湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初9017号 原告：周建成，男，1967年7月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 被告：湖南青竹湖置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。 法定代表人：毕礼刚，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋祖元，湖南君见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙东，湖南君见律师事务所律师。 原告周建成诉被告湖南青竹湖置业有限公司（以下简称青竹湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周建成、被告青竹湖公司的委托诉讼代理人蒋祖元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周建成向本院提出诉讼请求：1、被告承担水映加州别墅Ｃ2区30栋102房屋自2012年6月30日起所有物业管理费，至本判决生效之日止；2、被告支付原告已支付的水映加州别墅Ｃ2区30栋102房屋用电设备修缮款40000元；3、被告承担（2018）湘民终2836号民事判决书中的延迟交房违约金789元／天判决生效终止结算之日起至本判决生效之日止期间的违约金；4、被告承担四次公证费9000元。事实与理由：根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“已峻工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建筑单位交纳”。由于漏水原因，一直未验收房。2018年8月30日长沙市中级人民法院下达（2018）湘民终2836号民事判决书，故请求法依法判决被告承担2012年6月20日至本判决生效之日止所有物业服务费。原告收到长沙市开福区人民法院执行的（2018）湘民终2836号判决赔偿款后，于2018年12月2日到水映加州长城物业要求收房并修缮解决屋顶漏水时，但该物业以要求原告上交物业管理费为由拒绝办理交房手续。原告于2018年12月27日在岳麓公证处见证下向被告寄了一封《催请收房函》（2019湘长麓证民字第68号）。在该函中告之“该房屋入口杂草丛生，枯枝烂叶遍地，室内杂物堆近1米高，电不通，水没有”。由于被告对此一直置之不理，原告分别于2019年1月2日与同年4月22日通过长沙市麓山公证处先后做了两次公证，公证号分别为（2019）湘长麓民字第67号与2896号，两公证书中看出该栋别墅的总开关被人剪断、线路混乱不堪，多处房间的电源插座丢落地上，墙内没有布电线，本栋别墅电没有。原告一直在等候被告的消息，但一直如石沉大海，原告就到被告注册地长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代现代城27楼去了解情况，发现人去楼空，问建鸿达现代城物管人员被告的去向，一问三不知，后经多方打听被告新地址为长沙市岳麓区668号中铁.西江悦。原告于2019年7月29日通过顺丰速运向“湖南青竹湖置业有限公司胡平方”去函告，并要求对方签收回执单，对方签收了，并于2019年7月30日以其名义寄来回执。20天后，对方依然没有任何信息和行动，原告又请了麓山公证处做了两个公证，（2019）湘长麓证民字第5738号公证书证明该栋别墅的总开关被人剪断、线路混乱不堪，多处房间的电源插座丢落地上，墙内并没有布电线，本栋别墅电没有；（2019）湘长麓证民字第5739号公证书公证原告将函件书面亲自送达，被告销售负责人陈茜签收了并答应将此函转交给售后服务部负责人宋小峰。但时到起诉日，原告没有收到被告任何回信，房屋用电设施也没有进行任何修缮。根据中华人民共和国房屋质量验收标准规定及国家规定商品住宅房的验收标准，用电安全和畅通是商品房必备的条件，没有电购房人可拒绝收房，即构成交房违约，应承担违约全部损失，其次，（原告虽然收到了被告经（2018）湘民终2836号民事判决书确定的修缮房屋款项，但没有电，无法进行房屋屋顶漏水修缮与收房，（2018）湘民2836号民事判决书中所述的按789元／天的违约金应延续。同时原告觉得在此居住不合适，只好将此房售卖他人，新房主收取了用电设施修缮款40000元。 被告青竹湖公司辩称，1、2011年9月27日涉案房屋已经具备交付条件，2012年6月1日原告已经办理涉案房屋入住手续，2013年6月3日涉案房屋产权已经登记到原告名下，原告取得涉案房屋的财产所有权。《民法通则》第七十一条规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，第七十二条规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移”。原告作为房屋所有人，早已于2013年6月3日起对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分等所有权利，其现在诉称涉案房屋至今没有交付，完全不符合上述法律规定，更不符合一般常识和逻辑；2、原告诉称“目前水电不通、开关盒到处撒落、线槽没有电线”等问题，并未出现在原告前一诉讼，即2016年11月至2018年8月期间原告起诉被告房屋买卖合同纠纷一案中，充分证明了“目前水电不通、开关盒到处撒落、线槽没有电线”等，并非涉案房屋交付时的所谓质量问题。经被告现场查验，“水电不通”是因为原告未充值所至，“开关盒到处撒落、线槽没有电线”是因为盗贼行为所致。原告以此为由拒绝实际使用涉案房屋，完全没有道理；3、长沙市中级人民法院（2018）湘01民终2836号民事判决曾明确“为避免损失扩大，待本判决生效后，若涉案房屋无其他质量问题，周建成应及时收房”，但原告在该案判决生效后，仍然以上述并非房屋质量问题的理由拒绝实际使用涉案房屋，故意进一步扩大其损失，因此其本案主张的所谓延迟交房违约金应由其自己承担。退一万步讲，即便原告主张被告承担延期交房违约金的理由成立，原告主张的违约金高于其实际损失6倍，也应由法院酌情予以减少；4、如上所述，原告已在2012年6月1日办理入住手续，最迟也已在2013年6月3日实际收房，根据双方所签的《长沙市商品房买卖合同》第十九条“物业服务”约定，原告应当自收房之日起自己缴纳物业费。退一步讲，即便按原告自认为其至今未收房的话，根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，也应由被告自行向物业公司交纳物业费用。原告在自己未交物业费的情况下，请求法院判决被告向原告支付物业费，缺乏事实和法律依据；5、原告诉称已将涉案房屋转让给他人，并称已向新房主支付了用电设施修缮款，这与原告至今未收房、未占有涉案房屋的起诉理由自相矛盾，充分证明了原告本次起诉理由站不住脚。经向长沙市不动产登记中心查询，涉案房屋至今并未转让，原告所举的支付用电设备修缮款的证据涉嫌伪造，请法院查明后对原告违法行为进行制裁；6、原告诉请被告承担其公证费用，没有法律和合同依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的公证书及发票、（2018）湘民终2836号民事判决书、邮政快递单、顺丰速运单、长沙市商品房买卖合同、入住通知书、交付入住确认单、住宅质量保证书、住宅产品说明书、不动产登记情况表、房屋所有权证等证据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2012年2月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于水映加州花园项目中的第C2-30[幢]102号房，该商品房的设计用途为住宅。合同签订后，原告依约支付房款及相关税费共计 3839131元。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日2元／平方米延期交房责任。合同还对其他事项进行了约定。2012年6月，原告验收涉案房屋时，发现房屋有多处渗水等质量问题，并将存在的问题记录在《业主入住房屋验收表》上，要求被告予以整改。根据涉案房屋所在小区物业公司长城物业集团股份有限公司湖南分公司出具的证明，称其于2012年9月27日、同年10月13日已告知原告整改完毕。原告称之后与已签约的装修公司来验房时，发现房屋屋顶漏水仍有二十多处，无法进行装修，后原告多次告知被告房屋漏水情况，被告也多次维修，长达四年之久，一直没有彻底维修好，发现仍有十几处渗漏。原告于2016年6月16日将上述情况函告被告，要求被告尽快维修好，希望在2016年7月31日之前收房，而被告认为房屋已整改完毕，符合收房条件，双方就此协商未果。原告诉至本院，要求被告支付延期交房违约金1249527元、房屋维修费用89959.51元、利息损失1067054元、装修装饰设计费用29000元、精神损害抚慰金180000元。本院于2018年1月19日作出（2016）湘0105民初5645号民事判决书，作出如下判决：一、湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周建成因房屋漏水产生的修复费用89959.51元；二、湖南青竹湖置业有限公司从2012年7月30日起按每天790.84元的标准支付周建成违约金至本判决生效之日止；三、湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周建成垫付的司法鉴定费共计21000元；四、驳回周建成的其他诉讼请求。被告不服本院该判决，上诉至长沙市中级人民法院，2018年8月13日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终2838号民事判决书，判决驳回被告的上诉，维持原判，该案已生效并已执行。2018年12月16日原告到被告所聘长城物业要求办理验收房手续，物业以要交清物业管理费才能办理收房为由，致使收房手续未能办理。2018年12月20日与同年12月29日通过顺丰速递由政快递向被告住所地长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼寄送收房通知函件，邮件均被退回。其中12月29日的邮政快递系在麓山公证处的公证下予以寄出，为此麓山公证处出具（2019）湘民长麓字67号公证书。后原告经打听得知，被告公司搬迁至长沙市岳麓区中铁西江悦688号，原告遂于2019年7月28日通过顺丰速运将“催收房函”邮寄给被告，并要求快递公司将对方签收的回执寄回，快递公司于2019年7月29日将签收的回执寄回给原告。因未得到被告回复，原告于2019年8月19日向麓山公证处申请对送达“催收房函”的过程及结果进行公证。麓山公证处（2019）湘长麓证民字第5739号公证书记载如下“……当日下午十四时零五分，原告与公证人员来到长沙市岳麓区一处标有“中铁.西江悦”字样的大楼内，一位自称是中铁集团营销顾问陈茜的青年女子接待了原告。原告向其表明自己是水映加州Ｃ2-30栋102的业主，因物业费纠纷及水电不通问题导致无法收房，且就该问题向青竹湖公司邮寄送达了相关函件，并向其送达了函件一份（共计一页）。该女子表示青竹湖公司的营业执照地址已经不再办公，现在此处办公，工商信息正在变更中；水电不通物业会配合修好；物业费问题应与宋小峰主任协商沟通。随后该女子收下上述函件并表示会转交给宋小峰主任，并在申请人周建成持有的一份内容一致的函件上签名……”。后因原告认为被告未予回复并予以办理收房手续诉至本院要求判如所请。 本院认为，本院及长沙市中级人民法院的生效判决确定了由被告向原告支付因房屋漏水的修复费用89959.51元等事项，该修复费用即用于原告在与被告办理交房手续后由原告自行对房屋的漏水部位进行修复，原告在收房过程中于2019年7月28日通过顺丰速运将“催收房函”邮寄给被告，并要求快递公司将对方签收的回执寄回，快递公司于2019年7月29日将签收的回执寄回给原告。在未得到被告回复情况下，原告于2019年8月19日向麓山公证处申请对送达“催收房函”的过程及结果进行公证，原告通过上述行为向被告表示收房及尽快对房屋进行漏水修复的意愿后，被告依然怠于履行交房义务，故根据合同约定应承担违约责任，被告关于原告主张的违约金高于其实际损失6倍，也应由法院酌情予以减少的辩称，因长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终2838号民事判决书中对此问题进行了如下阐述：“周建成的房屋为双拼别墅，而黄智超为联排别墅，同时，两者房屋所处区域、绿化、配套设施以及外观布局等均不同，且从两者的比对中可看出，周建成房屋的使用价值明显要高，因此，青竹湖置业公司违约给周建成造成的损失亦应更高，故根据当事人的过错程度、损失情况、双方的约定以及公平、诚实信用原则等综合考虑，一审判决青竹湖置业公司所应承担的违约金数额并无不当”，根据上述认定，本院认为原告要求按照长沙市中级人民法院生效的终审判决确定的标准计算违约金亦属合理合法，本院认定被告从2019年7月29日起按照每天790.84元的标准支付原告违约金至本判决生效之日止；关于原告要求被告承担水映加州别墅C2区30栋102房屋自2012年6月30日起所有物业管理费至本判决生效之日止的诉讼请求，因原告对争议的物业管理费并未向物业公司实际交纳，物业管理费的受益主体系物业公司，原告起诉为他人设定权益没有法律依据，本院不予支持；关于原告要求被告支付原告已支付的水映加州别墅C2区30栋102房屋用电设备修缮款40000元的诉讼请求，根据原告的陈述，其将房屋出卖给案外人罗勇，原告将40000元支付给罗勇让其自行对房屋用电设备进行修缮，该40000元的标的相对方为原告与罗勇，原告主张将房屋出卖给罗勇没有提交确切的证据予以证实，且该40000元罗勇并没有实际进行修缮，原告一方面称将房屋出卖给罗勇，一方面主张向被告要求支付收房延迟违约金，两者相互矛盾，故原告要求被告支付40000元房屋用电设备修缮款无法律依据，本院不予支持；关于原告要求被告支付四次公证费9000元的诉讼请求，原、被告在房屋买卖合同中虽未对公证费进行约定，但原告的上述公证费中包含原告向被告主张收房相关证据的公证费用，故本院酌定被告向原告支付公证费4000元。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告湖南青竹湖置业有限公司从2019年7月29日起按每天790.84元的标准支付原告周建成违约金至本判决生效之日止； 二、被告湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付公证费4000元； 三、驳回原告周建成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7932元，因适用简易程序减半收取3966元，由原告承担1800元，被告湖南青竹湖置业有限公司承担2166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨标 二〇一九年十一月二十八日 代理书记员  任友