福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3125号 原告：李燕，女，1983年11月25日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：谢红，福建枫桦律师事务所律师。 被告：郭明，男，1971年3月9日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：邓凤姬，女，1977年8月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：廖山海，福建联合信实律师事务所律师。 被告：赵连平，男，1984年3月23日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：魏宝闽，福建夏申律师事务所律师。 被告：三明市百年房产经纪有限公司，统一社会信用代码91350400062273899D，住所地三明市梅列区乾龙新村416幢二十四层1号。 法定代表人：陈国英，经理。 委托诉讼代理人：廖宝林，福建如贤律师事务所律师。 原告李燕与被告郭明、邓凤姬、赵连平、三明市百年房产经纪有限公司（以下简称百年经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年9月2日、9月10日公开开庭进行了审理。其中第一次庭审，原告李燕的委托诉讼代理人谢红，被告郭明及其与被告邓凤姬共同委托诉讼代理人廖山海，被告赵连平的委托诉讼代理人魏宝闽，被告百年经纪公司的委托诉讼代理人廖宝林到庭参加诉讼；第二次庭审，原告李燕的委托诉讼代理人谢红，被告郭明、邓凤姬及二人共同委托诉讼代理人廖山海，被告赵连平的委托诉讼代理人魏宝闽，被告百年经纪公司的委托诉讼代理人廖宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李燕向本院提出诉讼请求：1.判令郭明、邓凤姬、赵连平、百年经纪公司共同赔偿李燕违约金及损失100000元；2.判令郭明、邓凤姬、赵连平、百年经纪公司共同赔偿李燕费用损失3300元（其中代办费300元，中介费3000元）；3.判令郭明、邓凤姬、赵连平、百年经纪公司共同承担李燕为本案支出的律师代理费5000元；4.判令百年经纪公司退还给李燕10000元（其中户口押金5000元、交房保证金5000元）；5.判令郭明、邓凤姬、赵连平、百年经纪公司共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年6月6日，在百年经纪公司的居间下，李燕与自称是郭明、邓凤姬的代理人，即赵连平签订了购买三明市梅列区房产的《不动产买卖合同》。出于对百年经纪公司作为专业房屋中介的信任，李燕并没有要求查看赵连平的授权委托书。《不动产买卖合同》约定上述房产成交价为860000元，定金30000元，百年经纪公司应协助郭明、邓凤姬、赵连平在2019年7月2日前完成房产解押手续，郭明、邓凤姬、赵连平应于2019年7月15日前与李燕完成该房产的过户签字手续。李燕依据合同约定转账给赵连平购房定金30000元；向百年经纪公司缴纳了代办费300元、中介费3000元、户口押金5000元、交房保证金5000元，合计13300元。2019年7月9日下午，因为合同中没有郭明、邓凤姬的联系方式，李燕只得给赵连平、百年经纪公司发函，要求办理过户手续，但2019年7月9日晚，赵连平就主动将定金30000元转账退还给李燕。李燕认为赵连平主动退还定金的行为，表明其已不想履行合同，而百年经纪公司也未履行居间人的义务，促使合同正常履行。综上，李燕为维护自身合法权利，特向法院提起民事诉讼。 郭明、邓凤姬共同辩称，李燕要求其赔偿违约金及损失没有事实和法律依据。首先，案涉《不动产买卖合同》不是郭明、邓凤姬的民事行为，郭明、邓凤姬也从未与李燕签订过民事合同，未对诉争房屋与李燕设立任何民事权利与义务关系，故该合同对郭明、邓凤姬不具有约束力。其次，李燕要求郭明、邓凤姬承担责任与事实相悖。李燕在诉状中自认其与郭明、邓凤姬自始至终不相识，案涉合同签订时，郭明、邓凤姬不知情、不在场，二人与李燕也没有相对意思表示。故李燕要求郭明、邓凤姬承担赔偿责任没有事实依据，与其自认事实相悖，请求法院驳回李燕对郭明、邓凤姬的全部诉讼请求。 赵连平辩称：第一，2019年5月29日，赵连平与郭明、邓凤姬签订居间协议，欲购买郭明、邓凤姬所有的三明市梅列区的房屋。之后由于赵连平家人对案涉房屋不满意，赵连平于2019年6月3日，出于了解房价和对百年经纪公司的信任，到百年经纪公司新华都门店咨询。百年经纪公司在未经案涉房屋所有权人书面授权委托的情况下，就对外发布该房源信息，居间代理销售该房源。第二，2019年6月6日，百年经纪公司电话通知赵连平到梅列福清商会24楼办公室，赵连平明确告知李燕和百年经纪公司，赵连平没有获得授权，也没有不动产权证书。百年经纪公司却说先签订合同没有关系，事后说服房东就行，不成将定金退还给李燕就没事了，于是双方当日签订案涉《不动产买卖合同》。李燕完全知道此事并没有提出任何异议，还支付3万元给赵连平。签订合同前，李燕和百年经纪公司均未实地看房。第三，合同签订后，赵连平将此事告知郭明、邓凤姬，但二人要求加价10万元，否则拒绝确认赵连平授权。赵连平第一时间通知李燕和百年经纪公司，并要求退还款项，但李燕拒绝告知银行账号，直到2019年7月9日赵连平才知道李燕银行账号，并在当日将款项转给李燕。第四，《福建省〈房地产经纪管理办法〉实施细则》第二十条规定，房地产经纪机构接受服务委托，应获得委托人确认的书面告知文书。书面告知文件应有委托人的签字或盖章。委托人确认的书面告知文件应包括如下事项：㈠当事人身份证明以及与委托房屋的利害关系和法律关系；㈡委托房屋的权属证明的复印件；㈢委托房屋存在瑕疵的自述；㈣当事人委托的事项是否真实、自愿；㈤当事人就委托事项是否得到委托房屋所有权人或共有人的授权；㈥当事人就委托事项是否愿意向房地产经纪机构按标准支付费用。第二十一条规定，房地产经纪机构从事房地产经纪业务，应当核验委托人提供的有关房地产权利证书和身份证明等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，房地产经纪机构应拒绝接受委托。未经房屋所有权人书面授权委托的经纪机构，不得对外发布该房源信息，不得居间、代理销售该房源。综上，赵连平认为百年经纪公司作为房屋中介公司，应当具备专业性和规范性，却违反上述有关规定，怂恿赵连平签订案涉合同，应当承担本案一切责任。而李燕明知赵连平没有授权，却依然签下合同，也应当承担自身的责任。案涉款项已经退还给李燕，又没有造成损失，故李燕起诉赵连平没有法律依据，应驳回李燕对赵连平的诉讼请求。 百年经纪公司辩称：1.百年经纪公司认为《不动产买卖合同》系由三个合同组成:第一是李燕与郭明、邓风姬、赵连平的买卖合同;第二是百年经纪公司与李燕之间的居间合同;第三是百年经纪公司与郭明、邓凤姬、赵连平之间的居间合同。本案系因买卖合同未能履行导致的纠纷,并非因居间合同未能履行导致的纠纷,所以百年经纪公司认为本案案由应认定为买卖合同纠纷。2.李燕对百年经纪公司提出的诉讼请求没有事实与法律依据,不应得到支持,请求法庭驳回原告对百年经纪公司的诉请。第一，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。案涉《不动产买卖合同》第十一条关于丙方(百年经纪公司)的义务也约定,百年经纪公司向甲乙双方(买卖双方)报告订立《不动产买卖合同》的机会或者提供订立《不动产买卖合同》的媒介服务。因此,百年经纪公司作为居间人的义务是向买卖双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。在本案中,百年经纪公司已经将卖方的房源信息提供给了买方,也将买方购房意向报告给了卖方,并最终促成双方交易。随着买卖双方《不动产买卖合同》的订立,百年经纪公司的居间服务即已经完成。第二，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。《不动产买卖合同》订立后,百年经纪公司即已经促成合同成立,买卖双方均应按照合同约定支付中介费用。李燕要求百年经纪公司退还3000元中介费不符合法律规定和合同约定。第三，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。百年经纪公司在整个居间服务过程中,没有故意隐瞒任何与订立合同有关的重要事实,也没有提供虚假情况,李燕利益受损与百年经纪公司行为无关。案涉《不动产买卖合同》第二条关于甲方(卖方)对该房屋现状的声明约定为,甲方(代理人或受托人)保证为房屋产权人的代理人；甲方签署合同对房屋的处置意见可完全代表产权人意志并可确保产权人按合同执行所有的约定义务；对此,甲方在签订本合同时已告知了乙方(买方)及居间方,并且承诺产权人将补签有关该房屋买卖的所有合同；如果产权人拒绝认可代理人的代理权利和义务,则由代理人承担相应的法律后果。《不动产买卖合同》第三条关于乙方(买方)对购买情况的声明约定为,乙方已亲自实地看房,并对该房屋的现状及疑虑询问过甲方,在明确甲方所告知的事项后自愿签订合同；乙方已亲自审查过该房屋产权相关权属信息资料,了解产权相关信息,愿意购买该房屋。李燕对于该房屋并不属于赵连平所有,真正所有权人为郭明、邓风姬是完全清楚的,并不存在任何误解或被欺诈。百年经纪公司不存在任何过错。因此，李燕无权要求百年经纪公司与其他被告连带承担赔偿违约金及损失、赔偿费用损失及律师代理费等赔偿责任。第四，李燕要求百年经纪公司退还其户口押金5000元、交房保证金5000元的诉讼请求，不应得到支持。根据案涉《不动产买卖合同》第六条的约定,卖方同意从百年经纪公司代管的成交价款中预留5000作为交房保证金,预留5000元作为户口保证金。该10000元保证金是卖方授权百年经纪公司代为保管,其目的是确保卖方按照合同约定交付房产和迁移户口。从保证金的性质来看,所有权应当属于卖方。百年经纪公司仅仅是保管人,对该保证金并没有处分权。李燕应当向卖方主张归还其保证金,而不是向百年经纪公司主张。第五，百年经纪公司不同意承担本案诉讼费。本案完全系因李燕与作为卖方的被告之间的买卖合同履约发生纠纷,百年经纪公司对诉讼的发生没有过错,在买卖双方因合同履行发生纠纷时,已经协调并引导各方依法解决,对诉讼的发生不应承担任何责任,不应承担诉讼费用。综上所述,李燕对百年经纪公司提出的诉讼请求没有事实与法律依据,请求法庭依法驳回李燕对百年经纪公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人的陈述及提供的有效证据，本院经审理，查明以下事实： 1.2019年5月29日，三明市梅列区乐安明房房产中介所（以下简称明房中介所）向郭明、邓凤姬出具业务收件单，该收件单中载明：卖方为郭明、邓凤姬，买方为赵连平，交易商品房坐落于三明市梅列区，已收取的证件为不动产房屋所有权证原件、卖方身份证明复印件、买方身份证明复印件。在庭审中查明，当日郭明、邓凤姬与赵连平签订一份居间协议，协议约定郭明、邓凤姬以76万元的价格向赵连平出售案涉房产，同日，赵连平支付给郭明、邓凤姬定金2万元。 2.2019年6月6日，赵连平以郭明、邓凤姬委托代理人的身份（甲方）与买方李燕（乙方）、居间方百年经纪公司（丙方）签订一份《不动产买卖合同》，合同约定：甲乙双方商定案涉房屋成交价为86万元；甲方根据国家法律规定已依法取得该房屋所有权，甲方保证其为上述房屋产权人的代理人，甲方签署本合同对上述房屋的处置意见可完全代表产权人意志并可确保产权人按本合同执行所有的约定义务，对此，甲方在签订本合同的同时已告知乙方及居间方，如果产权人拒绝认可代理人的代理权利和义务，则由代理人承担相应的法律后果；乙方声明已亲自实地看房，并对该房屋的现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同；乙方已亲自审查过该房屋产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房屋；甲方同意从丙方代管的成交价款中预留5000元作为房屋、家电家具及附属配套设施过户交接保证金、预留5000元作为户口迁移保证金；除因房屋交易需要将该房屋权属材料原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该不动产产权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应有丙方保管，作为房屋交易的保证；乙方在本合同签订当日支付购房保证金1万元至丙方指定账户，由丙方无息代管；付款方式为：①乙方自愿在签订本合同当日向甲方缴纳定金3万元；②双方约定甲方应在2019年7月2日前完成不动产的解押手续；③第一期购房款82万元，在不动产办完解押手续并注销后2019年7月15日前，该不动产无抵押、无查封的情况下，甲乙双方到不动产登记中心办理不动产过户签字手续且乙方收回回执单当天由乙方自愿支付给甲方。合同中还对违约认定进行约定，甲、乙、丙三方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；违约责任：①自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约；发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；②甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金5万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费等相关所有费用；③在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向居间方支付佣金；守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；未经居间方同意，买卖双方私下解除本合同的，由买卖双方共同对居间方承担连带赔偿责任；居间方违约的，居间方应退还佣金。赵连平在上述合同中卖方处签署郭明、邓凤姬的名字及赵连平（代）。当日，签订合同后李燕依约转账给赵连平购房定金30000元，向百年经纪公司缴纳代办费300元、中介费3000元、户口押金5000元、交房保证金5000元，合计13300元。在庭审中，郭明、邓凤姬陈述其从未委托赵连平卖过房，二人与赵连平仅为买卖关系，对上述合同毫不知情。 3.2019年6月19日，郭明、邓凤姬在58同城发现案涉房产在网络上的报价为89万元。郭明、邓凤姬知晓赵连平并非为自用购买案涉房屋，再次与赵连平协商，最终双方以83.3万元的价格成交案涉房屋，赵连平补差价7.3万元给郭明、邓凤姬。双方同意另签一份83.3万元的居间协议，原2019年5月29日签订的居间协议作废。次日，出让方郭明、邓凤姬（甲方），受让方赵连平（乙方），居间人明房中介所共同签订一份编号为1701856的《居间协议》，约定：甲方同意以83.3万元的价格出售案涉房产给乙方；付款方式为：①在本协议签订之日，乙方支付给甲方购房定金12万元，购房定金将在最后一次付款时冲抵购房款；②乙方于2019年7月25日前向甲方支付71万元，该笔款项不含已支付的定金；③乙方应在物业交割清楚后当日内向甲方支付尾款3000元，该款项不含已支付的定金。另甲乙双方协商同意乙方款清后甲方公正委托给乙方办理过户手续。协议签订后，赵连平分别于2019年6月20日、6月25日、6月27日转账支付给邓凤姬5万元、20万元、45万元，于2019年6月25日通过支付宝转账支付给邓凤姬5万元，并由罗登鹏转入邓凤姬账户6.3万元。 4.2019年6月24日，卖方郭明、邓凤姬（甲方）、转卖人赵连平与买方罗登鹏（乙方）、居间人三明市中闽住房置业有限公司（丙方）共同签订《存量房买卖合同》，约定甲乙双方商定案涉房产成交价为96万元，并就付款方式、履约保证等相关事项进行约定。次日，三方当事人又就上述合同签订《补充协议》，约定甲乙双方自行协商，该套房产过户手续及银行贷款手续；甲乙双方自行办理，如发生任何问题甲乙双方自行承担，与丙方无关。赵连平在上述合同及协议中转卖方处签字捺印，并在卖方处签上郭明、邓凤姬的名字。 5.2019年6月27日，赵连平付清案涉房屋的全部购房款，郭明、邓凤姬同意赵连平转卖案涉房产。当日，郭明、邓凤姬同赵连平指定的委托人吴秋香到公证处办理公证委托，由吴秋香代理郭明、邓凤姬到房管部门办理案涉房产过户手续，案涉房产证原件自明房中介所取出，由吴秋香保管。次日，吴秋香代理郭明、邓凤姬，与李佳、罗登鹏到三明市不动产登记中心签订编号为201906280053的《存量房买卖合同》，办理案涉不动产转让的相关手续，现案涉不动产已过户到李佳、罗登鹏名下。 6.2019年7月9日，李燕向赵连平、百年经纪公司发函要求通知梅列区双园新村17幢208室的卖方在7月15日前办理过户手续。同日，赵连平将购房定金3万元退还给李燕。 7.李燕为实现本案债权，支付律师代理费5000元、财产保全费1087元。 本院根据各方当事人的诉辩意见以及举证质证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1.本案纠纷的性质是居间合同纠纷，还是买卖合同纠纷；2.本案《不动产买卖合同》的效力；3.各被告是否应承担本案民事责任，如何承担；4.李燕是否存在损失及损失的金额。对此，本院分析认定如下： 1.本案纠纷的性质是居间合同纠纷，还是买卖合同纠纷。 百年经纪公司主张，本案系因买卖合同未能履行导致的纠纷,并非因居间合同未能履行导致的纠纷,所以本案案由应认定为买卖合同纠纷。在本案中,百年经纪公司已经将卖方的房源信息提供给了买方,也将买方购房意向报告给了卖方,并最终促成双方交易。随着买卖双方《不动产买卖合同》的订立,百年经纪公司的居间服务即已经完成，本案不存在居间合同纠纷，应认定为房屋买卖合同纠纷。 李燕认为，本案存在两个法律关系，一个是其与郭明、邓凤姬、赵连平之间的买卖合同关系，一个是其与百年经纪公司之间的居间合同关系，百年经纪公司是居间方，应履行居间义务，但并没有单独签订居间合同。故本案起诉应该是按买卖合同纠纷起诉。但本案中李燕和赵连平签订买卖合同的版本是百年经纪公司提供的版本，百年经纪公司应对本案两个法律关系承担法律责任。 郭明、邓凤姬认为，案涉基础合同属于买卖合同叠加居间合同的内容，因此本案案由之确定可由法院依法认定。 赵连平未对本案纠纷的性质提出异议。 在庭审过程中，本院向各被告法律释明，若本案案由发生变化，李燕要求变更诉讼请求和理由，各被告是否需要新的举证期和答辩期，各被告均当庭表示同意放弃答辩期和举证期，本案可以直接宣判。鉴于各方当事人对本案案由的认定不需要重新安排答辩期和举证期，本院直接对案由作出认定。 本院认为，案涉房屋买卖双方均没有与居间方签订单独的居间合同，各方当事人签订的案涉《不动产买卖合同》包含两个方面内容，即包括买卖合同法律关系和居间合同法律关系，合同的主要目的是买卖房屋，居间方为房屋买卖提供居间服务，居间依附于买卖。从原告罗列被告的顺序看，第一至第三被告是房屋出让方，居间方为最后一名被告。从原告提出的诉讼请求看，李燕主要要求房屋出让方承担违约责任赔偿损失，并主张本案起诉应该是按买卖合同纠纷起诉。因此，本案双方当事人主要争议的是房屋买卖合同法律关系，案由应当定为房屋买卖合同纠纷。但本案买卖房屋应是通过居间完成，居间方百年经纪公司的服务不仅仅是提供房源信息和协助签署合同，同时还负有代管资金、房产证书、协助办理过户手续等附随义务，该居间合同并非独立存在，必须依附于房屋买卖合同，即涉诉《不动产买卖合同》的房屋买卖法律关系必然附带居间法律关系，同时双方当事人又因居间合同由于买卖合同客观上的不能履行而存在纠纷，故本案同时存在两种纠纷。因案涉买卖合同法律关系是主法律关系，居间合同法律关系是从法律关系，人民法院应当以主法律关系确定案由。因此，本案买卖合同纠纷吸收居间合同纠纷，以房屋买卖合同纠纷确定案由。百年经纪公司认为其对居间的相关义务已经履行完毕，本案不存在居间合同纠纷，没有事实和法律依据，不予支持。 2.本案《不动产买卖合同》的效力。 赵连平主张，其是在没有房东郭明、邓凤姬的委托授权，及百年经纪公司的误导下，与李燕签订《不动产买卖合同》，李燕在诉状中也明确自己没有看到赵连平的授权委托书，只是出于对百年经纪公司作为专业房屋中介的信任没有查看，上述合同系没有代理权签订的合同，事后也没有得到追认，所以签订的上述合同是无效合同。 李燕认为，在庭审中，郭明、邓凤姬明确在2019年6月27日赵连平付清全款时，即已同意赵连平转售，此时赵连平不但取得了实际上的授权，而且取得了对讼争房产的实际处分权，因此赵连平代理郭明、邓凤姬与李燕签订的合同应属有效合同，对郭明、邓凤姬、赵连平均有约束力。 郭明、邓凤姬认为，案涉《不动产买卖合同》是否有效，应由法院依法判定。而依据《民法总则》第一百七十一条第三款规定，赵连平无权代理之行为未被追认，善意相对人有权请求赵连平履行债务或者赔偿所受到的损失；但李燕是否属于“善意相对人”则有赖于法庭之裁判。无论前述合同是否有效，均对郭明、邓凤姬不具有任何法律约束力。 百年经纪公司认为，无权代理和无权处分不管哪一种合同，都是有效合同。根据《民法总则》第一百七十一条规定，本案适合无权代理，赵连平是以郭明、邓凤姬名义和李燕签订了《不动产买卖合同》，事前事后郭明、邓凤姬均未对赵连平的上述行为予以追认，故该合同是一份无权代理的有效合同。 本院认为，委托代理是基于被代理人的意思表示而产生，是按照被代理人的委托来行驶代理权，并由被代理人承担民事责任的代理。根据庭审查明的事实，可知赵连平在与李燕签订案涉《不动产买卖合同》的时候，并没有取得房主郭明、邓凤姬的委托授权，系无权代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条并未将无权代理规定为无效合同，只是规定未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。同时《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也未将无处分权人处分他人物权的行为规定为无效民事行为。案涉《不动产买卖合同》也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效法定情形。本案赵连平、李燕、百年经纪公司签订《不动产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵连平提出其在没有代理权的情况下签订的合同系无效合同，没有法律依据，不予支持。另其提出是在百年经纪公司的误导下签订上述合同，但未提交相应的证据予以证明，本院不予支持。 3.各被告是否应承担本案民事责任，如何承担。 李燕认为，各被告在本案中存在严重过错，应共同赔偿李燕的损失。第一，郭明、邓凤姬明确允许赵连平转卖案涉房产，并最终将案涉房产出售给案外人罗登鹏，才导致赵连平可以利用转卖人的身份与李燕签订《不动产买卖合同》，对此二人负有不可推卸的责任。第二，赵连平在收取案涉房产定金后，不论其是否取得授权，作为违约的一方，在返还定金后，都应当赔偿因其违约给李燕造成的损失。第三，百年经纪公司在居间过程中存在严重过错，除应退还李燕户口押金、交房保证金，免收中介费外，还应承担赔偿损失的责任。百年经纪公司提供的赵连平系郭明、邓凤姬委托人的情况与事实不符，且百年经纪公司未依合同约定，保管房产证原件，才导致郭明、邓凤姬可以凭产权证原件与案外人办理过户交易，百年经纪公司对本案纠纷负有不可推卸的责任。 郭明、邓凤姬辩称，2019年8月10日，二人收到本案相关诉讼材料，才得知涉案买卖合同，因此郭明、邓凤姬对于李燕、赵连平、百年经纪公司于2019年6月6日签订的涉案合同并无任何过错，也无任何追认之行为，依法不应承担任何责任；依据《民法总则》第一百七十一条第一款之规定，李燕诉请依据之涉案合同的赵连平所谓“代理行为”对郭明、邓凤姬不发生效力。 赵连平辩称：首先，根据《福建省〈房地产经纪管理办法〉实施细则》第二十条、第二十一条的规定，从各方当事人提供的证据，证明百年经纪公司未经房屋所有权人书面授权委托，居间代理销售本案房屋，是引发本案纠纷的唯一原因。百年经纪公司作为三明最大的房屋中介公司，应当具备专业性和规范性，其不遵守相关规定的行为依法应当受到行业追责和承担本案的所有责任。其次，李燕明知赵连平没有授权，可能是由于房屋价格或者其他原因，在没有实地看房，对房屋状态一无所知的情况下，不论是不是出于对百年经纪公司的信任，自愿签下合同，也应当承担自己的责任。其三，赵连平在签订合同前，明确告知李燕和百年经纪公司其没有代理权的真实情况，李燕和百年经纪公司均要求签订合同，明显是陷阱。而且其积极退款，并没有任何恶意，也没有造成李燕的经济损失，所以不应当承担责任。 百年经纪公司辩称，其作为居间方已经在案涉《不动产买卖合同》中明确了赵连平仅是代理人，也要求代理人协调所有权人补充签订有效买卖合同。百年经纪公司在整个交易过程中没有故意隐瞒订立合同有关的事实，不存在过错，不应承担本案的赔偿责任。根据《合同法》第四百二十四条规定，居间人无非是报告订立合同的机会，如果已向双方报告订立合同的机会并促成合同成立就完成了居间服务，至于合同是否能正常履行就要看买卖双方的诚信。本案中百年经纪公司已促成合同成立，不应退还中介费。另百年经纪公司仅仅是保管人,对案涉保证金、押金并没有处分权，李燕应当向卖方主张归还其保证金、押金,而不是向百年经纪公司主张。 本院认为，从案涉房屋买卖过程看，赵连平先于2019年5月29日作为买受人以76万元的价格与郭明、邓凤姬签订案涉房屋买卖合同，后于2019年6月6日以郭明、邓凤姬的委托代理人身份以86万元的价格将案涉房屋出让给李燕，并签订案涉《不动产买卖合同》，最后又于2019年6月24日以转卖人的身份以郭明、邓凤姬的名义将案涉房屋以96万元的价格转卖给案外人罗登鹏，存在“一房二卖”情形。从代理法律关系看，赵连平签订案涉《不动产买卖合同》，没有证据证明赵连平取得代理权，属无权代理，事后也未取得被代理人追认，依法应由行为人赵连平承担责任。但本案代理权的设立完全依附于房屋买卖法律关系，代理权如何设立取决于赵连平最终转让房屋情况，设立代理权单纯变成办理房屋买卖所应提供的一项手续材料。本案不论是从房屋转让情况还是从代理权设立情况看，起决定作用的人是赵连平。案涉房屋已转让案外人，案涉《不动产买卖合同》已不能实现合同目的，构成履行不能，李燕请求合同相对人承担违约赔偿责任，应认为该《不动产买卖合同》已经解除，本院予以确认。赵连平承诺其对案涉房屋的处置意见可完全代表产权人的意志并可确保产权人按案涉《不动产买卖合同》执行所有的约定义务，如果产权人拒绝认可其代理权，则由其承担相应的法律后果。从案涉房屋的实际转让情况看，赵连平取得案涉房屋转让代理权或转售权，赵连平不履行案涉《不动产买卖合同》，应当承担违约民事责任。郭明、邓凤姬对赵连平签订案涉《不动产买卖合同》的代理权未予以追认，赵连平实施无权代理的后果依法依约应由赵连平承担。李燕认为郭明、邓凤姬在本案纠纷中存在过错，但未提供相应证据予以证明，不予支持。赵连平辩称李燕及百年经纪公司在明知其没有代理权，仍然要求签订案涉《不动产买卖合同》，责任在于李燕和百年经纪公司，其不应当承担责任，没有法律依据，本院不予支持。案涉《不动产买卖合同》虽约定任何一方不履行合同，违约方应代守约方向居间方支付佣金，守约方已支付的，居间方不予退还，由违约方直接赔偿守约方，即实质是居间方收取的服务费均不予退还，但不考虑合同的实际履行情况均按该约定执行，违反公平原则。百年经纪公司作为合同居间人，应依法依规开展经纪业务，但百年经纪公司并没有审查赵连平的委托代理人身份情况、没有核实案涉房产证原件，居间过程存在瑕疵。同时涉诉合同约定居间人的义务不仅仅是促成合同的成立，还包括代管房产证原件、协助办理产权过户登记手续，百年经纪公司没有履行代管房产证原件义务，是赵连平将案涉房屋得以转售他人的一个重要原因，因案涉合同履行不能，百年经纪公司也无法履行协助办理产权过户登记手续义务，其收取的居间服务费与实际工作量不相当。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因此，本院根据百年经纪公司的实际工作量和违约情况，酌定百年经纪公司向李燕返还居间服务费2500元及代办费300元。案涉合同客观上因履行不能已经解除，已经履行的合同义务当事人可以要求恢复原状，李燕向百年经纪公司缴纳的交房保证金及户口保证金，已失去原本意义，百年经纪公司应予返还原交纳人，百年经纪公司抗辩李燕应向赵连平主张返还，没有法律依据，本院不予支持。李燕主张百年经纪公司为赚取居间费用，故意隐瞒事实，存在严重过错，应承担共同赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 4.李燕是否存在房价损失及损失的金额。 李燕主张，其实际房价损失高于10万元，其主张各被告赔偿10万元的房价实际损失理应获得支持。李燕以房款86万元的价格与赵连平、郭明、邓凤姬签订《不动产买卖合同》，此后赵连平、郭明、邓凤姬以房款96万元将案涉房屋出售给案外人罗登鹏，差价10万元，赵连平因违约获利12.7万元（96万元-83.3万元=12.7万元）。因卖方的违约行为，致使李燕在市场上需以96万元的价格才可以购得同样的房产，且房价还在不断上涨中。李燕主张实际损失10万元，也是赵连平实际获得的不当利益。虽然合同有约定违约金条款，但该违约金明显低于实际损失。因此，李燕因被告违约造成10万元房价损失，有理有据，应当得到支持。为此，李燕向本院申请调取存放在三明市中闽住房置业有限公司的《存量房买卖合同》原件，以证其主张。 郭明、邓凤姬认为，案涉《不动产买卖合同》有约定定金条款，但李燕没有依定金罚则主张权利，有违合同之约；且李燕同时主张赔偿违约金及损失，缺乏充分法律依据也未尽应有举证责任，李燕不能证明其损失金额。 赵连平认为，案发后其积极将定金3万元退还给李燕，没有造成李燕的损失，且房屋的涨价是市场问题不能作为李燕的损失依据。 百年经纪公司认为，本案给李燕造成的损失是客观存在的，但具体金额应该由李燕提供证据证明，李燕提供多方证据无法证明其损失金额。 本院认为，案涉《不动产买卖合同》约定的违约金为5万元，李燕认为该违约金不足以弥补其实际损失，要求赔偿房屋差价损失10万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。赵连平在以86万元房款与李燕签订案涉买卖合同后，又以96万元的价格转售给案外人，房款差价10万元，这是客观事实。也就是说一方面这10万元差价是李燕可以获得的利益，另一方面李燕如要再买受该相同房屋需要加付10万元，同时赵连平不履行案涉《不动产买卖合同》，将案涉房屋转售他人，应当预见到违反合同可能造成的损失。赵连平违约获得的利益也是李燕的预期利益，违约人不能因违约而获利。因此，本院认定李燕的房价损失金额为10万元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《不动产买卖合同》是李燕、赵连平双方经百年经纪公司居间并在协商一致基础上签订，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。纵观全案事实，赵连平在签订案涉《不动产买卖合同》时，虽然没有证据证明当时赵连平取得代理权或转售权，但在签订《存量房买卖合同》时，赵连平取得案涉房屋的转让代理权或转售权，赵连平不履行《不动产买卖合同》，“一房二卖”，违反诚实信用原则，已构成恶意违约，应当承担违约责任。李燕主张赵连平应赔偿违约金及损失、律师费、财产保全费的诉讼请求，于法有据，予以支持。李燕主张百年经纪公司赔偿服务费、代办费实质即为返还服务费、代办费，本院予以部分支持。李燕主张百年经纪公司退还户口押金、交房保证金，于法有据，本院予以支持。李燕主张郭明、邓凤姬、百年经纪公司承担共同赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、赵连平应于本判决生效后三日内赔偿李燕损失100000元； 二、三明市百年房产经纪有限公司应于本判决生效后三日内返还给李燕居间服务费2500元、代办费300元，及退还李燕户口押金5000元、交房保证金5000元； 三、赵连平应于本判决生效后三日内支付给李燕为实现本案债权支出的律师费5000元、财产保全费1087元； 四、驳回李燕的其他诉讼请求。 案件受理费2666元，因适用简易程序审理，减半收取1333元，由赵连平负担1170元，三明市百年房产经纪有限公司负担163元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  王红东 二〇一九年十一月二十九日 法官助理张慧闽 书记员许羚 本判决所依据的具体法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 3.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。