广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1123民初600号 原告：毛文爱，男，1937年10月10日出生，汉族，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：覃华刚，广西覃华刚律师事务所律师。 被告：郑久生（又名郑玖生），男，1965年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。 第三人：胡作伟，男，1975年10月1日出生，汉族，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：林杰，广西守初律师事务所律师。 第三人：郑绍林，男，1947年3月2日出生，汉族，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。 第三人：郑忠生，男，1956年10月29日出生，汉族，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。 第三人：郑会生，男，1961年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。 第三人：郑桂花，女，1962年3月7日出生，汉族，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。 原告毛文爱与被告郑久生及第三人胡作伟、郑绍林、郑忠生、郑会生、郑桂花合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用普通程序、公开开庭进行了审理。原告毛文爱及其委托诉讼代理人覃华刚、第三人胡作伟及其委托诉讼代理人林杰、第三人郑绍林、郑忠生、郑会生、郑桂花到庭参加诉讼，被告郑久生经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告毛文爱向本院提出诉讼请求：1.请求确认胡作伟与黄秀英签订的《房地产转让协议书》无效；2.请求确认原告与郑久生签订的《契约书》有效；3.请求确认讼争土地使用权归原告所有。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：如得不到讼争房地产，则要求被告及第三人赔偿交通费、住宿费共20万元、误工费按286元/天×900天共计25.74万元、20年门面租金损失60万元、20年房屋租金10万元、因强制执行损失3万元。事实与理由：1999年1月17日，原告毛文爱与被告郑久生签订《契约书》，约定由原告出资25000元购得讼争房屋、土地使用权。《契约书》本是合法有效的，但被告母亲黄秀英于1999年4月9日向法院提起诉讼要求原告搬出房屋，后经法院多次审理，在诉讼、申诉过程中，讼争房屋产权登记到了黄秀英名下，原告也被法院强制执行搬出了该房屋。2007年5月10日，黄秀英与胡作伟签订《房地产转让协议书》，将讼争房屋卖给了胡作伟。黄秀英不具有卖方资格，胡作伟在明知原告与黄秀英存在诉讼争议情况下仍恶意串通签订房地产转让协议，侵害了原告的利益，该《房地产转让协议书》应属无效。因黄秀英已故，第三人郑绍林等人作为黄秀英子女，系其法定继承人，应按照法律规定承担本案的责任。 第三人胡作伟述称，原告与郑久生签订的买卖契约应当认定无效，因在签订契约书前原告已明知黄秀英对本案讼争房地产有异议、且由周石生代为执笔公告了房地产属其所有、未经其允许任何人不得买卖的情况下，仍与郑久生恶意串通签订契约，严重损害了黄秀英的合法权益，违反了我国民法总则和合同法的禁止性规定，依法应当认定为无效。第三人胡作伟与黄秀英签订的转让协议依法成立并受法律保护，因黄秀英是讼争房地产的合法继承人、所有人，转让时讼争房地产登记在其名下，其有权依法处置自己所有的房地产，故黄秀英与胡作伟签订的协议书内容真实、不违反法律强制性和禁止性规定，应受法律保护。且在协议书签订后，胡作伟已向黄秀英支付合同相应对价，双方依法办理了房产过户登记手续，房地产也交付给胡作伟拆迁重建，胡作伟对讼争房地产拥有所有权和实际控制权，合同履行完毕，依法应当受到法律保护。原告主张赔偿约115万元损失于法无据，亦未提供任何证据予以证实，也与胡作伟无直接因果关系，依法应当予以驳回。 第三人郑绍林、郑忠生、郑会生、郑桂花述称，本答辩人不是适格的被告，原告所提请求与答辩人无关。1.答辩人不是原告诉称2007年5月10日《房地产转让协议书》的转让方、受让方，仅是协议见证人，所有法律后果应由黄秀英负责。讼争房地产已归黄秀英名下，其转让自己所有的房地产不存在任何过错，亦不需承担任何法律责任；2.原告1999年1月17日签订的《契约书》无效。该契约书上载明“过母哥嫂无人领受，房子分给郑久生有权出卖”的字样明显是后来加上去的，且与当时的客观实际不符，明有母哥嫂为何不叫母哥嫂到场签字？且原、被告系依据分关协议买卖讼争房地产，该分关协议明明写有黄秀英生活费由郑久生负责、依靠讼争房地产租金生活，但原告毛文爱仍恶意串通被告郑久生把房子卖了，导致黄秀英没有生活来源，侵犯了其合法权益；3.原告起诉四答辩人无任何事实和法律依据，本四答辩人虽为黄秀英继承人，但已明确表示不继承黄秀英遗产，原告起诉四答辩人牵强附会，没有事实法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告郑久生未作辩称，亦未提交答辩状。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告郑久生经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的分关合约，非本案审理范围，本院不予置评；2.原告提交的契约书，实为原、被告签订的房地产买卖合同，在合同签订时讼争房地产已登记在被告郑久生名下，有原告提供的富国用（1999）字第14-0102187号国有土地使用证可以证实，根据依法登记的土地使用权、所有权受法律保护的相关规定，应推定郑久生对讼争房地产享有所有权、使用权，亦有权转让自己所有的房地产，故该契约书、富国用（1999）字第14-0102187号国有土地使用证合法有效，本院予以采信。至于郑久生如何与家人撰写分关协议、如何取得该国有土地使用证系其家庭内部问题，非本案审理范围。另富国用（1999）字第14-0102187号国有土地使用证虽在郑久生转让之时有效，但已在与原告交易中被注销，故不能再作本案定案之依据。同理，对原告提交的富国用（2001）字第14-0102187号国有土地使用证、富房权证朝东镇字第××号房屋所有权证，系原告毛文爱与被告郑久生交易后过户取得，该国有土地使用证、房屋所有权证合法有效，本院予以认定，但该国有土地使用证、房屋所有权证在2002年被主管部门予以注销，已失去法律效力，亦不得作本案定案之依据；3.对原告提交的富国用（2002）字第14-0102501号国有土地使用证(房屋所有权证应为富房权证朝东镇字第××号)，系主管部门出具给黄秀英的房地产产权登记凭证，在未经法定程序撤销之前，根据物权登记法定原则，应推定黄秀英对该房地产享有所有权、使用权，亦有权转让自己所享有的房地产。同理，黄秀英通过《房地产转让协议书》将讼争房地产转让给胡作伟及以此办理的房屋所有权证［富房权证朝东镇字第××号房屋所有权证］应为合法有效，故对该富国用（2002）字第14-0102501号国有土地使用证、黄秀英与胡作伟2007年5月10日签订的《房地产转让协议书》、富房权证朝东镇字第××号房屋所有权证，本院予以采信；4.对原告提交的富川国土局富国土资发［2002］01号文件，系主管部门依职权作出，在未经法定程序撤销之前，应为合法有效，本院予以采信；5.对原告提交的（1999）富民初字第386号民事判决书(一审)、（1999）富民初字第386号民事判决书(再审)、（2001）贺地民终字第56号民事判决书、（2001）贺地民再终字第15号民事判决书、桂检民抗［2010］201号民事抗诉书、（2011）桂民提字第110号民事裁定书、（2011）桂民提字第110-1号民事裁定书、（2017）桂1123民监1号民事裁定书、（2017）桂1123民再1号民事裁定书等系国家机关依职权作出的法律文书，除经法定程序撤销之外，其法律效力不由本案置评。 本案经过开庭审理，结合当事人提交的证据，可以认定事实如下：1999年1月17日，原告毛文爱与被告郑久生签订《契约书》约定：郑久生将登记在其名下、位于广西壮族自治区富川瑶族自治县的房地产［登记户主：郑久生，国有土地使用权证号：富国用（1999）字第14-0102187号］转让给毛文爱，毛文爱支付购房款25000元。协议签订后，原告毛文爱依约将购房款给付了被告，被告郑久生出具了收条，后将房屋交付给原告使用。1999年3月23日，双方到富川瑶族自治县朝东镇土地管理所说明转让情况、拟办理过户手续，由原告缴纳了土地过户、变更权属测绘费等费用，并将转让事项备注在土地使用证变更记事栏，但未办理过户手续。1999年4月9日，被告郑久生母亲黄秀英以房地产属其所有为由向法院提起诉讼，要求毛文爱停止侵占、搬出房屋，后案件经历上诉、再审、申诉等多环节，期间形成了（1999）富民初字第386号民事判决书(一审)、（1999）富民初字第386号民事判决书(再审)、（2001）贺地民终字第56号民事判决书、（2001）贺地民再终字第15号民事判决书、桂检民抗［2010］201号民事抗诉书、（2011）桂民提字第110号民事裁定书、（2011）桂民提字第110-1号民事裁定书、（2017）桂1123民监1号民事裁定书、（2017）桂1123民再1号民事裁定书等法律文书。在此期间，主管部门为毛文爱办理了国有土地使用证［富国用(2001)字第14-0102187号］、房屋所有权证［富房权证朝东镇字第××号］，但上述产权证书已被主管部门予以注销，但因毛文爱不肯交出而未收回。2002年4月17日，主管部门为黄秀英办理了国有土地使用证［富国用(2002)字第14-0102501号］、［房屋所有权证：富房权证朝东镇字第××号］。至本案庭审终结时，上述房地产最终系由黄秀英于2007年5月10日与第三人胡作伟签订的《房地产转让协议书》而转让给胡作伟，并办理了产权转让登记手续，现行有效房屋所有权证号为：富房权证朝东镇字第××号，房屋所有权人：胡作伟。上述房屋最终系由黄秀英交付给胡作伟，并由胡作伟将旧房拆除，打好地基准备重建新房，因毛文爱阻挠一直未能施工。 另查明，第三人郑绍林、郑忠生、郑会生、郑桂花与被告郑久生系兄弟姐妹关系，其父亲郑启林1982年去世，母亲黄秀英2007年去世。郑启林与黄秀英共有七个子女：郑绍林、郑桂春（已故）、郑桂兰（已故）、郑忠生、郑久生、郑桂花、郑会生。 本院认为，依法成立的合同受国家法律保护，对当事人具有法律约束力。本案所涉合同为房地产转让合同，各方争议的主要问题在于讼争的同一房地产存在两份转让合同，应该如何认定合同效力、应该如何履行、不能履行的合同该如何处理。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。我国不动产权采取登记法定原则，经主管部门登记确认的产权证上的所有人应推定为该房地产的所有权人，所有权人对自己所有的房地产依法享有占有、使用、收益、处分的权利，至于所有权人取得物权登记的原因或根据，系相关主管部门审查的问题，非本院审理范围,故本案讼争房地产在两次转让时出卖人均拥有产权证照，即视为转让人有权转让，应为合法有效。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。故被告郑久生通过与原告毛文爱签订《契约书》将登记在其名下的房地产转让给原告，系法律赋予的合法权利，该合同未违反法律禁止性规定，应属合法有效。但在其后过程中，讼争房地产经由主管部门登记到了黄秀英名下，黄秀英即拥有了讼争房地产所有权，同样亦享有占有、使用、收益、处分的权利，故黄秀英通过与胡作伟签订《房地产转让协议书》将登记在其名下的房地产转让给胡作伟亦属合法有效合同。至于产权人取得物权登记的原因或根据，在未经主管部门撤销之前，并不影响其在转让过程中的效力，亦即诉讼中，原告、第三人均主张对方签订的合同无效，但均未提供充分的证据予以证明，本院不予采信；其次，本案中当事人讼争的同一房地产存在两份转让合同，在两份合同均为有效的情况下，关键在于如何履行。从庭审查明的情况看，原告毛文爱与被告郑久生于1999年1月17日签订《契约书》约定将讼争房地产转让给毛文爱，合同合法有效，当事人本应按照约定履行自己的义务，但在毛文爱支付了购房款25000元后，却因第三人主张权利并引发诉讼、申诉等问题，在主管部门注销毛文爱名下国有土地使用证、房屋所有权证后，该国有土地使用证、房屋所有权证已失去法律效力，原告毛文爱丧失了对讼争房地产的占有、使用、处分、收益权利，致该合同履行未能完成。而黄秀英在主管部门为其办理了国有土地使用证、房屋所有权证后，即拥有了讼争房地产所有权、处分权，其与胡作伟于2007年5月10日签订《房地产转让协议书》将讼争房地产转让给胡作伟亦属合法有效。且上述房地产最终已交付给胡作伟并由胡作伟办理了产权登记手续，最终亦系由胡作伟将旧房拆除、打好地基重建新房，本合同已实际履行完毕，胡作伟已实际拥有了讼争房地产的所有权、使用权，应受法律保护。诉讼中，原告、第三人均主张己方为善意取得，其实本案应为普通的房地产转让合同纠纷，并不适用善意取得的相关法律规定，因《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得系指“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人”，但本案出卖人转让自己名下房地产时均有主管部门核发的产权证照、不存在无权处分的情形。即使存在分关合约导致黄秀英主张权利、执行依据的撤销等影响产权效力的因素而适用善意取得，亦应遵循善意取得的法律规定来决定讼争房地产的归属，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中两次转让时出卖人均拥有产权证照，根据物权公示原则，受让人有理由相信出卖人有权转让自己名下房地产，且均签订了等价、有偿的合同，均支付了合同约定对价，故在两份合同均为合法有效、两受让人均为善意的情况下，讼争房地产应归属于谁应看该房地产最终交付于谁、产权登记在谁的名下。综合本案实际情况，不论从产权登记还是从实际占有来说，讼争房地产现均归于胡作伟名下，故讼争房地产应归属于第三人胡作伟所有。而原告毛文爱已丧失了对讼争房地产的占有，名下国有土地使用证、房屋所有权证亦已经主管部门注销失去法律效力，无论从法律登记还是事实占有来看，原告对讼争房地产均已无权，故对原告毛文爱诉请要求确认胡作伟与黄秀英签订的《房地产转让协议书》无效及要求确认讼争房地产归原告所有的主张，本院不予支持。再次，鉴于讼争房地产已实际归于第三人胡作伟所有，原告毛文爱与被告郑久生于1999年1月17日签订的《契约书》虽为合法有效，但因有第三人主张权利，该《契约书》已无实际履行之可能，原告毛文爱要求确认其与郑久生签订的《契约书》有效并交付房屋已无必要及可能，故对其诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本合同事实上已无法履行，故对原告毛文爱要求被告郑久生继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持，原告毛文爱只能要求被告郑久生依法承担合同履行不能的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”，被告郑久生在转让房地产过程中因有其他人主张权利并引发诉讼、导致原告毛文爱无法取得该房地产，其对该合同履行不能存在过错，依法应当承担相应的法律责任。至于承担责任的方式，应根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条关于“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失”及《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定予以确定，被告郑久生依法应当承担返还购房款、赔偿损失的法律责任。至于损失数额问题，在合同当事人没有约定的情况下，本应由原告对自己的损失予以证明，原告虽提出了要求被告及第三人赔偿交通费、住宿费、误工费、门面租金损失、房屋租金、强制执行损失的具体数额，并未提供任何证据证实上述损失的存在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告要求被告及第三人赔偿交通费、住宿费、误工费、门面租金损失、房屋租金、强制执行损失等诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。考虑原、被告合同不能履行，原、被告之间即形成互相返还的债权债务关系，被告郑久生未及时返还购房款，相当于借用原告毛文爱资金多年，依法应予承担赔付贷款利息的责任，即由被告郑久生自1999年3月23日毛文爱交付全部购房款起，以25000元为基数，按同期贷款利率计算至被告实际返还完毕止。另黄秀英与第三人胡作伟依法转让自己所享有的房地产，不存在过错，原告毛文爱要求第三人胡作伟及黄秀英继承人(第三人郑绍林、郑忠生、郑会生、郑桂花)承担赔偿责任的请求没有理据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理、部分无理，第三人的诉辩主张有理，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第一百一十条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告毛文爱要求确认第三人胡作伟与黄秀英签订的《房地产转让协议书》无效、要求确认原告毛文爱与被告郑久生签订的《契约书》有效并将讼争房地产归原告毛文爱所有的诉讼请求； 二、原告毛文爱、被告郑久生及第三人胡作伟讼争的、位于广西壮族自治区富川瑶族自治县的房地产(现房屋所有权证：富房权证朝东镇字第××号)归第三人胡作伟所有； 三、被告郑久生返还原告毛文爱购房款25000元及利息(利息以25000元为基数，自1999年3月23日起按同期贷款利率计算至被告实际返还完毕止)； 四、驳回原告毛文爱要求被告郑久生及第三人胡作伟、郑绍林、郑忠生、郑会生、郑桂花赔偿交通费、住宿费共20万元、误工费按286元/天×900天共计25.74万元、20年门面租金损失60万元、20年房屋租金10万元、因强制执行损失3万元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（原告已预交），由被告郑久生负担。被告负担的受理费应于履行上述义务时一并迳付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  唐成江 审 判 员  黄忠友 人民陪审员  汪祖武 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  王秀萍