广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初16128号原告：广州泰康城广场物业管理有限公司，住所地广州市越秀区泰康路111号泰康城广场9167房。法定代表人：陈耀宗。委托诉讼代理人：肖显仪，女，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：刘曲梅，广东谨然律师事务所律师。被告：李亚兰，女，1967年2月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：麦洁鸿，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告广州泰康城广场物业管理有限公司与被告李亚兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖显仪、刘曲梅，被告的委托诉讼代理人麦洁鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付广州市越秀区泰康路111号XX楼自1999年7月10日至2019年6月1日的物业管理费5207150元（按建筑面积1702平方米，每平方米25元的标准计算）及滞纳金（以银行同期贷款利率为标准，详见2019年9月12日提交的计算说明）。事实和理由：1999年6月10日，梁XX（被告丈夫、已故）与广州市泰康城广场房地产发展有限公司签订《房地产预售契约》，按约定1999年7月10日发展商将上述房产交付梁XX。由于种种原因，上述房产一直拖欠物业管理费，梁XX去世后，其继承人李亚兰也未交相关费用，为防止被告转移财产，造成原告损失扩大，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2008年4月10日至2018年5月10日期间，泰康城广场XX楼其中出租给案外人的部分（1000平方米）已由承租人（包括次承租人）逐月支付管理费，不存在拖欠的情形。2008年4月15日，涉案物业原所有权人梁XX与案外人石XX签订《补充合同》，约定前者将涉案物业其中1000平方米的面积（以下简称涉案物业A部分）出租给后者，租赁期限为2008年4月10日至2018年4月9日，同时约定该部分的物业管理费、水电费等由后者直接支付给原告等。根据（2014）穗中法民五终字第1676号民事判决书认定的事实，2008年10月29日，原告与石XX签订《物业管理服务协议》，约定涉案物业A部分管理费、公摊水电费由石XX直接向原告支付，石XX进场后前三个月装修期免收管理费等。此后，石XX曾将涉案物业A部分转租他人，但截止2018年5月10日最后一位次承租人离场，涉案物业A部分的管理费一直由石XX及次承租人逐月向原告支付。因此，原告无权主张2008年4月10日至2018年5月10日期间涉案物业A部分的管理费。从举证责任的角度分析，既然原告与石XX直接签订了《物业管理服务协议》，该协议的履行情况，应由原告或石XX进行举证，被告无从得知。在提起本案诉讼前，原告从未向被告提及石XX或次承租人存在拖欠管理费的情形，因此，在原告无法提供反面证据的情况下，应认定2008年4月10日至2018年5月10日期间涉案物业A部分的管理费已由石XX及次承租人支付完毕。从合理性的角度分析，既然原告与石XX约定涉案物业A部分管理费为25元/平方米，而按照原告的主张，其代收2008年4月10日至2018年5月10日期间涉案物业A部分的租金远不足以抵扣此前梁XX拖欠的管理费，那么在超过10年的时间内，原告一直按10元/平方米的标准收取石XX及次承租人的管理费，且从未提出异议，明显不符合常理。二、退一步讲，即使石XX或次承租人在2008年4月10日至2018年5月10日期间曾拖欠管理费，根据合同相对性原则，原告应向石XX主张权利，被告并非适格承责主体。三、2008年4月10日以前，梁XX就涉案物业拖欠原告的管理费，早已从原告应付的1102室租金中抵扣完毕。2008年4月10日，梁XX与原告签订《补充合同》，约定前者将1102室出租给后者，租赁期限为2008年4月1日至2016年3月31日，租金总额为289920元，该合同第八条约定“由于甲方（即梁XX）以前拖欠乙方（即原告）XX楼物业管理费及电费元（见附件二）。乙方对于该债权，可在每月5日前直接以相当于当月租金数额的债权抵消应付给甲方的租金直至乙方的债权全部实现后，再按本合同第五、六条的约定支付租金。”结合该合同第九条约定“另由于甲方尚欠乙方在本楼宇十楼等管理费及电费，并与乙方达成了“收缴管理费协议”，如甲方不能按协议履约，乙方有权将XX楼除本协议承租外的其余整层租金纳入甲方所欠乙方之管理费。直至乙方在十楼的实际债权全部实现。”归纳而言，就是1102室租金抵扣涉案物业管理费，涉案物业租金抵扣十楼、三XX楼管理费。显而易见，双方于2008年4月10日签订《补充合同》时，梁XX就涉案物业拖欠原告的管理费（或含滞纳金）已结算完毕，“附件二”便是结算凭证，金额不超过租金总额289920元，否则将与“管理费抵扣完毕后继续支付租金”的约定相矛盾。1102室至今仍由原告占有使用，原告应支付的租金已超过289920元，但原告由始至终未支付过任何租金，因此，2008年4月10日以前，梁XX就涉案物业拖欠原告的管理费，早已从原告应支付1102室的租金中抵扣完毕。四、从程序上讲，原告主张2016年4月18日以前的管理费已超过法定诉讼时效。五、针对《泰康城广场XX楼欠费明细表》、《关于梁XX欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金的计算说明》：（一）原告主张管理费从1999年7月10日起按25元/平方米的标准计算无事实依据，且与其在先陈述相矛盾。在（2014）穗中法民五终字第1676号案的一审过程中，被告曾提交《泰康城广场十楼管理费及公摊水电费（从2005年4月起计至12月未租售房）13套计1402.5352平方米》及2005年4月至12月的水电管理费发票等，拟证实十楼当时的管理费为18元/平方米，该案原告当庭回应，对上述证据真实性无异议，但上述证据仅反映2005年前后的情况，其从2008年开始便按25元/平方米的标准计算管理费。其次，广州市物价局于2001年7月13日发送给原告的《关于泰康城广场物业管理收费标准的通知》记载，涉案物业所在楼宇写字楼管理费维持为10元/平方米，足以证实在2001年7月13日以前及之后一段时间内，涉案物业的管理费维持在该水平上。（二）2008年6月12日，梁XX突然病故，原告未向被告披露梁XX生前支付管理费的真实情况，仅笼统地告知被告梁XX拖欠其管理费，被告为了妥善处理丈夫生前的债权债务，于2009年3月26日向原告出具《承诺函》，同意由原告代收涉案物业租金以抵扣梁XX生前拖欠的管理费。这里所指的管理费，既包括了涉案物业，也包括了梁XX名下在涉案物业所在楼宇的其他物业（十楼、三XX楼）。（三）原告长期租用、占用涉案物业的部分面积，不应向被告收取该部分面积的管理费。原告从2008年4月1日起租用1102室至今，1102室实用面积（不含公摊面积）为151平方米。2016年10月1日起，原告又擅自占用了涉案物业剩余部分面积（除涉案物业A部分、1102室以外的其余面积，以下简称涉案物业B部分），原告所称仅占用所谓1101室230平方米并不属实，因此，原告无权主张2008年4月1日至今1102室的管理费及2016年10月1日起涉案物业B部分的管理费。（四）原告主张管理费的滞纳金缺乏事实和法律依据，首先，被告确认自至2018年5月10日最后一位次承租人离场次日起至今，涉案物业A部分管理费应由被告向原告支付，但被告并不清楚涉案物业A部分管理费计算标准，且原告代收涉案物业A部分2008年4月10日至2018年5月10日期间高达数百万元的租金尚未归还，从维护自身权益出发，被告有权拒绝支付2018年5月11日至今的管理费，并不构成违约。其次，原告在2019年4月18日提起本案诉讼前，从未向被告提及石XX或次承租人存在拖欠管理费的情形，更不应认定被告存在拖欠该期间管理费的违约情形。再次，原告从未披露梁XX拖欠管理费的金额，且该期间的管理费早已从原告应付1102室租金中抵扣完毕。最后，原告主张的滞纳金计算标准明显过高，生效判决有详细论述。经审理查明：2004年6月11日，梁XX签署《泰康城广场业主公约》，其中写明：为加强泰康城广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本公约，全体业主和物业使用人均须自觉遵守；本物业委托物业管理公司负责房屋、设备、设施、车辆、环境、治安、消防、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司制定的各项规章制度，积极配合物业管理公司对物业的各项管理工作；按照国家规定，按时交纳专项维修资金以及按规定分摊的费用；按广州市物价局收费标准商场15元/平方米、公摊水电费10元/平方米、合计25元/平方米、按时交纳物业管理服务费、电费、水费等费用，任何业主和物业使用人如果未能于应付的款项计期日起15天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：1.收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，按每月1.5%计算；3.管理者有权对欠款用户进行法律起诉或做出其它追讨行动、停止该单元之供电、供水和限制该欠款或违约之业主和物业使用人使用大厦电梯及其服务、设备、公用设施、直至该欠款用户清偿全部欠款、利息及手续费为止，而重新接驳供应之费用或追讨所支出费用一概由该用户负责；管理公司为广州泰康城广场物业管理有限公司即本案原告。2009年3月26日，被告向原告出具《承诺函》，写明：本人是梁XX的妻子，我丈夫在泰康广场的物业因之前种种原因拖欠贵司的管理费，在此沉表歉意。现我同意将泰康城广场11楼全层租金收入抵偿欠贵司的管理费并由贵司代收，直到抵偿完毕为止。2013年3月6日，广东省广州市海珠公证处出具编号为（2013）粤广海珠第3100号的《公证书》，写明：申请人李亚兰因继承梁XX的遗产，于2013年3月1日向本处申请办理继承权公证，并提供了有关证明材料；被继承人梁XX于2008年6月12日死亡，申请人李亚兰向本处申请继承梁XX遗留的财产为坐落在广州市越秀区泰康路111号10楼1032房屋，该房屋是以梁XX的名义登记的，依法为梁XX与其配偶李亚兰的夫妻共同财产，各占二分之一；梁XX的配偶是李亚兰，梁XX与配偶李亚兰共有五名子女为梁X明、梁X玲、梁X玲、梁X霞、梁X振，梁XX的父亲是梁X梅，母亲是潘X琼；申请人确认梁XX生前对上述遗产没有订立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本人提出异议；梁X明、梁X玲、梁X玲、梁X霞、梁X振、梁X梅、潘X琼表示放弃对梁XX的上述遗产的继承权，李亚兰要求继承梁XX的上述遗产，即继承后，李亚兰占上述财产的全部份额。2019年4月8日，广州市国土资源和规划委员会核发出粤（2019）广州市不动产权第XXXXX号《不动产权证书》，载明越秀区泰康路111号泰康城广场XX楼的权利人为李亚兰，建筑面积为1702.52平方米，规划用途为会所。另查明，1999年6月10日，梁XX（被告丈夫、已故、乙方）与广州市泰康城广场房地产发展有限公司（甲方）签订编号为市管契字第003XX8号的《房地产预售契约》，约定甲方将坐落在广州市泰康路泰康城广场XX楼全层的房地产出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价为1380万元，乙方应于1999年7月10日前一次付清给甲方；甲方应于1999年7月10日将上述房地产建成并正式交付给乙方等。次年4月25日，该合同在广州市房地产交易所办理了监证手续。2008年4月10日，原告（承租人、乙方）与梁XX（甲方、出租人）签订《补充合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区泰康路111号泰康城广场XX楼1102室出租给乙方作办公用途使用，租期为8年，从2008年4月1日至2016年3月31日，租赁面积为151平方米；起租日期为2008年4月1日，每月租金20元/平方米，每月租金3020元；甲方收取的每月20元/平方米的租金为纯租金收入，如果发生其它税费均由乙方承担；由于甲方以前拖欠乙方XX楼物业管理费及电费共元（见附件二），乙方对于该项债权，可在每月5日前直接以相当于当月租金数额的债权抵消应付给甲方的租金直至乙方的债权全部实现后，再按本合同第五、六条的约定支付租金；另由于甲方尚拖欠乙方在本楼宇十楼等管理费及电费，并与乙方达成了收缴管理费协议，如甲方不能按“协议”履约，乙方有权将XX楼除本协议承租外的其余整层租金纳入甲方所欠乙方之管理费，直至乙方在十楼的实际债权全部实现等。该协议末尾处有手写“XX楼会所承租方：石XX”字样。2008年4月15日，梁XX（出租人、甲方）与石XX（承租人、乙方）签订编号为20XX10的《补充合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区泰康路111号泰康城广场XX楼出租给乙方作经营会所用途使用；租期为拾年，从2008年4月10日至2018年4月9日，其中2008年4月10日至2009年4月9日为免租期，租赁面积为1000平方米；起租日为2009年4月10日，2009年4月10日至2010年4月9日每月租金为25元/平方米，从2010年4月10日起每年月租金在上一年月租金的基础上递增5%；双方签定场所交接记录，甲方将场地移交给乙方之日起，乙方直接向物业管理公司缴交物业管理费及水、电周转金，具体标准由乙方与大厦物业管理公司商定等。2008年10月29日，石XX（乙方）与原告（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：根据甲方与业主（梁XX）达成的协议，十楼、XX楼业主所欠物业管理公司（甲方）管理费、专项维修基金及其他各种费用由乙方在其租金中扣除，缴交甲方，甲方出具收缴证明给乙方，直至甲方在十楼、XX楼的债务全部结清，以后的上述费用由乙方负责缴交；甲方对XX楼物业实施包干管理，管理费及公摊水电费按使用建筑面积为25元/平方米收取，由于乙方在游泳池做了投入，暂按第一年管理费8元/平方米（不含公摊）、第二年管理费9元/平方米（不含公摊）、第三年管理费10元/平方米（不含公摊），以后按标准正常收取，乙方按月按时（每月5日前）缴交管理费及相关费，逾期则按每日1%计取滞纳金；甲方免除乙方三个月管理费为装修期，以进场装修之日的第四个月起开始收取管理费，乙方在装修前应提供装修方案交物业公司工程部备案，在装修期如造成渗漏、阻塞等问题均由乙方负责处理，处理不当造成损失的由乙方承担等。再查明，原告曾于2013年向本院提起诉讼，要求被告支付广州市越秀区泰康路111号10楼XX房自2008年1月1日至2011年9月30日及2012年6月1日至2012年8月17日的管理费84757.50元（面积75.34平方米，按每平方米25元的标准计付）及滞纳金29241.34元（以同期应付未付的管理费为基数，分别自2008年1月1日及2012年6月1日起计，按照每月1.5%计）。本院于2014年1月作出（2013）穗越法民三初字第1893号民事判决书，判决：一、被告李亚兰应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州泰康城广场物业管理有限公司支付广州市越秀区泰康路111号XX房自2008年1月1日至2011年9月30日止及2012年6月1日至2012年8月17日止的物业管理服务费共计84757.50元（按每月75.34平方米×25元/平方米的标准计付）及自2008年1月5日计至清付之日的逾期支付物业管理费的逾期付款违约金（以同期应付未付的物业管理费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。违约金总额不得超过84757.50元）。二、驳回原告广州泰康城广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。判后，被告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年9月18日作出(2014)穗中法民五终字第1676号民事判决书，明确“对上诉人李亚兰要求以涉案房屋的租金收益冲抵物业管理费欠费的上诉请求予以支持”，并判决：一、维持广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第1893号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第1893号民事判决第一项为：李亚兰应自本判决送达之日起十日内一次性向广州泰康城广场物业管理有限公司支付广州市越秀区泰康路111号XX房自2008年1月1日至2011年9月30日止及2012年6月1日至2012年8月17日止的物业管理服务费共计42377元(按每月75.34平方米×25元/平方米的标准计付)及逾期支付物业管理服务费的逾期付款违约金(其中：自2008年1月5日至2011年9月30日，以同期应付未付的物业管理服务费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付；自2013年6月1日起以42377元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至清付之日止，该部分违约金总额不得超过42377元。上述违约金总额合计不得超过84757.50元)。就涉案的泰康城广场XX楼物业实际欠付费用，原告制作了《计算说明》，其中列明：二、梁XX应付物业管理费的计算：由1998年10月1日至2019年10月31日止，应付物业管理费总额为10765150元（按每平方米25元计）。三、原告给予梁XX物业管理费减免及优惠情况：1、由于石XX承租了梁XX的XX楼物业1000平方米，2008年10月，原告与石XX签署《物业管理服务协议》，其中第九条约定免除三个月管理费为装修期，故原告减免了梁XX2008年10月至12月的物业管理费75000元。2、根据原告与石XX签署《物业管理服务协议》第二条约定。石XX在租期第一年减按8元/平方米收取管理费、第二年减按9元/平方米收取管理费，第三年减按10元/平方米收取管理费，之后按25元/平方米收取。具体优惠为：2008年7月至2009年4月优惠额为153000元（17元/平方米×9个月×1000平方米计得），2009年4月至2010年4月优惠额为192000元（16元/平方米×12个月×1000平方米计得），2010年4月至2011年4月优惠额为180000元（15元/平方米×12个月×1000平方米计得），共计优惠525000元。四、原告使用梁XX租赁物业及抵减相关物业管理费情况：1、2016年10月1日，原告迁入XX楼办公，面积共381平方米，计得管理费为9525元，在2016年10月1日至2019年10月30日期间物业管理费合计352425元，该办公区域的物业管理费视同梁XX在当月支付给原告的物业管理费。2、2016年10月1日，原告迁入XX楼后，与梁XX签订了《补充合同》，确定租金为20元/平方米，每月租金为7620元，在2016年10月1日至2019年10月30日期间租金合计281940元，该办公区域的租金视同梁XX在当月支付给原告的物业管理费。五、原告收取梁XX的物业管理费情况：1、梁XX自2008年6月10日-2010年9月9日共27个月，每月向原告支付物业管理费8000元合计216000元。2、梁XX自2010年9月10日-2018年5月9日共92个月，每月向原告支付物业管理费10000元，合计920000元。上述款项直接抵减当月应付的物业管理费。六、原告代收XX楼租金抵偿物业管理费本金。2008年4月15日，梁XX与石XX签订的关于XX楼的物业租赁的补充合同，将XX楼出租给石XX，双方约定的租金如下：2009年4月10日至2010年4月9日期间租金为25000元/月；2010年4月10日至2011年4月9日期间租金为26250元/月；2011年4月10日至2012年4月9日期间租金为27250元/月；2012年4月10日至2013年4月9日期间租金为28612元/月；2013年4月10日至2014年4月9日期间租金为30042元/月；2014年4月10日至2015年4月9日期间租金为30042元/月；2015年4月10日至2016年4月9日期间租金为31544元/月；2016年4月10日至2018年4月9日期间租金为33121元/月；实际运营中，原告代收了以上租金，并优先用作梁XX偿付其自1998年10月以来逐月欠缴物业管理费的本金，款项明细如下：2009年4月10日至2010年4月9日期间共收300000元，2010年4月10日至2011年4月9日期间共收315000元，2011年4月10日至2012年4月9日期间共收327000元，2012年4月10日至2013年4月9日期间共收343344元，2013年4月10日至2014年4月9日期间共收360504元，2014年4月10日至2015年4月9日期间共收360504元，2015年4月10日至2016年4月9日期间共收378528元，2016年4月10日至2018年4月9日期间共收794904元；合计3179784元。七、梁XX应付原告物业管理费本金的计算：10765150元-75000元-525000元-352425元-281940元-1136000元-3179784元=5215001元。八、梁XX应付物业管理费滞纳金：暂以月费率1.5%计算，滞纳金共计14534256元。原告为证明其向被告催收过物业管理费等费用，提交了：1、签收表；2、何XX签收被告住宅欠款表；3、收据和发票（原告称被告拒绝在上述材料上签字）；4、广州市越秀区泰盛酒店的营业执照（载明投资人为孙XX）及有“孙XX”签收的《函件》（日期为2017年12月6日，内容为通知孙XX缴纳2017年11月的管理费和水电费等）。被告质证称：对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；证据1、2的材料没有被告签名，被告也不知道存在该材料；证据3是原告单方制作，与被告无关；对证据4不予确认。被告为证明涉案的物业应按10元/平方米的标准计收物业管理费，提交了广州市物价局于2001年7月13日向原告发出的《关于泰康城广场物业管理收费标准的通知》，该通知载明：泰康城广场物业管理综合服务费高层住宅（无空调）由原2.1元/平方米调整为1.8元/平方米；写字楼维持10元/平方米；商场维持15元/平方米等；服务内容包括：清洁卫生、绿化、保安、公共设备设施维修养护（包含：电梯、供电、消防设备、器材、供排水、监控、中央空调等）、上门收垃圾和代收水电费。庭审中，双方对涉案XX楼在2009年4月10日至2018年4月9日期间共3179784元的租金收益数额予以确认，且均同意原告以其收取的租金收益抵扣被告应付的11楼物管费。另，原告表示：业主进场时，取得房产证的业主与我方签订的协议书都是按照35元的标准收费，只是从2001年开始就调整收费标准至25元。被告表示：被告从未按25元/平方米的标准缴纳过11楼的物管费。本院认为，根据梁XX于2004年6月11日签署的《泰康城广场业主公约》的约定，涉案房屋所在的泰康城广场由原告提供物业服务。原、被告双方之间存在事实上的物业管理服务关系，根据权利义务对等原则，梁XX应向原告支付其提供物业服务期间的物业管理费用。由于梁XX于2008年6月12日死亡，被告李亚兰作为其法定继承人之一，继承了梁XX遗留的包括涉案房屋在内的房屋，被告应在其继承范围内对梁XX生前欠付的债务承担清偿责任。关于XX楼的物业管理费标准问题，根据梁XX于2004年6月11日签署的《泰康城广场业主公约》约定，物业管理费和公摊水电费合计每月25元/平方米，又根据梁XX与石XX于2008年4月15日签订的《补充合同》，“甲方将场地移交给乙方之日起，乙方直接向物业管理公司缴交物业管理费及水、电周转金，具体标准由乙方与大厦物业管理公司商定”，而原告与石XX于2008年10月29日签订的《物业管理服务协议》明确约定“管理费及公摊水电费按使用建筑面积为25元/平方米收取”，从上述约定可见，梁XX、原告以及使用人石XX通过签订上述协议，已对物业管理费为25元/月的标准达成一致意见，被告抗辩称应按10元/平方米计付物管费的意见缺乏依据，本院不予接纳。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”原告未能提供证据证明其在起诉前曾向被告主张过本案所主张的费用，而原告提起本案诉讼时间为2019年4月18日，故原告主张的2016年4月18日以前的物管费及相应的滞纳金已过诉讼时效期间，本院不予支持。但被告仍应向原告支付自2016年4月18日起的物管费。经计算，被告在2016年4月18日至2019年6月1日期间应付物业管理费数额为1599880元（按25元/月/平方米计）。关于物管费的冲抵和扣减问题，一、根据原告与梁XX签订的《补充合同》，原告向梁XX承租1102室作办公用途使用并约定租金按20元/平方米计算，而原告在《计算说明》中已明确其自2016年10月1日起使用办公区域面积共381平方米，故对于该381平方米的使用面积对应的租金和物业管理费应在当月应付物管费中作冲抵和扣减，经计算，2016年10月1日至2019年6月1日期间的租金总额为243840元（381平方米×20元/月/平方米×32个月）；2016年10月1日至2019年6月1日期间的物管费总额为304800元（381平方米×25元/月/平方米×32个月）。二、原告确认已收取了梁XX在2016年4月10日至2018年5月9日期间的租金（每月10000元），共计250000元，该部分物管费应在当月应付物管费中予以扣减。三、至于原告在2018年4月9日前收取石XX的租金，根据，被告于2009年3月26日向原告出具的《承诺函》中被告确认梁XX“在泰康广场的物业因之前种种原因拖欠贵司的管理费……现我同意将泰康城广场11楼全层租金收入抵偿欠贵司的管理费并由贵司代收，直到抵偿完毕为止”的内容，原告收取石XX的租金应优先用于抵偿此前所拖欠的物管费，且经计算，该部分租金数额不足以抵销被告在2016年4月之前所欠付的物管费数额，故原告收取石XX的租金不能用作抵偿本案中被告应付的2016年4月至2019年6月期间的物管费。综合上述分析，被告应付的物管费为801240元（1599880元-243840元-304800元-250000元）。关于滞纳金问题，该滞纳金实为被告逾期支付物业管理费的违约金。由于原告与被告梁XX并未约定支付管理费用的时间，参照原告与石韫青签订的《物业管理服务协议》的约定，物业管理费应于每月5日前支付，本院酌定被告应于每月5日前支付物业管理费费用，逾期支付的应承担相应的违约责任。至于计付标准，虽然梁XX曾在《泰康城广场业主公约》中承诺逾期支付物业管理费的，同意按每月1.5%的标准计付，但原告在本案中主动调低违约金标准，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《物业管理条例》第七条第一款第（一）项、（五）项的规定，判决如下：一、被告李亚兰应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州泰康城广场物业管理有限公司支付广州市越秀区泰康路111号XX楼自2016年4月18日至2019年6月1日止的物业管理服务费共计801240元及自2016年5月6日计至清付之日逾期支付物业管理费的逾期付款违约金（以同期应付未付的物业管理费为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计。违约金总额不得超过801240元）。二、驳回原告广州泰康城广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72876元，由原告广州泰康城广场物业管理有限公司负担66184元，被告李亚兰负担6692元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  谢炜权人民陪审员  沈燕珊二〇一九年十一月十九日书 记 员  朱 慧