四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10639号 原告（反诉被告）：彭芮之，女，1992年7月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘泽超，四川秉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丹，四川秉和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：益西卓玛，女，1989年4月12日出生，藏族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：赖广伟，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏嘉辉，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下仍称原告）彭芮之与被告（反诉原告，以下仍称被告）益西卓玛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2019年9月26日、10月18日公开开庭进行了审理，原告彭芮之的委托诉讼代理人刘泽超、王丹，被告益西卓玛及其委托诉讼代理人赖广伟、魏嘉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭芮之向本院提出诉讼请求：益西卓玛向彭芮之双倍返还定金100000元。事实与理由：2019年5月20日，益西卓玛将自有的坐落于成都高新区荟锦路33号5栋1单元2003号房屋出售给彭芮之，双方就房屋价格、交易方式、违约责任等事项协商一致，并签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定：益西卓玛应在2019年6月30日之前到其借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记等）并承担相关费用。但是，益西卓玛至今仍未办理完成解除抵押登记手续，系根本性违约，彭芮之有权根据合同约定及相关法律规定，在解除买卖合同后要求益西卓玛双倍返还定金。 益西卓玛辩称，双方签订的合同及补充协议约定是由彭芮之进行清偿，益西卓玛在2019年5月21日进行银行预约还款，还款时间是2019年7月25日，并告知了彭芮之，彭芮之没有提出异议。合同约定必须由彭芮之支付完54万元的银行尾款之后才能办理抵押解除手续，根据补充协议第一条的约定，解除抵押时间应该是在7月25日之后，因此是对主合同6月30日解除抵押的变更，彭芮之没有依照预约还款时间及双方的约定进行还款，是彭芮之首先违约。 益西卓玛提出反诉诉讼请求：彭芮之向益西卓玛支付违约金388000元。事实与理由：双方签订的补充协议明确约定彭芮之在益西卓玛预约好银行提前还款的前一天支付益西卓玛540000元，此后，益西卓玛积极履行合同义务，向银行进行预约，首次预约的提前还款日为7月25日，益西卓玛告知了彭芮之，而后，益西卓玛通过房产中介与银行沟通后，将预约还款日提前至5月23日，并通过中介再次向彭芮之告知，但彭芮之未按补充协议约定于5月23日前一天向益西卓玛支付相应款项，并逾期超过15日以上，已构成违约。同时，彭芮之在买卖合同中承诺其具有购房资格，但在买卖合同签订后第二日即5月21日彭芮之微信告知益西卓玛，其要于2019年7月5日才具有相应资格，即在合同签订之时，以及在原本约定的解除抵押时间内，彭芮之并不具有购房资格，实际上提供了不真实的信息且拒绝购买该房屋，已构成根本违约。 彭芮之答辩称，益西卓玛伙同中介公司对彭芮之实施欺诈，是益西卓玛先行违约，彭芮之不构成违约，不适用益西卓玛主张的违约条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年5月20日，益西卓玛（出售方）与彭芮之（购买方）在成都东峰房地产经纪有限公司的居间服务下签订《成都市存量房屋买卖合同》，合同主要约定：1.由彭芮之购买益西卓玛所有的位于成都高新区房屋；2.成交价为1940000元；3.该房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第三支行；4.彭芮之在银行预约还款当日将50000元首付款支付给益西卓玛；5.彭芮之在过户递件前将全部或部分首付款10000元存入存量房交易资金监管专用账户，待彭芮之取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给益西卓玛；6.尾款由放贷银行直接支付给益西卓玛，彭芮之拟贷款金额为1340000元；7.益西卓玛应在2019年6月30日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记等）并承担相关费用；8.彭芮之未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，益西卓玛有权单方书面解除合同，合同被解除的，彭芮之应自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向益西卓玛支付违约金，并由益西卓玛退还彭芮之全部已付款；9.如彭芮之提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同；10.双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，……逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同；11.双方在交易方留存信息表所载通讯地址和联系方式为各方确认的地址和联系方式，如有变动应及时通知各方，否则一方按上述地址发送的“特快专递”，从发出之日起，四川省内的3日期满即视为送达对方，益西卓玛留存地址为案涉房屋地址。 合同签订后，双方就本次交易又签订《关于房屋交易文件的补充协议》，针对原合同没有约定的事项约定如下：1.彭芮之同意在益西卓玛预约好银行提前还款的前一天支付益西卓玛540000元；2.彭芮之承诺本人户籍已经在高新区一年，并且已经在高新区缴纳了12个月社保以上，并且稳定就业一年；3.彭芮之签订合同当天支付17460元，过户递件当天支付剩余17460元。 在签订合同当日，彭芮之还签署了《购房资格承诺书》，承诺：本人户籍是成都市高新区户籍，已满两年，社保缴存地为成都市高新区，缴存社保12-23个月，能提供在高新区稳定就业满两年的证明。 签订合同后，彭芮之向益西卓玛支付了定金50000元。益西卓玛向房屋抵押银行申请提前还贷，预约的还款时间为2019年7月25日。 在合同履行过程中，买卖双方以及中介工作人员（东峰地产冯某）之间的沟通大多通过微信进行，以下节选部分对话： 5月21日 益西卓玛：我这边已经预约好了，但是预约的是7月25日。 冯某：好的，这个在我们预料之内，其他交给我们吧。 同日，冯某通过微信向益西卓玛告知其已经通过其他渠道帮益西卓玛联系了提前还贷，并微信告知已经预约好了，两周内可以还款。 5月21日 益西卓玛：芮之，我这边今天已经到银行来约了，后面的话就是需要中介那边操作了。（益西卓玛将还款时间为2019年7月25日的“提前还款通知书”通过微信发送给彭芮之） 彭芮之：嗯嗯，好的。 …… 彭芮之：益西，你知不知道我7月5日才有资格买房，中介有跟你说么？ 益西卓玛：没有给我说，他们催我结款，我还想着你们是不是着急，今天就去预约了……惊呆了 彭芮之：我们没有催你结款呀 随后，双方就提前还款事情、彭芮之的购房资格以及签订合同时益西卓玛是否知晓彭芮之的资格进行反复沟通。同时，益西卓玛在各方当事人都在的购房群里发言：“明白了，你们只要能确定像你们说的，3个月内肯定能走完流程，我拿到全款即可。因为之前我们都没听说过什么7月5号，听说的都是芮儿6月初就已经有购房资格了”。 5月21日 冯某：房东还款我们已经预约好了，两周内会还款。 彭芮之：嗯嗯。 冯某：也就是说54万你们要随时准备好，晚点我会把你需要准备得东西发给你。 彭芮之：嗯嗯。 冯某：近期你准备一下。 彭芮之：还有就是我不是现在还没资格迈，还完款之后喃。 冯某：你资格到达好久满 彭芮之：6月底啊，我说了很多次呀 冯某：你去公司沟通一下看能不能月初提前给你交 随后，两人就购房资格问题进行反复沟通。 5月22日，冯某与微信名为“欧行金融贷款王清平”的聊天。 王清平：还款的钱准备好了的对不 冯某：客户协助还款，预约好了随时转给房东 …… 王清平：益西卓玛，明天上午去还款（5月23日）。只是客户去柜台还。 5月22日 彭芮之：你们要款时间确实很急呀，当时签合同的时候跟我讲的流程是6月份还款，结果昨天莫名其妙的去交了个1000块钱，提前到了两个星期内，睡个觉起来就说明天了，你觉得我们能接受么 冯某：你妈妈说的要6月24日，房东最多能等到6月4日。 …… 彭芮之：暂时不说这个事哈，那缴社保那个怎么弄，不是户口也没到期么 冯某：我给你说了，资格要求只要求社保满一年，户口不需要满一年。 5月22日晚上21时 彭芮之：益西，垫付这个事情我们想在商量一下。整个事情大家都很不容易，我们也很无奈，只能说会尽力配合吧。 冯某：好的，大家配合就可以了，也不多说了 益西卓玛：所有事情按合同约定处理吧，……其他事情我也不想多说了 7月22日 益西卓玛：今天已经22日了，距离银行还款时间（2019年7月25日）还有三天时间，请按照合同约定提前一天还款。若未按约还款，我则将按照合同约定，启动司法程序，追究你方违约责任。 彭芮之：我已经给你发了律师函，显示已签收。 2019年7月17日，彭芮之委托律师向益西卓玛发出解除《成都市存量房屋买卖合同》律师函，大致内容为：贵方至今未办理完成解除抵押登记手续，根据合同违约责任条款的约定，双方继续履行合同已无必要，特致函告知贵方与我方当事人签订的《成都市存量房屋买卖合同》已解除。该函件通过特快专递向益西卓玛在交易文本中留存的地址送达，显示签收时间为2019年7月18日。 收到上述函件后，益西卓玛于2019年8月6日委托律师向彭芮之发出律师函，大致内容为：因彭芮之未按补充协议于7月24日向益西卓玛支付54万元，特此函告：解除双方签订的房屋买卖合同和补充协议，支付的定金不予返还，彭芮之还应支付益西卓玛违约金38.8万元。 针对整个交易流程，主要负责本次交易的中介工作人员冯某出庭作证，陈述：关于提前还款，卖方预约的还款时间是7月25日，有书面通知的，后面我们找人协调，预约了5月23日去还款，没有书面通知，能不能还上都是不确定的，需要去了之后才知道，但是当天彭芮之没有去还款。对于证人冯某的陈述，与各方当事人在微信聊天记录中反映的信息能够一一对应，本院予以认可。 上述事实，有各方当事人陈述、《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、律师函及送达证明、聊天记录截图等证据在案佐证。 本院认为，彭芮之与益西卓玛签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合审理查明的情况，本案纠纷的前因后果如下：在签订合同之后，益西卓玛预约了银行提前还款时间，为7月25日，而后，中介公司工作人员通过协调，将时间提前至5月23日，对此彭芮之存有异议，一则因为时间太紧，没有时间准备资金以及担心资金安全，二则因为彭芮之最早于6月底才能具有购房资格，其担心提前还款后也不能马上办理后续的贷款及过户，存在交易风险，因此在5月23日，双方未到银行进行结按还款。此后，在7月17日，距离预定的还款时间7月25日到来之前，彭芮之向益西卓玛发出解除合同的律师函，认为益西卓玛未在6月30日前完成解除抵押，存在违约。因此，本案的争议焦点在于：1.合同履行过程中，哪一方存在违约；2.彭芮之是否具有合同解除权，是否能要求双倍返还定金；3.益西卓玛主张的违约金能否得到支持。 一、合同履行过程中，哪一方存在违约 关于房款的支付，案涉房屋成交价为194万元，双方的《成都市存量房屋买卖合同》中的付款方式及步骤只针对140万元进行了约定，对于另外的54万元，是通过补充协议的方式进行约定。主合同中对于首付款约定的是存入存量房交易资金监管专用账户，而补充协议中约定的是彭芮之将54万元支付给益西卓玛。 关于提前还款时间，主合同约定是由益西卓玛在6月30日前完成解除抵押，但是在签订合同后的5月21日，益西卓玛向银行申请提前还款，预约的时间为7月25日。关于付款时间，补充协议约定的是在益西卓玛预约好银行提前还款的前一日由彭芮之支付给益西卓玛。 本院认为，根据双方合同和补充协议的约定以及各方微信聊天记录可知，双方对2019年7月25日还款结按达成一致，但都希望能通过中介将还款时间提前，居间方通过努力将提前还款时间确定为5月23日，这一时间太过靠前，彭芮之基于前文所述原因未予同意，同时通过聊天记录，益西卓玛对彭芮之签订合同时不具有购房资格亦知悉，只是具体时间有所出入，故对于益西卓玛认为彭芮之提供不真实信息，存在违约的主张不予支持。同时，对于彭芮之认为益西卓玛未在6月30日完成结按存在违约的主张不予认可。另外，双方关于付款、解除抵押的约定为：在益西卓玛提前还款的前一日，彭芮之应向益西卓玛支付54万元，也即是无论还款时间是6月30日还是7月25日，彭芮之都需要在还款前一日将房款54万元支付给益西卓玛，彭芮之具有先履行的义务，在彭芮之未履行支付义务的情况下，益西卓玛可以行使先履行抗辩权。至于彭芮之在庭审中主张称，合同约定全部或部分首付款10000元存入存量房交易资金监管专用账户，而益西卓玛和中介通过补充协议和微信一直是让彭芮之将54万元直接支付给益西卓玛，用于还按揭款，这是改变了合同约定，并使彭芮之方在合同中的权利处于不安全状态，因此彭芮之可以拒绝将款支付给益西卓玛。对此，本院认为，主合同原文为：“全部或部分首付款10000元人民币存入存量房交易资金监管专用账户”，原文使用的是“或”，而通过双方的约定明确存入专用账户的金额为10000元，而非全部首付款，另外在补充协议中约定的是房款54万元由彭芮之支付给益西卓玛，补充协议是合同之一部分，对双方具有效力，因此对于彭芮之此项对抗付款的理由本院不予认可。 综上，彭芮之在一直未向益西卓玛支付款项的情况下，反而在7月17日向益西卓玛发出解除函，而此时益西卓玛并不存在违约，彭芮之不能据此解除合同，故违约方为彭芮之。 二、彭芮之是否具有合同解除权，是否能要求双倍返还定金 合同解除权是双方通过合同约定给予守约方减少损失、惩戒违约方的一种手段，行使者应该是合同履行过程之中无过错的守约方，而彭芮之作为违约方，不具有合同解除权，其发出的解除函不发生解除合同的效力。但是，在庭审中，益西卓玛对于解除合同没有异议，因此双方合同于庭审之时（2019年9月26日）解除。同时，作为违约方的彭芮之也就不能适用定金罚则，要求益西卓玛双倍返还定金。 三、益西卓玛主张的违约金能否得到支持 益西卓玛依据合同主张的违约金实则为解约违约金，根据合同约定，违约方须向守约方支付房屋成交价20%的违约金，即38.8万元。本院认为违约金应该以实际损失为依据，且以弥补损失为主，惩罚为辅，本案中益西卓玛作为房屋所有权人，其损失为时间成本的提高，即花费了精力处理此次交易以及此后如需卖房，其卖房的时间相应延长，因此，本院综合考虑合同履行情况、益西卓玛所受损失以及合同对于违约方进行惩戒的意图，酌情调整违约金为80000元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，彭芮之违约时，益西卓玛可以选择适用违约金或者定金条款，本案中益西卓玛选择了违约金，那么对于其收取了定金50000元，合同解除后也理应返还。故综合上述认定，将益西卓玛应获得的违约金和应返还的定金金额进行品迭以后，彭芮之还应向益西卓玛支付违约金30000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告彭芮之于本判决生效之日起十日内向被告益西卓玛支付违约金30000元； 二、驳回原告彭芮之的全部诉讼请求； 三、驳回被告益西卓玛的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取1150元，由原告彭芮之负担；反诉案件受理费减半收取3560元，由原告彭芮之负担734元，被告益西卓玛负担2826元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十一月一日 书记员  曾娜