上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初776号原告：岳利，男，1972年11月15日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：袁晓吉，女，1975年9月13日出生，汉族，住址同上。被告：贾涛，男，1988年2月3日出生，汉族，住上海市静安区。被告：刘华芝，女，1965年4月27日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：贾帆(系刘华芝女儿)，女。日出生，汉族，住址同上。原告岳利、袁晓吉诉被告刘华芝、贾涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳利、袁晓吉，被告刘华芝的委托诉讼代理人贾帆，被告贾涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳利、袁晓吉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告购房首付款含定金195万元；2、判令两被告返还原告80万元定金(双倍)；3、判令两被告支付原告以房价400万为基础的每日万分之五的违约金，即每天2,000元，以2018年11月25日开始计算，以此案件全部了结为结束时间；4、判令两被告支付原告房价的20%违约金80万元；5、诉讼费由两被告承担。审理中，原告增加诉请，要求于2018年12月17日解除双方在中介签订的《房屋买卖合同》。事实与理由：2018年8月19日，原告通过上海六星房地产经纪有限公司(以下简称“六星房产公司”)与被告贾涛签订《房屋买卖合同》一份，约定被告贾涛将上海市杨浦区平凉路XXX号XXX室(界龙商务大楼)房屋(以下简称“系争房屋”)出售给两原告，总房价400万元，定金80万元，首付款200万元(含定金80万元和尾款5万元)，2018年12月1日前交房，2019年2月28日前过户，原告于当天支付定金7万元。次日，贾涛提供不动产登记簿显示，系争房屋上有一笔310万元的银行抵押贷款和一笔70万元的贷款。为了保证安全交易，岳利与贾涛、刘华芝签订《房屋买卖合同之补充协议》，约定贾涛以其母亲刘华芝名下的静安区永兴路58弄(杨波大厦)2号1005室房屋作为担保，原告支付13万元定金给贾涛。2018年8月27日，原告再次支付定金60万元。2018年10月21日，贾涛、六星房产公司的工作人员高向松、袁晓吉三方微信约定去网签，但贾涛临时变卦，要求付清款项后才签。原告只得同意，并又签了《房屋买合同之补充协议》，此前原告已合计支付首付款155万元，同意首付款余额在2018年11月15日前支付清，2018年12月25日办理网签。2018年11月22日、23日，袁晓吉将9.2万元付给六星房产公司，总计支付首付款195万元，0.2万元是原告给六星房产公司中介费的一部分。11月24日，贾涛提出要求支付延期付款的损失。原告为了能顺利网签，同意补偿银行利息或者过户时间顺延一个月，六星房产公司工作人员杨帆与贾涛沟通后，贾涛要求在2019年6月底过户，拒绝网签。同时，原告发现系争房屋仍在网上挂牌出售，被告也不同意沟通，为维护原告合法权益，故作如上诉请。被告刘华芝、贾涛辩称：贾涛于2017年1月14日购买系争房屋，当时售价为449万元。2018年4月，贾涛挂牌出售价为550万元，后由于贾涛之父生病需要用钱，故以400万元价格成交，但要求首付款必须达到200万元，且于2018年10月10日前支付完成。由于房屋出售未满2年，双方约定于2019年2月底过户。中介为规避原告的风险，要求原告与贾涛签订一份房屋租赁合同，合同上也明确2018年10月15日前，原告方一次性付清租金200万元。截止2018年10月21日，贾涛只收到房款155万元。2018年11月22日，通过六星房产公司的高向松转来房款7.2万元，贾涛共计收到原告购房款193.2万元，原告未按约定付清首付房款，现原告却要求被告按照400万元支付其违约金，毫无道德底线，不同意原告的诉请。现被告同意继续履行合同，由于原告未按时付款，又提起诉讼，给被告造成损失，故要按合同承担违约金。经审理查明：原告岳利、袁晓吉系夫妻，被告刘华芝、贾涛系母子。2018年8月19日，岳利(买受方、乙方)与贾涛(出卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》(编号：XXXXXXX)一份，约定甲乙双方通过六星房产公司居间介绍，购买甲方所有的上海市杨浦区平凉路XXX号XXX室房屋；房屋建筑面积96.94平方米，转让价款400万元；系争房屋上设立中国银行抵押约300万元；双方于2018年10月10日前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“示范合同“)……；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或者自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)200万元(包含尾款5万元由居间方代为保管)。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)办理抵押注销手续；……乙方应于签订示范合同后7日内向银行贷款……；甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后伍天内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款伍万元整……；甲乙双方于2019年2月28日之前，向房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……甲方在收到定金后若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金。若乙方违约不买，则已支付的定金不予返还；甲乙双方任何一方未按本合同履行，应当按照总房价款的日万分之五支付逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本合同。补充约定：(4)双方约定签订该协议当日支付20万元定金，……支付房价款60万元，2018年10月10日前付清200万元首付款。2018年8月19日，岳利(买受方、乙方)、贾涛(出卖方、甲方)、六星房产公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋座落杨浦区平凉路XXX号XXX室；总房价款400万元，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金7万元作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，并且乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》一日内补足定金20万元。2018年8月19日，贾涛出具给岳利“收款收据”一份：兹收到岳利(买受人)用于购买本人位于杨浦区平凉路XXX号XXX室房地产的定金,计人民币70,000元整(大写：柒万元整)。2018年8月20日，岳利支付贾涛定金13万元，贾涛出具“收款收据”一张，兹收到岳利(买受方)用于购买本人出售的杨浦区平凉路XXX号XXX室房地产的定金,计人民币130,000元整(大写：壹拾叁万元整)。2018年8月20日，岳利(买受方、乙方)、贾涛(出卖方、甲方)签订《买卖合同之补充协议》一份，约定：1、双方约定于2018年10月15日前签订《房地产买卖合同》,乙方支付甲方首期房价款人民币贰佰万元整(含已支付的全部定金),甲方同意乙方向贷款银行申请人民币贰佰万元整,作为第二笔房款于交易过户后银行直接支付甲方。2、甲方承诺该房屋为正常住宅性质,可以正常落户口,水、电、煤为正常民用标准收费。3、甲方该房屋尚有中国银行约叁佰万元,抵押权人沈敏敏贷款柒拾万元整。甲方承诺于交易过户前将上述两笔贷款全部偿还结清,保证交易正常履行。由于该房屋总价为肆佰万元整,贷款额度过高,甲方同意将自己母亲刘华芝(身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)名下位于静安区永兴路58弄(杨波大厦)2号1005室的房地产,作为担保此次交易正常履行的担保物。甲方及刘华芝同意,若乙方支付首期房价签订买卖合同,甲方未能及时偿还中国银行及抵押权人沈敏敏尚欠的贷款,导致交易无法正常履行。甲方及刘华芝按合同约定退还乙方已支付的房价款,还需要承担总房价的20%的责约金,约定期限为过户二十日后还未履行。乙方有权利追究甲方及担保人刘华芝的相关法律责任,同时有权向上述物业当地法院申请查封,查封物为上述两套房地产,甲方及担保人刘华芝无任何协议。4、若此协议与上海市房地产买卖合同(编号：XXXXXXX)相冲突,以本协议为准。5、本协议一式叁份,甲、乙双方各一份,上海六星地产保管一份。落款处贾涛(出卖方、甲方)、刘华芝(担保方)、岳利(买受方、乙方)分别签名。审理中，原、被告确认《买卖合同之补充协议》签订后，未向房屋管理部门进行担保登记。2018年8月20日，岳利(承租方、乙方)、贾涛(出租方、甲方)还签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方；租期为30年，自2018年10月15日起至2048年10月15日止，甲方于2018年10月15日前向乙方交付房屋；租金按其他约定；其他：乙方于2018年10月15日前一次性支付甲方肆拾年房租计人民币2,000,000元(贰佰万元)作为担保乙方占有该房屋的保证金。双方约定于2019年2月28日前乙方购买甲方位于上海市杨浦区平凉路XXX号XXX室房屋正常办理过户手续后，双方视本租赁合同合意解除，若未能正常过户，则甲方同意乙方一直占有租住该房屋。2018年8月27日，袁晓吉通过其浦东发展银行账户向贾涛建设银行上海松江新城支行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)内汇款60万元，附言：界龙商务楼1号401室购房款定金。贾涛出具“收款收据”一张，兹收到岳利(买受方)用于购买本人出售的杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金,计人民币60万元整(大写：陆拾万元整)。该收据上“618”弄处“618”划去后签“贾涛”名字，落款处有贾涛签名、身份证号以及“2018.2.27”的签收时间。审理中，贾涛认可落款处签名、身份证号和时间系其所写，双方确认时间为笔误。贾涛否认修改处的签名是其本人所签，同时称此60万元定金是中介方的意思，并不是合同约定的20万元。2018年10月21日，贾涛出具“收款收据”一张，兹收到岳利(买受方)用于购买本人出售的杨浦区平凉路XXX号XXX室房地产的房款,计人民币1,550,000元整(大写：壹佰伍拾伍万元整)。2018年10月21日，岳利(买受方、乙方)、贾涛(出卖方、甲方)再次签订《房屋买卖合同之补充协议》一份，约定，甲、乙双方就买卖甲方所位于上海市杨浦区平凉路XXX号XXX室之房地产,乙方于2018年10月21日前共计支付甲方房款人民币￥1,550,000.00(大写：壹佰伍拾伍万元整)。双方约定：乙方于2018年11月15日前再行支付房款计人民币￥450,000.00(大写：肆拾伍万元整),以上共计人民币贰佰万元整。双方签订买卖合同时间延期至2018年11月25日前。2018年11月24日，贾涛出具“收款收据”一张，兹收到袁晓吉(买受方)用于购买本人出售的杨浦区平凉路XXX号XXX室房地产的购房款,计人民币1,950,000元整(大写：壹佰玖拾伍万元整)。2018年12月4日贾涛向六星房产公司和原告发出《告知书》称，2018年10月21日补充协议约定需要在11月15日之前支付45万元，到11月15日买房人袁晓吉和岳利还是未按照约定支付款项，该款项是在11月23日陆续支付到位。……要求居间合同上的部分约定做如下变更：1、该房屋贾涛将于2019年6月30日之前与买房人办理过户手续；2、款清交房，即贾涛在收到所有房款后将所有权转交给买房人袁晓吉和岳利。2018年12月7日，袁晓吉、岳利向贾涛和六星房产公司发出《告知书》称，袁晓吉自2018年8月19日起直至11月23日含定金80万元共计195万元人民币购房款的过程中，贾涛从未对付款事宜提出任何异议。11月23日晚六星地产中介杨帆告知买方，贾涛同意第二天签订合同。11月24日在中介公司准备签订正式购房合同时，贾涛第一次提出赔偿其损失，拒绝签合同。协商过程中，贾涛出尔反尔，不继续网签，违反合同。对于贾涛的各种行为，买方作出如下决定：如果于2018年12月16日前，贾涛仍然不按照前期合同约定进行网签并交房给买方，买方袁晓吉、岳利将走法律程序解决。另查，截止2019年11月11日，上海市不动产登记簿载明系争房屋的权利人是贾涛，于2017年2月6日核准登记，备注设有抵押权人为中国银行股份有限公司上海市徐汇支行3,100,000元的商业贷款。2017年10月13日，设有抵押权人为沈敏敏的债务抵押，债权数额为700,000元。审理中，原告提供付款清单和与贾涛、六星房产公司的工作人员杨帆、高经理的微信聊天记录称，自2018年8月19日至2018年11月18日通过银行汇款、支付宝、微信转账以及六星房产公司转交方式向贾涛支付了首付款(含定金)195.2万元，其中9.2万元是直接付给六星房产公司，由六星房产公司转交贾涛9万元，另2,000元是原告付给六星房产公司的中介费，合同约定首付款中另5万元是作为尾款支付。贾涛认为，原告一直拖延支付房款，虽然签订补充协议，但直至2018年11月15日前只收到房款186万元，在被告的催促下，11月22日由六星房产公司转入7.2万元，共计收到193.2万元首付款，被告在微信中要求支付5万元尾款。原告没有按照补充协议约定的2018年11月15日前付清首付房款200万元，是原告先违约，导致被告延迟归还他人钱款，被告信誉受到影响。被告出于对原告和六星房产公司的信任，在没有仔细核对收到房款的情况下，签了收到195万元的收据。原告另申请原六星房产公司的员工杨帆到庭作证，杨帆称合同约定的定金是20万元，是小定金，定金有两笔。当天客户的卡限额了，第二天通过微信转账等累计支付了20万元。后面说了首付款200万元，所以他们口头约定要补定。还有一笔60万元也是定金，是口头约定的。买卖合同上约定2018年10月10日前付首付款200万元，其中5万元约定过户时付就可以，没有说要付到中介。落款时间2月27日的收据上内容有修改，记不清是谁写的，但落款签名是贾涛本人签的，表明他对收据内容的认可，都有监控录像可以调取。2018年11月原告转来9.2万元，由中介转给贾涛7.2万元，2万元作为贾涛的佣金，都在电话里说明的，贾涛共计支付佣金4万元，原告支付佣金2,000元。以后，由于涉及系争房屋内有租客，被告想延期过户四个月，一直反反复复，双方没能达成协议。证人在第二次出庭时又称原告转入中介9.2万元中，7.2万元转给贾涛，其余是扣了原告的中介费，好像扣了2万元，时间太久了也记不清。原告认为，已支付中介费2,000元，从来不知道中介从9.2万元中扣除了2万元。被告认为，微信中，原告在支付60万元房款时，是问了中介，中介称备注定金的。庭后，证人只提供2018年11月24日在中介协调的录像，无法显示具体签收据的情况。被告称应付中介费4万元，已于8月27日手机转账2万元，另2万元是中介从原告委托他们转的9.2万元中扣除的，中介只转给我7.2万元，我是不同意的。原告还提供上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初1707号、(2019)沪0117民初1789号、(2019)沪0117民初1796号等民事裁定书，证明被告在得知原告起诉后，让案外人以民间借贷案件形式起诉被告，把原告支付的房款洗作他用。原告又提供网上查询到贾涛是从事古家具修复工作的，平时喜欢练书法的资料。原告另提供刘华芝、贾帆经营房产中介，对于房屋买卖运作程序很了解。对此，被告认为松江法院起诉被告借贷案件的原告是我们的朋友，因为本案的原告起诉我们，他们怕我们还不上钱，就起诉了。我们提供我父亲的银行卡交易流水，证明2018年5-6月就还清了钱，他们就撤诉了，我们还支付了他们诉讼费和律师费，所以，我们有名誉上的损失。对于原来的中介公司早已不再经营。贾涛练习毛笔书法，并不是硬笔书法，与本案的笔迹鉴定无关。另，双方的微信聊天记录显示11月18日，袁晓吉发给贾涛：你好，下周一或二，中介将会把我打入的9万元打到你的账户，请查收下，到后告知我。贾涛回复：收到之后发消息给你。11月23日袁晓吉发：你好，你的款都收到了吗？贾涛回复：收到了。审理中，贾涛称，中介公司让他在空白的纸上签名，根本不知道落款时间为2018年2月27日的“收款收据”上内容是谁填写。贾涛申请对落款时间为2018年2月27日的“收款收据”上“618”弄处划去部分“贾涛”的签名进行鉴定。经本院委托司法鉴定科学研究院对该“贾涛”签名鉴定，结论为：根据现有样本，倾向认为检材《收款收据》上需检的“贾涛”签名不是贾涛所写。原告对鉴定结论持质疑，认为审理中贾涛对该处签名是否是他所签态度犹豫，是其妹妹提醒后才要求鉴定。被告对鉴定结论无异议。经本院与司法鉴定机构联系补充说明。司法鉴定科学研究院出具《情况说明》，摘录如下：该鉴定依据GB/T37234-2018《文件鉴定通用规范》和GB/T37239-2018《笔迹鉴定技术规范》进行，鉴定人对检材和样本进行了分别检验和比较检验，经综合评断，得出鉴定意见，不受当事人贾涛的职业所影响。审理中，被告确认与2019年1月10日收到本案起诉状副本。以上事实，由当事人提供的《房屋买卖合同》、《买卖合同之补充协议》、《房屋买卖合同之补充协议》、《房地产买卖居间协议》《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、收款收据、浦发银行业务凭证、六星房产公司收据、告知书、微信聊天记录、银行交易明细、证人证言、民事裁定书、鉴定报告及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，岳利与贾涛签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格遵守。合同履行中，双方又通过补充协议和微信联系方式对支付房款及签订示范合同时间变更至2018年11月25日前。合同另约定首期房价款200万元中包含定金和尾款5万元，并约定尾款5万元在原告方银行贷款划入贾涛收款账户后5天内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误并交付给原告后，由原告自行或通过居间方支付。2018年10月21日双方签订的《房屋买卖合同之补充协议》是对支付首期房款和签订示范合同时间的变更。根据合同对尾款的约定和交易习惯，原告已支付了房价款含定金计195万元。由于贾涛要求延期至2019年6月办理交易，原告不予同意，且贾涛在收到首期房价款后未及时办理债权抵押涤除，构成违约，故对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同应于准许。合同解除后，贾涛应返还收取原告的房价款及定金195万元。审理中，贾涛称其共计收到原告193.2万元，但从贾涛与袁晓吉对支付9万元的微信聊天记录、贾涛出具195万元的收据以及中介方工作人员杨帆在第一次出庭所作的将原告委托转交给贾涛的9.2万元中扣除贾涛应付佣金2万元陈述，可以确定贾涛对该节事实是知晓的。原告关于要求贾涛双倍返还定金80万元，双方合同虽约定定金为20万元，但双方在实际履行中追加定金到80万元，且贾涛账户实际到账并签收。贾涛称该张定金收据上门牌号“618”划线处的名字不是其所签，虽然司法鉴定此处签名不是贾涛所写，但收款人签名和身份证等信息均为贾涛所写，且门牌“618弄”和“618号”处的顺序笔误，不是原则性问题，不影响定金数额。另双方约定的总房价款为400万元，追加的定金金额在合理范围内。故对原告该请求，本院予以准许。原告主张自2018年11月25日起按照房价款日万分之五即每日2,000元的标准支付违约金，鉴于原告实际支付房款含定金195万元，应以此金额为准。审理中，被告要求调低违约金，本院参照同期银行贷款利率标准，酌情予以调整。原告要求贾涛按照总房价款的20%支付违约金80万元，于法无据，不予支持。原告要求刘华芝对贾涛共同支付钱款承担担保责任，本院认为，原、被告在2018年8月20日签订的《买卖合同之补充协议》约定是在签订买卖合同甲方未能及时偿还在中国银行贷款和沈敏敏尚欠借款导致交易无法正常履行的情形下进行担保，且刘华芝提供的是其名下静安区永兴路XXX弄XXX号1005是房地产作为担保物，但该担保房屋未经不动产登记中心进行担保登记，故该担保无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于关于适用担保法司法解释》第一百一十九条之规定，判决如下：一、准原告岳利与被告贾涛就上海市杨浦区平凉路XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告贾涛应于本判决生效之日起十日内返还原告袁晓吉、岳利上述房屋购房款含定金1,950,000元;三、被告贾涛应于本判决生效之日起十日内补偿原告袁晓吉、岳利上述房屋定金800,000元;四、被告贾涛应于本判决生效之日起十日内以1,950,000元为基数，自2018年11月25日起至实际付款日止按照中国人民银行同期贷款利率补偿原告袁晓吉、岳利利息损失;五、原告袁晓吉、岳利其余诉请不予准许。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币35,200元，减半收取计17,600元，由原告袁晓吉、岳利共同负担5,100元，被告贾涛负担12,500元。本案鉴定费6,300元，由原告袁晓吉、岳利负担3,150元，被告贾涛负担3,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 稷二〇一九年十一月十五日书记员 胡玉玺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《最高人民法院关于担保法司法解释》第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。法律条文