河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初3378号原告（反诉被告）：何诺亚，男，1975年2月8日出生，汉族，住河南省汝阳县。原告（反诉被告）：陈燕丽，女，1979年5月18日出生，汉族，住河南省汝阳县蔡店乡纸坊村1组，公民身份号码410326197905186742。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李军辉，河南继春律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：宋要利，女，1984年10月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告（反诉原告）：白朗，男，1983年2月18日出生，汉族，住河南省遂平县沈寨乡薛庄村半截楼半截楼-056，公民身份号码412823198302182819。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：常伊华、常伊娜，河南绿洲律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳腾耀房产中介有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇滨河新区人民大街东段北侧圣府嘉苑5幢1027，统一社会信用代码91410329MA450YFT41。法定代表人：邢博雅，女，1990年4月16日出生，汉族，住河南省伊川县。系公司董事长。委托诉讼代理人：苏玉航（系公司员工），男，1994年11月22日出生，汉族，住河南省伊川县。特别授权。原告（反诉被告）何诺亚、陈燕丽与被告（反诉原告）宋要利、白朗，第三人洛阳腾耀房产中介有限公司（以下简称腾耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何诺亚、陈燕丽及其委托诉讼代理人李军辉，被告（反诉原告）宋要利、白朗委托诉讼代理人常伊娜，第三人腾耀公司委托诉讼代理人苏玉航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何诺亚、陈燕丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《房地产买卖合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.依法解除合同，判令二被告退还首付款28万元，并支付违约金10.4万元；2.判令二被告向原告支付居间费用15000元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告两人在2019年3月12日办理结婚登记手续后协商共同购买房屋。经本案第三人介绍，二原告决定共同出资购买二被告名下位于伊川县××××路中段南侧中中国际1幢2单元东203的一套房屋。2019年3月17日，二原告与二被告、第三人签订了《房地产买卖合同》。当日，原告向被告宋要利支付定金10000元，向第三人支付中介服务费15000元，6月17日交评估费2600元。3月18日，原告二通过中国邮政银行向被告一银行账户转账两次共计28万元。根据合同约定，二被告应于合同生效90个工作日内协助原告办理过户，在此期限内，双方未成功办理过户手续。2019年5月3日，原告为再次表示购房诚意，向被告出具承诺书一份，表示愿意继续购买房屋，因被告提出更加不合理的要求，二原告未同意。2019年6月24日，涉案三方约定网签过户当天，二被告临时要求变更合同主要内容（付款方式、房产交付方式）遭到原告拒绝，二被告遂以此为由拒绝继续履行义务，其后更是提出加价、支付交通费等无理要求，最终导致银行审批手续已经失效，本次购房目的无法实现，二被告已经构成违约，二原告有权解除合同，并要求二被告承担违约责任。二原告已结婚数月，本想同心齐力创造幸福生活，却因房屋买卖问题郁郁不乐，故诉至贵院，望判如所请。被告宋要利、白朗辩称，两原告存在违约行为在先，其预期违约行为已经造成根本违约，该房地产买卖合同理应予以解除。双方于2019年3月17日签订《房地产买卖合同》，二原告欲购买二被告位于河南省洛阳市伊川县中中国际小区1号楼2单元203室房屋。在签订之后，2019年4月11日经本案第三人中介员工小周确认，由原告陈燕丽单独购买房屋，但又在2019年4月24日确定二原告均不再购买，并在2019年4月25日再次确定二原告均确定不再购买。后又在2019年5月3日，二原告又表示欲购买该房屋，为确保顺利履行该房地产买卖合同，由二原告自愿签署承诺书，表示愿意继续购买，若再发生退房或者不积极配合办理过户手续，卖方有权单方面解除房地产买卖合同，二原告没有资格再继续购买此房屋，并愿意承担违约金20万元。但在2019年5月3日之后二原告一直迟迟不予办理相关购房手续，且二被告在2019年6月24日再次从浙江赶回配合二原告办理相关手续，二原告再次反悔，明确表示不再继续购买，二原告违约行为在先，其预期违约行为已经造成根本违约，该房地产买卖合同理应予以解除。因二原告的行为存在根本违约，因此在解除合同的同时，按照承诺书的约定支付二被告20万元违约金。基于对该买卖合同履行的信任，二被告两次在百忙中从浙江赶回配合二被告办理相应的手续，而二原告不信守承诺，反复无常，造成该合同无法履行，且在2019年5月3日明确购买后才由二原告出具承诺书，并约定了违约金。此后其消极不进行办理贷款手续，并且明确表示不再继续购买。因此，二被告认为其行为已经构成根本违约，剥夺二原告对该合同履行的期待和信任，已经致使合同目的不能实现。在解除合同的同时理应赔偿二被告为此所付出的时间成本、来回路费等，并按照承诺书的约定承担20万元违约金。综上所述，二被告认为二原告的预期违约行为已经造成根本违约，在解除合同的同时，按照承诺书的约定支付二被告20万元违约金。反诉原告宋要利、白朗向本院提出诉讼请求：1.判令二被反诉人因违约行为支付违约金20万元；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由二原告承担。事实与理由：2019年3月17日，二反诉人与二被反诉人签订《房地产买卖合同》，由被反诉人购买二反诉人位于伊川县鹤鸣路中中国际1号楼2单元203室，合同签订后二被反诉人犹豫不决，徘徊不定迟迟不按照合同约定办理相关的房产过户手续。后二被反诉人为了表示购买的决心，保证合同的顺利履行，于2019年5月3日自愿签署承诺书，表示愿意继续购买二反诉人的房屋，若再发生退房或者不积极配合办理过户手续，二反诉人有权单方面解除房地产买卖合同，二被反诉人没有资格再继续购买此房屋，并愿意承担违约金20万元。在签署承诺书之后，二反诉人在2019年6月24日从外地赶回配合二被反诉人办理房产过户手续，但被反诉人再次反悔，明确表示不再继续购买，二被反诉人的行为违约在先，二反诉人认为二被反诉人的预期违约行为已经造成根本违约，在解除合同的同时，按照承诺书的约定支付二被告20万元违约金。反诉被告何诺亚、陈燕丽辩称，二反诉人所述情况不属实，二原告并不存在违约行为，相反是二反诉人明确拒绝出售房屋构成了根本违约。首先，二答辩人在签订涉案房屋买卖合同后确实存在过犹豫，但正如二反诉人所述，2019年5月3日二答辩人为了表示购买涉案房产的决心签署了一份承诺书，该承诺书设定高达20万元的违约责任，这充分反映出二原告主观上的购房意愿十分坚决，二原告不能也不敢再去主动拒绝履行合同义务。同时，该承诺书三方均持有一份，这也明确了本案《房屋买卖合同》的持续有效性，三方均应当按照约定继续履行合同。其次，2019年6月24日，第三人中介公司组织双方履行过户手续，二反诉人无理要求二原告签订新的《承诺书》，企图变更原《房屋买卖合同》已经确定的房款支付方式、房屋交付期限、违约条款。如不签订则不予配合办理房屋过户手续，试问，二反诉人有何权利单方面要求二原告出具承诺书变更合同条款，二反诉人当日应该无条件按照涉案《房屋买卖合同》约定配合二原告进行过户，有何理由要求二原告出具新的《承诺书》？二反诉人以二答辩人不出具承诺书为由拒绝配合办理过户手续，显然没有任何事实依据和法律依据，其行为已经构成违约。第三，2019年7月2日，第三人房产中介公司工作人员小周通过微信告知答辩人：“房东说你先给他们打1万，他回来了，把票给你们看，回来了剩下的再退给你们”。可以看出，涉案《房屋买卖合同》处于持续有效状态，否则二反诉人不可能继续从外地赶回来配合过户工作。2019年7月9日，答辩人何诺亚通过短信询问反诉人“房东你好，打电话不通，我也只有信息和你说，房子你到底卖不卖，卖了回来过户”，而二反诉人拒绝正面回复，且拒绝从外地返回配合过户工作。2019年7月30日，第三人房产中介公司工作人员小周通过微信告知答辩人“我又跟房东打电话了，房东说加6万，房东他爸说加5万”，可以看出，二反诉人拒绝履行原《房屋买卖合同》义务的表现已经十分明显，配合过户本身就是卖方的义务，二反诉人有何理由要求二答辩人支付高额的路费，原房屋价款已经约定明确，二反诉人又有何理由要求临时增加房款，以上种种行为完全可以证明二反诉人拒绝继续履行原《房屋买卖合同》这一客观事实，最终，由于二反诉人的拖延行为导致二答辩人贷款审批逾期，本次房屋买卖合同目的无法实现，二反诉人已经构成根本违约。综上，二反诉人在已经收取二答辩人高达28万元首付款的情况下，一再逼迫二答辩人进行让步，完全违背诚实信用原则且已经构成根本违约。现二反诉人混淆事实，反诉二答辩人违约没有任何事实依据、法律依据。第三人腾耀公司述称，原、被告所说均是事实。原告何诺亚、陈燕丽围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、《购房意向金协议》一份，证明2019年3月11日，原告陈燕丽与第三人腾耀公司签订《购房意向金协议》，委托第三人腾耀公司办理购买中中国际小区1栋2单元203室房产事宜。证据二、《房地产买卖合同》一份、收据两份及邮政银行支出记录一份，证明：1.2019年3月17日原告何诺亚、陈艳丽通过第三人腾耀公司与二被告宋要利、白朗签订《房地产买卖合同》，合同约定，二原告以总价52万元的价格购买二被告位于伊川县中中国际小区1号楼2单元东203室的房产；2.2019年3月17、18日原告陈燕丽向第三人中介公司支付中介服务费15000元；3.2019年3月18日原告陈燕丽通过邮政银行向被告宋要利指定账户汇款28万元整，依合同约定履行了付款义务。证据三、2019年5月3号承诺书一份，证明2019年5月3号在第三人腾耀公司及二被告的要求下，二原告出具承诺书（该承诺书涉案三方各执一份），该承诺书表明了二原告坚决购房的意愿，二被告及第三人接受该承诺且没有其他异议，三方签订的《房地产买卖合同》应当继续履行，各方均应依法履行合同义务。证据四、承诺书三份、短信、微信聊天记录四份，第一、2019年6月24日准备过户当天，第三人及二被告先后拿出三份新的承诺书要求二原告签字，而新的承诺书对原《房地产买卖合同》作出了重大变更：1.变更了付款方式，拟将银行直接划拨房款给甲方的付款方式变更为资金监管方式；2.变更了房产交付方式，拟将“款清交房”变更为“收到全部房款后7个工作日内交付”；3.为买方设定新的义务，增加了新的违约条款；对于以上重大合同事项变更，二原告于情、于理、于法均有权拒绝；第二、二被告以二原告拒绝签订新的承诺书为由拒绝继续履行合同配合过户，已经构成违约；第三、二被告拒绝过户后，第三人工作人员及原告何诺亚多次联系被告，被告均拒绝从外地赶回配合过户工作，并且多次要求二原告追加房款、支付交通费，二原告违约事实已经十分明确；第四、二被告拖延履行合同致使先前办理的购房程序已经中断，二原告购房目的无法实现，二原告有权解除合同，要求二被告承担违约责任。被告宋要利、白朗对原告何诺亚、陈燕丽的证据质证认为，对证据一、二真实性无异议，对证据二中介费1.5万元是支付给中介公司了，二被告并未收取到；对证据三真实性没有异议，对证明方向有异议，2019年5月3日这份承诺书是在二原告犹豫不定的情况下表示再继续购买，出于对合同顺利履行，出于对二原告的信任，二原告自愿出具该份20万元承诺书，以保证房屋买卖合同的正常履行。对证据四有异议，合同约定90个工作日办理过户手续，从3月17号签订合同当天，到6月24日二被告回来配合二原告办理过户只剩下二十个工作日，鉴于二原告反复无常有失诚信，承诺书是在二原告同意的情况下，为督促二原告尽快办理过户手续，况且三份承诺书均没有签署，6月24日二被告回来当天仍称按原合同履行，并没有实际变更房屋买卖的内容，包括付款方式、房屋交付方式等，后中介告诉二原告此次二被告回来是完全为了配合二原告过户，但二原告明确拒绝购买，因此二原告行为构成逾期违约，该逾期违约行为已经构成了根本违约；二原告提交的短信内容并不能证实二被告拒绝履行，说明了二被告依买卖合同和承诺书履行，微信聊天记录是在7月30日之后，是二被告考虑在诉讼之后，二被告出于涉诉考虑，要求法院依法判处。第三人腾耀公司对原告何诺亚、陈燕丽提供的证据质证认为，证据一、二、三都是真的，证据四承诺书也有，但是双方都没有签字，是被告白朗和宋要利提出签承诺书，因为2019年5月份实行房屋资金监管，所以全部首付款要进到房管局指定账户监管，出卖方怕购买方再反悔，28万进入监管账户后不能提取了，所以才提的承诺书。我们看了承诺说觉得不合适，我们改了改。短信聊天记录，是他们双方自己沟通的，不知道聊天记录的真实性。自己参与的微信聊天记录都是真实的。被告白朗和宋要利为证明自己的抗辩提供以下证据：证据一、被告宋要利与第三人中介员工的微信聊天记录，证明被告宋要利与第三人中介员工多次沟通确认二原告是否购买该房屋，2019年3月11日欲购买，2019年3月16日二被告从浙江赶回，2019年3月17日双方签订《房地产买卖合同》，2019年4月11日欲购买，但只女方购买，需重新回来在银行面签；2019年4月24日明确表示不再购买，2019年4月25日再次确认不再购买；2019年5月3日又表示欲购买，并签署承诺书；2019年6月24日二被告再次从浙江赶回配合办理相关过户手续，二原告再次明确表示不再购买，2019年7月10日与中介确认表示二原告不再购买。证据二、二原告与第三人中介员工的谈话视频，证明2019年6月24日，二被告再次从浙江赶回配合二原告办理相关的过户手续，二原告再次明确表示不再继续购买，二原告存在预期违约行为，造成合同根本违约，因此在解除合同的同时，应当按照《承诺书》的约定支付二被告20万元违约金。证据三、承诺书一份，证明二原告在2019年5月3日自愿为二被告出具承诺书，又表示愿意继续购买该房屋，若再发生退房或者不积极配合办理过户手续，卖方有权单方面解除房地产买卖合同，并没有资格再继续购买此房屋，并愿意承担违约金20万元。原告何诺亚、陈燕丽对被告白朗、宋要利提供的证据质证意见如下：证据一发生于二被告（反诉原告）与第三人之间的聊天记录，对真实性、关联性不认可；2019年5月3日之后，二原告为了表示购房的决心和诚意出具了一份承诺书，三方均表示认可，原房屋买卖协议应当是持续有效的，各方均应依照原协议履行，二被告从外地回来配合过户是其义务所在；对证据二视频聊天证据真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该视频系2019年6月24日二被告要求二原告重新签订承诺书，对合同的付款方式、房屋交付期限、违约责任等重大条款进行调整，如二原告不签订则不配合过户，因该份新的承诺书发生重大变更，二原告表示拒绝签订，在此情景下中介公司为促成本次交易继续履行，在给二原告做思想工作的视频，因此该视频不能证明二原告拒绝继续履行合同，反而证明了本应于当日去进行过户，由于二被告提出新的要求，阻碍了本次过户工作的继续进行，最终导致当日没有完成过户工作；同时2019年6月24日系周五，双方在未达成一致意见的情况下二被告于当日即返回浙江，也再次印证了二被告不再配合过户的客观事实。对证据三真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该承诺书恰恰反映出二原告购买房屋的决心和诚意，承诺书所载高额的违约金也使二原告不敢、也不可能再主动拒绝购买涉案房产，二原告并没有违约，是二被告违约。第三人腾耀公司对被告白朗和宋要利提交的三份证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，随后一起陈述。反诉原告白朗、宋要利提交的证据同作为本诉被告提供的证据，质证意见同作为本诉被告的质证意见。反诉被告何诺亚、陈燕丽的质证意见同作为本诉原告的质证意见，提交的证据同作为本诉原告所提交的证据。第三人腾耀公司的质证意见同本诉第三人质证意见。根据原、被告、第三人及反诉原、被告第三人的陈述、举证、质证和庭审情况，本院认定事实如下：原告（反诉被告）何诺亚和陈燕丽于2019年3月12日办理结婚登记手续，被告（反诉原告）白朗和宋要利系夫妻。经第三人腾耀公司介绍，何诺亚和陈燕丽（乙方）共同出资购买白朗和宋要利（甲方）名下位于伊川县××××路中段南侧中中国际1幢2单元东203的一套房屋，房屋建筑面积125.16平方米。2019年3月17日，双方及第三人签订《房地产买卖合同》，合同约定：房屋总价款为52万元，付款方式为签订合同2日内乙方付款28万元，剩余款项在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项24万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付甲方。合同生效次日起90个工作日内到交易中心指定地点签订网签合同并办理过户手续。任何一方不履行本合同任意一项约定而造成违约的，违约方应按已收/未付房款的日万分之五向守约方支付滞纳金，并继续履行合同。如逾期超过7日违约方仍未履行合同的，则违约方除向守约方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，则违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。2019年3月17日，陈燕丽向宋要利支付定金10000元（支付第一笔房款后退回）,向第三人支付中介服务费15000元。3月18日，陈燕丽通过中国邮政银行向宋要利银行账户转账两次共计28万元。合同签订后，何诺亚和陈燕丽就购房出现过买与不买犹豫和反复。2019年5月3日，何诺亚和陈燕丽为表示购房诚意向白朗和宋要利出具承诺书一份，表示愿意继续购买房屋，若再发生退房或者不积极配合办理过户手续，白朗和宋要利有权单方面解除房地产买卖合同，何诺亚和陈燕丽没有资格再继续购买此房屋，并愿意承担违约金20万元。2019年5月3日的承诺书出具后，何诺亚和陈燕丽积极向银行申请贷款，第一次因为两人意见不统一没有通过审批，第二次两人统一意见后，经第三人中介配合，于2019年5月30日通过了银行房屋贷款审批手续。2019年6月24日前，白朗和宋要利提出要何诺亚和陈燕丽出具新的承诺，第三人认为白朗和宋要利提出的要求不合适，将白朗和宋要利意见修改后发给双方，双方达成一致。2019年6月24日，涉案三方约定网签过户当天白朗和宋要利提出重新修改合同的付款方式、房屋交付期限及违约责任，何诺亚和陈燕丽拒绝，后白朗和宋要利表示承诺书可以不签，但按原合同履行需要增加一条，内容为卖方配合买方办理完过户手续、不动产证办理后七个工作日内买方必须到银行办理抵押手续。何诺亚、陈燕丽表示白朗、宋要利让签订承诺书不合理，不同意再签，当天下午又给第三人打电话表示可以签过户后不动产证办理后七个工作日内办理抵押，但是白朗和宋要利又不同意配合办理过户。直至2019年7月10日，何诺亚和陈燕丽仍表示继续买房，白朗和宋要利先要求增加10000元路费、误工费，何诺亚和陈燕丽不同意，后来何诺亚和陈燕丽同意增加10000元，白朗和宋要利又不同意履行合同，要求加6万元房款，白朗父亲要求加5万元，合同未继续履行引起纠纷。合同签订后涉案房屋已经升值。双方均不同意继续履行合同。何诺亚和陈燕丽为履行合同支付中介费用15000元。本院认为，原、被告和第三人于2019年3月17日签订的房地产买卖合同是当事人在协商一致的基础上签订的,内容合法有效,应受法律保护。合同签订后，当事人应该按照合同要求全面履行合同。本案中何诺亚、陈燕丽作为买方已按合同约定向白朗、宋要利支付了第一笔购房款28万元,并积极向银行申请贷款，并于2019年5月底通过贷款审批，全面履行了买方合同义务，白朗、宋要利作为出卖方应当履行协助办理房屋过户义务，白朗、宋要利在过户前向何诺亚、陈燕丽提出变更合同条款的新要求，导致合同不能履行，何诺亚和陈燕丽同意变更后的合同条款后，白朗、宋要利又提出房屋加价并要求买方承担合同之外费用的不当要求，白朗、宋要利未按约定履行合同构成违约,应负主要责任，应向何诺亚和陈燕丽承担违约责任。故何诺亚和陈燕丽主张白朗、宋要利返还购房款、支付违约金并解除购房合同符合法律规定,本院予以支持。何诺亚和陈燕丽要求白朗、宋要利返还购房款28万元的诉讼请求予以支持，但何诺亚和陈燕丽主张白朗、宋要利支付违约金10.4万元的诉求过高,应按实际损失计算,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”之规定,何诺亚和陈燕丽除支付第三人中介费15000元外未提供其他损失的证据，结合何诺亚和陈燕丽在合同签订后客观上出现过就房屋买与不买的犹豫和反复，何诺亚和陈燕丽在合同履行过程中也存在一定的过错，本院认为白朗、宋要利支付违约金2万元较为适宜。对何诺亚和陈燕丽的其他诉讼请求，不予支持。白朗、宋要利的抗辩意见和反诉请求没有事实及法律依据,本院不予支持。综上所述,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）何诺亚、陈燕丽和被告（反诉原告）白朗、宋要利及第三人洛阳腾耀房产中介有限公司2019年3月17日签订的房地产买卖合同；二、被告白朗、宋要利于本判决生效之日起十日内退还原告何诺亚、陈燕丽购房款28万元，并支付违约金2万元，共计30万元；三、驳回原告何诺亚、陈燕丽的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告白朗、宋要利的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3642元，原告何诺亚、陈燕丽负担902元，被告白朗、宋要利负担2740元；反诉案件受理费2150元，由反诉原告白朗、宋要利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  昌俊克二〇一九年十一月二十八日书记员  史明阳