贵州省兴仁市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2322民初3880号原告：贵州金瑞达物业服务有限公司，统一社会信用代码：91522322MA6HOQJQ8T，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处落渭村。法定代表人：李文荣。委托诉讼代理人：何兴近，男，汉族，1987年9月17日生，住贵州省兴仁市，系公司安全经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：胡万飞，男，汉族，1996年11月18日生，住贵州省兴仁市，系公司项目经理。代理权限：特别授权。被告：兴仁县完美时空网咖会所，统一社会信用代码：91522322MA6DJNJN52，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴仁市兴仁大道汇景苑小区2楼。投资人：郭小淋。委托诉讼代理人：黄勋，贵州知其律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告贵州金瑞达物业服务有限公司（以下简称“金瑞达公司”）与被告兴仁县完美时空网咖会所（以下简称“完美时空网咖”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金瑞达公司委托诉讼代理人何兴近、胡万飞，被告完美时空网咖的委托诉讼代理人黄勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金瑞达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费26780.71元、滞纳金2410.26元，共计29190.97元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月31日，原告与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限至2019年5月31日。2019年5月31日，原告与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限至2021年5月31日。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系汇景苑二期电梯房B-2-2的租户，物业面积1373.37平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年6月1日至2019年6月30日的物业管理费用26780.71元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金2410.26元。在被告欠费期间，原告按照前期物业服务合同继续履行物业服务，维护与公用的给排水管道、专变供电系统、消防系统、监控系统、代收代交被告所用电费、对被告使用的物业公共区域、地下车库进行保洁清扫、秩序维护等物业报务。根据《物业管理条理》第二十三条规定，前期物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管管理服务；《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以下共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告完美时空网咖辩称，一、原告与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订的《物业服务合同》属无效合同，对被告不产生法律效力。首先，原告与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订的《物业服务合同》没有经过汇景苑小区业主或业主大会讨论决定，系业主委员会单方与其签订，违反了《物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。”同时，业主委员会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在未获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。本案中因该物业服务合同被告不予认可也不予追认，故物业服务合同无效。二、被告与原告之间不存在物业服务合同关系，原告要求被告支付物管费等无任何事实及法律依据，依法应判决驳回被告的诉讼请求。首先，因该合同系业主委员会未取得业主或业主大会授权而签订的合同，故该合同虽然成立但不产生法律效力，对被告不具有约束力。其次，原告于2018年5月25日与业主委员会签订的《物业服务合同》第4页附件已经明确载明“涉及到商户的物业费用，乙方自行向商户协商收取”。实际上在签订时就已经明确该合同不对汇景苑小区商户产生法律效力，且从开始至今，原告均未向被告提出协商物管费事宜，双方并未约定任何的收费标准。据此，原告以《物业服务合同》对被告主张物业费已经丧失了最基本的依据。再次，被告经营所需的商铺是独立的，被告的相关人员进出等均直接从商铺内到达人行道，被告也不需要原告的工作人员提供清洁等服务，被告自行聘请有专人打扫人行通道，实际上原告并未向被告提供物业服务。三、根据贵州省物业服务收费管理的规定，非住宅物业服务管理收费标准应当由物业服务管理企业向价格主管部门申请收费标准，但是本案中从现有证据看，原告方收取物业费仅仅只是合同约定，并未提供价格主管部门的批复文件，因此我方认为合同中约定的价格未得到批复，应当参照相关规定来收费。综上所述，原告诉请被告支付物业费、滞纳金等无任何事实依据及法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《物业收费清单》复印件，被告对三性均不予认可，认为系原告单方制作，该清单上载明的单价及面积、欠费的总额与原告方的诉请不相符。对该证据，本院将结合全案事实及证据予以综合认定。2.原告提交的《（汇景苑）物业管理服务合同》复印件、《汇景苑小区委托物业管理合同》复印件各一份，被告对真实性认可，对关联性和合法性均不予认可，认为该合同系汇景苑小区电梯二期业主委员会在未取得业主大会的授权下，与原告方私自签订的合同，该合同未得到被告及汇景苑小区业主的追认，属于无效合同；在该合同第5页附“涉及商铺的物业费用，乙方自行向商铺协商收取”，因此双方于2018年5月25日签订的合同约定的物业事项不包含被告等商铺在内，该合同对被告不产生法律效力。本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容本院将结合全案事实与证据予以综合认定。本院依职权对兴仁市汇景苑小区业主委员会成员杨军的询问笔录，被告无异议，原告对部分内容有异议，对该证据本院将结合全案事实及证据予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，原告与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订了物业服务合同即《汇景苑小区委托物业管理合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限为1年。2019年5月31日，原告与兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会签订了《物业服务合同》即《（汇景苑）物业管理服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限为2年。该两份《物业服务合同》上均约定“住宅房屋由乙方（原告）按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋（商业用房）由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取”。经向兴仁市汇景苑二期电梯房业主委员会成员核实，物业服务合同签订时，对于商铺的物业费用并未与业主委员会协商一致，其中在2018年5月25日签订的物业服务合同后，备注附“涉及商户的物业费用，乙方自行向商户协商收取”。被告系兴仁市汇景苑电梯房B-2-1实际使用人，物业面积为1373.37平方米。该房屋系郭小淋之夫梁乐明（乙方）向赵鑫（甲方）租赁所得，双方于2015年5月5日签订了《房屋租赁合同》，租赁期为六年（2015年7月5日至2021年7月4日），合同约定“租赁期间双方所产生的各种税、费均由乙方负责如数缴纳”，被告认可物业管理费由被告负责缴纳。因被告未向原告缴纳从2018年6月1日至2019年6月30日的物业管理费，故原告诉至本院。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉物业服务合同系原告与业主委员会签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效。原告作为物业服务企业，为被告使用的房屋所在小区提供物业管理服务，被告理应按照合同约定交纳物业服务费。但案涉物业服务合同在签订时并未对商铺的物业服务费标准进行协商达成一致意见，后双方也未对收费标准达成一致意见。综合考虑到被告使用的房屋处于物业服务合同的物业服务范围，已实际使用原告提供的物业管理服务，本院酌情判决被告参照合同中住宅房屋1元/月的标准支付物业服务费，从2018年6月1日起至2019年6月30日，合计13个月，物业服务费为1373.37×13个月=17853.81元。对于原告主张的滞纳金，因原告一直未与商铺使用人对物管费协商达成统一意见，原告本身也存在过错，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的物业服务合同无效、被告属于强制提供物业服务，其不应支付物业管理费的辩称，因被告使用的房屋处于原告提供的物业管理服务范围，物业服务包括的项目较多，被告也不可能完全不使用原告提供的物业管理服务，故本院难以采纳。另原告作为物业管理服务企业，在日常的物业管理服务中，应认真听取业主的意见，积极对收费标准进行协商达成统一意见，努力提高物业服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条第一款，判决如下：一、由被告兴仁县完美时空网咖会所于本判决生效之日起十日内支付原告贵州金瑞达物业服务有限公司2018年6月1日至2019年6月30日的物业服务费17853.81元；二、驳回原告贵州金瑞达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，减半收取计265元，由原告贵州金瑞达物业服务有限公司负担142元，由被告兴仁县完美时空网咖会所负担123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  郭柯二〇一九年十一月四日法官助理陈青艳书记员夏友云