广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1223民初2261号原告：广宁县盈丰物业管理有限公司，住所地：广宁县**********（办公室）一楼101室。法定代表人：陈某1。委托代理人：刘广文，男，汉族，1985年6月16日出生，住广东省广宁县*****************。公民身份号码：441************214。被告：冯健成，男，汉族，1976年6月3日出生，住址：广东省广宁县****************。现住广宁县裕丰广场A区1栋1302房。公民身份号码：441************416。被告：黄成兰，女，汉族，1979年1月2日出生，住址：广东省广宁县****************。现住广宁县裕丰广场A区1栋1302房。公民身份号码：452************222。原告广宁县盈丰物业管理有限公司诉被告冯健成、黄成兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告广宁县盈丰物业管理有限公司的委托代理人刘广文、被告黄成兰到庭参加诉讼，被告冯健成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广宁县盈丰物业管理有限公司诉称，诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年3月1日至2019年11月30日的物业管理费1203.77元，并承担违约金713.6元，合计1917.37元；2、由被告负担本案的诉讼费。事实和理由：原告是裕丰广场的物业管理公司,被告是裕丰广场A区1栋1302房的业主。2017年1月16日,原、被告签订《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费用的交纳标准、时间。但被告仅支付了2019年3月前的物业管理费，此后费用一直没有支付，依据《前期物业管理服务协议》第十二条、第十八条、第二十条的约定，被告拖欠的物业管理费至2019年11月30日为1203.77，违约金计至2019年10月31日为713.6元。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告黄成兰答辩称，我自2019年3月起没有交纳物业管理费是事实。被告冯健成没有答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：《前期物业管理服务协议》，证明双方签订物业服务协议的事实。被告冯健成、黄成兰没有提供证据。上述证据均经庭审质证，本院对双方无异议的证据，本院予以采信。经审理查明，原告与两被告于2017年1月16日签订《前期物业管理服务协议》约定被告购买的广宁县裕丰广场A区1栋1302房建筑面积111.46平方米由原告对该物业进行管理，物业管理费为每月每平方米1.2元,物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费用及其它应缴费用的，原告方有权要求被告方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。合同还约定了双方当事人的其他权利和义务。原告从2019年3月起没有按合同约定的时间交纳物业服务费。原告因本次诉讼交纳财产保全费39元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与两被告于2017年1月16日签订《前期物业管理服务协议》约定被告购买的广宁县裕丰广场A区1栋1302房建筑面积111.46平方米的房屋由原告对该物业进行管理，物业管理费为每月每平方米1.2元,物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日，有《前期物业管理服务协议》证实，本院予以认定。双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方当事人具有约束力，原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告交纳物业服务费的义务。原告已为被告提供了物业服务，被告也应按合同约定按季度向原告支付物业服务费。被告自2019年3月起没有按合同约定交纳物业管理费，被告确认，本院予以认定。被告的房屋建筑面积经核实为111.46平方米，按照每平方米1.2元计算，每月的物业管理费为133.75元，每个季度的物业管理费为401.25元。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定“物业管理费一季度交纳一次,每次交费时间为当季度首月的1至5日”，被告应在3月5日前、6月5日前、9月5日前交纳一个季度的物业管理费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，现原告请求被告交纳2019年11月30日前的物业管理费共1203.75元，本院予以支持。原告请求被告支付逾期付款的违约金713.6元，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，原、被告约定逾期付款的违约金每日千分之三过高，被告逾期付款，造成了原告的利息损失，违约金本院调整为从逾期付款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。原告因本次诉讼交纳的财产保全费39元，被告应赔偿给原告。被告冯健成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对本案证据进行质证、抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告冯健成、黄成兰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁县盈丰物业管理有限公司交纳物业管理费1203.75元。二、被告冯健成、黄成兰应按实际欠款1203.75元（其中：本金401.25元，从2019年3月6日起计至付清款之日止；本金401.25元，从2019年6月6日起计至付清款之日止；本金401.25元，从2019年9月6日起计至付清款之日止）、按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告广宁县盈丰物业管理有限公司。三、被告冯健成、黄成兰赔偿财产保全费39元给原告广宁县盈丰物业管理有限公司，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半交纳为25元，由被告冯健成、黄成兰负担。原告已预交，被告在支付欠款给原告时一并退回给原告。本判决为终审判决。审判员  陈达强二〇一九年十一月二十七日书记员  侯学芸法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。