山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0684民初932号原告：中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处，住所地烟台市芝罘区上夼西路39号。负责人：高光明，任书记。委托诉讼代理人：于建伟，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于群，山东平和律师事务所律师。被告：张磊，男，1982年8月12日出生，汉族，农民，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：赵峰，山东德扬律师事务所律师。原告中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处（以下简称烟台房地产管理处）与被告张磊租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台房地产管理处的委托诉讼代理人于建伟与于群、被告张磊的委托诉讼代理人赵峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台房地产管理处向本院提出诉讼请求：判令被告1.立即向原告支付占有费10345.44元（自2014年6月1日至2016年12月31日）及利息损失（以10345.44元为基数，自2017年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.承担诉讼费。诉讼过程中，烟台房地产管理处变更诉讼请求为：判令被告1.向原告支付占有使用费（自2014年6月1日起至实际腾退之日止按每年3000元计算）;2.向原告支付利息损失（以3000元为基数，自2015年6月1日起至2016年5月31日止；以6000元为基数，自2016年6月1日起至2017年5月31日止；以9000元为基数，2017年6月1日起至2018年5月31日止；以12000元为基数，自2018年6月1日起至2019年5月31日止；以15000元为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止；按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.立即腾退占用的军队房地产；4.承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年5月12日签订《军队房地产租赁合同》，其中一份合同约定原告将坐落于山东省蓬莱市刘家沟镇乌沟赵家村（坐落号：济鲁字第2931号）房屋建筑面积800平方米，场地面积7085平方米出租给被告生活、养殖使用。租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日止，租金总额9000元，年租金3000元，租金按年结算，被告于每年六月的前十日内交付原告。合同还约定其他权利义务。合同期满后，被告继续占用该房屋及场地至2016年12月31日，但未向原告支付占有使用费。现原告为维护合法权益不受侵犯，诉至法院，望依法判如所请。张磊辩称：1.原告应提供证据证明其为适格主体，同时还要证明其主体现在合法存在;2.原告应证明其有权对外出租房屋，应提供相关房产权属证明;3.原、被告签订的租赁合同期限从2011年6月1日至2014年5月31日，根据合同法第九条第五项的规定，租赁期满合同解除也就是原、被告双方的权利义务在租赁期满时已经终止，因此对于原告主张的要求被告支付从2014年6月1日至实际腾退之日的占有使用费以及要求被告腾退房屋，原告应该提供证据证明被告在此期间一直占有、使用房屋;4.自2014年5月31日租赁合同到期后至今，原告主张要求被告支付占有使用费及腾退房屋已经超过法定时效，应依法驳回原告的诉讼请求。其他答辩意见待原告举证后再进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年5月12日，原告烟台房地产管理处与被告张磊签订了军队房地产租赁合同，合同编号为济烟［2011］021012号。原告系出租方，被告系承租方。合同约定，原告自愿将位于山东省蓬莱市刘家沟镇乌沟赵家村（坐落号济鲁字第2931号）房屋建筑面积800平方米，场地面积7085平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日。年租金3000元，租金总额9000元，租金按年支付，于每年6月的前10日内交付。被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除合同并收回按合同约定属于原告的全部财产，同时停止向被告提供水、电等，属于被告的财产在没有结清租金和其它费用之前，被告不得转移；逾期60日，视为被告放弃其在原告处的财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同尾页加盖原告印章，法定代表人签名，被告签名、捺指纹。军队房地产管理部门意见处加盖中国人民解放军济南军区房地产管理局租赁合同审核专用章，日期为2011年5月26日。2011年5月12日被告向原告交付租金9000元。被告向原告出具收据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告是否交付涉案房地产。原告主张2011年5月12日已向被告交付了涉案军队房地产，被告亦已经给付了3年的租金，且至今被告一直未向原告主张返还租金，故能够证实已经完成了交付行为。被告辩称一直未完成交付。原告提交了2019年8月29日原告方工作人员郑某与邱玉海的通话录音，主张录音证明被告承租后将021012号合同的军队房地产转租给了次承租人邱玉海。被告对录音的真实性有异议，认为录音应提交原始载体；原告应提供证据证明郑某和邱玉海的身份以证实二人真实存在；二人应出庭作证，证明录音内容的真实性；录音无法证明被告将021012号合同的军队房地产转租给承租人邱玉海，因合同的整个内容中未涉及任何转租内容，也未涉及到租赁期限、租金、租赁标的位置等必备要素，故录音内容即使真实亦与本案无关。后原告申请证人郑某到庭进行了质证。郑某陈述，其自2016年到原告处工作即负责处理产权、租赁停偿事宜；设案房地产一直由邱玉海的亲戚在使用，至2018年10月邱玉海的亲戚已经完成了腾退事宜；邱玉海当时让被告带着与原告签订租赁合同，但被告自己与原告签订了租赁合同。郑某当庭提交了手机，并播放了通话录音。郑某认可邱玉海书写的证人证言及本院对邱玉海的调查笔录内容。原告对郑某的证言无异议，认为证人系具体负责人员，其陈述能够证实涉案的021012号合同由被告转租给了邱玉海。被告认为录音内容不完整，无法确定与郑某通话的人的身份，因此相关内容是郑某的个人陈述与推断，无法确定真实性与合法性；证人是原告处工作人员，与原告有利害关系，其所作的对被告不利的证言不应被采信；证人陈述的内容中涉及到是否被告转租给邱玉海的相关内容与提交的录音内容相互矛盾，证言具有不可信性。另邱玉海向本院提交了证人证言，其本人不愿出庭质证，亦认为不应被追加为被告，本院对邱玉海进行了调查。邱玉海陈述涉案军队房地产系帮亲戚租赁，被告系介绍人。2011年3、4月份被告找到邱玉海，告知原告有几块土地和营房要往外出租，让其帮忙往外出租，后来邱玉海作为中间介绍人将军队房地产租给了亲戚。自2011年5月起至2018年10月止，涉案军队房地产一直由邱玉海的亲戚租赁使用，邱玉海代亲戚分三次向被告支付了租金。邱玉海的亲戚在承租使用涉案土地期间除腾退期间外，未见过原告方的工作人员。原告对本院调查笔录形式的真实性无异议，对邱玉海书写证言的真实性无法确定，对本院调查笔录及邱玉海书写证言中与郑某陈述一致部分内容的真实性无异议，其中与录音不一致及本案无关的内容的真实性有异议。原告认为调查笔录及邱玉海书写证言能够证明邱玉海为录音中的一方主体，证明录音的真实性，被告将021012号合同的军队房地产转租给了邱玉海并收取了高额的租赁费，虽然租赁合同到期，但被告明确授权邱玉海使用涉案房地产，邱玉海称被告与其说过已经与原告方协商好，让其继续使用涉案房地产。被告认为邱玉海的证言和调查笔录无法证明被告将涉案房地产转租给邱玉海；邱玉海在笔录中认可2011年5月至2018年10月一直在占有使用涉案房地产，且原告一直未提供证据证明向被告交付涉案军队房地产，故原告要求被告支付相应租金无事实和法律依据；因邱玉海未出庭，其陈述向被告交付金钱的内容无法与本案其他合法有效的证据相互印证，故相应陈述不能作为确认案件事实的证据，不应被采信。本院认为，原告虽未提交直接向被告交付编号为021012号合同的军队房地产的证据，但结合郑某、邱玉海的证言能够认定邱玉海的亲戚于2011年5月至2018年10月一直在使用涉案军队房地产，被告亦认可上述事实，另被告于签订合同之日即交付了3年租金，且一直未主张返还，故可认定原告向被告张磊交付了编号为021012号合同的军队房地产。2.原告主张的权利是否已经超过诉讼时效。原告主张本案未超过诉讼时效，并提交了两份催缴通知，证明2017年6月3日向被告送达了通知。被告对证据不认可，认为从未收到上述两份通知，也不清楚内容，被告并未实际占有使用涉案军队房地产。另原告在证人郑某出庭质证时，询问证人是否向被告或其他承租人催要过占有使用费，证人陈述没有，后原告向证人出示了两份催缴通知，并询问是否送达被告，证人陈述在营房周边张贴。被告询问证人有无证据证实催缴通知张贴在营房周边，证人陈述没有。被告认为证人的陈述能够证明原告未提交合法有效的证据证明曾向被告就涉案房地产所欠的房租主张过任何权利。因原、被告的租赁合同有效期为2011年6月1日至2014年5月31日，且合同约定租金于每年的6月10日前交付。依据本案查明的事实能够认定，租赁合同到期后，原、被告之间形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，故占有使用费的诉讼时效亦应按照原租赁合同的约定履行。诉讼时效亦应从2014年6月11日起开始计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，本案原告于2019年3月13日起诉，且2018年10月已完成腾退事宜，故2017年6月1日至2018年10月31日的租金未超过诉讼时效。故未超过诉讼时效期间为2017年6月1日至2018年10月31日的占有使用费。本院认为，原告烟台房地产管理处与被告张磊于2011年5月12日签订的军队房地产租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。依据查明的事实，能够认定被告承租涉案军队房地产后又转租给他人，至2018年10月原告收回涉案房地产。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本案原、被告自2014年6月1日起形成了不定期租赁合同，双方仍应按照合同的约定履行各自的义务。本案未超过诉讼时效期间的占有使用费及其他费用的起止时间为2017年6月1日至2018年10月31日。故占有使用费为4250元。依据租赁合同的约定，被告应于每年6月10日前给付租金，如逾期支付，每逾期一日，原告按滞交数额的3‰向支付违约金，现原告变更为按照中国人民银行同期贷款利率计算，不违反法律规定，予以支持。故本案的违约金为以3000元为基数，自2017年6月11日起至2018年6月10日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以4250元为基数，自2018年6月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。证人郑某已证实涉案的军队房地产已于诉前完成了腾退事宜，实际占有使用人亦非邱玉海，故对原告的腾退请求不予支持，对原告申请追加当事人的请求亦不予支持。综上所述，原告请求被告给付占有使用费并支付违约金，于法有据，予以支持。原告诉讼请求中不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、张磊给付中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处占有使用费4250元；二、张磊给付中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处违约金（以3000元为基数，自2017年6月11日起至2018年6月10日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以4250元为基数，自2018年6月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处负担138元，张磊负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宫继英人民陪审员  梁志香人民陪审员  葛功霞二〇一九年十一月三十日书 记 员  王 娇