湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6607号 原告：江映雪，女，1976年12月4日出生。 委托诉讼代理人：丁樵，湖南五溪律师事务所律师。 被告：怀化同鑫房地产开发有限公司。 法定代表人：王纹燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐平，湖南怀天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴万赢，湖南久景律师事务所律师。 原告江映雪与被告怀化同鑫房地产开发有限公司（以下简称同鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江映雪的委托诉讼代理人丁樵、被告同鑫公司的委托诉讼代理人唐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江映雪向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2016年7月1日签订的《毕加索花园定购协议书》；2．责令被告退还原告预交的房款3万元，并赔偿原告房屋差额损失127,608元。事实与理由：2016年7月1日，原、被告签订《毕加索花园定购协议书》约定：原告自愿认购毕加索花园*栋*单元**号房产，面积53.17平方米；该商品房销售单价为每平方米3,980元，成交总金额211,617元；协议签订当日，原告向被告支付购房金3万元，此款在签订商品房销售合同时转为购房款。协议签订后，原告依协议约定交纳了购房金3万元。2019年7月，原告通过被告楼盘开盘广告信息，主动找到被告营销部，要求与被告签订《商品房销售合同》，被告认为双方签订的《毕加索花园定购协议书》无效，房屋单价要按照现在的市场价每平方米6,000余元计价，原告要求按照原定价格，被告予以拒绝。原告随即提起诉讼，怀化市鹤城区人民法院判决确认《毕加索花园定购协议书》合法有效，但被告仍然坚持要按照现在的房屋市场价每平方米6,000余元计价，拒绝按照原协议约定价格签订《商品房销售合同》。原告认为，双方签订的《毕加索花园认购协议书》合法有效，现被告变更协议约定抬高房价而拒绝签订《商品房销售合同》，致使协议无法履行，造成原告损失，现依据《合同法》第113条之规定，特提起诉讼，请依法判如所请。 同鑫公司辩称：原告与被告签订的《毕加索花园定购协议书》是预约合同，预约合同对本约合同的房屋价格作出明确约定，按照房地产行业惯例，并不以预约合同的价格直接签订合同；原告要求解除合同不符合解除条件，被告不同意解除合同；原告计算损失方式不符合事实，也没有法律依据；请求驳回原告的诉求。 原告江映雪围绕诉讼请求依法提交了《毕加索花园订购协议书》、图纸、收据及转账凭证、2019年度怀化城区商品房预售许可台账、报警案件登记表、照片、怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明。经审查，原告提交的上述证据的来源、形式合法，内容真实，且与待证明事实具有关联，故本院对其证明效力予以确认。 根据认定的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：同鑫公司开发建设毕加索花园（后改名顺天学府花园）房地产项目。2016年7月1日，同鑫公司（甲方）与江映雪（乙方）签订一份《毕加索花园定购协议书》约定：乙方认购毕加索花园*栋*单元**号房产，建筑面积53.17平方米；该商品房销售优惠后实际成交单价为每平方米3,980元，总金额211,617元；付款方式为一次性付款，乙方于甲方通知签订网签合同10日内一次性付清余款；乙方于本协议签订当日向甲方支付3万元；本协议书为网签合同的原始依据，网签合同单价及优惠参照此协议；本协议不可退、可更名。上述协议签订后，江映雪按照约定支付同鑫公司诚意金3万元。2019年4月，同鑫公司取得案涉房产的预售许可证。2019年7月，江映雪找到同鑫公司，要求按照双方约定价格签订商品房预售合同，但同鑫公司要求提高价格才能同意签订，双方因此发生冲突并报警处理。江映雪于2019年8月向本院起诉，请求确认双方签订的上述《毕加索花园定购协议书》有效，本院判决支持了江映雪的诉求，且该判决已发生法律效力。 另查明，同鑫公司于2019年8月以89万元价格将案涉楼盘6栋101号建筑面积128.60平方米住房一套出售，单价为6,920.68元/㎡，参考该价格，江映雪所购住房单价上涨2,940.68元/㎡（6,920.68元/㎡-3,980元/㎡），江映雪所购住房现行价格较订购时总价上涨约156,355.96元（2,940.68元/㎡×53.17㎡）。 本案审理过程中，同鑫公司同意继续履行《毕加索花园定购协议书》，但要求在原协议价格的基础上提高价格。 本院认为，本案的案由应为“商品房预约合同纠纷”。双方当事人签订的《毕加索花园定购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且明确约定需要重新签订商品房买卖合同，故该协议书属于商品房预约合同。双方签订的《毕加索花园定购协议书》系合法有效协议，非经当事人协商一致不得更改。同鑫公司已取得案涉商品房的预售许可证，双方当事人应当按照《毕加索花园定购协议书》约定的价格签订商品房预售合同，同鑫公司要求提高价格，并拒绝按照约定价格签订商品房预售合同，其行为违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，构成违约，江映雪订立合同的目的不能实现，江映雪有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定解除合同。江映雪要求解除上述订购协议、返还已付房款（诚意金）3万元，其理由成立，予以支持。 关于江映雪要求赔偿损失127,608元。本院认为，在违约责任中，承担责任的一方应当给对方造成的损失进行赔偿。江映雪与同鑫公司签订定购协议后，有理由相信同鑫公司会按约定履行订立商品房预售合同的义务，同鑫公司违约使江映雪丧失了按照约定价格与其他人签订购房合同的机会，造成江映雪的可信赖利益损失，因此同鑫公司因违约给江映雪造成的损失，应当根据订立协议书时商品房的市场行情和现行商品房价格，综合考量商品房价格变动过程及江映雪已付购房金的数额确定，本院酌定同鑫公司赔偿江映雪损失93,813.58元（江映雪所购住房价格上涨数额156,355.96元×60%）。本院对江映雪要求赔偿损失93,813.58元予以支持，对超出该金额的部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、解除原告江映雪与被告怀化同鑫房地产开发有限公司于2016年7月1日签订的《毕加索花园定购协议书》； 二、被告怀化同鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江映雪3万元，并赔偿原告江映雪损失93,813.58元，合计123,813.58元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,452元，减半收取1,726元，由怀化同鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向和平 二〇一九年十一月二十九日 代理书记员  张 茜 附本案适用的有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。