广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11634号原告：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号，统一社会信用代码91440604193718501B。法定代表人：张惠芳。委托诉讼代理人：龚秀庆、何丽燕，均为广东天地正律师事务所律师。被告：杨洁容，女，汉族，1971年11月27日出生，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（下称世纪东方）诉被告杨洁容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，由于被告杨洁容下落不明，依法适用普通程序于2019年9月18日，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何丽燕到庭参加诉讼，被告杨洁容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年3月至2019年5月的物业服务费35433.66元及自2015年3月7日起至实际付清之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年5月14日为17844.36元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告为涉案商铺业主。位于佛山市禅城区季华路与华远东路交汇处的“东建世纪广场”（下称东建广场）由佛山市东建集团有限公司（下称东建公司）开发建设。2000年12月，杨剑容向东建公司购买购买建筑面积为18.33平方米、位于东建广场三层D5号商铺（下称案涉房产）。后，杨剑容将案涉房产转让给被告。二、原告受托进行物业管理。2003年11月5日，原告被东建公司依法选聘为东建广场的物业服务企业，并与东建公司签订《东建世纪广场物业管理委托合同》约定：东建公司自合同签订之日起将东建广场委托给原告进行物业管理；非住宅物业服务费首年由业主或物业使用人按建筑面积、38元（人民币，下同）/平方米/月（含能源费及推广费）、于每月6日前向原告缴交；逾期缴纳的，按欠缴费用日5‰的标准支付违约金。三、上述合同签订后，原告依约提供物业管理服务。但自2015年3月5日起，被告拒交物业服务费。经原告多次催缴无果。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。依法依约，原告有权要求其支付2015年3月至2019年5月的物业服务费35433.66元及自2015年3月7日起至实际付清之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年5月14日为17844.36元）为维护自身合法权益，原告特依法具状起诉，恳请法院判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。证明双方诉讼主体适格。2、《广东省房地产买卖合同》。3、《东建世纪广场物业管理委托合同》。4、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证据2-4共同证明被告是东建广场业主，原告依约为东建广场提供物业服务，被告依约应履行缴纳物业服务费的义务。5、《律师函》及邮寄单、投递记录。6、欠费明细表。证据5、6共同证明自2015年3月起，被告拒不缴纳物业服务费，严重违约。原告依法依约有权要求其支付物业服务费及违约金。7、《产权证》【粤房地证字第C0631309】。8、商铺图片。证据7、8证明系列案中，其他业主所称的“公共通道部分”，大部分是佛山市东建集团有限公司所有的首层F6号铺，仅一小部分是超出其商铺专有区域的共用部位。该共用部位的出租，对位于二或三楼的涉案商铺出租不产生任何影响。9、二层商铺租赁合同。10、二层商铺使用情况照片。11、三层商铺租赁合同。12、三层商铺使用情况照片。证据9-12共同证明东建广场二、三层商铺均正常使用，涉案商铺空置是被告导致，与原告无关。个别商铺空置，不减少原告管理成本的支出。依法依约，被告应按38元/平方米/月的标准支付涉案物业服务费。13、《2018年年初一东建世纪广场醒狮》活动安排及照片。14、《18周年世纪大惊喜》活动方案书、顾客领取奖品表、活动现场照片。15、《2019年年初一东建世纪广场醒狮》活动安排及照片。16、《律动?酷暑季》活动方案书及照片。17、《如“猪”如宝》活动方案书、顾客领取奖品表、活动现场照片。证据13-17共同证明原告已完全履行提供物业服务及推广的合同义务，不存在瑕疵。18、《交款通知单》及签收记录。证明原告每月初向东建广场全体业主和租户发《交款通知书》，每月6日前缴纳物业服务费已成为交易习惯，被告依法应在每月6日前交纳物业服务费。19、（2009）粤高法民一终字第199号《民事判决书》、（2011）粤高法审监民再字第51号、（2012）粤高法审监民再字第7号《民事判决书》、（2014）民提字第184号《民事判决书》。20、（2017）粤06民终7612号《民事判决书》、（2018）粤06民申1142号《民事裁定书》、佛检民（行）监[2018]44060000201号《不支持监督申请决定书》。21、（2018）粤06民终4924号《民事判决书》。22、（2018）粤06民终905号《民事判决书》。证据19-22共同证明最高院、广东高院、禅城法院生效判决均认定商铺空置不能作为调低物业服务标准的理由，除非业主能证明物业服务存在重大瑕疵，否则不能作为调整依据。23、《2016-2018年度物业案件审判白皮书》。证明禅城法院主要裁判观点认为，业主抗辩交纳物业服务费需具有正当理由，正当理由应限定在物业企业不履行物业服务合同或履行合同过程中有重大瑕疵，一般对业主的抗辩权持审慎态度。被告无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2003年11月5日，原告世纪东方（乙方）与佛山市东建集团公司（甲方）签订《东建世纪广场物业管理委托合同》，约定由原告对东建世纪广场提供物业管理服务。主要内容如下：……第二章委托管理事项。第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等所有共用部位。……第十七条根据商场定位进行有效的商场经营宣传推广，负责商场日常经营管理工作。……第三章委托管理期限。第十八条委托管理期限自2003年11月5日起……第六章物业管理服务费用。第二十二条物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，首年住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元（未包括公共能源分摊费）向业主和物业使用人收取。非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米38元（已包括能源费及推广费）向业主或物业使用人收取。次年根据实际调整。2、住宅房屋收楼时由乙方向业主和物业使用人每户收取200元水电周转金，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米38元向业主和物业使用人收取两个月管理费作为保证金，按建筑面积每平方米15元向业主和物业使用人收取水电费周转金。……4、空置房屋的管理服务费，由乙方与甲方以协商方式收取。未售空置房的物业管理费由甲方按所协商标准向乙方支付，公用水电费按空置面积分摊，费用由甲方负责。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之五加收滞纳金。2012年9月3日，杨剑容与杨洁容签订《房地产买卖合同》，杨剑容将涉案佛山市禅城区季华五路26号三层D5号铺转让给被告杨洁容。根据2019年5月17日不动产信息登记查询结果，上述房产所有权人为杨洁容，商铺建筑面积18.33平方米。另查明，根据原告提供的证据，原告分别于2018年12月、2019年3月在东建世纪广场举办《18周年世纪大惊喜》、《“奖”上明猪》的推广活动，并附有参与者姓名、联系方式、消费商家、活动照片等信息。再查明，本院受理的同批次系列案中，部分到庭业主抗辩原告提供的物业管理存在瑕疵，原告将一楼部分公共区域出租，导致三楼空置。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告世纪东方与佛山市东建集团公司签订的《东建世纪广场物业管理委托合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《东建世纪广场物业管理委托合同》对原告及包含被告在内的涉案商场全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张物业服务费的诉请。根据《东建世纪广场物业管理委托合同》的约定，原告已依约向被告提供物业服务，被告负有依约按期支付物业服务费的合同义务。被告未对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，本院对原告主张的欠费情况予以确认。在本院受理的同批次系列案中，部分业主抗辩原告提供的物业管理存在一定瑕疵，即使原告对涉案商场管理在某些方面存在一些瑕疵，原告作为涉案商铺的物业服务企业是对商场的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个商场和小区的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对商场、小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。综上，经核算，被告2015年3月1日至2019年5月31日应向原告支付物业服务费35523.54元（38元/平方米/月×18.33平方米×51个月），原告主张35433.66元，系对其民事权利的自由处分，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉请。涉案《东建世纪广场物业管理委托合同》约定逾期缴纳物业管理费的滞纳金为日千分之五，该约定过高，本院酌情调整为日万分之一，原告诉请按年利率24%支付违约金，本院不予支持。故本院确定违约金每月以物业服务费696.54元为本金，从欠费当月7日起计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告杨洁容于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付佛山市禅城区季华五路26号三层D5号铺2015年3月1日至2019年5月31日的物业服务费35433.66元及违约金（违约金每月以696.54元为本金，按每日万分之一自2015年3月7日起，分段累计至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告杨洁容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费为1132元，由被告杨洁容负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  李杏珍人民陪审员  李杏芳二〇一九年十一月四日书 记 员  原洁萍