广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10505号原告：姚海明，男，1973年4月16日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。被告：阮君贤，男，1971年8月16日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建军，广东弘力律师事务所律师助理。原告姚海明与被告阮君贤土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚海明及其委托诉讼代理人黄燕山、被告阮君贤的委托诉讼代理人利永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚海明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》无效；2.判令被告向原告赔偿建筑物被清拆的损失196975.8元、经营设备搬迁的损失20000元；3.判令被告承担评估费用6000元；以上暂合计为222975.8元。诉讼中，原告姚海明将第三项诉讼中评估费用变更为6500元。事实与理由：被告向中山市沙溪镇云汉村民委员会承租了坐落在中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块之一的53亩土地，后将53亩土地的部分转租给原告，租赁期限从2017年5月1日至2020年4月30日止。原告承租后成立了中山市沙溪镇宝丰一号生态农场，在租赁土地上建造建筑物并开展餐饮经营活动。2018年7月19日，原、被告双方就租赁土地的事宜正式签订了《中山市农村土地租赁经营权流转合同》。2019年1月22日，沙溪镇违法违规建筑专项整治领导小组向被告送达了《沙溪镇违法建设清拆通知书》，要求2019年3月24日前拆除原告在租赁土地上建造的建筑物。被告将通知书转发原告，原告收到通知书后即与被告协商清拆所产生的损失等事项，同时于2019年3月26日委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司对租赁土地上的建筑物进行评估。2019年3月28日，沙溪镇违法违规建筑专项整治领导小组将租赁土地上的建筑物全部清拆完毕。2019年3月29日，广东国信土地房地产估价咨询有限公司出具粤国信报字[2019]第0032915SJG号《房地产估价报告》，认定租赁土地上的建筑物价值为328293元。收到该报告后，原告与被告联系协商损失承担事宜。但截止至原告起诉之日，被告仍拒绝分担任何损失。原告认为：租赁土地属于农用地，根据《中华人民共和国土地承包法》等法律法规规定农用地未经批准不得用于非农建设。因此，原、被告双方签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》违反法律行政法规的强制性规定，属于无效合同。原、被告在本租赁事宜中均存在过错，即原、被告均明知租赁土地不能用于非农业用途的情况下仍租赁用于餐饮这一非农业用途。现原告在租赁土地上建造的建筑物已被沙溪镇违法违规建筑专项整治领导小组全部清拆。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”等规定，合同无效后，被告应分担租赁土地上的建筑物被清拆、经营设备搬迁等所造成的损失，承担的比例为60%。综上，为维护自身合法利益，原告特诉至贵院，请求依法裁决，判如所请。原告姚海明为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.中山市农村土地租赁经营权流转合同；2.收款收据2张、刷卡凭证；3.营业执照、食品药品经营许可证；4.沙溪镇违法建设清拆通知书；5.粤国信报字[2019]第0032915SJG号房地产评估报告；6.微信截图；7.律师函、快递单、网页截图；8.收据、微信截图；9.（2018）中沙见字第142号见证书。被告阮君贤辩称，对于原告第一项诉求，被告认为合同是有效的，原、被告双方都是涉案土地的承租人，4个承租人之间有内部的划分，原、被告签订涉案合同，原告将被告53亩土地承租，所以被告认为合同是有效的。对于原告第二项诉求，被告认为被清拆的建筑物不属于原告所有，所以原告请求被告赔偿被清拆建筑物的损失不成立。对于原告第三项诉求，评估费被告也不同意承担。案件诉讼费用由法院依照法定标准裁判。被告阮君贤就其辩解，在举证期限内向本院提交了（2017）中沙见字第61号见证书作为证据。诉讼中，本院依法向中山市沙溪镇综合行政执法局调取了该执法局作出的《沙溪镇违法建设清拆通知书》，并由原、被告进行质证。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块的所有权人为中山市沙溪镇云汉村民委员会（以下简称云汉村委会）。2017年5月5日，云汉村委会与姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中签订《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，约定：云汉村委会将享有租赁经营权的座落在中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块（土地面积约为145.2亩）从2017年5月1日至2026年4月30日止流转给姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中，用于作农业用途，姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中如需增加经营范围或改变土地用途须经云汉村委会的书面同意。合同签订后，云汉村委会将该土地交付给姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中使用。2017年7月11日，姚海明投资成立个体户性质的中山市沙溪镇宝丰一号生态农场，经营场所为中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块，经营范围：种植、销售：苗木；养殖、销售：水产品；餐饮服务。姚海明主张阮君贤承租云汉村委会所有的中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块之一（土地面积约为53亩）后向其转租其中部分土地，其直接向云汉村委会交纳租金，并在涉案土地上搭建星铁棚、板房、两个木结构建筑、两个简易棚，用于从事餐饮服务。阮君贤认为涉案建筑物是上一手承租人搭建的，姚海明向其承租涉案土地及建筑物。2018年6月30日，因阮庭干、阮伟中在承租期间不按时交纳租金，云汉村委会与姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中终止上述流转合同，后阮君贤继续向云汉村委会承租涉案土地，并继续将涉案土地中的53亩土地转租给姚海明。2018年7月19日，阮君贤、姚海明分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《中山市农村土地租赁经营权流转合同》，约定：甲方将享有租赁经营权的座落在中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块之一，租赁土地面积约为53亩，以转租流转（转包、出租、转让、互换）方式从2017年5月1日至2022年4月30日止，共5年，流转给乙方用于作农业用途，乙方如需增加经营范围或改变土地用途须经甲方的书面同意；合同期内，从2017年5月1日至2020年4月30日止，每年每亩土地流转价款为3000元，按53亩计，乙方每年应向甲方缴交流转价款为159000元；从2020年5月1日至2022年4月30日止，每年每亩土地流转价款为3450元，按53亩计，乙方每年应向甲方缴交流转价款为182850元；乙方须于每年5月1日前一次性向甲方交清当年的流转价款；签订本合同之日，乙方向甲方缴交53000元作为租赁保证金；乙方不得再承租地块上兴建永久性建筑物，如需搭建临时简易的办公、生活用房的，必须符合相关部门和政策规定，乙方必须保证施工期间的安全和简易建筑的使用安全，否则，甲方有权拆除不符合约定的建筑物，所产生的费用甲方有权从保证金中扣除，因临时建筑或构筑物安全问题造成的人身损害赔偿，或建筑物被有关部门拆除造成的损失，全部由乙方承担；补充协议：经双方协商同意，由乙方每年直接支付给云汉村委会全部租金，但实际使用范围按现状（围栏、木杉圈地内土地），余下土地由甲方使用；经双方协商此地同意按原状经营餐饮，如政府或其他不可抗力因素，导致不适宜乙方使用此地的，与甲方无关，乙方无条件撤离。合同还约定了其他事项。阮君贤、姚海明分别在甲方、乙方处签名捺印。2018年10月17日，云汉村委会与姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中签订《终止合同协议书》，约定：云汉村委会与姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中于2017年5月5日签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》自2018年6月30日起终止执行。上述合同签订后，阮君贤继续将涉案土地交付给姚海明使用。此后双方均按合同约定履行各自的义务。2019年3月22日，中山市沙溪镇综合行政执法局作出《沙溪镇违法建设清拆通知书》，内容为：你（单位）未经相关主管部门批准，在中山市沙溪镇云汉宝丰围，建设一个混合木结构的建（构）筑物（建筑面积共约250平方米，共一层），用作仓库，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十四条的规定，属违法建（构）物。镇政府近期将安排相关部门对该违法建（构）筑物实行停电、停水的强制措施。现要求你（单位）于2019年3月24日前完成自行拆除该违法建（构）筑物并清理搬迁。逾期未完成自拆及搬迁，镇政府将组织相关部门进行强制拆除，一切损失由你（单位）承担。接到该通知书后，阮君贤、姚海明未在指定期限内完成自拆及搬迁，涉案建筑物被相关部门强制拆除。涉案建筑物被强制拆除后，姚海明通过微信向阮君贤发出退场通知，内容为：由于你出租座落在中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块之一给姚海明的宝丰一号生态农场已经被政府相关职能单位于2019年3月28日完全清拆，导致我无法恢复经营了，本人租金已经全部交清，故由即日起正式书面通知你由2019年4月1日起我正式退出场地终止所有合同，日后该场地的一切事务与我无关，因此所造成的损失本人将保留追究的权利。2018年3月26日，姚海明委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司对位于中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块之一的建筑物（不含土地使用权）进行市场价值评估，价值时点为2019年3月26日。2019年3月29日，该司作出粤国信报字[2019]第0032915SJG号《房地产评估报告》，估价结果：估价对象在价值时点的总价值为328293元。姚海明支付评估费6500元。2019年4月3日，姚海明委托广东共阳律师事务所向阮君贤发出律师函，主要内容为：二、关于租赁事宜。据姚海明反映：阮君贤将坐落在中山市沙溪镇沙古公路以北地块1号地块之一的53亩土地的其中部分转租给姚海明，租赁期限从2017年5月1日至2020年4月30日。姚海明承租后成立了中山市沙溪镇宝丰一号生态农场，在租赁土地上建造建筑物并开展餐饮经营活动。2018年7月19日，阮君贤与姚海明就租赁事宜正式签订了《中山市农村土地租赁经营权流转合同》。2019年1月22日，沙溪镇违法违规建筑专项整治领导小组向阮君贤送达了《沙溪镇违法建设清拆通知书》，要求2019年3月24日前拆除姚海明在租赁土地上建造的建筑物。阮君贤将通知书转发姚海明，姚海明收到通知书后即与阮君贤协商清拆所产生的损失等事宜，同时于2019年3月26日委托广东国信土地房地产估价咨询有限公司对租赁土地上的建筑物进行评估。2019年3月28日，沙溪镇违法违规建筑专项整治领导小组将租赁土地上的建筑物全部清拆完毕。2019年3月29日，广东国信土地房地产估价咨询有限公司出具粤国信报字[2019]第0032915SJG号《房地产评估报告》，认定租赁土地上的建筑物价值为328293元。收到该报告后，姚海明与阮君贤协商损失承担事宜，但阮君贤拒绝分担损失。如以上情况属实，本律师认为：阮君贤与姚海明签订《中山市农村土地租赁经营权流转合同》属于无效合同，且阮君贤与姚海明在本租赁事宜中均存在过错，即阮君贤、姚海明均明知租赁土地不能用于非农业用途的情况下仍用于非农业用途，因此，根据合同法第五十八条等规定，姚海明有权要求阮君贤分担租赁土地上的建筑物被清拆、经营设备搬迁等所造成的损失。请阮君贤在收到本函之日起三日内与姚海明协商赔偿损失事宜。2019年4月4日,阮君贤收到上述律师函。姚海明经与阮君贤协商赔偿未果，遂于2019年4月18日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，云汉村委会分别于2018年12月3日、2019年3月22日向阮君贤出具2份《收款收据》，内容为：今收到阮君贤租赁云汉地块53亩2018年下半年租金79500元、2019年部分租金40000元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、关于阮君贤与姚海明签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》的效力问题。二、关于阮君贤是否应向姚海明赔偿建筑物被清拆损失、经营设备搬迁损失的问题。关于焦点一，阮君贤与姚海明签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》的效力问题。《中华人民共和国土地承包法》第四条规定：“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”第十一条第一款规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”本案中，涉案土地为村集体所有，土地性质为农村集体用地。姚海明自2017年5月1日承租土地后，未取得建设工程规划许可证，自行在涉案土地上建造星铁棚、板房、木房、简易棚等建筑物，并于2017年7月11日在涉案土地上成立个体户性质的中山市沙溪镇宝丰一号生态农场，开展餐饮服务，用作非农建设，改变了土地性质，违反了上述法律规定。姚海明在与阮君贤签订租赁合同前上述建筑物及中山市沙溪镇宝丰一号生态农场已修建、设立，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，阮君贤与姚海明签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》因违反了法律的强制性规定而无效。关于焦点二，阮君贤是否应向姚海明赔偿建筑物被清拆损失、经营设备搬迁损失的问题。首先，关于涉案土地上建筑物是由谁搭建的问题。云汉村委会与姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》约定“土地用作农业用途，姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中如需增加经营范围或改变土地用途须经云汉村委会的书面同意”，由此可见，姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中于2017年5月5日承租涉案土地时涉案土地上并未搭建建筑物，阮君贤亦未提交证据证明其搭建了上述建筑物或建筑物是上一手承租人搭建的证据。阮君贤向姚海明于2018年7月19日补充签订租赁合同时约定租赁用途为经营餐饮，并对涉案土地上建筑物进行了约定，故本院认定上述建筑物是姚海明承租后自行建造。其次，关于阮君贤是否存在过错的问题。姚海明在律师函及起诉状中均要求阮君贤对其损失进行补偿，认为双方均存在过错，即认为双方均明知租赁土地不能用于非农业用途的情况下仍租赁用于餐饮非农业用途。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照上述法律规定，本院认为，其一，姚海明、阮君贤、阮庭干、阮伟中在与云汉村委会签订《中山市农村土地租赁经营权流转合同》后并非共同经营，四人租赁的土地面积为145.2亩，姚海明承租后使用了其中的53亩，在租赁土地上搭建建筑物，成立中山市沙溪镇宝丰一号生态农场，开展餐饮活动。姚海明的上述行为无需经阮君贤批准、同意，其行为与阮君贤无关；其二，姚海明在租赁土地上经营餐饮，将农用地用作非农建设，改变了土地用途，违反了法律规定，其违法行为与阮君贤无关；其三，非法修建的建筑物并非阮君贤搭建后出租给姚海明使用，中山市沙溪镇宝丰一号生态农场为姚海明设立，并非阮君贤设立后出租给姚海明使用，阮君贤在此过程中并未获得利益，不存在过错；其四，姚海明与阮君贤签订的合同虽然在2018年7月19日签订，但合同约定的租赁期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止，即双方签订的合同是倒签，是事后补充签订，租赁日期从2017年5月1日开始。但在2017年5月1日，涉案的租赁物只是土地，土地上并没有建筑物，亦不存在餐饮企业。虽然在合同的补充协议中有约定“经双方协商此地同意按原状经营餐饮，如政府或其他不可抗力因素导致不适宜乙方使用此地的，与甲方无关，乙方无条件撤离”的内容，因合同为补充签订，即双方在签订合同前姚海明已在该处经营餐饮，而不是双方签订合同后姚海明将建筑物和餐饮企业出租给姚海明获利。而无论是在签订合同前还是在签订合同后，阮君贤均未向姚海明收取租金、保证金，姚海明是直接向云汉村委会交纳租金和保证金，即阮君贤在签订合同过程中亦不存在过错。综上，姚海明自行搭建的建筑物因违反法律规定被强制性拆除，阮君贤不存在过错，双方也不存在需要互相返还的财产，姚海明因违反法律规定自行修建的建筑物被行政机关强制撤除的损失不应由阮君贤承担。故本院对姚海明要求阮君贤补偿其损失的请求不予支持。综上所述，姚海明的诉求合理部分，本院予以支持。阮君贤的抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地承包法》第四条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告姚海明与被告阮君贤于2018年7月19日签订的《中山市农村土地租赁经营权流转合同》无效；二、驳回原告姚海明的其他诉讼请求。案件受理费4645元，简易程序减半收取2322元（原告姚海明已预交），由原告姚海明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  熊伟二〇一九年十一月二十日法官助理梁永凤书记员陈奇