广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10475号原告：卢国添，男，1955年10月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓强，广东敏锐律师事务所实习律师。被告：包德华，男，1968年11月5日出生，汉族，住湖北省随县。原告卢国添诉被告包德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告卢国添的委托诉讼代理人王海鹏，被告包德华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢国添向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年4月21至2018年7月21日期间的租金合计41600元及2018年07月22日至2018年08月29日期间的占用费37180元，合计78780元。2.被告已向原告支付的保证金39000元归原告所有，无需退还。3.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2015年3月24日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将座落于广州市番禺区钟村镇钟韦路胜石工业区36号内的厂房（建筑面积约2000平方米）出租给被告作生产用途使用；租赁期限为2015年3月24日至2018年7月21日，其中2015年3月24日至2015年05月20日为免租装修期、2015年05月21日至2018年05月21日期间的每月租金为13000元、2018年05月21日至2018年07月21日期间的每月租金为14300元；签约当天被告须交租金保证金为39000元；租赁期内，被告应于每月5日支付当月租金及上月水电费用：逾期支付，按欠付金额8‰每天计付违约金，逾期支付达30天的，原告有权收回租赁物，且被告已付的保证金不予退还；本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于终止或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还给原告，逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金等等。上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，被告亦实际使用租赁物进行了经营，但被告在租赁期间多次迟延支付租金，特别是在2018年4月21日后被告更是拒付租金至今，原告为此曾多次催促，但均告无果。上述合同履行过程中，被告与原告未达成任何续租使用协议，但被告双方约定的租赁期限（即2018年7月21日）届满后一直无理占用租赁物，直至2018年8月29日始将租赁物及门匙交还原告管业。上述租赁物本系原告向广州市番禺区钟村镇胜石村经济合作社租赁而来，租赁期限至2018年7月31日止，现因被告不按其与原告签订的租赁合同约定交还租赁物，导致原告亦无法向出租方如期归还租赁物，从而向该租赁物的后一手承租人按市场价格支付了一个月的占用费。有鉴于被告逾期支付租金的违约行为及无理占用原告租赁标的物的侵权行为，原告特此起诉，请求人民法院公正裁决，判如所请，以维护原告合法权益。被告包德华辩称，2018年6月17号卢国添的员工向我方主张5月份租金，我方明确表达了还有三个月押金在，以押金抵后三个月租金的意愿，在我方的坚持下，员工张跟老板卢国添汇报，卢国添安排我方与谢震东洽谈继续由我方承租事宜，期间与卢国添回头达成押金抵消事宜（虽未形成书面协议，但后面是按押金与三个月租金相抵消去执行的）。2018年7月23号双方进行对账单，张房东华仔提供疑是未交租金的对账单中，因知悉5、6、7月份的租金与押金相抵扣，所以未在对账单体现。对账单中显示欠款月份我方提交转账凭证后，张房东华仔收到核对后也未提出任何异议。双方账目两清后，我方迁出该楼。9月4号，押金与租金虽然抵消，但卢国添口头承诺无法兑现，我方承受装修损失，所以有水电费用尚未付清（后期在张房东华仔多番催收下，已经支付），卢国添因清晰抵消事宜，所以仅让员工张房东华仔主张水电费用，而不再提及5、6、7月份的租金。我方迁出后也从无向卢国添退还押金事宜。综上所述．我方不构成合同违约，双方于2018年7月23号双方进行对账单后租金互不拖欠。二、2018年7月22到2018年8月29日占用事实不符。2018年7月23号双方进行对账单后，我方我方迁出该楼，搬迁完毕，该楼已经无我方财物，固无上锁必要，也未占用该楼。我方在无锁无钥匙的情况下，张房东华仔故弄玄虚提出让我方交付钥匙，我无法交付作回复。且自2018年7月31号以后该楼已不是卢国添中标所得，所以不存在2018年7月22到2018年9月29号占用之说。综上所述，原告的诉讼请求欠缺事买及法律依据，因此请求贵院支持我方的请求。经审理查明，2008年7月23日，原告卢国添与广州市番禺区钟村镇胜石村经济合作社签订《租赁合同》，约定原告卢国添向该社租赁位于东冲桥脚的宿舍大楼（约670平方米建筑面积）及围墙内空地一块，用途为作宿舍或简易工厂使用，租赁期限十年，从2008年8月1日至2018年7月31日止。2015年3月24日，原告卢国添与被告包德华签订《租赁合同》，约定原告卢国添将座落于广州市番禺区钟村镇钟韦路胜石工业区36号内的厂房出租给被告包德华作生产用途使用，该厂房总建筑面积约2000平方米，租赁期限为2015年3月24日至2018年7月11日，2015年3月24日至2015年5月20日为免租装修期，2015年5月21日至2018年5月21日期间的每月租金为13000元、2018年5月21日至2018年7月21日期间的每月租金为14300元；被告包德华在签订合同当天向原告支付39000元作为租赁保证金，保证金在租赁期满，被告不再续租，经原告验收建筑物后，且被告付清水电费、税费、工人工资及一切费用、租金之日起三天内由原告不计利息返还给被告；被告于每月5日支付当月租金及上月水电费用，逾期支付水、电费，应向原告按8‰每天计付违约金；原告在2015年3月25日将该建筑物交付被告使用；合同第六条约定：租赁期内，被告逾期支付租金，每一天按租金8‰收取滞纳金，逾期支付租金达30天的，原告有权收回租赁物，且按被告提前解约处理，被告已付的保证金原告不予退还；合同第十条约定：本合同提前终止或有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限满之日迁离租赁日，并将其返还原告；被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金，但原告有权通知被告不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁屋内的被告物品搬离租赁物，不负保管责任。上述合同签订后，原告将涉案厂房交付被告使用，被告向原告交纳租赁保证金39000元。2018年4月23日，广州市番禺区钟村镇胜石村村民委员会向被告发出《搬迁通知》，告知被告租用的东涌桥脚的宿舍楼合同于2018年7月31日到期，2018年4月19日在三资交易中心进行公开竞投，由谢震东以每月每平方米20元中标，通知被告于2018年7月31日搬迁完毕。此后，被告无再向原告交纳租金。关于被告为何拒交2018年5月至7月租金的问题，被告包德华辩称得知涉案场地并非原告卢国添中标后，知道无机会承租五年，合同还有三个月到期，故向原告提出以押金抵顶最后三个月租金，原告对此默示同意，为此提交了其与原告卢国添员工张建华微信聊天记录佐证。对此，原告予以否认，认为从未同意被告以押金冲抵最后三个月租金。从被告包德华与张建华（包德华在微信中的备注名为“张房东华仔”）的聊天记录可见，张建华于2018年6月17日向被告包德华催交租金，被告包德华回复租期五年变成三年，造成其损失，且因为押了三个月的房租，不同意在再支付。张建华于2018年6月18日答复被告包德华，称原告卢国添的意见是被告需将三个月的租金先结了。在其后的聊天沟通中，张建华也明确了被告需先交纳租金，原告需资金周转，押金合同期满后肯定可以退押金。此后，由于被告希望继续承租涉案厂房，原告卢国添从中协调被告包德华与谢震东洽谈租约事宜，张建华于2018年8月23日向被告包德华微信告知新业主已同意租8年，先交三按一租等，不租都要交这个月的租金，并拿来钥匙。2018年8月24日，张建华再次在微信中催促被告包德军把钥匙拿回来，新业主正在催。2018年8月29日，被告包德华将钥匙交还给原告，被告包德华在诉讼中述称租赁合同到期后，由于双方仍在谈续租问题和装修物赔偿问题，故没有与原告及新承租方办理厂房交接手续，并继续持有钥匙，但其已将财物搬走，卷闸门并没有上锁。原告则表示因为没有钥匙，不清楚被告何时搬走财物，故无法收回管业，直至2018年8月29日取得钥匙后，才将钥匙交给新的承租人谢震东，并因为被告包德华占有涉案厂房的事实支付了谢震东18000元。关于原告支付新承租人谢震东18000元租金的问题，原告提交一份张建华与微信备注名为“青松”的聊天记录及《收据》，其中微信聊天记录载明张建华于20118年8月31日向青松微信转账东涌桥费用18000元；《收据》经手人为“良”，载明“今收到卢国添石壁街东涌大桥宿舍楼租金18000元（8月租金）。”原告表示青松是谢震东的员工，不清楚青松的具体姓名。在诉讼过程中，原告表示广州市番禺区钟村镇钟韦路胜石工业区36号内的厂房即为东冲桥脚的宿舍大楼，其于2008年从广州市番禺区钟村镇胜石村经济合作社加建了一千多方的建议厂房。对于涉案租赁物是否合法建筑或有合法报建手续，原告仅提交复印自光走势番禺区市场监督管理局的盖有“钟村街临时经营场所使用证明业务专用章”的《钟村街道临时经营场所使用证明》，该证明载明广州市番禺区钟村街胜石村东冲桥宿舍大楼102房，经营面积220平方米，可临时作为生产（经营）性场所使用，同时载明本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明。此外，原告未提交其他关于涉案房产的权属或经依法规划报建的相关证据。本院向原告释明租赁合同无效，是否增加、变更诉讼请求，原告明确坚持诉讼请求，如法院认定合同无效，被告仍需参照租金标准支付场地占用费。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。由于涉案物业未取得建设工程规划许可证且无产权证，故卢国添与包德华签订的《租赁确认书》为无效合同。同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告卢国添主张被告包德华交纳的保证金39000元归其所有，无法律依据，本院不予支持。涉案合同2018年7月21日到期，被告自2018年4月22日至2018年7月21日止占有使用涉案房产，依法应向原告卢国添折价补偿占有使用期间的占用费，5月份的占用费可参照合同约定的13000元计算，6月、7月可参照合同约定的14300元／月计算，共计41600元，故原告现主张被告支付41600元，本院予以支持，但租金应表述为房屋占用费。被告包德华在诉讼过程中一直主张其缴纳押金冲抵拖欠的租金，因此被告包德华拖欠的房屋占用费可以其缴纳的押金39000元进行冲抵，冲抵后被告包德华还应支付原告房屋使用费2600元。对于合同期满后即2018年7月21日后的房屋占用费，被告包德华确认合同到期后并未向原告或新的承租人办理交接手续和交还钥匙，从被告包德华与原告方代表张建华的微信聊天记录和庭审中双方的陈述可见，直至2018年8月24日，原告仍在催促被告交还钥匙，此段时间包德华仍在与新的承租人协商继续租赁的问题，综合现有证据和双方的陈述，本院确认被告包德华在2018年7月22日至2018年8月29日期间仍然占有涉案房产，被告辩称房屋已交还、未锁门不存在交还钥匙的抗辩，与一般交易习惯不符，场地交因涉及财产清点、场地验收等问题，应以场地交接手续或交还钥匙等形式体现，故其抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。上述合同期满后占用期间，其中2018年7月22日至2018年7月31日止为原告卢国添的承租期，2018年8月1日起属新的承租人的租期，根据原告提交的证据，原告向新的承租人支付了8月份的租金18000元，因此原告卢国添有权向被告主张该段期间占有房产的使用费，占用费标准可参照合同约定的租金标准调整为14300元／月计付39日，计得为18590元（14300元／月÷30日／月×39日）。综上，被告包德华共应支付原告卢国添2018年4月22日至2018年8月29日止的房屋占用费21190元（2600元+18590元）。对于原告其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告包德华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢国添支付房屋占用费21190元；二、驳回原告卢国添的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2656元（已由原告卢国添预交），由原告卢国添承担2178元，被告包德华负担479元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李剑宁人民陪审员  郭彩霞人民陪审员  黄家杰二〇一九年十一月十九日书 记 员  张 晴