黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0206民初896号原告：赵娜，女，1983年5月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：赵福林，齐齐哈尔市铁锋区站前法律服务所法律服务工作者。被告：齐齐哈尔新翰置业有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区工农街科技创业中心大楼501室，统一社会信用代码91230206308522729J。法定代表人：刘剑锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘刚，安徽安泰达律师事务所律师。原告赵娜与被告齐齐哈尔新翰置业有限公司（以下简称“新翰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵娜委托代理人赵福林、被告新翰公司委托代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵娜向本院提出诉讼请求：1.解除赵娜与被告新翰公司的商品房买卖合同；2.返还首付款17万元；3.赔付利息，以17万元为基数，从2016年1月16日至付清时止，按同期贷款利率的1.5倍；4.赔付违约金，以17万元为基数，按日万分之0.5计算，从2016年1月至付清时止；5.案件受理费用由新翰公司承担。事实和理由：2016年1月16日，赵娜与新翰公司签订了商品房买卖合同，总价款338647.00元，建筑面积79.66平方米。赵娜按照约定付清首付款17万元，余款待接到新翰公司通知后10日内办理完银行按揭贷款手续，新翰公司在2016年12月31日前交付房屋。然而新翰公司至今没有通知赵娜办理银行按揭手续，更没有建成房屋，该开发项目一片荒凉。新翰公司已无法实现合同目的，给赵娜造成了重大的经济损失。赵娜为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告新翰公司辩称，请求人民法院驳回原告赵娜的诉讼请求。一、赵娜请求解除商品房买卖合同，既无合同依据，也无法律根据，依法不能成立。首先，2016年1月16日，赵娜与新翰公司签订合同后，当日又与齐齐哈尔中翰市场管理有限公司签订了为期3年的《委托经营管理合同》。因而在《商品房买卖合同》第九条中明确约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出于出卖人原因延期交房，不影响买受人委托管理经营合同应得的收益，且不影响对方另行约定的委托经营期限”。据此约定，新翰公司逾期交房客观上并未给赵娜造成任何利益损失。赵娜以逾期交房为由，主张解除《商品房买卖合同》没有合同依据。其次，如前所述，截至目前，逾期交房既未实际影响赵娜对房屋的使用，也未给赵娜造成任何经济上的损失，显然不存在因逾期交房导致合同目的无法实现的事实基础。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定了，因一方违约导致合同目的无法实现的两种法定情形，但本案显然均不属于该规定的情形。所以，赵娜主张解除合同没有法律依据。二、赵娜没有在法律规定期限内行使解除权，已经丧失了要求解除合同的权利。根据《解释》第十五条的规定，因出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但是当事人另有约定的除外。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方已经另有约定了逾期交房的违约责任，赵娜无权据此要求解除合同。而根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的约定交房时间为2016年12月31日，即使赵娜有权依据逾期交房主张解除合同，也应于2017年12月31日前行使解除权。现赵娜于2019年年初起诉主张解除合同，其解除权已经消灭，赵娜已经不再享有解除合同的权利。三、维护依法成立的合同，是社会经济发展的必要要求，随意解除合同有悖于合同法的立法宗旨。因新翰公司原股东资金链断裂，新翰公司一度濒临破产，客观上导致了项目逾期竣工，为此新翰公司向赵娜及广大购房业主表示诚挚的歉意。2018年9月份，在本地政府招商引资的情况下，现股东接受了新翰公司的全部股权。现新翰公司股东投入了大量的人力、物力、财力，及时恢复了新翰公司的正常经营。此时，如果业主选择解除合同，不仅不利于刚刚步入正常的企业生产经营，而且对业主自身经济上也可能造成巨大的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案事实如下：2016年1月16日，原告赵娜与被告新翰公司签订了《商品房买卖合同》，赵娜购买新翰公司开发的位于齐齐哈尔市××区××村××号房屋，建筑面积79.66平方米，总金额338647.00元。该合同约定：付款方式及期限为按揭贷款，买受人于2016年1月16日付17万元，首付剩余款8647.00元，待到办理按揭时补足剩余款项，按揭金额16万元，买受人应在接到卖受人通知10日之内办理完银行按揭手续；交付期限为2016年12月31日前，依照有关规定，将具备“由出卖人直接交付买受人委托的市场管理公司”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过（）日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付放价款万分之（该比率应不小于万分之0.5）的违约金；由于出卖人原因延期交房，不影响买受人委托管理经营合同应得的收益，且不影响对方另行约定的委托经营期限。2016年1月16日，赵娜将17万元交付新翰公司，新翰公司为其出具了《齐齐哈尔新翰置业有限公司专用收据》。另查明：截止庭审时，涉案房屋未能交付使用，被告新翰公司未能提供涉案房屋已经竣工备案情况。2019年10月29日，被告新翰公司的监事向本院表示，现可以将涉案房屋交付原告赵娜使用。本院认为，原告赵娜与被告新翰公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。赵娜按照合同的约定交付了首付款17万元，新翰公司应按照约定如期交付房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。但是，截止庭审时，新翰公司仍无法出具涉案房屋已经竣工备案登记的证明。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。新翰公司不能提供涉案房屋竣工验收合格的证明，该合同目的无法实现，符合上述法定解除合同的情形。虽然双方在合同中关于逾期交房多少日后，买受人才可以行使解除权处未写明具体日期；但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告赵娜在其起诉状中已经明确要求解除双方合同，并且该起诉状被告新翰公司已收悉，视为赵娜向新翰公司发出了解除合同的催告，故赵娜行驶解除权的期限未超过法律规定。双方解除合同后，作为守约方的原告赵娜要求违约方被告新翰公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。给付利息的时间应从约定交付日期的次日开始计算，即2017年1月1日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于出卖人应承担违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。也就是按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；给付违约金的时间应从约定交付日期的次日开始计算，即2017年1月1日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告赵娜与被告齐齐哈尔新翰置业有限公司于2016年1月16日签订的《商品房买卖合同》。二、被告齐齐哈尔新翰置业有限公司返还原告赵娜购房首付款17万元，三、被告齐齐哈尔新翰置业有限公司给付原告赵娜购房首付款利息（以17万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.25%计算，自2017年1月1日起至实际付清时止）。四、被告齐齐哈尔新翰置业有限公司给付原告赵娜违约金（以17万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.25%再上浮50%计算，自2017年1月1日起至实际付清时止）。执行办法：待本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700.00元，由被告齐齐哈尔新翰置业有限公司负担。（案件受理费原告已经预付，被告于判决生效后将其应负担部分给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  王英凯人民陪审员  孙志刚人民陪审员  郭英敏二〇一九年十一月二十九日书 记 员  赵 蕾