上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78701号原告(反诉被告)：陈继理。委托诉讼代理人：曹前，男，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：上海上中云品餐饮管理有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路XXX号XXX、XXX室。法定代表人：周家彬,执行董事。委托诉讼代理人：蔡孝元，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭露晖，北京大成(上海)律师事务所律师。原告陈继理与被告上海上中云品餐饮管理有限公司(以下简称上中云品公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。后被告世上中云品公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年11月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈继理的委托诉讼代理人曹前，被告(反诉原告)上中云品公司的委托诉讼代理人蔡孝元和郭露晖(仅参加第一次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈继理向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年5月15日至2019年9月14日租金人民币(以下币种同)30万元；2、判令被告支付2018年11月15日至2019年3月14日租金差额2万元；3、判令被告支付逾期付款违约金：按照每日12.32元的标准，自2018年11月8日起计算至实际支付日止。事实和理由：2017年9月5日，原告将位于上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，约定房屋租金为每月75,000元。合同第4-2条约定，被告应于每两个月7日前向原告支付租金。每逾期一日，则需按日租金的千分之五支付违约金。合同履行过程中，原告于2018年12月3日收到租金14万元，2019年1月13日收到租金14万元，2019年3月11日收到租金15万元，其后被告再未支付租金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告上中云品公司辩称，原、被告确于2017年9月15日签订房屋租赁合同，之后由于被告业务调整，于2018年11月9日向原告提出提前解除合同，原告予以同意，但要求被告进行赔偿。经过协商，被告先继续承租系争房屋，原告对外发布招租信息，同时月租金降低至7万元。2019年2月，被告再次向原告发函要求搬离，原告提出被告再租2个月就让被告搬走。2019年5月，被告向原告发函，表示于2019年5月15日搬离系争房屋，并将钥匙邮寄给原告，原告拒收。2019年6月，被告通过发送律师函的方式要求原告收回房屋。现房屋处于空置状态，被告依据合同第10-5条的约定享有解约权。由于双方之间的合同已经于2019年5月15日解除，被告多次要求返还房屋，但原告一直不肯接收，系争房屋处于空置状态，被告并未占有使用房屋，故不同意支付租金及使用费。租金减免系双方协商一致，不同意支付租金差额。关于逾期付款违约金，2018年11月8日前租金按约支付，之后的已付租金如果逾期，愿意按照每日12.32元的标准支付违约金。2019年5月15日起的租金，由于合同已经解除，不应计算违约金。反诉原告上中云品公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告签订的房屋租赁合同于2019年5月15日解除；2、判令反诉被告赔偿反诉原告搬离房屋受阻所遭受的损失205,499.60元。事实和理由：2017年9月15日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，约定将系争房屋出租给反诉原告使用，租期为2017年9月15日至2020年9月14日。2018年11月9日，反诉原告向反诉被告发函要求解除租赁合同，反诉被告回复同意解除，要求赔偿损失即可。2019年5月，反诉原告向反诉被告发出退租函并寄送钥匙，要求于2019年5月15日搬离，但反诉被告拒收。2019年6月6日，反诉原告向反诉被告发出律师函，确认租赁合同于2019年5月15日解除。反诉原告认为，根据合同第10-5条的约定，反诉原告在赔偿2倍月租金作为违约金的情况下，可以解除租赁合同。反诉原告已于2019年5月15日向反诉被告寄送解约函，并以返还钥匙的行为明确了退租的意思表示，故租赁合同已于该日解除。反诉被告一直拒绝出具出门单，阻挠反诉原告搬离，导致反诉原告的办公桌椅等滞留在系争房屋内，造成直接损失205,499.60元。故反诉原告提出如上反诉诉请。反诉被告陈继理辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。双方的房屋租赁合同并未解除，反诉原告并无合同解除权，且双方已经就减免租金、继续履行合同达成了合意，反诉原告也按照协商的结果支付了2期租金。2018年11月9日，反诉原告要求开具出门单，反诉被告就表示反诉原告已经与物业公司签订物业服务合同，有权自行要求物业公司开具出门单。2019年5月9日和5月10日，警察上门了解租赁事宜，反诉原告和物业公司已经达成一致。之后，反诉原告陆续搬迁至现状。即使反诉原告存在损失，也系其没有采取恰当方式避免损失的发生，应自行承担相应损失。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉诉请。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号XXX、XXX室房屋登记于原告陈继理名下。2017年9月，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积361.13平米，房屋租赁期自2017年9月15日起至2020年9月14日止，甲方于2017年9月5日向乙方交付房屋，其中2017年9月5日至2017年9月15日为免租期；系争房屋每月租金为75,000元，乙方应于每两个月7日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5‰支付违约金；甲方交付房屋时，乙方应支付两个月的租金作为房屋租赁保证金，即15万元。合同第10-5条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。2018年11月9日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，称因被告营业变更，无法履行合同，按照合同约定，原告与被告解除合同，被告将于2018年11月15日搬离系争房屋。在该通知书签收回执处，原告书写“通知收到，按原定的租房合同约定补足我方损失”。之后，原告对外发布系争房屋的招租信息。2019年2月，被告向原告发出《关于华能联合大厦602房屋租赁的函》，载明希望于2019年3月15日终止房屋租赁合同，并考虑到原告的相关损失，同意原告不退还被告已付的押金。2019年2月21日，原告向被告回函，表示《关于华能联合大厦602房屋租赁的函》已收到，2018年11月10日，原告在被告承诺继续履行合同到底的前提下，口头同意每次付款时可以少支付租金1万元。现被告再次要求提前退租，是否考虑清楚，因被告违约提前解除合同，相应的损失赔偿等是否有明确认识与安排。2019年5月5日，被告向原告发出《关于华能联合大厦602房屋租赁的函》，称在2019年2月19日发函告知原告退租后，原告给了2个月的退租期，故被告将房租交至5月15日。被告决定于2019年5月15日搬离系争房屋。希望原告配合被告办理交接手续并配合搬离办公家具、电子设备等物品。被告考虑到原告的损失，愿意将押在原告处的2个月押金作为赔偿。审理中，原告确认收到该函件，但没有收到原告所述的房屋钥匙。2019年6月5日，被告向原告发出律师函，称双方签订的租赁合同已于2019年5月15日实际终止，要求原告在收到此函后3日内向被告出具搬离工作所需的一切文件并配合被告进行搬离，否则将通过司法途径维护自身权益，届时可能产生的一切责任和费用将由原告承担。该函于次日由原告签收。后原告诉至本院，要求判如所请。被告提起反诉，原告于2019年10月14日收到被告提交的反诉状。关于已付租金情况，被告于2018年12月3日支付2018年11月15日至2019年1月14日租金14万元；于2019年1月13日支付2019年1月15日至2019年3月14日租金14万元；于2019年3月11日支付2019年3月15日至2019年5月14日租金15万元。审理中，原告确认其于2018年11月对外发布系争房屋出租信息，2019年3月开始被告陆续撤离，2019年5月左右已无人办公，2019年5月9日和5月10日，被告搬离大件物品，物业公司不予同意，警察组织至派出所调解。2019年5月15日以后，系争房屋内尚遗留被告的办公桌椅。由于被告不愿继续履行租赁合同，系争房屋处于空关状态，经法院释明，原告表示如果法院认定双方之间租赁合同解除的，原告除诉请之外，不要求处理押金、违约金及实际损失等，原告会另案诉讼，同意本案中一并处理房屋返还问题。被告则表示押金无需本案中处理，要求处理房屋返还问题。关于逾期付款违约金，原告主张：自2018年11月8日起，被告一直未按约支付租金，故应付2018年11月15日至2019年5月14日已付租金的逾期付款违约金。另外，2019年5月15日至2019年9月14日租金未支付，也主张该区间段的逾期付款违约金。为了便于计算，每日按照日租金的5‰即12.32元，从2018年11月8日起算至被告实际支付之日止。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点之一双方之间的租赁合同是否解除。被告辩称根据租赁合同第10-5条约定其享有合同解约权，故双方之间的租赁合同已于2019年5月15日解除。对此，本院认为，合同第10-5条的约定从文义上理解不能得出合同赋予被告以赔偿违约金为代价从而享有合同解除权的结论。该条款赋予的是守约方对合同解除的选择权，以警示双方不能轻易违约，故被告主张依据该条享有合同解除权，缺乏依据，本院不予支持。但是，被告已搬离系争房屋，被告不愿意继续履行租赁合同，而该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且系争房屋长时间处于空置状态，强制维持合同关系必然形成社会财富的浪费，故本院判决双方之间的租赁合同解除，合同解除时间以原告收到反诉状之日即2019年10月14日为准。合同解除后，被告应及时返还房屋，双方一致同意在本案中处理房屋返还问题，本院予以照准。原告主张被告支付2019年5月15日至2019年9月14日租金30万元，依约有据，本院予以支持。关于租金差额，虽然原告在2019年2月21的回函中承诺同意被告每次支付租金时可以少支付1万元，但该承诺是附条件的，即在继续履行合同到底的情况下。现被告不愿继续履行合同，故该承诺不再满足成就条件，原告要求被告补足租金差额2万元的诉请，本院予以支持。关于逾期付款违约金，被告未按约支付租金违反合同约定，原告主张按照合同约定的日租金5‰的标准支付逾期付款违约金，本院予以支持。结合被告的付款时间，2018年11月15日至2019年1月14日租金的逾期付款违约金为320.32元，2019年1月15日至2019年3月14日租金的逾期付款违约金为73.92元，2019年3月15日至2019年5月14日租金的逾期付款违约金为49.28元。自2019年5月15日至2019年9月14日租金的逾期付款违约金，按照每日12.32元的标准，自2019年5月8日起算至合同解除之日即2019年10月14日为宜。综上，经计算，逾期付款违约金合计2,402.40元。关于被告反诉主张的搬离损失，由于系被告违约导致合同解除，故相应的责任应由其自行承担，该项反诉主张，本院不予支持。至于解除合同的其他后果，在本院释明之后，原告仍坚持要求继续履行合同，同时明确如果法院判决合同解除的，对于违约金等相关合同解除后果不要求在本案中一并处理，故本院不予处理，原告可在本案确定解约裁判后另就解约责任告诉、处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈继理与被告(反诉原告)上海上中云品餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月14日解除；二、被告(反诉原告)上海上中云品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号XXX室房屋返还给原告(反诉被告)陈继理；三、被告(反诉原告)上海上中云品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈继理2019年5月15日至2019年9月14日的房屋租金30万元；四、被告(反诉原告)上海上中云品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈继理租金差额2万元；五、被告(反诉原告)上海上中云品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈继理逾期付款违约金2,402.40元;六、驳回被告(反诉原告)上海上中云品餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,146元，减半收取计3,073元，由被告(反诉原告)上海上中云品餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费(减半收取)2,191.50元，由被告(反诉原告)上海上中云品餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一九年十一月十八日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。