福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初1832号 原告：朱楚华，女，1979年11月8日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律服务工作者。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告朱楚华与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱楚华的委托诉讼代理人林锦雄、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱楚华向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司支付逾期办证违约金13590.85元。事实与理由：2015年1月25日，朱楚华与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定朱楚华向新新房地产公司购买位于东山县帝景国际星城1号楼305号商品房，总价款364366元。合同签订后，朱楚华支付了全部购房款，新新房地产公司无正当理由逾期办证。根据合同规定，新新房地产公司应自逾期之日2017年11月7日起至其履行协助办证义务并通知原告可办证之日（新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告日为2018年11月15日）止，共计373天，每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金13590.85元（已付购房款364366元×0.01%×373天）。 新新房地产公司辩称，一、根据讼争合同补充协议约定,办证期限应当从商品房交付原告使用之日起365日内办理房屋权属证书。本案因为原告方原因直至2018年4月5日才实际办理交房手续，逾期办证的起算应当从商品房实际交付原告使用后的第366日即从2019年4月6日起算。根据讼争合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”及附件六补充协议第5.4条约定“买受人同意按交房通知书中约定的期限、地点及要求，与出卖人或前期物业管理公司办理房屋交接手续…。”本案被告已通知原告于2017年10月31日前来办理交房手续，因原告方原因迟延接收房屋，原告与物业公司签署的收楼资料领取、钥匙签收单及原告出具的承诺书所确认的交房时间为2018年4月5日，故应认定于2018年4月5日出卖人与买受人依合同约定方式完成房屋的交付，该时间为涉讼商品房的交付使用时间。二、即便要计算逾期办证违约金也只能计算到产权初始登记之日，即截止于被告通知原告办证之日（被告在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前，需要买受人配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，因为买受人原因未及时配合办理，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应责任，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止，本案被告履行办证义务日期符合合同约定办证期限，因此不存在逾期办证违约情形。三、本案中的逾期办理房屋权属证书不是因为被告方原因，根据合同约定，被告无需承担违约责任。1、逾期办证是因为东山经济技术开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非被告方原因造成的。2、对被告方而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，而不是被告的怠于履行，相反，被告为尽快办理房屋产权初始登记，保全业主之利益已竭尽全力。根据《合同法》第一百一十条之规定，原告不能请求被告履行，被告无需承担违约责任。3、“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。本案被告已提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不能归责于被告，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后被告即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，被告重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。以上自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，且客观上已对本案办证进程产生不利影响，同时该期间未涉及任何用地履约复核情况，被告更不存在任何过错，该时间段不能办证确实非被告原因造成，于法于理，该期间段87天应予以扣减。四、根据双方签订的补充协议第十一条约定，出卖人逾期办证承担违约金总额不得超过买受人已付全部价款的1%即3643.66元，违约金限额为双方达成的合意条款，合法有效，双方应该严格执行，本案原告主张的逾期办证违约金明显超过合同约定的违约金限额，超出部分依法不应支持。综上，原告诉讼请求缺乏事实，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：朱楚华于2015年1月25日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定朱楚华购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼305号商品房，总价款364366元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第六条关于产权登记的补充约定中载明，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。协议第十一条中约定，因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的1%。协议第十四条中约定，本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。合同签订后，原告支付了全部购房款。原告方于2018年4月5日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。 另查明，案涉商品房所在1号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 上述查明的事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、收楼资料领取、钥匙资料签收单、2018年11月15日版《闽南日报》刊登的帝景国际星城《办理产权登记公告》以及当事人的庭审陈述为据，经庭审质证，双方当事人对真实性均没有异议，本院予以确认。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：一、合同补充协议关于365日办证期限的约定是否有效；二、合同补充协议关于违约金最高限额的条款是否有效；三、新新房地产公司是否构成逾期办证。对此本院分析认证如下： 一、关于合同补充协议关于365日办证期限的约定是否有效的问题。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条“关于产权登记的补充约定”系双方专门针对《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”的另行约定。该补充协议第六条对出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的期限变更为“在商品房交付使用后365日内”。该约定只是将出卖人协助办证的期限进行延长，并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，且双方在补充协议尾部均有盖章、签名确认，而补充协议第十四条亦载明：“本补充协议书的约定与主合同的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。”说明新新房地产公司已尽合理提示及说明义务，朱楚华已经理解和明白该补充协议约定的内容。所以，朱楚华与新新房地产公司签订的商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。 二、关于合同补充协议关于违约金最高限额的条款是否有效的问题。 本院认为，合同补充协议第十一条约定“出卖人未按照第十一条约定的时间交付房屋及符合第十条约定的交付条件的，其承担的逾期交付责任和未按约定的条件进行交付责任中利息和违约金总额不得超过买受人已支付全部房款总额的2%。因出卖人的原因未能在第二十条约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人支付的违约金总额不得超过买受人已支付全部房价款的1%”，该条款中关于主合同第十条、第十一条、第二十条的内容并非本补充协议条款载明的内容，新新房地产公司也未能作出合理解释，故该条款属约定不明，其所作违约金最高限额的约定应属无效。 三、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题。 新新房地产公司于2018年4月5日将案涉商品房交付朱楚华使用，根据合同补充协议第六条约定，新新房地产公司应于2019年4月5日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司并未构成逾期办证。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，新新房地产公司应于2019年4月5日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，新新房地产公司已于2018年11月15日登报公告通知业主办理不动产权登记手续，因此，新新房地产公司并未构成逾期办证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回朱楚华的全部诉讼请求。 案件受理费140元，减半收取70元，由原告朱楚华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十一月二十七日 书记员  林丽玲