濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初5826号原告：李金秀，女，汉族，1967年5月15日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：宋豫黔，河南卓诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘自刚，河南卓诚律师事务所律师。被告：程玉春，男，汉族，1973年7月8日出生，原住濮阳市高新区。被告：谢东红，男，汉族，住濮阳市高新区。原告李金秀、被告程玉春、被告谢东红农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金秀及其委托代理人宋豫黔，被告谢东红到庭参加诉讼。被告程玉春经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李金秀向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与被告程玉春之间的房屋买卖协议，被告程玉春返还原告购房款88000元及利息暂定5000元（利息自2018年6月24日起按照月息2分计算至本息还清之日止），并赔偿原告损失2436元；2、依法判令被告谢东红返还介绍费××0元，并对原告第一项诉请承担连带赔偿责任；3、本案的全部诉讼费由各被告共同承担。事实和理由：2018年6月24日，原告经被告谢东红介绍，与被告程玉春签订了房屋买卖协议，约定:程玉春将花东村××号7间房产及地面附着物出卖给原告，原告同时取得宅基地使用权，原告日后在该处宅基地内翻修房屋时，程玉春不得以任何理由予以干涉或四邻故意进行阻挠，原告拥有房产和宅基地的处分权和在宅基地内重新建造房屋的权利。协议签订当日，原告将88000元付清，并于次日支付给谢东红××0元。后原告准备建造房屋，程荣荣以房屋及宅基归自己所有为由，阻扰原告施工。被告程玉春拒不和原告见面，不接原告电话，致使原告目前处于钱财两空境地，三被告的行为侵犯了原告的合法权益。原告认为，原告履行了自己的付款义务，被告程玉春据不履行协议，程荣荣阻挠履行协议，均侵犯了原告的合法权益，应承担返还88000元及利息的法律责任，被告谢东红介绍房屋买卖存在明显过错，应退还中介费及承担损害赔偿责任(合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任)。为维护原告的合法权益，依据我国相关法律规定，特诉至贵院，请支持原告的诉讼请求。被告谢东红辩称，1、谢东红为帮助李金秀买宅基地，耽误了四五个工作日，除了联系买房事宜，还帮助李金秀重建房屋放线丈量等做了大量工作，李金秀所支付的是谢东红应得的劳务费和误工费，并非中介费。2、××0元费用并非谢东红实际所得，其中1000元给了程玉春，谢东红实际所得仅1000元。3、谢东红为李金秀、程玉春房屋买卖付出了时间和劳动，李金秀与程玉春也已达成合意并签订协议。此后二人履行协议中发生的争议与谢东红无关，没有任何理由让谢东红返还所收到的劳务费、误工费。4、李金秀、程玉春宅基地的买卖协议是他们两人共同协商并同意的，宅基地款项是他们两个人面对面付清的。5、程荣荣不是签订协议的当事人，程荣荣不让李金秀施工是其个人行为，与协议本身的签订履行无关，更与谢东红无关。6、在此买卖宅基地事情中，买卖双方都做了相互了解，谢东红是经朋友介绍而帮忙的，没有对双方隐瞒与买卖宅基地的有关事项或提供虚假情况，没有做任何损害双方利益的事情。经审理查明，2018年6月24日，程玉春（甲方、出卖人）与李金秀（乙方、买受人）签订《房屋买卖协议书》一份，主要约定：甲方位于濮阳市高新区王助镇花东村门牌号为××的拥有所有权属的7间房产(包括:北屋3间1间过道、东屋1间、西屋2间)和院内树木及围墙和宅基地使用权一处，甲方将该房产及地面附着物出卖给乙方，现经甲、乙双方本着公平、公正的原则，自愿达成如下协议:一、该处房产和树木及围墙等地面附着物乙方一次性给付甲方现金人民币大写:捌万捌仟元整（￥88000元）；二、乙方付款之后即视为取得该处房产的所有权属，同时乙方即取得该处宅基地使用权，宅基地使用面积为:294.72平方米(东西长15.35米、南北宽19.2米)；三、乙方日后在该处宅基内翻修房屋时，甲方不得以任何理由予以干涉或四邻故意进行阻挠，甲方应有义务进行处理或调解；四、乙方取得该处房产后，甲方应在7日内将屋内物品全部清理完毕，否则，院、屋内所属物品视为甲方自愿放弃，乙方有权处置；五、乙方取得该处房产的所有权和宅基地使用权之后，一旦该处宅基日后被国家征用或拆迁事宜，所得到的一切补偿费用或进行的房产置换等相关事宜均与甲方无关。六、甲方出卖给乙方的房产和宅基地，乙方拥有处分权和在该宅基内重新建造房屋的权利，但应由乙方自行出资。七、本协议签订之后，如果该房产出现权属纠纷或债务抵押以及双方当事人有违反上述条款的约定，除将乙方支付的房款数额以及乙方自行出资建造房屋的数额一并全部退还外，还应按照乙方支付房款数额和建造房屋的出资数额之和按每月2分的利息赔偿相对方；八、本协议签字生效，一式两份，双方各持一份，以此为凭。2018年6月24日，程玉春收到李金秀88000元，并出具了收据。2018年6月25日，谢东红收到李金秀支付的介绍费××0元，并出具证明一份。本院认为，本案当中争议的房屋所在地属于农村集体经济组织所有，是农村宅基地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以说明农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国物权法》亦着力维护现行法律和现阶段国家关于农村宅基地土地政策，第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有一定的福利性质，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。本案当中，被告程玉春出卖的房屋属于农村宅基地上的房屋，原告李金秀非该村集体成员。因此，2018年6月24日，原告李金秀与被告签订的《房屋买卖协议书》违反了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”的禁止性规定，与国家土地管理政策不符，应当认定为无效合同。因无效合同取得的财产应当予以返还;不能返还则应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。现原、被告签订的《房屋转让协议书》为无效合同，故原告主张被告程玉春返还购房款88000元的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。原告主张被告程玉春自2018年6月24日起按月息2分支付利息，没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告谢东红返还介绍费××0元，并对被告程玉春的责任承担连带赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。本案中原、被告签订的《房屋转让协议书》中所涉是被告程玉春的宅基地，双方均是明知的，对于该协议书无效，双方均有过错，由此造成的损失，双方各自承担，故原告主张损失2436元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李金秀与被告程玉春于2018年6月24日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、被告程玉春返还原告李金秀购房款88000元于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告李金秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2236元，由原告李金秀负担50元，由被告程玉春负担2186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  铁志民二〇一九年十一月十八日书 记 员  李 扬