山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1723民初1558号 原告：张煜涵，男，1994年4月14日出生，汉族，居民，住山东省成武县。 委托诉讼代理人：王洪涛，山东晟韵律师事务所律师。 被告：常德友，男，1982年10月2日出生，汉族，居民，住山东省成武县。 被告：陈冉冉，女，1982年5月1日出生，汉族，居民，住山东省成武县。 共同委托诉讼代理人：王坤允，成武伸正法律服务所法律工作者。 被告：***，男，1969年1月8日出生，汉族，居民，住山东省成武县。 原告张煜涵诉被告常德友、陈冉冉、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张煜涵及其委托诉讼代理人王洪涛，被告常德友、陈冉冉的共同委托诉讼代理人王坤允，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张煜涵向本院提出诉讼请求称：1、依法判令三被告返还原告购房款198000元；2、依法判令三被告以198000元为本金基数，从起诉之日起，按年利率6%计算利息直到付清本息为止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月22日，原告通过成武县吉利置业服务有限公司（以下简称吉利置业公司）与被告常德友、陈冉冉签订了房屋买卖合同，原告依照合同约定支付了房屋价款198000元，被告***作为常德友的委托代理人也参与了房屋买卖活动。成武县人民法院在（2017）鲁1723民初268号判决书中否定了原告对买卖合同所涉房屋的所有权，即该买卖合同为无效合同。且涉案房屋已被成武县人民法院以（2014）成执字第646号执行裁定书执行。现原告要求三被告返还购房款，故向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。 被告常德权、陈冉冉辩称，首先，答辩人没有收到原告购房款，答辩人不应承担返还责任。其次，***不是答辩人的委托代理人，答辩人没有与***签订授权委托书，更没有约定委托权限，***收取房款应由***返还，与答辩人无关。原告要求支付利息无事实根据及法律依据。综上，请依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告***辩称，关于房屋的事情，我只是知道此事，房屋是常德友口述委托我把房屋卖掉，常德友委托我，我只能找中介公司。此案不应起诉我，房子均是由中介公司买卖，原告所称的198000元，这个数字只有中介公司知道。房子是挂中介公司卖的，合同签订后，房产证也都交付给原告，房子现在没有了,不知道怎么回事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告张煜涵提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份资格。2、《房屋买卖合同》、《房产所有权证》各一份，证明2014年9月22日原告通过吉利房产购买了被告常德友、陈冉冉夫妻二人位于伯乐大街东段北侧祥云嘉苑8号楼1单元401室房产，并支付相应房款，其代理人***也参与交易行为，二被告为证明房产所有权，向原告提供了成武县房地产管理局颁发的房产证，并交由原告保管。3、收条两张，证明被告常德友及代理人***收到了原告的购房款。4、证明一份、照片一组，证明双方交易后原告在涉案房产实际居住的情况。5、《执行裁定书》一份，证明涉案房产已经被成武县人民法院执行完毕。6、《抵债协议书》一份，证明原告父亲张瑞兵、母亲乔玉秀于2017年8月22日和被告常德友签订的关于涉案购房款如不能返还，愿意将其晓东生物科技公司对过1单元302室房产冲抵购房款给原告，该协议因至今未履行，原告才又提起诉讼，该协议书证明被告常德友买卖涉案房屋及收取原告购房款，并与其他人有纠纷，该房产被人民法院执行，原告已经失去对房屋占有和使用等事实情况。7、吉利置业公司出具的现金收入凭证三份，证明原告向该公司交付购房款200000元。被告常德友、陈冉冉提交以下证据：证人牛某出庭证言一份，证明常德友签订收条的时间和过程。被告***未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以确认并在巻佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告常德友、陈冉冉系夫妻关系，2011年6月3日共同购买了位于成武县的经济适用房。2014年4月1日，常德友为该房屋办理了成房权证成武字第××号房权证，共有人为陈冉冉。2014年9月22日，常德友（作为甲方）与原告张煜涵（作为乙方）通过***（甲方代理人）、吉利置业公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：2014－9－22－01），合同主要内容为：乙方自愿购买甲方位于伯乐大街东段北侧祥云嘉苑8#1-401室房屋，价款为198000元（含该房屋所有相关配套设施）；甲方保证该房屋权属真实无异议，且房屋产权的共有人同意出售此房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费8000元（其中佣金及代办费8000元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管；甲乙双方深知丙方为达成本合同已经付出相应劳动，乙方应向丙方支付中介佣金8000元，在签订本合同时应及时、足额支付；付款方式为分期付款，乙方应在本合同签订之日，向甲方支付100000元，其余款项应在每月21日前支付30000元左右，至2015年1月21日前全部付清，逾期按照当月应付款项1‰缴纳违约金；办理房屋产权过户、维修基金过户的时间为2019年4月1日起7个工作日内；本合同自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效。常德友、陈冉冉、张煜涵及吉利置业公司分别在该买卖合同上签字、捺印、盖章。合同签订后，张煜涵于2014年9月22日向常德友支付购房款100000元，常德友为原告张煜涵出具了100000元购房款的收据，并将涉案房屋交付给张煜涵。后常德友又分别为张煜涵出具98000元及10000元的两张无日期的收据，共计208000元。2014年9月22日，吉利置业公司为张煜涵出具100000元的现金收入凭证（编号：3938090），但金额栏处小写为：￥10000.00元；2014年10月26日，吉利置业公司为张煜涵出具20000元的现金收入凭证（编号：3938085）；2015年1月7日，吉利置业公司为张煜涵出具80000元的现金收入凭证（编号：3938091），共计200000元。后因涉案房屋未办理完过户手续且涉及纠纷被执行拍卖，张煜涵未将最后购房费用10000元支付给吉利置业公司。 另查明，被告常德友因欠案外人马宪卫借款1000000元，马宪卫于2014年向本院提起民事诉讼。2014年11月7日，本院依法将常德友所有的本案涉案房屋予以查封。案件生效并进入执行程序后，本院于2015年3月依法对涉案房屋进行价值评估，经评估房地产价值为142632元，经本院合法送达，双方均未在法定期间提出异议。后经依法二次拍卖均流拍，最终保留价为138553.04元。因无人参与竞拍，马宪卫同意以流拍保留价接受涉案房屋，本院于2015年10月30日作出（2014）成执字第646号执行裁定，裁定以上述房屋保留价抵偿常德友所欠马宪卫的相应债务。2016年6月24日，马宪卫持本院该裁定将涉案房屋过户到其名下。2017年1月19日，张煜涵向本院提起执行异议之诉，本院于2017年3月30日作出（2017）鲁1723民初268号民事判决，认定涉案《房屋买卖合同》无效，并判决驳回原告张煜涵的诉讼请求。该涉案房产被本院执行后，张煜涵失去对涉案房屋的占有和使用。 再查明，2017年8月22日，张煜涵父母张瑞兵、乔玉秀和被告常德友签订《抵债协议书》，协议主要内容为：张煜涵与常德友达成购买涉案房屋协议，约定成交价格为198000元，协议签订后，张煜涵先后4次支付给常德友购房款210000元。因涉案房屋被法院执行，张煜涵无法取得涉案房屋，常德友同意将其自建的位于晓东生物科技公司对过单元楼1单元302室房产抵偿给张煜涵，以折抵其欠张煜涵的的购房款198000元。如有产权争议，因此造成的损失由常德友负担，常德友应退还张煜涵已支付的购房款198000元，并支付198000元30%的违约金。本协议签订之日起生效，本协议签订之日起常德友将抵偿给张煜涵的楼房约90平方米交付给张煜涵。该协议签订后，常德友至今未履行协议约定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。限制期限内买卖已购经济适用房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。本案涉案《房屋买卖合同》虽系原告张煜涵、被告常德友、陈冉冉双方当事人的真实意思表示，合同中标的物明确、价款确定，实际具备了合同性质，且原告依据双方约定将购房款支付给了被告常德友，常德友将涉案房屋交付张煜涵使用，依据合同法的规定应当认定该房屋买卖合同成立。但涉案房屋系经济适用房，购买期间不足5年，依法不得直接上市交易，双方签订的《房屋买卖合同》违反了有关法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效。双方作为理性的投资者和交易者，对涉案房屋买卖可能存在的问题和风险应当有所了解和认知，本案涉案房屋买卖行为造成的后果，双方均负有一定的过错责任。因涉案房屋已被依法抵偿常德友所欠案外人马宪卫的债务，张煜涵不应再向常德友、陈冉冉返还涉案房屋，但常德友、陈冉冉应向张煜涵返还已经交付的购房款并支付相应利息，利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率和相关规定计算，现张煜涵主张常德友、陈冉冉返还其购房款及从起诉之日起利息，对其诉请予以部分支持。 张煜涵与常德友签订的《房屋买卖合同》约定房屋的成交价格为198000元，居间方吉利置业公司的代办费为8000元，而张煜涵提交的常德友出具的三张收款单据总额为208000元（其中两份单据未注明交付日期），居间方吉利置业公司为张煜涵出具的三张现金单据总额为200000元，《抵债协议书》记载购房款为210000元，且张煜涵认可因涉案房屋被拍卖，最后购房费用10000元未交付。上述购房款的交付次数及数额虽存在差异，吉利置业公司出具的现金收入凭证编号顺序与时间不一致，张煜涵没有全部支付购房款和相关费用210000元，但张煜涵按约定将购房款交给吉利置业公司，由该公司将购房款交给常德友或***，***作为常德友买卖房屋代理人亦承认其从中领取购房款150000元-160000元，用于偿还常德友欠其的到期债务，并与常德友分别为张煜涵出具了收条或证明，双方提交的证据能够相互印证，且张煜涵居住涉案房屋期间和约定的付款期限到期后，常德友、陈冉冉、***及吉利置业公司均未向其催要过购房款或代办费，常德友、***及吉利置业公司之间关于购房款管理和领取方式的约定与本案也不属于同一法律关系。被告常德友、陈冉冉主张未委托***买卖涉案房屋，未收到张煜涵交付的购房款，未在2014年9月22日证明上签字，并申请对证明条上的笔迹进行司法鉴定，但未提供充分证据证明其主张，且张煜涵在涉案房屋拍卖过程中未参与竞拍，致使房屋被依法执行，后双方于2017年8月签订的《抵债协议书》又约定以新的房屋折抵常德友所欠购房款198000元，亦能证明其认可涉案房屋买卖真实和所欠购房款为198000元，因此对其主张和申请本院不予支持。 张煜涵主张***应向其承担违约责任，但***系涉案《房屋买卖合同》相对方常德友的代理人，根据常德友的要求买卖涉案房屋，所收款项是为清偿双方债务，买卖行为和收款行为亦得到常德友、陈冉冉的认可，没有超越代理权限，依法不应承担相应责任，对其主张不予支持。结合本案案情和双方过错程度，被告常德友、陈冉冉应向张煜涵返还购房款198000元。 本案在审理过程中,经本院多次调解,原告张煜涵与被告常德友、陈冉冉双方未达成和解协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条及其他相关法律规定，判决如下： 一、被告常德友、陈冉冉于判决生效后十日内向原告张煜涵偿还购房款198000元及利息（利息以198000元为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告张煜涵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4260元，减半收取计2130元，由被告常德友、陈冉冉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院 审判员  邱现春 二〇一九年十一月二十一日 法官助理陈茜 书记员杨维娜