江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初5910号原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码913601007239083037。法定代表人：吴建中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭雯，江西明实律师事务所律师，执业证号13601199411373767。委托诉讼代理人：谢凯敏，江西明实律师事务所律师，执业证号13601201911094366。被告：胡某甲，男，1952年8月20日生，汉族，江西省南昌市人，户籍地住南昌市东湖区，现住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：熊五根，南昌市148法律服务所法律服务工作者，执业证号31401011101197。委托诉讼代理人：熊许丹，南昌市148法律服务所法律服务工作者，执业证号31401112101320。被告：胡某乙，男，1977年8月9日生，汉族，住南昌市红谷滩新区。原告南昌恒兴物业管理有限公司与被告胡某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序对本案进行审理。原告南昌恒兴物业管理有限公司于2019年8月16日申请追加胡某乙为本案被告，本院依法追加胡某乙为被告后，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告南昌恒兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭雯、谢凯敏，被告胡某甲及其委托诉讼代理人熊许丹到庭参加诉讼，被告胡某乙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌恒兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的南京西路552号恒茂城市花园小区天宝楼店面东XX号、XX号、XX号2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费53514.6元(当庭调减为53514.29元)及按欠费总金额的30%计算的违约金16054.4元；2.本案全部诉讼费由两被告承担。事实与理由：依照2011年5月27日、2013年1月6日、2014年12月24日恒茂城市花园业主委员会与原告签订的物业服务合同的约定，小区非住宅区（店面）的物业服务费收费标准为2011年1月1日至2014年12月31日按建筑面积每月每平方米1.5元计缴；2015年1月1日至2015年12月31日按建筑面积每月每平方米1.75元计缴；2016年1月1日至2016年12月31日按建筑面积每月每平方米1.9元计缴；2017年1月1日至2017年12月31日按建筑面积每月每平方米2.05元计缴；2018年1月1日至2018年12月31日按建筑面积每月每平方米2.2元计缴。被告所购买的南京西路552号恒茂城市花园小区天宝楼店面东XX号、XX号、XX号总面积为399.18平方米。被告自入住恒茂城市花园小区后，享受了原告提供的物业服务，但未能按时履行缴费义务，从2012年5月1日开始拖欠物业服务费，截至2018年12月31日共拖欠物业服务费53514.29元。若以合同约定按欠交总费用日千分之三的标准计算，两被告需承担数额巨大的违约金，原告只酌情要求被告承担违约金16054.4元。被告胡某甲辩称，1.被告与原告之间不存在物业服务关系。原告提供的物业管理合同中没有被告签名，虽然该合同是业主委员会与原告订立,但被告从未委托业主委员会签字。依据合同法第8条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，业主委员会与原告订立的物业管理合同对被告没有法律约束力。2.根据《江西省城市居住小区物业管理条例》第二十三条规定，物业管理服务收费包括下列项目:(一)公共性服务收费，实行政府定价，用于为业主、使用人提供的住宅共用部位、共用设施设备的日常养护和保洁、保安等具有公共性的服务;(二)专项服务收费，实行政府指导价，用于电梯、转供电、二次供水等房屋设备运行服务所需的费用;(三)特约服务收费，实行经营者自主定价，用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。被告店面大门朝向马路，不存在公共性服务，也没有电梯、转供电、二次供水专项服务，更不存在特约服务，原告收取被告物业服务费及违约金没有依据。3.原告从未向被告提供过物业服务。根据谁主张谁举证的原则，原告向被告主张物业费，应承担证明原告何时提供了什么样的物业服务以及怎样服务的举证责任，原告没有向法院提供任何证据，被告有权拒绝向没有物业管理合同关系的原告交物业服务费。4.原告没有向被告提供过服务，且不准被告进入小区大门为店面装空调，被告的摩托车在店门口被盗，2016年4月21日店面大型玻璃被砸烂，原告都不理不问。原告主张物业费及违约金既不是事实，也无法律依据，且其主张权利早已超过诉讼期限，请求驳回原告的诉请。被告胡某乙未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的2011年5月27日签订的物业服务合同、2013年1月6日签订的物业服务合同、2014年12月签订的物业服务合同、物业费催缴单、律师函、邮寄单、维修记录及保洁日常工作记录、报案笔录、店面位置照片、2019年10月10日的勘验笔录、2019年10月15日的调查笔录、不动产产权信息登记表等证据，本院认定事实如下：2011年5月27日，原告南昌恒兴物业管理有限公司（乙方）与南昌市恒茂城市花园业主委员会（甲方）签订物业服务合同一份，就委托原告对南昌市恒茂城市花园实行物业管理服务事宜达成如下约定：1.物业名称为南昌市恒茂城市花园，物业类型为住宅区、沿街商铺；2.物业服务期限为2011年1月1日起至2012年12月31日止；3.物业收费采取包干制，非住宅（店面）按建筑面积每月每平方米1.5元，以上收费标准自2011年7月1日起实行；4.服务费缴纳期限为每年单月十日前缴纳本月及下月费用；5.业主违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，业主有权要求业主补交，且从逾期之日起每天处以万分之五的违约金。合同还对双方其他权利义务作出了约定。上述物业服务合同到期后，原告又于2013年1月6日与南昌市恒茂城市花园业主委员会续签物业服务合同一份，该份合同约定的物业服务期限为2013年1月1日至2014年12月31日，非住宅（店面）物业服务费用收费标准仍为每月每平方米1.5元，每年单月十日前缴纳本月及下月费用，业主不按时交纳物业服务费从逾期之日起每天处以万分之五的违约金。2014年12月，南昌市恒茂城市花园第二届业主委员会在任期届满、新一届业主委员会尚未产生的情况下，与原告再次签订物业服务合同一份，该合同约定：1.物业服务期限为2015年1月1日至2020年12月31日；2.物业收费采取包干制，非住宅（店面）物业服务费收费标准2015年1月1日至2015年12月31日期间为每月每平方米1.75元，2016年1月1日至2016年12月31日期间为每月每平方米1.9元，2017年1月1日至2017年12月31日期间为每月每平方米2.05元，2018年1月1日至2018年12月31日期间为每月每平方米2.2元；3.服务费缴纳期限为每年单月十日前缴纳本月及下月费用；4.业主违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，业主有权要求业主补交，且从逾期之日起每天处以万分之五的违约金。合同上甲方签章处加盖有南昌市恒茂城市花园业主委员会的印章，第二届业主委员会主任冯钢作为甲方签约代表签字。针对2014年12月签订的物业服务合同，原告陈述称签约时该小区第二届业主委员会任期虽已届满，但该份合同经过了小区业主的公开投票表决，且福州路北社区居委会工作人员、墩子塘房管所工作人员、彭家桥派出所民警于2014年12月16日参与了投票的计票统计。2019年10月15日，本院到恒茂城市花园小区所属的福州路北社区居委会就2014年12月16日恒茂城市花园小区业主投票表决一事了解情况，居委会主任熊某某称其与肖某以见证人的身份参与了开票统计，墩子塘房管所及彭家桥派出所的工作人员和一些业主代表也到场参与，投票是对续签物业服务合同要涨价一事进行表决，唱票时有二分之一以上的票数表示同意；对于投票前对投票事项是否进行了公示以及投票表决的物业费的涨价幅度社区工作人员表示记不清楚了，对投票后业主委员会与原告签订的合同也不清楚，但南昌恒兴物业管理有限公司是在该小区提供物业服务直至2018年12月31日。南昌市东湖区南京西路552号天宝楼店面东XX号、XX号、XX号房产于2005年9月登记在被告胡某甲、胡某乙及案外人喻某某名下，系三人共同共有，每套房屋不动产面积为135.5平方米，均位于南昌市恒茂城市花园小区天宝楼1楼，系沿街店面，在小区内部未设有出入门，天宝楼2楼及以上楼层系南昌市恒茂城市花园小区住宅。对于上述三套房屋2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，原告主张按照入伙通知书上载明的每套133.06平方米的面积予以计算，并陈述该期间的物业服务费存在部分履行的情况，其中2015年2月案涉房屋物业服务费缴纳过1950元，2016年6月缴纳过769.5元，2016年8月缴纳过769.5元。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”之规定,两被告作为南昌市恒茂城市花园小区业主，原告与小区业主委员会于2011年5月27日及2013年1月6日签订的两份物业服务合同对两被告具有约束力。对于原告提交的签订日期为2014年12月的物业服务合同，该合同签订时南昌市恒茂城市花园第二届业主委员会任期已届满，新一届业主委员会尚未产生，《住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责”，根据本院到福州路北社区居委会了解的情况，居委会并未代行业主委员会职责与原告签订该份合同。第二届业主委员会在任期届满的情况下，无权行使业主委员会职责与原告签订物业服务合同，故该份合同对业主无约束力，原告主张以该份物业服务合同约定的标准向被告收取2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，本院不予支持。2015年1月1日至2018年12月31日期间，原告仍在为小区提供物业服务，其与恒茂城市花园小区业主存在事实上的物业服务合同关系，原告向业主提供了物业服务，业主也应向原告交纳物业服务费，参照2011年5月27日及2013年1月6日签订的两份物业服务合同，结合本案具体情况，酌定被告仍按1.5元/月/平方米的标准向原告交纳该期间的物业服务费。对被告胡某甲以案涉房屋系在小区外开门的临街店面、原告未向其提供物业服务为由拒交物业费的抗辩意见，因案涉三套房屋位于南昌市恒茂城市花园小区天宝楼一楼，原告系为小区提供物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，本院对被告胡某甲的该项抗辩意见不予采纳。两被告应按1.5元/月/平方米的标准向原告交纳案涉三套房屋2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。原告自认该期间案涉三套房屋的物业服务费已交纳了3489元，本院对此予以确认。结合原告的诉请，两被告还应向原告支付物业服务费44412.6元（1.5元/月/平方米×399.18平方米×80个月-3489元）。两被告未按时交纳物业服务费，应向原告支付违约金，本院结合原告的诉请，酌定被告向原告支付违约金5748元。原告提交的物业费催缴单、律师函、邮寄单等证据材料能够证明原告一直在进行物业服务费的催收，故对被告提出原告主张已过诉讼期限的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告胡某甲、胡某乙于本判决生效之日起十日内支付原告南昌恒兴物业管理有限公司2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务费44412.6元;二、被告胡某甲、胡某乙于本判决生效之日起十日内支付原告南昌恒兴物业管理有限公司违约金5748元；三、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1540元(已由原告南昌恒兴物业管理有限公司预交)，由原告南昌恒兴物业管理有限公司负担490元，被告胡某甲、胡某乙负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  姜红玲人民陪审员  陈 冬二〇一九年十一月二十五日书 记 员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。