河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初6895号 原告：李兰娣，女，1943年11月15日生，汉族，李兰娣中医诊所负责人，现住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：赵丽红，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冠智，河北冀华律师事务所律师。 被告：崔艳平，男，1965年5月9日生，汉族，个体经营户，现住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：王楠，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨献东，河北时代经典律师事务所律师。 被告：刘伊娜，女，1981年8月5日出生，汉族，中国人民财产保险股份有限公司石家庄市分公司工作，现住石家庄市桥西区。 被告：田有龙，男，1976年9月7日出生，汉族，中国华能上安电厂工作，现住石家庄市桥西区。 二被告共同委托诉讼代理人：仇密清（系被告刘伊娜母亲），女，1955年4月25日出生，汉族，唐山建筑陶瓷退休职工，住石家庄市桥西区。 原告李兰娣与被告崔艳平、刘伊娜、田有龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告李兰娣及其委托诉讼代理人赵丽红，被告崔艳平的委托诉讼代理人王楠、杨献东，被告刘伊娜、田有龙的委托诉讼代理人仇密清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李兰娣诉称，原告李兰娣与被告崔艳平系亲生母子关系。2004年原告卖掉自己名下工农路开达小区的301、302房屋，购买桥西区裕华西路166号联邦名都4栋2单元2002房屋并预交了首付款。因购买开达小区的房主未及时支付购房款，且因原告年纪超龄无法贷款，故与被告崔艳平协商借其名购房并贷款。2004年12月原告办理了入住手续搬入联邦名都小区居住。2006年上半年，原告将上述房屋的贷款偿还给了被告，因此，案涉房屋实际系原告出资购买，应归原告所有。2019年3月10日原告从海南度假回家时，发现房门打不开，经与被告崔艳平联系，被告知要将2001、2002两套房屋卖掉。2019年3月12日被告仇密清和其家人到联邦名都，原告及其女儿告知其该房屋系其购买，请求其不要购买该房屋，以免产生纠纷，但被告及其家属仍执意购买。经调查，被告崔艳平将联邦名都2002室和地下室及室内的家具、家电及原告的生活用品以200万出售给了被告仇密清和被告刘伊娜和田有龙。被告崔艳平与被告仇密清和被告刘伊娜和田有龙房屋买卖价款明显低于市场价格，被告仇密清在被告知联邦名都的房子系原告出资购买后仍然执意购买，属恶意。因此，被告崔艳平与被告刘伊娜、田有龙房屋买卖合同应认定为无效。原告现年事已高，联邦名都的房屋系其一生的心血，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。请求人民依法判决：1、确认被告崔艳平与被告刘伊娜、田有龙签订的桥西区裕华西路166号联邦名都4-2-2002室房屋买卖合同无效；2、确认桥西区裕华西路166号联邦名都4栋2单元2002室房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告负担。 被告崔艳平辩称，第一，涉案房屋在卖给被告刘伊娜、田有龙之前，登记在崔艳平名下，为崔艳平单独所有，崔艳平有权出售该房屋；第二，崔艳平通过房产中介将涉案房屋卖给被告刘伊娜和田有龙并已办理完过户手续，崔艳平和被告刘伊娜和田有龙签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，现涉案房屋登记在被告刘伊娜和田有龙名下，该房屋归被告刘伊娜和田有龙所有，原告虽然为崔艳平的母亲，但其无权干涉出售其自有房产，更无权确认崔艳平与刘伊娜之间的房屋买卖合同无效，应驳回原告的诉讼请求。 被告刘伊娜、田有龙辩称，我们在中介交定金时签订了房屋买卖合同，2月份到房管局签了字，经过中介查询是崔艳平独立所有的，所以我们就合理合法买了房子。如果当时知道他们有纠纷我们也不可能买，现在也没有地方住带着一个小孩在外面租房住，卖了三套房子才买了这两套房子，还有外债。202房子钥匙交给我们的时候，因为厨房和厕所都不能用，我们就往里搬了准备装修。现在要钱没钱，要东西原告也不给我们开门。此房购买经双方合法交易，已经办理了产权证，请法院驳回原告的起诉。 经审理查明，原告李兰娣与被告崔艳平系母子关系。原告称2004年11月2日，其以崔艳平的名义与石家庄联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称：联邦公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买联邦公司开发的位于石家庄市桥西区房屋，建筑面积161.22平方米，总价款563783元，以首付加按揭的方式支付购房款，其中首付10万元，贷款支付460000元。2004年12月联邦公司交付涉案房屋，原告李兰娣称自此开始入住至今。原告称购买涉案房产的首付款有其出卖的原“开达小区”两套住房和向他人的借款构成，并提供了2004年10月26日和2006年1月18日出卖“开达小区”房产的《石家庄市房地产买卖契约》，并申请出借人关某作证，证明借款购房的事实。原告李兰娣提交入住计算表、水、电、暖费用票据并提交证人崔某、关某、尹某、林某、常某五位证人证言，以证明案涉房屋的装修和其居住使用的事实情况。其中，崔某称其与李兰娣系母女关系、尹某称其与李兰娣系邻居关系、林某称其与李兰娣为装修承揽关系。证人崔某证明的主要事实是案涉房屋是李兰娣用其积蓄购买及家庭关系等事实情况；证人尹某证明的主要事实是其为原告出资购买装修辅料和原告居住于涉案房屋的事实情况；证人林某证明的主要事实是案涉房屋的装修出资系原告支付所付的事实情况；证人常某证明的主要事实是其到案涉房屋装修及费用由李兰娣现金支付的事实情况；被告崔艳平对原告所述事实以及所出示的证据，均不予认可，并称案涉房屋登记在其名下，归其个人所有，其有权出售该房屋。被告刘伊娜、田有龙称自己通过中介购买涉案房产，之前与崔艳平并不认识，在交易之前经中介人员的带领到涉案房产进行了实地验看，2019年1月20日崔艳平与刘伊娜、石家庄市永佳房地产经纪有限公司签订《石家庄市房地产经纪服务合同》，约定被告刘伊娜以3300000元购买案涉房屋。2019年2月11日，被告崔艳平、刘伊娜、田有龙签订《石家庄市存量房买卖合同》，刘伊娜、田有龙以2000000元的价格购买了案涉房屋，并办理了不动产权证书。经调解，双方各执己见，未能达成一致。 以上事实，有原、被告陈述、庭审笔录、原告提交的证据：《商品房买卖合同》、居委会证明、住宅交接书、收据票据、证人证言、记账凭证、《石家庄市房地产买卖契约》、《石家庄市存量房买卖合同》、机票订单及发票、电话查询单、安居客网登记房屋销售价格等证据；被告崔艳平提交的证据：《商品房买卖合同》、中国银行贷款结清账户清单；被告刘伊娜、田有龙提交的证据：《石家庄市房地产经纪服务合同》、房屋所有权证书及契税票据、转款凭证及收条等证据可以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋所有权应当依法办理登记，登记的主体即推定为权利主体。本案中，原告李兰娣诉请要求确认被告崔艳平与刘伊娜、田有龙的房屋买卖合同无效，并主张案涉房屋归其所有。依照上述法律规定，案涉房屋一直登记在被告崔艳平名下，应当认定崔艳平为案涉房产的所有权人。原告李兰娣主张案涉房产系其借崔艳平之名购买，案涉房产首付款来源于其自己个人，并由其向开发商联邦公司履行了购房款的给付义务。李兰娣出示旧房的买卖契约并提供了借款的证人证言，经审查，李兰娣出售旧房的买卖合同契约，其中2006年1月18日的买卖契约明显晚于李兰娣购买涉案房产，时间上缺乏关联性，无法印证李兰娣“卖旧买新”的说法；证人关某与李兰娣仅存在物业服务关系，双方均没有提供出借款项和偿还款项的证据。原告李兰娣对于给付崔艳平代其偿还贷款的证据系其单方书写，不能证明实际履行事实存在。因此，原告李兰娣关于案涉房产的首付款资金来源和银行贷款偿还证据，不足以证实其向联邦公司实际履行了购房款支付义务。故李兰娣要求确认其享有房屋所有权的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于刘伊娜、田有龙购买涉案房屋是否恶意的问题。被告刘伊娜、田有龙通过中介公司获知房源信息并经过中介居间完成涉案房屋的买卖交易，符合正常的存量房（二手房）市场交易惯例。原告李兰娣没有证据证明刘伊娜、田有龙与崔艳平在交易之前相互认识，也没有证据证明刘伊娜、田有龙在签订房屋买卖合同之前明知涉案房产归李兰娣所有，因此，原告李兰娣主张刘伊娜、田有龙与崔艳平恶意串通的观点，本院不予采信。原告提出案涉房产的交易价款明显低于当时的市场价格，房屋的实际成交价受市场价格行情、买卖双方主观因素等情况影响，仅凭单一的价格因素不足以认定二被告相互勾结、恶意串通。综上，原告李兰娣要求确认被告崔艳平与刘伊娜、田有龙的房屋买卖合同无效，确认案涉房屋归其所有的请求，依据不足，本院不予支持。被告崔艳平与李兰娣系母子关系，被告崔艳平应处理好家庭关系，妥善处理其母李兰娣的生活居住事宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回原告李兰娣的诉讼请求。 案件受理费16331元，由原告李兰娣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴分行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  魏艳萍 人民陪审员  赵 芸 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  刘子豪