东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初3869号原告（反诉被告）：高玉凤，女，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：薛玉向，山东达洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏守轩，山东达洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩永波，女，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：单辉（韩永波丈夫），男，汉族，住东营市东营区。被告：韩德发，男，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：谢金东，山东奋飞律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：柏云，山东奋飞律师事务所律师。原告高玉凤（反诉被告）与被告韩永波（反诉原告）、被告韩德发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高玉凤的委托诉讼代理人薛玉向、苏守轩，被告韩永波及被告委托诉讼代理人单辉、柏云、谢金东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高玉凤向本院提出诉讼请求：1．判令两被告向原告支付拖欠租赁费1557497.17元，违约金158333.46元，共计1715830.63元；2．判令两被告支付自2019年8月起至实际支付之日止按月4166.67元计算的逾期付款违约金；3．案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月9日，东营古天装饰工程有限公司（以下简称古天装饰公司）法定代表人韩永波与原告签订房屋租赁合同，原告依约交付房屋，但被告未依约支付租赁费。涉案房实际由古天装饰公司使用，被告韩永波、韩德发系公司股东，该公司已于2018年6月10日注销，两被告应对公司债务承担责任。被告韩永波辩称，一、原、被告于2014年签订新的房屋租赁合同，将租金变更为年30万元，被告依约支付了租金。被告于2017年底搬出租赁房屋，东营德医堂中医综合门诊部系原告在韩永波腾空房屋后在租赁房屋中重新进行装修开设的门诊部，双方租赁合同已解除，原告无权要求被告支付2017年之后的租金及违约金。二、原告在并未取得房屋产权人同意的情况下，欺骗被告与其签订房屋租赁合同。原告早在2016年4月份就得到房屋产权人的通知，要求交回房屋。而原告恶意隐瞒，导致被告进行了加盟投资并花费巨额装修费，原告应赔偿被告的损失。被告韩德发辩称，涉案房屋租赁合同系原告与被告韩永波签订，在合同履行过程中也是韩永波履行交付租金等合同义务。涉案房屋并非古天装饰公司租赁使用，而是韩永波用于经营其家具品牌店。韩德发仅为古天装饰公司的挂名股东。综上，被告不应承担责任。被告韩永波向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人高玉凤赔偿装修损失等2090000元，支付违约金600000元；2．反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同后，反诉原告依约支付租赁费，并对房屋进行了豪华装修，同时于2017年初与美克国际家居用品股份有限公司（以下简称美克公司）签订了家居零售特许经营协议，向美克公司支付加盟费100万元，并按公司要求花费140万元对涉案房屋进行了装修。2017年10月9日，反诉原告收到房屋产权人中国人民武装警察部队东营市支队（以下简称武警东营支队）的书面通知，要求收回房屋，导致反诉人无法继续使用房屋进行经营，不得不低价处理家具，支付的加盟费、装修费全部浪费。反诉被告高玉凤辩称，双方租赁合同约定装修房屋需得到出租方书面同意，反诉原告主张的装修未通知被反诉人也未得到同意，即使存在装修费用，也应由反诉人自行承担。且2018年5月反诉被告与武警东营支队房屋租赁合同到期，此时涉案房屋租赁合同期限已届满，根据双方合同约定和法律规定，不存在返还装修费用和支付违约金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋转租合同》、民事判决书、东营市东营区人民法院执行公告、企业信息，本院予以确认。被告提交的《武警部队房地产租赁合同》、《关于全面停止对外有偿服务项目的函》、《关于限期腾退租赁房屋的通知》、《关于限期搬离租赁房产的通知》、庭审笔录、个体经营者信息、微信内容，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实认定如下：1、原告提交的发票、手机短信打印件，本院予以确认。证据显示2018年8月14日，高玉凤向韩永波丈夫单辉发短息“我找的专业搬家具的人干活，他们今晚上有时间今晚就开始干”“你安排个人过来看看，给你搬2楼”，单辉回复“2楼那么乱，原来说好的搬3楼，二楼他们要做培训室，现在又让我们搬2楼，二楼空间小，家具又大”。9月19日，高玉凤向韩永波丈夫单辉发短息“古天欠的房租用家具来顶，我帮你们搬家具出的4200元也用家具来顶，你回来算算顶完的家具，其他的家具2个月时间，10月底前搬走”11月24日，与高玉凤共同经营诊所的王大夫向韩德发支付11800元的购买家具费用。2019年1月7日，原告向单辉发短信“单回电话，看家具”。根据证据内容，可以认定至2019年1月7日，涉案房屋内仍存有被告的部分家具产品。2018年8月14日，原、被告经协商，将被告一楼的家具搬至二楼，三楼、四楼也空出部分空间由原告使用经营诊所。2、被告提交房屋转租合同照片和收条照片（显示创建时间2017年7月20日），收条照片打印件和房屋转租合同打印件、申请证人张某、季某出庭作证，拟证明原、被告于2014年11月19日签订《房屋转租合同》，将租金降为年30万，当日被告向原告支付了241600元。证人张某陈述为古天装饰公司的行政员工，租赁合同与收条原件由其保管，收条是附在合同后面，2017年7月韩永波的丈夫单辉说要把原件拿走交给高玉凤，证人出于习惯和谨慎留存了照片。证人季某陈述为古天装饰公司的维修装修职工，2017年7月份与单辉一起将合同送到高玉凤办公室。2017年6月至9月被告对出租房屋一楼进行装修，2017年底公司资金链断裂，发不出工资就离职了。收条照片内容为“收到24.16万元，本次合同补偿款”。被告主张因武警东营支队要提前终止与高玉凤的租赁合同，高玉凤称武警东营支队要合同原件可能涉及赔偿问题，所以将合同原件交给了高玉凤。本院依据被告申请调取的银行账户交易明细显示，2014年11月29日韩永波向高玉凤转款60万元，2017年1月9日韩永波向高玉凤转款30万元。上述证据相互佐证，本院予以确认，可以认定原、被告于2014年11月19日签订了《房屋转租合同》，被告支付了2017年11月30日之前的房屋租金。3、被告提交的撤场申请、《A.R.T家具零售特许经营框架协议》《A.R.T．家居零售特许经营终止协议》、照片复印件，申请证人陈某、韩某出庭作证，拟证明被告于2017年底自涉案房屋搬出。上述证据本院予以确认，但不能证明被告于2017年底搬离房屋。结合原告提交的与单辉的短息聊天记录、原被告的当庭陈述、（2017）鲁0502民初4529号案件卷宗中的送达现场照片，可以认定至2019年1月涉案房屋内仍有被告的部分家具，被告仍占有使用部分房屋。4、被告提交的装修照片打印件、A.R.T（东营）店装修验收评分表（验收时间2016年9月22日）、装修图纸，本院予以确认，结合证人季某的证言，可以认定被告在2016年6月至9月对房屋一楼进行了装修。被告提交的招商银行汇款单（建店款100万元）、《加盟商装修材料及监理服务订单》、《美克美家店面装饰结算书》、《巴里巴特店面装饰结算书》，没有支付证据予以佐证，本院不予确认，不能证明装修的实际支出金额。被告提交的光盘，本院予以采信，可以证明被告与美克公司关于装修的沟通过程。证据显示2016年9月9日，美克公司向被告发送邮件“监理费4000元，灯箱、标志字、外墙砖91650元，门套线40500元，合计装修类费用126150元，抵扣装修费用，剩余加盟定金873850元，目前已下单铺货产品总金额1499674元，广告类物料7530元，合计货款1507204元，预估运费15000元，你方还需打款65万元”。根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：2013年4月9日，原告高玉凤（甲方）与被告韩永波（乙方）签订《房屋转租合同》，约定甲方依法承租的座落于东营市按房屋租赁合同的转租约定同意，甲方将上述承租房屋部分即房屋西侧转租给乙方，面积1500平方米。房屋的现有装修附属设施根据乙方需要拆除。甲方于2013年4月10日前交付房屋，租期自2013年5月1日至2018年5月1日。房屋租金为每年50万元，乙方应于每年的5月1日前交付租金，逾期支付的，每逾期一个月则乙方需按月租金的10%支付违约金。租金支付方式转账。房屋转租期间，乙方使用房屋产生的水电物业等费用由乙方承担。转租期间，乙方需装修房屋的，必须事先通知甲方，由甲方征得出租人的书面同意。在转租期间，如房屋出现房屋所有权人收回等情况，造成租赁合同被解除的，本合同也随之终止。因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按100万元支付违约金，如违约金不足抵偿乙方损失的，甲方应负责赔偿。在房屋转租期间，非本合同约定情况，甲、乙双方擅自解除本合同，违约方应按照年租金的2倍向对方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。合同签订后，被告韩永波对房屋进行了装修，用于经营家居用品，在房屋外墙左侧装饰“古天装饰”广告牌，在正中位置装饰“巴里巴特家居品鉴馆”广告牌。2013年4月9日韩永波通过其母亲的银行账户向原告转账30万，并由其丈夫单辉支付现金20万元。就涉案租赁房屋，2014年11月19日，原告高玉凤（甲方）与被告韩永波（乙方）签订《房屋转租合同》，就上述租赁房屋约定租期自2014年12月1日至2019年11月30日止。租金为每年叁拾万元，乙方于2014年11月20日前支付第一年和第二年租金600000元，其余租金应于每年12月1日前向甲方交付。逾期支付的，每逾期一个月，则乙方需按月租金的10%支付违约金。在房屋转租期间，非本合同约定情况，甲、乙双方擅自解除本合同，违约方应按照年租金的2倍向对方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。对于降低租金的原因，韩永波陈述因自武警东营支队处得知高玉凤租赁整栋楼房（3446平方米）的年租金为65万元，被告租赁的房屋（1500平方米）不足整栋楼房的一半面积。2014年11月19日，被告向原告支付2014年3月至2014年11月的租金241600元，原告为被告出具收条，载明收到24.16万元，本次合同补偿款。2014年11月29日韩永波向高玉凤转款60万元，2017年1月9日韩永波向高玉凤转款30万元。2017年1月1日，古天装饰公司与美克公司签订《A.R.T．家居零售特许经营合同》，支付加盟费100万元，可以抵算采购家具产品的货款以及其他非经营性费用包括但不限于装修材料、监理费、培训费用、物流费用等。2017年6月至9月份，韩永波对租赁房屋一楼进行了重新装修，将巴里巴特家居品鉴馆改为A.R.T美克家居馆。装修完成后，开始铺货销售，至9月9日已下单铺货产品总金额1499674元。美克公司将100万元抵扣了装修类费用126150元，其余全部抵扣货款。2017年10月9日，古天装饰公司向美克公司提交撤场申请，申请公司给予清样价格。2018年2月7日，美克公司向被告发送终止协议模板。2018年6月6日，古天装饰公司与美克公司签订《A.R.T．家居零售特许经营终止协议》，约定终止双方的特许经营合同，被特许人应拆除所有与A.R.T．相关的标识。终止协议签订之日起2个月内，系特许人给予被特许人的宽展期，在此期间被特许人应自行完成门店的存货处理，在处理存货期间，被特许人不得擅自违反特许人的价格体系。2014年11月，东营武警支队（甲方）与东营市昌明经贸有限责任公司（乙方）（时任法人高玉凤）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方将东营区黄河路五层（鲁字第××号）房屋建筑面积3446平方米出租给乙方。租赁期限自2014年11月20日起至2019年11月20日止。租金总额3250000元，年租金为650000元。乙方不得转租房屋，若确需转租必须经甲方书面同意并经甲方审核备案后实施，因不可抗力原因及国家、军队和武警部队政策法则等重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2016年4月15日，武警东营支队向昌明经贸公司送达《关于全面停止对外有偿服务项目的函》，明确根据中央军委通知要求，全面停止军队和武警部队有偿服务活动，昌明经贸公司租赁的东营市房屋在全面停止项目之内。要求昌明经贸公司于4月22日前以书面形式反馈答复意见。2017年6月30日，武警东营支队向高玉凤送达《关于限期腾退租赁房屋的通知》，明确通知其做好房屋腾退办理准备，将于2017年6月30日之前正式收回黄河路房屋。高玉凤将消息告知了被告。2017年10月9日，武警东营支队向原、被告送达《关于限期搬离租赁房产的通知》，明确我部根据中央要求，全面停止有偿服务工作，将于2018年1月31日前收回东营区黄河路583-1号房产。2017年11月10日，武警东营支队以房屋租赁合同纠纷将东营市昌明经贸有限责任公司作为被告、将东营区天姿足疗中心、山东广悦堂养生保健有限公司、东营区家亿友软装家具馆、古天装饰公司、东营区玉茗茶艺文玩店作为第三人诉至法院，要求解除租赁合同，返还房屋。经审理，东营市东营区人民法院作出（2017）鲁0502民初4529号民事判决书，判决解除上述《武警部队房地产租赁合同》，东营区天姿足疗中心、山东广悦堂养生保健有限公司、东营区家亿友软装家具馆、古天装饰公司、东营区玉茗茶艺文玩店作为房屋实际使用人腾空并返还房屋，东营区天姿足疗中心及其经营人高玉凤、山东广悦堂养生保健有限公司按日租金1780.82元为标准支付房屋租金。该判决于2018年5月11日生效。2017年12月底，韩永波的家居馆停止正常营业，2018年8月14日，高玉凤与韩永波协商使用被告承租房屋的部分面积用来经营德医堂中医门诊部，被告为原告腾出了部分房屋。武警东营支队于2019年3月5日，向本院申请强制执行。本院将执行通知书和执行公告粘贴于涉案房屋大门处，限于2019年3月19日前搬出房屋。2019年3月13日，韩永波的妹妹韩某向本院递交申请书，载明已自涉案房屋中搬出。另查明，古天装饰公司登记住所地为东营区太行山路经济园区，法人为韩永波，韩德发为股东，营业期限自2005年6月23日，于2018年6月份注销。东营区家亿友软装家居馆，经营者为韩某（韩永波妹妹），经营场所为东营区黄河路万康花园门口西侧。本院认为，本案的争议焦点，一是被告是否欠付2013年至2017年11月30日的租金；二是被告何时自涉案房屋搬离，被告应否向原告支付租金及违约金；三是被告韩德发是否应承担责任；四是被告的反诉请求应否支持。关于焦点一，原告主张原、被告签订合同约定年租金为50万元，被告自2013年4月租赁房屋伊始至搬离，每年都欠付租金。被告抗辩称原、被告于2014年11月重新签订了《房屋转租合同》，将租金降低为年30万元，被告已足额支付至2017年的租金。关于2013年4月至2014年4月的租金，本院查明韩永波通过其母亲的银行账户向原告支付30万元，韩永波主张通过其丈夫单辉向原告支付现金20万元，原告虽不予认可，但自2013年至2018年，被告照常使用租赁房屋，原告没有提交向被告追要该部分租金的证据，分析单辉陈述的支付过程，被告的该抗辩主张，本院予以支持。关于2014年11月19日的《房屋租赁合同》，被告虽未提交合同原件，但被告提交的合同照片、收条照片、银行账户交易明细可以形成较完整的证据链条，且原告在庭审中称因时间久远不能计算出被告拖欠的租金数额，原告根据法院调取的银行账户转账明细计算出被告欠付租金数额，不符合常理。且自2013年4月至2018年8月，原告没有任何向被告主张2013年至2017年租金的证据，直至2018年9月19日，高玉凤向韩永波丈夫单辉发短息，才开始向被告主张欠付租金，短信内容“古天欠的房租用家具来顶，我帮你们搬家具出的4200元也用家具来顶，你回来算算顶完的家具，其他的家具2个月时间搬走”。从内容可以看出，原告要求以被告的家具抵租金，从常理分析，原告并不经营家具产品，如果按其主张的2013至2018年8月欠付租金年100余万元，其不可能将100多万的租金全部用家具来抵扣。故原告关于被告欠付2013年4月至2017年11月30日租金的主张，本院不予支持。关于焦点二，原告提交的与被告韩永波丈夫单辉的短信记录及原、被告的陈述，可以认定至2019年1月，被告仍有部分家具等产品占用涉案房屋，2019年3月13日，被告向执行法院递交申请载明已自涉案房屋搬离，但被告提交的证据不能证明其在此之前已经搬离了房屋，故本院认定被告自涉案房屋搬离的时间为2019年3月12日。被告未支付2017年12月1日至搬离期间的租金，根据双方的合同约定及法律规定，被告应支付占用房屋费用。在2018年5月11日前，原、被告的房屋租赁合同合法有效，被告实际占有控制租赁房屋，应向原告支付租金。根据双方于2014年签订的房屋转租合同，该期间租金应为132328.76元（161天＊30万/365天）。关于原告主张的逾期支付违约金，双方合同约定支付上述租金的时间为2017年12月1日前，但武警东营支队作为所有权人于2017年10月9日向被告送达了收回房屋限期搬离的通知，并于2017年11月10日诉至法院要求被告腾退房屋，被告面临随时交回房屋的风险，对于该部分租金，被告享有不安抗辩权，原告要求被告支付逾期违约金，本院不予支持。关于2018年5月12日至2019年3月12日的占用房屋费用，此时（2017）鲁0502民初4529号民事判决书已经生效，原、被告的合同此时已经无效，原、被告拒不履行生效判决确定的义务，恶意占有房屋，此时间段内，原告不应因违法行为而获利，故该时间段内的房屋租金应按照原告与武警东营支队房屋租赁合同约定的租金进行计算，但根据查明的事实，2018年初被告已经不再正常经营，2018年8月14日原、被告经协商，被告腾出部分房屋由原告使用。但关于原告使用的具体面积原、被告均未提交证据，综合分析原、被告的陈述，本院认定被告使用的房屋面积为租赁房屋的40%即600平方米。经计算应为138445.2元（600平方米＊209天＊65万/365天/3446平方米）+（1500平方米＊95天＊65万/365天/3446平方米）。原告主张的该部分逾期支付违约金，根据原告提交的证据，原告于2018年9月19日要求被告于10月底前搬离房屋，但被告占用房屋至2019年3月，对原告向武警东营支队交还房屋造成了一定的妨碍，且被告至今未向原告支付2018年至2019年的房屋占有费用，故原告要求的违约金，本院酌情予以支持15000元，超出部分，不予支持。关于焦点三，被告韩德发是否应承担支付租金及违约金的责任。根据查明的事实，与原告签订房屋租赁合同的是被告韩永波，在合同履行过程中向原告支付租金均是以韩永波的个人名义，韩永波实际控制管理的古天装饰公司与东营区家亿友软装家居馆均使用过该涉案房屋，韩永波租赁涉案房屋并不是用于经营古天装饰公司，在2013至2014年古天装饰公司也另有其他的经营地点。故原告要求被告韩德发作为古天装饰公司的股东承担支付租金及违约金的责任，本院不予支持。关于焦点四，韩永波反诉要求高玉凤赔偿装修、品牌加盟损失并支付违约金。根据查明的事实，被告于2013年对涉案房屋进行了装修，于2016年对房屋一楼进行了装修。被告提交的证据，不能证明2013年的装修费用。根据被告与美克公司的合同及来往邮件，被告支付的100万元加盟费抵顶了装修类费用126150元其余全部抵顶了货款。被告关于损失100万元加盟费的主张，本院不予支持。关于2016年的装修，被告提交的证据仅能证明向美克公司支付装修类费用126150元，其余费用无法证明。根据查明的事实，被告自2018年1月起不再正常经营，但仍然占用租赁房屋至2019年3月且期间仍在宣传销售家具，结合证人证言及原、被告的陈述，被告停止经营是由于投资经营不善和武警东营支队要求提前收回房屋双重原因导致，被告关于仅是因为东营支队要求提前收回房屋导致无法继续经营的主张，本院不予支持。原告与武警东营支队签订的房屋租赁合同明确约定，房屋转租需要征得出租方的书面同意，因国家、军队和武警部队政策法则等重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任。但原告将涉案房屋转租给被告，并未取得武警东营支队的书面同意，也未告知被告武警东营支队因政策调整可能会提前收回房屋且不承担任何赔偿责任。原告于2016年4月15日收到了武警东营支队的《关于全面停止对外有偿服务项目的函》，明知国家政策发生了重大调整，根据合同约定武警东营支队极大可能将提前收回房屋，但原告并未将该情况告知被告。被告在不知情的情况下作出加盟美克家居品牌的投资决定并支出加盟费、重新装修费用，对于被告装修成本无法收回，经营受损，原告应承担赔偿责任。但根据被告陈述，其于2014年与原告签订房屋租赁合同时，已经从武警东营支队处得知原、被告的租赁合同并不被武警支队认可，对于原告与东营东营支队的合同内容有一定的了解，且其提交的2014年合同照片显示的创建时间为2017年7月20日，根据其陈述的将合同交予原告的过程，至少在此时其已经知道武警东营支队要提前收回房屋，但被告仍然继续装修、铺货，没有及时采取止损措施，对其损失的扩大应承担责任。故韩永波反诉要求的损失赔偿，分析韩永波的两次装修、经营损失及双方的过错程度，本院酌情予以支持150000元。被告要求原告支付违约金60万元，原告对于原、被告的合同解除具有重大责任，但原、被告的合同并非是原告擅自解除，且被告已经诉请损失赔偿，考虑到违约金具有一定的惩罚性质，被告要求的违约金，本院予以支持20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告韩永波于本判决生效之日起十日内支付原告高玉凤房屋占用费用270773.96元、违约金15000元；二、反诉被告高玉凤于本判决生效之日起十日内支付反诉原告韩永波赔偿款150000元、违约金20000元；三、驳回原告高玉凤的其他诉讼请求；四、驳回被告韩永波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20242.48元，减半收取计10121.24元，由原告高玉凤负担8502.24元，由被告韩永波负担1619元。反诉受理费14160元，由被告韩永波负担13310元，由原告高玉凤负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  李素红二〇一九年十一月十三日书记员  王廷廷