上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初7553号原告(反诉被告)：黄松英，女，1965年6月3日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。原告(反诉被告)：黄慧胜，男，1987年1月5日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。两原告共同委托诉讼代理人：高建华，上海建领城达律师事务所律师。被告(反诉原告)：王纯将，男，1972年9月14日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。被告(反诉原告)：李如国，男，1961年8月14日出生，汉族，户籍地上海市静安区。两被告共同委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。原告黄松英、黄慧胜与被告王纯将、李如国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告王纯将、李如国共同提出反诉，本院合并进行审理，公开开庭进行审理。原告黄松英、黄慧胜共同的委托诉讼代理人高建华，被告王纯将、李如国共同的委托诉讼代理人裘兆炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄松英、黄慧胜共同向本院提起诉讼请求，要求判令：1.确认两原告与两被告之间签订的租赁合同于2017年12月17日解除；2.判令两被告支付2017年1-12月租金1,200,000元；3.判令两被告支付违约金600,000元；4.判令两被告支付自2017年12月18日起至实际腾退之日的房屋使用费。事实和理由，两原告系上海市南京西路XXX号主楼201-207室房屋的权利人。2012年8月18日，两原告与两被告签订《房屋(商铺)租赁合同》一份，该合同约定两原告将系争商铺出租给两被告，月租金100,000元。2016年12月，因两被告利用商铺从事违法经营活动，被公安机关查处，系争商铺被查封，两被告也被追究刑事责任。2017年12月系争商铺被整体出租给案外人上海途腾置业有限公司。现两原告认为，两被告在系争商铺从事违法经营活动且在商铺被查封后，未将商铺及时返还两原告，已构成违约。据此，两原告诉至法院要求判如所请。审理中，原告增加诉讼请求，没收租赁保证金300,000元。被告王纯将、李如国共同辩称并反诉，同意解除租赁合同，但两原告与两被告所签订《房屋(商铺)租赁合同》之所以不能履行，是由于政府需重新规划才导致的，非两被告的违约行为，故要求驳回两原告的诉讼请求。且因2016年12月20日南京西路XXX号商场被整体停业，现反诉要求：1.自2016年12月19日解除两原告与两被告签订的《房屋(商铺)租赁合同》；2.两原告返还2016年12月20日至12月31日的租金38,709.67元；3.退还已支付的租赁保证金300,000元。原告黄松英、黄慧胜对反诉共同辩称，对于合同解除的时间坚持本诉的意见。被告在合同解除后，未及时将系争商铺返还反诉被告，还应支付系争商铺的房屋使用费，且因被告违反合同在先，根据合同约定，应没收租赁保证金。故要求驳回被告的反诉诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄松英与案外人黄某某系夫妻关系，黄慧胜系二人所生之子。上海市南京西路XXX号主楼201室建筑面积346.06平方米、202室建筑面积35.25平方米、203室建筑面积41.84平方米、204室建筑面积73.99平方米、205室建筑面积70.70平方米、206室建筑面积107.39平方米、207室建筑面积125.75平方米房屋的权利人为黄松英、黄慧胜。2012年8月18日，黄松英、案外人黄某某(出租人、甲方)与王纯将、李如国(承租人、乙方)签订了《房屋(商铺)租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区南京西路XXX号二楼201-207室、建筑面积800平方米商铺(以下简称“系争商铺”)出租给乙方，租赁期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止，月租金100,000元；该合同第六条约定：甲乙双方任何一方违约，违约方应承担相当于六个月租金的违约金；租赁期间，如乙方违约，甲方可以依法扣留保证金。合同签订后，黄松英、案外人黄某某将系争商铺交付王纯将、李如国，王纯将、李如国则支付了系争房屋租赁保证金300,000元。又查，王纯将、李如国支付系争商铺的租金至2016年12月31日。2016年8月22日，上海市普陀区人民法院以(2016)沪0107刑初382号刑事判决书，一审判决被告人王纯将犯销售假冒注册商标的商品罪，判处拘役四个月，缓刑四个月并处罚金一万元。该判决书认定王纯将担任上海韩城企业管理有限公司股东的便利，明知他人销售假冒注册商标的商品而为其提供帮助，制作虚假的租赁协议逃避查处。2016年10月27日，上海市普陀区人民法院以(2015)普刑(知)初字第50号刑事判决书，一审判决被告人李如国犯销售假冒注册商标的商品罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金一百万元。该判决书认定李如国负责掌管上海韩城企业管理有限公司，为公司的实际控制人；在管理“淘宝城”期间，明知淘宝城商铺售假活动高发且多次被行政、司法机关查处、判决，仍利用其在“淘宝城”的控制地位，长期提供场所放纵、容留商户售假，并从中谋取个人不法利益。2016年11月29日，上海市静安区市场监督管理局发送《行政指导建议书》至上海韩城企业管理有限公司，该建议书言明：你司受小业主委托管理的南京西路XXX号商场已于2016年6月30日到期。该商场自始就不符合静安区南京西路整体功能布局和业态定位发展布局。你司有义务在合约到期后，将场地清空归还业主方。2017年12月18日，黄松英与上海途腾置业有限公司签订《委托经营管理协议》，该协议约定黄松英将系争商铺出租给上海途腾置业有限公司，委托期限自协议签署之日起至2028年12月31日。2018年6月11日，上海市静安区商务委员会向上海途腾置业有限公司发出《关于推进南京西路XXX号商场改造及招商工作的函》一份，该函言明2016年12月20日南京西路XXX号商场整体停业，进行业态调整。2019年4月17日，黄松英、黄慧胜收回全部系争商铺。审理中，黄松英、黄慧胜称王纯将、李如国将系争商铺中的206室、207室分别在2014年和2015年转租给蔡露露，用于开设上海新畅然美容有限公司。在上海市静安区市场监督管理局2016年11月29日发布调整南京西路整体功能布局和业态定位发展布局、将场地清空的《行政指导建议书》后，王纯将、李如国未将206室、207室归还，仍由蔡露露占有使用，直至2019年4月17日，自己才收回所有系争商铺。对此，黄松英、黄慧胜提供《上海韩城服饰市场租赁经营合同》。黄松英、黄慧胜另称王纯将、李如国犯销售假冒注册商标的商品罪，被法院处以刑罚，也导致系争商铺整体停业，构成违约，也导致《房屋(商铺)租赁合同》不能继续履行；因直到2017年12月18日黄松英才与上海途腾置业有限公司签订系争商铺的《委托经营管理协议》，故合同解除时间应为2017年12月17日；且直至2019年4月17日黄松英、黄慧胜才收回所有系争商铺，故王纯将、李如国应支付租金和合同解除后占用系争商铺的房屋使用费；王纯将、李如国违反合同约定，应按合同约定支付违约金、没收租赁保证金。王纯将、李如国则称，系争商铺是因业态调整而停业的，并非自己违约，且系争商铺在2016年12月19日之后由政府接管，客观条件造成无法将系争商铺返还黄松英、黄慧胜；另系争商铺中的206室、207室是由上海韩城企业管理公司转租，王纯将只是代收租金，206室和207室的钥匙一直由蔡露露的父亲掌控着，故并非自己不愿将系争商铺在整体停业后返还黄松英、黄慧胜；现因租赁合同的目的无法实现导致合同解除，解除的时间应为系争商铺整体停业时间即2016年12月19日；且黄松英、黄慧胜应将已支付但未使用的租金和租赁保证金归还。本院认为，黄松英、案外人黄某某与王纯将、李如国签订的《房屋(商铺)租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，现产权人黄松英与王纯将、李如国均同意解除系争商铺租赁合同，本院应予准许。但因2016年12月20日南京西路XXX号商场就被整体停业，系争商铺的租赁目的就无法实现，故系争商铺租赁合同的解除时间应为2016年12月19日。因导致系争商铺租赁合同无法继续履行是由于系争商铺自始就不符合静安区南京西路整体功能布局和业态定位发展布局所导致的，故租赁合同解除不可归责于黄松英、黄慧胜与王纯将、李如国任何一方，故黄松英、黄慧胜与王纯将、李如国对合同解除互不承担违约责任。在系争商铺租赁合同解除后，黄松英、黄慧胜应将王纯将、李如国支付的租赁保证金300,000元和已支付但尚未使用的剩余期间的租金予以返还。至于系争商铺的房屋使用费，本院认为，王纯将、李如国应在系争商铺租赁合同解除后应及时将系争商铺返还黄松英、黄慧胜，现黄松英、黄慧胜直至2019年4月17日才收回所有系争商铺，故王纯将、李如国应支付2016年12月20日至2017年12月17日和2017年12月18日至2019年4月17日的206室、207室的房屋使用费，但黄松英、黄慧胜作为业主方也应在系争商铺被整体停业后，积极收回系争商铺，故对房屋使用费的承担应按过错责任大小予以分配，具体到本案，房屋使用费以840,000元为宜，但王纯将、李如国支付的租赁保证金和已支付但尚未使用的剩余期间的租金予以抵扣。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告黄松英、案外人黄某某与被告王纯将、李如国之间签订的《房屋(商铺)租赁合同》于2016年12月19日解除；二、被告王纯将、李如国应于本判决生效之日起十日内支付原告黄松英、黄慧胜2016年12月20日至2019年4月17日期间的房屋使用费840,000元(被告王纯将、李如国已支付的租赁保证金300,000元和租金38,709.67元在此项费用中予以抵扣)；三、原告黄松英、黄慧胜其余的诉讼请求，本院不予支持；四、反诉原告王纯将、李如国其余的反诉请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币27,360元，减半收取计人民币13,680元，由原告黄松英、黄慧胜共同负担6,500元，被告王纯将、李如国共同负担7,130元。反诉案件受理费3,171.24元，由反诉原告王纯将、李如国共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐立新二〇一九年十一月十五日书记员  李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。