太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8652号原告（反诉被告）：张国琛，男，1976年9月10日出生，汉族，住太原市杏花岭区新街西巷3号院山西省。委托代理人：贾林，山西秉钰律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托代理人：孙雪静，女，1988年12月28日出生，汉族，公司员工，住太原市小店区并州南路92号4-2-18。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长。原告（反诉被告）张国琛诉被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法由审判员卢敬丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国琛委托代理人贾林，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司委托代理人孙雪静到庭参加诉讼。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张国琛向本院提出诉讼请求：1.判令被告山西和信摩尔商业有限公司向原告支付所欠租金103969.67元及违约金3562.55元（暂计算至2018年12月31日止，违约金按日万分之一为计，实际应计算至租金结清日为止）；2.依法判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述欠付租金、违约金承担连带支付责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告于2005年4月19日与被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买位于长风街705号和信摩尔的两套商业用房，同日原告与被告山西和信摩尔商业有限公司签订了两份《合同书》，约定自本合同签订之日起，按月平均等额支付原告租金4243.66元，逾期支付按日万分之一计算违约金，并与二被告签订了两份《保证合同》，约定被告山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司支付租金及违约金行为承担连带支付责任。合同履行过程中，被告山西和信摩尔商业有限公司在2016年10月底之前能够如约支付原告租金，之后开始违约，原告找二被告再三索要租金协商维权，二被告仅陆续支付过原告一个半月的租金。截至2018年12月31日止，被告山西和信摩尔商业有限公司欠付原告24.5个月的租金共计103969.67元，并按日万分之一为计产生逾期违约金3562.55元。现原告为维护自己合法权益，诉至贵院，望判如诉请。针对原告本诉，被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，不同意继续履行合同，2017年1月13日支付的是2016年11月的租金，2018年2月支付过半个月租金。现同意支付原告2016年12月后半月-2018年1月31日的租金，合计13.5个月，月租金4243.66元，共计57289.41元。违约金认可计算到2018年1月31日，计算标准认可原告主张的日万分之一计算。诉讼费不承担。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司向本院提出反诉请求为：1.依法确认我公司与被反诉人张国琛2005年4月19日签订的两份合同书已经解除；2.诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：我公司与被反诉人于2005年4月19日签订两份《合同书》，约定由我公司租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由我公司使用，直至2018年8月份，燕莎太原店整体撤场不再经营。同时，被反诉人的商铺也已经腾空。2018年8月，我公司给业主邮寄了解除合同通知书，要求所在区域业主尽快来公司处解除《合同书》并收房，我公司不再支付解除《合同书》之日后的租金，并且通过电话通知被反诉人于2018年8月解除与其签订的上述《合同书》，但被反诉人至今未按照通知办理收房事宜。综上，为维护被反诉人的合法权益，反诉人特提起反诉，望依法判决。张国琛针对被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司提出的反诉辩称，被告要求解除合同不能成立，事实依据是，租赁合同书第八条明确约定解除合同的条件为双方应当协商一致且签订书面协议，我们双方没有协商一致也没有签订书面协议。客观事实是房屋全有大红本，现在根本找不到原告房屋的具体位置，没有具体操作的可能性，当时原告购买房屋的时候就是为了山西和信摩尔商业有限公司返租。所以不可能解除合同。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张国琛系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3层3B70号、3B71号商品房的所有权人。2005年4月19日，张国琛（乙方）与山西和信摩尔商业有限公司（甲方）分别签订编号为00070601和00070602号对应3B70号及3B71号的《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）3层3B70和3B71号商铺，租赁期限均为16年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金分别为21219元、29705元；合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金自本合同签订日开始计算；甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）本合同继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；并约定了其他内容。上述合同签订后，张国琛依约交付了商铺，山西和信摩尔商业有限公司均按期支付了租金。2016年11月起，被告山西和信摩尔商业有限公司开始断付租金。另查明，2005年4月19日，张国琛（丙方）、山西恒实房地产开发有限责任公司（甲方）、山西和信摩尔商业管理有限公司（乙方）签订3B70、3B71对应商铺的《保证合同》，约定甲方对乙方在租赁期限内每年应向丙方支付的租金以及逾期付款违约金承担连带支付责任。张国琛对山西和信摩尔商业有限公司陈述的2017年及2018年累计支付的1个半月租金无异议，表示已经在诉求中予以核减。再查明，山西和信摩尔商业有限公司提供落款时间2018年1月25日向北京燕莎友谊商城有限公司太原店所承租商铺的全体业主的公告，主要内容为因与北京燕莎友谊商城有限公司解除租赁合同，商场燕莎区域无法正常经营，故解除与全体业主签订的合同书，将商铺全部腾空并返回给全体业主；现定于2018年1月31日解除租赁合同，并2018年1月26日开始办理解除事宜。山西和信摩尔商业有限公司陈述2018年7月向张国琛通过×××单号邮寄送达了解除合同通知书，并提供EMS快递单，张国琛表示未收到该解除合同通知书，不同意解除合同。庭后，山西和信摩尔商业有限公司提供燕莎商城承租区域平面图，用以说明张国琛商铺属于燕莎商城承租区域。本院所确认的上述事实有合同书、保证合同、房屋所有权证、银行流水、公告复印件、快递单、平面图及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，涉案《合同书》及《保证合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因该两个涉案商铺的实际使用人为北京燕莎友谊商城有限公司太原店，该公司已撤场，商铺处于空置状态，山西和信摩尔商业有限公司作为涉案商铺的统一经营管理者，对涉及到北京燕莎友谊商城有限公司太原店部分的商铺已无力管理并支付租金，故而导致其无法继续支付张国琛租金，合同目的无法实现，故山西和信摩尔商业有限公司提出要求解除与张国琛之间于2005年4月19日签订的《合同书》的反诉请求，本院予以支持。因张国琛未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故山西和信摩尔商业有限公司所述合同解除并未发生效力，要求确认合同2018年1月解除无事实及法律依据，其应继续向张国琛支付租金。合同解除后，山西和信摩尔商业有限公司应将涉案商铺腾空后交予张国琛。根据合同约定，租赁合同的解除不能免除山西和信摩尔商业有限公司所欠租金及违约金的支付义务。张国琛已依约交付商铺，山西和信摩尔商业有限公司应当按照合同约定支付租金，未按照约定支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，本案两套商铺核减2017年及2018年2月已付的租金后，张国琛主张至2018年12月31的租金103969.67元及按照日万分之一计算截止至2018年12月31日租金的违约金3562.55元，本院予以支持。张国琛主张自2019年1月1日起至租金结清之日以103969.67元为基数按照日万分之一的标准继续计算违约金，系真实意思表示，本院予以采纳。《保证合同》中约定被告山西恒实房地产开发有限责任公司对山西和信摩尔商业有限公司的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，上述债务尚未超出保证期间，张国琛要求被告山西恒实房地产开发有限责任公司对以上债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张国琛与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2005年4月19日签订编号为00070601和00070602号的《合同书》。二、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张国琛位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商3层3B70号、3B71号商铺。三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张国琛截止2018年12月31租金103969.67元及违约金3562.55元，并支付以103969.67元为基数自2019年1月1日起至租金结清之日止按照日万分之一的标准计算的违约金。四、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（三）项承担连带保证责任。五、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1226元（张国琛已预交），由山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司连带负担；反诉案件受理费减半收取50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），由张国琛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二○一九年十一月二十八日书记员 赵 燕