广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2715号原告：陈德劲，男，1987年12月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：余伟权、刘欢，分别系北京市康达（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区大南路2号3013房，统一社会信用代码91440104304620292J。法定代表人：张游安。原告陈德劲诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈德劲的委托代理人余伟权、刘欢，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼，被告潮宏公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈德劲诉称：2015年7月13日，原告与被告泽信公司签订了《商铺买卖合同》，约定由被告泽信公司向原告出售其名下位于广州市天河区体育东路39-45号三层339号铺，房价款为611643元。合同签订后，原告依约支付了房款及其他费用404043元，并提交了相关的按揭贷款材料。在签订《商铺买卖合同》的同时，被告泽信公司要求原告必须与其子公司广州潮流天地购物中心有限公司(以下简称“潮流天地公司”)签订《商铺委托经营管理协议》，且《委托经营管理协议》作为双方签订买卖合同的前提必要条件。合同签订后，原告无法在银行办理按揭，亦未接到被告泽信公司关于商铺交付以及办理交易过户的任何消息，且被告泽信公司所售商铺没有一例可以办理按揭手续。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告泽信公司签订的《商铺买卖合同》；2、两被告返还原告已支付的房款、定金、团购费、预售预告/产权登记代理费用、税费共404043元；3、本案诉讼费由两被告承担。被告泽信公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告以被告已被法院列为失信被执行人，银行无法办理按揭为由请求解除合同与事实不符，我方代理律师在（2018）粤01民再224号案件中仅为一般授权，其陈述并非得到我方的授权和许可，故该陈述不能作为判案的法律依据，更不应一再在各系列案件中引用，我方已就该案件向人民检察院提出抗诉。二、根据原、被告双方签订的《商铺买卖合同》，办理银行的按揭贷款是作为买受人即原告的义务，我方作为出卖人，不保证不负责买受人获得银行贷款的审批，且支付房款是买受人的义务，合同亦约定了按揭银行不批准买受人贷款申请时，买受人应当在收到通知15天一次性全额付款。另，办理按揭贷款银行审批的是贷款人的资质，我方并非贷款人，故我方被列为失信被执行人不影响办理按揭贷款。另在2015年12月有业主成功办理了银行按揭贷款。三、我方已按照《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》的约定将涉案商铺交付给了原告，原告未按上述合同约定支付购房款余款。四、原告主张的团购费、销售/预告产权登记代理费及委托公证费并非我方收取，亦不是《商铺买卖合同》约定的事项，不属于本案的调处范围，原告要求我方退还上述费用没有事实和法律依据。被告潮宏公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：2015年7月13日，陈德劲（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层339号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为611643元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年7月15日前支付首期房价款（包含定金100000元）计371643元；……（3）余下房价款计240000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项的，则应按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内一次性以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本同第五条承担违约责任等条款。同日，陈德劲（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受陈德劲的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年1月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于陈德劲的付款情况。陈德劲提供了中国银行的刷卡单据、银行流水及加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》等证明其支付购房款的情况，本案中泽信公司确认陈德劲已支付购房款371643元。陈德劲另提供加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知陈德劲，因陈德劲购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费、委托公证费共计2400元，其在收到上述应收款项后会及时为陈德劲开出发票，请陈德劲于领取资料时凭此通知书换取发票）及加盖“潮宏公司财务专用章”的收据（载明潮宏公司收到陈德劲支付的团购30000元）作为证据，陈德劲认为上述团购费实为房款的一部分。泽信公司对上述证据不予确认，认为上述费用并非其收取。关于陈德劲的按揭贷款情况。陈德劲称涉案商铺无法办理按揭。泽信公司称不清楚涉案商铺能否办理按揭贷款。另在本案庭审中，陈德劲明确其要求解除《合同》的依据为因涉案商铺现无法办理按揭，其亦无法与泽信公司协商一致变更房款支付方式，《合同》实际无法继续履行，因此其有权解除《合同》。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向陈德劲释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，陈德劲表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。陈德劲另明确其第一项诉请中的房款包含定金合计为371643元。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2016）粤0106民初18467号原告刘万红诉被告泽信公司、广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”）房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“18467号案”）中，泽信公司确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是陈德劲与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。陈德劲主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。结合《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条第3款约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定陈德劲以按揭方式支付房款，陈德劲称涉案商铺现无法办理按揭，泽信公司在相关案件中亦确认涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭，且根据泽信公司关于上述商铺无法办理按揭的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现陈德劲明确无法与泽信公司就变更房款支付方式达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，陈德劲现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于陈德劲要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，泽信公司确认陈德劲已向泽信公司支付购房款371643元，因此泽信公司应向陈德劲退还上述购房款。陈德劲另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购款30000元。从陈德劲关于团购款的陈述来看，陈德劲作为买受人，是基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系陈德劲为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，陈德劲要求泽信公司返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。陈德劲另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取登记代理费及委托公证费2400元，陈德劲并未举证上述费用实际为泽信公司收取，且如上所述《合同》无法继续履行的责任不能归责于双方当事人，双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，据此陈德劲诉请泽信公司返还登记代理费及支付违约金依据不足，本院不予支持。另，潮宏公司并非《合同》的相对方，根据上述查明的事实潮宏公司为受托收取团购费，且本院亦已支持陈德劲要求泽信公司返还团购费的诉请，陈德劲要求潮宏公司返还房款、登记代理费、委托公证费及团购费缺乏依据，本院不予支持。潮宏公司无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈德劲与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层339号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告陈德劲返还房款371643元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告陈德劲返还团购费30000元；四、驳回原告陈德劲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10240元，由原告陈德劲负担2482元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担7758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  黄泽加人民陪审员  陈妙航二〇一九年十一月二十七日书 记 员  邱莉晶牛立萍