杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2531号 原告：浙江颐町实业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区中豪七格商业中心3幢428室。 法定代表人：汪喜发。 委托诉讼代理人：张雪娟，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：朱铭铭，男，1990年10月10日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。 原告浙江颐町实业有限公司与被告朱铭铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江颐町实业有限公司的委托诉讼代理人张雪娟，被告朱铭铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年4月11日签订的《中豪七格Eating3综合体商铺租赁合同》解除；2.判令被告支付房屋租金、物业费、能耗费、空调电费共289409元；3.判令被告支付违约金429040元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月11日签订的《中豪七格Eating3综合体商铺租赁合同》，约定被告承租其中一间面积为92平方米的商铺一间，租赁期为三年，自2018年4月1日至2023年3月31日止。第一年租金26万元/年，第二年租金30万元/年，第三年租金32万元/年，第四年租金35万元/年。物业管理费8元/平方/月，公共能耗费2元/平方/月。租房押金43333元，房屋每半年支付一次。被告支付了第一期的半年租金13000元及租房押金43333元。合同开始履行后，被告须在2018年9月15日前缴纳第二笔租金130000元，2019年4月1日支付第三笔租金150000元，物业费4416元，能耗费1104元，空调电费3889元。原告多次发函催促被告缴纳上述费用，并告知如果不再租赁商铺，可向原告提出退租申请。但被告既不退租也未缴纳房租。根据合同第七条第4款，在租赁期内拖欠租金累计超过2个月，或拖缴租金、物业管理费、水、电、等费用累计超过3次，原告有权终止本合同，收回该房屋。根据合同第四条第4款约定，被告应按时交纳租金和其他应当由其承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金。现原告诉至法院，请求法院依法处理。 被告朱铭铭辩称：原、被告于2018年4月11日签订商铺租赁合同，原告承诺5月1日商场开业，后来装修一直到7月1日才开业，且人流量少，商家于8月组织会谈，就延迟开业和免租期问题商讨，商场方口头承诺给予免租期，后来一直避而不见，拖到1月，对商户进行停水停电处理，导致商户无法正常营业。原告延迟开业两个月，先构成违约，因此租赁期应当从2018年7月1日开始计算。被告已经预付6个月的租金，预付到2018年12月31日。租赁合同第十条5.3约定个，出租方免除2个月的租金，且原告的工作人员与商户在2018年8月20日左右组织的洽谈会上多次口头承诺，为减轻人流量不足的压力和延期开业的问题，后续租赁期会给予免租期。2019年1月是处于免租期内，无需支付租金，原告停水停电阻碍被告正常经营，手段不合理，且后续就免租期问题避而不见，侵害了被告的合法权益。原告要求解除租赁合同，被告认为原告先违约，应当解除合同。原告要求被告支付房屋租金、物业费、能耗费、空调电费等费用以及违约金的请求不能成立。被告请求判令双方签订的商铺租赁合同解除。原告延迟开业，承诺了免租期未兑现，就采取停水、停电措施，已经构成违约，应当返还被告房租押金43333元，返还6个月剩余未享受租赁服务的物业费、能耗费，返还空调安装费10000元，支付违约金。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理，本院查明案件事实如下： 2018年4月11日，原告浙江颐町实业有限公司（甲方，出租人）与被告朱铭铭（乙方，承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将座落在杭州市下沙南路427号七格Eating3的房屋，建筑面积92平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解并进行了实地踏勘，愿意以房屋现状承租该房屋并将该房屋用于私房牛肉面用途使用。租赁期自2018年4月1日至2023年3月31日止。房屋租金，2018年4月1日-2019年3月31日租金260000元/年；2019年4月1日-2020年3月31日租金300000元/年。租房押金43333元。租金每六个月支付一次，第一次应缴租金连同租房押金共173333元，在合同签订后一个工作日内一次性付清，以后每次的租金提前15天缴纳。租赁期间，乙方产生的水费、电费、物业经营管理费、门前三包费等相关费用，由乙方自理。其中乙方需支付的物业管理费为8元/平方米/月，公共能耗费2元/平方米/月，物业管理费总额为11040元（每年支付一次）。乙方应按时缴纳租金和其他应由乙方承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金。在租赁期内如乙方拖欠租金累计超过二个月或拖缴租金、物业管理费、水、电等费用累计超过3次的，甲方有权终止本合同，收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担。为扶持乙方经营，甲方免除乙方两个月租金和首年6000元物业费，在第二次缴纳房租时减免。由甲方负责安装5P中央空调1台，乙方支付购买安装使用费10000元，甲方负责保养和维护。 上述合同签订后，被告支付原告房屋租金130000元、押金43333元、空调安装使用费10000元，被告支付案涉商铺的物业管理费8832元，公共能耗费2208元。 2019年1月8日，原告对案涉商铺采取停水、停电方式催收费用，被告未再交纳费用。 以上事实认定，由原告提交的《中豪七格Eating3综合体商铺租赁合同》、照片，被告提交的开业照片、缴费通知书，以及当事人的庭审陈述加以证明。此外，原告提交的电费催缴通知书，系复印件，系原告自行制作，无电表度数、电费计算单价等其他电费信息，不能证明其主张的事实，本院不予认定。被告提交的光盘、补充协议，不能证明与本案有关联，其真实性无法核实，本院不予认定。 本院认为：原、被告签订的《中豪七格Eating3综合体商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，租金每半年支付一次，从第二次起每次的租金提前15天交纳。被告已经交纳了第一个半年度即2018年4月1日至2018年9月30日的租金130000元，第二个半年度即2018年10月1日至2019年3月31日的租金130000元应当于2018年9月15日前支付，但被告未支付第二个半年度租金，已经构成违约。合同中约定，在租赁期内如被告拖欠租金累计超过二个月或拖缴租金、物业管理费、水、电等费用累计超过3次的，原告有权终止本合同，现原告要求解除合同，具有合同依据，本院予以支持。关于被告拖欠的房屋租金，原告于2019年1月8日将案涉房屋停水、停电，被告实际无法继续经营，对于2018年10月1日至2019年1月7日的房屋租金69892元，本院予以支持。关于被告应支付的物业管理费、公共能耗费，被告已支付至2019年3月31日，无需再行支付。关于空调电费，原告未提交有效证据加以证明，本院对该项诉请不予支持。关于违约金，合同中约定被告应按时缴纳租金和其他应由被告承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金，现原告主张违约金429040元，原告计算有误且金额过高，本院酌情按照三个月的房屋租金计算违约金为65000元。被告辩称原告给予其免租期6个月，但被告并无证据加以证明，且其陈述与双方签订的租赁合同内容不相符，租赁合同中明确约定，甲方免除乙方两个月租金和首年6000元物业费，在第二次缴纳房租时减免。故对被告的该项辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告浙江颐町实业有限公司与被告朱铭铭签订的《中豪七格Eating3综合体商铺租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告朱铭铭于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐町实业有限公司房屋租金69892元、违约金65000元，合计134892元； 三、驳回原告浙江颐町实业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10984元，减半收取5492元，由原告浙江颐町实业有限公司负担4461元，被告朱铭铭负担1031元。原告浙江颐町实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告朱铭铭于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇一九年十一月××日 书记员  袁依婷