成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初8809号 原告（反诉被告）：高莉英，女，汉族，1979年10月29日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：尤元昶，四川兴蓉律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：高霞，女，汉族，1991年4月17日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人:董科，四川仁厚律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）高莉英与被告（反诉原告）高霞房屋租赁合同本反诉纠纷，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高莉英及其委托诉讼代理人尤元昶，高霞及其委托诉讼代理人董科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高莉英向本院提出诉讼请求:1.高霞赔偿高莉英房屋损失维修费42000元、因拒不配合注销食品许可证导致高莉英的违约损失17500元以及高霞应当缴纳的水费248元，共计59748元；2.高霞支付高莉英2018年8月1日至11月20日的房屋占用使用费17233元。事实和理由：高莉英与原房东麦玉国签订了长期的租赁合同，并于2018年7月13日续签了租房合同，约定由高莉英承租位于成都市成华区商铺，面积为36㎡，租期为2018年7月25日至2021年7月24日，租金为每半年24000元，麦玉国同意高莉英有权将该房屋转租给第三方使用。2018年4月21日，高莉英与高霞签订了租房合同，约定由高霞承租该商铺，每月租金4700元，租金支付方式为押二付三，提前15天支付每月租金。高霞支付了两个月押金后承租该商铺，期间，高霞多次向高莉英索要原房东麦玉国的身份证以及房产证明。因原房东麦玉国年老体弱，未能及时向高莉英提供资料，高霞多次通过新闻媒体恶意中伤高莉英，2018年8月13日，高莉英到该商铺收取租金，发现高霞恶意严重破坏该商铺的墙面、地板、天花板、家具及洗手间等房屋设施，在该商铺墙面及屋顶到处书写辱骂高莉英的语言。高霞还恶意打开水龙头大量放水，造成水费损失。高莉英为恢复该商铺的正常使用功能，聘请装修公司进行该商铺的墙面、地面及卫生间维修工作，高莉英共为此花费了42000元。后高莉英及代理人多次致电高霞协商，要求其注销原食品卫生许可证，但是高霞拒不配合，直接导致了高莉英与第三人签订的租赁合同无法履行，第三人要求高莉英赔偿了违约损失17500元。为此，高莉英维护诉至法院。 高霞辩称，1.高莉英所述与事实不符。本案中高莉英为转租方，高莉英与该租赁房屋所有权人麦玉国的租赁期限为2018年7月24日到期，高霞与高莉英签订租赁合同时间为2018年5月1日至2021年4月30日止，租金支付方式为押二付三。2018年7月，高霞应支付3个月的房租，但因高莉英与麦玉国签订的房屋租赁合同已经到期，高霞花费巨大对该房屋进行重新装修，为了落实高莉英是否有转租权，避免损失扩大，高霞要求高莉英提供其与麦玉国重新签订的房屋租赁合同后，再交付三个月的房租。高莉英拒不提供，在高霞激烈要求和房屋中介公司的协调下，高莉英分别向高霞提供了三份内容完全不同、麦玉国签字也不相同的房屋租赁合同。高霞随即怀疑高莉英在伪造合同，再次要求高莉英提供真实的租赁合同。高霞被拒后，请求房屋中介公司协调，在协调未果的情况下，高霞请求媒体联系高莉英解决此事，高莉英依然拒绝提供。该事实有视频资料为证，并非高莉英所述高霞通过媒体恶意中伤。2.高霞在经营期间，高莉英不仅未能提供续租合同，还经常到店铺要求高霞腾房，严重影响高霞的正常经营。高霞在高莉英的骚扰下，无奈搬出租赁房屋，但高莉英拒不退还房屋装修损失及押金8000元。3.高莉英违约在先，且其在2018年8月又将案涉房屋出租给他人，其已构成违约。4.高霞于2018年4月21日第一次向高莉英承租房屋，在此之前与高莉英并不相识，不存在续租问题。 高霞向本院提出反诉请求：1.高莉英返还房租押金8000元；2.高莉英赔偿高霞经济损失25000元、违约金4700元。事实与理由：高霞与高莉英于2018年4月21日签订《房屋租赁合同》，租赁期限2018年5月1日至2021年4月30日，租金支付方式为押二付三，高霞向高莉英交付了押金8000元及三个月房租14100元，高霞对该房屋进行装修、购买设备。租赁过程中，高霞得知高莉英系转租人，且高莉英与房屋所有权人麦玉国的租期在2018年7月24日到期，高霞不清楚高莉英是否有转租权。至支付第二季度房租时，高霞要求高莉英提供其与房屋所有权人的续租合同等证据，但高莉英拒不提供。随后，高霞要求房屋中介进行协调，并找到电视台与高莉英取得联系，落实高莉英与上家是否签订续租合同、是否有续租权，但最终高莉英均未提供。2018年7月20日左右，高莉英到案涉店铺口头告知，要求高霞腾房，该房屋已由他人承租。高莉英的违约行为致使高霞遭受了巨大经济损失。为维护其合法权益，高霞提起反诉。 高莉英辩称，1.高莉英与房东签订了房屋租赁合同，按照约定有权转租案涉商铺；2.高霞拒不支付租金，且恶意破坏承租物，导致高莉英遭受巨大经济损失，高霞无权要求返还押金及赔偿所谓的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 麦玉国系案涉于成都市成华区营业用房的登记所有权人。2015年7月11日，麦玉国与高莉英签订《租房合同》，约定麦玉国将前述案涉房屋出租给高莉英，租赁期限为3年，自2015年7月25日至2018年7月24日。双方并约定高莉英不得私自将房屋转让他人使用，经麦玉国同意后方可转让。 2018年4月21日，经成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司居间介绍，高莉英（出租方、甲方）与高霞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定高莉英将位于成都市建筑面积35.44㎡的房屋出租给高霞；租期3年，自2018年5月1日至2021年4月30日，月租金4700元，支付方式为押二付三（季度），在合同签订之日首次支付租金14100元，第二次及以后支付租金按租赁合同签订对应日期提前15日付清；高霞于合同签订之日向高莉英交纳租赁押金8000元，租期届满，房屋及设备若无毁坏遗失且水、电、气、卫生等费用结算完后，高莉英当日将租赁押金退还；高霞如未按时交付第二次房租，高莉英从违约之日起进入自己的房屋进行管理，并收回房屋，责任由高霞承担；高莉英违约的应退还高霞剩余租金和押金，同时支付高霞一个月赔偿金；高霞违约的，高莉英已收房屋租金及押金不予退还，作为高霞违约的赔偿金，并有权自违约之日起收回房屋。《房屋租赁合同》手写的补充条款约定：高莉英保证上述商铺可以办理营业执照及卫生许可证；押金共计8000元，如高霞提前三个月告知高莉英不再承租上述商铺，则退还押金4000元；如乙方按条约签订租满三年，则押金8000元全部退还。同日，双方签订《补充协议》，约定双方协商租赁期间内第一年租金为4700元，从第二年每年年租金递增不超过月租金4700元的5%；在合同期间内如高莉英因非不可抗因素造成本合同无法正常履行，则高莉英按照高霞所提供的正规票据进行赔偿高霞的装修款项（以收据及发票为准）；合同期间内高霞不得将商铺进行转让及转租。同日，高莉英向高霞出具《收据》，载明：收到高霞租金14100元、押金8000元。高霞接收案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修。 2018年7月10日，高莉英通过微信提醒高霞缴纳下一季度房租。高霞基于高莉英与麦玉国签订的《租房合同》即将到期，要求高莉英提供其与麦玉国的续签合同，以确认高莉英具备转租权。高霞认可高莉英后来向其提供了相应的租房合同，但高霞基于认为该租房合同与先前租房合同的签字不同等原因未再缴纳租金。高霞主张其于2018年7月底搬离了案涉房屋，并确认其没有与高莉英办理交接手续，没有向高莉英交付钥匙。高莉英确认其于2018年8月1日、2日至现场发现案涉房屋大门已经关闭。高莉英主张其在进入案涉房屋后，发现案涉房屋已遭破坏。依据高莉英提交的2018年8月13日的案涉房屋现场照片显示，案涉房屋墙面写有“无良二房东、高莉英、骗子”等字样，房屋墙面、顶面亦存在污损。高霞确认照片所属场景系案涉房屋，但认为其于2018年7月底已搬离，其未实施前述行为。 2018年8月25日,高莉英就案涉房屋与案外人王志抄另行签订《房屋出租合同》，约定租赁期限自2018年9月30日至2020年9月29日，月租金5500元，缴租方式为半年支付一次，计33000元，王志抄支付2个月租金作为保证金给高莉英。该《房屋出租合同》载明王志抄电话为180××××。 2018年10月19日，高莉英与王志抄签订《赔偿协议》，载明王志抄租赁高莉英位于成都市成华区铺面以来，一直不能办理食品卫生许可证（原因是上个租客高霞未注销食品卫生许可证），导致王志抄奶茶店无法继续经营，高莉英赔偿王志抄奶茶店设备费、材料、桌椅、广告费及其他费用合计17500元。后高莉英分别于2018年10月19日、2018年10月24日、2019年1月9日通过支付宝向王志抄转账12000元、5400元、25元，共计17425元。高莉英据此要求高霞赔偿其该部分损失。高霞在庭审中确认王志抄曾联系过要求注销食品卫生许可证，但其基于与高莉英存在纠纷未处理故暂未注销，但对该部分损失不予认可，主张前述费用系高莉英退还王志抄的租金和押金。依据高霞与王志抄通过手机号码为180××××注册的微信账号于2019年2月的微信语音聊天，王志抄陈述其基于生意不好未继续承租案涉商铺，其承租房屋时缴纳了4万多元，做了一个多月，房租未退完，退了一万多。 王志抄退租后，高莉英就案涉房屋与案外人于2018年11月9日签订了《房屋出租合同》，约定租赁期限自2018年11月20日至2019年11月19日，月租金5000元。高莉英以此认为案涉房屋在2018年8月1日至11月20日期间属于空置状态，要求高霞赔偿案涉房屋该段期间的租金损失。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、房屋产权证、租房合同、房屋租赁合同、补充协议、收据、转账交易明细、微信聊天记录、现场照片、房屋出租合同、赔偿协议、微信语音通话记录等。 审理过程中，高莉英提交了其于2018年8月30日与成都诺百尔科技有限公司（以下简称诺百尔公司）签订的《房屋装修合同书》、《双林路180号铺面装修结算单》，其于2018年9月14日、17日向李伟转账4万元的转账凭证，诺百尔公司于2018年9月28日出具的《收据》以及诺百尔公司出具的李伟系其公司工作人员的《证明》，以证明高莉英委托诺百尔公司对案涉商铺进行装修修复，并为此支付费用42000元。高霞对此不予认可。本院审查认为，《房屋装修合同书》与转账凭证、《收据》等证据能够互相印证，且高霞未提供证据予以反驳，本院依法予以采信，对高莉英在2018年8月30日委托诺百尔公司对案涉商铺进行装修修复的事实予以确认。同时，高莉英在庭审中确认，其实际支付40000元，尚余2000元为保证金，须在满一年后再支付，现尚未支付，高莉英同时认可本次装修不仅包含修复，还对案涉房屋进行了重新的装修布局，包括重新贴砖、打墙，主要系以重做为主，除《双林路180号铺面装修结算单》上载明的大厅石膏板吊顶修复以及大厅吊顶造型修复系基于毁损修复外，墙、地板、厕所、水电、大厅墙面处理等均系重做。依据高莉英的自认以及《双林路180号铺面装修结算单》，大厅石膏板吊顶修复以及大厅吊顶的造型的施工价格共计为5356元。 高莉英还提交了落款日期为“九月十二日”、署名为“波波网吧**峰”的《收条》，以证明波波网吧工作人员于2018年9月12日代收案涉房屋水费248元，该项费用应由高霞承担。高霞对此不予认可。本院审查认为，该《收条》未有其他证据予以佐证，其真实性无法确认，本院依法不予采信。 本院认为，高莉英与高霞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。《房屋租赁合同》履行过程中，双方因发生争议而未再继续履行，高霞在搬离案涉房屋时应向高莉英交还符合约定的房屋，即确保房屋及设备无损坏，但依据庭审查明的事实，高霞在搬离时未与高莉英办理交接手续，亦未交付案涉房屋钥匙，且依据高莉英提供的其在接收房屋后的照片，案涉房屋存在污损，高霞未按约交还房屋，其应承担相应的修复费用。因高莉英在审理中确认其基于毁损修复而进行的施工项目为大厅石膏板吊顶修复以及大厅吊顶造型修复，故本院对高莉英主张的该部分修复费用5356元依法予以确认。对高莉英主张的其他维修费用，因其自认系基于重做而产生，不能归责于高霞，故本院依法不予支持。针对高莉英主张的因高霞拒不配合注销食品许可证而产生的违约损失17500元，本院经审查后认为，虽然高霞确认其未配合办理相应注销手续，但依据庭审查明的事实，高莉英支付给王志抄的相应款项并非基于违约赔偿，而系退还王志抄因提前解除合同而已经缴付的租金等，故高莉英所举证据不能证明其实际产生了该项损失，本院依法不予支持。针对高莉英主张的水费损失，本院经审查后认为，因本院认定高莉英举示的证据不足以证明其该项损失实际已产生，高莉英应承担举证不能的不利后果，故本院对其该项主张依法不予支持。针对高莉英主张的2018年8月1日至11月20日期间的房屋占用损失，本院经审查后认为，依据庭审查明的事实，高霞于2018年7月底已实际搬离案涉房屋，虽然未与高莉英办理交接手续，但高莉英确认2018年8月1日、2日至现场查看时，案涉房屋已关闭，且高莉英在其后即进入案涉房屋，对案涉房屋进行装修并另行对外出租，即高莉英在该段期间已实际控制案涉房屋，其再向高霞主张该段期间的占用费于法无据，本院依法不予支持。针对高霞主张高莉英退还押金、支付违约金并赔偿损失，本院经审查后认为，高霞在高莉英提供了其与麦玉国签订的《租房合同》后未按约缴纳租金，在搬离后亦未按约向高莉英交还房屋，其已构成违约，故其前述主张缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。鉴于本院已经确认高莉英不应退还高霞押金8000元，即该8000元应作为双方在《房屋租赁合同》中约定的违约赔偿金，且该8000元足以弥补高莉英前述产生的修复费用5356元，故本院对高莉英另行要求高霞支付修复费用的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告高莉英、反诉原告高霞的全部诉讼请求。 本诉案件受理费1500元，减半收取计750元，由原告高莉英承担；反诉案件受理费742.2元，减半收取计371.25元，由反诉原告高霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年十一月十二日 书记员  石 灵