浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初3082号 原告：杭州洁发物业管理有限公司，住所地：上城区婺江路153号107室。 法定代表人：史兰法，董事长。 委托诉讼代理人：邵荣华，仙居县城关法律服务所法律工作者。 被告：仙居县华厦房地产开发有限公司，住所地：仙居县庆丰街175号。 法定代表人：应天江，董事长。 委托诉讼代理人：应伟军，浙江金舟律师事务所律师。 被告：吴丹杭，女，1984年8月24日出生，汉族，户籍所在地浙江省仙居县，现住安徽省合肥市包河区。 原告杭州洁发物业管理有限公司（以下简称洁发物业）与被告仙居县华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦房产）、吴丹杭为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理，后因案情复杂于2019年10月25日转为普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告洁发物业的委托诉讼代理人邵荣华、被告华厦房产的委托诉讼代理人应伟军、被告吴丹杭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洁发物业向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付物业服务费用7019元及滞纳金（自2017年10月7日起按月利率2%计算至付清之日止），暂计算至2019年4月7日为2511元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月5日，原告与被告华厦房产签订了《前期物业服务合同》，被告华厦房产将紫荆花城小区的前期物业委托原告进行物业服务管理，合同对管理期限、物业费用的组成、收费标准、违约责任等均作了明确约定。被告华厦房产原系紫荆花城小区5-301室的所有权人，于2018年4月16日出卖给他人。被告吴丹杭因与余飞燕经营仙居县多奇维亚美容院需要，向被告华厦房产租赁了上述房屋，2016年10月开始装修。两被告尚欠原告2016年10月8日至2017年10月7日的物业费合计7019元（商铺649.94平方米×0.9元×12个月=7019元）。经催讨，两被告至今未付。2018年2月8日，原告退出紫荆花城小区的物业管理。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令判令被告吴丹杭立即支付物业服务费用7019元及滞纳金（自2017年10月7日起按月利率2%计算至付清之日止），暂计算至2019年4月7日为2511元，被告华厦房产对被告吴丹杭的上述应付款项承担连带责任。 被告华厦房产答辩称，原告要求被告华厦房产支付2016年10月8日至2017年10月7日的物业费没有依据。仙居县紫荆花城小区5-301室确实原系被告华厦房产所有，面积649.94平方米，于2018年4月出卖给他人。2017年3月20日，被告华厦房产将上述房屋出租给被告吴丹杭，并签订《房屋租赁合同》，约定租期三年，双方因房租行为所产生的应缴纳的各项税费均由承租人承担。2016年10月至2017年3月20日的物业费3159元，被告华厦房产已支付，之后的物业费应由承租人即被告吴丹杭支付。 被告吴丹杭答辩称，仙居县多奇维亚美容院于2016年10月成立，虽然工商登记的经营者是被告吴丹杭，但该美容院实际是被告的同学余飞燕开办，被告仅是将自己的美容设备放在该美容院内，收益由被告和余飞燕四六分账，但租金都是由余飞燕支付，所以不应由被告支付物业费，原告向被告吴丹杭主张物业管理费没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告吴丹杭的诉讼请求，理由如下：一是被告吴丹杭与被告华厦房产不存在房屋租赁关系。原告提交的《房屋租赁合同》不真实，该合同非被告吴丹杭本人所签；二是被告吴丹杭与原告之间无物业管理服务关系，根据合同相对性原则，原告可以起诉被告华厦房产，但不能起诉被告吴丹杭；三是退一步讲，即使被告吴丹杭与华厦房产存在房屋租赁关系，房屋租赁合同上也没有约定关于物业管理费承担的条款，2016年10月至2017年3月的物业费是被告华厦房产支付的，可见物业费也不应由承租人支付。 本院经审理认定事实如下：2014年11月5日，原告洁发物业与被告华厦房产签订了《前期物业服务合同》，被告华厦房产将“紫荆花城小区”的前期物业委托原告实行物业管理，约定高层住宅每月/平方米1.20元，商业用房每月平方米0.90元，且合同对委托管理服务事项、服务质量、管理服务期限及违约责任等均作了明确约定。仙居县紫荆花城小区5幢301室房产原系被告华厦房产所有，房屋面积649.94平方米，于2018年4月16日出售。2017年3月20日，被告华厦房产将仙居县紫荆花城小区5幢301室房屋出租给被告吴丹杭用于美容，约定租赁房屋面积、租赁期限、租金，并约定因房租行为所产生的应缴纳的物业费由承租人承担，该房屋租赁合同书中承租人落款为“吴丹杭代余飞燕”。仙居县多奇维亚美容院成立于2016年12月26日，登记经营者为被告吴丹杭，经营场所为仙居县安洲街道庆丰街紫荆花城5幢301室，并于2017年10月12日注销。2018年4月27日，被告华厦房产支付2016年10月8日至2017年3月20日的物业费3159元。 上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、房屋租赁合同书、不动产登记资料查询结果证明，被告华厦房产提交的浙江省国家税务局通用机打发票、在仙居县市场监督管理局调取的个体户登记基本情况及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点有一、被告吴丹杭与被告华厦房产是否存在房屋租赁合同关系；二、被告吴丹杭是否应按照前期物业服务合同的约定，承担支付物业费的责任；三、被告华厦房产是否应承担连带责任；四、物业费数额及滞纳金问题。关于焦点一、原告提交的《房屋租赁合同书》中承租方落款虽然为余飞燕代签，但从仙居县多奇维亚美容院的工商登记情况来看，被告吴丹杭系仙居县多奇维亚美容院注册登记的经营者，其在办理该美容院注册登记手续时，亦提交租赁地址为仙居县庆丰街华厦紫荆花城5幢1单元301室房屋、余飞燕代签的租赁合同，说明被告吴丹杭对代签行为是认可的，且被告吴丹杭在庭审中自认其将美容设备放在该美容院内，收益与余飞燕四六分账，被告吴丹杭为案涉房屋实际使用人，被告吴丹杭关于房屋租赁合同非其所签及非案涉房屋实际使用人的辩称，本院不予采信。关于焦点二，原告与被告华厦房产签订的前期物业服务合同,不违反法律、行政法规禁止性规定,合法有效,对小区全体业主具有约束力。原告作为具有资质的物业管理服务企业，为包括被告在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费。被告吴丹杭以非物业合同相对方为由抗辩，本院不予采信。关于焦点三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告华厦房产与吴丹杭之间的房屋租赁合同书中约定“双方因房租行为所产生的各项税费由乙方即承租人承担”，故原告要求被告华厦房产对被告吴丹杭应支付的物业费承担连带责任有据。关于焦点四，应支付的物业费数额，被告华厦房产提交浙江省国家税务局通用机打发票证明已支付案涉房屋2016年10月8日至2017年3月20日的物业费3159元（649.94平方米×0.9元每平方米×5个月12天），数额、时间能相互印证，原告认为该笔费用是支付其他办公用房的物业费依据不足。本院确定由被告吴丹杭支付租赁期内即2017年3月21日至2017年10月7日的物业费3841.15元（649.94平方米×0.9元每平方米×6个月17天）。关于滞纳金，因前期物业服务合同未约定物业费支付期限，原告提交的《业主手册》仅是原告单方出具，其中关于滞纳金的规定，不能作为前期物业服务合同的补充约定，故原告主张从2017年10月7日按月利率2%计算滞纳金无据,本院调整为自2019年7月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告吴丹杭于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告杭州洁发物业管理有限公司物业费3841.15元，并支付逾期利息（以3841.15元为基数，自2019年7月23日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告仙居县华厦房地产开发有限公司对被告吴丹杭的应付款项承担连带责任； 三、驳回原告杭州洁发物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告吴丹杭、仙居县华厦房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长 顾洁苗人民陪审员张雪仙人民陪审员王相进 二〇一九年十一月二十八日 代书记员 杨        冰        心