江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初7933号原告：扬州伟邦酒店管理有限公司，住所地在扬州市邗江区邗江中路309号501。法定代表人：耿彦香，董事长。委托诉讼代理人：陈雷，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：李某，男，1963年3月23日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：明智坚，江苏韵合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜磊，江苏韵合律师事务所律师。原告扬州伟邦酒店管理有限公司（以下简称伟邦酒店）与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟邦酒店法定代表人耿彦香及其委托诉讼代理人陈雷、被告李某及其委托诉讼代理人明志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟邦酒店向本院提出诉讼请求：1.判令解除伟邦酒店与李某之间的房屋租赁协议；2.判令李某赔偿416室加盟费及装潢费并返还416室、418室的押金合计15万元；3.判令李某退还房屋的主体维修费用39930元。事实和理由：2015年10月28日，李某与伟邦酒店业主之一的赵伟签订房屋租赁合同，李某将xxxx的三楼315室至319室五间及四楼416室、418室两间合计554.59平方米出租给伟邦酒店。四楼为伟邦酒店所用，而三楼则是赵伟的亲戚租用经营装饰装潢公司（李某当时就知晓）。赵伟的亲戚在2016年1月中旬跑路，因是赵伟代为签字，所以其房租一直要伟邦酒店代给。因房主拖欠银行贷款，416室于2018年12月被扬州经济开发区人民法院清房拍卖，使伟邦酒店不能使用。该房名义产权人是汤余玖，实际产权人是李某，李某代签合同时注明：“若将来因房屋权属产生的纠纷由本人负责”。由于当时租房时，赵伟等不了解扬州租房行情，以提包入住的价格1元起租，高额租赁了完全要撤除重新装修的房屋，并每年以10%的价格上涨，大大高于扬州市场房租价格。完全违背了扬州市场行情（扬州周边当时是0.7元/平方/天，2-3年涨0.03-0.05，10年以后才达1元）。伟邦酒店营业近四年，不但没有赚钱，还背负几百万元的债务。另外部分房东（7家）也感觉到房租过高，于去年4月和伟邦酒店签订了补充协议，约定1.1元/平方/天的房租五年不涨，五年后根据市场行情再定。由于伟邦酒店无法承受这样的沉重债务，因此要求解除与李某的租赁协议。根据租赁协议第四条第二款“如果乙方单方面提前解除合同的，定金不予退还；如果甲方单方面提前解除本合同的，应双倍返回还乙方定金”，伟邦酒店提出解除本合同，故三楼五间房的三个月定金不予退还。根据租房合同第十条第三款“甲方保证所出租房屋（场地）的主体结构与门窗、水、电、消防、照明、电梯等符合国家标准和行业规范，质量完好，安全可靠，可以正常投入使用”、第四款“甲方保证名下物业无债权债务纠纷，若因此原因，对乙方造成的损失由甲方承担”。从开业至今，伟邦酒店花去了维修费411897元，平均每平方米72.9元。现提起诉讼，请支持伟邦酒店的诉讼请求。李某辩称，一、租赁合同中并没有约定伟邦酒店解除合同的条款，伟邦酒店无权解除合同。租赁合同第四条第二款“如果乙方单方面提前解除合同的，定金不予退还；如果甲方单方面提前解除本合同的，应双倍返回还乙方定金”的约定，并非赋予伟邦酒店有权单方面解除租赁合同。根据惯例，该条款的本意是合同双方在租赁合同签订后伟邦酒店实际接收租赁房屋前要求解除合同时的违约责任，并非租赁房屋已经交付且双方已实际履行租赁合同后的合同解除权的约定条款。伟邦酒店显然错误理解该条款，其主张解除合同没有事实和法律依据。二、因伟邦酒店无权解除合同，且李某非416室、418室的所有权人，其主张赔偿的加盟费、装潢费及返还的押金没有事实和法律依据。对伟邦酒店主张的维修费的账目不予认可，且在租赁期间并未通知需要维修。本院经审理认定事实如下：为经营伟邦酒店，赵伟（乙方）与李某等数十人（甲方)签订《租赁协议》一份，约定：1.1甲方出租给乙方的商业用房位于扬州市大厅部分（大厅免费使用），面积约为5500平方米（以房产证为准）。3.1租赁期限为15年，自2015年10月28日至2030年10月27日。3.2免租金期限为三个月，前三年每年在房租中减免一个月。4.1租金的确定适用逐年递增的办法确定。从租期签订日，即为2015年10月28日开始，到2016年10月28日租金变为1.1元/平方/天，到2017年10月28日租金变为1.2元/平方/天，以后每两年涨一毛钱。到2019年10月28日租金变为1.3元/平方/天，到2021年10月28日租金变为1.4元/平方/天，到2023年10月28日租金变为1.5元/平方/天，到2025年10月28日租金变为1.6元/平方/天，到2027年10月28日租金变为1.7元/平方/天，到2029年10月28日租金变为1.8元/平方/天。上述一个月按30天，一年按12个月计算。4.2乙方于签署合同后当日向甲方支付3个月的租金作为订金（租赁开始后该订金转为押金，已付10万）。如果乙方单方面提前解除本合同的，定金不予退还;如果甲方单方面提前解除本合同的，应双倍返还乙方定金。4.3租金从第二年开始半年一付，第一年每两个月一付，押金三个月。4.5乙方在甲方清场后当天开始交付房租，以后每一期房租在到期前10天交付。第一期租金的交纳应在本合同约定的免租期届满前3日内支付。4.6押金在租赁到期最后房租中抵充，补齐差价。6.2乙方装修和改建以及专用和专有设备的安装、调试、维修和保养所发生的一切费用由乙方自行承担。10.3甲方保证所出租房屋(场地)的主体结构与门窗、水、电、消防、照明、电梯等设备设施符合国家标准和行业规范，质量完好，安全可靠，可以正常投入使用。李某出租的为三楼315室至319室五间房。四楼416室、418室二间房的租赁协议由李某代签，签订租赁协议时的所有权人为汤余玖。合同签订后，伟邦公司支付李某三个月的租金49905元。在租赁期间，416室已被扬州经济开发区人民法院拍卖，后伟邦酒店未再继续承租。庭审中，伟邦酒店陈述未通知李某对出租房屋进行维修。伟邦酒店于2015年12月7日成立，成立时的法定代表人为赵伟。本案争议焦点为：一、伟邦酒店能否依据租赁协议第四条第二款中的约定解除案涉房屋的租赁协议；二、伟邦酒店主张的加盟费、装潢费、押金及维修费有无事实和法律依据。对争议焦点一，本院认为，伟邦酒店要求解除案涉房屋租赁协议的依据不成立。理由为：1.租赁协议第四条第二款约定：乙方于签署合同后当日向甲方支付3个月的租金作为订金（租赁开始后该订金转为押金，已付10万）。如果乙方单方面提前解除本合同的，定金不予退还;如果甲方单方面提前解除本合同的，应双倍返还乙方定金。第三款约定：租金从第二年开始半年一付，第一年每两个月一付，押金三个月。第六款约定：押金在租赁到期最后房租中抵充，补齐差价。以上约定中即涉及押金，也涉及定金，其中定金应为解约定金，是合同所附的约定解除的条件，即当事人以抛弃定金或双倍返还定金来达到解除合同之结果。伟邦酒店支付的三个月租金是定金还是押金，关键是如何理解合同第四条第二款，从第四条第二款的前后内容并结合其他条款来分析，约定的解除权的行使期限应在租赁合同签订后租赁开始前，在此期间，三个月的租金为定金，合同双方有权以抛弃定金或双倍返还定金来解除合同，但在租赁开始后，约定的解除权丧失，三个月的租金转为押金，伟邦酒店在租赁开始后不能依据该条款要求解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。退一步讲，即使第四条第二款适用于整个合同履行过程中，除非出租人同意，伟邦酒店也不能以该条款要求解除合同，因如果允许其无正当理由主动违约，将导致非违约方的出租人要求其继续履行合同的权利落空，也违背诚实信用原则。3.416室、418室的租赁协议由李某代汤余玖所签，伟邦酒店对此是清楚的，该两间房的租赁协议直接约束汤余玖和伟邦酒店，伟邦酒店不能向李某提出解除该两间房的租赁协议。对争议焦点二，本院认为，1.伟邦酒店主张的416室加盟费、装潢费及416室、418室的押金、维修费，因该两间房的租赁协议虽由李某代汤余玖所签，但直接约束汤余玖和伟邦酒店，伟邦酒店向李某主张没有法律依据。2.关于三楼五间房的维修费，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定：出租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因伟邦酒店诉称的维修并未通知出租人，且其提供的维修账目并不能证明维修的事实及费用，故伟邦酒店主张的维修费没有事实和法律依据。综上所述，李某等人与伟邦酒店签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力。伟邦酒店对李某的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回扬州伟邦酒店管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4180元，减半收取计2090元，由扬州伟邦酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  郭新平二〇一九年十一月十九日书记员  许丽敏