上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初10794号原告：王海，男，1964年1月29日生，汉族。委托诉讼代理人：刘大卫，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕奎，上海市光明律师事务所律师。被告：黄良平，男，1972年8月14日生，汉族。委托诉讼代理人：张向锋，上海勤周律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁正，上海勤周律师事务所律师。原告王海与被告黄良平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，对本案再次公开开庭进行了审理。原告王海及其委托诉讼代理人刘大卫，被告黄良平及其委托诉讼代理人张向锋、袁正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，返还位于上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋并支付违约金人民币5,500元(以下币种均为人民币)；2、判令被告黄良平按照租赁合同约定的租金标准，向原告支付自2018年9月28日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；3、判令黄良平赔偿房屋内部、外墙及相邻房屋损失合计18万元；4、判令黄良平支付房屋因火灾造成的自身价值减损，暂计为5万元。事实和理由：2017年3月5日，原、被告签订房屋租赁合同，约定王海将其名某某于上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给黄良平，每月租金5,500元，租期自2017年3月25日起至2020年3月24日止。合同签订后，原告于2017年3月6日将系争房屋交付给被告，后者支付租金至2019年2月24日，系争房屋交付时为毛坯状态，没有装修。在履行合同过程中，黄良平未经原告同意，擅自隔断系争房屋并群租给多人使用。其中一租户在2018年2月21日因使用电器不当，引发火灾，造成系争房屋、楼宇外墙及周边邻近房屋损失。原告认为，被告擅自隔断房屋及转租的行为，已构成违约，应对原告的损失承担赔偿责任。经多次协商无果，特向法院起诉，请求判如所请。原告王海在审理过程中就房屋损害申请了司法鉴定，后变更诉请为：1、判令房屋租赁合同于本案诉状副本送达被告日解除，被告清腾并返还系争房屋，另支付违约金5,500元；2、判令黄良平按照租赁合同约定的租金标准，支付自2018年9月28日起至判决生效后再延续计算3个月的房屋占用费；3、判令黄良平赔偿系争房屋外墙维修费50,728.59元，室内修复费57,391.24元和相邻真北路XXX弄XXX号XXX室业主(以下简称“601室业主”)损失24,905元；4、判令黄良平承担因火灾造成的房屋垃圾清运费3,000元。被告黄良平答辩称：同意解除租赁合同，但租赁合同解除日应为原告起诉日即2018年3月27日，其于2018年6月24日收到法院寄送的诉状副本；原告拒不签署火灾事故认定书，也未向公安部门领取房屋钥匙，造成房屋长时间空置，只认可承担2018年3月25日至3月27日三日的使用费，被告已支付租金至2019年2月24日，剩余的租金和保证金应予返还；系争房屋交付时为毛坯状态，因此原告并无物损损失；被告本人并不居住在系争房屋，房屋实际转租给另六户；系争房屋于2018年2月21日发生火灾，消防部门并未认定起火原因是房客电器使用不当，而是系争房屋电气开关未及时断开电路，没有起到保护作用，从而导致火灾发生，原告作为出租方并未尽到租赁房屋的安全保障义务，应对相关损失承担70%的主要责任；火灾发生后，系争房屋即被封闭，之后被告未再进入，原告实际控制系争房屋；因火灾致损的房屋外墙，原告并非权利人，其无权主张；至于邻居房屋损失，不认可损失金额，当事人双方在法院自愿调解，可能存在原告自愿多付的情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王海为系争房屋的权利人之一。2017年3月5日，原告王海(甲方、出租方)、被告黄良平(乙方、承租方)和案外人德佑房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期三年，自2017年3月25日起至2020年3月24日止，每月租金5,500元。租赁合同第一条“出租房屋情况”条款约定，系争房屋装修情况为毛坯。第五条“租赁保证金(押金)和其他费用”条款主要约定，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)5,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。第六条“甲方的权利和义务”条款主要约定，甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态等。第七条“乙方的权利与义务”条款主要约定，乙方对该房屋的使用不违反法律及相应法规、规章的规定。如乙方违反上述保证，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予返还，因此产生的损失由乙方负责。乙方遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德及社区公约，无权将该房屋转租等。第九条“违约责任”条款主要约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损坏；或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；或对该房屋的使用违反相关法律法规的等。上述合同签订后，原告按约向被告交付了系争房屋，收取租金至2019年2月24日，被告另向原告交付了保证金5,500元。被告黄良平后将系争房屋转租给他人。2018年2月21日，系争房屋发生火灾。同年3月22日，上海市宝山区公安消防支队出具《火灾事故简易调查认定书》(以下简称“事故认定书”)，对火灾事故事实认定如下：(火灾)未造成人员伤亡，火灾主要造成501室及周边邻居、公共走道、外墙等烧损、受高温烘烤、水渍影响。经查，该起火灾的起火部位位于真北路XXX弄XXX号XXX室西南侧卧室，两墙中部。起火原因可以排除人为纵火、遗留火种、孩童玩火、物质自燃、生活用火不慎，无法排除电气故障引燃周边可燃物并扩大成灾的可能。事故认定书落款处只有被告黄良平签字，原告王海未署名。另根据消防部门承办干警向本院反映，系争房屋内的电器设备及固定敷设的电气线路已在火烧中被破坏，无法确定是房屋自设线路还是电器使用不当引起火灾；事故认定书出具后，王海自称因个人原因没有到场签收，但已将上述调查结果告知其本人，其后未对调查结果提出复核等救济申请；系争房屋在调查结束后就解除了查封，出于安全考虑，公安部门已在房门加锁。原告王海在庭审中表示，其不认可消防部门对火灾事故结果的认定，未签署事故认定书，至2019年10月30日第四次庭审，其未就事故认定书提出过复核等救济申请。另查明，火灾事故发生后，被告黄良平于2018年2月24日在公安部门作询问笔录，其在笔录中称“其承租居住两三个月后就转租给另八家客户，其将房屋隔断，把每间房的空调插座拉出，重新接了电线加装了电表，但未配置灭火器或独立烟感报警器。”根据公安承办干警向本院反映，火灾发生后，消防部门封闭了现场；在勘察结束后就解除了封闭，公安人员随即电话通知王海来接收房屋，王海称其人在外地，要求公安人员换把锁芯，钥匙放在公安处；但其后并未领取房屋钥匙。原告王海在庭审中表示，其于2019年5月10日至公安部门领取了房屋钥匙。又查明，案外人徐某等人于2019年2月20日向本院起诉王海，就系争房屋失火造成案外人名某某于真北路XXX弄XXX号XXX室房屋装修及财物损失要求赔偿55,050元。后双方在本院支持下达成调解协议[(2019)沪0113民初5567号]，由王海于2019年3月26日前赔偿案外人徐某等人24,800元，201元诉讼费由双方各半负担。王海后支付了上述钱款，合计24,905元。为证明己方主张，原告王海向本院提交了原、被告之间的对话录音及文字摘抄，证明原告多次要求被告腾空系争房屋内的个人物品，但被告拒绝，导致原告无法及时清理、装修系争房屋，被告应承担拖延期间的损失。被告黄良平发表质证意见：系争房屋内确留有部分被告物品，愿意搬出，因房屋钥匙在原告处并考虑到审理期间可能要重新勘探，所以未搬出，并非故意拖延。后双方达成一致，黄良平于2019年11月2日将其在系争房屋内的物品搬出，王海向本院撤回了要求腾空房屋的诉请，但坚持要求被告返还系争房屋。在审理过程中，原告王海于2018年11月11日向本院就火灾造成的房屋质量问题申请司法鉴定，后因王海提出要求推迟鉴定，鉴定机构于2019年3月1日将鉴定委托退回本院。2019年4月3日，原告王海再次提出鉴定申请，经本院同意后，委托上海市房屋建筑设计院有限公司就火灾对房屋(包括表面、内部结构以及对应外墙)造成的质量及损害问题进行鉴定，出具修复方案并预估修复费用。根据鉴定机构出具的上房院司鉴[2019]建鉴字第1033号司法鉴定意见书(以下简称“鉴定意见”)，系争房屋受火灾影响，室内部分主要为四周墙面及顶板粉刷出现不同程度熏黑、空鼓开裂现象，部分脱落；墙面(平顶)开关、插座、灯座部分烧毁，其余熏黑；强电箱烧毁；部分窗玻璃配件熏黑；部分门及门套烧毁。南北外墙面砖、黑色金属穿孔板有烧损情况；火灾后，主体结构构件及连接节点未见烧灼引起的变形、裂缝等损伤，主体结构材料混凝土强度满足原设计C30的要求。鉴定机构就上述质量问题，对房屋内墙、顶板、地坪、门窗、插座、阳台、外墙等提出了修复方案，并估算室内修复费用为57,391.24元，室外修复费用为50,728.59元，其中垃圾外运及保洁费各列支1,500元。鉴定机构在庭审中表示室内修复工程预计需耗时3个月左右。对于鉴定意见，原告王海表示认可。被告黄良平发表质证意见：1、房屋交付时为毛坯房，烧损的门窗都是被告装修，相关修复费用应予扣除；2、鉴定意见要求更换室内全部电线线路，被告认为应该只更换受损部分；3、房屋外墙属于公共部位，王海不是权利人，无权对此主张损失；4、房屋主体结构经鉴定无质量问题，针对主体结构的鉴定费用应由原告负担，对于其他鉴定费用应根据原、被告的过错程度大小来分担；5、原告诉请的房屋清运费3,000元，已在估算书中明确为1,500元，且包含在修复费用内。鉴定机构表示：1、门窗受损已无法使用是根据现场勘查的结果，不予更换会严重影响使用甚至居住安全，具体谁来负担费用由法院决定；2、修复方案中关于修复电线线路，只针对受损部分，并非指整个房屋；3、无法区别房屋内部鉴定和主体结构勘察两部分费用，是一并收费的。原告王海在庭审中另表示，房屋出租时虽是毛坯房但已附有门窗，并非被告安装；房屋外墙目前仍是火灾发生后状态，物业公司没有维修，原告也未支付相关费用。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现就双方在本案中的争议焦点，认定如下：关于损失责任本院认为，被告黄良平应就火灾对系争房屋及原告造成的损失承担全部责任。理由如下：一、原、被告之间是房屋租赁合同关系，被告作为承租人，其对租赁物负有合理使用及妥善保管义务，房屋在被告承租期间发生火灾，除有证据证明租赁物本身的瑕疵与火灾有因果关系外，被告应就火灾造成的房屋损失向合同相对方即原告承担赔偿责任；二、虽然消防部门出具的事故认定书中未明确指出起火根本原因，但本院也注意到，原、被告双方在庭审中均确认系争房屋出租时为毛坯房，目前无证据证明原告曾对系争房屋自设线路及开关进行过装修或改动，更无证据证明系争房屋的电气线路开关存在质量瑕疵从而引起火灾。被告作为系争房屋的控制使用人，在无证据证明是原告责任造成火灾的情况下，结合火灾事故认定书的表述，其也应就火灾造成的损失承担全部责任。关于合同解除及房屋返还原、被告在庭审中均同意解除租赁合同，本院对此不持异议，被告黄良平于2018年6月24日收到诉状副本，租赁合同应于该日解除。被告在承租期间，未经原告允许将系争房屋转租给他人，已违反租赁合同中“不得转租”的相关约定，构成违约，原告诉请要求被告支付违约金5,500元，符合合同约定，本院予以准许。合同解除后，被告另交付的保证金5,500元，原告应予以返还。根据已查明的事实及相关调查，系争房屋在火灾发生后即由消防部门进行查封勘察，查封在消防部门出具事故认定书后解除，直至2019年5月10日原告从公安部门领取了房屋钥匙。原告王海虽然主张其在火灾发生后因事故调查、诉讼鉴定等原因一直无法收回系争房屋，但在司法鉴定完毕后并在本院主持下，被告黄良平已于2019年11月2日搬出了其留置在系争房屋内的物品，原告已实际掌握了系争房屋的控制权，相关的诉争争议已不存在，故对于原告仍要求被告返还系争房屋的请求，本院不予支持。三、关于房屋占用费系争房屋因火灾需要经历调查鉴定、诉讼索赔以及修复等一系列过程，导致在相当一段时间内原告无法居住使用，原告据此向被告求偿房屋占有使用费损失，该损失实质上为房屋因火灾造成无法使用的空置损失，具有合理性，本院予以支持。本院既已确认房屋租赁合同于2018年6月24日解除，为减少诉累，本院在将解除之前的租金一并结算后，被告还应承担之后的房屋空置损失。综合考虑到系争房屋灾后需善后处理、司法诉讼、鉴定、清理、装修等因素以及当事人人为造成的迟延，本院酌情确定由被告按照租赁合同约定的租金标准赔偿原告11个月的房屋空置损失共计60,500元。鉴于原、被告双方在庭审中已确认租金付至2019年2月24日，在扣除租赁期的租金并抵扣被告其余预付租金后，黄良平还应补足3个月的房屋空置损失合计16,500元。原告主张要求被告支付2018年9月28日起至判决生效后三个月的房屋占有使用费的诉请，本院不予支持。四、关于房屋内部修复鉴定机构出具的鉴定意见书已列明了系争房屋因火灾造成的质量问题，提出了修复方案并估算了相关费用，对于鉴定意见的相关内容及鉴定人员的表述，本院予以认定。被告黄良平关于受损门窗系其装修、应扣除门窗修复费用的意见，本院认为，目前无证据证明受损的门窗系被告装修，被告也未提供相应证据予以佐证；退一步论，即便受损门窗系被告装修，出租人在收回房屋时承租人也应确保租赁房屋具备基本安全条件，目前门窗受损，修复责任理应由被告黄良平承担。在审理案件过程中，本院多次组织双方调解但均未达成一致，原、被告之间的矛盾裂痕较难弥合，故由被告再入房修复已不适宜，因此本院确定被告支付相关修复费用，由原告自行聘请第三方予以修复。鉴定机构估算室内修复费用为57,391.24元，本院予以认定，被告黄良平应向原告王海予以支付。五、关于室外受损墙面经鉴定机构勘查，系争房屋外墙确因火灾造成了面砖等部位烧损，但该外墙属于小区业主共有部分，而非原告王海基于房屋所有权所取得的专有部分。在外墙未实际修复、相关费用未产生的情况下，原告以鉴定意见书估算的外墙修复费用为基础向被告主张损失，本院不予支持。其可在实际赔付后，另行主张。六、关于鉴定费用原告就司法鉴定预缴的25,000元鉴定费，应由被告黄良平负担。被告关于应免除房屋主体结构部分鉴定费用的抗辩意见，本院认为，原告在庭审中一并对房屋主体结构受损情况申请司法鉴定，系出于对火灾损害程度的不确定性以及居住安全的考虑，该项申请当属合理。故对于被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。七、关于601室业主损失根据已查明的事实，系争房屋火灾造成邻近房屋受损。原告王海在法院主持调解下，已和同楼601室业主就火灾对该户房屋造成的损害赔偿达成一致，且王海已履行了相关赔偿义务。现其以此为由向被告黄良平主张损失，于法有据，本院予以支持。八、关于垃圾清运费系争房屋因火灾造成较多垃圾残骸，原告主张3,000元清运费，并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告王海和被告黄良平就上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2018年6月24日解除；二、被告黄良平于本判决生效之日起十日内，向原告王海支付违约金5,500元、房屋内部修复费57,391.24元、垃圾清理费3,000元、601室业主损失24,905元；三、被告黄良平赔偿原告王海房屋空置损失60,500元，与被告黄良平预付租金相抵后，被告黄良平还应在本判决生效之日起十日内，向原告王海支付16,500元；四、原告王海于本判决生效之日起十日内，向被告黄良平返还保证金5,500元；五、驳回原告王海的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4,825元，由原告王海负担1,719元，被告黄良平负担3,106元。鉴定费25,000元，由被告黄良平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汤宇军审 判 员  黄文颋人民陪审员  时金兰二〇一九年十一月二十一日书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。