广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17169号原告：曾美凤，女，1986年5月28日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区*******，公民身份号码********。委托诉讼代理人：罗桂林，广东侨英律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某2。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********），统一社会信用代码。法定代表人：梁某1。原告曾美凤诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）、佛山市合谦物业管理有限公司（以下简称合谦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，原告申请撤回对戴斯公司、合谦公司的起诉，本院经审查后作出（2019）粤0605民初17169号民事裁定，依法予以准许。本院依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗桂林，被告盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。被告昶大公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告盛明公司向原告退还转让款158622元及支付违约金62634.6元（合同转让款30%）；2.被告昶大公司向原告退还装修款30000元并按中国人民银行同期贷款利率标准自2019年5月14日（原告送达退款通知书）计算至被告退款之日止向原告支付资金占用费；3.盛明置业公司对昶大公司的上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2018年11月4日与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》和《装修协议》。转让合同约定被告盛明公司×号物业的使用权转让给原告，总转让款为208782元，明确约定了该物业只能作为商业酒店可兼容办公用途。与此同时，原告于同一天在被告盛明公司指定安排下与被告昶大公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》，与戴斯公司、合谦公司签订了《委托经营管理合同》。上述合同及协议签订后，原告按约定向被告盛明公司累计支付了转让款158622元，向被告昶大公司支付了装修款30000元。2018年11月29日，西樵镇国土城建和水务局在“南海西樵”等媒体发布了盛明广场项目特别情况重要提示，指出盛明广场项目“根据《关于加强非住宅用地管理的意见》(南府[2009])302号)及盛明广场项目《规划条件》的规定，不准建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等带有居住功能形式的用房。不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售。项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途或有居住功能形式的用房”。原告于2019年4月获知该提示后，分别于2019年5月13日、2019年5月30日向被告盛明公司寄发《退款通知书》、《律师函》，要求被告盛明公司退还转让款及装修款，被告盛明公司不予理会，也不作回复。基于以上事实，原告认为，原告与被告盛明公司签订的转让合同合法有效，具有法律约束力，但转让合同约定的用途与政府文件的规定明显不符，致使转让合同无法依法履行，或合同目的已无法实现，被告盛明公司依法应承担违约责任。转让合同虽无约定被告盛明公司的违约责任，但约定了原告如违约应按总转让款的30%向被告盛明公司支付违约金。根据合同权利和义务的对等原则，现在被告盛明公司违约，亦应按总转让款的30%向原告支付违约金。同时，被告盛明公司的违约行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，原告依法可解除合同。原告与被告盛明公司签订的《装修协议》、与被告昶大公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》、与戴斯公司、合谦公司签订的《委托经营管理合同》是基于原告与被告盛明公司签订的转让合同能够继续履行的前提，如今原告与被告盛明公司签订的转让合同依法解除，原告签订的合同或协议亦无继续履行的可能，依法应予解除。合同依法解除后，被告昶大公司应退还原告已支付的装修款30000元，并应按同期银行贷款利率的标准向原告支付资金占用费作为赔偿因此造成原告的损失。由于该协议是根据被告盛明公司指示签订的，被告盛明公司应对装修款及资金占用费的退还承担连带责任。被告盛明公司辩称，一、原告与盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、盛明公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告与佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，盛明公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，×经济社出具一份《证明》，确认盛明公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证。原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、盛明公司不存在违约行为，《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已支付的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实与法律依据。1、盛明公司转让涉讼物业的使用权是符合法律、行政法规的规定，涉讼物业所在“盛明广场”项目是经过佛山市南海区国土城建和水务局的规划批准建设。《物业使用权转让合同》对土地和物业的规划用途均已作了明确，如实的告知和约定。盛明公司就标的土地取得《建设用地规划许可证》中，明确记载用地性质为“商业用地可兼容办公用地”。经佛山市南海区国土城建和水务局确定的项目建设《规划条件》中，明确记载用地性质为“商业用地可兼容办公用地”。经佛山市南海区国土城建和水务局确认的项目建设《规划条件》中，明确记载“建筑物性质：主导建筑物性质：商业用房（含酒店）、办公用房；附属建筑物性质：停车库、配套设施用房”。被告在建设该项目和进行物业使用权转让时，均是遵循上述规划许可用途。原告诉称“转让合同约定的用途与政府文件的规定明显不符，致使转让合同无法依法履行，或合同目的已无法实现，盛明公司依法应承担违约责任”无事实和法律依据。2、原告亦在《物业使用权转让合同》第一条第4款确认了“原告确认对该项目及该物业已作充分了解，已知悉该项目及该物业的相关权属情况及现状，并对此不异议，自愿受让该物业的使用权”的事实。3、盛明公司不存在违约行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，返还已缴纳的物业使用权转让款及要求支付违约金无事实和法律依据。三、盛明公司不是《装修设计、装修材料定购协议》的合同主体，装修费30000元由昶大公司收取，根据合同的相对性原则，原告要求盛明公司对昶大公司债务承担连带责任无事实与法律依据。四、《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，盛明公司保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照《物业使用权转让合同》约定向盛明公司付第五期转让款，被告盛明公司保留追究其逾期付款的违约责任。综合上述事实和理由，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告昶大公司提交书面答辩状称，一、原告和昶大公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，昶大公司不存在违法行为，原告要求返还该协议项下的30000元装修款无事实和法律依据。1、根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告是在广东创顺律师事务所的见证下于2018年11月4日与昶大公司签订了《装修设计、装修材料定购协议》，合同约定原告全权委托昶大公司进行前期装修图纸设计及订购装修材料。同日，原告向昶大公司支付了装修款30000元，昶大公司出具收据确认收到原告涉讼物业的装修款30000元。《装修设计、装修材料定购协议》是双方的真实意思表示，且不违反《合同法》第五十二条的规定，合法有效。2、在《装修设计、装修材料定购协议》有效且昶大公司不存在违约行为的情况下，原告要求解除《装修设计、装修材料定购协议》、返还该协议项下的30000元装修款及支付资金占用费无事实和法律依据。3、《装修设计、装修材料定购协议》的合同主体是昶大公司与原告，该合同与盛明公司无关。综上所述，原告与昶大公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》是合法有效的合同，昶大公司不存在违约行为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告昶大公司未出庭参加诉讼，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对到庭当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告提交的《装修设计、装修材料订购协议》及《委托经营管理合同》为原件，本院确认其真实性；2.原告提交的《盛明广场项目特别情况重要提示》，属于第三方制作并在网页发布的发布信息，本院对其形式的真实性予以确认，对其内容将结合本案具体情况进行综合认定；3.原告提交的昶大公司收据虽为复印件，但昶大公司确认收到装修款并开具收据，盛明公司亦无证据反驳，故本院对该证据的真实性予以确认；4.原告提交的退款通知书及律师函虽为复印件，但EMS快递单内付品名已经载明了邮寄内容为退款通知书及律师函，且邮件亦已投递签收，故本院对退款通知书和律师函的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为佛山市南海区******×经济合作社（以下简称×经济社），土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第×号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：西樵镇樵高路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场9座已办理建设工程规划许可证。2018年11月4日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：×），约定甲方将×号物业的使用权转让给乙方，建筑面积35平方米，其中套内面积24.85平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为208782元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款104790元于本合同签订当日支付（含定金），余款103992元在两年内平均分24期免息付清，第一期应在2018年12月30日前支付4333元，以此类推最后一期应在2020年11月30日前支付4333元。甲方在2020年12月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：×），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年11月4日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2020年12月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2020年12月31日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方）与昶大公司（甲方）签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方对涉讼物业进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私（赠送室内软装物品、电视、空调、电热水器、沙发、衣柜、床架、床头柜、书桌、窗帘、浴室毛巾支架、茶几），乙方于2018年11月4日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。2018年11月4日，广东创顺律师事务所出具《律师见证书》载明，广东创顺律师事务所接受戴斯公司和曾美凤的委托，指派该所律师就曾美凤于戴斯公司签订《委托经营管理合同》这一行为的真实性进行见证，兹证明：2018年11月4日，曾美凤和戴斯公司签订《委托经营管理合同》（一式四份），曾美凤在《委托经营管理合同》上签名按捺右手食指指模，戴斯公司盖章经办人在《委托经营管理合同》上加盖公章和法定代表人私章的事实。原告持有2018年11月4日签订的《委托经营管理合同》原件一份，载明：受托方（甲方）戴斯公司，委托方（乙方）曾美凤，乙方将涉讼物业在2021年1月1日至2030年12月31日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。合同落款甲方一栏加盖了“佛山市合谦物业管理有限公司”的公章，并加盖“梁志荣”的印章。2018年11月4日，长富公司出具收据，确认收到原告所交的涉讼物业首期款141290元。同日，昶大公司出具收据，确认收到原告所交的涉讼物业装修款30000元。2019年1月4日、2月12日、3月2日、3月29日，长富公司分别出具收据，确认收到原告出具的第1至4期分期款，每期4333元。2019年5月13日，原告通过EMS邮政快递向盛明公司邮寄《退款通知书》，称《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府[2009]302号）及盛明广场项目《规划条件》明确规定盛明广场项目不准建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等带有居住功能形式的用房，涉讼转让合同约定用途与上述政府文件的规定明显不符，致使转让合同无法依法履行，或合同目的已无法实现，请盛明公司退还转让款及装修款合计188622元，并向曾美凤支付违约金。邮件于次日投递并签收。2019年5月31日，广东侨英律师事务所接受原告委托，通过EMS邮政快递向盛明公司邮寄（2019）粤侨律法字第039-1号《律师函》，要求盛明公司向原告退还全部转让款和装修款合计188622元。邮件于次日投递并签收。2019年7月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告与盛明公司一致确认原告共向盛明公司支付158622元，包括转让款122122元以及装修款36500元。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2020年12月1日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2020年12月1日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为31年1个月（2020年12月1日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2020年12月1日至2040年11月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2041年12月1日至2051年12月30日）的约定无效。《物业使用权出让合同》约定涉讼物业用途为商业酒店可兼容办公，与涉讼项目的《规划条件》载明的商业用房（含酒店）、办公用房的主导建筑物性质相符，原告认为合同约定的用途违反《关于加强非住宅用地管理的意见》(南府[2009])302号)及盛明广场项目《规划条件》的规定，致使合同无法履行或合同目的无法实现，理据不足，原告无权据此解除《物业使用权出让合同》约定的物业使用权转让期限20年内的部分（2020年12月1日至2040年11月30日），本院对原告诉请解除《物业使用权出让合同》不予支持。原告主张解除《盛明广场装修协议》、《装修设计、装修材料定购协议》均建立在《物业使用权出让合同》解除的基础上，故本院亦不予支持。合同约定原告所支付的物业使用权转让款为整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故原告应支付的物业使用权转让款为134336.94元[208782元×（20年／31年1个月）]。原告支付的装修款对应的是《物业使用权出让合同》约定31年1个月的实际租赁期限，《物业使用权出让合同》租赁期限因合同部分无效而缩短为20年，导致原告对涉讼物业装饰装修的可使用时间减少，造成原告的损失，故盛明公司无权收取租赁期限无效部分相应比例的装修款，因此，原告应支付的装修款为23485.25元[36500元×（20年／31年1个月）]。原告已向盛明公司支付158622元，盛明公司无权收取多支付的799.81元（158622元-134336.94元-23485.25元），应返还予原告，原告主张盛明公司返还款项超出上述核定部分，本院不予支持。原告主张盛明公司支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告无权解除《装修设计、装修材料定购协议》，其主张昶大公司退还装修款及支付资金占有损失，理据不足，本院不予支持。本院裁定准许原告撤回对戴斯公司、合谦公司的起诉后，原告又以存在利害关系及查明案件事实为由，申请追加戴斯公司、合谦公司为本案第三人参加诉讼，本院经审查后依法不予追加。被告昶大公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还799.81元予原告曾美凤；二、驳回原告曾美凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2541.14元（原告曾美凤已预交），由原告负担2516.14元，被告佛山盛明置业有限公司负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十一月十五日书记员  林浩成