上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7974号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海思静餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：吕二仁，执行董事。委托诉讼代理人：孙佩勋，上海尊源恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玥炜，上海市国泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。上诉人上海思静餐饮管理有限公司(以下简称“思静公司”)因与被上诉人上海鸿福置业有限公司(以下简称“鸿福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初10185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人思静公司上诉请求：不同意一审法院判决的2、3、5、6、7、8、9项内容。1、要求判令鸿福公司返还房屋租赁履约保证金927,000元；2、要求判令鸿福公司返还房屋租金(含物业管理费)922,500元(2017年10月至2018年7月期间多收取200平方米租赁面积的租金365,000元及物业管理费15万元；2018年6月、7月空调未正常运行而不应收取的另1000平方米租赁面积的物业管理费15万元；2017年9月28日至2017年11月12日无法注册营业执照及办理食品经营许可证期间不应收取的租金和物业管理费257,500元)；3、要求判令鸿福公司赔偿装修损失1,143,201.9元；4、不同意支付2018年8月1日至2018年9月4日期间的剩余租金64,800元、2018年8月的物业管理费9万元。5、不同意支付装修期内的租金662,400元、物业管理费135,000元。6、不同意支付解除合同的违约金。事实及理由：合同约定的计租面积1200平方米中，应当扣除200平方米的消防和应急通道，合同中的文字虽未明确将上述部位予以排除，但合同中约定的租赁部位有明确室号，故不应包括上述通道。在合同履行过程中，因鸿福公司提供的商铺早先已由前手的承租户注册了营业执照并申请了食品经营许可证未及时注销,导致思静公司2017年9月28日至2017年11月12日期间无法完成分公司的注册和申办食品经营许可证，故上述期间租金物业费均应退还。2018年8月29日鸿福公司通知商铺的实际使用人进行清场，致其与实际使用人的租赁合同无法履行，其才提出解除与鸿福公司的租赁合同。此外，即便其存在违约行为，一审法院在判决没收其履约保证金的同时又判决其支付违约金远超过了实际损失，而对于鸿福公司仍在使用的装修添附系由其出资，但合同解除后未给予装修赔偿。鸿福公司辩称，思静公司承租的是地下整个一个楼层，消防及应急通道是计租但不能使用的部位，在签约时思静公司即已明知，在合同履行中思静公司对此曾提出异议，但鸿福公司未采纳下调租金的意见，思静公司也予以接受并于2018年6月7日出具了保证按约支付租金的承诺函。思静公司以证照无法办理和空调未正常运行问题提出免除租金和物业费均无相应证据，且在上述承诺函的结算中亦已放弃。此外，2018年8月29日其并未要求商铺实际使用人清场，由于思静公司多次拖欠租金，其按约采取停电措施，在此过程中为保障商铺使用人的食材和个人物品免遭损失，其才发出警示性通知，通知全文并无强制清场的意思。但由于思静公司多次违约，仅其未提出上诉的能耗费一项，欠费日期已超过30天，截止2019年8月29日其已具备合同约定的解除条件。故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。思静公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认思静公司与鸿福公司签订的《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除；2、要求判令鸿福公司返还房屋租赁履约保证金927,000元；3、要求判令鸿福公司返还房屋租金(含物业管理费)922,500元(包括2017年10月至2018年7月期间多收取200平方米租赁面积的租金365,000元及物业管理费15万元、2018年6月、7月空调未正常运行而不应收取的另1000平方米租赁面积的物业管理费15万元、2017年9月28日至2017年11月12日无法注册营业执照及办理食品经营许可证期间不应收取的租金和物业管理费257,500元)；4、要求判令鸿福公司赔偿装修损失240万元；5、要求判令案件本诉部分受理费由鸿福公司负担。鸿福公司向一审法院提出反诉请求：1、要求判令思静公司返还系争商铺；2、要求判令思静公司支付2018年8月1日至2018年9月4日期间的固定租金247,800元；3、要求判令思静公司支付截止至2018年9月30日的能耗费共计115,897.73元；4、要求判令思静公司支付场地占用费，按照每日30,600元的标准，自2018年9月5日起计算至返还系争商铺之日止；5、要求判令思静公司支付装修期内的固定租金662,400元；6、要求判令思静公司支付装修期间的物业管理费135,000元；7、要求判令思静公司支付解除合同的违约金1,854,000元；8、要求判令思静公司支付逾期办理迁移或注销相关证照的违约金，按照每日10,200元的标准，自2018年12月5日起计算至办妥迁移或注销以系争商铺为注册地址相关证照的手续之日止；9、要求判令思静公司支付的房屋租赁履约保证金927,000元归鸿福公司所有；10、要求判令案件反诉部分受理费由思静公司负担。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达各方当事人，故对于一审判决书中“本院查明”及“本院认为”部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、确认上海思静餐饮管理有限公司与上海鸿福置业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年9月4日解除；二、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司2018年8月1日至2018年9月4日期间的剩余租金64,800元；三、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司2018年8月的物业管理费9万元；四、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司能耗费134,466.71元；五、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司装修期内的租金662,400元；六、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司装修期内的物业管理费135,000元；七、上海思静餐饮管理有限公司应支付上海鸿福置业有限公司解除合同的违约金927,000元；上述第二款至第七款所述款项，上海思静餐饮管理有限公司应于判决生效之日起15日内履行完毕；八、上海思静餐饮管理有限公司支付的房屋租赁履约保证金927,000元归上海鸿福置业有限公司所有；九、驳回上海思静餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；十、驳回上海鸿福置业有限公司的其余反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，思静公司与鸿福公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且与法无悖，应当认定为合法有效，双方均应按约履行。根据合同的约定，双方已排除了因租赁面积的出入而对租金进行调整的情况。故思静公司认为，出租物内包含了消防和应急通道其有权对应付租金进行调整的观点，不能成立。此外，思静公司主张，由于鸿福公司的原因，致使其无法办理相关证照，以及出租物内空调无法正常运行，对此其均未能提供相应证据。同时，结合思静公司在此后出具的落款日期为2018年6月7日《承诺函》的内容亦印证了鸿福公司对上述问题的观点。故在租赁合同的履行过程中，思静公司多次拒付、延付租金，一审法院认定上述违约事实符合合同约定的解除条件，并无不当。现思静公司虽率先向鸿福公司发出了解除合同的书面通知，鉴于鸿福公司对于合同的解除亦无异议，故应当认定双方的合同因思静公司的违约而解除，其应当按合同约定承担相应违约责任。一审法院据此处理的履约保证金、欠付及装修期内租金和物业管理费，并无不当。关于违约金，一审法院已在合同约定的基础上进行了大幅下调，思静公司仍认为过高，但未提供充分证据予以证实，故本院对其意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45,775元，由上诉人上海思静餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理严姚萍审判长  顾继红审判员  陶 静审判员  张志煜二〇一九年十一月一日书记员  叶 菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……