贵州省三穗县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2624民初1197号 原告：三穗县至善物业服务管理有限公司，住所地三穗县八弓镇西北环线。 法定代表人：石开远，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：万生荣，该公司项目部经理。 被告:李智，男，1987年6月5日出生，苗族，户籍地湖南省邵东县，现住三穗县。 原告三穗县至善物业服务管理有限公司与被告李智物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三穗县至善物业服务管理有限公司的委托诉讼代理人万生荣、被告李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三穗县至善物业服务管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2017年11月1日至2020年10月31日止的物业服务费2559元，水费423元。2、由被告承担本次诉讼费用。事实和理由：2013年11月1日，被告与三穗县新鸿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同项下房屋为“将军府”商住小区第二幢1单元1104号房，建筑面积106.63平方米。合同约定：前期物业服务收费价格为1.0元/㎡/月（建筑面积）。物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和6月1日前缴费。房屋已经交付给被告使用。2014年10月22日，原告与三穗县新鸿房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》，合同签订后，“新鸿·将军府”商住小区项目由原告实行前期物业管理和服务。合同到期后，小区业主委员会仍未选聘新的物业管理企业，根据小区实际工作需要，三穗县新鸿房地产开发有限公司与原告于2017年10月23日继续签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“新鸿·将军府”商住小区项目由原告实行前期物业管理和服务。约定高层住宅1元/月/平方米，物业服务费按年收取，业主应在每期初的3号前义务交纳。物业合同签订后原告一直实际对被告居住的小区实施规范的物业管理，履行了自己的义务。被告2017年10月31日前的物业管理费已支付。从2017年11月1日起至2019年10月31日止，被告应交物业服务费共计3321元。在这期间，原告多次采用口头、电话、手机信息等方式催收，向被告催缴其所欠物业服务费和水费，但被告一直拒不履行缴纳义务。为此，根据《商品房买卖合同》、《合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定提起诉讼，请求依法判决。 被告李智辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在违反物业管理协议的行为有：1.原告开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益。2.原告未按合同约定对小区公用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维修、维护、服务与管理的义务不及时、不到位及不作为。3.原告并未按照《物业管理协议》第二条第9点的约定向全体业主和物业使用人公布年度工作计划。二、因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告之前一直有交纳物业服务费，但原告一直不能改善这些服务问题，被告才从2018年5月起停止交纳物业管理费。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经本院审理认定，2013年11月1日，三穗县新鸿房地产开发有限公司与被告李智签订了《商品房买卖合同》，合同第九章对前期物业管理进行了约定，合同约定了服务内容、服务质量及标准、服务费用收取方式、双方的权利义务等。其中规定“物业服务费为1元/㎡/月（建筑面积）；物业管理服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和6月1日前缴费。”2017年10月23日，三穗县新鸿房地产开发有限公司与三穗县至善物业服务管理有限公司签订了《三穗县“新鸿·将军府”商住小区项目前期物业管理服务合同》，合同约定服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1元/㎡/月。《前期物业服务协议》签订后，原告至善物业公司一直对该小区进行物业服务管理，在提供物业管理服务过程中聘请秩序维护和保洁等人员履行巡逻监控、保洁卫生、小区绿化、电梯维护、公共区域照明、停车场管理、共公设施设备的维护和保养等，原告已经充分履行了合同的义务。2018年4月30日之前的物业服务管理费，被告李智已经向原告三穗县至善物业服务管理有限公司交纳。2018年5月1日至2019年10月30日，被告李智共欠原告物业服务费1919.34元（106.63平方米×18个月×1元）。 认定上述事实的证据有营业执照、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、身份证复印件、缴费收据、物业服务内容照片、缴费通知信息照片等证据。上述证据经当庭举证、质证，证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。三穗县新鸿房地产开发有限公司与被告李智所签订的《商品房买卖合同》依法成立合法有效。根据司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且原告也进行了实际的物业管理服务，被告李智并已向原告交清了2018年4月30日以前的物业管理费，说明被告李智认可原告三穗县至善物业服务管理有限公司向其所居住的“新鸿·将军府”商住小区提供物业服务，故被告提出的请求判令物业管理服务合同不成立，对于该抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出原告不能按物业合同约定提供物业服务问题。结合本案案情来看，原告三穗县至善物业服务管理有限公司为“新鸿·将军府”商住小区实际履行了物业服务，虽在物业服务中存在一些服务瑕疵，但不属根本违约的情形，故被告李智辩称因原告未按合同约定提供物业服务，违约在先，被告可以拒绝支付物业费用的抗辩意见，本院不予采纳。被告李智辩称，原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来许多不便，并产生一定的经济损失和精神损害，因其未提供充分证据证明，对于该抗辩意见，本院亦不予采纳。物业公司物业管理是动态的，长期的群体性服务，因此物业服务难免会出现一些暂时性的服务瑕疵。 原告作为物业服务企业，在提供物业服务过程中，客观上也存在着不足，在今后的工作中，应提高服务质量和水平，对业主反映的实际存在的问题，应与业主进行沟通、整改，以便于提供更好的服务，创建和谐、文明小区环境。 原告三穗县至善物业服务管理有限公司已为被告李智所居住的“新鸿·将军府”商住小区提供了物业管理服务，被告李智作为该小区的业主应当履行交纳物业服务费的义务，被告李智未按前期物业服务合同约定交纳物业服务费，已构成违约，应当承担继续履行的责任。原告三穗县至善物业服务管理有限公司请求被告李智支付物业服务费2559元，经本院核实，被告李智购买“将军府”商住小区第二幢1单元1104号房，建筑面积106.63平方米，2018年5月1日至2019年10月30日的物业服务管理费应为1919.34元（106.63平方米×18个月×1元），超过部分不予支持。 关于原告诉请判令被告支付欠缴水费问题，水费不属于物业服务公司应当收取的费用范围，且原告未出示相关的证据证明被告所欠水费，亦未出示相关证据证明原告系被委托授权收取水费的主体，故原告请求判令被告支付欠缴水费423元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李智于本判决生效后十日内给付原告三穗县至善物业服务管理有限公司物业管理服务费1919.34元。 二、驳回原告三穗县至善物业服务管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告三穗县至善物业服务管理有限公司负担13元，被告李智负担12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  潘年安 二〇一九年十一月十一日 法官助理龙庆银 书记员王怀超