湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0602民初6963号原告（反诉被告）：黄丹毅，男，汉族，住岳阳县。原告（反诉被告）：刘正芳，女，汉族，住岳阳县。两原告共同委托诉讼代理人：廖德智，湖南天朋律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘妙，湖南天朋律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜辉，男，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：徐潺，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。第三人：岳阳市金瑞物业管理有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区。法定代表人：陈双全，该公司总经理。委托诉讼代理人：周钧钧，男，汉族，该公司经理，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈德飞，男，汉族，该公司员工，住岳阳市岳阳楼区。原告（反诉被告）黄丹毅、刘正芳与被告（反诉原告）杜辉、第三人岳阳市金瑞物业管理有限公司（以下简称金瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄丹毅、刘正芳的委托诉讼代理人廖德智,杜辉及其委托诉讼代理人徐潺，第三人的委托诉讼代理人周钧钧、陈德飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄丹毅、刘正芳请求本院判令：1.解除第三人金瑞公司代案外人陈双全与被告（反诉原告）杜辉签订的《房屋租赁协议》，杜辉立即腾空搬离租赁房屋并向黄丹毅、刘正芳返还；2.杜辉按3800元/月标准向黄丹毅、刘正芳支付自2019年4月10日起至租赁房屋交还前的租金和占用费；3.杜辉承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，黄丹毅、刘正芳变更第1、2项诉讼请求为：1.杜辉腾空撤离所占用的某某号门面并返还黄丹毅、刘正芳，按3800元/月标准支付自2019年10月起至门面交还前的占用费用；2.第三人向黄丹毅、刘正芳返还自2019年4月10日起杜辉向其支付的房屋租金及占用费19000元。事实和理由：2016年4月1日，第三人受案外人陈双全的委托和杜辉签订《房屋租赁协议》，将陈双全所有的诉争门面出租给杜辉，租赁期限至2019年4月1日。黄丹毅、刘正芳于2019年4月10日成功竞得诉争门面。第三人受黄丹毅、刘正芳的委托已向杜辉发出了交还诉争门面的通知，但杜辉至今未搬离诉争门面。自2019年4月10日起，杜辉向第三人支付了诉争门面的租金和占用费。被告（反诉原告）杜辉口头辩称，原告（反诉被告）黄丹毅、刘正芳竞得诉争门面时没有通知答辩人，也未要求答辩人腾房。在社区和派出所进行协调时，答辩人和第三人金瑞公司没有约定租赁合同的期限，答辩人有权主张买卖不破租赁，继续行使租赁权。第三人金瑞公司述称，第三人和被告（反诉原告）杜辉的《房屋租赁协议》2018年4月1日到期后，杜辉拒绝续签合同，经社区和派出所协调，双方将租赁期限延长了1年。第三人已在2019年4月30日通知杜辉交还租赁房屋。反诉原告（被告）杜辉向本院提出反诉请求，请求判令：1.驳回反诉被告（原告）黄丹毅、刘正芳的诉讼请求；2.黄丹毅、刘正芳及第三人金瑞公司继续履行《房屋租赁协议》；3.黄丹毅、刘正芳及第三人金瑞公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉人和第三人之间的《房屋租赁协议》到期后，在社区和派出所的共同协调下，双方达成了租金上调至3800元/月、租赁合同继续的协议。反诉人已承租诉争门面3年，现在解除租赁合同将对反诉人造成严重的影响。反诉被告（原告）黄丹毅、刘正芳口头辩称，反诉人杜辉反诉请求的第一项不是反诉内容。本案租赁合同到期后未续签合同，属于不定期租赁合同，答辩人有权解除合同，不适用买卖不破租赁的规定。第三人金瑞公司已不是诉争门面的产权人，答辩人和杜辉之间未签订过租赁合同，不存在继续履行合同的问题。第三人金瑞公司述称，《房屋租赁协议》到期后，金瑞公司口头同意延长租期一年、租金上调到3800元/月。一年后，第三人已向反诉人杜辉发出了腾房通知。第三人未收到杜辉交纳的租金，如果杜辉将租金交给了第三人的员工，第三人予以认可并将责成相关人员返还。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2016年4月1日，第三人金瑞公司和被告（反诉原告）杜辉签订一份《房屋租赁协议》，约定第三人将位于某某号门面租赁给杜辉，租赁期限两年，自2016年4月1日至2018年4月1日，第一年租金为2700元/月，第二年租金按本栋市场价格增减；合同还对其他事项进行了约定。诉讼中，杜辉和第三人均认可《房屋租赁协议》期限届满后，经社区和派出所协调，杜辉继续租赁诉争门面，租金上调至3800元/月，双方未签订新的书面租赁合同。2019年4月10日，原告（反诉被告）黄丹毅、刘正芳取得诉争门面的所有权。黄丹毅、刘正芳未直接通知杜辉诉争门面所有权人变更的事实。第三人主张在2019年4月11日分别向杜辉及杜辉的合伙人陈某发出了《腾房通知》，内容为告知第三人在租赁合同到期后同意延长一年的租赁期限，现第三人已将诉争门面拍卖，产权过户已办理完毕，要求杜辉于2019后4月30日前腾空并移交诉争门面，逾期不腾空，将视自弃，由第三人自行处理收回门面。杜辉称未曾收到过该通知。截至目前，诉争门面仍由杜辉占有使用。杜辉主张已向第三人支付2019年1月－9月的租金34200元，并提供了向第三人员工陈某敏付款的凭证。第三人认可陈某敏系其员工，并表示如果陈某敏收取了杜辉支付的该笔租金，第三人予以认可并将予以返还。判决的理由与结果本院认为，被告（反诉原告）杜辉和第三人金瑞公司签订的《房屋租赁协议》履行期限届满后，因未续签合同，双方之间形成不定期租赁合同。原告（反诉被告）黄丹毅、刘正芳已于2019年4月10日取得诉争门面的所有权，承继了该合同的权利义务。第三人在丧失对诉争门面的权利义务后，已不再是本案租赁合同的主体，杜辉要求第三人继续履行《房屋租赁协议》的反诉请求不能成立。因为不定期租赁合同双方均有权随时解除，无论租赁的主体是否变化，都不影响该权利的行使，故杜辉关于买卖不破租赁的抗辩不能成立，在黄丹毅、刘正芳要求解除合同的情况下，杜辉要求黄丹毅、刘正芳继续履行合同的反诉请求不能得到支持。杜辉要求驳回本诉诉讼请求的内容，是对本诉诉讼请求的反驳，黄丹毅、刘正芳关于该内容不属于反诉请求的抗辩成立。在租赁合同解除后，杜辉应向黄丹毅、刘正芳返还租赁房屋、支付拖欠的租金并比照租金标准支付至诉争门面交还前的占用费。杜辉及第三人均认可不定期租赁期间的租金已上调至3800元/月，本院予以认可。对杜辉关于已向第三人员工陈某敏支付了2019年1月－9月租金34200元的主张，第三人认可陈某敏为其员工，且表示如果杜辉的支付属实，其予以追认，因第三人至今未对陈某敏收取租金的事实提出异议，本院对杜辉的主张予以采信。黄丹毅、刘正芳2019年4月10日取得诉争门面的所有权，有权收取诉争门面2019后4月10日以后的租金。没有证据证明杜辉收到了第三人发出的《腾房通知》，在杜辉知道诉争门面所有权人变更前，其向第三人支付租金的行为应认定为有效，而第三人继续收取杜辉2019年4月10日至2019年9月30日租金的行为构成不当得利。现第三人有返还的意思表示，为减少诉累，本院对黄丹毅、刘正芳要求第三人在本案中予以返还的诉讼请求，本院予以支持；黄丹毅、刘正芳只主张返还该时间段内的租金19000元，是对自己权利的自由处分，本院予以认可。杜辉直接向黄丹毅、刘正芳支付租金和占用费的时间自2019年10月1日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜辉腾空搬离某某号门面，并向原告（反诉被告）黄丹毅、刘正芳返还；二、被告（反诉原告）杜辉按3800元/月标准向原告（反诉被告）黄丹毅、刘正芳支付自2019年10月1日起至实际交还某某号门面之日止的租金和占用费；三、第三人岳阳市金瑞物业管理有限公司返还原告（反诉被告）黄丹毅、刘正芳租金19000元；四、驳回被告（反诉原告）杜辉的反诉请求；以上一、二、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费减半收取197元，反诉费50元，合计247元，由被告（反诉原告）杜辉负担89元，由第三人岳阳市金瑞物业管理有限公司负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  冯剩勇二〇一九年十一月七日书记员  江 爽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。