广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3202号原告：英皓波，男，汉族，1966年10月3日出生，户籍：广州市东山区青菜岗53号101房。公民身份号码：440************038。被告：张志敏，男，汉族，1981年6月10日出生，住英德市******委会七组，公民身份号码：441************477。原告英皓波诉被告张志敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭审理，原告英皓波到庭参加诉讼，被告张志敏经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《物业买卖合同》。2.判令被告张志敏退还原告英皓波双倍定金20万元、房款89515元、装修费5万元、代收税费8948元，共348463元；3.判令被告张志敏支付原告相关利息，即以原告支付被告的总额248463元为基数，按同期银行贷款利率自2017年8月23日起计算；4.退还原告交付被告的10000元及相关利息（注：该款项待核定）；5.合同第六条第二项未核实，若被告有该事实，原告保留追责；6.调查被告是否有预售证，若无，追究其法律责任及相应赔偿；7.调查被告该物业是否存在与他方的产权纠纷和债权纠纷，若有，追究其赔偿责任。事实与理由：1、被告违反物业买卖合同第六条第一项，超过一年零七个月，至今未交付物业予原告，且期间采取拖延、隐瞒和欺骗等手段。对应合同第五条第二项，出卖人可对买受人逾期付款的违约责任采取没收买受人已付房价款（包括定金）作为违约金的相应权利，故提出第2项诉讼请求。2、被告违反合同的第七条第一项，至今未申办该物业的过户手续，故提出第3项诉讼请求。3、根据合同第七条第六项第2点提出第1、3项诉讼请求。庭审中，原告撤回第4、5、6、7项诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院递交证据如下：1.《物业买卖合同》，证明买卖双方签订位于四会市*********************的《物业买卖合同》。2.收据，证明原告交付被告款项的收据。3.银行流水转账记录，证明原告交付被告款项的银行转账记录。4.pos机签购单，证明原告通过pos机向被告付款记录。补充证据：5.延期交楼通知书、手机短信记录，证明在此期间，被告有两次延期交楼做书面通知，其它都是口头上的承诺，而且无论是书面通知、短信通知，还是口头通知，被告全部都是没有兑现的。被告张志敏未提供答辩意见，也未递交证据。经审理查明，原告英皓波（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订了《物业买卖合同》，约定买受人购买出卖人拥有产权的案涉房屋，案涉房屋属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为189515元整；以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担。买受人应于2017年8月23日前支付全部房价款的100%（包含定金），计189515元整。第五条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理，按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）：（1）逾期在15日之内，自买受人逾期付款之日起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款的1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方解除本合同。若出卖人选择解除本合同，可将买受人已付房价款（包含定金）作为违约金不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，自买受人逾期付款之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按房价款总金额的0.2‰/日向出卖人支付违约金，本合同继续履行。”第六条约定：“1、出卖人于2017年12月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其它违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任……2、若因出卖人原因导致物业存在与他方的产权纠纷和债权债务纠纷造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任。”第七条第一款约定：“本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续。”该条第六款约定：“出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金……”双方还约定本合同在履行过程中发生争议时协商不成的依法向人民法院起诉，合同自各方签字或盖章后生效等。案涉《物业买卖合同》并未签署签订日期，原告诉称签订日期为2017年8月23日，结合合同约定2017年8月23日前支付全部房价款100%及原告提供的支付凭证，本院对原告该主张予以采信，认定案涉《物业买卖合同》签订日期为2017年8月23日。原告分别于2017年8月16日通过POS机在现场支付定金6万元，2017年8月17日通过银行转账支付定金4万和装修费5万元，2017年8月23日通过POS机支付房款89515元以及代收税费8948元。广州永成投资发展有限公司（以下简称永成公司）出具加盖有该公司公章的收据确认收到上述款项合计248463元。被告至今未向原告交楼，也未将案涉房屋过户至原告名下，原告遂向本院提起本诉。再查明，根据本院在以张志敏、永成公司为被告的房屋买卖合同纠纷系列案中查明的事实，永成公司成立于2013年3月4日，法定代表人为被告张志敏，2019年4月9日，该公司法定代表人变更为卫祖迪，张志敏仍为该公司股东，占有该公司98%的股份。上述事实，有当事人陈述、原告提供的证据、庭审记录、等证明，被告对此未提出异议及反驳证据，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告张志敏签订的《物业买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于案涉合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按照双方物业买卖合同的约定，被告张志敏应在合同生效后150个工作日内即2018年4月2日前向房管部门申请办理案涉物业的交易过户手续，原告已按合同约定向其支付全部购房款及办证费用，被告张志敏应按合同约定向相关主管部门申请办理案涉物业的交易过户手续，但被告张志敏未向本院提供任何证据证明其履行了上述义务，也未举证证明未能办理交易过户手续的原因在原告一方。因此，本院认为被告张志敏构成违约，依法应承担违约责任。根据合同第七条的约定，原告要求解除与被告张志敏签订的《物业买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然原告交付的部分款项进入的是永成公司的账户或案外人的账户，但永成公司对原告的所有付款均出具收据予以确认，永成公司收取原告的款项是基于原告与被告张志敏之间的房屋买卖关系，鉴于张志敏与永成公司之间的关系，永成公司出具收据所对应的收取原告的款项应视为代被告张志敏收取，现张志敏违约，原告要求解除合同并返还款项，张志敏应向原告承担违约责任。故本院对原告要求被告张志敏返还购房款89515元、装修费50000元和代收税费8948元的诉求予以支持。关于被告张志敏应否承担双倍返还定金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称“《担保法解释》”）第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，双方所签订的《物业买卖合同》并未约定定金性质，也未约定定金条款。虽然原告分别在2017年8月16日和8月17日共交纳了定金10万元，但在签订《物业买卖合同》时，该定金已转化为购房款，且本案纠纷是原告与被告张志敏在履行《物业买卖合同》过程中，因被告张志敏未在合同规定的时间交付房屋及申办案涉房屋的交易过户手续而产生的，《物业买卖合同》对违约行为明确约定了违约方承担违约责任的方式，现原告要求被告张志敏再对此承担定金责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。因案涉的物业买卖合同已解除，已转化为购房款的10万元定金也应一并返还，故被告张志敏应向原告返还的购房款合计189515元。在原告主张解除《物业买卖合同》的前提下，被告张志敏未按约定履行义务，其违约行为确实会造成原告资金占用的损失，本院结合被告的过错程度及合同约定，根据公平原则，认定被告张志敏应依约向原告支付相应占用资金的利息，该利息应自原告付清全部房款的次日（即2017年8月24日）起，以所收全部款项248463元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至被告清偿之日止为宜。被告张志敏经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩的权利，不影响本院对本案的审理，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告英皓波与被告张志敏签订的《物业买卖合同》。二、被告张志敏应于本判决生效之日起十日内向原告英皓波返还购房款189515元、装修费50000元和代收税费8948元，并支付利息（自2017年8月24日起，以已收款项248463元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至清偿之日止）。三、驳回原告英皓波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3338元，由原告英皓波负担1024元，被告张志敏负担2314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年十一月十三日书记员 梁碧琪