广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21281号原告：佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路32号2区****P2号，统一社会信用代码91440604MA51EBH79U。法定代表人：聂卫英，总经理。委托诉讼代理人：吴翠萍，女，1996年3月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************929。系原告法务人员。委托诉讼代理人：梁干权，男，1991年5月25日出生，汉族，住广东省高要市******委会3队，公民身份号码441************03X。系原告销售。被告：聂丹，男，1976年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************016。委托诉讼代理人：邓晓莉，广东国龙律师事务所律师。原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司诉被告聂丹居间合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，并于2019年9月20日公开开庭，原告的委托诉讼代理人吴翠萍、梁干权，被告聂丹及其委托诉讼代理人邓晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告依约返还保证金100元。2.被告按照《独家代理委托协议》约定赔偿原告78000元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月9日，原、被告就独家代理出售位于佛山市禅城区黎明一路23号2区******的房屋的事宜进行了协商，而由于被告向原告出示房产证时，原告工作人员才知道该物业产权人为被告母亲，为确认该物业的产权情况，原告工作人员再次向被告核实该物业的售卖情况，被告一再保证对该物业的出售，其母亲即该物业产权人是知悉且同意这一授权中介方进行推介的行为的，并向原告出示了书面的《保证函》，保证其受到该物业产权人的授权委托进行房屋的买卖等事宜。随后双方就独家代理委托事宜达成一致，签订编号为FS2190124的《独家代理委托协议》，约定由原告接受被告的委托，为被告提供中介服务，独家代理出售被告母亲陈繁梅其位于佛山市禅城区黎明一路23号2区******的房屋，独家期限从2019年7月9日起至2019年7月15日，并约定该物业出售价格为2600000元。由原告工作人员以微信转账的方式向被告支付100元作为保证金，该事实有被告出具的《保证金收据》做凭证。同时为明确《独家代理委托协议》的约束性，被告向原告出示书面《声明书》，确认其已清楚知悉协议的相关条款内容。随后，被告根据自身资源，通过带领客户查看该物业，找到合适的客户张杏桃女士，促使客户做出意向购买的承诺，并促成张女士于2019年7月11日签订《房屋购买确认书》进行书面确认，原告代为收取客户的购房诚意金10000元，并出具相应《收款收据》。同时在告知被告这一消息后，原告工作人员于同日将该购房定金共计10000元转账于被告预留账户，并联系被告何时可以约谈买家进行三方买卖合同的签订事宜，对此，被告并无及时回复。后被告告知原告，该物业的产权人即被告母亲不同意该买卖价格，要求原告直接与被告母亲进行联系，被告遂与产权人陈繁梅在微信上进行再次的沟通。由于陈繁梅售卖该物业的期望价格与此前原被告签订独家协议上约定的价格不一，原来的意向客户亦不愿意突然升价，作为中介方的原告希望陈繁梅可以约个时间出来一同商议买卖事宜，但陈繁梅一直坚持若不能接受升价就一切免谈不肯抽时间进行三方面谈，最后亦决定暂时不出售该物业，要求原告告知退款账户以便将此前被告收取的购房定金退回。因此，被告于2019年7月21日将此前收取的购房定金10000元通过支付宝转账的方式退回原告工作人员处。同时对于被告这一行为，原告已多次告知其违约性质。从双方签订协议以来，原告作为受托方已充分履行协议所述义务给予专业服务，积极为委托方代理出售物业；并实际上找到合适购房客户。而作为委托人的被告，同样负有保证协议正常进行的义务，但被告却因自身原因（未能与家人协商好物业出售价格未能达成一致）不能顺利将该物业按既定条件出售给原告客户从而违反协议约定，在协商下也不按约定签三方合同。根据原、被告双方签订该协议的第六条及第八条约定，委托方单方面违反协议约定导致物业未能成交的，应退还保证金100元及按协议规定出售价格的3%的计算赔偿金额，即被告需向原告赔偿78000元。综上所述，原告认为，被告的这一行为已构成了严重的违约，影响原告的经营声誉，直接影响了原告的预期可得利益，导致了原告的经济损失。因此，原告特向法院提起诉讼，请求法院结合原、被告双方的协议约定，根据合同法相关规定，依法判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益不受非法侵害。被告辩称，一、原告将其单方制作的格式委托协议要求被告签署后，被告告知被告母亲后，被告母亲立即告知原告不同意协议条款内容，不同意此价格出售房产，已通知立即解除合同。而原告明知产权人不同意此价格出售，仍恶意与第三人签署协议并向被告账户转入10000元系主观恶意，强迫交易。2019年7月9日18:34-18:58（签约时间段），当时傍晚，时间比较急，被告并未看清楚原告单方制作的格式文件直接签名，在签订前并没有发给母亲审核和确认。被告在签约未提供房产证原件和书面授权，也未电话授权，仅向原告微信发了一个地址页的截图。原告作为专业代理机构未尽审慎的审核义务，对此存在重大过错。2019年7月9日19:02，签订完格式条款的协议后被告将签约的委托协议通过微信发给母亲。2019年7月9日20:35，被告母亲回复：“刚看到，这是什么？”20:40被告母亲向被告致电询问后，被告母亲表示不同意此协议的条款，且对协议的价格也有异议。20:52被告母亲再次和被告沟通，明确表示不同意协议条款，协议内容不对等，不公平，不同意协议价格，更加不同意协议约定的对方支付保证金100元，而你们承担的违约责任则为售房款3%的赔偿等。20:59被告母亲亲自致电原告，表示不同意协议的各项条款，包括价格及约定的内容，违约责任等，要求立即解除合同。2019年7月10日10:07原告向被告发同小区的同面积在售的价格图片再次劝说被告同意此价格出售。但被告也没有同意。10:08原告再次劝说被告，要求被告同意按照260万元的价格出售，原告还明确表示要被告与家人商量确定好好价格。20:23原告微信语音致电被告，被告未接听。20:51原告问：“现在商量得怎么样了”2019年7月11日17:00，原告在未经被告同意的情况下恶意将10000元转入被告的账户。原告提供的居间服务已明显存在恶意，属于违规操作，恶意强迫双方交易。二、原告作为专业中介机构，未履行审慎审核义务存在严重过错。被告并非房屋产权人，原告未审查被告的授权委托书，也未审查被告是否持有产权人身份证及房产证原件，也未与真实产权人见面或电话确认，原告作为一个专业中介机构，应当清楚业主办理授权委托书手续系提供居间服务具备的必要条件，但原告仅凭被告提供不完整的仅系产权证地址页拍照即认定被告有权出售房产进而提供居间服务，原告对此存在重大过错。三、被告并未促成双方交易，首先被告与该客户并未见面，真实产权人也未见过该客户，没有客户的身份证，没有客户联系方式，全是原告单方提供和告知有这么一个客户，客户是否真实存在也不确定。且鉴于产权人已于2019年7月9日明确告知不同意该价格，2019年7月11日原告仍与第三人签署合同，明显存在恶意，结合原告提起诉讼，要求被告承担高额赔偿，明显可以看出原告系为了获得赔偿，并非善意的中介，也不是诚信经营，违反诚实守信原则。四、《独家代理委托协议》等格式合同重大违法，且限制产权人自由确定出售价格的权利，应属无效。《独家代理委托协议》《保证函》《保证书》均属于原告拟定并打印好的格式条款，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，人民法院应当认定该格式条款无效。结合本案，原告要求被告在委托期限内必须按照约定售价出售涉案房产，明显限制了涉案房产的所有权人对涉案房产自由确定出售价格的权利，依法应属无效条款，原告据此要求被告支付高额违约金78000元没有事实和法律依据。五、被告不存在违约的行为，原告主张的损失没有事实依据。被告及其母亲已在签约后三小时内第一时间通知原告不同意合同条款，及不同意此价格出售，因此原告客观上并不存在任何损失。如前所述，《独家代理委托协议》关于限制自由定价的条款无效，被告及其母亲坚持按照自主的定价交易并没有过错，亦不违约。原告系恶意强迫被告按照其指导价260万元出售，并在被告不知情的情况下与第三人签署协议，并向被告恶意转入资金10000元，明知是诚意金的情况下，仍恶意备注为购房定金，进而恶意提起诉讼。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格。2.《独家代理委托协议（买卖）》、《保证函》、房地产权证复印件、《保证金收据》、《声明书》。证明原、被告于2019年7月9日签订独家协议，双方约定由原告接受被告委托并为被告提供中介服务，独家代理出售涉案房屋，独家期限为2019年7月9日至2019年7月16日；原告工作人员以微信转账方式向被告支付100元作为保证金；同时被告向原告出示书面《声明书》，确认其已清楚知悉独家协议的具体内容并予以接受。3.《房屋购买确认书》《收款收据》。证明2019年7月11日，原告为被告寻找到合适的意向购房客户张杏桃，促成张杏桃签订《房屋购买确认书》进行书面确认，并代为收取客户购房诚意金10000元。4.农业银行转账回执复印件、微信聊天记录截图。证明原告于收到案外人张杏桃支付的购房诚意金当日即通过银行向被告转账该笔款项，被告收取后并无及时回复何时可以进行三方合同的签订事宜；后被告要求原告直接与产权人联系，通过联系，产权人明确表示需要提高价格，后由于价格未能谈妥，产权人拒绝出售并要求原告告知退款账户以便被告退回定金，原告遂于2019年7月21日从被告处收回该笔款项并退回客户，对此，原告已多次告知被告其违约性质。诉讼中，被告举证如下：1.被告身份证。证明被告的身份。2.与原告的聊天记录。证明在2019年7月9日晚上8:30，被告及其母亲电话告知原告取消交易，被告母亲明确表示对《独家代理委托协议》的金额及条款有异议，不同意合同的条款内容和出售的价格，原告2019年7月10日上午10时发来了同小区的价位，还要求被告和家人商量好，通过2019年7月10日的聊天记录可以证明前一晚原告已经收到了被告要求取消交易的通知，2019年7月10日晚上8:51，原告还向被告询问现在商量得怎样，2019年7月11日被告与客户尚未见面的情况下，原告仍然恶意收取了客户的定金。3.通话详单查询。证明在2019年7月9日20:59，被告母亲亲自致电原告，不同意《独家代理委托协议》及《保证函》的条款，也不同意售价，当晚已经通知原告取消合同，从时间点可以看出，被告母亲是在原告与被告签订《独家代理委托协议》三个小时以内就打电话取消了，这也和被告证据2可以相互印证，被告在7时将《独家代理委托协议》拍照给被告母亲，被告母亲在8:30看完就打电话给原告，从原告在2019年7月10日的微信聊天可以证明原告是已经知道并确认被告不同意该合同。4.微信截图。证明原告的联系电话号码159*****877，被告母亲打电话给该电话与原告沟通。5.被告与被告母亲的聊天记录。证明被告在2019年7月9日晚上7时将签署的三份协议发送给被告母亲，被告母亲8:25回复刚刚看到内容，双方进行通话，之后，被告将原告的电话发送给被告母亲，被告母亲立即向原告致电，不确认三份协议的内容及房屋出售价格。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3，原告能提供原件予以核对，被告虽有异议，但未举证予以反驳，故本院对真实性予以确认，但其证明内容能否成立，本院将综合全案采信证据以及认定事实待后论述；证据4，微信聊天记录，原告能提供手机原件予以核对，本院对真实性予以确认，农业银行转账回执，被告确认收到该笔款项，故本院对该证据真实性予以确认。被告的证据1-4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：根据粤房地权证佛字第0100020836号产权证记载，佛山市禅城区黎明一路23号2区******为陈繁梅单独所有，于2009年10月16日登记产权。2019年7月9日，原告（中介方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《独家代理委托协议》，约定由被告委托原告独家代理出售位于佛山市禅城区*************，主要约定如下：……第三条代理期限。从2019年7月9日起至2019年7月15日止。第四条保证金。乙方于本协议签订之日向甲方交付保证金100元，代理期内若乙方成功促成甲方出售涉案物业，甲方应返还保证金……第七条中介服务费。甲、乙双方一致认可本协议规定的出售价格为该物业的最低出售价格……第八条合同解除及其他。1.代理期内，若甲方提前解除本协议，除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方作出赔偿：①若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为本协议规定的出售价格的3%；②其他情形下则为前述标准的50%。同时，若甲方已收取购房定金的，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方。同日，被告出具收据确认收取原告交付的100元保证金。2019年7月9日，被告出具《保证函》，确认受到涉案物业业权人陈繁梅的授权委托，保证如发现有无权代理、超越代理权、滥用代理权行为的，应当即时退还所有已收款项都有按照保证金数额赔偿给购买方，同时还应向介绍方赔偿相当于买卖双方应付佣金总和的损失。并确认向介绍方提供的资料原件有业主房地产证。2019年7月9日，被告向陈繁梅微信发出上述《独家代理委托协议》《保证函》，陈繁梅回复：让原告找她商量，认为价钱低了，被告说了不算。2019年7月10日，原告向被告发微信：希望你能跟家人商量好……现在商量得怎么样?这两天可以收到客户定金。2019年7月11日，原告（中介方）与案外人张杏桃（确认人）签订《房屋购买确认书》，确认以2610000元购买涉案房屋，原告向张杏桃出具收款收据一份，确认收取诚意金10000元。同日，原告通过李泽强向被告转账10000元。原告陈述：涉案房屋从2018年7月开始放盘，被告的放盘价格也有多次的改动，从275万元到270万元。2019年7月9日晚上7点多，被告母亲打电话给原告是说价格太低，不同意该价格出售房屋，但并没有反对该房屋的出售，只是对价格不同意。本院认为，本案系居间合同纠纷。原告与被告签订的《独家代理委托协议》《保证函》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请的返还保证金以及赔偿损失。根据采信的微信聊天记录，陈繁梅有委托被告出售涉案房屋，但并无授权被告以260万元的价格出售，从原告陈述的涉案房屋原放盘价格是275万元至270万元之间可印证该事实。故被告以260万元的价格与原告签订《独家代理委托协议》属于超越代理权的行为，被告已构成违约。被告虽为陈繁梅的儿子，但出售房屋作为大宗交易，原告在审查其代理权时负有审慎注意的义务，原告在未取得陈繁梅的授权或相应证据足以证明被告有权代理的情况下与被告签订《独家代理委托协议》负有部分过错。《独家代理委托协议》第八条约定，“代理期内，若甲方提前解除协议，除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方作出赔偿，1.若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为本协议规定出售价格的3%，2.其他情形下为前述标准的50%……”同时，被告签订《保证函》，确认已取得陈繁梅的授权，并保证如有无权代理、超越代理权、滥用代理权的行为等，应当向介绍方赔偿相当于买卖双方应付佣金总和的损失。依据上述约定，原告诉请被告退还保证金100元有合同依据，本院予以支持。至于赔偿损失。分析如下：第一，原、被告并未明确约定佣金标准，故无法以佣金标准确定原告的损失；第二，原、被告于2017年7月9日签订了《独家代理委托协议》，当天晚上，陈繁梅已经及时向原告表示否认有授权被告以260万元的价格出售涉案房屋，原告在明知陈繁梅拒绝出售房屋的情形下，仍于2017年7月11日与案外人签订《房屋购买确认书》以及向被告转入诚意金，该行为为原告个人行为，不能归咎于被告，故原告主张以已与买受人签订《房屋购买确认书》为由，主张按照上述约定出售价格的3%要求被告赔偿无事实依据，本院不予支持；第三，《独家代理委托协议》第八条同时约定“其他情形下赔偿标准为前述标准的50%”，因原告在与被告签订《独家代理委托协议》时并未谨慎审查被告有无超越代理权，故原告负有一定的过错，故本院酌定被告按照双方约定“其他情形下赔偿标准为前述标准的50%”的60%向原告赔偿，经计算为23400元（2600000元×1.5%×60%），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告聂丹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司返还保证金100元；二、被告聂丹于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司赔偿23400元；三、驳回原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取876元，由原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司负担613元，被告聂丹负担263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十月三十日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。