浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初10035号 原告：瑞安市盛世物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330381779358056K），住所地瑞安市安阳街道安康路1幢1单元602室。 法定代表人：董必理，董事长。 委托诉讼代理人：黄银龙，浙江安瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林斌，浙江安瑞律师事务所律师。 被告：瑞安市港瑞商业管理有限公司（统一社会信用代码9133038106058719XG）,住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安市港瑞新玉海业主委员会，住所地瑞安市虹桥北路81号港瑞新玉海广场9幢二楼。 法定代表人：冯志丹，主任。 原告瑞安市盛世物业管理有限公司（以下简称盛世物业公司）与被告瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞商管公司）、被告瑞安市港瑞新玉海业主委员会（以下简称港瑞新玉海业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序于2019年9月4日、9月16日、9月30日三次公开开庭进行了审理，原告盛世物业公司的委托诉讼代理人黄银龙、被告港瑞商管公司的委托诉讼代理人陈督、被告港瑞新玉海业委会的法定代表人冯志丹均到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院依原告盛世物业公司申请于2019年8月15日裁定冻结被告港瑞商管公司名下的开户行为中国农业银行温州瑞安万松支行的账号19×××69存款60万元。本案现已审理终结。 原告盛世物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付原告开荒保洁服务费52974元，并赔偿逾期付款利息（其中利息自2015年1月1日起开始计算至偿付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；2.判令两被告共同支付原告物业管理费348834元，并赔偿逾期付款利息（其中174417元的利息自2018年12月11日起开始计算至偿付完毕之日止，剩余174417元的利息自2019年1月11日起开始计算至偿付完毕之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计付）；3.判令两被告共同返还原告履约保证金10万元，并赔偿逾期付款利息（利息自2019年1月6日起开始计算至偿付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。事实与理由：被告港瑞新玉海业委会系瑞安市港瑞新玉海商业广场的商场业主委员会，被告港瑞商管公司系瑞安市港瑞新玉海商业广场的管理单位，受被告港瑞新玉海业委会委托对该商业广场统一进行经营管理。2014年间，因港瑞新玉海商业广场物业管理需要，原告受聘于被告港瑞商管公司，对港瑞新玉海商业广场提供开荒保洁服务，被告尚欠原告开荒保洁服务费52974元。2018年1月1日，被告港瑞商管公司与原告签订一份《商场物业委托管理合同》，委托原告对港瑞新玉海商业广场提供物业管理服务。合同约定：物业类型为商业，物业坐落位置为瑞安市虹桥北路81号港瑞新玉海商业广场，占地面积为21258平方米，建筑面积为53253平方米；委托管理期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止；每年的承包价格2135000元；被告港瑞商管公司在每个月的10日前支付原告上一个月的物业管理费；原告应在合同签署后2个工作日内，向被告港瑞商管公司提交10万元，作为保证原告遵守本合同的条款、条件和承诺，该保证金合同期满后5个工作日内无息退还。合同签订后，原告按约支付了10万元履约保证金，并按约提供了商场物业管理服务。合同期满后，原告也已经做好了交接工作，并进行了退场。但至今为止，被告尚未按合同约定支付2018年11月份和12月份的物业管理费348834元。原告经多次催讨未果故起诉。诉讼过程中，原告补充陈述：我方认为是两被告共同委托我方为港瑞新玉海商业广场提供物业服务，故两被告应共同承担支付款项的责任。虽然根据原告向被告港瑞商管公司提交的《港瑞新玉海商业广场物业服务管理方案》，原告应在港瑞新玉海商业广场配备人员总计58人，但每月休假4天，经换算每天有8到9人在休假，即每天实际到位人数49到50人即可，而原告实际到位人数44人，其中有7人上两个班次，所以相当于每天实际到位51人次，完全满足物业服务的需要，不会减损服务质量。《港瑞新玉海商业广场物业服务管理方案》是一个整体的统筹测算，在实际物业服务过程中原告会根据实际情况进行调整。根据原告物业费收入及费用支出进行核算，原告实际一个月的结余仅14000元左右。原告提供物业服务期间，并未出现《商场物业委托管理合同》第二十八条、第二十九条、第三十条约定的违约情形。法庭辩论终结后，原告申请撤回第一项诉讼请求，系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以准许。 被告港瑞商管公司辩称，1、我公司与原告签订《商场物业委托管理合同》，收取原告保证金10万元，2018年11月份和12月份的物业管理费未付，合同期满原告已退场，上述情况均属实。2、原告未按其提交给我公司的《港瑞新玉海商业广场物业服务管理方案》列明的人员配备、福利待遇、作息时间等相关要求，对商场整体物业服务质量产生很大影响，应配备共计58人，但原告方只配备了44人。其中保洁部缺4人，按每月2300元工资以12个月计算应扣减110400元，工程部林振宇系我公司员工，不应作为原告员工计算，按每月3200元工资以12个月计算应扣减38400元，保安部原告外包，存在履约瑕疵，酌情扣减20000元，故应总计扣减168800元。3、我公司虽与被告港瑞新玉海业委会有三方协议，但业委会仅对物业管理事项享有权利，故该三方协议无效。但因为被告港瑞新玉海业委会收取了商铺承租人的物业管理费，应在其收取的物业管理费的金额范围内对本案原告的诉请承担共同偿还责任。 被告港瑞新玉海业委会辩称，我方只是作为业主方全程监督被告港瑞商管公司选聘物业公司，并最终同意被告港瑞商管公司聘请原告对港瑞新玉海商业广场进行物业服务，后期原告与被告港瑞商管公司签订的《商场物业委托管理合同》、支付物业费情况我方不知情。我方无需承担支付物业管理费、退还履约保证金及赔偿逾期付款利息的责任。对于原告提供的物业服务我方整体是满意的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人各方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人各方争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的证据6浙江增值税专用发票，拟证明被告欠付物业管理费的事实。被告港瑞商管公司质证称对证据6的真实性无异议，被告港瑞商管公司也确实收到4份浙江增值税专用发票，但并未入账。被告港瑞新玉海业委会质证称不知情。本院认为，证据6符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 2、原告提交的证据7工资表、中国农业银行个人交易明细、借记卡账户历史明细清单，拟证明2018年11-12月份员工工资发放情况。被告港瑞商管公司质证称对证据7的真实性无法确认，保洁部工资表上的签名是否是员工本人签字无法确认，多处有代签情况，如王丽、李桂兰代签，王学安加盖私章，即使按照原告提交的工资表保洁部实际只有20人，而合同约定29人；工程部工资表中的倪其亮是我公司员工，工资也是我公司发放的，不应计算为原告方人员，林振宇并未参与工作，是我公司员工，从餐费补贴发放情况就可以看出，所以工程部我方认可实际到位的是4人；支付给赵来泉的51000元无法证实是支付保安部保安人员18人的工资，据我方现场了解实际到位的保安部人员是9人，监控室实际到岗的是2人而非合同约定的3人；证据7无法反映出员工福利、高温补贴、节假日补贴等发放情况和社保费用支出情况；如果证据7均属实，反而能证实原告长期存在人员配备不足，工资发放不足的情况，应当扣减相应的物业服务费款项168800元。被告港瑞新玉海业委会质证称对证据7无异议，对具体人员配备情况我方不知情，但我方作为业主方对原告提供的物业服务整体是满意的，并未发现原告在提供物业服务过程中存在重大过失，如果存在重大过失，我方会告知被告港瑞商管公司的。本院认为，证据7与被告港瑞商管公司提交的证据9中的《港瑞新玉海保洁人员分配》能够相互印证，符合证据的高度盖然性，故对证据7予以采信。 3、被告港瑞商管公司提交的证据8《港瑞新玉海商业广场物业服务管理方案》，拟证明原告承诺提供服务人数为58人，以及服务人员的薪资报酬、福利待遇。原告质证称对证据8的真实性无异议，但我方说明如下：有关《十、人员工资、社保等测算》我方会根据具体情况进行统筹，如项目经理原先测算5000元/月，但实际我方支付是6000元/月，工程部、保安部实际工资也比测算的高，所以不能以其他方面低于测算工资就说我方服务不到位，要看我方实际提供的服务质量。被告港瑞新玉海业委会质证称不知情，没有意见。本院认为，证据8各方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，是否能证明原告存在违约情形在本院认为部分详细阐述。 4、被告港瑞商管公司提交的证据9《港瑞新玉海保洁人员分配》、《港瑞新玉海工程部排班表》，拟证明原告实际安排的工作人员与合同约定以及《港瑞新玉海商业广场物业服务管理方案》的内容明显不符，且存在偷工减料的事实。原告质证称对《港瑞新玉海保洁人员分配》的真实性予以认可，且可以与原告提交的证据7相互印证，对《港瑞新玉海工程部排班表》的真实性不予认可，不是我方的排班表，林振宇确实在我公司工程部上班，但是同时也是被告港瑞商管公司的工作人员，他拿两份工资的。被告港瑞新玉海业委会对证据9无异议。被告港瑞新玉海业委会质证称不知情，没有意见。本院认为，证据9中的《港瑞新玉海保洁人员分配》各方当事人对其真实性均予以认可，本院予以采信，证据9中的《港瑞新玉海工程部排班表》，与原告提交的证据7不符，工程部缺少林振宇一人，而林振宇原告确有发放工资，且被告港瑞新玉海业委会也认可林振宇一直在工程部工作，故对证据9中的《港瑞新玉海工程部排班表》本院不予采信。 5、被告港瑞商管公司提交的证据10（2019）浙0381民初8029号案件庭审录音光盘、录音笔录，拟证明被告港瑞新玉海业委会当庭承认收取商铺的管理费用，并当庭声称将用于支付物业公司的物业费用。原告质证称不知情，但也没有意见。被告港瑞新玉海业委会质证称证据10属实的，但是被告港瑞商管公司只是摘选了其中一段庭审笔录，另案是有关我方与被告港瑞商管公司财务结算的纠纷，我方是结合所有证据发表的意见，事实上我方只是收取了商场公共部分摊位、小火车的费用，金额约10多万元，这些费用收取之后我方是要跟被告港瑞商管公司进行内部财务结算的，且按照三方协议我方已收取的费用远少于按照协议我方应收取的费用。本院认为，证据10所涉（2019）浙0381民初8029号案件审理的是两被告之间的其他民事纠纷，与本案原告与被告港瑞商管公司之间的物业服务合同无相对性，故在本案中不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告盛世物业公司是一家从事物业管理服务的公司，被告港瑞商管公司是一家从事商场管理的公司，被告港瑞新玉海业委会成立时间为2017年9月26日。2018年1月1日，原告盛世物业公司与被告港瑞商管公司签订一份《商场物业委托管理合同》（下述合同原告盛世物业公司简称乙方，被告港瑞商管公司简称甲方），载明：“甲方为港瑞新玉海商场实行统一规划、统一经营、统一管理的商业管理公司，受商场业主委员会的委托对其选用的商场物业管理单位（乙方）进行全程的领导、指导、管理和监督；乙方根据商场业主委员会和甲方的邀约条件应聘并得到聘用。甲、乙双方根据有关法规和邀约条件、要求，本着友好合作、协商一致的原则，就委托管理港瑞新玉海商场物业有关事宜达成如下协议并签订本合同。第一条物业基本情况物业类型：商业；坐落位置：瑞安市虹桥北路81号港瑞新玉海商业广场；占地面积：21258㎡；建筑面积：53253㎡。第二条乙方服务的对象和内容为本商场物业及其相关设施，和商场商户涉及物业管理的相关事宜。……十五条本合同委托管理期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第十六条乙方按拟定的物业管理服务方案所承诺的服务质量，实行目标管理。第十七条乙方应严格按照《港瑞新玉海商业广场物业服务管理方案》（以下简称“物业服务管理方案”）的规定及甲方具体要求，对承包区域履行职责。甲方则根据按《物业服务管理方案》之规定对乙方服务质量进行检查考核。第二十条每年承包合同价格计人民币：2135000元（大写：贰佰壹拾叁万伍仟元整，价格组成见《物业服务管理方案》），保洁、保安服务实行包工包料制，工程耗材由甲方采购乙方负责安装施工。……第二十一条甲方在每个月的10日前支付给乙方上一个月的物业管理费。乙方收款账号如下：开户名称：瑞安市盛世物业管理有限公司、开户行：中国建设银行瑞安支行、账号：33×××23。第二十二条每月由乙方按合同总额的月平均数向甲方结算，甲方凭乙方开具的正式发票和员工工资发放凭证复印件进行支付。第二十三条甲方依据每月考核评分结果，若有处罚金额将直接在当月付款额中扣除，乙方按处罚后的金额开具发票。第二十四条乙方应在合同签署后2个工作日内，向甲方提交100000元整（大写：壹拾万元整），作为保证乙方遵守本合同的条款、条件和承诺，该保证金合同期满后5个工作日内无息退还。……第二十七条乙方提交的《港瑞新玉海商场广场物业服务管理方案》中的各项作业规程，作为本合同签署组成部分，若有违规所产生的一切责任由乙方承担。第二十八条若乙方物业服务遭到业户、消费者的投诉，经甲方查证属实，乙方应就属实投诉向甲方支付当月服务费用0.5%的违约金／次。第二十九条根据《物业服务管理方案》检查考评，一个月内累计超过3次或者服务期限内累计超过18次，甲方有权扣除履约保证金的1%。第三十条乙方工作人员不得因工作便利私自向商户提供有偿保洁、搬运等商业不当服务，包括但不限于收取有存储卡、代金券、礼品等。若有查实者，乙方需支付500-3000元不等的处罚金，情节严重者甲方有权要求乙方予以解聘，或通过司法途径向乙方追偿由此给甲方造成的一切经济及商誉损失。……”合同签订后，原告为港瑞新玉海商业广场提供物业服务，于2018年2月12日向被告港瑞商管公司转账支付100000元履约保证金。2018年12月12日，原告开具金额分别为100000元、74417元的物业管理费增值税发票两张；2019年1月2日，原告开具金额分别为100000元、74417元的物业管理费增值税发票两张；上述四张物业管理费增值税发票均已交被告港瑞商管公司收执。现合同期限已届满，原告已做好交接工作并已退场，被告港瑞商管公司尚未支付2018年11月份和12月份的物业管理费348834元，亦未返还原告履约保证金100000元，原告故起诉。诉讼过程中，原告于2019年9月11日向本院提交2018年11月份、12月份员工工资表及银行转账记录，本院于2019年9月16日送达两被告。 本院认为，原告盛世物业公司与被告港瑞商管公司于2018年1月1日就涉案坐落于瑞安市虹桥北路81号港瑞新玉海商业广场签订的《商场物业委托管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，应认定合同有效。原告已按照合同约定提供物业服务，被告港瑞商管公司应按照合同约定的金额及付款期限支付物业管理费，合同约定每年物业管理费价格为2135000元，每月由原告按合同总额的月平均数即177917元（2135000元÷12）向被告港瑞商管公司结算，原告自认工程部员工倪其亮的月工资3500元由被告港瑞商管公司代发故在物业管理费金额中予以扣减，故被告港瑞商管公司应按照合同约定在每月10日前支付原告上个月的物业管理费174417元（177917元-3500元）。原告诉请要求被告港瑞商管公司支付欠付的2018年11月、12月两个月的物业管理费共计348834元，本院予以支持；原告诉请要求被告港瑞商管公司赔偿逾期付款利息（其中174417元的利息自2018年12月11日起开始计算至偿付完毕之日止，剩余174417元的利息自2019年1月11日起开始计算至偿付完毕之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计付），本院认为，按照合同约定被告港瑞商管公司凭原告开具的正式发票和员工工资发放凭证复印件进行支付，原告起诉前未向被告港瑞商管公司出具员工工资发放凭证复印件，诉讼过程中才作为证据提交至本院，故对原告有关赔偿逾期付款利息的诉请本院不予支持。《商场物业委托管理合同》合同履行期已于2018年12月31日届满，被告港瑞商管公司应按照合同约定于2019年1月5日前退还原告履约保证金100000元，被告港瑞商管公司至今未退还，原告诉请要求被告港瑞商管公司返还原告履约保证金10万元，并赔偿逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率即年利率4.35%自2019年1月6日起计算至履行完毕之日止），本院予以支持。被告港瑞商管公司抗辩称，原告提供物业服务过程中实际安排员工数量、发放工资及福利情况与其提供的《港瑞新玉海商业广场物业服务管理方案》中所做的承诺不符，应扣减168800元，本院认为，被告港瑞商管公司在庭审中承认原告在合同履行期间未出现《商场物业委托管理合同》第二十八条、第二十九条、第三十条约定的违约情形，故而也不存在应按照第二十三条依据每月考核评分结果需要在当月物业管理费金额中予以扣减的处罚金额，且被告港瑞新玉海业委会作为业主方对原告提供的物业服务也明确表示整体满意，故对被告港瑞商管公司的上述抗辩意见本院不予支持。原告诉请要求被告港瑞新玉海业委会与被告港瑞商管公司共同承担支付物业管理费、返还履约保证金的责任；被告港瑞商管公司抗辩称被告港瑞新玉海业委会收取了商铺承租人的物业管理费，应在其收取的物业管理费的金额范围内对本案原告的诉请承担共同偿还责任；本院认为，被告港瑞新玉海业委会并非《商场物业委托管理合同》的合同相对方，且业主委员会作为业主大会的执行机构，不具备独立法人资格，即使业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同，物业公司仅有权向拖欠物业费的业主主张权利，故对原告针对被告港瑞新玉海业委会的诉请及被告港瑞商管公司针对被告港瑞新玉海业委会的抗辩理由，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款，《物业管理条例》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告瑞安市港瑞商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告瑞安市盛世物业管理有限公司物业服务费348834元，款交本院转付； 二、被告瑞安市港瑞商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告瑞安市盛世物业管理有限公司履约保证金100000元并赔偿逾期付款利息损失（以100000元为基数按年利率4.35%自2019年1月6日起计算至被告实际履行完毕之日止），款交本院转付； 三、驳回原告瑞安市盛世物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8818元，减半收取4409元，保全费3520元，由原告瑞安市盛世物业管理有限公司负担受理费365.5元，被告瑞安市港瑞商业管理有限公司负担受理费4043.5元及保全费3520元（于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费8818元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院 申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 员 潘仁珠 二〇一九年十一月四日 代书记员 涂瑞梅 附录一：原告瑞安市盛世物业管理有限公司提供的证据目录 证据1：原告瑞安市盛世物业管理有限公司营业执照复印机1份、法定代表人身份证明书1份； 证据2：被告瑞安市港瑞商业管理有限公司企业信用信息打印件1份； 证据3：业主委员会成员备案通知书1份； 证据4：《商场物业委托管理合同》1份； 证据5：中国建设银行客户专用回单1份； 证据6：浙江增值税专用发票4份； 证据7：工资表10份、中国农业银行个人交易明细2份、借记卡账户历史明细清单3份。 附录二：被告瑞安市港瑞商业管理有限公司提供的证据目录 证据8：《港瑞新玉海商业广场物业服务管理方案》1份； 证据9：《港瑞新玉海保洁人员分配》、《港瑞新玉海工程部排班表》复印件各1份； 证据10：（2019）浙0381民初8029号案件庭审录音光盘1份、录音笔录1份； 证据11：《管理费收取通知单》、《公告》、《关于百度健身房物业收取事宜的回复》、《告知函》各1份。 附录三：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条第二款：物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 （三）《物业管理条例》 第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。