广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0224民初1137号 原告：广西福来物业服务有限责任公司，住所地柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。统一社会信用代码：91450200753730745E。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭宗壮，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦坤，该公司员工。 被告：罗长燕，男，1983年9月5日出生，壮族，中专文化，自由职业者，住广西融安县。 委托诉讼代理人：潘彩娟，系被告妻子，1982年3月2日，壮族，住广西融安县。 原告广西福来物业服务有限责任公司与被告罗长燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭宗壮、韦坤，被告委托诉讼代理人潘彩娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告物业服务费为3089.76元，公共照明路灯费为195元，合计3284.76元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广西柳州市融安县长安镇红卫路2号东御城小区是广西旭辉房地产开发有限公司开发建设的小区。2012年11月5日，原告与广西旭辉房地产开发有限公司签订《融安东御城前期物业服务合同》，为广西柳州市融安县长安镇红卫路2号东御城小区提供物业服务。被告罗长燕是东御城小区2栋1单元XXX室所有人并在此居住，被告享受了原告提供的服务，每月应向原告交纳物业服务费等费用。但被告至今未交纳2015年1月至2018年12月的物业服务费、公共照明路灯费等等。原告在向被告催收未果的情况下，为维护合法权益特向贵院提起诉讼，请依法公正判决。 原告广西福来物业服务有限责任公司提供了《东御城前期物业服务合同》、《补充协议》、催收物业费照片、《东御城前期物业服务协议》、《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》等证据材料。 被告辩称：一、业主与物业签订的合同是无效合同。原告与房开（广西旭辉房地产开发有限公司）签订的《融安东御城前期物业服务合同》中，服务等级为三级服务，并在合同第6页明确了服务等级收费标准，而原告在住建局和物价局是按二级备案，等级标准不匹配，同时原告与业主签订的《东御城前期物业服务协议》（以下简称《协议》）中无服务等级标准的内容，是有意删除，故意隐瞒服务等级事实，存在严重欺诈行为。同时2011年业主与物业签订协议后就开始收取物业费，而备案日期为2014年5月8日，所以未取得有关部门备案就收费，违反《协议》内容第十五条，也违反《广西壮族自治区物业管理条例》第三十六条、第三十条第四小点的规定，存在欺诈行为。至2014年物业服务严重缺失与业主产生纠纷后才进行备案，备案证据无效。原告违反了《合同法》第五十二条第（一）、（二）、（三）、（五）项的规定，所以合同无效。二、原告未履行“合同”约定义务，并非管理质量缺陷，而是管理严重缺失，严重违约。其表现在：1.业主顶楼楼面开裂漏水，反馈后，原告没有提供任何维护、修缮、服务和管理；2.公共区域绿化带被硬化，植被死亡和衰败；3.公共设施无管理，损坏不更换，下水道堵塞，污水乱排，影响环境，杂货房违建乱搭，公地被占用，垃圾杂物不清理等损害业主利益，线路乱接，车辆乱停，消防通道堵塞等危害业主生命财产安全；4.灭火器过期失效不更换；5.业主登记车牌却无管理，车辆随意进出和停放，闲杂人员随意进出，门卫经常不在岗，大门形同虚设；6.没有公开账目；7.杂物间被乱挖改变用房性质，物业却不制止，造成6栋出现地基开裂；8.原告未经业主同意把绿化带改为停车位并进行收费，2栋后面公共区域被原告安装大门并私占；9.公共照明因为没有签订单独公共照明收费协议，按照原告陈述由业主分担，但是没有公示收费依据，收费依据来源不明，属于收费不合法。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告罗长燕在举证期间向本院提交了《前期物业服务合同》、备案表、照片54幅等证据材料。 根据原告、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2010年11月5日，原告与建设单位广西旭辉房地产开发有限公司（下称旭辉公司）签订前期物业服务合同，约定原告为旭辉公司开发建设的“融安东御城”进行前期物业管理服务，合同约定的物业管理期限为5年，即自2010年11月5日起至2015年11月4日止，收费标准参照《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》为0.45元/平方米·月。被告是东御城小区2栋1单元XXX室业主，其房屋建筑面积143.02平方米，被告于2011年5月5日与原告签订了《东御城前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等条款。因被告拖欠2015年1月至2018年12月的物业服务费共计3089.23元，公共照明路灯费为195元，合计3284.23元，故原告诉来本院。 另查明，2012年11月5日，原告与广西旭辉房地产开发有限公司签订补充协议，约定物业管理期限变更为自本合同生效之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位广西旭辉房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告又与被告签订了《东御城前期物业服务协议》，该协议是双方平等自愿签订的，应当合法有效，本院予以认定。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持，原告请求的物业服务费计算有误，应以3089.23元为准。公共照明路灯费因是按实际收取，原告确定的5元/月·户在合理范围内，因此对原告诉请的195元公共照明路灯费本院予以支持。被告在审理中辩解原告的物业服务存在严重缺失等问题而拒绝交纳物业服务费，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。物业费是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。对物业服务企业而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。被告作为业主，若认为原告服务不到位应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，也可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定另行向人民法院起诉，而非以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院》第一条、第五条、第六条的规定，判决如下： 被告罗长燕于本判决生效之日起十日内支付原告广西福来物业服务有限责任公司自2014年11月至2018年12月的物业服务费3089.23元； 被告罗长燕于本判决生效之日起十日内支付原告广西福来物业服务有限责任公司公共照明路灯费195元。 上述应付款项，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗长燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 余功文 二〇一九年十一月五日 法官助理 陈 娟 书 记 员 郑文基