江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初9116号原告：袁川，男，1987年10月2日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：邓文峰，江西瀛洪仁律师事务所律师，特别授权。委托代理人：袁莲萍，住南昌市西湖区，系原告父亲被告：张旺龙，男，1966年8月26日生，汉族，现居住地为：江西省南昌市西湖区朝阳江上院9栋2单元1304号。被告：张海强，男，1991年9月11日生，汉族，现居住地为：江西省南昌市五星垦殖场二分场六大队05号。二被告委托代理人：俞伟，江西博太律师事务所律师，一般代理。二被告委托代理人：李文琪，江西博太律师事务所实习律师，一般代理。原告袁川与被告张旺龙、张海强租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁川及其委托代理人邓文峰、袁莲萍,被告张旺龙及其与被告张海强的委托代理人俞伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁川向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告的租赁关系，要求被告返还店面给原告。二、请求判令被告支付房屋占用费（从2019年2月开始至店面返还时止），暂计算30000元（从2019年2月至起诉之日止）。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月，原告和两被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告把桃花镇大塉村民校自然村20号的店面租给被告实业，租金每月5000元，每二个月交一次；在五年租期内，前三年每月租金不变，后两年按房屋的租金4%上调，合同还对其他条款作出了约定。被告凭着租赁合同注册了“南昌市西湖区喜相逢汽车装潢店”经营汽车美容，合同到期后双方没有续签合同，但被告照样支付租金，自从2019年2月开始，被告以各种理由拒付租金并不接电话，原告妻子蒋莉通过微信多次向被告张旺龙主张权利，要么交租金，要么拿房子回来，但被告置若罔闻。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉请。原告袁川提交了如下证据：证据一：原告的身份证复印件、被告的户籍信息。证明目的：证明原、被告身份信息及主体资格。证据二：房屋租赁合同一份。证明目的：证明原告把桃花镇大塉村民校自然村20号的店面租赁给被告使用，租金每月5000元，合同期五年，自2011年8月1日至2016年8月1日止。证明三、房产证复印件一份。证明目的：案涉租赁房屋所有权为原告。证据四：个体信息一份。证据目的：证明被告用案涉房屋注册了“南昌市西湖区喜相逢汽车装潢店”用于经营。证据五：2019年6月29日和2019年7月10日微信聊天记录三张，蒋莉身份证复印件、袁川与蒋莉结婚证复印件。证明目的：证明原告通过妻子蒋莉用微信向被告张旺龙催讨租金，被告也答应了在2019年后到6月份的房租，被告答应了给原告。被告张旺龙辩称：其与原告之间未签订《房屋租赁合同》，原告无权起诉自己；在2018年9月便未使用案涉店铺，该店铺自2018年10月后一直是案外人李飞使用，租金是李飞直接交给袁莲萍，自己不再是店铺承租人；案涉店铺的水费自2011年8月1日开始存在多收的情况，多收了6705元；目前案涉店铺自2018年4月25日开始围挡，目前该店铺已经不具备临街价值，周围店铺租金都是一千余元一月；综上，自己无需继续支付租金，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告张海强辩称：未与原告签订合同，此前签订的一份房屋租赁合同有效期截止到2016年8月1日，此后更没有实际使用过涉案店面，本案纠纷与自己无关。被告张旺龙、张海强提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》。证明目的：被告与案外人袁莲萍、袁斌签订的《房屋租赁合同》已经于2016年8月1日到期。原、被告之间不存在合同关系。证据二、江西省南昌市西湖区大塉村民校自然村20号店面2018年4月之后周边环境照片四张。地铁围挡《证明》一份。证明目的：2018年4月份之后，江西省南昌市西湖区大塉村民校自然村20号店面已经因为修建地铁而围挡，同时房屋也被标注拆迁。该店面商业价值已经大打折扣，周边店铺租金均为1000余元。证据三：收据一份。证据目的：从2018年10月份开始，袁莲萍与李飞直接对接。李飞使用店面，向袁莲萍缴纳租金、水电费等，店铺已经与被告没有权利义务关系。证据四：涉案店面水电费的缴纳记录。证明目的：案外人袁莲萍每期都会重复收取被告的水费，共计多收了6705元。本院经审理查明确认事实如下：2011年7月，原告袁川的父亲袁莲萍、哥哥袁斌（甲方）与被告张旺龙、张海强（乙方）签订了《房屋租赁合同》，将原告袁川所有的桃花镇大脊村的房屋（建筑面积787.11㎡）出租给被告使用，合同约定：甲方将位于桃花大脊村民校自然村20号店铺出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2011年8月1日至2016年8月7日止，租金为每月5000元，每月交一次。合同期间内，乙方即被告因某种原因需要转让，则甲方应给予协助，不得阻扰。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告父亲袁莲萍支付了5000元押金，并将系争房屋注册为南昌市西湖区喜相逢汽车装潢店用于经营。上述合同到期后，双方未再续签合同。被告张旺龙继续使用上述房屋，按每月5000元的标准缴纳房租。上述租金均有原告父亲袁莲萍代原告收取。2018年4月系争房屋附近开始进行南昌地铁四号线施工围挡，原告通过袁莲萍与被告张旺龙协商，要把店铺收回，被告张旺龙表示会将汽车店继续经营下去，为此，被告对店铺重新进行了装修。2018年9月左右，被告张旺龙将店铺转交给案外人李飞经营，2018年10月至2019年1月份的房租由李飞交给原告。期间，原告父亲袁莲萍每次收取李飞房租后，在被告张旺龙处补签租金收条。2019年2月开始，被告以及李飞未再支付租金。原告妻子蒋莉通过手机短信多次与被告张旺龙协商，要求将收回店铺，支付租金。被告张旺龙表示，如店铺转出，租金可以支付给原告。此后，原告多次向被告要求收回店铺并支付租金未果，诉至法院要求依法处理。另查明，自2018年4月25日起，案涉店铺附近一直因南昌地铁四号线施工而被围挡。再查明，租赁合同期满后，被告张海强未使用过系争房屋。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，本案系因租赁房屋而引发的纠纷，综合本案事实，归纳以下要点：一、原告袁川是否为本案适格原告。被告张旺龙、张海强辩称，《房屋租赁合同》并非与袁川签订的，袁川无权作为原告起诉自己。本院认为，根据《合同法》第五十一条的规定，无权处分权人处分他人财产后，经权利人追认，该合同有效。上述租赁合同签订时仅有原告父兄袁莲萍、哥哥袁斌签字，未经原告袁川本人签字确认，但原告袁川作为房屋所有人，可以在事后追认，认可其父兄代其签订的租赁合同有效。虽然原告未提交书面的追认材料证明自己的追认行为，但被告自2011年承租系争房屋至今，原告知情而从未作出否认的意思表示，并在2019年2月通过其妻向被告张旺龙催收租金的行为，可以推定为原告袁川追认其父兄代签的租赁合同有效，且已经向被告作出追认的意思表示。另外，袁川以原告的身份向本院起诉要求被告支付所欠租金这一行为本身也是对其父兄代签合同行为以及其父亲袁莲萍代其收取被告租金的行为的追认。故原告袁川为本案适格原告。二、关于被告张旺龙、张海强是否应当承担责任的问题。被告张旺龙认为该店铺自2018年10月后一直是案外人李飞使用，租金是李飞直接交给袁莲萍，李飞为店铺的实际经营者，自己不再是店铺承租人，不应承担责任。一、从原告提交的被告以涉案店铺注册的喜相逢汽车店的个体信息来看，经营者一直是张旺龙，没有变更为李飞或其他人。二、从原告提交的其妻蒋莉向被告张旺龙索要房租的短信聊天记录来看，被告张旺龙作出的“贵州朋友顶了一年”，“如果设备保留一旦转出，年后到六月份的房租我还答应给你”等意思表示，并未看出被告张旺龙已经将涉案店铺转租给了他人。三、被告张旺龙提交的李飞缴纳租金期间的收条来看，是原告向被告张旺龙出具的房租收条，而不是原告向李飞的收条，只能证明李飞代被告张旺龙缴纳了房租不能证明李飞与原告之间存在租赁合同关系，被告并未提交其他证据予以佐证。故关于被告张旺龙的上述辩解意见，本院不予支持。被告张旺龙作为系争房屋的实际承租人、使用人，应当承担责任。关于被告张海强是否应当承担责任的问题。上述租赁合同期满后，房屋的实际使用人为被告张旺龙，租金也一直是被告张旺龙支付，被告张海强未实际使用系争房屋，非系争房屋的承租人。故本院认为，被告张海强不应承担责任。三、关于原告要求解除租赁合同关系并返还店面的主张。原告与被告签订的房屋租赁合同约定的履行期限届满后，双方未签订新的合同亦未就租赁期限等事项进行约定，原、被告双方为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，出租人可以随时通知承租人解除。故关于原告要求解除其与被告之间租赁合同关系的主张，本院予以支持。解除租赁合同关系解除后，被告张旺龙应当将系争房屋返还给原告。四、关于原告要求被告支付房屋占用费的主张。从被告张旺龙提交的租金收条来看，合同期满后，双方依然比照原合同按5000元/月支付租金。本院认为，原告主张的房屋占用费应按5000元/月计算，考虑到店铺事实上自2019年年初后前即处于关门停业状态，且地铁围挡施工仍在持续进行当中，本院酌情房屋占用费按租金5000元/月的80%即4000元，自2019年2月1日起开始计算。鉴于被告至今一直都未向原告交还系争房屋，其向原告交付的押金5000元用以冲抵被告承担的租金为宜。按4000元/月计算，被告张旺龙交付的5000元押金冲抵2019年2月1日起至2019年3月8日的房屋占用费。被告张旺龙按4000元/月的标准，自2019年3月9日起向原告支付房屋占用费至房屋归还给原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告袁川与被告张旺龙的租赁合同关系。二、被告张旺龙于本判决生效之日起十日内将桃花大脊村民校自然村20号房屋归还原告袁川。三、被告张旺龙于本判决生效之日起十日内向原告袁川支付房屋占用费，按4000元/月的标准，自2019年3月9日起计算至房屋归还至原告之日止。四、驳回原告袁川其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告张旺龙负担，随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 黄 园二〇一九年十一月一日书记员 涂美艳