上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初49098号原告：黄景，女，1972年10月7日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。委托诉讼代理人：樊小东,男,1971年11月3日出生,汉族，户籍地上海市崇明区。被告：唐宏伟，男，1969年10月16日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：吴金根，上海博象律师事务所律师。委托诉讼代理人：张悦，上海博象律师事务所律师。被告：乐友娣，女，1944年2月2日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：张海生，上海优一律师事务所律师。被告：唐蓉，女，1972年10月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：葛兴发，男，1968年1月29日出生，汉族，户籍地上海市静安区。第三人：上海创辉企业管理有限公司，住所地上海市江场三路XXX号XXX室。法定代表人：周晓芳，总经理。委托诉讼代理人：刘燕君。原告黄景诉被告唐宏伟、乐友娣、唐蓉，第三人上海创辉企业管理有限公司(以下简称创辉公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日受理后,依法适用简易程序，进行了公开审理。原告黄景及其委托诉讼代理人樊小东，被告唐宏伟及其委托诉讼代理人吴金根、张悦，被告乐友娣的委托诉讼代理人张海生，被告唐蓉及其委托诉讼代理人葛兴发到庭参加诉讼。第三人创辉公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。黄景向本院提出诉讼请求：唐宏伟、乐友娣、唐蓉继续履行与黄景于2014年10月22日签订的《房地产买卖居间合同》，唐宏伟、乐友娣、唐蓉办理上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权登记手续，创辉公司予以协助，唐宏伟、乐友娣、唐蓉取得产证后的30日内协助办理系争房屋过户至黄景名下。事实和理由：乐友娣与唐家麒(已于2015年7月13日报死亡)是夫妻关系，二人生育唐宏伟、唐蓉。唐宏伟与唐家麒因动迁安置取得系争房屋的产权。2014年10月，唐家麒、唐宏伟与黄景签订了《房地产买卖居间合同》，约定，唐家麒、唐宏伟将系争房屋转让给黄景，房地产转让价款为2,180,000元。合同签订后，黄景支付了购房款1,480,000元，并自2014年10月23日起实际居住至今。根据合同约定，唐家麒、唐宏伟须于2018年6月20日前与黄景签订正式的《上海市房地产买卖合同》，但唐宏伟、乐友娣、唐蓉以唐家麒死亡，其继承人有异议为由，拒绝履行和黄景签订的房屋买卖合同，又无理提出加价600,000元的要求，双方由此发生纠纷。为此，黄景诉至法院，请求法院判如诉请。唐宏伟辩称，双方签订的《房地产买卖居间合同》无效，该份合同对于房屋交付时间等主要条款均未约定，故房屋买卖合同未成立；由于唐宏伟对动迁房屋的出售政策不了解，至房产中介公司咨询，恰逢中介公司业务员樊小东接待，樊小东将该套房屋的房价做低，由其妻子黄景购得，本次交易存在欺诈，不符合交易规则。综上，唐宏伟不同意黄景的诉讼请求。乐友娣辩称，乐友娣未曾在合同上签名，该份合同损害了乐友娣的利益；黄景与樊小东系夫妻关系，在房屋买卖中，樊小东作为中介公司的工作人员未履行如实告知义务，樊小东为自己买卖房屋不合理；该份合同违反了动迁房三年内不得出售买卖的规定，合同还存在做低房价的情形，所以该份合同显失公平。综上，乐友娣不同意黄景的诉讼请求。唐蓉辩称，唐蓉只是作为唐家麒的继承人参与诉讼，没有参与合同的签订，也未收到任何款项。如果涉及唐家麒的遗产需要继承人办理过户的，唐蓉愿意配合办理过户。创辉公司述称，由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：乐友娣与唐家麒(已于2015年7月13日报死亡)是夫妻关系，二人生育唐宏伟、唐蓉。黄景与樊小东系夫妻关系。樊小东系上海天正房地产经纪有限公司(以下简称天正公司)业务员。2014年10月22日，由出售方(甲方)唐家麒、唐宏伟与买受方(乙方)黄景签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，房地产转让总价款为2,180,000元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于2018年6月20日之前签订《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》的日期；付款方式为，乙方应于签订本合同之日亲自或委托居间方支付给甲方定金50,000元，乙方应于2014年11月30日前再支付甲方购房首付款750,000元，乙方应于2015年1月30日前支付购房第二期房款200,000元，乙方在2015年8月30日前支付购房第三期房款400,000元，乙方通过银行贷款方式支付第四期房款780,000元；甲、乙双方应于满足甲方该房产可以过户次日向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同中补充约定的内容为，1、签订正式的《上海市房地产买卖合同》乙方需做低房价或更改或添加买受人，在总房价不变的前提下，甲方、中介方须配合重签补签合同等相关事宜，做低房价的差额部分房款，在签订正式的《上海市房地产买卖合同》当日或甲乙双方进交易中心过户当日由乙方支付给甲方。2、甲方办理甲方产证须有中介方陪同办理，甲方办理完的产证由中介方保管。3、甲方应于甲方办理完产证后一个月内办理以居间方为被委托人的该房产过户给乙方的公证手续。4、甲方办理甲方产证的税费由甲方自行承担和乙方无关。5、甲方须在大产证出来后15日内去闸北房地产交易中心办理该房产的预告登记。天正公司作为居间方在《房地产买卖居间合同》上盖章。2014年11月25日，唐宏伟出具了一份《承诺书》，内容为，唐宏伟是系争房屋的产权人，根据其本人意愿及房产共有人乐友娣、唐家麒、马如芳的意愿出售系争房屋，并代表其他权利相关共有人乐友娣、唐家麒、马如芳与买方黄景签订《房地产买卖居间合同》或《上海市房地产买卖合同》，今后如果共有人对本人签署的《上海市房地产买卖合同》有异议而导致《房地产买卖居间合同》或《上海市房地产买卖合同》中约定的甲方义务不能正常履行，则应由甲方承担的相关责任均由本人承担。并本人已经知晓所出售房产为三年才能上市交易的动迁房，本人恪守和购房人黄景已经签订的《房地产买卖居间合同》，并承诺三年后无论市场涨跌均不再追加房款或提出变相涨价的要求。庭审中，黄景与唐宏伟各自向法院提交了《房地产买卖居间合同》原件，其中黄景提交的《房地产买卖居间合同》中出售方签字处为“唐宏伟代马如芳、唐家麒、乐友娣”，买受方签字处为“黄景”。唐宏伟提交的《房地产买卖居间合同》中出售方签字处为“唐宏伟代马如芳”，买受方签字处为“黄景”。2014年10月22日，黄景通过现金方式支付了购房定金50,000元，黄景提交的《购房定金收条》上收款人为“唐宏伟、唐家麒”。2014年11月25日，黄景通过银行转账汇款给唐宏伟750,000元，黄景提交的《购房首付款收条》上收款人为“唐宏伟、乐友娣、唐家麒”。2014年12月29日，樊小东通过银行转账方式汇给唐宏伟280,000元，黄景提交的《购房第二期房款收条》上收款人为“唐宏伟、唐家麒、乐友娣”。2015年8月18日，黄景通过银行转账汇款400,000元给唐宏伟，黄景提交的《购房房款收条》上收款人为“唐宏伟”。此外，黄景通过银行转账向唐宏伟支付了有线电视初装费、垃圾清运费等1,000元，黄景提交的《购房其他款项附加收条》上收款人为“唐宏伟、唐家麒、乐友娣”。2014年10月23日，唐宏伟向黄景交付了系争房屋。系争房屋现由黄景居住至今。又查，2012年10月，唐家麒作为被拆迁人代表(乙方)与拆迁单位(甲方)签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，乙方所有的房屋坐落于本市七浦路XXX弄XXX号XXX室(以下简称七浦路房屋)，甲方负责对乙方予以拆迁安置。系争房屋是拆迁单位提供的其中一套，根据拆迁单位提供的《安置房预约单》、《配套商品房供应单》，系争房屋的购房人为唐家麒、唐宏伟。2018年6月，乐友娣、唐宏伟、唐蓉曾就七浦路房屋拆迁补偿安置款诉至法院，法院经审理后，做出判决。关于系争房屋的处理，法院认定系争房屋中的50%产权归唐宏伟所有，25%的产权归乐友娣所有，25%的产权归唐家麒所有。该判决已生效。另查，系争房屋已于2016年1月27日登记在创辉公司名下。审理中，唐宏伟、乐友娣表示，黄景提交的《房地产买卖居间合同》以及黄景提供的若干房款收条上落款处“唐家麒、乐友娣”的签名均不是唐家麒、乐友娣本人所写，而《房地产买卖居间合同》上落款处“黄景”的签名也不是黄景本人所写。黄景对唐宏伟、乐友娣的观点持相反意见。双方当事人据此向法院提出鉴定申请。司法鉴定科学研究院根据本院的委托，出具了鉴定意见书，鉴定结论为《房地产买卖居间合同》上“黄景”的签名是黄景本人所写；《房地产买卖居间合同》、《购房定金收条》、《购房首付款收条》、《购房第二期房款收条》、《购房其他款项附加收条》上“唐家麒”的签名是唐家麒本人所写；《房地产买卖居间合同》、《购房首付款收条》、《购房其他款项附加收条》上“乐友娣”的签名是乐友娣本人所写，《购房第二期房款收条》上“乐友娣”的签名不是乐友娣本人所写。各方当事人对司法鉴定结论均无异议。关于黄景已支付的房款，黄景、唐宏伟均确认为1,480,000元，唐宏伟承认1,480,000元均在其本人处。至于剩余的房款700,000元，黄景已交由法院代管。本院认为，司法鉴定科学研究院所出具的鉴定意见书是真实和准确的，本院采用鉴定意见书作出的鉴定结论，并由此认定：本案中所涉的《房地产买卖居间合同》中“黄景、唐家麒、乐友娣”的签名分别是黄景、唐家麒、乐友娣本人所写以及部分房款收据上“唐家麒、乐友娣”的签名是唐家麒、乐友娣本人所写。根据拆迁单位提供的《安置房预约单》、《配套商品房供应单》，系争房屋的购房人为唐家麒、唐宏伟，故本院确认与黄景签订《房地产买卖居间合同》的出售方是唐家麒、唐宏伟。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房地产买卖居间合同》是黄景与唐家麒、唐宏伟的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。唐宏伟、乐友娣辩称，黄景丈夫樊小东是本次房屋买卖交易中房产公司的业务员，本次交易因此存在欺诈或做低房价，但未能提供证据予以佐证，本院不予采信。根据合同约定，黄景已经支付了房款1,480,000元并占有使用系争房屋至今。现合同相对方唐家麒已去世，唐家麒的过户义务应由其继承人履行。系争房屋亦已于2016年1月27日登记在第三人创辉公司名下，各方当事人办理房屋产权过户手续的条件已经具备，黄景要求唐宏伟、乐友娣、唐蓉继续履行房屋买卖合同，即，与第三人办理和协助办理房屋产权登记手续，过户至唐宏伟、乐友娣、唐蓉名下，唐宏伟、乐友娣、唐蓉再过户至黄景名下，并无障碍，且合法有据，应予支持。第三人经本院传票合法传唤,未到庭应诉,本院依法缺席审理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告黄景与唐家麒、被告唐宏伟签订的《房地产买卖居间合同》继续履行；二、被告唐宏伟、乐友娣、唐蓉与第三人上海创辉企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内相互协助办理上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，将该房屋产权过户至被告唐宏伟、乐友娣、唐蓉名下；三、被告唐宏伟、乐友娣、唐蓉应于取得产权证后三十日内协助办理将上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告黄景名下的手续；四、原告黄景应于取得上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证的同时支付被告唐宏伟、乐友娣、唐蓉剩余房款700,000元。案件受理费10,880元，减半后为5,440元，由被告唐宏伟、乐友娣、唐蓉承担。鉴定费15,000元，由被告唐宏伟、乐友娣、唐蓉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇一九年十一月八日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。