广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2500号 原告：韦飞，男，1963年1月27日出生，汉族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江少威，广西甲天下律师事务所实习律师。 被告:王梓霖，男，1979年3月2日出生，毛南族，户籍所在地：广西柳州市柳南区。 被告：梁庆红，女，1979年10月1日出生，布依族，户籍所在地：广西柳州市柳南区。 原告韦飞与被告王梓霖、梁庆红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韦飞及其委托诉讼代理人仇胜平到庭参加诉讼。被告王梓霖、梁庆红经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦飞向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2018年9月11日签订的房产买卖合同；2.判令两被告共同归还原告已支付的购房款616080元；3.判令两被告共同返还原告为两被告已支付的房屋按揭款17297.91元；4.判令两被告支付占用原告资金的利息110894.4元（占用资金利息从2018年9月12日开始以616080为基数，按月利率2％计算，暂算至2019年6月11日止，2019年6月11日之后的利息按此方法计算，算至被告结清原告购房款616080元止）；5.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：原告与被告王梓霖、梁庆红的民间借贷纠纷一案于2018年9月10日经柳南区人民法院主持调解，双方达成如下协议：被告王梓霖、梁庆红共同偿还原告韦飞借款604000元及支付2018年7月1日至7月31日期间利息12080元，合计616080元，此款被告王梓霖、梁庆红应于2018年9月10日前还清。由于被告王梓霖、梁庆红当时无其他财产，只有位于柳州市房屋一套，为保证原告的债权得以实现，在双方当事人领取法院调解书的第二天，即2018年9月11日，原告与被告签订了一份《房产买卖合同》，其中约定：两被告将两被告位于柳州市柳南区房屋以945460元的价钱转让给原告。原告采用以下方式支付房屋转让款945460元：1、原告用对两被告享有的616080元债权冲抵部分购房款；2、两被告尚欠银行抵押贷款本金329380元由原告以两被告的名义向银行分期还贷；约定自房产证签发之日起满5年2个月，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如原告未能在房产证签发之日起满5年2个月内取得房屋所有权证的，原告有权解除合同。合同解除后10日内被告退还原告全部的付款，并按照2％月利率支付占用原告资金的利息。合同签订以后，原告以两被告的名义向银行缴纳了2018年10月至2019年4月份期间的贷款本息共计17297.91元。2019年4月26日原告去房产部门查询涉案的房屋状况的时候才发现该房屋因涉诉已于2019年2月22日被柳州市柳南区人民法院查封，且目前两被告下落不明，该房屋已经无法再过户到原告名下，至此，原告的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同，要求两被告共同归还原告已支付的购房款项，有权要求被告赔偿原告相关损失。综上所述，原告的诉讼请求有事实与法律依据的，请求人民法院依法判决，维护原告的合法利益。 被告王梓霖、梁庆红未提供书面答辩意见，亦未提供证据。 原告韦飞围绕诉讼请求依法提交了证据。原告对其陈述事实向法院提出如下证据：民事调解书复印件（与原件核对一致）1份、房屋买卖合同及附件原件1份，中国建设银行个人活期账户交易明细打印件（加盖电子公章）1份，中国建设银行个人贷款还款凭证原件7张、不动产查档结果证明书原件1份。被告王梓霖、梁庆红经本院公告送达出庭传票，未到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利。本院认为，民事证据是指在民事诉讼中能够证明案件真实情况的各种资料。经审查，原告提供的证据来源真实、合法，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2018年9月10日，原告韦飞与被告王梓霖、梁庆红之间的民间借贷纠纷在我院的主持下达成调解协议，本院据此作出（2018）桂0204民初3395号民事调解书，协议内容为：“一、被告王梓霖、梁庆红共同偿还原告韦飞借款604000元及支付2018年7月1日至7月31日利息12080元，合计616080元，此款被告王梓霖、梁庆红应于2018年9月10日前还清。二、案件受理费9960元减半收取4980元（原告已预交）由被告王梓霖、梁庆红承担并迳付原告韦飞。” 2018年9月11日，被告王梓霖作为出卖人，被告梁庆红作为共有权人，原告韦飞作为买受人，三人共同签订《房产买卖合同》，其中约定被告将坐落于广西柳州市柳南区柳邕路二区8号之一华柳佳苑7栋1单元27-2号房屋【不动产权证书号：桂（2018）柳州市不动产权第0037540号，共有权证证号为：桂（2018）柳州市不动产权第0037539号】出售给原告；约定房屋成交价为945460元，付款方式为将（2018）桂0204民初3395号民事调解书中确认被告尚欠原告的616080元债务自出卖人向买受人交房之日起自动抵为购房款，且该房屋尚欠银行抵押贷款本金329380元由原告承担，约定该款由原告按月等额还款198期，每期还款2472元；约定因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；约定“如因出卖人违约，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照2%月利率给付利息”。 又查明，根据2018年10月16日中国建设银行个人活期账户交易明细表显示，原告韦飞向被告梁庆红名下的账号为62×××65的中国建设银行账户内转账支付2700元，该银行个人贷款系统平账专户2018年10月24日扣划了梁庆红在该账户的1053.87元；根据中国建设银行个人贷款还款凭证显示，2018年10月24日至2019年4月22日期间，原告韦飞以被告梁庆红的名义向中国建设银行缴纳贷款共计16244.04元，原告在中国建设银行个人贷款还款凭证上签字。 再查明，根据《柳州市不动产查档结果证明书》显示，案涉房屋有1笔抵押登记，2笔查封登记。其中，案涉房屋的抵押登记情况如下：权利人为中国建设银行股份有限公司柳州分行，权利价值为369000元，抵押期限为2015年3月31日至2035年3月31日。查封登记如下：本院分别于2018年11月13日、2019年2月22日对案涉房屋进行查封，查封文号分别为（2018）桂0204执1738号之一、（2019）桂0204民初381号、（2019）桂0204执保57号。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，因一方违约导致合同目的不能实现的，守约方有权要求解除合同。本案中，原告韦飞与被告王梓霖、梁庆红签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且双方当事人的约定并未违反法律法规之规定，故合同合法有效，应当受法律保护。现被告王梓霖、梁庆红在履行合同的过程中，由于被告对案外人欠下债务，致使案涉房屋被人民法院查封，无法按约定完成房屋的产权转移登记，导致原告的购房目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的有关规定，当事人一方违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此，原告向本院请求解除双方当事人于2018年9月11日签订的《房产买卖合同》合法有据，本院予以支持。而合同解除后，则当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。 本案中，原告对被告王梓霖、梁庆红享有616080元债权的事实，已经过生效的（2018）桂0204民初3395号民事调解书所确认，现被告通过签订《房产买卖合同》，将原告对被告享有的616080元债权作为购房款进行冲抵的形式，履行了（2018）桂0204民初3395号民事调解书中所确定的付款义务。而在本案中，该616080元应当视为原告已经支付的购房款，在合同解除后，原告有权要求被告王梓霖、梁庆红予以返还。同时，原告以被告梁庆红的名义已支付房屋按揭贷款共计17297.91元，该事实有中国建设银行个人贷款还款凭证以及银行流水明细为凭，被告王梓霖、梁庆红经本院依法公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，对原告的主张也未向本院提交任何答辩意见予以抗辩，视为其已放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担，故本院确认原告已按约定支付房屋按揭贷款共计17297.91元的事实成立，对于原告要求被告王梓霖、梁庆红偿还房屋按揭贷款共计17297.91元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告王梓霖、梁庆红以616080为基数，按月利率2％从2018年9月12日起向其支付利息至被告结清原告购房款616080元止的主张。本院认为，当事人虽然在《房产买卖合同》约定如果出卖人违约，则应当由出卖人退还买受人全部已付款，并按照月利率2%的标准给付利息，但是对于该利息的起算日期，双方当事人并未进行约定。由于该利息含有违约金的性质，故本院酌定该利息的起算点从被告违约之日起计算。本案中，双方当事人签订《房产买卖合同》后，案涉房屋于2018年11月13日起被人民法院查封而导致合同目的不能实现，即被告从2018年11月13日起违约，故本院依法对原告主张的利息起算日期进行调整，即被告王梓霖、梁庆红应当以616080为计算基数，从2018年11月13日开始按月利率2％的标准，向原告支付利息直至返还原告的购房款616080元完毕时止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 解除原告韦飞与被告王梓霖、梁庆红于2018年9月11日签订的《房产买卖合同》； 二、被告王梓霖、梁庆红向原告韦飞返还购房款616080元并支付利息（利息以616080元为计算基数，按月利率2％的标准，从2018年11月13日起计算至被告王梓霖、梁庆红返还原告韦飞的购房款616080元完毕时止）； 三、被告王梓霖、梁庆红向原告韦飞返还房屋按揭贷款17297.91元； 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费14307元，公告费850元，共计15157元（原告已预交），由被告王梓霖、梁庆红负担并迳付原告韦飞。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号：20×××09；开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 颖 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨金兰 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  陈松梅 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007