广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初1419号 原告：柳州市城中区某某进口汽车维修中心。 负责人：张某某，经营者。 委托代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 被告：柳州市某某物资有限公司。 法定代表人：卢某某，公司经理。 委托代理人：龙德民，广西天际律师事务所律师。 原告柳州市城中区某某进口汽车维修中心（简称某某维修中心）诉被告柳州市某某物资有限公司（某某公司）租赁合同任纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某某维修中心的委托代理人柯官宝、被告某某公司的委托代理人龙德民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告某某维修中心向法院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空、搬离租赁门面（场地）；2、判令被告向原告支付租金257258元；3、判令被告向原告支付其拖欠的2018年1-3月期间的水电费834元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月23日原被告签订位于柳州市某某进出口维修中心大门西侧的商铺《租赁合同》，租期3年，并于当日签订了三间杂物间的《补充合同》（面积共60平方米，月租金为1800元）。2016年3月31日双方签订《协议书》，约定从2016年3月1日起租金调整为19866元，三年内不作变动，其他条款按以往合同惯例不变。2016年12月前，被告都诚信的履行合同义务，但在2016年12月被告就开始拖欠租金，经原告多次催收未果，原告于2018年6月9日解除了双方的租赁关系。被告拖付租金的行为，已严重的侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告某某公司辩称：1、被告认为由于原告方2018年6月非法扣押租赁门面属于被告所有的物资，因此被告是否腾空搬离门面另案处理。2、诉请第二项，被告方认为原告方请求支付的租金与双方约定的不相符，2017年之后双方约定的场地租金是每月12000元，且双方已实际履行。3、诉请第三项由于原告非法查封门面，所有账单都在门面里面，由法院核实。 原告围绕其主张向本院提交以下证据： 证据1、租赁合同；证据2、补充合同；证据1-2共同证明2013年8月23日原被告签订了涉案商铺，同日签订了三间杂物间的补充合同，合同对双方的权利义务、交租期限、合同解除的情形、违约责任等进行了约定； 证据3、协议书，证明合同到期后原被告双方于2016年3月1日签订了书面协议，约定从2016年3月1日起租金调整为19866元每月，三年内不作变动，其他条款按以往合同惯例不变； 证据4、解除合同通知，证明被告拖欠租金及水电费，原告于2018年6月8日解除双方租赁合同关系； 证据5、某某2016年12月-2018年5月租金及水电费统计，证明被告自2016年12月起拖欠租金，截止2018年5月被告共拖欠原告商铺租金257258元，拖欠水电费834元的事实。 被告核实证据后发表以下质证意见： 证据真实性没有异议，对合法性我们认为双方签订的租赁合同是无效的，租赁的房屋是违章建筑，关联性体现在原告方列举的租金方面，2016年3月1日到期后签订的书面协议，没有约定具体的时间，实际上原被告存在不定期的租赁关系，不定期的租赁关系作为承租方和出租方如何确定租金问题，被告方认为不仅要看双方的约定，关键看是否实际履行的客观事实来确定不定期租赁关系期间的租金是多少。 被告向法院提交如下证据： 证据1、原告方出具给被告方的在2017年2月之后的租金收据，收据里注明从2017年开始每月的租金是12000元； 证据2、2017年3月份原告方的函件，双方按每月12000元履行； 证据3、2017年5月份被告交给原告的租金，每月12000元； 证据4、城中区城市管理行政执法局作出的行政处罚决定书，证明租赁的房屋是违章建筑，根据有关规定，违章建筑签订的租赁合同是无效的。 原告核实证据后发表以下质证意见： 证据1真实性没有异议，与我们的证据5相吻合，对被告的证明目的不予认可，不能证明双方的租金每月是12000元，只能证明被告没有按照约定足额支付门面租金，存在违约。证据4真实性没有异议，关联性看不出。根据有关规定，就算本案的房屋存在合同无效的情形，但不影响其按照约定支付门面场地租赁使用费用。 经审理查明，2013年8月23日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的商铺位于柳州市某某进口汽车维修中心大门西侧，面积为：120㎡；贰号商铺（4-7号门面，乙方2004年已租用至今），面积为：120㎡，壹、贰号商铺的租赁期限暂定为叁年，自2013年10月1日至2016年9月30日止。甲方在2013年8月23日前将壹号商铺交付给乙方。2013年10月1日起计租。同日，双方另行签订一份《补充合同》，甲方将某某进口汽车维修中心内西侧的叁间（上方无天花板）杂物间出租给乙方作仓库和厨房等使用，共60平方米。每月租金1800元，租金与主合同同时支付，租赁期限从2013年10月1日起至2014年12月31日止。2016年3月31日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《协议书》，该协议书约定乙方租赁甲方场地截止到2016年2月30日，场地租金为18920元，租金从2016年3月1日起调整为19866元。2017年2月4日原告出具收据“今收到某某交来租金、水电及修车欠款，租金12000＋水电11月、12月共计1897.50元……”。2017年3月28日，原告向被告出具收据载明“今收到米其林刷2月租金水电费（租金12000-445货款=11555元，水电费1192.50元）”。2017年6月15日，原告出具收据载明“今收到米其林小蒋交来租金水电款项25611元”。经原告自认以上证据均证明原告收到被告2017年1月租金13000元，2017年2月、3月、5月、6月每月租金12000元，被告对以上事实也予以认可。2018年6月9日，因被告拖欠原告租金水电费，原告向被告发出解除合同通知书，要求被告在收到该通知后3日内付清拖欠租金，被告至今未向原告支付拖欠租金也未搬离租赁场地，故酿成本诉。 另查明，2017年12月22日，柳州市城中区城市管理行政执法局向原告出具《柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书》，通知搭建建（构）筑物建设单位、管理人、所有人，未经许可擅自在市城中区某某路某某小区东面建设建（构）筑物，以上行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，责令限期自行拆除上述违法建（构）筑物。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁标的系违章建筑，故原告与被告签订的租赁合同系无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，原告将涉案场地交付被告使用，被告应当按照合同约定的租金标准向原告交纳场地占有使用费。双方2016年3月31日签订的《补充协议》明确约定从2016年3月1日起每月的租金调整为19866元。原告认可从2018年1月开始租金变更为12000元/月，但被告主张从2017年2月份开始双方经协商一致已经实际履行租金每月12000元，综合原告的收据以及双方庭审的陈述，本院采信被告的主张从2017年2月起每月租金为12000元，原、被告双方对欠缴租金的月份没有异议，故被告应当向原告支付2016年12月租金19866元、2017年1月租金6866元（19866元/月-13000元）、2017年4月、2017年7月至12月、2018年1月至5月的租金144000元（12000元/月×12个月），以上合计170732元，超出部分没有事实法律依据，本院不予支持。另由于双方签订的《租赁合同》无效，现原告主张被告立即腾空、搬离租赁场地的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于水电费问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告支付2018年1至3月期间的水电费，并未提交证据予以证明，故该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下： 一、被告柳州市某某物资有限公司于本判决生效十五日内搬离向原告柳州市城中区某某进口汽车维修中心租赁的门面（场地）； 二、被告柳州市某某物资有限公司向原告柳州市城中区某某进口汽车维修中心支付拖欠租金170732元； 三、驳回原告柳州市城中区某某进口汽车维修中心其他诉讼请求。 案件受理费5172元，由被告柳州市某某物资有限公司负担3421元，原告柳州市城中区某某进口汽车维修中心负担1751元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  林玥希 人民陪审员  杨萍彦 人民陪审员  谢云秀 二〇一九年十一月十八日 代书 记员  汪奕孜