陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书             （2019）陕0102民初5226号原告：西安裕隆泰物业管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：王美红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李莉，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：安梦林，男，该公司员工。被告：陕西温商房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：胡宝娟，该公司执行董事。被告：西安石油机械有限公司，住所地西安市高陵区。法定代表人：张琪，该公司执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：范钦、杨建生，陕西恒达律师事务所律师。第三人：西安华悦置业有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：王美红，该公司董事长。委托诉讼代理人：关世波，男，该公司职工。原告西安裕隆泰物业管理有限公司（以下简称“裕隆泰公司”）与被告陕西温商房地产开发有限公司（以下简称“温商公司”）、西安石油机械有限公司（以下简称“石油公司”）、第三人西安华悦置业有限公司（以下简称“华悦公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕隆泰公司委托诉讼代理人李莉、安梦林，被告温商公司、石油公司的共同委托诉讼代理人范钦、杨建生，第三人华悦公司的委托诉讼代理人关世波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。     原告裕隆泰公司诉称，2015年4月16日，被告温商公司与第三人华悦公司签订《租赁合同》，约定被告温商公司承租第三人开发的位于西安市XX路XX园XX路XX花园XX号楼XX层至五层商业、地下负一层商业及其他建筑房屋共计约17800平方米。该合同第五条第六款约定：租赁期内房屋管理权和整体物业管理，以及房屋外户外广告使用权、大厦的冠名权等归华悦公司所有，统一向温商公司收取合理的管理费及其他费用（物业费参考同等商业优惠5%），温商公司负责管理商场内商户并自行收取商户的物业管理费等费用。被告石油公司作为担保方在租赁合同上签字盖章。同年4月25日，温商公司与华悦公司补充签订会议纪要约定：租赁合同中涉及的物业管理费用问题,按原租赁合同约定执行，现华悦公司同意16年、17年物业费按半价收取。2016年4月29日，华悦公司向温商公司交付涉案房屋。2015年6月1日，华悦公司与西安裕康物业管理有限公司（以下简称“裕康公司”）签订《前期物业服务合同》，约定裕康公司作为长缨花园前期物业公司，为涉案租赁房屋提供物业服务。2017年3月1日，华悦公司与原告签订《前期物业服务合同》，参考周边商业情况并结合涉案租赁合同关于物业费之约定，最终确定物业费为3.6元每平方米。后裕康公司离场，其已将2017年3月1日前的物业费收取权益承继给原告。截至今日，原告仍在为涉案房屋提供物业服务，但被告拒不支付物业费，故原告诉至法院，请求判令：1、被告温商公司支付原告物业费1730160元（暂计算至2019年5月31日，之后的物业费按每月每平米3.6元收取，总计17800平米，支付至被告温商公司返还涉案房屋之日）；2、被告石油公司对上述物业费承担连带支付责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告温商公司辩称，一、温商公司未与原告签订任何《物业服务合同》，也未与原告形成任何事实上的物业服务关系，在租赁合同的履行中，温商公司自行提供物业管理，原告起诉缺乏事实及法律依据；二、原告主张受让裕康公司物业费债权，因该债权并不存在，也从未通知温商公司，对温商公司不产生效力；三、原告主张按每月每平方米3.6元为标准计算物业费缺乏事实依据；四、涉案物业未通过消防验收，温商公司针对涉案物业负一层及二至五层并未实际装修使用，且已将钥匙等物品通过邮寄方式移交给华悦公司，故原告主张物业费缺乏事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告石油公司辩称，一、石油公司同意被告温商公司的答辩意见；二、石油公司与原告之间并未针对物业费签订过任何书面担保协议，双方未达成关于物业费担保的意思表示，原告要求石油公司承担连带担保责任无事实及法律依据；三、原告主张石油公司承担保证责任已超过法定的保证期间，故应驳回其诉讼请求。第三人华悦公司述称，华悦公司与温商公司签订租赁合同后与裕康公司签订了前期物业服务合同，后来裕康公司退出，华悦公司又与原告签订了物业服务合同，由原告承继了裕康公司的物业费收取权。经审理查明，2015年4月16日，被告温商公司与第三人华悦公司签订《租赁合同》，约定被告温商公司承租第三人开发的位于西安市XX路XX园XX路XX花园XX号楼一至五层商业、地下负一层商业及其他建筑房屋共计约17800平方米。合同租赁期自2015年12月1日至2030年11月30日。装修期为12个月，装修期物业费优惠30%。租赁期内的房屋管理权和整体物业管理，以及房屋外户外广告使用权、大厦的冠名权等归华悦公司所有，统一向温商公司收取合理的管理费及其他费用（物业费参考同等商业优惠5%），温商公司负责管理商场内商户并自行收取商户的物业管理费等费用。被告石油公司作为担保方在租赁合同上加盖公章，承诺温商公司不履行合同义务时，由石油公司承担连带责任。同年4月25日，温商公司与华悦公司签订会议纪要约定：租赁合同中涉及的物业管理费用问题，现华悦公司同意16年、17年物业费按半价收取（2016年也可全免物业费）。2015年6月1日，华悦公司与西安裕康物业管理有限公司（以下简称“裕康公司”）签订《前期物业服务合同》，约定裕康公司对长缨花园项目提供前期物业管理服务事宜。物业费用为：商业：4.5元每平方米。2017年3月1日，华悦公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告对长缨花园项目提供前期物业管理服务事宜。合同第二条约定：原告提供的前期物业管理服务包括：1、物业公用部分的维修、养护和管理（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、公用照明、天线、空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第四条约定物业服务费用为：商业：4.5元每平方米。裕康公司向法庭出具情况说明载明：“2015年6月1日我公司与华悦公司签订《前期物业服务合同》，由我公司作为长缨花园项目的前期物业公司，为长缨花园提供物业服务。2017年2月底，华悦公司与我公司终止了该项目的物业服务，华悦公司另行聘请西安裕隆泰物业管理有限公司为长缨花园项目提供物业服务。当时三方均同意将2017年3月1日前的物业费收取权益由我公司直接承继给西安裕隆泰物业管理有限公司。”经过原告公司参考同等区域、同等性质商业收费标准后，对被告承租物业确定按3.6元每月每平方米计费。2015年12月30日，华悦公司与石油公司签订《联合开发合同书》补充协议约定：2号楼物业管理费标准在石油公司接收2号楼房屋前20日确定，根据双方租赁合同相关条款执行。双方对物业管理区域的划分为：以长缨花园项目1号楼西侧山墙为界，北侧区XX线以内，石油公司管理范围以内的所有权和实施权归石油公司，由石油公司实施物业服务管理程序；一号楼西山墙以西所有权、管理权、物业服务全部由华悦公司所有。庭审中，双方均认可：原告所确定的3.6元每平方米的物业费仅包含原告提供的部分服务，不包含保洁、垃圾清运、安全秩序维护、停车管理。2016年4月29日，华悦公司向温商公司交付涉案房屋。2018年8月2日，温商公司向华悦公司致函称，华悦公司交付的2号楼租赁场地不符合使用条件，其中负一层、二至五层房屋从未实际使用，致使我公司损失巨大，我公司已发函解除《租赁合同》。我公司现致函明确，在贵公司实际控制下的长缨花园2号楼负一层、二至五层房屋占有、使用的一切风险均由贵公司承担，我公司不予承担。2018年11月1日，温商公司再次致函华悦公司称，长缨花园2号楼负一层、二至五层房屋至今未达到使用条件，也未向我公司实际交付，现我公司将2号楼负一层、二至五层房屋防火门、消防通道钥匙，消防箱、水枪、龙带、灭火器、软管卷带等物品向贵公司移交。该致函被华悦公司拒收。庭审另查明，西安市中级人民法院（2018）陕01民终10221号民事判决书内容显示：租赁房屋所在的长缨花园2号楼在该判决书作出时尚未取得建设工程规划许可证，案涉房屋一层温商公司已经装修并对外出租，负一层及二至五层温商公司并未使用。西安市中级人民法院于2018年10月22日组织原、被告双方对案涉房屋现场进行了勘验。勘验显示：案涉房屋负一层及二至五层具有结构上的独立性，有货梯一部和扶梯每层两部，货梯和扶梯均能正常使用。另外，双方对于案涉房屋一层面积2256.8平方米无异议。2018年10月26日，应双方当事人要求，西安市中级人民法院组织华悦公司与温商公司就案涉房屋负一层及地上二至五层房屋进行交接，但因华悦公司要求温商公司承诺在交付上述房屋后三个月内向其交付案涉一层房屋，温商公司不同意，导致双方交接未果。以上事实有租赁合同、会议纪要、前期物业服务合同、西安裕康物业管理有限公司情况说明、（2018）陕0102民初3900号民事判决书、（2018）陕01民终10221号民事判决书、情况说明、长缨花园周边商铺、酒店物业费及各项收费标准调查、陕西华东金城物业管理有限公司物业服务公示牌、长缨花园物业服务管理各项收费标准、物业管理费缴费通知单、工作联系单、新城区安全检查登记表、长缨花园客服中心组织机构图、照片、工程部交接班记录表、联合开发合同书补充协议、（2018）陕01民终10222号民事判决书、营业执照、新城区安全检查登记表、胡家庙街道办城市治理专项工作责任书、门前三包责任书、垃圾清运费发票、街道办垃圾处理缴款书、西安市市政设施管理局违法行为通知书、车辆进出登记表、物业人员值班台账记录、交接班记录表、物业管理服务中心交款通知书、长缨花园1#楼物业服务管理费用分摊补充协议、西安市棚户区改造办公室关于石油机械有限公司棚户区项目改造实施方案的批复、（2018）陕证民字第004143号公证书、关于长缨花园2#楼负一层、二至五层房屋致函、快递单及查询记录、关于移交长缨花园2号楼负一层、2到5层房屋钥匙等物品的致函及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，被告温商公司、石油公司与华悦公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合同成立且有效。根据该合同约定，被告温商公司应向原告合作的物业公司支付物业管理费。现双方争议焦点为：1、温商公司应向谁支付该费用？2、物业费的收费标准如何确定？3、物业费的起止时间为何时？争议焦点1：因原告先后与裕康公司及原告签订《前期物业服务合同》，且根据裕康公司出具的情况说明可知，其已将物业费的收取权利转让给原告，故温商公司应向原告支付物业费。争议焦点2：因温商公司与华悦公司于2016年4月25日签订的会议纪要约定：华悦公司同意2016年、2017年物业费按半价收取（2016年也可全免物业费）。故2016年物业费被告温商公司可不予支付，2017年物业费按半价收取。原告与华悦公司签订的《前期物业服务合同》中约定物业费为4.5元每平方米，后原告优惠为3.6元，但原告仅向温商公司提供了部分物业服务，未提供《前期物业服务合同》约定的全部物业服务，本院酌定按每月每平方米3元确定双方物业费标准。故2017年物业费应按每月每平方米1.5元计算，2018年物业费应按每月每平方米3元计算。因温商公司实际使用的房屋为地面一层，其余房屋一直空置，故空置部分（即负一层及二至五层）应按照70%的物业费向原告支付。但2017年的物业费已给予半价优惠，故该年度房屋空置部分不再按照70%计付，依然按照每月每平方米1.5元计付。2018年房屋空置部分（即负一层及二至五层）的物业费按照3元*70%即2.1元每月每平方米计付。争议焦点3：根据西安市中级人民法院2018年10月22日现场勘验结果可知，案涉房屋负一层及二至五层具有结构上的独立性，可以分别交接。2018年8月2日，温商公司向华悦公司发出致函要求移交负一层、二至五层房屋，华悦公司收到致函后未予回复，温商公司又于2018年11月1日再次发函华悦公司并邮寄钥匙被拒收，由以上可知，华悦公司对温商公司要求移交的请求已知悉，且该房屋也具备移交条件，华悦公司拒不接受温商公司移交房屋的请求，应对其致使损失扩大的部分承担责任，故温商公司2018年11月1日移交钥匙的行为可视为向华悦公司移交了涉案房屋负一层及二至五层，该几层的物业费应自2017年1月1日支付至2018年11月1日。地面一层因温商公司尚在使用中，故应按每月每平方米3元计付至其实际腾房之日止。关于原告要求被告石油公司对上述物业费承担连带支付责任的诉讼请求，因石油公司承诺为温商公司提供担保，故其请求于法有据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，判决如下：1、被告陕西温商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告西安裕隆泰物业管理有限公司支付长缨花园2号楼项目负一层、地面二至五层共计15543.2平方米的物业费606184.8元（该物业费自2017年1月1日计算至2018年11月1日）；2、被告陕西温商房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告西安裕隆泰物业管理有限公司支付长缨花园项目2号楼地面一层共计2256.8平方米的物业费155719.2元（该物业费自2017年1月1日计算至2019年5月31日，此后的物业费按每月每平方米3元的标准计付至被告陕西温商房地产开发有限公司实际腾房之日止）；3、被告西安石油机械有限公司对上述债务承担连带还款责任；4、驳回原告西安裕隆泰物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20374元、由原告西安裕隆泰物业管理有限公司承担11409元，由被告陕西温商房地产开发有限公司承担8965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于西安市中级人民法院。  审  判  长   王新权审  判  员   魏  玮人民陪审员   席  静    二0一九年十一月二十九日  书  记  员   范芬洁          1