苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8188号原告：顾国平委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦宁，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。被告：丁汉寨委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。原告顾国平诉被告丁汉寨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法由审判员高为民独任审判，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告顾国平及其委托诉讼代理人孙青鹏、杨伦宁，被告丁汉寨及其委托诉讼代理人刘志发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾国平诉称，其根据与被告的“房屋租赁合同”将租赁房出租给被告，但被告自2018年9月1日起未付租金，其因此于2019年7月20日向被告发出终止通知书。其要求确认“房屋租赁合同”于2018年12月1日终止并由被告腾退、交还租赁房与其；被告支付租金106570元并偿付自2018年9月1日起至2019年8月12日止按每日千分之一计算的违约金。被告丁汉寨辩称，其不欠原告租金，且因拆迁根据原告要求滞留，现可随时搬走；根据“房屋租赁合同”，其应得到拆迁补偿，但至今没能得到；其与原告租赁期限有8年，期间不但原告停水停电造成其损失，而且至今租期未届满。经审理查明，2016年9月4日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订“房屋租赁合同”，约定：甲方将现有的坐落于吴中经济开发区工业区面积445平方米，另附房5间租赁给乙方使用；租期自2016年9月1日至2024年3月8日止；租赁期内第一年租金不含税102268元，第二年起递增率为5%；支付方式为先付后用，每年一次支付房租；逾期支付款项的，违约方按逾期总额承担每日千分之一违约金，逾期届满三个月，视为中途终止履行合同；乙方拖欠租金累计达三个月，甲方有权终止合同；等等。2018年8月27日，吴中区城南街道“331”专办及“263”专办向“盛亮玻璃”（全称苏州盛亮特种玻璃有限公司，以下简称盛亮玻璃公司）发出告知书（被告签名），明确“盛亮玻璃”涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放和相关手续不齐全的“散乱污”现象，要求于同年9月10日前进行整改并完善相关手续，消除环境影响和安全隐患并加强生产管理。2018年9月16日起，因上述问题未整治到位，案涉全部出租房被停电；2019年8月，案涉全部出租房被停水。2019年7月20日，原告在被告租赁房门边张贴“房屋租赁合同终止通知函”，明确：被告上期租金支付到2018年8月31日，经原告多次上门收租未果，截止发函日共计拖欠租金10个半月；通知被告“房屋租赁合同”于2018年12月1日终止，并要求于2019年7月26日前腾退房屋，支付占用使用费及违约金；等等。2019年7月22日，原告又将该“房屋租赁合同终止通知函”通过微信发给被告。2019年9月4日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、2015年9月16日，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴从苏州工业园区法院司法网以7334532元价格拍卖成交盛亮玻璃公司名下位于苏州市吴中区国有土地使用权及地上建筑物（含无证建筑、装修及配电柜、水泥地坪等附着物）。同年9月24日，苏州工业园区法院作出（2014）园执字第02377-2号执行裁定书，裁定原登记于被执行人盛亮玻璃公司名下的上述土地及地上建筑物所有权自裁定书送达丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴起转移。事后，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴未去办理相关产权过户手续。2、2015年9月25日，丁艳、许红英、吴玉琴与顾国平即本案原告签订授权书，委托原告代位与承租人签署租赁合同，代收房租，代位管理厂房。3、被告与原告发生租赁关系之前及之后一直居住在租赁房内，期间，原告还将整个租赁区的电动大门钥匙交给被告管理。4、2018年4月18日，被告租赁房内的设备被以拆卸费、搬运费、安装调试费、基础费名义做出搬迁费评估。审理中，原告将诉讼请求由要求确认“房屋租赁合同”于2018年12月1日终止变更为要求确认“房屋租赁合同”于2018年12月1日解除并放弃违约金请求，并称“每年递增5%租金”是指在第一年（2016年9月1日至2017年8月31日止）租金102268元基础上每年递增5%，即第二年（2017年9月1日至2018年8月31日止）为107381.40元，第三年（2018年9月1日至2019年8月31日止）为112494.80元，第四年（2019年9月1日至2020年8月31日止）为117608.20元，以此类推。被告称，原告老婆跑到各承租户说马上要拆迁了，不要交租金，其与全部承租户才同时不交租金的；原告还要求其住在租赁房内，以增加被告与拆迁部门谈判的砝码。原告则称，其未宣布不交租金，是承租户联合起来不交租金，也不退租。被告再称，2018年11月28日起其已搬出去了，但有些不用的东西留在租赁房内，因拆迁补偿费未拿到手，所以不退租赁房，等拿到拆迁补偿费后，其愿意将租赁房退还给原告。以上事实有原告提供的司法网拍成交确认书1份、执行裁定书1份、授权书1份、房屋租赁合同1份、房屋租赁合同终止通知函1份及送达图片2份，被告提供的设备存货搬迁费评估咨询明细表1份、厂房租赁合同1份、告知书1份及原、被告陈述笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的“房屋租赁合同”，系双方真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定有效。被告称原告等人拍得本案租赁房后未去办理过户手续，租赁合同因此无效。本院认为，根据法律规定，因人民法院法律文书导致物权变更的，自法律文书送达时发生效力，故原告等人拍得本案租赁房后并授权原告进行管理，原告据此取得出租权利资格并无不妥；被告上述抗辩理由不成立，不予采纳。有效的合同，合同双方均应全面履行。根据合同约定，被告应最迟于2018年8月31日支付2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金112494.80元，但被告未支付，在没有证据证实有因可归责于原告的原因而可以不支付租金的情形下，被告应当支付租金。被告称原告老婆因租赁房将要拆迁而通知其不要交租金之事，未提供任何证据，本院无法采信；至于原告在十个月左右时间内未收任何承租人租金之事，因同时处于拆迁准备期间和吴中区城南街道“331”专办及“263”专办因整治而致停电停水期间的背景下，情况复杂，难以确定被告该期间不交租金的原因就是应原告要求所致，故被告仍应支付租金。因此，原告以被告本应于2018年8月31日支付下一期租金而已拖欠超过三个月未付为由，要求确认2018年12月1日为“房屋租赁合同”的解除日，符合合同约定和法律规定，予以支持；原告要求被告腾退并将租赁房交还与其的请求，亦相应成立，予以支持。吴中区城南街道“331”专办及“263”专办因整治而致停电停水后，尽管被告仍占用租赁房，但已无法维持签订合同时可以预期的适租状态，因此造成的租金损失，应根据租赁双方的过错责任进行分担。导致本案停电停水后果的原因，既有原告让被告住在租赁房内、公共区域堆放杂物、环保设施不到位等自身及管理方面的问题，也有包括被告在内的相关租赁户因涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放及相关手续不齐全的“散乱污”等问题，比较性质及形成原因比重，确定由原告自负70%责任，被告承担30%责任，即自2018年9月16日起至2018年11月30日止，被告按“房屋租赁合同”约定租金标准的30%作为租金损失偿付给原告。综上所述，自2018年9月1日至2018年9月15日，被告应按“房屋租赁合同”约定的年租金112494.80元标准计算租金即4687.28元；自2018年9月16日起至2018年11月30日止，被告应按“房屋租赁合同”约定的年租金112494.80元30%的标准偿付给原告租金损失7030.92元；自2018年12月1日起至2019年8月31日止，被告应按“房屋租赁合同”约定的年租金112494.80元30%的标准偿付给原告租赁房占用期间损失25311.33元；自2019年9月1日起至被告实际腾退并将租赁房交还原告之日止，被告应按年租金117608.20元30%的标准偿付给原告租赁房占用期间损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告顾国平与被告丁汉寨于2016年9月4日签订的“房屋租赁合同”于2018年12月1日解除。二、被告丁汉寨腾退2016年9月4日“房屋租赁合同”中约定的位于苏州市吴中经济开发区邵昂工业区面积为445平方米及附房5间的租赁房并将之交还给原告顾国平，于本判决生效后一个月内履行。三、被告丁汉寨应给付原告顾国平自2018年9月1日起至2019年8月31日止租金及占用损失合计37029.53元及以年租金117608.20元的30%为标准、自2019年9月1日起至实际腾退并将租赁房交还之日止的占用期间损失，于本判决生效后一个月内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5122元,由原告顾国平与被告丁汉寨各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  高为民二〇一九年十一月二十六日书记员  高 羽