浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0328民初2215号 原告（反诉被告）：文成县大峃镇珊门社区居民委员会，住所地浙江省文成县大峃镇珊门居民中心，组织机构代码55330328MEA7768951。 法定代表人：叶益斌，系该居民委员会主任。 原告（反诉被告）：大峃镇珊门村留地建设指挥部，住所地浙江省文成县大峃镇珊门村，组织机构代码68070494-0。 负责人：叶益斌。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：严永斌，浙江诚意律师事务所律师。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金武，男，1973年10月7日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告（反诉被告，下同）文成县大峃镇珊门社区居民委员会（以下简称珊门居委会）、大峃镇珊门村留地建设指挥部（以下简称珊门指挥部）与被告（反诉原告，下同）金武房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月17日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序。被告于2019年8月8日向本院提起反诉，本院于同日立案受理。本院分别于2019年9月6日、10月17日公开开庭进行了审理。原告珊门居委会、珊门指挥部的委托诉讼代理人严永斌、被告金武及其委托诉讼代理人刘化章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告珊门居委会、珊门指挥部向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款230640.8元及利息（从本案受理之日起至款付清之日止按年利率6%计算）；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年5月，被告向原告购买坐落于文成县间商铺，并分别于2014年5月3日、5月24日向珊门指挥部支付购房款20万元和70万元。2015年1月16日，双方签订《商铺买卖合同》，合同约定：“甲方为大峃镇珊门村留地建设指挥部（法定代表人叶益斌）、文成县大峃镇珊门村村民委员会（负责人郑月明），乙方为金武。一、甲方自愿将下列商铺出卖给乙方所有。1、商铺坐落：文成县大峃镇银都花苑3号楼第一层下首第二间店面，建筑面积47.594平方米（具体坐落以甲方提供的施工图确定标明的位置为准，最后商铺面积以房产证上登记面积为准）。2、该商铺属在建工程，所有权证尚未办理。3……。二、甲乙双方商定成交价格每平方米26800元，合计金额约1275519.2元（具体金额按房产权证上登记面积为准计算）。乙方支付房款具体约定为：1、于签订本合同后，乙方支付甲方房款1020415元。2、于乙方取得上述房地产的房产证和土地证之日，乙方付清甲方商铺余款。3……。同日被告向原告支付房款120415元。2015年11月间，原告向被告交付涉案商铺。2017年4月5日，原告取得该商铺不动产权证书【浙（2017）文成县不动产权第0001704号】，载明坐落于文成县，房屋建筑面积为56.2平方米。2017年7、8月，被告向原告要求办理商铺产权过户登记，原告要求被告按产权证上登记面积计算房款应予以补交，但被告仅同意支付建筑面积47.594平方米及超出47.594平方米3%（含）以内的建筑面积49.022平方米计算的房款。但原告涉诉商铺不动产权证书记载房屋建筑面积为56.2平方米，被告应补交房款230640.8元（面积差异8.606平方米×26800元）。后因被告拒不补交购房余款导致原、被告纠纷，被告于2018年4月3日向文成县人民法院提起诉讼，案经文成县人民法院和温州市中级人民法院审理，并以（2018）浙0328民初920号、（2018）浙03民终4824号民事判决书判决在案，其中（2018）浙03民终4824号民事判决书认为“考虑珊门居委会、珊门指挥部未在本案中提起反诉要求金武支付购房余款，故对于本案涉诉商铺超过约定面积3%的部分如何计算的问题不宜在本案中进行审查和认定，应另案处理为宜”，并判决原告于本判决生效之日起十日内协助被告办理坐落于文成县不动产权第0001704号】的权属变更登记。现原告已将涉诉商铺产权变更登记过户，但被告至今未向原告交清购房余款。在庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付购房款485745元，扣除税费后为351750.7元及利息（从被告领取涉诉商铺产权证之日起按年利率6%计算至款项付清之日止）。原告补充，因起诉时原告所需缴纳税费不确定，按照合同约定价款要求被告支付购房款，面积超出部分的价款足以抵扣被告代原告所交纳的税费，现原告所需支付的税费已明确为133994.3元，因此被告应支付商铺余款为485745元，抵扣税费后仍应支付351750.7元。 在举证期限内，原告为证明其起诉的事实，向本院提交证据如下： 1、组织机构代码、大政[2008]114号文件、法定代表人身份证明，以证明两原告的主体资格； 2、被告的身份证复印件1份，以证明被告的身份情况； 3、《商铺买卖合同》1份，以证明双方约定购房款、支付方式、交房时间及面积差额处理办法等情况； 4、不动产权证书一份，以证明原告于2017年4月5日取得涉诉商铺产权的事实； 5、（2018）浙0328民初920号、（2018）浙03民终4824号民事判决书复印件各一份，以证明原告协助被告办理产权过户登记手续，涉诉商铺超过约定面积3%的部分如何结算问题另案处理； 6、文成县不动产登记信息查询记录、增值税普通发票、税收缴款书及增值税普通发票等各一份，以证明被告于2018年5月28日办理产权变更手续及交纳税款的事实。 被告金武答辩称：1、原告未履行支付税收先行义务，原告无权要求被告支付购房款；2、原、被告双方已达成新协议，购房款应按1313789元计算；3、原告要求被告支付购房款230640.8元无事实依据。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定与合同中第二条相矛盾，而原告作为格式合同的提供方，应按照有利于被告解释履行，超出3%部分房价款由原告承担，产权归被告所有，被告愿意对约定及超面积3%部分按照26800元平方米计算总价款。 被告金武提起反诉请求：1、依法判令原告支付逾期办证违约金70578.7元（按已付购房款1020415元从2018年4月3日起以年利率6%计算至不动产证办理完毕之日止）；2、原告支付被告代为交纳的增值税、企业所得税、教育附加税、印花税等合计133994.3元及利息（从2019年5月23日起按年利率6%计算至实际返还之日止）；3、赔偿被告因办证支出的交通费2400元及误工费5460元；4、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2014年5月，被告向原告购买坐落于文成县间商铺，并分别于2014年5月3日、5月24日向被告珊门指挥部支付购房款20万元和70万元。2015年1月16日，原、被告签订《商铺买卖合同》，合同约定：一、被告向原告购买坐落于文成县，店面建筑面积47.594平方米。二、双方商定成交价格为每平方米26800元，总价款为1275519.2元（具体金额按房产权证上登记的面积为准计算）。1、于签订本合同后，乙方支付甲方房款1020415元。2、于乙方取得上述房地产的房产证和土地证之日，乙方付清甲方商铺余款。……七、甲方向乙方交付使用的商铺建筑面积误差应在3%以内，如超过3%则视为甲方违约，如在3%以内则双方按约定楼层平均单价结算。……九、甲、乙双方的违约责任：如甲方违约不能在2014年12月31日前交房、所交房产权不清或不能办理产权证等情形，甲方除返还乙方房款外还应支付总房价10%的违约金（如不能按时返还房款的按每月1.5%计息）。乙方不能支付房款造成违约，应向甲方支付总房价10%的违约金。十、上述房地产办理过户登记手续所需缴纳的契税、营业税、印花税、所得税费，乙方除承担契税外，其他所有税费由甲方承担。被告于合同签订当日即向原告交付购房款120415元。 2017年4月5日，原告取得不动产证书后未按照合同约定将不动产证过户被告名下。后双方因超过3%部分购房款发生争议。2018年4月3日，被告向文成县人民法院提起诉讼，后因不服判决向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终4824号民事判决书，撤销文成县人民法院（2018）民初920号民事判决书，并判决原告于本判决生效之日起十日内协助被告办理坐落于文成县不动产权第0001704号】的权属变更登记。判决生效后，原告未按温州市中级人民法院判决办理权属变更登记手续。2019年1月至2月，被告四次从江苏镇江到文成县办理不动产证，因原告不配合，导致无法办证，造成被告的交通费、误工费损失。2019年2月12日，被告向文成县人民法院申请强制执行。2019年2月28日，文成县人民法院向文成县不动产登记中心发出《协助执行通知书》，因原告拒不提供不动产统一销售发票，导致权属证书无法过户。2019年5月21日，原、被告重新达成协议，双方约定以总价款1313789.6元计算税收，被告代原告交纳了增值税、企业所得税、教育附加税、印花税等合计133994.3元。且合同中第二条与第七条相矛盾，原告作为格式合同提供方应按有利于被告解释，原告违约，超过3%部分房价款由原告承担，产权归被告所有。故原告无权主张超过3%部分的房价款。 被告金武提交证据如下： 1、原、被告身份信息各一份，以证明原、被告主体资格； 2、（2018）浙03民终4824号民事判决书及生效证明各一份，以证明原告需在判决书生效之日起十日内协助被告办理权属变更登记； 3、协助执行通知书一份，以证明被告向法院申请强制执行，原告未协助的事实； 4、不动产受理通知书一份，以证明被告的不动产权证于2019年5月23日受理的事实； 5、增值税发票、税收缴纳书、转账记录各一份，以证明被告代原告交纳133973元税款的事实； 6、企业所得税核定征收鉴定表一份、代开增值税发票缴纳税款申报表二份，以证明原、被告双方就房屋买卖房价款重新达成协议，系对原房屋买卖合同价格条款的变更的事实。 原告答辩称：一、被告要求原告承担逾期办证违约责任缺乏事实及法律依据，且违背一事不再理原则，对于该项请求已于（2018）浙03民终4824号民事判决书作出审理和认定，因此被告的该项请求不应支持。就本案的事实而言，双方签订的涉案合同的落款时间是2015年1月16日，而该合同第九条其中约定2014年12月31日前为交房和办理产权证的期限，签订涉案合同已经面临承担违约责任，这显然违背常理，该条款内容在客观上根本难以履行，涉案合同对该问题也没有作出补充约定。二、被告反诉请求赔偿因办证支出的交通费2400元及误工费5460元缺乏事实和法律依据，且与本案系不同的法律关系，被告主张交通费及误工损失，其对损失结果与原告的违约行为存在因果关系负有举证责任，否则应承担举证不能的后果，除此之外，被告认为其损失结果是原告未按生效裁判文书履行所致，亦应按执行案件中所适用的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定以及最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第五百六十七条的规定处理，与本案无关；三、被告主张的赔偿损失理由及法律关系与本案不属于同一个法律关系，其损失系执行一案中其所造成的损失，而本案系房屋买卖合同纠纷，不属于反诉的内容；四、导致不能及时办理过户系双方对房价款尚存争议，原告不存在怠于履行协助义务的事实；五、原、被告从未存在协议变更总房价的事实；六、涉诉合同约定除契税外其他所有税收由原告承担，但根据合同约定的购房款是47.594平方米按照每平方米26800元标准计算，在合同中的表述是“约为”1275519.2元，那么至今被告所交房款为1020415元，也就是对未争议的房款还拖欠255104.2元，该余款足以抵扣被告支付的税款133994.3元。因此，原告在起诉时就考虑到对没争议的欠款部分255104.2元作为应承担的义务留足给被告予以抵扣。税款具体数额扣除后，被告还应支付121109.9元以及争议的8.606平方米所应补缴的房款230640.8元。综上所述，原告认为被告所提出的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不应予以支持。 本院依职权向文成税务局调取谈话笔录一份。 对原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、对原告提供的证据1-6，经被告质证无异议，对其证明效力本院予以认定。 二、对被告提供的证据1-5，经原告质证无异议，对其证明效力本院予以认定；证据6，经原告质证对其真实性、合法性无异议，但对代开增值税发票缴纳税款申报表的关联性有异议，该表格系被告单方填写，双方并未就房价款结算达成新的协议，仅为履行法院生效裁判文书的协助义务，当时表格中原告盖章确认的数额系合同中约定的1275519.2元，原告并未同意将价款修改为1313789.6元。本院认为，原告的质证意见理由成立，仅凭该份证据无法证明被告的待证事实，故对该份证据的证明效力不予确认。 三、对本院依职权调取的证据，经原、被告质证，原告表示无异议；被告表示对办证经过无异议，但办证过程中工作人员已电话告知原告，原告没有反对视为双方已达成新协议。本院认为，该份证据来源合法、内容真实，且与本案具有直接关联性，对其证明效力予以确认。 经审理，本院认定事实如下：2014年5月，被告向原告购买坐落于文成县间商铺，并分别于2014年5月3日、5月24日向原告珊门指挥部支付购房款20万元和70万元。2015年1月16日，原、被告签订《商铺买卖合同》，合同约定：甲方为珊门指挥部（法定代表人叶益斌）、珊门居委会（负责人郑月明），乙方为金武。一、甲方自愿将下列商铺出卖给乙方所有。1、商铺坐落：文成县间，店面建筑面积47.594平方米。（具体坐落以甲方提供的施工图确定标明的位置为准，最后商铺面积以房产权证上登记的面积为准）。2、该商铺属在建工程，所有权证尚未办理。……二、甲乙双方商定成交价格为每平方米26800元，合计金额约为人民币大写壹佰贰拾柒万伍仟伍佰壹拾玖元贰角。（具体金额按房产权证上登记的面积为准计算）。乙方支付房款具体约定为：1、于签订本合同后，乙方支付甲方房款壹佰零贰万零肆佰壹拾伍元整。2、于乙方取得上述房地产的房产证和土地证之日，乙方付清甲方商铺余款。……四、今后乙方根据甲方的通知前往县房管部门办理该房地产登记手续，如办理过户由于甲方原因或政府原因造成延期的，则乙方支付余款期限按日顺延。……七、甲方向乙方交付使用的商铺建筑面积误差应在3%以内，如超过3%则视为甲方违约，如在3%以内则双方按约定楼层平均单价结算。……九、甲、乙双方的违约责任：如甲方违约不能在2014年12月31日前交房、所交房产权不清或不能办理产权证等情形，甲方除返还乙方房款外还应支付总房价10%的违约金（如不能按时返还房款的按每月1.5%计息）。乙方不能支付房款造成违约，应向甲方支付总房价10%的违约金。十、上述房地产办理过户登记手续所需缴纳的契税、营业税、印花税、所得税等所有税费，乙方除承担契税外，其他所有税费均由甲方承担。”同日，被告向原告珊门指挥部交付购房款120415元。2015年11月左右，二原告向被告交付涉案商铺。2017年4月5日，二原告取得涉诉不动产权证书，证书载明涉诉商铺坐落于文成县，房屋建筑面积为56.2平方米。2017年7、8月，被告向二原告主张办理产权过户登记，二原告告知被告涉诉商铺房价款应按产权证上登记的建筑面积56.2平方米计算，并补缴相应的房价款，但被告仅同意支付建筑面积47.594平方米及超出47.594平方米3%（含3%）以内的即建筑面积49.022平方米计算的价款，拒绝支付按照产权证上登记的建筑面积计算的价款。2018年4月3日，被告诉至本院要求判令原告支付逾期办证违约金及协助办理过户登记手续。本院于2018年10月29日作出（2018）浙0328民初920号民事判决书判决驳回被告的诉讼请求。被告不服向浙江省温州市中级人民法院提起上诉，后浙江省温州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）浙03民终4824号民事判决书判决“一、撤销浙江省文成县人民法院（2018）浙0328民初920号民事判决；二、被上诉人珊门居委会、珊门指挥部于本判决生效之日起十日内协助上诉人办理坐落于文成县房屋【权证号：（2017）文成县不动产权第000174号】的权属变更登记；三、驳回上诉人金武的其他原审诉讼请求”。后双方就商铺总价款多次进行协商，未能达成一致意见，被告向本院申请强制执行要求二原告配合办理涉案商铺的权属变更登记。2019年2月18日，本院向文成县不动产登记中心依法送达协助执行通知书。2019年5月21日，被告提交代开增值税发票交纳税款申报单，其中价税合计1275519.2元，原告珊门居委会在申报单上盖章确认。办理过程中，文成县税务局认为双方对合同约定总价款及超面积3%的价款不存在争议，将申报单上价税合计一栏修改为1313789.6元，并配合被告办理过户手续。2019年5月23日，文成县自然资源和规划局向被告送达不动产登记申请受理通知书。同日，被告共计交纳税款171531.15元，其中契税为37536.85元，被告为二原告垫付的税费为133994.3元。2019年5月28日，被告取得涉案商铺的产权权属证书【（2019）文成县不动产权第0003329号】。2019年7月17日，原告诉至本院。 另查明，涉案商铺所在楼层的店铺平均单价为23277.4元。2019年6月19日，大峃镇珊门村村民委员会名称变更为文成县大峃镇珊门社区居民委员会。 本院认为：双方争议的焦点为涉案商铺的总价款问题。对于涉案商铺应计算价款的面积认定问题，因双方在《商铺买卖合同》第二条中已明确约定“具体金额按房产权证上登记的建筑面积为准计算”，故涉案商铺面积应按56.2平方米计算相应的房价款。关于被告主张涉案合同应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的意见，本院认为，根据上述司法解释第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，二原告并非是房地产开发企业，故涉案合同并不适用上述司法解释。故对被告主张按合同约定的47.594平方米加上3%即49.02平方米计算面积的意见，不予采纳。双方对于合同约定的47.594平方米按单价26800元计算均无异议，本院予以确认。对于涉案商铺面积超过合同约定的8.606平方米（56.2-47.594）的单价认定问题。根据双方签订的《商铺买卖合同》第七条中约定“甲方向乙方交付使用的商铺建筑面积误差应在3%以内，如超过3%则视为甲方违约，如在3%以内则双方按约定楼层平均单价结算”的内容，对超出3%以外单价及“约定楼层平均单价”均未明确约定，鉴于涉案商铺面积超3%系二原告违约，且《商铺买卖合同》系二原告提供的格式条款，应作对被告有利的解释，故本院认定超面积的8.606平方米应按所在楼层的平均单价计算，即涉案商铺的总价款为1475844.5元（47.594×26800+8.606×23277.4），被告仍应支付原告购房款为455429.5元（1475844.5-1020415）。对于被告反诉主张双方已达成新的协议总价款为1313789.6元的意见，本院不予采信。对于被告反诉原告支付其交纳的税费133994.3元的诉请，原告表示同意，故对其主张本院予以支持。鉴于本案双方对购房款总价存在争议且合同中未约定逾期交付购房款的违约责任，故对原告要求被告支付逾期付款的利息主张，本院不予支持。因被告尚需支付原告的购房款远超过其代为支付的税费金额，故对其要求二原告支付代交的税费133994.3元的利息主张，本院不予支持。对于被告主张要求两原告支付逾期办证违约金70578.7元的问题，温州市中级人民法院作出的（2018）浙03民终4824号生效判决书中认为《商铺买卖合同》仅约定不能办理产权证的违约金，未明确约定办证的违约责任，故认为被告要求二原告支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持，现本案中被告反诉再次主张逾期办证违约金属于一事不再理。被告反诉要求原告赔偿办证支出的交通费2400元及误工费5460元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告金武于本判决生效之日起十日内日支付原告文成县大峃镇珊门社区居民委员会、文成县大峃镇珊门村留地指挥部商铺余款455429.5元； 二、驳回原告文成县大峃镇珊门社区居民委员会、文成县大峃镇珊门村留地指挥部的其他诉讼请求； 三、反诉被告文成县大峃镇珊门社区居民委员会、文成县大峃镇珊门村留地指挥部于本判决生效之日起十日内日支付反诉原告金武税款133994.3元； 四、驳回反诉原告金武的其他诉讼请求。 五、判决第一项和第三项相互抵扣后，被告金武仍应支付原告文成县大峃镇珊门社区居民委员会、文成县大峃镇珊门村留地指挥部商铺余款321435.2元。 案件受理费8119元，减半收取4059.5元，由被告金武负担，款限本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费4368元，减半收取2184元，由反诉原告金武负担694元（已交纳），由反诉被告文成县大峃镇珊门社区居民委员会、文成县大峃镇珊门村留地指挥部负担1490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 如果未按本判决指定期间履行义务的，将要承担被强制执行，并可能被纳入失信名单、曝光、限制高消费、罚款、拘留直到追究拒不履行裁判的刑事责任。 审 判 员 白莉莉 二〇一九年十一月七日 代书记员 朱晓冬