西安市雁塔区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0113民初14006号   原告：安徽海亮物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区房。   负责人：宣建岭，该分公司总经理。   委托诉讼代理人：魏婷，女，1985年10月4日出生，汉族，住西安市碑林区，该分公司员工。   被告：王昱睿，女，1987年3月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：王挺，陕西呼建武律师事务所律师。   原告安徽海亮物业管理有限公司西安分公司与被告王昱睿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安徽海亮物业管理有限公司西安分公司（以下简称“海亮西安分公司”）的委托诉讼代理人魏婷、被告王昱睿委托诉讼代理人王挺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告海亮西安分公司诉称，海亮西安分公司为王昱睿所在小区海亮新英里的物业服务公司。2016年8月4日，海亮西安分公司与该小区开发商西安海阔房地产开发有限公司（以下简称“海阔公司”）签订了《海亮新英里前期物业服务合同》，约定物业管理服务期限从海阔地产与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起计算满三年，还约定了物业费、电梯费、公共能耗费的单价，业主或者物业使用人应在每季度首月10日前履行交费义务，逾期未缴纳有关费用的，甲方有权要求业主补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。同时，根据海亮西安分公司与陕西明德集中供热有限公司签订的《供用热合同》及《关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》，每年度供暖期为该年的11月15日至次年3月15日，供热费用为按面积每月每平方米不高于5.8元，逾期按欠付热费金额3‰的标准，按日累计违约金。以上费用由物业公司代收代缴。王昱睿系海亮新英里小区4-3-1102号业主，建筑面积249.57平方米，每季度应付物业管理费用519.11元。海亮西安分公司已按照约定提供了物业管理服务，但王昱睿一直未支付2017年5月1日至2019年6月30日的全部物业管理费用及2017年度、2018年度采暖供热费用（业主未实际入住，按总热价30%收取），海亮西安分公司多次催缴，但王昱睿一直未予缴纳。故诉至法院，请求判令：1、王昱睿向海亮西安分公司支付2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业费9733.23元、电梯费2595.53元、公共能耗费1167.99元，以上总合计人民币13496.75元。2、王昱睿向海亮西安分公司支付以上全部费用逾期产生的违约金17496元（暂计算至2019年5月31日，从逾期之日起按每日3‰缴纳，实际应算至被告实际交费之日止）。3、王昱睿向海亮西安分公司支付2017年度及2018年度两个供暖期供热费共计3474.02元（海亮西安分公司代收代缴）。4、王昱睿向海亮西安分公司支付以上年度供热费逾期所产生的违约金3955.16元（暂计算至2019年5月31日，按欠付金额3‰按日累计计算，实际应算至被告实际交费之日止）。5、本案的诉讼费用均由王昱睿承担。   被告王昱睿辩称，一、海亮西安分公司与王昱睿不存在合同关系，王昱睿并非适格被告，依法驳回海亮西安分公司的诉讼请求。原、被告之间未签订《物业服务合同》，故海亮西安分公司的诉讼请求无事实依据，根据合同想对性的原则，海亮西安分公司应向与其签订《物业服务合同》的相对方主张物业服务费用，王昱睿无需向海亮西安分公司支付物业费用。二、建设单位尚未与王昱睿办理房屋交付手续，王昱睿无需缴纳物业费。王昱睿购买的房屋因漏水问题一直未与开发商办理房屋交付手续，截至庭审之日，王昱睿尚无争诉房屋的钥匙，也未收到该房屋的两书一表。根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，海亮西安分公司应向建设单位主张物业费用。综上，海亮西安分公司的诉讼请求无事实及法律依据，依法应当驳回海亮西安分公司的诉讼请求。   经审理查明，2016年7月20日，海阔公司与海亮西安分公司签订《海亮·新英里DK-1一期一标段、二标段、DK-1二期一标段、二标段项目前期物业服务合同》，约定由海亮西安分公司为海亮·新英里DK-1一期一标段、二标段、DK-1二期一标段、二标段项目提供前期物业服务。2018年11月12日，海亮西安分公司与陕西明德集中供热有限责任公司签订《供用热合同（按面积计费）》，约定供用热期间、计费及交纳方式。   2017年4月7日，王昱睿与海阔公司签订《商品房买卖合同》，约定王昱睿购买海亮·新英里小区4幢3单元11层31102号房屋。后王昱睿以房屋买卖合同纠纷为案由将海阔公司诉至本院，要求海阔公司立即修复海亮新英里小区4幢3单元11层31102号房屋，并支付其逾期交付房屋违约金直至所购房屋修复完工为止。本院作出（2018）陕0113民初18519号民事判决，该判决因海阔公司上诉尚未生效。   庭审中，王昱睿对《海亮·新英里DK-1一期一标段、二标段、DK-1二期一标段、二标段项目前期物业服务合同》、《供用热合同（按面积计费）》真实性、关联性及证明目的均不认可，称其未见过上述合同，不能证明海亮西安分公司为王昱睿代交了供热费。   海亮西安分公司对王昱睿提交的《商品房买卖合同》真实性不认可、对微信截屏的真实性认可，但不认可关联性及证明目的，称该合同是王昱睿和开发商之间的，海亮西安分公司无法确认交付日期，微信截屏恰恰证明了涉案房屋归王昱睿所有，所以物业费和暖气费应按照30%空置房的标准收取。经询，海亮西安分公司称其按照《海亮·新英里DK-1一期一标段、二标段、DK-1二期一标段、二标段项目前期物业服务合同》第七条的约定要求王昱睿支付诉讼请求的各项费用。   以上事实，有《海亮·新英里DK-1一期一标段、二标段、DK-1二期一标段、二标段项目前期物业服务合同》、《供用热合同（按面积计费）》、《商品房买卖合同》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。   本院认为，海亮西安分公司称其依据《海亮·新英里DK-1一期一标段、二标段、DK-1二期一标段、二标段项目前期物业服务合同》第七条的约定要求王昱睿支付诉讼请求的各项费用。《海亮·新英里DK-1一期一标段、二标段、DK-1二期一标段、二标段项目前期物业服务合同》第七条第一款及第二款约定，本物业服务费自甲方所发出的房屋交付使用通知书上所记载的交付之日的次日起计收；因业主原因未能在交付使用通知书所记载的交房日期前办理交付手续的，其物业服务费用按交付使用通知书上所记载的交房日期的次日起计收。物业交付后因业主未收房、未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主按规定缴纳。海亮西安分公司既未提交证据证明海阔公司所处房屋交付使用通知书的时间，也未提交证据证明是王昱睿的原因未能收房，而王昱睿提交的民事判决书足以证明其与海阔公司就房屋质量问题等产生争议，海亮西安分公司在未举证证明因王昱睿的原因导致未收房的情况下，要求王昱睿支付物业费、电梯费、公共能耗费、供热费及违约金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告安徽海亮物业管理有限公司西安分公司全部诉讼请求。   本案案件受理费761元，由原告安徽海亮物业管理有限公司西安分公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审 判 长  朱    华   人民陪审员  吴广谋   人民陪审员  别晓茹     二〇一九年 十一月十二 日      书记员  张雅坤