山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0702民初2214号原告：田卫星。委托诉讼代理人:王志勇，山东衡明律师事务所律师。被告：艾临华。被告：潍坊市潍城区西关街道黄家社区居民委员会（原潍坊市潍城区西关街道办事处黄家村民委员会）。负责人：考尚猛，居委会主任。委托诉讼代理人：季传洲，潍坊潍城蓝盾法律服务所法律工作者。被告：邓乾居第三人：郭秀卫原告田卫星诉被告艾临华、潍坊市潍城区西关黄家社区居民委员会（以下简称黄家社区居委会）、邓乾居，第三人郭秀卫返还原物纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告田卫星及其委托诉讼代理人王志勇，被告黄家社区居委会委托诉讼代理季传洲、被告邓乾居，第三人郭秀卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田卫星向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还原告房屋或折价赔偿原告损失暂计30万元（具体金额以评估报告为准）；2、诉讼费用由三被告承担。事实及理由:原告于2002年5月22日与被告黄家社区居委会签署售房协议，购买潍坊市潍城区黄家庄社区3号楼3单元201室房产（以下简称涉案房产）一套。原告交款后，被告黄家社区居委会向原告出具了对应的收款收据。被告黄家社区居委会、邓乾居在未征得原告同意的情况下，以邓乾居的名义代为办理了房产证（潍房权证潍城字第××号），后将房产证原件交给原告保管。因原告一直在外地工作生活，未在涉案房产房产居住，2019年7月25日原告到涉案房产查看时发现已被他人占有居住，遂报警处理。西关派出所出警后查明，被告邓乾居应被告艾临华要求，在未经原告同意的情况下补办了涉案房产的房产证，并交给被告艾临华，被告黄家社区居委会在明知涉案房产售与原告的情况下向被告黄家社区居委会出具了与事实不符的证明材料，被告艾临华持补办的房产证和黄家社区居委会出具的证明材料，于2016年4月27日将涉案房产售予第三人郭秀卫，现涉案房产由第三人郭秀卫居住使用，三被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请法院查明事实，依法支持原告诉讼请求。被告艾临华辩称，原告与艾临华系婚外恋人关系，2001年12月5日、12月19日艾临华在经销商被告邓乾居处分两次付款购买了涉案房屋，当时会计杨福荣向艾临华出具了收款收据，但未给房产证。不久，因艾临华需辉东北办理急事，其身份证需随身携带，故将原告带至涉案房屋售楼处，告知被告邓乾居和会计杨福荣，由原告代领涉案房屋房产证。原告领取房产证后逃逸，不肯交还给艾临华，艾临华向黄家社区居委会、邓乾居申请补办房产证事宜，在黄家社区居委会、邓乾居支持下补办了房产证。2016年，因需要用钱，艾临华将涉案房产卖给第三人郭秀卫。综上所述，涉案房屋本系艾临华委托原告领取房产证，原告不仅没有将房产证交还艾临华，还在时隔17年后，冒充产权人提起诉讼，请求法院驳回原告对艾临华的起诉。被告黄家社区居委会辩称，1、原告起诉无事实法律依据；2、我社区在办理该房产的签订合同、收取款项、产权证过程中均无过错，上述过程均由邓乾居办理；3、原告起诉已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告对我社区的起诉。被告邓乾居辩称，涉案房屋系1998年昌邑信泰建安公司与黄家庄社区联合开发的，我担任涉案房屋所在楼盘的销售经理。2001年艾临华与原告一起多次去看房，选房、签合同等，当时涉案房产总价值为十二万多，艾临华交款十一万多。2002年5月22日艾临华、田卫星一起到涉案房屋××楼××办公室（××）找到我，要求将涉案房产转给田卫星，将房产证上的艾临华改成田卫星，于是我经手办理了更改合同、收据等手续，具体他俩之间什么交易我就不知道了。2003年办房产证，原告长期在外联系不上，于是就用我的名字办的房产证，之后田卫星来领房产证，也没提出异议就走了。2013年春，艾临华来找我，说房产证找不到了，她说房款是她交的，让我帮她补办一下房产证。于是之后走了程序补办了房产证，当时艾临华给我写了个声明，说补办房产证发生的一切事情后果由她负担。综上，请求驳回原告对我的诉讼请求。第三人郭秀卫辩称，涉案房屋是我儿子陈景楠在网上通过中介买的，我是黄家庄本村的居民，买涉案房屋是为了方便看孩子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括：原告于2005年7月11日从会计杨福荣处领取的涉案房屋房产证一份，房产证号为潍房权证潍城字第××号；2、潍城区西关配出所报警证明一份。本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2002年5月22日，原告与黄家社区居委会签订的涉案房屋购房合同一份。2、2002年5月22日，黄家社区居委会出具的收款收据一份。3、2005年7月11日，会计杨福荣出具的证明一份，内容为买房人田卫星交完全款后因在外地工作，由邓乾居代为办理房产证。该证据的出具人与退房款收据（证据5）上的签字为同一人。4、2005年7月11日，会计杨福荣出具的结算明细及退款收据一份，内容为因实测面积较合同面积少2.35平方米，扣除办证费用后向买房人田卫星退款148元，该退款于2005年7月11日退给田卫星。5、2002年5月22日艾临华与原告签订的换房协议一份，内容为艾临华同意将涉案房屋卖给原告，原告将潍坊高新区湖西组团2幢1层1-101室房产（以下简称湖西房屋）卖给艾临华。6、2002年7月1日评估结果一份，评估房产价值为119319元、2002年7月11日评估费收据一份，收据金额为596元7、2001年3月5日，原告与潍坊华通房地产开发有限公司签订的湖西房屋买卖合同一份，主要内容为：湖西房屋面积97.56平方米，总房款158676元，付款情况为2001年3月30日付8万，尾款2001年5月1日付清。8、黄家社区居委会出具证明的照片3份（原件在郭秀卫处），内容分别为：2012年6月26日证明社区居民邓乾居将涉案房产房产卖给艾临华；2016年3月14日证明涉案房产住户为艾临华；2016年4月29日证明涉案房产于2004年1月15日由邓乾居卖给艾临华，2016年4月27日由艾临华卖给郭秀卫，因集体产权未能过户。9、邓乾居补办房产证的照片1张（原件在郭秀卫处）。10、艾临华与郭秀卫房屋买卖合同一份、艾临华向第三人郭秀卫出具的收到条三张。原告意在通过以上证据证明，原告田卫星购买湖西房屋，并以湖西房屋同被告艾临华交换取得涉案房屋所有权，为涉案房屋的实际交款人及实际所有人，被告黄家社区居委会、邓乾居出具与事实不符的证明，补办了涉案房屋房产证，使被告艾临华将涉案房屋卖给第三人郭秀卫。被告艾临华经质证后认为，对证据1、2、5、8、9、10真实性无异议，但证据1、2是在之前艾临华的涉案房屋购房合同及收款收据的基础上形成的，证据5是艾临华受原告胁迫下写的协议。证据3、4不清楚事实，不发表意见。不认可证据6、7，湖西房屋也是艾临华出资买的，因为艾临华没离婚，就写了原告的名字。被告黄家社区居委会经质证后认为，证据1、2庭后核实；证据3、4、6、7、8、9、10不予认可，因为杨福荣未到庭，且证据6、7、8、9、10系复印件；证据5不了解情况，不发表意见。被告邓乾居对证据1、2、3、4、9的真实性无异议，但强调涉案房屋购房款是艾临华交纳给售楼处的，有存根证明。2002年5月22日艾临华把该份购房合同转给了田卫星，之前艾临华与黄家庄社区居委会签订的购房合同收回去作废了，还有一份收款收据是之前给艾临华的。原告未向售楼处缴纳房款，不清楚他与艾临华之间的转款事项；不认可证据6、7，理由同黄家庄社区居委会，对证据5、8、10不了解情况，不发表意见。第三人郭秀卫经质证后认为，对证据1、2、3、4、5、6、7不清楚，不发表意见；对证据8、9、10无异议。本院认为，上述证据除证据6以外，均能与当事人陈述及其他证据相互印证，能够证明涉案事实，为本案的有效证据；证据6系原告单方委托制作，三被告均不认可，不能作为本案有效证据。对于被告艾临华提供的有争议的证据和事实，本院认定如下：包括照片一宗、案外人证言一份、项链一根、由原告抄写的电话本一份，被告艾临华意在证明其与原告早就相识，系婚外恋人关系。原告经质证后不认可上述证据的真实性、关联性。被告黄家庄社区居委会、邓乾居经质证后认可上述证据；第三人郭秀卫经质证后认为，对上述证据不清楚，不发表意见。本院认为，原告与艾临华之间是否系恋人关系，不影响对本案法律关系的认定，上述证据不能作为本案有效证据。对于被告邓乾居提供的有争议的证据和事实，本院认定如下：艾临华出具给邓乾居的证明一份，内容为“补办的黄家庄3号楼3单元201室的房产证号00××39今后所发生的一切纠纷与邓乾居无关，特此证明。”被告邓乾居意在证明，其对本案不承担责任。原告经质证后认为，该证据与其所描述的事实不一致，且邓乾居无权仅凭艾临华的单方陈述就补办房产证。被告艾临华对上述证据无异议。被告黄家庄社区居委会、第三人郭秀卫对上述证据不清楚，不发表意见。本院认为，被告艾临华对上述证据真实性无异议，上述证据能够证明涉案事实，为本案的有效证据。以上认定的证据，均在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告艾临华自述与原告系婚外恋人关系。2001年12月份，艾临华通过涉案房屋销售经理邓乾居，分两次缴纳购房款，购买了涉案房屋。2002年5月22日，艾临华与原告签订的换房协议一份，将涉案房屋与湖西房屋进行交换。同日，艾临华与原告一同至涉案房屋售楼处，由邓乾居经手，办理了更改购房合同、收据等变更手续。之后，涉案房屋所在小区统一办理房产证，因联系不到田卫星，为避免影响其他住户办证进度，开发商将涉案房产登记于邓乾居名下（房产证号为潍房权证潍城字第××号）。2005年7月11日，原告前往涉案房屋售楼处，从会计杨福荣处领取了涉案房屋房产证原件，且未对涉案房屋登记于邓乾居名下提出异议。2013年春，艾临华声称房产证丢失，要求邓乾居补办涉案房屋房产证，邓乾居称购房过程中原告与艾临华行为举止亲密，且涉案房屋一直系艾临华居住，故答应补办房产证，并将补办好的房产证原件（房产证号为潍房权证潍城字第××号）交给艾临华。2013年6月21日，艾临华向邓乾居出具证明一份，内容为：“补办的黄家庄3号楼3单元201室的房产证号00××39今后所发生的一切纠纷与邓乾居无关，特此证明。”2016年4月27日，艾临华将涉案房屋卖给第三人郭秀卫，并收取了全部房款168000元，现涉案房产由第三人郭秀卫居住占有。因涉案房屋产权系集体所有，涉案房屋始终登记于邓乾居名下，未能过户，被告黄家社区居委会就涉案房屋转让事项出具了三份证明，分别为：1、2012年6月26日出具的证明，内容主要为证明社区居民邓乾居将涉案房产卖给艾临华所用，因产权系集体所有，未能过户；2016年3月14日出具的证明，内容主要为证明涉案房产住户为艾临华；2016年4月29日出具的证明，内容主要为证明涉案房产于2004年1月15日由邓乾居卖给艾临华，2016年4月27日由艾临华卖给郭秀卫，因集体产权未能过户。另查明，湖西房屋已被艾临华售卖给他人，艾临华收取了全部房款。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”本案中，涉案房产系登记于邓乾居名下，邓乾居为涉案房屋的所有人，有权对涉案房屋进行处置，原告无权要求返还涉案房屋或折价赔偿。原告因与艾临华签订换房协议，成为涉案房屋的利害关系人，如原告认为涉案房屋产权登记错误，应先根据《中华人民共和国物权法》第十九条规定，向涉案房屋登记机构申请更正登记或异议登记，以此主张权利。在目前涉案房屋产权登记权利人系邓乾居的情况下，原告要求返还涉案房屋或折价赔偿的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田卫星的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告田卫星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 韩洪林二〇一九年十一月四日代书记员 潘 潇