西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初16499号 原告（反诉被告）夏海朝，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人任文超，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）肖杰，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人吕媛，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人李巧玲，陕西仁和万国律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）夏海朝与被告（反诉原告）肖杰土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。夏海朝及委托诉讼代理人任文超，肖杰及委托诉讼代理人吕媛、李巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏海朝向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效，并责令被告立即搬离租赁土地；2、被告立即支付原告土地占用费暂计62000元（自2018年11月1日至2019年6月30日），实际按照每月7750元的标准支付至被告全部搬离租赁土地时止；3、被告返还土地租金179000元。事实与理由：原、被告于2017年10月23日签订为期15年的《土地租赁合同》。合同约定由被告承租原告所有的位于西安市未央区北辰大道上庄村爱菊集团对面的闲置土地，土地面积约3亩，租地界址为：东至辛王路边（爱菊集团对面污水处理厂公交站牌旁），南至灞浦三路，西至北寰机电市场园区，北至北寰机电市场园区；租赁期限自2017年11月1日至2032年10月30日；租金93000元；付款方式为半年支付一次，即被告应于每年5月1日和11月1日前一周将半年的租金支付给原告；违约责任：被告逾期缴纳租金30日以内的，除补交所欠租金外还应按日向原告支付年租金万分之一的违约金，逾期超过90天的原告有权解除合同，被告还应向原告支付年租金百分之十的违约金。合同签订后，原告依约将租赁土地交付给了被告，被告在租赁土地上建造了办公场所，并将租赁土地拆分出租给他人用于经营建材生意。农村村民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案中原、被告签订的合同应属无效，加之被告拒付原告土地占用费，原告在多次向被告索要土地占用费未果后诉至法院。 肖杰辩称，1、原告在招租信息中表明土地已经初步硬化，可作物流货场等，原告从未说过该土地是农用地，被告已经尽到了合理的注意义务，被告签订租赁合同时无任何过错。而原告为获得不当收益，恶意与被告磋商签订《土地租赁合同》，现又主张该租赁合同无效，明显属于恶意磋商，如租赁合同无效，原告应向被告返还已收取的租金93000元，押金5000元，同时原告负有缔约过失责任，应赔偿被告搬运费5000元、预期租金损失88000元。2、原告未提供证据证明其对涉案租赁土地拥有合法处分权，原告不是适格的租金收取人；3、对于原告主张的土地占用费，被告不予认可。在2017年10月23日至2018年11月1日租用土地期间，被告及家人遭到原告及其家人的多次进场闹事，断水断电，严重影响被告正常使用租赁场地，被告有权主张租赁期顺延。同时被告多次主动向原告提出交付后续租金，均被原告拒绝。现原告向被告按合同约定的租金来主张土地占用费属于变相收取租金，同时土地占用费租赁合同未约定，该项诉讼请求于法无据。原告多次破坏干扰被告的正常租用土地，同时对于不明人员对被告租用场地的打砸破坏听之任之，未能尽到确保租赁场地正常使用的合同义务，被告对后续产生的租金有抗辩权。因此，原告夏海朝的各项诉讼请求于法无据，请求人民法院依法予以驳回。 肖杰向本院提出反诉请求：1、夏海朝承担缔约过失责任，返还已付租金93000元、押金5000元、搬运费5000元；2、夏海朝赔偿预期租金88000元；3、夏海朝赔偿其财物损失；4、本诉费、反诉费由夏海朝负担。事实与理由：其一直按照双方签订的《土地租赁合同》的约定，向夏海朝支付租金。夏海朝在合同签订后，一直未通水，经常无故停电，并多次怂恿家人进入租赁场地打砸场地的设备、货物等财产，严重影响了其对租赁场地的使用，给其造成严重的经营损失。其租赁夏海朝场地后又将部分场地转租给其他租户使用，因夏海朝恶意阻挠行为，导致其他租户无法正常经营，也未按合同约定向其支付到期租金，造成其预期租金损失。夏海朝以该土地系农村集体土地所有，其不是土地使用权属人，主张合同无效，存在严重缔约过失或欺诈故意，且已从不法行为中收取其租金93000元，根据合同法的相关规定，其有权要求夏海朝返还已付租金93000元、押金5000元并赔偿其因此遭受的损失。 夏海朝辩称，在签订《土地租赁合同》之前，肖杰前后多次到租赁土地处查看、了解相关情况，因此肖杰对于租赁土地的状况、权属、水电问题是清楚知晓的，并且其明确告知肖杰，租赁土地存在随时可能会被村委会、政府等国家单位收回的风险，肖杰也明确表态可以接受此种风险，之后双方才签订合同。肖杰承租土地后，又将土地分租给西安市北寰机电市场的几家商户。自肖杰承租土地以来，其从未采取任何手段干扰过肖杰的经营活动，也从没有断电或怂勇他人打砸。至于肖杰与他的租户发生的纠纷其不清楚。在《土地租赁合同》无效的情况下，肖杰基于合同收取的179000元的租金应当向其返还。其提起本诉确认合同无效，就是因为XX村委XX村XX户土地，实行土地产权改革政策，并非其个人的原因造成，对于土地租赁合同无效并无任何过错，其不承担任何赔偿责任。综上，请求驳回肖杰的反诉请求。 经审理，本院认定事实如下：2017年10月23日，夏海朝（甲方）与肖杰（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将西安市未央区北辰大道上庄村爱菊集团对面夏海朝闲置土地约3亩的土地出租给乙方使用，乙方租赁土地的用途为：经营使用（非耕种），租地界址：东至辛王路边（爱菊集团对面污水厂公交站牌旁），南至灞浦三路，西至北寰机电市场园区，北至北寰机电市场园区；租赁期限为15年，从2017年11月1日至2032年10月30日，壹年的租金总额为93000元，租金的交纳方式按半年支付的方式（即半年租金46500元），由乙方于每年的11月1日和5月1日交纳给甲方。每次交纳应提前一周；乙方在承租期内，可同他人联营，可转租或分租他人经营，但租赁期限不超过协议期限；甲方土地权属必须取得村委会盖章证明属实；违约责任，乙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金万分之一的违约金，如逾期超过90天，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之十的违约金；如果因国家政策调整或其他不可抗力，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任，但补偿方参照本合同第四条第5款；补充约定乙方交纳的5000元意向金转为押金，届时合同解除时完整退还乙方。2017年10月23日，肖杰向夏海朝交纳意向金5000元。2017年10月28日，肖杰向夏海朝交纳租金35000元，2017年11月6日，肖杰向夏海朝交纳租金11500元。2018年4月28日，肖杰向夏海朝支付租金46500元，租金交至2018年11月1日。肖杰在承租期间，将部分场地转租于他人使用，并收取租金。在第二个年度租期前后，肖杰称所租场地被夏海朝无故断水断电，并有人骚扰、打砸，导致其无法经营。其向夏海朝交纳租金，夏海朝拒收，夏海朝要求搬走。夏海朝则称村上进行产权整治，所有场地都要收回，其没有找人破坏肖杰经营。双方因第二年度租赁各项事宜发生争执，协商未果。夏海朝遂诉至法院，肖杰提起反诉。由于双方各持已见，致调解未果。 另查明，2019年10月29日，肖杰从案涉的租赁土地全部搬离。 以上事实，有土租赁合同、照片、录音、微信截图、收条、银行账户交易明细、电话通话录音等及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，因违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，夏海朝与肖杰签订《土地租赁合同》，将农用地租赁给肖杰用于商业经营，违反国家相关的法律强制性规定，故该《土地租赁合同》应为无效合同。本案无证据显示一方的过错程度明显大于另一方，对于合同无效双方应承担同等的过错责任。鉴于肖杰已经搬离案涉的土地，对于夏海朝请求肖杰立即搬离租赁土地的诉讼请求，本院不再处理。夏海朝主张以合同约定的租金标准，由肖杰支付自2018年11月1日起至实际搬离之日止的土地使用费。由于双方对导致合同无效均应承担同等的过错责任，且夏海朝未提供证据证明其实际损失，故本院酌定以合同约定的租金标准的50%为依据，由肖杰向夏海朝支付2018年11月1日至全部搬离前的占用涉案土地期间的土地使用费。肖杰将案涉土转租他人，在《土地租赁合同》中约定是允许转租的，且肖杰在承租期间，向夏海朝支付租金或承担了土地使用费，肖杰向第三人收取租金，系肖杰与第三人之间的经济关系，夏海朝主张肖杰返还该部分租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于肖杰的反诉请求部分。其要求夏海朝返还已付租金93000元、押金5000元、搬运费5000元。已付的租金93000元系第一年度的租金，双方已实际履行完毕，肖杰使用案涉土地并部分转租他人收取租金，肖杰因租赁已获取占有利益，其要求夏海朝返还已付租金93000元的理由不能成立，本院不予支持。押金5000元，因土地租赁合同不再继续履行，夏海朝应向肖杰予以返还。肖杰主张的搬运费5000元，因未提交相关证据证实，本院不予支持。肖杰主张的财物损失、预期租金损失，因其对合同无效的后果存在一定过错，且对该部分损失无充分有效证据予以印证，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认夏海朝与肖杰签订的《土地租赁合同》无效； 二、被告肖杰于本判决生效之日起十五日内支付夏海朝土地使用费46118元（自2018年11月1日至2019年10月29日，93000元×50%÷365天×362天）； 三、夏海朝于本判决生效之日起十五日内返还肖杰押金5000元； 四、驳回夏海朝的其余诉讼请求； 五、驳回肖杰的其余反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3880元（夏海朝已预交），由夏海朝负担3143元，肖杰负担737元；反诉案件受理费2060元（肖杰已预交），由肖杰负担1998元，夏海朝负担62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘晓国 人民陪审员  姚广成 人民陪审员  党天堂 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  张 瑾 打印人：周惠荣校对日期：张瑾送达日期：2019年月日