广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初775号 原告（反诉被告）：徐彬琳，女，1966年7月17日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：邹仁丽，广西华怡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄秀英，女，1926年1月16日生，汉族，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区，现住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：傅万成，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘庆文，男，1947年1月10日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区，系黄秀英的儿子。 第三人：刘小荣，女，1961年11月21日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：林奕奕，广西万铭律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐彬琳与被告黄秀英（反诉原告）、第三人刘小荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，被告（反诉原告）黄秀英于2019年3月4日提出反诉，本院决定合并审理。本院依法适用普通程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。在诉讼中，黄秀英申请司法鉴定，本院将本案移送至柳州市中级人民法院司法鉴定中心后，该中心委托广西公明司法鉴定中心进行司法鉴定。广西公明司法鉴定中心于2019年6月3日完成鉴定后将本案退回本院。本院依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐彬琳及其委托诉讼代理人邹仁丽，被告（反诉原告）黄秀英的委托诉讼代理人傅万成、刘庆文，第三人刘小荣的委托诉讼代理人林奕奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐彬琳向本院提出诉讼请求：1、判令徐彬琳与黄秀英、第三人刘小荣2009年7月7日签订的《房屋买卖协议》有效，黄秀英继续履行《房屋买卖协议》，将柳州市鱼峰区柳石路399号都乐小苑8栋12号房屋过户至徐彬琳名下；2、判令黄秀英向徐彬琳支付违约金50000元；3、本案诉讼费由黄秀英承担。 事实与理由：刘庆生系黄秀英的儿子，黄秀英在刘庆生死亡前与刘庆生共同居住。第三人与李呈霞（已死亡）系夫妻关系。2007年因柳州市柳石路扩建，黄秀英获得柳州市大桥园艺场都乐小区19栋4号回建安置房（现地址柳州市鱼峰区柳石路399号都乐小苑8栋12号）的购房资格。因黄秀英无钱购买该房屋，委托其儿子刘庆生将房屋购买指标转让给第三人和李呈霞，李呈霞于2008年7月8日将房屋指标转让款10万元支付给黄秀英的受委托人刘庆生。第三人分别于2008年7月16日和2008年7月29日以黄秀英名义将全部购房款交纳给回建安置房收款方柳州农工商有限责任公司。2009年7月7日徐彬琳与黄秀英、第三人签订《房屋买卖协议》，协议约定：“甲方（黄秀英）自愿将柳州市大桥园艺场都乐小区拆迁户回建小区19栋4号房屋壹栋三层半共309.86平方米，转让给乙方（徐彬琳）。经甲乙双方商定房屋转让价格为人民币叁拾陆万元。该房屋要办理过户，甲方必须提供相关办证证件，如：身份证、户口本及其它证明。并协助乙方办理。如任意一方违约必须支付房屋总价以及各种费用的两倍以上给对方。”协议签订当天第三人收取了徐彬琳的购房款36万元，第三人将交纳房款的票据和房屋钥匙交付徐彬琳。2011年6月18日基于黄秀英已将该房屋转让徐彬琳，黄秀英出具委托书委托徐彬琳代领该房屋的房产证和土地证。2011年12月23日，柳州农工商有限责任公司将该房屋用电证户名变更至徐彬琳名下，并为徐彬琳向柳州市威力雅水务有限公司申请供水立户，之后徐彬琳对该房屋进行装修，并于2012年3月搬入该房屋居住至今。2018年5月黄秀英办理了该房屋的产权登记手续并领取了《不动产权证书》，徐彬琳得知后多次要求黄秀英配合其办理房屋过户手续，但黄秀英均予以拒绝。基于上述事实，徐彬琳认为《房屋买卖协议》系徐彬琳与黄秀英、第三人的真实意思表示，协议合法有效。徐彬琳已支付合理价格受让该房屋，黄秀英有义务协助徐彬琳办理该房屋的所有权变更登记手续，现黄秀英拒绝过户，应按协议约定承担相应的违约责任。为了维护徐彬琳合法权益，徐彬琳因此向法院提起诉讼，请法院裁如所请。 被告（反诉原告）黄秀英对徐彬琳的本诉辩称，1、黄秀英是案涉房屋的合法权利人，刘庆生并没有得到口头或者书面的授权进行房屋买卖，而且黄秀英直到2017年8月份才知晓刘庆生以她的名义与本案原告签订《房屋买卖协议》，因此，根据《民法总则》第171条的规定，刘庆生签订案涉房屋买卖协议事先并没有得到授权，事后也没有得到黄秀英的追认，依法对黄秀英不发生法律效力；2、徐彬琳作为完全民事行为能力人，在签订《房屋买卖协议》后应尽到必要的、审慎的注意义务，但徐彬琳并没有核实刘庆生在签订案涉买卖协议时是否有代理权限，因此徐彬琳应当对于协议无效的后果承担主要责任；3、关于事实部分，徐彬琳在诉状中陈述在2011年6月18日黄秀英向其出具了授权委托书，委托其代理房屋的产权证及土地证，该陈述与事实不符，黄秀英本人并未向徐彬琳出具过任何授权委托书，该份授权委托书应该是虚假的。综上，黄秀英认为案涉的《房屋买卖协议》是无效的协议，请人民法院依法驳回徐彬琳的诉请；4、如果经法院审理该《房屋买卖协议》有效，根据《合同法》的规定，当事人互负债务没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方没有履行之前，有权拒绝履行要求。《房屋买卖协议》中约定房屋的交易价格是36万元，目前为止徐彬琳并没有任何有效证据证实其已经履行了36万元的支付义务，因此黄秀英可以拒绝履行过户的义务。同时由于徐彬琳没有支付对价款，其占有和使用房屋构成无权占有，依法也应当向黄秀英支付房屋占有期间的房屋使用费。所以基于以上两点理由，驳回徐彬琳要求黄秀英支付违约金的诉请，同时支持黄秀英提出的要求徐彬琳支付房屋使用费的诉讼请求。 第三人刘小荣对徐彬琳的本诉述称，1、刘庆生代被告签订的《房屋买卖协议》是有效合同，对黄秀英有约束力；2、黄秀英的返还原物请求权、占用费请求权没有事实和法律依据；3、第三人并非房屋买卖协议的当事人，仅是见证人，徐彬琳与黄秀英的房屋买卖交易风险应当由他们各自承担；4、第三人也曾努力调停双方的争议，但双方因具体的价钱导致无法达成一致意见；5、第三人作为双方买卖房屋的中间人，在签订《房屋买卖协议》时约定的价款36万元，包括2018年7月8日刘庆生（黄秀英的儿子）收到的10万元以及支付给农工商公司的251709.84元以及中间人的好处费，所以黄秀英的认为徐彬琳未支付36万元不是事实。 被告（反诉原告）黄秀英向本院提出反诉请求：1、确认刘庆生代黄秀英与徐彬琳于2009年7月7日签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令徐彬琳将柳石路399号都乐小苑8栋12号房屋腾空返还给黄秀英；3、判令徐彬琳向黄秀英支付房屋占用费90000元（以2500元/月的标准，计算36个月），往后的房屋占用费按此标准，从2019年3月1日计算至反诉徐彬琳实际腾空交房为止；4、判令徐彬琳承担本案所有诉讼费用。 事实与理由：黄秀英系原柳州市大桥园艺场都乐小区19栋4号房屋的所有人，因政府拆迁的原因，政府部门给予黄秀英一套安置房屋（现位于柳石路399号都乐小苑8栋12号）及部分现金作为补偿。因黄秀英已是92岁高龄，直到2017年夏天徐彬琳拿着所谓的授权委托书让其签字摁手印，黄秀英才得知可以办理回迁安置房的产权登记手续，黄秀英于2018年5月7日依法取得位于柳石路399号都乐小苑8栋12号回迁房的不动产权证书[桂（2018）柳州市不动产第0033734号，以下简称“案涉房屋”]，同时才得知徐彬琳已经占有、使用该房屋多年，并且以该房屋已经由黄秀英的儿子刘庆生出卖给原告为由，拒不将该房屋归还。黄秀英认为，黄秀英是案涉房屋的合法权利人，其从未授权刘庆生以其名义转让案涉房屋（以及购房指标），黄秀英也没有收到任何购房款，故刘庆生以黄秀英的名义与徐彬琳于2009年7月7日签订的《房屋买卖协议》应当认定无效。徐彬琳无权占有、使用案涉房屋，除依法应腾空返还房屋外，还需向黄秀英支付房屋占用费。因与徐彬琳多次协商未果，黄秀英诉至法院，望判如所请，维护黄秀英的合法权益。如果法院认定合同有效，徐彬琳没有按照合同约定支付购房款，是无权占有，应向黄秀英支付占有房屋的使用费。 原告（反诉被告）徐彬琳对黄秀英的反诉辩称，1、徐彬琳认为该《房屋买卖协议》合法有效，在本诉中徐彬琳已对事实和理由进行了陈述；2、根据本案的事实，涉案房屋的出资由徐彬琳进行缴纳，黄秀英仅是该房屋的挂名房主，案涉房屋的实际权利人为徐彬琳，所以不存在向黄秀英支付所谓的房屋占用费等费用，请法院驳回黄秀英的诉请；3、徐彬琳已经提供充分的证据证实涉案房屋的购房款实际由第三人垫付，因此在三方签订《房屋买卖协议》时徐彬琳已将购房款支付给垫付方，所以本案不存在徐彬琳没有按房屋买卖协议支付购房款的问题，徐彬琳是本案涉案房屋的实际购买方，对其购买的房屋进行使用和占有是其法律赋予的权利，所以黄秀英要求徐彬琳支付房屋占有费的诉请无事实和法律依据。 第三人刘小荣对黄秀英的反诉述称，1、刘庆生代黄秀英签订的《房屋买卖协议》是有效合同，对黄秀英有约束力；2、黄秀英的返还原物请求权、占用费请求权没有事实和法律依据；3、第三人并非房屋买卖协议的当事人，仅是见证人，徐彬琳与黄秀英的房屋买卖交易风险应当由他们各自承担；4、第三人也曾努力调停双方的争议，但双方因具体的价钱导致无法达成一致意见；5、第三人作为双方买卖房屋的中间人，在签订《房屋买卖协议》时约定的价款36万元，包括2018年7月8日刘庆生（黄秀英的儿子）收到的10万元以及支付给农工商公司的251709.84元以及中间人的好处费，所以黄秀英的认为徐彬琳未支付36万元不是事实。徐彬琳依法占有房屋，请求法院驳回黄秀英诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、原告（反诉被告）徐彬琳举证的《房屋买卖协议》、《收条》（2008年7月8日）、《委托书》，黄秀英不认可其真实性，刘小荣对其真实性无异议，但黄秀英并未提供相反证据反驳，故本院予以采信； 2、关于广西公明司法鉴定中心的桂公明司鉴文字[2019]第103号《文书司法鉴定意见书》，黄秀英对鉴定意见有异议，本院认为，广西公明司法鉴定中心依据鉴定材料作出的鉴定意见程序合法，依据充分，黄秀英虽对此有异议，但其并未提供证据足以推翻该鉴定结论，故该《文书司法鉴定意见书》可以作为本案定案依据。 3、对于其他能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘庆生系黄秀英的儿子，第三人刘小荣与李呈霞（2014年因病逝世）系夫妻关系。黄秀英系柳州市大桥园艺场都乐小区19栋4号房屋征拆迁户,拥有购房指标,并因此取得了柳州市柳石路399号都乐小苑8栋12号房屋的购房指标。黄秀英将房屋购买指标转让给刘小荣和李呈霞。2008年7月8日刘庆生出具《收条》一份，载明收到李呈霞付给房屋转让款100000元。2008年7月16日，刘小荣以黄秀英的名义向柳州农工商有限责任公司交纳购房款51709.84元。2008年7月29日，刘小荣又向柳州农工商有限责任公司交纳购房款200000元。2008年7月30日，柳州农工商有限责任公司出具《收款收据》一份，载明收到黄秀英交来柳石路拆迁回建房人民币251709.84元，包括建房款153900元、土地使用费31968元、超深费28658.64元、公摊费37183.20元。2009年7月7日,经刘小荣介绍，刘庆生代黄秀英与原告徐彬琳签订了一份《房屋买卖协议》。该协议约定:甲方(刘庆生代黄秀英)自愿将柳州市大桥园艺场都乐小区拆迁户回建小区19栋4号房屋壹栋三层半共309.86平方米，转让给乙方(徐彬琳)（该回迁屋现已由柳州农工商有限责任公司房屋建筑管理部建好）,经甲、乙双方商定房屋转让价格为人民币360000元;该房屋要办理过户手续，甲方必须提供相关办证证件，如：身份证、户口本及其他证明，并协助乙方办理。如任意一方违约必须支付房屋总价以及各种费用的两倍以上给对方；……协议还对违约责任等事项也作了相应约定。合同甲方一栏注明“刘庆生代黄秀英”签名。同时,第三人刘小荣亦在该协议上签名,并在协议上注明了其的身份证号码、电话号码。上述协议签订当天,原告向刘小荣支付了合同约定的购房款360000元,由刘小荣向原告出具《收条》,载明:今收到徐彬琳交付大桥园艺场都乐小区19栋4号购房款360000元整。刘小荣将其上述交纳购房款的票据及该房屋钥匙交付给原告收执。2011年6月18日，黄秀英与徐彬琳签订一份《委托书》，该《委托书》载明：因本人行动不便，今委托徐彬琳帮领都乐小区3区134号的房产证和土地证（因该房屋已卖给徐彬琳）。黄秀英与徐彬琳均在该《委托书》上签名和捺印，并注明了其的身份证号码。第三人刘小荣在该委托书上注明“见证人：刘小荣”,并注明了其的身份证号码。2011年12月23日，柳州农工商有限责任公司将该房屋《用电证》户名变更至徐彬琳名下，并为徐彬琳向柳州市威力雅水务有限公司申请供水立户。之后徐彬琳对案涉房屋进行装修，并于2012年3月入该房屋居住至今。2018年5月7日，柳州市国土资源局向黄秀英颁发桂（2018）柳州市不动产权第0033734号《不动产权证书》，权利人登记为黄秀英。徐彬琳要求黄秀英协助其办理房屋过户手续，但黄秀英均予以拒绝。徐彬琳因此诉至本院，提出前述诉讼请求。黄秀英称，2017年夏天徐彬琳让其在《委托书》签字摁手印，黄秀英才得知可以办理回迁安置房的产权登记手续。2018年5月7日黄秀英取得案涉房屋的不动产权证书后才得知徐彬琳已经占有、使用该房屋多年，并且以该房屋已经由黄秀英的儿子刘庆生出卖给原告为由，拒不将该房屋归还。现黄秀英认为，黄秀英是案涉房屋的合法权利人，其从未授权刘庆生以其名义转让案涉房屋（以及购房指标），黄秀英也没有收到任何购房款，故刘庆生以黄秀英的名义与徐彬琳于2009年7月7日签订的《房屋买卖协议》应当认定无效。因此，黄秀英起诉至法院，提出前述反诉请求。 另查明，柳州市大桥园艺场都乐小区19栋4号与柳州市柳石路424号都乐路口生活区规划区3区134号系同一处房屋，现变更为柳州市柳石路399号都乐小苑8栋12号。 在本案诉讼中，黄秀英于2019年4月10日向本院提出申请，要求对下列内容进行司法鉴定：1、标注时间2011年6月18日的《委托书》内“黄秀英”签名与样本被鉴定人黄秀英同名签名是否为同一人所写；2、标注时间2011年6月18日的《委托书》内“黄秀英”签名处红色指印捺印是否为被鉴定人黄秀英所捺印。本院将案件移送柳州市中级人民法院司法鉴定中心，委托广西公明司法鉴定中心进行鉴定。广西公明司法鉴定中心于2019年5月29日作出桂公明司鉴文字[2019]第103号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：现有样本条件下检材标注时间2011年6月18日的《委托书》内“黄秀英”签名与样本被鉴定人黄秀英同名签名不具备鉴定条件；于2019年6月3日作出桂公明司鉴痕字[2019]第023号《痕迹司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材标注时间2011年6月18日的《委托书》内“黄秀英”签名处红色指印捺印是被鉴定人黄秀英右手拇指所捺印。黄秀英为此支出鉴定费28400元。 本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。综合诉辩双方的本诉及反诉意见，本案的争议焦点为:涉案《房屋买卖协议》是否合法有效。本院对此分析如下: 讼争房屋柳州市鱼峰区柳石路399号都乐小苑8栋12号房屋是以黄秀英名义取得的原柳州市大桥园艺场都乐小区19栋4号房屋拆迁安置房。关于《房屋买卖协议》的效力问题。拆迁安置房指标是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利,是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式,属于被拆迁人的一项财产权利,拆迁安置房指标的转让实质上是一种财产权利的转让。本案中,徐彬琳于2009年7月7日与黄秀英委托其儿子刘庆生所签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示,且协议内容未违反法律法规的禁止性规定,故徐彬琳于2009年7月7日与黄秀英所签订的《房屋买卖协议》合法有效,应受法律保护,双方均应遵循诚实信用原则,按约定全面履行合同义务。 黄秀英辩称其从未授权刘庆生以其名义转让案涉房屋（以及购房指标），黄秀英也没有收到任何购房款，故刘庆生以黄秀英的名义与徐彬琳于2009年7月7日签订的《房屋买卖协议》应当认定无效。本院认为，虽然在签订上述《房屋买卖协议》时黄秀英与刘庆生并未签订书面委托合同,但综合全案证据,徐彬琳提供了《收条》、《现金缴款单》、《进账单》及《收款收据》等证据，结合证人黄某、覃某、李某对黄秀英是否委托刘庆生出售房屋的当庭陈述、第三人同时也是作为见证人刘小荣的陈述以及徐彬琳自2012年至今居住在该房屋并持有案涉房屋钥匙及缴纳水电费等事实可以形成完整的证据链,证明黄秀英委托其儿子刘庆生将涉案房产转让给徐彬琳，系黄秀英的真实意思表示,委托关系成立。受托人黄秀英与徐彬琳签订的买卖合同中相关的权利义务,应由黄秀英享有与承担。而且，原告在诉讼中提供了有黄秀英签名并捺指纹的《委托书》,该委托书载明委托徐彬琳领取涉案房屋的房产证和土地证相关事宜,同时注明案涉房屋已卖给徐彬琳。因刘庆生生前系黄秀英共同生活的家庭共同成员之一,又系黄秀英的儿子,徐彬琳有理由相信这是合法的授权委托书。而黄秀英在授权委托书上签名并捺指纹的事实,经司法鉴定,“黄秀英”签名上捺印的指纹为黄秀英本人所捺,印证了授权委托书的事实。黄秀英无法推翻上述已有证据,其应承担不利后果。综上,刘庆生受黄秀英的委托与徐彬琳签订的案涉房屋买卖合同有效成立,本院予以确认。故对黄秀英的上述辩解，本院不予采纳。 如前所述，因涉案《房屋买卖协议》已成立并生效,双方应当按照协议约定履行各自义务。第三人已将安置房指标转让费100000元支付给刘庆生，并以黄秀英的名义向柳州农工商有限责任公司交纳购房款共计251709.84元，原告已于2009年7月7日向第三人实际支付购房款360000元,且已于2012年入住涉案指标房屋,黄秀英在此期间未提出过异议,可知原告已按协议的约定履行支付义务。按照协议第三条“该房屋要办理过户手续，甲方必须提供相关办证证件，如：身份证、户口本及其他证明，并协助乙方办理。”之约定,黄秀英应协助徐彬琳将诉争房屋产权办理登记至徐彬琳名下。现徐彬琳要求黄秀英按约定协助徐彬琳办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的问题,因徐彬琳明确系依据双方合同第三条约定主张,但该条违约金仅适用于黄秀英未协助办理房屋产权变更登记过户手续的情形,而双方对此并未进行明确的约定具体时间和期限，无法确定徐彬琳因此造成的实际损失，且案涉合同具有继续履行的可能及条件,本案中徐彬琳也诉请要求继续履行合同，现徐彬琳亦未能提供充分证据予以佐证，故徐彬琳的该项请求无事实依据,本院不予支持。 关于黄秀英提出的反诉诉请主张，综合本案已查明之事实并据前述，涉案《房屋买卖协议》合法有效，因此其反诉诉请主张并无事实及法律依据，为此对黄秀英的该反诉诉请主张，本院不予支持。 综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下: 确认原告（反诉被告）徐彬琳与被告（反诉原告）黄秀英（刘庆生代黄秀英）、第三人刘小荣于2009年7月7日所签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、限被告（反诉原告）黄秀英于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）徐彬琳将柳州市鱼峰区柳石路399号都乐小苑8栋12号房屋产权变更登记在徐彬琳名下; 三、驳回原告（反诉被告）徐彬琳的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）黄秀英的诉讼请求。 义务人应按本案生效判决规定的期限履行义务，逾期履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费21753元，保全费5000元，合计人民币26753元（徐彬琳已预交），由原告(反诉被告)徐彬琳负担803元，由被告（反诉原告）黄秀英负担25950元;反诉案件受理费4025元（黄秀英已预交），鉴定费28400元（黄秀英已垫付），合计人民币32425元，由被告（反诉原告）黄秀英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃汉云 人民陪审员  欧 羽 人民陪审员  蔡铭奇 二〇一九年十一月五日 书 记 员  吴心雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。