贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3150号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：胡万情，女，1990年1月10日出生，仡佬族，贵州省石阡县人，务农，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告胡万情房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、被告胡万情的委托诉讼代理人覃品皇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付五笔租金（2017年7月1日至2019年12月31日）76431元；2.判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以14129元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以14694元为基数，从2017年12月31日起开始计算；第三笔违约金以15259元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以15869元为基数，从2018年12月31日起开始计算；第五笔违约金以16480元为基数，从2019年6月30日起开始计算。以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计18362元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月21日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区C9C10-6号商铺（建筑面积58.87平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告胡万情辩称：一、本案租赁合同因租赁房屋没有整体验收合格，应属无效合同。理由是租赁物在移交时未经整体验收，违反了《消防法》的规定。二、基于租赁合同无效，合同约定的内容不能作为本案定案依据，其约定的费用不叫租金，只能叫占用费，违约金及逐年增加的租金不是本案认定权利义务的依据。三、原告在履行合同中存在严重过错。首先，原告在招商中约定要定期召开招商会，按法律规定属于要约；其次，原告承诺对小区进行规划，但至今没有履行；再次，原告有虚假宣传，该小区1万人口不到说是有6万人口，误导被告作出投资的错误判断。四、原告承诺一个行业只招一个商家，但原告在该小区对同一行业招有多个商家经营，违反了口头承诺，当被告经营状态恶化无力交付租金时，原告应当防止损失扩大，但原告任其损失扩大，原告有重大过错，原告起诉的金额按合同约定递增起算时间应从一年后计算，而不是6个月，且违约金约定过高，应按过错责任承担。本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，案外人盛之庭与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定盛之庭购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A-1区二期C9C10幢1层1-6号房，建筑面积58.87平方米，套内建筑面积57.11平方米，同时约定交付房屋的日期为2016年6月30日前。同日，盛之庭与原告凯祺公司签订《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》，该合同约定盛之庭将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以盛之庭与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，盛之庭授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2016年3月22日，原告凯祺公司（甲方）与被告胡万情（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0096），约定：一、甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。二、乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区，房号C9C10栋1层6号，共1间，计租面积58.87平方米，乙方经营范围为建材。三、租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年10月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。四、装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。五、装修期和免租期届满后开始计租，租金为￥40元/平方米/月，月租金为￥2355元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。六、在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。七、双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期届满后的第一期租金，即￥7065元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清。八、乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥2355元，该履约保证金用于乙方履行本合同及相关经营责任的担保。九、乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。十、乙方在经营过程中所产生的物业服务费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。十一、未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。十二、乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。十三、如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务、违约责任、合同解除、续约、商铺返还、争议解决办法等。合同签订后，被告胡万情向原告交纳了3个月租金7065元、履约保证金2355元。案涉房屋现被告仍在使用中。原告诉称被告欠付租金的起算时间为2017年7月1日，被告对此表示认可，故被告欠付租金的时间从2017年7月1日起算。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2014年1月3日取得建设工程规划许可证，2014年1月10日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有原、被告的陈述及原告凯祺公司提交的《商品房买卖合同》、《商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》、建设工程规划及施工许可证、铜仁市公安消防支队建设工程验收意见书予以证实，足以认定。被告胡万情提交的照片，因没有拍摄时间、地点，且来源不明，达不到被告的证明目的，本院不予采信。本院认为，原告凯祺公司与被告胡万情于2016年3月22日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行义务。原告将涉案房屋交给被告管理经营，给了被告13个月的免收租金的期限，被告在免收租金期满后经营至今不按约定支付房屋租金，违反了双方的约定。故原告要求被告向其支付租金于法有据，但租金起算应从2017年7月1日起至2019年12月31日止。被告胡万情应向原告缴纳租金的明细如下：1.2017年7月1日至2017年12月31日的租金14130元（2355元×6个月）；2.2018年1月1日至2018年6月30日的租金14695.2元[2355元×3个月+（2355元×8%+2355元）×3个月]；3.2018年7月1日至2018年12月31日的租金15260.4元（2543.4元×6个月）；4.2019年1月1日至2019年6月30日的租金15870.82元[（2543.4元×3个月）+（2543.4×8%+2543.4）×3个月]；5.2019年7月1日至2019年12月31日的租金16481.22元（2746.87×6个月）。以上五笔租金共计76437.64元。即，原告凯祺公司要求被告胡万情支付租金，于法有据，本院予以支持，但金额应以原告请求的76431元为准。关于违约金问题。原、被告双方签订租赁合同时约定“乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金”，被告未按约定向原告支付租金，原告要求被告支付违约金有理，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告胡万情未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：1.第一笔违约金以被告胡万情所欠租金14130元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至全部租金付清之日止；2.第二笔违约金以被告胡万情所欠租金14695.2元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至全部租金付清之日止；3.第三笔违约金以被告胡万情所欠租金15260.4元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至全部租金付清之日止。4.第四笔违约金以被告胡万情所欠租金15870.82元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至全部租金付清之日止。5.第五笔违约金以被告胡万情所欠租金16481.22元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至全部租金付清之日止。被告胡万情辩称本案租赁合同因租赁房屋没有整体验收合格，应属无效合同。经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，故被告胡万情的上述辩称意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。由此被告辩称“基于租赁合同无效，合同约定的内容不能作为本案定案依据，其约定的费用不叫租金，只能叫占用费，违约金及逐年增加的租金不是本案认定权利义务的依据。”的答辩意见亦不能成立。被告辩称“原告在履行合同中存在严重过错，提出原告在招商中约定要定期召开招商会，原告承诺对小区进行规划，原告有虚假宣传，该小区1万人口不到说是有6万人口，误导被告作出投资的错误判断，原告承诺一个行业只招一家商家”等，但未提供有效证据证明其答辩意见成立，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对被告的前述答辩意见不予采信。被告辩称“当被告经营状态恶化无力交租金时，原告应当防止损失扩大，但原告任其损失扩大，原告有重大过错。”因被告承租涉案房屋后一直在经营使用，其主动权一直在被告手里，故被告的这一辩解不能成立。被告提出违约金约定过高有理，本院已作调整。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告胡万情于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金76431元；被告胡万情于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以被告胡万情所欠租金14130元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以被告胡万情所欠租金14695.2元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以被告胡万情所欠租金15260.4元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以被告胡万情所欠租金15870.82元为基数从2019年1月1日开始计算；第五笔违约金以被告胡万情所欠租金16481.22元为基数从2019年7月1日开始计算。上述违约金均按照年利率6%计算至全部租金付清之日止；驳回原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1085元，由被告胡万情负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  席爱珍二〇一九年十一月八日法官助理罗晶晶书记员杨金