陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0403民初402号 原告：魏西宁，男，汉族，1970年4月2日生，汉族，住杨陵区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原告：杨凌丽景大酒店，住所地:杨凌示范区，统一社会信用代码：92610403MA67HJNUON。 经营者：张艳阳，该酒店总经理。 二原告共同委托诉讼代理人：何新刚，陕西至柔律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：胡安劳，杨凌示范区杨陵区148法律服务所法律工作者。 被告：杨凌示范区万安房地产开发有限公司，住所地：陕西省杨陵示范区，注册号：6104031800095。 法定代表人：史锁民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏正冬，陕西松意律师事务所律师。 原告魏西宁、杨凌丽景大酒店诉被告杨凌示范区万安房地产开发有限公司（以下简称万安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2月15日立案受理，依法适用简易程序，由审判员崔灿独任审判，于2019年3月12日开庭审理。后因案情复杂转为普通程序审理并依法组成合议庭，由审判员崔灿担任审判长，与审判员贾青素、人民陪审员梁征组成合议庭，书记员马方园担任法庭记录，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告魏西宁及其与杨凌丽景大酒店的共同委托诉讼代理人何新刚、胡安劳，被告杨凌示范区万安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏正冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏西宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告替被告修缮商铺楼顶费用19.5万元；2、判令被告支付原告租赁其商铺因楼顶渗水致三层装潢损坏装修费用49.45万元；3.判令被告支付原告租赁其商铺因楼顶渗漏水未及时修缮导致经营收入减损204.26万元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年原告租赁被告后稷商贸中心B区乙段商铺经营餐饮、住宿、娱乐项目，租期15年。合同第五条第一款约定：“租赁房屋的主体结构修缮由甲方（被告方）负责修缮和维护，保证乙方（原告方）正常使用。”2016年原告对商铺内部进行了装修。2017年上半年发现商铺楼顶渗漏水致商铺三层部分损坏，已影响原告经营。原告向被告方提出请求，让其修缮楼顶。被告承诺修缮，但迟迟未实施。因楼顶渗水导致面积范围扩大，商铺三层装修全部损坏，致原告无法正常经营，经营收入锐减。2018年8月原告无奈，为减少损失扩大，能使商铺正常经营，原告让杨凌瑞泽装饰有限公司对商铺楼顶进行了修缮，三层进行了更换装修。商铺楼顶修缮花费19.5万元，三层更换装修花费49.45万元。因2017年至2018年商铺楼顶渗漏水导致原告经营减少收入204.26万元。原告多次与被告协商楼顶修缮费用以及因楼顶渗漏水导致三层更换装修费用补偿和经营减少收入补偿无果,诉至法院。 被告万安公司答辩称，双方确实是在2011年2月19日签订了《商铺租赁合同》，合同第五条第1款约定了“租赁房屋的主体结构由甲方负责修缮和维护，保证乙方正常使用。”但是，双方在2011年10月15日又签订了《合同书》，对于原告施工的“屋面防水7134元”部分，已经在应付房租中进行了抵扣。之后双方在2014年4月30日又签订了《补充协议》，由原告“付费施工的屋顶漏水修护处理802.61平方米”在“2013年年度房租中进行了予以抵扣”，所以，对于原告承租的商铺屋顶，原告已经经过了两次修缮，修缮费用也进行了抵扣，由此产生的问题应当由原告自己负责和承担，应当予以驳回其所有的诉讼请求。另外原告一直拖欠租金，被告于2017年6月18日将原告起诉到法院，在开庭审理中，原告也说到了屋面漏水修缮费用及要求赔偿等情况，后经调解结案，双方对此已经没有争议，原告不应该再次因此而提起诉讼。综上，被告认为，本案无论是在案件事实上，还是在程序上，法院都应当予以驳回原告的请求。 本案争议焦点为：1、原告请求被告支付因修缮涉案房屋楼顶费用19.5万元，楼内因漏雨装修费用49.45万元，因涉案房屋漏雨未及时修缮导致酒店经营收入减少损失204.26万元有无事实依据及法律依据；2、本案是否为重复诉讼。 当事人围绕争议焦点进行了证据交换和质证。对原、被告提供的证据，经评议，认定如下：对原告提供的证据1、营业执照，证据2、租赁合同，证据9、调解后支付租赁费凭据，证据11、光盘3张，证据12中的税收完税证明，被告对真实性无异议，对以上证据真实性予以认定，证据12中账单详情，被告不予认可，亦无其他证据证明，缺乏关联性，对此证据不予认定；对证据3、酒店楼顶漏水、室内损失图片，结合证据11，可以确认漏水事实，应予以认定；对证据4维修申请报告，被告否认收到该报告，原告亦无其它证据佐证，对此证据不予认定；对证据5、酒店装修合同及证据6、原告酒店楼顶BSS防水施工图及施工，均加盖有相应施工单位的公章，可以确定原告已自行维修的事实，对该证据予以认定；对证据7、2016年-2018年酒店年收入报表系其自行计算且无其他证据佐证，故不予认定，以原告陈述对待；对证据8、（2017）陕0403民初893号民事调解书系生效法律文书，予以认定；证据10、三段录音记录，系其手机录音，结合（2017）陕0403民初893号案件在调解中原告也已提出漏水问题，能够证明原告要求被告维修漏水的事实，对真实性予以认定。对被告万安公司提供的证据1、《商铺租赁合同》，证据2、《合同书》及《补充协议》，证据3、《丽景酒店租金缴纳明细表》及《收款收据》，证据5、一层平面中线图，原告对真实性无异议，该证据真实、合法且与本案有关联性，故予以认定；对证据4、（2017）陕0403民初893号民事调解书，民事调解书系生效法律文书，予以认定；对证据6、照片8张及证据7、丙段屋面照片8张，虽系真实，但不能证明漏水原因,对原告的证明目的不予认定。 经审理查明：2011年2月19日，原告魏西宁（合同乙方）与被告万安公司（合同甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将自有后稷商贸中心B区乙段共75间商铺（建筑面积共计7461.268平方米）出租给原告，作为餐饮、住宿、娱乐项目使用。租赁期自2011年2月20日起至2026年2月19日止，共计15年；租金按照租赁房屋的建筑面积计算，前五年的租金标准为一楼6.0元/㎡·月，二楼5.0元/㎡·月，三楼5.0元/㎡·月,以后每5年递增。租赁房屋的主体结构由被告负责修缮和维护，保证原告正常使用。被告修缮时，原告应积极配合，不得阻挠施工。租赁房屋内部的维修由原告承担，也可经原被告双方协商，由原告出资，被告负责施工。并约定了租金计算标准及相关费用交纳、各自权利义务、合同解除、续租等其他事项。合同签订后，被告万安公司向原告魏西宁交付了房屋，原告交于其妻子张艳阳用于开办杨凌丽景大酒店。同年10月15日，被告万安公司与原告魏西宁签订《合同书》，约定将杨凌后稷商贸中心B区室外工程雨、污水管道接口、屋面防水施工工程由原告魏西宁施工；工程结算后工程费用按照租赁合同约定在房租中扣减；工程造价约定为66476元。2014年4月30日，原告魏西宁、杨凌丽景大酒店（原杨凌小天鹅大酒店）与被告万安公司签订《补充协议》，约定将由原告付费施工的包含屋顶漏水防护处理802.61平方米及其它工程项目的共计工程造价为394070.50元的工程款从2013年度租赁费中予以扣除，并约定了原告增添的相关设备权属、部分租赁费支付方式变更、消防通道障碍物拆除等条款。2017年7月8日，被告万安公司因原告魏西宁未缴纳房租将原告诉至法院，本院以（2017）陕0403民初893号民事调解书对双方截止2017年8月30日之前的房租所达成的和解协议予以确认，对房屋漏水问题未处理，在调解时双方均表示对此问题另行协商。后因协商未果，原告魏西宁于2018年8月25日与案外人杨凌瑞泽装饰有限公司签订《酒店装修合同》,约定由杨凌瑞泽装饰有限公司对涉案楼房屋面及楼内因漏雨情况进行维修，施工期限从2018年8月30日至2018年10月20日。该装修合同中明确约定屋顶防水造价为19.5万元；室内维修造价29.25万元，通道吊顶维修9.6万元及垃圾清运费1万元，墙面维修9.6万元，总计68.95万元。维修装修完工后，原告给付装修维修费用40余万元，余款未付。现原、被告因维修费用最终由谁支付发生纠纷，原告诉至法院。 另查明，根据原被告双方《商铺租赁合同》约定的租金计算方法核算，原告魏西宁在2018年度每月应向被告万安公司支付房屋租金是53544.16元（一层租金1315.288㎡×8.00元/㎡=10522.30元；二、三层月租金6145.98㎡×7元/㎡=43021.86元）。 本案在审理中，被告万安公司曾提出对屋面维修进行鉴定，后经现场测量后，原、被告双方对楼顶漏雨维修费用19.5万元的数字均认可。 本院认为，关于本案的第一个争议焦点即原告请求被告支付因修缮涉案房屋楼顶费用19.5万元。本案中原告魏西宁与被告万安公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》真实、合法，系双方真实意思表示，应属有效，应受法律保护。合同签订后，被告依约向原告交付了商铺房屋，原告在经营过程中，因承租的房屋屋面漏雨影响房屋正常使用经营，被告未按合同约定进行维修，应属违约。在双方协商未果的情况下，原告自行找人维修，因此产生的费用被告应予支付。故对原告请求被告支付屋面维修费用19.5万元，应予以支持。虽然双方合同约定房屋内部维修由原告承担，但是此次房屋内部维修与屋面漏雨有因果关系，综合考虑原告对房屋的装修使用年限，参照原告自行维修的楼内的费用，可酌情被告对房屋内部维修费用的30%（即49.45万元×0.3﹦14.835万元）承担民事责任，对于超出部分，由原告自行承担；原告请求被告支付因屋面漏雨未及时维修给其造成经营减少的收入损失，所提供的证据不足以证明其主张，因为经营收入的减少，还有酒店经营市场行情、原告的经营管理水平等因素的影响，但是结合房屋屋面维修的实际情况、租赁房屋前期维修后到本次维修时的使用年限、租赁房屋内部装修与屋面漏雨的因果关系以及房屋维修影响原告酒店经营的程度，被告赔偿原告损失数额以租赁房屋装修期间原告应向被告支付两个月的房屋租赁费计算为宜，经计算为：107088.32元（53544.16元/月×2=107088.32元）。对被告认为商铺屋面漏雨问题已经前面两次由原告修缮解决，所产生的费用已在租赁费中抵扣，因此产生的问题应由原告自己负责和承担的主张，从双方合同履行过程中商铺屋面漏雨修缮的事实看，合同签订之时商铺屋面漏雨问题就已存在，虽经两次维修，但是双方对前两次维修后再次出现漏雨问题如何解决未予明确约定，且前两次维修问题双方已经协议解决，此次维修问题属新的事实，所以，被告的该辩解理由不能成立，本院不予采信。 关于本案的第二个争议焦点即本案是否为重复诉讼。因双方在（2017）陕0403民初893号民事案件的诉讼中，虽然涉及到房屋维修问题，但是从调解笔录中反映，双方均表示协商解决，且在民事调解书中对房屋维修问题并未达成协议。后来双方就房屋维修问题未协商解决。所以被告认为本案房屋维修问题已经上述案解决，没有争议，系重复诉讼，与事实不符,合议庭不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨凌万安房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告魏西宁、杨凌丽景大酒店支付的屋面维修费195000元； 二、被告被告杨凌万安房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告魏西宁、杨凌丽景大酒店支付的三楼楼内维修费148350元； 三、被告杨凌万安房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告魏西宁、杨凌丽景大酒店支付因商铺屋面漏雨维修期间导致经营收入减少的收入损失107088.32元； 四、驳回原告魏西宁、杨凌丽景大酒店的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费28664元（原告已预交10000元，其余缓交），由原告魏西宁、杨凌丽景大酒店负担23934元，由被告杨凌示范区万安房地产开发有限公司负担4730元。 如不服本判决，可在本判决书送达后十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  崔 灿 审 判 员  贾青素 人民陪审员  梁 征 二〇一九年十一月五日 书 记 员  马方园 附录： 一、本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1