四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8302号 原告：林学东，男，1966年1月27日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：王艳，四川联衡律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：四川锦辰佳兴房地产开发有限公司，住所地：科学城物业管理绵阳分部单身楼4号。 法定代表人：王敏，系公司经理。 委托诉讼代理人：毛奇，四川元绪律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：黄叔贵，四川元绪律师事务所律师，一般授权代理人。 原告林学东与被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司（以下简称锦辰佳兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，由审判员黄珊珊任审判长，与人民陪审员李蔚、祝捷组成合议庭，于2019年7月22日、11月29日公开开庭审理，原告林学东的委托诉讼代理人王艳、被告锦辰佳兴公司的委托诉讼代理人毛奇到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告林学东向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金49752.48元以及从2015年2月22日至实际支付之日止的违约金同期银行贷款利息，暂计算至起诉之日为5282元；2、判令被告立即为原告办理案涉房屋不动产权证，并向原告支付逾期办证的违约金（从2017年2月7日起至原告实际取得不动产权证之日止，每日按房款万分之一计算）；3、判令本案诉讼费、律师费及交通费由被告承担。事实与理由：2013年8月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告预售的位于成都高新区房屋，总房款为570556元，交房时间为2014年10月20日前，并约定由被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如被告未在商品房交付之日起730日内为原告办理房屋权属转移登记的，应从原告应当取得房屋所有权证书至实际取得之日，按日计算向原告支付全部房款的万分之一的违约金。原告按约向被告付清了总房款570556元和办理房屋权属转移登记的所有费用21043.58元。但被告直到2015年2月6日才交付案涉房屋，逾期交房109天。并且，时至今日被告故意不为原告办理房屋网签备案及房屋不动产权证。据此，原告林学东为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告锦辰佳兴公司辩称：1、我方向原告交付案涉房屋的时间为2015年2月6日，而根据该案贵院做出的原裁定显示立案时间为2017年2月28日，原告起诉之时已经超过2年的诉讼时效，其逾期交房违约金的诉请不应支持。2、原告所购案涉房屋系中国人民解放军63820部队政策性经济适用住房，按照规定，相关房产转让必须严格控制。而案涉房屋价格远远低于商品房价20%以上、低于周边经济适用房且原告个人尚未补交土地出让金，该交易是购房者享受的福利待遇，其交易尚且受到严格控制，其延期交房违约金的主张不应得到支持。原告与我方之间并不是双方基于市场经济原则进行的对价交易行为，原告购买案涉房屋并未支付足够的市场交易对价，若在此基础上还要求答辩人承担违约责任，不符合法律公平原则。3、原告享受购房指标政策所购案涉房屋，系中国人民解放军63820部队与我方就案涉项目达成《中国人民解放军63820部队委托四川锦辰佳兴房地产开发有限公司建设成都住房项目协议书》而建造并买卖的房屋，其购买案涉房屋是基于我方与部队之间的协议关系，其后与我方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是我方与部队签订的项目协议书的一部分，仅是补充。若要主张权利，应是基于答辩人与部队之间的协议，原告作为起诉我方的主体不适格，其诉讼请求不应得到支持。4、原告逾期交房违约金的主张即使成立，其主张金额过高，应予以减少，原告主张每日万分之八，明显高于实际损失，故法院应依法予以减少。5、原告主张我方为其办理不动产权证书及支付违约金的诉请不应得到支持，即使要支持，其主张的违约金也应减少。案涉房屋的办证主体是原告，我方仅是协助办理，且并未收取代办费用，不应承担违约责任。受成都市政府限购等相关政策影响，我方暂时未能协助原告办理产权证书，系政策原因所致，且我方在积极与相关部门协商，排除政策影响，推进产权证书办理，不应承担违约责任。原告尚欠我方土地出让金，加之政府政策限制，故原告向我方补交土地出让金之前，我方暂缓办证相关协助，不应承担违约责任。即使法院要支持原告办理案涉不动产权证书及违约金的诉请，原告并未因此遭受任何实际损失，原告在不具有购房指标却享受比对外销售便宜的价格的情况下，还要主张每日万分之一的违约金显然过高，显失公平，应予减少。6、原告主张的违约金同期银行贷款利息的诉请于法无据，属于重复计算违约金。7、原告主张律师费、交通费由我方承担没有事实及法律依据。 经审理查明，2011年4月18日，中国人民解放军63820部队与锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队委托四川锦辰佳兴房地产开发有限公司建设成都住房项目协议书》及《补充协议》，约定63820部队委托锦辰佳兴公司建设成都商品房住房项目，锦辰佳兴公司按照双方商定的价格和套数向63820部队出售住房。原告林学东系中国人民解放军现役军人，2013年1月8日，林学东与被告锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队成都住房项目内部售购协议》，内容为：1、林学东购买位于成都高新区中和大道三段祥和佳苑小区6幢2单元23层02号房屋，建筑面积137.22平方米，每平方米4100元，购房款562602元；2、被告锦辰佳兴公司按照一户一位的原则向林学东出售车位，售价每个88000元。后林学东向锦辰佳兴公司支付了全部购房款及车位款。2013年8月21日，林学东与锦辰佳兴公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，变更为林学东购买锦辰佳兴公司开发建设的位于成都市高新区，总房款为570556元。合同约定交房时间为2014年10月20日前。被告实际交房时间为2015年2月6日。按照合同第12条约定，出卖人逾期交房的，应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日按照已付款万分之八的标准计算违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付；合同第19条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，原告不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证证书之日起60日内由出卖人支付。 另查明，时至庭审结束之日，被告仍未能为原告办理所购房屋合同备案及不动产产权证书。合同签订后，原告已全部履行合同约定义务，已经支付全部购房款，并已交齐房屋产权所需各项资料及费用，还缴纳了物业管理费、水电气安装费等。 上述事实，有原被告的当庭陈述、《中国人民解放军63820部队成都住房项目内部售购协议》《商品房买卖合同》及补充协议、收费票据等证据予以证明。上述证据来源合法，内容真实，证据间相互印证，并与本案待证事实相关联，故予以认定。 本院认为，虽然原告与被告发生交易的前提在于原告所具有的特殊身份，但涉争项目为商品房项目，取得了商品房预售许可证，双方也签订了真实的商品房买卖合同，明确界定了相关买卖的权利义务，并无普通商品房买卖合同关系以外的特别约定，符合法律规定的商品房买卖合同关系的特点，应当作为商品房买卖合同纠纷处理。原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规相关禁止性规定，合法有效，双方应按约履行合同权利义务。 第一，关于原告主张的逾期交房违约金问题。本院认为，双方合同约定的交房时间为2014年10月20日，但被告于2015年2月6日才向原告实际交付房屋，故被告逾期交房的违约责任于2015年2月6日才最终确定，逾期交房违约金的诉讼时效应当从2015年2月7日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求权适用两年诉讼时效，应至2017年2月6日届满，原告林学东最早向法院递交诉状的时间为2017年1月13日，故原告的该项诉讼请求没有超过诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩不成立。被告逾期交房，应当按照双方合同的约定承担自交付期限届满之次日（2014年10月21日）起至实际交付之日（2015年2月6日）止的逾期交房违约责任，按照双方合同约定的计算标准为按日计算已付房款万分之八，该标准明显过高，本院予以调整为每日万分之二点五。故被告应当向原告支付逾期交房违约金金额为15405.01元（570556元×0.00025元/天×108天）。 第二，关于原告主张的办理房屋不动产权证及承担逾期办理不动产权证违约金的问题。本院认为，双方合同约定被告应当在商品房交付之日起730日内办理并向原告交付房屋所有权证书，否则应承担逾期办证的违约责任，依据成都市国土资源局于2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市国土局、房管局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月23日起在主城区范围内实行不动产统一登记，因此，本案合同约定的房屋所有权证书在办理期限届满时（2017年2月6日）已经不再办理，但该证书只是变更为统一登记的不动产权证，被告仍负有按照不动产统一登记管理规定为原告办理交易标的权属证书的义务，故对原告主张的要求被告协助原告办理涉争房屋不动产权证至原告名下的请求予以支持。同时，被告至庭审结束之日仍未办理完成不动产权证，应当承担逾期办证的责任，按照双方合同的约定，计算方式为：以购房款570556元为基数，自2017年2月7日起计算至实际办证之日，按每日万分之一标准计算。 第三，关于原告主张的律师费、交通费及诉讼费问题。原告所主张的律师费及交通费没有相关的正式收费票据予以佐证，不足以认定其实际产生的损失，故本院不予支持，关于诉讼费问题，本案的产生系被告的违约行为导致，故本案诉讼费用由被告承担。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林学东支付逾期交房违约金15405.01元； 二、被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告办理位于成都高新区房屋的备案及不动产权转移登记手续； 三、被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林学东支付逾期办证违约金，计算方式为：以570556元为基数，自2017年2月7日起计算至实际办证之日，按每日万分之一标准计算； 四、驳回原告林学东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1176元，由被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄珊珊 人民陪审员  李 蔚 人民陪审员  祝 捷 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  罗 青