上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15761号原告(反诉被告)：上海达丰石材有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：洪巧巧，总经理。委托诉讼代理人：俞艳萍，上海市银星律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鑫垚磊实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴培境，执行董事。委托诉讼代理人：沈浩浩，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海达丰石材有限公司(以下简称达丰公司)与被告(反诉原告)上海鑫垚磊实业有限公司(以下简称鑫垚磊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。达丰公司的委托诉讼代理人俞艳萍和鑫垚磊公司的委托诉讼代理人沈浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)达丰公司向本院提出诉讼请求：要求确认达丰公司与鑫垚磊公司就上海市宝山区月罗路XXX号北面厂房及相关附属场地(以下简称系争房屋及场地)签订的《厂房租赁合同》于2018年12月14日解除，要求鑫垚磊公司支付2018年12月15日至2019年8月14日的房屋使用费人民币206,667元(以下币种均为人民币)、2019年1、2月的水电费7,600元、场地清理费用51,300元。事实和理由：2016年3月15日，双方签订《厂房租赁合同》，约定达丰公司将系争房屋及场地出租给鑫垚磊公司，租期2016年3月15日至2022年12月31日，年租金40万元。合同签订后，达丰公司将系争房屋及场地交付给鑫垚磊公司使用。租赁过程中，达丰公司拖欠2018年3月15日起的租金超过三个月，根据合同约定，达丰公司有权解除合同。2018年12月4日，达丰公司向鑫垚磊公司发律师函，通知其租赁合同于2018年12月14日终止，并要求鑫垚磊公司返还系争房屋及场地。之后，鑫垚磊公司支付了2018年12月14日前的全部租金，但一直未返还系争房屋及场地。2019年8月14日，达丰公司自行收回系争房屋及场地，并花费51,300元委托其他单位进行垃圾清运。综上，鑫垚磊公司应支付2018年12月15日至2019年8月14日的使用费266,667元，其于2019年3月1日支付1万元，再扣除鑫垚磊公司支付的租赁保证金5万元，还应支付206,667元。另外，鑫垚磊公司还拖欠2019年1、2月水电费7,600元未付。综上，达丰公司向本院提出上述诉讼请求。被告(反诉原告)鑫垚磊公司辩称并反诉称，一、鑫垚磊公司迟延支付租金的原因是，2018年3月起，达丰公司经常以环保部门检查为由要求鑫垚磊公司停产，造成鑫垚磊公司严重的经营损失及资金周转困难，而且达丰公司一直不开具水电费发票；因此，鑫垚磊公司迟延支付租金的行为系行使同时履行抗辩权。确认租赁合同于2018年12月14日解除，但并非达丰公司单方解除合同，而是双方合意解除合同，律师函也是在2018年12月14日当天收到。二、2019年1月底，鑫垚磊公司搬离系争房屋及场地，之后不存在长期占用的事实，也不同意支付使用费。至于2018年12月15日至2019年1月底之间的使用费，因达丰公司于2018年12月15日更换厂区大门门锁，并控制整个厂区，鑫垚磊公司很难再进入厂区，在这种情况下陆陆续续在2019年1月底清理完所有设备、石材，所以这段期间的使用费也不应支付。三、认可鑫垚磊公司应支付2019年1、2月水电费，但已经付清。2019年2月28日，双方的法人代表以电话的方式协商确定，鑫垚磊公司再向达丰公司支付1万元，包括水电费、清运费等费用全部一次性结清。2019年3月1日，鑫垚磊公司支付了该笔1万元，故全部费用已结清，不同意再支付水电费及清运费。鑫垚磊公司向本院提出反诉请求：要求达丰公司返还租赁保证金5万元，并开具2016年4月至2019年2月的水电费发票。原告(反诉被告)达丰公司针对反诉辩称，确实收到租赁保证金5万元，但已在房屋使用费中扣除，不应再予返还。在鑫垚磊公司同意承担税费的情况下，同意开具水电费发票。鑫垚磊公司自己不具备环保资质，导致其无法正常进行生产，是环保部门要求鑫垚磊公司停产，并非达丰公司要求鑫垚磊公司停产。双方并非合意解除合同，而是鑫垚磊公司违约，达丰公司行使单方解除权。鑫垚磊公司于2019年1月只是将厂房内的设备搬走，其他石料都还堆放在系争场地上，也没有表示达丰公司可以自行处置，鑫垚磊公司的消极行为导致达丰公司的场地经营损失，应支付场地使用费。达丰公司的法人代表未承诺过鑫垚磊公司支付1万元可以结清全部费用。系争房屋及场地所在的大门门卫是由达丰公司控制的，达丰公司日常自己也要使用，不存在锁门的情况，也没有影响鑫垚磊公司正常使用系争房屋及场地。本院经审理认定事实如下：系争房屋及场地的权利人为上海伟杰金属制品实业公司，达丰公司向该公司承租系争房屋及场地。2016年3月15日，达丰公司(甲方)与鑫垚磊公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋及场地出租给乙方，租期2016年3月15日至2022年12月31日，年租金40万元。合同第三条约定，乙方向甲方支付保证金5万元，如乙方违约或逾期不支付相应租金、水电等费用的，甲方有权从保证金中扣除相应费用。合同第六条约定，乙方不按时交纳租金，超过三个月未付的，甲方有权解除本合同。合同签订前，鑫垚磊公司向达丰公司支付保证金5万元。合同签订后，达丰公司将系争房屋及场地交付给鑫垚磊公司使用。租赁过程中，达丰公司拖欠2018年3月15日起的租金一直未付。2018年12月4日，达丰公司向鑫垚磊公司发律师函，通知租赁合同于2018年12月14日解除，并要求鑫垚磊公司于2019年1月10日返还系争房屋及场地。2018年12月14日、18日、2019年1月25日、31日，鑫垚磊公司分四笔共计向达丰公司支付24万元，付清2018年12月14日前的全部租金。之后，双方一直未办理系争房屋及场地的返还交接手续。另查明，按照双方当事人约定的标准，鑫垚磊公司于2018年12月使用系争房屋及场地产生水电费8,797元，于2019年1、2月使用系争房屋及场地产生水电费7,600元。审理中，鑫垚磊公司表示双方结算水电费的单价高于市价，已包含税点，不同意承担税费。达丰公司表示，双方约定的水电费标准不包含税点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：达丰公司向本院提供2019年6月27日拍摄的现场照片，证明当时鑫垚磊公司仍占用系争场地的事实；鑫垚磊公司对照片的真实性无异议，但认为与本案无关联。达丰公司还向本院提供《垃圾清运合同书》、发票以及现场照片，证明垃圾清运费51,300元的相关事实；鑫垚磊公司对该证据不予认可，认为对垃圾清运费的施工单位经营范围、单价、工作量以及与本案的关联性均有异议。鑫垚磊公司向本院提供微信聊天记录，证明达丰公司更换厂区大门钥匙的事实；达丰公司表示，对证据真实性无异议，但并没有影响鑫垚磊公司正常经营使用。本院认为，达丰公司与鑫垚磊公司签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。鑫垚磊公司未按期付清2018年3月15日之后的租金，逾期已超过三个月，达丰公司根据合同约定享有单方解除合同的权利，其向鑫垚磊公司发律师函发生解除合同的效力，其要求确认租赁合同于2018年12月14日解除的请求，本院予以支持。合同解除后，鑫垚磊公司应及时返还系争房屋及场地。鑫垚磊公司称达丰公司于2018年12月15日更换厂区门锁，但未能举证证明影响其正常使用系争房屋及场地，而且根据2018年12月、2019年1月的水电费记录，鑫垚磊公司在该段时间内仍在正常使用，故仍应支付2018年12月15日起的使用费。鑫垚磊公司称已于2019年1月底搬离，也未提供证据证明，本院对此难以采信。达丰公司自认于2019年8月14日自行收回系争房屋及场地，本院予以确认。因此，鑫垚磊公司应支付使用费至2019年8月14日。综上，达丰公司要求鑫垚磊公司支付2018年12月15日至2019年8月14日的使用费的请求，本院予以支持。达丰公司要求在鑫垚磊公司应付的使用费中扣除保证金，符合合同第三条的约定，本院予以确认。鑫垚磊公司要求达丰公司返还保证金的请求，本院不予支持。鑫垚磊公司称达丰公司的法人代表同意以1万元结清水电、清运等全部费用，但对此未提供证据证明，本院难以采信。达丰公司要求鑫垚磊公司支付水电费7,600元的请求，本院予以支持。达丰公司主张的场地清理费用，虽已提供合同及发票佐证，但该笔费用并未经过鑫垚磊公司确认，且数额明显偏高，本院根据案件实际情况，酌情确定由鑫垚磊公司承担垃圾清运费1万元。鑫垚磊公司要求达丰公司开具水电费发票的请求，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海达丰石材有限公司与被告(反诉原告)上海鑫垚磊实业有限公司就上海市宝山区月罗路XXX号北面厂房及相关附属场地签订的《厂房租赁合同》于2018年12月14日解除；二、被告(反诉原告)上海鑫垚磊实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海达丰石材有限公司支付2018年12月15日至2019年8月14日的房屋及场地使用费206,667元；三、被告(反诉原告)上海鑫垚磊实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海达丰石材有限公司支付2019年1、2月的水电费7,600元；四、被告(反诉原告)上海鑫垚磊实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海达丰石材有限公司支付场地清理费用1万元；五、驳回原告(反诉被告)上海达丰石材有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海鑫垚磊实业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,642元，由原告(反诉被告)上海达丰石材有限公司负担310元，被告(反诉原告)上海鑫垚磊实业有限公司负担2,332元；反诉案件受理费减半收取525元，由被告(反诉原告)上海鑫垚磊实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年十一月二十九日书记员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。