广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初4096号原告：欧惠贞，女，汉族，1967年2月27日出生，住江门市新会区。原告：李启和，汉，汉族，1960年8月10日出生，住江门市新会区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：谢裕良，广东冈州律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：林萍笑，广东冈州律师事务所律师。被告：江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司。住所地：江门市新会区大泽镇大泽圩开发区综合楼镇府办公楼403。统一社会信用代码：91440705586359079C。法定代表人：周睿。委托诉讼代理人：刘剑辉，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。原告欧惠贞、李启和与被告江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人谢裕良、林萍笑及被告的委托诉讼代理人刘剑辉到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告欧惠贞、李启和向本院提出诉讼请求：1.被告偿付给两原告逾期交房违约金13821223.58元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月7日原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》一份，向被告购买坐落于江门市××区××园林湖苑××商品房××座。合同约定：被告应当于2013年9月30日前交付涉案房屋给原告使用；逾期超过90日交付涉案房屋且原告同意继续履行合同的，被告应从规定的最后交付期限（2013年9月30日）的第二天（2013年10月1日）起至房屋实际交付之日止，按两原告已交付房价款的万分之三付逾期交房违约金给两原告；涉案房屋达到交付使用条件后，被告应当书面通知两原告办理交付手续。合同签订后，两原告依约支付了2184098元房价款给被告，但因涉案房屋存在多处渗漏水等重大质量问题，无法达到交付使用条件而导致被告迟迟不能依约交付涉案房屋给两原告使用。后经两原告多番催促，被告直到2019年3月16日才向两原告发出书面《催促收楼通知书》，告知两原告涉案房屋已维修好和已达到交付使用条件，并通知两原告办理涉案房屋收楼和交接手续。由于被告严重违约逾期交付房屋，导致两原告长期无法使用涉案房屋而损失惨重。根据上述合同约定，被告应向两原告支付逾期交房违约金13821223.58元[已付房款2184098元×2108天（从2013年10月1日至2019年7月11日止共2108天）×万分之三]以作补偿。为维护两原告合法权益，故起诉如上。被告辩称：一、两原告购买的商品房于2013年9月30日已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知两原告收楼，被告不存在逾期交房的行为。被告和两原告就买卖广东省江门市新会区大泽碧桂园林湖八街3号商品房签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录，该《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，是合法有效的。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年9月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，《商品房买卖合同》附件四补充协议书第五条第（二）款约定“出卖人《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”该商品房于2013年7月18日已取得了竣工验收备案表，被告于2013年9月30日以挂号信书面通知两原告前来办理收楼手续，但是两原告并未能依约至被告处收楼。及后，被告分别于2013年12月29日、2015年2月28日及2019年3月16日多次向两原告寄发催促收楼通知书催促两原告收楼，但两原告均拒不收楼。根据上述约定，视为被告已经按期交房。综上，被告已按照《商品房买卖合同》约定将案涉商品房在2013年9月30日交付给两原告，被告不存在逾期交房行为,也不存在被告因逾期交房应给付违约金给两原告的情形。二、两原告提出的该商品房存在质量问题并非事实。退一步来说，即使此类问题存在，根据合同约定两原告也不能因此拒绝收楼。《商品房买卖合同》附件四补充协议书第五条第（三）款约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。两原告并未提供任何证据证明涉案商品房存在两原告起诉状中提到的重大质量问题，其诉求没有任何合法证据支持。退一步来说，即使涉案房屋存在质量问题，该质量问题亦仅属于房屋瑕疵，不会严重影响两原告正常居住使用。根据《商品房买卖合同》的上述约定，房屋存在的质量瑕疵与房屋不能交付是不能归于一谈的，被告只需承担保修责任，两原告不得以此保修范围内的质量问题拒绝收楼。三、涉案商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据相关司法解释，两原告无权拒绝收楼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和笫十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合间和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法〔2017）191号)第三十一规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”可知，广东省高院的指引也是认同上述规则的。现两原告并未举证证明亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，因此两原告无权拒绝收楼，被告不构成逾期交楼的违约情形。四、两原告的诉讼请求已超过诉讼期限，依法应予以驳回。退一步来说，即使被告存在逾期交房的情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中双方合同约定交楼时间为2013年9月30日。若两原告认为被告逾期交楼需要承担违约责任，其亦应该在合同约定的交楼期限届满之日起两年内向被告主张权利。但两原告直到2019年7月才提起本案诉讼。可见，两原告的起诉已超过了法定的诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第153条规定：“当事人超过诉讼时效起诉的，人民法院应予以受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。”本案中，两原告起诉时已超过诉讼时效，且在诉讼时效内并无出现中止、中断等事由，因此，法院应依法驳回两原告的诉讼请求。五、再退一步来说，即使两原告诉请成立，但其主张的违约金亦过高。两原告向被告主张违约金130多万元，占涉案房屋总价的60%多，但并未提供任何证据证明自身存在损失或损失的大小。被告认为其主张的违约金明显过高，即使其诉请成立，法院亦应根据《合同法》114条的规定调整减少。综上所述，被告已经按照合同约定的时间向两原告交楼，不存在违约情形，也无须因此向两原告赔偿任何损失，请法院依法驳回两原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。两原告围绕其诉讼请求提交了《广东省商品房房屋买卖合同》一份、银联卡转账存根五份、发票四份、江门市中级人民法院（2019）粤07民终1093号民事判决书一份、《催促收楼通知书》一份、大泽碧桂园物业及资料移交书、钥匙托管承诺书各一份作为证据；被告围绕其抗辩提交了《广东省商品房买卖合同》及附件补充协议、竣工验收备案表以及竣工验收报告、收楼通知书各一份、催促收楼通知书三份及寄发凭证四份、物业及资料移交书四份作为证据；上述证据来源合法、真实，与本案待证事实均有关联性，故本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。本院经审理，对本案事实认定如下：2013年2月7日，两原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订合同编号为13020168的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》各一份。其中《商品房买卖合同》第一、二、三条约定：买受人向出卖人购买位于江门市××区××园林湖苑××号房屋，该商品房为预售商品房，建筑面积279.47平方米。第四条约定：价格总金额为2084098元。第八条约定：出卖人应于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为）。第九条约定：除上述第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用的，按逾期时间分别处理（逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金）。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交房。另外，《附件四：合同补充协议》第五条第二款约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。第五条第三款约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引发的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……”第十二条约定：“买卖双方相互送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达。买受人自愿同意：出卖人的通知在到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。买受人与出卖人双方确认同意，买受人的通讯地址以合同双方当事人约定的买受人的地址为准……”2013年9月30日，被告制作《期楼收楼通知书》并通过邮寄挂号信（邮件编号：XA81745263344）的方式邮寄至两原告的约定地址江门市新会区碧翠苑棕榈阳光二街1座，通知两原告涉案房屋可按《商品房买卖合同》于2013年9月30日交付给两原告，请两原告与销售中心预约收楼手续的办理时间，并带齐有关资料和款项到销售中心办理相关手续。2013年12月29日，两原告尚未到被告处办理收楼手续，被告制作《催促收楼通知书》并通过邮寄挂号信（邮件编号：XA82149732744）的方式邮寄至两原告的约定地址江门市新会区碧翠苑棕榈阳光二街1座，通知两原告尽快带齐有关资料和款项到销售中心办理相关手续。2019年3月16日，被告再次制作《催促收楼通知书》并通过顺丰速运邮寄给两原告，通知两原告尽快带齐有关资料和款项到销售中心办理相关手续，两原告收到该份通知书后，于2019年7月11日到被告处办理了收楼手续。两原告认为涉案房屋存在质量问题，被告以维修完毕才交付房屋为由逾期多年才交房，存在违约，遂提起本案诉讼。另查明，涉案房屋于2013年6月27日经验收合格，2013年7月18日完成竣工验收备案。再查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司（以下简称物业公司）于2018年10月12日向本院提起诉讼，要求本案原告欧惠贞、李启和支付涉案房屋的物业费，经审理，本院作出（2018）粤0705民初5081号民事判决书，判决：驳回物业公司的全部诉讼请求。物业公司不服该判决，上诉至江门市中级人民法院，经审理后，于2019年6月4日作出（2019）粤07民终1093号民事判决书，认定了涉案房屋尚未交付给欧惠贞、李启和的事实，交纳物业服务费的条件尚未成就，物业服务费不应由欧惠贞、李启和交纳，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是：1.本案是否已过诉讼时效？2.被告是否存在逾期交付涉案房屋给两原告的情况？若存在逾期交房的情况，被告应否承担相应的违约责任？对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，两原告诉请的违约金是在被告违约逾期交房的情况下产生的，那么诉讼时效是否已过，应审查主张逾期交房是否已过诉讼时效，虽然两原告在约定的交付涉案房屋期限2013年9月30日到期后至今已六年有余，但是原告庭审中陈述其曾多次与被告口头协商，而且被告分别在2013年9月30日、12月29日及2019年3月16日书面通知两原告办理收楼手续，此为交房义务人即被告同意履行义务，故应构成诉讼时效中断，两原告提起本案诉讼并未过诉讼时效。对于第二个争议焦点。《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》是双方当事人经协商一致签订的，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。交付涉案房屋给两原告是被告的主要合同义务。两原告是在2019年7月11日才到被告处办妥收楼手续，而《商品房买卖合同》约定涉案房屋在2013年9月30日前应交付给两原告，所以涉案房屋确实存在逾期交付的事实。对于被告主张根据《附件四：合同补充协议》第五条第二款的约定，两原告没有在2019年9月30日自行到被告处办理交房手续，两原告如逾期办理交接房手续，则视为被告按期交房；两原告则认为《附件四：合同补充协议》第五条第二款是无效约定，因为该约定免除了被告的责任，加重了两原告的义务；本院认为，《附件四：合同补充协议》第五条第二款的约定改变了《商品房买卖合同》第十一条约定的“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，变更为出卖人被告仅在2013年9月30日之前（不包括2013年9月30日）交付涉案房屋给买受人两原告的情形下才需要书面通知，其他时间交付给两原告都无需书面通知两原告，买受人购置的是价值高昂的房屋，不是普通的商品，此约定免除了作为被告的通知义务，加重了两原告的注意义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该约定应认定为无效约定，故本院对被告根据该约定主张其如期交房不予采纳。对于逾期交付涉案房屋的责任在于何方当事人的问题，本院认为，被告对逾期交房不存在违约行为，不应承担违约责任，具体分析如下，第一，涉案房屋于2013年6月27日经验收合格，2013年7月18日完成竣工验收备案，达到《商品房买卖合同》第四条约定的交付条件。被告主张其已按合同约定地址向两原告寄发《期楼收楼通知书》及《催促收楼通知书》，已尽书面通知两原告收楼的义务，两原告否认收到该通知书，对此，本院认为应采纳被告的主张，因为被告提供的证据可以相互印证，足以证明其通过挂号信的方式邮寄《期楼收楼通知书》及《催促收楼通知书》到两原告在《商品房买卖合同》指定的地址，根据常理，通过挂号信方式邮寄的信件需要收件人签收，在地址正确的情况下，被告主张两原告已收到邮件，符合常理，而且结合案件事实，两原告在庭后提交的意见书中自认在2013年9月30日当天曾到被告处要求收楼，该事实也可以推定两原告明确知道涉案房屋已达到合同约定的交付条件，应当收到被告请两原告收楼的通知。第二，两原告在庭后提交的意见书中主张两原告在2013年9月30日之前发现涉案房屋存在多处渗漏水的质量问题，并向被告反映该问题，在2013年9月30日当天也有去到被告处要求收楼并发现该质量问题尚未处理及花园道路无法通行，不符合交楼条件，经向被告反映后被告告知原告在涉案房屋存在的问题整修完毕后再书面通知两原告收楼，对于两原告提出的上述主张，两原告并未提供任何证据证明涉案房屋曾存在质量问题以及两原告曾要求被告整修的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对两原告的上述主张不予采纳。第三，退一步说，即使涉案房屋确存在两原告主张的渗漏水问题及花园道路通行问题，那么在涉案房屋已经竣工验收合格及被告通知两原告收楼的情况下，渗漏水问题及花园道路通行问题，属于可以修复的问题，不属于主体结构质量不合格或达到严重影响正常居住使用的质量问题，根据《附件四：合同补充协议》第五条第三款“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引发的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……”的约定，两原告应在收楼后要求被告履行保修责任，不能以此为由逾期收楼。综上,两原告主张被告违约逾期交楼而提出支付违约金的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告欧惠贞、李启和的全部诉讼请求。案件受理费减半计收8615.51元（已由原告欧惠贞、李启和预交），由原告欧惠贞、李启和共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  袁婷姗二〇一九年十一月二十日法官助理翁卓亮书记员伍颖瑜