河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0903民初226号 原告：沧州市粮食局，住所地河北省沧州市运河区清池北大道22号，统一社会信用代码：11130900000537430X。 法定代表人：孟祥国，该局局长。 委托诉讼代理人：王吉仓、齐玲瑞，河北海岳律师事务所律师。 被告：李志辉，男，1964年1月28日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：武文昭，河北建平律师事务所律师。 被告：沧州市粮油储运公司综合商场，住所地沧州市运河区光荣路102号。 负责人：马树荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱玉祥，河北浮阳律师事务所律师。 被告：沧州狮城百姓大药房连锁有限公司，住所地沧州市运河区水月寺大街38号，统一社会信用代码：91130903L08632435K。 法定代表人：徐刚萍，该公司经理。 委托诉讼代理人:刘学芹，河北建平律师事务所律师。 被告：沧州市粮油储运公司，住所地沧州市新华区交通大街24号，组织机构代码：10660350-4。 法定代表人：曹国营，该公司经理。 原告沧州市粮食局（以下简称粮食局）与被告李志辉、沧州市粮油储运公司综合商场（以下简称综合商场）、沧州狮城百姓大药房连锁有限公司（以下简称百姓大药房）、沧州市粮油储运公司（以下简称粮油公司）物权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王吉仓、齐玲瑞，被告李志辉的委托诉讼代理人武文昭，被告综合商场的委托诉讼代理人朱玉祥，被告百姓大药房的委托诉讼代理人刘学芹到庭参加诉讼。被告粮油公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 粮食局向本院提出诉讼请求：1、确认被告综合商场与被告李志辉签订的落款时间为1995年7月1日的《借款协议》无效。2、确认被告李志辉与百姓大药房签订的《房屋租赁合同》无效。3、被告李志辉与百姓大药房退出并返还原告坐落在光荣路的XXX号X楼临街门市（面积约300平米）。4、被告李志辉与百姓大药房给付自2009年至实际退出并归还原告之日的门市使用费，暂主张至起诉之日为1000000元（具体以鉴定为准）。5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案房屋依法登记在原告名下，并有固定资产账载明。1996年1月1日，原告的直属企业粮油公司与被告综合商场经理马树荣签订一份企业承包经营合同书，主要约定：原告所有的坐落在光荣路的5间门市提供给马树荣任经理的综合商场使用，马树荣带领单位的几名职工对综合商场进行经营，承包期限1996年1月1日至1996年12月30日。承包合同到期后，原告多次索要门市，马树荣以给职工发工资为由没有将门市交回。2009年6月份，马树荣从单位办理了内部退养手续。2013年1月，原告将马树荣、百姓大药房、李志辉、粮油储运公司起诉。原告2015年7月申请撤诉。在上述诉讼过程中，原告得知，被告综合商场在未告知原告的情况下，擅自与被告李志辉订立了《借款协议》，落款时间为1995年7月1日，并将原告所有的门市抵押并最终抵顶给了被告李志辉。原告并得知，被告李志辉与百姓大药房签有《房屋租赁合同》，落款时间为2012年4月19日，租赁期限为2012年5月25日至2017年5月25日。各被告的行为侵犯了原告的合法权益。 李志辉辩称，一、对原告粮食局主体资格有异议，据了解现粮食局主体已被撤销，已不存在独立的法人资格。二、涉案房产沧州市光荣路XXX号X间300平米房屋，所有权不属于粮食局。粮食局所提供的房产证与本案房产缺乏关联性，面积不符，位置不符，存在多次涂改的情况，不能证明是否包含涉案房产在内，该证据存在严重瑕疵，不能作为粮食局主张所有权的证据认定。退一步讲，即使粮食局名下的房产证可能包含涉案房产，但也仅仅是形式上的登记，该房产证颁发日期为1995年10月17日，晚于涉案房屋建成日期，晚于李志辉与储运公司及综合商场签订协议的日期，涉案房产实际所有权人并非粮食局，从粮食局出具的两次证明可以确认，涉案房产的实际所有权人是粮油公司下设综合商场所有，该自认性证据已排除粮食局的权属权益。同时，（2013）运民初字第319号案件审理卷宗中，证人包括原粮食局局长、办公室副主任、基建科长、购销公司经理均证明，粮食局仅是统一申报建房登记的顶名人，房屋出资人和实际所有权人均是粮食局下属公司实际所有。同时，1995年7月1日粮油公司与李志辉所签协议，也明确涉案房产实际权属事实。涉案房产自始至今近二十年粮食局从未管理过，也未主张过权利，也说明涉案房产并非粮食局的财产。《物权法》颁布于2007年10月1日，对于此前的房产顶名登记和实际权属没有溯及力，也就是说，房产登记并不是认定所有权的唯一依据，房产所有权应当结合本案综合证据判定实际所有权人，从而排除登记人的权属。三、1995年7月1日，李志辉与粮油公司及综合商场签订的借款担保协议，同时也是一份附条件的以物抵债协议，该协议并不违反当时的法律禁止性规定，该协议早已履行完毕。2000年借款到期，粮油公司及综合商场无力偿还借款本金及利息，各方已履行了以企业资产抵顶企业债务的约定，并形成李志辉合法所有涉案房产至今的事实，该事实至今已持续存在近20年，粮食局此前从未提出过异议，相反还出具过两份证明对实际所有权事实多次进行确认。李志辉在签订借款协议时，根食局并不存在任何房证。李志辉之所以出借资金，也是基于信赖粮食局及粮油公司及综合商场对房产实际所有权确认的事实和综合商场当时实际使用占有该房产的事实。况且当时，并没有任何的房产登记，也没有《物权法》的存在。四、关于各方关系。粮食局下设粮油公司和综合商场是独立的企业，企业对经营期间发生的债权债务以自有财产承担责任，处置自有财产的行为，均属合法有效。至于粮食局与下设单位及员工之间的管理关系、束属关系、承包关系、内部集资建房产权纠纷均不得对抗善意第三方即李志辉一方。粮食局对其内部争议应以内部管理协调，而不应向第三方李志辉主张任何权利。五、基于本案的形成事实以及历史遗留问题可知，粮食局与粮油公司与综合商场之间并非民事诉讼法规定的平等民事主体之间的平等民事纠纷，而是上级与下级、管理与被管理的关系，涉案房产涉及历史遗留落实政策性质的集资建房等房地产纠纷，也涉及行政划拨的产权纠纷，也是单位内部建房、分房而引起的占房、腾房纠纷，通过粮食局将议价公司的房产划拨登记给议价公司的事实，也足以说明该情况。此类纠纷并非平等民事主体之间的普通民事纠纷。根据1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案不属于人民法院受案范围。本案房产问题涉及二十多年前的历史遗留问题，并形成至今长期的事实现状，应当综合考虑当时的政企之间的关系、企业经营模式、当时的法律政策背景、当时的物价水平和交易习惯、李志辉的合法权益保护等多种因素，并非简单的平等主体民事纠纷，更不应以现行法律进行评判，对于不属于人民法院受案范围的案件，应当驳回起诉，由其内部协调处理。六、粮食局主张的腾退房屋和使用费问题，无事实和法律依据，该房产并非粮食局财产，其无权主张任何权利，并且已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。 综合商场辩称，1、原告不具备本案的主体资格，因为本案所涉及的五间门市名义上是原告的，实际产权是粮油公司综合商场的，该块土地3739号所有权是粮油公司的，因该处房屋原来系三个公司（粮油公司、沧州市议价粮油公司、运河粮油公司）共同出资所建，关于这方面有当时粮食局的办公室主任和基建科长出庭证言证实，原告没有出资。为了办理该房产证作为主管部门的原告，为了统一大家的意见，就以原告的身份办理房证，但是多年来该处房产不归原告控制和支配。2、本案所涉及的五间门市目前不在综合商场掌控之中，故谈不上退还问题，1995年7月1日综合商场与李志辉之间签订了一份260000元的借款合同，该合同由综合商场主管部门粮油公司作担保，并以涉案的五间门市做抵押，2000年6月份合同到期，综合商场没有偿还本息，且综合商场从1998年处于停业状态，马树荣也放假回家，后来李志辉多次催要借款，根据合同约定李志辉取得了上述五间门市，这些年来李志辉对上述房屋进行修缮和维护，目前涉案房屋已出租给第三人，与综合商场没有关系，上述行为原告及其粮油公司都清楚，鉴于本案涉及的五间门市已不在综合商场处，故谈不上返还问题。3、上面谈到的从2000年以后，综合商场就没有管理过涉案的门市，也没有获得五间门市的收益，所以说无法返还涉案的租金，请求驳回原告的诉求。 百姓大药房辩称，1、被告李志辉与粮油公司、综合商场的借款抵押合同签订在1995年7月1日，那时担保法和物权法尚未实施，法律并未强行规定不动产抵押需要办理相应登记，因此三方签订的合同因未违反法律强制性规定属合法行为，在债务人无法如期偿还欠款及利息时，债权人李志辉基于优先受偿权取得房屋。2、李志辉与我公司签订租赁合同前，向我公司提交了其已取得房屋产权的证明材料（当时粮食局出具的证明和李志辉与综合商场签订的借款抵押合同），双方合同履行过程中，李志辉一方也未出现任何房屋权属争议纠纷，因此李志辉与我公司签订的租赁合同受法律保护。3、我公司已将租金按照合同约定交付出租人李志辉，属有偿使用，原告无权向我公司主张门市使用费。 粮油公司缺席无辩称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1995年7月1日，李志辉（甲方）与综合商场（乙方）、粮油公司（担保方）签订《借款协议书》，约定：甲方借给乙方260000元整，年息15.12%，借款时间为1995年7月1日至2000年6月30日止，乙方将坐落于光荣路XXX号X楼临街门市作抵押（约300平方米），门市按500000元计价，产权为粮油公司，如到期乙方还不了甲方款，该门市产权归甲方所有。李志辉在甲方处签字，综合商场负责人马树荣在乙方除签字并盖有综合商场印章，粮油公司法定代表人刘金明在担保方处签字并盖有粮油公司印章。后因综合商场未偿还借款本息，李志辉向其主张权利。综合商场将涉案房屋钥匙交由李志辉，并由李志辉占有该房屋至今。关于涉案房屋的交接情况，李志辉一方陈述：在2000年6月以后综合商场和粮油公司没有还钱，且该两个公司经营的也十分惨淡，李志辉多次催要借款，也找过粮食局，最后由粮油公司和综合商场相关人员（具体记不清了，时间太长了）把房屋钥匙给了李志辉，涉案房屋就由李志辉所有。综合商场陈述：在2000年6月份以后，综合商场无法给付李志辉借款本息，综合商场在李志辉多次催要下，也向粮油公司反映了这个情况，与粮油公司协商，当时粮油公司的领导都不明确的表态，但都认可还账，为此我方将钥匙在粮油公司领导不反对且知道的前提下交给了李志辉，也认为抵顶了上述的借款本息（在当时260000元的本息完全可以购买包括本案涉案房屋及周边的两个单位的门市）。企业当时有自主经营权利，也认为抵顶也符合法律规定，因为借款时担保法尚未实施，也不能适用担保法相关抵押登记的条款，且主要的是当时的房屋并没有进行登记，实际所有归粮油公司，只是后来登记在原告处。 另外，涉案房屋系由粮油公司交付综合商场作为经营场所使用。 1995年10月17日，粮食局就涉案房屋办理了产权登记，现涉案房屋产权仍登记在粮食局名下。 2012年4月19日，李志辉与百姓大药房签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给百姓大药房。后续签房屋租赁合同至2021年月4月30日。 本院认为，1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百三十三条规定，担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释。因此，对本案所涉借款协议书中关于“如到期乙方（综合商场）还不了甲方款，该门市产权归甲方（李志辉）所有”的约定发生的纠纷应当适用担保法。根据担保法的上述规定，借款协议书中的该条款无效。且被告李志辉至今未办理涉案房屋的过户登记手续，其不能取得涉案房屋的所有权。物权具有公示效力，不动产物权的设立、变更等经依法登记，发生效力。现涉案房屋登记在原告粮食局名下，粮食局享有涉案房屋的所有权。物权还具有排他性，原告粮食局作为涉案房屋的所有权人有权要求被告李志辉及百姓大药房返还房屋。另外，因被告李志辉占有使用涉案房屋，系基于其与被告综合商场、粮油公司之间的借款关系，因综合商场未偿还其到期借款本息而将涉案房屋向其交付，故本案所涉借款纠纷及由此产生的房屋占用费等问题应另行解决。被告李志辉与百姓大药房签订的《房屋租赁合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的几种法定情形，本院对原告要求确认被告李志辉与百姓大药房签订的《房屋租赁合同》无效的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百三十三条规定，判决如下： 一、确认被告沧州市粮油储运公司综合商场、沧州市粮油储运公司与被告李志辉签订的落款时间为1995年7月1日的《借款协议书》中关于“如到期乙方还不了甲方款，该门市（沧州市光荣路XXX号X楼临街门市）产权归甲方所有”的约定无效。 二、被告李志辉、沧州狮城百姓大药房连锁有限公司于本判决生效后六十日内返还原告沧州市粮食局坐落在沧州市临街门市。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告沧州市粮食局负担13700元，由被告李志辉负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  鞠法昌 人民陪审员  张建华 人民陪审员  骆桂萍 二〇一九年十一月五日 书 记 员  李艳娇