北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初10601号原告（反诉被告）：北溟广告（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码91110105MA00DFFUXT。法定代表人：孙雅丽，总经理。委托诉讼代理人：朱晓燕，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号，统一社会信用代码91110113674251113W。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：柴学英，黑龙江音河律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴将，北京强力律师事务所律师。原告（反诉被告）北溟广告（北京）有限公司（以下简称北溟广告公司）诉被告（反诉原告）北京金盛顺鑫置业投资有限公司（金盛顺鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北溟广告公司法定代表人孙雅丽及委托诉讼代理人朱晓燕，被告（反诉原告）金盛顺鑫公司的委托诉讼代理人柴学英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北溟广告公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2018年3月15日签订的×××《北京市商品房预售合同》于2019年1月24日解除；2、判令被告返还原告购房款1289084元；3、判令被告支付原告已付房款利息（以20万元为基数，自2017年11月11日起至实际退款之日止，按照招商银行消费贷利率月息1.26%计算，以60万元为基数，自2018年1月17日起至实际退款之日止，按照招商银行消费贷利率月息1.26%计算，以436846元为基数，自2018年3月14日起至实际退款之日止，按照招商银行消费贷利率月息1.26%计算，以26134元为基数，自2018年11月25日起至实际退款之日止，按照招商银行消费贷利率月息1.26%计算，以26134元为基数，自2018年12月24日起至实际退款之日止，按照招商银行消费贷利率月息1.26%计算）；4、判令被告向原告支付违约金49336.32元（2466816元*2%）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月15日与被告签订了编号为×××的《北京市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于顺义区×××的房屋，总价款为2466816元。该合同第十一条交付时间和手续第（一）项约定：“出卖人应当于2018年10月31日前向买受人交付该商品房”，第十二条逾期交付责任第(一)项第2点约定：“逾期超过60日，买受人有权解除合同”。因被告未按该合同约定时间交付房屋，且逾期己超过60日，被告根据该合同第十二条约定，于2019年1月23日向被告发出了《解除合同通知书》，被告已于2019年1月24日签收。原告在《解除合同通知书》中通知被告：“贵我双方签订的《北京市商品房预售合同》于本通知送达之日解除，请贵公司于收到本通知后15日内退还本公司已付全部房价款1289084元，并自本公司付款之日起，按照不低于合同解除日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的2%向本公司支付违约金”。现在被告收到《解除合同通知书》己超过15日，被告没有向原告支付房价款和违约金。故原告起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告金盛顺鑫公司辩称：原告诉称我公司逾期60日交房构成违约，与事实不符。原告于2019年1月23日发出解除合同通知书，对我公司不具有法律约束力。依据双方签订的《北京市商品房预售合同》，原告违背合同附件十一补充协议第三条第一款约定，未在买受人所购房屋所在楼栋竣工备案之日起二十个自然日内向被告交付购房尾款，构成违约，对此应当按照本条款约定，向我公司支付逾期付款违约金每天万分之五。依据本合同附件十一条第四条第一款约定：“买受人不可撤销的同意委托物业公司对该涉诉楼房进行毛坯验收”。依据合同最后一页（附件十二授权委托书）物业公司对该涉诉楼验收后即视为原告已经接收该楼房。涉诉楼盘在2018年11月13日完成竣工备案。竣工备案当天，我公司在官微上发布喜讯。2018年11月15日，我公司与北京御鼎顺物业管理有限公司对6号楼198户房屋进行毛坯验收并交接。依据原告在合同附件十二授权委托书中的表述，如验收结果无质量问题，无需受托人出具书面的毛坯验收报告，视为本人接受“该房屋”。依据上述约定，我公司已经履行了向原告交付房屋的义务。2019年1月23日是原告购买的房屋精装修结束并交付的时间，与我公司毛坯交付不是同一法律关系。其次，原告延期付款构成违约。关于原告计算利息，双方合同中有约定，我方认为是原告延期给付购房款，是原告违约，即使双方调解办理退房，利息计算标准也不能重复计算，计算利息不能再计算违约金。另外我方核实原告于2017年11月11日、2018年1月17日、2018年3月14日交付房款，现在还有123万元没有交齐，按照证据规则应该是谁主张谁举证，原告主张有保理协议，但是原告没有提交。我方去了保理公司，但是协议没有原告法人的签字和盖章，保理公司确实收到了两笔款项，因为款项包含保理费用和保理资金，即本金和利息，我方调取了一张协议书，有原告法人签字，保理公司确实收到该两笔款项，保理公司出具证明，因保理公司是给我方集中打款，故就原告的款项，我方扣除保理公司的本金，确认原告还差房款1198100.64元，原告延期付款，应当承担违约责任。被告金盛顺鑫公司向本院提出反诉请求：1、判令北溟广告公司与金盛顺鑫公司继续履行涉诉《北京市商品房预售合同》；2、北溟广告公司支付金盛顺鑫公司购房尾款1198100.64元；3、判令北溟广告公司支付金盛顺鑫公司逾期付款违约金（从2018年12月4日至实际付清房款之日止，以1198100.64元为基数，按照每日万分之五计算）；4、北溟广告公司负担全部诉讼费用。事实与理由：根据双方签订的《北京市商品房预售合同》，我方认为原告违背合同附件十一补充协议第三条第一项中的约定，对我公司构成违约。涉诉楼房竣工备案日期为2018年11月13日。2018年11月14日，我公司在官微上向广大业主发出通知，原告应该在竣工备案后20个自然日，即2018年12月2日前向我公司交付购房尾款，但是原告至今未交付，已构成违约。经我公司财务查询，双方签订合同后，原告共计向我公司支付三笔购房款：2017年11月11日交付20万元，2018年1月17日交付60万元，2018年3月14日交付436816元，合计1236816元。原告在合同中选择向招商银行贷款123万元，但是我公司目前没有收到其申请的银行贷款。故提出反诉。原告北溟广告公司针对被告金盛顺鑫公司的反诉辩称，第一项我方不同意，依据合同第十一条第一款和第十二条第二款，我方坚持解除合同，不同意继续履行。第二项我方不同意，是被告违约，依据合同第十页第七条第三款、附件四第二十九页第三条第二款，剩余房款123万元，我方以按揭贷款支付房款，但是我方将材料交给被告，被告从来没有跟我方说过能否贷款，后来就直接告知我方以保理的形式支付，被告属于诈骗，我方和被告没有合同，所以不管本金和利息我方都不认可，是被告自己编造的。第三项违约金我方不同意支付，是被告违约。我方从来没有和被告签署保理协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对北溟广告公司提交的《北京市商品房预售合同》原件、收款收据原件三张、银行交易明细原件及网上银行电子回单打印件、装修工程交付使用通知书原件、解除合同通知书复印件、快递电子存根和签收底单打印件、业主通知书原件、收房优惠通知书原件、业主须知原件、电话录音及语音详单、工商企业信息，金盛顺鑫公司提交的《北京市商品房预售合同》原件、核验意见打印件、竣工验收备案表打印件、官微页面打印件、验收交接单原件、公安机关公告、面积实测报告原件、联机备案表复印件、证明原件二份、保理业务合同、授信业务申请书、银行电子回单复印件，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2018年3月15日，金盛顺鑫公司（出卖人）与北溟广告公司（买受人）签订合同编号为×××的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），合同约定：第一条项目建设依据。1、出卖人以出让方式取得坐落于×××北侧地块的国有土地使用权……第三条、商品房基本情况。1、该商品房的规划性质为办公……3、该商品房为第一条项目中的×××号……预测建筑面积共70.4平方米，套内面积50.12平方米，分摊共有建筑面积20.28平方米……第六条、计价方式与价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米49218.2元，总价款2466816元……第七条、付款方式和期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，该定金于交付首期房价款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当支付首期房价款1236816元，占全部房价款的50.14%。余款1230000元向招商银行申请贷款支付。第八条、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2、逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时出卖人还应提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件……第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当于2018年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理；（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2、逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照合同解除日中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第（一）1项中的比率）的违约金……合同还约定了其他权利义务。合同附件四、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。买受人自愿购买出卖人开发建设并销售的×××商品房，买受人承诺按以下第三种方式向出卖人支付该商品房的房价款……三、按揭方式：商业银行贷款。1、买受人于签署预售合同前向出卖人全额支付不少于该商品房总房款的50%的首付款（最终首付款比例以贷款银行的要求为准），即1236816元。2、剩余房款，即1230000元，买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。附件十一、补充协议……第三条、对以银行贷款方式支付购房款的补充约定。买受人签订认购书之日起十五个工作日内须与出卖人签订正式购房合同（与此相关条款见认购书相关约定）。买卖双方就以银行按揭贷款方式支付购房款达成以下一致：1、无论发生任何情况，如果在合同签订之日或买受人所购房屋所在楼栋竣工备案之日（以时间较晚者为准）起二十个自然日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款，则每逾期一天买受人按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。如果在合同签订之日或买受人所购房屋所在楼栋竣工备案之日（以时间较晚者为准）起六十个自然日内出卖人仍未收到包括贷款金额在内的全部购房款，则出卖人有权单方解除合同，此时买受人除每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金外，出卖人再向买受人收取总房款的10%的违约金。出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约和解除合同的相关费用。2、如贷款银行对买受人的按揭贷款申请做出不予贷款的表示或批准贷款额度低于申请额度的（包括因为国家住房贷款政策调整而导致上述情况发生），则买受人须在贷款银行或其指定代理机构或出卖人书面通知送达后7日内一次性向出卖人支付该商品房的剩余全部房款、或补交申请贷款额度与银行审批贷款额度之间的差额并与出卖人签署补充协议、或选择退房并签署合同解约协议。如超出此期限出卖人有权单方解除合同，收取买受人总房款10%的违约金，出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约金和解除合同的相关费用……第四条、对合同第十一条的补充约定：买受人不可撤销的同意委托物业公司进行毛坯验收，授权委托书见附件十二。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付款和违约金；3、突发性公共事件或法律政策变动的限制……第七条、对合同第十一条交接手续的补充约定。1、尽管有本《合同》第十一条约定，因该商品房已竣工并具备交付条件，买卖双方在此确认：出卖人无须在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间。2、买受人应当按照合同及其附件的规定，按期向出卖人支付该商品房包括其申请的贷款在内的全部房款。否则，出卖人有权在买受人付清该商品房全部房款前不予办理入住手续，且不因此承担任何逾期交房的违约责任。同时，买受人仍应承担约定交房日期之日起与该商品房有关的风险责任和所有物业管理费用及其他费用……4、出卖人在将符合合同第十一条约定条件的商品房交付给买受人时，买受人持房屋交付使用通知书办理商品房交付手续，并在交接商品房钥匙后，即视为合同项目下商品房已交付买受人。自交付之日起，该商品房的风险责任转为由买受人承担。5、如买受人在出卖人通知的商品房交付期限内未收房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房于房屋交付使用通知书中的交付期限最后一日交付给买受人，自此交付日期起该商品房的风险责任及所有费用由买受人承担……第十条、合同的解除的约定：1、如买受人依照合同第十三条、第十四条的有关规定提出解除合同的，则买受人应自有权解除买卖合同之日起15日内将书面的解除通知送达给出卖人。逾期送达的为买受人放弃解除合同的权利，但出卖人因逾期交房所需承担支付违约金的违约责任不因此免除。附件十二、授权委托书。该委托书委托人、授托人信息处未填写，约定：委托人不可撤销的委托（该处未填写）（以下简称“物业公司”）为本人办理（该处未填写具体地址）房屋的毛坯验收手续。据此，本人声明如下：委托并认可由（该处未填写）代表本人进行该房屋的毛坯验收。如验收结果存在质量问题，受托人即物业公司须书面向本人及开发商提出异议；如验收结果无质量问题，无需受托人出具书面的毛坯验收报告，视为本人已接受“该房屋”。本授权委托书一经作出，委托人即不可撤销。委托人处加盖有北溟广告公司公章及法人签字。受托人处未填写。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2018年3月14日。2017年11月11日，金盛顺鑫公司为北溟广告公司出具定金为200000元的收款收据一张。2018年1月17日，金盛顺鑫公司为北溟广告公司出具定金为600000元的收款收据一张。2018年3月14日，金盛顺鑫公司为北溟广告公司出具首期房款为436816元的收款收据一张。北溟广告公司表示其购买的是精装修房，没有签署过装修协议，金盛顺鑫公司于2019年1月通知北溟广告公司收房已经逾期超过60日，双方没有谈过委托物业公司验收房屋，关于合同附件十二没有仔细看。为证明其主张提交证据如下：1、北溟广告公司法定代表人孙雅丽银行明细原件一张、电子回单打印件两张，银行明细和电子回单是一一对应的，2018年11月25日和2018年12月24日孙雅丽向北京鑫盛商业保理有限公司（以下简称鑫盛保理公司）转款各26134元，共计52268元。2018年11月，金盛顺鑫公司业务员吕言诚给孙雅丽打电话，通知准备收房，要求我方开通农业银行储蓄卡往卡上存钱，我方每个月收到短信，每个月付钱，具体什么钱不清楚，打款账号是金盛顺鑫公司提供，之后联系业务员他就不理我方了，也没有回复，后查询鑫盛保理公司和金盛顺鑫公司是同一个法人，但鑫盛保理公司和我方没有任何协议。证明北溟广告公司已向金盛顺鑫公司支付共计52268元。2、业主通知书原件一份，是金盛顺鑫公司邮寄给北溟广告公司的，证明因建设施工停工导致迟延交付房屋，北溟广告公司没有收房也没有领过补贴。该业主通知书内容为：……鉴于本项目在建设施工过程中，因环保等不可抗力因素累计停工时间较长，因此挤占了房屋的装修时间，延迟您对所购房屋的使用，对此深感抱歉。为了是您免受经济损失，我司决定向您支付迟延使用房屋补贴，补贴标准参考您与我司签订的《北京市商品房预售合同》相关条款计算。我司将按照合同约定的时间，先行预付两个月补贴，如装修工期延长，则继续按月支付补贴（当月不满15天按15天计算，15天及以上则按整月计算），直至装修工程结束。各位业主接到本通知后，请速将买受人身份证正面复印件、收取补贴款的买受人银行卡（非信用卡）正面复印件及对应的签字内容，用顺丰快递至：北京市顺义区后沙峪镇安平街3号金盛顺鑫公司国门智慧城服务接待中心客服部，收件人崔女士，联系电话010-80476886、80476816……我公司收到并核实买受人提交材料与预售合同签字无异议后，将及时把对应的补贴款汇入您指定的银行卡账户。本通知书将张贴在国门智慧城服务接待中心，并以特快专递方式邮寄给每位业主……后附《买受人补贴款提交材料模板》。该通知书加盖有金盛顺鑫公司公章，日期为2018年10月19日。3、收房优惠通知书和业主须知原件各一份，是开发商邮寄给北溟广告公司的，证明我公司于2019年1月24日收到，通知书上注明的日期为2019年1月12日，该日期比合同约定的交房时间逾期超过60天。我公司买房时是精装修房，其中包含了装修款和房款，买房的时候金盛顺鑫公司没有分清楚装修款和房款，且装修公司是金盛顺鑫公司找的，我公司没有选择装修公司，金盛顺鑫公司在诉讼中分了毛坯房和精装修，我公司不认可委托和收取毛坯房。该收房通知书内容为：尊敬的绿港花博中心业主：您委托的装修工程现已完工，恭喜您即将入住。为感谢广大业主的支持，金盛顺鑫公司联合物业公司、精装公司，举办收房优惠活动，详情如下：符合收房条件、按通知书当日收房或与物业公司协商新日期并当日收房的业主，将享受以下优惠……落款加盖有金盛顺鑫公司公章，时间为2019年1月12日。4、装修工程交付使用通知书原件一份，是金盛顺鑫公司邮寄给北溟广告公司的，证明金盛顺鑫公司逾期交房超过60天，该通知书收到时间是2019年1月24日。该通知书内容为：尊敬的绿港花博中心业主：您好！恭喜您成功购买了×××房屋，并成为×××的一员！承蒙您的支持和厚爱，×××已由业主委托的装修公司精装修完毕，现定于2019年1月18日开始办理精装修交付手续。由于收房户数较多，为了节约您的宝贵时间，我们将于2019年1月26日为您办理装修工程收楼手续，届时开发商及物业管理公司将现场为您办理相关手续，现将有关事宜说明如下：一、时间安排：2019年1月26日9点至10点，是您专属办理装修工程收楼手续时间，敬请您按照上述时间前来办理相关手续。如果您不能按时办理，请提前联系，我们将另行为您安排合适的时间。收房地点：国门智慧城服务接待中心（×××楼东侧底商）……落款为国门智慧城服务接待中心，2019年1月23日。5、解除合同通知书复印件一张及顺丰快递电子存根和签收底单复印件各一张，证明北溟广告公司于2019年1月23日向金盛顺鑫公司发出解除合同通知书，原件已邮寄给金盛顺鑫公司，签收时间是2019年1月24日，快递公司把电子回单发到了我方的邮箱，收件地址是北京市顺义区×××，收件人是金盛顺鑫公司的郭总，寄件人是我公司会计。6、电话录音及电话详单原件一张，是北溟广告公司孙雅丽与金盛顺鑫工作人员的通话录音，证明北溟广告公司的解除合同通知书金盛顺鑫公司收到了，通话时间是2019年4月14日，是金盛顺鑫公司（电话号码×××）给孙雅丽打的电话。7、金盛顺鑫公司和鑫盛保理公司的工商登记信息打印件各一张，证明两个公司的法人为同一法人，二者的公司名称读起来很容易混淆，很容易被误解是同一个公司或者有关联的公司。针对上述证据，金盛顺鑫公司的质证意见为：证据1真实性、证明目的不认可，鑫盛保理公司不是我公司，即使法定代表人是同一个人，其是有资质的企业，和我公司不是同一法律关系，银行清单上显示支付的金额不能认定为我公司收取的房款。证据2真实性认可，证明目的不认可。业主通知书发出时间是2018年10月19日，距离竣工备案2018年11月16日相差不足一个月，我方发放补贴款是因为确实有延期，当时楼盘发售价格比较高，我公司是从人性化角度给予补贴，不存在违约，北溟广告公司应没有领取过补贴，有银行贷款的均是批贷以后才能领取。证据3真实性认可，通知书上载明是委托装修工程已经完工，我公司有优惠活动，该通知书不能作为我公司延期交房的证据，业主须知和交付费用明细表不能证明我公司延期交付超过60日。证据4真实性和证明目的不认可，该通知书上没有金盛顺鑫公司名称和公章，且该时间段是精装结束，装修公司和物业交付房屋实际使用的时间和金盛顺鑫公司无关。证据5解除合同通知书真实性认可，证明目的不认可，对于签收底单真实性法院核实，我方没有收到该通知书，北溟广告公司解除合同通知书上载明时间是2019年1月23日，北溟广告公司认为超过收房60日，但我方认为合同中确定的是毛坯交付，时间应该是竣工备案完成之日，物业公司对房屋进行交接，毛坯交付已经结束，时间应该是2018年11月16日，故2019年1月24日解除合同通知书对我方不具有法律约束力。证据6真实性、关联性、证明目的不认可，解约通知我公司没有收到，因为我公司有记录进行审批，但是到2018年12月止北溟广告公司还在给保理公司付款，我公司认为双方没有解约。证据7两个公司名称相近不能成立，因为2018年11月21日北溟广告公司向鑫盛保理公司申请保理贷款，同一天应该签署三方协议，但是北溟广告公司表示没有带公章，要求后续补，后2018年11年25日北溟广告公司法人打款21634元，2018年12月24日北溟广告公司法人打款21634元，如果不知道就打款不切合实际，双方签订合同第十页和第二十九页虽然写的是向招商银行贷款，但是否贷款成功，不是我方的责任，因为北溟广告公司贷款不成功，才找的保理公司。金盛顺鑫公司称涉案楼盘于2018年11月13日完成竣工备案，2018年11月15日与北京御鼎顺物业管理有限公司就涉诉房屋进行毛坯验收并交接，合同约定业主不可撤销的同意委托物业公司进行毛坯验收，合同后附有授权委托书，北溟广告公司对此知晓，物业公司验收及接受即视为我方向北溟广告公司交付完毕。北溟广告公司以公司的名义购买房屋，银行针对公司名义购买房屋是不办理贷款的，贷款无法办理，我方给北溟广告公司发过催款通知，因贷款不成功找的保理公司做保理，北溟广告公司在支付完两次保理费用后不再支付，已经逾期付款，构成违约。房屋精装修结束后我方在2019年1月12日发出收房通知书，在2019年1月21日至2019年1月29日期间针对没有付清尾款的业主都发送了通知，告知精装修结束，但是因为北溟广告公司没有支付尾款所以没有交付房屋。金盛顺鑫公司为证明其主张提交证据如下：1、建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）打印件一份，来源于建委官方网站，证明北京市规划和国土资源管理委员会于2018年9月21日向我公司下发涉诉房屋所在楼栋的建设工程规划核验（合格告知书）。2、工程竣工验收备案表打印件一份，来源于建委官方网站，证明涉诉房屋于2018年11月13日通过北京市顺义区住房和城乡建设委员会验收。该备案表显示涉诉工程开工时间（实际开工时间）为2016年8月19日，竣工验收时间（实际竣工时间）为2018年11月7日。3、国门智慧城官微页面打印件一份，证明我公司于2018年11月13日在官方微信上向广大业主告知已经完成竣工备案。4、绿港花博中心毛坯房屋验收交接单原件一份，证明涉诉房屋于2018年11月即已经过毛坯验收合格，自此验收日起，我公司即已经完成向原告交付房屋的义务。该房屋验收表中验收项目为绿港花博中心4号楼195户毛坯房，验收日期为2018年11月16日，验收各项内容隔墙、外窗、强电、弱电、照明、烟感均正常，验收单位为金盛顺鑫公司、北京御鼎顺物业管理有限公司，验收表上加盖有该二公司公章，日期为2018年11月16日。5、公安机关关于门牌号变更的公告打印件一份及房屋面积测算技术报告书原件一份，证明涉诉房屋现地址及面积实测报告情况。该公安机关公告显示涉诉房屋所在楼栋现门楼号为安平北街6号院4号楼。该房屋面积测算技术报告书显示涉诉房屋所在楼栋测绘单位为苍穹数码技术股份有限公司，出具日期为2019年1月23日，涉诉814房屋建筑面积70.06平方米，套内建筑面积49.56平方米，公摊面积20.5平方米。6、证明原件一份，证明截至2019年5月20日，我公司依然只收到北溟广告公司三笔款项共计1236816元。7、鑫盛保理公司证明原件一份及保理业务合同原件一份，证明北溟广告公司向鑫盛保理公司申请保理贷款123万元，北溟广告公司分两次向鑫盛保理公司打款，共31899.36元，保理费用20368.64元；保理合同也可证明2018年11月21日经北溟广告公司向第三方保理公司申请，鑫盛保理公司同意北溟广告公司贷款123万元，签订三方协议，可以看出北溟广告公司不符合向其他银行贷款条件，对于公司购买房屋，各银行不给批准贷款，因为北溟广告公司是有限责任公司。该鑫盛保理公司出具的证明内容为：北溟广告公司就购买金盛顺鑫公司开发的“国门智慧城”项目中预售房间号为6-814的未付尾款向鑫盛保理公司申请保理，支付保理金额如下：1、2018年11月25日付保理款26134元，其中包含保理资金15883元，保理费用10251元。2、2018年12月24日付保理款26134元，其中包含保理资金16016.36元，保理费用10117.64元。共计支付保理资金31899.36元，保理费用20368.64元。截至证明日，北溟广告公司剩余未付保理资金1198100.64元（1230000-31899.36）。2018年12月24日之后经鑫盛保理公司工作人员催促后，一直拒绝付款。特此证明！落款为鑫盛保理公司盖章，时间为2019年8月26日。该保理业务合同首页显示为三方协议：鑫盛保理公司为甲方，金盛顺鑫公司为乙方，北溟广告公司为丙方，合同约定：2.1本合同项下融资用途为支付丙方应付乙方之款项。2.2乙方将应收账款债权及相关权利转让甲方，甲方审查确认后，按照本合同项下每笔应收账款发票对应的保理金额之和，给予乙方总额为1230000元。2.3本合同项下的保理期限为2018年11月21日至2023年10月24日止……三、保理费用。3.1、本合同项下保理费用按以下约定计算：费用=应收账款余额*(10%/年)*保理期限（年）。3.2融资到期甲方未全额收回的，融资逾期部分在上述费用的基础上加收年利率30%的逾期利息。3.3本合同项下保理资金及费用按下列方法支付：按照等额本息的方式结算利息与本金，具体见附件1《应收账款转让清单》及附件2《保理资金及费用偿付计算表》。丙方每月约定日期将保理资金以及保理费用支付至甲方指定账户……合同还约定了其他权利义务。合同落款甲方和乙方处加盖有鑫盛保理公司和金盛顺鑫公司的公章，日期为2018年11月21日，丙方未签字盖章。8、授信业务申请书复印件一份及网上银行电子回单复印件两张，申请书原件在鑫盛保理公司，证明是北溟广告公司向保理公司申请，保理公司才会贷款，所以北溟广告公司才会还款，是北溟广告公司自愿申请的，但是2019年1月之后北溟广告公司没有再打款。业务申请书内容为：申请人：北溟广告公司，成立时间2017年4月12日……总交易金额：246万元，已付款123万元，保理资金需求：123万元，实际控制人：孙雅丽……申请人承诺与保证：申请人保证申请书所陈述的各项内容及所提供资料的真实性。申请单位处加盖有北溟广告公司公章，法定代表人孙雅丽手写签名，日期为2018年11月21日。银行电子回单与北溟广告公司提交的证据1中的银行电子回单一致。针对金盛顺鑫公司提交的证据，北溟广告公司的质证意见为：证据1、2真实性不认可，建委有没有验收与我方是否收到验收通知没有关系。证据3真实性无法确定，且官方微信和我方没有关系，我方不认可，竣工备案的时间不清楚。证据4真实性不认可，证明目的不认可，我方没有收到，开发商和物业是一起的，物业也没有和我方联系过。证据5公安机关公告真实性认可，证明目的认可，房屋面积实测报告真实性认可，但和我方收房没有关系，与本案无关。证据6该证明记载的数额和交款时间是对的，但是金盛顺鑫公司自己出具，不能作为证据。证据7证明的真实性认可，内容部分认可，即提到的两笔款项的时间和数额认可，但是不认可是保理金，保理合同真实性认可，可以证明我方没有签署保理合同，是金盛顺鑫公司自己签署的合同。证据8申请书真实性认可，该申请书是我方向招商银行申请贷款的时候交的，我方提交了很多办理贷款的资料，我方认为都是交给银行的，不是用于办理保理的，可以证明金盛顺鑫公司欺骗我方，关于银行贷款办理不下来，至今我方没有接到通知说银行贷款不能办理了，我方把材料交给金盛顺鑫公司的工作人员，在2018年6月问过什么时候能办理贷款，回答让我方等通知，2018年10月1日前后我方又问，但是答复还是等通知，晚交贷款对买房人有利，所以我方没有着急，保理合同我方没有见过，没有人和我方说过办理保理贷款，我方对保理不清楚，给保理公司打款，一开始以为是交纳费用，后来就没有再交纳了。关于银行贷款办理情况以及后续催款情况，金盛顺鑫公司称银行针对公司名义购房是不办理贷款的，因银行贷款办理不下来，金盛顺鑫公司向北溟广告公司发过催款通知。本院限期金盛顺鑫公司提供发送催款通知的相关证据，金盛顺鑫公司未予提供。关于2019年1月12日之后金盛顺鑫公司通知收房的情况，金盛顺鑫公司表示2019年1月21日至2019年1月29日针对没有付清尾款的业主均发送了通知，告知精装修结束，因为时间较长，金盛顺鑫公司现无法提供，北溟广告公司提供的通知，即是精装修结束，因为没有交付尾款所以无法向北溟广告公司交付房屋。北溟广告公司表示除了已提交的证据，其没有收到过金盛顺鑫公司的其他通知。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，北溟广告公司与金盛顺鑫公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同权利义务。该案争议焦点一为违约方的认定以及合同是否解除问题。涉诉房屋于2018年11月13日竣工备案，于2019年1月23日取得《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，方具备交房条件，距合同约定交付时间2018年10月31日已经超过60日。金盛顺鑫公司主张其在2018年11月经物业公司验收已经交付房屋并提交验收交接单予以证明，因该时间房屋尚不具备交付条件，故该抗辩意见本院不予采信。金盛顺鑫公司逾期交房超过60日，已经构成违约，依据双方合同第十二条的约定，北溟广告公司有权解除合同。北溟广告公司主张其于2019年1月23日向金盛顺鑫公司快递书面解除合同通知书，金盛顺鑫公司于2019年1月24日收到，对此，金盛顺鑫公司不予认可，但是结合北溟广告公司提交的解除合同通知书、快递电子存根和签收底单以及通过录音、通话记录查询单，可以形成完整的证据链确认金盛顺鑫公司收到了北溟广告公司的书面解除通知，本院确认双方合同于2019年1月24日解除，对北溟广告公司该项请求，本院予以支持。对金盛顺鑫公司请求继续履行合同并支付购房尾款的请求，本院不予支持。争议焦点二房款退还金额问题。涉诉合同于2019年1月24日解除，金盛顺鑫公司应当向北溟广告公司退还已经支付的购房款，北溟广告公司表示其支付购房款总计1289084元，分五次支付，金盛顺鑫公司对前三次支付的房款总计1236816元表示认可，剩余两次支付，金盛顺鑫公司主张系鑫盛保理公司收取，但认可鑫盛保理公司分别给付金盛顺鑫公司15883元及16016.36元，故认可共计收到购房款1268715.36元，本院对该部分应退购房款予以确认。金盛顺鑫公司主张北溟广告公司因无法办理贷款，故依据北溟广告公司的申请，北溟广告公司、鑫盛保理公司、金盛顺鑫公司三方达成协议，剩余购房款123万元通过鑫盛保理公司提供保理贷款的方式支付，北溟广告公司对此不予认可，并表示其不清楚保理贷款的情况，但根据金盛顺鑫公司提供的授信业务申请书记载内容以及2018年11月、12月北溟广告公司法人向鑫盛保理公司转款情况，虽三方并未签订保理合同，但北溟广告公司称其对保理贷款一事不知情并不符合常理，故就北溟广告公司主张其向鑫盛保理公司支付的剩余20368.64元款项亦为支付给金盛顺鑫公司的购房款，应由金盛顺鑫公司退还的请求，本院不予支持，就该款北溟广告公司可另行与鑫盛保理公司解决。关于房款利息以及违约金问题。依照合同第十二条第二款之规定，北溟广告公司请求金盛顺鑫公司就已付房款支付利息的诉讼请求，有事实和法律依据，但北溟广告公司的计算基数及利率本院根据审理查明情况并结合其付款情况予以调整，对北溟广告公司该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。北溟广告公司请求金盛顺鑫公司支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于金盛顺鑫公司主张北溟广告公司应当支付逾期付款违约金的请求，根据金盛顺鑫公司提供的证据及双方陈述，可以确认北溟广告公司在2018年11月21日就剩余房款支付提交了保理授信业务申请，并且北溟广告公司2018年11月25日、2018年12月24日确有向鑫盛保理公司支付了两笔款项，即变更了房款尾款的付款方式，而2019年1月24日，北溟广告公司向金盛顺鑫公司送达了解除合同通知书，双方合同解除，北溟广告公司无需再向金盛顺鑫公司支付房款，故金盛顺鑫公司主张逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北溟广告（北京）有限公司与被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司于二〇一八年三月十五日签订的合同编号×××的《北京市商品房预售合同》（含附件）于二〇一九年一月二十四日解除；二、被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北溟广告（北京）有限公司购房款一百二十六万八千七百一十五元三角六分；三、被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北溟广告（北京）有限公司已付房款利息（以二十万元为基数，自二〇一七年十一月十一日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以六十万元为基数，自二〇一八年一月十七日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以四十三万六千八百一十六元为基数，自二〇一八年三月十四日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以一万五千八百八十三元为基数，自二〇一八年十一月二十五日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以一万六千零一十六元三角六分为基数，自二〇一八年十二月二十四日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北溟广告（北京）有限公司违约金四万九千三百三十六元三角二分；五、驳回原告北溟广告（北京）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万九千一百二十六元，由被告北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费九千五百六十三元，由反诉原告北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  王 欢人民陪审员  叶黎娜二〇一九年十一月二十四日书 记 员  常思宇