成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初8005号 原告：代志华，男，汉族，1962年10月1日出生，住四川省隆昌县。 原告：罗南珍，女，汉族，1963年9月10日出生，住四川省隆昌县。 二原告委托诉讼代理人：欧邦禄，四川谦信律师事务所律师，特别授权。 二原告委托诉讼代理人：兰华开，四川谦信律师事务所律师，特别授权。 被告：成都金科双翼置业有限公司。住所地：成都市成华区龙潭寺西路109号。 法定代表人：**平，系公司执行总经理。 委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 原告代志华、罗南珍与被告成都金科双翼置业有限公司（以下简称金科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告代志华以及原告代志华、罗南珍的共同委托诉讼代理人欧邦禄、兰华开，被告金科公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 代志华、罗南珍向本院提出诉讼请求：金科公司赔偿代志华、罗南珍因欺诈而造成代志华、罗南珍购买商铺价值减少的损失50.4万元。事实与理由：2012年11月25日，代志华、罗南珍与金科公司签订了《商品房买卖合同》，代志华、罗南珍购买金科公司开发的金科•天籁城XXX号商铺，清水房，测绘建筑面积共33.57㎡，套内面积27.78㎡，该商品房单价为29943.47元/㎡，按照建筑面积计算，总价款1005202元。代志华、罗南珍在2012年11月25日之前，到金科•天籁城售楼部反复了解情况，得知案涉房屋位于一层的开放式楼梯旁（详见售楼部沙盘照片）。代志华、罗南珍认为，该位置具有较大的商业价值，根据售楼部工作人员介绍，5幢2楼将有肯德基入驻，案涉房屋正好在上楼梯旁边，有较大的人流量，代志华、罗南珍才下定决心购买此房。2015年，金科公司通知代志华、罗南珍交房，代志华、罗南珍到金科•天籁城准备接房时发现，案涉房屋与沙盘结构上格局完全不同，不但没有开放式格局，就连商铺门都变窄约三分之二，商业价值更是无从谈起，案涉房屋功能完全变成仓库。为此，代志华、罗南珍反复和金科公司工作人员交涉无果。在代志华、罗南珍维权期间，金科公司根据《商品房买卖合同附则》的第四条第一款为由拒绝赔偿。经调查，据《金科•天籁城项目竣工图》显示，该项目于2012年7月已经修改设计图，而代志华、罗南珍2012年11月才购房，金科公司销售人员未告知代志华、罗南珍，更未得到买受人的同意，而沙盘显示为修改设计前的沙盘，所以金科公司有违诚实信用原则，构成欺诈。双方的《商品房买卖合同附则》系金科公司早已准备好的格式性条文，也没有向代志华、罗南珍予以特别说明和提示，应当属于无效条款。2018年5月15日，代志华、罗南珍委托成都中为资产评估事务所，对案涉房屋进行评估，2018年5月22日评估报告显示，当前案涉房屋实际价值约50.12万元，根据成都市主城区房价平均涨幅，2012年该房实际价值远小于成交价格。为此，代志华、罗南珍诉至法院。 金科公司辩称，一、金科公司不存在欺诈行为。1.开放式楼梯变更为封闭式楼梯是根据消防部门的要求，为保证消防安全而进行的设计变更，符合《建筑设计防火规范》第5.3.5条规定。2.根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条第一款的约定，金科公司没有义务告知代志华、罗南珍其所购买房屋外楼梯的结构形式的变化。3.依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条第2项、第3项的约定，金科公司提示了楼盘模型等宣传资料可能已经发生了变化，且双方约定其不作为合同内容，故代志华、罗南珍应对其与金科公司订立合同的法律后果有相应的预期。4.代志华、罗南珍自称因金科公司宣传资料对于周边楼梯的展示是其购买涉案房屋的主要原因，缺乏证据支持。5.金科公司于2012年9月20日与百胜餐饮（成都）有限公司签订《房屋租赁合同》，引进了肯德基进驻金科•天籁城项目，故金科公司关于有肯德基入驻的宣传不是欺诈。6.金科公司并未对代志华、罗南珍商铺门口的通道宽度做出具体承诺，也不是欺诈。二、代志华、罗南珍诉称的所谓“欺诈”行为并未引起合同未签订、被撤销或者被宣告无效，不能直接主张损害赔偿。代志华、罗南珍诉称“欺诈”属于意思表示上的瑕疵，应当通过主张合同撤销权来实现其权利，不能在既承认合同效力的同时，又以意思表示瑕疵主张损害赔偿。三、代志华、罗南珍主张的“欺诈”行为与其主张的“损失”没有因果关系。1.没有证据或公认的标准可以认定涉案房屋附近的楼梯是开放式或封闭式将影响房屋价值。2.2012年，代志华、罗南珍与金科公司订立《商品房买卖合同》时的房屋价格与2018年5月的房屋价格没有关联性，房屋价格升降是市场因素，商品因价值规律而发生价格波动，并非原告诉称的几项“欺诈”行为造成。四、本案系重复诉讼。代志华、罗南珍于2015年11月18日因本案涉及的商品房买卖合同关系已向法院起诉，本案中，代志华、罗南珍再次以相同理由依据相同的法律关系主张赔偿损失，前后两诉的原被告、诉讼标的相同，后诉诉讼请求包含在前诉中，属于重复诉讼。五、代志华、罗南珍诉请逻辑不清。代志华、罗南珍要求金科公司赔偿其因“欺诈”造成的“商铺价值减少”的损失，欺诈系主观范畴，房屋价值在一定时期是稳定的客观状态，欺诈不可能引起房屋价值变化。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月18日，本院受理了代志华、罗南珍诉金科公司商品房预售合同纠纷一案，经本院一审、四川省成都市中级人民法院二审，四川省成都市中级人民法院于2017年5月10日作出（2016）川01民终9495号民事判决书。前述生效判决认定了如下事实： 2012年11月25日，代志华、罗南珍与金科公司签订合同编号为ＣＤ-ＴＬＣ-05-01-15的《商品房买卖合同》，约定代志华、罗南珍购买金科公司开发的位于成都市成华区，即5幢1层15号的商铺，面积33.57平方米。商铺所在楼栋的主体建筑结构为框架，建筑层数为4层，其中地上3层，地下1层。商铺购房款总计为1005202元。金科公司应当在2014年11月26日前向代志华、罗南珍交付房屋。关于设计变更，双方约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 合同签订后，代志华、罗南珍按照约定于2013年2月5日向金科公司支付了全部购房款1005202元。但是在接到金科公司交房通知，代志华、罗南珍到“金科•天籁城”现场验房时，发现所购房屋外侧楼梯由开放式变成了封闭式楼梯。代志华、罗南珍遂拒绝收房，并多次与金科公司协商解决无果后，遂诉至一审法院。 代志华向四川省成都市成华工商行政管理局进行信访维权，该局于2015年7月1日将其调查情况回复如下：1.“金科•天籁城”业主所投诉的“金科•天籁城”开发商宣传、承诺、销售的建筑布局和结构实景是指开发商在销售时所使用的沙盘模型；2.“金科•天籁城”业主所投诉的“金科•天籁城”开发商宣传、承诺、销售的建筑布局和结构实景与交付时看到的不一致“是主要是指沙盘模型中所展示的“金科•天籁城”3号商业楼和5号商业楼之间的通道及楼梯与实际修建的该位置的通道及楼梯不一致。3.经调查，“金科•天籁城”开发商（成都金科双翼置业有限公司）在销售该房产时所使用的沙盘模型是依照该公司通过成都市规划管理局建设工程设计方案审查的方案设计图制作而成。4.“金科•天籁城”开发商所提供的方案设计图显示，最初“金科•天籁城”3号楼商业楼和5号楼商业楼之间的楼梯系开放式楼梯。“金科•天籁城”开发商金科公司称：因该项目在施工图审查阶段，根据审查意见（GB50016-2006《建筑设计防火规范》第5.3.5条：超过2层的人员密集的公共建筑的疏散楼应采用封闭楼梯间）而对楼梯作了修改。根据上述调查情况，该局认为：“金科•天籁城”开发商金科公司在销售该房产时对购房者所展示的沙盘模型与实际交付时结构不一致的情况，不属于虚假宣传。另据现场查看，紧挨涉案商铺外侧的楼梯为封闭式楼梯。而“金科•天籁城”的沙盘照片上则显示涉案商铺外侧的楼梯为开放式楼梯。 另金科公司曾于2012年9月20日与百胜餐饮（成都）有限公司签订《房屋租赁合同》，约定百胜餐饮（成都）有限公司租用金科公司位于中国四川省成都市成华区，总计使用面积为430平方米，建筑面积468平方米的房产用于开设肯德基汽车穿梭餐厅，租期二十年，自2014年12月31日至2034年12月30日。后双方协商于2015年9月7日终止了该份《房屋租赁合同》。 金科公司承认其将开放式楼梯改为封闭式楼梯没有事先告知过代志华、罗南珍，并且认为代志华、罗南珍主张的损失总金额明显过高，请求法院予以调整。 该案一审认为，代志华、罗南珍与金科公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。代志华、罗南珍按照合同约定交付了购房款，金科公司应当按照合同约定交付房屋。虽然双方在合同中并没有明确约定商铺外侧楼梯的结构形式，但是金科公司在其用于宣传及销售的沙盘中就楼梯结构做出了具体确定的说明，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。金科公司更改楼梯结构，违反了此前在沙盘中的说明，且未告知代志华、罗南珍，已构成违约。代志华、罗南珍主张的商铺门前的通道变窄，因双方并未就通道宽度进行明确约定，故对代志华、罗南珍的此项主张不予认可。代志华、罗南珍主张金科公司曾宣传“金科•天籁城”项目将有肯德基等大型卖场的事实，因金科公司的此项宣传尚未达到具体确定的标准，故一审法院对代志华、罗南珍的此项主张亦不予认可。代志华、罗南珍购买的商品房系商铺，考虑商铺的目的是用于投资经营所用，商铺外侧的楼梯结构对商铺的投资收益有重大影响，代志华、罗南珍主张因楼梯结构变更而导致代志华、罗南珍购房目的不能实现并要求解除合同，予以支持。合同解除后，金科公司应当返还代志华、罗南珍已付的购房款，故对代志华、罗南珍要求金科公司向其退还购房款1005202元的诉讼请求予以支持。金科公司未按照约定交付房屋，还构成违约，应当承担违约责任。代志华、罗南珍所主张的损失总金额过高，根据代志华、罗南珍已付款金额、合同履行情况、违约交房期间、以及当事人预期利益、代志华、罗南珍举证损失的情况等综合因素，将损失赔偿额酌定为以1005202元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算从2013年2月5日起至金科公司返还完毕全部购房款之日止。综上，该案一审判决解除代志华、罗南珍与金科公司于2012年11月25日签订的编号为CD-TLC-05-01-15的《商品房买卖合同》；金科公司返还代志华、罗南珍购房款1005202元并向代志华、罗南珍赔偿损失（损失计算：以1005202元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算从2013年2月5日起至金科公司返还完毕全部购房款之日止）。 该案二审认为，代志华、罗南珍诉称金科公司违反合同第八条，致使其合同目的无法实现，主要是指在交付房屋时变更设计的问题。首先，该楼盘商业楼梯结构变更的情形不属于《商品房买卖合同》第八条及《天籁城商业补充协议》第四条约定的情形，代志华、罗南珍购买的商业用房并没有发生结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途的设计变更；其次，依据《天籁城商业补充协议》第五条“最终按相关部门批准或者同意的规划变更、设计变更为准，出卖人不再另行通知买受人”的约定，金科公司对楼梯通道进行调整，能够正常通行，不违反合同约定，未对案涉房屋价值造成重大影响，亦不影响案涉房屋的正常使用，不会导致合同目的无法实现，故对于楼梯通道的调整，金科公司不需另行通知代志华、罗南珍；第三，金科公司系基于消防部门的要求才调整楼梯通道，并非出于金科公司主观故意更改楼梯通道，且更改只是出于安全考虑而封闭了一面墙，并不影响案涉房屋正常使用。综上，代志华、罗南珍主张解除与金科公司签订的《商品房买卖合同》既不符合合同约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的情形，故对代志华、罗南珍请求解除合同的诉请不予支持。综上，该案二审撤销了前述一审民事判决并驳回代志华、罗南珍的诉讼请求。 另查明，依据代志华、罗南珍与金科公司于2012年11月25日签订的《商品房买卖合同补充协议（商业）》，双方在第四条“关于规划变更、设计变更的补充约定”中约定：买受人在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或买受人购买该房屋后不涉及买受人所购的房屋结构型示、户型、空间尺寸、朝向、用途的规划变更、设计变更，出卖人不需通知买受人，买受人同意认可该规划变更、设计变更，买受人不提出退房。第五条“基础设施和其他房屋、设施的特别约定”中约定：出卖人可以根据建设需要，对小区规划、设计进行微调，最终按相关部门批准或者同意的规划变更、设计变更为准，出卖人不再另行通知买受人；若由于国家政策调整，导致政府强制要求对本项目规划设计进行调整的，出卖人勿需承担责任且不再另行通知买受人，并且不影响本合同履行。第十五条“口头承诺、宣传资料的特别约定”中约定：1.买卖双方均同意以买卖合同、本《补充协议》及其附件所约定的内容为确定双方权利、义务的最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准，出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请买受人在签订合同时特别注意。2.本合同签订前出卖人发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容在本合同签订时可能已作部分调整和改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者与本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准。出卖人可以对买受人购买的商品房所在楼宇的外墙装饰包括色彩、材料（含块料面层）、局部装饰（含构架、配件、线条）、外挑檐、栏杆等做部分调整，买受人对此不提出异议，出卖人不再另行通知。3.买受人在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，为防止产生争议，出卖人在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容，请买受人在签订本合同时慎重。代志华、罗南珍主张前述条款为格式条款，未加以特别提示，且与《中华人民共和国合同法》及《商品房销售管理办法》的规定相冲突，应确认为无效。 2018年，代志华、罗南珍委托成都中为资产评估事务所对案涉房屋的价值进行评估。该事务所于2018年5月22日出具了中为评报字（2018）022号《代志华、罗南珍所属金科天籁城5幢1层15号商业用房资产评估项目报告书》（以下简称《评估报告书》），载明：截止评估基准日2018年5月15日，案涉房屋的市场参考价值为人民币50.12万元。 审理过程中，双方确认代志华、罗南珍尚未接房。金科公司确认就双方争议的楼梯结构的设计变更在代志华、罗南珍购房之前已进行变更，但因楼梯变更不在所购房屋范围内，且依据合同约定与所购房屋无关的设计变更可以不提前告知，故未在合同中提示或对沙盘进行修改。 代志华、罗南珍确认其在本案中主张依据的事实与前诉一致，但前诉系基于不能实现合同目的而主张退房及赔偿损失，本案系基于在不能退房后，因金科公司欺诈隐瞒事实导致房屋价值下降而主张赔偿损失，不属于重复诉讼。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议（商业）、个人房产抵押贷款合同、售房款专用收据、评估报告书、快递单、公证书、现场照片、竣工验收报告、设计施工图纸、设计修改通知书、告知书、（2015）成华民初字第6489号民事判决书、（2016）川01民终9495号民事判决书等。 本院认为，针对原被告双方争议的焦点，根据本案的事实和证据，本院评判如下： 一、本案是否属于重复诉讼。本院审查认为，虽然代志华、罗南珍确认前案依据的事实与本案一致，且前案与本案均主张赔偿损失，但前案系基于代志华、罗南珍主张金科公司违约不能实现合同目的而在主张解除合同的基础上主张的损失赔偿，前案二审也系以代志华、罗南珍主张解除合同不符合合同约定，也不符合法定解除而驳回了代志华、罗南珍关于解除合同的诉请，并进而驳回了其返还房款、赔偿损失的主张，而本案代志华、罗南珍系在继续履行合同的基础上主张的赔偿损失，即两案关于赔偿损失的依据不同，且未经前案审理和认定，故不属于重复诉讼。 二、关于双方对规划设计变更、宣传资料的约定的效力问题。本院审查认为，依据《商品房销售管理办法》第二十四条“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”的规定，双方在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》中关于“不涉及买受人所购的房屋结构型示、户型、空间尺寸、朝向、用途的规划变更、设计变更，出卖人不需通知买受人”、“广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容”等约定，未违背相应法律规定，应为合法有效，对代志华、罗南珍主张前述约定应为无效条款，本院依法不予采信。 三、关于代志华、罗南珍能否要求金科公司赔偿房屋价值贬损损失。代志华、罗南珍据以主张的事实依据为金科公司存在欺诈，即隐瞒事实、提供虚假情况、虚假宣传，具体主要是指未告知商铺外侧楼梯由沙盘显示的开放式结构变更为封闭式结构，商铺门变窄，宣传的肯德基等商家并未入驻。针对代志华、罗南珍主张的商铺门变窄，宣传的肯德基等商家并未入驻的问题，本院审查认为，依据双方在《商品房买卖合同补充协议（商业）》中的约定，双方的权利义务均以书面约定为准，广告及宣传资料、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容，代志华、罗南珍未举证证明双方对其主张的前述事项进行了明确约定，且依据代志华、罗南珍提供的相关宣传资料、沙盘等证据，亦无法证明金科公司就前述事项的说明和允诺达到了具体确定的标准，同时，金科公司亦提供了相关证据证明其曾为引进肯德基签订了相应的房屋租赁合同，故代志华、罗南珍据此主张金科公司构成欺诈缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。针对代志华、罗南珍主张未告知商铺外侧楼梯结构变更的问题，本院审查认为，虽然金科公司确认楼梯结构变更在代志华、罗南珍购买之前且未对沙盘进行变更，但该楼梯通道的调整并不属于双方约定的应告知的规划、设计变更范围，且该调整能够正常通行，不违反合同约定，未对案涉房屋价值造成重大影响，亦不影响案涉房屋的正常使用，不需要另行通知，同时，金科公司系基于消防部门的要求才调整楼梯通道，且更改只是出于安全考虑而封闭了一面墙，并不影响案涉房屋正常使用，代志华、罗南珍据此主张金科公司存在欺诈缺乏事实依据。此外，案涉房屋作为商铺，其市场价值受多方面因素影响，代志华、罗南珍依据评估机构确定的2018年的市场价值并对照购买时的价值来确认贬值损失，且将该价值贬损归责于金科公司，亦缺乏法律依据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告代志华、罗南珍的全部诉讼请求。 案件受理费8840元，减半收取计4420元，由原告代志华、罗南珍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年十一月四日 书记员  石 灵