山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初2864号原告：韩英杰，男，1986年3月20日出生，汉族，无固定职业，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：孙斌，烟台芝罘幸福法律服务所法律工作者。被告：赵飞，男，1987年7月22日出生，汉族，住山东省烟台市牟平区。委托诉讼代理人：林宇南，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘进前，山东信谊律师事务所律师。原告韩英杰与被告赵飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人孙斌、被告的委托诉讼代理人林宇南、刘进前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩英杰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还购房款300000元，并赔偿自2019年2月21日起诉之日起至被告全部付清之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息损失；3、被告向原告支付违约金100000元、赔偿律师费35000元。事实和理由：2018年8月24日，原、被告在签订的《房屋买卖协议》中约定：被告将其购买的、坐落于烟台市芝罘区鲁玉街93-95号楼3单元202室房屋（以下简称涉案房屋）及储藏室一间以现状出售给原告，房屋价款650000元，原告先行支付房屋价款300000元，被告承诺立即将银行贷款全部还清并协助原告办理相关手续。但被告收取原告支付的300000元房款后，违约未偿还银行贷款。经协商，双方分别于2018年12月7日、2019年1月24日签订了房屋买卖补充协议。至今被告仍未偿还银行贷款，致使合同无法继续履行，原告故提起上述诉请。被告赵飞辩称，1、同意解除原、被告签订的《房屋买卖协议》及向原告返还300000元购房款；2、原告主张银行贷款利率四倍的利息没有合同及法律依据；违约金100000元过高，且原告没有损失，请求法院依据原告的实际损失进行调整；律师费则应根据山东省律师收费管理办法以实际支出为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下:2017年2月22日，针对坐落于烟台市芝罘区馨逸园小区二期14#住宅楼3单元202号的涉案房屋，被告与开发商签订的商品房预售合同在房管部门办理了网签合同备案手续。2018年8月24日，原告与被告在签订的《房屋买卖协议》中约定：原告将建筑面积为65.80平方米的涉案房屋（含原有房屋内的原有装修）及建筑面积为4平方米的储藏室出售给原告（合同编号为芝预字第170217020038号），被告保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担；房屋总价款650000元；双方签订本协议之日起3到7日内原告先交首付300000元，剩余房款原告积极配合被告办理银行贷款，并在腾房之日起90日内原告向被告支付剩余房款350000元；被告在2019年1月1日腾房给原告；房屋买卖协议签订后，被告不出售涉案房屋及储藏室的，被告除退还已收取的购房款外，须另行支付给原告20000元违约金。上述《房屋买卖协议》签订后，原告依约向被告支付了购房款300000元，被告于2018年8月24日亦向原告出具了收款收据。2018年12月7日，原告与被告在签订的《房屋买卖补充协议》中约定：本协议条款与原房屋买卖合同条款不一致的，以本补充协议的约定为准，本补充协议与原房屋买卖协议具有同等法律效力；原《房屋买卖合同》继续履行；被告在本协议签订前已经收到原告交付的购房首付款300000元，该款项用于被告清还涉案房屋尚未偿还的银行贷款；被告保证在2018年12月30日前将涉案房屋的贷款全部还清，还清后向银行提交解除抵押申请，由银行办理解除抵押手续，逾期视为被告违约，并承担违约责任；被告承诺将涉案房屋以现状在2018年12月30日前交付原告实际占有，否则承担违约责任（因原告原因不能按时接收除外）；被告交付房屋时应将相关配套生活设施和设备一并交付；被告还清全部贷款、交付房屋后，在具备办理不动产权登记时，应及时配合原告办理相关手续；原告在接收、占有、使用涉案房屋后，应在90天内向被告支付第二笔购房款，原告支付300000元；剩余50000元房款为尾款，在原告取得登记在自己名下的不动产权证后立即付清，或在被告办理撤销备案，配合原告与开发商重新签订售房合同及收款收据后，原告立即付清；违约方应向守约方支付违约金100000元；逾期支付款项的，应以未支付款项为基数按照银行同期贷款利息的四倍支付逾期利息；违约方违约致使产生诉讼的，应承担由此产生的诉讼费用及损失（包括但不限于诉讼代理费、保全费、保全保险费）。2019年1月7日，被告向原告交付了涉案房屋。2019年1月24日，原告与被告在签订的《房屋买卖补充协议（二）》中约定：因被告违约至本协议签订之日，未还清银行贷款（将原告所交购房款挪作他用），尚欠银行贷款30.67万余元；被告的上述行为构成违约，应承担违约责任，于本协议签订之日起20日内向原告支付违约金100000元；被告应在本协议签订后的20日内主动将已经违约的事项办理完毕并协助原告办理完相关手续；因被告的违约行为，变更约定原告第二次支付购房款的时间为双方办理完相关过户手续（指原告取得自己的不动产产权证）后与余款50000元一起交付；如被告在本协议签订20日内无法主动将已经违约的事项办理完毕并协助原告办理完相关手续，原告可单方解除《房屋买卖协议》及两份补充协议，被告还应承担由此产生的相关费用（包含但不限于诉讼费、保全费、保险费、诉讼代理费、违约金、逾期利息、房屋升值的利益所得、执行费、评估费等）；如原告提起诉讼，原告所占有、使用涉案房屋仍由原告无偿占有、使用，直至被告全部履行完相关义务为止。为实现本案债权，原告委托烟台芝罘幸福法律服务所指派法律工作者参加本案诉讼，为此支付了律师费35000元。庭审中，原、被告一致认可涉案房屋项下的抵押贷款仍处于还款期间内，涉案房屋尚未办理产权证书；至今，涉案房屋仍由原告管理使用。另经本院释明，原告明确其主张的各项损失与违约金二者之间，优先选择违约金，诉讼中，依据原告的申请，本院依法裁定查封了被告买受的涉案房屋。本院认为，（一）原、被告于2018年8月24日签订的《房屋买卖协议》及后续签订的两份补充协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后至今，被告未依约偿还涉案房屋项下的银行贷款、办理解押手续，致使合同无法继续履行的事实清楚，现原告请求解除双方签订的上述《房屋买卖协议》，于法有据，于约相合，本院依法予以支持。（二）上述《房屋买卖协议》履行过程中，原告向被告支付了购房款300000元，被告亦向原告交付了涉案房屋；协议解除后，被告应向原告退还已收取的购房款300000元，原告亦应向被告返还涉案房屋。本案诉讼中，原告支付了律师费用35000元的事实清楚。现原告在请求被告赔偿自起诉之日至被告付清之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的购房款利息损失、律师费35000元的同时，主张被告支付违约金100000元；被告亦明确提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院依法仅能支持被告向原告返还购房款300000元及支付违约金100000元；原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告韩英杰与被告赵飞在2018年8月24日签订的《房屋买卖协议》。二、限被告赵飞于本判决生效之日起十日内向原告韩英杰支付违约金100000元。三、限被告赵飞于本判决生效之日起三十日内向原告韩英杰返还购房款300000元。三、限原告韩英杰于本判决生效之日起三十日内向被告赵飞返还坐落于烟台市芝罘区馨逸园小区二期14#住宅楼3单元202号的房屋。四、驳回原告韩英杰的其他诉讼请求。如被告赵飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7825元及财产保全费3020元，均由被告赵飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 李 红 艳人民陪审员 岳 风 霞二〇一九年十一月五日书 记 员 王丽（代）