四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初7598号 原告：陈波，男，1968年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：周丽霞，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢文刚，四川英冠律师事务所律师。 被告：成都开运置业有限公司，住所地成都市新都区××街道蓉北路一段13号。 法定代表人：阳伟，执行董事。 委托诉讼代理人：裴文全，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 被告：成都尚源房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区双林路一巷7号1层。 法定代表人：何素霞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。 原告陈波与被告成都开运置业有限公司、成都尚源房地产营销策划有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序审理，于2019年10月10日公开开庭进行了审理，陈波的委托诉讼代理人周丽霞、谢文刚到庭参加诉讼，成都开运置业有限公司（以下简称开运公司）的委托诉讼代理人裴文全到庭参加诉讼，成都尚源房地产营销策划有限公司（以下简称尚源公司）的委托诉讼代理人郑航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈波向本院提出诉讼请求：1.尚源公司退还陈波支付的装修款本金30000元；2.尚源公司按照同期银行贷款利率赔偿陈波自2017年9月7日起至尚源公司实际支付30000元退款之日止的资金占用利息；3.开运公司对上述退款及资金占用利息承担连带赔偿责任；4.开运公司按照已付房款 283030元每日万分五赔偿陈波自2017年12月27日起至合同约定的房屋达到实际交付条件之日止的合同违约金；5.开运公司按照已付房款283030元万分之零点一每日支付陈波自2019年2月21日起至实际办理分户产权的违约金；6.本案诉讼费由开运公司、尚源公司承担。事实与理由：2017年9月7日，陈波在开运公司财务室支付现金和刷卡共支付 283030元购房款并同时在开运公司财务人员的指引下向尚源公司的POS机刷卡支付30000元(此笔费用后来被开运公司告知为尚源公司收取的装修费)，并与开运公司签订《商品房买卖合同》购买开运公司开发的成都市新都区××街道××路×段××号×幢×层×号的办公用房，价款为283030元；与开运公司指定的第三方公司(成都冠盛商业管理有限公司)签订《×××广场物业经营管理委托合同》，约定将所购房产委托给第三方公司经营管理，陈波收取约定租金，开运公司为陈波的租金收益承担连带担保责任。开运公司监督第三方公司每月租金按所签合同执行。后陈波发现，《商品房买卖合同》第二章第三条商品房基本情况里的第5条明确写明装修水平是“清水”、装修标准是0元/平方米。且依据陈波与开运公司指定的第三方公司签订的《×××广场物业经营管理托合同》第四条约定，案涉房产经营管理期间装修费由第三方公同负担。综上，2017年9月7日尚源公司收取陈波30000元的装修费应当退还，陈波多次找到开发商协商此事均未得到解决。陈波于2017年9月7日在开运公司售楼部财务室第一次支付购房款总计313030元（其中一笔为30000元装修费），开运公司没有告知陈波其中的30000元为尚源公司要收取的装修费，售楼部现场出没有何标牌标明尚源公司的身份。直到2018年12月开发商召开业主大会协商减少租金时，业主们仔细看合同及所有资料时才知道有尚源公司的存在。陈波认为，尚源公司收取陈波装修费没有法律依据，属于不当得利。开运公司与尚源公司存在办公地点混同、工作人员混同、财务混同的情况。开运公司应当对陈波支付的30000元承担连带退还责任及赔偿责任。同时鉴于尚源公司举出了《×××广场精装告知书》，基于合同，也并未履行相应义务，应退还支付的装修款，尚源公司的行为构成表见代理，开运公司应承担连带责任。陈波与开运公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》中的第四章第十一条商品房相关设施设备交付条件约定出卖人交付的房屋应该水电气三通，同时合同载明如因出卖人原因未达到交付条件的按照合同第十三条承担逾期交付责任，即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。但是至今开运公司仍未完成室内天然气管道的敷设，已经构成房屋逾期交付，故请求判令开运公司按照已付房款每日万分之五赔偿陈波自2017年9月7日起至合同约定的房屋达到实际交付条件之日止的合同违约金。合同约定出卖人应在交付房屋后360个工作日内为买受人代办房屋分户产权证，如因出卖人原因造成违约，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。但开运公司至今仍未陈波办理分户产权，已经违约。为维护陈波的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。 开运公司辩称，陈波的诉讼请求中第1、2、3项是要求开运公司承担尚源公司的连带赔偿责任，不予认可。陈波称开运公司引导购房户支付尚源公司款项，这是不可能的，陈波支付装修费的时间是2019年春节前，购房户和尚源公司之间在合同外的交易，开运公司完全不知情，所谓的明知且进行引导，不符合事实。开运公司和尚源公司在售楼部各有独立的办公室，尚源公司在办公室上面还贴了其营业执照，陈波在购买时应该知晓开运公司和尚源公司是不同的主体，要求开运公司承担连带责任没有事实和法律依据。第4项诉请要求承担已付房款每日万分之五的违约金，没有事实和法律依据，根据2017年成都市规划局等部门联合下发的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理通知》第3条明确规定，商业房屋不允许通天然气。办证违约金问题，经最终了解按照二证合一相关政策，开运公司并未违约。 尚源公司辩称，诉讼请求逾期交房违约金与尚源公司无关。诉请4、5与诉请1、2、3分属不同的法律关系，诉请4、5是陈波与开运公司基于商品房买卖合同关系产生的诉讼，尚源公司不是适格被告。诉请1、2、3，尚源公司认为是居间服务合同关系产生的纠纷，陈波在诉状中认为是不当得利，但无论如何，与商品房买卖合同是完全独立的法律关系，尚源公司认为本次诉讼中陈波需要在诉请1、2、3与诉请4中择一选择，不能同时处理两个法律关系产生的纠纷。对于诉请1的款项，尚源公司认为不应退还，理由：1.双方建立了合同关系，尚源公司收取款项是合法行为，现在主张退款，必然要基于一定理由，比如存在违约或合同无效或许撤销等情形，但从陈波陈述看，并不存在任何需退款的情形；2.从现有的证据和其他陈述来看，双方均是知晓收款目的并达成一致才收取的款项，故不需要退还费用。对于诉请2，尚源公司认为收取款项有合法依据，故不应计取利息，且即使考虑，主张的标准也过高，需要调低。对诉请3，尚源公司认为没有法律依据，首先，陈波所称的混同，在法律概念上仅有人格混同，但指的是股东与公司之间的关系，而尚源公司与开运公司是独立的法人主体，不会产生人格混同的情形，讨论混同不会产生任何法律意义；其次，尚源公司在收取费用过程中明确表明了自身身份、费用用途，并出具了载明尚源公司身份的收据，这一行为是合法的，尚源公司可独立承担后果的民事行为，不存在陈波所称的混同，也不是其所称的代理。对于关于诉讼费请求，认为应由陈波承担。 经审理查明，2017年9月7日陈波与开运公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，陈波购买开运公司开发的成都×××大厦×幢×层×号办公用房，总价款283030元，签订合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人采取一次性付款，应在2017年9月7日前支付该商品房全部价款，房屋装修水平为清水，商品房的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告书。在《四川省商品房买卖合同（现售）》第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备约定“4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”，第十二条交付时间和手续“（一）出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。”，第十三条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第1（1）项中期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息5.25%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”；第十七条房屋登记“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起*日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不得解除合同，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”。 在《商品房买卖合同》补充协议中第七条、对办理房屋分户产权证（即房屋转移登记）的约定“出卖人同意在交付房屋后360个工作日内为买受人代办分户产权证。在签订本补充协议的同日，甲乙双方签订代办房屋分户产权证《委托书》，并且买受人必须将办理房屋产权所需资料提交给出卖人。否则，出卖人代为办理权属登记的时限顺延。在买受人办理收房手续之日，买受人应将出卖人代交的费用支付给出卖人。否则，出卖人代办房屋分户产权证的期限相应顺延。”；第十条、对分户国有土地使用权证办理“买受人的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后2年内，由出卖人协助买受人办理完毕。如因出卖人的原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一日，由出卖人按照总房款的万分之二支付违约金给买受人。如果因买受人或其他买受人的原因未及时提交办理分户国有土地使用权证的资料，导致逾期办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担逾期办理分户国有土地使用权证的责任。”。 2017年9月7日，陈波与成都冠盛商业管理有限公司（以下简称冠盛公司）签订《×××广场物业经营管理委托合同》，委托冠盛公司对×××广场统一规划、整体营运，约定“二、委托经营管理期间经营管理收益、费用及支付方式8、甲方统一乙方按照经营需要进行装修，但装修必须按照国家相关规范进行，不得破坏房屋结构，否则甲方有权要求乙方赔偿因此造成的一切损失。”，“三、交房标准1、委托经营期开始时，甲方按照商品房买卖合同约定交给乙方；2、委托经营期满后，乙方将房屋按照最终实际状况交还甲方。”，“四、房屋修缮及相关问题经营管理期内，该房屋的日常维护及人为损坏的修缮由乙方负责，由乙方统一与装修公司签订相应的装修委托，因此产生的费用也由乙方统一支付。”，全季酒店已入驻该广场，开运公司陈述在签订合同时案涉房屋已完成装修。 尚源公司在代理销售开运公司开发的案涉房屋所在楼盘过程中，向陈波发放了《×××广场精装告知书》，告知“您缴纳的装修费是第三方公司收取的装修居间服务费，您所购买房源附赠基装（基础装修）包含墙面、地面、顶面、客房内软装部分均为酒店方所有，不在您的精装标准内。对此，您表示认同。”。陈波在告知书上签字，落款时间2017年9月7日。 2017年9月7日房屋移交确认单上载明开运公司将案涉房屋已移交陈波。 开运公司2017年9月7日向陈波开具了283030元购房款收据，相应POS签购单商户名称为开运公司。尚源公司2017年9月7日向陈波开具了“装修服务费”的30000元收据，相应POS刷卡凭证商户名称为尚源公司。 新都区房管局2019年2月1日向各房地产开发企业、房地产经纪机构发出《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》，载明“经查，尚源公司在代理销售“×××”广场商业、办公用房时，擅自向购房人违规收取房款以外的房屋装修费用，……” 2017年4月21日成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，载明“三、商业、办公类建设项目中的办公用房（公共食堂除外），不得接入天然气。商业、办公类建设项目的水电气，应按照商用标准收费，禁止按照非商用标准收费。”。 2019年8月19日新都区规划和自然资源局颁发陈波的案涉房屋不动产权证书。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（现售）》、《×××广场物业经营管理委托合同》、收据、POS单据、《房屋移交确认单》、《×××广场精装告知书》、《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》、《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》、产权证等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，对于陈波主张退还的装修款本金30000元，经审理查明陈波（甲方）与冠盛公司（乙方）签订《×××广场物业经营管理委托合同》将案涉房屋交付冠盛公司代为出租或运营管理，并由开运公司担保支付经营管理收益，约定“二、委托经营管理期间经营管理收益、费用及支付方式8、甲方统一（应为同意的误打）乙方按照经营需要进行装修，但装修必须按照国家相关规范进行，不得破坏房屋结构，否则甲乙有权要求乙方赔偿因此造成的一切损失。”，“三、交房标准1、委托经营期开始时，甲方按照商品房买卖合同约定交给乙方；2、委托经营期满后，乙方将房屋按照最终实际状况交还甲方。”，“四、房屋修缮及相关问题经营管理期内，该房屋的日常维护及人为损坏的修缮由乙方负责，由乙方统一与装修公司签订相应的装修委托，因此产生的费用也由乙方统一支付。”。开运公司陈述在签订合同时已完成装修，全季酒店已入驻。故，陈波已将案涉房屋交付冠盛公司进行运营管理，陈波以清水房交付，委托经营期间的装饰装修已由冠盛公司解决并在委托期满后按房屋最终的实际状况交还。尚源公司在代理销售开运公司开发的案涉房屋所在楼盘过程中，向陈波发放了《×××广场精装告知书》，告知缴纳的装修费是第三方公司收取的装修居间服务费，并以自己名义出具收据，收取30000元装修费用，但其并未举证提供了装修居间的服务，成都市新都区房产管理局就尚源公司在代理销售过程中擅自收取房款以外的房屋装修费用也予以了行政处罚，故在案涉房屋装修已得到解决情况下尚源公司并未提供相应居间服务擅自收取装修费用，陈波已多次要求予以退还并支付资金占用利息，本院对陈波主张由尚源公司退还 30000元装修款及按照同期银行贷款利率自支付之日起赔偿资金占用利息予以支持。 关于陈波主张由开运公司对尚源公司以上支付义务承担连带责任的问题。陈波认为开运公司与尚源公司存在混同情况，尚源公司的行为构成表见代理，开运公司应承担连带责任。鉴于尚源公司是案涉楼盘的代理销售商，其在代理销售过程中擅自收取装修费用，系以自己名义作出的行为，对此后果应由其自行承担，陈波分别刷卡付款并有相应POS单据及收据，应知晓相关款项支付情况，陈波主张开运公司承担连带责任的事实及法律依据不能成立，本院不予支持。 关于尚源公司认为本案涉及两个法律关系，不应在同一个案件处理的问题，因案涉纠纷均系陈波针对商品房销售行为提出的相关纠纷，2007年《最高人民法院关于印发的通知》中，明确了同一诉讼涉及两个以上的法律关系如何处理，故本案可以一并就争议纠纷进行处理解决。 关于陈波主张开运公司支付房屋未达到实际交付条件的合同违约金问题。案涉《四川省商品房买卖合同（现售）》第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备约定“4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”，开运公司主张根据《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》不应该承担违约金，本院认为双方合同就此进行了约定，开运公司未能按约履行应承担相应违约责任。鉴于双方签订的购房合同在行政管理通知之后，陈波也有一定责任；根据合同约定由陈波负责开通天然气，但因不符合规定并不能实现开通，故其通气目的不能实现；且案涉房屋已交由冠盛公司统一经营，并由开运公司担保经营收益支付，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，结合本案具体案情，本院酌定支持违约金2000元。 关于陈波主张的支付办理分户产权的违约金问题。在购房合同的补充协议中约定出卖人同意在交付房屋后360个工作日内为买受人代办分户产权证；分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后2年内，由出卖人协助买受人办理完毕。案涉房屋于2017年9月7日交付，因新都区于2016年10月25日已实行不动产登记制度，从2016年10月18日起已停止办理房屋所有权证及国有土地使用权证，而不动产产权证涵盖房屋所有权及国有土地使用权，故办理相应分户产权的时间应以双方约定的国有土地使用权届满时间为准，开运公司已于2019年8月19日办出案涉房屋的不动产权证，故不应承担违约责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都尚源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内退还陈波30000元并赔偿资金占用利息。资金占用利息以30000元为本金，以中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2017年9月7日计算至本金付清之日止； 二、成都开运置业有限公司于本判决生效之日起七日内向陈波支付违约金2000元； 三、驳回陈波的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）1201元，由成都尚源房地产营销策划有限公司负担370元，由成都开运置业有限公司负担23元，由陈波负担808元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年十一月二十九日 书记员  叶秋萍