安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初17416号 原告：何峰，男，汉族，1984年11月1日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 原告：江绪梅，女，汉族，1984年7月20日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 上述两原告委托诉讼代理人：方爱国，安徽远致律师事务所律师。 上述两原告委托诉讼代理人：汪溪源，安徽远致律师事务所律师。 被告：安徽汉合盛投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心536室，统一社会信用代码91340100062461443A。 法定代表人：高四清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李开华，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴忠明，该公司员工。 原告何峰、江绪梅诉被告安徽汉合盛投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告何峰、江绪梅及其委托诉讼代理人方爱国、汪溪源，被告安徽汉合盛投资管理有限公司委托诉讼代理人李开华、吴忠明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何峰、江绪梅向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付违约金68163.44元（暂计算至2019年7月1日，顺延至交房日止）；2.被告向原告支付装修差价款49708.08元（暂按1028元／平方米实际装修计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于合肥市滨湖新区，面积51.14平方米，共计546732元。根据约定，被告应当于2016年9月30日之前取得《建设工程规划许可证（正本）》并向原告交付房屋，但由于被告的原因房屋迟迟未能交付，因此被告与原告委托的业主代表于2017年12月28日另行签订《备忘录》一份，被告承诺确保2018年5月31日前按原合同规定的装修标准向原告交付房屋，同时提供两种违约金计算方案供原告参考，原告可自行选择其中一种方案要求被告承担其违约责任。根据备忘录的约定及被告现仍未交付房屋的事实，原告有权要求被告按照方案一对其承担责任，即被告应当从2016年9月30日开始按照原告已支付房款万分之一向原告支付违约金至2018年5月31日，再从2018年6月1日起按原告己支付房款万分之三支付违约金至交房之日。但截至起诉之日，被告仅向原告支付了29865.61元。 根据被告在《备忘录》中的承诺，交付的商品房为精装房，且按照原合同规定的2000元/平方米标准装修，但被告实际的装修标准远远未达到其承诺的标准，严重违反约定，因此被告应该向原告退还装修款差价。 综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼，望判如所请，维护原告合法利益。 被告安徽汉合盛投资管理有限公司辩称：一、对原告诉讼请求第一项，原、被告之间签订的买卖合同约定房屋是毛坯、交房也是毛坯。商品房买卖合同约定交房标准是取得建设工程许可证正本，我方于2018年11月5日取得该正本，取得后被告已经通过公告、邮寄、登报等方式向原告邮寄、通知了交房，本案已经于2018年11月5日起至2018年11月7日完成了交房，交房以后被告不应该承担逾期交房的违约责任。上述事实已经有生效判决认定，同时原告主张的违约金日万分之三过高，我方不予认可。二、对诉讼请求第二项，原、被告之间签订的商品房买卖合同是毛坯的，并未涉及到装修，所涉及到的仅仅是附赠，没有约定任何价款，仅仅是一个参考的标准，应该以双方起按签订的买卖合同为准，补充协议里面约定了以商品房买卖合同约定为准，其他的只是要约邀请。所谓的附赠还是原告理解的合同约定的装饰都是包含在商品房买卖合同中，应该以买卖合同约定为准。原告已经在诉讼中自认有备忘录的存在，备忘录上约定的装修标准与实际金额是一致的，不存在差价的问题。对这份备忘录，我方是不认可的，但是法院对备忘录进行了认定，所以对原告的诉讼请求第二项，如果无法解决备忘录效力问题，应该不予以支持。综上，请法院依法酌情考虑原告的第一项诉讼请求，驳回原告其他的诉讼请求。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2016年7月14日，原告何峰、江绪梅与被告安徽汉合盛投资管理有限公司签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于合肥市滨湖新区，该商品房的用途为办公，建筑面积51.14平方米，总金额为546732元。付款方式为按揭付款，首付款276732元，剩余房款270000元办理按揭贷款。该合同对双方违约责任、交付期限、交接等作出详细约定，其中第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、不可抗力及政策因素范围包括但不限于地震、洪灾等自然灾害；战争、动乱、卫生防疫等社会异常事件；及政府政策和法律法规的改变；政府征收、征用等。如因政府政策因素造成的，且出卖人在发生之日起30日内告知的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内，至出卖人指定的地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日。超过30日未来办理交房手续的，视为违约，出卖人有权解除合同，买受人向出卖按总房款的2%支付违约金。2、超过30日后来办理交房手续的，如出卖人选择不解除合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。3、自合同约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。该合同附件部分约定了附赠项目清单，包括室内装饰、门窗配置、室内设备设施等，并注明：附赠项目须乙方自行分隔空间后，自行安装。上述合同签订后，原告按照约定支付了购房款，其中按揭款270000元于2017年2月4日到账，但被告未能按照约定于2016年9月30日前取得建设工程规划许可证正本并将涉案房屋交付给原告。 2017年12月28日，被告与业主代表签署《备忘录》，内容为：1、开发商（安徽汉合盛投资管理有限公司）出具确保2018年5月31日按照原合同规定的精装标准将房子交付给各位业主的公示通告；2、业主方在银行贷款没有下放的，待银行放款后按照原合同规定标准支付违约金，支付一个月内由开发商支付给业主；3、双方的合同规定毛坯房时间为2016年9月30日（以商品房买卖合同约定时间为准）交房，装修房交付时间为2017年5月1日（以安装委托合同约定的时间为准），鉴于目前违约金赔付方案分二种：方案一、按照2016年9月30日至取得建设工程规划许可证正本之日（综合验收通过）止按照合同标准赔付，放弃取得建设工程规划许可证正本之日至2018年5月31日期间的违约金；方案二、放弃2016年9月30日至2017年5月1日止的违约金赔付，自2017年5月1日至2018年5月31日期间的违约金按照原合同标准支付；以上两种方案由业主选择执行其中一个方案。若有相似合同但日期不同的约定，按合同约定日期执行。4、如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日前支付至所有业主个人账户；5、鉴于目前项目实际情况，各位业主若不愿意由开发商装修的，应在2018年1月10日前以书面形式向开发商说明，开发商按照1028元/平方米装修金的标准，在收到业主主张后60日内退还给业主，各业主自行装修。等等。此后，由于被告未能按期取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，双方就房屋交付、延期交房违约金支付等问题多次发生纠纷。2018年11月5日，被告将涉案项目取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，被告按照《房屋买卖合同》载明的原告邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向原告邮寄送达了房屋交付通知。同日，被告在《合肥晚报》刊登交房公告，载明：该公司开发建设的向上商务中心已取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备交房条件，自2018年11月10日起陆续办理交房，请各位业主按交房通知书要求携带相关资料及费用按时前往项目现场办理房屋交接手续，逾期，则视为自动收房。上述交房公告发出后，有部分业主与被告办理了房屋交接手续，签订了《业主费用结算确认单》、《装修确认单》。截止原告起诉之日，双方一直未办理房屋交接手续，但双方就房屋交付及延期交房违约金支付等问题未能达成一致意见。 另查明，原告与湖北益建装饰工程有限公司签订《安装委托合同》，约定原告委托该公司对其购买的涉案房屋进行室内装修及功能区分割，并支付功能区分割及安装费用合计1000元。 再查明，被告已支付两原告逾期交房违约金29865.61元。 上述事实，由双方当事人当庭陈述、《商品房买卖合同》、《备忘录》、《建设工程规划许可证（正本）》、《安装委托合同》、宣传手册、《公证书》、滨湖向上城交房告知书（二）、交房公告、报纸及函件快递单、公告、邮寄单、民事判决书等证据予以佐证，足以认定。 本院认为：原告何峰、江绪梅与被告安徽汉合盛投资管理有限公司于2016年7月14日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行各自义务。 结合原告诉请以及本案查明的事实，本案主要焦点有二： 焦点一是被告应当支付原告逾期交房违约金数额。鉴于双方对逾期交房的事实均予以认可，逾期交房违约金数额主要涉及到逾期交房期限的计算以及违约金计算标准两个方面的问题。首先是被告逾期交房期限如何计算。按照《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年9月30日就涉案房屋取得《建设工程规划许可证（正本）》，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用，但被告未能按照约定履行上述合同义务。2017年12月28日，被告与业主代表刘杰、陆学冬、耿婧等签订《备忘录》，约定被告于2018年5月31日前交付房屋，变更了涉案房屋的交付期限，原告对此也予以认可，被告也依据该《备忘录》第2条约定按照日万分之一标准向原告支付了2016年9月30日至2018年5月30日期间的延期交房违约金。被告于2018年5月31日前仍未能交付涉案房屋，直至2018年11月5日，被告才取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月6日，被告按照《房屋买卖合同》载明的原告邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向原告邮寄送达了房屋交付通知。同时被告在《合肥晚报》刊登交房公告，向原告履行了房屋交付义务，但原告并未按照约定办理涉案房屋的交接手续，故按照《商品房买卖合同》第十一条及交房公告的约定，2018年11月10日即为被告将涉案房屋交付给原告的日期。综上，被告逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日。双方在庭审中虽对原、被告的装修义务、装修标准等问题争议较大，但不影响本案双方按照《商品房买卖合同》约定办理房屋交付手续，原告以此抗辩拒不接收涉案房屋，没有合同和法律依据。 其次是延期交房违约金的计算标准。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同时，被告与业主代表签订的《备忘录》第3条也约定按照原合同标准支付延期交房违约金。但在该《备忘录》第4条中约定，如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起将延期交房违约金赔偿标准由原合同的万分之一调整为万分之三。被告已经依据上述约定按照已付房款日万分之一标准支付原告部分延期交房违约金29865.61元，现被告虽未能在2018年5月31日前取得《建设工程规划许可证（正本）》并交付房屋，但其已于2018年11月5日取得《建设工程规划许可证（正本）》并于次日通知原告办理房屋交付手续，且就双方争议的装修事宜正在积极处理中；同时，本院考虑到两原告可能存在的实际损失情况以及其他业主实际履行情况，本院确定违约金仍以日万分之一标准计算为宜。 综上所述，被告延期交房，应当承担合同约定的延期交房违约金。原告诉请的违约金计算期限过长、标准过高，本院予以核减。被告逾期交房的期限应自2016年10月1日计算至2018年11月10日，其中2016年10月1日至2017年2月3日（126日）以276732元为基数计算；2017年2月4日按揭贷款到账日之后自2017年2月4日至2018年11月10日（644天）以全款546732元为基数计算。根据上述日万分之一标准计算，被告应向两原告支付违约金38696.36元[（276732元×日万分之一×126日）+（546732元×644日×日万分之一）]，扣除被告已支付的延期交房违约金29865.61元，故被告还应支付两原告延期交房违约金8830.75元。 焦点二是原告诉请被告支付其装修差价损失49708.08[（2000-1028）元/平方米×51.14平方米]是否应予支持。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告交付的房屋为取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同附件三部分约定了附赠项目清单，包括室内装饰、门窗配置、室内设备设施等，并注明：附赠项目须乙方自行分隔空间后，自行安装，故上述商品房买卖合同并未约定按照2000元/平方米标准交付精装房；其次，原告签订的《安装委托合同》另行对案涉房屋的室内装修进行了约定；再次，2017年12月28日，被告与业主代表签订的《备忘录》明确约定，装修标准为1028元/平方米；且原告举证的滨湖向上城交房告知书也载明被告实际按1028元/平方米标准装修。综上，案涉房屋的装修标准应依据双方签订的《商品房买卖合同》、《备忘录》等合同约定确定，原告主张装修标准为2000元/平方米，并主张装修差价款，没有合同和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告安徽汉合盛投资管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告何峰、江绪梅延期交房违约金8830.75元； 二、驳回原告何峰、江绪梅的其他诉讼请求。 如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1329元，减半收取664.5元，由原告何峰、江绪梅负担614.5元，被告安徽汉合盛投资管理有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇一九年十一月二十日 书记员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。