宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初2984号 原告（反诉被告）：柯明贵，男，1961年2月4日出生，台湾居民。 委托诉讼代理人：沈际伟，浙江凡心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈奇琛，浙江凡心律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵爱凤，女，1972年9月25日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：俞峰，宁波市鄞州区金鑫法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：曹玲珑，宁波市北仑区东方法律服务所法律工作者。 第三人：周震妃，女，1979年11月3日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：章立欢，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 原告柯明贵与被告赵爱凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。被告提出反诉，本院予以合并审理，于同年6月12日召开庭前会议并公开开庭进行了审理。原告柯明贵委托诉讼代理人沈奇琛、被告赵爱凤委托诉讼代理人曹玲珑到庭参加诉讼。后本院追加周震妃为第三人，于2019年10月10日第二次公开开庭进行了审理，原告柯明贵委托诉讼代理人沈奇琛、被告赵爱凤委托诉讼代理人曹玲珑、第三人周震妃委托诉讼代理人章立欢到庭参加诉讼。双方曾申请庭外和解，但未能达成协议，本案现已审理终结。 原告柯明贵向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月17日签订的编号为2018330206MM0014296A的《存量房屋买卖合同》（后于案件审理过程中在微法院上变更该项诉请为：确认原、被告于2018年5月17日签订的编号为2018330206MM0014296A的《存量房屋买卖合同》已于当日解除）；2.判令被告赵爱凤立即配合原告注销上述存量房屋买卖合同的网签备案。事实与理由：2018年5月17日，柯明贵与赵爱凤签订编号为2018330206MM0014296A的《存量房屋买卖合同》1份，约定柯明贵将自有的房屋以78万元的价格出售给赵爱凤。合同另就定金、违约条款等相关事项作了约定。同日，因柯明贵没有支付宝账号，经柯明贵同意由案外人周震南代收赵爱凤购房定金5万元。后经双方协商，赵爱凤同意解除案涉房屋买卖合同，周震南随即返还了赵爱凤购房定金5万元，但赵爱凤至今未协助柯明贵办理案涉存量房屋买卖合同网签备案的注销手续。故柯明贵诉至法院，望判如所请。 被告赵爱凤答辩称：赵爱凤从未同意解除案涉房屋买卖合同。柯明贵于2018年5月17日后一直处于失联状态，赵爱凤多方联系未果。直至同年2018年11月18日，柯明贵致电赵爱凤商讨购房事宜，赵爱凤也明确表示要继续履行购房合同，双方对购房金额及付款均无争议，案涉合同也已在房管局网签备案，不存在现实的履行困难。应驳回柯明贵诉请。 被告赵爱凤并向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2018年5月17日签订的编号为2018330206MM0014296A的《存量房屋买卖合同》有效；2.原告柯明贵协助被告赵爱凤办理现位于房屋的过户手续。事实与理由：2018年5月17日，柯明贵与赵爱凤签订编号为2018330206MM0014296A的《存量房屋买卖合同》1份，约定柯明贵将其名下的房屋以78万元的价格出售给赵爱凤。同日，因柯明贵没有支付宝账号，经柯明贵同意，赵爱凤将定金5万元转账给案外人周震南代收。双方同时约定次日与中介共同办理房屋过户手续及支付剩余房款。但此后赵爱凤无法联系上柯明贵，也无法交付房款。直至同年2018年11月18日，柯明贵致电赵爱凤商讨购房事宜，赵爱凤要求继续履行购房合同，柯明贵也未否认。案涉合同系双方真实意思表示，不存在解除事由，应继续履行。 原告柯明贵针对被告赵爱凤反诉答辩称：双方确实存在存量房务买卖合同关系，但该合同已于2018年5月17日协议解除，因此柯明贵没有法定及约定理由向赵爱凤继续履行合同，应驳回赵爱凤的反诉请求。 第三人周震妃陈述称：周震妃与周震南系姐妹。周震南询问周震妃，有一台湾朋友委托中介售房未成，是否可以有相识的人帮忙联系卖房。周震妃了解涉案房屋信息后，觉得符合自己的需求，遂与柯明贵洽谈并签订了购房协议书。因柯明贵急着回台湾，故周震妃应其要求全额支付了购房款。现周震妃已实际受领柯明贵交付的涉案房屋并出资进行了装修。据周震妃了解，涉案房屋因上一个买家违约，赵爱凤才提出要购买，因赵爱凤提出其所在的中介公司还要向柯明贵收取另外一笔中介费，柯明贵不同意，并当场将5万元定金退还赵爱凤，赵爱凤也将房产证原件退还柯明贵。周震妃也曾兼职做过中介，通常情况下房产证由中介保留，现房产证柯明贵已经取回，则周震妃有充分理由信赖涉案房屋未与他人存在买卖关系，赵爱凤也一直没有履行后续付款义务，故即便存在一房二卖的情形，也应优先履行周震妃与柯明贵之间的购房合同。 原告柯明贵本诉中提供的证据及被告赵爱凤、第三人周震妃质证意见如下： 1.《存量房屋买卖合同》（附甬建发[2017]90号宁波市住房和城乡建设委员会关于印发《宁波市存量房屋转让合同网签及备案管理办法（试行）》）及宁波市北仑区房地产管理处备案的《存量房屋买卖合同》各1份，用以证明柯明贵与赵爱凤曾签订存量房屋买卖合同并于2018年5月17日15:26办理网签登记的事实； 2.支付宝转账记录1份，用以证明赵爱凤曾将购房定金通过支付宝交付给柯明贵朋友周震南代收及周震南当日返还定金的事实。 被告赵爱凤对上述证据质证均未提出异议；第三人周震妃对证1质证无异议，对证2质证称不清楚，由法院审查。 被告赵爱凤本诉中未有证据提供。 第三人周震妃在本诉中提供的证据及原告柯明贵、被告赵爱凤质证意见如下： 1.2018年5月18日购房协议书、房权证、国有土地使用证各1份，用以证明柯明贵与周震妃就涉案房屋签订购房协议书的事实； 2．银行汇款凭证4份、结婚证、贺军情况说明各1份，用以证明周震妃已经支付全部购房款的事实； 3．装修施工合同1份，收款收据6份，照片10页，用以证明周震妃已出资将涉案房屋装修的事实。 原告柯明贵对上述证据质证均无异议；被告赵爱凤质证对真实性均无异议，但认为周震妃系中介人员，且与周震南系姐妹，明知柯明贵与赵爱凤存在网签协议，仍与柯明贵签订购房合同，不属于善意第三人。且正常买房应该先付定金，而非一次性付清全款。对房屋已经装修的事实无异议，但应为柯明贵而非周震妃出资装修，装修金额应以正式发票为准。 为查明案件事实，本院向宁波北仑佳禾茗鑫房产经纪有限公司（以下简称佳禾公司）中介人员郑银微核实了本案相关事实，并制作2019年10月8日谈话笔录和2019年11月8日询问笔录各1份。 原告柯明贵对2019年10月8日谈话笔录质证真实性、合法性、关联性无异议，称郑银微所陈述内容与事实基本一致，但其并非经办人，可能与赵爱凤同属一个团队，所以对相关事情有所了解。涉案房屋具体经手的中介人员系赵爱凤，赵爱凤同时也是柯明贵与上一个违约买家章国仁之间具体居间的中介人员。对2019年11月8日询问笔录质证真实性、合法性无异议，关联性和内容有异议，柯明贵与赵爱凤之间购房过程没有居间行为，不存在居间人员，本案合同系赵爱凤未促成柯明贵与案外人的前购房合同后，赵爱凤自愿购买，柯明贵不认识郑银微，其表示的全程参与及赵爱凤与该合同无关的表述不是事实，但该笔录表明了赵爱凤系佳禾公司中介人员的事实；被告赵爱凤质证无异议；第三人周震妃对2019年10月8日谈话笔录质证称不清楚，请法院审查。对2019年11月8日询问笔录质证意见与柯明贵一致。 被告赵爱凤反诉中提供的证据及原告柯明贵、第三人周震妃质证意见如下： 1．《存量房屋买卖合同》1份（与柯明贵提供的一致），用以证明双方存在房屋买卖合同关系的事实； 2．转账记录1份，用以证明赵爱凤交付定金的事实； 3．录音光盘1份（附文字整理资料），用以证明柯明贵已将房屋出卖给赵爱凤且同意继续履行合同的事实； 4.2019年6月11日情况说明1份，用以证明案涉合同的签订经过。 原告柯明贵对上述证1、证2、证4质证无异议，证3真实性无异议，合法性有异议，录音并非全部。合同已于2018年5月17日解除，赵爱凤称柯明贵同意房屋买卖方案不是事实；第三人周震妃对上述证1、证2质证无异议，对证3质证称没有参与，由法庭审查。对证4质证称没有经办人签字，形式不规范，陈述内容有异议，据第三人了解，柯明贵与赵爱凤之间没有完全达成协议，或达成协议也已经解除，退回预付款也是经过赵爱凤同意的。 原告柯明贵在反诉中提供电话录音文字资料1份，用以证明柯明贵与赵爱凤完整的通话录音内容。 被告赵爱凤质证无异议，认为确比己方提供的完整；第三人周震妃质证称没有参与，由法庭审查。 第三人周震妃反诉部分未有证据提供。 综合上述质证意见，对本院制作的谈话笔录及原、被告与第三人提供的证据真实性均予认定（第三人周震妃虽对被告赵爱凤提供的证4不认可，但该证据内容涉及柯明贵与赵爱凤之间签订合同及争议的过程，其时周震妃并未参与，故在柯明贵与赵爱凤均无异议的情况下，周震妃的异议理由不成立，本院不予采信）。据此及当事人陈述，本院认定事实如下： 原告柯明贵系房屋的所有权人。该房屋由柯明贵朋友周震南（与第三人周震妃系姐妹）在大陆具体经手代为打理租赁、联系中介出售等事项。该房屋原定出售给案外人，柯明贵并为此于2018年5月17日下午从台湾赶来佳禾公司办理过户手续，恰逢该案外人违约，不同意购买。被告赵爱凤当时在场，觉得涉案房屋地段合适，遂表明愿意购买。双方即签订编号20182018330206MM0014296A的《存量房屋买卖合同》1份，并于当日15:26分将该合同上传至网签备案系统备案（双方一致确认签字的合同原件留存在中介公司）。合同确认双方系通过佳禾公司的居间服务达成交易，并约定柯明贵将坐落在的房屋以78万元的价格出售给赵爱凤，赵爱凤应在2018年5月17日前支付购房定金5万元（该定金抵扣房款），于2018年5月31日前支付首付款73万元。赵爱凤支付全部房款后柯明贵交房。合同并就违约责任等相关事项作了约定，留存了周震南的手机作为柯明贵的联系电话。因柯明贵没有支付宝，故经柯明贵同意后，赵爱凤通过支付宝于当日15时40分将定金5万元付至周震南账户。双方约定次日去办理房屋过户手续。后佳禾公司要求柯明贵承担中介费2000元（柯明贵称该中介费系上一笔买方违约的中介费），柯明贵不同意，赵爱凤也不同意承担，柯明贵即表明房子不再出售，并于同日15时59分由周震南将定金5万元通过支付宝退还给赵爱凤，随即离去。赵爱凤认可在柯明贵走后约半个小时，其发现定金被退回。 2018年5月18日，柯明贵与第三人周震妃签订购房协议书1份，约定将案涉房屋以78万元的价格出售给周震妃，周震妃应于当日付定金20万元及余款58万元，并在同年10月28日前办理过户手续。柯明贵须于2018年6月18日腾空该房屋，将房屋移交给周震妃。合同还就违约责任等相关事项作了约定。同日，周震妃全额支付了房款78万元（其中50万元由配偶贺军代付）。因柯明贵急着返回台湾，签好合同之后，即将钥匙和房产证都交给周震南，由周震南全权打理相关事项。 2018年6月，周震妃委托装修公司装修了涉案房屋。2018年10月，周震南代为办理房屋过户手续时，被告知存在网签备案，无法过户。 2018年11月18日，柯明贵电话联系赵爱凤，询问涉案房屋仍在网签备案的缘由，赵爱凤一再表明合同已经网签备案，其一直想要购买涉案房屋。 被告赵爱凤并认可其在佳禾公司兼职中介，具体兼职形式为与公司中的中介人员郑银微合作，遇有业务介绍给郑银微，郑银微再以佳禾公司的名义居间，公司发工资给郑银微，郑银微再分成给赵爱凤。 本案争议焦点在于柯明贵与赵爱凤签订的存量房屋买卖合同是否已经解除。对此本院认为: 首先，柯明贵与赵爱凤之间签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。但根据本院查明的事实，合同签订当日，柯明贵即因中介费一事当场表明了不再出售房屋，也即明确表示不再履行合同，并当即退还了定金。而赵爱凤亦未再依约给付房款。虽然其在2018年11月与柯明贵的通话中表明其仍愿意购买，但已时隔六个月，且其提供的证据也不足以证明其曾在此期间提出过异议，或主动联系柯明贵（合同中留有联系电话）商谈继续履行合同，故综合上述表现，可认定签约当天双方即已达成了解除合同的合意。可确认涉案合同在合同签订当日即已解除。赵爱凤应配合柯明贵注销上述存量房屋买卖合同的网签备案。 其次，因柯明贵与赵爱凤之间签订的《存量房屋买卖合同》已于当日解除，故判决确认该合同的效力已无必要，继续履行更于法无据。赵爱凤关于确认涉案存量房屋买卖合同有效并要求柯明贵协助办理房屋过户手续的反诉诉请，本院难以支持。 最后，因赵爱凤在本院一再释明下坚持继续履行合同的诉请不变，故关于柯明贵对合同的解除是否存在过错及应否由此承担相应的民事责任，赵爱凤可另案理直。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告柯明贵与被告赵爱凤签订的编号为2018330206MM0014296A的《存量房屋买卖合同》已于2018年5月17日解除； 二、被告赵爱凤于本判决发生法律效力之日起七日内配合原告柯明贵注销涉案编号2018330206MM0014296A的《存量房屋买卖合同》的网签备案； 三、驳回被告赵爱凤的反诉诉讼请求。 案件本诉受理费80元，反诉受理费5800元，合计5880元，由被告赵爱凤负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 （此页无正文） 审 判 长  陈广秀 人民陪审员  许晓岚 人民陪审员  陈乙丁 二〇一九年十一月十二日 代书 记员  陈凌霄