贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10775号 原告：汤权，男，1971年10月19日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理）、林蔓（一般授权代理），均系贵州名城（金沙）律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋秀敬（特别授权代理），男，1968年3月7日出生汉族，住贵州省毕节市。 原告汤权与被告贵州毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙海，被告委托诉讼代理人蒋秀敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤权向本院提出诉讼请求：1、判令被告振华房开公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金84，520.00(从2016年8月13日计算至2019年8月12日，2019年8月12日之后的违约金以购房款395,417.00元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书交付原告之日止)；2、请求人民法院依法判决被告退还原告支付给被告的闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计4,079.00元；3、请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请为：请求人民法院依法判令被告立即为原告办理涉案房屋不动产权证。 事实及理由：原、被告于2011年7月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市环东路都市.合同约定房屋总价款为395417.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。但就房屋的权属登记未进行约定，仅约定被告在商品交付使用之日起90日内申请该商品房的初始登记。根据补充协议第3条约定：“房屋交付之日180个有效工作日办理产权证。”合同第十一条约定的交付时间为2012年12月30日交付。合同签订后，原告履行付款义务，被告按约定将商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的权属证书，原告的行为已经严重违约。 原告认为：依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对逾期办证违约金作出约定，因此原告诉请以395,417.00元为基数参照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书交付原告之日止合情合理。另外，被告向原告收取的闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计4,079.00元，根据相关规定，以上费用已经包括在涉案房屋价款中，应当依法退还原告。 综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告振华房开公司答称：1、原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初要求在区办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后折腾几年，影响了办证时间，责任不在公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大夏A幢项目可以办理不动产登记证，退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算，原告要求按以付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，明显过商，请求法院予以驳回；3、原告要求退回所交的水、电表入户费、天燃气入户费、有线电话入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施设备必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门，原告要求退回的费用已交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回；4、原告计算违约金的依据有误，请求法院依法驳回原告诉讼请求。涉及振华商贸大夏A、B栋商品房幢首登时间为2019年8月13日；涉及时代广场政府已经下文可以办证；都市港湾现在尚不具备办证条件，因为当时的落地落宗是在七星关区办理，因为政策变动，重新复核，转为毕节市落地落宗，该情况是政府原因导致。 本院经审理查明，2011年7月12日，原告汤权作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＨ-0119），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号：2-17-6；房屋总价款为395417.00元；买受人应当在2011年7月12日前分期支付房价款80%（￥316417.00）,剩余20%（￥79000.00元）于住房修到17楼时补齐。出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：双方未约定取得该商品所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人的时间,也未约定违约责任。补充协议第3条约定：“房屋交付之日180个有效工作日办理产权证。”合同签订后，原告汤权按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款；2011年11月8日，原告向被告交纳了房屋维修基金7908.00元，契税5931.00、电表入户费529.00元、水表入户费750.00元、天燃气入户费2500.00元及办证等相关手续费719.00元。2013年3月10日,被告收取原告有线电视入户费300.00元。2012年12月31日将涉案商品房将付原告。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具审查意见，同意办理毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记，振华商贸大厦Ａ幢具备了办理商品房转移登记的条件。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据6张，被告的交的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、振华商贸大夏A嶂首次登记审查意见、发票、不动产权证等上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，但被告未按约定取得涉案商品房的初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，故对原告提出的被告为原告办理涉案房屋不动产权证的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》未约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的时间，也未约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额395,417.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额395,417.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起算时间问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第3条“房屋交付之日180个有效工作日办理产权证。”的约定，涉案房屋2012年12月31日交付，而被告振华商贸大厦A幢商住楼于2019年8月13日才具备了办理商品房转移登记的条件，未在合同约定的期限内履行将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告诉请从2016年8月13日起计付违约金，未违反法律的规定，本院予以支持，故违约金的计算时间从2016年8月13日起开始计算。 关于违约金的截止时间，因被告已收取了原告的契税及办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。因所涉商品房已具备办理商品房转移登记条件，庭审中，被告未举证证明其已通知原告提交办证资料以办理不动产权证，故本案开庭之日（2019年11月1日）视为尽到通知义务，因此，计算违约金的截止时间应当为本案开庭之日（即2019年11月1日）。 综上所述，本案违约金应以原告已付购房款395,417.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年8月13日起计算至2019年11月1日。 关于原告诉请的电入户费、水入户费、闭路电视费用、燃气费4,079.00元，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告收取电视入户费、燃气费、水、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告汤权交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的办证资料）之日起九十日内为原告汤权办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决 发生法律效力之日起十日内向原告汤权支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款395,417.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年8月13日起计算至2019年11月1日止； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告汤权电视入户费、燃气开户费、水、电开户费共计4,079.00元； 四、驳回原告汤权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,007.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十一月十九日 书记员 孙宏杰