北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38612号原告（反诉被告）：杨青，女，1987年6月10日出生，汉族，中国土木工程集团有限公司资本运营经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩进超，北京市浩东律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡胜，男，1967年2月6日出生，汉族，国务院国有资产监督管理委员会有色金属机关服务中心（局）资产处主管，住北京市海淀区。原告（反诉被告）杨青与被告（反诉原告）胡胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨青及其委托诉讼代理人韩进超，被告（反诉原告）胡胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨青向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除2019年7月10日杨青与胡胜签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.请求人民法院依法判决胡胜返还杨青已给付的购房定金20万元，并赔偿杨青损失13.87万元；3.本案诉讼费用由胡胜承担。事实和理由：2019年7月10日，杨青与胡胜双方签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，房屋坐落于丰台区太平桥东里2号楼2幢1904，北京链家置地房地产经纪有限公司是居间方。合同约定：总房价339万，杨青支付定金20万元，签合同时房屋不能有户口落户，胡胜当时告知房屋没有任何人在此落户。合同签订后，居间方告知杨青说此房有其他人的户口登记，后杨青质问胡胜为什么欺诈，胡胜不如实陈述房屋的真实状况，为什么此房有其他人的户口登记，胡胜说不出合理理由。胡胜欺诈的行为，导致杨青所购房屋有户口落户，不能实现杨青购房的愿望。根据《中华人民共和国合同法》第54条、58条的规定，特向法院提起民事诉讼，呈请依法判如所请。被告（反诉原告）胡胜辩称并向本院提出反诉请求：不同意杨青的诉讼请求，请求：1.请求人民法院依法判决解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议（合同编号：100003913132）；2.请求人民法院依法判决杨青承担违约责任，向胡胜支付以房屋买卖成交总价339万元20%的违约金67.8万元；3.本案诉讼费由杨青承担。事实和理由：2019年7月10日，胡胜与杨青签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议。签订合同时，胡胜已告知购房人杨青及居间方链家置地客服王金涛该房产上没有户口，房产是胡胜所在单位的福利房。当天因胡胜未带户口本原件导致无法查证案涉房产名下是否有其他人户口。7月11日，胡胜携带户口本原件同王金涛一起到北京市丰台区太平桥派出所查阅房产上是否存在户口时才得知上一家房主司金文没有迁走户口。之后胡胜通过王金涛告知杨青会及时让司金文迁走户口，不会耽误杨青落户。经沟通，司金文同意将户口迁出，迁出事宜目前还在办理过程中。另外，胡胜已经按照合同补充协议第五条第三款关于央产房的约定，在规定时间内取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，按照房屋买卖合同第五条要求在丰台区住建委作了房屋备案、核查，并做了网签。综上，胡胜已经依照合同约定履行自身义务。杨青在支付20万定金后未按照合同第四条约定向胡胜支付剩余购房款，应承担逾期付款责任，且杨青亦未履行补充协议所确定的有关首付款、申请购房贷款、不动产转移登记等合同义务。为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。原告（反诉被告）杨青辩称：同意胡胜解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同的诉讼请求，但不同意支付胡胜违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月10日，出卖人胡胜与买受人杨青签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称购房合同），约定杨青购买胡胜名下位于北京市丰台区太平桥东里2号楼2幢1904房屋（以下简称1904号房屋），房屋成交价格293万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价46万元，房屋总价款339万元；1904号房屋现有户籍情况为无户籍登记；如胡胜未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，胡胜应当按日计算向杨青支付房屋总价款万分之五的违约金，且胡胜仍负有户籍迁出的义务。就逾期付款责任，双方约定逾期超过15日后，胡胜有权解除合同。胡胜解除合同的，杨青应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向胡胜支付违约金，同时，胡胜退还杨青全部已付款。签订本合同前，胡胜应当向杨青出示房屋所有权证或不动产权证书及其他有关证书和证明文件。另，同日，双方及北京链家置地房地产经纪有限公司签订补充协议，约定：杨青支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。杨青于2019年7月10日支付定金10万元，于7月20日前支付定金10万元；杨青于2019年9月6日前支付首付款122万元；第二条第8点约定，双方一致同意，杨青从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；双方应于2019年8月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方一致同意，在2019年9月11日前共同办理房屋不动产转移登记手续，如房屋登记机构要求胡胜或杨青必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，杨青应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押权登记手续，如因杨青方原因导致抵押登记办理迟延的，则杨青方需承担违约责任。后，杨青在2019年7月10日支付胡胜定金10万元、7月20日支付胡胜定金10万元。杨青未支付首付款及剩余购房款。杨青主张胡胜在与其签订购房合同及补充协议过程中未如实陈述1904号房屋上存在他人户口的情况，导致其购房意愿无法实现，合同无法履行，该欺诈行为违反了购房合同第十条有关户籍迁出的约定，上述合同应予解除。为此，杨青提交了2019年8月12日胡胜与杨青等人的谈话录音予以佐证。谈话录音显示：胡胜说“她当时买房子，就主观提出的客观要件，唯一的要件就是，其一就是不准对方有户口，这是其一，其二，我卖房子的前提，我是百分之三百拍着胸口，里面没有户口的。因为我确确实实我不知道，我是被动来，不管是欺骗还是违约还是什么，这一点呢，首先确确实实我没有尽责……”胡胜对该录音证据的真实性不持异议，自认在签订购房合同及补充协议过程中未告知杨青1904号房屋存在他人户口的情况，但辩称其当时对此并不知情，称因其本人当天未携带户口本原件导致双方无法去派出所核验户口。庭审中，杨青向本院申请案外人王金涛作为证人出庭。王金涛作证称：双方签订购房合同过程中，杨青曾询问过房屋是否有户口，而胡胜承诺房屋上没有户口；房屋上有他人户口可能会减损房屋价值。王金涛系案涉房屋交易居间人北京链家置地房地产经纪有限公司购房经纪人，为本案交易双方提供居间服务。胡胜认可王金涛身份，但主张其已通过王金涛据实告知杨青案涉房屋上有他人户口及后续户口迁出办理情况。杨青主张胡胜应返还定金20万元，并赔偿居间代理费、保障服务费、代收评估费等各类相关损失总计13.87万元，并提交中国工商银行转账汇款凭证、理房通履约支付电子回执单、北京链家置地房地产经纪有限公司专用收据2页、银联商务签购单予以证明。其中，杨青依据补充协议第二条第8点约定要求胡胜赔偿损失5万元。另外，专用收据显示：日期2019年7月20日，客户姓名杨青，业主姓名胡胜，物业地址丰台区太平桥东里2号楼2幢1904，业务类型二手买卖，居间代理费74580元，保障服务费13560元，代收评估费600元，总计88740元。银联商务签购单显示，交易日期2019年7月20日，交易金额88740元。胡胜对上述证据的真实性不持异议，亦认可其已收到杨青支付的20万定金，但不认可专用收据及银联商务签购单所显示的具体金额。胡胜主张其已按照购房合同约定履行合同义务，而杨青未按期支付首付款及剩余购房款，应承担相应逾期付款违约责任，其提交在京中央单位已购住房产权变更登记通知单、房屋所有权证书予以证明。杨青对上述证据真实性予以认可，但不认可其证明目的，称因胡胜未如实告知房屋户籍情况导致合同无法履行。经询，杨青与胡胜一致同意解除购房合同及补充协议，且北京链家置地房地产经纪有限公司亦同意解除补充协议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，杨青与胡胜一致同意解除2019年7月10日签订的购房合同及补充协议，且北京链家置地房地产经纪有限公司亦同意解除补充协议，本院对此不持异议。就杨青要求胡胜返还定金的主张。胡胜认可杨青提交谈话录音的真实性。对该证据本院予以采信。根据双方签订的购房合同、杨青提交的谈话录音、胡胜当庭陈述内容及二手房市场交易习惯可知，胡胜在明知杨青提出案涉房屋上没有户籍登记基本要求的情况下，未能在订立合同前对其真实户籍登记情况进行调查核实，而擅自向杨青作出无户籍登记的承诺。该承诺行为对杨青后续决定是否订立购房合同以及房屋本身交易价值造成实质影响。因胡胜自身过错导致杨青合同目的无法实现，购房合同无法继续履行。在购房合同和补充协议予以解除的情况下，杨青要求胡胜返还20万元定金，具有依据，本院予以支持。就杨青要求胡胜赔偿损失的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因胡胜未如实告知房屋户籍登记情况导致杨青购买房屋的目的无法实现，胡胜应就此承担违约责任，并赔偿杨青相应损失。杨青提交的2页专用收据和银联商务签购单能够相互印证杨青在履行购房合同过程中所支出的居间代理费、保障服务费、代收评估费等各项费用，胡胜在认可上述证据真实性的基础上又对相关款项数额表示异议，但未就此举证予以反驳，应承担不利法律后果。对杨青要求胡胜赔偿居间代理费、保障服务费、代收评估费等各项经济损失总计13.87万元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。就胡胜要求杨青按购房款20%标准支付逾期付款违约金的主张。杨青辩称因胡胜未如实告知房屋户籍登记情况导致其订立合同目的无法实现，据此拒绝支付首付款及剩余购房款。本院认为，胡胜未如实告知房屋户籍登记情况构成阻却杨青继续履行支付义务的合理事由，杨青的抗辩意见成立。胡胜要求杨青支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除杨青与胡胜于2019年7月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除杨青与胡胜及北京链家置地房地产经纪有限公司于2019年7月10日签订的《补充协议》；三、胡胜于本判决生效之日起7日内返还杨青定金20万元；四、胡胜于本判决生效之日起7日内赔偿杨青损失13.87万元；五、驳回胡胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11670元，均由胡胜负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费13770元，由杨青负担8480元（于本判决生效后七日内交纳），由胡胜负担5290元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇一九年十一月二十六日法官助理 刘荣华书 记 员 程雪桐