河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初3917号原告：张伟杰，男，汉族，1977年10月10日生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：丁宁，河南强正律师事务所律师。被告：杨占强，男，汉族，1967年5月18日生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：孙伟雷，河南森鼎律师事务所律师。原告张伟杰与被告杨占强租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁宁、被告委托诉讼代理人孙伟雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决返还原告10万元保证金。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月8日，原被告签订房屋租赁合同。约定由原告租赁被告位于召陵区解放路人民路口的场地，用于经营餐饮大排档。合同约定租赁期限为9年，自2016年8月6日至2025年8月5日。原告需缴纳10万元保证金。合同第十三条约定解除合同，如遇不可抗力或国家政策、政府规划等原因造成合同不能继续履行时，本协议终止，双方互不追究责任。合同签订后，原告依约向被告交纳了10万元保证金，并按时交纳租赁费用。2019年7月份，漯河市召陵区城建监察大队多次到原告经营场所，以召陵区污染防治攻坚领导办公室小组下达文件规定，不允许露天烧烤为由，要求原告停止露天烧烤行为，并下达了书面责令停止违法行为通知书。原告第一时间与被告沟通此事，被告却称要接管原告的餐厅，让原告为其打工。遭到拒绝后被告对该餐厅断电断水，给原告造成重大损失。为响应国家政策，且避免损失进一步扩大，原告于2019年7月份陆续撤离该场所，至2019年7月底完全撤离，场地交由被告，双方租赁合同实际解除。原告多次要求被告退10万元保证金，遭到拒绝。被告杨占强辩称：1、原告要求退还保证金无事实理由，应当驳回。原被告双方签订租赁协议期限是9年，《房屋租赁合同》第十三条第三款“需要解除本合约的，一方应提前三个月通知另一方，经另一方同意达成协议后方可执行”，租赁合同的解除需要双方达成一致协议方可解除，本案原告本人从始至终未通知被告本人，甚至从未见面，至今没有正式通知被告解除合同，就是所谓的撤离现场原告本人也并未露面或参与，对于租赁场所双方没有正式的交接，故在原告没有正式通知被告解除合同，且双方在没有达成一致意见情况下，双方房屋租赁合同仍继续有效，尚未解除。在合同尚未解除、继续有效的情况下，原告主张退还保证金没有事实依据。2、原告无权要求退还保证金。本案中并没有出现合同第十三条约定的因国家政策等不能履行合同的原因。政府政策或政府规划若拆迁涉案房屋或将涉案土地房屋调整规划，导致租赁房屋不存在，类似这种情况才能真正导致“合同不能继续履行”。原告所称进行整改，整改内容并不是直接让原告不能经营，而是经过整改后原告仍旧可以经营。原被告双方是租赁合同关系，被告主要义务是出租房屋，而目前条件是被告有能力愿意继续出租房屋，是原告的原因不再履行合同。原告作为经营者，原告的经营风险应该由原告承担，不能以此要求返还保证金。关于保证金的性质，原被告双方约定的保证金是对违约方的惩罚措施。通过原被告举证、质证及当事人陈述，本院对本案事实确认如下：2016年8月8日，原告与被告签订房屋租赁合同。合同约定：1、原告租赁被告位于召陵区解放路人民路口东一百米路南院内近二百平方米及院内西北部场地，经营大排档生意；2、租赁期限自2016年8月6日至2025年8月5日；3、第一阶段2016年8月-2019年8月年租金10万元，第二阶段2019年8月-2022年8月年租金12万元，2022年8月-2025年8月年租金15万元；4、每年租金应提前一个月缴纳下一年租金，如不及时交纳，逾期加收1%的滞纳金；原告入场前必须先交纳10万元保证金；5、原告不得擅自转租；6、原告经营期间，被告不得无故干扰原告经营，不得以任何借口终止合同，否则赔偿原告双倍保证金；7、合同第十三条约定解除合同：（1）如遇不可抗力或国家政策、政府规划等原因造成合同不能继续履行时，本协议终止，双方互不追究责任。……（3）如遇特殊原因，需要解除合同的，一方应提前三个月通知另一方，经另一方同意达成协议后方可执行，否则，由此产生的损失，对方有继续追偿权利等条款。合同签订后，原告履行了合同第一阶段的义务并进行经营活动。2019年5月20日，漯河市召陵区污染防治攻坚战领导小组下发召环攻坚办（2019）24号通知，治理范围……建成区内取缔露天烧烤等。2019年7月13日，漯河市召陵区城建监察大队向原告下发通知书，要求停止露天烧烤行为。2019年8月6日，杨占强对张伟杰等提起（2019）豫1104民初3303号房屋租赁合同诉讼，要求履行合同支付第二段租金，张伟杰反诉退还保证金，后双方均撤诉。杨占强在该案庭审中承认2019年8月4日张伟杰已自行搬离租赁场地。本院认为：原告张伟杰与被告杨占强签订的房屋租赁合同，当事人无异议，该合同是双方真实意思表示，本院予以确认。本案争议的焦点：是否存在国家政策原因造成合同不能继续履行，保证金应否退还的问题。合同双方当事人均应当按照合同全面、谨慎行使权利、履行义务。在合同实际履行过程中，双方发生解除合同争议，应严格按照合同约定来认定是否符合约定或法定解除的情形及违约责任。1、所谓大排档是聚成堆的小吃摊，一溜排开去，有人专门做炒菜，有人转门做烧烤。本案中，双方合同约定原告在南院内近二百平方米及院内西北部场地，经营大排档生意，而大排档不仅限于烧烤，召环攻坚办（2019）24号通知中治理范围是取缔露天烧烤，2019年7月13日漯河市召陵区城建监察大队要求原告停止露天烧烤行为，只是原告的部分经营项目受到了影响，不符合双方第十三条约定的解除合同的条件，原告以此解除租赁合同，本院不予采纳。所以，原告不履行租赁合同的行为是违约行为。2、原告称其2019年7月已撤离场地，被告不认可，被告在（2019）豫1104民初3303号房屋租赁合同纠纷中已承认2019年8月4日张伟杰已自行搬离租赁场地，那么2019年8月4日应认定原告搬离租赁场地之日。3、关于保证金10万元应否返还的问题，被告辩称保证金的性质是对违约方的惩罚措施，但双方合同仅约定张伟杰如不及时交纳房租，逾期加收1%的滞纳金以及张伟杰入场前必须先交纳10万元保证金，没有约定保证金的性质和张伟杰无故终止合同保证金如何处理的条款，所以，应按正常理解为保障出租人的相关权益用于承租人违反合同时给出租人带来损失的补偿。即出租人的损失可以主张从保证金中扣减。根据原被告双方合同约定“每年租金应提前一个月缴纳下一年租金，如不及时交纳，逾期加收1%的滞纳金以及如遇特殊原因，需要解除合同的，一方应提前三个月通知另一方，经另一方同意达成协议后方可执行，否则，由此产生的损失，对方有权继续追偿权利”，原告张伟杰应于2019年7月6日前支付被告杨占强2019年8月6日-2020年8月租金12万元（每月1万元），而其未交，应承担1%的滞纳金即0.12万元；原告张伟杰解除合同应提前三个月通知杨占强，其没有证据证明通知杨占强，应承担因此给杨占强造成的三个月再租赁损失3万元。上述计3.12万元，应从10万元保证金中扣减。综上，被告杨占强应返还原告保证金6.88万元，原告称10万元保证金应全部退还以及被告辩称属于惩罚性款项不应返还，本院不予采纳。因在合同履行过程中，原告张伟杰在未与被告杨占强协商一致的情形下自行解除合同搬离租赁场地，应承担引起本案讼争的责任，承担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨占强于判决生效后十日内返还原告张伟杰保证金6.88万元；二、驳回原告张伟杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，原告张伟杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  韩春莹二〇一九年十一月十五日书记员  陈佳琦