中华人民共和国浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1403号 上诉人（原审被告）：王爱连，女，1949年10月10日出生，住日本。 上诉人（原审被告）：王玉珍（又名下岡美穗），女，日本籍华人，1952年10月13日出生，住日本。 二上诉人的委托诉讼代理人：蒋伟，北京市京都（南京）律师事务所律师。 二上诉人的委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金子利利，女，日本籍华人，1931年2月5日出生，汉族，住日本。 委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 上诉人王爱连、王玉珍因与被上诉人金子利利房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国浙江省仙居县人民法院（2017）浙1024民初6398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王爱连、王玉珍上诉请求：1.判令撤销浙江省仙居县人民法院（2017）浙1024民初6398号民事判决书判决内容；2.依法改判驳回被上诉人诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误，对案涉房屋的土地性质以及上诉人支付的对价金额没有查清，证据不足，适用法律有误，遗漏有独立请求权的第三人，要求依法改判或者发回重审。 金子利利辩称，本案一审判决认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉理由以及请求均不能成立，请驳回上诉，维持原判。理由如下：第一，关于上诉人提到案涉房屋的土地性质问题，根据仙居县国土资源局出具的两份情况说明，充分证实本案所涉房屋是农村集体土地。根据现行有效的土地管理法，农村集体土地上的房屋不能够转让给非本集体经济组织成员的其他人员。上诉人王玉珍不属于本案所涉房屋所在土地的集体经济组织成员，因此，一审判决确认双方签订的房屋买卖合同无效，是有法律和事实依据的。第二，关于上诉人提出买卖房屋对价问题，双方的买卖合同里已经写清楚是40万元，这是没有争议的，在一审时双方均认可这份《断契》。第三，本案不存在遗漏有独立请求权第三人的问题，上诉人也没有指出把谁遗漏了。 金子利利向一审法院起诉请求：1.解除原告金子利利与被告王爱连、王玉珍之间签订的《断契》；2.判决被告王爱连、王玉珍立即将位于仙居县城区面楼房返还给原告金子利利。在诉讼过程中，原告认为对《断契》的效力由法院依照职权审查，如果无效，则变更第一项诉讼请求为确认合同无效；如果有效，则解除合同，并要求两被告承担违约责任，赔偿损失692.36万元。 一审法院认定事实：两被告系姐妹关系，两被告的母亲王大花与原告之间系同胞姐妹关系，即两被告系原告的亲外甥女。1985年，原告以华侨身份，经仙居县城乡建设环境保护局批准，在仙居县城区××建造了4间四层街面楼房，门牌号为××。2000年10月6日，原告金子利利与被告王爱连、王玉珍签订《断契》载明：“立断送契人金子利利，因身体不适，管理不便，自愿将座落在仙居城关城北西路壹拾壹号的肆间坐南朝北的4层街面楼房（房产权证00××70号）上至蓝天，下至地基一并断卖（送）给外甥女王爱连、王玉珍两人。道路门户照今出入。今后我的日常起居生活由王爱连、王玉珍两人负责照料。经当面言定：金子利利向王爱连、王玉珍收回建房成本费肆拾万元人民币正。钱钞当面点清收足，自今之后，该肆间街面楼屋的房屋所有权即归王爱连、王玉珍两所有。其兄弟姐妹、叔伯子侄都无权干涉，该楼屋四至开列如下：北至：城北西路街道；南至：路（该路公用）；东至：福金生产队保管屋；西至弄堂（该弄堂公用）；恐口说无凭，特立此断契为证。本断契一式五份，有关各方各持一份为凭，公证处留档一份，当事人各持一份。”2007年8月22日，被告王爱连、王玉珍取得上述房屋的房产权证。另经该院委托台州市广信房地产评估有限公司对涉案房屋评估，认为2000年10月6日土地为国有划拨下价值为人民币176万元，土地为集体划拨下价值为人民币147万元。2018年5月16日土地为国有划拨下价值为人民币896万元，土地为集体划拨下价值为人民币747万元。鉴定费人民币17460元（原告预付）。 一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案诉讼标的物的所在地在中华人民共和国领域内，且在该院辖区内，该院具有管辖权。另，本案合同的权利义务涉及位于中华人民共和国领域内的房地产，双方当事人未就法律适用作出约定，根据最密切联系原则，依照中华人民共和国法律对本案进行裁判。本案争议的法律问题首先要考虑《断契》的效力问题。原、被告双方的农村房屋买卖涉及宅基地的转让，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。两被告对其并非涉案房屋所在村集体经济组织成员无异议，其与原告金子利利签订的农村房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。虽然涉案房屋办理了一定的审批手续，但按照当时土地管理法，应该由县政府同意，并办理土地征收等手续，但从审批表上看，县政府并未同意，至今国土部门出具的证明及回复该院函件中，明确涉案土地性质仍旧为集体土地性质，征收手续未完毕。因此，本案《断契》无效。依照合同无效的法律后果，双方应各自返还因该合同取得的财产。考虑原被告年龄，避免讼累，两被告应该将案涉房屋返还原告；原告应该返还购房款及赔偿损失。两被告在2000年支付了购房款人民币400000元，当时房屋价值在集体土地性质情况下价值人民币1470000元，支付了27.21%多；房屋现有价值为人民币7470000元，对应购房款升值为人民币2032653元。另应指出，本案原被告签订《断契》，半卖半送房屋是基于双方的亲情；现在产生矛盾，通过诉讼方式解决，也是由于双方亲情出现了严重问题。原告金子利利是两被告长辈，已是耄耋之年的老人，两被告也近花甲之年，双方有两人加入日本国籍，一人永久居住日本，都在日本居住，更应该互相理解、尊重、关心、爱护，为下一辈树立典范。在审理过程中，该院多次与各方亲属、代理人沟通联系，未能化解症结所在，只能判决结案，但仍期望判决后双方能摒弃前嫌，亲属多做工作，促进双方安度晚年。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，该院判决如下：一、确认原告金子利利与被告王爱连、王玉珍之间签订的《断契》无效；二、在判决生效之日起三个月内，被告王爱连、王玉珍将位于仙居县城区面楼房返还给原告金子利利，原告金子利利返还被告王爱连、王玉珍人民币2032653元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币51880元、鉴定费人民币17460元、保全费人民币5000元，共计人民币74340元，由原告金子利利负担人民币37170元，被告王爱连、王玉珍负担人民币37170元。 二审期间，上诉人申请调查取证，本院依法开具了调查令。当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人当庭向本院提交协议书（复印件）一份，拟证明被上诉人将部分土地与县财税局城关财税所的部分土地进行了置换，县财税局城关财税所的土地系已征用的土地，为国有性质，案涉房屋所在的土地既有国有土地，也有集体土地，且县财税局城关财税所也是有独立请求权的第三人。被上诉人质证认为，对协议书的真实性有异议，此前上诉人一直以调取证据为名申请法院延期开庭，法院已经给其足够的时间，但到目前为止上诉人还没有提供原件，故协议书不能作为有效证据予以采信。从主体来看，甲方日籍华人金子利利处并没有其签名，只有代表王大花签章；从内容来看，无法证明系本案房屋所在土地，当时金子利利的综合楼即本案的房屋已经造好，为便于通行，对综合楼西边的空地进行置换，与本案房屋的土地使用权性质没有任何的关联性。庭后上诉人又向本院提交了仙居县房屋产权变动申请书、仙居县人民政府买契存根、浙江省财政厅契税完税证、立卖断截契。被上诉人质证认为，仙居县房屋产权变动申请书、仙居县人民政府买契存根、浙江省财政厅契税完税证所指向的是被上诉人与市桥村第九组发生的一间平房的买卖关系，与本案没有关系；立卖断截契只能证明市桥村第九组同意被上诉人在该村集体土地上建造房屋的事实。本院认证认为，上述证据不属新的证据，不能证明上诉人的待证事实，故本院对上述证据的证明效力不予认定。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，因案涉诉讼标的物位于中华人民共和国浙江省仙居县城区××，一审法院可适用中华人民共和国法律对本案进行裁判。本案的争议焦点有：1.案涉房屋所在土地性质以及上诉人王爱连、王玉珍与被上诉人金子利利于2000年10月6日签订的《断契》是否有效；2.上诉人王爱连、王玉珍支付的购房款金额以及一审法院判决被上诉人金子利利返还的金额是否得当；3.一审法院有无遗漏追加第三人。首先，根据国家建设征用土地申请表记载的内容，仙居县城关镇市桥村民委员会、仙居县城关镇人民政府、仙居县城乡建设环境保护局已经盖章同意征用，但县人民政府意见一栏空白，而且原仙居县国土资源局于2017年12月19日在仙居县安洲街道石桥社区居委会出具的证明上注明“该宗地未征收、未发证”，仙居县自然资源和规划局于2019年4月4日回函明确案涉房屋所在土地在法律上来讲仍为集体土地，故一审法院认定案涉房屋所在土地仍为集体土地依据充分。由于上诉人王爱连、王玉珍与被上诉人金子利利均非该宅基地所在村的集体经济组织成员，双方签订的《断契》应当认定无效。其次，虽然上诉人王爱连、王玉珍主张支付购房款1800万日元，但仅提供了证人王某出具的收条和证人证言，而《断契》载明“金子利利向王爱连、王玉珍收回建房成本费肆拾万元人民币正”、“钱钞当面点清收足”，结合《断契》中“断卖（送）给外甥女王爱连、王玉珍两人”和“今后我的日常起居生活由王爱连、王玉珍两人负责照料”等内容，上诉人王爱连、王玉珍的举证不足以证实其支付了1800万日元用于购房。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，经一审法院委托台州市广信房地产评估有限公司评估，案涉房屋土地为集体划拨的2000年10月6日的价值为147万元人民币、2018年5月16日的价值为747万元人民币。基于《断契》中约定的交易价格仅为40万元人民币以及双方在《断契》中约定了王爱连、王玉珍对金子利利的照顾义务，考虑到双方当事人的亲戚关系，从弘扬敬老、养老、助老的传统美德角度出发，一审法院判决被上诉人金子利利按照上诉人王爱连、王玉珍已支付购房款的升值比例予以返还，基本合理。再次，上诉人王爱连、王玉珍在二审中主张本案应当追加仙居县市桥村村民委员会、仙居县财税局城关财税所为第三人，但仙居县市桥村村民委员会、仙居县财税局城关财税所不属于必须参加本案诉讼的当事人，故本院对该上诉主张不予支持。 综上所述，王爱连、王玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51880元，由上诉人王爱连、王玉珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 谦 审 判 员  邬卫国 审 判 员  陈文敏 二〇一九年十一月十四日 代书记员  严 凌