江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8610号原告：李志豪，男，1996年12月2日生，汉族，住江苏省射阳县。原告：徐玲燕，女，1984年4月7日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：丁寅、刘璐（受李志豪、徐玲燕的共同委托），江苏双汇律师事务所律师。被告：张春林，男，1989年1月10日生，汉族，户籍地江苏省滨海县。委托诉讼代理人：马鑫，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：陈建华，男，1990年11月7日生，汉族，户籍地江苏省射阳县。原告李志豪、徐玲燕与被告张春林、陈建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序审理，审理期限到期后，各方当事人同意继续适用简易程序，并由本院院长批准依法继续适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李志豪、徐玲燕及其委托诉讼代理人丁寅、刘璐、被告张春林的委托诉讼代理人马鑫、被告陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志豪、徐玲燕向本院提出诉讼请求：1、判令其与无锡创世纪房地产营销策划有限公司（下称创世纪公司）订立的房屋租赁合同自2019年6月15日起解除；2、判令张春林、陈建华返还其房租45360元、押金7000元、违约金7560元，合计59920元；3、本案的诉讼费用由张春林、陈建华承担。事实和理由：其与创世纪公司于2018年11月14日签订了创世纪地产租赁合同，创世纪公司将无锡市梁溪区文渊街8-3817号房屋转租给其经营使用，租期为2018年12月15日至2019年12月14日，月租金7560元，押金7000元，其将全年租金支付后，因创世纪公司未能按约缴纳房东房租，其在2019年6月4日收到房主陈亚萍发出的解除租赁暨搬迁通知，要求其3日内归还房屋，其经了解，创世纪公司已于2019年3月28日未通知债权人情况下擅自注销，张春林、陈建华是创世纪公司的股东，且张春林与公司之间存在人格混同，张春林、陈建华应对公司债务承担赔偿责任，故依法提出本案诉讼。被告张春林辩称，创世纪公司与房东陈亚萍订立的是房产出租代理委托合同，创世纪公司与徐玲燕的租赁关系产生的权利义务应当归属于陈亚萍，徐玲燕应当起诉陈亚萍，不应当起诉创世纪公司及股东；其与李志豪订立租赁合同已履行完毕，现在履行的是与徐玲燕的租赁合同，李志豪与本案无关；徐玲燕与其双方未能协商一致解除租赁合同，仅凭陈亚萍的通知单方面解除合同，不符合法律规定，徐玲燕要求其返还租金、押金及违约金的条件未成就。陈建华辩称，为满足创世纪公司成立，其出资1万元作为公司股东，但其未参与公司实际经营，对创世纪公司的经营并不知情；创世纪公司另一股东张春林告诉其对公司债务已经清算完毕，故在清算报告上予以签字；即使应当承担民事责任，其与张春林约定，其持公司股份5%，其应当承当5%的民事责任，且其已在创世纪公司其他债务中承担了超出5%的创世纪公司的债务，故不应当在本案中承担民事责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2017年12月11日，李志豪与创世纪公司分别以承租方（合同约定以下简称乙方）、出租方（合同约定以下简称甲方）订立创世纪房产租赁合同一份，双方约定，甲方将合法拥有的坐落于无锡市梁溪区文渊街8-3817号房屋出租给乙方使用，租赁期为1年，自2017年12月15日至2018年12月14日，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方如期交还，乙方如果要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同，租金7000元，双方议定付12月，另付7000元押金，以后每12月结算一次，提前十五天支付下次房租。经双方协商，若乙方续租，续租后房租金涨幅在5%-8%以内。2017年12月13日，李志豪向创世纪公司交付了一年租金及押金7000元，总计91000元。2018年11月14日，徐玲燕与创世纪公司分别以承租方（乙方）、出租方（甲方）订立创世纪地产租赁合同一份，双方约定，甲方将无锡市梁溪区文渊街8-3817号房屋出租给乙方商用，租赁期为1年，起租时间2018年12月15日至2019年12月14日截止，租金7560元，以年付方式支付，另付7000元押金，若甲方违约，除退还乙方押金外，还需要支付乙方一个月租金违约金。甲方收款账号为张春林支付宝130××××9999，招商银行银行卡号62×××83等。同日，创世纪公司出具了文渊街8-3817号房客，租房日期为2018年12月15日至2019年12月14日，12个月房屋租金90720元的收据一张。2019年3月31日，江苏福庆律师事务所以受创世纪公司委托的名义向徐玲燕寄发了律师函一封，该律师函载明：创世纪公司投资代转租的房屋难以转租造成严重亏损，决定终止转租行为，创世纪公司曾与你协商解除租赁协议，并于2019年3月8日以短信方式通知解除，希望你体谅创世纪公司经营难处，于2019年4月7日搬离租赁地，创世纪公司愿意支付一个月租金，请在5个工作日内对本函作出书面回复与说明。2019年6月4日，案外人陈亚萍向徐玲燕送达解除租赁暨搬迁通知，该通知书载明：创世纪公司向其承租无锡市梁溪区文渊街8-3817号房屋，鉴于你应付2019年5月11日至2019年8月10日的房租30000万元，已逾期十五日未能支付，其按约立即解除房屋租赁关系，请你三日内腾空房屋、恢复原状等，逾期将予以强制清退。另查明，陈亚萍与创世纪公司分别以委托人（甲方）和代理方（乙方）的名义订有创世纪房产出租代理委托合同一份，双方约定，甲方的无锡市梁溪区文渊街8-3817号房屋，乙方代甲方出租房屋并办理与承租人之间洽商、联络、签约事宜，代甲方收取租金，出租代理期限自2017年11月11日至2019年11月10日，租金标准每月1万元，乙方未按约定划付租金3日，甲方有权单方面解除合同等。再查明，创世纪公司于2017年5月17日登记成立，注册资本288万元，股东分别为张春林、陈建华，分别持股95%、5%，企业类别为有限责任公司（自然人投资或控股）。创世纪公司于2019年3月28日注销，注销原因为股东会决议解散，公司人员已经安置完毕、已支付清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金、无欠税款、公司债务已经清算完毕。2019年8月2日，李志豪、徐玲燕因本案诉至本院，本院向张春林、陈建华送达诉状之日为2019年8月19日。诉讼中，李志豪、徐玲燕陈述，承租房屋是用于其共同创业经营的个体性质的美容院，其要求解除的为徐玲燕与创世纪公司于2018年11月14日的租赁合同，2017年12月的李志豪与创世纪公司订立的租赁合同已经履行完毕，但押金7000元延续至2018年徐玲燕与创世纪公司的租赁合同之中；租赁房屋的房东让其搬迁，其就于2019年6月4日迁出租赁房屋。李志豪诉讼中另陈述，押金7000元在本案中解决后，不再向创世纪公司及其股东另行主张。李志豪、徐玲燕为被陈亚萍通知迁离租赁房屋的事实，申请陈亚萍到庭作证。陈亚萍到庭陈述，涉案房屋无锡市梁溪区文渊街8-3817号的所有权为其女儿，2017年11月11日，张春林通过微信与其联系，签订了房屋租赁合同，房屋租赁两年，租金每月1万元，因张春林未能按期支付租金，其根据创世纪公司逾期3日支付租金解除合同的合同约定，在张春林公司搬迁后不知下落情况下，书面通知房屋实际使用人徐玲燕解除合同、迁离租赁房屋，徐玲燕于次日搬迁后，其已将房屋出租他人。诉讼中，陈建华陈述，其作为朋友为张春林注册创世纪公司持股5%，实际出资1万元，公司经营实际均由张春林负责，其对公司债务也不清楚，公司注销时，被张春林告知公司债务已清算完毕，其与张春林为明确责任曾订有协议书一份，其承担了创世纪公司部分债务，由债权人收条为证。以上事实，由创世纪房产租赁合同、租金及押金收据、解除租赁暨搬迁通知、律师函、创世纪房产出租代理委托合同、企业直接申请注销资料查询表、股东会决议、清算报告、协议书、收条，以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，原告李志豪、徐玲燕为经营所需，分别与创世纪公司订立租赁合同租赁使用无锡市梁溪区文渊街8-3817号房屋，双方间租赁合同关系有效，李志豪、徐玲燕交纳了房屋租金及押金，履行了租赁合同的义务，但因创世纪公司未能履行其与房屋所有权人的合同义务，被房屋所有权人主张权利，致使李志豪、徐玲燕不能对租赁房屋继续使用，李志豪、徐玲燕有权解除租赁合同，并有权要求创世纪公司返还已收取的自李志豪、徐玲燕搬离租赁房屋起的租赁房屋的租金和依据合同追究创世纪公司的违约责任。创世纪公司经股东会决议解散，并已申请企业注销登记，股东张春林、陈建华在清算报告承诺对公司债务已经清算完毕，但创世纪公司债务并未实际予以清算完毕，此虚报公司债权债务已清理完毕，并申请公司注销登记的行为属于创世纪公司股东张春林、陈建华滥用股东有限责任，逃避债务，损害债权人利益，张春林、陈建华应对创世纪公司债务承担连带责任。张春林辩称创世纪公司与房屋所有权人为出租代理委托合同关系，李志豪、徐玲燕应当向房屋所有人主张权利，本案中，本院无从实际审查创世纪公司与房屋所有人之间为租赁合同关系还是委托合同关系，从李志豪、徐玲燕与创世纪公司订立的租赁合同约定来看，房屋出租人为创世纪公司，根据合同相对性，李志豪、徐玲燕向创世纪公司主张合同权利，符合法律规定；况且，即使按照张春林所述，创世纪公司与房屋所有权人为委托出租关系，李志豪、徐玲燕在不知创世纪公司受托代理房屋所有权人的情况下，依据租赁合同选择创世纪公司主张其权利，也符合法律规定。张春林的辩称与李志豪租赁合同已履行完毕，现在履行的系与徐玲燕的租赁合同，李志豪的押金7000元与本合同无关，因李志豪租赁合同的房屋押金7000元未予以退还，延续至徐玲燕名义订立的租赁合同之中，且李志豪、徐玲燕均表示为两人实际经营，故张春林辩称意见不符合事实；张春林辩称仅凭陈亚萍通知解除合同，徐玲燕要求其返还租金、押金及违约金的条件未成就，与房屋所有人陈亚萍到庭陈述的事实不符，故张春林的辩称意见，本院不予采信。陈建华辩称其不参与经营、对创世纪公司债务仅应按照出资比例承担5%的民事责任，不符合法律规定，且根据其自认并未按企业登记的出资比例实际出资，故对其辩称意见，本院不予采纳。李志豪、徐玲燕诉讼要求解除徐玲燕与创世纪公司的租赁合同，要求创世纪公司股东张春林、陈建华返还其自2019年6月15日起预交的房屋租金、租赁合同的押金7000元、违约金7560元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，但租赁合同解除之日应当自徐玲燕、李志豪具状向本院诉讼，由本院向创世纪公司股东张春林、陈建华送达诉状之日的2019年8月19日起计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第六项、第九十七条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第二十八条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》第二十二条第二款之规定判决如下：一、自2019年8月19日起解除徐玲燕与无锡创世纪房地产营销策划有限公司于2018年11月14日订立的创世纪地产租赁合同。二、张春林、陈建华自本判决生效后十日内返还李志豪、徐玲燕自2019年6月15日起至2019年12月14日止按照月租金7560元标准计算的租金，并返还押金7000元，支付违约金7560元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用1298元减半收取649元、保全费620元，两项合计1269元，由张春林、陈建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陆锡平二〇一九年十一月十五日书记员  朱 音本案援引法律条款第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国公司法》：第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第二十八条股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）》：第二十二条公司解散时，股东尚未缴纳的出资均应作为清算财产。股东尚未缴纳的出资，包括到期应缴未缴的出资，以及依照公司法第二十六条和第八十条的规定分期缴纳尚未届满缴纳期限的出资。公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。