辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0604民初873号原告：王猛，男，1978年10月7日出生，汉族，个体业主，户籍所在地丹东市振安区，现住丹东市振安区。委托诉讼代理人：胡志刚，辽宁兴达律师事务所律师。被告：丹东瀚星房地产开发有限公司，住所地丹东市振安区珍珠街249号。法定代表人：柴永生，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜勇，辽宁凡响律师事务所律师。被告：丹东市长隆物业管理有限公司，住所地丹东市振安区珍珠街28-51号。法定代表人：孟庆艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。被告：丹东市锦绣物业服务有限公司，住所地丹东市振兴区人民街49号。法定代表人：王美蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。原告王猛诉被告丹东瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星公司）、丹东市长隆物业管理有限公司（以下简称长隆公司）、丹东市锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王猛及其委托诉讼代理人胡志刚，被告瀚星公司委托诉讼代理人姜勇，被告长隆公司、锦绣公司共同委托诉讼代理人杨明月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王猛向本院提出诉讼请求：1、判令三名被告履行维修义务，对原告房屋漏水处进行全面维修；2、判令被告瀚星公司赔偿原告因房屋漏水产生的室内装修损失19600元。事实与理由，原告与被告瀚星公司于2013年11月4日签订商品房买卖合同，原告购买被告瀚星公司开发的位于丹东市振安区房屋，并于当日办理了进户手续。原告装修入住后发现顶楼房屋、窗户漏水，原告多次找被告瀚星公司要求进行维修，但维修后房顶依然漏水。原告自2013年11月装修至今，房屋漏水问题一直没有解决，且三名被告之间相互推诿，无人进行维修，房屋漏水给原告造成了地板损坏、棚顶损坏、墙壁多处霉变等损失，三名被告应承担连带赔偿责任。被告瀚星公司辩称，涉案房屋的屋面维修责任已于2013年由被告瀚星公司移交给被告长隆公司。在被告长隆公司退出物业经营时，被告瀚星公司、长隆公司与紫光福郡一期业主委员会进行了交接，交接协议明确约定该物业管理区域内发生的问题与被告瀚星公司及长隆公司再无关系。因此，涉案房屋维修责任的主体已不再是被告瀚星公司，被告瀚星公司不应承担赔偿责任。被告长隆公司辩称，原告购买房屋后就发生漏水的事实，原因系被告瀚星公司的房屋质量问题所致，并且发生在涉案房屋质保期内。现被告长隆公司已经退出涉案小区的物业服务管理，并与被告锦绣公司办理了交接，故被告长隆公司对本案不承担维修与赔偿责任。被告锦绣公司辩称，对于原告购买涉案房屋及入住的事实没有异议，但漏水发生在房屋质保期内，应由被告瀚星公司承担维修与赔偿责任。原告为支持其主张，提供以下证据材料，三名被告质证意见如下：1、（2019）辽0604民初379号、394号民事判决书，证明原告房屋漏水问题发生在保质期内，且原告也向被告长隆公司、锦绣公司提出过主张，由于各被告之间互相推诿，至今没有得到解决，所以原告在这期间没有缴纳物业费，判决也认定原告没有缴纳物业费是事出有因。被告瀚星公司质证意见：对两份判决书的真实性没有异议，但两份判决均系原告与被告物业公司之间的物业合同纠纷，被告瀚星公司并未参与诉讼；该证据恰恰证明原告认为物业公司应当承担维修责任，与被告瀚星公司无关。另外，两份判决在事实认定部分并未认定原告房屋存在质量问题，只是表述了原告因涉案房屋漏水而不缴纳物业费。被告长隆公司、锦绣公司质证意见：对两份判决书的真实性没有异议，该判决认定原告未缴纳物业费的时间是在2014年12月31日之后，原告购买涉案房屋的时间是2013年11月4日，所以漏水的事实发生在涉案房屋质保期内，涉案房屋漏水不应由物业公司承担赔偿责任。2、商品房买卖合同，证明被告瀚星公司应当自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。被告瀚星公司质证意见：对证据的真实性没有异议，但合同对于保修责任没有约定，应按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条的规定，屋面防水保修期为三年。该房屋自2013年9月交付给原告，至2016年9月已经过了质保期，被告瀚星公司不再承担保修责任。被告长隆公司、锦绣公司质证意见：对证据的真实性没有异议，原告房屋购买后便出现了质量问题，应当由被告瀚星公司对此承担维修责任。3、房屋所有权证及入户通知单，证明原告于2013年9月购买了被告瀚星公司开发的涉案房屋，2013年11月4日办理了入住手续，2015年8月21日取得涉案房屋所有权证。三名被告质证意见：没有异议。4、照片一组，证明原告房屋漏水造成墙面、屋顶受损，地板被泡开。被告瀚星公司质证意见：对涉案房屋现状的真实性没有异议，但该组照片无法证明涉案房屋本身存在质量问题。原告于2013年购买涉案房屋，涉案房屋于2009年建成交工，如果房屋存在质量问题，原告在购买入住时就应该发现。被告长隆公司、锦绣公司质证意见：对该组照片的真实性没有异议，该组照片拍摄时间是2019年春季，但实际漏水的时间是在此之前，故不能证明房屋漏水是因为物业公司疏于管理。5、2018年原告与被告瀚星公司工作人员刘鹏的电话录音，证明涉案房屋从原告入住不久就因质量问题存在漏水，原告多次向被告瀚星公司主张相关权利，但始终未解决。被告瀚星公司质证意见：对录音的真实性没有异议，当时原告确实找过被告瀚星公司，被告瀚星公司找到施工单位对涉案房屋进行维修；2014年被告瀚星公司将房屋的维修义务委托给了物业公司，所以从2014年开始被告瀚星公司对涉案房屋就不应再承担任何维修义务。被告长隆公司、锦绣公司质证意见：对证据的真实性没有异议，该证据恰恰证明房屋从入住之后就开始出现漏水现象，属于房屋质量问题，且发生在质保期内，应由被告瀚星公司承担维修义务。6、资产评估报告及鉴定费发票，证明经鉴定因房屋漏水给原告造成室内装修损失金额为19600元，花费鉴定费2000元。三名被告质证意见：对该份证据的真实性均没有异议，但认为评估价格高于正常市场价格，明显不合理。但不申请复议及重新鉴定。被告瀚星公司为支持其主张，提供以下证据材料，原告及被告长隆公司、锦绣公司质证意见如下：1、2015年5月8日被告瀚星公司与被告长隆公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同》补充协议，证明包括涉案房屋在内的紫光福郡一期工程关于共用部位的维修、养护和管理已经移交给被告长隆公司。原告质证意见：对该组证据的真实性没有异议，但该组证据不能对抗原告的主张，且房屋漏水问题发生在质保期内。对于侵权责任，如果能查清责任，按责任划分，否则应由三名被告承担连带责任。被告长隆公司质证意见：对该组证据的真实性没有异议，该协议只能约束协议签订后共有部分的维修、养护等相关责任，原告房屋漏水发生在签订协议之前，且系房屋质量问题所致。根据建筑工程施工相关规定，保修期内发生的质量问题，应由施工单位即被告瀚星公司承担维修责任，与物业公司无关。被告锦绣公司质证意见：对该组证据的真实性没有异议，但该组证据与被告锦绣公司无关。2、2015年10月9日被告瀚星公司与被告长隆公司签订的《前期物业服务合同》补充协议（二），证明协议明确约定对于物业协议移交之前小区房屋质量问题及业主的漏水损失处理补偿等问题由被告长隆公司负责处理和承担。原告与被告长隆公司、锦绣公司的质证意见与上组证据的质证意见一致。3、2016年9月13日被告瀚星公司、长隆公司及紫光福郡一期业主委员会签订的《紫光福郡小区一期物业交接协议》，证明在被告长隆公司将物业管理职责移交给被告锦绣公司时，业主委员会已经确定移交后管理区域内发生的问题与被告瀚星公司无关。原告质证意见：同上组证据质证意见一致。被告长隆公司、锦绣公司质证意见：对该证据的真实性没有异议。被告锦绣公司为支持其主张，提供以下证据材料，原告及被告瀚星公司、长隆公司质证意见如下：《工作联系函》1份，证明涉案小区综合验收时间是2014年2月12日，按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，防水工程的质保期为五年；在被告锦绣公司接手该小区之前，涉案房屋已经存在漏水问题，所以应由被告瀚星公司承担赔偿责任。原告质证意见：对该份证据的真实性没有异议，该证据证明涉案房屋漏水问题属实。被告瀚星公司质证意见：对该份证据的真实性没有异议，但质保期不应从综合验收时间开始计算。该证据证明被告锦绣公司按照协议履行了房屋漏水维修责任。被告长隆公司质证意见：对该份证据没有异议。本院对以上证据认证意见如下：原告提供的（2019）辽0604民初379号和394号民事判决书、商品房买卖合同、房屋所有权证、入户通知单、照片、原告与被告瀚星公司工作人员刘鹏的电话录音、鉴定费发票，被告瀚星公司提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》补充协议、《前期物业服务合同》补充协议（二）、《紫光福郡小区一期物业交接协议》，被告锦绣公司提供的《工作联系函》，原、被告对以上证据的真实性均无异议，且以上证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的资产评估报告，虽然三名被告均提出评估价格高于正常市场价格，明显不合理，但不申请复议及重新鉴定，同时也未能提供足以反驳的相反证据和理由，故对三名被告提出的异议不予采信，对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：2013年9月28日，原告与被告瀚星公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告瀚星公司开发的位于丹东市振安区房屋，《商品房买卖合同》第十六条关于保修责任约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”2013年11月4日原告办理了进户手续。原告在装修房屋时发现阁楼屋顶漏水，原告找到被告瀚星公司，被告瀚星公司对房屋进行了维修。之后，房屋又出现漏水，但三名被告均未予以维修。2015年5月8日，被告瀚星公司与被告长隆公司签订《前期物业服务合同》及补充协议，由被告长隆公司对紫光福郡小区提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理。被告长隆公司接受物业管理后，被告瀚星公司不再负责对小区的公共设施及物业设施进行投入和维护，相关的维护由被告长隆公司负责，相关费用从物业费或公共设施维修基金中支付。2015年10月9日，双方又签订补充协议（二），约定针对2015年5月19日前小区房屋质量问题及部分业主雨损处理、补偿等问题，被告瀚星公司一次性支付给被告长隆公司6万元，由被告长隆公司全权处理。且今后此类问题由被告长隆公司负责。2016年9月13日，被告瀚星公司、长隆公司与紫光福郡一期业主委员会签订《紫光福郡小区一期物业交接协议》，主要内容是：根据业主大会表决解除与被告长隆公司的管理服务，重新聘请被告锦绣公司对紫光福郡一期物业进行服务管理，交接完毕后，该物业管理区域内发生的问题与被告瀚星公司、长隆公司无任何关系。另查明，紫光福郡小区一期于2014年2月12日完成综合验收。庭审中，原告与被告瀚星公司均认可被告瀚星公司未向原告提供《住宅质量保证书》。在被告长隆公司与被告锦绣公司为紫光福郡小区提供物业服务期间，原告因房屋漏水问题一直未缴纳物业费。诉讼期间，经原告申请，本院委托辽宁新时代资产评估事务所对原告房屋漏水造成的室内装修、物品等损失进行评估。2019年10月8日，该所出具资产评估报告，评估范围为房屋中的内墙面、天棚、地板、天窗等，评估结论是：本次评估值为19600元。原告交纳鉴定费2000元。本院认为，公民合法的财产权益受法律保护，损害他人财产的，应当恢复原状或者赔偿损失。原告购买被告瀚星公司开发建设的商品房，并就购买的商品房进行装修使用，被告瀚星公司负有在质量保证期间内保证房屋质量的义务。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔赔偿责任。”《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，建设工程的最低保修期为5年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”本案中，由于原告与被告瀚星公司在《商品房买卖合同》中未就保修期限做出约定，被告瀚星公司也未向原告提供《住宅质量保证书》，因此依据上述法律规定，原告房屋的保修期应从房屋交付之日即2013年11月4日起计算为5年。原告在房屋装修时，在房屋质保期内，房屋便出现漏水问题，并给原告造成财产损失，现经评估损失数额为19600元，故被告瀚星公司应对此承担赔偿责任。关于房屋漏水维修责任问题，小区的房顶平台属于共用部位，其漏水问题属于物业公司管理服务的范畴，现原告房屋质保期已过，依据被告瀚星公司、长隆公司与紫光福郡一期业主委员会签订的《紫光福郡小区一期物业交接协议》中关于“根据业主大会表决解除与被告长隆公司的管理服务，重新聘请被告锦绣公司对紫光福郡一期物业进行服务管理，交接完毕后，该物业管理区域内发生的问题与被告瀚星公司、长隆公司无任何关系。”这一约定，原告房屋的维修责任应由被告锦绣公司承担，原告要求被告瀚星公司、长隆公司承担连带维修责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告丹东瀚星房地产开发有限公司于本院决生效后十日内赔偿原告王猛经济损失19600元；二、被告丹东市锦绣物业服务有限公司于本院决生效后三十日内对原告所有的位于丹东市振安区房屋顶楼漏水部位进行维修；三、驳回原告王猛的其他诉讼请求。如果被告丹东瀚星房产地开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费125元，鉴定费2000元，共计2125元由被告丹东瀚星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 黄 静二〇一九年十一月十二日书记员 侯国丽