嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初4621号 原告：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司，住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼。 负责人：程文虎，经理。 委托诉讼代理人：戴羽嘉、盛洪伟，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。 被告：嘉兴市南湖饭店有限公司，住所地：嘉兴市环城东路235号。 法定代表人：聂道杭，执行董事。 委托诉讼代理人：高扬、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。 原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（原名：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司，下称“电信嘉兴公司”）因与被告嘉兴市南湖饭店有限公司（下称“南湖饭店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年5月19日立案受理后，适用简易程序进行审理，后本院追加浙江南湖投资有限公司（下称“南湖投资公司”）作为第三人参加诉讼，经审理后于2016年11月28日作出（2016）浙0402民初2669号民事判决（下称“2669号案件”）。原告不服判决，向嘉兴市中级人民法院提出上诉。嘉兴中院经审理，于2017年3月27日作出（2017）浙04民终158号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告不服一、二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审。省高院于2019年4月12日作出（2018）浙民再595号民事裁定，认为已生效民事判决解除了原告与南湖投资公司的房屋租赁合同，原次承租人（即被告）已失去依据原租赁协议占用案涉房产的依据，原告据此向被告主张腾退房产及收取房屋占用费，符合法律规定，故裁定撤销上述一、二审判决，发回本院重新审理。本院于2019年6月26日重新立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行审理。经本院审查，第三人南湖投资公司与本案的处理结果已无法律上的利害关系，故退出诉讼。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告电信嘉兴公司起诉称，被告现占用并使用坐落于嘉兴市社会停车场），是原告与南湖投资公司于2012年4月11日，双方签订编号为ＪＸＣＸ-ＺＣ-2012-049的《房屋、资产租赁合同》后，被告向南湖投资公司转租而占有使用，双方签订有房屋租赁合同，因南湖投资公司没有按合同约定支付租金，原告于2016年1月28日向法院起诉，要求解除与南湖投资公司租赁合同、并由南湖投资公司归还配套设施设备、支付所欠租金和承担违约责任。法院同日受理该案，并于2016年3月17日作出（2016）浙0402民初575号民事判决（下称“575号案件”），解除原告与南湖投资公司的租赁关系。双方均未提出上诉，判决已生效。因此被告与南湖投资公司之间的转租合同已无法履行，次租赁合同随之解除。原告作为房屋的所有权人，有权要求被告返还租赁物，并有权要求其支付占用房屋期间的使用费。在575号案件诉讼过程中，原告不仅书面告知，还于2016年2月25日召集被告再次告知并征求意见，但被告对此没有任何抗辩。并且被告至今仍占用案涉房屋、场地等。故诉请判令：一、被告立即腾退原告所有的坐落于嘉兴市社会停车场）、并还配套设施设备（价值300万元）；二、被告支付占有使用费暂计9750009.02元、场地租赁费1475433.76元（自2016年4月6日起暂计至2019年5月31日，实际应计算至被告将房屋腾退原告之日）。在审理过程中，原告主张本案案由应当为物权保护纠纷。 被告南湖饭店公司答辩称，一、根据高院裁定书发回重审的理由，应当是被告逾期腾退房屋后产生占有使用费。但原告一直没有发出要求被告腾房的通知，仅在2016年发过律师函，告知原告与南湖投资公司的租赁合同关系解除的事实，并未进行催告腾退。所以是否存在逾期、逾期从何时开始，需要原告举证证明。二、原告主张腾退的三个停车场中的“新马路社会停车场”，并非南湖投资公司向原告承租，而是由被告向相应的土地使用权人另行承租，不应当属于原告主张的腾退范围。三、原告主张的自2016年4月6日起的占有使用费缺乏依据。据了解，原告在2017年向南湖投资公司主张占有使用费，计算直至2017年8月28日，因此原告不能就同一笔费用重复主张。四、原告主张的占有使用费380万元/年的标准缺乏依据。不能简单依据被告占用的面积占南湖投资公司向原告承租的总面积中的比例计算，因为要考虑区位、成新、使用功能、经营用途这些因素，都可能影响到价值，承租的面积越大，平均产出或者利润相对更低；与本案同系列的十几个案件中，马路边的店面面积虽小，但单位面积的租金价值应当更高，所以按面积比例计算租金是缺乏依据的。此外，被告根据原告当年出具的同意转租的文件而签订租赁合同，应当根据被告与南湖投资公司签订的合同以及相关文件确定占有使用费。对于原告主张案件为物权保护纠纷无异议。 初审中，针对自己的主张，原告提供以下证据： 1.南湖投资公司与被告南湖饭店签订的房屋租赁合同一份，证明被告占有使用原告房屋及场地的事实。 2.575号案件民事判决书及法律文书生效函各一份，证明原告与南湖投资公司的房屋租赁合同已被判决解除，被告不能继续占有使用房屋。 3.授权委托书、房产证一组，证明原告受省公司委托有权签订涉案房产的租赁合同，原告主张权利的主体适格。 4.律师函及送达回证各一份，证明原告对其与南湖投资公司房屋租赁合同解除的事实已经告知了被告，原告对租赁物的腾退要求也已告知了被告。 5.房屋场地及配套设施设备清单一组，证明原告将涉案房屋出租给南湖投资公司时，同时出租移交了相关设备设施、场地。 6.委托书一份，证明原告委托南湖投资公司出租房屋的事实。 经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6真实性均无异议；对证据5不予认可，认为被告与南湖投资公司签订租赁合同时并没有涉及上述设施设备，也未对照清单移交使用。 针对自己的抗辩，被告提供以下证据： 1.委托书一份，证明原告委托南湖投资公司将涉案房屋转租的事实。 2.补充协议一份，证明原告和投资公司约定可以对涉案房屋进行转租，在此情况下被告和南湖投资公司签订了房屋租赁合同的事实。 3.关于调整租金的报告一份，证明在2016年初，包括被告在内的所有次承租人，均向南湖投资公司提出经营环境差、租金过高的异议，通过多次协商南湖投资公司同意降低租金，但总额仍不低于南湖投资公司与原告约定的租金总额，故被告与南湖投资公司协商一致，将房屋租金自2015年11月10日起从180万元/年调整为125万元/年。 4.协议两份，证明被告已向南湖投资公司通过债务冲抵的方式支付装修补偿金。 经质证，原告嘉兴电信公司对被告提供的证据1、2没有异议；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均有异议。 重审中，被告提供了（2017）浙0402民初2785号民事判决书（下称“2785号案件”）一份，证明原告已以物权保护纠纷为由另行起诉南湖投资公司，主张2016年4月6日起至2017年8月28日止的占有使用费，该费用已包括了被告承租的区域，即使原告要主张，也应从2017年8月29日起计算。 经质证，原告对证据无异议，但本案中原告是向房屋的实际占有使用人主张权利，于法有据；当时原告曾向法院起诉被告，但一审、二审均被驳回，当时的情况下只能起诉南湖投资公司要求支付占有使用费，现在根据省高院的裁定，原告有权向被告主张。南湖投资公司已进入破产程序，但破产管理人也没有确认2785案件的债权。 本院认证如下：原告的证据以及被告除证据4之外的其他证据，均予以认定；被告证据4涉及以南湖投资公司对被告享有的债权（装修补偿金、租金），来抵偿南湖投资公司法定代表人朱启丰欠被告负责人严晓昀的个人债务，相类似的抵债协议，在本院另案（2017）浙0402民初6523号以及嘉兴中院（2018）浙04民终685号案件中，经二审判决认定协议无效，故被告证据4的真实性予以认定，但法律效力不作认定。但关于原告证据5的证明效力，仅是原告与南湖投资公司之间的交接清单，不能证明被告均已实际使用上述设施设备。 经审理，本院认定事实如下：经浙江省电信实业集团公司授权，原告电信嘉兴公司与南湖投资公司于2012年4月11日签订了编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，主要约定：原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给南湖投资公司作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，南湖投资公司应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还南湖投资公司。关于违约责任，约定若逾期交付租金，每逾期一日，南湖投资公司按当月租金的10%支付违约金；逾期三十日的，原告有权解除合同并收回房屋，南湖投资公司仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许被告转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同签订后，原告将房屋场地等交付给南湖投资公司使用。 南湖投资公司取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给包括被告在内约二十户左右次承租人。2015年11月10日，南湖投资公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，将嘉兴市环城东路235号（原环城东路81号）的部分房屋（面积约14013平方米）及房屋前后三个停车场（含新马路社会停车场）转租给被告使用，主要约定：租期为6.25年，自2015年11月10日起至2022年2月28日止；年租金180万元，租金支付方式为第一年租金于2016年2月底前一次性付清，以后每半年支付一次，分别为每年2月底前和8月底前支付；甲方（即南湖投资公司）在该租赁上投入的装修及设备，由乙方（即南湖饭店）每年支付330万元装修补偿金，与每期租金一起支付，即第一年于2016年2月底前支付330万元，第二年起每年2月底和8月底前各支付165万元；等等。2016年3月4日，被告因经营困难，与南湖投资公司商定，自2015年11月10日起的租金调整为125万元/年。 2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定逾期不付租金的违约行为，原告诉至本院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，即575号，本院审理后作出判决：1.解除原告与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资公司支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回原告其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，判决已于2016年4月5日生效。 后，原告于2016年5月19日提起本案诉讼。一、二审均被判决驳回诉讼请求后，原告又于2017年5月12日提起2785号案件，经本院一审判决南湖投资公司向原告支付2016年1月1日起至2017年8月28日期间尚欠的租金（2016年4月6日之后为占有使用费）共计7028058元。 另查明： 一、本院于2017年12月15日作出（2017）浙0402破申8号民事裁定，受理债权人对南湖投资公司的破产清算申请，该案尚在审理过程中。原告向破产管理人申报了575号、2785号案件中对南湖投资公司的租金（占有使用费）及违约金债权等共计11941891元，现管理人以原告主张的金额与尚在审理或者执行过程中的诉讼案件存在重复申报部分，并可能在未审结的案件中得到全部或者部分清偿为由，将其列为待定债权。 二、被告支与南湖投资公司通过“协议”“抵债协议”等，约定以南湖投资公司对被告享有的债权（装修补偿金、租金）直接抵偿南湖投资公司法定代表人朱启丰欠被告负责人严晓昀的个人债务、或者以南湖投资公司为朱启丰的债务提供担保，并以上述债权抵偿朱启丰欠严晓昀的债务。后在原告提起诉讼的（2017）浙0402民初6523号案件，经一、二审认定有关的《抵债协议》损害南湖投资公司以及债权人的利益，判决确认无效。 三、2019年9月26日本院组织双方现场勘察，确定了被告实际占用使用的范围（以图标示），原告方表示设施设备由被告或者南湖投资公司已部分更换，不好确认是否系最初出租的状态；此外，确认“新马路社会停车场”不包括在原告出租给南湖投资公司的范围内，不属于要求返还的区域。 本院认为，本案案由应当据实调整为物权保护纠纷。根据法律规定以及诉辩双方的主张，被告作为次承租人，应当将从南湖投资公司租赁而来、且属于原告的房产、场地、设施设备返还原告，对此双方并无争议。现就有争议的各项分析如下： 1、占有使用费起算时间。转租是以承租人租赁权的存在为基础，当该租赁关系归于消灭时，转租合同关系也无法继续履行。现原告与南湖投资公司租赁关系的解除判决于2016年4月5日生效，即日起被告通过租赁关系（转租）主张租赁权利也失去了依据，此时被告继续占用案涉房屋（场地等）即构成侵权，应当承担相应的责任，即支付占有使用费。关于2785号案件中南湖投资公司承担自2016年4月6日至2017年8月28日的占有使用费后，原告再向被告主张该期间的费用是否有法律依据的问题。该案虽然原告起诉案由为物权保护纠纷，但南湖投资公司在该案中承担占有使用费的责任来源仍然于双方的租赁合同关系，且判决所依据的也是《合同法》的相关规定。而本案属于物权保护纠纷，被告基于侵害物权行为应当承担相应责任，南湖投资公司承担责任的依据、法律关系均不相同。两者相结合而言，承租人南湖投资公司与次承租人南湖饭店公司对腾退房屋和支付占有使用费的义务成立不真正连带责任的关系，即被告南湖饭店公司是最终承担者，南湖投资公司向原告承担责任后也可以向被告追偿。因此在南湖投资公司对2785号案件中的债权并未清偿的情况下，原告有权直接基于物权保护关系向被告主张权利。当然，其中一方向原告实际履行的部分，应当从另一方的责任中扣除。 2、占有使用费的标准。占用使用费的标准一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金等。本案中双方分别主张按租赁合同和转租合同的标准，均未要求按现在市场价格进行司法鉴定。本案中原告明确主张按出租给南湖投资公司的房产状态主张占有使用费，不考虑此后装饰装修后的因素。就此本院分析认为，原、被告均主张合同价格，但相较而言，原告是公开竞价中确定价格，被告主张120万元/年为协商价格，原告的主张相对接近市场行情，以该标准为基础也更有利于保护无过错的一方合法权益。但应当考虑以下两个因素：一、本案中南湖投资公司将部分区域转租给被告，其他区域有一部分为沿街店铺，被告辩称店面的单位面积的市场租金高于被告承租区域的标准，符合市场客观情况；二、自2013年以来房屋（商铺及经营场所）租赁市场行情并不符合持续上涨的预期，南湖投资公司确实也应包括被告在内次承租人要求而降低租金标准。鉴于以上两点，本院根据实际情况酌情确定，按原告与南湖投资公司租赁合同单位面积均价的90%，以被告实际占用的房屋面积计算房屋占有使用费，场地占用费按100%计算，但不再逐年递增计算。即3800000元×90%×14013/20145+400000元＝2778975元/年（取整），自2016年4月6日起，计算至被告实际腾退之止日。 关于返还设施设备的范围，鉴于南湖投资公司自从原告处承租设施设备后存在分块转租的情况，被告在使用过程中又有更新替换的情形，原告也认为无法确认具体的设施设备，并且有更换、替代。鉴于此本院确定由被告就其使用范围内的所有房产、设施设备、场地按现有使用的状态一并返还。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告嘉兴市南湖饭店有限公司将嘉兴市环城东路235号（原环城东路81号）中约14013平方米建筑物、附属设施设备和前后两个停车场（即包括被告占有使用的建筑物及场地等所有区域，但不包括新马路停车场），于判决生效之日起三十日内返还原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司； 二、被告嘉兴市南湖饭店有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司占有使用费（以2778975元/年的标准，自2016年4月6日起暂计至2019年11月5日为三年七个月，合计9957994元，应实际计算至被告腾退时止）。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89153元，财产保全费5000元，共计94153元，由原告负担8647元，被告负担85506元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  成剑斌 人民陪审员  陆春红 人民陪审员  章建强 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  黄静颖