四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6512号 原告：四川华怡科尔酒店物业管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区柏合镇芦溪路33号。 法定代表人：黄贵强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡天海，四川明炬(龙泉驿)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周子益，四川明炬(龙泉驿)律师事务所律师。 被告：张军，男，1976年7月19日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：蒋平，女，1978年3月2日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告四川华怡科尔酒店物业管理有限公司与被告张军、蒋平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川华怡科尔酒店物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡天海和被告张军、蒋平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川华怡科尔酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年4月1日起至2019年7月31日止的物业管理服务费5805.44元、违约金1585.29元、垃圾费320元，合计7710.73元。事实和理由：2015年10月1日，原告与小区开发商签订了《物业管理服务合同》，约定原告对东山国际H2区提供物业管理服务，合同性质为前期物业服务合同。被告于2015年10月1日入住东山国际H2区，自被告入住以后，原告一直履行《物业管理服务合同》中相关义务，按照合同约定为被告提供物业管理服务，被告应当承担在原告服务期间产生的相关物业管理费用、垃圾处理费用等其他费用。然而，被告入住后并未按照《物业管理服务合同》相关约定支付物业管理费等其他费用，根据《物业管理服务合同》，被告逾期支付上述费用应承担相关滞纳金及违约金。 张军、蒋平辩称，东山国际H2区有5台变压器，原告疏于维护管理，造成变压器基础减震及隔音设施出现故障，噪声从负一层一直共振到第七层，被告所在的5层噪声最大且24小时不间断，修了三次声音才小点，被告一家被折磨了一年半，原告没有尽到管理维护设备的义务。被告从交房开始就给原告反映自来水水压不够，但原告没有做到其本职工作，没有安排自来水公司来检测维修，一直拖到2018年5月，被告忍无可忍到自来水公司反映情况，自来水公司测试后对供水主管进行了改造。32栋负一层电梯厅内从交房开始装修垃圾堆积如山，业主找原告处理却不被理睬，直到电视台曝光后才慢慢开始整改，物业没有提供干净卫生的生活环境，没有按照物业合同中规定的义务做好自己的本职工作。物业公司提供了服务，作为业主应该缴纳物业费，被告延迟缴纳物业费是因原告首先明显未提供符合行业标准的服务，被告有权暂时拒绝缴纳物业费用。被告曾找到原告，提出从2019年1月开始缴费，原告要求必须把以前的全部结清。被告要求在原告处理好给被告家人造成的伤害后再缴纳所欠费用，并且不承担违约金和诉讼费。被告对于原告主张的未缴纳物业费和垃圾费的金额没有异议。 本院经审理认定事实如下：原告与开发东山国际新城Ｈ2区的成都华信天宇实业有限公司签订了《东山国际新城Ｈ2区二期前期物业服务合同》，合同约定：原告为东山国际新城Ｈ2区二期提供前期物业服务，原告按住宅建筑面积以每月每平方米1.8元的标准向业主收取公共性物业服务费用；业主自物业交付之日起，按合同的约定足额缴纳物业服务费用；物业服务费用按季交纳，业主应在每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前履行交纳下一季度物业服务费用的义务，业主逾期交纳物业服务费用的，每拖欠一日，按应交物业服务费用的5‰的标准向原告支付违约金；业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、气、信息、环卫等有关费用，原告接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但水、电、气等差额部分由相应业主或使用人共同分摊；原告的物业服务达不到合同第四条约定的服务事项和质量的，应予以整改直至达到合同约定标准；自签订之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告为东山国际新城Ｈ2区二期提供了物业服务，原告实际执行的住宅物业服务费收费标准为1.6元／月·平方米。二被告系位于成都市龙泉驿区房屋的业主，二被告从2015年10月1日起入住该房屋，但未向原告缴纳2016年4月1日至2019年7月31日期间的物业服务费和垃圾处理费，此期间原告应缴纳的物业服务费为5805.44元，垃圾处理费为320元。前述费用原告经催收未果。在被告向原告反映其楼下配电房变压器产生噪声问题后，原告告知了成都华信天宇实业有限公司，该公司于2016年8月4日与四川省通惠送变电有限责任公司签订施工合同，为变压器增加减震垫。 上述事实，有《东山国际新城H2区二期前期物业服务合同》《东山国际新城H2区配电房变压器增加减震垫工程施工合同》等证据以及双方当事人在庭审中的陈述在案证明。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。开发商成都华信天宇实业有限公司与原告签订的《东山国际新城H2区二期前期物业服务合同》属于有效合同，该合同对原、被告双方均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行其义务。被告以原告服务有瑕疵为由要求原告免除其2019年之前未交的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如业主认为原告服务有瑕疵，可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而根据《东山国际新城H2区二期前期物业服务合同》的约定，可以要求原告予以整改直至达到合同约定标准，但被告以此为由拒交物业服务费没有合同依据，并且于法无据，本院不予支持。如业主对物业服务公司的服务质量有更细化的要求，可以通过成立业主大会、选举业委会集体讨论形成决定来行使业主权利。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业管理服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主认为原告服务有瑕疵则要求缓交、免交物业服务费，长此以往必然导致物业服务水平下降的恶性循环，最终受到损害的则是所有业主的利益。原告要求被告支付2016年4月1日至2019年7月31日的物业服务费5805.44元、垃圾处理费320元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金1585.29元，有相应的合同依据，并且远远少于按照合同约定标准计算出的应支付违约金金额，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告张军、蒋平在本判决生效后十日内支付原告四川华怡科尔酒店物业管理有限公司2016年4月1日至2019年7月31日的物业服务费5805.44元、垃圾处理费320元，合计6125.44元； 二、被告张军、蒋平在本判决生效后十日内支付原告四川华怡科尔酒店物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金1585.29元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张军、蒋平负担(此款已由原告预交，二被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇一九年十一月二十一日 书记员  冷文剑