湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1291民初312号原告：怀化市洪江区住房和城乡建设局，住所地怀化市洪江区幸福西路107号。负责人：黄福元，系该局局长。委托诉讼代理人：杨通，男，1992年7月6日出生，汉族，住怀化市鹤城区,由怀化市洪江区住房和城乡建设局推荐。委托诉讼代理人：蒋震，男，1993年5月8日出生，侗族，住会同县,由怀化市洪江区住房和城乡建设局推荐。被告：朱文伟，男，1966年10月26日出生，汉族，住洪江区。委托诉讼代理人：金维菊(朱文伟的妻子)，女，1969年4月8日出生，汉族，住洪江区。原告怀化市洪江区住房和城乡建设局（以下简称洪江区住建局）与被告朱文伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告洪江区住建局的委托诉讼代理人杨通、蒋震、被告朱文伟的委托诉讼代理人金维菊到庭参加诉讼，原告洪江区住建局的负责人黄福元、被告朱文伟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪江区住建局向本院提出诉讼请求：1、责令朱文伟停止侵权，交还房屋；2、本案诉讼费用由朱文伟承担。事实与理由：涉案房屋系洪江区住建局的直管公房，朱文伟通过擅自转租的方式承租该直管公房。为规范全区直管公房管理，产权人怀化市洪江区管理委员会（以下简称洪江区管委）于2017年9月22日成立洪江区直管公房清理整顿工作领导小组，并于2018年6月13日面向全区发布了《怀化市洪江区管理委员会关于清理整顿直管公房的通告》和《洪江区直管公房承租户分类处理办法》。据调查了解，朱文伟与其妻子已在洪江区拥有一套商品房。2018年10月30日,洪江区清理整顿工作领导小组向朱文伟送达了《限期腾房通知》，要求朱文伟限期交还房屋,但朱文伟撕毁该材料,拒不退房。综上，朱文伟已不符合租住直管公房的条件，朱文伟拒不交还房屋的行为，侵害了洪江区住建局的合法物权。据此，洪江区住建局诉至法院。朱文伟辩称：朱文伟确实购买了商品房,但该房屋系为小孩购买,且每个月都要还房贷,朱文伟与妻子无固定工作,还得供小孩上学,没有资金装修新房;目前朱文伟一家人仍在诉争房屋内居住,且朱文伟仅占用了这一套十多平方米的公房，每年都按时交纳房租;洪江区住建局不能单方要求收回公房;朱文伟不同意退还房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于洪江区住建局提交的《怀化市洪江区管理委员会办公室关于印发洪江区住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》复印件、《怀化市洪江区管理委员会关于同意〈洪江区房地产经营公司改制方案〉的批复》复印件、《房屋委托管理协议》复印件、怀化市洪江区管理委员会常务会议纪要[2017]10号之七复印件各1份，朱文伟的委托诉讼代理人金维菊质证称对这些情况不了解，上述文件材料来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信；2、对于洪江区住建局提交的关于印发《洪江区直管公房清理整顿工作方案》的通知复印件、《怀化市洪江区管理委员会关于清理整顿直管公房的通告》复印件、《洪江区直管公房承租户分类处理办法》复印件各1份，朱文伟的委托诉讼代理人金维菊质证称其不清楚这些情况,但其每年都按时交纳房租,结合庭审查明的事实，本院对该组证据予以采信;3、对于洪江区住建局提交的房屋登记查询证明、不动产房地产权情况证明、金维菊常住人口信息各1份,朱文伟的委托诉讼代理人金维菊认可其确实购买房屋一套，且上述证据均系相关单位出具,能够证明本案的相关事实,本院予以采信;4、对于洪江区住建局提交的限期腾房通知及送达回证各1份,朱文伟的委托诉讼代理人金维菊认可其于2018年收到腾房通知并将其撕毁的事实,本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪江区的直管公房系原洪江市房地产经营公司的房产，2005年该公司改制时确定该公司的所有房屋由洪江区管委统一处置。案外人曾纪元于2000年4月1日取得了涉案房屋的承租权。约2000年,朱文伟从曾纪元手上购得了涉诉房屋的房地使用证（房卡），之后朱文伟一家人开始在该房屋内居住，该房屋的租金一直由朱文伟交纳，交纳房屋租金后房管员向朱文伟出具的收条上记载的租户的名字为曾纪元,现涉案房屋租金已交至2018年12月31日。朱文伟与其妻子金维菊于2017年购买了位于洪江区的房屋一套。2016年3月28日，洪江区管委批准洪江区住建局负责直管公房的管理工作。2017年9月8日，洪江区管委成立洪江区直管公房清理整顿工作领导小组，并于2017年9月22日制定了《洪江区直管公房清理整顿工作方案》，于2018年6月13日面向全区发布了直管公房清理通告和《洪江区直管公房承租户分类处理办法》，对辖区内直管公房进行清理整顿，该处理办法确定对拥有商品房的承租人和安排了公租房、廉租房的承租人，其承租的直管公房，无偿收回。2018年10月30日，洪江区直管公房清理整顿工作领导小组向朱文伟送达了《限期腾房通知》，该通知指出，朱文伟现居住的涉诉直管公房不符合继续承租的条件，要求朱文伟在接到通知之日起15日内自行退出。但朱文伟一直未退还该房屋，故引起本案诉讼。本院认为，洪江区住建局的诉讼请求为要求朱文伟停止侵权，返还房屋，本案案由应为返还原物纠纷。本案的争议焦点为朱文伟是否存在侵权行为的问题。涉诉房屋属于洪江区管委的直管公房，依法由洪江区住建局负责进行管理。案外人曾纪元合法承租了涉诉房屋，与公房管理部门成立了房屋租赁合同关系。朱文伟约于2000年从曾纪元处购买取得了涉诉房屋的房地使用证，从2000年至今，朱文伟一直在涉诉房屋内居住，且按时交纳了房屋租金，公房管理部门一直未提任何异议，朱文伟实际系受让了原合同的全部权利和义务，应视为公房管理部门与朱文伟建立了房屋租赁合同关系。因双方对租赁期限未进行约定，该房屋租赁关系为不定期租赁，当事人可以随时解除。另朱文伟已经购买了一套商品房，根据《洪江区直管公房承租户分类处理办法》的规定，朱文伟已经不再符合租住直管公房的条件。洪江区直管公房清理整顿工作领导小组于2018年10月30日向朱文伟送达了《限期腾房通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉诉房屋的租赁合同在《限期腾房通知》送达给朱文伟时即2018年10月30日已经解除，双方的租赁关系终止。租赁关系终止后，朱文伟丧失继续居住、使用涉诉房屋的权利。在公房管理部门指定的腾房期限届满后朱文伟再继续占用涉诉房屋为无权占有。因此，对于洪江区住建局要求朱文伟返还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条规定，判决如下：朱文伟于本判决生效后十五日内从洪江区的房屋内搬出，并将房屋返还给怀化市洪江区住房和城乡建设局。案件受理费80元，减半收取计40元，由朱文伟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 朱彩红二〇一九年十一月二十日法官助理 肖红艳书 记 员 王子晔本案适用的法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。