广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4825号原告：许日钦，男，1988年2月15日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：邓雅丽、陈修京，广东安国律师事务所律师。被告：钱闪闪，女，1985年7月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：樊文威，男，1987年9月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陆文新，广东格方律师事务所律师。第三人：吴丹，女，1986年8月9日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：胡志刚，广东粤鑫律师事务所律师。原告许日钦诉被告钱闪闪、樊文威、第三人吴丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许日钦及其委托诉讼代理人陈修京，被告钱闪闪、樊文威的共同委托诉讼代理人陆文新，第三人吴丹的委托诉讼代理人胡志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许日钦向本院提出诉讼请求：一、钱闪闪、樊文威向许日钦支付购房款98万元；二、钱闪闪、樊文威向许日钦支付购房款违约金（以98万元为本金，从2017年8月26日起计至实际支付之日止，按每日0.05%计算）三、钱闪闪、樊文威承担本案诉讼费用。事实和理由：许日钦委托钱闪闪办理房屋买卖手续，钱闪闪代理许日钦与樊文威签订房屋买卖合同。钱闪闪有收取售楼款的权限，现许日钦的房屋产权已经办理转移登记。经许日钦催促，钱闪闪、樊文威仍不支付房款，构成根本违约。为此诉至法院，请求判令所请。被告钱闪闪辩称：一、钱闪闪不拖欠许日钦的任何款项。事情的起因是许日钦在2017年3月15日将涉案房屋以96万元的价格出售给吴丹，双方签署了房屋买卖合同，合同中约定了买方有权将房屋过户到指定人名下，同时合同也约定了双方为了履行房屋买卖合同，在房管局签订存量房买卖合同发生矛盾时，以双方在2017年3月15日签订的房屋买卖合同为准。合同在履行过程中，房屋过户到买方指定的樊文威的名下，许日钦与樊文威签署的存量房买卖合同是为了履行许日钦与吴丹于2017年3月15日签订的合同。二、由于上述原因，许日钦的权利在于收取房款96万元，樊文威向吴丹支付的款项，与许日钦无关。许日钦已经收到了吴丹支付的定金5万元，也收到樊文威支付的首期款51.5万元。同时，钱闪闪还以许日钦应收到的39.5万元款项充抵了许日钦拖欠钱闪闪的借款50万元。因此，许日钦实际上已收到全部购房款，是超过96万元。三、因为许日钦拖欠钱闪闪的款项，因此许日钦夫妇在2017年6月9日签署委托书，委托钱闪闪代为办理出售房屋的相关手续，代为收取售楼款。说明了许日钦对钱闪闪所谓抵扣款项是有认知的。四、涉案房屋的过户手续是在2017年8月底办理完毕，许日钦一直到2019年6月份才提起诉讼，如果应许日钦所说拖欠76万元款项，许日钦不会两年后才起诉，许日钦从未找钱闪闪、樊文威主张过权利，许日钦的做法有违常理。钱闪闪认为，双方因为房屋买卖所引起的纠纷，已经全部履行完毕，钱闪闪不拖欠许日钦任何款项。被告樊文威辩称：一、樊文威不拖欠许日钦任何款项。所有款项已经支付完毕。二、樊文威能成为涉案房屋的产权人，是因为樊文威主动与吴丹接洽，并与吴丹商谈购房的细节，樊文威未与许日钦就购买房屋进行洽谈。三、虽然涉案房屋网签的价格是128万元，樊文威实际支付的价格是139.5万元，其中向许日钦支付了首期款51.5万元，另外88万元是银行将款项直接放贷到许日钦指定的收款人钱闪闪的账户。第三人吴丹述称：不同意许日钦的诉讼请求，许日钦隐瞒了房屋买卖过程的真实情况，许日钦提起本案的诉讼具有不诚信的行为，请求驳回许日钦的诉讼请求。经审理查明：广州市规划和自然资源局增城区分局出具的产权情况表显示，位于增城区××大山水城××街××房的登记权属人是樊文威，登记日期为2017年9月11日；该表附记显示，原证号为粤（2017）广州市不动产权第10000143号。许日钦提供的粤（2017）广州市不动产权第10000143号的房屋产权证复印件显示，房屋权利人为许日钦，共有情况为单独所有。2017年3月15日，许日钦（卖方）与吴丹（买方）以及广州市广昌房地产代理有限公司（经纪方）就涉案房屋签订一份《房屋买卖合同》，合同第二条第一款约定涉案房屋的交易价为96万元；第八条约定买卖双方于增城市房地产交易所签订的《存量房买卖合同》仅为买卖双方办理产权过户而设，与本合同具有同等效力，如有不一致时，以本合同为准；第十二条备注栏有手写内容为买方有权过户到指定人的名下。同日，许日钦出具一份《收款收据》，内容为收到吴丹支付的涉案房屋定金5万元。2017年5月6日，聂新出具一份《定金收据》，内容为“本人许日钦，是增城区××大山水城××街××房物业的产权人，现收到买方樊文威交来的购房定金10000元”。收据落款处有“聂新（代）”的签名及指印。2017年6月9日，许日钦和范冬梅共同出具一份公证委托书，内容为“许日钦和范冬梅是夫妻关系。座落在广州市增城区××大山水城××街××房虽以许日钦的名义登记产权，但依法属于我们的夫妻共有财产。现我们委托钱闪闪作为委托人的合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、办理上述房屋的提前还款手续，签署相关的文件，办理相关的手续；二、办理上述房屋的涂销抵押手续，领取相关的文件，办理相关的手续；三、在涂销抵押后，有权代为出售上述房屋，签订房屋买卖合同（包括网签），办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，代为收取售楼款；……此委托书有效期自签署之日起至二O一八年六月八日止。”。2017年8月1日，许日钦出具一份借条，内容为收到钱闪闪的借款50万元。2017年8月1日，樊文威向许日钦转账支付415000元。2017年8月3日，许日钦出具一份《首期收据》，内容为“本人许日钦已收齐买家吴丹指定人樊文威交来的有关出售广州市增城区××大山水城××街××房的房产首期款515000元。”；同日，许日钦（卖方）与樊文威（买方）签订一份《购房及首期款确认书》，内容为“买卖双方就房屋购买及出售事宜作如下确认：1、双方交易的房屋地址增城区××大山水城××街××房，2、该房屋成交价格960000元整，3、该房屋付款方式买方已向卖方支付该房屋的首期购房款伍拾壹万伍仟元整……”；同日，范冬梅出具一份《同意出售共有房屋声明书》，内容为“本人（卖方配偶）范冬梅同意其配偶许日钦将位于广州市增城区××大山水城××街××房出售给购房人吴丹指定人樊文威”。2017年8月25日，樊文威（买方、乙方）与许日钦（卖方、甲方）签订一份《存量房买卖合同》，合同约定，“甲方（卖方）许日钦……委托代理人：钱闪闪……乙方（买方）樊文威……丙方（房地产中介服务机构）……甲乙丙三方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条房地产权属情况1.房地产地址：增城区××大山水城××街××房。……7.该房地产不存在抵押等他项权利情况……第二条计价和价款……1.该房地产按整套出售并计价，总金额1280000元。……”。钱闪闪提供其建设银行帐户的银行交易明细，该明细显示，2017年10月20日，钱闪闪收到一笔88万元的银行转账，摘要显示为“给樊文威的贷款”；2017年10月21日，钱闪闪向葛仁芳转账支付50万元以及379900元。在本案的审理过程中，一、关于许日钦和吴丹签订的《房屋买卖合同》及付款情况。（一）许日钦表示，1.该合同是由聂新提供给其签订的，其并未见过吴丹，也不认识吴丹，其在该合同上签名后就由聂新收走了，其并未持有该合同原件；其在签合同时，合同上并无手写的可过户至指定人的内容。2.吴丹支付了定金5万元后，就未再支付其他款项，也在签订合同后一个月左右，聂新表示吴丹不想购买房屋了，许日钦没有就此联系吴丹确认，双方也未签订解除合同的相关协议，但根据合同约定，该5万元由许日钦没收。（二）吴丹表示，1.聂新系其表哥，因当时吴丹想买房，所以由聂新帮忙联系找卖家。2.其于2017年3月15日支付了定金5万元，2017年8月1日通过樊文威的账户支付了41.5万元，以及由聂新代为向许日钦支付10万元，至于剩下的39.5万元是包括樊文威在2017年10月20日通过银行按揭贷款支付至许日钦授权的钱闪闪账户名下的88万元内。3.双方之间的合同已经履行完毕，房屋已经过户至其指定的樊文威名下，不存在许日钦所述的吴丹不打算购房及没收定金一事。二、关于吴丹和樊文威之间的房屋交易。吴丹和樊文威均表示，1.双方之间就涉案房屋约定的交易价为139.5元，并未签署书面的合同。当时约定的是首期款51.5元，剩余的88万元通过银行按揭贷款的方式支付。2.在款项51.5万元中的10万元是支付给聂新，由聂新代收，在樊文威和许日钦签订存量房买卖合同并完成手续后，由聂新将该10万元支付给许日钦。41.5万元在办理房屋递件过户手续后支付给许日钦。3.双方的购房事宜是在聂新的居间下进行，因吴丹向许日钦购房的购房款未付清，所以吴丹要求樊文威将款项径付给许日钦。三、关于许日钦和樊文威签订的存量房买卖合同。（一）许日钦表示，双方之间存在真实的房屋交易，对应的是就是存量房买卖合同的约定，双方除该合同外没另外签署房屋买卖合同。（二）樊文威表示，双方间不存在真实的房屋买卖关系，樊文威是吴丹指定的房屋过户人。其签署该合同是为了办理房屋过户需要。（三）吴丹表示，该《存量房买卖合同》是为了办理房屋过户需要。四、为查核涉案房屋的交易情形，本院与案外人聂新作询问笔录。聂新陈述以下，1.其与许日钦、钱闪闪、樊文威均是朋友关系，其与吴丹是表兄妹关系。2.在2017年2月底，因许日钦资金周转困难，经聂新促成，其与吴丹就涉案房屋交易达成一致意见，房屋交易款为96万元。因签署合同时吴丹不在广州，所以合同先由许日钦签署，后由吴丹补上签名，再由聂新将合同原件提供给许日钦。2.许日钦和吴丹的合同中约定了房屋可以过户至他人名下，原因是担心万一存在政策问题无法过户给吴丹，故加上该条款以作保障。后来聂新和吴丹了解到涉案房屋因银行还贷时间不足半年，无法立即办理过户手续。3.其后聂新、吴丹与樊文威无意聊起此事，樊文威表示有意购买涉案房屋，双方达成房屋交易价为139.5万元的合意，但并未对此签署书面合同。对此聂新也转告许日钦，房屋要过户至樊文威名下，届时许日钦应出具相应的收据给樊文威。4.关于款项的支付。其于2017年5月7日向许日钦支付了10万元，该款项是樊文威支付给吴丹的购房款，因当时吴丹不在广州，故樊文威于2017年5月6日支付给聂新，再由聂新支付给许日钦。对应的证据就是由聂新签名的10万元的收据，该收据是聂新出具给樊文威的，聂新支付10万元给许日钦时亦有开具收据，但遗失了，因此后来在樊文威向许日钦支付41.5万元后，由许日钦重新出具了一张51.5万元的收据，该收据就是包括了上述的10万元款项在内。五、关于许日钦和钱闪闪之间是否存在借贷关系。（一）钱闪闪表示，1.其从2016年起多次分批向许日钦出借款项42万元，后因2017年8月，涉案房屋需要办理过户手续，许日钦需要支付税费8万元，钱闪闪为了促成交易，再出借8万元给许日钦，为此许日钦在2017年8月1日向钱闪闪出具50万元的借据。而此前的借据就此作废，只保留了该50万元的借据。2.基于许日钦向钱闪闪借款一事，为了保障钱闪闪能收回借款，所以才提出要求许日钦出具由钱闪闪代为收取涉案购房款的公证书。（二）许日钦表示，1.在50万元借据上的签名是其本人所签，但其并未收到过钱闪闪的任何借款。2.其在签公证书以前并不认识钱闪闪。至于为何签该公证书，是因为当时其欲出售房屋，需要还清银行贷款，但其资金不足，故聂新提出由钱闪闪代垫资金，基于此需由许日钦委托钱闪闪为代理人出售房产及代收房款。3.其之所以在上述50万元的借据上签名，就是基于前述的聂新提出由钱闪闪代为垫资的原因，但许日钦并未实际收到上述的50万元，其只是收到了涉案房屋的购房款41.5万元。六、关于钱闪闪收取88万元银行按揭贷款后的款项去向问题。（一）钱闪闪表示，1.在88万元中属于由吴丹支付给许日钦的购房款为39.5万元（96万-51.5万元-定金5万元），而许日钦拖欠钱闪闪借款50万元，因此上述款项抵扣借款后钱闪闪无须向许日钦返还购房款。2.上述款项中，属于吴丹所有的购房款为48.5万元（88万元-39.5万元），因其与吴丹间亦有借贷关系，因此其应吴丹的要求，将前述的88万元均转账至葛仁芳的银行帐户。（二）许日钦表示，其与钱闪闪间并无借贷关系，并不存在购房款抵扣借款一事，其也不同意购房款抵扣借款。七、关于51.5万元的收据问题。（一）樊文威陈述以下，其向聂新支付了10万元，虽聂新出具了收据，但其不确定该款项有无支付给许日钦。为此，在其向许日钦转账支付了41.5万元后，其再次要求许日钦出具了一张总金额为51.5万元的收据。（二）许日钦陈述以下，收据是其签名的，但当时收据上是手写内容为空白，其对手写内容不知情，其签名是因为聂新提出因其不熟悉房屋交易流程，需要许日钦签署相关材料去联系熟悉的人员来操作房屋交易事宜。八、许日钦还陈述以下，1.涉案房屋的按揭贷款是发放至钱闪闪名下，原因是其提供的公证书载明了钱闪闪有权代为收取购房款，但该部分款项应由钱闪闪返还给许日钦。2.其第一项诉讼请求主张返还的购房款金额为98万元，是按樊文威和吴丹之间约定的购房款139.5万元减去许日钦已经收取的购房款41.5万元计算出来的；第二项诉讼请求的合同依据是《存量房买卖合同》第三条和第十二条。3.其不确认有收到聂新代为支付的购房款10万元。本院认为：关于许日钦实际履行的是哪份合同的问题。对此，许日钦主张其与吴丹于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同》因吴丹提出不购买涉案房屋而终止，其实际履行的是与樊文威于2017年8月25日签订的《存量房买卖合同》。吴丹表示，樊文威系其指定的房屋过户人，因此樊文威和许日钦签署的《存量房买卖合同》是基于过户需要，并未实际履行，实际履行的是许日钦和吴丹之间的《房屋买卖合同》。樊文威表示，其与许日钦所签署的《存量房买卖合同》是为了办理房屋过户需要，其与许日钦之间并无真实的房屋交易关系。本院分析以下，许日钦与吴丹就涉案房屋于2017年3月15日签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。许日钦提出吴丹不打算购买房屋，双方之间的合同已经终止，但对此并未提供证据证明，本院不予采纳。吴丹作为涉案《房屋买卖合同》的相对方，在签署合同后向许日钦支付定金5万元。根据《房屋买卖合同》中明确约定了吴丹作为涉案房屋的买受人以及吴丹可以指定过户至第三人名下以及许日钦出具的《首期收据》载明的“本人许日钦已收齐买家吴丹指定人樊文威交来的有关出售广州市增城区××大山水城××街××房的房产首期款515000元。”的内容可知，在上述合同的后续履行过程中，实际上已由樊文威代替吴丹在履行《房屋买卖合同》中吴丹应负担的付款义务，结合许日钦收取上述款项并将涉案房屋过户至樊文威名下的事实，可见许日钦对此是知晓且并不持异议。同时从许日钦与樊文威签订的《购房及首期款确认书》载明的“买卖双方就房屋购买及出售事宜作如下确认：1、双方交易的房屋地址广州市增城区××大山水城××街××房，2、该房屋成交价格960000元整，3、该房屋付款方式买方已向卖方支付该房屋的首期购房款伍拾壹万伍仟元整……”的内容来看，许日钦与樊文威之间对于按照《房屋买卖合同》的约定履行均不持异议。故本案中许日钦应收取的购房款，应依据《房屋买卖合同》来确定，而《存量房买卖合同》系为办理涉案房屋过户至樊文威名下而签署，并非真实履行合同，本院对许日钦提出的其实际履行的是《存量房买卖合同》的主张不予采纳。至于樊文威与吴丹之间就涉案房屋产生的法律关系，并非本案审查范围。至于许日钦主张要求返还购房款的问题。如上所述，许日钦就涉案房屋交易所应收取的是《房屋买卖合同》约定的购房款96万元。现许日钦表示其仅收取了樊文威转账支付的41.5万元。而吴丹表示其已付给许日钦56.5万元，剩余款项39.5万元已包含在樊文威通过按揭贷款的方式向许日钦授权的钱闪闪银行帐户支付的88万元内。钱闪闪表示，其所收取的贷款88万元内，应由许日钦收取的39.5万元已用于抵扣许日钦欠其的借款。对此，本院分析如下，首先，吴丹在与许日钦签署《房屋买卖合同》后，向许日钦支付了定金5万元。因此该定金5万元为许日钦已收取的涉案房屋的购房款。许日钦主张该定金5万元已基于吴丹的不履约而由其没收，缺乏依据，本院不予采信。其次，聂新有无代为向许日钦支付10万元款项的问题。樊文威、吴丹均陈述，该款项已由樊文威支付给聂新，再由聂新代为向许日钦支付。许日钦并不确认其有收到该10万元款项，但其于2017年8月3日所出具的51.5万元《首期收据》以及《购房及首期款确认书》中均确认其已收取樊文威支付的首期款51.5万元。许日钦作为完全民事行为能力人，其并不确认有收取41.5万元以外的首期款款项，但又未对其在上述《首期收据》以及《购房及首期款确认书》上签名的行为作出合理的解释，因此在未提供证据证明其在受胁迫、欺诈的情形下，其所实施的上述民事法律行为意思表示真实，其应对其签名行为所产生的后果负责，即其已确认其所收取房屋首期款为51.5万元。综上，许日钦实际已收取的购房款为56.5万元（首期款51.5万元+定金5万元），许日钦提出其仅收取了41.5万元的主张，与事实不符，本院不予采信。至于剩余的39.5万元的款项是否应返还的问题。钱闪闪作为许日钦授权的委托代理人，有权代为收取涉案房屋的购房款，但其作为委托代理人，应将所收取的购房款39.5万元返还给许日钦。对此钱闪闪提出该款项以用于抵扣许日钦欠其的借款的抗辩。钱闪闪对此未提供证据证明许日钦同意抵扣的意思表示。因此钱闪闪的上述抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。许日钦和钱闪闪之间是否存在借款关系属另一法律关系，钱闪闪对此可另循合法途径解决。许日钦主张要求钱闪闪返还超过上述39.5万元以外的购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。许日钦主张要求樊文威承担共同返还责任，于法无据，本院不予支持。至于许日钦主张支付违约金的诉讼请求。许日钦表示该违约金的依据是其与樊文威之间《存量房买卖合同》的相关约定。如前所述，应向许日钦返还购房款的是代其收取购房款的委托代理人钱闪闪，因此其基于该《存量房买卖合同》的条款主张钱闪闪和樊文威支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钱闪闪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告许日钦返还购房款395000元；二、驳回原告许日钦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17575元，由原告许日钦负担11485元，被告钱闪闪负担6090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  张积权人民陪审员  陈丽华二〇一九年十一月二十九日书 记 员  郭颖婕王燕芳