云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6493号上诉人（原审被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司,住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号，统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：朱娜，女，1991年9月14日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：罗金鹏，云南法安律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陶青，云南法安律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园公司）因与朱娜合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初7868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人尊园公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1、上诉人基于《房屋买卖暨居间合同》收取中介费和上诉人为被上诉人提供了按揭贷款服务而收取按揭贷款服务费系两个行为，内容不存在包含关系。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖暨居间合同》没有关于办理按揭贷款的相关约定，上诉人收取中介费系基于为被上诉人提供了报告居间和媒介居间服务，而这个服务不包含需要为被上诉人办理贷款手续；2、《昆明市房地产经纪机构及经纪从右往左人员自律规范信息管理办法（试行）》明确规定了“买卖中介服务最高收费标准：买方承担2%卖方承担1%，按揭贷款服务费最高收贷款金额的1%”。根据二手房买卖交易市场的习惯，若买卖双方通过中介公司办理贷款手续，则需要另行向中介方支付贷款服务费；3、上诉人和被上诉人虽然没有就案件贷款服务签署书面协议，但双方以实际行为对此作出了意思表示，且实际履行。原判无视被上诉人系通过上诉人提供的贷款服务区的银行按揭贷款付清涉案房屋尾款，也未对被上诉人已支付贷款服务费这一行为的主动性进行认定。综上，案件贷款服务费的收取具备相应依据，上诉人与被上诉人也就费用收取以实际行为作出了相同的意思表示，在被上诉人主动支付后，上诉人开具收款凭证。事实上，上诉人也提供了按揭贷款服务，有权收取相应报酬。上诉人的收费行为，被上诉人是以实际行动认定的，对于意思自治的民事行为，已经履行完毕，法院应予以维持现状。原判认定事实及适用法律错误。被上诉人朱娜答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。朱娜向一审法院起诉请求：1.被告返还原告不当得利18400元；2.被告支付原告本金18400元按银行同期贷款利率自2019年1月15日起至款项偿清之日期间的资金占用利息，暂按年息4.35%计算至2019年5月14日为266.8元；3.被告承担本案案件受理费、保全费、公告费、律师费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告与案外人汪昆宁及被告签订《房屋买卖暨居间合同》，约定原告购买案外人的房产，并由被告提供居间服务包括向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，被告已促使双方签订合同，则被告有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供的服务，原告同意向被告支付佣金32800元，佣金的支付时间为2019年1月31日前等。2019年1月15日，原告向被告交付32800元及18400元；同日，被告向原告出具收款专用收据表明其收到原告为购买“新亚洲万景园G11栋1单元0103的中介费及按揭贷款服务费”。庭审中，原告陈述其认为被告收取的中介费已包含按揭贷款等相关的辅助服务工作。被告陈述居间合同上约定的中介费32800元与按揭贷款服务费并不冲突，按揭贷款服务费在2019年3月经昆明市房地产经纪机构及经纪从业人员自律规范信息办法直接予以规定系可收取，虽未与原告就按揭贷款服务费另行签订合同，但公司办理的每个合同流程里都收取了贷款服务费，且被告协助原告办理了银行按揭抵押手续。一审法院认为：本案争议焦点：一、被告是否应返还原告18400元？二、被告是否应支付原告资金占用期间的利息？一、18400元是否应予返还？原、被告基于双方签订的《房屋买卖暨居间合同》建立合同关系，在被告提供的格式合同里仅明确约定原告委托被告提供居间服务，被告已促成原告与房屋出售房签订合同，则被告有权收取居间报酬（佣金）32800元，并约定了应于2019年1月31日前支付，原告亦于2019年1月15日完成了32800元的交付，但被告向原告收取的按揭贷款服务费18400元，从上述居间合同来看，原告认为按揭贷款服务费已包含在中介费内，而被告陈述因其向原告提供了办理银行按揭抵押手续的服务，并表示虽未书面约定该项费用的收取但已口头告知原告，但被告针对其抗辩并未提出有效证据证明，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”之规定，被告无合法依据收取原告的“按揭贷款服务费18400元”，原告作为受损失的一方有权要求被告返还不当得利18400元，原告的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、是否应支付利息？被告无合法依据收取上述款项，其占用资金期间必然造成原告利息损失，对原告要求被告支付本金18400元自2019年1月15日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的资金占用利息，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，一审法院判决：由被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱娜18400元，并支付该款自2019年1月15日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的资金占用利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且对一审判决确认的事实无异议。归纳诉辩双方的观点，本案的争议焦点为：上诉人是否应当将按揭贷款服务费返还被上诉人。本院认为：《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，被上诉人向上诉人支付了按揭贷款服务费，上诉人出具了收据，明确所支付款项系按揭贷款服务费。可见，上诉人明知款项金额及支付对象并自愿支付了按揭贷款服务费，应视为双方就按揭贷款服务达成了口头协议。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方当事人已就按揭贷款服务达成了协议，但上诉人未提交证据证明其已按约定提供服务，现涉案按揭贷款事宜已办理完毕，合同目的已不能实现，故应解除上述合同。合同解除后，上诉人应依法返还被上诉人支付的按揭贷款服务费并支付资金占用费，故上诉人关于其不应当返还涉案服务费的上诉主张不能成立。不当得利，是指没有合法原因取得利益致使对方受损的法律事实，涉案款项不构成不当得利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，裁判结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元由昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  薛艳审判员  姚丹审判员  刘涛二〇一九年十一月十二日书记员  韩晨