广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29975号原告：袁建敏，男，1974年2月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：曾祥彬、苏俊源，均系广东宾得律师事务所律师。被告：杨兴华，男，1964年11月29日出生，汉族，身份证住址四川省绵竹市。委托诉讼代理人：黄书浩，广东中大圣律师事务所律师。原告袁建敏与被告杨兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁建敏的委托诉讼代理人曾祥彬、被告杨兴华及其委托诉讼代理人黄书浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁建敏诉称：请求法院判令被告支付拖欠的租金566226元（计付时间2012年11月至2018年6月底）。事实和理由：2011年8月20日，原被告签订《租赁合同书》，原告将位于广州市白云区龙归镇龙岗路七号的仓库出租给被告使用，但被告自2012年11月开始拖欠租金、水电费及物业管理费，直至2018年3月止，共拖欠原告566226元，故诉至法院。被告杨兴华辩称：第一，2013年1月14日下午，原告聘请人员施工造成涉案场地火灾，致使租赁的仓库连同被告仓储的物品全部烧毁，租赁标的物严重毁损无法使用，双方的租赁合同关系就此终止。因此在2013年1月14日后双方不存在租赁关系，被告不负有支付租金义务。第二，合同约定在月初缴纳当月租金，被告在租赁期间如期交租，包含2013年月份的租金已经交纳，但因为发生火灾，2012年11月、12月至2013年元月份的租金收据在火灾当中被烧毁。事故发生后直到2019年8月23日原告提起本次诉讼，长达六年半的时间内，原告未向被告主张该期间的租金，严重不合情理，也已超过了诉讼时效，依法不予保护。第三，被告尚有两张押金收据，一张7500元、一张3000元尚在原告处，现存的收据是7500元的押金收据，因合同终止是原告造成，该押金应予退回被告。因此，退一步讲，即使该期间的租金未交，亦未超过诉讼时效，被告在原告处的押金已足以抵扣租金，且原告应当返还差额部分。第四，原告回避火灾事故，主张被告在持续使用并无事实依据，从我方提供的证据二两份判决书查明的事实可知，涉案的厂房、设备、物品均被烧毁并清理，事故后涉案的场地已不符合使用条件，被告财物尽毁也没有再使用仓库的需要，租赁关系并未持续。另若如原告所述，被告在长达六年半的时间不交租，原告亦让被告持续使用且不追讨租金，严重不合情理，因此原告是一场恶意诉讼。经审理查明：本院已生效的（2015）穗云法民一重字第5号民事判决书中查明以下事实：一、2013年8月13日，杨兴华向本院提起财产损害赔偿之诉，后该案于2015年6月15日被广州市中级人民法院裁定发回重审；二、袁建敏与杨兴华之间存在租赁合同关系，袁建敏将位于广州市白云区龙归镇龙岗路自编七号一处三层建筑首层南端的商铺出租给杨兴华经营废品回收业务，经营期间，杨兴华又向袁建敏承租了位于上述三层建筑与相邻四层混凝土结构厂房之间一块约240平方米的空地，后杨兴华自行在上述空地上搭建了一单层简易结构建筑作为仓库使用，主要用于存放杨兴华回收的亚克力废料等物品。2011年8月20日，袁建敏与杨兴华就上述空地租赁事宜签订了《租赁合同书》约定，租赁期限为五年，自2011年8月20日至2016年8月19日，每月租金2500元；三、2013年1月14日下午15时许，上述简易结构仓库发生火灾，同年6月9日广州市公安局白云区分局作出《火灾事故重新认定书》，记载“2013年1月14日下午15时许，广州市白云区龙归镇龙岗路自编7号杨兴华租用的一栋单层仓库发生火灾，火灾过火面积约250平方米，烧毁了有机废料等物品一批。起火部位位于白云区龙归龙岗路自编7号工业区内2号楼[四层建筑]与1号楼[三层建筑]之间杨兴华租用的单层仓库西南角部位。起火原因排除人为放火、雷击、电气线路故障等引发火灾的可能，不排除2号楼顶层焊割作业不慎引燃杨兴华租用的仓库可燃物所致”；四、本案所涉租赁物均为违章建筑，是由袁建敏以其父亲名义向案外人承租，并由袁建敏管理、使用、收益；五、火灾事发当日，案外人王永发（受雇于袁建敏）聘请了施工人员李根伟在2号楼顶层进行焊割作业，王永发于火灾事发当晚未经公安消防部门批准擅自聘请人员将火灾现场进行了清理；六、对于火灾事故造成杨兴华的损失，李根伟应承担50%的赔偿责任，袁建敏应承担45%的赔偿责任，杨兴华自行承担5%的损失。另，《租赁合同书》还约定，自2011年8月20日起计收租金，每月收取一次，每年租金递增10%，杨兴华应在每月1-5号前缴交当月租金，每个铺位需交30元管理费，逾期交付厂房租金的，每逾期一日杨兴华应按应交未交款的10%给付滞纳金。庭审过程中，袁建敏称本案主张的租金是涉及商铺和空地两处的，但是商铺租赁合同已经遗失，据回忆杨兴华最初向袁建敏承租了两间商铺，租金约为900元/间，2012年10月开始又另行租赁了两间商铺，四间商铺每间租金均900元左右，但有约定两三年后递增，杨兴华已经交纳商铺租金至2012年11月份。杨兴华确认约在2010年8月向袁建敏租赁商铺的事实，但仅确认向袁建敏承租了两间商铺，两间商铺约定租金合计是1400元/月，不存在递增，租赁期限是五年，租金已经交纳至2012年12月，发生火灾之后，杨兴华未继续使用涉案租赁物。根据袁建敏提交的穗华价估[2017]430号《报告书》显示，广州市华盟价格事务所有限公司接受本院委托于2017年11月10日赴上述火灾现场勘查时发现，火灾现场受损货物和设备已被清理。袁建敏为证实杨兴华实际使用租赁物的时间，开庭当日补充提交了录音证据一份，该证据形成于2019年4月28日，谈话双方为袁建敏委托诉讼代理人曾祥彬与杨兴华，该录音自第11秒开始至55秒内容如下：“曾：他就问我有咩有的谈，用了这么多年的租金怎么减扣抵扣，看怎么对冲。杨：哪里怎么减扣，我早就不在那里搞啦。曾：你是用到什么时候走的？杨：走是08年走的吧，哦不是，是18年，17年吧。曾：那你现在是拆了没有，原来那里拆了没有？杨：拆啦。曾：就是用到拆前是吧？杨：对啊。用到17年吧。曾：就拆迁之前是吧？杨：对”。杨兴华庭后对录音证据书面提交质证意见为，真实性予以确认，合法性、关联性不认可，因该证据是袁建敏委托诉讼代理人伪装作为居中调解者，假装与杨兴华协商执行和解时录制，存在误导、诱导及欺诈，且杨兴华并没有确认有继续使用涉案场地，至于谈话中提到的17年、18年搬离是因火灾后涉案租赁物已经无法继续使用（有火灾后现场照片为证），杨兴华就在附近继续租用空地经营至17年、18年左右，后因政府拆迁离开，后续使用的场地是与村社租赁，与本案无关。另查明，2019年8月12日，袁建敏因本案纠纷向本院申请对杨兴华财产进行保全。上述事实，有民事判决书、《租赁合同书》《报告书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案争议的焦点是，2013年1月14日火灾发生之后，杨兴华是否有继续使用涉案租赁物。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因现有证据已经证实，袁建敏出租给杨兴华的场地在火灾中丧失了使用条件，在杨兴华否认有继续使用涉案租赁物的情况下，相关举证责任应由袁建敏承担。虽然袁建敏提交了录音证据，该录音中杨兴华亦确有陈述17年或18年搬离，但并没有具体说搬离何处，通过上下文联系，也并非必然推断出谈话中涉及的场地就是本案租赁物，在杨兴华对谈话内容作出合理解释的情况下，袁建敏还应提交其他证据佐证杨兴华有继续使用涉案租赁物，然而袁建敏并未提交其他能证明杨兴华在火灾后继续使用涉案租赁物的证据，相反，其提交的（2015）穗云法民一重字第5号民事判决书却明确记载了出租空地上的简易结构建筑以及里面存放的物品已于2013年1月14日被烧毁且于当晚被袁建敏聘请的案外人清理，其提交的广州市华盟价格事务所有限公司出具的《报告书》中亦确认于2017年11月10日赴火灾现场勘查时发现受损货物和设备已被清理，即涉案租赁场所内已无杨兴华物品存在。鉴于以上分析，本院认为，现有证据并不能证实杨兴华在2013年1月14日后有继续使用袁建敏的出租场所，双方之间的租赁合同关系已于2013年1月14日因火灾而终止。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼生效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，本案为租赁合同纠纷，袁建敏要求杨兴华给付租金的诉讼时效期间为杨兴华拖欠租金之日起三年，根据《租赁合同书》的约定杨兴华应在每月1-5号前缴交空地当月租金，袁建敏于2019年8月12日就本案纠纷向本院申请财产保全，构成诉讼时效中断，但袁建敏主张的2012年11月至2016年8月12日期间的空地租金已超过三年的诉讼生效，且袁建敏未提交证据证实上述期间内其有就租金问题向杨兴华主张权利，故依法应予以驳回袁建敏的相关诉讼请求。对于袁建敏主张的2016年8月13日之后的空地租金，《租赁合同书》约定空地的租赁期限为五年，自2011年8月20日至2016年8月19日止，袁建敏应对2016年8月19日之后杨兴华继续使用租赁物负责举证，如前所述，现有证据并不能证实2013年1月14日之后杨兴华有继续使用涉案租赁物，故袁建敏主张2016年8月13日之后的空地租金，缺乏事实依据，本院不予支持，依法应予以驳回。关于袁建敏主张的商铺租金，袁建敏应提交相关的租赁合同或其他能够证实租赁期间、租赁面积、租金标准等内容的证据，在袁建敏未举证的情况下，本院依法仅能对杨兴华确认的事实予以采信，即确认杨兴华自2010年8月向袁建敏承租了两间商铺，租期五年至2015年8月为止，则袁建敏就租金给付问题最迟应在2018年9月1日前向杨兴华主张权利，袁建敏未提交证据证实2018年9月1日前有就租金问题向杨兴华主张权利，已超过法定的诉讼时效，依法应予以驳回袁建敏的相关诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告袁建敏的全部诉讼请求。本案受理费4731元、诉前财产保全费2513元，均由原告袁建敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇一九年十一月二十一日书记员 何丽欣