上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9341号上诉人(原审被告)：上海广南房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周厚文，董事长。委托诉讼代理人：陈志华，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：孟铭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。上诉人(原审被告)：励娜，女，1978年6月19日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托诉讼代理人：黄剑，北京市环球律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：赵安，北京市环球律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：范金秀，女，1947年7月13日出生，汉族，户籍所在地上海市。上诉人上海广南房地产发展有限公司(以下简称“广南公司”)、上诉人励娜因与被上诉人范金秀商品房预约合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广南公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判励娜以范金秀名义与广南公司签订的《英庭名墅(105号)定金合同》对范金秀具有法律效力。事实和理由：励娜长期以范金秀的名义从事经济活动，在就上海市诸光路228弄《英庭名墅》项目105号房屋(以下简称“涉案房屋”)签订合同时，丽娜明确表示其与范金秀系母女关系，且向广南公司提供了范金秀的户口簿及身份证原件，广南公司作为善意第三方，不可能预见到励娜的行为存在权利瑕疵，广南公司有理由相信励娜具有代理权，励娜的行为构成表见代理。范金秀对励娜长期以其名义对外办事持放任态度，对善意第三方带来认识混淆，应当承担相应的过失责任。一审认定事实错误，请求二审法院查清事实，依法改判。范金秀未作辩称。励娜述称，不同意广南公司的上诉请求。范金秀没有授权励娜代理购房，励娜以范金秀名义对外签订的定金合同，属于无权代理，合同应为无效。励娜上诉请求：依法判令广南公司因合同无效返还励娜预约定金人民币(以下币种均为人民币)500,000元及相应利息。事实和理由：合同无效是励娜与广南公司共同的过错行为导致，一审将励娜作为过错责任的唯一承担人，认定不全面。合同被认定为无效后，定金500,000元及相应利息应当在本案中一并处理。广南公司辩称，不同意励娜的上诉请求。励娜有权代理范金秀和广南公司签订定金合同，在合同签订及后续履行过程中，广南公司完全有理由相信励娜有权代理范金秀签订合同，因此案涉合同是合法有效成立的合同。因范金秀及其代理人励娜在广南公司多次催告后，仍未能按照定金合同的约定履行支付购房款、签订正式商品房买卖合同的义务，在此情况下，广南公司依据定金合同的约定，解除了合同并另行处置涉案房屋，不予退还定金。范金秀一审诉请也仅请求确认合同无效，撤销了要求返还定金的诉请，因为范金秀未支付过定金，不存在返还定金的事实基础。范金秀未作述称。范金秀向一审法院起诉请求：1.确认励娜以范金秀名义与广南公司签订的《英庭名墅(105号)定金合同》无效；2.广南公司返还范金秀500,000元；3.广南公司支付范金秀利息损失(以500,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自合同签订之日起计算至实际支付之日)。一审审理中，范金秀撤回第二、三项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年6月9日，励娜与广南公司(出售方)签订《英庭别墅定金合同》，约定由范金秀(认购方)认购涉案房屋，房屋建筑面积261.32平方米，房屋总价款为18,000,000元。第三条约定，认购方签署本合同时和签署本合同后应支付定金500,000元，双方签订《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》后该定金(不计利息)自动转为购房款。第四条约定，本合同生效后,认购方应在2016年8月9日前到坐落于诸光路228弄的《英庭名墅》销售中心签署该房屋的《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》。认购方按照如下进度支付购房款：(1)签订《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》当天或之前支付5,400,000元(含已付定金)；(2)余款于2016年10月30日之前付清。第八条约定，若认购方未按照本合同约定就该房屋签订《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》的(包括认购方因上海市限购政策而无法签署《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》或签署的该等合同无法通过交易登记机构审查),则本合同自动终止。认购方无权要求返还定金,且出售方可将该房屋另行处置,因处置所得的一切利益全部归出售方所有，合同另对其他事项作出约定。励娜在协议落款认购方处署名“范金秀”。同时，励娜还以范金秀名义签署《定金合同签约单》及《客户(购房人)告知书》。当日，励娜支付广南公司定金500,000元。广南公司于2016年11月5日向范金秀寄送催促签署合同的函，要求范金秀于收到本函后3天内签约并付款，后于2016年12月10日向范金秀寄送解除合同通知函，通知解除合同并不予退还定金，寄件地址为定金合同上所列的上海市浦东新区浦建路XXX弄XXX号XXX室。但范金秀始终未予回应。一审法院另查明：范金秀和励娜作为股东分别于2014年12月18日出资成立上海玺彤投资管理有限公司(以下简称“玺彤公司”)，于2016年8月30日出资成立上海玺麟贸易有限公司，于2016年8月31日出资成立上海玺巧广告传媒有限公司(以下简称“玺巧公司”)。2016年6月2日，励娜向广南公司订购英庭别墅157号房屋(以下简称“157号房屋”)，后由玺彤公司作为购买方与广南公司签订预售合同。2016年12月2日，经各方协议，购买方变更为玺巧公司。2018年8月，就157号房屋的购买事宜，广南公司起诉玺巧公司要求支付逾期付款违约金，上海市崇明区人民法院作出(2018)沪0151民初6704号民事判决，判令玺巧公司支付广南公司违约金100,020元。后广南公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理，于2019年1月23日作出(2019)沪02民终447号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审审理中，范金秀称，广南公司提供的签约单、定金合同及告知书上并无范金秀本人签字，广南公司不能因为范金秀与励娜系母女关系、励娜签字时提供了范金秀的身份证复印件及共同经营几家公司，就据此认定励娜在上述文件上签名为有权代理，认定系范金秀本人的真实意思表示。另，根据贷款相关政策规定，70岁以上老人不能办理贷款，广南公司作为开发商应当审查购房人的资格和贷款能力。励娜曾开玩笑的说要给范金秀购买房屋，范金秀当场反对。范金秀于2018年才知道励娜购买涉案房屋的事。广南公司认为，广南公司知道励娜代签了范金秀的名字，但广南公司销售人员并非为业绩考虑，而是广南公司一直在配合励娜办理贷款手续。范金秀本人在签约时到过现场，励娜还曾出示户口簿证明其与范金秀系母女关系，且范金秀与励娜两人作为股东成立几家公司，故合同的相对方应该为范金秀。但广南公司在签约时未看到范金秀出具授权委托书，事后也未向范金秀催告追认。励娜认为，本案系争合同效力由法院最终认定，应为无效。157号房屋与涉案房屋买卖无关，范金秀并未委托励娜购买房屋，且范金秀本人事后也没有进行追认。广南公司应返还励娜500,000元及相应利息。一审法院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案争议焦点在于励娜以范金秀的名义与广南公司签订的《英庭别墅定金合同》的行为是否为无权代理；若为无权代理，是否构成表见代理。对此，一审法院认为，励娜虽然在定金合同等文件上署名范金秀，但本案三方当事人均确认上述行为系代理行为，故励娜上述行为不构成冒用范金秀名义与他人签订合同。励娜在签订和履行本案定金合同过程中，始终未取得范金秀本人出具的授权委托书，本案中亦无证据表明事后该行为已获得范金秀本人的追认。广南公司称范金秀本人曾到过售楼现场，但范金秀和励娜对此不予认可，广南公司未举证证明，故法院难以确认上述事实。因此，励娜以范金秀的名义与广南公司签订的《英庭别墅定金合同》属无权代理。本案房屋买卖涉及巨额资金交易，母女关系不足以形成励娜具有代理权的外观，励娜作为范金秀的女儿并不当然具有代理母亲认购房屋的代理权，即使结合励娜提供范金秀的身份证复印件、范金秀与励娜二人共同成立公司，亦无法推断出励娜签订合同时有代理权，故对广南公司有理由相信励娜具有代理权、构成表见代理的辩称意见，不予采纳。因此，本案定金合同对范金秀不发生效力。判决：励娜以范金秀名义与上海广南房地产发展有限公司于2016年6月9日签订的《英庭别墅定金合同》对范金秀不发生法律效力。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。励娜在以范金秀的名义与广南公司签订定金合同时以及之后履行合同过程中，未提供范金秀本人出具的授权委托书，现亦无证据证明励娜取得过范金秀的授权或者其签约行为得到范金秀的事后追认，据此，一审法院确认励娜以范金秀名义与广南公司签订的《英庭别墅定金合同》属无权代理，并无不当；其认定涉案定金合同对范金秀不发生法律效力，亦无不妥。广南公司上诉主张励娜的行为构成表见代理，励娜以范金秀名义签订的定金合同对范金秀具有法律效力，依据不足，对其主张本院不予支持。范金秀作为一审原告，其一审诉请仅涉及合同效力问题，励娜作为一审被告上诉要求广南公司向其返还定金，超出了本案审理范围，本院不予处理，其可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海广南房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇一九年十一月十五日书记员  陈玲君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……