江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初8490号原告（反诉被告）：南京美味达餐饮管理有限公司，住所地南京市高新技术产业开发区永强路8号香溢紫郡花园（雅苑）37幢110室。法定代表人：丁欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭心宇，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司，住所地南京市鼓楼区江东北路313号、315号、317号、317-1号、319号。负责人：王庆华，该公司总经理。被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区汉中路27号。法定代表人：陈晓明，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：薄文雯，女，该公司职员。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈晨，男，该公司职员。原告（反诉被告）南京美味达餐饮管理有限公司（以下简称美味达公司）与被告（反诉原告）南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司（以下简称友谊华联金盛分公司）、南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美味达公司委托诉讼代理人彭心宇、被告（反诉原告）友谊华联金盛分公司、被告友谊华联公司共同委托诉讼代理人薄文雯、陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美味达公司向本院提出诉讼请求：1.2016年10月5日原告与被告友谊华联金盛分公司签订的《租赁合同》于2017年4月10日（即原告收到行政处罚决定书之日）解除；2.两被告退还原告租金243225元、租赁押金（保证金）2万元，并自2015年8月11日（即原告付款日期）起按照银行同期同类贷款利率向原告支付利息至被告实际给付之日止；3.两被告退还原告装修押金2万元、电卡押金500元，并自2015年10月5日（即原告付款日期）起按照银行同期同类贷款利率向原告支付利息至被告实际给付之日止；4.两被告向原告赔偿原告受到的损失442678.35元（包含投资快天下品牌使用费的损失98000元、燃气投资损失73995.35元、通风管道损失22300元、厨具损失45650元、装修损失179100元、网络推广损失3800元、餐具损失11833元、收银机损失4000元、发票机损失1000元、行政处罚3000元）。事实和理由：2016年10月5日，原告与被告友谊华联金盛分公司签订《租赁合同》，约定被告友谊华联金盛分公司将位于南京市鼓楼区江东北路313号、315号、317号、317-1号、319号负一楼F015号149.24平方米的展位（以下简称涉租房屋）出租给原告用于经营餐饮；租赁期限为5年，自2016年9月15日起至2021年9月14日止等等。合同签订后，原告按约交纳租金及押金。后原告经了解得知，涉租房屋所在的本市郑和国际广场项目规划明确无餐饮业态，不得设置餐饮服务，环保等政府管理机关禁止此处开展餐饮经营活动。作为出租人的友谊华联金盛分公司隐瞒该事实，致使原告不能实现合同目的，故诉至法院，请求判如所请。被告友谊华联金盛分公司、友谊华联公司辩称，被告同意解除原、被告双方间的租赁合同。关于原告主张被告退还租金，由于原告实际使用并占用被告房屋至2019年2月19日，故该主张不符合法律规定。关于原告在被告房屋内安装燃气设施，并非原告经营中必须安装的相关设备，原告完全可以用电代替燃气进行经营，所以不应支持原告此部分的损失。由于燃气设施系以原告名义进行安装，如后期需拆除，需原告申请并办理相关手续，港华燃气公司才会予以拆除，并退还原告押金，所以不应由被告退还原告该押金。本案中，友谊华联公司应承担补充清偿责任，而非连带责任。反诉原告友谊华联金盛分公司向本院提出诉讼请求：反诉被告美味达公司支付反诉原告租金292808.88元（自欠付租金之日2017年12月10日至2019年2月19日共计436天，4.5元／天／平方米×149.24平方米×436天）。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年签订《租赁合同》，约定反诉原告将涉租房屋共计149.24平方米出租给反诉被告使用，租期5年，自2016年9月15日起至2021年9月14日止；第一年（含免租期）租金为204831.9元，反诉被告给付反诉原告263225元仅够支付至2017年12月9日的租金，之后的租金反诉被告一直未交纳，但其一直占用涉租房屋，故依法提起反诉。反诉被告美味达公司辩称，2017年6月15日，被告友谊华联金盛分公司已签收原告寄出的租赁物返还通知函，原告已将涉租房屋置于一个可交付的状态，而两被告怠于接收该房屋所造成的损失应由其自行承担。根据现场勘验情况，两被告经营管理的商场因自身原因无法正常招租，负一层的商铺为拆除状态，根本不具有任何商业价值，不具备正常经营的条件，反诉原告并无损失，因此不能参照合同中约定的租金标准。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。被告友谊华联公司辩称，友谊华联公司同意友谊华联金盛分公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告美味达公司法定代表人丁欣与案外人南京市鼓楼区磬妧淼中式快餐店（以下简称磬妧淼快餐店）经营者祁雅慧系夫妻关系。本案中，祁雅慧同意由美味达公司作为原告就涉租房屋向两被告主张有关各项损失。2015年7月25日，祁雅慧（乙方）与合肥快天下餐饮管理有限公司（甲方）签订《授权经营合同》，约定甲方授权乙方有偿使用甲方的“快天下”商标与专用“授权标识”、名称、标准字体、颜色、旗帜、广告画等宣传物以及“快天下”自有的商业运营模式；授权经营店地址为南京市鼓楼区江东北路；授权经营（商标）使用费为9.8万元；本合同授权经营期限为6年，自2015年7月25日起至2021年7月24日；赠送餐具150套、前厅工作服12套、后厨工作服8套、宣传单页1万张等等。根据该合同，祁雅慧已支付品牌使用费98000元。2015年12月1日,祁雅慧（甲方）与南京大兆通风设备有限公司（乙方）签订《通风管道制作安装合同》，约定依据甲方要求内容工程制作安装费用总价定为22300元，本工程在7个工作日安装结束等等。祁雅慧已按约给付了22300元。2016年5月16日，祁雅慧经营的磬妧淼快餐店（甲方）与南京港华燃气有限公司（乙方）签订《工商客户管道燃气供用气安装工程合同书》，约定供气系统配套建设地址为本市鼓楼区江东北路313号，该工程设计预算总额69001元等等。2016年7月11日，该工程决算结束。2016年10月5日，原告美味达公司（乙方）与被告友谊华联金盛分公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉租房屋（149.24平方米的展位）出租给乙方用于经营餐饮类，品牌为快天下；租赁期限为5年，自2016年9月15日至2021年9月14日；甲方给予乙方60天的【免租期/装修期】，在此期间，乙方不向甲方支付展位及设施使用费，但发生的物业管理费和其他应由乙方支付的费用仍正常交纳；若乙方在合同期间内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的展位及设施使用费；展位及设施使用费按每天每平方米4.5元计算，租金单价包含空调费、物业费及杂费；2016年9月15日至2017年9月14日期间原租赁费245126.7元，优惠金额40294.8元，优惠后租赁费204831.9元；按照先付款后使用的原则，由乙方按年向甲方支付；乙方应于合同签订之日向甲方交纳2万元保证金；乙方新进场自行装修时，需交纳装修押金，200平方米以内缴纳1万元等等。上述《租赁合同》的实际承租人为磬妧淼快餐店。为履行上述合同，祁雅慧已陆续向友谊华联金盛分公司支付了5万元、213225元，对前述合计263225元款项，原告认为包含保证金2万元，其余系租金；被告则认为均已转化为租金。南京王者之风建筑装饰股份有限公司为涉租房屋进行装修，工程款总计179100元，并以该公司名义向友谊华联金盛分公司缴纳了装修押金2万元、电表押金500元，合计20500元，该公司出具《情况说明》，载明该20500元款项应退还原告美味达公司。为满足经营之需，祁雅慧定制或购买了厨具、餐具、收银机等设施，并提供了订货合同、清单、收据证明该事实。原告另支出58同城网络推广服务费3800元。另查明，包括涉租房屋在内的郑和国际广场项目由南京郑和国际广场建设有限公司经规划核准后开发建设。南京市环保局于2008年4月7日在《关于郑和国际广场建设有限公司郑和国际广场项目环境影响报告书的批复》中，明确该项目商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。2017年3月22日，南京市鼓楼区环境保护局（以下简称区环保局）向磬妧淼快餐店发出《告知函》，告知其租赁的商业场所内不能设置餐饮项目。2017年3月21日，区环保局对磬妧淼快餐店作出《行政处罚事先告知书》，并于2017年4月10日作出《行政处罚决定书》，处罚理由为磬妧淼快餐店未依法备案建设项目环境影响登记表，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条第四款“国家对环境影响登记表实行备案管理”的规定，构成违法。处罚决定为：责令停止违法行为，并罚款人民币3000元。磬妧淼快餐店对此未提起行政复议或行政诉讼，并已缴纳了罚款3000元。2017年4月23日，磬妧淼快餐店停业。2017年5月8日，本院曾立案受理磬妧淼快餐店与两被告房屋租赁合同纠纷一案。2017年8月8日，本院作出（2017）苏0106民初4322号民事裁定书，认定磬妧淼快餐店并非租赁合同的当事人，并非适格的当事人，不具有诉讼主体资格，裁定驳回磬妧淼快餐店的起诉。2017年6月14日，磬妧淼快餐店经营者祁雅慧向被告友谊华联金盛分公司邮寄租赁物返还函一份，主要内容为“磬妧淼快餐店因受到鼓楼区环保局部门行政处罚，已于2017年4月23日停止营业，现请贵司安排人员接收本店承租的展位。”2017年6月15日，被告友谊华联金盛分公司收到该函件。但之后，友谊华联金盛分公司未接收涉租房屋。2018年7月19日，原告诉至本院，要求撤销原、被告间《租赁合同》，被告退还原告租金、押金等费用，并赔偿原告损失。2018年9月5日，本院第一次开庭审理本案，原、被告双方均到庭，原告当庭变更部分诉讼请求，要求确认原告与被告友谊华联金盛分公司间的《租赁合同》于2017年4月10日解除；被告友谊华联金盛分公司依法提起反诉。2019年2月19日，被告友谊华联金盛分公司收回涉租房屋，并与原告代理人彭心宇律师签订《租赁房屋交接协议》。在诉讼过程中，经原告申请，本院依法委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称德道天诚公司）对涉租房屋内装饰装修等财产损失进行评估。德道天诚公司于2019年4月11日出具资产评估报告书，结论为：在评估基准日2019年2月19日涉租房屋因租赁合同纠纷造成的燃气安装损失评估价值为65996元，通风管道损失评估价值为20199元，装饰装修损失评估价值为133695元，合计219890元。上述事实，有当事人陈述、营业执照、结婚证、《租赁合同》、收据、告知函、《行政处罚决定书》、资产评估报告书、《租赁房屋交接协议》、本院（2017）苏0106民初4322号民事裁定书等证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证房屋使用能够实现合同目的。本案中，南京市环保局于2008年4月7日在《关于郑和国际广场建设有限公司郑和国际广场项目环境影响报告书的批复》中，已明确包括涉租房屋在内的商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。区环保局在进行环保验收时亦强调南京市环保局的上述批复内容不能擅自改变。此外，友谊华联金盛分公司至今仍未取得包括涉租房屋在内的商场可以经营餐饮的环保许可。友谊华联金盛分公司将不符合环保要求的商业场所出租给原告用以经营餐饮，致使原告无法使用涉租房屋合法经营，应当认定友谊华联金盛分公司交付的房屋不符合合同约定，原告无法实现正常合法经营餐饮的合同目的。故原告要求解除其与友谊华联金盛分公司之间的房屋租赁合同，事实清楚，法律依据充分，本院予以支持。因在本案审理中，原告于2018年9月5日第一次庭审时变更请求，明确向被告表示要求解除合同，故双方的合同应于2018年9月5日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告退还原告租金243225元、租赁押金（保证金）2万元、装修押金2万元、电卡押金500元及利息的诉请，友谊华联金盛分公司不同意退还，并反诉要求原告支付2017年12月10日至2019年2月19日期间租金292808.88元。对此本院认为，双方合同约定自2016年9月15日起开始计算租金，在合同履行过程中，原告于2017年4月23日停业，2017年6月15日友谊华联金盛分公司收到涉租房屋实际经营者祁雅慧要求接收该房屋的函件，故涉租房屋2016年9月15日至2017年4月22日的租金为147747.6元（4.5元／平方米／天×149.24平方米×220天）。本院综合合同无法履行的原因、原告占有涉租房屋以及涉租房屋租金标准等事实，酌定2017年4月23日至2017年6月15日期间减免原告50%的租金，即该期间内涉租房屋租金为18132.66元（4.5元／平方米／天×149.24平方米×54天）。根据合同约定，第一年2016年9月15日至2017年9月14日期间租金优惠40294.8元，故原告应支付2016年9月15日至2017年6月15日期间的租金125585.46元（147747.6元+18132.66元－40294.8元）。关于2017年6月15日之后的租金，因本案中系被告友谊华联金盛分公司违约，其于2017年6月15日收到涉租房屋实际经营者祁雅慧要求接收该房屋的函件后，未积极履行接收房屋的义务，且原告并未实际占用或经营该房屋，并非原告自行扩大损失部分，2017年6月15日之后房屋的空置损失应由违约方即友谊华联金盛分公司自行承担，故对友谊华联金盛分公司的反诉请求本院不予支持。原告已支付263225元，扣除前述125585.46元后，友谊华联金盛分公司应退还原告租金137639.54元，并退还原告装修押金2万元、电卡押金500元，并自合同解除之日2018年9月5日按银行同期同类贷款利率给付原告利息。关于原告主张的品牌使用费损失98000元，考虑涉租房屋的实际经营期间、品牌授权经营期限等因素，酌定友谊华联金盛分公司赔偿原告该项费用50000元。关于原告主张的燃气投资损失73995.35元，因原、被告双方的租赁合同中并未约定友谊华联金盛分公司应为涉租房屋提供燃气，相关关联案件已生效判决认定由承租人自行承担该项费用，故原告要求友谊华联金盛分公司对此赔偿，本院不予支持。关于原告主张的通风管道损失22300元、装修损失179100元，经评估，在评估基准日2019年2月19日，涉租房屋通风管道损失评估价值为20199元，装饰装修损失评估价值为133695元，该评估程序合法，内容真实，本院对此予以认定，友谊华联金盛分公司应赔偿原告前述费用。关于原告主张的厨具损失45650元、餐具损失11833元、收银机损失4000元、发票机损失1000元，原告表示今后不从事餐饮，前述物品已处理，本院结合友谊华联金盛分公司违约、前述物品价值已降低等因素，酌定友谊华联金盛分公司对此承担的赔偿数额为15000元。关于原告主张的网络推广损失3800元，结合涉租房屋的实际经营期间、网络推广期限等因素，酌定友谊华联金盛分公司赔偿原告该项费用1700元。关于原告主张的行政处罚3000元，区环保局出具的罚款决定书处罚的对象为磬妧淼快餐店，处罚原因是其从事餐饮项目未依法备案建设项目环境影响登记表。因此，原告主张的3000元罚款应由磬妧淼快餐店自行承担。综上所述，友谊华联金盛分公司应返还原告租金、押金合计158139.54元（137639.54元+20000元+500元），并自2018年9月5日按银行同期同类贷款利率给付原告利息；应赔偿原告各项损失合计220594元（50000元+20199元+133695元+15000元+1700元）。友谊华联金盛分公司系友谊华联公司设立的分公司，故友谊华联公司应对友谊华联金盛分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告南京美味达餐饮管理有限公司与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司就南京市鼓楼区江东北路313号、315号、317号、317-1号、319号负一楼F015号149.24平方米的展位签订的租赁合同于2018年9月5日解除；二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告南京美味达餐饮管理有限公司租金、押金合计158139.54元，并自2018年9月5日按银行同期同类贷款利率给付原告利息至被告实际给付之日止；三、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告南京美味达餐饮管理有限公司损失220594元；四、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司对上述债务承担补充清偿责任；五、驳回原告南京美味达餐饮管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11698元，评估费10000元，合计21698元，由原告承担8598元，两被告承担13100元；反诉案件受理费5692元，减半收取2846元由反诉原告承担（原告已预交诉讼费11698元、评估费10000元，被告友谊华联金盛分公司已预交反诉费5692元，于本判决生效之日起十日内一并结算）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  冯亚晨人民陪审员  王含维人民陪审员  刘 欢二〇一九年十一月三十日书 记 员  张 妍履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。