浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初8422号 原告（反诉被告）：王啸乐，男，1984年10月13日出生汉族，住温州市瓯海区。 委托诉讼代理人（特别授权）：林力，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王建伟，男，1971年1月26日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：章伟玉，浙江安瑞律师事务所律师。 第三人：孙少银，男，1989年6月13日出生汉族，住瑞安市。 原告（反诉被告）王啸乐与被告（反诉原告）王建伟、第三人孙少银排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月24日立案，先适用简易程序后转为普通程序，依法组成合议庭于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王啸乐的委托诉讼代理人林力、被告（反诉原告）王建伟及其委托诉讼代理人章伟玉到庭参加诉讼。第三人孙少银经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王啸乐诉称：一、诉讼请求：1、判令被告排除妨碍，立刻腾空瑞安市锦湖街道花园新村房屋返还给原告，并赔偿原告自起诉之日起至实际腾空之日止的租金损失（按年租金3万元标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。二、事实与理由：2018年4月份，原告花费人民币82万元，从第三人孙少银处购得涉案房屋（瑞安市锦湖街道花园新村）一套，并于同年4月27日办理了产权过户手续。同时，应第三人孙少银要求，原告同意将涉案房屋出租给第三人孙少银使用一年，租期为2018年5月1日至2019年5月1日，租金为人民币3万元。在涉案房屋过户之后，原告将涉案房屋水、电表均变更至自己名下。2019年4月初，涉案房屋租期将至，原告多次电话联系第三人孙少银要求其按期腾空房屋，但电话始终联系不上。之后，原告便去涉案房屋地寻找第三人孙少银，不料发现涉案房屋已被被告占有。原告向被告表明房东身份后，要求被告立即退出涉案房屋，经多次协商，被告均以各种理由予以拒绝。 被告王建伟辩称：一、原告诉称的部分事实不清，缺乏相关证据证明。原告购买了房子是事实，但被告租房子是在2017年，原告买房子是在2018年，原告购买房子时应当会去看房子，也应当知道房子被孙少银出租了。原告明知房子出租了仍购买房子，不应支持其排除妨碍、返还房屋的诉讼请求。二、原告要求被告赔偿租金损失，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及最高人民法院相关规定，出租已经发生，租赁关系有效，不能因为买房子要求承租人退租。因此，应驳回原告的本诉诉讼请求。 被告王建伟反诉诉称：一、诉讼请求:1、判令原告继续履行原租赁合同的约定；2、反诉诉讼费用由原告承担。二、事实与理由：2017年9月15日，被告与第三人孙少银签订案涉房屋（瑞安市）租赁合同，约定租赁期限从2017年9月20日至2022年9月19日止，年租金为16000元。有关租金的支付是这样的：因为之前第三人欠被告3万元，被告向第三人讨债，且当时被告家的老房子拆掉了正好需要租房子，然后第三人就把房子租给被告使用，双方约定租赁期限5年，总共租金8万元，所以被告再行现金给付第三人5万元，所以租金已一次性现金付清。现该房屋仍由被告租赁使用。2018年4月份，即在被告承租期间，第三人将房屋产权转让给了原告，被告对此并不知情。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，被告有权请求原告履行原租赁合同。 原告王啸乐反诉辩称：一、被告所称的原告的购房及出租事实与实际情况不符。被告与第三人之间的租赁合同并未备案登记，有关租赁关系是否真实存在，是否合法有效都值得商榷。第三人在向原告出售涉案房屋时并未告知涉案房屋存在租赁关系，原告和第三人去现场查验涉案房屋时，第三人是用自己的钥匙开门，并且在查验房屋的过程中第三人孙少银还在房屋内当着原告的面更换了一套衣服，甚至原告在购买涉案房屋之前去房管局查询，没有查到涉案房屋租赁关系的备案登记。原告有理由相信，原告购房时，涉案房屋应该是由第三人所有且自行居住。二、本案起诉之前，原告与被告进行过多次协商，双方达成了初步方案。因被告与第三人之间存在借贷关系，第三人欠被告借款8万元，原告愿意支付3万元，由被告腾空房屋。由于双方的不信任而协商未成。 第三人孙少银未作陈述。 当事人围绕诉讼主张提交证据，本院依法组织了庭审质证。 原告（反诉被告）王啸乐提交的证据有：1、原告的身份证，以证明原告身份情况；2、温州市公安局鹿城分局出具的户籍信息表，以证明被告身份情况；3、购房款收条（写在账号为62×××73银行卡复印件上）1份，4、王啸乐在中国农业银行账号62×××71的个人帐户明细2份，5、浙（2018）瑞安市不动产权第00×××13号的不动产权属证书1份，证据3-5以证明涉案房屋系第三人出卖给原告，且原告购房款82万元已支付完毕、原告系涉案房屋的合法所有权人。 被告（反诉原告）王建伟提交的证据有：6、第三人的户籍证明，以证明第三人的身份情况；7、《房屋租赁合同》1份（保存在手机里的原件照片及照片打印件），以证明被告向第三人租赁涉案房屋签订合同及其内容及系由瑞安市文华房屋介绍所居中介绍的事实；8、证人蔡某1（瑞安市文华房屋介绍所经营者蔡某2的哥哥）当庭作证的证言，以证明房屋租赁及签订合同的事实。 第三人孙少银没有提交证据。 上述证据，经庭审质证，本院对当事人无争议的证据1、2、6予以确认并在卷佐证。针对当事人争议的事实和证据，本院认为：一、关于原告与第三人之间房屋买卖的真实性，涉及证据3-5。被告异议认为原告没有提供房屋买卖书面合同，质疑有可能是临时办一张信用卡，账号密码都归原告保管，名义上汇款支付购房款82万元，实际上款项仍由原告控制，原告向第三人放高利贷，第三人曾向公安机关报案，有关房屋买卖不真实。原告则认为涉案房屋已经办理了过户登记在原告名下，现在没有提供书面合同，但在不动产登记中心应有网签合同，且证据3中写明了合同主要条款内容，有关房屋买卖真实。庭后，原告向本院提交了其向瑞安市自然资源和规划局查询取得的涉案房屋原登记在第三人名下的《查询记录》、原告与第三人买卖涉案房屋的《温州市存量房房屋合同》。本院认为，证据3-5可以证明待证事实，予以采信。被告主张有关付款不真实、原告向第三人放高利贷等，缺乏证据支持，不予采纳。二、关于被告与第三人之间租赁房屋的真实性，涉及证据7-8。原告异议认为被告未能提供租赁合同原件，责疑租金没有实际支付，有关房屋租赁不真实。被告主张租赁合同真实，除提供证据7、8外，庭后还向本院提交了瑞安市文华房屋介绍所的营业执照，蔡某1、蔡某2的户口薄。本院认为，证据7、8可以证明待证事实，予以采信。原告的上述异议，有一定的道理，但现实中合同原件丢失或一时找不到、租金现金支付没有出具收条还是有可能存在的，仅因这些现象否定租赁关系的真实性，难以令人信服。 本院经审理查明事实如下：瑞安市锦湖街道花园新村房屋，原系第三人所有。2018年4月份，第三人将该房屋转让给原告，约定价款82万元已全部付清，该房屋的不动产权属也已于同年4月27日过户登记到原告名下。2017年9月15日，被告与第三人签订该房屋的租赁合同，约定租赁期限从2017年9月20日至2022年9月19日止，年租金为16000元，总租金8万元，已由双方以抵偿债务3万元、现金给付5万元的方式付清。现该房屋仍由被告租赁使用。但第三人与原告买卖该房屋时，并没有告知原告其与被告之间的租赁关系，也没有告知被告房屋买卖情况。 本院认为：涉案房屋买卖合同、房屋租赁合同均属合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案情形下，原告的本诉诉讼请求，缺乏依据，依法应予驳回。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案情形下，被告的反诉成立，其反诉诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王啸乐的本诉诉讼请求。 二、原告（反诉被告）王啸乐继续履行原由被告（反诉原告）王建伟与第三人孙少银于2017年9月15日签订的针对瑞安市锦湖街道花园新村房屋的租赁合同。 本案本诉受理费80元、反诉受理费80元，合计160元由原告（反诉被告）王啸乐负担。（限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费） 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  周新弟 人民陪审员  薛宽妹 人民陪审员  蔡国龙 二〇一九年十一月二十日 代书 记员  潘 密