贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终5350号上诉人（原审被告）李国君，男，1980年4月11日生，汉族，个体工商户，高中文化，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托代理人陈龙，贵州草海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇建设西路1-13号。统一社会信用代码：91520526580670974J。法定代表人向林丰，公司董事长。委托代理人陇康、陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马敏全，男，1973年10月7日出生，回族，农民，小学文化，住贵州省威宁县。上诉人李国君因与被上诉人贵州黔蒙房地产开发有限公司（以下简称黔蒙公司）、马敏全租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初787号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，重新作出公正判决或发回重审。事实和理由：案件事实根本不是被上诉人所说的情况，事实上是马敏全和曹凛之间的合同关系，与上诉人无关。上诉人仅仅是与马敏全有转合同关系，因此应当追究曹凛为本案的当事人，而一审法院遗漏当事人导致程序违法、事实认定错误。本案中曹凛未履行转让租赁物权时及时书面通知我方的义务，而二被上诉人之间私下的调解没有通知我方，损害了我方的权益，该约定对我方是无效的行为。被上诉人马敏全辩称请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，诉讼费由被答辩人承担。原审原告向一审法院起诉请求：请求判令被告马敏全向原告公司支付2017年6月1日至2018年8月30日共450天的租金62415元，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告公司与案外人曹凛于2014年5月6日签订《租赁合同》一份，约定原告公司将位于威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场西区物业（1-5号楼）地下一层至地上二层的房屋租赁给被告曹凛使用。后曹凛将1-5栋楼1-9号门面转租给被告马敏全使用，面积61.2㎡，租期自2015年6月1日至2018年5月30日，租金60元/㎡/月，于2015年5月20日向马敏全下发《商铺交付使用通知书》，通知该商铺于2015年6月1日正式交付使用，商铺租期将正式开始计算。马敏全使用一段时间后，于2017年1月10日同被告李国君签订《门面转让协议》，约定将1-9号门面经营使用权转租给李国君，双方约定转让费和保证金共35000元。马敏全在转让前将门面租金交纳至2017年6月1日，转让给李国君后，李国君及马敏全均未再交纳门面租金。后原告公司因同曹凛租赁黔蒙天河时代广场西区物业1-5号楼一事发生争议，原告公司于2018年5月24日诉至一审法院，经一审法院主持双方当事人调解，于2018年8月21日达成（2018）黔0526民初2842号民事调解书，该调解书第三项双方约定曹凛同案外人王大君及本案被告马敏全等十余人签订的《商铺租赁经营合同》所明确的权利义务全部转让给原告公司承受，该十余户所拖欠的商铺租金由原告公司收取并归其所有。原告公司于2019年1月28日将被告马敏全诉至一审法院，请求给付拖欠的租金，同时因原告公司对该调解书不服，向贵州省毕节市中级人民法院申请再审，毕节市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）黔05民申44号民事裁定书，裁定驳回原告黔蒙公司的再审申请。同时查明李国君于2018年8月30日将案涉门面交还曹凛，由曹凛交还业主管理使用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，各方当事人均未向一审法院提交曹凛与马敏全签订的《租赁合同》，但根据双方当事人陈述及《西区商铺季度租金收费表》及《门面转让协议》，可认定马敏全同曹凛签订案涉1-9门面租赁协议，面积为61.2㎡，租期自2015年6月1日至2018年5月30日，租金60元/㎡/月，租金支付至2017年6月1日，以及自2017年1月10日起将案涉门面转租给李国君使用的事实，一审法院对上述事实予以确认。被告李国君对转租案涉门面及未支付租金的事实不持异议，仅是辩称其合同相对方是马敏全，曹凛违约将案涉门面权利义务转让给原告公司未履行通知义务，应追加曹凛为被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，各方均未向一审法院提交证据证明该转租行为是否已经出租人曹凛同意，但被告李国君转租该门面后一直使用至租赁期满的事实可以认定，故该转租合同成立并履行完毕，李国君应按照同马敏全的约定全面履行自己支付租金的义务。根据双方在《门面转让协议》中的约定“从今天起（即日起）2017年1月10日，营业房的经营使用权归李国君所有，本人马敏全不得干涉营业房经营事项，同时一切责任与本人马敏全无关”可认定双方已约定剩余租金由被告李国君向出租人曹凛承担给付义务，马敏全该答辩意见理由成立，一审法院予以支持，拖欠的租金应由李国君承担给付义务。关于李国君提出的曹凛违约将案涉门面权利义务转让给原告公司未履行通知义务，应追加曹凛为被告，曹凛与原告公司达成的调解协议对其无任何约束力的答辩意见。案涉门面租赁时间下限为2018年5月30日，原告公司同曹凛达成调解协议的时间为2018年8月21日，达成调解协议时案涉门面租赁期限早已届满。曹凛承诺剩余门面租金由原告公司收取并归原告公司所有的调解意见并未损害李国君的任何合法权益，李国君只需与原告公司进行相应的后续问题处理即可。原告公司同曹凛达成的调解协议并未对曹凛与马敏全签订的租赁合同造成任何实质性损害，该约定经双方自愿协商达成并由一审法院出具民事调解书予以确认，并未损害马敏全及李国君的任何权益。故李国君该答辩意见理由不成立，一审法院不予采纳，其请求追加曹凛为被告的意见对本案的审理不具有任何意义，对该申请，一审法院不予准许。关于案涉门面剩余租金的认定。原告公司诉称案涉门面租金为68元/㎡/月，但根据《西区商铺季度租金收费表》载明的内容，案涉1-9号商铺面积为61.2㎡，租期自2015年6月1日至2018年5月30日，租金60元/㎡/月，租金支付至2017年6月1日。故应按该收费表载明的60元/㎡/月计算剩余租金，对超出部分，一审法院不予支持。原告公司诉请将租金计算至2018年8月30日，即李国君将案涉商铺交还曹凛、由曹凛交还业主自行管理之日，双方约定的租赁期限是2018年5月30日，但至该期限后，李国君并未及时将门面交还，而是继续使用该门面至2018年8月30日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故该三个月的时间应视为李国君继续租赁使用，应向原告公司承担给付租金的义务，原告该主张理由成立，一审法院予以支持。故拖欠的15个月租金为：61.2㎡×60元×15个月=55080元，对原告诉请中超出部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告李国君于本判决生效后十日内向原告贵州黔蒙房地产开发有限公司支付拖欠的租金55080元；二、驳回原告贵州黔蒙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由原告贵州黔蒙房地产开发有限公司负担94元、被告李国君负担586元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：上诉人应否承担涉案租金支付责任。本院认为，被上诉人黔蒙公司将涉案房屋出租给案外人曹凛，曹凛又将该房屋转租给马敏全，马敏全又将该房屋转租给上诉人李国君。黔蒙公司与曹凛因涉案房屋租赁事宜产生争议，经一审法院作出已生效的（2018）黔0526民初2842号民事调解书约定曹凛同案外人王大君及马敏全等十余人签订的《商铺租赁经营合同》所明确的权利义务全部转让给黔蒙公司承受，该十余户所拖欠的商铺租金由黔蒙公司收取并归其所有。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”，第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”规定，上诉人李国君在本案诉讼中收到黔蒙公司的起诉状，视为黔蒙公司已通知了李国君，其与马敏全的租金债权已转让给黔蒙公司的事实，（2018）黔0526民初2842号民事调解书约定的债权转让生效，则上诉人李国君应将其还需支付给马敏全的剩余租金支付给黔蒙公司，一审判决李国君支付黔蒙公司剩余租金55080元并无不当，本院予以维持。上诉人以一审遗漏曹凛作为当事人及曹凛未履行通知义务，调解约定对其无效为由拒付其租赁期间的租金没有事实和法律依据，本院赞同一审论述理由，不再赘述，故本院不予采纳该主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人李国君负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇一九年十一月七日书记员 邱诗韵