江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0324民初6378号原告：黄玲，女，1984年4月30日生，汉族，住江苏省太仓市娄东街道华盛二园255号，现住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：张超，睢宁县城关法律服务所法律工作者。被告：付文荣，男，1972年6月25日生，汉族，睢宁县。被告：黄有福，男，1978年5月19日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：吴霜霜，江苏晋陵律师事务所律师。原告黄玲与被告付文荣、黄有福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄玲及其委托诉讼代理人张超，被告付文荣，被告黄有福的委托诉讼代理人吴霜霜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还购房款15.5万元及利息；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告黄玲和被告付文荣于2018年7月12日签订了一份房屋买卖合同书，合同约定：合同签订之日付购房款155000元，同时约定原告贷款不予批准并无力筹集购房款，30日内办理退房手续，双方互不追究责任。原告于合同签订之日付购房款155000元，该款由被告黄有福收取，同时涉案房产的共有人赵苏敏没有在合同书上签字，被告付文荣单独出售属于无权处分。现被告付文荣已将涉案房产出卖他人。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁决。被告付文荣辩称：我的房子是出售给被告黄有福的，我和黄有福于2018年5月25日签订了房屋买卖合同，合同约定价款42万元，合同签订当天黄有福先付了我21.5万元，其余款项双方约定过户后再付。我没收到原告黄玲的钱，虽然合同是我签的，但是由黄有福转卖给黄玲的，我在合同上签字是按照黄有福的要求在中介所签。目前房子已经卖给别人，钱应该由黄有福返还给原告。被告黄有福辩称：双方合同已经于2018年8月17日解除，因为原告黄玲存在严重违约，是原告自己不想买，属于故意违约，原告在起诉书中的辩解不是事实，根据合同法相关规定，合同签订后，合同双方当事人应当积极全面履行合同，原告没有做到积极全面履行，故意违约；根据双方签订的合同第5条第1款违约方应当向守约方支付总房款20%的违约金，根据合同法基本原则，原告属于故意违约，不应当减少违约金；被告方因此遭受的损失很大，中介费、律师费、贷款利息损失等，综上请求驳回原告对被告黄有福的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：被告付文荣与被告黄有福于2018年5月25日签订房屋买卖合同书一份，约定由付文荣将坐落在睢宁县宁江工业园区外环西路18号的巴黎都市（又名凯旋城）3号楼2-604室的房屋一处出售给被告黄有福，合同成交价款为420000元（此价格包括一间储藏室6号楼1-104室），合同签订当天被告黄有福支付被告付文荣215000元，余款双方约定待涉案房屋办理过户后再付。2018年7月12日，被告黄有福将上述房屋出售给原告黄玲，并签订房屋买卖合同书一份，因黄有福未取得房屋的产权证书，由被告付文荣作为合同出让方在合同上签字，被告黄有福作为担保方在合同上签字，睢宁风光房地产经纪有限公司作为本合同的居间方。双方约定实际成交价格为535000元（含车库），合同签订之日，原告需支付购房款155000元，同时约定其余款项通过银行做贷款，如根据银行政策及规定原告贷款申请不予批准的，原告需在30日内自行筹款支付，若无力筹款，双方需在30日内办理退房手续，双方互不追究责任。因原告未提供征信报告，如若因为征信有问题造成贷款不审批，该协议作废，双方互不违约。出让方将收取的款项一日内退还给原告。双方另在合同第五条约定，在本合同履行期间，任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的20%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且中介服务费不予退还。原告黄玲于合同签订之日向被告黄有福支付购房款155000元。2018年8月17日双方在合同履行中发生争议，原告以其担保人的征信存在问题为由，要求被告退还购房款，双方产生争议，原告于当日报警。原告黄玲与被告付文荣于2019年9月11日签订一份合同解除协议书，载明因房屋已卖出，双方协商解除房屋买卖合同。另查明，涉案房屋由被告黄有福于2018年9月11日通过21世纪房产（西华园店）以550000元卖给案外人卜征义。诉讼中，原告陈述其是通过同学戈娟（涉案房屋买卖合同中介方的工作人员）的介绍购买的涉案房屋，原告核实过房屋产权人为被告付文荣及其妻子赵苏敏。戈娟将房屋先出售给他人，他人不愿意要，又转卖的事实告诉了原告。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告黄玲与被告付文荣、黄有福于2018年7月12日签订房屋买卖合同，合同上虽显示出售方为被告付文荣、被告黄有福为担保人，但根据当事人的陈述及被告黄有福实际收取原告购房款的行为，可以确认合同出售方实为被告黄有福。被告黄有福将从被告付文荣处购买的房屋出售给原告黄玲，并取得房屋产权人付文荣的同意，其与原告之间的合同依法成立并生效。原告系通过其同学购买的房屋，购买前已得知房屋存在转卖的事实，且在核实产权人身份信息后将购房款交付给被告黄有福，所以原告对房屋的出售方为被告黄有福是知情的，现原告主张合同相对方为被告付文荣，理由不能成立。诉讼中，原告以另一产权人赵苏敏未在合同上签字为由主张付文荣出售房屋导致合同无效及双方另于2019年9月11日协商解除合同的主张相互矛盾、理由亦不能成立。关于本案合同是否解除的问题，本院认为，双方在合同中明确约定原告享有在贷款无法办理或无力筹集款项时解除合同的权利，且不视为违约，但这并不表示原告可以任意解除合同。原告以其担保人征信有问题要求退还购房款，未提供证据证明担保人征信存在问题，所以原告在2018年8月17日提出解除合同并退还购房款的理由不能成立，在双方未达成一致意见同意协商解除合同的前提下双方应继续履行合同，所以被告抗辩双方合同于此时解除的意见不能成立。但被告黄有福一方面不同意与原告解除合同，一方面又在约定的合同履行期限内多次对外转卖房屋，并于2018年9月11日出售，其转卖行为导致双方合同已实际履行不能，故本院认定原告与被告黄有福均以自己的行为表示不履行合同义务，双方之间的房屋买卖合同自被告黄有福再次转卖房屋时实际解除。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。所以原告有权要求返还购房款，因房屋的实际出售人是本案被告黄有福，实际购房款也是被告黄有福收取，所以该款应由被告黄有福返还，原告要求被告付文荣返还无依据。因合同的解除系双方在合同履行期限届满前均以自己的行为表明不履行合同义务，所以本院对原告主张的利息不予支持，对被告抗辩的原告是违约方，应从返还的房款中扣除107000元的意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄有福于本判决发生法律效力后十日内返还原告黄玲购房款155000元；二、驳回原告黄玲对被告付文荣的诉讼请求；三、驳回原告黄玲其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1700元，由原告承担200元，被告黄有福承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 张新娟二〇一九年十一月十一日法官助理 倪 芬书 记 员 刘 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实际合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。