上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9207号上诉人(原审原告)：胡益敏，女，1958年9月28日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：韦芳，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姚均，女，1937年2月19日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被上诉人(原审被告)：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张作理，董事长。原审第三人：上海大柏树物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄培东，董事长。委托诉讼代理人：蒋彦。上诉人胡益敏因与被上诉人姚均、上海虹房(集团)有限公司(以下简称“虹房集团”)、原审第三人上海大柏树物业有限公司(以下简称“大柏树物业”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初14469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡益敏上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判支持胡益敏一审诉请第二项，即上海市虹口区大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复至公有住房状态，承租人为胡益敏。事实与理由：1、案外人上海服装公司开具的两份《调配单》系姚均与相关经办人员伪造，不具有真实性和合法性。上海服装公司既非系争房屋的产权人，也不是受托管理人，无权调配系争房屋。胡益敏对《调配单》完全不知情，也不可能迁出系争房屋并迁入被调配的房屋。《调配单》上接受单位(即“新配房管所意见”)为空白，无任何人员或者单位同意胡益敏迁入新址承租，所谓的迁入房屋也根本不存在，故《调配单》是虚假的，胡益敏从未变更过系争房屋承租人身份。而另一份《调配单》上记载姚均调配进系争房屋的原因是“住房困难”，姚均三人居住40多平方米的公房，不存在住房困难一说，故姚均不符合调配入系争房屋的基础条件。2、关于胡益敏和姚均持有的两份《租用公房凭证》。记载姚均为承租人的《租用公房凭证》最后记载时间是1991年3月27日，仅有大柏树物业法定代表人黄培东的印鉴，而记载胡益敏为承租人的《租用公房凭证》的最后记载时间为1991年4月28日，且1991年5月22日《房屋管理签报》存档一栏中有黄培东的亲笔签名确认。由此可见姚均的《公有住房凭证》是伪造的，在涉案《公有住房买卖合同》被认定无效后，系争房屋的承租人仍应认定为胡益敏。姚均辩称，不同意胡益敏的上诉请求。胡益敏于1993年5月12日离开上海，1995年8月回来过一次，后来又出去了。胡益敏长期居住在国外，不在上海居住，不应作为系争房屋的承租人。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。虹房集团未到庭答辩。大柏树物业述称，服从法院判决。能否成为公有住房承租人主要看承租人有无上海市本市常住户口。胡益敏向一审法院起诉请求：1、确认姚均与虹房集团签署的购买系争房屋的《公有住房买卖合同》无效；2、将系争房屋承租人恢复至胡益敏名下。一审法院认定事实：姚均系胡益敏的母亲，王隆西系胡益敏丈夫。1987年，上海财经大学向王隆西出具《上海市住房调配通知单》，载明：原住房屋地址为江宁路XXX号，租赁户名为王鸿文，家庭主要成员为朱瑶瑛、王隆西、姚翀；新配房屋地址为凤南一村XXX号XXX室，租赁户名为王隆西；调配原因为增配住。1990年，虹口区房产开发经营公司向王隆西出具《上海市住房调配通知单》，载明：原住房屋地址为凤南一村XXX号XXX室，租赁户名为王隆西，家庭主要成员为胡益敏；新配房屋地址为系争房屋，租赁户名为王隆西，家庭主要成员为胡益敏；调配原因为该户原房已由我公司作动迁用房使用，现根据协议，拟配上述房屋。1991年，曲阳房管所出具《房屋管理签报》，表明，由于系争房屋承租户王隆西于1990年8月赴澳大利亚读书，现其提出申请将系争房屋租赁户名改为其妻胡益敏，拟同意从1991年3月10日起更户胡益敏。所审核意见：同意从1991年3月16日起更户胡益敏。并于1991年4月28日取得区局审批。1991年，上海服装公司向胡益敏出具《上海市住房调配通知单》，载明：原住房屋地址为系争房屋，租赁户名为胡益敏；新配房屋地址为四川北路1466/11，租赁户名为胡益敏，家庭主要成员为王瑆钦；调配原因为套配使用，原房收回另行安排。同时，上海服装公司又向姚均出具《上海市住房调配通知单》，载明：原住房屋地址为四川北路XXX弄XXX号，租赁户名为胡德宏，家庭主要成员为姚均、胡绍斌；新配房屋地址为系争房屋，租赁户名为姚均；调配原因为住房困难，增配解决。1991年3月27日，姚均取得系争房屋的《租用公房凭证》。1995年1月10日，购房人姚均(乙方)与出售人上海市房产管理局(甲方)、代理人上海市虹口区房产管理局曲阳路房管所(甲方)签订《公有住房买卖合同》，约定甲方同意将系争房屋出售给乙方，建筑面积34.16平方米；系争房屋以一九九四年规定的价格计算，房屋全部售价为5,124元；乙方愿意以现金一次性付款方式支付房价款，房屋实际付款金额为4,099.20元；甲方一次性从售房款中支付房屋维修基金1,848.74元，乙方首期支付房屋维修基金462.18元；甲方承担房屋全部售价1%的手续费51.24元，乙方承担房屋全部售价1%的手续费51.24元；乙方同意在签订本合同后，于1995年1月，到中国人民建设银行上海分行虹口支行缴纳房屋实际付款金额4,099.20元、首期维修基金462.18元、其他手续费76.49元，总计4,637.87元。《本户人员情况表》载明，承租人或受配人姓名为姚均，经核定该户人口数为1人。嗣后，系争房屋的权利人登记至姚均名下。又查明，姚均户籍于1990年8月30日迁入系争房屋，王瑆钦户籍于1991年11月20日迁入系争房屋，此后并未迁离。另查明，系争房屋原所有权人为上海市房产管理局。1994年上海市房产管理局、上海市土地管理局、上海市住房制度改革办公室建制被撤销，同时组建上海市房屋土地管理局。1996年5月30日，上海市房屋土地管理局出具“面上直管公房经营授权书”，授权虹房集团经营上述房屋，同时可以出售、出租、入股、联营、置换等多种形式盘活增值，其收益归虹房集团所有。1996年7月30日上海市虹口区编制委员会批复同意上海市虹口区房产管理局曲阳路房管所由事业性质转为企业性质，转制为大柏树物业。一审法院认为，购买公有住房，应当经全体有购买公房资格的人同意并共同决定产权人，未经有购买公房资格人的同意购买该公房侵犯了有购买公房资格人的利益，公房买卖行为无效。胡益敏作为系争房屋的成年同住人，具有购买该公房的资格。因胡益敏未在《公有住房买卖合同》上签字，且无证据证明购买公房已征得胡益敏同意，故姚均将系争房屋产权登记在自己名下，违反了相关规定，侵犯了胡益敏的合法权益。现胡益敏要求确认该买卖合同无效，于法有据，法院予以支持。鉴于系争房屋购买时承租人系姚均，故《公有住房买卖合同》无效后仍应恢复为姚均承租的公房状态。本案系房屋买卖合同纠纷，胡益敏要求将承租人变更为其本人并非本案处理范围。一审法院据此作出如下判决：一、姚均与上海虹房(集团)有限公司于1995年1月10日就上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋签订的《公有住房买卖合同》无效；二、上海虹房(集团)有限公司应于判决生效之日起10日内，将上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋恢复至公有住房状态，承租人为姚均；三、对胡益敏的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案所涉《公有住房买卖合同》因未经有购买公房资格人的同意并共同决定产权人，侵犯了有购买公房资格人的利益，故公房买卖行为无效。对此各方当事人均无异议，一审法院也已就此做详尽阐述，《公有住房买卖合同》应认定无效。本案争议主要在于系争房屋恢复公房状态后，承租人应为姚均还是胡益敏。胡益敏称其对系争房屋承租人变更的事实并不知情，案外人上海服装公司出具的两份《上海市住房调配通知单》均为虚假或伪造，姚均不符合成为系争房屋承租人的条件等。姚均则认为胡益敏长期居住在国外，不具备成为系争房屋承租人的身份条件。且系争房屋已经在姚均丈夫死亡时作为遗产进行了分割。本院认为，系争房屋恢复为公有住房状态，非姚均丈夫遗产，不存在继承及分割的问题。系争房屋购买产权时承租人为姚均，故恢复至公房状态后承租人仍应为姚均。至于双方就承租人变更的争议，因不属本案审理范围，故胡益敏、姚均可另行依法主张。综上所述，胡益敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由胡益敏负担。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  徐 庆二〇一九年十一月十八日书记员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……