宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2407号原告:芮建宁,男,生于1969年7月20日,汉族,宁夏中卫市人,住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。原告:芮波,男,生于1991年7月4日,汉族,宁夏中卫市人,住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人：芮建宁，系芮波父亲，代理权限为特别授权。二原告委托诉讼代理人：蔺化平，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市鼓楼东街五环广场东侧。负责人：张永升，该公司总经理。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市新华东街47号。法定代表人：朱凤华，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：姜金萍，系宁夏龙源房地产开发有限公司员工，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街170号三层。法定代表人：李雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永栋，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街五环广场东侧。负责人：张靖，系公司总经理。委托诉讼代理人：魏慧茹，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告芮建宁、芮波诉被告宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富分公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告芮建宁，原告芮波委托代理人芮建宁，原告芮建宁和芮波的共同委托代理人蔺化平，被告龙源公司及龙源分公司共同委托代理人姜金萍到庭参加了诉讼，被告瑞富公司委托代理人陈永栋，被告瑞富分公司委托代理人魏慧茹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认被告位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区1号楼1-402、1号楼1-502、1号楼1-602号的房产归原告所有，并判令各被告连带完成房屋交付并协助原告完成房屋过户手续；2、本案诉讼费、财产保全费由四被告承担。事实及理由：两原告系父子关系。被告龙源公司与被告宁夏庆华置业有限公司系中卫市沙坡头区香山财富广场的共同开发单位,被告龙源分公司系被告龙源公司因该项目需要成立的分公司，该项目开发建设过程中,被告龙源公司与被告宁夏庆华置业有限公司因工程项目缺乏资金,为达到融资目的,被告龙源公司与被告宁夏庆华置业有限公司与原告芮建宁约定以芮建宁所有的×××号车辆作价1424844元置换两被告开发建设的'香山财富广场'的三套房产,并约定将上述三套房产办理登记在在原告芮波名下。2017年6月13日,原告与被告龙源分公司签订三份《顶房协议书》,约定被告龙源分公司将其开发建设的位于中卫市沙坡头区香山财富广场小区1#楼1-402、1#楼1-502、1#楼1-602号房产出售于原告,价格分别为471942元、474948元、477954元。2018年10月,香山财富广场小区变更为瑞富山水小区。现涉案三套房屋已经具备交付条件,经原告不断催促,各被告无正当理由一直拒绝向原告交付房屋并办理房屋房屋过户手续,各被告的行为已构成违约并损害了原告的合法权益,各被告应继续履行合同将上述三套房产过户登记在原告名下。被告龙源公司及龙源分公司辩称，原告提出用车辆置换房屋，原告的车辆年限很久，是一辆奔驰车，龙源公司与原告口头协议暂时以车作价，龙源公司的房屋是暂时的价格，龙源公司和原告多次对车价进行协商，龙源公司已将车辆现有的市场价重新评估定价，但是没有与原告达成协议。因为车没有定价，所以房屋的价格也确定不下来。被告瑞富公司辩称，1.原告所述的龙源公司与瑞富公司的原名称是庆华置业公司对香山财富广场共同开发不属实，瑞富公司并未在香山财富广场项目中对外融资，也未与原告协商以车换房的事情，也未接受过原告交付的涉案车辆，原告与龙源公司签订协议以车辆置换房屋的事实瑞富公司不知情、不认可，瑞富公司与原告没有任何经济往来。2.香山财富广场系瑞富公司审批开发建设的项目，与龙源公司不是合作开发关系。宁夏瑞富山水置业有限公司企业名称于2018年10月10日由宁夏庆华置业有限公司变更而来，中卫分公司企业名称于2018年6月28日由宁夏庆华置业有限公司中卫分公司变更为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。2010年10月19日，龙源公司依法取得了与中卫市龙广实业有限公司（以下简称龙广公司）毗邻的56.72亩建设用地使用权。龙源公司所有的56.72亩土地使用权和龙广公司的37.35亩土地使用权，审批共同开发“迎宾花园项目”。但在2012年9月初,龙源公司在没有对案涉的建设用地使用权进行任何投资开发建设时，庆华置业公司向中卫市中级人民法院提起诉讼,向龙源公司主张庆华置业公司受让于庆华小贷公司的债权和抵押权。2012年9月12日，在中卫市中级人民法院的主持下，双方达成协议，以（2012）卫民商初字第22号民事调解书确认由龙源公司于2012年9月22日偿还借款本息合计1182万元，如龙源公司不能如期还款，庆华置业公司对其土地使用权享有优先受偿权。2012年10月16日，中卫市中级人民法院作出（2012）卫执裁字第46号执行裁定书，龙源公司以卫用（2010）卫国60046号面积为37812平方米的土地使用权作价11872968元抵偿了庆华置业公司的借款本息。2012年12月17日,庆华公司将该37812平方米的土地使用权登记在了自己名下,办理了卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书。后，瑞富公司向政府部门申报开发建设案涉项目，中卫市人民政府以2014年第81号、2016年第135号文件及2015年8月17日，中卫市发展和改革委员会的企业投资项目备案审批通知书同意申请开发建设，确定项目名称为“中卫市香山财富广场A区”（瑞富公司补缴两千三百多万土地出让金）。2015年9月10日，瑞富公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限公司签订《建设施工合同》，约定由该公司全额垫资建设香山财富广场1-11号楼。2018年8月份，政府主管部门审批瑞富公司开发建设的“香山财富广场1#-8#、11#-13#、16#、17#及地下车库项目”。综上，香山财富广场的项目所有权纯属瑞富公司，而与龙源公司不存在合作开发关系。综上，原告所述不符合事实，瑞富公司没有和原告约定关于涉案房屋的出售置换事宜，不应承担向其交付房屋的法律责任，依法驳回原告对被告瑞富公司的诉求。被告瑞富分公司辩称，同意瑞富公司代理人意见。补充辩论意见如下：原告与龙源公司签订的顶房协议中的涉案车辆作价后的款项并未实际投入到香山财富广场项目，所以瑞富分公司对原告与龙源公司签订协议不知情，现在也不予追认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人的证据认证如下：原告证据1中卫市公安局沙坡头局分局沙公信处字(2019)17号处理意见书原件1份，经审查，该意见书系公安机关处理信访问题的处理意见，与本案没有直接的关联性，其证明效力不予认定。证据1《合作投资协议》复印件1份，其内容没有原件核实，且该协议是否履行没有证据证实，故不能达到原告的证明目的。证据2收条原件1份、行驶证复印件1份、机动车查验凭证打印件1份、《顶房协议书》原件3份，结合龙源公司认可接受并保管原告车辆的事实，该组证据之间能够相互印证，本院依法予以认定。证据3顶房协议书复印件2份，被告不认可，该证据与本案也无关联性，故对其证明效力不予采纳。被告瑞富公司证据1宁夏瑞富山水置业有限公司及宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司企业信息网页打印版。证据2借款协议、借款凭证、土地使用权抵押合同、（2012）卫执裁字第46号执行裁定书复印件各1份（来源于中卫市中级人民法院）、卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书复印件1份（来源于中卫市自然资源局）。证据3中卫市人民政府2014年6月9日第81号和2016年10月31号第135号专题会议纪要复印件各1份、中卫市发展和改革委员会2015年75号企业投资项目备案通知书1份（原件）。证据4不动产权证书1份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份（均为原件），被告瑞富公司的证据1、2、3、4证明的事实客观真实，本院对其证明效力予以认定。证据5建设工程施工合同1份（原件），经审查，该合同是2015年9月10日由瑞富山水公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司为了开发建设香山财富广场项目工程签订，因合同内容涉及中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司，而中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司又没有到庭质证确认，故本院对其证明的事实不予认定。证据6债权转让协议1份（原件），债权转让协议的内容是银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华置业有限公司、宁夏龙源房产公司在2014年6月23日达成的关于债权债务转移的协议，与本案无关联。被告龙源公司、龙源分公司、瑞富分公司未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：宁夏庆华投资置业有限公司设立于2010年10月2日，2014年8月22日变更名称为宁夏庆华置业有限公司，又于2017年10月10日变更名称为宁夏瑞富山水置业有限公司。宁夏庆华置业有限公司中卫分公司成立于2015年7月3日，于2018年6月28日变更名称为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。被告龙源公司与宁夏庆华投资置业有限公司借款合同纠纷，中卫市中级人民法院作出（2012）卫执裁字第46号执行裁定书，裁定将龙源公司所有的卫国用（2010）字60046号面积37812平方米的土地使用权作价11872968元交付给宁夏庆华投资置业有限公司，用于抵偿债务。2012年12月17日宁夏庆华投资置业有限公司办理了中卫市城区二十五街坊的37812平米的【卫国用（2012）第60240号】土地使用权证。宁夏庆华置业有限公司申请建设中卫香山财富广场A区项目，2015年8月27日经政府部门备案。2018年8月9日，被告瑞富公司办理了香山财富广场1#-8#、11#建筑工程施工许可证。2018年8月19日，被告瑞富公司办理了中卫香山财富广场A区项目的建设用地规划许可证。2018年8月19日，被告瑞富公司办理了“香山财富广场1#-8#、11#-13#、16#、17#楼及地下车库项目”的建设工程规划许可证。2018年8月28日，被告瑞富公司办理了宁（2018）中卫市不动产权第XXXX号不动产权证书，坐落中卫市城区二十五街坊，面积37812平米。2017年5月19日，姜新生给原告芮建宁出具收条一张，载明：“收到芮建宁保时捷×××车壹辆，置换香山财富广场住宅叁套：102㎡左右”。2017年6月13日，被告龙源分公司（甲方）与原告芮波（乙方）签订了3份《顶房协议》，协议编号分别为0349、0350、0351。协议分别约定：鉴于乙方承建甲方开发建设的香山财富广场工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区1#楼1-602室以每平米4770元，房款总价477954元抵付乙方工程款，暂定面积100.2平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区1#楼1-502室以每平米4740元，房款总价474948元抵付乙方工程款，暂定面积100.2平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区1#楼1-402室以每平米4710元，房款总价471942元抵付乙方工程款，暂定面积100.2平方米。协议书还对如下内容进行了约定：上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，逾期造成损失由乙方承担；鉴于签订本协议时，乙方承建工程尚未竣工验收合格等，存在诸多不确定因素。甲乙双方约定履行本协议所附条件，当所附条件成就时，甲方履行与乙方签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续的义务。《顶房协议书》还约定了其他事项。三份《顶房协议书》的尾部，被告龙源房产分公司在甲方位置盖章，李莉在甲方代表位置签名，于智洋在甲方总经理位置签名，芮波在乙方位置签名。本院认为，被告瑞富公司利用其前身宁夏庆华投资置业有限公司于2012年取得的中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权，并经政府部门备案开发建设中卫香山财富广场A区项目，因此被告瑞富山水公司对香山财富广场项目建设的房屋享有所有权，未经其同意他人无权处分。被告龙源公司收取了原告芮建宁的车辆，承诺给原告置换香山财富广场的房屋。后原告芮波与被告龙源分公司签订三份《顶房协议》，约定龙源分公司给原告芮波抵顶房屋。被告瑞富公司及瑞富分公司对此并未参与，且庭审时表示对龙源公司及龙源分公司的顶房行为不认可，也未收取原告的车辆。故龙源分公司无权处分香山财富广场的房屋，龙源分公司与原告芮波签订的《顶房协议》无效，对合同双方当事人均不具有约束力，原告要求确认涉案房屋归其所有，并由被告交付房屋协助办理房屋过户手续的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告芮建宁、芮波的诉讼请求。案件受理费200元，由原告芮建宁、芮波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审  判  长   马彦坤人 民 陪 审 员   王振忠人 民 陪 审 员   郭秀玲二○一九年十一月十八日书  记  员   郝 霞本案适用的法律条款：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。《中华人民共和国物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国公司法》第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。