河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0606民初5505号原告：杨凌博，男，1971年12月24日出生，回族，住保定市竞秀区，系被告杨淑兰之子。委托代理人：翟向工，河北亚华律师事务所律师。被告：杨洁一，女，1960年10月5出生，回族，住保定市莲池区，系被告杨淑兰长女。被告：杨淑兰，女，1938年11月15日出生，汉族，现住保定市莲池区，系原告杨凌博和被告杨洁一母亲。原告杨凌博与被告杨洁一、杨淑兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人翟向工、被告杨洁一到庭参加诉讼。被告杨淑兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨凌博向本院提出诉讼请求:1.依法确认二被告签订的《保定市存量房屋买卖合同》无效;2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：位于保定市的房屋系原告父亲杨江与母亲杨淑兰在夫妻关系存续期间购得的共同财产，登记在母亲杨淑兰名下。杨淑兰与杨江婚后生育了大女儿杨洁一、杨凌博（原告）、二女儿杨嘉杨三姐弟。2015年2月6日杨江因病去世后，该房屋属于杨江的份额成为遗产，应由母亲杨淑兰、大姐杨洁一、二姐杨嘉杨、原告杨凌博四人共同继承，但该涉案房屋涉及遗产的部分没有进行处理，就形成了上述四人对该涉案房屋的共有关系。2018年9月26日，在原告及二姐杨嘉杨不知情的情况下，该房屋被被告杨淑兰以房屋买卖的形式擅自转让给了被告杨洁一，二被告签订了《保定市存量房屋买卖合同》，将产权所有人变更转移登记到被告杨洁一名下。为此，原告对保定市自然资源和规划局不动产登记中心提起诉讼，要求其撤销该房屋的转移登记行政行为，高碑店市人民法院经审理后告知原告应先行解决民事争议，再行裁决行政诉求。原告认为，二被告只是涉案房屋的部分产权人和继承人，无权对该房屋进行整体处分，被告杨淑兰对该房屋整体出卖的行为属于无权处分，并且二被告明知原告为该套房屋的合法继承人，系涉案房屋的共有人，却恶意串通签订虚假的买卖合同侵害原告的合法权益，其买卖行为属无效行为。为此，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院调查核实，依法支持原告的诉请。被告杨洁一辩称：我原来一直住着该房，2013年左右就搬出来了，该房子一直空着，所以我妈把该房给我了。该房产是我妈自愿给我的房产，过户手续都是正规合法的。我给我妈现金12万元。我没有强迫我妈，我妈给我我就接受了，我认为给我是可以的。老人有什么意见，我都顺从于老人。我与我妈签订的合同是在房管局签订的。房屋价格是我们母女私下谈的，不是12万元，12万元价格是房管局定的，但怎么支付是我和我妈私下自己定的，原告无权管。我与母亲没有恶意串通，也没有侵犯原告合法权益，母亲已经对财产进行了相应的分配，另有门脸房给我妹妹，位于十四中附近的三室一厅房产给原告，诉争房屋给我。但母亲是否分配房产给他俩，我不知道。被告杨淑兰未提交答辩状。为支持自己的主张，原告向法庭提交了以下证据：1、保定市公安局裕华派出所《户口登记薄》底册复印件。证明杨淑兰与杨江系夫妻关系、原告与杨洁一系其子女。2、保定市公安局东风路派出所《常住人口登记卡》复印件。证明原告的更名情况以及原告与杨淑兰系母子。3、保定市公安局东风路派出所《常住人口登记卡》复印件。证明杨江与杨洁一、杨嘉杨系父女关系。4、杨淑兰名下的O200418695号房屋产权证复印件。证明保定市房屋产权证颁发时间是2004年，产权证登记在杨淑兰名下，但属于其与杨江夫妻关系存续期间获得，系夫妻共同财产。5、保定市清真西寺管委会《土葬证明》复印件。证明原告父亲杨江于2015年2月6日去世，保定市房屋50%的份额属于其遗产，原告依法继承并拥有相应份额。6、《保定市私有房屋买卖合同书》复印件。证明涉案房屋系2004年10月8日从杨士义手中购买所得。7、《保定市房屋所有权转移登记申请表》复印件。证明涉案房屋于2004年10月8日从杨士义名下转移登记到杨淑兰名下。8、2018年9月26日《保定市存量房屋买卖合同》复印件。证明在原告不知情的情况下，二被告串通签订虚假的房屋买卖合同，侵害原告的合法权益。9、保定市不动产登记薄、申请表、不动产登记中心的工作人员对二被告的询问笔录复印件。证明二被告向不动产登记中心进行了虚假陈述，申请房屋转移登记，侵害了原告的合法权益。10、原告的《行政起诉状》及高碑店市人民法院的《受案通知书》和《开庭传票》复印件。证明为此事原告之前已经提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋给被告杨洁一的产权登记，行政裁决结果须依据民事争议事实的认定处理。经庭审质证，被告杨洁一质证意见为：对证据1-7无异议。不清楚房子的来源，对于房子以前的情况也不知道。对证据8-10的真实性认可，但不认可原告的证明目的。根据庭审质证情况和双方当庭陈述，本院确认以下事实：原告杨凌博（曾用名杨可迎）与被告杨洁一、杨淑兰分别系姐弟、母子、母女关系。原告杨凌博与被告杨洁一的父亲杨江于2015年2月6日因病去世。被告杨淑兰与杨江还婚生了小女儿杨嘉杨（曾用名杨宁欣）。2004年10月8日，被告杨淑兰与案外人杨士义签订《保定市私有房产买卖合同》，购买杨士义私有的座落在保定市永华园小区6-5-401建筑面积69.06平方米房产（保定市房权证北市区字第××号），并于2004年10月11日取得房屋所有权人为杨淑兰的“保定市房权证北市区字第××号”房屋所有权证书。2018年9月26日，以被告杨淑兰为卖方、被告杨洁一为买方签订《保定市存量房屋买卖合同》，约定将上述房屋以成交价格120000元买卖，交易资金由双方自行划转；杨淑兰在取得售房款后7日内结清与该房屋相关的费用并通知杨洁一接收该房屋，杨洁一在接到通知后7日内接收；若杨淑兰悔约，应于2018年10月1日前向杨洁一支付10000元违约金；若杨洁一悔约，应于2018年10月向杨淑兰支付10000元违约金；不能按期付款或者不能按期交房，每逾期一天由违约方向对方支付房价款2%的违约金；合同签订后60日内办理房屋交易登记手续，相关税费由杨洁一承担；发生争议提交保定仲裁委员会仲裁等等。当日，被告杨洁一和被告杨淑兰共同向保定市不动产登记中心申请对“保定市房权证北市区字第××号”房屋所有权证书项下69.06平方米住宅办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，被告杨淑兰在接受该中心工作人员询问该房屋是共有还是单独所有时，回答该房屋为其“单独所有”，被告杨洁一明知该房屋原来属父母共有当场也未提出异议，该中心遂于2018年11月16日将该房产转移登记为杨洁一单独所有，并向被告杨洁一颁发了“冀（2018）保定市不动产权第0060557号”不动产权证书。原告杨凌博知晓该房屋转移登记情况后，于2019年7月以保定市自然资源和规划局为被告、以杨洁一为第三人向高碑店市人民法院提起行政诉讼，要求撤销该房屋的转移登记行政行为，该院2019年7月24日受理后，在审理过程中告知原告杨凌博应先行解决民事争议，原告杨凌博遂向本院提起本案诉讼。案件审理过程中，原告杨凌博、被告杨洁一一致认可该房屋处于空置状态。本院认为：案涉“保定市房权证北市区字第××号”房屋所有权证项下房屋登记为被告杨淑兰所有的2004年10月，为被告杨淑兰和丈夫杨江婚姻关系存续期间，根据婚姻法有关夫妻共同财产的规定，该房屋应属于被告杨淑兰和丈夫杨江的夫妻共同财产。杨江2015年2月6日病逝后，根据继承法的规定该房产中属于杨江遗产的部分即发生继承，本案原、被告及案外人杨嘉杨未对杨江遗产进行分割处理，使得该房产处于杨淑兰、杨洁一、杨嘉杨、杨凌博四人共有的状态。被告杨淑兰在明知自己无权对该房产进行整体处分的情况下，与同为共有人的被告杨洁一签订虚假的《保定市存量房屋买卖合同》，并向保定市不动产登记中心做出该房屋为其单独所有的虚假陈述，将该房屋赠与被告杨洁一，骗取了不动产转移登记，侵犯了原告杨凌博及案外人杨嘉杨的合法继承权利。原告杨凌博诉请确认该买卖合同无效于法有据，本院予以支持。被告杨洁一辩称已交付价款12万元，又陈述房子是母亲给的、12万元价款系房管局确定，但其未提交履行付款义务的证据，故本院对其辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项的规定，判决如下：确认被告杨淑兰与被告杨洁一2018年9月26日就保定市永华园小区6-5-401房屋签订的《保定市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨淑兰、杨洁一共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  王海波二〇一九年十一月二十七日书记员  全艳佳