广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19867号原告：张立霞，女，1980年11月26日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区**********，公民身份号码340************127。委托诉讼代理人：陈权义，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐煚，广东法盛律师事务所实习律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。原告张立霞与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈权义、徐煚到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》超过法定租赁期限20年的部分无效；2.解除原告被告宝盈大沥分公司签订的在法定最长租赁期限20年内《物业使用权出让合同》；3.解除原被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》；4.被告宝盈公司、宝盈分公司向原告返还出让金101249元及物业管理按金3000元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年4月30日，原告与被告宝盈大沥分公司签订了《物业使用权出让合同》、与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》。《物业使用权出让合同》约定被告宝盈大沥分公司将位于佛山市南海区***********民小组土地的宝盈国际广场项目编号为首层S842号商铺(以下简称涉案商铺)的使用权出让给原告，该物业建筑面积2.42平方米，总出让金额为101249元，原告支付物业管理按金3000元，出让期限为2014年5月1日至2042年1月31日。租赁合同超出20年的部分应属于无效。由于我国法律明确规定超过20年的租赁合同，超出部分无效，因此本案涉案商铺超出20年的租赁约定（即2034年5月1日至2042年1月31日期间的租赁）应属无效。因被告原因致使合同目的无法实现的，原告有权依法解除合同。原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》后，依约支付了出让总价款及物业按金，与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》，将涉案商铺反租给被告宝盈大沥分公司指定的被告悦心公司管理，据此原告已履行了合同所约定的义务，原告应当依据《物业使用权出让合同》第三条的约定享受收益，且被告悦心公司应该按照《委托经营管理合同》第四条的约定向原告支付固定租金收益。但自2018年6月开始，被告悦心公司拒不支付租金，使原告权益严重受损，且被告悦心公司拖欠租金至今，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因被告悦心公司拒不履行《委托经营管理合同》的约定，致使原告关于《委托经营管理合同》和《物业使用权出让合同》两合同的收益根本目的无法实现，丧失了各方继续履行合同的基础，原告因此依法有权解除合同。在履行上述合同的过程中，因被告宝盈大沥分公司和被告悦心公司的原因致使合同解除，因此产生的责任应当由被告宝盈大沥分公司和被告悦心公司承担，被告宝盈大沥分公司作为被告宝盈公司的分公司，其对外引起的债务和责任应当由设立分公司的被告宝盈公司共同承担。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1、原告的身份证复印件、三被告的企业信用信息公示报告打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格。2、《物业使用权出让合同》原件1份，用以证明原告与宝盈大沥分公司的权利和义务，并确认原告与宝盈大沥分公司指定的物业公司签订《委托经营管理合同》后将享有物业收益权。3、《委托经营管理合同》原件1份，用以证明原告与悦心公司的权利和义务，原告享有物业反租给悦心公司后的固定租赁物业收益权。4、银行POS机签购单原件1份、收据原件2份，用以证明原告已履行《物业使用权出让合同》约定的义务。5、银行流水原件1份，用以证明从2018年7月开始，悦心公司开始拖欠收益。本院出示如下材料:佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证、佛山市南海区大沥镇宝盈广场平面图复印件各1份。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据来源合法，客观真实，三被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；2.本院出示的材料为涉案商铺所在区域的规划验收相关材料，本院对其予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为首层S842号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为2.42平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年4月30日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款101249元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还；等等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金101249元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2014年5月1日起，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为675元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为844元，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为928元，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为1012元。固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第十一年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。对于租金收益支付情况，原告确认被告悦心公司已按合同约定支付了2018年6月之前的租金收益，并支付了2018年7月至10月的租金收益每月分别为332.54元、332.54元、84.4元、126.6元，此后未再向原告支付租金收益。另查明一，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2019年8月29日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年4月30日至2034年4月30日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10139天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，逾期支付租金收益已超过12个月，根据上述合同的约定，原告有权解除合同，故本院确认《委托经营管理合同》于悦心公司收到本案应诉材料当日即2019年8月29日解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年8月29日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10139天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共8191天（2019年8月30日至2042年1月31日），原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金81796.09元（8191天÷10139天×101249元），对原告超出部分主张，本院不予支持。原告请求被告宝盈大沥分公司返还物业管理按金3000元，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张立霞与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年4月30日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认张立霞与佛山市悦心物业管理有限公司于2014年4月30日签订的《委托经营管理合同》于2019年8月29日解除；三、确认张立霞与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年4月30日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年8月29日解除；四、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金81796.09元、物业管理按金3000元予张立霞；五、驳回张立霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2191.2元（张立霞已预交2950.57元），由张立霞负担68.81元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担959.95元，佛山市悦心物业管理有限公司负担1162.44元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。张立霞已预交的受理费2881.76元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予张立霞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇一九年十月三十一日书记员  杜思雨