重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11313号原告：重庆众联山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号5楼507号，统一社会信用代码91500103762697553G。法定代表人：陆纾，董事长。委托代理人：**，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：邱晓兰，女，汉族，1968年1月19日出生，户籍地重庆市江北区。原告重庆众联山物业管理有限公司诉被告邱晓兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告重庆众联山物业管理有限公司的委托代理人**到庭参加诉讼，被告邱晓兰经本院公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆众联山物业管理有限公司诉称：被告系原告所服务的南岸区住宅的业主，房屋建筑面积361.65平方米。根据《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》相关规定，物业服务费收费标准为3元/月·平方米计收（按建筑面积计算），公摊水、电费由业主分摊缴纳；在每月15日前业主应交纳物业服务费用、公摊水电费用，当月未缴清上述费用，自次月1日起，按日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。首次物业服务费，按交房通知书上约定的接房之次日起计收。事实上，原告按约提供了物业服务，然被告已拖欠相关物业服务费用等，原告多次催收未果。现原告起诉来院，请求法院判令：1、被告向原告支付自2012年7月1日至2018年12月31日的物业服务费42313.44元、2015年4月1日至2018年12月31日的水电公摊费1155.53元；2、被告向原告支付欠费滞纳金，即以每月所欠物业服务费、公摊水电费为基数，按日千分之三的标准，从欠费月度的次月1日起计算至付清之日止。被告邱晓兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：重庆众诚物业发展有限公司（甲方）与重庆希尔顿物业管理有限公司签订《茶园新城区K标准分区住宅10、12组团项目前期物业服务合同》，合同约定：由乙方对“茶园新城区K标准分区住宅10、12组团”提供物业服务；合同期限为三年，自2009年3月13日起至2012年3月12日止；物业收费标准为住宅3元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主或物业使用人应于每月5-15日交纳当月物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日欠费总额的千分之三的标准向乙方支付违约金……合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房等其他方面进行了约定。另查明：2009年5月6日，邱晓兰（乙方）与开发商重庆众诚物业发展有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市南岸区房屋，合同约定甲方应在2010年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。2012年6月18日，邱晓兰在接房通知书上签字，接房通知书载明：重庆众诚物业发展有限公司将于2012年6月26日9时至17时集中办理交接房手续，邀请邱晓兰于2012年6月26日办理接房手续。截至2019年5月15日，重庆市南岸区房屋登记在邱晓兰名下，该房屋建筑面积361.65平方米。再查明：重庆希尔顿物业管理有限公司于2013年12月18日变更名称为重庆众联山物业管理有限公司。原告曾于2014年、2015年、2016年、2017年、2018年以邮寄方式向被告催收过欠缴费用。以上事实，有原告提交的准予变更登记通知书、前期物业服务合同、资质证书、备案表、商品房买卖合同和补充协议、房屋登记信息查询证明、业主接房通知书、中国邮政快递包裹单、公摊费发票等证据为证，足以认定。本院认为，重庆众诚物业发展有限公司与重庆希尔顿物业管理有限公司（后名称变更为重庆众联山物业管理有限公司）签订的《茶园新城区K标准分区住宅10、12组团项目前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，《茶园新城区K标准分区住宅10、12组团项目前期物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。物业服务合同到期后，原告继续为小区提供事实上的物业服务至今。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，《茶园新城区K标准分区住宅10、12组团项目前期物业服务合同》的履行期限已自动延续，茶园新城区K标准分区住宅10、12组团的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。关于物业服务费收费标准，《茶园新城区K标准分区住宅10、12组团项目前期物业服务合同》第六条约定住宅3元/月/平方米，现原告自愿按照1.50元/月/平方米，本院予以准许。现被告尚欠2012年7月1日至2018年12月31日的物业服务费42313.05元（1.50元/月/平方米×361.65平方米×78月），应予支付。关于公摊水电费，《茶园新城区K标准分区住宅10、12组团项目前期物业服务合同》第七条约定了据实分摊，本院认为公共区域用水用电系客观产生的费用，原告代缴了公摊水电费，据实结算而请求的公摊水电费金额亦在合理范围内，故本院对2015年4月1日至2018年12月31日的公摊水电费1155.53元予以支持。关于滞纳金，庭审过程中，原告陈述其实质为违约金。《茶园新城区K标准分区住宅10、12组团项目前期物业服务合同》第三十条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日欠费总额的千分之三的标准向乙方支付违约金；但《茶园新城区K标准分区住宅10、12组团项目前期物业服务合同》已于2012年3月12日到期，故原合同约定的违约金条款不再适用，但被告未按期缴纳物业服务费、公摊水电费的行为已给原告造成损失，本院酌情以中国人民银行同期同档基准利率计算资金占用损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、被告邱晓兰于本判决生效之日起十日内支付原告重庆众联山物业管理有限公司2012年7月1日至2018年12月31日的物业服务费42313.05元、2015年4月1日至2018年12月31日的公摊水电费1155.53元，共计43468.58元及资金占用损失（以欠费金额为基数，从欠费月度的次月1日起按照中国人民银行同期同档基准利率计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆众联山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元、公告费300元，共计1266元，由被告邱晓兰承担（该款已由原告重庆众联山物业管理有限公司垫付，被告邱晓兰在支付上述款项时一并支付给原告重庆众联山物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  余洪峰人民陪审员  陈作秀人民陪审员  余俊芬二〇一九年十一月二十日书 记 员  邓 欣