福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19593号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元，统一社会信用代码913502033029034408。 法定代表人：林敏泉。该公司拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室，统一社会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 上列两原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：林清爽，男，1968年1月8日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：聂奎，男，住福建省厦门市思明区，厦门市思明区观音山社区居民委员会推荐诉讼代理人。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行物业厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告林清爽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠，被告林清爽的委托诉讼代理人聂奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1.林清爽向安信行厦门分公司、安信行公司支付截至2018年11月30日尚欠公摊电费152.85元，截至2018年12月31日尚欠物业服务费21315.6元，违约金35014.43元；2.林清爽承担安信行厦门分公司、安信行公司为本案所支出的律师费1000元。事实和理由：2014年6月，安信行公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）签订《鑫塔·水尚前期物业服务合同》，约定由安信行物业公司向其开发的鑫塔·水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止。根据合同第13条第3款约定，跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月·㎡，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月·㎡。合同第13条第6、7款约定，业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。林清爽系厦门市思明区塔埔路11号705室房屋的所有权人。在安信行物业厦门分公司、安信行物业公司对案涉房屋提供物业服务期间，自2016年1月1日起至2018年12月31日止期间，林清爽拖欠思明区塔埔路11号705室房屋的物业服务费等相关费用，截至2018年11月30日拖欠公推电费152.85元，截至2018年12月31日拖欠物业服务费21315.6元，违约金35014.43元，共计金额56482.88元。经多次催要未果，时至今日林清爽仍未支付上述物业服务费等相关费用。 林清爽辩称，林清爽在本案诉讼前从未收到催缴通知单。物业公司并非简单的物业瑕疵问题，而是构成合同违约。 一、安信行厦门分公司、安信行公司主张的物业管理服务费收取标准明显偏高，应当予以扣减纠正。根据《厦门市物业服务收费管理办法》规定，住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。安信行厦门分公司、安信行公司为林清爽提供的系住宅前期物业公共服务，应当按照政府指导价进行收费，安信行厦门分公司、安信行公司主张的物业管理服务费收费标准明显偏高。安信行厦门分公司、安信行公司没有按照规定对其物业服务管理收费标准及企业资质证书编号等项目进行公示，其费用主张缺乏法律依据。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置设置物业服务公示标牌，公示标牌主要包括物业管理内容与质量标准公示标牌、物业服务收费标准公示标牌、物业服务人员名单及监督电话公示标牌。物业服务收费标准公示标牌主要包括物业服务企业名称、资质等级、资质证书编号、服务费名称、计费标准、计费单位、计费起始时间、价格管理形式、收费依据等。但安信行厦门分公司、安信行公司仅标注其收费金额，而未在其物业管理领域的显著位置设立标牌对外公示物业服务收费标准及物业服务企业资质证书编号等内容，安信行厦门分公司、安信行公司的服务资质及收费标准缺乏依据。即使安信行厦门分公司、安信行公司的各项服务资质等级达到其所称标准，其能够收取的物业服务费用总金额仅为3.18元/月·平方米，在其完成法律、合同约定及其承诺的服务内容后，林清爽仅需按照上述标准向其支付物业服务费用。但安信行厦门分公司、安信行公司未对外公示其相应物业服务等级资质证书以供查询核实，其主张的收费标准亦超过法律规定的金额。安信行厦门分公司、安信行公司在《收费项目信息表》中“备注”一栏标明超标准服务与收费须标明服内容，但其在表中记载的物业管理费中仅声称物业服务费包括增值服务费1.733元，增值服务具体内容与标准详见物业服务合同附件。然而安信行厦门分公司、安信行公司既未在公开的《收费项目信息表》中注明增值服务费内容及收费标准，也未在物业服务合同中注明相关内容与标准。物业服务企业在标准服务费之外收取增值服务费用，则其须与业主签订补充协议对增加收费的内容、标准进行详细约定，且应按照业主自愿原则逐户确认而不能直接强行包含在物业服务总收费中。安信行厦门分公司、安信行公司从未与林清爽及案涉小区业主就收取增值服务费及增值服务费标准、增值服务费项目事宜进行过协商，林清爽也从未享受过安信行厦门分公司、安信行公司在基础服务之外的超标准服务。根据《厦门市物业服务收费管理办法》规定，同一物业管理区域内同一物业类型的住宅项目，其物业公共服务标准应当保持基本一致。但在《前期物业管理服务合同》约定，跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月·平方米，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月·平方米，跃层与平层属于同一物业类型不应区分对待，跃层与平层所需的物业管理服务相当。林清爽作为跃层业主未享受到超越平层住宅的物业管理服务，超标准收费实属不当。二、安信行厦门分公司、安信行公司并未按照《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》中约定的服务标准及服务内容完成物业管理服务，林清爽无需支付相应的物业管理费用及滞纳金。上述合同约定了8项委托管理事项，安信行厦门分公司、安信行公司几乎每项都存在问题，如地下室及架空层随处堆放大量垃圾、绿化长期未养护、安保管理不严格、停车管理混乱、物业维修不及时、公共设施维护不到位、电梯及入户门故障得不到及时维修、小区下水道经常堵塞等。安信行厦门分公司、安信行公司作为前期物业，从未自开发商处接收小区的工程资料，造成小区出现问题时无从察验。《鑫塔·水尚前期物业服务合同》约定业主或非业主使用人不得安装有框玻璃、无框玻璃和有型防盗网等封闭阳台设施，但安信行厦门分公司、安信行公司却允许聘请了其指定的施工公司的业主进行上述项目施工，并阻止聘请非其指定的公司的业主进行施工。上述合同还约定安信行厦门分公司、安信行公司应公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预结算，每半年向业主或非业主使用人公布物业服务资金的收支情况。但安信行厦门分公司、安信行公司从未公布资金收支情况，从未公示过公摊水电费。安信行厦门分公司、安信行公司需实现的目标管理最低要求是业主满意率达到95%以上，安信行厦门分公司、安信行公司无一达标。安信行厦门分公司、安信行公司未公示物业公司有偿特约服务、收费项目与收费标准。《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》约定因安信行厦门分公司、安信行公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用的，责任由安信行厦门分公司、安信行公司自行承担。安信行厦门分公司、安信行公司已知悉并认可如其未按照物业服务合同约定提供尽职的物业服务，业主有权拒绝支付相应的物业服务费用，在安信行厦门分公司、安信行公司未履行约定义务的情形下，林清爽无需支付相应对价。林清爽入住案涉小区后依约支付了半年物业管理费用，但安信行厦门分公司、安信行公司提供的服务不仅不达标，还给林清爽带来了严重的安全隐患。安信行厦门分公司、安信行公司在没有公示的情况下，擅自利用小区资源谋取利益，且至今未退回得利。安信行厦门分公司、安信行公司自2017年至2018年8月业委会成立前，支出的公维金184.7万元从未进行公示，有关该公维金情况仍在诉讼中。经多次催促安信行厦门分公司、安信行公司仍不履行管理维护义务的情形下，林清爽方才拒绝缴纳物业管理费用。安信行厦门分公司、安信行公司在物业管理中暴露的问题，反映其不具有物业管理的相关能力，既然林清爽未享受到对应标准的物业服务，则安信行公司无权要求林清爽支付此期间物业管理费用。即使林清爽需要支付物业管理费用，也应当折价支付。三、安信行公司主张的滞纳金既没有事实依据，标准也明显过高。安信行厦门分公司、安信行公司存在违约行为，无权要求林清爽支付物业管理费等费用。就滞纳金金额来看，日千分之三的标准显著过高，滞纳金条款为格式条款，安信行厦门分公司、安信行公司既未在合同中显著标明，也不允许业主对其进行修改，加重了业主的责任，不应予以支持。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月，安信行公司与兴基伟业公司签订《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定如下：兴基伟业公司委托安信行公司为鑫塔·水尚项目提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月·平方米；跃层住宅公共维修金0.8元/月·平方米，平层住宅公共维修金0.6元/月·平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金；安信行公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标，兴基伟业公司有权书面要求限期整改，逾期未整改的，兴基伟业公司有权终止合同，造成兴基伟业公司经济损失的，安信行公司应给予经济赔偿，如因安信行公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用，责任由安信行公司自行承担。 之后，安信行厦门分公司、安信行公司与兴基伟业公司签订《三方协议》，约定：安信行公司在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部权利义务转由安信行厦门分公司享有和承担；安信行公司并非完全退出《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议，对于安信行厦门分公司在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部义务，安信行公司承担连带责任。 上述合同签订后即向厦门市思明区建设局办理备案登记。安信行厦门分公司、安信行公司为鑫塔·水尚项目提供物业服务至2019年1月31日止。 另查明，案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第五章第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或做出其他追讨行动……为追讨欠款、利息及手续费所支出费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行公司、安信行厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行公司、安信行厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 还查明，案涉房屋系林清爽购买的跃层商品房。林清爽接收案涉房屋后，所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。截至2018年11月30日尚欠公摊电费152.85元，截至2018年12月31日尚欠物业服务费21315.6元。 本案审理中，林清爽主张安信行物业公司、安信行物业厦门分公司物业服务存在瑕疵，提供在案涉房屋所在小区拍摄的草坪照片、地下层抽水泵吸水口、地下车库、电梯监控探头画面、火警探头、小区设施、应急逃生指示灯等楼宇公共部位照片、楼管巡楼签到表、物业服务内容与质量标准公示标牌、鑫塔·水尚第一届业主委员会与安信行物业厦门分公示之间的往来函件等，拟证明安信行物业公司、安信行物业厦门分公司在服务期间，对小区绿化疏于管理、对小区内公共设施未尽到维护义务，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司怠于履行管理职责其存在乱收费、占用小区公维金的行为，给业主造成重大损失。林清爽认为安信行物业厦门分公司公司及安信行物业公司未依约对电梯进行定期维护，要求就安信行物业厦门分公司、安信行物业公司所提交的电梯维保公告栏中笔迹是否同一时间形成进行鉴定，但未在指定期限内提交书面申请，亦未明确具体鉴定事项。 安信行物业厦门分公司的质证意见为，对相关照片及函件真实性不予认可，相应照片无法体现拍摄时点，且拍摄的仅为一时的现象，难以证明林清爽的主张。 本院分析认为，从林清爽提交的证据可以看出安信行物业公司、安信行物业厦门分公司在管理鑫塔·水尚小区中，确系存在电梯未按时维保、建筑垃圾堆积未及时清运、公共设施设备损坏未及时维修、草坪裸露等问题，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司虽其对此不予确认，但并能就其提供的服务内容已达合同约定的管理目标提供充分的证据。故本院认定安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的物业管理服务存在瑕疵。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此规定，开发商与安信行物业公司签订的《前期物业管理服务合同》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力。林清爽及安信行物业公司均应依约履行。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司与兴基伟业公司签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司依约为林清爽房屋所在小区提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，林清爽未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。 虽在案证据显示，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的物业管理存在瑕疵，但根据《前期物业管理服务合同》规定，如安信行物业公司、安信行物业厦门分公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标的，业主有权书面要求安信行物业公司、安信行物业厦门分公司限期整改，逾期未整改的，业主有权终止合同。造成业主经济损失的，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司应给予经济赔偿。而且物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约缴费的情况下，个别业主采用拒缴物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。林清爽作为物业业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可依合同约定通过业委会要求物业服务企业限期整改、终止合同及赔偿损失，也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，也不能成为其长期拒缴物业服务费后再请求减免物业费的充分理由。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由林清爽负担。 如上认定，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求林清爽支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林清爽于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付截至2018年11月30日的公摊电费152.85元，截至2018年12月31日的物业服务费21315.6元； 二、林清爽于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1212元，减半收取计606元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担376元，林清爽负担230元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇一九年十一月十八日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。