广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1119号原告:新兴县泰基房地产开发有限公司。住所地：新兴县新城镇广兴大道西（西营窑第二层第一卡）。法定代表人：王绍明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严灵芝，女，该公司职工，住新兴县。被告：文永明，男，1975年12月19日出生，汉族，居民，住重庆市江津市。原告新兴县泰基房地产开发有限公司（以下简称“泰基公司”）诉被告文永明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泰基公司委托诉讼代理人严灵芝到庭参加诉讼，被告文永明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付尚欠购房款219000元及逾期付款违约金（以所欠购房款为基数，自2009年10月1日起按日万分之二分阶段计算至还清之日止，即2009年10月1日至2019年1月22日以249000元为基数计算，2019年1月23日起至付清之日止以219000元为基数计算，暂计至2019年4月8日止为172555.2元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2009年3月26日预订了由原告开发的位于新兴县××城镇城北新区永××街××房（建筑面积142.58平方米，套内面积123.71平方米，以下简称“涉案房屋”）。2009年8月20日，原、被告双方签订了编号为TJ-01-12A的《商品房买卖合同》（简称合同），合同约定：按套内建筑面积计，单价为人民币（下同）3042.69元/平方米，合同总价人民币376411元；付款方式为银行按揭付款，首付款为75411元，按揭款为301000元，被告应于2009年9月30日前付清购房款或办理银行按揭。合同还约定买方逾期付款的，逾期90日内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，以应付款为基数，按日万分之二计算逾期违约金，合同继续履行；逾期90日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的5%向卖方支付违约金；买方要求继续履行合同且卖方同意的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，以应付款为基数，按日万分二计算逾期违约金。合同签订后，被告依约支付首期款75411元，因其无法办理银行按揭贷款，故再支付52000元，尚欠249000元一直未付。经原告多次催讨，被告于2019年1月22日委托其妻子李巨凤向原告支付了30000元，现尚欠购房款219000元。原告按合同约定时间交付被告所购涉案房屋，并办理完预告登记手续（证号：新预购20120234）。后来，在去房管局递交资料办理房地产权证时，发现涉案房屋处于被法院查封状态，无法办理余下手续。2019年1月份，涉案房屋被开平市人民法院根据(2018)粤0783执1484号之三《执行裁定书》，通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，由买受人冯锦培以550000元竞买所得，并于2019年3月份被强制过户和注销产权登记。原告认为，被告逾期付款，已经构成违约，除应支付所欠购房款外，还应以应付款为基数，按日万分之二承担自应付款期限之第二天起至还清之日止的违约金。因此，为维护原告的合法权益，现特向法院起诉，并提出前述请求。被告文永明无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。本案经审理认定事实如下：2009年3月26日，被告向原告预订了由原告开发的位于新兴县××城镇城北新区永××街××房。2009年8月20日，原告作为出卖人、被告作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》（编号为：TJ-01-12A）。合同约定以下内容：1.该房为第1幢12层A号房；2.该商品房建筑面积142.58平方米，套内面积123.71平方米；3.每平方米单价为人民币3042.69元，总金额为人民币376411元；4.付款方式为银行按揭付款，首付款为75411元，按揭款为301000元，于2009年9月30日前付清购房款或办理银行按揭；5.买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期90日内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同且出卖人同意的，合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日万分之二向出卖人支付逾期应付款的违约金；6.出卖人应当在2010年1月30日前交楼；7.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同中还约定了其他关于交接、保修责任等内容。合同签订后，被告于2010年1月10日支付了首期款75411元，但对余款301000元，被告未能成功办理银行按揭。原告按合同约定于2010年1月30日前将涉案房屋交付给被告，同时为其办理了房屋预告登记（证号：新预购20120234）。被告在接收房屋后，于2011年8月9日支付购房款52000元给原告，至此，被告尚欠249000元购房款未支付。随后，原告多次要求被告付清余下的购房款，在经原告催讨后，被告直至2019年1月22日才再次向原告支付购房款30000元，则至此尚欠购房款219000元。之后，原告接到新兴县房产管理部门的通知，得知涉案房屋已于2019年1月被广东省开平市人民法院根据（2018）粤0783执1484号之三《执行裁定书》，通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，由买受人冯锦培以550000元竞买所得，并于2019年3月份被强制过户和注销原产权登记。为此，原告向被告追讨其仍未支付的购房款219000元，但无果。原告遂于2019年6月18日诉至本院，并提出前述请求。以上事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、《泰基家园》商品房预定约定书、《商品房买卖合同》、私有房地产权登记申请书、委托书、房款发票、税收转账专用完税证、通知书、执行裁定书、执行通知书、人民法院工作介绍函、转账凭证、被告身份证以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2009年8月20日签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告在签订合同后，仅支付购房款157411元（75411元＋52000元＋30000元），尚欠房款219000元未付，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。根据合同约定，被告应于2009年9月30日前付清购房款或者办理银行按揭，现被告在未能如期办理银行按揭的情况下，对尚欠购房款一直未付，责任在于被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，同时结合涉案房屋已被法院司法拍卖并强制过户，涉案房屋权属人发生变更的情况下，现原告请求被告按照法律规定和合同约定，支付尚欠购房款219000元，合理合法，本院予以支持。对于原告请求的逾期付款违约金问题，被告作为涉案房屋买受人，负有向出卖人支付购房款的义务，原、被告双方在合同中明确约定须在2009年9月30日前付清购房款，但被告文永明至今未付清购房款，依照合同约定，被告文永明的行为构成违约，依约应承担支付违约金的责任。被告逾期付款期限已经远远超过90日，在此情况下，原、被告双方在合同中约定每日按逾期应付款的万分之二为标准计算违约金，该约定并未超出法律保护的范围，故对原告要求按日万分之二的标准计算逾期付款违约金，符合双方约定，本院予以支持。那么，结合被告在支付首期款后又分别于2011年8月9日支付52000元、2019年1月22日支付30000元的情况，被告需支付给原告的逾期违约金，应以尚欠款为基数，按日万分之二分时间段计算，即2009年10月1日起至2011年8月9日止以尚欠款301000元为基数计算；2011年8月10日起至2019年1月22日止，以尚欠款249000元为基数计算；2019年1月23日起至付清之日止，以尚欠款219000元为基数计算。对2009年10月1日至2019年1月22日期间的违约金，现原告均请求以尚欠款249000元为基数进行计算，属原告对其民事权利的自行处分，本院不持异议。被告文永明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告文永明应于本判决发生法律效力之日起七日内支付购房款219000元及逾期付款违约金（2009年10月1日至2019年1月22日以249000元为基数、2019年1月23日至付清之日止以219000元为基数，均按日万分之二计算）给原告新兴县泰基房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7173.32元，由被告文永明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练洪森审 判 员  陈红梅人民陪审员  潘其婷二〇一九年十一月十九日书 记 员  张丽莎附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。