江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初2068号原告（反诉被告）：徐州熙正物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路延长段西城华庭4-2-512室。法定代表人：周建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：文伯强，江苏彭邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：葛孝东，男，1971年11月24日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙卫东，男，1973年9月15日生，汉族，徐州市求是小学教师，住徐州市泉山区。原告（反诉被告）徐州熙正物业管理有限公司（以下简称熙正公司）与被告（反诉原告）葛孝东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序审理，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熙正公司的委托诉讼代理人魏德志、文伯强，被告（反诉原告）葛孝东及其委托诉讼代理人孙卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）熙正公司向本院提出诉讼请求：1、判令葛孝东给付熙正公司2018年12月1日至2019年8月31日期间的租金91289.88元（10143.32元X9个月）、物业费10807.65元（1200.85元/月X9个月）、违约金30429.96元（10143.32元/月X3个月），合计132527.49元，将涉案商铺返还熙正公司；2、律师费6000元及诉讼费、保全费由葛孝东承担。事实和理由：2018年6月1日，熙正公司与葛孝东签订租赁合同一份，约定葛孝东租赁熙正公司的商铺，但葛孝东未按约定支付租金、物业费等费用，熙正公司向葛孝东发出催缴函、解约函，解除了双方之间的租赁合同，为此诉至法院。被告（反诉原告）葛孝东辩称，双方签订租赁合同后，葛孝东严格按合同约定履行了各项义务，但熙正公司对商铺存在的漏水等问题始终没有给予维修，熙正公司未及时全面履行自己的义务，葛孝东向熙正公司致送了索赔书，后于2019年3月搬离商铺，熙正公司对葛孝东的索赔要求未予有效回复。熙正公司的诉请没有事实和法律依据，请求驳回其诉请。被告（反诉原告）葛孝东向本院提出诉讼请求：1、熙正公司赔偿葛孝东各项损失95000元（包括应退还装修押金10000元、物业管理费9606.80元，给付按3个月租金计算的违约金40573.26元，赔偿葛孝东实际投资的加盟费、装修费、投资款等直接损失以及熙正公司违约后无法继续经营而产生的预期利润间接损失合计24827元）；2、反诉费等费用由熙正公司负担。事实和理由：2018年6月1日，熙正公司与葛孝东签订一份租赁合同，葛孝东按约定缴纳了装修押金、三个月租金、租赁保证金、物业费、物业保证金等费用。葛孝东对租赁房屋进行装修，经营“小胖大嘴肉蟹煲”，但自试营业以来，房屋多次出现屋顶漏水、地面渗水等情况，熙正公司未予理睬，后熙正公司还私下拆除广场内花坛、绿化等构筑物，也未按合同约定与各商户联合开展营销活动，特别是2018年年底将整个商业广场街区四周路口围堵起来，致使绝大多数业主不得不停止营业。2019年1月3日，葛孝东向熙正公司发送索赔书，要求其承担违约责任，同年3月葛孝东将案涉商铺内物品搬走。现提出反诉，请求法院判如所请。原告（反诉被告）熙正公司辩称，对葛孝东所称缴纳了商铺装修押金10000元、三个月商铺租金40573.26元、租赁保证金25688.97元、物业管理费7205.10元均予以认可，但依据合同约定，葛孝东拖欠租金以及占有房屋期间的使用费，且未返还房屋，双方尚未进行结算，故不能退还葛孝东相关款项。葛孝东缴纳的小胖大嘴肉蟹煲的品牌加盟费、购买家具物品等款项，是其投资行为，与本案无任何关联性。葛孝东所称商铺内多次出现漏水不符合事实，地面渗水与房屋质量无关，因为房屋交付时并不存在地面渗水的情形，如果确系房屋质量原因给其造成损失，我公司愿意承担相应的责任，但这也不是其拒不履行租赁合同、拒绝缴纳有关费用的理由。葛孝东称拆除广场内花坛等构筑物以及整个商业广场街区四周路口被围堵与我公司无关，我公司对此不知情。目前商铺内仍有葛孝东的物品，由此证实该房屋一直由葛孝东占有，并未对我公司返还交付。综上，请求法院驳回反诉人葛孝东的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，熙正公司（出租方、甲方）与葛孝东（承租方、乙方）签订一份《徐州淮海天地商业广场商铺租赁合同》，约定甲方将其拥有所有权的徐州市淮海天地商业广场I地块XX号楼X号商铺租赁给乙方，租赁期限自2018年6月1日至2022年5月31日；乙方经营业态为餐饮，经营品牌为小胖大嘴；乙方享有4个月的免租装修期，时间分别为2018年6月1日至同年8月31日、2019年6月1日至同年6月30日（若乙方租赁期不满，提前撤场，则甲方保留追究免租期租金的权利）；免租装修期内甲方免收租金，乙方应当承担自合同签订之日起的物业管理费等费用；租赁期内第一年月固定租金10143.32元，第二年月固定租金12484.08元；首期租金为2018年6月1日至2018年11月30日，乙方应缴纳40573.26元；每月物业费为1200.85元，首期物业费为2018年6月1日至2018年11月30日，乙方应缴纳7205.1元；乙方应自合同签订之日起5日内向甲方缴纳租赁保证金25688.97元、物管费保证金2401.7元；首期租金、物业管理费均缴6押2，在交房前5个工作日一次性付清，以后按每3个月为一个支付期，每期必须在每一个支付期开始前15天内全额付清；本合同终止时，租赁保证金、物业管理费保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还本物业并履行完毕其他合同义务（包括将乙方工商注册地址从本物业迁出）后20日内无息归还乙方；乙方进场装修前应缴纳装修押金10000元，甲方在乙方装修完毕后经物业管理服务公司检查合格，在30个工作日内返还给乙方；甲方授权指定的物业服务公司负责本物业的物业管理服务，对本物业共用部分、公用设备设施、公共绿化等项目进行日常维护、保养，若上述设施发生故障，乙方应立即通知甲方，甲方或物业公司应立即派人维修，若在紧急情况下必须立即进行，由于物业公司未能履行义务而产生对物业的损坏，乙方有权为防止损失的扩大进行修缮并通知甲方或物业公司，由此产生的一切合理费用由甲方承担，乙方不及时履行通知义务所造成的扩大损失由乙方承担；乙方应切实履行本合同，不得因本合同履行过程中产生争议而拒交租金或拒绝履行本合同中任何条款；本合同提前终止后，乙方需在终止后当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状，并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，并将所有钥匙等交回甲方后迁出本物业；乙方办理完本条款的退租手续后20日内，应携租赁保证金及管理费保证金等票据与甲方及物业管理服务公司办理无息退还押金手续；本合同提前终止后，乙方同意，甲方无需对乙方用于本物业装修的投资进行补偿，本物业内固定装修无条件归乙方所有；租赁期限内，除经甲方书面同意的情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业管理服务费，乙方迟延缴纳租金、物业服务费等费用，经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金作为违约金，甲方有权在租赁保证金内直接扣除：甲方交付的物业不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的物业存在缺陷，危及乙方安全且甲方又未在合理期限内消除前述情形的；乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何款项达三十日，或乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何款项累计超过三次的；未经甲方书面同意，乙方擅自停止经营的；由于乙方欠费导致甲方诉讼追索的，由乙方承担甲方委托所产生的律师费等费用。上述合同签订后，葛孝东缴纳了2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金40573.26元、物业费7205.1元，并缴纳了租赁保证金25688.97元、物业费保证金2401.7元。另外，熙正公司认可葛孝东缴纳了装修押金10000元。对房屋交付时的状况，葛孝东认可交付的是毛坯房，并陈述墙角有漏水、有水印。后葛孝东交由装修公司进行装修，房屋内的水电由装修公司铺设安装，地插亦由装修公司直接铺设在地面，然后上面铺装瓷砖。租赁期间，葛孝东在涉案房屋开办“小胖大嘴肉蟹煲”餐饮店。关于案涉房屋租赁期间漏水、渗水问题，熙正公司称出现个别渗水现象，仅在进户门处出现过细微的渗水，已经维修了，但熙正公司未提供维修的证据，葛孝东否认熙正公司曾予维修。2018年12月5日，熙正公司向葛孝东发送《租金催缴通知书》，催促葛孝东缴纳拖欠的租金。同年12月25日，熙正公司又向葛孝东发送一份公函，再次要求葛孝东支付拖欠的租金、物业费。2019年1月1日，熙正公司向葛孝东发送《解约函》，主要内容为因葛孝东拖欠租金等费用，严重违约，根据合同约定解除双方之间的租赁合同，自葛孝东收到本函之日起合同解除。葛孝东陈述收到了上述催缴通知书、解约函，但称收到解约函的时间在2019年1月中下旬。熙正公司经核实，认可葛孝东于2019年1月17日收到解约函。2019年1月3日，葛孝东向熙正公司发送《索赔书》，主要内容为因开业以来出现房屋漏水、熙正公司未按合同约定与商户开展营销活动以及围堵街区四周通道等问题，使其无法正常经营，不得不撤销合同，为此要求熙正公司退还装修押金、物业费，赔偿违约金及直接经济损失，合计56余元。熙正公司认可收到了该索赔书。庭审时葛孝东陈述其已于2019年2月搬离案涉房屋，只留存有无法拆除的空调、排风扇等固定在墙体的物品，并将进户门钥匙交给了物业公司人员。熙正公司称仅知道葛孝东不营业了，何时不营业的不清楚，不知道其是否搬离。2019年3月20日，熙正公司为本案诉讼与江苏彭邦律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费6000元。本院认为，熙正公司与葛孝东签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应严格依约履行。合同在履行过程中，由于双方均认为对方违约，葛孝东向熙正公司发送索赔书，以“不得不撤销合同”的表述表明其解除合同的意思表示，熙正公司亦向葛孝东发送解约函，明确表达解除案涉合同，双方各自收到了对方所发的函件，依照合同法的有关规定，解除合同的通知自到达对方时产生合同解除的效力，故本院认为案涉合同于本案诉至本院前已经解除。依照合同法的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本院将依据合同法的上述规定和其他规定对本案的本诉和反诉的诉请应否得到支持予以分析和认定。关于本诉各项诉请应否得到支持的问题。熙正公司诉请2018年12月1日至2019年8月31日期间的租金91289.88元（10143.32元X9个月），经审理查明，葛孝东在租赁期间仅缴纳了2018年11月30日之前的租金，自2018年12月1日之后至葛孝东庭审时陈述的2019年2月搬离案涉房屋，葛孝东实际仍租赁该房屋，但其并未按合同约定缴纳租金，其违约事实清楚，应承担给付熙正公司租金的违约责任。熙正公司因葛孝东欠付租金等费用的违约行为而向葛孝东发送解约函，在葛孝东于2019年1月17日收到该函后，双方应跟进协商处理解除合同后的费用结算、搬离物品、房屋交付等事宜，但双方均怠于作为，均有一定过错。依照合同法的有关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。依据上述事实和法律规定，综合考虑双方的违约情况、协商及处理解除合同后相关事宜所需合理时间，本院酌定支持熙正公司租金诉请的截止时间为2019年3月31日，即支持2018年12月1日至2019年3月31日的租金40573.28元（10143.32元X4个月），对其余诉请不予支持。关于熙正公司诉请的2018年12月1日至2019年8月31日期间的物业费10807.65元（1200.85元/月X9个月），依据上述对租金诉请的分析与认定的理由，本院支持2018年12月1日至2019年3月31日期间的物业费4803.4元（1200.85元/月X4个月）。关于熙正公司诉请的违约金30429.96元（10143.32元/月X3个月），虽有合同约定，但考虑到案涉合同实际的履行期、葛孝东违约的过错程度、本院已支持熙正公司租金损失能弥补其部分损失等情况，本院酌定支持其该项诉请10143.32元。关于熙正公司诉请的律师费6000元，有合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。关于熙正公司诉请葛孝东返还案涉房屋，葛孝东虽陈述已搬离房屋并将钥匙交给物业，但其行为并不符合合同约定的交还房屋应办理的手续及相关程序，不能认定其已经将房屋按约定交还给熙正公司，故本院认为熙正公司的诉请有合同依据，本院予以支持。葛孝东在返还房屋时双方应按合同约定办理交接手续，熙正公司应予积极协助和配合，并按约定对相关费用予以结算处理。关于反诉各项诉请应否得到支持的问题。葛孝东诉请熙正公司退还装修押金10000元，根据合同中约定“甲方在乙方装修完毕后经物业管理服务公司检查合格，在30个工作日内返还给乙方”，双方均未举证葛孝东是否申请物业公司验收、物业公司是否进行验收以及验收结果，但根据葛孝东装修完毕并至其停业时已经经营数月的客观事实，可视为其装修已经验收合格，否则物业公司及熙正公司不应允许其开业，故葛孝东诉请返还装修押金已满足合同约定的条件，本院予以支持。关于葛孝东诉请返还物业管理费9606.8元，其中的7205.1元系其缴纳的2018年6月1日至2018年11月30日期间的物业费，依合同约定属于其租赁期间应缴纳的物业费，葛孝东要求返还没有合同及法律依据；另外2401.7元系葛孝东缴纳的物业费保证金，根据合同中约定“本合同终止时，租赁保证金、物业管理费保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还本物业并履行完毕其他合同义务后20日内无息归还乙方”，因葛孝东尚未按此约定履行其中的义务，故其要求返还物业费保证金的条件不成就，本院对该项诉请不予支持。关于葛孝东诉请熙正公司给付按3个月租金计算的违约金40573.26元，本院不予支持,具体理由在下文对房屋漏水问题的阐述中说明。关于葛孝东诉请赔偿加盟费、装修费、投资款等直接损失，根据合同中约定“本合同提前终止后，乙方同意，甲方无需对乙方用于本物业装修的投资进行补偿，本物业内固定装修无条件归乙方所有”，故装修费的损失不应由熙正公司赔偿；至于加盟费、投资款属于葛孝东开办餐饮店自行投资的款项，合同中并未约定由熙正公司负赔偿责任，故其诉请无合同及法律依据，本院不予支持。关于葛孝东诉请熙正公司赔偿违约后导致其无法继续经营而产生的预期利润损失，其诉请并无合同依据，亦不符合法律规定，故本院不予支持。关于葛孝东所述房屋存在屋顶漏水、地板渗水的问题，其中地板渗水问题，根据葛孝东庭审时的陈述，房屋交付时是毛坯房，由葛孝东请装修公司装修，地板由装修公司铺设，由此可推知地板渗水并非房屋原存在的质量问题，应与其装修不当有关系，故地板渗水问题不应由熙正公司承担责任。关于屋顶漏水及葛孝东庭审时陈述墙角渗水问题，熙正公司称出现个别渗水现象，仅在进户门处出现过细微的渗水，已经维修了，但熙正公司未提供维修的证据，葛孝东否认熙正公司曾予维修。依据合同约定“甲方交付的物业不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的物业存在缺陷，危及乙方安全且甲方又未在合理期限内消除前述情形的”，作为乙方的葛孝东可行使合同解除权、要求对方赔偿违约金，故在出现渗水的情况下，葛孝东需举证证明该情形致使其不能实现租赁目的或危及其安全，方可行使合同约定的解除权及赔偿违约金的权利，但葛孝东并未能就此完成上述举证责任。依照合同法的有关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。依据上述法律规定，在案涉房屋存在漏水的情况下，如系葛孝东自行维修，其可向熙正公司主张维修费损失及减少租金或延长租期，但葛孝东在本案中并未主张这些权利，而是选择主张违约金，而根据前述的葛孝东依据合同约定主张违约金需具备的条件，其又未能举证条件具备，故本院对其违约金诉请依法不予支持。葛孝东可待完善相关证据后，另行向熙正公司主张维修费损失及减少支付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）葛孝东于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）徐州熙正物业管理有限公司租金40573.28元、物业费4803.4元、违约金10143.32元、律师费6000元；二、被告（反诉原告）葛孝东于本判决生效之日起二十日内将徐州市淮海天地商业广场I地块3号楼107号商铺返还给原告（反诉被告）徐州熙正物业管理有限公司；三、原告（反诉被告）徐州熙正物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）葛孝东装修押金10000元；四、驳回原告（反诉被告）徐州熙正物业管理有限公司的本诉其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）葛孝东的反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费2950元，保全费920元，合计3870元，由原告（反诉被告）徐州熙正物业管理有限公司负担1870元；由被告（反诉原告）葛孝东负担2000元，被告（反诉原告）葛孝东应负担的本诉诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。反诉案件受理费1087元，由被告（反诉原告）葛孝东负担800元，由原告（反诉被告）徐州熙正物业管理有限公司负担287元，原告（反诉被告）徐州熙正物业管理有限公司应负担的反诉诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  金 文人民陪审员  阚久云人民陪审员  管 婷二〇一九年十一月十五日书 记 员  唐 薇