文书内容江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0117民初425号原告（反诉被告）：吴学珍，女，1977年4月1日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：夏健华，江苏方多律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京华辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320117555505088X，住所地南京市溧水区宝塔路98号。法定代表人：熊文清，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦佳伟，江苏宗域律师事务所律师。原告（反诉被告）吴学珍与被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，适用简易程序进行了审理。本案在审理过程中，因案情复杂，本院转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴学珍的委托诉讼代理人夏健华、被告（反诉原告）华辉公司的委托诉讼代理人秦佳伟到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告（反诉被告）吴学珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告因逾期交房支付原告违约金27292元；2.判令被告承担原告来回交通费和误工费；3.要求被告立即交付房屋。庭审中，原告（反诉被告）吴学珍变更其第一项诉讼请求为：要求被告承担2018年7月31日至2019年4月10日期间的逾期交房违约金53010.5元（以709646元为计算基数，以万分之三/天为计算标准），并要求撤回第二项、第三项诉讼请求。事实与理由：2016年12月14日，原、被告签署了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告所有的位于南京市溧水区房屋，建筑面积86.32㎡，单价8170元/㎡，房价款为709646元。原告按照合同约定于2016年12月14日支付给被告首付款219646元，余款原告向中国银行办理了按揭贷款，中国银行于2017年2月发放了贷款。合同第六条约定：被告应于2018年7月31日前向原告交付该商品房，并约定被告迟延交付商品房的，应按照已收价款的万分之三/天的标准向原告支付迟延期间的违约金。后被告未按约定时间交付房屋，直到2018年11月底才通知原告于2018年12月7日交房。原告认为原、被告之间签订的商品房预售合同系真实意思表示，应属合法、有效。被告未按合同约定按时交付房屋，应当向原告支付违约金。综上，原告为了保护自己的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）华辉公司辩称，1.根据法律规定所谓的违约即是其中当事人一方有过错。本案中我方未能按照合同约定期限交付房屋是有原因的，我方并没有故意或者过失导致合同不能履行，其中原因包括不可抗拒的因素、政府行为、气象原因等，我方将在证据中予以说明，且我方于2018年12月7日在房屋符合交付条件时已通知原告前来收房，故我方行为不构成违约；2.根据相关法律规定，违约金是按照违约行为给对方造成损失的具体金额来计算的，故本案中违约金即便存在也应按照实际损失为限进行计算，如果未能确定实际损失的应以房屋所在地的房屋租赁价格为标准来计算实际损失，双方合同中约定的违约金标准过高，应当予以调整；3.原告要求违约金的计算期限直至2019年4月10日无事实及法律依据，原告在诉讼时违约时间计算至2018年12月6日，表明其是知晓交房时间的，且我方也书面通知过原告具体的交付时间及应当承担的相关责任，我方通知原告收房后并不存在不肯交付房屋的事实，是原告自行拒绝接受房屋。综上所述，我方认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告（反诉原告）华辉公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告承担拒绝接受商品房及未如期办理房屋交接手续的违约金19041元（暂计算至2019年3月7日，实际计算至反诉被告接受房屋止）；2.要求反诉被告承担原告代为垫付房屋维修资金的利息（以10957元为基数计算至2019年3月6日，实际计算至被告支付给原告止）。事实与理由：2016年12月14日，反诉原告、反诉被告经协商一致订立《南京市商品房预售合同》一份，约定反诉原告将开发建设的“溧水秦淮湾”项目3幢203室出售给反诉被告。虽因建设过程中有诸多不可抗拒因素导致反诉原告未能按照合同约定时间交付房屋，但经反诉原告努力在房屋具备交付条件时即时通知反诉被告于2018年12月7日接受商品房并办理房屋交接手续，但反诉被告却拒绝接受及办理房屋交接手续，按照合同约定理应承担违约责任，并应承担反诉原告代为垫付的房屋维修资金。而反诉被告却贸然起诉反诉原告，致使双方矛盾未能协商解决。为充分维护反诉原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。原告（反诉被告）吴学珍针对反诉请求辩称，反诉原告提出的诉请与事实不符，不是我方拒绝收房而是反诉原告拒绝交房，我方按照通知于2019年12月7日前去收房时，反诉原告要求我方签署放弃违约金的条款，故我方未收取房屋，后我方于2019年3月25日再次要求收房，反诉原告要求我方先交纳逾期收房的违约金才能拿房，故我方再次拒绝收房。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月14日，原告（反诉被告）吴学珍（乙方、预购人）与被告（反诉原告）华辉公司（甲方、预售人）签订《秦淮湾商品房预售合同》（宁房预售合字2016517376号），合同约定甲方预售给乙方的商品房位于溧水区，建筑面积86.86㎡，单价为8170元/㎡，总价款为709646元，乙方分期付款：第一期应于2016年12月11日前支付50000元、第二期应于2016年12月14日前支付169646元、第三期商业贷款490000元。合同第五条第二款约定：乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。合同第六条约定：甲方应于2018年7月31日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；合同第二条所列权利瑕疵已消灭；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。合同第十条第四款约定：该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金。合同第十七条约定：一方向对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地；一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方，因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。双方在甲、乙双方的其它约定第6条约定：遇下列因素，甲方可以合理顺延交房期，乙方不得追究甲方逾期交房责任：（1）不可抗力因素；（2）人力不可抗逆的自然灾害或严重的自然现象，如大暴雨、梅雨期超长、洪水或月度降水超过15天等影响工期因素；……（4）政府政策调整、市政工程影响、文物保护、社会突发事件或有关房地产管理机构工作程序等原因；……。合同签订后，吴学珍按照合同约定支付购房款709646元。2017年5月27日，南京市人民政府发布《市政府关于南京市住宅专项维修资金管理办法的通知》（宁政规字[2017]8号），该文件第九条要求建设单位办理房屋所有权首次登记前，应当按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。2018年7月20日，华辉公司向业主发出《致“秦淮湾”业主的公开函》，主要内容为：对不能如期交房向业主表示歉意，公司力争在2018年9月底前交付商品房，具体时间以交付通知为准，并表示届时将按双方签订的合约履行相关条款。2018年9月28日，华辉公司再次向业主发出《确认书》，就商品房交付事宜作出如下确认：1.我公司于2018年11月底前将房屋交付给各位业主使用；2.关于未按合同规定时间交付事宜，我公司将严格按照合同约定内容双方签字确认后当场赔付；3.希各位业主积极配合，共同履行合同中约定的权利义务，使该项目顺利交付使用。2018年12月6日，华辉公司取得了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2018年11月29日，华辉公司向吴学珍发出《秦淮湾入住通知书》及《秦淮湾交付物业须知》，告知吴学珍其购买的案涉房屋已具备交付条件，通知其于2018年12月7日办理入住手续，该入住通知书第四条内容为：房号3-203，合同建筑面积86.86㎡，实测面积86.32㎡，销售单价8170元/㎡，面积减少0.54㎡，需退房款金额4412元，代收维修资金（120元/㎡）10358元，合计金额为5946元，且入住物业时需按1.43元/㎡的标准交纳物业服务费。收到上述材料后，吴学珍于2019年4月10日前往华辉公司处办理了房屋入住手续并按照华辉公司的通知交纳了相关费用。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于华辉公司逾期交房的天数问题；二、关于逾期交房的违约金标准问题；三、关于逾期收房的违约金问题；四、关于华辉公司要求吴学珍支付垫付维修资金的利息问题。对于上述争议焦点，本院逐项分析如下：一、关于逾期交房天数问题。首先，华辉公司对其要求扣除因气象原因造成的停工天数，向本院提供南京市溧水区气象局出具的《气象证明》一份，证明自2016年11月至2018年11月溧水区出现暴雨（日降水量大于等于50毫米）9天，积雪≥1厘米5天，最高温度≥35℃43天，最低气温≤0℃65天，大雾86天，大风（风力大于等于8级）6天。对此，本院认为华辉公司虽然提供了气象部门查询的证明，但上述天气现象均属于当地的正常天气现象，并非天气灾害，且华辉公司未能提供证据证明上述暴雨、积雪、高温、低温、大雾、大风天气造成工地停工，对华辉公司的该项主张，本院不予支持。其次，华辉公司对其要求扣除因政策原因造成的停工天数184天，向本院提交了以下证据：1.《关于印发的通知》（宁环办[2015]64号），由南京市环境保护局发布，文件要求自5月25日至6月15日为施工噪声管理“严控”期间，对夜间施工核准实行严格控制；2.《市政府办公厅关于印发保障G20峰会空气质量工作方案的通知》（宁政办发[2016]54号），由南京市人民政府办公厅发布，文件要求自8月23日至9月7日为会期保障阶段，强化施工扬尘污染控制；3.《关于印发的通知》（宁环办[2016]70号），由南京市环境保护局发布，文件要求自5月27日至6月19日为施工噪声管理“严控”期间，对夜间施工核准实行严格控制；4.《关于印发国家公祭日期间溧水区建设工程环境管控工作方案的通知》（溧建字[2016]90号），由溧水区城乡建设局发布，文件要求自2016年12月9日至12月13日，全区范围内工地全部停工；5.《关于做好“2017江苏发展大会”期间环卫保障工作的通知》（宁城管[2017]99号），由南京市城市管理局发布，文件要求自2017年5月10日至5月28日全市范围按照环保部门通知精神强化全市渣土停工期间的渣土管控工作；6.《市政府关于印发南京市冬春季节环境空气质量管控方案的通知》（宁政传[2017]128号），由南京市人民政府发布，文件要求自2017年11月1日至2018年2月28日在全市区域实施一级管控措施，污染应对实施二级管控措施；7.《南京市溧水区人民政府关于印发南京市溧水区冬春季节环境空气质量管控方案的通知》（溧政发[2018]185号），由溧水区人民政府发布，文件要求自2017年11月5日至2018年2月28日在全区区域实施一级管控措施，污染应对实施二级管控措施；8.《市政府办公厅关于印发国家公祭日期间环境质量保障方案的通知》（宁政传[2017]134）,由南京市人民政府办公厅发布，文件要求自12月9日至15日全市水泥等企业停产；9.《南京市溧水区人民政府关于印发国家公祭日期间环境质量保障方案的通知》（溧政发[2017]207号），由南京市人民政府发布，文件要求自2018年12月9日至15日全市水泥等企业停产；10.溧水区城建局1月13日的短信通知，内容为“各建设、监理、施工单位，各在建项目部：根据预测，13日至18日，我市扩散条件较差，将持续出现轻度污染至重污染天气。经请示市领导同意，现决定于13日18时起，启动冬春季节环境空气质量二级管控，实施企业停限产，工地停工，加强道路保洁等管控措施。”；11.《关于做好冬春季、国家公祭日期间环境空气质量管控工作的通知》（宁重污染应急办发[2]号），由南京市重污染天气应急工作领导小组办公室发布，文件要求按宁政传[2017]128号、宁政传[2017]134号文件实施各项管控措施；12.《市政府办公厅关于印发南京历史文化名城博览会环境质量保障方案的通知》（宁政传[2018]50号），由南京市人民政府办公厅发布，文件要求自5月23日至5月29日（共7天）全面实施管控措施，除市政重点工程外，全市范围内工地全部停工；13.溧水区城建局的短信通知，主要内容为“2018年6月7日至9日高考期间，城建局将会对考点附近的工地进行不间断检查，请考点周边3公里的在建项目做好停工保障工作，停工期间做好扬尘管控工作”；14.《关于印发南京市改善空气质量强制污染减排工作方案的通知》（宁环委办[2018]38号），由南京市环境保护委员会办公室发布，文件要求自7月1日至12月31日全市行政区域实施重点废弃排放企业减排，涉气重点企业实施阶段性停产或错峰生产；15.《市政府办公厅关于印发2018年世界羽毛球锦标赛环境质量保障方案的通知》（宁政传[2018]77号），由南京市人民政府办公厅发布，文件要求7月29日至8月7日全市范围内工地全面停工；16.溧水区城建局于2018年8月8日的短信通知，内容为“8月9日至8月11日，受不利气象影响，我市PM2.5浓度可达到轻度污染，市蓝天办要求各在建工地项目部停止取土、挖土等作业，对于扬尘管控措施落实不到位的工地，实施停工整治。市有关部门将对我区扬尘管控落实情况进行督查，若发现管控不到位情况，将予以查处。”（以上文件要求仅摘要与本案相关内容），本院将华辉公司根据上述文件要求扣除的停工天数整理如下：            序号              文号              停工事由              日期              华辉主张停工天数              备注                  1              宁环办[2015]64号              中高考              2015年5月25日至6月15日              5天                                2              宁政办发[2016]54号              G20峰会空气质量管控              2016年8月23日至9月7日              16天                                3              宁环办[2016]70号              中高考              2016年5月27日至6月19日              5天                                4              溧建字[2016]90号              国家公祭日              2016年12月9日至12月13日              5天                                5              宁城管[2017]99号              2017江苏发展大会环卫保障              2017年5月10日至5月28日              19天              渣土管控                  6              宁政传[2017]128号              冬春季节环境空气质量管控              2017年11月1日至2018年2月28日              12天                                7              溧政发[2018]185号              冬春季节环境空气质量管控              2017年11月5日至2018年2月28日              15天                                8              宁政传[2017]134              国家公祭日期间环境质量保障              2017年12月9日至15日              7天              全市水泥企业停工                  9              溧政发[2017]207号              国家公祭日期间环境质量保障              2017年12月9日至15日              14天              重复                  10              城建局短信              冬春季节环境空气质量二级管控              2018年12月13日至12月18日              6天                                11              宁重污染应急办发[2]号                            5月23日至5月29日              12天              宁政传[2017]128号、宁政传[2017]134号内容重复                  12              宁政传[2018]50号              南京历史文化名城博览会环境质量保障              5月23日至5月29日              7天                                13              城建局短信              中高考              2018年6月7日至9日              37天                                14              宁环委办[2018]38号              改善空气质量强制污染减排                            11天              有混凝土企业被限产                  15              宁政传[2018]77号              2018年世界羽毛球锦标赛环境质量保障              7月29日至8月7日              10天                                16              城建局短信通知              轻度污染              8月9日至8月11日              3天              对于扬尘管控措施落实不到位的工地，实施停工整治      对此，本院认为，因双方合同约定华辉公司因政府政策调整可合理顺延交房期免除逾期责任，故华辉公司因遵守政府政策而造成的合理停工天数，应当予以扣除，具体分析如下：①.对华辉公司主张的因中高考、国家公祭日（即上述表格中的1、3、4、8、9、13）及冬春季节环境空气质量管控（即上述表格中的6、7、10、11）扣除逾期天数，本院认为华辉公司作为专业的房地产开发企业对中高考、国家公祭日、冬春季节环境空气质量管控这类每年规律性出现的管控事由应当能够预见并在预定交付时间中予以富余，现华辉公司要求扣除上述停工日期，本院不予支持；②.对华辉公司主张因南京历史文化名城博览会、2018年世界羽毛球锦标赛（即上述表格中的12、15）环境质量管控而要求扣除逾期天数，本院认为根据宁政传[2018]50号、宁政传[2018]77号的文件要求全市范围内的工地均停工，停工天数为17天，上述停工要求为政策原因，系华辉公司所事先不能预见、无法避免的，故对其主张扣除的天数，本院予以支持；③.对华辉公司主张的因G20峰会、2017江苏发展大会、宁环委办[2018]38号、城建局短信通知（即上述表格中的2、5、14、16）而要求扣除逾期天数，本院认为上述文件或通知均表述为“对于扬尘管控措施落实不到位的工地，实施停工整治”“强化全市渣土停工期间的渣土管控工作”，华辉公司没有提供证据证实其处于易扬尘作业、渣土作业施工阶段，即未能证明其符合政府文件规定的停工整治阶段，故华辉公司主张的上述停工天数均不予扣除。综上，本院认为，在双方所签商品房预售合同中约定华辉公司应于2018年7月31日前交房，但实际交房时间为2018年12月7日，期间共128天，扣除因政策原因造成的停工天数17天，本院确认华辉公司逾期交房的天数为111天（128天-17天），即3.7个月。二、关于逾期交房违约金的标准问题。吴学珍与华辉公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据双方合同约定，华辉公司应于2018年7月31日前向吴学珍交付房屋，现华辉公司实际逾期交房的天数为111天，已构成违约，应承担违约责任。华辉公司抗辩双方约定的违约金标准过高，因华辉公司逾期交房客观上给吴学珍造成不能占有使用涉案房屋的实际损失应与吴学珍承租房屋的租金或同地段同类型房屋的租金应相一致。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，涉案商品房预售合同中约定的“按照已收房屋价款万分之三/天计算”的逾期交房违约金标准明显高于华辉公司逾期交房给吴学珍造成损失的1.3倍。综上，本院酌定参照同地段、同类型房屋的同期月租金标准的1.3倍计算违约金，经本院询价，案涉小区90㎡房屋的月租赁价格为1200元，故华辉公司应当支付吴学珍逾期交房违约金5772元（1200元/月*3.7个月*1.3）。三、关于逾期收房的违约金问题。本案中，吴学珍逾期收房，华辉公司仅需对案涉房屋进行管理，其实际损失应与其管理服务费用相一致，现吴学珍已办理房屋交接手续，其收房时已根据华辉公司的交房通知交纳了相关物业服务费用，华辉公司未能就吴学珍逾期收房给其造成的其他损失进行举证证明，故就华辉公司的该项反诉请求，本院不予支持。四、关于华辉公司要求吴学珍支付其垫付的房屋维修资金的利息问题。根据《南京市住宅物业管理条例》第五十九条的规定，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。本院认为，案涉房屋维修资金应由华辉公司在办理房屋所有权初始登记之前一次性交存，现吴学珍虽未按期收房，但华辉公司在本案中并未要求吴学珍偿还其所垫付的维修资金，故对其要求支付该款项的利息问题，在本案中本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴学珍逾期交房违约金5772元；二、驳回原告（反诉被告）吴学珍的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1125元，由原告（反诉被告）吴学珍负担643元，由被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司负担482元；反诉案件受理费138元，由被告（反诉原告）南京华辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  成家琼人民陪审员  高长春人民陪审员  孙宪波二〇一九年十一月二十九日书记员郑长玲