上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31290号原告(反诉被告)：上海镌新企业管理有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。被告(反诉原告)：施爱博。委托诉讼代理人：黄红，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼斌，上海瀛东律师事务所律师。原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)与被告施爱博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告施爱博于2019年9月25日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)镌新公司的委托诉讼代理人高树升，被告(反诉原告)施爱博的委托诉讼代理人黄红、楼斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镌新公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)50,688元(2019年1月至2月)；2、判令被告向原告支付综合物业服务费5,280元(2019年1月至2月)；3、判令被告向原告支付租赁场所复原费42,240元(105.6*400)；4、判令被告自2019年5月11日开始至被告实际注销或迁出注册在租赁场所的上海康漫堂贸易有限公司营业执照之日止,按每天1,689.6元的标准(第一年日租金标准的一倍,25,344元/月/30)向原告镌新公司支付违约金,暂计至2019年7月31日,计67,584元。5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告镌新公司撤回了第三项诉请，表示将另案主张。本诉的事实与理由：2017年9月1日,原告镌新公司与被告双方签订了《商铺租赁合同》,约定被告承租原告镌新公司投资建造的位于上海市A城市广场之XX路XXX号第X层编号为XX-XXX/XXX的商铺。合同签订后,原告镌新公司向被告交付了租赁场所并提某了物业服务。租赁期限内,原告镌新公司多次向被告催缴租金和物业服务费,被告均未予支付。2019年4月11日,原告镌新公司与被告签订了《终止协议》,约定自2019年2月28日起双方签署的商铺租赁合同解除,被告确认了欠付的租金、物业费以及合同终止后的其他义务。但被告至今没有按终止协议的约定履行义务。因此,原告镌新公司特诉至贵院,请求依法判如诉请。被告施爱博针对本诉辩称，原告镌新公司出租的涉案商铺，被告至今未发现原告镌新公司提某给被告其有权出租的依据；双方签订合同后，被告已经按合同约定缴纳合同履约保证金及其他费用，原告镌新公司未按约提某房屋给被告，且提某的房屋质量存在问题，导致被告无法开业，被告从租赁房屋直至双方终止合同，被告一天都未使用过，对被告造成了巨大的损失；原告镌新公司因为提某的房屋存在质量问题，故双方对房屋的质量问题存在争议，原告镌新公司派人到被告处对涉案房屋进行了检查和修缮，但检查和修缮过程中，将被告装修好的门头全部破坏，房屋还是没有修缮，修缮未果，故被告一直不愿意交付租金，2018年12月双方还在争议下，被告在原告镌新公司保证可以将房屋修缮的情况下，被告结清了2018年下半年的所有租金；2019年2月20日前被告去门店，发现该商铺已经被原告镌新公司收回，被告的门店全部换成了原告镌新公司的广告牌，故双方不得不协商终止租赁合同事项，2019年3月30日双方对终止合同未达成一致意见下，原告镌新公司擅自撬门，将被告的电脑及文件全部搬离，被告当天报警，双方一直在纠缠中，直至2019年4月11日，双方签订终止协议，第一条是双方真实意思表示，第二点双方存在争议，故该终止协议是原告镌新公司的单方意思表示，故请求驳回原告镌新公司的诉请请求，被告不同意承担责任。另被告(反诉原告)施爱博向本院提出反诉请求：1、判令撤销原告镌新公司与被告于2019年4月11日签订的《终止协议》；2、判令原告镌新公司返还签订合同保证金25,000元；3、判令原告镌新公司返还租金共计152,064元；(2018年7月至12月)4、判令原告镌新公司返还履约保证金70,330元；5、判令原告镌新公司返还质量保证金5,000元；6、判令原告镌新公司向被告支付装修损失70,000元(其中包括返还装修保证金5,000元，另65,000元支付给装修公司)；7、本案诉讼费由原告承担。反诉的事实及理由：2017年9月1日，被告与原告镌新公司签订了《商业街商铺租赁合同》，约定原告镌新公司将位于上海市XX路的XXXX广场/XX城/区(期)T6号楼第X层的编号为XX-XXX/XXX的商铺(共2间)出租给被告，装修免租期四个月(9月1日-12月31日)，2018年1月1日起开始计算房租。2017年9月10日，被告与B有限公司签订了《江苏省室内装饰装修施工合同》，合同金额280,000元。2018年年初系争商铺装修完工准备开业之际，被告发现已装修完工的天面严重漏水且大面积受潮发霉，被告立即与原告镌新公司的负责人田某沟通，田某到现场查看了具体的漏水情况，也认为漏水问题十分严重，无法正常开业，便向上层领导反应该情况。之后田某告诉被告，房屋严重漏水事关房屋质量问题，他们需与房屋开发商反应该问题后再做处理，希望被告能等待开发商处理。2018年5月27日因原告镌新公司与开发商都未派人处理此事，于是被告于当日用书面的形式(附带漏水图片)通知原告镌新公司尽快处理漏水问题。2018年9月4日系争商铺开发商第一次派人前来检查漏水情况，在检查漏水的过程中对方用消防高压水枪冲击墙面进行检查，在冲击过程中把系争店铺的门头严重破坏，但之后原告镌新公司及开发商都未给出明确的反馈意见和结论。因一直未解决系争商铺的漏水问题，故被告一直未开业经营店铺，双方之间因为门头损坏也一直未达成赔偿事宜。2019年2月20日，被告与原告镌新公司之间的合同尚未解除的情况下，被告发现系争商铺处张贴了原告镌新公司的招商广告，原告镌新公司并未与被告沟通此事宜，更未征得被告同意。2019年3月30日，被告发现系争商铺的锁被撬开更换了新的锁，办公室内的电脑及文档都被非法搬走，被告当即报警。当日被告被迫与原告镌新公司签订了商铺退铺验收表，并清理了场地。之后被告与原告镌新公司谈解除合同及赔偿事宜，田某告知被告租金无需再支付，赔偿问题双方可通过诉讼解决。但是却始终不同意签订终止协议。直至2019年4月11日，被告与原告镌新公司签订《终止协议》。该终止协议并非被告真实的意思表示，明显显失公平，被告的原意是解除租赁合同，赔偿等其他事宜通过诉讼解决。现被告为维护自身的合法权益，特向法院提出上述反诉诉请。原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司对被告(反诉原告)施爱博的反诉辩称，不同意被告的全部诉讼请求。原告镌新公司与被告就合同的终止双方达成了一致意见，签订了终止协议，是双方一致协商的结果，被告要求撤销终止协议没有法律依据，基于双方达成了终止协议。被告要求原告镌新公司返还合同保证金、质量保证金、履约保证金没有依据。另对于返还租金亦无依据，因为这期间被告实际占用，至于装修是被告自身经营的需要所支付，故不应该由原告承担，原被告签订终止协议中，明确载明合同解除是被告要求提前解除合同，基于这样的前提双方达成了一致意见，被告陈述涉案房屋存在漏水导致其无法使用不符合事实。本院经审理认定事实如下：2017年9月13日由原告镌新公司作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)签订《商业街商铺租赁合同》一份，鉴于甲方受租赁场所所有权人陈某、夏某某、吴某某、张某某、吴某某、金某、吴某某的委托，有权以受托人的名义将XXXX广场/XX城商业街内的本合同租赁场所租赁给乙方。第一条租赁标的及租赁用途：1.1甲方将位于上海市XX路XXX/XXX号的XXXX广场XX城XX号楼第X层的编号为XX-XXX/XXX的商铺出租给乙方。1.2乙方承租的租赁场所面积为105.6平方米。1.5乙方承诺租赁场所仅作为经营配套保健品，品牌康满堂。第三条租赁期限：甲乙双方约定的租赁期限为4年。第四条租金、综合物业服务费和其他费用及支付：4.1租金第二年的租金标准为：240元/平方米/月，月租金额为25,344元，年租金额为304,128元。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用。合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，被告接收了涉案商铺，并对涉案商铺进行装修对外开展经营活动。合同履行过程中，被告于2018年10月20日向原告镌新公司发出2018年欠费缴付承诺书，承诺书中载明：1、2018年6月至2018年10月期间之应缴租金101,376元，2018年6月1日至2018年10月31日应缴综合物业服务费10,560元，上述被告总计拖欠费用为111,936元，现因被告自身原因，特向原告保证，相关欠费还款计划如下：2018年10月31日下午18：00前缴111,936元。如被告无法按时按以上承诺支付任何一期欠费的，被告全权负责相关由此带来的一切责任，另被告承诺将严格按照租赁合同约定按时、足额支付自2018年度起后续的各期租金及综合物业管理费。嗣后，被告按上述承诺书所载履行了付款的义务。2019年2月25日原告镌新公司向被告发出催款函，要求被告支付2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金50,688元。2019年1月至2019年2月28日期间之综合物业管理费5,280元。请被告于2019年2月27日前缴清拖欠原告镌新公司的所有款项。2019年4月18日由原告镌新公司作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)签订终止协议一份，协议载明：就乙方承租A城市广场/XX城之XX路307/309T6号第X层的编号为T6307/309商铺事宜，甲乙双方于2017年9月1日签署了《商铺租赁合同》。现就乙方申请提前终止租赁合同相关事宜，经甲乙双方平等协商一致，达成如下协议：一、甲乙双方一致同意,租赁合同自2019年2月28日终止。二、甲乙双方一致认同,在本协议签署之日或之前,截止至2019年2月28日,乙方尚欠如下费用,乙方如以下欠费及其他依据合同应支付的费用,甲乙双方将通过司法诉讼进行解决)1、租金：50,688元。2、综合物业服务费：5,280元。以上共计55,968元。三、甲乙双方一致确认,在签署本协议时,乙方已支付的履约保证金70,330元、质量保证金5,000元及装修保证金5,000元,作为乙方提前终止租赁合同的违约金归甲方所有。四、乙方应将租赁场所于2019年3月31日按照租赁合同的约定状态返还甲方。如乙方未按约定将租赁场所如期退还甲方,则乙方在此再次确认,甲方有权自行进入租赁场所进行任何清场行为,乙方在租赁场所内的任何财物均视为已被乙方放弃所有权主张的遗弃物,甲方可以任何方式进行处置,乙方不得提出任何赔偿要求。因甲方清场及处置遗弃物所产生的费用由乙方承担。五、乙方应于租赁合同终止日之次日起30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照批准或许可证的注销或变更地址手续(如需),并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案;否则,每逾期一日,乙方应按相当于合同约定第一年日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提某注册地址而承担的违约责任等)。六、其他未尽事宜,双方均可通过司法诉讼渠道进行解决。七、本协议自甲乙双方盖章之日起生效。如发生与本协议有关的争议,则按照租赁合同的解决方式解决。针对以上事实及本诉诉请，原告镌新公司向本院提某了如下证据：1、2017年9月13日原告镌新公司与被告签订商业街商铺租赁合同一份，证明本案的被告向原告镌新公司承租涉案商铺，对于租金、物业费及违约责任等作出相关约定。2、2017年9月13日被告的提交保证书一份，证明2017年9月13日被告向原告镌新公司承诺保证要做合法经营，如不良后果由被告承担。3、2019年2月25日原告镌新公司向被告发送催款函及邮寄凭证一组，证明原告镌新公司向被告催款，该催款函未送达，未送达的原因是被告拒收；4、2019年4月18日原告镌新公司与被告签订终止协议一份，证明对于涉案商铺双方确认在2019年4月18日合同终止，同时被告确认截止到2019年4月18日被告拖欠原告镌新公司的租金、物业费，另被告确认其支付的履约保证金、装修保证金、质量保证金，原告镌新公司不予退还。另被告确认合同解除后注销营业执照，如未及时办理的给付原告镌新公司违约金。原告镌新公司的诉请4要求在2019年5月11日起算日期，该时间的节点是按照被告签订终止协议的时间顺延了一个月。5、2018年10月20日被告签署的欠款缴费承诺书一份，证明被告拖欠租金是因为自身的原因，并向原告镌新公司做出在2018年10月31日之前缴清所有费用的书面承诺。6、原告镌新公司与产权人签订的委托管理协议一组，证明原告镌新公司有权对涉案商铺对外出租并实施管理。被告施爱博对原告镌新公司所提某的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，对商铺中租赁合同的第一条中原告镌新公司受7个人的委托，要求原告镌新公司提某相应的证据，证明其有权对外出租商铺的事实；另外该份租赁合同是原告镌新公司提某的格式合同，该合同显失公平，体现在13.3条中约定，属于格式合同中强制性条款，对约定不公平。注销营业执照按照工商管理规定，公示期在60天内，另还有其他时间，不管行政管理部门如何及时办理，都无法在30天内全部办理完，并去原告镌新公司处备案，房屋已经交给原告镌新公司，原告镌新公司可以完全出租，再要求被告承担2倍租金不合理，该合同明显是霸王条款，该合同应为无效。该合同中有很多强制性的条款，没有双方的协商过程，和另外的承租人签订的合同也是一样的，故请求法院对该合同进行审查，合同中存在部分条款无效。对证据2真实性、关联性无异议，对证明内容有异议，该保证书是对原告镌新公司的保证没有异议，但被告方由于原告镌新公司提某的房屋存在质量原因，没有开业没有经营，故谈不上侵权行为，故保证书的质量保证金进行没收，明显不公平不合理，不能证明被告签订了保证书就违约了，只保证不侵权，更何况被告都未经营，故其不应没收质量保证金。对证据3认为催款函未收到，故真实性有异议，另被告也不存在拒收，另外也未收到邮政局的电话通知，或者上门送达的信息。原告镌新公司明知被告在2018年12月时对于租金协商有异议，故不可能出现催款函。对证据4真实性无异议，对于终止协议的关联性和证明内容持有异议，该终止协议签订的背景不是双方充分协商的结果，是原告镌新公司将房屋出租被告，被告装修后发现房屋质量问题，跟装修公司确认以后，装修公司一再确认不是装修问题，故一直和原告镌新公司协商，由于原告镌新公司的原因造成漏水，造成一直无法开业，原告镌新公司不同意缴纳租金，可以从2018年缴纳租金的时间可以看出，在2019年2月20日被告去涉案房屋时，发现房屋全部已经被原告镌新公司收回，还有原告镌新公司的广告。当时被告不可能再营业，在此情况下协商房屋租赁协议，签订的时间是2019年4月11日，合同的第一条是双方约定2019年2月28日合同终止，第二条的约定被告不认可，写法有矛盾，不是双方一致意思表示，该条款是原告镌新公司打印的，被告提出抗议多次修改，仅愿意多写双方将通过司法途径解决，故原告镌新公司认为的欠款项目不是事实，第三条合同的履约保证金、质量保证金、装修保证金属于原告镌新公司违约，但是约定中是被告违约，故协议不合理，明显是原告镌新公司违约，另被告未开业，也未违反任何的质量保证金，故质量保证金没收没有法律依据；装修保证金，被告装修，房屋一直漏水，经过原告镌新公司的工作人员一再核实，是原告镌新公司的的原因，不是被告的装修行为，故装修保证金不该没收，该协议不合理是原告镌新公司单方面的意思表示，合同的第四条是原告镌新公司的单方意思表示，合同的第四条和第一条及合同的签署时间是矛盾，终止合同在4月11日签订，但约定是3月31日应将租赁商铺交付，签订合同在将要交付时间后明显是不公平，故该合同的约定是原告镌新公司的格式合同，不是双方一致意思表示，租赁物交付的时间在2019年2月20日原告镌新公司已经擅自收回，3月30日原告镌新公司将被告的电脑及文档都全部搬走，视为原告镌新公司强制收回，该该条款的约定是原告镌新公司单方意思表示，时间也是矛盾，租赁场所恢复原状，是原告镌新公司强制收回的，故不存在被告需要恢复租赁场所的问题。协议第五条和合同13.3条意见一致，时间不合理，是原告镌新公司单方面意见表示，故协议应该无效或者撤销。对证据5、6被告未向本庭邮寄相关的书面质证意见。被告施爱博针对其本诉辩称及反诉诉请，向本院提某了如下证据：1、照片(拍摄于2018年4月16日)，证明涉案商铺漏水严重导致被告无法正常开业经营。2、原告镌新公司的负责人田某内部微信聊天记录一组，证明涉案商铺漏水严重导致被告无法正常开业经营。3、关于上海闵行区康满堂漏水情况说明一份，证明涉案商铺漏水问题是因为房屋结构问题导致。4、原告镌新公司的负责人田某的证明一份，证明涉案商铺存在严重漏水问题，原告镌新公司知情但一直拖延不予处理。5、第二组照片(拍摄于2019年2月20日)，证明涉案商铺于2019年2月20日已经被原告镌新公司收回且张贴了招商广告。6、上海公安局案(事)件接报回执单、第三组照片(拍摄于2019年3月30日)、商户退铺验收表一组，证明涉案商铺的锁于2019年3月30日前被原告镌新公司撬开并更换了新的锁，办公室内的电脑及文档全部被非法搬走，被告在不得已的情况下与原告镌新公司签订了商铺退铺验收表。7、室内装饰装修施工合同、营业执照、第四组照片一组，证明被告装修店铺共花费280,000元，280,000元是两案共同装修的费用，共8间共同装修的，被告区分是估算的；8、银行卡明细清单一组，证明被告于2017年4月27日支付签订保证金100,000元，明细中支付给钱某的就是装修费。原告镌新公司对被告施爱博所提某的证据经质证后认为：对证据1认为，照片没有标志性特征，原告镌新公司无法确认来源于涉案房屋，房屋中的水渍不能反映水渍形成原因，不知道是漏雨造成的还是使用中形成的。对证据2真实性无异议，对于微信中的宝龙小田当时营运的工作人员叫田某，还有一个徐彦也是原告镌新公司营运部的工作人员，其余的几个不能确定身份。由于这2位员工现均已经离职，故微信无法核实，仅文字部分发表意见，从微信聊天记录2018年6月1日至2018年7月23日，在7月23日之后未有关于质量问题沟通，建群时间是2018年6月1日，文字中存在漏水情况，在2018年7月23日田某有一段文字一定要修复好之后才付款，被告2018年的租金已经支付，从文字逻辑来看涉案商铺已经满足了使用的要求，原告镌新公司已经修复过了。关于涉案商铺漏水的情况，在和原告镌新公司现在负责人沟通过，漏水由于被告在装修门头时，可能破坏了门头的防水造成了漏水，虽是被告损坏，但是原告镌新公司对此进行了修复，故不存在被告说一直漏水存在无法开业的情形。对证据3形式上的真实性无异议，对于陈述的内容不认可，不是漏水导致装修损坏；对证据4由于被告未提交原件，无法核对其真实性，从证据形式来看属于证人证言，被告应让田某出庭作证。对证据5这组照片真实性无异议，不同意被告的证明目的，对于照片形成时间原告镌新公司是无法确认的，原告镌新公司就涉案的商铺，双方之间在2019年2月份多次沟通，如被告不继续经营，请被告及时归还房屋，被告口头承诺其店铺不做，尽快将商铺归还，结清款项，在被告不经营的情况下，原告在2019年3至4月对外招商。手机显示的拍摄时间是2019年2月20日。对证据6报警回执、照片真实性无异议，不能证明是原告镌新公司实施了对涉案房屋撬开门锁将涉案房屋内的东西搬离，被告并未提某公安机关最后处理的结果。商铺退铺的验收表真实性无异议。不同意被告的证明目的，退铺验收表是原、被告解除合同后，被告应该履行的，并非是不得已的情形。对证据7真实性无异议，对于证明目的存在异议，从施工合同无法看出被告所支付的相应的款项，即使被告存在向案外人支付装修款项，即使实际发生，是被告经营的需要，涉案合同的解除是被告自身的原因，即使存在装修的残值不应该由原告镌新公司来承担装修损失。对证据8对于被告向案外人支付金额本身无异议，不能证明该款项为履行装修合同而支付，装修合同是上海飞侠广告传媒有限公司，该企业的法人是张洪卫，故被告向案外人支付的款项和本案无关联性；100,000元的签订合同保证金是被告支付给原告的，对于合同的用途有多项保证金。对于2017年4月27日被告支付至原告镌新公司账户内的100,000元金额无异议，该款项是被告向原告镌新公司支付的合同意向金，该笔费用已经在合同签署后转化为履约保证金、经营保证金、预付租金、预付物业费等项目。本院结合原告(反诉被告)镌新公司、被告(反诉原告)施爱博对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，被告提某的证据1照片证据无法直观反映涉案商铺内的情况，故对于该组证据不予确认；被告提某的证据2仅是微信聊天记录的简单摘录，并未记载相关聊天人员的身份信息，故对于该组证据亦不予确认；被告提某的证据3、4均系案外人提某的情况说明，根据民事诉讼证据规则的规定，单位出具的证明材料，单位及制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不能作为认定案件事实的根据。同样对于证人证言，该位证人并未出庭作证，故对于该份证人证言不能单独作为认定案件事实的依据；对证据5照片同样无法直观反映系涉及到涉案商铺；对原告镌新公司提某的证据以及被告提某的其他证据认为均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案主要的争议焦点是原告镌新公司与被告所签订的终止协议的内容是否显失公平，被告是否有权行使撤销权。关于房屋租赁合同纠纷中显失公平的认定。所谓显失公平合同，又称暴利行为，是指合同中双方当事人的权利、义务明显不对等，使一方遭受重大的不利益。显失公平的认定需具备以下构成要件：1、合同的内容在客观上利益失衡或者不平衡。从显失公平的表述可知，只有在利益失衡或者不平衡时才可能适用显失公平规则。2、利益受损方因经验缺乏或谈判劣势作出意思表示。显失公平属意思表示不自由的一种情形，如果利益受损方不存在经验缺乏或谈判劣势等情形，其能够认识到利益失衡且不存在被迫做出意思表示的情形，则应视为其愿意接受这种交易结果，法律自然没有予以介入的必要。3、受益方在主观上具有利用对方经验缺乏或谈判劣势的故意。即合同订立时，获利方已经意识到合同结果会使双方利益严重失衡，仍利用其优势或对方无经验而积极追求这种结果的发生，主观上有恶意倾向。如果受益方没有这种主观恶意，利益不平衡只能视为正常的商业风险，而不能认定为显失公平。4、显失公平的发生时间在订立合同之时。在合同订立之后，可能因市场的客观变化导致利益失衡，这属于正常的商业风险，不属于司法介入干涉的情形。显失公平只能是在订立合同之时就构成利益失衡，对于此后因客观情势而导致的利益失衡，在所不问。而本案中由于被告未能及时支付租金及相应的物业管理费，在合同履行过程中，原告镌新公司对此予以多次催讨，且被告亦书面承诺支付拖欠的租金等费用。即使如被告所述，双方确实在合同履行过程中针对房屋存在的漏水问题进行过交涉，但是被告均已部分履行租金的支付义务，故也说明原告镌新公司针对被告所提出的漏水问题予以相应的处理及解决，而且在最终的该份终止协议中，由于系被告方的违约行为导致合同提前解除，故被告作为违约方承担相应的违约责任符合合同约定，双方在终止协议中涉及到的相关履约保证金、质量保证金、装修保证金扣除作为被告承担违约责任的方式本身符合租赁合同的约定，而且上述金额相对于被告拖欠的费用而言，并未羁高。很难从上述违约责任的承担方式就去判断上述终止协议的签订导致了双方之间的利益失衡。故本院认为该份终止协议的签订系双方当事人真实意思，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告镌新公司及被告均应按照终止协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。被告主张要求撤销该份终止协议显然缺乏必要的事实及法律依据，故本院对此反诉诉请不予支持。而被告所提出的其余反诉诉请，均是基于终止协议被撤销作为前提，故对被告所提出的反诉诉请均不予支持。另虽然被告提出要求原告镌新公司承担装修损失，由于终止协议中已经明确确定了由于被告申请提前终止租赁合同，故违约方为被告，而且被告确实存在逾期支付租金的违约行为，即使双方未能签订终止协议，原告镌新公司完全可以依据租赁合同的约定主张要求被告承担相应的违约责任。更何况合同中对于装饰装修的归属作了明确约定，即使被告确实在租赁场所内进行了不可移动的添附物，合同明确约定归原告镌新公司所有，原告镌新公司可自行处置。故本院对被告主张装饰装修损失的反诉诉请亦不予支持。至于原告镌新公司所主张的被告逾期注销工商登记的违约金诉请，被告认为该份终止协议的约定内容显失公平，意即表明其对违约金的约定标准认为过高，对此本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，原告所主张的逾期迁移工商注册地址的违约金计算标准显然过高，对于合同附随义务约定标准如此之高的违约金显然不当，故本院对于该项违约金的金额予以调整，酌定违约金以30,000元计。诉讼中，原告镌新公司撤回部分诉请，系自行处分诉讼权利及民事权利之行为，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)施爱博于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司2019年1月至2月的租金50,688元；二、被告(反诉原告)施爱博于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司2019年1月至2月的物业管理费5,280元；三、被告(反诉原告)施爱博于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司逾期迁移注册地址之违约金以30,000元计；四、驳回被告(反诉原告)施爱博的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,807.92元，由原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司负担300元，由被告(反诉原告)施爱博负担1,507.92元。反诉案件受理费减半收取计3,068元，由被告(反诉原告)施爱博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇一九年十一月二十八日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。