江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7187号 原告：苏州靖浩实业有限公司，住所地江苏省苏州市人民路1543号5层。 法定代表人：姚寿昌，执行董事。 委托诉讼代理人：张林露，江苏丁晓农律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵婧，江苏丁晓农律师事务所律师。 被告：申成万，男，1961年11月29日出生，朝鲜族，。 被告：苏州哈一顿酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市人民路1543号坤元广场3楼。 法定代表人：申成万。 委托诉讼代理人:崔德杰，系公司员工。 原告苏州靖浩实业有限公司（以下简称靖浩实业公司）与被告申成万、苏州哈一顿酒店管理有限公司（以下简称苏州哈一顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告靖浩实业公司的委托诉讼代理人张林露、赵婧与被告申成万、苏州哈一顿公司的委托诉讼代理人崔德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靖浩实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付租金1825308.24元、物业管理费1024172.8元、保证金521516.56元，逾期支付租金的违约金（2019年5月1日起至2019年6月7日止的违约金9908.8元；以260758元为基数，自2019年6月8日起至实际履行之日止，按照每天万分之五的标准计算；以521516.56元为基数，自2019年6月1日起至实际履行之日止，按照每天万分之五的标准计算；以521516.56元基数，自2019年7月1日起至实际履行之日止，按照每天万分之五标准计算；以521516.56元基数，自2019年8月1日起至实际履行之日止，按照每天万分之五标准计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，原告靖浩实业公司与上海哈一顿投资管理有限公司（以下简称上海哈一顿公司）签订坤元广场商铺租赁合同，约定，将苏州市姑苏区坤元广场x楼5692.92平方米、4楼5657.58平方米、110-1#80平方米(电梯部位)、4楼楼顶平台商用物业房产约定部分出租给上海哈一顿公司作为韩式休闲广场的经营广场使用。租期自2016年6月6日至2036年6月6日止(其中免租期为2016年6月6日至2017年6月30日)。租金为每月一付，免租期届满次日起算房屋租金，并以该日期为每月缴纳房屋租金日，即每月1日前支付次月租金。逾期超过15日支付的，每逾期1日，则上海哈一顿公司需按未付款项的万分之五支付违约金，自应付之日起算至实际支付之日止。合同签订之初，租赁保证金为3129099.36元，自13个月免租期届满次日起，保证金部分521516.56元转化为房屋租赁押金，剩余2607582.8元转化为五个月的租金，即租赁保证金变为521516.56元。租赁期届满前一个月的房屋租金以租赁保证金抵扣。合同约定情形出现时，原告有权扣除相应金额的租赁保证金作为房屋租金或物业管理费。物业由出租人管理，自合同签订之日起10个工作日内支付，每月支付一次。合同签订后，原告如约履行了合同义务，但上海哈一顿公司自2018年5月起发生欠付租金及物业管理费情况。至2019年8月1日，被告欠付原告租金、违约金、物业管理费合计2918712.24元。原告多次催促无果，遂委托律师于2019年6月致函被告，督促其及时支付相关费用。后原告发现上海哈一顿公司已经注销登记，该公司为申成万个人独资公司。目前苏州哈一顿公司仍然在使用租赁房屋坤元广场商铺，苏州哈一顿作为房屋实际使用人与承租人构成并存的债务承担，应共同承担涉讼租赁合同范围的债务。故为了维护原告合法权益，故诉至法院。 被告申成万辩称，2016年6月6日，原告与上海哈一顿公司签订坤元广场商铺租赁合同，上海哈一顿公司的权利义务已由苏州哈一顿公司承继，其不是合同的相对人，不应担承担合同项下的任何违约责任；2018年5月10日，上海哈一顿公司注销时尚未发生本案诉争之违约情形，上海哈一顿公司注销程序合法，其不存在与上海哈一顿公司财产混同情形，故其不需要承担责任；根据原告与被告苏州哈一顿签订的补充协议，从2018年5月1日起，苏州哈一顿公司按照原租赁合同支付租金及物业管理费，该份协议通过延长免租期，免去了2018年5月1日之前的物业管理费，故原告主张自2017年5月起的物业管理费违反双方合同约定，不应得到支持；苏州哈一顿公司欠付租金、物业管理费是因为原告方存在停车场无法全部正常使用、坤元广场一楼通往苏州哈一顿公司经营场所的主通道被取消，导致苏州哈一顿公司无法正常经营，故根据合同约定停止支付租金等费用，不属于违约。 被告苏州哈一顿公司辩称，原告将其楼下的公共通道以及涉案房屋的正门堵掉了，占用停车场，物业管理不完善，待原告履行好上述职责，我方会支付租金的。 本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，靖浩实业公司（甲方）与上海哈一顿公司（乙方）签订坤元广场商铺租赁合同，约定甲方将坐落于苏州市姑苏区坤元广场商用物业的坤元广场x楼5692.92平方米、4楼5657.58平方米、110-1#80平米(电梯部位)、4楼楼顶平台商用物业房产约定部分(以下简称“租赁场所”)出租给乙方使用；租赁场所总计计租建筑面积约为11430.5平方米(暂定)，以上租赁场所范围以双方签字确认的租赁场所平面图为准，4楼楼顶平台部分不计面积为免费使用部分；此外，甲方向乙方免费提供外墙广告位(人民路外墙，具体位置及面积由双方根据平面图签字确认，甲方应办理相关审批事宜)及广告用灯箱位。甲乙双方同意，本合同所述全部租赁物业的租赁期限自2016年6月6日起至2036年6月6日止，共计20年；其中租赁期限开始的前13个月，即2016年6月6日至2017年6月30日为免租期；免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但应支付本合同项下所述包括物业管理费、水电费等在内的其他乙方应承担的费用。自本合同签署之日起10个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金人民币3129099.36元，租赁保证金可以转作为房屋租金或物业管理费等费用。出现下列情形，经甲方书面通知乙方后，甲方可以扣除乙方相应金额的租赁保证金作为房屋租金或物业管理费：1、在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金，甲方书面通知乙方后，乙方在15日内仍未向甲方支付的；2、乙方未按期缴纳物业管理费、水电费等应付费用，导致甲方代替乙方缴纳上述费用的。当租赁保证金因扣减而减少的，乙方应当在扣减后7个工作日内补足差额。自13个月免租期届满次日起，保证金部分521516.56元(一个月房屋租金)转化为房屋租赁押金，剩余2607582.80元转化为五个月的房屋租金；甲乙双方约定，以押一付一的方式缴纳房屋租金，免租期届满次日起起算房屋租金(此后以该日期为乙方每月缴纳房屋租金日)；免租期届满次日起每满365天为一个租赁年度，前3个租赁年度房屋租金为1.5元人民币/日/每平方米(不含税金)，之后每3年递增5%(不含税)。甲方为乙方安排经营所需停车位，并按照1元/辆/次收取，每次为当天取卡入场后起算14个小时，超过14个小时部分甲方物业有权另行计时收费，但超过部分的收费标准不得高于甲方物业正常的停车费标准。由甲方负责乙方的物业管理，物业管理具体事项由双方在附件六约定；甲乙双方约定物业管理费为4元/平方米/月(含税金)，自本合同签署之日起10个工作日内支付，每月支付一次，甲方应在乙方缴纳费用同时出具增值税普通发票，否则乙方有拒付的权利；双方约定物业管理费计费标准定价为前三年定价标准，物业管理费每三年递增5%一次。因甲方的原因而导致乙方无法正常经营时，乙方有权停止支付该部分租金并要求甲方承担违约责任、赔偿营业损失，若因甲方的原因导致乙方不能经营而解除本合同时应赔偿乙方之前投入的全部费用(包括装修改造及设备购入等全部投入)。乙方未按本合同约定向甲方支付租金，在未按本合同约定超过15日予以扣划的情况下，每逾期1日，应按未付款项的万分之五向甲方支付逾期付款违约金，自应支付之日起算至实际支付之日止。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，靖浩实业公司将涉案房屋交付上海哈一顿公司使用，上海哈一顿公司将涉案房屋用于经营韩式洗浴休闲广场。 《坤元广场商铺租赁合同》附件一约定根据乙方的经营需要，签订本合同之后乙方将在苏州市新注册设立有限责任公司，由新注册设立的公司承继本合同乙方的权利和义务，并以新注册设立的公司名义对外经营哈一顿韩式体闲广场，甲方对此予以认可。合同附件六约定由甲方负责为乙方提供物业管理服务，甲方未尽到物业管理服务义务，导致乙方无法正常营业，在此期间乙方有权拒付物业管理费用，并要求甲方承担相应的营业损失。乙方违反主合同及本附件的约定，致使甲方无法完成本附件约定的物业服务内容和标准的，甲方有权停止相关物业服务，造成甲方经济损失的，乙方应予以赔偿。合同附件还对其他事项作了约定。 2018年4月26日，靖浩实业公司（甲方）与上海哈一顿公司（乙方）签订补充协议，约定甲乙双方签订了坤元广场商铺合同及补充协议，但由于停车场、消防验收等因素，导致双方对合同履行产生分歧，乙方要求延长免租期，经过双方协商，现达成如下约定：甲乙双方一致确认，将坤元广场商铺租赁合同中约定的免租期变更为自2016年6月6日至2018年4月30日，从2018年5月1日起乙方按原租赁合同中约定的方式向甲方支付租金及物业管理费，本协议签订后，双方对租赁合同、补充协议等项下无其他纠葛；靖浩实业公司、上海哈一顿公司、苏州哈一顿公司在合同落款处均加盖公章。 靖浩实业公司与上海哈一顿公司签订合同后，上海哈一顿公司支付保证金3129099.36元。后苏州哈一顿公司支付2018年10月至2019年4月期间的租金3650612.56元、2019年5月租金260758元（2019年6月7日支付）、2018年10月至2018年12月期间的物业管理费137166元、2019年1月至2019年3月期间的物业管理费137166元。后靖浩实业公司向苏州哈一顿公司发函要求支付租金及物业管理费，苏州哈一顿公司未支付相应费用。 在本案审理中，靖浩实业公司陈述，其向申成万、苏州哈一顿公司主张2019年5月少交的租金260758.56元、2019年6月至2019年8月期间的租金1564549.68元、2017年5月至2018年9月期间的物业管理费777274元、2019年1月至2019年3月期间少交的物业管理费6858.3元、2019年4月至2019年8月期间的物业管理费240040.5元；苏州哈一顿公司未支付2016年6月至2019年9月期间的物业管理费，其为了不加深矛盾，故从2017年5月份开始主张；双方合同约定的涉案房屋3、4楼的使用面积比不动产权属登记证明记载的面积各多100平方米，是因为3、4楼的使用面积比登记的建筑面积多，故双方在合同内对出租面积作了约定；其未书面通知苏州哈一顿公司以保证金冲抵2019年9月份租金。申成万陈述，上海哈一顿公司与靖浩实业公司签订合同后，新设立了苏州哈一顿公司，根据双方合同附件一合同主体的规定，苏州哈一顿公司承继合同乙方的权利义务，故靖浩实业公司应向苏州哈一顿公司主张权利。靖浩实业公司及苏州哈一顿公司均认可苏州哈一顿公司承继上海哈一顿公司的权利义务。 另查明，涉案房屋坐落于苏州市姑苏区，为靖浩实业公司单独所有。其中一层建筑面积5423平方米，三层建筑面积5592.92平方米，四层建筑面积5557.58平方米。 上海哈一顿公司是申成万独资设立的有限责任公司，于2018年5月10日注销登记。 苏州哈一顿公司于2016年10月28日成立，目前公司还在经营中。 以上事实，有不动产权属登记证明、坤元广场商铺租赁合同及附件、银行缴款凭证、准予注销登记通知书、房租租金及物业管理费催缴通知、关于我司延期支付房租租金及物业管理费的通知、律师函及邮寄结果截图、照片及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告靖浩实业公司与上海哈一顿公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。双方合同附件约定合同签订后，上海哈一顿公司将在苏州市新设立有限责任公司，由新设立的公司承继本合同上海哈一顿公司的权利义务，并以新设立的公司名义对外经营哈一顿韩式休闲广场，靖浩实业公司对此予以认可。苏州哈一顿公司于合同签订后设立，靖浩实业公司、申成万、苏州哈一顿公司均认可苏州哈一顿公司承继了合同中上海哈一顿公司的权利义务，本院对此予以确认。 关于原告靖浩实业公司要求被告苏州哈一顿公司支付租金1825308.24元的诉讼请求。在合同履行中，靖浩实业公司将涉案房屋交付苏州哈一顿公司使用，苏州哈一顿公司理应支付租金，双方合同约定2016年6月30日至2018年4月30日为免租期，上海哈一顿公司交付的保证金3129099.36元，其中521516.56元（一个月房屋租金）转化为房屋租赁押金，剩余2607582.8元转化为五个月的房租租金，故被告苏州哈一顿公司应从2018年10月起支付租金，哈一顿公司支付了2018年10月至2019年5月期间的租金3911370.56元，还应支付2019年5月少交的租金260758.56元及2019年6月至2019年8月期间的租金1564549.68元，原告的该项诉讼请求有法律和事实依据，本院予以支持。 关于原告靖浩实业公司要求被告苏州哈一顿公司支付物业管理费1024172.8元的诉讼请求。靖浩实业公司与上海哈一顿公司签订的坤元广场商铺租赁合同约定免租期内，上海哈一顿公司无需支付租金，但应支付物业管理费等费用；双方后签订的补充协议约定延长免租期至2018年4月30日，从2018年5月1日起按原租赁合同中约定的方式支付租金及物业管理费，双方以补充协议的形式变更了原来合同中物业管理费的约定，故苏州哈一顿公司应从2018年5月1日起支付物业管理费，其中苏州哈一顿公司支付了2018年10月至2018年12月期间的物业管理费137166元、2019年1月至2019年3月期间的物业管理费137166元，苏州哈一顿公司还应支付2018年5月至2018年9月期间的物业管理费228610元、2019年1月至2019年3月期间少交的物业管理费6858.3元、2019年4月至2019年8月期间的物业管理费240040.5元，以上物业管理费共计475508.8元。原告主张超出部分，本院不予支持。 关于原告靖浩实业公司要求被告苏州哈一顿公司支付保证金521516.56元的诉讼请求。合同约定经靖浩实业公司书面通知苏州哈一顿公司后，苏州哈一顿公司在15日内仍未支付的，租赁保证金可以转化为租金或物业管理费等费用，现靖浩实业公司未向苏州哈一顿公司发送书面通知，故涉案租赁保证金不应冲抵租金，故原告的该项诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。 关于原告靖浩实业公司要求被告苏州哈一顿公司支付逾期缴纳租金的违约金的诉讼请求。根据合同约定，双方约定以押一付一的方式缴纳房屋租金，免租期限届满次日起算房屋租金（以后以该日期为每月缴纳房屋租金日），根据补充协议的规定，免租届满日为2018年4月30日，故每月1日为缴纳租金日。苏州哈一顿公司未支付租金，每逾期一日，按应付款项的万分之五支付逾期付款违约金，自应支付之日起计算至实际支付之日止。苏州哈一顿公司于2019年6月7日缴纳2019年5月租金260758元，故2019年5月租金逾期支付利息为4824.02元（260758元×0.5‰/天×37天）及以欠缴的260758.56元为基数，按照每日万分之五的标准，自应支付之日即2019年5月1日起计算至实际支付之日止；2019年6月逾期支付租金的违约金，应以欠缴的521516.56元为基数，按照每日万分之五的标准，自应支付之日即2019年6月1日起计算至实际支付之日止；2019年7月逾期支付租金的违约金，应以欠缴的521516.56元为基数，按照每日万分之五的标准，自应支付之日即2019年7月1日起计算至实际支付之日止；2019年8月逾期支付租金的违约金，应以欠缴的521516.56元为基数，按照每日万分之五的标准，自应支付之日即2019年8月1日起计算至实际支付之日止，原告的该项诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。 关于原告靖浩实业公司要求被告申成万支付租金1825308.24元、物业管理费1024172.8元、保证金521516.56元及逾期支付租金的违约金的诉讼请求。根据靖浩实业公司与上海哈一顿公司的约定，苏州哈一顿公司承继了上海哈一顿公司的权利义务关系，涉案房屋租金合同相对方由上海哈一顿公司变更为苏州哈一顿公司，故上海哈一顿公司不再履行涉案房屋租赁合同的义务，申成万作为上海哈一顿公司的设立人，亦不履行涉案房屋租赁合同的义务，原告的该项诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。 被告申成万及苏州哈一顿公司提出原告靖浩实业公司未按照合同约定履行物业管理职责及未提供通往人民路的大门等抗辩意见，但两被告提供的证据不能证明原告未履行相应职责或约定，应承担举证不能的不利后果，故两被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏州哈一顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州靖浩实业有限公司租金1825308.24元、物业管理费475508.8元； 二、被告苏州哈一顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州靖浩实业有限公司违约金（4824.02元及以260758.56元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年5月1日起计算至实际支付之日止；以521516.56元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年6月1日起计算至实际支付之日止；以521516.56元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以521516.56元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年8月1日起计算至实际支付之日止）； 三、驳回原告苏州靖浩实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34322元，减半收取17161元，由原告苏州靖浩实业有限公司负担5338元，由被告苏州哈一顿酒店管理有限公司负担11823元，被告苏州哈一顿酒店管理有限公司负担的部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员  凌 晨 二〇一九年十一月二十一日 法官助理  孙丽丽 书 记 员  陶 敏