温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9931号原告：浙江壹心酒店物业服务有限公司，住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦6层2室-15。法定代表人：麻建素，总经理。委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：温州市名城建设开发有限公司，住所地：温州市信河街松台大厦B幢4-6室。法定代表人：林玉飞，董事长。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐钱薇，浙江光正大律师事务所律师。被告：温州联合广场百货有限公司，住所地：温州市大南门联合大厦2号楼4C。法定代表人：郑小蒙，董事。委托诉讼代理人：苏定龙，男，系公司职工。委托诉讼代理人：冯哲众，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告浙江壹心酒店物业服务有限公司（以下简称壹心物业公司）与被告温州市名城建设开发有限公司（以下简称名城开发公司）、温州联合广场百货有限公司（以下简称联合百货公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日收到起诉材料，经引调无果，后立案受理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告壹心物业公司的委托诉讼代理人陈小雁、吴忠恩，被告名城开发公司的委托诉讼代理人王春美、徐钱薇，被告联合百货公司的委托诉讼代理人苏定龙、冯哲众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹心物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告联合百货公司立即向原告支付拖欠的物业服务费（自2018年12月23日起至2019年6月30日止）235849.70元及违约金（以123540.31元为基数，自2019年4月1日起按月利率2%计算至被告联合百货公司付清之日止；以112309.39元为基数，自2019年7月1日起按月利率2%计算至被告联合百货公司付清之日止）；2.判令被告名城开发公司对上述债务承担连带偿还责任；3.本案诉讼费由二被告承担。后将第1项诉讼请求变更如下：判令被告联合百货公司共同支付自2018年12月23日起至2019年6月30日止的物业服务费195282.11元（15498.58平方米×2元/月/平方米×6.3月）及违约金（以102290.63元为基数，自2019年4月1日起按月利率2%计算至付清之日止；以92991.48元为基数，自2019年7月1日起按月利率2%计算至付清之日止），其余诉讼请求不变。事实与理由：被告名城开发公司系联合大厦1-3幢一至三层商业物业的业主，被告联合百货公司系联合大厦1-3幢一至三层的物业使用人。2018年9月26日，原告（作为乙方）和温州市联合大厦第三届业主委员会（作为甲方）签订了一份《温州市联合大厦物业服务合同》，约定由原告为联合大厦提供物业管理服务。该合同第1条、第6条、第10条、第11条、第13条、第27条分别就物业基本情况、物业服务期限、物业服务费的缴纳标准、公摊能耗费的缴纳标准、物业服务费及公摊能耗费的缴纳时间、拖欠物业服务费及公摊能耗费的违约责任进行了约定。合同签订后，因联合大厦的原物业服务公司拒不退出联合大厦物业管理区域，原告直至2018年12月23日方才进驻联合大厦物业管理区域，后原告一直严格按照合同约定履行物业管理服务的义务，而被告却一直拖欠物业服务费拒不支付。故原告诉至法院。被告名城开发公司辩称，联合大厦1-3幢一至三层不属于原告的物业服务范围，自2005年起，被告名城开发公司将涉案一至三层房屋出租给被告联合百货公司使用并由其自行管理经营，与联合大厦不属于同一物业管理区域，且被告联合百货公司从未支付过物业费。被告联合百货公司将大面积物业出租给苏宁易购，并转租给东方健身，据悉东方健身作为物业实际使用人已经支付了物业费，即使需要支付物业费，被告名城开发公司作为业主仅在欠付物业费范围内承担连带责任。被告联合百货公司实际物业面积为15498.58平方米，并非18718.23平方米。原告要求按月利率2%计算违约金，于法无据。被告联合百货公司辩称，联合大厦1-3幢一至三层与四层以上住宅互不相通，在结构上是独立的，不属于原告物业服务范围。被告联合百货公司自2005年承租联合大厦1-3幢一至三层至今，多年来一直是自治管理，配有3名以上专职人员进行物业管理，且已履行告知原告自治管理的义务，从未向物业公司缴纳物业费。即使需要支付物业费，被告联合百货公司的诉讼主体不适格。根据二被告之间签订的《租赁合同》，双方并无约定物业服务费用由被告联合百货公司缴纳，且被告联合百货公司亦从未缴纳物业费。经本院审理查明：被告名城开发公司系温州市鹿城区荷花路联合大厦1-3幢一至三层商业用房所有权人。被告联合百货公司系温州市鹿城区荷花路联合大厦1-3幢一至三层商业用房主要承租人。2018年9月26日，原告壹心物业公司（作为乙方）与温州市联合大厦第三届业主委员会（作为甲方）签订一份《温州市联合大厦物业服务合同》，约定由乙方对联合大厦小区提供物业服务，包括高层住宅、商业物业，总建筑面积119970.70平方米，服务期限三年，自2018年10月26日至2021年10月25日止，其中高层住宅物业服务费1.1元/月·平方米，非住宅房屋2元/月·平方米。合同第三条约定了乙方提供的物业服务为二级物业管理服务标准，包括对物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、业主共有的公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、装饰装修管理服务等。涉案小区原物业公司于2018年12月23日退出该小区，后由原告进驻该小区提供物业服务。2019年7月初，原告向二被告发函催讨物业费，被告拒绝支付，致本诉。另查明：2005年9月26日，温州房地产联合开发有限公司（作为甲方，相应权利义务由名城开发公司承继）与联合百货公司（作为乙方）签订一份《公有产权租赁合同》，约定甲方将其所有的联合广场部分裙房（总建筑面积17091.15平方米）出租给乙方，租赁期限为15年，自2006年1月1日起至2021年1月1日止。合同第四条承租方的权利和义务约定甲乙双方共同组建的公司对租赁范围内的治安、安全、消防负总责，配备所需消防灭火器材，保持承租地周边环境清洁卫生等。甲方有权按本合同规定向甲乙双方共同组建的公司收取租赁费及公共设施负担费。2016年4月12日，双方签订一份《补充协议》，将租赁面积调整为15498.58平方米并对租金等进行了相应调整。联合百货公司自承租上述物业面积后进行转租，大部分面积出租给苏宁易购，其余零星出租。联合百货公司在上述物业范围内配备保安、保洁、技术人员配备专人自主管理，自称曾为管理方便，将商场的消控柜放在联合大厦消控室由百安物业公司统一管理，但从未向联合大厦原物业公司支付任何物业费，双方签订协议仅约定由联合百货公司按1/4分担化粪池清理费。自壹心物业公司进驻联合大厦后，联合百货公司于2019年期间将消控柜撤出联合大厦消控室，双方曾为此发生纠纷并报警。再查明：2017年12月6日，联合大厦业主大会通过《鹿城区联合大厦业主大会议事规则》，明确物业管理区域范围房屋总建筑面积124114平方米，其中住宅83328平方米（470套），非住宅35786平方米等。业主人数471人，可投票面积119114平方米。业主委员会设委员19名，其中住宅物业部分通过选举产生17名成员，商业物业部分直接推选产生2名成员。2018年3月13日，鹿城区联合大厦第三届业委会经备案通过，其中名城开发公司2名职员项菁菁、林锡春属于本届业委会成员。另据联合大厦面积测绘成果报告（2005年）记载，联合大厦于2004年竣工，房屋总层数32层，总建筑面积119970.70平方米，其中地上部分一至技术层非住宅面积20467.15平方米。以上事实有原、被告提供的全部证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。联合大厦1-3幢一至三层虽系商业用房，但在结构上与联合大厦1-3幢四楼以上住宅为同一整体，且参与选举联合大厦业主委员会，应认定为构成同一物业服务区域，被告辩称联合大厦1-3幢一至三层系独立物业服务区域，本院不予采信。根据原告与联合大厦第三届业主委员会签订的《物业服务合同》明确约定该小区商业物业20467.15平方米，结合房产面积测绘成果报告，能够证明联合大厦1-3幢一至三层属于该物业服务合同约定范围，应受该物业服务合同的约束。关于物业费的计算金额问题，考虑到联合大厦1-3幢一至三层系整体出租用于商场经营，其自行配备专职人员进行商场管理，亦包括对联合大厦1-3幢一至三层公共消防通道等区域的管理，可视为相对独立的整体，与一般商业用房存在特殊性，但原告作为业主大会依法选聘的物业服务企业，对小区公共区域、公共设施设备进行统一管理，事实上也为被告提供了物业服务，根据权利义务对等原则，应在原合同约定的费率基础上予以适当降低，本院酌情调整为按原合同标准2元/月·平方米的25%进行缴纳，即0.5元/月·平方米，其中被告联合百货公司应承担自2018年12月23日起至2019年6月30日止，按承租面积15498.58平方米计算物业服务费48588元（0.5元/月/平方米×6月8天×15498.58平方米）。因双方在本案判决之前就物业费是否支付及金额确定尚存争议，故原告主张逾期违约金，依据不足，本院不予支持。关于二被告之间的责任承担问题，虽二被告未明确约定物业费的支付承担问题，且双方亦未按合同约定共同组建公司对上述租赁面积进行管理，但实际上由被告联合百货公司自行为上述租赁面积15498.58平方米提供大部分物业管理服务，应视为双方以实际行动表明上述租赁面积的物业费应由承租人即被告联合百货公司承担，被告名城开发公司作为房屋所有权人，应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下：一、被告温州联合广场百货有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告浙江壹心酒店物业服务有限公司物业费48588元，被告温州市名城建设开发有限公司对上述债务承担连带责任；二、驳回原告浙江壹心酒店物业服务有限公司其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4838元，减半收取2419元，由原告浙江壹心酒店物业服务有限公司负担1912元，由被告温州市名城建设开发有限公司、温州联合广场百货有限公司负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年十一月二十九日书记员  黄一歆