江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初6753号原告：李亮，男，1987年6月29日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：赵松，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：周德华，男，1964年3月3日生，汉族，住南通市崇川区。被告：施美玲，女，1965年1月4日生，汉族，住南通市崇川区。两被告共同委托诉讼代理人：娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：秦国伟，江苏健行律师事务所律师。原告李亮与被告周德华、施美玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李亮及其委托诉讼代理人赵松、被告周德华、施美玲及其共同委托诉讼代理人娄碧霄、秦国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亮向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告办理位于南通市通州区地下机动车库146、147号[不动产权登记证号：苏（2018）通州区不动产权第0002002号]的转移登记手续；2、判令两被告支付违约金538000元；3、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年4月1日，经南通市新家园房产置换有限公司居间服务，原、被告双方签订《房屋买卖居间合同》，约定原告向被告购买位于南通市通州区地下机动车库146、147号，总价538万元；原告分三笔支付房款，包括定金10万元，第一笔房款158万元和第二笔房款370万元，其中第二笔房款370万元以贷款方式支付即由原告以案涉房屋为抵押物向银行申请贷款，所得款项作为房款直接发放给被告；案涉房屋上有贷款并设立了抵押，被告收到第一笔房款后应将收到房款优先用于偿还贷款并注销抵押登记；抵押登记注销后15日内，双方办理过户；任何一方违约，违约方应支付总房价的20%违约金。原告于2019年3月29日支付定金10万元、于2019年4月11日支付第一笔房款158万元。按照合同约定，被告收到房款并办理抵押注销登记后，应于15日内与原告办理过户，但被告始终以各种理由拒绝办理过户，致使合同至今未能按约全面履行。原告认为，原告已按照合同约定向被告履行了支付房款的义务，被告拒不办理过户手续，其行为构成违约，故被告应按照合同的约定向原告支付违约金。考虑违约金的补偿及处罚性质，原告要求被告按房屋总价的10%支付违约金。被告周德华、施美玲共同辩称：1、就案涉合同的履行被告从未拒绝或怠于履行，不存在违约行为。案涉房屋未能办理房屋过户的原因，系原告拖延所致，故原告主张两被告支付违约金的诉请，于法无据，理应驳回。2、两被告一直催促原告办理案涉房屋过户，从未有拒绝行为，现原告主观上不积极履行合同，致使两被告损失进一步扩大，两被告保留就相关损失向原告主张赔偿的权利。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明：两被告系位于南通市通州区房屋(建筑面积286.51平方米)、地下机动车库146（面积58.22平方米）、地下机动车库147号（面积58.22平方米）的所有人，上述房屋的不动产权登记证号为苏（2018）通州区不动产权第0002002号。2019年3月29日，原、被告双方经一家中介公司居间，原告向两被告购买上述案涉房屋。同日，双方签订了房屋买卖合同，原告向被告施美玲支付定金10万元。次日，原告发微信给被告周德华，内容为：……我朋友在市区一个大中介公司，他能给我做低税费。还有中介费能少不少，这个中介我来跟他说，补偿他点中介费。如果行的话，我让我朋友直接上门来跟你签……。被告周德华同意后，2019年4月1日，原告作为乙方（买方），两被告作为甲方（出卖方），南通市新家园房置换有限公司（以下简称新家园中介）作为丙方（居间方）签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：1.1甲方自愿将坐落于南通市通州区，建筑面积为286.51平方米出售给乙方，成交总价5380000元（伍佰捌拾万元）。此价包括上述房产所有权和土地使用权外，还包括地下附属建筑面积65.32平方米、地下机动车库146（面积58.22平方米）、地下机动车库147（面积58.22平方米）等;2.2乙方直接支付甲方购房定金100000元(壹拾万元);3.1第一笔房款:乙方应于签订《房屋买卖居间合同》后15日内向甲方支付房款壹佰伍拾捌万元整。上述房产如有贷款，甲方应当将收到的房款优先还款解押后15天双方办理过户；3.2第二笔房款，乙方于2019年6月30日前支付房款叁佰柒拾万元整给甲方（贷款）；3.7甲乙双方商定甲方如延期办理产权过户或交房、迁户口，则支付乙方200元/天的补偿金；乙方如延期支付相应房款，延期办理银行贷款手续及提供资料则支付甲方200元/天的补偿金。合同继续履行，如延期超过60个工作日则作违约处理（双方另有约定除外）；8.3本合同签订后甲乙任何一方发生违约，由违约方支付总房价的20%的违约金给对方和丙方；同时，原、被告双方就合同的其他事项均作了约定。合同签订后，原告于2019年4月11日向被告施美玲支付了房款158万元。5月13日，两被告办理了注销案涉房屋的抵押登记，并约定双方至通州区不动产登记中心办理房屋过户手续。两被告和新家园中介的张某,4至通州区不动产登记中心，原告未来，后因涉案房屋需要先行评估才好办理过户，后两被告在当日委托通州区价格认定中心对案涉房屋进行涉税价格评估。此后，被告周德华多次打电话给新家园中介张某,4咨询案涉房屋评估，并催促原告办理房屋过户。在案涉房屋评税鉴定书和贷款预审通过后，原、被告双方约定7月26日至通州不动产中心办理房屋过户，后因未能取上号未能办理。7月29日，原、被告双方再次至通州区不动产登记中心进行房屋过户时，两被告认为其不同意原告按评估鉴定价进行过户，并要求原告向其出具承诺书，承诺案涉房屋贷款到位时间，如不能到位，则按200元/天向被告支付违约金。双方为此产生争议，协议未果后，原告先行离开，致使案涉房屋过户登记未能完成。另查明：案涉房屋的评税鉴定价格为3539416元。庭审中，原告申请证人张某,4到庭作证，证明两被告未按案涉合同中约定的抵押解押后15天内办理房屋过户构成违约。证人张某,4陈述，其是新家园中介的区域经理。案涉合同中约定的房屋抵押解押后的15天房屋过户时间是其根据通州房屋评估的预估时间，根据通州区不动产登记中心的规定，房屋过户前必须先进行房屋评估。后因两被告对案涉房屋能否贷款370万元存有疑虑，其提出先办理预审贷款再办理房屋过户，该方案得到了原、被告双方的同意。案涉房屋的涉税评估鉴定书是2019年6月初出来的，贷款预审是6月底完成的。两被告在案涉房屋进行评估和办理贷款预审时均无不配合行为。贷款预审通过后，双方在第二次约定办理房屋过户时，因两被告要求原告补签一份保证书，保证贷款在40日到位，如不能到位，则由原告按（房价）每日万分之十向两被告支付违约金。原告没有同意，致使当于未能办理过户手续。在过户时原告没有谈到按评税鉴定价格进行过户。此后，原、被告双方均为房屋过户事宜打电话给其，其在电话里未能协调成功。后两被告至新家园中介找其领导要求与原告协商，其公司领导打电话与原告进行协议，如何进行协议，其不清楚。原告对证人张某,4的陈述不持异议，两被告对张某,4陈述导致案涉房屋不能过户的原因在于两被告的陈述持有异议。本院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应合法有效，双方应按约履行。关于两被告未按照案涉合同中约定在抵押解押后的15天办理房屋过户登记，是否构成违约的问题。本院认为，根据证人张某,4的陈述，可以认定原、被告在履行合同时根据张某,4的协调，双方将案涉合同中约定的抵押解押后的15天办理房屋过户登记时间变更为案涉房屋贷款预审后办理房屋过户。在案涉房屋的贷款预审通过后，两被告亦配合原告办理案涉房屋过户，虽然原、被告双方于2019年7月29日在办理房屋过户时就案涉房屋的余款支付存在争议致使未能完成房屋过户，但此后两被告就案涉合同的履行一直找原告及中介公司人员进行协商。虽然原告否认其要求两被告按案涉房屋的评税鉴定价进行房屋过户，但结合原告于2019年3月29日发给被告周德华的微信中告诉其认识一个做中介的朋友，可以帮其做的低税费……，故两被告主张原告要求案涉房屋按评税鉴定价进行过户的陈述可信度比较高。案涉房屋的过户时间已进行了变更，现原告以两被告未按案涉合同的约定在抵押解押后的15天办理房屋过户登记，构成违约，于法无据，本院不予支持。因案涉房屋的过户条件已成就，现原告要求被告协助办理案涉房屋的过户登记手续，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七之规定，判决如下：一、被告周德华、施美玲于本判决生效后十日内协助原告李亮办理位于南通市通州区地下机动车库146、147号的转移登记手续；二、驳回原告李亮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4630元，由原告李亮负担4590元，被告周德华、施美玲共同负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9260元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审判员  吴晓萍二〇一九年十一月十五日书记员  李沅芹