北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初6439号原告:何延华，女，1949年4月30日出生。委托诉讼代理人：董占军（兼原告黄同岭的委托诉讼代理人），北京市金拓律师事务所律师。原告:黄同岭，男，1949年12月25日出生。被告：谷生泽，男，1953年9月9日出生。原告何延华、黄同岭与被告谷生泽共有物分割纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理，2018年11月29日做出（2018）京0101民初6230号民事判决书。2019年2月20日北京市第二中级人民法院做出（2019）京02民终845号民事裁定书，裁定撤销北京市东城区人民法院（2018）京0101民初6230号民事判决，案件发回北京市东城区人民法院重审。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄同岭及委托诉讼代理人董占军、被告谷生泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何延华、黄同岭向本院提出诉讼请求：1、要求依法分割北京市东城区×胡同×号院×号楼二层×单元×号房屋，按照原、被告各占三分之一产权份额，二原告要房或者按照评估价分得房屋补偿款均可；2、鉴定费、诉讼费由被告负担。事实和理由：何延华是黄新鸾的外甥女，黄同岭是黄新鸾的堂弟，谷生泽是黄新鸾之夫杲玉金的表外甥。1998年5月16日，黄新鸾与原北京市东城区住宅建设开发公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，对黄新鸾原有房屋进行拆迁，过渡期满后安置到×小区×号楼×单元×室。后北京市东城区住宅建设开发公司的权利义务由北京市天石恒房地产开发有限公司（以下简称天石恒公司）继承，该公司出具收据载明“收到黄新鸾（谷生泽）交来回迁购房款46810.8元。”根据拆迁档案确认的承租人是黄新鸾。黄新鸾于2015年11月15日去世，杲玉金于1997年去世，二人生前未生育子女，黄新鸾曾于2005年12月15日立有公证遗嘱，主要内容为涉案房屋由二原告及被告各继承三分之一。2016年1月，二原告以遗嘱继承纠纷为由将被告诉至东城法院，要求共同继承涉案房屋，东城法院驳回二原告起诉，后二原告上诉于北京市第二中级人民法院，该院在二审文书中已确认黄新鸾系单独被拆迁人，但以涉案房屋没有产权证为由，驳回二原告起诉。此后，被告与天石恒公司恶意串通，将涉案房屋登记在被告名下，二原告以所有权确认纠纷为由再次将被告及天石恒公司诉至东城法院，要求确认涉案房屋为二原告与被告按份共有，并由法院确定具体份额。东城法院经审理确认了涉案房屋为二原告与被告共有，为维护二原告的合法权益，诉至法院，要求对涉案房屋进行分割。被告谷生泽辩称，被告不同意二原告的诉讼请求。被拆迁房屋为被告和皋玉金承租，皋玉金去世后，承租人就是被告。黄新鸾只是被拆迁安置人之一，但不是被安置房的产权人。黄新鸾的晚年生活及后事均是被告照顾和付出。针对涉案房屋曾进行过多次诉讼，黄新鸾对涉案房屋享有产权情况尚不明确，故暂不具备分割条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄新鸾与杲玉金系夫妻关系，二人未生育子女，杲玉金于1997年去世，黄新鸾于2015年11月15日去世。何延华是黄新鸾的外甥女，黄同岭是黄新鸾的堂弟，谷生泽是杲玉金的表外甥。杲玉金承租了北京市东城区×巷×号公房2间。1998年，上述房屋遇拆迁，拆迁档案中的北京市城市房屋拆迁分户调查表载明：承租人：（户主）为黄新鸾，家庭成员有户主黄新鸾，之外甥谷生泽（现住石景山）。1998年5月13日，黄新鸾与谷生泽签署委托书，载明：“此次拆迁事宜，全权委托外甥谷生泽办理。”拆迁补助明细表中载明住户为黄新鸾，地址为×巷×号（东），合计29900元，住户签字处为谷生泽签字。1998年5月16日，拆迁人（甲方）北京市东城区住宅建设开发公司与被拆迁人（乙方）黄新鸾（谷生泽）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。协议书约定，对乙方原有房屋进行拆迁，过渡期满后安置到×小区×号楼×单元×室。2003年北京市东城区住宅建设开发公司更名为北京东方置地投资发展有限公司北京天石恒房地产开发有限公司为官书院危改小区的开发、建设单位。1998年5月14日，北京天石恒房地产开发有限公司出具的收据载明：“今收到黄新鸾（谷生泽）交来回迁购房款46810.80元。”2001年10月31日，该公司出具的发票载明：“付款人为谷生泽（黄新鸾），回迁房款10413.70元，面积3.213㎡，单价1450元”。2001年10月31日谷生泽出具一份声明，载明：“黄新鸾的×回迁房×号楼×单元×变更为谷生泽（外甥）名下，如日后因房产纠纷由谷生泽本人全权负责。”同日，北京市天石恒房地产开发有限公司为谷生泽向北京兰基物业管理有限公司办理了入住证明。2004年2月21日，黄新鸾出具一份声明，内容为“北京市天石恒房地产开发有限公司：我是黄新鸾，家住×小区×胡同×号院×号楼×门×，我是户主，我是产权人，电话：84090343。特此要求：发放产权证时黄新鸾本人来取，谷生泽来取别给他。”2005年12月13日，北京市天石恒房地产开发有限公司出具一份证明，载明“根据东城区东拆许字98-048号拆迁许可证批准，我公司在安定门内进行危改建设，原×巷胡同×号居民黄新鸾被拆迁安置×小区×号楼×单元×号居室一套，该房屋建筑面积67.19平方米，房屋产权人为黄新鸾，房价款已全部交齐。现该房屋产权证尚在申办之中。”2005年12月15日，黄新鸾在北京市东城区公证处办理了遗嘱，主要内容为“我黄新鸾是立遗嘱人，我在北京市东城区×小区×胡同×号院×号楼×单元×号以成本价购得两居室一套（建筑面积67.19平方米），我是产权人，现房价款全部交齐，该房屋产权证尚在申办之中。我丈夫杲玉金已于1997年4月4日去世，我至今未再婚，此房是我黄新鸾个人的合法财产，该房产无争议、抵押、担保……我决定将我所住房屋在我去世以后上述房产中的1/3份额归谷生泽一人所有不包括配偶；1/3份额归何延华一人所有不包括配偶；1/3份额归黄同岭一人所有不包括配偶。本遗嘱是我的真实意思表示……”。2005年12月19日，北京市东城区公证处就上述遗嘱出具了（2005）京东证内字第7835号公证书。2011年，案外人北京建工四建工程建设有限公司起诉黄新鸾、谷生泽、北京天石恒房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2011年9月20日作出（2011）二中民初字第13560号民事判决书，驳回北京建工四建工程建设有限公司的诉讼请求。在该判决书中有如下表述：“本案中黄新鸾、谷生泽提交其与北京市东城区住宅建设开发公司签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》及相应收据、发票，可以证明涉案房屋系黄新鸾、谷生泽通过拆迁安置取得。虽然在黄新鸾、谷生泽办理完成房屋产权过户登记之前，其对涉案房屋并不享有物权法意义上的所有权，但其已作为该房屋业主合法使用相应房屋。”2016年，何延华、黄同岭以遗嘱继承纠纷为由起诉谷生泽，要求原、被告按照黄新鸾遗嘱继承登记在黄新鸾名下位于北京市×胡同×号院×号楼×单元×号房屋，每人享有三分之一的产权份额。本院于2016年4月12日作出（2016）京0101民初第500号民事裁定书，裁定驳回何延华、黄同岭的起诉。后何延华、黄同岭不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2016年6月29日，作出（2016）京02民终5208号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。在该裁定书中有如下表述：“诉争房屋系×巷×号的房屋拆迁安置取得。拆迁档案载明：拆迁人确认的承租人为黄新鸾。关于拆迁安置的一系列证据与北京天石恒房地产开发有限公司出具的产权人证明、遗嘱公证互相印证，但与（2011）二中民初字第13560号民事判决书的部分表述不完全一致”。2016年7月1日谷生泽提出《公证复查申请书》，以涉案房屋未办理产权登记及黄新鸾仅提供北京市天石恒房地产开发有限公司2005年12月13日出具的证明无法证实涉案房屋系其遗产，且证明将×巷×号写为×号为由要求复查，北京市东方公证处于2016年12月19日做出《复查决定书》，维持（2005）京东证内字第7835号公证书。2017年2月8日谷生泽取得涉案房屋产权证，登记地址为北京市东城区×胡同×号院×号楼×层×单元×号。2017年，何延华、黄同岭以所有权确认纠纷为由将谷生泽及天石恒公司诉至本院，要求确认涉案房屋为二原告与被告按份共有，具体份额由法院确定，并要求被告及第三人共同赔偿原告损失20万元。本院于2017年10月27日作出（2017）京0101民初8719号判决书，确认位于北京市东城区×胡同×号院×号楼×层×单元×号房屋为原告何延华、黄同岭与被告谷生泽共有；驳回了原告何延华、黄同岭的其他诉讼请求。后谷生泽不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年2月22日作出（2018）京02民终488号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该判决书中有如下表述：“天石恒公司与黄新鸾、谷生泽签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对天石恒公司、黄新鸾、谷生泽均具有法律约束力。根据相关拆迁档案可以证实，涉诉房屋系黄新鸾、谷生泽基于原居住使用的房屋被拆迁后取得的安置房屋。黄新鸾、谷生泽亦依照相关拆迁协议约定交清了购房款及相关费用。黄新鸾、谷生泽依约履行了合同义务，天石恒公司作为拆迁建设单位，亦应当履行其协助黄新鸾、谷生泽办理所购安置房屋所有权证书的义务。根据已查明的事实，黄新鸾已去世，其去世前立有遗嘱，并对遗嘱进行了公证。根据公证遗嘱载明的内容，何延华、黄同岭对涉诉房屋享有部分产权份额，现何延华、黄同岭要求确认涉诉房屋为何延华、黄同岭与谷生泽共有，具有事实和法律依据，应予支持。关于何延华、黄同岭及谷生泽就涉诉房屋产权享有的具体份额一节，因原房屋权利人黄新鸾已去世，双方如有争议，可另案解决，本案不予处理。”本案诉讼中，经北京京诚捷信房地产评估有限公司评估，涉案房屋总价7404674元，单价110205元／㎡，二原告支付评估费21012元。二原告认可涉案房屋由被告控制。另被告提交的公有住宅租赁合同复印件中承租方（乙方）为皋玉金、谷生泽。本院经向北京市东城区房屋土地经营管理一中心安定门分中心调取底档材料，该中心底档材料中的公有住宅租赁合同中承租方为皋玉金一人，没有谷生泽的名字。本院经向住建委档案部门调取拆迁底档材料，该部门底档材料中的公有住宅租赁合同中承租方为皋玉金、谷生泽，但谷生泽的名字为黑色笔迹，其他所有内容均为蓝黑色笔迹。本院认为：本案中，被拆迁房屋系由杲玉金承租，其死亡后，未变更新的承租人。（2016）京02民终5208号民事裁定书中虽表述：“拆迁档案载明：拆迁人确认的承租人为黄新鸾。”，该表述所称的“拆迁档案载明”系基于北京市城市房屋拆迁分户调查表的记载，但该调查表中显示“承租人：（户主）黄新鸾，家庭成员：户主黄新鸾，之外甥谷生泽。”根据上述内容无法确认拆迁人是按照承租人为黄新鸾，还是根据户主为黄新鸾进行填写。另拆迁人并非公房管理单位其无权对承租人的变更进行认定，在公房管理单位没有按照法定程序变更新的承租人之前，被拆迁房屋的承租人仍为皋玉金，因此本院对二原告称黄新鸾为被拆迁房屋承租人的主张，不予采信。被告虽辩称其为被拆迁房屋承租人，但鉴于公有住宅租赁合同中其名字与其他所有内容笔迹颜色均不同，且公房管理单位未有其为承租人的相关档案记载，故本院对被告的该项主张，亦不予以采信。北京市天石恒房地产开发有限公司虽曾出具证明表示黄新鸾为涉案房屋产权人，但鉴于该公司为官书院危改小区（安置房屋）的开发、建设单位，其无权认定涉案房屋的产权人。二原告认为签约、交款等办理拆迁手续的所有环节均系谷生泽作为委托代理人代表黄新鸾进行，故涉案房屋应归黄新鸾所有。但根据《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、交纳购房款的收据、发票等证据，以及生效裁判文书所认定的事实，可以认定涉案房屋系黄新鸾、谷生泽通过拆迁安置取得，谷生泽系代表二人办理拆迁的相关手续，涉案房屋应由二人共有。黄新鸾通过公证遗嘱的方式将涉案房屋进行了处分，但其无权针对属于谷生泽所有的部分进行处分，仅能处分属于黄新鸾所有的部分，故该遗嘱属于部分有效。（2017）京0101民初8719号、（2018）京02民终488号所有权确认纠纷案件中，法院依据拆迁合同、遗嘱等证据依法认定涉案房屋由原、被告三人共有，但未明确各自的产权份额，表明可另案解决。本院根据法律规定及实际情况，确定二原告各自享有六分之一产权份额，被告享有六分之四产权份额。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。根据原、被告双方的意见、经济能力及房屋的实际状况等综合情况，本院认为涉案房屋归被告所有，由其根据房屋估价结果对二原告进行补偿较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、北京市东城区×胡同×号院×号楼×层×单元×号房屋归被告谷生泽所有；二、被告谷生泽于本判决生效后三十日内分别给付原告何延华、黄同岭房屋补偿款各1234112元；三、驳回原告何延华、黄同岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费21012元，由原告何延华、黄同岭负担7004元（已交纳），由被告谷生泽负担14008元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费63633元，由原告何延华、黄同岭负担21211（已交纳），由被告谷生泽负担42422元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐静审 判 员 王亮审 判 员 崔赟二〇一九年十一月十二日法官助理 刘勃书 记 员 李杨