福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初6648号 原告（反诉被告）：龙岩梅花山农牧发展有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道龙腾北路616号C幢1-4层101-401，统一社会信用代码913508007593975255。 法定代表人：郑秋林，执行董事。 委托诉讼代理人：林圆圆、曹谋诚，福建正廉律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林招福，男，1981年1月26日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：徐进，福建均融律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）龙岩梅花山农牧发展有限公司（以下简称龙岩梅花山公司）与被告（反诉原告）林招福租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙岩梅花山公司的委托诉讼代理人林圆圆、被告（反诉原告）林招福的委托诉讼代理人徐进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙岩梅花山公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙岩梅花山公司与林招福签订的《龙岩梅花山农牧发展有限公司白沙基地租赁合同》于2019年2月27日解除，林招福立即将租赁物返还给龙岩梅花山公司；2.判令林招福立即支付龙岩梅花山公司自2018年12月19日起至2019年2月27日止的租金43182.01元，并支付该款从2018年12月19日起至款清之日止，按年利率6%计算的违约金；3.判令林招福立即支付龙岩梅花山公司从2019年2月28日起至实际交还租赁物止，按每月租金18763.61元计算的场地占用费，并按年利率6%支付违约金；4.判令林招福对租赁物进行清场、将田地恢复原状；5.判令林招福立即支付拖欠龙岩梅花山公司的水电费18210.8元。事实和理由：2017年10月，龙岩梅花山公司与林招福签订了一份《龙岩梅花山农牧发展有限公司白沙基地租赁合同》，由林招福向龙岩梅花山公司承租位于龙岩市新罗区的租赁物。双方约定租赁期限为10年（从2017年12月19日起至2027年12月18日止），租金一年一付，每年一次性提前转账付清，其中管理房前面137.817亩，每亩每年不含税1050元，小计144707.85元；管理房后面82.69亩，每亩每年不含税950元，小计78555.5元；鱼塘按2亩计，每亩每年不含税950元，小计1900元；合计年租金225163.35元；第一年租金应于2017年12月22日前支付，以后每年11月18日前支付次年租金。租赁物交付使用后，林招福缴纳了第一年租金，但未依约于2018年11月18日前缴纳2019年度租金，违反了合同约定。经龙岩梅花山公司多次催讨，林招福未履行合同义务。龙岩梅花山公司于2019年2月27日向林招福送达《律师函》，解除了《龙岩梅花山农牧发展有限公司白沙基地租赁合同》。根据约定，合同解除后，林招福应负责清场，将田地恢复原状，将固定资产完好交还。为此龙岩梅花山公司向法院起诉。 林招福辩称：1.龙岩梅花山公司不享有合同解除权，其要求解除本案合同，缺乏事实依据。龙岩梅花山公司诉讼请求中的第二、三、四项，均是以合同解除为前提，但根据合同约定龙岩梅花山公司五年内不得解除合同，故其上述诉请不应支持。2.龙岩梅花山公司未将讼争土地交付给林招福使用，其曾多次与讼争土地的使用权人提出解除合同，故其违约在先，林招福无需支付违约金。3.关于第五项诉讼请求，经法院查证后对于确属林招福必须支出的水电费，林招福同意向龙岩梅花山公司缴纳。 林招福向本院提出反诉请求：判令龙岩梅花山公司立即赔偿林招福各项损失共计2162303.45元（包含由于村民阻扰导致四个地块无法种植百香果收入损失559625元、无法种植果苗收入损失1447678.45元，由于村民停水停电导致已购入果苗无法正常种植的损失20000元及工人工资损失135000元）。事实和理由：龙岩梅花山公司向新罗区白沙镇田坑村、官洋村、营边村承租讼争田地后，再将该地块转租给林招福。因龙岩梅花山公司未按合同约定向田坑村、官洋村、营边村支付租金，导致村民频繁干涉、阻拦林招福正常运营，至今仍有四块田地无法种植。根据双方签订的租赁合同约定，如因龙岩梅花山公司的原因导致林招福生产经营受阻、损害的，将承担林招福的所有损失。为此林招福向法院提起反诉。 龙岩梅花山公司辩称：1.林招福未依约支付租金，已构成违约，龙岩梅花山公司有权依约解除合同。租赁物交付使用后，林招福仅缴纳了第一年租金，但未依约于2018年11月18日前缴纳2019年度的租金，违反了合同约定。支付租金是林招福作为承租人的主要合同义务，林招福未在指定日期前将租金支付至指定账户，龙岩梅花山公司有权立即终止合同，收回基地使用权。2.龙岩梅花山公司是否按约向营边村委会等村集体履行合同义务，与本案不属于同一法律关系，林招福要求由其向村委会支付租金，已经突破合同相对性限制，没有任何法律依据。并且事实上龙岩梅花山公司与村集体之间并不存在纠纷。若林招福陈述的因村民干扰影响其正常经营属实，其应向侵权人主张权利。3.林招福主张损失没有任何事实依据。首先，龙岩梅花山公司已依约将租赁物交付给林招福，何时投入生产由林招福个人安排和规划，林招福并没有提供任何证据证明系龙岩梅花山公司的原因导致其无法正常经营。其次，林招福仅提供其个人单方制作的损失清单拟证明损失，未计算其生产投入，而将预计盈利作为损失，没有任何客观依据。林招福租赁的土地面积远大于其所陈述的未种植面积，部分地块未种植并不会干扰其他地块的生产经营。同时，林招福也未提供证据证明龙岩梅花山公司与损害后果之间存在因果关系。 经审理查明：2017年，龙岩梅花山公司（作为出租方、甲方）与林招福（作为承租方、乙方）签订《龙岩梅花山农牧发展有限公司白沙基地租赁合同》一份，就乙方承租甲方位于龙岩市新罗区蔬菜基地事宜达成协议。该合同主要载明：“乙方承租甲方位于龙岩市新罗区蔬菜基地内地块，面积222.507亩，其中大棚246个，管理房4个（详见移交清册）。2.租赁期限自2017年12月19日起至2027年12月18日止，租赁期合计10年。田租一年一付，不含税，每年一次性提前转账付清。管理房前面137.817亩，每亩每年不含税田租1050元，小计144707.85元；管理房后面82.69亩，每亩每年不含税田租950元，小计78555.5元；鱼塘暂按2亩计，每亩每年不含税田租950元，小计1900元；每年不含税田租合计225163.35元。第一年田租于2017年12月22日前支付到甲方指定账户。以后每年承租期到期前一个月（即11月18日前）将次年田租支付到甲方指定账户。因承租期长，在2019年11月18日缴交第三年田租时起，乙方每年所交田租随当年稻谷市场收购价上涨幅度而同步同幅度增长。承包期内，乙方为生产、生活所耗水电费全部自行承担，由乙方转账到甲方指定账户，由甲方代为交纳。租赁期第一年（即自2017年12月19日至2018年12月18日止）扣减40000元作为开荒休整费用，指定的倒伏的大棚材料（详见移交清册）及现存的材料可以用来进行加固使用，大棚棚膜由乙方自行更换维护，今后生产生活设施日常维护由乙方负责。在承租期间内，由于乙方生产经营需要，而造成的人员、财产损害，由乙方承担赔偿责任。由于甲方原因造成乙方生产经营受阻、损害的，承担乙方的所有损失。租赁内前五年（2017年12月19日至2022年12月18日）甲方不得以任何理由、方式收回白沙基地的使用权，保证乙方可以连续使用五年以上。乙方在承租期内不得向第三人转让、转租租赁物标的资产，不得随意终止、解除合同，不得以甲方资产做抵押担保。合同到期前三个月，双方应明确互相告知有无续约意向，同等条件下，乙方享有续签合同优先权。合同终止解除，乙方应负责清偿，田地恢复原状，将固定资产完好交还甲方，具体将依据移交清册，若有损坏或丢失照价赔偿。乙方在指定日期前未将田租支付到甲方指定账户，则甲方有权立即终止合同，收回基地使用权。甲乙双方一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任等。” 林招福分别于2017年11月25日、2017年12月30日，向龙岩梅花山公司指定账户支付50000元、135163.35元，合计185163.35元，作为林招福应缴纳的2018年度租金。但林招福至今未缴纳2019年度租金。龙岩梅花山公司于2019年2月27日向林招福寄送律师函，要求解除讼争租赁合同，返还租赁物及支付拖欠租金。该律师函于2019年3月3日被拒收。 以上事实，有龙岩梅花山公司提交的龙岩梅花山农牧发展有限公司白沙基地租赁合同、林招福身份证复印件、律师函及快递回执单，林招福提交的龙岩梅花山农牧发展有限公司白沙基地租赁合同、银行转账记录，以及双方的庭审陈述在卷佐证。对于龙岩梅花山公司提交的现场照片，无法证实龙岩梅花山公司有将律师函送达给林招福。对于龙岩梅花山公司提交的电费结算单，无法证实其缴纳的系因讼争租赁物实际产生的电费。对于林招福提交的报警回执，无法证实由于龙岩梅花山公司的原因导致村民不断干涉、骚扰，并导致林招福无法正常生产经营。对于林招福提交的土地租赁合同书复印件、土地租赁合同终止通知函，与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认。对于林招福提交的无种植地照片、工资签收表、光盘，均为林招福单方制作，龙岩梅花山公司对真实性均有异议，对其证明力不予确认。 本院认为，龙岩梅花山公司与林招福之间签订的《龙岩梅花山农牧发展有限公司白沙基地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应予认定。双方当事人均应遵守，全面履行合同约定的权利义务。关于龙岩梅花山公司是否享有单方解除合同的权利问题。龙岩梅花山公司在合同中承诺租期内前五年即2022年12月18日前不得以任何理由、方式收回白沙基地使用权，保证林招福可以连续使用五年以上，该承诺应视为龙岩梅花山公司自愿在2022年12月18日前放弃其合同解除权，该权利处分未违反法律规定，予以照准。因此，龙岩梅花山公司现以林招福未及时支付租金为由要求解除合同，并要求林招福返还租赁物、对租赁物进行清场及田地恢复原状，于法无据，不予支持。龙岩梅花山公司将讼争土地交付林招福使用，林招福应当按约支付相应的租金。林招福未及时支付租金，应责令其限期支付。结合龙岩梅花山公司的诉讼请求及双方在《龙岩梅花山农牧发展有限公司白沙基地租赁合同》中约定于2018年11月18日前支付第二年度（从2018年12月19日起至2019年12月18日止）租金，确认林招福应支付龙岩梅花山公司第二年度租金225163.35元及该款从2018年12月19日起至款清之日止，按年利率6%计算的违约金即利息损失。关于2019年12月19日之后的租金，龙岩梅花山公司可待合同约定的履行期限届满后另行主张。因案涉合同不存在解除合同的情形，龙岩梅花山公司要求林招福支付至实际返还租赁物之日止的场地占用费及按年利率6%支付违约金，于法无据，不予支持。另由于龙岩梅花山公司提供的电费结算单无法证实其代缴的系因讼争租赁物实际产生的电费，故其要求林招福支付拖欠水电费18210.8元，缺乏事实和法律依据，不予支持。林招福反诉要求龙岩梅花山公司赔偿损失2162303.45元，但未能举证证明其确实存在损失且该损失与龙岩梅花山公司存在因果关系，故对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林招福应于本判决生效之日起十日内支付龙岩梅花山农牧发展有限公司从2018年12月19日起至2019年12月18日止的租金225163.35元； 二、林招福应于本判决生效之日起十日内支付龙岩梅花山农牧发展有限公司从2018年12月19日起至款清之日止，以225163.35元为本金、按年利率6%计算的利息； 三、驳回龙岩梅花山农牧发展有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回林招福的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费23168元，减半收取为11584元，由龙岩梅花山农牧发展有限公司承担9144元，由林招福负担2440元；案件反诉受理费12049元，由林招福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邱熠枫 二〇一九年十一月四日 法官助理廖小妹 书记员陈翠玲(代) 附注：引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。