上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11609号上诉人（原审原告、执行案外人）：陈赞，男，1980年11月27日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：江新，上海霖昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，上海霖昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙向阳，男，1968年3月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。原审第三人：毛少霞，女，1970年8月29日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县。原审第三人：林天纯，男，1966年2月6日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县。以上两原审第三人之共同委托诉讼代理人：许宏伟，北京国舜律师事务所律师。上诉人陈赞因与孙向阳、毛少霞、林天纯案外人执行异议之诉一案，不服上海市徐汇区人民法院（以下称徐汇法院）（2018）沪0104民初21820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈赞的上诉请求：要求撤销一审判决，改判不得执行位于上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称涉案房屋）。事实和理由是：在人民法院查封之前，其通过房产中介公司与涉案房屋产权人毛少霞签订了真实合法有效的房屋买卖合同，约定房屋价款为1,350万元，按约支付首付款、代为按月偿还银行抵押贷款及其剩余房款交付涉案房屋抵押权执行法院，即上海市黄浦区人民法院（以下称黄浦法院）执行，实付房款已达1,420余万元；其提供的居住证、物业费及停车费付款凭证、电话费账单等证据，足以证明查封之前已占有使用该房屋；因涉司法查封未能办理过户手续并非买受人自身原因。其曾以同样的事实和理由，向涉案房屋的首封法院，即上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院）提起案外人异议，该院裁定中止对涉案房屋的执行，该异议裁定已经生效，故上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，请求本院支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙向阳答辩称：案外人陈赞签订涉案房屋买卖合同时，明知其违反购房政策，不符合购房条件仍然购房，不能认定为善意买受人；案外人未向正式查封的法院交付剩余房款，而向轮候查封的黄浦法院交付，系案外人代为清偿贷款，不能视为交付执行；案外人向正式查封的浦东法院提起案外人异议，虽获支持，但未经执行异议之诉程序审查，该异议裁定效力仅限该案执行，不具有排除其他执行案件的效力；毛少霞于2009年购入涉案房屋总价为1,376万元，而2015年售价却为1,350万元，有悖市场价，且依据案外人的付款记录有多笔小额转账，首付款早于合同签订日等情形，被执行人与案外人可能存在其他债务纠纷。故上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的无过错不动产善意买受人的物权期待权，请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人毛少霞、林天纯则表示：涉案房屋的买卖关系真实，签订涉案房屋买卖合同时，上诉人不符合本市对非沪籍购房限制的条件，请求本院依法判决。陈赞向一审法院起诉请求：停止对涉案房屋的执行。一审判决认定事实：2015年1月7日，毛少霞与陈赞签订涉案房屋买卖合同，约定价款1,350万元，交易中所有税费由陈赞承担；毛少霞于2015年2月10日前腾出涉案房屋并通知陈赞进行验收交接；双方在2017年2月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；涉案房屋现有剩余的中国建设银行上海市分行的贷款10,164,667.13元，由陈赞于2015年1月8日起开始承担还款手续；陈赞于2015年1月7日前支付毛少霞2,486,000元，剩余房款849,332.878元，以税务退税的方式支付给毛少霞，该笔款项若退还至陈赞账户，陈赞需要再支付给毛少霞。双方签订的上述房屋买卖合同“特别告知（二）”处明确记载：“1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定……《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市[2013]11号）第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从‘能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上’调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上’……”2015年1月8日起，涉案房屋剩余的贷款10,164,667.13元由陈赞承担还款，陈赞在2015年1月至4月间代毛少霞支付涉案房屋贷款186,000元。陈赞在合同签订前通过银行转账向毛少霞支付房款2,486,000元（包括现金2万元），并通过税务退税支付毛少霞839,025元。陈赞及其家人自2015年1月7日起入住涉案房屋居住使用至今，并支付了涉案房屋的物业费、水电费等。一审判决另查明，2015年4月30日，涉案房屋被浦东法院正式查封，执行案号为（2016）沪0115执1335号。后又被徐汇法院及黄浦法院轮候查封。黄浦法院在审理（2015）黄浦民五（商）初字第8651号案中，第八顺位轮候查封涉案房屋，该案后续执行案号为（2016）沪0101执1316号，申请执行人为中国建设银行股份有限公司上海第二支行（以下称建行二支行），黄浦法院在执行该案中，于2016年4月18日以建行二支行为涉案房屋的抵押权人为由，向浦东法院出具商请移送执行函，要求将涉案房屋处置权移送该院。浦东法院于2016年5月30日出具移送执行函，将涉案房屋处置权移送至黄浦法院。2016年6月陈赞将10,691,111.27元汇入黄浦法院，后建行二支行涤除设定在涉案房屋的抵押权。2016年9月19日，陈赞向黄浦法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，经审查，黄浦法院支持了陈赞的异议请求，中止对涉案房屋的执行。建行二支行不服，提起执行异议之诉，黄浦法院判决驳回了建行二支行的诉讼请求。建行二支行提起上诉，上海市第二中级人民法院（以下称二中院）认为，在执行过程中，被执行财产上存在多个查封措施的，应当由查封在先的人民法院负责处分。陈赞对执行标的主张足以排除执行实体权利，应当向执行法院提出。故黄浦法院在处分涉案房屋过程中所涉异议审查事项仍应由浦东法院负责。据此，二中院裁定撤销黄浦法院的异议执行裁定书及民事判决书。2017年12月21日，陈赞向浦东法院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的执行，浦东法院经审查，支持了陈赞的异议请求。浦东法院随后解除了对涉案房屋的查封。一审判决再查明，孙向阳与林天纯、毛少霞民间借贷纠纷一案，徐汇法院于2015年6月17日立案受理后，当天出具（2015）徐民一（民）初字第3984号民事调解书，确认：林天纯、毛少霞于2015年6月25日前共同返还孙向阳借款4,000,000元，并支付利息867,397.26元，共计4,867,397.26元等。后因林天纯、毛少霞未履行该民事调解书确定的义务，孙向阳于2015年6月26日向徐汇法院申请强制执行，案号为（2015）徐执字第3127号。执行期间，该院于2015年7月3日轮候查封了涉案房屋。目前徐汇法院对涉案房屋为第一顺位查封，涉案房屋亦不存在抵押。上海市公安局黄浦分局小东门派出所出具的证明记载，陈赞居住证建卡日期为2015年3月3日。陈赞提供的2016年12月起参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况表记载，上海XX有限公司为陈赞缴纳了2016年12月至2018年10月的养老保险，截止至2018年10月，陈赞累计缴费月数为47个月。毛少霞和林天纯表示当时与陈赞约定2017年过户，是因为签合同的时候陈赞没有购房资格，需要居住证满2年才能过户，双方的买卖合同上特别告知（二）有关于限售的相关规定告知。陈赞表示不认可毛少霞和林天纯的陈述，当时是因为资金问题才约定两年后过户，其不清楚在涉案房屋于2015年7月3日被徐汇法院查封时自己是否具有购房资格。一审判决认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求解除查封，应当符合法律规定的情形。陈赞表示涉案房屋没有过户并非其自身原因导致，但陈赞系非本市户籍人员，其家庭在沪购买住房应当符合相关条件。现有证据并不能证明陈赞在与毛少霞、林天纯签订涉案房屋买卖合同时或在2015年7月3日一审法院依法查封涉案房屋时已经具备购房资格。毛少霞和林天纯亦确认当时与陈赞约定两年后过户是因为签合同的时候陈赞没有购房资格。因此，在执行查封涉案房屋时，涉案房屋未能过户系陈赞自身原因所致。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，于2019年4月22日作出（2018）沪0104民初21820号民事判决：驳回陈赞的诉讼请求。本院经审理，一审判决认定的上述事实，有相关的生效法律文书、涉案房屋登记信息、执行裁定书、当事人陈述等为证，可以认定。二审审理中，本院补充查明事实如下：涉案房屋登记产权人为毛少霞。2015年4月30日，浦东法院以（2015）浦民保字第417号正式查封，该诉讼保全案件进入执行程序案件为（2016）沪0115执1335号，案外人陈赞以同样的事实和理由向该院提起案外人异议，该院于2017年12月25日作出（2017）沪0115执异1036号异议裁定：中止在（2016）沪0115执1335号案件中对涉案房屋的执行。2015年8月6日，黄浦法院轮候查封涉案房屋，案外人向黄浦法院提起执行异议，于2016年6月向黄浦法院交付涉案房屋剩余房款10,691,111.87元，该院于2016年9月23日作出（2016）沪0101执异67号异议裁定：中止对涉案房屋的执行。建行二支行不服，提起执行异议之诉，黄浦法院作出（2016）沪0101民初25155号民事判决：驳回了建行二支行的诉讼请求。建行二支行提起上诉，二中院于2017年3月10日作出（2017）沪02民终1171号民事裁定：撤销一审判决；撤销（2016）沪0101执异67号执行裁定；驳回案外人的异议申请。上述剩余房款，黄浦法院于2017年12月25日向建行二支行发放完毕。二审另查明，2013年11月8日，本市出台沪房管规范市[2013]11号《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》第一条规定，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月24日，本市出台沪府办发[2016]11号《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第三条的规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。以上事实，有相关生效法律文书、执行裁定书、代管款发放记录、涉案房屋登记信息、购房政策文件、当事人陈诉等为证，可以确认。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，本案争议焦点为案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行无过错不动产买受人的物权期待权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，结合双方当事人争议事实，案外人应当举证证明，在司法查封之时，涉案房屋未能办理过户登记非因买受人自身原因。本案案外人系非沪籍居民家庭，根据本市购房政策限制，案外人提供的缴纳社保证据材料等在案证据，不足以证明案外人在签订涉案房屋买卖合同时，符合届时购房政策条件。故在本案查封届时，案外人因购房政策限制不能办理房屋产权过户登记，属于买受人自身原因，案外人陈赞对涉案房屋不享有足以排除强制执行无过错不动产买受人的物权期待权。上诉人的上诉请求，本院不予支持。被上诉人孙向阳请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币102,800元，由上诉人陈赞负担。本判决为终审判决。审判长  叶佳审判员  宋贇审判员  徐焰二〇一九年十一月十一日书记员  李阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……