山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5468号上诉人（原审被告）：倪苏香，女，1965年12月24日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：刘宏，海阳琴剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：海阳市嘉裕房地产开发有限公司，住所地海阳市海鑫中路168号半岛·蓝月湾。法定代表人：王伟，董事长。上诉人倪苏香因与被上诉人海阳市嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。倪苏香的委托诉讼代理人刘宏参加诉讼。嘉裕公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。倪苏香上诉请求：依法改判驳回嘉裕公司一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：嘉裕公司多次向倪苏香借款，包含涉案房屋在内的四套网点房系嘉裕公司抵顶给倪苏香的借款，抵顶价值为2472956元，一审认定本案系商品房买卖合同纠纷，与事实不符。另外，2017年5月8日签订协议后，嘉裕公司并没有将抵顶后剩余的借款支付给倪苏香，倪苏香在（2018）鲁0687民初2406号案中起诉嘉裕公司支付欠款，该案经烟台中院二审发回重审，目前正在一审法院重新审理阶段。嘉裕公司起诉要求解除包含涉案房屋在内的四套网点房买卖合同，用意在于转移名下财产。在本案一审审理中，因倪苏香无法找到涉案房屋已经抵顶的证据，只能陈述为借款，导致一审裁判错误，请二审法院依法查明事实，支持倪苏香上诉请求。嘉裕公司未到庭，亦未提交书面答辩状。嘉裕公司向一审法院起诉请求：判令解除倪苏香与嘉裕公司于2016年8月2日签订的合同编号为HY2016-004568的《商品房买卖合同（预售）》。庭审中，嘉裕公司变更诉讼送请求为：确认嘉峪公司与倪苏香于2016年8月2日签订的合同编号为HY2016-004569的《商品房买卖合同（预售）》无效。一审法院认定事实：嘉裕公司为其诉请提供了下列证据，一、2018年5月14日行政机关发放的商品房预售许可证一份，证明其对涉案房产具有售卖的权利。二、嘉裕公司与倪苏香于2016年7月30日签订合同编号为HY2016-004568号《商品房买卖合同(预售)》一份，证明倪苏香自嘉裕公司购买房屋一套，至今尚未支付购房款，按合同约定应当承担违约责任。经质证，倪苏香对证据的真实性无异议，但认为证据二不是其真实意思表示，签合同目的是为嘉裕公司向倪苏香借款而给倪苏香提供的担保行为，不存在真实买卖关系。一审法院对嘉裕公司提供证据的真实性予以采信。倪苏香为其抗辩提供了下列证据：一、（2018）鲁0687民初2406号民事判决书一份，证明嘉裕公司所诉不属实，双方之间存在民间借贷关系，签订商品房买卖合同目的是为嘉裕公司向倪苏香借款而给倪苏香提供的担保，不存在真实买卖关系。二、双方之间的《借款还款协议书》，协议书约定嘉裕公司自愿用开发建设的小区内的楼房网签备案在倪苏香名下作为欠款的担保，如烟台米兰德数控有限公司、嘉裕公司不能还款，则倪苏香对上述房产拥有优先受偿权。经质证，嘉裕公司对证据的真实性无异议，一审法院对倪苏香提供证据的真实性予以采信。2016年8月2日，嘉裕公司与倪苏香签订《商品房买卖合同(预售)》，约定倪苏香购买嘉裕公司开发的半岛蓝月湾A2号楼商业房3号，同时约定了当日全额付清房款和其他权利义务，合同签订后，嘉裕公司在海阳市房管部门办理了网签备案手续，双方并未履行合同。2016年5月4日嘉裕公司作为借款方与烟台米兰德数控机床有限公司作为出借方、倪苏香作为担保方签订了《借款还款协议书》，后因双方产生纠纷，出借方诉至一审法院，一审法院于2018年12月5日作出（2018）鲁0687民初2406号民事判决，支持出借方的诉请，对方不服上诉，现二审未审结。嘉裕公司与倪苏香均认可《商品房预售合同(预售)》的签订目的，是基于上述《借款还款协议书》，嘉裕公司向倪苏香借款而给倪苏香提供的一种担保行为，并非商品房买卖合同的真实意思表示，一审法院释明解除合同以合同有效为前提后，嘉裕公司变更诉请，主张商品房预售合同无效，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，以及有关流押流质的有关法律规定。倪苏香主张，通过签订商品房预售合同进行备案为借款提供担保，不违背法律禁止性规定，所以嘉裕公司应该完成借款偿还义务后才同意解除网签。故请求对本案中止审理，待双方之间的民间借贷纠纷案二审审结后再恢复审理。嘉裕公司不同意，认为本案与民间借贷纠纷案没有必然的联系。一审法院认为，本案争议的焦点是，嘉裕公司与倪苏香之间商品房预售合同的网签备案，能否成为对双方之间借款合同的担保。首先，网签备案是商品房预售管理制度的产物，是房屋行政管理部门规范房地产开发企业的行政手段，具备预售条件的商品房交易必须通过商品房备案系统，因此商品房买卖合同备案是无需当事人约定的行政强制程序，是为规范、约束房地产企业，仅具有商品房交易信息的备案效力，与物权效力无关。其次，《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。物权法规定担保物权的种类只有抵押权、质权和留置权，网签备案商品房预售合同不属于任何一种。第三，网签备案商品房预售合同，双方当事人的真实意思表示是为借款合同提供担保，而不是买卖商品房的真实意思表示，虽形式真实，但内容虚假。故倪苏香抗辩通过网签备案商品房预售合同为借款合同提供担保，不违反法律的强制性规定，于法无据，不予支持。综上，嘉裕公司与倪苏香之间的商品房预售合同，不是双方当事人的真实意思表示，内容虚假，嘉裕公司请求确认该合同无效，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、《中华人民共和国物权法》第五条之规定判决：嘉裕公司与倪苏香之间的编号为HY2016-004568的《商品房买卖合同(预售)》无效。一审案件受理费50元减半收取25元，由倪苏香负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、倪苏香提交2017年5月8日经嘉裕公司法定代表人王伟签字并加盖公司公章的《协议》一份，载明“因抵顶给倪苏香嘉裕公司商业网点房301.58平方米，价值2472956元，撤销网签，承诺15天内网签600平方米的住宅。逾期不签所有借款都按72%年利息计算。”证明倪苏香与嘉裕公司签订的商品房买卖合同已经用嘉裕公司借倪苏香的款项抵顶，价格约定为2472956元，并不存在没有实际支付房款或作为借款担保的情形。经查阅一审卷宗，该《协议》中的房屋面积、性质均与双方签订的包含本案在内的四份房屋买卖合同所载明的不一致，故该证据无法证明借款已经转化为涉案房款的事实，本院对该证据不予采信。二、经审查，2016年5月4日嘉裕公司与烟台米兰德数控机床有限公司作为共同借款方，倪苏香作为出借方，三方共同签订了《借款还款协议书》，载明“出借方（甲方）：倪苏香，共同借款方：（丙方）嘉裕公司、（乙方）烟台米兰德数控机床有限公司……一、乙方和丙方自2014年8月1日至2016年5月4日陆续分多次向甲方借款若干用于公司经营，现经三方核对账目一致确认，……乙方和丙方尚欠甲方本金共计979.90万元，并且三方一致同意上述借款由乙方丙方共同偿还，并由丙方开发的房产作为借款的担保物。二、还款计划：1、丙方自愿用其在开发建设的小区期项目（预售许可证）内的套楼房网签备案在甲方名下作为欠款的担保……”。一审对此表述有误，本院予以纠正。三、倪苏香一审庭审及二审上诉状中，均称其与嘉裕公司不存在事实上的买卖关系，双方签订房屋买卖合同只是嘉裕公司向倪苏香借款的一种担保行为。二审中，倪苏香当庭变更上诉请求和上诉理由，称涉案房屋已经以借款抵顶房款的方式抵顶给倪苏香，其之所以一审仍主张借款，是因为未能找到相关证据。四、2018年6月25日倪苏香诉嘉裕公司、烟台米兰德数控机床有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2018）鲁0687民初2406号民事判决，支持倪苏香诉请；烟台米兰德数控机床有限公司对该判决不服，上诉至本院，本院于2019年6月10日作出（2019）鲁06民终2495号民事裁定，将该案发回重审，目前该案正在一审法院审理中。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，2016年5月4日倪苏香与嘉裕公司、烟台米兰德数控机床有限公司签订的《借款还款协议书》明确约定，嘉裕公司以自身开发的房产网签备案在倪苏香名下作为欠款的担保。结合嘉裕公司之后与倪苏香签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，并为其办理涉案房屋网签备案手续，双方当事人一审及倪苏香上诉状中的陈述，本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系名为买卖合同实为借款的担保，并非双方当事人真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》应为无效。虽然倪苏香二审庭审中主张涉案房屋系其通过借款抵顶房款的方式从嘉裕公司抵顶获得，但其提交的证据不足以证明双方之后进行对账结算并以房抵款的事实，应承担举证不能的法律后果，故对其主张本院不予支持。综上所述，倪苏香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由倪苏香负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月四日书记员  孙嘉慧