湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1081民初1861号原告：朱仁凤，女，1962年12月8日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：肖晓克，湖南林邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小平，湖南林邑律师事务所律师。被告：莫彩芳，女，1964年7月25日出生，汉族，居民，住广东省深圳市龙岗区。第三人：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江竹园路东江鸿都商业城4栋三楼。法定代表人：刘建华，系该公司董事长。原告朱仁凤与被告莫彩芳、第三人资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告朱仁凤及其委托诉讼代理人肖晓克到庭参加诉讼。被告莫彩芳、第三人粤华房地产公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱仁凤向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告对被执行的东江鸿都商业城3栋202号房产具有合法所有权；2.终止对原告具有合法所有权的东江鸿都商业城3栋202号房产的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年2月20日、2018年1月13日分两次以现金方式向第三人粤华房地产公司支付了东江鸿都商业城3栋202号房的全部购房款（共计191万元整），并于第二次付清房款的2018年1月13日与第三人正式签订《房屋买卖合同》，第三人的收据及其法人代表刘建华的收条可以为证。原告已实际占有该房屋且无过错，故原告不服资兴市人民法院（2019）湘1081执异29号执行裁定，特向法院提起案外人执行异议之诉，望判如所请。被告莫彩芳辩称：1、原告朱仁凤于2019年7月26日向资兴市人民法院递交了《执行异议申请书》，在2019年9月25日的听证中自述其因资金不足，无力缴纳税费，未办理过户登记。法院对此予以采信，认定是原告自身原因未能办理过户登记，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。2、原告称在2017年2月20日购买了房产，分两次付款，于同年10月26日进行了网签，到2018年1月13日才付清房款，付清后签署房屋买卖合同，不符合逻辑。其一、实践中没有先付清房款再签购房合同的情况，现实中也无先付房款再签购房合同的案例，否则无法保障购房者的权益；其二、从2017年2月20日至2018年1月13日，时间跨度近一年，原告称分两次付清房款，而长达一年没签合同，如何分期付购房款？怎么付款没有明确就付房款，说法荒诞。违背正常购房流程，就有可能是伪造的证据；其三、原告在“起诉状”及“执行异议申请书”中的陈述与其提交的《房屋买卖合同》内容不相符，且相互矛盾。原告诉称是先付房款再签《房屋买卖合同》，而《房屋买卖合同》中却在合同签订之日付款50%，在合同签订之日起45日内再付款50%，明显不符。其四、人民法院依法查封涉诉房产，符合法律规定。综上述，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人粤华房地产公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，第三人粤华房地产公司法定代表人刘建华向原告朱仁凤出具了一份收条，载明：“收条兹收到朱仁凤女士购东江鸿都商业城三栋二层款玖拾伍万元（950000元），购房款已全部交清。此据收款经手人：刘建华2017.2.20”。2017年10月26日，第三人粤华房地产公司将坐落于资兴市的房产在资兴市房产局房产交易综合管理信息系统中办理了网签手续，登记购房人为朱仁凤。2018年1月13日，朱仁凤与粤华房地产公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定粤华房地产公司将坐落于资兴市东江鸿都商业城（鸿都尚城）3幢202室出售给朱仁凤，房屋用途为商业，房产成交价格为1910000元整。约定付款的方式：分期付款，第一期是签署合同之日，朱仁凤应付购房款50%（960000元，含定金），粤华房地产公司收到朱仁凤第一期款项之日起按每月2500元计算租金给朱仁凤，直至房款全部付清之日止；第二期在签订合同之日起45日内，朱仁凤应付清剩余房款50%（950000元，含三年租金）。约定房产交付方式：此商铺已租赁出去，朱仁凤交清房款后即为交付日，交付使用后开始计收租金，粤华房地产公司已预付三年租金180000元给朱仁凤，粤华房地产公司必须保证原租赁合同履行到期，合同履行到期前支付朱仁凤租金每月5000元，合同租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日止，粤华房地产公司将租赁合同复印一份给朱仁凤备存。权属转移登记方式：经当事人双方同意，自购商铺款及相关办证费用全部交清之日起三个月内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。同日，粤华房地产公司向朱仁凤出具了一份收据，载明：“今收到朱仁凤女士交来购东江鸿都商业城3栋202号商场第壹期购商铺款玖拾陆万元整（960000元）”。2018年7月30日，莫彩芳因与粤华房地产公司发生经济纠纷向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）湘1081财保129号民事裁定书，并于2018年8月9日向资兴市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了粤华房地产公司名下坐落于资兴市（不动产证号：431081009005ＧＢ00004Ｆ00010082）。2019年9月17日，朱仁凤向本院提出执行异议。本院于2019年9月29日作出（2019）湘1081执异29号执行裁定书，裁定驳回朱仁凤的异议请求。朱仁凤对该裁定不服，于2019年10月15日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点主要是被查封的东江鸿都商业城3幢202室所有权归属问题以及原告朱仁凤对所涉房产是否享有足以排除强制执行的权利。（一）房屋属于不动产,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,房屋所有权变更,须依法登记才发生效力。本案原告主张其与第三人签订房屋买卖合同后，已付清房款并完成交付，但原告与第三人并未及时就该房屋办理产权变更登记,该房屋目前仍登记在第三人名下,其所有权人仍是第三人,原告未取得该房屋的所有权。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。1.关于买卖合同签订的问题。本案中，原告朱仁凤提交了2018年1月13日与第三人粤华房地产公司签订的《房屋买卖合同》以及为涉案房产办理了网签登记的证明，但是房产网签时间在前，合同签订时间在后，网签流程明显不符合规定。原告在庭审中虽提出在2017年2月20日付第一笔购房款时，原告与第三人就签订了购房合同，并以该份合同办理的网签，但原告未提供该份合同，到房产主管部门也未调取到相关合同。2.关于房屋交付及购房款支付的问题。原告为证明涉案房产已交付并已付清房款，向本院提交了第三人粤华房地产公司及其法人代表刘建华出具的收据、收条各一份，以及原告朱仁凤从刘建华收取涉案房产租金收条。本院认为，涉案房款数额较大，原告朱仁凤声称两次付款均为支付现金，但仅提交了第二笔付款时30万元的取款记录，其余大额资金均未提供资金来源的有效证据。同时，原告提供的证据及本人在庭审中的陈述存在多处矛盾。一是第三人粤华房地产公司法人代表刘建华于2017年2月20日出具的收条载明收到原告房款95万元，却有“购房款已全部交清”字样，但实际购房款应为191万元，此时原告并未交清购房款；二是原告在庭审中陈述，18万元租金抵了第二笔购房款，但同时又陈述2018年1月13日以现金96万元支付了第二笔购房款，而原告还陈述租金是从刘建华处收取的现金，原告出具的租金收条的落款时间是2018年2月20日。上述矛盾让本院无法采信原告提供的上述证据。另原告提供的第三人粤华房地产公司法人代表刘建华于2019年10月10日出具的一份证明，但因刘建华在本案中与原告诉讼利益具有一致性，本院对此不予采信。因原告提供的证据不足，故本院对原告的主张不予认定。3.过户登记的问题。原告朱仁凤自述2018年期间因其资金不足，无力缴纳税费，故未办理过户登记。对朱仁凤自认事实，本院予以采信。关于原告提出系第三人将本应由第三人负担的税费转嫁给原告，原告没有过错的主张，因双方签订的房屋买卖合同对税费明确约定由原告负担，其主张不能成立，故可以认定原告因自身原因未能办理过户登记手续。综上，原告朱仁凤对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故对朱仁凤的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告朱仁凤的诉讼请求。案件受理费80元，由原告朱仁凤负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长 杨 军审判员 李玉洪审判员 李政英二〇一九年十一月二十八日书记员 黄梦乔附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消来，经依法登记，发生效力;未经登记的,不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。