江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初5237号原告：黄俊生，男，1970年3月3日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：张秀香，江苏众昇律师事务所律师。被告：连云港安庭房地产开发有限公司，住所地东海县白塔埠镇清华苑售楼处。法定代表人：张家远,总经理。委托诉讼代理人：张家桂，男，1963年11月13日出生，汉族，住连云港市新浦区。系该公司员工。原告黄俊生与被告连云港安某房地产开发有限公司（以下简称安某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月23日立案后，适用简易程序审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄俊生及其委托诉讼代理人张秀香、被告安某公司的委托诉讼代理人张家桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄俊生向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告购房款287800元及利息（以287800元为本金，自2017年7月15日起至被告给付之日止，按年利息6%支付）。利息暂算25000元，合计312800元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年2月5日，原告与被告达成房屋置换协议，原告用原有两间房屋置换被告开发的清华苑小区住宅一套，同时签订《购房合同》一份，约定价格为287800元。合同签订后，被告却迟迟不能交付房屋。2017年6月14日，双方签订《退房协议》，并约定被告将购房款287800元在一个月内退还给原告。但是被告并没有在约定的时间内退还购房款。且经原告多次催要，至今没有给付。无奈之下，原告为维护自己的利益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告安某公司辩称，一、原告的诉讼请求不成立：2012年答辩人因开发清华园小区需要，对原白塔食品站院内拥有产权的住家户进行拆迁安置，原告声称其父亲黄金理对食品站院内两间瓦房拥有产权，并由其代表其父亲签订了相关安置协议。后因答辩人与案外人因拆迁及土地纠纷等种种原因，导致该项目一直至今才进行开工建设，并开始对拆迁户进行兑现落实拆迁协议。2019年对拆迁户提供产权资料进行核对，并向东海县食品公司和原食品站负责人进行查证，得知原告的父亲黄金理并不拥有食品站院内两间瓦房的产权，其不应当享有拆迁安置待遇，更不存在向其退款。因此，原告要求被告退还购房款无事实和法律依据。二、原告不具有有本案的原告主体资格。原告所称的房屋属于其父亲黄金理所有，并且在2012年2月5日签订的拆迁承诺书第6条明确约定，最终房屋所有权为黄金理所有，且黄金理有妻子和多名子女，因此，原告以自己名义作为原告起诉不符合法律相关规定。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：证据1：原、被告双方签订的购房合同一份、原告出具的承诺书复印件一份以及被告的出具的收据一份。证明2012年2月5日原、被告达成房屋置换协议，承诺书中不仅有原告作出的承诺，同时也有原告的其他两位兄弟进行了见证，该承诺书说明原告具有本案的主体资格，其他兄弟也同意以原告的名义置换本案房屋。同时被告于当日向原告出具了287800元的收据一份。证据2：退房协议一份。因被告迟迟不履行交付房屋的义务，双方于2017年6月14日达成了退房协议。协议明确约定一个月内退还，且原告的兄弟黄某1也在场签字进行了确认。综上，足以证明本案原告具有主体资格，置换的房屋是经过其他兄弟予以确认认可的。证据3：黄金理的退休干部介绍信、干部退休证以及其本人的一代、二代身份证。证明黄金理退休前是白塔食品站站长，退休后居住地点仍然是白塔食品站，其退休是依据国务院关于安置老弱病残干部的暂行办法第四条第一项的条件经批准退休，根据该规定黄金理是被安置在原单位，根据暂行办法没有领取安置费由原单位给与安置房。证据4：情况说明。丁汝青的情况说明，丁汝青是黄金理退休前后东海县食品公司的经理，也就是黄金理的上级领导，其证实黄金理是解放初期参加工作，根据国务院的政策退休，退休时没有要求给付安家费，按政策享受安置房一套，也是是其退休前的住宅，其同时说明当时食品公司对下面各食品站的老干部住房没有进行统一登记，即谁居住就给谁了。证据5：关于黄金理的相关继承人的说明，除了本案原告还有其他6名继承人均表示本案置换的房屋相关权益由原告继承，每人均进行了签字按手印，提供了身份证复印件。证据6：录音两份。时间分别为2019年4月15日和5月6日，电话录音的双方是本案原告的哥哥黄某1与被告代理人张家桂，4月5日的录音中张家桂在电话中明确认可与原告签署拆迁协议是经过食品公司以及后来的改制人徐某同意的情况下签订的拆迁安置协议，该事实将意味着涉案房屋安置的黄金理是经过上级部门同意的，也就是说涉案的被拆迁房屋属于黄金理所有。5月6日的通话录音中张家桂也认可黄金理是因为老站长食品公司安置其家庭居住涉案被拆房屋。证据7：连云港市海州区人民法院判例一份。该判例主要为了说明连云港市区棚户区改造的时候由于部分国有单位分配给职工房屋一直没有进行改制，登记所有权仍然属于单位，政府拆迁时考虑到涉及职工的切身利益是经过政府协调，最终均是房屋归职工所有，政府对单位进行相应的地价补偿。证据8：证人冯某、郭某的证言。证明黄金理之前一直居住在被拆迁房屋中，是食品站站长退休，享受的是国家安置房。对于原告提交的证据，被告质证意见为：对证据1：合同及收据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，因为经过2019年核对，原告并未拥有食品公司两间房屋的所有权。承诺书虽系复印件，但真实性无异议，与我公司保留的原件相符。承诺书的第一条食品站院内房屋两间占地面积118.8平方米与事实不符。第六条最终房屋所有权为黄金理所有，需要说明的是此承诺书承诺人是原告，见证人是黄某1、黄某2，而无关键性的黄金理的妻子及其他子女签字。对证据2：真实性无异议，质证意见同上。对证据3：真实性无异议，但对证明目的与本案没有关联性。对证据4：无法考证也不能代表食品公司也不能代表东海商业局。对证据5：真实性认可，不需要当事人出庭作证。但与本案不具关联性，按照继承法处理的话与我方无关。对证据6：的确通过话，但是当时是要求他们提供食品站安置房的相关证明，但是他们一直没有提供。录音只能证明我当时找他们要房产相关的证据。对证据7：与本案无关。被告安某公司提交证据如下：证据1：东海法院2016-8265民事判决书。证明涉案的43间房产即土地使用权为连云港东海食品有限公司所有，与原告没有任何关系。证据2：连云港市中院2013-0176号调解书。证明东海食品有限公司认可的拆迁户中就没有黄金理。证据3：连云港中院执行裁定书。证明涉案土地是法院执行裁定给被告公司的。对于被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1：真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，该判决书查明涉案土地是东海食品公司所有我方对此并没有否认，而涉案土地上的房产是没有房产证的，这一点与我们主张的被拆房屋属于食品公司在黄金理退休时安置给黄金理一家居住是不矛盾的。因此不能达到被告的证明目的。对证据2：调解书中也没有明确列明拆迁户的具体名字，因此不能达到被告的证明目的。被告举的证据1中确实提到10户拆迁户，该10户是徐某任食品站站长后与食品公司协商将白塔食品站改制给了徐某，改制后徐某将食品站相关房屋出售给了该10户拆迁户。实际上在改制前，黄金理也早在多年前已经根据国家政策享受了被拆迁的安置房，而且本案被拆迁的房屋是最后拆迁的，通过录音也是能够清楚拆迁的安置协议的签订是经过食品公司及徐某同意被告才与原告签订的协议，因此被告主张证据2实际上与本案没有关联性。对证据3：与本案不具关联性，而且该裁定书执行的仅仅是白塔埠食品站的相关土地使用权，并没有执行土地上已经被拆迁的房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月5日，原告黄俊生与被告安某公司达成一致意见，并签订《购房合同》一份，内容为：房号7-2-202，建筑面积101.79，车库7-P01，房屋车库总价287800元。1、本人自愿购买清华苑小区7#-2-202室及7#-P01号储藏室。与签订本协议之日付清房屋全款。2、本合同未尽事项，由买受人签订承诺书。同日，原告向被告出具承诺书一份，内容为：1、我方现有东海县白塔埠镇食品站院内房屋贰间，占地面积为118.8平方米。2、连云港安某房地产开发有限公司用清华苑小区7#栋2单元202室（面积约为101.79平方米）及储藏室为7#栋P01号（面积约为13.33平方米）与我方置换；并与连云港安某房地产开发有限公司签订购房合同，收到购房款财务票据贰拾捌万柒千捌百元整（¥287800.00）。3、本承诺书自承诺之日起，十日内我方自行将在东海县白塔埠镇食品站院内所有房屋内物品搬迁完成。交由连云港安某房地产开发有限公司拆除。4、如本承诺书签订十日内，我方未把该房屋交由连云港安某房地产开发有限合司拆除，自愿承担违约金伍万元（¥50000.00)。5、如本承诺书签订后，我方未履行此承诺，原签订的购房合同及由连云港安房地产开发有限公司所开出的财务票据（贰拾捌万柒千捌百元整。¥287800.00)无效。6、最终房屋所有权为黄金理（320722192802161632)所有。承诺人：黄俊生，2018年2月5日。见证人：黄某1、黄某2。同日，被告安某公司向原告出具287800元的收据一份。后因被告安某公司未能交付房屋，2017年6月14日，原告黄俊生（乙方）与被告安某公司（甲方）达成《退返协议》，约定：经双方协商同意，乙方（黄俊生）于2012年2月5日购买的清华苑小区7#栋2单元202室退还给甲方，甲方将购房款287800元在1个月内退还乙方，退款后产权属甲方所有，同时购房合同终止。后因被告安某公司认为原告并非涉案被拆房屋的所有权人，拒绝向原告退款，引起诉讼。另查明，原告父亲黄金理原系是白塔食品站站长，任职期间及退休后始终居住在白塔食品站涉案被拆房屋。后黄金理去世。其配偶陈连某、子女黄某3、黄某1、黄某2、黄某4、黄某5、黄俊生签署了一份《关于黄金理白塔食品站置换房屋继承人的说明》，上述黄金理继承人皆同意由黄俊生继承白塔食品站涉案被拆房屋。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的商品房认购书、收据、东海县房产管理处出具的证明等证据予以证实。本院认为，原告黄俊生与被告安某公司之间的购房合同与返还协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人应该按照合同和协议约定履行各自的义务。2017年6月14日的退房协议约定原告将购买的清华苑小区7#栋2单元202室退还给被告安某公司，被告安某公司应在一个月内将287800元购房款退还给原告黄俊生，但被告安某公司未履行退房协议，属于违约。故原告要求被告安某公司支付购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告还应按年利率6%的利率自2017年7月15日起支付逾期付款违约金至实际付清之日止。关于被告安某公司辩称原告以自己名义作为原告起诉不符合法律相关规定的辩称意见，因原告父亲黄金理的继承人配偶陈连某、子女黄某3、黄某1、黄某2、黄某4、黄某5、黄俊生均同意由原告黄俊生继承白塔食品站涉案被拆房屋，并签署了一份《关于黄金理白塔食品站置换房屋继承人的说明》，故黄俊生有权作为原告起诉，故关于被告安某公司的此项答辩意见，本院不予采纳。关于安某公司辩称原告父亲黄金理并不拥有食品站院内两间瓦房的产权无权要求退款的答辩意见，本院认为，首先，原告父亲黄金理原系是白塔食品站站长，任职期间及退休后始终居住在白塔食品站涉案被拆房屋。作为退休干部，退休后被安置在原住所符合常理；其次被告安某公司在与原告签订购房合同时应尽到谨慎义务，严格审查原告所提供的材料以及原告父亲住所并及时与白塔食品站核实，且双方签订合同至今已近8年，被告安某公司又在2017年6月14日向原告出具了退房协议，仍然认可2012年的协议。在原告父亲的房屋被拆除后，被告安某公司称在2019年核实拆迁户资料并向东海县食品公司和原食品站负责人进行查证，但并未提供证据予以证实，故对于被告安某公司的此项答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告连云港安庭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告黄俊生287800元及利息（以287800元为基数，按年利率6%，从2017年7月15日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5992元，由被告安庭公司负担（原告已垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5992元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  曹 建人民陪审员  朱贵群人民陪审员  张承东二〇一九年十一月十日法官 助理  陈海珊书 记 员  陈玉杰法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。