浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0402民初7775号 原告：胡海龙，男，1977年11月11日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 原告：田德英，女，1977年8月16日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 二原告共同委托诉讼代理人：苏余、付传奇，上海明伦律师事务所律师。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。 法定代表人：吕荣泉。 被告：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心一楼。 法定代表人：陈振伟。 二被告共同委托诉讼代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告胡海龙、田德英与被告嘉兴市德隆置业有限公司（下称“德隆公司”）、嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（下称“环贸公司”）合同纠纷一案，本院2017年12月13日立案后，适用简易程序，于2018年1月16日公开开庭审理，后二被告就案涉协议主张撤销并另案提起诉讼，本院于2018年3月8日裁定中止本案审理。后本院于2019年9月17日裁定本案适用普通程序、依法组成合议庭，并通知恢复诉讼，又于2019年10月15日第二次公开开庭审理。二原告委托诉讼代理人苏余、二被告委托诉讼代理人金志海到庭参加了第一次庭审，二原告委托诉讼代理人苏余和二被告委托诉讼代理人葛林飞到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告胡海龙、田德英向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告德隆公司签订的《浙江省商品房买卖合同》以及原告、被告德隆公司、被告环贸公司签订的《委托经营管理协议》；2、被告德隆公司退还原告购房款507279元；3、被告德隆公司按照同期银行贷款利率向原告支付利息（以507279元为基数，自2017年9月1日起计算至判决生效之日止）；赔偿原告银行贷款利息损失40707.01元；4、被告环贸公司对被告德隆公司第2、3项义务承担连带责任；5、被告德隆公司退还办证费13641元，赔偿银行贷款利息损失156140.29元；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年8月14日，原告与德隆公司签订《浙江省商品房买卖合同》（下称“《买卖合同》”），原告购买德隆公司开发的位于嘉兴市（编号为嘉土国用2011第490373）的嘉兴市环贸中心10739号商铺，房屋总价是385532元。买卖合同第九条约定：被告德隆公司应于2014年12月30日之前交房。原告向德隆公司支付了购房款。同时，原告与环贸公司签订了《委托经营管理协议》（下称“《委托协议》”），委托环贸公司对上述商铺进行经营管理并收取租金收益。德隆公司在协议中作为环贸公司担保人盖章。2014年12月30日，德隆公司不能如期交付商铺，原告多次与二被告进行协商并最终于2017年4月13日签订三方《协议书》，约定德隆公司于2017年9月1日前为原告办理出产权证并交予原告；逾期未办的，德隆公司向原告退还购房款507279元，并按同期银行贷款利率支付利息。然而时至今日，德隆公司仍未办出产权证。且近日原告得知，德隆公司向原告所售之商铺为虚拟分割，与其他商铺之间没有物理空间分割。根据嘉兴市《关于促进商贸综合体和专业市场规范发展的若干意见（试行）》规定：严禁虚拟分割，项目销售许可证中应载明“禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、收益权等名义拆零销售”等内容。故原告与德隆公司之间的商品房买卖目的已无法实现，且德隆公司一直不能为原告办理产权证；同时原告与环贸公司签订的《委托协议》中，原告收取租金收益的目的亦不能实现。根据合同法的相关规定及《买卖合同》约定，原告要求解除与德隆公司之间的《买卖合同》。同时根据《委托协议》第七条约定，要求解除与被告环贸公司签订的《委托协议》。第二次庭审中，原告补充事实和理由：原告基于被告售后返租的捆绑、销售模式而与二被告同时签订《委托协议》，目的是为了收取经营收益。2017年3月1日原、被告签订补充协议（下称《补充协议3月1日》）一份，确认在房产证不能按期办理，也未通知原告办理贷款的情况下，德隆公司通过租金抵扣的方式免去原告申请贷款的义务，同时按照《委托协议》由原告依旧收取租金收益。然而至今，原告仍然未取得房产证或者德隆公司交付商铺。合同目的已不能实现。同时，据被告陈述，该市场与当时出售房屋时的预期发生很大的变化，租金收益远远低于当时的约定，属于困难时期。属于合同事实上已不能履行，故同时基于以上两点理由要求解除合同。 二被告共同答辩称，1、德隆公司已经严格履行义务，原告要求解除合同的诉请没有事实与法律依据。2、买卖合同约定交房的前提是付清全部房款，现原告未付清房款，办理产证也同样要求原告付清房款。3、原告提交的2017年4月13日协议书（下称《补充协议（4月13日）》）是二被告在被胁迫的情况下签订，被告已另案起诉主张撤销。4、德隆公司出售的每个商铺都有对应位置，没有实体墙是出于商业运营的整体考虑。5、环贸公司未在《买卖合同》中有任何签字或盖章，不是合同当事人，原告无权就退款主张起诉环贸公司。6、原告解除《委托协议》的请求不符合约定或法定条件。原告主张合同目的不能实现的理由是被告暂时不能偿付租金，但这是市场投资的固有风险，不能将风险转嫁德隆公司。7、合同约定了行使解除权的期间，原告未在该期间内主张解除。8、关于代办费用和税费，本身属于代收的费用，在合同可以继续履行的情况下，这笔费用是向相关部门缴纳的；9、银行贷款是原告的义务，银行贷款利息损失应由原告方自行承担；10、德隆置业与环贸公司是两家相互独立的主体；原告分别和两个公司签订的合同属于不同的法律关系，合同目的不能混淆；原告签订买卖合同目的是取得房屋产权，但原告至今未付清购房款，并非被告违约或者客观上不能实现；原告与环贸公司的《委托协议》目的是取得租金收益，但协议约定前提是付清房款，故原告所谓合同目的无法实现，也是原告自身违约所导致。总之，原告和二被告分别签订的两个合同未继续履行，是因为原告未付清房款、自身违约在先，并非客观无法实现或者被告的违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《买卖合同》，《委托协议》，销售不动产统一发票、银行流水、收据、湖州银行还款凭据，《担保函》，《补充协议（3月1日）》，《补充协议4月13日》、协议书及律师函，视听资料（光盘）。本院组织双方进行了质证。对双方争议的证据认定如下： 1.《补充协议（3月1日）》，二被告以受到胁迫签订而不予认可，但既未提供证据，也未在法定期限内行使撤销权，故二被告的意见本院不予采信，该补充协议本院予以认定。 2.《补充协议4月13日》、《协议书》、律师函及视听资料，因该补充协议及协议书已由生效法律文书依法撤销，律师函及视听资料也因此失去依据，故均不予认定。 对当事人无异议的《买卖合同》，《委托协议》，销售不动产统一发票、《担保函》、银行流水、收据、湖州银行还款凭据本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下： 2013年8月14日，原告与德隆公司签订《买卖合同》，约定原告向德隆公司购买嘉兴环贸中心商铺10739号商铺，建筑面积为10.31平方米，总价385532元。合同第七条“付款方式及期限”约定：买受人于2013年8月14日支付房款195532元，余款190000元整接到出卖人通知后15日内办理完贷款相关手续。合同第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，其中条件4为“买受人付清了全额房款及相关税费等应由买受人支付的全部款项”。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。 2013年8月14日当天原告与环贸公司签订《委托协议》。该协议约定，原告同意在委托期内将该房屋出租管理的一切事项全部委托给环贸公司处理，并同意环贸公司以自己名义从事出租、经营、管理的一切活动。委托的前提是原告与德隆公司已签订商品房买卖合同购买上述房产并付清房款。原告委托环贸公司对原告购买的商铺进行经营管理，期限12年，自2014年3月20日至2026年3月19日。前三年即A阶段为共同培育期，原告不向被告收取任何费用；B阶段为固定收益分红期，固定收益每年分红为房屋价款的8%；C阶段为实际收益分红期等约定。协议第一条第7项约定2013年9月20日前签订商品房买卖合同并付清全部款项起租期才可从2014年3月20日开始计算委托期限，否则按签订商品房买卖合同并付清全部款项之日起顺延到下一阶段计算起租期。 截至上述房屋买卖合同和委托经营管理协议签订当日原告共计付款195532元，后原告向湖州银行办理了贷款按揭手续，湖州银行放款后，原告每月归还本息共计2258.56元，归还6个月后，德隆公司于2015年1月6日转入原告还贷账户173289.29元，代原告还清了湖州银行的贷款。后德隆公司通知原告重新办理贷款，原告未办理。2015年6月18日德隆公司收取了原告13641元办证费用（含税费）。 2017年2月21日，德隆公司出具担保函一份，表示因受托方环贸公司无力履行委托协议条款，德隆公司自愿承担委托协议中环贸公司应承担的责任。 2017年3月1日，原告与德隆公司、环贸公司签订《补充协议（3月1日）》，约定原告的租金收益以购房时返租前的原价总额为基数计算，德隆公司承诺于2017年3月20日前全部支付已到期业主（含2017年3月20日到期的业主）40%的租金，剩余60%租金推迟至2017年6月30日前结算完毕。2017年6月30日之后的租金按照原协议到期日以先付后租的方式进行支付，每半年支付一次。该协议5.2条约定甲方（即业主方）未从银行贷款、未付完余款、愿意继续持有商铺的业主，乙方同意按照购房合同以及委托经营管理协议中到期的返租金抵扣到期的应付房款，每半年结算一次，多退少补。协议第9条约定：德隆公司自愿承担《委托协议》受托方承担的责任，担保期限为整个协议期且直至所有经营管理协议履行完毕。 2017年4月13日，原告与德隆公司、环贸公司三方签订《补充协议（4月13日）》、《协议书》各一份。《补充协议（4月13日）》对案涉商铺租金收益和支付方式进行调整。《协议书》主要约定内容如下：原告尚欠德隆公司购房款164934.29元，三方同意原告按约定金额507279元整的4%的租金收益自2017年3月20日至2021年4月19日止累积合计82467元整，用于抵扣原告所欠房款，尚欠82467元整由于德隆公司至今未办理完银行按揭，其责任由德隆公司承担，视为原告全部付清房款；德隆公司承诺于2017年9月1日前负责办理出房屋产权证并交付原告，每逾期一日，德隆公司按照507279元整的千分之三每日支付原告补偿金；逾期六个月仍未办理出产权证，则德隆公司一周内以现金方式给原告退房，所退金额为原告所购房产总价507279元整加同期银行贷款利息。原告于2017年10月23日委托律师发函催促二被告办理案涉商铺产证未果后，于2017年12月13日提起本案诉讼。 二被告于2017年12月22日向本院另案提起撤销《补充协议（4月13日）》及《协议书》的诉讼，案号为（2017）浙0402民初7977号，后于2018年6月20日撤回起诉；又2018年7月30日再次提起撤销之诉，案号为（2018）浙0402民初5295号。本院于2019年9月12日做出一审判决，撤销《补充协议（4月13日）》和《协议书》。后经嘉兴市中级人民法院二审维持了一审判决。 另查明，目前涉案嘉兴环贸中心商铺已有部分业主付清购房款并办理了产证。 本院认为，根据原告和二被告的诉辩主张，本案争议焦点是原告主张解除《浙江省商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》的理由是否能够成立。 根据法律规定，当事人行使合同解除权的依据可分为约定解除和法定解除。原告在本案起诉时依据《补充协议（4月13日）》以及《协议书》的约定主张行使解除权，但因上述协议均已被生效法律文书判决撤销，故原告主张约定解除的理由缺乏依据。此外，原告又主张买卖合同、委托协议的合同目的不能实现而行使法定解除权。就买卖合同，原告认为案涉房屋虚拟分割而不能取得房屋产权证；就委托协议，市场不景气故收益不能保障，因此合同目的不能实现。经审查，一、原告基于投资目的购买商铺又签订委托协议，且签订合同时已知商铺之间处于暂无物理隔断的状况，故原告对商铺为虚拟分割的现状以及今后以统一管理的方式委托经营模式是清楚的。因此其又以虚拟分割、商铺不能交付为由主张解除合同的理由不能成立，况且其他商铺业主在付清房款的情况下均可办理产权证书，至于案涉商铺办理产权证的条件双方存有争议，但属于合同继续履行的问题，本案不予涉及。二、原告投资购买案涉商铺，理应预见到投资风险，若原告认为被告应当承担支付租金收益的义务，则应要求履行协议；况且案涉商铺属于被告统一经营、管理中的一部分，在这种经营模式下就单一商铺解除委托经营管理的权利，受到其他周边商铺所有者权利的制约，这种情况下原告主张解除《委托协议》客观上既无法实现，同时也缺乏法律依据。综上，原告要求解除《浙江省商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》的请求，本院不予支持。德隆公司基于代为办证的约定而收取的含税的办证费用13641元，现原告主张返还应予准许，今后由原告自行缴纳税费即可。原告其他诉讼请求均以合同解除为前提条件，故在合同不予解除的情况下，均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市德隆置业有限公司于判决生效之日起七日内退还原告胡海龙、田德英办证费用13641元； 二、驳回原告胡海龙、田德英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9166元，由原告胡海龙、田德英负担9000元，由被告嘉兴市德隆置业有限公司负担166元，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  成剑斌 人民陪审员  陆春红 人民陪审员  陆惠凤 二〇一九年十一月二十八日 法官助理蒋莉 书记员杨菲