广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2226号原告：余晓岚，女，1976年3月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：耿玉琪，男，是广东天存律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。诉讼代表人：开平富琳裕邦房地产开发有限公司破产管理人（江门北斗会计师事务所有限公司）。负责人：区锡豪，男，该事务所所长。委托诉讼代理人：杨艳菁，女，是广东东方大卫律师事务所律师。原告余晓岚与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，并于同年8月22日公开开庭审理了本案。原告余晓岚的委托诉讼代理人耿玉琪和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人杨艳菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余晓岚向本院提出诉讼请求：1、确认债权人余晓岚债权申报编号2018（裕邦）破申85号的债权利息为8060000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月16日，原告将编号为开国土准字（1999）第0××7号位于开平市××头管区金照围的土地使用权及开发权转让给被告，双方签订了转让合同，约定转让费总价为15000000元，另提供一套顶层不少于180平方米（含室内装修）的住宅（2015年12月30日前交付）。转让费分二期支付，第一期自该合同生效之日起二十五天内支付5000000元，第二期由乙方在2013年12月31日前向甲方付清转让费余款10000000元。合同签订后，被告依约履行了合同约定的第一期转让款5000000元的付款义务，但第二期转让款10000000元至起诉日止仍未支付，同时未在2015年12月30日前支付约定的一套房屋。2018年4月28日，原、被告签订《补充协议》，双方就被告未支付的10000000元土地转让款、未交付的一套房屋的违约问题达成一致意见，双方确认被告拖欠原告土地转让款6200000元以及二套房屋，并约定在2018年7月底前支付完全部转让款和办理完二套房屋的交付和过户手续。原、被告未在该《补充协议》中对违约金的计算方式进行变更。《补充协议》签订后，被告直至起诉日止仍未履行6200000元的付款义务，也未办理二套房的过户手续，已经构成重大违约。原、被告签订的转让合同第七条第三款约定：“乙方应按合同约定按时支付转让费用，如违约，每个月可按总额的1%比率交纳违约金”，已就违约金的计算标的额和支付比例作出了约定。原、被告于2018年4月28日签订的《补充协议》未就违约金的计算标的额和支付比例作出变更，因此转让合同第七条第三款的约定仍有效，应该作为违约金的计算根据。被告的违约行为造成的违约金计算如下：本金15000000元乘每月利息1%乘65个月（2014年1月1日起开始计算至2019年5月30日止=9750000元）。比照2015年8月6日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的年利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，本案被告支付利息的法律保护最高额计算如下：被告拖欠原告土地让款6200000元乘年利率24%乘65个月（2014年1月1日起开始计算至2019年5月30日止=8060000元），因此应确认原告的债权金额为8060000元。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，1、双方对于土地转让款剩余没有支付部分已经在2018年4月28日签订了《补充协议》，协议中确认被告仍拖欠土地转让款6200000元，因此原告以15000000元为本金计算利息没有事实依据；2、原告计算的利息起算时间和终止时间与事实和法律规定不符。被告已于2018年10月8日进入破产程序，按照法律规定，所有利息和违约金应当截止至2018年10月7日。根据公平合理原则，我司认为利息应当以6200000元为本金，按月利率1%，从2014年1月1日开始计算至2018年10月7日止，算得利息为3548778.08元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头管区金照围土地（以下简称涉案土地）的登记使用权人为余晓岚，使用权类型为出让，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权面积为4615平方米，国有土地使用权证号为：开府国用（2014）第03081号。2013年6月16日，余晓岚（甲方）和富琳房产公司（乙方）签订一份《开平市三埠迳头管区金照围余晓岚地块的土地使用权及开发权转让合同》，约定余晓岚将涉案土地的土地使用权及开发权转让给富琳房产公司。合同载明：1、转让价款及条件：转让价格为15000000元，乙方同意在该地块开发建成后，在该地块上所建的沿江高层住宅中无偿提供给甲方一套顶层复式不少于180平方米（含室内装修）的住宅，产权属甲方所有，交付时间为2015年12月30日前。2、转让费支付方式：第一期：自该合同生效之日起，乙方在二十五天内支付甲方5000000元；第二期：乙方于2013年12月31日前向甲方付清转让费余款10000000元。3、甲方义务：（1）甲方在收到乙方第一期转让费后，立即协助乙方办理一切有关该地块使用权及开发权转让手续，将该地块土地产权转让至乙方名下，并配合乙方办理该土地按6.92亩的容积率开发的相关手续。（2）甲方承担土地转让过程中属于土地交易价格（即按当地土地评估价格计算）应付的有关营业税、费等。4、乙方责任：（1）按时按价向甲方支付约定的转让费用。（2）甲方承担按当地土地评估价格所产生的交易税金，乙方负责承担该地块转让过程中产生的土地契税和交易费用。（3）在该地块土地转让过程中，配合甲方签订土地使用权及开发权转让合同，办理有关手续，尽快使该地块土地使用权及开发权转让至乙方名下。5、违约责任：（1）甲方在收到乙方第一期转让费后，应在两个月内配合乙方完成该土地转让的一切手续，将该地块土地使用权及开发权完全转到乙方名下。（2）乙方应按合同规定按时支付转让费用，如违约，每个月可按总额的1%的比率交纳违约金。签订合同后，余晓岚将涉案土地交付给富琳房产公司支配使用，进行房地产开发，富琳房产公司于2013年7月12日支付余晓岚首期土地转让款5000000元，剩余转让款未按合同约定的期限支付。2015年6月29日，余晓岚协助富琳房产公司办理涉案土地的抵押登记手续，将该地块抵押给山西信托股份有限公司。2018年4月28日，余晓岚（甲方）和富琳房产公司（乙方）签订一份《补充协议》，就剩余未付土地转让款进行约定。该《补充协议》载明：“依据双方于2013年签订的关于广东省开平市迳头金绍围地块的土地出让合同，乙方尚欠甲方土地出让费6200000元及二套位于开平新外滩5栋1号楼1601、1602号房屋，面积共为324.62平方米（含装修）。一、乙方承诺于5幢楼开盘3个月（即2018年5月至2018年7月底）内付清全部出让款项，并签订该套房屋的相关合同。二、甲方收到土地转让款后15个工作日内，协助乙方办理一切有关该地块土地使用权及开发权转让手续，将该地块产权转让至乙方名下。三、本补充协议作为原合同的有效组成部分，具有同等的法律效力。”后富琳房产公司出现资金问题，未能按照《补充协议》约定的期限向余晓岚支付剩余土地转让款，亦未将协议中约定的两套房屋过户至余晓岚名下，同时，由于缺乏资金支付土地使用权过户登记产生的税费，致涉案土地未能办理过户登记手续，该土地至今仍登记在余晓岚名下。2018年10月8日，本院作出（2018）粤0783破申1号民事裁定书，裁定受理申请人宁文霞对富琳房产公司的破产重整申请，并指定江门北斗会计师事务所有限公司担任富琳房产公司管理人。随后，余晓岚以富琳房产公司尚欠其涉案土地转让款、违约金和两套房屋为由，向富琳房产公司管理人申报债权。破产管理人经审查，于2019年1月25日作出2018（裕邦）破管字1701号《债权审核意见通知书》，确认余晓岚的债权金额为土地转让款6200000元、新外滩5幢1号楼1601、1602房屋和违约金138466.67元。余晓岚不服提出复议，管理人于2019年3月15日作出2018（裕邦）破管审通字2149号《债权审核复议意见通知书》，确认余晓岚的债权金额为9748778.08元及新外滩5幢1号楼1601、1602房屋，其中土地转让款为6200000元、违约金为3548778.08元（以6200000元为本金，按月利息1%，从2014年1月1日计算至2018年10月7日），均为普通债权。余晓岚对该复议通知书中确认的土地转让款6200000元及新外滩5幢1号楼1601、1602房屋债权无异议，该两项债权已载入富琳房产公司的重整方案，正在清偿过程中。余晓岚对复议通知书中确认的违约金债权不服，遂提起本案诉讼。庭审过程中，富琳房产公司对余晓岚主张的从2014年1月1日起按月利率1%的标准计算逾期支付土地转让款违约金没有异议，但认为以土地转让总价款15000000元为本金计算违约金的标准明显过高，显失公平，同时认为余晓岚未按照合同约定办理涉案土地的过户登记手续，其对合同履行亦存在过错，故不同意其提出的违约金计算方式，主张违约金以尚欠土地转让款6200000元为本金，按月利率1%的标准，从2014年1月1日起计算至本院受理富琳房产公司破产申请前一日，即2018年10月7日。本院认为，本案系普通破产债权确认纠纷。余晓岚与富琳房产公司签订《开平市三埠迳头管区金照围余晓岚地块的土地使用权及开发权转让合同》，约定余晓岚将其享有合法使用权的涉案土地转让给富琳房产公司。合同履行过程中，双方就土地转让款支付等问题签署《补充协议》。该转让合同和《补偿协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同和协议约定内容全面、诚信地履行各自的义务。签订转让合同后，余晓岚已将涉案土地交付给富琳房产公司开发使用，富琳房产公司则应按照合同约定的期限支付土地转让款。富琳房产公司于2013年7月12日支付首期转让款5000000元后，余款10000000元未按约定期限支付，双方为此于2018年4月28日签署《补充协议》，确认富琳房产公司尚欠余晓岚土地转让款合共6200000元及两套房屋，并约定富琳房产公司于2018年5月至2018年7月底付清上述转让款，余晓岚在收到款项后15个工作日内协助办理土地使用权登记过户手续。但直至庭审结束当日，富琳房产公司仍未支付上述款项，亦无合法理据，其行为已明显构成违约，依法应当承担违约责任，故余晓岚请求富琳房产公司按照转让合同的约定支付逾期付款违约金于法有据，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期付款违约金应如何计算。余晓岚主张违约金以合同转让总价款15000000元为本金，按照月利率1%的标准，自2014年1月1日起计算至2019年5月30日止。富琳房产公司对余晓岚主张的违约金起算时间和利率标准无异议，但认为应以尚欠的土地转让款6200000元为本金，计算至2018年10月7日止。原、被告双方对于违约金的起算时间和利率标准无异议，本院予以认可。对于违约金的计算本金问题。原、被告双方签署的转让合同中约定“乙方应按合同规定按时支付转让费用，如违约，每个月可按总额的1%的比率交纳违约金。”该“总额”并未明确为“合同转让价款总额”还是“尚未支付的转让价款总额”，属约定不明。从交易习惯来看，逾期付款违约金系基于逾期支付款项的违约事实产生，计算基础一般为逾期支付的款项。因此，此处的“总额”应理解为“尚未支付的转让价款总额”更为合理。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，我国合同法规定的违约金性质是补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的确定应以实际损失为基础。本案中，在余晓岚未能举证证明其因富琳房产公司的逾期付款行为造成的实际损失的情况下，其损失主要体现为无法对富琳房产公司尚欠的土地转让款6200000元进行占有使用而导致的资金利息损失，故余晓岚主张以合同总价款15000000元为基础计算违约金的标准明显过高，应以尚欠的土地转让款6200000元为本金计算为宜。对于违约金计算期限的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”和《最高人民法院》第六十一条：“下列债权不属于破产债权：……（二）人民法院受理破产案件后债务人未支付应付款项的滞纳金，包括债务人未执行生效法律文书应当加倍支付的迟延利息和劳动保险金的滞纳金；（三）破产宣告后的债务利息。……”的规定，逾期付款违约金应计至本院受理富琳房产公司破产申请前一日，即2018年10月7日。综上，计得富琳房产公司应支付给余晓岚的逾期支付土地转让款违约金为：以尚欠土地转让款6200000元为本金，按照月利率1%的标准，自2014年1月1日起计算至2018年10月7日止（合共1741天），合计为3598066.70元，即余晓岚对富琳房产公司享有破产债权（逾期支付土地转让款违约金）3598066.70元，为普通债权。余晓岚请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告余晓岚对被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司享有破产债权3598066.70元；二、驳回原告余晓岚的其他诉讼请求。案件受理费68220元（此款原告余晓岚已预交），由原告余晓岚负担37766元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担30454元。余晓岚多预交的案件受理费30454元由本院予以退回；开平富琳裕邦房地产开发有限公司向本院补缴案件受理费30454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  许眉笑审 判 员  黄安民人民陪审员  余春实二〇一九年十一月十一日书 记 员  梁佩琼