江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初2946号 原告：焦武圣，男，1974年4月17日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：叶青华，江西赣中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟季平，江西赣中律师事务所律师。 被告：吉安市花园房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 法定代表人：喻勇发，执行董事。 委托诉讼代理人：罗敏，江西共创律师事务所律师。 被告：吉安市佳苑物业服务有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 法定代表人：彭小明，总经理。 委托诉讼代理人：康镇静，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘恋，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。 原告焦武圣与被告吉安市花园房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称花园地产公司）、吉安市佳苑物业服务有限公司（以下至判决主文前简称佳苑物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告焦武圣及其委托诉讼代理人叶青华、钟季平，被告花园地产公司的委托诉讼代理人罗敏，被告佳苑物业公司的委托诉讼代理人康镇静、刘恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦武圣向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带赔偿原告财产损失891265.9元（暂定）；2.判令二被告连带赔偿原告停业损失900000元（暂定五个月，停业利润和工人工资各450000元）；3.判令二被告连带赔偿原告清污费用5000元；4.判令二被告暂停计算从2019年6月9日起至原告实际恢复经营之日止的房屋租金和物业费；5.本案诉讼费、鉴定费等费用均由二被告承担。事实和理由：2015年6月16日，原告与花园地产公司签订了《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》（合同编号：20150402-01），由前者承租后者位于吉安市吉州区，建筑面积1280平方米的两层商铺（含该栋负一楼工作室），用于经营“老味道”餐馆。2019年6月7日-9日，受天气影响，吉安市降水量较大。在降雨过程中及结束后，花园地产公司作为出租人，未能保证租赁物室内排水泵等排水设施正常运转，导致地下室积水深1-2米，导致原告经营的“老味道”餐馆负一楼的厨房、大厅等被水淹没，财产损失严重。佳苑物业公司亦未积极履行应履行的排水义务，在2019年6月9日晚上8时许，搬走了仅有的两台抽水泵，且晚上也没有安排人员值班。至次日凌晨，原告见情况紧急，多次打电话给二被告负责人，后者才安排人员过来查看并组织排水。但由于积水过多，抽水泵不够，排水已为时已晚。原告认为，花园地产公司作为商铺出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但在这普降大雨期间发生严重积水未及时排水。佳苑物业公司未履行物业应尽的责任和义务，擅自撤走抽水泵，也未安排人员值班，擅离职守。二被告的不作为行为共同导致了本次悲剧的发生，致使原告遭受巨大损失，应承担全部的赔偿责任。反观同地段、同地形的庐陵乐街（庐陵商业街西地块），在降雨过程中及结束后，出租方及物业均积极排水，并未造成地下室积水。综上，原告诉至法院维权。 被告花园地产公司辩称，其出租给原告的房产没有瑕疵，租赁合同合法有效；其未违反合同约定，对损害结果无过错和过失。租赁物所在的东、西区发生同样的自然灾害，结果不同，但并非其过失导致；西区未受损与东区受损没有必然因果关系；其将租赁物出租给原告，符合租赁目的，也符合原告使用目的；原告经营“老味道”餐馆多年，自身都认为不可能会发生这种情况，事发过程中，在负一楼涨水且负一楼与二、三楼相通的情况下，原告在自然灾害面前没有避险意识，未将物品挪动，过错在于原告，与二被告无关。发生自然灾害后，花园地产公司另行购买了4台水泵到现场增援抢险，二被告积极履行了自身义务。虽然原告拖欠租金，被告也未因原告拖欠租金而拒绝履行义务。 被告佳苑物业公司辩称，其并非适格被告，不需承担赔偿责任；其与原告无合同关系，无需承担合同义务或违约赔偿责任，也不需承担连带赔偿责任。佳苑物业公司已履行排水义务，并积极帮助商铺抢救重要物资，主观上不存在过错，客观上无损害行为。6月8日起，其在发现庐陵商业街东地块负一楼存在积水后，立即与各商户联络，提醒各商户做好预防应对。同时安排工作人员清扫屋内、路面积水，并启动两台抽水泵进行排水。6月9号凌晨5时，庐陵商业街东地块商业街负一楼积水清理完毕。6月9号上午，天再次突降特大暴雨，庐陵商业街东地块负一楼紧邻庐陵生态湖且地势较低，导致湖水污水倒灌，洪涝积水严重。为此，物业公司增加两台抽水泵，前后投入六台抽水泵进行抽水，并用沙袋堵塞污水倒灌口至6月12日凌晨商业街负一楼积水退却。物业公司已完全履行排水义务，不存在主观过错。原告并未举证证明存在实际损害结果。原告提交的损害明细表系原告单方列出。“老味道”餐馆负一楼为厨房、仓库，原告诉请装修费300000元、古建筑雕花物件120000元、餐具130000元等均无合理性，财产损失计算标准过高，现场积水照片不足以证明原告存在不可挽回的损失，物品的残余价值不应由被告承担。至于停业期间利润、人工工资等，原告未提供证据予以证实，不应支持。即便原告存在损害结果，但物业公司已履行排水抢救义务，原告损害结果的产生与物业公司的行为无因果关系，被告不需承担过错赔偿责任和不可抗力引起的损害赔偿责任，原告应自行承担自身过错和商业风险范围内的损失。原告损害结果系洪涝灾害导致，是不可抗力。原告存在不作为、放任损失产生的过错行为。在暴雨洪涝发生前，有关灾害的相关事宜已经通过电视、广播、短信、微信等多途径进行预警，但原告未采取防范措施。6月8-9日，原告无任何抢救行为，未及时挽救清理财物，原告存在重大过错，是导致损害结果发生的主要原因。原告未对承租物的地形、地势、地理位置提出异议，表明其对租赁物予以认可，产生涉案损失属于商业风险范围，原告自身应承担损失。 本院经审理查明事实如下：2015年6月16日，原告焦武圣（乙方）与被告花园地产公司（甲方）签订《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》并约定，甲方租赁乙方位于吉安市吉州区庐陵商业街东地块，A栋两层面积为1280平方米（含该栋对应的负一楼工作室）的商铺；乙方租赁经营范围为无油烟污染特色连锁餐饮；商铺租赁期十年，自签订合同之日至2025年6月30日止；租赁期内，乙方需接受物业公司的统一管理，按规定缴纳物业费；乙方应自主合法经营，确保提供产品和服务质量，自行承担租赁期间所发生的物业、水、电、气、税等因乙方租赁经营所发生的一切费用，自行承担经营期间的所有风险因素，自行负责处理外部关系，甲方不承担任何责任，如因此造成甲方损失，甲方有权向乙方要求赔偿损失；合同另对年度总租金、递增标准、履约保证金、交接时间及条件、装修及房屋维修、合同的解除及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定对租赁物进行装修并开始经营“老味道”餐馆至2019年6月8日，此后至今餐馆处停业状态。 2019年5月22日，被告花园地产公司（甲方）与被告佳苑物业公司（乙方）签订《庐陵商业街东地块物业服务合同》并约定，甲方委托乙方对庐陵商业街东地块进行物业管理，物业内容为公共秩序维护、车辆管理、公共环境卫生、公共绿化养护、水电费代缴代扣等；服务范围为庐陵商业街东地块（不含地下停车场）公共区域的道路、园林绿化、景观园林、公厕、保洁屋及其他市政服务设施；服务期限为2019年6月1日起至2022年5月31日，为期三年；物业质量标准包括建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如消防、水、电、气、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工资标准和培训、考核办法；物业共用部分清洁，雨雪天气对项目内主路、干路积水进行清扫；降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰；夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净等。 2019年6月8-9日，吉安市吉州区中心城区骤降暴雨。期间，佳苑物业公司组织人员借助抽水泵抽水排险。随着积水上升，该司另向花园地产公司申请购置4台抽水泵继续抢险。但因暴雨强度较大，原告经营的“老味道”餐厅负一楼（原告作厨房、办公室、餐厅、仓库使用）被积水淹没，直至6月12日积水逐渐退却。6月17日，原告向本院诉请维权，同月21日，就物品淹没导致的财产及停业损失，原告向本院提出司法评估鉴定申请。经本院许可后，江西赣江价格评估有限公司于2019年11月4日作出价格评估报告，结论为：“老味道”餐厅水涝造成的酒店用品损失65756.4元、食品材料损失63243.4元、装饰装修损失价格为69820元、木雕门头损失11500元、停业损失（6月份117017元、7月117014元）。为此，原告垫付鉴定费6663元。 上述事实，有原、被告提供的相关书证、评估报告及庭审笔录予以证实。 本院认为，综合原、被告诉辩，可以将本案的争议焦点概括为：1.二被告的行为是否构成对原告的侵权，是否应当承担相应的赔偿责任？2.原告要求二被告偿付清污费并停止计算租赁和物业费是否存在法律依据？ 关于第一项争议焦点。对花园地产公司的责任判断问题。原告从花园地产公司承租案涉房产用于餐饮经营，二者形成的租赁合同关系合法有效。原告未提供证据证明租赁物存在建设工程质量或设计瑕疵。花园地产公司不是承担物业服务义务的主体，其对物业管理服务合同的履行没有合同利益，也无须对相关单位履行物业管理服务合同缺位而引发的损失承担损害赔偿责任。故原告要求花园地产公司承担赔偿责任以及与佳苑物业公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。对佳苑物业公司的责任判断问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。花园地产公司与佳苑物业公司签订的《庐陵商业街东地块物业服务合同》约定，由后者对庐陵商业街东地块公共区域进行物业管理，物业质量标准包括建立健全各项管理制度，形成公共突发性事件（包括消防、水、电、气、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案等。故佳苑物业公司与原告形成物业服务合同关系时，前者应对自然灾害条件下，物业服务对象公共区域积水、内涝有妥善管理和排险义务，对暴雨导致的积水危险有履行通知、协助等附随义务。该安全保障及附属义务在于督促责任方积极履行安全保障职能，但非要求物业公司承担财产损害的绝对保障义务。根据上述物业服务合同约定，在佳苑物业公司对原告受损财物未形成保管合同的情况下，不能苛求其对原告的财产承担过重的合同义务。本案中，案涉暴雨的确导致吉州区中心城区多地出现洪水或内涝，但该灾害预警事宜已由相关主体通过电视、广播、短信等多途径进行预警，并非完全不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在有行为主体过错介入且行为人均不能举证证明其行为正常、正当且无可指责性的情况下，本院对原告和佳苑物业公司的过错作如下综合衡量。首先，本案因原告承租负一楼物品被淹而引发，但该室内物品的保管和看护并非物业公司的服务范围，在出现特大暴雨的情况，原告缺乏应有避险意识，未及时组织人员将可移动物品搬离，系导致损害结果发生和扩大的主要原因。其次，原告未主张庐陵商业街东地块公共区域系因佳苑物业公司在日常维护中未疏通地下水管而引发水淹事件，佳苑物业公司履行物业服务合同中不存在严重违约行为。同时，物业公司在发生雨水倒灌时，亦未举证证明其已以合理方式通知业主避害，未按合同约定建立对自然灾害的应急处置和值守机制，反而是6月9日，天再降暴雨后，其因无法处置方才向花园地产公司紧急申请调拔抽水泵进行抢险救灾，足以反映其对损害发生存有疏忽大意和过于自信的过失。再次，原告诉请维权后，受本院委托，评估公司于8月7日首次进场对损失物品进行清点，直至11月4日方才出具最终评估报告，故结合上述合理期限、评估以及清理装修等工作的需要，本院酌定认定停业损失期为120日（从2019年6月9日起算120日），其余扩大损失由原告自行承担。由此，本院酌定佳苑物业公司因未能恪守履行物业服务合同约定的安全保障和附随义务，对原告装饰装修69820元、停业损失468058.2元（117017元/30*22天+117014元/30*98天）等不可移动部分的损失承担30%的赔偿责任，计161363.46元（537878.2元*30%）；对餐厅用品65756.4元、食品材料63243.4元、木雕门头11500元等可移动或可垫高避险部分损失承担10%的赔偿责任，计14050元（140499.8元*10%）。 关于第二项争议焦点。因水淹导致原告承租负一楼场所及物品清理需产生相关费用，且食材霉变产生的不利因素亦会加大相应费用，结合前一争议焦点认定理由，在不重复考量的情况下，本院酌定由佳苑物业公司偿付原告清污费1000元。原告主张二被告停止计算租赁和物业费直至其恢复原状之日止，因本院已考量原告90日的停止损失，原告的该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告的部分诉请应予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告吉安市佳苑物业服务有限公司赔偿原告焦武圣财产损失175413.46元，限判决生效后七日内付清； 二、被告吉安市佳苑物业服务有限公司赔偿原告焦武圣清污费1000元，限判决生效后七日内付清； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20996元，减半收取计10483元，鉴定费6663元，共计17146元，由原告焦武圣负担15146元，被告吉安市佳苑物业服务有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  王国勇 二〇一九年十一月五日 书记员  张诗雪