西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初3571号原告：金广东，男，汉族，1974年1月10日出生，住浙江省东阳市，身份证号：330XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李广钱，浙江德当律师事务所律师。被告：张保军，男，汉族，1954年6月22日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨全红，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被告：西安海星房地产综合开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：荣海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鑫，女，汉族，1976年5月13日出生，住西安市未央区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告金广东与被告张保军、西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称“海星地产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金广东的委托诉讼代理人李广钱,被告张保军的委托诉讼代理人井琦、杨全红及被告海星地产公司的委托诉讼代理人刘鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金广东诉称，本院作出的（2018）陕0113执异352号执行裁定书严重损害了其合法权益，且存在明显的实体及程序错误且疑点极多。具体如下：1、金广东从未收到任何形式的传唤，对林弘典执行异议一事完全不知情。2、金广东申请强制执行海星地产公司的时间为2011年5月28日，张保军于2016年5月17日，才向海星地产公司支付了全额房款。执行至今已近8年，案涉房屋为何没有被尽早查封。3、按执行裁定书所载，张保军于2016年5月17日交付给海星地产公司的全额房款1290735元在何处。为何没有被法院查封冻结，金广东为何没有收到分文执行款。4、按执行裁定书所载，张保军与海星地产公司2009年9月18日签订了《海星城市广场租购合同》，为何要等7年多即2016年5月17日才交付房款。海星地产公司与张保军之间是何关系可以让张保军拖欠这么久的购房款，双方有无恶意串通损害执行程序中申请人金广东利益的嫌疑。原告认为，在本案漫长的近8年的执行过程中，存在明显的该查封未查封，该冻结未冻结的情形，极其严重且恶劣的损害了原告的合法权益。和本案类似的多个案外人提起的执行异议存在太多的疑点，张保军等存在着重大的与第三人恶意串通损害原告合法利益的嫌疑。与本案存在如此多疑点及不合理情形的情况下，本院作出的（2018）陕0113执异352号执行裁定书实属不当。万般无奈之下，原告为维护其合法权益诉至本院，请求：1、撤销（2018）陕0113执异352号执行裁定书；2、判令对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋许可执行；3、本案诉讼费由被告承担。被告张保军辩称如下，第一，其系海星城市广场住宅楼1-11XXX号房屋的合法所有权人，原告金广东无权要求执行该房屋，应解除对涉案房屋的查封。2009年4月10日，被告张保军与海星地产公司签订《海星城市广场租购合同》，租购海星地产公司开发的海星城市广场住宅楼第1幢11XXX号房屋。同日，被告海星地产公司按约交付了案涉房屋。此后该房屋一直由被告张保军占有使用至今。租购合同签订后，被告张保军按约向海星地产公司支付租金，截止2014年8月22日共计支付1290735元。2014年10月13日，房屋具备出售网签备案条件后，双方签订了备案的《商品房买卖合同》（合同登记号为:X14107803），双方同意将已支付的1290735元转为购房款，被告张保军已全额支付案涉房屋的全部购房款。2016年7月11日，西安市雁塔区人民法院依据（2011）雁民执字第1378号执行裁定书及（2011）雁民执字第1378号协助执行通知书查封了上述房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述事实及司法解释之规定，张保军与海星地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并自合同签订后占有使用涉案房产，且于法院查封前足额缴纳了全额房款，涉案房屋买卖合同未能办理过户登记并非由于张保军自身的原因。因此，张保军对涉案房屋享有合法权利，能够排除执行。原告金广东与海星地产公司之间的执行案与张保军无关，无权要求查封张保军的房产。张保军与金广东、海星地产公司之间执行异议纠纷一案程序合法。综上，被告张保军对案涉房屋享有合法权利，能够排除执行，应依法驳回原告的诉讼请求。被告海星地产公司辩称意见同被告张保军。经审理查明，原告金广东与被告海星地产公司商品房买卖合同纠纷一案，经本院依法审理后，于2010年12月2日依法作出（2010）雁民初字第2229号民事判决，判决如下：一、撤销原、被告签订的海星城市广场1幢1单元11201号和海星城市广场1幢1单元11301号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告金广东海星城市广场1幢1单元11201号购房款1661688元，海星城市广场1幢1单元11XXX号购房款1684767元，并支付原告金广东利息（按中国人民银行同期贷款利率×3346455元×自2008年1月18日计至2010年7月15日）；三、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告金广东赔偿金3346455元。被告海星地产公司不服，上诉至西安市中级人民法院，经该院审理后，于2011年5月16日依法作出（2011）西民二终字第00899号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告金广东向本院申请强制执行，本院于2011年8月5日依法作出（2011）雁民执字第1378号执行裁定，裁定如下：一、冻结、扣划被执行人西安海星房地产综合开发有限公司在银行或其他金融机构存款4417674.72元人民币；二、提取被执行人西安海星房地产综合开发有限公司的资金收入4417674.72元人民币；三、查封（扣押）被执行人西安海星房地产综合开发有限公司价值相当于4417674.72元人民币的财产（以查封、扣押清单为准）。采取以上措施应在被执行人履行4417674.72元人民币范围内实施。2016年7月11日本院向西安市住房保障和房屋管理局作出（2011）雁民执字第01378号协助执行通知书，要求其协助执行以下事项：查封被执行人西安海星房地产综合开发有限公司名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-10601）；1111室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11111）；1302室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11302）；1702室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11702）；1703室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11703）房产。查封被执行人西安海星房地产综合开发有限公司名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11001）；1301室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11301）；1501室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11501）；1701室（房产证号：107XXXXXXX-25-1-1-11701）；2008室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12008）2301室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12301）2308室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12308）；2401室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12401）；2501室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12501）；2701室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12701）房产。查封期限为该查封措施生效之日起三年，查封期间任何人不得擅自处分上述财产。在执行过程中被告张保军向本院提出执行异议，本院审查后于2018年12月3日作出（2018）陕0113执异352号执行裁定，裁定中止对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行。原告于2019年1月17日收到（2018）陕0113执异352号执行裁定，于2019年1月21日向本院提起申请执行人执行异议之诉。同时查明，2009年4月10日，被告张保军与被告海星地产公司签订《海星城市广场租购合同》，约定被告张保军租购位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX座XX层XX室（建筑面积：225.67㎡），租购期限自2009年3月20日起至2010年9月19日止，共计18个月为租购期间，被告张保军应在2010年6月19日前提出购买要求。双方约定，被告张保军应在付清首期费用后10日内，即2009年3月21日之前办理收房手续。当日，被告海星地产公司将案涉房屋交付被告张保军占有使用。在签订租购合同前，被告张保军于2009年3月12日已向被告海星地产公司支付购房保证金148942元。2009年9月24日，被告张保军向被告海星地产公司支付购房款74471元。2010年5月20日，被告张保军向被告海星地产公司支付购房保证金74471元。2011年9月13日，被告张保军向被告海星地产公司支付房款148942元。2012年11月7日，被告张保军向被告海星地产公司支付购房保证金148942元。2014年7月29日，被告张保军向被告海星地产公司分两笔支付购房款54944元、590023元。2014年8月22日，被告张保军向被告海星地产公司支付房款50000元。2014年10月13日，被告张保军与被告海星地产公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：X14107803），约定被告海星地产公司将其开发的位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX层XX室（建筑面积：225.67㎡）出售于被告张保军，单价为5719.57元/㎡，总价款为1290735元。合同第六条关于付款方式及期限约定，签订合同付清全款。第七条关于交付期限约定，出卖人应当在2014年1月31日前将符合条件的房屋交付买受人使用。2009年4月10日，被告海星地产公司将案涉房屋交付被告张保军占有使用。上述事实，有（2010）雁民初字第2229号民事判决书、（2018）陕0113执异352号执行裁定书、海星城市广场租购合同、商品房买卖合同、收款收据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”即本案要审查的重点为申请执行人即本案原告金广东和案外人即本案被告张保军的利益，哪方的利益更应被法律保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，本案的举证责任在被告张保军。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据被告张保军提交证据可以查明，其在2016年7月11日案涉房屋被查封前，已于2014年10月13日与被告海星地产公司签订《商品房买卖合同》，已于2009年4月10日实际占有使用案涉房屋，且在案涉房屋被查封前向被告海星地产公司支付全部房款129037元，但是其未提交证据证明未能办理案涉房屋过户登记手续非因其自身的原因，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于被告张保军的上述辩称意见，本院依法不予采信。因此，对于原告要求撤销（2018）陕0113执异354号执行裁定书并许可对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋进行执行的请求，本院依法应予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：准许执行位于西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋。本案案件受理费100元，由两被告承担。因原告已预交，由两被告于本判决生效之日起十五日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  李武营人民陪审员  任存生二〇一九年十一月二十八日书 记 员  程 俊打印：扈艳红校对：程俊2019年月日送达