北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初99780号原告（反诉被告）：亚太华夏投资（北京）有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：高振华，总经理。委托诉讼代理人：储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欢，北京市时代九和律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢全章，男，1956年9月12日出生，汉族，广东晟典律师事务所律师，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：丁新朝，广东晟典（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇星明，广东晟典律师事务所律师。原告（反诉被告）亚太华夏投资（北京）有限公司（以下简称亚太华夏公司）与被告（反诉原告）卢全章（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。亚太华夏公司委托诉讼代理人储亚洲、赵欢，卢全章委托诉讼代理人李文亮、寇星明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚太华夏公司向本院提出诉讼请求：1、确认亚太华夏公司与卢全章就北京市朝阳区平房乡XXXX路X号院经济适用房项目X#号楼X单元1001、1002号两套房屋于2015年6月23日签订的《房屋买卖合同》及《房屋回购合同》无效；2、判令卢全章返还400万元的代偿借款本金。事实和理由：2015年6月17日，亚太华夏公司与案外人北京德X盈磊投资管理中心、北京德X盈科投资管理中心、北京德X盈庆投资管理中心（以下简称三家德X投资中心）、中X伟业房地产开发（北京）有限公司、北京XX科创投资管理有限公司、北京XX金鼎投资管理有限公司、中X华远项目投资管理有限公司、华夏唐X矿业投资管理（北京）有限公司、李某某签署了《股权回购协议》，其中第一条约定，亚太华夏公司应于2015年6月26日前支付股权回购溢价款1566.462万元，于2015年9月30日前支付股权回购款2.8301亿元、剩余股权回购溢价款3118.008万元。当时亚太华夏公司资金紧张，10天内支付1566.462万元存在困难等事实，经协商，各方又于同日签订了《股权回购协议之补充协议》，约定将北京市朝阳区平房乡XXXX路X号院经济适用房项目X#号楼X单元1001号、1002号、501号、2#号楼X单元1002号共四套房屋（合计631.471平米）以2万元单价（当时亚太华夏公司买入价为2.8万），以“以卖代抵”的方式转让给三家德X投资中心指定的买受人，由买受人将其中的631.471平米×2万元=1262.942万元于2015年6月26日前支付至三家德X投资中心指定账户，余款303.52万元由亚太华夏公司同期支付。亚太华夏公司按约定于2015年6月25日偿付了303.52万元股权回购溢价款后，一直没能找到合适的人代偿另外1262.942万元股权回购溢价款。卢全章和敬某某均既是三家德X投资中心的投资人又是其高级管理人员，自称可以代亚太华夏公司向三家德X投资中心制定账户支付上述1262.942万元股权回购溢价款，但为保障卢全章和敬某某债权的实现，亚太华夏公司要按约定将上述四套房屋以“以卖代抵”的方式与其签订《房屋买卖合同》，卢全章和敬某某代亚太华夏公司偿付上述1262.942万元后4个月内，亚太华夏公司再以回购房屋的方式将此笔款项偿还给卢全章和敬某某。各方商定上述“以卖代抵”方案后，亚太华夏公司和卢全章于2015年6月23日签订了《房屋买卖合同》、《房屋回购合同》，亚太华夏公司将位于北京市朝阳区平房乡XXXX路X号院经济适用房项目X#号楼X单元1001号、1002号两套房屋（共计303.264平米，以下简称涉案房屋）以2万元/平方米“卖给”卢全章，卢全章按房价总额代亚太华夏公司偿债606.528万元。但是，亚太华夏公司应在2015年10月23日前再将涉案房屋按约定的出售价格每月另加收3%的利息进行回购。随后，卢全章和敬某某均自称已按照约定替亚太华夏公司向三家德X投资中心偿还了各自应当代偿的股权回购溢价款并向亚太华夏公司索要代偿对价及回购利息。2016年4月，亚太华夏公司指定第三方分8笔向卢全章账户支付了共计400万元代偿借款本金，其中包括给敬某某的200万元）。但卢全章、敬某某均没能向亚太华夏公司提供其代偿还上述股权回购溢价款的资金凭证，亚太华夏公司产生疑惑，没再向其支付款项。后卢全章以亚太华夏公司未能回购房屋为由要求交付涉案房屋，双方发生纠纷。亚太华夏公司认为，双方签署的《房屋买卖合同》、《房屋回购合同》等文件系名为房屋买卖实为债权担保，房屋买卖并非双方真实意思表示，卢全章要求交付涉案房屋没有根据。卢全章谎称已代亚太华夏公司偿还资金并诱使亚太华夏公司向其支付代偿借款本金400万元于法无据，应予返还。卢全章辩称，双方签订《房屋买卖合同》是为了筹措资金向三家德X投资中心支付股权回购溢价款，亚太华夏公司出售房屋的目的明确，意思表示真实。《房屋买卖合同》签订后，同时签订了《房屋回购合同》，亚太华夏公司将涉案房屋出售给卢全章，卢全章按照约定将购房款支付至指定收款账户，同时给亚太华夏公司四个月回购期限，如果回购期限届满亚太华夏公司没有支付全部回购款，则回购协议解除，双方继续履行房屋买卖合同。两份合同签订当日，经过亚太华夏公司认可，特警学院向亚太华夏公司出具了对外出售确认书，卢全章对涉案房屋的权利予以确认。随后卢全章按约定向指定账户支付了购房款，但在回购期内亚太华夏公司没有全额支付回购款，2015年12月10日亚太华夏公司向卢全章出具了房款收据，以上事实足以证明双方买卖合同及相关文件属于附有回购期的买卖合同，双方意思表示真实、合法有效。关于合同效力，亚太华夏公司称根据《中国人民解放军房地产管理条例》第44条、《军队经济适用房管理办法》第25条，说明军队经济适用房是不允许买卖的，该理解错误，房地产条例第44条明确规定有偿转让军队房地产由总后勤部审批，并未禁止有偿转让军队房地产。第25条明确规定军队建设的经适房一般不向单位和个人出售，如果出售不能超过总建筑面积的30%，或者通过招标由地方房地产公司评估出售。亚太华夏公司称合同法第52条、第132条规定没有所有权不得处分，但根据最高院关于买卖合同司法解释第3条第1款的规定，以无处分权主张合同无效的不予支持。卢全章认为合同是有效的。关于第二项诉讼请求，双方不存在借贷关系，卢全章对亚太华夏公司不享有债权，不存在债权担保，该法律关系与本案买卖合同不属于同一法律关系，不应并案审理。卢全章向本院提出反诉请求：1、判令继续履行2015年6月23日亚太华夏公司与卢全章签订的两份《房屋买卖合同》；2、判令亚太华夏公司将涉案房屋交付卢全章使用；3、判令亚太华夏公司向卢全章支付迟延交付涉案房屋的损失（按照每套房屋每月8000元的租金标准自2015年12月31日计算至实际交付房屋之日）。事实和理由：2015年6月23日，亚太华夏公司与卢全章签订两份《房屋买卖合同》，亚太华夏公司将涉案房屋出售给卢全章，卢全章应在合同生效3日内将购房款付至指定账户，亚太华夏公司交付房屋的时间为2015年12月30日。《房屋买卖合同》签订当日，特警学院向卢全章出具了《特警学院平房乡经济适用房对外出售确认书》，确认了卢全章对房屋的权利。《房屋买卖合同》签订后，卢全章按照约定支付了购房款606.528万元。2015年12月10日，亚太华夏公司亦向卢全章出具了收到购房款的收据。但时至今日，经卢全章多次要求，亚太华夏公司仍未将涉案房屋交付给卢全章使用，严重侵害了卢全章对房屋的合法权益。根据相关法律和司法解释的规定，亚太华夏公司应当承担逾期交付房屋给卢全章造成的损失，结合与涉案房屋同地段房产的租赁价格，要求亚太华夏公司按照月租金损失8000元的标准赔偿。亚太华夏公司辩称，不同意卢全章的反诉请求。首先，双方的房屋买卖合同依据合同法第52条违反了法律、行政法规的强制性规定，涉案土地属于国有划拨土地，房屋买卖合同无效，卢全章无权要求继续履行。其次，目前涉案房屋已由案外人实际占有使用，合同目的根本无法实现，无法交付使用。再次，双方的房屋买卖合同及回购协议的真实意思是以房屋买卖作为卢全章代亚太华夏公司偿还三家德X投资中心股权溢价款的抵押，卢全章充分知晓涉案房屋的性质、土地情况，所以亚太华夏公司无需向其支付延期交付的租金。涉案房屋产权归特警学院，没有产权证，合同无法履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2014年8月13日，中国人民武装警察部队特种警察学院（甲方，以下简称特警学院）与亚太华夏公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定特警学院将位于北京市朝阳区平房乡经济适用房项目X#号楼中的X、X单元（师、团职各一单元），建筑层数为10层，房屋标的为3至10层，共有住房套数32套，储藏室32个，地下车库32个出售给亚太华夏公司。其中住宅单价为2.8万元/平方米，地下储藏室单价为1万元/平方米，地下车库每个28万元，总计出售价款为15814.6112万元。付款方式为甲方从乙方已经支付的特警学院旧址东院转让款和西院合作经营收入中扣除15814.6112万元作为上述购房款。甲方争取在2014年12月31日（最迟不超过2015年6月30日）将标的住宅楼、停车位和储藏室交付给乙方，并向乙方交付房屋钥匙，同时向乙方指定的人员出具由甲方认定的房产证明。该合同中明确载明是通过划拨取得的国有土地使用权。2015年6月17日，亚太华夏公司（甲方、受让人）与三家德X投资中心（乙方、转让方）、中X伟业房地产开发（北京）有限公司（丙方、目标公司）、北京XX科创投资管理有限公司（丁方、保证人、抵押人）、北京中X华远项目投资管理有限公司（戊方、保证人）、华夏唐X矿业投资管理（北京）有限公司（己方、保证人）、李某某（庚方、保证人）签订《股权回购协议》，约定甲方应于2015年6月26日前支付股权回购溢价款1566.462万元，于2015年9月30日前支付股权回购款2.8301亿元、剩余股权回购溢价款3118.008万元。上述股权回购价款和溢价款全部由甲方支付给乙方后，各方于15日内进行股权交割，办理工商登记变更手续，乙方将本协议所述转让股权登记在甲方名下，并将甲方质押给乙方的全部股权予以解除。同日，亚太华夏公司（甲方、受让方）、三家德X投资中心（乙方、转让方）、中X伟业房地产开发（北京）有限公司（丙方、目标公司）、北京XX科创投资管理有限公司（丁方、保证人、抵押人）、北京中X华远项目投资管理有限公司（戊方、保证人）、华夏唐X矿业投资管理（北京）有限公司（己方、保证人）、李某某（庚方、保证人）签订《之补充协议》，约定：“一、第一条甲方履行《股权回购协议》第一条约定的1566.462万元股权回购溢价款的方式为：甲方将甲方具有处分权的北京市朝阳区平房乡经济适用房项目X#号楼X单元501、X单元1001、X单元1002、X单元1002等四套房屋（建筑面积631.471㎡），以‘以卖代抵’的方式，以2万元/㎡的单价转让给乙方指定的买受人，买受人将该四套房屋的转让款在2015年6月26日前全额支付到乙方指定的银行账户。剩余款项由甲方在2015年6月26日前负责支付。如果甲方没有完成将《房屋买卖合同》递交特警学院营房管理部门盖章备案的手续，导致《房屋买卖合同》未能生效，甲方不得以此条约作为甲方不履行回购义务的抗辩理由。”2015年6月23日，亚太华夏公司（乙方）与卢全章（甲方）就涉案房屋签订两份《房屋买卖合同》，除房屋位置、建筑面积（1001房屋建筑面积151.76平方米、1002房屋建筑面积151.504平方米）不同外，两份《房屋买卖合同》的内容完全一致，合同载明甲方已知悉并认可所购房屋的性质和使用等情况，并已实地察看和了解了所购房屋的实际状况，两份合同包括以下内容：三、销售价格：单价2万元/㎡。四、支付方式：甲方应于本《房屋买卖合同》生效之日3日内，将上述购房款全额支付至乙方指定的银行账户。乙方指定的银行账户信息即附件1三家德X投资中心出具的《付款指令函》中敬某某的招商银行账号。五、房屋交付时间为2015年12月30日。七、甲方收房后，乙方应当协助甲方按照特警学院的规定办理房屋使用的相关权利证书（含使用方变更登记），相关费用由甲方承担。八、因所购房屋的建设用地是划拨取得，如涉及办理产权、上市交易或发生其他情形，甲方应按相关规定缴纳土地出让金、土地收益、税费或其他费用。九、甲乙双方在签订本《房屋买卖合同》的同时，应当另行签订《房屋回购合同》。本《房屋买卖合同》与《房屋回购合同》是不可分割的，具有同等的法律效力。十、如果乙方按照《房屋回购合同》的约定履行了回购的权利和义务，则本《房屋买卖合同》自动解除。十三、乙方承诺在甲方的陪同下将本《房屋买卖合同》递交特警学院营房管理部门盖章备案。十四、本《房屋买卖合同》经甲方签字和乙方盖章，并经特警学院营房管理部门盖章备案后生效。《房屋买卖合同》附件1为2015年5月29日三家德X投资中心向亚太华夏公司出具《付款指令函》，要求亚太华夏公司将《股权回购转让协议书》及《补充协议书》约定的投资收益款（利息）支付至敬某某名下招商银行北京世纪城支行账号×××中。同日，卢全章（甲方、买受人）与亚太华夏公司（乙方、出卖人及回购人）签订《房屋回购合同》，约定：“一、甲乙双方确认，双方于2015年6月23日签订的上述《房屋买卖合同》的目的是为了解决亚太华夏投资（北京）有限公司偿还北京德X盈庆投资管理中心（有限合伙）、北京德X盈磊投资管理中心（有限合伙）、北京德X盈科投资管理中心（有限合伙）的投资收益。二、甲方同意给予乙方回购上述房屋的权利，回购期限为四个月。在2015年10月23日之前，乙方有权通过向第三人再次出售的方式随时向甲方回购上述《房屋买卖合同》约定的买卖房屋，从而及诶出上述《房屋买卖合同》。回购房屋的计价方式为：按照甲方购房房屋的价格每月另加百分之三的利息。未满一个月按照一个月计算，超过一个月按照两个月计算。三、在2015年10月23日之前，乙方向甲方指定的银行账户支付全部回购款后，甲乙双方签订的上述《房屋买卖合同》即为解除。甲方指定的银行账户信息如下：开户银行中国农业银行深圳免税商务大厦支行，户名卢全章，账号×××。四、在2015年10月23日之前，若乙方没有向甲方指定的银行账户支付全部回购款，则本《房屋回购合同》解除。甲方应当于2015年10月23日之前，将乙方已经支付至甲方指定的银行账户中的回购款及其利息返还乙方。本《房屋回购合同》解除后，甲乙双方应当继续履行上述《房屋买卖合同》。五、本《房屋回购合同》与上述《房屋买卖合同》是不可分割的，具有同等的法律效力。”卢全章提交2015年6月23日特警学院出具《特警学院平房乡经济适用住房对外出售确认书》两份（以下简称《特警学院确认书》），内容为：根据2014年8月13日特警学院与亚太华夏公司签订的平房乡经济适用住房《房屋买卖合同》，亚太华夏公司购买特警学院平房经济适用住房32套，购房款已缴纳。卢全章在亚太华夏公司购买的涉案房屋系特警学院出售给亚太华夏公司的住房，根据合同约定，待房屋交付使用后，特警学院将出具相关房产证明。用以证明特警学院书面确认了卢全章对涉案房屋的权利。亚太华夏公司对两份《特警学院确认书》的真实性认可，但认为至本案起诉止涉案房屋尚未交付，房屋买卖条件未成就，确认书是对土地性质的确认，不是对出售给卢全章的确认。2015年6月25日，亚太华夏公司通过李某某账户向敬某某尾号为9595的招商银行账户付款2000000元、通过华夏唐X矿业投资管理（北京）有限公司向敬某某尾号为9595的招商银行账户付款一笔235200元、一笔800000元，以上转账附言为“代付投资收益”，共计3035200元。上述款项为亚太华夏公司向三家德X投资中心履行《之补充协议》中1566.462万元股权回购溢价款除四套房屋转让款外的剩余款项。2016年4月27日，华夏金X商贸（北京）有限公司代亚太华夏公司分五笔向卢全章转账共计200万元、盛X建筑装饰工程（北京）有限公司代亚太华夏公司分三笔向卢全章转账共计200万元，以上转账具有附言“代亚太还借款/还款本金”。卢全章认可收到上述400万元，认为全部是亚太华夏公司支付给卢全章的房屋回购款。亚太华夏公司提交《知会函》一份，显示2014年10月29日中投万通投资基金管理（北京）有限公司告知亚太华夏公司鉴于亚太华夏公司到期股权不能按时回购，特知会如下：“1、据我公司了解，2014年10月28日下午，盈科、盈庆、盈磊的部分合伙人召开了合伙人大会，选出了投资人代表，分别为：卢全章（兼主任）、敬某某、徐某、冷某、王某、张某、戴某。上述代表将根据合伙人大会的法律授权文件行使代表的权力并履行职责。2、上述代表在授权范围内将就股权回购问题与贵公司展开协商和谈判。”卢全章认可该《知会函》的真实性、关联性，认可卢全章系三家德X投资中心的投资人代表及维权委员会主任，不是中投万通投资基金管理（北京）有限公司的主任。亚太华夏公司、卢全章均认可涉案房屋系经济适用房，占用土地的性质为国有划拨土地，目前涉案房屋尚未交付卢全章。亚太华夏公司称涉案房屋已被案外人另行出售并交付，但未提交证据，卢全章称曾去过涉案房屋看见有人在装修，但不清楚涉案房屋是否出售给了其他人。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于卢全章是否向亚太华夏公司指定的收款人付款606.528万元。亚太华夏公司称在执行证书中三家德X投资中心没有明确其已经收到股权溢价款1566.462万元，不能证明该笔股权溢价款已经履行完毕，不能证明卢全章将购房款代亚太华夏公司偿还给了三家德X投资中心。卢全章称其已经按照约定向亚太华夏公司指定的收款人支付了606.528万元的购房款，并提交以下证据佐证，一是代付款证明及转账凭证，显示2015年7月1日章某某代卢全章向敬某某尾号为9595的招商银行账户转账606.528万元。二是2015年12月10日亚太华夏公司向卢全章出具《收据》两张，内容为确认收到涉案房屋的房款一笔3035200元、一笔3030080元，以上共计6065280元。三是2015年10月22日（2015）京中信执字01619号《执行证书》，内容有亚太华夏公司尚欠三家德X投资中心股权回购款2.8301亿元、剩余股权回购溢价款3118.008万元以及公证费用等，三家德X投资中心申请执行，北京市中信公证处作出的《执行证书》执行标的为：1、股权回购款2.8301亿元、剩余股权回购溢价款3118.008万元；2、违约金（自二〇一五年十月一日起至还款之日止，每日按欠款总额的万分之五计算）；3、实现债权所支付的费用。四是2016年5月9日北京市第三中级人民法院（2016）京03执第262号执行裁定书，系三家德X投资中心持生效的《执行证书》申请执行的裁定。亚太华夏公司对上述证据真实性、关联性均认可，证明目的不认可，认为上述证据不能证明卢全章代亚太华夏公司偿还了股权溢价款。本案认为，结合亚太华夏公司质证意见，本院对卢全章提交的上述证据的真实性、关联性予以采信，上述证据可以证明卢全章向亚太华夏公司指定的收款人付款606.528万元。庭审中，本院向卢全章释明是否以借款法律关系向亚太华夏公司主张权利，卢全章坚持认为双方系房屋买卖合同关系，并非借款。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，亚太华夏公司与卢全章签订的两份《房屋买卖合同》及《房屋回购合同》的真实意思并非房屋买卖，而是为亚太华夏公司向卢全章借款6065280元提供担保，理由如下：第一，卢全章系三家德X投资中心的投资人代表兼主任，在亚太华夏公司与三家德X投资中心签订的《之补充协议》中明确约定了亚太华夏公司以“以卖代抵”的方式将涉案房屋出售给三家德X投资中心指定的买受人，买受人将涉案房屋的转让款支付至三家德X投资中心指定的银行账户。在亚太华夏公司与卢全章签订的《房屋回购合同》中双方确认签订两份《房屋买卖合同》的目的是为了解决三家德X投资中心的投资收益问题，且卢全章允许亚太华夏公司以支付购房价格本金加利息的方式或在回购期限内通过向第三人再次出售涉案房屋的方式回购房屋，结合卢全章与三家德X投资中心的关系、《之补充协议》、《房屋回购合同》可以看出，卢全章即为《之补充协议》中三家德X投资中心指定的“以卖代抵”的买受人。第二，关于“以卖代抵”的理解，结合《之补充协议》第一条的上下文及该词语的字面意思，其真实的含义是以涉案房屋的买卖代替抵押，这与亚太华夏公司与卢全章签订的两份《房屋买卖合同》、《房屋回购合同》的履行相互印证，即卢全章代亚太华夏公司向三家德X投资中心支付股权溢价款，在四个月内亚太华夏公司可以购房款本金加每月百分之三的利息回购房屋并解除房屋买卖合同，上述约定的真实目的并不在于履行房屋买卖合同，而在于确保亚太华夏公司能够偿还卢全章代付的6065280元及利息。另从亚太华夏公司在2016年4月向卢全章支付的400万元转账凭证附言亦可证明该笔款项是亚太华夏公司向卢全章偿还的借款本金。因此，两份《房屋买卖合同》及《房屋回购合同》的性质是为亚太华夏公司向卢全章借款6065280元提供的让与担保，并非房屋买卖。所以，亚太华夏公司与卢全章之间的法律关系是借款合同关系，借款本金6065280元，还款期限四个月，月利息百分之三，双方签订的两份《房屋买卖合同》及《房屋回购合同》系通谋虚伪意思表示，属于无效合同。本院对亚太华夏公司要求确认上述合同无效的诉讼请求予以支持。关于亚太华夏公司要求返还400万元的代偿借款本金的诉讼请求，应在亚太华夏公司与卢全章的借款合同项下进行处理，在借款合同未作出最终处理之前，亚太华夏公司在本案房屋买卖合同中要求退还该款项，没有法律依据，本院不予支持。关于卢全章的反诉请求，鉴于两份《房屋买卖合同》无效，卢全章要求继续履行、交付涉案房屋、赔偿迟延交付涉案房屋损失的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）亚太华夏投资（北京）有限公司与被告（反诉原告）卢全章于二〇一五年六月二十三日就位于北京市朝阳区平房乡XXXX路X号院经济适用房项目X#号楼X单元1001房屋签订的《房屋买卖合同》、就位于北京市朝阳区平房乡XXXX路X号院经济适用房项目X#号楼X单元1002房屋签订的《房屋买卖合同》、《房屋回购合同》无效；二、驳回原告（反诉被告）亚太华夏投资（北京）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）卢全章的全部反诉请求。本诉案件受理费41096元，由原告（反诉被告）亚太华夏投资（北京）有限公司负担20548元（已交纳）；由被告（反诉原告）卢全章负担20548元（亚太华夏公司已预交，卢全章于本判决生效后七日内给付亚太华夏公司）。反诉案件受理费29145元，由被告（反诉原告）卢全章负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  王醒东人民陪审员  赵序霞二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘茵茵书 记 员  张 颖书 记 员  栾晨焕