广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5198号原告：黄文，男，1955年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************,公民身份号码：440************113。委托诉讼代理人：欧冬花，广东华法（三水）律师事务所律师。被告：李运中，男，1976年6月26日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*********雅居乐花园雅逸居4座101,公民身份号码：441************995。委托诉讼代理人：戴智慧，广东翔途律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤志明,广东翔途律师事务所律师实习律师。原告黄文与被告李运中租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两次开庭原告黄文的委托诉讼代理人欧冬花与被告李运中的委托诉讼代理人戴智慧、汤志明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄文向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年1月15日签订的《租赁合同》（租赁合同涉及的总标的为5124470.88元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年1月15日签订的《租赁合同》于2019年8月1日解除；2.要求被告支付原告2019年8月至2019年10月的场地占用费48000元；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告于2019年1月15日签订《租赁合同》，约定:原告将位于佛山市三水河口左田民营开发区321国道旁厂房(九间铺位后面的厂房用地)租给被告作生产用途使用。20l9年1月18日，原告将案涉土地及地上建筑物按照现状交由被告使用。但被告没有经过原告同意，自行将厂房转租给案外人张国星使用。由于案外人张国星经营的五金店用电需求较大，经常导致九间商铺的电器多次跳闸，严重影响了九间商铺的正常用电。原告多次提醒被告及时对电表增容或者变换变压器，以免发生火灾，但被告均置之不理。案涉土地及地上建筑物的变压器于2019年7月9曰被烧坏，所幸没有发生人员伤亡。原告认为，被告没有经过原告同意，也没有履行通知义务，自行将厂房转租他人使用，也没有及时维护电表及变压器，被告行为明显违约。根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应责任。原告多次通知被告双方合同已经解除，被告不需要再支付任何租金，但被告仍然向原告妻子的账户支付租金。原告得知后，于2019年10月28日将48000元租金返还被告。但由于被告至今仍拒绝搬离，因此被告应支付2019年8月至10月的场地占用费。为维护合法权益，原告特诉至法院，望判如诉请。被告李运中辩称，原被告签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照约定继续履行合同。原告要求解除合同，不符合双方合同约定，也不符合法律规定。原告以被告没有及时维护电表及变压器导致变压器被烧坏为由，认为被告违约的理由不成立。变压器被烧坏是使用年限过长造成的，且被告已于2019年7月15日更换了新的变压器，已能正常使用。原告提出解除合同的真正目的是对被告自主经营权的干涉和既得利益的侵占。是为了获取案外人与被告之间的差额租金。且原告移交案涉厂房给被告时，只是一个1300平方的半成品四围无封闭的厂房，被告接手后对案涉厂房进行了改建，增加面积1000平方，并完善了四周围边、饮水槽和装修工程等等。原告在诉讼中提供以下证据：第一组证据，原被告的身份证明；第二组证据，《租赁合同》、案涉土地及厂房的照片、土地使用权证、营业执照、企业信用信息公示报告；第三组证据，变压器被烧坏及须重新安装的照片、原告与被告的聊天记录、案涉土地前面九间商铺部分承租人所作的情况说明；第四组证据，银行流水一份。被告质证认为，对第一组证据无异议；对第二组证据中的租赁合同的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，该合同中第六点中如甲方用于其他用途需要通知甲方，无需征求甲方同意，因此被告将涉案厂房出租给别人不违反约定。对照片、土地使用权证、企业信息公示报告的真实性、合法性、关联性无异议；对第三组证据中的照片的真实性无异议，对其证明内容有异议，该照片只能显示变压器被烧坏，不能证明烧坏是由被告造成。对聊天记录的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议，该聊天记录仅仅显示了7月11日-7月15日的聊天记录，而此后原告就涉案厂房跟被告进行交涉并未要求被告解除合同。对情况说明的真实性无异议，但对证明内容有异议，该情况说明只能证明2019年7月前原告已知悉被告将案涉厂房租给他人使用，对于情况说明陈述的变压器烧坏的理由，我方不认可；对第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对于证明内容有异议，银行转账流水证明我方已按照合同约定向原告支付了案涉土地的租金。被告在诉讼过程中提供以下证据：1.客户用电受理回执；2.用电变更档案查询；3.厂房现状照片；4.与黄文短信记录；5.与黄文微信记录；6.与黄文女儿微信记录、光盘；7.电气安装工程承包合同；8.缴纳税费凭证；9.电费缴费记录；10.租金缴费记录；11.变压器照片；12银行转账记录。原告质证认为，对证据1、2的证据形式的真实性无异议，但对反映内容的真实性有异议，双方在签订租赁合同前被告已经明知原告将案涉土地前面的九间商铺租给案外人使用，且明确告知被告若其使用后需要维护电表或对现有的用电设备进行增容，因此双方在租赁合同的第九条约定租赁期内若被告需要增容，需向相关部门提出增容，被告提交的该证据表明其没有履行合同的义务；对证据3的真实性予以确认，对证明内容不确认，双方在签订合同时原告已对厂房的现状进行拍照，而且将厂房交付被告使用，至于被告实际上搭建的建筑物的面积需要双方现场核实；对证据4、5、6、7的真实性、合法性予以确认，但对证明内容不确认；对证据8至11的真实性予以确认，但对证明内容不确认。经审查，被告对原告提供的第一、第二、第四组证据的三性无异议，对第三组证据的真实性无异议。故本院对原告提供的第一、第二、第四组证据的三性予以确认，对第三组证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据1至10的真实性无异议，故本院对被告提供的证据1至10的真实性予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定以下事实：涉案厂房坐落于佛山市三水区河口民营开发区321国道旁，土地使用权人是原告黄文，权利证号佛三国用（2006）第20061103649号，地类用途为工业厂房，使用权面积为2733平方米，终止日期为2050年2月17日。2019年1月15日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市三水区河口民营开发区321国道旁厂房（九间铺位后面的厂房用地）租给被告使用，乙方租赁该厂房期限为20年，即自2019年3月15日至2039年3月14日。从2019年3月15日至2022年3月14日，每月租金16000元。从2022年3月15日至2025年3月14日，每月租金17600元。从2025年3月15日至2028年3月14日，每月租金19360元。从2028年3月15日至2031年3月14日，每月租金21296元。从2031年3月15日至2034年3月14日，每月租金23425.6元。从2034年3月15日至2037年3月14日，每月租金25768.16元。从2037年3月15日至2039年3月14日，每月租金28344.98元。租赁期间若电表需要增容，由被告负责到供电部门办理并承担所有费用。位于厂房前的原有九间铺位的水电费交由被告负责每月收取。另查明，2019年7月9日，涉案厂房旁的变压器被烧坏，之后，被告出资对变压器进行了修复。原告于2019年7月11日通过微信通知被告，要求与被告解除《租赁合同》，被告未明确表示同意，并随后发送相关变压器的维修情况予原告，原告未予以回应。2019年10月14日，原告自行办理了电力增容并投入使用。被告于2019年8月-10月分别向原告妻子支付了涉案厂房8月至10月的租金，原告于2019年10月28日将上述的48000元租金返还被告。涉案厂房至今仍被被告占有使用。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案的《租赁合同》由原告黄文与被告李运中签订。涉案的租赁物为临时建筑，为原告未经批准所建造，也未在法庭辩论终结前获得主管部门的批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，因此，本院认为涉案的《租赁合同》为无效合同，自始无效，原告诉请确认与被告于2019年1月15日签订的《租赁合同》于2019年8月1日解除，没有依据，本院不予支持。涉案《租赁合同》虽为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故本院参照该合同约定的租金标准计算涉案租赁物的使用费。涉案《租赁合同》对于费用的约定：从2019年3月15日至2022年3月14日，每月租金16000元。故原告诉请被告支付2019年8月至2019年10月的场地占用费48000元，合理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告李运中应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄文支付场地占用费48000元；二、驳回原告黄文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即23836元（该款原告黄文已预交），由原告黄文负担23621元，被告李运中负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 徐立伟二〇一九年十一月十三日法官助理 赵 书 记 员 劳凯欣