浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2700号上诉人（原审被告、反诉原告）：张润根，男，1962年1月22日出生，汉族，住嘉善县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴市美好居物业管理有限公司，住所地：嘉兴市南湖区凌公塘路澳洲花园59幢301室。统一社会信用代码：913304017996202853。法定代表人：周勤明，总经理。委托诉讼代理人：应鹏，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：金敬超，浙江嘉望律师事务所实习律师。上诉人张润根因与被上诉人嘉兴市美好居物业管理有限公司（以下简称美好居公司）物业服务合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初8249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张润根上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.法院指定第三方评估鉴定机构对案涉房屋北阳台墙面渗水、内墙破损、地板损失原因及损失数额进行鉴定；3.一、二审诉讼费用及鉴定费用由美好居公司承担。事实和理由：案涉房屋存在渗水问题，物业服务企业应予维修养护，美好居公司之所以迟迟不肯履约，目的为了分享公共专项维修资金。一审调解时美好居公司曾承诺进行维修，却没有信守承诺，至今未进行维修，导致房屋的墙壁发霉、地板起泡，张润根有权拒付物业服务费，一审仅认定物业服务存在瑕疵，无依据。外墙渗水危害与时间长久是有关系的，时间耽误久会扩大影响，危害周边墙体包括地板，关于损失数额可以聘请第三方进行评估鉴定。美好居公司辩称，一审认定事实清楚，应予维持。张润根一审中没有提出鉴定申请，在二审中提出，已经超出举证期限，且与本案没有关联性。物业公司进行大修、中修是需要用专项维修资金的，案涉小区房屋渗水问题严重，属于大修，需要集中申报、业主委员会通过。张润根将损失归责于物业公司没有依据。美好居公司向一审法院起诉请求：1.张润根支付2016年1月至2018年3月的物业管理费3322元；2.张润根按照每日千分之三支付逾期付款违约金至全部物业管理费付清之日止（暂计至2018年3月31日为4684元）；3.张润根承担本案诉讼费用。诉讼中，美好居公司将第一项诉讼请求变更为张润根支付2016年1月至2018年12月的物业管理费4429.44元。一审庭审后，美好居公司撤回了关于违约金的诉讼请求。张润根向一审法院反诉请求：1.判令美好居公司赔偿因不作为造成张润根住宅渗水、内墙坏损及地板损坏的损失15000元；2.反诉案件受理费由美好居公司承担。一审法院认定事实：2015年12月30日，南湖区澳洲花园业主委员会(甲方）与美好居公司（乙方）签订了物业服务合同，约定：甲方选聘乙方对坐落于嘉兴市南湖区凌公塘路1233号的澳洲花园住宅小区提供物业管理服务，乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主和物业使用人，物业管理区域内的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，附件二明确共用部位明细为房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，多层物业服务费为每月0.75元/㎡，车位服务费为每月25元/个。业主应于2016年1月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季度交纳，首季服务费用滞后交纳，业主于2016年3月末起向乙方交纳本期的物业管理服务费，以后在每季度首月交纳，超过交纳规定期限以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠交总额的3‰支付违约金，合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止等。合同签订后，美好居公司自2016年1月起开始至2018年12月一直为该小区提供整体的物业服务。2016年4月南湖区澳洲花园业主委员会就申请公共维修资金事项进行公告，其中包括房屋漏水安排专业漏水维修单位对业主一对一进行维修服务。2016年7月，美好居公司与案外人签订施工协议，就澳洲花园房屋渗水问题进行维修，张润根的房屋不在维修名单内。2017年底，张润根就其房屋漏水问题向美好居公司反映，美好居公司数次派人上门查看。2018年11月，美好居公司就澳洲花园公共维修资金使用问题上门向业主征询意见并填写意见征询表，未获张润根意见签署。同月，改选后的澳洲花园业主委员会就公共设施及房屋维修事项进行公告，张润根的房屋包括在维修名单内。另查明，张润根系澳洲花园7幢304室业主，房屋面积为130.72平方米，其自2013年开始入住该小区，平时有一辆车辆停放在于小区内。张润根确认收到美好居公司委托律师于2017年7月27日发出的律师函以及该公司人员于2017年8月26日张贴的物业费付款通知单，内容为向其催讨2016年1月1日至2017年6月30日的物业服务费、车位服务费。一审庭审中，张润根自认：澳洲花园的前一家物业公司曾于2015年对其房屋漏水问题进行过修缮。2017年至2018年期间，美好居公司多次通过上门、打电话等形式向其催讨物业服务费，但其均未支付，其向美好居公司反映房屋渗水问题后，美好居公司提出因动用公共维修资金维修需走报批程序，要一定时间，建议其先行垫资修缮，但未获张润根同意。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。2016年至2018年期间，美好居公司为澳洲花园提供物业服务，张润根作为该小区的业主，在享受美好居公司提供物业服务的同时，理应履行交纳物业管理费之义务。张润根对美好居公司主张物业服务费的金额不持异议，但认为其提出房屋北阳台渗水要求维修，美好居公司虽曾多次指派员工及技术人员前来勘验，但至今未进行维修，导致其房屋的墙壁发霉、地板起泡，故其有权拒付物业服务费。对此，一审法院认为，根据查明的事实，美好居公司对澳洲花园物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，对于张润根提出的渗水问题，其也多次派人上门查看，并启动了专项维修资金的报批程序，进行了业主意见征询等，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，张润根作为业主也可以根据物业服务合同的约定，通过要求美好居公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求美好居公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为于法无据。张润根应当依照合同约定支付相应费用，对美好居公司主张的物业管理费4429.44元，予以支持。判决前，美好居公司自愿放弃关于违约金的诉讼请求，系其对自己民事权利的正当处分，于法不悖，应予以准许。至于张润根提出的反诉请求，其要求美好居公司赔偿损失15000元，但其提供的证据不能证明房屋渗水的原因，也不能证明其损失系由美好居公司造成，更不能证明损失的大小，张润根的反诉请求依据明显不足，不予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十二条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张润根于判决生效之日起十日内支付美好居公司物业管理费4429.44元；二、驳回张润根的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由张润根负担，反诉案件受理费88元，由张润根负担，于判决生效后七日内交纳。双方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业费是物业服务企业提供企业服务所收取的对价，也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动拒缴物业费的抗辩权，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的是全体业主的利益。按照司法解释的规定，业主以不缴纳物业费行使抗辩权需要基于正当理由，即只有在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等情况下，业主才可以不交或少交物业费。本案中，张润根拒缴物业费的抗辩事由为其房屋外墙面渗水，但美好居公司未维修，并据此要求美好居公司赔偿渗水导致的损失。根据查明的事实，张润根于2017年年底向美好居公司反映其房屋北阳台渗水问题后，美好居公司即上门进行了查看，并向业主委员会报告案涉小区公共维修及房屋专项维修资金使用方案，但因小区业主委员会换届选举，至2018年11月，改选后的业主委员会方就公共设施及房屋维修进行公告，并决定召开业主大会会议，表决专项维修资金使用方案（张润根房屋也在维修名单中）。而物业服务合同于2018年12月31日到期后，美好居公司因与业主委员会就续签事宜未达成一致意见，即停止物业服务，遂也未按原计划进行维修。从上述事实可看出，张润根房屋漏水并非美好居公司导致，张润根向美好居公司反映后，美好居公司也及时编制了维修计划和住房专项维修资金使用计划，但因业主委员会换届选举及物业服务合同到期终止等原因导致计划搁置，此非美好居公司自身主观原因造成，不应过于苛责。且张润根称前一家物业公司进行过小修小补而未修复好，现在美好居公司建议进行大中修，张润根亦未提供证据证明美好居公司提出的维修方案或计划有违法律规定或不符合常理，故张润根拒缴物业费无正当理由，其要求对方承担房屋漏水损失，亦无法律依据。张润根二审中申请对内墙、地板破损等原因及损失数额进行鉴定，本院亦不予准许。综上所述，张润根的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人张润根负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十一月七日法官助理周倩书记员胡玉婷