重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终163号 上诉人（原审原告、案外人）：唐建勋，男，1971年9月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人唐建勋因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，并于2019年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人唐建勋的委托诉讼代理人文海洲、陈伟超，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人**宪、张叶娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐建勋上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行唐建勋购买的重庆市石柱土家族自治县X号房屋；2.本案一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.唐建勋与盛景旅游公司在法院查封前签订了《商品房买卖合同》，盛景旅游公司出具了收据，并将房屋交付给唐建勋占有使用，唐建勋对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2.王良玉与盛景旅游公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）间的债权债务关系和以房抵债关系真实，而唐建勋、王良玉、海丰建设公司之间存在三角债关系，唐建勋与王良玉和海丰建设公司约定将唐建勋对王良玉的债权作为购房款的履行方式，应当认定为唐建勋实际支付了购房款。3.唐建勋购房时间早于抵押时间，唐建勋对案涉房屋未办理过户登记并无过错。4.唐建勋对案涉房屋享有的是具有物权性质的物权期待权，而华融资产重庆分公司系受让重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）的债权，唐建勋对案涉房屋享有的权益优先于华融资产重庆分公司。 华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.唐建勋系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其能否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益须以其与王良玉之间债权债务的真实性以及王良玉与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）之间债权债务的真实性为前提，仅凭盛景旅游公司出具的收据不足以证明其已向王良玉支付了购房款，亦不足以证明王良玉对案涉房屋享有合法的处分权。2.即使唐建勋与王良玉、王良玉与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，唐建勋通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗抵押权。3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条进行审理，一审判决认为第二十八条、第二十九条系第二十七条的除外条款是错误的。即使本案需依照《执行异议规定》第二十八条、第二十九条进行审理，唐建勋的权益也不足以排除执行。4.根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融资产重庆分公司从重庆银行建新北路支行受让债权，重庆银行建新北路支行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融资产重庆分公司享有。5.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间2015年6月8日，重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）查封的时间为2017年7月14日，一审认定查封时间错误。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 唐建勋向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市石柱土家族自治县X号房屋的执行；2.本案诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为**安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。 2017年7月5日，重庆银行建新北路支行向市四中法院申请强制执行，该行在执行期间中，重庆银行建新北路支行将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2015年3月就案涉房屋办理了抵押登记。 再查明：2014年4月24日，案外人王良玉向唐建勋出具了100万元的借条1张，主要约定每月资金回报2%，借款期限自2014年4月24日至2015年4月23日，唐建勋于当日通过中国光大银行向王良玉转账100万元。 2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司达成《抵房协议》，协议约定盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419万元以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。2015年6月10日，盛景公司工作人员蔡渝就王良玉抵债房屋出具《王良玉房款收据明细统计表》，根据该统计表，抵款给王良玉房屋中有3套业主为唐建勋，3套房款收据总金额为1015653元。案涉房屋在《王良玉房款收据明细统计表》载明的97套房屋范围内。庭审中，唐建勋陈述，因王良玉欠其借款，王良玉直接将盛景旅游公司抵债房屋中的3套用于抵偿欠唐建勋的借款。 2014年11月20日，唐建勋与盛景旅游公司就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定案涉房价屋价款为364730元，同日，唐建勋与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，约定装修工程造价为49676元。盛景旅游公司2014年3月25日向唐建勋出具购房款收据一张，载明收到414406元，收款方式为转账。唐建勋在得知案涉房屋已被查封后，向市四中法院提出执行异议，市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异68号执行裁定书，裁定驳回唐建勋的执行异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：唐建勋能否排除华融资产重庆分公司申请对案涉房屋的执行。 一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题 《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条系对一般不动产买受人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。案外人针对执行标的为商品房的执行异议，符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，可以认定为异议理由成立而中止执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案涉房屋为商品房，只能适用《执行异议规定》第二十九条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定排除执行的问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，唐建勋向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于唐建勋请求排除执行是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，唐建勋提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据唐建勋主张的事实，唐建勋虽然与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其购房款是以抵销对王良玉的债权作为支付方式；根据查明的事实，王良玉亦未实际支付购房款，其购房款是以抵销对海丰建设公司的债权作为支付方式。据此，唐建勋、王良玉、海丰建设公司之间存在三角债关系，对盛景旅游公司与海丰建设公司而言其以房屋抵偿债务，所抵偿的债务是指海丰建设公司所欠王良玉的借款本息，唐建勋与海丰建设公司或盛景旅游公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定唐建勋对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其前手即王良玉与盛景旅游公司、海丰建设公司三方签订的《抵债协议》合法有效为前提，即本案应当审查王良玉从盛景旅游公司处取得案涉房屋所抵销债权的真实性、合法性。根据《抵房协议》的约定，盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区包含案涉房屋在内的97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元。唐建勋对海丰建设公司欠王良玉借款本息27092818元的真实性、合法性负有举证责任，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭《抵房协议》并不足以认定借款本息的真实性、合法性。唐建勋未举示充分证据证明案涉房屋前手抵债的真实性、合法性，不能认定唐建勋支付了案涉房屋的全部购房款，应承担举证不力的法律后果。综上，唐建勋请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议规定》第二十八条之规定。 再次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，唐建勋应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定唐建勋已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；并且唐建勋在“明月绿洲”小区购买了3套住房，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 综上，唐建勋请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回唐建勋的诉讼请求。案件受理费6770.95元，由唐建勋负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审诉讼中，唐建勋围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 唐建勋举示了如下证据：1.借款本息确认清单原件、中国建设银行客户回单1页原件、中国农业银行客户回单2页原件；2.个人活期明细5页原件；3.浦东发展银行借记通知原件；4.借款协议复印件、收据原件、重庆锦焜商贸公司基本信息原件、进账单（回单）原件、特种转账借方传票原件；5.借款协议复印件、收据原件、个人活期明细原件；6.借款协议复印件、收据复印件、个人活期明细原件；7.收据2张原件、重庆缇香装饰工程有限公司基本信息原件、转款凭证原件；8.借款协议复印件、收据2张原件、重庆渝北银座村镇银行付款回单原件；上述证据1-8拟证明据不完全统计，王良玉已借款给海丰建设公司3395.6万元。 华融资产重庆分公司质证认为，对第1组证据，借款本息确认清单因属于海丰建设公司单方出具，且海丰建设公司未到庭作证，故对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该清单统计的系2011年前的借款，借款是否已经偿还无从查证，更不能证明与本案房款存在关联性。对客户回单和业务回单的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。张叶娟并非本案当事人，且无相关借款协议予以印证，也不能和借款本息确认清单相互印证，无法证明回单所指款项系王良玉对海丰建设公司的借款，不能证明与本案房款存在关联性。对第2组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。收款账户为张叶娟，并非海丰建设公司。且八笔款项涉及金额519.8万元，属于大宗交易，若为借款，却无相应的借款协议，不符合常理。对第3组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。收款账户为重庆海丰环境科技产业发展有限公司，并非海丰建设公司，无法证明该笔款项与本案存在关联性。对第4组证据的借款协议和收据真实性、合法性、关联性均不认可。借款协议为复印件，且约定利率为月息3%，属于不受法律保护的高额利息。且根据收据显示，借款方式为现金加转账，但无相应银行转账记录佐证，无法核实该笔借款是否实际发放。对重庆锦焜公司基本信息的真实性、合法性认可，但达不到丁晓东证明目的，仅能证明王良玉曾是该公司法定代表人，但不能将公司打款视为法定代表人的付款行为。对进账单和特种转账借方传票的真实性、合法性认可，但不认可其关联性。其一，两张单据的金额总和与丁晓东提供的借款协议不一致，其二，打款时间分别为2014年3月25日和2014年4月2日，与借款协议载明的期限不一致，其上汇款方为锦焜商贸公司，收款方为重庆国施建材有限公司，其中一张的转账原因载明“支付货款”，以上均和借款协议的约定不一致，该两张单据无法与王良玉和海丰公司的借款关联起来，不能证明与本案存在关联性。对第5组证据的借款协议因无原件，故不认可其真实性、合法性和关联性；对收据因载明260万元款项为“现金”，故不认可其真实性、合法性和关联性；对个人活期明细的真实性、合法性予以认可，但其载明的金额2509000元，与借款协议约定不一致，与收据载明的现金收款方式也存在矛盾，且张叶娟和王良玉之间资金往来频繁，该笔流水不能证明系王良玉对海丰建设公司的借款，不能证明与本案存在关联性。对第6组证据的借款协议和收据因无原件，故不认可其真实性、合法性、关联性。个人活期明细的真实性、合法性予以认可，但其载明的金额1934676元与借款协议约定的金额不一致，且收款账户也非海丰建设公司，汇款时间和借款协议约定的时间也不一致，与收据载明的“现金”方式亦存在矛盾，故不认可其关联性。对第7组证据公司基本信息的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性。王良玉是否是重庆缇香装饰工程有限公司的法定代表人与本案无关，不能将该公司的转账行为视为法定代表人的转账行为。对金额为4825000元收据的真实性、合法性认可，但不能证明该笔借款与案涉房款存在关联性，亦不清楚该笔借款是否已经偿还。因无相应取款依据，故对金额为175000元收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对第8组证据借款协议因无原件，故对其真实性、合法性、关联性需结合对应银行流水予以认定。金额为5481500元的收据和回单为复印件，真实性、合法性、关联性均不予认可。对金额为5181500元的收据其载明的收款方式为“现金”，但上诉人未举示相应的银行流水，故不认可其真实性、合法性、关联性。 盛景旅游公司质证认为，对证据1-8组的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院认为，证据1中的借款本息确认单载明的是2011年10月31日、11月14日、11月24日王良玉对海丰建设公司的借款本息，但未附相应的转账凭证，不能证明前述款项真实发生，该份证据未获得华融资产重庆分公司认可，本院不予采信；华融资产重庆分公司认可证据1中的客户回单和业务回单的真实性、合法性，本院对该证据予以采信；证据2是王良玉向海丰建设公司及盛景旅游公司的会计张叶娟转账的凭证，王良玉举示了该证据原件，本院对该证据予以采信；证据3是锦焜商贸公司向重庆海丰环境科技产业发展有限公司的转账，王良玉未举示证据证明锦焜商贸公司受其委托付款，也未举示证据证明重庆海丰环境科技产业发展有限公司受海丰建设公司委托收款，故该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信；证据4是锦焜商贸公司向重庆国驰建材有限公司转账，尽管有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，但锦焜商贸公司向重庆国驰建材有限公司转账的时间均早于借款协议签订时间，且有360万元注明是“支付货款”，重庆国驰建材有限公司也未认可系代海丰建设公司收取借款，故本院对该组证据不予采信；证据5有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，收据原件以及王良玉向海丰建设公司会计张叶娟转账的银行流水，本院予以采信；证据6有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，王良玉与海丰建设公司签订的借款协议复印件，收据原件以及王良玉向海丰建设公司会计张叶娟转账的银行流水，本院对该组证据予以采信；证据7有重庆缇香装饰工程有限公司工商登记信息证明王良玉系该公司法定代表人，载明收到重庆缇香装饰工程有限公司（王良玉）借款的收据，重庆缇香装饰工程有限公司向海丰建设公司转账支付4825000元，用途为借款的银行转款凭证，本院对该组证据予以采信；证据8锦焜商贸公司（王良玉）与海丰建设公司签订的借款协议复印件，收据，锦焜商贸公司向海丰建设公司转账5481500元的银行转款凭证系复印件，且没有锦焜商贸公司关于其系代王良玉向海丰建设公司支付借款的证据，不能证明与本案具有关联性，故本院对该组证据不予采信。综上，根据丁晓东目前举示的证据可以认定王良玉向海丰建设公司出借资金21666676元。 二审另查明：一审诉讼中唐建勋举示了重庆卓海物业服务有限公司出具的收据，主要载明：2016年7月24日，收到唐建勋缴纳的X号房屋物管费731.6元，期间从2016年7月24日至2017年7月23日止。 本院认为，本案二审争议焦点为唐建勋对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，唐建勋与盛景旅游公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该《商品房买卖合同》签订于2014年11月20日，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间。华融资产重庆分公司虽辩称唐建勋与王良玉的借款于2015年9月17日才到期，借款尚未到期时便签订《商品房买卖合同》不符合逻辑，但王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司签订《抵房协议》的时间为2014年11月5日，盛景旅游公司同意以包括案涉房屋在内的97套房屋抵偿给王良玉后，王良玉以其中3套房屋抵偿给唐建勋，并不违反生活情理，且盛景旅游公司工作人员蔡渝出具的《王良玉房款收据明细统计表》已明确载明盛景旅游公司抵偿给王良玉的97套房屋中有3套房屋的业主记载为唐建勋，可以进一步佐证王良玉将3套房屋抵偿给唐建勋的事实，故本院对华融资产重庆分公司的辩称意见不予采信。其次，唐建勋在本案中举示了其于2016年7月24日就案涉房屋交纳物管费的收据，可以证明唐建勋在查封前已占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付，根据唐建勋举示的证据以及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付王良玉借款及利息，海丰建设公司、盛景旅游公司系关联公司，其法定代表人均系**安，盛景旅游公司、海丰建设公司遂同意以包括案涉房屋在内的97套房屋抵偿给王良玉。与此同时，王良玉又欠付唐建勋借款及利息，王良玉又将包括案涉房屋在内的3套房屋抵偿给唐建勋，并由唐建勋直接与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，通过以上事实可以认定盛景旅游公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，唐建勋签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，唐建勋基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定唐建勋已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因唐建勋自身原因。因此，唐建勋符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，唐建勋的上诉理由成立，本院予以支持。因二审出现新证据，本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初42号民事判决； 二、不得执行唐建勋购买的重庆市石柱土家族自治县X号房屋。 一审案件受理费6770.95元，二审案件受理费6770.95元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  李 震 审判员  郭 勇 二〇一九年十一月二十五日 书记员  曾朝伟