河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初1929号 原告:程燕，女，1981年3月7日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。 被告:苏红，女，1988年11月24日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：李杰民，河北张凤阁律师事务所律师。 原告程燕与被告苏红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告程燕及其委托诉讼代理人张涛、被告苏红及其委托诉讼代理人李杰民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾清邯郸市邯山区门市房并交付原告（房屋价值103万）；2.判令被告支付原告房屋占用费（自2018年10月5日起按照每月4167元计算至实际交付之日）；3.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年10月5日原告通过被告购买了河北泰瑞房地产开发有限公司开发的农机小区1号院4号门市一套，购买后原告将该门市租赁给了被告个人，租赁期限为2016年10月5日至2017年10月4日，租赁费为每年5万元，合同到期后，被告拒不腾房，强行占有门市，已经严重侵犯原告权利，无奈诉至法院请求依法判处。 苏红辩称，1.原告诉状所述并非客观事实。2015年1月至2018年5月期间，被告系河北泰瑞房地产开发有限公司（以下简称：泰瑞公司）销售经理，因公司承诺卖给被告案涉房屋一套，被告便陆续支付公司购房款及垫付公司日常资金作为购房款，共计125万。2016年7月25日泰瑞公司将案涉房屋出售给被告，2016年10月5日，泰瑞公司故意隐瞒案涉房屋已经出售给原告的情况下，将案涉房屋再次出售给原告，且泰瑞公司作为承租方承租了案涉房屋，因被告当时系销售处经理，所以公司实际控制人魏树魁指示被告代表公司在租赁合同上签字。被告行为是职务行为。租赁合同签订后，泰瑞公司和被告没有给付原告租赁费5万元，租赁合同期限到期后，泰瑞公司和被告均没有和原告续签租赁合同，也没有支付过租赁费。2.虽然原告与泰瑞公司签订了认购协议，但原告并没有在房地产管理部门或者不动产登记中心办理房屋所有权权属登记且本案不存在法律另有规定的情形，原告对该案涉房屋不享有房屋所有权。案涉《认购协议》仅仅能代表债权请求权的依据，所以原告起诉被告腾清房屋诉请没有事实和法律依据。3.取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，案涉地块建设项目没有取得建设工程规划许可证，即《房屋租赁合同》约定的租赁物没有取得合法的建设手续，这种情形下《房屋租赁合同》应属无效，合同无效后，不产生解约、违约的问题，有关条款不再适用，故原告的诉讼请求不能成立。且泰瑞公司与原告签订的租赁合同并没有实际交付和使用，也没有支付租赁费，因此该租赁合同不成立。4.被告先于原告购买案涉房屋，且自被告购买案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，经营食品店至今，已经实际占有该房屋。而原告与泰瑞公司签订的案涉房屋《认购协议》属于履行不能，原告仅仅享有债权请求权，对于案涉房屋并不享有物权，故原告应起诉泰瑞公司来维护自己的合法权益。综上，原告诉请无任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 程燕本院提交了以下证据: 1.原告程燕身份证复印件一份，证明原告主体身份； 2.原告农机小区一号楼商铺认购协议、收据、转账记录复印件各一份，证明原告于2016年10月5日购买了农机小区4号商铺的事实情况，该购房合同在签订过程当中，主要经办人员就是本案的被告，作为开发公司的销售人员经办并在合同上作为签约代表签字； 3.租赁合同书复印件一份，证明原、被告的租赁关系，该租赁合同也是有被告亲笔签名； 4.邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初886号民事裁定书复印件一份，证明原告曾向法院进行过起诉，后撤诉； 5.司法鉴定意见书一份，证明被告苏红提交的《农机小区一号楼商铺认购协议》中“李涛”签字不是李涛所写，也无法判断是魏树魁所写； 6.申请调取（2019）冀0402民初886号相关证据：2018年10月8日贸西派出所对李涛的询问笔录、2018年10月8日贸西派出所对魏树魁的询问笔录、2018年12月4日贸西派出所对魏树魁的询问笔录；卷宗中李涛和魏树魁所说明的情况，证明泰瑞公司法定代表人李涛以及魏树魁均明确说明农机小区一号楼4号门市并没有转让给被告苏红，而是于2016年10月5日转让给了原告程燕并收了原告的购房款，本案被告所称于2016年7月份取得该房产并签订相关合同，并非真正事实； 7.原告银行卡流水一份，证明98万元的转款是由程燕转给魏树魁的； 8.原告中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明租赁费折抵的情况，在第二年被告依然向原告支付了租赁费； 9.原、被告的短信记录截图一份，证明2017年9月27日，原告向被告发出催要租金的短信记录，以此来证明原、被告租赁关系以及被告指定由魏树魁缴纳租金的事实情况。 苏红对证据1无异议；对证据2商铺认购协议的真实性、关联性、目的性均有异议，该协议仅能证明债权请求权的证据，并不能证明原告享受对该案涉房屋所有权，该认购协议上并没有泰瑞公司实际控制人魏树魁替法人代表李涛签名，泰瑞公司在签订协议时隐瞒了案涉房屋已经出售给了被告，该协议不成立、无效；对证据3租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，被告并没有承租原告案涉房屋，更没有向原告支付租赁费5万元，签订该租赁合同时被告是泰瑞公司销售处经理，被告行为系职务行为，案涉房屋于2016年7月25日已经出售给被告，被告已实际占有控制该房屋，并对该房屋进行了装修，2016年10月5日泰瑞公司欺诈原告再次将案涉房屋出售给原告，属于一房二卖行为，案涉房屋至今没有取得建设工程规划许可证，租赁合同无效；对证据4无异议；对证据5司法鉴定意见书无异议，但对证明目的有异议，该鉴定可以证明被告支付泰瑞公司购房款后，2016年7月25日被告与泰瑞公司签订案涉房屋认购协议，泰瑞公司在协议上加盖公章后又在该协议上盖上了法定代表人李涛的手章，对该协议真实性予以认可，从该鉴定第三页第二部分第十三行可以证明2016年7月25日被告与泰瑞公司签订的认购协议上的李涛签名上的“李”字系魏树魁所签，魏树魁认可该认购协议，而原告的认购协议上并没有魏树魁替李涛的签字，李某为河北泰瑞公司职工，魏树魁笔记本上记录有关李某为公司购买网线、暖气管等物品所涉资金均系李某从被告邮政银行账户上取现；对证据6调查的相关证据所诉内容的真实性、合法性、证明目的均提出异议，该证据中所诉内容和司法鉴定上及询问笔录上自相矛盾，因此该份证据不具有证据效力，公安机关对魏树魁及相关人员的询问笔录，该询问笔录系魏树魁作为受害人向公安机关所陈述内容，并没有相关证据予以佐证，该陈述内容并没有得到公安机关的认同，公安机关也没有对该案进行刑事立案，因此魏树魁等人陈述并非客观事实，不应得到法院采信；证据7的转款显示是98万元，并非是103万元，也就是说原告没有将5万元购房款支付给泰瑞公司，该合同不成立，被告在原告与泰瑞公司签订的认购协议上签字系职务行为；对证据8的证明目的有异议，该证据仅仅显示魏树魁转给原告房租，不能证实原告所证之目的，对证据9的证明目的、合法性有异议，该证据并不显示原、被告之间是否存在租赁关系，被告对原告所述并不知情。 被告苏红向本院提交了以下证据： 1.被告苏红身份证复印件一份，证明被告主体身份； 2.2016年7月25日被告与泰瑞公司签订的认购协议、泰瑞公司出具的房款125万元收据，证明2016年7月25日泰瑞公司和公司实际控制人魏树魁将苏红为公司垫付的工程款共计125万元抵顶购房款，将案涉房屋出售给苏红，签订了购房认购协议，并有实际控制人魏树魁替法人代表李涛签名； 3.苏红建设银行交易明细一张，证明2016年3月7日被告支付给泰瑞公司购房款2万，该账户系魏树魁账户；苏红母亲左小雪邮政银行交易明细一张，证明2016年2月5日苏红支付给泰瑞公司购房款1万元；苏红弟媳胡改灵中国邮政交易明细复印件一份，证明2015年2月16日苏红支付给泰瑞公司股东魏超4万元；苏红父亲苏占喜农村信用社明细二张、证明一份，证明苏占喜从农村信用社账户取现5次计22.5万元，又拿出现金26.5万元交给苏红，苏红将49万元交给泰瑞公司，为其垫付工程款；苏红建设银行交易明细五张，证明2015年1月1日至2016年6月20日被告陆续从银行取款99100元，支付给泰瑞公司为其垫付工人工资；苏红邮政银行交易明细24张，证明2015年2月20日至2017年1月8日魏树魁指使其工作人员李某陆续从苏红邮政银行取款527235元用于泰瑞公司支付工程款、工人工资，进料款；苏红为泰瑞公司垫资的相关证据54份，证明2015年1月至2018年5月29日期间，被告陆续为泰瑞公司垫资48325元；户口页复印件三份，证明苏红、父亲苏占喜和母亲左小雪系父母子女关系； 4.邯郸市邯山区赵氏食品店营业执照，证明2016年7月25日泰瑞公司将案涉房屋出售给被告后，被告开始装修并经营食品店，于2016年11月15日办理的营业执照并一直占有房屋至今； 5.商铺购买合同一份、收据13张，证明2015年1月份至2018年5月29日被告在泰瑞公司一直负责销售房产，签订合同等工作； 6.证人李某出庭证言，证明李某曾在泰瑞公司工作，负责拆迁和进料工作，自己从被告苏红处取过现金用于购买工程物品。 程燕对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，合同的内容均是由苏红来填写，而且根据鉴定结论来显示，其李涛的签字并非法定代表人所写，同时结合原告所提交的合同证据从常理上来看如果该合同是真实的，被告就不会作为公司的签约代表与原告再签订购房合同，将自己已经购买的房屋再出售给他人，关于购房所提交的收据也是虚假的额，上面签字也是苏红所写，而且该收据的编号是在原告收据编号之后，按正常交易习惯来看，如果该收据所显示的时间是在2016年7月份，那么该收据编号不可能是在原告2016年10月份之后，显然该合同及收据是被告个人所造，并非真实交易；对证据3所提交的转账记录均在被告所谓的商铺认购协议之前，也与被告所提交的收据时间不符，同时该一系列证据当中，关于收据证明及转账记录包括现金的取款记录均不能说明与被告所签订的认购协议有关；对证据4的营业执照不能够证明与本案有关，也无法证明被告的主张；对证据5所提交的合同、收据说明了苏红完全可以利用职务上的便利去签订空白合同，并且其手中掌握着泰瑞公司相关合同文本及资料。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月5日，程燕与泰瑞公司签订《商铺认购协议》，协议约定：程燕（乙方）认购泰瑞公司（甲方）农机小区4号商铺，房价103万元，乙方已于2016年10月5日交付103万元，甲方应当于2016年10月30日交付使用。认购协议落款处加盖有泰瑞公司印章、泰瑞公司法定代表人李涛手章、原告程燕签名捺印及被告苏红（苏珂珂）作为签约代表的本人签名。泰瑞公司于协议签订当天向程燕出具1694028号收据，收据载明收到程燕房款103万元。程燕分别于2016年10月5日、2016年10月11日、2016年10月13日以银行转账方式向泰瑞公司魏树魁支付房款50万元、20万元、28万元，合计98万元。该认购协议签订当日，被告苏红与原告程燕签订《门市租赁合同书》，合同约定程燕将农机小区一号楼4号门市出租给苏红用于门市经营，租期自2016年10月5日至2017年10月4日，年租金5万元，租金一年一付。如苏红在合同约定期间内拖欠房租或私自将房屋转租，则程燕有权收回房屋，所付房租不予退还，并且还须支付年租金的20%为违约金。租赁合同落款处有程燕及苏红的签名捺印。该笔租金5万元已折抵该商铺购房款。租赁合同到期后，魏树魁于2017年9月、2017年11月向程燕转账支付租金合计5万元，苏红续租该房屋一年。后因租赁合同到期，原、被告就腾退房屋问题发生纠纷，程燕诉至本院，诉请如前。 另查明，就农机小区4号商铺，苏红向本院提交另一份《商铺认购协议》，协议约定：苏红（乙方）认购泰瑞公司（甲方）农机小区4号商铺，房价125万元，甲方应当于2016年10月20日交付使用。该协议有落款处加盖有泰瑞公司印章、李涛手章、“李涛”字样签名、苏红及王怀钢签名，合同载明日期为2016年7月25日。泰瑞公司向苏红出具1694035号收据，收据载明收到苏红房款125万元。 在本案审理过程中，程燕向本院提出司法鉴定申请：1.苏红的《商铺认购协议》中法定代表人李涛签字是否是李涛本人所签；2.苏红的《商铺认购协议》中李涛签字是否是魏树魁本人所签；3.苏红的《商铺认购协议》中法定代表人的印章是否是李涛本人印章。本院委托上海东南鉴定科学研究所司法鉴定所进行司法鉴定，该鉴定机构于2019年8月26日出具上海东南[2019]文鉴字第103号司法鉴定意见书，经鉴定，苏红持有的《商铺认购协议》上落款签名笔迹“李涛”不是李涛所写，无法判断该“李涛”字迹是否是魏树魁所写，“李涛印”印文与李涛持有印章印文一致。 本院认为，根据本案庭审查明的事实及双方争议焦点，原、被告双方系基于房屋租赁合同履行发生纠纷，本案应为房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订《门市租赁合同书》，该租赁合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且合同上有双方当事人程燕和苏红的签字捺印，系双方真实意思表示，应属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。现租赁合同已于2018年10月4日到期，苏红未再支付续期租金，双方签订的《门市租赁合同书》已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”程燕作为出租人，要求承租人苏红腾退农机小区1号院4号门市的诉讼请求，于法有据，苏红应予以腾退。苏红自2018年10月5日起至今拒绝腾退房屋，违反合同约定，给程燕造成了一定损失，应当承担赔偿损失的违约责任。程燕主张按照每月4167元（年租金5万÷12月）标准计算房屋占用期间损失，其主张合理合法，应予以支持。关于苏红称受泰瑞公司指派签订租赁合同系职务行为，未提供相关证据，对此辩称本院不予采纳。关于原、被告就案涉农机小区1号院4号门市《认购协议》发生的纠纷及农机小区1号院4号门市是否具备预售条件，非属本案房屋租赁合同纠纷之诉的审查范围，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏红于本判决生效之日起十日内将位于邯郸市邯山区门市腾清并返还原告程燕； 二、被告苏红于本判决生效之日起十日内支付原告程燕门市占用费用（占用费用以每月4167元为标准，自2018年10月5日起计算至案涉门市实际腾清交付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告苏红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  师华伟 二〇一九年十一月八日 法官助理南亚盟 书记员张玲 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。