安徽省萧县人民法院行 政 判 决 书(2019)皖1322行初70号原告：郝明宝，男，汉族，1965年3月23日出生，住安徽省萧县。委托代理人：张红岩,萧县黄口镇法律服务所法律工作者。被告：萧县房屋征收管理服务中心，住所地萧县龙城镇淮海路中段，统一社会信用代码12341322MB0Q08671E。负责人：许彦，副主任，主持工作。委托代理人：李世民，该单位工作人员。委托代理人：杨赫，江苏光亚律师事务所律师。第三人：孟平，女，汉族，1970年1月7日出生，住安徽省宿州市萧县。委托代理人：吴昊龙，安徽烁光律师事务所律师。原告郝明宝诉被告萧县房屋征收管理服务中心（以下简称征收服务中心）、第三人孟平撤销行政协议一案，郝明宝于2019年7月23日向本院提起行政诉讼，本院在法定期限内向征收服务中心送达了行政起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭审理了本案。原告郝明宝及其委托代理人张红岩、被告征收服务中心委托代理人李世民和杨赫、第三人孟平及其委托代理人吴昊龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年10月2日，征收实施部门萧县龙城镇人民政府（以下简称龙城镇政府）与孟平签订了征收编号为F-041，协议号为305号的《萧县房屋征收产权调换协议书》（以下简称305号产权调换协议），补偿房屋面积83.11平方米、奖励房屋面积8.31平方米，共计91.42平方米，货币补偿金额为46627元。郝明宝诉称，其将位于萧县龙城镇凤山路35-13号的房屋借给妻弟朱志强一家居住，后朱志强又借给孟平居住，孟平在其不知情的情况下与龙城镇政府签订305号产权调换协议。经查，萧县行政区域内国有土地上房屋征收部门系征收服务中心，龙城镇政府是受征收服务中心委托的征收实施单位。龙城镇政府在未核实案涉房屋实际所有人的情况下与孟平签订305号产权调换协议，明显侵犯了郝明宝的合法权益。为此，郝明宝起诉，请求撤销305号产权调换协议，本案诉讼费用由征收服务中心承担。郝明宝向法院提交了以下证据，1.郝明宝身份证复印件，证明其身份信息，符合原告诉讼主体资格；2.萧房权证龙改字第××号房屋所有权证（以下简称01××54号房产证），证明郝明宝对案涉房屋享有合法的所有权；3.305号产权调换协议，证明龙城镇政府与孟平签订协议；4.房屋所有权申请登记表，证明1993年12月25日，郝明宝对案涉房屋提出申请产权登记；5.萧县龙城镇城北社区居民委员会（以下简称城北社区）2018年11月25日证明一份，证明征收编号为F-041的房屋与凤山路35-13号房屋系同一房屋。征收服务中心辩称，1.孟平在案涉房屋内实际居住，龙城镇政府和其签订协议时经过了公示程序，郝明宝及其他人没有提出异议，故案涉协议的签订不违反法律规定，郝明宝与案涉房屋没有利害关系，其原告主体不适格；2.郝明宝不是协议的相对人，在无确实证据证明其和案涉房屋有利害关系的情况下，无权提出撤销案涉协议的申请或诉讼；3.龙城镇政府是协议的签订主体及征收项目的实施部门，征收服务中心单独作为被告主体不适格；4.案涉协议不存在法定可撤销的情形，且案涉协议不仅仅包括对房屋建筑的补偿，同时也包括奖励和装修附属物补偿等其他补偿项目，郝明宝如与孟平之间存在财产争议应当通过民事诉讼程序解决，郝明宝起诉要求撤销案涉协议全部内容没有法律依据。综上，请法院依法驳回郝明宝的起诉。征收服务中心向法院提交了以下证据，1.305号产权调换协议，证明孟平和龙城镇政府签订了协议并实际履行；2.评估报告单一份，证明305号产权调换协议所补偿的附属物情况；3.平面图和航拍线画图各一份，证明孟平居住房屋的面积83.11平方米及坐落位置；4.照片四张，证明案涉房屋拆除之前的状况及对该房屋进行调查、登记、公示的情况。孟平述称，1.涉案房屋是由郝明宝转让给朱志强和孟玲，后孟玲将涉案房屋以25000元的价格转让给孟平，孟平支付购房款后取得涉案房屋的所有权，并在涉案房屋居住、处分收益多年，其系涉案房屋的实际权利人，郝明宝从未就涉案房屋的权属向其提出争议或主张权利，其非本案的适格主体；2.孟平与龙城镇政府签订的305号产权调换协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，在涉案房屋征收公告期间，郝明宝均未提出异议，因此该协议不存在可撤销的情形。综上，郝明宝的起诉不符合法律规定，请法院依法驳回。孟平向法院提交了以下证据：1.孟平与朱志强、朱亚威的录音材料三份，证明郝明宝将涉案房屋转让给孟玲和朱志强后，孟玲又以25000元的价格转让给孟平，孟平给付孟玲购房款后实际占有、使用、处分涉案房屋；在孟平居住期间，郝明宝从未就涉案房屋主张过权利；2.朱某证明一份，证明郝明宝将涉案房屋转让给孟玲和朱自强后，孟玲曾在1997年将涉案房屋对外出售，朱某欲购买涉案房屋，但因价格问题未与孟玲达成买卖合意。3.孟某证明一份，证明涉案房屋系郝明宝卖给孟玲的，孟平出资25000元从孟玲处购置；4.张某证明一份，证明孟平与孟玲达成买卖涉案房屋的合意，孟平为购买涉案房屋取款；5.陈玉梅证明一份，证明孟平已将购房款25000元交付给孟玲，且孟玲承诺向孟平出具收据；6.温某、陈某、杜某证明各一份，证明孟平购买涉案房屋后，雇佣温某、陈某、杜某在涉案房屋中重建围墙、打地坪、铺地砖、墙砖、安装水电等事实，孟平花费了大量资金对涉案房屋进行整修、翻建；7.杨某、吴某1、吴某2、王某证明各一份，证明孟平在涉案房屋居住生活，实际对涉案房屋已经占有、使用、处分多年。8.证人杜某的证言，证明孟平对案涉房屋进行了装修并新建了配房。经庭审质证，（一）对郝明宝的证据，征收服务中心质证认为，1.对证据1的真实性无异议，但不能证明郝明宝和本案有利害关系，具备本案的诉讼主体资格；2.对证据2、4的真实性无异议，但房屋所有权申请登记表载明申请时间为1993年12月份与01××54号房产证颁发的时间1999年9月不能相印证，且房屋所有权申请登记表载明的房屋面积和房产证确权面积、涉案协议补偿面积均不一致，不能证明房屋所有权申请登记中载明的房屋、房产证确权的房屋和案涉协议的房屋是同一处；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的有关规定，房屋真实权利状态并非一定以不动产登记状态为依据，房屋真实权利人可以提供其他证据否定不动产登记的效力；3.对证据3无异议，可以证明孟平为协议补偿房屋的真实权利人；4.对证据5的三性均有异议，从该证明书写笔迹上看是先加盖印章后书写的，且城北社区仅是居民基层自治组织，不具有认定和登记不动产的行政权利，无权认定房屋的权属和坐落情况。孟平质证认为，涉案房屋是位于东关新村的，01××54号房产证确权房屋位于凤山路，不是涉案房屋的房产证，“凤山路命名晚”，不可能在颁证的时候将位于东关新村的房屋登记为凤山路，且房屋面积也不一致。故郝明宝的证据均不能证明其是涉案房屋的产权人及本案适格原告。郝明宝辩驳认为，01××54号房产证是由石油公司统一办理的房产证后交给郝明宝的，房屋登记的面积和位置，是行政机关进行登记的，01××54号房产证上登记的主房面积为58.9㎡，其他的面积其没有具体丈量过；龙城镇政府丈量的面积和房产证载明面积不符，是因为龙城镇政府没有见到房产证；案涉征收项目是征收服务中心委托龙城镇政府具体实施的，龙城镇政府又委托城北社区来具体实施测量登记，故城北社区对案涉房屋坐落位置清楚，其证明是最有说服力的。（二）对征收服务中心的证据，郝明宝质证认为，1.对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，因为涉案房屋的所有权人是郝明宝，征收服务中心委托龙城镇政府和孟平签订的305号产权调换协议无效，应当予以撤销；2.对证据2无异议；3.对证据3的真实性无异议；4.对证据4的证明目的有异议，作为房屋征收部门征收房屋应当先要求被征收人提供房产权属证明，但是征收服务中心并未实施该行为，导致了案涉协议的签订。孟平质证认为，1.对证据1、2、3、4均无异议，涉案房屋被征收时孟平在该房屋内实际居住、收益，龙城镇政府在调查、走访确定孟平是涉案房屋的实际权利人后与孟平签订305号产权调换协议，且郝明宝在涉案房屋征收公告期间并未提出异议，郝明宝原告主体不适格，案涉协议合法有效不应撤销。平面图就是拆迁时对房屋土地现场实际测量的结果。征收服务中心辩驳认为，郝明宝所述房屋面积与案涉房屋补偿面积完全不一致，恰能说明郝明宝和涉案房屋没有关系。（三）对孟平的证据，郝明宝质证认为，1.证据1来源不合法，录音中朱自强始终没有说出房屋是否买卖过，均是孟平自己在说房屋是买自孟玲的；2.对证据2、3、4、5、6、7的证人证言的真实性有异议，无法查实是否是本人书写，且证人证言除了朱某书写纸张外，其他五份证明书写纸张均是自同一本纸，且郝明宝与证人均不相识，不能证明孟玲向郝明宝购房；3.对杜某的证言真实性有异议，证人无法证明其具有装修房屋的资质，且孟平提交的书面证明上载明当时是杜某等三个人对房屋进行装修的，而证人杜某证言未说明这一点。征收服务中心对孟平的证据无异议。孟平对郝明宝质疑予以辩驳，认为1.根据物权法的相关规定，不动产登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的决定依据，本案中即使郝明宝提出的01××54号房产证系涉案房屋的产权证书，孟平提供的证人证言、录音均可以证实孟平以25000元购得涉案房屋，并已使用、处分收益多年，是涉案房屋的实际权利人。2.证人证明均是证人的真实意思表示，均有证人的联系方式，对其真实性，法院可予以核实。（四）本院依职权调取证据01××54号产权证的档案材料及本院对朱志强的问话笔录，郝明宝及征收服务中心均无异议，孟平有异议，认为档案材料载明的房屋与01××54号产权证确权的房屋不是同一处房屋，问话笔录中朱志强所述不真实。本院对上述证据认证为：（一）对郝明宝的所举证据认证为：1.对证据1郝明宝的身份证的真实性及载明的个人信息予以认证。2.不动产登记证书是权利人享有不动产物权的证明，01××54号房产证真实，可证明郝明宝享有龙城镇凤山路35-13号房屋的产权。3.证据3房屋所有权申请登记表真实，是01××54号产权证的档案材料的一部分，结合本院调取的01××54号产权证的档案材料，可证明01××54号产权证是萧龙房改字第00861号换发而来，萧龙房改字第00861号产权证确权龙城镇东关新村房屋，门牌号进行了更名，与01××54号产权证确权城镇凤山路35-13号房屋为一处房屋，是郝明宝以准成本价从原萧县石油公司购得，该处房屋系案涉协议约定房屋的一部分，故郝明宝与案涉房屋有利害关系，是适格的原告。征收服务中心与孟平认为郝明宝原告主体不适格，理由不成立，不予采信。3.305号调换协议系本案审查的行政行为。4.证据4城北社区的证明有经办人卢广全的签名和城北社区印章，符合证据的形式要件，且案涉房屋的位置在其辖区范围内，其证明内容与前述01××54号房产证及档案材料载明的内容一致，对该证据的证明效力予以认定。（二）对征收服务中心的证据认证为：1.305号产权调换协议系本案审查标的。2.证据2评估报告单和证据3平面图、航拍图、线画图，各方当事人对真实性、合法性、关联性均未提出实质性的异议，对其效力予以认证，根据评估报告记载内容，可证明孟平对案涉房屋进行了装饰、装修。3.照片可证明案涉房屋拆除前的状况，但达不到龙城镇政府在征收该处房产时对房屋产权问题进行调查、走访，确定房屋权利人正确的目的，对其证明目的不予认证。（三）对孟平所举证据认证为：1.证据1录音资料所录内容达不到证明郝明宝将案涉房屋转让孟玲和朱志强的证明目的。2.证人朱某、孟某、张某、温某、陈某、杨某、吴某1、吴某2、王某均未出庭作证，其出具证明的真实性不能确定，对其证明真实性不予认证。3.对证人杜某证言，结合征收评估报告单的内容可证明孟平对房屋进行装修的事实，但证人杜某对配房进行重建的证言属于孤证，对该部分的证明目的不予认定。（四）本院依职权调取的01××54号产权证的档案材料及对朱志强的问话笔录客观真实，合法有效，应作为定案依据。可证明案涉房屋初始登记的产权证号为萧龙房改字第00861号，1999年进行换证后，萧龙房改字第00861号换发后的证号为01××54号，案涉房屋坐落位置名称由原龙城镇东关新村更名为龙城镇凤山路35-13号及朱志强没有购买郝明宝的房屋事实。根据上述证据的分析认定及庭审中当事人的陈述，查明事实如下：郝明宝原系萧县石油公司员工，1993年萧县石油公司房改，郝明宝以准成本价购买了该公司位于萧县龙城镇东关新村东邻李安东，西邻路，北邻路，南邻路的第一层楼房一套，并于1993年12月申请房屋所有权登记，于1993年12月29日领取萧龙房改字第00861号产权证，该证载明房屋面积为58.9平方米。后产权证换发，萧龙房改字第00861号产权证换发为01××54号房产证，房屋面积没有改变，房屋门牌号由原萧县龙城镇东关新村更名为萧县龙城镇凤山路35-13号，郝明宝于1999年9月7日领取了换发的01××54号房产证。郝明宝购买房改房后，在该房屋西山西、南墙南建设两间配房及相应院落。后，郝明宝将该房屋及院落借给其妻弟朱志强一家居住，朱志强一家借住一段时间后，因工作往来不便，即将该房屋出租他人，后又交给其妻妹孟平一家居住使用。孟平居住至房屋被征收，其在居住期间对房屋进行了装饰装修。2018年征收服务中心委托龙城镇政府具体实施龙河北段治理项目二期房屋征收与补偿工作，案涉房屋在该征收区域。龙城镇政府在征收案涉房屋时没有调取该房屋的档案材料，未查明案涉房屋的产权人与实际使用人的关系，即于2018年10月2日与实际使用人孟平就案涉房屋签订了305号产权调换协议，协议内容为：补偿住宅房屋面积83.11平方米（主房面积56.38㎡，配房面积22.58㎡,走廊面积4.61㎡，因未封按90%折算为4.15㎡），奖励房屋面积8.31平方米，产权调换面积共计91.42平方米，货币补偿金额为46627元，（院内空地面积300元/㎡*36.22㎡=10866元、搬迁补助665元、临时安置费3989元，无突击装潢奖励6649元，装潢附属物补偿24458元）。郝明宝知道龙城镇政府与孟平就案涉房屋签订305号产权调换协议后不服，向本院提起诉讼，请求撤销案涉305号产权调换协议。本院认为，本案争议的焦点为：（一）郝明宝的原告诉讼主体是否适格；（二）征收服务中心的被告主体是否适格；（三）305号产权调换协议是否合法。（一）郝明宝的原告诉讼主体是否适格《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十四条、第三十九条规定的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，郝明宝持有的01××54号房产证及其档案材料可证明案涉房屋主房产权是其通过萧县石油公司房改取得，并依法进行了产权登记。根据上述法律规定，郝明宝是案涉房屋主房的权利人，其后又建设了两间配房和院落亦是客观事实，故郝明宝与案涉行政行为即305号产权调换协议有利害关系。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。故郝明宝提起本案行政诉讼，原告主体适格。征收服务中心及孟平抗辩郝明宝原告主体不适格，理由不成立，不予采信。（二）征收服务中心的被告主体是否适格《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十五条规定市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出行政行为，被征收人不服提起诉讼的，以房屋征收部门为被告。征收实施单位受房屋征收部门委托，在委托范围内从事的行为，被征收人不服提起诉讼的，应当以房屋征收部门为被告。本案中，征收服务中心是萧县龙河北段治理项目二期的房屋征收部门，其委托龙城镇政府具体实施对该区域的房屋征收与补偿工作，龙城镇政府在委托范围内就案涉房屋与孟平签订了305号产权调换协议，郝明宝不服，以征收服务中心为被告提起本案诉讼，符合上述规定，即征收服务中心是本案适格的被告。征收服务中心辩称其单独作为被告不当，理由不成立，不予采信。（三）305号产权调换协议是否合法《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第二款规定房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。本案中，郝明宝是案涉房屋的权利人，龙城镇政府在具体实施房屋征收与补偿工作过程中，对案涉房屋的产权人没有调查核实清楚，其直接与实际使用人孟平签订305号产权调换协议，将案涉房屋权利以产权调换91.42平方米安置给孟平，将院内空地22.6平方米补偿给孟平10866元属于事实不清楚，依法应予撤销。协议其他内容：搬迁补助费665元；临时安置费3989元，无突击装潢、装修奖励6649元，装潢附属物24458元，合计补偿金额35761元，是基于对房屋的装饰装修及搬迁等获得的补偿，因孟平在使用该房屋过程中，对该房屋装饰装修，故协议中该部分的补偿应归属实际使用人孟平。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。由于龙城镇政府与孟平签订305号产权调换协议，是在征收服务中心委托范围内实施的房屋征收与补偿行为，依照上述规定，征收服务中心应对龙城镇政府与孟平签订305号产权调换协议的后果承担法律责任。孟平与郝明宝之间无直接的房屋所有权争议，其所述案涉房屋所有权争议，系其与案外人朱志强之间的民事纠纷，不属于本案审查的范围。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告萧县房屋征收管理服务中心委托萧县龙城镇人民政府于2018年10月2日与第三人孟平签订的《萧县房屋征收产权调换协议书》中关于房屋产权调换面积91.42平方米及院内空地面积补偿10866元的协议内容，限期被告萧县房屋征收管服务中心在判决生效后60日内就上述内容重新与原告郝明宝签订产权调换协议。案件受理费50元，由被告萧县房屋征收管理服务中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  袁 元审 判 员  张全哲人民陪审员  王 方二〇一九年十一月二十日书 记 员  倪晓晗附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。