上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9971号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海齐成投资管理有限公司，住所地上海市普陀区新村路501号甲227室。法定代表人：林云傍，总经理。委托诉讼代理人：郑扬，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵顺杰，上海市万联律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海昂高门窗有限公司，住所地上海市闵行区江川路1915弄150号6幢301室。法定代表人：王相贵，执行董事。委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。上诉人上海齐成投资管理有限公司（以下简称齐成公司）因与上诉人上海昂高门窗有限公司（以下简称昂高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初35277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐成公司之委托诉讼代理人郑扬、闵顺杰，上诉人昂高公司之委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人齐成公司上诉请求：撤销一审判决，改判：一、确认双方的租赁合同于2018年11月19日解除；二、昂高公司向齐成公司返还租金人民币（以下币种皆同）2,213,860.8元；三、昂高公司向齐成公司返还剩余电费暂计38,700元，赔偿损失400万元；四、齐成公司向昂高公司返还1号厂房；五、齐成公司向昂高公司支付1号厂房的部分房屋使用费，自2018年11月20日至2019年1月28日，计算面积为6,381平米，共计352,231元；2019年1月29日至2019年6月17日，计算面积为4,741平米，共计527,199元；驳回昂高公司的其余反诉请求。事实与理由：一、导致合同解除的违约方在昂高公司，昂高公司没有在合同约定的期限内交付房屋，应当承担违约责任。而且截至一审判决之日，昂高公司依然没有交付符合约定条件的2号房与3号房，3号房应当加装电梯，而且新建工程必须取得规划验收合格证，昂高公司没有按图施工，没有完成给排水工程、消防工程与电气安装工程等，该新建工程属于未完工状态，还存在渗漏水现象，由于昂高公司主张交付的房屋不符合要求，齐成公司也有权解除租赁合同。昂高公司收到齐成公司解除通知的时间是2018年11月19日，应当以当日作为合同解除时间。二、合同解除后，1号厂房不需要整体返还，该房屋4层是昂高公司自用的。齐成公司并未占有使用3号厂房，也不需要承担违约金，昂高公司应当返还齐成公司多付的电费，并且赔偿齐成公司的实际损失约128万元，根据合同约定还应支付250余万元违约金。昂高公司辩称：系争租赁合同是由于齐成公司的违约而解除，双方已经合意变更了房屋交付时间，不同意齐成公司的上诉请求。关于电费，由于齐成公司没有与昂高公司进行房屋交接与电量核对，双方应当另行按实结算。上诉人昂高公司上诉请求：撤销一审判决第二、五、六、七、八项，改判：一、昂高公司返还租金1,631,791.39元；二、齐成公司支付1号厂房使用费，自2018年11月23日至实际返还之日，按每日5,903.80元计算；三、齐成公司向昂高公司支付3号厂房的租金107,680.32元及使用费（自2018年11月23日起算至实际返还房屋之日止，按每日1,001.16元计算）；四、齐成公司支付违约金2,502,552.42元。事实与理由：一、齐成公司是导致合同解除的违约方，无权再享有合同约定的免租期利益，解约后的使用费标准也不应让违约方获益，应当以齐成公司转租的租金标准计算使用费。正是由于原合同租期达10年，才给予了齐成公司4个月的免租期，但实际只履行了9个月，合理的折算方式是1号厂房只能计算10天免租期，3号厂房只能计算5天。3号厂房已经在2018年7月9日完成了竣工验收，昂高公司也已向齐成公司发出了房屋交付通知，齐成公司在2018年7月20日之前就实际控制了3号厂房，应当自该日起支付租金，而且造成了2号厂房的租金损失。二、一审认定的违约金金额明显偏低，不能弥补昂高公司的损失。齐成公司辩称：免租期是双方约定，应当遵守，昂高公司没有按约交付房屋，是导致合同解除的违约方，不同意昂高公司的上诉请求。齐成公司向一审法院起诉请求：1、判令解除齐成公司、昂高公司双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令昂高公司返还预付押金100万元；3、判令昂高公司返还预付的租金（自2018年6月17日起算至齐成公司实际返还房屋之日止，标准按每日每平方米0.80元计算）；4、判令昂高公司返还电费38,700元；5、判令昂高公司向齐成公司赔偿损失400万元。一审审理中，昂高公司向一审法院提出反诉请求：1、解除昂高公司、齐成公司就系争厂房签订的《房屋租赁合同》；2、齐成公司将系争厂房腾退、返还给昂高公司并支付房屋占有期间的房屋使用费（自合同解除之日起计算至实际腾退、返还之日止，按0.9元/平方米/天计算）；3、齐成公司赔偿昂高公司违约金2,508,509.22元（6个月租金）。一审法院认定事实如下：2018年1月28日，齐成公司（承租方、乙方）与昂高公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于上海市闵行区XX路XX弄XX号的厂房（即系争厂房），其中1号厂房1-3层6,881.57平方米；甲方已在前述现有1号厂房所在院落内新建2、3号厂房，2号（共四层）、3号（共三层）将于近期竣工，甲方承诺新建厂房一并出租给乙方，规划建筑面积为108,000平米，若甲方办理出新建厂房的《房屋所有权证》上记载的实际建筑面积不等于规划建筑面积的，以实际建筑面积计算租金。合同第三条第一款约定，现有1号厂房1-3层的租期为十年零二个月，自交房日(2018年2月18日)起算满十年零二个月(即2028年4月17日止)。第二款约定，新建2、3号厂房的租期为十年，自交房日(2018年5月1日)起算满十年零二个月(即2028年6月30日止)；甲方向乙方交付房屋以实际交付使用时间节点为准，与甲方产证办理完成时间节点无关。第三款约定，甲方同意乙方将该租赁房屋打造为创意园区(集办公、小型加工、教育培训、电商、仓储等功能的一体化园区)，并可对外转租。第四款约定，现有厂房和新建厂房的免租期自租赁房屋实际交付日的次日开始计算，免租期为4个月，即1号厂房1-3层免租期为2018年2月18日至2018年6月17日，2、3号厂房免租期为2018年5月1日至2018年8月31日。第四条第一款约定，甲乙双方约定自免租期满次日起前二十二个月租赁房屋的租金为0.9元每平方米每天，自交房日起每两年递增6%，具体各年度租金金额详见附件《租金及支付列表》(注:第一个两年零二个月双方商定租金每天每平方优惠0.1元)。第二款约定，双方约定租金支付为壹年一付，乙方应在本合同签署日后3个工作日内向甲方支付1号厂房1-3层12个月的租金及2、3号厂房押金100万元；乙方应在2、3号厂房交付前的5个工作日内向甲方支付2、3号厂房12个月的租金(甲方退回原2、3号厂房的100万元押金)。第三款约定，自1号厂房1-3层交房满10个月时(2018年12月16日)，乙方应向甲方支付交房后前两年剩余的10个月的全部租金；自2、3号厂房交房满10个月时2019年2月28日)，乙方应向甲方支付交付房后前两年剩余的10个月的全部租金。租赁房屋后续租金，乙方应在上一年度租赁期满两个月前向甲方全额支付下一年度租金。甲方在收到乙方租金后的10个工作日内向乙方开具增值税专用发票。具体租金及押金支付方式详见《租金及支付列表》。第五条第二款约定，新建厂房的交付条件为所有工程项目完工2018年5月1日，计划于2018年10月30日以前办出2、3号厂房产证。第三款约定，现有厂房及新建厂房按规划设计安装好标准电梯。第六条第二款约定，乙方承诺，如需对房屋进行改建装修，装修方案以书面形式征得甲方同意；装修及增添的附属设施、设备等费用由乙方自理；乙方如需增设隔层的需甲方通过设计认可后签订补充协议施工简单隔层吊顶。第八条约定，乙方须按照租金及支付列表中的时间节点交付租金，累计拖欠10天以上属合同违约，甲方有权单方终止合同，并要求乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算。因乙方单方面原因致使本合同终止或解除的，乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算，乙方必须按双方协商的时间搬出全部物品，并恢复房屋原样；搬迁后十日内厂房如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同并附《租金支付表》作为附件。合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，昂高公司将系争厂房1号楼1-3层交付齐成公司使用。2018年1月31日，案外人郑某2向昂高公司支付150万元，用途记载为“房租”。同年2月2日，郑某2向昂高公司支付150万元，用途记载为“房租”。2018年4月1日，齐成公司的法定代表人郑某1及昂高公司的法定代表人王相贵又重新签订了一份《租金支付表》，双方对系争厂房的租金的计租启终日、计算公式、金额、付款日期等细节作了约定。同时注明：2018年1月28日签订租房合同，附表租金支付表有误，经双方审核确认按此表执行。2018年4月8日，齐成公司的法定代表人郑某1及昂高公司的法定代表人王相贵签订了一份《备忘录》，约定：1、5月1日前如果2、3号楼不能完工，客户不能搬进正常使用，双方签订租赁合同免租期延后至房屋正常使用后起算；2、三号楼电梯安装完毕；3、公共卫生间必须搞好给租赁方正常使用；4、处理协调好二号楼已租赁客户工作，由出租方协调，承租方配合工作。2018年7月19日，昂高公司向齐成公司发出《通知》，载明新建2号、3号楼经相关部门验收（建设单位、设计单位、勘探单位、施工单位四方验收），于2018年7月20日正式交付启用。该通知由“杨某”签收。2018年7月21日，齐成公司向昂高公司发出《公函》二份，其中一份《公函》大意为：我司工作人员现场实地检查发现贵司新建的2号、3号房屋存在如下情形，不符合合同约定的交付使用的必备条件：2号、3号楼未办理齐全相关证件；未安装独立总水电表；3号楼未有任何照明设施；2号、3号楼的消防设施不能使用；3号楼未安装标准电梯；2号、3号楼未按规划设计要求配备公共卫生间、未安装排污管道；园区内未按规划设计要求安装路灯；园区内背面停车场下雨天严重积水；2号、3号楼北面墙体开裂、雨天漏水；未经批准，擅自更改备案施工图纸，如将消防楼梯方位擅自更改、擅自增高新建厂房的层高、擅自将园区的排污管道接入二级水源河道；未按绿化部门要求建设绿化植被。综上，齐成公司拒绝接受昂高公司移交的系争厂房的2号、3号新建厂房；要求昂高公司对违法建设部分重新施工更改，并于2018年8月1日前将符合建设工程规划许可证的系争新建厂房正式移交给齐成公司。另一份《公函》大意为：我司已按合同约定向贵司支付租金300万元，向贵司告知如下：请于2018年7月25日前开具300万元的增值税专用发票；于2018年7月25日前按租赁合同的约定配合设立我司及我司客户单独专用的总电表及总水表（1号楼）；提供自1号楼移交之日至2018年7月25日期间的正规电费单及水费单，以便结算。2018年7月22日，昂高公司向齐成公司发出《公司函》，载明：“……鉴于你公司于2018年7月21日书面提出拒绝交付，我公司现正式通知你公司如下事项：1、立即交还2号、3号厂房所有钥匙；2、立刻摘除所有招商广告标语横幅；3、鉴于3号厂房未交付，你公司无权使用，你公司所有人员立刻搬离3号厂房底层门卫室。若你公司未能执行上述事项，视同你公司同意2号、3号厂房的交付，相关法律责任自负。”2018年9月5日，齐成公司再次向昂高公司发函，内容除了同7月21日的函件外，另补充：要求昂高公司按合同约定协助配合齐成公司及客户办理经营所需的相关证照，否则应赔偿齐成公司的经济损失；要求昂高公司向齐成公司移交能正常使用的1号楼的附属设施设备及应有相关证书；整改租赁厂房所在园区的所有下水管道；尽快解决昂高公司与第三方间的工程款结算纠纷，避免第三方采取过激形式封堵大门；要求昂高公司于2018年9月8日前移交合法、设施设备齐全及能正常使用的新建厂房；尽快在租赁厂房园区内配置合法合规的消防附属设施设备。2018年9月28日，昂高公司向齐成公司回函二份，对于租赁发票、水电表事项、电费单价问题、1号厂房附属设施设备、2号、3号厂房的交接问题、园区的保安事宜、1号楼二层分割小间事宜等作了回复。另查明，2018年7月23日出具的签收单载明：上海XX有限公司（系齐成公司聘请的物业公司），2018年4月24日领用门卫室门钥匙1把；2018年4月29日领用门卫室门钥匙2把；2018年5月4日领用2号厂房南大门卷帘门遥控器钥匙1把；2018年6月20日领用厂大门电动门遥控器（郑某3）钥匙1把；落款处备注：已返还2号厂房钥匙。其中，“上海XX有限公司，2018年4月24日领用门卫室门钥匙1把；2018年5月4日领用2号厂房南大门卷帘门遥控器”字样用笔划去。齐成公司在一审审理中陈述，因昂高公司交付的2号、3号厂房不符合交付条件，齐成公司拒绝接收，故在2018年7月23日将相关钥匙返还昂高公司，但其确认使用3号厂房门卫室至今。一审审理中，一审法院向齐成公司释明，既然齐成公司提起诉讼要求解除双方就系争厂房签订的《房屋租赁合同》，其应当及时返还相关房屋。对此齐成公司解释称，因3号厂房的门卫室控制整个园区的大门，为保证后续的退租能够顺利完成，暂时未能返还，也是为了保障次承租人的生命财产安全，且诉讼期间齐成公司已经与次承租人协商退租事宜，大部分次承租人同意在2019年6月搬离。对此昂高公司认为，园区除了3号厂房的大门，没有其他出入口，昂高公司的工作人员进入园区都需要齐成公司的工作人员进行安排。1号、2号、3号厂房是独立的三栋楼，齐成公司的次承租人均在1号厂房办公，若齐成公司要保证其次承租人的安全及租赁秩序，只需要在1号厂房设置相应的岗位，没有必要占用3号厂房的门卫室，其行为给昂高公司带来了不便。再查明，关于2号、3号厂房工程的相关情况，2018年5月8日，2号、3号厂房工程经上海市闵行区公安消防支队验收消防备案。2018年5月24日，建设项目主体工程配套建设的水、噪声或者固体废物污染防治设施竣工环境保护由上海市环境保护局通过验收。2018年6月25日，配套绿化由上海市闵行区绿化和市容管理局通过竣工验收。2018年7月9日，昂高公司出具2号、3号厂房工程的《建设工程竣工验收报告》。2018年9月18日，建设工程竣工档案资料由上海市闵行区城市建设档案管理中心通过验收。2018年11月20日，该项目取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，载明2号厂房建筑面积为9,646.8平方米，3号厂房建筑面积1,112.4平方米，发证机关为上海市闵行区规划和土地管理局。同日，厂房改扩建项目取得《上海市国有建设用地土地核验合格证明》。一审审理中，齐成公司向一审法院提出司法鉴定申请，请求对新建2号、3号厂房是否完工并符合建设工程竣工验收条件进行鉴定。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据查明事实，昂高公司已经于2018年11月20日取得由上海市闵行区规划和土地管理局关于新建2号、3号厂房出具的《上海市建设工程建工规划验收合格证》。根据《中华人民共和国建筑法》第七十九条规定：“负责颁发建筑工程施工许可证的部门及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的，负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门承担相应的赔偿责任。”本案中相关行政部门已经通过了对系争2号、3号厂房建设工程的竣工验收，若齐成公司对该事实有异议，应当向相关行政部门反映，故一审法院对其申请不予准许。昂高公司于2018年11月22日收到本案起诉状及证据副本。一审法院认为，齐成公司诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，昂高公司在一审审理中表示同意解除，故一审法院对齐成公司要求解除双方就系争厂房签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以确认。昂高公司于2018年11月22日收到本案诉状及证据副本，双方签订的《房屋租赁合同》应当于该日期解除。综合本诉与反诉，本案最主要的争议焦点在于：双方哪一方是导致《房屋租赁合同》解除的违约方。齐成公司主张昂高公司违约的理由，一是昂高公司违反租赁合同的约定逾期交付2号、3号厂房，二是昂高公司交付的2号、3号厂房未通过竣工验收，且厂房不符合交付条件。首先，关于2号、3号厂房的约定交付时间。双方签订合同时，齐成公司对2号、3号厂房正在建设中是明知的。根据租赁合同第三条第二款约定，新建2号、3号厂房的租期为十年，自交房日(2018年5月1日)起算满十年零二个月(即2028年6月30日止)。甲方向乙方交付房屋以实际交付使用时间节点为准，与甲方产证办理完成时间节点无关。第五条第二款约定，新建厂房的交付条件为所有工程项目完工2018年5月1日，计划于2018年10月30日以前办出2号、3号厂房产证。2018年4月8日双方签订的《备忘录》约定：5月1日前如果2、3号楼不能完工，客户不能搬进正常使用，双方签订租赁合同免租期延后至房屋正常使用后起算。根据上述书面证据载明的内容，双方对于2号、3号厂房的交付时间明确是以实际交付时间为准，且该交付与房屋产证的办理是分开的；同时补充约定了对于在2018年5月1日前如不能按计划交付房屋则双方免租期顺延，租金起算点亦作相应顺延。因此，租赁合同中虽然约定了2018年5月1日的期限，但结合合同上下文及《备忘录》的约定，应当认定双方合意变更了2号、3号厂房交付时间，且变更后的交房日期是不确定的，只要昂高公司是在合理期限内交付房屋，就不能认为其违约，故齐成公司认为昂高公司未在2018年5月1日前交房构成违约一说没有合同依据。其次，关于2号、3号厂房的交付条件和实际交付时间。根据租赁合同约定，2号、3号厂房的交付条件是所有工程项目完工、现有新建厂房按规划设计安装好标准电梯。齐成公司提出，昂高公司新建2号、3号厂房未按照图纸完成给排水工程、消防工程、建设电气安装工程、防水工程及配套设施（包括卫生间、园区北面围墙、机动车停车位、非机动车车位），也未按照合同约定配备三号楼电梯、未按照约定配电196千瓦及用水200平方米每月等。对此昂高公司认为，关于3号厂房的电梯，因规划设计没有电梯，昂高公司原准备在整体验收后开始安装，后因齐成公司起诉，故没有安装完毕；齐成公司提出的其他问题均没有合同约定。对此一审法院认为，根据《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。根据昂高公司提供的证据，新建2号、3号厂房于2018年5月8日通过消防验收，于2018年5月24日通过环保验收，于2018年6月25日通过绿化验收，于2018年7月9日通过建设、设计、勘探、施工单位的四方竣工验收，于2018年11月20日取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》和《上海市国有建设用地土地核验合格证明》。这些源自主管单位或权威机构的证明材料足以证明昂高公司一直在合法、有效地推进厂房建造工作，并最终完成各项验收，达到交付使用的条件。而齐成公司在2018年7月21日致昂高公司的函件中指出的问题中涉及原则性的均不能成立或与事实不符，至于齐成公司提出的其他问题，在租赁合同上并没有约定，也非法律规定的强制性条件。即便齐成公司因招商招租的特殊要求需昂高公司变更、修改原有的设计方案，也应该与昂高公司协商一致后，在法律法规允许的范围内进行。齐成公司在未经相关行政管理机构批准的情况下要求昂高公司更改建筑物的部分结构和设施，显属无理；而经昂高公司认可且合法的装修、装饰工程，则如昂高公司所述，应当在政府有关部门验收合格后进行，包括建筑质量是否合格应由专业机构来确认，进而由昂高公司追究施工单位的责任。因此，一审法院认定昂高公司于2018年7月9日完成双方约定的初步交付，至2018年11月20日，系争2号、3号厂房符合法律意义的交付。最后，关于合同解除的责任确定。本案系争租赁合同的解除是基于齐成公司起诉要求解除，起诉状（相当于解除通知）于2018年11月22日送达昂高公司，但双方的矛盾根源在于2018年7月齐成公司拒接接受2号、3号厂房的交付。通过上述评析可以看出，经过《备忘录》的补充，昂高公司2018年5月1日之前未交付房屋不构成违约，且约定了昂高公司通过对租期（免租期）起始日期的重新确定来弥补齐成公司。所以，哪怕是经昂高公司同意的、合法的改建项目，齐成公司既可以在7月份验收之后，也可以在所有新建厂房的涉政府验收（2018年11月20日）完毕之后，要求昂高公司进一步完善。至于因此造成的对房屋交付日期的不同见解，双方应本着诚信、公平的原则自行协商，也可以提交法院裁决，但这都不影响合同的继续履行，解除合同根本没有必要！尤其令人讶异的是：齐成公司称其为了解除合同付出了将近4000万元可得利益损失的代价。试想，在1号厂房存在这么大的可得利益且依法、依合同齐成公司暂不需要支付2号、3号厂房的租金的情况下，齐成公司却选择解除合同，造成“巨大损失”，这符合商业习惯和企业的经营目的吗？所以，齐成公司所述不尽、不实，齐成公司是基于不足为外人道的原因才冒违约风险要求解除合同的，而根据查明的事实，其主张的理由不成立，则齐成公司构成单方不当解除合同。昂高公司在齐成公司存在不再履行合同的违约行为时，同意并也主张解除合同符合法律规定。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对善后事宜及本案中的其他争议焦点，一审法院分述如下：一、齐成公司支付的100万元是押金还是租金。根据租赁合同第四条第二款约定，乙方（齐成公司）应在本合同签署日后3个工作日内向甲方（昂高公司）支付1号厂房1-3层12个月的租金及2、3号厂房押金100万元；乙方应在2、3号厂房交付前的5个工作日内向甲方支付2、3号厂房12个月的租金(甲方退回原2、3号厂房的100万元押金)。第三款约定，具体租金及押金支付方式详见《租金及支付列表》。基于上述约定，齐成公司认为100万元是押金，应予退还。昂高公司认为齐成公司支付300万款项是明确注明系“租金”而非“押金”，双方在租赁合同的实际履行过程中并无押金。对此一审法院认为，首先，案外人郑某2分两次向昂高公司支付300万元，用途记载均为“房租”。其次，2018年4月1日重新签订的《租金支付表》仅约定了租金，并无押金的表述。再次，齐成公司于2018年7月21日、9月8日向昂高公司发出的《公函》中均有如下表述：“我司已按合同约定向贵司支付租金共计人民币300万元，并多次向贵司催讨增值税专用发票，但贵司至今未向我司提供相应的等额增值税发票。”由此可见，虽然《房屋租赁合同》约定的是租金200万元、押金100万元，但在合同履行过程中，双方对该钱款的性质已经合意进行了变更。最后，即使齐成公司要支付“押金”，也应付100万元，而齐成公司付款中并无金额相对应。故在不能排除齐成公司预付租金的情况下，一审法院认定齐成公司向昂高公司支付的300万元均为租金。二、系争厂房《房屋租赁合同》解除后租金及使用费该如何结算。首先，关于1号厂房，齐成公司在2019年1月28日的庭审中表示，1号厂房的二层已经清空，符合返还条件，齐成公司不应当再支付1号楼二层的房屋使用费。昂高公司认为，1号厂房是作为一个整体出租，齐成公司要求部分返还部分占用显属无理。一审法院认为，齐成公司承租的1号厂房是一个整体，《房屋租赁合同》解除后，1号厂房应当整体返还。在齐成公司仍然占用的情况下，应赔偿昂高公司相应的损失，即支付占用期间的房屋使用费。因系争厂房的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除，此前的租金应分开结算，一审法院认为，齐成公司应支付自2018年2月18日起至2018年11月22日的租金806,630.45元（含四个月免租期），计算标准以2018年4月1日签订的《租金支付表》为准（即0.8元X6,381.57平米X158天）。多支付的租金，昂高公司应当返还。合同解除后，因齐成公司仍占用1号厂房，故应当支付房屋使用费，使用费自2018年11月23日起计算至齐成公司实际返还房屋之日止，标准仍应以实际履行期内的租金标准为妥，即每日0.8元X6,381.57平方米。其次，关于2号、3号厂房，虽然齐成公司于2018年7月23日明确拒绝接收2号、3号厂房，但齐成公司自2018年7月即占用了3号厂房门卫室，控制整个园区的大门。齐成公司提出解除关于系争厂房的《房屋租赁合同》后，继续占用该门卫室，经一审法院释明仍不愿意立即返还，导致昂高公司对整个园区的控制权产生瑕疵，亦影响昂高公司在《房屋租赁合同》解除后安排对系争厂房的重新招租，客观上扩大了昂高公司的损失，对此齐成公司应当承担相应的赔偿责任。鉴于双方对“交付验收”存在争议，即便从最有利于齐成公司的角度考虑，以2018年11月20日昂高公司完成所有行政验收为限，当日之后应当视为昂高公司完全交付，则昂高公司开始计付租金，但至22日齐成公司又提出了解除合同，此后继续无理由地控制门卫室，限制昂高公司正常使用，实际占用了系争房屋。因2号厂房昂高公司已收回钥匙并可以自由进入，故一审法院认定2号厂房由昂高公司占用；而3号厂房存有齐成公司招商部的招牌、有齐成公司的门卫室及人员值守，应认定仍由齐成公司占用。则齐成公司应当赔偿昂高公司自2018年11月23日起至实际返还之日止的3号厂房的使用费，使用费标准亦以租赁合同约定为准，即每日0.8元X1112.4平米。三、《房屋租赁合同》解除后违约责任的承担问题。根据争议焦点一的论述，齐成公司提出解除《房屋租赁合同》的理由不充分，系违约方，应当根据合同约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，乙方（齐成公司）单方面原因致使本合同解除的，乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算。一审审理中，齐成公司认为昂高公司诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以调整，一审法院结合合同约定的违约金数额、昂高公司的实际损失、齐成公司的过错及其占用房屋情况等因素，酌情确认违约金金额为50万元。四、其他损失的承担问题。关于电费，因各次承租人仍在使用系争厂房，电费金额尚无法最终确定，昂高公司应在各次承租人实际腾退房屋后，根据电费的实际使用情况据实结算，齐成公司要求返还电费的金额没有事实依据，一审法院对该诉请不予支持。关于齐成公司所称的多种损失，有的未实际发生，有的是正常经营所需，有的系齐成公司擅自改建房屋所致，更有的是齐成公司违约不愿继续履行合同所致，故一审法院均不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、第七十九条之规定，于二○一九年五月十五日作出判决：一、上海齐成投资管理有限公司与上海昂高门窗有限公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号厂房签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；二、上海昂高门窗有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海齐成投资管理有限公司租金2,193,369.55元；三、对上海齐成投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、上海齐成投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号内的1号、3号厂房腾退后返还上海昂高门窗有限公司；五、上海齐成投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海昂高门窗有限公司支付1号厂房的房屋使用费（自2018年11月23日起算至上海齐成投资管理有限公司实际返还之日止，按每日5,105.26元计算）；六、上海齐成投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海昂高门窗有限公司支付3号厂房的租金2,669.76元及房屋使用费（自2018年11月23日起算至上海齐成投资管理有限公司实际返还之日止，按每日889.92元计算）；七、上海齐成投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海昂高门窗有限公司支付违约金50万元；八、对上海昂高门窗有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费5,000元、本诉受理费23,639.02元、反诉受理费13,434.04元，合计42,073.06元，由上海齐成投资管理有限公司负担28,048.71元，上海昂高门窗有限公司负担14,024.35元。二审中，齐成公司补充提交了五组证据：1、2019年6月15日的照片、视频、公函及网页截图，用于证明齐成公司于2019年6月17日完全搬离了系争房屋所在园区，昂高公司已经开始对外招租。2、电表照片，用于证明齐成公司搬离时还有7,271kw电量未使用。3、工商部门的企业迁移通知书，用于证明其在园区内设立的物业公司也已经迁移。4、公证书及网页截屏，用于证明2019年2月，昂高公司就开始对外招租。5、视频、照片，用于证明新建厂房存在严重漏水问题，不符合交付条件。昂高公司发表质证意见称：对第1组证据真实性予以确认，关联性不予确认，认可齐成公司在2019年6月17日全部撤场搬离了，但要求齐成公司将房屋恢复原状；对第2组证据真实不予认可，同意按实与齐成公司结算电费，但不同意该照片反映的数据；对第3、4组证据真实性认可，但不认可关联性；对第5组证据的证明目的不予认可，但认可新建厂房进行过维修，维修并不影响房屋的正常交付使用。本院经审查认为，第1组证据真实性能够确认，而且证明了齐成公司搬离了厂房，本院予以采纳；电表照片真实性无法确认，视频、照片仅能反映厂房进行过维修，不能证明厂房在验收通过后仍无法交付使用，与本案争议缺乏关联性，本院不予采纳；其余证据亦与本案争议缺乏关联性，本院不予采纳。昂高公司补充提交了三组证据：1、公司函件三份，用于证明齐成公司归还的房屋状态不符合合同约定，昂高公司发函要求其恢复原状。2、厂房修复合同、验收结算、付款凭证，用于证明昂高公司在齐成公司未履行恢复原状的情况下，聘请第三方进行了修复，支付了费用。3、照片，用于证明齐成公司所移交的房屋状态不符合合同约定。齐成公司发表质证意见称：1、函件真实性认可，但并未收到上述函件。2、修复合同与汇款记录真实性认可，但不认可证明目的，不能证明上述款项用于维修，验收结算的真实性不认可。3、照片不能显示拍摄时间，不认可其归还的房屋存在主体结构及承重结构的破坏，仅仅存在部分瑕疵，但不影响使用，同意拆除门卫室的橱柜。本院经审查认为，上述证据与本案二审争议缺乏关联性，双方关于房屋归还后的遗留问题争议可另行解决，故在本案不予采纳。齐成公司申请证人戴某出庭作证，戴某陈述：其曾在系争厂房所在园区做过保安工作，是齐成公司下属的物业公司聘请的，新建厂房只有外墙雨水管道，没有内部给排水管道，3楼、4楼没有消防管道，上层窗户没有自动推窗设施，2018年6月后就一直在维修外墙，房屋有漏水现象。齐成公司表示认可证人证言。昂高公司表示证人曾在齐成公司下属的物业公司工作，有主观偏向性，对证人证言不予认可。本院经审查认为，证人自述其曾经在与齐成公司关联的物业公司工作，与齐成公司有利害关系，且陈述内容不能反映系争厂房在验收通过后仍无法交付使用，故不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，齐成公司于2019年6月17日搬离了系争厂房所在园区。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于合同解除过错责任及时间的问题。根据合同约定，昂高公司已经按约交付了1号厂房，2号、3号厂房在签约时尚在建造过程之中，双方在2018年4月8日的备忘录中约定，如果上述厂房5月1日还不能完工，则顺延免租期，该约定是双方对在建厂房交付时间的变更合意。昂高公司于2018年7月9日出具了上述房屋的竣工验收报告，且后续完成了相应的政府备案验收手续，履行了通知交房的程序。齐成公司主张因昂高公司未在2018年5月1日交付上述房屋，主张解除合同，与双方已经达成了变更合意不符，缺乏事实依据，本院不予支持。关于齐成公司主张的2号、3号房的质量瑕疵问题，齐成公司曾于2018年7月21日明确发函表示拒绝接受2号、3号房，当时房屋已经完工且通过验收，具备了基本交付条件。齐成公司在当日函件中主张的最终要求是“对违法建设部分重新施工更改，并于2018年8月1日前将符合建设工程规划许可证的新建厂房正式移交给齐成公司”。由此可见，齐成公司主张的实质是要求2号、3号厂房按照规划设计建造，并取得政府规划的验收手续。从实际履行过程看，昂高公司于2018年11月20日取得了规划验收合格证，可见2号、3号房的建造符合规划要求，并无根本违反交付条件之处。至于齐成公司主张的漏水维修及电梯安装等问题，昂高公司主张其针对漏水进行了维修，而且也同意在交付之后按照齐成公司的要求进行合理调整。齐成公司租赁系争房屋系用于转租招商，且根据合同约定，交付房屋后有长达4个月的免租期，即使房屋存在瑕疵，齐成公司也可以在接收房屋后的免租期内要求昂高公司进一步消除瑕疵。由此可见，齐成公司主张2号、3号厂房存在严重质量问题，不符合基本交付条件，缺乏事实依据。因此，齐成公司单方主张解除系争房屋租赁合同，缺乏事实依据，并不能当然发生解除合同的效力。昂高公司在齐成公司拒绝接收新建房屋，不同意继续履行的情况下表示同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，应予支持。一审法院认定合同解除之过错违约责任在于齐成公司，并以起诉状副本送达时间作为合同解除时间，并无不当。齐成公司主张其具有合同解除权，不存在违约行为，无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于1号、3号厂房租金、使用费结算的问题。昂高公司按约交付了1号厂房，根据合同约定，在租期十年零两个月的前提下，齐成公司可享有四个月的免租期。一审法院在计算1号房应付租金适用相应免租期，符合合同约定，并无不当。昂高公司主张齐成公司违约导致其无法享受整体十年租期收益，齐成公司不应享有合同约定的全部免租期利益，该问题实际上属于齐成公司因违约行为导致合同解除的损失后果认定问题，与租金结算属于不同法律关系。齐成公司、昂高公司称一审法院对租金返还金额认定有误，均无事实依据，本院不予支持。关于1号房在合同解除后的使用费支付问题，一审法院参照合同租金标准认定使用费并无不当。鉴于齐成公司现已实际搬离该房屋，故本院对于使用费截止时间据实予以调整。齐成公司主张其仅需支付1号厂房的部分使用费，昂高公司主张按照齐成公司转租的金额收取使用费，均缺乏事实依据，本院不予支持。至于3号房的问题，根据现有证据事实，齐成公司已经明确发函表示拒绝接收3号房，园区物业公司的钥匙签收单中也没有显示3号房的钥匙交接行为，虽然其占有了临近3号房的门卫房，但该行为尚不等同于对3号房的占有行为，也没有证据显示齐成公司实际使用了3号房，一审法院认定齐成公司支付三号房租金及使用费缺乏事实依据，本院不予支持，一审法院对此认定有误，本院予以更正。三、关于违约金与损失赔偿的问题。本案中，因齐成公司拒绝继续履行合同而导致合同解除，故齐成公司主张昂高公司支付违约金，赔偿损失的诉请均缺乏事实依据，本院不予支持。关于昂高公司主张的违约金金额的问题，根据合同约定，齐成公司违约导致合同解除的，应当承担6倍月租金的违约金。齐成公司主张该违约金标准过高，请求法院进行调整。本院认为，对该项违约金金额的认定，应当综合考虑合同解除给昂高公司造成的各项损失，包括解约后的房屋空置损失与合同未能全部履行所造成的免租期损失。免租期约定是建立在合同整体租期得以正常履行的前提下，出租人可享有长期稳定的收益，故给予承租人一定期间的优惠条件。由于本案中齐成公司的违约行为导致合同解除，实际上造成了昂高公司对于该段期间内的租金损失。因此，在综合考量昂高公司因合同解除形成的实际损失的基础上，本院认定齐成公司应支付违约金75万元，一审法院认定的违约金数额偏低，本院予以更正。鉴于双方当事人在二审中一致确认齐成公司已经搬离了系争厂房，故其已经无需再履行房屋返还义务，本院对一审判决予以调整。至于电费问题，齐成公司现在提交的证据尚无法确切证明应退电费金额，昂高公司亦表示愿意与齐成公司按实结算，故该问题可由双方另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初35277号民事判决第一、二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初35277号民事判决第三、四、六、七、八项；三、变更上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初35277号民事判决第五项为：上海齐成投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海昂高门窗有限公司支付1号厂房的房屋使用费（自2018年11月23日起算至2019年6月16日止，按每日人民币5,105.26元计算）；四、上海齐成投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海昂高门窗有限公司支付违约金人民币75万元；五、驳回上海齐成投资管理有限公司的其余本诉请求；六、驳回上海昂高门窗有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币23,639.02元、反诉案件受理费人民币13,434.04元、保全费人民币5,000元，合计人民币42,073.06元，由上海齐成投资管理有限公司负担人民币28,623.79元，上海昂高门窗有限公司负担人民币13,449.27元。二审案件受理费人民币77,375.18元，由上海齐成投资管理有限公司负担人民币51,449.5元，上海昂高门窗有限公司负担人民币25,925.68元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月一日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……