海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初2557号原告薛洪伟，男，汉族，1969年9月18日出生，农民，住辽宁省海城市。委托代理人宋春俊，系辽宁明岳律师事务所律师。被告海城市金派隆置业有限公司，住所地为海城市东四镇后山居民委员会。统一社会信用代码：91210381072168988Q。法定代表人杨桂范，系该公司经理。委托代理人杨洪杰，系辽宁日泽律师事务所律师。原告薛洪伟诉被告海城市金派隆置业有限公司（以下简称金派隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2019年4月23日公开开庭进行审理。原告薛洪伟及其委托代理人宋春俊，被告的委托代理人杨洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月3日原、被告签订“逸雅金居”商品房购买协议，原告以按揭方式购买由被告开发的位于，总价款189394元。合同约定，“如银行未批准乙方的按揭贷款，甲方全额无息返还乙方缴纳的首付款”。合同签订后，原告依约向被告交纳了首付款59394元，维修基金4735元，契税1894元，以上总计66023元。随后原告配合被告办理按揭贷款，但被告反馈的信息是银行不予办理。被告又几次向银行申请，均被银行驳回。因此该商品房购买协议因银行不予办理贷款，实际上未能履行，于2014年年底开始原告便要求被告返还上述已交款项，但被告以种种理由拒绝。故原告诉至法院，请求法院判决原、被告解除商品房购买协议，判决被告返还首付款、税费66023元（包括首付款59394元）及利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年12月起至实际给付之日止，并由被告承担本案诉讼费用。本次庭审补充：关于诉讼时效，原告在2014年年底以后，每年都向被告主张权利，没有超过诉讼时效，即便出现第二份契约书，由于按揭贷款无法办理，造成买卖合同不能实际全面履行，按照协议书约定，被告也应该返款。被告辩称，第一，原告在诉状中陈述内容不属实，原告交款后没有于2014年底向被告索要已交付的款项，而是拒绝配合被告方为其办理银行贷款业务，导致现在的状态，同时不是银行不予办理，而是原告不予配合；第二，原告的主张超过法定诉讼时效期间；第三，原告购买被告的楼房已经实际履行合同的部分内容，同时该房屋已在海城市房管部门登记备案，登记在原告名下，因此，原告的诉讼请求法院不应当予以支持，按照合同法的缔约精神和基本原则应当继续履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，房屋在不动产已经登记在原告名下，如果法院判令解除双方买卖合同，那么该房屋就已变成二手房，涉及到很多税费。被告已经开具了发票，仍然会产生税费，根据本案的实际情况，我方申请法院调取不动产登记中心的登记内容以及原告本人在银行的信誉状况，代理人及被告没有职权。诉讼时效，原告没有提供证据证明，应承担举证不能责任，按照契约精神和本案实际情况应当继续履行合同。经审理查明：原、被告于2013年12月3日签订一份“逸雅金居”商品房购买协议书，原告薛洪伟系乙方（买受人），被告金派隆公司系甲方（出卖人），合同约定：乙方认购金派隆公司开发的“逸雅金居”5号楼3-402，销售面积为78.98平方米，单价2398元整，总房款为189394元，并约定付款方式为银行按揭，首付款为59394元，按揭金额为130000元。合同还约定：乙方以按揭贷款方式购买该房产，将来在甲方为乙方办理银行按揭贷款时，如乙方…或不积极配合办理贷款，甲方将终止……收回乙方所购的商品房，同时根据乙方所缴纳的首付款，扣除违约金30%。如银行不能批准乙方的按揭贷款，甲方全额无息返还乙方所缴纳的首付款，甲方不承担任何赔偿责任。2014年12月30日，原、被告再次签订一份商品房（预）购销契约书，约定原告购买被告位于东四管理区东四街逸雅金居委第5幢3单元4层2号房，建筑面积78.98平方米，该商品房属预售，单位为每平方米2398元，总价款为189394元，买受人按贷款方式付款，首付款为59394元，贷款数额为130000元，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、由出卖人协同办理。另查，原告已于2014年12月4日缴纳首付款59394元，公共维修基金4735元，契税1894元。另本案原告并未办理入住，且在不动产部门无备案。上述事实，原告提供的证据有：1、商品房购买协议一份，根据合同第三条约定（略），证明被告应该根据本条规定全额返还首付款。2、专用收款收据三份，证明原告交付了首付款59394元，契税1894元，维修基金4735元，总计66023元，被告方应予以返还。被告提供的证据有：1、商品房购买协议一份、契约书一份、销售不动产统一发票，证明原、被告之间的买卖行为，签订了合同并实际履行，不动产已经做了房屋登记，该房屋已经登记在原告名下，所以应当继续履行合同，我们申请法院到海城市不动产登记中心调取该房屋登记信息，证明该房屋已经登记在原告名下。2、其他购房者的贷款购房契约书四份，分别是陈洋，购房日期是2014年12月20日，合同编号20140071；马其智，购房日期为2014年12月25日，合同编号20140087；李洪刚，购房日期为2014年12月25日，合同编号20140072；边守凤，购房日期2014年12月20日，合同编号20140068，证明被告方销售贷款房屋已为以上四名贷款购房人办理了按揭贷款，并且合同已经实际履行，被告方有能力办理房屋按揭贷款行为。上述证据经本院审查及庭审质证，关于原告提供的证据1，真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院均予以采信；关于原告提供的证据2，证据的真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信。关于被告提供的证据1，真实性本院予以确认；关于被告提供的证据2，证据缺乏关联性，故本院均不予采信。本院认为：本案的争议焦点系原、被告于2013年12月3日签订的“逸雅金居”商品房购买协议书和2014年12月30日再次签订的商品房（预）购销契约书是否应当解除？首付款59394元，公共维修基金4735元，契税1894元是否应当返还，利息是否应当支付。两份合同的签订虽然均系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律、法规的规定，但合同约定原告购买该房屋的付款方式为支付首付款，剩余购房款为按揭贷款。原告主张其配合被告办理按揭贷款，但银行均不予办理，因银行不予办理贷款，实际合同未能履行，亦无法履行，故合同应当解除并返还原告已支付的购楼款66023元（包括首付款59394元、契税1894元、维修基金4735元）。被告辩称涉案房屋无法办理贷款的原因系原告不配合造成的，且原告购买该房屋已在房产部门备案，应继续履行合同。现通过原、被告提供的证据能够证明截止至开庭之日原告仍无法办理按揭贷款，经查本案诉争房屋并未在房产进行备案，被告亦无法明确说明原告无法办理按揭贷款的具体原因，该合同无法继续履行，被告亦未就此提出具体方案。现原告主张解除合同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告属实因不可抗力致使不能实现合同目的的情况，故原告提出解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持，又根据合同约定“……如银行不能批准乙方的按揭贷款，甲方全额无息返还乙方所缴纳的首付款，甲方不承担任何赔偿责任”的内容及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告主张被告返还其缴纳的购楼首付款59394元的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张返还契税1894元和维修基金4735元的诉讼请求，因无法律依据，且合同中亦未作约定，故本院不予采信。关于原告主张支付利息一节，根据合同约定，原告的主张无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年12月3日签订的“逸雅金居”商品房购买协议书及2014年12月30日签订的商品房（预）购销契约书；二、被告海城市金派隆置业有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告薛洪伟购楼首付款59394元；三、驳回原告薛洪伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4088元，由被告海城市金派隆置业有限公司承担4000元，原告承担88元。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付4000元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郭婧馨人民陪审员  钟芳芳人民陪审员  王 迪二〇一九年十一月七日书 记 员  李佳鑫