浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初7778号 原告：慈溪市锦一房产经纪服务部。住所地：浙江省慈溪市龙山镇龙头场村龙林路。法律文书送达地址：浙江省宁波市江北区大闸南路500号来福士办公楼19楼（代收人杜振华）。统一社会信用代码：92330282MA2CMPX93J。 经营者：陈业，男，1993年1月12日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：曹正文，女，该单位员工。 委托诉讼代理人：杜振华，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：深圳易可达科技有限公司。住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法律文书送达地址：广东省深圳市龙华区向南社区向南商业大厦606（代收人冉佩佩）。统一社会信用代码：91440300359417865A。 法定代表人：陈华辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冉佩佩，女，该公司员工。 被告：深圳市易佰网络科技有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里浦街7号TOD科技中心1栋101。法律文书送达地址：广东省深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区里浦街7号易佰大厦（代收人邓美华）。统一社会信用代码：914403005840583015。 法定代表人：庄俊超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓美华，女，该公司员工。 被告：张敏，男，1992年12月6日出生，汉族，住河南省内乡县。法律文书送达地址：浙江省慈溪市龙山镇滨海经济开发区日显路8号5栋7-8室。 第三人：宁波新美居建材有限公司。住所地：浙江省慈溪市龙山镇龙城路5号。统一社会信用代码：913302823168203710。 法定代表人：蔡炳阳，该公司总经理。 原告慈溪市锦一房产经纪服务部（以下简称锦一经纪）诉被告深圳易可达科技有限公司（以下简称易可达公司）、深圳市易佰网络科技有限公司（以下简称易佰公司）、张敏、宁波新美居建材有限公司（以下简称新美居公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理。诉讼过程中，本院依法追加张敏为被告、追加新美居公司为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹正文、杜振华，被告易可达公司的委托诉讼代理人冉佩佩，被告易佰公司的委托诉讼代理人邓美华到庭参加诉讼，被告张敏、第三人新美居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后本案因案情复杂而转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹正文、杜振华到庭参加诉讼，三被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告以被告在居间合同中“跳单”，构成违约为由，变更诉请判令：1.被告易可达公司、易佰公司、张敏支付原告中介费43985元、违约金43985元，合计87970元；2.本案诉讼费由被告承担。 被告易可达公司辩称：本案居间合同与我方无关，张敏不是我公司员工，其行为亦不能代表我公司。故我公司不承担任何责任。另外，本案约定的违约金过高，要求法院予以减少。 被告易佰公司辩称：1.我方虽有过看房行为，但未与原告签订《中介看房协议书》，没有支付中介费及违约金的义务。张敏并非我方员工，我方亦未授权其签订看房协议，故原告所持看房协议书对我方没有约束力。2.看房时，原告没有房屋钥匙，导致我方仅能简单了解了房屋的基本情况，无法了解内部情况。原告没有出示出租方的授权文件，也没有对授权情况作出说明，导致我方人员对原告的专业度及可信度产生怀疑。同时，我方还需考虑其他适租房源。基于上述情形，我方未与原告就租房面积、租金价格及中介费用等进一步协商。3.2019年5月30日，我方通过宁波市江北小麦房产中介服务部（以下简称江北小麦）的沟通推介，承租了涉案房屋。出租方的招租广告悬挂于涉案房屋的外墙上，并披露了相关负责人的联系方式，任何有意承租者均可与其直接联系。根据相关判例，我方通过其他中介机构提供的信息承租涉案房屋，不构成跳单。综上，我方仅有过一次看房行为，并没有对原告有过支付中介费的意思表示，也不存在跳单行为，故原告的诉请缺乏事实和法律依据。本案违约金过高，要求予以减少。 被告张敏辩称：我跟易佰公司没有任何关系。2019年3月份，易可达公司缺人，劳务公司把我派去工作过几天。在此期间，我认识了易可达公司的主管饶广。我离职后的四五月份，饶广说公司想换厂房，让我帮忙找一下。于是我就帮他找了几家，一个是在慈东滨海三路、一个在小曹娥，还有一个就是本案厂房。前面两家我是通过58同城看到的，本案这家是我通过原告获得的信息，我当时给他们的报价是含税16元/平方米/月。2019年5月10日，原告联系我去看本案的厂房。我就跟饶广说了，他就安排了四五个人跟我一起去。当时也没说这些人的身份，我以为都是易可达公司的人。看房的时候，中介要求先签字再看房，我觉得是我联系的，就签了字。厂房是锁着的，中介打了好长时间的电话也没拿来钥匙，我们就通过窗户往里看了几眼。看完后，当场没有说租不租，只是说后面再联系。回去后，原告跟我联系，要十几万的中介费。我跟饶广说了，他不同意。至于后面他们怎么租的，我就没有参与了。本案的主要问题是，看房协议书上写的中介费是半个月租金，但原告实际上要十几万，因为这个问题，才没有谈拢。所以，我们不存在跳单的问题。另外，本案违约金过高，要求法院不予支持或予以减少。 第三人新美居公司未发表意见。 原告为证明其主张成立，提供如下证据： A1.中介看房协议书一份，证明原、被告约定由原告为被告提供中介服务，并约定中介费及违约金的事实； A2.视频及照片，证明原告带领被告张敏及易可达公司、易佰公司的员工实地看房，已为被告提供中介服务的事实； A3.微信聊天记录及录音，证明被告易佰公司承租了涉案房屋，租金为16元/平方米/月（含税），被告存在跳单行为的事实。 对于上述三份证据，被告张敏认可其真实性；被告易可达公司、易佰公司均不予认可，认为与其无关。 被告易佰公司为证明其主张成立，提供如下证据： B1.厂房租赁中介合同及营业执照，证明其与江北小麦于2019年5月13日签订了中介合同，约定由江北小麦为其提供中介服务的事实； B2.租赁合同及营业执照，证明其通过江北小麦的中介服务，于2019年5月30日与新美居公司签订了租赁合同，承租了涉案房屋的事实； B3.涉案房屋外墙招租广告照片，证明涉案房屋的产权人对外发布了招租广告，预留了负责人的联系方式，任何人均可据此与房东联系，原告所提供的信息并非独家授权的事实； B4.钉钉沟通记录，证明2019年6月28日起，被告负责承租涉案厂房的员工范智明与公司负责人沟通签订厂房租赁中介合同的事实。 对于上述证据，原告认可B2的真实性，但不认可待证目的；对于B1、B4不予认可，认为中介合同签订的时间与被告内部沟通的时间相差近两个月，其有理由怀疑中介合同的真实性；对于B3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该招租广告针对的是店铺而非厂房。被告易可达公司对上述证据均无异议。 第一次庭审结束后，被告张敏提供了其与江北小麦员工的微信聊天截屏，及其与新美居公司员工李琴的微信聊天截屏，证明并非只有原告才有涉案房源信息，其他中介也向其提供过信息，且其能够与房东直接取得联系。因被告张敏未提供该证据的原始载体，原告不认可其真实性，且认为相应内容均形成于看房之后，不能证明待证事实。 对于原、被告提供的证据，本院认证如下： 对于A1、A2、A3，被告张敏认可其真实性，本院予以认定；对于B2，原告认可其真实性，本院予以认定；对于B1、B4，该两份证据形成于被告和江北小麦之间，在无其他证据佐证的情况下，本院无法核实其真实性，且被告至今未向江北小麦支付中介费，仅凭该两份证据无法直接证明涉案租赁合同系由江北小麦促成，故对于这两份证据，本院不予认定；对于B3的客观真实性，本院予以认定。对于被告张敏提供的证据，因其未提供原始载体，本院无法核实其真实性，亦无法确定相对方的真实身份，不予认定。 综合本院认定的证据及原、被告的陈述，本院查明如下事实： 2019年5月，张敏通过锦一经纪寻找适租房源，报价为16元/平方米/月（含税）。之后，锦一经纪向其提供了涉案厂房的房源信息。同年5月10日，经锦一经纪联系，张敏带领易可达公司及易佰公司的员工到涉案厂房现场看房。看房前，应锦一经纪的要求，张敏在《中介看房协议书》上签名。该协议书约定：一、甲方（委托人，张敏）要求乙方（受托人，锦一经纪）提供中介服务，并承诺在乙方促成交易后支付服务佣金房租租金的半个月给乙方，如果甲方和房东促成交易，甲方以短信或书面形式通知乙方，并支付佣金；二、乙方提供房产供甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友等）选择，同时提供相关房地产咨询等中介服务。通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友等）与房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为乙方完成中介、咨询服务的责任（有效期六个月，如违约需要支付两个月中介费）；三、甲方声明，在此之前，甲方没有通过任何个人或中介机构看过乙方所带看的房屋，并经由乙方安排甲方实际查看房屋；四、乙方承诺：乙方向甲方提供免费看房服务并保证向甲方提供的房屋信息真实有效，协助甲方与房屋产权人或代理人签订租房协议；五、本看房单在友好协商及自愿的情况下签署。 看房后，在场人员未当场决定是否租赁涉案房屋。 5月13日15时，锦一经纪的员工曹正文与张敏有如下微信聊天记录：“你好！怎么安排？”，“我们经理回深圳了，这边有可能会续租一个月。如果有需要我会给你打电话”，“如果时间长了，那个厂房会被分租掉”，“不行就再找别的”，“16元/平方米只有这个”，“经理说了算，我们也没有办法”。 5月22日10时，曹正文与张敏电话联系，向其确认涉案厂房是否已经被易佰公司承租，张敏称两家公司是不同的，不是易可达公司租的。 5月27日10时，曹正文再次与张敏电话联系，询问中介费如何解决，张敏称“房子我们找别的中介租的”，“那不止你们家中介有这个资源，你们问我要17万，你觉得我们会给你吗”，曹问“我们哪里要十几万，我们微信里面聊天记录你也看了呀，是半个月提供发票啊”，张答“你们当时十几万，本来都说好了”。 2019年5月30日，易佰公司与新美居公司签订了租赁合同，约定：租赁面积共计5498.12平方米；租期为2019年7月1日至2024年6月30日，自合同签订之日至2019年6月30日为装修免租期；租金：2019年7月1日至2022年6月30日为16元/平方米/月（含税），计1055639元/年，2022年6月30日以后的租金为17.60元/平方米/月，计1161203元/年。 本院认为，原告与被告张敏签订的《中介看房协议书》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告易可达公司、易佰公司的员工虽然在张敏带领下实际看房，但未在看房协议书上签名，现无证据表明张敏的行为能够代表易可达公司、易佰公司，故该看房协议书对于易可达公司、易佰公司没有法律约束力。 本案的争议焦点在于：张敏的行为是否构成“跳单”？违约金如何确定？ 对于第一个争议焦点，《中介看房协议书》第二条约定，“通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友等）与房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为乙方完成中介、咨询服务的责任（有效期六个月，如违约需要支付两个月中介费）”。该约定的目的在于防止甲方利用乙方提供的信息，通过亲戚朋友跳过乙方承租，使得乙方无法获得应得的中介费。本案中，易可达公司、易佰公司的员工在张敏的带领下一起实地看房，之后原告继续与张敏就租房事宜进行磋商，原告有理由相信看房人员及其所代表的公司是张敏的“朋友”，张敏的行为是为了“朋友”的利益。易佰公司在看房后二十日内即与新美居公司签订了租赁合同，且无证据表明其系通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，根据约定，应视为原告已对张敏完成中介、咨询服务，张敏应当支付中介费。关于中介费的数额，易佰公司前三年的租金为16元/平方米/月（含税），计1055639元/年，按照合同约定，半个月的租金为43985元。 对于第二个争议焦点，被告张敏的跳单行为构成违约，使得原告未得到其应得的中介费，给原告造成了损失，张敏应当承担相应的违约责任。张敏提出违约金过高的抗辩，并主张对违约金不予支持或依法予以减少。本案中，原告主张的违约金为其应得中介费的一倍，明显过高，综合本案的实际情况，本院酌情将违约金调整为8000元。 综上，原告的合理诉请，本院予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张敏于本判决生效之日起七日内支付原告慈溪市锦一房产经纪服务部中介费43985元，并支付违约金8000元，合计51985元； 二、驳回原告慈溪市锦一房产经纪服务部的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×履行期间）。 本案受理费1999元，由原告负担818元，由被告张敏负担1181元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孟祥亭 审 判 员  战 宇 人民陪审员  邹黎明 二〇一九年十一月二十六日 代书 记员  虞芳玲