太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初4268号   原告：张宝兰，女，1940年11月13日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：张健，山西弘光律师事务所律师。   被告：张秀英，女，1962年12月2日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：王永光，山西智涵律师事务所律师。   被告：张生瑞，男，1970年8月6日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：张晓玲，上海市建纬（太原）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：梁志芳，上海市建纬（太原）律师事务所实习律师。   原告张宝兰与被告张秀英、张生瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宝兰的委托诉讼代理人张健、被告张秀英及其委托诉讼代理人王永光、被告张生瑞及其委托诉讼代理人张晓玲、梁志芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张宝兰向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2006年4月22日签订的宅基地转让协议无效；2、诉讼费用有被告依法承担。   事实及理由：原告和已于2016年8月7日去世的丈夫杨春福及子女一直居住于太原市杏花岭区中涧河乡谷旦村多年。1984年前后，因子女成年等原因杨家将所居住的宅院分了户，长子杨锐锋单独立户，故该处宅院虽然还是一个《宅基地使用证》，但记载的已经是两个房号，其中一个是长子杨锐锋，属一宅多户。2006年4月同村村民被告张秀凤介绍他弟弟张生瑞购买原告家的宅基地及房产，由于当时不懂法律和国家政策，所以原告的爱人杨春福就跟张秀风和张生瑞在4月22日签订了《宅基地房产买卖协议》。签约当时在场的有时任村委会主任胡春喜、土地管理员李瑞云、村民郝三货和治保主任于建军。后来原告意识到此举违反国家法律和政策--依照我国现行法律和政策的规定，宅基地系村民集体所有，严禁转让使用权；即便是地上的房屋出让，依法也只能转让给本村村民；另外，出让时没有考虑到共有人的权益，没有告知长子杨锐锋和其他同住成员。基于上述原因，本协议因违法、违反政策而无效。原告多次找村委会及两被告协商但无果。当时的村委会干部也意识到此举违法并做工作协调试图纠正，终因两被告拒不同意而无果。原告认为宅基地系集体财产，依法不能转让；即使房产依法可以转让，但也必须是有处分权的人进行处置，该房屋系夫妻共同财产，原告的丈夫生前未经得原告同意，擅自将夫妻共同财产单方进行买卖，应属无效。根据相关规定，无效的合同自始无效，原告多次找被告协商但被告拒不同意，无奈之下诉诸法律，恳请人民法院依法判如所请。   张秀英辩称：原告陈述的事实和客观事实严重不符，原告其丈夫是工人，原告随其丈夫在城市生活。本案张秀风是实际买受人，不是张生瑞。房屋由张秀风实际使用和翻新房屋，张秀风是张生瑞的姐姐，张生瑞只是帮助张秀风购买。原告诉争已经没有什么价值和意义，房屋已经拆除，如果确认无效后，没有返还的可能性。直至起诉前，原告未向被告主张过权利，根据民诉法的规定，原告的诉请超过了诉讼时效。出售宅基地房屋的时候，原告本人在场。原告方知情的情况下出售房屋，应承担法律责任。转让宅基地的行为，只是对出让人有严格的限制，并不因此受让人受限制，转让宅基地的行为不违反法律和行政法规的强制性规定。村委会也是认可张秀风是房屋的实际使用人和被拆迁人。原告直到拆迁才起诉，违背公序良俗。综上，原告的诉讼请求超过诉讼时效，且请求的标的物已经不存在，起诉已经没有异议。   张生瑞辩称：原告所主张的事实与客观事实严重不符，张生瑞只是张秀英的授权代理人，并非契约的签订主体。张秀英与张春福签订的《房屋买卖契约》合法有效。张秀英作为案涉房屋的土地使用权人，持续合法占有使用居住十余年，直至拆迁。因拆迁产生巨额利益，原告才提起诉讼，这种为争得巨额拆迁利益而反悔的行为有悖诚信原则，请驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2006年4月22日张宝兰的丈夫杨春福（已于2016年8月7日去世）与张秀风、张生瑞签订房屋买卖协议，将其位于杏花岭区中涧河乡谷旦村三门街集体土地使用证编号为杏花岭集用（2007）字第0702016041号、杏花岭集用（2007）字第0702016042号上的房屋出售，其中有5间正房，2间西房，1孔窑洞。房屋售价65000元。该协议上方卖方（甲方）处列有杨春福，买方（乙方）处列有张秀风、张生瑞，落款处甲方处有杨春福的签字，乙方处只有张生瑞的签字，没有张秀风的签字。协议书有当时在场人胡春喜、郝三货、李香明、于建军的签字。   涉案房屋出售后，一直由张秀英居住，2017年12月已被拆除。   上述事实有房屋买卖协议、证人证言及开庭笔录在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点为实际购房人是谁。根据房屋买卖协议，买方处（乙方）列有张秀风、张生瑞，落款处乙方只有张生瑞的签字，没有张秀风的签字。张宝兰认为是张秀风介绍张生瑞买房，买房人是张生瑞。但张秀风称自己是实际买房人，张生瑞也自认买房人是张秀风，自己仅是代理人；经当庭向在场人胡春喜、郝三货、李香明、于建军质询，证人均表示，“当时签字只是证明张宝兰和其丈夫杨春福、张秀风和其弟弟张生瑞都在场，两家买房卖房的事实，并没有参与具体过程，至于买房人是张秀风还是张生瑞，并不清楚；但该房屋出售后，一直由张秀风居住，并在院落又新建了房屋直至房屋拆迁，张生瑞不是本村村民，也没有在此居住过。”证人虽然没有明确买房人是谁，但根据买房之后的实际使用情况，应认定张秀风为实际买房人。张秀风为本村村民与杨春福签订的房屋买卖契约，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。   张宝兰在诉状中称其丈夫生前未经得原告同意，擅自将夫妻共同财产单方进行买卖的事实，与本案当庭查证的事实不符，不能成立。张宝兰在诉状中称房屋出让时没有考虑到共有人的权益，没有告知长子杨锐锋和其他同住成员，涉案房屋是否为家庭成员共同共有，张宝兰未能举证，但从其表述是自认出卖的房屋系家庭成员共有财产。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但张秀风在善意、有偿取得涉案房屋后，已居住10余年直至拆迁，应当维护张秀风的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。   综上，涉案房屋售出已十余年，张宝兰从未提出异议，现看到房屋被拆迁带来的巨额利益后，以不懂法不懂政策为由主张房屋买卖协议无效，有违诚实信用原则。故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告张宝兰的诉讼请求。   案件受理费100元减半收取50元，由原告张宝兰负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   、   审 判 员 宁廷     二Ｏ一九年十一月十二日   代书记员 杨俊   附：相关法律、司法解释条文   《中华人民共和国民法通则》   第四条、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。   第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。   第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：   （一）行为人具有相应的民事行为能力；   （二）意思表示真实；   （三）不违反法律或者社会公共利益。   最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）   第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据   ……