成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初9610号 原告：秦文，女，汉族，1987年3月15日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：闫文平，四川和普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国杰，四川荣恩律师事务所律师。 被告：左小川，男，汉族，1986年7月17日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：黄晓燕，女，系左小川配偶。 被告：黄晓燕，女，汉族，1987年4月10日出生，住四川省巴中市巴州区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：旷有源，四川晰理律师事务所律师。 被告：四川鼎安房地产经纪有限公司。住所地：成都市成华区荆翠中路22号1层。 法定代表人：刘潇红。 原告秦文诉被告左小川、黄晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月30日作出（2018）川0108民初1228号民事判决书。秦文不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提出上诉。成都市中级人民法院于2018年10月12日作出（2018）川01民终13980号民事裁定书，发回重审。审理过程中，本院应被告左小川、黄晓燕的申请，追加四川鼎安房地产经纪有限公司（以下简称鼎安公司）作为被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦文及其委托诉讼代理人闫文平、李国杰，被告黄晓燕及其与被告左小川的共同委托诉讼代理人旷有源，被告鼎安公司的法定代表人刘潇红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦文向本院提出诉讼请求：1.解除秦文与左小川、黄晓燕于2017年7月10日签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.左小川、黄晓燕立即支付秦文违约金135000元；3.左小川、黄晓燕立即向秦文退还已付定金30000元及佣金损失11000元；4.本案出具保函所支出的费用由左小川、黄晓燕承担。事实和理由：秦文与黄晓燕通过鼎安公司于2017年7月10日签订一份《成都市存量房屋买卖合同》，由秦文购买左小川、黄晓燕房产一套。合同约定：房产位于成华区，建筑面积52.3平方米，房屋成交价为540000元人民币，由秦文公积金贷款支付；合同签订之日由秦文支付30000元定金以及向中介公司缴纳3000元的贷款服务费和8100元的佣金；秦文在过户递件完成当日向黄晓燕支付首付款180000元用于办理提前还贷、解抵押手续。合同签订后，秦文依约支付了30000元定金，并向中介公司缴纳了11000元的相关费用，但左小川、黄晓燕未按约于2017年7月20日前办理房屋解抵押手续，也未告知秦文其银行账户用于支付首付款。2017年10月17日，左小川、黄晓燕明确告知秦文及中介方只退还定金即不再履行合同，其行为已构成违约，为此，秦文诉至法院。 左小川、黄晓燕辩称：1.同意解除合同。2.案涉房屋系夫妻共同财产，黄晓燕在未征求左小川的同意下与秦文签订了房屋买卖合同，该协议未征得左小川的追认，为无效合同，左小川、黄晓燕不存在违约行为。3.左小川、黄晓燕即使存在违约行为，秦文主张的违约金过高，请求法院根据本案事实酌情认定。4.左小川、黄晓燕并没有收到定金，不同意退还，佣金损失系属于中介公司的事情。 鼎安公司辩称：1.2017年7月10日合同签订时，黄晓燕承诺左小川知晓合同条款及合同内容，并承诺如有一切经济损失和法律责任由黄晓燕承担。2.在收到秦文支付宝转账41000元定金和佣金后，黄晓燕指定将其定金转入黄超建行账户，其中30000元定金扣除2000元佣金和2000元物业保障金，合计26000元转入黄超的账户，鼎安公司能提供银行流水。3.在交易过程中，左小川、黄晓燕均配合办理房屋过户手续，且相应贷款手续已经配合通过，左小川并去银行进行签字确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月10日，经鼎安公司居间介绍，黄晓燕以黄晓燕、左小川的名义与秦文签订《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由秦文购买黄晓燕、左小川共有的位于成都市成华区房屋（权226389），建筑面积52.3平方米，房屋成交价为540000元；秦文在合同签订当日向左小川、黄晓燕支付定金30000元，过户递件完成当日内，秦文向左小川、黄晓燕支付首付款180000元，剩余房款330000元通过贷款直接支付给左小川、黄晓燕；若该房屋目前为按揭状态，则由左小川、黄晓燕负责在2017年7月20日之前到其贷款银行办理结按手续，承担相关费用，并负责收回抵押登记后的产权证；秦文同意在签订借款合同之前向鼎安公司支付贷款服务费3000元，同意在合同签订当日内鼎安公司支付佣金8100元，左小川、黄晓燕同意在合同签订当日内向鼎安公司支付2000元；左小川、黄晓燕擅自解除合同或单方面违约致使合同被解除的，须向秦文支付该房屋成交价10%违约金，左小川、黄晓燕逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向秦文支付违约金，逾期30天，秦文有权解除本合同，本合同解除的，左小川、黄晓燕须退还秦文已支付的所有款项，向秦文支付房屋成交价10%的违约金，并承担秦文支付的佣金损失。该《房屋买卖合同》还手写载明“黄晓燕与左小川系夫妻关系，今日因黄晓燕一人签订合同，黄晓燕承诺左小川知晓认可合同内容和条款，如有违约或变动，黄晓燕承担全部责任与损失”。黄晓燕在该《房屋买卖合同》甲方签署（盖章／手印）处签署“黄晓燕（黄晓燕或左小川）”。 该《房屋买卖合同》后附黄晓燕于同日出具的《收据》，载明：兹收到秦文按本合同约定交来购房定金30000元。同日，鼎安公司向秦文出具《收款收据》，载明收到秦文贷款服务费3000元、佣金8100元，共计11100元。同日，秦文向鼎安公司工作人员转账41000元。鼎安公司公司确认其在收到定金后，扣除左小川、黄晓燕应支付的佣金2000元、物业保证金2000元后，已将剩余款项支付至黄晓燕指定账户。 依据经黄晓燕确认的其与鼎安公司工作人员及秦文的聊天记录及谈话录音，黄晓燕明确向鼎安公司工作人员表示“那个房子现在不卖了”，并向秦文表示“秦老师，发个账号过来，我把定金退给你”。 另查明，依据2018年3月28日的房屋信息查询记录，案涉位于成都市成华区房屋为黄晓燕与左小川按份共有，黄晓燕所占份额50%。该房屋取得时间为2013年3月21日。该房屋于2013年4月8日设定第一次抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司成都磨子桥支行，担保债权25万元，于2017年11月29日设定第二次抵押，抵押权人为黄超，担保债权40万元。 依据秦文向本院提交的《个人二手房公积金贷款划款委托授权书》（以下简称《划款委托书》）及《房屋买卖合同（贷款购房专用）》，其中《划款委托书》载明：秦文于2017年7月20日向中国银行股份有限公司四川省分行申请公积金贷款33万元，用于购买左小川、黄晓燕名下位于成华区房屋，在中国银行股份有限公司四川省分行取得案涉房屋的《房屋他项权证》后，将贷款以支付房款的名义直接划至左小川在中国银行开设的账户。《划款委托书》落款部位买方处有秦文签字捺印，卖方处有黄晓燕、左小川签字捺印，时间为2017年7月20日。《房屋买卖合同（贷款购房专用）》载明，左小川、黄晓燕现有位于成华区房屋，自愿出售给秦文，售价为54万元，秦文一次性支付给左小川、黄晓燕首付款21万元，剩余33万元由秦文通过银行住房按揭贷款方式支付，该笔款项在银行贷款审批通过、办理新产权抵押登记并领取他项权证之后，由银行转划到左小川、黄晓燕指定账户，左小川、黄晓燕应协助秦文办理房屋过户换证等手续，所产生的一切费用由秦文支付。《房屋买卖合同（贷款购房专用）》落款部位买方处有秦文签字捺印，卖方处有左小川、黄晓燕签字捺印，签订日期为2017年7月20日。 秦文于2018年3月向本院申请保全左小川、黄晓燕的案涉房屋，并提供财产保全保单保函作为担保，根据秦文出示的增值税普通发票显示，秦文支出诉讼财产保全责任保险费2000元。 庭审中，秦文明确其违约金计算方式为逾期30日内按每日房屋总价款的千分之五计算为81000元，逾期超过30日后因左小川、黄晓燕违约而解除合同按照房屋总价款的10%计算为54000元，以上共计135000元。左小川、黄晓燕对秦文前述违约金的计算方式予以认可，但认为违约金过高。秦文坚持按照合同约定计算违约金，且表示，若调整，只愿意调整到130000元。同时，秦文表示，基于左小川、黄晓燕的违约行为，其受到的损失包括丧失购房机会、因房价上涨导致重新购房成本增加、诉讼成本、租房成本、误工成本、交通成本、定金及佣金损失等。依据秦文提交的案涉房屋所在小区同户型在2018年12月23日在链家网上的成交记录，其成交价格为72万元。左小川、黄晓燕对此不予认可。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋买卖合同、划款委托书、房屋买卖合同（贷款购房专用）、授权委托书、情况说明、账户交易明细、收款收据、房屋信息查询记录、庭审笔录、聊天记录、谈话录音、增值税普通发票等证据。 本院认为，案涉房屋系黄晓燕与左小川按份共有，根据物权法的有关规定，黄晓燕处分案涉房屋应征得左小川的同意或由其追认。黄晓燕、左小川主张案涉《房屋买卖合同》系黄晓燕单方签订，左小川并未认可或追认，该合同应为无效。对此，本院审查认为，《房屋买卖合同》虽然无左小川签字，但依据其后签订的《划款委托书》及《房屋买卖合同（贷款购房专用）》，明确载明左小川、黄晓燕自愿将案涉房屋出售给秦文，左小川、黄晓燕并均在《划款委托书》）及《房屋买卖合同（贷款购房专用）》上签字确认，故左小川应知晓案涉房屋买卖的事实且对黄晓燕前述签订的《房屋买卖合同》进行了追认，左小川、黄晓燕前述辩解意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，秦文与左小川、黄晓燕于2017年7月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且并不违背法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。针对秦文主张解除该《房屋买卖合同》，根据审理查明的事实，黄晓燕在合同签订后明确向中介公司、秦文表示不出售案涉房屋并要求退还定金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，秦文前述主张于法有据，本院予以支持。《房屋买卖合同》解除后，秦文有权基于左小川、黄晓燕的前述违约行为要求左小川、黄晓燕退还定金并依照约定支付违约金。就秦文主张的退还定金30000元，左小川、黄晓燕辩称其未收到该定金，因该辩解意见与黄晓燕出具的《收款收据》及其在与秦文的聊天记录中的自认不符，故本院依法不予采信，对秦文的该项主张依法予以支持。就秦文主张的违约金，因左小川、黄晓燕当庭对秦文主张的违约金的计算方式予以认可，故本院对秦文据此计算出的违约金金额135000元予以确认。就该违约金是否需要调整的问题，因秦文已提交相应证据证明因左小川、黄晓燕的违约行为而存在的损失，左小川、黄晓燕未提交相应证据予以反驳，故本院对左小川、黄晓燕关于违约金过高的辩解依法不予采信。鉴于秦文当庭表示将违约金调整到130000元，本院依法予以确认。同时，针对秦文主张的佣金损失以及保险费，因双方在《房屋买卖合同》中已明确约定因左小川、黄晓燕违约导致合同解除的，除支付违约金外，还应承担秦文佣金损失，且秦文提交的证据证明其已为此支付了8100元佣金，故本院对该8100元佣金损失的主张依法予以支持，对秦文主张的超过部分的佣金损失本院不予支持。对于秦文主张的保全责任保险费损失，因双方未对此项费用的承担进行约定，且本院认为本院支持的秦文的违约金主张已能弥补其该项损失，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告秦文与被告左小川、黄晓燕于2017年7月10日签订的《成都市存量房屋买卖合同》； 二、被告左小川、黄晓燕于本判决生效之日起十日内退还原告秦文购房定金30000元； 三、被告左小川、黄晓燕于本判决生效之日起十日内向原告秦文支付违约金130000元； 四、被告左小川、黄晓燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告秦文佣金损失8100元； 五、驳回原告秦文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4964元、保全费3220元，由被告左小川、黄晓燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  符荣华 人民陪审员  刘晓蓉 人民陪审员  简必科 二〇一九年十一月六日 书 记 员  石 灵