上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34338号原告：王章，女，汉族，1990年1月5日生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被告：上海珺翔生物科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孔令军，总经理。原告王章与被告上海珺翔生物科技有限公司(以下简称珺翔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人卢小兰，被告的法定代表人孔令军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王章向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年6月21日签订的关于上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室的《不动产租赁合同》；2.判令被告将上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告；3.判令被告办理上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋内的工商、税务登记注册地址注销或迁移手续；4.判令被告支付原告房屋租金，按每月人民币(币种下同)8,800元计算，自2019年6月21日起至房屋返还之日及办理完工商、税务注册地址注销或迁移手续之日；5.判令被告支付原告房屋租金17,600元的逾期付款违约金，按每日264元计算，自2019年6月14日起算至付清为止；6.判令被告支付原告垫付的电费119.31元；7.判令被告结清房屋返还之日前的电费、物业费；8.判令原告收取的17,600元保证金不予退还。事实与理由：原告、被告于2018年6月21日在上海锦明房地产经纪有限公司居间介绍下签署了一份《不动产租赁合同》，合同约定原告将其名下坐落于上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告。租金每月8,800元，每二个月支付一次，每次租金到期日前七日支付，现付后租，如果被告逾期交付租金的，每逾期一日，原告按每月租金的3%收取违约金，如果拖欠租金达10日的，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同；如果被告严重违约导致合同无法履行，被告无权请求返还保证金；若给原告造成损失的，被告还应负责赔偿；被告需承担房屋的物业、水、电、网络、宽带及自行使用产生的各项费用；若租赁期满或中途退租，被告须撤销在该房屋内的所有工商注册登记等相关事宜等。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告自2019年6月份起拖欠房租至今，房租实际支付到2019年6月20日。2019年7月1日中午11点57分，物业工作人员电话通知原告母亲说租客要走，东西全部搬空了。原告母亲联系租客，租客不予理睬，故原告以讼称事由诉至法院。被告珺翔公司辩称，1、被告同意解除双方的租赁合同，也同意向原告返还系争房屋，同时也已经办理了工商税务登记的迁移手续。被告于2019年7月1日提出解除合同，并通过中介方与原告协商达成一致，原告表示在没收保证金情况下予以同意。2、被告在2019年7月1日搬离物品，故同意支付自2019年6月21日起至2019年6月30日的租金，但认为该笔租金可以用保证金予以抵扣。被告于2019年7月1日搬东西的时候，原告予以阻拦，并在系争房屋门上上锁，将被告的电子门禁拆除，故此后的租金不应该由被告予以负担。3、不同意支付逾期付款违约金，对原告代付的电费119.31元同意支付，同意保证金不予返还。经审理查明，上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为原告王章。2018年6月，原告王章(出租方、签约甲方)与被告珺翔公司(承租方、签约乙方)经上海锦明房地产经纪有限公司(以下简称锦明公司)居间介绍，签订《不动产租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，房屋建筑面积为47.76平方米，租赁用途为办公用房，租赁期限自2018年6月21日起至2020年6月20日止，每月租金为8,800元；该房屋租金二年内不变，租金每二个月支付一次，每次租金于到期日前七日支付，先付后租，租金以转账方式支付；保证金17,600元，乙方于签订本合同时交付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋已结清租金、电话费、水电费、燃气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方可终止本合同；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租赁期满或乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；应由乙方承担的费用有，物业、水、电、网络、宽带及自行使用产生的各项费用；经甲乙双方协商一致，甲方须于2018年6月21日将该房屋交由乙方使用，甲方须积极配合乙方办理工商注册登记等相关事宜，若租赁期满或中途退租，乙方须撤销在该房屋内的所有工商注册登记等相关事宜等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了保证金17,600元及至2019年6月20日止的租金。2019年7月1日，被告至系争房屋的物业管理公司处办理退租搬离手续，并支付了至2019年6月30日止的物业管理费3,438.90元，签署了《绿地科技岛租户/业主退租/转让确认表》。办理退租手续时，物业管理公司将搬离事宜告知了原告，原告询问物业费缴纳情况，故物业管理公司将物业费票及确认表拍照发送给原告。此后，系争房屋大门被上锁，大门处张贴有“此房出租”、“三分钟开门”等告示。因搬离物品与租赁事宜同原告存在争议，被告法定代表人于2019年7月1日多次致电原告母亲，此后又于2019年10月与11月与原告母亲多次沟通。2019年7月5日，被告法定代表人通过微信与原告母亲联系，询问门禁被拆除事宜，原告母亲回复系锦明公司的人予以拆走的。此后被告法定代表人回复，表示致电锦明公司的小王，她表示没有拆除，同时经过与物业公司核实，门禁只有房东自行拆除或者授权中介才能予以拆除，现在无法配合办理后续工作。原告母亲收悉后未再予以回复。原告于2019年7月3日缴付了系争房屋的电费56.91元，于2019年7月7日缴付了系争房屋的电费62.40元。另查明，本案诉讼过程中，原、被告双方于2019年11月15日办理了系争房屋的交接手续。被告并已于2019年10月23日办理了将工商登记变更之相应手续。上述事实，由原告提交的《不动产租赁合同》、电费账单及支付凭证、上海市不动产登记簿、原告银行账户明细、物业费发票及确认表、解约协议，由被告提交的物业费发票及确认表、照片、与原告母亲的微信聊天记录、与原告母亲的通话记录、解约协议等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原被告双方签订的《不动产租赁合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约各自义务。合同履行过程中，租期尚未届满，被告珺翔公司明确提出不再继续履行，已属根本性违约，原告要求解除双方《不动产租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。又原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告于2019年9月起诉至本院，要求解除双方间租赁合同，被告于2019年10月17日收悉了诉状及应诉材料，本院确认原被告双方的《不动产租赁合同》于2019年10月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方当事人于2019年11月15日办理了系争房屋交接手续，原告要求被告将上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋返还的诉讼请求，本院不再处理。至于原告要求被告办理工商、税务登记注册地址注销或迁移手续的诉讼请求，因工商及税务的登记变更非法院受案范围，且被告已于2019年10月23日办理了工商登记迁出手续，故该诉讼请求本院难以支持。关于原告主张的被告支付自2019年6月21日起至房屋返还之日及办理完工商、税务注册地址注销或迁移手续之日的租金，本院认为，双方的租赁合同于2019年10月17日解除，自2019年6月21日起至2019年10月17日止的期间内，系争房屋内仍留有被告物品，尚未能清空予以返还，被告应承担该期间的租金支付之义务。自2019年10月18日起至2019年11月15日止，虽双方之租赁合同已解除，但被告仍未能清空物品交还房屋，被告应承担该期间的房屋占有使用费支付之义务。系争房屋交付后，被告即可对房屋占有、使用、收益及处分，原告要求被告支付至工商、税务注册地址注销或迁移手续之日止的租金，并无依据，本院不予支持。至于租金及房屋占有使用费标准，自2019年6月21日起至2019年6月30日止，被告实际正常使用系争房屋，该期间租金2,933.33元被告应予以支付。自2019年7月1日起被告认为房屋被原告上锁无法使用，故此后的费用不应予以支付，对此原告表示未予上锁。本院注意到，被告法定代表人于7月1日联系原告母亲，其对于上锁的事实并未予以否认，且从此后房屋外张贴的招租广告来看，原告已欲另行出租，对房屋进行了相应之处分，故从双方的沟通及原告的处分行为来看，本院认为系争房屋由原告予以上锁。虽此后被告未使用系争房屋，但其物品仍遗留其中，房屋并未清空交付，故此期间产生的租金及房屋占有使用费，本院酌定被告按照租金标准的50%予以负担，被告应向原告支付自2019年7月1日起至2019年10月17日止的租金15,612.90元及2019年10月18日起至2019年11月15日止的房屋占有使用费4,253.33元。关于原告主张的自2019年6月21日起至2019年8月20日租金的逾期付款违约金，本院认为，原告于2019年7月1日对房屋上锁，实际自2019年7月1日起房屋租赁合同已无法正常履行，按期间的租金亦无法按约正常支付，被告未能支付租金系事出有因，原告的该诉讼请求，本院难以支持。关于原告主张代付的电费119.31元，被告同意予以支付，于法不悖，本院予以支持。关于原告要求被告结清电费、物业费的诉讼请求，原告并未明确具体金额，本院难以支持。关于保证金17,600元，被告同意作为违约金不予返还，该诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告王章与被告上海珺翔生物科技有限公司签订的《不动产租赁合同》于2019年10月17日解除；二、被告上海珺翔生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王章支付租金18,546.23元、房屋占有使用费4,253.33元；三、被告上海珺翔生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王章支付电费119.31元；四、被告上海珺翔生物科技有限公司支付的保证金17,600元，原告王章不予返还；五、驳回原告王章的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计121.49元，由被告上海珺翔生物科技有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年十一月二十八日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。