广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初37274号原告：温恒秀，女，1982年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：马光越、马晶晶，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永、刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：曾海珊，女，1966年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市文德路XX42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：广州市合展房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路238号1405房自编之一。法定代表人：揭英强。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。原告温恒秀诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、曾海珊、广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马光越、马晶晶，被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告曾海珊的委托诉讼代理人吴小龙，被告禾城公司的委托诉讼代理人周冬云，被告合展公司的委托诉讼代理人邝敬康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》于2018年9月10日解除；2、判令被告华鑫公司、丰盛昌公司向原告双倍返还定金350000元；3、判决被告曾海珊、禾城公司、合展公司对被告华鑫公司及丰盛昌公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年8月原告接到中介合展公司销售人员的电话，称XX有现房出售，且产权清晰，可办产权证，原告遂于8月12日至中介处签署了《【XX住宅】认购书》，认购了广州市越秀区文德路XX26号302房，约定成交总价为1771683元。原告向华鑫公司支付了定金20万元。2018年8月15日，原告与华鑫公司、丰盛昌公司签订了《广州市房屋买卖合同》，但缴纳房款前发现涉案房产没有产权证书。经原告查询，涉案房产所在的整个楼盘没有确权，涉案房产没有房屋产权证书，无法办理涉案房屋的过户登记手续。此后广州市住建委已认定华鑫公司销售涉案房产的行为是违法行为。华鑫公司、丰盛昌公司与原告签订合同时故意隐瞒了涉案房产的权属情况，已构成违约。由于华鑫公司及丰盛昌公司违约，原告签署《广州市房屋买卖合同》的目的已无法实现，因此原告依据合同法第94条的约定，请求解除原告与华鑫公司、丰盛昌公司签订的《广州市房屋买卖合同》，要求被告华鑫公司及丰盛昌公司双倍返还定金40万元。曾海珊是华鑫公司的监事，华鑫公司曾使用曾海珊的账户收取了案涉楼盘购房者的定金及购房款。禾城公司作为开发商，明知涉案房产存在产权问题不能销售，仍通过华鑫公司及丰盛昌公司进行销售，且向购房者出具证明书，确认房屋已卖给丰盛昌公司，其行为对原告签署购房合同起了直接的推动作用，因此禾城公司应对华鑫公司和丰盛昌公司的行为承担连带责任。合展公司作为中介，负有核实房产产权的真实情况并如实告知买受人的义务，但其为诱使原告签约，故意隐瞒了这一情况，且合展公司的代理费明显高于市场价，存在与前述各被告恶意串通的故意，故也应承担连带责任。补充：2018年8月23日广州市住建部在售楼处张贴了责令停止违法通知书后，原告多次要求被告退还定金，华鑫公司于2018年8月26日在售楼处华鑫公司前台张贴公告，通知所有的意向买家前期交付的订购意向金均作退还处理。原告于2018年9月10日收到华鑫公司退回的50000元定金。基于被告张贴退款通知及实际退还了部分定金的行为，我方认为原告与华鑫公司已达成了解除认购书的合意，只是对认购书解除后的违约责任未达成一致意见。根据认购书第六条，甲乙签订买卖合同后，本认购书自动失效。被告华鑫公司辩称：一、案涉房屋产权登记人为禾城公司，现产权人未能追认被告出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，案涉《XX住宅认购书》为无效合同，不适用定金罚则。二、原告至今未明确提出解除双方法律关系的意思表示，合同未解除的前提下，其无权就所谓“定金”提出返还的诉讼请求，应依法增加确认解除的诉讼请求。三、案涉款项的实际收取方为合展公司，其应为法律责任的承担主体。四、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明案涉房屋可通过仲裁方式办理产权登记，案涉合同存在合法有效及继续履行基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。五、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。六、原告在签订认购书或房屋买卖合同后，未能按照约定足额支付剩余购房款，本身存在违法行为，其依法应自行承担相应的法律责任，相应的诉讼请求没有法律依据。七、根据双方签订的房屋买卖合同，其中丰盛昌公司及华鑫公司作为共同出卖方签署。该合同约定的付款条件、产权登记办理方式以及第十一条的解除权行使，均明确了各自的权利义务关系。我方认为原告在没有解除双方买卖合同的前提下，诉请要求退还定金不具备处理条件。双方并未对买卖合同解除达成一致，至今我方也没有收到原告提出解除合同的书面通知。根据房屋买卖合同第三条，对定金的部分在签订买卖合同后就转化为房款，本案中丰盛昌公司的退款行为不代表我方，我方与原告的买卖合同关系并未解除。被告丰盛昌公司辩称：一、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告先与华鑫公司单独签订《认购书》，后丰盛昌公司虽在《广州市房屋买卖合同》上盖章，但丰盛昌公司并非涉案房屋的实际出卖人，不应承担返还房款的责任。二、涉案房屋依法可以对外出售并要求禾城公司配合办理过户手续，丰盛昌公司不存在任何隐瞒、欺诈和串通行为，原告主张丰盛昌公司共同承担还款责任没有事实及法律依据。三、涉案房屋所在楼盘由禾城公司开发，后因各种原因该项目未能正常出售，禾城公司将楼盘出让给我方，并承诺协助我方或其指定的买受人办理产权登记。后我方将该项目整体转让华鑫公司时已向其如实明确该项目的权属及使用情况。我司不存在任何隐瞒及欺诈行为，上述转让行为合法有效。华鑫公司对外出售房屋时考虑到将来办理产权登记的便利，买受人可依据合同要求禾城公司配合办理过户，华鑫公司请求我方作为甲方一同在买卖合同上盖章，合同的签订履行过程中我方并未实际参与。因此我方并非实际房屋出卖人，对此原告也是清楚的，原告将合同中的甲方一即我方列为被告二，而将华鑫公司列为被告一就可以看出。被告曾海珊辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告主张解除合同的理由不成立，华鑫公司受丰盛昌公司委托与原告签订的房屋买卖合同合法有效，且能通过法律途径将涉案房产的所有权登记在原告名下，能实现原告的合同目的。1、涉案房屋属于《广州市建筑工程规划验收合格证》（编号：穗规验证【2007】XXXX号，建设位置越秀区文德路XX6-30号）范围的房产，华鑫公司、丰盛昌公司均为该范围内房产的合法受让人。包括涉案房产在内的系列房产的权属登记人为禾城公司，该系列房产已经政府部门建设工程规划验收合格，广州市城市房屋拆迁办公室已同意拆迁结案，因此包括涉案房产在内的系列房产不属于回迁物业，可以合法销售。华鑫公司通过合法受让，取得上述系列房产，是涉案房产的合法权利人。2、丰盛昌公司虽未取得涉案房屋的权属登记证书，但通过合法受让取得对房产的权利，禾城公司作为转让人书面确认丰盛昌公司可以对外转让房产，涉案房产不存在权属纠纷，故华鑫公司与丰盛昌公司销售房产的行为合法有效。3、涉案房产所属的系列房屋中，已有部分未办理初始登记的房屋通过法律途径转移登记在购房者名下，实现了购房者的合同目的，原告实现产权目的不存在法律障碍。对禾城公司销售的部分未办理初始登记的房产，（2018）穗仲案字第24196号裁决书支持了购房者要求禾城公司将房屋产权登记在购房者名下的请求。对丰盛昌公司销售的部分未办理初始登记的房产，丰盛昌公司已通过法律途径确定禾城公司有协助购房者办证的义务，且购房者可向法院申请强制执行，（2018）北国仲第9917号仲裁裁决证明原告取得产权也不存在法律障碍。二、原告在签订合同时，通过华鑫公司和丰盛昌公司的告知，原告知道涉案房屋的权属登记现状，知道被告受让取得房产的事实。原告在购房时，在购房现场被告已向其公示了办理产权登记的两种途径，告知原告可通过诉讼或仲裁的方式办理产权证，故不存在隐瞒原告的情形。三、曾海珊名下账户是华鑫公司的公司业务账户，该账户发生的资金流转属于华鑫公司的公司行为，不是曾海珊的个人行为。四、《责令停止违法销售行为通知书》是政府部门从管理房屋销售市场的角度，针对华鑫公司、丰盛昌公司、禾城公司销售的房屋中包括未初始登记的房屋，要求停业整改。但在司法实践上，未初始登记的房屋只要办理了建设工程规划验收合格的，房屋买卖合同不能凭该通知书认定房屋买卖行为无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告禾城公司辩称：我司不是本案适格的被告，本案是房屋买卖合同纠纷，我司没有参与合同，不是合同相对方，原告应当向合同相对方主张。本案所涉房屋买卖合同、认购书都是无效合同，涉案房屋相关的买卖合同均已有行政主管部门确认为违法销售行为。而丰盛昌公司和华鑫公司的公开销售行为损害了回迁户的权益，导致大量回迁户上访，这损害了公共权益，中院已作出了相关裁定。我司在本案中没有过错，我司并未确认丰盛昌公司取得房屋产权。我司确认的行为仅针对丰盛昌公司，不针对任何第三方，没有损害原告的合法权益。我司发现华鑫公司和丰盛昌公司的违法销售行为后，已经向行政主管部门举报投诉，并在涉讼小区和销售现场张贴公告对购房人进行提示，已经尽到了所有的职责。原告在购房房屋时没有尽到合理审慎的义务，相关损失由其自行承担。请求法院驳回原告对我司的全部诉讼请求。被告合展公司辩称：一、我司与原告并未形成任何合同关系，并非本案适格被告，无需向原告承担任何合同责任。根据原告提供的证据，可以证实原告与被告华鑫公司存在房屋买卖合同关系，并向被告华鑫公司支付定金5万元，且该定金全部由被告华鑫公司收取。根据合同相对性，我司无需向原告承担任何关于合同之责。二、两被告之间的合作关系，是我司为被告华鑫公司提供房产销售协助服务，此乃二者间的内部合作关系，与任何第三方无关。三、涉讼房产被暂停交易在目前可见的主要原因是政府部门的政令限制，非由我司引发的原因。综上所述，请法院依法驳回原告对我司的诉讼请求。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004XX6、登字0004XX7的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为被告禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路XX42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，被告禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路XX6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，被告禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路XX的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路XX6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路XX的下列房屋（详见附表），现登记在被告禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与被告合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路XX6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月12日，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【XX住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路XX26号302房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积51.5306平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1771683元；本认购书签订当日支付定金200000元等。被告华鑫公司分别于2019年8月12日及2019年8月13日向原告开具两份《收款收据》，内容分别为收到原告交付认购广州市文德路XX26号B栋302房的定金100000元和100000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月17日，原告（乙方，买方）与被告丰盛昌公司、华鑫公司（卖方，甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区文德路XX26号302房，建筑面积51.53平方米，价款为1771683元，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款的方式付款：第一期，乙方应在合同签订当日向甲方支付房款300000元；第二期，乙方应在2018年10月17日前向甲方支付房款741683元；第三期，乙方应在2018年12月8日前向甲方支付房款530000元；双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同的一年内，即2019年8月16日；甲方与乙方约定按以下其中一种方式办理产权转移登记：1、双方共同办理，双方应当于2018年11月16日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2、其他方式：通过诉讼或仲裁方式办理产权证等。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司及丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为被告华鑫公司及丰盛昌公司销售广州市越秀区文德路XX6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令被告华鑫公司及丰盛昌公司立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期XX意向买家与其司签订【XX住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。2018年9月10日，原告的银行账户收到从被告曾海珊账号为62×××71的账户跨行转账过来的XX诚意金返款50000元。另查明，被告曾海珊是被告华鑫公司的监事。田X是合展公司的前法定代表人。据银盛支付服务股份有限公司广州分公司于2018年8月28日出具的《证明书》证实，被告华鑫公司办理了两台移动POS机，商户名称均为被告华鑫公司，入账人均为曾海珊，其中一台的入账账号为43×××95，另一台的入账账号为62×××71。2018年9月8日，被告曾海珊向被告华鑫公司出具《承诺函》，内容为：本人系华鑫公司XX项目的负责人。由于华鑫公司法定代表人郑XX仅是挂名，从未参与公司的经营活动，而且，XX项目一直由本人负责主导进行。因此，对于因XX项目而造成华鑫公司遭受损失一事，本人愿意承担相关责任。并承诺如下：1、因运营XX项目而造成华鑫公司的损失，本人愿意按80%的比例向华鑫公司承担赔偿责任；2、将积极处理因运营XX项目而产生的相关纠纷，并及时向华鑫公司汇报相关纠纷的处理情况。本院认为，原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。因此，原告与两被告之间的房屋买卖合同关系业已解除。至于合同解除的日期，被告华鑫公司于2018年9月10日向原告退回了50000元定金，原告对此未提出异议，可视为双方已达成了解除《广州市房屋买卖合同》的合意，故对于原告要求确认其与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订的《广州市房屋买卖合同》于2018年9月10日解除的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定，首次支付房款时购房定金200000元自动转为房款的一部分，原告至今未支付首期房款，故本院认定该200000元仍为定金性质。虽定金的收款收据上仅盖有被告华鑫公司的财务专用章，但被告丰盛昌公司与华鑫公司一同在《广州市房屋买卖合同》的卖方处盖章，与华鑫公司共同销售涉案房屋，应共同对合同义务承担责任。故原告要求被告华鑫公司、丰盛昌公司共同退还定金200000元的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告已实际收回了50000元定金，故该定金200000元应扣减此50000元，实际应退回原告定金150000元。因原告在签订上述《【XX住宅】认购书》及《广州市房屋买卖合同》前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但被告华鑫公司、丰盛昌公司仍应向原告支付该款项占用期间利息。至于原告要求被告禾城公司承担连带责任的诉讼请求，因原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订的《广州市房屋买卖合同》所形成的房屋买卖合同关系仅对原告及被告华鑫公司、丰盛昌公司具有约束力，被告禾城公司不是合同的相对方，根据合同相对性的原则，对原告要求被告禾城公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。虽然被告华鑫公司将被告曾海珊的个人账户用于公司业务，但被告曾海珊只是被告华鑫公司的监事，不是涉讼房屋买卖合同的当事人，其与原告也无直接的法律关系；至于被告曾海珊向被告华鑫公司出具承诺函表示愿意向公司承担因运营XX项目而造成公司的损失，属于其对被告华鑫公司内部之间责任分配作出的意思表示，对原告不具效力，故原告要求被告曾海珊承担连带责任没有依据，本院不予支持。至于原告要求被告合展公司承担连带责任的诉讼请求，因被告合展公司并非上述《广州市房屋买卖合同》的合同当事人，原告持有的收款收据上仅盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与被告合展公司之间为委托关系，而原告与被告合展公司并未产生直接的法律关系，故原告该项诉讼请求本院不予支持。同理，被告华鑫公司认为相关房款应由被告合展公司予以返还的抗辩，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告温恒秀与被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司签订的《广州市房屋买卖合同》于2018年9月10日解除；二、被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告温恒秀返还购房定金150000元，并计付利息（以150000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，从2018年8月13日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告温恒秀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司负担；保全费2520元，由原告温恒秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  张雪琼人民陪审员  何燕芳二〇一九年十一月八日书 记 员  徐浩龙