广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初20965号原告:佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇林头低沙商住区（林头职业中学东侧）之一，统一社会信用代码91440606304109558D。法定代表人：麦伟林，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。被告：张佳剑，男，1988年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********************，公民身份号码429************930。被告：邱菲，女，1992年8月17日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县****************，公民身份号码360************025。委托诉讼代理人：张佳剑，男，1988年10月11日出生，系邱菲的配偶。原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司诉被告张佳剑、邱菲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法由审判员李军武适用小额诉讼程序独任审判，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓燕琼及被告张佳剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付拖欠的2018年9月至2019年7月期间的物业服务费2790.26元、自来水二次加压电费分摊54.89元；二、判令两被告向原告支付违约金2099.04元（自欠费日起按欠费金额日千分之五暂计至2019年7月10日，以后顺延计至清偿日止）；三、判令两被告向原告支付律师代理费2000元；四、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原、被告于2016年3月17日签订编号为*******号的《顺德区（前期）物业服务协议书》，由原告为两被告所在楼盘尚悦名都花园提供前期物业管理服务，服务费收费标准为包干制，按建筑面积计收，其中2017年8月30日至2020年8月29日为2.2元/平方米/月；合同第三条约定被告应自交楼之日起缴纳物业管理费，每月10号前缴纳当月物业管理费；合同第四条约定：被告所缴纳的物业服务费不包括二次供水费用，二次供水费用由原告按实际费用向被告分摊；合同第五条“逾期交费责任”约定：被告不按约定标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金，被告连续三个月不交物业服务费的，原告可采取向人民法院起诉的方式解决；原告为追讨被告所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）由被告承担。被告自2017年8月20日收楼日起，原告便按合同约定为被告提供物业管理服务，但被告自2018年9月起开始欠缴物业服务费及二次供水费用分摊，原告于2019年1月9日向两被告发出《律师函》，要求被告限期支付所拖欠的费用，但被告均不予理会。截至2019年7月10日共欠原告物业服务费2790.26元、自来水二次加压电费分摊54.89元、违约金2099.04元。根据合同约定及法律规定，原告已构成违约，应当按照合同约定承担清偿责任及违约责任。据此，原告向法院提起诉讼。被告张佳剑、邱菲辩称，原告的所有诉讼请求均没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。具体理由如下：一、原告未尽到物业服务义务，其无权要求两被告支付物业服务费。首先，两被告已在庭审前付清2018年9月至2019年7月期间的物业服务费及分摊电费，原告的诉请没有事实依据。其次，原告未尽到物业服务义务，违约在先，无权要求两被告支付违约金。原告在诉状称，自收楼日起便按合同约定为两被告提供物业管理服务，与事实不符。根据《顺德区（前期）物业服务协议书》第二条，本物业交付使用后，参照《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业收费参考标准》规定的收费等级标准、服务内容提供物业管理服务，其中综合管理服务、物业公用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护参照一级标准提供服务，但原告按一级标准计算物业服务费，提供服务却远达不到上述标准，也没有按照佛发改价〔2019〕4号附件1履行。具体表现在：1.自两被告收楼后即发现自用楼道通道墙面空鼓开裂，并依据房屋质量保证书要求原告维修，可原告均未在约定时间内答复回访与维修，且小区有大量空鼓需要维修，原告至今未做任何维修，根本没有达到合同约定的服务标准。2.2018年1月至今近两年时间，原告从未在本小区组织一次社区活动，完全没有做到合同约定的服务内容。3.2018年1月至今，原告从未在本小区征询业主对物业服务的满意度，根本没有履行约定的服务内容。4.自2018年1月至今，原告从未在本小区任何区域设置小区平面图，小区道路破损长期无维修，小区公共照明设备部分长期未维修开放。小区部分绿化树木由2018年损坏后至今未重新种植恢复。小区六栋楼下行人车辆出入口承诺开放至今未开放，严重影响本人出入小区，以及影响消防安全。5.两被告发现小区共用部分损坏要求原告按照服务标准维修，而原告从未在规定时间内维修或根本不维修。6.2018年1月至今,原告从未在本小区组织业主进行过一次消防演练，而且将消防通道上锁，摆上石墩以及铁链封锁消防通道。不仅未履行合同义务，给小区业主留下消防安全隐患，还违反了《中华人民共和国消防法》第六十条（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的。7.本小区地下车库出口处出小区岗亭长时间无人看守，大量外来摩托车无登记，影响小区行人儿童安全。8.2018年1月至今，全小区楼层均未设置垃圾收集点，原告根本没有履行约定的保洁服务。上述事实，足以看出原告未履行或未完全履行物业服务义务，其已构成严重违约，其还主张两被告支付物业服务费及违约金，这根本无事实与法律依据。所谓物业费，是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。因此，物业费的收取单位应当尽到对小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务。原告主张物业服务费，其依据是双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》，但是其前提应当是履行了《顺德区（前期）物业服务协议书》中约定的服务义务，才能要求支付服务费。如今其根本未尽到服务义务，却要求两被告支付服务费，其理由显然无法成立。综上所述，两被告完全是有理由拒绝支付原告物业服务费的，但两被告为成立业主委员会需要，已将物业服务费支付给原告。尽管如此，两被告仍然有权要求原告履行约定的服务义务，否则有权要求其退还已支付的物业服务费并承担违约责任。二、原告违约在先，而两被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。如前所述，原告根本未尽到物业服务义务，且本案中，原告也有义务证明其提供了约定标准的物业服务义务，双方之间合同成立不代表其理所当然有权依合同收费。本案中，原告根本没有证据证明其尽到了物业服务义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在原告未履行物业服务义务前，两被告依法可以拒绝支付服务费，因此也不存在原告所称的违约行为，原告所称的违约金根本无法律依据。原告所称的律师费两被告不予认可，该费用并非其法定的损失项目，而且本案实际是由原告违约引发的，两被告不存在任何过错，不符合合同约定的由两被告支付律师费的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告首先违约不尽物业服务义务，两被告依法享有要求其履行义务或赔偿损失的权利。因此，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两被告于2016年3月17日与原告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》及附件，约定了物业服务费、二次供水费用及违约责任等条款，并于2017年8月20日签名确认收楼，但是自2018年9月起未按照约定支付费用。诉讼中，原告自认两被告已于2019年7月26日付清截至2019年9月的物业服务费及二次供水加压费，本院予以确认。原告为本案诉讼与广东宏骏律师事务所签订《委托代理合同》，并已支出律师费2000元。本院认为，原告与两被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》合法有效，对当事人具有合同约束力。原告向两被告提供物业服务，两被告应按约向原告支付物业服务费及二次供水费用。两被告提供的证据，不足以证明原告未按双方约定提供物业服务，故被告逾期缴纳相关费用，应按合同约定支付违约金。关于逾期付款违约金，虽然协议约定自逾期之日即每月10日后按每日千分之五计付，因该标准明显过高，本院调整违约金按现时民间借贷的最高年利率24%计算至两被告缴清费用之日前即2019年7月25日。另根据《顺德区（前期）物业服务协议书》第五条第三款的约定，被告亦应支付原告为追讨欠费产生的律师费2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张佳剑、邱菲应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司支付以2018年9月至2019年7月每月所欠的费用数额为基数,按年利率24%分别自每月11日起至2019年7月25日止计付的违约金；二、被告张佳剑、邱菲应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司支付律师费2000元；三、驳回原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告佛山市顺德区洁亮物业管理有限公司已预交），由被告张佳剑、邱菲负担。本判决为终审判决。审判员  李军武二〇一九年十一月十四日书记员  林芷韵