山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初3536号原告（反诉被告）：马尚花，女，1972年5月6日出生，汉族，住山东省商河县。被告（反诉原告）：何玉英，女，1976年5月6日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。原告（反诉被告）马尚花与被告（反诉原告）何玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马尚花、被告何玉英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马尚花向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告返还原告剩余租金9452元、押金5000元、支付违约金4166元，合计18618元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于青岛市李沧区香溢紫郡二期43号商铺，租赁期限为五年，第一年租赁费5万元，双方另约定了违约金等条款。2019年4月29日，被告无故将该租赁房屋的锁芯更换，致使原告无法使用该房屋，被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。何玉英辩称，马尚花在租赁涉案房屋时私自毁坏房屋结构及张贴转租广告，其还想继续租赁给马尚花，若马尚花不继续租赁，则应按照其反诉请求赔偿其损失。何玉英向本院提出反诉请求：1、要求马尚花继续租赁涉案房屋；2、要求马尚花因不继续租赁赔偿其一个月房租4166元，因私自转租赔偿其一个月房租4166元、破坏房屋结构赔偿3000元、开锁换锁费用300元，共计11632元；3、反诉费用由反诉被告承担。诉讼过程中，何玉英增加反诉请求：1、要求反诉被告赔付其到房屋正常使用为止的租金损失（以第二年房租55000元为基数，每日房租应为150.6元）；2、要求腾房。事实和理由：2018年7月7日，反诉原、被告就位于青岛市李沧区香溢紫郡二期网点43号商铺签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，反诉被告支付了反诉原告第一年房租5万元及押金5000元。2019年3、4月份时，反诉被告说搬走不租了，反诉原告发现涉案房屋的门用纸糊上，并张贴了转让信息，反诉原告联系反诉被告退还钥匙，但反诉被告称反诉原告应先退还其钱，反诉原告为了防止反诉被告将涉案房屋转租给他人，就开锁进入涉案房屋，并更换了锁芯。2019年5月1日，反诉被告得知反诉原告更换了涉案房屋的锁芯。马尚花辩称：1、何玉英在涉案房屋租赁合同尚未到期的情况下就更换涉案房屋锁芯，开锁费不应由其承担；2、尽管房屋租赁合同的租期是五年，但其在2019年3月份时就通知反诉原告，表示涉案房屋的租期满一年时不再继续租赁，因此，其不应赔偿何玉英损失；3、其在使用涉案房屋时确实砸过卫生间的外墙，但不是承重墙，其可以恢复原状，但不应赔偿何玉英破坏房屋结构赔偿款3000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的房屋租赁合同、被告提交的涉案房屋结构照片及涉案房屋门上张贴的转租广告照片，对方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的原、被告间的录音证据，以证实2019年3月28日，原告就通知被告租赁期满一年就不再继续租赁，2019年5月1日，被告将涉案房屋的锁芯更换。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但称录音中仅显示原告不想再继续租赁涉案房屋，并不能代表原告可以代替其租赁房屋，并确认其于2019年4月29日将涉案房屋的锁芯更换。该通话录音显示：何玉英“我不是和你说了吗？你那个要是有转让的，咱叫一块我同意一下就转让给别人，你没贴出去吗？”马尚花“我贴出去了，我贴出此店转让，光有打电话的说嫌贵，要是有租的我早和你们说了，昨天有两个打电话的，他嫌贵”何玉英“旁边租的都挺贵吗？不是？”马尚花“我不知道，我好几个月不在青岛了”马尚花“到时候我可不干了，我先和你说一声”何玉英“去年就说了嘛，我还心思着你还干着，我也没去过，我还以为你转出来了”。本院确认上述证据的合法性。2、被告提交收款收据一份，以证实其为开锁花费300元。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但称该费用与其无关。原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，马尚花与何玉英就青岛市李沧区43号商铺签订《房屋租赁合同》，约定租期为5年，自2018年7月7日至2023年7月6日。年租金为5万元，自2019年（第二年）开始每年年租金递增10%，付款方式为年付。马尚花在签订《房屋租赁合同》时，已一次性支付何玉英2018年7月7日至2019年7月6日的租金5万元及水、煤、电、房屋设施押金5000元，并约定合同终止时马尚花应结清所有费用，否则，何玉英从押金中扣除，剩余押金返还马尚花。合同第四条约定双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金。马尚花在使用涉案房屋时，在未通知何玉英的情况下，将涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉。马尚花于2019年3月28日给何玉英打电话，称第一年到期（2019年7月6日）后，其不再继续租赁涉案房屋，何玉英允许马尚花对外租赁，但在正式租赁前应征得其同意。何玉英于2019年4月29日开锁进入涉案房屋，马尚花于2019年5月1日得知何玉英将涉案房屋锁芯更换。诉讼过程中，何玉英申请对涉案房屋内的厕所与客厅之间的墙体砸掉恢复原状的费用进行鉴定，因双方对修复方案无法达成一致意见，鉴定机构予以退案。本院认为，马尚花与何玉英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按合同约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，马尚花于2019年3月28日电话通知何玉英表示其2019年7月6日后不再继续租赁，有提前解除租赁合同的意思表示。何玉英于2019年4月29日开锁进入涉案房屋并更换锁芯，马尚花于2019年5月1日得知此事，应视为双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除。原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，因双方已于2019年5月1日解除《房屋租赁合同》，关于该项诉讼请求，本院不予处理。关于被告要求原告继续履行合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应按原告实际租赁的天数收取租赁费并退还押金。关于退还租赁费的数额，原告已向被告交纳租赁费50000元，故被告应退还原告租赁费9178元（50000元-50000÷365天×298天）。关于退还押金数额，因原告在使用涉案房屋时，在未征得被告同意的情况下将涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉，原告应赔偿被告恢复原状的损失。本院根据被告的申请，依法委托鉴定机构对涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉恢复原状的费用进行鉴定，但因双方对修复方案无法达成一致意见，予以退案。因此，为减少当事人诉累，对涉案房屋内厕所与客厅之间的墙体砸掉恢复原状的费用本院酌情处理，结合市场价格，恢复原状的费用以1000元计算为宜，超过部分，本院不予支持。原告亦应支付被告修复期间的租赁费损失，修复期间以半个月计算为宜，损失为2083元（4166元÷2）。原告赔偿被告的上述损失应在押金中予以扣除，故被告应退还原告押金1917元（5000元-1000元-2083元）。关于被告要求原告支付其影响其后续出租的赔偿的诉讼请求，因原、被告《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除，故此后的房屋租赁损失不应由原告负担，因此，被告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付其开锁费用300元，该项费用系被告自行产生，不应由原告承担。关于被告要求原告支付其私自转租的违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告腾房的诉讼请求，双方当事人均陈述，涉案房屋为空置状态，因此，被告的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何玉英于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）马尚花租金9178元、押金1917元，共计11095元；二、驳回原告（反诉被告）马尚花的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）何玉英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元（原告已预交），减半收取2525元，由原告负担1020元、被告负担1505元，被告何玉英于本判决生效之日起十日内支付原告1505元。反诉案件受理费177元（被告已预交），由被告何玉英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  肖立田二〇一九年十一月五日法官助理张玉翠书记员刘亚君