成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018)川0124民初2331号 原告（执行案外人）：陈平，男，1976年5月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨旭，四川高扬律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张瑜，女，1980年4月26日出生，汉族，住重庆市何川市。 委托诉讼代理人：梁巧，四川秉济律师事务所律师。 第三人（被执行人）：肖青梅，女，1987年12月19日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。 第三人：交通银行股份有限公司四川省分行营业部，营业场所：成都市西玉龙街211号。 负责人：王喆。 委托诉讼代理人：唐晨，女，1972年6月19日出生，系该行员工。 原告陈平与被告张瑜及第三人肖青梅、交通银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称交行省分行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，本院依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法追加交行省分行作为本案第三人参与诉讼。原告陈平的委托诉讼代理人杨旭，被告张瑜的委托诉讼代理人梁巧，第三人肖青梅的委托诉讼代理人罗辑及第三人交行省分行的委托诉讼代理人唐晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈平向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行陈平向肖青梅购买的位于成都市青羊区的房屋（以价值200万元为限）；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：张瑜与肖青梅股权转让纠纷一案，张瑜于2018年1月依据郫都区人民法院作出的（2016）川0124民初1816号民事调解书提出执行申请，执行案号为（2018）川0124执19号。该执行标的是陈平向肖青梅购买的位于成都市青羊区的房屋。张瑜的执行申请侵害了陈平的合法权益，遂提出执行异议申请。郫都区人民法院于2018年4月12日作出（2018）川0124执异43号《民事裁定书》，驳回了陈平的异议申请。陈平依照法律规定，现向法院提出执行异议之诉。陈平认为：第一，陈平与肖青梅签订的《房屋买卖合同》，真实、合法、有效。陈平已支付部分房款，并有能力继续履行合同义务，该《房屋买卖合同》应当继续履行。陈平于2015年5月7日与肖青梅签订《房屋买卖合同》，约定肖青梅向陈平出售位于成都市青羊区房屋。该合同主要约定：房屋总价款为443万元；合同签订当日，陈平向肖青梅支付定金5万元；肖青梅应于2015年6月1日前办理并取得该岀售房屋的产权证书；陈平应于2015年8月31日前支付首付款421万，余款17万元陈平在肖青梅办理房屋过户手续当日支付；因肖青梅办理房屋产权时间延迟，则陈平支付首付款时间相应顺延。合同签订后，陈平依约支付定金5万元，而肖青梅却未按合同约定时间办妥房屋产权证书，因此，陈平为确保资金安全，按照合同补充条款第4点之规定，相应顺延首期款的支付时间，并与肖青梅约定分期逐月向肖青梅支付购房按揭款（由陈平每月转账按揭款至肖青梅账户，再由肖青梅向按揭银行支付。肖青梅将房屋产权证书办妥后，陈平扣除已支付按揭款后一次性付清剩余首付款）。截止2018年2月28日，陈平已向肖青梅逐月支付购房款合计962661.57元，余款陈平仍在继续支付之中。同时，肖青梅也于2015年6月1日将上述房屋交付给陈平占有使用至今。以上事实表明，陈平与肖青梅签订的《房屋买卖合同》，真实、合法、有效，应受法律保护。张瑜申请执行行为，不得侵害陈平的合法权益，人民法院应当保护合法的房屋买卖行为，且陈平有能力履行合同付款义务。第二，肖青梅应当按照合同约定，为陈平办理房屋过户手续。陈平支付剩余房款后，人民法院执行陈平支付的剩余房款，解除对房屋的执行措施。首先，法院查封该房屋的时间是在陈平与肖青梅签订房屋买卖为此，陈平诉至本院。 被告张瑜辩称，1、陈平未按照该房屋买卖合同约定履行还款义务，是导致案涉房屋未办理过户的唯一原因，房屋买卖合同第一条房屋基本情况项下1.3载明的内容，付款方式和付款期限项下也有明确载明支付，充分说明陈平方需提前帮肖青梅还款，陈平并未按照约定履行还款义务，从2015年8月起至今因陈平怠于履行义务，至今未办理过户登记；2、陈平为充分证明其在法院查封前已经合法占有房屋，提交的入住证明载明为案涉房屋的业主，但房屋在未办理过户的情况下业主依旧是肖青梅，开发商的收据中也是肖青梅，入住证明没有载明明确的日期，陈平不能充分证明其已经实际入住；3、陈平未按照合同约定支付全部房屋价款，且因陈平自身原因导致没有办理过户登记，故本案不适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议第二十八条。 第三人肖青梅述称，1、陈平与肖青梅签订的房屋买卖合同真实但不合法，从合同签订背景来看，肖青梅购买案涉房屋是700多万元，系向银行贷款购买。在2015年时，肖青梅因和他人债权债务纠纷，多处欠债，为了避免案涉房屋被债权人查封所以肖青梅与陈平签订买卖合同。合同约定的房价款也相应于银行的按揭贷款，为了规避其他债权人对案涉房屋主张权利，当时陈平向肖青梅肖青梅承诺，其与某房产公司关系好可以提前办理房产证，故约定在6月1日办理房产证，但是陈平未履行其承诺，也没有按照合同约定提前偿还银行贷款，根据房地产管理法的规定，房产转移以登记为必要的条件，案涉房屋并未取得房产产权证，双方的交易背景、交易目的符合合同无效；2、陈平称肖青梅应当配合办理过户登记的问题，因案涉房屋被查封，故不能办理过户登记，且不能办理过户登记的责任在于陈平，因陈平不能提前偿还贷款等，现目前肖青梅也无法办证；3、双方签订合同后，陈平只向肖青梅支付了5万元定金，没有收到过陈平支付的剩余房款，且陈平向交通银行支付的金额远远低于房屋的价格，根据最高院相关规定，陈平不足以终止执行，并且肖青梅已经向法庭陈述要求解除买卖合同。该合同是无效合同，如果法院认为是有效合同，肖青梅将另案诉讼。 交行省分行述称，肖青梅于2014年12月11日办理贷款，交行省分行在2014年12月12日向肖青梅放款421万元。截止2019年8月5日，肖青梅尚欠交行省分行贷款本金3912384.88元。肖青梅将房屋转让给他人，交行省分行不清楚，交行省分行希望取得房屋的所有人一次性偿还贷款本息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的民事裁定书、房屋买卖合同、收条、银行回单、补充协议、收据、入住证明、物业服务费缴费凭证、个人房产抵押贷款合同、商品房买卖合同摘要、个人房产抵押贷款合同、贷款发放凭证、预抵押权证、贷款基础信息表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，陈平作为乙方与肖青梅作为甲方签订一份《房屋买卖合同》，约定：1、肖青梅将其所有的位于成都市青羊区房屋以443万元的价格转让给陈平；2、该房屋已设定抵押权，甲方承诺在2015年8月31日前备齐相关手续开始办理该房屋他项权注销手续；3、该房屋如在本合同签订时未取得产权证，甲方承诺在2015年6月1日前（乙方配合）取得该房屋的房产所有权证；4、乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币50000元；首付款421万元，乙方在2015年8月31日前支付给交通银行用于提前帮甲方还贷；尾款170000元在甲乙双方过户之日同乙方支付给甲方；5、甲乙双方同意，甲方于2015年6月1日前腾出该房屋；6、补充条款：甲方在2015年5月9日前办理完该房接房手续，乙方配合付清物业管理费；甲方办理产权证及甲乙双方办理过户等相关费用均由乙方承担；2015年5月10日后到该房提前还贷的利息由乙方承担；因甲方办理产权证时间相对不稳定而影响整个买卖流程，则时间顺延，甲乙双方协商处理。同日，肖青梅向陈平出具收条一份，载明今收到陈平购买X号X栋X楼X号房屋购房定金5万元。2015年8月12日，陈平办理了接房手续，并以肖青梅的名义缴纳了相关的费用。合同签订后，陈平按月向肖青梅偿还按揭贷款的账户转款用于支付肖青梅的按揭贷款。肖青梅至今未取得案涉房屋的不动产权证。 2017年6月30日，肖青梅作为甲方与陈平作为乙方签订补充协议一份，该协议约定：甲、乙双方曾于2015年5月7日签订了X号房屋买卖合同，因甲方产权证至今未办理下来，导致乙方无法办理产权过户手续，从而也无法用乙方本人的名义购买车位，现双方协商，在不影响房屋买卖合同的前提下，就乙方购买车位一事续签补充协议，协议如下：乙方将用甲方的名义按揭购买华润金悦湾车位两个，以甲方的名义签订车位买卖合同，甲方无条件配合办理相关手续；此两个车位（2-XXX、2-XXX）的首付款、月供及相关费用（包括税费）由乙方负责；甲方此房屋产权证办理下来后，此两个车位随房屋一起过户给乙方；此两个车位的使用权均属于乙方（包括在未办理过户手续前）均与甲方无关。 本院在审理张瑜与肖青梅、成都原野实业有限公司股权转让纠纷一案中，张瑜于2016年5月25日向本院提出财产保全的申请，要求对肖青梅位于成都市青羊区房屋（以价值200万元为限）进行查封、冻结，并提供担保。本院经审查后，作出（2016）川0124民初1816号之一民事裁定书，裁定对被告肖青梅位于成都市青羊区（产权证号：权24XXX9）的房屋予以查封、冻结。被告肖青梅可对200万元以上价值部分行使权利。2018年1月，张瑜依据本院作出的（2016）川0124民初1816号民事调解书向本院申请执行【案号：（2018）川0124执19号】。因被执行人未履行生效裁判文书所确定的义务，本院的诉讼保全措施自然转化为执行查封。现陈平认为其对案涉房产享有的权益足以排除本院执行,故诉至本院。 2014年12月11日，肖青梅（甲方）为购买案涉房屋与交行省分行（乙方）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：甲方所购房屋购房总价为6015150元，甲方以案涉房屋抵押贷款，贷款金额为4210000元，贷款期限360月，利率为基准利率上浮5.0%。此后，交行省分行向肖青梅发放了贷款，并于2014年12月12日办理了抵押登记。截止2019年8月5日，肖青梅尚欠交行省分行未到期本金3912384.88元，已还本金297615.12元，已还利息1030525.02元。 当庭，陈平陈述其向肖青梅支付的款项包括定金50000元及向交行省分行支付的贷款本息。肖青梅自认未向交行省分行偿还过按揭贷款本息。 本院认为，本案系案外人异议之诉，本案的争议焦点为：陈平对案涉房屋所享有的权利是否能排除本院的执行。本案中，陈平与肖青梅签订《房屋买卖合同》的时间早于本院查封，且在查封前已经实际入住。但肖青梅至今未取得案涉房屋的产权证，且案涉房屋于2014年12月12日设置了抵押权，抵押权人为交行省分行。从《房屋买卖合同》的内容来看，陈平对案涉房屋的上述权利瑕疵是明知的。而肖青梅取得案涉房屋的产权证，并解除抵押权是陈平办理房屋过户登记的前提条件。因此，陈平在签订《房屋买卖合同》时对案涉房屋存在的影响过户登记权利瑕疵存在过错。且从陈平支付款项的方式来看，陈平按月支付购房按揭款的付款方式，也不能在短期内偿还贷款，解除抵押。《房屋买卖合同》约定的购房款减去陈平认可的已付款后的款项也不足以偿还抵押权人的债权。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的：“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故陈平主张其享有足以排除强制执行的民事权益缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈平的全部诉讼请求。 本案案件受理费22800元，由原告陈平负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 娟 人民陪审员  黄秀萍 人民陪审员  陈世超 二〇一九年十一月八日 书 记 员  李海林