广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18004号原告：吴雅倩，男，1989年5月1日出生，汉族，住广东省海丰县*****************，公民身份号码***********。委托诉讼代理人：陈咏，广东宏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴树超，广东宏诚律师事务所律师。被告：邹小云，女，1959年7月22日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区********************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：宋建芬，广东凝思律师事务所律师。第三人：广州市金湾房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市白云区****************，统一社会信用代码***********。法定代表人：李某1。原告吴雅倩与被告邹小云、广州市金湾房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，原告申请将广州市金湾房地产代理有限公司变更为本案第三人，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人吴雅倩，被告的委托诉讼代理人宋建芬，第三人的法定代表人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告在2019年4月2日签订的《广东省存量房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款400000元；3.被告向原告支付违约金338000元（购房款×20%）；4.被告向原告支付中介费16900元；5.被告向原告支付律师费15000元；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告吴雅倩、被告邹小云和第三人广州市金湾房地产代理有限公司在2019年4月2日签订《广东省存量房买卖合同》，约定由原告购买邹小云拥有的佛山市南海区×室，不动产权证编号粤×号，房屋总价款为1690000元，房屋存在被抵押和被查封的情况。根据《房屋买卖合同》第二十二条第一款的约定：“(1)买卖双方均清楚知道该物业目前处于被查封的状态，卖方承诺最迟于2019年5月31日前办妥该物业解除查封事项，并承诺于买方具备购房资格时配合买房办理交易过户手续，买卖双方对此均无异议”，邹小云应当在2019年5月31日前解除司法查封，由于原告在2019年6月11日已取得了购房资格，则原告与被告邹小云应当在2019年6月11日起办理交易过户手续，原告为保障双方权益，在2019年7月22日向邹小云、第三人发出《催告书》，要求邹小云在限期内涤除抵押、解除司法查封，但截止至起诉之日，案涉房屋仍然处于被抵押和被查封的状态，无法继续履行合同。原告认为，三方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，各方应本着诚实信用的原则履行合同，现原告已足额支付了所有应付的款项，但截止至起诉之日，由于邹小云怠于履行合同义务，现房屋仍处于被抵押和被查封的状态，无法按期履行合同。根据《房屋买卖合同》第十五条的约定：“卖方不能按本合同之约定按期将物业售予买方，或因违约而拒绝将该物业售予买方的，卖方须退还买方已付的所有楼款，并向买方支付该物业成交价的20%作违约金。卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期超20天的，买方有权不再购买该物业，卖方应退还所有已收款项，并向买方支付该物业成交价的20%作违约金”，邹小云的行为是严重的违约行为，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告邹小云辩称，一、被告不同意解除《广东省存量房买卖合同》，也不同意返还已收购房款400000元。房屋买卖双方签订房屋买卖合同均是其真实自愿的法律行为，原告在签订合同时没有购房资格，现在原告已经有了购房资格，合同具备持续履行的客观基础，所以合同需要继续履行。原告因为房价现在下降了，觉得涉讼房屋比市场价贵了，就申请解除《广东存量房买卖合同》，这对被告不公平，被告不同意解除合同，也不同意返还已收的400000元购房款。二、原告在签订合同时对涉讼房屋的被查封现状是非常清楚的，也知道过户需要排除很多障碍，此外，原告有违约行为，没有按照合同约定办好按揭贷款。根据《广东省存量房买卖合同》第五条，卖方同意买方以商业按揭贷款的方式支付楼价款，剩余楼价款1180000元，按揭贷款银行或公积金中心在办妥抵押手续后，自动房款至卖方指定的收款账号。第十二条本条款于买方付款方式为按揭贷款时适用：买卖双方须在签订本合同后15日内准备好银行按揭贷款所需的资料，相互配合办理银行按揭贷款申请手续，若签署按揭贷款文件后，发现资料有瑕疵或欠缺遗漏的，应在接到通知后5日内补齐所有资料。但是原告根本不具备贷款条件，无法从银行贷款，也从来没有取得由银行出具的《同意贷款书》。原告也没有这么多的现金一次性支付房款，所以是原告违约。三、被告不同意支付338000元违约金的要求。被告没有违约的主观恶意，一直在想办法解除涉讼房屋的查封问题。根据《广东省存量房买卖合同》第十五条的约定：“卖方不能按本合同之约定按期将物业售予买方，或因违约而拒绝将该物业售予买方的，卖方需退还买方已付的所有楼款，并向买方支付该物业成交价20%作违约金。卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期超20天的，买方有权不再购买该物业，卖方应退还所有已收款项，并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金”，第十六条约定：“买方不能按本合同之约定按期买入该物业的，或者因违约而拒绝买入该物业的，应向买方支付该物业成交价20%作为违约金赔偿卖方。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期超20天的，卖方有权不再出售该物业，且买方应向卖方支付该物业成交价20%作为违约金”。合同当事人可以对违约责任及违约金的数额进行约定，但是，对于本案房屋买卖，原告亦存在过错，原告明明知道该房子已经查封，作为心智健全的完全民事行为能力人，原告也已经知道存在不能过户的风险，但原告还继续签订《广东省存量房买卖合同》，并约定高额的违约金，被告质疑原告存在投机炒房的不良动机。现在，原告的实际损失根本不存在，原告也具备买房的资格，被告也已经快处理好涉讼房屋的查封问题，合同完全可以继续履行。原告在此时提出解除合同，索赔高额违约金的请求，对被告是及其不公平也是不合理的。所以被告不同意20%的高额违约金赔偿，请求法院予以驳回。四、关于中介费16900元，应当由第三人自行承担，根据房地产中介服务规定，中介机构不得出售法院查封房屋，所以第三人应该退回中介费给原告，与被告无关。五、原告先违约，律师费应当由原告自行承担，与被告无关。第三人辩称，无论何方违约，中介费应由违约方支付给第三人。双方看完房后，由第三人促成成交。成交前经过查册双方知悉涉讼房屋存在查封。双方约定卖方垫资处理查封，但垫资的问题没有谈妥，故卖方未能实现解除涉讼房屋的查封，随后双方未能达成一致意见，合同没有继续履行。双方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院对其形式真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区里×号楼902室[证号：×号]，登记权利人为被告邹小云。2019年4月2日，原告吴雅倩（买方）、被告邹小云（买方）、及第三人广州市金湾房地产代理有限公司（经纪方）签订《广东省存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积89.03平方米，物业成交价1690000元，买方以商业按揭贷款方式支付，于签署合同当天支付定金70000元，2019年5月31日前支付330000元作为部分首期楼款，成功递件过户当日支付110000元作为首期楼款尾款，剩余楼价款尾款1180000元由按揭贷款银行或公积金中心在办妥抵押手续后，自动放款至卖方指定的收款账户；买卖双方须在签署本合同后15日准备好银行按揭贷款所需的资料，相互配合办理银行按揭贷款申请手续，若签署按揭贷款文件后，发现资料有瑕疵或欠缺遗漏的，应在接到通知后5日内补齐所有资料；卖方不能按本合同之约定按期将物业售予买方，或因违约而拒绝将该物业售予买方的，卖方需退还买方已付的所有楼款，并向买方支付该物业成交价20%作违约金；买方不能按本合同之约定按期买入该物业的，或者因违约而拒绝买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价20%作为违约金赔偿卖方；合同履行过程中，买卖双方任何一方违约，违约方在支付其自身应支付的居间服务费之外，还应替守约方支付守约方应支付的居间服务费，守约方已支付的居间服务费，经纪方不予退还，守约方应向违约方追偿赔付；合同三方任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方违约责任而产生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费、查询费等也均由违约方承担；买卖双方均清楚知道该物业目前处于被查封的状态，卖方承诺最迟于2019年5月31日前办妥该物业解除查封事项，并承诺于买方具备购房资格时配合买方办理交易过户手续，买卖双方对此均无异议；鉴于买方暂未取得佛山市购房资格，卖方同意待买方取得购房资格后再办理相关手续，买方承诺会积极办理购房资格相关事项，不会故意拖延，且买方应于2019年7月31日前办理好佛山户口；买卖双方均承诺于符合办理相关交易手续条件时及时配合经纪方办理相关手续，不会故意拖延；买卖双方一致同意于卖方去法院申请解除查封事项时，买方支付部分首期楼款100000元给卖方用以清偿债务，于卖方向开发商申请结清首期款尾款时支付部分首期楼款330000元给卖方以清偿债务并赎回房产证，房产证赎回后交由经纪方保管；卖方自行找第三方机构垫资过桥偿还目前所欠银行按揭贷款，由此产生费用由卖方自行承担；若买方由于不可抗因素导致无法入户成功，则卖方退还所有买方支付的费用，交易取消。双方并约定其他权利义务。同日，第三人出具《收款收据》，确认收到原告购买涉讼房屋所交的中介服务费16900元。同日，被告出具《购房定金收据》，确认收到原告银行转账支付的定金70000元。同月5日，被告出具《首期购房款收据》，确认收到原告银行转账支付的首期购房款100000元。同月7日，被告出具《首期购房款收据》，确认收到原告银行转账支付的首期购房款130000元。同月17日，被告出具《首期购房款收据》，确认收到原告银行转账支付的首期购房款100000元。2019年6月11日，原告的户籍迁到佛山市三水区***********。2019年7月24日，原告通过德邦快递向被告邮寄《关于催告邹小云女士继续履行的告知书》，要求被告在收到催告函之日起5日内涤除房屋的抵押权和解除司法查封。被告于次日收到上述邮件。2019年7月28日，原告吴雅倩（甲方）与广东宏诚律师事务所（乙方）签订《律师业务代理合同》，约定：因甲方与邹小云、广州市×房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，乙方接受甲方委托，指派吴树超为代理人，办理上述案件，甲方在合同签订之日后3个工作日内向乙方支付律师费15000元，再按实际收回的款项提成10%作为风险代理律师费。2019年7月29日，广东宏诚律师事务所出具发票，确认收到原告律师费15000元。另查明，2019年10月8日打印的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州天河支行，并于2018年12月2日被广州市海珠区人民法院查封，后被本院于2019年8月15日、广州市天河区人民法院于2019年8月29日轮候查封。本院认为，原、被告及第三人签订的涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同关于涉讼房屋买卖事项的约定系原、被告真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，原、被告均应按照合同约定履行义务。原告已依约按时向被告支付首期楼款及办理佛山户口，被告没有按涉讼合同约定消灭房屋的权利限制并涂销抵押登记，且之后涉讼房屋新增轮候查封，被告迟延履行合同义务导致合同不具备继续履行的条件，已构成根本违约。根据合同约定及法律规定，本院对原告要求解除涉讼合同、被告退还购房款400000元的诉讼请求均予以支持。合同约定被告同意原告取得购房资格后再办理贷款手续，而被告未依约解除查封，违约在先，故其以原告不办理银行按揭贷款手续进行抗辩，本院对该意见不予采纳。本院考虑原告作为买方，在签约时知悉涉讼房屋存在被查封和抵押的状态，完全可预知及评估合同未能履行的风险，理应审慎进行交易，并综合考虑涉讼合同对违约责任的约定、涉讼合同的履行及解除情况、被告在合同履行过程中的违约行为、原告的损失情况及房地产交易市场情况等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定被告按照购房款的10%计付违约金169000元予原告。原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同明确约定一方违约的情况下，违约方应当承担守约方支付的中介服务费及律师费用，原告请求被告支付已付中介服务费16900元、律师费15000元的诉讼请求符合约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴雅倩与被告邹小云、第三人广州市金湾房地产代理有限公司于2019年4月2日签订的《广东省存量房买卖合同》中关于广东省佛山市南海区*室的房屋买卖事项的约定；二、被告邹小云应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款400000元予原告吴雅倩；三、被告邹小云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金169000元予原告吴雅倩；四、被告邹小云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费16900元予原告吴雅倩；五、被告邹小云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告吴雅倩；六、驳回原告吴雅倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取10005元，财产保全费4369.5元，合计14374.5元（原告吴雅倩已预交17609.1元），由原告负担845元，被告邹小云负担13529.5元。被告邹小云负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告吴雅倩多预交的诉讼费用16764.1元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十月三十一日书记员  林浩成