贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2731民初2444号原告：惠水瑞星房地产开发有限责任公司；统一社会信用代码：915227310630844246;地址：惠水县涟江街道道背后20号；法定代表人：黄新民，该公司总经理。原告：都匀鹏达房地产开发有限责任公司；统一社会信用代码：91522701714326395F；地址：都匀市剑江中路91号2单元405号；法定代表人：孔庆汉，该公司总经理。二原告共同委托诉讼代理人：石启光，贵州仁义律师事务所律师。特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：晏臣辉，贵州仁义律师事务所律师。特别授权。被告：刘春兰，女，1963年11月2日生，汉族，住惠水县。委托诉讼代理人：余忠林，男，1962年12月5日生，汉族，住址同上，系刘春兰之夫，特别授权。委托诉讼代理人：孙高燕，贵州兴科律师事务所律师，一般授权。原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司（以下简称瑞星公司）、都匀鹏达房地产开发有限责任公司（以下简称鹏达公司）与被告刘春兰合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞星公司、鹏达公司的委托代理人石启光、晏臣辉、被告刘春兰及其委托诉讼代理人孙高燕、余忠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司提出诉讼请求：1、判令被告限期接收拆迁安置住房及门面；2、判令被告向原告支付超赔面积价款276178.2元（其中住房部分19494元、门面部分256684.2元）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告瑞星公司将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付超赔面积价款293015.28元（其中住房部分19494元、门面部分273521.28元）。原告瑞星公司诉请的事实及理由：被告与鹏达公司于2013年1月27日签订《房屋拆迁安置合同》，后双方又于2013年3月14日签订《补充协议》，就拆迁安置被告所有的位于惠水县房屋事宜达成一致。后原告瑞星公司概括继受鹏达公司在该合同中的权利义务，并实际享有合同权利，履行合同义务。合同概括转让获得被告认可。原告瑞星公司于2018年7月9日向被告发出《通知》要求被告于2018年7月23日前接受安置房屋及门面，但被告怠于接收。因《房屋拆迁安置合同》已约定，住房按1：1.8的比例赔付，超出部分按2850元／Ｍ2补差；门面按1：1的比例赔付。《补充协议》中约定原告方补偿被告住房二套，面积分别为120Ｍ2，共计240Ｍ2，原告拟交付给被告的住房面积为246.84Ｍ2，超赔面积为6.84Ｍ2，故被告应向原告支付住房差价为19494元。被告原有门面面积为24Ｍ2，原告拟交付给被告的6号门面面积为29.16Ｍ2，超赔面积为5.16Ｍ2；故被告应向原告支付门面差价为5.16Ｍ2×53080元／Ｍ2＝273892.8元。因被告未接收门面，也未向原告支付超赔的住房及门面面积价款，故原告诉至本院，要求判如所请。被告刘春兰辩称：原告瑞星公司所称被告怠于接收门面及住房不是事实。因原告要求被告出具不对面积提起诉讼的书面承诺才将门面及住房交付给被告，所以被告才未接收门面及住房。对住房超赔面积、应付超赔价款没有异议，但对门面的计算面积、补差金额有异议。《房屋拆迁安置合同》约定门面的赔付面积为净空24M2，原告提供的门面内有砖柱及下水管道，现原告瑞星公司以套内面积赔付并要求补差，且未扣除砖柱及下水管道造成门面价值的贬损，损害了被告的利益，故请求扣除砖柱及下水管道造成门面价值的贬损，并以门面的净空面积计算补差价款。经庭审及原、被告陈述，本院查明如下：2013年初，被告刘春兰将位于惠水县涟江街道办园塘坎的自有房屋交由原告鹏达公司拆迁开发商品房。2013年1月27日，被告刘春兰与鹏达公司、瑞星公司法定代表人黄新民签订《房屋拆迁安置合同》，合同约定：1、鹏达公司拆除被告房屋一套后将瑞星大厦商住楼新房一套，建筑面积按原房地产证为准，按1：1.8的比例赔付给被告（赔付面积含公摊面积）；门面按双方实际丈量内空面积为准，按1：1比例原街道原顺位按内空面积返还被告；被告原有门面面积为24M2，应赔付原顺位面积为24M2门面一间，规格为净空开间3米×进深8米；被告原有住宅107.23M2，赔付总面积为193.01M2的住房两套；住房面积（以当地房管所核定的含公摊面积为准）超过应补偿面积部分，被告以市场价格计算向原告瑞星公司补偿面积差价款。合同还对临时安置补助过渡费、楼层、搬迁时间等作了约定。同年3月14日，原告瑞星公司、都匀鹏达房地产开发有限责任公司惠水项目部与被告签订《补充协议》，协议约定：鹏达公司补偿被告住房两套，每套面积120M2（即由193.01M2增加为240M2）。房屋面积以当地房管所核定含公摊的面积为准，实际面积允许正负1M2公差，双方互不补差；超出或不足的面积按《房屋拆迁安置合同》的约定执行（即面积超出部分按市场价格计算面积差价）。协议还对车位、装修费等进行了约定。项目开发过程中，原告鹏达公司退出该项目，由瑞星公司进行开发。2018年7月9日，原告瑞星公司通知被告接收住房及门面，被告对原告计算赔付门面的面积及补差金额提出异议，双方未完成交接。为此原告以被告拒绝接收住房及门面、拒补住房及门面差价为由，诉至本院，请求判如所请。另查明：1、原告瑞星公司2013年3月20日成立；2、原告瑞星公司拟赔付的门面、住房已竣工且可以交付；3、根据2016年11月17日惠水县方园房产测绘有限公司出具的《惠水瑞星大厦房屋面积测绘报告》，原告瑞星公司拟赔付给被告刘春兰的6号门面套内面积29.16M2，拟赔付给被告刘春兰的1-601号、1-602号两套住房建筑面积分别为124.22M2、122.62M2。再查明：审理过程中，原、被告双方对互补房屋、门面差价提出异议，均同意本院委托皓天评估集团有限责任公司对6号门面内下水管道、柱子造成的价值贬损进行评估。2019年3月15日，皓天评估集团有限责任公司出具《评估报告》确定：门面的市场交易价格为53008元／M2；门面的净空开间为3.43米（最宽处）×进深8米；两根柱子所占用的空间分别为0.85米（最宽处）×0.41米、0.66（最宽处）×1.15米，下水道直径为0.22米，且距前门承重的柱子0.33米，因柱子及下水管道造成门面的实际面积减少1.15M2；门面价值贬损60959元；门面使用功能受限的租金损失为93227元，即6号门面因存在使用瑕疵造成门面价值贬损共计154186元。上述事实，有原、被告的陈述，营业执照、身份证复印件、《房屋拆迁安置合同》、《补充协议》、《惠水瑞星大厦房屋面积测绘报告》、《评估报告》等在卷证实，应予认定。本院认为，《房屋拆迁安置合同》、《补充协议》均是原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。诉讼过程中被告要求原告瑞星公司就门面贬损的价值进行赔偿，且双方均同意对门面价值贬损进行评估，应视为本案诉争，故本案也应对房屋差价、门面贬损一并进行裁判。一、关于双方诉争的门面、住房能否交付的问题，庭审中已查明原告瑞星公司修建的案涉房屋已竣工验收合格，交房条件已经成就，被告应及时履行合同义务，故对原告瑞星公司要求被告立即接收房屋、门面的主张，本院予以支持。二、关于住房补差的问题：《补充协议》约定：补偿被告住房两套，每套面积120M2。实际面积允许±1M2公差，双方互不补差；超出或不足的面积按2850元/M2计算面积差价。被告选择的两套住房总面积为246.84M2，超出合同约定（每套120M2）面积6.84M2，故应由被告支付给原告瑞星公司6.84M2×2850元/M2＝19494元。因《补充协议》已约定住房的实际面积在±1M2内双方互不补差,超出或不足的面积按市场价格计算面积差价，故对被告提出应以4.84M2（6.84M2-2M2）计算补差面积的意见，本院不予采纳。三、关于门面补差的问题：原、被告双方签订的《房屋拆迁安置合同》约定原告方赔付给被告原顺位面积为24M2的门面一间，规格为净空开间3米×8米。《评估报告》明确：净空开间为3.43米（最宽处）×进深8米,即门面的面积为27.44M2（内空，不含墙体，符合房屋拆迁安置合同的约定），6号门面内不相邻的两根柱子及下水管道占地面积1.15M2，超出合同约定面积27.44M2-24M2-1.15M2＝2.29M2。原、被告双方均认可6号门面的市场交易价格为53008元／M2，故应由被告向原告瑞星公司支付2.29M2×53008元/M2＝121388.32元。《评估报告》明确：由于6号门面内有不相邻的两根柱子及下水管道，门面使用功能受限的租金损失为93227元。6号门面系原告瑞星公司拆迁安置给被告，故该贬损价值应由原告瑞星公司补偿给被告。综上，被告应支付给原告瑞星公司6号门面的补差款为121388.32-93227元＝28161.5元。原告瑞星公司提出应以惠水县方圆房产测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》认定门面面积为29.16M2，因该面积指的是套内建筑面积（套内建筑面积指的是套内房屋使用空间的面积，其中包含套内墙体面积），而《房屋拆迁安置合同》约定的是净空面积，净空面积不包含墙体面积，故对原告瑞星公司提出的该意见本院不予采信。《评估报告》已载明：6号门面内两根柱子及下水管道造成门面的实际面积减少1.15M2；门面价值因此贬损1.15M2×53008元/M2＝60959元。因在计算被告应向原告瑞星公司支付超赔门面面积时已扣减该1.15M2，故在计算原告瑞星公司就6号门面内两根柱子及下水管道造成门面价值贬损应赔偿被告的损失时不应再重复扣减该60959元。原告瑞星公司提出在计算门面超赔的面积及计算柱子及下水管道造成门面价值贬损时只能在扣减面积1.15M2或扣减60959元贬损价值之间任选其一的意见，本院予以采信。庭审中已查明，在项目开发过程中，原告鹏达公司退出该项目，由原告瑞星公司对该项目进行开发，原告瑞星公司自认概括继受原告鹏达公司在本案中的权利义务，并实际享有合同权利，履行合同义务，原告鹏达公司也未提出异议，被告也以事实行为认可与瑞星公司的合同关系，故本院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘春兰在本判决生效之日起五日内接收原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司交付的位于惠水瑞星大厦1-601号、1-602号住房及6号门面；二、被告刘春兰于接收门面之日起五日内支付原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司6号门面补差款人民币28161.5元；三、被告刘春兰于接收房屋之日起五日内支付原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司房屋补差款人民币19494元；四、驳回原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5442元，鉴定费15000元，共计人民币20442元，由原告惠水瑞星房地产开发有限责任公司承担15000元，被告刘春兰承担5442元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  肖明江审 判 员  唐蜀惠人民陪审员  韩建平二〇一九年十一月十二日书 记 员  冯 玉