北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初23206号原告：北京果珍果实商贸中心（原北京沐糖贝贝商贸中心），住所地北京市朝阳区王四营乡王四营村甲6号豫都永祥快捷宾馆内303号房间。法定代表人：刘亚婷，经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤莲，女，1962年10月20日出生，北京果珍果实商贸中心职员，住北京市朝阳区。被告：北京菜篮子终端科技有限公司，住所地北京市通州区台湖镇政府大街13号429室。法定代表人：余久兴，经理。委托诉讼代理人：马现茹，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志恒，北京市万商天勤律师事务所实习律师。第三人：中梦百年实业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼-1层078。法定代表人：刘云长，总经理。原告北京果珍果实商贸中心（以下简称果珍果实公司）与被告北京菜篮子终端科技有限公司（以下简称菜篮子公司）、第三人中梦百年实业有限公司（以下简称百年实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告果珍果实公司的委托诉讼代理人刘芳、李凤莲、被告菜篮子公司的委托诉讼代理人马现茹、王志恒、第三人百年实业公司的法定代表人刘云长到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告果珍果实公司向本院提出诉讼请求称：1.确认果珍果实公司、菜篮子公司与百年事业公司于2017年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除；2.请求菜篮子公司支付房屋租赁费245098.58元（自2018年8月20日至2019年3月19日共计7个月）；3.请求菜篮子公司支付违约金70028.16元；4.要求菜篮子公司给付滞纳金340336.88元；5.诉讼费由菜篮子公司承担。以上共计655463.54元。事实与理由：2017年7月5日，果珍果实公司与菜篮子公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定由菜篮子公司承租位于北京市通州区永顺镇邓家窑农贸市场有限公司内富河大街（325-1）号房，建筑面积385平方米。合同约定：“租赁期限为4年，自2017年8月20日起至2021年8月19日止，首年租金为420169元（折合2.99元/日m??），第3年的租金增长5%，第4年的租金增长5%，首期房租支付时间为2017年7月20日前。租金支付方式为押二付六。每6个月为一个结算周期，每个结算周期开始后的前15日内向甲方一次性结清本期租金。”合同签订后，果珍果实公司依约向菜篮子公司交付了房屋，菜篮子公司向果珍果实公司交付了一年420169元的租金，自2018年8月20日开始至2019年3月18日菜篮子公司没有再支付给果珍果实公司租金，共计245098.5元。依据双方所签订的合同第十条违约责任：“甲、乙丙任何一方违反本合同，均构成违约。除向守约方按下列方式承担违约金外，还应赔偿因其违约行为给守约方造成的损失。”第十条第二款的第一项约定：“一方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每延期一日应按逾期金额的5%向甲方支付违约金。”第十一条第三款约定：“甲方单方解除事由第一款第一条：乙方未按时交付房屋超过30日的，出现以上原因，则甲方有权单方面解除合同，并按照乙方违约扣除乙方2个月租金作为违约金。”菜篮子公司使用承租的房屋至2019年3月19日。果珍果实公司多次向菜篮子公司发函催缴租金，菜篮子公司拒绝支付，为维护果珍果实公司的合法权益，故提起诉讼。被告菜篮子公司辩称：菜篮子公司不同意果珍果实公司的诉讼请求。具体理由如下：1.菜篮子公司认可的合同解除时间为2018年11月29日，菜篮子公司向果珍果实公司发送了《商铺解约函》，果珍果实公司在本案立案时也向法院提交了该份文件。2.果珍果实公司未按合同约定配合提供消防验收文件，导致租赁房屋不符合约定的使用条件，无法办理开业前的必需证件已构成违约。果珍果实公司作为出租人，应当配合提供办理涉案房屋消防验收的相关证明文件，包括工程竣工或消防验收等相关报告文件，但果珍果实公司自始至终均未向菜篮子公司提供上述证明文件，导致涉案房屋不符合约定的使用条件，已构成违约，菜篮子公司有权拒绝支付租金，并解除合同。根据《房屋租金合同》第11.4条第（2）款约定，若果珍果实公司存在违约行为，影响菜篮子公司对房屋的正常使用，菜篮子公司可以单方面解除合同，菜篮子公司解除合同后，果珍果实公司应将押金、剩余租金、装修费退还给菜篮子公司，菜篮子公司有权要求果珍果实公司支付2个月租金作为违约金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的相关规定，租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人要求解除租赁合同的，应予支持。（1）建设工程消防验收、建设工程竣工验收消防备案。根据《建设工程消防监督管理规定》第13、14、24条的规定，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防申请消防验收。对第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。经查询通州区人民政府关于《建设工程消防验收》、《建设工程竣工验收消防备案》的办事指南，果珍果实公司均应当提供关于租赁房屋的相关文件，包括工程竣工验收报告、有关消防建筑原始验收文件等相关文件。（2）公众聚集场所需要在投入使用、营业前申请消防安全检查。根据《消防法》的规定，公众聚集场所需要在投入使用、营业前申请消防安全检查。根据《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查》的办事指南，即使依照《建设工程消防监督管理规定》不需要进行竣工验收消防备案的公众聚集场所申请消防安全检查的，也应当提交场所室内装修消防设计施工图、消防产品的强制性产品认证书或技术鉴定证书，型式检验合格报告、具有防火性能要求的建筑保温材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的检验合格报告、出厂合格证。因此果珍果实公司一直未向菜篮子公司提供上述文件，导致合同目的无法实现。另外，果珍果实公司私自对租赁房屋上锁，并拒绝菜篮子公司将租赁房屋中的设施设备进行搬离，且果珍果实公司在未经菜篮子公司同意的情况下，将设备设施转给第三方使用。果珍果实公司的上述行为均已构成违约，给菜篮子公司造成了经济损失。综上，果珍果实公司的上述行为已经构成违约，菜篮子公司有权拒绝支付租金，并解除合同。3.果珍果实公司主张的2个月租金的违约金没有事实及法律依据，其索要该等违约金所依据的合同条款明显是不适用的。另外，果珍果实公司主张的违约金额明显过高，不应当支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第五条第25款的规定，承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高的，如出租人的实际损失无法确定的，一般以欠付的租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率（年利率4.75%）四倍的标准对违约金数额进行调整。第三人百年实业公司述称：对于果珍果实公司的诉讼请求我公司没有意见。果珍果实公司与菜篮子公司的争议与百年实业公司无关。对于合同是否解除及解除时间由法院核定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年，北京市邓家窑农贸市场有限公司（以下简称邓家窑市场）作为出租人（甲方），果珍果实公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，果珍果实公司承租北京市邓家窑农贸市场有限公司内富河大街（325-1）号房，装修期由进场之日2017年4月20日，30天后作为租赁期限起始日，租赁期限为2017年5月21日至2021年5月20日止。后邓家窑市场与果珍果实公司签订《补充协议》，租赁期限增加2年，于2023年5月20日止，共计6年，乙方交纳年租金每三年递增10%。2017年7月5日，果珍果实公司作为出租方（甲方），菜篮子公司作为承租方（乙方），百年实业公司作为装修方一（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“鉴于：甲方作为出租房屋的有权出租主体，就本次出租房屋事项已经获得房屋所有权人的授权，丙方经过对出租房屋的权属、房屋性质、物业条件等相关条件进行审查后，确认该出租房屋的各项条件符合乙方的需求并推荐给乙方，现乙方拟从甲方处租赁该房屋并将开业前房屋装修工程、证照办理等工作交由丙方办理，该房屋租赁期限为4年，自2017年8月20日起至2021年8月19日止。”《房屋租赁合同》约定出租房屋坐落于北京市通州区永顺镇邓家窑农贸市场有限公司内富河大街325-1号房屋。合同第五条租金、押金及结算约定：“5.1自正式租期起始日起，首年租金合计肆拾贰万零壹佰陆拾玖元（折合2.99元/日/㎡），第2年的租金增长/%，第3年的租金增长5%，第4年的租金增长5%，第/年的租金增长/%，首期房租支付时间为2017年7月20日前。租金递增后，第2年的年租金计肆拾贰万零壹佰陆拾玖元；第3年的年租金计肆拾肆万壹仟壹佰柒拾捌元；第4年的年租金计肆拾陆万叁仟贰佰叁拾柒元；第/年的年租金计/元；第/年的年租金计/元。5.2租金支付方式为押2付6。押金数额为陆万玖仟零陆拾玖元，押金支付时间为2017年7月20日。（注明：可办理营业执照相关资质证明后再支付房屋相关费用）……”合同第七条权利义务7.6丙方义务约定：“7.6.1负责对租金房屋进行装修，以满足乙方经营需求为标准。7.6.2办理开业前消防验收手续、资料、许可、合格证明等资料；7.6.3工商部门办理的相关经营证照；7.6.4食药监局办理的食品经营许可证；7.6.5其他与本项目相关、具备开业条件的前期一切手续；7.6.6交接完成后，乙方负责工程的使用管理、工程质量保修以外的维护等工作。7.6.7在合同约定的工程保修期间，因工程质量原因发生的保修费用由丙方承担。”合同第十条违约责任约定：“甲、乙、丙任何一方违反本合同，均构成违约。除向守约方按下列方式承担违约金外，还应赔偿因其违约行为给守约方造成的损失。……10.2乙方责任：10.2.1逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每延期一日应按逾期金额的5‰向甲方支付违约金。”合同第十一条变更与解除约定：“……11.3甲方单方解除事由：（1）乙方未按时交付房租超过30日的；（2）乙方经营期间因违法行为被责令注销；出现以上原因，则甲方有权单方面解除合同，并按照乙方违约扣除乙方2个月租金作为违约金。合同解除后，甲方应将押金及剩余租金退还给乙方。……”合同签订后，百年实业公司于2017年7月20日开始入场装修，并于一个月左右完成装修工作。2017年11月22日，果珍果实公司办理了名称为“北京菜篮子终端科技有限公司邓家窑店”的营业执照，2018年1月26日，果珍果实公司办理了名称为“北京菜篮子终端科技有限公司邓家窑店”的食品经营许可证。在本案审理过程中，果珍果实公司称按照《房屋租赁合同》的约定，办理营业执照和食品经营许可证本为百年实业公司的义务，但上述证照实为果珍果实公司办理。菜篮子公司已向果珍果实公司支付了2017年8月20日至2018年8月19日期间的租金，2018年8月20日后的租金菜篮子公司未支付。另查：2018年11月29日，菜篮子公司向果珍果实公司发出《商铺解约函》，称“截至本解约函出具之日，由于贵方仍未提供办理开业经营手续的相关资料，以致我方无法开业经营。为解决经营问题，双方就我公司委托贵方经营该门店一事进行协商，由于双方未能就继续合作相关条款达成一致，因此我们非常抱歉的通知您：自本解约函发出之日起，我方正式解除与贵方的租赁关系。”菜篮子公司称，系因果珍果实公司未能办理消防手续而导致无法开业。菜篮子公司同时称，因该公司于2018年11月29日发送了《商铺解约函》，故该公司认为《房屋租赁合同》已于2018年11月29日解除，该公司亦同意向果珍果实公司支付租金至2018年11月29日。2018年3月16日，果珍果实公司向菜篮子公司发出《租金催缴通知》一份；2018年4月8日，果珍果实公司向菜篮子公司发出《出租房屋收回通知》一份；2018年4月28日，果珍果实公司向菜篮子公司发出《房屋收回通知第3次函》一份；2018年12月8日，果珍果实公司向菜篮子公司发出《通知》一份；2019年2月17日，果珍果实公司向菜篮子公司发出《出租房屋收回通知》一份，对上述五份函件，菜篮子公司称除已收到2019年2月17日果珍果实公司发出的《出租房屋收回通知》外，剩余的函件均未收到。现北京市邓家窑农贸市场有限公司内富河大街（325-1）号房已另行开办超市，果珍果实公司称2019年3月19日开始该公司与其他公司开始协商租赁事宜，并另行签订租赁合同，但菜篮子公司的设备并未全部自承租地点办理，故要求确认《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除。果珍果实公司同时称超市于2019年4月26日开业，但对于其主张的另行与其他公司协商、签订租赁合同的时间及超市的开业时间，果珍果实公司均未向本院提供证据。菜篮子公司称，该公司设备仍留存在承租地点并非该公司原因，系因果珍果实公司不允许该公司拉走设备。果珍果实公司称因菜篮子公司欠付租金，故未允许菜篮子公司拉走相关设备，现允许菜篮子公司拉走相关设备。再查：2017年7月至10月期间，菜篮子公司招标，百年实业公司通过投标方式中标，为菜篮子公司装修包括本案诉争租赁地点在内的相关门店。菜篮子公司与百年商业公司另行签订了相关合同，但均未向本院提交。百年实业公司称，根据合同约定，确应由该公司办理消防手续，但根据该公司与菜篮子公司的合同约定，如果消防手续不能办理，菜篮子公司扣除百年实业公司合同总价款3%-5%的费用，在实际结算的过程中，菜篮子公司亦已扣除了相关费用。菜篮子公司认可已经扣除了百年实业公司未办理消防手续的费用，但是扣除费用并不免除百年实业公司应办理消防手续的义务。果珍果实公司、菜篮子公司、百年实业公司均认可百年实业公司负责租赁地点的装修公司系因菜篮子公司招标确认，故对于《房屋租赁合同》中装修方（丙方）的确定系菜篮子公司决定，果珍果实公司并无选择权。在本案审理过程中，果珍果实公司称，如果法院不能确认《房屋租赁合同》已于2019年3月19日解除，该公司要求法院判决解除合同，因涉及租金及违约金、滞纳金期限问题，故法院判决解除合同后，对于租金、违约金、滞纳金该公司另行起诉，不要求在本案中处理。菜篮子公司、百年实业公司均无异议。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，果珍果实公司、菜篮子公司、百年实业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应恪守履行合同义务。在《房屋租赁合同》中明确约定了各方当事人的权利义务，办理租赁房屋的消防手续系百年实业公司的义务，且百年实业公司作为装修方系由于菜篮子公司的招标行为确定，故菜篮子公司以果珍果实公司未办理消防手续等原因导致无法开业而拒付租金，没有依据。菜篮子公司于2018年8月20日起即欠付租金，果珍果实公司据此要求解除《房屋租赁合同》符合合同约定。但果珍果实公司对其主张于2019年3月19日开始与其他公司协商租赁事宜并未提供证据，亦未能证明该公司要求确认《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除的相关依据，故对于果珍果实公司要求确认《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除的诉讼请求，本院依法不予支持。菜篮子公司延期支付租金后无权向果珍果实公司以发送《商铺解约函》的形式要求解除合同，故对于菜篮子公司要求确认《房屋租赁合同》于2018年11月29日解除的答辩意见，本院不予采纳。因本院确认的合同解除的时间与果珍果实公司要求的时间不一致，涉及租金、违约金、滞纳金的期限问题，果珍果实公司表示不需要本院在本案中一并处理，另行起诉解决，本院对此不持异议，对于相关问题，果珍果实公司可以另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告北京果珍果实商贸中心（原北京沐糖贝贝商贸中心）作为出租方（甲方）、被告北京菜篮子终端科技有限公司作为承租方（乙方）、第三人中梦百年实业有限公司作为装修方一（丙方）于二〇一七年七月五日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告北京果珍果实商贸中心的其他诉讼请求。案件受理费5485元，由原告北京果珍果实商贸中心负担308元（已交纳），由被告北京菜篮子终端科技有限公司负担5177元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘丹丹二〇一九年十一月十二日书记员  陈坤钰