贵州省安龙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2328民初1925号原告（反诉被告）：欧洋飞，男，1985年9月28日生，汉族，住贵州省安龙县，未到庭。原告（反诉被告）：王全云，女，1986年5月4日生，汉族，住贵州省安龙县，未到庭。共同委托诉讼代理人：苏定平，贵州黔鹰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：纪海林，男，1977年7月27日生，汉族，住贵州省安龙县。被告（反诉原告）：彭显莉，女，1979年8月21日生，汉族，住贵州省安龙县。共同委托诉讼代理人：黄启镜，贵州冠科律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）欧洋飞、王全云与被告（反诉原告）纪海林、彭显莉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧洋飞、王全云的委托诉讼代理人苏定平，被告（反诉原告）纪海林、彭显莉及委托诉讼代理人黄启镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与二被告于2014年10月15日签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告共同连带退还原告已支付的购房款3275356元及资金占用费470574元（暂算至起诉之日止）；3.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2014年10月15日签订《房屋买卖合同》，合同约定由二被告将位于安龙县南侧的自建房一栋10层转让给原告，转让价款为6760000元。合同签订后，原告依约支付了3275356元购房款。被告于2016年6月无故把该涉案房收回，并进行管理和使用至今。原告认为，原告与二被告签订的合同目的不能实现，且没有继续履行的必要。据此，依据法律的规定，特向贵院提起如前诉讼请求，请依法支持。原告（反诉被告）在庭审中补充：双方经过对账后，确定原告向被告交付的购房款为2194000元，将诉讼请求第二项返还的金额变更为2194000元。原告（反诉被告）提交以下证据：1.身份证（复印件），证明原告的基本身份信息及诉讼主体适格。2.《房屋买卖合同》，证明该涉案房屋系房屋买卖合同所约定的房屋及房屋转让价款。3.银行流水10张、转款凭证4张、原告自行统计的汇总单，证明原告已实际向被告支付购房款2194000元。4.离婚协议书（复印件）、离婚证（复印件），证明对该涉案房屋所产生的所有债权债务全部由欧洋飞承担，与王全云无关。5.（2019）黔2328民初1173号民事判决书（复印件），证明被告在2017年已经将房屋实际收回并重新装修对外出租开超市，证明被告已经用实际行动表明同意解除合同。被告（反诉原告）辩称：反诉原告通过国有土地出让方式获得商住土地一宗，之后在该宗土地上修建混合结构房屋一栋10层51间，建筑面积为2592.81平方米，2012年12月12日办理房屋所有权证登记（证书号为：安房权证新安镇字第××号）。2014年反诉被告找到反诉原告并表示愿意购买上述毛坯房，经过双方多次协议，就上述房屋买卖达成合意，2014年10月15日双方签订《房屋买卖合同》，该合同约定“经双方多次协商，甲方（反诉原告）现将位于安龙县南侧的自建房一幢（10层）［土地使用证：安国用（2009）第137号，房屋所有权证：安房权证新安镇字第××号］转让给乙方（反诉被告），转让价格为6760000元整，现经双方商谈，达成合同如下：1.乙方一次性支付甲方520000元，其余1120356元，从本日起四十五日内付清，如四十五日内未付清（即2014年11月30日前付清），甲方有权单方终止合同；2.甲方在房屋建设过程中向中国农业银行借款的人民币5139643.52元，由乙方从2014年11月起，按甲方与中国农业银行签订的贷款协议按时还款，乙方只负责此款项的还款，甲方以此房屋为抵押的其他贷款及甲方一切其他贷款，乙方概不负责；三、乙方在中国农业银行的还款过程中，必须按照甲方与中国农业银行签订的贷款协议按时还款，如乙方因不按时还款，给甲方在银行贷款信誉造成损失，属违约行为，甲方有权单方终止合同，造成损失由乙方负责；4.甲方在乙方所有房款付清时，有责任配合好乙方办理好此房屋过户等相关手续；五、此合同一式贰份，甲乙双方各一份”。该合同由双方签字确认并捺印，合同签订有在场人刘某、徐某某元、岑某某签字捺印。后双方就履行上述合同达成补充协议，协议约定为“如乙方每月9号不按时还农行贷款和2016年5月30日以前不还甲方50%的借款，乙方欧洋飞、王全云自愿终止购买房屋合同并放弃已付的款项，甲方不予退还。”该协议有在场人吴某、刘某、徐某某签字捺印。反诉原告认为：双方签订上述《房屋转让合同》及补充协议系双方真实意思表示，有在场人在场并签字捺印确认，合同约定系被告付清所有房款时，原告配合办理房屋过户手续并将房屋交付使用，并不存在被告在本诉中陈述的2016年6月无故将房屋收回导致其合同目的不能实现。根据法律规定并不存在因原告行为导致合同目的不能实现和因不可抗力原因导致合同目的不能实现，故反诉被告诉请解除合同不合符法律规定。由于反诉被告从2016年未按合同约定偿还反诉原告在农业银行贷款，反诉原告在2018年7月份对房屋进行装修并安装电梯支付费用807446元，现为维护我方的合法权益，提出以下反诉请求：1.请求确认2014年10月15日反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议有效；2.判决被告按合同约定向原告按每月48385.71元支付农业银行贷款本息从2019年9月13日起至清偿之日止；3.判决反诉原告偿还反诉被告已代替其偿还的农业银行贷款，截止至反诉之日为3161221.5元及资金占用期间利息（以32161221.5元为基数按月利息2%从2016年5月13日起至2019年8月13日）；4.判决被告支付后期对房屋装修及其附属设施安装费807446元；5.判决驳回反诉被告的各项请求；6.本案诉讼费由反诉被告承担。被告（反诉原告）提交以下证据：1.身份证（复印件），证明二被告基本身份信息及诉讼主体适格。2.土地使用证及房屋所有权证（复印件），证明二被告系案涉房屋所有权人，对该房屋享有处分权，双方签订的《房屋买卖合同》符合法律规定。3.《房屋买卖合同》及补充协议，证明：（1）本合同系双方当事人的真实意思表示，应予以确认；（2）转让价款为6760000元，合同约定签订协议前支付第一笔定金520000元，签订协议之后支付第二笔1100356元，第三笔款由原告代替被告偿还在中国农业银行股份有限公司安龙金龙支行贷款本息充抵应付购房款；（3）合同约定因原告未按期偿还农业银行贷款本息视为违约，因此造成的经济损失应当由原告承担；（4）合同约定诉争房屋在原告付清所有购房款后，被告协助办理过户并交付房屋的事实；（5）该补充协议系双方当事人的真实意思表示并未违反法律禁止性规定，应当被依法确认有效；（6）补充协议约定，原告每月9日不按期偿还被告在农业银行贷款本息，并在2016年5月30日偿还被告借款50%（借款系2016年5月30日前原告无钱偿还农业银行贷款本息向被告借款615000元），原告自愿终止《房屋买卖合同》并放弃已付购房款退还的权利，被告不予退还。4.农业银行贷款合同2份（复印件）及彭显莉贷款交易明细（复印件），证明：（1）被告因修建案涉房屋在农业银行贷款本金5900000元，截止签订《房屋买卖合同》之日尚欠贷款本金5139643.52元，根据《房屋买卖合同》约定原告应当代替被告偿还本金5139643.52元充抵购房款；（2）截止目前，被告自行偿还3161221.50元，原告已经构成违约，原告应当按3161221.50元为基数按月利息2%支付占用资金期间利息；（3）被告自行偿还农业银行贷款后截止反诉之日尚欠贷款本金为1726153.50元。5.《装修合同书》及票据十二张，证明被告对涉案房屋进行装修支付装修费807446元，因原告违约行为造成的经济损失。6.证人刘某的证言：我与原、被告是朋友关系，原告买被告房屋的具体时间我记不清楚了，我去的时候他们已经将事情谈妥了，就将这件事情跟我说了一下，让我在在场人那里签字，我知道房屋是买成600多万，具体我记不清楚了，卖给欧洋飞的时候是毛坯房，当时被告是贷有款，从签订协议那天起银行的贷款由欧洋飞负责，当时双方约定等房屋贷款还清后，由纪海林配合欧洋飞办理过户手续。补充协议上面的字是我签的，但是内容时间长了，确实记不清楚了。原告（反诉被告）欧洋飞辩称，1.双方之间签订的合同是真实，但已经具备解除合同的条件，双方补充协议内容明确约定，只要原告在2016年5月30日没有按时偿还被告的借款，自愿终止协议，但是放弃之后的款项是违反公平原则，结合原告提交的判决书第四页、第七页足以证实被告在2017年已经通过电话通知欧洋飞明确表示解除合同，并收回房屋装修出租给第三人，被告主张该卖卖合同继续履行，已经不符合当初订立合同的目的，房屋现状已经改变，没有实际履行的必要，据此，原告所交付的购房款2194000元，应当由被告偿还，并按2194000元为基数支付资金占用费，从2016年6月1日计算至本息付清之日止，请法院按照双方的责任认定；2.被告要求原告履行合同，不具备履行条件，因为房屋被告已经收回装修，改变了当初订立合同的目的，被告要求原告每月偿还银行48385.71元及利息依法无据，因为原告并非实际借款人，欠银行的债务应但由实际借款人即被告偿还；3.要求支付3161221.5并支付利息，依法无据，借款仍然不是原告，并且双方没有约定借款支付利息的问题；4.房屋装修费80余万元，应当由被告自行承担，该房屋的装修费用是2017年被告把房屋收回后自行装修，并未得到原告的认可，况且装修后是被告自己使用，要求原告承担，依法无据，请法院依法判决。根据双方的陈述及提交的上述证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对有异议的证据，本院认定如下：对欧洋飞、王全云所举的（2019）黔2328民初1173号民事判决书，因未生效，故不能作为证据使用，对该份证据本院不予采信；对纪海林、彭显莉所举的《装修合同书》及票据十二张，因其未举证证明装修合同书所约定的装修款568000元已实际支付，且装修的成果现由纪海林、彭显莉本人所享有，故对其提交的该组证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：欧洋飞、王全云原系夫妻关系（2016年5月17日登记离婚）；纪海林、彭显莉系夫妻关系。2009年10月21日，彭显莉通过国有土地出让方式获得坐落于安龙县城区南侧的商住土地一宗（面积323.50㎡），后纪海林、彭显莉共同在该宗土地上修建混合结构10层的房屋一栋（未装修，下称案涉房屋），建筑面积为2592.81㎡，于2012年12月12日取得房屋所有权证。2013年3月13日、10月11日，纪海林、彭显莉分别以该案涉房屋作抵押，向中国农业银行股份有限公司安龙县支行（下称农行）申请贷款3900000元和2000000元，贷款期限分别为10年（至2023年3月12日止）和5年（至2018年10月10日止），还款方式均为等额本息还款；后欧洋飞、王全云欲购买上述案涉房屋，经双方多次协商达成合意，2014年10月8日，欧洋飞、王全云向纪海林、彭显莉支付520000元，同年10月15日，纪海林、彭显莉作为甲方与作为乙方的欧洋飞、王全云签订《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以6760000元的价格转让给乙方，合同主要内容如下：“一、乙方一次性支付甲方520000元，其余1100356元，从本日起四十五日内付清，如四十五日内未付清（即2014年11月30日前付清），甲方有权单方终止合同；二、甲方在房屋建设过程中向农行借贷的人民币5139643.52元，由乙方从2014年11月起，按甲方与农行签订的贷款协议按时还款，乙方只负责此款项的还款，甲方以此房屋为抵押的其他贷款及甲方一切其他贷款，乙方概不负责；三、乙方在向农行的还款过程中，必须按照甲方与农行签订的贷款协议按时还款，如乙方因不按时还款，给甲方在银行贷款信誉造成损失，属违约行为，甲方有权单方终止合同，造成损失由乙方负责；四、甲方在乙方所有房款付清时，有责任配合好乙方办理好此房屋过户等相关手续；五、此合同一式贰份，甲乙双方各一份”。合同签订后，欧洋飞按约定将相应款项转给纪海林以偿还农行的贷款。2016年4月，欧洋飞向纪海林转账35000元后就未再向纪海林支付（或偿还银行）房款，同年5月，欧洋飞、王全云和纪海林、彭显莉达成一致意见，并由欧洋飞在《房屋买卖合同》下方书写“备注”（亦称“补充协议”），内容为“如乙方每月9号不按时还农行贷款和2016年5月30日以前不还甲方50%的借款，乙方欧洋飞、王全云自愿终止购买房屋合同并放弃已付的款项，甲方不予退还。”，在场人吴某、刘某、徐某某签字。后欧洋飞仍未向纪海林或农行履行支付（或偿还银行）房款义务，纪海林、彭显莉遂自行偿还农行的贷款至今。同时查明：《房屋买卖合同》签订后，纪海林遂将该案涉房屋交由欧洋飞使用，后因欧洋飞从2016年5月起未按约向纪海林支付（或偿还银行）购房款，2018年5月底，纪海林将该案涉房屋收回并自行进行装修并管理使用，现已将一至八层出租给他人使用，第九层为其自己居住使用。经双方核对，至2016年4月，就该案涉房屋，欧洋飞共计向纪海林支付2194000元（含前期520000元），现欧洋飞以纪海林已实际收回房屋为由，要求解除《房屋买卖合同》并返还其已支付的购房款2194000元及利息，纪海林要求继续履行《房屋买卖合同》并提出如上反诉请求，因双方分歧较大，调解未能达成一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》应解除还是应继续履行；二、纪海林、彭显莉是否应当返还欧洋飞、王全云购房款，返还多少；三、纪海林、彭显莉的反诉请求能否得到支持。双方签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应严格履行合同约定的义务。合同的解除有约定解除及法定解除两种方式，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，一方面，欧洋飞、王全云作为买受人，从2016年5月起至今未按约履行支付款项及偿还农行贷款的义务，经纪海林、彭显莉催告后仍未履行；另一方面，纪海林、彭显莉于2018年5月底将该案涉房屋收回并自行装修、管理使用，现已将一至八层出租他人，第九层为其自己居住使用。双方均以自己的行为表明不愿再继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，故双方的合同目的均不能实现，在此种情况下，双方均可以解除《房屋买卖合同》，故对欧洋飞、王全云的此项诉请，本院予以支持；若继续履行合同，明显与实际情况不相符，且继续履行合同将会扩大各方的损失，造成更大的矛盾，故对纪海林、彭显莉要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。争议焦点二、纪海林、彭显莉是否应当返还欧洋飞、王全云购房款，返还多少。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，前述本院已认定解除《房屋买卖合同》，欧洋飞、王全云未按约支付（或偿还）购房款，其对合同的解除应承担主要责任，纪海林、彭显莉可以要求其赔偿损失，纪海林、彭显莉主张520000元系定金，但并未举证证明，另主张根据“备注”的内容，对欧洋飞、王全云已支付的2190000元购房款，不同意返还，本院认为，“备注”的内容实质是违约后的处理方式，可以认定为违约条款，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定。本案中，欧洋飞、王全云签订合同后已按约履行一段时间，若其已支付的2190000元全部不予返还，对欧洋飞、王全云显失公平；且纪海林、彭显莉在2018年已将该房屋实际收回并管理使用，并未对其造成严重的损失，故本院综合合同的履行、当事人的实际损失等情况，酌情判定由欧洋飞、王全云支付纪海林、彭显莉已付购房款2194000元的30%的金额（即658200元）作为违约金，故纪海林、彭显莉还应返还欧洋飞、王全云购房款1531800元（2194000元-658200元），故对欧洋飞、王全云要求全额返还并支付利息的诉请，本院不予支持；对纪海林、彭显莉不同意返还的反诉请求，本院亦不予支持。争议焦点三：纪海林、彭显莉的反诉请求能否得到支持。对于纪海林、彭显莉其余的反诉请求，本院认定如下：纪海林、彭显莉作为借款人向农行借款，其按月向农行偿还银行贷款是其履行与农行之间借款合同的义务，系其应尽的义务，其与欧洋飞、王全云之间就还贷另行达成约定并不能对抗农行，前述《房屋买卖合同》因合同目的不能实现已经解除，且欧洋飞、王全云已承担相应的违约金，故对于纪海林、彭显莉“要求欧洋飞、王全云按月偿还农行贷款并支付已代其偿还农行的贷款及资金占用费”的反诉请求，本院不予支持。另如前所述，纪海林、彭显莉并未举证证明装修合同书所约定的装修款568000元已实际支付，且装修的成果现由纪海林、彭显莉本人所享有，故对于其反诉由欧洋飞、王全云支付房屋装修及其附属设施安装费807446元的请求，本院亦不予支持。综上，根据上述法律规定及理由，判决如下：一、解除原告（反诉被告）欧洋飞、王全云与被告（反诉原告）纪海林、彭显莉于2014年10月15日签订的《房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）纪海林、彭显莉于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）欧洋飞、王全云购房款1531800元。三、驳回原告（反诉被告）欧洋飞、王全云的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）纪海林、彭显莉的全部反诉请求。本诉案件受理费36766元，减半收取18383元，，由原告（反诉被告）欧洋飞、王全云负担6126元，由被告（反诉原告）纪海林、彭显莉负担6126元；反诉案件受理费38548元，减半收取19274元，由被告（反诉原告）纪海林、彭显莉负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在限定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 王 霞二〇一九年十一月六日书记员 朱露露