北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初263号原告：北京尚逸国际美容美发咨询有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北里310号楼310-6-1、310-6-2。法定代表人：余中宏，经理。委托诉讼代理人：李希，北京晋熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：段书生，男，该公司经理，住北京市海淀区。被告：北京汇海银星商场，住所地北京市石景山区鲁谷大街39号。法定代表人：孙红旗，执行董事。委托诉讼代理人：陈超，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秉敏，北京乾成律师事务所实习律师。原告北京尚逸国际美容美发咨询有限公司（以下简称尚逸公司）与被告北京汇海银星商场（以下简称汇海商场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚逸公司的委托诉讼代理人李希、段书生，被告汇海商场的委托诉讼代理人陈超、郑秉敏，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚逸公司向本院提出诉讼请求：1、判令汇海商场向我方返还房屋装修补偿款688793.91元；2、判令汇海商场承担本案诉讼费。事实与理由：我公司与汇海商场于2017年2月21日在海淀区签订北京汇海银星商场房屋场地租赁合同，租赁汇海公司位于北京市海淀区万寿路x号汇海商场万寿路店一层x区x号。双方约定租期自2017年2月21日至2020年4月20日止，租赁面积300平方米，年租金740000元，合同签订过程中，汇海商场隐瞒了该商场为军产房的事实。合同签订后，我公司如约支付了保证金和房租，并投入100多万元对该商铺进行整体装修。2018年7月5日，房屋所有权人中国人民解放军国防大学联合勤务学院（以下简称勤务学院）来到商场在各商铺门口粘贴关于汇海商场停止经营的通知，要求汇海商场从2018年7月15日起停止一切经营活动，要求各商铺按期进行腾退，逾期腾退的将停电停水。直到此时，经多方了解我公司方知所承租的商铺为军产房，并且汇海商场与勤务学院的军队房地产租赁合同及补充协议早在2018年2月16日就已经被海淀法院解除。汇海公司未将真实情况如实告知我公司，一直按期收取我公司房租，汇海商场的违约行为导致我公司及其他商户无法正常经营。后经我公司、汇海商场及勤务学院三方多次协商，达成协议由勤务学院对我公司进行装修损失补偿，我公司与汇海商场提前解除租赁合同。但汇海商场在拿到勤务学院支付给我公司的70万元装修损失补偿款后迟迟未支付给我公司，我公司多次找汇海商场索要，汇海商场均以各种理由拒不支付，我公司认为汇海商场的违约行为侵害了我公司的合法利益。汇海商场辩称，不同意尚逸公司的诉讼请求。双方租赁合同第10.2条约定了如遇到国家或部队不可抗力的政治因素，合同自然终止，双方互不承担责任，互不赔偿。尚逸公司称没有告知涉案房屋是军产，这不是事实。尚逸公司与我单位解除合同时，已经写明我单位不负赔偿责任。我单位获得勤务学院的补偿，在于双方约定了如果勤务学院解除合同，应对我单位进行合理补偿。在另案开庭时，勤务学院认可对我单位进行补偿。另，我单位在2010年对整个租赁场地投入5000万元进行装修，当时租赁场地还是毛坯房，客观上，我单位也投入较大，损失严重。勤务学院的补偿是给我单位的，即使如此，也无法弥补我单位现在的损失。我单位为了维权花费了诉讼费、鉴定费等各项费用。从装修的实际情况看，尚逸公司并不是最初的承租方，最初的承租方在2015年入场，进行了大量装修，尚逸公司仅是后续使用，可能有部分修改，但整体基础来自我单位和上一家美容院。尚逸公司在解除合同后，将场内设备拆走，所有值钱的东西都已经搬走。租期虽未到期，但客观上已经使用很长时间，称不上有过多损失。我单位不清楚尚逸公司要求的70万元如何计算，其应提供充分的依据。所涉场地腾退后，尚逸公司的会员找到我单位要求赔偿，我单位帮尚逸公司进行了退赔，也未找尚逸公司赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年2月21日，汇海商场（甲方）与尚逸公司（乙方）签订北京汇海银星商场房屋场地租赁合同，约定：乙方承租甲方一层，建筑面积约300平方米，租赁位置在商场x区，租赁期限为2017年2月21日至2020年4月20日，经营范围为美容美发，年租金为74万元；如遇国家或部队不可抗力的政策因素（自然灾害、地震等）造成合同无法继续履行的，合同自然终止，双方互不承担责任，互不赔偿。2018年2月23日，勤务学院以要求汇海商场腾退北京市海淀区万寿路28号的租赁房屋、解除租赁合同及补充协议、支付房屋租金及利息等为由将汇海商场诉至本院，汇海商场提出反诉，要求勤务学院退还租赁保证金、赔偿装修损失。本院于2018年8月6日作出（2018）京0108民初12798（2）号民事判决书。该判决书查明：2010年1月22日，中国人民解放军后勤指挥学院（甲方、出租方）与汇海商场（乙方、承租方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区万寿路x号的房屋建筑面积3767.83平方米，出租给汇海商场使用。租赁用途商业、办公。租赁期限自2010年2月1日至2020年1月31日。协议第九条约定，因乙方违反合同约定义务导致合同解除的，甲方对乙方装修、改造、扩建等费用不予补偿。反之，因甲方违反合同约定义务导致合同解除的，经核实甲方对乙方装修、改造、扩建等费用予以合理补偿。2010年2月1日，后勤指挥学院（甲方、出租方）与汇海商场（乙方、承租方）签订房地产租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区万寿路x号的房屋建筑面积3953.37平方米，出租给汇海商场使用，租赁用途商业、办公，租赁期限自2010年6月1日至2020年5月31日。当日，双方就上述合同签订补充协议。2013年2月20日，中国人民解放军后勤学院房地产管理办公室（甲方、出租方）与汇海商场（乙方、承租方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区万寿路x号x号楼x层x号房屋建筑面积163平方米，出租给汇海商场使用，租赁用途商业，租赁期限自2013年6月1日至2020年5月31日。该判决书认定：勤务学院与汇海商场签订的军队房地产租赁合同及补充协议、房地产租赁合同及补充协议以及军队房地产租赁合同于2018年2月16日解除。勤务学院在提前解除合同的情况下，应对汇海商场就涉案房屋的装修残值进行合理的补偿，勤务学院亦同意对涉案房屋的装修残值进行补偿。故汇海商场反诉要求勤务学院赔偿装修损失之请求，理由正当，本院予以支持。具体数额本院根据鉴定报告中确定的建筑装修的残值确定。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。故在床上用品店铺的租赁合同已到期的情况下，勤务学院不同意赔偿其店铺内的装修残值，本院予以支持。就涉案房屋内加层部分的装修赔偿，加层部分虽然为汇海商场或店铺自行加盖，但勤务学院从未提出异议，且合同解除后，根据现实情况也不宜被汇海商场拆除带走，且使用利益归勤务学院所享有，故该部分的残值应由勤务学院予以赔偿。就汇海商场的一层地面防水工程及物美超市内的拆除工程，现场表面虽然看不到该部分工程，但考虑到物美超市是在原汇海商场原装修的基础上另行装修及一层地面需要防水的实际需要，本院认为该部分装修残值应由勤务学院予以赔偿。就门头（避风阁）部分的装修赔偿，根据汇海商场提供的书面材料，可以看出该部分建设是经过勤务学院同意的，故该部分装修残值应由勤务学院予以赔偿。对于勤务学院认为的包括电热水器、监控设备、窗帘、广告牌、分体式空调、货架、木柜柜台、五层柜、玻璃柜、电子锁、杯挂架等可移动物品的装修赔偿，本院认为除紫玉内衣店的货架残值3311.47元、烟酒店的木框柜台残值2755.92元、艺丛林的物品柜残值801.73元、多米诺的展示柜残值5430.07元、尚逸国际的木更衣柜及电子锁残值2049.43元外，其他物品因均属不可移送之物品，勤务学院应对其残值予以赔偿。本院最终判决勤务学院赔偿汇海商场装修残值9947530.82元等。该案审理过程中，汇海商场向本院申请对涉案房屋的装修残值进行评估，本院委托北京京评价格评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2018年7月30日出具了价格评估报告书，其中写明“尚逸国际”评估金额为688793.91元，其中包括装修无异议部分579129.98元，装修异议部分21469.54元，水电安装无异议部分88194.39元。该判决已生效并已执行。2018年7月15日，汇海商场与尚逸公司签署关于提前解除合同的协议，约定：双方签订合同约定的履行期限虽未到期，但因不可抗力因素，军队和武警部队全面停止有偿服务要求停止房屋租赁合同，导致租赁合同无法实现，双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2018年7月16日解除，并停止经营活动，同时在一周之内腾退房屋及场地，尚逸公司所办的会员卡及会员储值卡等全权自行负责承担，因此所造成的一切损失与汇海商场无任何关系，汇海商场不负任何责任及补偿等。尚逸公司称2018年7月16日双方还签署一份补充协议，约定：部队评估装修补偿款等法院判决书出来，按法院规定补偿给尚逸公司，按规定扣除评估费用剩余补偿金支付给尚逸公司，因汇海商场拒绝在补充协议上盖章，故该公司负责人余尚涛在两份协议骑缝处捺印，但该公司没有留存原件，而将原件交给汇海商场。汇海商场对于尚逸公司主张不予认可，称双方并未签署补充协议。尚逸公司为证明汇海商场同意向该公司支付装修补偿款提交录音证据，汇海商场对该证据真实性不予认可。本院认为，尚逸公司与汇海商场签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。因部队全面停止有偿服务，故双方解除房屋租赁合同，双方就此签订了关于提前解除合同的协议。对于汇海商场是否应支付装修补偿款问题，本院认为，首先，根据房屋租赁合同约定，如遇国家或部队不可抗力的政策因素（自然灾害、地震等）造成合同无法继续履行的，合同自然终止，双方互不承担责任，互不赔偿。本案中，系因相关政策原因导致双方合同无法继续履行，依据合同约定，双方互不承担责任，互不赔偿，汇海商场根据合同约定不负有向尚逸公司支付装修补偿款的义务。其次，尚逸公司虽主张双方就装修补偿问题达成一致意见，并提交录音及补充协议佐证，但补充协议并无双方签字盖章，且尚逸公司无法提交原件，本院无法核实其真实性，且汇海商场对于录音证据不予认可，仅依据上述证据无法认定双方之间就支付装修补偿款问题达成一致意见，故尚逸公司应承担举证不能的法律责任。最后，根据生效判决，虽然判决勤务学院赔偿汇海商场装修残值，但系基于双方之间的合同约定及勤务学院的意愿而作出的判决，不能因此认定汇海商场应将其中部分款项赔偿给尚逸公司，而应以双方之间的合同约定作为赔偿依据。综上，本院认为，根据合同约定及证据情况看，尚逸公司主张汇海商场赔偿装修补偿款依据不足，本院对其提出的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京尚逸国际美容美发咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10688元，由北京尚逸国际美容美发咨询有限公司负担，已交纳5344元，余款于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  祁跃进人民陪审员  杨 梅二〇一九年十一月十五日书 记 员  吴 思