广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20275号原告：连艳梅，住广东省佛山市南海区。原告：朱赤，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：余昌涛，广东科德律师事务所律师。被告：黄偕丽，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。被告：张文，住广东省南雄市。原告连艳梅、朱赤与被告黄偕丽、张文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭审理了本案。原告连艳梅、朱赤及两原告共同委托诉讼代理人余昌涛，被告张文，被告黄偕丽的委托诉讼代理人乔毅韧，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年8月12日签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》；2.被告双倍返还原告购房定金10000元，并退还购房款705000元；3.被告赔偿原告损失112141元（装修损失56141元、中介费36000元、律师代理费15000元、保全担保费5000元）并支付利息15000元、违约金240000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月12日，原被告签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定：被告将位于佛山市南海区**（以下简称涉讼房屋）作价1200000元出售予原告；违约方需承担守约方因主张权利所产生的律师费、诉讼费、保全费等。原告于当日支付了购房定金5000元，于2019年8月14日支付了购房首付款145000元。后因被告资金周转困难，双方签订《补充协议》（以下简称补充协议），约定：原告向被告支付50000元购房款，被告支付原告15000元作为用款利息；被告在银行通知可以还贷之日15日内仍不履行涉讼合同条款导致涉讼合同不能顺利完成的，视为被告违约，违约金按总房价20%计算，并赔偿总房价3%中介费，被告已收取的定金及所收房款无息退还予原告。后被告将涉讼房屋交予原告装修，现已定制衣柜、粉刷墙壁、安装全屋灯具，原告为此支付了装修费56141元。2019年5月29日，被告称涉讼房屋的房产证已办妥、且银行已同意提前还贷，故原告于2019年5月30日向被告转账支付了第二期房款510000元，但被告收款后一直拖延，至今仍未办理提前还贷，且拒接中介方的电话、拒绝回复中介方催办提前还贷解押的信息，导致交易无法进行。被告张文辩称：对原告全部诉请均无异议，原告支付了第二期购房款后，两被告未申请提前还贷。张文收取了第二期购房款后并未告知黄偕丽，张文因生意经营困难已使用了第二期购房款。张文同意解除合同、退还房款、双倍赔偿定金、支付装修损失、律师代理费、保全担保费、支付利息；同意承担原告所支付的中介费，但双方的交易并未完成，中介费应减少；同意赔偿适当的违约金但不同意按照合同约定按房价总额20%计算违约金。被告黄偕丽辩称：黄偕丽不同意返还购房款，黄偕丽对两原告支付第二期房款不知情，也没有授权他人代收，无需承担返还及违约的责任，相应诉讼费应由两原告和张文承担。两原告明知张文无权代黄偕丽收取房款，仍未经黄偕丽同意擅自将属于黄偕丽的房款支付予张文，由此产生的不利后果由原告自行承担。一、涉讼合同签订时，两被告非夫妻关系，两被告作为涉讼房屋所有人共同签署合同，说明处理涉讼房屋的买卖事宜需要共有人全部同意。二、《委托书》显示黄偕丽仅委托张文代理到相关部门办理房子是否有查封和抵押的相关手续，并无委托张文代收房款，原告对此委托权限以及张文无权代收房款的情况是清楚的。三、《保证函》落款日期与涉讼合同签订日期一致，其时两被告非夫妻关系，而保证函中“张文为黄偕丽的配偶，受到该物业产权人黄偕丽的授权委托······收取买方交来的定金和收房款，并能完成及时转交上述款项予业主”的内容，证明两原告清楚知道收取售房款应经全部产权人同意。黄偕丽未在《保证函》上签名，也没有提供结婚证证明《保证函》所提及的配偶身份，且两被告在此时已非夫妻关系，黄偕丽对该《保证函》不知情。在此情况下，原告因其自身过失在未经黄偕丽确认的情况下将第二期房款交予张文，对黄偕丽不产生法律效力，原告无权就此向黄偕丽主张任何权利。四、2018年12月16日双方变更第二期房款的给付时，是由两被告与两原告签订补充协议，且所涉的50000元购房款是由黄偕丽账户收取，印证收取购房款需要两被告共同同意。五、两被告于2018年9月30日登记结婚，涉讼房产购买于2016年10月1日，涉讼合同签订于2018年8月12日，均在两被告结婚登记之前，黄偕丽持有的涉讼房屋的份额是婚前财产，不是两被告夫妻共同财产，原告在黄偕丽没有明确授权予张文代为收取购房款的情况下，将属于黄偕丽的房款支付予张文，对黄偕丽不产生法律效力，原告无权要求黄偕丽返还。诉讼中，两原告共同举证如下：1.两原告身份证复印件各1份，两被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.《房屋买卖合约》原件1份，用以证明涉讼合同是双方真实意思表示，被告违约应按约承担责任。合同签订时是张文代黄偕丽签名的，后中介方将合同交给黄偕丽补签，黄偕丽应对该合同义务承担法律责任。3.《补充协议》原件1份，用以证明黄偕丽在补充协议上签名，更能印证涉讼合同是其真实意思表示，黄偕丽应按约承担法律责任。原告按补充协议约定向被告转账了50000元。4.《保证函》复印件1份。5.《委托书》复印件1份。举证4、5，用以证明张文代黄偕丽签订涉讼合同，是黄偕丽的真实意思表示。6.收据原件4份。7.中国建设银行客户专用回单原件3份。8.中国**银行客户回执原件1份。举证6-8，用以证明原告已按约向被告支付购房定金5000元和部分购房款705000元。9.粤（2019）佛南不动产权第0092768号不动产权属证复印件1份，用以证明涉讼房屋产权属两被告所有，产权明晰，两被告享有处分权，可以进行交易。10.商品房合同登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉讼房屋现处于抵押登记状态，需解押后才能完成交易。11.收款收据复印件1份，用以证明原告按照涉讼合同向中介方缴纳中介费36000元，造成了原告的实际损失。12.《出具担保函协议书》原件1份、发票原件1份，用以证明原告为维护自身权益支付了担保费5000元。13.《民事委托代理合同》原件1份、发票原件1份，用以证明原告为维护自身权益支付律师费15000元，该损失应由违约方即被告承担。14.定/销货单原件1份。15.收银单原件1份。16.收款收据原件1份。17.送货单、名片原件各1份。18.收据原件1份。19.保证金收据复印件1份。20.微信转账记录打印件7页。21.微信聊天记录截图打印件8页。22.照片14张。举证14-22，用以证明原告接收涉讼房屋后的装修投入，现被告违约，被告应赔偿原告该损失。23.2019年5月30日、6月18日微信聊天记录截图打印件4页，用以证明中介方反馈被告已经申请提前还贷，通知原告付款，所以原告才支付第二期房款。经质证，被告张文对两原告举证1-10、14-23的真实性无异议，对举证11-13的真实性有异议。其中：举证4是张文出具的，但黄偕丽没有签名。举证11，不清楚该款有否实际支付。举证12、13，同意承担律师费、担保费，但不清楚该款是如何计算得出的。举证23，张文有向银行申请提前还贷，银行在2019年6月11日扣款，但可能因为还款账户中资金不足，扣款不成功，之后因张文资金不足不能凑足还款所需金额，故未再办理提前还贷。被告黄偕丽对两原告举证1-3、5、7-10、12、14-21的真实性无异议，对举证6中2018年三份收据的真实性无异议，对举证4、11、13、22、23的真实性有异议，对举证6中2019年5月29日收据的真实性有异议。其中：举证2，黄偕丽在张文代签名后再签名捺印，证明原告知道涉讼房屋的买卖应取得黄偕丽的书面确认。举证3，补充协议签订当天黄偕丽收取了50000元购房款，而首期款也是在黄偕丽书面同意明确知情的情况下收取，故原告支付第二期房款时也应征得黄偕丽的书面同意。举证4未经黄偕丽签名，原告应尽谨慎审查义务，该举证中张文自认是黄偕丽的配偶、且有权代为收取房款，但原告没有审查两被告结婚证或要求黄偕丽签名确认，黄偕丽对该保证函不知情。举证5，黄偕丽只是委托张文查询房屋是否有查封或抵押，原告应当知道黄偕丽并未委托张文收取房款、房屋买卖事宜需要黄偕丽亲自办理或书面授权，原告未经黄偕丽未书面授权单方将第二期房款交付予张文，应承担不利后果。举证6，2018年三份收据对应的款项是在黄偕丽签订涉讼合同和补充协议的当日或次日收取，证明房款的支付应取得黄偕丽的同意；黄偕丽对2019年5月29日收据不知情，且该款未交付予黄偕丽，黄偕丽不承担该款返还和违约责任。举证9、10，黄偕丽的房屋份额是婚前个人财产，张文无权表见代理。举证11，无转账记录，且中介方在买卖协商过程中未尽审慎义务、存在过失。举证12，并非本案诉讼必须的支出。举证13，无支付凭证，不能证明该费用真实存在。举证14-21，该损失非黄偕丽违约所致，应由原告和张文共同承担。举证22，涉讼房屋已不在黄偕丽掌控范围内。举证23，黄偕丽不知情。诉讼中，被告张文没有举证。诉讼中，被告黄偕丽举证如下：1.《商品房买卖合同》原件1份。2.《购买商品房须知》原件1份。3.结婚证、离婚证原件各1份。4.离婚协议书原件1份。举证1-4，用以证明①两被告于2018年9月30日登记结婚，而涉讼房屋是两被告于2016年10月1日共同购买所得，是婚前个人财产；涉讼合同签订于2018年8月12日，在两被告结婚之前，故原告向张文支付的第二期房款应取得黄偕丽的同意或书面授权，原告在黄偕丽未授权及不知情的情况下，将第二期房款交付予张文，原告无权要求黄偕丽承担返还及违约责任。②离婚协议书约定，涉讼房屋产权全部归张文所有，与该房产相关全部义务应当由张文承担，故黄偕丽无需承担原告所诉请的义务。5.微信聊天记录截图打印件5页，用以证明截至2019年7月23日，张文仍向黄偕丽隐瞒其已向银行申请提前还贷并收取第二期房款的情况，而黄偕丽以为对话相对方是中介，积极催促履行涉讼房屋买卖合约。经质证，两原告对被告黄偕丽举证1-4真实性无异议，对举证5的真实性有异议。其中：举证1、2，双方交易时被告表示涉讼房屋是二人共同共有的，签约时两被告是共同甲方，原告所支付的款项是支付给甲方的，原告向甲方中任一人支付款项均视为已履行合同的支付义务，作为合同甲方的两被告应当依法承担合同义务，而不应以两被告在交易过程中是否已结婚为由拒绝承担责任。举证3、4，本案诉讼之前原告不清楚两被告的婚姻状况，虽然签订合同时两被告非夫妻关系，但其作为房屋共同共有人有平等处分权，两被告在签约时有共同出售的意思表示，且涉讼合同未明确约定房款由两被告之中某一人收取或者分别收取相应的份额，故原告付款给甲方任一人均视为合法履行了合同义务，不因两被告是否为夫妻关系而需要履行特殊审查义务。举证5，无法确认对话人的身份，两被告是违约责任人，有串通的可能。被告张文对被告黄偕丽举证1-5均无异议，举证5中的对话人是张文，张文假冒中介与黄偕丽就涉讼房屋的交易进行沟通。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证4、举证6中2019年5月29日收据，被告张文对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。2.原告举证11、12、22、23，被告黄偕丽举证5，到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.原告举证13为原件，两被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。本院综合采信的证据及原被告的陈述，确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**，登记权利人为被告张文、黄偕丽，购买日期为2016年10月1日，共有情况为共同共有，抵押权人为中国**银行股份有限公司佛山**支行，不动产权证书出具日期为2019年5月24日。2018年8月12日，被告黄偕丽出具《委托书》，确认：被告黄偕丽是涉讼房屋的业主，因其工作繁忙，现委托被告张文代被告黄偕丽到相关部门办理房屋是否有查封和抵押的相关手续，受托人办理的一切有关文件被告黄偕丽均予承认。同日，被告张文出具《保证函》，确认：被告张文是涉讼房屋业主的配偶，被告张文保证受到被告黄偕丽的授权委托，将涉讼房屋出售给两原告以及有权收取买方交来的定金和售房款，被告张文保证已拥有处理上述事项的合法委托权限，并能完整及时转交上述款项予业主。同日，被告张文以两被告的名义（卖方）与两原告（买方）、案外人佛山市永真房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（即涉讼合同），约定：买卖双方独家委托经纪方购买及出售涉讼房屋，成交价为1200000元；买方在签约当天支付定金5000元，在签约5日内支付首期房款150000元（含定金），买方在卖方收到银行通知提前还贷之日三天内支付第二期房款550000元，尾期房款500000元申请按揭贷款支付；卖方在开发商通知办理房产证完毕七日内向抵押银行申办提前还贷手续；卖方在签约后不将涉讼房屋售予买方，则视为卖方违约，买方有权解除合同，卖方除须退还所收买方已付款项外，并须按成交价的20%支付违约金给买方；买方向经纪方支付中介服务费及咨询费36000元，如买卖双方任一方违约，违约方需承担买卖双方应付的中介服务费及咨询费；买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、误工费等一切费用由违约方全额承担。后被告黄偕丽落款处“卖方”栏上签名。同日，原告支付了购房定金5000元予被告张文。2018年8月14日，原告朱赤转账支付了购房款145000元予被告张文。同日，两被告将涉讼房屋交付两原告。2018年9月起，两原告为涉讼房屋粉刷墙漆、购买安装灯饰、定制安装柜体，并为此支付硅藻泥款19276元、灯饰款2865元、柜体定制款34000元，合共56141元。2018年12月16日，两原告（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）签订《补充协议》（即补充协议），约定：甲方确认已收取乙方购房定金150000元；因甲方资金运转不到位要求乙方先支付50000元在第二期房款里扣减，即乙方帮甲方偿还500000元，另甲方需给乙方支付15000元作为利息，利息在总房价里冲抵；甲方在银行通知可以还贷之日15日内仍不履行合约之条款以致合约不能顺利完成，则视为甲方违约，违约金按房价总价20%，及赔付房价总价3%中介服务费以及甲方已收取的定金及所收的房款无息退还给乙方。2018年12月17日，原告连艳梅转账支付了购房款50000元予被告黄偕丽。2019年5月30日，中介人员通知原告称银行已同意被告提前还贷，故原告连艳梅于当日转账支付了购房款510000元予被告张文，被告张文出具《收据》确认：收到购房款505000元，该款只能用于归还涉讼房屋银行贷款之用，等等。2019年8月12日，两原告因本案纠纷委托广东科德（佛山）律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定：两原告应支付律师代理费15000元。两原告于2019年10月28日支付了律师费15000元。2019年8月16日，两原告（甲方、申请人）与案外人深圳市富昌融资担保有限公司（乙方）签订《出具担保函协议书》，约定：甲方拟就本案申请财产保全，乙方同意为甲方向法院开具财产保全的保函，甲方应向乙方支付担保费5000元。同日，两原告支付了该担保费5000元。本案诉讼材料于2019年10月3日送达予两被告。另，两被告于2018年9月30日登记结婚，于2019年8月15日登记离婚。诉讼中，原告陈述：若法院审理认为定金罚则与违约金条款不能共同适用的，原告选择适用违约金条款。本院认为：涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是原被告的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原被告应按约行使权利、履行义务。两原告按约支付了相应的购房款，但两被告没有按约提前还贷，被告张文还自认其将款项挪作他用、无能力办理提前还贷，两被告此举构成根本违约，两原告有权单方解除双方房屋买卖合同关系，故本院确认涉讼合同与补充协议项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年10月3日解除。双方房屋买卖合同关系解除，两原告请求两被告返还已收取的购房款（含定金）710000元（5000＋145000＋50000＋510000），两被告无异议，本院予以支持。合同已解除，为免当事人讼累，两原告亦应返还涉讼房屋予两被告。被告黄偕丽对被告张文以两被告的名义向两原告出售涉讼房屋一事是清楚同意的，其对于被告张文在2019年8月12、14日收取定金及购房款的行为进行了追认，并在涉讼合同及补充协议的甲方中签名，两被告是涉讼房屋的共同出卖人，在没有特别约定购房款由某一特定人收取的情况下，被告张文收取购房款的法律后果应及于被告黄偕丽，被告黄偕丽辩称其对第二期购房款没有返还义务，理据不足，本院不予采纳。两被告单方违约致合同解除，应承担相应的违约责任，两原告请求两被告支付违约金240000元（1200000×20%），符合合同约定，本院予以支持。至于两原告请求的双倍返还定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，因两原告已选择适用违约金条款，故本院不予支持。两原告接收涉讼房屋后进行了装修添附，现两被告单方违约致合同解除，两原告请求两被告赔偿装修损失56141元，本院予以支持。两原告请求两被告承担两原告因本案支出的律师费15000元、保全担保费5000元，符合双方约定，且律师费金额不高于《广东省律师服务政府指导价》规定的标准，被告张文亦同意承担律师费、保全担保费，故本院予以支持。本案是房屋买卖合同纠纷，中介费的承担涉及到经纪方，且两被告对于两原告主张的已支付中介费的情况有异议，故对于两原告要求两被告赔偿中介费损失36000元的主张，应在居间合同关系中作处理，故本院在本案中不作处理。两原告应两被告的请求提前支付了第二期购房款中的50000元，并约定两被告要支付利息15000元，因双方的房屋买卖合同关系已解除，本院酌定两被告应按年利率24%计算相应的利息予原告，应计算利息的期间为2018年12月17日至2019年5月30日，经核算，两被告应向两原告支付利息5391.78元（50000元×24%÷365天/年×164天），原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告连艳梅、朱赤与被告张文、黄偕丽于2018年8月12日签订的《房屋买卖合约》、于2018年12月16日签订的《补充协议》两合同项下关于买卖双方权利义务的约定已于2019年10月3日解除；二、被告张文、黄偕丽应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款710000元予原告连艳梅、朱赤；三、原告连艳梅、朱赤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区**予被告张文、黄偕丽；四、被告张文、黄偕丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金240000元予原告连艳梅、朱赤；五、被告张文、黄偕丽应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失56141元予原告连艳梅、朱赤；六、被告张文、黄偕丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告连艳梅、朱赤；七、被告张文、黄偕丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付保全担保费5000元予原告连艳梅、朱赤；八、被告张文、黄偕丽应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息5391.78元予原告连艳梅、朱赤；九、驳回原告连艳梅、朱赤的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7800元，财产保全费5000元，合共12800元（两原告已预交17528.57元），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。两原告多预交的4728.57元（17528.57－12800），在本判决生效后十日内经两原告书面申请，本院退予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年十一月二十九日书记员  程学斌