上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13122号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚志华，男，1965年3月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人（原审被告）：王金书，女，1939年9月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李芳，女，1978年8月6日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：班晓英，上海市新闵律师事务所律师。上诉人龚志华、王金书因与被上诉人李芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初27345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚志华、王金书共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求、支持龚志华一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审认定龚志华系被拆迁人孟某户代表，认定事实错误，孟某因身体原因委托龚志华代其签字，签订补偿安置协议时孟某还在世，孟某才是合法的签约主体；二、一审认定李芳有理由相信龚志华有权处分上海市闵行区XX路XX弄XX城XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）是分析错误，李芳签订买卖合同时明知孟某已经死亡、系争房屋将发生继承，却仍然图价格便宜而购买系争房屋；三、一审认定王金书事实上默认龚志华处理系争房屋，侵害了王金书的合法权益；四、李芳因合同而产生的请求权不能对抗已经登记在王金书名下的物权，李芳主张王金书、龚志华恶意串通但未能提供证据证明，且依据城市房地产管理法第三十八条的规定，即便推测龚志华是被安置人的说法成立，系争房屋也是王金书、龚志华共同共有，龚志华在未经其他共有权人书面同意的情况下处分系争房屋，为无权处分，动迁买卖合同虽成立但合同目的无法实现，龚志华要求解除合同的请求依据合同法第九十四条第四项、第九十七条的规定应得到法院支持。综上，请求支持上诉人的上诉请求。李芳辩称，不同意上诉人的上诉请求。签订房屋买卖合同时被上诉人看过拆迁安置协议，拆迁安置协议上只有龚志华一个人的名字，说明拆迁组认可龚志华对房屋有处分的权利，完全可以说明其是拆迁代表；且取得系争房屋后龚志华居住在内。综上，请求驳回上诉，维持原判。李芳向一审法院起诉请求：判令李芳与龚志华签订的房屋买卖合同有效，龚志华继续履行合同，将产权变更登记至李芳名下，王金书协助李芳办理房屋产权过户手续。龚志华向一审法院提起反诉请求：判令解除龚志华与李芳于2015年7月16日签订的《上海市动迁买卖合同》，龚志华自愿返还李芳已支付的房款人民币146万元（币种下同）。一审法院认定事实如下：2009年5月28日,上海市闵行区XX镇XX村XX塘XX号老房屋遇动迁,龚志华作为被拆迁人孟某户代表与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》及相关结算单，取得系争房屋在内的多套动迁房等权益。2015年7月16日，李芳（乙方）与龚志华（甲方）签订《上海市动迁买卖合同》，约定：2015年6月3日，甲乙双方达成动迁房买卖协议，约定甲方将其动迁补偿安置配置的位于上海市闵行区XX路XX弄（XX城XX号XX室）的动迁安置房出售给乙方，房屋总价计183万元，乙方于2015年6月3日前向甲方支付定金4万元，于2015年6月7日前向甲方支付首期房款16万元，于2015年7月30日前向甲方支付房款126万元，剩余房款37万元于该房屋可上市交易过户当日支付给甲方。协议签订后，于2015年7月30日前甲方将房屋交付给乙方使用，乙方将拥有该房屋的一切支配权，甲方不得进行任何干涉。该房屋总价为甲方到手价，按现有政策，交易限制期届满后甲方所需税种为营业税（现有政策）、个人所得税（现有政策）、过户手续费，由乙方缴纳。按现有政策，交易限制期届满后乙方所需税种为契税、房产税由乙方缴纳。合同附件一，房屋出卖人产权声明承诺书，龚志华承诺其系争房屋被安置人，是今后该房屋进行产权登记颁发房产证后的所有权人等。合同对违约责任等其他事项也作了约定。合同签订后，2015年6月3日，李芳支付龚志华定金4万元；2015年6月6日，李芳支付龚志华房款16万元；2015年7月16日，李芳支付龚志华房款100万元；2015年7月31日，李芳支付龚志华房款6万元；2015年9月4日，李芳支付龚志华房款20万元；2016年10月25日，李芳支付龚志华房款3万元；2018年2月26日，李芳支付龚志华房款3万元；以上房款合计152万元，龚志华均出具了收据。2015年7月，龚志华将系争房屋交付李芳，李芳装修入住至今。2019年1月8日，系争房屋产权办理登记至王金书名下。一审法院认为，关于《上海市动迁买卖合同》的效力问题，一审法院认为，一、李芳与龚志华签订上述协议后，李芳按协议履行了大部分付款义务，累计向龚志华支付房款152万元，并取得房屋，由李芳实际居住使用至今，龚志华也确认已收到上述款项。二、虽然龚志华陈述其未经王金书同意擅自出售房屋，王金书也陈述其对龚志华出售房屋并不知情，但是根据在案证据分析，在遇老房屋动迁此类家庭重大事项时，龚志华即已能作为家庭代表与动迁单位签订动迁协议，李芳与龚志华签订买卖合同时，龚志华也作出承诺，加之合同签订后龚志华即将房屋交付给李芳，李芳有理由相信龚志华确系能处分房屋并与之签订合同；从双方签订合同至本案诉讼前长达几年时间内，王金书也未能提供证据其向购买方提出异议或通过合法途径积极主张自己的权利；此外，当事人之间的房屋买卖应当遵循诚实信用原则。从在案证据双方之间的交谈录音中也能反映龚志华出售房屋，现反悔的真正目的是因为其对合同约定的房屋价格不满足，如能满足其要求，其仍能使房屋买卖合同继续履行，从此点分析，龚志华确系能代表家庭处分房屋，王金书事实上是默认龚志华处理房屋的。综合以上分析，一审法院认定李芳与龚志华签订的《上海市动迁买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。龚志华、王金书明知房屋权利产生争议正在诉讼中，仍将房屋产权登记至王金书名下，已侵害李芳的合法权益，故李芳要求龚志华履行合同，龚志华、王金书协助配合李芳办理房屋变更登记手续，将房屋登记至李芳名下的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。同时，李芳应向龚志华、王金书支付剩余房款31万元，为避免产生诉累，房屋过户产生的费用，根据《上海市动迁买卖合同》约定，一审法院在本案中一并予以处理，由李芳承担。鉴于上述理由，故对龚志华提出的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、李芳与龚志华于2015年7月16日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市动迁买卖合同》有效并继续履行，龚志华、王金书于判决生效之日起十五日内共同协助李芳办理上述房屋的产权变更登记手续，将此房屋产权过户登记至李芳名下，办理产权过户登记过程中应缴纳的相关税费由李芳负担；二、李芳应于龚志华、王金书协助其办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记手续当日支付龚志华、王金书剩余房款31万元；三、驳回龚志华全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,635元、财产保全费5,000元，二项合计15,635元，由龚志华、王金书负担。反诉费案件受理费8,970元，由龚志华承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供了一份两上诉人与被上诉人的谈话录音，欲证明两上诉人合谋，王金书对本案房屋买卖情况都是知情且认可处置系争房屋。两上诉人对谈话录音的真实性予以认可，但认为该谈话录音是一审后双方调解时说的，并不能证明王金书对房屋处分是同意的。本院认为，从谈话内容来看不能得出王金书对系争房屋的买卖是知情并认可，故被上诉人的证明目的，本院不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明的事实，被拆迁人为孟某户的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》尾部乙方一栏签章处由龚志华签章，故一审法院认定龚志华作为孟某户代表并无不当，本院予以认同。李芳与龚志华签订买卖合同时，龚志华出示了由其签字的补偿安置协议，且李芳实地看房时龚志华亦居住在系争房屋内，故李芳有理由相信龚志华有权处分系争房屋。龚志华在系争房屋出售后从系争房屋处搬至王金书处共同居住至今，且王金书居住的房屋与系争房屋为同一小区，故王金书称其对系争房屋已出售毫不知情的观点，本院难以采信。在李芳诉龚志华后，王金书再将系争房屋登记至其名下，因此一审法院判决王金书、龚志华共同协助李芳办理系争房屋变更登记手续，亦无不当，本院予以认同。上诉人的相应上诉观点，均缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。综上所述，上诉人龚志华、王金书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,270元，由上诉人龚志华、王金书负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十一月六日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……