北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初23220号原告：赵彦，女，1979年7月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：韩春超，男，1978年6月16日出生，汉族，住北京市通州区。被告：贾立峰，男，1974年3月9日出生，汉族，住北京市海淀区。原告赵彦与被告贾立峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵彦的委托诉讼代理人韩春超、被告贾立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵彦向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令贾立峰依据双方于2015年2月14日经北京链家房地产经纪有限公司提供的居间服务签署的《北京市存量房屋买卖合同》【合同编号：XXXXX】第九条权属转移登记中第三项的约定从位于北京市通州区XXXXXX房屋将贾立峰及其相关户口迁出；2．请求法院依法判令贾立峰依据双方于2015年2月14日经北京链家房地产经纪有限公司提供的居间服务签署的《北京市存量房屋买卖合同》【合同编号：XXXXX】第九条权属转移登记中第三项的约定，于2016年6月24日位于北京市通州区芙蓉园209号楼1单元9-10层192号房屋的房产登记于赵彦名下之日起180天以后，贾立峰及相关户口因自身原因未迁出承担违约责任，支付赵彦违约金124500元；逾期超过15日起，贾立峰按日计算向赵彦支付全部已付款（房屋总价款）万分之五的违约金；3．本案诉讼费由贾立峰承担。事实和理由：双方于2015年2月15日经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，签署了《北京市存量房屋买卖合同》【合同编号：XXXXX】（以下简称：合同），合同约定赵彦以总价249万元（含家具及装修补偿39万元）购买贾立峰位于北京市通州区XXXXX号房屋，合同还就产权情况、成交方式、价格及付款、房屋交付、违约责任等进行了约定。赵彦认为：双方签署之《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。对于合同的履行双方均应本着诚实守信的原则规制各方的行为全面履行合同义务。贾立峰先以实际行为拒绝办理资金监管，且经催告后仍拒绝配合办理，系利用其律师身份及专业恶意引导赵彦假性违约，后信口雌黄骗取合同，故意销毁合同。性质恶劣、品性败坏，道德沦丧。赵彦于2015年7月起诉至北京市通州区人民法院，2015年12月17日北京市通州区人民法院（2015）通民初字第14535号民事判决书判定贾立峰将位于北京市通州区XXXX号房屋的所有权转移登记在赵彦名下，后贾立峰上诉至北京市第三中级人民法院，最终北京市第三中级人民法院于2016年3月31日（2016）京03民终3355号民事判决书维持原判。赵彦于2016年6月24日依据2015年12月17日（2015）通民初字第14535号民事判决书办理了产权登记手续。至今贾立峰未按合同第九条第三款的约定将自身及相关户口从北京市通州区XXXXX号房屋里迁出，给赵彦的心理和生活都造成了非常大的困扰，贾立峰违约应当承担相应的不利后果。赵彦为维护自身的合法权益，故诉至法院。贾立峰辩称，不同意赵彦的诉讼请求。一、赵彦已就房屋买卖合同纠纷案件包括赵彦要求贾立峰因户口未能迁出支付违约金的诉讼请求提起过诉讼，赵彦现就同一事实、同一诉求又提起诉讼，属于重复诉讼，法院应依法驳回赵彦诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。赵彦于2017年10月18日在通州法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，起诉讼请求包含了请求法院判令贾立峰向赵彦支付违约金124500元，并以249万元为基数，按照日万分之五的标准自2017年2月11日起至实际履行之日止另行支付违约金（见证据一、证据二）。该诉讼请求与本案诉讼请求相同，该案已由通州法院进行审理并于2018年11月27日作出判决，判决驳回了赵彦的诉讼请求，该判决已生效（见证据二）。因此，赵彦本次起诉属于重复诉讼，请求法院驳回赵彦诉讼请求。二、非贾立峰自身原因导致户口不能迁出，是政策原因导致，赵彦明知贾立峰出售的房屋是贾立峰名下唯一住房，无法将户口迁出，不属于贾立峰与赵彦签署的《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定的违约责任承担情形。在贾立峰与赵彦签署合同前，贾立峰及中介机构（链家）已明确告知（见证据三）赵彦，贾立峰（出卖人）出售的房屋为贾立峰名下唯一房产，因贾立峰无其他住房，根据户籍政策，贾立峰（出卖人）户口无法迁出。正是基于赵彦明知因政策原因贾立峰的户口无法迁出，所以贾立峰与赵彦才在合同第九条第三款约定了“如因出卖人自身原因未如期与房屋相关户口迁出的，应向买受人支付违约金。”也就是说只有在贾立峰能将户口迁出而拒绝迁出时，贾立峰才承担违约责任。而贾立峰未能迁出户口系因为政策原因。对此，贾立峰依据在上次诉讼中向法官进行了阐释，并且得到了法官的认可，据此驳回了赵彦关于本项的诉讼请求。因此，贾立峰未违约，不应承担因户口未能迁出的违约责任。贾立峰也曾多次找到本地户籍管理机关及街道办事处，想把户口迁出暂时落到街道或集体公户上，但户籍管理机关及街道办事处均告知贾立峰由于贾立峰名下无任何房屋，也没有其他地址可以落户，根据现有户籍政策客观上无法迁出。因此，贾立峰未能将户口迁出，系政策原因，并非《买卖合同》中约定的出卖人自身原因，不属于合同第九条第三款关于承担违约责任的约定。三、贾立峰户口未能迁出未给赵彦造成损失，也不影响赵彦落户。且其购买房屋价格仅为249万元，现该房屋价值1000余万元。赵彦不但没有损失，而且房屋增值了700余万元。四、合同系格式条款，约定的违约金数额约定过高，对贾立峰显失公平，且贾立峰已给赵彦补偿了698427元，因此，请求法院不予支持赵彦的诉讼请求或予以减少。五、本案关于赵彦主张违约金的诉讼请求一直处于涉案阶段直到2019年5月第三中级人民法院维持了通州法院的一审判决驳回了赵彦的诉讼请求。因此赵彦就本案重复主张本院不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2015年2月14日,贾立峰（出卖人）、赵彦（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定出卖人所售房屋坐落于北京市通州区芙蓉园209号楼9至10层192，该房屋成交价格为210万元。另双方在合同第九条第三款约定：“出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”另查一，2015年7月8日，赵彦将贾立峰、中国银行股份有限公司北京海淀支行诉至本院要求：1．贾立峰将位于北京市通州区芙蓉园209号楼9至10层192号房屋交付赵彦；2．贾立峰协助赵彦办理位于北京市通州区芙蓉园209号楼9至10层192号房屋的解除抵押手续；3．贾立峰将位于北京市通州区XXXXX号楼9至10层XXX号房屋所有权转移登记至赵彦名下；4．贾立峰支付赵彦延期交房违约金33750元（暂计75天，自2015年5月20日计算至2015年8月3日）；5．诉讼费由贾立峰负担。贾立峰在该案中反诉要求：1．解除《房屋买卖合同》、《补充协议》及2015年4月27日签订的《补充协议（二）》；2．赵彦向贾立峰支付违约金80万元；3．赵彦返还房屋产权证及购房发票；4．赵彦承担反诉费。本院经审理于2015年12月17日作出（2015）通民初字第14535号民事判决书，判决如下：一、赵彦代贾立峰偿还中国银行股份有限公司北京海淀支行关于北京市通州区XXXXX号楼9至10层XXX号房屋的抵押贷款本金、利息及相关费用；二、贾立峰、中国银行股份有限公司北京海淀支行配合赵彦办理北京海淀支行关于北京市通州区XXXXX号楼9至10层XXX号房屋的解除抵押手续；三、贾立峰配合赵彦将位于北京海淀支行关于北京市通州区XXXXX号楼9至10层XXX号房屋的所有权转移登记至赵彦名下；四、贾立峰将北京海淀支行关于北京市通州区XXXXX号楼9至10层XXX号房屋交付赵彦；五、驳回赵彦的其他诉讼请求；六、驳回贾立峰的全部反诉请求。该判决作出后，贾立峰提出上诉，北京市第三中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）京03民终3355号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查二，2017年3月27日，赵彦将贾立峰、北京链家房地产经纪有限公司诉至本院，要求：1．请求贾立峰偿还赵彦垫付费用631254元；2．请求贾立峰赔偿各项损失292600元；3．请求北京链家房地产经纪有限公司就上述前两项请求承担连带赔偿责任；4．贾立峰偿还赵彦垫付的物业费8106元。贾立峰提出反诉请求，要求：1．请求赵彦赔偿损失60万元；2．请求赵彦返还贾立峰所有物品；3．反诉费由赵彦负担。本院经审理，于2018年11月27日作出（2017）京0112民初34871号民事判决书，判决：一、贾立峰返还赵彦垫付费用631254元；二、贾立峰赔偿赵彦借款利息、租金损失40208元；三、贾立峰给付赵彦垫付的物业费8106元；四、驳回赵彦的其他诉讼请求；五、驳回贾立峰的反诉请求。该判决作出后，贾立峰不服判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）京03民终4602号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查三，2016年6月24日，涉案房屋权利人由贾立峰变更为赵彦，现贾立峰并未依约将户口迁出。在案件审理过程中，贾立峰称因为本人在北京和外地均没有住房，所以不是因为个人原因而是因为政策原因未能将户口从涉案房屋中迁出。赵彦表示因贾立峰的户口登记在涉案房屋，如果房屋交易会造成房屋贬值损失。上述事实，有赵彦提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、（2015）通民初字第14535号民事判决书、（2016）京03民终3355号民事判决书、（2017）京0112民初34871号民事判决书、（2019）京03民终4602号民事判决书、房产证以及到庭当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。赵彦与贾立峰签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，贾立峰应于2016年12月21日前自行迁出户口，但其至今未履行该义务，贾立峰的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，但因户口迁移手续不属于法院受案范围，故对赵彦请求法院将诉争房屋内原有户口迁出的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期迁户违约金一节，贾立峰虽辩称赵彦的诉请属于重复诉讼，但其提供的证据未能佐证其主张，故本院对贾立峰的该项抗辩意见不予采信。本案中，贾立峰未迁出户口的违约行为未造成赵彦有关物权登记、占有使用的直接利益损失，赵彦亦未就其实际损失进行有效举证，且贾立峰亦主张涉案违约金过高。为此，本院结合合同履行情况、逾期未迁出户口时间，兼顾公平、诚实信用原则对违约金的数额予以酌减，对赵彦请求过高的部分，本院不予支持。另，本判决仅针对本判决作出之日前的违约情况进行处理，若本判决作出后，贾立峰继续违约，赵彦可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贾立峰于本判决生效之日起七日内支付原告赵彦逾期迁出户口违约金6万元；二、驳回原告赵彦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1395元，由原告赵彦负担745元（已交纳），由被告贾立峰负担650元，于本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁联林二〇一九年十一月七日书记员  田力男