重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初10892号 原告：重庆锦宏物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗都市花园小区，统一社会信用代码91500106202818644W。 法定代表人：邓晓红，重庆锦宏物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐文岚，女，重庆锦宏物业管理有限公司员工。 被告：卢墙，男，1980年11月29日出生，汉族，住四川省宣汉县。 被告：赵小燕，女，1981年12月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆锦宏物业管理有限公司(下称锦宏物业公司)与被告卢墙、赵小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告锦宏物业公司的委托诉讼代理人徐文岚到庭参加诉讼。被告卢墙、赵小燕经本院公告传唤，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告锦宏物业公司向本院提出诉讼请求：1、二被告共同支付原告2012年7月1日至2018年4月30日的物业管理费2659.7元；2、两被告共同支付原告违约金300元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系重庆市沙坪坝区上桥三村房屋的所有权人，建筑面积为54.28㎡。根据原告锦宏物业公司与重庆煤科院家属区业主委员会（下称煤科院业主委员会）签订的《煤科院上桥家属区物业服务合同》约定，原告自2012年1月1日起至2018年4月30日对煤科院上桥家属区实施物业管理服务，原告在提供物业服务期间认真履行相关职责，但被告却自2012年7月起至2018年4月欠缴物业管理费至今，经原告多次催缴被告均未缴纳，被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，望判如所请。 被告卢墙、赵小燕未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 被告卢墙、赵小燕为重庆市沙坪坝区上桥三村房屋的所有权人，建筑面积为54.28㎡。 2011年11月4日，原告锦宏物业公司（乙方）与煤科院业主委员会（甲方）签订《煤科院上桥家属区物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市沙坪坝区上桥三村55号的煤科院上桥家属区（下称涉案小区）进行物业服务。合同第二章第三条约定：甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维护、养护、管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门卫执勤（不含业主、非业主的人身、财产保险和财产保管责任）。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的预算和计划、使用。10、装修管理。11、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四章第六条约定：本物业服务费的收取标准(按建筑面积计算)：（1）住宅：0.70元/月·平方米。第八条约定：业主同意自本项目合同签订期限之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-20日内履行交纳义务。第八章第十七条约定：本合同的期限是贰年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第九章第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。合同签订后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。 2013年12月4日，原告锦宏物业公司（乙方）与煤科院业主委员会（甲方）签订《煤科院上桥家属区物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市沙坪坝区上桥三村55号的煤科院上桥家属区（下称涉案小区）进行物业服务。合同约定履行期限贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。其余内容与2011年11月4日双方签订的《煤科院上桥家属区物业服务合同》约定一致。合同签订后，原告继续对涉案小区提供物业管理服务。 2015年1月16日，原告锦宏物业公司以国内挂号信函的形式向被告卢墙出具《催款通知书》，载明被告卢墙2012年7月至2014年12月拖欠物业服务费1139.88元。 2016年11月7日，原告锦宏物业公司以国内挂号信函的形式向被告卢墙出具《催款通知书》，载明被告卢墙2012年7月至2016年10月拖欠物业服务费1976元。 2018年4月27日，原告锦宏物业公司（甲方、移交方）、招商局物业管理有限公司重庆分公司煤科院物业管理中心（下称招商局物业公司）（乙方、接收方）、煤科院业主委员会（丙方、监交方）签署《煤科院家属区物业管理移交协议》。协议约定以下事项：1、移交工作自2018年4月27日9时开始，4月30日24时甲方全员撤离项目，移交后的物业服务正式由乙方负责。2、2018年4月30日及以前的物业服务费（含业主拖欠的物业服务费）由甲方收取；预收的物业服务费甲方自行清退；甲方清退给业主的费用和应收的欠费，乙方、丙方及煤科院后勤处应给予甲方积极支持和配合并协助甲方催收欠费。 2019年1月29日，原告锦宏物业公司在被告卢墙、赵小燕家门张贴《缴费通知单》，载明被告卢墙、赵小燕2012年7月至2018年4月拖欠物业费2659.7元。 庭审中，原告锦宏物业公司表示将违约金由合同约定的按照每日千分之三的标准计算调整为要求被告支付违约金100元。 另查明，2011年11月1日，中煤科工集团重庆研究院、煤科院家属区业主委员会、锦宏物业公司三方管理人员及工程技术人员对煤科院老家属区进行了工程验收。工程验收纪要载明，一、土建部分，1、30栋室外雨排管系玻纤材料，安装于80年代，其锚固抱箍锈蚀，安全隐患严重，建议更换PVC塑料管作屋面雨排水管；2、35栋与46栋之间外围墙开裂严重，最多达10cm厚，安全隐患十分严重；3、小区内无庭院灯，建议安装；4、小区各楼道栏杆锈蚀，应维护、刷漆；5、42栋楼外围路面损坏严重；6、小区绿化裸土较多，达60%以上，应补栽。二、排污管网及化粪池，1、小区排污网多设计于70、80年代，普遍较小；2、小区共有7个化粪池，由于当时设计容量较小，容易堵塞。三、屋面工程，1、小区屋面局部渗水严重；2、35栋、37栋老瓦坡面屋面损坏严重。四、消防管网工程，1、小区各楼栋室内消火栓无消防水、消防枪、接头等设施；2、小区内各楼栋增设干粉灭火器。 上述事实，有原告提供的《煤科院上桥家属区物业服务合同》、重庆市沙坪坝不动产登记中心不动产登记信息查询结果、《工程验收纪要》、《催款通知书》、《煤科院家属区物业管理移交协议》、《缴费通知单》、《保安员巡逻签到表》、《保安员交接记录表》、小区环境绿化照片、《化粪池清掏合同》、《重庆锦宏物业管理有限公司化粪池及主排污管道清掏验收表》以及原告陈述等证据为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定事实的依据。 本院认为，原告锦宏物业公司与煤科院业主委员会签订的两份《煤科院上桥家属区物业服务合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。 原告锦宏物业公司自2012年1月1日开始对涉案小区提供物业服务，虽然合同约定的时间为2015年12月31日截止，但煤科院业主委员会在时间届满后并未选聘其他物管公司，原告锦宏物业公司也一直为涉案小区提供物业服务至2018年4月30日。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力”。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。根据合同约定，物业服务费是0.70元/月·㎡，涉案房屋的建筑面积为54.28㎡，每月应缴纳的物业服务费为37.996元。被告卢墙、赵小燕于2012年7月至2018年4月共计70个月未缴纳物业服务费，合计为2659.72元。因此，原告锦宏物业公司请求判令二被告支付2012年7月1日至2018年4月30日的物业服务费2659.7元的诉讼请求，本院予以支持。 物业服务合同第九章第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。原告以国内挂号信、张贴缴费通知书的形式向被告催缴物业费，但被告至今尚未支付，应当承担违约责任。原告锦宏物业公司自愿将违约金金额调低为300元，未超出法律规定及双方合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告卢墙、赵小燕于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司2012年7月1日至2018年4月30日期间的物业服务费2659.7元； 二、被告卢墙、赵小燕于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆锦宏物业管理有限公司违约金300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告卢墙、赵小燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长 秦 伟 人民陪审员 王 瑢 人民陪审员 刘 容 二〇一九年十一月六日 法官 助理 张 岩 书 记 员 范丹宁