广东省东莞市第二人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤1972执异348号 异议人（案外人）：董玮，男，1975年3月15日出生，汉族，住河南省郸城县。 委托诉讼代理人：杨书洪，广东嘉茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇玉，广东嘉茂律师事务所实习律师。 被异议人(被申请执行人)：董斌，男，1971年7月7日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 被异议人（申请执行人）：黄土珍，女，1984年9月14日出生，汉族，住广东省东莞市。 被异议人(被申请执行人)：莫满发，男，1964年2月8日出生，汉族，住广东省东莞市。 被异议人(被申请执行人)：邓耀海，男，1974年6月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。 被异议人(被申请执行人)：廖新穗，男，1978年10月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被异议人(被申请执行人)：欧阳文斌，男，1968年7月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 被异议人(被申请执行人)：李明，男，汉族，1964年8月12日出生，住河南省郑州市金水区。 被异议人(被申请执行人)：李丽嫚，女，汉族，1980年3月29日出生，住广东省深圳市罗湖区。 被异议人(被申请执行人)：李艳，女，汉族，1980年10月24日出生，住广东省惠州市惠城区。 被异议人(被申请执行人)：周红，女，汉族，1967年8月15日出生，住广东省广州市越秀区。 被异议人(被申请执行人)：刘晓芳，女，汉族，1963年12月23日出生，住河南省郑州市金水区。 被异议人(被申请执行人)：惠州市康宏房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区河南岸新岸路32号二号楼四楼。注册号为441300000062734。 法定代表人：廖新穗。 被异议人(被申请执行人)：广东和天下置业集团有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区江北文昌一路7号华贸大厦1单元29层01-11号。注册号为441300000211370。 法定代表人：莫满发。 被异议人(被申请执行人)：惠州市浩高贸易有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区江北三新北路28号丽格国际公寓2118号。统一社会信用代码为914413020845455174。 法定代表人：欧阳文斌。 被异议人(被申请执行人)：惠州市丹成贸易有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区江北三新北路28号丽格国际公寓2117号。注册号为441302000117909。 法定代表人：周鸿羽。 被异议人(被申请执行人)：惠州市万尚贸易有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区江北文昌一路华贸大厦一单元29层05号。注册号为441302000094569。 法定代表人：廖新穗。 被异议人(被申请执行人)：惠州市海润资产管理有限公司。住所地：广东省惠州市惠城区江北东江二路二号富力丽港酒店23层07号。统一社会信用代码为91441300066685372C。 法定代表人：邓耀海。 被异议人(被申请执行人)：东莞市祥宁贸易有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙社区江贝村时代商业大厦16楼之一。统一社会信用代码为914419006664895785。 法定代表人：蔡小红。 被异议人(被申请执行人)：惠州仲恺创业广场发展有限公司。住所地：广东省惠州市仲恺高新技术开发区。统一社会信用代码为91441300769338326W。 法定代表人：廖新穗。 被异议人(被申请执行人)：河南大众资产管理有限公司。住所地：河南省郑州市金水区东明路西、农业路北正弘旗一期1号楼1单元2101室。统一社会信用代码为9141010069218951XK。 法定代表人：郭宏斌。 本院在执行申请执行人黄土珍与被执行人惠州市康宏房地产开发有限公司（以下简称康宏公司）、广东和天下置业集团有限公司（以下简称和天下公司）、惠州市浩高贸易有限公司（以下简称浩高公司）、惠州市丹成贸易有限公司（以下简称丹成公司）、惠州市万尚贸易有限公司（以下简称万尚公司）、惠州市海润资产管理有限公司（以下简称海润公司）、东莞市祥宁贸易有限公司（以下简称祥宁公司）、惠州仲恺创业广场发展有限公司（以下简称仲恺公司）、河南大众资产管理有限公司（以下简称大众公司）、莫满发、邓耀海、廖新穗、董斌、欧阳文斌、李明、李丽嫚、李艳、周红、刘晓芳民间借贷纠纷一案中，案外人董玮因不服本院依据（2018）粤1972执8241号民事裁定查封董斌所有的坐落在广东省惠州市江北文昌一路XX号XX号楼XX层XX号房屋（房屋所有权证号为粤房地权证惠州字第××号）（以下简称案涉房屋）的强制措施，于2019年9月17日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人董玮称：法院在执行（2018）粤1972执8241号裁定书过程中，查封并拍卖董斌名下位于广东省惠州市江北文昌一路XX号XX号楼XX层XX号房产，其产权为异议人所有，依法不应执行。理由为：1.被异议人董斌以资金周转困难为由，向异议人借款，并与异议人于2012年8月1日签署《借款协议》，约定董斌向异议人借款140万元（人民币，下同）整，月息1%,2014年7月31日前连本带息还清。2.异议人分别于2012年8月15日向董斌支付10万元、35万元，共计45万元；2012年10月26日支付10万元、55万元，共计65万元，2013年7月4日支付30万元。3.上述款项到期后，董斌无力偿还借款本息，双方于2015年2月2日签署《抵债协议》，将案涉房屋以174.6万元的价格抵偿申请人债务。截至2014年12月31日，董斌欠申请人本息为174.6万元整。4.现该房屋已经交付给异议人实际占有和收益，但因银行贷款尚未还清，抵押没有解除，导致没有过户至异议人名下。5.根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续，第三人对此没有过错的，人民法院不得查封扣押冻结。案涉房屋异议人已经支付完毕全部款项，虽然借款本息抵债，但已支付完毕，案涉房屋已交付给异议人占有，收益归异议人所有。案涉房屋没有过户至异议人名下是因为抵押登记没有解除，依法无法过户至异议人名下，对此异议人没有过错，故案涉房屋应为申请人财产，依法不能执行。故提出异议请求如下：请求法院解除对被异议人董斌名下位于广东省广东省惠州市江北文昌一路XX号XX号楼XX层XX号房产（房产证号为11××82）的执行措施，中止对上述房屋的执行。 经审查查明，本院在审理原告黄土珍与被告康宏公司、和天下公司、浩高公司、丹成公司、万尚公司、海润公司、祥宁公司、仲恺公司、大众公司、莫满发、邓耀海、李明、廖新穗、董斌、欧阳文斌、李丽嫚、李艳、周红、刘晓芳民间借贷纠纷一案中，原告申请诉前财产保全，本院下达（2015）东二法立保字第108-1号裁定书查封了案涉房屋，当时为第一顺位查封之后的第二顺位轮候查封。第一顺位查封时间为2015年10月29日至2018年10月28日，第一顺位查封到期后未申请续封，本院的查封成为第一顺位查封，房管部门显示收到本院查封裁定的时间为2015年12月23日。本院于2018年11月20日向房管部门送达（2018）粤1972执8241号之四裁定进行续封。异议人董玮对此不服，主张其已通过与案涉房屋的权利人董斌达成以房抵债协议，案涉房屋的实际权利人已归其所有。异议人提交了借款协议、银行记录及抵债协议。 异议人提交的借款协议显示，甲方为异议人，乙方为董斌，协议内容为：甲方为支持乙方的经营活动，同意借给乙方总额140万元的，借款利息为月息1%,付款方式为分期分批，利息按实际使用日期结算，借款数额以乙方出具的借条或银行转账记录为准；乙方承诺在2014年7月31日前将借款连本带息还清甲方。该借款协议打印的落款日期为2012年8月1日。异议人提交的中国银行的银行记录显示，户名为董玮的中国银行账户向帐号为72×××61的账户分别于2012年8月15日向转账10万元和于2012年10月26日转账10万元，向帐号为66×××77的账户于2013年7月4日转账30万元。异议人提交的中国建设银行的银行记录显示，账号为43×××40的账户于2012年8月15日向帐号为72×××61、户名显示为董斌的账户转账35万元，于2012年10月26日向帐号为72×××61、户名显示为董斌的账户转账55万元。该两份中国建设银行的银行记录的备注均载明为投资。异议人提交的抵债协议显示，甲方为异议人，乙方为董斌。抵债协议内容主要为：一、乙方因从事经营需要曾在2013年7月4日之前分3次向甲方借款140万元（以乙方出具的借条或转账记录为准），约定利息为1%月息，同时约定乙方须在2014年7月31日前将借款连本带息还清甲方；二、因乙方无力偿还到期借款本息，乙方愿意将案涉房屋抵债给甲方，约定本息计算至2014年12月31日合计174.6万元，现因该房产因为有银行抵押贷款暂时不能过户，双方商定乙方应积极筹钱偿还银行贷款解除抵押，待抵押解除后7日内共同到相关部门办理房产过户手续，办理过户手续的相关费用由甲方承担；三、鉴于甲方距离案涉房屋所在地路途较远，来往不便，甲方同意抵债后的案涉房屋由乙方暂时代为出租，乙方必须保证房产各项措施完好。该抵债协议显示的打印日期为2015年2月2日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而本案异议人主张权利的依据为以房抵债协议，并非房屋买卖合同。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故即便该以房抵债协议属实，也并不能依照上述规定排除执行；另一方面，异议人提交的证据不足以证明其在查封前已经合法占有案涉房屋。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，裁定如下： 驳回异议人董玮的异议请求。 当事人如对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  李阳河 审判员  林 静 审判员  陈燕玲 二〇一九年十一月七日 书记员  黄婉欣