上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9826号上诉人(原审原告)：胡亮亮，男，1988年7月26日生，汉族，户籍地江苏省。上诉人(原审原告)：王婷婷，女，1989年11月8日出生，汉族，户籍地江苏省。两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄冬艳，上海律宏律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：江定鉴，男，1965年1月16日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。上诉人胡亮亮、王婷婷因与被上诉人江定鉴房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初6327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡亮亮、王婷婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请。事实与理由：第一，一审法院认定上诉人与被上诉人江定鉴签订的《房屋买卖合同》无效，系事实认定错误。(2017)沪0114民初11477号生效判决确认了上诉人与被上诉人于2016年签订的《上海市房地产买卖合同》的效力，确系双方当事人真实意思表示。上诉人已经向被上诉人付清了所有的房款且已经按照合同约定履行了全部合同义务；尤其是上诉人为被上诉人清偿房屋抵押借款以涤除抵押权的行为，充分体现了上诉人购买房屋的真实意思表示。第二，一审法院仅以双方交易行为与通常交易习惯相悖，难以认定双方存在真实的意思表示为由，认定双方签订的房屋买卖合同无效，系事实认定错误。首先实践中有很多不具有购房资格的人通过先签订购房合同，待符合购房资格以后再过户，这种操作并非有悖于交易习惯，而是符合常理。上诉人基于对被上诉人的信任及对房地产市场波动的担心，先行支付部分房款以涤除抵押权，再行签订购房合同，完全符合常理。第三，一审法院无视上诉人提供的支付购房款的证据，对上诉人支付的购房款人民币(以下币种均为人民币)153万不予认可，系事实认定错误。2016年7月，江定鉴在1份“情况说明”上签字，载明：上海市嘉定区裕民路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)总价153万元已经全部结清，这一事实同样也在(2017)沪0114民初11477号生效判决中予以确认。被上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，在没有证据证明被上诉人系因受到上诉人胁迫而在“情况说明”上签字的情况下，一审法院应当认定系争房屋的购房款已经全部付清。第四，即使被上诉人与上诉人之间签订的房屋买卖合同无效，被上诉人同样也应当将上诉人已经支付的全部房款返还给上诉人，而不是仅返还42.7万元。被上诉人江定鉴辩称：不同意上诉人胡亮亮、王婷婷的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡亮亮、王婷婷向一审法院起诉请求：1、解除胡亮亮、王婷婷与江定鉴签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令江定鉴返还购房款1,530,000元；3、判令江定鉴支付违约金15,300元；4、判令江定鉴赔偿损失700,000元；5、判令江定鉴支付利息损失(以1,530,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月20日计算至法院判决确认的合同解除之日止)。一审法院认定事实：1、系争房屋于2007年6月1日核准登记在江定鉴名下。2016年5月6日，江定鉴(甲方)与胡亮亮、王婷婷(乙方)签订1份《上海市房地产买卖合同》，合同约定：乙方受让甲方的系争房屋，房屋建筑面积为79.63平方米；转让价款为1,230,000元；乙方应于2016年4月23日前支付甲方250,000元作为定金(支付尾款时抵作房价款)，应于2016年5月5日前支付甲方170,000元，应于2016年5月31日前支付甲方810,000元；乙方需另外支付设备和装修费用300,000元，该款由乙方于房屋验收交接时向甲方支付；甲方应于2016年7月1日前腾出系争房屋并通知乙方验收交接；2016年6月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同另约定了其他内容。2、胡亮亮、王婷婷分别支付了177,000元及250,000元，用以涤除系争房屋上的银行抵押贷款及案外人刘某某的个人抵押借款。2016年6月7日，上述两项抵押登记被注销。3、胡亮亮、王婷婷非本市居民。2016年5月6日，胡亮亮、王婷婷与江定鉴签订《上海市房地产买卖合同》时，二人属本市限购人员，至今仍未满足本市限购政策条件。关于1,530,000元款项的支付情况，双方存有争议：胡亮亮、王婷婷为证明其二人已向江定鉴支付了1,530,000元款项，向一审法院提交了1份由江定鉴签字的情况说明，该情况说明载明：系争房屋总价1,530,000元已全部给清，其中，房屋贷款177,000元，刘某某他项权利抵押证250,000元，外债(万玉强150,000元、盛小东180,000元、徐竹青100,000元、龙宝霞280,000元)，剩余393,000元分批已全部给清。江定鉴表示该份情况说明并非其自愿所签，除房屋贷款及刘某某的抵押债权外，对其他款项均不予认可，并辩称与万玉强和徐竹青不相识、与盛小东和龙宝霞无经济往来。胡亮亮、王婷婷为证明其二人为江定鉴归还外债，提供了万玉强、盛小东、徐竹青、龙宝霞四人的情况说明，但未能提供证据证明该四人与江定鉴之间存在借款关系的相关证据。胡亮亮、王婷婷为证明其二人已分批向江定鉴支付了393,000元，提供了胡亮亮2016年3月1日至同年9月30日期间的农业银行银行卡交易明细清单，并称该393,000元以现金方式分批给付江定鉴，但未要求江定鉴出具单次收款的现金收条。一审审理中，江定鉴表示胡亮亮、王婷婷于2016年4月23日支付250,000元涤除了系争房屋的银行抵押贷款，于2016年5月5日归还了案外人刘某某的个人抵押借款。江定鉴同意按照银行同期贷款利率支付427,000元的相应利息，利息一并从2016年4月23日起计算。一审法院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，胡亮亮、王婷婷与江定鉴签订的《上海市房地产买卖合同》的订立与履行，与房产买卖的一般交易习惯多处相悖。首先，签订买卖合同时，胡亮亮、王婷婷属上海市限购人员，且至双方约定的房屋过户日期，二人仍为上海市限购人员，直至目前，二人仍不具备上海市购房资格。其次，在未签订房屋买卖合同的情况下，胡亮亮、王婷婷已经支付了系争房屋的银行抵押贷款及个人抵押借款。再次，根据合同约定，系争房屋交付时再支付300,000元设备和装修费用，但根据胡亮亮、王婷婷的陈述，二人在未实际占有系争房屋的情况下，即支付了该笔款项。胡亮亮、王婷婷对上述情况未作出合理解释。结合胡亮亮、王婷婷的付款情况，一审法院难以认定胡亮亮、王婷婷与江定鉴之间存在真实的购房关系，双方签订的买卖合同系虚假的意思表示，故胡亮亮、王婷婷与江定鉴签订房地产买卖合同的行为应属无效，胡亮亮、王婷婷要求解除合同、归还购房款，并要求江定鉴赔偿损失、违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。关于返还款项的金额，胡亮亮、王婷婷称其二人已向江定鉴支付了1,530,000元，但除胡亮亮、王婷婷归还的177,000元的银行抵押贷款及250,000元的个人抵押借款外，江定鉴对其余款项不予认可，根据胡亮亮、王婷婷提供的现有证据，一审法院尚难以认定胡亮亮、王婷婷已向江定鉴支付了其余款项。现江定鉴同意返还已收到的427,000元款项，并同意以银行同期贷款利率支付相关利息，于法不悖，一审法院予以照准。据此，一审法院作出判决：一、江定鉴应于判决生效之日起十日内返还胡亮亮、王婷婷款项427,000元；二、江定鉴应于判决生效之日起十日内支付胡亮亮、王婷婷利息损失(以427,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年4月23日计算至实际付款之日止)；三、驳回胡亮亮、王婷婷的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：因胡亮亮、王婷婷与江定鉴就系争房屋订立房屋买卖合同及履行的相关行为，与通常的房屋买卖交易习惯存在诸多相悖之处，且大部分款项支付存疑，而胡亮亮、王婷婷不能对此作出合理解释，故一审法院认为双方之间不存在真实的购房意思，签订的房屋买卖合同是虚假意思表示，并据此认定合同无效，本院予以认同。关于胡亮亮、王婷婷主张返还的款项，除427,000元涤除系争房屋抵押的款项外，江定鉴否认曾收到其余款项，而胡亮亮、王婷婷未能充分证明其已实际支付相应款项，故一审法院未支持胡亮亮、王婷婷要求江定鉴返还购房款153万元的诉请，并无不当。综上所述，胡亮亮、王婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,812元，由胡亮亮、王婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇一九年十一月十五日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……