贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3662号原告贵州建新房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区观溪北路16号，统一社会信用代码915201007897642770。法定代表人张红，执行董事。委托代理人刘明杉、彭文宗，贵州桓智律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告张克惠，男，1976年7月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告贵州建新房地产开发有限公司（以下简称建新公司）诉被告张克惠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建新公司的委托代理人刘明杉、被告张克惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建新公司诉称，被告系燕山雅筑小区4栋2单元17楼2号房业主。2016年初，因该小区前任物业管理公司“贵阳磊凯物业管理有限公司”及“贵阳贵仁源物业管理有限公司”先后撤出物业管理，导致燕山雅筑小区物业服务工作长期处于无人管理状态，并且该小区一直未成立业主委员会。2016年5月起，经乌当区高新社区及住建局多次协调，原告建新公司委托案外人李丹桂组建物业服务中心，按照原有的《燕山雅筑物业服务合同》约定对该小区的物业工作进行全面接管。建新公司接手物业工作后，逐步解决了该小区的电梯维保、垃圾清运、门禁安装等问题，物业服务获得了绝大多数业主的认可。被告的房屋建筑面积为92.65平方米，自2015年起，被告无故拒绝按《燕山雅筑物业服务合同》约定，即每月每平方米1.5元缴纳物业费，截止2018年2月，被告欠缴物业费2016年5月至2018年2月共计3058元、违约金917元。原告多次催收未果，故提起诉讼要求法院判令：一、被告向原告缴纳燕山雅筑4栋2单元17楼2号房物业管理费3058元、违约金917元，合计3975元；二、诉讼费由被告承担。被告张克惠辩称，原告建新公司的工商登记范围为房地产开发、销售等，并不包含物业服务，其作为房地产开发企业，不具有物业管理资质，也没有开展物业服务工作；原告将燕山雅筑小区物业管理服务委托给自然人李丹桂管理，并组建物业服务中心，违法违规，其出具的委托书不具有法律效力，权利义务应由原告承担；因此，原告诉讼主体不适格，原、被告之间没有签订物业服务合同，也不存在事实合同关系；每月每平米1.5元物业费系被告与案外人贵阳钟灵物业公司签订的合同约定，原告要求被告支付物业管理费及违约金没有事实及法律依据，原告无权要求被告按照合同约定向其支付物业费。请求法院依法驳回原告的诉请。经审理查明，被告购买原告建新公司开发建设的位于贵州省贵阳市乌当区建筑面积为92.65㎡的房屋，2013年12月20日交房时，被告与原告建新公司选聘的贵阳钟灵物业管理有限公司签订《燕山雅筑物业服务合同》约定：物管费按建筑面积小高层每月1.5元／㎡计算，预收一年，以后按季交付，交纳时间为当月10-20日，逾期交纳物管费按应交费用每天3％追缴违约金。2014年12月底，贵阳钟灵物业管理有限公司撤出燕山雅筑小区，停止对该小区的物业服务。2015年1月至3月，该小区的物业服务由建新公司代管。2015年4月至12月，贵阳磊凯物业管理有限公司对该小区进行物业管理服务。2016年1月至3月，贵州贵仁源物业管理有限公司对该小区进行物业管理服务。2016年4月起，该小区未能聘用到物业服务企业进行管理服务，经相关主管部门协调，由建设单位即原告建新公司对该小区进行物业管理服务。2016年5月11日，原告建新公司出具《委托书》给该小区业主李丹桂，由李丹桂组建“燕山雅筑物业服务中心”按前期物业服务合同对该小区进行物业管理服务至2018年2月。2018年3月14日，李丹桂作为法定代表人的贵阳恒和物业管理有限公司依法成立并与原告建新公司达成协议，由贵阳恒和物业管理有限公司取代“燕山雅筑物业服务中心”继续对燕山雅筑小区进行物业管理服务。燕山雅筑小区成立业主委员会后，于2019年5月解聘了贵阳恒和物业管理有限公司。自2015年1月贵阳钟灵物业管理有限公司停止对燕山雅筑小区的物业服务后，至2019年5月期间，被告未与任何公司再签订物业服务合同，也未交纳物管费。2019年9月16日，原告遂诉至本院要求如前所诉。审理中，原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的物业服务合同、委托书、情况说明、物业管理服务产生的电梯维保合同、垃圾清运合同、门禁安装合同、现场照片、缴费通知、照片、交费业主明细、被告提供的原告企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、物业服务合同、求助函、意见书、告知单、支付函、照片等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，原告建新公司作为燕山雅筑小区的建设单位，其将涉案房屋出卖给被告，并在交房时由其选聘的钟灵物业管理有限公司与被告签订《燕山雅筑物业服务合同》对该小区进行物业管理服务，后因钟灵物业管理有限公司及另行选聘的物业服务公司相继停止对该小区的物业服务，在此情形下，经相关主管部门协调同意，由原告建新公司承担该小区的物业管理服务工作。根据《贵州省物业管理条例》第四十九条条第四款“通过招投标或者协议方式未能选聘到物业服务企业的，经物业所在地县级房屋行政主管部门同意，可以由建设单位实施前期物业服务。”的规定，原告建新公司委托该小区业主李丹桂组建“燕山雅筑物业服务中心”对该小区进行物业管理服务，并未违反法律法规的强制性规定。原、被告虽未签订物业服务合同，但原告对燕山雅筑小区进行了物业管理服务，被告作为该小区业主，双方已形成事实上的物业管理服务关系，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，原告要求被告支付其2016年5月至2018年2月进行物业管理服务期间的物业服务费的诉请，符合法律规定，本院予以支持，参照贵阳钟灵物业管理有限公司与被告签订的《燕山雅筑物业服务合同》的约定，具体金额为3057.45元（92.65㎡×1.5元/㎡.月×22月=3057.45元）。关于原告要求被告支付违约金的诉请，虽然被告与贵阳钟灵物业管理有限公司签订的《燕山雅筑物业服务合同》中对违约金有明确约定，但因原、被告并未签订物业服务合同约定违约金，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、《物业管理条例》、第七条、第四十二条第一款、《贵州省物业管理条例》第四十九条条第四款之规定，判决如下：一、被告张克惠于本判决生效之日起十日内支付原告贵州建新房地产开发有限公司2016年5月至2018年2月期间的物业服务费3057.45元；二、驳回原告贵州建新房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告贵州建新房地产开发有限公司负担10元，被告张克惠负担15元（此款原告贵州建新房地产开发有限公司已预交，履行时，由被告张克惠一并支付给原告贵州建新房地产开发有限公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  赵益连二〇一九年十一月十五日书记员  任 奕