湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初9392号原告：李某某，女，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：湖南某某实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。原告李某某与被告湖南某某实业集团有限公司（以下简称某某集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法由审判员钟宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄灿灿、被告委托诉讼代理人王朗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决《商品房买卖合同》继续履行，由被告向原告支付逾期交房的违约金，自2019年1月1日起计算至交付房屋取得合格的《建设工程竣工验收备案表》之日止（以613096元为本金，每日按万分之一的标准计算，暂算至2019年7月5日为11404元）。2、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告以613096元的价格购买被告位于岳阳市某某小区某幢某层某房，并签订《商品房买卖合同》。约定被告应在2018年12月31日前将验收合格并符合双方约定的房屋交给原告。逾期交楼每日按照全部房价款的万分之一支付违约金。被告强行要求原告于2019年7月4日收楼，但被告交楼时并未取得建设工程竣工验收备案表等资料，其未按合同约定交付合格房屋已构成违约。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告某某集团公司辩称：1、原告存在逾期付款的违约责任，根据双方《商品房买卖合同》附件11补充协议第2条第9款之规定，被告有权不承担相应的违约责任。2、被告所开发的房屋在《商品房买卖合同》约定的期限内达到了交房标准，依约不应当承担相应违约责任。3、根据《商品房买卖合同》附件十一条第2条第9款之规定，被告承担违约责任的前提是因被告的责任导致延期交付才承担违约责任。但在本案中，被告并无过错，系市政和政府原因所致。4、原告已经收房入住，又以未取得备案表为由主张违约责任，无事实和法律依据。5、即使认定存在违约行为，本案所涉违约金也应当予以调整。经审理查明：2017年8月9日，原告李某某与被告某某集团公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定原告购买被告开发的位于岳阳市某某小区某幢某层某房，建筑面积98.02平方米，单价为6254.81元／平方米，购房总金额为613096元。原告应于2017年8月9日前支付全部房款。原告未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、原告逾期付款在60日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告。原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）。被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由被告在180天内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房。被告应当在2018年12月31日前向原告交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息。同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。在合同签订当日，原告向被告交纳全部购房款。2019年7月4日原、被告办理了商品房交接手续，但原告认为被告未出示合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，存在违约行为。另查明，2017年7月17日，岳阳市规划局岳阳经济开发区分局向岳阳经济开发区国土分局出具关于《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》的复函，内容为“贵局于2017年5月17日《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》收悉。现将滨湖游路建设占用某某公司部分土地相关数据复函如下：滨湖游路建设占用某某总用地面积：3485平方米。其中3361平方米为滨湖游路建设用地，124平方米为滨水公共绿地。按其土地性质，其容积率、建筑密度等控制指标均为零。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、收款凭证、关于《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》的复函、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告李某某与被告某某集团公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同的约定，履行自己的义务。原告按约定交纳全部房款后，被告应按约定按时交付房屋。关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定的交房日期为2018年12月31日，另加180天的整改期，被告的交房日期应为2019年6月30日前。原、被告约定：交付该商品房时，被告应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，故原告有权在被告提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告前拒绝收取商品房，而被告则应按原告支付的全部房价款每日万分之一的标准向原告支付自2019年7月1日起至商品房实际交付之日止的违约金。被告于2019年7月4日向原告交付房屋，期间逾期3天，被告应按双方约定原告向支付逾期交房违约金183.93元（613096元X3天X每日万分之一）。原告同时主张继续履行《商品房买卖合同》。本院审查认为，被告现阶段仅履行了《商品房买卖合同》中约定的部分义务，尚有办理房屋产权证等其他义务尚未履行完毕，故《商品房买卖合同》应继续履行。被告辩称原告存在逾期付款的违约责任，根据补充协议约定，被告有权不承担相应的违约责任。而事实上，原告在签订合同的当日已向被告交纳全部购房款，不存在逾期付款情形。被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告同时辩称是因政府需置换用地原因导致交房时间的延误，并提供关于《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》复函予以证实。本院审查认为，从该复函的内容分析，政府置换的土地面积为3485平方米，而并非被告全部的建设用地，本案中没有证据证实政府置换土地的行为与延期交付涉案房屋之间存在必然的因果关系，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。此外，原告诉称系被告强行要求原告收楼，但未提交有效证据予以证实，故对原告的该项诉讼意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告于2017年8月9日签订的《商品房买卖合同》继续履行，限被告湖南某某实业集团有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李某某逾期交房违约金183.93元；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费81.5元，减半收取42.55元，由被告湖南某某实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  钟宁二〇一九年十一月二十一日书记员  何云