山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初16199号 原告：陈某某，男，****年**月**日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：季明森，山东昌森律师事务所律师。 被告：张某某，男，****年**月**日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：薛某某，女，****年**月**日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：逄青秀，山东首辰律师事务所律师。 原告陈某某与被告张某某、薛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人季明森、被告薛某某的委托诉讼代理人逄青秀到庭参加了诉讼，被告张某某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈某某向本院提出诉讼请求：一、判令原告购买被告昆仑山南路1399号1栋3单元202室房屋（以下简称：涉案房屋）买卖有效，被告办助原告办理房屋过户手续；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年原告购买被告张某某、薛某某的涉案房屋，购房价为280000元整，2014年6月18日被告薛某某给原告出具收到条。在原告交付房屋款后张某某、薛某某就将涉案房屋交付给原告，并将涉案房屋证书原件一并交给原告。双方约定在房屋可以办理过户手续时，被告为原告办理过户手续，现原告多次催告被告办理过户手续，被告拒不办理，为维护原告权益，特向贵院诉讼，请贵院支持原告诉讼请求。 被告张某某经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩状。 被告薛某某辩称，一是原告的诉求无事实和法律依据，被告薛某某与原告不是房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。1、2014年6月16日，被告薛某某与原告签订《个人借款合同》，借款金额为280000元整，还款日期为2017年12月6日，该借款合同已经实际履行，是双方的真实意思表示，内容真实、合法有效，因此，双方之间不是房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。2、原告与被告薛某某为了折抵借款利息，在同原告商量一致的情况下，将涉案房产交付给原告居住，原告放弃借贷期限内向被告薛某某索要借款利息，双方互相折抵。因此，被告张某某、薛某某才将涉案房产交付原告居住至今。二是涉案房产系经济适用房，被告薛某某购买后未满5年是不准上市交易的，即使交易，也应该政府回购，若被告薛某某与原告私下买卖，该买卖合同也是无效的。根据《经济适用住房管理办法》第三十条第二款的规定:购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，改善整个社会的居住状况才推出经济适用房这项针对特殊人群的优惠政策。在开发经济适用住房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴。而经济适用房购买人私下转让行为，实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果符合条件的经济适应房所有权人私下买卖合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房，而原经济适用住房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府的初衷。也就是说，私下销售未满五年的经济适用房违背了国家经济适用房管理的规定，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为，应该予以禁止、即使签订房屋买卖合同也是无效的。三是涉案房产的现状。2015年3月6日，两被告与中国工商银行股份有限公司青岛市北第二支行签订了《个人借款/担保合同》，约定借款250000元，期限为60个月，以本案涉案房产提供抵押担保。2017年3月6日，中国工商银行股份有限公司青岛市北第二支行起诉至市北区人民法院，案号为(2017)鲁0203民初2486.2017年8月29日，市北区人民法院判决结案，现该案已经进入执行程序，涉案房产经过两次拍卖。现已流拍。综上所述，被告薛某某与原告签订的《个人借款/担保合同》合法有效，双方是民间借贷关系，不是房屋买卖合同关系，恳请法庭在查明案件事实的前提下，驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下： 一、涉案房屋产权信息。 （一）青岛市不动产登记信息载明被告薛某某系涉案房屋权利人，备注：原发证日期为2012年12月6日，该房屋自房地产登记之日起，5年内不得上市交易。涉案房屋权属情况：抵押1笔、查封2笔、文件备案1笔。 （二）被告薛某某提交青岛市市北区法院判决书，证明涉案房产已被青岛市市北区法院查封拍卖中。 原告质证，真实性无异议，该判决书是二被告涉嫌伪造证据，骗取银行贷款的行为，对于原告提交的资料，该房屋的产权证书在原告手中，庭审时原告已提交，被告在没有产权证的情况下，去办理银行贷款，且贷款的用途为装修房屋，但此时房屋已经交付给原告。 二、原告提交如下证据证明原告与二被告之间系房屋买卖关系： （一）收到条，拟证明被告薛某某、张洪斌已经收到原告给付全部房屋买卖款。 被告质证，真实性无异议，证明内容有异议，被告薛某某收到的是借款总计金额280000元。 （二）房地产权证（登记时间为：2012年12月6日），拟证明被告薛某某、张洪斌将房屋产权证书给付原告的事实，房屋产权证书已经给付原告，被告涉嫌伪造房屋产权证书办理抵押贷款。 被告薛某某质证，真实性无异议，该房产证原件丢失，又到房产大厅补办。 （三）物业费、水电费票据，拟证明原告自2014年至今已经在该房中居住事实。 被告薛某某质证，真实性无异议，但是交款人系被告薛某某。 （四）原告装修房屋材料单，拟证明原告购买房屋后对房屋装修。 被告薛某某质证，真实性不认可，看不出来该笔支出用在涉案房产装修上。 （五）（2018）鲁0211民初8021号庭审笔录，拟证明二被告承认已经收到原告给付280000元房款，但二被告认为该款为借款。法庭审理查明原告与被告薛某某信息记录，在信息中被告薛某某承认房屋买卖事实。 被告薛某某质证，真实性无异议，被告薛某某承认收到原告借款280000元。 （六）证人证言，拟证明房屋买卖情况。 1、证人杨某到庭陈述：当时是在证人所在公司刘总办公室签的合同，刘总让证人去打印的合同，证人把合同交给了被告张某某、薛某某、陈某某，还有刘总，证人打的是借款合同，实际是购房合同。因为是经济适用房5年内不能过户，所以打的是借款合同。证人不清楚，原被告及刘总在办公室讨论的情况，但是证人也某的房子，证人所在公司刘总的弟弟和父亲也买了这样的房子，故证人对这样的买卖方式做了了解。证人认识原告，不认识被告，就是被告去办公室时见过。证人给完合同就出去了，签合同和给钱的时候，证人都某在场。 2、证人刘某到庭陈述：大约四年前原告想买房子，原告找到了证人，在这之前证人用打借款合同的方式给证人父亲买了一套房子，原告也想用同样的方式也买房子，证人就帮忙联系了证人的朋友郭某有没有要卖房子的，过了大约3天郭某说认识姓张的要卖房子，郭某就把买房人电话给了证人，证人就把电话给了原告，原告就和被告张某某联系，并一起来了证人公司的办公室，参照证人给证人父亲买房子的借款合同，证人让证人办公室的人打了一份借款合同，在证人的办公室签的，签完了被告张某某就把钥匙和手续给了原告，原告就开始装修入住，装修也是去看了证人父亲家中的装修风格装修的，证人父亲和证人弟弟都是用这种方式买的房子。证人父亲的房屋小，是250000左右，原告的房子大，是300000多，具体数额不清楚。这个小区是经济适用房，当时制度规定5年内不能买卖，5年后才能过户，我们当时也是参考其他人的模式，当时这个小区很多人都是采用这种方式。原告是证人的朋友，被告就是签合同时见过一次，是通过郭某介绍的。签合同的时候证人在场，钱是转账的。证人杨某是证人公司的员工，当时原告的合同就是证人让证人杨某参照证人父亲的合同打的。证人杨某也是通过帮原告打印合同，知道了这种购房方式，之后也找到证人想用这种方式购买房屋，但是没有合适的房源。原告搬进去后很多邻居都知道原告在那买了房子，原告买房子的时候还向证人借了20000块钱，去年才还上。证人向法庭出示原房主的房产证原件、购房发票原件、原房主的结婚证复印件和个人借款合同原件。 3、证人郭某陈述：证人和原告、被告张某某是朋友关系。被告张某某想把自己的房子处理掉，过了一段时间证人碰到原告，原告有买房子的意向，证人就把被告张某某想卖房子的事告诉原告，并且把被告张某某的电话给了原告，又过了一段时间，原告和证人说某，290000元买的。又过了一段时间，大约2016年，原告找到证人说这个房子让被告张某某给骗了，被告张某某把这个房子给抵押出去了。证人给被告张某某打电话，被告张某某都某接，到现在和被告张某某再也没有联系过。证人对原被告之间怎么签的什么合同、怎么买卖的房屋的事情不清楚。 被告薛某某质证，证人刘某提交的证据与本案无关，不予质证。三位证人均与原告认识，有的还是朋友关系，证人证言倾向偏袒原告，房子是被告薛某某婚前个人财产，被告张某某与证人郭某交谈之言不能代表被告薛某某，被告薛某某从主观和客观均认为是借款合同关系，将房屋给原告居住是折抵借款利息的行为，证人杨某与证人刘某是上下级关系，其二人的证人证言不具有真实性。 （七）在（2018）鲁0211民初8021号原告陈某某与被告中国工商银行股份有限公司青岛市北第二支行、张某某、薛某某确认合同无效纠纷案件庭审笔录中，原告提交与158××××2863的短信记录，158××××2863的手机号码发送短信内容如下：“哥，你好！我是薛某某，我对象他起诉离婚我没地方住，那套房子我要拿回来，我没有钱给你，钱都让我对象拿去干活了，你抓紧时间起诉我和张某某吧！我这有律师，我们一起把你的钱拿回来吧！房子我肯定要拿回来，因为我没有地方住！对不起！” “哥，我们不是做戏，这房子现在不能过户，你现在到房管中心查一下就知道了！我和我的律师积极解决这件事！我已身无分文，这律师费都是我借的，当时我不愿意卖房子，是张某某非要卖，不卖他就要离婚，没想到他在这里等着我，给我下绊子！我哭都没地方哭！要不我给你张某某地址你找他问问！他现在正在到处转移财产，所以我叫你快点起诉！否则我怕你不好拿到钱！” 被告薛某某质证，对手机短信无异议，手机号登记人不知道是谁，但是被告薛某某现在确实在用这个手机号码。 三、被告薛某某提交原告与被告薛某某于2014年6月16日签订的《个人借款合同》，证明原被告之间系借款合同关系。 原告质证，原被告之间系房屋买卖合同关系，还款日期为2017年12月6日，该房屋满足房屋过户的日期是2017年12月6日。《个人借款合同》第四条有房屋办理过户的约定。附件中有原告的身份证复印件作为办理房屋过户的记载，收到条收到房屋产权证原件、发票原件、及钥匙证明也是房屋买卖交付房屋的标志。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原被告之间是何种法律关系；二、若原被告之间成立房屋买卖关系，房屋买卖关系是否合法有效；三、原告主张二被告协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求是否能得到支持。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定： 一、原告与被告薛某某之间系房屋买卖关系，理由如下：（一）房屋买卖关系是为了转让房屋所有权，民间借贷关系是为了转让货币的所有权。从原告与被告薛某某签订的《个人借款合同》的内容来看，合同约定的还款日期为2017年12月6日，与涉案房屋登记满5年可以办理产权登记手续的日期一致，合同约定到期还款日以被告薛某某将涉案房屋产权过户出让给原告陈某某抵销借款本息，合同还约定了到期还款日到后，涉案房屋若无法办理过户的相关违约责任。另外，《个人借款合同》附有陈某某的身份证复印件，写有如下内容：“本复印件仅用于办理盛世嘉园小区1栋3单元202室房屋相关手续，不得挪作其他用途，薛某某、陈某某”，《个人借款合同》还附有收到条一份，证明原告与被告薛某某签订合同时还将房屋产权证原件、购房发票原件、涉案房屋全部钥匙都交付给了原告，若依据二被告所述仅是民间借贷关系，《个人借款合同》中的相关约定，被告薛某某将涉案房屋房产证、购房发票及涉案房屋全部钥匙交付给原告等情形，不符合民间借贷关系的特征。（二）三证人证言的陈述相互印证，条理清晰，且证人刘某提交的《个人借款合同》与本案被告薛某某提交的《个人借款合同》主要内容基本一致，三证人证言可以作为认定本案事实的依据。依据证人陈述，原告与二被告之间系房屋买卖关系，并非民间借贷关系。（三）被告薛某某发送给原告的手机短信中称“当时我不愿意卖房子，是张某某非要卖，不卖她就要离婚”，可见被告薛某某认可是卖房子。综上，被告薛某某主张原被告之间系民间借贷关系的抗辩事由本院不予采信，原告与被告薛某某签订的《个人借款合同》虽名称为个人借款合同，但原告与被告薛某某之间均为房屋买卖的意思表示，因《个人借款合同》的主体为被告薛某某，且涉案房屋登记在被告薛某某个人名下，故本院认定原告与被告薛某某之间成立房屋买卖关系。 二、原告与被告薛某某之间的房屋买卖关系合法有效。关于被告薛某某抗辩的涉案房屋为经济适用房，买卖无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《经济适用住房管理办法》第三十条第二款的规定并非强制性规定，经查询，涉案房屋的限制条件为“自房地产登记之日起，5年内不得上市交易”，该限制至2017年12月6日已经届满，故被告薛某某的该项抗辩事由本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”涉案房屋登记在被告薛某某名下，虽然是被告张某某与原告商榷出卖涉案房屋事宜，但《个人借款合同》最终由被告薛某某与原告陈某某签订，且被告薛某某交付给原告的身份证复印件中亦写明“用于办理盛世嘉苑小区1栋3单元1202室房屋相关手续”，且被告薛某某在发送给原告的短信中说“当时我不愿意卖房子，是张某某非要卖，不卖她就要离婚”，可见被告薛某某对被告张某某的买卖涉案房屋行为进行了追认，故原告与被告薛某某之间的房屋买卖关系合法有效。 三、关于原告主张二被告配合原告办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，因涉案房屋现有司法查封两笔、抵押一笔，履行不能，无法办理房屋过户手续，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 被告张某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担相应的法律责任，本院依法适用缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二十四一条之规定，缺席判决如下： 一、原告陈某某与被告薛某某就位于青岛市黄岛区昆仑山南路1399号1栋3单元202室存在房屋买卖关系，该房屋买卖关系合法有效； 二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。 案件受理费5500元（原告已预交），减半收取2750元，由被告薛某某、张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  曹方超 二〇一九年十一月二十八日 书记员  张星星 附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。