甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1380号上诉人（原审被告）：倪永锋。委托诉讼代理人:张琦。被上诉人（原审原告）：耿文静。委托诉讼代理人:张睿，甘肃昕脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左志红。上诉人倪永锋因与被上诉人耿文静、左志红房屋买卖合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人倪永锋及其委托诉讼代理人张琦，被上诉人耿文静的委托诉讼代理人张睿,被上诉人左志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪永锋上诉请求：1.撤销庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初3455号民事判决，发回重审或继续履行双方间房屋买卖合同；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案520000元购房款，倪永锋确已缴纳439200元。第一笔：2016年6月，第三人户永红在甘肃佳杰汽车服务有限公司法人耿文静处按揭十余辆车辆贷款未还，倪永锋用自己车辆为户永红担保贷款150000元偿还了耿文静的部分欠款，户永红用其在耿文静处按揭购买的三辆车为倪永锋提供反担保。后倪永锋车辆被执行后，耿文静将户永红的三辆车售卖，承诺给付倪永锋300000元作为对户永红债务承担担保责任的清偿，剩余款项清偿户永红拖欠耿文静的车辆按揭款。2016年8月，双方达成房屋买卖协议后，耿文静以其资金紧张为由，同意以上述30万元抵顶购房款，并随即向倪永锋交付了房屋；第二笔：2017年1月，倪永锋在耿文静公司工作，耿文静公司拖欠倪永锋工资40000元，车辆维修费7000元未付，经倪永锋索要，耿文静同意以47000元抵顶购房款。且在这期间耿文静并未向倪永锋主张过购房款；第三笔：2017年1月18日，耿文静以办理房产证为由要求倪永锋缴纳40000元，倪永锋通过银行转账向其支付40000元购房款；第四笔：2019年3月，倪永锋再次向其支付52200元购房款。至此，倪永锋现仅剩余80800元房款未付，且因为耿文静至今未能办理产权过户登记，倪永锋有权暂停支付。二、一审法院未认定倪永锋向耿文静支付的40000元为购房款错误，该40000元在双方房屋买卖合同履行期间支付，耿文静亦无证据证明此款项为业务往来款，应当认定为购房款。三、倪永锋不应承担2016年11月1日至实际腾退房屋之日的房屋占用费。倪永锋通过顶账347000元，银行转账92200元的方式向耿文静支付购房款，不存在违约行为，不应当支付房屋占用费。耿文静辩称：一审判决认定倪永锋向耿文静支付购房款52200元事实清楚,证据确实、充分。耿文静从未作出过用30万元购房款抵顶倪永锋对户永红债务承担保证责任款项的承诺，2017年倪永锋对耿文静转账4万元系因工作业务发生的资金往来，并非购房款；根据相关法律规定，倪永锋应当向耿文静承担从2016年11月1日起至实际腾退之日的房屋占用费。左志红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。耿文静向一审法院起诉请求：1、判令解除耿文静与倪永锋之间的西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房买卖合同关系；2、判令倪永锋立即向耿文静、左志红腾退西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房；3、判令倪永锋向耿文静按照每月2249元的标准支付从2016年10月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，并返还耿文静代缴的物业费1223元；4、本案诉讼费用由倪永锋承担。一审法院认定事实，2015年10月27日，耿文静购买了西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房，2016年8月倪永锋与耿文静达成口头协议，耿文静将该套楼房以520000元出售给倪永锋，房款分期支付。同年10月底倪永锋搬进涉案楼房居住至今。2019年3月26日倪永锋向耿文静支付购房款50000元，并约定在3月底再付50000元，但倪永锋只在3月底给付购房款2000元。2019年5月初，倪永锋表示无力购买此房，同年5月7日，耿文静向左志红出售了该房屋，将该房屋的买卖合同更名至左志红名下，左志红与开发商重新签订了房屋买卖合同，耿文静向左志红收取了部分房款。现耿文静要求倪永锋搬离涉案楼房，遭倪永锋拒绝。耿文静遂诉至法院。另查，自2016年3月1日起，中国人民银行公布的中长期贷款年利率4.75%（一年至五年，含五年）。一审法院认为，耿文静与倪永锋达成口头房屋买卖协议，由耿文静以52万元的价格将涉案楼房出售给倪永锋，购房款分期支付，但倪永锋在2016年10月底即入住涉案楼房，至2019年仅支付购房款52200元。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据上，倪永锋在入住欲购楼房后长期未向耿文静支付购房款，在耿文静催要之后，其在2019年3月至5月仅向耿文静支付购房款52200元，此后双方经过多次协商并未达成一致协议，倪永锋亦未向耿文静付清购房款，履行其应承担的涉案合同的主要义务，致使合同目的不能实现。耿文静要求倪永锋按照每月2249元的标准支付从2016年10月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，倪永锋应当向耿文静支付房屋占用费至实际腾退之日，每月占用费标准应为520000元×4.75%/年÷12个月=2058.33元。同理，耿文静应向倪永锋返还已付购房款52200元。耿文静要求倪永锋返还其代缴的物业费1223元，因耿文静缴纳的物业费涉及的时间段内涉案房屋由倪永锋占用，故该项物业费应由倪永锋承担。倪永锋辩称其已履行了大部分付款的合同义务，但其并未提供相应证据证实其为案外人户永红提供担保与耿文静个人存在关联，其辩称耿文静事后同意给其15万元车价补偿和15万元营业损失补偿亦无相应证据证实。另外，倪永锋辩称耿文静担任法人的企业设立的庆阳分公司尚欠其工资4万元及车辆维修费7000元，耿文静当时同意将该4.7万元一并抵顶房款，但其并未提供相应证据加以证实且倪永锋的此项请求与本案不属同一法律关系，本案不做处理。倪永锋辩称2017年1月18日耿文静以办理房产证需要资金为由向倪永锋索款，倪永锋同日以转账方式支付给耿文静4万元，但耿文静对此并不认可，认为该款项系倪永锋在庆阳分公司工作期间的业务往来款项，倪永锋亦未提供相应证据证实该款项系其向耿文静所付购房款。综上所述，倪永锋并无相应证据证实其已履行涉案房屋买卖合同的主要付款义务，其亦无法按照法律规定善意取得该房屋，更非涉案房屋的合法所有权人，故对其请求驳回耿文静、左志红的诉讼请求的辩称意见不予采纳。左志红与倪永锋之间并无房屋买卖合同关系，依据合同相对性原则，其与本案并无直接利害关系，现其要求倪永锋腾退涉案房屋于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定判决如下：一、解除耿文静与倪永锋之间的西峰区联建花园1号楼2单元601室房屋买卖合同关系；二、倪永锋立即向耿文静腾退西峰区联建花园1号楼2单元601室楼房；三、倪永锋向耿文静按照每月2058.33元的标准支付从2016年11月1日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，并返还耿文静代缴的物业费1223元；四、耿文静返还倪永锋已付购房款52200元五、驳回左志红的诉讼请求。上述给付内容限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由耿文静负担130元，倪永锋负担1500元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于倪永锋向耿文静已支付购房款数额的认定，倪永锋上诉认为耿文静承诺给付倪永锋300000元作为倪永锋对户永红债务承担担保责任的清偿，并同意以上述30万元抵顶购房款，但未提交其对户永红债务承担担保责任的相关证据，也未与耿文静签订抵顶协议；倪永锋认为其2017年1月18日向耿文静转账40000元为购房款，但倪永锋认可其在2017年1月18日前后与耿文静在工作上存在经济往来，结合耿文静一审中提交的2017年1月18日前后双方微信聊天记录，不能认定该4万元性质为购房款。故倪永锋认为其分两次通过抵顶及转账的方式向耿文静支付购房款，但均无确切证据证实，且倪永锋支付购房款后耿文静未出具相应收据与常理不符，故一审认定倪永锋实际支付购房款数额正确。倪永锋2016年10月底入住涉案房屋后，至2019年3月至5月仅支付52200元购房款，迟延履行主要义务，现双方不能达成一致意见，合同目的不能实现，应当予以解除。合同解除后，耿文静应当向倪永锋返还已付购房款52200元，一审判决倪永锋承担2016年11月1日至实际腾退房屋之日的房屋占用费符合法律规定。故倪永锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由倪永锋负担。本判决为终审判决。审判长  李保国审判员  沈晋芳审判员  郭振华二〇一九年十一月十八日书记员  侯 成