湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初5427号原告：李良雄，男，1976年7月22日出生，汉族，居民身份证住址湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：杨琪，湖北赫诚律师事务所律师。被告：余永汉，男，1956年9月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告李良雄诉被告余永汉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告李良雄的委托诉讼代理人杨琪到庭参加诉讼。被告余永汉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李良雄向本院提出下列诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告27个月的房屋租金共计5.4万元；3、依法判令被告立即腾退并向原告返还租用房屋；4、公告费及相关费用由被告承担。事实和理由:2016年11月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于武汉市武昌区首义路街荣发小区3号楼2单元2层3室的房屋出租给被告使用；租金为每月两千元，按季度支付；租期为2016年11月25日至2021年11月25日止；房屋租赁期间的水费、电费由被告承担;并约定如被告超过约定15日内未付清房租，原告有权收回房屋，合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告自2017年2月25起至今未支付租金，原告多次向被告催收未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。原告李良雄为支付其诉讼主张，提供了以下证据：证据一，原、被告身份证复印件各一张;拟证明，原告、被告的诉讼主体适格。证据二，原、被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份;拟证明，本案租赁房屋系原告于2016年11月23日从被告处购买。购买了被告所有的位于武昌区首义路街荣发小区3号楼2单元2层3室房屋。本案租赁房屋于2016年11月17日办理了该房屋的过户登记。证据三、原告名下房屋产权证一份;拟证明，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定履行义务，履约过程中，原告已完全履行自身义务，但被告不按合同约定按时缴纳房租，至今仍拖欠原告27个月的租金，被告的行为已构成根本违约，符合法定解除情形，故原告有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并有权要求被告支付拖欠的房租。证据四、原、被告签订的房屋租赁合同一份;拟证明，原、被告双方于2016年11月25日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于武昌区首义路街荣发小区3号楼2单元2层3室房屋，租赁房屋面积为66.19平方米，租金为每月两千元，合同详细约定了租金支付方式及责任承担等条款。被告余永汉未到庭应诉答辩并向本院提交证据，视为放弃答辩、举证、质证权利。根据当事人举证、质证、本院认证及当事人的当庭陈述，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行综合审查判断。经审理，本院认定本案事实如下：2016年10月23日，原告(买方)李良雄与被告(卖方)余永汉及案外人武汉世纪方舟房地产营销代理有限公司签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份。2016年11月17日，原告李良雄从武汉市不动产登记局取得位于武昌区首义路街荣发小区3号楼2单元2层3室房屋不动产权证书（不动产权证号：鄂2016武汉市武昌不动产权第0014818号)即本案案涉租赁房屋。2016年11月25日，原告(出租方)李良雄与被告(承租方)余永汉签订了《房屋租赁合同》一份。该《房屋租赁合同》约定内容概括如下：1、由被告承租位于武昌区首义路街荣发小区3号楼2单元2层3室房屋；2、租赁期从2016年11月25日起至2021年11月25日止；3、每月房租为2000元，支付下次租金提前7天；4、被告每三个月提前7天转房租给原告(李良雄建行帐号62×××35);5、如被告超过约定15日内未付房租，视为被告违约，原告有权收回房屋。上述《租赁合同》签订后当天，被告向原告支付6000元租金。原告向被告出具《租金收条》一份。该《租金收条》的内容为：今收到余永汉租赁位于武昌区首义路街荣发小区3号楼2单元2层3室的房屋租金人民币6000元整（2016年11月25号至2017年2月25号）。押金人民币2000元。随后，原告依约将本案租赁房屋交付给被告承租使用。此后，由于被告一直未支付给原告租金，2019年3月11日，原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼，诉请如前所述。本案争议的焦点为:一、本案中《房屋租赁合同》解除的问题和本案案涉租赁房屋腾退、返还的问题。本院认为，2016年11月25日，原告(出租方)李良雄与被告(承租方)余永汉签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法，该合同有效，双方当事人均应自觉履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，并依据本案原、被告在《房屋租赁合同》中：“被告每三个月提前7天转房租给原告(李良雄建行帐号62×××35);如被告超过约定15日内未付房租，视为被告违约，原告有权收回房屋”的约定。本案被告应依约于2017年2月18日前向原告支付所租房屋的租金，但被告自2017年2月18日起未向原告支付所租房屋的租金，由于被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”、第二百二十七条“承租人无理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，被告迟延履行主要债务，经原告催告后，被告仍未在合理期限内支付给原告租金，故本案原告有权书面通知解除本案《房屋租赁合同》并向被告收回本案所租房屋的使用权。故对原告请求判令解除原告与被告2016年11月25日签订的《房屋租赁合同》和依法判令被告立即腾退并向原告返还租用房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、本案被告欠付租金的数额问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对于原告要求被告支付自2017年2月25日起至2019年5月25日期间(共计27个月。每月2000元，27月×每月2000元=54000元)的房屋租金5.4万元的诉讼请求，于法有据，本院也予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李良雄与被告余永汉2016年11月25日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；被告余永汉自本判决生效后十日内支付原告余永汉自2017年2月25日起至2019年5月25日期间的房屋租金5.4万元;被告余永汉于本判决书生效后十日内腾退并向原告李良雄返还本案案涉租赁房屋即原告李良雄名下位于武汉市武昌区首义路街荣发小区3号楼2单元2层3室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1150元、公告费560元，共计1710元，由被告余永汉负担（此款原告李良雄已垫付，由被告余永汉随同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 阳 春人民陪审员 张 俊人民陪审员 罗金菊二〇一九年十一月十四日书 记 员 孙 宇