山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初2461号原告：招商局地产（烟台）有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路79号内2号4层，统一社会信用代码91370600085102945T。法定代表人：金桥，执行董事。委托诉讼代理人：蒋广东，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：索丽娜，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。被告：张春波，男，1989年8月18日生，汉族，鄂尔多斯市聚友商贸有限公司法定代表人，住鄂尔多斯市东胜区。委托诉讼代理人：**，鄂尔多斯市聚友商贸有限公司法务。原告招商局地产（烟台）有限公司（以下简称招商局公司）诉被告张春波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人蒋广东、被告张春波及诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商局公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的编号为171023100152号《商品房买卖合同》及其补充协议；2.依法判令被告协助原告办理撤销涉案房屋的网签备案及预告登记手续；3.依法判令被告向原告支付因被告逾期支付购房款而产生的自2017年11月24日至前述买卖合同解除之日止的违约金81498元；4.依法判令被告向原告支付解除合同违约金100000元；5.依法判令被告向原告支付律师费15000元；6.依法判令上述第1至第5项费用直接由合同解除后原告向被告返还的购房款中扣除；7.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月16日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于烟台市开发区房屋，房屋总价款674153元。被告应当于2017年10月23日前向原告支付房屋首付款人民币204153元，剩余房屋价款人民币470000元由被告向银行申请按揭贷款并保证贷款金额于2017年11月23日前到达原告指定银行账户。涉案买卖合同第7条约定，如被告未按本合同约定的时间付款，被告应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告仅向原告支付了房屋首付款人民币204153元，剩余购房款虽经原告多次催促，被告至今未能办理完毕银行按揭贷款的相关手续，亦未以自有资金向原告支付。故依据相关法律的规定以及《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定，原告现诉至贵院，望判如所请。被告张春波辩称：不同意原告的诉请。原告请求第1项没有法定的解除合同的理由和依据；第2项没有事实依据；第3项，被告并没有违约，而是原告违约，故提出承担违约金没有事实依据；第4项没有事实依据；第5项关于律师费的问题，应当由败诉方承担；第6项没有事实依据；第7项诉讼费、保全费由败诉方承担。理由为约定交付房屋的日期为2017年10月31日，但2017年10月31日起一年内未办理房屋所有权证书，也未办理不动产登记证书，故主张的合同并未生效，房屋买卖应当以房屋所有权登记为准或不动产登记证明为准。被告主张要求解除合同，解除合同需要承担违约责任，应当对出售的房屋进行评估，对损失给予计算，依法解除合同。本院经审理认定事实如下:2017年9月16日,原告招商局公司（卖方）与被告张春波（买方）签订合同编号为开预字第171023100152号《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》第三条约定买方购买本合同第一条规定的项目中的开发区海滨路277号招商?西岸小区68号楼8单元801号，建筑面积78.45平方米；第四条约定涉案房屋总价款为674,153元；第六条约定买方应当于2017年10月23日前向卖方支付房屋首付款人民币204,153元，按揭贷款470,000元应于2017年11月23日前付清；第七条约定，买方如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，卖方有权解除合同；卖方解除合同的，买方应按累计应付款的0.05%向卖方支付违约金（本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定）。第八条约定：卖方应当在2017年10月31日前，将符合条件的商品房交付买方使用。《补充协议》第七条约定：买方选择银行按揭贷款方式付款有关贷款的条件、成熟、期限、金额、利率以及应提交的资料，以买方签订的贷款银行的最后审批手续为准，卖方不承诺买方代办按揭贷款手续；卖方在签订本合同之前对于按揭贷款的说明、陈述或者介绍均仅限于协助买方向卖方指定贷款银行办理房屋抵押贷款，买方应在签订合同之前向银行相关机构确认该付款方式的可行性；本合同约定的首付款及贷款成数均系依据买方对其自身实际情况的介绍及买方与银行机关咨询的结果确定，买方应于本合同签订之日向甲方提供全部符合银行要求的按揭所需资料、交纳贷款所需费用及与银行签署贷款合同、抵押合同，并确保所提交的贷款资料真实有效；如因买方未完全、适当履行上款规定义务或因其他任何原因导致贷款未在合同约定时间足额到达卖方指定账户的，买方均应自合同约定期限届满之日起7日内自筹资金一次性付清房款或不足贷款额度的购房款，逾期支付的，卖方有权单方面解除合同，买方除按照主合同第七条约定承担违约责任外，还应向卖方另外支付人民币拾万元违约金。第十一条约定：买方未付清房款或其他应付款和违约金，卖方在房屋交付时根据买方的要求予以说明，不再使用主合同第八条有关卖方逾期交房的违约责任条款。第十八条约定卖方应于该房屋交付使用360天内履行完毕产权登记中开发商应履行的义务（即将办理房地产权属登记证明需要卖方提供的资料报房产管理部门备案）。第二十二条约定，合同无论因任何原因被解除，卖方均在办妥下列事宜后九十日内将买方已付房款扣除买方应支付的违约金及其他应由买方承担的费用后退还；主合同及本补充条款确定解除后，买方应在合同解除后15日内到房地产主管部门配合卖方办妥合同解除（包括但不限于撤销合同备案、预告登记、抵押登记）手续。上述合同签订后，被告向原告支付房屋首付款204153元，剩余按揭贷款未予支付。2017年11月20日，涉案房屋办理了网签备案手续。2018年1月2日，涉案房屋办理完毕预告登记手续。2019年4月2日、2019年4月26日，原告分别向被告邮寄催告函、律师函,催告被告“于收到本函后5日内以自有资金向本公司支付剩余购房款470000元及自应付款之日起至实际付款之日止的违约金。若贵方迟延履行前述义务的，我公司保留依法追究贵方违约责任的权利。”2019年4月5日、2019年4月29日，催告函、律师函分别妥投，被告收到。另查明，原告因本案支付律师费15000元。诉讼过程中，被告未提供证据。被告主张，办理按揭贷款需要办理抵押登记并办理他项权登记，因原告原因没有办理房屋所有权证书或不动产登记，致使其无法办理抵押登记或他项权登记，所以被告无法履行合同的原因在于原告未履行协助义务。原告称，涉案房屋所在项目其他通过银行贷款支付购房款的义务人均已正常办理按揭贷款手续，被告未能办理系自身原因所致。原告为证明其主张，提交被告与原告营销人员刘冬2018年10月22日微信聊天记录一份。该记录载明：“我（被告）现在配合不了银行，现在让去，我根本去不了。（刘冬）说您再给银行打电话，问问您不去行不行？好的，我（被告）试试。你帮我（被告）问没，怎么弄？刘冬说您这边还得和您对象来一趟，合影，银行那边不同意。”本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。商品房买卖的日常交易习惯是在商品房取得不动产权证书前，由开发商向贷款银行提供担保，正常情况下，银行发放按揭贷款，并不以房屋办理不动产登记为前提。涉案《补充协议》第7.3条“买方应按与银行签订的按揭贷款协议书按期偿还贷款，若买方逾期偿还贷款导致买方承担保证责任的，收回该房屋另外出售，并有权要求买方赔偿损失”亦与该交易习惯相符。并且，根据《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，原、被告约定的交房时间为2017年10月31日前交付房屋，原告应于房屋交付使用后360天内履行完毕产权登记中其应履行的义务，该时间远远晚于被告应向原告支付按揭贷款的时间。因此，被告主张其未能按期办理银行贷款系因原告未按照合同约定办理不动产登记，解除合同系原告违约，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》第七条及《补充协议》第七条的约定，被告未按期付款，逾期超过九十日，原告有权解除合同；合同解除后，被告应按累计应付款的0.05%向原告支付违约金235元（470000×0.05%=235元），并另行支付违约金100000元。原告多主张部分无合同和法律依据，不应支持。关于原告主张被告赔偿律师费，本院认为，原、被告双方在房屋买卖合同及补充协议中对此并无约定，原告亦未提交证据证明其实际损失过分高于约定的违约金，故原告以律师费系被告造成其损失为由主张被告赔偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另根据《补充协议》第二十二条之约定，《房屋买卖合同》及其《补充协议》依法解除后，被告应在合同解除后15日内到房地产主管部门配合原告办理撤销涉案房屋的网签备案及预告登记手续，原告应在被告协助办理完毕上述事宜后90日内将扣除被告应向其支付的违约金剩余的房款103918元（204153-100235）返还被告。综上所述，被告张春波逾期缴纳房款，构成违约，依据合同约定及法律规定，原告招商局公司有权解除合同，并要求被告支付违约金、协助办理相关手续。为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，本院前期进行了调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告招商局地产（烟台）有限公司与被告张春波于2017年9月16日签订的编号为开预字第171023100152的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告张春波于本判决生效之日起十五日内协助原告招商局地产（烟台）有限公司办理撤销涉案房屋的网签备案及预告登记手续；三、被告张春波支付原告招商局地产（烟台）有限公司违约金100235元。该款从被告已付原告的204153元房款中扣除。四、原告招商局地产（烟台）有限公司自办理完毕开发区海滨路277号招商西岸小区68号楼8单元801号房屋撤销网签备案及不动产预告登记手续90日内返还被告张春波剩余房款103918元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4452元减半收取2226元，由原告招商局地产（烟台）有限公司负担1074元，被告张春波负担1152元；保全费1020元，由被告张春波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇一九年十一月八日书记员  盛婷婷