河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0926民初1191号原告:香河裕龙房地产开发有限公司，住所地香河县迎宾西侧裕龙综合办公楼6号办公室，统一社会信用代码：91131024758903887F。法定代表人：邱艳芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏艳杰，河北清音律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫晓丹，河北清音律师事务所律师。被告:沈超，男，1978年3月1日出生，汉族，农民，住肃宁县。委托诉讼代理人：刘海霞，肃宁县忠明法律服务所法律工作者。原告香河裕龙房地产开发有限公司（以下简称裕龙地产）与被告沈超商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告香河裕龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人、被告沈超委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香河裕龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告房款42150.42元及按合同约定逾期付款的违约金（自2018年4月25日开始按万分之三计算至履行清之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了原告开发的裕龙家园小区10号楼2单元1103室商品房。在2014年7月29日签订了商品房买卖合同及补充协议约定的房款计算方法，在2018年4月24日被告入住时，应补交房款42150.42元，被告至今未付，其行为已构成违约，特诉至法院。望法院查明事实。支持原告诉讼请求。被告沈超辩称，答辩人在原告开发的裕龙家园小区购买了10号楼2单元1103号，2014年7月29日双方签订了商品房买卖合同，并依法备案，在该合同5条明确约定面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定的面积时，面积误差比在3%以内，含3%的部分的房价款由买受人补足。超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。答辩人从未收到原告实测面积的通知，根本不知道实测面积是多少，因此，答辩人不存在违约行为，假如产权登记面积超出合同约定面积，应依法按照双方签订的商品房买卖合同第5条的约定履行。因此原告所诉没有事实依据和法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2014年7月29日被告沈超与原告签订编号为201400089商品房买卖合同，后签订了编号为201400089商品房买卖合同补充协议，被告购买10号楼2单元1103室房屋一套,合同约定建筑面积为106.58平方米,单价为4279.23元每平方米,房屋总金额为456080.84元。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告要求被告补交房款和违约金，提交了下列证据证实：1、201400089号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各1份。2、石家庄东方环球地理信息工程有限公司出具的不动产测量报告1份，报告显示被告购买的房屋实际测量面积为116.43平方米。3、原告提交入住手续书1份，证实被告已经于2018年4月24日办理收房手续，签署入住手续书，该手续书中明确记载了实测面积数值和约定面积数值。4、不动产登记局的证明、收费单据复印件、不动产登记证明、整个10号楼不动产产权登记证书（加盖不动产登记局与原件一致的印章），证实被告购买的房产所在的裕龙房产已经在不动产登记局办理了登记，被告购买的10号楼2单元1103室登记面积为116.43平米，与原告提供的不动产测量报告书数据是一致的，另外是该单元3楼以上的住户登记面积均为116.43平方米，因此被告购买的房产登记面积已经确定。被告质证认为：1、对证据1中《商品房买卖合同》真实性没有异议，在该合同第5条，明确约定了面积确认及面积差异处理；对原告主张违约金按万分之三计算有异议，因为根据该合同第七条，违约金应分段计算，180日内应按万分之一计算，超过180日按万分之三计算，并非全部按万分之三计算。对证据1中的补充协议的合法性不认可，该协议顾名思义是对双方签订的合同的补充，但是在该协议第2条，产权面积与差额面积的处理中，明显加重了被告方的责任，与合同的内容相悖。且该协议是原告方出具，与该小区的同期购房业主签订的补充协议的内容相同，该协议作为格式合同依据合同法的相关规定，在签订该协议时，原告方未对我方进行明确告知，加重我方责任的条款应该认定为无效条款。2、对不动产测量报告有异议，从该测量报告的一1.项中，该测量是受原告委托，非原告所主张的肃宁县不动产登记局指定的测绘单位，在五1.项中可以看出，在对地物测量时，是在原告公司指界下进行的测量，没有第三人以及被告方到场，更没有肃宁县不动产登记局参与。且该测绘报告对建筑面积的计算没有科学依据。且在第10页下方写明注，规划条件中，阳台面积按半面积计算，但实际上是按照全面积计算，明显与规划相悖。因此我方对不动产测量报告不认可。我方从未见到过该不动产测量报告，原告方从未将测量面积告知我方，因此原告的证据不能证实原告主张。3、对入住手续书真实性无异议，但是该房子是经法院强制执行，原告才向被告交付了上述房屋，在交付房屋时，根本没有向被告出示测量报告，就是在庭前调解时也没有出示过该报告，庭前阅卷时也没有看到该报告。4、原告提交的证据4，是逾期举证，关于不动产登记局出具的证明，证据形式不合法，没有负责人和制作人的签字，因此我方对该证据来源的真实性不认可，对该证明的关联性不认可。虽然说是同一号楼的同一单元，但是测量机构不是双方约定的机构，且不动产登记局也没有参与测量，也没有指定测量机构，测量时我方并不在场，10号楼是否办理不动产登记也是原告方单方操作，我方对所测量的面积不认可，该证明不应当作为原告方主张实测面积的依据。肃宁县安信物业服务有限公司加盖印章的复印件，字迹非常模糊，不清楚，也不能证实原告的主张。另外该证明与本案不存在关联性。复印件中不能看出收的谁的什么费用，不能看出是哪儿的费用。也没有写明裕龙家园小区的字样，故与本案没有关联性。对不动产登记证明复印件两份，因为均是复印件，我方无法核实证据的真实性，所以对证据三性均不认可。不动产权登记证书与本案没有关联性，也不能证实我方所购买房屋的实际面积。被告为证实自己主张，提交本院出具的（2018）冀0926民初1534号民事判决书一份，并陈述称，在该案庭审时，通过双方提交的补充协议，可以看出，补充协议是原告方为了重复使用出具的格式合同，且该判决书中已经认定该协议中第4条加重我方责任的条款为无效条款。因此该协议中第2条加重我方责任的条款也应该为无效条款。从该协议的签订时间以及商品房合同的时间为一天，商品房买卖合同在不动产登记登记部门登记备案，而补充协议不依法备案，且内容与合同内容相悖，说明原告明显存在欺诈行为。原告质证认为，对判决真实性无异议。判决书上说的是补充协议的第4条，本案中并不涉及第4条所涉及的争议。根据第4条的约定，已经判定被告向原告支付违约金，只是调整了违约金的比例，对该调整原告不服已经就该判决申请再审，但是从该判决事项上看，补充协议的效力已经被一审法院予以确认。被告购买房屋支付房款，是其应当履行的义务，义务的履行方式和数额由双方约定，不存在是否加重的问题，另外根据合同法约定，该补充协议签订时，已经叫被告充分阅看，被告签字是其真实意思表示，不属于格式合同，被告方提交的判决书证实了补充协议的效力问题。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的不动产测量报告、肃宁县不动产局出具的证明、与被告同一栋楼房相对位置不同楼层的不动产登记证明、被告自己签收的入住手续书、原告从不动产登记机关获得的10号楼不动产权证（大证）均证明，被告购买原告的房产，登记的建筑面积为116.43平方米，原告提交的不动产测量报告上明确写明测量控制点为肃宁县国土资源局提供，不动产测量报告上的数据也与原告提交的10号楼不动产权证吻合，被告抗辩测量单位不是不动产登记局委托的机构并不影响实际测量结果，也不影响登记面积。测量时间为2017年9月4日，而原被告签订合同时间为2014年7月29日，随着国家机构改革，一些机构的名称和职能有变化，原告能够提交不动产登记局认可的登记业主证实了该不动产测量的真实有效性；2、原、被告2014年7月29日签订的201400089号《商品房买卖合同》约定的建筑面积为106.58平方米，价款为每平方米4279.23元，其性质为预售，同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议系由原告提供的打印填空式；3、原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条与本案有关的规定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人补足；超过3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。……”。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任规定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在180日之内，自本合同规定的因付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人原因继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。……”；4、原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条的规定：“《商品房买卖合同》中的面积为甲方暂测建筑面积，甲方在乙方所购楼宇办理完工程备案手续后即应聘请由沧州市肃宁县房地产管理局确定的专业测绘机构实地测量确定面积，并将该面积作为商品房产权登记面积。甲乙双方应在该测绘机构确定时间面积后30日内根据产权登记面积进行结算。当该商品房产权登记面积与合同约定面积出现差异时，单价保持不变，以产权登记建筑面积为准多退少补。当产权登记面积与约定面积(包括套内建筑面积与约定面积）差别超过约定面积的±3%（不含3%）时，在甲方向乙方发出通知之日15日内，乙方有权退房，但乙方应向甲方提出书面退房要求，如果乙方不愿意退房或者乙方未在上述期限内书面提出退房的，则房屋单价不变，双方按实际产权登记建筑面积为准进行结算，多退少补。因面积误差而增加或减少的房屋价款的结算、给付应在房屋交付前完成”。该补充协议第十六条规定：“……。本协议与双方签订的《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有差异，以本协议约定内容为准”。本院认为，原告销售给被告的10号楼2单元1103室商品房实际登记面积为116.43平方米，被告虽有异议，但不能提交相反证据，亦没有对房屋面积申请重新鉴定，原告提供的证据已形成完整证据链条，本院确认。该面积与双方约定面积106.58有9.85平方米的差额，面积误差比绝对值已超过3%。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均属于合法有效的合同，《商品房买卖合同》为主合同，《商品房买卖合同补充协议》是对主合同的补充和部分变更，该主合同和补充协议对登记面积超过约定面积3%的部分计算方式不一致，根据《商品房买卖合同补充协议》第十六条规定，如果该补充协议与《商品房买卖合同》有差异，以本协议约定内容为准；且根据签订协议的时间，补充协议在后，补充协议的效力一般大于主合同；被告认为签订的补充协议为格式条款，加重了被告责任，原告没有尽到提示义务，否则无效，那么需要认定该补充协议第二条是否加重了被告责任，被告购买的是期房，签订《商品房买卖合同补充协议》时原告并不确定最终所建房屋实际面积与约定面积的差额，增加建筑面积，势必会增加成本，按实际登记面积计算房款非常公平，同时，原告赋予被告解除合同的权利，如果被告认为实际登记面积大对自己不利，可以要求解除合同（退房），原告实际承担了未来房价下跌的风险，并未加重被告责任；且原、被告签订补充协议的行为，对于与原合同有变更部分，实际上就是一种提示行为，被告在该补充协议上签字，说明对该补充协议变更部分的认可。综上，被告应对实际登记面积与约定面积差额补交房屋价款，按每平方米4279.23元计算，共计42150.42元。按照双方约定，被告在2018年4月24日前应该交纳该房款，原告起诉时间为2019年10月8日，逾期时间已超过180天，按照原、被告签订《商品房买卖合同》第七条，逾期时间，分别处理（不作累加），根据超期时间处理方式不同，逾期支付房款超过180天，按逾期应付款的万分之叁给付违约金，并非被告抗辩的按段计算累加，且被告提交的本院（2018）冀0926民初1534号民事判决书判定本案原告延期交房超过180日的违约金也是按交房款的万分之叁计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告沈超十日内给付原告香河裕龙房地产开发有限公司房款42150.42元及违约金（自2018年4月25日开始按万分之三计算至履行清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，由被告沈超承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  李孔山二〇一九年十一月十八日书记员  刘建慈