四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初1826号 原告（反诉被告）：成都港升投资管理有限公司。住所地：成都市邛崃市羊安镇羊横四线26、28号。 法定代表人：邓传远，职务：经理。 委托诉讼代理人：鹿焕喜，四川舟楫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴洁，系公司员工。 被告（反诉原告）：四川勇智化工科技有限公司。住所地：邛崃市羊安工业园区羊横四路二十六号附12号。 法定代表人：周晓明，职务：总经理。 委托诉讼代理人：徐东，四川邛州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洪林，四川邛州律师事务所律师。 原告成都港升投资管理有限公司（以下简称：港升公司）与被告四川勇智化工科技有限公司（以下简称：勇智公司）租赁合同纠纷一案。本案于2019年6月12日立案受理，被告勇智公司提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）港升公司的委托诉讼代理人鹿焕喜、吴洁，被告勇智公司（反诉原告）的委托诉讼代理人徐东到庭参加诉讼。本案现已审理终结 原告（反诉被告）港升公司向本院提出诉讼请求：1、判令勇智公司立即搬离“港升孵化园区”A1-5房屋并向港升公司归还房屋；2、判令勇智公司支付拖欠的租金、违约金、电费、垃圾清运费等共计406783.88元。事实与理由：2016年1月29日，港升公司和勇智公司签订了《房屋场地租赁合同》。合同约定：租赁期限为5年，从2016年5月1日起至2021年4月30日；第一年租金为30万元，从第二年起每年租赁费在上一年基础上递增5%；第一年租金须于2016年3月1日前一次性付清，以后每年租赁费应在上一交费年度届满一月前一次性支付，同时约定了违约责任。从第二年开始，勇智公司一直未按合同约定支付租金，故诉至法院。 被告（反诉原告）勇智公司辩称，港升公司于2017年7月7日向勇智公司发出合同解除通知书，双方于2017年7月7日就解除了合同；2017年7月7日前的租金勇智公司已经付清，2017年7月7日后双方的法律关系由法院认定，但之后不存在租金和违约金，港升公司也无权向勇智公司收取电费和垃圾清运费，但港升公司如果能提交代缴依据，则认可。 被告（反诉原告）勇智公司反诉称：1、判令港升公司与勇智公司签订的《房屋场地租赁合同》关于逾期五天以上支付租金，港升公司有权对勇智公司停水停电的约定无效；2、港升公司赔偿损失1289675.78元。事实与理由：双方签订的《房屋场地租赁合同》系格式合同，其中约定的勇智公司逾期五天以上支付租金，港升公司有权对勇智公司停水停电，违反《电力法》强制性规定。同时涉案厂房缺乏相关部门的审批文件，且港升公司以勇智公司拖欠租金为由强制切断其工业用电，导致勇智公司无法经营，造成极大损失，故提出诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对勇智公司提交的员工工资发放表和员工社会保险费缴费票据，港升公司对其关联性不予认可。本院认为，因港升公司对该组证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以认可，对其关联性及证明力本院在说理部分予以评析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 一、港升公司与勇智公司于2016年1月29日签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋位于羊安工业园区羊横四路港升中小企业孵化园（A1-5）；2、租赁期5年，从2016年5月1日至2021年4月30日；3、第一年租赁费为300000元，从第二年起每年的租赁费在上一年的基础上递增5%；4、港升公司配送200千瓦动力电给勇智公司使用，勇智公司每月按该负荷支付相应的基本电费；5、勇智公司在不影响主体结构前提下进行装饰装修应经港升公司书面同意，本合同终止、解除时场地内的装饰装修以及空地内增加的树木绿化等，无偿交与港升公司，其所有权归港升公司，勇智公司无权拆除；6、勇智公司未按合同约定时间支付租赁费用拖欠一个月的，港升公司有权解除合同，收回租赁房屋，勇智公司应向港升公司支付当年租赁费一半的违约金；7、勇智公司不得以任何理由和原因拖欠租赁费和水电费用，拖欠一日按当年租赁费用1%的标准支付违约金。逾期五天以上的，港升公司有权对勇智公司停水停电； 二、港升公司于2017年4月18日向勇智公司发出通知，通知内容为：要求勇智公司收到通知后及时履行缴纳租金的义务，否则将于2017年4月27日20时，采取限电措施；港升公司于2017年7月7日向勇智公司发出合同解除通知书；2017年7月26日，港升公司向勇智公司发出通知，通知的内容为：经管委会协调，港升公司于7月26日17时至30日恢复对勇智公司的供电，请勇智公司在恢复供电期间交清所欠的租金等费用，否则于2017年7月31日9时，再次采取断电措施；2019年4月12日，港升公司向勇智公司发出催收函，要求勇智公司支付拖欠相关的费用；2019年4月22日，港升公司向勇智公司发出合同解除通知书。上述通知及合同解除通知书，勇智公司均收到； 三、按《房屋场地租赁合同》的约定，截止2019年8月31日，勇智公司尚欠港升公司租赁费211512.50元，审理中港升公司只主张182571.88元；2018年10月前的基本电费，勇智公司已经向港升公司付清，之后的基本电费一直未付，基本电费为每月5200元；2018年的垃圾清运费，勇智公司已向港升公司付清，之后的未付，2018年之前勇智公司按每年1637元支付； 四、涉案厂房至今由勇智公司占用； 五、涉案的厂房至今未取得建设工程规划许可证。 本院认为，本案的涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故港升公司与勇智公司签订的《房屋场地租赁合同》无效，故对港升公司要求勇智公司支付违约金不予支持，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，港升公司有权要求勇智公司按照合同约定支付租金及基本电费，故本院对港升公司要求勇智公司支付截止2019年8月31日前的租金182571.88元和基本电费57200元及腾房前的租金、基本电费予以支持；对港升公司主张的垃圾清运费，本院认为，《房屋场地租赁合同》未对该费用进行约定，且港升公司未举证证明勇智公司在2018年后因生产造成垃圾需要清运，故本院对港升公司的该请求不予支持；对勇智公司要求港升公司赔偿装修损失的反诉请求，审理中港升公司明确未同意勇智公司进行装修，且勇智公司亦未出具港升公司同意其装修的证据予以佐证，故该装修装饰损失应由勇智公司自行承担；对勇智公司要求港升公司赔偿断电期间租金、员工工资及员工社会保险损失的反诉请求，本院认为勇智公司在租用期间未按约定支付租金，港升公司也事先告知勇智公司将采取断电措施，故在港升公司告知后，勇智公司仍未按约足额支付租金，港升公司为保护其收益采取断电行为，属于合理范畴，勇智公司基于港升公司采取断电行为要求港升公司赔偿上述损失，缺乏法律和事实依据，同时勇智公司在断电后支付相应租金亦可避免该损失，但勇智公司未采取补救措施，放任损失扩大，因此本院对勇智公司要求港升公司赔偿断电期间租金、员工工资及员工社会保险损失的反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川勇智化工科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）成都港升投资管理有限公司腾退并返还租赁的位于羊安工业园区羊横四路港升中小企业孵化园的厂房（A1-5）； 二、被告（反诉原告）四川勇智化工科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）成都港升投资管理有限公司截止2019年8月31日前的租金182571.88元、基本电费57200元并支付自2019年9月1日起至实际腾退返还房屋之日止的租金及基本电费(计算方式：租金按每月28940.62元计算，基本电费按每月5200元计算)； 三、驳回原告（反诉被告）成都港升投资管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川勇智化工科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费（减半收取）2894元，由原告成都港升投资管理有限公司负担1188元，被告四川勇智化工科技有限公司负担1706元；反诉案件受理费（减半收取）8204元，由被告四川勇智化工科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李耀东 二〇一九年十一月二十九日 书记员  胡 皓