四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0303民初2174号 原告王妮，女，汉族，1979年12月24日生，个体业主，户籍地：四平市铁西区。 委托代理人苗力，金龙吉华律师事务所律师。 被告四平万达广场投资有限公司,住所地四平市铁东区沥山路1268号。 法定代表人黄国斌，总裁。 委托代理人周家麒，吉林金可律师事务所律师。 本院受理的原告王妮诉被告四平万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告王妮的委托代理人苗力，被告四平万达广场投资有限公司的委托代理人周家麒到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 原告王妮诉称：2013年12月2日,原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号YS0041525,房屋代码1677914;合同编号YS0041526,房屋代码:1677915)，约定原告以人民币2,877,890.00元的价格购买被告的商品房两处。被告销售的房屋为预售房屋，原告以自己的全部身家,以当时最高的价格21000元、19800元每平方米总计近300万元的价格，购买被告许诺的向西门脸凸出、铺位视野开阔、宽敞明亮、醒目、位置优势的124、125号商铺两户。实际上被告提供给原告的房屋,是被隐藏、掩盖在上方有过街天桥、西向来客被双行电动扶梯及电动扶梯间护罩完全遮挡后毫无商业价值的房子。被告预售房屋时，沙盘没有显示双行电动扶梯及扶梯间护罩，它的出现和存在致使被告预售时的高价卖点无一实现。被告收取原告最高的价格，却实际交付毫无商业价值的房屋，其出售的房屋内容与原告买到的房屋内容根本不同，被告交付的房屋不符合合同的约定，被告既不诚实也不讲究信用，其违约行为致使原告不能实现合同目的，符合法律规定的解除合同条件，原、被告签订的《商品房买卖合同》应当解除。原告居住、工作在河北省任丘市。2016年4月被告通知收房，因原告摔伤腿，行动不便加之工作繁忙，委托父亲和姐姐代为收房、缴费，直到2017年2月回到四平后，见到被告交付的房屋与其预售房屋根本不同，原告才发现自己倾尽所有全力却赔上了全部的身家，目前全家举债度日。原告与被告多次协商未果，向四平市铁东区人民法院提起诉讼。案件经过一审、二审及再审，2019年5月20日，吉林省高级人民法院作出（2019）吉民申825号民事裁定书，告知原告如坚持认为万达公司（被告）交付的房屋不符合合同的约定、存在违约行为致使合同目的不能实现，可另行主张权利。为此，原告提起诉讼，诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，返还原告的购房款、专项维修基金、物业服务费总计2，895,374.84元。2、依法判令被告按中国人民银行公布的活期存款利率向原告支付利息，自被告2013年12月收到购房款起计算至返还之日止。3、被告负担诉讼及相关费用。 被告万达公司辩称：一、被答辩人的诉请违反一事不再理原则，应予以驳回。被答辩人曾以答辩人私建过街天桥影响其商铺采光为由，起诉要求撤销购房合同并退款。经一审、二审审理，终审判决驳回被答辩人诉求。被答辩人申请再审，亦被法院裁定驳回。现被答辩人再次以同一事由起诉要求解约退款，违反了一事不再理原则，造成司法资源的浪费，应予以驳回。二、被答辩人不享有单方解除权，也不符合《合同法》第94条约定的法定解除情形。无论是双方签订的两份《商品房买卖合同》，还是《商品房买卖合同补充协议》（商铺）均未就被答辩人提起的事由约定被答辩人享有单方解除权，并且被答辩人的请求也不符《合同法》第94条约定的五种法定解除情形。因此，被答辩人的诉请无合同及法律依据。三、答辩人已充分告知涉案房屋的情况，不存在违约事由被答辩人签约前，答辩人已通过沙盘模型及工作人员明确告知涉案房屋上方有过街天桥。该事实（2018）吉03民终422号民事判决书在本院认为部分已经认定，被答辩人在先前案件庭审中已明确表示对沙盘展示的过街天桥无异议，足以证明被答辩人购买涉案房屋时对周边设施等情况是明确知晓的。另一方面，根据《商品房买卖合同补充协议》（商铺）第十四条关于广告效力及示范单位的约定，答辩人“发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据”。因此，退一步讲被答辩人以沙盘未标识为由解除合同也无合法依据。涉案房屋已通过竣工验收，达到了法定及约定的交付条件《商品房买卖合同》附图已明确标明该房屋所在楼栋的位置、结构、配套设施及公共部位等以实际交付现状为准。故答辩人交付的房屋与购房合同约定相符，不构成违约。另外，被答辩人于2016年4月18日办理交房手续时也未对过街天桥和电梯提出异议。故被答辩人对涉案房屋上方建有过街天桥是明知且认可的，答辩人并无违约行为。被答辩人行使解除权已超过法定期限和合理期限。因被答辩人于2016年4月18日办理收房手续时已知悉房屋现状，至本案起诉时已远超法律规定的解约权行使期限，其解约权已经消灭。综上，被答辩人的诉讼请求无事实依据，也无合同和法律依据，不能成立，肯定贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：2013年12月2日，万达公司与王妮签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：YS0041525，房屋代码：1677914；合同编号：YS0041526，房屋代码：1677915），原告以王妮分别以1424966.00元和1452924.00元的价格购买了万达公司的商业用房两处即G124、G125号房；两份买卖合同中买受人王妮的预留电话均为其亲属的联系电话15131795555。2013年12月1日分别缴纳两处商业用房的首付款714966元和738134元，贷款金额分别为710000元和720000元。2013年12月2日，万达公司与王妮签订两份《商品房买卖合同补充协议》，其中第十四条第一款约定：“甲方……发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。”2016年4月18日，万达广场出具两份《四平万达广场投资有限公司房屋交接单》，王妮确认同意接收两处房屋，其本人均签字并按手印。同日，王妮分别缴纳物业2493.36元和2643.48元。2017年11月28日，王妮向四平市铁东区人民法院起诉，四平市铁东区人民法院于2018年1月29日出具（2017）吉0303民初2412号民事判决书，判决内容为：“一、撤销原告王妮与被告四平万达广场投资有限公司签订的合同编号YS0041525、合同编号YS0041526房屋买卖合同；二、被告四平万达广场投资有限公司在本判决生效后十日内返还原告王妮购房款人民币2880115.00元。”后万达公司不服上诉，四平市中级人民法院于2018年3月15日立案进行二审，于2018年6月2日出具（2018）吉03民终422号民事判决书，判决内容为：“一、撤销四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初2412号民事判决。二、王妮与四平万达广场投资有限公司签订的合同编号YS0041525、合同编号YS0041526房屋买卖合同有效。”后王妮不服提出再审，吉林省高级人民法院于2019年5月20日出具（2019）吉民申825号民事裁定书，裁定内容为：“驳回王妮的再审申请。” 认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、吉林省地方税务局通用机打发票、《四平万达广场投资有限公司房屋交接单》、（2017）吉0303民初2412号民事判决书、（2018）吉03民终422号民事判决书、（2019）吉民申825号民事裁定书以及双方庭审陈述等证据在卷为凭。 本案争议的焦点是：原告的诉讼请求是否有事实依据和法律依据？本院应否予以支持？ 本院认为：一、原告王妮与被告万达公司之间签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，双方约定原告王妮购买被告万达公司的两套商网，且原告王妮已经按照约定缴纳房屋价款，双方之间成立房屋买卖合同法律关系。庭审中查明，在被告万达公司公开的沙盘中，并未显示原告购买的本案诉争的两处商品房处修建扶梯，被告万达公司辩称，“原告王妮在购买房屋时明知此处有过街天桥，足以证明原告王妮购买涉案房屋时对周边的设施等情况是明确知晓的。另一方面，根据《商品房买卖合同补充协议》第十四条关于广告效力及示范单位的约定，被告发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，绝不作为双方确定权利义务的根据。”但依据《合同法》第十五条之规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案，被告万达公司虽在《补充协议》中约定了沙盘所展示的内容为要约邀请，但沙盘模型所展示的房屋坐落、房屋样式均明确具体，因此，虽被告万达公司与原告王妮签订的合同中约定沙盘模型为要求邀请，但因沙盘模型所展示的内容明确具体，因此应视为一种要约行为，故对于被告万达公司的此项答辩意见，本院不予采信。本案原告王妮购买的是被告万达公司的商网，其用途为商业，原告王妮与被告万达公司签订的《商品房买卖合同》时的真实意思表示是基于商品房的坐落、使用价值、商业用途等多方面因素签订的，现被告万达公司在原告所购买的两处商网门前建设扶梯，严重影响了原告的使用价值及商业用途，属于违约行为，严重损害了原告王妮所购买的房屋的使用价值，因此对于原告王妮诉请的要求解除合同的诉讼请求，本院予以保护。 依据双方签订的补充协议第十五条第2款第（2）项（补充协议第十四页）规定，被告万达公司应在合同解除之日起30日内向原告王妮支付购房款，原告王妮已付购房款及利息（自万达公司收到购房款之日起计算至退款之日止，其中原告首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率与《借款合同》约定的贷款利率执行），原告交予万达公司的代缴税费（不予计息）。王妮明确同意，万达公司有权从应返还款项中优先扣除王妮尚欠银行贷款本金及利息，并直接返还给按揭银行。双方明确，万达公司原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为万达公司应向原告王妮支付的全部款项及赔偿。故被告万达公司与原告王妮可参照补充协议履行，即被告万达公司应返还原告王妮购房款2877890元（此款应扣除原告王妮在按揭银行剩余本金及利息）及利息以2877890元为基数，其中1453100元从2013年12月1日起按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息；1430000元按照王妮与按揭银行贷款利率给付利息，至付清之日止、物业维修基金4913元、购房差价款1235元、物业费2493.36元。 综上，依据《中华人民共和国合同》第十四条、第十五条、第九十四条，判决如下： 一、解除原、被告签订的合同编号为YS0041525、YS0041526两份《商品房卖面合同》。 二、被告四平万达广场投资有限公司于本判决发生法律效力后30日内一次性给付原告王妮购房款2877890元（此款应扣除原告王妮在按揭银行剩余本金及利息）及利息以2877890元为基数，其中1453100元从2013年12月1日起按照中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息；1430000元按照王妮与按揭银行贷款利率给付利息，至付清之日止。 三、被告四平万达广场投资有限公司于本判决发生法律效力后30日内一次性给付原告王妮物业维修基金4913元、购房差价款1235元、物业费2493.36元 案件受理费14981元，由原告四平万达广场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判长  于春颖 二〇一九年十一月三十日 书记员  赵禹同