湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11144号上诉人（原审被告）：湖南衣后商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场F栋108房，统一社会信用代码91430111MA4LR9JE0L。法定代表人：徐文煌，系该公司执行董事长。上诉人（原审被告）：徐文煌，男，1974年7月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。两上诉人共同委托诉讼代理人：王杏芝，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湖南上河物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场C区7栋1楼。统一社会信用代码91430111785397502F。法定代表人：孙烨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娟，女，1986年10月28日出生，汉族，住湖南省华容县，系该公司员工。上诉人湖南衣后商业管理有限公司（以下简称衣后公司）、徐文煌因与被上诉人湖南上河物业管理有限公司（以下简称上河物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初4035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。衣后公司及徐文煌共同上诉请求：1、撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初4035号民事判决第一、第二项中关于衣后公司、徐文煌承担的自《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》期满后的物业管理费570000元及10260元违约金；2、由上河物业公司承担二审诉讼费用；3、一审诉讼费用按照35：57分担。事实和理由：2018年9月17日物业管理服务合同到期后，衣后公司并没有继续委托上河物业公司提供物业管理服务，上河物业公司提供物业管理服务失去合同依据；物业管理服务合同到期后，上河物业公司也没有为衣后公司继续提供物业管理服务。综上，衣后公司不应支付自2018年9月18日至2019年3月18日物业管理费570000元及10260元违约金。上河物业公司辩称，衣后公司陈述上河物业公司没有提供物业服务是错误的，物业服务是针对整个物业，且系公共服务，上河物业公司已经就整个小区进行了服务，即使双方没有续签合同，根据《物业管理条例》第四十一条及相关司法解释，衣后公司有缴纳物业服务费的义务；双方有事实上的物业服务管理关系，即使合同到期，但是衣后公司一直经营至2019年3月18日；2018年9月17日至2019年3月18日，上河物业公司提供了服务，一审中考虑这种情况对衣后公司的物业费打了7折；违约金认可一审中判决确定的数额。上河物业公司向一审法院起诉请求：1.衣后公司向上河物业公司支付2017年11月18日至2019年3月18日的物业管理费920000元及违约金25545元；2.徐文煌对衣后公司的上述债务承担连带责任；3.衣后公司及徐文煌承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月20日，上河国际商业广场业主委员会（委托方、甲方）与上河物业公司（受委托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：“（一）甲方将坐落于长沙市雨花区万家丽路一段358号建筑面积590000㎡的住宅和商业用房的物业委托乙方管理，委托管理事项为房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、垃圾道、共用照明、中央空调等）的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业范围的市政公用设施以及本物业规划内的配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作等。（二）本合同期限为三年，自2012年3月31日起至2015年3月30日止，如遇业委会任期到期未进行换届改选无法续签合同或业委会未选聘新的物业公司，本合同则自动顺延三年，依此类推”。甲、乙双方在合同中还对其他事项进行了约定。2017年6月28日，衣后公司（承租方、乙方）与湖南省湘汇能源经贸有限公司、湖南能顺湘物贸有限公司、湖南鸿沃能源贸易有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：“甲方将位于长沙市雨花区（除塔楼门厅及塔楼砼体外）全部物业出租给乙方作为服装及其他商业经营使用，租赁面积共计31671.78㎡，租赁期从2017年7月9日至2032年7月8日；甲方于2017年7月9日前将物业全部移交给乙方，租赁期间，乙方承担租赁物业相关的物业管理费、卫生费、水费、电费等所有设备设施使用及维护等费用”。甲、乙双方在合同中还对其他事项进行了约定。2017年11月15日，上河国际商业广场业主委员会（甲方）与上河物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同补充协议》，协议约定：“上河国际商业广场业主委员会与乙方于2012年3月20日签订的《物业管理委托合同》已于2015年3月20日到期。第二届业主委员会于2015年12月23日成立后，经业主大会表决，上河国际商业广场业主委员会同意由乙方继续提供物业管理服务，在未签订新的合同前，甲、乙双方同意按原《物业管理委托合同》的约定延续合同，如果2018年3月20日前仍未签订新的合同，则同意原《物业管理委托合同》延续至2020年11月15日；如果重新签订了新的合同，则以新合同为准，本协议和原《物业管理委托合同》失效”。甲、乙双方在协议中还对其他事项进行了约定。2017年11月17日，上河物业公司（甲方）与衣后公司（乙方）签订《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》，合同约定：“（一）乙方将其承租的上河国际商业广场F区裙楼建筑面积31671.78㎡的物业交由甲方管理，本合同物业费实行统一包干制，其中基本物业费按3元/㎡/月的标准计算，乙方每月向甲方支付基本物业费95000元；专项物业费乙方每月向甲方支付5000元，上述两类物业费合计100000元/月，全年共计1200000元。（二）甲方向乙方提供的物业服务包括但不限于甲方须派驻一定人数的专业服务人员，及时、高质的为乙方整个商场提供保安、保洁、水电安装与维护，以及与之相关的其他全方位的整体包干服务，其中甲方委派保洁员6人、安保人员6人、水电维修工2人、主管1人，共计15人为乙方提供专项物业服务，甲方工作人员必须听从乙方的指挥、安排。（三）乙方每年营业时间为7个月，另5个月闭店，超过7个月营业时间，除物业服务费外乙方需向甲方另行支付人力资源成本。（四）自2017年9月18日起，乙方按月支付物业费，逾期未付，从逾期之日起按每日万分之一的标准支付违约金。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改并要求减少相应的物业费，非因甲方原因逾期未能整改给乙方造成损失，甲方不承担相应法律责任。（五）合同期限为2017年9月18日至2018年9月17日”。上河物业公司、衣后公司在合同中还对其他事项进行了约定。2018年10月16日，徐文煌向上河物业公司出具1份《担保函》，载明：“自2017年9月18日起至2018年9月17日止，衣后公司拖欠上河物业公司的物业费共计600000元，徐文煌承诺对上述物业费及以后衣后公司每期应缴的物业管理费承担连带担保责任，如果衣后公司没有支付，由徐文煌支付”。2019年3月18日，衣后公司（承租方、乙方）与湖南省湘汇能源经贸有限公司、湖南能顺湘物贸有限公司、湖南鸿沃能源贸易有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同解除协议书》，协议约定：“（一）甲、乙一致同意提前解除双方于2017年6月28日签订的《租赁合同》。（二）乙方于2019年3月18日前将租赁房屋的物业及设施按照现状移交给甲方，否则乙方应向甲方支付相关的违约金。（三）《租赁合同》解除后，乙方承租期间所欠物业费由乙方另行和物业公司协商解决”。甲、乙双方在合同中还对其他事项进行了约定。因衣后公司未缴纳物业费，2019年6月4日，上河物业公司委托湖南怀治律师事务所向衣后公司发放了1份《律师催款函》，要求衣后公司收到律师函后3日内支付2017年10月至2019年3月的物业管理费920000元及违约金25545元。另查明：（一）上河国际商业广场业主委员会于2019年6月18日出具的“证明”1份，载明：“上河物业公司与上河国际商业广场业主委员会于2017年11月15日签订了《物业管理委托合同补充协议》。截止至2019年6月20日，上河国际商业广场业主委员会未与上河物业公司签订新的合同，亦未与其他物业管理公司签订合同，原《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》继续有效”；（二）上河物业公司、衣后公司一致确认截止至上河物业公司起诉时止，衣后公司已支付850000元物业费。此外，对于上河物业公司主张的25545元违约金，衣后公司及徐文煌均无异议；（三）上河物业公司、衣后公司签订的《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》于2018年9月17日到期后，衣后公司承租的上河国际商业广场F栋1500㎡的商业区（包括一楼的四处门面和一处接待室，衣后公司位于五楼的办公室）仍继续营业和使用。《租赁合同》于2019年3月18日解除后，上河物业公司将一层的四处门面交由业主方管理，同日，衣后公司搬离并清空了一楼的接待室和五楼的办公室。上河物业公司、衣后公司均同意参照《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》载明的基本物业费标准（3元/㎡/月）计算2018年9月18日至2019年3月18日期间上述1500㎡商业区的物业费；（四）上河物业公司、衣后公司签订的《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》于2018年9月17日到期后，上河物业公司陈述衣后公司于2018年9月18日开始搬离其承租的上河国际商业广场F栋30171.78㎡（31671.78㎡-1500㎡）的商业区，2018年12月30日全部搬离；衣后公司陈述其承租的该30171.78㎡的商业区于2018年1月1日开始搬离，2018年5月15日全部搬离；（五）上河物业公司主张《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》于2018年9月17日到期后，其仍为衣后公司承租的上河国际商业广场F栋商业区提供了基本的物业服务，直至2019年3月18日《租赁合同》解除，上河物业公司提交了部分上河国际商业广场F栋商业区的“消防栓月检查表”、“照片”予以证明。衣后公司及徐文煌主张上河物业公司并没有提供基本的物业服务，即使上河物业公司提供了部分物业服务，但物业服务存在瑕疵，且2018年5月15日衣后公司承租的商业区全部搬离，无需上河物业公司提供物业服务。上河物业公司、衣后公司及徐文煌因物业费纠纷未能达成一致意见，上河物业公司遂于2019年4月18日诉至雨花区人民法院，要求判如所请。一审法院认为，上河国际商业广场业主委员会与上河物业公司签订的《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》、衣后公司与出租方签订的《租赁合同》和《租赁合同解除协议书》、上河物业公司、衣后公司签订的《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》、徐文煌出具的担保函，以及上河国际商业广场业主委员会出具的“证明”均系各方的真实意思表示，合法有效，予以采信。上河物业公司、衣后公司一致同意2017年9月18日至2018年9月17日期间衣后公司按100000元/月的标准支付的基本物业费和专项物业费共计1200000元，2018年9月18日至2019年3月18日期间（共计181天）参照《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》载明的基本物业费标准（3元/㎡/月）计算1500㎡商业区的基本物业费27150元（3元/㎡/月×1500㎡÷30天×181天），以及衣后公司尚欠上河物业公司违约金25545元，均予以确认。关于2018年9月17日《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》到期之次日至2019年3月18日《租赁合同》解除之日，衣后公司承租的30171.78㎡商业区的物业费，衣后公司及徐文煌辩称衣后公司承租的上述30171.78㎡商业区已于2018年5月15日全部搬离，但《租赁合同》解除前衣后公司仍负有支付物业费的义务，对衣后公司及徐文煌的抗辩意见不予支持。上河物业公司虽提交了部分上河国际商业广场F栋商业区的“消防栓月检查表”、“照片”证明其为衣后公司租赁区域提供了基本的物业服务，但上述证据不足以证明该期间上河物业公司已严格按照《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》提供了基本物业服务，故认定该期间上河物业公司提供的基本物业服务质量存在一定瑕疵。此外，衣后公司于《租赁合同》解除前便已搬离上述30171.78㎡商业区，衣后公司搬离后，上河物业公司可降低其物业服务工作量和服务成本，为平衡双方的权利义务关系，酌情认定衣后公司参照3元/㎡/月的标准承担该期间（共计181天）30171.78㎡商业区的基本物业费的70%，即382276.45元（3元/㎡/月×30171.78㎡÷30天×181天×70%）。据此，衣后公司应向上河物业公司支付物业费共计1609426.45元（1200000元+27150元+382276.45元），扣除衣后公司已支付的850000元物业费，衣后公司还应向上河物业公司支付物业费759426.45元（1609426.45元-850000元）。此外，衣后公司还应向上河物业公司支付违约金25545元。徐文煌出具的《担保函》既约定了徐文煌承诺对2017年9月18日之后衣后公司拖欠的物业费承担连带担保责任，又约定如果衣后公司没有支付拖欠的物业费，则由徐文煌支付，因《担保函》关于徐文煌是承担连带责任还是承担一般责任约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。故认定徐文煌对衣后公司拖欠的759426.45元物业费和25545元违约金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、湖南衣后商业管理有限公司自本判决生效之日起7日内向湖南上河物业管理有限公司支付物业服务费759426.45元和违约金25545元；二、徐文煌对上述第一项支付义务承担连带保证责任；三、驳回湖南上河物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13255元，因适用简易程序减半收取6627.50元，财产保全费5000元，合计11627.50元，由湖南上河物业管理有限公司负担3488.25元，由湖南衣后商业管理有限公司、徐文煌共同负担8139.25元。二审审理过程中，徐文煌和衣后公司提交了以下二组证据：证据一、2018年10月至2019年3月湖南上河企业管理有限公司收取徐文煌停车费凭证，证明上河物业公司从2018年9月17日合同到期后，在事实上终止了物业服务；证据二、胡岳出具的证明，证明衣后公司已于2018年5月底6月前已全部撤离（一楼对外的4个门面除外），合同到期后，衣后公司无事实再续签物业合同。上河物业公司质证意见为：证据一、二不属于新证据，不予质证，三性不予认可。上河物业公司提交了上河国际广场业主委员会的“证明”，证明2012年3月20日签订的《物业管理委托合同》第七条第6项所说的“空置物业”，是指房屋竣工验收合格后但没有实现销售，产权属于开发商的物业。已经出售给业主的住宅或商业用房不在“空置物业”的范围之内。衣后公司及徐文煌的质证意见为：对证据内容的真实性有异议，与原业主和物业管理公司签订的合同内容相冲突，业主（甲方）不可能造成开发商不实现销售，很明显上河物业公司的空置物业特指“已竣工，但未出售”之说无事实和法律依据，无法达成证明目的。经举证、质证，结合庭审问话，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但对其证明目的不予认定。本院认为，本案争议的焦点：一是衣后公司对其承租的2018年9月18日至2019年3月18日期间空置的30171.78㎡商业区要不要收取物业管理费；二是原判按合同约定收费标准的70%收取空置房物业管理费是否适当。关于焦点一，根据衣后公司同出租方于2017年6月28日签订的《租赁合同》关于物业管理费标准“在租赁期间，衣后公司应承担租赁物业相关的物业管理费、卫生费、水费、电费等所有设备设施使用及维护等费用”的约定，衣后公司在同出租方于2019年3月18日解除《租赁合同》前的物业管理服务费应由衣后公司承担。虽然衣后公司辩称在2018年5月15日已全部撤离30171.78㎡商业区，但是由于其撤离商业区后并没有与出租方解除《租赁合同》，故对衣后公司在尚未解除《租赁合同》前其承租的30171.78㎡商业区物业管理服务费仍应承担付费义务。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》的相关精神，衣后公司不能以没有享受到物业管理全部服务，拒绝交纳物业管理服务费，只能以未享有到相应的物业服务内容要求减少交纳相应的物业管理服务费。具体到本案，由于衣后公司承租的30171.78㎡商业区自2018年9月18日至2019年3月18日实际处于空置房状态，根据《物业收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，再结合原《湖南省物业服务收费管理办法》及同行业关于空置房物业管理费交纳的规定，对于衣后公司承租的空置房物业管理服务费，应予以减少收费。原判根据服务工作量及服务成本，参照物业服务行业对空置房的收费标准，酌情按物业服务合同约定收费标准的70%交纳，并无不当。衣后公司要求免交或按更低标准减交物业管理费的上诉请求,本院不予支持。综上所述，湖南衣后商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13255元，由湖南衣后商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十一月一十八日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；