广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初20320号原告：深圳千代创新投资有限公司欢乐海岸粤厨餐饮店，住所地深圳市南山区沙河街道白石路东8号欢乐海岸北区蓝楹坊8#，统一社会信用代码：91440300MA5EGJTA4W。法定代表人：于希。委托诉讼代理人：朱云燕，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志琴，广东深天成律师事务所律师。被告：深圳华侨城都市娱乐投资公司，住所地深圳市南山区沙河街道滨海大道2008号，统一社会信用代码：91440300781355698B。法定代表人：刘洪杰。委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺文杰，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告深圳千代创新投资有限公司欢乐海岸粤厨餐饮店诉被告深圳华侨城都市娱乐投资公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱云燕、黄志琴，被告的委托诉讼代理人禹喜斌、贺文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》及《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同主体变更协议书》已解除；2、被告返还租赁保证金154383.84元（人民币，下同）；3、被告赔偿原告装修损失533891元、员工遣散费194485元、评估费9000元、律师费10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月13日，原告与深圳市丹思味特公司餐饮管理有限公司、深圳市丹思味特公司餐饮管理有限公司欢乐海岸分公司、深圳市盼达投资有限公司、张丹丹、张天毅签订《转让协议》，约定深圳市丹思味特公司餐饮管理有限公司（下称“丹思味特公司”）将欢乐海岸M63餐厅的经营场所及全部有形资产（包括但不限于装饰装修、电器等）的所有权、使用权全部转让给原告，转让价格为110万元。现场经营场所系丹思味特公司向被告租赁，租赁期限至2020年7月1日。丹思味特公司保证原告在该期限内正常使用该场地，并承诺在期限届满之后若原告欲继续租赁该场地，丹思味特公司将全力协助原告完成续租（包括但不限于协助原告与业主谈判等）。2017年6月16日，在丹思味特公司和被告安排下，原告与被告及丹思味特签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同主体变更协议书》，该主体变更协议书仅提及被告与丹思味特公司于2013年12月3日签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），并没有提及被告与丹思味特公司签订过任何补充协议。主体变更协议签订以后，原告又投入100多万元对餐厅装饰装修、厨房、包房等进行全面升级改造，当时得到了被告的大力支持和肯定。但是被告于2019年5月6日通知原告租赁合同将于2019年5月31日到期，并要求原告于2019年6月20日完成撤场。2019年5月17日,被告又发出《租赁合同终止知会函》到门店通知原告合同于2019年5月31日到期，要求原告在2019年6月15日完成撤场，2019年6月20日前返还房屋及附属设施。由于被告多次表示该商铺已经租给了别的商家，虽然原告已主张行使优先租赁权，也不可能再租给原告继续经营，并一再要求原告搬离，严重干扰和影响原告正常经营管理，导致原告员工纷纷要求离职补偿，给原告造成重大经济损失，已构成严重违约。为避免损失进一步扩大，原告不得不遣散员工，于2019年5月31日停止营业并按现状将商铺移交被告管理。鉴于被告违反《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》第3.2条规定，未能保证原告在租赁期限内正常使用该场地，并侵犯了原告的优先租赁权，且与深圳市丹思味特公司餐饮管理有限公司串通欺诈原告，已构成严重违约和侵权，因此原告通过律师多次与被告交涉，提出索赔要求，被告均置之不理。为了维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求贵院依法予以支持。被告辩称：针对诉求一，无事实及法律依据，合同已经在2019年5月31日履行完毕，并终止，没有解除的事由，合同也履行完毕，不存在解除的适用。针对诉求二，根据合同约定，租赁保证金需要原告履行完毕全部合同义务之后，才予以退还，原告目前没有按照合同约定将商铺恢复毛坯交付给被告，被告目前正联系施工方并对商铺装修进行了拆除，工程费用14万元，保证金的性质是合同履行的担保金，被告支出的拆除费用应当从保证金中予以扣除。针对诉求三，均无事实和合同依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日，被告（甲方）与丹思味特公司（乙方）签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》，约定：甲方将欢乐海岸北区蓝楹坊8#商铺（涉案商铺）出租给乙方使用，商铺只供乙方做餐饮用途，品牌为M63，建筑面积为409.72平方米，实用面积237.64平方米；乙方的装修期从交付日起计算，乙方装修期结束的次日即为起租日；租赁期限自该商铺起租日起计5年，合同期满在同等条件下乙方享有优先租赁权；乙方以每月保底租金或每月销售额提成的方式支付每月租金，两者取其高；租金以商铺使用面积计，保底租金为每月每平方米280元，月租金为66539.2元，销售额提成比率为15%，从第三年起按上一年保底租金标准递增5%。从第三年起销售额提成比率为16%；乙方应向甲方交纳相当于2个月租金、管理费及推广费数额的租赁保证金，154383.84元；满足本合同内所约定的权利和义务全部履行完毕、未有其他可能对甲方权力产生影响的情形等条件，乙方把商铺交还甲方之日起30天后，甲方应向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日提前6个月向甲方提出书面续租要求，乙方未能在签署时间内向甲方提出续租要求，视为乙方放弃续租；合同终止（不论基于何种原因），应当于本合同终止之日后5个工作日内交还该商铺；合同终止（不论基于何种原因），甲乙双方约定按下述标准之一接收/交还商铺：乙方自费搬离该商铺内的所有动产，并拆除双方商定须拆除的附属设施、设备和装修，剩余的附属设施、设备和装修乙方无偿给与甲方；乙方自费搬离该商铺内的所有物品，并将该商铺恢复至甲方交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；有下列情形之一如合同期限届满，乙方未在规定期限内提出续约申请的，本合同自然终止，甲方应在30天内退还乙方交纳的各种保证金及其他预交款项（不计利息）；乙方承诺在2014年1月31日前开业，具体时间以实际开业时间为准；2014年6月6日，被告（甲方）与丹思味特公司（乙方）签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁年限协议》，约定双方签订的《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》的起租日为2014年6月1日，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止。2017年4月13日，丹思味特公司（甲方）、深圳千代创新投资有限公司（乙方）、深圳市盼达投资有限公司（丙方）、张天毅张丹丹（丁方、担保人）共同签订《转让协议》，约定：甲方与丙方于2016年7月28日签订《合作协议》，甲方将分公司交由丙方经营，甲方与丙方于2017年3月25日签订《终止合作协议》，并丙方向甲方交还欢乐海岸M63餐厅经营场所及全部有形资产；甲方同意将丹思味特欢乐海岸分公司交给乙方经营，经营成果全部归乙方享有，同时按现状将欢乐海岸M63餐厅的经营场所及全部有形资产的所有权、使用权全部转让给乙方；乙方同意向甲方支付110万元作为对价，并占有甲方100%的股权；本协议签订生效后3日内，甲方应将欢乐海岸M63餐厅的经营场所及全部资产交付给乙方，现经营场所系甲方向业主租赁，租赁期限至2020年7月1日，甲方保证乙方在该期限内正常使用该场地，并承诺在租赁期限届满后若乙方欲继续租赁该场地，甲方将全力协助乙方完成续租；甲方同意代乙方垫付押金154383.84元给业主，带租赁合同期满后无息退还；及其他内容。2017年6月16日，被告（甲方）、丹思味特公司（乙方）、原告（丙方）签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同主体变更协议书》，约定：甲乙双方于2013年12月3日签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》（下称租赁合同），现租赁合同承租方由乙方变更为丙方，经营品牌变更为M63粤厨；乙方同意其根据租赁合同已缴纳的所有费用包括相关保证金直接转为丙方名下；本协议生效后的承租方的全部权利义务由丙方承担，乙方不再承担任何权利义务；除本协议约定情形外，租赁合同的其他内容不变，出租方和承租方的权利义务及违约责任均按租赁合同所约定，甲方与丙方承诺严格按照租赁合同约定履行等。2018年10月16日，原告向被告出具《申请函》内容为：原告承租的涉案商铺，承租期为2013年12月3日至2019年5月31日，在租赁期内，双方保持着友好合作，现原告为长期商业发展在合同的要求范围内提前六个月申请续租，并同时更新餐厅的升级与改造，有意向继续承租上述店面，其他事项可按原合同继续履行。被告分别于2019年4月1日、5月6日、5月17日向原告出具《终止知会函》、《到期知会函》，告知原告双方同意终止租赁合同及到期后的租赁关系，并要求原告于2019年6月20日前按原状返还房屋及附属物品、设施设备等。2019年4月29日，原告委托律师向被告出具《律师函》，内容为：原告与丹思味特公司等签订《转让协议》，约定将涉案上铺的经营场所及全部资产转让给原告，现场经营场所系原告向业主租赁，租赁期限至2020年7月1日；被告近期通知原告租赁合同将于5月31日到期，并要求原告于6月20日完成撤场，原告表示强烈反对，根据合同约定原告有优先承租权，现原告要求双方继续履行租赁合同至2020年7月1日，原告已向被告提出书面续租要求，原告坚持要求行使合同约定的优先租赁权。2019年5月31日原告向被告出具《停业通知》及律师函，告知被告原告于2019年5月31日停止营业并按现状将商铺移交原告，由此造成的一切经济损失应由被告承担。同日，被告向原告出具《关于〈停业通知〉的复函》，内容为：原告未办理物业实际腾出商铺，也并未将商铺恢复交付时的毛坯状态，根据合同约定被告不同意接收商铺。2019年6月17日和6月25日，原告分别向被告出具律师函，认为被告侵犯了原告的优先承租权，并要求被告承担原告的一切经济损失。被告对原告提交的律师函等不予认可，并表示律师函的内容没有事实与合同依据。为证明原告的装修损失、员工遣散费损失、评估费、律师费等，原告提交了深圳市银通联资产评估有限公司出具的涉案商铺二次装修资产评估报告书（评估基准日为2019年5月31日、评估价值为533891元）、评估发票（载明评估费9000元）、离职手续清单、领取赔偿款签字、银行转账记录、薪资明细、劳动合同、社保记录、委托代理合同等予以证明。被告对委托代理合同的真实性予以认可，对其他证据不予认可。另查，被告（甲方）于2019年5月5日与案外人深圳星文华冠文化传播有限公司（乙方）签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作艺术酒吧用途，品牌为lejardin，租期自2019年8月20日起至2022年8月19日止；乙方以固定租金的方式支付每月租金，第一年固定租金为每月每平米550元，月固定租金为130900元，第二年固定租金为月142800元，第三年固定租金为154700元；合同约定的交楼标准为现状交付；及其他内容。为证明被告未将涉案商铺恢复毛坯须支出费用142922.15元，原告提交了银广厦集团有限公司出具的《单位工程竣工结算汇总表》予以证明。原告对该证据不予认可。庭审中，原告表示其系于2019年5月31日撤场，但被告并未作出交接行动；被告表示原告系于2019年6月2日离开，未办理交接手续。本院认为，本案中，丹思味特公司将其与被告签订的《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》中的相关权利义务转让给原告，原告、丹思味特公司与被告共同签订了《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同主体变更协议书》，由原告承租涉案房产，故《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》的出租方和承租方为被告与原告。该合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，各方均应按照该合同严格履行各自义务。本案中，原告虽表示其与丹思味特公司签订的转让协议中约定涉案商铺的租赁期限至2020年7月1日，但丹思味特公司与被告签订的《华侨城欢乐海岸商铺租赁年限协议》中明确约定了《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》的租赁期限至2019年5月31日；且从原告出具给被告的《申请函》的内容亦可以看出，原告知晓租赁合同系于2019年5月31日到期。现原告确认其系于2019年5月31日搬离了涉案商铺，故双方的租赁合同系到期自然终止，并非由于被告单方解除合同造成，对于原告要求确认双方的租赁合同、主体变更协议书已解除的诉讼请求，本院不予支持。原告主张按租赁合同约定其享有同等条件下的优先续租权，且原告已按租赁合同的约定向被告提出续租申请，但被告排斥了原告的该项权利，给原告造成了损失，故本案的焦点问题为：被告是否侵犯了原告的优先承租权。对此，本院分析如下：首先，涉案租赁合同中明确约定“合同期满在同等条件下乙方享有优先租赁权”，并约定“本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日提前6个月向甲方提出书面续租要求”。从以上约定可以看出，原告享有的涉案商铺优先承租权系双方租赁合同中约定的意向权利。本案中，原告在租赁合同届满前6个月（2018年10月16日）向被告提出了书面续租要求，而被告在收到原告书面续租的申请后，并未作出任何回应，而是在收到续租申请5个多月后径行告知原告双方租赁合同终止，并要求原告搬离。被告对于是否同意原告续租、为何不同意均未做出回应，该行为有违合同中有关原告优先承租权约定。其次，从被告与案外人于2019年5月5日签订的租赁合同可以看出，在原、被告的租赁合同尚未到期时，被告已与案外人就涉案房产出租事宜进行协商，但被告并未将拟另行出租的相关事宜告知原告，亦未将案外人“承租的条件”告知原告，被告在未通知原告的情况下，径直与案外人签订租赁合同，剥夺了原告在“同等条件”下续租的权利，亦侵犯了原告的优先承租权。最后，作为承租人，在经济上处于弱势地位，一般均会对房屋进行前期投入（包括装修投入、支付转让费等），基于此，承租人更多关注房屋使用权的延续，一旦出租人拥有自由选择新承租人的权利而致使承租人丧失继续承租房屋的机会，对于承租人来说增加了搬迁重新安置的成本，也会失去长期经营中累积的客户资源、客流量、装修成本。因此，在租赁合同中约定承租人享有优先承租权时，出租方不应在承租人不存在任何违约行为或其他可能影响合同履行的情况下，排除承租人的“优先承租权”，甚至在不考虑承租人是否可与新的承租人付出同样“条件”的情况下，直接和新的承租人签订租赁合同，这样违反诚信原则的行为，致使承租人的“期待利益”落空，亦给承租人造成了损失。而本案中被告的行为即是如此。综上，本案中，被告的行为损害了原告的优先承租权，构成违约，应当赔偿原告的损失。对于原告要求的装修损失、员工遣散费、评估费、律师费等损失。被告侵害了原告的有限承租权，应赔偿原告的损失，对于赔偿损失的金额，本院认为，首先，原告提交的相关证据被告不予认可，而原告提交的评估报告系其单方委托评估公司进行的评估，在被告未到场确认的情况下，不能证明评估报告中所列的评估项目真实存在、评估价格符合实际情况；而原告提交的离职手续清单、转账记录、薪资明细等，系原告单方制作，无法确定相关人员是否系涉案商铺经营时雇用的人员、支付的款项是工资还是遣散费。故原告的相关证据尚不足以证明其真实的损失。其次，对于装修损失，如原告能续租涉案商铺，其对于装修及设施设备的价值仍可继续长期利用或可相应减少后续装修等投入成本，故被告应赔偿原告装修损失，但同时承租人该部分装修及附属物原则上应在承租期限内消化完毕，在不能确定原告是否一定能续租、续租多久的情况下，不能依此要求被告承担原告所有的装修投入损失。最后，本案中原告系从丹思味特公司处“接手”涉案商铺，对于接手时剩余的租赁期限长短、是否可以续租等应了解清楚并应作出预判，而可能出现的不能续租等，亦属于原告投资的商业风险之一。因此，即使被告侵害了原告的优先承租权，亦不能将原告的所有损失均归咎于被告，故原告要求被告赔偿其全部损失缺乏依据。综上，根据公平原则，本院酌情判令被告赔偿原告各项费用损失共计20万元。对于原告要求被告退还租赁保证金154383.84元的诉讼请求。根据涉案合同的约定：“本合同自然终止，甲方应在30天内退还乙方交纳的各种保证金及其他预交款项（不计利息）”。涉案合同已到期终止，故被告应退还原告租赁保证金154383.84元。对于被告提出的因原告并未将涉案商铺恢复原状，未履行完合同义务，故不退还租赁保证金的抗辩理由，本院认为，首先，租赁合同中约定：“甲乙双方约定按下述标准之一接收/交还商铺：乙方自费搬离该商铺内的所有动产，并拆除双方商定须拆除的附属设施、设备和装修，剩余的附属设施、设备和装修乙方无偿给与甲方；乙方自费搬离该商铺内的所有物品，并将该商铺恢复至甲方交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）”，但双方并未在合同中明确交还的标准是“恢复原状”还是“拆除双方商定需拆除的装修”，即合同约定并不明确，且双方在合同终止后并未协商一致需要拆除的内容。故被告要求原告必须恢复原状交还商铺的依据并不充分。其次，被告提交的《单位工程竣工结算汇总表》不能证明被告已拆除了涉案商铺的装修并支付了相关费用；而且从被告另行向案外人出租涉案商铺的租赁合同的约定可以看出，被告系将商铺“按现状交付”，不能证明被告系将商铺装修拆除或恢复毛坯状态交付了案外人，不排除被告已利用了原告原有装修或由案外人自费拆除的可能。最后，本案中，被告的行为构成违约，侵害了原告的优先承租权，本院在判令被告赔偿原告损失时，亦考虑了可能出现的拆除费用等。故对于被告的抗辩理由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳华侨城都市娱乐投资公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳千代创新投资有限公司欢乐海岸粤厨餐饮店退还租赁保证金154383.84元；二、被告深圳华侨城都市娱乐投资公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳千代创新投资有限公司欢乐海岸粤厨餐饮店赔偿装修损失、员工遣散费等各项损失共计20万元；三、驳回原告深圳千代创新投资有限公司欢乐海岸粤厨餐饮店。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6408.8元，由原告负担3845.28元，由被告负担2563.52元；保全费5000元，由原告负担3000元，由被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年十一月二十五日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。