湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0105民初7309号原告：谭振民。被告：彭建波。委托诉讼代理人：周羿凌，系彭建波女婿。被告：王孝德。委托诉讼代理人：林春江，湖南天弘远律师事务所律师。原告谭振民与被告彭建波、王孝德抵押合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭振民，被告彭建波的委托诉讼代理人周羿凌，王孝德及其委托诉讼代理人林春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭振民向本院提出诉讼请求：1、被告彭建波与王孝德2012年2月23日签订的《一般抵押权合同》无效；2、被告彭建波与王孝德2012年2月23日根据《一般抵押权合同》办理的抵押无效；3、被告彭建波与王孝德在十日内到长沙市不动产登记中心撤销上述合同的房屋抵押权登记（他项权证号码:51xxxxxx）,过期承担加倍迟延履行金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2007年9月25日,原告与彭建波签订《房屋转让协议》,彭建波将位于长沙市,权证号00xxxxxx（门牌号码为:××xxxxxx房,以下简称该房屋）出卖给原告。协议签订后,原告按协议支付了购房款,同时占有使用该房屋。因彭建波未履行协议,原告于2009年12月28日向芙蓉区法院起诉,经法院主持调解,2010年8月3日,原告与彭建波签订《调解协议》,协议约定:原《房屋转让协议》继续有效,房屋归谭振民所有,彭建波在2010年9月10日前将房屋产权证办到谭振民名下。但事后彭建波还是没有履行调解协议,原告只能于2017年7月26日再次向芙蓉区法院提起诉讼,芙蓉区法院于2017年11月22日作出民事判决书（2017）湘（0102）民初7093号,判决:《房屋转让协议》有效;被告彭建波在判决生效之日起三十日内协助原告办理房屋过户备案登记手续。以上协议判决彭建波不仅都没有履行,反而于2012年2月23日将房屋抵押登记贷款80万元,抵押权人为王孝德。被告抵押登记行为侵害了原告的合法权益,故诉至法院请求判如所请。被告彭建波答辩称：房屋本来是准备卖给原告的，但原告的钱一直未支付完毕，不打算再卖给原告了，原告至今合同上的款项均没有付清。第一次2007年10月21号以前应付25万，只付21万，2007年10月26号付14万，2007年10月15号应按合同支付15万，原告至11月3号分五次只付了60万，原告尚欠15万至今未付。原告以谈女友的名义在未经被告同意的情况下将锁更换，将被告赶出去了，本来是被告看原告没有地方居住，让原告居住的，原告强行换锁占有了房屋至今。被告王孝德答辩辩称，该房屋因债权债务关系于2012年办理了他项权证，按民法的规定，物权大于其他的买卖合同之间的债权，他项权证合法有效，原告申请撤销没有法律依据，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料，经本院依法组织各方当事人证据交换及举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2007年9月25日，原告与被告彭建波签订《房屋转让协议》，协议约定彭建波将位于长沙市，门牌号码为:××xxxxxx房），房屋用途为商住，以82.5万元价格出卖给原告谭振民。谭振民于合同生效之日起七日内支付房屋价款25万元。彭建波收到50万元房款后于次日将房屋钥匙交付给谭振民，本合同生效之日起三十日内谭振民再支付25万元；彭建波于合同生效之日起90日内，将房屋产权证书过户至谭振民名下，在谭振民实际接收该房屋之日起，彭建波在规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属过户登记手续，且彭建波保证在过户时房屋没有产权纠纷。谭振民收到更名的房屋产权证后五日内，将余款一次性付清。合同签订后，谭振民通过其建设银行账户分别于2007年9月25日、2007年9月29日、2007年10月26日、2007年10月27日、2007年11月3日、2008年3月28日向彭建波的银行账户转账15万元、6万元、14万元、15万元、10万元、15万元，共计75万元。之后，彭建波未按协议约定将房屋产权证办至谭振民的名下，谭振民也未将余款7.5万元付给彭建波。另查明，谭振民与彭建波的房屋买卖合同纠纷。谭振民曾于2009年12月28日向长沙市芙蓉区人民法院起诉，经该院主持调解，2010年8月3日，谭振民与彭建波签订《调解协议》，协议约定：1、谭振民与彭建波同意原《房屋转让协议》继续有效，房屋归谭振民所有，彭建波在2010年9月10日前将房屋产权证办到谭振民名下，谭振民收到更名的产权证书五日内将余款一次付清；2、彭建波将银行按揭款清偿完毕的当日，并转让的房产无其他抵押冻结手续时，大厅的两幅字画归彭建波带走，其他字画及湘绣等私人物品归谭振民所有；3、房产更名时，税费按原协议办理。同日，谭振民向长沙市芙蓉区人民法院提出撤诉申请，该院于2010年8月3日作出（2010）芙民初字第100号民事裁定书，准予谭振民撤回起诉。后被告彭建波没有按照双方协议，协助原告办理过户。2017年7月26日，原告再次向长沙市芙蓉区法院提起诉讼，要求确认谭振民与彭建波所签的位于长沙市《房屋转让协议》有效；请求判令被告彭建波协助谭振民办理房屋过户手续及承担诉讼费用。2017年11月22日，该院作出（2017）湘0102民初7093号民事判决，判决：一、原告谭振民与被告彭建波所签的《房屋转让协议》有效；二、被告彭建波在判决生效之日起三十日内协助原告谭振民办理长沙市xxxxxxxxx号房屋的房屋过户备案登记手续。又查明：2012年2月23日，王孝德（甲方）与彭建波（乙方）签订一份《借款协议》，约定乙方向甲方借款捌拾万元整；甲方按照所借款项的2%／月向乙方计收借款期间的资金占用费及融资费用，不足一个月按一个月计算，并于本合同签字之日起一次性缴清；借款期限六个月，自起至2012年8月23日止；经双方协商，乙方自愿将长沙市五一东路xxxxxx号房产（住宅）（即涉案房屋）作为抵押，并在房产局办理相关抵押手续，房产证号（长房权证：芙蓉字第××号），该证承担本借款协议和长沙湘运物流有限公司的借款协议共同抵押的责任（湘运物流公司借款100万元），以上两笔借款归还后，解除抵押，房产证归还乙方；如借款到期未还，乙方承担银行同期贷款利息的4倍，并承担50万元的违约金。原告认为两被告抵押登记行为侵害了其合法权益,故诉至法院请求判如所请。另查明：2019年8月22日，王孝德向本院提出诉讼起诉彭建波要求：1、被告向原告清偿借款本金80万元及利息（计算至2019年8月21日为145.6万元，其后以80万元为本金，按月利率2%计算至实际清偿之日止）；2、被告承担本案诉讼费。本院于2019年10月23日作出（2019）湘0105民初8784号判决。判决：被告彭建波于本判决生效之日起10日内向原告王孝德清偿借款本金80万元及利息（以80万元为本金，按月利率2％，自2012年2月23日计算至实际清偿之日止）。本院认为：2007年9月25日，原告与被告彭建波签订的《房屋转让协议》，合法有效，且原告谭振民已经支付了大部分房屋转让价款并实际入住，虽未办理过户登记手续，但原因是被告彭建波拒不配合，原告为此二次向长沙市芙蓉区法院提出诉讼，该房屋过户非原告能力房屋，原告并无过错。2012年2月23日，被告彭建波向王孝德借款并办理房屋抵押手续，王孝德据此取得他项权证，但该借款过程中，被告彭建波故意隐瞒抵押房屋已经再行出售的事实，明显有违诚信，其与王孝德设定抵押行为属无权处分，且该无权处分的行为没有得到权利人的追认，故被告彭建波与王孝德2012年2月23日签订的《一般抵押权合同》无效。双方据此办理的抵押登记亦无效。故王孝德不享有对该房屋的抵押权，本案原告权利应优先保护。被告王孝德在庭审中陈述系被告彭建波的朋友，但在借款时没有了解房屋的实际状况，没有尽到合理审慎的义务。原告要求确认被告彭建波与王孝德2012年2月23日签订的《一般抵押权合同》无效及根据《一般抵押权合同》办理的抵押无效的诉求，本院予以支持。被告彭建波与王孝德应与原告到相关行政部门配合办理撤销房屋抵押权登记。原告主张的迟延履行金无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照本院依据《中华人民共和国合同法》第六十第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告彭建波与被告王孝德2012年2月23日签订的《一般抵押权合同》无效；二、被告彭建波与被告王孝德2012年2月23日根据《一般抵押权合同》办理的抵押无效；三、被告彭建波与被告王孝德在本判决生效之日起三十日内到长沙市不动产登记中心办理撤销上述合同的房屋抵押权登记；四、驳回原告谭振民的其他诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告彭建波、王孝德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨嘉二〇一九年十一月二十五日代理书记员  沈沙