黑龙江省望奎县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1221民撤4号原告：刘晶杰，女，1969年3月18日出生，汉族，无职业，住望奎县。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶莹，女，1967年9月10日出生，汉族，干部，住望奎县。被告：王宝文，男，1963年3月6日出生，汉族，无职业，住望奎县。委托诉讼代理人：刘剑锋，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告：黑龙江春华房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区宏伟小区7栋四单元1-2层2号。法定代表人：沙明春，职务执行董事。委托诉讼代理人：王恩鹏，男，1978年3月23日出生，汉族，该公司职员，住绥化市北林区。第三人：时吉成，男，1965年1月15日出生，汉族，个体，住望奎县。委托诉讼代理人：时鑫（系第三人时吉成儿子），男，1988年2月28日出生，无职业，住望奎县。原告刘晶杰与被告王宝文、黑龙江春华房地产开发有限公司（以下简称春华公司）、第三人时吉成第三人撤销之诉一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晶杰的委托代理人刘晶莹、刘凤卿、被告王宝文及其委托诉讼代理人刘剑锋、被告春华公司的委托诉讼代理人王恩鹏、第三人时吉成及其委托诉讼代理人时鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晶杰向本院提出诉讼请求：1.要求撤销（2018）黑1221民初1647号民事判决书中关于东福花园小区7号楼1单元702室的判项；2.要求确认望奎县东福花园小区7号楼一单元702室住宅楼为原告所有。事实和理由：第三人时吉成挂靠在黑龙江省金宁建筑工程有限公司名下，承建了被告春华公司开发的望奎县东福花园项目，在望奎县以东福花园项目部的名义开展工作。在2014年4月5日，第三人时吉成与春华公司公司签订了施工合同。在2014年4月28日第三人又与被告春华公司签订了补充合同。在补充合同中约定被告春华公司将由第三人时吉成承建的东福花园部分楼房，抵作第三人时吉成的工程款，其中就包括本案争议的东福花园7号楼一单元702室。原告于2015年2月6日在第三人时吉成手中购买了本案的争议楼房，并于当日交付了与第三人约定的全部房价款，由第三人以项目部的名义出具了收据，在交清房款第二天原告与第三人时吉成签订了正式的商品房买卖合同。2016年4月20日，第三人时吉成以项目部的名义正式将争议楼房交付给原告，原告一直占有使用至今。2016年2月，第三人时吉成因工程需要资金向被告王宝文借款，并用第三人时吉成的顶账楼13套（包括本案争议楼房）作为担保，但是却签订了买卖合同。在2018年12月25日，被告王宝文以这些合同为依据，向望奎县人民法院提起诉讼，要求确认买卖合同有效，判定春华公司协助办理房屋产权登记手续。望奎县人民法院依据被告王宝文手中的这些证据，在春华公司缺席的情况下作出了（2018）黑1221民初1647号民事判决书，确认了买卖合同有效并判决交付房屋协助办理过户手续。原告认为该判决存在错误，理由如下：第一，王宝文虽然签订了是买卖合同，但是该争议楼房在王宝文与时吉成签订担保协议前已经出卖给了刘晶杰，刘晶杰已交付了约定的房价款。时吉成也在2016年4月20日将楼房交付刘晶杰。刘晶杰已实际占有该楼房，取得了该楼房的所有权，使用权，而王宝文确与时吉成签订了担保协议，已经实际侵害了刘晶杰的合法权益；第二，王宝文与时吉成并没有存在真实的交易行为；第三，虽然王宝文与春华公司签订了买卖合同，但是实际是对王宝文的债权的一种担保行为。被告王宝文辩称：1.卖给原告的702室在在建设工程规划许可证号为第字第2014-38、施工许可证号为WK2014-25的地块上，与原告实际占有的房屋地块不一致，原告错占了春华公司交付给王宝文的房屋，原告不具有提起撤诉的主体资格；2.2016年3月王宝文与春华公司签订了十三份房屋买卖合同，均合法有效，王宝文也已支付了全部价款并办理了联机备案手续，原告属于非法占用王宝文房屋；3.王宝文就涉案房屋以及取得房屋所有权证，刘晶杰虽然主张实际占有，但是并未取得产权证书，不能对抗王宝文的占有。被告春华公司辩称：王宝文与春华公司不存在买卖合同关系，时吉成用十三套房子来抵顶王宝文的水泥款，并与春华公司做了联机备案手续。时吉成是建筑商，涉案房屋是春华公司给时吉成抵付工程款的，由时吉成进行处分。第三人时吉成述称：争议房屋是第三人先卖给刘晶杰的，后来又与王宝文签的买卖合同，是为借款用，这些房子是春华公司给第三人抵付的工程款，卖给谁第三人说了算，第三人在王宝文处借款100余万元，并用上述十三套楼房作为抵押，签的是买卖合同，实际是抵押。原告刘晶杰围绕其诉讼请求向法庭提交了如下证据：证据一，（2018）黑1221民初1647号民事判决书，证实该判决中所列的702室与原告具有法律上的利害关系。被告王宝文对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，质证认为该判决是根据买卖双方进行的联机备案登记手续以后进行的判定，原告与时吉成协议的房屋是东福花园小区一期，而原告实际占有的房屋是东福花园小区二期，原告属于错占了王宝文的房屋，不具备诉讼主体资格。被告春华公司对该证据无异议。第三人时吉成质证认为其是借款给王宝文，并不是买卖。本院对该证据真实性予以确认；证据二，资金流水、买卖合同及收据、入住确认书、热力费收据等。资金流水证实取现400000元，购买两套房子，其中一套为702室；买卖合同证明和时吉成形成买卖关系，标的物是涉案702室；收款票据是按照售楼处价格出的票据；入住确认书、2017-2018和2018-2019热力收费票据，证实原告入住并使用房屋承担该房屋的费用。被告王宝文质证认为资金流水没有显示出该银行卡的实际所有人，取现也不能证明该笔款项给了时吉成；买卖合同签订的主体卖方是黑龙江省金宁建筑工程有限公司望奎县东福花园项目部，不具有法人主体资格，且合同约定的地块属于东福花园一期，原告占用的是东福花园二期；收据上的价款与原告实际房屋价款不一致，其实际是抵账房屋，并不是真实的买卖；入住确认书是黑龙江省金宁公司望奎县东福花园项目部签发的，应属无效，应该由春华公司签发，且时间有涂改；取暖费票据与本案无关联。被告春华公司质证认为其对资金流水不知情；买卖合同是原告与时吉成签订的，该房屋属二期，但施工证号码是一期的；入住证明需由时吉成开具证明才能办理入住手续，原告并没有到春华物业办理入住手续；对收据不知情；对取暖费票据无异议。第三人时吉成质证，资金流水上的400000元其已收到，刚开始是借款，后来原告说要买房子，就用这400000顶买房款了。售楼的收据是其开的，实际是200000元，当时按售楼处价格开了390000元，签买卖合同当时不知道有二期，所以填写的是一期的施工许可证；开具入住证明即同意将房子给原告；对取暖费票据无异议。本院对上述证据真实性予以确认；证据三，王宝文的民事起诉状、建筑工程施工合同及补充条款，证实王宝文与春华公司之间不是真实的买卖关系，且在诉讼中王宝文隐瞒了房屋存在争议或纠纷的事实，施工合同合补充条款证明春华公司用房屋包括争议房屋在内，抵顶给时吉成工程款。被告王宝文对起诉状真实性无异议，质证认为该起诉状是为确认王宝文与春华公司签订买卖合同有效以及要求办理房产登记手续而提起的诉讼；对施工合同真实性有异议，施工方即项目部可以收取抵账房房款，但是不具有对外单独签订销售商品房买卖合同的权利。被告春华公司及第三人时吉成对上述证据无异议。本院对上述证据本院予以确认；证据四，望奎县人民法院（2019）黑1221刑初24号民事判决书，证实王宝文在起诉之前就与原告因为涉案房屋发生纠纷。被告王宝文质证该判决正在上诉阶段，没有生效，事实基础确实存在。被告春华公司与第三人时吉成对该证据无异议，本院对该证据予以确认；证据五，时吉成与王宝文之间原始发生债务关系中签订的楼房买卖协议及收据，包括五份协议和两份收据，证实王宝文买房的卖方是时吉成，不是春华公司，春华公司先将156套房屋抵顶给时吉成，然后是时吉成与王宝文间的交易，1647号民事判决书掩盖了真实的买卖，遗漏的诉讼主体。被告王宝文对该证据真实性无异议，质证认为是其与时吉成达成意向后，在春华公司签订了正规的商品房买卖合同，于2016年1月19日在房管部门进行了网签备案登记，交易是合法有效的。被告春华公司质证对上述证据不知情。第三人时吉成质证认为，虽然当时与王宝文签订的是买卖协议，但实际是借款抵押。本院对上述证据真实性予以确认；证据六，时吉成向王宝文借款的借据照片一张，是时吉成用手机将照片发给原告的，证实王宝文与时吉成之间是借款关系，不是买卖关系。被告王宝文质证认为该据为复印件不予质证。王宝文是通过合法方式取得的房屋，与案外人无关。被告春华公司质证对此不知情。第三人时吉成对该证据无异议。因该证据是手机照片复印件而非原件，本院对该证据不予确认；证据七，时吉成出具的证明一份，证实王宝文与时吉成之间不是买卖关系，而是借款抵押，同时该楼房在抵押之前就已经出售给原告了。被告王宝文质证认为应以书面证据为准，双方签订了买卖协议，不是借款抵押。被告春华公司质证对此不知情。第三人时吉成对该证据无异议，认为王宝文与时吉成之间是借款抵押，而不是买卖。该证明应属证人证言，但时吉成作为本案当事人不能作证，因此本院对该证据不予确认；证据八，哈尔滨医科大学附属第三医院住院病案一份，证实王宝文与春华公司诉讼期间，刘晶杰爱人患病住院，对王宝文与春华公司之间的诉讼不知情。被告王宝文、春华公司，第三人时吉成对该证据没有意见，本院对该证据的真实性予以确认。被告王宝文向本院提交了如下证据：证据一，（2019）黑1221民初1647号民事判决书，证明法院已经确认王宝文与春华公司买卖合同有效，王宝文对涉案房屋享有所有权。原告刘晶杰质证认为上述案件遗漏了当事人，程序不合法，应予以撤销。被告春华公司对该证据无异议。第三人时吉成质证认为是抵押，不是买卖。对该证据真实性，本院予以确认；证据二，2019望奎县不动产权第4705号不动产权证书，证实王宝文与春华公司签订的买卖合同约定的房屋是东福花园小区二期的，而原告与项目部签订的买卖合同约定的房屋是东福花园小区一期的。原告刘晶杰对该证据真实性无异议，但认为该不动产权证是依据判决办理的，现判决有争议，不具有证明力。被告春华公司、第三人时吉成对该证据无异议。本院对该证据真实性予以确认；证据三，收款据两张和时吉成签字的便签一张，收款单位是春华公司，收取的是入住费和装修保证金，证实王宝文办理了合法的入住手续，时吉成签字同意入住。原告刘晶杰质证认为该收据是在1647号判决书作出后办理的，便签的内容内容和签字不是同一人写的。被告春华公司、第三人时吉成对该证据无异议。本院对该证据真实性予以确认；证据四，2018年12月12日时吉成给王宝文出具的证明一份，证明王宝文购房是正常交易，不存在时吉成所说的抵押担保形式，且王宝文楼款已交齐。原告刘晶杰质证认为，时吉成的签名有错误，可以说明该证明不是时吉成的真实意思表示。被告春华公司对该证据无异议。第三人时吉成质证认为，该证明是因为王宝文妻子与原告发生冲突被抓了，王宝文让其出具证明是为了吓唬原告。因该证据与王宝文、时吉成之间签订的多份买卖合同相互印证，本院对真实性予以确认；证据五，2018年12月12日王宝文与时吉成谈话录音，证实时吉成向原告丈夫康志波借款400000元，时吉成给原告开房子是抵押，时吉成与王宝文之间为合法买卖。时吉成质证认为谈话录音不是其真实意思表示，给王宝文出具入住手续是为了吓唬原告，好让他们两家和解，其与王宝文之间为借款抵押不是买卖。刘晶杰质证认为录音内容不真实。本院认为该谈话录音与时吉成在庭审中陈述的事实相矛盾，且其证明效力要明显低于其他书证的效力。因此，该录音不能达到被告王宝文的证明目的，本院不予确认。本院依王宝文申请调取证据如下：1.建设部门备案的施工许可证、规划证、建设用地许可证各两份，包括东福花园一期和二期。被告王宝文质证认为该证据可以证实原告与项目部签订的商品房买卖合同约定的房屋是位于一期的，而原告实际占有的是二期的。原告刘晶杰质证认为法庭调查中已经明确7号楼是唯一的，并不是一期和二期都有7号楼，春华公司已经将房屋抵账给时吉成，即春华公司不能再对房屋进行销售。被告春华公司、第三人时吉成对该证据无异议，本院对该证据真实性予以确认，由于本案争议的标的物东福花园7号楼一单元702室具有唯一性，7号楼仅此一栋，因此该证据不能证实原告占有的房屋不是买卖合同确定的房屋；2.春华公司关于该两套房屋的入住手续，只调取到王宝文的两张收据，与王宝文出具的证据相同。被告王宝文质证认为该证据可以证实原告入住702室手续不合法，属于违法占有。原告刘晶杰坚持原质证意见。被告春华公司、第三人时吉成对该证据无异议，本院对上述证据真实性予以确认。被告春华公司、第三人时吉成未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：第三人时吉成在承建被告春华公司望奎县东福花园项目过程中，分别于2014年4月5日、2014年4月28日与春华公司签订施工合同合补充合同，约定以时吉成承建的东福花园部分楼房抵付工程款，其中包括本案争议的7号楼一单元702室。并且在庭审中，春华公司也认可该房屋已经抵顶时吉成工程款，原告于2015年2月6日，用其借款200000元从时吉成手中购买了东福花园7号楼一单元702室，并与时吉成签订了买卖合同，时吉成以项目部的名义为原告出具了购房收据。2016年4月20日，时吉成将该房屋交付给原告，原告一直实际占有使用至今。2016年1月至3月间，时吉成相继与王宝文签订了春华公司给其顶账楼中的包括案涉房屋在内十三套房屋的买卖合同并为王宝文出具了收据，为办理联机备案手续，春华公司也与王宝文签订了商品房买卖合同，并出具了购房收据，其中包括本案争议的房屋。2018年11月9日，刘晶莹与王宝文及其妻子、妹妹因涉案房屋所有权问题，在东福花园小区发生争执，致刘晶莹受伤住院治疗。该案经望奎县人民法院（2019）黑1221刑初24号刑事附带民事判决书处理作出。2018年12月25日，王宝文依据与春华公司签订的商品房买卖合同，以春华公司为被告向法院提起诉讼，要求确认商品房买卖合同有效、交付案涉房屋并协助办理过户手续。因春华公司未到庭参加诉讼，望奎县法院缺席审理了本案，并判决王宝文与春华公司签订的包括争议房屋在内的十三份商品房买卖合同有效，交付房屋并协助办理过户登记手续。王宝文依据判决办理了案涉争议房屋东福花园7号楼一单元702室的房产证，并于2019年3月18日，王宝文以刘晶莹、刘晶杰为被告向望奎县法院提起诉讼，要求刘晶莹、刘晶杰迁出涉案房屋。刘晶莹、刘晶杰在接到本院传票后，向本院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2018）黑1221民初1647号民事判决书，并确认争议房屋归其所有。本院认为，本案的关键问题在于：一、案涉房屋的处分权问题，即对于案涉房屋，作为开发商的春华公司和作为建筑商的时吉成谁有权对外进行处分的问题。二、合同的效力及履行的问题。首先是处分权的问题，时吉成与春华公司签订了建筑工程施工合同及补充条款，约定以包括案涉房屋在内的房源表上所载明的一百余套楼房抵付工程款，虽然该协议为施工前所签，但双方已实际履行，春华公司对以楼房抵付工程款的方式无异议，并且在庭审中明确表示，房屋抵顶给时吉成，时吉成说卖给谁，春华公司就给谁开手续（即联机备案合同），由此可见，春华公司已将其部分商品房（包括案涉房屋）的权利转让给了时吉成，时吉成对该部分房屋享有处分、收益等权利。春华公司只负责协助办理相关手续，而并不享有实际利益。第二，合同的效力及履行问题，本案涉及到一房多卖问题，先是2015年2月6日，时吉成与刘晶杰签订了买卖合同，后又于2016年3月7日与王宝文签订了包括争议房屋在内的买卖协议；王宝文又于2016年1月8日与春华公司签订了商品房买卖合同，上述合同均为有效合同，本案的实质是如何处理一房数卖的问题。刘晶杰与时吉成签订的买卖合同时间最早，且时吉成已将该房屋交付给刘晶杰，刘晶杰占有使用至今，该合同已经实际履行。而王宝文与时吉成后签订的协议，虽然也与开发商进行网签，但该合同并未实际履行，无论是时吉成还是春华公司都未向王宝文交付该房屋，实际上该房屋已被刘晶杰实际占有，已经无法交付。关于一房数卖合同履行问题，《最高人民法院第八次全国民商事审判工作会议纪要》有明确的意见：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效，且买受人均要求履行的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有的该房屋的买受人，对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间，合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，王宝文在原审案件1647号民事判决书作出前，并未取得房屋产权登记证书，而原告已先于王宝文与时吉成签订买卖合同，并实际占有该房屋。因此，原告的权利保护顺位要优先于被告王宝文，具有优先权。此外，合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或事实上无法履行的除外。本案中因争议房屋已经不能实际交付，应适用该除外条款，王宝文不应再主张春华公司交付，作为出卖人和实际处分权人时吉成应对不能交付承担违约责任，王宝文可另行主张违约损失。关于被告王宝文提出原告与时吉成签订的买卖合同上填写的建设工程许可证和施工许可证号码为东福花园一期，而案涉房屋为东福花园二期，认为原告错占房屋的抗辩理由，经查东福花园仅有一栋7号楼，本案诉争的7号楼一单元702室是唯一而明确的，不存在原告错占或时吉成交付错误的问题，对于王宝文的该抗辩意见不予支持。综上所述，原告要求撤销原判决中有关案涉房屋交付及协助办理过户登记的请求应予支持。原审未将时吉成及刘晶杰列为当事人参加诉讼，在案涉房屋存在争议，而无法实际交付的情况下判决交付房屋并协助办理过户登记手续，在认定事实和适用法律方面均有不当，应予纠正。但原告主张确认其所有权的请求，物权法明确规定，物权的变动须依法登记，未经登记不发生效力，因原告未进行不动产登记，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条的规定，判决如下：撤销望奎县人民法院（2018）黑1221民初1647号民事判决书中第二项“被告黑龙江省春华房地产开发有限公司于本判决生效后三日内交付此十三套房屋并协助原告王宝文办理此十三套商品房过户登记手续”中关于交付东福花园7号楼1单元702室（DFHY7#-1-702）并协助办理过户手续的判决内容；驳回原告刘晶杰其他诉讼请求。案件受理费5800元，由原告刘晶杰负担2900元，由被告王宝文负担2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  张万忠审判员  马桂婧审判员  刘凤革二〇一九年十一月二十八日书记员  罗 岩