福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初3811号 原告：吴岱翔男，1956年9月11日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈钦、柯晨，国浩律师（福州）事务所律师。 被告：刘靖闽男，1982年8月13日出生，汉族，住福建省闽侯县，现住福州市台江区。 被告：李艳秋女，1979年10月18日出生，汉族，住福州市台江区，现住福州市台江区。 第三人：福州市仓山区贴心房产中介所，住福州市仓山区金山街道金桔路78号香江红海园三期21#楼1层04店面。 经营者：陈连根。 第三人：福州家天下房产代理有限公司，住福州市台江区高桥路31号高雅花园3#楼一层1#店面。 法定代表人：黄少华。 原告吴岱翔与被告刘靖闽、李艳秋、第三人福州市仓山区贴心房产中介所、福州家天下房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴岱翔委托诉讼代理人陈钦到庭参加诉讼，被告刘靖闽、李艳秋、第三人福州市仓山区贴心房产中介所、福州家天下房产代理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴岱翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘靖闽、李艳秋继续履行与原告签订的《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》，将位于福州市仓山区交付给原告，并配合原告办理产权变更登记手续；2.判令被告刘靖闽、李艳秋向原告支付迟延履行违约金人民币510264元（按成交价款每日万分之五的标准，自2017年7月13日起计算至被告刘靖闽、李艳秋将房屋过户至原告名下之日止，暂计至2018年7月20日止为510264元）；3.判令被告刘靖闽、李艳秋向原告支付因本案支出的律师费人民币110000元；4.本案诉讼费由各被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为:1.判令解除被告刘靖闽、李艳秋与原告签订的《房产买卖合同》；2.判令被告刘靖闽、李艳秋向原告支付延迟履行违约金人民币510264元（按成交价款每日万分之五的标准，自2017年7月13日起计算至《房产买卖合同》解除之日止，暂计至2018年7月20日止为510264元）；3.判令被告刘靖闽、李艳秋向原告支付合同解除违约金人民币38万元；4.判令被告刘靖闽、李艳秋赔偿原告因合同解除而造成的经济损失人民币62.4万元；5.判令被告刘靖闽、李艳秋承担已付购房款一倍的赔偿责任，赔偿原告人民币19万元；6.判令被告刘靖闽、李艳秋向原告支付因缔结《房产买卖合同》支出的佣金人民币82080元；7.判令被告刘靖闽、李艳秋向原告支付因本案支出的律师费人民币40000元；8.本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2016年9月21日，原告与被告刘靖闽、李艳秋订立《房产买卖合同》，约定原告购买被告刘靖闽、李艳秋所有的位于福州市仓山区，并于同日与第三人福州市仓山区贴心房产中介所、第三人福州家天下房产代理有限公司签订《居间合同》、《交易服务合同》及附件1《一次性付款交易程序》。其中，《房产买卖合同》第七条“产权权属转移前的违约责任”第2款约定：“甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为”、第八条约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金”。《交易服务合同》第三条：“履约保证”第1款约定：“双方若未按约定支付履约保证金或交付材料，属违约行为，则按买卖合同所约定的违约条款承担违约责任·······”、第六条“其他事项”第2款约定：“签订本合同当日，乙方（原告）已知上述房产甲方（被告刘靖闽、李艳秋）名下的《房屋所有权证》暂未办理，甲方需在上述房产开发商同意办理《房屋所有权证》的十个工作日内去相关部门办理《房屋所有权证》（以上述楼盘大部分的《房屋所有权证》办理时间为准），并将领取出其名下的产权证当日交由丙方（第三人福州家天下房产代理有限公司）处保管，否则视甲方违约······”。前述合同生效后，原告依约于2016年9月29日向第三人福州家天下房产代理有限公司指定的账户缴纳履约保证金人民币19万元、缴纳佣金人民币82080元。之后，案涉房屋所在楼盘开发商于2017年7月初通知业主可以办理《不动产权证书》，第三人福州家天下房产代理有限公司于2017年7月6日接受原告的委托向被告发送《告知函》，明确告知被告，于2017年7月12日前备齐相关办证材料自行前往房地产交易中心办理《不动产权证书》。另，原告也于2017年11月15日通过ＥＭＳ快递方式向被告刘靖闽、李艳秋在《房产买卖合同》中预留的地址寄送履约催告函，催告被告刘靖闽、李艳秋按照《房产买卖合同》约定的交易程序全面履行《房产买卖合同》相关义务，办理房屋产权证书，确保交易顺利进行。但截至起诉日，被告刘靖闽、李艳秋仍未依约办理《不动产权证书》并交付给第三人福州家天下房产代理有限公司保管，且未依约将案涉房屋交付给原告使用、配合原告办理过户手续，显然违约。原告自行及通过第三人福州市仓山区贴心房产中介所、第三人福州家天下房产代理有限公司多次与被告刘靖闽、李艳秋协商房产买卖事宜，但被告拒绝沟通。原告于2018年8月13日向福州市不动产登记中心查询案涉房产登记信息，查询结果显示两被告于2017年8月12日取得案涉房产权属证书后，未依约将不动产权证书交付给福州家天下房产代理有限公司保管，并于2017年11月22日将涉案房产过户登记给案外人汪丹丹，办理了原权属证书的注销手续。因两被告将《房产买卖合同》项下标的物另行出卖给案外人，导致《房产买卖合同》已无法继续履行，根据《最高人民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定申请变更诉讼请求，要求解除《房产买卖合同》，并由两被告承担合同解除的违约责任、因房价上涨而给原告造成的经济损失以及要求两被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告刘靖闽、李艳秋经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。 第三人福州市仓山区贴心房产中介所、福州家天下房产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面陈述意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》及附件、收款收据、催告函、EMS快递面单及回执、法律服务协议、律师费支付凭证、律师费发票、不动产登记中心查询结果，有原件核实，真实性本院予以确认。原告提供的证据告知函、EMS快递面单及回执，EMS快递面单上收件人地址与《房产买卖合同》上被告所留地址不符，对该证据本院不予采纳。 被告刘靖闽、李艳秋未向本庭提交书面证据材料及质证意见，依法视为放弃举证、质证权利。 根据庭审举证、质证的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2016年9月21日，原告与被告刘靖闽、李艳秋订立《房产买卖合同》，约定原告购买被告刘靖闽、李艳秋所有的位于福州市仓山区，建筑面积118.97㎡，成交价格贰佰柒拾叁万陆仟元。并于同日与第三人福州市仓山区贴心房产中介所、第三人福州家天下房产代理有限公司签订《居间合同》、《交易服务合同》及附件1《一次性付款交易程序》。《房产买卖合同》第七条产权权属转移前的违约责任第1款约定：甲方（被告刘靖闽、李艳秋）保证上述房产产权清晰，若在产权权属转移前发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约。第九条约定：自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十条约定：依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定本合同自签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币叁拾捌万元整。 2016年9月29日，原告向第三人福州家天下房产代理有限公司指定的账户缴纳履约保证金人民币19万元、缴纳佣金人民币82080元。2017年11月15日，原告通过EMS快递方式向被告刘靖闽、李艳秋在《房产买卖合同》中预留的地址寄送履约催告函，催告被告刘靖闽、李艳秋按照《房产买卖合同》约定的交易程序全面履行《房产买卖合同》相关义务，确保交易顺利进行。 另，福州市不动产登记中心查询案涉房产登记信息显示两被告于2017年8月12日取得案涉房产权属证书，2017年12月1日涉案房产因买卖登记在案外人汪丹丹名下。2018年7月18日，原告吴岱翔与国浩律师（福建）事务所签订《法律服务委托协议》，7月24日，向国浩律师（福建）事务所支付律师代理费40000元。 本院认为，原告吴岱翔与被告刘靖闽、李艳秋订立《房产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应严格按照合同约定履行自己的义务。被告刘靖闽、李艳秋在取得讼争房屋不动产权证后，未继续履行合同，将讼争房屋卖给案外人，并办理了房屋产权变更，造成《房产买卖合同》履行障碍，履行不能，构成违约。原告诉请判令解除被告刘靖闽、李艳秋与原告签订的《房产买卖合同》、被告刘靖闽、李艳秋向原告支付合同解除违约金人民币38万元、被告刘靖闽、李艳秋向原告支付因缔结《房产买卖合同》支出的佣金人民币82080元、判令被告刘靖闽、李艳秋向原告支付因本案支出的律师费人民币40000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告诉请判令被告刘靖闽、李艳秋向原告支付延迟履行违约金人民币510264元（按成交价款每日万分之五的标准，自2017年7月13日起计算至《房产买卖合同》解除之日止，暂计至2018年7月20日止为510264元），本院已支持判令被告赔偿违约金38万元，对该项诉请本院不予支持。原告诉请判令被告刘靖闽、李艳秋赔偿原告因合同解除而造成的经济损失人民币62.4万元、被告刘靖闽、李艳秋承担已付购房款一倍的赔偿责任，赔偿原告人民币19万元，无合同约定，且未提供证据证实其主张，对上述诉请本院不予支持。被告刘靖闽、李艳秋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认解除原告吴岱翔与被告刘靖闽、李艳秋于2016年9月21日订立的《房产买卖合同》； 二、被告刘靖闽、李艳秋于在本判决生效后十日内向原告吴岱翔支付合同解除违约金人民币380000元； 三、被告刘靖闽、李艳秋于在本判决生效后十日内向原告吴岱翔支付因缔结《房产买卖合同》支出的佣金人民币82080元； 四、判令被告刘靖闽、李艳秋向原告吴岱翔支付因本案支出的律师代理费人民币40000元； 五、驳回原告吴岱翔的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费用28690元，由被告刘靖闽、李艳秋负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告刘靖闽、李艳秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 芮 军 人民陪审员 林美芳 二〇一九年十一月六日 书 记 员 欧阳智 附一：本判决书引用的主要法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行失效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”