山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5263号上诉人（原审原告、反诉被告）：蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司，住所地：蓬莱市北关路830号。法定代表人：刘淑芬，总经理。委托诉讼代理人：高延飞，男，1985年2月1日出生，汉族，居民，住蓬莱市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：迟中兴，男，1962年11月15日出生，汉族，居民，住蓬莱市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗晓英，女，1974年6月19日出生，汉族，居民，住蓬莱市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。上诉人蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司（以下简称滨海建材公司）因与被上诉人迟中兴、罗晓英租赁合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滨海建材公司上诉请求：1、撤销山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初2898号民事判决，依法改判支持滨海建材公司的诉讼请求，驳回迟中兴、罗晓英的诉讼请求。2、案件受理费由迟中兴、罗晓英承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、关于双方过错责任认定问题。从一审证据来看，迟中兴、罗晓英没有依法交纳租金，存在过错；而一审判决认定滨海建材公司存在过错，没有任何证据。二、关于租赁期限问题。迟中兴、罗晓英在原审第三次开庭时明确表示是于2014年3月25日搬离租赁房屋的，但一审法院却推定迟中兴、罗晓英搬离时间为2013年11月29日，人为地减少了实际租赁期限。三、关于租赁面积问题。一审判决按照租赁房屋的实际使用面积计算租金是错误的，按照房屋建筑面积计算租金是业内惯例，使用面积以外的公用部分同样是整个房屋不可分割的组成部分，是整体房屋存在的必需，如不计算租金显失公平。迟中兴、罗晓英辩称，滨海建材公司停水停电在先，滨海建材公司没有履行基本的水电暖供应和电梯运行是造成迟中兴、罗晓英无法营业、终止合作的根本原因。一审判决是公正的，应当维持。滨海建材公司向一审法院起诉请求：1、判令迟中兴、罗晓英支付滨海建材公司商铺使用费221000元及违约金46885元；2、诉讼费由迟中兴、罗晓英承担。迟中兴、罗晓英向一审法院反诉请求：1、判令滨海建材公司返还定金10000元。2、滨海建材公司赔偿迟中兴、罗晓英装修损失219983.26元。3、反诉费、评估费由滨海建材公司承担。一审法院对双方当事人争议的事实认定如下：1、关于滨海建材公司的主体资格问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己方不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。滨海建材公司认可迟中兴承租的租赁物所有权人为蓬莱滨海置业有限公司，但主张滨海建材公司对案涉的租赁物有管理使用权，与迟中兴形成租赁合同关系。迟中兴、罗晓英对滨海建材公司的主体资格有异议，但在迟中兴、罗晓英提交的反诉状中，其陈述“2011年，反诉被告承诺各种优惠条件欺骗反诉原告到其商铺投资经营，反诉原告为此投资50余万元对该商铺进行装修…”，且迟中兴交纳定金、管理费、租金等的收据盖有滨海建材公司的公章，故法院认定滨海建材公司与迟中兴形成租赁合同关系，滨海建材公司的主体资格适格。2、关于租金价格问题。迟中兴、罗晓英主张每平方米每年租金价格为210元，在（2013）蓬登民初字第871号案件第一次庭审时，滨海建材公司主张每平方米每年租金价格为210元，故法院认定租金价格为每平方米每年210元。3、关于租金给付期限问题。在（2013）蓬登民初字第871号案件第3次庭审时，迟中兴、罗晓英主张第一年免租金，第二、三年租金减半；在第四次庭审时，迟中兴、罗晓英主张第一年免租金，第二年免半年租金；在本案庭审时，迟中兴、罗晓英主张免一年半的租金及3年的物业管理费，租金每半年交纳一次，提前一个月缴纳。原审法院认为，滨海建材公司与迟中兴未签订书面房屋租赁合同，双方对租金的免除期限各持己见，均没有证据予以证明，结合与迟中兴、罗晓英类似的其他案件，法院认定第一年滨海建材公司免收租金8个月。滨海建材公司与迟中兴、罗晓英均认可租赁期限自2011年11月19日开始，法院认定第一年度免租金8个月的起始时间为2011年11月19日至2012年7月18日，租金应从2012年7月19日开始计算。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。滨海建材公司与迟中兴、罗晓英对支付期限各持己见，均无证据证明，法院认定迟中兴应于2012年11月18日交纳第一年度4个月的租金、应于2013年11月18日交纳第二年度全年的租金、应于2013年11月29日前缴纳剩余期间租金。4、关于迟中兴、罗晓英主张的定金问题。2011年滨海建材公司收取迟中兴定金5000元，滨海建材公司与迟中兴未签订书面租赁合同，未对定金的性质、种类作出明确约定，结合庭审时迟中兴、罗晓英“2011年，反诉被告承诺各种优惠条件欺骗反诉原告到其商铺投资经营”的陈述，以及滨海建材公司与迟中兴已经形成租赁关系的事实，法院认定该定金系立约定金。滨海建材公司与迟中兴均认可合同期满前双方解除租赁合同，故滨海建材公司应返还迟中兴缴纳的定金。迟中兴请求双倍返还10000元，没有事实及法律依据，法院不予支持。5、关于迟中兴对租赁物的装饰装修问题。滨海建材公司与迟中兴均认可滨海建材公司同意迟中兴对租赁物进行装修，双方对合同解除或租赁期满时装修物的处理如何约定各持己见，但均没有证据证明，故法院认定双方对此没有约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。根据有关证据，法院认定滨海建材公司与迟中兴均存在违约行为。尽管烟台博方达价格评估有限公司的价格评估报告评估基准日为2014年12月22日-2015年4月1日，评估结论自2015年4月1日至2016年3月11日使用有效，但该报告系法院委托作出，鉴定机构、人员的资质、评估程序均合法，结论也客观公证，故法院对该报告予以认定并采信。6、关于滨海建材公司与迟中兴、罗晓英解除合同的时间。滨海建材公司主张2014年下半年迟中兴搬离商铺，迟中兴主张2013年11月29日搬离商铺，均无证据证明。根据迟中兴于2013年11月15日最后一次购电41度，电表显示还余91度的事实，法院认定迟中兴于2013年11月29日搬离商铺。一审法院认定的事实：蓬莱滨海建材家居广场的商铺所有权人为蓬莱滨海置业有限公司，滨海建材公司系上述商铺的使用权人及物业管理者。迟中兴、罗晓英系夫妻关系。2011年迟中兴与滨海建材公司口头协商承租蓬莱滨海建材家居广场二层C区C03、C05、C06、C07、C08、C09号商铺，建筑面积为340平方米，2011年9月2日迟中兴交付给滨海建材公司定金5000元，滨海建材公司向迟中兴出具收款收据，该收据上加盖滨海建材公司及蓬莱滨海置业有限公司公章，双方未签订书面租赁合同，但口头约定第一年度免租金8个月。2011年11月19日租赁期开始，2012年4月8日迟中兴交纳租金11280元、管理费7520元。经滨海建材公司同意，迟中兴、罗晓英进驻商场后即对商铺进行了装修经营，在合同的履行过程中，双方发生争议，迟中兴于2013年11月29日搬离商铺。双方对合同解除或租赁期满时装修物处理如何约定各持己见，但均没有证据证明。滨海建材公司称双方约定合同到期后对房屋装修予以拆除、恢复原状，装修对滨海建材公司无任何价值，不同意接收迟中兴的装修。迟中兴称由于滨海建材公司采取限制供电方式，频繁停电，滨海建材公司的多项承诺没有兑现，致使无法营业，其不得不撤离，故装修损失应由滨海建材公司承担。庭审中，经迟中兴、罗晓英申请，法院委托烟台博方达价格评估有限公司对迟中兴、罗晓英租赁商铺的装修价值进行了评估，价值为219983.26元，迟中兴、罗晓英交评估费4500元。一审法院认为，滨海建材公司与迟中兴之间虽未签订书面租赁合同，但迟中兴已经实际占有使用滨海建材公司的商铺进行经营，双方已形成事实上的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。故滨海建材公司与迟中兴形成不定期租赁关系。按每年每平方210元，340平方米计算，租金每年为71400元。滨海建材公司免收迟中兴8个月的租金，租金应从2012年7月19日计算至2013年11月29日，计97183元。扣除迟中兴已给付滨海建材公司租金、管理费共计11280元，迟中兴尚欠滨海建材公司租金85903元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，法院认定迟中兴应于2012年11月18日交纳第一季度4个月的租金、应于2013年11月18日交纳第二季度全年的租金、应于2013年11月29日前缴纳剩余期间租金。综上，截止至2012年11月18日，迟中兴拖欠滨海建材公司租金12520元，截止至2013年11月18日，拖欠滨海建材公司租金71400元，截止至2013年11月29日，拖欠滨海建材公司租金1983元。滨海建材公司与迟中兴均存在违约行为，滨海建材公司主张的利息应分段计算，迟中兴应赔偿50%。迟中兴、罗晓英系夫妻关系，本案所涉债务系其夫妻共同债务，故迟中兴、罗晓英对所欠滨海建材公司的租金及利息损失应共同偿还。关于反诉，因双方对5000元定金的性质、种类没有书面约定，故对定金滨海建材公司应予返还，对迟中兴、罗晓英要求双倍返还的请求，法院依法不予支持。因滨海建材公司与迟中兴均存在违约行为导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失219983.26元，滨海建材公司应赔偿迟中兴50%，即109991.63元。综上所述，滨海建材公司的诉讼请求符合法律规定部分，法院予以支持。迟中兴、罗晓英答辩理由不当部分，法院不予支持。迟中兴、罗晓英的反诉请求符合法律规定部分，法院予以支持，迟中兴、罗晓英的答辩理由不当，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决：一、迟中兴、罗晓英共同给付滨海建材公司租金85903元及逾期利息损失（分别自2012年11月19日、2013年11月19日、2013年11月29日始，以12520元、71400、1983元为基数，至付清欠款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的50%计算）。二、滨海建材公司返还迟中兴定金5000元。三、滨海建材公司赔偿迟中兴装修损失109991.63元。上述一、二、三项给付内容，均于本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费4500元，由滨海建材公司负担。本诉案件受理费3143元，由滨海建材公司负担。反诉费2338元，由迟中兴、罗晓英负担1169元，滨海建材公司负担1169元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同原审。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原审法院根据本案的实际情况认定上诉人和被上诉人在履行租赁协议的过程中均存在过错，符合本案实际，滨海建材公司认为本公司在涉案合同履行过程中不存在过错的主张，与事实不符，本院依法不予支持。迟中兴最后一次交纳电费的时间为2013年11月15日，此后双方发生争议，一审判决认定迟中兴搬离场地时间为2013年11月29日并无不当，本院予以采纳。滨海建材公司与迟中兴未签订租赁合同，双方对租赁面积未做明确约定，迟中兴主张按照所租商铺的实用面积340平方米计算租金并无不妥，滨海建材公司要求按照包含公用部分的建筑面积计算租金的诉请，既无合同约定，也与其庭审中认可的实用面积为340平方米的事实不符，本院依法不予采纳。综上所述，滨海建材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3143元，由上诉人蓬莱市滨海建材家居广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董玉新审判员  杨卫东审判员  陈晓彦二〇一九年十一月十二日书记员  于红科