四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初2116号 原告：四川恒丰物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区杨家巷16号2楼，统一社会信用代码91511302759749498E。 法定代表人:张巧云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王荣，男，生于1979年5月10，汉族，住四川省南充市高坪区，系该公司员工。 被告：李子莜，女，生于1987年10月17日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何典，男，生于1986年8月8日，汉族，住四川省南充市顺庆区，系被告李子莜之夫。 被告：南充泰美置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区临江南路二段51号慢城八岛，统一社会信用代码91511303687920363P。 法定代表人：肖广瑜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈仁庆，男，生于1984年9月15日，汉族，住南京市六合区，系该公司法务人员。 原告四川恒丰物业管理有限公司（以下至判决书主文前简称：“恒丰物业”）与被告李子莜、南充泰美置业有限公司（以下至判决书主文前简称：“泰美置业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，被告李子莜向本院提交书面申请请求追加被告泰美置业为本案共同被告，本院依法予以准许。原告恒丰物业的委托诉讼代理人王荣、被告李子莜的委托诉讼代理人何典、被告泰美置业的委托诉讼代理人陈仁庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒丰物业向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即向原告支付拖欠的2014年01月01日至2018年05月08日的物业费8490.9152元、违约金（以欠费金额的日千分之五为标准，截止2018年05月08日为26336.45元，2018年05月09日后继续按照前述标准计算至付清为止），生活垃圾处理费339.73元，以上暂共计35167.0952元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系泰美置业开发的位于南充市高坪区房屋业主，原告系为该项目提供前期物业服务的机构。根据被告签署的商品房买卖合同及系列附件约定，被告应向原告缴纳2014年01月01日至2018年05月08日的物业费。虽经原告多次催收，但被告至今皆未缴纳拖欠的物业服务费。故为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。 被告李子莜的委托诉讼代理人辩称，不是不交，而是公司做多少事，我就交好多钱。被告泰美置业对案涉房屋楼幢的竣工验收备案表时间为2016年6月20日，根据《物业管理条例》的规定，从收房之日到交付条件前产生的物管费由开发企业承担，我方只承担达到交房条件后的物管费用；一期是与仁和春天物业公司签订后的合同，旧物业退出，新物业入驻是否按照流程告知业主，补签合同；我们一期和仁和春天物业签订合同原告二级资质不应按照一级资质收取1.2元每平方米的物管费；原告物业管理存在不作为、乱作为也是我方拒绝缴纳物业费的理由。 被告泰美置业的委托诉讼代理人辩称，案涉房屋在2013年2月已经移交给被告李子莜，交付之前由开发商承担，交付之后由被告李子莜承担物业，是否具备交付条件不属于本案中需要处理的问题，我们不是本案的适格被告。 本院经审理认定事实如下：2011年6月4日被告李子莜与被告泰美置业签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告泰美置业开发的位于南充市高坪区房屋（建筑面积135.41平方米）。其中第二十三条前期物业服务项中约定，出卖人依法选聘的物业管理企业为成都仁和春天物业管理有限公司，物业服收费价格为1.2元／平方米（建筑面积）。2013年2月21日，原告李子莜与被告泰美置业办理商品房交接手续，原告接收案涉房屋。2011年5月24日，原告与成都仁和春天物业管理有限公司签订《泰和.慢城八岛前期物业管理服务协议》约定，多层住宅的物业服务费标准为1.2元／平方米（建筑面积）。此后成都仁和春天物业管理有限公司因故撤离服务小区，被告泰美置业报经所在社区并经在房管部门备案选聘被告恒丰物业对“泰和.慢城八岛”小区提供物业服务。2013年11月19日，被告泰美置业与被告恒丰物业签订《“泰和.慢城八岛”前期物业服务合同》约定，合同的履行期自2013年11月19日起至业主委员会和业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。同时约定多层住宅的物业费标准为1.2元／平方米（建筑面积），对业主为按时足额交纳物业服务费的违约金标准约定为未付金额每日千分之五，但并未明确约定物业服务费的具体交纳时间。 同时查明：被告自2014年1月1日起至原告起诉之日未交纳该期间的物业服务费用。此后原告多次催收未果，故向法院提起诉讼。 庭审中，法庭组织双方调解，但分歧较大，故调解未果。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告恒丰物业与被告泰美置业签订的《前期物业服务合同》，对包括被告李子莜在内的“泰和.慢城八岛”小区业主具有约束力。原告依约履行物业服务，被告应按约交纳物业服务费。被告李子莜辩称，由于被告泰美置业实际取得竣工验收的时间2016年6月20日，在此之前的物业管理服务费应由被告泰美置业负担，但被告在2013年2月21日即已接收案涉房屋，故不符合《物业管理条例》第四十一条中应由建设单位被告泰美置业承担该期间物业服务费的规定。因此,对被告李子莜的辩解意见，本院不予采信。 关于原告主张滞纳金的诉讼请求。鉴于原告确实存在物业服务方面有一些不尽业主完全满意的情形，同时在被告泰美置业与被告恒丰物业签订的《前期物业服务合同》中并未约定具体交纳物业服务费的时间，故对原告恒丰物业要求支付滞纳金的主张本院不予支持。 关于物业收费标准问题。被李子莜辩称原告恒丰物业系二级资质，应在二级资质的指导价幅度内收费，不应按照1.2元/平方米的标准收取物业服务费。本院认为《物业管理条例》出台时国家对物业管理服务定价明确了“两个相适应”的原则。2014年底国家发改委宣布放开非保障性住房前期物业管理费等七种服务价格，被告泰美置业作为开发方与被告恒丰物业签订的前期物业服务协议约定服务费用的标准为1.2元/平方米/月，符合市场规律与本地实际，原告作为小区业主一员，应接受前期物业服务协议的约束。故，对被告的辩解意见，本院不予支持。 关于原告的具体诉讼请求。原告要求被告李子莜承担2014年1月1日至2018年5月8日期间的物业费8490.92元，同时要求被告李子莜从2018年5月9日起继续按照前述标准交纳物业费至付清时止。鉴于双方并未约定明确具体交纳物业费时间，本着公平合理的原则，经与原告沟通，原告同意先行向被告主张已经履行物业服务内容的2014年1月1日至2018年12月底期间的物业服务费，被告李子莜有义务支付此期间物业服务费。该期间的物业服务费为9749.52元（135.41㎡×1.2元/平方米/月×12个月×5年）本院予以支持。同时，对于原告主张的生活垃圾处理费390元（6.5元/月×12个月×5年），系原告依据相关规定代南充市高坪区环境卫生管理所收取的费用，本院予以支持。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主拒交物业服务费，长此以往必然导致物业服务水平下降的恶性循环，最终受到损害的则是所有业主的利益。 综上所述，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李子莜于本判决生效之日起十五日内向原告四川恒丰物业管理有限公司支付物业服务费9749.52元及其代收的垃圾处理费390元； 二、驳回原告四川恒丰物业管理有限公司的其诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费679元（原告四川恒丰物业管理有限公司已预交），由原告四川恒丰物业管理有限公司负担50元，由被告李子莜负担629元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  康云锦 人民陪审员  刘云树 人民陪审员  庞 颖 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  张 茜