徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初7267号原告：徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会。法定代表人：周敏生，该村村委会主任。委托诉讼代理人：王皓平，江苏金汉都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠民，江苏金汉都律师事务所律师。被告：王建立，男，1973年6月4日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：彭富成，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂平，江苏它石律师事务所律师。原告徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会诉被告王建立租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理，于2017年8月24日作出（2017）苏0312民初2682号民事判决，因原告徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会不服该判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。徐州市中级人民法院立案受理，于2018年6月26日作出（2017）苏03民终6893号民事裁定，以事实不清为由，裁定发回本院重新审理。本院于2018年8月1日立案受理，依法另行组成合议庭于2018年10月23日、2019年1月8日、2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会的委托诉讼代理人吴忠民、王皓平，被告王建立及其委托诉讼代理人彭富成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2008年1月1日签订的《协议书》；2、请求判令被告赔偿原告损失50万元（以受损楼房重置价值评估为准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月1日，原告与被告签订协议书一份，约定被告将原柳新村村民委员会旧址占用范围内的南北长29米、东西长29米，合计841平方米的土地及地上附着物出租给被告使用，租赁期限为法定最长期限20年，自2008年1月1日起至2027年12月31日止，总租金为25万元。2016年6月16日，被告起诉原告至铜山区人民法院，要求原告交付上述范围内的全部租赁物。2016年7月16日，铜山区人民法院作出（2016）苏0312民初5333号民事判决，判令原告将位于原柳新村委会旧址范围内办公楼一层所有房屋腾空并交付给被告。判决生效后，被告接收了协议书中约定的标的物。被告接收标的物后，未经原告同意私自将租赁范围内的办公楼房全部拆除，严重侵犯原告合法权益，同时违反协议中的约定。虽然协议书中约定被告有权改造建设，但被告将办公楼全部拆除，已经超越了改造建设的范围，属于重新建设，被告租赁的目的不是为了使用租赁物进行经营。原告认为被告违约导致合同目的无法实现，故诉至法院请求依法支持原告诉请。被告王建立辩称，原告诉请无事实依据，原告单独不能提起诉讼，主体不适格，诉请应当被驳回。一、被告是与第四村民小组签订的协议，履行中包括协商都是村民小组出面与被告接洽，对合同签订时允许对附着物进行拆除改建、拆除地面附着物时村民小组长同意并指派人员现场丈量，这一事实如果没有村民小组的参加，就得不到证实，被告在诉上一个案件﹝（2016）苏0312民初5333号〕中，也是把村民小组列入被告之一，所以原告凭合同单独提起诉讼，主体不适格，应当予以驳回。二、原告诉请的事实不存在：1、双方合同针对的主要是场地，当然包括附着物，但对附着物没有进行明示和具体的丈量，仅对主要的合同标的场地的长宽进行了列明；2、合同约定在一方使用期间有权改造建设，这是对场地的使用方式的约定，改造建设的对象针对的就是附着物，因为场地的长宽是固定的，无法进行改造或建设，双方在合同签订时，对附着物的改造、建设是明知和已经预估到的；3、原告的损失尚未形成，附着物拆除是事实，但在拆除时村民小组派人与被告一起对附着物进行了现场丈量，被告也向村民小组出具了书面的承诺，合同到期被告可以恢复原状，或者按拆除的同等面积返还给村民小组附着物，现在合同尚在履行期间，还没有到向村民小组返还附着物的时间，因此尚不存在损失的问题；4、村民小组的合同目的已经实现，取得了涉案场地及附着物的全部租金，被告已经履行了全部的付款义务，依照法律的规定，村民小组对被告的行为即使认为有违约的情况，也无权要求解除合同，不存在解除合同的前提，如果合同到期，当然这个期间包括因村民小组没有及时交接租赁物所造成的延期部分。即使合同到期，村民小组认为被告在使用租赁物期间对其造成的损失或被告不能按照改造时的承诺无偿返还村民小组的租赁物，可以依法请求赔偿，但在合同的履行过程中，被告的使用即使存在瑕疵，也不是结算的时间节点。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月1日，徐州市铜山区柳新镇柳新村第四村民小组（以下简称柳新村四组）与被告王建立签订《协议书》一份，约定柳新村四组将原柳新村村民委员会办公楼旧址及地上附着物（办公楼）出租给被告王建立使用，使用年限为“按国家法定最长期限”，在使用期内被告王建立“有权改造建设”；此地南北长29米、东西长29米，合计841平方米的土地；总租金为25万元。该《协议书》由柳新村四组组长吴孝华加盖私章，被告王建立签名，群众代表五人签名。2008年1月2日，原告柳新村委会作为鉴证方对上述协议书的内容盖章予以确认。上述协议书签订后，被告分别于2011、2012、2014年分三次共向柳新村四组支付了租金25万元，并由原告告柳新村委会向被告王建立出具了收到王建立租金25万元的内部结算凭证。协议书签订后，柳新村四组组长吴孝华向被告王建立交付了租赁场地大门上的钥匙、租赁范围内的场地及办公楼的钥匙。因办公楼内部分房间被村民占用，2016年6月16日，王建立将柳新村委会、柳新村四组诉至本院，要求柳新村委会、柳新村四组向其交付原柳新镇柳新村村民委员会旧址占用范围内的全部租赁物。本院经审理后认为，柳新村四组应按约交付全部租赁物。又因柳新村四组系柳新村委会设立的组织，无独立财产，其不具有诉讼主体资格，其应负担的债务应由柳新村委会承担。故本院作出（2016）苏0312民初5333号民事判决，判令柳新村委会将位于原柳新村委会旧址范围内办公楼一层所有房屋腾空并交付给王建立。该判决生效后，经本院执行，王建立从柳新村委会处接收了协议书中约定的全部场地及办公楼等租赁物。2017年1月24日，被告王建立交给柳新村四组组长吴效华一份承诺书，内容为“本人王建立租赁原柳新村委会旧址一事因本人在协议当中约定使用过程中允许本人进行改造及建设，由于租赁标的物内有原建的上下两层部分房屋总计面积为460平方米，合同到期后本人承诺将改造前原有（面积为460平方米）的房屋交给租赁方柳新村四组。”当天，被告组织人员及机械将办公楼（上下两层）拆除。吴效华当时在场并派人对拆除前房屋的丈量。根据原告提供的证据显示，被拆除的办公楼，长22米，宽10米。房屋建筑结构为砖混，被拆房屋建设面积约为440平方米。2017年2月15日，被告王建立还向村委会提交申请书，内容为“村民王建立向铜山区柳新镇柳新村村民委员会申请，本人承包的柳新村4组原村委会旧址及附作物，由于现状不利于更好的发展，为更好的提高利用价值，使街道整体美观、更好的融入城镇规划，需要在承包地上进行改造建设。改造后为三层，分别为服务百姓的超市、餐饮、健身场所。特此申请批复为盼。”因被告拆除办公楼的行为遭到部分村民的反对，该申请未获得柳新村委会及柳新村四组村民的书面同意。案件审理过程中，柳新村四组吴效华陈述其收到过该承诺书，但其始终没同意原告拆除房屋。在本案审理中，原告申请对柳新村委会旧址范围内被拆除房屋重置价值进行评估，后因原告方未能及时提供鉴定所需的鉴定材料(原告仅仅提供一份手绘的A4纸张大小涉案房屋平面图)，故申请被鉴定机构退回。因鉴定被退回，对涉案被拆除楼房重置损失额难以评估，对此原告申请撤回要求被告赔偿损失50万元的诉讼请求。至本案诉讼时，涉案地块现状平地，未建其他建筑。在庭审中，原告方对协议书上群众代表签字不予认可，原告方村委会书记周敏生在庭审中陈述土地是我们村的办公楼，后来打官司抵给四组了。本院在（2017）苏0312民初2682号案件审理期间，于2017年8月24日上午对吴孝华进行了询问，吴孝华作了如下回答“？：王建立租赁村委会旧址二楼的事，你是否知道？吴效华：知道。？：王建立要重新翻建房屋，将老屋拆掉的事，是否跟你说过，怎么说的？吴效华：上来王建立给我说要改造，我说装修可以但主体结构不能动，房屋不能拆掉，王建立说是他承包的。？：王建立说给你了一份书面承诺材料。吴效华：我知道，书面材料给我了，但我始终没有同意。？：你是否向村委会汇报？吴效华：拆楼的时候我向村委会汇报了，然后向土地局打电话，土地局答复不归他们管，我又报警了。？：当天拆楼的时候，你在场，并有人测量。吴效华：当时不同意拆，王建立说拆多少到时就赔多少，我没同意，当时对方人多，我也阻止不了，后又报的警。？：当时及后来的情况你还有什么要说明的？吴效华：当天是王后平通知我到现场的，王后平说挖机去了，正准备扒楼，我就去了，阻止他们不让扒，我到大队向书记汇报，书记让我报案，我报案了，等我再回去的时候，楼已经扒了。”被告王建立补充提供了2018年8月10日的录音，时长49分26秒，录音主要内容为，在被告的追问下，吴效华承认了被告在拆除办公楼之前，向其送达了申请，在扒楼的过程中，吴效华本人是同意的，并且派人进行了丈量，但是由于他作为组长所在的四组部分老百姓不同意，他也很无奈。被告在向村支部书记周敏生求证时，他认为这是四组的事，埋怨被告在没有协商同意的情况下就拆除了房屋。本案争议焦点为：一、徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会作为原告主体是否适格；二、原告是否具有合同解除权，该合同解除权是否成就。一、关于徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会作为原告主体是否适格本院认为，根据双方当事人的陈述及庭审证据，可以确认涉案标的物场地和地上附着物的所有权系原告徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会所有，第四村民小组为实际的占有人。虽然签订该协议书时甲方为柳新镇柳新村4组，但村民小组是村委会的组成部分。村民委员会是依据《村民委员会组织法》设立的基层自治性组织，村民委员会对于其下属村民小组签署的合同应当有权以自己的身份提起诉讼，故本案原告主体适格。二、关于原告是否具有合同解除权，该合同解除权是否成就。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据上述法律规定，承租人经过出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在协议书中约定，乙方（王建立）在使用期内有权“改造建设”，对其文义可以理解为在租赁土地范围内可以建造新的构筑物，可以对原来的楼房改造，并未包含对楼房拆除重建。在合同履行期间，作为合同相对方的柳新村四组，组长吴孝华代表第四村民小组参与了合同的签订、款项的收付、资产的移交、地面附着物拆除前的丈量，对这些行为原告村委会并未作出明确的反对，吴效华在不同的场合表明了不同的态度，对2017年1月24日被告拆除办公楼时，吴孝华表示是同意的，仅因部分村民表示不同意见，而对被告王建立的承诺书没有签字。对于租赁合同的目的，被告已在合同的履行期限内将约定的租金25万元交付给原告，原告的主要目的已经实现，而被告的合同目的是在法律允许的租赁期限内，对南北长29米、东西长29米，合计841平方米的土地占有、使用，且有权对包括该土地的附属物旧办公楼进行改造建设以取得收益，但自被告拆除旧办公楼前，包括至成讼时并未对租赁场地及附属建筑改造、建设取得收益，其合同目的未能实现。被告拆除旧办公楼的行为取得吴孝华的同意，如仅因被告拆除旧办公楼而支持原告解除合同也不符合《物权法》“发挥物的效用”的基本原则。退言之，原被告约定的租赁期限尚未届满，对已拆除的旧办公楼尚有协议条件，原告主张赔偿损失的条件尚未成就，对被告在该场地从事建设活动应受《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的规制，超出本案审理的范围。故对原告解除租赁协议的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条的规定，判决如下：驳回原告徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会解除租赁协议的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告徐州市铜山区柳新镇柳新村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  王新礼人民陪审员  仇 彬二〇一九年十一月一日书 记 员  解 琰