湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初2705号原告夏碧波，女，1961年11月14日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人汤庆年，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告吴景，女，1979年6月18日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人李定明，湖南理定明律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人王伟，湖南理定明律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告夏碧波（以下简称原告）与被告吴景（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适应简易程序，于2019年8月12日、2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人汤庆年，被告委托诉讼代理人李定明、王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将标的物房屋恢复原状返还给原告；2、请求判令被告立即向原告支付违约金496000元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年4月29日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，合同约定，原告自愿将座落于益阳市赫山区金银山社区委员会的房屋所有权证号为益房权证赫房第（0006662）号，国有土地使用证号为益国用（2009）第××号，建筑面积为374.59平方米，使用面积为284.8平方米的房屋出售给被告,房屋价款为248万元，合同签订当日，被告向原告支付定金70万元，但被告未按合同支付后续房款，原告多次找被告催要购房款，被告均以各种理由推脱，因被告的违约行为导致合同终止的条件成就，合同已终止。为维护原告的权益不受侵害，特提起诉讼。被告辩称，原、被告先后一共签订了五份购房合同，前两份购房合同约定涉案房屋的价款为188万元，后因双方均存在违约行为，又陆续签订了三份购房合同，后续的三份购房合同所约定的房屋价款系在前两份购房合同所约定的房屋价款188万元的基础上以被告未付的购房款为基数，月利率5%计算而来，故原、被告后续签订的三份购房合同违反法律规定，应为无效合同，原、被告双方应按第一份购房合同履行合同义务；被告搬入涉案房屋居住系基于原、被告双方协商后作出的合法行为，被告没有将涉案房屋返还的义务，对于原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求应依法予以驳回。经审理查明，2017年5月22日，因被告有意购买原告位于益阳市赫山区金银山社区委员会的房屋，被告以其丈夫谌阳辉的名义向原告支付20万元购房定金，原告向被告出具了收条。2017年7月31日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告自愿将座落于益阳市赫山区金银山社区委员会的房屋所有权证号为益房权证赫房第（0006662）号，国有土地使用证号为益国用（2009）第××号，建筑面积为374.59平方米，使用面积为284.8平方米的房屋出售给被告,房屋价款为188万元；合同签订时，被告支付购房定金20万元，定金由原告保管，办理产权登记手续当日转为房款，办理房屋产权转移手续当日，被告支付原告50万元房款，剩余138万元房款于银行贷款放款当日一次性支付给原告。合同签订后，被告分别于2017年8月1日向原告支付房款5万元，原告向被告出具了收条，于2017年9月30日向原告支付房款35万元，原告向被告出具了收条，于2017年11月30日通过银行转账向原告支付房款5万元，于2017年12月1日通过银行转账向原告支付房款5万元，以上款项共计70万元。2018年4月28日，因被告未按《房屋买卖合同》向原告支付剩余房款，双方协商后签订了《房地产买卖合同》，合同约定，原告、被告重新议定涉案房屋成交价格为225万元，被告同意于2017年5月22日前向原告支付70万元购房定金，剩余155万元于2018年7月31日前支付给原告；双方必须严格按合同办事，如有违约，违约方按20万元的违约金赔偿给对方；双方在2018年4月27日前签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》和现金收条等无效。2018年7月31日，因被告仍未依约支付购房款，双方协商后再次签订了《房地产买卖合同》（该合同落款日期为2018年4月29日），合同议定涉案房屋成交价格为248万元，被告同意于2018年4月29日向原告支付70万元购房定金，剩余房款178万元于2018年9月31日前被告全额支付给原告；原告、被告必须严格按合同办事，如有违约，违约方按房产总价款20%的违约金赔偿给对方；原告、被告在2018年4月28日前签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》和现金收条等无效；本合同自2018年4月28日起至2019年3月30日有效，2019年4月1日本合同终止。该合同签订后，被告至今未向原告支付剩余房款178万元。另查明，2018年2月1日，原告向被告交付了涉案房屋，被告居住该房屋至今，期间原告多次代被告缴纳水、电、燃气费等。本案审理期间，本院多次组织原、被告双方进行调解，因双方就涉案房屋的成交价款未达成一致意见，故本案调解未果。本院认为，原、被告双方于2018年7月31日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按该合同履行权利与义务，该合同明确约定若被告未在2019年4月1日前支付剩余购房款，本合同终止，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原告享有合同解除权，解除合同条件成就时，原告可以解除合同，故原、被告双方于2018年7月31日签订的《房地产买卖合同》已于2019年4月1日解除，双方在履约期间原告已将房屋交付给被告，原告亦多次要求被告支付剩余房款，被告至今未予支付剩余房款，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院依法应予以支持，被告辩称其没有将房屋返还的义务且应按2017年7月31日签订的价款为188万元的《房屋买卖合同》履行合同的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，关于违约金的具体金额，本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定向原、被告双方行使释明权后，被告提出违约金过高申请予以调低，对此本院认为，原告依双方合同约定向本院主张的违约金49.8万元高于其实际损失，应予调低，综合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、原、被告的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：一、被告吴景于本判决生效后三十日内将座落于益阳市赫山区金银山社区委员会的房屋所有权证号为益房权证赫房第（0006662）号，国有土地使用证号为益国用（2009）第××号的房屋返还给原告夏碧波；二、原告夏碧波于本判决生效后十日内返还被告吴景购房款700000元；三、被告吴景于本判决生效后十日内支付原告夏碧波违约金200000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8720元，减半收取4360元，由被告吴景负担4000元，原告夏碧波负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  彭虹二〇一九年十一月二十日法官助理邹安迪书记员王建附相关法律、法规规定1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。