江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1311民初2975号原告：管明理，男，1990年3月9日出生，居民，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：蔡同齐，江苏三佳律师事务所律师。被告：徐猛，男，1979年11月29日出生，居民，住宿迁市宿豫区。被告：彭青建，男，1968年7月26日出生，居民，住宿迁市宿豫区。原告管明理与被告徐猛、彭青建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管明理及其委托诉讼代理人蔡同齐，被告徐猛、彭青建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管明理向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的转租协议无效，判令被告返还转租费80000元及代交租金50000元，并赔偿原告损失110000元（消防设施及装修费），合计240000元；2.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更转租费为89693元。事实与理由：2018年12月4日，被告承诺在已经取得房主同意的情况下，将宿豫区书山路（一品龙虾饭店）房屋转租给原告用于教育培训。在转租协议签订并支付转租费用后，原告即着手进行相关投入。但房屋所有人宿迁市宿豫区文昌体育产业发展有限公司并不同意被告转租房屋。原告为此多次找到被告要求退还全部转租费用并赔偿损失，被告均以各种理由拒不配合，无奈特向贵院起诉，以维权益。徐猛辩称，房屋是答辩人租出的，当时商量由原告和教育局沟通，如教育局同意，就向答辩人交钱，现原告以教育局不同意为由要求返还，答辩人不应承担责任。对转租费80000元及代交租金50000元认可，对9693元不认可，转租时房屋内相关设施以10000多元抵缴电费，不存在该笔费用。对原告主张的装潢损失，不予认可。彭青建辩称，对原告主张的所有费用，答辩人均不应承担。原告与教育局协调好后才签订的转让协议，装修数额有异议。转租费为80000元，包含了涉案房屋的设施及三个月的房租，对设施费用不予认可。第一被告和原告签订的协议是有效的。本院经审理认定事实如下：被告徐猛、彭青建合伙经营宿豫区书山路一品龙虾饭店，后因需对外转让。2018年11月底，原告管明理欲承租涉案房屋，并于当月29日由原告父亲向被告徐猛转账10000元。2018年12月4日，原告管明理（乙方）与被告徐猛（甲方）签订《转租协议》一份，约定甲方将宿豫区书山路一品龙虾饭店房屋（一楼、二楼共计600平方米）转租给乙方。“一、甲方已经和房屋主人汇报同意将房屋转租给乙方。”“二、转让费（含本年度期间租赁费）80000元交甲方。房内物品由甲方自行处理。处理物品不得破坏其他设施。”“三、转让后甲方必须结清所有电费、水某、物业费等相关费用，并保证水电开通后能正常使用。”“五、签署协议后甲方必须将所有钥匙交给乙方。”当日经双方核算，原告应支付费用包括房屋转让费为80000元，涉案房屋内空调、椅子、消毒柜等物品合计10000元，扣除原告已付款10000元、代缴电费18693.5元、电视机费160元及椅子费用720元，原告尚欠被告款60426.5元。后原告于2018年12月5日向被告徐猛转账61000元。2018年12月13日，原告向宿迁市宿豫区文昌体育产业发展有限公司（以下简称文昌公司）转账支付2018年租金50000元。2018年12月20日，文昌公司在涉案房屋张贴告知书一份，内容为“吴新利：你租赁我公司的房屋(原宿豫区职业中学专家楼东尚厨艺)按照合同约定于2020年12月31日到期，在此期间，我公司多次向你口头传达不得转租等合同约定，今特再次向你告知：一、你不得将该房屋转让、转租、转借给第三人；二、房屋到期后，我公司无条件要收回该房屋；三、该房屋不得开办辅导、培训等机构。如你违反上述约定，我公司将立即收回该房屋。特此告知”。原告收到告知书后，因双方协调退款未果，因而成讼，涉案房屋闲置至今。另查明，涉案房屋出租人为文昌公司，文昌公司将涉案房屋出租给案外人吴新利，二被告租赁涉案房屋亦为转租。本案争议焦点为：一、涉案租赁合同效力如何认定；二、如租赁合同无效，原告要求二被告返还转租费、租金等主张有无事实或法律依据。关于第一争议焦点。本院认为，未经出租人同意的转租合同应认定为无效。被告辩称涉案合同有效，应提供证据证实涉案转租合同经过出租人同意。本案原告管明理与被告徐猛签订租赁合同的时间为2018年12月4日，而涉案房屋的出租人文昌公司于2018年12月20日随即在房屋张贴告知书，该告知书明确告知不得转租，应视为对转租行为提出异议，同时能够认定涉案转租合同并未经过文昌公司的同意，故涉案转租合同应认定为无效合同。关于第二争议焦点。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告主张的转让费为89693元，本院认为，虽除去租金外原告共支付被告89693元，但涉案房屋内的相关设施亦作价9120元（10000元扣除电视机及椅子费用）给原告，庭审中原告陈述大部分设施已不存在，无法将相关设施返还给被告，原告亦无法明确剩余设施价值，故该部分的费用应予以扣除，被告应返还给原告80573元。关于原告主张的代交租金50000元，因该费用为2019年全年的租金费用，该部分损失应结合双方的过错进行分担。本案原、被告均明知涉案房屋为转租，在无文昌公司明确答复的情况下签订合同，均存在过错。而转租协议明确约定“甲方已经和房屋主人汇报同意将房屋转租给乙方”，故被告存在更多的审查义务，其应对该损失应承担主要责任，本院酌定被告对该租金损失承担70%责任。结合原告于2018年12月已占有涉案房屋及后期履行房屋交接的合理期间情况，本院按12个月计算相应租金损失，故被告应返还的租金金额为35000元。关于原告主张的装潢损失，因该部分损失金额无法确定，原告亦未在规定的期限内申请鉴定，故对该主张，本院不予支持。综上，被告应向原告返还金额为115573元。被告彭青建作为被告徐猛的合伙人，应就合伙债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告徐猛、彭青建于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还房屋转让费、垫付电费80573元、租金35000元，合计115573元；二、驳回原告管明理的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告负担2540元,被告徐猛、彭青建负担2360元。（原告已交纳，被告于履行义务时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4900元。审 判 长  康 凯人民陪审员  刘斯华人民陪审员  王伦章二〇一九年十一月四日书 记 员  郭 晓附录一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第三十五条【合伙的民事责任】合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。