广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初13059号原告：李永诗，女，汉族，1992年3月9日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：441************042。委托诉讼代理人：尹钧泰，广东佑德律师事务所律师。被告：李亚萍，女，汉族，1975年10月24日出生，住广东省东莞市寮步镇城市*****沁春园11单元101号，公民身份号码：412************62X。第三人：东莞市创博房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞市*******。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：杨金燕，该公司员工。委托诉讼代理人：郑文雄，该公司员工。原告李永诗与被告李亚萍、第三人东莞市创博房地产投资顾问有限公司（以下简称创博房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告李永诗及其委托诉讼代理人尹钧泰，被告李亚萍，第三人创博房地产公司的委托诉讼代理人杨金燕、郑文雄，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行房屋买卖合同，被告将位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊俊园Q座3B的房屋交付给原告使用；二、被告向原告支付违约金120000元；三、被告李亚萍承担本案所有诉讼费。事实和理由：2019年4月5日，通过东莞市创博房地产投资顾问有限公司的介绍，李永诗作为买方，李亚萍作为卖方，三方签订一份房地产买卖合同，约定：李永诗以1180000元的价格购买李亚萍位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊俊园Q座3B的房屋。原告李永诗于签约当日支付买房定金120000元。至2019年7月4日止，原告李永诗已按约定向被告李亚萍支付1180000元的购房全款。根据合同约定：卖方应当在收齐全部房款后三日内交房（即2019年7月7日前）。经李永诗、第三人公司多次催告，截止至本案起诉时，李亚萍仍未与李永诗办理任何房屋交接手续。李亚萍行为构成违约，原告为了维护自身的合法权益，依据法律规定及双方在合约中的约定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李亚萍辩称，根据《物权法》第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。事实上被告已于2019年5月27日按双方约定的日期配合原告向房管所等相关部门办理完毕了所有房屋过户手续，且原告也已经以“李永诗”的名义于2019年6月份取得该房屋的不动产权证书，并在用该房屋办理了银行抵押手续，并取得贷款70万元。因此，被告根本不存在没有履行房屋买卖合同的行为，更不存在房屋未交付给原告的违约责任，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。从时间节点上看，卖方事实上已按时交房，按合同约定，卖方收齐全部房款后三日交房，7月4日20:18分由原告付房款余额，收到三日内交付的话应于7月8日交房，双方在合同中已确认该房屋不存在抵押、无任何租约、不存在附挂户口，被告已于7月7日加紧清理完了房内的所有物品，且7月7日晚创博房屋中介公司持钥匙也开门验证了清场结果（有创博工作人员拍照为证）；李永诗已于2019年6月份取得该房屋不动产权证书，该房屋产权清晰实际已经是原告的房产了；李永诗委托的第三人公司（以下简称“创博房屋中介”）一直保存并持有该房屋的唯一钥匙，且2019年7月7日创博房屋中介公司持钥匙开门进入该房屋拍照并上传给李永诗等人确认；随后原告李永诗也亲自用该房屋钥匙开门带装修公司设计师等数人进入房间内进行装修设计测量等；应由李亚萍承担的物业管理费和水电费等已于7月13日进行清缴。综上，表明原告在起诉日2019年7月7日前就已完全获取了该房屋的所有权，且于7月13日被告在缴费时遇到中介并口头向其明确表示房屋早已清理完毕原告已进驻量房了。该房屋不存在抵押、无任何租约、不存在附挂户口、按日期交房的事实，但李永诗恶意指控被告违约不交付房屋的事实纯属无理取闹。第三人创博房地产公司未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月5日，李永诗（买方）与李亚萍（卖方）、创博房地产公司（经纪方）签订一份编号为（2019）莞房售字第0405号《房地产买卖合同》，约定：李亚萍将其位于东莞市横沥镇裕宁城市**（新世纪华庭）湖泊俊园Q座3B号的房屋出售给李永诗，该物业建筑面积为122.03平方米，成交价为1180000元；税费全部由买方李永诗负担；买卖双方同意李亚萍交付该物业予李永诗使用之日期为收齐全部房款后三日内交房；该物业的产权情况为无抵押状态，买方采用商业贷款的形式付款，其中定金120000元应在签署本合同同时自行交付给卖方，买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年70万元的银行按揭贷款（实际以银行审批的结果为准，首期款多退少补），经银行审批出具同意贷款通知书后5个工作日内买卖双方配合经纪方完成本次交易的过户及递件手续，首期款480000元买方在房管部门出具成功受理本次交易过户、交税当天支付给卖方，楼价余款700000元由贷款银行待买卖双方完成过户及办妥买方的抵押登记手续后直接一次性划给卖方；卖方逾期迁出户口或逾期交楼的（征得买方同意的除外），卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨；买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。2019年4月5日，原告李永诗向被告李亚萍支付定金120000元。2019年5月27日，原告李永诗向被告李亚萍支付首期款360000元。2019年7月4日，案涉银行按揭贷款700000元予以发放，同日原告李永诗向被告李亚萍支付该700000元尾款。2019年7月7日，原告李永诗及第三人创博房地产公司在约定的时间至案涉房屋办理交接手续时，被告李亚萍未依约至现场办理相应的交接手续，但第三人将当日案涉房屋内的现状通过拍照的形式发到案涉房屋微信交易群，前述图片显示案涉房屋已处于腾空状态，相应的家电设施等均已清理完毕。2019年7月8日，第三人创博房地产公司在案涉房屋的微信交易群告知被告李亚萍2017年6月至今的管理费、电费、维修管道等费用合计5088.54元未结清，并要求被告李亚萍在交房前将前述费用结清。2019年7月13日，被告李亚萍向广东宏佳物业服务有限公司支付4445.18元。庭审中，原、被告均一致确认案涉房屋已于2019年5月30日办理过户登记手续，案涉房款已于2019年7月7日结清；第三人确认自委托出售案涉房屋时，被告李亚萍即将前述房屋的钥匙交由第三人保管，2019年7月7日原告至案涉房屋现场进行交接时，第三人经进入现场核实，确认案涉房屋已经搬空，并拍摄了相应的案涉房屋现状图片发到微信群，同时，第三人主张其提交的房屋交接确认书系第三人留底用，作为其促成案涉交易完成的依据，至于买卖双方通过何种方式进行案涉房屋的交接，则由买卖双方自行约定，截至2019年7月12日，房屋交接确认书上载明的相关费用被告李亚萍均已结清，案涉房屋符合交接条件，但因原告认为买卖双方没有通过书面形式签订房屋交接确认书，故拒绝接受案涉房屋的钥匙。本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋是否已经完成交付，李亚萍是否应向李永诗支付诉请的违约金120000元。本院分析如下：本案为房屋买卖合同纠纷，李永诗、李亚萍、第三人于2019年4月5日签订的《房地产买卖合同》，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。各方当事人均应依据诚实信用原则，全面、合法地履行各自的权利义务，其中：李亚萍作为卖方，应依据合同的约定办理过户登记手续及交楼，同时结清水电费、物业费等相关费用；李永诗作为买方，则应依据合同的约定办理银行按揭贷款及支付首期款。本案中，根据各方提交的证据及庭审中确认的事实显示，李永诗作为买方，已依据《房地产买卖合同》的约定在指定的期间内支付完毕案涉楼款，已履行完毕合同的主要义务；李亚萍作为卖方，已依据《房地产买卖合同》的约定办理了过户登记手续，同时于指定期间内腾空了案涉房屋，并结清了相应的水电费、管理费等相关费用。关于案涉房屋的交接方式，双方存在争议，李永诗主张必须通过书面交接方式以明确案涉房屋交接的过程，但李亚萍一直未与其进行书面交接，导致其未能按期收房，故李亚萍存在违约行为，应向其支付违约金120000元；李亚萍则主张案涉房屋已经处于腾空状态且钥匙交由第三人保管，案涉房屋完全符合交付条件，系李永诗拒绝收房，应视为案涉房屋已经交付，李亚萍不存在违约行为，不应支付李永诗诉请的违约金120000元。本院认为，结合双方签订的《房地产买卖合同》，该合同仅约定“李亚萍交付该物业予李永诗使用之日期为收齐全部房款后三日内交房”，并未明确约定买卖双方必须通过书面的形式进行房屋交接，案涉房屋的楼款于2019年7月4日付清，依据前述合同的约定，李亚萍应于2019年7月7日前交付案涉房屋，结合2019年7月7日李永诗及第三人至案涉房屋现场进行交接的情况来看，案涉房屋已经处于腾空状态，且钥匙交由第三人保管，同时案涉房屋已经办理了过户登记手续，说明案涉房屋并非处于李亚萍的控制状态，符合交付的条件，李亚萍应属已履行完毕了合同的主要义务，不存在违约行为，故李永诗要求李亚萍与其签订书面的房屋交接手续并支付违约金120000元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李永诗的全部诉讼请求。本案受理费1350元，由原告李永诗负担。前述受理费，原告李永诗已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇一九年十一月二十五日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律法规条文（节选）：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。