福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4792号 原告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：范少阳、林婷婷，福建普阳律师事务所执业律师。 被告：郑志钦，男，1976年5月29日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 第三人：中国银行股份有限公司莆田分行，住所地城厢区文献西路1069号。统一社会信用代码：91350300855340473X。 负责人：郑晓舟，该公司行长。 委托诉讼代理人：刘国力，该公司员工。 原告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）与被告郑志钦，第三人中国银行股份有限公司莆田分行（以下简称中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世全公司的委托诉讼代理人林婷婷、被告郑志钦和第三人中国银行的委托诉讼代理人刘国力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世全公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除世全公司与郑志钦之间签订的编号为ＭＦ-2007-01：ＮＯ.0226223《商品房买卖合同》及相关附件，涉案房屋由世全公司收回；2.依法判令郑志钦、中国银行在解除合同后五个工作日内协助世全公司办理房屋备案登记、预告登记及预告抵押登记的注销手续；3.依法判令郑志钦偿还因阶段性担保而代偿的银行按揭款181898.59元及该按揭款自2019年6月24日起至还清之日至按日万分之五计算的违约金（暂计至起诉之日为9914元），并在郑志钦的购房款中予以抵扣；4.世全公司同意将涉案房屋交由查封法院拍卖，依法判令拍卖所得价款在扣除上述代偿款和违约金后，余款交由法院冻结；5．本案的案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用全部由被告承担。庭审后，世全公司向本院申请撤回上述第4项诉讼请求。事实和理由：2010年5月20日，世全公司与郑志钦签订编号为ＭＦ-2007-01：ＮＯ.0226223的《商品房买卖合同》及相关附件，约定：郑志钦以361949元的价格向世全公司购买位于莆田市（宗地六）“世全·兴安名城西区”第5幢5层510、511号的二套房产；郑志钦应于2010年5月20日前支付首付款111949元，余款25万元由郑志钦向银行申请公积金贷款；世全公司为郑志钦的按揭贷款提供阶段性担保的，若因郑志钦未按借款合同约定归还借款本息而导致世全公司承担保证责任，则郑志钦应向世全公司支付违约金（以代偿金额为本金，自世全公司承担保证责任之日至还清代偿款之日止按每日万分之五计算）；自世全公司承担保证责任之日起60日内，郑志钦仍未偿还代偿款的，世全公司有权解除商品房买卖合同并收回房产，且郑志钦须赔偿世全公司的全部损失，该损失从已支付款项中直接扣除。2010年11月17日，世全公司与郑志钦、中国银行签订《个人住房公积金贷款合同》，约定世全公司为郑志钦购买上述房屋向中国银行所贷25万提供阶段性连带保证。2010年12月7日，世全公司为上述房产办理预告登记。因郑志钦未能按时偿还贷款，导致中国银行于2019年4月3日向世全公司发出《履行保证责任通知书》，要求世全公司履行保证责任，结清郑志钦的贷款本息。为此，中国银行于2019年6月24日从世全公司账户直接扣划181898.59元。世全公司多次向郑志钦催讨上述款项未果。郑志钦的上述行为已构成根本违约，世全公司有权行使合同解除权，并由郑志钦承担违约责任。综上，请求判如所诉。 郑志钦辩称：答辩人对于世全公司被扣款并不知情，答辩人与公积金中心协商以答辩人的公积金偿还购房款期间，世全公司曾告知答辩人处理好该问题；但世全公司和中国银行并未电话或书面告知答辩人，导致答辩人相应购房款系从答辩人公积金账户扣划；如果有告知答辩人，答辩人可以想其他办法交交纳购房款；由于世全公司及中国银行未提前告知，导致答辩人至收到法院传票才知道该情况。答辩人不同意解除合同。对于世全公司代偿的181898.59元没有异议，但是对违约金有异议，世全公司并未提前通知，而且其公司存在过错，故答辩人不承担后果。由于世全公司存在过错，未按时交付房屋及办理产权证，造成答辩人无法及时偿还贷款；世全公司要求解除合同、返还房屋不合理。 中国银行述称：对世全公司主张的代偿金额确认。根据答辩人与世全公司及郑志钦签订的合同，如借款人未按日期还贷款本息的，答辩人可以宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，经答辩人发出通知函，承担阶段性连带担保的世全公司应当按照期限和金额履行保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月20日，世全公司与郑志钦签订编号为ＭＦ-2007-01：ＮＯ.0226223的《商品房买卖合同》及相关附件，约定：郑志钦作为买受人以361949元的价格向世全公司购买位于莆田市（宗地六）“世全·兴安名城西区”第5幢5层510、511号的二套房产；郑志钦应于2010年5月20日前支付首付款111949元，余款25万元由郑志钦向银行申请公积金贷款；世全公司应当在2010年8月30日前，将上述商品房交付给郑志钦使用；世全公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由世全公司提供的资料交付郑志钦；如因世全公司原因，郑志钦不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，郑志钦不退房的，世全公司自逾期之日起按每日0.01%支付违约金等。上述合同的附件六约定：世全公司为郑志钦的按揭贷款提供阶段性担保的，若因郑志钦未按借款合同约定归还借款本息而导致世全公司承担保证责任，则郑志钦应向世全公司支付违约金（以代偿金额为本金，自世全公司承担保证责任之日至还清代偿款之日止按每日万分之五计算）；自世全公司承担保证责任之日起60日内，郑志钦仍未偿还代偿款的，世全公司有权解除商品房买卖合同并收回房产，且郑志钦须赔偿世全公司的全部损失，该损失从已支付款项中直接扣除；为方便办理房产权证，在商品房交付时，郑志钦应预先交清该商品房办理产权证书所应交纳的契税、公共维修金等应缴费用，否则世全公司有权不予代为办理手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由郑志钦承担。2010年11月17日，世全公司与郑志钦、中国银行签订《个人住房公积金贷款合同》，约定世全公司为郑志钦购买上述房屋向中国银行所贷25万提供阶段性连带保证，贷款偿还方式为按月等额本息，还款日期为每月10日前等。2010年12月7日，世全公司为上述房产办理预告登记。2015年4月16日，上述房屋办理初始登记。2015年8月14日，本院作出（2015）城执字第1242号裁定，裁定查封上述房产。因郑志钦未能按时偿还贷款，中国银行于2019年4月3日向世全公司发出《履行保证责任通知书》，要求世全公司履行保证责任，结清郑志钦的贷款本息。2019年6月24日，中国银行于从世全公司账户扣划181898.59元，至此上述借款合同的本息已结清。庭审时，世全公司称上述房屋交付的时间在2010年8月30日前，而郑志钦则称交付时间为2011年年初。 本院认为，世全公司与郑志钦签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守并全面履行合同约定的义务。世全公司将涉案商品房出卖给郑志钦并为郑志钦的购房按揭贷款提供阶段性保证，郑志钦应当依约付清足额购房款并按时偿还银行按揭贷款本息。但郑志钦未按合同约定按时偿还按揭贷款本息，导致中国银行累计向世全公司扣收贷款本息等共计181898.59元，故世全公司要求郑志钦返还该款、解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。世全公司还主张181898.59元自2019年6月24日起至还清之日止按每日万分之五计算的违约金，因商品房买卖合同中约定世全公司应在商品房交付后60日内办理初始登记手续，而上述房屋的初始登记直至2015年4月16日才办理，可见世全公司对于涉案房屋未能及时办理产权登记致阶段性担保期限延长存在过错，因此，本院对该利息予以调整为自2019年6月24日起至还清之日止按年利率6%计息。因《商品房买卖合同》解除，上述房屋备案登记、预告登记及预告抵押登记的应予注销，世全公司要求郑志钦协助办理相应手续，符合法律规定，本院予以支持；中国银行应协助办理预告抵押登记的注销手续，但是房屋备案登记、预告登记与该银行无关，世全公司要求该银行协助办理相应手续缺乏依据。因涉案房屋被查封，涉及该房屋的权利被限制，故世全公司要求郑志钦将该房屋返还给其及上述违约金代偿款及违约金在购房款中抵扣缺乏依据，本院不予支持。贷款合同中对于还款日期有明确的约定，郑志钦关于世全公司、中国银行未通知其还款的辩解缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除莆田市世全房地产开发有限公司与郑志钦签订的编号为MF-2007-01：NO.0226223的《商品房买卖合同》及附件； 二、郑志钦应于本判决生效之日起十日内偿还给莆田市世全房地产开发有限公司代偿款181898.59元，并支付该款自2019年6月24日起至还清之日止按年利率6%计算的利息； 三、郑志钦应于本判决生效之日起十日内协助莆田市世全房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》项下的位于莆田市（宗地六）“世全·兴安名城西区”第5幢5层510、511号的二套房产的备案登记、预告登记的注销手续； 四、郑志钦、中国银行股份有限公司莆田分行应于本判决生效之日起十日内协助莆田市世全房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》项下位于莆田市（宗地六）“世全·兴安名城西区”第5幢5层510、511号的二套房产的预告抵押登记注销手续； 五、驳回莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6729.1元，减半收取为3364.55元，由郑志钦负担3272.4元、莆田市世全房地产开发有限公司负担92.15元。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄金福 二〇一九年十一月十五日 书记员  卢新莺 附本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。