上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初20433号原告：张骏，男，1978年11月26日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：张远航，江苏昊岚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤晓琳，江苏昊岚律师事务所律师。被告：上海市信本律师事务所，住所地上海市徐汇区。主要负责人：高兴发，主任。委托诉讼代理人：唐昭嵘，上海市信本律师事务所律师。被告：南洲环艺置业(南京)有限公司，住所地江苏省。法定代表人：王仁英，董事长。委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。原告张骏与被告上海市信本律师事务所(以下简称信本所)、南洲环艺置业(南京)有限公司(以下简称南洲环艺公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张骏及委托诉讼代理人张远航、被告信本所的委托诉讼代理人唐昭嵘以及南洲环艺公司的委托诉讼代理人曹葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张骏向本院提出诉讼请求：1.确认江苏省南京市江宁秣陵街道印湖路XXX号印湖山庄9幢105室房屋(以下简称系争房屋)归本人所有；2.停止执行系争房屋，解除对该房屋的查封。张骏主张的事实和理由为：2017年9月21日，本人与南洲环艺公司就系争房屋签订商品房现售合同，约定本人以总价81万元价格购买该房，该合同在当地房屋行政管理部门进行了网上备案登记，系统确认完成。关于房款支付情况：南洲环艺公司当时有一执行案件，需向法院支付执行款。本人是南洲环艺公司员工，担任人事部负责人(即总经理)助理，主管人事工作，遂作为出借人，以借款形式代南洲环艺公司向法院支付了执行款4,378,033.66元，本人与南洲环艺公司商定其中的81万元作为本人购买系争房屋的购房款。之后，本人将该房出租给他人。2019年7月，本人得知，因信本所与南洲环艺公司发生委托代理合同纠纷，上海市徐汇区人民法院根据(2016)沪0104执1577号执行裁定，对系争房屋进行评估、拍卖，但该房系本人所有，为维护自身合法权益，本人作为案外人对执行标的提出书面异议，被裁定驳回，现提起执行异议之诉。本人认为，本人于2017年9月21日签订房屋现售合同并实际占有使用系争房屋，系该房的合法所有权人，对该执行标的享有足够排除执行的权利。信本所辩称，不同意张骏的诉请。本所申请执行后，法院查实被执行人南洲环艺公司名下拥有系争房屋，遂依法对系争房屋进行查封、评估、拍卖。张骏声称自己为系争房屋的“买主”，但相关不动产登记中心出具的材料显示，系争房屋的权利人为南洲环艺公司。张骏曾作为案外人对执行标的提出书面异议，法院组成合议庭予以听证。听证时的证据显示，张骏与南洲环艺公司之间存在数额巨大的不正常“借贷关系”，所谓“购房”完全是他们双方之间不正常的债权债务关系，其所述的借贷关系、房屋售买关系是不合理、不正常的。合同签订后近一年多时间未办理过户手续，由张骏自身原因造成。法院已依法裁定驳回张骏的异议请求，现张骏又以相同理由提起诉讼，完全无事实和法律依据，请求法院予以驳回。南洲环艺公司辩称，同意张骏的诉讼请求。张骏所述事实经过属实，其已支付系争房屋的购房款，且实际占有并出租该房，诉请符合法律规定，应得到支持。本院认定事实如下：2017年9月14日，张骏向南京市江宁区人民法院账户汇款4,378,033.66元，附言为“执行款”。系争房屋的不动产登记资料显示：权利人为南洲环艺公司，无抵押情况，登记时间为2017年9月20日；“权利限制”一栏显示该房被本院查封，期限自2019年4月2日起至2022年4月1日止，“限制文号”为(2016)沪0104执1577号。另查明，信本所与南洲环艺公司法律服务合同纠纷一案，本院在审理过程中，经信本所申请，本院于2015年4月7日作出(2014)徐民二(商)初字第1305号民事裁定书，裁定冻结南洲环艺公司银行存款280万元或查封其等值财产。本院于2015年12月14日作出(2014)徐民二(商)初字第1305号民事判决，判决南洲环艺公司于判决生效之日起十日内支付信本所律师代理酬金2,100,000元，对信本所的其余诉讼请求不予支持，案件受理费30,998元、保全费5,000元，合计35,998元(信本所已预缴)，由信本所负担7,398元，南洲环艺公司负担28,600元。双方均未就判决提起上诉。之后，因南洲环艺公司未履行民事判决书所载付款义务，信本所于2016年4月5日向本院申请强制执行，案号为(2016)沪0104执1577号。本院在执行过程中于2019年4月2日查封系争房屋。2019年4月22日，本院出具(2016)沪0104执1577号执行裁定书，裁定评估、拍卖系争房屋。张骏作为案外人提出书面异议，本院于2019年7月19日作出(2019)沪0104执异442号执行裁定，驳回张骏的异议请求，张骏不服，向本院提起诉讼，即为本案。张骏在本院对其书面异议进行听证时表示，其购买的系争房屋系商铺，因为过户要缴税，其就想暂时不过户，等要出售的时候再缴税，所以一直没有去办理系争房屋的过户手续。再查明，张骏持有其与南洲环艺公司之间签订的《备忘录》、其与南洲环艺公司之间签订的《印湖山庄》商品房现售合同、其与案外人之间签订的《租赁协议》各一份。上述《备忘录》落款日期为2017年9月15日，内容为：“甲(指南洲环艺公司)乙(指张骏)双方就借款及购房事宜签订以下备忘录：1、乙方购买甲方印湖山庄二期9栋105商铺一套，面积96.37平方米，房屋总价810000元。2、此笔购房款从乙方给甲方的借款中扣除，乙方无需另行付款。3、甲方承诺尽快提供相关材料以便乙方办理产权登记。”上述《印湖山庄》商品房现售合同落款日期为2017年9月21日，相关内容为：南洲环艺公司向张骏出售系争房屋，建筑面积为96.37平方米，单价为8,405元/平方米，总价款81万元；2017年9月30日之前支付房款81万元；交房时间为2017年10月31日之前。上述《租赁协议》落款日期为2018年11月10日，相关内容为：张骏将系争房屋出租给他人使用，协议租赁期限为一年，自2018年11月15日起至2019年11月14日止；租金为每年3.5万元，承租方在协议签订当日付清首年度租金，并承诺之后每年租金在上一租赁年度的最后一个月10号前支付。该协议落款处“乙方”一栏签署有“顾成”名字。上述事实，除双方当事人一致的陈述证明外，另有张骏提供的《印湖山庄》商品房现售合同、《银行业务凭证/回单》、《租赁协议》、《备忘录》、《不动产登记资料查询结果证明》、执行裁定书等证明，本院予以确认。庭审中，张骏表示：自己之所以愿意出借钱款给南洲环艺公司，是因为南洲环艺公司同意以比较低的价格出售系争房屋，借款的利息就体现在低房价上；就借款当时都是口头协议，除了《备忘录》未签订其他借款协议；自己之所以未及时办理过户手续，除了听证中陈述的原因外，还因为南洲环艺公司不配合，如需要买卖双方共同提出申请，需要销售方提供不动产权属证书和购房全款发票等，南洲环艺公司均未配合，故并非本人自身原因造成。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明，系争房屋现登记在南洲环艺公司名下，信本所依据登记情况申请本院对系争房屋执行并无不当。张骏主张未及时办理过户手续的原因是南洲环艺公司不配合，并非自身原因所致，自己已付清全额购房款。但即使存在南洲环艺公司不配合办理过户手续的情况，张骏也应该且完全可以及时主张权利，故其关于不存在自身原因的主张，难以成立。张骏提供的支付购房款的证据为自己向南京市江宁区人民法院汇缴4,378,033.66元执行款的银行凭证以及自己与南洲环艺公司签署的《备忘录》。其中的银行凭证无法体现购房款的支付，而张骏作为南洲环艺公司员工，其与南洲环艺公司之间签署的《备忘录》显然也不足以证明张骏汇缴至法院的执行款中包含系争房屋的购房款，在信本所对张骏与南洲环艺公司之间是否存在真实的借贷关系、房屋买卖关系有异议的情况下，现有证据不足以证明张骏在未办理房屋产权过户登记的情况下已取得房屋所有权，以对抗本院对系争房屋的强制执行，张骏诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下：驳回张骏的诉讼请求。案件受理费11,900元(张骏已预缴)，由张骏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王仪蔚人民陪审员  施秋萍人民陪审员  何灵琍二〇一九年十一月十三日书 记 员  陈 琪附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……