广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初18073号原告：谢淑齐，女，1986年4月9日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：马光越，广东金桥百信（云浮）律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地：广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：郑诗敏，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地:海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永、刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：曾海珊，女，1966年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地:广州市文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：广州市合展房地产代理有限公司，住所地：广州市海珠区昌岗中路238号1405房自编之一。法定代表人：揭英强。原告谢淑齐诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、曾海珊、广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马光越、被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法、被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永、被告曾海珊的委托诉讼代理人吴小龙，被告禾城公司委托诉讼代理人周冬云到庭参加诉讼。被告合展公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告华鑫公司向原告双倍返还定金40万元；2.判令被告曾海珊、禾城公司、丰盛昌公司、合展公司对被告华鑫公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年8月12日，原告受被告的销售人员邀请，到涉案楼盘看楼。当天，原告与被告华鑫公司签订《【仁康里】住宅认购书》，约定原告认购广州市越秀区文德路X号X房，物业成交总价为1130738元。2018年8月13日，原告向被告华鑫公司支付定金20万元。支付定金后第二天，原告得知涉案房屋为违法销售且一直有回迁户居住，涉案房产所在的整栋楼尚未办理初始登记，根本无法办理过户登记手续。原告认为签订《认购书》的目的根本无法实现，便与被告华鑫公司沟通解除《认购书》，要求退还已支付定金。经多次沟通，被告华鑫公司承诺退还，原告前往现场，华鑫公司收取所需材料后又称资金不足暂时无法退还。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会作出《责令停止违法行为通知书》，认定被告华鑫公司、被告丰盛昌公司、被告禾城公司违法销售涉案房屋，责令立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司公开发布退还通知，对所有支付了定金的买家均做退款处理，并公布了退款办理退款手续的时间及流程。至此，双方就解除《认购书》达成一致。但截止至本案起诉之日，被告华鑫公司尚未退款。因此，根据合同法第94条、第115条以及担保法第89条的规定，被告应当双倍返还定金40万元。被告丰盛昌公司于2018年5月27日出具《确认书》，确认由被告华鑫公司出售并收取房款，被告华鑫公司与被告丰盛昌公司之间是授权代理关系，在两者均明确知道涉案房产未办理初始登记且有人员居住、无法正常过户的情况下依然对外销售，根据民法通则第67条的规定，被告华鑫公司与被告丰盛昌公司应当承担连带责任。被告曾海珊是被告华鑫公司间接持股股东、监事以及涉案项目的实际操作者，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，用私人账户收取购房定金及房款的行为，导致个人财产与公司财产混同，根据公司法第21条的规定，其应当对被告华鑫公司的债务承担连带责任。而且，被告曾海珊出具《承诺函》，承诺承担涉案项目80%的损失，并承诺退还100万元到被告华鑫公司账户，用于退还涉案项目购房者的购房相关损失。被告禾城公司作为涉案项目开发商，明知涉案房屋存在大量历史遗留问题，能否办妥产权过户及现实交付房屋存在较大的不确定性，但仍出具《确认书》明确被告丰盛昌公司享有处分权，可对外销售，并承诺协助被告丰盛昌公司进行过户，据此，原告认为被告丰盛昌公司、被告禾城公司之间是授权代理关系，对原告与被告华鑫公司签署认购书起了直接的推动作用，根据民法通则第67条的规定，被告禾城公司应当对被告华鑫公司、丰盛昌公司的行为承担连带责任。被告合展公司作为涉案项目的独家代理销售商，明知涉案房屋没有权属证书，依法不得销售，仍按照被告华鑫公司的要求进行销售，并收取了代理费。其隐瞒房屋产权情况，存在欺诈，对《认购书》的签订起了关键的作用，应当对被告华鑫公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为被告禾城公司，现产权人未能追认其司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《【仁康里住宅】认购书》为无效合同。二、原告至今未明确提出解除双方法律关系的意思表示，合同未解除的前提下，其无权就所谓“本金”提出返还的诉讼请求，应依法增加确认解除的诉讼请求。三、涉案《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同主要合同腰间，仅为预约合同，不存在适用定金法则的法律基础。四、涉讼款项的实际收取方为合展公司、丰盛昌公司，其应为法律责任的承担主体。五、现场购房款均由销售代理方合展公司收取，我方因合展公司拒绝交接收取的购房款并要求按照25万元每套价格结算销售佣金等行为，已导致自身资金链断裂无偿还能力，为避免诉累及保证原告的执行权益，本案中合展公司应承担连带责任。六、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。七、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行负担。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、我方并非涉案房屋的共同出卖人。二、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告是与华鑫公司签订《认购书》并向其支付购房定金的，双方之间的房屋买卖协议关系仅对原告与华鑫公司有约束力。丰盛昌公司并非该协议的一方当事人，未参与涉案房屋的买卖过程，未与原告有过任何接触，也未曾收取过相关款项，更未向买受人承诺还款，根本不可能欺骗原告签订协议。原告要求丰盛昌公司承担连带还款责任，缺乏事实与法律依据。三、涉案房屋在回迁房范围之外，产权清晰，且可以通过仲裁或司法途径办理产权证书，此前涉案楼盘已有多套房屋通过这种途径成功办理产权证。丰盛昌公司并无任何欺诈、隐瞒和串通行为，也忠实履行了与华鑫公司项目转让协议中的全部义务，不应承担连带责任。原告主张丰盛昌公司共同承担还款责任，没有事实与法律依据。被告曾海珊辩称：我方不是本案的适格被告，不是房屋买卖合同的相对方。被告华鑫公司使用我方的账户是用于公司业务，我方账户发生的交易不属于个人行为。因此，我方对公司的行为不承担连带责任。被告禾城公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、禾城公司不是本案适格被告。二、本案所涉的房屋买卖合同及认购书均为非法无效的合同。三、禾城公司在本案中没有过错。被告合展公司无作答辩。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路仁康里42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，被告禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月24日，被告禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路X里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路X号至X号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，按每平方米32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路X的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路X里X号至X号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月12日，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【仁康里住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路X号X房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1130738元；本认购书签订当日支付定金200000元等。2018年8月13日，被告华鑫公司向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市文德路X号A栋X房的定金200000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司、丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区文德路X号至X号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【仁康里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。2018年9月9日，被告曾海珊作出承诺函，写明由于被告华鑫公司与被告合展公司合作仁康里项目一事，现已实际造成亏损440万元，本人愿意对此承担80%责任，本人自愿在2018年9月5日前将100万元汇入被告华鑫公司指定账户，用于退还仁康里项目业主的购房相关损失，同时愿意以自有商铺一间作为抵押，望能折抵200万元等。本院认为，原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订《【仁康里住宅】认购书》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除认购书的意思表示。因此，原告与被告华鑫公司之间的房屋买卖合同关系业已解除。原告要求被告华鑫公司退还定金的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告在签订上述《【仁康里住宅】认购书》前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但被告华鑫公司仍应向原告支付该款项占用期间利息。被告曾海珊、禾城公司、合展公司、丰盛昌公司并非上述合同当事人，与原告不存在预约合同关系，被告曾海珊出具的承诺函表示愿意承担80%责任，属于其对被告内部之间责任分配作出的意思表示，对原告没有约束力，故原告要求被告曾海珊、禾城公司、合展公司、丰盛昌公司承担连带责任没有依据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告谢淑齐返还定金200000元，并支付上述利息（以200000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，从2018年8月13日起计至实际清偿之日止）。三、驳回原告谢淑齐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  陈永豪人民陪审员  陆娣洪二〇一九年十一月八日书 记 员  郑君灏