浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初7347号 原告：台州市福地物业管理有限公司，住临海市大洋街道商业街9号楼85号，统一社会信用代码：91331082313521341U。 法定代表人：丁世福，总经理。 委托诉讼代理人：汪仁飞，女，系原告职工。 被告：李美云，女，1966年10月31日出生，汉族，住临海市。 被告：项义笋，男，1966年6月1日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：项敏剑，男，系被告项义笋儿子。 原告台州市福地物业管理有限公司（以下简称台州福地物业）与被告李美云、项义笋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告台州市福地物业管理有限公司委托诉讼代理人汪仁飞、被告李美云及被告项义笋的委托诉讼代理人项敏剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台州福地物业向本院提出诉讼请求：1，请求判令李美云、项义笋立即向台州福地物业付清自2018年7月1日至2019年6月30日止的物业管理服务费1585元、电梯运行费184元、水费380元、违约金2900元，共计5049元。事实及理由：台州福地物业是一家经营物业管理服务的企业，李美云、项义笋是临海市杜桥镇理想家园5幢2单元401室业主，其房屋面积为93.89平方米，地下储藏室一个。台州福地物业于2018年6月18日与杜桥镇天脉理想家园小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，双方约定由台州福地物业提供物业管理服务，价格按高层1.3元每月每平方米（不包含电梯运行费和二次供水水泵能耗费）、多层0.8元每月每平方米、排屋0.9元每月每平方米、储藏室0.6元每月每平方米，地下室车位30元每月每只向小区业主收取。其中根据《物业管理服务收费办法》及合同规定业主逾期支付物业管理服务费，承担每日千分之五的违约金。台州福地物业已书面向李美云、项义笋催讨，然而两人在催告的合理期限内仍未支付。 李美云、项义笋共同辩称，李美云、项义笋并非不交物业费，2018年八九月份去交物业费，但台州福地物业非要按涨价后的物业费收取，此事一直悬而未决，李美云、项义笋仅是讨个知情权。台州福地物业提供物业服务存在以下问题：物业管理服务未到位，存在多处不作为行为，严重侵害业主的知情权、监督权、投票权、建议权等正当权益，乱收物业费、水电费，公投选举物业公司时存在欺诈行为。现李美云、项义笋愿意缴纳物业费1585元、电梯运行费184元、水费380元，不同意支付违约金。台州福地物业收取违约金不合法，违约金过高，且合同上约定滞纳金起算时间为10月1日，并非7月1日。另外，要求台州福地物业支付李美云、项义笋为本次诉讼而支出的文本费等。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．台州福地物业提交《理想家园5-2-401水费费用清单（2018.7.1-2019.6.30）》1份，拟证明李美云、项义笋欠水费380元的事实。经质证，李美云、项义笋对所产生的水的吨数无异议，但认为电费分摊应按0.558元/吨计算。 2．台州福地物业提交理想家园小区2019年8月份考勤表复印件1份的，拟证明台州福地物业人员配备符合要求的事实。经质证，李美云、项义笋表示异议，认为台州福地物业在杜桥对三个小区提供物业服务，在本小区提供服务的人员并没有这么多，考勤表完全可以自行制作。 3．台州福地物业提交《报告》复印件若干份，拟证明台州福地物业对小区存在的问题已经向相关部门提交报告的事实。经质证，李美云、项义笋对其真实性无异议，但认为有些问题比如瓷砖脱落等至今仍未整改。针对李美云、项义笋的质证意见，台州福地物业认为物业仅具有告知、报告的义务，维修并非物业服务范围。 4．台州福地物业提交照片7张，拟证明台州福地物业进驻小区后小区的变化。经质证，李美云、项义笋表示异议，认为台州福地物业造假，并未有业主送锦旗至物业，照片中显示的整改的地方上一任物业就已经作了规划。 5．台州福地物业提交《理想家园小区业主满意度调研统计表》1份及《业主满意度调研表》若干份，拟证明业主对台州福地物业的满意度已经达到80%以上的事实。经质证，李美云、项义笋表示异议，认为这仅代表部分业主的意见。 6．台州福地物业提交《临海市城市管理局准予行政许可决定书》2份、《工程造价咨询报告书》2份、临海市建设工程招标文件1份、招投标存档资料1份、施工合同1份以及《物业维修、更新和改造方案公示证明》等复印件，拟证明台州福地物业合法使用专项维修资金的事实。经质证，李美云、项义笋对其真实性无异议，但认为专项维修资金的使用应经过全体业主大会通过。 7．台州福地物业提交派工单及小区巡逻检查情况反馈表若干份，拟证明台州福地物业的日常工作情况。经质证，李美云、项义笋认为部分业主反馈的问题台州福地物业并未处理。 8．李美云、项义笋提交《关于杜桥镇理想家园业主对本小区物业服务公司重新公投的公告》1份，拟证明台州福地物业并未对小区全部业主均上涨物业费。经质证，台州福地物业表示异议，认为其对该公告张贴情况并不清楚。 9．李美云、项义笋提交照片13张，拟证明台州福地物业服务不到位、不作为的事实。经质证，台州福地物业对照片的真实性无异议，但认为台州福地物业在消防通道已张贴醒目标志，提醒业主不要在该通道内停车，对违停的业主台州福地物业只能规劝，没有执法权；楼道灯的电费是物业负担的；墙面脱落是大修，报告已经打到市政府，根据审计部门审计，大修后专项维修资金就达不到三分之一了，故无法动用；对部分未及时缴纳物业费的业主未收取滞纳金，是因为他们是主动交纳的。 本院认为，李美云、项义笋在陈述最后意见时对水费380元无异议，故本院对证据1的证明力予以确认。证据2考勤表系台州福地物业自行制作，无其他证据佐证，故本院对其证明力不予确认。证据3虽系复印件，因李美云、项义笋对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，并对台州福地物业就小区相关问题向有关组织或部门报告的事实予以确认。李美云、项义笋对证据4中除锦旗外其他照片所展现的台州福地物业进驻前后小区的变化未提出异议，本院对该部分照片的证明力予以确认。证据5的《理想家园小区业主满意度调研统计表》系台州福地物业自行制作，且其提供的《业主满意度调研表》仅43份，以统计表所显示的户数为基数，并未达80%以上，故本院对证据5的证明力不予确认。证据6部分证据虽系复印件，但李美云、项义笋对其真实性无异议，故本院对证据6的真实性予以确认，该组证据能够证明台州福地物业的主张，本院对其证明力予以确认。李美云、项义笋对证据7的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。证据8所盖印章不全，无法确认其真实性，且临海市杜桥镇理想家园小区业主委员会已经与台州福地物业签订了《物业管理服务合同》，该公告与本案缺乏关联性，故本院不予确认。对证据9的真实性予以确认，根据台州福地物业的质证意见，本院对消防通道存在违停现象以及墙面瓷砖脱落未予以维修的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李美云、项义笋系临海市杜桥镇理想家园5幢2单元401室的业主，房屋面积为93.89平方米，另有储藏室一个。台州福地物业为李美云、项义笋所在的理想家园小区提供物业服务，于2018年6月18日与临海市杜桥镇理想家园小区业主委员会签订《临海市杜桥镇理想家园小区物业管理服务合同》，约定以下部分内容： 委托管理服务事项包含：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库），交通与车辆停放秩序的管理，对业主和物业使用人违反《理想家园小区业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、向有关行政主管部门报告等措施，必要时业委会给予配合帮助进行纠正。 小高层按建筑面积每月1.3元/平方米（不含电梯及二次供水能耗费）交纳物业管理服务费；物业管理服务费每年缴纳一次，业主、物业使用人应在每年7月15日前到物业服务中心预存能耗费900元，分别是电梯运行费600元，水费300元，并在9月30日前缴清当年的物业管理服务费；逾期缴纳物业管理服务费的，台州福地物业应进行电话催缴，将缴纳物业管理服务费催告通知书正式送达业主或物业使用人，并可以向逾期缴纳物业管理服务费的业主收取每日5‰的滞纳金，滞纳金的起算时间为每年的10月1日。 台州福地物业负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，在征得业主委员会同意后，由台州福地物业组织实施。 物业管理服务内容与标准：根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 合同签订后，台州福地物业进驻临海市杜桥镇理想家园小区提供物业服务。因小区的公共楼道瓷砖空鼓脱落严重，2019年4月26日台州福地物业向小区业主委员会递交申请报告，申请动用公共维修资金进行维修、改造。后改造并未进行。另小区消防通道存在车辆违停的现象。 因李美云、项义笋未缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费1585元、电梯运行费184元、水费380元，共计2149元，台州福地物业于2019年7月12日向李美云、项义笋张贴书面通知进行催讨。李美云、项义笋经催讨未付。 本院认为，临海市杜桥镇理想家园小区业主委员会与台州福地物业签订的物业服务合同对小区业主均具有法律约束力。李美云、项义笋作为业主应当按照合同约定的标准向台州福地物业支付相应物业管理费用。李美云、项义笋同意支付台州福地物业2018年7月1日至2019年6月30日的物业费1585元、电梯运行费184元、水费380元，共计2149元，故本院对台州福地物业的该部分诉讼请求予以支持。李美云、项义笋以台州福地物业未尽到管理职责等为由抗辩，不同意支付违约金。其中对李美云、项义笋提出的瓷砖脱落的问题，台州福地物业以若予以维修则住房专项维修资金达不到三分之一为由认为无法动用。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。对房屋共用部位进行维修是物业服务合同约定的物业服务内容之一，专项维修资金留存比例问题可通过续交予以解决，并不能成为台州福地物业不启动维修程序的正当理由。对李美云、项义笋提出的消防通道被占用的问题，台州福地物业认为其已张贴醒目标志，对违停车辆没有执法权。本院认为，消防通道畅通是物业服务合同约定的服务内容与标准之一，对车辆违停占用消防通道的问题，不能仅以张贴醒目标志而认定台州福地物业已完全履行了相应的物业管理服务。综上，本院认为台州福地物业的物业管理服务存在一定瑕疵，故对台州福地物业有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。台州福地物业合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、李美云、项义笋于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付台州市福地物业管理有限公司2018年7月1日至2019年6月30日止的物业费1585元、电梯运行费184元、水费380元，共计2149元。 二、驳回台州市福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由李美云、项义笋共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 周玲珠 二〇一九年十一月二十九日 法官助理王丹阳 代书记员 陈慧敏 -10- -9-