中华人民共和国 福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0105民初191号 原告：林雷，男，1978年3月2日出生，汉族，身份证住址福建省闽清县，现住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：李佳团，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴成明，福建建达（马尾）律师事务所律师。 被告：潘书光（ＰＡＮＧ,ＳＨＵＫＷＯＮＧ），男，美国国籍，1947年4月2日出生，现住。 被告：郑碧珠（ＣＨＥＮＧ,ＰＩＫＣＨＵ），香港特别行政区居民，女，1950年9月22日出生，现住。 被告：潘丽卿，女，1939年10月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告林雷与被告潘书光、郑碧珠、潘丽卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。本院于2019年3月6日通过邮寄方式向被告潘书光、郑碧珠在美国的地址送达起诉状副本、开庭传票等，后通过邮件查询的方式显示为KK签收，因无法确认签收人KK系谁，故本院决定采用公告送达方式向被告潘书光、郑碧珠送达起诉状副本、开庭传票等。开庭公告期满，本院依法组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭审理了本案。原告林雷及原告林雷的委托诉讼代理人李佳团、吴成明到庭参加诉讼；被告潘书光、郑碧珠、潘丽卿经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林雷向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2013年3月19日签订的《卖断字》合法有效；2.请求确认原告享有《买断字》中约定的坐落于福建省福州市马尾区砖木结构双层房产（登记产权证人：潘书光，产权证号：榕房权证Ｍ字第××号，一层建筑面积：57.72平方米，二层建筑面积：15.41平方米）被征收后的拆迁安置所有权益（包括选房、交房、及安置房的所有权等全部权利义务）；3.请求依法判令三被告依照拆迁安置房办证和交易过户政策，协助原告办理坐落于福建省福州市马尾区房屋产权登记手续，并变更过户到原告林雷名下；4.请求依法判令由三被告承担本案的全部诉讼（包括保全费、公告费、执行费等）费用。事实与理由：2013年12月14日，潘书光与郑碧珠的共同委托潘丽卿与原告签订一份《卖断字》，约定潘书光与郑碧珠将坐落于福建省福州市马尾区砖木结构双层楼房（登记产权证人：潘书光，产权证号：榕房权证Ｍ字第××号，一层建筑面积：57.72平方米，二层建筑面积：15.41平方米）以人民币100000.00元的价格出售给原告，并约定以后该诉争房产若遇到政府房屋征收拆迁，所有的赔偿权益归原告所有。原告通过配偶邱春花的银行账户支取大部分现金，并通过现金交付方式于该《卖断字》签订当天即交付潘书光和郑碧珠的委托代理人现金人民币100000.00元，并且该楼房在2013年12月14日签订《卖断字》当天就交付原告使用。在签订《卖断字》当日，潘丽卿同时向原告交付潘书光及配偶郑碧珠合法的委托手续以及房产证的原件。2017年，福州市因马尾区亭江镇闽亭棚户区改造项目建设需要，诉争房产被国家依法征收，且拆迁部门亦依法与原告签订《安置补偿协议》及向原告出具《产权证、土地证收条》，原告亦于2018年1月14日经过选房程序，选定西亭康城安置房2＃802、902单元为诉争房产的安置房。现三被告拒绝配合原告到福州市马尾区的交房手续，致使原告无法继续使用安置后的房产，合法权益遭受严重损失。原告认为，被告怠于履行合同义务的行为，严重违背诚信原则，侵犯原告合法权益，已属于严重违约行为，其应当诚信全面继续履行《卖断字》约定的义务，原告多次要求三被告依约履行，但三被告均拒绝履行，无奈下特根据《中华人共和国民事诉讼法》之相关规定，特依法向法院提起诉讼，请依法及时裁判，判如诉请，以维护原告合法利益，维护诚实守信的社会风气。 被告潘书光、郑碧珠、潘丽卿未作答辩，亦未向本院提交任何证明材料。 本院经审理认定事实如下： 被告潘书光与郑碧珠系夫妻关系。被告潘丽卿系被告潘书光的姐姐。案涉位于福建省福州市马尾区的房屋所有权人系被告潘书光。2010年1月21日，被告潘书光与郑碧珠共同出具《授权委托书》，载明：委托事项：本人潘书光（ＰＡＮＧ,ＳＨＵＫＷＯＮＧ）以个人名义拥有房产，该房屋详细地址是：中国福建省福州市马尾区。我潘书光（ＰＡＮＧ,ＳＨＵＫＷＯＮＧ）和我太太郑碧珠（ＣＨＥＮＧ,ＰＩＫＣＨＵ）同意将这座房屋出售，因我们夫妻俩人工作繁忙，不能亲自回国，特委托姐姐潘丽卿办理出售房屋有关事务的如下事宜：1.代为办理卖房屋签订合同相关手续。2.代为办理转交房相关手续。3.代为办理转房屋土地使用证、房屋使用权证。4.代为收回各项款目。5.代为签署各项相关文件。6.代为办理转水，电，煤气管道及闭路等一切手续。受委托人在上述委托权限内代理委托人就上述房产所实施的行为委托人均予以承认并承担由此产生的一切法律后果，委托期限到手续办理结束为止。被告潘书光与郑碧珠在委托书尾部委托人处签字。该《授权委托书》于2010年1月22日经过中国驻美国纽约州总领事馆认证。 2013年12月14日，被告潘丽卿代理被告潘书光、郑碧珠与原告林雷就中国福建省福州市马尾区房产买卖事宜达成一致意向，并于当日签订了《卖断字》。合同约定，立断字人潘书光委托胞姐潘丽卿将案涉房屋以100000.00元的价格出售给原告林雷。合同还约定“现将‘榕房权证Ｍ字第××号中华人民共和国房屋所有权证’壹本和中华人民共和国驻纽约领事馆公证委托书壹份，均交给买主林雷先生收存，以作今后房屋过户凭证。今后如遇拆迁，赔偿归林雷先生所有。立卖断字人潘书光潘丽卿代；同意卖断字妻郑碧珠潘丽卿代；受委托人潘丽卿；见证人：李小兵、林艳”。合同签订当日，原告林雷向被告潘丽卿支付购房款人民币100000.00元，被告潘丽卿将房屋交付给原告林雷使用。 2017年3月19日，因马尾亭江闽亭片棚户区改造项目建设需要，福州市马尾区住房和城乡建设局作为甲方与被告潘书光作为乙方、马尾区城建房屋征收工程处作为丙方签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定甲方委托丙方拆迁乙方坐落马尾区，属私产、所有权人潘书光的房屋。协议书第一条约定，乙方被拆除房屋总建筑面积73.13ｍ²；第二条约定，甲、乙、丙三方同意以下列方式对乙方房屋进行补充安置：2、乙方同意实行产权调换的房屋建筑面积为73.13ｍ²，其各项补偿、补助及奖励费总金额合计627100.00元；乙方同意依据本征收项目房屋征收补偿方案规定的产权调换方式，选择如下产权调换用房，并按规定价格计算房屋价款：（1）西亭康城60房型2套（其中上靠90ｍ²按5223.00元／ｍ²，上靠不足7ｍ²增房15ｍ²按5745.00元／ｍ²，增房15ｍ²按6268.00元／ｍ²，合650265.00元）。以上产权调换用房单价未含楼层调节系数，暂按确认表上的价格计价，产权调换用房总价约650265.00元。乙方同意扣除其房屋各项补偿、补助及奖励费627100.00元，乙方应补甲方产权调换差价约23165.00元。产权调换用房建筑面积最终以福州市房屋登记中心核定的建筑面积为准，其余产权调换差价款待回迁安置时据实结算。第四条约定，乙方保证于2017年4月27日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损地交甲方拆除。协议书尾部乙方代理人签章处有原告林雷签字捺印。协议书附《货币补偿、产权调换费用确认表》，被征收人处有原告林雷签字捺印。 2017年3月20日，马尾区城建房屋征收工程处出具《亭江闽亭片棚屋区改造项目产权证、土地证收条》，载明：亭江闽亭片棚屋区改造项目房屋征收户潘书光（地址：马尾区），兹于2017年3月20日收产权证件壹本，产权证号：榕房权证Ｍ字第××号。收条尾部有福州市马尾区城建房屋征收工程处盖章。2018年1月14日，原告林雷经过选房程序，选定西亭康城安置房2号楼802单元、902单元为案涉房屋的拆迁安置房。林雷在《选房确认单》委托人处签字捺印。截止至起诉之日，被告拒绝配合原告林雷到福州市马尾区城建房屋征收工程处办理西亭康城安置房的交房手续。原告林雷遂于2019年1月11日向本院起诉，并提起诉请如前。 以上事实，有原告的当庭陈述、原告的身份证明材料、三被告身份证明材料、《授权委托书》、潘书光和郑碧珠结婚证、《卖断字》、榕房权证Ｍ字第××号房产证、银行交易明细、林雷和邱春花结婚证、电费缴款银行存折、《亭江闽亭片棚屋区改造项目产权证、土地证收条》、《选房确认单》、《房屋征收补偿安置协议书》、《货币补偿、产权调换费用确认表》等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告潘书光、郑碧珠因继承获得福建省福州市马尾区房产,产权权属清晰，被告潘书光、郑碧珠依法对该房产享有所有权并有权进行处分。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施的民事法律行为,由此产生的民事责任应由被代理人承担。被告潘书光、郑碧珠出具一份经过公证的《授权委托书》,全权委托潘丽卿办理出售案涉房产的相关事宜。被告潘丽卿作为被告潘书光、郑碧珠的代理人,其在代理权限内就案涉房产的买卖事宜与原告林雷签订《卖断字》,由此产生的权利义务应由作为被代理人潘书光、郑碧珠享有和负担，故原告要求被告潘丽卿承担责任，于法无据，本院不予支持。原告林雷与被告潘书光、郑碧珠于2013年12月14日签订的《卖断字》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，故原告主张确认原、被告于2013年12月14日签订的《卖断字》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，根据原告林雷与被告潘书光、郑碧珠之间签订《卖断字》的约定，2013年12月14日，原告林雷已将购房款人民币100000.00元实际支付给代理人潘丽卿并实际入住马尾区的房屋，现因案涉房屋已被拆迁，原合同的交易房屋产生新的替代物，其权益已变更为案涉房屋拆迁安置所有权益。被告潘书光、郑碧珠负有将《房屋征收补偿安置协议书》所约定的安置房屋交付给原告的义务。故原告林雷主张享有案涉房屋拆迁安置所有权益的请求，合法合理，本院予以支持，故被告潘书光、郑碧珠应协助将位于福州市马尾区的拆迁安置房交付给原告，并由原告补缴产权调换差价约23165.00元。关于协助办理不动产权证的要求，因安置房办理产权证政策性强且周期长，本院不予支持，原告可在具备办理产权证情况下另行主张。 另，被告潘书光、郑碧珠、潘丽卿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃法律规定的诉讼权利，其消极的不作为不影响本院对证据真实性和证明效力的认定。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零七条、第二百四十一条的规定，判决如下： 一、确认原告林雷与被告潘书光、郑碧珠于2013年12月14日签订的《卖断字》有效。 二、确认原告林雷享有福建省福州市马尾区的房屋被征收后的拆迁安置所有权益；被告潘书光、郑碧珠应于本判决生效之日起三十日内协助将位于福建省福州市马尾区的拆迁安置房交付给原告林雷。 三、驳回原告林雷的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告支付迟延履行金。 本案案件受理费16071.60元，由被告潘书光、郑碧珠负担。 被告应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，原告林雷、被告潘丽卿可在判决书送达之日起十五日内，被告潘书光、郑碧珠可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴敏东 人民陪审员  谢可安 人民陪审员  李洪艳 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  赵雅兰 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。 当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。