四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3691号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市锦江区大川巷8号锦上花1单元。 法定代表人：陈俊文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志明，四川府城律师事务所律师。 被告：赖俊，男，1966年7月14日出生，汉族，四川省成都市锦江区，现住都江堰市。 被告：孙建华，女，1974年2月18日出生，汉族，四川省成都市锦江区，现住都江堰市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司（以下简称彩生活公司）与被告赖俊、孙建华物业服务合同纠纷一案，经彩生活公司申请，本院依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果。本案于2019年9月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌波独任审判，于2019年10月22日公开开庭进行审理。诉讼中，彩生活公司向本院申请追加孙建华为本案的共同被告，本院审查后予以准许。彩生活公司的委托诉讼代理人李志明，赖俊、孙建华共同委托诉讼代理人梅晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彩生活公司向本院提出诉讼请求：1、判令赖俊、孙建华立即支付2012年9月1日至2018年12月31日的物业管理费27553.8元，后变更为：判令赖俊、孙建华立即支付2012年9月1日至2018年12月31日的物业管理费26160元：2、本案诉讼费由赖俊、孙建华承担。事实和理由：彩生活公司系都江堰市安金路140号“地博随园”（原都江堰市龙潭湾安顺村七、八组）的物业服务公司。赖俊、孙建华系地博随园的业主，房屋面积205.18平方米。2008年1月31日彩生活公司与都江堰地博置业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了详细的规定。合同中约定物业管理费按建筑面积1.5元/月·平方米计算。彩生活公司依约履行管理义务后，赖俊、孙建华未依合同约定按时向彩生活公司缴纳物业管理服务费。经彩生活公司多次催告，赖俊、孙建华扔拖欠2012年9月1日至2018年12月31日的物业费未缴费。彩生活公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 赖俊、孙建华辩称，1、彩生活公司与赖俊、孙建华双方未建立物业服务合同关系，彩生活公司更未提供任何物业管理服务，且彩生活公司作为不具有独立法律主体资格的分公司，违反了物业管理条例第32条之规定，从事物业管理活动企业应当具有独立的法人资格，彩生活公司所谓的前期物业合同均不具有法律效力；2、赖俊、孙建华缴纳物业费至2015年3月，因2015年4月，彩生活公司未履行任何物业管理义务，未尽到足够的管理服务，导致赖俊、孙建华商店物品被盗，财产损失达3万余元，赖俊、孙建华向公安机关报案，至今该案未破，彩生活公司不闻不问，置之不理，毫不履行物管企业的任何义务，自此以后，赖俊、孙建华与彩生活公司双方即终止了物业管理服务合同关系，彩生活公司以前没有提供服务、此后更没有提供任何服务，因此彩生活公司主张物业服务费与事实不符，于法无据；3、彩生活公司的起诉已超过诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回彩生活公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、2008年1月31日，都江堰地博置业发展有限公司与深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司（以下简称花样年公司）签订《前期物业管理服务合同》，协议约定的主要内容：第二条物业基本情况：物业名称：地博·随园；物业类型：多层电梯花园洋房，联排别墅；座落位置：都江堰市龙潭湾安顺村七、八组；建筑面积：23594.62平方米。第二十一条物业管理服务费：2、本物业管理公共服务费，住宅物业管理费按照产权面积每月每平方米1.2元收取，商业物业管理费按照产权面积每月每平方米1.5元收取；3、本物业管理服务费从《交房通知书》发出，房屋交付使用日之次日起开始计算，本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季初10号。自合同签订起至今，彩生活公司在该小区提供物业服务。 二、赖俊、孙建华系都江堰市滨江街道办事处安金路“地博·随园”140号商业房屋的所有权人，按份共有，份额各50%，建筑面积为205.18平方米，于2010年12月21日办理产权登记手续。赖俊、孙建华主张已缴纳物业服务费，提交2015年4月16日的收据一张，收据载明：客户名称2-1-2-2商铺，物业费2015.1-2015.3等内容。提交《情况说明》一份，主要内容是：2015年4月22日8时22分，滨江派出所接110指令称康兮路166号铺面门被撬坏等。列出遗失货物清单一份。 三、花样年公司于2010年5月12日更名为彩生活公司。 上述事实，有彩生活公司提交的双方当事人的身份信息、《前期物业管理服务合同》、房屋信息查询记录、企业名称核准通知书等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一、原、被告的主体资格问题；二、彩生活公司的诉讼时效问题；三、彩生活主张的物业服务费计算标准及范围的问题。 关于原、被告主体资格的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百零二条规定：“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织”。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，彩生活公司虽不具有法人资格，但系依法设立的分公司，其营业执照核准的经营范围有物业管理服务，因此根据上述法律规定，其以自己名义进行物业管理服务并主张权利，符合法律规定。同时，“地博·随园”项目的开发单位都江堰地博置业发展有限公司与花样年公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由花样年公司对“地博·随园”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同。关于赖俊、孙建华主张的其房屋被盗，系彩生活公司没有履行物业管理义务，双方已终止物业服务合同关系的抗辩，因房屋被盗系他人侵权行为，目前无相关机关的定性结论，故本院对其抗辩不予支持。至于花样年公司更名为彩生活公司，系名称的变更而非主体变更，因此彩生活公司在本案中主体适格。 关于本案的诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”本案中，彩生活公司抗辩本案为同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期债务履行届满之日起算。本院认为，同一债务分期履行系某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，而物业服务费是在物业服务合同履行过程中不断产生的，双方各有权利义务，各期债务履行期限届满后，为独立债务即分期履行合同之债，而非同一债务分期履行之债。因此对彩生活的抗辩，本院不予支持。对于赖俊、孙建华提交的交纳物业费票据，因票据上所载的客户不是本案的2-1-1号商铺，对其抗辩本院不予支持。赖俊、孙建华自2012年9月1日至2018年12月31日欠付物业服务费，根据双方协议约定的每季交纳一次，每次交纳费用时间为每季初10号，结合上述法律规定，彩生活公司于2019年9月向本院提起诉讼，赖俊、孙建华于2016年10月1日之前欠缴的物业服务费已超过诉讼时效三年，彩生活公司没有提交催收物业服务费的证据，因此2011年6月1日至2016年9月30日期间的物业服务费，已超过诉讼时效，本院不予支持。2016年10月1日至2018年12月31日的物业服务费，应予支持。 关于彩生活公司主张的物业服务费计算标准及范围的问题。本案中，彩生活公司依约向赖俊、孙建华提供物业服务，赖俊、孙建华应当支付相应的物业服务费，结合双方协议约定的单价、欠费时间及房屋面积，本院对彩生活公司主张的物业服务费26160元，认定8309.79元（1.5元/月/平方米×205.18平方米×27个月），超出部分，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、第九十条第二款之规定，判决如下： 一、赖俊、孙建华于本判决生效之日起十日内向深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司一次性支付物业服务费8309.79元。 二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费488元，减半收取计244元，由赖俊、孙建华负担134元，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王凌波 二〇一九年十一月二十九日 书记员  杨谨荣