广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初17279号原告：广州市沙东有利国际服装批发城有限公司，住所地广州市天河区濂泉路21号二楼。法定代表人：范美玉，董事长。委托诉讼代理人：刘佑凤、侯莹，均系广东创基（广州）律师事务所律师。被告：惠东县创富物流配送服务有限公司，住所地惠东县城华侨城50米大道。法定代表人：郭运城，执行董事。被告：郭运城，男，1986年6月6日出生，汉族，住广东省惠东县。两被告共同委托诉讼代理人：林清城、陈彪，均系广东粤通律师事务所律师。第三人：王泽平，男，1965年2月4日出生，汉族，住湖北省天门市横林镇。第三人：王泽鹏，男，1972年4月17日出生，汉族，湖北省天门市横林镇。委托诉讼代理人：王泽平，系本案第三人之一。第三人：王泽坤，男，1969年12月2日出生，汉族，湖北省天门市横林镇。委托诉讼代理人：王泽平，系本案第三人之一。上述第三人的共同诉讼委托代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司（以下简称沙东公司）与被告惠东县创富物流配送服务有限公司（以下简称创富公司）、郭运城，第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙东公司的委托诉讼代理人刘佑凤、侯莹，被告创富公司、郭运城的共同委托诉讼代理人林清城、陈彪，第三人王泽平及全部第三人的共同委托诉讼代理人鄢会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙东公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告创富公司于2011年1月12日签订的《租赁合同》无效；2.确认原告、被告创富公司于2011年3月13日、2011年11月21日、2012年7月19日签订的《补充协议》无效；3.被告创富公司向原告交回广州市天河区濂泉路XX号沙东有利国际服装批发城第五层A区6211平方米商铺；4.被告创富公司向原告支付涉案物业自2012年1月1日至交回之日的占用使用费（参照租金标准）；5.本案诉讼费、保全费由被告承担；6.要求被告郭运城对上述诉讼请求承担连带责任；7.确认第三人与被告创富公司之间签订的《委托招商及经营管理合同书》无效，要求第三人协助两被告向原告交回涉案物业；8.要求第三人向原告支付逾期腾退交回物业的占有使用费（自判决生效之日起计至第三人实际交还涉案物业之日止，按照原告与被告创富公司之间合同约定的租金标准计算）。事实和理由：2011年1月12日，原告与被告签订《租赁合同》，原告同意将位于广州市天河区濂泉路XX号沙东有利国际服装批发城第五层A区改建为200间至230间商铺租赁给被告使用，改建装修费用由被告承担，首期A区200间在2011年3月31日前交付使用，实际商铺间数以竣工交付使用为准，租赁期从2011年4月1日至2023年3月31日共12年；租金按建筑面积（含公摊）每月l50元计算，第三年起每年递增10%。被告应每月10号前向原告交付租金，逾期每天按3%计付违约金，逾期一个月份，视为被告严重违约，原告有权终止合同并收回商铺。2011年3月13日、11月27日，原告与被告签订了两份《补充协议》，就租赁合同中改建装修费用的支付、计租时间、租金优惠等问题进行了补充约定，计租时间自2012年1月1日起，从2012年1月1日至2012年12月31日给予租金优惠，按120元/平方米/月计租。2012年7月19日，原告与被告签订《补充协议》，双方对《租赁合同》中的A区租赁面积确认为6211平方米，同时双方对租金标准及被告所欠缴租金总额及支付时间等问题重新进行了明确约定，并作为双方继续履行合同的依据：其一、租金标准，从2012年1月l日至2016年2月29日，按90元/平方米/月计算租金，每月租金合计为558990元，2016年3月1日起租金按150元/平方米/月计算，每月租金为931650元，2017年3月1日起每年每月租金在上一年基础上递增10%，被告必须在每月10日前向原告支付当月全部租金。其二、从2012年1月1日至2012年6月30日止，被告未按约定支付租金，拖欠租金合计2753940元，原告同意被告分三期清偿未支付租金，即2012年7月26日支付第一期租金欠款13769700元，2012年8月28日支付第二期租金欠款826182元，2012年9月17日支付第三期租金欠款550788元。其三、被告保证按本协议约定的时间向原告支付所欠租金和当月应缴租金，并保证在本协议签订后不再以任何理由向原告提出减租或者缓缴租金事项。合同签订后原告按照合同约定义务向被告交付案涉商铺，而被告在支付了第一期租金欠款1376970元和另外50万元后就一直拖欠租金至今。原告向被告的相关负责人多次打电话催收欠缴的租金，自2013年起，原告每年多次向被告以EMS方式寄送催收租金的相关函件，后来在被告对原告的催租请求不作任何回应的情况下，原告在向被告寄送催收租金函件的同时，又将《关于催收租金的函》和《通知》等文件张贴公告在被告承租的服装城5C网络办公场地内（即被告的网络办公招商收费处），但是被告却未再向原告支付任何租金及违约金。二、案涉房屋的改建扩建未办理合法建设手续，属于违法建筑物，而基于该违法建筑物所签订的租赁合同，也应当属于无效合同。根据广州市城市规划局于2003年2月24日核发的穗规建证（2003）220号《建设工程规划许可证》及其附件《建设工程审核书》，案涉房屋位于第五层，为机动车库。2011年，被告向原告承租该物业，在未办理合法建设手续的情况下将其改建扩建为商铺使用。对于未按照《建设工程规划许可证》规定进行的建设，应属于违法建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，基于违法建筑物所订立的租赁合同应为无效合同，故本案中原被告双方就案涉房屋所签订的租赁合同及补充协议也应当被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，租赁合同无效，被告须向原告交回租赁物业，并参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。综上所述，恳请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告创富公司辩称：一、关于合同效力的问题，被告认为原告是否对相关物业享有所有权，被告是怀疑态度的，在登记中无法查询到相关信息，公安局出具的通知是需要国土及规划部门相关的佐证，所以原告是否享有本案的权利，被告是不确定的。二、原告一直向被告声称物业是合法的但没有提供相关证照给被告，但现起诉时称其物业是违法的，被告作为承租方无法确认该物业是否为违法建筑，请法院查明。三、是否应当交回6211平方米商铺的问题，这由法院审查。四、关于使用费的问题，被告认为即使是本案合同是无效的，原告主张的占有使用费自2012年至2018年6月，其中一部分已超过诉讼时效，原告只能主张2016年6月26日以后的占有使用费（即起诉之日前2年起算）。原告主张参照合同约定的租金标准计算，被告认为是不合理的，本案并非一般的租赁合同纠纷，在租赁合同签订初期原告声称物业是合法的，其隐瞒了物业是违法建筑的情况，已对被告形成欺诈。本案中计算标准过高，同样位置第5层B区的场地及商铺，原告是以20元/平方米/月出租给第三人，而出租给被告却是高达150多元/平方米/月的标准，所以原告这样的标准是显失公平的。被告租赁原告的场地后，一方面原告要求被告支付巨额的进场费（也叫改建费），原告在被告承租过程中一直影响被告使用场地，原告提供的物业存在严重的质量问题，存在大量漏水，房屋质量非常差，导致被告这几年花费了2700多万元重新对物业进行改建、修缮，所以原告的主张是不合理的。在被告使用过程中，原告没有履行其义务，比如原告没有提供其承诺的电梯，原告经常关闭电梯不给被告使用，原告经常停水停电，擅自到被告的商铺中张贴封条，阻挠被告的使用及招商，所以合同约定的租金标准是显失公平的。请求法院调整租金标准，应当参照原告与案外人林炳宜签订的租赁合同约定的租金标准。如果本案判决为合同无效，原告应当返还被告所交纳的1500多万元的进场费及赔偿被告至今超过3000万元的损失。综上所述，被告确实有部分租金没有支付，但被告没有支付租金的行为是对于原告诸多违约行为的抗辩权，所以被告不存在相关的违约情况。被告郭运城辩称：同意创富公司的答辩意见。郭运城是被告创富公司的法定代表人，所以其只是提供其个人账户给予被告创富公司作为收取租金及向原告交纳租金使用，郭运城并没有与被告创富公司形成财务混同的情况，请求法院驳回原告对于郭运城的相关诉讼请求。被告与第三人的合同并非租赁合同，而是委托招商合同，且合同主体是王泽鹏，众第三人均不能作为本案的第三人，他们与本案没有利害关联性。原告主张被告与王泽鹏的合同无效，但被告与王泽鹏的合同范围还大于原告、被告创富公司之间的合同范围，且王泽鹏与被告创富公司之间关于《委托招商及经营管理合同书》已另案诉讼。原告无法具体指出涉案物业的具体位置，也无法指出相关租金是多少，所以被告认为原告的诉讼请求金额是不明确的。第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤共同述称：从第三人提交的证据来看，微信记录可以证明郭运城与王泽坤、王泽平也有合同关系，而且是租赁合同关系。从第一次、第二次押金，是从王泽坤的账户转到郭运城的账户，每个月给创富公司125万元租金，每个月支付租金的时间也有限制。每次招租的时候第三人也要与郭运城一起商量，也经常以保密合同威胁第三人，不要告诉别人这个市场是由我们三个第三人在经营，要以创富公司名义签订租赁合同。另补充：一、根据合同的相对性，我方的合同相对方为创富公司，在前两次庭审中，原告对我方提交的委托招商与经营管理合同书也予以确认。同时，我方也向法院提交了创富公司交纳押金及租金的相关单据，我方并没有违反合同约定的义务。即使有违反，我方认为主张权利的主体应是合同的相对方，并非原告。二、我方向合同相对方创富公司交纳了押金1158万元（包括5楼A、B区），在履行合同中我方受到了损失，我方向创富公司提出赔偿。现原告主张我方交还场地，前提是解决押金及赔偿问题。三、现5楼A区我方是没有实际使用的，实际使用的是所有小档主，我方根本无法履行腾空交还场地的义务。经审理查明：2011年1月12日，原告（出租人，甲方）与被告创富公司（承租人，乙方）签订《租赁合同》约定，经双方协商一致，就租赁甲方兴建的广州市沙东有利国际服装批发城第五层A区（以下简称案涉房屋）改建网络商贸写字楼式的商铺，经营服装事宜达成以下协议，甲方同意将五楼A区改建成200间至230间的商铺租赁给乙方使用，首期A区200间在2011年3月31日前交付使用，实际商铺间数以竣工交付给乙方使用为准，其套内面积和装修标准参照B区商铺面积标准。租赁期从2011年4月1日至2023年3月31日共12年。租金按建筑面积（含公摊）每㎡每月150元计算，第三年其每年递增10%，计租时间从商铺交付日三个月免租期，第四个月起开始交租。如甲方按合同约定未能如期交付乙方使用，起租日期应相应延迟。乙方应在每月10号前向甲方交付租金，逾期每天按3%计付违约金，逾期一个月，视为乙方严重违约，甲方有权终止合同并收回商铺，所造成的一切损失由乙方负责。乙方按A区230个商铺均价计算，按（12年）每个24万元向甲方支付改建装修费共5520万元，分三期交款…本合同未尽事宜双方可签订补充合同，补充合同与本合同具同等法律效力。2011年3月13日，原告（甲方）与被告创富公司（乙方）签订《补充协议》约定，甲乙双方经充分协议就2011年1月12日及以林炳宜为甲方与惠东县创富物流配送服务有限公司为乙方于2010年11月2日签订广州市沙东有利国际服装批发城有限公司北城A、B、C区的租赁合同的未尽事宜达成如下补充：甲方同意提供位于沙东国际有利服装批发城五楼C区东面约320平方米的办公场所每月按每平方米壹佰元租给乙方作经营服务中心使用，另行签订租赁合同。2011年11月21日，原告（甲方）与被告创富公司（乙方）签订《补充协议》（以下称补充协议一），约定同意A、B区计租时间从2012年1月1日起计。逾期交租，乙方愿意承担因此而发生的一切法律及经济责任。关于C区付款问题，乙方承诺于2011年11月30日前另行商定相关事宜，否则终止合同范围内C区的租赁合同。乙方愿意承担由此引起的一切法律及经济责任。甲方同意在2012年1月1日至2012年12月31日给予租金优惠，计算方式按合同每月每平方米159元的80%计收。（即在此期间内按每月每平方米120元计租）。2012年7月19日，原告（甲方）与被告创富公司（乙方）签订《补充协议》（以下称补充协议二），约定：甲乙双方于2011年1月2日签订《租赁合同》由乙方承租甲方位于广州市沙东有利国际服装批发城第五层A区商铺，双方确认面积为6211平方米，每平方米租金150元，每月租金合计931650元（租赁期限12年，即从2011年4月1日至2023年3月31日止，乙方须在每月10日前向甲方支付当月租金（以甲乙双方抄记电表底数日期为实际交付场地的时间，租赁期限相应顺延）。2011年11月27日，甲乙双方签订《补充协议》，约定从2012年1月1日起至2012年12月31日止，甲方给予乙方租金优惠，按每平方米120元计算每月租金，每月租金合计745320元。甲方同意从2012年1月1日起至2012年6月30日止，给予乙方租金优惠，按每平方米90元计算租金，每月租金合计558990元。从2012年1月1日起至2012年6月30日止，乙方未按约定向甲方支付租金，拖欠租金合计2753940元。甲方同意乙方分三期清偿未缴清的租金。2012年7月26日偿还第一期欠款，第一期偿还所欠租金总额的50%，即1376970元。2012年8月28日偿还第二期欠款，第二期偿还所欠租金总额的30%，即826182元。2012年9月17日偿还第三期欠款，第三期偿还所欠租金总额的20％，即550788元。从2012年7月1日起至2016年2月29日，上述租赁场地面积6211平方米的租金按每平方米90元计算，每月租金为558990元，2016年3月1日起月租金仍按每平米150元计算，每月租金合计931650元，2017年3月1日起每年月租金在上一年基础上递增10%。乙方须在每月10日前向甲方支付当月全部租金。乙方保证按本协议约定的时间向甲方支付所欠租金及当月应缴租金，并保证在本协议签订后，不再以任何理由向甲方提出减租或者缓缴租金事项。乙方未能按约定的时间缴清所欠租金和当月租金中的任何一笔款项的，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，因此引起的一切经济和法律责任全部由乙方负责。本补充协议一式两份，甲乙双方签字盖章之日起生效，双方各执一份，与2011年1月2日签订《租赁合同》具有同等法律效力。原告主张其收到创富公司和郭运城支付的款项共计19288170元（清单金额为19076970元加后补211200元），其中电费160万元，租金2688170元，自愿赞助费1500万元，并提交电子发票记账清单（上载发票代码和发票号码）、银行收款明细及建行入账通知书、回单若干份予以证明。创富公司确认其就本案所涉物业向原告支付了19288170元，但电费是100万元，原告主张的自愿赞助费1500万元实际是进场费，其余的是租金，共计3288170元。原告主张其于2013年2月26日向创富公司发出《关于惠东创富物流配送服务有限公司与我司租赁关系的相关事宜》，上载：“……2012年7月19日双方商谈达成协议，惠东公司派出代表何南林、郭运城与我司签订《补充协议》……但惠东公司只在2012年7月26日按期偿还第一期欠款，其他两期没有按时偿还欠款。而且从2012年7月开始，直至2013年2月，惠东公司只在2012年的8、9月两月共向我司缴交50万元的租金，始后就没按合同约定向我司缴纳应缴的租金及相关电费。至2013年2月底，惠东公司合计拖欠我司上述商铺的租金为5348890元，电费为224535元，共计5573425元。惠东公司自拖欠我司租金开始，驻广州市沙东有利国际服装批发城办公室没有相关负责人驻点管理以及办公，我司向对方发送函件没有相关人员接收及回复。我司只能通过在其办公区域门前张贴通知、或以邮件的方式作为送达。”原告还主张其于2013年5月2日向创富公司邮寄《关于北城5楼租赁事宜及催缴拖欠租金的复函》，上载：“贵司来函已收悉……我公司从未对贵司招商过程进行破坏和制止事端进行阻扰……我公司不同意贵司关于免租期顺延至问题解决为止的要求……贵司承租我公司北城5楼从计租日起至2013年4月30日止已拖欠我公司租金及相关费用合计约6678070元……”为此，原告还提交编号为1079344138100的EMS快递单予以佐证，该快递单上载明内件品名为“关于北城5楼租赁事宜及催缴拖欠租金的复函”，但上面未载明邮寄日期。创富公司以没有显示邮寄日期及邮寄物件的情况对上述证据均不予认可，并辩称其未收到上述函件。沙东公司主张其分别于2014年1月3日、2014年5月14日、2015年4月30日、2016年4月15日、2017年3月16日、2017年5月19日、2017年8月4日、2018年3月8日多次向创富公司邮寄发出催收租金的函件，并于2014年1月3日、2014年5月14日、2015年4月30日、2016年4月15日、2017年3月16日、2017年5月19日、2017年8月4日、2018年3月8日在案涉房屋中创富公司办公区域大门处张贴上述对应日期的催租函件，为此，原告提交EMS快递单若干份（收件公司及地址均为创富公司及其注册地址）、加盖中国邮政速递物流股份有限公司广州分公司速递业务档案专用章的详单两份（交寄日期分别为2017年5月19日，2017年8月4日，邮单号分别为1036460019523、1073114989319）、照片（张贴于挂有“网批城收费处”或者“AB区招商收费处”牌子的玻璃门上的函件照片，其中两张照片上有“2014/1/3”字样水印，“2015/4/30”字样水印）、《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》予以佐证。被告对上述证据质证意见如下：对2014年5月14日的催交租金的函，其确已收到，并向原告发出了《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》（载明：……现贵司又再次于2014年5月14日在我司办公室张贴不利于我司招商及经营的《关于催收租金的函》，且于2014年3月21日无故停用我司承租的楼层所有电梯，致使我司商户失去经营信心……此函我司再次声明严正立场，将采用免租期延长至贵司履行上述义务止，并强烈要求贵司停止这种横蛮的侵权行为及履行贵司应履行的义务……等）；对2018年3月8日催缴租金的函件，确实是张贴在玻璃门口；对EMS快递单，因没有显示邮寄日期及邮寄物件的情况，故对其真实性等均不予认可，没有收到除上述两份以外的函件；对照片，由于是打印件，无法确定是何时张贴以及张贴的内容，照片上显示的位置是在5楼B区。被告创富公司提交汇款凭证、租赁合同、装修合同、工程施工合同书、收据、照片等证据拟证明其已向原告支付了19288170元，因案涉房屋长期漏水，其已投入2761万元进行修缮，且原告阻挠被告使用场地。原告对租赁合同、照片的真实性予以认可，对其他证据不予认可。第三人对上述证据均不予认可。第三人提交以下证据：1.委托招商及经营管理合同书、2.合伙经营协议及合伙人决议书、3.王泽鹏在南方都市报的声明及手签的声明、4.共管账户取款及转账凭条和王泽坤转账记录、5.票据、6.微信记录、7.押金收条、8.租金收条，拟证明三第三人对案涉房屋有招商、经营管理及代收租金的权利，且依约履行合同义务。《委托招商及经营管理合同书》显示，创富公司（甲方）与王泽鹏（乙方）于2015年10月8日约定，甲方与乙方就位于广州市天河区沙河沙东有利北城五楼A、B区档口的经营事项签订合同书，合同期限为5年，即从2016年2月1日起至2021年1月31日止。甲方已取得该场地的经营权，并取得相关资质，租赁场地满足正常经营条件。甲方委托乙方就该项目进行招商、经营管理及代收租金。乙方有权在本合同期间以甲方名义对外招租，并收取所有费用，甲方应配合出具相关收据。租赁场地租金由乙方代为收取。乙方的报酬按以下方式计算：乙方收取本租赁场地租金收入，减去应支付给甲方的租金后，其余作为乙方报酬。乙方承诺本合同约定的招商租赁场地租金为每年1500万元，平均分为12个月支付，每月租金乙方应于当月15号前缴付给甲方。《合伙经营协议》显示，王泽鹏（甲方）、王泽坤（乙方）、王泽平（丙方）于2016年2月24日约定合伙经营项目为北城服装城五楼A、B区，合伙期限自2016年2月1日至2021年1月31日止。原告对上述证据的质证意见如下：对证据1予以认可，确认被告与第三人是转租关系；对证据2、3、4予以确认，证明郭运城作为创富公司的法定代表人与被告创富公司有财务混同，郭运城曾以其个人的账户收取租金；对证据5无异议，三第三人实际在经营管理案涉房屋；对证据6予以确认，从该聊天记录可见，租金入了郭运城的账户，证明其与创富公司财务混同；对证据7不予以确认；对证据8不予确认。创富公司与郭运城对上述证据的质证意见如下：对证据1真实性无异议，其性质为委托招商合同，王泽鹏只有代收租金的权利，只有80个档口是转租给王泽坤；证据2、3是第三人之间的内部关系，与我方无关；证据4、5、6的真实性无异议，确认第三人有管理，票据上有签字，但不能说明就是与被告创富公司发生合同关系，现场我们有很多的管理人员也会在票据上签字，不代表就是合同当事人；对证据7的真实性无异议，王泽鹏交的是保证金，只有王泽鹏与创富公司发生委托合同关系；对证据8，有部分不予以认可，具体在另一案件中已陈述。本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询案涉房屋报建及产权登记情况，该委于2018年9月12日向本院作出复函（穗国土规划协查[2018]510号）显示，天河区濂泉路XX号由广州市沙东有利集团有限公司于2003年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号），于2007年取得《建设工程规划验收合格证》（穗规建证[2007]745号），上载建设项目名称：服装批发市场，建设位置：广州市天河区濂泉路XX号，建设规模：地上5层，建筑面积31811平方米；地下2层，建筑面积12446平方米。原告提交的建设工程规划许可证附件《建设工程审核书》载明，首层~4层为服装批发市场及部分机动车库，第5层为机场车库；广州市公安局天河区分局于2007年9月6日出具的《申请（变更）门牌批准通知书》载明，该局批准广州市沙东有利集团有限公司申报的濂泉路XX号门牌，相应的建筑证号为《建设工程规划许可证》穗规建证[2003]0220号。为查明事实，本院至广州市天河区濂泉路XX号广东沙东有利国际服装批发城现场勘查。现场勘查发现，双方争议的案涉房屋被间隔成商铺在实际经营，该栋建筑5层上以钢结构加盖了两层半，呈螺旋式上升结构。原、被告及第三人确认案涉批发城共六层半，案涉争议物业位于该批发城的第五层，自编为5A区，第六层为自编5B区，第七层仅有半层，自编为5C区。5A区的面积为6211平方米（具体见案卷中图纸），5C区东面约320平方米的办公场所未开电灯。经本院询问，原告确认该批发城的5A区、5B区、5C区未经规划报建及验收，且改变了5层的用途，至今涉案整栋楼均没有办理产权登记。经本院询问，原告主张案涉房屋地上5层，第5层是露天停车场，在规划验收合格之后在第5层上加建了第6、7层；被告辩称改建、加建是原告的行为，其后来只是修缮，其无法查询到该栋楼的产权信息，原告一直没有提供规划、报建手续资料。原告提交《场地租赁合同》、《租赁合同》以证明其有权出租案涉房屋。《场地租赁合同》显示，广州市沙东有利集团有限公司（甲方）与原告（乙方）2004年4月15日于签订该合同，约定：甲方将其位于广州市沙河濂泉路XX号地段的场地租赁给乙方使用，乙方愿意承租，租赁期限为20年，即从2003年7月1日至2023年6月30日止，期满后续租10年。总租赁面积为13683平方米，计租方法以平方米为单位，每平方米每月租金10元，合计每月租金136830元。乙方应于当月十号前一次性交付租金给甲方。乙方自行办理有关报建手续并安全施工，因违章建设而引起的一切经济损失和法律责任由乙方负责。《租赁合同》显示广州市沙东有利集团有限公司（甲方/出租人）与原告（乙方/承租人）于2014年6月30日签订该合同约定：甲方同意将坐落在广州市天河区濂泉路XX号综合楼物业出租给乙方作服装批发城用途使用，计租面积64305.9平方米。租赁期限为350个月，即从2004年5月1日至2033年6月30日；每月租金519505.92元。本院于2018年10月19日在案涉房屋中张贴权利申报公告，提示权利人或者实际使用人向本院书面申报权利，但逾期未收到任何书面申报。本院认为：本案争议焦点有二，一是合同的效力及相应法律后果，二是诉讼时效问题。关于合同效力及法律后果。首先，合同效力问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁标的物为天河区濂泉路XX号5层（自编5A区），按照规划报建及验收证书所载均为露天停车场，在未作规划变更的情况下，原告将其改造成商铺或者仓库使用且另行加建了两层半，未经规划报建和验收，故案涉房屋属上述规定中所述之房屋。因此，原告与被告于2011年1月12日就案涉房屋签订的《租赁合同》以及就此签订的全部补充协议均应属无效，原告第1、2项诉讼请求理据充分，本院予以支持。其次，关于法律后果。其一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。如前所述，原告、创富公司之间就案涉房屋所签订的租赁合同及补充合同均无效，故被告创富公司应当将案涉房屋即天河区濂泉路XX号5层（自编5A区）6211平方米的建筑物交还原告。其二，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，补充协议二对案涉房屋的租金标准进行了详细约定，故原告请求创富公司参照双方协议约定的标准支付占用使用费理据充分，本院予以支持。至于原告与案外人林炳宜签订的租赁合同的租金标准与本案并无关联，不能以此来确定本案的占用费标准，故创富公司提出降低占用费标准的理据并不充分，本院不予采纳。关于占用使用费的诉讼时效问题。案涉租赁合同无效，故原告请求的是涉案房屋的占用使用费，应当适用普通诉讼时效（2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施后为3年，此前为2年）。权利人向义务人提出履行请求可导致诉讼时效的中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告与创富公司于2012年7月19日签订最后一份补充协议，原告为证明其自此以后不间断地、多次向创富公司发函催收租金，提交了EMS快递单和详单、在位于案涉商铺现场中的被告办公室门口张贴催收函的照片，特别是创富公司也确认2014年5月14日的催收函已经收到，并向原告发出了《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》，该函中提到原告此前多次张贴催收函，加上有两份加盖邮政公司印章的详单以及部分照片上有时间水印，这些证据综合起来形成证据链条，足以证明原告多次、不间断地向创富公司催收案涉合同中确定的租金。而且，创富公司在案涉租金数额较大，原告对此进行连续催收亦符合常情常理。综上，本院认定原告在其主张且提交证据证明的日期向创富公司催收案涉房屋的占用费，且每次催收间隔不超2年并均引起诉讼时效中断，故原告关于案涉房屋占有使用费的诉请未超诉讼时效。关于占有使用费的具体数额。综合上述诉讼时效及占用费标准的认定，创富公司应当参照双方补充协议二约定的租金标准自2012年1月1日起向原告支付占用费至其实际交还案涉房屋之日止。首先，创富公司应向原告支付2012年1月1日起至2016年2月29日期间的占有使用费27390510元（558990×49），原、被告对于创富公司向原告支付的款项总额没有异议，但原告主张其中占用费为2688170元，且提交了相应的发票清单予以证实，被告创富公司对此虽有异议，但并未就此举证，根据证据优势原则，本院采纳原告的主张，认定创富公司已经向原告支付的占有使用费为2688170元。考虑到创富公司支付上述费用的期间为2012年，故应抵扣2012年期间的占用费，故创富公司还应支付原告2012年1月1日起至2016年2月29日期间的占用费24702340元（27390510-2688170）。至于创富公司向原告支付其他款项，并非占用费，应由双方另寻法律途径解决。其次，参照补充协议二约定，创富公司应自2016年3月1日起按每平方米每月150元即每月931650元（150×6211）的标准向原告支付占用费，自2017年3月1日起每年在上一年的基础上递增10%向原告支付占用费[即2017年3月1日起每月1024815元（150×110%×6211），2018年3月1日起每月1127296.5元（150×110%×110%×6211），照此类推]。关于郭运城是否应当对创富公司的义务承担连带责任的问题。本案为租赁合同纠纷，郭运城作为创富公司的法定代表人，并非股东，其是否应当对创富公司所负义务承担连带责任，属另一法律关系，原告可另循法律途径解决，本院在此不予审处。关于第三人是否应当向原告负交换案涉房屋的义务以及连带支付占有使用费的问题。首先，根据查明的事实可知，第三人并未实际占用案涉房屋，故其不应承担交还房屋的义务。其次，第三人并非原告租赁合同的相对方，故其请求第三人支付占用使用费缺乏理据，本院不予支持。关于第三人与被告创富之间签订的《委托招商及经营管理合同书》的效力问题。因本案处理的是原告与创富公司之间的租赁合同关系，故《委托招商及经营管理合同书》的效力不应在本案中予以认定，本院在此不予审处。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司与被告惠东县创富物流配送服务有限公司于2011年1月12日签订的《租赁合同》以及分别于2011年3月13日、2011年11月21日、2012年7月19日签订的三份《补充协议》无效；二、被告惠东县创富物流配送服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十五天内，将位于广州市天河区濂泉路XX号5层自编5A区共6211平方米的房屋交还原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司；三、被告惠东县创富物流配送服务有限公司自本判决发生法律效力之日起五天内，向原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司支付上述房屋自2012年1月1日起至其实际交还房屋之日止的占有使用费（其中2012年1月1日至2016年2月29日期间尚欠占有使用费24702340元，自2016年3月1日起按每平方米每月150元即每月931650元计付，自2017年3月1日起每年在上一年的基础上递增10%计付，即2017年3月1日起按每月1024815元计付，2018年3月1日起每月1127296.5元计付，照此类推）；四、驳回原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400340元、财产保全费5000元，由原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司负担200元，被告惠东县创富物流配送服务有限公司负担405140元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  苏 琴人民陪审员  闵 桢二〇一九年十一月七日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚