重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初6120号原告（反诉被告）：重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区江东街道办事处办公楼5021室，统一社会信用代码91500102711612492T。法定代表人：李家兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪超，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈江红，女，1958年10月10日出生，个体工商户，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：蒋娜，女，1982年10月4日出生，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：何昭荣，重庆新合律师事务所律师。原告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）与被告陈江红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏明辉独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金宏公司委托诉讼代理人汪超、被告陈江红委托诉讼代理人蒋娜、何昭荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金宏公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年4月17日签订的《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》，被告将租赁物位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层53号商铺恢复原状后交还原告；2、判决被告支付原告从2018年10月30日起至交还租赁房屋之日止按2854.5元/月计算的租金，并支付以每期租金为基数从应付之日起至付清时止按月利率2%计算的违约金，截止2019年6月29日止的违约金为2580.47元；3、判决被告支付原告为实现本案债权而支付的律师费3000元。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判决被告支付原告从2018年10月30日起至交还租赁房屋之日止按2854.5元/月计算的租金，并支付原告从2018年10月30日起至2019年6月29日止以每期租金为基数按月利率2%计算的违约金2580.47元。事实及理由：2018年4月17日，原、被告双方签订《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》，约定：乙方（指被告）租赁甲方（指原告）位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层53号商铺，用于经营餐饮，建筑面积37.89㎡（实际以主管部门的实测报告为准）；租赁期限自2018年4月30日起至2021年4月29日止；租金（按照主管部门的实测报告面积计算）75元/㎡/月，每季度开始前30天支付，优惠租期6个月，每月租金1元；逾期交付租金按年租金的0.5%/日支付违约金，逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方应承担与年租金等额的违约金；双方争议通过诉讼方式解决的，诉讼费、保全费、合理的律师费等由败诉方承担。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金2842元，原告于2018年4月18日将前述房屋交付给了被告。被告未支付原告租金，截止2019年6月29日，被告陈江红已欠付租金8个月，欠付租金金额22836元，欠付违约金2580.47元。请求人民法院判如所请。被告陈江红辩称，原告交付的房屋存在下雨天漏水，烟道排烟不通畅等问题，经被告多次通知后原告未履行维修义务，违约在先，被告行使先履行抗辩权，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。反诉原告陈江红向本院提出反诉请求：判决金宏公司赔偿陈江红房屋装饰损失56500元。事实及理由：原、被告签订房屋租赁合同后，原告申请办理了个体工商户营业执照，从事餐饮服务，原告对租赁门面进行了装修，花去装修费60000元。原告所出租的房屋存在下雨天漏水、烟道排烟不畅通等问题。经被告多次反映，原告派人进行了维修，并赔偿原告损失3500元，该款已从陈江红装修损失中予以扣减。但房屋漏水和烟道排烟不畅的问题至今仍未得到解决，致使被告的装饰装修受到损害，故请求人民法院依法支持其反诉请求。反诉被告金宏公司辩称，原告将租赁房屋交付被告后，被告一直在使用该房屋。房屋漏水问题已交房屋建筑商重庆江科建筑工程有限公司第一分公司进行了处理和赔偿。被告主张原告赔偿其装修损失没有事实和法律根据，请求人民法院依法驳回陈江红的反诉请求。原告为了证明自己主张和反驳对方反诉理由的成立，向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同、房屋分层分户平面图，原告拟证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告逾期支付租金超过30日以上，已构成违约，原告单方解除合同条件成就，原告有权解除合同；2、不动产权证、房屋登记信息、商户入场须知，原告拟证明租赁房屋已如约交付被告，租赁商铺经房屋主管部门确认建筑面积为38.06平方米；3、保证金收据，原告拟证明收取了被告缴纳的保证金2842元；4、53号商铺照片2张，原告拟证明被告接收房屋后，餐馆一直在正常经营，未停业、歇业；5、法律事务委托合同、发票、付款回执，原告拟证明为了实现本案债权，已支付律师费3000元。以上证据证明内容客观真实，证据来源合法，与待证事实之间有关联性，本院对其证明效力予以认定。被告陈江红为了证明自己的辩称理由和反诉主张的成立，向本院提交了如下证据：1、营业执照、合伙协议，被告拟证明租赁原告房屋后，与54号商铺承租人汪军桥在合伙开餐馆；2、转账凭证，拟证明被告承租房屋后，房屋建筑方重庆江科建筑工程有限公司针对53、54号商铺漏水问题进行了赔偿，赔偿金额7000元；3、催收函、催收函回函及邮政快件，拟证明原告发出租金催收函后，被告向原告提出营业损失和装修损失赔偿的复函；4、光盘及通话录音，拟证明重庆江科建筑工程有限公司对出租房屋维修赔偿后，出租房屋仍存在漏水问题，经被告反映后，原告对此问题拒不处理；5、门面装修合同、门面装饰报价表、收条4张、发票1张，拟证明汪军桥与重庆市美泰装饰工程公司签订了门面装修合同，支付了53号门面装饰装修款6万元。本院对证据1中的营业执照、合伙协议证明效力予以认定；本院对其出示的证据2证明效力予以认定，但该证据不能证明53号商铺承租人陈江红所获得的赔偿款为总赔偿款7000元的1/2即3500元；本院对其出示的证据3证明效力予以认定，该证据既证明原告向被告发出了催收租金的通知，同时也证明了被告也向原告主张过损失的赔偿；本院对其出示的证据4予以认定，证明被告承租的53号商铺经过维修后下雨天仍存在房屋漏水的问题；本院对其证据5证明效力不予认定，理由：一是53号商铺的承租人为陈江红，但装修合同的签订主体确是汪军桥，其合同的签订主体不符。合同中载明的装修工程价款8万元，与原告陈述53号门面装修费6万元，金额也不相符；二是装修报价单是53、54号门面装修的统一报价单，不能证明陈江红所租赁门面的装修价格，且53号门面装修合同约定的装修结束日期在54号门面装修开始日期前，两份装修合同在同一份报价单中报价，与常理不符。结合双方当事人的法庭陈述和本院审查确认的证据，本院对案件事实作如下认定：2018年4月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方所有的位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层53号商铺；该商铺只限于经营餐饮使用，乙方承诺按上述用途使用租赁物；租赁期限自2018年4月30日起至2021年4月29日止，房屋交付时间以甲方书面通知为准。租赁期内，乙方享有优惠租期为6个月，优惠期租金为1元/月，租赁期届满，乙方需继续租赁该商铺，应提前30日与甲方协商，在同等条件下，乙方享有优先续租权；租金（按照主管部门实测报告的建筑面积计算）75元/㎡/月，租金支付以季度为单位，乙方于每季度开始前30日内向甲方支付；租赁保证金2842元，在本合同签订时一次性支付给甲方，合同期满后，乙方结清所有款项按时撤场且经甲方确认无违约责任后，无息退还乙方；乙方逾期交付租金、物管费累计达30天以上（含30天）的，甲方有权单方解除租赁合同，因乙方原因导致合同解除的，乙方应于本合同解除后5日内将可移动设施设备搬出商铺，并将租赁物恢复原状或支付恢复费后交还给甲方；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%支付滞纳金，逾期超过30日（含30日）甲方有权单方解除合同。合同签订后，被告向原告交纳了保证金2842元，原告于2018年4月18日向被告交付了租赁房屋。被告从2018年10月30日起应支付原告租金，根据双方合同约定：每月租金=租赁房屋的建筑面积（以主管部门的实测报告为准）×75元/㎡，每月租金为2854.5元（房管部门颁发的房屋产权证标注建筑面积为38.06㎡×75元/㎡），截止2019年6月29日，被告共欠原告租金22836元（2854.5元/月×8个月）。合同签订后，被告陈江红对其门面进行了装修，于2018年5月2日申办个体工商户营业执照，在其租赁房屋内从事命名为“根聚地”的餐饮服务。在经营过程中，其租赁的53号商铺出现下雨天漏水，经与原告多次协调，原告责令房屋建筑方重庆江科建筑工程有限公司第一分公司对其租赁房屋进行了维修，于2018年10月10日通过银行转账方式向餐馆的管理人蒋娜（陈江红之儿媳）银行账户支付了赔偿款7000元（该款包含53号、54号商铺的赔偿款）。之后，被告陈江红所租赁的53号商铺仍存在下雨天漏水问题。经被告多次反映，原告未再进行维修处理。但被告所经营的“根聚地”餐馆一直在正常营业，未受下雨天漏水影响餐馆停业、歇业。因被告陈江红一直拖欠商铺租金，原告曾于2019年6月11日向陈江红发出了“根聚地”催收函，告知陈江红欠2018年10月30日至2019年6月29日租金22736元（数据与实际计算有误），逾期8个月未付，欠物管费947元，逾期5个月未付。并告知陈江红于2019年6月20日之前到公司缴纳所欠费用，如逾期仍未履行，公司将追究违约责任。同月18日，陈江红、汪军桥向原告发出根聚地门面维修赔偿催促函，载明：贵公司2019年6月11日“关于根聚地催收函”收悉，租赁户陈江红、汪军桥提出以下异议：一、2018年4月两租户先后接收门面时，发现门面漏水、烟道无法使用，2018年4月30日贵公司派人维修，没有修好，因此给两租户赔偿损失7000元。目前这两个问题仍然没有解决，现估算损失254400元（商铺经营损失194400元，53号、54号商铺装修损失6万元）；二、两租户所欠物管及水电等费用依法留置，待维修完毕后能正常使用方按合同全面履行缴费义务；三、两租户保留以物管费、租金抵扣赔偿金，直到抵清为止。另查明，被告所租赁的53号商铺经房管部门颁发的房屋产权证标注建筑面积为38.06㎡×75元/㎡。原告为实现本次债权，向重庆天亿律师事务所律师支付了律师费3000元。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）原、被告所签订的房屋租赁合同是否应解除？（二）原告主张的租金、违约金及律师费用是否应支持？（三）被告是否享有先履行抗辩权？（四）被告反诉要求原告赔偿其房屋装修装饰损失56500元是否成立？针对以上争议焦点，本院作如下分析评述：关于争议焦点（一）原、被告所签订的房屋租赁合同是否应解除的问题。根据合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，当事人约定承租人逾期交付租金超过30日，出租人有权单方解除合同。被告自2018年10月29日即应缴纳2019年第一季度的租金而至今未缴纳，逾期已超过单方解除合同的约定期限，故原告有权单方解除合同。根据双方合同约定和合同法第九十七条规定，合同解除后，出租人有权请求承租人恢复原状，返还租赁物。关于争议焦点（二）原告主张的租金、违约金及律师费用是否应当支持的问题。根据合同约定，租赁期限为2018年4月30日起至2021年4月29日止，前六个月为优惠期，承租人只需交纳1元/月的租金。此后，承租人应在每季度前30日内缴纳当季度租金，即被告应从2018年10月30日起缴纳租金，其每月租金标准为2854.5元（38.06平方米×75元/平方米）。原告主张被告支付从2018年10月30日起至交还租赁房屋之日止按2854.5元/月计算的租金。本院认为，原告交付被告的房屋存在下雨天漏水的瑕疵，致使被告使用租赁物受到一定影响，其营业收入也会相应降低，故本院酌定降低每月租金标准为2500元。原告主张被告支付以每期租金为基数从2018年10月30日起至2019年6月29日止按月利率2%计算的违约金2580.47元，该主张明显低于双方合同约定的违约金计算标准，其主张符合法律规定。但因月租金的标准降低，其主张的违约金本院确定为2150元（2500元/月×3个月×2%×8个月+2500元/月×3个月×2%×5个月+2500元/月×2个月×2%×2个月）。原告主张被告支付律师费3000元，因双方在合同违约责任中明确约定：若双方发生争议通过诉讼方式解决的，诉讼费、保全费、合理的律师费等由败诉方承担。本案原告为实现债权支付律师费3000元，该费用在合理范围之内，被告违约败诉，故应由被告承担。关于争议焦点（三）被告是否享有先履行抗辩权，即被告履行支付租金的义务是否以原告先履行租赁物的维修义务为前提的问题。首先，原告提供的租赁物下雨天漏水，并未造成租赁物完全不能使用。实际上，被告在租赁原告房屋经营餐馆期间，并未因受下雨天房屋漏水影响餐馆停业、歇业，故原告提供的租赁物属于一般瑕疵；其次，根据合同法第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期”。本案中，在原告没有履行维修义务时，被告可以选择自救行为，即自行维修，维修费用由出租人负担。故被告履行支付租金的义务，不以原告是否履行租赁物的维修义务为前提，被告主张先履行抗辩权不成立。关于争议焦点（四）：因原告提供的租赁物漏水，被告反诉要求原告赔偿其房屋装修装饰损失56500元是否成立的问题。本案是被告违约导致合同解除，因此，租赁物装修装饰部分，只有能拆除可以使用部分，被告才有权使用，其余部分因被告需恢复原状毁损，即使因租赁物漏水损害，被告亦无权主张原告赔偿。被告没有证据证明能拆除可以使用部分装修装饰因租赁物漏水损失的具备情况，应承担举证不能的法律后果。因此，被告的该反诉请求不成立。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告的反诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司与被告陈江红于2018年4月17日签订的《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》。二、被告陈江红于本判决生效十日内将位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层53号商铺恢复原状后交还原告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司。三、被告陈江红于本判决生效后十日内支付原告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司从2018年10月30日起按2500元/月计算至交还租赁房屋时止的房屋租金，并支付从2018年10月30日起以每期租金为基数按月利率2%计算至2019年6月29日止的违约金2150元。四、被告陈江红于本判决生效后十日内支付原告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司律师费3000元。五、驳回原告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司其他诉讼请求。六、驳回反诉原告陈江红的反诉请求。如未按本本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费536元，减半收取218元，反诉案件受理费1288元，减半收取644元，共计862元，由原告重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司负担62元，被告陈江红负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  苏明辉二〇一九年十一月十一日书记员  李曾红