福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初7638号 原告（反诉被告）：庄蓉霞，男，1989年12月26日出生，汉族，住泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：郑永桂，福建华忠盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈家诗，男，1992年12月8日出生，汉族，住晋江市。 第三人：泉州台商投资区顺源房产经纪有限公司，住所地泉州台商投资区东园镇东前路旭峰花园广场17号B栋25-1号，统一社会信用代码91350521MA32JUX77E。 法定代表人：林琼芳，执行董事。 委托诉讼代理人：林逞忠，男，系公司职员。 原告庄蓉霞与被告陈家诗、第三人泉州台商投资区顺源房产经纪有限公司（下称顺源房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，陈家诗在答辩期限内提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄蓉霞的委托诉讼代理人郑永桂，被告（反诉原告）陈家诗，第三人顺源房产公司的委托诉讼代理人林逞忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庄蓉霞向本院提出诉讼请求：1.判决解除庄蓉霞、陈家诗及第三人于2019年6月21日签订的《房产买卖合同》；2.判决第三人立即把陈家诗交付其保管的购房定金叁万元转交给庄蓉霞；3.判决第三人立即返还庄蓉霞已经交付的中介佣金5000元。诉讼中，庄蓉霞自愿撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2019年6月21日，庄蓉霞、陈家诗在第三人的居间下签订《房产买卖合同》1份，约定陈家诗向庄蓉霞购买位泉州市台商投资区室房屋。该合同第一条约定，上述房产面积132.52平方米，该房屋尚未办理不动产权证。第二条约定房产的交易价格为单价4800元，总价63.6万元（根据实际面积多还少补）。第三条1约定合同签订之日，陈家诗支付给原告3万元作为购房定金，该定金暂由第三人保管，待交付首付款当天由第三人转交给庄蓉霞。第三条2约定合同签订5个工作日内，陈家诗支付第一笔购房首付款20万元（含定金）给原告。庄蓉霞收到陈家诗首付款当日应通过办理委托公证的手续将该房产过户给陈家诗或陈家诗指定的人。第三条4约定合同签订4个月内，陈家诗支付第二笔购房款5万元给庄蓉霞。第三条5约定剩余房款38.6万元陈家诗通过按揭贷款支付给庄蓉霞。合同第七条1约定，合同签订后，陈家诗中途违约，则购房定金归庄蓉霞所有。合同第七条3约定，合同签订后陈家诗无法在以上约定的期限按期交付房款，视为陈家诗违约，庄蓉霞有权单方终止合同，合同第九条约定，履行合同发生争议，协商不成诉至房产所在地法院解决。房产买卖合同签订后，陈家诗当场支付3万元购房定金给第三人保管。但陈家诗未按约定在合同签订5日内向庄蓉霞支付第一笔购房首付款20万元，且至今分文未付。第三人也没有把其代为保管的购房定金3万元转交给庄蓉霞。陈家诗的行为已经构成根本违约，故庄蓉霞请求解除三方签订的房产买卖合同，第三人保管的3万元定金应依法转交给庄蓉霞，陈家诗无权要求返还。 被告陈家诗辩称，陈家诗同意解除案涉房产买卖合同，因庄蓉霞违约，故合同解除后庄蓉霞应退还陈家诗定金3万元并赔偿违约金3万元。 第三人顺源房产公司述称，定金3万元现在由第三人保管。 反诉原告陈家诗向本院提出诉讼请求：判决退还3万元定金，并赔偿陈家诗3万元违约金。事实和理由：2019年6月21日，庄蓉霞、陈家诗及第三人签订了《房产买卖合同》1份，约定陈家诗向庄蓉霞购买位泉州台商投资区房产。该合同约定：陈家诗支付给庄蓉霞3万元作为购房定金。该定金暂由第三人保管，待签定房产买卖合同后5个工作日内，陈家诗支付第一笔购房首付款20万元给庄蓉霞时一并支付给庄蓉霞，庄蓉霞收到陈家诗的购房首付款当天应通过办理委托公证的手续将该房产过户给陈家诗或其指定的人。经陈家诗和第三人多次跟庄蓉霞联系催促，庄蓉霞以首付款不够为由，要求陈家诗增加首付款金额。陈家诗不同意，庄蓉霞就一直拖延未前来履行合同，庄蓉霞违背了合同约定，应当承担违约责任。 反诉被告庄蓉霞辩称，陈家诗请求庄蓉霞退还定金3万元不能支持，该3万元应当由第三人直接支付给庄蓉霞。陈家诗要求庄蓉霞赔偿3万元违约金没有事实和法律依据。本案是陈家诗和第三人违约，庄蓉霞签订合同的目的是将案涉房屋出卖给陈家诗，但至今并未收到陈家诗支付的任何款项，庄蓉霞不存在任何违约的情况。 第三人顺源房产公司述称，3万元定金现由第三人暂管，当时是约定在公证的时候一并作为首付款支付给庄蓉霞。 经审理查明，第三人顺源房产公司系以房地产中介服务；网上房地产中介；房地产信息咨询等为经营范围的有限责任公司分公司。2019年6月21日，庄蓉霞作为甲方、陈家诗作为乙方及第三人作为丙方签订《房产买卖合同》1份，约定陈家诗向庄蓉霞购买其位泉州台商投资区房产，建筑面积132.52平方米，总价款636000元整。合同第三条约定“1、本合同签订之日，乙方支付给甲方人民币30000元（大写：叁万元）作为购房定金。该定金暂由中介方保管，待交付首付款当天由丙方转交给甲方。甲方收到乙方的定金后应出具相应的收条给乙方。2、签订本合同之日5个工作日内，乙方应支付第一笔购房首付款人民币200000元整（大写：贰拾万元整）（含定金）给甲方。同时甲方在收到乙方购房首付款后应出具相应数额的收条给乙方。甲方收到乙方的购房首付款当天应通过办理委托公证的手续将该房产过户给乙方或乙方指定的人。3、甲方在收到乙方的购房首付款（含定金）当天应将该房产及钥匙和现有与该房产的相关手续（拆迁安置协议书的复印件、其他相关缴费的复印件等材料）全部交付给乙方作为佐证材料。甲方在收到乙方的购房首付款后允许乙方对该房产进行装修……”。合同第七条约定“1、甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约或毁约不买，则购房定金归甲方所有。若甲方中途违约或毁约不卖，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内将之前收到的乙方所付的定金如数退还给乙方，同时应赔偿乙方违约金人民币叁万元整”。同日，陈家诗将定金3万元支付给第三人，第三人及庄蓉霞共同出具收据1份交陈家诗收执。庭审中，陈家诗表示同意解除案涉的《房产买卖合同》。 以上事实，有庄蓉霞提供的营业执照、《房产买卖合同》、陈家诗提供的收据，以及双方当事人的陈述加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点是案涉的房产买卖合同解除后的违约责任应如何分担的问题。 庄蓉霞认为，根据合同约定陈家诗应在2019年6月26日前向庄蓉霞支付购房款20万元，但是至今没有支付。第三人也没有按约定将其保管的3万元定金支付给庄蓉霞。根据合同第三条的约定，合同履行有先后顺序，陈家诗和第三人构成违约。陈家诗及第三人主张其通知庄蓉霞领取首付款不是事实。从陈家诗提供的证据看，庄蓉霞在2019年7月份前都积极主动配合陈家诗办理公证，后因陈家诗一直坚持要办理公证之后才支付首付款，庄蓉霞认为连首付款都无法按时支付，其后的款项更没有保证，所以在陈家诗违约之后庄蓉霞才在微信上委婉提出解决办法，该微信内容不能作为庄蓉霞违约的依据。第三人要求要庄蓉霞配合办理公证，庄蓉霞也去了，但因陈家诗没有支付首付款，所以未办理公证。根据合同第七条约定，陈家诗违约，其已付的3万元定金不应退还。 陈家诗认为，本案是庄蓉霞存在违约行为，根据合同第三条的约定，合同签订后5个工作日内支付首付款和办理公证，两者在当天同时进行。陈家诗通过第三人工作人员询问庄蓉霞能不能支付首付款并办理公证，但因庄蓉霞跟第三人称因为有事情没办法收取首付款和办理公证。隔了两天，陈家诗又继续询问第三人，第三人告知陈家诗，房东即庄蓉霞称无法来办理公证和收取首付款。缓了两天，陈家诗再次询问第三人，第三人称庄蓉霞没有回复。等到7月份，第三人询问庄蓉霞能否收取首付款和办理公证，庄蓉霞称因家庭矛盾没有处理好，导致家里人不同意出售案涉房屋，经陈家诗催促，第三人称庄蓉霞要求陈家诗增加首付数额，陈家诗不同意。陈家诗相应提供证据1即庄蓉霞与陈家诗的微信聊天记录1份，以此证明因庄蓉霞因家庭矛盾导致双方无法办理公证，陈家诗尚未支付首付款给庄蓉霞，双方未办理后续购房手续。证据2即陈家诗与第三人的微信聊天记录、庄蓉霞与第三人的微信聊天记录各1份，以此证明双方约定办理公证与支付首付款同时进行，但系庄蓉霞的原因导致双方无法办理公证手续。庄蓉霞质证称：对证据1庄蓉霞与陈家诗的聊天记录真实性无异议，陈家诗提供的证据刚好证明陈家诗存在违约行为，案涉合同第三条第2项约定，在合同签订五日内陈家诗应支付第一笔购房款20万元给庄蓉霞，庄蓉霞在收到陈家诗的首付款后出具收条给陈家诗，庄蓉霞在收到陈家诗的首付款当日要通过办理公证的手续。陈家诗和第三人主张要先公证再付首付款是错误的，应当是先支付首付款后办理公证。陈家诗应在2019年6月26日前支付20万元购房款，但陈家诗并未支付款项给庄蓉霞。对证据2中第三人与庄蓉霞、陈家诗的聊天记录真实性有异议，即使是真实的，也不能证明是庄蓉霞违约，庄蓉霞提出因为家庭原因无法办理公证都是在7月份，是在陈家诗违约之后。第三人质证称：对陈家诗提供的证据均无异议。 第三人认为，庄蓉霞主张其有主动过来配合办理的说法不符合事实。2019年6月24日，第三人要求庄蓉霞来收取首付款并办理公证手续。因为收取首付款并办理公证手续是当天同时进行的，庄蓉霞要本人到场才可以办理公证，所以第三人通知办理公证也是意味着要让庄蓉霞来收取首付款，但庄蓉霞多次以种种原因推脱。庄蓉霞并没有主动过来配合办理，才导致合同无法如期进行。 本院经审查认为，结合陈家诗提供的证据1、2，能够证明在案涉合同签订后，三方对支付首付款及办理公证事宜进行了多次协商。其中2019年6月24日，第三人与庄蓉霞的微信聊天记录“上次是听说你们林经理说一周只有礼拜二跟礼拜四可以办理吗周二和周五台商行政中心才有不然要跑去泉州”2019年6月25日庄蓉霞回复“出了一点小插曲，可以先暂定周五吗”。2019年6月28日下午，庄蓉霞回复“在，抱歉我东西可能还不全。下午可能办不了”。第三人工作人员回复“好的，你看下什么时候材料全，我再约买方”。庄蓉霞回复“好”。2019年7月4日，陈家诗与庄蓉霞的微信聊天记录中回复“我也一直在等你们的消息的两边的消息的”。2019年7月10日庄蓉霞回复陈家诗“因为家人也不同意，所以很抱歉，因为没有证我也不知道我后续的钱什么时候才能拿到。因为我卖房的前提是缺钱的，我是着急买房需要大笔资金去付首付的。这样卖根本解决不了我的问题”……“我不是千岛，存心不卖啊，这个，因为我家里人他不同意，这样成交，所以说我真的没办法”。从庄蓉霞与第三人的工作人员及庄蓉霞与陈家诗的微信聊天记录内容能够证实三方对合同第三条第2点的内容进行了变更即三方均同意等庄蓉霞备齐材料后再约定具体支付首付款及办理公证的时间。2019年7月10日，庄蓉霞通知陈家诗因其家人不同意导致其无法继续履行案涉合同。 综上所述，本院认为，庄蓉霞与陈家诗及第三人签订的《房产买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，三方通过微信协商一致即均同意等庄蓉霞备齐材料后再约定具体支付首付款及办理公证的时间。2019年7月10日，庄蓉霞通过微信告知陈家诗因家人原因无法继续履行合同。本案中庄蓉霞作为收受定金的一方，构成违约，根据其合同第七条的约定，庄蓉霞应返还陈家诗定金3万元，鉴于陈家诗已付的定金3万元由第三人保管，故应由第三人退还陈家诗。陈家诗请求庄蓉霞赔偿违约金3万元，符合法律规定和双方约定，予以支持。庄蓉霞主张陈家诗未能按约定支付房款构成违约，依据不足，不予采信，其请求第三人转交陈家诗已付的定金3万元，不予支持。鉴于陈家诗同意解除案涉《房产买卖合同》，故庄蓉霞请求解除案涉合同，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除庄蓉霞与陈家诗及第三人泉州台商投资区顺源房产经纪有限公司于2019年6月21日签订的《房产买卖合同》； 二、第三人泉州台商投资区顺源房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还陈家诗定金3万元； 三、庄蓉霞应于本判决生效之日起十日内赔偿陈家诗违约金3万元； 四、驳回庄蓉霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10460元，减半收取5230元，由本诉原告庄蓉霞负担。反诉受理费650元，由反诉被告庄蓉霞负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  唐锡奎 二〇一九年十一月六日 法官助理吴燕芬 书记员蔡少萍 速录员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的乙方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。