上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初11070号原告：上海某某物业发展有限公司。法定代表人：彭某某。委托诉讼代理人：方某某、姚某。被告：蔡某。原告上海某某物业发展有限公司与被告蔡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚某到庭参加诉讼，被告蔡某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月29日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及补充协议，被告向原告购买上海市金山区朱泾镇金石北路6800弄2123号xxxx室房屋（以下简称涉案房屋），《预售合同》约定，被告分期付款并以商业贷款向原告支付购房款。2017年1月10日，被告与中国银行股份有限公司上海市静安支行（以下简称静安支行）签订《个人一手住房贷款合同》，原告为保证人。2017年4月10日，原告在收到全部购房款计2,360,851元（人民币，下同），其中包括静安支行发放的贷款1,400,000元，原告向被告交付了房屋。《预售合同》明确约定：若被告在履行与银行的按揭贷款合同中迟延归还银行贷款，致使按揭银行提起诉讼（或仲裁）追究原告担保责任或划扣原告款项的，原告有权立即解除《预售合同》，被告应向原告支付总房价款的20%作为违约金；原告向按揭银行承担了担保责任的，被告同时还应另赔偿原告的该部分损失。《预售合同》同时约定，合同解除的，被告应承担的违约金、赔偿金及其他费用，原告有权从房款中直接扣除。被告自2017年10月20日起拖欠静安支行贷款本息。静安支行于2019年4月起诉被告，要求被告提前偿还全部贷款本息及逾期利息、律师费等，且一并起诉要求原告承担连带清偿责任。2019年6月19日，上海市静安区人民法院作出民事判决，支持了静安支行的诉讼请求。判决后，原告多次与被告沟通并书面督促被告按照判决书的规定期限向静安支行履行给付义务，但被告至今未履行。为避免原告风险及损失的进一步扩大，原告于2019年8月2日向静安支行清偿了全部款项。原告为了维护自身的合法权益，特诉请：1、判令解除原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》及补充协议，被告立即将房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付违约金472,170.2元，从房款中扣除；3、判令被告办理预售合同备案、预告登记、预购房屋抵押登记的注销手续。被告逾期办理的，每逾期一日，以2,360,851元为基数按照万分之五的标准向原告承担赔偿责任至实际办理完毕之日止，从房款中扣除，不足部分被告另行支付；4、判令被告向原告支付房屋的占用费，按照每月4,000元，自2019年8月2日起计算至实际返还房屋之日止，从房款中扣除，不足部分被告另行支付；5、判令被告向原告返还购房款发票共计5张，被告不退还的，向原告支付发票税款补偿金354,127.65元，从房款中扣除，不足部分被告另行支付；6、判令被告承担原告因诉讼产生的律师费损失60,000元，从房款中扣除，不足部分被告另行支付。被告未向本院提交答辩状及证据，亦未到庭参加诉讼，依法视作其放弃抗辩和质证的权利。原告为证明其主张成立，向本院提供以下证据：1、《预售合同》，证明双方于2016年8月29日签订了《预售合同》，约定被告向原告购买金山区朱泾镇金石北路6800弄2123号xxxx室房屋。《预售合同》附件一、补充条款、补充协议书均对双方的权利义务作了充分的约定。2、房屋交付合验单，证明涉案房屋于2017年4月10日交付给被告。原告交付的是装修房，但没有向被告收取装修款。3、购房款发票复印件共5张，证明被告持有5张购房款发票原件，复印件上有被告本人签字，发票总金额与房款一致。4、上海市静安区人民法院民事判决书一份，证明被告确实发生了逾期归还贷款本息的行为，静安支行起诉被告提前偿还借款本息、逾期还款利息、律师费等，并且判决原告承担连带责任。5、严重警示函一份及EMS底单及寄送记录，证明原告已就被告的付款义务进行书面督促。6、被告的贷款逾期未还款查询单，证明被告未向静安支行清偿欠款。7、被告的贷款账户查询余额明细，证明被告未向静安支行清偿欠款。8、原告工作人员与静安支行律师的微信记录，证明截止2019年8月2日被告应清偿静安支行的欠款金额为1,591,856.06元。9、付款凭证，证明原告代被告向静安支行清偿了全部款项。10、代理合同两份及律师费发票两张，证明因被告责任而发生的纠纷，原告因维权而产生的律师费，其中静安法院案件律师费20,000元，本案律师费40,000元。11、不动产登记簿查询信息，证明涉案房屋登记信息情况。对于原告提供的证据，本院依法均予以采信。根据以上采信的证据，本院认定以下事实：原、被告双方于2016年8月29日签订了《预售合同》，约定乙方（本案被告）向甲方（本案原告）购买上海市金山区朱泾镇金石北路6800弄2123号xxxx室房屋。该房屋建筑面积为158.67平方米，总房款为2,360,851元。《预售合同》附件一约定的“备注”条款适用于乙方选择以银行按揭贷款方式支付房款的情况，其中第（4）项约定：乙方在履行与银行的按揭贷款合同过程中因延迟归还银行贷款，一旦按揭银行提起诉讼（或仲裁）追究甲方担保责任或者直接划扣甲方款项的，甲方有权立即解除合同，乙方应向甲方支付总房价款的20%作为违约金；《预售合同》补充条款一第十一条约定：若本合同被确认无效、被撤销、解除或终止，乙方须在30日内与甲方到登记部门办理该房屋预售合同备案、预告登记的注销手续；乙方已办理按揭贷款的，则乙方应同时负责办妥抵押贷款合同的解除以及该按揭抵押登记的注销。因乙方的原因无法及时办理前述手续的，自本合同解除（撤销、终止）通知生效后30日起，每逾期一日，乙方应按该商品房总房价的万分之五另行向甲方承担赔偿责任，而不论是否存在另外的违约赔偿责任。在全部注销手续完成之日起30日内，甲方在有权扣除乙方应承担的违约金、赔偿金或其他费用后，退还乙方已支付的剩余房价款。在甲方退还款项前，乙方应退还甲方已开具的发票；乙方不能退还的，甲方有权另行扣除发票金额的15%，作为对甲方税款损失的补偿。因乙方原因导致本合同解除或终止的，甲方因该房屋销售、产权回转而发生的无法退还的税费，也由乙方承担。《预售合同》还对其他事项作了相关约定。《预售合同》订立后，2017年1月10日，被告与静安支行签订《个人一手住房贷款合同》，原告为保证人。2017年4月10日，原告收到全部购房款计2,360,851元，其中包括静安支行发放的贷款1,400,000元，原告向被告开具了上海增值税普通发票原件共计五张（发票号码为66xxxx92，开票日期2016年8月29日，金额为716,685元、发票号码为40xxxx46，开票日期2016年12月15日，金额为230,000元、发票号码为66xxxx73，开票日期2017年3月11日，金额为10,000元、发票号码为66xxxx69，开票日期2017年4月8日，金额为1,400,000元、发票号码为66xxxx77，开票日期2017年4月10日，金额为4,166元）。原告于2017年4月10日向被告交付了涉案房屋。据上海市不动产登记簿信息记载，涉案房屋产权人信息登记为上海某某物业发展有限公司，预告登记状况信息预购房屋权利人登记为蔡某，抵押权人登记为静安支行。另据上海市静安区人民法院（2019）沪0106民初xxxxx号民事判决书查明事实：2017年1月10日，被告与静安支行签订《个人一手住房贷款合同》。原告提供阶段性担保。被告与案外人李某某系夫妻。2017年4月5日，静安支行按合同约定向被告指定的银行账户发放贷款1,400,000元。被告自2017年10月20日起拖欠贷款本息。静安法院判决主文如下：“一、被告蔡某、被告李某某应于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司上海市静安支行借款本金1,393,281.05元，支付至2019年3月24日止的利息106,418.07元、逾期利息7,797.24元，并以本金及期内利息为基数按《个人一手住房贷款合同》约定的利率支付原告自2019年3月25日起至本息实际结清之日止的逾期利息；二、被告蔡某、被告李某某支付原告中国银行股份有限公司上海市静安支行律师费40,000元（于第一项规定时间一并付予原告）；三、被告上海某某物业发展有限公司对被告蔡某、被告李某某上述第一至二项付款义务承担连带清偿责任，被告上海某某物业发展有限公司在承担上述清偿责任后，有权向被告蔡某、被告李某某追偿。案件受理费19,043元，减半收取9,521元，由原告中国银行股份有限公司上海市静安支行负担211元，由三被告负担9,310元，财产保全费5,000元，由三被告负担。”判决生效后，为避免扩大损失，本案原告于2019年8月2日向静安支行清偿了全部款项1,591,856.06元。另查明，原告因本案被告房屋买卖合同纠纷委托北京某某（上海）律师事务所提供法律服务。为此，原告与北京某某（上海）律师事务所订立《委托代理合同》，约定北京某某（上海）律师事务所接受原告委托指定律师，为原告与本案被告房屋买卖合同纠纷一审代理人，律师代理费为40,000元；原告因静安区人民法院（2019）沪0106民初xxxxx号案与被告蔡某、被告李某某金融借款合同纠纷聘请上海某某律师事务所提供法律服务。为此，原告与上海某某律师事务所订立《聘请律师合同》，约定上海某某律师事务所接受原告委托指定律师，为原告与被告蔡某、被告李某某金融借款合同纠纷案一审代理人，律师代理费为20,000元。本院认为，原、被告双方签订的《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《预售合同》约定了解除权，享有解除合同的权利，现解除合同的条件已经成就，原告履行担保责任，代被告支付了静安支行的所有判决款项，被告违反《预售合同》约定，有悖诚实信用原则，依法应当承担相应民事责任，故原告第1项诉请，于法有据，本院予以支持。依据法律规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告没有将解除合同的请求书面通知被告，故解除的时间以被告收到本院送达诉状副本的时间为准，即2019年9月4日。原告的第二、三、五项诉讼请求，在双方签订的《预售合同》相关条款中均有约定，原告的请求既未违反法律规定，也符合《预售合同》约定，故本院亦予以支持。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告诉请的第4项，原告认为被告恶意拖欠银行贷款，导致原告不得不承担连带还款责任，被告应承担相应的法律后果。本院认为，《预售合同》解除后，被告应及时返还原告涉案房屋，但被告对原告的警示及诉讼行为采取回避的态度，至今未作出回应，被告的行为主观上不具有善意，故原告的此项诉请在情理之中，本院予以支持。至于占用费的金额原告主张按照每月4,000元计算，本院注意到涉案房屋交付时为全装修现房，且建筑面积比较大，参照同地区房屋租赁价格，原告的主张尚属合理，本院亦予以支持，但计算时间应自《预售合同》解除之日的次日起计算。关于原告诉请的第6项，系本案及原告与被告蔡某、被告李某某金融借款合同纠纷一案的诉讼支出，可以作为损失要求被告赔偿，结合本案案情实际情况，本院对原告主张的律师费金额酌情予以调整。被告未到庭应诉，应视为对诉讼权利的自愿放弃，由此引起的法律后果应当由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海某某物业发展有限公司与被告蔡某于2016年8月29日就上海市金山区朱泾镇金石北路6800弄2123号xxxx室房屋签订的《上海市商品房预售合同》及相关的附件、补充条款、补充协议于2019年9月4日解除；被告蔡某于2019年9月4日将上述房屋返还原告上海某某物业发展有限公司；二、被告蔡某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业发展有限公司解除《上海市商品房预售合同》违约金472,170.2元（按总房价2,360,851元的20％计算）；三、被告蔡某于本判决生效之日起十日内协助原告上海某某物业发展有限公司办理上述预售合同的备案、预告登记、预购房屋抵押登记的注销手续；如被告蔡某逾期办理，应承担逾期办理的赔偿责任(赔偿金额以总房价2,360,851元为基数，以每日万分之五计算，自2019年10月5日起至实际办理日止)；四、被告蔡某于本判决生效之日起十日内退还原告上海某某物业发展有限公司购房款发票原件五张（发票号码为66xxxx92，开票日期2016年8月29日，金额为716,685元、发票号码为40xxxx46，开票日期2016年12月15日，金额为230,000元、发票号码为66xxxx73，开票日期2017年3月11日，金额为10,000元、发票号码为66xxxx69，开票日期2017年4月8日，金额为1,400,000元、发票号码为66xxxx77，开票日期2017年4月10日，金额为4,166元），如被告到期没有退还，则被告支付原告发票税款损失补偿金354,127.65元（发票金额的15%）；五、被告蔡某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业发展有限公司上述房屋实际使用费，按每月4,000元计算，自2019年9月5日起至实际退还房屋之日止；六、被告蔡某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业发展有限公司律师费总计40,000元；以上第一至六项被告蔡某应付款项可以从原告上海某某物业发展有限公司应退回被告蔡某的购房款中扣除，不足部分由被告蔡某另行支付；七、驳回原告上海某某物业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4,460元，财产保全费5,000元，合计9,460由被告负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘荷华二〇一九年十一月九日书记员  徐 冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。