江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初5484号原告：方敏，女，1984年8月9日生，汉族，住邳州市。原告：戴广新，男，1981年5月7日生，汉族，住邳州市。以上两原告委托诉讼代理人：于元元，江苏景来（云龙）律师事务所律师。被告：邳州市金侨置业有限公司，住所地邳州市炮车镇香港东路南侧。法定代表人：宋恒树，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉亭，江苏苏彭律师事务所律师。原告方敏、戴广新与被告邳州市金侨置业有限公司（以下简称金侨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告方敏、戴广新的委托诉讼代理人于元元、被告金侨公司的委托诉讼代理人李玉亭到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方敏、戴广新向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以469308.56元为基数，按每日万分之一，自2018年1月1日起计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止）；2、判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金（以469308.56元为基数，按年利率6%计算，自2019年1月1日起至产权证实际办结之日止）；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年1月5日，原告与被告签订了合同编号为PZ103647号商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于邳州市炮车镇香港东路南侧金侨城市花园二期商住楼11幢1单元702室房屋一套，总价款469308.56元，首付款129308.56元，余款340000元办理银行按揭货款。原告于当日向被告交付了129308.56元首付款，并办理了银行按揭。合同第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告。第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，如被告未在第十一条约定的期限内交付房屋，应自最后交付期限届满之次曰起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后至今，被告未按合同约定履行交房义务，亦未能办理产权登记。原告认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务，原告如约履行了自己的付款义务，可被告至今未履行其按期交房、办证的义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告金侨公司辩称，1、被告开发的涉案房产目前已经基本完工，门窗已经安装完毕，正在进行小区内部分道路施工，房屋交付仅是时间问题，预计在两个月内能够完成交付；2、涉案房产延期上房因政府政策导致。近两年来政府部门为了应对大气污染，减少扬尘，徐州市政府、邳州市政府陆续发布约20份行政强制性命令要求包括建筑工地在内的施工全部停止，并由相关部门进行监督检查,因此对于原告所购买的房屋逾期上房是政府政策导致，被告应免责；3、鉴于房屋将在短期内即能满足交付条件，在交付后需要对房屋进行面积实测，因尚未测绘，实际结算面积未确定，因此请法院驳回原告诉讼，待上房结算时视被告履约状况由原告再行主张权利，同时也是减少诉累，节省司法资源；4、原告诉请中的逾期办证违约金，合同约定应当在交房后365日内办理，该交付应当为实际交付，在实际交付后被告逾期未履行，才能承担违约责任。因目前尚未完成交房，因此不具备主张该项目违约金和损失的前提条件。如果支持，将会存在迟延交房违约金与迟延办证违约金的重复计算问题。经审理查明，2017年1月5日，原告方敏、戴广新与被告金侨公司签订了合同编号为PZ103647号商品房买卖合同。原告购买被告开发的位于邳州市炮车镇香港东路南侧金侨城市花园二期商住楼11幢1单元702室房屋一套，总价款469308.56元，首付款129308.56元，余款340000元办理银行按揭货款。该合同第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告。第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，如被告未在第十一条约定的期限内交付房屋，应自最后交付期限届满之次曰起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。即买受人不解除合同，由出卖人向买受人支付全部房价款的万分之一违约金。合同签订后，原告按照约定向被告交付了129308.56元首付款，后办理了银行按揭。但因为种种原因，被告金侨公司至今未能按照约定交付涉案商品房及办理相应商品房的所有权证书。另查明，2017年9月12日，徐州市政府发布了徐政发[2017]53号《徐州市2017-2018年秋冬季大气污染防治强化管控方案》文件，其中“管控时间为2017年9月15日-2018年3月31日，管控措施…（一）加大扬尘污染控制力度。…一是加强工地扬尘处理…当风力达到五级以上、出现重污染橙色及以上预警或静稳天气时，除市政重点工程及应急抢险工程外，对易产生扬尘的建筑企业、拆迁工地一律停止施工…（三）加大工业污染控制…当出现重污染橙色及以上预警或静稳天气时，对钢铁、水泥熟料生产企业进行限产…”。此后，徐州市政府相关部门也陆续下发了文件对扬尘污染进行防治，采取相应管控措施。上述事实，有《商品房买卖合同》、徐政发[2017]53号《徐州市2017-2018年秋冬季大气污染防治强化管控方案》文件及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原告方敏、戴广新与被告金侨公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金问题。本案中，原告已经履行了交付房款义务，被告应当按照约定在2017年12月31日前向原告交付符合约定交付条件的商品房，否则即为违约，应当按照约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告认为因政府环境污染防治管控，导致延期交房，并主张免责。本院认为，《合同法》117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”，本案中政府管控行为确实具有不可抗力因素，一定程度上会影响工程进度导致延迟交房。但根据政府文件，该管控行为并非持续进行，仅仅是在污染达到一定程度才会对企业进行停工管控，且实施管控行为时已经临近上房期限，故本院根据本案具体情况酌定交房时间可以顺延一个月，免除被告部分延期交房违约责任。被告应当自2018年2月1日起以469308.56元为基数，按每日万分之一计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止向原告支付逾期交房违约金。关于被告是否应支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人向买受人支付全部价款万分之一违约金。此条约定中的“商品房交付之日”按照合同约定和通常理解应为本商品房销售合同中第十一条约定的交付之日，即2017年12月31日前，而并非被告抗辩的实际交付之日。据此，被告应在2018年12月31日前为原告办理房屋所有权证书，考虑到因政府环境污染管控导致上房延期因素，被告为原告办证时间也顺延一个月，即2019年1月31日前。但被告至今未能办理该商品房的房屋所有权证书，应视为违约。关于逾期办理产权登记违约金如何计算的问题。原告认为该违约金过低，主张调整为以469308.56元为基数，按年利率6%计算，自2019年1月1日起至产权证实际办结之日止。本院认为，原、被告双方在合同中约定，逾期办证由出卖人向买受人支付全部房价款的万分之一违约金。该约定意味无论多长时间被告不给原告办理产权证，其承担的违约责任仅仅为47元违约金，这与原告如逾期付款应承担按日计算逾期付款万分之一违约金的责任并不对等。故该约定显然过低，应予适当调整。但原告逾期办证损失难以确定，故本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，并考虑到合同权利义务对等、被告方对于违约损失的预判等各方因素，将逾期办证违约金调整为出卖人向买受人按日支付全部已付购房价款万分之零点五的违约金。据此计算，被告金侨公司应支付原告方敏、戴广新的逾期办证违约金应为，自2019年2月1日起以469308.56元为基数，按每日万分之零点五计算至被告向原告提供完备的房屋所有权转移登记手续之日止。综上，本院认为，原告方敏、戴广新与被告金侨公司签订《商品房买卖合同》后，原告已经按照合同约定给付购房款，但被告至今未能按照合同约定交付涉案商品房及协助原告办理相应商品房的所有权证书，应当承担违约责任。鉴于在合同履行期间确实发生了政府因环境污染对企业施工进行管控行为的不可抗力因素，本院根据具体情况免除了被告部分责任。原、被告约定的逾期办证违约金过低，本院予以适当调整。被告关于本案存在不可抗力，应当免责的抗辩意见本院部分采纳。被告关于逾期办证违约金应当在实际上房后才产生的辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告邳州市金侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方敏、戴广新支付逾期交房违约金（自2018年2月1日起以469308.56元为基数，按每日万分之一计算至实际交付符合合同约定标准的房屋之日止）；二、被告邳州市金侨置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方敏、戴广新支付逾期办理房屋产权登记违约金（自2019年2月1日起以469308.56元为基数，按每日万分之零点五计算至被告向原告提供完备的房屋所有权转移登记手续之日止）；三、驳回原告方敏、戴广新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元、保全费520元合计1052元，均由被告邳州市金侨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 贺 峰人民陪审员 韩 静人民陪审员 李本波二〇一九年十一月十一日书 记 员 李怡丽