四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初7597号 原告：霍登茂，男，1987年2月23日出生，汉族，住四川省。 原告：徐珍珍，男，1989年1月29日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：周丽霞，四川英冠律师事务所律师。 被告：成都开运置业有限公司，住所地成都市新都区××街道蓉北路一段13号。 法定代表人：阳伟，执行董事。 委托诉讼代理人：裴文全，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 被告：成都尚源房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区双林路一巷7号1层。 法定代表人：何素霞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都成华中泓房地产开发有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段298号。 法定代表人：余驰，总经理。 委托诉讼代理人：郭战帅，男，公司员工。 原告霍登茂、徐珍珍与被告成都开运置业有限公司、成都尚源房地产营销策划有限公司、成都成华中泓房地产开发有限公司商品房销售合同、不当得利纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序审理，于2019年10月22日公开开庭进行了审理，霍登茂到庭参加诉讼，霍登茂、徐珍珍的委托诉讼代理人周丽霞到庭参加诉讼，成都开运置业有限公司（以下简称开运公司）的委托诉讼代理人裴文全到庭参加诉讼，成都尚源房地产营销策划有限公司（以下简称尚源公司）的委托诉讼代理人郑航到庭参加诉讼，成都成华中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓公司）的委托诉讼代理人郭战帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 霍登茂、徐珍珍向本院提出诉讼请求：1.中泓公司、开运公司、尚源公司共同返还霍登茂、徐珍珍购房款本金41168元；2.中泓公司、开运公司、尚源公司按照同期银行贷款利率赔偿霍登茂、徐珍珍自2018年2月1日起至中泓公司、开运公司、尚源公司实际支付41168元之日的资金占用利息；3.开运公司按照已付房款349928元每日万分五赔偿霍登茂、徐珍珍自2018年2月1日起至合同约定的房屋达到实际交付条件之日止的合同违约金；4.本案诉讼费、保全费由开运公司、尚源公司、中泓公司承担。事实与理由：2018年2月1日，在××广场，霍登茂、徐珍珍购买开运公司开发的成都市新都区××街道××路×段××号×幢×层×号的办公用房，价款为349928元。合同约定霍登茂、徐珍珍向开运公司支付首付款189928元，剩余款项向乐山市商业银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。所有款项均存入开户行名称为成都开运公司有限公司的账号。合同签订后，霍登茂、徐珍珍依约支付了首付款。但是在开运公司售楼部支付首付款时，开运公司售楼部现场混乱，开运公司工作人员一直让霍登茂、徐珍珍办理各种签字，一直刷卡付钱，霍登茂、徐珍珍回到家整理相关资料才发现多支付了41168元购房款。该41168元购房款是霍登茂、徐珍珍刷卡支付进入了中泓公司账户，却由尚源公司出具给霍登茂、徐珍珍购房款收据41168元。霍登茂、徐珍珍根本不认识中泓公司和尚源公司，而是向开运公司开发的商品房购房，且当时也是在开运公司售楼部签订相关购房合同支付购房款。霍登茂、徐珍珍认为开运公司自身管理混乱，在没有向消费者明确告知并取得同意有其他公司在现场，其他公司要向霍登茂、徐珍珍收取购房款的前提下，开运公司伙同中泓公司和尚源公司欺骗霍登茂、徐珍珍，在现场混乱的情况下催促付款，致使霍登茂、徐珍珍产生错误认识多支付了41168元。霍登茂、徐珍珍认为开运公司、中泓公司和尚源公司合伙欺骗，致使被多支付41168元购房款，该扣款是刷卡进入中泓公司，尚源公司向霍登茂、徐珍珍出具41168元购房款收据。这三个公司出现严重的人格混同和财产混同。三被告收取多支付的购房款属于不当得利，鉴于三被告的行为应当承担共同向霍登茂、徐珍珍退还购房款的责任。霍登茂、徐珍珍与开运公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》中的第四章第十一条商品房相关设施设备交付条件约定出卖人交付的房屋应该水电气三通，同时合同载明如因出卖人原因未达到交付条件的按照合同第十三条承担逾期交付责任，即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。但是至今开运公司仍未完成室内天然气管道的敷设，已经构成房屋逾期交付，故请求判令开运公司按照已付房款每日万分之五赔偿霍登茂、徐珍珍自2018年2月1日起至合同约定的房屋达到实际交付条件之日止的合同违约金。为维护霍登茂、徐珍珍的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。 开运公司辩称，其中第1项诉请要求返还购房款本金，与开运公司无任何关系，开运公司没有收到这笔款项，且诉状中陈述的混同没有事事实和法律依据，开运公司不承担第1、2项诉请中的责任；第3项诉请，按起诉状表述是没有通气的原因，依据是双方的买卖合同第11条，但合同上并没有约定要通气，根据国家相关政策，案涉房屋不应当通气，第3项诉请不成立。 尚源公司辩称，诉讼请求与尚源公司无关。诉请3与诉请1、2分属不同的法律关系，霍登茂、徐珍珍需要在诉请1、2、3中择一选择，而不能同时处理两个法律关系产生的纠纷。对于诉请1，尚源公司认为不应退还：1.双方建立了合同关系，尚源公司收取款项是合法行为，若现在主张退款，必然要基于一定理由，比如存在违约、合同无效或撤销等情形，但从霍登茂、徐珍珍的陈述看，并不存在任何需退款的情形，不应退还费用；2.在诉状第二段表述，尚源公司收取费用属不当得利，但从现有的证据可以看出，双方均是知晓收款目的并达成一致才收取款项，即使现在对履行的情形发生了异议，也不属于不当得利，故不需要退还费用，应该直接驳回该项诉请。对于诉请2，因收取款项有合法依据，故不应计取利息，且即使考虑，主张的标准也过高，应该调低。对该1、2项诉请，混同事实并不存在，在法律概念上仅有人格混同，但这是指的股东与公司之间的关系，而三被告是独立的法人主体，没有股权关系，根本不会产生人格混同的情形；其次，尚源公司在收取费用过程中明确表明了自身身份、费用用途，并出具了载明尚源公司身份的收据，这一行为是合法的，被告尚源可独立承担后果的民事行为，不存在所称的混同，也不是所谓的代理。对于关于诉讼费请求，认为应由霍登茂、徐珍珍承担。 中泓公司辩称，1、中泓公司不是适格被告，本案案由为商品房预售合同纠纷，中泓公司不是开发主体也不是销售主体，与全部诉请不存在任何法律关系；2、霍登茂、徐珍珍主张通过刷卡方式支付尚源公司的款项，经核实中泓公司并未收到，且尚源公司出具给霍登茂、徐珍珍购房收据，证明尚源公司实际收到相应款项，仅凭POS转账记录不能达到证明目的。请求驳回对中泓公司的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年2月1日霍登茂、徐珍珍与开运公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，霍登茂、徐珍珍购买开运公司开发的成都××大厦×幢×层×号办公用房，总价款349928元，签订合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人采取贷款方式付款，应在2018年2月1日前支付首期房价款189928元，余款160000元向银行贷款支付，房屋装修水平为清水，商品房的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告书。在《四川省商品房买卖合同（现售）》第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备约定“4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”，第十二条交付时间和手续“（一）出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。”，第十三条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第1（1）项中期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息5.25%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”。 2018年2月1日，霍登茂、徐珍珍与成都冠盛商业管理有限公司（以下简称冠盛公司）签订《××广场物业经营管理委托合同》，委托冠盛公司对××广场统一规划、整体营运，约定“二、委托经营管理期间经营管理收益、费用及支付方式8、甲方统一乙方按照经营需要进行装修，但装修必须按照国家相关规范进行，不得破坏房屋结构，否则甲方有权要求乙方赔偿因此造成的一切损失。”，“三、交房标准1、委托经营期开始时，甲方按照商品房买卖合同约定交给乙方；2、委托经营期满后，乙方将房屋按照最终实际状况交还甲方。”，“四、房屋修缮及相关问题经营管理期内，该房屋的日常维护及人为损坏的修缮由乙方负责，由乙方统一与装修公司签订相应的装修委托，因此产生的费用也由乙方统一支付。”，全季酒店已入驻该广场，开运公司陈述在签订合同时案涉房屋已完成装修。 尚源公司在代理销售开运公司开发的案涉房屋所在楼盘过程中，向霍登茂、徐珍珍发放了《××广场精装告知书》，告知“您所购买房源附赠基装（基础装修）包含墙面、地面、顶面、客房内软装部分均为酒店方所有，不在您的精装标准内。对此，您表示认同。”。霍登茂、徐珍珍在告知书下签字，时间为2018年2月1日。 2018年7月11日房屋移交确认单上载明开运公司将案涉房屋已移交霍登茂、徐珍珍。 开运公司2018年2月1日向霍登茂、徐珍珍开具了 189928元购房首付款收据，通过POS机刷卡支付的签购单显示商户为开运公司。徐珍珍于2018年2月1日通过POS机刷卡支付41168元，商户名称为中泓公司，尚源公司2018年2月1日向霍登茂、徐珍珍开具了“××广场购房款”的41168元收据。 新都区房管局2019年2月1日向各房地产开发企业、房地产经纪机构发出《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》，载明“经查，尚源公司在代理销售“×××”广场商业、办公用房时，擅自向购房人违规收取房款以外的房屋装修费用，…….”。 2017年4月21日成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，载明“三、商业、办公类建设项目中的办公用房（公共食堂除外），不得接入天然气。商业、办公类建设项目的水电气，应按照商用标准收费，禁止按照非商用标准收费。” 上述事实有《四川省商品房买卖合同（现售）》、《××广场物业经营管理委托合同》、收据、POS单据、《××广场精装告知书》、《房屋移交确认单》、《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》、《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，对于霍登茂、徐珍珍主张退还的购房款本金41168元，经审理查明尚源公司在代理销售开运公司开发的案涉房屋所在楼盘过程中，向霍登茂、徐珍珍发放了《××广场精装告知书》，告知缴纳的装修费是第三方公司收取的装修居间服务费，以自己名义出具购房款收据，收取了41168元。霍登茂、徐珍珍（甲方）与冠盛公司（乙方）签订《××广场物业经营管理委托合同》将案涉房屋交付冠盛公司代为出租或运营管理，并由开运公司担保支付经营管理收益，约定“二、委托经营管理期间经营管理收益、费用及支付方式8、甲方统一（应为同意的误打）乙方按照经营需要进行装修，但装修必须按照国家相关规范进行，不得破坏房屋结构，否则甲乙有权要求乙方赔偿因此造成的一切损失。”，“三、交房标准1、委托经营期开始时，甲方按照商品房买卖合同约定交给乙方；2、委托经营期满后，乙方将房屋按照最终实际状况交还甲方。”，“四、房屋修缮及相关问题经营管理期内，该房屋的日常维护及人为损坏的修缮由乙方负责，由乙方统一与装修公司签订相应的装修委托，因此产生的费用也由乙方统一支付。”。开运公司陈述在签订合同时已完成装修，全季酒店已入驻。故，霍登茂、徐珍珍已将案涉房屋交付冠盛公司进行运营管理，霍登茂、徐珍珍以清水房交付，委托经营期间的装饰装修已由冠盛公司解决并在委托期满后按房屋最终的实际状况交还。尚源公司主张收取的系装修居间服务费，但通过收据向霍登茂、徐珍珍表明收取的系购房款，尚源公司并无收取购房款的合同依据，故该款项应予以退还并支付资金占用利息。即使尚源公司认为双方系装修居间服务关系，但案涉房屋装修已在委托经营管理中得到解决，尚源公司并未举证提供了装修居间的服务，成都市新都区房产管理局就尚源公司在代理销售过程中擅自收取房款以外的房屋装修费用予以了行政处罚，故尚源公司并未提供相应居间服务擅自收取装修费用，霍登茂、徐珍珍也有权要求予以退还并支付资金占用利息。 关于霍登茂、徐珍珍主张开运公司、中泓公司与尚源公司共同返还购房款本金41168元及支付资金占用利息问题。霍登茂、徐珍珍认为开运公司、中泓公司与尚源公司合伙欺骗霍登茂、徐珍珍，致使多支付了购房款，三个公司严重人格混同、财产混同，对于该不当得利应承担共同返还的责任。鉴于尚源公司是案涉楼盘的代理销售商，其在代理销售过程中向霍登茂、徐珍珍发放《××广场精装告知书》，擅自以购房款名义收取费用，尚源公司系以自己名义作出的行为，霍登茂、徐珍珍分别刷卡付款并有相应的POS单据及收据，应知晓相应款项的支出，对此后果应由尚源公司自行承担，霍登茂、徐珍珍主张开运公司承担共同返还及支付利息的事实及法律依据不能成立，本院不予支持。中泓公司抗辩并未收到相应款项，鉴于霍登茂、徐珍珍所举POS单据仅能反映POS商户名称，不能证明该款项实际转入中泓公司银行账号，尚源公司认可实际收取该款并出具收据由霍登茂、徐珍珍收取，相关责任应由尚源公司承担，本院对霍登茂、徐珍珍主张中泓公司共同还款并支付利息不予支持。 关于尚源公司认为本案涉及两个法律关系，不应在同一个案件处理的问题，因案涉纠纷均系霍登茂、徐珍珍针对商品房销售行为提出的相关纠纷，《最高人民法院关于印发的通知》中，明确了同一诉讼涉及两个以上的法律关系如何处理，故本案可以一并就争议纠纷进行处理解决。 关于霍登茂、徐珍珍主张开运公司支付房屋未达到实际交付条件的合同违约金问题。案涉《四川省商品房买卖合同（现售）》第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备约定“4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”，开运公司主张根据《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》不应该承担违约金，本院认为双方合同就此进行了约定，开运公司未能按约履行应承担相应违约责任。鉴于双方签订的购房合同在行政管理通知之后，霍登茂、徐珍珍也有一定责任；根据合同约定由霍登茂、徐珍珍负责开通天然气，但因不符合规定并不能实现开通，故其通气目的不能实现；且案涉房屋已交由冠盛公司统一经营，并由开运公司担保经营收益支付，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，结合本案具体案情，本院酌定支持违约金2000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都尚源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内退还霍登茂、徐珍珍41168元并赔偿资金占用利息。资金占用利息以41168元为本金，以中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2018年2月1日计算至本金付清之日止； 二、成都开运置业有限公司于本判决生效之日起七日内向霍登茂、徐珍珍支付违约金2000元； 三、驳回霍登茂、徐珍珍的其他诉讼请求 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）1420元，由成都尚源房地产营销策划有限公司负担489元，由成都开运置业有限公司负担22元，由霍登茂、徐珍珍负担909元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年十一月二十九日 书记员  叶秋萍