四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9365号 原告：丁菊，女，1982年7月28日出生，汉族，住：四川省高新区。 被告：成都万怡置业有限责任公司，住所地：彭州市天彭镇里仁街鑫盛巷40号B幢1楼2号。 法定代表人：万亚。 委托诉讼代理人：叶新，四川全兴律师事务所律师，特别授权代理人。 原告丁菊与被告成都市万怡置业有限责任公司（以下简称万怡置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁菊及被告新成国际公司的委托诉讼代理人叶新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁菊向本院提出的诉讼请求为：1、被告支付原告逾期办理房产证的违约金共计2485.33元（购房款920494元×0.0001×27个月＝2485.33元）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中原告明确从2016年6月22日起算并计算27个月的逾期办证违约金，原告同时明确两证合一之前其主张逾期办理房屋所有权证违约金，两证合一之后其主张逾期办理不动产权证违约金。其事实与理由为：2013年10月14日，原告购买被告位于四川省高新区，面积为：107平方米的商品房一套，并于当日签订《商品房买卖合同》，约定了房屋的价款及支付方式，被告交付房屋的时间以及被告逾期交房、逾期办证的违约责任等。房屋总价为920494元，2013年10月14日，原告向被告支付了首期房款552494元，于2014年1月26日办理了银行按揭，支付了余款368000元。原告依约支付了全部房款，根据《商品房买卖合同》第15页第19条产权登记条款中转移登记事项中约定：买受人未能在商品房交付540日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人不退房，出卖人每月向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并于买受人实际取得的房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。被告向原告交房后未按约办理房屋所有权证，被告截止2018年9月17日才为原告完成不动产登记，原告于2019年8月才领到不动产权证书（房产证登记日期为2018年9月17日）。被告构成违约，应承担逾期办证的违约责任。原告为维护自身权益诉至本院。 被告万怡置业公司辩称：对原告主张的逾期办证违约金有异议，2017年7月被告跟红树湾二期的所有购房业主都达成一致，就是被告支付到2017年年底逾期办证的违约金之后购房人不再向被告要求支付剩余期间的违约金，故原告无权再向被告主张逾期办证违约金，请求驳回原告的诉讼请求；即便要计算违约金，也应按收条上违约金计算标准计算，同时根据补充协议第三条约定，逾期办证违约金计算基数“已付房款”，应仅限于首付款和原告偿还的按揭款，不应以全部购房款为基数进行计算；根据补充协议第九条第二款、第五款约定，办证期限应从原告交齐办证所需的税费及资料之日起算，原告于2015年4月21日交齐了办证费用，办证期限应自此计算。 经审理查明：2013年10月14日，丁菊（买受人）与万怡置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，约定丁菊购买万怡置业公司开发的红树湾二期11幢1单元7层701号房屋，测绘建筑面积107.07平方米，房屋总价款为920,494元；出卖人应当在2014年12月30日前交付该商品房；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人每月向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。 双方于当天签订的补充协议第三条约定：买受人按揭贷款由出卖人提供担保的，买受人已付房款仅限于首付款和买受人已经支付的按揭款，买受人未偿还的贷款不属于买受人已付房款的范围。该协议第九条第五款约定：办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修资金及相关税费，提交完整的办理产权所需资金及相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过合同第十九条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。 庭审过程中，被告认可原告的房款已付清。被告向原告在内的业主通知的集中交付时间为2014年12月30日，原告主张其当天前往收房并在物业处登记，物业公司免收了一个月物业费。原告举证的物业费收据也显示其从2015年2月1日已开始缴纳物业服务费。原告主张其收房时间为2014年12月30日。 被告举证的办证费用收据、物品领用清单显示，原告2015年4月21日在被告处办理了收房手续领取了房屋钥匙等，原告并于当天向被告交纳了办证所需的契税、印花税、登记费、维修基金。被告据此主张原告收房及交清办证费用时间为2015年4月21日应自此计算办证期限。 2018年9月17日被告为原告办理了不动产权证。 2017年7月15日，原告向被告出具《收条》一张，其上载明：我本人是红树湾二期11栋1单元7层01号房屋的业主，今收到依据《商品房买卖合同》第十九条的约定出卖人应当向买受人支付的从2015年4月21日起到2016年12月31日止期间的逾期取得房屋所有权证书违约金249元。 另，2016年11月14日，成都市国土资源局发布了《关于实施不动产统一登记的通知》，其上载明“自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记”，该通知第六条并载明：“因国土、房管系统测试联调和数据迁移，需要对系统进行封闭升级，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请”。 以上事实，有原被告陈述及原告举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、购房款发票、物业费收据等证据及被告举证的收条、办证费用收据、物品领用单等证据在卷佐证。 本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。 根据补充协议约定，办证期限自原告交齐办证所需税、费及资料之日起算，而原告向被告交付办证所需各项费用的时间为2015年4月21日，故办证期限应自2015年4月22日起算540日，即被告应在2016年10月12日前为原告办理房屋所有权证。被告未按约办证，应向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。庭审过程中，被告根据补充协议第三条主张逾期办证违约金计算基数不能以合同价款920,494元计算，应以原告支付的首付款为基数计算，对此本院认为，原告自付款项和通过按揭贷款支付的款项应均属于原告所付的购房款范畴，被告提供的格式条款对已付房款的解释，有违一般生活常理，限制了原告的主要权利，故被告的抗辩主张本院不予采信。该违约金应从2016年10月13日起计算至成都市停止受理两证办理业务之日2016年11月17日止（合计36天），根据合同约定按照购房款920,494元每月万分之一标准计算，该期间违约金合计为109元。 对于原告主张的两证合一之后逾期办理不动产权证违约金是否成立的问题，国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即实行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再办理。具体到成都市，相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。实施不动产统一登记系客观事实，开发商实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书和国有土地使用权证书，案涉合同关于办理房屋所有权证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用。此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。本案案涉《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定，故原告依据逾期办理房屋所有权证的违约金条款主张被告承担两证合一之后逾期办理不动产权证的违约金，没有合同及法律依据，其主张本院不予支持。 对于被告举证的收条，被告2017年7月15日向原告支付的逾期办理房屋所有权证违约金249元，系被告的自愿给付，原告在此之外再行主张的逾期办证违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告丁菊的诉讼请求。 本案案件受理费25元，由原告丁菊自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一九年十一月十八日 书记员 舒清茏