广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11577号原告：李祺，男，1978年12月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：侯双龙、潘艳宜，分别系北京市东元（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：梁智博、赖卫城，均为被告的员工。原告李祺诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证违约金（以4760319元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从2017年7月19日起计至被告实际办妥房产证并将产权证交付给原告之日即2018年6月15日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场的房屋，房价总额为4759002元,后补交差价1317元,实际总房款4760319元。合同第二十一条约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记,并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。补充协议约定的办证期限起算时为“在可以办理房产证的情况下，原告经被告通知后提交相关资料之日开始计”，而该“可以办理房地产权证”的时间并不明确，相当于免除了被告迟延办证的责任，排除了原告的权利。故该约定属于《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应属于无效条款。据此，被告逾期办证违约金的起算时间应为被告实际交付房屋之日起210个工作日后。被告辩称：一、原告的房地产权证已经办妥，被告完全符合双方在合同中的约定按时协助原告办妥房地产权证。二、广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况做出的判决，已经被广东省高级人民法院立案审查再审。因此，相关案件的判决结果可能存在事实认定不清、法律适用错误的情形。而且，每个案件的事实并不可能完全一样，即使是同一楼盘、案情相似，也需要具体情况具体分析。我国不是判例法国家，不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。三、《补充协议》第12条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效。（一）“在可以办理房地产权证的情况下”是指该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋面积测绘报告时，该理解与双方在《商品房买卖合同（预售）》第21条的约定和相关法律规定是一致的，该句话不存在办理房地产权的时间不明确的情况。（二）双方将办证时间从210日更改为720日，原告对此已充分了解和理解。(三）该条不构成格式条款，补充协议签订在后且为特别约定，双方合意修订产权登记办理方式和产权登记的时间，是双方真实、最终意思表示，其约定合法有效，该条款不构成格式条款无效的情形。四、退一步讲，即使法院认定“在可以办理房地产权证的情况下”属约定不明，从而认为被告协助原告办理房地产权证的开始时间为原告正式收楼之日，那么，法院也只能将“在可以办理房地产权证的情况下”这句话认定为无效，具体的办证期限还得根据补充协议该条约定的720个工作日，而不应直接将补充协议该条约定的内容全部认定为无效。五、再退一步讲，即使被告的办证义务期限为210个工作日，根据合同第21条约定，被告协助原告办理房产证的时间是在被告取得楼宇的规划验收和原告向被告提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。所以，被告的办证义务期限210个工作日的起算点也应首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次房管局测绘部门出具测绘面积后，被告根据测绘面积通知原告补交房款、税费和办证所需的资料；再次，原告需在规定的时间内配合被告补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算被告办理房地产权证的时间，不能简单笼统地按原告实际收楼的日期开始计算210个工作日。六、办理房产证原告须履行向被告提交所需的资料，补交房款和缴交契税的义务，被告已发出书面通知，但部分业主拖延办理相关手续，导致的迟延办证的责任应由业主自行承担，即使被告违约，计算违约期间时应予以扣除。七、关于违约金计算基数的问题，即使被告违约，原告按照实际的总房款计算所有违约金不合理，违约金应该根据补交房款的情况分段计算。八、关于办证期限计算，交付房屋后210个工作日的起算应分情况讨论，原告早于合同约定的交楼时间而提前收楼的，应按照合同约定的收楼之日开始起算210个工作日；原告推后收楼的，应该以实际收楼之日开始起算210个工作日。本案中原告推后收楼的，应该以实际收楼之日开始起算210个工作日。经审理查明：2013年12月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，订明原告以4759002元向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢13层1310号房，房屋地址为海珠区富基南三街8号1310房；（第十二条）被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第二十一条）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告；（第二十二条）2、原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。该合同附件七《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，载明：六、双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；十二、关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任；十三、关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；等。原告于2016年9月13日接收了涉案房屋。合同签订后，原告向被告付清合同约定的全部购房款4759002元。2017年11月4日，原告向被告补交了面积差房价款1317元,结算后原告实际支付房款为4760319元。另查，2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。2018年5月24日，广州市不动产登记中心向被告出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：被告申请的位于海珠区同福××、××号，富基南三街2-12号（双）不动产的首次登记，该中心以18登记01435861号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。诉讼中，原、被告均确认：原告实际收楼之日起210个工作日的截止时间为2017年7月18日；原告于2018年1月2日将完税证明交给了被告；原告于2018年6月15日领取了涉案房屋的不动产权证。另外，被告提交了落款日期为2017年10月26日的《提交办证资料及补交房款通知》（其中要求被通知人于10月31日至11月9日提交办证资料、补交房款）。原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为即使原告收到该通知，原告已按通知要求履行补交房款及交税义务，被告也是无法办理房产证。本院认为：诉讼中，双方当事人对原告实际收楼的日期及实际收楼之日起210个工作日的截止日期陈述一致，故本院予以确认。对于涉案合同和补充协议关于办证期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告的办证义务期限应为房屋实际交付之日起210个工作日内。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，原告于2018年6月15日才取得涉案房屋产权证，故被告应向原告支付2017年7月19日起至2018年6月15日止的迟延办理产权登记的违约金。关于违约金的计算。由于原告在实际收楼后有补面积差款给被告，故违约金的本金应以原告实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》中已调整迟延办理产权登记的违约金标准为房价款的万分之零点三，原告要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的超过本院支持部分的违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告李祺支付迟延办理产权登记的违约金（从2017年7月19日起计至2018年6月15日止，每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算，其中2017年7月19日至2017年11月3日期间以4759002元为本金、2017年11月4日至2018年6月15日期间以4760319元为本金）。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由原告负担163元，被告负担987元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  毛秀葵二〇一九年十一月七日书 记 员  于悦姗何国卫