浙江省开化县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0824民初3121号原告：潘琳，女，1981年1月14日出生，汉族，住开化县。原告：徐利民，男，1979年10月23日出生，汉族，住开化县。两原告委托代理人：曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。被告：开化贝林置业有限公司。住所地：浙江省开化县芹阳办事处解放街76号2幢2楼202室。统一社会信用代码：91330824MA28FQEXX3。法定代表人：郑积勤，系公司董事长。委托代理人：顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。原告潘琳、徐利民与被告开化贝林置业有限公司（以下简称贝林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告潘琳及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失20万元；2、判令被告自2019年6月30日开始以1115748元（购房款）为基数按每日万分之四支付违约金；3、判令被告按《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠予协议书》的规定和法律规定对原告购买的房屋进行整改和维修；4、本案诉讼费由被告承担。在本案审理中，原告对第1项诉讼请求明确为：设备平台缺失2个，每个2平方米，计4平方米，单价10298.58元，计41194.32元；外阳台改成内阳台，面积5平方米，单价10298.58元，计51492.90元；被告更改设计擅自增加消防连廊，影响逃生和平时的电梯故障使用，赔偿5万元；非机动车位被更改成柴棚，影响原告居住生活，赔偿3万元；车位尺寸不符合规定，存在欺诈销售，按退一赔一计算赔偿6万元；总计232687.22元，原告按20万元计算。对第3项诉讼请求明确为：要求被告将停车位按法律规定的尺寸进行整改；要求卫生间、厨房的瓷砖按合同约定的300*300进行整改；设备平台按合同约定和规划设计进行整改；14楼消防连廊按规划要求1.25米进行整改；厨房、卫生间空鼓进行整改；外阳台按约定进行整改；卫生间、厨房、柴棚漏水、渗水进行修复；非机动车位按经济技术指标进行整改。事实与理由：2017年12月9日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》约定被告将其开发的贝林星月湾58幢1单元1202室（建筑面积：108.34平方米）出售给原告。被告还承诺有赠送装修，总房款1115748元，合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。2017年12月9日，原、被告签订《商品房全房装修赠予协议书》，约定被告给予原告购买的房屋B方案进行无偿装修。在原告依约付清全部购房款后，被告未按合同约定和法律规定履行相应的义务，在施工过程中，未经原告及其他购房者的同意擅自改变房屋结构，为减少成本，进行偷工减料。1、消防连廊不符合规划设计标准，为达到消防验收合格，在施工过程中擅自变更设计图纸，在14楼位置外墙增加一条消防通道连廊，并且消防通道外围的护栏不符合规划设计高度1.25米的标准，进行偷工减料，影响采光和滴水，并存在重大安全隐患，该事实影响采光和美观被告予以认可，并只答应补偿2万元及5年物业费；2、原销售宣传单和图纸均有外出阳台，现被告都改为飘窗，使原告购买的房屋户型结构完全改变，现状是空调外机、空气能、洗衣台等根本无法同时放置，失去很多居住功能，失去居住的品质；3、停车位尺寸不符合规定，达不到国家规定要求，根本无法正常使用，即使停进去也无法开车门顺畅出入，还会时常因开车门碰到隔壁车位的停车，增加邻居之间的矛盾和安全隐患；4、未按约定进行装修，卫生间、厨房瓷砖存在多处空鼓，特别是卫生间门槛渗水，地漏排水不畅，给生活带来很多不便；5、卫生间使用的瓷砖与《商品房全房装修赠予协议书》约定的不符，影响美观和使用；6、地下室柴棚墙体渗水、地面渗水，根本无法使用；7、存在电路短路导致无法正常使用。综上所述，被告为了达到偷工减料的目的，未经原告及其他购房者的同意，擅自改变设计，改变户型，整幢房屋都存在偷工减料，影响房屋质量，造成原告购买房屋无法达到使用目的，也无法达到居住该房的品质，严重侵害原告的合法权益。据此，原告现依法起诉，请依法处理。被告贝林公司辩称，1、被告开发的贝林星月湾工程项目，已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的交付条件。被告在案涉房屋符合交付条件后，向原告寄送EMS快递，书面通知原告办理交房手续，被告已履行合同约定的通知交房义务，原告出于自身原因未在合同约定时间内收房，单方面拒绝收房，被告没有违约，不应该承担逾期交房的违约责任。2、案涉房屋不存在原告所诉的在施工过程中擅自改变房屋结构，为减少成本进行偷工减料等质量问题，原告要求被告赔偿20万元没有事实和法律依据。原告购买的房屋在12层，消防连廊在第14层，对原告的房屋不存在影响采光等影响，消防连廊的设计通过规划部门的许可及竣工验收，不存在原告所称的中途变更设计的情况，原告在购买该房屋前对该房屋有一个全面了解，并尽到谨慎义务，原告称其在实地看房时才知道消防连廊的存在的说法与事实不符。原告所诉的房屋质量问题，应当依法委托专业的检测单位进行质量检测，原告至今没有向法院提出相关检测的申请，应承担举证不能的不利后果。如通过检测存在质量问题，被告所应承担的责任是返修。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告当庭举证：1、浙江省商品房买卖合同、商品房全房装修赠与协议书、协议书、浙江省增值税普通发票，予以证明原告购买贝林星月湾58幢1单元1202室及柴棚和地下车位各一间，并付清全部购房款的事实；2、贝林星月湾58-1-1202房屋质量问题查看报告，予以证明经开化县建设工程质量监督管理站现场查看，涉案房屋存在质量问题；3、被告出具的“关于客户反映消防通道问题的处理意见”，予以证明被告对消防连廊问题对购房户做出的处理意见；4、部分购房户给被告的书面函，予以证明房屋存在质量等问题；5、主要技术经济指标，予以证明被告改变规划设计，将非机动车位改为车位、储藏室违规销售等事实；6、户型图，予以证明被告交付的房屋与宣传海报不一致，违反合同约定的事实；7、开化县住房和城乡建设局“开住建建（2017）30号文件”，予以证明被告未按标准装修的事实；8、物业公司“关于贝林星月湾前期部分未完善事项的合理化建议”，予以证明被告对车位、柴棚等公共设施未按合同约定，物业公司要求整改的事实；9、开化县住房和城乡建设局“开住建（2019）33号文件”，予以证明被告未交付幼儿园等公共设施的事实；10、修补方案，予以证明被告对渗水等房屋质量问题进行修补提出的步骤；11、住宅工程质量分户验收汇总表，予以证明2019年3月18日验收时间与实际不符，系伪造；12、工程竣工验收备案文件、规划核实确认书，予以证明2019年6月21日组织竣工验收不合法，竣工验收程序违法，房屋设计使用年限为五十年与土地规划使用年限七十年不一致等事实；13、工作接洽函，予以证明2019年10月28日，华数广电网络尚未完工，不符合房屋交付条件的事实；14、总平面调整请示，予以证明被告改变设计规划的事实。被告对上述证据质证如下：对证据1无异议。证据2所反映的问题，原告不存在，不能证明原告欲证明的对象。证据3，对消防通道的处理意见不适用于原告。证据4，不代表原告房屋存在的问题。证据5，是总体规划，不存在改变和变动。证据6，购房合同后附有房屋结构图。证据7，证明对象有异议。证据8，只是物业公司的建议，不能证明原告反映的房屋质量问题。证据9，与本案无关联性。证据10，所投诉的渗水等问题已整改完毕。证据11、12，房屋是否符合交付条件，应以竣工验收备案表为依据，房屋设计使用年限为五十年符合相关规定，与土地使用权七十年的年限不矛盾。证据13，属于网络安装，与本案无关联性。证据14，属总平面调整，内容经规划部门审批合法。被告当庭举证：1、商品房预售证、贝林星月湾规划建筑设计方案，予以证明被告开发的贝林星月湾项目不存在中途改变房屋结构及增加消防连廊的问题，原告称被告擅自改变房屋结构、变更设计图纸、并在14楼增加一条消防通道连廊的说法无事实依据。2、房屋建筑工程竣工验收备案表、给水工程竣工验收报告、配电工程验收合格通知书、天然气利用工程竣工验收证书，予以证明案涉工程项目已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的房屋交付条件。3、EMS快递凭证，予以证明被告在规定的时间内向原告寄送办理交房手续的通知，履行了合同约定的通知义务。原告质证意见：证据1，规划设计方案是后面更改过的，主要技术经济指标、户数、非机动车位参数不同，车位数据都有所变动，改变了原规划设计。证据2，合法性、关联性有异议，竣工验收不合法，取得竣工备案表违法，涉案房屋不符合交付条件。证据3，不能达到原告的证明目的，无法证明被告已履行通知交房义务。对双方举证无异议的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月9日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定，被告将其开发的贝林星月湾58幢1单元1202室（建筑面积：108.34平方米）及地下车位一间、柴棚一间出售给原告，总房款1115748元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。该合同第十条还约定，逾期交房的违约责任，超过三十天，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之四支付违约金。2017年12月9日，原、被告签订《商品房全房装修赠予协议书》，约定被告给予原告购买的房屋B方案进行无偿装修。2019年6月21日，涉案房屋通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，被告向原告送达了交房通知。原告以所诉房屋结构改变、缺设备平台、厨卫间瓷砖空鼓、规格与合同不符及渗水等问题，拒绝收房。经审理，双方所举的证据，比照合同约定的房屋结构图，被告未改变原告购买的房屋结构等规划设计。对房屋质量存在渗水等问题，被告在案件审理过程中已作整改。原告所诉的14楼消防连廊，在原规划设计中已包含，不属被告中途改变规划设计。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠予协议书》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。被告虽按约通知原告交房，但原告所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕疵，必然会对原告房屋装饰装修及正常居住产生影响，原告有正当理由拒绝接受案涉房屋，被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务，并应按合同约定，承担迟延交房的违约责任。原告提出涉案房屋缺设备平台、外阳台改为飘窗及消防连廊等问题，属原设计图规划及设计缺陷，原告在购买房屋时有合理审慎义务，原告要求被告赔偿原告损失20万元，无事实和法律依据。在本案审理中，被告对房屋质量已作修理和整改，若仍存在质量问题，被告应继续承担维修、保修义务。原告提出的涉案房屋竣工验收程序违法、被告改变公共设施的规划设计及非机动车位改为机动车位不符合相关规定的意见，不属本案民事诉讼审理范畴。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告开化贝林置业有限公司对原告潘琳、徐利民购买的贝林星月湾58幢1单元1202室的房屋质量负有修理保修义务。二、被告开化贝林置业有限公司自2019年7月1日起，按原告已支付房款1115748元的每日万分之四的标准，向原告支付违约金至房屋质量验收合格符合交付条件之日止。三、驳回原告潘琳的其他诉讼请求。案件受理费4702元，减半收取计2351元，由原告负担1351元，由被告负担1000元，限判决书生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  钟晓明二〇一九年十一月二十九日书记员  倪 枫