山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0322民初317号 原告：齐振发，男，1966年6月14日出生，汉族，高青县人，住高青县。 委托诉讼代理人：张纪波，高青诚心法律服务所法律工作者。 被告：山东长江房地产开发有限公司。住所地：高青县潍高路483号。 法定代表人：曹龙龙，执行董事。 诉讼代表人：山东长江房地产开发有限公司管理人。住所地：淄博市张店区华光路272号。 委托诉讼代理人：孙萍萍，山东大地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔越，山东大地人律师事务所律师。 原告齐振发与被告山东长江房地产开发有限公司（以下简称长江公司）与破产有关的纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因案情疑难复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐振发及其委托诉讼代理人张纪波、被告长江公司的委托诉讼代理人孙萍萍、崔越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐振发向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的房屋抵债协议有效；2、被告协助原告办理房屋登记手续。事实和理由：2014年4月26日至2018年10月份，原告承接被告2号楼外墙保温、地下室顶保温工程。工程完工后，被告无力清偿债务。2014年9月30日，双方签订房屋抵债协议，约定：被告将高青县银岭花园2号楼1单元902室房屋顶账给原告（抵债金额529986元），涉案房屋现已经交付原告使用。双方约定正确履行该协议，否则支付协议总金额30%违约金。2018年12月，被告进入破产程序。同年12月26日，管理人通知原告涉案房屋因未办理网签登记，不再继续履行房屋顶账协议。根据《合同法》、《物权法》及相关法律规定，被告在正常经营时，有权自由处分自己的财产，与原告签订的协议合法有效。原告为维护自己的合法权益，据此提出诉讼。 被告长江公司辩称，一、涉案房屋并未办理产权转移登记手续，原告并不享有银岭花园2-1-902号房产的所有权，原告对诉争房屋仅享有普通债权请求权，并不享有优先于其他一般债权的权利；二、原告与长江公司在工程款结算支付之前签订上述以房抵债协议，违反《物权法》关于禁止流押、流质的规定，应属无效；三、原告与长江公司所签以房抵债协议的性质系为支付工程款进行的担保，因未办理抵押登记手续，亦不得对抗第三人。四、山东长江房地产开发有限公司进入破产程序后，继续履行原告与被告签订的以物抵债协议损害其他债权人利益，管理人有权不继续履行。综上，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过当事人提交的证据，结合双方当事人庭审陈述，本院认定以下事实： 一、2014年4月23日，山东银岭房地产开发有限公司与淄博兴乾环保科技有限公司签订《高青银岭花园2#楼外墙保温系统工程施工合同》，合同约定兴乾公司承包银岭花园2#外墙保温系统工程，合同工期2014年4月26日至2014年5月20日止全部完工，价款支付方式为每栋楼施工完毕，经甲方组织验收合格后7日内按其已完成工程量的30%支付工程进度款；节能墙改验收合格后7日内支付至已完工程量的70%，乙方按合同约定向甲方提供施工技术资料、竣工图纸且提供合格的结算报告、完整的结算资料后双方进行结算，结算完毕且工程备案验收完成后，付至结算工程款的95%。原告作为兴乾公司的授权代表在合同上签字。 2014年5月28日，山东银岭房地产开发有限公司更名为现在的被告山东长江房地产开发有限公司。 2019年11月19日，兴乾公司出具证明一份，载明：“山东长江房地产开发建设的银岭花园项目2#楼外墙保温工程由齐振发施工，工程款归齐振发所有，所有事宜由齐振发负责处理，与我公司无关”。合同签订后，原告按照约定进行施工。涉案楼房已交付使用，但至今未备案验收。 二、2018年9月28日，本院作出（2018）鲁0322破申4-1号裁定，裁定：受理申请人高青县集中供热站申请被申请人山东长江房地产开发有限公司破产清算一案。 被告进入破产程序后，被告管理人委托山东博华工程造价咨询有限公司对原告的工程款进行审核。2019年2月18日，博华公司出具审核报告，原告高青银岭花园工程款883898.00元。 三、2014年9月30日，原、被告签订《协议书》一份，载明：“甲方：山东长江房地产开发有限公司乙方：齐振发……一、甲方将其开发建设的位于高青县北环路以北、田翟路以西的银岭花园项目小区2号楼1单元902室房屋，预测面积123.83平方米，…储藏室37号…共计房屋总款项为529986.00元来顶付工程欠款。二、甲乙双方一致同意顶付款差额另行结算。三、本协议签订之日起日内甲方协助乙方办理顶账楼房及其所有房产交付登记手续……。四、甲乙双方必须认真履行协议约定的义务，否则支付对方协议总金额30%的违约金……”。甲方长江公司在认购书上加盖公司公章，经办人郭进江签字，原告签字确认。2015年1月20日，被告为原告出具房款529986.00元的收据，并注明“未交现金，按抵账金额”。2015年12月14日，原告向被告缴纳涉案房屋办证费22177.00元，并与物业公司签订物业管理协议。证人孙某证实原、被告抵完账签完合同，原告直接从项目部领取了涉案房屋的施工钥匙。 被告进入破产程序后，被告管理人向原告发出《通知书》，管理人决定不再履行双方签署的以房抵债协议。 四、涉案房产于2015年5月22日被淄博市中级人民法院查封，后被北京市大兴区人民法院、淄博市中级法院、桓台县法院、张店区法院、桓台县法院轮候查封。因原告不知道涉案房产被查封，对查封情况未提异议。被告进入破产程序后，涉案房产被解封。 本院认为，一、关于双方签订抵债协议时，被告拖欠原告的工程款履行期限是否届满的问题。双方施工合同约定工程工期为2014年4月26日至2014年5月20日止，工程款支付方式为结算完毕且工程备案验收完成后付至结算工程款的95%。双方于2014年9月30日签订抵债协议，并办理房屋交付。从时间上看，在签订抵债协议时，涉案工程早已完工。而对工程备案验收属于被告方的义务，被告一直未对工程进行备案验收，但工程已交付使用，因此“工程未备案验收”不能成为被告拒付工程款的理由。双方经协商签订抵债协议，视为被告在签订抵债协议时认可应当偿还原告工程款。综上，双方签订抵债协议时，被告拖欠原告的工程款履行期限应已届满。二、关于以物抵债协议是否损害其他债权人利益的问题。原、被告双方于2014年9月30日签订抵债协议并办理房屋交付，而被告2018年9月28日进入破产程序，双方签订抵债协议时，并不存在损害债权人利益的情形，被告亦无证据证实双方存在恶意串通损害其他人利益的情形。三、《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。本案中，原告以“以物抵债”的方式交付全部房款，履行了其合同义务，而被告未按约定履行其合同义务，本案合同不属于“双方当事人均未履行完毕的合同”，被告无权单方面解除涉案合同。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原、被告在法院查封之前签订抵债协议并将施工钥匙交付原告、原告以“以物抵债”的方式交付全部房款、因被告的原因未及时为原告办理房屋登记手续。因此，原告能够排除法院对涉案房屋的查封。综上，原、被告协商一致签订的协议系双方真实意思的表示，合法有效，被告未提供证据证实协议存在《合同法》规定的合同无效及解除合同的情形以及不能履行或者不适于继续履行的情形。双方当事人应按合同约定履行义务。原告要求被告履行合同、为其办理不动产登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告齐振发与被告山东长江房地产开发有限公司2014年9月28日签订的《协议书》合法有效； 二、被告山东长江房地产开发有限公司管理人根据破产案件审理情况，在具备办理不动产登记条件之日起九十日内为原告齐振发办理高青银岭花园小区2号楼1单元902室的不动产登记手续。 案件受理费9100.00元，由被告山东长江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  范 永 审 判 员  魏立芳 人民陪审员  程元贵 二〇一九年十一月二十日 法官助理刘凯月 书记员于艳艳