山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5120号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘亮，男，1976年1月26日出生，汉族，居民，住蓬莱市。上诉人（原审被告）：赵丽红，女，1975年3月26日出生，汉族，居民，住蓬莱市。二上诉人共同委托诉讼代理人：田吉喜，蓬莱蓬莱阁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司，住所地蓬莱市北关路830号滨海建材家居广场。法定代表人：刘淑芬，任总经理。委托诉讼代理人：王丽，山东雪丽律师事务所律师。上诉人刘亮和赵丽红因与被上诉人蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司（以下简称滨海建材公司）租赁合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2017）鲁0684民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘亮和赵丽红上诉请求：一、撤销一审判决第一、五项，发回重审。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人出租商铺时，没有取得房屋所有权证和消防合格证，被上诉人出租违反了法律法规的强制性规定，被上诉人没有权利对外出租收取租金，租赁合同是无效的。二、上诉人提供了漏水照片、财产损失情况，一审判决上诉人另行起诉是错误的。三、一审时，上诉人提交了封条、封门的证据，时间长达5个月，造成的直接损失10万元，证据充分，事实清楚。滨海建材公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。滨海建材公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告刘亮的租赁关系；2、被告刘亮搬离租赁商铺；3、被告刘亮、赵丽红支付拖欠商铺使用费人民币47806.5元、物业费3824元及违约金1845元合计53475.5元。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告刘亮、赵丽红支付自2013年1月30日起至2015年1月29日止的商铺使用费及违约金；放弃解除原告与被告刘亮的租赁关系、被告刘亮搬离租赁商铺、物业费三项诉讼请求。一审法院认定的事实：原告滨海建材公司系蓬莱滨海建材家居广场的市场和物业管理者。二被告系夫妻关系。2011年11月30日，原告作为甲方，被告刘亮作为乙方，签订了商铺租赁合同。合同约定：甲方将位于蓬莱市北关路830号蓬莱滨海建材家居广场三层Ｅ区商铺出租给乙方作为经营场地，商铺建筑面积318.71㎡；租期三年，自2012年1月30日起至2015年1月29日止，甲方给予乙方首年六个月的优惠免租期，商铺使用费起算时间为2012年1月30日，合同期限起始日以蓬莱滨海建材家居广场实际开业日为准；商铺使用费为16.67元/㎡/月（200元/㎡/年），前2年基价不变，第三年在第二年的基础上递增10%，即第一年31871元，第二年63742元，第三年70116元，使用费支付方式为第一年年度支付，第二、三年季度支付，先付款后使用，乙方应当在使用费到期前30天向甲方缴清下一年度的商铺使用费；乙方在签订租赁合同时向甲方交纳保证金10000元，保证金是租赁期内乙方严格按本合同经营、不拖欠电费、不损害房屋结构、设施及甲方利益的一种保证，如乙方在租赁期内违约、拖欠应缴费用、违反相关规定，甲方在合同保证金中扣除，保证金扣除后乙方应在5日内补齐；乙方有权进行装修装饰，合同期满未续订的情况下，乙方对商铺的装修、装饰工程及设施无偿归甲方所有，甲方无条件接收后，无需给乙方任何补偿；乙方未按约定交清商铺使用费、保证金、空调费、代收的水、电等其中任何一项费用时，甲方每日按欠缴部分的5%向乙方收取违约金，逾期超过10日，甲方有权解除合同并收回商铺，保证金不予退回。2011年11月30日，被告刘亮交给原告保证金10000元、商铺使用费31871元、物业费3825元。原审庭审中，原、被告均认可被告刘亮的商铺使用费交付至2013年1月29日，但被告辩称，商铺使用费应自2013年5月9日原告取得消防许可证后开始给付，同意支付至2014年4月12日。重审庭审中，原告主张被告应当支付2013年1月30日至2014年5月15日的租金84192元。对被告搬离商铺的具体日期。原审时，原告声称被告于2014年底搬离商铺，双方未办理交接手续。被告刘亮主张于2014年5月15日搬离，搬离时告知了原告的经理和会计，并提交了2014年8月22日其与赵世云签订的租赁合同。被告刘亮主张于签订租赁合同之前即2014年6月份开始装修，故其搬离原告商场系在2014年5月份。对于被告刘亮提交的租赁合同，原告声称不是合同的相对方，无法确认真实性，对证明内容不认可，合同不能证明原告搬离商铺的时间。重审时，原告在审理过程中自述要求被告给付2013年1月30日2014年5月15日的租金84192元，故可视为原告已经认可被告于2014年5月15日搬离商铺。对于反诉部分。一、反诉原告请求反诉被告赔偿装修损失。反诉被告辩称反诉原告未支付商铺使用费，反诉被告有权单方解除合同、无偿收回商铺，反诉原告无权主张装修损失，反诉被告不同意接收装修，反诉原告亦应当拆除装修。原审时，由反诉原告提出申请，法院委托烟台博方达价格评估有限公司对承租商铺的装修现值进行了评估，评估装修价格为56641.22元。反诉原告预交评估费2100元。二、反诉原告主张反诉被告商场漏雨致其店铺内沙发等财物受损，反诉被告曾对漏水位置进行过修理但未修好。反诉原告提交了2012年4月4日、7月6日、7月7日、7月13日、7月15日、7月19日、7月25日、8月19日、2013年2月26日、6月6日、7月2日、7月11日、7月15日、7月19日拍摄的商铺漏水照片，反诉被告对照片的真实性无异议，认可商场墙体存在漏水情况，但认为反诉原告未就具体的损失数额提交证据。三、反诉原告诉称，反诉被告从2013年4月份开始停电，至2014年4月12日经新任经理同意反诉原告继续购电，期间停电时间一年多，造成反诉原告收入损失20000元，反诉原告对此未提交证据。反诉被告辩称商场未对反诉原告采取过停电措施，商场只是电力部门代收电费，商户用电自由，缴费即有电。反诉被告提交了反诉原告购电记录查询及拍摄的店铺电表照片，两份证据证实，反诉被告于2011年12月3日购电476度，于2013年3月14日购电41度，于2014年4月13日购电41度，至2016年10月11日电表显示还余电量9度。四、反诉原告主张反诉被告于2013年12月9日至2014年4月12日期间对其商铺进行了封门致无法营业，反诉被告应当赔偿营业收入损失。反诉原告提交了张贴的封条一份。反诉被告辩称封条在商户们到信访局上访后一两天就撕掉了，且封条不具有法律效力，无强制执行效力。一审法院认为，对于本诉部分，原告滨海建材公司放弃部分诉讼请求系当事人对自己权利的合法处分，故予以支持。原告在庭审中自述被告应当支付2013年1月30日至2014年5月15日的商铺使用费，故应视为原告认可双方于2014年5月15日解除了租赁合同关系。二被告在庭审中自认其于2014年5月15日搬离商铺，亦未就其认可的给付2013年5月9日至2014年4月12日期间的商铺使用费提交证据，故对其辩称理由不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。故原告刘亮辩称自原告取得房屋所有权证、消防验收合格后开始计算租金，不予支持。被告刘亮应当支付2013年1月30日至2014年5月15日的商铺使用费。按照合同约定，2013年1月30日至2014年1月29日为63742元，2014年1月30日至2014年5月15日为20450.5元，合计84192.5元。租赁合同约定，被告未按约定交清商铺使用费，原告每日按欠缴部分的5%征缴违约金。本案在审理过程中，原告自愿将违约金的计算方式变更为按照同期贷款利率的2倍计算，不违反法律规定，予以支持。违约金的计算方式为2013年以每季度15935.5元为基数，分别自2012年12月30日、2013年3月30日、6月30日、9月30日起；2014年以17529元为基数，分别自2013年12月30日、2014年3月30日起至本判决确定的给付之日止，按银行同期贷款利率的2倍给付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释二》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案被告刘亮承租商铺时与被告赵丽红系夫妻关系，故被告刘亮因承租商铺所致债务应认定为其与被告赵丽红的共同债务。被告赵丽红应就被告刘亮的债务承担共同清偿责任。关于反诉。反诉原、被告均认可商场存在漏水致反诉原告财产遭受损失，但反诉原告未就损失情况提交充分的证据，故对损失数额不予确认，反诉原告可待证据充分后另行起诉。反诉被告未尽到为反诉原告提供安全完善的经营场所，故反诉原告请求反诉被告退还保证金，予以支持。租赁合同虽约定合同期满未续订时，反诉原告的装修无偿归反诉被告所有，反诉被告无条件接收，但本案双方均认可合同于期满前即2014年5月15日解除，且反诉被告承认商场存在漏水情形，故反诉原告请求反诉被告赔偿装修价值，予以支持。依照租赁合同的约定，结合本案的具体情形，反诉被告赔偿50%即28321元。依据反诉原告提交的封条能够认定反诉被告对其进行了封门，但因反诉原告未就营业收入损失提交其他证据，故不予确认，反诉原告可待证据充分后另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、被告刘亮、赵丽红共同给付原告蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司商铺使用费84192.5元、违约金（以15935.5元为基数，分别自2012年12月30日、2013年3月30日、6月30日、9月30日起；以17529元为基数，分别自2013年12月30日、2014年3月30日起至本判决确定的给付之日止，按银行同期贷款利率的2倍计算），限于本判决生效后7日内付清。二、驳回原告蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司赔偿反诉原告刘亮装修损失28321元，限于本判决生效后7日内付清。四、反诉被告蓬莱滨海建材家居广场管理有限公司返还反诉原告刘亮保证金10000元，限于本判决生效后7日内付清。五、驳回反诉原告刘亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费2100元，由反诉原告负担1050元，由反诉被告负担1050元。此款已由反诉原告预交垫付，反诉被告在履行本判决确定的义务时一并给付反诉原告。本诉受理费1905元，由刘亮、赵丽红负担。反诉费2179元，由反诉原告负担1421元，反诉被告负担758元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人上诉主张商铺租赁合同无效，依据不足，依法不予支持。一审法院依据上诉人使用商铺的时间，判决上诉人支付被上诉人2013年1月30日至2014年5月15日的商铺使用费及违约金，符合合同约定及法律规定，依法应予维持。上诉人上诉主张的漏水损失及封门损失，一审法院已经告知其可待证据充分后另行起诉，本院依法不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1163元，由上诉人刘亮和赵丽红负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 陈晓彦审判员 王家国二〇一九年十一月一日书记员 张洪建