上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7607号原告：阮国强，男，1963年2月20日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：彭晓璐，上海浦银律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨，上海浦银律师事务所律师。被告：碧桂园(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：赖天明。委托诉讼代理人：何叶，上海尊源恒律师事务所律师。被告：上海群锐网络科技有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李福润，总经理。原告阮国强与被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)、上海群锐网络科技有限公司(以下简称群锐公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，阮国强及其委托诉讼代理人彭晓璐、吴烨、碧桂园公司原委托诉讼代理人赖天明、何叶、群锐公司法定代表人李福润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮国强向本院提出诉讼请求：1、判令被告一赔偿虚假宣传给原告造成的经济损失人民币552,748.74元；2、判令被告一向原告支付逾期交房违约金9,919元(自2017年12月30日至2018年1月21日)；3、判令被告一赔偿阳台层高违约给原告造成的经济损失80,733.21元(按照阳台面积的购买价格即阳台面积的1/2乘以购买单价29,314.89元计算)；4、判令被告一赔偿逾期提供办理房屋权属证书的材料给原告造成的经济损失2,790元(自2018年4月23日至实际交付的日期即2018年7月24日，共计93天，按30元每天计算)；5、判令被告一退还团购费20,000元；6、判令被告二对诉请5承担连带责任。事实与理由：2016年6月前后,原告看到被告一开发的碧桂园嘉誉的楼盘宣传视频及宣传单,称该楼盘是精装交付的“碧桂园首创第四代洋房”,是“嘉定少见的高端带泳池社区”,“得房率超82%”,“全飘窗卧室,让每个房间都看得见风景”,“日本进口三菱品牌电梯”,“顶层专享开放式露台”,业主享有“超大型会所含有老年活动中心”,“项目自带5000平米商业街区”配有“棋牌室、图书吧、健身房”。原告看后很动心,后于6月25日至嘉誉售楼现场看房,无论是售楼大厅滚动播放的视频,还是每间卧室带有飘窗的样板房都与宣传内容基本相同。被告一的销售人员还介绍碧桂园嘉誉打造了包含“适老系统”在内的十大系统,虽然价格比周边楼盘高,但泳池、顶层专享露台、地下室储藏间、得房率等优势是其他楼盘不具备的,碧桂园嘉誉的性价比很高,而且现在购买还能享受付2万抵6万的团购活动。与家人商量后,原告决定购买,并在被告一销售人员的陪同下至被告一财务处缴纳了2万元团购费。7月16日,双方签订《上海市商品房预售合同》约定原告购买的41号801室房屋暂测建筑面积为76.9平方米,单价为29,314.89元/平米,总价2,254,315元,建筑层高2.9米,2017年12月30日前交房,合同还约定了双方其他权利义务条款。之后,原告按照合同约定支付了全部房款。不料,当原告按约于2017年12月30日收房时竟然发现主卧并没有飘窗,南、北阳台比室内明显低0.5米左右,没有地下储物空间,也没有开放式景观露台,更没有泳池、健身房等会所设施,日本进口三菱电梯变成国产三菱电梯,得房率仅76%,原告当即指出房屋与视频、宣传单及售楼员介绍的内容严重不符,与被告一交涉后,一位自称被告一负责人的高总希望大家先收房,碧桂园公司会与业主联系解决问题。原告这才于2018年1月21日收房签署了《房屋交接书》。然,被告一至今未作出答复和解决。另,《商品房预售合同》约定被告一须于《房屋交接书》签署后90日内将办理房屋权属证书的相关资料交给原告,但2018年1月21日双方签署《房屋交接书》后,被告一直办不出大产证,拖延至7月21日才交付相关资料,延误了原告取得产证。2018年3月5日,原告向被告一索取团购费发票,被告一工作人员称未找到而推托至今。原告认为,被告一在售楼过程中以虚假宣传误导消费者,导致原告误以为自己购买的是带有双飘窗、泳池、地下室储藏间、顶层专享露台并配有日本原装进口三菱电梯及棋牌室、健身房、购物街等配套设施完善的高端居所,进而以高出徐行镇同类房屋单价近万元的价格购买了被告一出售的楼盘,而实际交付的房屋多处与宣传不一,导致原告的居住感受大幅降低。被告一作为一家知名房企,却在受到上海市嘉定区市场监督管理局对其虚假宣传的行政处罚后仍置法律和诚信而不顾,继续实施对消费者的误导和欺诈,导致原告遭受巨大经济损失。另,被告一收取团购费违反法律规定,应予退还,被告二代其收款应承担连带退还责任。原告为维护自身合法权益,故诉至法院。被告碧桂园公司辩称，不同意阮国强的全部诉讼请求。关于虚假宣传所造成的经济损失，2016年7月份原告阮国强在实际看房以后，与本案的被告碧桂园公司签署了房屋的认购协议书，之后又签署了系争房屋的房屋预售合同，在认购书和预售合同中对系争房屋包括面积、结构、户型布局，以及房屋在小区的情况都进行了详细约定的情形下，双方达成了相关的交易，在2017年12月30日被告碧桂园公司向原告交付了系争的房屋，所交付的房屋符合双方所签署的认购协议书以及预售合同约定的交付标准。因此不存在所谓的虚假宣传，以及所交付的房屋不符合约定的这么一个情况。原告和被告已经在合同中明确约定了房屋的交付条件以合同约定为准，因此不存在原告所讲的虚假宣传的事实。其次，原告所主张的虚假宣传的经济损失的计算依据没有法律和合同的基础，也与事实不符，与合同约定不符。关于逾期交付房屋的违约金，按照合同的约定，系争房屋应该在2017年12月30日之前完成交房，房屋在2017年12月26日已经取得住宅使用交付使用许可，嗣后被告向原告发出了通知，要求原告办理房屋交付手续。2017年12月30日，原告也实际到被告处进行交房。被告所交付的房屋不存在合同和法律所规定的可以拒收房屋的情形，因此应当认定在2017年12月30日被告碧桂园公司已经完成了相应的交房义务。关于阳台层高损失，首先双方的合同和认购书并没有对阳台的层高作出明确的约定，在合同的补充条款中约定的是房屋的层高不得高于某一个绝对值，而没有对他低于的绝对值作出一个明确约定。因此，原告主张所谓的阳台层高违反合同约定不成立。其次，被告所修建的房屋符合国家住宅设计规范，国家住宅设计规范中也没有对阳台的最高层高或者说最低层高作出一个明确的规定。第三，系争房屋是在原告实地看房以后购房的，顶层房屋从外观结构上看，可以明显看得出来层高有别于其他几个楼层的房屋，因此系本案原告在明确知晓房屋情形的情况下购房。第四，原告所计算的房屋的阳台层高的经济损失没有相应的法律依据和合同依据，同时原告所计算的标准实际上是阳台所占房屋的价值，与原告所称的阳台层高是两个概念。关于第四项诉讼请求，被告认为按照双方所签订的预售合同第14条的约定，系争房屋在2018年7月26日取得大产证以后，原告已经前往被告处领取了办理小产证的所有的相关的资料，已经办理了系争房屋不动产登记权证。在领取的产证资料中包含双方所签署的房屋交接书。按照合同的约定，本案的小产证应当由原告自行进行办理，不存在被告逾期提供办理房屋权属资料的事实，第四项诉讼请求也不能成立。关于第五项诉讼请求和第六项诉讼请求，团购服务费的收款人不是被告，与被告公司无关，本案的原告已经就系争房屋购买享受了相应的优惠，因此原告现在主张所谓的返还服务费也缺乏相应的事实和法律依据。被告群锐公司辩称，阮国强已享受团购费20,000元抵房款60,000元的优惠，群锐公司完成了合同义务，阮国强要求退款无事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月，阮国强至系争房屋所在楼盘看房，见售楼处播放宣传视频，视频中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”“得房率超82%”“日本进口三菱品牌”“顶层专享全开放式露台”“每个卧室赠送一个飘窗”“超大型会所含有老年活动中心”“自带5000平米商业街区”等内容。2016年7月16日，阮国强(乙方)与碧桂园公司(甲方)签订《嘉定碧桂园认购书》一份，认购书约定：阮国强认购系争房屋，建筑面积76.9平方米，其中套内建筑面积58.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.96平方米，认购价2,254,315元，定金20,000元须于签署本认购书时付清，684,315元须于2016年7月19日前付清(含定金)，1,570,000元须于2016年10月19日前付清……双方确认本认购书成交价已一次享受以下折扣优惠①按揭三个月付款方式97折优惠；②认购98折；③按时签约98折；④电商优惠6万元。签订认购书当日，阮国强向群锐公司支付2万元，后由群锐公司向阮国强开具金额为2万元的服务费发票。2016年7月16日，阮国强(乙方)与碧桂园公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为76.90平方米，其中套内建筑面积为58.94平方米，公用分摊建筑面积为17.96平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；总房价款暂定为2,254,315元；第四条，乙方购买该房屋的总价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第八条，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)；第十条，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、甲方已向该房屋所在地政府主管部门递交了办理该房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件；第十一条，甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十三条，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为该房屋钥匙交付；第十四条，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；附件二，该房屋建筑设计及平面图，地下建筑面积：0，平面图中未显示系争房屋卧室内有飘窗；附件三，该房屋建筑结构、装修及设备标准；补充条款一，第三条关于该房屋交付……3、该房屋达到合同约定的交付条件后，甲方书面通知乙方办理交付该房屋的手续的，乙方应当按照通知要求的时间前往办理交接手续，乙方明确知悉且自愿同意：甲方未发出书面交付通知书给乙方或乙方未收到交付通知书的，乙方于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该房屋所在地办理交接手续，由于乙方原因导致该房屋未能按期交付的，视为甲方已按期交付该房屋。合同补充条款一第六条关于该房屋登记……2、甲方在以下条件满足后90天内将办理该房屋权属证书应当由甲方提供的资料交给乙方，由乙方自行到登记机关办理该房屋的权属证书。(1)乙方对该房屋的质量等无任何异议且已接受该房屋并签署了包括《房屋交接书》在内的相关收楼文件；(2)乙方已经付清全部房价款及其他应当支付的费用；(3)乙方已经办妥合同约定及政府部门要求的相关事宜。甲方因自身原因未在约定的时间内向乙方交付应当由甲方提供的资料的，每逾期一天甲方向乙方支付人民币30元违约金。甲方只负有向乙方交付应当由甲方提供的资料的义务，具体的办证事宜及取得权属证书的时间均与甲方无关。……合同对双方其他权利义务亦作了约定。2017年12月6日，碧桂园公司就系争楼盘取得建设工程竣工验收备案证书，并于2017年12月26日取得上海市新建住宅交付使用许可证。2017年12月30日前，碧桂园公司向阮国强送达收楼通知书一份，通知阮国强系争房屋可于2017年12月30日交付使用，请阮国强带齐有关资料和款项前往碧桂园销售中心办理相关手续。2017年12月30日，阮国强前往碧桂园销售中心，但因对系争房屋的质量有异议未与碧桂园公司办理房屋交接手续。阮国强在《期楼收楼通知书》上注明“南阳台层高没有2.9米，主卧南房间缺一个飘窗”。2018年1月21日，阮国强与碧桂园公司签订《房屋交接书》，该交接书上注明的房地产权证号(土地证)为嘉XXXXXXXXXX。2018年7月17日，碧桂园公司取得系争房屋的房地产权证(大产证)，权证号为沪(2018)嘉字不动产权第027024号。2018年7月24日，阮国强与碧桂园公司再次签订《房屋交接书》，该交接书上注明的房地产权证号为沪(2018)嘉字不动产权第027024号。同日，碧桂园公司向阮国强送达办理房地产权证(小产证)的资料(含2018年7月24日签署的《房屋交接书》)。系争房屋现已取得房地产权证。另查，2016年6月21日，上海市嘉定区市场监督管理局向碧桂园公司作出嘉市监案处字(2016)第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书，因碧桂园公司发布含有“碧桂园嘉誉可定制的低密度洋房献礼西上海唯定制誉不凡”等内容的虚假广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”的规定所指虚假广告，对其作出处罚。2018年10月8日，上海市嘉定区市场监督管理局向碧桂园公司作出沪监管嘉案处字(2018)第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书：……经现场核实，碧桂园公司交付的上述楼盘内只有景观水池未查见有游泳池；使用电梯实际为三菱电机上海机电电梯有限公司；地下室储藏空间和顶层开放式露台实际为毛坯交付；顶楼户型部分房间内未设置有飘窗。故当事人对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”、“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容为虚假。上述行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款……责令当事人停止违法行为，消除影响，对当事人作出行政处罚罚款五万元。审理中，碧桂园公司自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，南、北阳台净高为2.37米左右，层高为2.54米左右，阳台根据相关规定按50%计取建筑面积。本案的争议焦点一：碧桂园公司是否存在逾期交房？本院认为，预售合同约定系争房屋应于2017年12月30日前完成交付，该房屋达到合同约定的交付条件后，碧桂园公司已书面通知阮国强于2017年12月30日前往碧桂园销售中心办理交付该房屋的手续，阮国强应当按照通知要求的时间前往办理交接手续。庭审中，阮国强确认其于2017年12月30日前收到碧桂园公司的交房通知，故应视为碧桂园公司完成了系争房屋的交付义务。本院认为，购房人拒绝接受商品房的正当理由应为商品房不符合交付条件，主要包括未经综合验收或明显存在重大质量瑕疵，例如房屋主体质量问题严重影响正常居住使用等，本案中，系争房屋即使存在飘窗及阳台层高问题，尚不构成重大质量瑕疵，故不能以此作为拒收房屋的正当理由。本案争议焦点二：碧桂园公司是否存在逾期提供办理房屋权属证书材料的违约行为。根据合同约定，碧桂园公司应在办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。从上述约定可以看出，碧桂园应在取得大产证后的30天内向业主提供办理小产证所需的资料。碧桂园公司于2018年7月17日取得系争房屋的大产证，于同年7月24日向阮国强送达了办理小产证的资料，未超过合同约定的期限，2018年1月21日签订的《房屋交接书》不影响对该期限的认定，故碧桂园不存在逾期提供办理房屋权属证书材料的违约行为。本案争议焦点三：碧桂园公司虚假宣传是否造成阮国强损失。1、关于飘窗。本案中，阮国强提交的“全飘窗卧室”宣传单所针对的户型为三房二厅一卫85平方米户型，与系争房屋房型明显不符，且从预售合同平面图可见系争房屋不包含飘窗，故阮国强对系争房屋没有飘窗该节事实于合同签订时就已明知，不存在损失。2、关于赠送8平方米地下室储藏空间和顶层专享露台。双方对地下室储藏空间及露台未约定交付标准，现实为毛坯交付，并非原告所称没有地下室储藏空间及露台，故针对地下室储藏空间和露台，阮国强亦不存在损失。3、关于得房率。依据认购书及预售合同中约定的套内面积及公摊面积，即可计算出系争房屋的得房率低于82%，故阮国强签订预售合同时对得房率低于82%就已知晓，亦不存在损失。4、关于游泳池、进口三菱电梯。碧桂园公司对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”，系对有关房屋状况及相关设施内容的明确允诺，并对预售合同的订立及价格有一定影响，应视为一种要约，现碧桂园公司交付的房屋仅有景观水池及三菱电机上海机电电梯有限公司电梯，行政机关也认定碧桂园关于游泳池及进口电梯的宣传构成虚假宣传，故本院认为碧桂园关于该部分的虚假宣传一定程度上对房屋的售价产生影响，造成业主的损失，应予以赔偿。本院认为，阮国强与碧桂园公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。碧桂园公司已按约向阮国强送达交房通知，应视为履行了交房义务，故阮国强要求碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。关于碧桂园公司交付的房屋不具备游泳池及进口三菱电梯的设施，应属违约，鉴于双方合同对此未作约定，阮国强应对所受实际损失数额进行举证，其以系争房屋与周边房屋的差价作为损失，缺乏依据，本院根据实际情况，综合考虑系争房屋的价格及面积，酌定碧桂园公司应赔偿阮国强因虚假宣传系争房屋为“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌，私人专属电梯入户”造成的损失8,000元。关于阳台层高，双方一致确认目前系争房屋的层高低于合同约定的层高，鉴于目前恢复至合同原层高已然无法实现，故阮国强要求碧桂园公司赔偿损失于法有据，但其主张要求按照阳台面积购买时的价值全额赔偿缺乏依据，本院参照阳台的实际层高差额、面积及房屋单价酌情确定碧桂园公司应赔偿阮国强损失15,000元。碧桂园公司于2018年7月17日取得系争房屋的大产证，于同年7月24日向阮国强送达办理小产证的资料，未超过合同约定的期限，故阮国强要求赔偿逾期提供办理房屋权属证书材料的损失，无事实依据，不予支持。阮国强要求碧桂园公司及群锐公司返还团购意向金20,000元，因认购书已经履行完毕，阮国强也已按照认购书约定的优惠价格购买了系争房屋，即已享受因支付团购意向金而享有的优惠，故对其要求返还团购意向金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告阮国强因虚假宣传造成的损失8,000元；二、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告阮国强阳台层高损失15,000元；三、驳回原告阮国强其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,460元，减半收取5,230元，由原告阮国强负担5,049.56元，由被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司负担180.44元。被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年十一月十四日书记员  张 顺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。