四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4028号 原告（反诉被告）：项彬，男，1978年9月15日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐奔平，四川英冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋登照，男，1963年9月9日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：彭安碧，北京安博（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）项彬与被告（反诉原告）宋登照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）项彬及其委托诉讼代理人唐奔平、被告（反诉原告）宋登照及其委托诉讼代理人彭安碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）项彬向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2．判令被告向原告赔偿搬迁费12,000元、装饰装修费125,559元（以政府评估为准）、经营损失116,091.05元、门市奖励145,113.81元、腾房奖54,000元、三相电赔偿8,000元，以上共计460,763.86元；3．本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告赔偿搬迁费5,400元、装饰装修费46,800元、经营损失116,067.28元、门市奖励145,113.81元、腾房奖54,000元、三相电赔偿8,000元，以上共计375,381.09元。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告将其位于仁寿县社门市共计148.53平方米、二楼住房约90平方米出租给原告经营、居住使用，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》（以下简称“拆迁通告”）。本案被告被纳入本次拆迁范围。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布本次房屋征收拆迁的腾房通知。原告认为，现因政府拆迁致使合同不能履行，被告理应对原告作出赔偿，遂提起本次诉讼。 被告（反诉原告）宋登照辩称，1．认可双方存在租赁合同关系，但合同已于2018年10月11日解除；2．导致合同不能履行的原因系政府拆迁行为，被告并不存在过错或侵权，原告无权请求任何赔偿，原告的请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）宋登照向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付拖欠房屋租金及水电费共计16,800元。事实和理由：2015年10月12日，反诉原、被告双方签订《租房协议》，约定：反诉原告将其位于仁寿县件门市共计85平方米出租给反诉被告经营维修机械和模具等。截止2018年10月11日，反诉被告尚欠反诉原告租金、水电费等共计16,800元。为维护自身合法权益，反诉原告遂提起本次反诉。 原告（反诉被告）项彬辩称，反诉原告所称的事实均不成立，截止2019年7月13日反诉被告搬离案涉房屋，所有房租和水电费均已结清，请求人民法院驳回反诉原告的全部请求。 原告（反诉被告）项彬围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告（反诉被告）提供的其于2016年9月28日与案外人李雪梅签订的《转让合同》原件1份，拟证明原告对案涉房屋投入大量资金；被告经质证后认为，与被告无关，不能证明其举证目的；本院认为，该组证据与本案无关，不能证明原告的举证目的，故本院不予采信； 2．原告（反诉被告）提供的仁寿县视高镇新家装饰部于2018年3月8日出具的《收据》原件1份、案外人吴九元于2018年3月16日出具的关于收到原告支付案涉房屋（二楼住房）装修费1,400元的《收条》原件1份、案外人余洪于2019年7月13日出具的关于收取搬迁费5,400元的《收据》原件1份，拟证明原告对案涉房屋进行了装饰装修和实际搬迁等；被告经质证后认为，对其三性不予认可，不能证明地砖等用于案涉房屋装修，且出具人未出庭作证；本院认为，以上证据的出具人未出庭接受询问，无法核实其真实性，但结合原告提供的其他证据和双方的当庭陈述意见，本院对原告确实曾对二楼进行部分装修一事予以采信； 3．原告（反诉被告）提供的其于2019年5月20日与被告之女宋小红（音译）之间的微信聊天记录截图复印件1份以及与通过微信转账被告之女宋小红、被告之子宋建波的转账记录截图复印件1份，拟证明原告支付被告租金至2019年6月底，后原告支付2019年7月份租金时被告知房屋即将拆迁，租金不再收取，交付的租金也因拒收被退回；被告经质证后认为，是被告女儿和儿子的微信，但租金金额不对，不能证明原告支付租金；本院认为，被告对该组证据的真实性未提异议，故本院对该组证据予以采信； 4．原告（反诉被告）提供的其妻子汪均容于2019年6月底与被告的现场谈话录音1份（附光盘），拟证明双方曾就二楼住房拆迁赔偿进行协商以及原告确实对二楼进行装修等；被告经质证后认为，录音真实，但并没有认可赔偿对方装修款等；本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以采信； 5．被告（反诉原告）提供的其于2015年10月12日与原告签订的《租房协议》原件1份，拟证明原、被告双方的租赁合同已于2018年10月11日结束；原告经质证后认为，对其真实性、合法性无异议，但不能证明被告的举证目的，原、被告双方还另行签订一份时间在后的租赁合同，应以后一份租赁合同约定的租赁期限为准；本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租房协议》，约定：兹有甲方宋登照租房给乙方项彬三间门市约85平方米，用于机械、模具维修经营，租期三年。当日，原告即成立“仁寿县视高镇一家模具维修店”，并于2017年6月7日经仁寿县工商行政管理和质量技术监督局核准通过。此后，原告自称对承租的门市安装灯具、风扇，并铺设电线等，被告否认原告对一楼进行装修。 2016年9月1日，原告（乙方，承租方）再次与被告（甲方，出租方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将其位于仁寿县社自建房出租给乙方经营；租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日；房租租金为16,800元/年，三年不变，乙方每年提前一个月支付甲方第二年租金；甲方租给乙方使用期间，如在三年之内遇政府征用或规划拆迁等不可抗拒因素，导致乙方无法经营，房屋补偿款归甲方所有，装修设施赔偿归乙方所有；协议还对其他事项作了约定。 2016年9月28日，原告（承接人）与案外人李雪梅（即上一任案涉房屋租户）签订《转让合同》一份，载明：现有仁寿视高河心村四组原建钢机械（现一家模具），原唐建钢所有机械设备工具及三相电现在转让给项彬，装让费及所有租金43,000元，于2016年9月28日一次付清，此合同于2016年9月28日生效。 2018年3月左右，原告开始一并使用被告二楼的住房，具体面积无法核实。原告自称系租赁被告住房，并每年缴纳6,000元租金，已分两次现金支付缴纳第一年租金，但原告没有向被告索要收条或收据之类；现住房租金已全部支付至2019年6月底；原告还称对二楼住房进行部分装修，包括主卧地面张贴地砖、所有墙面刷仿瓷等。被告辩称，原告确实系2018年开始使用二楼住房，具体时间记不清楚了，但系被告无偿提供原告使用，并没有收取其租金；原告仅对二楼住房张贴十多平方米的地砖。 2018年9月29日，原告通过微信转账支付被告之子宋建波（音译）2,800元，并备注转账说明：“10月和11月份房租”；2019年4月3日，原告通过微信转账支付宋建波156元。2019年5月20日，原告通过微信转账支付被告之女宋小红（音译）2,200元，并发送信息：“这是2019年6月份一家模具门市租金，请收款”；2019年5月29日，原告再次通过微信转账支付宋小红253元，并备注转账说明：“四月底至五月水电费”；当日，再次微信转账宋小红40元，并备注转账说明：“补”。2019年6月初左右，原告向被告发送微信：“宋叔，这月底了，我把6月份房租转给你，明天可能又要回老家，所以先把房租给你，底楼门市房租已经给阿姨了”，随即转款500元。同年6月11日，原告将被告名下的尾号为“0753”的购电卡拍照发送被告。2019年6月20日，原告通过两次微信转账分别支付宋小红1,400元和153元，但因宋小红未收而该两笔款项被退回。 2019年7月15日，因案涉房屋被纳入拆迁范围，租赁合同无法履行，原告搬离案涉房屋。原告认为，因政府拆迁导致合同不能履行，给其造成损失，遂提起本次诉讼。 另查明，原告自称，一楼的电费由原告自行缴纳，二楼的电费由原告根据其实际使用情况支付给被告，每月150元至330元左右；一二楼的水费则按10元/月/人支付被告，原告家庭人口4人，故每月应缴纳水费共计40元；门市租金的支付方式一般为转账或现金，被告很少出具收据之类，但所有房租（包含门市和住房）、水电费均已结清。被告辩称，一二楼的水费、电费缴纳方式认可原告所说，其中电费大概每月70元至200元左右；原告最后一个月的水电费没有缴纳，无法提供其实际用电、用水情况，故酌定请求1,400元；原告缴纳门市租金确实为转账或现金；但门市租金尚未结清，至今尚欠2017年12月至2018年10月期间租金15,400元（16,800元-1,400元）。 再查明，2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 本案被告被纳入本次拆迁范围。2019年6月23日，被告（乙方）与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订了《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议载明：1．案涉门市3间共148.53平方米，核定经营损失补偿（计发48个月）116,067.28元；搬迁补偿（含残值）2,970.60元；装饰装修补偿35,647.20元（240元/m2）；2．住房394.44平方米（含土墙草房、砖筑玻盖、板房54.34平方米），其中搬迁补偿（含残值）以394.44平方米乘以20元/平方米予以计算，装饰装修补偿则以340.10平方米乘以520元/平方米予以计算，即土墙草房、砖筑玻盖、板房54.34平方米不计算补偿；3．因被告在项目启动签约之日起30日内签订拆迁补偿协议，奖励门市评估总价20%，即290,227.62元；4．住房腾房奖若干（备注：若乙方签约后20日内未腾空房屋并交付钥匙，则甲方不支付腾房奖）；协议还对其他事项作了约定。 本院认为，本案焦点为：1．原告租赁的是三间门面中的85平方米，还是三间门面共计148.53平方米？2．案涉租赁合同是否解除以及于何时解除？3．原告主张的各项赔偿是否应当支持？4．反诉被告是否尚欠反诉原告租金及水电费？ 关于焦点一，原告认为，其租赁被告门市三间，虽合同约定其面积约85平方米，但因租赁当时并未实际丈量，故应以政府实际丈量的148.53平方米为准。被告辩称，门市从外面看系三间，但内里并未进行隔断，只认可租赁原告的门市面积为85平方米，其余的门市面积系作为双方共用的过道以及原告私自占用用于堆放原告的机械设备、材料等，并非被告将剩余的面积也出租给了原告使用。本院认为，原、被告双方在第一份《租房协议》中约定出租房屋为“三间门市约85平方米”，在第二份《租房合同》中则约定的是被告将位于仁寿县社自建房出租给原告，并未约定面积大小。由此可见：双方租赁的房屋为门市三间，且“约”为85平方米，并非实际只租赁85平方米；而实际履行过程中，被告也没有将所谓的剩余门市面积出租他人或明确约定用作他用，至于被告辩称其他面积用作过道通行或系原告私自占用等意见，有悖常理，本院不予采信。综上，本院认定，被告依据租房合同实际出租原告经营使用的房屋为三间门市共计148.53平方米。 关于焦点二，被告辩称，原、被告虽先后签订两份租赁合同，但第二份租赁合同系原告为了办理营业执照而与被告补充签订的，并非双方的真实意思表示，故应按第一份租房协议履行，而第一份协议约定的三年租赁期限已于2018年10月11日届满，故原、被告双方之间的租赁合同已于2018年10月11日解除。本院认为，首先，前后两次签订的不同租房合同，原则上在没有相反证据的情况下，应以最后一份合同为双方的最终真实意思表示，且原告办理营业执照的时间为2015年10月12日，而该时间与第一份《租房协议》完全吻合；其次，被告虽辩称双方的租赁合同已于2018年10月11日解除，但实际上原告至2019年7月15日搬离其一直在实际租赁并使用案涉房屋，并缴纳租金；最后，第一份《租房协议》中并未对租金、具体的租期起止时间等进行明确约定，而第二份《租房合同》则对上述内容予以明确，且原告也按照第二份合同中约定的租金16,800元/年进行缴纳等，可见双方一直在按第二份合同实际履行彼此的合同权利义务。综上，本院认为，被告的辩称意见因缺乏事实和理由，且证据不足，本院不予采信。 本案中，因政府拆迁导致案涉租赁合同客观无法履行，原告已于2019年7月15日主动搬离案涉房屋，故本院认定案涉租赁合同经双方合意已于2019年7月15日予以解除。 关于焦点三，关于门市的装饰装修费的问题，通过《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》可知：门市3间的装饰装修补偿费为35,647.20元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，本案中，原、被告双方在2016年9月1日签订的《租房合同》中明确约定：“甲方租给乙方使用期间，如在三年之内遇政府征用或规划拆迁等不可抗拒因素，导致乙方无法经营，房屋补偿款归甲方所有，装修设施赔偿归乙方所有。”该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法、有效。现在合同履行期内，案涉房屋被纳入政府拆迁范围，故被告应按合同约定全面履行自己的合同义务，即被告应支付原告门市的装饰装修补偿费35,647.20元。 至于二楼住房的装饰装修费问题，首先，根据原告提供的其与被告之间的微信聊天记录“宋叔，这月底了，我把6月份房租转给你，明天可能又要回老家，所以先把房租给你，底楼门市房租已经给阿姨了”以及随后的转账记录可知，除了门市租金外，被告确实收取原告二楼住房每月租金500元，并非被告辩称的二楼住房系无偿提供原告使用。其次，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”之规定，本案中，通过《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》可知：被告整个住房的装饰装修补偿费为176,852元，但其中所谓的“二楼住房”的装修装饰补偿款无法明确金额；而通过原告提供的录音证据等以及被告自认的原告确实对二楼仅十多个平方的地面进行贴地砖等，可知：原告确实对二楼住房进行部分装修，但双方均无法确定装修金额。综上，本院认为，原告租赁的二楼住房的装饰装修补偿费原则上不应超过原告本人提供的二楼装修票据金额4,620元，故本院酌定该部分装饰装修损失为4,000元。最终，被告应支付原告的门市和二楼住房的装饰装修补偿费共计为39,647.20元（35,647.20元＋4,000元）。 至于原告主张的搬迁费、经营损失费、门市奖励、腾房奖以及三相电赔偿等请求，本院认为，对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，被告出租给原告的房屋属于拆迁范围，双方在履行租赁合同的过程中均无过错，故原告的上述主张，缺乏合同约定和法律依据，且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式为对房屋所有权人实行货币补偿等，其相关补偿应归房屋所有权人，故对原告的上述请求，本院不予支持。 关于焦点四，本院认为，反诉原告主张反诉被告尚欠其2017年12月至2018年10月期间的租金15,400元及搬离案涉房屋最后一月的水电费1,400元，但根据反诉被告提供的微信转账凭证和微信聊天记录可知：2019年5月20日反诉被告还曾支付反诉原告之女宋小红2019年6月份门市租金，且宋小红还拒收了反诉被告缴纳的2019年7月份租金和水电费，故本院认为，反诉原告的主张因缺乏事实和理由，证据不足，且有悖常理，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）项彬与被告（反诉原告）宋登照于2016年9月1日签订的《租房合同》于2019年7月15日解除； 二、被告（反诉原告）宋登照于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）项彬装修装饰补偿款39,647.20元； 三、驳回原告（反诉被告）项彬的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）宋登照的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取计4,106元，反诉受理费减半收取计110元，以上共计4,216元，由原告（反诉被告）项彬负担3,706元，被告（反诉原告）宋登照负担510元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇一九年十一月二十九日 书记员  李 锐