上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8226号上诉人（原审被告）：上海家迪酒店管理有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇唐城街28弄3号3161室。法定代表人：张爱华，执行董事。委托诉讼代理人：李枭，上海创永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海正鑫房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区漕溪北路1200号7幢。投资人：江军，总经理。委托诉讼代理人：谢小勇，上海悦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，上海悦南律师事务所律师。原审第三人：吴俊，男，1986年6月7日出生，汉族，户籍地上海市。上诉人上海家迪酒店管理有限公司(以下简称家迪公司)因与被上诉人上海正鑫房地产经纪事务所（以下简称正鑫事务所）、原审第三人吴俊居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家迪公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回正鑫事务所一审诉讼请求。事实与理由：1.吴俊与正鑫事务所签订的《上海市房地产中介客户看房委托书》（以下简称《看房委托书》）的行为，不构成表见代理。2.家迪公司签订的合同均以公司自备范本为准，家迪公司不可能与正鑫事务所签订系争《看房委托书》。3.即使《看房委托书》已经签订，但在2017年12月6日已经解除。4.一审中，正鑫事务所向法庭陈述，案外人已经向其支付人民币25万元居间费，还有25万元未支付。5.本案应由吴俊承担责任。6.正鑫事务所只是带吴俊看了三、四次房，发送了一次图纸，考虑到正鑫事务所已经获得居间费，即使构成表见代理，一审酌定的居间费用也过高，希望二审法院予以调整。正鑫事务所辩称：不同意家迪公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.吴俊与正鑫事务所签订《看房委托书》的行为构成表见代理。吴俊在签订委托书时明确其代表家迪公司，并出示了名片。家迪公司员工杨某与正鑫事务所员工彩某商讨涉案物业价格等问题，在签订委托书后，家迪公司其他员工也多次去看房。上述行为足以使正鑫事务所有理由相信吴俊是代表公司行使职务行为。2.家迪公司称公司签订合同需要层层审批并自备范本，但这是家迪公司内部管理行为，不能对抗正鑫事务所，且审批手续都是家迪公司单方自制。根据一审中家迪公司提供的证据可知，《房屋租赁合同》的签订日期2018年3月26日早于审批终结日期2018年4月2日。3.正鑫事务所不认可《看房委托书》已经解除。正鑫事务所与吴俊于2017年12月6日的聊天记录只能证明家迪公司认为租赁价格过高不予同意，要求正鑫事务所与业主再行商谈。4.关于案外人已经支付居间费，这与家迪公司无关，家迪公司仍需支付相应居间费。5.吴俊的行为构成表见代理，实际受益方为家迪公司，居间费应由家迪公司承担。6.一审判决家迪公司支付居间费45万元合法合理，正鑫事务所主张的居间费为971,919元，一审法院已经酌情予以调整。吴俊未发表答辩意见。正鑫事务所向一审法院起诉请求：1.判令家迪公司向正鑫事务所支付委托费1,200,000元；2.判令家迪公司向正鑫事务所支付违约金1,200,000元。一审审理中,正鑫事务所撤回第二项诉请，并当庭变更诉讼请求为：1.判令家迪公司向正鑫事务所支付居间费971,919元；2.判令家迪公司支付律师费5,000元。一审法院认定事实如下：吴俊原系家迪公司员工，负责寻找投资项目、进行项目勘验。2017年11月17日，正鑫事务所（乙方）与吴俊（甲方）签订《上海市房地产中介客户看房委托书》，约定，乙方提供看房物业名称为中街1860号，位置为陈行公路/浦锦路，租金2.5元/天/平方米，面积16000平方米。乙方中介服务所发生的交通、电话费等办公费用由乙方自行承担。若甲方在乙方的协助下与业主签订正式合约，乙方负责检验业主房屋的产权证等相关证件及协助甲方进行交房确认，以确保房屋出租的真实及可靠，否则承担甲方的经济损失。若甲方声明其是代表公司进行看房，则甲方需事先与乙方说明，此时乙方有理由认为甲方做出的行为是代表甲方公司。自甲方签订本协议起六个月内，甲方或甲方代表的公司与乙方介绍之房屋业主通过乙方成交、自行成交或通过其他第三方与乙方带看过的房屋业主自行成交，均为乙方代理成功，届时由甲方或实际房屋承租者应向乙方支付委托费，委托费为月租金的100%，支付时间为甲方与业主签订租赁协议当日。若甲方在签订本协议后六个月内，由乙方介绍之房屋业主自行成交或通过其他第三方与乙方带看过的房屋业主自行成交，发生以上情况视为乙方代理成功，甲方愿意依照本协议办理，支付一个月房租租金给乙方作为补偿金。落款处甲方一栏显示XX吴俊。家迪公司称XX系家迪公司母公司。《看房委托书》签订后，自2017年11月6日开始，正鑫事务所员工彩某与家迪公司员工杨某通过微信，商讨涉案物业租赁价格、产证、图纸等问题。微信中，正鑫事务所员工称房东报价为2.2元，家迪公司员工表示公司那边可能2块以上不会考虑。家迪公司称公司知道上述反馈信息，但不知道整个过程由正鑫事务所参与。2017年11月27日，正鑫事务所员工彩某通过邮件向家迪公司员工杨某发送125-2白宫商办(涉案物业原名称)最终图纸，包括建设用地规划许可证、建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证等材料。吴俊称杨某曾向其反馈过邮件信息。2017年12月6日，正鑫事务所投资人江军通过微信向吴俊询问公司审批情况，吴俊在微信中称家迪公司不同意房东的报价，要求正鑫事务所与业主再谈谈。后吴俊告知正鑫事务所公司领导认为房东当时的报价（单价2.2元）超出公司的预期，项目不能通过审批。一审法院另查明，2017年11月至12月期间，正鑫事务所曾多次带吴俊及家迪公司其他员工至涉案物业处看房。家迪公司称其知道吴俊在该段时间内与房东洽谈，家迪公司也在吴俊的带领下至涉案物业处看房，公司有部分员工知道涉案物业有中介介入，但有审批权的员工不知道。2018年1月31日，吴俊离职。2018年3月26日，家迪公司就涉案物业与出租方上海XX有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁房屋（3-6层）的租金标准为2.07元/平方米/天，一层200平方米租金4元/平方米/天，每租赁月度租金为971,919元。家迪公司称签订该份租赁合同并未通过其他中介，系上海XX有限公司于2018年3月找到家迪公司，公司领导将该项目转给公司投资部员工张某，后上海XX有限公司重新报价，双方签订租赁合同。吴俊称2018年1月其还未从家迪公司离职时，公司就派投资部张某与涉案物业业主进行洽谈。一审法院再查明，正鑫事务所为本案诉讼支出律师费5,000元。一审审理中，正鑫事务所称吴俊找到正鑫事务所时自称是XX投资部总监，负责项目开发，故正鑫事务所带吴俊与业主认识（业主与正鑫事务所未签订委托协议），签订《看房委托书》时，正鑫事务所让吴俊签字是为让吴俊确认涉案物业由正鑫事务所带看。根据行规，家迪公司不可能盖章，居间费在与房东确定好价格后可以再协商，双方再签订正式的居间合同。家迪公司称，吴俊没有签订合同的权限，家迪公司内部对签订合同有严格的审批流程，家迪公司自始不知道有正鑫事务所的介入，假设家迪公司与房东谈好价格，居间费要重新协商，居间合同的版本也应由家迪公司提供。吴俊称其是通过正鑫事务所知道涉案物业出租相关事宜，吴俊在与正鑫事务所签订《看房委托书》后曾向公司汇报，上报的申报表上“项目来源”一栏填写的也是中介介绍，《看房委托书》只是初步确认系由正鑫事务所前期带看，吴俊没有将《看房委托书》给公司领导过目，但公司知道项目系由中介介绍，若家迪公司与房东协商一致后，家迪公司与正鑫事务所会签订居间合同，居间费也会再协商确定。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点为吴俊与正鑫事务所之间签订的《看房委托书》是否对家迪公司有约束力以及正鑫事务所是否有权主张居间费用。根据法律规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。吴俊在与正鑫事务所签订《看房委托书》时系家迪公司投资部员工，代表公司负责寻找项目和勘验项目，以家迪公司的名义与正鑫事务所及涉案物业业主洽谈房屋租赁事宜，并在正鑫事务所的带看下带领家迪公司其他员工至涉案物业处多次看房，上述行为足以使正鑫事务所有理由相信吴俊的行为是代表家迪公司行使的职务行为，且家迪公司最终也与正鑫事务所介绍的业主签订房屋租赁合同，故即使正鑫事务所与吴俊签署的《看房委托书》上家迪公司并未盖章，亦属于家迪公司内部管理问题，家迪公司应对《看房委托书》所导致的纠纷承担相应的民事责任。至于正鑫事务所是否有权主张居间费问题，依据《看房委托书》的内容，正鑫事务所应协助家迪公司与业主签订正式合约并负责检验业主房屋产证等相关证件及协助办理房屋交接，符合居间合同的主要特征，双方之间名为看房委托关系实际应为居间合同关系。现家迪公司在通过正鑫事务所获取房源信息、带看房屋并进行勘验后跳过正鑫事务所与涉案物业业主签订合同，违反《看房委托书》的约定，属于跳单行为，正鑫事务所有权依照《看房委托书》的约定向家迪公司主张居间费。根据交易惯例，房地产中介在居间中不仅有促成买卖双方订立合同的义务，亦有报告订立机会、带看房屋、提供产权信息、协助双方办理交接等附随义务。现家迪公司系自行与业主磋商价格并订立合同，客观上减少了正鑫事务所的工作量，按照公平原则，居间费金额由法院酌情予以判处。正鑫事务所主张的律师费，没有合同和法律依据，不予支持。正鑫事务所撤回向家迪公司主张违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于二○一九年三月二十九日作出判决：一、上海家迪酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海正鑫房地产经纪事务所居间费450,000元；二、驳回上海正鑫房地产经纪事务所其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,784.60元，由上海正鑫房地产经纪事务所负担3,392.30元，由上海家迪酒店管理有限公司负担3,392.30元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。本案中，吴俊作为家迪公司员工，其主要工作是为家迪公司寻找投资项目、进行项目勘验。《看房委托书》落款为XX吴俊，对此家迪公司确认XX系家迪公司母公司，知道吴俊在该段时间内与房东洽谈，并在吴俊的带领下至涉案物业处看房，故吴俊与正鑫事务所签订《看房委托书》的行为构成职务代理，对家迪公司发生法律效力。至于家迪公司提出吴俊违反公司规定未使用公司自备合同范本、违反公司内部审批程序，属于家迪公司内部管理行为，不得以此来对抗善意相对人正鑫事务所。关于一审酌定居间费是否合理的问题，本院认为，家迪公司已经完成了居间行为之提供媒介服务的主要活动，促成了合同成立，委托人家迪公司应当按照约定支付报酬。一审法院考虑到正鑫事务所实际未完成全部的居间工作，参考《看房委托书》约定的居间费金额，对家迪公司可以获得的佣金数额酌情调整为45万元，该数额尚属合理，本院予以确认。关于正鑫事务所是否已经从业主方获得居间费补偿，与家迪公司支付居间费无关。综上，家迪公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,050元，由上海家迪酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇一九年十一月十一日书记员 章逸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……