江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初11069号原告：王建明，男，1968年1月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告：陶丽芳，女，1968年1月14日出生，住江苏省昆山市。两原告共同委托诉讼代理人：杨磊，江苏澹泊律师事务所律师。被告：陈友镇，男，1970年1月11日出生，住浙江省苍南县。原告王建明、陶丽芳与被告陈友镇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法由审判员鲍丽娟适用简易程序实行独任审判，因被告陈友镇的应诉材料无法送达，本院采用公告送达方式，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告王建明、陶丽芳及其共同委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼，被告陈友镇经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王建明、陶丽芳提出诉讼请求：1、判令解除原被告2017年9月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付租金暂计25000元(自2019年2月25日计算至被告实际全部搬离日止，按年租金15万元为标准计算)；3、判令被告立即搬离租赁房屋，并将房屋恢复原状交付原告；4、判令被告支付违约金37500元；5、判令被告赔偿原告损失37500元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2017年9月19日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“原告将其所有的位于昆山市店面，面积约为80平方米，租赁给被告，租期为5年，年租金15万元，前三年租金不变，后两年按市场价浮动，租金前两年半年一付，后三年租金一年一付，房租均提前一个月支付，先付后用”。但合同签订后，被告一直未按照约定支付租金。根据合同约定，2018年至2019年的下半年租金75000元原需于2019年2月25日前支付，但被告以房租过高为由，经多次催讨仍拒不支付。2019年3月11日，原告委托律师发送律师函，要求被告在合理期限内支付拖欠租金；如逾期未支付租金且不愿意继续租赁上述房屋，在合理期限内配合办理解除房屋租赁合同的书面手续，并承担损失；如被告既未支付租金，又未办理解除房屋租赁合同书面手续的，视为不愿意继续履行合同，原告有权依法将涉案房屋租赁给他人。但被告收到律师函之后并未履行任何义务，2019年3月24日，原告再次找被告讨要房租，但被告依旧拒不支付，此后，经报警处理，被告称不租要搬出，但时房屋至今仍有被告的许多物品，经原告多次催促仍故意拖延、不肯搬离，导致原告至今无法正常使用。为维护原告自身的合法权益，恳请贵院支持原告的诉讼请求。案件审理过程中，原告变更第二项诉请为要求被告支付2019年3月25日至4月6日的租金5342元；撤回第三项诉请；第四项和第五项诉请合并为要求被告支付违约金31232元。被告陈友镇未作答辩。经审理查明，2017年9月19日，原告王建明（出租方、甲方）与被告陈友镇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁内容，甲方将昆山市店面，面积约80平方，租赁给乙方用于经营服装销售，具体事项如下：一、租房合同期为5年，即甲方从2017年9月25日起至2022年9月24日结束。保证金(押金)为：人民币伍仟元整。房屋年租金壹拾伍万元，前三年年租金壹拾伍万不变，后两年按市场价浮动，2018年-2019年下半年房租于2019年2月24日前付。二、房租支付方式为：前两年租金半年一付，后三年租金一年一付，房租均提前一个月支付，先付后使用。甲方收取租金后出具收据，租金拖欠10天的，甲方有权终止本合同，并作违约处理。三、本合同租赁期间发生的水、电、通讯、物业管理等各项费用及所有支出费用均由乙方承担并支付。六、违约责任：本合同条款，均需甲乙双方严格履行，双方均不得擅自变更或解除合同。任何一方违约的则必须按法律规定赔偿对方赔款。八、本合同自签字起生效。租赁期届满后，乙方付清所有费(水、电、通讯、物业、税金等费用)后，甲方归还押金给乙方。原告陶丽芳在合同尾部甲方处签字确认。原告王建明与原告陶丽芳系夫妻关系。庭审中，两原告陈述，2017年9月17日被告向原告王建明银行账户转账80000元，其中5000元为押金，75000元为半年租金。2018年4月8日被告支付了第一年度下半年的租金40000元，于同月16日支付了剩余的35000元；2018年9月24日，被告支付了第二年度上半年（即2018年9月24日至2019年3月24日）的租金75000元，该款汇至原告陶丽芳的账户，后被告再未支付过款项，并提供相关银行明细予以印证。2019年3月3日，原告王建明与被告聊天称“房子租与不租，你考虑清楚，要租把房租尽快发给我们”，被告回复“王老师不好意思，你们既然觉得我提出的条件不合适，如果我能坚持的下去房租早就交了啊，还要你们催我交房租吗？现在生意确实都不好做我也坚持不下去了，大家都省的麻烦，也伤了和气，我到3月25日之前清空搬走吧，你还是租给别人吧”，原告王建明回复“陈老板，你肯定不继续做的话，请你抓紧写张退租意向书给我们，你们马上就可以贴招租广告，省得贴了撕，撕了再贴，尽可能减少麻烦”，被告回复“我房租应该是到期3月25日是吧，等我清空了搬走再贴来得及吗”。次日，原告王建明再次联系被告“房租尽快打给我们，你光嘴上说不租不来跟我们签定好退租协议书，那是没用的，房子还有三年半的租期，你自己考虑清楚”。2019年3月11日，原告王建明委托律师向被告邮寄《律师函》，内容为：根据合同约定2018年至2019年的下半年房租需于2019年2月25日前支付，但截至发函日止，您仍未支付拖欠的半年租金75000元。请在收到本函之日起7日内支付到期半年租金75000元。如您逾期未支付租金且不愿意继续租赁上述房屋，在收到本函之日起7日内配合委托人办理解除房屋租赁合同的书面手续，并承担因您违约行为所造成的损失。如您收到本函之日起7日内，既未支付租金，又未办理解除房屋租赁合同的书面手续并承担因您违约行为所造成的损失的，视为您不愿意继续履行合同，委托人将依法将涉案房屋租赁给他人，并依法追究您的违约责任。届时，您将要承担由此产生的诉讼费、律师费、违约金、损害赔偿等其它相关费用。被告于2019年3月12日收到上述律师函。庭审中原告确认被告实际于2019年4月6日搬离涉案房屋，并提供了原告陶丽芳与被告的聊天信息以及视频为证。另原告提供用水情况查询清单、增值税发票、支付记录，证明被告尚欠水费61元、电费470元。另原告庭审中明确因被告未结清水电费用，押金5000元未退还给被告。2019年6月22日，原告王建明就涉案房屋与案外人签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年6月22日至2022年6月21日止。故原告主张被告支付涉案房屋自2019年4月7日至2019年6月21日的租金损失31232元。上述事实，有《房屋租赁合同》、银行明细、增值税发票、用水情况查询清单、短信截图、照片、律师函、快递单及查询信息、询问笔录以及当事人陈述予以证实。本院认为，两原告与被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，被告应按照合同约定履行义务。根据合同的约定租赁期自2017年9月25日起至2022年9月24日止，现被告仅缴纳了2017年9月25日至2019年3月24日的租金，经原告多次催缴后续租金后，被告明确表示不再继续履行涉案合同，被告在当时的情形下并无约定或法定的单方解除权，其行为构成违约，原告据此享有法定解除权，现原告诉请要求解除双方签订的涉案合同，本院予以支持。另原告主张被告按年租金150000元的标准支付2019年3月25日至被告实际搬离之日止即2019年4月6日的租金5342元，有事实和法律依据本院予以支持。对于原告主张违约金31232元，庭审中原告陈述该金额系按年租金150000元的标准自2019年4月7日起计算至2019年6月21日止的涉案房屋空置期间的租金损失，本院认为被告的行为构成违约，由此造成涉案房屋空置，给原告造成租金损失，被告应予以赔偿，故原告上述主张本院予以支持。另庭审中原告陈述被告支付的押金5000元并未支付，根据合同约定扣除被告尚未结清的水费61元、电费470元后，剩余款项4469元原告应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王建明、陶丽芳于2017年9月19日与被告陈友镇签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告陈友镇于本判决生效后十日内支付原告王建明、陶丽芳租金5342元以及违约金31232元，两项合计36574元；三、原告王建明、陶丽芳于本判决生效后十日内返还被告陈友镇押金4469元；四、综合上述第二、三项，被告陈友镇于本判决生效后十日内支付原告王建明、陶丽芳32105元。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32201XXXXXX199)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3300元，公告费690元，两项共计3990元，由被告陈友镇负担，此款原告已预缴。被告在其履行上述判决时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。审 判 长  鲍丽娟人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十一月十二日书 记 员  赵亚萍