天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初5541号原告：天津天纺投资控股有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）东九道6号。法定代表人：卞镇，董事长。委托诉讼代理人：李晓艳，天津德利信律师事务所律师。委托诉讼代理人：史鑫，天津德利信律师事务所实习律师。被告：天津北药大通医药有限公司，住所地天津空港经济区东九道8号一层、二层室。法定代表人：常绍银，总经理。委托诉讼代理人：胡广瑞，男，该公司员工。原告天津天纺投资控股有限公司与被告天津北药大通医药有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，先后于2019年9月9日、2019年10月25日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人李晓艳、被告委托诉讼代理人胡广瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津天纺投资控股有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将位于天津空港经济区东九道8号之房屋及场地腾空并交还予原告；2．被告向原告给付2018年10月至2019年4月所欠租金653,976.62元，还款协议项下欠款1,951,867.13元，合计2,605,843.73元；3．被告向原告支付自2019年4月10日起至实际给付租金之日止的违约金（以653,976.62元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4．被告向原告支付自2018年5月1日起至实际给付全部欠款之日止的利息（以1,951,867.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率）；5．被告向原告支付自2019年5月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费（按照2倍日租金＊实际占房天数）；6．被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告自2011年起建立租赁合同关系，被告承租原告位于天津空港经济区东九道8号之房屋及场地（建筑面积11194.2平方米）。原告依约交付了租赁房屋，但被告却未向原告支付全部租金。经双方多次协商于2018年4月30日签订了《还款协议书》，确认被告欠付原告房租及物业费共2,201,867.13元，被告应每月向原告给付不低于50,000元的款项，直至还清；若按时不能还款，则原告有权索要剩余欠款，及自2018年5月起至实际清偿完毕日止的利息。后双方又签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于天津空港经济区东九道8号之房屋及场地（建筑面积7194.2平方米），租期自2018年5月1日至2019年4月30日，被告按月付租金96,282.38元。该协议及该租赁合同签订后，被告未能按期付款，且仍占用应退还的4000平方米租赁房屋及场地。鉴于此，双方于2019年4月26日共同确认：截止该日被告欠付原告2018年10月至2019年4月房租（及还前欠）共2,560,843.73元（系笔误，实际金额应为2,605,843.73元）。该租赁合同已于2019年4月30日因租赁期限届满而终止，然被告至今仍占用该租赁房屋，且未支付相关费用。综上，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告天津北药大通医药有限公司辩称，请求法院驳回原告全部诉请。原被告经朋友撮合于2011年底将在东丽正常经营了20年的公司迁到空港经济区纺织园。当时房屋是铁皮房，原告承诺一租十年，被告租赁后加装了很多设施来保证使用，连续承租房屋八年期间，被告已经支付房租8,967,642.94元，已经超过了所租房屋的建造成本。2012年到2015年双方愉快合作，以至于2015年相邻厂房发生火灾启动了喷淋系统，致使我公司大量药品被淹泡，原告一分钱都未赔偿。2016年因库房温度不合格被告被吊销了药品经营许可的GSP认证证书，被告又投入大量资金经重新修缮改装仓库后重新取证，于2017年底开始举步维艰继续经营，同时尽量支付房租，夏天房屋漏雨都没让原告维修，公司淹泡损失都自己承担。自2015年起就传言纺织园拆迁，但被告已经投入大量改造资金，期盼拆迁时能得到部分补偿继续经营。2018年底原告明确收到了拆迁改造指示，单方面对所有租户停止续约，剥夺了被告因拆迁而可以获得国家补偿的权利，被告多次表示不同意停止续签，原告均不予理会。《还款协议书》是在原告停水停电、锁门的情况下，被告委屈求全签订的。被告搬迁面临着仓库保温设施改造，需投入400万元左右，被告强烈要求能得到部分补偿。关于己退租厂房，因此处一直空置，原告主张与事实不符，不存在占用问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、催款通知书，证明自2016年被告开始拖欠租金，原告曾多次向被告发送催款通知，被告已收到，并对欠款金额认可；证据二、还款协议，证明原被告共同确认，截止2018年4月30日被告欠付租金等费用共计2,201,867.13元，若被告未按约定支付，原告有权要求被告一次性支付所有未还款及相应利息；证据三、租赁合同，证明还款协议签订后，双方又就租赁事宜重新签订合同，租期自2018年5月至2019年4月，具体的租赁面积、租金、占房使用费等已在该合同中做以明确约定；证据四、告知函，证明原告于2018年12月及2019年4月多次通知被告，租赁期限届满后不再续签，并要求被告于2019年4月30日将租赁物交还原告，被告收到该函件，未提出任何异议；证据五、交纳房租通知，证明原告曾通知被告，截止2018年4月30日被告共计欠付房租2,560,843.73元（笔误，实际金额应为2,605,843.73元），被告已对通知盖章确认，未提出异议；证据六、银行回单，证明自2018年5月至2019年4月30日，被告共支付租金751,411.9元，截止2018年4月30日，被告共计欠付租金应为2,605,843.73元，证据五数额系笔误；证据七、不动产权证明，证明原告对诉争房屋拥有合法产权，有权对外进行出租；证据八、2018年4月19日，被告发给原告的关于被告欠付租赁费的函件，证明被告承认欠付原告租金的事实，被告陈述的拆迁、房屋存在质量问题等在函件中没有标明。被告提交了如下证据：证据一、已付租金明细表，证明被告自己制作的支付租金情况，已经付给原告800多万租金；证据二、厂房图片，证明被告没有占用4000多平米厂房，原告可以随时收回使用。证据三、入账通知及银行回单，证明被告在2018年向原告支付租金871,000元；证据四、收回GPS认证证书通知书复印件及北药大通仓库平面图，证明厂房质量不行，温湿度控制不达标，被告把空框架建成了标准的仓库，投入了大量资金；证据五、网页截图（报道内容提及腾笼换鸟），证明原告知道要拆迁所以不与被告续约，不想给被告补偿；证据六、租赁合同两份（2011年、2012年），证明原被告在2011年、2012年签订的租赁合同内容，是按照双方合作最初的真实意愿签订的，是双方平等的，与后期签订的协议内容不一样。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一真实性认可，但数额是否准确不清楚；对证据二、证据三、证据四真实性认可，证明目的不认可；对证据五真实性认可，水电费金额认可，房租金额不认可；对证据六、证据七真实性认可；对证据八真实性认可，证明目的不认可，证据中明确了因为房屋质量温度不合格，公司停业一年才开继续经营。原告对被告提交证据的质证意见为：证据一系被告单方制作，没有相应的支付租金的发票及银行付款的回单，真实性、合法性、关联性均不认可；对证据二真实性认可，不认可证明目的。现在厂房上仍然存在被告办公用品，说明被告仍占用另外四千多平米的场地；对证据三真实性认可，其中2015年10月25日有一笔46,282.38元付款是重复提交的；证据四不是原件，对真实性无法核实，平面图看不出有药监确认，证明目的不认可，证书收回通知上不能看出原告的厂房质量不合格，如果厂房质量不合格，一开始被告租赁厂房时就不可能取得该证书，原告认为是被告经营不善导致证书收回；证据五是网页截图，没有进行公证，真实性无法核实，即使该份证据是真实的，也没有涉及到厂房拆迁的描述，且该份证据显示时间是2019年6月11日，而案涉租赁合同在2019年4月30日已经履行届满；证据六不是原件，真实性无法核实，证明目的不认可。经审查，原告提交的八组证据以及被告提交的证据二、证据三具有真实性、合法性，且与本案相关联，本院予以确认并在案佐证；被告提交的证据一、证据四、证据五不符合证据形式要件要求，存疑不确认；证据六原告作为合同签订的相对方未予否认，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为天津空港经济区东九道8号房屋的使用权人。被告自2011年起承租上述房屋中的11194.2平方米，自2016年底开始拖欠房租。2018年4月30日，原被告就被告偿还原告房租及物业费欠款事宜签订《还款协议书》，确认被告截止2018年4月30日共欠原告房租及物业费2,201,867.13元，被告同意自2018年5月起每月28日前向原告偿还不低于50,000元的债务，直至2021年6月底之前还清2,201,867.13元欠款。如被告未按约定按时足额还款，原告有权要求被告一次性支付所有未还款项。协议签订后，被告不得有为逃避债务而实施有损原告债权的行为，否则原告有权要求被告一次性支付所有未付款项，同时按当年中国人民银行公布的同期贷款一年期利率支付相应利息，自2018年5月起计算至还清全部欠款日止。一旦被告按照协议约定还清所有欠款，届时双方另行商议欠款所对应的利息，利息的利率和起止时间从上述约定。同日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于空港经济区东九道8号建筑面积为7194.2平方米（自11194.2平方米中减少4000平方米）的房屋及场地出租给乙方使用，使用功能为仓储。租赁期限为1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将租赁物退还甲方。如乙方要求继续租赁则须在合同期限届满前两个月书面向甲方提出申请，如甲方同意继续租赁，则重新签订租赁合同。租赁物按月缴付租金，每月96,282.38元，年租金1,155,388.52元，被告应于每一个交租周期的首月10号之前向原告支付租金。关于违约责任，合同约定，在租赁期间如遇规划拆迁改造，企业按规定退出、破产等情况，本合同自行终止。甲乙双方互不赔偿，甲方退还未能履行剩余时间的租金。乙方未能按合同规定期限支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应承担所交租金或其他费用2‰的违约金。逾期30天，视同乙方提前终止合同。甲方有权要求乙方付清全部欠款和违约金，并要求乙方立即腾清租赁物及附属设施。甲方亦有权采取措施停止对租赁物及附属设施的水、电、气的供应。本合同因租赁期满或合同约定或法定原因而终止时，乙方未能及时向甲方腾还租赁物及附属设施的，乙方应按本合同所确定的租金标准的两倍向甲方支付合同终止日至实际腾还租赁物及附属设施之日止的使用费。自本合同终止之日起五天内仍未能将租赁物及附属设施腾清交还的，屋内所有乙方入住人员的物品视为乙方入住人员放弃所有权，甲方有权进行处置。合同履行过程中，被告自2018年5月14日至2018年12月13日向原告支付租金751,411.9元，原告从中核减了《还款协议书》项下欠款250,000元，2018年5月至2018年9月租金合计481,411.90元，2018年10月部分租金20,000元。2018年12月，原告向被告发告知函，载明房屋租赁合同将于2019年4月30日到期，由于我司正在进行企业内部调整转型，故本次房屋租赁合同到期后不再续签新合同。请贵司提前做好合同到期的搬迁工作。被告盖章签收。2019年4月15日，原告向被告发送房屋停止租赁告知函，载明鉴于房屋租赁合同于2019年4月30日到期，我司已于2018年12月28日以文字形式通知贵司，故通告贵司2019年4月30日后我司将收回与贵司房屋租赁合同范围内的所有房屋。望贵司提前做好合同到期归还工作。如预期未能实施所导致的一切损失均与我司无关。被告盖章签收。2019年4月26日，天纺服装小区向被告发送交纳房租通知。载明鉴于双方合同及还款协议，应交纳2018年10月至2019年4月份房租（及还前欠）共计2,560,843.73元（笔误，应为2,605,843.73元）及2019年3-4月份电费18,832.40元。水费1,037.04元。望贵司于4月25日前付清。另将2018年5月1日后所不租及2019年4月30日合同内的房屋尽快退还。被告盖章签收。截至原告起诉，被告未腾空该合同项下所涉7194.2平方米的房屋及场地，也未向原告付清相关租金及费用。本院认为，原告与被告签订的《还款协议书》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告的腾房诉请，现租赁期限已经届满，且原告已在期满前4个月通知被告不再续租，被告并非没有准备时间，对原告的该项诉请，本院予以支持。被告抗辩未续租的4000平方米场地为开放区域，具备随时收回的条件，原告未予否认，该租赁部分由原告自行收回，被告应予配合。关于欠付租金，《还款协议书》项下，按照约定，如被告未按约定按时足额还款，原告有权要求被告一次性支付所有未还款项。被告自2018年12月支付20,000元后即未再支付租金，原告有权要求被告一次性支付所有未还款项1,951,867.13元；本案《房屋租赁合同》项下，按照约定标准，截至2019年4月30日合同期限届满，被告尚欠2018年10月至2019年4月租金653,976.62元；以上两项合计2,605,843.73元，对原告要求被告给付上述租金的诉请，本院予以支持。关于违约金，《房屋租赁合同》约定被告未能按合同规定期限支付租金及其他费用，每逾期一日应承担所交租金或其他费用2‰的违约金。现原告主动调整按照中国人民银行同期贷款利率，以欠付租金653,976.62元为基数，由被告支付自2019年4月10日起至实际给付租金之日止的违约金，对原告第三项诉请，本院予以支持；《还款协议书》约定，被告如存在有为逃避债务而实施有损原告债权的行为，原告有权收取利息，现原告未举证证实被告存在故意实施逃避债务的行为，且原告已主张债务加速到期，故对原告第四项诉请，本院不予支持。关于房屋占有使用费，《房屋租赁合同》约定为租金标准的两倍，该条款实质是针对被告逾期返还房屋时的损失赔偿和惩罚，原告未举证证明自己的实际损失，根据公平原则，本院酌情将房屋占有使用费调整为月租金标准的1.2倍。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津北药大通医药有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于空港经济区东九道8号建筑面积为7194.2平方米的房屋及场地腾空并返还原告天津天纺投资控股有限公司；二、被告天津北药大通医药有限公司于判决生效之日起十日内给付原告天津天纺投资控股有限公司租金2,605,843.73元；三、被告天津北药大通医药有限公司于判决生效之日起十日内向原告天津天纺投资控股有限公司支付自2019年4月10日起至实际返还房屋之日止的违约金（以653,976.62元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告天津北药大通医药有限公司于判决生效之日起十日内向原告天津天纺投资控股有限公司支付自2019年5月1日起至实际返还房屋及附属设施之日止的房屋占用使用费（计收标准为每月96,282.38元×1.2倍）；五、驳回原告天津天纺投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15,049元，由被告天津北药大通医药有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  孙长华二〇一九年十一月一日书记员  秦亚雪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。