上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18725号原告：周某某，男，1959年3月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：陆梅仙，女，1959年7月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周某某(系陆梅仙丈夫)。被告：户纯秀，女，1987年11月3日出生，汉族，户籍地安徽省。被告：王敏忠，男，1986年10月4日出生，汉族，户籍地安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：冯岳，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。原告周某某、陆梅仙与被告户纯秀、王敏忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。除原告陆梅仙未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周某某、陆梅仙向本院提出诉讼请求：1.判令解除周某某、陆梅仙与户纯秀、王敏忠签订的房屋租赁合同，并要求户纯秀、王敏忠按照每月27,566.67元的标准支付自2019年5月1日起至判决生效之日止的租金及使用费；2.判令户纯秀、王敏忠支付拖欠的水费144.80元、电费901.28元、煤气费791.25元，合计2,838.33元；3.判令户纯秀、王敏忠支付违约金52,000元；4.案件受理费由户纯秀、王敏忠承担。事实和理由：2016年10元月，原、被告就上海市徐汇区龙漕路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期三年。后被告在未经原告同意的情况下，擅自将系争房屋转租给他人。2019年5月11日，原告发送信息要求被告办理系争房屋的交接手续，但被告不予理睬。次日，原告通过手机向被告发送解除合同通知。被告实际已经于2019年5月6日至5月12日将系争房屋内的物品搬离，又串通案外人在系争房屋门上加锁，导致原告无法进入系争房屋。原告曾于2019年5月14日将系争房屋的锁打开，并加上自己的锁离开。但在2019年5月16日，原告应房产中介预约看房时，发现系争房屋再次由被告非法上锁。双方为此多次发生纠纷。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。户纯秀、王敏忠辩称，同意解除合同并支付拖欠的水、电、煤气费用，但是对于违约金及租金和使用费不同意支付。当时原、被告已经就系争房屋达成转租协议，后因原告反悔，导致转租不成功。之后原告开始对系争房屋断水断电，导致被告租赁目的无法实现。因原告不同意转租，被告原本考虑自己继续承租系争房屋，继续经营，但是由于原告停水停电，多次骚扰，导致被告合同目的无法实现。目前被告确实将系争房屋上锁了，但是愿意和原告进行交接，将系争房屋返还原告。本院经审理认定事实如下：两原告系上海市徐汇区龙漕路XXX号房屋(即系争房屋)权利人。2016年10月31日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年10月31日起至2019年10月31日止，共叁年。甲、乙双方约定，该房屋每月租金为26,000元，自2017年10月31日，双方同意租金按每年增加3%租金。乙方应于每季31日前向甲方支付租金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金52,000元整。租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、有线电视费等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担。物业管理费由甲方承担。乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或者全部转租给他人。甲乙双方同意，有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)乙方逾期不支付租金累计超过10日的。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，被告向原告支付保证金52,000元，并支付租金至2019年4月30日止，自2019年5月1日起未支付租金。2019年5月11日上午9：21，原告周某某向被告发送微信：小王你好，今天是5月11日，根据《商铺租赁合同》约定，根据我们双方的协调协商，根据我们双方信息内容的承诺，现甲方再次通知您乙方，您乙方什么时间可以办理交接手续，请您短信通知。特此函告。同日10：22，被告回复定位，并回复：在老家，昨天回来有事。同日11：28，原告回复：小王您好，我于今天上午9点21分发给你的信息，您没有回信，根据您以上电话和短信内容要求提前解除《商铺租赁合同》，根据《商铺租赁合同》约定，根据双方协调协商，根据双方信息内容的承诺，请您于2019年5月12日上午10点在龙漕路XXX号商铺内办理水、电、煤气、有线网络等交接手续，如果您乙方拒绝办理交接手续又拒绝交付商铺租金，甲方有权单方面终止合同。特此告知函。2019年5月12日13：50，原告发送微信：告知函，乙方户纯秀、王敏忠，根据《商铺租赁合同》第4页第14行第八条：转租、转让和交换8-1条、8-2条的约定，乙方在租赁期内将该房屋转让、转租给他人承租，必须事先征得甲方书面同意。甲乙双方在协调协商时，甲方同意乙方转让转租，但是乙方在合同租赁期内转让转租，应由乙方与次租赁户签订转让转租合同，甲方不参与。甲方与乙方合同期满后，甲方再与次租赁户签订《商铺租赁合同》，同时要根据周边商铺租赁的价格进行调整。经甲方调查咨询，甲方等合同到期后继续续签，商铺每月租金为32,000元。至于乙方事先没有与甲方协调协商好，就与次租赁户签订了《定金协议》，以及乙方要求甲方与次租赁户直接签订《商铺租赁合同》，甲方认为不合情、不合理、也不合法，甲方有权拒绝。乙方短信通知要求甲方于2019年4月21日上午9点在龙漕路XXX号商铺内与次承租人三方谈话商讨商铺租赁之事，同时乙方在谈话中讲准备在2019年4月26日停业转让转租给次承租人，要求甲方与次承租人签订《商铺租赁合同》，甲方当时不同意，甲方认为需要进一步了解和协谈，甲方根据当时的谈话和商讨的内容存在很大分歧，甲方于当日中午12时51份通过手机发送短信，让乙方方便时回个电话，乙方及时回电与甲方联系，甲方跟乙方在电话里多次强调，在《商铺转让转租合同》没有签订好之前，乙方千万不要先把商铺停业关门，至于现在造成的一切后果，都是由乙方自作主张所造成的后果。甲方再次告知乙方，根据甲乙双方协调协商的内容，根据甲乙双方通过手机发送短信中承诺，甲方再次申明如下：第一，甲方同意乙方在合同期内转租转让，由乙方与次租赁人签订《商铺转租转让合同》，甲方不参与《商铺转租转让合同》的签订。第二，甲方同意乙方提前解除《商铺租赁合同》日期至2019年4月30日止，同时甲方同意乙方在2019年5月10日之前清退、清理、垃圾打扫干净，根据《商铺租赁合同》第4页第5行第七条，房屋返还时的状态7-1、7-2、7-3条内容办理交接手续，(甲方同意免除5月1日至5月10日乙方搬场、垃圾清理打扫等商铺的租金，如未按约定时间内完成搬运清退，每超一天按《商铺租赁合同》约定的租金计算每天的租金)。第三、乙方既不支付租金、又不转租转让、又不办理因乙方要求提前解除《商铺租赁合同》约定的交接手续，甲方根据《商铺租赁合同》第5页第9行9-2条：甲乙双方同意，有下列情况之一的，乙方可以书面通知另一方解除本合同。违反本合同的乙方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；第(四)条，乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权单方面解除合同。以上甲方再次声明之事，请乙方郑重考虑决定，限定时间2019今年5月12日18时前通过手机发送短信告知甲方。否则甲方认为乙方逾期不支付租金累计超过10日，乙方自动放弃一切权利。甲方将通过法律程序诉讼至法院，到时违约保证金不予退还。特此告知。同日14：27，被告回复：我现在不和你谈什么转租转让的事，后面你说房租涨多少就是多少啊，我没有你知道这么多的条款，我只知道国家法律上对续租也有法律规定，不是你说多少就是多少的，而且答应你的条件，你又得寸进尺，现在希望我们还能协商解决，不然那我们只有用法律维护自己的权益。2019年5月14日，原告通过切割门锁的方式进入系争房屋，并对系争房屋进行断水断电。2019年5月16日，被告通过切割门锁的方式进入系争房屋，并在系争房屋门外加锁。2019年10月18日，原、被告对系争房屋进行交接并对水、电、煤气费用进行结算。被告同意向原告支付水、电、煤气费用合计2,968.76元。庭审中，原告提供短信一份，证明其于2019年5月24日要求原告恢复水电，并提出继续使用系争房屋并支付租金。后原告并未回复。2019年5月27日，被告在次通过短信要求原告恢复水电，但原告仍未回复。对于该份证据，原告先表示其未收到过，后经本院核实其手机，确实有上述信息，对此原告表示其当时已经不认可了。诉讼过程中，原、被告均同意保证金在本案中一并处理。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，原告提交的商铺租赁合同、房地产权证、信息截屏、照片、对账单、水电煤费用清单、缴费收据、抄表数，被告提供的短信等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。就被告提供的决算书，因与本案缺乏关联性，本院不予确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，被告对于解除合同及支付欠缴的水电煤气等费用不持异议，本院依法予以准许。诉状中，原告陈述其主张违约责任的依据系被告未经其书面同意转租，庭审中，原告则表示其主张违约责任的依据在于被告未按时支付2019年5月1日至2019年5月10日的租金，故其于2019年5月12日通过微信表示要求解除双方签订的租赁合同并要求被告支付违约金。但是本院注意到，原告在2019年5月12日的微信中明确提出声明：同意被告在合同期内转租，仅表示不同意参与转租合同的签订。并表示同意免除被告2019年5月1日至2019年5月10日的租金，现原告再以该理由要求被告支付违约金，显然无事实和法律依据，故就原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。就被告应当支付的租金，因双方已经于2019年10月18日就系争房屋办理交接，故原告主张的租金应计算至2019年10月18日。因2019年5月14日原告进入系争房屋后有断水断电的行为，虽然原告表示其后被告自行将水电打开使用，但是原告并未提供书面证据佐证其说法。结合被告于2019年5月24日及2019年5月27日的短信内容，可以看出系争房屋当时虽然由被告掌控，但是并不处于适宜使用的状态，故就该期间的租金，由本院根据实际情况酌情予以确定。因原、被告均同意保证金在本案中一并予以处理，此系双方当事人自行处分自己的民事权利，于法不悖，本院依法予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除周某某、陆梅仙与户纯秀、王敏忠于2016年10月31日签订的《商铺租赁合同》；二、户纯秀、王敏忠于本判决生效之日起十日内支付周某某、陆梅仙自2019年5月1日起至2019年10月18日的租金83,615.40元；三、户纯秀、王敏忠于本判决生效之日起十日内支付周某某、陆梅仙水、电、煤气费合计2,968.76元；四、周某某、陆梅仙于本判决生效之日起十日内返还户纯秀、王敏忠租赁保证金52,000元；五、驳回周某某、陆梅仙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,438元，由周某某、陆梅仙负担2,601.20元，户纯秀、王敏忠负担1,836.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李嶔操人民陪审员  倪曙敏人民陪审员  单春梅二〇一九年十一月二十五日书 记 员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。