山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3678号上诉人（原审原告）：陈宝学，男，1949年8月4日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤志音，男，1939年9月21日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王吉斌，山东海准律师事务所律师。上诉人陈宝学因与被上诉人汤志音房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。陈宝学的委托诉讼代理人邵晓文，汤志音的委托诉讼代理人王吉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宝学上诉请求：1、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初610号民事判决，判决确认陈宝学与汤志音签订的房屋买卖《协议书》无效，或查明案件事实，发回一审法院重审；2、本案诉讼费由汤志音承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋所在集体土地于2002年被征收为国有，属于事实认定错误。涉案房屋位于烟台经济技术开发区八角街道青上村，房产证编号为0030081，产权登记人为陈宝学，房屋所在地的土地性质在2017年7月31日之前一直属于集体土地。2017年7月31日，烟台市人民政府发布烟征公告[2017]5005号《土地征收公告》，拟征收涉案房屋所在青上村集体土地，并非因2002年烟台开发区行政区划的调整而被征收土地。因此一审法院认定的涉案房屋所在地的土地性质变更事实存在明显错误，应当予以纠正。二、一审法院以涉案房屋占用的土地已被征用，且房屋已被拆除为由，认为不再存在侵占农村集体土地使用权的问题，作出驳回陈宝学诉讼请求的判决没有法律依据。首先，涉案房屋原为农村宅基地上的房屋，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。根据《中华人民共和国土地管理法》以及1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发（1999）39号]第二条规定，农村的住宅不得向城市居民出售。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违法法律、法规的强制性规定，合同无效。由于汤志音不属于青上村集体经济组织成员，户籍地不属于当地农村户籍，因此，陈宝学与汤志音签订的关于买卖涉案房屋的《协议书》应属无效。其次，陈宝学与汤志音在签订买卖合同之时，涉案房屋所在土地性质为农村集体土地，这说明涉案房屋买卖合同的违法性在签订时即存在，且在本案诉讼中，国家限制农村集体所有的土地使用权对外流转的土地政策并未改变，涉案房屋的拆除也是在陈宝学起诉之后才发生的事实，因此，对涉案房屋买卖合同的评价不应以“涉案房屋已被拆除，土地被征用”为由，否认房屋买卖合同的违法性。简言之，涉案房屋的现状以及土地性质，不是判定涉案房屋买卖合同效力问题的理由。最后，陈宝学认为关于涉案房屋拆迁补偿款的分配，应当在对房屋买卖合同的效力进行判定后由各方当事人自行决定如何解决。一审法院未依法对房屋买卖合同效力进行评价，却又认为涉案房屋存在拆迁补偿款的归属问题，作出的判决没有法律依据。综上所述，一审判决认定的事实错误，判决结果没有法律依据，望二审法院撤销一审判决，确认陈宝学与汤志音签订的房屋买卖《协议书》无效，或查明案件事实，发回一审法院重审。庭审中，补充上诉理由涉案房屋所属宅基地在陈宝学提起一审诉讼时土地性质仍然属于集体土地，未被征收。汤志音辩称，一、一审法院对涉案土地的征收时间点认定正确。2002年烟台经济技术开发区扩区，涉案青上村集体土地划归开发区，被征收为国有。这一行政区划将青上村由农村变为城市，由农民变为居民（进行农转非），土地由集体所有变为国有。2017年7月31日《烟征公告[2017]5005号》，是汤志音提交的证据材料，是对开发区征用部分地段土地（包括涉案青上村土地），用于海滨路开发区段。2017年7月31日，是对涉案青上村土地的具体征用时间点，并不是涉案青上村土地性质由集体变为国有的征收时间点。因此，一审法院认定涉案土地2002年被征收为国有是正确的。再说，涉案土地2002年还是2017年被征收为国有，均证明涉案房屋买卖合同无效的情形已经消除，与陈宝学主张房屋买卖合同无效没有关联性。二、涉案房屋占用的土地已被征收征用，且房屋已被拆除，这是双方不争的事实。这证明陈宝学据以主张房屋买卖契约无效的情形已经消灭，诉争的标的物已不存在，陈宝学要求确认房屋买卖契约的效力，已无意义。综上，陈宝学违反《中华人民共和国民法总则》的公平和诚实信用原则，违背公序良俗，破坏了正常的市场交易秩序，为维护交易安全及民法的“帝王规则”——诚实信用原则，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈宝学向一审法院起诉请求：1、依法确认陈宝学、汤志音之间于1999年6月1日签订的房屋买卖《协议书》无效；2.本案诉讼费由汤志音承担。一审法院认定事实：涉案被拆迁房产位于烟台经济技术开发区八角街道青上村，房产证编号为0030081，房屋建筑面积91平方米，宅基地面积185平方米，产权人登记为陈宝学，系汤志音以21000元价格从陈宝学处购得该房产。1999年6月1日陈宝学与被告汤志音签订《协议书》，载明“兹有陈宝学将四间北房及两间平房人民币贰万壹仟元卖给汤志音，经双方协议将来如果上交税将由汤志音（买主）付款，卖主陈宝学不负一切责任。立据为证。”该协议由证明人朱某、陈某3、张某以及买主汤志音签名并捺印。1999年6月1日，陈宝学与汤志音签订房契，载明“买主汤志音，卖主陈宝学。陈宝学志愿将北房四间，东平房两间（东邻陈某2西墙外根夹道相邻，西至与陈某1，墙中相邻，南至墙外根与胡同相邻，北至墙外根与胡同相邻）卖给汤志音，双方同意议价人民币贰万壹仟元，当交不欠，房证（96）字第1324号当交给汤志音为证，不得反悔。立据为证。”该房契由执笔人朱某书写，立契人汤志音、陈宝学签名并捺印，邻证人陈某1、陈某2签名并捺印，中证人朱某、陈某3、张某、汤某签名并捺印，执笔人朱某签名并捺印。合同签订当日，汤志音向陈宝学付清购房款21000元，产权证原件陈宝学当场交付给汤志音。再查，2002年，烟台经济技术开发区扩区，八角街道办事处青上村划归烟台经济技术开发区，集体土地已被征收为国有。根据开发区管委文件，停止办理该街道所有房产的房产证及过户手续。涉案房屋现已拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案陈宝学将其所有的涉案房屋于1999年6月1日以21000元价格出卖给汤志音，双方当事人对该事实无异议，一审法院予以确认。城镇居民到农村买房被确认无效的主要原因是基于我国的土地政策，国家明确限制农村集体所有土地使用权的流转。而本案中涉案房屋已被拆除，土地被征用，本案不再存在侵占农村集体土地使用权的问题，只是涉及拆迁补偿的归属问题。陈宝学、汤志音签订房屋买卖合同时不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响合同效力的法定情形，汤志音系涉案房屋的实际买受人，支付了房屋对价，现陈宝学要求一审法院确认双方签订的房屋买卖协议书无效，理由不成立，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回陈宝学的诉讼请求。案件受理费200元，由陈宝学负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，陈宝学与汤志音于1999年6月1日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，汤志音作为买方已经支付购房款21000元，陈宝学作为卖方也已交付涉案房屋，汤志音占有使用涉案房屋长达二十多年的事实清楚，故涉案房屋买卖合同已经履行完毕。目前涉案房屋因拆迁已被拆除，不再存在侵占农村集体土地、损害集体利益的问题，陈宝学基于拆迁的利益起诉汤志音，主张因涉案房屋原系集体土地上的房屋而使得涉案房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，本院不予支持。陈宝学主张涉案房屋土地性质变更时间的问题，不影响本案的认定，本院对此不予采纳。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。陈宝学的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由陈宝学负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月十三日书记员  孙嘉慧