成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初4608号 原告：王静，女，汉族，1994年3月21日出生，住山西省右玉县。 原告：张根红，男，汉族，生于1994年7月25日，住山西省右玉县。 共同委托诉讼代理人：缪征，四川素文律师事务所律师，特别授权代理。 被告：赵海东，男，汉族，生于1985年6月10日，住成都市金牛区。 第三人：温江易城房屋中介服务部，经营场所：成都市温江区金马镇温泉大道段399号20幢1层7号。 经营者：邓海军。 委托诉讼代理人：陈泳甫，柳城法律服务所法律工作者，特别授权代理。 委托诉讼代理人：谢礼琴，公司员工，一般授权代理。 原告王静、张根红与被告赵海东、第三人温江易城房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静、张根红及委托诉讼代理人缪征，被告赵海东，第三人温江易城房屋中介服务部委托诉讼代理人陈泳甫、谢礼琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王静、张根红向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同。二、判决被告、第三人共同退还原告购房定金50000元。三、撤销《房屋买卖合同》解除协议书；四、诉讼费由被告和第三人共同承担。事实及理由：原告系夫妻，在位于青羊区日月大道666号的四川成飞集成科技股份有限公司工作。2019年4月13日，二原告通过第三人与被告签订编号为2000180号《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于温江区（温房权证监字第××号，档案保管号：权2275967）房屋。合同签订时，原告如实告知被告及第三人的工作单位及购房需求。合同签订后，原告按照约定向被告支付了50000元购房定金和首付款185000元，向第三人支付中介服务费5000元，并按照第三人的要求提供原告就职公司的营业执照及稳定就业证明等各项资料，还专程回山西老家办理了结婚手续。后原告开证明时才知晓原告单位实际工作地与注册住所地不一致，原告为此专门咨询第三人是否属于限购范围，但第三人仍然要求原告将资料提供。后三方在房管部门办理过户手续时因原告公司住所地在高新区属于限购范围，房屋买卖不能实现。二原告与被告、第三人又于2019年6月1日签订《房屋买卖合同》解除协议书，该协议对首付款、中介服务费、定金的退还进行了约定。在签订该协议时，第三人让二原告放弃对被告的定金的退还，并对二原告说会协助被告将房屋处理后退还原告所交的50000定金。如今，被告房屋已另买他人，但定金迟迟未退还原告，双方多次沟通未果。 被告赵海东辩称：1．原告在诉状中称“后原告开证明时才知晓原告单位实际工作地与注册住所地不一致，原告为此专门咨询第三人是否属于限购范围，但第三人仍然要求原告将资料提供。后三方在房管部门办理过户手续时因原告公司住所地在高新区属于限购范围，房屋买卖不能实现”事实情况是：2019年4月13日，三方在温江签订房屋买卖合同，合同总价69.5万，约定定金5万，违约金20％。5月28日，三方在温江区房管部门办理过户手续时因原告公司注册地在高新区属于限购范围。后第三人（温江易城房屋中介服务部）提出要原告张根红临时暂停单位社保，在温江区购买一个月社保继续过户。后原告张根红未能暂停单位社保在温江区购买社保，房屋买卖未能实现。2．原告诉讼请求的“依法解除原、被告、第三人签订的房屋买卖合同”不接受。首先，房屋买卖合同是有效合同。当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律法规中的强制性规定。而且，合同是可执行合同。若原告通过在温江区购买社保或工作变动的方式可以实现买卖过户，履行合同。故不属于依法解除的范围。3．原告诉讼请求的“判决被告、第三人共同退还原告购房定金50,000元。”不接受。约定定金是双方当事人真实意思表示，合同不能履行是因为原告（买受人）方原因。根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，原告应当承担违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第89条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。故我不退还原告购房定金50,000元。根据《中华人民共和国合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”原告与第三人（温江易城房屋中介服务部）购房资格确认事宜争议属于本合同以外的其他法律关系，应另案解决。 第三人温江易城房屋中介服务部辩称：一、答辩人是居间一方，不是承担退还定金的适格主体，被答辩人王静、张根红主张答辩人与被答辩人赵海东承担共同退还定金不能成立。在《房屋买卖合同》中，赵海东是出售方，王静、张根红是买售方，答辩人是居间方。居间合同是居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向房屋买卖双方报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，买受人是否与出售方订立合同，与居间人无关，居间人不是房屋出售方与房屋买受方之间的合同当事人。根据合同的相对性原则，王静、张根红应向赵海东主张定金返还，向答辩人主张属于主体不当。二、答辩人已经履行居间人的全部义务，不应当承担法律责任。1、答辩人利用自身资源、信息、平台促成交易，尽到通知、协助、保密的法定义务和约定义务。答辩人没有过错。2、王静、张根红应当知道拟购房地域的相关政策，并且，在《房屋买卖合同》的最后一行，答辩人特别进行了提示。3、答辩人为降低全部被答辩人的损失退还了已经收取的居间服务费，免收了剩余的居间服务费。三、赵海东应当退还王静、张根红5,000元定金。2019年6月1日，在答辩人处，各方就解除《房屋买卖合同》进行协商时，赵海东明确表示愿意退还定金，但不同意书写在《房屋买卖合同（编号：200080）解除协议书》中。应当视为先有同意退还定金的口头协议，后有书面表述，真实意思是同意退还定金。鉴于除5万元定金外，还有18.5万元的首付款在赵海东手里，王静、张根红投鼠忌器，被迫同意这样的方式。请求法庭驳回王静、张根红全部诉讼请求。 经审理查明，2019年4月13日，原告王静、张根红经第三人温江易城房屋中介服务部居间，与被告赵海东签订编号为2000180号《房屋买卖合同》，约定王静、张根红购买赵海东位于温江区（温房权证监字第××号，档案保管号：权2275967）房屋。王静、张根红在签订本合同时支付购房定金50000元首付款185000元。合同签订后，王静、张根红向赵海东支付了50000元购房定金和首付款185000元，向第三人支付中介服务费5000元。后因王静、张根红不符合购房条件，王静、张根红与被告赵海东、第三人温江易城房屋中介服务部于2019年6月1日，签订《房屋买卖合同解除协议书》，约定三方自愿解除2019年4月13日签订的2000180号《房屋买卖合同》。签署本协议当日赵海东退还王静、张根红购房首付款185000元，赵海东不退还王静、张根红定金50000元，对这50000元由温江易城房屋中介服务部和王静、张根红协商解决。协议签订后，赵海东退还王静、张根红首付款185000元，温江易城房屋中介服务部退还了居间服务费，赵海东与王静、张根红撤销了网签合同备案。 另查明，2017年3月24日，成都市将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。原告王静、张根红所在的四川成飞集成科技股份有限公司注册地为高新区。 上述事实，有原被告及第三人陈述、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同解除协议书》等证据在卷予以证实。 本院认为，一、原告以《房屋买卖合同解除协议书》显失公平为由请求撤销的问题。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。优势是指在身份上或经济上一方能够通过其悬殊的实力向对方进行压制的优势，无经验是指交易一方欠缺一般的生活经验或者交易经验，应参照一般人的智力和认知水平判断。认定合同是否存在显失公平，既要判断当事人的权利义务是否严重失衡，也要判断当事人是否恶意利用了自身的优势和无经验。本案中，王静、张根红与被告赵海东、第三人温江易城房屋中介服务部均具有完全民事行为能力，不存在经济或身份上的悬殊差别，也不存在王静、张根红因没有经验而签订《房屋买卖合同解除协议书》的情况。协议约定赵海东退还王静、张根红购房首付款185,000元，赵海东不退还王静、张根红定金50,000元，对这50,000元由温江易城房屋中介服务部和王静、张根红协商解决，也不存在协议当事人的权利义务严重失衡，故对原告请求撤销《房屋买卖合同解除协议书》的请求不予支持。《房屋买卖合同》以及《房屋买卖合同解除协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，均为有效合同，各方均应按照约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。2019年6月1日，王静、张根红与被告赵海东、第三人温江易城房屋中介服务部约定三方自愿解除2019年4月13日签订的2000180号《房屋买卖合同》，该合同于2019年6月1日解除，《房屋买卖合同解除协议书》约定赵海东不退还王静、张根红定金50,000元。温江易城房屋中介服务部仅为房屋交易双方提供居间服务，且案涉住房限购政策在《房屋买卖合同》签订以前已公布施行，王静、张根红应对其自身是否具备履行合同的能力和资格尽到必要的审查与注意义务。《房屋买卖合同》签订后，原告开证明时才知晓原告单位实际工作地与注册住所地不一致，温江易城房屋中介服务部对《房屋买卖合同》不能履行没有过错。综上，王静、张根红要求赵海东、第三人温江易城房屋中介服务部共同退还购房定金50,000元没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、王静、张根红与赵海东、温江易城房屋中介服务部于2019年4月13日签订的2000180号《房屋买卖合同》于2019年6月1日解除； 二、驳回王静、张根红其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计525元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 晖 二〇一九年十一月二十九日 书记员 彭成丽