北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初88837号原告：程载斌，男，1978年8月25月出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李辉，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京鑫星置地房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区法华寺街91号6幢137。法定代表人：宋星星，总经理。委托诉讼代理人：甄晴晴，女，1987年12月5日出生，汉族，北京鑫星置地房地产经纪有限公司员工，住黑龙江省北安市。被告：宋星星，女，1986年5月13日出生，汉族，住黑龙江省黑河地区北安市建民社区。委托诉讼代理人：甄晴晴，女，1987年12月5日出生，汉族，北京鑫星置地房地产经纪有限公司员工，住黑龙江省北安市。原告程载斌与被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司（以下简称鑫星公司）、宋星星委托合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员鲁雅清独任审判，公开开庭进行了审理。原告程载斌及其委托诉讼代理人李辉，鑫星公司及宋星星的共同委托诉讼代理人甄晴晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程载斌向本院提出诉讼请求：1．判令鑫星公司支付解约款538万元及利息（以538万元为基数，自2019年6月4日起算至实际付清之日止，按每日万分之五计算）；2．判令鑫星公司承担程载斌律师代理费10万元；3．判令宋星星对以上解约款、违约金、利息及律师费承担连带责任；4．诉讼费用被告负担。事实和理由：程载斌与鑫星公司于2016年7月4日签订《购房委托合同》，委托鑫星公司代购位于芍药居的房屋，程载斌依约支付购房款345．5万元，但鑫星公司未依约履行委托事项。后，双方签署了《不可撤销的及增补条款履约承诺书》（以下简称《承诺书》），鑫星公司承诺于2019年5月1日完成购房合同签署事宜，并约定届时不完成要按2倍支付违约金并支付利息。宋星星为此提供担保。但鑫星公司与宋星星仍未完成委托事项。各方于2019年6月1日签订《解约协议》，解除委托合同和违约责任，但鑫星公司和宋星星仅支付了违约金289．5万元。程载斌将宽限期延长到2019年9月6日，但鑫星公司与宋星星仍未履行。按照约定，鑫星公司和宋星星还应赔偿程载斌律师费损失。鑫星公司、宋星星辩称，不同意程载斌的诉讼请求，其主张的违约金、利息标准过高。经审理查明：2016年7月4日，程载斌作为甲方与乙方鑫星公司签订的《购房委托合同》，约定甲方委托乙方购买位于北京市朝阳区芍药居北里2居室，建筑面积86-89平方米，东南/西南朝向。甲方同意支付该房产购买净房款（含装修补偿款）288万元；甲方同意向乙方支付代理费用52000元；甲方同意以全款现金方式付款购买该房产；2016年8月31日前完成回迁单签署，2016年10月15日前完成平房产权更名手续；2016年11月30日前完成选房单；2017年2月20日前完成与开发商签订合同；如2017年2月20日前未完成与开发商签订合同，则乙方在3个工作日内退还全款，并支付从合同签署之日起按照年利率3%支付违约金。若甲方决定继续等待，则从2017年2月20日起，乙方支付甲方同地段、同面积、同价位的房屋租金。如甲方在办理过程中发现乙方存在欺瞒、不按规定流程和时限办理手续、或按上述约定时点未完成相应手续，甲方有权终止合同，乙方应于3个工作日内退还全部本金及自合同签署之日起的相应违约金。宋星星代表鑫星公司在落款处签字，鑫星公司盖章。2016年4月17日，程载斌给付鑫星公司5000元购房款；2016年7月6日，程载斌给付鑫星公司288万。2017年8月5日，程载斌作为甲方与乙方鑫星公司签署《补充条款》（以下简称《补充条款》），约定：……3．自本补充条款签订之日起15日内，乙方完成甲方与房地产开发商的购房合同签署，并保障甲方所选房号（芍药居北里,3室1厅1厨1卫，面积约为115平方米）真实存在、有效；4．若乙方违反第3条规定，未完成购房合同签署或甲方所选房号被其他客户优先选用，乙方无条件返还甲方已交房款288．5万元，并赔偿已交房款3%的违约金及自2017年2月20日起芍药居北里同户型房屋租金（1万元/月）……待乙方办理甲方与开发商购房合同签署之日，甲方重新支付购房款（购房单价为4万元/平方米）；5．乙方若违反第4条之规定，且自本合同补充条款签订之日起35日内未完成甲方与开发商的购房合同签署或甲方所选房号被其他客户优先选用，乙方赔偿甲方已交房款（288．5万元）23%的违约金及自2017年2月20日起芍药居北里同户型房屋租金（1万元/月）……；6．乙方若违反第5条之规定，且自本合同补充条款签订之日起90日内未完成甲方与开发商的购房合同签署或甲方所选房号被其他客户优先选用，乙方赔偿甲方购房全款（460万）23%的违约金及自2017年2月20日起芍药居北里同户型房屋租金（1万元/月）……。2018年5月21日，程载斌作为甲方与乙方鑫星公司签署《增补条款》，（以下简称《增补条款》）约定自本增补条款签订之日起3日内，甲方向乙方支付购买（芍药居北里,3室1厅1厨1卫，面积约115平方米）房款差价57万元，计算方式为：总房款460万元-已付房款288．5万元-乙方违约金31．5万元-开发商房款83万元=购房差价57万元；购房单价为4万元/平米；若乙方违反本条款约定，则无条件返还甲方已交房款345．5万元，并赔偿甲方违约金：1．所选房屋二手房等值成交价（按870万元计算：芍药居北里二手房成交价为895万元）23%的违约金共200万元；2．增补条款签订之日起同户型房屋租金1万元/月；3．已交房款345．5万元年化利率3%的违约金……。2018年5月21日程载斌给付鑫星公司购房款57万，合计给付345．5万。2019年4月13日，程载斌作为甲方与乙方鑫星公司签订《承诺书》，约定甲方于2016年7月4日委托乙方购置芍药居北里小区房产一套，3室1厅1厨1卫，面积约115平米（履行期间由约88平米变更），单价4万元/平方米。鉴于乙方至今未按《购房委托合同》及增补条款的约定为甲方办理完成购置房产事宜，给甲方造成重大损失，乙方在此以全部法律责任、经济责任和担保责任对甲方保证如下：1．自本承诺书签订之日起至2019年5月1日止，乙方负责完成购房合同签署、税款缴纳、入住事宜，乙方负责协助甲方尽快办理随后的不动产登记事宜；若乙方未完成甲方与房地产开发商的购房合同签署、税款缴纳及入住事宜，则乙方承诺无条件返还甲方已交纳购房款345．5万元（5000元预定金+288万元首次付款+57万元二次付款），于5个工作日内一次性支付给甲方；无条件支付违约金241万元，于5个工作日内异型性支付给甲方；如到时乙方不能兑现承诺，则此承诺书变为乙方欠甲方欠款的欠条；乙方法人代表宋星星愿为乙方履行《委托购房合同》及其增补条款、本承诺书进行担保；如本承诺书规定期限到期，乙方有拒绝或迟延支付已交购房款和违约金的行为，初按照本承诺约定款项支付外，还应向甲方支付本承诺书规定违约金金额的2倍，并于10个工作日内一次性支付给甲方。预期按每日万分之五支付上述款项总额的利息，直至所有款项及利息付清之日止。宋星星自愿放弃一切抗辩权利，负一切经济、法律和担保责任，并承担甲方为追偿款项而产生的律师费、诉讼费等一切费用。宋星星在落款的乙方法人代表处签字，鑫星公司盖章。2019年6月1日，程载斌作为甲方与乙方鑫星公司签订《解约协议》，约定因甲方委托乙方购买芍药居北里房产1套，委托时间已经超过承诺书规定期限，特此解约。经双方协商一致，解约内容如下：1．乙方退还甲方全部委托购房款345．5万元；2．因委托时间超期，根据双方签订的购房委托合同补充条款1、2及其履约承诺书规定，乙方赔偿甲方经济损失共计241万元……乙方需将上述共计586．5万元于2019年6月3日前一次性转账支付给甲方指定账户。若乙方晚于2019年6月3日支付协议约定的586．5万元，则双方按照承诺书的约定，乙方无条件支付甲方全部委托购房款以及违约款共计827．5万元，并按照该款项总额支付自2019年6月4日起，每日万分之五的利息，直至所有款项付清为止。乙方及宋星星自愿放弃一切抗辩权利，负所有经济、法律和担保责任，并承担甲方为追偿款项所产生的律师费、诉讼费、误工费等费用。宋星星在落款的法人代表处签字，鑫星公司盖章。2019年8月30日，鑫星公司和宋星星签订《履约承诺书》，约定程载斌于2016年7月4日委托鑫星公司和宋星星购买北京市朝阳区芍药居北里约115㎡三居室1套。因在委托期限内，鑫星公司和宋星星未能履约，给程载斌造成重大损失，双方于2019年6月1日签订解约协议，因程载斌急需资金，约定鑫星公司和宋星星于2019年6月3日前一次性支付程载斌解约款586．5万元。宋星星分别于2019年6月20日、2019年7月18日、2019年7月24日由个人账户支付解约款100万元、39．5万元、100万元共计239．5万元。在2019年6月4日至2019年8月29日的宽限期内，鑫星公司和宋星星未能如数支付解约款586．5万元。现双方约定将宽限期延至2019年9月6日，鑫星公司和宋星星承诺于2019年9月6日前支付宽限期内未付解约款347万元及房租补偿金3万元。如鑫星公司和程载斌未能履行上述宽限期的约定，则按照双方签订的解约协议第5条执行，鑫星公司和宋星星无条件支付程载斌解约款827．5万元，并按照该款项总额支付自2019年6月4日起每日万分之五的利息，直至所有款项付清之日之。鑫星公司和宋星星负所有经济、法律和担保责任，并承担程载斌为追偿款项所产生的律师费、诉讼费、误工费等所有费用。鑫星公司和宋星星按照本承诺书执行最终履约承诺义务。程载斌主张除履约承诺书确认已给付的解约款239．5万元外，鑫星公司还于2019年9月9日支付过50万，其余款项均未支付。鑫星公司及宋星星未提出异议和反证。程载斌主张双方对上述已付款项性质没有约定，但程载斌认为均系违约金，鑫星公司及宋星星对已付款项金额没有提出异议，但主张系返还程载斌的购房款本金，并主张违约金标准过高。程载斌主张其损失包括根据双方合同可以体现的房屋差价损失410元、房租损失33万元，以及户口迁移可能赔付案外人的损失135万元、孩子上学的择校损失70万元、资金占用损失、律师费损失等，但未就户口迁移损失时和孩子上学择校损失提供证据。程载斌主张其为本案支出律师费10万元，并提交了《委托代理协议》、发票、银行电子回单为证。鑫星公司和宋星星表示认可。经询，程载斌表示其签署《购房委托合同》至今未另行购房。以上事实有《购房委托合同》、《补充条款》、《增补条款》、《承诺书》、《解约协议》、《履约承诺书》、《委托代理协议》、发票、银行回单、收据等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，程载斌与鑫星公司、宋星星签订的《购房委托合同》、《补充条款》、《增补条款》、《承诺书》、《解约协议》、《履约承诺书》系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行义务。根据上述协议约定，鑫星公司和宋星星未在2019年9月6日前支付应付未付的解约款347万元及房租补偿金3万元，则需无条件支付程载斌解约款827．5万元，且按照该款项总额支付自2019年6月4日起每日万分之五的利息，并承担程载斌为追偿款项所产生的律师费。本案的争议焦点为：一、程载斌主张的违约金标准是否应该调整；二、鑫星公司和宋星星已付的289．5万元是本金还是违约金。关于焦点一，程载斌主张的违约金标准是否应该调整。程载斌认可《履约承诺书》约定的解约款827．5万包括本金345．5万元及违约金482万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现鑫星公司及宋星星主张违约金标准过分高于损失，要求法院适当减少，但根据程载斌与鑫星公司签订的《增补条款》的约定，程载斌委托鑫星公司以460万元的价格购买芍药居北里,所选房屋二手房等值成交价按870万元计算；芍药居北里二手房成交价为895万元。故鑫星公司签订《增补条款》时可以预见若委托合同履行完毕，程载斌可获得410万元的利益。此外，双方亦在合同中明确了委托事项不履行，鑫星公司应按所选房屋市场租赁价格补偿程载斌租金损失。程载斌将本金345．5万元预付给鑫星公司，但始终未能完成委托事项，存在资金占用损失。综合考虑到程载斌预期可得利益损失、房租损失、资金占用损失、律师费损失，程载斌主张的违约金并未过分高于其损失，本院予以支持。由于程载斌主张的违约金已对程载斌的资金占用损失、律师费等损失进行了补偿，故对于程载斌除违约金外另行要求利息和律师费的诉讼请求，本院不予支持。根据补充承诺函，宋星星应对鑫星公司支付解约款、赔偿损失的义务承担连带责任，程载斌要求宋星星承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。关于焦点二，鑫星公司和宋星星已付的289．5万元是本金还是违约金。《履约承诺书》明确宋星星分别于2019年6月20日、2019年7月18日、2019年7月24日由个人账户支付解约款100万元、39．5万元、100万元共计239．5万元。《解约协议》签订后，程载斌认可鑫星公司仅又支付50万元，鑫星公司和宋星星未提出异议，本院对此予以确认。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：(一)实现债权的有关费用；(二)利息；(三)主债务。本案中，鑫星公司和宋星星支付的289．5万元不足以还清欠款，还款时双方亦未对已还款项性质进行约定，鑫星公司和宋星星未举证证明其偿还的289．5万元属于对本金的偿还，故程载斌主张该289．5万元属于违约金，符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告程载斌预付的购房款3455000元；二、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告程载斌违约金1925000元；三、被告宋星星对被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司的上述第一、二项付款义务向原告程载斌承担连带责任；四、驳回原告程载斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25080元，由原告程载斌负担350元（已交纳）；由被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司、被告宋星星负担24730元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  鲁雅清二〇一九年十一月二十八日书记员  崔奕旸