广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20660号原告：中山市嘉会物业管理顾问有限公司，住所地广东省中山市东区岐关西路33号俊轩庭小区1幢二楼物业管理用房内，统一社会信用代码914420007993214535。法定代表人：杨平波，公司财务总监。委托诉讼代理人：唐厚炜，公司员工。委托诉讼代理人：周军，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市宏业房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区悦来南路64号，统一社会信用代码91442000796267201K。法定代表人：潘群峰，公司经理。委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。原告中山市嘉会物业管理顾问有限公司（以下简称嘉会物业公司）与被告中山市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉会物业公司委托诉讼代理人周军，被告宏业房地产公司委托诉讼代理人卢红华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉会物业公司向本院提出诉讼请求，被告支付：1.2012年9月30日交付使用至2019年1月1日期间未出售地下摩托车停放费138000元；2.2014年1月1日使用至2019年1月1日期间未出售人防地下摩托车及电动车车位停放费36000元；3.室内一、二期未出售地下车库停放服务费311310元；4.一、二期因质量问题导致业主延迟收楼而已由原告垫付的违约金53035.67元；5.2014年9月至2018年12月期间的办公室水电费31025.37元；6.2014年7月至2016年3月期间被告使用53卡商铺的物业服务费3360元及滞纳金1008元（滞纳金按千分之一计算）；7.地面停车位的修复费用50000元。被告尚欠原告上述各项物业服务费用623739.04元，扣减原告应支付被告的2014年11月至2017年12月期间摩托车车位服务费104300元，被告尚需支付原告上述各项物业服务费用519439.04元。事实与理由：被告拖欠原告各项物业服务费用未支付。被告宏业房地产公司辩称：1.原告1-7项诉求中，2016年8月13日前的停放费、垫付的违约金、水电费、物业管理费、维修费等均已超过诉讼时效；2.车位出售之前均由原告出租并收取相应租金，按合同约定，原告应将所收取的租金扣除其应收的停放服务费后的余额支付给被告，现原告仍欠被告很多款项，部分水电费、垫付的违约金已经与原告结算，在原告应支付给被告的款项中予以扣减，所以被告已无需支付，其他原告所主张的违约金、水电费均没有事实依据，53卡商铺的滞纳金数额明显过高，请法院予以调整。原告没有对地基下沉导致的车位损害进行修复，整个小区只有8个左右的车位因隔壁楼房开发施工有损坏，这些车位已经由隔壁的施工队进行修复，并非原告修复，原告主张的修复费5万元没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月1日，宏业房地产公司作为甲方、嘉会物业公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方委托乙方就其负责开发建设的“天域米兰阳光园”物业实行前期物业管理；物业竣工验收交付使用后，车位停放费和停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：车位停放费及车位停放服务费（室内车位已售的，收取产权车位停放服务费；室内车位未售的，收取车位停放费，其中停放服务费30元由乙方收取，其他收益归甲方所有）暂定：车位性质为租赁的：小汽车车位停放费室内标准为250元、室外标准为150元，摩托车车位停放费室内及室外标准均为30元；车位性质为出售的：小汽车停放服务费室内标准为30元、摩托车停放服务费室内标准为5元；服务期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止，若在合同期限内成立业主委员会的，合同将自行终止，将由业委会组织如开业主大会自行决定选聘物业公司。合同还约定了其他事项。另查：宏业房地产公司及嘉会物业公司于庭审中均确认天域米兰阳光园小区内尚有未出售摩托车车位368个、地下人防摩托车及电动车车位120个、地下小车车位若干，嘉会物业公司将未出售的上述部分车位租赁给案外第三人使用。嘉会物业公司认为不论上述未出售车位由谁租赁使用，宏业房地产公司均应支付车位停放费，宏业房地产公司则认为依据双方于前期物业服务合同中的相关约定，上述未出售车位由嘉会物业公司管理并对外租赁，其已向车位使用人收取车位停放费，嘉会物业公司再诉请其支付车位停放费，属于重复收费，故拒不支付。双方就上述争议协商未果，嘉会物业公司遂于2019年8月13日诉至本院，主张本案民事实体权利。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。嘉会物业公司诉请宏业房地产公司支付含物业服务费在内的各项费用，系行使债权请求权，应受诉讼时效制度约束。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，人民法院应予支持。”嘉会物业公司于2019年8月12日提起诉讼主张权利，要求宏业房地产公司支付《中华人民共和国民法总则》实施之日即2017年10月1日前两年诉讼时效期间即2015年10月1日已经届满的各项费用，以及2015年11月1日起至2016年8月12日期间三年诉讼时效期间已经届满的各项费用，因嘉会物业公司未举证证明存在诉讼时效中止或中断应予重新计算的法定情形，故本院对于嘉会物业公司要求宏业房地产公司支付2012年9月30日至2016年8月12日期间未出售地下摩托车车位停放费、2014年1月1日至2016年8月12日期间未出售地下人防摩托车及电动车车位停放费、2013年1月至2016年8月12日期间未出售地下车位停放费、2014年9月至2016年8月12日期间办公室水电费、2014年7月至2016年3月期间商铺53卡物业服务费的诉讼请求均不予支持。关于2016年8月13日起未出售地下摩托车、电动车及小车车位停放费的诉求。根据双方于《前期物业服务合同》中关于“车位已售的，收取产权车位停放服务费；车位未售的，收取车位停放费”及“物业竣工验收交付使用后，车位停放费和停车保管费由嘉会物业公司向车位使用人收取”的约定，天域米兰阳光园小区内虽有尚未出售的地下摩托车、电动车及小车车位，但上述车位系由嘉会物业公司管理及对外租赁，按照双方于物业服务合同的约定，车位租赁的由车位使用人向嘉会物业公司交纳车位停放费，故嘉会物业公司应举证在未出售的地下摩托车、电动车及小车车位中已出租给第三人使用的车位数量，但嘉会物业公司并未提交证据佐证，致本院无法核实在未出售的车位中应由租赁车位的使用人交纳车位停放费的车位数量及应由建设单位交纳车位停放费的未出售且未出租的车位数量，故对嘉会物业公司主张宏业房地产公司支付自2016年8月14日起上述未出售地下摩托车、电动车及小车车位停放费的诉求，因其理据不足，本院不予支持。至于嘉会物业公司主张宏业房地产公司支付已垫付延迟收楼违约金、2016年8月14日至2018年12月期间办公室水电费及地面车位修复费的诉求，因嘉会物业公司未提交转账凭证、发票、水电抄表记录等证据证明其已实际代为支付上述三项费用，且金额与其主张数额一致，故嘉会物业公司该三项诉求，证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市嘉会物业管理顾问有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8994元，减半收取计4497元（原告中山市嘉会物业管理顾问有限公司已预交），由原告中山市嘉会物业管理顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  龚竹梅二〇一九年十一月十三日书记员  何惠怡书记员  阮嘉琪