上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终5027号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海长风物业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：万家明，执行董事。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海润星物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李微，总经理。委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。原审第三人：上海润星投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：梁连彬，总经理。委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。上诉人上海长风物业有限公司(以下简称“长风物业”)因与被上诉人上海润星物业管理有限公司(以下简称“润星物业”)及原审第三人上海润星投资管理有限公司(以下简称“润星投资公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初9932号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长风物业上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项，发回重审或改判支持长风物业的反诉请求。事实和理由：1、一审法院未查证润星投资公司与案外人董某某间的转让关系，该节事实无证据来源。2、无证面积的房屋并非长风物业所建造，长风物业亦不清楚建造的具体时间及建造人。一审法院在未查清该事实的情况下，认定董某某租赁涉案房屋时就已使用无证面积，继而认定长风物业根据实际面积收取案外人租金实属草率。3、长风物业与董某某的租赁合同明确约定，租赁面积仅为有证面积557平方米，且地址为普陀XX村XXX号(以下简称“系争房屋”)，租金标准也约定明确，双方的实际履行完全按照租赁合同的约定，无证面积的房屋并非租赁合同的内容。一审法院认定租赁合同无效属于严重错误。4、润星物业与润星投资公司为独立主体，与长风物业分别签订的租赁合同不存在承继关系，润星物业承租时就已存在前两个合同履行期间的装饰装修及设备，润星物业无权向长风物业主张相应补偿。一审法院认定润星物业的租赁期间与润星物业提出的装修时间不符，且润星物业未提供证据证明装修事实的存在，故长风物业不应向润星物业支付装修、设备、设施损失补偿。5、无证部分的房屋并非租赁合同的履行范围，该部分房屋不应当纳入补偿范围。长风物业不存在其他任何违约情况，无需向润星物业支付其他经济损失。被上诉人润星物业辩称：1、一审中，润星物业已提交润星投资公司与案外人董某某之间转让协议的原件。2016年3月6日长风物业与润星投资公司签订的协议内容也明确表示长风物业知道系争房屋已经转让给润星投资公司的客观事实。2、在2011年董某某承租之前，相关的违章建筑就已存在，长风物业作为系争房屋的管理者应该知晓。长风物业与董某某的租赁合同中并无关于有证面积的约定，其出租的面积中包含无证面积。2017年3月12日及4月长风物业出具给润星物业的两份书面文件中，均提到调整租金的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人润星投资公司述称：与润星物业答辩意见一致。请求二审法院驳回上诉，维持原判。润星物业向一审法院起诉，请求判令：1、润星物业与长风物业签订的房屋租赁合同于2018年4月16日解除;2、长风物业补偿润星物业清退费用人民币(以下币种均为人民币)18万元;3、长风物业补偿润星物业装修、设备、设施损失暂计300万元;4、长风物业返还押金10万元。长风物业提起反诉，请求判令：1、润星物业向长风物业返还上海市普陀二村XXX号房屋；2、润星物业向长风物业支付2017年4月16日至2018年4月18日止的房屋租金301,200元；3、润星物业向长风物业支付2018年4月19日至实际返还系争房屋之日止的占用使用费(按月租金的双倍计算)。一审法院认定事实：2011年10月24日，长风物业(甲方)与案外人董某某(乙方)签订《房屋租赁协议书》，该协议书约定甲方同意将系争房屋租赁给乙方做公寓房经营使用。租赁期限为五年。自2011年11月1日至2016年12月31日止(免租期两个月)，实际计租自2012年1月1日起。租赁期内年租金暂定为25万元，押金10万元，租金采取先付后用的原则，每季度第一个月5日前支付62,500元，本合同签订后即支付押金及租金，甲方交给乙方房屋钥匙。协议中双方还约定了其他主要内容。2013年3月28日，润星投资公司出资受让案外人董某某经营的“友源公寓”，并约定押金30万元归受让方所有。公寓现有装修、装饰、设备全部归受让方使用。2016年3月6日，长风物业(甲方)与润星投资公司(乙方)签订《协议》，该协议内容：现甲乙双方经协商，就乙方承租甲方普陀二村XXX号房屋的相关事宜，达成如下协议：一、系争房屋原由董某某承租，后于2013年乙方作为实际承租人使用该房屋，甲乙双方未重新签订租赁合同，双方按原甲方与董某某签订的合同履行(该合同于2016年12月31日届满)。二、乙方在法律许可范围内经甲方同意下对该房屋进行了装修改造，有较大的投入，为此甲方明确：1、2017年1月1日，双方就系争房屋签订租赁合同；2、明确租期于2021年12月31日届满；3、合同届满后，如乙方要求续租，甲方应再续签五年；本条款如与双方签订的租赁合同的相关条款有争议，以本条款为准。三、延长租期的租金按原协议书约定，年租金增加不超过15%。四、如甲方在约定的期限内(2021年12月31日前)提前解除合同，应承担违约责任，并赔偿乙方对出租房的装修和改造损失。五、本协议经双方盖章后生效，协议一式两份，双方各持一份。由润星物业提供的(甲方)长风物业与(乙方)润星物业(原上海润星公共租赁住房运营有限公司)签订的《房屋租赁协议书》，该协议约定甲方同意将系争房屋租赁给乙方做公寓房经营使用，乙方必须在取得合同营业执照后方可开展经营活动。租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。租赁期限内年租金暂定为30万元，押金10万元。协议中还约定了其他主要事项。落款处未签署签约日期。由长风物业提供(甲方)长风物业与(乙方)润星物业(原上海润星公共租赁住房运营有限公司)签订的一份《房屋租赁合同》，该合同约定由甲方出租给乙方的系争房屋建筑面积557平方米。该房屋月租金25,100元，年租金为301,200元。每半年度的第一个月前五天交付156,000元。乙方在本合同签订后15天内支付保证金25,100元。租期为2017年1月1日至2018年12月31日。对装饰装修、改善、增设他物，解除合同后归出租方无偿所有。协议中还约定了其他主要事项。落款处未签署签约日期。2017年3月12日，长风物业向润星物业出具一份《情况说明》，其内容：我司出租给润星物业的系争房屋，因历史原因该房屋有违章扩建(部分)。润星物业在承租房内共计75间客房(一楼59间、二楼11间、三楼5间)。现上级部门通知，要求系争房屋内全部清退，为拆除违章扩建做准备。为此，我司承诺，将尽快决定2017年1月起系争房屋的房租问题，解决清退过程中润星物业产生的补偿费用的问题，在违章扩建(部分)拆除后，如润星物业不愿继续承租，则双方同意解除租赁合同。润星物业在承租范围内投入的室内装修、设备、设施等费用的补偿，由我司和润星物业商讨具体补偿方案。2017年4月，长风物业书面通知：普陀二村XXX号由长风物业出借给上海润星公共租赁住房运营有限公司。因接上级通知，对普陀二村XXX号进行清退，故从2017年1月起对上述房屋暂免收租金，待事情解决后，双方商定房租后，再进行收租。2017年11月22日，长风物业书面承诺：关于普陀二村XXX号润星公寓在清退过程中产生的补偿费用共计18万元，长风物业表示认可，在合同期满或提前终止合同后，费用一并结算处理。2018年1月5日，普陀区拆除违法建筑领导小组办公室以系争房屋存在擅自搭建建筑物的违法行为，该违法行为造成房屋存在重大安全和消防隐患，要求对上述的“五违现象”采取严厉的整治措施，特向润星物业经营的“润星公寓”发出《责令整改告知书》。2018年1月12日，润星物业委托律师向长风物业发出《律师函》，主要内容：《房屋租赁协议书》的期限于2021年12月31日届满。润星物业于2017(2018)年1月5日接到了普陀区拆除违法建筑领导小组办公室下发的《责令整改告知书》，被告知所承租的场所有违法搭建，限期搬离，截止期限为2018年1月25日。润星物业按房屋现状承租，承租期内从未违章搭建。现函告长风物业，要求商谈配合政府拆违的相关细节措施，及双方租赁合同履行的相关问题。2018年4月16日，润星物业向长风物业发出《解约函》，内容：贵司承(出)租给我司的普陀二村XXX号房屋，由于存在违章扩建，现扩建部分已被拆除，根据贵司的承诺，拆除违章后，我司有合同解除权。故我司特发函告知贵司：双方的租赁合同关系于2018年4月18日解除。2018年4月23日，润星物业诉至一审法院，请求判决如其诉请。长风物业则提起反诉请求。一审期间，一审法院根据润星物业申请，依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称“四海公司”)对系争房屋内的装修、设备设施的残值予以评估。评估中，对系争房屋装修工程的施工期，润星物业认为2015年12月－2016年4月，长风物业认为2011年11月－2012年3月。故鉴定意见为：一、双方确认项目为监控系统及平房消防喷淋工程的造价(润星物业所述施工期为10,650元，长风物业所述施工期为8,913元)；二、双方争议部分：1、房屋装修工程装饰部分的造价(润星物业所述施工期为1,133,768元，长风物业所述施工期为948,734元)；2、房屋装修工程安装部分的造价(润星物业所述施工期为676,158元，长风物业所述施工期为591,085元)；三、现场已拆除项目：已拆除钢结构阳光棚的造价(润星物业所述施工期为270,291元，长风物业所述施工期为262,129元)。评估费60,000元，已由申请人预交。对于上述鉴定报告，双方争议如下：润星物业称，现场原有钢结构阳光棚由润星物业实施，现已被拆除，可提供当时施工图纸，应根据原施工图纸计算并纳入评估范围。长风物业称，现场已拆除部分属违章建筑，不应纳入评估范围。关于装修工程的所有权问题，润星物业主张的装修工程全部由其实施，应纳入评估范围。长风物业称，润星物业主张的装修系以前的承租人(案外人)装修，且案外人的租赁合同于2016年12月31日到期，到期后系争房屋的装修应归于长风物业所有，仅有监控系统和平房部分的消防喷淋工程由润星物业实施。关于装修残值率问题，评估单位建议按照剩余租赁期限/整个合同租赁期限×100%计算。润星物业认为，租赁合同期限应为2016年5月1日－2026年12月31日，停业时间为2017年3月15日，剩余租赁期限为3577天。长风物业称，租赁合同期限应为2013年4月1日－2018年12月31日，停业时间为2017年3月15日，剩余租赁期限为655天。评估报告中载明：在现场查勘中，发现房屋已有部分被拆除，上述计算的是未被拆除部分的房屋装修。经现场测量，已拆除部分的建筑面积为360.85平方米，现场未拆除的平房为办公室、储藏室，其建筑面积为28.1平方米。根据润星物业所述施工期计算，办公室、储藏室造价为44,453元(29,456+14,997)，每平方米装修造价为1,570.22元；长风物业所述施工期计算，办公室、储藏室造价为38,601元(25,948+12,653)，每平方米装修造价为1,363.51元。一审法院另查明，系争房屋(其中建筑面积共计557平方米)所有权人为上海市房产管理局，管理单位为长风物业。另，2016年8月23日，由润星投资公司投资设立了上海润星公共租赁住房运营有限公司。2017年11月10日，上海润星公共租赁住房运营有限公司名称变更为润星物业。2018年11月1日，双方办理房屋交接手续并对留置房屋内经营所需物品进行了清点(其中54张床、46只衣柜、31张桌子、24只床头柜、19把椅子)，同时对水电费进行了清洁。一审庭审中，润星物业认为，双方在2016年3月6日的《协议》基础上签订了《房屋租赁协议书》。在2016年3月6日的《协议》中明确租期于2021年12月31日届满，且合同届满后，如承租方要求续租，出租方应再续签五年，因此，双方在《房屋租赁协议书》中虽约定租赁期限至2021年12月31日止，但实为2026年12月31日止(可续五年)。对长风物业提供的《房屋租赁合同》不持异议，但该合同系长风物业为根据其上级部门备案要求而签订，合同中约定的二年租期也是上级部门要求，且押金金额与实际不相符。2016年3月6日的《协议》已明确，经长风物业同意下对该房屋进行了装修改造，有较大的投入，故曾于2015年年底至2016年年初对系争房屋进行了必要的装修、装饰，而长风物业认可2011年装修装饰意在减轻经济责任。现因违章部分被整治拆除，已无法经营及继续履行合同，润星物业行使解除权后，经营所需的床、桌、柜等物品也无处可使用或利用。有证据证明润星公寓有许多长租常租房客，因合同的解除，造成了润星物业一定的营业收入的损失，故长风物业应对润星物业的可预期的营业损失作出经济补偿。长风物业于2017年11月22日承诺的费用18万元系清退补偿费用，是对房屋内实际居住人的补偿，不应包括其他补偿费用。关于反诉，由于拆违致润星物业无法正常经营后，由长风物业出具了免收租金相关函件。解除合同后未能交房只因双方对补偿费用未能达成一致，长风物业要求润星物业承担该阶段的租金无事实和法律依据。长风物业认为，现有证据证明系争房屋由原承租人董某某装修后投入经营，润星投资公司或润星物业与董某某只是权利的转移，董某某合同届满后，房屋的装修归属长风物业，后因润星投资公司受让经营，且经营中根据行业规定安装配置了监控和消防喷淋设施设备。现合同解除后，该设施设备对于长风物业无处可用。关于违章部分，根据双方的协议及情况说明，双方已认可违章的事实，但违章部分不能计入装修面积，因违章是历史存在，而长风物业出租的房屋为有证面积，不包含违章面积。润星物业对违章面积的使用不应包含在合同内，即便对违章部分装修、使用过错在于润星物业。现同意将押金退还给润星物业。关于反诉，双方合意清退期间暂免收租金，2017年4月15日清退完成，现要求支付清退结束后至合同解除的租金，即便润星物业未使用，房屋空置对长风物业也是存在损失。润星投资公司表示同意润星物业的意见。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。一审法院认为，润星投资公司系润星物业的投资公司，在润星投资公司与长风物业租赁合同届满前，由润星物业与长风物业签订《房屋租赁协议书》，依该协议书约定，自2017年1月1日起系争房屋由润星物业承租并经营润星公寓。现有证据已充分证明自2011年由案外人董某某向长风物业承租系争房屋后用于公寓房经营，双方的《房屋租赁协议书》约定房屋地址虽为上海市普陀二村XXX号，但案外人董某某实际经营所使用的面积已包括无证面积的房屋，而该无证面积的房屋也由长风物业提供，作为出租方长风物业应明知出租的房屋包括无证(违章)部分的房屋，故对长风物业所称出租面积不包括无证面积之观点，法院难以采纳。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋租赁合同(协议)中，无房地产权证或建设工程规划许可证，就该房屋订立的租赁合同(协议)依法无效。合同(协议)部分无效，如影响到其他部分效力的，其他部分一并无效。系争房屋有证面积仅为557平方米，年租金却高达30万元，显然协议约定面积应包括了无证面积的房屋，应认定润星物业与长风物业之间的房屋租赁协议整体无效。润星物业承继润星投资公司经营权续租系争房屋，也应了解查明系争房屋的产权状况，然其在经营中不闻不问，属自担风险的行为，故应当分担一定责任。关于双方各持有的不同租赁期限的合同(协议书)，基于润星投资公司与长风物业的租赁关系，润星物业在负责经营管理润星公寓后与长风物业建立了租赁关系，分析两份争议合同的主要条款等内容并结合相关证据印证，应认定双方在履行三年期的合同，况且，润星物业也根据三年期的合同主张权利。关于本诉，因长风物业同意退还押金，故本案中不再评述。在润星投资公司与长风物业的租赁期届满后，由润星物业与长风物业签订租赁期为三年的合同，现润星物业根据润星投资公司与长风物业的约定，推定其租赁期限应至2026年止，无事实和法律依据，法院不予采纳。同理，对长风物业的观点也不予采信。在履行合同中，润星物业承租的系争房屋中有部分属违章，根据相关部门规定及长风物业的要求，润星物业给予积极配合并及时进行了清退租客工作。鉴于上述情况，长风物业以书面方式征求润星物业意见并提出解约后的善后事宜，润星物业经考量后，确定不再继续履约，双方同意于2018年4月18日解除合同。根据长风物业先后向润星物业出具的《情况说明》、《通知》及《承诺》内容分析：在承租房内共计75间客房(一楼59间、二楼11间、三楼5间)，因需清退，长风物业从2017年1月起对上述房屋暂免收租金，待事情解决后，双方商定房租后，再进行收租。对润星物业清退过程中产生的损失费用，由长风物业同意支付补偿费用18万元。在双方同意解除合同的情形下，对润星物业在承租范围内投入的室内装修、设备、设施等费用的补偿，由双方商讨具体补偿方案。因此，该补偿费用不应作为解除后的装修费用的补偿。现系争房屋违章部分已拆除，评估单位四海公司仅对未被拆除部分的房屋装修部分的各项费用造价作了评估，双方虽对工期持有不同意见，但现有证据足以证明润星物业再次装修装饰的事实存在，且遗留的装修装设部分，也无可利用价值，考虑到违章部分的拆除后，该部分的装修费用无法评估，长风物业对润星物业的装修、装设、设备、设施补偿费用，将由法院根据并参照评估单位所提供的数据并结合双方的过错责任，酌情考量。因系争房屋的违章部分拆除后，润星物业无法完全履行合同而不能实现经营目的，因停业致原经营所需物品无法再次利用所造成的物损及合同期内的可期利益，将由法院酌定。关于反诉，鉴于双方已于2018年11月1日办理了房屋交接手续，对长风物业要求返还系争房屋之请求也不再简述。房屋租赁协议无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人，对承租人实际占有使用了租赁房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。鉴于本案房屋租赁协议的整体性，须根据协议约定的租金总额作为确定使用费的基础。现无证房屋部分已被依法整治拆除，长风物业要求润星物业按照(合同)协议约定的租金标准支付租金或实际占用费，显与事实不符，也不符合双方的合意，况且长风物业是房屋的管理人，其理应更为了解系争房屋的产权状况，对协议的无效后果应负主要责任。由于润星物业占有了未拆除的房屋并于诉讼中双方办理了交接，对该部分房屋的使用费，也将由法院根据房屋实际使用情况以及双方过错程度，酌情确定润星公寓应付的房屋使用费。因长风物业的其余反诉请求，不符合法律规定，法院难以准许。据此，一审法院判决：一、上海长风物业有限公司与上海润星物业管理有限公司(原上海润星公共租赁住房运营有限公司)关于上海市普陀二村XXX号房屋签订的《房屋租赁协议书》无效；二、上海长风物业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海润星物业管理有限公司支付18万元；三、上海长风物业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海润星物业管理有限公司退还押金10万元；四、上海长风物业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海润星物业管理有限公司补偿装修、设备、设施损失费用计150万元；五、上海长风物业有限公司应于判决生效之日起十日内酌情一次性补偿上海润星物业管理有限公司其他经济损失7万元；六、留置于房屋内的物品(其中54张床、46只衣柜、31张桌子、24只床头柜、19把椅子)归上海长风物业有限公司所有；七、上海润星物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海长风物业有限公司支付房屋使用费10万元；八、对上海长风物业有限公司其余之诉讼请求，不予支持。本院审理中，润星物业称，2017年1月之前系争房屋内的装修装饰是由润星投资公司实施。长风物业认为，系争房屋内的装修装饰是案外人董某某承租时实施的，润星投资公司没有对系争房屋进行过装修装饰。润星投资公司称，2015年12月至2016年4月期间，润星投资公司对系争房屋进行了装修、改造，在2016年3月6日润星投资公司与长风物业签订的协议中，长风物业确认润星投资公司对系争房屋进行了装修、改造且有较大的投入，现润星投资公司同意由润星物业承继其在2016年3月6日《协议》中的权利义务。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，长风物业自认2011年案外人董某某承租时，普陀二村XXX号已存在无证(违章)部分的房屋，而长风物业与董某某签订的《房屋租赁协议书》虽约定房屋地址为普陀二村XXX号，但就租赁面积及部位并未作明确约定。结合2017年3月12日长风物业出具的《情况说明》中关于出租给润星物业的房屋有违章扩建(部分)的内容，系争房屋有证面积仅为557平方米，但年租金高达30万元等情节，本院认为，长风物业与润星物业(原上海润星公共租赁住房运营有限公司)签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁面积包括了无证面积的房屋，双方就无证(违章)部分房屋形成的租赁关系依法应为无效。润星物业承租系争房屋系用于经营公寓，无证面积的租赁合同归于无效后，势必影响润星物业租赁合同目的实现，一审法院认定润星物业与长风物业间的房屋租赁协议整体无效，当属正确。关于合同无效的过错认定，长风物业作为出租人，基于诚信原则应保证其提供的租赁物的合法性，但其明知系争房屋包括无证(违章)部分的房屋，仍对外出租房屋，应对合同无效负有主要责任；润星物业承继润星投资公司经营权续租系争房屋，其对租赁物的产权状况未尽审慎注意义务，自身亦存在过错，对合同无效应承担次要责任。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院根据润星物业的申请，依法委托鉴定单位对未被拆除房屋的装修部分各项费用造价进行了司法鉴定。现有证据证明系润星投资公司于2016年经长风物业同意对系争房屋进行了添附、装修附合，综合考量各方在租赁房屋过程中的过错程度、系争房屋装修和使用时间等因素，本院认为，一审法院酌情确定长风物业应负担的装修损失为150万元，尚属合理，本院认同。二审中，润星投资公司表示愿意由润星物业承继其在本案中的权利，系当事人自行处分相关权益，于法无悖，且为避免讼累，本院予以准许。关于润星物业留置于系争房屋内物品的处理，以及润星物业占有房屋期间使用费的认定，一审法院就其判决理由已作详细阐述，本院认同，不再赘述。综上所述，长风物业的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,740元，由上诉人上海长风物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王珍审判员  陈俊审判员  俞璐二〇一九年十一月十四日书记员  夏兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……