温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初7652号原告（反诉被告）：尹志权，男，1938年10月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：谢佩信、李密密，浙江国兆律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州市滨江新区建设管理中心，住所地：温州市鹿城区杨府山涂村新田园5组团4幢（综合楼），统一社会信用代码:12330300058324518Y。法定代表人：毛小聪，主任。委托诉讼代理人：王春美、徐钱薇，浙江光正大律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）尹志权诉被告（反诉原告，以下简称被告）温州市滨江新区建设管理中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，被告提出反诉，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢佩信、李密密，被告的委托诉讼代理人王春美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据《温州市江滨路营业房拆迁协议书》结算原告认购的营业房（即认购总价为人民币101966元）；2.判令被告向原告支付逾期交付营业房的违约金49629.64元（从2003年10月15日至2011年11月17日止，以己付购房款人民币55983.8元为基数按日万分之三为标准计算，上述一、二项及原告已付购房款人民币55983.8元折抵后，请求判令被告支付原告违约金人民币3647.44元）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2000年4月份，原告同意将坐落于温州市文书巷49号营业房（建筑面积为16.79平方米）交被告收购拆除。2005年7月6日，原、被告双方签订一份《温州市江滨路营业房拆迁协议书》，协议约定：原告以平均单价人民币5600元/平方米的价格认购安置营业房，在自然铺位或自然间套内型内超购的面积，按当年商品房价计价。同时，该协议书第八条第一款规定：“甲方在协议规定期限内新房不能交付使用的，即从2003年10月15日起以每日按乙方已付款万分之三支付乙方违约金，直至新房交付使用之日止。”2005年10月19日，原、被告双方签订一份《温州市江滨路营业房拆迁协议书》经温州市鹿城区公证处依法公证。2005年7月6日，原、被告双方又订一份《温州市江滨路民房拆迁协议书》，该协议书约定住宅安置房的购置价为每平方米为人民币1100元。嗣后，原告预缴了购房款人民币55983.8元。被告于2011年11月17日向原告交付了营业安置房（建筑面积为24.01平方米，套内建筑面积为23.31平方米，众用面积为0.70平方米）。在双方履行合同过程中，原、被告因营业房安置面积及是否合法有效发生争议，经鹿城区人民法院（2018）浙0302民初字6685号民事判决书认定，原、被告双方签订一份《温州市江滨路营业房拆迁协议书》合法有效。2019年1月15日，被告向原告出具一份《营业房结算单》，要求原告对营业房超购部分以每平方米人民币5600元或16500元结算，违背了《温州市江滨路营业房拆迁协议书》关于超购部分按当年商品房价计价的约定。而且，被告亦没有对从2003年10月15日至2011年11月17日止的违约金进行折抵。综上为维护自身合法权益，依据相关法律向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告要求按签订拆迁协议当年的住宅价格结算涉案营业房增购面积的房款没有依据。2005年7月6日，原、被告双方又订一份《温州市江滨路民房拆迁协议书》第二条约定“认购定位时，房价按不同地段、层次、位置而增减。旧房折价金额为2804元，在自然铺位或自然间套型内超购的面积，按当年商品房价计价。”此处的“当年商品房价计价”根据前述第二条应指“认购定位时”。温州市住建局《温州市人民政府办公室关于市区解放南路改建区住宅安置用房增购面积的房价等问题说明的函》中明确说明“增购面积按协议规定执行，增购价格按安置当年市场价执行，协议中‘安置当年市场价’和‘当年市场价’均为安置用房实际认购定位当年由发改委核定的市场增购价，即拆迁当事人应根据该市场增购价和面积结算房价。”被告未按约交付营业房，按约应计算的违约金为9183.8元。被告提出反诉诉讼请求：1.判令原告立即向被告支付房款132830.5元；2.判令原告立即向被告支付逾期支付房款违约金65432.3元（以132830.5元为基数，按日利率0.3‰的标准计算，自2015年1月1日起计算至实际履行之日止，暂算至2019年7月1日）；3.判令反诉被告立即向反诉原告支付管理费78816元（以24.01平方米，每日2元每平方米标准计算，自2015年1月1日起计算至实际履行之日止，暂算至2019年7月1日）；4.本案本诉及反诉费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2005年7月6日签订一份《温州市江滨路营业房拆迁协议书》。约定原告将其所有的坐落于文书巷49号的建筑面积为16.79平方米的营业房交给被告收购拆除。旧房折价金额为2804元，在自然铺位或自然间套型内超购的面积，按当年商品房价计价。认购营业房的购房款分三期缴纳：第一期应在签订协议时预缴购房款总额的50％（反诉被告可以旧房折价款抵缴，不足部分应以现金补交）；第二期应在基础完工时缴交购房款总额的80％，未交足80％者，认购定位时顺序号作自愿放弃论处;第三期应在新房竣工交付使用前结清全部房款，其中包括分摊的众用面积房款。原告在接到营业房交付使用通知书后，应在三十天内办理房款结算手续。对二个月尚未结清房款的，按日计算收取未交的购房款的0.3‰的违约金。对超过二个月未结清购房款的，按日按实增收管理费。在合同履行过程中，原告并未按拆迁协议的约定支付购房款。2014年10月14日，被告登报要求原告于2014年10月31日前办理结算手续，但原告拖延至2019年1月15日才进行结算，扣除旧房折价款，过渡费、逾期交房违约金等款项，原告还应向被告支付房款132830.5元。因未结清房款，早已超过合同约定的期限，已构成违约，应承担违约责任。因原告对拆迁协议书及拆迁政策存在误读误解，无理诉争。原告（反诉被告）辩称：原告认为被告并没有通知原告交付营业房，被告只是登报但是没有交付；本案安置房屋一直在诉讼中，不具备交付的条件；双方签订的协议书只约定交付2个月的违约金，对超过6个月的没有约定原告要向被告支付违约金及管理费，而且对管理费的价格双方没有达成一致，被告按照2元每平方米的计算方式没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2005年7月6日，温州市江滨路工程建设指挥部（以下简称拆迁人、甲方）与原告尹志权（以下简称被拆迁人、乙方）签订《温州市江滨路营业房拆迁协议书》。该安置协议书约定：被拆迁人同意就将坐落文书巷49号的建筑面积为16.79平方米的营业房交给拆迁人收购拆除，总计预收金额47012元。乙方要求认购的营业房，必须按江滨路工程建设指挥部规定的认购办法执行。乙方认购营业房一律按建筑面积计算，甲方保证乙方认购安置面积不少于原拆除的建筑面积；在自然铺位或自然间套型内超购的面积，按当年商品房价计价。乙方认购营业房的购房款分三期缴纳：第一期应在签订协议时预缴购房款总额的50％（乙方可以旧房折价款抵缴，不足部分应以现金补交）；第二期应在基础完工时缴交购房款总额的80％，未交足80％者，认购定位时顺序号作自愿放弃论处;第三期应在新房竣工交付使用前结清全部房款，其中包括分摊的众用面积房款。甲方在协议规定期限内新房不能交付使用的，从2003年10月15日起以每日按乙方已付款0.3‰的违约金，直至新房交付使用之日止。乙方在接到营业房交付使用通知书后，应在三十天内向甲方办理房款结算手续。款未结清，营业房产权仍不转移，乙方没有使用与处分权。对二个月尚未结清房款的，甲方向乙方按日计算收取未交的购房款的0.3‰违约金。对超过二个月未结清购房款的，按日按实增收管理费。同期，甲乙方另签订《温州市江滨路民房拆迁协议书》。原告曾于2015年、2018年就拆迁安置向本院起诉。2007年6月29日，双方确认旧房折价款2804元、奖励335.8元及营业房过渡费6044元（从2004年1月1日-2005年6月30日），合计9183.8元。被告于2011年11月17日向原告交付了营业安置房，双方确认安置营业房定位在月湖小区11-13幢09室。2014年10月14日，被告在报纸刊登关于月湖小区丙类营业安置房交付使用的通知，要求安置户于2014年10月31日前到温州市滨江新区建管办行政中心区征收管理处办理结算手续，领取新房钥匙。临时安置补助费发放到2014年10月31日，装修期间临时安置补助费发放按照有关政策规定执行。逾期办理，不再发放临时安置补助费。2019年1月15日，双方进行确认安置房在月湖小区11-13幢09室，营业房建筑面积24.01平方米（套内建筑面积23.31平方米、众用面积0.7平方米）；原告未实际缴纳购房款，对部分的单价提出异议，至今未办理结算。2011年11月，温州市住建委办公室温住建[2011]353号《关于要求批准都市花苑等地块安置房价格审核意见的请示》，安置房位于月湖小区11-13幢一层价格为16500元/平方米（8米内）。另查明，2004年8月5日，温州市人民政府办公室发布温政办机[2004]68号文件，温州市人民政府决定，温州市城市中心区开发建设指挥部与温州市江滨路工程建设指挥部合并为温州市城市中心区建设指挥部。2010年10月13日，中共温州市委办公室发布《市委办公室、市政府办公室关于温州市市级国有企业整合重组实施方案》（温委办发[2010]120号）组建温州市城市建设投资集团公司，由温州市城市中心区建设指挥部等单位合并重组。2012年2月24日，中共温州市委发布《中共温州市委、温州市人民政府关于进一步深化完善城市建设管理体制的若干意见》（温委发[2012]39号）组建温州市滨江新区建设管理办公室，滨江新区建设管理办公室与城投集团合署办公，负责滨江新区内遗留的拆迁安置工作。2019年3月12日，温州市滨江新区建设管理办公室名称变更为温州市滨江新区建设管理中心。以上事实由当事人提供的身份证、事业单位法人证书、工商登记信息、温州市江滨路营业房拆迁协议书、文件、安置房认购定位单、民事判决书、通知、收据及当事人的陈述予以证实。本院认为，双方签订《温州市江滨路营业房拆迁协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。上述协议签订后，被告已经对原告进行安置，原告对安置房定位于月湖小区11-13幢09室无异议，因对安置营业房的价格计算标准有异议而拒绝结算。本院认为，根据双方签订的协议书，在自然铺位或自然间套型内超购的面积，按当年商品房价计价。城市房屋拆迁主要由政府主导进行，相关的安置、补偿标准具有很强的政策性，需要由政府出台相应的规范性文件予以确定。此处的当年，应理解为安置当年市场价。原告需支付房款为188814.3元，其中套内面积的房款183302.5元{16.79平方米×（1+10%）×5600元/平方米＝103426.4元；增购[23.31-16.79平方米×（1+10%）]×16500元/平方米=79876.5元}、众用面积的房款5511.4元[0.504平方米×5600元/平方米+0.05平方米×5600元/平方米＝3102.4元；增购0.146平方米×16500元/平方米=2409元]。被告通知结算截止日2014年10月31日，被告应支付的过渡费37610元（2005年7月1日至2014年10月31日，16.79平方米×20元/月×112个月＝37610元）；装修4个月过渡费672元。关于被告应向原告支付逾期交房违约金8518元[2804元×0.3‰×4031天=3391元；（9183.8-2804）×0.3‰×2679天=5127元]；合计可抵房款55983.8元，原告需支付房款为132830.5元（188814.3-55983.8）。原告请求按已付购房款55983.8元计算违约金，与约定的已付购房款不符，其主张于法无据，本院不予采信。因双方未办理结算，原告未实际取得占有安置房，被告不再发放临时安置补助费，被告请求原告支付逾期房款违约金，本院不予支持。双方约定了管理费，是为了督促当事人履行合同，根据权利义务对等原则，被告要求支付管理费的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）尹志权于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）温州市滨江新区建设管理中心支付房款132830.5元；二、驳回原告（反诉被告）尹志权的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）温州市滨江新区建设管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉诉讼费2730元，合计2755元，由原告（反诉被告）尹志权负担1377.5元、被告（反诉原告）温州市滨江新区建设管理中心负担1377.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员 黄 莹二〇一九年十一月五日书记员 潘冰梦