广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23040号原告（反诉被告）：余晓慧，女，1990年6月8日出生，汉族，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人:张东荣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘董添，广东聚理律师事务所工作人员。被告（反诉原告）：佛山金科房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道逢沙村委会荟智路1号（住所申报）。法定代表人：罗国华，副总经理。委托诉讼代理人:王红艳，该公司员工。委托诉讼代理人:黄蕙心，该公司员工。原告余晓慧与被告佛山金科房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，被告提出反诉，本院予以受理并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人张东荣，被告的委托诉讼代理人王红艳、黄蕙心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告返还原告购房款248690元及利息（从立案之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部清偿之日）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月，原告到被告开发的“博翠天下府”楼盘看楼，被告的销售人员对原告进行接待。原告告知被告的销售人员：原告在佛山地区没有近年社保及纳税证明等，不知是否可以购买。被告的销售人员称可以帮忙处理，原告可以买，叫原告开盘当天过来签约就可以了，并承诺若不能购买可以退款，并要求原告签署认购书支付5万元的认购定金。2019年4月30日，被告的销售人员通知原告到被告处签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告原支付的5万元定金转为购房款，购房首期款分三期支付，2019年3月30日前支付第一期248690元，2019年6月20日支付第二期29万元，2019年9月20日支付第三期21万元，购房余款173万元通过银行按揭的形式支付。此时，原告仍告知自己没有近年社保及纳税证明，怕不符合购房资格，但销售人员仍称可以通过转户口等方式帮忙处理，而且上述合同仅是内部合同，不对外，若不能购买可以退款。原告轻信了销售人员的话，与被告签订了上述合同，但合同原件被告一直以属于内部文件为由，不肯交付给原告，直至2019年8月，经原告多次多方式的催问，才取回了买卖合同原件。2019年8月，被销售人员告知原告购买资格问题无法解决，却又要求原告须按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付第二期首期购房款。被告在明知原告不具有购房资格，且买卖合同约定原告使用银行按揭的方式购房也是根本不能实现的情况下，仍要求原告履行合同，是一种恶意交易的行为。因此，原告按被告销售人员之前的承诺要求退款，但遭到被告拒绝，并表示若原告不按期支付第二期首期购房款的，视为原告违约，没收全部已支付购房款。综上，被告在明知原告不具有购房资格的情况下，仍然欺骗原告签订购房合同，并利用该情况恶意令原告违约，达到其没收购房款的行为，侵害了原告的合法权益，且根据合同的约定，被告也无没收原告购房款的依据。被告辩称，一、原告到被告售楼处买房，按照购房流程和手续，于2019年3月23日签订了《认购书》并缴纳订金5万元。同时，原告签订了一份专门针对购房人购房资格的《承诺书》，承诺其具有购房资格并负责提供证明资料。二、原告于2019年3月26日向被告提供了一份自己打印的《佛山市社会保险参保缴费证明》，社保缴费证明是在其购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人社保证明，证明其确实符合政策要求的，具有购房资格。三、原告于2019年4月30日与被告签订买卖合同及补充协议。四、所签订的商品房买卖合同及补充协议不仅经过佛山市房管部门合同登记备案，同时也始终在销售现场予以公示公告。五、被告在项目开盘前对营销人员有进行统一的销售口径培训，禁止一切违反政策法规的口头及书面宣传，被告上属集团公司是深交所的上市公司，所以在遵章守法方面执行到位，如有出现营销人员的口头承诺，公司一经发现一律以违纪为由予以辞退，绝不姑息，因此被告有理由相信营销人员不会口头进行违法承诺，承诺也是无效的，这个是基本常识。六、原告是受过学历教育的知识青年，也是成年人，应该有辨别真伪的能力，相信一切交易都是以书面合同为准，对于标的额几百万的房产交易应有最起码的严肃对待的态度和辨识能力。如有强迫交易，应当报警或者告诉被告现场的营销领导，而不是听之任之；如有随意承诺、虚假宣传，应该要求落实到书面，不能无视书面合同，以口头承诺为准。七、被告在广佛地区已经发展二十多年了，房屋买卖的流程、手续等经过政府把控和调整已经十分规范，甚至政府部门是设置了非常多不利于房地产商的销售规范，被告一直遵守。并且，案涉纠纷期间，案涉房产一直处于已售状态，对被告的销售也造成了实际损失，因此请求法庭公正审理本案。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.原告向被告支付逾期付款违约金4618元及单方解除合同违约金247869元；3.诉讼费由原告承担。事实与理由：2019年3月23日，原告就购买被告开发的“博翠天下府”项目1座1904房单位（下称“该商品房”）与被告签订了《商品房认购书》及其补充协议，并交纳定金5万元。在双方充分沟通了解具体情况后，双方于2019年4月30日签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议。合同约定该商品房总价为2478690元，原告应于2019年3月30日前支付第一期首期房价款248690元（含定金），于2019年6月20日前支付第二期首期房价款29万元，于2019年9月20日前支付第三期首期房价款21万元。然，截至本诉立案之日，原告仅向被告支付了第一期首期房价款248690元（含定金），第二期及第三期房价款经被告多次口头、微信及书面催告后仍未支付，后原告以其不具有购房资格为由向被告提出要求退房并要求全额退回已付房款248690元（含定金）。事实上，被告与原告签订合同前即已通过查证得知原告虽非本地户籍人士，但已于2017年6月至2018年7月连续缴纳满1年以上的社会保险；且签订合同时，被告即要求原告尽快提供名下房产的查册证明。基于原告在签订《认购书》同时已就购房资格问题向被告签订《承诺书》，并且查册证明的有效期较短、原告首期房价款逾期支付而未能进行网签，因此被告一直没有急于催促原告提供查册证明，原告至今仍未提供其查册证明。据此，被告有充分理由相信原告符合本地限购政策、具备购房资格，原告是在充分了解并认知该商品房真实交易情况及风险下签订合同的，因此原告声称的恶意交易及欺骗行为既无事实依据也无法律依据。而原告逾期付款行为及未出现双方约定或法定解除条件即单方解除合同的行为，已严重侵犯被告的合法权益。根据合同第八条及补充协议第十二条第1项，原告应承担相应的逾期付款违约责任及单方解除合同违约责任。原告对被告的反诉答辩称，一、双方在2019年4月30日签订《商品房买卖合同》，但却在2019年3月30日就已支付了首期购房款248690元，这本身就是有违正常逻辑的行为。被告以原告已经签订了认购书，不签正式合同就违约及承诺可以处理限购问题等，以“店大欺人”的态势“胁迫”原告签订案涉买卖合同。如根据合同第七条第二款的约定分期支付首期款，原告根本不具备购房资格，合同根本履行不能。二、根据被告的反诉称，被告在与原告签订买卖合同前，就已经查证原告非本地户籍人员，且对原告缴纳社保的情况知情。作为专业公司，被告应当非常清楚佛山地区限购的政策，其应当很明白原告若在2019年9月才付清首期款，原告的社保缴纳年限是不够的，原告是不具备购房资格的，并且是无法办理银行贷款的。但被告为了所谓的业绩，仍然欺骗消费者签订合同，三、被告除了明知原告无购房资格欺骗原告签订合同外，被告还违约在先。根据合同第十九条的约定，被告应当在合同签订之日起30天内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告。即被告应当在2019年5月30日前进行合同登记备案，但是被告没有做到。根据《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》的规定，若被告按约定进行网签，与原告协商改变付款方式，那么还可能有机会能购房的，但被告至今没有按合同的约定履行，导致原告无法购房，其应承担违约责任。综上，应当驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1（双方的主体信息材料），被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2［商品房买卖合同）（预售）、补充协议、收据］，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告主张的被告口头承诺、合同无法履行等证明内容，合同中并无该内容的记载，原告该主张实为本案争议认定问题。原告提供的证据3（与被告的经理廖杨的微信聊天截图、与被告的法务王小姐的微信聊天截图），原告已当庭出示手机中的微信聊天，被告亦承认王小姐曾使用该头像，但无证据推翻该微信记录的真实性，故本院对真实性予以确认；被告认为其员工廖杨在微信中提到的“合同”不确定是否本案的合同，但是从微信内容可知“整栋”的事宜双方未协商一致，即不可能签订合同的，被告无证据证实双方还存在其他合同，故对原告主张就是要回案涉合同原件的主张予以采信。原告提供的证据4（微信聊天记录截图、被告的大客户经理蒋崇华卡片、安居客网页截图），被告对微信聊天记录的真实性、蒋崇华的身份情况并无提出异议，本院对真实性予以确认；关于微信聊天记录中各自的主观观点、网页截图亦是案外人的主观观点，不是认定本案事实的依据。原告提供的证据5（佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知），该通知客观真实、来源合法，本院予以采信；至于双方对通知的执行责任问题的争议，是本案争议认定问题。原告提供的证据6（限购政策意见、住房查询结果），被告对限购政策无异议，本院予以确认；住房查询结果真实，但被告否认收到此住房查询结果，原告无证据证实已提交给被告，故对原告认为早已提交的说法不予采信。原告提供的证据7（与宋巢华的微信聊天记录），被告确认宋巢华是其员工，被告未提供证据推翻该微信聊天的真实性，故本院对真实性予以认定；关于证明内容的争议，是本案认定问题。被告提供的证据1（社保参保缴费证明、承诺书），原告对社保参保缴费证明的真实性无异议，本院予以确认；对于承诺书，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提供的证据2（催款函1份、法务公函1份、邮寄详情单），原告对真实性无异议，本院予以确认。被告提供的证据3（照片），原告不予确认，但无证据推翻照片的真实性；原告还声称在售楼现场没有看到合同范本的公示，但是本案是几百万元的大额交易，原告没有看到公示的合同文本却交纳定金购房，不符合日常经验法则；另，合同条款中已对合同范本的公示情况有所提及，原告签名确认，故对原告上述质证意见不予采信。被告提供的证据4（会议纪要），这是被告的内部文件，故不予认定。本院经审理认定事实如下：2019年3月，原告到被告开发的位于佛山市顺德区****楼盘看楼，宋巢华（被告的销售人员）对原告进行接待，原告亦看到了现场公示的合同范本。3月23日，原告认购“博翠天下府”1座19层04号房产（以下简称案涉房产），并当即支付了定金5万元。同日，原告签订承诺书一份，承诺遵守限购政策的规定，承诺按照限购政策的规定要求提供符合购房条件的相关证明材料，并保证真实有效，若在办理案涉房产买卖合同网签、买卖合同备案登记及产权登记时，相关主管部门认为原告不符合购房条件的，则原告承担一切责任，被告不承担任何责任，原告无权解除合同或撤销合同；在具备备案条件后，再按买卖合同及相关承诺约定的条件办理相应备案或登记；原告未按买卖合同约定支付房价款的，由原告按买卖合同约定承担责任。3月24日，宋巢华提示原告需准备按揭手续资料、佛山市内房产查询结果、社保查询并准备足够的购房首期款，并约原告3月30日签约。原告表示购房首期款当时谈好是分期的，询问是否只需准备第一期首期款即可。宋巢华回应：是啊。3月28日，宋巢华询问原告资料准备得如何。原告说：户口本、身份证、参保证明、房产查册，还有啥。宋巢华称还需个人征信报告。3月29日，宋巢华提议原告向金融公司借款50万元解决首期款不足问题。原告要求还是按照之前的分期计划（即6月20日支付第二期、9月20日支付第三期）。宋巢华叮嘱原告明天必须到来，否则不享有额外九八折。3月30日，原告支付了购房首期款198690元。4月13日，宋巢华以公司回馈准业主的名义询问原告是否要电影票。4月27日，宋巢华告知原告可以过来提前草签合同。原告问这是什么意思。宋巢华问原告有何要求。原告回应：直接再给“九五折”，扣完后，剩下的首付在6月交，不要再“套路”原告去向第三方借款了。原告接着将安居客网页上的一些评论截图发给宋巢华看。宋巢华表示“九五折”是不可能的。原告问有什么方案可以提供让原告可以接受。之后原告约宋巢华的领导4月28日面谈。4月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买案涉房产，总房价款为2478690元，购房首期款分三期支付，即于2019年3月30日前支付第一期248690元（原告原支付的5万元定金转为购房款），于同年6月20日支付第二期29万元，于同年9月20日支付第三期21万元，购房余款173万元通过银行按揭的形式支付。合同第八条约定：如果原告逾期付款，逾期在90日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，被告有权解除合同，若被告解除合同的，应当书面通知原告，原告应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计应付款的5%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）；……。合同第十九条约定：被告应自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告；原告应及时提供登记机构要求的需原告提供的证件资料，如原告原因导致不能在上述期限内办理登记备案手续的，被告不承担任何责任。签订上述合同时，双方还签订一份《补充协议》，协议第十一条第1款约定：预售商品房，双方同意在本合同生效且原告付清全部房价款后90日内由双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请案涉房产预购商品房合同登记备案，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；……；采用银行按揭贷款方式支付房价款的，双方同意在原告所签按揭银行审批完结并将办理抵押的相关合同资料返被告后，被告在90日内向房屋所在地土地房屋登记机构办理预售、预告及抵押登记，否则被告有权暂不办理预售、预告登记。协议第十二条第1款约定：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按购房总款的10%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失（含相关税、费等损失）。协议第十二条第4款约定：无论何种原因导致本合同解除后，如需由原告承担违约金、赔偿金及相关损失的，被告可以直接从应退还给原告的房价款中扣除，如不足扣除，……。协议第十五条第1款约定：双方均同意以合同及本补充协议及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终依据；被告工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后才有效，未经双方确认的，对双方不发生约束力，请原告签订合同时特别注意。原告当天签约离开后不久，宋巢华恭喜原告成为业主。其后于5月、6月多次邀请原告参加被告举办的各项回馈业主的活动。6月19日，宋巢华提示原告第二期首期款的支付时间快到了。原告称已经和被告的经理谈好，出差回来后再交。6月20日，宋巢华告知至今没有收到领导同意延期付款的通知。6月24日，宋巢华问原告在考虑什么问题，是否因为销售人员服务态度不好还是没有跟进到位？原告回应：都有。宋巢华询问哪方面问题，会改正或者更换销售人员跟进。原告回应：不用了，直接退款吧。宋巢华称合同已经生效，不能退款。2019年6月底、8月初，被告均发函给原告，催促原告交纳第二期购房首期款。原告于2019年8月向被告取回案涉合同及补充协议原件，之后于2019年10月10日提起本案诉讼。另查明，根据2019年3月26日的查询结果：原告在佛山无房产；原告自2014年起在佛山市参加社会保险，其中2016年9月至2017年5月并无参保记录，自2017年6月至2018年7月有参保记录，之后中止缴费参保。又查明：2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。按照该文件的规定，对于非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在大良购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。2017年6月7日，佛山市住房和城乡建设管理局发出《关于执行我市住房限购政策的意见》。按照该文件的规定，市民在进行房屋买卖前，应了解我市最新的住房限购政策；购买新建商品房，房地产开发企业应切实履行告知购房人限购政策的义务和相关证件的核验工作，在认购环节必须对购房人的购房资格进行审核；各区房地产交易部门、不动产登记部门在商品房合同备案时必须先登录“佛山市房产信息查询系统”，对照购房人提供的《购房人申明陈述书》等资料对购房人资格进行核验，在核验时点对不符合资格的购房行为作出相应处理，如不符合住房限购规定的商品房买卖合同，不予备案。本院认为，虽然未进行网签，但双方已签订了合同及补充协议，所约定的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，案涉合同及补充协议应认定为商品房买卖合同。关于合同解除问题。双方均请求解除合同，即双方对解除合同并无争议，故本院对各方解除合同的请求予以确认。合同解除后，购房款248690元应予退还。原告称被告未按照合同第十九条的约定办理登记备案手续，但是补充协议第十一条的约定实质上已变更了登记备案时间，故对原告该主张，本院不予采纳。关于被告对原告是否具备购房资格的审查时间节点问题。按照《关于执行我市住房限购政策的意见》的规定，被告应在认购环节必须对购房人的购房资格进行审核。案涉合同、补充协议就是商品房买卖合同，被告在签订时更应该依照政策核定。正如被告的销售人员在3月下旬在微信中亦通知原告带备社保参保证明、住房证明、办理银行贷款等材料。被告声称原告签订案涉合同及补充协议时只提供了社保参保证明，即根本不符合被告签约前要求原告提供的材料，然被告依然不按政策规定与原告签订案涉合同及补充协议。虽然根据现有证据显示，原告于4月30日当天确实具有购房资格，但被告应确定合同所约定的网签时间节点与现在所掌握的原告的购房资格情况不相冲突。另，被告的销售人员亦确实向原告表示是“草签”，诱导原告签约。被告以原告已签订承诺书抗辩。然而，该承诺书是认购当日让原告签订的格式文本，被告当时未审核原告是否可以购房就直接让原告签订该承诺书，实质上将限购政策的执行责任全部推给购房者，本院对此抗辩意见不予采纳。纵观本案，之所以发生本案纠纷，是被告的销售人员为了促成交易，明知原告首期款不足的情况下，通过各种方式促成本次交易；而原告明知自己资金不足、明知约定的首付支付时间、网签时间与其购房资格的社保情况相冲突，仍盲目签订合同购买物业。因此，对于纠纷的发生、案涉合同的履行不能导致解除，双方均应承担责任。基于上述分析，对于被告反诉请求的违约金，本院不予支持；同理，对于原告请求的利息损失，也不予支持；本诉、反诉的诉讼费各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告余晓慧与被告佛山金科房地产开发有限公司于2019年4月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告佛山金科房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款248690元给原告余晓慧；三、驳回原告余晓慧的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山金科房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2515.18元（原告已预交），由原告余晓慧负担；反诉受理费减半收取为2543.66元（被告已预交），由被告佛山金科房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇一九年十一月二十日书记员  范文