山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0684民初2551号原告：肖艳芬，女，1968年3月22日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：汪敬军，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。被告：烟台泉弘置业有限公司，住所地蓬莱市登州街道海市路142号。法定代表人：姜雪，任总经理。委托诉讼代理人:杨伟晨，女，系被告单位员工。原告肖艳芬与被告烟台泉弘置业有限公司（以下简称泉弘公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖艳芬及委托诉讼代理人汪敬军、被告泉弘公司委托诉讼代理人杨伟晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖艳芬向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告的购房定金20000元。2.判令被告给付因违约应返还的一倍定金20000元。3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年5月4日，原被告签订了《烟台恒大帝景商品房认购书》约定，“原告认购被告开发的烟台恒大帝景楼盘6号楼2单元402室，建筑面积84.53平方米，单价为8581.02元/平方米。原告支付定金20000元，原告应于2019年5月7日前支付首期房款88803元并签署商品房买卖合同，于2019年8月4日支付108803元，于2019年11月4日付清72535元……”认购书签订后原告向被告缴纳了20000元定金，后原告发现认购书当中约定的先付款后签署商品房合同的约定，不符合法律规定，原告要求被告先签订商品房买卖合同，后交款，被告拒绝与原告签订商品房买卖合同只是要求原告交付房款。原告认为：原被告签订的商品房认购书属于预约合同，预约合同本质是一种约定将来订立一定合同的合同。原、被告应当首先签订商品房买卖合同后才能约定具体的付款方式和内容，但被告利用自己的优势欺骗原告签订了认购书，并让原告先交房款再签署商品房买卖合同，属于违反法律的强制交易的行为，依照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，被告先行让原告交付房款拒绝签订商品房买卖合同属于违约行为，应当双倍返还原告的定金。被告泉弘公司辩称，1.根据《最高人民法院关于审理商品房合同来纠纷的案件适用若干法律问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，也就是说认购书虽然是预约合同，但也可以约定具体的付款方式和内容。2.被告不存在欺骗原告的行为。认购书仅有一页纸，关于付款方式有黑色字体突出显示，清晰可辨，不存在将相关重要条款隐匿于冗长条款中的行为。原告为完全民事行为能力人，具有辨识能力，认购书系其自愿签订，应对自己的行为承担民事责任。3.认购书约定缴纳房款、签订商品房预售合同的顺序符合交易习惯和行业惯例。根据房管局的要求，购房客户缴纳房款达到一定比例后，方可办理网签合同备案，抛开房管局要求的层面，先付款或先签合同均无不可，但双方在订立认购书时已经对顺序进行约定，该约定亦不违反公平或者强制性的法律规范，也不属于格式条款，双方按该约定的顺序履行认购书并无不妥。4.根据原告的诉状，原告因签署商品房合同及缴纳房款的顺位问题拒绝签署本约合同，该顺位已在认购书中明确约定，而非因认购书约定之外的双方不可预见的新情况，无法订立本约的原因是原告未履行认购书的约定义务，应当适用定金法则。商品房买卖合同司法解释第四条规定的“因不可归责于当事人双方的事由”，应为当事人双方在签订正式商品房买卖合同磋商过程中均无过错，只是就合同有关条款出现较大分歧，不能协商一致，致使无法签订商品房买卖合同。综上，请依法驳回原告肖艳芬的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《烟台恒大帝景商品房认购书》，原告支付20000元作为定金。认购书约定，原告认购被告开发的烟台恒大帝景楼盘6号楼2单元402室，建筑面积84.53平方米，单价为8581.02元/平方米，价款725354元。原告须于2019年5月7日前支付首期房款88803元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；乙方须于2019年8月4日前付108803元；于2019年11月4日前付清72535元；于2020年2月4日前付清72535元；于2020年5月4日前付清72535元；于2020年8月4日前付清72535元；于2020年11月4日前付清72535元；于2021年2月4日前付清72535元；于2021年5月4日前付清剩余款项72538元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到烟台恒大海上帝景项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金。乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。2019年5月4日，被告向原告出具无理由退房承诺书，双方签订《无理由退房协议书》，被告承诺如原告已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总款30%及以上，无任何违约行为的，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。庭审中原、被告双方均表示不能继续签订《商品房买卖合同》。原告主张2019年5月7日当天准备交88803元签订正式商品房买卖合同时，被告工作人员告知只能草签个合同，只有交款达到30%才能签订预售备案的正式合同，而且无理由退款的具体时间也不能确定，原告要求看现房时，并没有认购的户型，也没有认购的样板间，原告为证明以上主张提供了置业计划书及录音材料一份。录音中被告售楼人员陈述“现在只有两个方法，一是你两万订金不要了，二是交完30%的房钱以后再退款”，购房人员问“正式合同什么时间签？”售楼人员答“今天交8万元写签约书，给收据存档”；购房人员问：“你的意思是先交十万是给草签合同，再交十万才能签正式合同”、“也就是交够首付款30%才能签正式合同？”售楼人员答“对，交齐30%以后才签正式合同”；原告问“我钱准备好了，如果交完钱看合同不满意，什么时候退钱给我？”售楼人员答“协议书都签的”，原告说“协议上没写具体退款时间，叫写具体退款时间”。被告对于证据的真实性无异议，认为：原告提供的证据并不能证明认购的户型不存在，置业计划书只是因为当时认购的户型图没有了，借用其他户型图给原告算一下价格，认购户型没有样板间，房屋在建过程中有安全风险没有办法去实地看房，但该户型确实存在，否则不可能认购；原告交88803元后可以草签合同，该合同内容与正式合同内容一致，只不过不在房管部门备案，原因主要是签订正式备案合同后出现无理由退房情况时，还需要另外再解除备案，不备案，无理由退房时可以避免麻烦。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据并不能证明原告认购的户型不存在，至于原、被告双方未能签订本约合同，从录音材料反映的内容来看，在双方准备签订合同过程中，出现了“草签合同”还是“正式合同”以及“无理由退款的具体时间”问题，从而导致双方未能签订合同。本院认为，原、被告签订房屋认购书后，双方之间成立预约合同关系，根据认购书载明的内容，届时原告应支付首期房款88803元，原、被告双方按之前的样板条款签署商品房买卖合同。原告要求被告双倍返还定金，但原告并未举证证实被告拒绝与原告签订合同，或因被告原因造成事实上无法签订商品房买卖合同，故对于原告主张的因被告违约返还一倍定金的诉讼请求不予支持。但原、被告未能订立商品房买卖合同，亦非原告单方违约，而是在准备签订商品房买卖合同过程中，被告提出了签订“草签合同”还是“正式合同”问题，被告虽然当庭解释合同内容一致，只是存在是否备案的区别，但当时其工作人员并没有向包括原告在内的购房人员进行说明，只是告知按付款比例，当天交款88803元“草签合同”，付款30%签“正式合同”，付款30%才能“无理由退款”，被告两种不同形式合同的概念的提出，导致原告产生置疑，双方对于签订何种形式的合同未再进行磋商，庭审中双方均表示不能再继续签订商品房买卖合同，故未签订商品房买卖合同的后果并非单方造成，被告应将定金返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、被告烟台泉弘置业有限公司返还原告肖艳芬定金20000元，限于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告肖艳芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。案件受理费800元，减半收取计400元由原、被告各负担200元。审判员  王琪二〇一九年十一月十九日书记员  程呈