北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初5163号原告（反诉被告）：北京博武堂搏击俱乐部，住所地北京市海淀区三里河路17号6层605。法定代表人：种新胜。委托诉讼代理人：王然，女，公司运营。委托诉讼代理人：王峰，男，公司法务。被告（反诉原告）：北京市立宇体育文化交流中心，住所地北京市西城区白纸坊西街22号地下二层03。法定代表人：朱靖宇，经理。原告（反诉被告）北京博武堂搏击俱乐部（以下简称博武堂俱乐部）与被告（反诉原告）北京市立宇体育文化交流中心（以下简称立宇体育中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博武堂俱乐部之法定代表人种新胜、委托诉讼代理人王然、王峰，被告（反诉原告）立宇体育中心之法定代表人朱靖宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博武堂俱乐部向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年7月30日签订的办公用房租赁合同无效。2.判令被告返还房屋押金5万元、三个月租金112500元。3.判令被告赔偿原告材料费、装修费、设备费154236.80元。4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月30日，原、被告签订诉争房屋租赁合同。约定原告承租位于北京市西城区白纸坊西街22号都市晴园地下二层东南部位办公场所（北至楼梯，西至2号空调机房，使用面积298平方米，以下称诉争房屋），用于办公、训练、交流使用。租期自2018年9月1日至2023年9月1日，押金5万元，年租金45万元，每半年交付一次，房租自第三年起每年递增5%。签订合同后，原告于2018年7月31日支付押金5万元，于8月8日支付三个月租金11.25万元，此后未再支付任何费用。被告自产权人北京宣兴房地产投资股份有限公司处承租了诉争房屋。被告称其承租诉争房屋的年租金是45万元，不存在租金差价，以后再上调租金。但实际上被告欺骗了原告，从中挣取了30多万元的租金利润。原告自2018年8月1日进场后对诉争房屋进行了装修，材料、装修、设备共花费154236.8元。8月21日，因潜水泵年久失修，造成地面、墙面渗水，地面积水严重，无法继续进行装修。漏水当天原告就联系被告要求维修，被告让原告自行找人修理，费用由被告承担。由于原告无法找到漏水点故无法维修。因为房屋屡次漏水，8月29日原告找被告协商，表示无法继续承租诉争房屋，口头告知被告解除合同。被告则表示要求原告找下家转租，但因诉争房屋不具备出租条件，原告自行将所有设备拉走，未再占用诉争房屋。有一套空调机组在被告要求下未搬走。双方签订租赁合同前诉争房屋就有漏水情况，但双方系朋友介绍，被告表示已修过，不会再出问题，所以双方才签了合同。被告从上家承租了诉争房屋，被告与其上家合同中约定如转租必须经上家同意，但目前未见到被告有转租权的文件，所以合同应为无效。原告一天也未使用过诉争房屋无需支付房租。立宇体育中心辩称，不同意原告的全部诉讼请求。签订合同的情况属实，诉争房屋坐落、面积、位置均无异议。诉争房屋我方从产权人宣兴投资公司处租赁得来。原、被告签合同当天就已交付了房屋。认可收到原告押金5万、三个月租金11.25万元。原告2018年7月联系被告看房时房屋就有漏水情况，原告淌着水看的房，原告当时表示漏水问题可以维修解决。诉争房屋所在楼栋管道设备老化，又加上地下一层租给健身房后装修形成阻塞，导致水回流到诉争房屋。2018年7月底、8月中旬、8月27日我方进行过三次维修，前两次修完又出了问题，最后一次花费3万多彻底更换了地下一二层共用的污水井、泵、连接污水井的管道，并找人清除淤泥，更换水泵电箱，第三次修完后至今未再漏水。2018年8月29日，原告称诉争房屋以后还可能漏水，将造成损失，明确表示不再承租房屋。我方表示，现已完成维修，房屋能继续出租。此后，原告未再找我方协商，房屋钥匙一直在原告处，也未交还房屋。我方认为对方8月29日所述不再承租房屋的理由不成立。立宇体育中心向本院提出如下反诉请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁协议于2019年3月14日（反诉送达对方之日）解除；2.判令原告将诉争房屋恢复原状，腾退交还给被告；3.判令原告支付房屋使用费（自2018年12月1日起至实际腾房之日止，按年租金45万元的标准计算）；4.原告承担反诉费用。事实及理由：2018年7月30日，双方签订租赁合同，约定了租期、租金。免租期一个月。签合同当日，被告将诉争房屋交付原告，原告接收房屋进行装修。原告向被告支付了押金5万元、三个月租金11.25万元。合同约定原告应于2018年12月1日向被告支付2018年12月至2019年2月的房租11.25万元，但原告至今未付。原告逾期不付租属违约，损害了被告权益，被告有权解除合同，并要求支付合同解除后至腾房之日的使用费。原告2018年8月29日表示不承租房屋后，未将房屋交还。我方认为双方租赁合同仍在继续履行。原告收房后对房屋进行了墙面粉刷，安装了新风，搬来了空调，还未进行后续施工情况下，发生了纠纷，此后原告将空调搬走。新风系统目前还留在屋内。针对立宇体育中心的反诉请求，博武堂俱乐部辩称，不同意全部反诉请求。被告所诉腾退的事实基础不存在。原告2018年8月29日就已向被告表示不再承租房屋，租期未开始我方就不再占用房屋。诉争房屋本身是敞开的空间，无钥匙，装修工人随时可进出，无需原告再行交还被告。因未占用诉争房屋，故不存在交租金、占用费的基础。被告以我方逾期付租为由主张解除合同亦缺乏依据。因被告当时表示可以用到诉争房屋内的一些设备，我方就留了一些空调在诉争房屋放着。后续因被告也一直未再找原告，2018年11月，我方自行将诉争屋内的空调设备拉走。新风系统外壳仍在诉争房屋。被告所称前两次漏水维修的情况属实，但只是勉强对付一下，修好后又坏，原告对被告已失去信任。本院认定事实如下：2018年7月30日，立宇体育中心（甲方）、博武堂俱乐部（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方经北京联方达商贸有限公司同意，将西城区白纸坊西街22号都市晴园地下二层部分办公用房，使用面积298平方米（诉争房屋）出租给乙方使用，使用期限自2018年9月1日至2023年9月1日止。乙方租赁房屋用于办公、训练、交流使用。年租金45万元，缴纳方式为上付，每半年交纳一次房租，乙方应于每年度8月15日至20日内交纳半年房租22.5万元，每年度2月15日至20日内交纳半年房租22.5万元。付款出现逾期情况时乙方应主动与甲方说明情况，再无特殊情况下逾期甲方有权加收乙方房租一月租金的百分之五。逾期一年内出现2次的，甲方有权收回房屋。甲方有义务通知房屋产权方并经产权方同意方可租给乙方。产权方若不知情收回乙方使用房屋的权利后果由甲方承担。2018年7月31日，博武堂俱乐部向立宇体育中心支付押金5万元。2018年8月8日，博武堂俱乐部向立宇体育中心支付租金13.5万元。诉讼中，双方均认可已协商一致将半年付租改为按季度付租，13.5万元租金中的2.25万元已退还。博武堂俱乐部自述，2018年8月1日进场对诉争房屋开始进行装修。但博武堂俱乐部强调，装修期间诉争房屋多次漏水，不具备出租条件，所以2018年8月29日其口头通知立宇体育中心解除合同。为此，博武堂俱乐部出示了照片、视频光盘、录音光盘。照片显示8月21日诉争房屋存在漏水、地板被泡的情况。视频显示诉争房屋地面多处积水、冒水的情况。录音显示，2018年8月29日双方就房屋漏水、租赁问题进行协商的情况，博武堂俱乐部表示立宇体育中心未按约定确保房屋不漏水，表示这个事情不继续了，要求退还已付款项。立宇体育中心表示，漏水问题可以维修解决，不同意退还已收款项。双方协商未果。针对博武堂俱乐部出示的上述证据，立宇体育中心表示，照片反映是未铺地板的情况，地板还未铺完就漏水了。视频的真实性、证明目的不认可。录音反映的内容，当天确实与对方及中间人进行过交涉，但对录音的真实性不认可，但不申请鉴定。关于房屋漏水维修情况。立宇体育中心表示，2018年7月底、8月中旬、8月27日针对房屋漏水情况曾先后进行过三次维修，前两次修完又漏水了，第三次支出高额维修费修完后至今未再漏水。为此，立宇体育中心提交了维修费收据一张，该收据显示，8月27日案外人公司出具清淤等费用收据32400元的情况。博武堂俱乐部对此不予认可，并表示8月29日录音中双方还在协商漏水维修，对方不可能8月27日就已付维修款。立宇体育中心表示，第三次维修完毕后曾将该情况电话告知过对方，但未保留证据。博武堂俱乐部表示，从未接到过对方所称维修完毕的通知。关于房屋交还问题。博武堂俱乐部主张，基于上述漏水原因，2018年8月29日已自行将所有设备从诉争房屋处搬走，未再占用房屋。立宇体育中心则表示，诉争房屋虽一直空置，但仍锁着门，我方虽还有钥匙，但对方并未交还钥匙，我方认为合同仍在持续履行。为此，立宇体育中心提交了照片打印件四张，该部分照片显示涉案房屋场地中放有几组暖气片、通风管道配件等物品。对此，博武堂俱乐部表示，图片中暖气片确系我方物品，但都是一些不要了的东西，图片中其他东西与我方无关。另查，博武堂俱乐部主张，对方将诉争房屋出租给我方未经过其上家同意，并为此提交了租赁合同照片打印件，该打印件显示立宇体育中心与北京联方达商贸有限公司签订合同，租赁诉争房屋的情况，合同第七条约定将房租转租他人的需经出租人同意。对此，立宇体育中心表示，我方确曾与联方达公司签过合同，但后来我方直接找到了房屋产权人。为此，立宇体育中心提交了房屋所有权证复印件、平面图、地下室使用登记备案证明、许可授权书，该部分证据显示：宣武区白纸坊西街22号房屋所有权人为北京宣兴房地产开发股份有限公司，建筑面积30512.76平方米，该房屋中地下一、二层房屋登记备案使用面积为2469.12平方米，备案用途为办公。2018年3月25日，北京宣兴房地产开发股份有限公司为立宇体育中心（承租人）出具授权，许可其租赁的地下二层东侧部分房屋，建筑面积500平方米，代为出租、续租、转租等。对此，博武堂俱乐部表示，房屋产权证、地下室使用登记备案证、平面图的真实性认可。许可授权的真实性不认可，对方自称在宣兴公司有关系授权随时可以开。关于装修损失。博武堂俱乐部主张，其对诉争房屋进行了装修投入，并为此提交了采购设备的明细、转账记录、微信截屏。该部分证据显示相关工作人员与案外人就相关设备、材料采购进行沟通、微信转账的情况。对此，立宇体育中心表示，真实性不认可。关于催款、合同解除情况。立宇体育中心表示，2019年1月、2月曾向对方发送催缴租金的函，但对方仍未交房租。所以通过提出反诉的方式要求解除双方合同。为此，提交了催款函、挂号信收据。该部分证据显示，2019年1月、2月立宇体育中心曾向博武堂俱乐部法人发送挂号信，书面催要2019年1月至3月的租金。博武堂俱乐部表示，从未收到上述催款函。立宇体育中心并未就其主张的恢复原状诉讼请求，向本院提交房屋原状相关证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。博武堂俱乐部主张双方所签房屋租赁合同无效，但其并未提供证明该合同存在法定无效情形之证据，其要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。博武堂俱乐部主张，对方未经原出租人同意将诉争房屋对外出租，从而导致双方所签租赁合同无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。博武堂俱乐部、立宇体育中心所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。立宇体育中心认可收到博武堂俱乐部支付的押金5万元、3个月租金11.25万元，本院对此予以确认。立宇体育中心主张合同签订后，已将诉争房屋交付对方。博武堂俱乐部认可2018年8月1日接收房屋后开始进行装修。由此本院认定合同签订后，立宇体育中心已将诉争房屋交付博武堂俱乐部。博武堂俱乐部主张装修期间，诉争房屋出现数次漏水情况，并提交了照片、视频、录音等证据。立宇体育中心认可涉案房屋2018年8月因漏水问题至少进行过两次维修的情况。本院据此认定，立宇体育中心向对方交付房屋后，房屋的确出现了数次漏水之情形。基于上述事实情况，关于博武堂俱乐部主张合同解除的问题。博武堂俱乐部主张，因漏水问题，2018年8月29日已明确向立宇体育中心相关人员表示不再继续租用房屋，要求退款、赔偿损失，属口头告知对方解除合同。博武堂俱乐部所述双方沟通情况有录音材料在案佐证，本院对此予以确认。但博武堂俱乐部据此主张解除合同的意见，本院不予采纳。诉争房屋交付后虽出现漏水影响装修、使用的情形，但博武堂俱乐部并未提供证据证明，漏水后对方存在不予理睬，不履行出租人及时修复租赁物义务的情形，此种情况尚不构成法定或约定可行使解除权的情形。8月29日博武堂俱乐部表示不再继续租赁房屋的意见，不发生解除合同的法律效力。关于立宇体育中心主张2019年3月14日解除合同的问题。立宇体育中心主张，双方租赁合同一直延续，对方未支付2018年12月1日以后的租金，2019年1月、2月催缴后仍未交租，故主张于反诉状送达日解除双方合同。2018年8月29日合同未解除情况下，合同仍有效存续。但本院认为，合同并非持续至2019年3月14日才解除。理由如下：首先，根据上述查明的事实可知，诉争房屋交付博武堂俱乐部后，确实出现几次漏水情况。立宇体育中心作为出租人，负有确保租赁物适租的义务，房屋漏水的情况不符合租赁物适租的要求。虽无证据显示，漏水后立宇体育中心怠于履行维修义务并由此导致合同解除的后果，但立宇体育中心未在交付前完成维修义务并由此导致争议产生，存在一定过错。其次，博武堂俱乐部主张8月29日以后未再占用诉争房屋。立宇体育中心亦表示，诉争房屋一直空置，只是对方未交还钥匙。根据双方该部分陈述意见，结合立宇体育中心提交现场照片可知，诉争房屋场地虽有暖气片等部分物品，但确实并无有人实际长时间进驻使用的情形。双方计租日期从2018年9月1日才开始的情况下，博武堂俱乐部此种行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同的情况，承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，合同应予解除。第三，根据合同法相关规定，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。8月29日对方已明确表示不再租赁房屋、9月1日起租后无人实际进驻诉争房屋、立宇体育中心持有房屋钥匙可随时进入房屋了解实际情况，结合现场照片可知现场亦不存在影响房屋无法收回的重大障碍，立宇体育中心应采取适当措施防止损失进一步扩大。未采取减损措施情况下，扩大部分的损失应自行承担。综合上述几点意见，本院认定，因双方争议合同目的已无法实现情况下，合同应予解除。解除时间点根据双方过错、房屋交付、是否实际进驻使用的情况，确定为2018年11月30日。立宇体育中心主张的合同持续至2019年3月14日才解除的诉讼请求，本院不予支持。博武堂俱乐部已付3个月的租金不再返还。博武堂俱乐部相应诉讼请求，本院不予支持。合同解除情况下，立宇体育中心应将押金5万元予以返还。博武堂俱乐部相应诉讼请求，本院予以支持。鉴于上述合同争议、解除等分析意见，结合博武堂俱乐部主张损失举证情况，对其要求赔偿材料费、装修费、设备费154236.80元的诉讼请求，本院不予支持。立宇体育中心未向本院提供房屋原状相关证据情况下，其要求恢复原状的诉讼请求，本院无法支持。根据上述查明的事实，诉争房屋场地并无人员实际进驻使用。诉讼中，博武堂俱乐部表示诉争房屋现场再无其任何物品。立宇体育中心持有钥匙、提交照片显示诉争房屋现场亦无重大腾退障碍情况下，立宇体育中心可自行收回诉争房屋。立宇体育中心相应腾退房屋的诉讼请求，本院不再支持。根据上述合同解除、房屋腾退的认定意见，立宇体育中心要求支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，本院判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京博武堂搏击俱乐部与被告（反诉原告）北京市立宇体育文化交流中心签订的房屋租赁协议。二、本判决生效之日起五日内，被告（反诉原告）北京市立宇体育文化交流中心向原告（反诉被告）北京博武堂搏击俱乐部退还押金5万元。三、驳回原告（反诉被告）北京博武堂搏击俱乐部的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京市立宇体育文化交流中心的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间支付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件本诉受理费3026元、反诉受理费1026元，由原告（反诉被告）北京博武堂搏击俱乐部负担2548元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市立宇体育文化交流中心负担1504元（已交纳1026元，剩余478元于本判决生效之日起五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇一九年十一月十八日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅