浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3941号 原告：牛建华，女，1976年11月27日出生，汉族，户籍地江苏省扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：谢科洋，上海明伦律师事务所律师。 被告：陈春梅，女，1991年9月5日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：周燕燕，浙江永高律师事务所律师。 原告牛建华与被告陈春梅合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牛建华的委托诉讼代理人谢科洋、被告陈春梅及其委托诉讼代理人周燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛建华向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《酒店转让协议书》；2.判令被告返还已支付的转让款1290000元，并以1290000元为基数按照银行同期贷款利率自2018年9月28日起至判决之日止期间利息；3.判令被告赔偿原告经济损失40861元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，被告与业主嘉兴京御房地产开发有限公司（简称“嘉兴京御公司”）签订《新西塘越里项目商铺租赁合同》，被告向嘉兴京御公司承租位于嘉善县商铺用于经营精品民宿，租赁期限自2018年4月1日至2028年3月31日。2019年1月29日，嘉兴京御公司、嘉兴幸福水街文化发展有限公司（物业公司）、陈春梅、嘉善县大云镇丘园至臻酒店（简称“丘园至臻酒店”）签订《新西塘越里租赁及物业服务合同承租人变更补充协议》，租赁合同中被告的权利义务全部转由丘园至臻酒店享有及承担。2018年9月17日，原告与被告签署《酒店转让协议书》，被告将丘园至臻酒店转让给原告，让原告租赁使用。被告保证原告同等享有被告在原租赁合同中享有的权利与义务，并同意原告随时转让。转让价款为人民币129万元，原告已支付了全部款项。在接收商铺后，原告经营了一个月左右，因为原告母亲生病，遂商铺转让给案外人刘敬丰经营。但是，在2019年7月13日，嘉兴京御公司以被告擅自转租、转让、许可他人使用且未征得其同意为由断水断电，导致无法正常经营酒。7月23日，嘉兴京御公司发出公司函和告知函，要求解除商铺租赁合同、返还商铺、处理酒店内物品等。被告将上述通知函提供给案外人刘敬丰，原告才知晓商铺只能由被告使用，被告不得转租、转让、招商或者许可他方使用，否则，业主有权解除租赁合同。原告认为，被告的违约行为导致嘉兴京御公司断水断电，解除租赁合同，收回商铺，进而导致案外人刘敬丰无法正常使用商铺、经营酒店。目前，案外人刘敬丰已提起诉讼，状告原告。被告的违约行为导致原告不能实现酒店转让协议的合同目的（即自营或转让给他人经营商铺，获取收益），故原告有权要求解除协议，并返还款项，且有权要求赔偿损失（包括但不限于刘敬丰已向业主支付的第三季度房租和物业费等）。为维护原告之合法权益，现根据我国民事诉讼法规定，原告特提起诉讼，恳请依法支持原告的全部诉请。 被告陈春梅答辩称：鉴于本案无法履行的实际，同意解除双方签订的酒店转让协议。我方并不存在违约情况，驳回原告对被告其他诉请。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.《酒店转让协议书》一份，用以证明被告将丘园至臻酒店及门面转让给原告，并让原告租赁使用。 2.银行流水、打款凭证、意向金收据各一份，证明原告已向被告支付转让款。 3.警告函、公司函、告知函各一份，证明被告违约，以及业主嘉兴京御房地产开发有限公司解除与被告及丘园至臻酒店之间的租赁合同，收回商铺，致使原告不能实现合同目的。 4.打款凭证一份，证明案外人刘敬丰给物业公司支付第三季度的租金及物业费。 被告陈春梅为其抗辩，向本院提交了下列证据： 陈春梅与原告的微信聊天记录一份，证明原告在酒店转让以后尚拖欠被告租金20000元的事实。 经庭审举证、质证，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认证如下： 被告对原告证据1、2真实性无异议，认为该酒店转让协议中并未涉及租赁权的转让，仅就约定，我方享有合法的承租权；转让款包含了装修装饰、营业设备等。本院经审查认为，双方签订的酒店转让协议从内容上看，实则是一份包含酒店客房装修、家具物品、酒店经营权及承租权转让的综合性转让协议，酒店转让协议的履行以获得涉案房屋的承租权为前提。 被告对原告证据3真实性无异议，但认为并非由被告违约导致，是由于案外人刘敬丰的过错导致，违约责任不应由被告承担。本院认证意见：该证据的真实性予以认定，由于原商铺出租方以陈春梅违反合同约定为由通知解除租赁协议，是导致酒店转让协议不能履行的主要原因。根据协议约定牛建华同意代替陈春梅向业主履行原有门面租赁合同及物业合同中规定的所有条款、转让协议价包含原合同中业主产生的所有相关押金等条款，结合其他证据，原告对原商铺不得转租、转让条款是明知的，原告转让给刘敬丰时也没有与原出租人对接，因此，商铺转让协议因不能转租、转让而解除，双方均有过错。 被告对原告证据4真实性无异议，但是并非是原告的实际损失，截止本案终结之前都未明确涉案原被告及案外人刘敬丰应当承担的责任。本院经审查认为，刘敬丰交纳下季度租金及物业费是履行其与牛建华之间转让协议的需要，该费用的支付并不能列入原告的损失范围。 原告对被告陈春梅提交的证据真实性无异议，但认为聊天记录中的转让款拖欠是不存在的，所有转让款已经结清。本院经审查对该证据的真实性予以认定。 综上，本院认定案件事实如下： 2018年9月17日，被告陈春梅与原告牛建华签订《酒店转让协议书》一份，约定陈春梅将丘园至臻酒店转让给牛建华，让牛建华租赁使用，并保证牛建华同等享有陈春梅在原租赁合同中享有的权利与义务；业主与陈春梅已签订租赁合同，租期到2028年3月31日止，月租金按原合同执行，门面转让后，牛建华同意代替陈春梅向业主履行原有门面租赁合同及物业合同中所规定的所有条款；转让后酒店现有装修、装饰、家具等所有物品归牛建华所有，租赁期满后房屋不动产为业主所有，营业设备等动产归牛建华；酒店转让协议价为1290000元，此费用包含原合同中与业主产生的所有相关押金；说明：陈春梅同意牛建华在经营过程中随（时）转让，陈春梅有知情权，合理范围内陈春梅无条件配合。 2018年9月15日，原告牛建华向被告陈春梅支付了30000元意向金，2018年9月17日协议签订后原告支付给被告剩余定金99000元。2018年9月28日牛建华支付转让费1160900元，被告陈春梅认可已收取约定转让款，但提出转让协议后垫付了应由原告支付的20000元租金。 2018年10月25日，牛建华与刘敬丰签订《商铺转让协议书》一份，陈春梅为丘园酒店法人及本转让协议见证人。协议约定：牛建华将其实际持有和运营的嘉善县大云镇丘园至臻酒店转让给刘敬丰，刘敬丰同等享有牛建华在原商铺租赁合同及物业合同中所享有的权利并承担规定的义务；原商铺租赁于2028年3月31日到期，房屋月租金由刘敬丰按照原房屋租赁合同执行；转让后酒店现有装修、装饰、家具等所有物品归刘敬丰所有，租赁期满后房屋不动产为物业所有，营业设备等动产归刘敬丰所有；酒店协议转让金为550000元，包含原商铺租赁合同及物业合同中所产生的租赁押金，押金91744元归刘敬丰所有；协议签订3日内刘敬丰支付定金50000元给牛建华；牛建华在2018年11月1日向刘敬丰交付钥匙及门面使用权，刘敬丰须在2018年11月10日前向牛建华支付250000元，同时牛建华将相关财务收款账号和相关手续变更为刘敬丰方账号，剩余尾款250000元须在2018年12月31日前转至牛建华账户；牛建华、陈春梅同意刘敬丰继续沿用丘园酒店现有的相关证照，如刘敬丰需要重新办证，牛建华、陈春梅须全力配合；2018年11月1日前，丘园酒店经营成本、债务、营业所得归牛建华，2018年11月1日后，丘园酒店经营成本、债务、营业所得归刘敬丰；牛建华保证该门面的合法承租权，并按协议规定的时间交付丘园酒店经营权、所有权给刘敬丰；刘敬丰应按规定时间接收门面并支付约定款项，逾期或款项支付不足按照转让金每天1%标准向牛建华支付违约金；牛建华同意刘敬丰在经营过程中进行转让，牛建华、陈春梅有知情权，并有配合的义务。 另查明，案外人嘉兴京御房地产开发有限公司（甲方）与被告陈春梅（乙方）于2017年11月30日签订《商铺租赁合同》，约定租赁房屋位于新西塘越里S17-F107-F209号商铺，面积约627平方米；乙方租用该房屋用于经营精品民宿业态；租赁期自2018年4月1日起至2028年3月31日止；前两年年租金125868元，乙方按3个月方式向甲方支付租金31467元，交纳日期为每个交租期最后一个月的15日前，向甲方足额支付下个交租期应付的租金；乙方应在本合同签订之日起5个工作日内向甲方交付房屋租赁履约保证金62934元。合同还约定乙方租用该房屋，只能且必须自己使用，如需要利用场地与任何第三方进行合伙经营、公司化经营，则必须将第三方或公司信息告知甲方，经甲方书面同意。不得以任何形式转租、分租、转让、招商、授权或许可他方使用或擅自改变房屋用途，不得超范围经营，不得擅自变更经营品牌和业态，如确需增加或变更经营范围或经营品牌，乙方必须提前三十天以书面形式告知甲方，在征得甲方同意并依照法律法规经有关部门审核批准后方可进行。否则视为乙方违约，违反以上任一内容，甲方有权立即解除本合同，乙方已经缴纳的保证金、租金及其他费用作为违约金不予返还，且乙方应承担由此给甲方造成的全部损失的赔偿责任。 2019年7月11日，嘉兴京御房地产开发有限公司向陈春梅、丘园至臻酒店发出《关于丘园私自转租的警告函》，认为被告陈春梅私自转让可能导致严重违约并影响合同正常履行，要求陈春梅、丘园至臻酒店在2019年7月13日前解释说明并给出解决方案。2019年7月13日，嘉兴京御房地产开发有限公司向丘园至臻酒店发出《公司函》，以丘园至臻酒店构成根本性违约提出解除合同。原告陈述2019年7月13日被出租人停电，实际已无法经营。2019年8月3日嘉兴京御房地产开发有限公司再次发函要求陈春梅、丘园至臻酒店在收到函件7日内返还房屋，并缴清所欠费用。2019年9月10日嘉兴京御房地产开发有限公司向丘园至臻酒店、陈春梅发出《关于丘园店铺物品处置的二次告知函》，要求其于2019年9月14日前办理房屋交还手续，否则出租人有权处置店铺物品。 2019年9月9日被告陈春梅收到本案起诉状副本。 本院认为，原、被告的转让协议中包括了经营权转让和房屋租赁两个不同的法律关系，但转让经营权的目的是利用原酒店的房屋、执照及设备进行经营，经营权转让与房屋租赁是相互联系，不可分割的，系双方为实现同一合同目的而产生，为减少诉累，宜在本案中一并处理。本案立案时案由租赁合同纠纷并不能涵盖经营权转让法律关系，故更正为合同纠纷。 一、原、被告之间转让协议的解除问题。原、被告签订的《酒店转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。鉴于本案酒店转让协议的履行以获得涉案房屋的承租权为前提，原商铺租赁合同规定了不得转租的条件，现因原出租人干预致商铺转让合同目的不能实现，原告再次转让后受让人刘敬丰在原出租人的干预下也不能按约定使用该房屋进行经营，原告要求解除合同，被告陈春梅也同意解除，就本案现有事实及证据可以看出，酒店转让协议已无法继续履行，故双方所签订的转让协议可予解除。目前尚无证据证明原告用以经营的房屋已被出租人收回，解除的时间可确定为陈春梅收到起诉状副本之日，即2019年9月9日。 二、转让费的返还及实际损失问题。原告认为被告应返还其转让费1290000元、刘敬丰已提前支付房租和物业费40861元。被告陈春梅认为，涉案商铺无法经营系由刘敬丰自身过错导致，被告与原告之间的合同已经完全履行完毕，原告没有遭受任何损失，现原告要求主张解除并返还全部金额的要求并不合理、不合法。本院认为，《酒店转让协议书》约定系原、被告基于经营期限的合理预期而签订，合同目的具有整体性，双方的转让协议中约定转让后按照原商铺租赁合同的租期至2028年3月31日，现因被告陈春梅违反与原出租人所签协议的约定引起原出租人单方面通知解除房屋租赁合同，并采取停电等措施，经营目的无法实现，原告虽然提出不知道原房屋租赁合同有不得“转租、转让”的规定，但双方在《酒店转让协议书》的约定中，对于被告陈春梅并未实际取得原出租人的同意是明知的，原告仍与被告签订上述协议，存在随时可能无法履行的风险，也应承担一定的责任。合同解除后，对于牛建华已支付的店铺转让费，陈春梅应予以返还。酒店实际经营权及有关设备设施回归到协议签订前状态。双方约定交接时间为2018年9月30日，至合同解除的2019年9月9日（含转让给刘敬丰经营的期间），经营时间超过11个月，而原商铺租赁期限至2028年3月31日。自双方交接日至租赁期限到期日约114个月，比牛建华可期待的经营期限约少了103个月。双方转让协议总金额为1290000元，因此牛建华尚未实现合同目的对应的金额为（103/114）×1290000元≈1165000元。故该部分款项，本院根据双方的过错大小，酌情确定被告陈春梅应返还原告转让费930000元。原告要求被告支付其经济损失，并非其支付，本院不予支持。 三、关于原告诉请的违约利息问题。双方协议约定“每天10000的标准违约金”，系针对陈春梅逾期交出经营权、所有权或牛建华逾期支付转让金而设定的，而对于商铺不能履行的违约责任则没有明确约定。原告已接手经营，之后又因故转让给刘敬丰。关于“该门面的合法承租权”，事实上陈春梅、牛建华、刘敬丰对不能取得原出租人同意或追认均心知肚明，希望通过对原出租人隐瞒转让的事实，继续经营。鉴于双方对合同目的无法实现均有过错，原告主张利息损失本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告牛建华与被告陈春梅于2018年9月17日签订的《酒店转让协议书》； 二、被告陈春梅于本判决生效后十日内返还给原告牛建华转让费930000元； 三、驳回原告牛建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17282元，减半收取8641元，保全申请费5000元，合计13641元（原告已预交），由原告牛建华负担2728元，被告陈春梅负担10913元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 朱 晓 二〇一九年十一月十九日 书记员 曹译丹