广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21313号原告：佛山市谦和物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区***************。统一社会信用代码914***********060H。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：李丙华，男，汉族，1980年6月19日出生，住河南省许昌县******。公民身份号码411************53X。系公司员工。被告：关志洪，男，汉族，1987年12月3日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码440************512。委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。原告佛山市谦和物业管理有限公司与被告关志洪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李丙华、被告委托诉讼代理人汤奇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付住宅物业管理费19779.74元；2.被告向原告支付公共分摊电费3433.16元；3.被告向原告支付因拖欠上述管理费而产生的逾期违约金37774.63元（自2010年6月11日起按照日千分之一标准暂计算至2019年5月31日，自2019年6月1日起至实际清偿日按照同样标准计算）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与佛山市东建集团有限公司、佛山建达房地产开发有限公司于2007年9月19日签订《东方水岸前期物业服务合同》，约定由原告为被告涉案房屋所在小区提供物业管理服务。2012年8月该小区成立业主委员会后，原告与佛山市禅城区东方水岸住宅小区（第一届）业主委员会（以下简称东方水岸第一届业委会）于2012年8月31日签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，合同期限自2012年9月1日至2017年8月31日。期满后，原告与佛山市禅城区东方水岸住宅小区（第二届）业主委员会（以下简称东方水岸第二届业委会）于2017年8月30日签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，合同期限自2017年8月31日至2022年8月31日，约定由原告为被告所有的位于佛山市禅城区*******方水岸住宅小区二区九座702房物业提供物业管理服务，该物业建筑面积为131.09平方米。根据上述合同约定，被告该套物业管理费按1.4元/月/平方米的标准计算，被告须在每月10日前履行交纳物业管理费义务，否则每天须按拖欠费用金额的1‰向原告支付逾期违约金。签订上述合同后，原告依约为被告提供物业管理服务，已履行其应尽的合同义务。但自2010年6月起，被告一直未按物业服务合同约定，按时足额向原告缴纳相应的物业管理费及公共分摊电费。至2019年5月，被告尚拖欠原告60987.53元（其中房屋管理费19779.74元、公共分摊电费3433.16元、逾期违约金37774.63元）。针对被告的上述违约行为，原告已多次催告被告，但被告一直不予理会。现为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：涉案房屋的开发商为佛山市东建集团有限公司，因其拖欠工程款而以物抵债予被告。至今，被告尚未收楼，亦未装修，没有享受物业管理服务。被告与佛山市东建集团有限公司没有约定物业管理费的承担，即使产生物业管理费，也应由佛山市东建集团有限公司承担，原告无权向被告催收物业管理费。即使原告有权主张，大部分也已过诉讼时效。原告主张的违约金明显过高，缺乏依据。原告主张的公共分摊电费，缺乏计算依据。综上，请求法院驳回原告缺乏事实与法律依据的诉请。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《东方水岸前期物业服务合同》，证明原告有权对涉案小区进行管理服务。3.《东方水岸住宅小区物业服务合同》2份，证明涉案小区由原告进行管理服务。4.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋属于原告所服务的小区范围。5.快递单、挂号信、催收通知单，证明原告对被告拖欠的费用通过邮寄、上门张贴通知方式不间断地进行催收。6.房屋欠费明细表，证明涉案房屋欠费时间、金额及项目。7.《广东省商品房买卖合同》，证明被告与开发商签订的商品房买卖合同约定收楼时间，并按双方约定，开发商达到交楼标准，被告未收楼属于个人行为。8.电费发票，证明被告应向原告支付公共分摊电费。被告在诉讼中未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：证据2、3、8，原告能够提供原件予以核对，被告未能提供反驳的证据，本院确认其真实性；证据5，原告能够提供原件予以核对，本院确认其真实性，其中快递单没有邮戳，亦没有相应的物流签收信息，本院不予采信；证据6，该证据由原告单方制作，其中欠费项目、金额、期间是否合法有据，于本院认为部分论述；证据7，与证据4可相互印证，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年9月19日，原告（丙方）与同作为建设单位的佛山市东建集团有限公司（甲方）、佛山市建达房地产开发有限公司（乙方）签订《东方水岸前期物业服务合同》，由甲乙双方选聘丙方对佛山东方水岸住宅小区提供前期物业管理服务，并订立本合同。合同约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅：1.4元/月/平方米。业主应于收楼之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲乙双方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲乙双方交纳。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。甲乙双方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准向丙方支付违约金。本合同期限为三年，自本物业收楼之日起计，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年8月31日，原告（乙方）与东方水岸第一届业委会（甲方）签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，双方就佛山市禅城区东方水岸住宅小区项目物业服务有关事宜订立本合同。合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：[多层、高层住宅]：1.4元/平方米/月。业主应按月交纳物业服务费。物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应按前款规定交纳物业服务费。业主未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准支付违约金。物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。本合同物业服务期限为5年，自2012年9月1日至2017年8月31日。2017年8月30日，原告（乙方）与东方水岸第二届业委会（甲方）签订《东方水岸住宅小区物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：[多层、高层住宅]：1.4元/平方米/月。物业服务费用按月交纳，业主及物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。本合同物业服务期限为5年，自2017年8月31日至2022年8月31日。该合同其他内容与上述2012年8月31日签订的《东方水岸住宅小区物业服务合同》基本一致。据原告提交的佛山市东建集团有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，载明佛山市东建集团有限公司向被告出售禅城区港口路33号2区九座702房，应于2010年5月31日前将符合约定的商品房交付予被告。2012年8月27日，原告向被告所在佛山市禅城区*************寄送挂号信，后退回。2012年12月30日，原告向被告所在佛山市禅城区*************寄送挂号信，后退回。2013年12月13日，原告向被告所在佛山市禅城区*************寄送挂号信，后退回。据原告提交的物业管理费欠费明细载明，物业住宅管理费每月183.53元。诉讼中，原告陈述：原告主张被告拖欠2010年6月至2019年5月的物业管理费、公共分摊电费。被告陈述：涉案房屋是开发商以物抵债方式支付拖欠的工程款，被告被动持有房屋，原告主张被告拖欠的费用，不应当由被告承担，原告也没有向被告催收费用。另查明：涉案佛山市禅城区港口路33号2区******的产权人系被告，该房屋建筑面积为131.32平方米，于2011年6月登记。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《东方水岸前期物业服务合同》、《东方水岸住宅小区物业服务合同》均系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述前期物业服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力。原、被告均应按照上述各合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于被告提出诉讼时效的抗辩。首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务。涉案合同约定每期物业管理费按月交纳，故每一期物业管理费各自独立，诉讼时效应从每一期物业管理费履行期限届满之日起计算。其次，原告提供证据证明其于2012年8月27日、2012年12月30日、2013年12月13日向被告寄送信件，虽该部分信件均被退回，被告亦否认收到原告的催收信息，但信件上的地址系被告的身份证地址，原告已履行了催收义务。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项规定，上述行为属于原告向被告提出履行请求的情形，构成诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《民法总则》于2017年10月1日实施，原告主张的涉案物业2010年6月至2010年8月、2014年1月至2015年9月的物业管理费在《民法总则》施行前已超过二年诉讼时效。因原告并无有效证据证明于上述期间内已作催收，而其至2019年8月26日才提起本案诉讼，故上述2010年6月至2010年8月、2014年1月至2015年9月的物业管理费已超法定诉讼时效，被告相关抗辩意见有理，本院予以采纳。2015年10月至2016年8月的物业管理费，适用三年诉讼时效，但该期间最后一期于2019年8月10日届满，故同理原告于2019年8月26日提起本案诉讼，已超过法定诉讼时效。综上，本院对原告主张被告支付2010年6月至2010年8月、2014年1月至2016年8月的物业管理费的诉讼请求不予支持。至于2010年9月至2013年12月、2016年9月至2019年5月的物业管理费，因未超出诉讼时效，原告依法有权主张。关于公共分摊电费，合同并未明确约定该费用的履行期限，故被告对此提出的诉讼时效抗辩缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付物业管理费的合同义务。现原告主张被告拖欠2010年9月至2013年12月、2016年9月至2019年5月的物业管理费，被告确认该期间的物业管理费未交纳，但抗辩称其至今未收楼、未使用涉案房屋，不应由其承担物业管理费。涉案《东方水岸前期物业服务合同》第六条约定：“业主应于收楼之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲乙双方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲乙双方交纳。”据查明，被告已于2011年6月将涉案房屋的产权登记在其名下，故可认定被告在此之前已接收该房屋。被告所述其因开发商以以物抵债形式支付工程款而被动接收房屋，对此，不能对抗其与原告之间的物业服务合同关系，也并无证据证明该期间的物业管理费应由开发商承担。故，被告的抗辩缺乏法律与事实依据，本院不予采纳。依据合同约定及产权登记信息的建筑面积所计算的物业管理费标准183.85元/月（1.4元/月/平方米×131.32平方米），与原告主张的标准183.53元/月不一致，系原告自行处分的权利，本院对原告主张的标准予以确认。经计算，被告应向原告支付2010年9月至2013年12月、2016年9月至2019年5月的物业管理费13397.69元（183.53元/月×73个月）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付公共分摊电费的诉请。原告主张被告拖欠2010年6月至2019年5月期间的公共分摊电费3433.16元，并提交了相应的发票予以证明。被告虽对此提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院对此予以确认，被告应向原告支付上述公共分摊电费3433.16元。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案合同约定：“业主未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起每日按应交纳费用金额的1‰的标准支付违约金。”因被告未能按期交纳物业管理费，原告依法依约有权向被告主张计收违约金。因合同未明确公共分摊电费的履行期限，且原告未有证据证明向被告告知每期公共分摊电费的数额，故原告主张计收公共分摊电费的违约金缺乏理据，本院不予支持。对于上述合同约定的违约金计收标准，被告认为明显过高，超过法律规定，故本院酌定违约金标准调整为年利率24%。故，被告应以每月欠交物业管理费为本金（即183.53元/月），分别自欠费当月11日起按照年利率24%的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告关志洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付2010年9月至2013年12月、2016年9月至2019年5月的物业管理费13397.69元及违约金（以183.53元/月为本金，分别自欠费当月11日起按照年利率24%的标准计算至被告关志洪实际清偿之日止）；二、被告关志洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付公共分摊电费3433.16元；三、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告关志洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取662元，由原告佛山市谦和物业管理有限公司负担265元，被告关志洪负担397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月八日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。