贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10343号原告：罗艳飞，女，1978年3月12日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：王乾隆（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15205201810035198。委托诉讼代理人：杨颖（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520500745702090P，住所地贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。法定代表人：靳丽梅，系该公司总经理。委托代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201610146568。原告罗艳飞与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王乾隆、杨颖、被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗艳飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第C幢1单元26层4号商品房转移登记的有关文书（现为不动产权证书）；2.判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书（现为不动产权证书），并交付买受人的违约金，违约金以购房款470,836.00日万分之二从2014年6月30日计算至实际交付商品房转移登记的有关文书（现为不动产权证书）之日止，违约金34,371.03元；3.判决本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉请为从2014年7月1日起计算至实际交付房屋权属证书（现为不动产权证书）之日止。事实及理由：原告与被告于2013年7月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市房屋，合同约定房屋总价款为470836.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条第一款约定“被告应当在2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，并在第二款约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”。合同签订后原告按合同约定将首期房款141836.00元支付给被告，并如约与中国农业银行股份有限公司贵州省分行签订了《个人购房担保借款合同》，后中国农业银行股份有限公司贵州分行将原告的贷款人民币329000.00元支付到被告账户，原告履行完毕买受人应尽的付款义务。根据合同约定被告应当于被告应当在2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此原告多次要求被告要求办理房产证（现为不动产权证书），并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢！被告长弘房开公司辩称：原告诉请超过诉讼时效，原告主张违约金过高。根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定事实如下：2013年7月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市房屋，房屋总价款为470836.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年11月2日，被告将涉案商品房交付原告，并向原告代收了契税、维修基金、交易费、测绘费、工本费等。被告未按合同约定为办理商品房产权转移登记，原告以此诉至法院请求处理。另查明，涉案商品房所在楼栋未取得综合验收合格备案登记，不具备办理产权转移登记条件。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应为原告办理不动产权证书；二、原告请求被告承担逾期办证违约金请求权是否超过诉讼时效；三、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如支付其违约期间及违约金标准如何认定。关于焦点一，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，协助买受人办理商品房不动产权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。在本案中，虽然原告委托被告向不动产登记机构申请办理涉案商品房转移登记，但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。因此，被告履行办证的主要合同义务应包含被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务和在原告缴纳办证所需税费和提供相关文书后为原告办理不动产权证书的义务。因涉案商品房所在楼栋未取得综合验收合格备案登记，不具备办理产权转移登记条件，故对原告主张“请求人民法院依法判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第C幢1单元26层4号商品房转移登记的有关文书（现为不动产权证书）”的诉讼请求，本院暂不予处理，待涉办理案商品房产权转移登记条件成就后，原告可另行主张。关于焦点二，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在本案中，原、被告双方对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任及委托办理产权转移登记进行了约定，故原告要求被告支付逾期办证违约金应指被告逾期向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金。由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月20日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2016年8月21日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年8月21日起开始计算。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权转移登记，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故，该违约金应以购房总价款470,836.00元为基数，按日万分之二从2016年8月21日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记并通知原告之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗艳飞逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金（违约金以470,836.00元为基数，按照日万分之二从2016年8月21日起计算至被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告罗艳飞之日）；二、驳回原告罗艳飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年十一月十二日书记员  肖 毅