湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初6919号原告（反诉被告）：武汉医卡优健康管理有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区天际路6号中冶南方国际社区二期北区2栋8层12室。法定代表人：袁淑芬，总经理。委托诉讼代理人：赵思源（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆，住所地：湖北省武汉市江岸区西马街香港路117号（华美国际公寓）A栋1层商网2室。经营者：张华，男，1980年6月26日出生，汉族，户籍所在地湖南省桃源县，委托诉讼代理人：倪纯珊（特别授权代理），湖北大晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓立（特别授权代理），湖北大晟律师事务所律师。原告武汉医卡优健康管理有限公司（以下简称医卡优公司）诉被告武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆（以下简称爱蜜儿生活馆）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法由审判员侯立平独任审理。被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆于2019年6月12日向本院提出反诉，本院经审查后依法予以受理。因本案案情复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2019年7月1日作出（2019）鄂0102民初6919号《民事裁定书》，裁定将本案转为普通程序审理。本案依法组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员赵静、陈文萍参加的合议庭进行审理。本案于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）医卡优公司的委托诉讼代理人赵思源，被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆的委托诉讼代理人邓立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）医卡优公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告（反诉被告）医卡优公司与被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆签订的《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》；2、判令被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆向原告（反诉被告）医卡优公司返还履约保证金60,000元；3、判令被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆向原告（反诉被告）医卡优公司支付违约金40,000元；4、判令被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆向原告（反诉被告）医卡优公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失210,600元；5、本案诉讼费用由被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆承担。事实和理由：2018年3月9日，爱蜜儿生活馆与医卡优公司签订《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》，约定爱蜜儿生活馆将其约400平方米的场地出租给医卡优公司使用，租赁期30个月，自2018年4月1日至2020年10月1日；还约定每月租金20,000元，医卡优公司向爱蜜儿生活馆缴纳履约保证金60,000元。协议签订后，医卡优公司依约向爱蜜儿生活馆缴纳租金、水电费，但爱蜜儿生活馆于2019年4月17日发函给医卡优公司，单方解除上述协议，后于同年4月20日擅自将医卡优公司的财务资料从涉案房屋中搬离，爱蜜儿生活馆在协议履行期届满前，以自身行为表示不履行协议的主要义务，故医卡优公司解除上述协议符合相关法律规定，根据上述协议第四条第2款及第九条第1款的约定，爱蜜儿生活馆应将履约保证金退给医卡优公司，且应向医卡优公司支付违约金40,000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，爱蜜儿生活馆还应当赔偿医卡优公司的装修残值损失。被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆辩称：1、双方签订的《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》已于2018年4月17日解除，在医卡优公司收到爱蜜儿生活馆2019年4月17日的通知函时，双方之间的合作经营协议已经解除，医卡优公司拒不搬离的行为不影响合同已解除的事实，故医卡优公司要求再次解除合作经营协议没有事实依据。2、爱蜜儿生活馆没有违反合同约定，依法不应承担违约责任。3、因医卡优公司未按照合同约定支付水电费达一个月以上，构成违约，其违约导致解除合同，爱蜜儿生活馆有权不予退还履约保证金，履约保证金不足以弥补爱蜜儿生活馆损失的，医卡优公司还应另行向爱蜜儿生活馆赔偿。综上，请法院驳回医卡优公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）医卡优公司立即支付拖欠的水电费20,229.04元；2、判令原告（反诉被告）医卡优公司赔偿被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆欠缴水电费即逾期付款滞纳金（以1,000元为本金，按1‰/天的标准，自2018年8月18日起至清偿完毕之日止；以133,34.94元为本金，按1‰/天的标准，自2019年3月18日起至清偿完毕之日止）；3、判令原告（反诉被告）医卡优公司支付合同终止后占用房屋期间的房屋占用费26,672元、物业费440元、人工费7,751元，共计34,863元；4、判令原告（反诉被告）医卡优公司支付处理、存放其未清理物品的搬运费、仓储费共计7,000元；5、判令原告（反诉被告）医卡优公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月9日，爱蜜儿生活馆与医卡优公司签订《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》，约定医卡优公司使用爱蜜儿生活馆建筑面积460平方米的房屋，每月经营管理费为20,000元，合同第八条亦约定：医卡优公司欠缴费用达1个月以上的（含1个月），爱蜜儿生活馆有权单方解除合同，收回房屋。双方还签订《合作补充协议》，约定医卡优公司应按约支付水电费、物业管理费等费用；逾期交纳的，从逾期七日后起算每天按1‰向爱蜜儿生活馆缴纳滞纳金。合同签订后，爱蜜儿生活馆按合同约定履行义务，但医卡优公司一直都没有按合同约定的时间按时支付管理费及其他费用，多次拖欠费用超过一个月，已违反了《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》第八条的约定。爱蜜儿生活馆有权单方解除合同，收回房屋。因此，基于医卡优公司违约的事实，爱蜜儿生活馆多次向医卡优公司发函告知因其违约，双方之间的合同提前终止，并要求医卡优公司在4月18日前交还房屋，但医卡优公司没有按时腾退，一直占用房屋至2019年4月20日。原告（反诉被告）医卡优公司针对反诉辩称：1、爱蜜儿生活馆单方解除涉案协议且擅自将医卡优公司的财物搬离是严重违约行为，其主张所谓的房屋占用费、物业费、人工费、仓储费、搬运费等所有损失没有事实和法律依据。2、医卡优公司已于2019年1月31日支付了2019年1月至3月的物业费1,800元，2018年7月2日至2018年10月23日的水电费按照爱蜜儿生活馆交给医卡优公司的收缴水电费单上载明的为9,771.51元，且该费用已由医卡优公司于2018年11月13日支付。2018年10月24日至2019年2月16日的水电费，爱蜜儿生活馆没有以任何形式将缴费单据交给医卡优公司，致使医卡优公司无法支付，即使有所谓的缴费单据，也应以供电供水部门正式单据中载明的缴费金额为准。爱蜜儿生活馆主张的滞纳金标准过高，请求依法予以核减。经审理查明：2016年1月1日，黄昌喜（甲方）与张华（爱蜜儿生活馆经营者）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武汉市香港路117号华美国际大厦左侧一至三层的房屋出租给乙方，出租房屋总面积共计1,454.76平方米；房屋租赁期自2016年1月1日至2020年11月9日；该合同还约定了其他条款。2018年3月9日，爱蜜儿生活馆（甲方）与医卡优公司（乙方）签订《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》，约定：甲方提供卖场（原名“爱婴岛儿童百货香港路店”，现名“武汉爱蜜儿母婴用品生活馆”）内经营场地约400平方米（合建筑面积460平方米）给乙方使用；本专柜合作协议期为30个月，即自2018年4月1日至2020年10月1日止；乙方每月支付甲方合作经营管理费20,000元，乙方采取按每三个月为一期支付的方式向甲方支付管理费，并在每月10日前向甲方支付下一期管理费用；在本合作经营期内，管理费用标准维持不变；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付三个月管理费作为履约保证金，具体金额为60,000元；合作协议期满，经甲方验收，若乙方合作期间对房屋结构和附属固定设施无损坏（双方特殊约定和自然损耗除外），且无水、电、物业欠款，在乙方办理退房手续后15个工作日退还（不计息）。若因甲方违约导致合同提前解除或终止，违约金15个工作日即退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，违约金不予退还（不计息）；乙方在经营场地内的装修设计及装修施工费用，由乙方负责；乙方可依据自身需要，可对该房屋进行整修装饰、增添设施设备、消防设施改造等，费用由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、无故拖欠租金或欠缴费用达1个月以上的（含1个月）；合作期内，甲方需提前收回该使用区的，应提前3个月通知乙方，并需预先获得乙方的书面认可，本合同可以提前解除，甲方应无条件将已收取的管理费余额和押金（不计息）退还给乙方，若无正当提前收回理由，则按月管理费200%的标准向乙方支付违约金；该合同还约定了其他条款。此后，爱蜜儿生活馆（甲方）与医卡优公司（乙方）签订了《合作补充协议》，约定乙方应于每月10号前将水电费、物业管理费缴纳至甲方账号，水电费按照实际用量缴纳，水为3.15元/吨，电为1.35元/度（商业用电需乘100字），物业管理费为1.5元/平方米（不包含垃圾清理费），以上费用应按月支付，乙方逾期交纳水电物管费的，从逾期七日后起算每天按千分之一向甲方交纳滞纳金，且甲方有权对乙方所合作的区域做停水、停电处理；该补充协议还约定了其他条款。2018年3月28日，医卡优公司向爱蜜儿生活馆支付60,000元的履约保证金。合同签订后，医卡优公司按照约定向爱蜜儿生活馆支付租金，其中2018年4月20日支付60,000元，2018年7月11日支付60,000元；2019年1月3日、2019年1月31日支付了2019年1月至3月的租金、物业费共计61,800元。因爱蜜儿生活馆经营状况不好，爱蜜儿生活馆向黄昌喜提出提前解除租赁合同，双方协商爱蜜儿生活馆应于2019年3月将承租的场地包括诉争场地交付黄昌喜。2019年4月17日，爱蜜儿生活馆向医卡优公司发出《通知函》，载明：“贵司在2019年4月15日前仍然没有把我店场内的租户场地清理干净并交回房屋，且不做任何回复，为不让损失进一步扩大，我店将在4月18日把租户内所有物品搬离到第三方场地存放，所产生的一切费用及物品损耗将由贵司自行负责。”2018年7月13日，医卡优公司通过银行转账的方式向爱蜜儿生活馆的中国建设银行账户支付物业费3,600元、水费28.35元。2018年9月21日，医卡优公司通过银行转账的方式向爱蜜儿生活馆的中国建设银行账户支付2018年4月1日至2018年7月1日的电费5,367元,另外支付水费28.35元。2018年11月13日，医卡优公司根据爱蜜儿生活馆提交的《收缴水电费提醒单》，通过银行转账的方式向爱蜜儿生活馆的中国建设银行账户支付2018年7月2日至2018年10月23日的水电费9,771.51元。此后，医卡优公司未再收到爱蜜儿生活馆送达的《收缴水电费提醒单》，亦未再支付2018年10月24日至2019年4月20日的水电费。截至2019年4月20日，诉争场地电表止码为973度，水表止码为86立方米。根据医卡优公司提交的2018年7月2日《收缴水电费提醒单》载明的电表止码178.9,水表止码9,水费3.15元/吨，电费为实用表码数乘以30,计算得出医卡优公司尚欠的水电费为14,294.04元[(86-9)×3.15+(973-178.9)×30-9,771.51元]。2019年4月20日，爱蜜儿生活馆计划将医卡优公司留在诉争场地的物品搬出到武汉市江夏区存储，为储存搬出物品，爱蜜儿生活馆租赁了房屋并支付了租房费用。2019年4月21日，爱蜜儿生活馆将医卡优公司的物品搬出诉争场地，爱蜜儿生活馆支付了搬运费。2019年4月22日爱蜜儿生活馆将诉争场地交还黄昌喜。此后，因场地出租给他人，医卡优公司的装饰装修被他人拆除。2019年8月初，爱蜜儿生活馆将医卡优公司的物品交还医卡优公司。另查明，医卡优公司承租上述场地后，委托武汉雅邦精筑装饰工程有限公司进行装修，双方于2018年3月27日签订《装饰装修工程施工合同》，约定承包方包工包料装修，工程总价款为350,000元；进场3日内支付总工程款50%为首付款175,000元，木工基础完工、油漆工总工程量过半时支付总工程款的30%，金额为105,000元；工程验收合格后付总工程款的17%，金额为59,500元；保修期一年，保修期满后5日内支付总工程款3%的质保金，金额为10,500元。2018年3月19日，武汉雅邦精筑装饰工程有限公司向医卡优公司发出《知会函》，要求医卡优公司将装修工程款打入熊亚林的账户。武汉雅邦精筑装饰工程有限公司出具的医卡优公司装饰装修工程报价单载明的最终结算价为350,000元。2018年3月20日至2018年7月13日，医卡优公司合计向熊亚林账户转账支付351,000元的装修费，其中2018年3月20日支付50,000元，2018年3月28日支付125,000元，2018年4月17日支付105,000元，2018年7月13日支付71,000元。上述事实，有原告（反诉被告）医卡优公司提交的《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》、《合作补充协议》、《通知函》复印件、公证书、《装饰装修工程施工合同》复印件、医卡优公司装饰装修工程报价单、知会函、中国工商银行业务回单4张、2018年7月2日的《收缴水电费提醒单》，被告（反诉原告）爱蜜儿生活馆提交的中国建设银行个人网上银行流水复印件、《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》、《合作补充协议》、水电表截止码的图片2张等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为，医卡优公司与爱蜜儿生活馆于2018年3月9日签订的《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》及《合作补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的相关规定，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。关于医卡优公司与爱蜜儿生活馆签订的《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》及《合作补充协议》解除问题及哪方违约问题，医卡优公司认为爱蜜儿生活馆发函，单方解除合同并将其公司物品搬离涉案场地，构成根本违约，双方租赁合同应解除；爱蜜儿生活馆辩称，双方系合作经营的关系，不是房屋租赁关系，双方协议已于2018年4月17日解除，医卡优公司未按照合同约定支付水电费达一个月以上，构成违约，爱蜜儿生活馆有权解除合同。综合本案事实，双方签订的协议虽名为合作经营协议，但并没有共同经营、共担风险、共享收益的约定，而是爱蜜儿生活馆提供场地，医卡优公司每月向爱蜜儿生活馆支付固定的20,000元的合作经营管理费，故根据协议具体内容，双方应为租赁合同关系。因爱蜜儿生活馆并未向医卡优公司送达2018年10月24日之后的《收缴水电费提醒单》，其在诉讼产生后以此为由认为其有权解除合同无事实和法律依据，爱蜜儿生活馆因经营状况不好，与黄昌喜协商提前解除整个场地的租赁合同，并应于2019年3月向黄昌喜交还整个场地，是爱蜜儿生活馆发函要求医卡优公司搬离的根本原因；爱蜜儿生活馆在医卡优公司未存在明显违约的情况下，要求医卡优公司搬离，且在医卡优公司未搬离的情况下将其公司物品搬至他处存放，构成根本违约，理应向医卡优公司承担违约责任。因爱蜜儿生活馆于2019年4月21日将医卡优公司的物品搬至他处，医卡优公司此后未再承租使用诉争场地，双方的《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》及《合作补充协议》已于2019年4月21日事实解除。关于医卡优公司要求爱蜜儿生活馆返还履约保证金60,000元的诉讼请求，《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》及《合作补充协议》解除是因为爱蜜儿生活馆违约导致的，根据《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》关于履约保证金的约定，爱蜜儿生活馆应退还医卡优公司支付的履约保证金，故对上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于医卡优公司要求爱蜜儿生活馆支付违约金40,000元的诉讼请求，爱蜜儿生活馆收回诉争场地是其自身原因造成的，根据《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》关于“若无正当提前收回理由，则按月管理费200%的标准向乙方支付违约金”的约定，对该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于医卡优公司要求爱蜜儿生活馆赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失210,600元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，双方签订的《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》对装饰装修没有约定，上述协议解除是出租人爱蜜儿生活馆违约解除；本案审理过程，诉争场地租给了他人，他人拆除了医卡优公司的装饰装修，已无对装修残值进行鉴定的可能性，医卡优公司提交《装饰装修工程施工合同》复印件、医卡优公司装饰装修工程报价单、知会函、中国工商银行业务回单4张已足以证明其支付了装饰装修费351,000元，爱蜜儿生活馆应赔偿医卡优公司剩余租赁期内装饰装修残值损失，即为202,761元[351,000元×（30个月-12.67个月）÷30个月],故对医卡优公司的上述诉讼请求，本院予以部分支持。关于爱蜜儿生活馆要求医卡优公司支付拖欠的水电费20,229.04元的反诉请求，爱蜜儿生活馆主张1,000元的电费系2018年4月装修期间门店的公用电费，但是该笔电费没有对应的电表止码，且医卡优公司不认可，根据双方以往的结算方式，医卡优公司尚欠爱蜜儿生活馆水电费14,294.04元。关于爱蜜儿生活馆要求医卡优公司支付欠缴水电费滞纳金的诉讼请求，因双方协议解除系爱蜜儿生活馆违约造成的，且爱蜜儿生活馆未能及时向医卡优公司送达《收缴水电费提醒单》，医卡优公司不清楚应缴纳水电费的具体数额，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于爱蜜儿生活馆要求医卡优公司支付合同终止后占用房屋期间的房屋占用费26,672元、物业费440元、人工费7,751元等各项损失共计34,863元的诉讼请求，爱蜜儿生活馆陈述临时租金26,672元是医卡优公司没有尽早退场，导致爱蜜儿生活馆向其出租方缴纳的费用，没有证据证明，因上述费用系爱蜜儿生活馆与其出租方之间因租赁合同关系产生的费用，不应转嫁给医卡优公司，且爱蜜儿公司未能提交证据证明实际支付了上述费用，故对临时租金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于物业费440元，双方签订的《合作补充协议》约定了单价，医卡优公司陈述其公司支付了2019年1月至3月的物业管理费1,800元，说明物业费为每月600元，医卡优公司支付物业费至2019年3月，爱蜜儿生活馆将医卡优公司物品搬至他处时间为2019年4月21日，医卡优公司应向爱蜜儿生活馆支付2019年4月1日至4月20日的物业费，为400元（600元×20÷30）。爱蜜儿生活馆陈述人工费系其员工为医卡优公司开门、关门而产生的加班费，但未能提交充分证据证明其支付了该笔费用，且该笔费用系爱蜜儿生活馆提前解除协议产生的，故对其主张的人工费7,751元，本院不予支持。关于爱蜜儿生活馆要求医卡优公司支付处理、存放其未清理物品的搬运费、仓储费共计7,000元的诉讼请求，因搬运费、仓储费是爱蜜儿生活馆提前解除协议，为避免违反其经营者张华与黄昌喜退还场地时间的约定而采取的措施，相关费用理应由爱蜜儿生活馆支付，故对上述诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司与被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆签订的《香港路爱婴岛三楼合作经营协议》及《合作补充协议》于2019年4月21日解除；二、被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司返还履约保证金60,000元；三、被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司支付违约金40,000元；四、被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失202,761元；五、原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆支付水电费14,294.04元；六、原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆支付2019年4月1日至4月20日的物业费400元；七、驳回原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5,959元，由原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司负担118元，被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆负担5,841元。反诉受理费695元（已减半），由原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司负担83元，由被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆负担612元。因原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司已将本诉受理费、被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆已将反诉受理费预交本院，故被告（反诉原告）武汉市江岸区爱蜜儿母婴用品生活馆应于本判决生效之日起五日内将5,758元款项支付给原告（反诉被告）武汉医卡优健康管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  赵 静人民陪审员  陈文萍二〇一九年十一月八日书 记 员  汪 为