北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4866号原告：贾秀兰，女，1936年12月13日出生，航天科工六院红峡化工厂退休员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张军，北京班镜律师事务所律师。原告：郑辉，女，1968年4月26日出生，汉族，内蒙古航天动力机械测试所员工，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：张军，北京班镜律师事务所律师。原告：郑强，女，1975年3月18日出生，汉族，东曜药业有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张军，北京班镜律师事务所律师。被告：郑军，女，1965年5月22日出生，汉族，北京贵友大厦员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭子川（基层组织推荐的代理人），男，1970年11月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告贾秀兰、郑辉、郑强（以下合述时简称三原告，分述时分别简称姓名）与被告郑军（下称被告）确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告及其共同委托诉讼代理人张军、被告及其委托诉讼代理人郭子川均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。三原告起诉时向本院提出诉讼请求：请求判决确认贾秀兰、郑某1与被告之间的借名买房合同成立并有效。后在本案审理过程中，三原告变更诉讼请求为：1、判决确认贾秀兰、郑某1与被告之间就北京市朝阳区世豪花园9号楼1门X1号房屋（下称涉案房屋）成立的借名买房合同有效；2、要求被告向贾秀兰返还涉案房屋售房款143.5万元。事实与理由：贾秀兰与郑某1系原配夫妻，二人育有三女，长女被告、次女郑辉、小女郑强，此外无其他子女。郑某1于2014年1月6日因病去世，生前未留有遗嘱，郑某1之父母均先于其去世。贾秀兰与郑某1系京籍，因从军赴内蒙古工作，退休后返京，因祖宅拆迁回京后无房居住，于2000年6月起与小女郑强一起借住在贾秀兰妹妹贾某1家，2001年春天后租住在朝阳区农光东里1号楼西门X2号。2002年9月郑某1、贾秀兰准备购买涉案房屋，因资金不足需要向银行贷款，但因当时贾秀兰已66岁、郑某167岁，二人不具有北京市常住户口且年事已高，不符合个人住房贷款按揭条件。三女中只有被告是北京市常住户口且有正式工作，于是借用被告名字购买了涉案房屋。基于父母对女儿的信任，双方没有签订书面借名买房协议。贾秀兰、郑某1以被告名义签署了购房合同并支付房屋首付款，又以被告名义办理了贷款手续，还贷账户为被告名义开立的中国建设银行卡，该还贷银行卡一直由郑某1、贾秀兰持有，此后每月还贷有时是郑某1从自己银行卡转账到被告银行卡，有时是郑某1一人或郑某1与贾秀兰一起持还贷银行卡去柜台存现还贷。购房后贾秀兰、郑某1一直居住在涉案房屋内，贷款一直还到2006年1月。2006年1月17日，郑强帮助郑某1、贾秀兰一次性还清了全部剩余贷款144086.08元，这些钱是郑强的钱，但属于对父母的赠与。郑某1去世后，贾秀兰与三个女儿商量把涉案房屋卖掉，三女儿均同意卖房后房款给贾秀兰养老，被告也表示涉案房屋时父母的，买方支付的房款会全部转给贾秀兰。2015年12月，涉案房屋以145万元的价格出售，卖房合同是被告与买方签订的，房款中定金1.5万元买方以现金形式交给贾秀兰，其余全部房款均支付至被告银行卡。贾秀兰多次要求被告将房款转账到自己的银行卡上，但被告拒绝转账。三原告认为涉案房屋原系贾秀兰、郑某1夫妻共同借名购买，贾秀兰、郑某1是实际出资人，也实际长期占有使用涉案房屋并支付了日常开销，故该房屋应属贾秀兰与郑某1的夫妻共同财产。贾秀兰多次找被告协商返还售房款事宜未果，无奈诉至法院，三原告请求法院考虑郑某1去世后继承的情况，判令被告向贾秀兰返还售房款，郑辉、郑强继承郑某1的相应权利份额均同意赠与贾秀兰。被告辩称：1、不同意原告的全部诉讼请求，本案曾在海淀法院起诉过两次，一次是2016年7月以占有返还案由起诉，后贾秀兰撤诉，第二次是2016年11月以不当得利案由起诉的，被驳回起诉。后又在朝阳法院以继承案件起诉，贾秀兰也撤诉了，这次又以确认合同有效纠纷起诉；2、被告2002年3月结婚，双方均无住房，便决定购买一套住房，由于收入微薄，被告便与父亲郑某1商量借购房首付款，郑某1同意，被告向郑某1借首付款40999元，2002年9月购买涉案房屋，并打了欠条给郑某1，另借商贷16万元。由于郑某1在京无房，便与被告商量由其居住，郑某1表示由其偿还部分房贷以抵房租，被告表示同意。因被告家内家长制较为严重，此事由被告和父亲郑某1协商决定，母亲贾秀兰和两个妹妹无异议。2006年郑某1诊断为帕金森，2011年初病情加重、无自理能力，2012年回呼市就医，直至2014年去世再未回京。同期被告将涉案房屋收回。2014年郑某1去世后，贾秀兰在郑强、郑辉的唆使下向被告提出此房产权异议，为减少矛盾，被告在2015年12月将涉案房屋出售，贾秀兰与郑强、郑辉也知道此事，并拿走1.5万元的房款，用做偿还被告欠郑某1的40999元欠款；3、售房定金确实是1.5万元，但是其中有1万元是作为物业交割保证金留在了买房人的手中，因为郑某1和贾秀兰在2002年至2012年期间在涉案房屋居住，其中2009年至2015年期间的物业费郑某1和贾秀兰都没交，这1万元定金中的8000余元定金都交了物业费、水电费等费用，剩余1000余元被告给了贾秀兰；3、从程序上来讲，按三原告所述，应该是由郑某1、贾秀兰与被告存在借名买房合同关系，但郑某1在2014年已经去世了，郑某1也没有留遗嘱，所以郑某1的真实意思表示已经无法得知，贾秀兰无权代表郑某1起诉被告借名买房诉讼，而且三原告要求被告返还的143.5万元也无从谈起，贾秀兰不能代表独立人格的郑某1的意愿来诉讼，被告认为本案诉讼因主体问题不成立，而且郑辉和郑强也不是当时的参加人，郑强也说了，她出钱还贷是赠与父母的钱。因为郑某1去世以后，继承问题没有经法院解决过，所以本案不应该成立，关于确权的问题应该先解决继承的问题,法院应裁定驳回三原告起诉；4、被告父母缴纳涉案房屋的物业费用和部分房贷用于折抵房租，被告自己也还了一部分房贷，被告向父母借的首付款至今未偿还，这是因为被告收完购房款以后，贾秀兰就开始到法院起诉被告，双方没有一个协商的过程，有了纠纷就到今天也还没还。按照三原告所述，如果借名买房关系成立，根据2017年8月4日最高人民法院发布的《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第十八条规定，即便借名买房合同成立，合同也无效，三原告的诉讼请求与司法解释相悖；5、买家押在手中的1万元定金最后在物业交割的时候充作物业费了，这些最后结清的物业费应该属于是被告缴纳的，票应该在原告方手里，因为当时被告有病在身，手续都由原告方掌控。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾秀兰与郑某1系原配夫妻，二人育有三女，分别为被告、郑辉、郑强，此外无其他子女。郑某1于2014年1月6日去世，生前未留有遗嘱，郑某1之父母均先于其去世。三原告提交《商品房买卖合同》及合同附件、承诺书、缴费清单、结算单、收条、北京市住宅公共维修基金专用收据、免契税证明等证据，用以证明：2002年9月郑某1、贾秀兰夫妻借被告名义购买涉案房屋，签订《商品房买卖合同》、交款等手续虽均以被告名义办理，但这些手续材料中被告的签名均由郑某1签署，贾秀兰、郑某1出资并全程办理手续购买涉案房屋，买房的手续原件均由郑某1、贾秀兰保存至今。经询，被告认可以上证据的真实性，亦认可所有签字文件中被告的名字均由郑某1签署，但被告称因其家庭属于严格的家长制，郑某1作为父亲在家说一不二，且被告当时还得上班，故手续都是郑某1签署办理的，这些证据原件之前确实在郑某1手中，但2012年郑某1回内蒙后这些东西就回到被告手中。经查，三原告提交的《商品房买卖合同》中出卖人为北京世豪房地产开发有限责任公司，买受人为被告，合同约定：涉案房屋建筑面积61.28平方米，房屋总价款200999元，首付款40999元，余款160000元做银行按揭。三原告称涉案房屋首付款由郑某1、贾秀兰出资并支付，被告认可首付款40999元由郑某1交纳，但称该首付款系其向郑某1、贾秀兰借的，并称曾给郑某1出具过首付款的借条。庭审中，三原告称，涉案房屋交付后一直由贾秀兰、郑某1居住、使用，三原告提交涉案房屋2014年9月26日至2015年9月25日期间物业费缴费收据（其中交款人一栏签名为“郑强”）及刷卡凭证，用以证明被告没有缴纳过涉案房屋使用过程中的任何费用，被告对物业费缴费收据及刷卡凭证真实性认可，但认为这些证据只能证明该期间的物业费是对方缴纳的，还有其他物业费，最后卖房的时候物业交割扣除的8000元物业费是被告缴纳的。被告称郑某1、贾秀兰在涉案房屋仅居住至2012年。三原告提交涉案房屋水费、电费、物业费、卫生费、有线费、通话费等费用的缴费通知、缴费收据及发票若干，用以证明涉案房屋日常的物业、水、电等支出都由贾秀兰、郑某1支付，被告从未在该房屋居住，也没有负担房屋日常支出费用。被告认为收据交款人一栏为空，故对以上证据真实性、证明目的均不认可。三原告提交转账凭条3张、存款凭条1张、个人贷款还款凭证、分户账数据，用以证明涉案房屋还贷过程中，是郑某1每个月实际还贷，并在2006年1月17日由郑某1和郑强一次性将剩余全部房贷144086.08元清偿。被告对转账凭条3张、存款凭条1张、个人贷款还款凭证真实性认可，对分户账数据真实性不认可，被告称原告方的还贷是折抵房租。经询，被告本人称还贷银行卡一直由郑某1保管，还房贷都是郑某1去还，但郑某1还房贷是折抵居住期间的房租。被告另称其曾陆续给过郑某12万多，被告认为其给郑某1的2万多都会折抵其欠款，但郑某1收到2万多都没有打过收条。三原告提交郑某1手书的《我们的遗言》及购房款结算单，用以证明郑某1、贾秀兰才是涉案房屋真正出资人。被告对这两份证据的真实性、证明目的、关联性均不认可。三原告提交北京市朝阳区十八里店乡老君堂社区党支部出具的《组织关系证明》及老君堂社区居委会出具的《证明》，用以证明郑某1党组织关系一直在涉案房屋所在社区，郑某1、贾秀兰一直居住在涉案房屋。被告对两份证明的真实性认可，但认为其中内容与实际情况不符，被告指出郑某1在2014年就去世了，但居委会开具的《证明》上称郑某1在涉案房屋居住到2015年年底，这不可能。三原告提交《房屋买卖业务签约文件合订本》，其中包括《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、《居间服务合同》等文件。用以证明涉案房屋在2015年被出售的事实情况。被告对以上证据真实性认可。经查，2015年12月19日，被告（出卖人）与案外人马某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，同日，被告（出卖人）、马某1（买受人）及北京链家房地产经纪有限公司（居间人，下称链家公司）共同签订《补充协议》及《居间服务合同》，约定：出卖人出售涉案房屋，房屋成交价格为145万元，买受人于2015年12月19日将向出卖人支付定金5000元，于2016年2月20日支付首付款435000万元，买受人向银行贷款100万元，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；出卖人与买受人一致同意，买受人留存1万元作为物业交割保证金，双方在办理物业交割当日由买受人自行支付给出卖人。三原告申请证人曹某出庭作证，曹某到庭后向本院提交了链家公司经纪人工牌、北京市房地产经纪从业人员信息卡，曹某作证称：曹某是链家公司的房产经纪人，应该是2016年，郑强委托链家公司出售位于朝阳区十八里店乡世豪花园小区的一套房子，具体楼号房号曹某不记得了，曹某在翠城馨园门店工作，世豪花园没有链家的门店，翠城门店最近。当时曹某带了一个客户去看房，客户看上房后曹某联系链家公司系统中的电话，接电话的人是郑强，最后成交价是145万元，价格是跟郑强在电话中敲定的，但最终被告作为业主本人最终也同意这个价格；买卖双方见面后，郑强联系被告来签的合同，合同是被告本人签的，房本是由郑强和一个阿姨带着过来的，阿姨的名字记不清了，这个阿姨是郑强和被告的母亲；房款145万元，客户贷了100万元，签合同时郑强夫妇、被告夫妇及郑强、被告的母亲都在场，被告签完合同，买房人将5000元现金作为定金放在桌子上，郑强、被告的母亲收走了，在场的人都没有异议；房款中有435000元在链家公司做了资金监管，后期这笔监管的房款打给被告了，银行贷款100万元也打给被告了。最后的1万元物业保证金，做物业交割的时候扣除物业费、水、电、供暖、燃气等费用后直接交给个人了，应该是客户交给郑强、被告的母亲了，但因为时间太长了，记得不是很清楚。三原告对曹某的证言真实性认可，并称曹某的证言可以证明出售涉案房屋的价格是由郑强决定，定金交给了贾秀兰，证明被告从未参与卖房的事情，只是作为登记人出面签署了房屋买卖手续，从而证明了被告并不是涉案房屋真正所有权人，也不应该是卖房款的收取人。被告认为，证人说卖房时间是在2016年，但实际房子是在2015年卖的，所以证人对细节应该记得不是很清了，故对证言真实性有异议。而且被告认为证人的证言只证明了中介服务合同和买卖合同都是被告本人签署的，还证明了定金中的1万元用于交物业费了，没有证明三原告所述的内容。经询，被告本人称其认识曹某，并称曹某在涉案房屋2015年出售的时候确实参与经纪了。被告提交（2017）京0108民初xxx号民事裁定书，用以证明贾秀兰就本案事实曾在北京市海淀区人民法院以不当得利为由起诉过被告，但被该院驳回起诉。三原告认可该民事裁定书真实性。经询，该裁定书作出后无人上诉。被告提交北京贵友大厦出具的证明、员工供暖费已付明细，用以证明涉案房屋2003年-2016年供暖费一直由被告的工作单位支付，但其中2013年-2014年供暖费没交，最后在卖房的时候用物业交割保证金交了。三原告对北京贵友大厦出具的证明、员工供暖费已付明细的真实性认可，但称2013年-2014年供暖费由郑强缴纳，三原告提交供暖费发票一张予以佐证。被告指出三原告提交的供暖费发票上写着付款人为被告，对发票真实性不认可。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案中，被告认可涉案房屋的首付款、还贷均由郑某1、贾秀兰支付，郑强亦认可其出资帮助郑某1偿还涉案房屋贷款是属于对父母的赠与，现本案的争议焦点在于郑某1、贾秀兰支付首付款、偿还贷款的行为是三原告主张的“借名买房”还是被告主张的“首付款系向父母借款”、“还贷是折抵父母居住期间房租”。被告主张郑某1支付首付款40999元系其向父母的借款，并称曾出具过借条，但其并未提交证据证明其主张。被告主张郑某1、贾秀兰偿还涉案房屋贷款及支付涉案房屋物业费等费用系用于折抵二人居住涉案房屋期间的租金，但其并未提交证据证明该主张，且郑某1、郑强在2006年一次性偿还涉案房屋贷款14余万元，这并不符合支付租金的一般交易习惯和常理。被告称其在涉案房屋还贷过程中曾给郑某12万余元用于折抵其借款，但并未提交证据证明其主张。根据本案查明的事实，基于郑某1、贾秀兰与被告的亲子关系，结合郑某1、贾秀兰支付涉案房屋首付款、购买涉案房屋后一直持有购房手续、房本及还贷银行卡、购房后长时间居住使用涉案房屋并持续还贷、2006年一次性偿还涉案房屋剩余全部贷款14万余元等事实来看，三原告主张的郑某1、贾秀兰与被告之间就涉案房屋存在借名买房合同法律关系的事实可以成立，本院予以认可。关于被告提出的借名买房合同的效力问题，本院认为，本案中郑某1、贾秀兰与被告之间的借名买房合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方成立借名买房合同法律关系时，北京市尚未出台限购政策，故该合同当属有效。郑某1、贾秀兰是涉案房屋的实际出资人，涉案房屋的财产权益当属二人共同财产，郑某1去世后，涉案房屋在2015年年底出售，售房款作为房屋财产价值的转化，应由贾秀兰享有一半的份额，另外一半份额应属郑某1的遗产。本案虽为确认合同有效纠纷，但郑某1的第一顺位法定继承人即本案三原告及被告，且郑某1该遗产的分割系处理三原告第二项诉讼请求的前提，为减少当事人诉累、节约司法资源，本院在本案中一并对郑某1的相应遗产进行分割。售房价款145万元，其中包含定金5000元、物业保证金1万元、首付款435000元、尾款100万元，被告称物业交割保证金1万元中8000余元在物业交割时折抵了物业费，剩余1000余元给了贾秀兰，而贾秀兰自认其收到定金15000元，且三原告诉讼请求中未包含定金5000元及物业交割保证金1万元，本院对此不持异议。除定金5000元及物业交割保证金1万元，其余售房款1435000元均由被告收取，被告应向贾秀兰返还属于贾秀兰的71万元，其余725000元系郑某1的遗产，应由三原告及被告法定继承，按照法定继承一般原则，每人应继承的金额为181250元，郑辉、郑强在本案中表示其二人继承郑某1遗产的相应份额均赠与贾秀兰，本院对此不持异议。综上，被告应向贾秀兰返还的涉案房屋售房款总额为1253750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郑某1、原告贾秀兰与被告郑军之间就北京市朝阳区世豪花园9号楼1门X1号房屋订立的借名买房合同有效；二、被告郑军于本判决生效之日起七日内向原告贾秀兰返还1253750元；三、驳回原告贾秀兰、郑辉、郑强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17715元,由被告郑军负担16084元（于本判决生效之日起七日内交纳），由原告贾秀兰、郑辉、郑郑强负担1631元（已交纳25元，其余1606元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  卢维东人民陪审员  林克仙二〇一九年十一月五日法官 助理  秦 彬法官 助理  陈逢源书 记 员  张 莹