杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初4918号 原告：浙**滋奔腾房地产开发有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道文教路126号五楼。 法定代表人：王士忠，董事长。 委托诉讼代理人：皮晓雨，公司员工。 委托诉讼代理人：王丽芳，公司员工。 被告：杭州鑫禧酒店管理有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道文教路206号。 法定代表人：王杭立，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鲁寅，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章孜凡，浙江五联律师事务所律师。 原告浙**滋奔腾房地产开发有限公司（以下简称奔腾房产）诉王杭立、被告杭州鑫禧酒店管理有限公司（以下简称鑫禧酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法由审判员戚利尧担任审判长，与人民陪审员杨泉峰、朱琳莲组成合议庭，适用普通程序，于2019年9月11日、10月31日公开开庭进行了审理。2019年10月31日，原告奔腾房产撤回对王杭立的起诉，本院经审查予以准许（另行制作民事裁定书）。原告奔腾房产的委托诉讼代理人皮晓雨、王丽芳，被告鑫禧酒店的委托诉讼代理人鲁寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奔腾房产向本院提出诉讼请求：1.确认原告与王杭立签署的《房屋租赁合同》已解除；2.判令王杭立和被告连带支付装修期租金人民币2531490元（自2016年12月1日至2017年9月30日）；3.判令王杭立和被告连带支付租金人民币4916129元（自2017年10月1日至2019年6月30日，已扣减400000元押金）；并按万分之五/日支付每期租金逾期支付滞纳金；4.判令王杭立和被告连带支付解约违约金人民币759447元（按三个月租金计算）；5.判令王杭立和被告支付原告代为垫付的物业费、水电费合计人民币305536.59元；6.确认租赁房屋内的规定装修及设施设备无偿归原告所有；7.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2019年7月3日解除；2.判令被告支付装修期租金2531490元（自2016年12月1日至2017年9月30日）；3.判令被告支付租金4816129元（自2017年10月1日起至2019年6月30日，已减扣押金500000元，并按万分之五每日支付每期租金逾期付款滞纳金加付自2019年7月4日起至实际腾退之日止的占用使用费）；4.判令被告支付解约违约金759447元（按三个月租金计算）；5.判令被告支付原告代为垫付的物业费、水电费305536.59元；6.确认租赁房屋内的固定装修及设施设备无偿归原告所有；7.本案诉讼费由被告承担。经本院释明，原告将第3项诉讼请求中按万分之五每日支付每期租金逾期支付滞纳金和第四项诉讼请求合并为按年24%支付每期租金逾期支付违约金、滞纳金。 事实和理由：2016年11月22日，原告与王杭立就杭州市富阳区富春街道文教路206号（除浙江富阳农商银行股份有限公司使用约250.48平方米，建筑面积约7121平方米）、文教路200号第二、三层房屋（建筑面积621.14平方米）、天河路152号（建筑面积645.13平方米）共计9927.41平方米签订《房屋租赁合同》。合同签署后王杭立仅支付租赁押金人民币500000元，后经多次协调和催讨再无付款。《房屋租赁合同》第4-2款约定，租金每季支付一次，每次提前7日支付，先付后用，首期租金应于免租期满前七日支付；第4-3条约定，逾期支付租金，乙方按应付租金的万分之五/日缴纳滞纳金。《房屋租赁合同》第5-1条约定，装修免租期为10个月，自2016年12月1日至2019年9月30日；5-2条约定，由于乙方原因导致本合同提前终止的，乙方自始不享有前述装修期租金优惠，租金标准按首期标准缴纳。该期间欠付租金共计2531490元。2017年10月1日至2019年6月30日，欠付租金4916129元，该租金已减扣合同约定的押金中的400000元，冲抵第一期租金。2018年3月，原告经多次催讨无果，垫付水电费35536.59元。2018年12月，原告经多次催讨无果，垫付物业费270000元。《房屋租赁合同》第13-1条约定“提前终止合同的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为3个月的租金。”经核算，违约金金额为759447元。《房屋租赁合同》第12-2（5）条约定“乙方未按约定完整支付租金、物业管理费、公共事业费、未按时补足租赁押金等累计逾期超过90日”是甲方主张解除合同的条件。原告于2019年7月2日以邮政特快专递的形式，按合同约定的通知地址，书面通知王杭立解除本案争议的《房屋租赁合同》。原告请求法院予以确认。《房屋租赁合同》10-2条约定“如乙方在租赁房屋进行工商注册后，乙方与乙方注册的公司共同承担本合同项下的权利义务”，因此，原告主张王杭立和被告共同承担合同项下的义务。《房屋租赁合同》第十一条约定：合同终止时被告方应恢复原状或以甲方认可的现状返还，添附物及留置物无偿归甲方所有。现被告方无力恢复原状，原告请求法院依合同约定确认租赁房屋内的固定装修及设施设备无偿归原告方所有。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 鑫禧酒店辩称，一、与原告存在房屋租赁合同关系的主体是被告，而非王杭立。因此，原告的第一项诉讼请求应予驳回。但被告认可其与原告之间的房屋租赁合同关系已解除。二、对于原告的第二项诉讼请求，被告对于其应向原告补交装修期间的租金没有异议。三、对于原告的第三项诉讼请求，被告对于其应向原告支付拖欠的租金及滞纳金没有异议。此外，2016年11月11日，王杭立代被告向原告支付的保证金金额为500000元，原告主张抵扣其中400000元，对于另外100000元，被告希望用于抵扣上述欠付租金，如原告不同意抵扣，被告希望原告立即归还剩余100000元保证金。四、对于原告的第四项诉讼请求，虽然双方签订的《房屋租赁合同》第13-1条中存在相关约定，但违约金是否同第三项诉讼请求中的滞纳金属于重复主张、违约金数额是否过高，请求法院依法裁判。五、对于原告第五项诉讼请求，被告对于其应向原告支付原告垫付的物业费、水电费没有异议。六、对于原告第六项诉讼请求，应予以驳回。虽然被告认可其与原告签订的《房屋租赁合同》已解除，但原告要求房屋内固定装修及设施设备无偿归其所有的诉请亦应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”虽然《房屋租赁合同》第11-1（1）约定乙方在收到甲方关于提前终止本合同书面通知之日届满时，提前撤空并返还房屋。上述《房屋租赁合同》条款均由原告提供，当有两种以上解释时，应作出不利于原告的解释。原告要求房屋内固定装修及设施设备无偿归其所有亦应予以驳回。另因被告存在待执行的债务，2019年6月18日开始，案涉房屋内的一切物品都因另案被法院查封。换而言之，早在原告向王杭立发出《解除房屋租赁合同通知书》（2016年6月26日）前，案涉房屋内的一切物品已被法院查封，被告由于上述原因无法腾退房屋，因此对于逾期腾退，被告毫无过错。原告该项诉讼请求应予驳回。要求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据2网上银行付款回单及物业费发票、电费发票1组，被告提交的证据2执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的证据1、《房屋租赁合同》，以证明原、被告（包括王杭立）之间存在房屋租赁合同关系的事实。被告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该份合同是王杭立为设立被告而签订，被告成立后又与原告签订了合同。本院对证据的真实性、合法性予以认定。 证据3、催款函1份，以证明原告积极向王杭立主张权利的事实。证据4、《解除房屋租赁合同通知书》及EMS邮件查询单各1份，以证明原告已经按合同约定书面通知王杭立解除《房屋租赁合同》。被告对证据3、4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告发出催款函及解约通知书均是向王杭立发出，而本案事实上是基于原告与被告签订的《房屋租赁合同》产生，因此与本案无关。本院对证据真实性、合法性予以认定；本院认为，原告基于其认为王杭立是《房屋租赁合同》主体而向王杭立催讨租金等以及向王杭立发出解约通知，且王杭立系被告法定代表人，原告向王杭立发出催款函及解约通知同时产生向被告发出催款函及解约通知的法律后果，因此，证据与本案具有关联性。 被告提供的证据1、《房屋租赁合同》，以证明被告成立后，与原告签订《房屋租赁合同》的事实。原告认为被告提供的《房屋租赁合同》是原告与王杭立签订《房屋租赁合同》后，被告为了向其他行政管理部门办手续时需要，原告配合被告办理手续加盖原告公章，并非租赁主体的变更。本院对证据的真实性、合法性予以认定；本院认为，虽然该《房屋租赁合同》条款、签订时间与原告提供的《房屋租赁合同》一致，但该份《房屋租赁合同》的承租方抬头及落款处均加盖了被告公章，即承租人已经由王杭立变更为被告，因此，证据与本案有关，具有证明效力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月22日，奔腾房产（出租方、甲方，下同）与王杭立（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在浙江省杭州市富阳区富春街道文教路206号（除富阳农村合作银行使用约250.48㎡外，建筑面积约7121㎡）、文教路200号第二、三层房屋（建筑面积为621.14㎡）、天河路152号房屋（建筑面积为645.13㎡）。合计租赁面积9927.41元，乙方在签订合同前已测量过上述面积双方同意不就上述面积与经其他部门、机构、组织或其他任何人士测量的任何算法的面积有出入而进行任何租金的调整。乙方向甲方承诺，租赁房屋作为商业用途使用，经营业态为休闲、娱乐类，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的相关法律法规之规定。甲乙双方约定，房屋租赁期为十年，自2017年10月1日起至2017年9月30日止。房屋交付日期如有提前或延期，以房屋交付实际交付日期为准，甲方将提前10天书面通知乙方交付日期。租赁期第1年至第5年，租金单价为0.85元/日/平方米；第6年至第10年，租金单价在第5年的单价基础上递增5%。乙方支付租金的方式为：租赁费按季度支付，每次提前7日支付，先付后用，首期租金在免租期满前7日支付。乙方逾期支付租金即构成违约，每逾期一日，乙方需按应付当期租金的0.5‰（万分之五）支付滞纳金；逾期超过30日，甲方有权停止水、电及采取甲方认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止。装修期为10个月，自2016年12月1日至2017年9月30日止，装修期内租金免于缴纳，但期间产生的水、电、燃气、物业管理等一切费用均由乙方缴纳。由于乙方原因导致本合同提前终止的，乙方自始不享有签署装修期租金优惠，乙方需在本合同终止后十日内向甲方补交装修期的租金，租金按首期标准缴纳。装修期间，乙方应支付使用房屋而发生的共用事业费及因装修而发生的包括但不限于垃圾清运费（如有）在内的相关费用。甲乙双方约定，乙方应于本合同签订后7日内，向甲方支付相当于租赁押金人民币500000元。房屋物业管理费由乙方承担，物业管理费标准由房屋所属物业公司制定。乙方通过甲方向物业公司支付物业管理费，物业管理费支付时间与租金支付时间同步，先付后用。甲方有权从租赁押金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和物业管理费、水、电、通讯等费用、违约金等，由此造成的不足部分，乙方需在接到甲方通知后5日内将其补足。若乙方逾期补足的，应向甲方交纳违约金，每逾期一天，则应按欠付金额的0.5%交纳违约金。租赁期间，乙方使用房屋所发生的水、电、通讯等公用事业费由乙方承担。乙方应根据甲方/物业管理公司向乙方提供的公共事业费账单或收据自行承担租赁房屋内使用的电力、用水、燃气等所产生的费用（其中水、电、燃气均独立装表计费，按商业用途计价。乙方同意按照物业公司在相关部门收费标准基础上核算的含损耗费的综合单价计算并支付）及有关政府部门或公共事业单位可能不时征收或调整的前提相关费用。…。本合同的租赁期限届满或提前终止的，则：1）乙方应在租期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，提前撤空并返还房屋（应处于可正常使用的状态），将房屋所有的钥匙交还甲方；2）乙方应将房屋恢复原状或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，租赁房屋内固定装修及设备设施物品无偿归甲方所有；3）乙方应结清应自行承担的租金、物业管理费、水、电等使用房屋的一切费用及违约金、滞纳金等；…。若甲方书面通知乙方提起终止本合同的，则在甲方规定的清场期间内，乙方应每日按照本合同约定的当年租金向甲方交付清场期间的使用费。如乙方在租赁期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的清场日期届满时，未获得甲方同意而继续占用（包括人员占用、以物品占用、或以房屋作为注册地而未进行更改或注销）房屋的，则甲方除有权按日向乙方收取2倍的租金作为占用费以外，还有权在租赁期满之日或提前终止本合同的书面通知规定的清场期间届满之日起7日后开启房屋的门锁并更换门锁，将房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出房屋，并将房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。若乙方在返还房屋时没有结清应付/应承担的款项，则乙方同意将房屋内的乙方设备、设施作为质押物，交给甲方作为应付款的担保。若此后7日内，乙方未付清上述欠款的，甲方即有权根据法律规定处理上述质押物。如乙方未按本合同的约定及时撤空房屋的，或退出后房屋内仍有乙方未搬走的任何家具、设备、设施或其他任何物品的，均视为乙方放弃签署物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，并向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品锁产生的所有费用。乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。甲、乙双方同意，有下列情形之一的（包括但不限于），一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方承担违约责任，支付违约金，违约金为相应3个月的租金。支付的违约金不足抵付给另一方造成损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…；（5）乙方未按约完整支付租金、物业管理费、公用事业费、未按时补足租赁押金等累计超过90日的（含）。凡甲方根据上述约定有权提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至指定地址（地址为：富阳区富春街235号702室），本合同即自行终止。乙方收到该通知后应在规定的时间内将房屋交还给甲方，并配合处理本合同约定的有关事项。合同还约定其他相关条款。 2017年4月20日，被告成立，2017年12月21日，杭州市富阳区市场监督管理局依法核准。公司股东为王杭立、夏兵。 被告成立并经核准后，原告在其与王杭立签订的上述《房屋租赁合同》复印件上加盖公章，被告在《房屋租赁合同》抬头处及落款处加盖公章。 期间王杭立支付原告租赁押金500000元。原告在庭审中同意该500000元押金全部抵扣租金。被告未向原告支付租金、物业管理费、水电费。原告为被告垫付水电费、物业管理费305536.59元。 2018年3月7日，原告向王杭立发出《催款函》，载明王杭立欠付租金等1404280元，根据合同约定，将收取滞纳金并终止合同。 2019年6月18日，本院向被告发出执行裁定书，查封被告经营的御坤宫（富春街道文教路206号）营业场所内的所有资产。查封期限两年，自2019年6月18日至2021年6月17日。 2019年7月2日，原告向王杭立发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明因贵方未能按照《房屋租赁合同》的约定按期交纳租金，经我方多次催讨，贵方仍拒不交纳自2017年10月1日至2019年6月30日的租金，且贵方逾期交纳租金已远远超过90天。根据《房屋租赁合同》第十二条的相关规定，我方特通知贵方如下：一、解除《房屋租赁合同》；二、请贵方于本通知送达后2日内立即搬走属于贵方自己简单可移动物品，恢复原状，将租赁房屋交还我方。否则，我方将按照合同约定执行，由此产生的损失和后果将由贵方全部承担；三、请贵方立即前来我方和物业管理机构，结清租金（计算至房屋实际交还我方时止）、滞纳金、物业管理费等相关费用；四、请贵方收到本通知后7个工作日内，将注册在“浙江省杭州市富阳区富春街道文教路206号”的“杭州鑫禧酒店管理有限公司”住所地及时迁出，否则我司依合同约定向贵方主张违约责任。2019年7月3日，王杭立签收装有《解除房屋租赁合同通知书》的EMS特快专递。 庭审中，原告变更诉讼请求时已将500000元租赁押金与被告欠付租金抵扣。 经查询，至本案判决前，未发现有当事人向被告主张装饰装修工程款优先受偿权。 本院认为，原告与王杭立签订《房屋租赁合同》，王杭立与他人在租赁房屋上注册成立被告后，原告在原《房屋租赁合同》复印件上加盖原告公章，被告在原《房屋租赁合同》抬头和落款处加盖被告公章，应视为原、被告一致同意变更了承租人主体，及案涉《房屋租赁合同》承租人为被告。原、被告签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应依约履行合同义务。现被告逾期未向原告交纳租金，未依约交纳物业管理费和水电费，且逾期时间超过90日，原告依照《房屋租赁合同》约定，通知被告法定代表人解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，且被告在庭审中明确表示确认《房屋租赁合同》已解除，因此，本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月3日解除。 关于原告主张的要求被告支付装修期租金2531490元及2017年10月1日至2019年6月30日的租金（已扣减500000元租赁押金）4816129元，要求被告支付垫付的物业费、水电费合计305536.59元，被告无异议，本院予以确认。 关于原告主张的2019年7月4日起至实际腾退之日止的占用使用费。根据合同约定，被告在收到原告寄送的《解除房屋租赁合同通知书》后，应当在《解除房屋租赁合同通知书》规定的2天时间内清场将房屋返还给原告。本案中，因本院对被告营业场所内的所有资产进行查封，被告无法清场，被告应当与原告协商以当时的房屋现状向原告返还；被告未与原告协商，未向原告返还房屋，造成原告损失，原告依照合同约定要求被告支付自合同解除后起至实际返还房屋之日止的占用使用费，理由正当。本院对被告营业场所内的所有资产进行查封，也是由于被告欠付他人款项引起，即由案外第三人提起诉讼并申请执行的行为引起，依照合同法的规定，仍应由被告向对方即原告承担违约责任。虽然合同约定被告在解约通知规定的清场日期届满时未获得原告同意而继续占用租赁房屋的，原告有权按日向被告收取2倍租金作为占用费，但原告向本院提供的被告欠付原告租金应付违约金的计算表中并没有按2倍计算，本院按照合同约定的租金标准计算占用使用费。原告该项诉请，本院予以支持。 关于原告主张的违约金及滞纳金。原告在诉讼中已调整违约金及滞纳金之和为按照年利率24%计算违约金、滞纳金，经核算，原告调整后的诉讼请求相对于其起诉时分别主张的违约金和滞纳金，总额减少，其计算标准尚属合理。经核算计算至2019年6月30日的违约金为1065870.96元。因此，原告该项诉请，理由正当，本院予以支持。 关于原告要求确认租赁房屋内的固定装修及设施设备无偿归原告所有。被告认为《房屋租赁合同》系原告提供的格式合同，未向本院提供证据予以证明，本院不予采信。原告主张该项请求的依据是《房屋租赁合同》第11-1-2项的约定，即乙方（被告、下同）应将房屋恢复原状或以甲方（原告、下同）认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，租赁房屋内固定装修及设施设备物品无偿归甲方所有；但《房屋租赁合同》中同时约定“（甲方有权）将房屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出房屋…。”和“乙方同意将房屋内的乙方设备、设施等作为质押物，交给甲方作为付款的担保…。”以及“如乙方未按照本合同的约定及时撤空房屋的，或退出后房屋内仍有乙方未搬走的任何家具、设备、设施或其他物品的，均视为乙方放弃前述物品…。”相关条款。对《房屋租赁合同》的上述条款进行综合分析，本院认为，《房屋租赁合同》第11-1-2）项约定的设施设备仅指固定的设施设备，不包括可移动的设施、设备。因此，原告该项诉请，其合理部分即要求确认租赁房屋内的固定装修及固定设施设备无偿归原告所有，理由正当，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、确认浙**滋奔腾房地产开发有限公司与杭州鑫禧酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除； 二、杭州鑫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙**滋奔腾房地产开发有限公司装修期租金2531490元及2017年10月1日至2019年6月30日的租金（已扣减500000元租赁押金）4816129元，合计7347619元； 三、杭州鑫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙**滋奔腾房地产开发有限公司按照每日8438.3元自2019年7月4日起至租赁房屋实际返还之日止的占有使用费； 四、杭州鑫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙**滋奔腾房地产开发有限公司违约金、滞纳金1065870.96元； 五、杭州鑫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙**滋奔腾房地产开发有限公司代付的物业管理费、水电费305536.59元； 六、杭州鑫禧酒店管理有限公司在租赁房屋即杭州市富阳区富春街道文教路206号、杭州市富阳区富春街道文教路200号第二、三层、杭州市富阳区富春街道天河路152号房屋内的固定装修、固定设备设施归浙**滋奔腾房地产开发有限公司所有； 七、驳回浙**滋奔腾房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费72833元（预交71388元），由杭州鑫禧酒店管理有限公司负担。 原告浙**滋奔腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州鑫禧酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  戚利尧 人民陪审员  杨泉峰 人民陪审员  朱琳莲 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  李 明