浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初4727号 原告（反诉被告）：詹春靖，男，1979年11月7日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：姜素梅，浙江东昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江土木，衢州市正扬法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：衢州众升商业管理有限公司，统一社会信用代码9133080259768608R，住所地：衢州市柯城区荷花中路1幢地下78号。 法定代表人：周茗皓，董事长。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 反诉被告：吴雅敏，女，1980年12月15日出生，汉族，住衢州市柯城区。 原告詹春靖与被告衢州众升商业管理有限公司（以下简称众升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。本案在审理过程中，被告众升公司以詹春靖和吴雅敏为被告提起反诉，本院依法合并审理，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）詹春靖及其委托诉讼代理人姜素梅、江土木，被告（反诉原告）众升公司的委托诉讼代理人戴美娟，反诉被告吴雅敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告詹春靖向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2015年9月8日签订的《房屋租赁合同》已于2017年2月28日解除；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月8日签订《租赁合同》一份。合同约定被告将位于衢州市柯城区商铺出租给原告经营餐厅，期限从2015年9月8日至2020年9月7日。原告在经营过程中，因被告三楼公共厕所卫生问题、电梯在就餐时间段无法正常运行问题及楼层的正确指引问题导致原告无法正常经营。2017年1月26日，原告通过短信向被告法定代表人周茗皓提出终止合同，同时与被告方张海平结算了截至2017年2月28日应交纳费用78973元，最后和周茗皓电话确认以70000元结算终结。2017年2月26日，被告将该商铺重新对外招租并对商铺大门加锁至今。因被告长期拖延解决，原告于2017年11月26日发函被告要求按照2017年2月28日的约定解除租赁合同，但被告置之不理。 被告众升公司答辩称，被告没有同意过解除合同，要求原告继续履行合同。对于原告主张的部分事实有异议，首先，原告将无法继续经营的原因归咎于被告，其所主张的原因均不存在；其次，2017年1月26日，原告和周茗皓个人协商过火锅店的转让事宜，但最终也是协商未成；再次，2017年2月26日对外招租也是应吴雅敏要求为其转租；再有，商铺的大门是原告自己上锁的，与被告无关；还有，2017年11月26日的函件没有收到过。被告认为，双方合意解除的事实不成立，租赁合同应当继续履行，原告拖欠租金和物业管理费应当予以支付并承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告众升公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行双方于2015年9月8日签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告支付拖欠的租金1043862元及违约金（暂算至2019年8月30日的违约金385769.93元，之后的按月利率2%据实计算）；3、判令反诉被告支付拖欠的物业管理费71200元及违约金（暂算至2019年9月10日的违约金26246.73元，之后的按月利率2%据实计算）；4、判令反诉被告支付履约押金20000元。 反诉被告詹春靖针对反诉请求答辩称，2017年1月26日，双方就退租事宜达成一致，确认双方租赁合同于2018年2月28日解除，同时也确认了反诉被告截止2017年2月28日欠付款项的金额。之后，反诉原告也收回了房屋并对外招租，故认为反诉原告的反诉请求均不能成立，请求驳回。 反诉被告吴雅敏答辩称，对外招租是反诉原告的自主行为，反诉原告还提供后续有承租意向的人，让我和她交接；房屋上锁也是反诉原告自己的行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月8日，众升公司和詹春靖签订《租赁合同》一份。合同约定，众升公司将位于凯升广场内3层3-03号商铺（面积为452平方米）出租给詹春靖从事餐饮，租期从2015年9月8日至2020年9月7日，免租装修期间为180天，计租期限：2016年3月9日至2016年9月9日，租金120000元；2016年9月10日至2017年9月9日，租金240000元；2017年9月10日至2018年9月9日，租金252000元；2018年9月10日至2019年9月9日，租金264600元；2019年9月10日至2020年9月9日，租金287262元。本合同签署当日，詹春靖应当向众升公司交纳20000元履约押金，如詹春靖无违约行为，可退还。詹春靖应当向众升公司交纳物业管理费，标准为每平方米每月5元，以一个季度为一个交费期，除第一期物业管理费外，均按自然季度交纳，詹春靖应当在每个交费期最后一个月的20日前向众升公司一次性足额支付下个季度费用，从2015年9月10日至2016年12月10日应交物业管理费为6750元。詹春靖迟延交纳本合同项下租金、其他费用的，每迟延一天，应当向众升公司支付欠费金额1%的延迟履行违约金。双方特别约定，如詹春靖原因导致本合同提前终止，则詹春靖应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期减免的全部租金。合同签订后，众升公司交付房屋，詹春靖开始经营。 2017年1月25日，詹春靖停止营业。次日，詹春靖向众升公司法人周茗皓提出解除合同，并与众升公司张海平结算了截止至2017年2月28日欠付的费用，包括租金56548元、物业管理费3850元、现金券3800元、代金券2900元、滞纳金11875元，合计78973元。双方未形成书面协议。之后，詹春靖多次通过短信联系周茗皓要求结算并签订书面协议，周茗皓均未予正面回复，均以工作繁忙不回复。2017年2月26日，该租赁商铺大门上被众升公司贴上《旺铺招租》的广告。期间，有他人意向租赁诉争商铺。2017年11月26日，詹春靖通过邮政特快向众升公司发函称其2017年1月26日通过短信方式提出解除合同，要求众升公司积极配合处理。同日，詹春靖还将该函件贴在凯升广场众升公司办公室大门口。 以上事实由《租赁合同》、2017年1月16日的结算单、詹春靖与周茗皓的短信记录、照片、邮政特快专递详单及录音资料等证据加以证实。 本院认为，众升公司与詹春靖签订的《租赁合同》形式、内容无违法和可撤销之处，系双方当事人真实意思表示，应为有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。詹春靖主张，其与众升公司于2017年1月26日商定，《租赁合同》于2017年2月28日合意解除，其提供的证据尚不足以证实双方合意的达成，且从詹春靖和周茗皓的短信记录来看，在此之后，詹春靖还一直在要求众升公司对其退租请求予以正式回复。2017年11月26日，詹春靖在前期与众升公司初步协商解除合同未果的基础上正式发函要求众升公司回应，属于以自己的行为明确表明其不再履行租赁合同。詹春靖该行为不符合法定解除的条件，依据合同也不具有约定解除权。但考虑到詹春靖不愿继续履行合同，该义务性质上又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现；詹春靖也不存在恶意违约的情形，若强行要求继续履行合同，对其显失公平；众升公司拒绝解除合同，违反了诚实信用原则，在此情况下，应当允许詹春靖通过诉讼的方式解除合同，本院依法确认双方租赁合同于2017年11月26日解除。众升公司要求继续履行的诉请，本院不予支持。詹春靖要求提前解除租赁合同，应承担相应的违约责任，不能因解除合同而减少或者免除。依据合同约定，其应支付租赁期内欠付的租金和物业管理费并支付迟延履行违约金（原告主张的迟延履行违约金过高，予以调整）；其应补交20000元履约押金并无权要求退还；其还应根据合同约定支付免租装修期的全部租金。至于吴雅敏应否在本案中确定责任的问题，虽吴雅敏和詹春靖原系夫妻关系，该租赁发生在夫妻关系存续期间，然根据合同相对性原则，本案中不宜确定吴雅敏责任。吴雅敏和詹春靖之间纠纷应另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）詹春靖与被告（反诉原告）衢州众升商业管理有限公司在2015年9月8日签订的《租赁合同》于2017年11月26日解除； 二、原告（反诉被告）詹春靖支付被告（反诉原告）衢州众升商业管理有限公司房屋租金249710元并支付迟延付款违约金（按年利率9%，其中196548元从2016年9月9日起；53162元从2017年9月9日起，均算至付清之日止）； 三、原告（反诉被告）詹春靖支付被告（反诉原告）衢州众升商业管理有限公司物业管理费22900元并支付迟延付款违约金（按年利率9%，其中3700元从2016年12月21日起；6750元从2017年3月21日起；6750元从2017年6月21日起；5700元从2017年9月21日起，均算至付清之日止）； 四、原告（反诉被告）詹春靖支付被告（反诉原告）衢州众升商业管理有限公司违约金140000元； 五、驳回原告（反诉被告）詹春靖的诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）衢州众升商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由詹春靖负担；反诉受理费18724元，减半收取9362元，由衢州众升商业管理有限公司负担6820元，由詹春靖负担2542元，于本判决生效之日付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  李海声 人民陪审员  梅雨钢 人民陪审员  孙肖昌 二〇一九年十一月五日 书 记 员  徐翠雯