广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1859号 原告：张行永，男，1963年10月23日，汉族，住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：王倩倩，广西维冠律师事务所律师。 被告：广西防城港逢时房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区行政中心区迎宾路与金花茶大道交汇处，统一社会信用代码：91450600682102636U。 法定代表人：钟修松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 被告：赵子杰，男，1986年1月28日出生，汉族，住黑龙江省五常市。 原告张行永诉被告广西防城港逢时房地产开发有限公司(以下简称逢时公司）、赵子杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王倩倩及被告逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达到庭参加诉讼。被告赵子杰经本院合法传票传唤，无正当理由拒不庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告逢时公司签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令两被告连带返还购房款302424元及利息47392元（302424×4.7%×1217天÷365天=47392元，以329550元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月29日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止，暂计至2019年5月30日止）；三、请求判令两被告连带赔偿一倍购房款302424元及房屋装修款39600元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月19日，原告与被告逢时公司签订《商品房买卖合同（现售）》约定原告向被告逢时公司购买位于防城港市中心区（以下简称“涉案商品房”），面积87.88平方米，每平方米3441.33元，总价为302424元。原告于2015年10月3日向被告逢时公司支付购房款33000元，2015年9月23日向被告逢时公司支付2000元，2015年10月30日向被告逢时公司的代理销售商防城港拓海房地产投资有限公司（以下简称“拓海公司”）交付157000元，2016年4月19日向被告逢时公司支付110424元，四笔款共计302424元。原告交完所有房款后一直催促被告逢时公司加快办理产权过户手续，但被告逢时公司均以未收到其代理销售商拓海公司收取的157000元房款为由拒绝为原告办理产权证。2019年年初，原告委托朋友向防城港市住房保障和房产管理局投诉被告逢时公司，才得知被告逢时公司在2016年1月29日即与原告签订《商品房买卖合同》前，将涉案商品房在合浦县农村信用合作联社办理了抵押登记。且房产局工作人员还向原告提供《商品房代理销售合同》证实拓海公司为被告逢时公司的代理销售，负责对外销售涉案商品房。原告认为，被告逢时公司在与原告签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒涉案商品房已经抵押的事实涉嫌欺诈，致使原告不能取得涉案商品房所有权，原告有权解除合同和要求被告返还购房款并赔偿一倍购房款损失。另外，拓海公司已经注销，被告赵子杰是拓海公司唯一股东，应对拓海公司注销前的债务承担连带责任，现两被告相互推诿，造成原告重大损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告逢时公司辩称：一、原告要求解除合同没有事实法律依据，本涉案房屋已经交付给原告使用，原告也占有使用，已实现了商品房买卖合同的目的，不应解除合同；二、因本案无解除合同的依据，因此原告方要求返还购房款及支付利息无事实法律依据；三、被告逢时公司无违约行为，因此原告方请求两被告连带返还购房款及利息无事实法律依据，且原告方目前仍欠被告逢时公司房款；四、本案应为债务纠纷，原告方的诉讼请求已超诉讼时效。 被告赵子杰既不出庭应诉，也未提供书面答辩及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原被告能够证实本案事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据6《委托销售代理合同》，该合同能够证明在2015年8月10日至2015年12月10日期间，被告逢时公司委托拓海公司销售其开发的商品房，该证据与本案有关，本院予以采信；对原告提供的证据7《装修款收据》，该收据仅有“防城港市港口区洁雅鑫装饰服务部”的盖章，收据上也没有写明该笔费用的用途，亦没有其他转账记录作为佐证，故对于该证据本院不予采信；对被告逢时公司提供的证据《民事起诉书》、《民事裁定书》，这两份证据与本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定案件事实如下：2016年4月19日，原告与被告逢时公司签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：FS071），约定原告向被告逢时公司购买位于防城港市中心区，面积87.88平方米，每平方米3441.33元，总价为302424元。2015年9月23日，被告逢时公司向原告出具了一张收据，载明：“兹收到张行永交来逢时商业大厦1单元1208号房2000元”。2015年10月3日，被告逢时公司向原告出具了一张收据，载明：“兹收到张行永交来逢时商业大厦1单元1208号房房款33000元”。2015年10月30日，拓海公司向原告出具了一张收据，载明：“兹收到张行永购逢时商业大厦A-1208号房交来购房款157000元”。2016年4月19日，被告逢时公司向原告出具了一张收据，载明：“今收到张行永交来逢时商业大厦1单元1208号房房款110424元”。之后，被告逢时公司一直未为原告办理涉案房屋的产权过户。2019年7月19日，防城港市住房保障中心出具了《关于律师调查函的复函》，该复函表明截至2019年7月16日16时42分，信息记录在逢时公司名下的防城港市港口区迎宾街28号逢时商业大厦1单元12层1208号房，此房已办理房屋权属登记，证号为防港房权证港口直字第××号，无查封。于2019年6月20日在合浦县农村信用合作联社设定两笔抵押登记证号为桂（2019）防城港市不动产证明第0008818号、桂（2019)防城港市不动产证明第0008849号以上两笔抵押至今尚未注销。 另查明2015年8月10日，拓海公司与被告逢时公司签订了一份《商品房代理销售合同》，该合同约定被告逢时公司将位于防城港市中心区的商品房委托拓海公司销售，拓海公司不得以被告逢时公司的名义向客户收取任何费用或者开具任何收据证明，一经发现，立即解除合同，并且追加拓海公司的法律责任，该合同的有效期限，自合同签订之日起至2015年12月10日止。 再查明，拓海公司为2015年10月15日设立的有限责任公司（自然人独资），其唯一自然人股东为赵子杰，注册资本为100万元，现已经注销。 本院认为，原告与被告逢时公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人自愿签订，没有违反法律强制性规定，是合法有效的，各方当事人应当予以遵守。 对于原告是否已经向被告逢时公司支付完全部房款的问题。根据原告提供的4张收据，原告分3次向被告逢时公司共支付了145424元，向拓海公司支付了157000元。被告逢时公司辩称其未委托拓海公司代收房款，原告并没有支付全部房款。本院认为原告作为普通的购房者，基于市场交易信息的不平等性，要求原告明晰被告逢时公司与拓海公司之间的代理权限及具体内容十分困难，在此权利外观下拓海公司收取原告的购房款，在出具的《收据》上亦明确表明系收取的案涉商品房的购房款，且在拓海公司收取原告费用之前，被告逢时公司也收取过原告的钱款，之后也与原告签订了商品房买卖合同，原告有理由相信拓海公司具有代被告收取案涉购房款的权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，拓海公司与被告逢时公司已经构成表见代理，其收款行为由被告逢时公司承担，故原告已向被告逢时公司支付完全部房款。 对于原告要求解除与被告逢时公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，返回购房款及利息并赔偿一倍购房款及房屋装修款的问题。原告已经与被告逢时公司签订了《商品房买卖合同（现售）》并支付了全部房款，但被告逢时公司一直未为原告办理涉案房屋的产权过户，并于2019年6月20日在合浦县农村信用合作联社设定两笔抵押登记证号为桂（2019）防城港市不动产证明第0008818号、桂（2019)防城港市不动产证明第0008849号的抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，被告逢时公司在出卖涉案房屋给原告后，未告知原告又将涉案房屋抵押给合浦县农村信用合作联社，抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在被告逢时公司不履行其义务时，抵押权人可对该抵押房屋的折价、变卖的价款优先受偿，而原告因其通过商品房买卖合同对该房屋享有的只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，也不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担，被告逢时公司的行为会导致原告无法取得房屋、合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，属于恶意违约。对于被告逢时公司诉讼时效的抗辩，本院认为原告直到2019年才知道涉案房屋被另行抵押，起诉时间未超过诉讼时效。综上原告要求解除与被告逢时公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，本院予以支持。解除合同后，被告逢时公司应向原告返还已付的购房款302424元（33000元+2000元+157000元+110424元）及利息（利息的计算以33000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月3日起计至201年4月18日；以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月23日起计至2016年4月18日；以157000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月30日起计至2016年4月18日；以302424元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年4月19日起计至实际清偿之日止），现原告要求以329550元为基数从2016年1月29日开始计算利息，已经超出实际的利息范围，本院仅在上述本院计算的利息范围内予以支持。另外被告逢时公司恶意违约，导致合同解除，因此，原告可以请求被告逢时公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,结合原告的实际损失及预期利益等情况，故本院确定由被告逢时公司承担原告已付购房款的30%的赔偿责任，即被告逢时公司应赔偿给原告90727.20元，超出部分不予支持。对于原告要求赔偿房屋装修款39600元的请求，由于原告收据仅有“防城港市港口区洁雅鑫装饰服务部”的盖章，收据上也没有写明该笔费用的用途，亦没有其他转账记录作为佐证，故对于该诉讼请求本院不予支持。 对于被告赵子杰是否应对上述钱款承担连带责任的问题。在本案中被告逢时公司将涉案房屋抵押的行为发生在2019年，此时拓海公司的代理行为已经完成，且代理人产生的法律后果应由被代理人承担法律责任，被告逢时公司因承担该代理行为所产生的责任后，可以向被告赵子杰追偿因拓海公司无权代理行为对被告逢时公司所造成的损失，现拓海公司已经注销，故原告要求被告赵子杰承担连带责任不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张行永与被告广西防城港逢时房地产开发有限公司于2016年4月19日签订的《商品房买卖合同（现售）》； 二、被告广西防城港逢时房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告张行永购房款302424元及利息（利息的计算以33000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月3日起计至2016年4月18日；以2000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月23日起计至2016年4月18日；以157000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年10月30日起计至2016年4月18日；以302424元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年4月19日起计至实际清偿之日止）； 三、被告广西防城港逢时房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告张行永损失90727.20元； 四、驳回原告张行永的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10718.40元，由原告张行永负担38932.20元，被告广西防城港逢时房地产开发有限公司负担6825.16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10718.40元（注：原审全额的诉讼费），户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 长  朱 海 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  刘敬佳 二〇一九年十一月一日 法官 助理  李柏良 书 记 员  覃 艺