四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0682民初1822号 原告：高永志，男，1968年10月22日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：黄坤，四川方纬律师事务所律师。 原告：乔寅，女，1975年6月21日出生，汉族，四川省什邡市。 委托诉讼代理人：黄坤，四川方纬律师事务所律师。 被告：德阳恒瑞投资有限公司，住所地四川省德阳市区泰山北路兴业商厦1幢301.302.303室，统一社会信用代码 915106005582081859。 法定代表人：吴东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马晨飞，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：邹丽，四川时代经纬律师事务所律师。 原告高永志、乔寅与被告德阳恒瑞投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高永志及其与原告乔寅共同的委托诉讼代理人黄坤，被告的法定代表人吴东及被告的委托诉讼代理人邹丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告支付逾期交房违约金14,968.80元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月19日，二原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同》，合同总价462,088元，约定被告须在2019年3月 31日前向原告交付商品房，否则，被告自约定的交付期限届满次日起至实际交房之日止，按日计算向原告支付全部房价万分之3的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款项，但被告直到2019年7月17日才向原告交房，逾期交房达108天。被告已构成违约，依法应向原告承担逾期交房违约金。原告诉至法院，主张权利。庭审中，原告请求法院查明“英伦郡”项目是否通过消防验收。 被告辩称，二原告的诉讼请求不能成立。主要理由：1．按照双方协议约定，对因以下情形导致交房延期属不可抗力的免责事由，出卖人可据实延期，并不承担违约责任：①非出卖人的原因或者建安延误；②施工中的恶劣天气影响；③施工合同中准许的顺延工期；④因政府行为导致的工程延期。经被告对延期情形进行统计，因以上客观原因导致工期延误达到168.5天，具体停工时间包括：Ⅰ．因政府环保治理预警通知停工，基于公共利益的环保治理虽具有一定的常态性，但空气污染的发生不可预见，并非根据被告的行为作出；Ⅱ．高考停工，被告系刚入行房地产的新企业，此前什邡市政府从未发出正式文件要求高考期间建工企业全面停止施工，被告对此是不可预见的；Ⅲ．恶劣天气， 2018年的强降雨和连续降雨，原告知晓，网上也有很多报道。2．违约金计算比例和天数过高。延期交房对原告来说，未产生实际损失，房价大幅上涨，原告因此而获利，即使被告应承担违约责任，违约金也应调整。①违约金的损失一般表现为租金损失，什邡城区的房租约为1000元/月，清水房可能更低；②什邡市人民法院对“万象城”案件的违约金进行了调整，可参照调整本案的违约金；③违约金的性质以补偿性为主，被告无违约故意，不应承担惩罚性违约金金额，且不可抗力是不可避免的，被告在不可抗力发生后已积极补救，基于公平原则应调整违约金。3．补充一个事实。2018年1月13日，原告与被告签订了认购协议，认购协议已具备商品房买卖合同的主要内容，双方达成商品房买卖合同的时间应以此为准。本案合同文本是示范文本，不是格式合同。综上，请求法院考虑社会效果，综合评判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人举证、质证情况分述如下： ㈠原告举证、被告质证情况。原告提交了商品房买卖合同、补充协议、交款收据、（2018）川0682民初1451号民事判决书等，用以证明原、被告签订商品房买卖合同，原告已履行付款义务，被告逾期交房及法院认定的交房条件等，被告质证认为：1．对证据的“三性”予以认可。2．对交房时间、交款收据的事实认可，但不能达到其证明目的。3．该裁判文书与本案无关，如要作为证据使用，主要是从生效法律文书确定的事实方面来说，而非法律适用。 ㈡被告举证、原告质证情况。被告提交了3组证据。第一组：商品房买卖合同、补充协议、认购协议，用以证明双方形成合同关系并就逾期交房免责事由进行约定。原告质证认为，对上述证据“三性”不持异议，但达不到其证明目的。第二组：延期交房通知书、挂号信回执，用以证明被告就逾期交房事由、时间进行了通知。原告质证认为，对“三性”不持异议，如出现不可抗力，其应当自每次出现不可抗力情形时即发出通知，而不是综合相应情况，被告知道要逾期交房时再通知，达不到其证明目的。第三组：施工合同，重度污染天气应急预案，政府发布预警及解除通知，施工企业要求延期的函，住建局质安、扬尘工作组微信内容及公证书，高考停工通知，气象资料等，用以证明：1．对工程因非承包人、发包人原因据实顺延有明确约定，工期顺延符合合同约定。2．在重度污染天气，政府限制企业经营、禁止货车上路通行，施工企业涉及的大部分作业停工，工程因环保治理而拖延，政府部门要求停工。3．在合同约定的施工期内重度污染天气达89天，实际停工127天；高考原因停工6.5天；极端天气停工35天，其中暴雨天气、大雾，住建局微信要求停工9天，共计停工应延期交房168.5天。被告尽量地赶工期，实际延期 108天。原告质证认为，1．施工合同，对其“三性”无异议，该项目2017年10月开工，工期480天，竣工时间为2019年1月底，约定交房时间2019年3月底。工期短，主体完工不代表装饰装修、配套设施、绿化等完工，该合同显示施工方存在一定的违约行为，第三方的违约不能作为被告免责的事由，不能转嫁给原告。2．有关重度污染方面的通知，对其真实性不持异议，与本案不具有关联性；通知针对施工企业，是禁止某工种作业而不是全面停工，政府文件是发给职能部门，名单中也无被告企业。原告所签合同是2018年3月19日，此前的原因，不能作为逾期交房理由，本案不具备不可抗力情形。3．对施工企业要求延期的函，是否顺延工期是被告的权利，不能以此作为免除其自身的违约责任。4．对微信群通知的真实性、客观性不持异议，不能作为免除责任的理由，不是全面停工。5．关于高考停工通知，每年都存在，被告应当预见，不是不可抗力。6．对气象资料的真实性没有异议，出具部门已限定其用途，不能作为证据，不予质证。 经本院审查，原告提交的证据和被告提交的第一、二组证据，客观真实、来源合法，能够证明案件事实，本院予以采信；被告提交的第三组证据，除有关气象资料，气象部门限定其用途，本院作为参考外，其余证据均来源合法、客观真实，其与本案的关联性，本院将综合全案事实予以确定。 综合当事人的陈述、本院所采信的证据，本院认定的案件事实如下： 二原告系夫妻关系。2018年1月13日，原告乔寅与被告签订《商品房认购协议》。同年3月19日，二原告与被告正式签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：二原告以单价每平方米4944元、总价462,088元的价格购买被告出售的位于什邡市方亭永正东街253号“英伦郡”XXX商品房，预测面积110.34平方米；采取一次性付款方式支付，买受人在2018年3月14日前支付该商品房全部价款；出卖人在2019年3月31日前交付该商品房，有不可抗力需要延期交房的，出卖人需书面通知买受人；商品房交付条件：已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告等；逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按合同约定时间交房的，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；逾期在30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行的同期贷款基准利率给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之×的违约金（违约金比例不低于本条中的比率）；除上述表述的违约责任外，出卖人不再就逾期交房事宜向买受人承担任何赔偿补偿责任；任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递邮寄挂号电子邮件方式送达对方……补充协议第六条第二款载明，双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：①自然灾害导致工程延期或逾期交房的；……⑤施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹或施工合同中准许的顺延工期导致工程逾期或者逾期交房的；⑥政府行为（如戒严、规划调整、市政配套迟延等）、群众集会或重大活动期间的管制措施导致工程延期或逾期交房的；同时，在该协议第十二条第四款约定：出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、不动产初始登记迟延、不动产权转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加；第十三条对送达、通知的补充约定：1．……出卖人可采取在买受人所购房屋所在小区张贴公示的方式进行通知并从下一日收到，买受人对此予以认可和接受。2．双方确认，本合同中的“出卖人书面通知”其方式包括传真、邮政快递、快递信件、手递材料、电话通知、本地媒体公告等方式中的任意之一等内容。合同签订后，原告按约支付了全部购房款（含签订合同前支付的认购金）。2019年3月18日，被告以信函方式向各业主（买受人）发出《延期交房通知书》，告知商品房在建设期间受到重污染天气及高考、中考及管网市政配套等因素的影响，预计将延期2-4个月交房。2019年7月17日，二原告完成收房并补交房屋差价、维修基金、契税、其他代办费用等。二原告于2019年8月15日诉至本院，主张权利。 本院同时查明，根据《什邡市重污染天气应急预案》，对Ⅲ级（黄色）强制性污染减排措施，该预案要求：应急预警期间，在保证城市正常运行的基础上，依法对辖区工业源、移动源、扬尘源等污染源采取强制性的措施，主要涉及“城市主城区停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业；除应急抢险外停止施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）；建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车禁止上路行驶；加强施工扬尘环境监理和执法检查，并对建筑工地覆盖防尘布和洒水”等。案涉合同履行期间，什邡市重污染天气应急处置领导小组办公室分别就2018年10月31日0时至同年11月4日0时、2018年11月8日0时至同月13日0时、2018年11月25日0时至同年12月5日18时、2018年12月15日0时至同月24日16时、2019年1月9日17时至同月17日8时、2019年1月 23日0时至同月28日15时等时段发出重污染天气黄色预警和解除预警通知，接到前述通知后，案涉项目施工单位停工。在此期间，什邡市住房和城乡规划建设局于2018年5月30日发出关于高考、中考期间在建施工工地暂停施工的通知，要求停工时间为6月7日至6月13日上午，案涉项目离什邡中学考场的直线距离约350米。2018年7月，案涉项目所在地区曾出现特大暴雨，城区多处发生内涝。 本案争议焦点主要是：1．被告抗辩的免责事由应否扣减逾期天数及逾期天数的确定；2．被告应否承担违约责任及违约金数额如何确定；3．案涉商品房是否达到约定的交付条件。 本院认为，本案涉及到房地产开发商与业主（买受人）之间的纠纷。下面结合争议焦点、案件事实、证据、法律规定等予以分析阐述。 第一、关于逾期交房天数及被告所抗辩的免责事由应否扣减逾期天数问题。 首先，对案涉合同效力的认定。本院认为，二原告与被告所签订的《四川省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。2018年1月13日的《商品房认购协议》，系原告乔寅与被告所签，因当事人在协议中约定“在签定《商品房买卖合同》后自动失效”，对该协议，本院不再作评判。其次，结合被告的陈述意见等，审理中，被告自认逾期交房，仅对逾期天数有异议，认为存在补充协议约定的不可抗力免责事由，可据实延期。本院认为，法律规定的不可抗力，依照合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”、第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，当出现法律规定的不可抗力情形，当事人可以部分或者全部免除责任。本案当事人在补充协议上双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：①自然灾害导致工程延期或逾期交房的；……⑤施工中因异常恶劣天气影响……或施工合同中准许的顺延工期导致工程逾期或者逾期交房的；⑥政府行为（如戒严、规划调整、市政配套迟延等）……或重大活动期间的管制措施导致工程延期或逾期交房的，该约定内容没有违反法律禁止性规定，应予确认。鉴于双方对不可抗力免责事由有约定，本案案涉项目在建期间遭遇异常恶劣天气、环保治理、高考停工等情形客观存在，综合全案及上述情形对工期的影响，本院认为，本案可酌情扣减合理停工导致的延期天数为30日。相应地，扣减被告合理延期天数后，被告逾期交房违约的天数应计算为78天。 第二、关于被告应否承担违约责任及违约金数额如何确定。 根据合同法第一百零七条的规定，被告违反约定就应当承担相应的违约责任。合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”等法律对违约金的调整作了相应规定，本案当事人双方在合同中所约定按日计算万分之3的违约金，即年息10.95%，违约金计算标准虽不是明显过高，但案涉合同双方均已履行完毕，原告在被告交房后不到一个月时间即起诉主张违约金，且原告未提供证据证明其实际损失；被告提供的合同文本系四川省商品房买卖合同（预售）示范性文本，并非格式合同，其无违约的主观故意，综合全案实际情况及公平原则，本院对被告请求调整违约金比例的辩解意见予以采纳。本院酌情将违约金调整为全部购房款的利息损失，以全部房价款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率4.35%）计算。综合考虑被告的违约情形、原告可能产生的损失等，根据违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院酌情以当事人合同约定的房价款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约天数，对原告的违约金诉讼请求部分予以支持。 第三、关于案涉商品房是否达到约定的交付条件。 本案原告主张被告未按约定时间交房，要求其承担支付逾期交房违约金并明确违约天数计算至2019年7月17日。原告在庭审中，坚持将案涉商品房是否达到约定的交付条件作为争议焦点，并请求法院查明是否取得消防验收合格证明。对此被告当庭持有异议并认为，消防验收与当事人双方约定的交房条件无关。本院经审查，案涉商品房买卖合同第十五条约定内容为：“㈠该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、×、×项所列条件：1．该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明√】；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书；3．×；4．×。㈡该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”。由此可见，当事人双方所签合同中，并没有将消防验收合格约定为交房条件，且是否通过消防验收等属于另外的法律关系，不属本案审查范围。故对原告的前述意见不予采纳。 综上，依照前引法律及《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告德阳恒瑞投资有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付原告高永志、乔寅逾期交房违约金4,295.52元 （462,088元×78天×年息4.35%÷365天）； 二、驳回原告高永志、乔寅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为87元，由原告高永志、乔寅负担61元，被告德阳恒瑞投资有限公司负担26元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员 郭 伟 二〇一九年十一月十三日 书记员 杨丽丹