上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18941号原告：李斌(反诉被告)，男，1975年9月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。被告：陈纪明(反诉原告)，女，1955年12月7日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告李斌(反诉被告)与被告陈纪明(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，审理过程中，被告陈纪明提起反诉，本院予以合并审理。于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告李斌及其委托诉讼代理人郑清清、被告陈纪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李斌向本院提出诉讼请求：1、解除李斌、陈纪明签订的《青湖路XXX-XXX号底中、东铺租赁合同》；2、判令陈纪明向李斌退还2019年6月7日起至2019年10月15日止的租金人民币(以下币种均为人民币)65,000元；3、判令陈纪明退还押金15,000元；4、判令陈纪明赔偿装修损失42,481元。事实与理由：2019年3月28日,李斌、陈纪明签订《青湖路XXX-XXX号底中、东铺租赁合同》,约定李斌承租陈纪明所有的位于上海市青浦区1026-1028号底、中铺两间店铺用于生鲜水果经营,租期为五年,自2019年4月16日至2024年4月15日止,2019年3月29日至2019年4月15日为免租期。第一年租金为18万元,租金先付后用,每6个月一付,押金为15,000元。合同签订后,李斌通过支付宝及银行转账方式向陈纪明支付2019年4月16日至2019年10月15日6个月的租金9万元,另支付15,000元押金。后李斌委托案外人上海同技联合建设发展有限公司、上海青浦区徽华图文设计制作服务部对李斌承租的上述房屋进行装修。装修共花费42,481元。在装修期间,李斌多次向工商部门申请办理营业执照,工商部门以该地址已被登记注册为由将李斌的申请退回。后李斌请求陈纪明协助办理,或提供其他可以办理营业执照的产权证书,陈纪明以各种理由推托。李斌承租商铺一月期间,工商管理部门多次上门警告要求办理营业执照,致使李斌一直无法正常经营。李斌要求陈纪明办理无果,2019年6月6日,李斌完成商铺腾退后,通过微信向陈纪明发出解除合同的通知,但陈纪明以在外地无法面谈为由,拖延至2019年7月18日才完成交付。李斌承租房屋系用于商业经营,配合办理营业执照系陈纪明的义务,现因陈纪明原因导致李斌无法实现合同目的,根据法律规定陈纪明已构成根本违约,陈纪明应退还李斌押金和租金,并赔偿李斌装修费。故诉至本院。被告陈纪明辩称,不同意李斌的全部诉讼请求。系争房屋可以办理营业执照，因办理营业执照需要承租人李斌亲自办理，因李斌一直不肯亲自办理，故没有取得营业执照。反诉原告陈纪明提出反诉请求：1、李斌向陈纪明支付解约违约金30,000元；2、李斌向陈纪明支付物业管理费1,000元。反诉被告李斌辩称，不同意陈纪明的反诉请求。因陈纪明的原因导致系争房屋无法办理营业执照，不同意支付违约金。物业费已经结清。经开庭审理查明：陈纪明系系争房屋的产权人之一。2019年3月28日，就李斌(乙方)向陈纪明(甲方)承租上海市青浦区青湖路XXX-XXX号底、中铺两间(以下简称系争商铺)签订《租赁合同》。第二条约定，租期伍年，租期自2019年3月29日起至2019年4月15日为免租期，2019年4月16至2024年4月15日止。第三条租费构成及交纳条件的约定：1.租赁费构成：净租金+商铺租赁税；2.租赁费交纳约定：(1)租金应由乙方按本合同约定如期缴纳给甲方。(2)商铺租赁税由乙方承担，代甲方向相关税务部门缴纳。甲方可以帮助乙方去税务部门开具税务发票，但税费部分由乙方承担。乙方应按时交纳以上费用，如乙方未能按时交纳，甲方将追究乙方违约责任。3.租金价格，第一年租金为壹拾捌万元整，第二年租金与第一年相同，第叁年租金为上一年度基础上递增3%壹拾捌万伍仟肆佰元整，第肆年租金为上一年度基础上递增3%壹拾玖万零玖佰陆拾元整，第五年租金为上一年度基础上递增3%壹拾玖万陆仟陆佰玖拾元。4.租金应“先付后租”，每6个月一付,在到期前七日内付清。5.乙方支付甲方押金壹万伍仟元整，合同终止，乙方交清租金及水，电，煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若甲方提前解除合同，亦视为违约，押金双倍退还，并赔偿乙方相应的经济损失。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。押金不足以赔偿损失的，乙方应补偿给甲方。第四条物业管理费约定，治安费，清洁费，水电费，电话费，煤气费，有线电视费和维修费等费用的缴纳约定。1.物业管理费，治安费，清洁费，水电费，电话费，煤气费和有线电视费等费用由乙方按时自行向有关部门交纳。2.维修费：租赁期间，乙方原因致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责，但正常磨损除外。3.乙方应按时交纳以上费用，如乙方不能按时交纳，甲方有权在押金中抵扣，并追究乙方违约责任。第八条约定，本合同自签订后，合同双方均应恪守合同，履行各自义务，合同租赁期甲方违约应赔偿乙方装修费、搬迁费，乙方违约应赔偿甲方二个月租金。并应承担由此引起的经济损失。2019年3月28日、29日，李斌向陈纪明支付了系争房屋2019年4月15日起至2019年10月15日的房租90,000元及押金15,000元。李斌对系争房屋进行装修，向上海同技联合建设发展有限公司支付装修费29,800元。2019年6月6日，李斌提出因先期无法正常注册且水果店经营不善，要求解除租赁合同。后又提出在系争房屋中开面馆或者转租来解决问题，2019年7月14日、7月15日，以停业及转租不理想为由要求解除租赁合同。2019年7月18日，陈纪明出具收条，内容为：“今收到乙方承租人提出中止租赁合同，委托武显飞将租赁房卷帘门钥匙共4把”。上述查明的事实，由以下证据证明：李斌、陈纪明的陈述，另有当事人提供的租赁合同、产权证、交易明细、微信聊天记录、收条、施工协议、预算书及发票等，上述证据并经庭审出证质证，本院予以确认。李斌新增装修项目的收据，以证明门口广告、灯箱、发光字体等新增的装修项目的费用为12,681元，陈纪明表示只看到“果蔬行”几个发光字体，故对该笔费用的支出不予认可。因李斌未进一步提供证据予以证明，对此本院难以采信。本院认为，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。合同履行中，李斌于2019年7月18日将系争房屋的钥匙交付给陈纪明，故本院认定租赁合同解除的时间为2019年7月18日。故，陈纪明应当向李斌返还2019年7月19日起至2019年10月15日的租金43,500元。陈纪明提出的交还钥匙只是代为保管，允许李斌转租的意见，因缺乏相应的证据予以证明，本院不予采纳。本案争议的焦点为导致租赁合同提前解除的根本违约方。李斌以系争房屋无法办理营业执照为由认为陈纪明系违约方。首先，李斌没有提供证据证明因系争房屋存在其他公司的工商登记为由而被拒绝颁发营业执照的证据。其次，通常来讲营业执照应由经营者即承租人负责办理，出租人仅负有协助义务，李斌没有提供证据证明陈纪明未尽协助义务导致其无法办理营业执照，租赁目的用于经营，系争房屋的性质为商铺，并不存在租赁目的无法实现的情况，故对李斌提出的陈纪明系违约方的意见，本院不予采信。李斌因生意不好做且转租不理想为由要求解除双方就系争房屋签订的租赁合同，故本院认定过错方为李斌。故陈纪明依据合同约定要求李斌支付解约违约金30,000元和不予退还押金的诉请，本院予以支持。因李斌为违约方，陈纪明不同意对其装修再进行利用，故对其主张的装修损失，本院不予支持。陈纪明撤回李斌向陈纪明支付物业管理费1,000元的诉请，系其真实意思表示，于法无悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、李斌与陈纪明就上海市青浦区青湖路XXX-XXX号底、中铺两间的租赁合同于2019年7月18日解除；二、陈纪明于本判决生效之日起十日内向李斌返还2019年7月19日起至2019年10月15日的租金43,500元；三、驳回李斌的其余诉讼请求；四、李斌于本判决生效之日起十日内向陈纪明支付解约违约金30,000元；五、确认陈纪明收取李斌的租赁保证金15,000元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,749.60元，减半收取计1,374.80元，由李斌负担1,000元，陈纪明负担374.80元；本案反诉受理费287.50元，由反诉原告陈纪明负担25元，反诉被告李斌负担262.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一九年十一月二十九日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。