广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1248号 上诉人（原审被告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号，统一社会信用代码91450400667016449D。 法定代表人：叶桂根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗翠鸣，该公司法务主管。 委托诉讼代理人：黄嘉燕，该公司法务助理。 上诉人（原审原告）：许惠，女，1988年8月28日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：黄国声，由广西梧州市龙圩区城东社区居民委员会推荐。 上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称“海骏达公司”)因与上诉人许惠关于商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初383号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广西梧州市海骏达房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回上诉人许惠的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由上诉人许惠承担。事实与理由：1.认定上诉人许惠是否逾期付款，应以其支付购房款或申请银行按揭贷款到达上诉人公司的收款银行账户时间为准；2.上诉人许惠于2014年10月13日才向银行申请贷款，直至2014年10月月30日才办妥手续并发放贷款，因此，上诉人许惠存在逾期支付余下房款32天（2014年9月29日至2014年10月30日）的事实；3.上诉人海骏达公司于2017年3月14日已将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，顺延后逾期备案天数仅为276天（308天-32天）；4.一审认定上诉人许惠起诉状的落款时间为起诉时间属认定事实错误，应以立案受理时间作为主张权利时间，故上诉人许惠的主张已过诉讼时效。 许惠上诉请求：一、支持一审未予认定由海骏达公司支付部分违约金1300.89元的诉请；二、本案一、二审诉讼费由上诉人许惠承担。事实与理由：上诉人许惠应于合同签订之日起五十日内即2014年10月18日付清购房款，上诉人海骏达公司在2014年10月19日未收到全部房款就应意识到权利收到侵害，故逾期付款违约金诉讼时效应从此时起开始计算，到2016年10月19日诉讼时效已经届满，上诉人海骏达公司在一审时再主张该权利，而上诉人许惠同时提出抗辩时已经丧失胜诉权，据此，上诉人海骏达公司可顺延办理产权证1××天的认定是错误的，逾期办证天数为308天，应支付的违约金额为26711.71元（520358元×6%÷12÷30×308天）。 许惠向一审法院起诉请求：1.判令被告海骏达公司向原告支付违约金33766.03元（从2016年5月10日计至2017年3月14日）；2.被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2014年8月29日，原告许惠作为买受人与被告海骏达公司作为出卖人签订了一份合同编号为WZ2014040797的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定如下内容：1.买受人购买出卖人开发的梧州市红岭路10号第49幢3001房，该商品房建筑面积118.72平方米，单价为每平方米4383.07元，总金额520358元；2.付款方式及期限：买受人于2014年8月13日前支付定金104072元，于2014年8月29日前支付首期房款（含定金）1××6358元，余款364000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.出卖人应当在201××年5月1××日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延。买受人在已付清应付款或者违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；5.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意买受人不退房，按实际逾期天数，出卖人以已付房价款额的每日万分之二点一向买受人支付违约金。上述《梧州市商品房买卖合同》附件四补充协议对“付款方式及期限”补充约定：1.若买受人选择银行按揭或公积金贷款付款的，买受人自愿选择甲方指定银行或公积金中心办理按揭，其应在签订《合同》后30日内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40日内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由买受人自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准。无论银行或公积金中心核准买受人贷款额度足额与否，买受人保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款”。对“交付期限及交付条件”补充约定：商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为其自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼。对“合同登记备案、预告登记和产权登记的约定”补充约定：买受人委托出卖人办理房产权证，自交楼后买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的全部费用之日起360日内，出卖人向登记部门提交完整的登记材料。提交资料的时间以登记部门收件单的日期为准，出具房地产权证的时间由登记部门确定。因买受人原因未能及时缴交办证费用及提供全部办证所需资料给出卖人的，由买受人承担逾期缴纳所产生的滞纳金、罚金等损失以及不能如期办理房地产权证的责任。此外，还约定了本补充协议与《合同》正文内容冲突时，以补充协议内容为准。原告许惠依上述《合同》约定向被告支付了房屋首期款（含定金）1××6358元。2014年10月13日，原告向交通银行股份有限公司梧州分行申请抵押贷款364000元以支付房屋余款。交通银行股份有限公司梧州分行审查批准原告的申请后，于2014年10月30日向原告发放贷款364000元，同日转汇至被告海骏达公司账户。被告海骏达公司如约于201××年5月1××日前将案涉商品房交付原告许惠使用。2017年3月14日，被告海骏达公司将办理商品房权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。后原告以被告未按合同约定的时间将办理权属登记需由被告提供的资料提交报产权登记机关备案为由，要求被告支付违约金，遂于2018年10月22日向法院起诉成讼。 一审法院认为，原告许惠与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据《合同》约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。被告于201××年5月1××日前已将红岭路10号第49幢3001房交付原告，故其应在2016年5月9日前将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，但被告于2017年3月14日才提交，已逾期308天（2016年5月10日起至2017年3月14日止），构成违约，应向原告支付逾期办理权属登记违约金。关于被告提出的按照原告逾期付款天数相应顺延提交房屋权属登记资料备案天数的问题。原告与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》补充协议对付款方式和付款期限约定，买受人选择银行按揭或公积金贷款付款的，买受人自愿选择甲方指定银行或公积金中心办理按揭，其应在签订《合同》后30日内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40日内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，原告应于2014年9月28日前与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，但原告于2014年10月13日才向交通银行股份有限公司梧州分行申请抵押贷款364000元，已逾期付款1××天。根据合同“买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延”的约定，海骏达公司可顺延办理房地产权证1××天，在扣除原告逾期付款1××天的时间后，海骏达公司仍逾期办理房地产权证2××天，已构成违约，应承担违约责任。原告主张违约金按合同约定的日万分之二点一的标准计，但被告在庭审过程中明确提出上述违约金计算标准过高，请求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，该院结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及原告所受实际经济损失等因素，确定被告逾期将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案应当支付的违约金调整为以已付购房款总额为基数，按照年利率6%计算。因此，被告应支付的逾期提交办证所需资料备案的违约金为25410.82元[520358元×(6%÷12÷30)×2××天]。对于被告提出的诉讼时效抗辩问题，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，原告于2016年1月1日知道或应当知道其权利受损害，原告主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间，没有超过诉讼时效，该院予以支持。至民法总则施行之日，原告的诉请尚未满民法通则规定的二年诉讼时效，故对于被告该抗辩，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许惠支付违约金25410.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，减半收取计322元，由原告许惠负担79元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担243元。 本院二审期间，上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司、许惠均无相关证据提交。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案应否以上诉人许惠向银行提交贷款申请日期作为认定逾期付款结束日期的问题。海骏达公司认为应当以银行发放贷款日期作为认定许惠逾期付款行为终止的日期，而不是一审认定的许惠向银行提交贷款申请日期作为认定逾期付款结束日期，海骏达公司该项主张没有事实依据，本院不予支持。本案的双方在合同中约定了付款方式及期限，许惠应在合同签订之日起三十天内办理银行按揭贷款，许惠按照合同约定的付款方式向银行提交了贷款申请，即视为许惠履行了支付购房余款的义务，至于银行何时放款，不是其可以控制的。据此，一审法院根据合同的约定，认定许惠向银行提交贷款申请日期作为认定其逾期付款结束日期是正确的，本院予以维持。 关于上诉人许惠起诉时是否超过法定的诉讼时效问题。本案《梧州市商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记资料提交产权登记机关报备，本案购房人许惠应当于2016年5月知道权利受到侵害，故许惠于2018年10月18日向法院提起诉讼并未超过三年的诉讼时效，海骏达公司称许惠起诉时超过法定诉讼时效的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人海骏达公司提出要求购房人承担逾期付款责任是否超过诉讼时效的问题。本案中，购房人许惠提起本案诉讼要求海骏达公司承担逾期提交房屋权属登记资料备案的违约责任，海骏达公司则提出因购房人存在逾期付房款的事实，也应承担逾期付款违约责任的抗辩理由。海骏达公司的抗辩实质上是行使法定抵销权，因法定抵销权属于形成权，不受诉讼时效的约束，故一审法院认定海骏达公司提交房屋权属登记资料备案天数可按购房人延迟办理按揭贷款付款天数顺延并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。广西梧州市海骏达房地产开发有限公司、许惠的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费914元（上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司已预交864元/上诉人许惠已预交50元），由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担864元，上诉人许惠负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄树东 审 判 员 潘志安 审 判 员 任 军 二〇一九年十一月十八日 法官助理 冯正群 书 记 员 吴卓奇 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。