贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初779号原告（反诉被告）：贵州鑫晶房地产营销有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区狮子路4号1栋3单元1楼1号。法定代表人：尧云波，公司经理。被告（反诉原告）：孙立德，女，1960年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：马平忠，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛，贵州博文律师事务所实习律师。原告（反诉被告）贵州鑫晶房地产营销有限公司（以下简称鑫晶公司）与被告（反诉原告）孙立德房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫晶公司的法定代表人尧云波、孙立德的委托诉讼代理人马平忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告鑫晶公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《房屋承租托管合同》并确认房租计算至2019年6月4日止；2.将云岩区狮子路房屋退还被告；3.被告找施格房开赔偿损坏的老碗柜；4.被告找施格房开对因放炮爆炸造成房屋阳台顶部、地面、墙面裂缝及毁坏的门窗等恢复原状；5.被告找刘石林对因楼上厕所坏、厨房损害导致楼下卧室、厨房、厕所墙面顶面损坏恢复原状；6.被告退还原告因受干扰期间房屋租金15000元并用以恢复房屋毛坯地面；7.被告支付老碗柜保管费2200元；8.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月4日，鑫晶公司与孙立德签订《房屋承租托管合同》，托管孙立德位于云岩区狮子路21号所在地2单元102号房屋。合同签订时，因被告的房屋在3年左右有拆除可能，故合同签到拆迁为止。2014年，因施格房开在拆迁中武断横行引起民愤导致拆迁至今未动，但施格房开经常断水断电并放炮震坏厨房地砖等，造成此房在此期间一年只租出几个月。2017年后，因老蛇进入屋内险些咬到租客、邻居强行在公共过道处修房、刘石林家厕所与厨房漏粪与水淹涉案房屋等原因导致房屋长时间空着，出租困难。原告多次向被告及其爱人要求退房，被告不予接收，只要房租。本诉被告孙立德辩称：1.原告诉称事实没有任何证据支撑；2.根据合同，该房屋的维护管理由原告负责，且原告自认该房屋的阳台顶部有裂缝，卧室、厨房墙面顶面腐蚀证明原告未尽到管理维护的责任，原告已经违约；3.根据合同，不管原告是否将房屋租出去都要支付被告租金；4.在原告将被告房屋恢复原状的情况下，同意解除合同；5.被告没有任何违约行为，诉讼费用应由原告自行承担；6.合同约定的老式衣柜，损坏或腐烂被告不知情，原告应予以赔偿。反诉原告孙立德向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告支付剩余房租3300元；2.判决反诉被告对衣柜折价赔偿2000元；3.判决反诉被告将贵阳市××狮子路××号房屋恢复原状后返还反诉原告，并结清该房屋水、电费等相关费用；4.诉讼费用由反诉被告承担。庭审后，原告撤回第3项诉请中关于“房屋恢复原状”的诉请。事实及理由：2013年9月4日，鑫晶公司与孙立德签订《房屋承租托管合同》，孙立德将位于贵阳市××狮子路××号房屋交由鑫晶公司承租托管，该房屋承租托管期间的相关费用由被反诉人承担。2019年8月12日，鑫晶公司起诉解除《房屋承租托管合同》，孙立德同意解除该合同，但鑫晶公司未严格按照双方签订的《房屋承租托管合同》履行，尚欠孙立德房屋租金3300元，承租该房屋期间的水、电费也未结清，同时擅自改变该房屋的原有结构、装修，房屋毁损也不维修，毁损孙立德衣柜一个，已经违约。反诉被告鑫晶公司辩称：1.孙立德认为鑫晶公司欠房租3300元，但在2019年8月9日却在相宝山居委会反映鑫晶公司欠房租半年；2.孙立德原来要求赔偿古董碗柜，现又演变成衣柜，无事实依据；3.孙立德要求恢复原状(毛坯房)，签合同与装修时孙立德未提出恢复原状，该主张无事实依据；4.鑫晶公司不欠电费、水费水电费；5.鑫晶公司未违约；6.合同明确“家庭纠纷引起诉讼，合同自行解除”，孙立德丈夫已经同意解除合同，孙立德坚持不同意解除，这是被告的家庭纠纷，若兑现此款，则孙立德应退还鑫晶公司4月21日至6月4日的房租。经审理查明，孙立德通过公证方式取得贵阳市××狮子路××单元××楼××号的所有权。2013年9月4日，孙立德（甲方）与贵州鑫晶房地产营销有限公司宝山分公司（乙方）签订《房屋承租托管合同》，甲方自愿将位于贵阳市××狮子路××单元××楼××号交乙方承租托管，使用权归乙方；房租以960元为起点，每经1年房租递增50元；承租托管期限自2013年9月4日起至房屋拆迁为止；合同期内，如遇意外干扰，甲方帮助协调解决；托管中的相关费用，属乙方管理；乙方对房屋的装修、设施与甲方无关，是乙方的投资，租金多少由乙方决定，合同期内甲方只按协定房屋收费，亏损属于乙方自己；托管房无押金。合同履行期内，甲方如遇家庭纠纷引起诉讼等原因，双方合同自行解除，甲方不承担任何责任，另有碗柜一个、电热水器一个，如有损害折价赔偿；拆迁时房屋装修补偿费由甲方领取。合同签订后，鑫晶公司取得案涉房屋，并按期向孙立德支付租金。自2017年9月4日起，鑫晶公司按每半年6300元（每月1050元）向孙立德支付租金。截止2019年6月4日，鑫晶公司交纳向孙立德支付2019年3月4日至2019年9月3日期间的部分租金3000元。庭审中，经本院调解，鑫晶公司将房屋钥匙交予孙立德。庭审结束后，本院工作人员与各当事人到案涉房屋现场进行查勘。经调查，房屋内无损坏迹象。当日，孙立德同意将房屋收回，并撤回对房屋恢复原状的诉请。另查明，鑫晶公司使用房屋期间未交纳2019年6月份水费39.15元、2019年8月份水费22.71元，合计61.86元。上述事实，有原告、被告当庭陈述笔录，《房屋承租托管合同》、收据、银行流水、用电清单、用水发票、照片、公证书、所有权证、准入许可证、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，鑫晶公司与孙立德均应按照《房屋承租托管合同》的约定切实履行各自义务。在该合同中约定案涉房屋的承租托管期从2013年9月4日至房屋拆迁为止，但截止本案开庭时止，各方当事人均未提交证据证实案涉房屋在合同履行过程中已进入实质性拆迁程序，合同期限的终止时间并未确定。因此应认定案涉合同为不定期租赁合同。不定期租赁合同各方当事人均可随时解除合同。本诉部分。对于本诉原告鑫晶公司的诉请，根据庭审查明的事实，本院评判如下：1.关于解除《房屋承租托管合同》及将房屋退还孙立德的诉请。因双方在法院组织下于2019年9月9日交接房屋，系双方合意，本院确认双方租赁的合同关系于当日解除。2.关于确认房租计算至2019年6月4日止的诉请。因鑫晶公司提出已通过挂号信方式于2019年6月6日向孙立德发出解除合同的信件。孙立德辩称未收到该邮件。故应对鑫晶公司是否有效行使合同单方解除权作出判断。首先，合同中并未约定文书送达方式。其次鑫晶公司提交的编号为XA144××××1452的挂号信函凭证中上，收件人栏仅有手写为“孙立德”，并无收件地址记录，故不能认定鑫晶公司向孙立德发出信件，亦不能证明孙立德收到该封信件。因此，仅凭挂号信凭证，不足以认定鑫晶公司的解除合同的通知已送达至孙立德，本院对鑫晶公司提出已向孙立德发出解除通知，房屋租金计算截止于2019年6月4日的理由，本院不予支持。另，在鑫晶公司提交的欠交水费记录上，在从2019年6月至8月间仍有水费产生。鑫晶公司提出在维修楼上住房期间，使用案涉房屋用水所产生水费的意见，该意见亦可证实鑫晶公司在其起诉至本院前，仍然实际控制案涉房屋。因此，可认定鑫晶公司并未将房屋退还孙立德。因此房屋租金应按约定继续计算。3.关于要求孙立德找施格房开赔偿老碗柜及对因放大炮爆炸的阳台顶部、地面、墙面裂缝及毁坏的门窗等恢复原状，找刘石林因楼上厕所坏、厨房损害楼下卧室、厨房、厕所的墙面顶面恢复原状的诉请，鑫晶公司在使用房屋期间，对涉案房屋具有管理维护义务，若因第三人的侵权行为对房屋造成损害，作为承租人的鑫晶公司或作为房屋产权人的孙立德可自行主张权利，且因原告主张的侵权行为涉及案外人，本案中不宜判决鑫晶公司或是孙立德直接向案外人主张权利，该诉请不予支持。4.关于孙立德被告退还原告因受干扰期间房屋租金15000元并用以恢复房屋毛坯地面的诉请，合同约定“托管中的相关费用，属乙方管理。乙方对房屋的装修、设施与甲方无关，是乙方的投资，租金多少由乙方决定，合同期内甲方只按协定房屋收费，亏损属于乙方自己”，原告提供的证据并未证明涉案房屋系因被告的行为导致未出租且“外在干扰”足以影响房屋使用，故本院对该诉请不予支持。5.关于孙立德支付老碗柜保管费2200元的诉请，鑫晶公司使用房屋期间，对于房屋内的物品具有管理义务，该诉请无合同依据，对该诉请本院不予支持。反诉部分。对于反诉原告孙立德的诉请，根据庭审查明的事实，本院评判如下：1.关于鑫晶公司支付剩余房租3300元的诉请。本案中，鑫晶公司支付房屋租金至2019年6月4日，鑫晶公司尚欠房租期间为2019年6月5日至2019年9月9日共计3月零5天，合同约定“房租以960元为起点，每经1年房租递增50元”，即2018年9月4日至2019年9月3日的月租金标准为1310元，但自2017年9月4日起，鑫晶公司按每半年6300元（每月1050元）向孙立德支付租金，孙立德未提出异议，应视为双方对租金计算标准另行达成一致意见，本案中，鑫晶公司仅支付2019年3月4日至2019年9月3日部分房屋租金3000元，孙立德诉请鑫晶公司支付剩余3300元，并无不当，本院予以支持。2.关于鑫晶公司折价赔偿毁坏衣柜2000元的诉请，合同中明确有碗柜一个，其诉请与约定不符，故应承担举证不利的责任，本院不予支持。3.关于鑫晶公司结清该房屋水、电费等相关费用的诉请，鑫晶公司使用房屋期间产生水费61.86元，有支付凭证佐证，应予支持，但孙立德未能举证证实鑫晶公司有欠付电费，故对孙立德要求鑫晶公司结清电费的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州鑫晶房地产营销有限公司与被告孙立德于2013年9月4日签订的《房屋承租托管合同》；二、反诉被告贵州鑫晶房地产营销有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告孙立德支付房屋租3300元、水费61.86元；三、驳回原告贵州鑫晶房地产营销有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙立德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，减半收取计65元，由原告贵州鑫晶房地产营销有限公司负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉被告贵州鑫晶房地产营销有限公司负担（反诉案件受理费反诉原告已预交，反诉被告在履行本判决时直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年十一月八日法官助理秦仕旺书记员梁文文