江西省泰和县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）赣0826行初75号 原告：吉安市伟业房地产开发有限公司，住所地遂川县东路大道61号，统一社会信用代码91360827739163158M。 法定代表人：叶诗伟。 委托代理人：王海平，江西求正沃德律师事务所律师，特别代理。 被告：遂川县住房和城乡建设局，住所地遂川县泉江镇工农兵大道24号，统一社会信用代码11361027014836888R。 法定代表人：李小鹏，系该局局长。 委托代理人：吴伟，系该局规划股副股长，一般代理。 委托代理人：彭家骏，江西遂龙律师事务所律师，一般代理。 原告吉安市伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）不服遂川县住房和城乡建设局（以下简称住建局）城市规划行政处罚，于2019年10月10日向本院提起行政诉讼。本院次日受理后，于2019年10月13日通过邮寄方式向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告吉安市伟业房地产开发有限公司委托代理人王海平，被告住建局委托代理人吴伟、彭家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告住建局于2019年7月29日对原告作出遂城罚字【2019】第2002号《行政处罚决定书》，对原告新城佳园B区建设工程项目未经允许擅自改变规划要求超计容建筑面积9483.58平方米施工建设，严重违反城市管理规划要求的行为作出对超计容建筑面积建设9483.58平方米部分处等同于实物的相应金额（￥20237580.38元）的处罚。 被告在法定举证期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据。被告住建局提交了以下证据（复印件）：1、遂国土告字【2007】03号国有土地使用权挂牌出让公告，证明2007年遂川县国土局将A、B、C三块土地挂牌出让，且注明B地块尚有4648平方米土地尚未征收；2、遂府字【2006】122号批复，证明遂川县人民政府2006年下发对B地块四至界址、主要技术指标、建筑退让要求的规划要求，以及地红线图；3、建字第2008035号建设工程规划许可证，证明新城佳园B地块审批的建设规模为66350平方米；4、新城佳园B区规划设计平面布置图，证明新城佳园B区的规划设计平面布置图备案情况；5、新城佳园B区二期竣工验收图，证明新城佳园B区二期竣工验收情况；6、遂府办抄字【2010】125号抄告单，证明遂川县人民政府对2008年1月1日至2010年6月竣工的房地产开发违规项目处理原则；7、遂府办抄字【2011】174号抄告单，证明遂川县人民政府于2011年下发违规建设处理规定，规定在2011年8月31日前不主动到住建局接受处罚的违规建设项目将按《城乡规划法》第六十四条规定处理；8、遂建字【2017】26号告知函，证明2017年2月23日住建局告知原告不能提供5344.49平方米土地权属，将以27199.51平方米进行核算；9、王子明询问笔录，证明新城佳园B区违规超建的违法事实存在；10、现场检查笔录、违法通知书，证明新城佳园B区压占消防通道2.9米、长12米；11、廖柳生询问笔录，证明新城佳园B区现在是超计容建筑面积9483.58平方米；12、遂府办抄字（2018）629号、遂建字（2018）130号文件，证明政府已为原告审批补办土地211.53平方米，审批规划用地面积变更为28570.46平方米，审批计容建筑面积变更为57140.92平方米；13、被告的收文处理纸和行政处罚事先告知书，证明廖柳生于2019年7月23日签收行政处罚事先告知书，住建局于2019年7月29日收到原告将来要求举行听证的申请书，原告逾期申请；14、遂房函字【2018】1号函复，证明新城佳园B区房屋销售均价为：住宅均价每平方米2133.96元，非住宅均价每平方米5765.03元；15、遂房函字[2019]5号函复，证明遂川县房地产管理局根据合同备案系统合同数据信息显示，合同中未见具体装修费用，其无法依据合同备案数据核减装修费用后计算住宅销售均价；16、城乡规划法第64条、江西省建设工程竣工核实管理规定第13条、法工委发【2011】1号批复，证明被告作出案涉行政处罚的法律依据；17、行政处罚决定书，证明被告于2019年7月29日作出行政处罚决定；18、泰和县人民法院（2018）赣0826行初127号行政判决书和吉安市中级人民法院（2019）赣08行终40号行政判决书，证明两级法院均认定被告对原告的行政处罚决定事实清楚，适用法律正确，只是行政处罚决定存在选择性，没有明确具体。 原告吉安市伟业房地产开发有限公司诉称，2019年7月29日，被告遂川县住建局作出遂城罚字【2019】第2002号行政处罚决定书，就原告新城佳园B区建设项目给予“对超计容建筑面积9483.58平方米部分处等同于实物相应金额20237580.38元”的行政处罚。该行政处罚决定没有考虑历史遗留问题的特殊情况，不符合遂川县县政府文件精神，违反合法性、合理性原则。案涉行政处罚决定认定事实错误，被告能够根据原告报建图纸和实际竣工图纸比较得出超计容建筑面积9483.58平方米的准确位置，并据此确定实际违法收入，不应简单套用整个小区平均销售单价计算违法收入，且违章面积对外销售定价包含装修费用，该装修发生在竣工验收之后，该部分款项不应计入违法收入；案涉行政处罚决定程序违法，未保障原告的听证权利；案涉项目已超过行政追责时效，不应予以处罚；案涉行政行为对违法收入的计算，不符合遂川县人民政府的规范性文件规定。因此，请求撤销案涉行政处罚决定。 为支持其诉称，原告提交以下证据（复印件）：1、遂城罚告字【2019】第2002号《行政处罚决定书》，证明案涉行政处罚决定的具体情况，其中认定的20237580.38元违法收入，系根据案涉新城佳园项目整个小区的平均销售单价计算得出；2、遂城听告字[2019]第2002号《行政处罚听证告知书》、遂城罚告字[2019]第2002号《行政处罚事先告知书》及原告提交的申请听证申辩理由，证明2019年7月23日，被告对原告下发了《行政处罚听证告知书》和《行政处罚事先告知书》，原告已申请听证并提交了书面理由，但被告拒绝安排，程序违法；3、不予受理决定书，证明原告在收到案涉行政处罚决定书后按其指引向吉安市自然资源局申请复议，吉安市自然资源局以其行政复议权已归集至吉安市人民政府行政复议委员会为由，作出了不予受理决定；4、编号为36242720080928043号《建筑工程施工许可证》、《遂川县城单位个人建房竣工规划验收单》、案涉新城佳园B区一期工程竣工验收备案表、编号为362427200903024003号《建筑工程许可证》、案涉新城佳园第二期工程1＃、3＃、6＃楼《建筑与结构（主体分部）工程质量竣工验收记录》三份，证明案涉违建行为均已经在2011年2月完成竣工验收，案涉违建行为发生在第一期，该违建行为已经验收，验收行为系对违法建设行为予以认可的合法具体行政行为，根据全国人大法工委法工办发[2012]20号文件，该验收之日应视为违法行为已经纠正，故应自该行为终了之日计算追诉时效；根据行政处罚法第二十九之规定，案涉违建行为已经超过追责有限期限；5、遂府办抄字[2010]125号抄告单和遂府办抄字[2011]174号抄告单，市政设施配套费缴费凭证，证明原告曾主动就新城佳园项目违规问题接受处罚，并按照[2011]174号文件精神，及时补交了市政设施配套费，当时被告未就超容积率问题对原告作出处罚决定，故原告也无法缴纳超容积率违建罚款，责任不在原告，即使案涉新城佳园项目存在超计容建设的违法行为需作出没收违法收入的行政处罚，也应当按遂府办抄字[2010]125号抄告单精神计算违法收入的准确金额，即在扣除案涉超建面积房屋的装修款后，违法收入按照违规面积×销售均价×10%计算；6、《江西省建设工程竣工规划核实管理规定（试行）》，证明根据该验收规范，被告对建设工程的规划验收应包括图纸，逐栋逐户验收，故本案能够界定违建栋号、面积等，从而准确计算违法收入，案涉行政处罚决定事实不清，证据不足。 被告遂川县住建局辩称，原告公司违法事实清楚，案涉行政处罚决定事实认定清楚，有充分证据证实，适用法律法规正确，原告逾期提交听证申请，被告未侵犯其合法权利，程序合法。原告的诉称与事实不符，案涉行政处罚是根据新城佳园B区总建筑的建筑面积，减去已规划审批验收的面积，得出原告超计容建筑面积9483.58平方米，被告不需要查明确切的违章建筑位置和栋号；案涉行政处罚决定认定原告超计容建筑面积9483.58平方米，非法收入20237580.38元具有充分依据；根据遂川县房地产管理局的复函内容可知，备案合同中未见具体装修费用，其无法依据合同备案数据核减装修费用后计算住宅销售均价；原告系2019年7月29日超过听证期后才提交听证申请书，被告未侵犯其合法权利；根据行政处罚法、法工委法工办发[2012]20号文件等相关规定，违法状态持续，原告未依遂川县人民政府的案涉规范性文件接受处罚，市政设施配套费并不等同于行政处罚，故案涉行政处罚没有超过行政追责时效。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：被告对原告提交的证据1、3无异议，予以采信；原告提交的证据2中《行政处罚听证告知书》和《行政处罚事先告知书》真实，原告的听证申辩理由无法证实原告已在听证申请期限内向被告提出，对其证明目的不予采信；证据4、5、6均真实，但无法达到原告的举证目的，不予采信。被告提交的证据具备真实性、关联性、合法性，能证明其案件基本事实，均予采信。 经审理查明，2006年12月1日，遂川县人民政府作出遂府字【2006】122号《关于井冈山大道南侧出让地块规划意见的批复》，载明B地块规划用地面积约35361平方米，出让土地面积为32544.61平方米，该地块规划用地性质为居住用地。2007年2月25日，遂川县国土资源局发出遂国土告字【2007】03号《国有土地使用权挂牌出让公告》，载明根据县政府批准意见，本次挂牌将A、B、C三区合并为一宗进行整体挂牌出让，B区另有约4648平方米边角土地的征地工作尚未结束，近期征地结束后按本次出让成交价的单价计算出让价款，一并出让给挂牌竞得人。2007年4月2日，原告吉安伟业房地产开发有限公司与遂川县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，由遂川县国土资源局作为出让人将遂川县井冈山大道南侧宗地（编号为2007-009，总面积61292平方米）出让给原告，宗地分为A、B、C区，B区为27896平方米（未包括未征土地4648平方米），土地出让金为6810万元人民币，建筑容积率≦2.0，建筑密度≦35%，绿地率≥35%。2008年8月11日，被告住房和城乡建设局向原告核发了建字第20087035号《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称新城佳园（B地块），建设规模66350平方米（规划建设15栋，系按拟征收面积计算的建设规模面积）；同时，被告分别于2008年9月28日、2009年3月24日向原告核发了新城佳园B区一期、二期工程《建筑工程施工许可证》，一期建设规模41490平方米，二期建设规模24860平方米，B区总计规划面积33080平方米。2010年6月，被告开具新城佳园B区（一期）规划验收单，一期购房户已办理房产登记；7月，一期竣工验收，建筑面积52787.95平方米。原告建设时修改了设计文本（备案图纸），但未向被告申请变更。原告庭审时认可B地块所建房产均已售出。 2010年6月17日，被告遂川县人民政府遂府办抄字【2010】125号抄告单规定了对县域内2008年1月1日至2010年6月竣工的房地产开发违规项目的处理规则；2011年7月14日遂府办抄字【2011】174号抄告单进一步明确了具体事项处理规定：“……凡在2011年8月31日前主动到县城乡建设局接受处罚的，对其违规建设问题按遂府办抄字[2010]125号抄告单精神处理；逾期不主动到县城乡建设局接受处罚的……，严格按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条……精神处理”。原告同期在建的其他楼盘按上述文件规定接受了处理，2010年6月13日，新城佳园B区一期交纳了819700元的城市市政设施配套费。2017年2月23日，被告向原告发出遂建字【2017】26号告知函，告知原告新城佳园B区存在实际土地证面积与拟出让面积不符、未提供绿化验收成果的问题，无法完成规划验收（至今仍未颁发验收合格手续）。因原告未取得4648平方米的土地使用权，住建局根据土地出让合同出具规划核实结果，规划用地面积按实际出让土地比例计算得出实际已出让土地的规划用地面积为28355.49平方米（27896×33080÷32544），该项目各项规划经济技术指标按28355.49平方米核算，审批总建筑面积56710.98平方米，实际建设66624.5平方米，超建9913.52平方米，即实建容积率2.35，超过0.35；超建的9913.52平方米，根据现场检查笔录等确定住宅超建面积为9667.22平方米，非住宅面积为246.3平方米。2018年4月，经现场检查，并询问原告新城佳园B区二期项目负责人王子明，向遂川县房地产管理局去函要求确定新城佳园B区房屋销售价格（住宅均价2133.96元每平方米、非住宅均价5765.03元每平方米）等一系列等相关调查，住建局向原告发出遂综停字【2018】第847号《责令停止违法（章）行为通知书》，之后作出《行政处罚事先告知书》、《行政许可听证告知书》，召开听证会，2018年6月6日，住建局作出遂综执罚字【2018】第001号行政处罚决定，对原告超建筑面积建设9913.52平方米的部分作出没收实物或等同于实物的相应金额22049387.68元的行政处罚。原告不服，申请复议，遂川县人民政府作出遂府复决【2018】10号行政复议决定，维持了遂综执罚字【2018】第001号行政处罚决定。2018年12月3日，原告对遂综执罚字【2018】第001号行政处罚决定、遂府复决【2018】10号行政复议决定提起诉讼，12月28日，泰和县人民法院作出（2018）赣0826行初127号行政判决书，以上述行政处罚决定不明确为由撤销了上述行政处罚决定和行政复议决定，原告不服上诉至吉安市中级人民法院，吉安市中级人民法院作出（2019）赣08行终40号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 另查明，2018年10月31日遂府办抄字[2018]629号抄告单载明“……同意将新城佳园B区超出原出让范围且已建设占用的211.53平方米边角土地……，按新城佳园B区出让成交单价计算出让价款，直接办理出让审批手续给吉安伟业房地产开发有限公司……”。11月19日，被告遂建字[2018]130号《关于重新核算新城佳园B区二期建设工程规划条件核实结果的告知函》中明确：“原2018年1月3日发出的遂建字[2018]10号文作废。现将重新核实的结果告知你局，请依法依规办理。具体详见后附表（新城佳园B区二期规划条件核实情况表）”，其中审批规划用地面积变更为28570.46平方米，相应审批计容建筑面积变更为57140.92平方米，除去原告实建计容建筑面积66624.5平方米，得出原告超计容面积9483.58平方米。2019年6月20日，遂川县房地产管理局遂房函字[2019]5号《关于重新复核新城佳园B区房屋销售均价的函复》载明“……依据我单位合同备案系统合同数据信息显示，仅有已销售住宅的总面积、合同总金额，合同中未见具体装修费用，我局无法依据合同备案数据核减装修费用后计算住宅销售均价”。7月9日，被告对新城佳园B区的现项目负责人廖柳生进行询问，其认可新城佳园B区现在超计容建筑面积9483.58平方米。7月23日，被告向原告发出遂城听告字[2019]第2002号《行政处罚听证告知书》，拟对原告新城佳园B区建设工程项目未经允许擅自改变规划要求，超计容建筑面积9483.58平方米施工建设的违法行为作出对超计容建筑面积建设9483.58平方米部分处等同于实物的相应金额（￥20237580.38元）的行政处罚，并告知听证申请期限及逾期申请视为放弃听证的后果。7月29日，被告收到原告提交要求举行听证的申请书，因逾期申请，被告未组织听证。同日，被告对原告作出遂城罚字【2019】第2002号《行政处罚决定书》，对原告新城佳园B区建设工程项目未经允许擅自改变规划要求超计容建筑面积9483.58平方米施工建设，严重违反城市管理规划要求的行为作出对超计容建筑面积建设9483.58平方米部分处等同于实物的相应金额（￥20237580.38元）的处罚。 本院认为，依《江西省建设工程竣工规划核实管理规定》第十三条规定，分期实施的建设项目，规划核实以建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织，按照分期办理的建设工程规划许可证分别进行规划核实，不得在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内分次进行规划核实。对最后一期进行规划核实时，应当核算各分期合计的总建筑面积误差。案中被告只向原告颁发了一个建设工程规划许可证，被告应对该建设规划许可证审批的总建筑面积进行核实，2010年6月被告住建局开具的新城佳园B区（一期）规划验收单不能视为系对建字第20087035号《建设工程规划许可证》建设工程的规划复核和确认。泰和县人民法院（2018）赣0826行初127号行政判决书和吉安市中级人民法院（2019）赣08行终40号行政判决书均对原告案涉项目存在超计容建设行为应依法受到处罚的事实均予以了认定。案中被告根据审批面积、实建面积、未建面积等认定涉案新城佳园B区建设工程超建9483.58平方米正确（原告对此无异议），案涉房产均已售出，被告并对其处没收等同于实物的相应金额的行政处罚决定并无不妥，无需查明确切的违章建筑栋号等具体位置；原告对等同于实物的相应金额20237580.38元认为应剔除装修费用，其未提交任何证据证实备案合同中包含装修费用，故对该主张不予支持；原告认为案涉行政处罚决定未保障原告的听证权利，程序违法，但未提交有效证据证明其在听证申请期限内提出过要求，在此情况下，被告未组织听证并不违反法律规定，对原告该主张亦不予支持；根据全国人大常委会法工委法工办发【2012】20号文件及住房和城乡建设部建法【2012】43号文件的规定，应当认定原告的违建行为对规划实施的影响处于继续状态，行政处罚时效应当自行为终了之日起计算，故案涉行政处罚决定并未违反《行政处罚法》第二十九条的规定。综上，原告的主张无事实依据，案涉行政处罚决定证据确凿、适用法律法规正确，程序正当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九之规定，判决如下： 驳回原告吉安市伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告吉安市伟业房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于吉安市中级人民法院。 审 判 长  朱烈旗 审 判 员  马 菲 人民陪审员  李小芬 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  徐 倩