山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初13268号原告：青岛宝龙英聚置地发展有限公司，住所地：山东省胶州市福州南路与扬州路交汇处，统一社会信用代码：91370281069064694G。法定代表人：许健康，职务：董事长。委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹家兴，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告:魏学兰，女，汉族，1974年5月25日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：卞文礼，胶州中云法律服务所法律工作者。原告青岛宝龙英聚置地发展有限公司与被告魏学兰商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛宝龙英聚置地发展有限公司的委托代理人韩传明、被告魏学兰及其委托代理人卞文礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.请求依法解除原被告于2018年6月25日签订的《青岛市商品房预售合同》；2.依法判决被告向原告支付违约金23878.62元；3.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼为依法判决魏学兰向青岛宝龙英聚置地发展有限公司支付逾期缴纳房款违约金27846元。事实与理由：原被告双方2018年6月25日签订了《青岛市商品房预售合同》，由被告购买原告开发的位于胶州市福州南路97号胶州宝龙城市办公单元2105户房屋，房屋总价款为1193931元。合同约定被告2018年5月7日支付首付款598931元，剩余购房款595000元通过银行按揭贷款方式支付，但最迟应于签订合同之日起三个月内付清款项。同时该合同还对双方的权利义务和违约责任作出了约定。由于被告支付了首付款598931元后，对剩余的595000元购房款后经原告多次催要仍拒绝支付已经超过30日，原告根据预售合同约定请求法院解除合同并要求被告承担总房款20%的违约金。原告起诉后，被告通过按揭形式于2019年5月15日向原告付清了剩余购房款，但尚未支付逾期付款违约金。为此，原告特依法变更诉讼请求，望法院判如所请。被告辩称，被告没有违约，被告根据住房合同约定时间、金额已按期履行完毕，经原告强调必须到其约定的银行即中国建设银行股份有限公司胶州支行（以下简称建设银行）申请按揭贷款，并且全部手续已完全履行，至于由原告担保的该笔贷款何时划至原告账户，被告无能力左右，如果原告认为发放贷款的银行没有按照约定及时将所贷款项划付原告，原告可直接向该银行主张权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证及被告质证情况：证据一，原被告双方于2018年6月25日签订的青岛市商品房预售合同及首付款收据各一份，证明双方签订了商品房预售合同，被告购买了原告位于胶州市福州南路97号宝龙城市办公单元2015号房屋，建筑面积120.36平方米，合同第七条及附件一约定被告应该于2018年6月22日向原告支付首付款598931元，剩余购房款595000元于合同签订之日起三个月内即2018年9月24日之前通过银行按揭贷款方式支付至原告账户。证据二，青岛市商品房预售许可证复印件一份，证明涉案房屋已经取得了政府部门颁发的预售许可证。证据三，原告于2018年9月26日及2018年10月9日向被告发送的关于办理商品房预售合同按揭手续的催告函及关于限期办理银行按揭贷款或自筹款项支付全部购房款的通知书各一份，及快递底单和快递跟踪查询结果两份，证明预售合同签订后，原告多次向被告催告支付购房款，但被告未按合同约定期限支付，直到2019年5月15日才通过银行按揭贷款方式支付清购房款。被告质证称：对证据一、二、三的真实性均无异议。被告举证及原告质证情况：证据一，个人住房借款合同复印件一份，证明被告在原告处购买的房屋按约定向建设银行申请了按揭贷款。证据二，微信聊天记录U盘一份，证明被告和原告的工作人员聊天过程中被告说要用农商行，但是原告的工作人员要求用建设银行，因为原告与建设银行是合作关系。原告质证称：对证据一的真实性无异议，该合同的用款人为被告，款项提供人为建设银行，被告的按揭购房贷款是否符合条件以及按揭款项何时发放都是借贷双方之间的合同关系。原被告双方的购房权利义务应该根据双方签订的购房合同确定。对证据二的真实性认可（聊天记录为2018年7月1日至2018年11月22日），对证明事项不予认可，原因如下：1.原被告双方先签订商品房预订书，之后双方及建设银行于2018年5月9日签订了个人住房借款合同，其后原被告双方于2018年6月25日签订了预售合同，在预售合同中被告对按揭银行按揭贷款政策及发放进行了明确的约定（补充条款第20、21条），因此选择建设银行作为涉案房屋的按揭贷款银行是被告认可的。2.根据双方的微信聊天记录，被告在2018年7月1日至整个贷款期间一直推脱业务忙，没有时间配合银行办理相关手续，导致贷款发放迟延，责任应该由被告自行承担。3.在微信聊天记录中（2018年8月6日）被告只是提到如果在农商行贷款，就一定能贷下来，原因是被告和农商行有长期业务关系，但是在2018年8月8日被告要求原告去找农商行，原告已明确表示原告说了不算，原告只能帮忙协调或者沟通一下与原告有合作关系的银行，被告要求的农商行只能由被告自行协调。4.在聊天中被告明确表示，只同意按揭方式支付剩余购房款，不同意改为全款，且非常清楚系被告与银行方面的争议导致按揭贷款的是否发放问题，对于按揭款迟延发放，原告并没有过错，因此原告不应对迟延发放贷款承担任何责任。5.在2018年9月12日之后，原告工作人员多次催促被告办理银行按揭贷款，被告在2018年11月22日才回复原告“下个周就好了”，“主要是我带着孩子，没时间去办理，得抽时间”，从该回复来看逾期办理按揭贷款的原因系被告自身原因，而不是原告所导致的，责任应该由被告自行承担。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月9日，被告魏学兰与建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，载明被告向建设银行借款595000元，借款期限为2019年1月22日至2029年1月22日，建设银行将款项一次性划入原告账户，抵押财产为胶州市福州南路97号胶州宝龙城市办公单元21层2105户，原告为该借款承担阶段性担保责任，保证期间为保证条款生效之日，至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥，且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2018年6月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房预售合同》一份，约定被告购买原告开发的位于胶州市福州南路97号胶州宝龙城市办公单元21层2105户，价款为1193931元。商品房预售合同的附件一所规定的付款方式和付款期限为：按揭方式付款，乙方应于2018年6月22日前向甲方支付首期房款人598931元，剩余购房款由乙方以按揭贷款的方式向甲方支付，金额为595000元，乙方最迟应于本合同签署之日起三个月内完成按揭贷款并付至甲方指定账户。合同第七条规定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。补充条款第二十一条规定：首付款和按揭款，买受人应按照购房合同约定的期限和金额向出卖人支付首付房款，并应在购房合同签署之日起六十日内完成按揭贷款并将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后六十日内足额全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起每日按剩余购房款总额的万分之三向出卖人支付利息。2018年9月26日、2018年10月9日，被告通过邮政特快专递分别向原告发出关于办理《商品房预售合同》按揭手续的提示函，要求被告提交完整的按揭资料并办理按揭手续，或自筹资金向原告付清全部购房款，否则原告将按照合同约定追究被告违约责任。被告称没有收到上述函件，快递回执单显示退回。被告提交的与原告处售楼部工作人员李某的微信聊天记录显示：2018年7月1日，李某告知被告“下周别忘记办理贷款”，7月7日，李某再次告知被告“你们这个周没有去办理贷款吗？签完合同如果一个星期不去办理贷款公司会发催办函，魏姐你不能再拖了，抓紧时间去办理哈”。7月9日李某告知被告建设银行单身客户的按揭全部暂停，可能要调整政策，如果办不了贷款，只能想办法交全款或银行利率上涨。被告答复李某，自己忙，全款没有钱，问公司是否能把房子卖了。7月13日李某告知被告首付补交6万元就可以贷款。被告称自己暂时没有钱。8月9日，李某说“158××××8018宋经理，建设银行，姐姐，你们再电话问问，看看怎么办，都需要什么，补交个几万首付，也比全款强，对不对”，被告说“等着看看有没有人要，我卖了吧，美女，今年买房子买车，资金这块我不想影响我的公司经营，首付肯定不能再增加了，要不就等等看看有没有人买，直接原价卖给别人吧，我马上也快生了”。2018年8月22日，李某说“魏姐，你那个贷款怎么样了”，被告没有回复。11月22日，李某说“魏姐，你那个贷款怎么样了，又过去好久了”，被告说“下周就好了，主要是我带着孩子，没时间去办理，得抽时间”。另查明，被告于2018年5月31日支付原告购房款10万元，于2018年6月16日支付498931元。在原告起诉之后，被告于2019年5月15日通过中国建设银行按揭贷款方式支付剩余购房款595000元。被告在庭审中称，原告起诉之前，被告曾托朋友去过银行催过贷款事宜，银行要求被告存款80万元，被告按照银行的要求款80万元，起诉之后银行又要求被告存80万元，存了之后，银行就发放贷款了。本院认为，原被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，被告于2018年6月22日前向甲方支付首期房款人民币598931元，剩余购房款595000元由被告以按揭贷款的方式向原告支付，被告最迟应于合同签署之日起三个月内完成按揭贷款并付至原告指定账户，如被告若未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金。根据庭审查明的事实，被告在支付首付款598931元之后，剩余购房款595000元直至2019年5月15日才通过中国建设银行按揭贷款方式支付，被告已经构成了违约。虽被告辩称是银行没有按期发放贷款，自己不应当承担违约责任，但从被告提交的微信聊天记录来看，原告售楼处的销售人员多次告知被告办理贷款事宜，被告以自己忙、没有钱补交首付等事由拖延办理，且被告亦认可是自己在银行里存款160万元之后银行才发放了贷款，因此对被告的抗辩理由，本院不予采信。根据合同约定，如果被告未按期付款，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自该合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，虽然根据双方签订的商品房预售合同约定的付款期限为合同签订日期2018年6月25日之后三个月内，但是根据被告提交的借款合同，合同的借款日期为2019年1月22日至2029年1月22日，该借款合同中原告在保证人处签名，说明原告认可借款在2019年1月22日之前发放即可，因此被告应当从2019年1月22日开始承担逾期付款的违约责任，因被告在2019年5月15日通过中国建设银行按揭贷款方式支付清剩余购房款595000元,故被告应当支付原告逾期付款违约金13566元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告魏学兰于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宝龙英聚置地发展有限公司逾期付款违约金13566元。二、原告青岛宝龙英聚置地发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费397元，由原告负担257元，由被告负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 赵 燕审判员 泮晓朋审判员 陈 敏二〇一九年十一月十五日书记员 刘 畅书记员 张 聪