河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0503民初1960号原告（反诉被告）：高立德，男，1988年3月11日出生，汉族，群众，高中文化，个体经营，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：苗壮，河北和生律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢台市海青物业服务有限公司，住所地邢台市桥西八一大街凰家胜利园5#楼3-1、2-2，注册号130500000035653，统一社会信用代码911305035782422847。法定代表人：李伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：靳晓辉，河北甲信律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍立英，河北甲信律师事务所律师。原告（反诉被告）高立德与被告（反诉原告）邢台市海青物业服务有限公司（以下简称海清物业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高立德及其委托诉讼代理人苗壮、被告（反诉原告）海青物业的委托诉讼代理人霍立英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高立德向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原告与被告海青物业之间签订的租赁合同，被告退还原告交纳的租金及履约保证金21,000元并赔偿违约给原告造成的资金占用利息。2．判令被告赔偿因原告履行租赁合同对租赁房屋进行装修装饰、购买设备等造成的各项损失共计260,900元。3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，原告和被告海青物业签订租赁合同一份，双方约定由原告承租被告位于邢台市桥西区中间位置门市用于经营汽车美容、钣金喷漆、维修保养、洗车等业务，面积为350平方米，月租金5,250元，租赁期限自2017年12月1日至2020年1月31日，装修期为两个月，装修期免租金。合同签订当日，原告按照约定向被告交付了三个月的租金和履约保证金共计21,000元后，即开始安排对租赁的门市进行装修装饰，购买和预定设备准备进行经营，但在原告装修进行了半个多月后，因被告与市场内的其他商户产生纠纷，被告无力进行解决，致使原告一直无法正常完成装修工作，直至2018年4月份被告通知原告因市场面临拆迁，要求原告终止装修。原告为经营该门市已投入巨额资金，遂要求被告按照双方租赁合同的约定对原告的损失进行补偿，但被告一直予以推脱。现该市场门市全部被南大郭镇北大郭社区居民委员会拆除，并经法院判决赔偿了被告包括装修装饰在内的各项损失，但被告一直未对原告进行任何赔偿。现原告诉至本院，要求判如所请。被告海清物业辩称，一、原告高立德起诉所称不是事实，2017年12月1日双方签订租赁合同后，高立德一直占用至中华路菜市场拆迁，高立德租用的门市中途中止装修非答辩人的原因，答辩人不应返还其缴纳的租金及履约保证金21,000元，答辩人不存在违约行为，更不应赔偿其资金占用利息。1、高立德在履行租赁合同过程中，存在违约行为，一直占用租赁的门市至拆迁，且签订租赁合同迟迟不装修，导致门市只有4个洞口，完全是自己造成的，与答辩人无关。2017年12月1日答辩人和高立德签订门市租赁合同，约定答辩人将位于邢台市桥西区中间位置面积350平的门市租赁给高立德用于经营汽车、美容、钣金喷漆、维修保养（不得超范围经营），租赁期限自2017年12月1日至2020年1月31日（租赁期限为两年零两个月），每月租金5,250元，高立德的装修期为两个月（2017年12月1日-2018年1月31日），装修期免租金，但需交应缴水电费。同时合同约定，租金每月5,250元，合同签订当日高立德需向答辩人缴纳履约保证金5,250元，以此保证合同的正常履行，在合同届满后，双方无争议，高立德无违约行为的，答辩人无息退还履约保证金；约定租金方式为每季度一交，每季度租金15,750元，合同约定合同履行期间，高立德违约的，答辩人有权扣除高立德全部履约保证金和剩余租金。合同签订后，高立德缴纳了一个季度的租金及履约保证金共计21,000元。但其未按照合同约定在答辩人给予的两个月免租期内及时的对门市进行装修，也未及时开业经营。在履行合同中，原告高立德存在违约行为，答辩人不应返还其缴纳的租金及履约保证以及资金占用利息。2、原告高立德起诉所称其租赁涉案门市进行了装修以及购买设备，并且声称答辩人与其他商户产生纠纷导致其无法完成装修工作不是事实。实际上，高立德在中华路菜市场附近也在实际经营一汽修门市，其在本案中提交的装修门市的合同以及购买设备、缴费票据等无法证实其用于涉案门市的装饰装修，且其实际经营的汽修门市与涉案门市经营范围相同，无法说明其主张。而且，2018年4月份答辩人只是听说中华路菜市场可能拆迁，未让原告终止装修，直到2018年9月底才见到文件，2018年10月25日才张贴公告。因此，高立德在2018年4月份，已经超过2个月免租期的装修期后，自行停止装修，完全是自己的原因造成，与答辩人无关，其无权要求答辩人赔偿。3、关于资金占用利息的请求更不应得到支持。纵观本案，答辩人在签订合同时，已经给了原告两个月的装修免租期，让其装修，但是其迟迟不装修，声称2018年4月份接到答辩人的通知停止装修，但也未提交任何证据，明显存在违约。根据合同约定，原告存在违约行为，答辩人无义务返还租金和履约保证金，对于利息更无权要求答辩人支付。二、答辩人无需赔偿原告高立德任何损失。1、原告高立德对涉案门市投入资金以及进行装饰装修的损失无法证明。另案中，答辩人与南大郭镇北大郭居委会的诉讼案件中的各项损失并不包括原告高立德的涉案门市的损失，评估报告中并未有涉案门市的损失。关于高立德是否有损失，损失多少，均无证据证明，再者，即使有损失，其损失也不是答辩人造成，与答辩人没有因果关系。退一万步说，本案原告即使存在损失，根据租赁合同的约定，其违约的损失本就与答辩人无关。2、关于装修装饰损失，因本案原告违约在先，未在合同约定的期限内装修完毕，在拆迁前也未实际装修，对于其预期损失，更不应得到补偿和支持。3、原告所主张的装饰装修以及采购合同等均无提供发票以及转账支付凭证，且原告所经营的两家汽修门店均与涉案门市经营的汽修范围相同，无法证实其主张。退一步讲，涉案门市并未实际装饰装修，装修未实际履行也非答辩人的原因，答辩人更不应承担该项损失。三、租金、保证金答辩人不存在返还问题。本案原告作为承租人，支付租金是其基本义务，后来因其违约，一直拖欠租金至拆迁（2018年9月底），答辩人有权扣押其保证金。故租金、保证金答辩人不存在返还问题，只存在本案原告需要支付给答辩人欠缴的租金问题。综上，本案原告的诉讼请求于法无据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告海青物业向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人支付反诉人自2018年5月1日至2018年9月30日的租金26,250元及违约金75,000元。2．判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月1日反诉人和被反诉人签订门市租赁合同，约定反诉人将位于邢台市桥西区中间位置面积350平的门市租赁给被反诉人用于经营汽车美容、钣金喷漆、维修保养（不得超范围经营），租赁期限自2017年12月1日至2020年1月31日（租赁期限为两年零两个月），每月租金5,250元，反诉人的装修期为两个月（2017年12月1日-2018年1月31日），装修期免租金，但需交应缴水电费。同时合同约定，合同签订当日被反诉人需向反诉人缴纳履约保证金5,250元，以此保证合同的正常履行，在合同届满后，双方无争议，被反诉人无违约行为的，反诉人无息退还履约保证金。约定租金方式为每季度一交，每季度租金15,750元，每期缴费期到期前一个月1号当日缴纳下期租金，之后以此类推，被反诉人未按合同约定缴纳租金的，按照应缴纳每天500元支付违约金，如超过十天还未缴纳的，反诉人有权解除合同并追究被反诉人的违约责任。合同约定合同履行期间，被反诉人违约的，反诉人有权扣除被反诉人全部履约保证金和剩余租金。合同签订后，被反诉人缴纳了一个季度的租金及履约保证金共计21,000元。因被反诉人的原因，该门市一直未能向反诉人如期缴纳租金。2018年9月30日，反诉人接邢台市桥西区学校建设工作领导小组办公室的通知，反诉人占用的中华路菜市场要进行拆迁建学校，遂通知商户，以便商户早做安排。现被反诉人起诉解除合同赔偿损失没有事实和法律依据，因为该租赁合同早已实质上已经解除，被反诉人因自己原因未装修完成但实际占用该门市至2018年9月底，已构成违约，应支付反诉人自2018年5月至2018年9月底的租金并承担违约责任。请法院查明事实，支持反诉人的反诉请求。反诉被告高立德辩称，一、反诉人所述与事实不符。2017年12月1日，反诉人与被反诉人签订了租赁合同，双方约定由被反诉人承租反诉人位于邢台市桥西区中间位置门市用于经营汽车美容、维修、保养等业务，租赁期限自2017年12月1日至2020年1月31日，装修期为两个月，装修期免租金。但在被反诉人仅装修进行了半个多月后，因反诉人与市场内的其他商户产生纠纷，一直有其他人在被反诉人租赁的门市门口进行堵门，反诉人一直无法进行解决，致使被反诉人一直无法正常完成装修工作，直至2018年4月份反诉人通知被反诉人因市场面临拆迁，要求被反诉人终止装修。依据合同法第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而本案中在双方合同履行中，被反诉人因第三人原因无法使用租赁房屋用于经营，被反诉人自始就无法实现合同目的，租赁的商铺无法装修经营，反诉人因无法保证被反诉人正常使用租赁房屋，其无权要求被反诉人支付相应的租金。被反诉人未向反诉人缴纳租金的原因是反诉人未向被反诉人提供能够正常使用的租赁房屋，该责任是在反诉人，被反诉人对此无任何违约行为，也不应承担任何违约责任。二、反诉人在反诉状中称：“2018年9月30日，反诉人接邢台市桥西区学校建设工作领导小区办公室的通知，反诉人占用的中华路菜市场要进行拆迁建学校，遂通知商户，以便商户早做安排”。而反诉人在因拆迁补偿起诉北大郭居委会的（2018）冀0503民初2984号案件的诉状中却称：“2018年4月份左右，被告（即北大郭居委会）口头告知原告（即反诉人）菜市场可能面临拆迁”。可见，反诉人在反诉状中所说的2018年9月30日才接到拆迁通知的说法明显与事实不符，其在（2018）冀0503民初2984号案件的起诉状中已自认是在2018年4月份接到的拆迁通知，这与被反诉人的说法能够印证，说明到2018年4月份反诉人就知道了市场面临拆迁，并将拆迁的信息告诉了被反诉人，要求被反诉人停止装修。因此，反诉人提供的租赁房屋已面临拆迁，无法继续经营、使用，其已无权要求被反诉人支付2018年5月1日至9月30日的租金。如反诉人现在不认可其在2018年4月要求被反诉人停止装修，则反诉人明显违反合同法的诚实信用原则，其在已经知道市场面临拆迁后仍要求被反诉人履行合同，扩大损失，应当对被反诉人因此产生的扩大损失承担全部的赔偿责任。三、退一步讲，即使如反诉人所述是被反诉人逾期未缴纳租金，按照合同约定被反诉人应在2018年4月1日前就要缴纳下一期的租金，到期反诉人就应该向被反诉人催缴租金了，被反诉人超过十天还未缴纳的，反诉人应即时解除双方之间的合同，以防止损失的扩大。但反诉人直至提出本次反诉请求之前，从未向被反诉人主张过租金，明显于理不合。而依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，反诉人没有采取适当措施致使损失扩大，却要求被反诉人支付2018年5月1日至9月30日的租金的诉求同样于法无据。综上，反诉人的反诉请求无任何事实及法律依据，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方均认可的证据，本院予以认定，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月1日，高立德和海青物业签订租赁合同一份，合同约定：由高立德承租海青物业的位于邢台市桥西区中间位置门市用于经营洗车、美容、钣金喷漆、维修保养等业务，面积为350平方米，租金为每月5,250元，租赁期限自2017年12月1日至2020年1月31日，租赁期为两年零两个月，其中，高立德的装修期为两个月（2017年12月1日-2018年1月31日），装修期免租金，但需交应缴水电费。该合同第三条约定：合同签订当日，高立德需向海青物业缴纳履约保证金5,250元，以此保证合同的正常履行，在合同届满后，双方无争议，高立德无违约行为的，海青物业无息退还履约保证金。缴纳租金方式为每季度一交，每季度租金15,750元，每期缴费期到期前一个月1号当日缴纳下期租金，之后以此类推，高立德未按合同约定缴纳租金的，按照应缴纳每天500元支付违约金，如超过十日还未缴纳的，海青物业有权解除合同并追究高立德的违约责任。该合同第四条约定：高立德有权根据需要对租赁标的进行装修、改造，但不得影响房屋的主体结构安全。如果合同期内出现拆迁问题，根据市场市值评估，海青物业给予高立德赔偿。合同签订当日，高立德按照约定向海青物业交付了三个月的租金和履约保证金共计21,000元。之后，高立德与邢台市蜂鸟装饰工程有限公司签订了装饰装修工程施工合同一份，对租赁门市进行了改造、装修，高立德已支付了全部的装修费186,000元，高立德提交的相关视频、照片证实该工程仅进行了部分施工。2018年1月6日，高立德以邢台市义浩汽车维修服务公司的名义与邢台市桥东诚信德汽保设备经销处签订采购合同一份，并交付定金50,000元，用于购买举升机等12件设备，在高立德提交的拆除市场时的照片中仅能看到洗车格栅被压埋，其他设备未见。高立德提交的其他证明其损失的收款收据，由于无其他证据予以佐证，本院不予认定。2017年12月31日，证人范某曾报警称在中华路菜市场有人影响报警人正常经营，并作为高立德一方的证人出庭作证。海青物业提交的邢台市桥西区学校建设领导小组办公室下发的通知照片，并非正式拆迁通知，其显示内容与证明目的无直接关联性，无法证明海青物业是2018年9月30日正式接到拆迁通知的。结合双方陈述及其他相关证据，能够认定自2018年4月份开始，该门市所在市场传言将要拆除。到2018年10月该市场被邢台市桥西区南大郭镇北大郭社区居民委员会（以下简称北大郭居委会）拆除。海青物业提交的2018年10月24日拍摄的保全证据现场照片系该租赁门市的外部场景，与高立德提交的拆除前所拍摄的内部场景的视频、照片并不矛盾，均能够看到反映的内容为同一地址即本案所涉租赁门市，仅是拍摄角度不同，而且能够相互印证，可以清晰看出高立德已经对租赁门市进行了部分改造、装修，但装修工程未完成，未安装门以及玻璃，截止到被拆除该租赁门市未实际占用经营。海青物业另案起诉北大郭居委会租赁合同一案，已经本院审理并作出判决，由北大郭居委会赔付海青物业各项损失共计9,502,868.5元（包括1、邢金资评报字［2018］第92号评估报告确定的损失8,639,707元，2、消防设备400,000元，3、收款收据172,000元，4、旭瑞房地产评估公司与金华资产评估公司中缺项损失291,161.5元）。高立德系桥西区德高轿车维修门市（已于2019年7月24日注销）和邢台义浩汽车维修有限公司的法定代表人，但高立德提交的装修合同已写明工程地点是在中华路菜市场，与本案所涉租赁门市具有关联性，采购合同中约定的洗车格栅也出现在拆除门市的现场，可以认定与该租赁门市存在关联。故对于海青物业依据国家企业信用信息公示系统查询信息证明高立德存在多家经营主体，其所签订的合同与本案所涉租赁门市不具有关联的观点不予认定。上述事实有高立德、海青物业提交的《租赁合同》、《装饰装修工程施工合同书》、《采购合同》、出货单、收款收据、（2018）冀0503民初2984号民事判决书、邢金资评报字［2018］第92号评估报告、中华大街派出所出警记录、证人范某出庭证言、视频、照片、2018年10月24日保全证据照片、国家企业信用信息公示系统查询信息、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。作为租赁合同的出租人的基本义务即是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，高立德与海青物业签订租赁合同后，其在双方约定的装修免租期内即受到阻挠，未能完成装修，未能实际占用租赁门市用于经营，无法实现合同目的，且所涉的租赁门市现在已经灭失，因此对于高立德要求的解除双方之间租赁合同，海青物业退还高立德交纳的租金及履约保证金21,000元的诉讼请求，本院予以支持。因双方对资金占用利息并无约定，故对于高立德要求海青物业赔偿违约造成的资金占用利息的诉请，本院不予支持。双方签订的租赁合同中明确约定了：如果合同期内出现拆迁问题，根据市场市值评估，海青物业给予高立德赔偿。案涉租赁门市于2018年10月份被北大郭居委会拆除，依据合同双方之间的约定，海青物业应当对高立德的损失进行赔偿。但因高立德对该租赁门市的装修改造未最终完成，且案涉租赁门市已被拆除，无法进行评估鉴定，本院酌定按装修合同约定价格186,000元的20%计算高立德的装修损失即37,200元。高立德提交的采购合同所涉设备还未在该租赁门市安装，未在拆除时灭失，照片中显示的洗车格栅也并无较大损伤，其仍可在其他场所继续使用，故对高立德的该项损失，本院不予认定。海青物业未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，在高立德使用租赁房屋受阻后，未及时加以解决，使得高立德未能实际占用租赁门市用于经营，已构成根本违约，其已无权取得相应的租金。因此，对于海青物业要求高立德支付自2018年5月1日至2018年9月30日的租金26,250元及违约金75,000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）高立德与被告（反诉原告）邢台市海青物业服务有限公司于2017年12月1日签订的《租赁合同》；被告（反诉原告）邢台市海青物业服务有限公司自本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）高立德所交纳的租金及履约保证金共计21,000元。二、被告（反诉原告）邢台市海青物业服务有限公司自本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）高立德损失共计37,200元。三、驳回原告（反诉被告）高立德的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）邢台市海青物业服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,530元，减半收取计2,765元，由高立德负担2,140元，由邢台市海青物业服务有限公司负担625元；反诉案件受理费2,325元，减半收取计1,162元，由邢台市海青物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 周 婧二〇一九年十一月十五日书记员 杨永芳