江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0205民初6704号原告：成凤娣，女，1963年1月3日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：顾坚，无锡市梁溪区正义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：殷锴，无锡市梁溪区正义法律服务所法律工作者。被告：无锡市有缘工艺包装制品有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路100号-17-1。法定代表人：黄德三，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李荟玢，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：华旖晴，北京市盈科（无锡）律师事务所实习律师。第三人：无锡市广新印刷厂有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路100号。法定代表人：陈夫昌，该公司总经理。原告成凤娣与被告无锡市有缘工艺包装制品有限公司（以下简称有缘公司）、第三人无锡市广新印刷厂有限公司（以下简称广新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理，依法由审判员王玄适用简易程序于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告成凤娣及其委托诉讼代理人顾坚、被告有缘公司的法定代表人黄德三、委托诉讼代理人李荟玢到庭参加诉讼，第三人广新公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。2019年2月25日，本案经批准转为普通程序审理，后又依法经批准延长审限，并因鉴定扣除审限。本院依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告成凤娣的委托诉讼代理人顾坚、被告有缘公司的法定代表人黄德三、委托诉讼代理人华旖晴到庭参加诉讼，第三人广新公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告成凤娣向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方的租赁合同，有缘公司迁出租赁厂房。2、要求有缘公司支付2018年7月1日到2019年9月27日的租金共计240090元（530元/天）。事实和理由：成凤娣于2018年6月29日向广新公司购买取得了位于无锡市锡山区东北塘石新路100号金鹰工业园17号－1的厂房。上述厂房中的部分广新公司与有缘公司签订有租赁合同，合同中约定了加工合作条款，并因加工合作而约定了远低于市场价的租金，现因出租方变更为成凤娣，无法实现加工合作，故有缘公司应当按照市场价为标准来支付租金，成凤娣多次告知有缘公司，但有缘公司未按约定交付租金，故为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告有缘公司辩称，有缘公司与广新公司在2018年4月1日签订了厂房租赁合同书，合同约定广新公司将涉案厂房出租给有缘公司使用，期限为三年，自2018年4月1日起至2021年3月30日止，租金13万元一年，按季度支付，合同签订后有缘公司按照约定，向广新公司支付了半年的租金，此后由于所有权人变更，有缘公司向成凤娣要求支付房租，成凤娣以租金太低为由拒绝收取，有缘公司要求根据原合同履行双方的权利义务，请求依法驳回成凤娣的诉讼请求。第三人广新公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，广新公司作为出租方（甲方），有缘公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定广新公司将部分厂房及设备出租给有缘公司，合同载明：甲方出租给乙方的厂房位于无锡金鹰工业园100－17号，租赁建筑面积为1000平方米。租赁期限为3年，从2018年4月1日起至2021年3月30日止。租金年租金13万元。租赁费用每季交付一次，乙方应于每月15号之前向甲方支付下季度租金，采用先付后租的方式。在本合同存续期间，甲乙双方可根据市场同行价格优先与甲方合作，充分利用甲方现有设备，印刷、横切、覆膜等设备的同时甲乙双方还可以开展不同形式的合作，例如相互订单介绍，客户共享等。乙方在租赁物从事违法行为的，乙方不按约定交付租金经协商无果的，甲方有权解除合同。2018年6月1日，广新公司全体股东一致决定出售公司厂房。2018年6月26日，广新公司与成凤娣签订无锡市存量房买卖合同，将坐落于无锡市锡山区东北塘街道石新路100号－17－1号建筑面积2227.39平方米的房屋出卖给成凤娣，并约定房产交付时间为2018年7月30日前。2018年6月29日，上述房屋办理了不动产权证，权利人为成凤娣。对于租赁合同的履行及合作条款与租金约定，成凤娣通知证人陈某到庭作证，陈某陈述称：“我本来是广新公司的法定代表人，2017年7月法定代表人变更为陈建卫，该租赁关系陈建卫从未告知过我，2018年7月离开广新公司时，有缘公司还没搬进来。”有缘公司陈述称公司的流水线在合同签订前就在涉案厂房内，已实际履行，并称于2018年3月28日以广新公司结欠的加工费抵扣了半年的租金，加工费没有书面依据，均为口头约定。合作条款仅为租赁合同的附随义务，不影响租金的金额。在审理过程中，根据成凤娣的申请，本院委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司对上述诉争厂房在2018年7月1日时的租金价格进行评估，2019年4月3日，该评估咨询公司出具锡衡业评报字[2019]第Z0317号资产评估报告，载明评估，无锡金鹰工业园100－17号内建筑面积为1000平方米的上述房地产在评估基准日2018年7月1日的日租金的价格为530元。并载明该评估报告的使用有效期为2018年7月1日至2019年6月30日。以上事实，有当事人陈述及厂房租赁合同、无锡市存量房买卖合同、不动产登记证、证人陈某的证言、资产评估报告等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，2018年4月1日广新公司与有缘公司签订的厂房租赁合同和2018年6月26日广新公司与成凤娣签订的无锡市存量房买卖合同均系当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。成凤娣在取得锡山区房屋所有权后，原厂房租赁合同对成凤娣和有缘公司继续有效。对于厂房租赁合同中关于租金以及合作条款的约定，双方作出了不同的解释，有缘公司认为年租金13万元不存在明显偏低的情况，合作加工仅为合同的附随义务，不影响租金的确定。成凤娣认为在合作的前提下年租金才为13万元，如没有合作，则月租金应当按照市场价格确定。根据本院委托的评估咨询公司出具的报告，2018年7月1日时该租赁部分的租金市场价为530元/天，与厂房租赁合同中约定的租金相差较大，约定的租金明显低于市场价格的，结合有缘公司陈述的与广新公司有业务合作的情况，可以确定适用该年租金标准是建立在合作的前提下的，成凤娣取得房屋所有权后，合作的基础不再存在，且有缘公司自述在合同签订前已用结欠的加工款抵扣了半年的租金，却不能提供加工合同，结算凭据，不能证明已交付租金的事实，有缘公司称成凤娣拒收租金也未提供证据，故成凤娣要求解除合同符合事实及法律规定，本院予以支持，有缘公司应当迁出租赁厂房。对于成凤娣主张的租金，因有缘公司不能提供已交付租金的证据，故租金的起付时间应当为成凤娣取得不动产所有权之日起，成凤娣主张自2018年7月1日起至2019年9月27日本院予以准许，成凤娣要求按照评估确定的市场价格确定租金标准，在合同未解除前，仍应当按照约定的租金结算，该意见本院不予采纳。故应付租金计为161698.64元，成凤娣主张的超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告成凤娣与被告无锡市有缘工艺包装制品有限公司的房屋租赁合同关系，被告无锡市有缘工艺包装制品有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于锡山区厂房。二、被告无锡市有缘工艺包装制品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成凤娣支付自2018年7月1日起至2019年9月27日止的租金161698.64元。三、驳回原告成凤娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，评估鉴定费3150元，二项合计10300元，由原告成凤娣负担3363元，被告无锡市有缘工艺包装制品有限公司负担6937元（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 玄人民陪审员  周锡培人民陪审员  陶 磊二〇一九年十一月二十一日书 记 员  陈敏珠