广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21188号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：吴聪，男，1979年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码441************014。被告：吴玲，女，1982年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码420************34X。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告吴聪、吴玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告吴聪到庭参加诉讼。被告吴玲经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告支付原告自2017年2月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年6月30日物业服务费为10386.72元，违约金则自2017年2月6日起计至实际履行之日止，按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年6月21日为4575.50元；2、请求判决被告承担原告支出的律师费2400元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园五座7楼01室（具体地址：佛山市禅城区******************，下称涉案单元）业主，2016年4月1日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称协议），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元合同面积为89.48平方米，实测面积为89.56平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元(4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2017年2月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：89.48平方米*4元=357.92元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：89.56平方米*4元=358.24元。以上计至19年6月份共拖欠物业服务费：10386.72元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年2月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年6月21日为4575.50元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告吴聪辩称，一、因商品房存在质量问题，被告拒绝签署收楼确认函，同时被告也未曾接受过原告的物业服务。2016年12月25日，原告邀请被告前往看房收楼。被告发现房屋墙体出现大量空鼓现象，已严重影响居住安全，故被告随即向原告表示拒绝签署收楼确认函，要求原告向佛山市和记黄埔地产有限公司反映该问题。同日，原告以看房名义哄骗被告签署了《收楼入伙手续进程确认表》、《单元钥匙交接书》等文件。但时至今日，被告未曾收到原告对于上述问题解决情况的任何答复。2017年3月18日，被告再次前去测试沉池是否渗水，并在出现空鼓的墙面上作出标记，将墙体空鼓问题详细状况列明出具给原告。为便于原告解决上述房屋墙体问题，被告将入户大门钥匙交付于原告。但截至2017年3月18日，原告仍未协助被告处理解决墙体空鼓问题、入户大门钥匙仍保留在原告处，导致被告至今未得以入住该房屋。对于原告提供的证据二即《收楼入伙手续进程确认表》，并非被告的真实意思表示，而是原告以哄骗方式促使被告签署的。被告房屋墙体问题至今未予解决，导致被告至今未得以入住该房，又何来承担物业服务费用之说？二、原告未履行合同约定的义务及法律规定的公示义务，已构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，故被告有权拒绝支付物业服务费。1、原告未履行合同约定义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，原告未履行双方签订的物业服务合同约定，及其公开作出的服务承诺和制定的服务细则，具体表现如下：根据原告未达到其于2016年4月出具的《涟岸花园前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”）的第一条：“对本物业共用部位、共用设施设备、市政共用设施、附属配套建筑设施、环境卫生、绿化、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”、第三条：“公共区域干净整洁；垃圾及时清运；及时进行除四害消杀服务”以及关于人员配备及车辆管理及档案的相关要求。原告的实际履行情况为：小区内公共设施设备损坏不及时修复；已交付房屋的质量问题久拖不决；不及时妥善处理业主对开发商的投诉；消防通道及安全出口长期被杂物堵塞、占用，经业主多次投诉仍未在规定时间内妥善处理；长期不清理小区内的负一楼的生活垃圾和其他装修垃圾，没有履行日常的保洁义务和除四害的义务；停车场地面垃圾成堆不予以处理；电梯内垃圾长时间滞留未及时清理产生异味；基础设施配置不足，小区会所、泳池迟延一年多开放；物服人员未达到110人的标准，管理人员及保安人员素质差、对待业主态度恶劣；四个进出大门没有开放，车辆门闸过时且迟延使用；物业服务人员、保安人员擅离岗位和上班玩手机现象普遍存在；没有维护小区内的交通秩序和车辆的停放管控，导致业主出入小区住宅经常受阻；秩序维护不合格，没有做到封闭式管理和进出人员查问登记，导致业主财产被盗等情况。2、原告未履行公示义务。案涉物业服务费采取“酬金制”收费模式，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”另根据《佛山市物业管理办法》第八十六条规定：“实行酬金制收费方式的，物业服务企业收支情况应该进行年度审计。审计结果予以公示并抄送居（村）民委员会。”根据上述规定，“酬金制”的物业服务收费模式应当严格履行其公示义务，即原告应从2017年1月份起，于每年1月份公示物业管理服务计划和财务年度计划于每季度公示物业服务费用收支账目，并应公布2017年度、2018年度的收支情况审计结果。但原告直至2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示的内容简略，无财务收支明细，而直至今日原告仍未对物业服务资金年度预决算及审计报告进行公示。业主作为物业服务的消费者，原告不依法履行公示义务的行为，严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。根据《广东省高院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：“物业公司单方构成违约且违约在先，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由此可见，原告违约在先，因此，原告在合法权益被严重侵害的情况下，依法享有不安抗辩权，有权暂停支付物业服务费。3、高额物业服务收费标准与实际提供物业服务质量不相符。根据佛山市物价局、佛山市住房和城乡建设管理局规定的物业服务收费指导价及浮动幅度，佛山市一级物业最高收费仅能达到2.47元/平方米/月，而案涉小区的物业服务收费标准为4元/平方米/月，超过最高收费标准将近两倍。即使与同区域的其他小区相比，案涉小区的物业服务收费标准也是最高的。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，及广东高院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法（2012)240号）第35条关于判决物业服务企业未依约履行合同的责任问题规定：“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整”。原告长期违反物业合同约定，存在大范围的、长期的物业服务问题，至今仍未尽到妥善处理义务，造成包括被告在内的业主权益收到严重损失，但仍然收取超出标准的高额物业费，明显与其提供的物业服务质量不相符，该行为已违反上述规定，也有悖公平原则和诚实信用原则。4、原告的违约行为已损害案涉小区大多数业主的公共利益，被告的行为并不是单纯的个体行为。截至目前，包括本案在内的原告就案涉小区业主欠缴物业服务费为由提起的诉讼已超过六十起，拒交物业费的业主达到两百户之多，因此，原告提供的物业服务长期存在问题而导致业主拒交物业费的现象，不是个别、少数存在，而是涉及数量众多的大多数业主，本案不存在对其他大多数业主的不公，反而是原告的违约行为已损害案涉小区大多数业主的公共利益，法院应结合客观情况，根据相关法律法规，支持被告的诉请并对本案物业服务收费标准予以适当调整，以维护案涉小区广大业主的正当利益。综上，原告未履行合同约定的义务及法律规定的公示义务，已构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，故被告有权拒绝支付物业服务费。三、原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有法律及事实依据，依法应予以驳回。1、由上述第一条分析可知，原告单方构成违约且违约在先，严重失职，在双方合同履行过程中存在主要过错，是导致本次纠纷产生的根本原因，物业公司在未全面履行物业服务合同的情况下，被告有权拒绝其相应的履行要求，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不符合事实及法律依据。2、根据《广东省高院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”根据《最高人民法院关于适用3、根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知》的规定：“物业服务企业不得预收物业服务费。”但《服务协议》第四条第六款规定：“乙方每月5日前提前支付本月的物业服务费”；第十一条第三款规定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均由乙方承担”。由此可见，原告要求业主在未使用物业服务前先行预交物业服务费不符合上述规定，被告认为交纳物业服务费的期限应为次月1日后，原告的违约金起算日应从次月1日起算。四、原告因聘请律师而支出的律师费不应由被告承担。1、本案诉讼产生的直接原因是原告违反合同约定的服务内容及法律规定的公示义务，而原告的该等行为已构成违约，直接侵害了被告的知情、监督、异议权利，对本案诉讼的发生存在主要过错，要求被告承担其因聘请律师而支出律师费于法于理不符。2、双方签订的《服务协议》属于格式合同，被告签署时没有选择、变更的余地，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”因此，物业合同中加重业主责任、排除业主主要权利的条款属于无效条款，原告在《服务协议》中约定“甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均由乙方承担”，是仅仅约定了业主承担律师费的责任，而非任一方起诉而支出的律师费由败诉方承担，这一律师费条款明显加重了业主的责任，故应属无效条款。3、即使该合同条款有效，但合同仅概括性约定了律师费由原告承担，没有明确费用标准。而且本案属于普通的物业服务合同纠纷案件，诉讼标的小，案情简单，原告在同一时间基于同样事实和理由对另外三十余户业主提起了同样的诉讼，起诉所提供的材料均一致，与其他案件相比，原告聘请律师的必要性不大，所以，原告要求被告承担其因聘请律师而支出律师费不具有合理性。综合以上意见，被告恳请贵院根据事实情况，结合法律的相关规定，公正处理本案，驳回原告的全部诉讼请求。被告吴玲未到庭，但于庭前提交答辩状，内容同上。诉讼中，原告举证如下：1、涟岸花园前期物业服务协议，证明原告与两被告的物业服务合同情况，对物业费进行了约定。2、收楼入伙进程确认表，证明两被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、交楼通知书和交楼通知书回执，证明开发商已通知两被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，两被告予以确认。4、委托代理合同，证明原告因向两被告追诉物业费委托律师情况及收费情况。律师费发票，证明原告支付律师费情况。6、物业交楼通知书、EMS快递单，证明案外人开发商已依约通知两被告收楼。7、不动产登记信息查询结果，证明房产面积及两被告接收物业并办理完成房产证的情况。诉讼中，两被告未举证。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区******************，于2017年9月2*日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为89.56平方米。2016年12月25日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年1月1日开始计收。2016年4月1日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：89.48平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年7月12日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、两被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括两被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于两被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、两被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，两被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，两被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，两被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，故本院予以支持。关于被告主张实际收楼日起算物业服务费问题。经审查，两被告在开发商发出的交楼文件回执上签名确认“已知悉并确认该单元物业服务费从2017年1月1日开始计收”，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，其在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2017年1月1日起计收。被告主张至今未收楼故不承担物业服务费，理由不成立，本院不予支持。若两被告认为案涉房屋存在质量问题需要维修导致其延迟收楼，其不应承担此前的物业服务费，则该费用属于因此造成的损失，被告可另行解决。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“两被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，两被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，两被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，两被告自2017年2月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，对违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年6月21日，两被告应付违约金为552.93元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、被告吴聪、吴玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2017年2月至2019年6月的物业服务费10386.72元及违约金552.93元（违约金暂计至2019年6月21日，此后以10386.72元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费117元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担39元，被告吴聪、吴玲负担78元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十一月十一日书记员  潘有鹏