福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2153号 原告：吴高航，男，1990年10月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：胡顺庚，福建国富律师事务所律师。 被告：永泰友信房地产开发有限公司，住所地永泰县葛岭镇赤壁村62号A栋-2单元。 法定代表人：杨则序，董事长。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所律师。 原告吴高航与被告永泰友信房地产开发有限公司（以下简称“友信公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴高航委托诉讼代理人胡顺庚、被告友信公司委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴高航向本院提出诉讼请求：1.判令友信公司向吴高航支付违约金154557.99元（以吴高航已付购房款572437元为基数，按日0.1%计算，自2017年12月31日起计至2018年9月27日）；2.本案诉讼费用由友信公司承担。事实与理由：2014年9月20日，友信公司与吴高航签订了合同编码为YT14H02840的《商品房买卖合同》，购买定名为“X大樟溪岸X期”X号楼X单元商品房，购房总价款为572437元。该合同第十四条约定，友信公司应当在商品房交房使用后365日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需要出卖人提供的资料交X付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1买受人支付违约金。合同签后，吴高航一次性付清了购房款项，友信公司则于2016年12月30日向吴高航交付了商品房。按照合同约定，友信公司应在2017年12月30日前理房屋所有权初始预登记，但友信公司却迟至2018年9月27日才办理完成商品房总登手续，已逾期270日。 友信公司辩称，1.友信公司与吴高航签订的《商品房买卖合同》及其附件文本，并未存在胁迫、欺诈等法定无效情形，为双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。首先，附件六合同补充协议首部“特别提示”和第二十条的约定“友信公司在签订《商品房买卖合同》前已尽到充分的说明提示义务，吴高航在签字前已仔细核对、确认合同及补充协议各条款，均充分理解并无异议，《商品房买卖合同》及其补充协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订”。因此，《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定主张权利、履行义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。附件六合同补充协议是双方当事人协商一致签订的。在补充协议中，双方对买受人逾期付款违约金比率和出卖人逾期办理产权初始登记违约金比率均作了变更，即买受人逾期付款违约金比率从主合同第七条约定的逾期在10日之内按日万分之一减轻为日万分之0.1，逾期超过10日按日万分之二变更为日万分之0.2；出卖人逾期办理产权初始登记的违约金比率也从主合同第十四条约定的日千分之一比率变更为日万分之一比率。且二者违约金比率相比较，出卖人逾期办理产权初始登记违约金仍高于买受人逾期付款违约金比率，友信公司作为出卖人并没有单方变更减轻自己的违约责任或加重吴高航的违约责任。此外，出卖人逾期办理产权初始登记违约金变更调低，也不属于免除出卖人责任。故附件六合同补充协议并未存在胁迫、欺诈等法定无效情形，合法有效。2.在附件六合同补充协议第九条第3款第2项与主合同第十四条对友信公司承担逾期办理产权初始登记违约金标准均有约定的情况下，应当适用附件六合同补充协议第九条第3款第2项约定，即友信公司应按日万分之一标准承担逾期办理产权初始登记违约金。虽然友信公司与吴高航签订的《商品房买卖合同》第十四条中约定“出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的千分之一向买受人支付逾期办理产权初始登记违约金”；但双方在附件六合同补充协议第九条第3款第2项中对此又进行了约定，即“出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365天内办理所有权初始登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金”。根据附件六合同补充协议第十九条“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致时，按此补充协议的约定执行”的约定，在附件六合同补充协议第九条第3款第2项与主合同第十四条对友信公司承担逾期办理产权初始登记违约金标准均有约定的情况下，应当适用附件六合同补充协议第九条第3款第2项约定，即友信公司应按日万分之一标准承担逾期办理产权初始登记违约金。吴高航依据主合同第十四条要求友信公司支付逾期办理产权违约金，显然与附件补充协议的约定不符。此外，福州中级人民法院的生效判决已明确确认“附件六补充协议第九条第3款第2项独立一段关于出卖人逾期办理产权初始登记违约责任的约定，并未限定买受人的类型，应理解为对所有买受人均适用”。因此，本案中附件六补充协议第九条第3款第2项约定的出卖人逾期办理产权初始登记违约责任，不仅适用于以按揭贷款方式支付购房款的业主，也适用于以一次性付款方式支付购房款的业主。吴高航主张附件六补充协议第九条第3款第2项对其不适用是没有合同依据和法律依据的。3.在吴高航事实上没有实际损失且没有证据可以证明其存在损失情况下，吴高航主张按照购房款日千分之一标准支付逾期办证违约金没有事实依据且大大超出其实际损失，依法也应予以调低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，即使友信公司存在逾期办理产权违约行为，吴高航占有和使用房屋的权利没有受到任何影响，吴高航因迟延办理取得产权事实上没有实际损失，且也没有任何证据可以证明吴高航存在实际损失。因此，吴高航主张按照购房款日千分之一标准支付违约金没有事实依据且大大超出其实际损失，依法也应予以调低。4.友信公司承担逾期办证违约责任的起止时间应为自2017年12月31日（即商品房实际交付使用后365日期满之次日）起算至2018年9月20日（即办理完毕产权初始预登记之日）。根据附件六合同补充协议第九条第3款第2项的约定，友信公司办理产权初始预登记的义务应于商品房实际交付使用后的365日内履行，友信公司逾期办证违约金计算的起始时间为商品房实际交付使用后365日期满之次日，截止时间为办理完毕产权初始预登记之日。(1)友信公司实际于2016年12月30日向吴高航交付了案涉房屋并办理了房屋交接手续，友信公司履行产权初始预登记义务的期间为2016年12月31日起至2017年12月30日，因此，友信公司承担逾期办证违约责任的起算时间应为2017年12月31日。(2)友信公司在2018年9月20日完成万科大樟溪岸二期项目5号楼等房屋首次登记后向吴高航寄送了《商品房产权办理告知函》，通知吴高航依约办理产权；吴高航接到被告办理产权通知后，也已于2018年9月28日从友信公司处领取了办理权属登记所需的资料。因此，友信公司承担逾期办证违约责任的截止时间应为2018年9月20日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2014年9月20日，原告吴高航与被告友信公司签订一份《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定：吴高航向友信公司购买位于永泰县X镇X村X大樟溪岸X期第X号楼X层X单元号房，建筑面积为83.73平方米，其中，套内建筑面积67.32平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.41平方米，每平方米6836.7元，总价为572437元；签约当日吴高航应在签订本合同前一次性付清全部购房款。其中，《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用，等等”。第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]，约定，“[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金”。第二十二条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，等等”。2014年9月20日，吴高航与友信公司在签订《商品房买卖合同》的同时又签订附件六《合同补充协议》，《合同补充协议》特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订合同前，详细阅读并充分理解合同及相关补充协议、附件等合同全部内容。本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任、限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意，且出卖人已按买受人要求做了合理说明，买受人充分理解并接受。《合同补充协议》第九条第1款约定，“买受人同意按照出卖人通知的日期办理交付、面积补差和产权登记的一切手续；买受人自交付之日或者视为交付之日起缴纳物业服务费等相关管理费用，等等”。第九条第2款约定，“买受人选择按揭贷款付款方式且自行办理产权的，买受人承诺应当在所购商品房总登手续办理完成后三个月内办理完毕房屋产权登记所有手续,若买受人未在上述时间内办理完毕所购商品房产权登记手续的，自出卖人书面通知发出之日起每日向出卖人承担2000元的违约金，直至买受人向房屋登记部门办理完毕商品房产权登记手续”。第九条第3款第1项约定，“出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供上述资料和交纳相关费用时，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担延迟交付的责任。如出卖人已交付房屋，买受人自银行或第三方通知其提供所需全部资料并交纳相关费用之日起，买受人未按通知每延期提供一天，向出卖人按日承担违约金2000元。买受人须按时配合办证，如不配合办证，将承担违约责任，等等”。第九条第3款第2项约定，“出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365日内办理所有权初始预登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地使用权属证书的，出卖人不承担违约责任”。第九条第4款约定，“买受人一次性付款的，出卖人依据合同约定的时间办理房屋所有权初始预登记，《房屋产权登记》由买受人自行办理，在买受人办理《房屋产权登记》时，出卖人应提供必要的协助”。第十九条约定，“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致时，按此补充协议的约定执行”。第二十条约定，“本合同补充协议是合同双方当事人在签字前已仔细核对、确认本合同及本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日起生效”。吴高航依约一次性支付购房款人民币572437元。2014年9月23日，友信公司亦向吴高航出具了相应金额的购房发票。后友信公司向吴高航寄送一份《福州万科城商品房交付通知书》，并于2016年12月30日向吴高航交付了案涉房屋，双方办理了交接手续。2018年9月20日，永泰县不动产登记和交易中心向友信公司发出《开发项目首次登记证明》[闽（2018）永泰县总第0004号]，案涉房屋通过首次登记。后友信公司向吴高航寄送一份《商品房产权办理告知函》。现吴高航以因友信公司的原因，致使其未能在商品房交付使用后起365天内取得房屋权属证书为由诉至本院，提出友信公司构成违约，应支付逾期办证违约金154557.99元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。吴高航与友信公司于2014年9月20日签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，友信公司于2016年12月30日向吴高航交付了案涉房屋，按照约定友信公司应于2017年12月30日前办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付给吴高航，但友信公司未能在交房后365日内履行上述合同义务，造成吴高航不能在上述时间内取得房屋权属证书，友信公司构成违约，应当按照约定支付给吴高航逾期办理房屋产权证违约金。友信公司逾期办理房屋所有权初始预登记的起算时间为2017年12月31日，截止时间为2018年9月20日（计264天）。关于逾期办理所有权初始登记的违约金比率是按日千分之一计还是按日万分之一计的问题。案涉《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第十一条第三款独立一段约定“出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365日内办理所有权初始预登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该条款并未限定买受人的类型，应理解为对所有买受人均适用。故友信公司应按照《合同补充协议》第十一条的约定以日万分之一的标准向吴高航支付逾期办证违约金。 综上所述，友信公司应当按照逾期天数（264天）每天以吴高航已付购房款572437元的万分之一支付违约金共计15112元（572437元264天0.01％四舍五入后取整）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、永泰友信房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴高航支付逾期办证违约金15112元。 二、驳回吴高航的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3391元，由吴高航负担3059元，永泰友信房地产开发有限公司负担332元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑建迟 人民陪审员  张秀华 人民陪审员  许小燕 二〇一九年十一月十九日                                                                                                                                     法官助理    李 霞                                                                                                                                   书 记 员   连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。