四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初120号 原告：唐晓辉，男，汉族，生于1973年3月7日，住四川省广元市利州区。 原告：周鑫，女，汉族，生于1976年11月1日，住四川省广元市利州区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：郑林，四川广府律师事务所律师。 被告：周广平，男，汉族，生于1964年7月24日，住四川省广元市利州区，现服刑于广元监狱。 原告唐晓辉、周鑫诉被告周广平合同纠纷一案，本院于2018年6月29日受理后，经审查认为本案应由旺苍县人民法院审理，遂裁定移送该院处理。该院报请广元市中级人民法院指定管辖。广元市中级人民法院经审查，于2018年12月21日裁定本案由本院审理。本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其与周鑫的共同委托诉讼代理人郑林，被告周广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐晓辉、周鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋补偿款1055000元及资金占用利息（从被告出售房屋起至被告向原告支付款项时止按银行同期贷款利率计算）；2.判令被告向原告支付违约金30万元；3.由被告承担本案诉讼费。在庭审过程中，原告当庭将第1项诉请明确为，判令被告向原告支付房屋补偿款1055000元及资金占用利息（以1055000元为本金，从2014年12月30日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）。 事实和理由：2011年9月23日，原告与案外人姚永林、漆秀珍夫妇签订了《合作建房协议书》，约定在该夫妇以出让方式取得接官亭社区土地上共同合作修建房屋。据此，原告于2011年10月15日与被告签订了《房屋承建协议书》，约定由被告部分出资并承建上述房屋。同时，该协议第三条第3款约定“双方分配住房如出现分配不均的情况，应按照每平米3000元的价格向对方购买或补偿。”。2013年6月24日，双方在《房屋承建协议书》的基础上签订了《住房分配协议书》，该协议第四条第2款约定“本住宅楼A户型一楼至六跃七楼，B户型一楼至三楼,共计875.12平方米的房屋分配给原告”。但房屋建成后，被告将应分配给原告的A户型五楼，B户型二楼、三楼，共计三套住房分别卖给了唐元金、保红莉、王德章，共获款项98万元。根据《房屋承建协议书》第九条的约定，违约方应向守约方承担30万元的违约金。本案被告将应分配给原告的房屋，在原告不知情的情况下，私自卖给他人，构成严重违约，应向原告支付违约金。 被告周广平辩称，一、1.据合同法第五十二条和第五十四条之规定，请求撤销双方签订的《合作建房协议》和《住房分配协议》，因该合同是以欺诈、胁迫、乘人之危所签订的。签订该二份协议的背景是：（1）原告在南河社区共花去40万元，其中20万元送给杨清明，杨清明同意将九街房的地皮以20万元卖给原告；（2）原告在修建堡坎之前收取姚永林的10万元，承诺给姚永林装修3套住房，但姚永林不认可原告装修的质量，姚永林要求被告以10万元帮忙装修，原告承诺这10万元给被告，但至今没有支付该笔装修费用。二、原告于2016年请求法院将被告的3套住房确权到原告名下，被法院驳回了原告的诉讼请求。于是，被告去找到姚永林了解原告前期是不是投资80万元，姚说不太清楚，被告与姚永林商谈了合作意向。原告至今都没有说明投资的钱和地皮在哪里。所以，原告所诉的协议是在欺诈被告的情况下而签订的。故此，针对原告诉请的两份协议，请求法院要么撤销，要么认定无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下： 2011年，案外人姚永林、漆秀珍夫妇因灾后重建依法取得位于广元市利州区河办事处接官亭社区的土地（宗地号：00××00）使用权，用于自建房。因其缺乏资金，于2011年9月23日与本案原告唐晓辉、周鑫签订《合作建房协议书》。 2011年10月15日，二原告因修建上述房屋资金不足，与本案被告周广平协商一致并签订《房屋承建协议书》。主要内容为：1.原、被告双方共同出资修建上述房屋，原告以其在该项目前期投入的资金作为出资条件与被告进行该项目承建。2.该项目挡土墙和住房修建不足的资金由被告出资进行承建。3.该宗土地办理国有划拨转国有出让土地证时需交纳的土地出让金及承建房城市配套费，按双方实际分得的住房面积各自进行交纳。房屋所有权证需缴纳的罚款按原告承担45%，被告承担55%进行。4.除以上约定缴纳的费用外，该项目其余建设所需资金全部由被告承担。5.该住房总建筑面积约2080平方米（以完工后实际面积为准），原告可分得地上总建筑面积900平方米的住房。其余住房（包括地下室）全部归被告所有，原告为被告及被告变卖后的业主办理土地证、房产证分户手续，费用由被告缴纳。6.原、被告双方分配住房如出现分配不均的情况，双方应按照每平方米3000元的价格向对方进行购买或者补偿。7.本协议经双方签字确认后立即生效，任何一方不得违约，如违约，违约方需向守约方赔偿违约金30万元。 2012年10月19日，原、被告按照上述协议中约定的各自所分配房屋份额缴纳了土地出让金合计191200元及相关税费。该土地由划拨转为出让。因多方面原因，该房屋至今仍未进行房屋产权登记。 2013年6月24日，二原告作为甲方与被告周广平作为乙方，根据2011年10月15日签订的《房屋承建协议书》第二条的约定，另行签订了《住房分配协议书》。主要内容为：1.位于广元市利州区河办事处接官亭社区，住宅名为姚永林的房屋，按照原、被告签订的《房屋承建协议》约定，原告可分得本住宅楼的900㎡住房，其余住宅全部归被告所有。2.将本住宅楼Ａ户型一楼至六跃七楼、Ｂ户型一至三楼，共计875.12㎡的住房分配给原告。Ｂ户型四至六跃七楼、Ｃ户型一楼至六跃七楼，共计1104.16㎡的住房分配给被告。3.底楼车库全部分配给被告。4.原告因住房户型原因未分足900㎡的部分，被告应以每平方米3000元的价格向原告进行补偿。5.本协议双方签字即生效，任何一方不得违约，如违约，违约方需向守约方赔偿违约金60万元。 2014年3月31日、9月、12月29日，被告与案外人保红莉、唐元金、王德章分别签订《房屋买卖》合同，约定上述案涉房屋的B户型二楼面积为107㎡的住房一套、A户型五楼面积为83.59㎡的住房一套、B户型三楼面积为108㎡的住房一套，分别以39万元、25万元、30万元的价格出卖给保红莉、唐元金、王德章。前述三套房屋总面积为298.59（107+108+83.59）平方米，按双方约定的3000元每平米计算，总房款为:3000元/平方米×298.59平方米=895770元。至今因房屋产权事宜仍有部分房款未支付完毕。 2016年，原告以所有权确认纠纷一案将被告周广平、案外人姚永林、漆秀珍诉至本院。本院以该案原告在庭审中并未举出其施工前按基建程序办理相关手续为由驳回了原告的诉请。 上述事实，有原告所举的身份证复印件、姚永林宅基地平面界址图、《土地使用证》《合作建房协议书》《房屋承建协议》《住房分配协议》、土地出让金及纳税发票、户表改造收据、《房屋买卖合同》《证明》《民事判决书》等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证以及双方当事人陈述，足以认定上述事实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原被告之间签订的《房屋承建协议》《住房分配协议》是否合法有效；二、被告是否应该向原告支付所卖房屋的价款；三、被告在本案中是否应当承担违约责任。 关于焦点问题一。原被告协商一致并先后签订《房屋承建协议》及《住房分配协议》。随后，双方按照该协议的约定各自履行相应的合同义务。在双方的共同努力下，案涉房屋已经修建完毕，双方亦按协议的约定按实际分得的住房面积缴纳了相应的土地出让金，被告为此支付约11万元，将案涉房屋的土地由划拨转为出让。双方一系列履行行为，足以认定上述协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉两份协议合法有效。被告辩称案涉协议系原告以欺诈、胁迫、乘人之危而签订的，请求撤销双方签订的《合作建房协议》和《住房分配协议》或确认该二份协议无效。但未提供任何证据予以证实其观点成立，且与其积极履行协议的事实相悖，本院不予采纳该辩称观点。 关于焦点问题二。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方签订《房屋承建协议书》，明确约定了双方共同出资修建。随后，双方根据该协议第二条的约定签订了《住房分配协议书》，该协议第四条明确约定：原告可分得该住宅楼900㎡住房，其余住宅全部归被告所有。按照批准的户型设计方案图，原告分得的房屋为：A户型住房的一楼至六跃七楼、B户型住房的一至三楼，共计875.12㎡。被告分得的房屋为：B户型住房的四至六跃七楼、C户型住房的一楼至六跃七楼，共计1104.16㎡。因双方的其他纷争，被告不遵照该协议内容，私自将分配给原告的房屋（B户型二楼面积为107㎡的住房一套、A户型五楼面积为83.59㎡的住房一套、B户型三楼面积为108㎡的住房一套）出售给案外人保红莉、唐元金、王德章，该行为与双方的约定相悖，且于法无据。据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告要求被告按照双方签订的《住房分配协议书》中确定的3000元每平方米进行赔偿，理由正当，本院予以支持。被告所卖三套房屋的总面积为298.59平方米，经计算房屋价款为895770元。原告要求被告支付其1055000元及利息，对于超出的部分及利息的主张，与本案事实相悖，本院不予支持。 关于焦点问题三。据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方履行合同不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案纠纷因原被告在合作过程中对部分内容进行变更而引发争议。原告亦未按照协议的约定全面履行房屋权属登记的义务，且本案已经支持了原告主张的损失赔偿。故原告主张被告支付30万元的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周广平向原告唐晓辉、周鑫支付895770元，于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告唐晓辉、周鑫的其他诉讼请求。 本案受理费16995元，由被告周广平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  何启蓉 人民陪审员  陈玉素 人民陪审员  任坤秀 二〇一九年十一月五日 法官 助理  奉 俐 书 记 员  曹明辉 附涉案法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。