广东省清远市清城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1802执异252号 案外人：潘焯如，男，1986年2月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 委托诉讼代理人：胡志强，广东定海针（阳山）律师事务所律师。 申请执行人：广东清远农村商业银行股份有限公司，住所地清远市新城广清大道113号。 法定代表人：陆松开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何啟星，广东清远农村商业银行股份有限公司律师。 委托诉讼代理人：梁永健，该公司职工。 被执行人：李锦波，男，汉族，1981年6月2日出生，住清远市清城区。 被执行人：胡林云，女，汉族，1983年10月4日，住清远市清城区。 本院在执行（2019）粤1802执2737号申请执行人广东清远农村商业银行股份有限公司（以下简称清远农商行）与被执行人李锦波、胡林云金融借款合同纠纷一案中，案外人潘焯如于2019年9月27日向本院提出书面异议，请求解除对清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋的查封(或冻结、拍卖等程序)。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人潘焯如称，请求解除对清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋的查封(或冻结、拍卖等程序)。事实和理由:因被执行人李锦波拒不履行(2018)粤1802民初6608号民事判决书，贵院于2019年7月3日作出(2019)粤1802执2737号的公告，将位于清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋进行查封、评估、拍卖。因案外人作为该房屋实际权利所有权人，故请求贵院立即解除对清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋的查封(或冻结、拍卖等程序)。2018年4月26日案外人作为买方与本案被执行人李锦波卖方就购买清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋签订了《房屋买卖合同》，该房屋的不动产权证书号为:粤(2018)清远市不动产第0033050号，案外人按照合同约定已向被执行人李锦波交付了人民币25万元的首期(含5万元定金)，被执行人李锦波于2018年5月3日便向案外人交付了房屋，案外人己收楼装修入住一年多时间。案外人按合同约定，自2018年5月起便每月将房贷按时存入被执行人李锦波的指定银行划款账户，该房产房款共计人民币62万元，双方约定可办理房产证时由案外人向被执行人一次性交付人民币35万元用于银行解押，案外人至今己支付房款共计人民币273365.5元(含定金)，仅因客观原因(被执行人李锦波向案外人和中介公司承诺开发商于2018年9月就能拿到房产证办理过户手续，但到了2018年9月后，被执行人李锦波都未能拿到房产证和案外人办理手续，期间更一拖再拖，直至李锦波其自己多笔贷款逾期未还，被广东清远农村商业银行股份有限公司申请查封该房产，所以导致李锦波与案外人至今未能完成办理过户手续。综上所述，该房屋作为案外人的合法财产，贵院将案外人的财产予以执行，明显错误，被执行人李锦波对该房屋己不再拥有所有权，所以广东清远农村商业银行股份有限公司无权以该房屋登记在被执行人李锦波名下为由提出申请查封、执行、拍卖的请求。故请求贵院立即解除对该房屋的查封，并立即终止对该房屋的执行、拍卖等程序，切实维护案外人的合法权益。 申请执行人清远农商行称，一、位于清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋仍属被执行人李锦波所有。根据《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。意思是说，设立、变更、转让 和消灭不动产物权，只有经过相关部门的登记，才能生效;不登记的，不发生物权效力。根据案外人提供清远不动产登记资料查询结果证明显示，该房屋仍然登记在李锦波名下，尚未办理过户登记，因此，该房屋不发生物权变动的效力，即潘焯如仍未取得房屋的所有权。二、案外人潘焯如不享有足以对排除强制执行的民事权益。相关事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。(一)案外人没有支付全部价款。案外人与被执行人李锦波签订房屋买卖合同约定的成交金额为62万元，但案外人只支付了25万元及代为缴付银行部分按揭款项，且至今未还清银行按揭款项(据异议人提交的证据清单第5页显示，该房屋的按揭款项2018年10月起欠款)，不符合已付清全部房款排除执行的规定。(二)案外人对未能办理过户登记存在严重过错。案外人在签订《房屋买卖合同》时明知该房屋仍需每月供款，房屋已抵押给银行，且在该合同补充事项中特别以手写形式明确“此物业出房产证后，由买方赎证。”(案外人提交的证据清单第10页)。同时，案外人提交的清远不动产登记资料查询结果证明(案外人提交的证据清单第3页)显示该房屋已抵押给中国农业银行股份有限公司清城支行，登记的日期为2018年5月14日，证明当时已出不动产权证。但案外人未及时归还按揭贷款涂销抵押权办理过户，也没有将涉案房屋转让事项通知抵押人中国农业银行股份有限公司清城支行，没有尽到善意购买人的义务。因此，案外人对未能办理过户登记存在严重过错。综上，案外人潘焯如对涉案房屋不具有所有权，相关事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，且不享有足以对排除强制执行的民事权益，因此，请求法院驳回案外人的异议请求。 本院查明，关于（2019）粤1802执2737号申请执行人清远农商行与被执行人李锦波、胡林云金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出的（2018）粤1802民初6608号民事判决书已发生法律效力。根据上述判决书的确定：被执行人李锦波、胡林云于判决生效之日起10日内向申请执行人清远农商行清偿借款本金194389.42元及利息（截止2018年9月20日利息为2251.99元，此后的利息按合同约定的利率计算至付清之日止）。案件受理费2116元，保全费1503元，由被执行人李锦波、胡林云负担。因被执行人拒不履行法定义务，申请执行人向本院申请强制执行。 案件诉讼过程中，本院于2018年11月7日保全查封被执行人李锦波名下位于清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋，不动产权证号为粤（2018）清远市不动产权第0033050号。该房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司清远清城支行，抵押期限自2017年3月30日至2032年3月29日,办理抵押登记的时间为2018年5月14日。案件执行过程中，本院于2019年7月3日作出（2019）粤1802执2737号《公告》，要求被执行人十五日内腾空涉案房屋。经依法网络询价，本院于2019年7月23日作出（2019）粤1802执2737号《网络询价结果通知书》，确定以738364.07元作为财产处置参考价。 另查明，2018年4月26日，案外人潘焯如与被执行人李锦波签订《房屋买卖合同》，约定案外人向被执行人购买涉案房屋，成交价为620000元，支付方式为在签署合同时交50000元定金，在2018年5月4日前交200000元，案外人向银行申请320000元的按揭贷款用以支付购房款，剩余款项在做完公证委托当天交齐。自签订合同开始，在未转名之前，涉案房屋的银行按揭由案外人支付。涉案房屋出房产证后，由案外人赎证。2018年5月3日，双方签订《房屋交接协议》，载明双方于2018年5月3日办理房屋交接手续。案外人于2018年4月26日向被执行人支付50000元，于2018年5月3日向被执行人支付200000元。案外人自2018年5月开始偿还涉案房屋的按揭贷款，2018年12月13日，中国农业银行股份有限公司清远清城支行向被执行人李锦波作出《债务逾期催收通知书》，告知其自2018年10月13日至2018年12月13日拖欠涉案房屋的按揭贷款本金及利息共计7655.60元。 再查明，涉案房屋于2018年5月14日办理不动产权证，不动产权证号为粤（2018）清远市不动产权第0033050号。 本院认为，对于案外人潘焯如要求解除位于清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋的查封（或冻结、拍卖等程序）的异议请求，其实质是要中止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人潘焯如要求中止对涉案房屋的执行，应当符合上述法律规定的情形才可以排除执行，本案中，首先，案外人在本院查封前已与被执行人李锦波签订合法有效的房屋买卖合同，符合上述第一款规定的情形；其次，案外人向法院提交的《房屋交接协议》和电费清单证实其在本院查封前已合法占有使用涉案房屋，符合上述第二款规定的情形，再次，双方签订合同时，涉案房屋尚未办理房产证，无法办理过户手续，根据案外人潘焯如提供的微信聊天记录显示，其一直在催问被执行人办证事宜，但被执行人并未将涉案房屋已于2018年5月14日出证的事实告知案外人潘焯如，因此，对于涉案房屋未能办理过户登记，案外人并无过错，符合上述第四款规定的情形；最后，案外人潘焯如虽未支付全部价款，但已按合同约定支付250000元，并依约偿还按揭贷款，符合上述第三款规定的情形，因有按揭贷款未付清，案外人潘焯如应在清偿涉案房屋的按揭贷款并涂销抵押后，将剩余款项交付本院，用以清偿被执行人李锦波欠申请执行人之债务。 综上所述，案外人提出的异议请求，依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于清远市清城区源潭镇公园路10号维杰鸿福世家七号楼一梯17层01号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  仝艳荣 审判员  周文俊 审判员  黄绮君 二〇一九年十一月二十六日 书记员  黄书华