山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5132号上诉人（原审被告）：张译文，女，1996年2月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张忠祥，系张译文父亲。委托诉讼代理人：荆学芳，系张译文母亲。被上诉人（原审原告）：王志玉，男，1959年7月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于英春，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秀琨，北京市尚公（烟台）律师事务所实习律师。上诉人张译文因与被上诉人王志玉房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初6026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。张译文的委托诉讼代理人张忠祥、荆学芳，王志玉的委托诉讼代理人于英春、孙秀琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张译文上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初6026号民事判决第一项并依法改判张译文不予返还王志玉涉案小棚；2、一审、二审诉讼费用由王志玉承担。事实和理由：一、张译文与王志玉签订的房屋买卖合同已经生效且已实际履行。2017年10月10日，张译文与王志玉签订《房产买卖合同》，合同中约定王志玉将位于烟台市芝罘区上山路48号内1号房产出售给张译文，张译文按约付款后涉案房产现已过户至张译文名下。二、涉案房产的附属设施中包括涉案小棚。涉案房产系王志玉参加房改时购买的房改房，在王志玉提交的烟台市房改售房价格审查书中写明小棚的售价为300元系房屋的增加设施。在该价格审查中明确将房屋的价格和小棚的价格合并在一起统一在购房款中且涉案小棚也没有单独的权属证明，这足以说明以下三点：1、涉案小棚为涉案房产的附属设施。2、涉案小棚非王志玉单独购买。3、涉案小棚不具有独立性。三、一审法院适用法律错误。一审法院在审理中已经认可涉案小棚系涉案房产的重要附属设施，并是否已并出售应根据交易习惯确定这与法律规定明确不符，《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。因此在本案中，张译文与王志玉签订的《房产买卖合同》中对于涉案小棚没有约定，则应按法律规定其随房产一并转让，而非根据交易习惯确定。综上，一审法院裁判所适用法律错误，请二审法院依法改判。王志玉辩称，一审判决正确，应予维持。王志玉向一审法院起诉请求：1、判令张译文将位于烟台市芝罘区上山路48号楼小棚返还王志玉；2、判令张译文向王志玉支付延期付款违约金36000元。一审法院认定事实：2017年9月25日，王志玉、张译文在签订的《定金》中约定：王志玉自愿将涉案房屋，面积60.83平方米卖给张译文，房价共计555000元，张译文预交定金10000元，特此立据。2017年10月10日，王志玉、张译文在签订的《房产买卖合同》中约定：王志玉同意将所拥有的涉案房屋出售给张译文，此房建筑面积为60.83平方米，权属为私有，房屋所有权证号为烟房私证Ｅ字第52747号。王志玉保证此房产一切情况介绍属实，承诺自签合同之日起至过户之时保证此房产无任何权属等经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍及相关亲属同意出售，同时需付清交房前的所有水、电、天然气及生活相关的费用。张译文必须保证银行商贷通过审批后，王志玉承诺在3日内交割房产，在房产产权转移办理过程中，王志玉保证积极配合张译文办理有关所有权转移手续。第四条：张译文已经对王志玉以上房产状况作了充分了解，同王志玉协定房屋交易成交价格为555000元，此价格包括房产配套费。此协议签订当日张译文付10000元为购房定金，付款方式为银行贷款方式支付，首付款195000元张译文于2017年10月12日前支付王志玉（不含购房定金），房产余款350000元由张译文于2017年10月20日向银行申请贷款，按银行放款程序放款后支付王志玉。若因张译文自身原因导致银行不给发放贷款，则张译文须以现金形式在本合同签订后3个月支付余款，否则为延迟支付。以上款项延迟支付每天按600元作为滞纳金。超过3个月王志玉有权单方解除合同。第五条：合同签订后，如遇税费调整，新增加的部分可由王志玉、张译文双方各自承担税费，或按法律规定协商。第六条：此协议签订之后，王志玉、张译文双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若王志玉违约，双倍返还张译文购房定金。若张译文违约，王志玉没收张译文购房定金；若定金不足以弥补损失时，守约方可要求违约方按照本合同中房屋总价款的20%支付违约金。第七条：王志玉、张译文双方在接到银行放款通知后3日内相互配合到相应房产部门办理房产所有权转移手续。因王志玉、张译文双方任何一方原因造成延迟，每天按照100元/天赔偿给对方作为补偿金。延迟30天，守约方有权单方解除合同，并有权要求对方按照本协议的规定承担违约责任，不足部分，可要求赔偿。第八条：经王志玉、张译文双方协商，张译文于2017年10月20日前向银行申请商业贷款，商业贷款必须确定可以放款，若张译文个人征信问题无法正常审批贷款，则张译文于过户后3个月内补齐全款，若未执行，执行合同第四条第二款。2017年9月25日，张译文向王志玉支付定金10000元。2017年10月13日，王志玉收到张译文支付的房款195000元。张译文向中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行借款350000元用于购置二手住房，贷款发放日期为2018年2月1日，贷款到期日为2048年2月1日。2018年2月1日，王志玉收到银行发放的贷款350000元。王志玉已将涉案房屋交付给张译文。涉案房屋（建筑面积60.83平方米）于2017年11月9日登记至张译文名下（不动产权证号为鲁2017烟台市芝不动产权第0021315号）。中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行系涉案房屋的抵押权人，抵押金额为350000元，抵押登记时间为2018年1月11日，抵押期限自2018年1月4日至2047年1月3日。诉讼中，王志玉、张译文认可一致，涉案小棚未进行单独登记，在王志玉的原房屋产权证书上也没有表述。小棚坐落于烟台市芝罘区上山路48号楼负一层（地理位置实为一层），没有编号，具体位置是，从北侧单元门进入后对向（南向）有一扇大铁门，打开铁门之后向左转，左转后面有两个小棚，右边那个小棚即是涉案小棚，小棚门在北侧。小棚现由张译文占用。王志玉主张：涉案房屋系王志玉参加房改时购买的房改房，当时小棚是王志玉单独花钱购买，原房产登记时也没有将房产及小棚登记在一起，说明二者是分开的，可供拆分的。《房产买卖合同》载明的房产配套费用是指水电暖，不包括小棚，王志玉并未将小棚出售给张译文，2018年4月以后王志玉到小棚拿东西，发现门锁被更换，张译文私自将小棚的门锁砸开，擅自使用。张译文持房产证办理了户口迁移手续后于2017年12月19日逾期60日才将房产证交付至银行，张译文延期缴纳房产证导致贷款不能放款，应支付违约金。对此，王志玉提交烟台市房改售房价格审查书一份，其中第三项“住房设施增加项目计算”载明小棚或地下室，3平方米，单价100元，增加额300元。王志玉表示小棚属住房设施增加项目，与第四项“住房建筑面积计算”是分割开的，第五项“售房价格计算”中小棚的款项也是单独计算300元，由此证明涉案房屋与小棚单独存在，不存在小棚附属于房产。张译文对证据真实性没有异议，但认为恰恰证明了该小棚是该房产的附属设施，一并计算在房款中。张译文认为：张译文看房时问过王志玉有没有小棚，王志玉领着去看了小棚，王志玉称555000元全包，包括小棚、水电暖，《房产买卖合同》所涉房产配套费用，是指与房屋有关的一切配套的设施费用，包括水电暖、小棚，涉案小棚作为涉案房屋的附属设施，也应为张译文所有。2017年11月王志玉交付了房屋，交付当天张译文索要小棚，王志玉让等两天，大概在12月张译文再次索要小棚，王志玉让再等一个月，直到2018年3月26日王志玉打电话让张译文去他的办公室，告知王志玉妻子不同意交付小棚、要重新卖小棚重新签合同。2018年4月张译文发现小棚的锁没锁，当时小棚里面只有未收拾的垃圾，张译文以为王志玉同意交付房屋，就将自己的东西搬进去了。关于银行贷款，因张译文老家催促张译文迁出户口，张译文着急买房子落户，2017年10月13日银行贷款审批通过，涉案房屋的房产证在2017年11月10日办理到张译文名下，王志玉于2017年11月14日才将户口迁走，张译文的户口直至2017年12月17日才落户到涉案房屋名下，张译文于2017年12月19日就到银行办理了相关的贷款登记，双方就贷款事项一直进行协商，不存在所谓的违约情况，并且根据双方合同第四条约定因张译文自身原因导致银行不给发放贷款的情况下，张译文需以现金的方式在3个月内支付余款否则视为延期支付，现在银行并没有拒绝发放贷款，因此不存在合同中约定所谓的迟延支付的问题，更谈不上违约金的问题。对此，张译文提交了王志玉和张译文母亲荆学芳的微信聊天记录打印件一页并当庭出示手机中的聊天记录、张译文落户于涉案房屋的户口本。聊天记录显示，2017年11月14日王志玉称“不好意思，户口已签走，你可以叫你姑娘去上户口了”，荆学芳称“没什么，你也是不知道，就是的在约时间去办代款”，王志玉称“好，什么时间去提前告诉我”。户口本显示2018年2月23日迁入。张译文以此证明当时双方就落户口事宜事前有过协商，当时王志玉的户口未迁出，张译文的户口就无法落到该房产下，王志玉在2017年11月14日才将其户口迁出并通知张译文去落户口，张译文的户口在2018年2月23日迁到涉案房屋，张译文将房产证交到公安机关办理迁移户口过程中，由于公安系统的流程时间过长，期间张译文到公安处将房产证取出到银行办理了贷款手续。王志玉对聊天记录真实性无异议，但认为该证据内容是2017年11月14日王志玉户口迁走后告知张译文可以去落户，并未表明同意对房款支付时间的延期，张译文母亲在回复中也在再约时间去办贷款，王志玉的回复是什么时间去提前告诉我，也就是说王志玉、张译文双方协商的主要内容仍然是办理贷款，王志玉仅是告知张译文可以迁户口，王志玉于2017年11月14日迁走户口与办理抵押没有法律上的关系，也没有先后顺序，合同中也没有约定户口的办理内容，故张译文主张的因办户口影响了银行放款本身就是其自身原因，与王志玉没有任何关联；户口的迁移时间与上次庭审时张译文所述将房产证放在公安机关办理迁移户口手续没有关联性，张译文将房产证用于何种用途目前也仅仅是口述，没有提供任何相关证据予以证明，即使房产证用于户口迁移从张译文刚才的口述中也可以看出期间是可以将房产证取出到银行办理贷款手续的，所以张译文延迟办理贷款的违约情况属实。2019年5月13日，一审法院对中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行个人贷款中心客户经理隋晓磊进行了调查。隋晓磊表示：借款人申请购房贷款的流程是，申请贷款方需提供买卖双方的身份证原件、复印件、户口本、婚姻状况证明，借款人还需提供征信报告、收入证明、银行流水，卖方还需提供房产证、土地证，双方提供工行银行卡、涉案房屋的评估报告，以上资料备齐就可以去银行申请。申请贷款的具体流程是，我行初审上述材料后由借款人填写贷款申请表，上述材料全部提供齐全后银行审批通过申请人的借款申请。审批通过之后，我行通知借款人去房管局办理过户，办理好房产证之后借款人给我方房产证，如果当天上午给我行房产证，我行就将房产证信息录入系统，如果是当天下午给我行房产证，时间太晚录不上系统就第二天录入系统中，一般情况下是当天情况录入。我行录入房产证信息后，我们约客户办理抵押手续，房管局出具他项权证，我们领取他项权证后一般也是当天录入系统他项权证信息。然后我行就会向卖方的账户发放借款。张译文申请表贷款调查日期是2017年10月11日，贷款审批通过日期是2017年10月13日，录入房证时间是2017年12月19日，他证录入系统时间是2018年1月11日。一审法院认为：王志玉、张译文于2017年10月10日签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于王志玉主张的返还小棚的诉讼请求。一审法院认为，小棚作为涉案房屋的重要附属设施，是否一并出售，根据交易习惯，一般会作出明确的约定。在王志玉、张译文签订的《房产买卖合同》中并未明确约定王志玉一并出售了涉案小棚，合同中所涉的“房产配套费”也无法看出包含了涉案小棚的出售费用，张译文亦未提供证据证明王志玉有出售小棚的意思表示，故一审法院认为王志玉并无一并出售小棚的意思表示，张译文占用涉案小棚没有合法依据，王志玉要求张译文返还涉案小棚，理由正当，予以支持。（二）关于王志玉主张的违约金。《房产买卖合同》中明确约定张译文于2017年10月20日向银行申请贷款，对于银行具体放款时间并无约定，根据庭审调查，张译文于2017年10月11日即向银行申请贷款的事实清楚，张译文不存在违约行为，王志玉现以张译文于2017年12月19日才将房产证交付至银行导致贷款不能放款为由要求张译文支付违约金，于约无据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、限张译文于判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区上山路48号楼的小棚返还给王志玉；二、驳回王志玉的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由王志玉负担725元，由张译文负担725元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张译文提交2018年4月王志玉、王志玉妻子和张译文的母亲荆学芳的录音录像，证明涉案房屋买卖合同中约定了小棚。王志玉对该证据的真实性没有异议，但认为录像只是王志玉与张译文的两位委托诉讼代理人之间的交涉录像，视频中王志玉明确表明所出售的房产中不包含涉案小棚。本院认为，该录音录像中无法体现买卖双方明确约定涉案房屋买卖合同中包含小棚，故对该证据本院不予采信。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，王志玉与张译文于2017年10月10日签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据交易习惯，买卖双方进行房屋买卖时，对小棚、车库等房屋重要附属设施是否一并出售通常会在房屋买卖合同中进行明确约定，本案中，王志玉与张译文签订的涉案房屋买卖合同中未对是否包含小棚作出明确约定，张译文提交的证据亦无法证明涉案房屋买卖合同中包含涉案小棚，故对张译文的上诉请求本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以确认。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。张译文的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由张译文负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月六日书记员  孙嘉慧