四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初6129号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司南充分公司，住所地四川省南充市南门北街80号。 负责人：刘勇，职务：公司总经理。 诉讼代理人：冉彬彬，男，汉族，1986年9月5日，系该公司员工。 诉讼代理人:肖云迪，女，汉族，1993年8月29日生，系该公司员工。 被告：成思宇，男，汉族，1990年9月12日生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：成勇，南充市天顺法律服务所法律工作者。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司南充分公司（以下简称蓝光公司）与被告成思宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案。依法由审判员钟海英适用简易程序对本案公开开庭进行了本院，原告蓝光公司的诉讼代理人冉彬彬、肖云迪和被告成思宇的诉讼代理人成勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蓝光公司提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业管理服务费5774.16元、违约金2371.45元（按日万分之六计算至2018年12月31日止按每日0.6‰计算的违约金487.95元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月28日，原、被告双方签订了《物业管理前期服务协议》，约定由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，约定物业服务费用按季度缴纳，逾期缴纳则每天按应缴费用的千分之五交纳违约金，但被告至今拖欠2015年7月1日至2018年12月31日期间的的物业服务费5774.16元。经原告多次催促，被告仍未缴纳。 被告成思宇辩称，双方签订物业服务协议属实，但共签了2份，协议上没有签订生效时间，被告的房子一直是物管在使用，收到房子的当天，房子就被物管公司借走，被告没有使用房屋，物业费应由原告承担，被告不应交物业费。 原告蓝光公司提交了以下证据：1.原告营业执照、准予变更登记通知书及被告的身份信息证明；2.前期物业服务协议、物业移交确认单；3.物业服务费书面催收函及照片；4.欠费明细表；5.EMS邮寄面单以及邮件情况跟踪截图。 被告成思宇提交证据有钥匙收条一份、证人证言一份、授某、装修承包合同一份、物业公司已收物业费收费凭证、前期物业服务协议、装修定金收条、被告房屋已用电产生电费信息、交房通知书。 经原、被告双方当庭质证，对双方无异议的原告提交的营业执照、身份证明、前期物业服务协议、物业移交确认单和被告提交的收条、前期物业服务协议、交房通知书予以认定并在卷佐证。至于双方存在异议的证据，评议如下：ＥＭＳ邮寄单及邮件投递情况跟踪图，原告提交了邮寄单原件，被告虽提出异议但未提交证据反驳，本院予以认定；欠费明细表，该表系原告方制作，无被告确认，本院不予认定；被告提交的证人证言、授某、装修合同及定金收条，因无证人证言的身份证明，证人也未到庭作证，该几份证据的真实性无法核实，本院不予认定；物业费收据，该证据上有原告方加盖的印章，本院予以认定；案涉房屋用电电费信息，原告未明确提出异议，本院予以认定。 根据认定的前述证据及原告方当庭陈述，本院认定如下事实： 2014年12月27日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司南充分公司作为乙方（以下简称嘉宝公司）与被告成思宇（甲方）签订了《物业管理前期服务协议》，约定由嘉宝公司为被告房屋所在小区提供物业管理服务，协议载明被告房屋座位置为“COCO·蓝光香江”3幢1902号，面积68.74㎡，类型为住宅；协议第三条载明“物业服务费按季度缴纳。房屋交付时，甲方应一次性预缴半年物业服务费。之后每季度缴纳物业服务费用应于上季度届满15日前预缴。甲方当期未缴纳物业服务费的，自次月开始视为逾期交纳物业服务费用，乙方按日加收欠费总额千分之五的滞纳金追究其违约责任”，载明的物业服务费收费标准为“1.住宅：2元/月·㎡”；协议中载明协议有效期起始日期处为空白。被告所提交《前期物业服务协议》内容与原告所提交协议内容相同，但原告所提交协议尾部了签署日期，而被告所提交协议的尾部签署日期处为空白。 另查明，被告于2014年12月27日自出卖方处接收了房屋，并交纳了2015年1月1日至6月30日期间的物业服务费825元。被告同日将案涉房屋钥匙交付与了嘉宝公司，但嘉宝公司的收条上未标明收到钥匙的数量；由于原告方内部管理上的问题，被告的房屋钥匙至今未能返还。 还查明，2018年11月18日，嘉宝公司向被告邮寄了物业服务费催收函，被告于同月19日签收邮件。 2019年3月7日，嘉宝公司名称变更为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司南充分公司（即蓝光公司）。 本院认为，嘉宝公司名称变更为蓝光公司后，其权利义务均由蓝光公司继受，名称变更不影响物业服务协议继续履行。被告成思宇作为“COCO·蓝光香江”小区3幢1903号房屋的所有人，与蓝光公司签订了物业服务协议，又接受了原告蓝光公司提供的物业服务，即应当向原告支付物业服务费用；被告至今未缴纳2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，其行为属于违约，应承担违约责任；原告要求被告缴纳物业服务费的请求符合法律规定，本院对此请求予以支持。被告成思宇提交的收条虽证明原告收到了被告交付的房屋钥匙，但收条上并无原告借用房屋的文字内容，无法证明双方间存在房屋借用关系，而交付钥匙也可能是被告委托原告代为管理房屋，被告也无其他证据证明原告借用了被告房屋，被告应承担举证不能的责任，故本院对被告提出的房屋系原告借用并应由原告承担物业服务费的抗辩意见不予采纳。对于被告交付与原告的钥匙，原告因管理上的混乱导致至今未能返还与被告，该事实证明原告对被告提供的物业服务存在瑕疵，因此应降低其物业服务费收取标准，本院酌定降低比例为10%，故被告每季度应缴纳物业服务费为371.20元（68.74㎡×2元/㎡·月×3个月×90%），2015年7月1日至2018年12月31日期间物业服务费共计5196.80元。因物业服务协议中约定了逾期缴费须支付违约金的内容，故被告应支付逾期缴费违约金；原告按每日万分之六的标准计算违约金，该标准未超出合同约定标准，也未超出法律规定范围，本院予以准许；物业管理服务费约定按季度缴纳一次，本案中，被告第一次滞纳金计算起点时间为2015年7月1日，应以371.20元为基数，第二次起点时间为2015年10月1日，基数相同，此后类推。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成思宇于本判决生效之日起十五日支付原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司南充分公司2015年7月1日至2018年12月31日期间物业服务费5196.80元； 二、被告成思宇于本判决生效后十五日内向原告支付其逾期缴纳2015年7月1日至2018年12月31日期间物业服务费的违约金（违约金均以371.20元为基数，分别自2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日、2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起按每日万分之六计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决指定期限给付，则计算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25元由被告成思宇负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇一九年十一月一日 书记员  徐紫薇