广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2272号原告（反诉被告）：曾思红，女，汉族，1991年6月12日出生，身份证住址：广东省五华县，委托诉讼代理人：周运妙，广东尚达（惠州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高雪丽，女，汉族，1990年1月20日出生，身份证住址：广东省东莞市万江区，委托诉讼代理人：宋孝增，广东旗轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾媚，广东旗轩律师事务所实习律师。第三人：惠州市信弘实业有限公司，住所地：博罗县园洲镇刘屋村大瑛埔园洲花园教师村A1栋101号商铺，统一社会信用代码：91441322MA4UQN8C5A。法定代表人：张少萍。原告（反诉被告）曾思红诉被告（反诉原告）高雪丽、第三人惠州市信弘实业有限公司（下称“信弘公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案。被告（反诉原告）高雪丽于2019年5月29日提起反诉，本院立案受理后决定合并审理，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾思红及其委托诉讼代理人周运妙，被告（反诉原告）高雪丽及其委托诉讼代理人宋孝增到庭参加诉讼。第三人信弘公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾思红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年10月31日签订的编号为00××1的《二手房买卖合同》已于2019年1月10日解除；2.高雪丽向曾思红支付违约金15万元；3.本案诉讼费用由高雪丽承担。事实和理由：原、被告于2017年10月31日签订编号为00××1的《二手房买卖合同》，约定曾思红将其位于博罗县××花园××层××号房以75万元转让给高雪丽，分期付款，其中高雪丽需在合同生效之日起2日内支付定金10万元，于2017年11月1日支付首期款10万元，在国土资源局过户前支付剩余首期款2.5万元；高雪丽需在2018年6月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；自2017年11月5日起的房屋物业管理费由高雪丽承担，如未及时交纳，产生的滞纳金由其负责。另，合同第十一条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基准，按日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期超过五日，卖方可解除合同，并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同签订后，曾思红依约交付了房屋，但高雪丽既未按约定利息向银行申请贷款的义务，也未按约定支付案涉房屋的物业管理费，导致曾思红向物业管理公司交纳管理费。曾思红多次催促高雪丽积极履行按揭贷款义务，但其拒不履行。曾思红于2019年1月10日委托广东深宝律师事务所向高雪丽发出律师函，明确表示因高雪丽未按合同约定在2018年6月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，要求高雪丽予以办理。时至今日，高雪丽未予办理相关手续，其上述行为已构成违约，曾思红有权按合同约定解除合同，并要求高雪丽承担相应违约责任，按转让成交价的20%支付违约金。被告（反诉原告）高雪丽辩称：一、本案并非高雪丽违约，而是曾思红违约在先，其称高雪丽不履行申请按揭贷款手续、不交纳物业管理费均与事实不符。1.根据双方合同第四条约定，高雪丽应在2018年6月30日前办理银行按揭贷款手续，且需要曾思红配合。而合同第十四条第五款约定，曾思红需在房产证出来后10个工作日内向银行申请提前还款，赎楼并注销抵押手续。曾思红于2018年5月8日领取案涉房屋产权证书，则其应在2018年5月22日前向银行申请提前还款和赎楼。但其一直不予办理，在高雪丽多次催促下仍拒绝办理。因此，曾思红向银行提前办理房产手续在先，高雪丽办理银行按揭贷款手续在后，享有先履行抗辩权。在高雪丽多次催促曾思红办理提前还款手续过程中，高雪丽为提高效率，拟提前办理贷款手续，并于2018年5月15日向中国人民银行查询了个人征信情况。在请求曾思红予以配合办理时，曾思红无理拒绝，导致交易无法推进。2.合同签订后，案涉房屋管理费即由高雪丽交纳，甚至合同签订前一个月曾思红拖欠的管理费也是高雪丽交纳。由于曾思红在领取房产证后拒不办理还款手续，高雪丽才未继续交纳管理费。因房屋产权尚未变更，仍登记在曾思红名下，故高雪丽交纳物管费的票据上仍显示曾思红的名称。曾思红以此否认高雪丽交纳物管费的事实，有违诚信。二、曾思红请求解除合同的条件不成立，其主张违约金没有任何依据。如上所述，在整个交易过程中，是曾思红违约，高雪丽并无违约情形，无需支付违约金。合同签订后，高雪丽支付定金及首付款，曾思红领取房产证后办理还款手续，尔后高雪丽办理贷款手续并由曾思红配合。整个流程中，高雪丽已依约完成支付定金及首期款的义务，而后续流程因曾思红拒绝办理导致交易无法进行。曾思红该行为已构成根本违约。高雪丽因曾思红不履行合同义务而无法继续办理其他业务，不构成违约，不应承担任何违约责任。因此请求法院驳回曾思红的全部诉讼请求。被告（反诉原告）高雪丽向本院提出反诉请求：1.解除原、被告双方于2017年10月31日签订的编号为00××1的《二手房买卖合同》；2.曾思红向高雪丽返还房屋首付款10万元及定金10万元；3.曾思红向高雪丽支付违约金20万元；4.中介费用5000元由曾思红承担；5.本案全部诉讼费用由曾思红承担。事实和理由：原、被告于2017年10月31日签订编号为00××1的《二手房买卖合同》，约定曾思红将案涉房屋转让给高雪丽，高雪丽于合同生效之日起2日内向曾思红支付定金10万元，于2017年11月1日支付首期款10万元；曾思红需在房产证出来后10个工作日内向银行申请提前还款，消除房产抵押。合同签订后，高雪丽依约于2017年11月1日支付定金10万元及首期款10万元。2018年5月8日，曾思红领取了案涉房屋不动产权证书。根据合同约定，其应在2018年5月22日前办理贷款还款手续，解除房屋抵押。但曾思红迟迟不予办理还款手续，在高雪丽多次催促下仍拒绝办理，且在高雪丽要求其配合办理贷款按揭手续时亦不予配合。时至今日已一年有余，但曾思红仍拒绝办理相关手续，不履行合同约定的义务，导致交易无法进行。因此，曾思红的行为已构成违约，致使合同目的无法实现，高雪丽可依据相关法律规定及合同约定，解除双方的合同并追究曾思红的违约责任。原告（反诉被告）曾思红辩称，一、曾思红由始至终都在积极履行合同义务，没有任何违约行为。签订合同当日，曾思红在没有收取高雪丽支付的定金情况下，即将房屋钥匙、业主卡、邮箱钥匙、购房合同等资料交付给第三人信弘公司。在高雪丽未依约支付购房款后，曾思红积极与其沟通，催促其尽快将剩余首付款交由银行监管，并敦促其尽快办理按揭贷款手续，以获取银行的同意贷款承诺函。以上均可表明曾思红在积极履行合同，并无违约行为。二、高雪丽未按时支付首期款，也未按约定办理按揭，属于根本违约。按双方合同约定，房屋转让价为75万元，其中首期款为三成即22.5万元，分三笔支付。事实上，高雪丽仅在2017年11月1日支付了定金10万元和部分首期款10万元，剩余首期款2.5万元至今未付，曾思红催促其将该款项办理银行监管手续，但其置之不理。根据高雪丽提交的个人信用报告显示，其名下有2套个人住房贷款，意味着其名下有2套房屋，本次交易属第3套房屋。根据国家政策规定，购买第3套房屋是不符合向银行申请按揭支付条件的。双方签订合同时，高雪丽并未披露该事实，一直谎称只有一套房屋。可见高雪丽故意隐瞒事实，其并不具备贷款资质，因此才迟迟不向银行申请贷款。另外，高雪丽也没有按约交纳案涉房屋物业管理费。三、高雪丽并无诚意购买案涉房屋。2018年5月8日，高雪丽的丈夫张桩与曾思红约定在“山居一品”地产见面沟通，因曾思红刚好在××花园三期悦一城销售大厅一楼，所以要求两人过来。后高雪丽与其丈夫、惠州山居一品地产实业有限公司的高级职业顾问李俊峰、以及一名自称系其亲戚的男子到场。当曾思红看到高雪丽手持此前曾思红交给第三人信弘公司的全部资料时，询问高雪丽为何持有资料，高雪丽表示已取消和监督方即信弘公司的合作。曾思红当即表示如果取消监管，应及时通知本人，并需要交还房屋资料或重新协商由谁持有，但高雪丽未作回应。随后高雪丽要求重新签订房屋买卖合同，但要求与其一同前来的“亲戚”签订。曾思红表示担心存在一房多卖的风险，不同意其要求。该名男子听后即向高雪丽表示因业主不同意，要求退回定金。在高雪丽退回定金后，该名男子与李俊峰先行离开。由此可见，高雪丽并非诚意购买案涉房屋。高雪丽与其丈夫均在惠州山居一品地产实业有限公司工作，其丈夫系该公司法定代表人，真实意图是锁定房源，然后另行寻找出价更高的买家，转手出售以赚取差价利润。如高雪丽有意履行合同，应严格按合同约定履行付款义务，将剩余首期款支付完毕，并及时办理按揭手续。四、高雪丽支付购房款义务在先，但其未予履行显属违约，曾思红可依据先履行抗辩权拒绝其要求履行的请求。双方签订的房屋买卖合同系双务合同，高雪丽的付款义务在先，曾思红赎楼、过户义务在后。曾思红在领取房产证后，有积极向银行提出还贷申请，但因高雪丽迟迟未支付剩余2.5万元首期款，也没有向银行申请办理按揭贷款，经多次催促未果。因此在高雪丽没有依约履行完毕合同义务时，曾思红完全可以按照合同法第六十七条之规定，拒绝履行其要求提前还款的请求，并不构成违约。五、买方履行完毕付款义务后，卖方才办理赎楼手续，符合二手房交易习惯。一般而言，在买方需要按揭贷款，卖方需赎楼的情况下，由于赎楼需卖方提前偿还贷款、办理注销抵押登记，而提前还款不仅需要筹集资金（或支付担保费由担保公司提供担保），还会产生提前还贷违约金。二手房交易惯例一般也是在买方取得按揭银行贷款承诺函后，才由卖方办理赎楼手续。如果是委托担保公司赎楼，担保公司也是要等到买方按揭银行出具贷款承诺函后才愿意担保赎楼。六、买方履行完毕付款义务后，卖方才办理赎楼手续，符合合同目的及诚实信用原则。双方进行房产交易，买方实现合同目的的途径是通过向银行贷款方式支付后期购房款。因此高雪丽能否获得银行贷款是合同目的能否实现的关键。如银行认为申请人不符合条件而不同意其贷款申请，则合同目的无法实现，此时卖方注销抵押登记已无必要。因此在高雪丽未获银行审批通过其贷款申请前，其要求曾思红注销房屋抵押登记不符合合同目的。而高雪丽办理贷款承诺函仅是获准贷款的资格确认，实际尚未产生向银行贷款的法律后果，即使未在期限内办理贷款也无需承担违约责任。但如曾思红自行筹资提前还贷并注销抵押登记，则需提供一大笔资金，同时也势必使曾思红产生一笔巨额资金占用成本。因此，如要求曾思红先履行上述义务，万一高雪丽不能取得贷款承诺函，交易无法完成，曾思红将因此承担巨额资金占用成本，相较而言由高雪丽办出贷款承诺函在先更符合诚信原则。七、如前所述，因高雪丽未按约履行其付款义务，属根本性违约，根据合同第十一条的约定，高雪丽应承担支付15万元违约金的责任，其反诉请求曾思红支付违约金20万元毫无依据。经抵扣高雪丽已支付的定金10万元和首期款10万元，曾思红仅应返回5万元。八、高雪丽请求曾思红支付中介费没有事实依据，法院应予驳回。本案的二手房买卖合同没有任何关于中介费用的约定，而中介公司即第三人信弘公司系高雪丽自行委托，曾思红没有与信弘公司另行签订相关委托协议，也没有任何关于中介费用的约定，因此无需承担中介费用。综上所述，案涉合同履行过程中，违约方为高雪丽，且属根本性违约，曾思红可行使先履行抗辩权拒绝其相关履行要求。在多次催促高雪丽履行义务未果后，曾思红于2019年1月10日向其发出书面通知解除案涉合同，高雪丽应按照合同相关约定承担违约责任。依此计算，曾思红仅需返还其5万元款项。高雪丽其他诉讼请求均无事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理查明，2017年10月31日，原告（反诉被告）曾思红（卖方）与被告（反诉原告）高雪丽（买方）签订编号为00××1的《二手房买卖合同》，约定卖方将其所有的位于博罗县××花园××层××房（建筑面积约101.66平方米）以75万元价格转让给买方，买方需在合同生效之日起2日内支付定金10万元。第四条付款方式约定买方须于国土资源局过户前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款2.5万元支付至双方约定的银行监管账户或双方经协商约定的付款方式；买方须于2018年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件，并签署银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。第五条约定在买方按照合同第四条约定将购房款支付至双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产权证原件（产权无抵押、无查封）之日起三日内，买卖双方需签署《广东省二手房买卖合同》，并办理递减过户手续。第六条约定案涉房屋处于抵押状态，卖方同意自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产权证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产权证原件交予上述第三方或指定的担保公司。第九条约定卖方应当在2017年11月2日前将物业交付买方，办理交接手续。第十条约定如买方未按照约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基准，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十一条约定如卖方未按照约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基准，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。第十四条备注约定（如备注条款与前述条款有冲突，以备注条款为准）：1.2017年11月5日起的房屋物业管理费由买方承担，如未及时交纳，产生的滞纳金由其负责。2.赎楼利息买方负责一半，实际以银行结算为准。3.监管合同生效之日起卖方将所有房屋钥匙、业主卡交予买方，即日起房屋由买方处理，由此产生的任何关于房产的纠纷卖方不负责。4.卖方如违约则须向买方支付双倍定金的违约金。5.卖方须在房产证出来后10个工作日内向银行申请提前还款。6.买方须于2017年11月1日前支付卖方首期款10万元。7.买方转账后以卖方实际收到银行到账信息为准，否则此合同无效。合同还约定其他事宜。上述合同签订当日，曾思红将案涉房屋购房合同、业主卡、房屋及邮箱钥匙交由第三人信弘公司保管。高雪丽于2017年11月1日以银行转账方式支付了曾思红定金及首期款各10万元，共计20万元。曾思红当日出具收据予以确认。后曾思红于2018年5月8日领取了案涉房屋的产权证书原件。在后续履行合同过程中，曾思红要求高雪丽将剩余首期款2.5万元交由银行监管，再由曾思红赎楼进行后续程序。高雪丽则要求曾思红先行赎楼，再办理申请按揭贷款，由按揭银行通知是否需资金监管。双方就此发生纠纷。曾思红委托广东深宝律师事务所向高雪丽发出落款日期为2019年1月10日的《律师函》，称高雪丽未按合同约定向按揭银行提交申请按揭贷款的相关资料，至今未能取得银行贷款承诺函，导致交易无法进行，已构成根本违约，故通知高雪丽解除案涉《二手房买卖合同》，并要求高雪丽收到函件三日内协商办理相关事宜。高雪丽委托广东旗轩律师事务所向曾思红发出落款日期为2019年4月16日的《律师函》，称曾思红迟迟未办理赎楼手续，导致交易搁置，故通知曾思红收到函件五日内办理房屋提前还款手续，完成后及时通知并配合高雪丽办理按揭贷款手续，逾期未办理，将解除合同，并追究相关违约责任。曾思红主张在领取房产证原件后，有向贷款银行申请提前还款，积极履行合同，并提供《中国银行惠州分行个人贷款提前还款申请表》佐证。高雪丽对此不予认可，认为该申请表是银行常用性表格，可随时领取，且未显示具体日期，亦无原件核对，不能证明曾思红有实际办理该项业务。曾思红主张高雪丽未按合同约定交纳案涉房屋的物业管理费，导致产生滞纳金，并提供收款收据佐证。高雪丽称合同签订后，其交纳了2017年9月至11月的物管费，相关收据也已向法院提交；从2017年12月至2018年6月期间的物管费也是由高雪丽交纳，但收据无法找到；因曾思红不办理赎楼，故高雪丽从2018年7月起停止交纳物管费。庭后，曾思红提交书面意见，确认2017年9月至12月期间物业管理费由高雪丽交纳，从2018年1月起至今的物管费及相应滞纳金均由曾思红交纳。本院认为，原、被告双方于2017年10月31日签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，双方应恪守履行。合同签订后，高雪丽于2017年11月1日支付曾思红购房定金10万元及首期款10万元，剩余2.5万元首期款约定在产权过户前支付，其余购房款由高雪丽向银行申请按揭贷款支付。另外，因案涉房屋转让前设定有银行按揭抵押登记，曾思红需涤除该权利负担方能变更产权登记。因此，双方当事人均负有相应合同义务，本案争议焦点为原、被告在履行合同过程中有无违约情形。首先，曾思红主张高雪丽未将剩余首期款2.5万元提交银行监管，因双方对此约定为“在国土资源局过户之前（含当日）将2.5万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或买卖双方经协商约定的付款方式”，而双方并未明确约定银行监管账号，且履行期限为过户前，曾思红该主张的期限尚未届满，也无法实际履行。因此本院不予采纳。其次，双方约定案涉房屋的物业管理费从2017年11月5日起由高雪丽负担。根据本院查明的事实，高雪丽交纳了2017年9月至12月的物管费，2018年1月以后的费用由曾思红实际交纳。高雪丽此举存在履行瑕疵，但不必然导致双方合同无法继续履行。最后，综合双方当事人的诉辩意见，案涉合同未能继续履行的关键在于双方对高雪丽办理银行按揭贷款申请以获取银行同意贷款承诺函，和曾思红提前还贷涤除房屋抵押权的先后顺序产生争议。根据合同约定，高雪丽需在2018年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；曾思红自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，需在房产证出来后10个工作日内向银行申请提前还款（曾思红于2018年5月8日领取了房产证原件）。双方均主张对方应先予履行。因双方实际上并未明确约定两人履行义务的先后顺序，在双方发生争议的情况下也未能协商达成一致意见，应视为双方对合同内容约定不明，导致合同未能继续履行，双方当事人均无明显过错。现双方当事人分别诉至本院，均主张解除上述合同，故本院认定原、被告于2017年10月31日签订的《二手房买卖合同》应予解除。双方合同因不能继续履行而解除，不能归咎于具体一方当事人，因此原、被告主张对方承担违约责任，本院均不予支持。合同解除后，权利义务终止，曾思红无合法依据占有高雪丽支付的购房定金10万元及首期款10万元，因此均应向高雪丽返还。高雪丽请求曾思红承担中介费用5000元，但未提供任何证据证明有实际发生该项费用，以及由曾思红承担的事实，本院不予支持。第三人信弘公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、解除原告（反诉被告）曾思红与被告（反诉原告）高雪丽于2017年10月31日签订的编号为00××1的《二手房买卖合同》；二、原告（反诉被告）曾思红于本判决发生法律效力之日起5日内向被告（反诉原告）高雪丽一次性返还定金100000元及首期款100000元；三、驳回原告（反诉被告）曾思红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）高雪丽的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元，由原告（反诉被告）曾思红负担。反诉案件受理费3688元，由原告（反诉被告）曾思红负担2150元，被告（反诉原告）高雪丽负担1538元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶堂辉审 判 员  黄利仁人民陪审员  邹 辉二〇一九年十一月十一日法官助理曾淑仪书记员叶振康