北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初24198号原告：孙化臣，男，1966年10月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许江博，北京银座律师事务所律师。原告：倪克俭，男，1968年10月8日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许江博，北京银座律师事务所律师。被告：北京辽河影视文化有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇张湾镇村委会东1000米。法定代表人：楚金河，总经理。委托诉讼代理人：罗培君，北京市振邦律师事务所律师。第三人：北京韩润通达科贸有限公司，住所地北京市通州区怡佳家园3号楼903号。法定代表人：邱吉好，董事长。委托诉讼代理人：刘国卿，男，1970年9月18日出生，汉族，该公司总经理。原告孙化臣、倪克俭与被告北京辽河影视文化有限公司（以下简称辽河影视公司）及第三人北京韩润通达科贸有限公司（以下简称韩润通达公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙化臣、倪克俭共同的委托诉讼代理人许江博，被告辽河影视公司法定代表人楚金河及委托诉讼代理人罗培军，第三人韩润通达公司委托诉讼代理人刘国卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙化臣、倪克俭共同向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付租赁土地的地上建筑物、构筑物腾退补偿款18716186元、腾退奖励费140万元、种养殖土地腾退补助款92047元、院地腾退补助款110万元；2、被告承担本案诉费。事实与理由：一、房屋、土地租赁基本情况。2008年12月20日，被告与北京市通州区张家湾镇张湾镇村民委员会签订《合作协议》，被告与北京市通州区张家湾镇村委会共同合作张家湾镇村大型物流仓储基地，占地155亩，合作期限20年，自2009年1月1日至2028年12月31日。2009年8月18日，被告与第三人签订《房屋土地租赁合同》，第三人承租被告土地约90亩，租赁期限为15年，自2009年9月1日至2024年8月31日。2010年6月1日，北京生顺金属材料有限责任公司（以下简称生顺金属公司）与第三人签订《房屋土地租赁合同》，第三人将被告处承租的土地转租给生顺金属公司，租赁期限14年，自2010年6月20日至2024年6月19日。2014年，原告与生顺金属公司签订转让协议书，生顺金属公司将第三人签订《房屋土地租赁合同》项下的权利义务，及新建地上建筑物全部转让给原告。原告支付转让款800万元。同时，原告、生顺金属公司及第三人三方签订《房屋土地租赁合同转让协议》，确定生顺金属公司新建约15000平方米，建筑物及设施全部转让给原告。二、涉案土地拆迁情况。2017年，张家湾镇2017年凉水河湿地建设工程启动，涉案土地被列为张家湾镇园林绿化重点项目，北京市通州区园林绿化局组织实施拆迁工作。根据《2017年张家湾园林绿化重点项目腾退补助标准》，原告租赁土地范围内，建设的地上建筑物补偿款约为1800万元、搬迁奖励为140万元、腾退补助360万元及其它附属物品补偿。现地上物评估报告、补偿协议等材料均在被告手中，被告拒不向原告出示，亦不同意支付原告拆迁补偿款。被告行为已严重侵害原告合法权益。综上所述，为依法保护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院公正判决，支持原告诉求。被告辩称，第一、原告不符合本案的诉讼主体资格，应依法驳回其起诉。被告与北京韩润通达科贸有限公司(以下简称韩润通达公司)于2009年8月18日签订的《房屋土地租赁合同》第4条第3款第3项双方约定，韩润通达公司租赁土地用途为种植，如改变其用途须经被告书面同意方能进行。第4条第2款第4项双方约定，韩润通达公司可在租赁区域内建轻钢结构房屋一栋，面积不超过3000平方米。第7条第4款明确约定，在租赁期限内，承租方不得私自转租，如需转租的需经出租方同意，根据原告所举证据可知，2010年6月1日，韩润通达公司在未经被告同意的情况下，与北京生顺金属材料有限责任公司(以下简称生顺金属公司)签订的《房屋土地租赁合同》第4条第2款第3、4项却约定，生顺金属公司租赁土地的用途为钢材仓储销售及加工制作，生顺金属公司在租赁土地区域内建设轻钢结构房屋，房屋面积不超过15000平方米。2014年，生顺金属公司又与ニ原告签订了《转让协议书》，生顺金属公司又将土地及房屋转租给二原告。租赁土地的用途为钢材仓储销售及加工制作，在租赁土地区域内建设轻钢结构房屋，房屋面积不超过15000方米。韩润通达公司在租赁期限内，在未经被告同意的情况下，私自将租赁土地转租给生顺金属公司，该公司又再次将土地及房屋转租给二原告。韩润通达公司、生顺金属公司、二原告均在未经被告书面同意的情况下，私自改变租赁土地使用用途的种植为钢材仓储销售及加工制作，超过约定5倍之多的15000平方米建设轻钢结构房屋。韩润通达公司已对被告构成严重违约。所以，韩润通达公司与生顺金属公司签订的《房屋土地租赁合同》，生顺金属公司与二原告签订的转让协议书》、《房屋土地租赁合同转让协议》，属于无处分权人处分他人财产使用权协议，该转租协议依法为无效协议。在被告没有将本案涉及的土地租赁给二原告或者同意韩润通达公司将租赁土地转租给生顺金属公司，被告与二原告不存在土地租赁合同法律关系的情况下，韩润通达公司、生顺金属公司以及原告签订的相关土地房屋租赁合同对被告不产生法律约束力。通过被告所举的证据可以证实，在2009年8月18日被告与韩润通达公司签订《房屋土地租赁协议》后至该块土地被拆迁之前，一直都是韩润通达公司按期向被告交付土地租赁费。被告与韩润通达公司就本案涉及的土地是存在着真实、合法的土地租赁合同法律关系的。被告就本案涉及的土地没有，也不可能再与包括二原告在内的其他主体存在土地租赁合同法律关系。二原告对被告提起民事诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九关于起诉条件的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，二原告不符合诉讼主体资格，应依法驳回其起诉。第二、被告与北京韩润通达科贸有限公司具有土地租赁合同法律关系，就本案涉及的土地拆迁补偿的法律关系主体是被告和北京韩润通达科贸有限公司，相关的合法、符合双方《房屋土地租赁合同》约定的拆迁补偿款亦应依法给付北京韩润通达科贸有限公司。第三、原告的诉讼请求没有证据证实，原告没有充分的证据证实其诉讼请求的事实根据和法律依据，也就是说，原告的诉讼请求的数额，每项具体数额均没有相应的事实根据和法律依据，没有相应的计算依据和计算方法，完全是原告自己估计出来的数额。综上所述，二原告依法不符合本案的诉讼主体资格，其诉讼请求没有事实根据和法律依据，应依法驳回其起诉或者驳回其诉讼请求。第三人述称，原告应该起诉我方，不应该直接起诉被告，原、被告之间没有直接关系，不同意原告诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：辽河影视公司原称辽河科技发展（北京）有限公司。2008年12月20日，北京市通州区张家湾镇张湾镇村民委员会（甲方）与辽河科技发展（北京）有限公司（乙方）签订《合作协议》，约定：乙方以现金投资，甲方提供场地，以乙方公司进行经营，双方利润共享、风险共担，乙方拟投资3000万元，用于物流仓储基地基本建设及生产经营流动资金，甲方提供155亩村内现有空闲场地及地上现有建筑物，该场地位于北京市通州区张家湾镇张湾镇村民委员会500米。场地内现有建筑物81间，建筑面积2652.0376平方米，其中厂房38间，总面积1655.768平方米；宿舍及办公用房42间，总面积953.2896平方米；锅炉房1间，面积42.98平方米；厕所2间，面积33.596平方米；地磅铁棚1个，面积96.39平方米。牛棚共18栋，每栋15间，栋面积634.4平方米，总计11419.2平方米。现有设施设备：锅炉两个、地磅1套。上水水井、水罐。合作期限20年，自2009年1月1日至2028年12月31日止；合作期间如遇不可抗力之拆迁或国家征用，合作场地内除原有建筑设施外，其他建筑设施设备拆迁补偿均归乙方所有，经营损失归乙方所有。土地补偿归甲方所有。该协议还约定其他内容。2009年8月18日，辽河科技发展（北京）有限公司（出租方、甲方）与韩润公司（承租方、乙方）签订《房屋土地租赁合同》，约定：甲方将位于北京市通州区张家湾镇甲方的房屋土地租赁给乙方使用，房屋4栋40间（其中含锅炉房一间、水泵房一间、水泵房不在租赁范围内），建筑面积1000平方米，土地约90亩；租赁期限15年，即从2009年9月1日至2024年8月31日止；租金每年40万元；乙方租赁该宗土地用途为种植，如改变其用途须经甲方书面同意方能进行；按双方约定乙方可在租赁区域内建轻钢结构房屋一栋，面积不超过3000平米；本合同履行期间，如遇国家征用本宗土地或其他类似原因乙方新建建筑物及设施动迁补偿款归乙方所有，原有建筑物及设施、土地等补偿款归甲方所有；乙方在租赁期间，不允许私自转租。如确有需要转租者，需经甲方同意，否则视为违约。该合同还约定其他内容。2010年6月1日，韩润通达公司（甲方）与生顺金属公司（乙方）签订《房屋土地租赁合同》约定，甲方将位于通州区张家湾镇的房屋土地通过房屋产权所有人同意租赁给乙方使用，房屋4栋40间，建筑面积约1000平方米，土地共约70亩，甲方保证本合同的标的物无产权及使用权纠纷，并有义务对抗一切产权与使用权纠纷，保证乙方正常使用。租赁期限为14年，即从2010年6月20日起至2024年6月19日止，乙方租赁该宗土地用途为钢材仓储销售及加工制作，按双方约定，乙方可在租赁区域内建设轻钢结构房屋，面积不超过15000平方米。本合同履行期间，如遇到国家征用本宗土地或其他类似原因，乙方新建建筑物及设施动迁补偿款全部归乙方所有，原有建筑物及设施，土地等补偿款归甲方所有。此外协议还约定了其他内容。生顺金属公司（甲方）与孙化臣、倪克俭（乙方）签订有《转让协议书》约定，甲方与北京韩润通达科贸有限公司于2010年6月1日签订《房屋土地租赁合同》，甲方租赁的位于北京市通州区张家湾镇村南（原御香苑牛场院内）面积约为70亩的土地，并在租赁的土地上新建了约15000平方米的地上建筑物及其他地上绿化、管网及道路铺设等设施。甲乙双方就甲方将租赁的土地及其地上建筑物转让给乙方事宜，经协商一致达成本协议。甲方在该租赁合同项下承租人的全部权利义务，以及甲方在租赁的土地上新建了约15000平方米的地上建筑物，及其地上绿化、管网及道路铺设等设施转让给乙方。甲乙双方确认地上建筑物及其地上绿化、管网及道路铺设等设施的转让价款为人民币800万元。此外，该协议还约定了其他内容。2014年，韩润通达公司（甲方）与生顺金属公司（乙方）及孙化臣，倪克俭（丙方）签订《房屋土地租赁合同转让协议》约定，经甲方同意，乙方向丙方转让“该租赁合同”中全部权利义务，前述转让自乙方将土地及地上建筑物等交付给丙方使用之日起开始。乙方已付的押金及相关费用（如有）之所有权及一切相关权利义务均转让给丙方。甲乙丙三方确定，甲乙双方于2010年6月1日就北京市通州区张家湾镇的房屋土地签订《房屋土地租赁合同》中第4.2.5条款中原建筑物及设施的范围以及乙方新建的约15000平方米建筑物及设施的范围，详见本协议附件图中予以明确。2018年2月8日，北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方）与辽河影视公司（乙方）签订《2017年张家湾镇凉水河湿地建设工程一期土地腾退补助协议》（以下简称《腾退补助协议》）约定，需腾退本项目范围内通州区张家湾镇乙方占地面积为95015.96平方米土地。依据测绘及评估成果报告乙方地上建筑物、构筑物、房屋建筑面积为43458.5平方米，被腾退地上建筑物构筑物、腾退补助款为46494241元。被腾退种、养植物土地为23011.66平方米，腾退补助款为92047元。其他：院墙382132元，钢材6561984元，木材59905元。若乙方在本协议约定的腾退期限内，将腾退范围内的建筑物及构筑物腾空，种、养植物及附属物自行拆除或迁移，并将场地移交给甲方或交于甲方拆除的，甲方给予乙方每亩20000元奖励费，合计142.52亩，奖励费合计2850400元。上述费用总金额共计56440709元。此外协议还约定了其他内容。2018年4月21日。双方又签订了《2017年张家湾镇凉水河湿地建设工程一期土地腾退补助补充协议书》约定，本次腾退补助物为院地，面积为23929.67平方米，腾退补助款为1828347元。此外，该补充协议还约定了其他内容。庭审过程中，辽河影视公司提交了网银电子回单，称因为涉案地块的部分补偿款审计未通过，其已经按照张家湾镇政府的要求将600多万元款项退回。后本院就上述事项向张家湾镇政府进行了解核实，政府答复称确实收到了辽河影视公司退回的6621889元款项，具体退回的原因，系在外围审计过程中，考虑到涉案地块上堆放的钢材（主要涉及钢管）在评估测绘过程中并非按照实际过秤确定的，系按照体积大致进行估算的，为了确保评估的准确性和补偿工作的严谨性，要求辽河影视公司就部分补偿款进行了退回，待钢材实际过秤后再做处理。2018年6月15日，辽河科技发展（北京）有限公司（甲方）与孙化臣，倪克俭（乙方）签订《土地租赁补充协议》约定，甲方租赁北京市通州区张家湾镇张湾镇村155亩土地，2009年8月18日将其中70亩土地租赁给北京韩润通达科贸有限公司负责人刘国卿（以下简称刘国卿，即原合同乙方），现该地区需腾退拆迁，就其拆迁补偿甲、乙、刘国卿及村委会达成协议如下：一、刘国卿承租甲方70亩土地，并将70亩土地转租给现乙方，刘国卿未在租赁土地上投资建设，因此不享有任何拆迁补偿。二、现乙方承租刘国卿方70亩土地，并投资购买（原丙方田永生）原丙方地上建筑物，后又加改建部分建筑物（详见平面图）。三、甲乙双方商议乙方租赁的70亩土地，政府给予搬迁奖励的每亩2万元归甲方所有，另从补偿款中给甲方60万元管理费。除此之外其他补偿奖励全部归乙方，建筑物赔偿面积按政府审计后最终平米为准，包括建筑物以外的所有附属设施（比如250KVA变压器1台、水井）。甲方负责协调补偿金的追要及相关事宜，如可以分户打款，甲方需积极配合乙方办理分户打款，若不能分户打款，甲方在收到补偿款三日内按比例全额给付乙方，保证乙方权益不受损失。该协议上有辽河科技发展（北京）有限公司的印章和其法定代表人楚金河的签名，有倪克俭的签名，卢志刚作为见证人在协议上进行了签字。楚金河在该协议书的附图上进行了签名。庭审过程中，倪克俭、孙化臣向本院提交了落款日期为2018年5月15日的两份授权委托书，第一份授权委托书（无身份证号码）载明如下内容：因张家湾凉水河湿地建设顶目征地拆迁，辽河科技发展(北京)有限公司在此拆迁范围之内，我公司北京韩润通达科贸有限公司分租辽河科技发展(北京)有限公司上地70亩，我公司又将70亩土地全部转租给孙化臣和倪克俭，地上所有建筑物也归孙化臣、倪克俭自建所有，现我公司北京韩润通达科贸有限公司授权孙化臣和倪克俭全权办理租赁我公司70亩土地上自建的建筑物、附属设施等与相关方签订补偿协议及代领拆迁补偿款等事宜。第二份授权委托书（有身份证号码）载明如下内容：因张家湾凉水河湿地建设项目征地拆迁，辽河科技发展(北京)有限公司在此拆迁范围之内，我公司北京韩润通达科贸有限公司租赁辽河科技发展(北京)有限公司土地70亩，现我公司北京韩润通达科贸有限公司授权孙化臣(身份证号码×××)和倪克俭(身份证号码×××)全权办理租赁我公司70亩土地上自建的建筑物、附属设施等与相关方签订补偿协议及带（代）领拆迁补偿。上述两份委托书均有韩润通达公司的印章，刘国聊的签字和捺印。倪克俭、孙化臣称其就是持上述授权委托书与辽河影视公司进行洽谈，并于2018年6月15日与辽河影视公司签订了《土地租赁补充协议》。第三人韩润通达公司对上述委托书的真实性认可，但称并非其真实意思表示。本案审理过程中，本院就诉争的70亩地的范围，让双方对照拆迁评估测绘资料进行确认，倪克俭、孙化臣对范围进行了指认，第三人韩润通达公司表示认可倪克俭、孙化臣指认的70亩地的范围，辽河影视公司称现场可以看出来，测绘图看不出来。经比对，倪克俭、孙化臣在测绘图纸上指认的70亩地的范围与2018年6月15日辽河科技发展（北京）有限公司（甲方）与孙化臣，倪克俭（乙方）签订《土地租赁补充协议》后附的图纸上显示的范围一致。结合上述70亩地的范围以及涉案地块的评估测绘资料（测绘成果图、估价结果通知单），标号为1、4、5、6、7、8、9、10、11、12、14、17、18、19、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58的建筑物在上述70亩地范围内补偿金额为16730856元。本案审理过程中，辽河影视公司向本院提交了税务事项通知书、增值税发票等，用以证明就涉案地块的补偿款，其需要按照要求缴纳30.5%的税款。经询问，辽河影视公司称其已经按照5.5%的比例，按照协议书载明的补偿款总额为标准，缴纳了相应的税款。上述事实，有双方提交的证据及当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为：根据查明的事实，2018年6月15日辽河影视公司与孙化臣，倪克俭签订《土地租赁补充协议》，系双方真实意思表示，系双方对涉案70亩土地的相关补偿利益如何分割处理的一种约定。按照上述协议的约定，双方商议乙方租赁的70亩土地，政府给予搬迁奖励的每亩2万元归甲方所有，另从补偿款中给甲方60万元管理费，除此之外其他补偿奖励全部归乙方，建筑物赔偿面积按政府审计后最终平米为准。比对评估测绘资料，70亩地的范围内涉及的建筑物的标号为1、4、5、6、7、8、9、10、11、12、14、17、18、19、25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58，上述建筑物的补偿金额为16730856元。故上述补偿款理应归乙方即倪克俭、孙化臣。鉴于协议约定了另从补偿款中给甲方60万元管理费，故60万元应从上述16730856元予以扣除。综上，对于原告诉求的地上建筑物、构筑物腾退补偿款18716186元，本院支持其中的16130856元，其余数额依据不足，本院不予支持。原告诉求的腾退奖励费140万元、鉴于双方已经在协议中明确约定政府给予搬迁奖励的每亩2万元归甲方所有，故该项请求，依据不足，本院不予支持。原告诉求的种养殖土地腾退补助款92047元及院地腾退补助款110万元，因其未能提交有效证据证明上述款项与70亩土地的对应关系，亦未就110万元的具体构成予以佐证，也未能提供上述款项归其所有的合同依据和法律依据，故本院对其上述诉求，亦不予支持。辽河影视公司辩称原告不符合本案的诉讼主体资格。对此本院认为，第一、通过生顺金属公司与孙化臣、倪克俭签订的《转让协议书》、韩润通达公司与生顺金属公司及孙化臣，倪克俭签订的《房屋土地租赁合同转让协议》以及《授权委托书》（无身份证号码）中“地上所有建筑物归孙化臣、倪克俭自建所有”的表述，可以看出，原告系70亩涉案土地上建筑物、构筑物的权利人，基于上述事实，第三人向原告出具授权委托书就70亩土地补偿事宜进行处理，而在2018年6月15日辽河影视公司与孙化臣，倪克俭签订《土地租赁补充协议》中，对于70亩土地及地上物的由来进行了详细具体的表述，由此可以看出，辽河影视公司对上述情况是知晓的；第二、2018年6月15日辽河影视公司与孙化臣，倪克俭签订《土地租赁补充协议》，虽然名称上表述为土地租赁补充协议，但通过其载明的内容可以看出，实际系辽河影视公司作为涉案地块的签约人与倪克俭、孙化臣作为70亩土地地上建筑物、构筑物的权利人，针对70亩土地所涉及的补偿利益如何处理的一种约定，现倪克俭、孙化臣作为《土地租赁补充协议》的乙方，有权依据上述协议约定主张权利。故对辽河影视公司上述抗辩意见，本院不予支持。关于庭审过程中，辽河影视公司提到的其因为接收涉案土地的补偿款，已经按照补偿款总额（含已退还的6621889元款项）要求缴纳5.5%税的问题，考虑到按照税务事项通知书，可能还会产生相应的扣税，且已经按照5.5%扣税的数额所包含的6621889元已经退还镇政府，具体数额尚未确定。综合上述因素，扣税数额问题在本案中不宜处理，双方可以另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京辽河影视文化有限公司给付原告孙化臣、倪克俭补偿款16130856元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告孙化臣、倪克俭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告北京辽河影视文化有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费148341元，由原告孙化臣、倪克俭负担29761元（已交纳），由被告北京辽河影视文化有限公司负担118580元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  杨殿祥人民陪审员  钟玉文二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张媛媛