贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初2820号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县瓮水办事处文峰南路83号，统一社会信用代码915227255733024876。 法定代表人：魏瑞维，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗小容，该公司经理。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：吴雨东，该公司项目经理。代理权限为特别授权。 被告：郑鹏勇，男，1970年8月30日生，汉族，浙江省苍南县人，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：杨飞，贵州恩邦律师事务所律师，执业证号15227201610854281。委托权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张敏，贵州恩邦律师事务所律师，执业证号15227201311387787。委托权限为特别授权。 原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司与被告郑鹏勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理。本案依法适用简易程序，由审判员何崇尧于2019年9月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗小容、吴雨东及被告郑鹏勇的委托诉讼代理人杨飞、张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告的诉讼请求：1、依法判令被告缴纳物业服务费及公摊电费75198.7元、滞纳金21917.67元、违约金1717.20元，总额98833.57元；2、诉讼费用由被告承担。 被告郑鹏勇的答辩意见：1、被告未缴纳物业服务费是因为原告未按照其物业服务合同的约定提供物业服务，被告经营的精品酒店的消防通道长期被乱停乱放堵塞，酒店门口长期存在夜市摊，致使被告的经营得不到正常，另有屋顶漏水，多次沟通，物业并未及时处理，致使被告产生经营损失，基于上述等原因，被告才未缴纳物业服务费，被告不存在违约行为。2、即便在原告履行完上述存在的问题后，被告认为根据其原告请求的物业服务费结合其提供的物业服务情况，我们认为支付60%的物业服务费更符合实际情况。 审理查明的事实 被告郑鹏勇所经营的城市精品酒店位于瓮安县××时代广场××商业××及××（××别××、××、××、××、××、××、××），该房屋位于原告物业服务区域内，面积共计2081.45平方米。2016年11月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议对原告作为物业管理方及被告作为业主各自的权利义务进行了约定，其中：物业服务费按建筑面积，商业为1.5元/平方米/月，缴纳日期为每月1日至10日；物业管理费用构成包括房屋共用部位、共用设备、设施日常运行、维护（小修）及保养费、清洁卫生费、物业秩序；物业管理费欠费从应付之日起至支付之日止的滞纳金按日千分之三计算等。2018年8月1日，原告与贵州省瓮安县锦美时代广场业主委员会签订《物业服务合同》，合同对原告作为物业管理方及被告作为业主各自的权利义务进行了约定，其中：物业服务费按建筑面积，商业住宅1.5元/平方米/月，公共能源分摊100元/户/年，车辆停放50元/辆/月；合同有限期五年，至2023年7月31日止；业主或使用人无特殊理由违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，按每日万分之五的标准支付违约金；物业服务标准为物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理、机动车的停放和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助和管理等。现因被告未按《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》约定交纳2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费及公摊电费，原告遂诉至法院。 另查明，原告方在履行物业服务合同期间，对小区共用部分卫生的清洁及管理、消防通道的疏通管理方面存在服务不到位的问题。 上述事实，有原、被告的法庭陈述及原告提供的前期物业管理服务合同、前期物业服务协议、物业服务合同、业主/住户资料登记表、缴费登记表、电话催费及催费通知单存根、业主接房流转表、业主收楼验收表、整改通知书、工作联系函、照片等及被告提供的被告经营酒店的营业执照复印件、前期物业管理协议及现场照片等证据在卷予以佐证，经当庭出示和本院审查，足以认定。 判决理由和结果 本院认为，原告佳美时代物业公司与被告郑鹏勇签订的《前期物业管理服务协议》以及与瓮安县锦美时代广场业主委员会与签订《物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，对原、被告双方具有法律约束力。根据《物业管理条例》第四十一条之规定及双方合同约定，被告应向原告交纳物业服务费，但庭审中被告提供多组照片表明原告在对被告提供物业管理服务期间，客观上存在服务不到位的现象，对此原告亦表示认可，故本院认定2017年7月1日至2019年6月30日期间，原告提供的物业服务存在瑕疵。原告实际上履行了大部分的物业管理服务义务，被告作为该小区的业主，期间享受了原告的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费用。根据《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，结合本案实际，本院酌定由被告向原告支付85%的物业服务费即2081.45平方米×1.5元/每平方/月×24个月×85%=63692.37元。关于原告主张的2017年度用电公摊费166.5元，因庭审中原告未提供证据证明，被告亦不认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本院不予支持；关于原告主张2018年用电公摊费100元，双方在《物业服务合同》第四章第六条第三项有明确约定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金及违约金问题，本院认为，被告未按时足额缴纳物业服务费，系原告方未完全按照《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》约定的标准向被告提供物业服务导致的，被告未缴纳物业服务费的客观目的在于督促原告更好地履行管理服务职能，不属于恶意拖欠，原告主张滞纳金及违约责任无事实依据，故本院不予支持。庭审中被告抗辩称其经营的精品酒店屋顶漏水及酒店门口长期存在夜市摊问题，不属于物业服务管理范围，被告可另寻途径予以解决。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限郑鹏勇于本判决生效之日起十日内给付贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司物业服务费六万三千六百九十二元三角七分； 二、驳回贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取1135元，由贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司负担170元，由郑鹏勇负担965元。 权利义务告知 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  何崇尧 二〇一九年十一月七日 书记员  刘 欣