四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初4146号 原告:高国栋，男，汉族，生于1981年9月12日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：蒲彦君，四川博立信律师事务所律师。 被告：四川盛源置业集团有限公司，住所地：四川省成都市青羊区鼓楼北三街11号。 注册号：510100000144110 法定代表人：李胜元。 被告：四川盛源置业集团有限公司达县分公司，住所地：达川区南外镇曹家梁盛源城市风景。 注册号：511721000018458 负责人：李胜元。 原告高国栋与被告四川盛源置业集团有限公司（盛源集团公司）、四川盛源置业集团有限公司达县分公司（以下简称盛源集团达县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈昊独任审判于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告高国栋的委托诉讼代理人蒲彦君到庭参加诉讼，被告盛源集团公司、盛源集团达县分公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 高国栋向本院提出诉讼请求：1.确认高国栋、盛源集团达县分公司2008年12月30日签订的《达州市商品房买卖合同》（合同备案号20083823）有效，并由盛源集团公司、盛源集团达县分公司及时将该宗房产物权登记办理至高国栋名下；2.盛源集团公司、盛源集团达县分公司共同赔偿高国栋的租金损失136079.25元（租金损失计算明细：①2015年2月1日至2017年6月30日期间租金242.37㎡×10元／㎡×28个月＝67863.6元②2017年7月1日至2018年6月30日期间租金242.37㎡×10元／㎡×12个月×105%＝30538.62元③2018年7月1日至2019年6月30日期间租金30538.62元×105%＝32065.55元④2019年7月1日至2019年9月30日期间租金32065.55元×105%÷6＝5611.48元），并从应付之日起按年利率6%计算资金占用利息；3.诉讼费用由盛源集团公司、盛源集团达县分公司承担。事实与理由：2008年12月22日，高国栋与盛源集团达县分公司签订《达州市商品房买卖合同》，合同备案号为“20083823”，约定高国栋购买盛源集团公司、盛源集团达县分公司开发位于达州市达川区，建筑面积242.37ｍ2，单价6800／ｍ2，总价1648116元。合同签订后，经双方合意，高国栋于2015年2月13日付清了全部购房款，自此享有所购置上述房屋物权及收益权。二被告负有及时办理物权登记义务。2008年5月5日，案外人达州市家家福超市有限公司（以下简称家家福超市）与盛源集团达县分公司签订《租赁合同》，承租“盛源城市风景”Ｃ区2、3、4号楼负二楼（面积约4000ｍ2）作为超市经营场所（该租赁范围包含高国栋所购商业用房产）。嗣后，家家福超市为扩大经营场所，双方再于2010年4月9日签订《补充协议书》（二），新增租赁Ｃ区2、3、4号楼负一楼（面积约4000ｍ2），自此该超市经营用房扩大到8000ｍ2，租赁期限13年（自2010年7月1日至2023年6月30日止），超市租赁用房交房时间为2010年7月1日，其中租金约定：第一、二年不支付租金，第三年只收取半年租金，第四、五年租金按照10元／ｍ2／月计算，第六年每年按上年度租金的5%递增。盛源集团达县分公司向家家福超市发出支付租金给高国栋的通知。高国栋自付清全部购房款后至今多次以业主身份向家家福超市主张要求支付租金，但收益权始终未得以实现。期间，因盛源公司与家家福超市涉诉，2015年8月28日，达川区人民法院作出（2015）达达民初字第1904号民事判决书，判决盛源公司用涉案房屋从2015年7月至2019年5月租金抵扣家家福超市的垫支款408万元。鉴于此，高国栋所购买房产收益权至今无法得以实现，其房产收益通过达川区法院的判决实际由二被告享有。 盛源集团公司未作答辩。 盛源集团达县分公司未作答辩。 高国栋围绕诉讼请求依法提交了证据：高国栋身份证复印件，盛源集团公司、盛源集团达县分公司公示信息，《达州市商品房买卖合同》，《补充协议书》(二)，收据，（2015）达达民初字第1904号民事判决书、(2017)川1703民初1416号民事判决书。本院在庭审中组织进行了证据举证、质证。盛源集团公司、盛源集团达县分公司未到庭参加诉讼，既未举证亦未出庭质证，视其放弃举证、质证权利。本院经审查证据，高国栋提交证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。 根据高国栋的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：盛源集团公司于2000年10月18日成立，并在成都市工商行政管理局登记注册，类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，法定代表人李胜元,经营范围为房地产开发、经营等，现经营状态为吊销、未注销。盛源集团达县分公司于2005年9月5日成立，并在达川区工商行政管理局登记注册，类型为有限责任公司分公司(自然人投资或控股)，负责人李胜元，经营范围为销售建筑材料等，现经营状态为存续。 盛源集团达县分公司以出让方式取得座落于达县(现达川区)南外镇曹家梁小区(CB-004)地块的国有土地使用权，经批准在上述地块建设“盛源·城市风景”商品房。 2008年5月5日，家家福超市与盛源集团达县分公司签订了《租赁合同》，承租“盛源城市风景”C区2、3、4号楼负二楼(面积约4000m2)。2010年4月9日，家家福超市与盛源集团公司签订《补充协议书》(二)，约定：除2008年5月5日签订《租赁合同》承租“盛源城市风景”C区2、3、4号楼负二楼外，新增租赁C区2、3、4号楼负一楼(面积约4000m2)，整体商场建筑面积约8000m2(以实际丈量为准)；租赁期限13年，自2010年7月1日至2023年6月30日止，正式交房时间为2010年7月1日；执行年租金制，第一、二年不收取租金，收取第三年半年租金和第四、五年租金均按照10元/m2/月计算，自第六年开始每年按照上年度年租金的5%递增计算租金；家家福超市垫付租赁物未完工程的工程款抵扣租金，抵扣完毕后以现金支付租金。 2008年12月30日，高国栋与盛源集团达县分公司签订了《达州市商品房买卖合同》，合同备案号“20083823”。该合同约定主要内容：盛源集团达县分公司将“盛源·城市风景”Ｃ1幢负二楼9号商业房【国有土地使用证编号：达国用（2004）第××号、商品房预售许可证编号：达房预售证第20060115号】出售给高国栋，建筑面积242.37ｍ2，房屋单价6800元／ｍ2，总房款1648116元；高国栋采取贷款方式付款，可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向达县南外农村信用合作社或住房公积金管理机构借款支付；签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为结构封顶；盛源集团达县分公司在2009年12月31日前向高国栋交付该商品房。商品交付使用后，盛源集团达县分公司和高国栋共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。上述合同有高国栋签名捺印，有盛源集团达县分公司的合同专用章及法定代表人李胜元的印章。2015年2月13日，盛源集团达县分公司出具《收据》并加盖该分公司财务专用章，载明“收到高国栋Ｃ-负2-9商业款1648116元，备注：242.37ｍ2”。庭审中，高国栋自述其未能办理按揭贷款，采取分期付款方式支付了全部购房款后，由盛源集团达县分公司出具《收据》。 2015年8月28日，达州市达川区人民法院对家家福超市与盛源集团公司、盛源集团达县分公司因房屋租赁合同纠纷一案作出（2015）达达民初字第1904号民事判决书，品出截止2015年6月30日家家福超市应当支付给盛源集团公司租金192万元后，盛源集团公司应当支付家家福超市垫资支付工程款、房屋租赁税及截止2015年8月13日盛源集团公司累计下欠家家福超市借款本息等408万。判决内容：盛源集团公司支付家家福超市为其垫资支付的工程款、垫付的房屋租赁税及借款本息共计408万，用家家福超市2015年7月至2019年5月11日的租金抵扣。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。高国栋与盛源集团达县分公司2008年12月30日签订了《达州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该《达州市商品房买卖合同》合法有效。高国栋要求确认《达州市商品房买卖合同》(合同备案号20083823)有效的诉求，符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”、《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，高国栋主张房屋转让登记，系行政机关的一项行政职能，本案中诉争房屋能否被转让登记，应由行政机关依据《房屋登记办法》第二十条等相关内容予以审查。若行政机关不予登记，利害关系人可通过行政复议或行政诉讼解决，而非向人民法院提起房屋登记的民事请求，让民事裁判权代替司法行政权。故高国栋要求盛源集团公司、盛源集团达县分公司办理诉争房屋过户产权登记在高国栋名下的诉求，不属于民事法律关系调整范畴，本院不予支持。 盛源集团公司、盛源集团达县分公司应当按照《达州市商品房买卖合同》约定交付“盛源·城市风景”C1幢负二楼9号商业房及向高国栋移交该房出租给家家福超市取得的权利，经本院生效判决盛源集团公司用2015年7月至2019年5月11日的租金抵扣家家福超市为其垫付的工程款、房屋租赁税及借款本息，造成高国栋的经济损失，应当赔偿。高国栋根据盛源集团公司、盛源集团达县分公司与家家福超市约定的租金计算方式计算，要求盛源集团公司、盛源集团达县分公司共同赔偿租金损失的诉求，符合法律规定，本院予以支持；要求从应付之日起按年利率6%计算租金损失的资金占用利息的诉求，于法无据，不予支持；因无证据证明盛源集团公司、盛源集团达县分公司占有了2019年5月11日之后至9月30日期间租金，故诉求主张盛源集团公司、盛源集团达县分公司共同赔偿此期间租金，无事实依据，故要求此期间的租金损失不予支持。本院依法支持高国栋的损失计算为126089.87元，其中①2015年2月1日至2017年6月30日期间租金242.37㎡×10元/㎡×28个月=67863.6元②2017年7月1日至2018年6月30日期间租金242.37㎡×10元/㎡×12个月×105%=30538.62元③2018年7月1日至2019年5月11日期间共计10个月又11天，租金30538.62元×105%×10/12+30538.62元×105%÷11/365天=27687.65元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第一款，第十五条之规定，判决如下： 一、确认高国栋、四川盛源置业集团有限公司达县分公司2008年12月30日签订的《达州市商品房买卖合同》合法有效； 二、四川盛源置业集团有限公司、四川盛源置业集团有限公司达县分公司共同赔偿高国栋自2015年2月1日至2019年5月11日期间的损失126089.87元(在本判决发生法律效力后三十日内付清)； 三、驳回高国栋的其他诉讼请求。 案件受理费1511元，由四川盛源置业集团有限公司、四川盛源置业集团有限公司达县分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈昊 二〇一九年十一月三十日 书记员  赵丹