广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20560号原告：佛山市兆星物业管理有限公司，住所地广东省佛山市**********，统一社会信用代码914***********988B。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘选红，公民身份号码441************242。系原告公司员工。委托诉讼代理人：黎团练，公民身份号码440************219。系原告公司员工。被告：钟志锋，男，1968年5月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************517。原告佛山市兆星物业管理有限公司与被告钟志锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年7月至2019年2月28日的物业管理费（每平方米0.6元）2962.56元；2、判令被告向原告支付2016年7月至2019年1月的公共分摊电费124.94元；3、判令被告向原告支付拖欠管理费的违约金从2017年8月30日起暂计至付清欠款之日止（2019年2月27日，合计4132.31元）；4、判令被告向原告支付拖欠公共分摊电费的违约金从2017年8月30日起暂计至付清欠款之日止（2019年1月1日，合计179.19元）；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年5月20日，原告和佛山市石湾华能实业总公司签订《物业管理委托合同》约定，由原告对其佛山市禅城区**************进行物业管理，该房屋建筑面积154.3平方米，每月须按建筑面积交纳物业管理服务费用、公共电分摊费和按实际支出由全体业主分摊承担的费用；被告逾期交纳的有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按千分之三的标准收取违约金。后被告接收上述房屋，原告依《物业管理委托合同》签订内容提供物业服务。但被告自2016年7月起再次拒绝交纳物业管理费和公摊电费等，截止2019年2月28日，被告拖欠原告物业管理费2962.56元、公摊电费124.94元及上述欠费部分的违约金4311.5元。原告多次催讨未果，特起诉。被告辩称，请求驳回原告要求被告支付管理费滞纳金、公共分摊电费滞纳金的请求。理由如下：1、原告提交的《物业管理委托合同》是原告与第三方佛山市石湾华能实业总公司签订的，该合同不是原告与被告签订的，因此，该合同条款与被告无关，因此原告根据该合同条款要求被告支付管理费违约金和公摊电费违约金没有法律依据；2、原告提交的挂号信被告没有收到；3、被告有7段视频说明原告管理不善，在城门头西路2号物管办公室长期没有人在岗，只有门口门卫一人上班，而且工作人员态度傲慢，交管理费还要提前打电话通知才能准备好收据，虽然原告服务质量低劣，但被告并没有因此拒绝交纳管理费，由于被告城门头西路2号402房屋长期空置，住的比较远，但每年经过都会顺路回去交纳管理费，好几次回去打电话都没找到人收钱（据现物管员工称这两年公司人员全换了，被告打电话找的收费老头走了2年了）。综上所述，原告未能及时收到管理费，主要原因是该公司管理不善，被告没有拒绝交纳管理费，没有恶意拖欠，因此被告要求收取滞纳金没有法律依据，请求驳回。诉讼中，原告举证如下：原告营业执照复印件、物业管理企业诚信证明书复印件，证明原告的诉讼主体资格及原告具有从事物业管理服务的资格。2、《物业管理委托合同》，证明原告与被告存在的物业管理服务关系，原告为涉案小区提供物业服务，合同约定了物业费和第六章二十二条约定违约金的标准。3、欠费通知挂号信函，证明原告已用通知信函通知被告缴交物业管理服务费。4、佛山市供电局收缴小区公共电费的发票复印件及分摊明细表（2016年7月1日至2019年1月1日），证明被告居住的楼宇公共电费使用量，原告为被告支付了电费。5、物业管理服务费及公共分摊电费清单滞纳金计算表，证明被告拖欠物业管理服务费请单及计算滞纳金的依据。6、房地产权证，证明被告是涉案房屋的业主。诉讼中，被告举证如下：光盘（内含录像视频7个），证明原告办公室长期无人，管理混乱，只有一个门卫上班，缴纳管理费时要等物业人员来，有时原告说收据锁起来了让被告改日再来，被告并无拒绝缴纳管理费，也无恶意拖欠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对证据1、4、6无异议，对证据2真实性无异议，本院予以确认；证据3，经核对原件，本院予以确认；证据5，系原告单方制作，被告提出异议，故本院不予确认，仅作为计算的参考。被告提交的证据，原告对真实性未提异议，本院确认其真实性。经审理查明：2011年5月20日，佛山市石湾华能实业总公司作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将佛山市禅城区************（物业名称）委托于乙方实行物业管理，委托期限自2011年5月1日零时起至城门头西路2号之一（城中楼）A、B、C、D座成立业主委员会并聘请新的物业管理公司进驻时终止。第六章第二十二条“物业管理服务费”约定，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，空置房屋亦同；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水费、电费的，从逾期之日起每天按千分之三交纳滞纳金。第二十五条约定，公共水电费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。2017年11月29日，原告向被告寄出挂号信，被退回。根据原告提交的《佛山市区建设工程规划验收合格证》、《单位工程竣工验收证明书》，城门头西路以北住宅A、B、D座的建设单位为佛山市石湾华能实业总公司。另查明，本院于2019年9月17日向被告送达起诉状副本等应诉材料。庭审中，对物业费及公摊电费的缴费时间，原告陈述：第六章二十二条约定每月交纳当月管理费，最迟在月底交纳。公摊电费没有约定，基本与管理费交纳一致。庭审中，被告在发表质证意见时陈述：物业费金额无异议，公摊电费金额无异议，对违约金有异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市石湾华能实业总公司签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力。被告辩称该合同与其无关，缺乏依据，本院不予支持。关于物业管理费用。原告在签订物业管理服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费，且被告对原告主张约定的物业费、公摊电费的金额无异议，故对原告主张的物业管理费2962.56元及公摊电费124.94元，本院予以支持。关于违约金。被告未依约交纳物业费用，构成违约，原告有权按照合同计收违约金，但合同约定的违约金标准为日千分之三，即年利率108%，显然过高，且被告提出异议，应调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，本院将违约金标准调整为年利率24%。经审查，涉案《物业管理委托合同》虽约定了每月的物业费标准，但未明确约定物业费、公摊电费是按月、按季度还是按年交纳，即履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，在原告寄出的挂号信被退回且无其他证据证明原告在起诉前已明确向被告催收物业费用的情况下，应以起诉为通知，并以通知到达被告即2019年9月17日为要求被告履行之日，因债务金额不大，本院酌定必要准备时间为2日，逾期未支付则从2019年9月20日开始计算违约金，至2019年11月1日共43天，被告应付的物业费违约金为85元、公摊电费违约金为4元，此后至实际清偿日止的违约金按年利率24%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告钟志锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市兆星物业管理有限公司支付2016年7月至2019年2月的物业管理费2962.56元及违约金85元（违约金暂计至2019年11月1日，此后至实际清偿日止的违约金以2962.56元的未付部分为基数按年利率24%计算）；二、被告钟志锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市兆星物业管理有限公司支付2016年7月至2019年1月的公摊电费124.94元及违约金4元（违约金暂计至2019年11月1日，此后至实际清偿日止的违约金以124.94元的未付部分为基数按年利率24%计算）；三、驳回原告佛山市兆星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告佛山市兆星物业管理有限公司负担12元，由被告钟志锋负担13元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十一月五日书记员  潘有鹏