江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初7694号原告（案外人）：崔志方，女，1980年7月24日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：姜丽丽，江苏苏源律师事务所律师。被告（申请执行人）：南京银行股份有限公司珠江支行，住所地在南京市玄武区中山路268号。负责人：许剑，南京银行股份有限公司珠江支行行长。委托诉讼代理人：尹艳芳，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：齐欣瑜，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告（被执行人）：南京星火乐器有限公司，住所地在南京市鼓楼区黑龙江路5-3号。法定代表人：王力锋。被告（被执行人）：王力锋，男，1985年10月16日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：郝燕（系王力锋配偶），女，住南京市栖霞区。被告（被执行人）：郝燕，女，1985年10月8日生，汉族，住南京市栖霞区。原告崔志方与被告南京银行股份有限公司珠江支行(以下简称南京银行珠江支行)、南京星火乐器有限公司(以下简称星火乐器公司)、王力锋、郝燕案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔志方的委托诉讼代理人姜丽丽，被告南京银行珠江支行的委托诉讼代理人尹艳芳及齐欣瑜，被告郝燕到庭参加了诉讼。被告星火乐器公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告崔志方向本院提出诉讼请求：判令解除对南京市栖霞区房产的查封。事实和理由：2014年3月5日，郝燕、王力锋（系郝燕丈夫）与梁某签订《房屋买卖协议》一份，约定郝燕将在栖霞区××拆迁中申购的一套拆迁安置房以55万元价格转让给梁某。同年3月6日，梁某委托车某将55万元购房款支付给郝燕，郝燕出具收条确认收到购房款55万元。2015年2月6日，郝燕、梁某及原告签订《补充协议》，约定梁某将位于南京市栖霞区（以下简称涉案房屋）以55万元价格转让给原告，由郝燕办理相关手续后直接将涉案房屋交付给原告，并约定在办理产权证变更手续时，郝燕无条件配合原告办理相关手续。郝燕按照《补充协议》的约定将房屋直接交付给原告后，原告简单装修并予以出租，使用至今。经车某同意，梁某让原告将所欠购房款直接支付给车某，原告及其丈夫周某向车某支付了全部购房款55万元。被告南京银行珠江支行与星火乐器公司、王力锋、郝燕因借款合同纠纷一案涉诉，法院于2017年3月1日作出（2017）苏0102民初1463号民事裁定书，预查封了案涉房屋。2018年8月3日，原告提出书面执行异议，并提供《房屋买卖协议》、《补充协议》、付款凭证、收条等相关证据，要求解除查封。2018年8月16日，法院作出（2018）苏0102民初1463号一1民事裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与被告郝燕、梁某于2015年2月6日签订的《补充协议》是三方真实意思的表示，协议合法有效，且原告支付了全部对价后一直实际占用至今，原告已取得了案涉房屋的所有权，是善意第三人且也是合法的产权人。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。原告为证明其主张，主要举证如下：证据1.2014年3月5日郝燕、王力锋与梁某签订的房屋买卖协议，证明该份协议是买卖双方真实意思表示，约定了郝燕在拆迁中申购的一套拆迁安置房转让给梁某，并约定买卖双方产权过户前梁某可将房屋转让给他人，郝燕将无条件协助办理过户手续。证据2.2015年2月6日补充协议一份，以此证明梁某将案涉房屋以55万元的价格转让给原告，三方的补充协议系真实意思表示，协议第四条注明郝燕应无条件配合原告办理产权过户手续。证据3.2014年3月6日银行卡存款凭条及收条一份，以此证明梁某委托车某将55万元的购房款给郝燕，郝燕收到55万元的购房款。证据4.银行交易流水及收条，以此证明原告和周某已向车某归还购房款55万元，案涉房屋全部购房款已付清。证据5.2015年7月在苏宁电器购买的家用电器订单上载明的收货地址就是案涉房屋的地址，用于证明案涉房屋被法院查封之前原告已实际占用使用案涉房屋并用于出租。证据6.2017年4月23日签订的房屋租赁合同及2018年8月27日签订的房屋租赁合同，以及部分承租人支付房屋租金的支付宝电子回单，租金都是周某收取的，付款摘要都是房租，案涉房屋是2015年7月装修，2015年10月开始出租，2018年之前每月租金1500元。拟证明案涉房屋自2015年10月至今一直由被告占有使用并出租，而法院查封时间是2017年2月。被告南京银行珠江支行辩称：1.根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的诉讼请求不符合该规定，原告与被告郝燕、梁某签订的补充协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同，案涉房屋属于被告郝燕通过拆迁得来，尚未办理产权手续，未依法登记的房屋不能转卖，因此不符合签订房屋买卖合同的要件；2.原告是第三手买受人，主体不适格，即便补充协议合法有效，该合同并非买卖合同，根据该补充协议第四条的约定，待产权证办理到郝燕名下时，郝燕与原告就案涉房屋再签订房屋买卖合同，但双方至今并未就案涉房屋签订买卖合同；3.原告并无证据证明其在不动产查封之前就已经实际使用案涉不动产，原告提交的证据亦无法证明其就案涉房屋已经支付了全部价款。被告南京银行珠江支行对原告提交的证据质证如下：对证据1、证据2的合法性有异议，案涉房屋未领取产权证，房屋买卖协议及补充协议应属于无效协议；证据3没有标明梁某与车某之间的委托关系，对该组证据不认可，无法证明梁某向郝燕支付了购房款；对证据4不认可，该组证据的收款人为案外人车某，转款备注多次出现为借款还款，不能说明是购房款，时间跨度长且金额零散，与一般的房屋买卖习惯不符，该组证据中总额为35万元，与原告陈述的已经全部偿还购房款不符；对证据5的真实性无法确定，因为原告未提供原始载体，且与车某的陈述相矛盾。虽然收货地址显示是案涉房屋，但是不能证明原告此时已实际占有使用；对证据6的真实性无法确认，被告收到证据后尝试与承租人联系，但是电话号码不是停机就是空号。原告提供的证据不能证明其已在法院查封前实际占用涉案房屋。被告王力锋、郝燕称：原告陈述的都是事实，我们确实与原告及梁某签订了合同，对原告的证据不持异议。被告星火乐器公司未应诉，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告南京银行股份有限公司珠江支行与被告南京星火乐器有限公司、王力锋、郝燕借款合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理。南京银行股份有限公司珠江支行于2017年2月28日向本院提出财产保全的申请，要求查封、扣押、冻结被告南京星火乐器有限公司、王力锋、郝燕名下价值550万元财产。本院于2017年3月1日做出（2017）苏0102民初1463号民事裁定，依据该裁定，预查封了案涉房屋。原告崔志方于2018年8月3日提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2018年8月16日做出（2017）苏0102民初1463号-1民事裁定书，驳回了崔志方的异议请求。2018年9月3日，崔志方提起本案诉讼。另查明：2014年3月5日，郝燕、王力锋（甲方）与梁某（乙方）签订的《房屋买卖协议》一份，主要约定：甲方将在栖霞区××拆迁中申购的一套拆迁安置房（65-70平方米）以55万元价格转让给乙方；双方产权过户前，如乙方将此房转让他人，甲方将无条件协助办理过户手续。协议签订后次日，案外人车某代梁某向郝燕支付购房款55万元，郝燕出具收条载明：“今收到梁某购房款伍拾伍万元整”。2015年2月6日，郝燕（甲方）、梁某（乙方）、崔志方（丙方）签订《补充协议》一份，主要约定：甲乙双方买卖房屋地点为栖霞区××；乙方以55万元的价格将此房卖给丙方；待房屋产权证办到甲方名下时，甲、丙双方重新签订该房屋买卖协议，价格不变，并办理公证和产权变更手续。崔志方系案外人车某的外甥女。周某与崔志方系夫妻关系。车某分别于2015年4月7日出具收条，载明：收到崔志方还款现金4万元，于2015年6月1日出具收条，载明：收到崔志方5万元、于2015年7月5日出具收条，载明：收到周某还款4万元。此外，2015年8月至11月期间，周某向车某的中国农业银行账户转账共计42万元。周某向车某共计支付55万元。案涉房屋于2015年8月13日预登记在郝燕名下，郝燕至今未办理房屋产权证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，2015年2月6日，原告崔志方与郝燕、梁某签订《补充协议》时，案涉房屋虽未登记在郝燕名下，尚未办理物权登记，但该协议系各方真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应为合法有效。被告南京银行珠江支行关于崔志方与郝燕、梁某签订的补充协议属于无效合同的抗辩意见本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。由此可知，原告要求排除执行必须符合上述规定的条件，且四个条件缺一不可。首先，根据已查明的事实，原告崔志方与郝燕、梁某2015年2月6日签订的《补充协议》合法有效，系在本院2017年2月查封案涉房屋之前签订。其次，原告举证的银行交易流水及收条、房屋租赁合同及部分承租人支付房屋租金的支付宝电子回单等证据相互印证，可以证明原告在自2015年10月就占有控制案涉房屋，并用于出租，且已实际支付了合同约定的全部购房款。再次，案涉房屋系至今未能办理过户手续系政策限制所致，并非原告自身原因怠于办理过户登记。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。原告崔志方对案涉房屋享有优于其他普通金钱债权的物权期待权，且该物权期待权足以排除执行，原告的异议请求成立，本院依法应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：解除对位南京市栖霞区室房产的查封。案件受理费9300元、公告费(据实结算)，由被告南京银行股份有限公司珠江支行负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 依人民陪审员  徐莹莹人民陪审员  唐晓妹二〇一九年十一月十九日书 记 员  周 灿