河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0923民初3466号原告:濮阳万基置业有限公司，住所地：濮阳市。法定代表人：徐志红。委托诉讼代理人:李文辉，男，1976年10月30日生，住濮阳市华龙区，该公司法律顾问。委托诉讼代理人:耿海红，女，1965年4月29日生，住濮阳市华龙区，该公司会计。被告:河南帮太食品有限公司，住所地：河南省鹤壁市。法定代表人:赵伟民。被告:濮阳帮太食品有限公司，住所地：南乐县。法定代表人:李玉荣。被告:李玉荣，女，1972年10月17日生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。被告:赵伟民，男，1964年5月19日生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：郭占稳，河南豫石律师事务所律师。被告：河南非凡食品集团有限公司，住所地：河南省鹤壁市。法定代表人:赵源。原告濮阳万基置业有限公司（以下简称万基公司）与被告河南帮太食品有限公司（以下简称河南帮太公司）、濮阳帮太食品有限公司（以下简称濮阳帮太公司）、河南非凡食品集团有限公司（以下简称非凡公司）、李玉荣、赵伟民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告万基公司法定代表人徐志红、委托诉讼代理人李文辉、耿海红，被告河南帮太公司法定代表人赵伟民、委托诉讼代理人郭占稳，濮阳帮太公司法定代表人李玉荣及被告李玉荣、赵伟民均到庭参加诉讼，被告非凡公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万基公司诉称，2015年12月19日，原告与被告河南帮太公司签订了《二手房买卖合同》一份，约定将河南帮太公司名下的位于南乐县木伦河路“和鑫苑”小区门市房，总面积4615.39平方米的房产以每平方米3900元的价格出售给原告，原告于2015年12月21日向被告河南帮太公司支付了共计18000000元购房款，按河南帮太公司指定转账至濮阳帮太公司账户，后又签订了两次补充协议，具体约定了房屋的房号、面积以及过户的时间、逾期过户应承担的利息等，期间经原告多次催促，被告于2017年办理了两套房屋过户手续，面积为270.5平方米，2019年1月办理了五套房屋过户手续，面积为1090.99平方米，前两套属于合同范围之内，后五套不属于合同范围之内的房屋，但在补充协议中约定，可以用其他门面房折抵合同范围内房屋。按照补充协议（二）中约定，逾期办理过户手续被告河南帮太公司应支付未办理过户面积折抵金额的利息，利息按年利率24％计算。原告公司系房地产开发公司，合同中的房屋虽已实际交付，但因被告违约无法办理房屋所有权证，导致原告公司无法正常买卖、资金回笼，损失远远超过主张的利息。办理五套房产过户时原告缴纳的税款357907.27元，按照原、被告约定应由被告河南帮太公司承担，原告代其缴纳，被告河南帮太公司应一并偿还。被告濮阳帮太公司、非凡公司、李玉荣、赵伟民均书面承诺，对河南帮太公司完全履行与原告签订的买卖合同、补充协议、补充协议二约定的义务承连带保证责任。综上，请求解除原告与被告河南帮太未履行部分的房屋买卖合同，判令被告河南帮太公司返还购房款12690189元、支付利息13805519.33元（计算至2019年5月31日）及偿还代缴税款357907.27元，被告濮阳帮太公司、河南非凡公司、赵伟民、李玉荣承担连带保证责任，诉讼费由被告负担。被告河南帮太公司、赵伟民辩称，原告与被告河南帮太公司签订房屋买卖合同、补充协议及补充协议（二）均属实，同意原告要求解除房屋买卖合同并返还购房款，原告请求利息不应支持，因为原告已对案涉房屋出租并收取租金，没有给原告造成实际损失，让被告支付利息有违公平原则。本案所涉房屋实际购买人是李玉荣，河南帮太公司与李玉荣签有借名购房协议，且购房款支付给了濮阳帮太公司，河南帮太公司并没有实际收到房款。河南帮太公司与原告签订的协议均不是自愿，本案债务应由李玉荣承担，不应由被告河南帮太公司、赵伟民承担。被告濮阳帮太公司、李玉荣辩称，对原告请求解除未履行部分房屋买卖合同和返还购房款无异议，濮阳帮太公司的担保责任在2017年3月1日前有效，之后只用五套门面房承担担保责任。原告将1800万元购房款转到濮阳帮太公司账户内，河南帮太公司没有收到购房款，相当于转移了债务，被告濮阳帮太公司、李玉荣同意偿还购房款本金，其他部分不同意偿还。被告非凡公司未答辩。原告万基公司就其诉讼主张提供的证据有：1、二手房买卖合同、补充协议、补充协议（二）、担保合同、非凡公司的承诺保证书、河南帮太公司承诺保证书、濮阳帮太公司股东会决议、非凡公司股东会决议、1800万元的收据各一份。证明合同的履行情况及逾期利息的计算根据；2、河南帮太公司关于税款的承诺书、原告缴纳税款回执单各一份，证明原告代被告垫付税款357907.27元的事实。被告濮阳帮太公司、李玉荣就其主张提供的证据有：借名购房协议书一份，证明原告1800万元的购房款转入到濮阳帮太公司账户属实，河南帮太公司没有收到这笔钱，相当于转移了这笔债务。被告河南帮太公司、非凡公司、赵伟民未提交证据。经庭审，依据当事人陈述、举证、质证、法庭辩论，可确认如下案件事实：2015年12月19日，原告万基公司与被告河南帮太公司签订《二手房买卖合同》一份，约定由原告购买被告河南帮太公司名下所有的位于南乐县花园路“和鑫苑”的商业房，总面积为4615.39平方米，单价每平方米3900元，总价18000000元，河南帮太公司应于收到房款之日起将交易房屋全部交付给原告使用，本合同的履行由濮阳帮太公司、李玉荣、赵伟民提供担保。2015年12月19日，被告濮阳帮太公司、李玉荣、赵伟民作为担保人与原告（××）、被告河南帮太公司（房屋出卖人）签订了担保合同一份，约定担保人愿为《二手房买卖合同》的完整履行提供担保，担保范围及方式：因河南帮太公司逾期办理和拒不办理房产过户给××万基公司所造成的一切经济损失承担连带保证责任，担保期限为两年，自房屋买卖合同约定的过户手续办理之日起计算。原告与被告河南帮太公司、濮阳帮太公司、李玉荣、赵伟民均在相应的位置签字盖章。同时被告濮阳帮太公司召开了股东会议，一致同意为河南帮太与万基公司之间签署的《二手房买卖合同》的完整履行提供担保。2015年12月21日，原告与被告河南帮太公司签订了“补充协议”一份，明确了主合同面积为4615.39平方米，列出了房屋坐落位置、面积和产权证号，同时约定一周内向原告交付房屋钥匙，自本合同签订之日起60日内被告仍未解除银行抵押，被告按房款总额向原告支付利息。同日，原告通过银行转账方式转至河南帮太公司指定的濮阳帮太公司账户内房款1800万元，被告河南帮太公司向原告出具收据一支，内容为“收据日期2015年12月21日今收到濮阳万基置业有限公司房款金额壹仟捌佰万元18000000由濮阳帮太食品有限公司代收经手人王瑞红”，加盖有河南帮太公司印章。被告在该协议约定期限内将房屋交付给原告。2017年1月6日，原告与被告河南帮太公司签订了补充协议（二），约定2017年6月30日前办理完毕过户手续，被告河南帮太公司不再向原告支付利息，若2017年6月30日前河南帮太公司退还原告购房款，所退房款自《二手房买卖合同》签订之日起按年利率10％向原告支付利息并归还本金，若河南帮太公司任何一次违约，未能按照本协议、补充协议、《二手房买卖合同》的约定办理过户手续，按照逾期办理房屋过户面积折抵金额年利率24％支付原告利息。濮阳帮太公司以及赵伟民、李玉荣为河南帮太公司履行本协议提供连带责任保证，保证期间为本协议履行期限届满之日起两年，原告万基公司、被告河南帮太公司的法定代表人在协议上签字并加盖公司公章，被告濮阳帮太公司的法定代表人在协议中担保人处签字并加盖公司公章，自然人赵伟民、李玉荣在担保人处签字捺印。2017年1月4日，被告非凡公司召开了股东会并形成股东会决议，一致同意为河南帮太公司与万基公司签订的《二手房买卖合同》、补充协议、补充协议（二）的具体实施和履行提供连带责任保证，此担保自2017年3月1日起生效，期限两年。2017年1月6日，被告非凡公司向原告万基公司出具了承诺书，承诺内容与其股东会决议内容一致，并在承诺书上加盖公司公章及法定代表人签字捺印。2019年1月8日，被告河南帮太公司向原告出具承诺书一份，注明因河南帮太公司资金短缺，委托万基公司代为垫付缴纳南乐“和鑫苑”五套商业房屋各项税费，并承诺按年利率10％计算利息，最终跟所欠万基公司的款项一并清算，同时注明了五套房屋的证号，河南帮太公司和法定代表人在承诺书上盖章签字。2019年1月23日原告万基公司代被告河南帮太公司缴纳了上述五套房屋的过户税款357907.27元。2017年3月17日，被告河南帮太公司向原告出具了承诺书一份，主要内容是为缓解其资金压力，请求原告万基公司将补充协议履行日期延后半年，并承诺按照补充协议（二）支付相应利息，同时承诺与保证人、担保人、及原有保证人均同意将担保期限在原约定的保证期限的基础上相应顺延半年。河南帮太公司在承诺与保证人处加盖公章并有法定代表人签字捺印，非凡公司、濮阳帮太公司在担保人处加盖公章并有法定代表人签字，自然人赵伟民、赵源、李玉荣在保证人处签字捺印。期间经原告催要，2017年6月被告河南帮太公司办理完成两套房子的过户手续，面积分别为38.07平方米、232.43平方米，2019年1月办理完成五套房子过户手续，面积共计1090.99平方米，为办理此五套房屋过户手续，原告代被告河南帮太公司缴纳税款357907.27元。前两套房子属于合同范围之内的房屋，后五套房屋不属于合同范围之内，依据补充协议（二）约定，可以折抵合同范围内面积。剩余面积的房产至今未办理过户手续，原告即诉至法院，请求法院判令被告河南帮太公司返还购房款12690189元、支付利息13805519.33元（计算至2019年5月31日）及给付代缴税款357907.27元，被告濮阳帮太公司、李玉荣、赵伟民、非凡公司承担连带保证责任，诉讼费由被告负担。另查明，2014年11月26日，李玉荣与河南帮太公司签订了《借名购房协议书》一份，主要约定2014年6月27日李玉荣委托河南帮太公司以河南帮太公司名义为李玉荣购买南乐县花园路“和鑫苑”小区34套门面房，李玉荣于2014年7月26日以河南帮太名义与万基公司签订的34份《商品房屋买卖合同》约定的权利义务由李玉荣享有承担。李玉荣及河南帮太公司均在协议书中签字盖章。本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护，合同双方应遵守诚实信用原则行使权利履行义务。原告与被告河南帮太公司在自愿协商的基础上签订了《二手房屋买卖合同》及两份补充协议，不违背法律规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约将房款转账交付给被告河南帮太公司指定代收的濮阳帮太公司账户内，原告履行了支付房款的义务，被告河南帮太公司应依约履行交付房屋及办理过户手续的义务。河南帮太公司按约定期限交付了房屋，但未按约定期限办理房屋过户手续，属于违约，河南帮太公司应按协议约定内容承担违约责任，即按补充协议（二）中约定向原告支付未能办理过户面积相应房款金额的利息，利息按约定年利率24％计算。因被告未按约定期限办理过户手续，原告请求解除未履行部分合同，被告河南帮太公司同意解除，本院予以支持。原告代为被告河南帮太公司垫付的办理五套房产过户税款357907.27元，依据河南帮太公司的承诺应由河南帮太公司偿还原告。根据被告濮阳帮太公司、非凡公司、李玉荣、赵伟民向原告出具的承诺书，四被告担保期间应自约定办理房屋过户手续期限2017年6月30日之日起两年，至原告向本院起诉时间2018年10月10日并未超出保证期间，故被告所称已超保证期间的主张，本院不予采信。依据上述四被告向原告出具的承诺书，四被告应对被告河南帮太公司向原告返还房款、支付利息、偿还代缴税款承担连带保证责任，承担保证责任后享有向被告河南帮太公司追偿的权利。被告辩称因已向原告交付房屋不应再支付利息的主张，因被告与原告签订补充协议（二）约定，如果河南帮太公司违约未能按约定期限办理过户手续，被告向原告支付利息，而签订此协议时房屋已交付原告，被告在明知此事实的情况下所作出的约定，诉讼时又提出该辩称理由，有违诚实信用原则，本院不予支持。被告河南帮太公司辩称李玉荣与河南帮太公司签有《借名购房协议书》，实际购房人为李玉荣，河南帮太公司不应承担返还房款的义务，因其二被告之间签订的该协议，原告质证称不知情，被告未提交证据证明已告知原告或原告明知，该协议不影响原告与被告之间签订的合同、协议、承诺的法律效力，故被告河南帮太公司该主张本院不予支持。被告河南帮太公司辩称其与原告签订的合同等并非其自愿，但在庭审中并未提交任何证据证明是在被胁迫等情况下签订的合同，其主张本院不予采信。综上，原告请求解除与被告河南帮太公司签订的未履行部分房屋买卖合同、被告河南帮太公司返还原告购房款12690189元、支付原告利息13805519.33元、偿还原告垫交税款357907.27元的主张，本院予以支持。按照双方签订的合同、协议，房款应为12690189元［18000000-（270.5+1090.99）×3900］；利息应为13805519.33元｛［房款（18000000-270.5×3900）按年利率24％自2015年12月19日计算至2018年12月31日止］+［房款（18000000-270.5×3900-1090.99×3900）按年利率24％自2019年1月1日计算至2019年5月31日止］｝。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条的规定，缺席判决如下：一、解除原告濮阳万基置业有限公司与被告河南帮太食品有限公司签订的未履行部分房屋买卖合同。二、被告河南帮太食品有限公司于本判决生效后十日内返还原告濮阳万基置业有限公司房款12690189元、支付原告利息13805519.33元、偿还原告垫交税款357907.27元。三、被告濮阳帮太食品有限公司、李玉荣、赵伟民、河南非凡食品集团有限公司对上述第二项中被告河南帮太食品公司对原告濮阳万基置业有限公司的义务承担连带保证责任。四、被告濮阳帮太食品有限公司、李玉荣、赵伟民、河南非凡食品集团有限公司承担保证责任后，享有向被告河南帮太食品有限公司追偿的权利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171068.08元，保全费5000元，由被告河南帮太食品有限公司、濮阳帮太食品有限公司、李玉荣、赵伟民、河南非凡食品集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  吴聚川审判员  武益新审判员  王晓伟二〇一九年十一月十五日书记员  宋明哲