沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初9741号 原告：邓志敏，男，1975年9月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被告：李旭，女，1971年8月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区（未到庭）。 第三人：沈阳城中重城房产中介有限公司，住所地辽宁省沈阳市东陵区。 法定代表人：谷彦章，系该公司总经理。 原告邓志敏与被告李旭、第三人沈阳城中重城房产中介有限公司（以下简称重城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓志敏、第三人重城公司的法定代表人谷彦章到庭参加诉讼，被告李旭经本院公告送达起诉状、开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，被告并支付违约金730,000元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月11日，原告与被告经第三被告介绍签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于沈阳市浑南区房屋出售给被告，房款为3,650,000元，被告应于2019年3月15日向原告支付1,300,000元用于还清房屋贷款，后于办理权属登记之日向原告支付剩余房款。另外合同还约定如被告逾期履行合同义务超过15日则构成根本违约，应向守约方支付总房价款的20%作为违约赔偿金。合同签订后，经原告多次催告，被告迟迟未向原告履行付款义务，故原告诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 第三人述称，按照合同约定，被告已经造成违约，双方合同已经签署，合法有效，应按照合同约定进行执行。 被告未向本院提交书面答辩意见亦未发表质证意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月11日，原、被告签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，被告购买原告所有的位于沈阳市浑南区房屋，建筑面积248.75平方米，总金额3,650,000元，第三人重城公司系居间方。该房屋已设定抵押，出卖人（本案原告）欠款额度约为1,300,000元，出卖人于2019年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，双方协商办理还款赎证的方式为：买受人（本案被告）出资1,300,000元替出卖人还清贷款并将产权证赎出，该笔赎证款以银行转账方式支付于出卖人并冲抵房款，双方同意自行办理还款赎证及解押事宜，居间方(本案第三人)已告知风险，双方知晓并认可。本合同定金100,000元，买受人于本合同签订当日支付。买受人于出卖人向原贷款机构还款当日将第一笔购房款1,300,000元自行支付出卖人，于办理权属转移登记当日将第二笔购房款2,230,000元以沈阳市房地产交易资金管理有限公司托管的方式支付出卖人，剩余20,000元作为物业交割保证金，在交割当日由买受人自行支付给出卖人。买受人逾期履行本合同约定的义务超过15日的，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同第六条第一款约定，买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同第六条第七款约定，买卖双方协商一致选择以下违约法则，买卖双方支付总房价款的20%作为违约赔偿金；居间方收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付守约方。 合同签订后，原告已腾空涉案房屋，租赁其他房屋居住，被告未按合同约定向原告支付定金及购房款，亦未向第三人支付居间费用。2019年6月30日，原告通过微信的方式最后一次向被告发送催款函及本案起诉状，通知被告在收到催款函之日起10日内一次性支付定金及首笔购房款1,400,000元，如仍借故拖延，原告将解除双方签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，并要求被告支付合同约定的违约赔偿金（总房款20%）。本院亦通过电话联系被告，告知其原告主张违约金730,000元的诉讼请求，被告未提出抗辩意见。现涉案房屋已销售他人。 本院认为，根据民事诉讼法的相关规定，被告有答辩和质证的权利，本案被告经本院传票合法传唤后，在法定期限内未提出答辩且未到庭对原告所举证据进行质证，应视为放弃答辩和质证的权利。原、被告签订《沈阳市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性、效力性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。现因被告未按照合同约定支付购房款，导致双方合同解除，原告应承担相应违约责任。关于合同解除的时间，原告于2019年6月30日向被告发送催款函，通知其如10内不能交付购房款将解除合同，被告未能在合理宽限期内支付房款，故双方签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》已于被告接到催款函10日后，即2019年7月10日解除，合同解除后，原告已将涉案房屋出售，故原告主张解除《沈阳市存量房屋买卖合同》已无必要，本院不予支持。关于违约责任的承担，合同对于违反合同义务承担违约责任有两款不同约定。结合本案实际情况，因解除合同给原告造成的直接损失为租金损失，虽原告称因购房款延迟交付影响其正常商务合作及商务信誉，产生以获得的利益损失，但并未提交证据予以证明，故原告主张按照第六条第七款约定，即总房款20%支付违约金过高，按第六条第一款约定，每日按总房款的万份支付违约金为宜，即每日支付违约金元。原告自2019年3月15日应交付第一笔购房款开始违约，故违约金应自2019年3月16日起开始计算，原、被告解除合同后，不再影响原告可另行出售房屋，故违约金应计算至原、被告结出合同之日，即2019年7月10日，被告共计违约117天，应向原告支付违约金213,525元（1,825元/天×117天）。 依照《本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告李旭于本判决生效后7日内给付原告邓志敏违约金213,525元； 二、驳回原告邓志敏的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,100元，公告费690元，由被告李旭承担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  肖军威 审 判 员  丁 威 人民陪审员  林赫海 二〇一九年十一月二十日 法官助理郭慧 书记员李想 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。