广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8561号原告：广州市海珠区琶洲街石基经济联合社，地址广州市海珠区新港东石基路600号。法定代表人：霍志新，职务主任。委托代理人：黄晓民、江晓琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：杜湛明，男，1963年6月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：广州市宠八宠物服务有限公司，地址广州市海珠区石基村石基路609-2-B。法定代表人：郭胜荣。委托代理人：潘旭敏，男，1971年7月26日出生，该司行政部职员。被告：崔建清，男，1983年10月15日出生，汉族，住所地广东省高州市，被告：广州市集点社广告有限公司，地址广州市海珠区石基路517号。法定代表人：崔建清。被告：广州市垠瀚能源科技有限公司，地址广州市海珠区石基路609-A。法定代表人：陈建浩。被告：潘旭敏，男，1971年7月26日出生，汉族，住所地广东省广州市越秀区，被告：许越，男，1986年7月15日出生，汉族，住所地广东省饶平县，原告广州市海珠区琶洲街石基经济联合社诉被告杜湛明、广州市宠八宠物服务有限公司(下称宠八公司)、崔建清、广州市集点社广告有限公司(下称集点社公司)、广州市垠瀚能源科技有限公司(下称垠瀚公司)、潘旭敏、许越租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人霍志新及其委托代理人黄晓民、江晓琪，被告杜湛明的委托代理人陈建良，被告潘旭敏也是被告宠八公司的委托代理人(经本院公告，期限届满后到庭)，被告崔建清也是被告集点社公司的法定代表人，被告垠瀚公司的法定代表人陈建浩，被告许越均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月28日，原告与被告杜湛明签订了《厂房租赁协议书》，约定原告将名下位于石基路609号、之一、之二、之三的厂房出租给杜湛明用作工厂，租赁期限从2016年7月28日至2018年8月31日止。其中，2016年7月28日至2017年7月27日期间每月租金及管理费共计30728.51元；2017年7月28日至2018年7月27日期间每月租金及管理费共计32264.94元；2018年7月28日至2018年7月27日期间每月租金及管理费共计33878.19元，杜淇明应于每月10日前交纳当月的租金及管理费。为保证合同的顺利进行，双方还约定若杜湛明拖欠应缴费用超过一个月时，应按欠交金额的15%加收滞纳金。合同签订后，原告将场地交付杜湛明，杜随后即在上述场地开展经营。期间，杜湛明违反合同约定，未经原告同意，又以被告崔建清的名义将涉案场地出租给了被告宠八公司，并签订了《物业租赁协议书》。对此，直至2019年1月宠八公司无故起诉原告，要求继续占用涉案场地时，原告才得知原委。如今，原告与杜湛明间，宠八公司与崔建清间所约定的租赁期限均已于2018年8月31日届满，但杜湛明及宠八公司还继续占用，拒不交付涉案场地，原告多次要求杜湛明及宠八公司撤离无果，且拒不向原告支付占用期间的租金及管理费。为此，现起诉请求1、判令七被告将石基路609号、之一、之二、之三的厂房交还给原告；2、七被告以每月33878.19元为标准，支付2018年9月1日起至实际交还上述场地之日止的租金和管理费（暂计算至起诉之日为237147.33元）；3、七被告以每月欠缴金额的15%为标准，向原告支付从欠缴之日计至实际支付之日逾期交付场地的滞纳金，暂计至起诉之日为142288.39元；4、本案诉讼费用由七被告承担。被告杜湛明辩称：1、涉案房屋现在不是我方占用，事实上已无法交还给原告，应由实际占用人归还房屋，我方愿意提供必要的协助。2、因为我方没有占用涉案房屋，也没有使用，不该由我方承担相关的费用，应由实际使用人承担。即便要计算使用费等，按照规定，也应以实际发生计算。原告没有在租期满后妥善管理，且采取了断水断电的措施，故其主张管理费缺乏依据。3、原告主张滞纳金缺乏合同依据，原租赁合同约定的滞纳金只是对租赁期内的滞纳金进行明确，合同外并没有约定过使用费和滞纳费。租赁期满后，我方向原告交过租金，但原告拒绝，所以现在提出滞纳金是没有依据的。被告宠八公司、潘旭敏共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1、潘旭敏与杜湛明的代理人崔建清于2016年9月l0日签订租赁广州市海珠区石基路609-2号的《物业租赁协议书》（实际使用人是宠八公司），租赁面积428平方米，但按原告提供材料显示609-2号物业面积是381.92平方米。原告要求整体由杜湛明和宠八公司共同负担面积共1617.29平方米的609号整体租金比例不合逻辑。2、签约前，代理人崔建清告知租赁期限届满后能顺利续租，并没有告知原告收回改造的任何信息。我司亦查询过按国家规定村集体物业都是2-3年一签，该物业也是这样，这符合国家政策的有关规定。我司为谨慎起见查阅了广州市住房和城乡建设委员会和海珠区三资平台及广州市海珠区人民政府信息公开系统和网上搜索所有关于石基村物业出租、改造、升级等资料，甚至留意村委会的公示栏，都没有看到显示石基村联社有关城市改造规划方案、征地公告、改造升级方案、物业不再出租等的任何公示信息。所以我司决定投入300万元建造全国最创新的以互联网线上线下体验为服务模式的星级豪华宠物酒店。但在租赁期结束后等待续租的时候，（非官方渠道）获知原告在2016年3月15日已经开会决定所有出租物业在2018年8月31日不再续租。得此消息我司非常震惊，显然该重要信息被既得利益者刻意隐瞒，当初所签订的租赁合同明显是带有隐瞒欺骗手段达成，该出租物业存在明显瑕疵。3、杜湛明及代理人崔建清，在租期未到期及租期已过的时候经询问后得到的回复还是可以继续租下去，直到原告给物业停电停水后，我们才明白应该不能做下去。期间，杜湛明还带不认识的人来说要收占用费。而根据约定，协议期满即返还押金和水电保证金合共52080元，至今—分未退。4、宠八宠物酒店到现在只有—家店，由于出租方一直没有确定是否续租，所以未有后备搬迁方案，因为酒店是预订模式运营，也有国家机构的缉毒犬、工作犬等在店里寄养，所以不可能即时实施搬迂。因此，在原告断水断电后，宠八公司只能艰难地选择通过发电、运水勉强维持营运，争取时间搬迁，发电运水所耗费的金钱和精力非常巨大，所付出已超过正常的租金和原有水电费的支出，更加加重公司的经营负担，造成更大的二次损失。当时整个古港很多租户都面临宠八的同样问题，社会影响很大。我们将上述问题向石基联社反应，并要求在此期间在不停水停电的情況下支付临时占用费，但均得不到理解和支持，原告在10月15日开始粗暴地实施停水停电，其行为无法律依据，属于非法行为，我司有合理理由拒绝支付所要求租金和滞纳金，并将保留追究停水电造成我司的损失。5、综合上述客观存在事实，我司终于明白被拖到坑里了，产权人和二房东默契地隐瞒了物业到期后整体收回改造的重要信息，这导致我司在实际经营租期1年7个月后面临搬迁的巨大损失。而在这两年租期内，我司共交付租金、管理费、高价水电费约50多万元，原告和杜湛明都收取了相应的租金和租金差价，共同获益和获利。而我司因此而蒙受巨大损失。6、我司在2019年5月19日已经搬离石基路609-2号物业，搬到新租赁装修好的店继续营业，原告也在2019年5月22日对店铺进行查封，根本不存在原告起诉状所述我司以诉讼行为达到长期占有的目的。我司不会做出有违商业道德的行为。原告对上述物业未有任何再次出租、改造的措施和方案，其整体数万平方米的物业至今全部空置，其所述损失无法证实。被告崔建清、集点社公司共同辩称：同意杜湛明的意见。2018年8月31日后，我已没有向宠八公司收取租金，我与宠八公司的合同期已到，亦已搬离了涉案地址。我不同意向原告交租金，因为租期满后已没有再使用。被告垠瀚公司辩称：我司在2018年10月23日已搬离涉案租赁地址。我司不同意交租金，因为租期满后已没有再使用。被告许越辩称：我司租期届满后已搬离了租赁房屋，没有再使用，故不同意交纳租金。经审理查明：位于广州市海珠区新港东路石基路609号、之一、之二、之三的厂房登记的产权人是广州市海珠区新滘镇石基村民委员会。2016年7月28日，原告与被告杜湛明签订《厂房租赁协议书》，约定：原告将名下位于广州市海珠区石基路609号、之一、之二、之三的厂房(1617.29平方米，附图显示609号555.94平方米，之一397.43平方米，之二381.92平方米，之三282平方米)出租给杜湛明用作工厂，租赁期限从2016年7月28日至2018年8月31日止；其中，2016年7月28日至2017年7月27日期间每月租金及管理费共计30728.51元；2017年7月28日至2018年7月27日期间每月租金及管理费共计32264.94元；2018年7月28日至2018年8月31日期间每月租金及管理费共计33878.19元；杜湛明应于每月10日前交纳当月的租金及管理费；若杜湛明拖欠应缴费用超过一个月时，应按欠交金额的15%加收滞纳金，如此类推；超过2个月时，原告有权终止协议，收回厂房追收拖欠金额；杜湛明不能变相出租给他人使用，如需改变用途或改建加建，须经原告同意。合同签订后，杜湛明表示广州市海珠区石基路609号之一、之二、之三的厂房已接收使用，但石基路609号直至2016年9月才接收，并提交了原告社长黄炳森2016年9月2日签收的“要求移交场函”，证明原告表态会抓紧处理交场问题。杜湛明还表示接收租赁物后，就全部转移给了被告崔建清。崔建清予以否认，主张与杜湛明是合作关系，利益共享，风险共担2016年7月24日，被告崔建清与被告许越签订《厂房租赁协议书》，约定崔建清将广州市海珠区石基路609号之三厂房转租给许越，租期从2016年8月1日至2019年1月31日。许越2016年8月1日接收609号之三厂房后，一直使用至2018年10月16日。2016年8月8日，崔建清以集点社公司的名义，与被告垠瀚公司的法定代表陈建浩签订《厂房租赁协议书》，约定将广州市海珠区石基路609号厂房转租给垠瀚公司，租期从2016年9月1日至2019年1月31日。垠瀚公司表示2016年9月1日接收609号厂房后，一直使用至2018年10月23日。2016年9月10日，崔建清与被告潘旭敏签订《物业租赁协议书》，约定将广州市海珠区石基路609号之二厂房转租给潘旭敏，租期从2016年9月1日至2018年8月31日。潘旭敏表示2016年12月接收609号之二厂房后，用作经营宠八公司开设的宠物酒店，并一直使用至2019年5月19日。崔建清在庭审中确认上述许越、垠瀚公司、潘旭敏的使用截止时间。2018年8月24日，原告向杜湛明发出《租期满搬迁通知》，表示租期于2018年8月31日已届满，对涉案物业及地块作收回管理，并要求于2018年9月3日前撤场搬走，清缴所有费用。2018年12月12日，原告向杜湛明及租户发出停水电通知，表示从2018年12月14日起对涉案出租物业停水停电。2019年2月20日，原告再向杜湛明、宠八公司发出《通知》，限期在2019年2月25日前搬迁，交回物业。杜湛明表示曾于2018年在石基路609号、609号之一、609号之三厂房租期届满后，要求交还给原告，但原告提出需整体收回，才未果。原告表示因出租物业里面一直存放有物品，即便有部分物业早已没有使用，但杜湛明仍未办理交还场地手续。杜湛明从2018年9月1日起没有交纳厂房使用费、管理费、水电费。期间，崔建清于2018年9月28日向原告支付了10万元，但原告以与崔建清没有租赁关系为由，于2018年10月10日退回给崔建清。本案诉讼中，经本院调解，原告与杜湛明于2019年9月3日正式办理了涉案广州市海珠区石基路609号、之一、之二、之三厂房交还给原告的手续，各被告亦明确表示放弃仍存放于上述租赁物内一切物品的权利。本院认为：原告与被告杜湛明签订的《厂房租赁协议书》合法有效，当事人应当切实履行。原告在签约后，已将出租厂房出租给杜湛明，2018年8月31日租赁期限届满后，双方没有续租。原告多次向杜湛明等单位催告要求收回厂房，但杜湛明以部分厂房由宠八公司经营使用为由，一直没有交还。宠八公司虽然直至原告起诉时仍然经营使用该厂房，但其与原告不存在租赁合同关系。现也没有证据证明其曾经原告同意租用该房屋。因此，宠八公司占用房屋没有合法根据。原告基于合同期限届满，要求杜湛明、宠八公司搬出，收回上述厂房，合理合法。因本案诉讼中，各方当事人协商一致，确认已办妥了将涉案出租厂房交还给原告的手续，据此，原告要求各被告将涉案厂房交还的诉请，本案不作判处。关于原告请求的租金、管理费和滞纳金的问题。杜湛明表示其曾于2018年在石基路609号、609号之一、609号之三厂房租期届满后，想向原告先交还部分场地，但原告提出需整体收回才未果。这说明双方并未实际移交厂房，厂房仍在杜湛明方的管控中。因此，基于杜湛明等一直占用涉案厂房，直至2019年9月3日在本院主持下才办理正式的交还手续，故原告要求直接承租人杜湛明支付2018年9月1日起至2019年9月3日止的租金(应为占用费)、管理费(33878.19元/月×12个月+33878.19元÷30天×3天=409926.1元)，合法合理，应予支持。对于滞纳金，双方协议中约定“杜湛明应于每月10日前交纳当月的租金及管理费；若杜湛明拖欠应缴费用超过一个月时，应按欠交金额的15%加收滞纳金，如此类推”，该滞纳金实为逾期交租的违约金，因协议中并未明确滞纳金超过2个月后如何计算，故原告主张应以逾期月数乘以欠费金额的15%累加计算，缺乏依据，不能支持。由于杜湛明拖欠的占用费均超过1个月，故其应向原告支付违约金(409926.1元×15%=61488.92元)。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，许越、垠瀚公司、潘旭敏、宠八公司作为实际使用人，也应对其实际占用期间的费用承担连带责任。按照许越、垠瀚公司、潘旭敏、宠八公司的承租面积与本案总出租面积比计算，分别计算许越(17%)、垠瀚公司(34%)、潘旭敏和宠八公司(24%)从2018年9月1日起至各人停止使用之日止的占用费金额，分别为许越(33878.19元/月×17%+33878.19元÷30天×16天×17%=8830.91元)、垠瀚公司(33878.19元/月×34%+33878.19元÷30天×23天×34%=20349.49元)、潘旭敏和宠八公司(33878.19元/月×8个月×24%+33878.19元÷30天×19天×24%=70195.6元)，各人应在各自比例范围内承担连带责任。对于崔建清与杜湛明间的关系，杜湛明主张是转租关系，崔建清主张是合作关系，但双方均未能举证证明。基于崔建清是集点社公司的法定代表人，其既以自己的名义转租涉案物业，又有以所在公司名义对涉案物业进行转租的事实，故可认定崔建清、集点社公司共同对本案中杜湛明的对外债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告杜湛明在本判决生效之日起10日内向原告支付占用费、管理费409926.1元。二、被告杜湛明在本判决生效之日起10日内向原告支付违约金61488.92元。三、被告崔建清、广州市集点社广告有限公司对本判决中所确定的杜湛明债务承担连带清偿责任。四、被告许越对本判决第一项所确定的债务，在8830.91元的范围内承担连带清偿责任。五、被告广州市垠瀚能源科技有限公司对本判决第一项所确定的债务，在20349.49元的范围内承担连带清偿责任。六、被告广州市宠八宠物服务有限公司、潘旭敏对本判决第一项所确定的债务，在70195.6元的范围内承担连带清偿责任。七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7500元，由被告杜湛明、崔建清、广州市集点社广告有限公司负担(许越对其中140元、广州市垠瀚能源科技有限公司对其中324元、广州市宠八宠物服务有限公司、潘旭敏对其中1117元，分别承担连带支付责任)。上述受理费已经由原告预交，原告同意由各被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  林佩霞人民陪审员  陈丽娥二〇一九年十一月八日书 记 员  廖钺铃郭倩怡