福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19475号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元，统一社会信用代码913502033029034408。 主要负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室，统一社会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，该公司董事长。 上列原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：洪艳琦，女，1979年9月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：聂奎，男，住福建省厦门市思明区，厦门市思明区观音山社区居民委员会推荐。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行物业厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告洪艳琦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠，被告洪艳琦的委托诉讼代理人聂奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1．洪艳琦向安信行物业厦门分公司、安信行物业公司支付截至2018年12月31日的公摊电费469.02元、截至2019年1月31日的物业服务费10921.3元及其违约金7530.66元；2．洪艳琦承担安信行物业厦门分公司、安信行物业公司为本案所支出的律师费用1000元。事实和理由：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：由安信行物业公司向厦门兴基伟业房地产开发有限公司开发的鑫塔•水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月/平方米，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月/平方米；业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。洪艳琦系厦门市思明区塔埔路5号1703室房屋（以下均称案涉房屋）的所有权人。在安信行物业厦门分公司、安信行物业公司对案涉房屋提供物业服务期间，自2018年1月1日起，洪艳琦拖案涉房屋的物业服务费等相关费用，截至2018年12月31日尚欠公摊电费469.02元，截至2019年1月31日尚欠物业服务费10921.3元及其违约金7530.66元。虽经多次催要，但洪艳琦至今仍未支付前述物业服务费等相关费用。 洪艳琦辩称，1．安信行物业厦门分公司、安信行物业公司主张的物业服务费收费标准明显偏高，既违反法律规定，也没有合同及事实依据，应当予以扣减纠正。2．安信行物业厦门分公司、安信行物业公司并未按照《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》中约定的服务标准及服务内容完成物业管理服务，已不是法院此前民事判决所认定的存在瑕疵，而是严重违反了合同约定，按照《中华人民共和国合同法》的原则及合同约定，洪艳琦无需支付相应的物业管理费用，更无需支付滞纳金（即违约金）。3．安信行物业厦门分公司、安信行物业公司主张的违约金既没有事实根据，标准也明显过高。4．安信行物业厦门分公司、安信行物业公司还存在伪造证据的情形。综上，请求法院驳回安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订一份《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》，约定：厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行物业公司为鑫塔•水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；跃层住宅物业管理服务费4.9元/月/平方米，平层住宅物业管理服务费3.2元/月/平方米；跃层住宅公共维修金为0.6元/月/平方米；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。该合同第十一条、第十二条就安信行物业公司的权利义务及物业管理服务质量进行了约定。该合同第十七条还约定，安信行物业公司违反合同第十一条、第十二条的约定，未能达到约定的管理目标，委托方有权书面要求限期整改，逾期未整改的，有权终止合同；造成委托方经济损失的，安信行物业公司应给予经济赔偿；如因安信行物业公司管理服务原因造成业主欠缴或不缴物业管理相关费用，责任由安信行物业公司自行承担。 2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》，约定：安信行物业公司在《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及《鑫塔•水尚前期物业管理之补充协议》项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出前述合同，对于安信行物业厦门分公司在前述合同项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接的鑫塔•水尚物业管理区域的前期物业服务合同予以备案。 上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔•水尚物业管理区域提供物业管理服务至2019年1月31日止。 另查明，案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所支出的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 还查明，案涉房屋系洪艳琦购买的跃层商品房。洪艳琦接收案涉房屋后，所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。洪艳琦至今尚未支付案涉房屋截至2018年12月31日所产生的公摊电费469.02元、截至2019年1月31日所产生的物业服务费10921.3元。 审理中，洪艳琦主张安信行物业公司、安信行物业厦门分公司物业服务存在瑕疵，提供在案涉房屋所在小区拍摄的草坪照片、地下层抽水泵吸水口、地下车库、电梯监控探头画面、火警探头、小区设施、应急逃生指示灯等楼宇公共部位照片、物业服务内容与质量标准公示标牌、鑫塔•水尚第一届业主委员会与安信行物业厦门分公示之间的往来函件等作为证据，拟证明安信行物业公司、安信行物业厦门分公司在服务期间，对小区绿化疏于管理、对小区内公共设施未尽到维护义务，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司怠于履行管理职责其存在乱收费、占用小区公维金的行为，给业主造成重大损失。 安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的质证意见为，对相关照片及函件真实性不予认可，相应照片无法体现拍摄时点，且拍摄的仅为一时的现象，难以证明洪艳琦的主张。 本院分析认为，从洪艳琦提交的证据可以看出安信行物业公司、安信行物业厦门分公司在管理鑫塔•水尚小区中，确实存在电梯未按时维保、建筑垃圾堆积未及时清运、公共设施设备损坏未及时维修、草坪裸露等问题，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司虽对此不予确认，但并未能就其提供的服务内容已达合同约定的管理目标提供充分的证据。故本院认定安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的物业管理服务存在瑕疵。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此规定，开发商与安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力。洪艳琦及安信行物业公司均应依约履行。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司与开发商签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司依约为洪艳琦房屋所在小区提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，洪艳琦未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。 虽在案证据显示，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的物业管理服务存在瑕疵，但根据《鑫塔•水尚前期物业管理服务合同》规定，如安信行物业公司、安信行物业厦门分公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标的，业主有权书面要求安信行物业公司、安信行物业厦门分公司限期整改，逾期未整改的，业主有权终止合同；造成业主经济损失的，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司应给予经济赔偿。而且物业管理服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约缴费的情况下，个别业主采用拒缴物业服务费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业管理服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理服务和广大业主利益。洪艳琦作为物业业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可依合同约定通过业主委员会要求物业服务企业限期整改、终止合同及赔偿损失，也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，也不能成为其长期拒缴物业服务费后再请求减免物业服务费的充分理由。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由洪艳琦负担。鉴于安信行物业公司、安信行物业厦门分公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求洪艳琦支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、洪艳琦于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付公摊电费469.02元、物业服务费10921.3元； 二、洪艳琦于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费298元，减半收取计149元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担56元，洪艳琦负担93元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年十一月二十日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。