江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初3579号 原告：华润置地（盐城）有限公司，住所地盐城市城南新区新都街道人民南路36号。 法定代表人：迟峰，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐致远、李炎，江苏法德永衡律师事务所律师。 被告：盐城九创装饰工程有限公司，住所地盐城市新都街道办事处人民南路36号盐城橡树湾欢乐广场项目421号商铺。 法定代表人：魏鹏飞。 原告华润置地（盐城）有限公司（以下简称华润公司）与被告盐城九创装饰工程有限公司（以下简称九创公司）租赁合同纠纷一案。本院于2019年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人徐致远到庭参加诉讼，被告九创公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华润公司公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》于2019年6月27日解除；2、判令被告交还盐城市城南新区新都街道办事处人民南路306号盐城橡树湾欢乐广场项目420、421号商铺，并将商铺恢复至毛坯状态；3、依法判令被告支付所拖欠的商铺租金人民币594779.50元；4、依法判令被告向原告支付自2017年5月25日起至实际偿还之日止，以594779.50元按照逾期支付金额2%/日的标准计算向原告支付滞纳金（租赁合同中第6.6条约定）；5、依法判决被告承担申请人（原告）为其代为支付的电费人民币14780元；7、依法判令被告按照履约保证金的标准向原告支付违约金，即人民币120000元（租赁合同中第6.9条约定）；8、判令被告承担原告为处理本案纠纷支出的律师费人民币15000元；9、依法判令被告依据双方合同约定罚没被告已缴纳的履约保证金人民币120000元（租赁合同中第3.2条约定）；10、请求法院判令被告支付房屋占有使用费从2019年6月28日起至实际退还商铺之日止按1309元/日的标准进行计算；10、请求法院依法被告支付占用房屋期间的违约金（租赁合同中第8.7条约定）从2019年6月28日起至实际退还商铺之日止按2618元/日的标准进行计算；11、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月29日，我司与被告九创公司签订《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》，合同约定由被告九创公司承租盐城市城南新区新都街道办事处人民南路306号盐城橡树湾欢乐广场项目420、421号商铺，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日。合同签订后，我司向被告九创公司交付了案涉商铺。自2017年5月25日起，被告九创公司未能如期向我司支付案涉商铺的租金，经我司多次致函催告，被告九创公司仍拒绝履行付款义务。经我司与被告九创公司法定代表人联系，其表示因公司经营困难，因此拒绝支付所拖欠租金及相应的滞纳金。在法院受理我司与被告九创公司房屋阻抗合同纠纷一案后，因被告九创公司持续欠付租金，故我司行使单方解除权，于2019年6月27日向被告九创公司送达了《商铺租赁合同解约告知函》，要求解除双方之间的商铺租赁合同。截至2019年6月27日，被告九创公司累计拖欠我司租金总计人民币594779.50元，相应滞纳金总计人民币4204969.35元。因被告九创公司拒不履行义务，为此，我司诉至法院。 被告九创公司虽未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状，主要内容为：一、案涉商铺租赁合同未生效，合同条款对双方不产生法律效力。1、案涉租赁合同第10.7条明确约定，本合同自双方法定代表人或授权代表人签字并加盖各自公章之日起生效，该合同没有加盖被代表人公章，亦没有法定代表人及授权委托人签字，租赁合同没有生效，合同条款对双方没有约束力。2、我司认可租赁过案涉房屋，我司作为承租人在原告提供的格式合同上加盖公章后，因双方对租赁合同内容有异议，我司并未对合同加盖公章予以确认，双方口头约定依据协商的租金87258元/年交纳租金（双方商定交半年租金抵租赁合同约定的一年租金），在我司交纳了120000元保证金及第一年租金后，原告向我司交付了涉案房屋。综上，因双方未签订正式租赁合同，双方的租赁关系应为不定期租赁，在双方任何一方通知解除租赁合同或以实际行动表示不继续履行该不定期租赁合同时，租赁合同当然解除。二、我司并未收到原告诉称的欠费催交通知书。双方口头约定及租赁合同中均明确约定了我司的收件地址，原告未按双方约定的邮寄地址邮寄通知书，我司对催款事宜不知情。三、我司在租赁期间，一直按时交纳电费，原告诉称的垫付电费，如原告提交证据，我司仅认可2018年我司承租房屋时有正式发票的电费，请法院依法审核。综上，案涉租赁租赁合同已经解除，原告主张的违约金、律师费等费用不应得到支持。根据实际情况，我司认可拖欠原告2018年度87258元的租赁费，其余费用不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2016年7月29日，原告华润公司（甲方）与被告九创公司（乙方）签订《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于盐城橡树湾欢乐广场420、421号商铺，形式为毛坯，建筑面积不少于1677.64平方米；租赁期限从2016年9月1日至2021年8月31日止，交付日期暂定为2016年9月1日前；租金实行固定租金（已包含增值税价）：2016年9月1日（交付日）至2017年8月31日为174517元，2017年9月1日（交付日）至2018年8月31日为174517元，2018年9月1日（交付日）至2019年8月31日为404143元，2019年9月1日（交付日）至2020年8月31日为404143元，2020年9月1日（交付日）至2021年8月31日为477624元；乙方应在签署合同时向甲方缴纳履约保证金120000元，如乙方在租赁期限内给甲方造成损失或出现违约行为的，则甲方有权从履约保证金中扣除相应部分作为违约赔偿金，若乙方存在应缴费用未缴的，甲方有权从履约保证金中先行扣除相应部分代乙方缴纳，乙方应在接到甲方通知后，于三日内补足履约保证金。如乙方在履行合同中未出现违约或其他致使甲方有权单方解除合同的，则在租赁期满或合同解除，乙方撤离商铺完毕后三十个工作日内无息退还履约保证金；租金支付方式：2017年2月25日前缴纳第一年首期租金87258元，2017年5月25日前缴纳租金87258元，2018年2月25日前缴纳租金87258元，2018年5月25日前缴纳租金87258元；除首期租金外，乙方按季度缴纳后续租金，采用先付后用原则，乙方应于每期租金到期前十天支付下期租金；违约责任：租赁期间，乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一天，应按逾期支付金额的2%向甲方支付违约金，逾期七日以上的，视为擅自退租。租赁期间，乙方擅自退租的，甲方有权不退还乙方已支付的履约保证金、租金或其他费用，不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。租赁期间，乙方拖欠支付合同规定应缴纳费用达三十日的等情形，甲方有权解除合同，收回商铺，同时按履约保证金的标准支付违约金，不足部分，甲方有权继续追偿；租赁合同终止或解除的，乙方应于终止或解除之日起三日内迁出该商铺，与甲方办理迁出交接手续，如未能按期移交商铺，除应当依照合同最后一个租赁年度的第一个月的基本租金标准交付占用期间的占用费外，每日还应按此标准的二倍支付违约金，直至乙方交还该商铺，上述费用甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分有权追偿；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），以及甲方因行使合同权利而引起的所有费用、开支均由乙方承担，甲方有权向乙追讨；合同还对其他相关事项进行了约定。原告华润公司在该合同甲方处盖章，被告九创公司在该合同乙方处盖章及法定代表人魏鹏飞签名。被告九创公司法定代表人魏鹏飞按约向原告交纳履约保证金120000元。合同签订后，被告九创公司对商铺进行了装修并经营。扣除免租期后，被告九创公司租金已付至2017年5月31日。 2019年5月17日，国网江苏省电力有限公司盐城供电分公司出具一份证明，载明：橡树湾26号楼用电户号7104606497、7104607785、7104607793系九创公司所用，因该公司人去楼空，所欠电费14780元由华润公司已向我司缴纳。同年6月27日，原告华润公司向被告九创公司发出《商铺租赁合同解约告知函》，主要内容为：自2017年5月25日起至本函作出之日，未按合同约定交纳租金，共计594779.5元，被告九创公司已构成严重违约。根据合同约定，原告华润公司有权单方解除租赁合同、收回商铺、不予退还履约保证金等。故现书面通知解除租赁合同，租赁合同履行至2019年6月27日止，将保留通过法律途径向被告九创公司主张逾期支付费用的违约责任以及损失赔偿等。被告于2019年6月30日签收该《商铺租赁合同解约告知函》，此后，被告九创公司未予回应，亦未支付所欠租金。为此，原告华润公司诉至本院，并因本次诉讼支付了律师费15000元。 本院认为，原告华润公司与被告九创公司签订的《商铺租赁合同》不违反国家法律、行政法规，系合法有效。被告九创公司在租赁期内未按合同约定向原告华润公司支付租金等费用，已构成违约，对引起纠纷应负主要责任。 关于原、被告双方签订的租赁合同是否于2019年6月27日解除。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，因被告九创公司未按照合同约定支付到期租金，原告华润公司有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权。同时，《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的。可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告华润公司向被告九创公司发出《合同解除通知函》，被告九创公司收函后未能在三个月内提出异议，该解除合同通知已发生法律效力，故应当认定案涉租赁合同于被告九创公司收到原告华润公司发出的解除合同通知书之日即2019年6月30日解除。 关于原告华润公司要求被告九创公司交还案涉商铺，并将商铺恢复至毛坯状态的诉请，双方对此在合同中已有明确约定，原告华润公司有权要求被告九创公司在交付房屋时将案涉商铺恢复至毛坯状态，对原告华润公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告华润公司主张的租金和房屋占有使用费的诉请，根据合同约定，租赁起始期限为2016年9月1日，双方合同解除之日为2019年6月30日，故租金应计算至2019年6月30日，被告九创公司尚欠租金598561元（175147元﹢175147元﹢404143元÷12个月×10个月﹣被告九创公司已付的租金87258.5元）。对于被告九创公司辩称，其与原告华润公司商定交半年租金抵合同约定的一年租金，因未能提交证据证明，故本院不予采信。原、被告租赁合同于2019年6月30日解除，双方在合同中约定如果被告九创公司未能在租赁合同终止或者解除之日起3日内将所租商铺移交给原告华润公司，应当依照合同最后一个租赁年度的第一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用，对此综合本案的实际情况，被告九创公司承租的案涉商铺仍未交付给原告华润公司，故其应按合同约定1309元/日（477624元÷365天）向原告华润公司支付自2019年7月1日起实际交付租赁商铺之日止的商铺占有使用费。 关于原告华润公司要求被告九创公司支付电费14780元及律师费15000元，国网江苏省电力有限公司盐城供电分公司出具的证明可以证实案涉商铺所欠电费数额，原告华润公司亦已提供了缴费票据足以证实其已为被告九创公司代付电费14780元，故被告九创公司应当向原告华润公司支付电费14780元。原、被告合同约定“甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），以及甲方因行使合同权利而引起的所有费用、开支均由乙方承担”，该条款明确约定了律师费的负担，故原告华润公司要求被告九创公司支付律师费15000元的诉讼请求，本院应予支持。 关于原告华润公司主张的被告九创公司支付自2017年5月25日起至实际偿还之日止以594779.5元按照逾期支付金额2%/日的标准计算滞纳金及支付违约金120000元的诉请，虽合同对此已有约定，但原告华润公司主张该两项诉请均是基于同一违约事实即被告九创公司未能按约支付租金，属于重复计算违约责任，故本院仅支持原告华润公司主张的要求被告九创公司支付120000元违约金的诉请，对其要求自2017年5月25日起至实际偿还之日止以594779.5元按照逾期支付金额2%/日的标准计算滞纳金的诉请不予支持。 关于原告华润公司主张的罚没被告九创公司已交纳的履约保证金120000元的诉请，履约保证金仅是对合同履行的担保，其并非是定金性质，故原告华润公司主张罚没保证金120000元无法律依据，本院不予支持。 关于原告华润公司主张的被告九创公司支付占用房屋期间的违约金，案涉租赁合同第8.7条约定，“如果乙方未能在租赁合同终止或者解除之日起3日内将所租商铺移交给甲方，除应当依照合同最后一个租赁年度的第一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个租赁年度的第一个月的日基本租金标准的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺”，虽双方对逾期交付商铺的违约责任进行了约定，但鉴于本案实际，该违约金标准过高，本院予以调整至以尚欠房屋占有使用费为基数，按年利率24%的标准支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告双方于2016年7月29日签订的《盐城橡树湾欢乐广场商铺租赁合同》于2019年6月30日解除。 二、被告盐城九创装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告华润置地（盐城）有限公司支付租金598561元、逾期支付租金的违约金120000元、垫付电费14780元、律师费15000元，合计748341元，扣除履约保证金120000元，实际支付628341元。 三、被告盐城九创装饰工程有限公司应于本判决生效后十五日内腾空、迁出所租赁的盐城橡树湾欢乐广场项目420、421号商铺，并原貌恢复后将商铺交予原告华润置地（盐城）有限公司。 四、被告盐城九创装饰工程有限公司应于本判决生效后十五日内向原告华润置地（盐城）有限公司支付逾期腾空商铺的占有使用费（自2019年7月1日起至实际交付之日止，按1309元/日标准计算），并承担逾期腾空商铺的违约金（自2019年7月1日起至实际交付之日止，以应付商铺占有使用费为基数，按照年利率24%标准计算）。 五、驳回原告华润置地（盐城）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19373元，由被告盐城九创装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，账号：52×××89）。 审 判 长  杨汉华 人民陪审员  陈秀云 人民陪审员  仇金平 二〇一九年十一月十五日 法官 助理  周 华 书 记 员  韩 璐 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。