上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终4625号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海尚赢酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘嘉，总经理。上诉人(原审原告、反诉被告)：刘嘉，男，1980年10月29日出生，汉族，户籍地山东省青岛市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨立杰，上海段和段(青岛)律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海朴峰投资发展有限公司,住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈雷，董事长。委托诉讼代理人：曾迟先，上海辰禾律师事务所律师。原审被告：陈雷，男，1972年4月27日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。原审被告：吴斌，男，1973年4月10日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市。原审被告：陈霄，男，1976年2月25日出生，汉族，户籍地武汉市。原审被告：邓可志，男，1975年4月20日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市。上诉人上海尚赢酒店管理有限公司(以下简称“尚赢酒店”)、刘嘉因与上诉人上海朴峰投资发展有限公司(以下简称“朴峰公司”)、原审被告陈雷、吴斌、陈霄、邓可志房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初12323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。尚赢酒店、刘嘉上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判朴峰公司赔偿尚赢酒店、刘嘉各项损失人民币(以下币种均为人民币)3,027,244.60万元；2、依法撤销一审判决第七项房屋使用费部分，改判尚赢酒店、刘嘉支付朴峰公司房屋使用费1,727,937.72元。事实和理由：一、在(2017)沪0113执35436案件中，负有腾还上海市宝山区上大路XXX号一层(55-10号)和二层(55-02号—20号)房屋(以下简称“系争房屋”)义务的是朴峰公司，而非尚赢酒店、刘嘉，尚赢酒店、刘嘉因此遭受的损失应由朴峰公司予以赔偿；此外，一审判决未认定尚赢酒店的酒店设备物品损失和酒店加盟等开办费用损失，属于事实认定不清；二、一审判决认定计算房屋使用费起始时间可参照合同确定为2013年12月20日属于事实认定错误，应按照双方的口头约定从2014年7月1日开始计算。对此，朴峰公司辩称，不同意尚赢酒店、刘嘉的上诉请求。同时朴峰公司亦提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决第二项和第七项；2、依法撤销一审判决第九项，改判支持朴峰公司其余一审诉讼请求。事实和理由：一、尚赢酒店、刘嘉215万元的装修损失在证据上存在重大瑕疵，在未经补正情形下不能作为断案依据；7万元发电机租赁费用并无付款凭证等证据证明，一审法院在并未作出进一步调查的基础上不应主观臆断加以认定；二、一审判决第七项适用的租金标准存在错误，根据合同约定，应按1,334,608.92元计算；一审法院认定的2016年1月1日起至2017年11月12日期间的使用费按照标准的70%收取没有事实依据，于法相悖，且与系争房屋有关的其他有关案件的处理相矛盾。针对朴峰公司的上诉，尚赢酒店、刘嘉辩称，不同意朴峰公司的上诉请求，坚持己方的上诉请求。原审被告陈雷、吴斌、陈霄、邓可志未应诉答辩。尚赢酒店、刘嘉向一审法院起诉，要求判令：1、朴峰公司赔偿尚赢酒店、刘嘉损失2,389,599元，设施设备损失453,444.60元，经营损失100万元，加盟费损失50万元；2、陈雷、吴斌、陈霄、邓可志在抽逃出资本息范围内对朴峰公司不能清偿的部分承担赔偿责任。朴峰公司向一审法院提起反诉，要求判令：1、确认双方于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2、尚赢酒店、刘嘉共同支付朴峰公司房屋占有使用费3,397,169.67元；3、尚赢酒店、刘嘉共同支付占有使用房屋期间欠付的水电费15,444.70元；4、尚赢酒店、刘嘉共同支付欠付费用利息(以上述第2、3项金额，即3,412,614.37元为本金，人民银行同期贷款利率为计息标准，自2017年11月13日起，计至实际支付之日止)。一审法院认定事实如下：2013年10月20日，朴峰公司(甲方)与刘嘉(乙方)签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋(一楼114平方米、二楼1,672平方米，共1,786平方米)出租给乙方用于经营酒店；租赁期限自2013年12月20日至2022年6月31日止，甲方提供乙方装修免租期60天，租金自2013年12月20日开始计算；一楼日租金4.5/㎡，月租金15,603.75元，年租金187,245元；二楼日租金1.8/㎡，年租金1,098,504元，二楼租金总价优惠5万元，优惠后月租金87,375.33元，年租金1,048,504元；前三年每年租金1,235,749元，第四年至第六年每年租金1,334,608.92元；租金每季度一付，先付后用，应在上一期租期届满前20日支付，第一期租金在2013年10月30日支付，逾期支付，每逾期一日，则乙方应按应缴纳租金的0.5%支付滞纳金；乙方支付甲方保证金10万元。2014年5月28日，空房管理处出具《分租证明》，同意朴峰公司将系争房屋分租给刘嘉开设酒店宾馆使用。2015年12月21日，空房管理处向上大路XXX号相关经营户发告知书：因朴峰公司拖欠租金，空房管理处已通知朴峰公司解除合同，上大路XXX号房屋必须于2015年12月31日前收回。请各租户务必做好搬离场地的准备。2016年1月7日，空房管理处因房屋租赁合同纠纷起诉朴峰公司，一审法院于2016年12月21日作出(2016)沪0113民初919号民事判决书。判决后双方均上诉，上海市第二中级人民法院于2017年5月26日作出(2017)沪02民终1928号终审判决。该案中法院查明：2012年12月28日，空房管理处(甲方)与朴峰公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区上大路XXX号的门面房出租给乙方使用，建筑面积3,813平方米，一处位于上大路南侧公寓楼一层，建筑面积340平方米，一处位于上大路北侧新建公寓楼一至二层，建筑面积3,473平方米。该案中法院认定：空房管理处未在一审法庭辩论终结前提供系争房屋建设工程规划许可证。鉴于前述情况，空房管理处与朴峰公司就上海市宝山区上大路XXX号的门面房所签订的房屋租赁合同根据有关规定应认定为无效。该案中法院判决朴峰公司向空房管理处履行返还租赁房屋并支付房屋使用费等义务。2017年8月2日，一审法院作出(2017)沪0113执3546号执行公告：一、朴峰公司于2017年8月10日前清滕并搬离上海市宝山区上大路XXX号场地及房屋返还申请执行人空房管理处，并支付房屋使用费8,764,785.9元，逾期将依法强制执行；二、上述场地以及房屋的其他居住使用人应于2017年8月10日前将属于自己的财产自行搬出，逾期不搬，致使财产因强制执行而遇到损坏、灭失的，后果自负。2017年9月22日，中国人民解放军73181部队保障部发出公告：因部队线路改造，预计于2017年9月25日8时00分至10月8日18时00分停电，请相关部门及其他单位做好准备，急需用电的请使用发电设备自行供电。2017年9月24日，尚赢酒店与案外人上海家诚电气有限公司签订合同，尚赢酒店租赁柴油发电机组两台，租赁期限自2017年9月25日至2017年10月9日，租赁费用7万元。2017年11月3日，上海家诚电气有限公司向尚赢酒店开具7万元的增值税发票。(2017)沪0113执3546号执行案件中，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询有限公司对本案系争房屋装修工程造价进行司法鉴定，委托上海社科远东资产评估有限公司对系争房屋内物品价值进行评估。2017年8月22日，上海四海建设工程造价咨询有限公司出具沪四鉴(2017)第041号司法鉴定意见书：1、如家酒店装修工程造价为4,158,992元(装饰部分造价为2,617,515元，安装部分造价为1,545,550元)；2、如家酒店装修工程残值为2,389,599元。2017年9月5日，上海社科远东资产评估有限公司出具沪社远评字(2017)第1047-3号评估报告。评估对象：餐桌椅、厨房设备等。评估范围：(2017)沪0113执3546号一案所涉标的物上海市宝山区上大路XXX号房屋内物品价值(如家酒店)。评估结论：评估基准日2017年8月17日，如家酒店的评估值合计为453,444.6元。2017年11月13日，空房管理处(甲方)与尚赢酒店(乙方)签订《房屋交接确认书》。确认：双方共同按照上海四海建设工程造价咨询有限公司对系争房屋装修工程造价出具的沪四鉴(2017)第041号司法鉴定意见书确认的房屋装修状况以及上海社科远东资产评估有限公司对系争房屋内物品价值出具的沪社远评字(2017)第1047-3号评估报告确认的动产状况交接标的房屋，乙方人员撤离，双方确认房屋设施、结构完好，物品没有缺失，房屋钥匙交给甲方。2017年12月18日，一审法院作出(2017)沪0113执异143号执行裁定书。该案中法院认定：陈雷、吴斌、陈霄、邓可志作为朴峰公司股东，存在抽逃出资的行为，应当在抽逃出资范围内对申请执行人空房管理处承担责任。该案裁定：被执行人陈雷在抽逃出资247.5万元范围内，就上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1928号民事判决书确定的义务对空房管理处承担责任；被执行人吴斌在抽逃出资247.5万元范围内，就上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1928号民事判决书确定的义务对空房管理处承担责任；被执行人陈霄在抽逃出资247.5万元范围内，就上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1928号民事判决书确定的义务对空房管理处承担责任；被执行人邓可志在抽逃出资247.5万元范围内，就上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1928号民事判决书确定的义务对空房管理处承担责任。一审法院认为,朴峰公司转租给刘嘉的系争房屋未取得合法权利证书亦未取得建设工程规划许可证。因此，朴峰公司与刘嘉就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于刘嘉、尚赢酒店已将系争房屋返还给权利人空房管理处，故本案中仅处理房屋使用费、水电费及赔偿事宜。刘嘉、尚赢酒店应当支付水电费15,444.7元及占用房屋期间的使用费。刘嘉、尚赢公司抗辩空房管理处采用停水停电、驱赶、建设围墙等手段妨碍尚赢酒店、刘嘉正常经营，应降低使用费的标准。根据当事人陈述及其他诉讼案件中查明的事实来看，自2015年底开始，因各种原因引起部队与朴峰公司之间及朴峰公司与次承租人之间的矛盾，对酒店经营造成了影响。故法院酌情确定自2016年1月1日至2017年11月12日期间的使用费标准按照合同标准(1,235,749元/年)的70%收取，在此之前的使用费按照合同标准计算。刘嘉辩称双方曾口头约定2014年7月1日开始计算房租，但未提供证据予以证明，该抗辩意见法院不予采信。计算使用费的起始时间可参照合同确定为2013年12月20日，截止日为2017年11月12日。其中，2013年12月20日至2015年12月31日的使用费为2,512,125.36元(1,235,749元/年÷365天×742天)；2016年1月1日至2017年11月12日的使用费为1,613,922.05元(1,235,749元/年÷365天×681天×70%)，以上共计4,126,047.41元。扣除刘嘉已支付的1,644,686.25元及保证金10万元，还应支付房屋使用费2,381,361.16元。承租人拖欠房屋使用费及水电费，一般应当支付拖欠期间的利息，但考虑到本案实际情况，法院对于朴峰公司关于逾期利息之主张不予支持。关于刘嘉、尚赢酒店的损失。因合同无效，刘嘉、尚赢酒店无法按照合同约定期限使用房屋，房屋的装修价值无法用尽，由此造成的损失应当由朴峰公司赔偿。根据司法鉴定意见，系争房屋装修造价残值2,389,599元。结合双方的过错，法院酌情判令朴峰公司赔偿215万元。朴峰公司与空房管理处之间的纠纷导致房屋被断电，尚赢酒店因此支出租赁发电机费用7万元，该部分损失亦应当由朴峰公司予以赔偿。刘嘉支付给朴峰公司20万元用于赔偿给案外人，该款项系刘嘉为整体承租系争房屋付出的费用，法院酌情判令朴峰公司赔偿15万元。房屋内的物品和设施不属于固定添附，刘嘉、尚赢酒店也未将该部分物品移交给朴峰公司，其要求朴峰公司予以赔偿，没有法律依据，不予支持。经营损失属于预期利益，在合同无效的情况下，不包含在法律规定的损失赔偿范围内，故不予支持。至于加盟费损失，刘嘉、尚赢酒店未提供其付款和损失的证据，故不予支持。陈雷、吴斌、陈霄、邓可志作为朴峰公司股东，存在抽逃出资的行为，应当在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。一审法院判决：一、刘嘉与朴峰公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、朴峰公司于判决生效之日起十日内赔偿刘嘉、尚赢酒店各项损失237万元；三、陈雷在抽逃出资247.5万元的范围内就第二项判决义务对刘嘉、尚赢酒店承担补充赔偿责任；四、吴斌在抽逃出资247.5万元的范围内就第二项判决义务对刘嘉、尚赢酒店承担补充赔偿责任；五、陈霄在抽逃出资247.5万元的范围内就第二项判决义务对刘嘉、尚赢承担补充赔偿责任；六、邓可志在抽逃出资247.5万元的范围内就第二项判决义务对刘嘉、尚赢酒店承担补充赔偿责任；七、刘嘉、尚赢酒店于判决生效之日起十日内支付朴峰公司房屋使用费2,381,361.16元、水电费15,444.7元；八、驳回刘嘉、尚赢酒店的其余诉讼请求；九、驳回朴峰公司的其余反诉请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，餐桌椅、厨房设备等可移动物品并非属于固定添附，尚赢酒店、刘嘉本可自行取回。在空房管理处与尚赢酒店就系争房屋进行交接时，空房管理处接收上述物品，系空房管理处对自己权利的处分，但该意思表示对朴峰公司并无约束力。因此，尚赢酒店、刘嘉要求朴峰公司对此进行赔偿缺乏法律依据，本院不予支持。关于酒店加盟等开办费用损失、房屋使用费应从2014年7月1日起开始计算等主张，上诉人尚赢酒店、刘嘉并未进行充分举证，应承担举证不能的责任。本案所涉装修工程残值系在(2017)沪0113执3546号执行案件中，经过司法鉴定所做的评估。朴峰公司作为该案的被执行人，在本案中对该鉴定报告提出异议缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于房屋使用费的计算标准，依照法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，一审法院结合合同履行情况，确定使用费标准为1,235,749元/年并无不当，本院予以认可。上诉人尚赢酒店、刘嘉对其自2016年1月1日起经营受到影响并未举证，其要求对房屋使用费参照合同约定的标准进行适当降低缺乏依据，一审法院对此处理有所不当，本院予以纠正。朴峰公司要求尚赢酒店、刘嘉支付房屋使用费，对此期间应保障所出租房屋符合使用目的，因此，就2017年9月25日至2017年10月9日期间因无法保障供电导致尚赢酒店、刘嘉另行租赁设备所产生的损失应予赔偿。因双方在履约过程中发生争议，并非尚赢酒店无理欠租，因此，朴峰公司要求支付拖欠费用的利息，本院难以支持。综上所述，尚赢酒店、刘嘉的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。朴峰公司关于房屋使用费部分的上诉，本院予以支持，其余上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初12323号民事判决第一、二、三、四、五、六、八、九项；二、变更上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初12323号民事判决第七项为刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海朴峰投资发展有限公司房屋使用费3,073,042.03元、水电费15,444.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费受理费41,544元，由刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担18,873元、上海朴峰投资发展有限公司承担22,671元；一审反诉案件受理费减半收取计17,050元，由刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担15,430元、上海朴峰投资发展有限公司承担1,620元；公告费560元，由陈雷、吴斌、陈霄、邓可志承担。二审案件受理费50,482元，由上诉人刘嘉、上海尚赢酒店管理有限公司承担30,289元，由上诉人上海朴峰投资发展有限公司承担20,193元。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 陈 俊审判员 王晓梅二〇一九年十一月十四日书记员 徐 腾附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。