沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初8079号原告：某某有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区。法定代表人：张识，系该单位董事长。委托代理人：解婷婷，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：操某某，男，1992年12月4日出生，住址苏家屯区。被告：沈阳某某有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区。法定代表人：杨金国，系该公司经理。委托代理人：王欢，系辽宁良友律师事务所律师。原告某某有限公司沈阳大东支行与被告操某某、沈阳某某有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法由审判员朱丽娜担任审判长并主审，与人民陪审员马晓红、刘晓红组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人解婷婷，被告沈阳某某有限公司委托代理人王欢到庭参加诉讼，被告操某某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月31日，原告与被告操某某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为43万元，借款期限为360个月，即2013年10月31日至2043年11月30日，被告以坐落于苏家屯房屋提供抵押，借款人采用等额本息委托扣款的方式还款，每一个月归还本息金额为人民币2549.11元，还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有借款发放日的对应日期的，则当月最后一日为对应日。等额贷款利息自划款之日起计算，按日计息（每月的计息天数按30天计算）。借款期限内，贷款利率执行浮动利率。借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息的复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项。本合同项下的借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证。被告操某某以坐落于苏家屯区房屋提供抵押担保，抵押担保范围为本合同借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，双方于2013年11月28日办理了预告抵押登记，抵押权设立。如果借款人违约，不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的违约情形，贷款人有权停止发放本合同项下的借款或宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款人本息及相关费用。2013年，原告与沈阳某某有限公司签订了《最高额保证合同》（合同编号2013010），保证最高限额为人民币1亿元，担保的主债权为2013年9月5日至2015年9月5日期间中国某某有限公司沈阳大东支行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该债权包括贷款的本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向中国某某有限公司沈阳大东支行支付的其他款项、中国某某有限公司沈阳大东支行为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为该笔债务履行期限届满之日起两年止。合同签订后，原告于2013年11月1日按照合同之约定向被告操某某支付了43万元贷款，而被告并未按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定履行还款义务。经原告多次催收后，被告仍未偿还借款本息，继续逾期还款。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合同法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令解除原告与被告操某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；请求法院依法判令被告操某某偿偿贷款本金387645.20元，利息2946.99元，罚息35.72元，违约金1930.74元（其中利息、罚息、违约金暂计至2019年10月14日。以后的利息、罚息、违约金按合同约定给付至实际付清之日止）；请求法院判令被告按合同约定给付原告律师费22023.19元；请求法院判令原告对被告操某某抵押给原告的房产（位于苏家屯区享有优先受偿权；请求法院依法判令被告沈阳某某有限公司承担连带偿还责任；请求法院依法判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、保全担保费等全部诉讼费用及原告实现债权的其它全部费用。被告沈阳某某有限公司辩称：一、被告操某某在诉讼过程当中，履行还款义务，原告也接受了操某某的还款，原有的解除借款合同的条件，已发生的变化，借款合同不应解除。原告与被告借款合同中，物的担保和人的担保顺序没有约定，原告应先就抵押物行使抵押权，而不应同时起诉。二、如合同解除的话，我公司仅能在预告房屋担保以外的债权承担保证责任。三、律师费不应支持。保全费未约定，不应支持。被告操某某未答辩，亦未提供任何证据。经审理查明，原告与被告操某某于2013年10月31日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告购买坐落于苏家屯南京的房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币43万元，借款期限为360个月，即2013年10月31日至2043年11月30日；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时约定：被告出现违约时：原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，收取违约金等。被告操某某以其购买的上述房屋设定抵押，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。2013年，原告与沈阳某某有限公司签订了《最高额保证合同》（合同编号2013010），保证最高限额为人民币1亿元，担保的主债权为2013年9月5日至2015年9月5日期间中国某某有限公司沈阳大东支行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该债权包括贷款的本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向中国某某有限公司沈阳大东支行支付的其他款项、中国某某有限公司沈阳大东支行为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为：“该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误收执之日止”。借款合同签订后，原告已向被告操某某发放了个人住房贷款人民币43万元，被告操某某未按约定还款，现尚欠原告贷款本金余额本金387645.20元，截止2019年10月14日的利息2946.99元，罚息35.72元，违约金1930.74元。上述事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、《最高额保证合同》、房屋电子登记查询证明、个人贷款支付凭证及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告操某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告中国某某有限公司沈阳大东支行与被告操某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国人民某某有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告操某某未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费22023.19元之诉讼请求。虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，不予支持。关于原告主张沈阳某某有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳某某有限公司与原告签订了最高额保证合同，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本案在保证合同的保证期间，现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国某某有限公司沈阳大东支行与被告操某某于2013年10月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告操某某于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国某某有限公司沈阳大东支行借款本金387645.20元，利息2946.99元，罚息35.72元（截止2019年10月14日）；三、被告操某某于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国某某有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年10月15日起以本金387645.20元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳某某有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7636元，保全费2632元，公告费560元，由被告操某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱丽娜人民陪审员  马晓红人民陪审员  刘晓红二〇一九年十一月十七日书 记 员  王美娜