广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）0604民初22154号原告：广东碧桂园元海物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********之三109室，统一社会信用代码914***********273B。法定代表人：王翠勤，总经理。委托诉讼代理人：蓝奕波，男，公民身份号码440************015，系公司员工。被告：赖红，女，1990年12月20日出生，住四川省三台县************，公民身份号码510************904。委托诉讼代理人：杨涛，男，公民身份号码510************893。系被告的配偶。第三人：佛山市禅城区绿岛湖产业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********#楼5层526室，统一社会信用代码914************259。法定代表人：麦浩澎，总经理。委托诉讼代理人：刘焱，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓峰，广东卓领律师事务所律师。原告广东碧桂园元海物业服务有限公司诉被告赖红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，并追加佛山市禅城区绿岛湖产业投资有限公司作为第三人参加诉讼，后因本案不适宜适用小额诉讼程序，本案转为适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2018年7月至2018年11月期间的物业服务费8939.94元及违约金7741.19元（违约金以每月应付物业服务费为本金，自逾期之日起，按每日3‰计算，暂计至2019年6月30日，实际计至清偿之日）；2、被告立即向原告支付自2018年7月至2018年11月期间垫付的水电费合计1253.14元及违约金934.45元（违约金以每月应付水电费为本金，自逾期之日起，按每日3‰计算，暂计至2019年6月30日，实际计至清偿之日）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。后变更第一项诉讼请求为：被告立即向原告支付自2018年7月5日至2018年11月22日的物业服务费9563.04元，其余不变。理由是依据被告与第三人租赁合同关系的实际解除之日为2018年11月22日，因此原告主张的物业费计算截止至2018年11月22日，原来起诉主张的物业费是计算至2018年11月13日。事实与理由：2018年2月1日，原告与佛山市禅城区绿岛湖产业投资有限公司签订了《佛山市绿岛湖都市产业区B1地块物业服务委托合同》。合同约定：原告为绿岛湖都市产业区B1地块物业提供物业管理服务。被告于2018年7月起租用B1地块D座13层1309-1311号物业，并于当月与原告签署了《物业管理服务协议》。协议约定：被告须在每月20日前向原告交纳当月的物业管理服务费合计2076.99元；于每月20日前向原告交纳上月的水电费（电费按1.38元/度，水费按4.3元/m³计算，含公摊、损耗等）。被告逾期交纳物业管理服务费、水电费的，每逾期一天，按欠费金额的3‰向原告支付违约金。前述合同生效后，原告一直按照合同约定为包含被告在内的全体业主及物业使用人提供各项物业服务。但被告自2018年7月至今，以各种理由拖欠物业服务费、水电费。虽经原告多次催促，被告仍拒绝交纳。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等规定，被告拖欠物业管理服务费、水电费的行为已构成违约，应及时、足额向原告交纳并按合同约定承担违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，被告认为被告与原告签订的物业服务合同、与第三人签订的租赁合同是无效合同。因为原告与第三人给被告传达了消防入场装修程序简单、但时间办理一个多月都不能入场的错误信息，其存在欺诈，涉案商铺的租赁合同、物业服务合同无效。因此涉案物业服务合同无效后，被告不应承担涉案的物业服务费，且被告没有享受过原告的物业服务，被告没有进入过涉案商铺经营。被告与第三人签订涉案商铺的租赁合同时间为2018年6月25日，被告与原告签订物业服务合同的时间为2018年7月13日，但是签订租赁合同后，被告的消防没有通过，无法使用涉案商铺，根据上述时间节点，因此被告认为原告与第三人存在恶意串通，因此涉案商铺的租赁合同、物业服务合同应为无效。而且在被告解除租赁合同的事宜时原告与第三人一直在互相推诿。被告是因为第三人、原告给被告错误的信息，才签订涉案的合同，被告没有享受原告的任何服务，因此原告的诉讼请求是不成立的。第三人辩称，一、第三人与被告间的租赁情况。2018年6月25日，第三人与被告签订三份《租赁合同》（以下统称“《租赁合同》”）,被告承租第三人位于佛山市禅城区*********#楼自编D座1309、1310、1311室物业，租赁期限均自2018年7月5日起至2024年7月4日止，其中2018年7月5日至2018年9月4日为装修期，装修期内被告应自行承担物业服务费、水电费等费用。2018年8月10日，被告的丈夫杨涛通过微信向第三人的工作人员（以下称“工作人员”）发送关于租赁事项的申请，因杨涛并非《租赁合同》的合同当事人，故工作人员告知杨涛需提交由被告签名和按指模的书面申请书到第三人处，但第三人至今未收到被告提交的书面申请。即便是根据杨涛发送的微信内容，其亦未明确主张解除《租赁合同》。因此，被告主张关于其早于2018年8月10日就已递交书面《申请书》的陈述与事实不符。第三人的工作人员为妥善处理涉案租赁事项，经研究杨涛的微信内容后，告知杨涛由于其申请内容没有合同依据，故第三人未同意其申请。后杨涛并未再提出申请，工作人员亦多次微信询问杨涛进场装修进展，但杨涛未予回复。因被告未按合同约定履行交租义务，故第三人于2018年11月7日向被告发出《租金催缴通知》，要求被告交纳欠付租金，但被告并未履行。因被告逾期支付租金已达30日以上，故第三人根据《租赁合同》第11.3条的约定，于2018年11月19日向被告发出《解除合同告知函》。二、第三人与被告的《租赁合同》于2018年11月22日解除。《租赁合同》第十一条第11.3款第（1)项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该物业，没收租赁保证金，追讨乙方应付而未付的所有款项，并有权要求乙方对甲方损失作出赔偿：(1)逾期支付（及/或不足额支付）租金、延迟履行金及本合同项下的其他费用达30日以上（含30日）的。”《租赁合同》第十四条第14.1款约定“甲乙双方有关本合同的通知、信函或者其他文件，快递至本合同首部约定的联系地址即视为送达……一方将通知、信函或其他文件以特快专递通知的，以对方签收日期为送达日；对方未签收的，以特快专递发出后的第三日即视为送达日。”根据上述合同条款，因被告逾期交租达30日以上的，第三人有权解除合同、收回物业并没收租赁保证金。本案第三人已于2018年11月19日按《租赁合同》约定的送达地址，向被告发出解除合同告知函，后该告知函因被告拒收而被退回第三人处，故该解除合同通知自发出后的第三日视为送达，即《租赁合同》于2018年11月22日解除。另外，根据第三人提交的证据组五，工作人员于2018年11月21日已微信告知被告向其寄送了解除合同告知函。因此，被告对于第三人发出的解除合同通知是明知且未提出异议的。综上，第三人与被告间的《租赁合同》于2018年11月22日解除，被告关于租赁合同解除事宜的部分陈述与事实不符。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照副本、核准变更登记通知书、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格。2、《佛山市绿岛湖都市产业B1地块物业服务委托合同》1份、《佛山市绿岛湖都市产业区物业管理服务协议》3份，证明被告为涉案物业的使用人，原、被告存在物业服务合同关系。3、EMS快递单、快递查询截图、律师函，证明原告向被告催收欠费的情况。4、发票、分摊明细，证明原告对水电费已进行垫付及公摊费用明细。5、欠费明细及违约金计算表，证明被告欠费情况。诉讼中，被告举证如下：1、转账凭证，证明被告已向第三人支付了三个承租商铺的押金及一个月的租金。2、《委托代理协议书》，证明被告一直在积极主动的履行涉案租赁合同及物业服务合同，并找了正规的公司进行消防装修。3、《申请书》1份、微信聊天记录截图8页，证明被告一直在积极主动的履行涉案租赁合同、物业服务合同，但原告不配合被告进行办理消防、装修入场。4、《工程合同》，证明被告从签约之前，被告一直在准备合作事宜，证明被告是有诚意的履行合同。5、照片1张，证明被告承租的商铺至今还是毛坯房，证明被告从来没有进场使用过涉案商铺。6、微信聊天记录截图3页（杨涛与刘邦景的聊天记录）、微信群聊天记录截图（绿岛湖物业服务沟通群），证明被告有提前了解沟通，一直在积极主动履约。7、微信聊天记录截图（与装修公司的聊天记录），证明被告一直积极主动的履约，直到2018年8月8日原告都没有帮被告办理好装修的入场手续。诉讼中，第三人举证如下：1、第三人营业执照，证明第三人的诉讼主体资格。2、《租赁合同》三份，证明2018年6月25日，第三人与被告签订三份《租赁合同》，租赁期限均为自2018年7月5日起至2024年7月4日止。3、《租金催缴通知》、《租金催缴通知》EMS快递底单（单号：1057094005729），证明2018年11月7日，第三人向被告发函催收被告欠付的租金。4、《解除合同告知函》3份、《解除合同告知函》EMS快递退件（快递单号：1057094007429），证明2018年11月19日，第三人按照合同约定的地址向被告邮寄《解除合同告知函》，通知被告解除租赁合同。5、第三人工作人员与被告丈夫杨涛的微信聊天记录、第三人工作人员与被告的微信聊天记录，证明①2018年8月10日，被告的丈夫杨涛通过微信向第三人的工作人员（以下称“工作人员”）发送关于租赁事项的申请，因杨涛并非《租赁合同》的合同当事人，故工作人员告知杨涛需提交由被告签名和按指模的书面申请书到第三人处，但第三人至今未收到被告提交的书面申请。②工作人员为妥善处理涉案租赁事项，经研究杨涛的微信内容后，告知杨涛由于其申请内容没有合同依据，故第三人未同意其申请。后杨涛并未再提出申请，工作人员亦多次微信询问杨涛进场装修进展，但杨涛未予回复。③被告确认收到第三人发出的《租金催缴通知》。④工作人员于2018年11月21日已微信告知被告向其寄送了解除合同告知函。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告的证据，被告对真实性未持异议，本院予以确认。被告的证据1、2、3、4，对方当事人对真实性无异议，本院予以确认；证据5，无法显示拍摄地址，又无其他证据佐证，本院不予确认；证据6中的微信群聊天记录，第三人对真实性无异议，本院予以确认；证据6中的微信聊天记录、证据7，对方当事人均不确认真实性，又无原件核对，本院对证据的真实性不予确认。经审理查明：2018年6月25日，第三人作为甲方（出租方）与被告作为乙方（出租方）签订三份《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市禅城区*********#楼自编D座1309、1310、1311室三处物业，建筑面积均为153.85平方米，规划用途为办公，均约定：租赁期限自2018年7月5日起至2024年7月4日止，其中2018年7月5日至2018年9月4日为装修免租期，装修期内免收租金，乙方应自行承担物业服务费、水电费等费用。2018年7月5日至2021年7月4日，每月租金为5384.75元，租金每一个月为一个支付期，乙方应于每月20日前向甲方支付下月租金。条款11.3约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同……：(1)逾期支付（及/或不足额支付）租金、延迟履行金及本合同项下的其他费用达30日以上（含30日）的……。条款14.1约定：甲乙双方有关本合同的通知、信函或者其他文件，快递至本合同首部约定的联系地址即视为送达……一方将通知、信函或其他文件以特快专递通知的，以对方签收日期为送达日；对方未签收的，以特快专递发出后的第三日即视为送达日。2018年11月7日，第三人向被告发出《租金催缴通知》，要求被告交纳2018年10-11月的欠付租金32308.5元。2018年11月19日，第三人向被告在租赁合同中载明的联系地址发出《解除合同告知函》，未妥投。第三人工作人员在与被告的微信聊天中，告知了上述催款和通知解除的情况。2018年7月11日（被告签名落款时间），被告作为甲方、原告（原名称为广东元海资产物业投资管理有限公司，后更名为现名称）作为乙方签订了三份《佛山市绿岛湖都市产业区物业管理服务协议》，约定甲方委托乙方为上述三处物业提供物业管理，有效期为2018年7月5日起至2024年7月4日。均约定：物业管理费标准为4.5元/平方米/月，每月692.33元。物业管理合同的服务期起始日应以甲方与业主的租赁合同约定的租赁期起算日为准，无论甲方是否进场使用。电费按1.38元/度（含公摊和损耗），水费（含公用损耗、污水处理费等，按租赁面积分摊）按4.3元/m³计算，水电费应在本月20号前交上月产生的水电费。甲方逾期交纳物业管理服务费、水电费的，每逾期一天，按欠费金额的3‰向原告支付违约金。2019年1月23日，原告委托律师事务所向被告发出律师函，向被告催收2018年7月至11月的物业服务费10116.9元、7月至10月的水电费1078.2元。函件于2019年1月27日由被告签收。庭审中，第三人陈述：租赁合同约定的免租期是2018年7月5日-9月4日，被告向第三人预付了一个月的租金，即被告预付的租金为2018年9月5日-2018年10月4七期间的租金。根据租赁合同4.2条约定，被告应于每月20日前向第三人支付下一个月的租金，2018年10月5日-10月30日的租金被告应于2018年9月20日前支付，对于2018年11月的租金被告应于2018年10月20日前付清，但截至2018年11月中旬，被告仍未向第三人支付2018年10月-11月的租金，因此被告逾期支付的租金的时间已达30日以上。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的物业服务协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行。被告主张合同无效，缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务费。原告已依约提供了物业服务，履行了合同义务，被告未举证证明原告的物业服务存在重大缺陷或有其他违约行为，故原告主张被告支付物业费，合法有据，应予支持。至于物业服务费的计算期间，根据查明的案件事实，被告与第三人之间的租赁合同关系于2018年11月22日解除，则原、被告之间的物业服务合同亦至此终止，原告主张物业服务费计至2018年11月22日，理据充分，应予支持。自2018年7月5日计至11月22日共141天，物业费为：2076.99÷30×141=9761.85元，原告主张为9563.04元，未超过该金额，本院予以支持。关于公摊水电费。原告举证的水电费发票已证实公摊费用产生、被告垫付的真实性，并提供了分摊明细表，对该费用进行了详细说明，被告未举证证明该水电费金额及其分摊方式存在显失公平、原告虚构或增大分摊金额等情形，故对原告主张的水电费1253.14元，本院予以支持。关于违约金。被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。根据约定，被告逾期交纳物业服务费、水电费，则从逾期之日起按每日千分之三计付违约金，该标准显然过高，且被告提出异议，应予调整。根据原告的损失情况，结合案情，参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％。经核算，本院酌定至2019年6月30日，被告应付物业服务费的违约金为311.77元，水电费的违约金为37.63元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赖红在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园元海物业服务有限公司支付2018年7月5日至2018年11月22日的物业服务费9563.04元及违约金311.77元（违约金暂计至2019年6月30日，此后至实际清偿日止的违约金以上述物业服务费的未付部分为基数按年利率4.35%计算）；二、被告赖红在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园元海物业服务有限公司支付自2018年7月至2018年11月的水电费1253.14元及违约金37.63元（违约金暂计至2019年6月30日，此后至实际清偿日止的违约金以上述水电费的未付部分为基数按年利率4.35%计算）；三、驳回原告广东碧桂园元海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费136元，由原告广东碧桂园元海物业服务有限公司负担45元，由被告赖红负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十一月二十二日书记员  吴章斐