广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23109号原告：胡素容，女，1942年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州又一间饮食有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号四楼。法定代表人：陈嘉茜。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。原告胡素容与被告广州又一间饮食有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡素容，被告的委托诉讼代理人顾斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付从2018年12月1日至2019年9月30日的租金（其中2018年12月1日至2019年6月30日，按每月2051.20元计付；从2019年7月1日起至2019年9月30日按每月2153.80元计付）及违约金（从2018年12月6日起计至付清租金之日止，每日按当月欠付租金的千分之五计付）。事实和理由：本人于2012年6月27日经广州市国土资源和房屋管理局粤房地权证穗字第××号，领取了权属证。该铺位于广州市越秀区中山五路193号XX铺，规划用途商业性质，建筑面积24.42平方米。本人于2013年4月9日与广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）签订了商铺租赁合同，租赁期从2013年1月1日至2022年12月31日止。在租赁期间，第五空间公司长期拖欠原告租金。为维护原告的合法权益。原告于2017年6月27日经广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42514号下发了民事判决书，其中判决解除原告与第五空间公司签订的《商铺租赁合同》，并向原告交还商铺的经营管理权。判决生效后于2017年10月20日经与判决书第三人实际经营使用人广州又一间饮食有限公司多次协商并经原被告第五空间公司同意，由原告与现被告签订了广州市房屋租赁合同。租期从2017年7月1日至2022年12月31日止。被告从2018年12月至2019年4月至今，未按时交纳租金经多次催促及快递邮寄的方式被告一直未能按期缴纳。被告在该场地经营多年，并连锁经营，一直经营非常乐观，天天顾客爆满，排队等候消费。根据租赁合同第三条约定，每月5日前乙方按时付款转帐方式缴付租金给甲方银行帐户。第七条，乙方依时交纳租金，逾期交付租金每逾期一日，乙方须按当月租金的5‰。向甲方支付违约金。第十一条，其它约定：本合同依据广东省广州市越秀区人民法院民事判决书（2016）粤0104民初42514号签订。（2）综合管理等费用由承租方直接支付给商场管理处。（3）出租方收取的租金为实收人民币，以本合同第三条为准。现请求法院根据原告的诉讼请求，实事求是.依法依规维护原告的合法权益，判令被告依法依规履行租赁合同内容直至租赁期满为止。被告辩称，根据原告与第五空间公司约定的租金标准是每平方米48元至50元含递增的租金标准。在原告与第五空间公司解除租赁合同时，被告是缺席判决的。因此不清楚原告与第五空间公司约定的租金是48元至50元每平方米。后来原告与第五空间公司共同误导我方以严重脱离市场的80元每平方米标准，签订新的租赁协议，使被告当时错误以为原告与第五空间公司的租金标准就是80元每平方米，因此被告实际上多年来按80元每平方米向原告支付租金，已经受到巨大的损失。涉讼合同是被告基于错误认知以及原告与第五空间公司的行为所签订的，不能体现我方的真实意思表示，我方认为应当按照房管部门同地段租金标准或者按照四楼其他商铺约每平方米50元租金标准支付租金，详见我方提交的判决书。以及原告提供的判决书也能反映每平方米租金的收费情况。被告已经通知业主，目前广州日领商务服务有限公司（以下简称日领公司）作为二房东及服务方接管运营场地。并且敦促业主尽快完善手续领取租金。被告设立专门租金共管账户，每月按时足额按每平方米80元标准将款项转入该账户。日领公司负责统筹业主与被告的租赁手续及场地运营升级改造。因此被告不存在欠租的行为。现在存在新旧服务公司交接的期间，未能直接将租金转至原告。被告认为违约金标准过高，恳请法院依法进行调整。经审理查明：广州市越秀区中山五路193号XX铺是登记在原告名下的房产，该铺建筑面积24.42平方米，套内建筑面积12.94平方米，规划用途为商业。原告（出租人、甲方）与被告（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区中山五路193号XX房的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积24.42平方米，每平方米以80元出租给乙方。租期从2017年7月1日至2022年12月31日，其中2018年7月1日至2019年6月30日月租金为2051.2元，2019年7月1日至2020年6月30日月租金为2153.8元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按付款转账方式缴付租金给甲方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰向甲方支付违约金。第八条：1、本合同依据广东省广州市越秀区人民法院民事判决书（2016）粤0104民初号签订。2.综合管理等费用由承租方直接支付给商场管理处。3、出租方收取的租金为实收人民币。4、如租金计算日期发生变化，租赁合同的计算日期以判决书法律生效书为准，承租方在下次缴纳租金时再多除少补。另查明，原告曾于2016年向本院提起诉讼，要求解除原告与第五空间公司签订的租赁合同、交还涉案XX号商铺等。本院于2017年6月2日作出（2016）粤0104民初42514号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告胡素容与被告广州市第五空间贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》解除，被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日向原告胡素容交还广州市越秀区中山五路193号XX铺经营管理权。二、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，一次性向原告胡素容支付2016年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按每月1200.3元计付）及迟延给付2016年3月至6月及2016年9月至本判决发生法律效力之日租金的违约金（自2016年3月6日起至实际支付租金之日止，每日按应付未付租金的1%计付，违约金数额以不超过同期应付未付租金本金为限）。三、被告广州市第五空间贸易有限公司已向原告胡素容支付的经营保证金2182.40元及复原保证金5456元归原告胡素容所有。四、驳回原告胡素容的其他诉讼请求。该判决已于2017年6月21日发生法律效力。原告为证明其向被告催收过租金，提交了：1、原告等业主手写的《催缴租金通知书》，内容为要求被告支付自2018年12月1日起的租金及违约金。通知书左下方有“签收人：黄XX2018年12月13日”的字样。2、原告等业主向被告发出的《催缴租金告知书》和快递单（邮递地址为被告注册地）和签收凭证（签收人为他人），内容为要求被告缴交2018年12月1日起的租金及按当月租金的5%支付违约金。被告不确认收到上述证据1的通知，对于证据2，原告所寄地址确实为被告注册地址，但快递单没有写收件人及联系电话，签收人是谁存疑。被告为证明其在原告起诉前已委托日领公司通过场内张贴公告及邮寄方式通知原告完善相关租赁手续以及领取共管账户中的租金，以及每月如期足额将租金转入共管账户，提交了：1、2019年4月2日日领公司发出的公告，其中内容为：“针对尚未与本公司签订《商铺租赁合同》的部分业主，现广州又一间饮食有限公司已开设专门的租金提存账户（名称：百汇广场4楼租金账户；帐号：62×××80；开户行：中国民生银行股份有限公司广州华南支行），并依照与第五空间公司签订的原《商铺租赁合同》约定的租金、管理费标准，每月按时将相关费用转账至上述账户，证明又一间公司一直切实履行交付租金的义务，不存在任何拖租、欠租行为，业主有权随时进行监督。”2、客户姓名为潘XX的中国民生银行的个人账户对账单（被告称潘XX是又一间公司的股东）。原告质证称其没有见过公告，也不清楚日领公司的情况，也没有向该公司领取过租金；对银行账户对账单的真实性、合法性和关联性均不予确认。庭审中，被告表示：我方按每平方米80元标准直接交租给原告至2018年11月30日，自2018年12月1日起至今按每平方米80元转账租金至共管账户；自2019年1月1日起，日领公司已取得四楼超过60%业主的出租权，并且逐步与剩余业主重新签约对四楼整层统筹管理，因此在过度期间，我方与原告多次协商，原告能否与日领公司签约后再转租给我方，我方同意支付租金；日领公司也同意接受业主监督，将租金每月支付给业主，但三方尚未成功协商，因此被告只能采取租金提存方式暂时统筹解决场地混乱的情况，待各方顺利协商签约后，被告会将此前的租金一次性转给原告。原告表示：我不清楚被告设立了共管账号，我方也不清楚日领公司，也没有委托该公司管理房产。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为承租人，负有按时交租的义务，被告确认其直接向原告交租至2018年11月30日，自2018年12月1日起的租金交付日领公司共管账户，但原告不确认其曾授权日领公司收取涉案商铺的租金，对被告将租金交至共管账户的行为亦不予追认，且被告提交的公告内容明确载明其将租金转账至共管账户所针对的情况是“尚未与本公司签订《商铺租赁合同》的部分业主”，不适用于本案原告与被告已直接签订租赁合同的情况，因此，被告将2018年12月1日起的租金交至第三方账户的行为不能视为被告履行向原告交租义务的行为，被告应承担欠租租金的违约责任，原告现要求被告支付从2018年12月1日至2019年9月30日的租金及支付违约金合法有理，本院予以支持。经审查，逾期支付租金的违约金按每日5‰计算显属过高，本院不予采纳，根据公平合理原则，违约金的标准宜参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州又一间饮食有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2018年12月1日至2019年9月30日的租金（其中2018年12月1日至2019年6月30日按每月2051.20元计，从2019年7月1日起至2019年9月30日按每月2153.80元计）支付给原告胡素容；二、被告广州又一间饮食有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡素容支付逾期给付上述期间租金的违约金（从2018年12月6日起以同期应付而未付的租金为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至清偿之日止，违约金总额以欠付租金总额为限）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，由被告广州又一间饮食有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  卫宝钊人民陪审员  钟月好二〇一九年十一月二十九日书 记 员  徐浩龙