广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初4094号原告（反诉被告）：赵景忠，男，1984年7月21日出生，汉族，住台山市，委托诉讼代理人：陈佩玲，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：台山市聚源房地产开发有限公司。住所地：台山市台城南门路107号之一二层01卡。法定代表人：谭伟雄，该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。原告（反诉被告）赵景忠与被告（反诉原告）台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称“聚源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告赵景忠的委托诉讼代理人陈佩玲、被告聚源公司的委托诉讼代理人李世清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵景忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告于2017年10月12日签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令被告向原告退还全部已付房款690704元及支付逾期交付违约金17820.16元（违约金以购房总款为基数，按合同约定每日万分之一，暂从2019年1月1日计算至2019年9月15日，实际请求至被告向原告退还全部购房款之日止）；3.判令被告向原告赔偿以下损失：利息27327.18元（利息暂计算至2019年9月15日，实际请求至被告向原告退还全部购房款之日止）、契税10361元、维修基金4147元、代收服务费2000元，共43835.18元；4.判令本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于台山市台城××东方华××梯商品房，合同号为：2017-011677，总金额690704元，双方约定于2018年12月31日前被告向原告交付房屋，但截止2018年9月15日被告仍未向原告交房，逾期258天，根据合同约定，被告逾期超过90天向原告交付房产的，原告有权解除合同，被告应当向原告退还全部购房款并以购房总额为基数，按日万分之一向原告支付违约金，但经原告多次与被告沟通解除合同的事宜，被告均不予以回复。被告聚源公司辩称，一、赵景忠在逾期287天后才向聚源公司支付第二期购房款，已构成逾期付款的违约行为，另按合同约定，聚源公司有权按赵景忠违约行为而逾期的287天据实予以迟延交付房屋；二、因赵景忠没有提供其详细通讯地址，聚源公司无法向其送达交付房屋通知书，根据合同约定，聚源公司已履行交付房屋的义务，不存在向赵景忠迟延交付或逾期超过90天交付房屋的违约事实。反诉原告聚源公司向本院提出诉讼请求：1.被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金19823元；2.被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被反诉人在2017年7月30日与反诉人签订《东方华成苑认购书》（编号：DFMC002693），认购反诉人开发的东方华成苑11座2梯501房，并于2017年10月12日与反诉人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017-011677，下称“合同”）。按合同约定，被反诉人应在2017年7月30日起的60个工作日内，即在2017年10月15日前，履行支付第二期款的合同义务，但被反诉人在2018年7月30日才支付该款，逾期287天，已构成逾期付款的违约行为。根据合同第六条第3款的约定，被反诉人应当向反诉人支付逾期付款违约金19823元。另按合同第八条第三款第3点的约定，反诉人有权按被反诉人违约行为而逾期的287天据实予以迟延交付，即反诉人有权在2019年10月14日前向被反诉人交付房屋而不属于违约。另因被反诉人在合同中提供的通讯地址没有明确详细，致反诉人在2019年5月30日案涉房屋达到交付条件时，无法按其指定的地址向其邮寄交付房屋通知书，而只能电话通知其前来交接房屋或提供正确详细的地址以再行邮寄，但被反诉人却以种种理由拒不到反诉人处办理收楼手续，也不向反诉人提供正确有效的收件地址。反诉人无奈只能在2019年6月21日将该房屋向物业公司交付。根据合同第十一条第二款约定，反诉人已履行了交付房屋的义务。综上，请求人民法院依法驳回被反诉人的本诉请求，支持反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月30日，赵景忠与聚源公司签订《东方华成苑认购书》，约定赵景忠认购聚源公司开发的东方华成苑11座2梯501房，认购成交价：690704元，付款方式为按揭贷款，并约定赵景忠须于2017年8月6日前与聚源公司签订商品房买卖合同，当日，赵景忠支付合同定金2万元。2017年10月12日，聚源公司（出卖人）与赵景忠（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，合同约定赵景忠向聚源公司购买位于台山市台城××东方华××房，房屋建筑面积为111.56平方米，总金额为690704元。合同第六条约定付款方式：2017年10月31日前付首期款210704元，余款48万元由买受人立即向银行申请按揭贷款，如贷款金额未能按认购之日起60个工作日内放款，每天按房款的万分之一支付违约金；合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：如买受人违反本合同约定，未按期足额支付有关款项给出卖人，每逾期一天按照应付款的万分之一支付违约金给出卖人，如任何一期房款买受人逾期支付超过30日后，出卖人有权单方解除合同，并将该合同约定的房屋收回，买受人已付的房款作为赔偿金归出卖人所有；合同第八条约定交房期限和条件：出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用，并按国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.非出卖人建筑原因，因政府验收而延迟。2.买受人有任何违约行为；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金；合同第十一条约定交房条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人发出书面通知书之日起20天内，买受人应及时与出卖人办理交房手续，如因买受人原因逾期办理的，视为买受人已接受楼宇，出卖人将楼宇移交给物业公司进行管理，管理费由买受人承担。庭审中，双方确认赵景忠支付房款的时间：2017年7月30日支付定金2万元，2017年10月12日支付首期款190704元，2018年7月30日支付第二期房款48万元（通过银行按揭贷款），合共690704元的房屋成交价已全部支付给聚源公司；确认赵景忠在2017年10月12日向聚源公司支付代缴交的房契税10361元、住房维修基金4147元以及代收服务费2000元。另，关于逾期付房款的原因问题，赵景忠庭审中认为逾期支付第二期购房款的原因是银行按揭贷款审批延期，有不可抗力的事由，不应承担逾期付款违约责任；关于收楼时间问题，赵景忠提供聚源公司于2019年9月16日向东方华城苑二期10、11号楼业主发出的入伙通知，证明其2019年9月20日在公示栏看到入伙通知并拍照，另在东方华城苑二期业主群9月20日的聊天记录也聊到入伙通知的相关情况。另查明，聚源公司于2019年5月30日获得《建筑工程竣工验收报告》，案涉工程验收合格；2019年9月16日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表），竣工验收备案表记载备案的文件有“建设工程竣工验收报告”、“规划验收证明”、“公安消防验收证明”、“人防工程竣工验收备案”、“住宅质量保修书”、“住宅使用说明书”等。本院认为，赵景忠与聚源公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据本诉赵景忠和反诉聚源公司的诉请，以及双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1、是否存在逾期交付房款和逾期交付房屋使用的违约行为，合同是否应当解除；2、如何计算违约损失。一、关于是否存在逾期交付房款和逾期交付房屋使用，合同是否应当解除的问题。1、交付购房款是否逾期的问题。从双方签订的《商品房买卖合同》第六条及补充协议约定，赵景忠应在签订认购书之日起（即2017年7月30日)60个工作日内支付第二期购房款48万元，逾期则每天按房款的万分之一支付违约金。双方签订商品房买卖合同的时间是2017年10月12日，延迟了二个多月签合同，但赵景忠要向银行申请按揭贷款，首先要提交商品房买卖合同，且按照银行按揭贷款的一般流程，赵景忠获得按揭贷款并支付剩余房款的时间应在一个可以合理预期的范围内，如果按合同约定期限付款，赵景忠从签订合同时就必然存在逾期支付购房款的违约行为，这与双方签订合同目的相违背，聚源公司以此时间计算交付第二期购房款，有失订立合同的意向和合理性，因此，从公平合理审查，第二期购房款的时间应从签订合同日即2017年10月12日起计算60个工作日内，即赵景忠应在2018年1月4日前支付第二期购房款，但赵景忠在2018年7月30日才支付第二期购房款，逾期206日，构成违约。赵景忠以银行审批延期是不可抗力的事因不构成违约的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。聚源公司以赵景忠违约，反诉请求赵景忠支付违约损失有理，本院予以支持，但因约定的违约金计算起始时间存在不合理性，应作相应调整。2、交付房屋是否逾期的问题。根据合同第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付赵景忠使用，但第八条同时约定如赵景忠有任何违约行为，聚源公司交付房屋的时间可据实予以延期。前述本院已认定赵景忠逾期交房款206日，据此约定，聚源公司可延期206日交付房屋不属违约，即2019年7月25日前。聚源公司于2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合双方签订的商品房买卖合同交付使用的条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”这条规定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定并不冲突，说明建筑工程竣工经验收合格后可以交付使用，只有“违反国家有关建设工程质量管理规定行为的”，才会责令停止使用并重新组织竣工验收。聚源公司于2019年9月16日已取得《竣工验收备案表》，房屋交付使用符合合同约定和法定条件，但又根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，聚源公司有书面通知赵景忠办理交付手续的义务，因聚源公司没有证据证明其在2019年5月30日取得《建筑工程竣工验收报告》后及时通知赵景忠办理交付手续，但赵景忠自认2019年9月20日在公告栏看到聚源公司向东方华城苑二期10、11号楼业主发出的入伙通知，可见，赵景忠已经知道聚源公司通知11座楼的全体业主办理房屋交付手续，赵景忠在业主微信群也得知相关事项，且从赵景忠的起诉状“双方约定于2018年12月31日前被告向原告交付房屋，但截止2019年9月15日被告仍未向原告交房，逾期258天”的陈述，本院结合上述事实和理由，认定聚源公司交付房屋的时间为2019年9月20日，属逾期交房，构成违约，聚源公司应承担违约责任。赵景忠以聚源公司违约责任，并依据合同第九条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，诉请解除与聚源公司签订的商品房买卖合同。结合上述事实认定，聚源公司应于2019年7月25日前交房，因其在2019年9月20日才通知交房，逾期交房85日，但未达到“逾期交房超过90日后”解除合同的条件，故赵景忠诉请解除与聚源公司签订的《商品房买卖合同》，本院不予以支持，但请求聚源公司支付相应违约损失，本院予以支持。二、关于逾期交房款和逾期交房违约损失的计算问题。聚源公司反诉主张赵景忠逾期支付购房款违约金的请求，根据合同第六条约定，买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金，因赵景忠交付房款逾期206日，故赵景忠应向聚源公司支付逾期交付房款违约金为9888元（48万元×0.01%×206日=9888）。聚源公司反诉请求赵景忠支付违约金超出部分，本院不予支持；同理，赵景忠诉请聚源公司支付逾期交房违约金，根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，“从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金”，但该约定与逾期支付购房款违约金从逾期之日起计算，明显存在买卖双方权利义务不对等的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，故本院依法调整逾期交房违约金的起算应从逾期之日起计算，即违约金从逾期交房的第二日起即2019年7月26日计至通知交房前一天即2019年9月19日止，共逾期56日，故聚源公司应向赵景忠支付逾期交房违约金为3868元（690704元×0.01%×56日=3868）。赵景忠诉请聚源公司支付违约金超出部分，本院不予支持。至于赵景忠因按揭贷款而向银行支付的利息27327.18元，主张聚源公司赔偿损失的请求，因案涉合同继续履行，赵景忠请求赔偿利息损失没有法律依据，本院不予支持。另赵景忠主张房契税10361元、住房维修基金4147元以及代收服务费2000元的赔偿请求，该费用是因案涉房屋办理产权登记的需要，双方在签订认购书时，约定赵景忠预交给聚源公司代为向相关职能部门缴纳的费用，但案涉合同继续履行，赵景忠主张赔偿该项代支费用没有法律依据，如果赵景忠认为需要取消聚源公司代为办理案涉房屋的相关证件，可另行向聚源公司提出退回上述费用。综上所述，根据本诉和反诉请求，赵景忠诉请解除与聚源公司签订的商品房买卖合同，本院不予支持，因赵景忠、聚源公司均存在违约责任，赵景忠需支付给聚源公司违约金9888元，聚源公司需支付给赵景忠违约金3868元，两者相抵扣，赵景忠仍需向聚源公司支付逾期付款违约金为6020元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本诉被告台山市聚源房地产开发有限公司应向本诉原告赵景忠支付逾期交房违约金3868元；二、反诉被告赵景忠应向反诉原告台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金9888元；三、上述判决第一、二项相抵减后，反诉被告赵景忠仍需向反诉原告台山市聚源房地产开发有限公司支付逾期付款违约金6020元，并于本判决发生法律效力之日起七日内履行；四、驳回本诉原告赵景忠的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告台山市聚源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5661.8元（已由赵景忠预交），由台山市聚源房地产开发有限公司负担29元，赵景忠负担5632.8元；反诉案件受理费147.79元（已由台山市聚源房地产开发有限公司预交），由赵景忠负担73.72元，台山市聚源房地产开发有限公司负担74.07元；上述两项应负担的案件受理费相抵减后，赵景忠应向本院补缴案件受理费44.72元，台山市聚源房地产开发有限公司多预交的案件受理费44.72元由本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈儒洲二〇一九年十一月二十六日法官助理李鸿书记员罗韵晓