四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0623民初2664号 原告（反诉被告）：姚小东，男，1988年2月5日出生，汉族，住四川省中江县。 原告（反诉被告）：唐艳梅，女，1989年1月28日出生，汉族，住住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周天宇，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天双，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川蓝图实业有限公司，住所地成都市青羊区蜀金路1号2栋6层601号。统一社会信用代码：915100007978779686。 法定代表人：邓凡，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘立果，男，1977年1月1日出生，汉族，公司职工，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 原告姚小东、唐艳梅与被告四川蓝图实业有限公司（以下简称“蓝图公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理，依法适用简易程序审理。被告蓝图公司2019年9月30日向本院提起反诉，本院受理反诉后，于2019年10月23日与秦雄辉等诉蓝图公司房屋买卖合同纠纷案【(2019)川0623民初2662号-2670号】合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚小东、唐艳梅的共同委托诉讼代理人周天宇、李天双，被告（反诉原告）蓝图公司的委托诉讼代理人刘立果、胡勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚小东、唐艳梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告办理不动产登记证书；2.判令被告支付逾期交房、逾期办理房屋初始登记的违约金50259.60元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告交付不动产登记证书。 事实和理由：原告于2015年9月2日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的商品房一套，房号为1栋1单元8-1，房屋面积为116.3平方米，房屋约定总价款为337270.00元（但原告实际向被告支付了414000.00元）。被告应于2015年1月30日前交付房屋，于2016年1月30日前办理案涉房屋楼栋初始登记，被告于2015年9月2日交付案涉房屋，于2018年10月25日才办理楼栋权属初始登记，且至今未为原告办理不动产登记证书。 被告蓝图公司辩称：原告陈述的签订商品房买卖合同的时间、约定的房屋面积、房屋价款、交付房屋时间、办理初始登记的时间均属实。案涉房屋的权属证书已经办理完毕。蓝图公司已于签订《商品房买卖合同》当日（2015年9月2日）交付了案涉房屋，原告主张逾期交房违约金无事实依据。蓝图公司未按时办理初始登记的主要原因系政府未按时交付开发地块，基础设施不完善、规划道路调整所致，且逾期办理初始登记未给原告造成直接经济损失，原告主张的逾期办理初始登记的违约金明显过高。 反诉原告蓝图公司向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房屋建筑面积补差款40252.00元；2.本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。 事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房面积差异的处理方式为：根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补。案涉房屋预测建筑面积为116.3㎡，单价为2900.00元/㎡，中江县自然资源局颁发的《不动产权证书》载明该房屋建筑面积为130.18㎡（实测面积），面积误差13.88㎡。根据《商品房买卖合同》约定，反诉被告应向反诉原告支付面积误差部分房屋价款40252.00元（13.88㎡×2900.00元/㎡）。反诉被告拒绝支付面积误差部分房屋价款，构成违约。 反诉被告姚小东、唐艳梅辩称：姚小东、唐艳梅购买的系蓝图公司的样板房（已装修），当时约定一口价40万元买断，房屋价款与房屋面积无关。蓝图公司无权要求买受人补房屋面积差款。买受人总计向出卖人交付了415935.00元（其中有62730.00元，出卖人为向买受人开具票据）。另外，根据合同约定，房屋交付时，出卖方应向买受方公示其委托的有资质的测绘机构出具的面积实测技术报告书，并向买受人提供商品房面积实测数据。反诉原告蓝图公司没有提供公、示房屋实测面积数据，不能要求买受人按多退少补的方式处理。面积误差应当扣除开发商承诺赠送给买受人的面积。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日，原告唐艳梅（买受人）与被告蓝图公司（出卖人）签订《蓝图金岭半岛.定购协议》（下称《定购协议》），主要约定：唐艳梅定购“蓝图金岭半岛”小区1-1-8-1号房屋，设计建筑面积116.30㎡。第三条出卖人与买受人约定按照设计建筑面积方式计算商品房价款，该商品房单价为2900.00元/㎡，总价款337270.00元。第四条若产权面积与本协议设计建筑面积有出入，以房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书所确认的产权登记面积为准，则总房款的结果根据实测建筑面积单价进行计算，多退少补。第五条买受人须于本协议签订之日交付房款177830.00元，余款159440.00元及装修费62730.00元须在2015年8月31日前付清。 2015年9月2日，原告姚小东、唐艳梅（买受人）与被告蓝图公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：姚小东、唐艳梅购买蓝图公司开发的位于中江县房屋，房屋预测建筑面积为116.30㎡，按照建筑面积计算该商品房价款，单价2900.00元/㎡,总价款337270.00元；出卖人应当在2015年1月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付商品房的，逾期在30日之内的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付放款万分之一的违约金，并于实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积），实测面积与预测面积发生误差的，双方同意根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补；出卖人应在2016年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因出卖人的责任未能在约定期限内取得所在楼栋权属证明的，出卖人按日向买受人支付万分之一违约金；房屋交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 合同签订当日，买受人按约定支付了购房款及维修基金等费用共计415935.00元。出卖人蓝图公司于签订合同当日（2015年9月2日）向买受人交付案涉商品房，并于2018年10月25日取得该房屋所在楼栋权属证明（初始登记）。2019年8月16日，中江县自然资源局颁发了该房屋的《不动产权证书》【川（2019）中江县不动产权第0006557号】，载明房屋建筑面积为130.18㎡。 本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方对签订《商品房买卖合同》的事实以及合同约定的内容无争议，对原告姚小东、唐艳梅主张的实际交付房屋时间，实际取得房屋所在楼栋权属证明（初始登记）时间，被告蓝图公司无异议，均应予以确认。根据当事人双方的诉辩意见，双方争议的焦点是：一、逾期交房违约金是否应得到支持；二、逾期办理房屋所在楼栋权属证明（初始登记）所产生的违约金的计算是否过高；三、面积误差部分房屋价款的确定。 关于争议焦点一。逾期交房违约金系基于未按合同约定的期限交付房屋的违约行为而产生，双方约定出卖人逾期交房时“买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，且该违约金应于“实际交付之日起60日内”支付。本案《商品房买卖合同》中虽有“出卖人应在2015年1月30日前交付该商品房”的字样，但该约定的交付房屋时间在签订合同之前，显然不符合常理，况且，案涉房屋于双方签订《商品房买卖合同》的当日（2015年9月2日）已实际交付，买受人主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，对买受人（即本诉原告）的该部分请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。诉讼中，本诉原告诉称其系一口价购买的样板房，总金额为40万元，并向被告交付了共计415935.00元（其中有62730.00元，被告未开具凭据）。本诉被告对本诉原告主张的交付款项金额予以自认，但认为未出具凭据的62730.00元系案涉房屋的装修款，其余15935.00元系维修金及税费等费用，并非房价款，案涉房屋价款实为337270.00元。本院认为，《定购协议》第三条及《商品房买卖合同》第五条对“计价方式和价款”均约定为“按照建筑面积计算商品房价款”，即单价×建筑面积，由此计算，案涉商品房总价款为337270.00元（2900.00元/㎡×116.30㎡），与原告提交的所交购房款凭据是相符的。结合《定购协议》中“…余款159440.00元+装修62730.00元，…”的表述，原告所称的未出具凭据的62730.00元应确认为案涉房屋装修款。故买受人已付房屋的总价款应确认为337270.00元，并非其主张的400000.00元。 《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2016年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即初始登记，逾期应按日支付万分之一的违约金。出卖人蓝图公司于2018年10月25日实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。蓝图公司以行政主管部门存在过错为由要求调整逾期办理初始登记违约金于法无据，对买受人主张逾期办理初始登记违约金的诉讼请求应予支持。依合同约定，该违约金应以已付房款337270.00为基数，自应当取得初始登记期限届满之次日即2016年1月31日起计至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。 关于争议焦点三。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。……”本案中，双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”。故蓝图公司请求买受人按约定补足面积误差部分房屋价款符合合同约定及法律规定。买受人认为出卖人蓝图公司未按约定在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据，不应按多退少补原则处理。本院认为，蓝图公司未在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据虽系违约行为，但双方并未对该违约行为约定责任承担方式，不能据此否定按所有权证登记面积为准进行面积差异处理的约定。且买受人在出卖人未公示实测面积的情况下接收了案涉房屋，实际取得了超出合同约定部分房屋面积所产生的利益。故对买受人的该辩解意见，本院不予采纳。买受人还辩称，计算面积误差部分应扣除出卖人承诺的赠送面积6-7㎡。买受人据以主张该事实而提供的证据为另一买受人唐某某持有的一份清单。但该清单内容更接近于销售人员为买受人计算所购房屋价款明细，其本身没有合同双方签字确认，不能确认为出卖人对买受人赠送房屋面积的承诺，更不能据此推定为对全部买受人的承诺。买受人还辩称，其系以一口价400000.00元购买的样板房，房屋价款与面积无关，买受人的该辩解意见与《订购协议》及《商品房买卖合同》中“按照建筑面积计算商品房价款”不符，且买受人并未提交其他证据支持其抗辩意见。故对买受人（即本诉原告）的上述抗辩主张，本院不予采纳。反诉被告姚小东、唐艳梅应向反诉原告蓝图公司支付面积差异部分的房屋价款40252.00元【（130.18㎡-116.30㎡）×2900.00元/㎡】。 综上，被告蓝图公司已实际为原告办理了案涉房屋的不动产权证书，原告变更诉讼请求要求被告交付不动产权证书，不违反法律规定。原告请求被告蓝图公司按约定支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，反诉原告蓝图公司请求反诉被告支付面积误差部分房屋价款的反诉请求，符合合同约定及法律规定，均应予以支持。原告主张的逾期交房违约金超过诉讼时效期间，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司于本判决书生效之日起15日内向原告（反诉被告）姚小东、唐艳梅交付案涉房屋《不动产权证书》。 二、被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司于本判决书生效之日起15日内向原告（反诉被告）姚小东、唐艳梅支付逾期办理初始登记违约金。 违约金的计算方法为：以337270.00元为基数，从2016年1月31日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。 三、原告（反诉被告）姚小东、唐艳梅于本判决书生效之日起15日内向被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司支付房屋面积补差款40252.00元。 四、驳回原告（反诉被告）姚小东、唐艳梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费528.00元，反诉受理费403.00元，由被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司承担528.00元，原告（反诉被告）姚小东、唐艳梅承担403.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  包和平 二〇一九年十一月四日 书记员  朱 芳