湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初5729号原告：柳娃，女，汉族，1984年10月19日出生，住湖南省汨罗市。原告：李渊，男，汉族，1983年11月18日出生，住长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：胡江，湖南华韶律师事务所律师。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住址湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇，统一社会信用代码：914300006850121184。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾（系被告公司员工），女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：孟超尘（系被告公司员工），男，汉族，1995年9月13日出生，住湖南省安乡县。原告柳娃、李渊诉被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告柳娃、李渊的共同委托诉讼代理人胡江，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的委托诉讼代理人侯蕾、孟超尘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳娃、李渊向本院提出诉讼请求：1、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司应以已付房款为基数按中国人民银行2016年1-5年期贷款基准年利率4.75%向原告柳娃、李渊支付逾期交房违约金59389元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月13日，原、被告双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告以733066元购买被告开发建设的位于长沙市望城区房屋，合同约定被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋。根据原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第十一条之规定，出卖人逾期交房的，逾期不超过150日的，自逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金；逾期不超过150日的，合同继续履行，自逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人支付全部已付房款的万分之三的违约金违约金。合同签订后，原告支付了首付款，办理了住房公积金贷款手续，贷款已入被告账户。2018年3月8日被告书面通知两原告收房，可见被告明显违反合同约定，应当向原告支付违约金。被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司辩称：被告应承担的逾期交房违约金为219.9元，被告已经支付到位。2014年11月13日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》并支付了首付款，约定剩余510000元房款以公积金贷款的方式支付,房屋的交付时间为2016年6月30日。2016年6月21日原告才办理完借款手续，2016年11月11日51万元房款才入被告账户，显然，在2016年6月30日前，原告仍有将近70%的房款未支付到位，支付房款是原告的主要合同义务，但原告违反合同的约定迟延履行付款义务，根据合同附件九第四条及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在原告支付全部房款之前被告有权拒绝交付房屋。因此在2016年11月11日之前被告有权拒绝向原告交付房屋且无需承担任何责任，被告逾期交房的期间应为2016年11月11日到2019年3月7日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，即可交付使用。”原告房屋于2016年11月30日通过消防验收备案，2016年12月15日经五方主体验收，验收内容包括对水、电、气、通讯设施的施工质量的验收，验收结果均为合格，房屋已符合入住条件。被告已于2018年3月7日通过中国邮政EMS特快专递通知原告前往收房。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：逾期超过150日的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付房款的万分之三的违约金。根据合同的约定，被告应承担的逾期交房违约金为219.9元，2017年8月2日，被告已主动赔付逾期交房违约金1148.5元，在计算逾期交房违约金时应扣除已支付的违约金，多余部分应当返还。原告存在逾期付款的情形，应向被告支付逾期付款违约金153元。《商品房销售合同》第七条约定，逾期付款超过30日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告应向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。根据合同附件九第二条第6款的约定，原告应当在2015年2月11前付清全部房款，但截止2016年11月11日原告才付清全部房款，原告逾期支付房款长达638天，因此原告应向被告支付逾期付款违约金153元。综上所述，请求法院查清事实，根据法律法规的有关规定，作出公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，原、被告对证据的三性均未提出实质性异议，本院予以采信并在卷佐证。本院查明的事实如下：2014年11月13日，原、被告双方签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告以733066元购买被告开发建设的位于长沙市望城区房屋。合同约定：被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋；房屋交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。如未达到交付条件，原告有权拒绝接收房屋。出卖人逾期交房的，逾期不超过150日的，自逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金；逾期超过150日的，合同继续履行，自逾期交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人向买受人支付全部已付房款的万分之三的违约金。补充协议第四条第二款约定，买受人付清房屋全部房价款后，出卖人才办理交付手续，如约定的房屋交付时间已届满，买受人未交清全部房款的，出卖人有权拒绝为买受人办理交房手续。合同签订后，原告按合同约定支付了购房首付款223066元，剩余房款510000元向银行申请贷款，贷款于2016年11月11日入被告账户。2016年12月15日勘察、设计、施工、监理、建设单位进行竣工验收，验收结果为合格，2018年3月9日在长沙市望城区住房和城乡建设局备案。2018年3月7日，被告通过中国邮政ＥＭＳ特快专递向原告发出交房通知，要求原告于2018年3月15日办理收房手续，原告收到交房通知后，原告于2019年3月17日办妥收房手续。另查，被告已支付原告逾期交房违约金1178.5元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告之间签订的商品房预售合同合法有效。被告交付房屋的时间未在合同约定期限内，已构成违约，被告应向原告支付逾期交房违约金。2018年3月7日被告履行了通知原告收房的义务，要求原告于2018年3月15日前办理收房手续，原告按2018年3月7日收房进行起诉，且涉案房屋于2018年3月9日完成竣工验收备案，水、电、气已达到接通条件，房屋已符合约定的交房条件，原告接收房屋后逾期交房违约金不再产生。因逾期交房违约金约定过低，原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加。审理过程中，双方当事人均未提交证据证明因被告逾期交房给原告造成损失的数额，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》（二）及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，结合本案案情，原告请求的违约金数额，既不是依照合同约定来计算，也不是按原告的实际损失来计算，本院兼顾涉案合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则进行衡量，予以酌情处理。根据原告贷款510000元的还贷情况及首付款223066元的同期银行贷款利息情况，对原告的损失进行衡量，再依据原告可能发生的损失计算被告应支付的违约金符合本案的实际情况。众所周知2016年中国人民银行贷款基准利率1-5年期的年利率为4.75%，房款分两次交纳2016年11月11日交纳510000元，逾期交房的起算日期本应从约定的交房开始计算，因原、被告在补充协议中约定原告交完全部房款后方可办理交房手续，故被告应当支付原告逾期交房违约金的起止日期为2016年11月11日至实际交房之日（2018年3月7日），逾期交房违约金为46040.6元（733066×4.75%/年×1年3个月26天），被告已支付1178.5元，尚需支付44862.1元。综上所述，本院对原告要求被告支付逾期交房的违约金的请求予以部分支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告柳娃、李渊支付逾期交房违约金44862.1元。如被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告柳娃、李渊的其他诉讼请求。案件受理费1284元，适用简易程序减半收取642元，由原告柳娃、李渊负担157元，由被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担485元（本判决生效之日起10日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭小斌二〇一九年十一月十二日书记员  陈 田附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。