浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2404号上诉人（原审被告）：陈盛君，男，1986年12月31日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：李越明，浙江天鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴承天世纪房地产开发有限公司，住所地嘉兴市秀洲区王江泾镇新桥村青荷创业园内，统一社会信用代码913304117291083150。法定代表人：张金根，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李水明，嘉兴市新丰法律服务所法律工作者。上诉人陈盛君因与被上诉人嘉兴承天世纪房地产开发有限公司（以下简称承天世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服秀洲区人民法院（2019）浙0411民初2073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。陈盛君及其委托代理人李越明，承天世纪公司的委托代理人李水明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。承天世纪公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回承天世纪公司一审诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由承天世纪公司承担。事实与理由：一、一审未依法将诉讼相关文书送达给陈盛君。陈盛君一直居住在（社区）的商品房中，户籍所在地的房屋基本处于空置状态。2019年7月23日，陈盛君到房屋时，看到门缝里有法院的应诉通知书、传票以及民事判决书等文书，在此之前陈盛君不知道被起诉。二、承天世纪公司在一审中未提供相应证据证明租赁房屋系承天世纪公司所有。案涉租赁房屋即嘉兴市秀洲区商铺归谁所有并不明确，承天世纪公司并未提供充分证据予以证明；实际上，曾有案外某建筑公司与陈盛君联系，称该商铺属建筑公司所有，一审法院执行局曾告知陈盛君，该商铺处于拍卖阶段，权属状况并不明确。因此，承天世纪公司无权要求陈盛君腾退、支付房费及违约金等。三、陈盛君未缴纳下年度房租，系根据秀洲区人民法院执行局的指示，不属于违约。秀洲区人民法院执行局于2018年9月28日在涉案商铺外张贴（2018）浙0411执1087号查封公告，明确案涉商铺已被查封，并多次告知陈盛君，不要向承天世纪公司缴纳任何费用。综上，一审判决有误，请求二审依法撤销一审判决，改判驳回承天世纪公司的诉讼请求。陈盛君辩称，一、双方于2018年3月7日签订《租房协议》，租赁期限至2019年3月7日，对续租或不续租、期满不腾退等作了明确约定。陈盛君在承租期限届满后，继续占用承天世纪公司的房屋，理应支付房屋使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。事实上，在承天世纪公司所有的店面房内，陈盛君一直处于正常营业使用状态(承天世纪公司与建筑公司解除合同诉讼案，与本案房屋租赁合同纠纷没有关联性)。二、陈盛君提供的(2018)浙0411执1087号查封公告所载明的告知事项为：对享有租赁(含转租)等权益人，应在2018年11月28日前书面向法院申报，逾期不申报的视为其不享有租赁(含转租)权，应承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向执行法院提出书面异议。陈盛君于2018年9月28日收到法院的查封公告，从未告知承天世纪公司。法院查封房屋的目的是禁止买卖、抵押，法院给陈盛君的查封公告只能说明承天世纪公司与案外人有债权、债务纠纷。承天世纪公司与陈盛君签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在重大误解或显失公平而导致无效的情形，且陈盛君至今仍在租用之中，承天世纪公司要求陈盛君腾退、支付房屋使用费及违约金的主张，无论在事实上或程序上都是正当的。三、查封公告涉及3个案件，涉及标的额525万元，法院整体查封了承天世纪公司所有的23、24、25号楼及相应国有土地使用权。判断查封是否超过执行标的金额，法院理应结合案件具体情况来确定，不宜对超过数倍的执行标的进行查封，更不应单发个查封公告了事。且根据民诉法的规定，人民法院采取查封、扣押、冻结后，应当立即通知被冻结财产的人。但对于查封一事承天世纪公司自收到上诉状才知晓。四、关于违约金的问题。依据《租房协议》第九条约定：陈盛君应向承天世纪公司支付违约金67600元(即年租金)，陈盛君违约，理应支付违约金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。陈盛君的上诉理由与事实不符，请求二审依法驳回其上诉，维持原判。承天世纪公司向一审法院起诉请求：1.判令陈盛君腾退嘉兴市秀洲区商铺；2.判令陈盛君支付使用期间的房费9657元（按每月4828.57元计算至腾退日止）；3.判令陈盛君支付违约金67600元；4.判令陈盛君支付物业管理费6112元（每月679元）；5.本案诉讼费由陈盛君承担。一审法院认定事实：2018年3月7日，承天世纪公司、陈盛君签订《租房协议》一份，承天世纪公司将坐落于嘉兴市秀洲区商铺出租给陈盛君经营之用，租赁期限自2018年8月8日至2019年3月7日，年租金67600元（即每月租金5633元，每日租金187元），租金支付方式为签订协议时一次性付清。双方另约定，租赁期内的水、电、物业管理费由陈盛君按月支付，但陈盛君仅支付水、电费，物业管理费尚未支付。双方还约定若陈盛君需续租，应提前三个月向承天世纪公司支付下一期的房租费，如不续租或租赁期满不腾退，向承天世纪公司按年租金67600元支付违约金；若承天世纪公司提前收回出租的商铺，应提前二个月通知陈盛君，并退还未使用期限的房租费并另加20％给予补偿。承天世纪公司于2019年2月21日通过顺丰速递向陈盛君发送《告知书》，言明如陈盛君需续租，应与承天世纪公司办理续租手续，如不再续租，则应于2019年3月8日前返还所租商铺。后承天世纪公司多次要求陈盛君向承天世纪公司返还所租商铺，均未果。一审法院认为，承天世纪公司与陈盛君签订的《租房协议》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自的义务。承天世纪公司按照约定提前书面通知陈盛君，如陈盛君需要续租，应及时与承天世纪公司办理续租手续，但租赁期限届满后，陈盛君没有明确表示需续租，也未提前三个月交纳续租的租金，应视为不再续租，承天世纪公司有权要求陈盛君返还房屋。租赁期限届满后，陈盛君继续占用承天世纪公司的房屋，应当支付房屋使用费，使用费的标准可根据双方约定的年租金67600元折算，应为每月5633元即每日187元，现承天世纪公司主张按每月4828.57元计算，折算为每日160元，低于双方约定的数额，系承天世纪公司对其自身权利的处分，予以确认，故陈盛君应自2019年3月8日起，按每日160元标准支付给承天世纪公司至租赁商铺实际返还之日的使用费。根据双方约定，陈盛君违约，应支付违约金，但双方约定的违约金为年租金67600元，明显过高，一审酌定违约金按三个月的租金计算，即16900元。陈盛君在租赁房屋期间未按约缴纳物业管理费，现承天世纪公司据此要求陈盛君缴纳尚欠的物业管理费，对此，一审认为，物业管理费的收取方应为物业公司，承天世纪公司没有证据证明其已代陈盛君缴纳相应的物业费，因此承天世纪公司无权要求陈盛君向其缴纳物业管理费。陈盛君未到庭答辩和质证，亦未提交足以推翻的反驳证据，应承担不利后果。综上所述，一审对承天世纪公司的部分诉请予以支持。陈盛君经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈盛君于判决生效后十日内返还承天世纪公司所有的坐落于嘉兴市秀洲区商铺；二、陈盛君于判决生效后十日内按每日160元标准支付2019年3月8日至返还承天世纪公司所有的坐落于嘉兴市秀洲区商铺之日的使用费；三、陈盛君于判决生效后十日内支付承天世纪公司违约金16900元；四、驳回承天世纪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2134元，减半收取计1067元，由陈盛君负担。二审中，陈盛君提供了下列证据：证据一、嘉兴市秀洲区人民法院查封公告一份，证明2018年9月28日秀洲法院将该查封公告交给陈盛君，该查封公告明确租金不能交与承天世纪公司。陈盛君在2018年11月28日前已经将书面材料提交给秀洲法院执行局的承办人。承天世纪公司经质证认为，对公告的真实性、合法性没有异议，但对陈盛君的说法有异议，既然陈盛君收到查封公告，理应在2018年向法院提供证据，逾期不提供应承担不利后果，陈盛君不能据此主张不交付租赁费或永久地占有租赁房屋。证据二、租房协议原件一份，证明本案双方之间签订租房协议，承天世纪公司在一审中提交的租房协议是有更改的，其中租房协议第3、4条，承天世纪公司提供的合同版本有所更改，“每年3.38万元整”一栏中的“每年”二字已被划掉；“乙方租用的商铺”一栏中“租用”二字也被划掉。此外，陈盛君提供的租房协议落款处的合同签订日期一栏是空白的，而承天世纪公司提供的租房协议落款处写了2018年3月7日。证明承天世纪公司一审提交的租房协议，与双方之前签订的租房协议不符。承天世纪公司经质证认为，对于真实性有异议，陈盛君提供的租赁协议与一审中承天世纪公司提供的租赁协议内容是一致的。即便如陈盛君所称，两份合同内容并不完全一致，也不影响一审所确认的事实的成立。本院认证意见：陈盛君提供的证据一，承天世纪公司对真实性、合法性认可，本院对证据的真实性予以认定，至于与本案争议焦点的关联性，将在裁判理由部分予以阐述。陈盛君提供的证据二系租房协议的原件，承天世纪公司在一审中也提交了一份租房协议原件，比较两份协议，承天世纪公司一审中提供的协议的第三、四条确存在涂改，其中第三条“租金每年3.38万元整”，承天世纪公司提供的协议中已划去“每年”二字，第四条“乙方租用的商铺用于家具买卖”中的“租用”二字也已被划去。关于如何认定该两份协议的问题。首先,涂改的两处均捺有指印，其次，从该协议的上下文内容看，租赁期限为2018年9月8日至2019年3月7日，租赁时间为半年，如租金标准约定为一年的标准，与常理不合，再次，陈盛君实际已支付3.38万元，如按陈盛君所称，3.38万元系一年租金,则会出现其租赁半年却支付了一年租金的情形,也与常理不合。综上所述，本院认定承天世纪公司一审中提交的《租房协议》，对陈盛君二审提交的《租房协议》不予认定。二审中承天世纪公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的《租房协议》约定，租用时间2018年9月8日至2019年3月7日，陈盛君如需续租，应在协议期满前三个月支付下一年的房租或书面提出续租。租房协议约定的租赁期限现已到期，陈盛君既没有在协议期满前三个月支付下一年的租金，也未书面提出续租，承天世纪公司有权要求陈盛君腾退。由于《租房协议》到期后，陈盛君继续占有使用案涉房屋，应当支付占有使用费。至于占有使用费的标准，可根据双方约定的租金标准予以计算。关于租金标准，根据本院已认定的承天世纪公司提供的租房协议，2018年9月8日至2019年3月7日的租金为3.38万元整，折算后应为每月5633元，现承天世纪公司主张按每月4828.57元计算，低于双方约定的数额，一审支持承天世纪公司诉请的占有使用费，正确。陈盛君到期不腾退，已构成违约，应当支付违约金。陈盛君认为，根据查封公告，案涉房屋已被查封，故承天世纪公司已非所有权人，无权要求陈盛君腾退、支付占有使用费和违约金。对此，本院认为，案涉房屋虽然被查封，但目前并无证据证明案涉房屋已发生产权变动，且陈盛君也自述，法院并未因此发协助执行通知书给陈盛君。作为《租房协议》的出租人一方，在租赁期限到期后，承天世纪公司有权主张上述权利。至于陈盛君上诉提出的一审送达问题，一审已履行了送达的程序，不存在程序违法的问题。综上所述，陈盛君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2134元，由上诉人嘉兴承天世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月七日书记员 陈 诚