青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4336号原告：青海中发源实业有限公司（统一社会信用代码：法定代表人：马×。委托诉讼代理人：李×，青海海博律师事务所律师。委托诉讼代理人：航×。被告：韩×，住址：青海省循化县。原告中发源公司与被告韩×商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告中发源公司委托诉讼代理人李×、航×，被告韩×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海中发源实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年5月17日签订的合同编号为YSO1002019038014，房屋代码60533353和合同编号为YS01002019017528，房屋代码为994010的两份《商品房买卖合同(预售)》；2、判令原告向被告退还购房款1631024.5元(其中扣除房款总额10％违约金为406780.5元);3、本案的诉讼费用被告承担。事实与理由：2019年5月17日，原告与被告分别签订了合同编号为YS01002019038014，房屋代码为60533353和合同编号为YS01002019017528，房屋代码为994010《商品房买卖合同(预售)》，约定被告购买原告开发的位于西宁市××区房屋，建筑面积分别为108.74平方米、278.66平方米。房屋单价分别为每平米10500.38元和10500元，两套房屋的合同总价款为:4067805元。合同附件十ー补充协议第四条约定，买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10％违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料。合同签订后，被告在合同约定的90日内没有办妥贷款手续，获得贷款，原告在此之后多次催告被告支付房款或者协商付款事宜，但被告置若罔闻，不积极履约，一直持续至今。截止当前，原告共计收到被告支付的购房款2037805元。综上，为维护合法权益，依据双方的合同约定，原告诉请贵院依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》。被告韩×辩称，原告在签订合同时对我存在欺诈行为，在确认我能办理贷款的情况下隐瞒真相，有意拖延时间，不向银行交付资料，致使合同逾期。请求法庭查明真相，维护被告合法权益，判令原告继续履行合同。原告青海中发源实业有限公司为支持其诉称，向本院提供如下证据：证据一、《商品房买卖合同（预售）》两份（编号分别为：YS01002019038014，YS01002019017528），意在证明：合同附件十一第四条第一项，就合同的解除和违约金的标准予以了约定，按合同的约定，合同解除后，原告可扣除房款总额10％作为违约金。经质证，被告上述证据的真实性没有异议，但认为，违约责任的约定不公平，且违约是原告故意拖延造成的，原告没有给予被告继续履行的合理期限。本院对上述证据真实性予以确认。证据二、发票，意在证明：原告收到被告购房款总共2037805元的事实。经质证，被告上述证据不持异议，本院对上述证据予以确认。证据三、公告；证据四、手机短信。上述两组证据意在证明：原告督促被告交付房款及告知其相应后果的事实。经质证，被告对看到公告和收到短信的事实予以认可，但认为，这只是原告为解除合同要我承担违约责任走的形式，被告前去和原告调解解决时，却遭到原告拒绝，原告没有解决问题的诚意。本院对上述证据的真实性予以确认。被告韩×为支持其辩称，向本院提供如下证据：证据一、通话录音（与原告公司销售员工的通话录音，时间为2019年4月29日，时长为8分43秒，拨出电话号码为138XXXXXXXX，呼叫人为韩×；接听人员为马玉红，电话号码为187XXXXXXXX），意在证明：原告承诺贷款能办，承认提交资料是公司的事情，和被告无关，不会追究我的违约责任的事实，且强调被告的流水和征信都没有问题，贷款申请在一两天内可以办下来。证据二、承诺书，意在证明：原告承诺为被告办理贷款的事实。经质证，原告认为，对通话录音的合法性不予认可，对录制时间、对方通话人员的身份、通话场所等无法查证，不能证明与本案争议事实有关联性；另外，从内容来看，应该是给被告办理备案合同，因刷卡金额不符出现问题的内容。被告提到的个人征信、流水等，只能理解为向银行提交相关资料，贷款是否通过是由银行决定的，原告仅仅是协助被告提交资料；对承诺书，因是复印件，其真实性有待查证，也没有相关人员的签名或盖章，无法确认为我公司营业部出具。证据三、银行柜台电脑截图，意在证明：韩×需要补交首付款63万元、补交以后，银行可以放款。证据四、通话录音一份（与现在的销售主管的通话，时间为2019年7月26日，拨出为销售主管，号码187XXXXXXXX，接听为韩×，号码138XXXXXXXX），意在证明：2019年7月26日，原告又重新换了一家银行申请贷款，还没有将贷款资料提交给银行。经质证，原告认为上述证据的来源均存疑，提出原告之前多次将被告的贷款资料提交给银行，被多家银行拒绝，并不是没有提交。本院认为，被告提交的上述证据能够证实原告代为被告向银行申请购房贷款，因被告未能通过银行的贷款审查，其贷款申请未获批准的事实。经审理查明,2019年3月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》（合同编号为YS01002019017528，房屋代码为994010）；2019年5月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》（合同编号为YS01002019038014，房屋代码为60533353）。两份合同约定被告购买原告开发的位于西宁市××区住房两套，建筑面积分别为278.66平方米、108.74平方米，房屋单价分别为每平米10500元、10500.38元，两套房屋的合同总价款为:4067805元；并约定被告支付50%的首付款，余款在合同签订后90日内办理按揭贷款，被告向原告提供贷款的相关资料，原告负责与银行联系办理贷款，逾期不能办理贷款的，原告（出卖人）有权解除合同或要求被告（买受人）一次性付款，出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10％违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款。合同履行中，被告按约定支付两套房屋首付款50%，即2037805元，并向原告提交了相关贷款资料。原告向银行申请贷款时，根据被告的收入情况，要求被告的首付款要达到63%。对此，原被告未能协商一致，贷款事宜未及时办理。庭审中，被告辩称，原告销售人员根据被告提供的个人征信情况，承诺为被告办理银行贷款，但销售人员没有及时办理，在被告于2019年3月19日签订的《商品房买卖合同(预售)》快到90天的时候，才向被告通知不能贷款的情况，没有给被告交款的合理期限。2019年8月19日，原告律师李×给被告发信息三天内支付房屋余款，次日，被告去交款时原告拒收。庭审后，被告书面承诺一次性交付全款，请求法院判令原告继续履行合同。本案争议的焦点为：1.合同附件十一补充协议第四条第一项约定的合同解除的条件是否成就？2.被告对合同不能继续履行是否存在违约？本院认为，庭审中，被告表示对合同附件十一，补充协议第四条第一项的内容了解，对违约责任的内容知情。因双方签订合同后，被告的贷款申请未获银行批准，被告在履行2019年3月19日签订的《商品房买卖合同(预售)》时以原告未给合理的交款时间为由，未按合同约定向原告交付剩余房款，根据上述合同约定，若被告在合同签订后90日内不能获得贷款，原告可依约解除合同。据此，原告请求解除与被告2019年3月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张符合约定，应予支持；原告请求解除与被告于2019年5月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张不能成立，合同附件十ー补充协议第四条约定，买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。此合同于2019年8月17日已达到“合同签订后90日内付余款或贷款”的约定，但被告的贷款未获得批准。按此约定，原告律师李×于2019年8月19日给被告发信息三天内支付房屋余款，说明原告主张了“或要求买受人一次性付款”的权利。被告庭审中抗辩，接到该信息次日去交款时原告拒收，且被告庭审后书面承诺一次性支付全部余款，要求原告继续履行合同，该要求符合双当事人的约定，故原告该主张不予支持。关于违约金的问题，因原告承诺为被告协助申请贷款，贷款未能获批，非原、被告原因所致，故原、被告对合同无法继续履行均无过错，原告要求被告承担违约责任无事实依据，且协议中关于违约金承担的约定，有违公平原则，原告据此提出的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条之规定，判决如下:一、原告青海中发源实业有限公司与被告韩×于2019年5月17日签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号为YS01002019017528，房屋代码为994010），依法予以解除；原告青海中发源实业有限公司已收取的房款1466035全额退还被告韩×；二、驳回原告青海中发源实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11551元，由被告韩×负担8317元，原告负担3234元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马守彪 二〇一九年十一月十四日书记员 郑向丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规