广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16861号原告（反诉被告）：佛山华丰纺织有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇西樵科技工业园新纺大道2号，统一社会信用代码91440605617627874A。法定代表人：陈洁萍。委托诉讼代理人：陈洪新，广东京兆律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市合丰文化传播有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾灏景湾5座57号商铺，统一社会信用代码914406043349041733。法定代表人：姜小翠。被告（反诉原告）：姜小翠，女，1980年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区.两被告共同委托诉讼代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李家旋，广东康格律师事务所律师。原告佛山华丰纺织有限公司诉被告佛山市合丰文化传播有限公司（下简称“合丰公司”）、姜小翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，两被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并依法适用简易程序于2019年8月1日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告的委托诉讼代理人、被告姜小翠及两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告支付租金和代付税金332012.76元；二、两被告向原告支付逾期付款违约金（以每月所欠租金、发票税金为本金，按每日千分之二从上个月的21日起计至付清之日止，以利息计算总表为准）；三、本案诉讼费由两被告承担。据原告提交的租金累计欠款表、增加诉讼请求书显示，原告第一项诉请欠费明细为：2018年6月1日至2019年4月30日的租金227128元，2019年5月1日至2019年7月31日的租金65661元，2018年2月1日至2019年6月30日的代付税金39223.76元。事实与理由：一、涉案租赁房屋是原告从佛山市鸿业房地产开发有限公司（下简称“鸿业房地产”）拆迁补偿所得。已生效的（2013）佛中法民一终字第1320号民事判决内容为：鸿业房地产于判决发生法律效力之日起15日内向原告交付补偿房屋佛山市禅城区兆祥路8号JP1、2P1号商场，并协助原告办理上述物业的权属登记手续。二、2017年4月24日，原、被告签订《租赁合同》，对租赁标的与移交、租赁期、租金和水电费的缴付、乙方权利义务、违约责任等作出了具体约定。上述租赁合同签订后，原告已将涉案房屋如期交付给被告使用。被告实付2018年2至5月共四个月租金82592元，拖欠2018年6月1日至2019年4月30日的租金227128元、2019年5月1日至7月31日的租金65661元。原告代被告缴纳了2018年2月1日至2019年6月30日的税金39223.76元，按租赁合同约定，税金应由被告承担。三、因被告逾期付款，按合同约定，被告应按欠费总额的千分之二向原告支付逾期付款违约金，详见《租金累计欠款表》。为维护原告合法权益，请求判如所请。两被告答辩称：一、被告不存在拖欠租金的情况。原告不能提供合法有效的产权证明且租赁物一次消防瘫痪，即不能提供满足被告开办教育机构这一合同目的的合格租赁物，被告要求免交租金。二、原告要求被告支付代付税金没有事实依据。代付税金的金额以及计算依据并未明确，原告未曾收到租金也未开具发票，不存在代付税金的问题。三、因原告违约，未能提供满足合同目的的租赁物给被告使用，被告依法拒交租金，故被告无需承担逾期违约金，且每日千分之二的违约金标准过高。四、其他意见与反诉状一致。两被告向本院提出反诉请求：一、两被告与原告于2017年4月24日签订的《租赁合同》于2019年5月22日起解除；二、原告向两被告返还水电按金5000元、租赁保证金41296元；三、原告向两被告赔偿装修损失660000元；四、两被告在租赁（占用）原告房屋期间免交租金；五、本案本、反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年4月，两被告因想开办教育培训机构，对中小学生文化课进行课外培训寻找开办场地。因此类教育培训机构对开办场所的产权、面积、消防等要求较高，所以两被告在物色场地时较为小心谨慎。2017年4月24日，在原告提供了编号为201323159的《商品房所有权初始登记通知书》、佛山市禅城区房地产交易中心出具的“兆祥路8号夹层JP1、二层2P1”测绘图纸及禅公消（建验）字[2008]第0357号《关于佛山市鸿业房地产开发有限公司福贤南苑9#、10#楼建筑工程消防验收合格的意见》并承诺正在办理房产证、很快办下来的情况下，两被告与原告签订了《租赁合同》，承租位于佛山市兆祥路8号夹层JP1的物业，租赁用途为“教育培训”，合同同时约定原告应按约定将租赁物交付两被告使用、两被告有权依照合同约定的用途使用租赁物等等。签订合同并得到原告同意装修的声明后，合丰公司与佛山市南海区亿象装饰设计工程有限公司签订《室内装修工程合同》，委托后者对原属于毛坯状态的案涉物业进行装修，工程名称为“尚文教育普君店装修工程”。后经装修结算，两被告合计支出装修工程款66万元。装修完工后，两被告开始办理二次消防报建及申请筹设文化教育类非学历培训机构。因案涉物业的一次消防火灾自动报警系统和物业的消防主机根本没有并网、消防控制中心主机处于瘫痪状态、各楼层消防栓设施设备缺失、维修和更换消防设施设备等所需费用大概200万元，二次消防根本无法开展或即使投入巨额资金整改一次消防，均未能确保能通过二次消防验收。另在签订《租赁合同》后，两被告一直向原告讨要案涉物业的房产证，但原告要么置之不理，要么以正在办理、尚需时间为由拖延。至今案涉物业均未能取得房产证。在此过程中，原告为应付两被告，出具了《住所（经营场地）使用证明》、佛山市禅城区祖庙街道国土城建和水务局出具的《住所（经营场地）使用证明》。但因案涉物业为“夹层”，在筹设文化教育类非学历培训机构审批过程中，佛山市禅城区教育局明确要求提供案涉物业的房产证，否则不能审批通过。因未能取得佛山市禅城区教育局的行政许可，两被告租赁案涉物业开展教育培训的合同目的根本不能实现。因案涉物业房产证及一次消防瘫痪等事宜，两被告于2018年9月25日、2019年5月10日两次向原告发送律师函，要求原告予以解决，但原告一直强调房产证办得差不多了，一次消防问题向上汇报过，但均未能解决。原告不能提供满足合同目的的租赁物，致使两被告不能对租赁物使用、收益，经两被告多次催告后均不履行合同义务或根本不能履行，致使合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条第一款第（三）、（四）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项的规定，两被告于2019年5月18日向原告发出《告知函》，要求解除《租赁合同》、赔偿两被告损失，原告已于2019年5月22日签收。为维护两被告合法权益，请求判如所请。两被告于庭审中明确第四项诉讼请求的租赁占用期间是指2017年4月24日至2019年7月31日。原告针对反诉答辩称：一、原告对出租物业享有合法物权，物权来源于2001年10月22日原告与鸿业房地产签订的三份《佛山市房屋拆迁合同》。因鸿业房地产与原告产生拆迁合同纠纷，经一、二审，佛山市中级人民法院终审判令鸿业房地产交付包括出租予两被告的佛山市禅城区兆祥路8号JP1号商场在内的物业、协助原告办理权属登记手续。上述判决已发生法律效力且原告已申请强制执行。二、据鸿业房地产提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，规划、公安消防已出具认可或准许使用的文件，涉案房屋消防验收合格且已于2009年5月26日办理竣工验收并备案登记。三、双方签订的租赁合同合法有效，被告无权单方解除合同。被告单方解除合同，其无权收回押金，装修部分按合同约定应无偿归属于原告。四、与被告毗邻的众多租户如佛山市禅城区轨道交通发展有限公司、佛山市禅城区铁建住房租赁有限公司、七彩生活便利店、中国工商银行佛山东方支行、盛世地产、广之旅等，均正常营业，这些企业单位都有《佛山市一类消防安全监管单位》的牌子，有消防安全责任人。被告对原告说三道四显然是想转嫁风险。五、原告没有合同义务保证被告办妥教育培训机构许可证，办理消防的责任在于被告。被告无法办理筹设文化教育类非学历培训机构许可，完全可以依法争取，通过行政诉讼解决。教育部门要求被告提供房产证，难道没有房产证就不可以证明营业场所的合法性了吗，这显然这是形式主义、踢皮球。六、原告按房屋现状交付房屋，被告是明知的。被告租赁原告的房屋有九个月的免租期，被告完全可以在九个月之内办妥手续，却在使用原告物业九个月之后要交租时才借故不交，显然故意违约，企图转嫁风险。综上，被告的反诉请求有违市场公平原则，请求全部驳回。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原告营业执照、被告合丰公司的国家企业信用信息公示系统查询单、被告姜小翠身份证。拟证明原、被告主体资格。2、租赁合同。拟证明原、被告于2017年4月24日签订《租赁合同》及其相关合同约定。3、（2013）佛中法民一终字第1320号民事决书第1页、第18页、第38页、第39页、第40页。拟证明原告对涉案房屋享有合法产权。4、（2011）佛城法民一初字第5945号民事判决书第1页、第35页、第36页、37页。拟证明原告对涉案房屋享有合法产权。5、佛山市房屋拆迁合同。拟证明涉案房屋是因鸿业房地产拆迁原告房屋补偿所取得。6、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。拟证明涉案房屋消防验收合格，已于2009年5月26日办理竣工验收并备案登记。7、现场照片。拟证明同一物业小区内的租赁房屋都在正常合法营业。诉讼中，两被告就本反诉一并提交以下证据：1、编号为201323159的《商品房所有权初始登记通知书》、佛山市禅城区房地产交易中心出具的“兆祥路8号夹层JP1、二层2P1”测绘图纸、禅公消（建验）字[2008]第0357号《关于佛山市鸿业房地产开发有限公司福贤南苑9#、10#楼建筑工程消防验收合格的意见》、《租赁合同》。拟证明2017年4月24日，在原告提供了上述文件并承诺正在办理房产证、很快办下来的情况下，两被告与原告签订了《租赁合同》，租赁用途为“教育培训”。2、银行转账凭证2张、支付宝转账记录2张。拟证明签订《租赁合同》后，两被告于2017年4月26日分三笔50000元、9944元、7000元，合计66944元支付至原告指定的“公司财务彭要梅”农业银行尾号为8719的银行账户，用于支付《租赁合同》约定的水电按金5000元、租赁保证金41296元及免租期后第一个月即2018年2月的租金20648元。3、《同意装修协议书》、《室内装修工程合同》、《尚文教育普君店装修工程（预）算书》、《尚文教育普君店装修工程（结）算书》、装修款《收据》四份。拟证明签订《租赁合同》并得到原告同意装修的声明后，合丰公司与佛山市南海区亿象装饰设计工程有限公司签订《室内装修工程合同》，委托后者对原属于毛坯状态的案涉物业进行装修，经结算，两被告合计支出装修工程款66万元。4、佛山市中安电力消防科技工程有限公司顺德分公司出具的《证明》、佛山市海鹏物业管理有限公司出具的《鸿业新天地消防设施设备情况说明》。拟证明装修完工后，两被告开始办理二次消防报建及申请筹设文化教育类非学历培训机构，因案涉物业的一次消防火灾自动报警系统和物业的消防主机根本没有并网、消防控制中心主机处于瘫痪状态、各楼层消防栓设施设备缺失、维修和更换消防设施设备等所需费用大概200万元，二次消防根本无法开展，或即使投入巨额资金整改一次消防，均未能确保能通过二次消防验收。5、《住所（经营场地）使用证明》二份。拟证明两被告签订《租赁合同》后一直向原告讨要案涉物业的房产证，原告为应付两被告出具了该两份证明，案涉物业直到目前未能取得房产证。6、《筹设申请书》二份、广东政务服务网佛山市禅城区数据便民服务平台网页截图打印件5张。拟证明两被告两次向佛山市禅城区教育局申请筹设文化教育类非学历培训机构，教育局一直要求两被告补充案涉物业的房产证，两被告的申请未能通过，两被告的合同目的根本不能实现。7、（2018）盈佛山律函字第581号《律师函》及其投递记录、（2019）粤至高函字第182号《律师函》及其投递记录。拟证明因案涉物业房产证及一次消防瘫痪等事宜，两被告于2018年9月25日、2019年5月10日两次向原告发送律师函，要求原告予以解决，但原告均未能解决。8、《告知函》及其投递记录。拟证明原告不能提供满足合同目的的租赁物，经两被告多次催告后均不履行合同义务，两被告于2019年5月18日向原告发出《告知函》，要求解除租赁合同、赔偿损失，原告已于2019年5月22日签收。9、姜小翠与王建才的微信记录打印件10张。拟证明两被告一直向原告讨要案涉物业的房产证并要求解决一次消防问题，但原告一直以“房产证办得差不多”来推托两被告，并承认一次消防没有办法了。为查明案件事实，本院依原告申请向佛山市禅城区教育局、佛山市自然资源局禅城分局发出调查函，依职权向佛山市公安消防支队禅城区大队发出调查函。上述单位均已向本院作出书面回复。经质证，本院认证：原告的证据1，两被告无异议，本院予以采信；原告的证据2-7，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。两被告的证据1、9，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；两被告的证据2、5，原告无异议，本院予以采信；两被告的证据3有原件核对，原告对同意装修协议书无异议，本院予以采信，该组其他证据，本院综合全案证据待后论述；两被告的证据4有原件核对，本院对该两公司出具证明材料的事实予以确认，至于材料的内容以及被告的证明内容能否成立，本院综合全案证据待后认定；两被告的证据6与佛山市禅城区教育局的复函相互印证，本院对真实性予以确认；两被告的证据7、8，原告确认已收到被告发出的函件，本院亦予确认。本院依职权调取的证据，来源合法且与本案具有关联性，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年3月19日，就原告诉鸿业房地产房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院作出（2011）佛城法民一初字第5945号民事判决，该判决的第一项判项为：鸿业房地产于判决发生法律效力之日起15日内向原告交付补偿房屋佛山市禅城区兆祥路8号首层P3商铺及8号JP1、2P1号商场，并协助原告办理上述物业的权属登记手续。原告与鸿业房地产均不服上述判决，上诉至佛山市中级人民法院。2013年10月21日，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字第1320号民事判决，判决维持（2011）佛城法民一初字第5945号民事判决第一项。2017年4月24日，原告（出租方、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定“一、甲方将位于佛山市兆祥路8号夹层JP1，共面积688.25平方米（计租面积688.25平方米），该面积为房地产交易中心登记面积，实际面积与该面积有差异的，双方不能以此为由要求增减租金或要求任何赔偿或违约金。合同生效后，甲方将租赁物按现状移交给乙方使用，乙方对租赁物的现状已查勘清楚，没有任何异议。二、租赁期为八年，自2017年5月1日至2025年4月30日止。租赁用途：教育培训。三、租金、水电费及缴付。（一）租金。1、第1年度前九个月为装修免租期……2、第1年九个月至第2年，2018年2月1日至2019年4月30日每月租金按30元/㎡/月，即每月租金20648元；3、第3-4年2019年5月1日至2021年4月30日每月租金按31.8元/㎡/月，即每月租金21887元……（二）租金的缴付。乙方应当遵守先交租金后使用租赁物的原则按时交纳租金。1、乙方应在本合同签订之日缴付首两个月租金，此后乙方应于每月20日前缴付下个月租金……（三）由乙方负责缴纳本条约定租金的租赁税费（包括但不限于营业税、房产税等国家税法规定由租赁合同而产生的税费），甲方在收到租金后向乙方提供普通收款收据，租赁发票由乙方在向税务机关缴付租赁税费时直接领取……乙方另付5000元作水电按金，乙方退出时若没有拖欠水电费及管理费按金原数无息退回。四、租赁保证金。乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳41296元作租赁保证金作为履行本合同的担保……七、违约责任……2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，乙方所交的租赁保证金、租金等费用不予退还……3）乙方逾期15天不交租金、水电费等任何一笔应付款项的；乙方逾期不按合同约定支付租金或其他费用的，乙方仍应按照欠费总额的每日千分之二支付逾期违约金……”。同日，双方签订《同意装修协议书》，内容为“经友好协商，甲方将位于兆祥路八号夹层JP1的物业出租给乙方，此物业现状为毛坯，甲方同意乙方租赁后，对此物业进行装修，乙方自行负责场地的布置、水电安装和各种设施设备的添置，所有的费用由乙方负责”。2017年4月26日，被告向原告转账50000元、9944元、7000元，用于支付上述租赁合同约定的水电按金5000元、租赁保证金41296元、2018年2月的租金20648元。2018年5月18日，佛山市中安电力消防科技工程有限公司顺德分公司出具《证明》，内容为“因尚文教育要办理消防报建相关事宜，我们公司受托协助办理消防手续及相关工程改造施工，我们公司派人到现场勘查后了解到，现场原有火灾报警系统全部瘫痪，没法正常运行，当时有尚文教育的负责人给物业公司打过电话，得到的回复是尚文教育这边的火灾自动报警系统和物业的消防主机根本就没并网，据说物业的主机可能都存在故障，现尚文教育急于办理消防相关事宜，本公司给予的建议是尚文教育自己单独新增一台小主机，重新做一套系统，以保证消防系统的正常运行”。2018年9月26日，两被告委托律师向原告发出律师函，要求原告收函后联系合丰公司就相关消防事宜进行协商解决，配合合丰公司完善消防建设并提供合法有效的产权证明。2019年5月13日，两被告再次委托律师原告发出律师函，要求原告收函后一个月内办好商铺的产权证件及一级消防验收。2019年5月18日，两被告向原告发出告知函，内容为“……现我司慎重告知贵司：1、贵司收到本函后，双方签订的租赁合同解除，合同解除后我司不再支付贵司任何费用。合同因你方违约而解除，我司在发出该函件后三个月内将在贵司的商铺撤场，届时贵司须派员查看，否则我司不再承担任何责任，撤场后贵司商铺的所有责任由贵司承担与我司再无任何关系。我司将在2019年8月20日撤场完毕。2、我司装修贵司商铺的装修款损失66万，折抵贵司的租金后，由贵司将我司的装修款损失赔偿给我司并退还租赁保证金及水电保证金……”。同日，被告姜小翠向原告工作人员发送微信“这边我不租了，你过来交接一下吧”，原告工作人员回复“不租可以，①写份退租函②交齐租金”。就筹备文化教育类非学历培训机构的办学地址是否必须提供房产证、举办者合丰公司申请以“禅城区兆祥路8号夹层JP1”为具体办学地址筹备文化教育类非学历培训机构未获通过的原因，佛山市禅城区教育局复函称：一、据《广东省教育厅广东省人力资源和社会保障厅广东省民政厅广东省工商行政管理局关于印发的通知》（粤教策[2018]6号）第九条“租用场地的，应提供场地的产权证明材料，以及与产权人或由产权人授权人签订的具有法律效力的《租赁合同》，租赁期一般不少于三年”。二、合丰公司提供的以“禅城区兆祥路8号夹层JP1”的办学地址未获通过筹备文化教育类非学历培训机构的原因如下：目前该培训机构还处于申报筹设阶段，因举办者没有提供出租方的产权证明材料，故现该审批事项还停留在等候补正阶段，此办学地址暂未获通过筹设，能否获批通过筹设，需举办者补正有效的产权证明材料。就兆祥路8号夹层JP1、二层2P1号房产的权属状况、房产是否存在不能办理权属登记的障碍、房产至今未能办理权属人为原告的产权登记的原因，佛山市自然资源局禅城分局回复称：……根据（2013）佛中法民一终字第1320号民事判决书及（2019）粤0604执290号协助执行通知书，已将兆祥路8号夹层JP1、二层2P1号的权属判归华丰公司所有。经查，兆祥路8号夹层JP1、二层2P1号的房产，鸿业房地产已于2013年10月办理商品房首次登记，我局可以根据法院的生效法律文书将兆祥路8号夹层JP1、二层2P1号的权属登记到华丰公司名下，但须完善相关拆迁补偿及生效法律文书转移的税费及补办土地出让手续方可办理。三、华丰公司于2019年3月21日曾向我局申请办理兆祥路8号夹层JP1、二层2P1号不动产的生效法律文书转移登记，但因缺少已补交土地出让金的相关资料，申请人已申请撤回登记，至今未完善相关补办出让手续，故未能办理权属人为华丰公司的产权登记。四、经查询不动产登记系统，佛山市禅城区兆祥路8号地块为市属土地，相关出让手续问题建议咨询佛山市自然资源局。就兆祥路8号夹层JP1、二层2P1号房产的一次消防目前现状是否合格、能否正常使用并满足开办教育培训机构的使用条件、目前消防控制中心主机是否处于瘫痪状态、各楼层消防栓设施设备是否缺失、该房产若要通过开办教育培训机构的二次消防验收所需具备的条件，佛山市消防支队禅城区大队回复称：1、2019年8月12日，经现场检查，兆祥路8号夹层JP1、二层2P1所在位置为鸿业新天地裙楼二楼，所在楼整体建筑于2005年7月28日通过消防验收，验收文号为禅公消验[2005]第A147号，即一次消防为合格。开办教育培训机构的建设单位，根据消防法第十三条的规定，应向住房和城乡建设主管部门申请消防设计审查和验收，验收合格后方能正常使用。2、坐落于兆祥路8号夹层JP1、二层2P1号的房地产目前的消防控制中心主机，经现场检查，该小区的消防控制主机为损坏状态，我消防大队已要求物业公司限期整改，但若要维修消防控制主机需使用住房维修基金，需全体业主同意方能向住建局申请使用。对兆祥路8号夹层JP1、二层2P1所在各楼层（裙楼）消防栓设施经现场检查状态完整。原告当庭陈述：原告在涉案商铺旁另有商铺，能够看到经常有小孩上去进行辅导；因被告还未缴纳租金，代付税金2307.28元/月是依据租赁合同计算得出。两被告当庭陈述：被告已于2019年7月31日完全撤出案涉租赁物，但原告拒绝接收，租赁物钥匙被告已带来法庭；被告于2017年7月18日装修完毕，二次消防部分被告找了中安电力公司查看场地，由于一次消防瘫痪所以未进行；物管公司的证明、租赁物现状及中安公司的意见让被告相信二次消防无法通过。2019年8月1日，本院组织原、被告进行了现场勘查：涉案商铺内仍存放有属于被告的可移动物品，包括柜式空调、饮水机、电风扇、沙发、盆栽等，前台背景墙贴有“尚文教育”，室内墙面贴有“凡是到校的学生，请上交手机，谢谢配合”、光荣榜、喜讯、“尚文教育晚辅之流程（学生篇）”等提示语和宣传资料，里间间隔成多间教室，教室门贴有“高中数学”、“政治”、“小学数学”、“历史”、“一号教室”、“三号教室”、“高中英语”、“生物”等标识。经本院释明后询问，两被告要求向原告交还商铺。经本院主持交接，两被告向原告移交了商铺钥匙，原告确认已于当日收回商铺。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与两被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，涉案铺位系合法建筑，亦不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，故涉案《租赁合同》合法有效。关于合同解除。综合全案证据，两被告于2017年4月签订涉案租赁合同后即委托他人对租赁铺位进行装修，并确认已于2017年7月18日装修完毕，根据两被告的交租情况及现场勘查的情况可知，两被告已实际占用涉案铺位并以尚文教育的名义将涉案铺位用于教育培训。两被告抗辩主张原告交付的铺位不符合合同约定用途，经查，首先，根据生效民事判决及佛山市自然资源局禅城分局于诉讼中的回函，原告对涉案铺位享有合法的产权，且依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，（2013）佛中法民一终字第1320号民事判决书即为有效的产权证明材料；其次，租赁合同虽约定租赁用途为教育培训，但并未约定原告负有保障两被告通过行政审批许可的义务和责任，相关行政审批许可的风险亦不属于原告签订合同时应预见的范围；再次，涉案商铺于2005年7月28日通过消防验收且已竣工验收备案，即一次消防合格。两被告当庭确认其仅找了中安电力公司查看场地，尚未进行二次消防，因两被告既未申请二次消防设计方案的审核，亦未进行二次消防的具体施工并申报消防验收，两被告主张二次消防不通过缺乏证据支持。因此，原告持有合法的产权证明材料且对被告未取得行政审批许可不存在过错，两被告以原告违约致使其不能实现合同目的为由，主张单方解除合同，于法无据，其于2019年5月18日发出的告知函并不产生解除合同的法律效力。因原、被告于2019年8月1日在本院主持下办理了房屋交接手续，本院确认涉案《租赁合同》已于2019年8月1日解除。关于原告诉请的租金。原告主张两被告自2018年6月1日开始拖欠租金，因两被告并未举证证明其交租情况，本院对原告主张的欠费期间予以采信，两被告应向原告支付2018年6月1日起至2019年7月31日止的租金292789元（20648元/月×11个月+21887元/月×3个月）。两被告诉请其占用铺位期间免交租金无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的代付税金。虽租赁合同约定两被告负担承租期间的租赁税费，但原告既未举证证明租赁税费的实际产生情况及具体金额，亦未举证证明其已代为支付了相关税费的事实，原告诉请两被告按2307.28元/月的标准支付税金，无事实根据，本院不予支持。关于租赁保证金、水电保证金以及原告诉请的逾期付款违约金。根据租赁合同第七条的约定，两被告拖欠租金的，原告有权解除合同并没收租赁保证金。综合涉案租赁合同履行的实际情况，在原告并未举证证明其因被告违约导致的实际损失的情况下，本院认定原告没收租赁保证金已足以弥补其因被告违约遭受的损失，原告再诉请逾期付款违约金以及两被告反诉诉请退还租赁保证金，本院不予支持。因原告并未举证证明两被告存在拖欠水电费的情况，两被告诉请返还水电按金5000元，本院予以支持。为避免诉累，该笔水电按金用于冲抵两被告所欠租金，冲抵后，两被告还应向原告支付租金287789元。关于两被告诉请赔偿装修损失。如前认定所述，原告并不存在违约行为，涉案租赁合同系因两被告提前退租而解除，故两被告诉请原告赔偿装修损失于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山华丰纺织有限公司与被告佛山市合丰文化传播有限公司、姜小翠于2017年4月24日签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月1日解除；二、被告佛山市合丰文化传播有限公司、姜小翠于本判决生效之日起十日内，向原告佛山华丰纺织有限公司支付租金287789元；三、被告佛山市合丰文化传播有限公司、姜小翠已交纳的租赁保证金41296元归原告佛山华丰纺织有限公司所有；四、驳回原告佛山华丰纺织有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告佛山市合丰文化传播有限公司、姜小翠的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取3972元，由原告佛山华丰纺织有限公司负担976元，被告佛山市合丰文化传播有限公司、姜小翠共同负担2996元；反诉受理费5432元，由原告佛山华丰纺织有限公司负担39元，被告佛山市合丰文化传播有限公司、姜小翠共同负担5393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年十一月十九日书记员 陈佳颖