杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初5362号 原告：杭州吉如投资管理有限公司，住所地杭州市拱墅区湖州街567号北城天地10幢625室。 法定代表人：庞达，执行董事兼总经理。 委托代理人：徐登峰、邵义，浙江东孚律师事务所律师。 被告：杭州峻茂投资管理有限公司，住所地杭州市拱墅区吉如家园7幢7-15号。 法定代表人：王晖，执行董事兼总经理。 委托代理人：陈轶劼，浙**浙律师事务所律师。 第三人：杭州北城置业有限公司，住所地杭州市拱墅区湖州街567号北城天地9幢702室。 法定代表人：罗俞根，执行董事兼总经理。 原告杭州吉如投资管理有限公司（以下简称“吉如投资公司”）为与被告杭州峻茂投资管理有限公司（以下简称“峻茂公司”）、第三人杭州北城置业有限公司（以下简称“北城置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月3日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，分别于2019年10月8日、2019年10月30日两次公开开庭进行了审理，原告吉如投资公司委托诉讼代理人邵义（第一次开庭）、徐登峰（第二次开庭）到庭参加了诉讼，被告峻茂公司委托诉讼代理人陈轶劼到庭参加了诉讼。第三人北城置业公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告吉如投资公司诉称：2015年10月20日，原被告双方签订《租赁合同书》一份，约定原告将“北城天地”项目的商业购物中心1-5层商业用房及地下物业出租给被告，租赁期限为20年，2015年11月26日至2016年2月26日的租金为234.6557万元，2016年2月27日至2019年2月26日的租金为2985.4293万元。合同还约定乙方未按合同约定迟延支付租金的，每迟延支付一日，乙方应按照应付未付租金的千分之一向甲方支付违约金。合同签订后被告进驻“北城天地”项目，被告除了支付第一笔234.6557万元的租金外，至今未向原告支付过任何租金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求：1.判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即腾退租赁房屋；3.判令被告立即向原告支付截止2019年2月26日的租金2985.4293万元，并按合同约定支付2019年2月27日至实际腾退日的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。 本案审理过程中，吉如投资公司于2019年11月5日向本院申请撤回第三项要求峻茂公司支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以准许。 被告峻茂公司答辩称：1.原被告双方签订的《租赁合同书》以及之后的2016年的备忘录是合法有效的，是双方真实的意思表示，双方应本着诚实信用的原则，按照合同的约定享有权利和履行义务。2.合同签订后，被告已经按约履行合同，支付了首笔租金234万余元以及保证金250万元。而原告以及第三人，有义务将租赁标的物交付被告使用却不履行，具体表现有：原告以及第三人先是在合同签订后，迟迟至今未将租赁房屋交付；原告在领导换届后，称要重新签订合同，以“磋商”为名多次与被告谈判，却没有谈判诚意，比如原告称要增加租金金额，要修改合同，到最后却不提供明确方案。同时，对被告函件中反映的诸多问题，视若无睹，不予解决；被告为尽快履行合同，在未交付情况下与多家单位进行前期招商活动，先后因租赁证问题以及原告新任领导叫停的原因停止。被告方无违约的意思以及行为；更是在2018年12月底、1月初，原告两次派人用铁锁、焊接等方式，关闭被告经营场地，造成恶劣的社会影响。3.本案原告以及第三人只顾自身个人利益，无视村民集体利益，从社会责任出发，原告也应当尊重合同，维护好承租人租赁权利，维持该地块的稳定发展。4.本案租赁标的物北城天地商厦目前的困境皆因原告与第三人行为导致。原告单方解除租赁合同的行为无效，双方应继续履行合同。 第三人北城置业公司两次开庭均未到庭参加诉讼，在答辩其内亦未做答辩。但在其向本院提交了情况说明，述称：2009年2月15日，美达集团有限公司与杭州吉如股份经济合作社（以下简称“吉如合作社”）签订《合作开发协议书》并附《年收益列表》，就吉如合作社享有的土地合作开发，按照协议书相关条款，商业中心由项目公司北城置业公司承租、经营并向吉如合作社支付租金。2015年10月20日，由于北城置业公司账户被法院查封冻结，公司无法正常经营，故委托吉如投资公司对外引进商业管理公司，对资产进行盘活。2019年10月25日，北城置业公司收到吉如合作社发送的解除函，告知其已就案涉物业丧失出租权，故北城置业公司收回对吉如投资公司的委托并同意吉如投资公司提出的解除其与峻茂公司签订的《租赁合同书》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.对于原告提交的2015年10月20日签订的《租赁合同书》，被告对该证据的真实性无异议，被告认为该合同系在原告陷入资金困境且邀请被告帮其渡过难关时签订，合同及后续备忘录中均明确约定了租赁标的物的交付时间，但原告并未按照双方约定交付租赁物，原告存在违约行为。被告保留根据合同约定追究其违约责任的权利。本院对该证据予以认定；2.对于原告提交的被告于2017年8月9日出具的《关于北城天地购物中心的情况汇报》，被告对该证据的真实性无异议。但被告认为，首先，因北城置业公司及原告迟迟未按照合同约定交付租赁标的物，被告多次发函催促，原告仅选择了对其有利的一份作为证据提交；其次，在（2018）浙0105民初13893号判决书中已有对该份证据的认定意见。该份情况汇报系在被告无法正常开展商业运作的情况下发出的，2016年12月17日的备忘录三方均未签字盖章。原被告应按照2015年12月17日三方均盖章确认的备忘录履行。本院对该证据的真实性予以确认；3.对于原告提交的《解除通知书》，被告确认收到过该份通知书，但是以原告将该通知书张贴于被告的经营场所的形式收到的，陈超为被告公司的员工。被告对该通知书中陈述的内容不予认可，被告方是因原告未交付房屋才未支付租金的。本院对该证据的真实性予以确认；4.对于原告提交的《北城天地购物中心商铺租赁合同》，被告提出在庭审后5日内向法院提交对该证据的书面质证意见，本院予以准许。但被告未在规定的时间内向本院提交书面意见，视为被告放弃对该证据的质证。本院对该证据的真实性予以确认；5.对于被告提交的2015年12月17日签订的《关于北城天地购物中心移交的会议备忘录》，原告对该份证据的真实性无异议，但原告认为根据其提交的证据内容，该份证据已作废，且双方在实际履行过程中并未按照该份备忘录的约定内容履行。原告已于2016年4月份前完成除电影院和超市之外的商户的清退工作并移交被告。被告不仅接收了该部分房屋并对外进行了招租，收取了相应的租金。本院对该证据的真实性予以确认；6.对于被告提交的《北城置业公司与杭州联华华商集团有限公司房屋租赁合同》和《北城置业公司与广州金逸影视投资集团有限公司房屋租赁合同》，原告对该组证据的真实性无异议，原告认为该两家商户确实曾经与北城置业公司发生房屋租赁关系，但现状为电影院已完成清退工作，超市已退场但租赁合同在诉讼阶段。其他的场地均已交付，被告亦已对外进行了招租。本院对该组证据的真实性予以确认；7.对于被告提交的转账付款凭证，原告对该证据的三性均无异议，本院对该组证据予以认定；8.对于被告提交的现场照片和媒体报道资料，原告对该组证据的真实性无异议，但原告认为照片和报道中提及的锁门行为系吉如村村民因被告存在欠付租金的情形而自发的行为，非原告的行为。本院对该组证据的真实性予以确认；9.对于被告提交的2018年1月30日和2018年4月8日的两份《关于北城天地购物中心的函》和2018年12月15日和2019年1月5日的两份《律师函》，原告认为该组证据系被告单方制作，无三方盖章确认，不予认可。且根据被告提交的函件内容来看，可以证明原告已将除超市和电影院外的其他房屋交付被告，被告已对外进行招租。本院对该组证据的真实性予以确认；10.对于被告提交的（2017）浙0105民初4919号、（2017）浙0105民初2534号、（2017）浙01民终2260号、（2016）浙01民终5286号判决书，原告对该组证据的真实性无异议，但根据上述判决书的内容，商户在起诉前均已完成腾退工作。本院对该组证据予以认定；11.对于被告提交的《北京市大力营造企业家创新创业环境充分激发和弘扬优秀企业家精神若干措施》，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，其认为该证据与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认；12.对于被告提交的2019年9月1日的《情况说明》，原告对该证据的三性均有异议，无法确认该情况说明中签字的真实性，且出具该说明的三人均为吉如村、吉如合作社、北城置业公司的前任领导，与被告存在利益关联。本院对该证据的真实性予以确认；13.对于被告提交的录音文件，原告对该证据的三性均有异议，无法确认该录音的来源，且该证据的内容恰恰可以说明被告多年拖欠租金的行为激发了村民的民怨，如被告继续承租案涉物业，容易激发社会矛盾。本院对该证据的真实性予以确认；14.对于第三人提交的2019年10月25日的《解除函》，原告对该证据的三性均无异议；被告认为该份证据的真实性无法确认，吉如合作社与北城置业公司、吉如投资公司均为利益关联方，且该份解除函中的落款日期为2019年10月25日，该日期处于本案诉讼期间，该函为原告欲恶意解除与被告之间的房屋租赁合同而补充的，被告对该解除函的内容不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人在庭审中的陈述及以上有效证据，本院经审理认定事实如下： 2015年10月20日，吉如投资公司（甲方、出租方）与峻茂公司（乙方、承租方）、北城置业公司签订《租赁合同书》，约定由乙方承租甲方经营管理的位于浙江省杭州市商业用房及地下物业作为经营商业的场地。合同约定：房屋租赁期限为20年，自2015年11月26日至2035年11月25日，双方确认2015年10月26日为乙方进场之日，甲方给予乙方一个月的交割期限，租金从交割期满后第一日起算；合同签订后三日内，甲乙双方完成房产交付，并共同签署《承租房产交付确认书》。乙方如未签署相关确认书但已实际进场或占用、使用租赁房屋的，视为乙方已对该租赁房屋验收完毕，甲方已完成房屋交付义务；合同首期租金为234.6557万元，后续租金计算方式采用“递增租金”的方式，按照先付后用的模式执行。房屋租赁押金为250万元；如甲方违反合同约定迟延交付承租房产的，则每迟延一日，甲方应按照第一年租金的千分之一向乙方支付违约金；如乙方违反合同约定迟延支付租金的，则每迟延交付一日，乙方应按照应付未付租金的千分之一向甲方支付违约金；乙方迟延支付租金达30日以上或经甲方催告后在合理期限内未支付的，甲方有权解除合同、不予退还押金并要求乙方承担相应违约责任；甲方提前三十日以书面形式通知乙方，可以解除本合同，并要求乙方按照合同的约定交还租赁物（包括租赁房屋及其附属设备设施）；租赁期间，乙方未经甲方书面同意擅自解除租赁合同的，或者乙方违约导致甲方解除租赁合同的，则乙方应向甲方支付剩余租赁期间之租金总额的百分之十作为违约金，且已支付款项不予退还，反之亦然。合同对甲乙双方权利义务、争议解决等事项亦作了约定。2015年11月18日，峻茂公司通过银行转账方式向吉如合作社支付首期北城天地商业管理租金2346557元，向吉如投资公司支付北城天地商业管理保证金2500000元。2015年12月17日，吉如投资公司、北城置业公司、峻茂公司签署《关于北城天地购物中心移交的会议备忘录》，备忘录确认：北城置业公司应将商场总面积的90%以上一起移交给峻茂公司，并签署交接手续后，视为正式移交完成；完成移交前，原有商户的租金由北城置业公司收取并转交峻茂公司，北城置业公司委托峻茂公司行使商场日常管理工作并收取商户的水电费用。2017年8月9日，峻茂公司向吉如合作社、吉如投资公司提交《关于北城天地购物中心的情况汇报》一份，情况汇报载明：经峻茂公司和吉如合作社、北城置业公司三方协商并于2016年11月通过如下事项：2016年的租金由北城置业公司支付给吉如合作社，同时支付峻茂公司289万元委托管理费用和能耗费用，2016年12月17日签订的会议备忘录作废；峻茂公司在物业实际交付不到90%的情况下，同意自2016年11月26日起执行合同并支付租金；峻茂公司继续努力完成招商工作等事项。2018年1月30日，峻茂公司向吉如投资公司、北城置业公司发送《关于北城天地购物中心的函》，函件中峻茂公司要求双方在尊重合同及客观情况的基础上，讨论并明确其在2017年8月9日的情况汇报中提出的问题和要求。2018年4月8日，峻茂公司向吉如投资公司、北城置业公司发送《关于北城天地购物中心的函》，函件中载明峻茂公司愿意继续执行原租赁合同，如需提高租金，则需要解决物业正式交接工作及借款等问题，要求双方需签订备忘录或补充协议对上述协商内容予以确认。2018年12月11日，吉如投资公司向峻茂公司发送《解除通知书》，载明因租赁合同书签订后峻茂公司未按照合同约定支付租金及其他相关义务，现正式通知峻茂公司解除双方于2015年10月20日签订的租赁合同，并于收到通知书之日起15日内腾退。通知书中有手书内容“仅收取文件，陈超，2018.12.11”。2018年12月15日，峻茂公司委托浙**浙律师事务所律师向吉如合作社、吉如投资公司发送《律师函》一份，函件中载明吉如投资公司于2018年年底向峻茂公司发函要求解除租赁合同及保安和村民在其公司办公场所门外侧擅自设立铁栅栏、铁锁等事实，并要求吉如投资公司于收到函件后3日内与其协商合同履行事宜。2019年1月5日，峻茂公司委托浙**浙律师事务所律师再次向吉如合作社、吉如投资公司发送《律师函》一份，载明其在北城天地商业中心的办公场所被封锁的事实并要求协商解决合同履行的问题。因三方始终未就案涉《租赁合同书》及备忘录中约定的房屋交付、租金支付、提高租金等事宜达成一致，吉如投资公司遂提起诉讼，要求解除与峻茂公司签订的租赁合同并要求其腾退房屋。 本案审理过程中，峻茂公司于2019年7月2日向吉如投资公司、北城置业公司发送《要求履行合同函》一份，要求吉如投资公司和北城置业公司交付北城天地商场90%以上面积的房屋。吉如投资公司与峻茂公司均确认案涉房屋存在部分交付，且峻茂公司已进行了两次招商行为。2019年10月25日，吉如合作社向北城置业公司发送《解除函》一份，载明：因北城置业公司逾期未支付租金近50个月，根据双方签订的《合作开发协议书》的相关约定，特此函告其解除双方之间物业租赁关系，并自本函送达之日起生效。2019年11月5日，吉如投资公司向本院出具承诺书，承诺所有次承租人的租赁关系解除及腾退清偿等问题，不要求在本案中解决，仅要求处理其与峻茂公司之间的租赁合同关系。 另查明，2016年2月16日，峻茂公司（甲方、出租人）与五芳斋餐饮有限公司（乙方、承租人）签订《北城天地购物广场商铺租赁合同》一份，约定由乙方向甲方租赁位于北城天地商业中心购物广场的房屋，并就计租面积、租赁期、租金标准和租金支付等内容作了约定。2018年11月1日，甲乙双方就租赁相关事宜签订了《商铺租赁合同补充协议》。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方在平等自愿的基础上达成的，协议意思表示明确、真实，内容不违反国家法律强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方于2015年签订房屋租赁合同后，均应按照合同的约定履行义务。现原告主张被告于合同签订后未按时支付相应的租金而要求解除合同，被告辩称其未支付后续的租金是因为原告未按照合同的约定交付租赁物。根据双方在租赁合同中的约定，原被告双方完成房产交付后应签署《承租房产交付确认书》，如未签署，但被告已实际进场或占用、使用租赁房屋的，视为原告完成房屋交付义务。虽合同约定的双方完成房屋交付的时间为合同签订后三日内，但在合同实际履行过程中，原被告双方后以备忘录的形式确认原告应将案涉90%以上的面积交付给被告，此内容应视为双方对原合同条款内容的变更，双方应按照变更后的内容履行义务。本案庭审中，原被告双方均确认案涉房屋已部分交付，被告亦实际进行了两次招商行为。另根据被告与五芳斋餐饮有限公司签订的房屋租赁合同的内容显示，被告已实际进场，并作为出租方对外进行招商并收取租金，原被告之间已存在部分房屋的交付行为。根据被告于2017年8月9日向原告及吉如合作社提交的情况汇报的内容显示，其同意自2016年11月26日起执行合同并支付租金。此后，被告在同意自2016年11月26日开始履行合同且双方已存在部分房屋交付、已开始对外招租的情形下，并未支付相应的租金。原告虽实际交付了部分房屋，但并未按照双方备忘录的约定交付90%以上面积的房屋，原被告双方均以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，致使合同目的无法实现。根据案涉合同的性质，不属于可以强制履行的合同。另根据租赁合同书内容，北城置业公司向吉如合作社承租案涉房屋，并委托吉如投资公司对案涉房屋进行经营管理。现吉如合作社因北城置业公司长期拖欠租金，已向其发送合同解除函，并于2019年10月25日解除双方的房屋租赁关系。故本案中，因北城置业公司已丧失对案涉房屋的相关权利，其已无权就案涉房屋对外委托经营，原被告之间签订的房屋租赁合同书继续履行的合同基础已不存在。综上，本院对原告要求解除原被告之间的房屋租赁关系的主张予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方租赁关系解除后，原告有权收回案涉房屋，且原告于本案审理过程中承诺在本案中不向次承租人主张腾退房屋的权利，故本院对原告要求被告腾退房屋的主张予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除杭州吉如投资管理有限公司与杭州峻茂投资管理有限公司、杭州北城置业有限公司于2015年10月20日签订的《租赁合同书》； 二、杭州峻茂投资管理有限公司于本判决生效后一个月内将坐落于杭州市拱墅区“北城天地”商业购物中心1-5层商业用房及地下物业房屋腾空并返还给杭州吉如投资管理有限公司。 案件受理费191071元，由被告杭州峻茂投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  金鸿鹏 人民陪审员  张更泗 人民陪审员  王敏华 二〇一九年十一月七日 法官助理邓然 书记员黄莺