四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初7195号 原告（反诉被告）：严琳琳，女，1981年6月6日出生，汉族，住成都市成华区。 原告（反诉被告）：杨丁，男，1982年5月4日出生，回族，住成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：李永乐，四川蜀天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马洁茹，女，1987年11月27日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：陈勇，四川舟楫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李严丽，四川舟楫律师事务所律师。 第三人：成都众顺房地产经纪有限责任公司，住所地：成都市金牛区二环路西三段133号2层。 法定代表人：张茗。 委托诉讼代理人：曹培生，男，系公司员工。 原告（反诉被告）严琳琳、杨丁诉被告（反诉原告）马洁茹以及第三人成都众顺房地产经纪有限责任公司（以下简称为众顺公司）房屋买卖合同纠纷本反诉两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严琳琳及原告（反诉被告）严琳琳、杨丁的共同委托诉讼代理人李永乐、被告（反诉原告）马洁茹的委托诉讼代理人陈勇、李严丽，第三人众顺公司的委托诉讼代理人曹培生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严琳琳、杨丁向本院提出诉讼请求：1.解除严琳琳、杨丁与马洁茹以及众顺公司签订的《房屋买卖合同》（0000392号）；2.马洁茹向严琳琳、杨丁腾空以及退还成都市青羊区312号21幢1单元1楼105号房屋；3.马洁茹向严琳琳、杨丁支付违约金48500元；4.本案诉讼费用由马洁茹承担。事实及理由：严琳琳、杨丁与马洁茹以及众顺公司于2016年5月18日签订了《房屋买卖合同》（0000392号），约定：“严琳琳、杨丁将其名下位于成都市青羊区房屋出售给马洁茹，房屋成交价为485000元，违约责任：如买方不能按本合同约定买入该房屋，或因买方未能按时履行本合同约定的其他义务而导致买方不能买入该房屋的，买方须向卖方支付该房屋的成交价10%的违约金”；合同还约定“因该房屋为铁路局单位房屋，签订合同时尚未下发产权证，具体时间以通知为准；待房产证下来后30个工作日内，严琳琳、杨丁与马洁茹双方必须到房管局完成过户手续”。直到2019年3月份，该房屋的产权证才下发，下发日当天严琳琳、杨丁联系马洁茹共同去办理过户手续，但是之后马洁茹口头说其没有购房资格不能办理过户手续，后续严琳琳、杨丁多次要求马洁茹共同去房管局递交材料并核实是否确实无购房资格，但马洁茹始终以无购房资格为由拒不去房管局核实，也不履行办理过户手续的义务，时至今日已超出合同约定办理过户手续的期限。据此，马洁茹拒不履行合同义务的行为已构成严重违约，并导致无法办理过户手续，致使《房屋买卖合同》目的不能实现。为此，严琳琳、杨丁委托四川蜀天律师事务所于2019年5月6日发出《律师函》，要求解除与马洁茹签订的《房屋买卖合同》，但是马洁茹始终无诚意解决此事。为维护自身合法权益，现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定，起诉至人民法院。 马洁茹辩称，严琳琳、杨丁要求解除合同的诉请不能成立，严琳琳、杨丁与马洁茹双方签订的《房屋买卖合同》是在限购政策出台之前，双方在签订合同时还办理了公证，能证明双方的买卖合同签订时是真实意思表示，而不能履行合同构成违约的是严琳琳、杨丁。严琳琳、杨丁签订合同时向马洁茹承诺房屋产权证很快办下来，但三年后即2019年3月房屋产权证才办理下来，违约的是严琳琳、杨丁而不是马洁茹；2、马洁茹并没有不履行合同义务。马洁茹在签订合同时按照约定支付了25万元的购房款，剩余的23.5万元在房屋产权证办下来后积极和严琳琳、杨丁联系，要求严琳琳、杨丁将银行账户发给马洁茹，马洁茹将剩余房款支付给严琳琳、杨丁，严琳琳、杨丁出售房屋收取房屋购房款的目的不是不能实现，合同目的是完全能够实现的，严琳琳、杨丁要求解除合同既没有法律的依据，也没有合同的约定，因此严琳琳、杨丁没有合同解除权，无权解除合同；3、限购政策只是成都市人民政府的地方性政策，不能对抗限购之前依照《中华人民共和国合同法》成立的案涉买卖合同，通过相关的司法途径或者其他途径可以使这个买卖合同继续履行，严琳琳、杨丁的诉求不能成立，依法应当驳回。 马洁茹向本院提出反诉请求：1、严琳琳、杨丁继续履行与马洁茹签订的位于成都市青羊区房屋的《房屋买卖合同》；2、马洁茹将剩余房款支付给严琳琳、杨丁，严琳琳、杨丁将涉案房屋过户至马洁茹名下；3、严琳琳、杨丁向马洁茹支付违约金48500元；3、本案诉讼费用由严琳琳、杨丁承担。事实及理由：一、严琳琳、杨丁的起诉与事实不符，没有事实及理由依据，其应当继续履行《房屋买卖合同》。马洁茹于2016年5月18日经众顺公司居间介绍与严琳琳、杨丁签订了《房屋买卖合同》，依据合同约定马洁茹购买严琳琳、杨丁位于成都市青羊区房屋，合同签订后马洁茹依约通过现金以及银行转账方式支付了房屋首付款250000元。合同签订后2016年6月严琳琳、杨丁将房屋交付给马洁茹占有、使用、收益。由于购买涉案房屋时严琳琳、杨丁的产权证尚在办理过程中，因此，双方约定，待严琳琳、杨丁取得房屋产权证后，立即为马洁茹办理产权过户登记，待产权过户登记办理完毕，马洁茹即支付房屋尾款230000元。前述房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示，合同真实合法有效。合同签订后，马洁茹支付了购房款，并且涉案房屋已交付使用，严琳琳、杨丁就应当依法继续履行前述合同。因此，严琳琳、杨丁请求解除房屋买卖合同无事实以及法律依据。二、依据《合同法》的规定，已经生效的合同应当依法履行，而本案严琳琳、杨丁自知涉案房屋价格攀升后便不愿再继续履行合同义务，违背了诚实守信的契约精神，不应得到法院的支持。综上，严琳琳、杨丁起诉与事实不符，要求解除合同，没有事实以及法律依据，法院不应支持其诉讼请求。故请法院依法判决，支持马洁茹的诉讼请求。 严琳琳、杨丁辩称，答辩意见与本诉事实与理由一致。 第三人众顺公司述称，严琳琳、杨丁与马洁茹双方所陈述的内容，众顺公司均在场；马洁茹联系过严琳琳、杨丁要求过户，但表示其没有购房资格；严琳琳、杨丁给我们发送律师函，要求解除合同；此外，马洁茹通过银行贷款购买房子，先行支付了25万元购房款，房屋是由严琳琳、杨丁直接交接给马洁茹。与双方的陈述一致。 本院经审理认定事实如下：2016年5月18日，严琳琳、杨丁（甲方、出售方）、马洁茹（乙方、购买方）与第三人众顺公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（0000392号），主要约定：甲方将其名下位于成都市青羊区房屋出售给乙方，房屋成交价为485000元；违约责任：如买方不能按本合同约定买入该房屋，或因买方未能按时履行本合同约定的其他义务而导致买方不能买入该房屋，买方须向卖方支付该房屋的成交价10%的违约金。买方未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按房屋成交价的千分之五向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再将该房屋出售给买方，而买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金；卖方不能按本合同约定将房屋出售给买房，向买房支付该房屋成交价10%的违约金；因该房屋为铁路局单位房屋，签订合同时尚未下发产权证，具体时间以通知为准，待房产证下来后30个工作日内，原被告双方必须到房管局完成过户手续。 2016年5月18日，杨丁出具收条，载明：“今收到马洁茹购买青羊区21幢1单元1楼5号购房款人民币250000元，（大写：贰拾伍万圆正）。”后，严琳琳、杨丁依照约定将房屋交付给马洁茹使用至今。 案涉房屋位于成都市青羊区21号1单元1层105号（建筑面积83.76平方米），2019年3月，案涉房屋不动产权证下发，后严琳琳、杨丁联系马洁茹共同去办理过户手续，但马洁茹受限购政策影响不具备购房资格而不能办理房屋过户手续。时至今日已超出合同约定办理过户手续的期限。期间马洁茹要求严琳琳、杨丁提供银行账户，向其支付剩余的23.5万元的购房款。 另查明，1.严琳琳、杨丁于2019年5月6日经四川蜀天律师事务所发律师函给马洁茹，要求解除《房屋买卖合同》。马洁茹于2019年5月7日收到律师函。2019年6月10日，马洁茹因与严琳琳、杨丁房屋买卖合同纠纷起诉至成都市青羊区人民法院。 2.成都市人民政府办公厅于2016年10月1日发布《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》成办发[2016]37号文件第四条规定：“成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。……”第五条规定：“严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发[2017]10号文件（生效时间2017年3月24日），将二手房纳入限购范围。第二条规定：“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。” 3.案涉房屋存在抵押，经本院向马洁茹释明该房产存在抵押的法律阻却事由，无法办理不动产权转移手续，是否变更诉讼请求。马洁茹坚持其诉讼请求。 以上事实，有《房屋买卖合同》、交易明细、收据、房屋信息摘要、电话录音、公证书、房屋租赁合同、微信聊天记录、律师函、快递单等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，严琳琳、杨丁与马洁茹签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。双方均应按照《房屋买卖合同》约定履行各自的权利义务。 关于本诉，合同签订后，马洁茹按照约定向严琳琳、杨丁支付了部分购房款。案涉房屋于2019年3月登记至严琳琳、杨丁名下，按照合同约定，严琳琳、杨丁应当在领取不动产权证书之日起三十个工作日内协助马洁茹办理不动产权转移登记手续。但因政府限购政策的出台，导致严琳琳、杨丁不能在合同预定的期限内协助马洁茹办理房屋过户手续，由于双方的买卖行为已经大部分履行完毕，且发生在《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（成办发[2016]37号）、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发[2017]10号）实施之前，本案因政策原因导致双方不能办理过户手续，不能归咎于合同双方的违约行为，严琳琳、杨丁关于马洁茹存在根本违约，要求解除《房屋买卖合同》、腾退房屋、支付违约金的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。 关于反诉，由于涉案房产存在抵押的情形，造成不动产权过户阻却事由，经法庭释明，马洁茹仍不变更原诉讼请求，故对马洁茹要求严琳琳、杨丁继续履行合同、协助办理案涉房屋的不动产权转移登记手续等诉讼请求，本院不予支持。马洁茹主张案涉房屋不动产权证迟迟未办下来导致限购政策出台是因为严琳琳、杨丁的违约行为造成，但未提交证据予以证明，故本院对其该主张不予支持，马洁茹基于上述主张要求严琳琳、杨丁支付违约金的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。 综上，原告（反诉被告）严琳琳、杨丁的诉讼请求不成立，本院不予支持；被告（反诉原告）马洁茹的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）严琳琳、杨丁的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）马洁茹的反诉请求。 本诉案件受理费9135元，由原告（反诉被告）严琳琳、杨丁承担，反诉案件受理费506元，由被告（反诉原告）马洁茹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 琴 人民陪审员  田林超 人民陪审员  薛 晴 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  洪 莹 速 录 员  罗亚玲