江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初9596号原告：李停，男，1981年7月14日出生，汉族，住新沂市。原告：杨晴，女，1984年1月20日出生，汉族，住新沂市。二原告共同委托诉讼代理人:李东航，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被告：李劲松，男，1980年2月2日出生，汉族，住新沂市。被告：沈颖，女，1984年10月3日出生，汉族，住新沂市。原告李停、杨晴与被告李劲松、沈颖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李停及李停、杨晴共同委托诉讼代理人李东航，被告李劲松、沈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李停、杨晴共同向本院提出诉讼请求：1.判令李劲松、沈颖按照合同约定向李停、杨晴交付位于新沂市协助办理房屋产权转移登记手续；2.判令李劲松、沈颖赔偿李停、杨晴迟延交房期间的经济损失（自2019年11月1日起，按1500元/月支付至实际交房之日止）。3.案件受理费由李劲松、沈颖负担。事实与理由：李停、李劲松于2019年8月29日签订房屋买卖合同，双方约定李劲松以93.5万元的价格将位于新沂市的房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给李停，李停应于30个工作日内给付李劲松首付款38.5万元，其余房款李停向银行申请贷款支付。为保证合同的履行，李停向李劲松支付定金2万元，向不动产部门设立的监管账户支付首付款23万元。2019年9月29日，李劲松通过微信向李停发送解除房屋买卖合同通知，并没收李停已付定金。协商中，李劲松称如果李停要求继续履行合同，李停需要向李劲松支付96万元房款，并承担所有的交易税、费。如果解除合同，李劲松不退还定金。现李劲松以自己的行为明确表示不履行自己的合同义务，已严重违约。为了维护李停、杨晴的合法权益，李停、杨晴诉至法院，请法院支持其诉请。李劲松辩称：李停所述不属实，我只收到2万元。按房屋买卖合同第四条及房管局存量房合同第四条第三款约定，李停、杨晴应于2019年9月30日前付清房款，李停、杨晴未按约给付，我方于2019年9月29日依法向李停、杨晴发出合同终止通知书并无不当。请法院依法驳回李停的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案件事实认定如下：2019年8月29日，李劲松作为甲方、李停作为乙方、胡海洲作为丙方签订《房屋买卖合同书》，该合同记载：1.甲方同意将其所拥有的位于金鼎名城G2号楼2单元901室住房（以下简称涉案房屋）出售给乙方，附随该房屋一并转让的设施、设备包括室内整体装修、卫生间整体装修、厨房间整体装修、空调2个、电视1台；2.该房屋成交总价为93.5万元，该成交价包括附随房屋一并转让的设施、设备价格；3.付款方式：合同签订之日乙方向甲方支付定金2万元，剩余房款91.5万元，乙方采取贷款方式付款，乙方于30工作日内给付甲方首付款38.5万元，剩余房款53万元申请贷款；4.甲乙双方同意于30工作日内办理房屋所有权转移登记，办理产权交易过户手续所发生的税费由甲乙双方各自承担；5.甲方应于40工作日内腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙；6.除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金；7.此房屋买卖以本合同为准。当日，李停向李劲松给付2万元，李劲松向李停出具收条一张。2019年9月19日，因过户需要，李劲松、沈颖作为出卖方、李停、杨睛作为买受方签订《存量房买卖合同》，该合同记载出卖方将涉案房屋出售给买受方，总价为76万元，买受方于2019年9月30日前支付23万元，于2019年9月30以前办理完相关银行贷款批准手续，人民币53万元，出卖方应当于2019年9月30日前将房产交付买受方。同月20日，李劲松作为甲方，李停作为乙方，新沂市住房置业管理有限公司作为丙方签订《存量房交易资金监管协议》，该协议记载乙方将《存量房买卖合同》中的购房款76万元存入以下托管账户，开户银行：江苏银行股份有限公司新沂支行，开户账号：60×××48。房款存入监管账户后，经丙方核实后，开具《存量房交易资金监管存款凭证》（以下简称《存款凭证》）给乙方，《存款凭证》是办理不动产登记、银行贷款、领取监管资金手续的重要凭证，乙方在领取《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、《存款凭证》、身份证填写《新沂市存量房监管资金领款申请书》办理监管资金领取手续，涉及银行贷款的，需抵押房屋的不动产登记证办妥并领取后方可办理监管资金领款手续，乙方领取《不动产权证书》后，即视为同意丙方与甲方进行监管资金交割手续。2019年9月20日，李停向资金监管账号：60×××48存入23万元。2019年9月29日，江苏银行股份有限公司新沂支行作为贷款人，李停、杨晴作为借款人签订《个人借款合同》，约定贷款人向借款人发放贷款53万元，借款期限自2019年9月29日至2044年9月29日止，该借款用于涉案房屋的购买，抵押物为涉案房屋，借款采用受托支付方式进行借款支付，户名：新沂市住房置业管理有限公司，账号：60×××48。2019年10月8日，江苏银行股份有限公司将贷款53万元发放至上述账户。李停已支付的款项为78万元（2万元+23万元+53万元），余款15.5万元李停当庭表示愿意给付。2019年9月29日，李劲松认为李停未能按时履行合同的义务逾期未给付购房款，书写一份通知，拍照后通过微信发给中介，通知中记载李停交纳的定金予以没收，李劲松将于2019年9月30日解除合同，合同终止。2019年10月9日，中介约李停与李劲松在天都嘉园协调未果，李劲松将通知书原件给付李停，李停不接收，李劲松在通知的左下方注明合同延期至2019年10月8日，乙方仍未按合同约定履行义务，我方暂保留起诉权。另查明，1.关于购房款的给付时间，中介胡海洲陈述，当时胡海州建议约定2个月，李停坚持1个月，胡海州认为1个月时间应该够银行放款，后来没有想到银行9月29日没放下来，10月8日才放款，两份合同中的差额15.5万元，口头约定银行贷款办下来过户时给付。2.30个工作日到期日为2019年10月18日，40个工作日到期日为2019年11月1日。3.涉案房屋同等地段的租金约1500元/月。本院认为：李停、杨晴与李劲松、沈颖之间就涉案房屋买卖事宜达成合意并签订《房屋买卖合同书》、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。结合双方签订的合同，当事人及胡海洲的陈述，本院对李停、李劲松约定房屋成交价为93.5万元予以确认。李停、李劲松在履行合同过程中产生争议，李劲松认为李停违反合同约定，逾期付款，李停对此不认可，并认为其付款符合双方约定，李劲松解除合同的通知不发生解除合同的法律效力。对此，认定的关键在于李停对购房款的支付是否符合双方约定。一、常理理解工作日应指不包括双休日及法定节假日外的时间，故从《房屋买卖合同书》上记载的付款时间来看，30工作日内应为2019年10月18日前，40工作日内为2019年11月1日前。二、从胡海洲的陈述来看，李停、李劲松2019年8月29日签订《房屋买卖合同书》时口头约定的付款时间为签订合同时付2万元定金，9月30日前付23万元，9月30日前办理过户时给付15.5万元，余款53万元申请贷款给付。三、李停、杨晴、李劲松、沈颖签订《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》是关于购房款中的76万元给付的约定，此部分款项的给付需按照两份合同的约定履行即李停于2019年9月30日前支付23万元，于2019年9月30以前办理完53万元的贷款批准手续。李停于签订《房屋买卖合同书》时给付定金2万元符合双方约定。李停于2019年9月20日向资金监管账号存入23万元，于2019年9月29日与江苏银行股份有限公司新沂支行签订《个人借款合同》，该履行均在76万元款项约定的时间内，且贷款于2019年10月8日发放到指定账户，此给付虽超过了9月30日，但属于双方约定的贷款机构的例外原因，不能据此认定李停违反了合同约定的给付义务。2019年10月11日，李停向李劲松要银行账号准备给付15.5万元亦在合同记载的给付期限内，该款项的未能给付系因李劲松先提出解除合同且未提供银行账号后双方产生分歧所致。另，李停、李劲松口头约定此款过户时一并给付，李停享有同时履行抗辩权，双方至今未办理过户，不能因李停尚未给付15.5万元认定李停违反了合同约定，故本院认定李停的给付购房款的行为符合双方约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。李劲松、李停未约定逾期付款的合同解除条件，李劲松在李停未违约的情形下提出解除合同，且即使按李劲松的陈述，李劲松享有的解除权亦应在催告后的合理期限内仍未履行的前提下才可以解除合同，故李劲松的解除通知不符合双方约定及法律规定，不产生解除合同的法律效力，双方应按照合同的约定继续履行，故本院对李停要求李劲松交付房屋及协助办理过户的诉讼请求予以支持，但根据合同约定李停、杨晴需将《存款凭证》及余款15.5万元给付李劲松、沈颖，李停、杨晴可待过户时一并给付李劲松、沈颖。根据合同约定，李劲松应于2019年11月1日交付房屋，现交房时间已过，李劲松应当交付。李劲松行使解除权不当至双方履行合同中产生分歧，给李停造成损失，结合涉案房屋同地段同类房屋租金情况及原、被告的陈述，本院对李停要求李劲松给付迟延交房损失至实际交付房屋之日止的主张予以支持，但应自2019年11月2日起，按1500元/月计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，之规定，判决如下：一、被告李劲松、沈颖于本判决生效之日起三日内协助原告李停、杨晴办理位于新沂市的过户手续，同时原告李停、杨晴向被告李劲松、沈颖给付购房款15.5万元及《存量房交易资金监管存款凭证》；二、被告李劲松、沈颖于本判决生效之日起十日内将位于新沂市房屋交付给原告李停、杨晴；三、被告李劲松、沈颖于本判决生效之日起十日内向原告李停、杨晴支付迟延交房损失1200元（计算至2019年11月25日为1200元，以后损失按1500元/月的标准向李停、杨晴支付至腾退房屋之日止）；四、驳回原告李停、杨晴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费6575元（已减半收取）,由被告李劲松、沈颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张成艳二〇一九年十一月二十五日书记员  方 超