广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13167号原告：佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司，住所地：佛山市南海区法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：何泳茵，该公司员工。委托诉讼代理人：原钊欣，该公司员工。被告：佛山市黑盒子科技有限公司，住所地：佛山市南海区法定代表人：袁某1。原告佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司与被告佛山市黑盒子科技有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，于同年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何泳茵、原钊欣到庭参加诉讼。被告佛山市黑盒子科技有限公司经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.自起诉之日起解除原告与被告之间签订的《租赁合同》，返还涉讼租赁物；2.原告没收被告的合同履约保证金、用电保证金共计140402元；3.被告立即支付拖欠2018年9月份至2019年4月份租金、管理费共计143880.32元；4.被告立即支付拖欠2018年8月份至2019年3月份水、电费共计5580.92元；5.被告支付占用期间的使用费、管理费，按每月20485.04元的标准自合同解除之日起至实际返还之日止；6.被告应向原告支付延迟履行违约金，以所欠费用金额按每日万分之五计算自当月11日起至实际清偿之日止；7.被告承担本案的诉讼费。原告在庭审中变更第四项诉请为被告立即支付拖欠2018年8月至2019年3月的水费、电费共计1842.66元。事实和理由：2017年2月15日，原告作为出租方与被告签订《物业租赁合同》，将位于佛山市南海区*******************xxxx单元的物业(下称“租赁物”)出租给被告作生产办公用途，合同同时约定了租赁时间、相关费用、违约责任等。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付给被告使用，原告按照合同约定履行完毕相关合同义务。2017年10月20日，原、被告双方签订《补充协议》，原告将公共设备维护费此应税名称纳入到物业租金此项一并开具，租赁合同总金额不变。2018年8月31日，原被告双方签订《合同解除协议》，乙方不再租赁402单元，并将该部分物业返还甲方。自2018年9月11日起至今被告拖欠原告租金、管理费及水、电费经原告多次追讨，被告除于2019年2月2日曾交纳2万元外，至今仍未完全履行支付义务。原告认为，被告使用原告的租赁物，应当按合同支付相关租金，现在被告拒不支付租金的行为已经严重违约，应当承担违约责任支付滞纳金。原告在庭审中述称被告欠费情况如下：欠费月份欠缴管理费（元）欠缴租金（元）欠缴水费（元）欠缴电费（元）2018年9月2964.9417520.139.62093.922018年10月2964.9417520.129.71575.042018年11月2964.9412228.4429.7566.722019年9月29日，被告向原告支付了50000元，用于抵扣上述2018年9月、10月欠缴的上述租金、管理费、水费、电费及2018年11月的部分租金5291.66元。2018年12月2964.9417520.126.4415.842019年1月2964.9417520.123.10338.562019年2月485.04元2019年2月2日已交20000元用于抵扣2月的租金、水电费及部分管理费。2019年3月2964.9417520.116.50345.922019年4月2964.9417520.12.6477.28被告尚欠截至2019年4月30日的租金82308.84元、管理费15309.74元、电费1744.32元、水费98.34元。当月的水电费应在次月10日前进行缴交。另，租赁合同中的402单元的租赁关系已于2018年8月31日解除，且被告已向原告返还该部分租赁物。原告请求被告返还的租赁物为租赁合同中的401单元。被告佛山市黑盒子科技有限公司没有答辩。原告举证如下：1.原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明原件及身份证复印件、被告的企业信用信息打印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租赁合同》原件1份、《补充协议》原件1份，用以证明原被告之间存在租赁关系，且合同对租金、物管费、水电费标准、支付期间、权利义务等违约责任作了清晰约定。3.《合同解除协议》原件1份，用以证明原被告之间已就租赁范围、租金及管理费标准达成一致意见。4.《合同书》原件1份、不动产权证复印件1份、土地证复印件1份，用以证明原告有涉讼租赁物使用权、出租权及相关权利。5、催款通知书原件1份，用以证明被告欠费的情况。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告的举证来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性均予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼租赁物位于广东省佛山市南海区**********天富科技中心，登记权利人为佛山市南海区***夏南二股份合作经济社。2017年2月15日，原告佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司（甲方，出租人）与被告佛山市黑盒子科技有限公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》约定：甲方将位于佛山市南海区***xxxxx单元出租给乙方作办公、厂房使用，该物业的计租面积为2459.4平方米（含公摊面积361.95平方米）。租期自2017年2月16日起至2023年2月15日止，共六年，其中自2017年2月16日起至2017年5月15日止为装修期，装修期期间只收水电费。该物业租金、物业管理费及公共设备维护费，每月共计37383元。租金按月计算每月为22429.8元，物业管理费按月计算每月为7476.6元，公共设备维护费按月计算每月为7476.6元。甲方按月收取租金、物业管理费及公共设备维护费，根据先缴付后使用租赁物的原则，乙方必须于每月10日前一并缴清当月租金、物业管理费及公共设备维护费。租金、物业管理费及公共设备维护费自2017年2月16日起每三年递增10%。每月月底甲方抄记乙方电表、水表的实际使用数并告知乙方，用电量按1.1元/度标准计算，用水量按3.3元/吨标准计算，每月10日前乙方须与表内费用一并缴清上月水、电费，甲方收取后开具相应收款凭证给乙方。逾期缴纳的，每日按欠款金额的万分之五向甲方交纳滞纳金，直至乙方缴清为止。甲、乙双方签订本合同之日起，乙方需要在三个工作日内交付相当于三个月的租金、物业管理费及公共设备维护费，共计112149元作为履约保证金给甲方，以及按照供电部门220元/KVA的收费标准同期缴纳28253元作为用电保证金；若乙方未能在三个工作日内足额支付履约保证金和用电保证金140402元，本合同自动解除，且无需书面通知，对于乙方已交付的履约保证金和用电保证金甲方有权不予退还。上述保证金在乙方在没有拖欠租金、税、费，没有因使用该物业经营而产生的其他纠纷未解决的，办结营业地址变更（或营业执照注销）后，且乙方全面履行合同权利义务的前提下（包括但不限于该物业内设施无损坏、缴清水电费用及一切税费、向甲方交还该物业钥匙等），甲方将保证金（不计利息）退还给乙方。在合同期内，如若乙方要求提前解除本合同的，则甲方有权没收乙方的履约保证金及用电保证金。乙方未能按合同约定交纳租金、物业管理费、公共设备维护费及水电费的任何一项达30日的，甲方有权提前解除合同，无偿收回物业（包括乙方投资的装修物、固定设施），没收乙方的合同履约保证金和用电保证金，且乙方须赔偿甲方的经济损失，等约定。2018年8月31日，原告佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司（甲方）与被告佛山市黑盒子科技有限公司（乙方）签订《合同解除协议》约定：甲、乙双方协商一致解除双方所签订的《租赁合同》中乙方租用的天富科技中心2号楼402单元租赁关系。乙方租赁的天富科技中心2号楼402单元的使用权终止于2018年8月31日，乙方应在2018年9月10日前搬离xxxx单元并按约定将物业返还给甲方；乙方逾期返还租赁物的，甲方有权自行处理租赁物内乙方的资产，同时，甲方有权自行向公证机构申办保全证据公证。乙方应在本协议签订之日向甲方一次性支付清所欠租金、管理费及其他相关费用，否则乙方所缴交的保证金将自动抵减所欠租金及其他相关费用。根据甲、乙双方签订的租赁合同相关条款，天富科技中心2号楼402单元的履约保证金及用电保证金甲方将不作退回。401单元2018年9月1日至2020年2月15日的租金及管理费为20485.04元/月、2020年2月16日至2023年2月15日的租金及管理费为22533.54元/月。2019年1月7日，原告向被告发送《催款通知书》要求被告在2019年1月9日前支付2018年12月31日止累计欠原告水电费、租金、管理费合计86717.08元。《催款通知书》上落款签名“陈晓瑜”。另一，被告的股东于海红在庭审中确认《催款通知书》上签名的陈晓瑜是被告的员工，被告有收到过《催款通知书》。另二，原告于2019年6月10日向本院提起本案诉讼，本院于2019年7月1日以公告方式向被告送达诉讼材料。本院认为，案涉的《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均有约束力。原告主张被告尚欠截至2019年4月30日的租金82308.84元、管理费15309.74元、截至2019年3月31日的电费1744.32元、水费98.34元，被告作为付款义务方没有到庭对原告的主张提出抗辩，亦没有提交证据证明其已支付上述费用，本院对原告的该项主张予以确认，被告应向原告支付上述费用，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告逾期支付租金、物业管理费，原告主张以欠缴数额为本金从欠费当月11日起至实际清偿之日止按日万分之五计算逾期付款违约金，符合合同约定亦没有违反法律规定，本院予以支持。原告主张欠付的水电费自欠费当月11日起计算逾期付款违约金，但原告并未举证证明其在2019年1月7日前有告知被告截至2018年12月31日欠缴的水、电费数额，故2018年12月31日前欠缴的水电费的违约金，本院酌定从2019年1月8日起按日万分之五计算违约金。至于2019年1月1日至2019年4月30日欠付的水电费，原告并未举证证明其曾在起诉前告知被告其欠缴水电费的数额，本院酌定从起诉状公告送达被告之日即2019年8月31日起按日万分之五计算逾期付款违约金。经核算，被告应向原告支付上述租金、物业管理费、水电费截至2019年9月28日的违约金数额为21019.16元（详见附表）。被告逾期支付租金、管理费、水电费，构成根本违约，原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。被告根本违约，原告提起本案诉讼时享有单方面解除合同的权利，原告主张解除合同的起诉状于2019年8月31日以公告方式送达被告，本院据此认定涉讼《租赁合同》中原、被告就涉讼401单元的权利义务约定于送达当日解除。合同因被告违约而解除，原告诉请没收合同履约保证金、用电保证金140402元，符合合同约定亦没有违反法律规定，本院予以支持。合同解除，原告诉请被告返还涉讼位于佛山市南海区**************************并从2019年6月10日起至被告返还涉讼租赁物止按每月20485.04元标准计算占有使用费，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司与被告佛山市黑盒子科技有限公司中双方于2017年2月15日签订的《租赁合同》项下位于佛山市南海区桂城************************的权利义务约定于2019年8月31日解除；二、被告佛山市黑盒子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司返还佛山市南海区桂城************************，并从2019年6月10日起至实际返还之日止以20485.04元/月的标准计付占有使用费予原告；三、被告佛山市黑盒子科技有限公司交纳的合同履约保证金、用电保证金共计140402元归原告佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司所有；四、被告佛山市黑盒子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司支付截至2019年4月30日的租金82308.84元、管理费15309.74元、截至2019年3月31日的电费1744.32元、水费98.34元及支付违约金21019.16元，并从2019年9月29日起至实际付清之日止以99461.24元为本金按日万分之五计付逾期付款违约金予原告；五、驳回原告佛山市南海区桂城园区建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取15334.18元（原告已预交21949.3元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的诉讼费21949.3元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长曾舟洲人民陪审员黄艳滨人民陪审员甘湛虹二Ο一九年十一月八日书记员成海欣附表1：欠费月份违约金计算起止日期欠缴租金、管理费违约金2018.92018.9.11-2019.9.2820485.043922.892018.102018.10.11-2019.9.2820485.043615.612018.112018.11.11-2019.9.2820485.043298.092018.122018.12.11-2019.9.2820485.042990.822019.12019.1.11-2019.9.2820485.042673.302019.22019.2.11-2019.9.28485.0455.782019.32019.3.11-2019.9.2820485.042068.992019.42019.4.11-2019.9.2820485.041751.47合计20376.95附表2：欠费月份违约金计算起止日期欠缴水电费违约金截至2018年12月31日2019.1.8-2019.9.284776.92630.552019年1月至4月2019.8.31-2019.9.2880411.66合计642.21