湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11957号原告：长沙市雨花区西子花苑业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区西子一间A栋2楼。负责人：涂四全，主任。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭冬山，男，1951年1月17日出生，汉族，住湖南省长沙市。系湖南省长沙市雨花区西子花苑业主委员会推荐的委托诉讼代理人。被告：长沙展诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子花苑商业中心A栋206室。法定代表人：刘大风，执行董事。委托诉讼代理人：周伊，湖南星邦律师事务所律师。被告：长沙湘越房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子商业中心A栋28楼。法定代表人：郦铁飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪德全，湖南言顺律师事务所律师。原告长沙市雨花区西子花苑业主委员会（以下简称原告）与被告长沙展诚物业管理有限公司（以下简称被告展诚物业公司）长沙湘越房地产开发有限公司（以下简称被告湘越房地产公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人涂四全及其委托诉讼代理人王首力、谭冬山，被告展诚物业公司的委托诉讼代理人周伊，被告湘越房地产公司的委托诉讼代理人汪德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告归还面积为113㎡的物业管理用房；2.两被告共同向原告支付拖欠的租金157500元（暂计算2016年1月1日至2019年9月30日期间的租金，2019年10月1日至实际归还物业管理用房之日止的租金按照3500元/月的标准计算);3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：“西子花苑”和“西子商业中心”均由被告湘越房地产公司开发建设，共分三期，其中第一、二期为“西子花苑”，第三期为“西子商业中心”。原告系“西子花苑”小区第二届业主委员会。长沙市不动产登记中心的资料显示“西子花苑”小区总规划面积193270.97㎡，应提供物业管理用房面积966.35㎡，“西子花苑”和“西子商业中心”的物管用房为8栋102房，12栋101、102、103、201、202、203房，三期商业中心（西子）A栋201、202、203、204、205、206房，B、C栋-301房，共计建筑面积1548.32㎡，其中“西子花苑”966.35㎡，“西子商业中心”581.97㎡。“西子花苑”自出售之日起由被告展诚物业公司提供物业管理服务。2015年8月31日，物业管理服务合同解除后，被告展诚物业公司撤场，但原告仅收到被告展诚物业公司移交的8栋102房，12栋101、102、103、201、202、203房，以及三期商业中心（西子）A栋206房，共计853.03㎡的物业管理用房，两被告仍有113㎡的物业管理用房尚未移交。2015年10月13日，原告与被告展诚物业公司以及新选聘的物业管理服务企业即湖南天环物业管理有限责任公司签署了《西子花苑小区新老物业更迭移交协议》。协议约定被告展诚物业公司欠原告物业管理用房113㎡，被告展诚物业公司自2016年1月1日起向原告支付租金，租期暂定1年，租金双方另行协商。2016年9月，原告向被告展诚物业公司发函要求支付2016年1月1日至今的物业管理用房房租，被告展诚物业公司复函同意按照先前约定按同地域实际租金参考价结算支付。2017年4月20日，原告向被告展诚物业公司发出工作联系函，要求被告展诚物业公司尽快指派专员接洽，并尽快支付款项，但两被告拒不归还113㎡的物业管理用房亦不支付租金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告展诚物业公司辩称：1.根据相关法律规定，业主委员会提起诉讼属于应由业主决定的重大事项，应当经建筑物专有部分面积占总面积过半数且人数过半数的业主召开业主大会共同决定，业主委员会只是业主大会的执行机构，未经业主大会授权，业主委员会无权直接以自己的名义代表全体业主起诉，故原告的诉讼主体资格不适格。2.根据相关政府文件，长沙市雨花区的每个商业小区均应征用一定面积的房屋作为社区办公用房，因被告湘越房地产公司在小区规划审批时未设计社区用房，因此被告展诚物业公司将西子商业中心的A栋201、202、203房共340平方米的物管房作为怡园社区的社区用房，该房屋即包括了原告所主张的113㎡的物业管理用房在内被告展诚物业公司未使用也未占用原告主张的113㎡的物业管理用房。3、被告湘越房地产公司将340㎡的两间商业用房调整为物业管理用房后，2016年1月1日起由被告展诚物业公司代为收取该房屋租金，其中227㎡房屋的租金是被告湘越房地产公司对被告展诚物业公司的补偿。另外的113㎡房屋的租金是被告湘越房地产公司对原告的补偿，被告展诚物业公司只需退还原告113㎡的毛坯房2016年1月1日至今的租金。为此被告展诚物业公司愿意将收取的2016年1月1日至今西子商业中心B、C栋5层的两间商业用房中的113㎡的房屋租金退给原告。被告湘越房地产公司辩称：1.同意被告展诚物业公司的第1、2项辩称意见。2.湘越房地产公司系“西子花苑”和“西子商业中心”的开发商，两个小区建成后，被告湘越房地产公司已将共计1548.32㎡的物业管理用房交付给业主，并在房产部门进行了备案，被告湘越房地产公司无需再向原告交付物业管理用房。本院经审理认定事实如下：原告系长沙市雨花区西子花苑小区第二届业主委员会，被告湘越房地产公司系长沙市雨花区“西子花苑”和“西子商业中心”小区的开发商，该两个小区系独立进行规划建设。2013年5月26日，长沙市雨花区西子花苑小区第一届业主委员会（以下简称第一届业主委员会）与被告展诚物业公司签订《西子花苑物业管理服务合同》，第一届业主委员会选聘被告展诚物业公司为“西子花苑”小区提供物业服务，委托服务期限为三年，自2013年5月26日起至2016年5月25日止。2015年10月13日，第一届业主委员会与湖南天环物业管理有限责任公司、被告展诚物业公司签订《西子花苑小区新老物业更迭移交协议》，第一届业主委员会解除与被告展诚物业公司的物业管理服务合同，并通过招投标方式与湖南天环物业管理有限责任公司签订物业管理服务合同，三方在协议中约定了新老物业更迭的相关事宜。2010年10月21日，被告湘越房地产公司向长沙市房屋产权管理局物业监管处申请确认：“‘西子花苑’8号栋102房，12栋102、103、101、201、202、203房，共计建筑面积766.84㎡的物业管理用房，不足面积在三期商业部分办理预售时补足。现我司申请增加三期西子商业中心A栋201、202、203、204、205、206房，B、C栋C-301房，共计建筑面积781.48㎡作为物业管理用房限制，承诺不出售、不抵押，列入移交，所提供的资料真实有效，否则愿意承担法律和经济责任。”同日，长沙市房屋产权管理局物业监管处的审核意见为：“该项目（西子花苑、三期西子商业中心）物管用房确认为8栋102房，12栋102、103、101、202、201、203房，三期商业中心（西子）A栋201、202、203、204、205、206房，B、C栋C-301房（全部为规划批准），共计建筑面积1548.32㎡。”另查明：(一）案件审理中，原告明确第1项诉讼请求中113㎡物业管理用房系指西子商业中心A栋205房（面积174.39㎡）中的113㎡物业管理用房；第2项诉讼请求中的租金系指西子商业中心A栋205房（面积174.39㎡）中的113㎡物业管理用房的租金。（二）长沙市雨花区西子商业中心小区的业主委员会正在筹备成立中。（三）截至原告起诉时止，长沙市雨花区西子商业中心小区的A栋201、202、203房（共计342㎡）用于长沙市雨花区高桥街道怡园社区的办公用房。因认为两被告尚有113㎡物业管理用房未交付，原告遂诉至本院，要求判如所请。以上事实，有《西子花苑物业管理服务合同》、《西子花苑小区新老物业更迭移交协议》、长沙市开发建设单位物业管理用房申请确认单、开庭笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告湘越房地产公司于2010年10月21日向长沙市房屋产权管理局物业监管处申请确认“西子花苑”小区的物业管理用房为“西子花苑”8号栋102房，12栋102、103、101、201、202、203房，共计建筑面积766.84㎡。该面积少于“西子花苑”小区可分得的物业管理用房，被告湘越房地产公司虽在物业管理用房申请确认单中承诺“西子花苑”小区的物业管理用房不足部分在“西子商业中心”办理预售时补足，但长沙市房屋产权管理局物业监管处系对“西子花苑”、“西子商业中心”两个小区的物业管理用房统一审核认定，即两个小区的物业管理用房共计为“西子花苑”8栋102房，12栋102、103、101、202、201、203房，“西子商业中心”A栋201、202、203、204、205、206房，B、C栋C-301房，建筑面积共计1548.32㎡。因两个小区的物业管理用房系统一进行审批，原告主张的位于“西子商业中心”A栋205房（面积174.39㎡）的113㎡物业管理用房以及位于该房屋内的113㎡物业管理用房的租金涉及“西子商业中心”全体业主的利益，原告提交的证据又不足以将“西子花苑”小区的物业管理用房从上述共计1548.32㎡的物业管理用房区分出来。据此，本院对原告要求两被告归还位于“西子商业中心”A栋205房（面积174.39㎡）的113㎡物业管理用房以及位于该房屋内的113㎡物业管理用房的租金的诉讼请求不予支持。待“西子商业中心”小区业主委员会成立后，原告可与“西子商业中心”小区业主委员会一并主张相关权利。需要指出的是，原告虽系经“西子花苑”小区业主大会选举成立，但其只是业主大会的执行机构，其代表全体业主所有所获得的相关权益应归“西子花苑”小区全体业主所有，而不能归其自身所有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条、第九十三条、第九十四条、第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告长沙市雨花区西子花苑业主委员会的诉讼请求。本案受理费13375元，因适用简易程序减半收取6687.50元，由原告长沙市雨花区西子花苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇一九年十一月十五日书记员 李春霞附：《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。