上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3867号原告(反诉被告)：刘信丰，男，1965年8月23日出生，汉族，户籍地江西省赣州市。委托诉讼代理人：蔡绍辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书田，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海煜昱环保科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：胡同畔，执行董事。委托诉讼代理人：黄瑶凤，广东国晖(上海)上海律师事务所律师。被告：胡同畔，男，1984年3月27日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：黄瑶凤，广东国晖(上海)上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广东国晖(上海)上海律师事务所律师。原告(反诉被告)刘信丰(以下统称原告)与被告胡同畔、被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司(以下简称煜昱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。审理中经原告刘信丰申请，本院依法予以追加煜昱公司作为被告，后被告煜昱公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年6月4日、10月16日公开开庭进行了审理。原告刘信丰及其委托诉讼代理人王书田、被告胡同畔、被告煜昱公司、胡同畔的委托诉讼代理人黄姚瑶凤到庭参加第一次审理，原告委托诉讼代理人王书田、被告胡同畔、被告煜昱公司、胡同畔的托诉讼代理人黄姚瑶凤到庭参加第二次审理。本案现已审理终结。原告刘信丰向本院提出诉讼请求：1、判令被告煜昱公司支付原告租金人民币(以下币种同)82,300元；2、判令被告煜昱公司支付原告逾期付款违约金(以82,300元为基数，自2018年10月1日起至实际支付之日止，按照每日千分之二为计算标准，即每日165元)；3、判令被告煜昱公司赔偿原告押金损失45,000元；4、判令被告胡同畔对上述款项承担连带责任。事实与理由：2018年3月21日，原告与被告煜昱公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将其从案外人上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称案外人)承租而来的位于上海市嘉定区方陆路88弄五金城·精品广场的方陆路1层98号、A1楼1层105号商铺(以下简称涉诉房屋)转租给被告煜昱公司，租期为一年，自2018年4月1日至2019年3月31日，被告需支付193,959元(包括租金、物业费、市场管理费和履约保证金2万元)，并约定如被告不按时支付上述费用，每逾期一日应按照未付款项的2‰支付违约金，合同签订后，被告仅支付了111,659元，剩余82,300元未支付，被告未经原告同意擅自在2018年9月12日微信告知其已经搬离，且未与原告办理交接手续。后原告与案外人租赁合同到期后，由于被告未将涉诉房屋恢复原状，导致案外人扣某了原告交纳的押金45,000元(三间商铺的装修押金15,000元、履约保证金30,000元，后原告与案外人协商将三间商铺换成涉诉房屋并出租给了被告)，该损失系由被告导致，应当赔偿给原告。被告胡同畔是被告煜昱公司的法定代表人，认为租赁合同是原告与被告煜昱公司签订的，也是煜昱公司在实际使用，但是被告煜昱公司系一人有限责任公司，被告胡同畔作为股东不能证明其财产独立的，应当承担连带责任。现原告认为被告租赁期限未满擅自提前搬离，且未支付剩余约定的款项，未将房屋恢复原状，属于违约，故诉讼来院。被告煜昱公司辩称：涉诉房屋系原告从案外人承租后转租给被告煜昱公司的，已经支付了111,659元给原告，约定的租赁期限是2018年4月1日至2019年3月31日，但是原告与案外人的某某在2018年8月31日就到期了，此后也没有续签。导致被告煜昱公司与原告的租赁合同无法实现合同目的，原告与案外人的合同到期后，曾多次对涉诉商铺停电，影响了被告的经营，故认为是原告违约。被告在2018年8月25、26日时自行搬离，但未办理交接手续，于2018年9月12日，向原告发送了解除通知，故认为双方的租赁合同已经解除，故被告煜昱公司无需支付剩余租金及违约金，且原告主张的违约金计算标准过高。被告经原告同意对涉诉房屋进行了装修并把涉诉房屋进行了打通，打通的墙壁确实未进行恢复，但是不认可原告主张的押金损失，该损失并非是与被告之间的关系，原告提供的押金收据显示的时间无法对应，其对应的房屋也并非涉诉房屋。双方解除合同系因原告与案外人的某某届满，导致原告与被告的租赁合同无法继续履行，系原告违约，应当赔偿被告煜昱公司的损失，因此被告煜昱公司提出反诉，请求判令：1、原告向被告煜昱公司返还履约保证金2万元及剩余租金13,496.60元；2、原告支付被告煜昱公司装修损失60,500元。审理中，被告煜昱公司增加反诉请求：1、判令原、被告于2018年3月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月12日解除；2、判令原告支付鉴定费4,000元；并明确变更要求原告赔偿被告煜昱公司的装修损失金额为57,368.72元。被告胡同畔辩称：商铺租赁合同是原告与被告煜昱公司之间的，其虽作为煜昱公司的法定代表人，但与公司财产并未混同，不应当与煜昱公司承担连带责任。其余认同被告煜昱公司意见。原告刘信丰针对被告煜昱公司的反诉辩称：同意返还履约保证金2万元，但是认为应当抵扣原告45,000元的押金损失，不同意被告煜昱公司的其他反诉请求。认为原告并不存在违约行为，是被告煜昱公司擅自提前搬离，属于违约行为，故原告不同意解除合同，被告煜昱公司没有解除权，被告也无权要求原告返还已支付的租金，并认为租赁期限是自然到期，合同到期后的装修损失不应当由出租人承担，且被告煜昱公司提出对装修进行鉴定并无必要，故鉴定费应当由其自负。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月21日，刘信丰(出租方、甲方)与煜昱公司(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由乙方向甲方租赁位于上海市嘉定区方陆路88弄五金城·精品广场方陆路1层98号、A1楼1层105号，年租金分别为118,720元、46,258元，租赁期限为一年，自2018年4月1日至2019年3月31日，付款方式以乙方借条为准；其他费用：物业管理费每年6,325元、市场管理费2,636元、履约保证金20,000元与租金一并交付；各项费用合计为193,959元。第四条第1款：“乙方如对甲方物业结构进行装修改造，须征得甲方同意，并将相关装修方案如实以书面形式报于物业管理公司审批通过方可进行施工，同时必须符合物业管理相关装修管理规定。……”第五条第2款：“乙方不按时交纳租金、物业费、市场费等，每逾期一日，乙方应按未付款项的2‰/日向甲方支付违约金，逾期十日未付，甲方视作乙方违约，可直接解除合同，并扣除乙方的全部履约保证金，追究乙方的违约责任。”第五条第3款：“本合同终止时，乙方须在五日内撤货，清场使房屋恢复原状或甲方认可状态后交予甲方；否则视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，由此产生的一切费用与损失均由乙方承担。……”第七条第3款：“因乙方导致合同解除的，乙方无权要求退还已缴纳的租金，乙方还需向甲方支付相当于六个月租金的违约金；若因乙方未全额支付租金及保证金致合同解除的，乙方除无权要求退还已缴纳款项外，还应按未付款项的1‰/日向甲方支付违约金。”同日，胡同畔出具“借条”一份，载明：“今借到刘信丰人民币143,959元，于2018年6月1日前归还61,459元，于2018年10月1日前归还82,500元。”2019年9月12日，胡同畔以煜昱公司的名义通过微信向刘信丰发送通知函，认为刘信丰与案外人签订的合同至2018年8月，未与案外人签订2018年8月以后的合同，属于违约，导致物业多次断电，影响了涉诉房屋的使用，且物业要求煜昱公司于2018年9月10日前搬离涉诉房屋，煜昱公司因无法正常办公故于2018年9月8日搬离，因此，要求刘信丰退还押金20,000元、租金14,628元，并支付装修费用61,000元。2018年12月19日，胡同畔以煜昱公司的名义通过微信再次向刘信丰发送通知函，表达了因刘信丰未与案外人续签租赁合同，未能解决房屋使用的障碍，租房目的无法达到，煜昱公司在2018年9月12日通知要求退还押金、装修费用、房租，解除了双方的租赁合同，并于2018年9月8日搬离，将房屋交还，但刘信丰未接收等内容。审理中，1、刘信丰与煜昱公司一致确认：煜昱公司已支付租金91,459元及履约保证金20,000元，租金实际支付至2018年10月9日，履约保证金就是押金。2、经本院释明，刘信丰始终坚持要求赔偿被案外人扣某的45,000元押金损失，不要求恢复原状或主张恢复原状的费用。3、刘信丰表示当时将涉诉房屋交付时系毛坯状态，后同意煜昱公司进行装修，但未同意其将两间商铺间的墙壁打通，煜昱公司认可涉诉房屋系毛坯交付，确实将墙壁打通且未予以恢复，但装修及打通墙壁均是经过刘信丰同意的。审理中，由于刘信丰与煜昱公司就装修损失金额无法达成一致，煜昱公司向本院提出鉴定申请，本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对涉诉房屋的装修工程进行鉴定，上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年9月12日出具《工程造价鉴定意见书》(以下简称鉴定意见书)，鉴定结论为：本案所涉“上海市嘉定区方陆路XXX号商铺装修及消防改造工程”的总造价为57,368.72元，其中确定部分造价为53,887.42元，争议部分造价为3,481.30元。刘信丰对鉴定意见书的意见为：对于鉴定意见书真实性无异议，总造价应当以确定部分认定，争议部分应当予以剔除，认为该部分在交付涉诉房屋时已经形成，并非煜昱公司进行的装修。此外，即便需要计算装修损失，也应当根据鉴定意见书中的造价减去煜昱公司实际使用时间后计算相应残值。煜昱公司对鉴定意见书无异议，但是认为争议部分是煜昱公司进行的装修，应当计入总造价中。胡同畔对鉴定意见书无异议。另查明，被告煜昱公司为上述鉴定支付了鉴定费4,000元。本案争议的焦点在于：被告煜昱公司是否有权解除与刘信丰签订的商铺租赁合同？对此，刘信丰提交了其与案外人签订的商铺租赁合同、解除租赁合同及结算协议(2019年6月10日)、情况说明(落款为上海国际五金精品广场，时间为2018年9月1日)，拟证明刘信丰与案外人原某承租的房屋经协商调换为涉诉房屋，就涉诉房屋签订的原租赁合同的某某至2018年8月31日，后双方协商将刘信丰支付的款项进行冲抵后，涉诉房屋的相应租期已延长至2019年4月30日。对此，胡同畔及煜昱公司对情况说明真实性不予认可，且该落款单位并非与刘信丰签订租赁合同的案外人，对于商铺租赁合同、解除租赁合同及结算协议真实性并无异议，但是认为商铺租赁合同证明刘信丰与案外人的租赁期限到2019年8月31日止，而解除租赁合同及结算协议形成在2019年6月10日，亦说明刘信丰在此之前未按约支付租金及相关费用，其与案外人租赁期限届满时并未取得涉诉房屋此后的租赁权利，虽然事后与案外人达成协议，但是，不影响煜昱公司当时享有权合同解除权。本院认为，鉴于2018年9月1日的情况说明出具单位并非是与刘信丰签订商铺租赁合同的合同主体，不能以此证明刘信丰与案外人的租赁期限延长至2019年4月30日。此外，根据刘信丰与案外人就涉诉房屋签订的租赁合同显示，其租赁期限为一年，自2017年9月1日至2018年8月31日止，而刘信丰与煜昱公司的租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，其转租期限超出了刘信丰的剩余租赁期限，超出部分应为无效，但是，由于此后刘信丰与案外人就涉诉房屋的租赁期限协商延长至2019年4月30日，故本院认为，该权利瑕疵已经得到了补正，故刘信丰与煜昱公司对于租赁期限的约定应为有效。因此，刘信丰与上海煜昱环保科技发展有限公司之间签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。然而，刘信丰虽主张曾口头告知过其与案外人的租赁期限延长，但是其自认并未与案外人续签租赁合同，且亦未提交其他证据证明在其与案外人租赁期限届满时已告知或向煜昱公司出示过其已取得涉诉房屋此后的转租权相关证据，而刘信丰提交的其与案外人签订的解除租赁合同及结算协议中恰恰表明，刘信丰与案外人在2019月6月10日才协商确定涉诉房屋的租赁期限延长至2019年4月30日。因此，煜昱公司有权解除双方签订的租赁合同，而合同解除的责任在于刘信丰，煜昱公司在2018年9月12日已通过微信向刘信丰发送了通知函，且刘信丰也已收到，故煜昱公司主张双方签订的租赁合同于2018年9月12日解除，本院予以支持。对于煜昱公司要求返还履约保证金及租金的主张，鉴于刘信丰表示同意返还履约保证金，故本院予以认可；对于租金，因双方之间的租赁合同于2018年9月12日解除，煜昱公司也已经通知了刘信丰其已经搬离，刘信丰应当及时收回房屋，其始终不收回房屋的扩大损失应由其自行承担，故刘信丰应当返还2018年9月13日至10月9日的租金，经核算为12,868.20元。因此，刘信丰要求煜昱公司支付82,300元及逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于煜昱公司主张的装修损失，关于争议部分金额，刘信丰在审理中表示其将涉诉房屋毛坯交付给了煜昱公司进行装修，但在鉴定装修损失时又提出争议部分并非煜昱公司进行的装修，对此也没有提供相关的证据加以证明，故其要求将鉴定意见中的争议部分剔除的意见，本院不予采纳，但刘信丰提出应当按照剩余租期计算残值的意见，符合法律规定，本院予以认可，刘信丰应当赔偿煜昱公司剩余租期内(2018年9月13日至2019年3月31日)的装饰装修残值损失，此外，鉴于煜昱公司自认签约时即知道刘信丰系转租，但未核实刘信丰是否有权转租及其与案外人的租赁期限，故其对后续合同无法正常履行亦有一定责任，故本院结合上述情况，酌情确定刘信丰应当赔偿煜昱公司装饰装修损失22,000元。对于煜昱公司主张的鉴定费，系因刘信丰违约导致合同无法履行，从而导致需要对装修损失进行鉴定，故应由刘信丰承担。对于刘信丰主张的押金损失，根据刘信丰提交的其与案外人签订的解除租赁合同及结算协议中，表明涉诉房屋的履约保证金为20,000元，并非其主张的45,000元，且对于不返还履约保证金的约定是刘信丰与案外人之间的约定，并不能直接适用于其与煜昱公司；而刘信丰本身在履行与案外人合某某，也可以进行恢复，避免损失扩大，其要求煜昱公司承担其全部损失缺乏依据，但是考虑煜昱公司将涉诉房屋墙壁打通且未恢复，其虽认为刘信丰口头同意，但刘信丰予以否认，而煜昱公司也未提供相应证据证明经过刘信丰同意，本院考虑本案双方均表示现已不再占有涉诉房屋的情况，为避免当事人讼累，结合双方当事人在审理过程中对于恢复费用的意见，故酌情确定煜昱公司应当支付刘信丰相应的损失5,000元。对于刘信丰要求胡同畔就煜昱公司的赔偿责任付款义务承担连带责任，鉴于煜昱公司系一人有限责任公司，胡同畔系其股东，现胡同畔提供的证据不足以证明公司财产独立于其个人财产，故胡同畔应对煜昱公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘信丰与被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司于2018年3月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月12日解除；二、原告(反诉被告)刘信丰应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司押金20,000元、租金12,868.20元；三、原告(反诉被告)刘信丰应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司装饰装修损失22,000元；四、原告(反诉被告)刘信丰应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司鉴定费4,000元；五、被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)刘信丰损失5,000元；六、被告胡同畔应当对被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司的上述第五项付款义务承担连带责任；七、驳回原告(反诉被告)刘信丰的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,658元，减半收取1,829元，由原告(反诉被告)刘信丰负担1,774.20元，被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司、胡同畔共同负担54.80元；反诉受理费2,146元，减半收取1,073元，由被告(反诉原告)上海煜昱环保科技发展有限公司负担407.20元，由原告(反诉被告)刘信丰负担665.80元(原、被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇一九年十一月二十日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。