江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初468号 原告：薛雨冰，女，1974年8月26日生，汉族，住无锡市锡山区。 委托代理人：王敏琴，北京大成（无锡）律师事务所律师。 委托代理人：周枫毓，北京大成（无锡）律师事务所律师。 被告：无锡嘉南置业有限公司，统一社会信用代码91320214552502033T，住所地无锡市新吴区太科园净慧东道77号8幢-1。 法定代表人：裴丹，该公司总经理。 委托代理人：钱琳，江苏金汇人律师事务所律师。 委托代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。 原告薛雨冰与被告无锡嘉南置业有限公司（以下简称嘉南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告薛雨冰及其委托代理人王敏琴、周枫毓，被告嘉南公司的委托代理人钱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛雨冰诉称：其与嘉南公司于2011年8月31日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由嘉南公司向其预售位于无锡市龙湖滟澜艺墅第16幢559单元-1-2层101号，面积322.94平方米，附带68平方米花园及2个车位，总价款3841200元，其依约支付了房款，但嘉南公司未能按约向其交付房屋，涉案房屋存在花园面积严重不足、渗漏水等严重问题，不具备交付条件，为维护自身合法权益，薛雨冰诉至法院，要求判令嘉南公司：一、按照双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》约定交付无锡市龙湖滟澜艺墅16幢559单元-1-2层101号房屋（含花园、车位）；二、补足上述房屋花园面积至68平方米；三、赔偿自2013年1月15日期至上述房屋整改后经验收合格、交付之日止，以购房款3841200元为基数按每日万分之四计算逾期交房违约金；四、承担本案诉讼费。 被告嘉南公司辩称：涉案房屋经过竣工验收合格，符合合同约定的交付条件，其已经于2012年12月21日向薛雨冰邮寄交付通知书，通知薛雨冰于2012年12月28日前收房，但薛雨冰一直借故不办理收房手续，后其于2013年1月5日再次催告收房并邮寄催告函，但薛雨冰均未积极反映，故其已经向薛雨冰履行了交付义务，其不应承担逾期交房违约责任，涉案房屋质量及花园面积均符合双方合同约定，薛雨冰据此拒绝收房不符合相关约定，故其自身原因不收房所造成的损失是自行扩大损失，由薛雨冰自行承担。 经审理查明，2011年8月31日，嘉南公司与薛雨冰签订了《商品房买卖合同》（含四项附件），约定嘉南公司将位于无锡市龙湖滟澜艺墅16幢559单元-1-2层101号房屋作价3841200元出卖给薛雨冰，房屋建筑面积322.94平方米，合同第八条约定“出卖人应当在2013年1月15日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格。……”，合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金，合同继续履行；……”，合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。 在双方签订的上述合同附件中，附件四为《补充协议》，该协议第一条约定“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同”，第三条约定“（一）出卖人、买受人双方约定按照下列第2种方式付款：……2、买受人须按照如下时间分期支付购房款：1）本合同签订当日支付总房价的30%，即1152360元整；2011年11月15日之前支付总房价的30%，即1152360元整；2012年5月15日之前付清40%余款即1536480元整。……”，第八条第五款约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房”，第十条第二款约定“如双方对主题结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构存在质量问题，影响安全性或使用功能的，出卖人应承担全部检测费用，同时买受人有权退房。……”，合同第十四条约定“1、买受人对其他购买附带底层或顶层花园、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间的商品房的业主拥有相应上述部位没有任何意义并不主张任何权利，买受人不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。2、买受人所购商品房附带可独立使用以下项目（1）花园，面积约为68平方米，花园面积不计入产权面积。……4、买受人享有使用权的所购商品房附带的花园、露台、地下室、车位等附带使用空间的大小、形状、面积等以交付时的现状为准，买受人对其不持异议。5、花园、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间的面积包含花园、露台中设置的附属建筑物、构筑物以及配套设施的占地面积”。 2012年12月21日，嘉南公司向薛雨冰邮寄送达了《交付通知书》，通知薛雨冰收房。2013年4月22日，薛雨冰委托无锡市滨湖区新华法律服务所发送了《公函》一份，公函中提出涉案房屋地下室有严重渗漏水现象及花园面积偏小问题，并询问嘉南公司何时能解决上述问题并进行相关赔偿。2018年8月13日，薛雨冰委托北京大成（无锡）律师事务所向嘉南公司邮寄《律师函》一份，律师函中提出薛雨冰已经委托各个鉴定公司就涉案房屋的情况进行了鉴定，至今尚存在房产多处楼地面、墙面控股问题、墙地面裂缝问题、渗漏问题、贯穿性裂缝、露筋问题以及花园实际面积仅有13平方米的问题，要求嘉南公司就上述问题给予答复。 上述事实，有双方当事人的陈述及薛雨冰提供的商品房买卖合同、补充协议、公函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证，嘉南公司提供的交付通知书邮寄凭证在卷佐证。 诉讼中，薛雨冰表示其在2012年12月28日前收到了收房通知书并于当天去收房，但嘉南公司并未按照合同第八条约定交付相关文件，且当时因房屋外墙严重漏水，嘉南公司正安排人员进行排查，故其拒绝收房并向嘉南公司发送了公函，由于其当时认为涉案房屋实质问题为房屋质量及花园面积问题，故并未在公函及后续的律师函中提及未出具交房材料的问题，后其于2017年3月25日委托中国（无锡）宜居丁渤验房监理公司（以下简称丁渤公司）对于涉案房屋进行了检测验收，当时在选定丁渤公司检测前，其曾电话告知过嘉南公司朱经理，但无证据证明，丁渤公司于2013年3月27日作出了锡【检】字（2013）第YJ0030775号《检测验收报告》，该报告主要涉及墙地面裂缝、楼地面及墙面空鼓、垂直度平整度偏差问题、外墙渗漏及厨卫间渗漏问题，并未提及露筋问题，同时对于墙地面裂缝是否属于贯穿性或结构性问题未作出认定；其又于2016年8月30日委托无锡市梁溪公证处（以下简称梁溪公证处）到涉案房屋进行了证据保全，梁溪公证处于2016年9月1日作出了（2016）锡梁证民内字第11355号《公证书》，该公证书对于现场情况进行了拍摄；2018年8月6日，其再次委托了宜居（无锡）监理咨询服务有限公司（以下简称宜居公司）就涉案房屋进行了检测验收，宜居公司于2018年8月8日作出了锡【检】字（2018）第YJ1987269号《检测验收报告》以及锡【检】字（2018）第YJ1987316号《检测验收报告》，其中YJ1987269号检测验收报告主要针对墙地面空鼓、外墙渗漏问题做出了检测结论，YJ1987316号检测验收报告主要对于贯穿性裂缝、露筋等主体结构问题作出了检测结论；另外，就涉案房屋花园面积问题，其认为涉案房屋目前只有前面二十多平方米具有花园功能，能够满足业主期待，房屋旁边及后侧均为通道、过道，狭窄处仅容一人侧身通过，且后侧最末端放置空调外机及其他设施，虽然花园未计入房屋总价，但花园面积的大小极大影响房屋定价，后其亦委托了江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司（以下简称铭诚公司）对于房屋前面部分属于花园的面积进行了测绘，铭诚公司于2018年10月20日作出了铭诚测报[2018]（锡）字第015号《建筑面积测绘报告》，对于花园面积测绘为22.42平方米。为了证明上述主张，薛雨冰提供了第YJ0030775号检测验收报告、公证书、YJ1987269号检测验收报告、YJ1987316号检测验收报告、建筑面积测绘报告予以佐证。嘉南公司对于上述证据中的检测报告均不予认可，认为薛雨冰应当依照补充协议第十条第二款约定由双方共同选择，而非单方委托检测；对于公证书无异议，认为公证书中显示的一楼地面水渍并非下雨漏水所致，故不能得出涉案房屋存在漏水的结论。 诉讼中，嘉南公司表示涉案房屋已经于2012年12月26日通过了竣工验收，无锡新区规划建设环保局出具了相关通知同意其进行交付使用，在其于2012年12月21日向薛雨冰寄送交付通知书要求交房后，又于2013年1月5日寄送了催告函，但现无法提供相应送达记录，另外，薛雨冰委托梁溪公证处就于2016年8月30日进行了现场取证，公证书中显示一楼存在水渍，但根据其在网上查询2016年8月30日前后均未有降雨，故该水渍并非下雨漏水导致，涉案房屋亦不存在漏水情况。为了证明上述主张，嘉南公司提供了锡新管建发[2012]191号通知书、邮寄凭证以及网络查询打印件予以佐证。薛雨冰对于通知书无异议，但认为无法证明房屋符合合同约定的交付条件；对于邮寄凭证不予认可，认为其并未收到催告函；对于网络查询情况不予认可，认为公证书中所反映的一楼水渍来源无法确定，不一定是下雨导致。 诉讼中，薛雨冰于2019年3月18日向本院申请就涉案房屋质量进行鉴定，同时对花园面积进行测绘，本院依法委托苏州市吴江东南建筑检测有限公司（以下简称东南公司）进行鉴定，东南公司于2019年6月11日进行了现场踏勘，认为涉案房屋目前无明显楼板渗水、露筋、贯穿性裂缝等缺陷，故无法完成涉案房屋的质量鉴定；2019年6月24日，薛雨冰向本院申请撤回对于房屋质量的鉴定，并于2019年6月26日申请继续对于涉案花园面积进行了鉴定。本院依法委托无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司（以下简称东信公司）就涉案房屋进行测绘，在测绘过程中，薛雨冰认为仅有房屋北面至围档处属于花园，并要求仅对该部分面积进行鉴定，嘉南公司主张房屋周围至围档处均属于花园，要求对北面、东面、南面的全部面积进行测绘，东信公司根据薛雨冰的要求作出东信（测）字2019第0005-1号《测绘报书》，测绘结论为27.28平方米；根据嘉南公司要求作出东信（测）字2019第0005-2号《测绘报书》，测绘结论为71.02平方米。薛雨冰对于0005-1号测绘报书中的测绘结论认为过大，与其委托鉴定的面积相差5平方米，对于0005-2号测绘报告方法不予认可，对于结论亦不予认可。嘉南公司对于0005-1号测绘报告中所使用的界限不予认可，故对于该鉴定报告的结论不予认可，对于0005-2号测绘报告无异议。 本院认为，双方依法订立的协议，属于双方真实意思表示，依法有效，双方均应当遵照履行。本案中，薛雨冰与嘉南公司订立的商品房买卖合同及补充协议对于交房条件、房屋质量及花园面积均有明确约定，故对于双方的争议，均可依据合同约定进行判定。现薛雨冰认可收到了嘉南公司寄送的交房通知书，但明确拒绝收房，理由为嘉南公司交房时未提供合同约定材料、房屋质量不合格以及花园面积过小。关于交房材料事宜，薛雨冰主张嘉南公司并未按照合同第十一条的规定提供相应材料，但并未提供证据证明，根据薛雨冰向嘉南公司寄送的两次函件中均未提及该事宜，且嘉南公司现明确表示能提供相关材料，故对于薛雨冰主张嘉南公司在交房时未提供约定的交房材料的事实，本院不予采信。关于房屋质量问题，薛雨冰在两次函件中均以房屋存在各项质量问题而拒绝收房，根据双方补充协议第八条第五款的约定，只有商品房出现地基基础或主体结构工程的质量问题时，薛雨冰才有权拒绝收房，故本案认定的标准即为涉案房屋在交房时是否存在地基基础或主体结构工程的质量问题，薛雨冰认为涉案房屋在交付时存在露筋及贯穿性裂缝的地基基础或主体结构工程质量问题，为此其自行委托了相关鉴定机构进行了检测，但根据薛雨冰与嘉南公司签订的补充协议第十条第二款的约定，鉴定机构应当得到薛雨冰与嘉南公司的共同选定，现薛雨冰单方委托鉴定机构作出相关鉴定结论，显然违反了双方约定，且在2013年的鉴定报告中，并未提及露筋及贯穿性裂缝的问题，在本院委托的房屋质量鉴定踏勘过程中，东南公司亦未发现相关房屋质量问题，薛雨冰随后撤回了相关房屋质量问题的鉴定，对于薛雨冰提供的公证书中，公证机关亦未对房屋存在地基基础或主体结构工程的质量问题做出认定，故对于薛雨冰以房屋存在质量问题拒绝收房并要求嘉南公司进行赔偿的主张，本院不予支持。关于花园面积事宜，双方在补充协议第十四条对于花园的面积约定为68平方米，但明确不计入产权面积，且以交付面积为准，薛雨冰不得提出异议，现嘉南公司向薛雨冰交付的涉案房屋北面、东面、南面至围挡处均为一定面积的空地，该部分空地均有围挡，具有专有使用的性质，并非路人可以随意进出，薛雨冰认为仅房屋南面符合花园性质而主张仅该部分属于花园，显然不符合常理，故本院采纳东信公司作出的东信（测）字2019第0005-2号测绘报书中认定的花园面积为71.02平方米的结论，另外双方约定花园面积应包含配套设施的占地面积，故对于薛雨冰主张花园北面最末端要放置空调外机及其他设施的意见，本院不予采纳。基于薛雨冰拒绝收房并无合法合理的依据，故本院对于薛雨冰的补足花园面积及赔偿的相关诉讼请求均不予支持，薛雨冰应当积极与嘉南公司履行相关的交房手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 驳回薛雨冰的全部诉讼请求。 案件受理费33534元，鉴定费3000元，合计36534元（此款已由薛雨冰预交），由薛雨冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  严海涛 人民陪审员  李浩荣 人民陪审员  周勤南 二〇一九年十一月五日 法官 助理  陈 睿 书 记 员  姜伟鑫 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同可以委托代理人订立合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。