江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初20742号原告：昆山宝泰万家货物运输有限公司，统一社会信用代码91320583761004364K,住所地昆山市陆家镇金阳路1号财富湾商务广场5号楼903室。法定代表人：周建军，系该公司董事。委托诉讼代理人：孙景芳，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈露，江苏瀛元律师事务所实习律师。被告：苏州合泰电气成套设备有限公司，统一社会信用代码9132058374870346XQ,住所地陆家镇金阳东路。法定代表人：王乐天，系该公司董事。委托诉讼代理人：刘思颖，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。原告昆山宝泰万家货物运输有限公司与被告苏州合泰电气成套设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，由审判员叶翌晨独任审理，于2018年12月10日第一次公开开庭进行了审理，原告昆山宝泰万家货物运输有限公司委托诉讼代理人江苏瀛元律师事务所律师李俊霞、实习律师沈露、被告苏州合泰电气成套设备有限公司法定代表人王乐天、委托诉讼代理人江苏嘉昆律师事务所律师刘思颖到庭参加诉讼，后由于案情复杂转为普通程序进行审理，由审判员叶翌晨、人民陪审员杨建红、周文忠组成合议庭，由审判员叶翌晨担任审判长，于2019年2月14日第二次公开开庭进行审理，原告昆山宝泰万家货物运输有限公司委托诉讼代理人江苏瀛元律师事务所律师李俊霞、实习律师沈露、被告苏州合泰电气成套设备有限公司委托诉讼代理人江苏嘉昆律师事务所律师刘思颖到庭参加诉讼，于2019年3月29日第三次公开开庭进行审理，原告昆山宝泰万家货物运输有限公司法定代表人周建军、委托诉讼代理人江苏瀛元律师事务所律师孙景芳、实习律师沈露、被告苏州合泰电气成套设备有限公司法定代表人王乐天、委托诉讼代理人江苏嘉昆律师事务所律师刘思颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山宝泰万家货物运输有限公司（以下简称宝泰公司）向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金100386元；二、判令被告赔偿原告停业仓储损失1962200元；三、判令被告赔偿原告装修损失412000元；四、判令被告赔偿原告提前搬离损失148000元；五、判令被告退还原告2018年7月至2018年9月已支付未使用的租金110000元；六、判令被告退还原告押金50000元；七、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2015年2月5日，原被告签订一份《租赁协议》，合同约定原告向被告承租位于陆家镇XX路XX号苏州合泰电气成套设备有限公司权属的X,X号厂房，租赁面积5740平方米。租赁期间：2015年3月1日至2020年2月30日。租金为每年人民币103万元，租赁用途为物流仓储。协议签订后，原告对租赁的厂房进行了装修。2018年6月，原告承租的X号、X号厂房所属的配电箱被昆山市场监督管理局、昆山市公安消防大队查封，导致X、X号厂房断电，原告无法经营。2018年8月被告以政府有新规定为由，要求提前终止X号厂房的租赁，而原告因提前搬离造成的装修、搬迁等损失，被告一直未予赔偿，双方协商无果故原告诉至法院。被告苏州合泰电气成套设备有限公司（以下简称合泰公司）辩称，涉案厂房配电箱被查封导致断电不能正常使用，系因原告宝泰公司原因造成，与被告合泰公司无关。被告合泰公司不存在违约行为，故无需支付原告诉请中违约金及各项损失。（2018）苏0582行初309号《行政裁定书》中认定昆山消防大队于2018年7月18日作出的行政行为，是针对被告合泰公司作出，但其并不知道涉案厂房出租给了宝泰公司。联合执行组系针对将生产性厂房作物流仓储使用的违法行为作出的行政停电措施，故涉案厂房配电箱被查封导致断电，系因原告宝泰公司原因造成，与被告无关。关于涉案3号厂房，原、被告已达成一致意见签订协议书，双方对X号厂房无其他法律纠纷。被告已按照合同约定以原告未付租金为由解除合同，2号厂房的涉案租赁合同已于原告签收被告解除通知（律师函）即2018年11月8日解除。被告不存在违约行为，且被告认为原告租赁被告厂房直至2019年5月16日搬离，期间均在使用涉案厂房，承租期间涉案厂房被断电，不能正常使用，是由于原告自身情况，与被告无关，被告不应退还原告诉请中所称的租金部分。至于押金，原告自2018年10月开始已违约，未支付厂房租金，被告认为不应当退还押金。经审理查明，2015年2月5日，原告昆山宝泰万家货物运输有限公司（乙方）与被告苏州合泰电气成套设备有限公司（甲方）签订《租赁协议》一份，约定由乙方承租甲方的位于昆山市苏州合泰电气成套设备有限公司权属X号、X号厂房，建筑面积约5740平方米出租给乙方使用。北门门卫、配电房和其他承租方合伙使用。乙方必须在国家有关规定下合法生产经营，遵纪守法、确保生产经营安全，消防安全和环境安全，如出现以上相关问题由乙方承担全部责任。双方约定每年租金1030000元（不含税，合同生效后由承租方向有关部门交纳税金）。租赁期间为2015年3月1日至2020年2月30日，租赁期为五年。乙方在签署正式协议时，需向甲方支付定金50000元，嗣后该笔定金作租房押金（租赁期满退还乙方）。房租为每半年一次性支付，并需提早三十天支付。甲方交付厂房时，保证水、电通畅，厂房验收通过。承租期间，乙方必须按协议规定用途使用租赁物，不得擅自改变租赁物的结构，不得安装或使用行车，保护租赁物的完好。公共场地不可搭建违章建筑。乙方在承租期间未经甲方书面同意，乙方不得转租，否则甲方有权终止协议，收回租赁物，并追究乙方的违约责任。五年租赁期满，乙方应提前三个月以书面通知甲方是否愿意继续承租。如果政府需要拆迁厂房或遇到不可抗拒的因素，双方协商提前终止合同。合同所约定的双方责任，双方均应按期履行。逾期一个月不履行者，无过失方有权终止协议，并追究对方责任。过失方并须支付对方一个月租金作为违约金。承租期间，单方擅自终止协议，应支付对方一个月租金作为违约金。期满后，因乙方违约使用租赁物而造成损坏的，影响甲方正常使用，乙方除负责修复外，还应支付修复期间租金。乙方不能拆卸已装修厂房，若拆卸必须恢复厂房租赁前原状。合同签订后被告依约将涉案厂房交付原告使用。另查明，2018年12月20日，江苏省张家港市人民法院作出（2018）苏0582行初309号行政裁定书，该行政裁定书中载明，“2018年上半年，昆山市陆家镇开展散乱污企业专项整治工作和331整治火灾隐患百日专项行动。2018年7月6日，昆山市陆家镇安全生产委员会向合泰公司发出行政告知书，告知。合泰公司存在以下违法行为：1、存在违章搭建；2、消防设施缺失，消防通道堵塞；3、未办理环评手续；4、厂房使用与实际不符。2018年7月18日，昆山消防大队在配电房张贴封条，2018年8月1日，昆山市市场监督管理局在配电房张贴封条。2018年7月19日，昆山市公安局陆家派出所对宝泰公司发出责令改正通知，内容为：你单位存在以下问题：……（13）其他消防安全违法行为和火灾隐患：改变使用性质，生产车间做仓库使用，限一周搬离。2018年8月1日，昆山消防大队对宝泰公司作消防监督检查。查明存在场所使用可燃易燃材料装修，并向宝泰公司发出《责令限期改正通知书》，要求于2018年8月30日前改正。当日并作出苏昆公消封字（2018）第0835号《临时查封决定书》，查封范围为宝泰公司整体，查封方法为对宝泰公司配电房贴封条。”且该裁定书明确了“本案中昆山消防大队于2018年7月18日张贴了封条采取了查封措施，但是否是针对原告宝泰公司进行的，对此，双方有争议。原告认为是针对原告的，而昆山消防大队认为是针对出租方合泰公司的。对此，本院认为原告认为2018年7月18日张贴的封条是针对原告的依据不足。”该裁定书认定了宝泰公司不具备该行政诉讼的作为原告的诉讼主体资格。2019年1月28日，昆山市陆家镇安全生产委员会出具《关于昆山宝泰万家公司整治工作情况说明》，其中载明：2018年7月18日下午，联合执法组对合泰电器进行现场检查，发现仍存在生产性厂房用作物流仓储使用的违法行为，根据相关规定，7月18日下午采取了行政停电措施。后租客宝泰万家物流公司向联合执法组申请复电，联合执法组方知晓合泰电器X号、X号厂房租赁给宝泰万家物流公司，存在安全隐患亦为宝泰万家物流公司使用过程中造成。7月19日上午由派出所开具了责令整改通知书并给与复电整改，限期一周内搬离，并由法人签字承诺后予以复电。2018年7月30日，联合执法组现场核查整改落实情况时，发现宝泰万家物流公司并未整改且表示拒绝整改；8月1日，联合执法组对公司复查时发现仅部分货架无货物并存在继续将货物运入的经营现象，当即再次采取行政停电措施。8月6日宝泰万家物流公司向联合执法组递交书面复电申请，要求复电三天（8月7日-10日）进行搬离，联合执法组予以临时复电。2018年8月22日，执法组进行现场检查，发现仍未搬离，当即又采取行政停电措施。另查明，2018年8月6日，甲方苏州合泰电气成套设备有限公司与乙方昆山宝泰万家货物运输有限公司签订《协议书》一份，约定：苏州合泰电气成套设备有限公司与昆山宝泰万家货物运输有限公司，在2015年2月5日签订的合同：先终止合同中一幢X号楼3300平方米的厂房。具体情况如下：1、退还已收X号楼2018年8月1日--2018年9月30日租金99000元。2、收X号楼开税票金30050元。另查明，2018年11月7日，被告公司委托律师向原告公司发出律师函，其中载明现因贵公司逾期支付厂房租金已远超一个月，根据租赁协议约定，合泰公司有权终止协议，并追究贵公司的违约责任。故合泰公司现决定解除与贵司签订的租赁协议，贵司应当在租赁协议解除后立即从位于江苏省昆山市X号厂房搬离，并支付拖欠的租金及赔偿违约金36667元。2018年11月8日，该律师函被签收。另查明，庭审中，原被告一致认可，3号厂房的租金为每年590000元，X号厂房的租金为每年440000元，关于租金的支付情况为3号厂房租金已结算完毕，X号厂房的租金支付至2018年9月30日。2019年4月23日，原告宝泰公司向被告合泰公司以快递邮件的形式发出《通知函》，载明：2015年2月5日，我司与贵司签订了《租赁协议》，我司承租贵司昆山市X号、X号厂房。租赁期限为2015年3月1日至2020年2月30日。合同签订后，我司一直按约履行《租赁协议》义务，但2018年7月，因贵司原因导致我司承租的厂房被昆山消防大队断电无法正常使用。考虑到减少贵司损失，在贵司口头承诺赔偿的情况下，我司于2018年8月6日同意解除3号厂房的租赁，但贵司一直未给予赔偿。经我司多次要求，至今贵司一直无法解决用电问题，导致我司仍无法使用承租的X号厂房。为避免双方损失进一步扩大，我司已于2019年4月22日搬离X号厂房。因贵司原因断电造成的损失，因由贵司赔偿。庆贵司于收到本通知3日内前往我司交接X号厂房钥匙。2019年4月25日，该邮件被签收，庭审中被告陈述原告实际2019年5月搬离但并未提供相应证据予以证明。另查明，2015年4月6日，原告昆山宝泰万家货物运输公司（甲方）与上海心志建筑装修有限公司（乙方）签订《装修合同》，约定由乙方为甲方对昆山XX路XX号的厂房进行装修，工期自2015年4月20日至2015年6月20日，合同价款358000元，宝泰公司提交了装修款支付收据，证明其实际支付了装修款358000元。2015年5月20日，原告宝泰公司与江苏天地合智控工程有限公司签订监控系统工程合同一份，约定由江苏天地合智控工程有限公司安装地点为昆山市XX路XX号厂房的监控，合同总价183450元。庭审中原告提交了50000元支付证据。2018年7月20日，原告昆山宝泰公司与上海科箭软件科技有限公司签订《软件云服务合同》，约定服务时间为2018年9月1日至2020年8月31日，合同总价为63600元。原告举证了部分3150元的付款凭证。庭审中原告举证了其与昆山庆朗供应链有限公司、江苏艾瑞特供应链管理有限公司、昆山蓝图包装制品有限公司等公司签订的仓储协议，并举证了相应赔付记录，证明由于无法继续租赁涉案房屋导致原告与其协议仓储的公司解除相应合同赔付的相关损失。再查明，2018年7月15日，原告（甲方）与孙某（乙方）签订《搬迁服务协议》，约定甲方以车辆运输、货物装卸及拆装等项目委托乙方提供服务。搬运地址：昆山XX路XX号至昆山仓库或客户昆山指定地区。计价方式：计总价(包含装卸费价)：120000元。付款方式：现金、转账、油卡。合同签订后，原告以微信转账形式支付64000元、支付宝转账形式支付11000元、银行转账形式共支付138000元、给孙某，此外，2018年9月15日，孙某还出具收条，载明今收宝泰万家油卡95000元，原告仅主张搬离损失148000元。以上证据由租赁协议、厂房装修照片、装修合同、收据、监控工程合同、支付凭证、软件服务合同、查封照片、搬迁服务协议、微信转账截图、收条、支付宝转账凭证、银行转账凭证、仓储租赁合同、律师函、签收记录、协议书、短信截图、行政裁定书、情况说明、通知函、签收单等及原告在庭审陈述等证据予以证实。本院认为，2015年2月5日，原告昆山宝泰万家货物运输有限公司与被告苏州合泰电气成套设备有限公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，双方应依据合同约定各自履行相应义务。本案房屋租赁合同包括昆山市X号厂房的租赁以及X号厂房的租赁，（2018）苏0582行初309号行政裁定书及昆山市陆家镇安全生产委员会出具《关于昆山宝泰万家公司整治工作情况说明》中可以看出，涉案房屋存在以下问题：1、存在违章搭建；2、消防设施缺失，消防通道堵塞；3、未办理环评手续；4、厂房使用与实际不符。涉案房屋无法继续使用的原因既有原告的原因，也有被告的原因，鉴于原被告双方租赁合同中并未明确约定涉案房屋的使用用途，故本院根据上述行政裁定书以及情况说明认定双方在合同无法继续履行中承担的责任比例为本案原告承担40%的责任，被告承担60%的责任。关于原告诉请中的停业损失，因并非原告的直接损失，被告不应承担原告因无法转仓储而导致的损失，故本院对该损失诉请不予支持。关于装修损失，原告装修实际支付证据显示为358000元，监控以及云服务并非必要支出，涉案房屋于2015年4月装修，本案租赁期为五年，结合原告实际使用房屋年限，装修残值损失为71600元，被告应承担42960元的赔偿责任。关于搬离损失,系原告的实际搬离的花费,原告签订了搬迁服务协议,并举证了233000元的支付但其仅主张148000元,被告应承担88800元的赔偿责任。关于原告2018年7月至2018年9月已付的租金，关于3号厂房双方已明确租金已结算完毕，关于2号厂房，原告主张因2018年7月涉案房屋无法正常使用110000元的退回，被告应承担66000元。关于押金，鉴于本案涉案合同无法继续履行，并非原告对被告的违约，而系原被告双方因安全生产等检查不通过而导致的涉案房屋无法继续由原告使用，故对该押金，被告应退还原告。原告诉请的违约金与以上损失系重复主张，综上，被告应支付原告装修残值损失42960元、搬离损失88800元并退还原告租金66000元、押金50000元，共计247760元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条之规定，判决如下：一、被告苏州合泰电气成套设备有限公司支付原告昆山宝泰万家货物运输有限公司装修残值损失42960元、搬离损失88800元并退还原告租金66000元、押金50000元，共计247760元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告昆山宝泰万家货物运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27780元，由原告承担11112元,由被告负担16668元。该费用原告已交纳至本院，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效后十日内支付至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十一月十一日书 记 员  孟 伟