_山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初2729号 原告：张德森。 委托诉讼代理人：张春红。 委托诉讼代理人：鞠展坤，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊壹品置业有限公司，住所地潍坊市寒亭区商城农贸市场东北天津路西。 法定代表人：辛爱民，董事长。 委托诉讼代理人：高翠波、仪芳如，山东大韵律师事务所律师。 第三人：陈奎锋。 原告张德森与被告潍坊壹品置业有限公司（以下简称壹品置业）、第三人陈奎锋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2018年10月29日，本院作出（2018）鲁0705民初1794号民事判决后，原告不服，上诉至山东省潍坊市中级人民法院。2019年5月20日，山东省潍坊市中级人民法院作出（2019）鲁07民终1764号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张德森向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付原告从被告处购买的房屋，并为原告办理不动产登记等相关手续；2、判令被告支付延期交房违约赔偿金80000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发的××××商品房项目由第三人担任项目经理所在的公司承建，因为资金周转问题，被告将其××××15号楼2单元1层102号房抵顶给第三人作为工程款；又因为第三人在施工过程中资金短缺，向原告挪借资金等原因，第三人经其公司同意，又将该房产抵顶给原告，并协助原告到开发商即被告处签订购房合同，办理了相关购房手续。购房合同约定，被告应在2017年10月31日之前交付房屋，但至今，被告不仅未向原告交付房屋，反而以第三人违约为由书面告知原告要收回该房屋。被告的行为严重违约，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判如所请。 被告壹品置业辩称，1、本案商品房买卖合同不是独立存在的合同，不能将其与其他抵顶协议割裂开单独主张其中的权利。该商品房买卖合同不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条中定义的商品房买卖合同。原、被告都没有买卖房屋的意思表示，更不用说达成买卖房屋的合意。原告既没有实际支付购房款，也不是消费性购房人。本案基础法律关系：第三人是被告所开发商品房的施工人，被告与第三人存在建设工程合同关系，而原告与第三人存在劳务报酬欠款关系。被告为抵消与第三人的工程款而签订以房抵债协议，第三人为消除与原告的劳务报酬再次将涉案房屋抵顶给原告。原被告间并不存在任何债权债务关系，也没有为抵顶欠款达成合意。所以，该商品房买卖合同不是独立存在的，必须以其他两个抵顶协议为前提条件；2、原被告双方从没有以房抵顶欠款的意思表示，也没有终止某种债权债务建立商品房买卖合同关系的合意。被告签订商品房买卖合同的目的是基于与第三人抵顶工程款的关系，并且抵顶是附条件的。这是被告抵顶房产的真实意思表示。被告以涉案房产抵债的合同相对人只有第三人，与原告签订商品房买卖合同仅是履行其与第三人之间的以房抵顶工程款协议及配合第三人与原告抵顶欠款而出具的相关手续。对于被告来说，事实上商品房买卖合同相对人仍然是第三人，而原告仅仅是代替第三人签订合同的顶名人。 第三人作为个人承建被告建设工程，其施工的项目现仍未竣工验收，工程款未届清偿期。双方有恢复基础法律关系的权利义务；3、原告与第三人的抵顶关系。原告抵顶协议的相对人是第三人，其与被告不存在任何债权债务关系，双方没有抵顶的合意。原告与第三人协议将第三人从被告处抵顶的房屋再次抵顶原告时，房屋产权仍然登记在被告名下，第三人并未实际取得房屋所有权。原告与第三人之间的抵顶实际上是第三人对于未来不确定债权的处分，受到未来债权取得条件的限制，即原告能否取得涉案房产最终受到被告与第三人抵顶条件的限制。因此，原告在未交付房款、未与被告直接发生债权债务关系的情况下双方签订买卖合同，应当受到被告与第三人抵顶协议履行条件的约束。原被告之间商品房买卖合同履行的前提和基础是第三人按期完成施工进度能够取得涉诉房产的物权。至于该前提条件的告知义务人应当是与原告存在真实合同权利义务关系的第三人，而非被告； 4、因第三人施工严重逾期，被告与第三人的抵顶协议无法实现，致涉诉房屋不具备交付条件。同时，第三人也向被告出具了相关书面材料，第三人反悔房产抵顶、同意被告收回房屋、第三人与原告之间的债务关系由第三人自行处理，被告基于第三人的告知不继续履行商品房买卖合同不存在过错。在涉诉商品房未办理网签未办理预告登记未实际履行，且第三人与被告对于是否欠付工程款争议不明的情况下，原告亦无权直接要求被告履行交付房屋的物权义务。原告与第三人之间的债务应当按照原基础的劳务报酬欠款关系另行主张。综上，无论从哪个角度讲，原被告之间均不成立商品房买卖合同的关系。若要履行商品房买卖合同必须以被告与第三人的抵顶协议为条件，否则该商品房买卖合同将是没有成立的合同。请依法驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人未到庭，亦未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据与事实，本院认定如下： 原告提交陈奎锋与被告签署的建筑工程施工协议照片打印件一份，证明涉案房产完全经过被告同意并愿意协助办理正式的售房手续，被告虽称无法核对真实性，但对陈奎锋承包被告工程认可，故对该照片打印件本院予以确认。 原告提交陈奎锋与张德森之间的协议书及陈奎峰出具的证明原件各一份，证明陈奎锋愿意以从被告处抵顶来的涉案房产转抵张德森偿还欠款及被告违约的原因，被告虽不认可但未提交相反的证据，结合陈奎文施工抵房的事实，本院对两份证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月28日，被告给原告出具收款收据一份，载明交款单位张德森，房款15-2-102，1463905元等内容。 2017年6月7日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的××××15号楼2单元1层102号房，建筑面积158.07平方米，总价款1463905元，原告应当在2017年6月7日前支付该商品房全部价款。第八条逾期付款违约责任中对逾期付款应支付的违约金进行了约定。第十一条交付时间和手续中约定，被告应当在2017年10月31日前向原告交付该商品房。第十二条逾期交付责任中约定，鉴于房屋建设周期的不可预见性，买受人同意若出卖人在本合同第十一条约定的交房期限届满后未能按期交付，则再给予出卖人90日的交房宽展期，在上述宽展期内出卖人不承担逾期交房的违约责任；如出卖人在宽展期届满后仍未交房，则出卖人一次性向买受人支付购房款千分之三的违约金，合同继续履行。2017年6月15日，原告交纳涉案房屋维修基金11064元。此后，被告未向原告交付涉案房屋。 2018年4月11日，被告委托山东大韵律师事务所律师向原告发送律师函一份，载有：陈奎峰承包被告工程，为保证按期完成，被告将××××15号楼2单元102室价值140余万元的房产交付给陈奎峰。陈奎峰将签订房屋买卖合同的权利让与了原告。现陈奎峰已经严重违反与被告签订的建设工程施工协议，长时间、无理由停滞施工，造成工程拖延一年未竣工，工期严重延误，给被告造成巨额经济损失及不良社会影响。鉴于此，根据被告与陈奎峰间的工程款抵顶协议，被告有权利对该套房产停止办理一切手续，并将该套房产收回。如果原告欲再次购买该房产，请原告在接到本函之日起5日内，重新与被告协商、办理商品房买卖事宜。逾期，被告将自行处置该套房屋。 2018年4月18日，原告以被告违约，要收回涉案房屋为由诉至本院，要求判如所请。 另查明，2017年5月28日，被告与第三人签订抵顶房产协议一份，约定双方就第三人为××××项目17、18、19号楼工程施工结算事宜达成一致意见。第三人同意该项工程款抵顶被告××××15-2-102房产，面积158.07平方米、地下室面积108.05平方米，总价1463904.58元。根据合同约定，被告配合第三人按工程进度进行商品房手续的办理，第三人所提报进度计划经被告会同监理单位共同审核，同意按该计划组织施工。第三人保证在本节点时间内完成相应工程量，如因第三人原因造成工期滞后，被告将有权停止办理房产手续，并按项目管理规定的相关要求进行处理等。 2018年3月7日，第三人给被告出具声明一份，载明：“本人陈奎锋同意建设单位把××××15号楼2单元102房收回，我和张德森的经济纠纷由我自行处理”。 原告主张，根据商品房买卖合同第十二条第二项，我方认为合同约定的购房款千分之三的违约金远远低于原告的损失，根据最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释第十六条、第十八条之规定，我方参照逾期办证违约金主张，按照年利率百分之六计算，已逾期两年多，违约金约150000元，原告主张80000元。 本院认为，当事人争议的焦点为关于原告与被告之间的商品房买卖合同关系是否依法成立。从本案查明的事实看，原告与第三人及被告之间基于相互的债权债务关系，在各方协商一致的基础上，原告与被告之间签订了涉案的商品房买卖合同，且该商品房买卖合同也进行了网签。该商品房买卖合同关系的主体均具备民事行为能力，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，该民事法律行为合法有效。故被告关于该商品房买卖合同关系未成立的抗辩，无事实依据，本院不予采信。基于上述分析，原被告双方当事人均应按约履行商品房买卖合同的相关义务，在原告履行了支付房款义务后，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并按约为原告办理房产登记手续。逾期办理，应当向原告承担违约责任。关于逾期交房的违约责任，合同约定为已付房款的千分之三，据此计算为4391.7元（1463905元×3‰），因原告诉讼中未提供逾期交房损失数额的相关证据，故原告主张的超出部分，原告可在补充证据后另行主张权利，本案不予审理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潍坊壹品置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张德森交付涉案××××15号楼2单元102房产并办理不动产登记相关手续； 二、被告潍坊壹品置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张德森逾期交房违约金4391.7元； 三、驳回原告张德森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费18695元，财产保全费5000元，由被告潍坊壹品置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  杨相国 人民陪审员  张始轮 人民陪审员  裴敏敏 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  王书林