广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10390号原告：广州锋浩房地产代理有限公司，住所地广州市花都区秀全街永发路6号之四十一101房之二，统一社会信用代码91440101MA59K9P078。法定代表人：黄伟洪。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。被告：杨城照，男，1989年11月20日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：高晖，广东誉理律师事务所律师。被告：杨烽照，男，1986年1月7日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州锋浩房地产代理有限公司与被告杨城照、杨烽照居间合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州锋浩房地产代理有限公司（以下简称锋浩公司）的委托诉讼代理人张俊贤，被告被告杨城照的委托诉讼代理人高晖，被告杨烽照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锋浩公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令两被告向原告支付佣金105000元及延付利息暂计100元（以105000元为基数，自2019年6月3日起每天按照万分之五计算至付清日止）；2.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年3月，被告杨城照将名下的位于广州市花都区龙珠路1号之四十九707房委托给原告代为出售。接受被告杨城照委托后，原告组织大量人力、物力将该房屋出售。后原告在2019年4月3日将该房屋以355万元的价格成功出售。被告杨城照委托了被告杨烽照（两被告是兄弟关系）与买家林兆华签订了书面的《佣金确认书》，同意在房屋过户当天向原告支付105000元佣金。签订合同当天，被告经与买家沟通后发现互相均认识，为此，第二天被告向原告表示房屋暂时不出售，并拒绝与原告联系。但原告了解到，被告与买家私下交易上述房屋，现该房屋已成功转让到买家林兆华的名下。原告认为，该房屋是经原告居间而促成的交易，两被告杨城照、杨烽照应当按照约定支付承诺的佣金，但经过多次沟通后来两被告杨城照、杨烽照仍然拒绝支付。因此，为维护原告的合法权益，特具本诉状至法院，请依法判决。被告杨城照辩称，请求法院驳回原告的全部诉请，1.我方从未委托原告代理销售其名下房屋，也没有授权杨烽照对其名下房屋进行放盘及与他人签订买卖合同等，我方从未对涉案的存量房的买卖合同以任何形式进行追认，相反，知道杨烽照无权代理签订合同的确认书后，我方马上向原告表达拒绝追认，根据合同法相关规定，上述文件对我方不产生任何效力。2.原告作为促成买卖双方交易的专业人员，在杨烽照没有取得我方授权的情形下，仍与杨烽照签订佣金确认书并促使杨烽照以我方的名义与其他人签订合同，其居间行为存在明显瑕疵，更为离谱的是原告为了赚取差价，先商讨为350万，随后又对买家房屋需要卖355万，如果买家接受并最终购买，这5万元的差额需要全额返还给原告，这就是为何杨烽照在本案中签订2份佣金确认书的原因，原告的行为无疑是违反房地产管理办法的规定，企图恶意串通他人损害买家利益，因此存量房买卖合同及佣金确认书应认定为无效，我方知道原告的计划之后不屑于与原告合谋，认为原告不可信，出于保护自身财产，我方第一时间对杨烽照的无权代理表示不追认，涉案房屋交易不是原告促成，原告没有提供过任何中介服务，买卖条件与涉案的合同约定不一致，原告的诉请没有事实依据，综上，请求法院驳回原告的全部诉请。被告杨烽照辩称，当初我弟弟要卖房，中介是朋友介绍，知道我们家要卖房，主动联系我，签订材料当天原告的工作人员那天打了30个电话给我，当时签材料那天我明确告知原告，我没有取得我弟弟杨城照的授权，他说无所谓，因为我不是屋主，签这些材料是为了应付买家，所以我就签了这些，后来我跟弟弟说这个事情，我弟弟不同意了，我认为我是被骗来签订这些材料，后来我弟弟卖房我都没有跟进过。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区龙珠路1号之四十九707房，在2019年4月25日之前登记在杨城照名下，杨城照与杨烽照为兄弟关系。2019年4月3日，杨城照（卖方、甲方）、杨烽照（甲方代理人）与林兆华（买方、乙方）、姚雪珍（乙方代理人）及锋浩公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：一、房地产地址：广州市花都区龙珠路1号之四十九707房，建筑面积231.38平方米，按整套出售并计价，总金额355万元，房屋类型（使用性质）：住宅。四、中介服务费用给付基于买卖双方委托丙方提供中介服务，且丙方已促成买卖双方签订了本合同，甲乙双方同意以下列第/种方式向丙方支付中介代理费及咨询服务费。（1）由甲方支付，甲方于本合同签订之日内向丙方支付/元整；（2）由乙方支付，乙方于本合同签订之日内向丙方支付/元整；（3）由甲乙双方共同支付，甲方于本合同签订之日内向丙方支付中介代理费，按服务收费确认书，编号：/收取，乙方与本合同签订之日内向丙方支付/元整。六、付款方式4.涂销抵押后按揭付款。（1）定金30万元乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方。（2）甲方应在收到定金后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭。（3）甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起10个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10工作日内到房管部门涂销抵押及归档手续。（4）乙方应在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年150万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（5）甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）175万元支付给甲方。（6）楼价余款（即申请贷款项）150万元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方。（7）如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方须在支付首期楼款的同时补足给甲方。（8）交易过户手续需在2019年6月3日前完成（以付清双方交易税费为准）。七、违约责任3.本合同签订后，甲乙双方未能依本合约买卖该房地产，或甲乙任何一方逾期向丙方支付本合同第四条约定的中介服务费的，自逾期之日起，每日按应按中介服务费总额的千分之五向丙方支付违约金，直至约定的金额全部支付完毕之日止。合同还就其他权利义务进行了约定。落款处甲方杨城照的签字由杨烽照代签，杨烽照在甲方代理人处签字，乙方林兆华的签字由姚雪珍代签，姚雪珍在乙方代理人处签字。同日，杨烽照与锋浩公司签订《佣金确认书》，约定佣金金额105000元，过户当天支付。杨烽照还签订具结书及收据，其中具结书由杨烽照签字确认表明业主杨城照对买卖合同内的条件及签署的文件均知悉同意，收据载明收到林兆华购买涉案房屋定金30万元，该收据手写载明杨城照的银行账户。杨烽照表示杨城照在广州上班，平时委托杨烽照的妻子开门带人看房，在2019年4月3日锋浩公司的工作人员多次电话主动联系杨烽照，但杨烽照明确告知尚未取得杨城照书面授权，锋浩公司仍让杨烽照签订上述合同及资料，当时锋浩公司表示因其带了一两批人看房，如果促成交易能否把差价5万元给锋浩公司，杨烽照表示这个问题需要跟杨城照协商。杨烽照表示事后跟杨城照联系，并告知差价5万元的事情，杨城照可能认为是杨烽照收取差价5万元，杨烽照对于涉案房屋后续出售的事情就没参与。锋浩公司认为当时杨城照对于杨烽照代其签订买卖合同及佣金确认书等资料均是知情，签订合同第二天通过电话及短信方式催促杨城照前来签字，当时杨城照还电话告知银行账户，锋浩公司将该收款账号记载在杨烽照签字的收据上，但同日杨城照却表示不同意出售房屋，之后发现杨城照与林兆华在2019年4月5日通过其他中介促成交易，锋浩公司认为其为杨城照与林兆华的交易确定了交易价格、交楼时间等方式，但二人利用了锋浩公司提供的中介服务但相隔一天就通过其他中介促成交易，明显侵害锋浩公司的利益，锋浩公司于2019年8月12日向杨城照发送律师函，要求支付155000元佣金，杨城照仍未支付，遂提起本案诉讼。杨城照表示杨烽照在2019年4月3日告知其代签合同及有关资料一事，当时杨烽照提及锋浩公司收取差价5万元一事，杨城照认为差价5万元可能在日后引起纠纷，且赚取差价是欺诈行为，因此不同意杨烽照代签的合同及有关资料，在2019年4月4日锋浩公司联系杨城照时，杨城照明确不同意出售房屋，且表示并未向锋浩公司提供银行账号，认为锋浩公司可能是其在另案起诉林兆华的案件中获取的信息。对于差价一事，锋浩公司确认涉案合同签订售价是355万元，若以该金额交易，锋浩公司收取的佣金为155000元，虽然佣金确认书上写105000元，但其中的5万元属于额外的佣金奖励，并未书写在佣金确认书上，锋浩公司认为当时打算尽量高价出售房屋，对于5万元额外佣金之事杨城照是知晓的。杨城照陈述其曾在广州一航房地产代理有限公司（以下简称一航公司）放盘出售涉案房屋，一航公司通知其有人想要购买涉案房屋，买家与其见面后发现双方曾在其他中介洽谈过涉案房屋的交易，最后在一航公司的居间服务下，杨城照（卖方）与林兆华（买方）及一航公司（经纪方）于2019年4月5日签订《房屋买卖合约》，约定：一、物业地址：广州市花都区龙珠路1号之四十九707房。二、该物业之成交价为350万元。五、3.卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询服务费35000元，卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询服务费35000元。附件约定付款方式为涂销抵押一次性付款，于签订合同时支付30万元定金，签订本合同7天内支付楼款160万元（含定金），卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方需在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与买方签署合同，提前偿还银行贷款产生的一切费用由卖方负责支付，交易过户完成当天付清楼价余款190万元，交易手续需在2019年6月1日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。签订该合同后姚雪珍代林兆华分别于2019年4月5日支付30万元定金，于2019年4月9日支付130万元房款，于2019年4月25日支付190万元房款。涉案房屋于2019年4月19日办理涂销抵押手续，于2019年4月25日办理权属登记至林兆华名下。杨城照于2019年4月25日向一航公司支付中咨询服务费35000元，对此提交收据予以佐证。杨烽照表示当时林兆华着急购买涉案房屋是为了及时入读涉案房屋所在小区的幼儿园。另查，锋浩公司于2019年9月10日提起对姚雪珍、林兆华的居间合同纠纷一案，案号为（2019）粤0114民初10665号，要求姚雪珍、林兆华支付佣金35500元及利息。本院认为，本案的争议焦点一为杨烽照是否有权代表杨城照签订涉案房屋的买卖合同？杨烽照虽然与杨城照是兄弟关系，且在卖房过程中杨城照一直委托杨烽照带人看房，但锋浩公司未能举证证明杨城照已通过口头或者书面的方式授权杨烽照签订《存量房买卖合同》，根据锋浩公司提交的短信及电话记录，未能证明杨城照对杨烽照签订合同的行为予以追认，对此，锋浩公司应承担举证不能的后果。因此，该《存量房买卖合同》对杨城照不发生法律效力。虽然杨烽照代杨城照签订房屋买卖合同，但锋浩公司明知涉案房屋的权属人为杨城照，在未审查杨烽照的代理权限的情况下，即让杨烽照签订买卖合同，事后杨城照未对合同予以追认，锋浩公司对于涉案合同最终无法履行存在过错。本案的争议焦点二为锋浩公司是否存在赚取差价的行为？根据本案查明的事实，锋浩公司促成的《存量房买卖合同》约定的交易价格为355万元，锋浩公司在庭审中明确若交易最终成交，卖方仅收取350万元，其中5万元作为给锋浩公司的额外佣金奖励，但锋浩公司与杨烽照签订的佣金确认书仅载明105000元，锋浩公司主张的额外佣金奖励并未提交其与卖家之间的书面约定予以佐证，且杨城照及杨烽照不予确认，锋浩公司应承担举证不能的后果。若锋浩公司促成的买卖合同最终履行，买方支付的355万元房款中卖方仅收取其中的350万元，锋浩公司对该5万元的性质不能作出合理解释，故本院认定该5万元为锋浩公司在涉案房屋买卖交易过程中赚取的差价，该行为违反《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价”，根据该办法第三十四条规定：“违反本办法第二十五条第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。”综上，锋浩公司既未审查签约人是否有权代签买卖合同亦在交易过程中存在赚取差价的行为，在此情况下，锋浩公司要求杨城照、杨烽照支付佣金105000元及利息，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广州锋浩房地产代理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1201元，由原告广州锋浩房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十一月二十八日书记员  邓国靖