上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11499号原告(反诉被告)：上海车墩长途客运服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：俞桂龙，总经理。委托诉讼代理人：夏阳，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海金证保云科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：林明俊，董事长。委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。原告上海车墩长途客运服务有限公司与被告上海金证保云科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。2019年9月3日，被告提起反诉，本院于2019年9月4日予以受理。2019年9月26日，本院对本案再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海车墩长途客运服务有限公司的委托诉讼代理人周丹、被告(反诉原告)上海金证保云科技有限公司的委托诉讼代理人焦君玲到庭参加了两次庭审，原告(反诉被告)上海车墩长途客运服务有限公司的委托诉讼代理人夏阳到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；2.被告支付原告租金520,958.90元(2018年10月1日至2019年3月31日期间未付租金350,000元、2019年4月1日至2019年5月22日期间未付租金170,958.90元)；3.被告支付原告逾期支付租金违约金：租金600,000元自2018年5月2日起至2018年11月13日止、按照日利率万分之五计付的违约金58,800元，租金350,000元自2018年11月14日起至2019年3月3日止、按照日利率万分之五计付的违约金19,250元，租金520,958.90元自2019年3月4日起至实际支付之日止、按照日利率万分之五计付的违约金(暂计至2019年9月26日为53,919.25元)；4.原告没收被告已付保证金300,000元；5.被告支付原告租赁房屋空置损失费400,000元。事实和理由：2018年5月1日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份,约定：被告向原告承租位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号XXX号房和7号房,建筑面积共计1828平方米，租赁期限自2018年10月1日起至2026年9月30日止，保证金为300,000元，第一年年租金为1,200,000元,租金每两年环比增长3%；租金先付后用,每半年支付一次租金,合同签订当日支付首年度租金的50%即600,000元,后续租金按照前述约定在下一期半年租期前20个工作日支付；若被告拖欠租金，被告应按照每年租金万分之五按日向原告支付违约金；若被告逾期支付租金累计超过2个月，原告有权解除合同，被告已缴纳的保证金不予退还，同时被告还需赔偿原告因此遭受的损失。原告于2018月4月30日交付被告租赁房屋。被告于2018年6月29日转账支付原告保证金300,000元，于2018年11月14日转账支付原告首期租金250,000元，之后不再付款。被告拖欠租金累计超过2个月，原告于2019年4月多次催讨，被告不予理睬，故原告于2019年5月20日发函告知被告本案租赁合同于2019年5月22日解除。为维护原告的合法权益，故原告起诉至法院。被告辩称,不同意解除《房屋租赁合同》。按照合同约定，2018年10月1日至2019年3月31日期间租金60万元应于2018年5月1日支付，保证金30万元应于2018年5月8日支付，2019年4月1日至2019年9月30日期间租金60万元应于2019年3月31日前支付。被告于2018年6月29日支付30万元，于2018年11月14日支付25万元，共计55万元，是支付2018年10月1日至2019年3月15日期间的租金。原告称付款中有30万元系支付保证金，被告不予认可,被告从未向原告支付过保证金。2019年3月16日至2019年5月22日期间租金220,958.90元确实未支付给原告。被告确实存在逾期支付租金超过两个月的情形，但被告在使用租赁房屋过程中发现原告提供的房屋不符合合同约定的使用目的，原告曾口头承诺两三个月内办好产证，但至今未办出，租赁房屋所在园区的管理方上海车墩资产经营有限公司(以下简称“车墩资产公司”)认为租赁房屋只能用于文创用途，缩小了房屋的使用范围，导致被告无法实现租赁合同约定的商住综合用途，被告多次转租均未成功，故被告行使不安抗辩权，暂时中止支付租金。被告目前正在与车墩资产公司及镇政府协商，希望能办理房屋产证或放宽房屋用途，即便无法协调，被告之后也愿意按照车墩资产公司要求的使用范围进行招租，因此合同还是可以继续履行。签约时，原告从未告知被告该园区的出租房屋仅限文创用途，且原告违背口头承诺至今未办出租赁房屋产证，影响被告对租赁房屋招租使用的目的，原告履行合同存在瑕疵，故要求降低租金，被告愿意按照70%支付租金。基于上述理由，系原告违约在先，被告不同意支付逾期支付租金违约金。即便应支付违约金：原告计算基数错误，被告已付租金55万元，而非原告所述的25万元；起算时间不对，合同约定第二笔租金应自下一期半年租期前20个工作日支付，即在租期开始前20日内支付，故2019年4月1日至2019年5月22日期间租金最晚可在2019年3月31日支付，自2019年4月1日开始逾期；计付标准过高，截止时间不对，应以应付未付租金为本金、按照银行同期存款利率的130%计付自逾期之日起至2019年5月22日止的违约金。不同意原告要求没收保证金的诉讼请求，首先被告未支付过保证金，其次即便被告支付了保证金，根据合同第三条第3款规定，保证金先用于冲抵房屋租金等欠费，若有剩余才涉及没收问题。不同意支付空置损失费，原告行使合同解除权就应预见空置损失，原告完全可以通过不解除合同来规避该损失，同时据被告代理人了解，原告房屋租金比同地段其他房屋高，没有产证，无法协助租户办理工商证照，势必导致出租困难，原告不能将产生空置损失的原因归责于被告，让被告承担该损失。即便被告应支付空置损失费，原告主张过高，要求调整。同时，被告向本院提出反诉请求：反诉被告上海车墩长途客运服务有限公司支付反诉原告上海金证保云科技有限公司损失259,560元。事实和理由：反诉原、被告于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告承租位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号XXX号房和7号房，房屋用途为商住综合(含商业、办公、培训、研发)，租赁期限自2018年10月1日起至2026年9月30日止。2018年9月1日，反诉原告与案外人陈某签订《上海市房屋租赁合同》，将包括本案7号房在内的一共3栋房屋出租给陈某作商业经营之用，租期自2018年9月1日起至2026年9月30日止，2019年1月15日前免收租金，自2019年1月15日起计算租金。因陈某需在上海市松江区车墩镇北松公路XXX号办理工商注册，反诉原告与陈某要求反诉被告协助配合，反诉被告回复找车墩资产公司办理注册事宜，但车墩资产公司告知园区只能招商文创企业，因陈某承租房屋的使用用途不符合园区业态限制，不予办理。陈某无法实现承租目的，故要求解除合同，反诉原告无奈之下只能同意。反诉原告认为，反诉被告违反《房屋租赁合同》约定，未确保租赁房屋的商住综合用途，导致次承租人陈某与反诉原告解约，造成反诉原告损失，故要求反诉被告赔偿截止2019年8月15日陈某应付的租金，因此提起反诉。对上海金证保云科技有限公司的反诉，上海车墩长途客运服务有限公司辩称：不同意被告的反诉请求，租赁合同明确约定转租需经原告同意，被告未经原告同意进行转租，已构成违约，其转租行为给自身造成损失的后果应由被告自行承担。原告不知道被告对外转租，被告也没有要求原告配合办理相关手续，因此原告也不清楚车墩资产公司的回复。经审理查明，2018年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号XXX号房一至四层、7号房一至三层，建筑面积为1828平方米；租赁房屋出租时为毛坯状态，房屋产权证尚在办理过程中，被告对此均知晓且理解，被告不得以此为由主张合同无效或者解除或者主张租金的减免及其它补偿、赔偿；交房日期为2018年4月30日。原告交付房屋后，本租赁合同即实际履行；2018年5月1日至2018年7月31日为3个月装修期。2018年8月1日至2018年9月30日为2个月运营培育期。装修及运营培育期间，原告免收租金，但此期间发生的水电费及物业管理费由被告承担；被告向原告承诺，该房屋作为商住综合(含商业、办公、培训、研发)使用；租赁期为8年，自2018年10月1日起至2026年9月30日止。第一年年租金为1,200,000元，房租税费由被告自行承担，租金每两年环比增长，增幅为3%。租金采用先付后用原则,被告每半年支付一次。被告于本合同签订当日支付首期租金即当年度(第一个租赁年度)租金之50%,后续租金按照前述约定在下一期半年租期前20个工作日支付；被告在本合同签订一周内支付合同保证金300,000元。本合同履行过程中,被告提供的租赁保证金应保持足额，原告有权在保证金中扣取被告拖欠的租金及其他费用或被告因违约行为需承担的违约金、赔偿或补偿。被告必须在原告发出书面通知之日起14个工作日内,将保证金补足至300,000元，否则视为被告违约,原告有权解除本合同。本合同到期或提前解除,原告扣除被告应付各项费用(包括违约金及赔偿),且待被告按照合同约定返还房屋及办理完成租赁房屋区域内所有企业营业执照注销或变更注册地址(即从租赁房屋迁出)手续后,剩余保证金(不计息)返还给被告；被告可以通过现金、支票、转账等方式支付租金。原告收款账户的户名为俞桂龙，开户行为中国工商银行松江支行，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。如选择转账或现金解款的，须在银行进账单或解款单的备注栏内注明该协议上被告的名称，以便原告能及时核帐；租赁期内，被告有下列行为之一，原告有权解除合同、收回出租房屋，且不承担被告的任何损失：1、被告如需转租该房屋，经原、被告协商后，补充约定；经原告书面同意，被告可以转租；被告确需转租的，须对承租人进行慎选，且需征得原告书面同意，并持转租合同至原告处备案；转租情况发生变化的，须至原告处变更备案；……6、逾期不支付租金或由被告承担的各项费用累计超过2个月的；……。原告依据该情形解除合同时，应书面通知被告，本合同自解除通知送达被告之日解除，被告应按照合同第八条约定及时腾空并交回租赁房屋，被告已缴纳的租金及保证金不予退还，原告有权要求被告赔偿原告因此遭受的损失；被告拖欠租金及其它本合同约定由被告承担的费用，应向原告支付违约金，每逾期一日，原告有权向被告收取每年租金万分之五的违约金。合同还对其它事宜进行了约定。2018年4月30日，原告将租赁房屋交付被告。被告于2018年6月29日转账支付原告300,000元，于2018年11月14日转账支付原告250,000元。2019年5月20日，原告委托律师致函被告，告知：鉴于被告逾期未向原告支付租金，《房屋租赁合同》自2019年5月22日解除，原告根据合同约定收回租赁房屋。被告于2019年5月21日收到该函。2019年5月23日原告自行收回租赁房屋。本案租赁房屋系原告向车墩资产公司置换获得。2018年9月30日，原告与车墩资产公司签订《动迁置换房屋交接补充协议》，约定：置换房屋位于北松公路XXX号内富琳地块新建项目中的6号房和7号房(原设计方案编号),现实际公安批复门牌号为李高路XXX弄XXX号、北松公路XXX号,实际面积按工程竣工规划验收测量成果表为准,6号房为四层结构,建筑面积1367平方米,7号房为三层结构,建筑面积465.60平方米,合计总建筑面积为1832.60平方米。房屋性质属配套用房；房屋交接日为2018年4月30日，移交方为车墩资产公司,接收方为原告(俞桂龙)；车墩资产公司置换给原告的房屋在现行政策下无法办理小产证，产权以本协议交接形式确定；原告招租的经营业态必须符合车墩资产公司要求，店招店牌应按照镇城管队要求制作，确保安全美观，车墩资产公司配合原告承租户办理注册落户手续。协议还对其他事项进行了约定。协议中的富琳地块于2015年8月4日取得建设工程规划许可证。松江区车墩镇人民政府工业贸易办公室曾出具《房屋产权证明》2份，编号分别为2019-3-03-001、2019-3-03-002，载明：位于上海市松江区车墩镇北松公路XXX号及上海市松江区车墩镇李高路XXX弄XXX号房屋，均是2014年9月由车墩资产公司出资建造，当时房屋产权属于集体所有，2014年9月上述房屋置换给原告，产权属原告所有。上述房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，被告则就此提起反诉。审理中，原告否认曾口头承诺于两三个月内办好租赁房屋产证，也否认被告告知过转租。被告陈述从未向原告提出办理自身营业执照的要求,其是通过电话及面谈告知原告转租事宜，无法向法院提供书面证据。另查明：案外人陈某曾起诉被告，案号为(2019)沪0117民初6332号，陈某要求撤销其与被告签订的《上海市房屋租赁合同》、被告返还订金并赔偿损失，后陈某撤诉。以上事实，有《房屋租赁合同》、《委托书》、借记卡账户历史明细清单、律师函及快递查询单、微信聊天记录、《动迁置换房屋交接补充协议》、建设工程规划许可证、《房屋产权证明》、起诉状、传票、当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同，当事人均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》约定，被告拖欠租金超过2个月，原告有权单方解除合同。据查明的事实，被告共计付款55万元，分别于2018年6月29日转账支付30万元、于2018年11月14日转账支付25万元。原告认为其中30万元系支付保证金，另25万元系支付首期租金，被告则认为全部是支付首期租金。根据合同约定，首期租金60万元应于合同签订日2018年5月1日支付，保证金30万元应于合同签订一周内支付，被告进行上述付款时，两笔款项均已超期，被告对首期租金和保证金均有付款义务，鉴于2018年6月29日付款金额与约定保证金金额一致，且按照通常理解，保证金是为保证合同履行而约定，保证金有更优先支付的迫切性，故本院采信原告的主张。基于此，被告仅支付首期租金25万元，之后不再付款，被告确实存在拖欠租金超2个月的情形，原告可以依据合同约定单方解除合同。原告于2019年5月20日发函告知被告本案租赁合同于2019年5月22日解除，被告已于2019年5月21日收到该函，故本案租赁合同于2019年5月22日解除。被告辩称行使不安抗辩权，由于租赁合同明确约定被告不得以租赁房屋尚无产证为由向原告主张违约责任，且没有证据证实原告承诺于两三个月内办好产证以及被告自身或者原告同意转租的次承租人使用租赁房屋受到影响，被告也未通知原告中止履行，故本院认为被告该抗辩意见不成立。同时，基于上述裁判理由，本院对被告要求降低租金、不支付违约金的主张也不予支持。原告主张截止2019年5月22日被告拖欠原告租金共计520,958.90元，经计算，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金违约金和解约违约金，本院认为可以一并主张，但是逾期支付租金违约金原则上应当计算至合同实际解除之日止，之后由被告承担解约违约金。合同明确约定逾期支付租金，每逾期一日，按照年租金的万分之五计付违约金。原告依据合同约定主张以未付租金为基数、按照每日万分之五标准计付违约金。被告主张违约金计付标准过高，由于原、被告均未提供被告逾期支付租金给原告造成损失的证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为原告主张按照日利率万分之五计付违约金，并无不当，可以准许。原、被告对2018年10月1日至2019年3月31日期间租金60万元应于2018年5月1日支付没有异议，但对2019年4月1日至2019年5月22日期间租金的最后付款日有争议。合同约定，2019年4月1日至2019年9月30日期间租金应在该租期前20个工作日支付。原告认为按此约定，2019年4月1日至2019年5月22日期间租金应提前20个工作日支付，最后付款日为2019年3月3日；被告认为只要在租期开始前20日内付款即可，最后付款日为2019年3月31日。本院认为，从字面理解，该约定没有歧义，应为提前之意，且若如被告所解释，付款时间直接表述为租期前支付即可，无需约定为前多少日，否则是画蛇添足，也可以看出应为提前之意，故本院采信原告之主张。鉴于被告于2018年11月14日支付首期租金25万元，故被告应支付原告租金60万元自2018年5月2日起至2018年11月13日止的违约金、租金35万元自2018年11月14日起至2019年5月22日止的违约金、租金520,958.90元自2019年3月4日起至2019年5月22日止的违约金，均按照日利率万分之五计付，共计98,888.36元。按前述裁判理由，原、被告之间就涉案租赁物而签订的合同系归责于被告的原因而解除，被告应承担解约违约金。合同明确约定解约违约金的计算方式即没收保证金并赔偿原告因此遭受的损失，考虑到租赁期限、租赁物返还时间、租赁物重新出租成本等因素，本院认为可以给予相当于4个月租金的解约违约金，扣除原告按照合同约定没收的保证金30万元，原告主张相当于4个月租金的空置损失过高，酌情调整为10万元。另原告已自行收回租赁物，本案中不涉及租赁物返还问题。关于被告反诉，本院认为合同明确约定转租要经过原告同意，被告未提供证据证实其将房屋转租给陈某经过原告同意，故被告要求原告赔偿转租损失，不符合合同约定，也无法律上依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百一十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、确认原告上海车墩长途客运服务有限公司与被告上海金证保云科技有限公司于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；二、被告上海金证保云科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩长途客运服务有限公司租金520,958.90元；三、被告上海金证保云科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩长途客运服务有限公司逾期支付租金违约金98,888.36元；四、被告上海金证保云科技有限公司支付的保证金300,000元由原告上海车墩长途客运服务有限公司没收；五、被告上海金证保云科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海车墩长途客运服务有限公司空置损失费100,000元；六、驳回反诉原告上海金证保云科技有限公司的诉讼请求。如被告上海金证保云科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,056元，减半收取8,528元，由原告上海车墩长途客运服务有限公司负担1,498.50元(已付)，被告上海金证保云科技有限公司负担7,029.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉案件受理费2,596.50元，由反诉原告上海金证保云科技有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 施风雅二〇一九年十一月二十八日法官助理 魏 琳书 记 员 魏 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情况。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。