江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0391民初547号原告:詹辉，男，1968年8月22日生，汉族，住徐州市贾汪区。原告:王英，女，1968年7月16日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：宋伟，男，1987年5月11日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：陈峰，女，1966年7月12日生，汉族，住徐州经济技术开发区。被告：李强，男，1967年2月22日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：沈萍，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄修典，江苏红杉树律师事务所律师。第三人：靖山，男，1968年10月20日生，汉族，住徐州市贾汪区。第三人：蔡丽芹，女，1971年10月21日生，汉族，住徐州市贾汪区。原告詹辉、王英与被告陈峰、李强，第三人靖山、蔡丽芹执行异议之诉一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告詹辉及其委托诉讼代理人宋伟，被告陈峰、李强及其委托诉讼代理人沈萍、黄修典到庭参加诉讼，第三人靖山、蔡丽芹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告詹辉、王英诉称，两原告持徐州公证处作出的（2016）徐徐证执字第5号公证债权文书及执行证书向本院申请强制执行，要求第三人靖山、蔡丽芹偿还借款100000元。本院立案受理后，2016年9月18日作出（2016）苏0391执491号执行裁定书，查封了诉争座落于大庙房亭酒厂宿舍东楼3－502房屋一套。在该案执行过程中，案外人陈峰、李强提出异议后，本院作出（2017）苏0391执异6号执行裁定，驳回了其异议，后陈峰、李强复议到徐州市中级人民法院，该院审查后，发回我院重审此案。我院重新审理后作出（2017）苏0391执异50号执行裁定书，裁定中止对大庙房亭酒厂宿舍东楼3－502房屋的执行。原告詹辉、王英遂提出执行异议之诉。提出诉讼请求：1、判决准许执行徐州经济技术开发区人民法院作出的（2016）苏0391执491号执行裁定书查封的靖山、蔡丽芹所有的大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月15日，因第三人靖山、蔡丽芹向原告借款，第三人靖山、蔡丽芹将其大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产抵押给了二原告，并在徐州市产权处办理了他项权证。借款到期后，第三人靖山、蔡丽芹拒不偿还借款。二原告持公证书、执行证书向徐州经济技术开发区人民法院申请强制执行，徐州经济技术开发区人民法院作出（2016）苏0391执491号执行裁定书，查封了第三人靖山、蔡丽芹所有的大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产。此后二被告以靖山、蔡丽芹向其借款，将大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产抵债给二被告为由，向本院提出执行异议，本院作出（2017）苏0391执异50号执行裁定书，裁定中止对大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产的执行。二原告认为，在执行程序中，二被告提供的房屋抵债协议，法院没有进行实质审查，就认为二被告提出的异议足以阻止标的物交付的实体权利是错误的。二被告在执行程序中提出的异议，徐州经济技术开发区人民的法院曾以（2017）苏0391执异6号执行裁定书驳回，后该裁定书被徐州市中级人民法院复议时以（2017）苏03执复91号执行裁定书认为原裁定适用法律不当发回重审。在重申过程中，法官未采纳原告的答辩意见，二原告不服。综上，为了维护二原告的合法利益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告陈峰、李强辩称：1.被告李强、陈峰对诉争房屋享有所有权，合法占有权，对诉争房屋享有实体权利，足以阻止房屋的执行。2.以房抵债协议是在双方平等自愿的基础上订立的，没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的，不存在合同无效和合同可撤销的情形，并且该以房抵债协议是债务履行期届满后约定的以物抵债。3.根据最高院民一庭的观点，对以房抵债的债权人提起的执行异议之诉的处理,最高院认为申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权。4.本案詹辉、王英与靖山、蔡丽芹之间设定的抵押无效。5.徐州经济技术开发区人民法院作出的（2017）苏0391执异50号执行裁定书作出的裁定是正确的，陈峰、李强对诉争房屋享有实体权利，足以阻止诉争房屋的执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2012年5月15日，第三人靖山、蔡丽芹向被告陈峰、李强借款贰拾万元，约定一年后还本付息。同日,靖山、蔡丽芹与陈峰、李强商定，把蔡丽芹名下的大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产作价壹拾伍万元整用于抵债给陈峰，并签订了房屋抵债协议。后，靖山、蔡丽芹未按约定还款。2013年11月15日，靖山、蔡丽芹又向詹辉、王英借款十万元，双方签订了借款合同；涉案房屋作为抵押，签订了徐州市房地产抵押合同、房地产抵押物价值确认书、具结书，徐州公证处出具了（2014）徐证经内字第210号具有强制执行力的债权文书公证书。2016年5月13日，徐州公证处作出（2016）徐徐证执字第5号执行证书，执行标的为：借款本金人民币十万元整及利息一万四千五百元整，违约金一万元整，公证费用为三百元。2016年5月28日，詹辉、王英就上述权利及执行延迟履行金向本院申请对靖山、蔡丽芹强制执行，本院立案执行。2016年9月18日，本院作出（2016）苏0391执491号执行裁定书，查封了大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产。陈峰、李强遂提出执行异议。本院作出（2017）苏0391执异6号执行裁定书，驳回陈峰、李强的异议请求。陈峰、李强向徐州市中级人民法院提起复议。2017年9月5日，徐州市中级人民法院作出（2017）苏03执复91号执行裁定书，撤销原执行裁定，发回本院重审。2018年1月23日，本院作出（2017）苏0391执异50号执行裁定书，裁定中止对大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产的执行。2018年2月7日原告向本院提起异议之诉。以上事实，有（2016）徐徐证执字第5号执行证书、（2016）苏0391执491号执行裁定书、（2017）苏0361执异6号执行裁定书、（2017）苏03执复91号执行裁定书、（2017）苏0391执异50号执行裁定书，以及詹辉、王英提交的借款合同、涉案房产电费、水费查询记录，陈峰、李强提交的汇款凭证、房屋抵债协议及当事人的当庭陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，关于本案第三人与两被告签订的房屋抵押协议是否有效的问题。因本案房屋共有人靖山未在抵押协议上签名，且该协议对房屋性质等内容表述不完整，并未办理房屋变更登记手续。且几次庭审，第三人亦未到庭确认房屋抵押协议的真实性。对此，本院无法确认该协议的客观、真实性。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，因此在办理过户登记之前债权人无法取得房屋所有权，此时，基于以房抵债协议，拟受让房屋的债权人仅享有普通债权的请求，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。综上，本院对被告的辩称理由不予采信。2013年11月5日，本案原告出借第三人款项，第三人将涉案房屋抵押原告并办理他项权证，借款到期后，在公证处办理了公证及执行证书，向法院申请强制执行，其手续合法，法院据此对涉案房屋执行并无不妥。综上，本院对詹辉、王英提起的异议之诉请求应予支持。依照最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：准许对大庙房亭酒厂宿舍东楼3-502室房产的强制执行。案件受理费2300元，由被告陈峰、李强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  胡先锋审判员  谢 龙审判员  马 影二〇一九年十一月十日书记员  薛 萌