贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终5526号上诉人（原审原告）：毕节亿安居市场管理有限公司（统一社会信用代码91520500590758849J），住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。法定代表人：柳良仑，该公司董事。委托诉讼代理人：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕玉奎，男，1978年4月13日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托代理人：顾志东、黄海，系贵州创驰律师事务所律师。上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（以下简称为亿安居公司）与上诉人吕玉奎因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5919号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吕玉奎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿安居公司诉讼请求，本案诉讼费由亿安居公司承担。事实和理由：1、因亿安居公司违约及亿安居公司提供的商铺未达到经营条件，上诉人可以拒付租金。2、一审庭审中亿安居公司的陈述,明确其承诺因商铺调整原因向上诉人补偿7万元人民币。且合同中约定,如亿安居公司构成违约,按照日千分之三支付滞纳金,庭审中上诉人主张将该违约赔偿金与上诉人应支付的租金及物管费互相抵消。亿安居公司违约时明确承诺在2015年9月30日前将营脚村一侧道路修通,否则每月赔偿上诉人一万元钱，而该道路系在2016年12月底才修通。根据该承诺亿安居公司应当赔偿上诉人14万元人民币,该金额除了与租金及物管费互抵外,亿安居公司还应赔偿上诉人10万余元。3、原审判决认定物管费从2014年8月28日起至2017年7月31日计算为26597.20元实属错误。根据亿安居公司答复函的承诺，上诉人缴纳物管费的时间应从2015年10月1日起开始计算。二审中，上诉人还明确亿安居公司同意涉案租赁合同的免租期延长到2016年12月31日，应从2017年1月1日起算租金。上诉人亿安居公司上诉请求：撤销一审判决，改判吕玉奎支付万丰国际商贸城41号楼209-212号、224-227号8间商铺租金119278元（2016年10月1日至2017年9月30日），实际租金算至吕玉奎腾空商铺，交付商铺之日止，以实际所欠租金为基数从2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至履行完毕之日止，吕玉奎补交41号楼商铺2015年8月28日至2017年9月30日物业管理费19099元，本案诉讼费由吕玉奎承担。事实和理由：1、一审认定事实和适用法律错误，错误将上诉人已支付的7万元补偿费扣除。2、租赁合同期限届满后，吕玉奎仍然占有使用涉案商铺，视为不定期租赁，仍需支付租金至腾空交付之日止。原审原告向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告租赁合同；2、请求判决被告支付万丰国际商贸城41号楼209-212号、224-227号8间商铺2016年10月1日起至2017年9月30日租金119278元，实际所欠租金算至被告腾空、交付商铺之日止。并以该租金为基数从2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至履行完毕之日止；3、判决被告支付上述商铺2015年5月28日至2017年9月30日物业管理费19099元；4、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告取得万丰国际商贸城商铺业主徐向正、彭相友、吴传琼授权委托，于2014年8月28日与被告吕玉奎签订《商铺租赁经营合同》，将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城41号楼209-212号、224-227号8间商铺379.96平方米出租给被告从事建材、灯饰经营使用。合同约定：租期为2年，即从2014年8月1日起至2016年12月31日止；年租金为119278元；物管费为每月2元／平方米；广告费每年6元／平方米；免租期两年，即从2016年8月1日开始计付租金；合同签订后，被告向原告支付诚信金3000元、开业保证金2000元、装修保证金6000元、商铺押金2000元、租金30467元、水电费300元；同时约定：如乙方违约，按日千分之三支付滞纳金。合同签订后，因2015年商铺调整，原告同意补偿被告损失7万元、并将商铺租赁期限延长至2016年12月31日，并提供一个广告位免租一年。合同终止后，被告仍然继续占用涉案商铺经营至2017年7月31日，因被告不再申请续租，原告于2017年7月30日将涉案商铺封锁。被告欠原告租金及物业管理费未付清，原告多次催收无果，特诉来法院请求判决。一审法院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订的《商铺租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告经业主委托授权，交付涉案商铺给被告经营使用，被告就应当支付租金、物管费给原告。本案业主与原告委托期限10年，即从2013年5月31日起至2023年5月30日止。原、被告签订的《商铺租赁经营合同》租赁期限是2014年8月1日起至2017年7月31日止。扣除两年免租期，从2016年8月1日起至2017年7月31日止，该期间一年租金为119278元，2014年8月28日起至2017年7月31日期间物管费为379.96平方米×2元/平方米×12月×3年-379.96平方米×2元=26597.2元。原告预交可退抵租金43467元、原告因商铺调整同意补偿原告70000元，故经扣抵后，被告实际欠原告商铺租金5811元、物管费26597.2元。本案原告提供的商铺设施未完善，被告提出要求处理，原告未进行处理存在违约，被告在合同终止后继续经营至2017年7月31日，既未提出解除合同交还商铺，又未按约支付租金及费用，同样存在违约，双方责任相当，应当互不支付违约金。原、被告合同已于2016年12月31日终止，故对原告解除合同的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕玉奎于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠原告毕节亿安居市场管理有限公司商铺租金人民币5811元、物管费26597.2元，两项共计32408.2元。二、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，就应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1534元，由原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告吕玉奎各负担767元。二审中，上诉人亿安居公司提交的票据用以证明其已支付吕玉奎补偿费7万元，吕玉奎方表示认可，本院采纳作为定案证据。吕玉奎提交的会议纪要、答复函、补偿条款、证人证言等，本院认为补偿条款加盖了亿安居公司合同专用章，且亿安居公司质证认可，本院采纳作为定案证据（且系一审已采纳证据），其余证据或未加盖亿安居公司公章，或不构成吕玉奎与亿安居公司协商达成一致的减免等协议，本院不予采纳。二审查明：双方商铺租赁经营合同约定租赁期限为2014年8月1日至2016年9月30日止，免租期至2016年7月31日，自2016年8月1日开始计算租金。物业管理费从2014年8月28日开始计算。因涉案租赁商铺的变更，双方协商达成补偿条款约定亿安居公司补偿吕玉奎7万元，并将商铺租赁截止日期从2016年9月30日延长至2016年12月31日，亿安居公司实际已补偿了吕玉奎7万元。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。二审争议的焦点：吕玉奎欠付亿安居公司多少租金及物管费，两项费用的起止日期如何认定。本院认为：本案中，双方达成租赁合同，吕玉奎承租亿安居公司管理的涉案商铺，双方最终约定租赁期限为2014年8月1日至2016年12月31日止，租金从2016年8月1日起算，物管费从2014年8月28日起算，合同到期后，吕玉奎仍然继续使用商铺到2017年7月31日止（商铺被亿安居公司封锁）。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，结合双方商铺租赁合同、补偿条款等证据，吕玉奎依约应支付亿安居公司从2016年8月1日起至2017年7月31日止的租金119278元，2014年8月28日起至2017年7月31日期间的物管费26597.2元，扣除吕玉奎预交的租金43467元，以及按照亿安居公司的诉请（其仅主张物管费19099元），则吕玉奎应支付亿安居公司租金75811元，物管费19099元。一审判决吕玉奎支付亿安居公司租金5811元、物管费26597.2元错误，本院予以纠正。吕玉奎称物管费应从2015年10月1日起算，租金应从2017年1月1日起算的主张没有充分证据予以证明，吕玉奎提供的书证及证人并未明确双方协议一致更改了租赁合同约定的物管费及租金的起算时间，故本院不予采纳该主张。吕玉奎称亿安居公司在抵扣租金、物管费后应支付其10万余元的违约金，鉴于吕玉奎一审未反诉，且其所举证据不足以证明该笔违约金成立并应抵扣租金、物管费，本院不予采纳。亿安居公司称吕玉奎未交付商铺，涉案租金应算至吕玉奎腾空交付商铺之日止，经查，涉案商铺于2017年7月31日被亿安居公司封锁，且吕玉奎使用该商铺截止至2017年7月31日，视为2017年7月31日亿安居公司已收回了涉案商铺，商铺租金应计算至该日，故亿安居公司该主张与其实际封锁收回商铺的行为不符，本院不予采纳。综上所述，两上诉人的上诉请求部分成立；一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)、（三）项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5919号民事判决；二、吕玉奎于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠毕节亿安居市场管理有限公司商铺租金人民币75811元、物管费19099元；三、驳回毕节亿安居市场管理有限公司的其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取人民币1534元，由上诉人毕节亿安居市场管理有限公司负担559元，上诉人吕玉奎负担975元。二审案件受理费6136元，由上诉人毕节亿安居市场管理有限公司负担2236元，上诉人吕玉奎负担3900元。本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇一九年十一月二十九日书记员 邱诗韵