上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16202号原告(反诉被告)：蒋琳，女，1993年1月20日出生，汉族，住江苏省南京市。原告(反诉被告)：章驰驰，女，1990年5月16日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：姚玉娟，女，1989年4月11日出生，汉族，住上海市普陀区。上述三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人费秋瑞，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾明礼，男，1948年1月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：顾祺，男，1978年5月7日出生，汉族，住上海市普陀区。原告蒋琳、章驰驰、姚玉娟与被告顾明礼及反诉原告顾明礼与反诉被告蒋琳、章驰驰、姚玉娟房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告(反诉被告)的委托诉讼代理人费秋瑞及被告(反诉原告)顾明礼的委托诉讼代理人顾祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋琳、章驰驰、姚玉娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还保证金4400元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月8日，三原告与被告签订《上海市居住房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定三原告承租被告名下位于上海市普陀区石泉六村XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2017年6月12日至2018年6月11日止，月租金4400元。当天，原告支付保证金4400元。后经双方协商，约定将租期延长一年，故双方于2018年7月21日再次签订《租赁合同》一份，租期自2018年6月12日至2019年6月11日止，其他约定均同前合同一致。2019年3月4日，原告告知被告不再续租。6月9日，原告委托保洁公司清扫房屋。6月12日，双方办理交房手续，被告坚持将房屋在正常使用过程中出现的损耗归责于原告，并以此为由拒绝退还保证金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告顾明礼辩称，对双方租赁合同关系及收取保证金没有异议。2017年3月11日，陶某、喻雅静及蒋琳与被告就涉案房屋签订租赁合同，租期自2017年3月12日至2018年3月11日。后陶某因个人原因提前退租，将其添置的家具赠与被告用以折抵违约金。蒋琳要求继续承租，并将保证金4400元支付给陶某，三方结算完毕。后蒋琳找来另两原告共同承租涉案房屋，双方于2018年7月8日签订租赁合同。交房时，被告发现由于原告不当使用造成房屋损坏严重，原告还擅自拿走上述陶某赠与的家具，且双方水电煤尚未结算，上述费用结算后愿意返还保证金。反诉原告顾明礼向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计11348.60元(包括水电煤49.60元、物损9299元、家具2000元)；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告在承租期间，因不当使用导致墙面严重霉变、地板翘起、天花板起壳，冰箱、衣柜移门、下水道接口等设备损坏，经估算造成损失如下：北房门钥匙90元、信箱钥匙50元、卫生间隔板玻璃200元、冰箱350元、移门80元、卫生间水斗下水130元、油烟机清洗300元、阳台顶棚500元、阳台柜400元、地板1500元、屋顶及墙面破损5484元、南间门框破损200元、51号楼门口钥匙2把15元，共计9299元。另，反诉被告擅自拿走陶某赠与反诉原告的家具，估算2000元，反诉被告还欠水电煤49.60元。故反诉原告诉至法院，请求判如所请。反诉被告蒋琳、章驰驰、姚玉娟共同辩称，对水电煤49.60元没有异议，同意在保证金中扣除，其余反诉请求均不予认可。反诉被告在承租期间一直是普通居住，没有人为损坏和不当使用，租房过程中的自然损耗，包括墙皮开裂脱落、发霉，地板凸起等，已经计入租金，不应当由反诉被告承担。涉案房屋自身房龄有3、40年，墙皮有发霉、开裂、起皮很正常，2018年物业对房屋外墙进行过防水刷新，说明房屋本来就存在老化问题。租赁期间，反诉原告曾来过涉案房屋，并没有告知反诉被告有任何使用不当之处，故反诉被告在使用过程中已经尽到了普通租客应尽义务。且反诉原告主张的物损金额系其自行估算，没有客观依据，不予认可。关于家具，案外人陶某并未将家具赠与反诉原告，而是交由反诉被告处理，反诉被告拿走的是其自行购买及陶某购买的家具，反诉原告提供的家具并未拿走，故不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：2017年7月8日，被告之子顾祺代被告作为出租人(甲方)与原告蒋琳作为承租人(乙方)共同签订《租赁合同》一份，约定由三原告共同向被告承租涉案房屋，租赁期限自2017年6月12日起至2018年6月11日止，月租金4400元。原告章驰驰、姚玉娟在补充条款处签字。合同第五条房屋使用要求和维修责任约定：“5-1甲方应确保该房屋交付时符合规定的安全条件。租赁期间，乙方发现该房屋及本合同附件中列明的附属设施、设备由损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修或委托乙方进行维修。甲方逾期不维修、也不委托乙方进行维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。5-2乙方应对房屋的使用安全负责。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当或不合理使用，只是该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方不维修的，甲方可以代为维修。费用由乙方承担。5-3租赁期间，甲方应定期对该房屋进行检查、养护，保证该房屋及其附属设施、设备出于正常的可使用和安全的状态。甲方应在检查养护前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予配合，甲方应减少对乙方使用该房屋的影响……”。合同第九条房屋返还约定：“……9-3除本合同附件另有约定外，乙方返还该房屋时，该房屋及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态。经甲方书面验收认可后，相互结清各自应当承担的费用。”补充条款空白页中手写记载“2017年6月12日入住，入住期间水、电、煤由居住使用人蒋琳负责缴清。房屋验收单海尔空调贰台西门子冰箱壹台……家具和配件若干……”双方签字确认“房屋内的水电煤和所有设备设施都完好且正常使用”。顾祺在该页另出具押金凭证，载明“已收押金肆仟肆佰圆整”。2018年7月21日，顾祺代被告与原告蒋琳再次签订《租赁合同》，约定租赁期限自2018年6月12日起至2019年6月11日止，合同其余条款同前。原告章驰驰、姚玉娟在补充条款处签字。2019年6月12日，双方办理交房手续并制作清单。双方对公用事业费49.60元、家电等附属设备、六楼房屋大门及铁门各2把钥匙、主卧室3把钥匙表示确认。被告另记载物损：“北房门钥匙90元、信箱钥匙50元、卫生间隔板玻璃200元、冰箱350元、移门80元、卫生间水斗下水130元、油烟机清洗300元、阳台顶棚500元、阳台柜400元、地板1500元、屋顶及墙面破损5484元、南间门框破损200元、51号楼门口钥匙2把15元”，原告表示不予认可。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、交房单及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。关于物损，被告提供了照片一组、立邦刷新服务报价单及百安居预算报价书，证明原告在承租期间粘贴墙纸，并在墙边晾衣服，导致墙面严重霉变，但房屋外墙完好无损显示无外部漏水。另，沙发上粘了很多猫毛，地板因猫尿渗透翘起；冰箱损坏严重，配件缺失；下水道接口断裂；衣柜移门损坏；屋内铜台阶脱落，水泥损坏；南面房间屋檐损坏，从未报修，屋内柜子因滴水损坏等，以及修复上述损失的价格。被告还提供一张拍摄于2016年11月27日的照片，证明房屋在出租前墙体完好。原告对上述照片的真实性没有异议，证明目的不予认可。关于北间墙体霉变，房屋老化本身也有霉变，在原告入住时已经贴有墙纸，后原告一直是合理使用，期间被告也没有告知过不能贴墙纸及相应使用规范。关于衣柜移门，交接的时衣柜可以正常使用，可能时间长了胶条损坏，是正常损耗。关于地板翘起，从照片上可看出仅有细微翘起，也是自然损耗。关于养猫，原告在承租期间的确养猫，被告对此知情但并未提出异议，搬离前原告已经进行了打扫。关于冰箱损坏，原告平时基本不使用，对于损耗不清楚，可能承租前就存在。关于下水道接口断裂不予认可，交房时是完好的，若交房前损坏，会影响原告正常使用，不可能不维修。关于南面房间屋檐掉落，是雨棚自然生锈损坏，与原告无关。关于铜台阶，入住时就是这样，并没有铜条。综上，原告入住时涉案房屋就是使用过的，并非全新装修。关于出租前房屋照片，无法看出墙壁的状态，可以看出空调下方也有阴影，说明出租时就已经存在墙面发霉的情况。对报价单均不予认可，不是实际发生的费用。双方均表示，同意法院酌定物损金额。关于家具，原、被告均认可原告带走的家具为陶某购买的木质双人床及配套床头柜、双人席梦思床垫、梳妆台及凳、地毯、落地镜等，被告提供的沙发、餐桌、餐椅以及不可移动的衣柜仍在涉案房屋内。关于陶某赠与家具一节，被告提供与案外人陶某于2017年3月11日签订的《上海市房屋租赁合同》一份及交房单，合同约定租赁期限自2017年3月12日至2018年3月11日，居住使用人为陶某、喻雅静、蒋琳。交房单记载“房屋验收单……家具配件若干”。被告称因陶某提前退租，将其购置的家具赠与被告，以冲抵违约金。此外，原、被告签订的《租赁合同》中也记载了“家具配件若干”。原告对上述证据的真实性、关联性均不予认可，并提供陶某出具的情况说明，载明“1.本人从未与上海市普陀区石泉六村XXX号XXX室房东约定过在租房合同终止时，本人会将房屋内由本人购置的全部家具无条件、无偿留给房东。2.本人在2017年5月从上海市普陀区石泉六村XXX号XXX室房屋搬离时，同意将房屋内由本人购置的全部家具无偿送给蒋琳等人，由其自行使用及处分。”被告认为该份情况说明的内容与其和陶某之间的口头约定矛盾，故不予认可。庭审中，被告述称涉案房屋系80年代老公房，位于顶楼，但有加盖屋顶。被告于2013年左右装修，冰箱也是2013年购买。出租前一直是被告儿子作为婚房使用，与陶某的合同是首次出租。本案反诉事实同本诉。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，双方均应恪守履行。现租赁期限届满，被告作为出租方应依约退还保证金，故原告诉请，于法有据，本院予以支持。关于反诉，本院认为，涉案房屋系80年代老公房，位于顶楼，于2013年装修使用，距双方2019年交房已有六年之久，房屋本身使用过程中必然会发生老化、损耗、折旧等情况。反诉原告主张的各项损失中，卫生间下水斗、移门、阳台顶棚、阳台柜、地板、屋顶、油烟机等，均系在房屋使用中的正常损耗，且难以直接判定系反诉被告使用不当造成。关于反诉原告主张的墙面霉变等其他损失，根据庭审查明情况及双方当事人陈述，反诉被告在使用过程中确实存在一些不当，客观上可能会加重房屋受损情况，故本院酌情判定反诉被告一次性赔偿反诉原告各项损失1000元。关于家具，反诉原告提供的证据无法证明陶某赠与其家具的事实，双方均确认反诉被告并未拿走反诉原告提供的家具，故反诉原告要求赔偿家具损失的主张，缺乏依据，本院难以支持。关于公用事业费49.60元，双方均不持异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告顾明礼应于本判决生效起十日内返还原告蒋琳、章驰驰、姚玉娟保证金人民币4400元；二、反诉被告蒋琳、章驰驰、姚玉娟应于本判决生效起十日内支付反诉原告顾明礼公用事业费人民币49.60元；三、反诉被告蒋琳、章驰驰、姚玉娟应于本判决生效起十日内赔偿反诉原告顾明礼人民币1000元；四、对反诉原告顾明礼的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由被告顾明礼负担。反诉受理费人民币73元，减半收取，计人民币36.5元，由反诉被告蒋琳、章驰驰、姚玉娟负担人民币25元，由反诉原告负担人民币11.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱骏二〇一九年十一月二十六日书记员  高越附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。