浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0822民初3345号 原告（反诉被告）：常山橄榄树商业运营管理有限公司，住所地：浙江省常山县天马街道文峰西路9号6幢一层116室。 法定代表人：张春细。 委托诉讼代理人：樊厚成、廖振清，浙江三衢律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓方平，男，1986年2月28日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。 委托诉讼代理人：周海呀，浙江东昊律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）[下称本诉原告]常山橄榄树商业运营管理有限公司与本诉被告（反诉原告）[下称本诉被告]邓方平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月21日组织双方进行庭前调解，原告委托诉讼代理人樊厚成、廖振清，被告邓方平及其委托诉讼代理人周海呀到庭参加庭前调解。调解未果后，因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员李自强担任审判长，与人民陪审员王均、李美君组成合议庭，分别于2019年5月22日、7月12日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托诉讼代理人胡秀芳（5月22日）、樊厚成（7月12日）与廖振清，被告邓方平及其委托诉讼代理人周海呀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）常山橄榄树商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求（综合变更后的诉讼请求）：1.依法判令本诉被告邓方平支付本诉原告自2018年7月1日开始至2019年6月30日期间已经产生的租金720000元，并按合同约定支付违约金492480元；2.依法判令本诉被告支付本诉原告超出合同约定2000平方米以外的381.86平方米的房屋租金171837元；3.由本诉被告负担本诉案件诉讼费。事实与理由：2016年11月1日，本诉原告与本诉被告签订商铺租赁管理合同，约定由本诉被告承租本诉原告位于常山县商铺，建筑面积2000平方米，用于经营量贩ＫＴＶ。租期8年，起至期限为2017年3月1日至2024年2月28日。因延迟交房，实际起租日期为2017年7月1日，免租期一年，即2017年7月1日至2018年6月30日，租期顺延。商铺租金与商铺综合服务费均按时间段约定，其中“2018年3月1日至2019年2月28日，租金标准为20元／月.㎡，月租金总额为40000元。”“2019年3月1日至2020年2月28日，租金标准为21.5元／月.㎡，月租金总额为43000元，”“2018年3月1日至2020年2月28日综合服务费标准为10元／月.㎡，月租金总额为20000元。”租金与服务费支付方式以每三个月为一个支付期，本诉被告应在每个支付期届满前5日支付下一个支付期租金，逾期缴纳租金，按每逾期一日，应向原告支付应付金额0.3%的违约金。现本诉被告自2018年7月1日起至2019年6月30日止期间的租金及综合服务费未按合同约定支付，经本诉原告催收无果，故而诉请如前。 本诉被告答辩并提起反诉称：1.责成被反诉人支付逾期交付房屋的违约金36000元，且租期相应顺延。2.责成被反诉人支付反诉人办证迟延、延期开业的违约金134560.8元，且租期相应顺延。被反诉人自2019年6月13日始才有权利收取租金。事实与理由：1.延期交房。双方于2016年11月1日签订商铺租赁合同，合同第二条约定租赁期为2017年3月1日起至2024年2月28日，如遇延期交房，则应以实际交付日期为准，租期顺延。由于延期，实际交付日期为2017年7月1日。补充合同一的第一条约定，延期交付迟于2017年5月1日，则每日支付违约金300元，故2017年3月1日到实际交付日的2017年7月1日，被反诉人应支付反诉人延期交房违约金36000元。因为，延期交房导致了反诉人无法及时开展装修及经营，造成损失。2.由于所租赁的房屋的登记性质导致办证迟延以致反诉人延期开业，被反诉人应支付反诉人违约金134560.8元。双方合同约定：反诉人租赁房屋店铺的用途是经营量贩KTV，而且未经被反诉人同意，反诉人不得更改经营类别。而由于被反诉人将所租赁的房屋登记为商住楼，导致行政机关不予许可开办娱乐场所，后经反诉人努力并经提起行政复议，方于2018年6月13日得以办好证照可以经营。这并非反诉人原因所造成，因而被反诉人应支付违约金。违约金应按双方所签合同第二条第3点计算，即按双方约定的反诉人应在2017年10月1日前开业，延期开业需经被反诉人书面同意认可，否则反诉人装修延期或延期开业，每延期一天，应支付租期内租金总额0.3%的逾期违约金来计算。合同约定3月1日交房，10月1日前必须营业，可见交房到实际营业的期间最长为7个月。以此类推，实际交房是2017年7月1日，7个月后，即2018年2月1日前，反诉人必定可以营业，但由于上述被反诉人的原因，导致了反诉人于2018年6月13日才得以营业。因此，根据对等原则，反诉人要求按照双方合同约定的第二条第3点，向被反诉人主张由其向反诉人支付延期开业的违约金。延期132天，租期8年总租金339800元*0.3%*132天，共计134560.8元。又因为补充合同约定了一年的免租期（含装修期在内），反诉人认为，只有在拿到了相应的营业证照确定可以营业后，反诉人才可以进行装修，否则可能会造成损失。故免租期应从拿到许可证的2019年6月13日开始计算，为期一年至2019年6月13日被反诉人才有权利收取租金，且实际租期可从2018年6月13日始算8年。此外，本诉原告未向本诉被告提供有综合服务，租赁合同约定的综合服务费不需支付。 针对本诉被告的答辩与提起的反诉，本诉原告抗辩称，一、关于本诉部分：本诉原、被告签订的商铺租赁管理合同合法、真实、有效，双方应认真履行合同应尽义务。本诉原、被告签订的商铺租赁管理合同明确约定了商铺的位置，面积，用途，租赁期限、租金金额及支付方式，原告除在商铺交付上有所延迟（延迟也及时与本诉被告进行了友好协商并形成合意）外，其他均依照合同约定的条款全面履行。然本诉被告违约拒付租金至今，违反合同第四条第2小条及第六条的约定，按照约定本诉原告有权解除合同，但考虑到本诉被告的实际情况，本诉原告未提出此诉求，释放了本诉原告的最大善意。本诉被告向本诉原告支付租金并承担违约责任既符合双方本着“契约自由”签订的合同的约定，也符合法律的规定，故本诉被告应当向本诉原告支付2018年7月1日开始至2019年6月30日止已经实际产生的房屋租金与综合服务费720000元及按合同约定支付违约金492480元。2.娱乐经营许可证的办理是本诉被告的经营行为，与本诉原告无关。双方所签合同，无任何条款表明本诉原告需帮助或代为本诉被告办理娱乐经营许可证，也并非本诉原告所提供的商铺本身存在瑕疵而致使本诉被告办理不了娱乐经营许可证。此后，本诉被告申请的娱乐经营许可证得以颁发也印证了商铺本身无任何瑕疵，因而娱乐经营许可证的办理事项与本诉原告无关，该许可证被延期办理是本诉被告与文化管理部门之间需交涉的问题，租赁合同本意是出租人出租房屋给承租人使用，承租人支付租金，承租人合法经营中的一系列行为与出租人无关，出租人不能包承租人顺利办理用于经营的各类证照和只赚不赔。3.免租期内不存在本诉原告向本诉被告支付违约金的问题。免租期从半年度变更成一年，其本身也是基于本诉原告对于房屋实际交付的预期等综合因素加以考虑而做出的贵在互利共赢的举措，是好意施惠行为，不能被本诉被告滥用。本诉原告给予本诉被告一年免租期，本诉被告却无任何合同依据用所谓的“对等原则”来追究本诉原告的违约责任，如此于法无据，天理不容，也违背公序良俗，为常理所不容。4.本诉被告所提的本诉原告未提供综合服务，约定的综合服务费不需支付的说法错误，事实上本诉原告已全面认真履行了该项义务。本诉原告在合同期内举办了商铺市场的运营推广活动，但并不能主导市场的运营而保证商户盈利，是否盈利是由于市场大环境与商户自身经营行为决定的，如在经营中出现亏损不能归结于本诉原告。5.本诉被告实际使用的房屋面积为2381.86平方米，超出了合同约定的2000平方米的范围，故理应支付多占用部分的租金171837元。 二、关于反诉部分：1.反诉被告延期交房已通过与反诉原告沟通解决，不存在向反诉原告支付违约金的问题。2.反诉被告与反诉原告间的房屋租赁合同有书面的明确约定，对于合同未约定的事项，反诉被告不承担违约责任。3.合同法不存在对等原则，故反诉原告所谓的违约金依据合同第二条第3点计算并予以向反诉被告主张，于法无据。免租期应按合同约定确定，而不能以反诉原告随意计算并主张。 综上，请求法院支持本诉原告的诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。 针对反诉被告的抗辩，反诉原告辩称：反诉被告是个商业运营管理公司，但其自工商登记以来从未有工作人员在登记的公司所在地办公，甚至连公司牌子也从未挂过，在该处挂牌经营的是物业公司。反诉被告除了与反诉原告签订有合同外，并无提供任何服务，名存实亡。合同约定的综合服务费，该费用收取的对向是反诉原告，那反诉被告就应向反诉原告提供服务，否则不应支付。2.本案中租赁房屋的实际面积应核定为2000平方米。首先，反诉被告向法院提供的2019年5月24日的测绘鉴定书是单方委托的，与本案无关联性。其次，合同签订于2016年11月，约定建筑面积为2000平方米（以房产局测绘报告为准），合同约定的房产局测绘报告是指办理房产证的测绘报告，而非反诉被告提供的为诉讼单方去做的测绘报告。2016年11月1日双方签订合同时尚未办证，而办证的时间是2017年9月1日，且合同是反诉被告起草的，其测定所租赁的面积为2000平方米，并直至2019年5月24日双方都未对此提出异议。反诉被告其在本诉中的诉状也明确自认所租赁的房屋面积为2000平方米。因此，租赁房屋的面积双方一致认同为2000平方米是客观事实。3.反诉被告作为出租人未能履行保证所提供的出租物功能设施的正常运行及维修义务，应相应减免租金，应按照合同约定的租金核减五分之一。由于电梯于2018年6月1日开始因质量问题停运，且至今尚有一部电梯无法使用，反诉原告在2018年6月13日到8月13日的营业期间因此客流量减少，为了挽回客流量减少的局面，反诉原告开展了免费赠送酒水活动，为此开支费用80000元（有每天酒水单为证），该笔费用损失应由反诉被告补偿反诉原告。根据合同法第二百二十条的规定，出租人即反诉被告不尽维修义务，承租人即反诉原告有权拒交租金，并可以要求反诉被告赔偿损失及维修费用。4.根据2016年11月1日签订的补充合同第六条约定，反诉原告租赁位置所在的楼栋，反诉被告承诺在反诉原告开业时开业率应在50%以上，但反诉被告直到2018年7月21日才引进了第二家经营户上海华联超市常山店。虽然合同及补充合同对反诉被告违反这一条的违约责任未予酌定，但反诉原告当时是考虑反诉被告对开店率的承诺，才决定进驻，故反诉原告认为反诉被告至少在6月13日到7月21日期间在租金上应减半收取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 1.本诉原告（反诉被告）提供的，测绘日期为2019年5月24日的《房屋面积测绘成果书（此报告只用于商铺租赁区域面积划分）》，该份测绘成果书是本案当事人双方关于商铺租赁管理的所有的协议与补充协议签订后，由房屋的业主常山颐本商贸有限公司委托常山县测量局对于其商铺进行的测绘，目的是用于租赁区域面积划分，并非本案当事人双方为确定案涉租赁物的具体面积形成合意而共同委托测绘，并以此作为签订协议计算租金等的依据。本案中，当事人双方于2016年11月1日签订了《商铺租赁管理合同》，租赁的面积明确载明2000平方米，并未标注暂定2000平方米，之后按具体测绘面积计算的字样，而且之后的2016年11月1日、11月12日的补充协议对此也未提及。此外，协议所附的图纸则明确标示了租赁物的范围，故此，本院认为双方当事人在签约时是就所租赁物按图纸所示经共同进行测算，并达成合意一致认可图示范围内租赁物的面积为2000平方米乃客观事实。因而本院对该测绘成果书排除其作为本案证据，对本诉原告（反诉被告）据此所作的主张不予采信。 2.本诉原告（反诉被告）提供的2017年3月25日发给本诉被告（反诉原告）的“函”，用以证明其延期交房是与本诉被告（反诉原告）作过沟通并取得了谅解的事实。而本诉被告（反诉原告）则认为，对方虽然有发函，但其并没有对此有过表示同意的回复。本院认为，结合截止该函中本诉原告（反诉被告）承诺的“在6月1日将商铺交付贵方”之日止，双方并未就此发生纷争的事实（当事双方均未有在这期间为延期交房起纷争的陈述），可以认定在这期间，双方就延期交房有过沟通，且尚能互谅互解的事实。 3.本诉原告（反诉被告）提供的有关商铺举办活动，电梯维护（注：应属物业职责范围）等材料，以及本诉被告（反诉原告）提供的为经营而推出有关营销活动等材料，本院认为这些材料均与本案所审理的房屋租赁合同纠纷无关，故本院排除上列材料作为本案证据。 本院认为，本案当事人签订的《商铺租赁管理合同》是经双方协商一致达成的，是各自真实意思的体现，其形式与内容也不违反相关法律法规的规定，当认定合同有效，因而该合同自成立时起，便对合同相对人具有法律上的拘束力，双方均需依约履行，对此本案当事人并无异议。本案争议的焦点是：一.对本诉原告（反诉被告）延期交房的法律事实如何客观真实地判析其法律后果，尤其是该法律事实的发生是否对本诉被告（反诉原告）造成了实际损失而构成了违约。二.对本诉被告（反诉原告）至今未交纳租金和综合服务费的法律事实如何客观真实地判析其法律后果，尤其是该法律事实的发生是否构成了违约。争议焦点三.本诉原告（反诉被告）是否按合同约定提供了相应的综合服务事宜，因而可以依约向本诉被告（反诉原告）收取综合服务费。 关于争议焦点一，本案中租赁物约定交付的时间是2017年3月1日，而实际交付时间是2017年7月1日，比原定时间延迟了四个月。而这期间的2017年3月25日，本诉原告（反诉被告）为延期交付之事向本诉被告（反诉原告）发函进行释明，并承诺于2017年6月1日交付，本诉被告（反诉原告）对此并未于本诉原告（反诉被告）有明确拒绝的意思表示，直至正式交付的2017年7月1日，本诉被告（反诉原告）也未向本诉原告（反诉被告）提出有关违约事由的交涉，且实际接收了所交付的租赁物，并着手办理一应开业的准备工作（列如相关证照的申请审批等）。结合本案当事人间的约定，本诉被告（反诉原告）享有本诉原告（反诉被告）给予的一年期的免租期的事实，而且本诉原告（反诉被告）还主张双方签订的合同以实际交付日（2017年7月1日）为基准顺延，即合同的履行期间从原来约定的2017年3月1日至2024年2月28日顺延为自2017年7月1日至2024年6月30日的事实，本院认为，本诉原告（反诉被告）为己方的原因造成不能按期交付之事已尽了补救义务，且所作的补救措施合乎情理，切实正当，本院予以认可。本院就此还认为，延期交付发生在免租期内，且所延误的期间并没有在免租期里予以扣减，因而，于租赁合同而言，租赁人并未因此受到在合同上的利益损失。再者，虽然本诉被告（反诉原告）因故在办理《娱乐经营许可证》时，未能顺利及时地审批通过，而是一波三折地直至2018年6月13日才获取该项行政许可，但依据本案当事人双方签订的合同及查明的案件事实，个中原因不能归结于本案当事人的任何一方。而且获得该行政许可证的时间尚在合同约定的免租期之内，本诉被告（反诉原告）此时已经处于试营业中，故实际对其于合同履行上不具实质上的影响。故此，本院认定，本诉原告（反诉被告）为此作出了善意与积极的补救，不构成违约，故本诉被告（反诉原告）主张违约金的请求本院不予支持。 关于争议焦点二，本诉被告（反诉原告）是因为“争议焦点一”中的事项，与本诉原告（反诉被告）一直处于沟通、争论与协商中，因为并未达成一致意见，争议未得解决而搁置租金的支付，此情况符合人们日常生活的处事方式，于情于理并不相悖，不属主观恶意不付，因而本院认为本诉被告（反诉原告）未予向本诉原告（反诉被告）支付租金的行为不构成违约，故本诉原告（反诉被告）主张违约金的请求，本院不予支持。 关于争议焦点三，本诉被告（反诉原告）认为，本诉原告（反诉被告）在双方履行合同期间，本诉原告（反诉被告）并没有按合同约定提供有综合服务，因而不应向本诉被告（反诉原告）收取合同约定的综合服务费。对此，本院经审理查明，本诉原告（反诉被告）确实不能举证证明在其诉称的2018年7月1日至2019年6月30日期间，已按合同约定向本诉被告（反诉原告）提供了相应的综合服务事宜，而所用以抗辩的事由，均属合同约定的该由物业公司承担的职责事宜与经办事宜，故而本院认为本诉被告（反诉原告）就此所作的主张有理有据，本院予以支持。即2018年7月1日至2019年6月30日，本诉原告（反诉被告）因其未向本诉被告（反诉原告）提供有综合服务事宜，因而相对应就无权向本诉被告（反诉原告）收取综合服务费。 关于反诉原告（本诉被告）的反诉诉讼请求，本院认为，其于租赁合同中因反诉被告（本诉原告）的延期交付所能产生的损失，如上所述已经得到弥补，而其称在履行租赁合同期间因经营事宜受到损失，本院认为这与本案中当事人间的租赁关系并无关系，其经营中的风险不可转嫁于提供租赁物的反诉被告（本诉原告）。另，关于反诉原告（本诉被告）主张其租赁位置所在的楼栋，反诉被告（本诉原告）承诺在其开业时开业率应在50%以上但实际未达成，反诉被告（本诉原告）应减半收取2018年6月13日到7月21日期间租金的反诉请求，因并无合同的依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉原告（反诉被告）常山县橄榄树商业运营管理有限公司与本诉被告（反诉原告）邓方平签订的《商铺租赁管理合同》以2018年7月1日为履行起点顺延，即履行期间为2018年7月1日至2024年6月30日。 二、本诉被告（反诉原告）邓方平支付本诉原告（反诉被告）常山县橄榄树商业运营管理有限公司2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金480000元，限于本判决生效后十五日内履行完毕。 三、驳回本诉原告（反诉被告）常山县橄榄树商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告（本诉被告）邓方平的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17481元，由本诉原告（反诉被告）常山县橄榄树商业运营管理有限公司负担8981元，本诉被告（反诉原告）邓方平负担8500元；反诉案件受理费3712元，由反诉原告（本诉被告）邓方平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  李自强 人民陪审员  王 均 人民陪审员  李美君 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  毛淑雯