浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4265号 原告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良，董事长。 委托诉讼代理人：雷婷婷、郑誉嘉，浙江红船律师事务所律师。 被告：肖国生，男，1962年7月2日出生，汉族，住海盐县。 被告：丁先丽，女，1984年7月2日出生，汉族，住海盐县。 两被告委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。 原告浙江美林房地产开发有限公司与被告肖国生、丁先丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷婷婷和两被告委托诉讼代理人赵新华、徐月仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即向原告支付房款1208410元、违约金134254元、保管费126762元（暂计至2019年7月31日，以后违约金按每日万分之一计算至房款全部清偿日止）；二、本案的诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2016年7月14日，原告作为出卖人，两被告作为买受人签订了浙江省商品房买卖合同一份，约定原告将海盐县城北分区美林.金色港湾三期20幢07的房屋出售给两被告，价款为1208410元，买受人需于合同签订当日一次性付清。合同另约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费；超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同可售他人，买受人承担总价款的10%的违约金，剩余款项退还。但两被告至今未支付任何款项。原告认为，合法的商品房买卖合同应当受到法律保护。被告一直未支付剩余房款，已构成违约。原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，望贵院支持。 原告为证明其主张，向法庭出示了以下证据： 1、商品房买卖合同一份，证明原、被告签订商品房合同，双方就房款总价、支付方式、违约责任等作了约定； 2、记账凭证、借款单各一份，证明两被告未按约支付购房款。 被告肖国生、丁先丽辩称：一、本案商品房的购房款总额为1208410元，合同约定的付款方式为一次性付款。因承建美林.金色港湾三期工程的浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称“中达建设公司”）同意为答辩人负担全额购房款，中达建设公司再以原告对其所欠工程款作债务抵销处理，经债务抵销，表明答辩人已履行全部购房款支付义务。对于该商品房，原告已向答辩人完成商品房实物交付，答辩人已收领商品房实物。目前尚遗留的问题是原告尚未与答辩人办理不动产转移登记所需税费的经济结算手续，尚有应当办理的不动产转移登记、权证交付事宜未完成。二、原告因其与中达建设公司之间的建设工程施工结算争议未能顺利解决而迁怒于答辩人，试图否定其与答辩人之间商品房买卖合同项下的购房款结算关系，是违背客观事实的。三、为厘清答辩人、中达建设公司、原告三方主体之间因两重债务抵销产生的本案商品房买卖合同购房款结算法律关系，查明客观事实，答辩人提请法庭追加中达建设公司、2015年11月之后处置美林.金色港湾三期烂尾楼盘的嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达房产公司”）为本案被告，由其参加本案诉讼，以便查明答辩人是否尚欠原告购房款。 两被告为证明其主张，向法庭出示了以下证据： 中达建设公司、伟达房产公司关于工程款抵付购房款的情况证明意见一份；中达建设公司、伟达房产公司与原告签订的备忘录及附件各一份；中达建设公司以房抵款清单一份，证明中达建设公司与原告之间达成了原告以部分商品房的购房款抵付所欠中达建设公司工程款暂定800万元额度的协议；伟达房产公司控盘销售合作结束后交还原告的未售房源中，未包含本案所涉商品房；以暂定800万元工程款抵销购房款的清单中包含本案所涉房产。 根据原、被告双方的举证、质证及庭审时的陈述意见，本院确认案件事实如下： 两被告系夫妻关系。2016年7月14日，原告和两被告签订了浙江省商品房买卖合同一份，合同约定原告将海盐县城北分区美林.金色港湾三期20幢07的房屋出售给两被告，价款为1208410元，买受人于合同签订当日一次性付清，出卖人应当于2016年9月14日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。合同另约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费；超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同可售他人，买受人承担总价款的10%的违约金，剩余款项退还。签订合同当日，被告肖国生向原告出具了一份金额为1205000元借款单，借款单备注中注明“购买商品房20-7欠付房款”，原告法定代表人林尔良在“美林审批”栏下签字确认。原告在其记帐凭证中注明预收两被告购房款1205000元，应收系两被告购房借款1205000元。两被告认为，所购房屋在购房合同签订后实际已经交付并由其使用，水电用户名也已于2017年登记至其名下。 另，被告的美林三期房产系由中达建设公司施工建设，被告肖国生为中达建设公司美林三期项目建设工程的项目经理。伟达房产公司系由中达建设公司组建，被告肖国生系伟达房产公司的法定代表人，于2016年初起对美林三期的房产控盘销售。2017年9月25日，原告与中达建设公司、伟达房产公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》，其中约定原告以房抵应付中达建设公司工程款暂定800万元等，在《备忘录附件一》中还列明美林.金色港湾三期未售房源信息。本案所涉房产未在上述未售房源信息清单中。中达建设公司和伟达房产公司出具的情况证明意见中明确本案所涉房产在《备忘录》800万元以房抵付工程款范围内。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。本案中，双方主要的争议焦点是两被告是否存在未按约付款的违约情形。从合同约定的情况看，两被告应于合同签订当日即2016年7月14日一次性付清购房款。从合同履行的情况看，两被告在合同签订当日确未实际支付购房款，但两被告在当日向原告出具1205000元的借款单，借款单中也明确用途为支付上述购房款，且金额相当。同时，在原告当日的记账凭证中也以预收两被告购房款，应收两被告借款进行记帐，说明原告在当时是认可了两被告以借款替代购房款的付款方式。此后，原告一直未向两被告主张购房款也说明原告也并不认为两被告在购房款履行中存在违约情形。因此，即便不存在原告与中达建设公司、伟达房产公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》，约定原告以房抵应付中达建设公司工程款的情况，也不能认为两被告在购房款履行中存在违约，原告只能向两被告主张借款，当然，四方签订《备忘录》后，应按《备忘录》约定履行。综上，原告主张两被告在履行商品房买卖合同中存在违约情形，应向原告支付购房款、违约金、保管费的主张缺乏事实和法律依据，原告的主张本院不予支持。对于两被告要求追回中达建设公司、伟达房产公司为本案共同被告的意见，因该两公司既非原、被告的商品房买卖合同的当事人，也非原告主张的权利责任承担者，不是本案必要共同诉讼当事人，故两被告的该项意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告浙江美林房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费9012元、财产保全费5000元，合计14012元，由原告浙江美林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员  沈爱萍 二〇一九年十一月七日 法官助理朱佳忆 书记员褚莉萍 7