广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初20548号原告：甘良培，男，1964年12月31日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：甘合玲，女，联系地址广州市荔湾区。被告：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号广东航运大厦14楼1401、1403房。法定代表人：萧泽光，职务董事长。委托诉讼代理人：姜国梁、苏莹，该公司职员，联系地址。第三人：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广州市越秀区海珠北路59号三楼。法定代表人：叶宇骏，职务副总经理。委托诉讼代理人：徐孝虎、余毅敏，该公司职员，联系地址。原告甘良培诉被告广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）、第三人广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘良培及委托诉讼代理人甘合玲，被告粤海公司委托诉讼代理人姜国梁、苏莹，第三人北秀公司委托诉讼代理人徐孝虎、余毅敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：变更原被告于1993年10月15日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议书》，由原来的回迁商铺改为货币补偿20万元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求第三人按照2万元/平方米×17.88平方米×20%的标准向原告支付货币补偿款71520元。事实和理由：原告是位于广州市越秀区泰康路xx号地下商铺合法使用人。经双方协议，该房屋在1993年10月15日拆迁，约定回迁商铺为17平方米，现原告要求货币补偿。被告粤海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告不是本案的适格主体。原告提起本次诉讼依据为原告与第三人签订的《拆迁安置协议书》，被告不是该合同当事人，根据合同相对性原则，原告依据该合同起诉被告没有法律依据。二、涉案地块属于烂尾地，根据烂尾地政策及相关处理意见，被告通过参与法院对涉案地块的公开拍卖，取得该地块建设用地使用权，并且被告已将全部拍卖款支付至法院指定账户。被告取得涉案地块是政府实施处理烂尾地这一政策的结果，不是一般的在建工程项目转让，故被告不应当承担原拆迁人的权利和义务。三、根据拍卖公告及拆迁延期公告，被告没有承接涉案地块的义务。四、根据广州市全面统筹解决在册烂尾地拆迁遗留问题的政策，被告支付的拍卖款中已包含拆迁补偿款，原告应向第三人主张权利，从拍卖款中获得补偿。第三人北秀公司辩称，涉案地块属烂尾地，已经拍卖，原告主张的补偿款应当根据烂尾地政策从拍卖款中支付。经审理查明，第三人北秀公司原为涉案泰康路地块（具体地址为泰康路以南，回龙路以东，北京南路139号以西，海味街以北地段）的拆迁人。1993年10月11日，原告（乙方、被拆迁人）与第三人北秀公司（甲方、用地单位）签订了《拆迁安置协议书》，约定：甲方经批准拆迁越秀区泰康路xx号的房屋，属代管房，乙方是该屋合法使用人，经营批发、零售业，营业面积为17平方米；甲方在泰康路海味街新建大楼C幢首层115号单元建筑面积17.88平方米（含公共通道分摊面积1.62平方米）作为乙方回迁安置使用，回迁日期暂定为1996年12月31日等。协议签订后，原告迁出上述原址房屋并交给第三人北秀公司拆除。因第三人北秀公司无力开发涉案泰康路地块而导致该地块烂尾。2007年8月30日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》公告拍卖涉案泰康路地块等地块。该公告载明涉案泰康路地块的拆迁遗留问题：未拆迁补偿安置房屋面积约16700平方米，其中住宅约15640平方米，非住宅约1060平方米，出让的附带条件：竞得人负责出让烂尾地块的所有拆迁遗留问题等。2007年9月29日，被告粤海公司与广州市房地产交易登记中心签订穗拍出[2007]第42、43号《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，确认粤海公司通过拍卖竞得涉案泰康路地块。2007年11月2日，本院作出（2006）越法执字第3218－2号民事裁定书裁定如下：广州市泰康路以南，回龙路以东，北京南路139号以西，海味街以北地段18994平方米的土地使用权归被告粤海公司。2007年12月6日，被告粤海公司与广州市国土资源和房屋管理局就涉案地块等签订《广州市国有土地使用权出让合同》，其中第三十三条第四、五款约定：自2007年9月29日起，涉案泰康路地块所有拆迁遗留问题均由被告负责，尚有房屋需要继续拆迁的，应按《广州市城市房屋拆迁管理办法》实施拆迁资金监控；涉案泰康路地块按现状公开出让方式出让，被告应负责继续完善用地手续，合同生效后，地块的其他一切拆迁风险和经济责任、法律责任均由被告承担，被告不得以任何理由申请退地或提出任何要求等。2009年3月16日，本院在《广州日报》刊登（2006）越法执字第3218号等公告，内容为：关于申请执行人广州市供销联合经营公司、龙福江、龙凤翔等与被告执行人广州市越秀区北秀实业公司拆迁合同纠纷等系列案件，本院作出的有关民事判决书、民事调解书已经发生法律效力。根据上述生效法律文书，被执行人应支付有关货币补偿款、临迁费等给各申请执行人。上述案件在执行过程中，由于被执行人未履行义务，本院依法查封了被执行人名下的广州市泰康路以南，回龙路以东，北京南路139号以西，海味街以北地块的土地使用权，经评估及公开拍卖，上述土地使用权已经成交，由广东粤海房地产开发有限公司以3.6亿元竞得。现该批系列案已进入执行款项分配阶段，有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首批兑现临迁补助费和逾期回迁补助费之日止。本院已于2008年9月27日进行了首次款项兑现。现根据有关法律规定发出公告，属该地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或申请执行的手续。本院对未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留，预留时间为本公告发出之日起2年。另查明，原告曾于2010年起诉被告粤海公司及第三人北秀公司，诉讼请求为要求粤海公司承接原告与北秀公司签订的《拆迁安置协议书》及《临迁安置商铺补充协议》中北秀公司项下的权利义务。该案经审理，本院于2010年12月27日作出（2010）越法民三初字第1749号民事判决书，认为原告原房屋早已交由北秀公司拆除，并不属于粤海公司应承担的拆迁遗留问题范围；粤海公司支付的3.6亿元拍卖款是用作支付拍卖地块的已被拆除房屋的被拆迁人的拆迁补偿安置费用，原告应依本院（2006）越法执字第3218号《公告》的指引向人民法院起诉弃产、弃租并参与拍卖款的分配，以维护自身合法权益等。故判决驳回原告该案诉讼请求。该判决作出后，原告不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院以（2011）穗中法民五终字第1498号民事判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，关于回迁安置变更为货币补偿的标准问题，第三人称其曾与同地段商铺产权人按照2万元/平方米的货币补偿标准进行过调解，原告作为租户应当按照上述标准再乘以20%。为此，第三人提交（2016）粤0104民初第146号民事调解书作为证据。该调解书显示该案原告与北秀公司达成北秀公司按照（商铺建筑面积20平方米×2万元/平方米+住宅建筑面积242.28平方米×5300元/平方米）×2/7产权份额进行货币补偿等调解协议。本案原告甘良培对该调解书真实性无异议，表示同意按照2万元/平方米×17.88平方米×20%=71520元计算货币补偿款，并明确诉讼请求要求第三人支付货币补偿款的数额为71520元。本院认为，根据已发生法律效力的（2011）穗中法民五终字第1498号民事判决，被告粤海公司并不需要承接原告与第三人北秀公司所签《拆迁安置协议书》中拆迁人即北秀公司的权利义务，该协议仍对原告及第三人北秀公司有约束力，双方应依约履行。因北秀公司无力开发建设涉案拆迁地块，导致该地块“烂尾”，无法安置原告回迁，其应当按照广州市处置“烂尾地”的相关政策，变更回迁安置方式为货币补偿方式，由北秀公司参照同地块同等条件的补偿标准向原告支付货币补偿款。现原告与北秀公司均同意按照2万元/平方米×17.88平方米×20%=71520元计算货币补偿款，符合广州市“烂尾地”货币补偿的相关政策，本院予以照准。此外，原告诉讼请求中对于其与北秀公司签订协议的名称描述有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百零六条、第一百一十一条之规定，判决如下：变更原告甘良培与第三人广州市越秀区北秀实业公司签订的《拆迁安置协议书》中约定的回迁安置方式为货币补偿方式；第三人广州市越秀区北秀实业公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告甘良培支付货币补偿款71520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1588元，由第三人广州市越秀区北秀实业公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  梁慧菱人民陪审员  陈玉枝二〇一九年十一月十三日书 记 员  梁 涛唐嘉仪