汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初2862号 原告汉中市汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会，住所地：汉中市汉台区。负责人郭志详，居民委员会主任。委托代理人刘光彬，陕西修业律师事务所律师。被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610700790782608F。法定代表人张强，公司总经理。第三人汉水建设有限公司，住所地：汉中市汉台区。统一社会信用代码：91610702735352402F。法定代表人黄继祥，公司总经理。委托代理人李智明，公司员工。委托代理人景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。第三人杨秋连，女，汉族，1962年7月11日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX207113527。委托代理人景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。第三人钱均宏，男，汉族，1975年9月9日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX509090214。 委托代理人景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。第三人张锐桐，男，汉族，1993年3月29日出生，住汉中市汉台区楼，公民身份号码：61230XXXX303290033。委托代理人张利华，男，汉族，1964年3月9日出生，住汉中市汉台区楼，公民身份号码：61232XXXX403097714，系张锐桐父亲。委托代理人景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。原告汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会（以下简称莲湖社区居委会）与被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰房产公司），第三人汉水建设有限公司（以下简称汉水建司）、杨秋连、钱均宏、张锐桐所有权确认纠纷一案，本院于2016年8月16日作出（2016）陕0702民初1613号民事判决，宣判后，原告莲湖社区居委会不服判决提出上诉，汉中市中级人民法院审理后，于2017年12月20日作出（2017）陕07民终459号民事裁定，撤销本院（2016）陕0702民初1613号民事判决，发回本院重审。本院审理后，于2018年12月27日作出（2018）陕0702民初285号民事判决，宣判后，第三人杨秋连不服判决提出上诉，汉中市中级人民法院审理后，于2019年4月12日作出（2019）陕07民终294号民事裁定，撤销本院（2018）陕0702民初285号民事判决，发回本院重审。本院于2019年07月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莲湖社区居委会负责人郭志详、委托代理人刘光彬，被告鸿泰房产公司法定代表人张强，第三人汉水建司委托代理人李智明、景兰江，第三人杨秋连委托代理人景兰江，第三人钱均宏委托代理人景兰江、第三人张锐桐委托代理人张利华、景兰江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莲湖社区居委会向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2015年3月27日签订的《关于商品房置换借款的协议》有效；2、请求确认被告鸿泰房产公司与第三人杨秋连签订的三份《商品房预售合同》无效；3、请求确认第三人杨秋连与第三人钱均宏、张锐桐之间的买卖合同无效；4、请求判令被告鸿泰房产公司按照《关于商品房置换借款的协议》的约定，为原告办理莲湖茗居A座1401#、1503#、1704#房屋权属登记；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告与被告鸿泰房产公司签订《关于商品房置换借款的协议》的经过。2009年9月1日，莲湖社区与被告鸿泰房产公司签订了《联合修建搬迁居民商品住宅楼协议书》，XX社区XX巷XX户改建开发事宜达成协议，约定由被告鸿泰房产公司提供合法开发手续和项目资金，XX社区XX镇建设规划审批手续。在前期开发建设中，被告鸿泰房产公司分三次向原告借款共计130万元；2015年2月9日，原告以书面形式告知被告鸿泰房产公司借款未能归还，提出用借款置换被告鸿泰房产公司尚未售出的商品房；同年3月27日原告与被告鸿泰房产公司达成关于商品房置换借款的协议》，协议约定：因被告鸿泰房产公司在开发建设过程中向原告借款130万元无法归还，故共同协商以“莲湖茗居A座”商品房三套置换借款（房屋为1401#、1503#、1704#，面积共计311.94㎡，单价4200元，价款共计1310148元），该协议双方签字盖章确认后被告鸿泰房产公司将房屋钥匙交付原告。二、第三人汉水建司将三套房屋冲抵工程款并进行仲裁，原告申请将汉中市仲裁委调解书撤销的经过。2011年11月20日，被告鸿泰房产公司将其开发的“莲湖茗居A座”工程交由第三人汉水建司承建，双方签订了《建设工程施工合同》，2014年3月26日，工程竣工验收合格；2016年1月28日，被告鸿泰房产公司与第三人汉水建司对工程进行了结算，确认尚欠第三人汉水建司工程款7363643.84元，同年5月11日，第三人汉水建司向汉中市仲裁委申请仲裁，2016年7月7日双方达成和解协议，“工程建安总造价为29196068.84元，已支付工程款21832425元，尚欠工程款7363643.84元；2016年5月6日，双方协商以14套房屋（含涉案3套房屋）和3套储藏室，抵债4072630元，尚欠工程款3291013.84元”。2016年7月11日，汉中市仲裁委作出（2016）15号调解书，对被告鸿泰房产公司与第三人汉水建司的和解协议进行了确认。原告遂向汉中市中级人民法院提起诉讼，请求撤销汉中市仲裁委作出的（2016）15号调解书；汉中市中级人民法院审理后，认为，第三人汉水建司和被告鸿泰房产公司明知争议的1401#、1503#、1704#房屋莲湖社区享有权益，仍申请仲裁并达成和解协议，明显具有恶意，仲裁调解书明显损害了原告的合法权益，于2017年11月16日作出（2017）陕07民特16号民事裁定书，撤销汉中市仲裁委（2016）15号调解书确认的被告鸿泰房产公司与第三人汉水建司达成的和解协议中以莲湖茗居1401#、1503#、1704#房屋抵债的部分，该裁定书已发生法律效力。三、被告鸿泰房产公司将涉案房屋与第三人杨秋连签订合同的经过。2017年12月7日，第三人汉水建司出具证明一份，内容为“2011年11月30日，汉水建司与鸿泰房产公司签订了《建设工程施工合同》，约定由汉水建司承建。该工程具体由项目经理李智明组织施工，由于鸿泰房产公司欠付工程款，故将莲湖茗居1401#、1503#、1704#、2021#等14套房屋折价低给我公司。另，我公司欠李智明工程款，于是我公司同样以上述14套房屋折价低给李智明，并由李智明的妻子杨秋连与鸿泰房产公司直接签订《房屋买卖合同》。该房屋在我公司监督之下，由鸿泰房产公司交付给杨秋连指定的次受让人”。2016年4月26日，被告鸿泰房产与第三人杨秋连签订了三份《商品房预售合同》（合同编号：YS00922166、YS0092169、YS0092181）。将涉案三套房屋出售给第三人杨秋连，用于抵扣第三人汉水建司欠李智明的工程款。四、杨秋连将涉案房屋1401#、1704#房屋出售的情况。2016年3月31日，原告在得知涉案房屋出卖给第三人杨秋连后，即向汉中市房产交易管理所提出异议，汉中市房产交易管理所于2016年5月16日对三套房屋进行了限制，随后原告向法院提起诉讼，汉台区法院于2016年6月12日立案受理，2016年7月28日开庭进行了开庭审理；2016年8月16日作出（2016）陕0702民初1613号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求；原告不服判决向汉中市中级人民法院提出上诉。2016年8月12日，汉中市房产交易管理所向被告鸿泰房产公司发出通知载明“杨秋连购买的坐落于汉中市XX居XX座XX室房屋，建筑面积132.08㎡，原房屋销售合同编号YS00922166，已与钱均宏、郝莉办理了期权转让手续，现我所（中心）已将该业务办结。请你公司按规定给予办理相关手续”。据此，杨秋连在庭审中才提出，将涉案房屋转让的情况，但无房屋买卖合同，是否真实转让原告不知情。综上所述，被告鸿泰房产公司将已经抵给原告的房屋通过仲裁的方式确认给第三人汉水建司，又将房屋出售给第三人杨秋连，违背最基本的诚实信用原则；而第三人杨秋连在诉讼过程中，在法院作出判决前，将房屋口头转让给第三人钱均宏、张锐桐也违背最基本的诚实信用原则；而第三人钱均宏、张锐桐作为正常人应当意识到房屋已经被原告冻结，且在诉讼过程中，但二人仍购买并装修，存在明显主观恶意。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告鸿泰房产公司辩称，1、本案鸿泰房产公司向原告借款属于投资行为；2、《关于商品房置换借款的协议》签订后，原告应该尽快办理网签，但原告想把房屋变现，所以没有办理网签；3、原告拒绝办理网签后，汉水建司申请仲裁机构查封了涉案房屋，我们不存在恶意串通的行为。第三人汉水建司述称，2011年11月30日，汉水建设有限公司(原汉中市汉水建设工程有限公司，以下称答辩人)与鸿泰房产公司签订《建设工程施工合同》，约定由答辩人负责修建鸿泰房产公司开发的莲湖茗居A座工程。该工程具体由项目经理李智明组织施工。工程完工后，由于鸿泰房产公司欠付工程款，故其将开发的莲湖茗居A座1401#、1503#、1704#、2101#等14套房屋折价4072630元抵给答辩人。另由于我公司下欠李智明工程款，于是我公司同样以4072630元的价款抵给李智明，并由李智明妻子杨秋连直接与鸿泰房产公司签订《商品房预售合同》。另外答辩人作为施工方一直控制房屋从未将钥匙移交给鸿泰房产公司，即使已经出售的房屋在交易过程中，也是由汉水公司项目部工作人员管理钥匙，当答辩人汉水公司收到一部分购房款后，才将钥匙交付鸿泰房产公司，由鸿泰房产公司交付买受人，因此对于网签给杨秋连的房屋，答辩人也不可能先期交给鸿泰房产公司，XX房XX社区。第三人杨秋连述称，答辩人认为杨秋连与鸿泰房产公司就三套房屋的买卖合同依法有效，原告对三套房屋的权利主张不能优先于杨秋连及其后手，如果人民法院要判令被告鸿泰房产公司协助办理产权登记，也应该办理至杨秋连及其后手名下。因此，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、仲裁调解书被撤销不影响杨秋连与鸿泰房产公司《商品房预售合同》的效力，即三套房屋的《商品房预售合同》依然合法有效。在此，答辩人需要澄清的是，汉中市中级人民法院虽然撤销了于2016年7月11日形成、具有物权变动效力的仲裁调解书，但并未撤销2016年4月25日杨秋连与鸿泰房产公司之间签订的转让三套房的债权合同《商品房预售合同》。中院裁定书（第10页）认为仲裁调解书系在原告莲湖社区于2016年6月12日立案提起诉讼后于2016年7月7日达成协议，2016年7月11日仲裁委员会作出调解书，因而推定仲裁当事人具有恶意，故而裁定撤销仲裁调解书，但杨秋连2016年4月25日签订《商品房预售合同》时，莲湖社区并未提起诉讼（2016年6月12日立案提起诉讼），XX道XX社区与三套房具有权利关系，因此《商品房预售合同》的签订没有任何恶意，该合同与莲湖社区的《房屋置换协议》具有同等法律效力。在两份涉及不动产的合同都有效的情况下，并不因为莲湖社区合同签订在前，就认定其权利具有优先性。即使没有仲裁调解书，杨秋连也有先前善意签订的《商品房预售合同》为依据，获取房屋的相关权利。即便莲湖社区提出异议，仍然不影响杨秋连受让房屋合同的有效性。杨秋连基于连环抵债而签订《商品房预售合同》，实质上是承包人建筑物优先受偿权的延续，因此，如果要查究合同的在先性，杨秋连的权利，可以追溯到2011年汉水建司与鸿泰房产公司之间的《工程承包协议》。二、杨秋连及其后手对三套房屋具有优先权利。在不动产涉及多重买卖的处理上，全国民事审判工作会议纪要，（法办【2011】442号）第16条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明合同签订时间等。另外《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，根据该意见第十三条规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确认。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。从法律精神可以看出，谁备案在先，谁合法占有房屋在先，即权利具有优先性。在本案中，杨秋连及其后手具有优先性。1、杨秋连及其后手的房屋受让行为更具有公示性，具有优先性。房地产销售管理中之所以实施网上签约及备案，在线签订商品房买卖合同制度，就是在产权登记以前，实施的防备一房二卖，展示不动产登记以前的公示公信，是一种准产权登记行为，因此该网签备案行为也具有公示，公信的效力。本案中莲湖社区的房屋置换协议虽然签订于2015年3月27日，但该置换行为，没有在房地产管理部门做任何登记和备案。反倒是杨秋连的房屋买卖行为虽然发生在2016年4月25日。且杨秋连不仅在房地产管理部门做了网签备案，又转手他人时，办理了期权转让登记，具有一定公示公信效力。在特别强调登记的不动产买卖中，杨秋连显然具有权利取得的善意性和优先性。原告既然要获得产权，为什么不去办理相关的网签备案，致使杨秋连及其后手相信，三套房还没有出售，进而受让房屋，甚至最终受让房屋的钱均宏、张锐桐已经倾尽积蓄，购买房屋，花费巨资，进行了装修。如果原告权利优先，将使得备案登记公信效力化为乌有，交易安全将无法保障，诚信与友善将不仅没有办法传递而且瞬间崩塌。实质上，最后将房屋权利安排给（当然不是本次诉讼）实际占有人钱均宏、张锐桐才能避免纷争，使得物尽其用。2、在一房数买案件中，谁合法占有房屋，就具有优先性。在本案中，首先原告从未占有房屋，汉水建司将房屋修成以后，通过抵债交付杨秋连及其后手，杨秋连及其后手一直合法占有房屋，故其具有优先权。这也体现了物尽其用，而不是物尽折腾的原则。因此，最后只有将房屋权利安排给（当然不是本次诉讼）实际占有人钱均宏、张锐桐才能避免纷争，使得物尽其用三、人民法院如果将房屋受让权确认给莲湖社区，不仅不能定纷止争而且会滋生多重纠纷。如果法院将三套房屋的XX社区不仅不能消弭纷争，反倒激化多起纷争。使得当事人疲于奔命，司法人员也要劳形伤神。因此，在本案中，答辩人请求人民法院驳回原告诉讼请求，让鸿泰房产公司通过实际履行合同给杨秋连及其后手来终结房屋的交付争议。第三人钱均宏述称，答辩人不认可原告在诉状中称“第三人钱均宏、钱均宏作为一个社会的正常人，应当意识到此房屋已经被原告莲湖社区冻结，且在诉讼的过程中，但二人依然购买并进行装修，存在明显的主观恶意”的推论。第一，答辩人于2016年8月在莲湖茗居售楼部与汉水建司、杨秋连、李智明达成购买约定，并于2016年8月、2017年1月向李智明支付了房款，办理了期权转让并占有了房屋。2017年2月开始装修并后续入住。第二，答辩人钱均宏在在购买过程前后，既没有听说，也没有人告知莲湖茗居A座1401房屋还存在其他权利纠纷，也未见有莲湖茗居A座1401被查封的公告。在购买房屋当然过程中，并不知道此房屋有诉讼，否则答辩人不会购买，谁会去购买有纠纷的房屋，原告称答辩人钱均宏存在明显主管恶意，没有事实依据。答辩人作为善意的当事人信赖杨秋连网签房屋的公示、公信，于是才跟杨秋连、李智明之间建立买卖关系，支付了大部分款项，占有房屋、装修后正常入住，答辩人现要求鸿泰房产公司、杨秋连履行办理房产证的义务。因此不能同意莲湖社区的全部诉讼请求。第三人张锐桐述称，答辩人不认可原告在诉状中称“第三人钱均宏、张锐桐作为一个社会的正常人，应当意识到此房屋已经被原告莲湖社区冻结，且在诉讼的过程中，但二人依然购买并进行装修，存在明显的主观恶意”的推论。第一，答辩人于2016年11月在莲湖茗居售楼部与汉水建筑有限公司李智明项目部、杨秋连、李智明达成以33万元总价购买李智明、杨秋连抵债所得房屋的约定，并于2016年11月27日付款10万元，2017年1月2日付款20万元，共计付款30万元（剩余房款等办证后支付），随后答辩人接收了房屋。2017年2月开始装修并入住至今，有物业费缴费收据、天然气安装收据等凭证证明。莲湖社区张贴给答辩人张锐桐告知书是2017年11月20日（有告知书），此时答辩人才知道该房屋存在纠纷。第二，答辩人张锐桐在购买过程前后，既没有听说，也没有人告知莲湖茗居A座1704房屋还存在其他权利纠纷，也未见有莲湖茗居A座1704被查封的公告。在购买房屋的过程中，并不知道此房屋有诉讼，否则答辩人不会购买，谁会去购买有纠纷的房屋，原告称答辩人张锐桐存在明显主管恶意，没有事实依据。答辩人作为善意的当事人信赖杨秋连、李智明对房屋享有权利，于是才跟杨秋连、李智明之间已经达成买卖约定，支付了绝大部分款项，占有房屋、装修后正常入住，答辩人现要求鸿泰房产公司、杨秋连履行办理房产证的义务。因此不能同意莲湖社区的全部诉讼请求。原告莲湖社区居委会为支持其诉讼请求，提交以下证据：第一组，1、原告的组织机构代码证；2、原告负责人身份证复印件；证明原告的身份信息。第二组，3、《联合修建搬迁居民商品住宅楼协议书》，证明原、被告联合修建房屋的事实及相关的权利义务。第三组，4、鸿泰房产公司借款收据、银行票据，证明被告借款130万元的真实性。第四组，5、《借款合同》，证明被告向原告借款的事实。第五组，6、鸿泰房产公司关于“向莲湖社区借款及利息”和“莲湖茗居A座”搬迁回迁的情况说明，证明鸿泰房产公司不能还款的事实。第六组，7、借款归还会议纪要，证明莲湖社区收到鸿泰房产公司的说明函后要求以债抵房的情况。第七组，8、《关于商品房置换借款的协议》，证明鸿泰房产公司将涉案的三套房屋抵偿原告债权的事实。第八组，9、房屋钥匙三把（原告在原一审出示后收回），证明鸿泰房产公司将三套房屋交付原告且原告实际占有的事实。第九组，10、社区相关资料（本组证据为当庭提交，仅进行了证明），证明杨秋连强行开锁后资料灭失的事实。第十组，11、汉中市仲裁委（2016）15号调解书，证明1、涉案三套房屋通过调解书的形式确认给汉水建司的事实；2、李智明在达成调解书时已经知晓原告起诉的事实；3、李智明系杨秋连之夫。第十一组，12、汉中市中级人民法院（2017）陕07民特5号民事裁定书，证明1、鸿泰房产公司申请撤销仲裁委调解书被驳回的事实；2、鸿泰房产公司将涉案三套房屋钥匙交付原告的事实。第十二组，13、汉中市中级人民法院（2017）陕07民特16号民事裁定书，证明三套房屋仲裁给汉水建司系恶意串通行为，被汉中市中级人民法院撤销的事实。第十三组，14、房屋信息状况情况表，证明1、涉案房屋被限制的事实，限制时间为2016年4月16日；2、涉案房屋并未进行备案；3、涉案房屋未抵押；4、受让人钱均宏、张锐桐应当意识到房屋已经被冻结。第十四组，15、通知及照片，证明原告已经通知钱均宏、张锐桐的事实。第十五组，16、汉水建司出具的证明，证明汉水建司欠李智明工程款的事实。被告鸿泰房产公司对原告提交的证据真实性均无异议，对证明目的有异议，1、我们没有恶意串通，我们是在房屋被冻结前跟他们（原告）签订了合同，因为资金不够所以才签订的以房抵债协议，之后，我公司未能支付工程款，所以才进行的仲裁。2、在此前庭审中，对钥匙的说明有差异，钥匙全部在汉水建司手中，我公司仅是配合他们（汉水建司）进行网签，也不存在恶意串通。3、我们公司当时管理比较混乱，在与杨秋连签订商品房预售合同时并不清楚涉案的三套房屋也归在抵债房屋内，直到收到原告的起诉状才知道。第三人共同质证认为，XX组XX组证据的真实性及证明目的不提出异议；对第八组、第九组证据的真实性和证明目的均不认可，因为钥匙一直在汉水建司掌控之下，原告不可能有钥匙；XX组XX组证据的真实性无异议，证明目的有异议，对汉中市中级人民法院的二份裁定书和仲裁委的调解书，只能证明原告在仲裁是提起了诉讼，主张权利，但不能证明杨秋连在2016年4月12日网签时知道房屋还有其他权利人，因为原告起诉时间是2016年6月12日；对房屋信息表，虽然来自房产交易管理所，但其不准确，不正式，我们也有此表，但内容和原告出具的不一致，原告出具的信息表限制时间为2016年4月16日，而我们的是2016年5月16日，这说明房产交易管理所登记不准确，我们在2016年8月12日还能办到期权转让手续，说明限制信息不能共享；对其他证据的证明目的无异议。被告鸿泰房产公司未提交证据。第三人汉水建司未提交证据。第三人杨秋连向本院提交以下证据：第一组，1、杨秋连身份证复印件，证明杨秋连的身份情况；2、李智明身份证复印件，证明李智明的身份情况；3、结婚证复印件，证明李智明系、杨秋连系夫妻关系；4、《建设工程施工合同》，证明鸿泰房产公司与汉水建司于2011年10月15日签订合同，由汉水建司承建莲湖茗居A座；5、莲湖茗居A座工程承包协议，证明按照协议第九条的约定，发包方不能按约定支付工程款时，发包方按建安成本给承包方抵扣所拖欠工程款额；6、莲湖茗居A座工程施工合同造价确认单，证明李智明系项目经理及造价单经办人，工程审定造价2900万元；7、汉水建司对鸿泰房产公司的《通知》，证明2016年4月11日，汉水建司通知鸿泰房产公司2016年4月12日开会结算工程款；8、会议座谈纪要，证明2016年4月12日汉水建司与鸿泰房产公司达成协议，鸿泰房产公司承诺将未出售的30套房屋全部给项目经理李智明以房抵债；9、《商品房预售合同》三份【合同编号：YS00922166（1401号房屋）， YS0092169（1503号房屋），YS0092181（1704号房屋）】，证明2016年4月26日鸿泰房产公司与杨秋连网签后签订了《商品房预售合同》；10、《和解协议书》，证明在仲裁过程中，2016年7月7日汉水建司与鸿泰房产公司达成和解协议，鸿泰房产公司将14套住房及3个储藏室抵扣工程款4072630元；11、汉中市仲裁委汉仲调字（2016）15号调解书，证明2016年7月11日，汉中市仲裁委对《和解协议书》确认的事实。第二组，12、汉水建司营业执照、《证明》，证明涉案房屋已抵给杨秋连（李智明）的事实；13、期房网上签约单，证明涉案三套房屋，杨秋连于2016年4月25日在汉中房产交易所进行网签的事实；14、房屋信息状况表，证明涉案房屋，杨秋连于2016年4月25日网签后原告提出异议，房产交易管理所于2016年5月16日进行非正式限制的事实；15、16、《期权转让通知》及发票，证明2016年8月12日，杨秋连已经将1401号房屋通过房产交易中心转让给钱均宏的事实；17、李智明建设银行账户明细，证明钱均宏于2016年8月12日转款12.5万元的事实；18、李智明长安银行账户明细，证明钱均宏于2017年1月12日转款10万元的事实；19、李智明农业银行账户明细，证明张利华于2016年11月27日转款5万元的事实；20、杨秋连邮政银行对账单，证明张利华的妻子唐某某二次转款25万元的事实。第三组，21、汉中和顺物业有限公司《证明》，证明1401号房屋的业主为钱均宏，1704号房屋业主为张锐桐，二人已经办理装修、入住手续；22、钱均宏《物业管理合同》；23、钱均宏小区装修管理合同；24、钱均宏房屋交验确认表；25、钱均宏业主资料登记表；26、钱均宏服务费统一收据；27、钱均宏天然气缴费发票，证据21-27证明钱均宏在2017年3月1日办理入住手续的事实；28、张锐桐《物业管理合同》；29、张锐桐小区装修管理合同；30、张锐桐房屋交验确认表；；31、张锐桐业主资料登记表；；32、张锐桐装修许可证；33、张锐桐服务费统一收据；证据28-33证明张锐桐于2017年2月19日办理入住手续的事实；34、1401、1704号房屋现状照片，证明房屋已经被钱均宏、张锐桐实际占有并装修的事实。原告莲湖社区居委会质证认为：对证据1-6无异议；证据7-8达不到其证明目的；证据9真实性无异议，该房屋并未进行网签；证据10-11的真实性无异议，但调解书中涉案部分已经被撤销；证据12无异议；证据13-14有异议，该证据尚未进行抵押、未网签，限制时间应该提交的证据时间在前，限制时间无异议；证据15不认可，期权转让只是一套房屋，而且杨秋连在转让房屋时连合同都未签订，合法性不予认可；银行账户明细无异议，但转账是否是购买房屋，无法证明；对证据21-34的真实性不予认可，物业公司无权证明房屋的业主是谁，应该出示购买房屋的合同。被告鸿泰房产公司对第三人杨秋连提交的证据中与其有关的证据予以认可。第三人汉水建司、钱均宏、张锐桐对第三人杨秋连提交的证据无异议。第三人钱均宏提交以下证据：1、钱均宏身份证复印件，证明其身份信息；2、2016年8月5日的《收款收据》钱均宏支付购房款10万元，购买1401号房屋的事实；3、2017年1月12日收款收据，证明钱均宏在2016年8月12日期权转让当天支付12.5万元的事实，2017年1月12日支付李智明项目部10万元，与杨秋连银行账户凭证相互对应；4、1401号房屋天然气安装费清单，证明2017年7月4日钱均宏在使用房屋的事实。原告莲湖社区居委会质证认为：对证据1无异议；对证据2、3不予认可，房屋的转让人是杨秋连，而加盖的是项目部印章，收据造假的可能存在；对证据4的白条不予认可，应开具正式发票；交的钱不能证明是购买房屋的。被告鸿泰房产公司认为，房屋转让公司不清楚，不予质证。第三人汉水建司、杨秋连、张锐桐对第三人钱均宏提交的证据无异议。第三人张锐桐提交以下证据：1、张锐桐身份证复印件，证明其身份信息；2、张利华身份证复印件，证明其身份信息；3、结婚证复印件，证明张利华、唐某某系夫妻关系；4、收款收据及银行转账凭证，证明 张利华、唐某某于2016年11月27日、2017年1月2日转款25万元的事实；5、1704号房屋天然气登记表，证明 张锐桐在使用房屋的事实；6、莲湖社区的《通知》，证明原告在2017年11月20日才告知房屋存在争议。  原告莲湖社区居委会质证认为：对证据1、2、3的真实性无异议；对张利华、唐某某夫妻关系认可；张利华与张锐桐的父子关系无法证明；对证据4的白条不予认可，应开具正式发票；交的钱不能证明是购买房屋的；证据5、6无法证明张锐桐占有房屋。被告鸿泰房产公司认为，房屋转让公司不清楚，不予质证。第三人汉水建司、杨秋连、钱均宏对第三人张锐桐提交的证据无异议。上述证据，经庭审质证，本院予以确认。本院审理查明，原告莲湖社区居委会为解决汉台区XX社区XX房，改善居民居住环境，于2009年9月1日与被告鸿泰公司签订《联合修建搬迁居民商品住宅楼协议书》，XX社区XX巷XX户改建开发事宜达成协议，约定：由鸿泰房产公司提供合法开发手续和项目开发所需全部资金，原告提供开发用地和村镇建设规划审批手续。协议签订后，双方履行了各自的义务。在前期开发建设中，鸿泰房产公司分三次向原告借款共计人民币130万元。房屋建成后，由于房地产销售不畅，鸿泰房产公司无力归还原告莲湖社区居委会借款，双方经协商于2015年3月27日达成《关于商品房置换借款的协议》，约定：鸿泰房产公司用自己开发的“莲湖茗居A座”3套商品房（1401#、1503#、1704#）共计价值1310148元，置换莲湖社区居委会130万元的借款。协议签订后，鸿泰房产公司将房屋钥匙交给了莲湖社区居委会。2016年3月，原告莲湖社区居委会得知置换的三套房屋被鸿泰房产公司卖给了第三人杨秋连，并到汉中市XX中心办理了期权转让，涉案三套房屋的钥匙已被换掉后，原告莲湖社区居委会即向汉中市房产交易管理所提出异议，汉中市房产交易管理于2016年5月16日对三套房屋进行了限制。随后，原告莲湖社区居委会对鸿泰房产公司及杨秋连向本院提起诉讼，要求确认诉争的三套房屋归莲湖社区所有。本院于2016年6月12日立案受理，李智明作为杨秋连的委托代理人到庭参加了诉讼。2016年8月16日本院作出（2016）陕0702民初1613号民事判决书，认为虽然原告与鸿泰房产公司的以房抵债关系发生在前，但双方未办理物权登记，从法律上讲，鸿泰房产公司仍属房产所有人，其与汉水建司以房抵债的协议虽发生在后，但双方却通过仲裁委出具了法律文书对涉案房产物权进行了确认。该调解书系具有法律效力及强制执行力的法律文书，故驳回了原告莲湖社区居委会的诉请。宣判后，莲湖社区居委会不服判决提起上诉。同时，原告莲湖社区居委会向汉中市中级人民法院提出申请，请求撤销汉中仲裁委汉仲调字（2016）15号仲裁调解书，汉中市中级人民法院审理后，认为汉水建司和鸿泰房产公司明知争议的1401#、1503#、1704#房屋莲湖社区居委会享有权益，仍申请仲裁并达成和解协议，明显具有恶意，仲裁调解书明显损害了莲湖社区居委会的合法权益，因此，于2017年11月16日作出（2017）陕07民特16号民事裁定书，裁定撤销汉中仲裁委员会汉仲（2016）15号仲裁调解书确认的鸿泰房产公司、汉水建司达成和解协议第一项中以莲湖茗居1401、1503、1704号房屋抵债的部分。该裁定书现已发生法律效力。另查明， 1、2011年11月20日，鸿泰房产公司开发建设的“莲湖茗居 A座”工程由第三人汉水建司中标承建，双方签订了《建设工程施工合同》。2014年3月26日，该工程通过竣工验收。2016年1月28日，鸿泰房产公司与汉水建司对涉案工程进行结算，确认鸿泰公司尚欠汉水建司工程款7363643.84元。同年5月11日，汉水建司以建设工程施工合同纠纷向汉中市仲裁委员会申请仲裁，要求裁决鸿泰房产公司支付工程款本息合计616.283494万元；同时申请财产保全。2016年5月16日，汉台区人民法院作出（2016）陕0702财保7号民事裁定书，冻结鸿泰房产公司银行存款620万元或查封、扣押其“莲湖茗居” A座房产。2016年6月6日，汉台区法院查封了鸿泰公司“莲湖茗居”楼盘房屋12套及储藏室7套（不含本案诉争的1401#、1503#、1704#三套房屋）。2016年7月7日，鸿泰房产公司与汉水建司在汉中市仲裁委主持下达成和解协议：一、工程建安工程总造价为29196068.84元，已支付工程款21832425元，尚欠款7363643.84元；2016年5月6日双方协商以14套房屋（1508#、1610#、1706#、1910#、2101#、1704#、1503#、1401#1210#、1310#、1110#、1305#、2208#、2202#，其中包括本案涉诉三套房屋）和3套储藏室（7#、12#、13#）抵债4072630元，尚欠工程款为32901013.84元。二、……。2016年7月11日，汉中市仲裁委作出汉仲调字（2016）15号调解书，对鸿泰房产公司与汉水建司的和解协议予以确认。在案件仲裁过程中，汉水建司项目经理李智明作为汉水建司委托代理人参与了仲裁及调解。2、汉水建司项目经理李智明系本案第三人杨秋连丈夫。涉案工程由汉水建司承建后，实际由项目经理李智明组织施工。工程完工后，由于汉水建司欠李智明的工程款，遂将抵债的鸿泰房产公司的14套房屋（包括涉案的三套房屋）以同样价款抵给李智明，由李智明之妻杨秋连与鸿泰房产公司于2016年4月26日签订《商品房预售合同》三份，合同编号分别为：YS0092169，房屋代码180350； YS0092166，房屋代码180338；YS0092181，房屋代码：180371，将涉案三套房屋卖给了杨秋连。 3、在本院（2016）陕0702民初1613号案件审理期间，第三人杨秋连于2016年8月，将涉案的1401号房屋转让给了第三人钱均宏，钱均宏已支付购房款20万元；2016年8月12日，汉中市房产交易管理中心向鸿泰公司发出通知，内容载明：“杨秋连购买的坐落于汉中市莲湖茗居 A座1401室的房屋，建筑面积132.08平方米，原房屋销售合同编号为YS0092166，已与钱均宏、郝莉办理了期权转让手续，现我所（中心）已将该业务办结。请你公司按规定给予办理相关手续。”据此，第三人杨秋连在原一审庭审中称，将涉诉房屋另行转让合法，且在转让时已告知受让人房屋现状，受让人坚持受让。同时，2016年11月，第三人杨秋连将涉案的1704号房屋转让给第三人张锐桐，张锐桐已支付购房款30万元。二套房屋转让时均未签订合同。汉中市中级人民法院（2017）陕07民特16号民事裁定书生效后，汉中市中级人民法院在审理（2016）陕0702民初1613号上诉案件中，认为当事人争议的三套房屋权属情况出现新证据，使一审法院认定的有关事实发生了变化，当事人主张的法律关系的性质和民事行为的效力亦发生了变化 ……裁定撤销原判，发回重审。本院重审后，于2018年12月27日作出（2018）陕0702民初285号判决，确认涉案三套房屋归原告莲湖社区居委会所有。宣判后，杨秋连不服判决提出上诉，汉中市中级人民法院审理后，认为因重审中新情况新证据导致一审遗漏当事人，裁定撤销本院（2018）陕0702民初285号判决，发回本院重审。由此引发本案诉讼。上述事实，有各方当事人提交的相关证据予以证实，有当事人的陈述记录在卷予以佐证，不予予以确认。本院认为，被告鸿泰房产公司分三次向原告莲湖社区居委会借款共计人民币130万元，因无力偿还，与原告签订《关于商品房置换借款的协议》，用涉案三套房屋折抵借款的事实，原、被告无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：因涉案三套房屋签订的相关合同及发生的房屋买卖的效力问题。首先，原告莲湖社区居委会与鸿泰房产公司签订的《关于商品房置换借款的协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，且在签订协议时尚未发生涉案的其他法律关系，故该协议合法有效。合同签订后，鸿泰公司将房屋钥匙交付原告莲湖社区居委会的行为具有房屋交付的性质；鸿泰公司与汉水建司明知涉案的三套房屋莲湖社区居委会享有权益，仍然以该三套房屋抵付工程款，并通过仲裁的形式达成仲裁调解协议，既违背了诚实信用的原则，也损害了莲湖社区居委会的合法权益；被告鸿泰公司与第三人汉水建司达成以房抵债协议并申请仲裁，达成的仲裁调解协议中涉案的三套房屋抵债的部分已被汉中市中级人民法院（2017）陕07民特16号民事裁定书认定无效，并予以撤销，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故第三人汉水建司对涉案房屋不具有所有权，其将不具有所有权的房屋抵付李智明工程款的行为属无效行为，不具有法律效力。第三人杨秋连基于抵债协议与被告鸿泰公司签订的三份《商品房预售合同》无事实和法律依据，属于无效合同。其次，本案中，李智明作为杨秋连的丈夫，既是鸿泰公司与汉水建司仲裁案件的代理人，也是莲湖社区居委会与鸿泰公司及杨秋连诉讼案件的代理人，李智明和杨秋连应当知晓涉诉三套房屋莲湖社区居委会享有权利，仍就该房产用于抵付工程款，并在诉讼中，由杨秋连将不具有所有权的房屋转让给第三人钱均宏、张锐桐，明显存在主观故意，侵害了原告莲湖社区居委会的合法权益，其房屋转让违反法律规定，杨秋连与第三人钱均宏、张锐桐之间的房屋买卖无效。第三，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三人杨秋连虽办理了网签、备案手续，但网签、备案不属物权登记，且网签、备案、房屋期权转让等只是政府部门一项行政管理行为，因此涉诉房屋并未发生所有权的变更，不能产生物权变动的效力，涉案三套房屋的所有权仍属于被告鸿泰公司。原告请求确认原、被告于2015年3月27日签订的《关于商品房置换借款的协议》有效，并由被告鸿泰公司协助原告办理房屋权属登记，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持；原告请求确认被告鸿泰房产公司与第三人杨秋连签订的三份《商品房预售合同》无效及请求确认第三人杨秋连与第三人钱均宏、张锐桐之间的买卖合同无效，事实清楚，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会与被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司于2015年3月27日签订的《关于商品房置换借款的协议》有效。二、由被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向房屋权属登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料，协助原告汉台区XX街XX道XX居XX居XX座”1401#、1503#、1704#房屋权属登记手续。三、第三人杨秋连与被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司于2016年4月26日签订的三份《商品房预售合同》（合同编号：YS0092169，房屋代码180350； YS0092166，房屋代码180338；YS 0092181，房屋代码：180371）无效。四、第三人杨秋连与第三人钱均宏、张锐桐之间的房屋买卖无效。案件受理费100元，由被告汉中市鸿泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。    审  判  长  宋庆元    人民陪审员  贾国平    人民陪审员  冯  景 二〇一九年十一月十二日          （院印）书 记 员 张丽莎