广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15998号原告：佛山华强商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场一至四层裙楼F4-88，统一社会信用代码91440604345402830A。法定代表人：李曙成。委托诉讼代理人：彭勇、梁颖欣，均系广东都汇律师事务所律师。被告：刘倩妮，女，1993年1月16日出生，汉族，住湖北省通城县，原告佛山华强商业管理有限公司诉被告刘倩妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通诉讼程序于2019年10月22日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人彭勇到庭参加诉讼，被告刘倩妮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还租赁商铺，并向原告支付拖欠的各项费用合计18428.43元及逾期利息100.2元（以18428.43元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年4月23日起至实际偿付之日止，暂计至2019年6月5日），合计18528.63元；二、被告承担原告支出的律师代理费4000元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月30日，原告佛山华强商业管理有限公司（甲方）与被告刘倩妮（乙方）签订《商铺租赁合同》、《综合服务协议》，约定：1、被告向原告承租位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场二层F2-17号商铺，用于经营韩式丽肌培训工作室；2、租赁期限共计2年，自2017年7月15日至2019年7月14日止；3、租金按1802元/月计算，综合服务费按3243.60元/月计算，均按月度预缴，另原告同意2017年8月1日至2018年1月31日租金标准优惠至1201.33元/月，但因被告原因提前解除合同的，被告需7日内补交租金优惠部分；4、被告自进场之日起承担并支付租赁商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费；5、由被告向原告支付租赁保证金3604元，综合服务保证金6487.20元，水电保证金1000元，POS机保证金1000元，四项保证金合计12091.2元。合同签订后，原告一直按约履行合同义务，但自2019年4月起，被告拖欠原告4月租金、综合服务等费用共计2931.21元，并在未经原告许可和未结清相关费用的情况下，擅自开始撤离货品及私自闭店，且拒绝办理撤场及结算手续。基于被告的单方违约行为，原告营运部多次通过电话、微信与被告沟通，并于4月19日向被告寄发《解除合同通知书》，要求：1、解除合同；2、没收被告缴纳的各项保证金合计12091.2元；3、依约计付违约金，并针对所有损失进行求偿；4、催告被告于2019年4月22日之前付清所有费用、违约金合计18428.43元，并办理撤场手续。但截至起诉之日，被告仍拒绝支付拖欠的上述费用及违约金，拒绝办理撤场手续。原告认为，被告拖欠费用、擅自提前撤场闭店等行为违反合同法相关规定，严重损害原告的合法权益。因此，原告特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告全部诉讼请求。被告辩称：一、被告在与原告协商撤场事宜期间，从未收到原告的解除合同通知书，以及关于解除合同的要求，并没有与原告签署解除合同通知书，直到收到法院邮寄的应诉材料被告才知悉原告单方面决定解除合同，且解除合同通知书上原告提及如若被告与原告提前解除合同，有权收回所有保证金，但是被告至今从未与原告协商解除合同，所以不存在我方与原告解除合同通知书的说法。二、关于保证金，被告向原告缴纳的20000元仅是有利于原告，并没有保障被告的权益，根据《商铺租赁合同》5.1条约定：乙方交纳的所有保证金、其他费用只作为乙方履行合同约定的保证金。做生意无法保证只赚不赔，若有导致店铺无法经营、亏损严重的问题出现时，保证金应该可以抵除相关费用，这才属于对被告的权益保护。原告没有与被告核实，私自拟定合同内容，如果原告在签订合同时告知相关条款只是出于保障其权益，被告是不会与其签订该霸王条款。三、被告当初回老家调养身体，使用另外一个电话号码，后于2019年9月27日通过朋友得知禅城区人民法院到涉案商铺地址送达应诉材料。被告的所有物品全部没有搬走，至今仍在涉案商铺，在经营期间属于被告个人购买的产品，不存在转移店铺物品的说法。四、被告在身体不适的时间段，店铺一直处于亏损状态，与原告多次协商沟通，想办理撤场手续，但多次沟通无果。根据《商铺租赁合同》约定，被告延迟缴纳租金、综合服务费、保证金，每延迟一日，须向原告或综合服务公司支付延迟付款额5%违约金，超过30日，原告有权解除合同；因怀孕需要保胎治疗，被告在2月与原告沟通过撤场事宜，原告直接单方面要求被告支付18000元，被告认为不合法，不符合合同规定，需多次协商处理。被告因为怀孕原因，于2019年4月15日暂时离店，但是原告随后把被告的店铺门锁上，也没有让被告缴纳租金，也没有与被告洽谈解除合同，所以不存在超过30日不缴纳租金，则原告有权单方面解除合同的情形，合同条款是需要双方共同遵守，原告单方解除合同是不合理的。原告在诉讼中举证如下：1、首次登记确权清单，证明佛山华强广场投资建设有限公司就佛山市禅城区高基街209号首至四层土地及房屋的首次登记申请已办理完毕，该公司对此房屋拥有所有权。2、《房屋租赁合同》，证明原告与佛山华强广场投资建设有限公司签订租赁合同，承租佛山市禅城区高基街209号一至四层裙楼，作为商业使用，原告对该房屋拥有占有、使用、收益等合法权利。3、《商铺租赁合同》、《综合服务协议》，证明原告与被告签订《商铺租赁合同》与《综合服务协议》，并就租赁物、租赁期限、租金和综合服务费计算、保证金数额、违约责任等租赁事宜做出了明确约定。4、韩式丽肌培训工作室闭店图（2019年4月15日拍摄），证明被告在租赁合同尚未到期，未经原告许可和办理撤场结算手续的情况下，即提前闭店撤场，被告单方违约。5、《解除合同通知书》及函件快递单，证明原告基于被告的违约行为，已依约发出解除合同通知，并向被告主张相关合法权利（包括针对所有损失求偿）。6、商铺退租结算表，证明被告拖欠原告各项费用的具体数额。7、律师代理费发票及银行付款回单，证明原告因追索被告拖欠的费用，支出律师代理费4000元。8、营业执照，证明被告刘倩妮租赁涉案商铺经营美容服务业务。被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭，视为其放弃质证权利，本院对原告提交的证据予以确认，作为认定事实的依据。被告在诉讼中书面向本院提交如下证据：1、转账记录截图。2、佛山华强广场缴款清单。3、商铺租赁合同。佛山华强商业管理有限公司对于刘倩妮提交的证据无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人佛山华强广场投资建设有限公司（甲方）与原告佛山华强商业管理有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场一至四层裙楼的房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期限为15年，自2016年9月10日起至2031年9月9日止。2017年6月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，主要内容为：商铺位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场二层裙楼F2-17，套内建筑面积72.08平方米。1.租赁期限自2017年7月15日至2019年7月14日，不含装修期。……4.租金4.1租金标准：2017年7月15日至2018年7月14日，25元/平方米/月，月租金1802元；2018年7月15日至2019年7月14日，25元/平方米/月，月租金1802元。4.2为扶持乙方经营，在乙方完全履行本合同的前提下，甲方同意2017年8月1日至2018年1月31日给予乙方租金优惠，租金标准由1802元/月，优惠至1201.33元/月。4.3.1双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方租金优惠的前提。4.3.2如乙方未经甲方同意无故拖欠租金、综合服务费等费用，则甲方有权取消所有承诺乙方的租金优惠，恢复优惠前租金标准计算租金。乙方应在取消租金优惠之日7日内，按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。4.3.3如因乙方原因导致本合同提前解除（包括乙方在租赁期间提前撤场等违约情形导致本合同解除的），则乙方应在本合同解除后7日内按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。……5.租金支付方式为预缴，交纳期为1月一缴。……除首期租金外，其他租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应在每个交租期的20号前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金……7.保证金租赁保证金3604元；质量保证金0元……。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《综合服务协议》，约定：综合服务费45元/平方米/月，月综合服务费3243.60元；综合服务费交纳方式为预缴，交纳期为1月一缴，除首期综合服务费外，其他综合服务费均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应在每个交费用期的20号前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用租金；综合服务费保证金6487.20元，水电保证金为1000元；乙方在签订该协议当日，应当向甲方缴纳综合服务保证金、水电保证金，上述保证金不作为预付的应交费用，仅作为乙方全面履行本协议约定义务的保证。若乙方在综合服务期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，甲方有权在此保证金内进行抵扣；本协议因乙方违约而提前解除的，甲方有权没收本协议项下之保证金，乙方应当向甲方赔偿相当于第一个租约年两个月综合服务费的违约金……。庭审中，原告明确：要求被告补交优惠期租金差额5406.02元，两个月租金和管理费违约金10091.20元，2019年4月份费用(含水电费)2931.21元，上述费用的逾期利息100.20元，律师费4000元。同时原告陈述：被告在签订合同时支付了租赁保证金3604元，综合服务保证金6487.20元，质量保证金0元，POS押金1000元，水电押金1000元，在被告违约的情况下，我方有权没收保证金和押金，故在诉状中没有再作为一项单独的诉请请求提出；2019年4月14日至15日，被告在未缴纳四月份租金的情况下，擅自撤离货品和私自闭店，我公司按照合同约定单方解除与被告的合同关系，并于2019年4月19日寄出《解除合同通知书》，被告将我司工作人员电话、微信拉黑，离场后尚有物品没有搬走，至今仍占用铺位。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。关于涉案合同的解除。据前查明事实，被告未与原告协商解除合同的情况下，于2019年4月开始未支付租金，已经构成违约。虽涉案《商铺租赁合同》未约定迟延支付租金原告享有解除合同的权利，被告以其行为表示不愿意继续履行合同，构成根本违约，原告享有解除合同的权利。原告于2019年4月19日寄出《解除合同通知书》，但未有证据证明被告收到该通知，故本院以被告收到本案起诉状副本之日作为涉案《商铺租赁合同》的解除时间。合同解除后，被告应向原告返还涉案租赁房屋，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的各项费用。第一，优惠期租金差额5406.02元。根据被告的书面答辩意见，其对优惠的租金数额没有异议，只是认为不应当补交，对此本院认为，合同明确约定如果因为被告的原因提前解除合同，被告应当按照原合同标准补交租金优惠部分，但从公平合理的角度，涉案合同自2017年6月签订后履行至2019年4月，两年的期限已经将近履行完毕，全额补交对被告而言有违公平，故本院以剩余租赁期占全部租赁期限的比例，确定补交优惠期的租金，即4个月÷24个月×5406.02元=901元。第二，原告主张被告赔偿两个月租金和管理费违约金10091.20元的请求。原告在本案中主张已经实际没收了被告缴纳的保证金12091.20元（租赁保证金3604元、综合服务保证金6487.20元、水电押金1000元、POS押金1000元），足以弥补因被告提前解除合同给原告造成的损失，且本案租赁合同中并未约定被告应向原告支付两个月租金作为提前解除合同的违约金，故本院对原告主张的相当于两个月租金和管理费金额的违约金不予以支持。第三，关于2019年4月费用（租金和水电费）合计2931.21元，被告未能举证证明其已经支付，故对原告该项诉请本院予以支持。第四，原告主张上述费用的利息。由于双方对解除合同及违约责任有分歧，被告所应支付的优惠期租金、违约金自本院判决后才确定，故原告主张从2019年4月23日起计算利息，本院不予支持。第五，关于原告主张4000元律师费。涉案租赁合同及补充协议亦未明确约定律师费承担方式，该费用亦非原告必要支出及必然损失，据此，原告上述诉请无事实及法律依据，本院不予支持。至于被告所抗辩支付押金在前、签订合同在后，并未违反法律规定，不能以此主张合同内容无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告刘倩妮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山华强商业管理有限公司补交优惠期租金901元；二、被告刘倩妮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山华强商业管理有限公司支付2019年4月份租金和综合管理费、水电费合计2931.21元；三、驳回原告佛山华强商业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费364元，由原告佛山华强商业管理有限公司负担62元，被告刘倩妮负担302元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  李杏珍人民陪审员  李杏芳二〇一九年十一月十八日书 记 员  原洁萍