辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0624民初2208号 原告：席鸣晨，男，1954年1月26日出生，汉族，无业，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：胡新胜，系宽甸满族自治县宽甸镇法律服务所法律工作者。 被告：宽甸金远房地产开发有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，系总经理。 委托诉讼代理人：滕显志，男，1963年3月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住宽甸满族自治县。 被告：辽宁海鹏消防保安工程有限公司。住所地：丹东市边境经济合作区D区35号楼203室。 法定代表人：胡海鹏，系总经理。 委托诉讼代理人：陆阳忠，系辽宁永冠律师事务所律师。 原告席鸣晨与被告宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）、辽宁海鹏消防保安工程有限公司（以下简称海鹏公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告席鸣晨的委托诉讼代理人胡新胜，金远公司的委托诉讼代理人滕显志、海鹏公司的法定代表人胡海鹏及其委托诉讼代理人陆阳忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 席鸣晨向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）辽0624执1856号之一执行裁定书和（2019）辽0624执异17号执行裁定书；2、确认原告与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效；3、解除对宽甸满族自治县房屋的查封。事实和理由：2014年1月26日，原告在魅力城售楼中心，以每平方米4000元的单价，现金购买了魅力城小区C区2号楼2单元202室95.6平方米房屋，被告金远公司收取房款382400元，并出具收款收据。当日双方签订《商品房买卖合同》，被告金远公司同时向原告交付涉案房屋钥匙。二被告因建设工程施工合同纠纷，被告海鹏公司申请查封了涉案房屋。原告向法院提出执行异议，宽甸法院作出(2019)辽0624执异17号执行裁定书，驳回原告席鸣晨的异议请求。该裁定书中已经认定原告席鸣晨与被告金远公司签订购买商品房合同时间早于本院查封之前，且原告已向被告金远公司支付涉案房屋的全部价款，却仅以原告未出示相关证据证明其实际居住涉案房屋以及无其他用于居住的事实，驳回原告的异议申请，属于自相矛盾。故原告诉至法院，请求判令:1、撤销（2017）辽0624执1856号之一执行裁定书和（2019）辽0624执异17号执行裁定书；2、确认原告与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效；3、解除对宽甸满族自治县房屋的查封。 金远公司辩称，认可原告的诉讼请求。 海鹏公司辩称，原告的诉讼请求之一是撤销（2019）辽0624执异17号执行裁定书，另一个是解除我公司对涉案房屋的查封。对原告的请求没有异议，但是原告应提供证据来证明房屋的查封无效，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。 经审查认定事实如下：2014年1月26日，原告与被告金远公司签订商品房买卖合同，约定原告以382400元的价格购买被告金远公司开发建设的宽甸满族自治县魅力城小区C2幢2单元202号建筑面积95.6平方米房屋，并于当日被告金远公司为原告出具382400元收款收据。 另查，案涉房屋于2012年7月19日办理商品房预售许可证。被告海鹏公司因被告金远公司欠其工程款未付，将被告金远公司诉至本院，本院于2017年8月1日作出(2017)辽0624民初573号民事判决书，判决：金远公司于判决发生法律效力后十五日内给付海鹏公司工程款124469.54元，并自2013年11月7日始至判决确定的给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率给付利息。嗣后，被告金远公司未履行生效文书确定的给付义务，海鹏公司申请强制执行，本院于2018年2月7日作出(2017)辽0624执1856号之一执行裁定书，该裁定查封被告金远公司所有的坐落于宽甸魅力城Ｃ区(95平方米)房屋。原告对该裁定不服，向本院提出书面异议，请求撤销（2017）辽0624执字第1856号之一执行裁定书，解除对宽甸魅力城小区C区2号楼2单元202室房屋的查封。本院于2019年4月10日作出（2019）辽0624执异17号执行裁定书，该裁定书认为：“本案中，虽异议人席鸣晨与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司签订购买商品房合同时间早于本院查封之前，且异议人已向被执行人支付涉案房屋的全部价款，但异议人庭审中未出示相关证据证明其实际居住涉案房屋以及无其他用于居住房屋的事实。……故裁定驳回异议人席鸣晨的异议请求。原告席鸣晨对该裁定不服，诉至本院，请求：1、撤销（2017）辽0624执1856号之一执行裁定书和（2019）辽0624执异17号执行裁定书；2、确认原告与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效；3、解除被告海鹏公司对宽甸满族自治县房屋的查封。 上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、商品房预售许可证、（2019）辽0624执异17号执行裁定书、照片以及原、被告的口头陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案为执行异议之诉，争议的焦点是原告与被告金远公司之间是否存在真实的房屋买卖行为。本院对涉案房屋执行查封行为是否为合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时该规定第29条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第28条的主旨是关于无过错不动产买受人期待物权的保护条件，第29条的主旨是关于房屋消费者期待物权的保护条件。第28条的规定系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条的规定是专门针对房地产企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则该规定第28条与第29条适用上产生竞合，并非能够适用第29条就自然排斥适用第28条。本案中，首先应查明原告与被告金远公司签订的房屋买卖合同是否在人民法院查封之前订立。经查，原告与被告金远公司签订买卖合同的时间是2014年1月26日，法院查封案涉房屋的时间是2018年2月7日，双方签订买卖合同的时间系在法院查封之前。其次，要审查原告是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。被告海鹏公司认为案涉房屋并未实际使用。关于原告是否实际占有案涉房屋，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉房屋处于权利人实际掌控之中即可。本案中，原告提供了房屋钥匙证明其已实际占有案涉房屋，故对其主张予以支持。第三，要审查原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，原告已于签订买卖合同当日支付了全部购房款。第四，要审查案涉房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因。本案中，原告提出多次找到被告金远公司要求办理过户登记，被告金远公司对此认可，但因为被告金远公司原因致案涉房屋所在小区均不能办理产权过户登记，对此原告并无过错。 综上所述，原告主张停止对该案涉房屋采取的强制执行措施及确认原告与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效，证据充足，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销（2017）辽0624执1856号之一执行裁定书及 （2019）辽0624执异17号执行裁定书； 二、原告席鸣晨与被告宽甸金远房地产开发有限公司于2014年1月26日签订的商品房买卖合同有效； 三、解除对执行标的物（位于宽甸满族自治县房屋）的查封。 案件受理费100元，由被告宽甸金远房地产开发有限公司和辽宁海鹏消防保安工程有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  刘威威 人民陪审员  韩西洋 人民陪审员  刘晓丹 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  王翠芳