上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7789号原告：杨广辉，男，1963年7月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：邵永劼，上海瀚元律师事务所律师。被告：庞广学，男，1968年6月8日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：宋堃，上海市华诚律师事务所律师。被告：王美琴，女，1957年8月10日生，汉族，住上海市。第三人：王蓓蓓，女，1965年4月3日生，汉族，现羁押于上海市女子监狱。原告杨广辉与被告庞广学、王美琴，第三人王蓓蓓确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨广辉及其委托诉讼代理人邵永劼、被告庞广学的委托诉讼代理人宋堃到庭参加诉讼。被告王美琴及第三人王蓓蓓经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨广辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认杨广辉与王美琴就本市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同无效；2、请求确认王美琴与庞广学就系争房屋签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：1996年原告父母私房动迁后分得系争房屋，2003年6月原告将其买为产权房，原告一直在系争房屋内居住至今，户口也在系争房屋内。但原告于2018年12月发现，系争房屋在原告不知情的情况下已于2004年5月25日过户至被告王美琴名下，于2011年1月26日过户至被告庞广学名下，且两被告均从未向原告主张过房屋权利。后经原告了解，第一次过户系原告前妻王蓓蓓为了套取银行贷款归还王美琴，从家里偷拿出房产证，找了一个长得像原告的人冒充原告去交易中心过户至王美琴名下，第二次过户也是为了套取银行贷款而过户至庞广学名下，庞广学是王蓓蓓的合作伙伴，两人均因犯非法吸收公众存款罪被判处相应刑罚。原告认为两次过户均非真实的房屋交易，两被告均非善意购房人，故提起诉请如上。被告庞广学辩称，王美琴与庞广学就系争房屋签订的房屋买卖合同是按照市场价购买，经过公示具有公信力，不存在合同无效的情形。当时购买系争房屋价格为140万元，购买时间是2010年12月4日，首付42万元以现金形式在王美琴店里全款支付，具体支付时间是在网签之前还是网签之后庞广学不记得了。双方只在交易中心签订了正式合同，在此之前没有签订过其他合同。余款是银行贷款，庞广学一直按时还款。系争房屋上目前存在司法查封。庞广学和王蓓蓓认识多年，两人一直从事保险、P2P等业务，资金往来巨大，其去王蓓蓓家吃过饭并认识杨广辉，杨广辉的女儿之前也在庞广学公司上班，庞广学了解房屋现状，知道里面住着杨广辉、王蓓蓓以及他们的女儿。庞广学之前并不认识王美琴，是王蓓蓓告诉庞广学她当时缺钱把房子出售给了王美琴，王美琴现在也愿意出售，价格很便宜，问庞广学是否愿意购买，在王蓓蓓带领下庞广学在王美琴店里第一次见到王美琴。因庞广学在他处有住房，出于投资目的购买了系争房屋，故其从未要求原告一家搬离。当时庞广学和王蓓蓓生意规模较大，也不在乎租金，所以也没找过原告要过租金。被告王美琴未作答辩。第三人王蓓蓓庭后辩称，两次交易都是虚假买卖，应当认定为无效合同，同意原告诉讼请求。关于第一次交易，2004年王蓓蓓欠了王美琴10多万元，王蓓蓓为了还钱就拿家里的房产证出来想用产证做抵押贷款还钱，但是王美琴说必须以假买卖的形式才能贷到银行钱款。随后王美琴找人冒充了杨广辉去交易中心过户。杨广辉在过户完成之前对此事一直不知情，过户完成大约一个星期后王蓓蓓才将假买卖套取贷款的情况告诉了杨广辉，杨广辉当时很生气，说不要把他的房子弄没了，王蓓蓓向其保证不会。此次交易，王美琴实际未支付过任何购房款，贷款取得了20多万元，还了王美琴10多万元，剩余钱款全部退给了王蓓蓓。之后王美琴直接把需要还贷的银行卡给了王蓓蓓，由王蓓蓓按月还款。关于第二次交易，2011年王美琴提出不希望系争房屋还在她名下，要求王蓓蓓把剩余贷款还清，把房子过户给其他人。一开始王蓓蓓想直接过户到自己女儿名下，但是女儿刚工作没有贷款资质。庞广学和王蓓蓓是多年生意伙伴，王蓓蓓就提出将系争房屋过户至庞广学名下，庞广学并未实际支付过任何钱款，只是配合签了字，合同中有需要庞广学老婆签字的地方也是王蓓蓓代签的。此次交易首付款如何支付的王蓓蓓记不清了，是中介操作的，贷款共贷出了98万元，钱款用于归还王美琴第一次交易中剩余的银行贷款以及其他事由向王美琴借的钱款，最后王蓓蓓只拿了4.5万元，庞广学没有拿到任何钱款。之后每个月归还贷款都是由王蓓蓓将钱款打到庞广学银行账户，有时候是打到支付宝账户，有时候是用做生意的钱款抵扣。对第二次交易杨广辉完全不知情，他一直以为系争房屋还在王美琴名下。关于王蓓蓓和杨广辉的婚姻关系，两人于2005年离婚，当时是为了动迁分房离婚的，离婚后王蓓蓓仍居住在系争房屋内，两个女儿现在也一直在系争房屋内居住。另，王蓓蓓表示其认为系争房屋应当归杨广辉一人所有，其放弃在系争房屋上的相关权利份额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：杨广辉与王蓓蓓原系夫妻关系，两人于1995年8月25日登记结婚，2005年8月23日协议离婚。2003年6月12日，杨广辉(乙方)与上海乾溪置业总公司(甲方)签订《上海市公有住房出售合同》，乙方自愿购买系争房屋，建筑面积87.23平方米，房屋全部售价27,853元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额22,282元。2004年5月25日，王美琴经核准登记为系争房屋权利人。2011年2月15日，庞广学经核准登记为系争房屋权利人。上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息显示，中国银行股份有限公司上海市浦东分行为系争房屋抵押权人，债务履行期限从2011年1月11日起至2025年1月11日止。上海市不动产登记簿房地产权利限制状况信息显示，因(2015)瑶民一初字第05367号案件，安徽省瑶海区人民法院于2016年12月7日对系争房屋进行了查封。另查明，因王蓓蓓、庞广学非法吸收公众存款，上海市静安区人民法院于2018年8月21日做出(2017)沪0106刑初1450号判决：“被告人王蓓蓓犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币十万元。被告人庞广学犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币五万元。”杨广辉为证明己方主张，另向本院提供了以下证据：1、2004年就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记申请书》，证明系争房屋以房屋买卖的形式从杨广辉转移至王美琴名下，上述文件中所有的“杨广辉”签名均非杨广辉本人签字，杨广辉对全部交易过程不知情，合同中除了约定房屋位置及房地产转让价格为443,000元，其余关于过户时间、房屋验收交付时间、双方违约责任等条款均为空白。2、2010年12月4日王美琴(甲方)与庞广学(乙方)就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记申请书》，该份《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价140万元，过户期限为2011年2月28日前，其余关于房屋验收交付时间、双方违约责任等条款均为空白。证明系争房屋在2011年2月转移登记至庞广学名下，但在此期间杨广辉一直在系争房屋内居住，并没有人来看过房屋，杨广辉对此次交易也不知情。3、银行账户交易明细，证明王蓓蓓不定期会将钱款转入庞广学账户，用于归还贷款。4、庞广学与银行签订的《个人住房抵押借款合同》，合同第7页及第19页庞广学妻子“龚影”的签名系王蓓蓓代为签字，并非龚影本人签名。庞广学对上述证据的质证意见为：证据1、2真实性均无异议，但认为与本案无关，上述证据不能证明庞广学是恶意购买。证据3真实性无异议，但并非代为归还房贷的钱款，而是双方一同做生意的合伙利润分配。证据4真实性认可，确认“龚影”的签名确实系王蓓蓓代为签字，但并未规定从合同无效导致主合同无效。审理中，杨广辉表示鉴于系争房屋上存在查封及抵押登记，本案仅要求确认合同无效。本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。王美琴经本院传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。根据杨广辉及王蓓蓓陈述，王蓓蓓出于套取银行贷款的目的，和王美琴一同找人冒名顶替杨广辉签订《上海市房地产买卖合同》，杨广辉并不知晓系争房屋出售的情况，出售系争房屋并非其真实意思表示。此外，系争买卖合同上仅有房屋坐落和房价款的约定，有关交房、过户、违约责任等重要条款均未作约定。系争房屋也一直由杨广辉居住至今，并未办理实际交房手续，故本院难以认定杨广辉作为房屋产权人有出售房屋的意思表示。该《上海市房地产买卖合同》因欠缺出售人的真实意思表示，双方之间不具有房屋买卖的合意，应认定为无效。关于王美琴与庞广学间签订的《上海市房地产买卖合同》，庞广学自述首付款42万元均以现金形式支付，具体付款时间无法记清，其出于投资目的购买系争房屋，房屋过户后仍由杨广辉居住至今，其从未向杨广辉或王美琴主张过房屋交付，亦未主张过房屋租金，抵押借款合同中庞广学妻子“龚影”的签名由王蓓蓓代签，上述说法明显有悖常理。庞广学自述的看房情况、合同签订情况及合同条款约定等，也与正常的房屋买卖交易情况不相符，故本院难以认定庞广学为善意的买受人。结合现已查明的事实及双方各自的举证情况，杨广辉、王蓓蓓有关套取银行贷款的说法更具合理性。综上，本院认为，庞广学并非善意的购房人，其与王美琴之间缺乏房屋买卖的合意，双方签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。合同被认定无效后，因合同取得的财产应当予以返还。但因系争房屋上尚有抵押登记未涤除且存在司法查封，原告对合同无效的后果亦不要求在本案中进行处理，故本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王美琴与“杨广辉”就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告王美琴与被告庞广学就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费减半收取14,600元，保全费5,000元，由被告王美琴负担9,800元、被告庞广学负担9,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑霄含二〇一九年十一月二十五日书记员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。