江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0822民初2260号原告：江西省吉水县农业生产资料公司。公司地址：江西省吉安市吉水县县城龙华大道（南门农药仓库），统一社会信用代码91360822162110042E。法定代表人：李小润，公司经理。委托诉讼代理人：谭棠武，江西荟萃律师事务所律师。被告：李友文，男，1964年4月14日出生，汉族，住吉水县。委托诉讼代理人：周鹏业，江西吉宏律师事务所律师。被告：张锦，男，汉族，1975年1月1日出生，住吉水县。委托诉讼代理人：邹小荣，江西秉志律师事务所律师。原告江西省吉水县农业生产资料公司与被告李友文、张锦租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2009年8月10日签订的《大东山农资培训中心租赁合同》，并终止被告租赁经营权；2、判决被告支付拖欠原告的租金35.5万元，逾期利息2万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月10日，原、被告经协商一致，签订《大东山农资培训中心租赁合同》，该合同约定：被告租赁原告所有的大东山农资培训中心所属房屋及附属设施和场地（一部壹楼除外），租赁期限15年，从2009年8月20日起至2024年8月19日止，合同还约定了付款方式及其他相关内容。以上合同签订以后，被告并未完全按合同的要求支付租金，计算至2019年8月6日止，被告累计拖欠原告租金35.5万元。原告曾在2018年7月27日起诉李友文，李友文承诺会支付租金，并且以先支付2万元租金换取原告撤诉，但是此后被告又未履行承诺。被告已构成违约，根据合同法相关规定，原告遂向法院提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：1、《租赁合同》，证明租赁的期限和租金的支付方式，同时该合同第四条约定了大东山渡假村改造工程预算资金全部由乙方（被告）负担，不能冲抵租金；2、李友文交租金的收据9张，证明租赁方（被告）已经交付租金27.5万元，尚欠35.5万元，另外还要支付逾期利息2万元。被告李友文口头辩称：《租赁合同》系张锦与原告事先谈妥的，因张锦是原告系统的职工，由李友文在合同上签名，实际上是李友文和张锦合伙经营，张锦占67%股份，李友文占33%股份，租赁期限为15年，合同签订后一直由张锦独自经营。李友文同意解除合同，但要首先对被告方已对固定资产和装修的投资进行清算，被告已投资了几百万，不可能说解除就解除。另外李友文对租赁物（大东山培训中心）的线路进行了改造，架设了10-35KV高压计量工程，花费2000元，依据租赁合同约定，均应由原告承担。被告李友文为支持其辩称意见，向本院提交了下列证据材料：1、吉水县人民法院（2018）赣0822民初818号民事裁定书、合伙协议书、张锦声明书，证明李友文、张锦合伙承租大东山农资培训中心，李友文、张锦系共同承租人，但一直由张锦个人经营，所产生的租金应由张锦支付，与李友文无关；2、《大东山农资培训中心租赁合同》，证实被告在对租赁物线路改造中超出2000元以上的费用由原告负担；3、江西省吉水县农业生产资料公司高压计量工程施工合同预算书、10-35KV高压供电方案答复单，证实该工程的发包方为原告，工程款20000元，依租赁合同约定，应由原告负担。被告张锦口头辩称：张锦与李友文合伙承包大东山农资培训中心是事实，承包合同的内容是张锦与原告预先谈妥的，由李友文在合同上签字。当时张锦与原告负责人夏甫海、刘伟家口头约定好，培训中心已倒掉的厨房由被告出资重建，所花费用冲抵租金，虽然没有写进合同，但此后每年被告都是缴纳一半的租金，另一半的租金待日后与建厨房的费用品除。至今拖欠原告租金35.5万元是事实。张锦坚决不同意解除合同，因为被告已投资数百万元重建、改建、装修，原告要求解除合同缺乏事实依据，拖欠的租金被告会及时补上。被告张锦未提交证据。被告李友文对原告证据质证认为：证据1合同第四条不能达到原告想要证明的内容，双方签订合同时培训中心的厨房已自然倒掉，被告出钱重建，费用应由原承担，根据合同第八条约定在租赁期内对于电线变压器维修2000元以上，该费用亦应由原告承担，被告对线路改造的费用应当冲抵租金；对证据2无异议。被告张锦对原告证据质证认为：对证据无异议，但对租赁标的的附属设施厨房是重建，不是拆建，重建费用应由原告承担。原告对被告李友文的证据质证后认为：原告只要求合同相对方李友文承担义务，李友文与多少人合伙与原告无关；张锦的声明书与本案无关联性；对租赁合同无异议，但要说明二点①重建厨房的费用合同上没有约定由原告承担，②线路改造2000元以上费用由原告承担的前提是征得原告同意，且是自然灾害造成的；对变压器费用金额无异议，但不应由原告承担，理由是培训中心原先与电视台共用一个电压器，被告租赁经营期间，因拖欠电视台电费，电视台就不允许被告使用，被告为了经营之需自己安装了变压器，该费用应由被告自己承担。被告张锦对李友文证据质证后认为：对租赁合同的内容无异议；张锦声明书不是张锦的真实意思表示；原、被告签订合同时厨房已倒掉无法使用，属重建，费用应由原告承担；因雷电造成变压器的维修费用超过2000元部分由原告承担，租赁合同第八条有明确约定。本院认证；对双方提交的租赁合同、原告提交的租金收据的真实性、合法性和关联性予以确认；被告李友文提交的合伙协议、声明书以及改造线路和安装变压器所花费的证据的真实性均予以确认。根据上述认定的有效证据，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：2009年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《大东山农资培训中心租赁合同》，约定：1、乙方租赁甲方农资培训中心用于经营活动。租赁物范围为甲方大东山农资培训中心所属房屋及附属设施和场地（一部壹楼除外）；2、租赁期限为15年（从2009年8月20日起至2023年8月19日止）；3、①前五年租金为每年5万元，即2019年8月20日至2014年8月19日止，⑵第二个五年租金为每年6万元，即2014年8月20日至2019年8月19日止，③第三个五年租金为每年8万元，即2019年8月20日至2024年8月19日止，15年租金合计为95万元整。租金支付方式，签订本合同时，乙方付甲方第一年租金5万元，以后每年7月底前一次性付清第二年的全年租金，以此类推；4、乙方在租赁期的第一年，必须对甲方的租赁物进行改造……。凡因拆建、装璜、装修所发生的一切费用，由乙方负担。租赁期间或租赁期满，乙方对租赁物的装修，投资建设的不动产不得拆除、损坏、并无偿归甲方所有，乙方添置的动产（如家用电器、厨具、床上用品及办公用品等）由乙方处理；5、在租赁期内，乙方应履行租赁物的维修义务，费用由乙方承担，并保证租赁到期后，能正常开张营业；6、在租期内，由于雷电等自然灾害造成电线、变压器损坏，维修费在2000元以上时，需经甲方同意后，乙方方可维修，否则，由此产生的费用由乙方自行承担，2000元以上部分的维修用费由甲方承担，2000元以内（含2000元）由乙方承担；7、违约责任，如有一方不履行合同条款，违约方应当按当年租金的20%向非违约方支付违约金，且非违约方有权单方解除合同，并由违约方承担由此而生产的一切后果和责任。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告向被告交付了合同约定的大东山培训中心所属房屋及附属设施，截止2018年被告仅支付了租金27.5万元，尚拖欠租金35.5万元。2018年7月27日，原告曾起诉李友文，李友文承诺会支付租金，并且以先支付2万元换取原告的撤诉，但此后被告又未履行承诺。本院认为，原告与被告李友文签订的《大东山农资培训中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告将租赁物交付李友文经营后，李友文负有按约支付租金的义务。李友文拒付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告据此要求被告李友文交付租金并支付违约金，理由充分，本院予以支持。被告张锦虽未在合同上签字，但张锦自认其与李友文系个人合伙关系，李友文提交的证据也证明二被告系个人合伙关系，二被告对合伙的债务（租金违约金）应承担连带清偿责任。双方签订的《租赁合同》虽然约定了一方不履行合同条款，非违约方有权单方解除合同，但考虑到被告方已经履行了合同的大部分条款，已投资相当资金对租赁物改造、装璜、装修和线路改造等，并缴纳了部分租金等实际情况。被告只是履行合同义务有瑕疵，未根本违反合同，其违约行为尚未达到致使不能实现合同之目的，故原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。被告在租赁期间花费20000元所施工的高供高计安装工程系其为经营之需对不动产的添制。不属于双方所签合同第八条约定的因雷电原因导致电线变压器损坏所致的维修费用，故应由被告自行承担，被告抗辩该费用应由原告承担，没有合同和事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六,《中华人民共和国民法通则》第三十五条,《中华人民共和国民诉法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李友文、张锦于本判决生效之日起十日内连带支付原告江西省吉水县农业生产资料公司自2009年8月20日起至2018年8月20日止的租金35.5万元，并支付违约金2万元，合计37.5万元；二、驳回原告江西省吉水县农业生产资料公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付债务履行期间的利息。案件受理费6650元，由被告李友文、张锦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  曾志学二〇一九年十一月二十七日书记员  曾小花