福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2699号 原告(反诉被告):林华维，男，1978年10月13日出生，公民身份号码350402197810132010，汉族，住福建省三明市梅列区乾龙新村390幢903室。 委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗联湖，福建君来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：戴文玲，女，1990年6月24日出生，公民身份号码350583199006241884，汉族，住福建省厦门市思明区育秀里37号2203室。 委托诉讼代理人：康复，福建凯峰律师事务所律师。 第三人：曾秋娟，女,1966年9月25日出生，公民身份号码350428196609250022，汉族，住福建省三明市梅列区乾龙新村390幢903室。 委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗联湖，福建君来律师事务所律师。 原告(反诉被告)林华维与被告（反诉原告）戴文玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日作出（2018）闽0402民初2853号民事判决，原告(反诉被告)林华维不服提起上诉，三明市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）闽04民终976号民事裁定，裁定撤销本院（2018）闽0402民初2853号民事判决，发回本院重审。本院追加曾秋娟参加诉讼后重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林华维及其委托诉讼代理人余开来、罗联湖，被告（反诉原告）戴文玲及其委托诉讼代理人康复，第三人曾秋娟及其委托诉讼代理人余开来、罗联湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林华维向本院提出诉讼请求：1.解除林华维与戴文玲签订的关于三明市梅列区万达广场6幢3005室的《存量房买卖合同》；2.判令戴文玲向林华维返还其占有的位于三明市梅列区万达广场6幢3005室房屋。诉讼过程中,林华维变更第1项诉讼请求为：确认林华维与戴文玲于2017年9月25日签订的关于三明市梅列区万达广场6幢3005室的《存量房买卖合同》无效。事实与理由：林华维于2017年9月25日通过三明市百年房产经纪有限公司（以下简称百年经纪公司）和戴文玲签订《存量房买卖合同》，将位于三明市梅列区万达广场6幢3005室房屋（以下简称案涉房屋）出售给戴文玲。2017年9月26日，林华维的妻子曾秋娟知道后，不同意出卖，夫妻商量该房屋要自己居住。林华维多次要求戴文玲解除合同并返还房屋未果。 戴文玲辩称，林华维所诉的事实和理由，未提交相关的证据予以证明。事实是，在中介的居间活动中，曾秋娟全程参与了案涉房屋的买卖交易，并最终决定是否卖房，以多少价格成交。若曾秋娟不知情、不同意，中介绝不可能做成该笔交易。《存量房买卖合同》不存在法定无效的情形，林华维主张该合同无效没有事实及法律依据。 戴文玲向本院提出反诉请求：1.判令林华维继续履行与戴文玲签订的《存量房买卖合同》；2.判令林华维按《存量房买卖合同》约定的日万分之五的标准向戴文玲支付违约金（从2017年9月26日起暂计至2018年9月26日止为171825元，此后继续计至林华维继续履行合同之日止）。事实与理由：2017年9月25日，戴文玲与林华维通过中介自愿协商，期间林华维之妻曾秋娟参与整个协商过程，双方签订《存量房买卖合同》，林华维将其所有的案涉房屋出售给戴文玲。戴文玲在签订合同后即依约将70000元定金当着曾秋娟的面，直接汇入林华维的银行卡，林华维当场向戴文玲出具一张收条，并向戴文玲交付了房屋的钥匙（门卡）。同时，戴文玲依约向中介支付了由其代管的交房保证金10000元及中介费和代办费，中介即开具了《购房款保管凭条》及中介费收据。2018年8月10日，戴文玲与大连万象美物业管理有限公司三明分公司（以下简称万象美三明分公司）签订《装修管理协议》，并缴交了相关费用，即对其购买的案涉房屋进行装修。后因房屋涨价，林华维在曾秋娟的唆使下欲通过诉讼解决其与戴文玲签订的《存量房买卖合同》，并不惜编造曾秋娟不知道卖房之事实。《存量房买卖合同》并不存在法定无效的条款，林华维自愿签订该合同后又主张无效，没有事实和法律依据。根据双方签订的《存量房买卖合同》约定，林华维拒不依约履行《存量房买卖合同》的行为已构成违约，应向戴文玲支付按日万分之五计算的违约金。 林华维辩称，1.案涉房屋系林华维与曾秋娟夫妻共有财产，曾秋娟未与戴文玲签订房屋买卖合同，事后得知房屋买卖一事也明确表示不同意出售，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，林华维与戴文玲签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。2.合同无效即自始无效，违约责任在无效合同中也自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，自房屋买卖合同签订后，戴文玲仅向林华维支付了定金70000元，林华维同意返还该70000元。合同签订当日和次日，林华维就将曾秋娟不同意出售案涉房屋的情况告知中介人员和戴文玲，也未给戴文玲造成损失，戴文玲主张的违约金数额过高。 曾秋娟述称，与林华维的意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 《存量房买卖合同》是否有效的问题 林华维、曾秋娟认为，案涉房屋系林华维与曾秋娟夫妻共有财产，曾秋娟事先未在《存量房买卖合同》上签字，事后也明确表示不同意出售案涉房屋，未对林华维无权处分的行为进行追认，故该合同属于无效合同。 戴文玲认为，曾秋娟参与了案涉房屋买卖的全过程，林华维是经过曾秋娟的同意才与戴文玲签订《存量房买卖合同》的，并提供吴同科、何东杰的证言予以佐证。 本院认为，一方面，林华维陈述其委托百年经纪公司出售案涉房屋却未向百年经纪公司提交任何材料，不符合常理；另一方面，证人吴同科陈述办理中介房屋过程中，林华维与曾秋娟“都在场……其（曾秋娟）没有签字是因为案涉房屋的产权是登记原告（林华维）一个人的名下，在签订合同之前已经和原告（林华维）协商好了”，这与《商品房买卖合同（预售）》载明的买受人为林华维一人、2018年8月首次的不动产权证书载明案涉房屋的权利人为林华维单独所有相符。证人何东杰也陈述“第二天其妻子（曾秋娟）过来一起协商，拿着计算器计算和被告(戴文玲)谈出售房屋的价格”；林华维、曾秋娟关于戴文玲系职业炒房人，与证人存在利害关系的抗辩理由，未提供相应的证据证明，故对证人吴同科、何东杰的证言予以采信，认定曾秋娟在《存量房买卖合同》签订前知晓林华维出售案涉房屋的事实，并参与其中。在此情况下，曾秋娟未在《存量房买卖合同》上签字并不影响合同的效力，林华维关于曾秋娟不同意出售案涉房屋，据此《存量房买卖合同》无效的主张，于法无据，不能成立。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2017年9月25日，林华维作为卖方、戴文玲作为买方、百年经纪公司作为居间方，三方共同签订《存量房买卖合同》，约定：林华维将案涉房屋（建筑面积114.83平方米），以871660元出售给戴文玲；案涉房屋从林华维名下过户到戴文玲名下所涉税、费由戴文玲承担；戴文玲应在本合同签订当日支付购房保证金10000元，购房保证金存入百年经纪公司指定账户，由百年经纪公司无息代管；合同签订后，戴文玲同意于2017年9月25日签订本合同当日向林华维支付定金70000元，林华维在办理出房屋产权证且契税缴交时间满两年后30个工作日内协助戴文玲到银行办理申请贷款手续；第一期购房款221660元，在银行解押和申请贷款批复之日起三个工作日内并确认房产无查封时，戴文玲自愿付给林华维用于银行解押。在该不动产办完解押手续并注销起三个工作日内，买卖双方到不动产登记中心办理过户手续；第二期购房款570000元，在戴文玲领到名下不动产证三个工作日内到不动产登记中心办理该不动产抵押手续后，于银行放款当日直接转入林华维账户，并办理水电、闭路、煤气、物业过户；林华维应在戴文玲支付定金当日，将上述房产正式交付给戴文玲，并保证维护房屋的现有固定装修，在戴文玲接收时移交；三方签订合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；林华维、戴文玲各自保证其本人及配偶积极配合对方及百年经纪公司办理房屋交易所需的各项手续，否则，导致房屋交易时间拖延的，视为该方违约。自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；林华维、戴文玲任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。合同签订当日，戴文玲支付给林华维购房定金70000元，并支付10000元交房保证金交由百年经纪公司保管，同时支付中介费、代办费等共计11146元给百年经纪公司。次日，林华维以其妻子曾秋娟不同意卖房为由要求解除三方共同签订的《存量房买卖合同》，戴文玲不同意。 2.曾秋娟与林华维系夫妻关系，二人于2007年11月15日登记结婚。2014年4月，林华维与三明万达房产有限公司签订《商品房卖卖合同（预售）》，约定：林华维以641063元向三明万达房产有限公司购买案涉房屋。2015年12月24日，林华维作为主债务人（抵押人）、曾秋娟作为共有债务人（抵押物共有人）与兴业银行三明分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：林华维、曾秋娟向该行借款440000元，借期180个月，林华维、曾秋娟以案涉房屋为借款提供抵押担保。2018年6月11日，林华维取得案涉房屋的所有权证，权证中共有情况载明单独所有。2019年，案涉房屋的权利人变更为林华维、曾秋娟，共有情况载明按份共有，双方各50%。 3.2018年5月28日，三明市住房和城乡建设局向市房屋交易管理中心、市区各房地产经纪机构发送《关于贯彻市区房地产市场调控政策的补充通知》，内容载明：在《5.18通知》即《三明市人民政府办公室关于加强房地产市场调控的通知》（明政办[2018]42号）实施前已经形成实际交易但尚未完成网签备案手续的二手住房，由买卖双方持身份证明、不动产权证、在2018年5月18日之前已办理交易订金的银行转账凭证原件（或由银行出具已支付款项的证明）、买卖协议、居间协议等，由房屋交易管理部门核对无误后，可以办理网签备案手续。 4.2018年8月13日，戴文玲与万象美三明分公司签订《装修管理协议》、《消防安全责任书》，并向该公司交纳物业服务费3689元，戴文玲占有使用案涉房屋。林华维获知后于同年8月20日报警处理，但未果。 本院认为，曾秋娟虽未在《存量房买卖合同》中签字，但其实际参与了案涉房屋的出售过程，应视为对《存量房买卖合同》没有异议。林华维关于曾秋娟不同意出售案涉房屋，据此《存量房买卖合同》无效、戴文玲应返还案涉房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。林华维、戴文玲、百年经纪公司三方签订的《存量房买卖合同》系各方的真实意思表示，未违反法律及效力性强制规定，属合法有效的合同，各方应按合同约定履行各自义务。戴文玲要求林华维继续履行《存量房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。林华维拒绝履行合同的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。根据合同约定，林华维导致房屋交易时间拖延的，视为违约，林华维应自违约行为发生之日起每日按本合同约定的成交价万分之五向戴文玲支付违约金。因该违约金的约定标准过高，林华维对此亦提出异议，故在综合考虑林华维的过错程度、戴文玲实际已付购房款数额及其所受实际损失等情况基础上，对违约金金额酌情予以适当调整。戴文玲支付给林华维购房定金70000元，并支付给百年经纪公司交房保证金10000元，合计80000元，参照年利率6%计付资金占用期间利息，故本案违约金标准应认定为：（80000元×6%÷365天）×1.3≈17元，即每日违约金为17元，时间从2017年9月26日起计至林华维协助戴文玲到银行办理申请案涉房屋贷款手续之日止。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林华维继续履行其与戴文玲于2017年9月25日签订的《存量房买卖合同》； 二、林华维应于本判决生效之日五日内向戴文玲支付违约金（该违约金按每日17元的标准计算，从2017年9月26日起计至林华维协助戴文玲到银行办理申请案涉房屋贷款手续之日止）； 三、驳回戴文玲的其他反诉请求； 四、驳回林华维的全部本诉诉讼请求。 本诉案件受理费12517元，反诉案件受理费6258元，合计18775元，由林华维负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  俞美华 人民陪审员  曾锦锋 人民陪审员  张美华 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  罗明凤 附： 判决书所引用的相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。