湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）湘0481民初6701号 原告：罗湘兰。 委托诉讼代理人：唐海花，广东衡德律师事务所律师， 被告：耒阳市金城置业房地产开发有限公司，住所地耒阳市五里牌办事处金星居委会西湖路市委南侧金城华府豪庭云吉楼,统一社会信用代码：91430481763296137W。 法定代表人：许清莲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘小明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖曜中，湖南衡州律师事务所律师。 原告罗湘兰与被告耒阳市金城置业房地产开发有限公司（以下简称金城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告罗湘兰及其委托诉讼代理人唐海花，被告金城公司的委托诉讼代理人刘小明、廖曜中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、被告从约定最后交 房期限的第二日即2017年9月1日起至2019年8月1日止，向原告支付逾期交房违约金人民币23000元，并从2019年8月2日起按1000元/月向原告支付违约金至被告实际交付验收合格房屋之日止；2、被告向原告支付加层补偿费5000元，且被告须保证加层后房屋的安全性，否则由此造成原告的一切损失由被告承担；3、被告以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准，实行多退少补，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。原告在法庭辩论终结前，将该请求变更为：被告以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准（扣减赠送面积之后），实行多退少补，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告因住房需求购买了被告开发的金城华府二期华府狮苑311室，并于2016年2月24日签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定房屋总价款395888元，首付款125888元，剩余房款27万元原告向银行申请贷款。被告已全额收到购房款395888元，并向原告开具相应的发票。该合同的第八条约定，交付期限为2017年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告。期限过后，被告并没有交付手续齐全的房屋，原告多次找被告协商交房事宜，但被告因消防、施工质量及使用安全等问题，竣工验收未通过，导致至今无法交付。合同约定的交房期限届满后，被告在房屋未验收合格的条件下便通知原告接受房屋，原告拒绝接收。依据该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点三的违约金。此违约金的约定标准明显过低，不足以弥补原告的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《合同法》第一百一十四条之规定，原告请求贵院调整本案的违约金为1000元/月，以弥补原告的部分损失。参照“58同城”发布的同地段租房信息，发明家广场附近两室一厅一卫的租金为1500元/月。因此，原告诉请调整本案的违约金为1000元/月，有事实和法律依据。该合同的“房屋分层平面示意图”显示，地上总层数24层，但被告却加建了8层，严重损害了原告的合法权益。加层对原告的居住环境及舒适度造成影响，且加大了安全隐患。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条的规定：“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。被告逾期交房将达两年之久，经原告多次催促、协商仍未交付验收合格之房屋，给原告的工作、生活造成了严重的影响。恳请法院查明事实，支持原告的全部诉求。 被告辩称：原告的大部分诉请没有根据，被告同意按照合同的约定对违约金进行赔付，请求法院对原告不合理的请求予以驳回。被告违约是不可抗力造成的，请求法院调解。关于加层补偿，被告方手续已齐全，原告所提出的损失应提供证据证实，无证据的，被告不予认可。房屋面积按照协议与房产证确权面积，实行多退少补。 经审理查明:2016年2月24日，原告与被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》(合同编号:LY2016001676)及《合同补偿协议》，约定：1、买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的金城华府二期华府狮苑建筑层数24层中311室[预售许可证：耒预许字（2016）第009号]，建筑面积共130.07平方米，每平方米3043.7元，总价款395888元。买受人在合同签订当日向出卖人支付首付款125888元，剩余房款270000元向银行申请贷款支付；2、出卖人应当在2017年8月31日前，将验收合格的商品房交付给买受人；3、出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点三的违约金；4、产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准，实行多退少补；5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。6、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下例影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人：买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在该期限内未作书面答复的，视为接受变更。 合同签订后，原告按合同约定实际向被告支付了购房款395888元，但被告未在合同约定时间内交房。因被告违规把涉案建筑由24层变更建成了32层，2017年3月31日，耒阳市人民政府市长办公会议纪要第9期，对涉案建筑违规超层等有关问题做了指示。2017年7月19日，被告对涉案建筑超层至32层向耒阳市住房和城乡建设局办理了建设工程施工许可补办呈报表。2019年1月2日，被告向金城华府二期华府狮苑全体购房者作出承诺：2019年2月28日将金城华府二期华府狮苑商品住宅交予业主，如到期不能交房，被告向每户业主每月赔偿800元人民币作为违约金，从2019年3月1日起按日算至月底支付。交付标准两书到位，给水、排污、电、气、电梯通，门、铝合金中空玻璃窗安装到位。消防验收意见书、园林绿化工程在2019年5月31日前完成，并在2019年6月30日前拿到竣工验收备案表。2019年6月4日，耒阳市住房和城乡建设局作出了《关于金城狮苑项目的信访事项处理意见书》该意见书表述：经核实，该项目于2019年2月2日组织了预验收，发现该项目尚存在消防未验收、施工质量及使用安全等问题。该局下达了整改通知单，指令被告按有关规定，竣工验收未通过，被告不得擅自交房。2019年6月28日，耒阳市住房和城乡建设局以耒住建消验字（2019）第002号作出了《建设工程消防验收意见书》该意见为：综合评定该工程消防验收合格。涉案建筑工程到目前尚未通过综合验收。由于涉案房屋至今未作验收备案登记，被告至今未能向原告交房。原告多次向有关部门投诉，要求被告及时交付符合合同约定的房屋并承担违约责任未果，从而引起纠纷。 以上事实，有原、被告的陈述，原、被告提供的《商品房买卖合同》及《合同补偿协议》；原告提供的销售不动产发票、关于金城狮苑项目的信访事项处理意见书、承诺书；被告提供的规划许可证、红线图纸、耒阳市人民政府市长办公会议纪要第9期、建设工程施工许可补办呈报表、建设工程消防验收意见书、微信群聊天记录等证据证实，经庭审质证属实，足以认定。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》及《合同补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告依据合同约定，已向被告支付全部购房款，因被告未按商品房买卖合同约定条件、时间交付房屋，构成违约，被告应当承担违约责任。 原告在有权选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，是原告对其民事权利的合法处分，予以认可。被告逾期未交付房屋，应向原告支付违约金。关于逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。本案中，合同约定按日向买受人支付已交房价款万分之零点三的违约金，折合后每月违约金为356.3元，显然违约金过低，原告请求增加违约金的主张，具有事实和法律依据，但原告未提供证据证实逾期交房造成的具体损失，故本院酌情确定原告的损失以被告承诺每月800元计算违约金为宜。即从2017年9月1日起至2019年7月31日止，共23个月，违约金为18400元，并从2019年8月1日起按每月800元支付违约金至具备交房条件时止。原告要求被告按月1000元支付逾期交房违约金中的按月800元支付，符合法律规定，予以支持；过高部分，不予支持。被告反驳主张未能按期交房属不可抗力的理由，不符合法律规定，不能成立，不予采纳。 关于原告要求被告支付加层补偿费5000元问题的诉讼请求，虽然被告对涉案建筑工程擅自加层至32层，不符合合同约定，但原告未能提供证据证实加层造成的具体损失，且被告对涉案建筑的加层，已经获得了主管部门的批准，原告该请求无事实依据，不予支持。 关于涉案房屋面积问题的诉讼请求。合同约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准，实行多退少补。本案中，被告并未交房，涉案房屋尚未办理不动产登记，原告请求以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准（扣减赠送面积之后），实行多退少补，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准的主张，无事实依据，不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 一、被告耒阳市金城置业房地产开发有限公司向原告罗湘兰支付从2017年9月1日起至2019年7月31日止期间的违约金18400元，限本判决生效之日起十日内支付；2019年8月1日后的违约金按每月800元计算支付至合法交房时止； 二、驳回原告罗湘兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 本案案件受理费500元，减半收取250元，由被告负担。原告已垫付250元，被告在执行中予以清偿。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  龙柁雅 二〇一九年十一月十二日 代理书记员  廖 倩                            校对责任人：龙柁雅 打印责任人：廖 倩