广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初1374号原告：潮州莱尔文化传播有限公司，住所地潮州市凤新十亩树祥十七横5号一楼。法定代表人：郑雄辉，执行董事、经理。委托诉讼代理人：陈颖，广东融易律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓，广东融易律师事务所律师。被告：蔡传佳，男，1970年3月26日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告潮州莱尔文化传播有限公司与被告蔡传佳房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告潮州莱尔文化传播有限公司之委托诉讼代理人陈颖、李晓到庭参加诉讼；被告蔡传佳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潮州莱尔文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡传佳立即腾退其向潮州莱尔文化传播有限公司租赁的位于潮州大道××大厦××楼的办公场地；2.判令蔡传佳立即向潮州莱尔文化传播有限公司支付拖欠租金208000元（暂计至2018年9月14日，以后另计）及该款利息损失（自2017年9月11日起按银行同期贷款利率计至法院生效裁判文书确定蔡传佳还款之日，逾期依法计算）；3.本案全部诉讼费用由蔡传佳承担。诉讼过程中，潮州莱尔文化传播有限公司明确其诉讼请求第1项所涉及房产的地址为潮州市××路××层；明确上述诉讼请求第2项的租金“以后另计”是计至2019年2月28日，即租金金额变更为293000元，利息“逾期依法计算”是指根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定计算。之后，潮州莱尔文化传播有限公司以本案涉及房产已腾退为由，表示撤回诉讼请求第1项。事实与理由：2011年9月15日，潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳签署《协议书》，潮州莱尔文化传播有限公司将其享有使用权的潮州市××路××层的办公场地中的1000平方米租赁给蔡传佳使用，上述协议书约定了租金及支付方式、违约责任等条款。上述《协议书》签署后，潮州莱尔文化传播有限公司依约将出租的办公场地交由蔡传佳使用，其一开始也能够按期支付租金。但自2016年开始，蔡传佳便开始拖欠租金。截至2017年9月10日，蔡传佳尚欠潮州莱尔文化传播有限公司租金308000元。潮州莱尔文化传播有限公司于2018年3月13日委托律师向蔡传佳发出《律师催告函》催讨租金，蔡传佳收到上述《律师催告函》后仅向潮州莱尔文化传播有限公司付还租金100000元。2018年6月13日，潮州莱尔文化传播有限公司委托律师再次向蔡传佳发出《律师催告函》催讨租金和《解除协议通知书》，解除与蔡传佳的租赁协议。综上所述，为维护潮州莱尔文化传播有限公司的合法权益，特提起民事诉讼，请判准所请。蔡传佳于庭审后经本院询问，辩称对潮州莱尔文化传播有限公司所主张的租金金额293000元没有异议，但是，其是与案外人方锡彬签订房屋租赁合同，并非与潮州莱尔文化传播有限公司签订房屋租赁合同。其不认识也没有见过潮州莱尔文化传播有限公司的法定代表人，其也不清楚案外人方锡彬与潮州莱尔文化传播有限公司之间的关系。蔡传佳因平时喜欢收藏书画，通过收藏书画的朋友介绍认识了案外人方锡彬。其刚好要开办公司，听说案外人方锡彬有房出租，就去位于潮州市××路××层现场看了2次，便与案外人方锡彬签订了房屋租赁合同，租赁面积是1000平方米。当时其与案外人方锡彬签订房屋租赁合同时，合同并没有潮州莱尔文化传播有限公司的印章。蔡传佳租赁该房产后，在外面悬挂“合信隆”的招牌。该房产的所有人，即案外人邱欣权看到之后，通过蔡传佳的一名朋友找到蔡传佳，并向蔡传佳出示该房产的房产证以及邱欣权与方锡彬之间的房屋租赁合同。案外人邱欣权向蔡传佳主张该房产不能转租，要求蔡传佳撤离。蔡传佳为了向案外人邱欣权澄清并非是其原因，曾于2018年6月20日微信联系案外人方锡彬，让其发送其与蔡传佳之间的房屋租赁合同相片，并将该相片出示给案外人邱欣权，在该相片中的合同也没有潮州莱尔文化传播有限公司的印章。蔡传佳过后找案外人方锡彬，要求其去与案外人邱欣权协商。案外人方锡彬告诉蔡传佳不用担心，但实际是其去欺骗案外人邱欣权，称其与蔡传佳是合作关系。后来，蔡传佳通过朋友帮忙协调与案外人邱欣权的关系。蔡传佳也有收到律师催告函及解除协议的通知书，这些材料应该是送到其公司由员工签收的，具体时间记不清楚。之后，蔡传佳向案外人方锡彬提出其应赔偿蔡传佳对该房产的装修损失，但案外人方锡彬不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潮州莱尔文化传播有限公司作为甲方，蔡传佳作为乙方，签订落款日期为2011年9月15日的《协议书》1份，约定潮州莱尔文化传播有限公司将位于潮州市××路××层的1000平方米租赁给蔡传佳使用。其中，“甲方代表（签名）”处的签名为“方锡彬”并加盖潮州莱尔文化传播有限公司的印章，“乙方代表（签名）”处的签名为蔡传佳。双方在《协议书》第一条中约定，办公楼面积为1326平方米，甲方转租乙方为1000平方米，余下326平方米为甲方自用。第二条中约定租赁用途为办公。第三条中约定，租赁期限7年5个月，即自2011年9月15日至2019年9月15日止（期满按甲方与业主租赁的合同期为准）；租金为15元/平方米，乙方使用面积为1000平方米，每年租金共计180000元，第4年开始至合同期满，每月租金升为17元/平方米，每年租金共计204000元，租金发票由乙方自行负责；乙方采取按每1年为1期支付方式向甲方交付租金，自签订合同之日乙方交付甲方第1年租金，第2年起至合同期满每年乙方交付甲方租金时间为每年9月10日，交付方式可以现金或汇入甲方指定的银行账号。第四条中约定，甲方应于2011年9月20日前将办公楼交付乙方使用；租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任。第五条中约定，乙方的权利及义务包括按时定额缴纳办公楼租金及本合同第三款明确的有关费用，租赁期内拥有该办公共用部位的使用权等。第六条中约定，乙方不得将办公楼转租，否则视乙方违约；一方违约给守约方造成的经济损失和责任由违约方全部承担等内容。第七条中约定，本合同经双方签字盖章即生效等内容。双方还对其他事项进行约定。2018年3月13日，广东融易律师事务所出具（2018）广融易律非诉字第031301号《律师催告函》，称其接受潮州莱尔文化传播有限公司暨方锡彬的委托，并称据委托人反映，蔡传佳于2016年9月10日应付当期租金204000元，2017年9月10日应付当期租金204000元，合计408000元，蔡传佳仅付还100000元，尚欠租金308000元，希望蔡传佳在收取本函之日起3个工作日内向其委托人支付拖欠租金308000元等内容。之后，蔡传佳支付租金100000元，尚欠租金208000元。2018年6月13日，广东融易律师事务所出具（2018）广融易律非诉字第031301-1号《律师催告函》，称其接受潮州莱尔文化传播有限公司暨方锡彬的委托，并称据委托人反映，蔡传佳拖欠租金208000元，经多次催讨无果，其行为已构成违约，在发出本律师函同时向蔡传佳发出《解除协议通知书》，请蔡传佳于2018年9月1日前腾出租赁房产并支付尚欠全部租金等内容。2018年10月12日，潮州莱尔文化传播有限公司诉至本院，提出上述诉讼请求。本案审理期间，潮州莱尔文化传播有限公司提供潮州市××路××层的房地产权证（证号为粤房地证字第C5316475号）复印件佐证，其中登记权属人为案外人邱欣权，建筑面积为825.47平方米，房屋用途为非住宅；在其《契税完税证》的“房地产权属转移面积（㎡）”一栏记载为“1325.47”。潮州莱尔文化传播有限公司主张，2009年1月18日，案外人邱欣权将上述房产共计1325平方米（其中一部分面积没有登记在房地产权证）租赁给案外人方锡彬，租赁期限自2009年3月1日至2019年2月28日止共10年；2009年4月1日，案外人方锡彬又将上述房产租赁给潮州莱尔文化传播有限公司，约定租赁面积1000平方米，租赁期限自2009年4月1日起至2019年2月28日止；之后，潮州莱尔文化传播有限公司委托案外人方锡彬再将上述房产（面积1000平方米）租赁给蔡传佳。对此，潮州莱尔文化传播有限公司提供案外人邱欣权与案外人方锡彬签订的《承租协议书》复印件、案外人方锡彬与潮州莱尔文化传播有限公司签订的《房产租赁合同书》佐证。本院经询问案外人方锡彬，其述称其与潮州莱尔文化传播有限公司的法定代表人为亲戚关系；当时其与案外人邱欣权在签订《承租协议书》时，曾有口头约定转租房产；之后，其将该房产转租给潮州莱尔文化传播有限公司，并代表潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳签订本案《协议书》；现在其与案外人邱欣权之间的《承租协议书》已经履行完毕，所承租的房产已交还邱欣权，租金也结算清楚。本院询问潮州莱尔文化传播有限公司与案外人方锡彬，其均述称，邱欣权表示因租赁合同已履行完毕，本案与他无关，所以不同意到庭陈述意见；本院询问能否提供邱欣权的联系方式，其述称邱欣权经常出门在外，无法联系其到庭。本院遂派员至潮州市城新西路××层，联系并询问案外人邱欣权。其述称，其是该房产的所有人，并将该房产出租给案外人方锡彬使用。本院出示本案证据给案外人邱欣权，其经辩认，述称潮州莱尔文化传播有限公司所提供的案外人邱欣权与案外人方锡彬之间所签订的《承租协议书》不属实，其当时与案外人方锡彬签订房屋租赁协议时，明确约定不得转租，当时其还在协议签名的位置加盖指印，协议也有加盖骑缝章，但现在出示的这份《承租协议书》中“邱欣权”不是其签名，也没有加盖指印及骑缝章，内容也没有禁止转租的约定。本院又询问案外人邱欣权关于该房产的租赁情况，其述称其将该房产租赁给案外人方锡彬，当时，案外人方锡彬所使用的名片上印有“莱尔公司”字样，并称租赁该房产是用于开办培训使用，又称办营业执照需要该房的房地产权证复印件，所以案外人邱欣权向其提供了1份房地产权证复印件。后来有人告诉案外人邱欣权，称该房产开设了公司之类，在外边有招牌，所以其去找案外人方锡彬。案外人方锡彬否认将该房产转租，称是他与其他人合作经营；其又通过一名朋友介绍认识蔡传佳，并曾向蔡传佳询问是否与案外人方锡彬在该房产合作经营，蔡传佳不置可否，所以其无法确认案外人方锡彬将该房产转租。后来，案外人方锡彬曾找过案外人邱欣权，称蔡传佳欠租，准备诉讼，要求其配合重新签1份租赁合同，但其予以拒绝。现其与案外人方锡彬之间的租金已结清，该房产也已由其管业。同时，案外人邱欣权提供其与案外人方锡彬所签订的《承租协议书》复印件1份，该份《承租协议书》中第八条约定租赁期内，乙方（即方锡彬）不得将所租房产转租他人使用等内容。本院又询问潮州莱尔文化传播有限公司及蔡传佳。蔡传佳对案外人邱欣权所述及提供的《承租协议书》没有异议，潮州莱尔文化传播有限公司称其证据中所提供的《承租协议书》来源于案外人方锡彬；案外人邱欣权的陈述部分不实，其是知道租赁给潮州莱尔文化传播有限公司；案外人邱欣权与方锡彬之间的租赁事实是清楚的。2018年11月20日，潮州莱尔文化传播有限公司向本院申请财产保全，请求查封蔡传佳位于潮州市××道路与外××处西北××天广场××房〔证号：粤房（地证）潮房字第××号〕的房产，限额208000元，并提供中国人民财产保险股份有限公司汕头市分公司出具的《保函》作担保。本院于2018年11月20日作出（2018）粤5102民初1374号民事裁定，裁定查封蔡传佳位于潮州市××道路与外××处西北××天广场××房〔证号：粤房（地证）潮房字第××号〕的房产，限额208000元，查封期限为3年；案件申请费1560元，由潮州莱尔文化传播有限公司负担。潮州莱尔文化传播有限公司向本院缴纳案件申请费1560元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳之间关于租赁潮州市××路××层，有双方签订的《协议书》佐证，蔡传佳也确认其截至2019年2月28日仍占有使用该房产。本案争议的第一个焦点，在于《协议书》出租人是否为潮州莱尔文化传播有限公司。对此，蔡传佳辩称，《协议书》是其与案外人方锡彬签订，并非是与潮州莱尔文化传播有限公司签订。根据潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳各自提供的《协议书》复印件，其中，在《协议书》的首部“甲方”位置均印刷为“潮州莱尔文化传播有限公司”，在尾处签名位置均印刷有“甲方：潮州莱尔文化传播有限公司”，下方的“甲方代表（签名）”是“方锡彬”的书写体。双方所提供的《协议书》不同之处在于，潮州莱尔文化传播有限公司的《协议书》有加盖其公司印章，蔡传佳所提供的《协议书》没有该公司印章。因蔡传佳在签订《协议书》时在甲方处已明确印刷“潮州莱尔文化传播有限公司”，蔡传佳作为完全民事行为能力人，同时作为合同的相对方，对此应负注意义务，现潮州莱尔文化传播有限公司主张其委托案外人方锡彬代其签订《协议书》，故其加盖公司印章的行为是对此进行确认，蔡传佳单凭没有加盖公司印章而抗辩《协议书》的相对方为案外人方锡彬，依据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，蔡传佳对其答辩意见没有举证证明，故该《协议书》为双方真实意思表示，合法有效，可予确认。根据潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳所签订的《协议书》，双方约定租赁使用面积为1000平方米，租金按17元/平方米计算，每年204000元；该约定的使用面积虽与本案涉及房产所登记的面积不相同，但潮州莱尔文化传播有限公司述称该房产有部分面积并未登记，且其所提供的该房产《契税完税证》复印件所记载的权属转移面积为1325.47平方米，蔡传佳对租赁面积也没有异议，故潮州莱尔文化传播有限公司主张按每年204000元计算租金，依据充分，可予采纳。潮州莱尔文化传播有限公司主张因蔡传佳拖欠租金，其通过律师催告形式通知蔡传佳解除《协议书》，并提供（2018）广融易律非诉字第031301-1号《律师催告函》及《解除协议通知书》佐证，蔡传佳确认收到上述材料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳之间的《协议书》已经解除，潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳均同意租赁物使用期限计至2019年2月28日，潮州莱尔文化传播有限公司据此主张按《协议书》约定租金标准计算《协议书》解除后的房屋占用费，依据充分，可予支持。根据潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳所签订的《协议书》，双方约定按1年1期的方式交付租金，自签订合同之日起，蔡传佳交付第1年的租金，第2年起于每年9月10日交付租金。同时，双方约定租赁期限自2011年9月15日至2019年9月15日止，即蔡传佳于2011年9月15日交付的租金对应的租期应为2011年9月15日至2012年9月15日，2012年9月10日交付的租金对应的租期应为2012年9月16日至2013年9月15日，以此类推，即2016年9月10日交付的租金对应的租期应为2016年9月16日至2017年9月15日，2017年9月10日交付的租金对应的租期应为2017年9月16日至2018年9月15日。潮州莱尔文化传播有限公司主张蔡传佳在解除《协议书》前尚欠租金208000元并已通过律师催告，蔡传佳对此没有表示异议，可予确认。潮州莱尔文化传播有限公司与蔡传佳均认可本案租赁物使用期限计至2019年2月28日止，即蔡传佳最迟应于2019年2月28日支付潮州莱尔文化传播有限公司自2018年9月16日至2019年2月28日期间共计5个月的租金（即204000元/年÷12个月×5个月）85000元。综上，潮州莱尔文化传播有限公司主张蔡传佳支付租金293000元，依据充分，可予支持。关于潮州莱尔文化传播有限公司主张蔡传佳支付尚欠租金自2017年9月11日起计算利息的问题。结合上述分析，潮州莱尔文化传播有限公司主张蔡传佳支付租金208000元的利息可自2017年9月11日起计算，租金85000元的利息应自2019年3月1日起计算；潮州莱尔文化传播有限公司主张利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定还款之日止，依据充分，可予支持；对超过部分的主张，依据不足，不予采纳。对潮州莱尔文化传播有限公司所交纳诉讼保全申请费1560元，根据《诉讼费用交纳办法》第十条第二项：“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”及第三十八条第三款：“本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求”之规定，该费用为潮州莱尔文化传播有限公司实现债权所产生的费用，其主张由蔡传佳负担，依据充分，可予支持。对蔡传佳辩称《协议书》相对方是案外人方锡彬，其无权转租，造成其损失应予赔偿的问题，因案外人方锡彬不是本案当事人，故本案对此不作处理。对蔡传佳答辩时提及的装修赔偿的问题，因《协议书》中已约定租期届满或因乙方（即蔡传佳）责任导致退租的，装修归甲方（即潮州莱尔文化传播有限公司）所有，甲方不承担赔偿等责任，故蔡传佳该答辩意见，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《诉讼费用交纳办法》第十条第二项、第三十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡传佳应于本判决生效之日起10日内付还原告潮州莱尔文化传播有限公司租金293000元以及该款按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（其中，租金208000元的利息自2017年9月11日起计算至本判决确定还款之日止，租金85000元的利息自2019年3月1日起计算至本判决确定还款之日止）；二、被告蔡传佳应于本判决生效之日起10日内付还原告潮州莱尔文化传播有限公司诉讼保全申请费1560元；三、驳回原告潮州莱尔文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6011元，由潮州莱尔文化传播有限公司负担83元，蔡传佳负担5928元。蔡传佳应于本判决生效之日起5日内将应负担受理费交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  黄凯虹人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一九年十一月四日书 记 员  潘庆纯