江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初6441号 原告：周建，男，1964年12月17日出生，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。 被告：南通一居房地产有限公司，住所地南通市通州区先锋镇秦家埭村。 法定代表人：毛金中。 诉讼代表人：南通中瑾置业有限公司、南通一居房地产有限公司管理人，即江苏金平川律师事务所。 负责人：单鸣姝，破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：梁琪，江苏金平川律师事务所律师。 原告周建与南通一居房地产有限公司（以下简称一居公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告破产管理人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告对通州区XX小区第3幢1单元101号、第5幢1单元101号、第29幢1单元108号、第33幢1单元102号四套房屋享有优先权；2.被告及管理人将通州区XX小区第3幢1单元101号、第5幢1单元101号、第29幢1单元108号、第33幢1单元102号四套房屋的所有权转移登记至原告名下；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由，2014年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》四份，约定原告向被告购买通州区XX小区四套房屋，合计604万元。因被告销售的是现房，但无法开具《销售不动产统一发票》、无法及时办理产权过户手续，原告与被告进行了交涉，被告于2015年1月26日向原告出具承诺书，承诺：“周建所购买的房屋共四套，其中有3幢1单元101号、29幢1单元108号、33幢1单元102号银行抵押未注销，待注销可领产权证时，我公司开具不动产销售发票，确保在2015年10月30日前领取房屋产权证及土地使用证”。 原告于2015年1月30日将全部购房款604万元通过转账和现金的方式支付给了被告，在转账附言中明确注明“购房款”。被告收到全部购房款后出具了购房款收据（注明转账或现金），同时将四套房屋交付给了原告，办理了交接手续，并将四套房屋的钥匙交付给了原告。被告交付房屋后，原告与相关单位签订了《城市燃气民用供气合同书》、《供用水合同》，确保房屋通水通气能正常居住，实际占有并使用了该房屋。2016年6月3日管理人开具了四套房屋的《销售不动产统一发票》。 综上，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，原告支付了全部购房款，被告也交付了房屋，原告一直实际合法占有和使用该四套房屋。被告虽进入了破产清算程序，但被告应继续履行商品房买卖合同，并办理所有权转移登记手续。 被告辩称，1.原、被告双方没有商品房买卖的真实意思表示。首先，2014年12月23日的商品房买卖合同是基于被告向原告借款500万元的担保，且该笔借款于2015年1月29日还清。依据民法和最高院的有关规定，该商品房买卖是无效的。其次，2015年1月30日原告向被告汇款500万元的行为虽然注明是购房款，但是双方没有签订商品房买卖协议，而且此后的2015年7、8月份，被告又分别向原告还款220万元，该笔500万元系借款。第三，原告所主张的交付现金104万元没有提供相应的资金来源，同时也与原、被告双方的交易习惯不符。2.案涉房屋在破产前就有抵押，破产后通州区人民法院进行查封，现状是查封状态，不存在被告交付房屋给原告的事实。综上，原、被告双方没有购买商品房的合意，不存在原告向被告购买商品房的事实，所以原告对案涉房屋依法没有优先权。同时案涉房屋处于查封状态，更不具备转移所有权的条件。请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年12月23日，被告因资金周转需要向原告借款500万元，借期1个月，当日原告通过交通银行将500万元打入被告一居公司在工商银行的账户，汇款附言注明“借款”。为确保到期被告能按时还款，同日，双方签订了四份《商品房买卖合同》，约定被告一居公司将自己开发的XX地块中第3幢1单元101号房、第5幢1单元101号房、第29幢1单元108号房、第33幢1单元102号房共四套房屋出售给原告，四份合同的第六条第三款分别载明买受人于2014年12月23日向出卖人一次性支付房款195万元、101万元、154万元、154万元。 2015年1月26日，被告一居公司向原告出具承诺书，载明：关于周建购买我公司房屋发票作一承诺，周建所购买的房屋共四套，其中有3幢1单元101号、29幢1单元108号和33幢1单元102号银行抵押未注销，待注销可领产权证时，我公司一并开具不动产销售发票。确保在2015年10月30日前领取房屋所有权证及土地使用证。 2015年1月29日，一居公司将500万元汇给周建。 2015年1月30日，原告周建又向被告一居公司转入500万元，并附言“购房款”。被告一居公司向原告出具了收据四份，分别载明收到周建195万元(转账192万元、现金3万元)、101万元（现金）、154万元（转账）、154万元（转账），并注明相应房号，该收据的日期均为2015年1月30日。 2015年7月3日、8月4日、8月14日、8月26日，一居公司分别汇给周建100万元、50万元、50万元、20万元，合计220万元，付款摘要中均注明“还款”。 2015年10月13日，本院受理南通中瑾置业有限公司、南通一居房地产有限公司破产清算一案。 2015年11月2日，原告与通州区先锋自来水厂签订了供用水合同，对29幢108号房、33幢102号房进行了开户。2015年11月9日，原告与南通华润燃气有限公司签订城市燃气民用供气合同，对29幢108号房、33幢102号房进行了开户。 2016年6月3日，被告管理人以一居公司名义开具了三份销售不动产统一发票，分别载明33幢102号房预收购房款154万元，5幢101号房预收购房款101万元，29幢108号房预收购房款154万元；同月29日，开具了销售不动产统一发票，载明3幢101号房预收购房款195万元。上述四份发票原件均在管理人处，未向原告交付。管理人陈述，案涉四套房屋的税票系在被告破产过程中，因国家对企业实行“三证合一”制度，国地税开票系统即将合并的情况下，破产管理人对疑似购房行为均统一开具了发票，再对购房户身份进行核实，对没有争议的购房户作为购房优先权提请法院裁定，对管理人不予确认且已经法院生效判决或债权人对不予确认无异议的这部分发票，管理人作作废处理，并对相应的税款债权进行核减。故管理人先行开具发票的行为，由于该部分发票并未交给购房户（凡未经法院裁定，包括案涉周建的发票原件现均在管理人处），这只是管理人内部行为，并不能作为对购房优先权和已付款金额的确认。 另查明，案涉29幢108号房、33幢102号房、5幢101号房于2013年9月25日抵押给中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，抵押期限至2015年10月20日；3幢101号房于2014年9月10日抵押给工商银行通州支行，抵押期限至2017年9月9日，于2014年10月21日抵押给江苏银行南通学田支行，抵押期限至2015年10月20日。 2017年1月16日，本院裁定查封被告一居公司的包括案涉四套房屋在内的部分房屋。上述四套房屋均于2018年3月30日被本院查封。 2017年1月16日，原告向管理人提交说明，内容：“1.第一次一居公司借款到期就未及时归还，拖延了约三周多时间，原约定于2015年1月10日前归还，直到2015年1月29日才还清，现金支付11.8万元利息给我。该款项付款用途为一居公司借款，一居公司也出具了借条，当时签订购房合同实际是抵押担保。毛金中也为该借款全额担保直至还清。2.第二次是购房，…”。 2017年3月21日，管理人找原告周建谈话，管理人问“你怎么一下子向一居公司买四套别墅?”原告回答“我是投资的”。管理人问“关于购房的情况能不能简单说明一下？”，原告陈述：“在第一次还款之前，毛金中又提出向我借钱，后来我考虑到怎么毛金中一直向我借钱，我觉得有风险，回来之后我和我爱人协商，我们直接买房。有了这个想法之后我就和毛金中谈了购房的价格以及发票和产权证的交付时间”。管理人问“这四套房子一居公司有没有向你交付？”，原告回答“钥匙给了我，但是没有交接房，面积也没有实际结算”。 2019年2月，原告曾就案涉房屋向本院提起诉讼[案号为（2019）苏0612民初1694号]，原告在该起诉状中陈述：2014年12月23日被告因资金周转需要向原告借款500万元，借期1个月，当日原告将500万元打入被告的指定账户，汇款附言注明“借款”，为确保到期被告能按时还款，同日，双方签订了四套商品房买卖合同，该合同名为商品房买卖合同实为将合同所涉的四套房屋作为借款担保，借款到期后，被告按时还款，双方基于借款合同的权利义务全部履行完结。 该案审理中，本院于2019年4月30日找原告周建谈话，原告陈述，其系先出借500万元给被告，同时签订购房合同作担保，后因被告还要借款，其怕风险，提出购房，没有重新办理购房合同，借款500万元的借条在还款后收回了。之后被告一居公司也给付了10.8万元或11.8万元的利息，原告没有出具任何收条。购房的剩余款104万元系现金支付，被告亦向原告交付了四套房屋的钥匙。后来被告汇款的220万元系原告向被告的借款，没有约定利息。 原告于2019年5月17日撤回该案的起诉。 本案审理中，原告对2019年4月30日的谈话笔录进行补充说明：“一、法官在问我借条上的内容时，我提到借条上有我要求用房子做担保并确定什么时候还款的内容。对于这个内容，因为借条已经不存在了，时间也久了，我的回忆和回答都不准确。签订房屋买卖合同后要落实房款的支付，因一居公司无法开票不能房屋过户，一居公司又急需用钱，要求向我临时借钱使用一个月，并出具借条说好借款归还后再转入一居公司账户作为购房款，借条也是按我的这个意思写的。我把这个内容说成是用房子做担保是不准确的，这个担保仅仅是我内心的想法。后来一居公司把借款还给我了，我因为一居公司出具了承诺书，所以就将购房款汇给了一居公司，没有强调一定要当时开发票办过户。二、法官在问我何时开始落实购房的，我回答真正落实购房是2014年12月的25号还是26号，是26号，大概差不多。后来我又改口说是2015年1月25日、26日落实购房的。由于购房时间长了，房屋买卖合同当时不在手边。回忆和回答都不准确。我对落实购房的理解，实际上是一居公司出具承诺书，我汇出购房款。事实上真正的购房时间是2014年12月23日签订购房合同的时候。三、我购房是事实，借款给一居公司也是事实。但为了借款跟一居公司专门签订买房合同作为担保，这不是事实。我跟一居公司从来也没有这么谈过，也没有任何这方面的约定。一居公司不归还借款，可以借款冲抵购房款，这个想法我是有的，也很正常，借条上可能也有类似的表述。购房抵押担保，只是当时我内心的想法，我对事情的法律性质和表述都存在模糊认识，要求法院还是要以证据说话”。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，原告主张双方存在商品房买卖合同关系，原告应当承担举证责任。虽然原告提供了签署日期为2014年12月23日的四份商品房买卖合同，但该四份合同系被告向原告借款500万元时订立，当时双方真实意思是将该商品房买卖合同作为借款的担保，而非原告真实的向被告购房，即双方并非因购房而订立商品房买卖合同，这一事实，原告已在2017年1月16日书写的说明及（2019）苏0612民初1694号案起诉状中明确载明。现原告主张真正的购房时间就是2014年12月23日签订购房合同的时候，也违反民事诉讼禁止反言原则。退一步讲，即便按原告现在所述签订四套房屋买卖合同之后借款给一居公司，签订买卖合同与借贷关系无关，但根据买卖合同约定，原告应在签订买卖合同的当天一次性交付购房款604万元，而原告购房款分文未付反而先出借500万元给被告，亦能说明被告向原告借款才是双方真实意思表示，而签订房买卖合同只是将四套房屋作为借款的担保，并不需要履行。综上，原告以四份买卖合同证明双方存在商品房买卖合同关系不能成立。其次，2015年1月26日被告出具承诺时向原告所借的500万元尚未偿还，该承诺也是为500万元借款提供担保而出具，不能证明双方达成房屋买卖的合意。第三，被告于2015年1月29日向原告偿还了500万元借款，原告陈述被告还支付了利息，说明2014年12月23日双方之间的借贷关系已全部履行完毕。但原告于次日（2015年1月30日）又将500万元汇给了被告，虽然汇款时附言“购房款”，被告出具的收据也注明为房款，但双方并未签订新的需要真实履行的商品房买卖合同。被告于2015年7月至8月期间分四次汇给原告共计220万元，付款摘要均注明为“还款”，说明被告已将原告2015年1月30日所汇的500万元视为向原告新的借款，原、被告双方之间并未形成商品房买卖的合意。原告在几次庭审中一会儿陈述此款（指220万元）系其向被告的借款，一会又陈述此款系被告对原告没有及时领取产权证的损失补偿，原告对此陈述前后不一。且此前被告因资金紧张而向原告借款，不久被告即申请破产清算，在此情况下，被告再将大额款项出借给原告，而且不谈利息，显然有违常理。第四，关于房屋交付问题。原告主张房屋已交付并开通了水电。但原告在2017年1月16日书写的说明中及在2017年3月21日向江苏金平川律师事务所的谈话中均明确“房子也没有正式交付”、“没有交接房”，现原告即便持有案涉房屋的钥匙，但原告未与物业公司办理任何房屋交付手续，其并非按正常房屋交付流程取得钥匙，现房屋亦已被法院查封；水电开户是原告在本院裁定被告破产清算后办理；购房发票也系破产管理人在破产过程中开具，发票原件也未向原告交付，管理人对为何开票的解释具有合理性。故也不能认定案涉四套房屋已正式交付原告。第五，原告反映购房时房屋的市场价为10000元/平方米左右，而原、被告之间的合同价格为每平方米6000多元及8000多元，价格悬殊较大，且原告陈述有104万元系现金支付亦未能举证。综合所述，原、被告于2014年12月23日签订的四份商品房买卖合同的目的是将案涉四套房屋作为被告向原告借款500万元的担保，双方之间并未建立真实的商品房买卖合同关系，原告也无证据证明其已支付了全部合同价款。故本院对原告要求确认对案涉四套房屋享有优先权并办理产权转移登记到原告名下的诉讼请求难以支持。审理中，经本院释明后，原告明确表示不变更诉讼请求，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告周建要求确认其对位于通州区XX小区第3幢1单元101号、第5幢1单元101号、第29幢1单元108号、第33幢1单元102号四套房屋享有优先权的诉讼请求； 二、驳回原告周建要求被告及管理人将位于XX小区第3幢1单元101号、第5幢1单元101号、第29幢1单元108号、第33幢1单元102号四套房屋的所有权转移登记至原告名下的诉讼请求。 案件受理费减半收取27040元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费54080元（该院开户行：中国银行濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审判员  王志建 二〇一九年十一月五日 书记员  陈 程