上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初6062号原告：吴钦祥，男，1945年10月25日生，汉族，住上海市宝山区。原告：孙菊香，女，1952年10月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：吴钦祥。被告：经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈经纬，董事长。委托诉讼代理人：龚蕾。委托诉讼代理人：郭春莹。原告吴钦祥、孙菊香与被告经纬置地有限公司(以下简称经纬公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴钦祥、孙菊香，被告经纬公司的委托诉讼代理人龚蕾、郭春莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴钦祥、孙菊香向本院提出诉讼请求：判令被告支付小产证逾期违约金人民币155,079元(以下币种均为人民币，按房价4,343,976元，每日万分之二点一，从2018年8月1日算至2019年1月20日，共计170天)。事实和理由：2017年3月6日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定，原告向被告购买位于上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款4,343,976元。被告于2018年1月30日交房。根据合同约定，被告应在交房后的180天内办理房地产初始登记手续，以取得新建商品房房地产权证，但被告直至2019年1月21日才交付相关资料。原告本因亲戚创业资金短缺准备抵押房产贷款帮助，但因此无法办理贷款，损失惨重，故提出上述诉请。被告经纬公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告没有过错，不存在违约行为，不承担违约责任。系争地块于1998年9月4日与市土地管理部门签订的出让合同，当时已缴纳了全部出让金。2013年11月8日，市政办公厅出台了《上海市地下建设用地使用权出让规定》。2017年10月31日，测绘报告出来后才明确地下面积及需补缴的出让金。2017年12月11日，被告申请补缴出让金。2018年9月7日，宝山区规土部门才与被告签订补缴出让金合同，签订合同的时间不是被告能控制的。被告在规定的时间点足额补缴了出让金。2019年1月14日，被告取得大产证。无论从签订补缴出让金合同开始起算还是从被告实际补缴出让金之日起算，被告实际取得大产证时间均没有超过180天。2、原告没有实际损失，也没有证据证明实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了商品房预售合同、发票、房屋交接确认单、通知，被告提交了商品房预售合同、住房交付许可证、房地产权证、办证资料签收单、建设用地使用权补地价申请表、建设用地使用权出让合同、土地价款缴款通知、确认单、业务回单，对上述证据的真实性当事人均不持异议，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：1、2017年3月6日，经纬公司(甲方、卖方)与吴钦祥、孙菊香(乙方、买方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市纬地路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，总房价款4,343,976元。其中，第十条约定，该房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在取得《住宅交付使用许可证》之日起180日内办理房地产初始登记手续，取得大产证；第十一条约定，甲方于2017年12月31日前交房；第十二条约定，甲方如未在约定期限内交房，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后30日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向交易中心办理申领小产证；第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。后附补充条款一，第十六条约定，双方同意对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，乙方只能选择其中一项适用不累加；甲方已对本合同示范文本以外的打印条款和补充条款向乙方进行充分告知和合理提示，双方对具体内容已经充分平等协商，双方完全明白、理解和同意。上述合同签订后，吴钦祥、孙菊香支付了全部房款。2、2018年1月31日，经纬公司取得新建住宅交付使用许可证。2018年2月1日，经纬公司与吴钦祥办理房屋交接并签署了交房确认单，确认房屋实际总价款4,348,032元。同日，经纬公司与吴钦祥签署《确认单》，对系争房屋交付涉及的费用进行了结算，其中双方确认经纬公司应支付吴钦祥、孙菊香逾期交房违约金13,466.33元，与吴钦祥、孙菊香应付房屋面积差价款、物业费、预存电费等费用相抵后，经纬公司应向吴钦祥、孙菊香支付8,718.65元，并同时确认就该房屋及交付等各项事宜与经纬公司已无其他争议，经纬公司无需再向吴钦祥、孙菊香支付其他费用。同年2月8日，经纬公司支付了上述费用。3、2019年1月14日，经纬公司取得大产证。2019年1月21日，吴钦祥签收了办理产证资料签收单。同年2月20日，系争房屋经核准登记在吴钦祥、孙菊香名下。4、根据2017年10月31日《建设工程地下建筑面积分类汇总表》，明确计入地下经营性用途建筑面积实测3,119.4平方米。同年12月11日，经纬公司就办理补地价事宜填写申请表。2018年9月7日，经纬公司与上海市宝山区规划和土地管理局签署《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定，受让人应补缴新增地下经营性建筑面积土地出让价款645万元。同年10月25日，经纬公司补缴了上述土地出让价款。审理中，经纬公司表示，经纬公司在确定了地下经营性面积后才能办理补地价等事宜，但市、区相关职能部门因行政审批权限下放等原因于2018年9月才与经纬公司签署相关合同，并明确了补缴金额。5、审理中，吴钦祥、孙菊香表示，《确认单》只是针对钥匙交付，与办理产权证无关。补充条款一第十六条只适用于合同解除，本案中不应适用。经纬公司表示，补充条款一第十六条明确了在任何情况下都不得同时使用，同时结合《确认单》已明确系争房屋及交付等各项事宜无其他争议。本院认为，本案的争议焦点：一是小产证取得是否逾期；二是被告是否应对小产证逾期承担违约责任。关于第一个争议焦点。根据涉案合同约定，被告应于取得交付使用许可证180日内办理初始登记手续，于办理初始登记手续、取得大产证30日内签署房屋交接书，于签署房屋交接书30日内办理及申领小产证。被告于2018年1月31日取得交付使用许可证，故办理和申领小产证的期限应为2018年9月28日前，现原告于2019年1月21日才自被告处领取了办理小产证的相关资料，确已逾期。关于第二个争议焦点。被告抗辩认为根据双方签署的《确认单》及涉案合同补充条款的约定，被告在承担了逾期交房违约责任后，不应再承担逾期办理小产证的违约责任。本院认为，首先，根据《确认单》，双方确认了被告应向原告支付逾期交房违约金13,466.33元，同时原告确认了就该房屋及交付等各项事宜与被告已无其他争议，被告无需再向原告支付其他费用。后，被告也按上述约定履行完毕。因此，可以认定双方之间已就房屋及交付等各项事宜已再无其他争议。其次，根据涉案合同补充条款的约定，双方同意对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，乙方只能选择其中一项适用不累加。现被告已承担了逾期交房违约金，原告再向被告主张逾期办理小产证违约金，也不符合合同约定。审理中，原告主张该条款只适用于合同解除。根据该条款的内容，约定了在任何情况下均不得同时适用，不得累加，故原告的上述意见，本院不予采纳。综上，本院认为，原告在涉案合同约定了上述条款的情况下，与被告就逾期交房违约金达成了一致且已履行完毕，并确认了已就房屋及交付等各事项再无其他争议，被告无需再向原告支付其他费用，该意思表示真实有效，双方均应恪守。另外，该补充条款的约定也并未免除被告方应承担的违约责任，或限制了原告方的主要权利，而是约定了选择适用、不得累加，类似于双方对相关违约责任作了限额约定，系双方的真实意思，当予尊重。况且，交房逾期、大产证逾期、小产证逾期均系交房类违约情形，在实际商品房预售过程中，开发商往往可能因同一项事由同时导致交房、办理大产证、申领小产证的顺延，现原、被告通过条款的约定及确认单的确认，事实上是对于上述交房类违约情形进行了一定程度的限缩，符合实际情况，也符合公平合理的原则。最后，原告实际已于2018年2月1日占用使用房屋，被告也已及时支付了逾期交房违约金，现原告也未提交证据证明逾期申领小产证对原告造成了实质上的重大影响，并产生了相应损失。综上所述，本院对原告的全部诉讼请求，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴钦祥、孙菊香的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1,700元，由原告吴钦祥、孙菊香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一九年十一月十五日书记员 董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……