山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初948号原告：中国工商银行股份有限公司烟台分行。住所地：烟台市芝罘区海港路1号。负责人：吴建勇，该分行行长。委托诉讼代理人:梁红霞,山东乾元律师事务所律师。被告：刘丁毓，男，1982年9月17日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：烟台宏发房地产开发有限公司。住所地：烟台市芝罘区白石路93号。法定代表人：姜胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司烟台分行与被告刘丁毓、烟台宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁红霞与被告宏发公司的委托诉讼代理人刘爱娜到庭参加了诉讼;被告刘丁毓经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司烟台分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘丁毓偿还原告贷款本金184175.48元，利息、罚息及复利共计3874.43元（暂计算至2018年8月28日），同时自2018年8月29日起至实际给付之日止，仍按合同约定计付利息、罚息和复利；2.判令被告宏发公司对被告刘丁毓上述第一项付款义务承担连带清偿责任；3.确认原告对被告刘丁毓抵押的坐落于烟台市芝罘区只楚路1号1号楼1804号（原地址为烟台市芝罘区西山华庭1号楼18L）的房产经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2011年10月17日，被告刘丁毓与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告刘丁毓向原告借款23万元用于购置住房，还款方式为按月等额本息还款法，被告刘丁毓以坐落于烟台市芝罘区西山华庭1号楼18L的房产提供抵押担保，同时由被告宏发公司提供连带责任保证。2011年11月28日，原告依约向被告刘丁毓发放了贷款。被告刘丁毓未按时足额还款，被告宏发公司亦未承担连带保证责任。被告刘丁毓缺席，且在法定期间内未向本院提交书面答辩状。被告宏发公司辩称，对借款事实没有异议。关于被告刘丁毓欠付的借款本息数额，以原告出具的欠款明细载明的数额为准。被告宏发公司不清楚被告刘丁毓的还款情况。涉案房产所在小区的商品房已交付业主使用，并办理了产权登记。涉案房产早已交付给被告刘丁毓。被告宏发公司多次通知被告刘丁毓办理房证，因被告刘丁毓恶意逃避，致使至今无法完成房屋产权登记和抵押登记手续。本案违约方是被告刘丁毓，被告宏发公司愿配合被告刘丁毓办理涉案房产的产权登记手续。涉案房产抵押预告登记赋予登记权利人即原告物权排他权，具有对抗第三人的效力。依据物权法第一百七十六条规定，既有物的担保又有人的担保，原告应该根据物的担保先实现债权，不足部分再由被告宏发公司承担连带保证责任。如果被告宏发公司承担了阶段性担保责任，实质上是纵容违约方即被告刘丁毓，而损害了守约方即被告宏发公司的利益，这也与民法总则规定的公平诚信原则和公序良俗原则相悖。经审理查明，2011年10月17日，原告与被告刘丁毓签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告刘丁毓向原告借款23万元用于购置坐落于烟台市芝罘区西山华庭1号楼18L的房产一套;贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准;贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定;贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日起，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款（按月计息）;借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同第四条约定的利率的基础上加收50%确定;被告刘丁毓自愿以坐落于烟台市芝罘区西山华庭1号楼18L房屋向原告提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用;借款人连续三期或者累计六次未按时足额还贷本息的，构成违约，对于违约，贷款人有权宣布本合同未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同等;被告宏发公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2011年11月21日，原告与被告刘丁毓就涉案抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续,原告取得烟房预芝抵字第10977号抵押预告登记证明。2011年11月28日，原告将被告刘丁毓所贷款项23万元按约全额汇入被告宏发公司的账户。现被告刘丁毓已累计超过6期未按约及时足额还款。截止2018年8月28日，被告刘丁毓尚欠原告贷款本金184175.48元，利息、罚息及复利3874.43元。被告宏发公司亦未承担连带保证责任。另查，涉案抵押房屋尚未办理出房屋所有权证，亦未办理正式的抵押登记手续。诉讼中，本院依据原告的财产保全申请，裁定冻结被告刘丁毓、宏发公司在银行其账户内的存款188049.91元。本院所确认的上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、预购商品房抵押预告登记证明、借款凭证、欠款明细表及原告的营业执照副本复印件、被告的户籍证明、企业信息材料等为证;还有原、被告的庭审陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，原告与被告刘丁毓签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，形式要件齐备，权利义务约定明确，应认定为合法有效。原告依约履行了出借给被告刘丁毓23万元之义务，被告刘丁毓取得贷款后未依约及时足额偿还借款本息，被告宏发公司亦未履行连带保证责任之违约事实清楚、证据充分。原告请求判令被告刘丁毓立即偿还原告借款本金184175.48元、利息、罚息及复利3874.43元（暂计至2018年8月28日），同时自2018年8月29日起至实际给付之日止，仍按合同约定计付利息、罚息和复利,与约相合，于法有据，本院予以支持。涉案抵押房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故原告主张对被告刘丁毓提供预抵押的涉案房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，本院不予支持。《个人购房借款/担保合同》明确约定，“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”综上，原告请求判令被告宏发公司对被告刘丁毓上述付款义务承担连带清偿责任,与约相合,于法有据,本院予以支持。被告宏发公司辩称其应对物的担保不足以清偿的部分承担连带保证责任，本院不予采信。被告刘丁毓经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。本院鉴于本案基本事实清楚，依法决定缺席判决本案。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘丁毓于本判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司烟台分行借款本金184175.48元，利息、罚息和复利共计3874.43元（暂计至2018年8月28日）；自2018年8月29日起至被告刘丁毓实际给付之日止仍按合同约定计算利息、罚息和复利。同时由被告烟台宏发房地产开发有限公司承担连带清偿责任。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司烟台分行的其他诉讼请求。如果被告刘丁毓未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告中国工商银行股份有限公司烟台分行。同时由被告烟台宏发房地产开发有限公司承担连带清偿责任。案件受理费4061元，财产保全费1461元，合计5522元，由被告刘丁毓、被告烟台宏发房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  陈晓霓人民陪审员  安 娜人民陪审员  李 静二〇一九年十一月二十五日书 记 员  王雅洁