福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初6837号 原告：陈素林，男，1973年6月20日出生，汉族，住仙游县，系黄丽钦的委托诉讼代理人。 原告：黄丽钦，女，1969年2月16日出生，汉族，住住仙游县。 被告：福建省安特房地产开发有限公司，住所地莆田市城乡区荔城中大道三信家园综合楼四楼，统一社会信用代码91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈超己，范敏（实习），福建众益律师事务所律师。 原告陈素林、黄丽钦与被告福建省安特房地产开发有限公司（以下简称安特房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈素林、黄丽钦，被告安特房产公司的委托诉讼代理人陈超已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈素林、黄丽钦向本院提出诉讼请求：1.判令安特房产公司交付不动产权证；2.判令安特房产公司向陈素林、黄丽钦支付自2015年6月1日起至2016年3月17日止的逾期交房违约金8630元；3.判令安特房产公司返还给陈素林、黄丽钦自2016年1月1日至2016年3月17日的物业服务费335元；4.判令安特房产公司向陈素林、黄丽钦自2015年9月1日起暂计至2019年7月22日止的逾期办证违约金711元；5.本案全部诉讼费由安特房产公司承担。事实和理由：1.2012年11月16日，陈素林、黄丽钦与安特房产公司签订合同编号为ＭＦ-2007-01／151211160020的《商品房买卖合同》，合同约定：陈素林、黄丽钦向安特房产公司购买坐落于仙游县的房产，总房款为497718元，首付款为197718元，银行贷款为300000元；安特房产公司应当在2015年5月31日前将经依法验收合格的商品房交付；安特房产公司逾期超过90日后交房，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（2015年6月1日）起至实际交付日止，出卖人按日支付买受人已付款万分之0.6的违约金。合同签订后，陈素林、黄丽钦依约支付了首付款人民币197718元，余款人民币300000元以银行按揭贷款支付全款，然而，安特房产公司并未如期交房，经过安特御景园业主们的上访及维权活动后，才于2016年3月18日交付给陈素林、黄丽钦。2.2016年3月18日，陈素林、黄丽钦到达安特房产公司所委托的福建安特物业管理有限公司（以下简称“安特物业公司”）接收房产时，被要求按自2016年1月1日起交纳物业服务费。陈素林、黄丽钦当时以《福建省物业管理条例》第三十五条之规定：物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担，双方另有约定的从其约定。与物业公司理论，但安特物业公司以公司规定为由拒绝按实际交房之日起计算，迫于无奈，陈素林、黄丽钦只能替安特房产公司垫付了2016年1月1日至2016年3月17日的物业管理服务费。3.陈素林、黄丽钦与安特房产公司签订的合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有初始登记，并将本例权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。在约定2015年5月31日交房日期之后多次要求安特房产公司交房办证，但都因工程没有竣工验收，不能交房办证，直到2016年3月18日陈素林、黄丽钦才接收案涉房产并被要求房产权属登记由安特房产公司统一办理，拒绝陈素林、黄丽钦自行办理。陈素林、黄丽钦只好在当日将办证所需个人材料与办证费用一并交给物业。但时至今日，陈素林、黄丽钦还未能拿到房屋权证。综上所述，安特房产公司逾期交房违约金长达290天，逾期办证违约长达1420天，已构成严重违约，应偿付逾期交房违约金和逾期办证违约金，并返还为其垫付的物业服务费。依据相关法律规定，陈素林、黄丽钦向本院提起诉讼，请判如诉求。 安特房产公司辩称：一、安特房产公司未逾期交房：1.2015年9月6日安特房产公司向陈素林、黄丽钦发出《交房通知书》通知交房，因陈素林、黄丽钦的原因未收房，交房时间应当以2015年9月6日为准。2.2015年8月25日，安特房产公司向陈素林、黄丽钦发出《延期交房通知书》通知延期交房165天。根据气象报告，《商品房买卖合同》自2012年11月16日签订至2015年8月25日，共有可据实予以抵扣的小雨278天，中雨73天，大雨46天，台风21天，上述可抵扣天数合计418天，即使扣除小雨天数也可以抵扣140天。3.陈素林、黄丽钦逾期支付首付款，陈素林、黄丽钦缴纳首付款的时间为2012年12月4日，根据《商品房买卖合同》第六条第3点，陈素林、黄丽钦应于2012年11月23日前付清首付款157718元，陈素林、黄丽钦逾期支付首付款11天。根据《合同补充协议六》第四条第6点，原告逾期支付购房款一天，安特房产公司交房时间可顺延一周（可累加）且安特房产公司无需承担任何责任。据此，陈素林、黄丽钦逾期支付首付款11天，安特房产公司可顺延交房时间77天。4、陈素林、黄丽钦逾期支付剩余购房款，安特房产公司也可以据实予以顺延交房时间。综合上述，陈素林、黄丽钦起诉主张的交房时间应当以2015年9月6日为准。合同约定交房日2015年5月31日至交房日2015年9月6日之间相差98天，安特房产公司有上述顺延交房天数，可以予以抵扣，不存在逾期交房的违约行为。即使逾期交房，陈素林、黄丽钦支付购房款也为阶段，并非以全部购房款为基数计算违约金。二、安特房产公司未逾期办证：1.根据《合同补充协议附件六》第五条第1点，安特房产公司应在交房后12个月内将需要由其提供的资料报产权登记机关，协助陈素林、黄丽钦办理该商品房权属证书所需相关手续。根据《合同补充协议附件六》第五条第2点，陈素林、黄丽钦应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记。由上述条款可以看出，陈素林、黄丽钦为办证义务主体，安特房产公司仅为辅助义务，因此，安特房产公司不应当承担逾期办证违约责任。2.截至2019年8月15日，陈素林、黄丽钦仍未向安特房产公司结清房屋面积差价款，根据《合同补充协议附件六》第五条第1点，安特房产公司协助办理权属登记手续的时间相应顺延，由此造成陈素林、黄丽钦未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。3.不动产权证的办证时间为2017年1月23日，即使办证义务主体为安特房产公司，陈素林、黄丽钦于2016年3月18日才向安特房产公司预先支付办证费用并实际交房，根据《合同补充协议附件六》第五条第1点，办证时间应该是在12个月后，即2017年3月18日前。因此安特房产公司并未逾期办证。三、陈素林、黄丽钦主张物业费无任何事实及法律依据。 经审理查明：2012年11月6日，陈素林、黄丽钦（作为买受人）与安特房产公司（作为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及相关补充协议。合同约定的相关内容：一、陈素林、黄丽钦购买安特房产公司开发的坐落仙游县鲤城街道城内社区安特·御景园第1幢1203号商品房一套，总价款为497718元。陈素林、黄丽钦应于2012年11月23日前付清首付款157718元，剩余购房款340000元应于2013年4月16日前通过公积金办理按揭贷款方式向安特房产公司支付（按揭贷款额小于房款余额的或按揭贷款申请不通过的，陈素林、黄丽钦须在收到安特房产通知之日起五个工作日内以现金付清购房余额）。二、合同第八条约定：安特房产公司应当在2015年5月31日将符合条件的商品房交付陈素林、黄丽钦使用。如遇下列特殊原因，安特房产公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.延期理由详见附件六。三、第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年6月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.6的违约金。四、第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。附件六合同补充协议约定的相关内容：第四条第6点约定：本合同履行有严格的先后顺序，在买受人未按合同约定时间付清全部购房款之前，出卖人有权行使抗辩权暂缓向买受人交付房屋直至解除《商品房买卖合同》。买受人未按合同约定的各付款时间点付款购房款，无权向出卖人主张逾期交房、质量瑕疵等任何与房产有关的权利。此外，买受人未按合同约定的时间付款、提供办理按揭所需的各种材料等，除承担违约责任外，每逾期一天，出卖人交房时间可顺延一周（可累加）且出卖人无须承担任何责任。第四条第8点约定：合同第八条约定的出卖人可据实予以延期交付的情形除不可抗力外，还包括施工期间遇到雨天或1级以上（含1级）刮风或2级以上（含2级）地震的等。第五条第1点约定：出卖人与买受人约定，出卖人应当在《商品房买卖合同》第八条约定交房时间后12个月内将需要由其提供的资料报产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证书所需相关手续。若买受人出现未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款或买受人尚欠出卖人其他款项，或买受人未能及时提供材料等情况，出卖人协助办理权属登记手续的时间相应顺延，由此造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。合同签订后，陈素林、黄丽钦于2012年12月4日向安特房产公司支付首付款157718元；于2013年5月23日支付购房款40000元，于2013年8月16日支付300000元。2015年8月25日，安特房产公司向陈素林、黄丽钦发出《延期交房通知书》，通知：涉案商品房因在施工过程中出现合同补充协议约定的不可抗力事由影响约165天，导致了涉案商品房无法按期交付。2015年9月6日，安特房产公司向陈素林、黄丽钦发出交房通知书，通知：办理入伙时间为2015年9月6日-2015年9月20日及需要缴纳的费用等等。2016年3月18日，安特房产公司向陈素林、黄丽钦交付涉案商品房。同日，陈素林、黄丽钦向安特物业公司缴纳涉案商品的房契税、土地证办证费、转移登记费、正式提押费共计5247元，并缴纳2016年1月1日至2016年12月31日的案涉商品房物业费1610元。2017年1月23日，安特房产公司为陈素林、黄丽钦办妥不动产权证书，证书载明陈素林、黄丽钦房屋坐落仙游县鲤城街道城内社区学府东路1366号1号楼1203室。2019年8月15日，安特房产公司向陈素林、黄丽钦发出《安特御景园不动产权证领取及还款通知函》，通知：案涉商品房的《不动产权证》权属证书已依约办理完成，已多次通过电话或函件等方式通知您至安特御景园物业服务中心交清房屋面积差价款4690元，并办理领取《不动产权证》的相关手续。截止发函之日您仍未依约履行还款义务，依据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，再次书面通知您在收到本函件后立即清偿房屋面积差价款4690元，并办理领取《不动产权证》相关手续。陈素林、黄丽钦按通知到指定的物业服务中心欲领取权属证书，由于陈素林、黄丽钦不交纳所欠的物业费，导致未交纳面积差价款，也未领取案涉商品房的权属证书。陈素林、黄丽钦以安特房产公司构成违约为由于2019年8月22日诉至本院请求处理。 上述事实，有当事人陈述，陈素林、黄丽钦提供商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据，安特房产公司提供的附件六合同补充协议、延期交房通知书及回执、交房通知书及回执、仙游县气象局天气证明书、现金存款凭证、安特御景园不动产权证领取及还款通知函、不动产权证书等证据予以证实，经审查，本院予以认定。 本案争议的焦点是：1.安特房产公司是否存在逾期交付商品房、逾期办理商品房的权属证书？2.违约金如何计算？3.关于安特房产公司是否应返还物业费问题？对此，本院予以分析认定如下： 1.关于安特房产公司是否存在逾期交付商品房、逾期交付商品房权属证书问题 陈素林、黄丽钦认为，根据双方签订的商品房买卖合同，安特房产公司应在2015年5月31日前向其交付商品房，却直至2016年3月18日才将商品房交付陈素林、黄丽钦使用，已构成逾期违约。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因的，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.0001%向买受人支付违约金。本案中，安特房产公司未能在交房后60日内交付房屋权属证书的，安特房产公司亦构成违约。 安特房产公司认为，安特房产公司不存在逾期交房及逾期交付房屋权属证书。理由是：2015年9月6日，安特房产公司已通知陈素林、黄丽钦交房，逾期天数计至2015年9月6日逾期98天，但根据补充协议的约定，由于雨天台风天导致安特公司可根据合同约定据实予以延期交房的天数为418天，即便扣除小雨天数也可以抵扣140天；陈素林、黄丽钦逾期支付首付款11天，根据补充协议的约定，安特房产公司可以顺延交房77天，故安特房产公司不存在逾期交房。根据补充协议的约定陈素林、黄丽钦为办证义务主体，安特房产公司仅为辅助义务，且截至2019年8月15日，陈素林、黄丽钦仍未结清房屋面积差价款，根据补充协议的约定安特房产公司协助办理权属登记手续的时间可以顺延。因此，安特公司不存在逾期办证。 本院经审查认为，房地产开发商属于强势群体，一般买受人都是先预交首付款，然后签订商品房买卖合同，且签订的时间是倒签的，故安特房产公司提供现金存款凭证证实陈素林、黄丽钦逾期支付首付款与客观事实不符，本院不予采纳。故安特公司主张可以顺延交房77天，本院不予认定。台风暴雨天气属于正常气候现象，安特房产公司完全可以通过查阅历年气象资料，对雨水或恶劣天气可能对施工进度造成的影响作出合理的评估，在双方签订商品房买卖合同之前，安特房产公司就应当已经预见到，作为强势方的房地产开发商在考虑交房时间问题时，已经将可能导致延期交房的各种主客观因素均计算在内，交房时间均按开发商的意见填写，作为弱势方的买受人根本不可能要求何时交房。安特房产公司亦不能提供证据证实因雨天造成工程停工，故安特房产公司请求扣除140天没有事实依据。在实际交房时，安特房产公司要求买受人必须交纳办证费用，可以证实办证的主体为安特公司，故安特公司主张办证义务主体系陈素林、黄丽钦与事实不符，本院不予采纳。安特房产公司于2015年9月6日才通知交房，于2017年1月23日才办理涉案商品房的不动产权属证书，于2019年8月15日才通知领取房产权属证书，已经违反商品房买卖合同的约定，已构成逾期交房、逾期办证。故本院予以认定安特房产公司存在逾期交付涉案商品房、逾期办理及交付涉案商品房权属证书。 2.关于逾期交付商品房的违约金、逾期办理商品房权属证书的违约金如何计算问题 陈素林、黄丽钦主张，安特房产公司逾期交付商品房，应支付违约金，违约金计算方法是：以497718元为基数，自2015年6月1日至2016年3月17日止按万分之0.6计算，违约金为8630元；安特房产公司逾期交付商品房的权属证书，应支付违约金，违约金计算方法是从2015年9月1日至2019年7月22日止，违约金为711元。 安特房产公司认为，逾期交付商品房的天数只能计至安特房产公司通知交房之日即2015年9月6日止；逾期办理商品房权属证书应根据商品房买卖合同补充协议附件六第五条第1点，办证时间应该是在12个月后，即2017年3月18日之前。 本院经审查认为，安特公司在通知交房时，商品房不符合商品房买卖合同第八条约定的条件，陈素林、黄丽钦不同意接收，故安特公司主张逾期交房只能计至2015年9月6日止，没有事实依据，本院不予采纳。逾期时间应从2015年6月1日起计至2016年3月17日止为289天，逾期交付商品房的违约金为497718元×0.00006×289天=8630元。根据补充协议第五条第1点的约定，逾期办证的时间应从合同第八条约定的交房时间后12个月内即2016年6月1日起计算，陈素林、黄丽钦主张从2015年9月1日起计算无理，本院不予支持。因商品房权属证书于2017年1月23日已登记在陈素林、黄丽钦名下，故逾期时间只能计至2017年1月23日止。本院予以认定逾期办证时间为236天，逾期办证违约金为497718元×0.0001%×236天=117元。 3.关于安特房产公司是否应返还物业费问题 陈素林、黄丽钦主张，2016年3月18日，在接收案涉商品房时，安特物业公司以公司规定为由拒绝从实际交付之日起计算物业服务费，故陈素林、黄丽钦替安特房产公司垫付了2016年1月1日至2016年3月17日间的物业管理服务费。 安特房产公司认为，陈素林、黄丽钦主张物业费无任何事实及法律依据。 本院审查认为，安特物业公司与安特房产公司是两个不同的法律主体。陈素林、黄丽钦多缴纳的物业费是与安特物业公司之间产生法律关系，陈素林、黄丽钦未提供证据证实安特房产公司有指示或委托陈素林、黄丽钦交纳物业费，故陈素林、黄丽钦请求安特房产公司承担返还多交纳的物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，本院认为，陈素林、黄丽钦与安特房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。陈素林、黄丽钦已依约履行了合同义务。安特房产公司没有按合同约定向陈素林、黄丽钦交付商品房，且在向陈素林、黄丽钦交房后，未及时为陈素林、黄丽钦办理房屋权属证书，造成陈素林、黄丽钦未能在约定房屋交付时间后12个月内取得房屋权属证书，安特公司的行为违反了《商品房买卖合同》第八条、第十四条及附件六合同补充协议第五条的约定，已构成违约，应按约定承担支付违约金的民事责任。逾期交房违约金应从2015年6月1日起计至2016年3月17日止为8630元。逾期办证的违约金应自2016年6月1日起计至权属证书登记在陈素林、黄丽钦名下之日即2017年1月23日止为117元。因陈素林、黄丽钦至今未能领取到涉案商品房权属证书，故其请求安特房产公司交房涉案商品房不动产权证有理，本院予以支持。陈素林、黄丽钦未提供证据证实安特房产公司曾委托或指示其向安特物业公司交纳物业费，故不存在垫付法律关系，陈素林、黄丽钦请求返还，缺乏事实依据，本院不予支持。安特房产公司辩解不存在逾期交房、逾期办证，缺乏事实依据，本院不予采纳。陈素林、黄丽钦有理的诉讼请求予以支持，其他的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建省安特房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日将坐落在仙游县鲤城街道城内社区学府东路1366号1号楼1203室商品房（不动产权证号：20170001122-1、20170001122-2）的不动产权证书交付给陈素林、黄丽钦； 二、福建省安特房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈素林、黄丽钦逾期交房违约金8630元。 三、福建省安特房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈素林、黄丽钦逾期办证违约金117元。 四、驳回陈素林、黄丽钦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  董平忠 人民陪审员  陈益平 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  林 晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。