湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初122号原告（反诉被告）：李飞英，女，1977年5月29日出生，汉族，住株洲市天元区。委托诉讼代理人：张良，株洲市神农法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，提起反诉、代收法律文书，非诉讼调解。委托诉讼代理人：李克勤，男，1973年1月20日出生，汉族，住浙江省临海市，系原告李飞英的丈夫。代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：宋勇，男，1968年4月20日出生，汉族，住株洲市天元区。委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为进行和解、调解，代为提起反诉、代为上诉，代为调取相关证据材料，代为签收有关法律文书等。委托诉讼代理人：彭杨群，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告李飞英与被告宋勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，适用简易程序由审判员郭军独任审理，于2019年3月4日转为普通程序。在审理过程中变更承办人为谭优，后因案情复杂转为普通程序，由审判员谭优担任审判长、与人民陪审员胡菊香、赵平和组成合议庭。在诉讼过程中，被告宋勇对原告李飞英提起反诉，本院予以受理，于2019年5月6日、5月27日、11月8日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李飞英及其诉讼代理人张良、李克勤，被告（反诉原告）宋勇的委托诉讼代理人郭华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李飞英向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告退还因其违约而收取的租金及押金共计233332元；3、请求判令被告赔偿原告门面装修损失200000元；4、被告承担本案的诉讼费。后在诉讼过程中，原告（反诉被告）李飞英将第3项诉讼请求撤回，变更为：1、请求判令解除原被告间签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告退还原告因其违约而收取的租金及押金共计233332元。事实和理由：2017年3月20日，原告与被告签订了两份《房屋租赁合同》（该门面租赁合同应被告要求以两份合同形式签订，以下简称该合同），该合同约定：一、甲方(被告)将座落在株洲市建设南路341-343号两空门面出租给乙方(原告)使用;二、房屋用途为服装经营；三、租赁期限约五年，从2017年3月30日起至2017年5月20日为装修期，计租期自2017年5月21日起，合同至2021年12月31日止;四月、租金及支付方式为，年租金为55000元整，每年提前三个月支付年度租金。另，该合同同时约定，乙方原告)拖欠租金或费用累计达一个月时，甲方(被告)有权终止合同，收回房屋，乙方(原告)需支付50000元履约保证金并且约定任何一方不能履行本合同的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，并按年租金的一半承担违约金。该合同签订后，原告按约先期对门面进行了装修，共计花费装修费用20多万元，并支付了租金。到2018年3月份，由于原告所经营的是羽绒服，原被告双方协商同意由一方转让用于短期租赁，后经协商由被告从4月至9月期间转租他人经营，租金由被告收取。9月18日，原告按被告要求支付了六个月的租金275000元，然而，在2018年12月14日下午，被告以要求支付2019年5月份后租金为由将原告的员工从门面骗出，并采取断电的方式将门锁住，后导致原告所存门面200多万元的服装无法销售，事后，原告数次要求与被告协商，被告完全采取躲避的方式置之不理。原告认为，依据双方所签订合同的规定，被告的行为完全违反合同约定，对原告所产生的损失应承担合部违约责任。故诉至法院，请求依法判决。为维护原告合法权益，故向法院起诉，请求依法判决。被告（反诉原告）宋勇辩称并提出反诉请求：1、在合同期内，我们没有变更或修改合同的意思表示。2、根据合同约定，原告没有按照约定交满一年的租金，构成违约的事实。3、被告依据合同第九条第二款之约定，合理采取救济措施，用停电的方式督促原告交满一年的租金，符合合同的约定及法律的规定，所造成的损失由原告自行承担。4、目前原告单方解除租赁合同，无法律和事实依据，构成违约，依法需要向被告承担违约责任。综上，恳请法庭依法查明事实，驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）宋勇提出反诉请求：1、请求依法判令原告向被告支付第二年度的剩余租金275000元；2、请求依法判令原告向被告支付因逾期支付租金的滞纳金541750元（滞纳金按照所欠租金的1%的标准暂从2018年8月21日计算至2019年3月6日，实际计算至缴纳租金之日止）；3、有原告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，反诉请求变更为：1、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付剩余的租金27.5万元（2018年11月21日至2019年5月20日的租金）及2019年5月21日起暂计至2019年11月21日止的27.5万元的租金和后续直至交房之日起的租金。2、滞纳金60万元，按照所欠租金每日1%的标准，从2018年8月21日计算至2019年11月8日（实际计算至缴纳租金之日止）。事实与理由：2017年3月20日，反诉人与被反诉人签到《房屋租赁合同》，合同约定:一、甲方(反诉人)将坐落在株洲市建设南路341-343号两空门面出租给乙方(被反诉人)使用；二、租赁期限约为5年，年租金为55万元，租金按年结算，每年提前三个月支付下年度租金;三无论何种原因，乙方逾期支付租金等的，除及时补交外，每逾期一日由乙方按欠缴金额的1％向甲方交纳滞纳金，甲方有权停供乙方水电源;四、租赁期间，乙方不得擅自将承租的房屋和设施转租、转包转让、抵押或以假联营、假合作的形式由塌方使用，一经发现，则本合同自行终止，并以乙方履约金全额抵作为违约金和承担甲方空置期间的损失。合同签订后，第一个年度，被反诉人按照合同的约定支付了2017年5月21日至2018年5月20日的租金。2018年3月左右，因被反诉人经营的是羽线服，夏季为羽绒服的淡季，被反诉人向反诉人提出，在租赁期间每年的4月至8月，想要进行短暂的转租。反诉人考虑到被反诉人的实际经营情況，于是同意了被反诉人提出的想短暂转租的观点，并在《房屋租赁合同》的第五条第三款第一项增加“同意乙方每年四月至八月用于短租”。反诉人同意在此期间，被反诉人可以进行短暂的转租，由被反诉人自己寻在承租人收取短期租金2018年5月，反诉人要求被反诉人支付第二个年度2018年5月21日至2019年5月20日期间的年度租金时，被告以经营困难为由，请求反诉人予以时间上的宽限，到2018年9月18日，被反诉人才缴纳第二个年度半年的租金275000元。之后反诉人多次促使被反诉人缴纳剩余租金，被反诉人以种种理由拒绝支付剩余租金被反诉人拒绝支付租金的行为已经严重违反了《房屋租赁合同》的约定，恳请贵院支持反诉人的全部反诉请求，维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）李飞英辩称：本诉被告要求本诉原告支付逾期的租金以及滞纳金没有事实依据，应当不予支持。1、第二年度的租金交付日期，应是2019年2月20日，依据双方所签合同约定，下年度租金应提前三个月交付，而依据第一年度租金交付时间，2017年5月21日至2018年5月20日，以此类推，下年度的租金交付日期为2018年的2月20日以及2019年的2月20日，而不是被告在2018年12月14日将原告门面大门强行关闭，要求原告支付所谓的剩余租金。2、2018年4月中旬至2018年9月18日，共五个月时间，该诉争的门面是被告方转租出去的，并收取了相应的租金，而不是其反诉状所称的“原告转租出去的”，被告完全过于否认事实。3、依据双方合同租金应当提前三个月支付的约定，被告方应当在2018年2月20日要求原告交纳第二年度租金，而不是在2018年9月18日要求原告支付275000元的租金，原因是，原告在第一年度租金还未到期的情况下（还有一个月），就将门面暂时还给了被告，而被告将门面自行转让给他人经营了五个月并收取了租金，加上原告在第一年度留存的一个月租金和后期交付的275000元六个月的租金，正好是十二个月，而现在被告在收取了他人五个月的租金后，反过来又向原告收取这五个月的租金，显然有失诚信与公平。综上所述，被告的反诉请求没有事实根据，应当不予支持。原告（反诉被告）李飞英向本院提交了如下证据：1、原告李飞英身份证，拟证明原告适格的主体资格；2、被告宋勇身份信息，拟证明被告适格的主体资格；3、房屋租赁合同，拟证明原被告租赁门面等事实；4、原被告短信聊天记录，拟证明被告门面短租的事实；5、付款凭证，拟证明原告租门面付款的事实。6、装修票据，拟证明原告装修租赁门面花费近24万元；7、证人出庭申请书，拟证明2018年5月至2018年9月期间为被告转租他人经营的事实。8、报案登记表，拟证明原告所租门面被被告锁住了大门，后原告报警的事实。9、证人证言拟证明2018年5月至2018年9月期间为被告转租他人经营的事实。10、2018年12月17日电话录音碟片一张和文字版，拟证明被告要求原告缴纳2019年5月至11月的租金275000元的事实。对原告（反诉被告）李飞英提交的证据被告（反诉原告）宋勇发表了如下质证意见：对证据1、2的三性均无异议，证据3的三性均无异议，但向法庭说明《房屋租赁合同》两份合起来实际上是一份，根据《房屋租赁合同》的约定，每个租赁年度的交租时间是每年的2月20日之前，而且被告同意原告在每年4至8月用于短期出租，并不影响原告每年必须向被告完整的支付一整年的租金，根据《房屋租赁合同》第九条约定，在原告未能按约定支付租金的情况下，被告有权对门面停电停水，并不承担损失赔偿责任。证据4的真实性有异议，在短信中，原告所述部分内容与客观事实不符，该部分证据的部分聊天内容已被删除，我方有完整的聊天记录，并作为被告的证据，一并向法庭提交。证据5三性无异议，原告未按合同约定向被告支付2018年度的租金，仅支付了2018年度一半的租金。证据6三性均有异议，因原告未附相关装修合同，不能证明以上票据系装修款项。对证据7的三性均有异议。对证据8的三性无异议，“简要案情及损失情况”一栏中记载的是被告对原告所租门面采取了停电措施，符合《房屋租赁合同》的约定。对证据9的三性均有异议。对证据10录音的三性均有异议，真实性有异议，无法核实被录音者的身份，录音的时间、聊天内容所涉及的对象。合法性有异议，未经他人允许偷录的他人言论，不能作为证人证言，该证据来源不合法。关联性有异议，与本案无关，实际出租人是被告宋勇，任何他人意见并不代表宋勇的意见，纯属其个人观点。被录音人在不知道实际的情况下所做的任何言论均与本案无关。同时，在本案开庭后，已确认门面只有一把钥匙，且该钥匙在2019年8月份由本代理人在法院领取，不存在关门后要向宋勇领取钥匙的可能性。被告（反诉原告）宋勇向本院提交了如下证据：1、宋勇与原告的聊天记录（2018年4月13日起至2018年12月24日止），拟证明原告于2018年4月至9月停止营业，原告征得被告同意，拟对外短期租赁给第三人经营，但没有成功。原告在停业期间，也继续要求被告减租，但被告没有同意。在原告请求下，被告愿意协助原告转租，没有成功，也至始至终没有同意修改合同或者变更合同的履行。2、被告员工张经理与原告的微信聊天记录（2019年4月26日至2019年4月29日），拟证明门面一直归原告掌管，且被告员工有向原告的催收记录，应当承担解除合同后在移交门面给原告前的全部租金。被告不经营的原因是自身身体怀孕的原因。对被告（反诉原告）宋勇提交的证据原告（反诉被告）李飞英的质证意见为：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，原告方已向法庭提交了，通过双方的聊天内容，可以反映出事实，2018年4月15日，原告方已经将门面钥匙交给了被告方，并且直到2018年9月18日被告才将该门面的钥匙还给原告的事实。对证据2真实性无异议，与本案没有关联性，也不能够证明被告所要证明的目的。本院经审查后认为原告（反诉被告）李飞英提交的证据1、2、3、5、8予以采信，对证据4、6、7、9、10的证明目的进行综合认定。对被告（反诉原告）宋勇提交的证据1、2的证据目的进行综合认定。根据本诉与反诉双方当事人的诉辩主张和举证质证的情况，本院认定事实如下：2017年3月30日，被告（反诉原告）宋勇作为出租方（甲方）与原告（反诉被告）李飞英作为承租方（乙方）共同签订了一份《房屋租赁合同》，合同的主要内容包括：“第一条、出租物业。1、甲方自愿将座落在株洲市建设南路341-343号两空门面房屋，面积见实物或平面红线图，出租给乙方使用。……第二条：房屋用途。该房屋乙方承租后，用途为：服装经营，由乙方使用。除双方有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。三、租赁期限。租赁期约五年，出租方从2017年3月30日起将出租房屋交付乙方用于装修使用至2017年5月20日止，计租期自2017年5月21日起，将出租房屋交付乙方使用至2021年12月31日止。合同终止，甲方收回房屋。四、租金及支付方式。上述出租房屋年租金为人民币100000元整，租金按年结算，每年提前三个月支付下年度租金。第五条甲方的权利和义务，第3条中加进了“同意乙方每年四月至八月用于短租”。第六条乙方的权利和义务。1、本合同签订时，乙方需付给甲方履约保证金伍万元。履约保证金不计利息。租赁期满，经结算并交还甲方房屋后，履约保证金由甲方如数返还乙方。第八条合同期满和提前终止。1、租赁期满或合同解除后七日内，乙方须无条件搬出承租房屋内的物件，将所租房屋设施交还甲方。其装修、装饰采用“来装去丢”的原则无偿移交给甲方。第九条违约责任。2、不论何种原因，乙方逾期交付租金、水电等规费，除仍应及时补交外，每逾期一日由乙方按欠缴金额的1%向甲方缴纳滞纳金。甲方并有权停供乙方水电源。……甲方（签章）：宋勇。乙方（签章）：李飞英。本合同签订地点：株洲芦淞区。签订时间：2017年3月20日。”2017年3月30日，宋勇与李飞英签订了上述《房屋租赁合同》的同时还签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，该补充协议中对原合同的租金进行了增加，具体为：“第四条租金及支付方式。上述出租房屋年租金在原合同基础上增加人民币450000元整。”上述二个合同签订后，李飞英对租赁房屋进行了装修，从事波司登羽绒服经营销售。李飞英于2017年3月21日向宋勇支付了租金100000元及押金50000元；于2017年5月15日向宋勇支付了租金450000元；于2018年9月18日向宋勇支付了租金275000元。因李飞英从事的是季节性产品羽绒服销售，李飞英与宋勇协商一致由宋勇将涉案的租赁的房屋从2018年4月至8月共4个月的时间短期转租给他人。故李飞英已支付租金共825000元可以计算相应的租期为22个月，即从2017年5月20日起至2019年3月20日止。2018年12月14日，宋勇强行将涉案的租赁房屋停水停电，李飞英无法进入租赁房屋进行经营,一直关门停业至今。李飞英就其租赁房屋被停水停电一事于12月17日向株洲市公安局芦淞分局建设派出所报警，后于12月21日向本院提起诉讼。在本案的审理过程中，在本院的主持下李飞英于2019年8月21日将租赁房屋的钥匙交给宋勇。另查明，李飞英于2019年4月28日申请对门面装修损失进行鉴定，于7月23日申请对门面经营损失进行鉴定。后李飞英于10月9日撤回对门面经营损失的鉴定，于10月29日撤回对门面装修损失的鉴定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、李飞英与宋勇签订的《房屋租赁合同》是否已经解除？二、宋勇是否应当向李飞英退还已经收取的租金和押金共计233332元？三、李飞英是否应当向宋勇支付剩余的租金275000元（2018年11月21日至2019年5月20日的租金）及2019年5月21日起暂计至2019年11月21日止的275000元的租金？是否应当支付滞纳金600000元？计算标准如何？分析如下：关于争议焦点一：李飞英与宋勇签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。我国合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。此外第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，本诉原告和被告在《房屋租赁合同》和《补充协议》中均约定租金交纳逾期则甲方（宋勇）有权解除合同。虽然双方在《房屋租赁合同》中约定了承租人不按期支付租金出租人有权解除合同，但本案中，李飞英在第二年度仅仅支付半年的租金275000元时，宋勇收取了上述275000元后并没有立即提出异议，也没有提出明确要求李飞英在一定的合理期限内补交余下未交纳的另外半年租金275000元，宋勇其以自己的行为默认了李飞英一次性仅交纳半年租金的事实。但宋勇从2018年12月14日开始将李飞英租赁的门面停水停电，因此李飞英无法正常经营，后于2019年12月21日向本院提起诉讼，主张要求解除合同法律规定的合同解除条件。宋勇辩称李飞英不付租金，系因其默认李飞英支付半年租金275000元并非李飞英不履行支付租金义务导致的，结合李飞英提交的宋勇同意仅交纳半年租金证据，故对宋勇的辩论意见，本院不予采信。综上，本院认为，本诉李飞英与宋勇签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日宋勇将门面停水停电的当天已经解除，本院确认李飞英与宋勇签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月14日解除。关于争议焦点二：宋勇是否应当向李飞英退还已经收取的租金和押金共计233332元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，李飞英与宋勇双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。在合同解除后，宋勇应当根据合同约定和交易习惯向李飞英返还50000元押金。李飞英在本案中之所以要求宋勇退还已收取的租金，是因为其主张宋勇在2018年4月份至8月份存在转租他人并另行收取他人租金，原告向本院提交了证人证言等证据，除此之外还提供了手机短信息等证据证明宋勇存在转租和收取租金，以及2018年9月18日交纳的租金275000元的租期系从2018年10月计算至2019年3月的事实。故李飞英的已支付租期可以计算租期至2019年3月20日止，但由于宋勇已于2018年12月14日强行停水停电导致李飞英无法继续经营，故宋勇应当向李飞英退还从2018年12月15日起至2019年3月20日的租金（共96天），按年租金为550000元，日租金为1506.85元计算，共计为144657.6元。故对李飞英提出的要求宋勇返还押金50000元的诉讼请求，本院予以支持。对李飞英提出的要求宋勇退还已收取的租金的诉讼请求予以部分支持，宋勇应当向李飞英退还租金共计144657.6元。关于争议焦点三：李飞英是否应当向宋勇支付剩余的租金275000元（2018年11月21日至2019年5月20日的租金）及2019年5月21日起暂计至2019年11月21日止的275000元的租金，是否应当支付滞纳金600000元，计算标准等问题。上文中已经分析了本院确认李飞英与宋勇签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月14日解除。李飞英已实际支付的租金可以计算的租期时间至2019年3月20日，在租期未到的情况下，宋勇在2018年12月14日将门面停水停电导致李飞英无法继续经营存在过错。虽然门面被停水停电后由宋勇掌握了门面的控制权，可以随时换门锁和钥匙，原来门面的钥匙仅仅是一个形式，但李飞英并未向宋勇及时返还门面钥匙导致宋勇无法及时将门面进行转租亦存在相应过错。李飞英直至2019年8月21日才将门面钥匙返还宋勇，故从2019年3月21日至8月21日（共154天）的租金损失共232054.9元，应当由李飞英承担25%，宋勇承担75%，即原告承担租金损失58013.73元。按每逾期一日按欠缴金额1%的标准计算滞金，从2019年3月21日起计算至8月21日，共154天，滞纳金共计89341.56元，共计147355.29元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认本诉原告李飞英与本诉被告宋勇于2017年3月30日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2018年12月14日解除；二、本诉被告宋勇于本判决生效之日起三日内向本诉原告李飞英返还押金（租赁房屋）人民币50000元，退还已收取的租金人民币144657.6元，共计人民币194657.6元；三、反诉被告李飞英于本判决生效之日起三日内向反诉原告宋勇支付租金损失58013.73元及滞纳金89341.56（滞纳金按照所欠租金的1%的标准暂从2018年8月21日计算至2019年3月6日，共154天，期后按同一标准计算至实际缴纳租金之日止），共计人民币147355.29元；四、驳回本诉原告李飞英的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告宋勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4800元，由本诉被告宋勇负担4100元，由本诉原告李飞英负担700元；反诉案件受理费15150元，由反诉被告李飞英负担3248元，由反诉原告宋勇负担11902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。案件受理费向株洲市财政局非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谭 优人民陪审员  赵平和人民陪审员  胡菊香二〇一九年十一月八日法官助理粟欢书记员彭舒甜《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。