山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4928号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡法山，男，1988年2月10日出生，汉族，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：张相光，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张一帆，男，1992年12月4日出生，汉族，现代汽车研发中心工程师，住烟台市芝罘区。原审第三人：烟台美南房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区新安街17号1001室。法定代表人：黄欣，总经理。委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。上诉人胡法山因与被上诉人张一帆、原审第三人烟台美南房地产经纪有限公司（以下简称美南房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。胡法山的委托诉讼代理人张相光，张一帆，美南房地产公司的委托诉讼代理人杨永志参加诉讼。本案现已审理终结。胡法山上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判胡法山赔偿张一帆房屋增值差价损失53506元；二、本案诉讼法费用均由张一帆承担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当，在无法律规定和合同约定的情形下，判决胡法山承担房屋增值差价损失，请二审法院依法予以改判。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”但该条但书部分明确规定“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”说明损失赔偿额仅相当于因违约造成的损失，不能任意扩大损失的界定。本案中，胡法山因无力按时偿还银行贷款，不能办理解押手续，并非恶意违约，拒绝出售涉案房屋。在签订房屋买卖合同时，胡法山没有预见到若违反合同可能要承担房屋差价损失，并且由于知晓张一帆在芝罘区东方巴黎小区有住处，不可能预见到其一定另购房屋，且可能承担房屋市场价格上涨产生的已有房屋差价损失。再者，胡法山已有房屋因市场价格上涨而增值部分不宜认定为胡法山的利益损失。一审法院仅适用法律规定的部分内容，将胡法山所有的房屋增值部分认定为可以预见的给张一帆造成的可得利益损失是不恰当的。二、一审法院认定事实不清，未能查出本案合同不能履行的真实原因，简单认定胡法山违约，且判令其承担全额房屋增值差价损失有失公允。由于无力偿还全部银行贷款而无法解押，胡法山甚至曾找张一帆协商先将首付款支付给自己用以解除抵押登记的事情，但张一帆并未同意，故胡法山将房屋出售给张一帆不存在拒绝交付房屋的恶意违约行为。按照已支付房款占总房款的比例计算房屋增值差价损失符合民事主体从事民事行为的公平原则，山东省高级人民法院（2010）鲁民监字第382号、(2014）鲁民一终字第156号案例均有类似认定。本案中，张一帆已向美南房地产公司支付房款230000元，双方约定的总房款740000元，已付款项占总房款的比例约为31%，故胡法山应承担的房屋增值差价损失应为53506元。三、在房屋买卖合同履行过程中，张一帆在知晓胡法山无力偿还贷款且不能履行合同后，应及时协商解决，并应主动采取适当措施防止损失扩大，不宜坚持履行格式买卖合同，坐等胡法山赔偿房屋增值差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，2018年5月10日，胡法山主动与美南房地产公司工作人员王戈协商，让张一帆先行向其支付首付款，用来偿还银行贷款，解除房屋抵押实现过户。但张一帆仍要求按照正常程序走。胡法山随即表示，既然张一帆不理解别人难处，那么卖房就遥遥无期了。2018年5月11日，张一帆向美南房地产公司支付了首付款。胡法山不承担2018年5月10日之后张一帆的实际损失，因为张一帆未主动采取另购房屋等途径减少损失。综上，一审法院适用法律错误，判决不当，请二审依法予以改判。张一帆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。美南房地产公司述称，请法院依法公正判决。张一帆向一审法院起诉请求：1、胡法山继续履行房屋买卖合同；2、胡法山向张一帆支付违约金148000元；3、胡法山承担本案诉讼费、保全费、担保费、律师费。诉讼过程中，张一帆变更诉讼请求为：1、依法解除张一帆与胡法山于2017年12月30日签订的房屋买卖合同；2、胡法山返还张一帆定金25000元及首付款230000元；3、胡法山赔偿张一帆房屋增值损失360000元；4、胡法山赔偿张一帆定金及首付款的利息损失6250元（利息按同期贷款利率4.35%暂计算至2018年11月21日）；5、胡法山赔偿张一帆房租损失10000元（从2018年6月11日暂计算至2018年11月11日，按月租金2000元计算）；6、胡法山赔偿张一帆中介费14800元；7、本案的诉讼费、保全费、担保费由胡法山承担。诉讼中，张一帆将第3项诉讼请求房屋增值损失金额减少为172599元；放弃追索房租损失及中介费损失的诉讼请求。胡法山向一审法院反诉请求：1、张一帆支付逾期付款违约金148000元；2、受理费由张一帆承担。一审法院认定事实：2017年12月30日，卖方胡法山（甲方）与买方张一帆（乙方）通过美南房地产公司（丙方）居间签订房屋买卖合同一份，载明“一、房屋基本情况房屋位置烟台经济技术开发区天山路206号海信天山郡小区21号楼2单元第5层503号，建筑面积约87.46㎡，楼层5/304户/梯(中户)；储藏室:无；车库:无；结构:框架；配套：水表、电表；暖气投资(含土暖气)有；燃气投资有；上述内容以产权证为准。随房附赠品:固定装修、油烟机、热水器。二、房屋租赁情况：无；抵押情况:有；土地出让金由按国家规定承担。三、成交价格、付款方式:1.经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格(总房款)为人民币柒拾肆万元整。2.治谈、签订本合同过程中，丙方代甲方收取乙方支付甲方的定金人民币贰万伍仟元整，丙方应向乙方出具收据。四、付款方式及时间，乙方于办出甲方产权证后十日内将首付款贰拾叁万元到位中介方，过户后当日中介方转给甲方(其中贰万元待房屋及附属设施交接清楚、户口迁出后付给甲方)，余款乙方贷款付清甲方。五、关于贷款的约定：除房屋首付款贰拾叁万元外，剩余房款伍拾壹万元由乙方通过商业贷款的方式支付。……八、关于房屋解除抵押之约定出售房屋设定抵押权的，则甲方应于过户查档前十日内办理完毕解除抵押登记手续。九、权属转移登记：甲乙双方应当于办出甲方产证后四十日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……十三、违约责任：1.甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……1.3拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金。2.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.3逾期履行支付购房款超过十五日的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付约金……”合同签订当日，张一帆向美南房地产公司交付购房定金25000元。案涉房产登记的权利人为胡法山，证号为鲁（2018）烟台市开发区不动产权第007427号，不动产权证载明的颁证时间为2018年4月12日。2018年5月11日，张一帆向美南房地产公司交付首付款230000元。后因胡法山在涉案房屋项下尚有银行按揭贷款未还而未能解除抵押，双方协商未果。2018年7月4日，胡法山通知美南房地产公司不想卖房了，美南房地产公司将该消息转告张一帆，后续过户及交房事宜未再履行。庭审中，张一帆认为合同无法履行的过错在于胡法山，现房屋价格上涨导致其另行购买房屋产生相关损失，要求胡法山赔偿房屋增值损失，参考安居客网站打印的2018年海信天山郡房价，合同约定的是740000元，在胡法山违约表示不出卖房屋的2018年7月份房价是12594元/㎡，涉案房屋的总价款是1100000元，两者相差360000元。胡法山对张一帆主张的房屋价值不认可，双方也无法达成一致，张一帆申请对此时点的房屋价值进行评估。一审法院委托山东亨泰房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估，评估结果为：“烟台经济技术开发区天山路206号海信天山郡21号楼2单元503号房地产（面积：87.33㎡），在价值时点2018年7月4日的评估结果如下：单价：10450元/㎡。总价值：912599元，大写人民币玖拾壹万贰仟伍佰伍拾玖元整（总价值包含房屋所有权价值、分摊土地使用权价值）。”张一帆为此支付评估费8000元，该公司为其出具山东增值税电子普通发票。胡法山对该评估结果有异议，认为不应以房屋价款全额向张一帆赔偿损失，张一帆主张房屋增值损失没有事实和法律依据。胡法山主张张一帆在合同履行过程中存在逾期支付购房款的违约情形，涉案房屋产权证书是2018年4月12日办出，按照合同约定，张一帆应在房产证办出后10日内交付购房款，但张一帆交付首付款的时间是2018年5月11日，逾期付款超过15日，应按合同约定支付违约金。对此，张一帆主张2018年5月2日胡法山才告知美南房地产公司的工作人员王戈房产证办下来了，然后王戈联系张一帆准备收付款，张一帆于2018年5月11日将首付款支付给美南房地产公司，并未违约。张一帆向法庭提交美南房地产公司工作人员王戈与胡法山的微信聊天截屏记录，美南房地产公司认可该聊天记录的真实性，并向法庭提交保存该微信聊天内容的手机，除文字聊天内容外，还有语音聊天内容。其中2018年4月11日王戈询问胡法山“房产证下来了吗？”胡法山回复“房产证没办下来房子可能卖不了了”。2018年4月25日胡法山告诉王戈“把钱交上了，这几天办证找的人，应该不会很长时间”、“你就跟客户说房产证正在办，我找的人应该四五天就能办下来”、“你跟客户商量商量，把车位一块卖给他吧”，王戈回复“你下来之后跟我说一声，我告诉客户”。2018年5月2日胡法山告诉王戈“在不？房产证办下来了”，王戈回复“嗯嗯，好的，我和客户说一声哈”，2018年5月10日胡法山说“我现在有个难题，解押的钱凑不够，客户要是着急，能不能先让客户把首付给我”，王戈答“和他说了，他说问了律师，还是按照正常的流程走，钱等过户的同时给你”，胡法山说“没钱解押怎么过户，他又不理解我们，他不着急，那就让他慢慢等吧”。胡法山认为该微信聊天截屏证据不属于民事诉讼法规定的证据种类，且微信对话框显示的双方身份不能确定，否认聊天语音是胡法山发出的，但又不申请鉴定。另查，诉讼过程中，张一帆向一审法院申请诉讼保全，并由中国太平洋财产保险股份有限公司烟台中心支公司为其提供担保，支付担保费2220元。一审法院审查后依法作出民事裁定书，采取保全措施。张一帆缴纳诉讼保全费4220元。一审法院认为，张一帆、胡法山及美南房地产公司签订的房屋买卖合同系三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。三方均应按照合同的约定履行各自的义务。张一帆已按合同约定将购房定金25000元、首付款230000元交付给美南房地产公司。胡法山亦应按合同约定办理房屋解押手续，但胡法山无钱还贷导致未能解押，后又明确表示不再将房屋出售给张一帆，房屋买卖合同已无履行可能，张一帆要求解除双方间的房屋买卖合同，胡法山亦同意解除，一审法院对张一帆该项请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张一帆要求胡法山退还已付定金25000元及购房款230000元，于法有据，应予支持。因上述款项由美南房地产公司代胡法山收取，应由美南房地产公司向张一帆返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案因胡法山违约导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，胡法山应承担违约责任。关于损失赔偿额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。”合同履行后可以获得的利益既包括直接损失，亦包括间接损失，且应当是以违约方可预见为前提，该损失以补偿性为原则。本案胡法山拒绝向张一帆出售房屋，导致合同目的不能实现，张一帆还需另购房屋，因房屋市场价格波动而产生的增值部分，就是可以预见到的利益损失。对于房屋增值部分损失，根据山东亨泰房地产土地资产评估咨询有限公司估价结果，涉案房屋在价值时点2018年7月4日的总价值是912599元，房屋增值差价损失为172599元（912599元-740000元），该房屋增值差价损失即是胡法山违约给张一帆造成的实际损失。本案张一帆诉请胡法山赔偿房屋增值损失172599元，应予支持。本案张一帆同时主张已付购房款的利息损失和房屋增值损失，鉴于本案中房屋增值部分超出利息额，对张一帆的利益保护应限于增值利益损失部分，不应再同时给予利息损失赔偿。因为房屋增值利益已经涵盖了预购方张一帆的投资价值预期，该增值的实现必然要以资金投入为代价，因此在产生增值利益后必将对其利息形成吸收关系。一审法院对张一帆要求胡法山赔偿占用上述房款期间的利息损失的诉讼请求，不予支持。对于张一帆主张的担保费如何负担，双方未有约定，且该部分损失已包含在前述胡法山违约给张一帆造成的实际损失内，因此不应再重复主张，一审法院对张一帆要求胡法山负担担保费的请求不予支持。张一帆撤回要求胡法山赔偿房租损失和中介费损失的诉讼请求，系在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，予以准许。关于胡法山要求张一帆支付逾期付款违约金的反诉请求，根据双方签订的房屋买卖合同第四条约定“乙方于办出甲方产权证后十日内将首付款贰拾叁万元到位中介方”，案涉房产证虽然是于2018年4月12日颁发，但是根据美南房地产公司提供的其工作人员与胡法山的微信聊天记录来看，自2018年4月11日起，美南房地产公司多次询问胡法山办证事宜，胡法山均表示没有办出房产证，2018年5月2日胡法山微信告知美南房地产公司房产证已办出。张一帆于2018年5月11日将购房款230000元支付给美南房地产公司，系在十日内付款，并未违约。因此，对胡法山的该反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条规定判决：一、解除张一帆、胡法山与美南房地产公司于2017年12月30日签订的房屋买卖合同；二、美南房地产公司于判决生效之日起十日内返还张一帆已付定金25000元、购房款230000元；三、胡法山于判决生效之日起十日内赔偿张一帆房屋增值差价损失172599元；四、驳回张一帆的其他诉讼请求；五、驳回胡法山的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7839元、保全费4220元，由胡法山负担。反诉案件受理费1630元，由胡法山负担。评估费8000元，由张一帆、胡法山分担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议焦点问题为：胡法山应向张一帆赔偿房屋差价损失的数额问题。2017年12月30日，胡法山与张一帆签订房屋买卖合同，约定美南房地产公司代胡法山收取张一帆的定金25000元，张一帆于胡法山办出产权证后十日内将首付款230000元支付美南房地产公司，过户后当日由美南房地产公司转给胡法山，余款以贷款方式付清。合同签订后，张一帆依约向美南房地产公司支付了购房定金25000元和首付款230000元，胡法山亦应按照合同约定办理房屋过户手续。现胡法山未还清涉案房屋银行按揭贷款导致无法办理解押、过户手续，且其明确表示拒绝将房屋出售给张一帆，导致双方签订的房屋买卖合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”胡法山应赔偿张一帆因其违约行为所造成的损失。本院认为，胡法山拒绝履行房屋买卖合同，导致张一帆需要支付的另行购房成本同其之前签订合同购房成本之间存在的价值之差，即由于其违约行为造成的损失，一审法院以2018年7月4日胡法山通知美南房地产公司拒绝履行合同时房屋增值差价损失确定张一帆的损失并无不当，本院予以支持。胡法山称该损失数额超过双方订立合同时应当预见到的违反合同可能造成的损失，但房屋买卖合同签订后，若双方当事人均依约履行，房屋价值涨跌后果均应由买方承担，故合同履行期内房价的上涨亦属于预期利益，胡法山的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，胡法山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1138元，由胡法山负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月十八日书记员  孙晓雯