辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0624民初4216号原告：席鸣晨(曾用名席玉亭)，男，1954年1月26日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。原告：王秀华，女，1957年12月11日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。二原告共同委托诉讼代理人：关君，辽宁君全律师事务所律师。被告：大连明鑫建设有限公司，住所地：辽宁省庄河市长岭镇长岭村。法定代表人：王明芝，系该公司经理。委托诉讼代理人：马俊东，辽宁兴达律师事务所律师。被告：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。法定代表人：王恩柱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：滕显志，男，1963年3月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住宽甸满族自治县。原告席鸣晨、王秀华与被告大连明鑫建设有限公司（以下简称明鑫公司）、宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告席鸣晨及二原告共同委托诉讼代理人关君、被告明鑫公司委托诉讼代理人马俊东、被告金远公司委托诉讼代理人滕显志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：判令解除对原告购买的位于宽甸满族自治县房屋的查封。事实与理由：二原告系夫妻关系，二原告于2013年11月13日与被告金远公司签订商品房买卖合同，约定购买金远公司开发建设的宽甸满族自治县房屋，并于同年11月20日交付了全部购房款。2014年12月12日丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决书，判令被告明鑫公司对被告金远公司开发的魅力城小区部分房屋有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利。2019年宽甸法院作出了（2016）辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了包括原告购买的案涉房屋在内的142套房屋。原告向宽甸法院提起执行异议，宽甸法院作出（2019）辽0624执异58号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。案涉房屋系原告于2013年出资从被告金远公司购买的，原告交付全部房款办理了备案登记手续，且被告金远公司在办理备案登记后已向原告交付房屋钥匙，原告系合法的不动产买受人。而宽甸法院（2019）辽0624执异58号执行裁定书认定原告未在法院查封案涉房屋前合法占有该房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）之规定驳回了原告的异议请求，原告认为宽甸法院所作裁定书属于认定事实错误适用法律错误。原告与被告金远公司2013年签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，未侵害第三人合法权益，未被撤销或认定无效。同时，原告在签订合同后履行了向被告金远公司交付购房款的义务，被告金远公司在办理案涉房屋备案登记后也向原告履行了交付房屋的义务即被告金远公司交付了房屋钥匙。由于在签订该《商品房买卖合同》时，被告金远公司是案涉房屋的所有权人，其向原告交付房屋钥匙的行为是有权处分，所以原告基于《商品房买卖合同》和被告金远公司的有权处分行为对案涉房屋的占有是有权占有，案涉房屋的财产权已实际发生了转移。本案中，房屋钥匙已交付给原告，原告在持有钥匙后具有了对该房屋排他性的民事权利即实际占有了该房屋。在房屋买卖行为中有真实有效的买卖合同、有实际履行的交付行为，符合《物权法》第二百四十一条规定的基于合同关系产生的占有情形。因此，宽甸法院所作裁定认定原告未合法占有房屋是错误的。综上所述，原告是案涉房屋的合法买受人、有权占有人、且原告的买卖行为发生在案涉房屋被查封前，原告的买卖行为应受到法律的保护。故原告提起诉讼，请求维护原告合法权益。被告明鑫公司辩称，依据丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00024号民事判决书，我公司对案涉房屋享有优先受偿权。经申请，宽甸法院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定书查封了案涉房屋。案涉房屋虽办理了备案登记，但本案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不具有物权效力，它始终保持着债权性质，即登记权利人及权利本身仍处于债务关系之中。被告明鑫公司在案涉房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，其性质属优先权，在顺位上优先于一般的担保物权，显然优先于案涉房屋的备案登记权利。原告在魅力城小区购买了十套住宅，案涉房屋不是原告唯一住房，并且原告没有实际占有房屋。故请求根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求应予驳回。被告金远公司辩称，对原告购买案涉十套房屋的事实没有异议。本院经审理认定事实如下：原告席鸣晨、王秀华系夫妻关系。二原告于2013年11月13日与被告金远公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于宽甸满族自治县房屋，即案涉房屋。同年11月20日，二原告向金远公司支付了购房款，并办理了合同登记备案手续。由于被告金远公司拖欠被告明鑫公司建设工程款，2014年12月12日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决被告金远公司给付被告明鑫公司工程欠款17356401.43元，明鑫公司对宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区B区A5号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利，案涉房屋包含在上述房屋内。该判决生效后，被告明鑫公司申请执行。2019年，本院作出（2016）辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区包含涉案房屋在内的142套房屋。执行中，二原告以购买的案涉房屋已办理备案登记，对涉案房屋享有合法权利为由向本院提出执行异议，本院于2019年8月27日作出（2019）辽0624执异58号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求。二原告对该裁定不服，于2019年9月11日提起本诉。另查明，包括案涉房屋在内，二原告在宽甸满族自治县共购买了10套房屋。二原告在丹东市区另有住房。本院所确认的上述事实，有结婚证、商品房买卖合同、收款收据、执行裁定书、民事判决书及原、被告陈述在卷为凭。上述证据经庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：二原告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，原告作为购房者，除案涉房屋外，在同一小区还购买了另外九套房屋，在丹东市区还另有住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项之规定。综上，原告诉求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告席鸣晨、王秀华的诉讼请求。案件受理费100元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判长 叶 青审判员 房永生审判员 钱立军二〇一九年十一月二十七日书记员 于圣松