湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初3293号原告：卢戊子，女，1928年2月11日出生，汉族，岳阳县人，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：周聪（系原告卢戊子的儿子），男，1963年6月14日出生，汉族，岳阳市人，住湖南省岳阳市经济开发区。委托诉讼代理人：张核，湖南金球律师事务所律师。被告：李雪兰，女，1969年3月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地：岳阳市琵琶王立交桥西北角。法定代表人：林家新，公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：**平，湖南嘉华律师事务所律师。原告卢戊子与被告李雪兰、岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称“东辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周聪、张核，两被告的共同委托诉讼代理人**平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢戊子向本院提出诉讼请求：1、判令被告李雪兰、东辉公司为原告办理琵琶王立交桥西北角湘岳兰庭A幢1121号房屋的不动产权登记及其证书；2、两被告以已购房款总额135168元为基数，按每日万分之2.1的标准，自2016年10月18日起至原告实际取得不动产权证书之日止，向原告支付逾期违约金（其中暂计算至2019年8月31日共1048天为29748元）；3、两被告退还原告多支付的拟用于办理不动产权证所需费用24832元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年8月26日，原告委托儿子周聪与被告李雪兰签订房屋买卖协议一份，约定：原告购买被告合法拥有的房产一套。该房屋由被告东辉房地产公司开发建设，协议另还约定了房屋的面积、价款、办证等事项。后被告李雪兰虽如约向原告交付了房屋，但待原告要求李雪兰按照约定为原告办理不动产权登记时，却发现房屋已由被告东辉房地产公司又出售给了李斌，双方并网签了房屋买卖合同，原告为此多次与被告协商均未予以解决。被告李雪兰、东辉公司共同辩称：1、被答辩人卢戊子的儿子周聪系东辉公司开发湘岳兰庭二期项目施工单位中辉建设集团有限公司的引荐人。2014年8月26日，周聪以其母亲即被答辩人的名义与答辩人李雪兰签订了一份《房屋买卖协议》，并支付了10万元房款后办理了收房手续。2、被答辩人与答辩人李雪兰签订的《房屋买卖协议》无效，不能为其办理不动产登记；3、原告要求被告按已付购房款135168元承担违约金并要求退还多支付的办证费用24832元没有事实依据；答辩人李雪兰可以退还原告100000元并支付原告同期银行贷款利息，答辩人东辉公司并非合同的当事人，原告要求东辉公司承担责任没有事实依据。查明的事实一、无争议的事实2014年8月26日，原告卢戊子（乙方）与被告李雪兰（甲方）签订了一份《房屋买卖协议》，约定乙方向甲方购买合法拥有的坐落于岳阳市岳阳楼区琵琶王立交桥西北角湘岳兰庭A栋第1121号房产一套，建筑面积为42.246㎡，房价为3200元/㎡，总价为135168元；甲方收到乙方定金壹拾万元，待房产解除扣押后即可为乙方准备办理过户手续。余款35168元，待1121房产解除扣押后当日直接付款给甲方。甲乙双方应积极配合办理过户手续，因任何乙方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，现处于法院查封阶段，解押需要12个月（具体时间待法院通知），该房屋系毛坯房交接（交接前物业费用由甲方承担），合同签约后所发生的费用由乙方承担。甲方在交付首付款后将房产交付乙方。签订协议的第二天，原告通过儿子周聪的账户将100000元转账至被告李雪兰的账户，同时，被告也将涉案房屋交付给了周聪。但至今未为原告办理房屋过户手续。2014年12月份，涉案房屋由人民法院解除了查封，原告称直至2016年才得知房屋的查封已经被解除。2016年10月18日，被告东辉公司与案外人李斌就涉案房屋签订了一份《房屋买卖协议》，并在岳阳市房地产产权交易中心进行了网签手续。被告李雪兰陈述，案外人李斌并未支付房款。另查明，涉案房屋的房屋所有权人系被告东辉公司。被告东辉公司成立于2007年10月17日，2014年8月26日，法定代表人由华安变更为被告李雪兰，东辉公司现在的法定代表人系林家新。本院向原告释明，因被告东辉公司已经将房屋网签于他人，导致讼争房屋可能无法办理过户手续，原告是否变更诉讼请求，原告不同意变更诉讼请。二、有争议的事实原告卢戊子已经交付的房款数额的问题。原告认为已经交付了160000元房款给被告李雪兰，并提交了银行转账作为证据（原告的儿子周聪于2014年8月27日转账100000元、于2014年9月9日转账30000元，于2015年3月29日转账30000元至李雪兰的账户）。被告东辉公司以及李雪兰仅认可收到100000元房款，对其他60000元不予认可。结合双方提供的证据及庭审调查，本院认为，原告与李雪兰在《房屋买卖协议》中约定房产解除查封后付清余款35168元，而原告直至2016年才得知房屋查封被解除，原告在此之前向被告支付剩余房款，不符合常理，且原告的儿子周聪与被告李雪兰还有其他的经济纠纷，鉴于此，本院认为，原告提供的60000元转账无法认定为原告向被告交付的房款。判决的理由与结果本院认为，原告卢戊子与被告李雪兰签订的《房屋买卖协议》的标的物即涉案房屋虽然在双方签订合同时被人民法院予以查封，但该房屋已经于2014年12月已被解除了查封，不影响双方的交易行为，故本院依法认定双方签订的《房屋买卖协议》有效。李雪兰签订合同时，系东辉公司的法定代表人，其签订合同的行为应认定为职务行为，东辉公司应当受到该《房屋买卖协议》的约束，故对于原告要求李雪兰个人承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求。因被告东辉公司已就涉案房屋与案外人李斌签订了买卖合同，并进行了网签手续，故在被告东辉公司未将李斌的网签手续撤销前，该房屋无法办理过户手续，对该诉讼请求，本院不予支持。原告可待相应条件成就后，另行主张权利。涉案房屋解除查封后，被告东辉公司并未向原告履行办理过户手续的义务，且将该房屋出卖于他人，违反了双方的合同约定，应承担的相应的违约责任。双方对于违约金未进行约定，根据法律规定，可以参照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%-50%的标准计算，本院酌情认定按照年利率7.8%确定上述标准。原告已经支付的房款为100000元，故本院依法认定以100000元为基数自2016年10月18日（被告将房屋网签予他人）起计算违约金。对于原告卢戊子要求两被告退还原告多支付的拟用于办理不动产权证所需费用24832元的诉讼请求，因原告提供的证据无法证明其支付的60000元为房款，故对该诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、限被告岳阳东辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢戊子支付逾期协助办理过户登记违约金（以100000元为基数，按年利率7.8%的标准支付自2016年10月18日起至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告卢戊子的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取582元，由原告卢戊子负担380元，由被告岳阳东辉房地产开发有限公司负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇一九年十一月二十八日书记员  严 尚