贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10700号 原告：余昌军，男，汉族,1970年3月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：邵定云，女，汉族,1973年7月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师。 原告余昌军、邵定云与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月26日登记立案后，依法适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告余昌军、邵定云之委托诉讼代理人龙海，被告振华房开公司之委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余昌军、邵定云向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金人民币34,199.00元(以上违约金计算从2017年4月1日计算至2019年8月26日,2019年8月26日之后的违约金以购房款389,513.00元为基数按日万分之一计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止)；二、判令被告支付原告逾期交付商品房的违约金人民币10,750.00元(以上违约金计算从2016年9月1日计算至2017年6月3日)；三、判决被告退还原告支付给被告的闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计4,079.00元；四、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告增加一项诉讼请求：要求被告立即为原告办理不动产权证书。 事实和理由：原、被告于2016年8月2日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为389513.00元，双方就商品房基本状况、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量等作了明确约定。但就房屋的权属登记未进行约定，仅约定被告在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房的初始登记。根据补充协议第2条约定：“房屋交付之日360个工作日办理产权证”，合同第十一条约定的交房时间为2017年6月3日交付”，合同签订后，原告按约支付了购房价款，但被告将商品房实际交付给原告使用的时间为2017年5月18日。且从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的权属证书。原告的行为已经严重违约。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋及房屋所有权证等有关文书，显属违约。根据《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的0.01%计算。原告已支付的购房款为389513.00元，即被告应以购房款为基数按日0.01%向原告支付逾期交房违约金及逾期办理房屋权属证书违约金至被告为原告办妥房屋权属证书并交付原告之日止。另外，被告向原告收取电通、水通、闭路电视通费、燃气费4079元，根据相关规定，以上费用已经包括在涉案房屋价款中，应当依法退还原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付违约金没有法律依据，双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有按日万分之一计算违约金的约定；2、对于振华商贸大厦B幢，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，在竣工验收房屋后360个工作日之内办理产权证，由于振华商贸大厦B栋房屋至今未验收。所以，不具备办理不动产登记证的条件；3、由于补充协议有约定，所以原告从2017年4月1日起计算逾期办证违约金违背双方的约定；4、原告要求退回电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费无事实及法律依据，双方之间不是借贷关系，公司收取的相关入户费是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是公司收取；5、原告在第二项请求中要求支付逾期交房违约金，原告的请求依法不应当支持，双方补充协议有约定，360个工作日是指有效工作日，而不是360天，关于交房，也是指验收后交房；6、原告请求支付违约金的数额，超出法院支持的部分，诉讼费由原告自己承担；7、而且余昌军购房户房屋维修金未交，根据《房屋维修基金管理办法规定》，未交维修基金，不具备办证条件，请求法院依法驳回原告诉讼请求。庭审时被告补充陈述：关于四通费的问题，被告收取该费用已经交至有关部门，特别是燃气费是交给燃气公司，其他费用作为基础设施配套费由住建局收取，被告收取的费用不是公司自己所得，而是为原告办理相关设施所代收费用。故原告要求退回没有事实及法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，原告余昌军、邵定云作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ｂ-3-11-2号，总房款为389513.00元；出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后90个有效工作日办理产权证”。同日，原告余昌军与被告签订了《振华商贸大厦Ｂ栋合同补充协议》，约定：因为现在毕节开发项目比较多，产权办理部门人员配置有限，故在竣工验收房屋交付使用后90日内很难办理产权证，故我公司只能承诺360个工作日之内办理。合同签订后，原告余昌军、邵定云按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税。2017年6月3日，被告将涉案的商品房交付原告。同日，被告收取原告电表入户520.00元、天然气入户2500.00元、有线电视入户350.00元。因被告未按约定交付涉案商品房及为原告办理不动产权证书，故原告以上述诉请诉至本院。 另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。振华商贸大厦B幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；三、被告是否承担逾期交房违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；四、原告请求被告返还水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，《振华商贸大厦B栋合同补充协议》约定“房屋交付之日后360个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦B幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告余昌军、邵定云办理涉案房屋不动产权证书。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、合同附件十二《补充协议》及《振华商贸大厦B栋合同补充协议》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条中对逾期交付文书违约金的计算有相应约定。同时，被告负有在2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付，则从2017年4月1日起，被告应承担相应的违约责任。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年10月23日）视为被告履行了披露义务。因此，上述违约金应以已付购房款389,513.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至2019年10月23日止。 关于焦点三的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。被告于2017年6月3日将涉案房屋交付原告，逾期交房的时间为276天，被告应承担逾期产交房的违约责任。本案中的逾期交付商品房违约金应为10,750.56元（389,513.00元×万分之一×276天）。故对原告主张被告支付逾期交房违约金10,750.00元的诉请，本院予以支持。 关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的电表入户520.00元、天然气入户2,500.00元、有线电视入户350.00元实质为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电表入户520.00元、天然气入户2,500.00元、有线电视入户350.00元于法无合理依据，理应予以退还。 综上所述，对原告余昌军、邵定云合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告余昌军、邵定云缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告余昌军、邵定云办理振华商贸大厦B栋第B幢3单元11层2号（房号为B-3-11-2号）房商品房不动产权证书； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告余昌军、邵定云逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款389,513.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至2019年10月23日止； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告余昌军、邵定云逾期交房违约金10,750.00元； 四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告余昌军、邵定云电表入户520.00元、天然气入户2,500.00元、有线电视入户350.00元； 五、驳回原告余昌军、邵定云的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费513.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月十六日 书记员  高立