河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初4213号原告：冯伟杰，男，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：闫金振，河北博典律师事务所律师。被告：张影，女，汉族，住涿州市。委托诉讼代理人：王铁民，河北精耘律师事务所律师。被告：河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司，住所地涿州市。法定代表人：王溥岚，总经理。委托诉讼代理人：李运来，系该公司法律顾问。被告：李英健（李洋），男，汉族，住涿州市。被告：张学文，女，汉族，住涿州市。原告冯伟杰与被告张影、河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司（以下简称汇福通涿州分公司）、李英健、张学文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告冯伟杰及其委托诉讼代理人闫金振、被告张影及其委托诉讼代理人王铁民、被告河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司的委托诉讼代理人李运来、被告张学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯伟杰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告于2018年2月11日签订的房屋买卖居间合同；2、依法判决被告河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司返还原告购房款165000元，并支付利息；3、依法判决被告张影返还原告13.5万元，并支付利息；4、依法判决被告河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司、张学文共同返回原告中介费2万元，并支付利息；5、诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2018年2月11日，冯伟杰通过河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司居间介绍张影位于涿州市清凉寺区房屋，三方于2018年2月11日签订房屋买卖居间合同，在该合同中有冯伟杰、张影签字，河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司作为居间方在该合同上加盖了公章，中介公司房产经纪人李英健在合同上签字予以确认。合同签订当日，冯伟杰给付了河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司经纪人张学文中介费2万元。事后，在被告的要求下，冯伟杰于2018年2月23日给付河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司经纪人李英健（李洋）仅将上述20万元购房款中的3.5万元交付给了张影。现张影已经将房屋另行卖给了他人，本合同目的已无法实现。为了维护原告的合法权益不受侵害，特起诉至贵院，望贵院早日作出公正的判决，支持原告的诉讼请求。被告张影辩称，一、房屋买卖合同合法有效，但是本合同因为原告不按照合同约定履行支付房款的义务构成根本违约，并且原告曾经在2018年10月份起诉过我主张解除本合同，我已经收到原告的那一次起诉的起诉状，故本合同我认为早已经解除，不存在再次解除的可能。我的房屋现在没有另行转卖他人，原告的起诉状所述我将该房屋另行转卖他人不属实。二、因原告被李英健诈骗和我没有任何关系，在本合同的履行过程中我并没有违约，是原告违约了，原告理应承担违约责任。根据《房屋买卖合同》的8.3条款、8.8条款的约定，原告所交10万元购房定金我不予退还，并且我应收取原告迟延履行合同的滞纳金，并且我有权单方解除合同。三、原告通过支付宝只是转给了我9万元的购房定金，不是10万元。原告将剩余的1万元转给了汇福通公司和李英健。原告主张的诉讼请求的金额不属实。四、我十分同情原告的不幸遭遇，本案的核心问题我认为被告李英健的诈骗行为是否与被告汇福通公司构成表见代理关系，如法院认定构成表见代理关系，则原告的所有损失均应由被告汇福通赔偿，包括原告的定金损失、滞纳金损失等等。综上，请求法院驳回原告对我主张的诉讼请求。被告河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司辩称，原告要求解除合同我方已经履行了合同的中介，虽然已发生了刑事案件，对合同效力不影响。2、关于165000元购房款按合同约定该款是原告应直接支付给被告张影的款项，合同中并未约定代收款项的事项。165000元的购房款属于原告相信了李英健的说辞，该行为我方没有任何责任。同时涿州市人民法院（2018）冀0681刑初383号刑事判决书已判决刑事被告人李英健退还给原告165000元，对此已有生效法律文书，确定了诈骗人李英健对原告165000元予以退赔的法律依据。原告对该笔款项再次提起民事诉讼，人民法院不应予以受理。最高人民法院关于适用刑法第六十四条的批复法（2013）第229号明确规定了刑事案件已责令退赔的被害人提起刑事附带民事诉讼或者另行提起民事诉讼的，人民法院不应受理。我公司并未收到该20000元中介费用，按照各方签订的房屋买卖合同最后一页风险提示已经明确规定了我公司员工向客户收取的款项需出示印有我公司业务专用章或我公司正式发票我方认可，该20000元没有我司的业务专用章的发票，我方不认可。被告张学文辩称，我是收了20000元的中介费，但我已经转给李洋了，李洋就是李英健，我不承担返还责任。经审理查明，被告李英健（又名李洋）系被告汇福通涿州分公司政法街店店长，被告张学文系被告汇福通涿州分公司天地新城店店长。2018年2月11日，原告冯伟杰通过李英健介绍与被告张影签订了《房屋买卖居间合同》，约定原告冯伟杰购买被告张颖位于涿州市房屋一套，原告冯伟杰于2018年2月20日前直接支付首付款35万元，剩余70万元以银行按揭贷款方式支付。中介服务费20000元。合同签订地为被告汇福通涿州分公司天地新城店。合同签订当天原告支付给被告张影房屋定金9万元，按合同约定支付张学文10000元作为被告张颖的卖房定金。2018年2月23日，李英健为偿还个人债务，以降低购房风险为由让冯伟杰将首付款20万元打入汇福通公司账户，实际李英健提供给原告冯伟杰的账户为李英健个人账户。在原告冯伟杰向其账户转入20万元购房款后，李英健向原告冯伟杰出具了事先准备好的假收据，并加盖了其伪造的被告汇福通涿州分公司印章。后在被告张影的催促下，李英健于2018年4月9日将其中的3.5万元转给被告张影，剩余钱款全部用于偿还个人债务。2018年12月19日，涿州市人民法院以李英健犯诈骗罪，判处李英健有期徒刑四年七个月，并处罚金人民币壹万元，责令李英健退赔冯伟杰165000元。李英健至今未退赔。被告张学文收到原告交纳的定金10000元，中介费20000元，将其中定金10000元，中介费10000元交给李英健。原告于2019年10月14日撤回对被告李英健的起诉。以上事实，有房屋买卖居间合同、10万元房款收据、20万元房款收据、转账记录、中介费收据一张、（2018）冀0681刑初383号刑事判决书、（2019）冀06刑终80号刑事裁定书、录音、建设银行交易明细、支付宝转账电子回单等证据及原、被告当庭陈述在卷予以证明。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，因案外人李英健的行为致使现在合同无法履行。且原告冯伟杰与被告张影均同意解除合同，故对原告请求解除与被告张影、汇福通涿州分公司签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以准许。合同解除系因案外人李英健的犯罪行为所致，原、被告在履行合同过程中，均无过错，合同解除后被告张影基于购房合同收取的原告冯伟杰购房款12.5万元应予返还。原告要求被告张影支付利息，本院不予支持。被告张学文收取的1万元中介费，因双方未完成合同，应予退还。李英健、张学文均是被告汇福通涿州分公司的店长，原告冯伟杰与被告张影签订合同地为被告汇福通涿州分公司天地新城店铺，所签订合同亦是被告汇福通涿州分公司提供的制式合同。且李英健是以被告汇福通涿州分公司的名义收取原告冯伟杰的钱款，并为原告出具了加盖被告汇福通涿州分公司公章的收据。虽然李英健出具的收据加盖的是假公章，但是从李英健为原告冯伟杰与被告张影介绍签订合同、收取定金到收取原告购房款等一系列行为，原告冯伟杰完全有理由相信李英健的行为系履行职务行为，其不会对李英健产生合理怀疑。李英健收取房款的行为构成表见代理，相应的法律后果应由被告汇福通涿州分公司承担。被告汇福通涿州分公司应在李英健未退赔范围内承担返还责任。被告汇福通涿州分公司承担赔偿责任后可依法向李英健追偿。原告要求支付利息的诉求，本院不予支持。被告汇福通涿州分公司辩称，合同中未约定代收款项的事项，系李英健的个人行为。原、被告虽然在合同中约定由原告将房款交付被告张影，但是在实际履行合同过程中当事人可以协商一致变更。李英健以汇福通涿州分公司的名义收取房款，符合交易习惯，也在通常人理解范围之内。故对被告汇福通涿州分公司仅以李英健收款不符合合同约定为由不承担责任的辩解理由本院不予采信。被告张学文交付给李英健的卖房定金10000元及中介费10000元应向李英健主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告冯伟杰与被告张影、河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司于2018年2月11日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司于本判决生效之日起七日内给付原告冯伟杰购房款165000元。三、被告张影于本判决生效之日起七日内返还原告冯伟杰房款125000元。四、被告张学文于本判决生效之日起七日内返还原告冯伟杰中介费10000元。五、驳回原告冯伟杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告冯伟杰负担2905元、被告河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司负担3145元、被告张学文负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  邵锁强审 判 员  刘会波人民陪审员  韩艳荣二〇一九年十一月十二日书 记 员  李汭欣