江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6759号 原告：苏州市仲瑞泰行物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区小公园北局9号。 法定代表人：严文青，执行董事。 委托诉讼代理人：谈文勤，公司员工。 被告：许学明，男，1972年11月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原告苏州市仲瑞泰行物业管理有限公司（以下简称仲瑞物业公司）与被告许学明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告仲瑞物业公司的法定代表人严文青及其委托诉讼代理人谈文勤、被告许学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仲瑞物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业服务费及按照年利率24%计算至2019年3月31日止的滞纳金(利息)合计95443.54元，具体为：2011年12月8日之前物业费13392元、滞纳金（利息）50596.67元；2013年4月1日至12月31日期间物业费2521.53元、滞纳金（利息）5314.13元；2015年物业费3362.04元、滞纳金（利息）3432.7元；2016年物业费3362.04元、滞纳金（利息）5479.62元；2017年物业费3362.04元、滞纳金（利息）1057.01元；2018年物业费3362.04元、滞纳金（利息）201.72元；2019年物业费3362.04元。事实和理由：被告于2005年购买苏州市姑苏区人民路458号瑞富广场公寓XXXXX室，成为该房屋业主，该房屋建筑面积93.39平方米。原告作为该公寓开发商所指定的前期物业服务公司一直为该房屋提供物业服务至今。该房屋物业收费标准为3元/平方米/月。从购房至今，被告除较少部分的时间段内向物业公司正常缴纳物业管理费以外，一直拒不缴纳其余时间段所应缴的物业管理费，在我公司常年来多次电话及工作人员上门催缴物业费之后，被告仍拒不缴纳。被告长期恶意欠缴物业费的情况造成物业公司对该公寓物业项目经营困难，难以给瑞富广场公寓其他已缴费住户提供正常的物业保障服务。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告许学明辩称：1、被告缴纳物业费至2014年12月31日，自2015年1月1日至2018年12月31日物业费13448.16元未交。2、2015年夏季下大雨期间，物业公司疏忽管理，5楼平台的下水管道不通，导致5楼用户进水，进而漏到4楼被告的房间内，租户遭受严重损失，2016年漏水事件继续发生，物业公司拖延不解决。物业经理范志强与被告签订合同，由被告先进行维修，垫付费用，用物业费抵扣。原告应该维修漏水的烟囱管道问题，并赔偿被告损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了公寓业主资料、物业移交清单、安全承诺书、业主入伙程序流转单、业主收楼确认书、开发商证明、2011年内部维修单、物业费催交回执、物业费发票、欠费对账单、照片、视频、装修协议书、房屋租赁合同等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、仲瑞物业公司系苏州市姑苏区瑞富广场前期物业公司，该广场开发商苏州高华房地产开发有限公司于2019年3月25日出具证明书一份，载明：仲瑞物业公司始终为我公司指定的瑞富广场（商城和公寓）的前期物业管理者，该物业公司对瑞富广场行使物业管理权限，2005年至今，物业费收费标准为：负二楼至三层（商城部分），6元/平方米/月，4层至7层（公寓部分），3元/平方米/月。 2、许学明于2005年购买了瑞富广场XXXXX室公寓，2005年9月，许学明接收了上述房屋，并在仲瑞物业公司提供的物业移交清单、业主入伙程序流转单上签名。 3、关于物业费支付情况。仲瑞物业公司诉讼中陈述，许学明于2011年12月8日前欠物业费13392元，自2011年12月9日至2013年3月31日期间的物业费已缴纳，自2013年4月1日至12月31日期间的物业费未缴纳，2014年的物业费已缴纳，2015年起未缴纳物业费。仲瑞物业公司提供2013年5月16日物业费发票一份，证明许学明支付了2012年1月1日至2013年3月31日期间的物业费4202元，许学明对此无异议。仲瑞物业公司提供“王喆”签名的物业费催交回执一份，载明“本人已于2011年12月8日收到贵中心送来的《物业服务费催缴通知单》，X幢XXXX室，欠物业费13392元”，该通知单上日期、签名系使用同一支笔书写，“X幢XXXX室，欠物业费13392元”系另一支笔书写。许学明对此不予认可，其表示王喆不是其家属，也不是租赁其房屋的承租人。 许学明诉讼中陈述，其按年支付物业费，已支付物业费至2014年年底，物业公司管理混乱，经常变更工作人员，未向其出具收据或发票，因2015年房屋发生漏水所以2015年起的物业费未缴纳。许学明提供其拍摄的物业公司账本照片，显示“2015年8月11日，XXXXX，2014.1.1-12.313362”，仲瑞物业公司认可该账本是物业公司所记载的账本，但该记载仅表明许学明缴纳了2014年的物业费，2014年之前尚结欠物业费。本院要求仲瑞物业公司提供许学明已缴纳物业费的收据或发票存根，仲瑞物业公司未提供。 4、许学明陈述2015年、2016年房屋发生漏水，仲瑞物业公司同意将漏水导致的维修费用抵扣物业费。许学明提供照片、视频等证据证明XXXXX室出现漏水的问题，仲瑞物业公司对此不予认可，并陈述即使发生漏水问题，并非是物业公司的责任。许学明提供2016年11月14日“范志强”与其签订的装修协议书一份，该协议约定范志强为其维修烟道漏水引导事宜，并修复地板、墙壁等事项，费用17000元。仲瑞物业公司对此不认可，否认范志强系物业公司工作人员或物业公司指派的人员。 5、2018年11月8日，仲瑞物业公司在案涉XXXXX室门上张贴对账单，要求XXXXX室业主缴纳物业费15969.69元、垃圾清运费60元，合计16029.69元，许学明对此事实无异议，但认为欠费金额为13448.16元（93.39平方米×3元×12月×4年），且其不交物业费有正当理由。 6、诉讼中，仲瑞物业公司陈述，案涉瑞富广场2019年更换了物业公司，故不再主张2019年的物业费。 本院认为，物业服务企业提供物业管理服务的，有权向物业所有人收取相应的物业服务费用。本案中，仲瑞物业公司与许学明未签订书面物业服务合同，但仲瑞物业公司事实上为案涉瑞富广场提供物业服务，许学明在收房时签收的材料中加盖了仲瑞物业公司的印章，且其已向仲瑞物业公司支付部分物业费，应认为仲瑞物业公司与许学明之间形成物业服务合同关系，许学明作为业主应该缴纳物业服务费。物业公司提供物业服务涉及全体业主的共同利益，业主按时足额缴纳物业费是物业公司维持良好运行状态的必要条件，若业主普遍采取拒交物业费的手段，物业公司正常的物业管理活动难以为继，整个物业的服务必将陷入恶性循环状态，最终损害全体业主的利益。许学明以房屋漏水为由拒交物业费，但其提供的装修协议不能证明仲瑞物业公司同意以物业费抵扣装修款，如果其认为房屋漏水属于物业公司的责任，应该另案主张赔偿责任，其拒付物业服务费的理由不能成立。 对于许学明结欠物业服务费的金额。本院认为，首先，物业公司收取物业服务费的一般原则是按照时间先后结算，本案中仲瑞物业公司认可许学明支付了2011年12月8日至2013年3月31日期间、2014年一年的物业费，但否认许学明交纳2011年12月8日之前的部分物业费、2013年4月1日至12月31日期间的物业费，该结算方式不合常理。其次，仲瑞公司提供的“王喆”签名的物业费催缴回执，真实性、关联性本院均难以认定，其再无其他证据证明向许学明催缴过2014年以前的物业费，而其诉请的物业费金额与其2011年11月8日张贴的欠账单金额存在明显矛盾。再次，许学明提供的证据表示其房屋在2015年发生了漏水，无论漏水的责任在谁，其陈述当时以该理由拒交物业费，有一定的合理性。综上，本院对仲瑞物业公司主张许学明结欠2014年之前的物业费的事实不予认定，对许学明自2015年1月1日起结欠物业费的事实予以认定。仲瑞物业公司与许学明对物业费的计算标准无异议，本院认定许学明结欠仲瑞物业公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业费为13448.16元，许学明应该支付该物业费。双方未签订书面物业合同约定物业费的缴纳时间、逾期缴纳的违约责任，仲瑞公司主张按照年利率24%计算滞纳金，于法无据。许学明未及时支付物业费，应承担相应的违约责任，本院认定自2018年11月8日仲瑞物业公司张贴告示催缴之日起，许学明按照银行同期同档贷款利率支付逾期付款利息，计算至2019年3月31日为184元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告许学明于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市仲瑞泰行物业管理有限公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费13448.16元，并支付逾期付款利息184元。 二、驳回原告苏州市仲瑞泰行物业管理有限公司其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行中国银行苏州大观名园支行，账号49×××84，汇款时请注明案号。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2186元，减半收取1093元，由原告苏州市仲瑞泰行物业管理有限公司负担937元，被告许学明负担156元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接向原告苏州市仲瑞泰行物业管理有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇一九年十一月四日 书记员  罗 瑶