广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初29015号原告：东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住所地：东莞市万江区********。法定代表人：段某1。委托诉讼代理人：伍杏仪，系原告员工。被告：丁会兰，女，1987年11月1日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县**************，公民身份号码362************440。委托诉讼代理人：曾怀勇，系被告丈夫。原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司与被告丁会兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按《华南MALL商铺租赁合同》约定向原告支付欠付费用（含滞纳金）8880.26元及逾期违约金2847.26元（从2019年4月1日起计至被告将全部款项清偿之日止）；2.原告已收取的租金保证金2259.84元不予退还；3.被告立即将全部物品搬离，并向原告支付实际占用场地费用及保管费1905.8元（从2019年6月5日计至被告实际搬离物品之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年6月30日签订《华南MALL商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于东莞市万江区华南MALLBC2区一层M130号商铺经营零售。合同租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日。按照合同约定，被告的租金、物业管理费均按季度支付，且每个季度结束前十日内应支付下一季度的租金、物业管理费，但被告未按时交纳2019年4月至6月的租金。原告多次口头及发函通知被告遵守合同约定缴纳所有积欠费用，但被告均置之不理。因被告的行为已违反合同的约定，原告于2019年5月16日向被告发出《解除的通知函》，双方合同于解除函送达之日（即2019年5月16日）解除。解除函中再次催促被告于2019年5月20日前缴清所有欠缴费用（含滞纳金、违约金）及交还租赁场地，但被告至今仍未支付任何拖欠款项（含违约金），也未搬离物品、交还租赁场地。为依法维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法公正裁判。被告辩称，1.华南MALL于2019年3月份发了改造通知函要求被告签名，但被告没有签名。2.后被告20人左右到管理处申请减免租金和管理费（2019年4至6月份），管理处跟被告讲由他们申请然后让被告离去。后管理处给了一张白纸让被告各铺主写上诉求，但被告都没有签名写诉求。过了一段时间，华南MALL就开始改造了。管理处丁先生于2019年5月30日告诉被告合同解除，后被告不放心，于2019年6月10日主动联系管理处丁先生要去交4至6月份租金以及管理费，丁先生再次告诉被告合同已经解除，2019年6月12日被告要去交合同以及押金单，丁先生再第三次告诉被告不用。关于催费单，因为被告是租房子住的，变更了收件地址，所以一直没有收到原告相关通知函，关于遵守合同约定的通知也没有收到并不是拒收。2019年4月5日原告正式收走店铺钥匙，被告无法进入店铺收拾，且店铺里面东西已经不要了。原告提交现在提供的照片无法确定拍摄时间。华南MALL目前营业只有50家，181家没有营业，经营情况差。本院经审理认定如下事实：2016年6月30日，原告与被告签订《华南MALL商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市万江区*******的建筑物“华南MALL”BC2区一层M130号商铺出租给被告使用，建筑面积共计35.31平方米。租赁场地的租赁期为36个月，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。租赁期限内租金按月计收，租金按建筑面积计收，租金标准为租期内第一期（2016年7月1日至2016年12月31日）、第二期（2017年1月1日至2017年6月30日）为租金优惠期，月租金标准为按照32元/平方米/月的标准优惠计16元/平方米/月、564.96元/月；第三期（2017年7月1日至2018年6月30日）的租金标准为32元/平方米/月、1129.92元/月；第四期（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金标准为35.2元/平方米/月、1242.91元/月。第一期至第二期期间的租金，原告同意被告自第二期开始按季向原告支付，即自第二期开始，被告应当向原告缴纳租金3389.76元/季至第二期期间届满为止；自第三期开始之后的租金（按上述标准）及整个租赁期限内的物业管理费、空调费（若有）等均按季支付；被告应当在每个收费周期届满前十日内将下一季度的租金、物业管理费、空调费及其他费用（如有）以现金、支票或银行划款方式支付给原告，付款日期如遇周末或节假日则应提前支付。自本合同签署后三日内，被告须向原告支付履约保证金3531元作为被告在第一期至第二期期间忠实履行本合同中各项条款的保证金，自第三期开始，被告需按相当于当期二个月的租金、物业管理费及空调费、推广宣传费（如有）之和的标准，向原告支付履约保证金。被告逾期支付租金、物业费、空调费及其他费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的日万分之六向原告支付滞纳金；逾期超过30天的，原告有权单方解除本租赁合同，收回租赁场地并无需承担违约责任，且有权采取停水、停电措施。原告根据本合同约定解除本合同的，或者被告无故解除本合同的，原告有权没收被告的履约保证金。若因被告原因导致租赁合同终止发生在第三期开始之后的，被告应支付原告不少于按当期原租金标准计算的2个月租金作为违约金（本合同另有规定的除外），并按原租金标准补足被告第一、二期租赁期间的全部租金，并赔偿原告损失。租赁期届满、本合同解除或终止的，被告应在租赁期届满前或解除、终止本合同通知书发出或送达后15日内，自费将所有被告财产、固定装置、装修设备和附加物清理出租赁场地，并将处于良好、清洁且适租状态的租赁场地，连同附件二《铺位交付标准》中列明的租赁场地中所有固定装置、设备和附属物归还原告，同时被告应向原告归还租赁场地的所有钥匙及相关密码；原告有权以租赁期届满或本合同解除、终止当日的租赁场地现状收回而无需另作补偿。被告逾期交还租赁场地的，应承担相应的违约责任，且原告有权自行收回租赁场地。如原告决定自行收回租赁场地的，对于租赁场地内乙方（包括实际使用方）的任何可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，被告同意原告有权扣留前述物品，且有权要求被告支付自租赁场地应交还而未交还之日起保管前述物品的保管费（包括但不限于因保管该等物品而实际占用的场地费等），并要求被告补偿因保管而产生的所有其他费用（合称为“保管费用”）。被告应在接到原告要求缴付保管费用的通知后的10天内缴付保管费用。若被告未在上述指定期限内缴付所有款项，则原告有权处分被扣留物品并有权从处分所得款项中优先受偿拖欠的租金、物业费用及其他费用、保管费用、滞纳金、违约金及赔偿金。原告采取上述措施所产生的一切责任由被告承担。本合同解除或终止后，被告仍欠付原告租金等相关费用的，则被告应在合同终止后10日内补齐；被告未按时补齐费用的，按日息万分之三承担违约金，超过30日的，按日息万分之六承担违约金；同时原告有权按上述约定采取扣留措施。案涉租赁合同就相关合同事宜材料送达给被告的地址、联系方式进行了约定。签订合同后，被告向原告缴纳了2259.84元保证金。被告向原告交付了按照《华南MALL商铺租赁合同》约定的1242.91元/月的标准计算的2019年1月1日至2019年3月31日止的租金。2019年4月29日，原告及东莞市康赛物业管理有限公司通过邮政EMS专递向被告发出《催费通知书》，通知载明截至2019年4月，被告积欠原告2019年4-6月租金3728.73元，请被告于2019年5月2日18时前向原告缴清上述积欠费用。该邮件邮寄到案涉租赁合同载明的被告地址，投递结果显示因被告拒收、收件人名址有误等原因被退回。2019年5月6日，原告及东莞市康赛物业管理有限公司向被告发出《关于遵守合同约定的通知》，通知载明截至2019年5月，被告积欠原告2019年4-6月租金3728.73元，请被告于2019年5月10日15时前向原告缴清上述积欠费用。该邮件邮寄到案涉租赁合同载明的被告地址，投递结果显示因收件不在指定地点未妥投等原因被退回。2019年5月16日，原告向被告发出《解除的通知函》，通知载明原告根据原合同约定与被告解除原合同，本通知到达之日起原合同予以解除；请被告按照原合同约定在2019年5月25日前将租赁场地交还原告，逾期交还租赁场地的，原告将自行收回租赁场地，租赁场地内所有物品将按原合同约定执行，由此造成的一切损失及责任均由被告承担；同时请被告在2019年5月20日前向原告付清全部欠缴费用（含滞纳金，按合同约定计至实际缴清费用之日）及按照原合同约定计算的全部违约金。该邮件邮寄到案涉租赁合同载明的被告地址，投递结果显示因拒收被退回。2019年5月23日，原告向被告发出《关于交还租赁场地的通知》，通知被告双方租赁关系已于2019年5月19日解除，请被告尽快将商铺内被告的财产物品等清理出租赁场地，逾期未处理的，原告将在2019年6月5日自行收回租赁场地，且对商铺上锁，届时，被告场地内的任何物品原告均有权依据租赁合同约定扣留，且有权要求被告支付自租赁场地应交还而未交还之日起保管被告物品的保管费（包括但不限于因保管该物品而实际占用的场地费等），并有权要求被告补偿因保管而产生的所有其他费用。该邮件邮寄到案涉租赁合同载明的被告地址，投递结果显示因拒收被退回。原告在庭审中明确第一项诉求的租金（含滞纳金）8880.26元具体为1.2019年4月1日至合同解除之日即2019年5月19日的租金共2030.09元；2.由于被告违约而需要补足的第一期、第二期租金共6779.52元（按原租金标准租金合计13559.04元－已支付的租金3389.76元×2）；3.自2019年4月1日起计至合同终止之日后第10天即2019年4月1日至5月28日的滞纳金70.65元（2030.09元/月×0.06%×58天）。诉请的逾期违约金的构成是两部分，第一部分为因被告欠付租金导致合同终止，需承担两个月的租金即2485.82元的违约金；第二部分为合同终止10天后即2019年5月28日起按日息万分之六的标准计至实际支付之日止的逾期支付总款项的违约金，以11366.08元（2030.09元＋6779.52元＋70.65元＋2485.82元）为本金。原告在庭审中明确被告尚有货品展柜3顶（固定装修）、试衣间1个、收银台1个、天花灯具16盏、精美包装盒、包装袋一堆、文件资料一袋、其他杂物若干存放在案涉租赁物处，要求实际占用场地费及保管费，按照以1242.91元/月的标准，从2019年6月5日计至被告实际搬离店铺所有遗留物品止。被告表示放弃店内所有物品。被告主张其系因原告对案涉华南MALL物业进行重新装修，严重影响被告店铺的正常经营，拟与原告协商减免2019年4月至6月的租金才未缴纳案涉租金的；上述邮件系因被告变更了租房地点，未能收到。以上事实有原告提供的华南MALL商铺租赁合同、催费通知书及快递单、邮件跟踪查询记录、关于遵守合同约定的通知、快递单、邮件跟踪查询记录、解除华南MALL商铺租赁合同的通知函、关于交还租赁场地的通知、店铺遗留物品照片，被告提供的华南MALL改造期间的正常营业时间现场照片、华南MALL改造期间的工程图片、BC区的平面图、施工通知书、关于华南MALL升级改造施工的通知函、BC区各铺主找管理处协商减免租金以及管理费的微信群聊天记录截图，以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据本院的另案生效民事判决书查明，案涉租赁物持有房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《华南MALL商铺租赁合同》合法有效，原、被告均按照该合同约定履行各自的权利义务。被告主张系因原告对案涉物业的升级改造工程影响其正常运营才未交租，其提供的证据不足以证明其主张，且其未提供与原告就案涉租金的缓交、免交事宜进行协商的书面证据，对被告该抗辩意见，本院不予采信。被告拖欠租金未付，原告于2019年5月16日就案涉租赁合同载明的被告地址向被告寄出《解除的通知函》。该邮件虽未由被告签收，但被告的收件地址系双方在案涉租赁合同中确认的，被告主张因其居住地址变更而未收到案涉相关邮件，但被告未举证证明其曾书面告知原告其已变更联系地址，对此，被告应承担相应法律后果，故本院确认原告发出的解除合同通知函已送达给被告，案涉租赁合同已于2019年5月16日解除。同理，案涉其他函件亦一并视为已送达给被告。案涉租赁合同约定，被告应当在每个收费周期届满前十日内支付下一季度的租金，逾期支付的，每逾期一日，按逾期支付金额的日万分之六向原告支付滞纳金。被告至今未向原告支付2019年4月至6月的租金，原告诉请被告支付2019年4月1日至合同解除之日的租金及滞纳金，符合双方合同约定，本院予以支持，租金应计算至2019年5月16日，共1905.79元（1242.91元/月＋1242.91/30×16天），逾期支付租金的滞纳金应以租金1905.79元为本金，自2019年4月1日起按照日万分之六计至合同终止后十日（即2019年5月26日），计得滞纳金为64.04元。案涉租赁合同因被告拖欠租金，构成根本违约，原告行使合同解除权解除。案涉合同约定，原告根据合同约定解除本合同的，原告有权没收乙方的履约保证金；合同又约定，因被告原因导致租赁合同终止发生在第三期开始之后的，被告应支付原告不少于按当期原租金标准计算的2个月租金作为违约金（本合同另有规定的除外），并按原租金标准补足被告第一、二期租赁期间的全部租金，并赔偿原告损失。本院认为，案涉租赁合同同时约定了履约保证金和违约金条款，履约保证金本身已同时包含履约保证和违约惩罚的性质，原告获得其中一项，已足以弥补相关损失，故本院对于原告不予返还已收取的租金保证金2259.84元的诉请予以支持，对于原告主张2485.82元（按两个月租金计）违约金的诉请不予支持。原告诉请因被告违约需补足的租金，本院予以支持，被告需向原告补足2016年7月1日至2017年6月30日的租金共6779.52元（优惠金额16元/平方米/月×35.31平方米×12个月）。案涉租赁合同还约定，合同解除或终止后，被告仍欠付原告租金等相关费用的，则被告应在合同终止后10日内补齐，超过30日未补齐费用的，按日息万分之六承担违约金。故被告还应向原告支付合同解除后尚欠租金的违约金，该违约金应以全部尚欠的租金即8685.31元（1905.79元＋6779.52元）为本金，按照日息万分之六的标准，自2019年5月27日起计至款项付清之日止，违约金以本金8685.31元为限。原告在向被告发出的解除合同通知函中表示，被告需在2019年5月25日前将租赁场地交还原告，逾期交还租赁场地的，原告将自行收回租赁场地，租赁场地内所有物品将按原合同约定执行，由此造成的一切损失及责任均由被告承担。据此，本院认定原告应于2019年5月25日自行收回租赁物，被告仅需向原告支付2019年5月17日至2019年5月25日的占有使用费372.87元（1242.91/30×9），原告诉请被告按照1242.91元/月的租金标准，支付自2019年6月5日起计至被告实际搬离物品之日止的保管费，无事实依据，本院不予支持。被告表示放弃遗留在原告处的所有物品，则该物品由原告自行处理。对原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、的规定，判决如下：一、被告丁会兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付尚欠的2019年4月1日至2019年5月16日租金1905.79元；二、被告丁会兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付逾期支付租金滞纳金64.04元；三、被告丁会兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司补足2016年7月1日至2017年6月30日的租金6779.52元；四、被告丁会兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付违约金（以8685.31元为基数，自2019年5月27日起按照日息万分之六的标准计至款项付清之日止，并以8685.31元为限）；五、原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司无需向被告丁会兰返还履约保证金2259.84元；六、驳回原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98.67元（原告已预交），由被告丁会兰负担。本判决为终审判决。审判员 梁 妮二〇一九年十一月十二日书记员 钟玉洁附相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。