福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初941号 原告：福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司，住所地：福州市仓山区盖山镇齐安路760号金飞鱼柴油机有限公司1号、2号、3号、4号、5号厂房。 法定代表人：林钦贺，执行董事。 委托诉讼代理人：赖纲超、陈龙飞，福建合立律师事务所律师。 被告：潘林锋男，1981年7月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司与被告潘林锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司委托诉讼代理人陈龙飞、被告潘林锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2018年9月1日起至2018年11月30日止未支付租金12745.92元及违约金（违约金以每三个月应支付的12745.92元为基数，按月利率2%支付违约金，从2018年9月1日起计算至被告实际还款之日止）；2.判令被告向原告支付2018年9月1日起至2018年11月30日止未支付的物业管理费1224元（违约金以1224元为基数，按月利率2%支付违约金，从2018年9月1日起算至被告实际还款之日止）；3.判令被告向原告支付2018年2月1日起至2018年10月未支付的水电费32084.8元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年9月26日签订了《租赁合同》，合同约定：被告向原告承租位于福州市仓山区商铺,租赁面积136平方米，租赁期限3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日止。租金约定如下：第一年度：自2017年12月1日起至2018年11月30日止，期间租金按每月31.24元／平方米，被告应于签约之日一次性预付三个月的租金，计12745.92元；第二年度，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，期间租金按每月33.74元／平方米，季度租金13765.92元；第三年度，自2019年12月1日起至2020年11月30日止，期间租金按每月36.44元／平方米，季度租金14867.52元。租金按每三个月支付一次，在每三个月的25日前交纳下三个月租金，先付租金后使用。被告应于签订本合同后三日内支付原告12745.92元履约保证金；物业管理费自2017年12月1日起，被告应按租赁面积以每月3元／平方米的标准向原告支付物业管理费，物业管理费每三个月为1224元，物业管理费缴纳时间与租金支付时间同步。电费、水费：被告租赁区域内的用电按被告独立电表显示的实际发生额交费，公共用水设施产生的用水费用被告按22元／月，水电费按月缴纳，即每月的电费、水费应在下月8日前缴清，水费、电费按水价3.7元／吨，电费按1.2元／度由原告代缴。若被告逾期支付租赁合同约定租金、物业管理费等各项费用的，每逾期一日，按应支付数额的千分之五支付违约金。截至2018年10月31日止，被告共欠原告房屋租金12745.92元，物业管理费1224元，水电费32084.8元，经原告多次催讨，未果。 被告辩称，电费被告已经交至2018年7月份,2018年9月27日原告的委托代管公司福州兰德企业管理有限公司将被告店门断电,2018年9月28日又将被告店门锁了,设备都被扣在店里,实际就只开到了2018年9月份，2018年10月至11月都没有开店，不存在2018年10月至11月的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告于2017年9月26日签订了《租赁合同》，合同约定：被告向原告承租位于福州市仓山区商铺,租赁面积136平方米，租赁期限3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日止。租金约定如下：第一年度：自2017年12月1日起至2018年11月30日止，期间租金按每月31.24元／平方米，被告应于签约之日一次性预付三个月的租金，计12745.92元；第二年度，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，期间租金按每月33.74元／平方米，季度租金13765.92元；第三年度，自2019年12月1日起至2020年11月30日止，期间租金按每月36.44元／平方米，季度租金14867.52元。租金按每三个月支付一次，在每三个月的25日前交纳下三个月租金，先付租金后使用。被告应于签订本合同后三日内支付原告12745.92元履约保证金。物业管理费自2017年12月1日起，被告应按租赁面积以每月3元／平方米的标准向原告支付物业管理费，物业管理费每三个月为1224元，物业管理费缴纳时间与租金支付时间同步。电费、水费：被告租赁区域内的用电按被告独立电表显示的实际发生额交费，公共用水设施产生的用水费用被告按22元／月，水电费按月缴纳，即每月的电费、水费应在下月8日前缴清，水费、电费按水价3.7元／吨，电费按1.2元／度由原告代缴。若被告逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，按应支付数额的0.5%支付违约金。从2018年9月1日起至2018年11月30日，被告共欠原告房屋租金12745.92元。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。原告要求被告支付2018年9月1日起至2018年11月30日的租金12745.92元及违约金。被告辩称，2018年9月27日店门被原告的委托代管公司福州兰德企业管理有限公司断电,2018年9月28日店门又被该公司锁了,实际就只开到了2018年9月份，但其并未提交相应的证据，其应当承担举证不能的后果,故被告应向原告支付2018年9月1日起至2018年11月30日的租金12745.92元。关于原告要求逾期支付租金违约金的诉请，本院认为，依据租赁合同约定，若被告逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，应按欠缴各项费用的0.5%向原告支付违约金，由于被告从2018年9月1日起至2018年11月30日未按照合同约定支付租金，已构成违约，其应以所欠租金12745.92元为基数，按0.5%标准向原告支付违约金，鉴于原告现仅要求按照月利率2%的标准计算违约金，本院予以准许。 关于原告要求被告支付物业管理费及违约金的诉请，本院认为，本案审理的是原、被告之间的租赁关系，而物业管理费的主张系原告为被告提供物业服务的基础上，该诉请并非基于租赁关系而提出，不属于本案审理范畴，故对该项诉请，本院不予支持。原告要求被告支付水电费32084.8元，依据租赁合同约定，原告对水电费等仅是代收代缴，原告提交的现有证据并不足以证明其已代为交纳了水电费，故对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告潘林锋于本判决生效之日起十日内支付原告福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司租金12745.92元及违约金（以12745.92元为基数，按月利率2%的标准，从2018年9月1日起计算至款项还清之日止）； 二、驳回原告福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费964元，由原告福州国艺花鸟工艺品综合市场管理有限公司负担690元、被告潘林锋负担274元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一九年十一月十五日 书记员  庄 源 附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附注二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。