安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1125民初5430号原告：王玉宝，男，汉族，1976年5月8日生，汉族，住安徽省定远县。原告：陶友梅，女，1979年7月6日生，汉族，住安徽省定远县。两原告委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。被告：定远县广源房地产开发有限公司，住所地定远县定城镇双塘小区，统一社会信用代码91341125063636188Q。法定代表人：郭义龙，执行董事。委托诉讼代理人：***，江苏朗华律师事务所律师。被告：定远县诚信融资担保有限公司，住所地安徽省滁州市定远县定城政务新区广电大楼，统一社会信用代码913411256820726410。法定代表人：李海波，总经理。委托诉讼代理人：刘进，安徽天定律师事务所律师。原告王玉宝、陶友梅与被告定远县广源房地产开发有限公司、定远县诚信融资担保有限公司确认合同无效纠纷一案,本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王玉宝及两原告的委托诉讼代理人朱朝霞、被告定远县广源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***、被告定远县诚信融资担保有限公司的法定代表人李海波、委托诉讼代理人刘进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认两被告2019年6月14日签订的反担保抵押合同中关于定城镇幸福东路双塘金铺商业广场3幢16室房屋（原称双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房屋）的抵押合同为无效合同并解除抵押；2、依法判决被告定远县广源房地产开发有限公司配合原告王玉宝将定城幸福东路双塘金铺商业广场3幢16室（原称双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房屋）产权证过户到原告陶友梅名下；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告王玉宝和郭义龙、李守波共同成立定远县厂源房地产开发有限公司，2016年4月7日三股东和定远县广源房地产开发有限公司达成分房协议，将双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房屋分配给原告王玉宝所有和处分,并签订了委托授权书、办理了公证,后经安徽省定远县人民法院(2018)皖1125民初6243号民事判决书和安徽省滁州市中级人民法院(2019)皖11民初766号民事判决书确定三股东和被告定远县广源房地产开发有限公司分房协议有效。2017年6月18日两原告签订购房协议,原告王玉宝将其分得的双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房屋卖给原告陶友梅,协议约定了双方的权利义务。协议签订后被告定远县广源房地产开发有限公司不配合办理产权过户手续,2019年5月16日原告王玉宝向法院起诉,要求被告定远县广源房地产开发有限公司配合将双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房产过户到原告陶友梅名下,被告定远县广源房地产开发有限公司在收到开庭传票(定于2019年6月19日开庭)、明知对涉案房产自己没有处分权的情况下，于2019年6月14日和被告定远县诚融资担保有限公司恶意串通对涉案房屋签订了反担保抵押合同,该合同严重侵犯原告的合法权利。为了维护原告的合法权利,特具状,请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告定远县广源房地产开发有限公司辩称：根据原告的诉请和诉状，原告提起诉讼的基础是履行分房协议，但被告广源公司不是该分房协议的相对人，协议书中也没有任何有关要求被告广源公司配合办理房产登记给第三人的约定，原告王玉宝要求办理过户的诉请属于商品房买卖范畴，原告王玉宝仅是代理广源公司与第三人签订购房协议，其不具有要求办理过户的诉讼主体资格；2、目前被告广源公司尚欠外债600万元以及60万元左右的税金，根据分房协议的约定，原告王玉宝对公司所欠的债务承担20%的付款责任并在协议签订后两月内付清，但原告王玉宝至今没有履行关于债务的约定，却将公司房产低价转让给原告陶友梅，恶意逃避债务的目的明显，严重损害了公司以及第三人的利益，原告王玉宝与陶友梅签订了买卖协议，价格远低于股东会确定的购房价格，损害公司利益，所签合同无效。原告双方所签订的购房协议缺乏交付使用条件以及交付日期等商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖的主要内容，应当认定为商品房预约合同，而非本约合同，在原告陶友梅没有和广源公司签订正式的商品房买卖合同的前提下，其无权要求办理过户手续；3、涉案房产已办理抵押登记，不具备交付条件；4、原告诉称广源公司收到开庭传票非事实，两被告之间签订的担保合同合法有效；5、除本次诉讼外原告王玉宝未将出卖涉案房屋的相关信息向公司予以披露，原告陶友梅也未曾到被告广源公司要求办理过户手续。被告定远县诚信融资担保有限公司辩称：1、抵押行为涉及《流动资金借款合同》债务客观存在，主合同真实有效，答辩人与定远县广源房地产开发有限公司签订的《反担保抵押合同》作为从合同合法有效，且办理了抵押登记。该抵押行为涉及债务从2016年起，均由定远县广源房地产开发有限公司股东会决议承担连带责任，提供公司自有资产作为反担保抵押登记。并且王玉宝作为广源公司股东，其夫妇与我公司签订了个人连带责任信用反担保合同，故该债务实质为广源公司及王玉宝等股东的共同债务。2017、2018、2019年债务采取续贷、借新还旧方式延续下来。广源公司经公司股东主持80%表决权的股东同意，将公司自有房产抵押给答辩人，双方签订《反担保抵押合同》，并就案涉房产办理了不动产抵押登记。该《反担保抵押合同》未违反法律规定，应依法被认定有效。2、答辩人无恶意串通损害他人合法权益的行为。答辩人在接受案涉房产抵押之前，经不动产登记中心查询该房产所有权为定远县广源房地产开发有限公司且能予以抵押登记，答辩人基于信赖不动产登记的公信力而接受该房产抵押，答辩人已经尽了审慎的注意义务，不存在与他人恶意串通的违法行为。基于上述理由，恳请人民法院依法确认答辩人与定远县广源房地产开发有限公司签订的《反担保抵押合同》有效，并判决驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、两原告身份证一份；证明目的：证明原告诉讼主体适格。证据二、不动产登记信息二份（原件在（2019）皖1125民初3476号卷宗里）；证明目的：证明本案诉争房屋登记在被告定远县广源房地产开发有限公司的名下。证据三、定远县人民法院（2018）皖1125民初6243号民事判决书和滁州市中级人民法院（2019）皖11民终766号民事判决书一份，2016年４月６日分房协议书一份，分得房屋确认书一份，委托授权书一份，律师见证书一份，定远县公证处公证书一份，原告王玉宝和原告陶友梅购房协议一份（原件在（2019）皖1125民初3476号卷宗里）；证明目的：１、证明原告王玉宝与股东及被告的分房协议合法有效，并经生效判决确认；２证明涉案房屋已经合法分配给王玉宝所有和处分；３、证明原告王玉宝有权将涉案房屋卖给原告陶友梅，被告公司依约应当办理过户手续。证据四、反担保抵押合同和皖（2019）定远县不动产第（0026501）号不动产登记证明各一份；证明目的：证明两被告签订的反担保合同合同侵犯了两原告的合法权利，属无效合同应当予以撤销，并解除皖（2019）定远县不动产证明第（0026501）号不动产登记证明中的皖（2019）定远县不动产权第0007033号的抵押权（即涉案房屋的抵押权）。证据五、定远县人民法院传票一份；证明目的：证明被告在明知房屋已经有原告王玉宝卖给原告陶友梅的情况下，还恶意串通，其行为严重侵犯了两原告的合法权利。被告定远县诚信融资担保有限公司对原告所举证据质证意见为：对证据一的身份证由法院审查；对证据二的不动产登记信息，诉争房屋所有权人是广源公司无异议；对证据三判决书真实性无异议，其余证据真实性不了解情况，与本案没有关系，对证明目的不予认可；对证据四真实性无异议，对证明目的不认可，我方认为该合同是合法有效合同，并且已经经不动产登记中心办理了抵押登记，取得了案涉房屋的抵押权、物权；对证据五传票我公司对该案件情况不了解，也不知道案涉房产是否出售，我司在接受抵押前经不动产登记中心查询案涉房产产权人为本案被告定远县广源房地产开发有限公司，无任何其他权利人，可以办理抵押登记。２、原告传票传唤是王玉宝本人，不能证明本案被告定远县广源房地产开发有限公司也收到传票或知悉事实。被告定远县广源房地产开发有限公司对原告所举证据质证意见为：对证据一请法院核实；对证据二真实性及证明目的均予以认可，目前涉案房产仍然登记在广源公司名下，属于广源公司财产；对证据三的判决书、协议书、分房确认书、见证书、公证书均无异议，判决书明确原告王玉宝对外卖房是受托人身份而非所有人身份，虽然判决书该分房协议合法有效，但被告广源公司认为因侵犯公司及其他债权人利益，该协议仅对三股东有效，对外无效；购房协议书广源公司并不知情，而且价格远低于股东会内部所决议的价格，内容缺乏交付条件和交付日期等法律规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为预约合同，原告的证明目的不予认可；对证据四真实性无异议，证明目的不认可，该合同合法有效，应受法律保护，而且该房屋一直抵押在被告定远县诚信融资担保有限公司的名下；对证据五真实性由法院核实，证明目的不认可，其他同被告定远县诚信融资担保有限公司的质证意见。被告定远县广源房地产开发有限公司为抗辩原告的主张，向本院提交了下列证据：证据一、税务通知书、2016年２月５日协议书、进账单各一份；证明目的：证明被告广源公司大额外欠债，分房协议侵害了公司及其他债权人利益，对外无效。证据二、2016年２月５日股东会纪要一份；证明目的：原告王玉宝以低价出卖公司房屋损害公司利益，原告出售房屋放款应当交至广源公司，并优先支付公司所欠康泰医院的６００万元欠款。原告质证意见为：对证据一真实性无异议，但我们认为与本案无关，公司债务在分房协议中已经非常明确的注明了由三股东按股份承担，如有债务，可以找股东协商承担，也可以通过诉讼程序解决，被告的证明目的不能成立；税务通知单是2018年６月25日的，公司是否已经支付无法明确，不能证明到目前为止仍然欠税务局该笔债务，对于定远县康泰医院的600万元债务从本案的反担保协议来看，目前只欠530万元，另外500-600万元的债务对一个开发公司来说是很小的债务，公司和任意股东都能偿还得起，被告称侵犯了其它人的利益是不能成立的，这个协议是2016年2月５日签订的，已经被2016年４月７日的协议所代替，这份协议已经不具备法律效力；对于证据二会议纪要真实性无异议，但对证明目的有异议，这份纪要也不发生法律效力，已经被2016年４月７日协议和股东会纪要所代替，因此被告的证明目的是不能成立的。被告定远县诚信融资担保有限公司质证：对被告定远县广源房地产开发有限公司的证据我方均不了解，不发表意见。被告定远县诚信融资担保有限公司为抗辩原告的主张，向本院提交了下列证据：证据一、2016年定远康泰医院与定远县诚信融资担保有限公司《委托保证合同》、定远县康泰医院与安徽定远农村商业银行东城支行《流动资金借款合同》、定远县广源房地产开发有限公司与定远县诚信融资担保有限公司《企业信用反担保合同》和《反担保抵押合同》、定远县广源房地产开发有限公司股东会决议、以及原告王玉宝及李林菊与定远县诚信融资担保有限公司签订的《个人不可撤销连带责任反担保合同》；证明目的：2016年定远康泰医院向安徽定远农村商业银行东城支行借款600万元，由定远县诚信融资担保有限公司为该笔借款提供担保，定远县广源房地产开发有限公司对该笔债务承担连带保证责任，并经包括王玉宝在内的全体股东同意，以公司所有的18套房屋向定远县诚信融资担保公司提供抵押反担保。原告王玉宝夫妇二人同时为该笔债务向定远县诚信融资担保有限公司提供不可撤销的个人连带保证。证据二、2017年定远县康泰医院与安徽定远农村商业银行东城支行《流动资金借款合同》、定远县广源房地产开发有限公司与定远县诚信融资担保有限公司《企业信用反担保合同》、《反担保抵押合同》、定远县广源房地产开发有限公司股东会决议；证明目的：2017年定远县康泰医院2016年的600万借款到期后，经与安徽定远农村商业银行东城支行协商续贷一年，由定远县诚信融资担保有限公司继续为该笔贷款提供保证担保，定远县广源房地产开发有限公司为该笔债务承担连带保证责任，并经占全部表决权80%的股东同意，以公司所有的18套房屋向定远县诚信融资担保公司提供抵押反担保。证据三、2018年定远县康泰医院与安徽定远农村商业银行东城支行《流动资金借款合同》、定远县广源房地产开发有限公司与定远县诚信融资担保有限公司《企业信用反担保合同》、《反担保抵押合同》、定远县广源房地产开发有限公司股东会决议；证明目的：2018年定远县康泰医院600万元借款续贷一年到期后，经与安徽定远农村商业银行东城支行协商借新还旧600万元用于偿还之前的600万元贷款，由定远县诚信融资担保有限公司为该笔借款提供担保保证担保，定远县广源房地产开发有限公司对该笔债务承担连带保证责任，并经占全部表决权80%的股东同意，以公司所有的18套房屋向定远县诚信融资担保有限公司提供抵押反担保。证据四、2019年定远县康泰医院与安徽农村商业银行东城支行《流动资金借款合同》、定远县广源房地产开发有限公司与定远县诚信融资担保有限公司《企业信用反担保合同》、《反担保抵押合同》、不动产登记证明书、定远县广源房地产开发有限公司股东会决议；证明目的：2019年定远县康泰医院600万贷款到期后，经与安徽定远农村商业银行东城支行协商借新还旧530万元用于偿还之前的600万贷款，由定远县诚信融资担保有限公司为该笔借款提供保证担保，定远县广源房地产开发有限公司对该笔债务承担连带保证责任，并经占全部表决权80%的股东同意，以公司所有的18套房屋向定远县诚信融资担保有限公司提供抵押反担保，并经定远县不动产登记中心办理不动产登记证明。原告对定远县诚信融资担保有限公司所举证据质证意见为：对证据一真实性无异议，该笔贷款到期后实际已经偿还，当时涉案房屋是在抵押的范围，但是到2016年４月７日三股东达成分房协议以后，该600万元债务属于原告王玉宝转由被告郭玉龙承担，原告王玉宝用房屋和公司欠款实际已经偿还了属于王玉宝的128万元，因此至第二年贷款时，王玉宝分得的涉案房屋就解除了抵押，被告诉称的18套房屋已经发生变更；对证据二股东会协议以及流动资金借款合同，原告王玉宝没有实际参与，对于其真实性我们不发表意见，但是从股东会决议来看当时反担保物已经没有涉案房屋，涉案房屋已经解除了抵押；对证据三的质证意见同证据二；对证据四流动资产借款合同的真实性因王玉宝没有参与，不发表意见，对于股东会决议，上面将涉案房屋也作为抵押物是无效的，涉案房屋已经分给了原告王玉宝并且经人民法院生效判决予以确认，显然，是一份无效的股东会决议，对被告的证明目的不予认可。对于反担保抵押合同由于该份反担保抵押合同是侵犯两原告合法权益的合同，因此关于涉案房屋的部分属于无效合同，即使该份合同是双方的真实意思表示并经过抵押登记，这个合同效力也后于原告王玉宝和三股东的分房协议，根据中国人民过合同物权法的规定，物权的生效方式一种是登记，另一种是人民法院的生效判决或仲裁机构的决议。我们的权利已经生效判决确认了，原告王玉宝自法院判决生效后即享有涉案房屋的所有，被告的抵押权是在2019年６月17日显然在生效判决之后，王玉宝的所有权优于被告二的抵押权。被告定远县广源房地产开发有限公司对定远县诚信融资担保有限公司所举证据质证意见为：对证据均予以认可，合同是各方真实意思表示，不违反法律规定。根据原、被告举证、质证及诉辩意见，本院对原、被告所举证据分析认证如下：（一）、原告所举证据对证据一经核实予以确认。对证据二、三、四、五，被告无异议，本院予以确认。（二）、定远县广源房地产开发有限公司所举证据原告无异议，本院对该证据予以确认。（三）、定远县诚信融资担保有限公司所举证据对证据一，原告无异议，本院予以确认。对证据二、三、四，经本院对该证据真实性依法予以确认。本院经审理认定事实如下：定远县广源房地产开发有限公司于2013年3月注册登记成立，注册资本800万元，法定代表人为王玉宝。王玉宝、郭义龙、李守波均是公司股东，其中郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波、王玉宝各出资160万元持股比例各占20%。201７年８月９日，定远县广源房地产开发有限公司法定代表人变更为郭义龙。2016年1月10日，王玉宝、郭义龙、李守波召开股东会决定：以定远康泰医院（法定代表人郭义龙）名义向安徽定远农村商业银行东城支行借款600万元为定远县广源房地产开发有限公司使用，由定远县诚信融资担保有限公司为该笔借款提供担保，以公司所有的18套房屋（包括本案诉争的3幢东16一、二层房屋，产权证定2016000557号、2016000591号）向定远县诚信融资担保公司提供抵押反担保，个人股东承担无限连带责任。2016年2月4日，定远康泰医院与安徽定远农村商业银行东城支行签订了《流动资金借款合同》，借款600万元，借款期限2016年2月5日至2017年2月5日。定远县广源房地产开发有限公司以包括本案诉争的3幢东16一、二层（产权证定2016000557号、2016000591号）等１８套房屋向定远县诚信融资担保公司提供抵押反担保。2016年4月7日，王玉宝、郭义龙、李守波达成分房协议:对公司剩余的房屋进行分配，房屋由三股东自行处理，对外出卖或租赁等，三股东出售自己的房产时，出卖房屋总价的10%交给公司，由公司交纳相关费用，包括税费、过户等，结算时，多退少补。王玉宝分得了双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东16一、二层等处房屋。定远县广源房地产开发有限公司公司签发了委托授权书，委托三股东对各自分得的房屋自主处分，并办理了公证书，载明：受委托人全权代为办理上述房屋出售的相关手续，包括签订上述房屋买卖合同、代办评估、过户登记、代收房款、代为办理房地产权更换、过户、土地使用权证的过户及房屋交接手续、代为办理上述房地产出售、出租、抵押贷款等一切相关事宜，受托人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。2018年12月13日本院的(2018)皖1125民初6243号民事判决书和2019年4月29日的安徽省滁州市中级人民法院(2019)皖11民初766号民事判决书均判决确定三股东的分房协议有效。2017年1月22日，郭义龙、李守波召开股东会（王玉宝未参加）决定：同意定远县诚信融资担保有限公司为本次融资提供担保，以公司所有的18套房屋抵押给定远县诚信融资担保公司作为抵押反担保。2017年2月28日，定远康泰医院与安徽定远农村商业银行东城支行又签订了《流动资金借款合同》，借款600万元，借款期限2017年３月１日至2018年３月１日，借款用途：续贷。本次抵押的房屋不包括本案诉争的3幢东16一、二层房屋（产权证定2016000557号、2016000591号）。2017年6月18日，王玉宝（甲方）与陶友梅（乙方）签订《购房协议》，约定：“1、甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第16间卖给乙方，一、二层面积约84.26平方米（实际面积以房产证面积为准）合计85万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方陶友梅二0一七年六月十八日定远县广源房地产开发有限公司（公章）”。协议签订后，陶友梅支付王玉宝536000元，王玉宝将房屋交付陶友梅，2018年10月陶友梅将房屋租赁给陈家银使用。2018年３月６日，郭义龙、李守波召开股东会（王玉宝未参加）决定：同意以公司所有的18套房屋抵押给定远县诚信融资担保公司作为定远康泰医院向安徽定远农村商业银行东城支行借款担保的反担保物，股东郭义龙承担连带责任。2018年４月１８日，定远康泰医院与安徽定远农村商业银行东城支行又签订《流动资金借款合同》，借款600万元，借款期限2018年４月１８日至201９年4月18日，借款用途：借新还旧。本次抵押的房屋也不包括本案诉争的3幢东16一、二层房屋（产权证定2016000557号、2016000591号）。原告王玉宝将其分得的3幢东16一、二层房屋出卖给原告陶友梅后,被告定远县广源房地产开发有限公司不配合办理产权过户手续。2019年5月21日，原告王玉宝起诉来院,要求被告定远县广源房地产开发有限公司配合将上述房产过户到陶友梅名下，本院向定远县广源房地产开发有限公司送达了开庭传票，定于2019年6月19日开庭审理，2019年6月13日被告定远县广源房地产开发有限公司收到开庭传票。2019年５月８日，郭义龙、李守波召开股东会（王玉宝未参加）决定：同意以公司所有的１５套房屋给定远县诚信融资担保公司作为定远康泰医院向安徽定远农村商业银行东城支行借款担保的反担保物，股东郭义龙夫妇承担连带责任。2019年６月14日，定远康泰医院与安徽定远农村商业银行东城支行又签订《流动资金借款合同》，借款５３0万元，借款期限2019年６月17日至2020年６月１７日，借款用途：借新还旧。2019年6月14日，定远县广源房地产开发有限公司与定远县诚融资担保有限公司签订了《反担保抵押合同》,定远县广源房地产开发有限公司又将本案诉争的3幢东16一、二层房屋（产权证定2016000557号、2016000591号）作为抵押物抵押给定远县诚信融资担保公司，并办理了抵押登记手续。本院认为，根据抵押权的有权处分性，抵押人用于抵押的财产应当有处分权。本案中，2017年6月王玉宝将其分得的3幢东16一、二层房屋代表定远县广源房地产开发有限公司出售并交付给陶友梅，陶友梅支付了大部分房款，并占有、使用案涉房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定，或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，定远县广源房地产开发有限公司在2017年6月将案涉房屋出售给陶友梅并已交付的情况下，本应将案涉房屋变更登记给陶友梅，但在原告已诉讼至本院要求其履行过户手续、本院已通知其2019年6月19日开庭审理的情况下，却仍于2019年6月14日和被告定远县诚信融资担保公司签订了《反担保抵押合同》，将应当归属于陶友梅所有的房屋抵押给定远县诚融资担保有限公司，恶意损害他人利益明显，属无权处分的行为，两被告签订的《反担保抵押合同》,侵犯了原告陶友梅的合法权益，涉及本案双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房屋的抵押部分应为无效，故原告要求确认两被告2019年6月14日签订的《抵押反担保合同》中关于定城镇幸福东路双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房屋抵押无效并解除抵押的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案王玉宝与陶友梅签订的购房协议是王玉宝受定远县广源房地产开发有限公司委托而与陶友梅签订的，应视为是定远县广源房地产开发有限公司与陶友梅之间的购房协议，该协议是双方当事人真实意思的表示，合法有效，定远县广源房地产开发有限公司负有协助王玉宝将涉案房产产权登记到陶友梅名下的义务，故原告要求被告定远县广源房地产开发有限公司履行协议，配合原告王玉宝将诉争房屋产权登记过户到陶友梅名下，符合法律规定，本院予以支持。被告定远县广源房地产开发有限公司辩称，王玉宝与陶友梅签订的购房协议无效，在原告陶友梅没有和广源公司签订正式的商品房买卖合同的前提下，其无权要求办理过户手续，因该房屋已分配至王玉宝名下，并由生效的判决确认，王玉宝与陶友梅签订的《购房协议》系受被告公司委托签订，是代表公司行使权利，由此产生的法律后果应由定远县广源房地产开发有限公司承担，故被告的该辩称理由不能成立，本院不予采信。定远县诚融资担保有限公司辩称，在接受案涉房产抵押之前，我公司经不动产登记中心查询该房产所有权为定远县广源房地产开发有限公司且能予以抵押登记，为公司基于信赖不动产登记的公信力而接受该房产抵押，已经尽了审慎的注意义务，不存在与他人恶意串通的违法行为，《反担保抵押合同》未违反法律规定，应依法被认定有效，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不动产权的善意取得必须满足以下要件：一是交易时为善意；二是支付合理对价；三是进行了相关登记。第一百八十四条的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，被告定远县诚融资担保有限公司对案涉房屋设定抵押时仅对抵押房屋的产权登记进行了审查，但未对房屋的买卖情况和实际占有、使用及收益进行审查核实，且案涉房屋2017年6月即由陶友梅占有、使用，被告也未提供证据证明其在设定抵押权时对应有的调查内容履行了审慎核查的注意义务，客观上存在重大过失，不符合法律规定的善意取得要件，其取得案涉房屋抵押权不当，应属无效。即使被告在办理抵押登记手续过程中对案涉房屋的真实权利归属不知情，但考虑到陶友梅已为案涉房屋支付了大部分房款，已实际占有使用，在两被告对案涉房屋进行抵押登记的过程中并不存在过错等情形，认定定远县广源房地产开发有限公司与定远县诚融资担保有限公司设立的抵押行为及签订的抵押反担保合同无效，更公平、合理，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项及《中华人民共和国物权法》第一百零六条第（一）、（二）（三）项、第一百八十四条第（四）项之规定，判决如下：一、被告定远县广源房地产开发有限公司与定远县诚融资担保有限公司于2019年6月14日签订的抵押反担保合同中关于定城镇幸福东路双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房屋抵押无效，两被告于本判决发生法律效力后十日内解除该房屋的抵押；二、被告定远县广源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告王玉宝将定城镇幸福东路双塘金铺商业广场3幢东16一、二层房屋产权（产权证定2016000557号、2016000591号）登记到原告陶友梅名下。本案受理费80元，减半收取40元，由被告定远县广源房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  马春海二〇一九年十一月七日书记员  刘 凯附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。。第一百八十四条下列财产不得抵押：。（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。