福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初3955号 原告：福州夏梓服饰有限公司，住所地福州市鼓楼区得贵巷59号4座102单元。 法定代表人：崔巍，执行董事。 委托诉讼代理人：周辉强，上海澜亭(福州)律师事务所律师。 被告：福建阿尔卡特通信技术有限公司，住所地福州市仓山区科技园27号。 法定代表人：张世明，董事长。 委托诉讼代理人：郑少闽，公司员工。 原告福州夏梓服饰有限公司（以下简称夏梓服饰公司）与被告福建阿尔卡特通信技术有限公司（以下简称阿尔卡特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏梓服饰公司委托诉讼代理人周辉强，被告阿尔卡特公司委托诉讼代理人郑少闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏梓服饰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还押金8000元；2.判令被告赔偿装修损失200000元（原告暂按200000元主张，将根据评估结论进行相应调整），搬迁费用损失18000元，经营损失100000元，多支出的租金损失38200元（原告暂按每月每平方米5元主张，将根据评估结论进行相应调整）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年签订《厂房租赁协议》，2017年签订《厂房租赁补充协议》。上述二份协议约定，被告将位于附楼一楼办公室面积144平方米，楼道16平方米；附楼二楼办公室面积186平方米，露台36平方米出租给原告作为厂房。租赁期限到2020年12月31日届满。原告承租后，依约向被告缴纳了押金8000元、依约向被告支付租金，并为生产需要对上述房产投入了巨资进行装修。在合同正常履行期间，被告在2019年1月2日以租赁厂房需整体改造为由向原告发函，通知于2019年3月31日终止上述租赁协议。原告收到函件后，欲与被告沟通处理相关事宜，但被告拒不与原告沟通，并在原告租赁的厂房周边进行施工，致使原告承租的厂房无法使用，原告不得以搬离该厂房。被告在合同期内终止合同的行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第113条的规定，被告应赔偿给原告造成的全部损失。原告在被告的厂房的装修投入为504884.43元，因被告违约导致原告无法使用，装修的现值为原告装修损失，应由被告赔偿，原告暂时主张装修损失200000元（原告将根据评估结论进行相应的调整）。原告因搬迁支出的费用18000元，该费用系因被告违约给原告造成的损失，也应由被告赔偿。原告因被告违约无法正常经营所产生的经营损失100000元，这一损失也应由被告赔偿。现原告需租赁新厂房用于生产，但市场上同类厂房的租金比原合同约定的厂房租金高，高出部分也为原告必将发生的损失，也应由被告赔偿，该部分损失先按每月每平方米5元主张，共为356200元（20月×382平方×5元/月/每平方米），原告将根据评估结论进行相应调整。被告应将原告向其支付的押金8000元返还给原告。 被告辩称，1.原、被告签订的《房屋租赁协议》以及《厂房租赁补充协议》等协议属实。被告发给原告的终止协议也是属实。但根据租赁协议中的第五条第三款之规定，本公司提前三个月告知原告，符合合同要求。2.原告提出的“被告方不与原告沟通，并且在原告租赁的厂房周边进行施工，致使原告承租的厂房无法使用”的情况与事实不符。被告多次应约和原告的总经理夏静容面对面沟通。同时，本公司的施工场地是公司厂房建设就已有的二期规划用地，和原告租赁厂房相距20米，中间空地一直就是作为停车场用。原告登记在册车辆一共是6部，一直都是在该场地免费停放的。中间的停车场一直都是在正常使用中。被告并未在原告的租赁场所周边进行施工，其所谓的“致使原告承租的厂房无法使用，原告不得以搬离该厂房”根本不存在。3.关于原告撤走的时间，本公司通知搬离时间是3月31日，而一直到5月24日，我司员工还在跟原告交涉其租赁厂房移交事宜。原告实际撤离时间是2019年6月底，而且原告没有跟我司进行交接，我司至今未接收到原告所租赁的房屋的移交手续，包括钥匙，其具体撤离时间不清楚。这期间，原告所租赁的场地一直都是正常使用的。同时，原告至今未支付其所租赁厂房自2019年1月至6月的租金及物业费合计50772元的费用。4.关于房屋装修等问题，被告根据和原告签订的《厂房租赁协议》，提供给原告的厂房已经满足基本的办公生产需求，原告的装修不在被告与其签订的厂房合同范围之内。同时根据协议，租赁期满，原告必须恢复原样，但是原告至今未恢复原样，而且还和第三方进行交易，收取了第三方的费用。5.原告的经营、搬迁和我司没有相关联，我司和原告仅仅有着厂房租赁的合同关系，没有也无权干涉原告的经营和搬迁等。综上所述，我方要求：原告支付的厂房租赁押金8000元不予退还；原告即日起一周内向被告支付2019年1月至6月的房屋租金及物业费合计50772元；驳回原告其他诉求，本案诉讼费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告虽有提交工程预算书原件核对，但预算书载明的金额并非最终费用，且是否有实际装修亦无法证实；原告提交的发票无相印的合同等证据佐证，无法证实该发票体现的费用与本案有关联性。2.被告提交的照片无原件核对，真实性不予采信。被告提交的微信聊天无法核实双方的身份信息，真实性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告签订《厂房租赁协议》，约定：被告将其位于仓山区面积160平方米厂房（办公室面积144平方米，楼道面积16平方米）出租给原告，租赁期限至2016年1月1日至2020年12月31日，每月租金4000元，每半年结算一次，每年以每平方米一元的单价递增，原告提供两个月租金作为押金；原告保证上述厂房仅作为办公生产场所，如需对房屋进行改修或增扩设备时，其设计、施工方案应事先征得被告同意，费用由原告自理；原、被告双方因故需要提前解除租赁合同的，需提前三个月告知对方。 2017年2月14日，原、被告双方又签订《厂房租赁补充协议》，约定被告将仓山区科技园区×号附楼二楼办公室面积186平方米，露台面积36平方米的厂房出租给原告，租赁期限至2017年5月1日至2020年12月31日，每月租金4080元，每半年结算一次，原先签订的“租金每年以每平方米一元的单价递增”条款取消，原告提供两个月租金作为押金；原告保证上述厂房仅作为办公生产场所，如需对房屋进行改修或增扩设备时，其设计、施工方案应事先征得被告同意，费用由原告自理；原、被告双方因故需要提前解除租赁合同的，需提前三个月告知对方。 上述协议签订后，被告均向原告交付了场地，原告亦有交付了押金。2019年1月2日，被告向原告出具一份函件，告知：根据政府的相关指示要求，决定于2019年3月31日前终止与原告公司的租赁合约，园区进入全面施工期。2019年3月31日，原告退出讼争厂房。 本院认为，原、被告签订的《厂房租赁协议》、《厂房租赁补充协议》，是双方真实性的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告已形成租赁合同关系，原、被告均应依协议的内容履行各自的义务。被告于2019年1月2日发函要求2019年3月31日前终止与原告公司的租赁合约，原告亦于2019年3月31日退出讼争厂房，故原、被告之间的租赁合同已于2019年3月31日解除，故被告在合同解除后，应当将收取的押金8000元返还原告。关于原告要求的各项损失，本院分析如下：1.关于装修损失，首先，在案证据无法体现原告有对讼争厂房进行了装修；其次，即便原告确有装修，但根据合同约定，原告如需对房屋进行改修或增扩设备时，其设计、施工方案应事先征得被告同意，但在案证据无法证实原告的装修行为取得了被告的同意，故对原告的该项诉请，本院不予支持。2.关于搬迁费用损失，原告提交的发票并无相印的合同等证据佐证，无法证实该发票体现的费用与本案有关联性，原告主张该项损失的依据不足，本院不予支持。3.关于经营损失100000元，原告未提交证据证实其有在讼争厂房实施具体的经营行为，原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。4.关于租金损失，原、被告在协议中约定，一方提前解除合同的，需提前三个月告知对方，因此，原告对合同可能提前解除应当存在一定的预知，但在此情况下，原告仍选择继续签订并履行合同，故原告应当对合同提前解除有可能产生的另寻租赁场所会增加的费用产生一定的预知。现被告于2019年1月2日通知原告将于2019年3月31日终止合同，提前通知的时间与合同约定的时间相差不大，被告并未严重违反合同约定，原告现以需新租赁厂房为由要求被告赔偿租金损失，依据不足，本院不予支持。诉讼过程中，原告向本院申请对厂房的装修现存价值进行鉴定，对原告承租厂房的当前市场租金数额进行评估，但原告的上述申请未依照相关司法解释的规定在举证期限届满前提出，且根据上述的分析，原告的相关鉴定、评估的金额亦不应由被告承担，故对原告的鉴定、评估申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告福建阿尔卡特通信技术有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告福州夏梓服饰有限公司押金8000元； 二、驳回原告福州夏梓服饰有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6763元，由原告负担6613元，被告负担150元。被告应负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一九年十一月十八日 法官助理 邱仕鹏 书记员 付静思    附注：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。