山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4910号上诉人（原审原告）：孙忠尧，男，1996年2月11日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：战志军，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蓬莱中海联房地产开发有限公司，住所地蓬莱市南关路西首武霖村。法定代表人：方继生,该公司经理。委托诉讼代理人：孙荣娟，女，该公司职工。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓬莱东方置业有限公司，住所地蓬莱市村里集镇柳格庄村东。法定代表人：王情敏，该公司经理。原审被告：刘来国，男，1976年4月28日出生，汉族，住蓬莱市。现服刑于莱西市北墅监狱。上诉人孙忠尧因与被上诉人蓬莱中海联房地产开发有限公司（以下简称中海联公司）、蓬莱东方置业有限公司（以下简称东方置业公司）、原审被告刘来国商品房销售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1913号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。孙忠尧的委托诉讼代理人战志军，中海联公司的委托诉讼代理人孙荣娟、刘永福，东方置业公司的委托诉讼代理人王立文，刘来国的委托诉讼代理人王立文参加诉讼。本案现已审理终结。孙忠尧上诉请求：依法改判或撤销原判发回重审。事实与理由：2014年3月19日，孙忠尧与东方职业公司签订了售楼合同书，购买刘来国开发的紫荆山庄二期30号楼3单元601室楼房一栋。该楼房登记预售人为中海联公司，实际开发人为刘来国。对外销售此楼房的为东方置业公司，系刘来国开办并实际控制，对外负责销售此楼盘。孙忠尧认为，一审认定该楼盘实际由刘来国开发属实，刘来国成立东方置业公司，专门销售此楼盘。双方签订的合同是双方真实意思表示，应当认定合法有效。中海联公司辩称，一审法院查明事实清楚准确，适用法律正确，中海联公司不应为本案被告，请求依法驳回孙忠尧的诉讼请求。东方置业公司及刘来国辩称，对于涉案房屋，刘来国作为实际开发人，有权对外进行售楼，其以本人、东方置业公司或中海联公司的名义对外签订售楼合同，不违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条规定旨在：在起诉前所预售的商品房应当取得预售许可，预售应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条的规定，是指涉案的商品房达到预售条件，而非出卖人达到或取得预售资质，综上所述，涉案合同有效。即使是出卖人应取得预售许可，那么对“出卖人”也应做扩大解释。孙忠尧向一审法院起诉请求：1、依法确认孙忠尧与东方置业公司2014年3月19日签订的售楼合同书合法有效；2、案件受理费由中海联公司、东方置业公司、刘来国承担。一审法院认定事实：孙忠尧称其与东方置业公司于2014年3月19日签订商品房买卖合同，约定购买位于蓬莱市户，其提交的售楼合同书载明房屋建筑面积70平方米，小棚建筑面积12平方米，上述面积为暂测面积，如与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以实际测定面积为准。该楼房每平方米3600元，合计252000元，合同签订之时一次性交清全部房款。工程竣工后，甲方（东方置业公司）口头或书面通知乙方（孙忠尧）办理交付楼房手续。双方还约定了质量争议处理、保修责任等内容。合同尾部甲方处盖有“蓬莱东方置业有限公司合同专用章”，乙方签章处签有“孙忠尧”名字。孙忠尧提交的收款收据，载明时间为2014年3月19日，收到孙忠尧1号楼3单元601户购房款252000元，盖有“烟台东方产业发展有限公司蓬莱分公司”印章。孙忠尧称购房款以现金形式于2014年3月19日在刘来国的办公室交给刘来国，由姓王的会计出具的收据。孙忠尧称楼盘的房屋预售许可证办好后，原来的1号楼为现在的30#楼。中海联公司称对售楼合同书的真实性无法确认，合同书记载建筑面积70㎡，而实际的建筑面积为84.52㎡，加阁楼面积为132.17㎡，东方置业公司无权对外出售合同中楼盘，故合同不真实不合法，对收据真实性认为无法确认，以现金方式交纳房款不合常理，中海联公司未收到该笔款项，收据公章与中海联公司、东方置业公司均无关联性，不合法。东方置业公司、刘来国认可孙忠尧全款买房，承认收到孙忠尧的全款并用于开发房地产，并称孙忠尧没有买阁楼，房屋名义的开发人是中海联公司，实际开发人是刘来国，最早刘来国挂靠烟台东方产业公司与中海联公司签订的涉案房地产开发项目，中海联公司开发的房地产转让给刘来国，后来为减少交费，双方商定开发人名称不变，实际是刘来国，在开发过程中又成立了蓬莱东方产业有限公司蓬莱分公司，2013年4月22日刘来国成立了东方置业公司，该公司对外既进行该项目的开发，又进行该项目的对外销售。孙忠尧称东方置业公司与中海联公司存在委托关系，其要求确认与中海联公司、东方置业公司的买卖合同有效。另查，2018年8月刘来国因犯非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，被一审法院判处有期徒刑，该案刑事判决查明刘来国于2011年底欲接收蓬莱中海联房地产开发有限公司负责开发的蓬莱紫荆国际山庄二期项目，因无开发房地产资质，于2012年1月以烟台东方产业发展公司挂靠人的名义，委托烟台东方产业发展有限公司与蓬莱中海联房地产开发有限公司签订项目转让协议，后实际负责该项目开发。2012年6月，刘来国在未取得国有土地使用权证、未取得建筑工程施工许可证的情况下，启动项目建设工程，并在未取得预售许可证的情况下，自2013年5月18日开始，以其实际控制的蓬莱东方置业有限公司名义向社会公开售楼集资，在取得商品房预售许可证前，共从82户购房户处收取预交房款1871.8114万元。刘来国将收取的资金存入其控制的个人账户，部分资金用于归还高息借款，造成无法向购房户交付房屋和退还房款。紫荆山庄二期30#-33#、35#-37#住宅楼（20855.2平方米），于2015年6月19日办出商品房预售许可证。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”东方置业公司在未取得预售许可证情况下与孙忠尧签订售楼合同，违反法律强制性规定，应为无效合同。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定判决如下：驳回孙忠尧的诉讼请求。案件受理费100元，由孙忠尧承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，本案争执焦点：东方置业公司与孙忠尧签订的售楼合同书是否有效。已生效刑事判决书认定刘来国实际负责对蓬莱紫荆国际山庄二期项目进行开发，因自身没有房地产开发资质，遂以烟台东方产业发展有限公司名义与中海联公司签订项目转让协议，并约定以中海联公司的名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。2012年6月，刘来国在未取得国有土地使用权证、未取得建筑工程施工许可证的情况下，启动项目建设工程，并在未取得预售许可证的情况下，自2013年5月18日开始，以其实际控制的东方置业公司名义向社会公开售楼集资，并将收取的资金存入其控制的个人账户，部分资金用于归还高息借款。刑事判决认定刘来国犯有非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪。本案刘来国以东方置业公司名义与孙忠尧签订售楼合同书，东方置业公司既非与中海联公司签订转让协议的烟台东方产业发展有限公司，亦未有中海联公司的授权，且不具备房地产开发资格，亦未取得商品房预售许可证书，故东方置业公司与孙忠尧签订的售楼合同书无效。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。孙忠尧的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙忠尧负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月五日书记员  杨晓丹