贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2824号原告（反诉被告）：饶恩豪，男，1991年12月18日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：郜海军，贵州驰铭律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告（反诉原告）：铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区锦江北路御风锦江15栋804号。法定代表人：陈颖。委托诉讼代理人：李锋，贵州曼威律师事务所律师，授权范围为特别授权。第三人：铜仁市仁山装饰工程设计有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区锦鹏国际4号二层。法定代表人：杨锦荣。委托诉讼代理人：杨雄，男，1995年9月17日出生，土家族，住贵州省铜仁市，授权范围为一般授权。委托诉讼代理人：张华，男，1975年1月1日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县，授权范围为一般授权。原告（反诉被告）饶恩豪与被告（反诉原告）铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司（以下简称宏泰公司）、第三人铜仁市仁山装饰工程设计有限公司（以下简称仁山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告饶恩豪及委托诉讼代理人郜海军、被告宏泰公司的法定代表人陈颖及委托诉讼代理人李锋、第三人仁山公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）饶恩豪向本院提出诉讼请求：1．依法解除饶恩豪与宏泰公司签订的《水梦兰庭商铺租赁合同》；2、判令宏泰公司退还饶恩豪租金120,000元；3、判令宏泰公司退还饶恩豪保证金10,000元；4、判令宏泰公司支付饶恩豪损失407,750元；5、本案诉讼费由宏泰公司承担。事实和理由：饶恩豪与宏泰公司于2019年3月27日签订《水梦兰庭商铺租赁合同》，双方约定主要条款如下：“第一条：租赁商铺位置、面积本合同租赁商铺位于铜仁市××号水梦兰庭商场肆层壹号商铺；租赁面积：该壹号商铺建筑面积叁佰贰拾肆平方米，该商铺为毛坯房，结构为框架；第二条：租赁商铺经营范围及要求：乙方租赁该商铺经营范围仅限于西餐餐饮；第三条：租赁期限、进场时间：乙方租赁使用该商铺的期限为陆年，即贰零壹玖年柒月壹日至贰零贰伍年陆月叁拾日止，进场时间为2019年4月1日；第四条：租金标准：第一租赁年的年租赁费为壹拾贰万元整；第五条：履约保证金：本合同书签订之日，乙方需交付2个月的租金作为租赁合同的履约保证金人民币10,000元；第六条：租金、物业管理费支付：租金、物业管理费年结算一次，乙方在进场之后需向甲方一次性支付一年租金及物业管理费（租金自2019年7月1日至2020年6月30日）每年7月1日前缴纳下一年度商铺租金时间”。饶恩豪按照合同的约定向宏泰公司支付了第一年租金120,000元及保证金10,000元，并且与第三人仁山公司签订《仁山装饰工程合同书》，第三人仁山公司按照合同约定对租赁物进行装修，饶恩豪已经向第三人仁山公司支付了装修款300,000元。装修过程中，基于宏泰公司设计规划的原因不能给饶恩豪提供合同约定的商铺，宏泰公司要求饶恩豪停工。因此，宏泰公司的行为也导致了饶恩豪对第三人仁山公司的违约。综上，基于宏泰公司的违约行为给饶恩豪造成了损失，为维护自身的合法权益，饶恩豪特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告（反诉原告）宏泰公司辩称及反诉称，1、宏泰公司出租给饶恩豪的房屋具备相关主管部门的审批手续，符合租赁条件。宏泰公司将租赁房屋出租给饶恩豪使用不存在任何手续、设计、规划问题。案涉房屋经过主管部门审核，于2017年12月30日符合交付使用条件，宏泰公司没有任何过错，不应返还原告饶恩豪已付租金和赔偿损失。案涉房屋在主管部门网签登记备案，属于商业服务，饶恩豪诉称不能提供合同约定商铺完全不是事实。2、饶恩豪与宏泰公司签订房屋租赁合同时，已经对相应的情况进行了书面约定。根据案涉房屋租赁合同第三条的约定，饶恩豪进场的时间为2019年4月1日，如因不可抗力或者政府政策原因，则进场时间相应顺延。根据双方多次协商调解，宏泰公司得知饶恩豪要求解除合同的原因是其合伙人之间发生纠纷和矛盾，与案涉租赁的房屋本身没有任何关系。同时，饶恩豪可以随时进场使用涉案房屋。饶恩豪不愿意继续租赁的原因是饶恩豪与合伙人内部矛盾所致，与宏泰公司无关。饶恩豪无理解除合同，明显构成违约。其所有的损失应当由饶恩豪自己承担，宏泰公司无过错，不应当承担本案的任何费用。饶恩豪已付租金和定金不应退还。综上，宏泰公司遂向本院提出反诉请求：1．判令饶恩豪承担解除合同的违约责任，不再退还饶恩豪已支付的租金120,000元和保证金10,000元；2．判令饶恩豪将已经装修的部分恢复原状，恢复原状约需20,000元（后附现场照片）；3．本诉、反诉费用全部由饶恩豪承担。原告（反诉被告）饶恩豪对被告（反诉原告）宏泰公司的反诉辩称，1、案涉房屋已在主管部门网签备案属于商业服务不属实。宏泰公司提供给饶恩豪的房屋实际情况是转换层，是不能作为商用，只能作为物管用。宏泰公司隐瞒事实，将案涉房屋租赁给饶恩豪；因为宏泰公司的原因让饶恩豪停工，宏泰公司的行为已经构成违约；2、虽然合同约定入场时间为2019年4月1日，如因不可抗力和政府政策的原因，进场时间相应顺延以及宏泰公司在庭审中提到的过渡期，这其实就是基于宏泰公司向政府协调将租赁房屋改为商用；从合同履行情况来看，饶恩豪已经全面履行合同的义务；3、宏泰公司称致使饶恩豪提出解除合同的原因系饶恩豪与合伙人内部矛盾所致没有事实依据；从饶恩豪与宏泰公司法定代表人陈颖的录音中，可以证明合同的解除是宏泰公司的原因让饶恩豪停工。第三人仁山公司没有陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：饶恩豪提交的录音资料一份，拟证明饶恩豪所租赁的案涉房屋所在层系架空层的事实。宏泰公司质证表示对该录音资料的真实性无异议，证明目的有异议，其认为录音内容系宏泰公司基于调解所达成的让步，案涉租赁房屋是否系商业用途以备案登记为准。本院认为，该证据与铜仁市自然资源局出具的《关于“水梦兰庭”建设项目相关问题的回复》相互印证，能够证明案涉租赁房屋所在层系架空层的事实，对该事实，本院予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日，铜仁市城乡规划局向宏泰公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为宏泰公司、用地项目名称为水梦兰庭，用地位置为铜仁市水巷子26号（地区民族中学南侧）。2019年3月15日，饶恩豪向宏泰公司支付商铺租赁定金50,000元。2019年3月27日，饶恩豪（乙方）与宏泰公司（甲方）签订《水梦兰庭商铺租赁合同》，双方约定主要条款如下：第一条、租赁商铺位置：本合同租赁商铺位于铜仁市××号水梦兰庭商场肆层壹号商铺；租赁面积：该壹号商铺建筑面积叁佰贰拾肆平方米，该商铺为毛坯房，结构为框架；第二条、经营范围：乙方租赁该商铺经营范围仅限于西餐餐饮；第三条、租赁期限、进场时间：乙方租赁使用该商铺的期限为陆年，即2019年7月1日至2025年6月30日止，进场时间为2019年4月1日；第四条、租金标准：第一租赁年的年租赁费为壹拾贰万元整；并约定了第2-6年度的年租赁费。优惠期自2019年4月1日至2019年6月30日，共计3个月。租赁期自2019年7月1日至2025年6月30日共计72个月。第五条：履约保证金：本合同书签订之日，乙方需交付两个月的租金作为租赁合同的履约保证金10,000元；第六条、租金、物业管理费支付：租金、物业管理费年结算一次，乙方在进场之日须向甲方一次性预付一年的商铺租金及物业管理费（商铺租金自2019年7月1日至2020年6月30日，物业管理费自2019年4月1日至2020年3月31日）。每年的7月1日前为缴纳下一年度商铺租金时间。…第九条、甲方有下列情形之一的，属严重违约行为，乙方有权终止合同，并收回租赁商铺未租用时段的租金及履约保证金，如造成乙方其他损失的，甲方仍须承担赔偿责任和法律责任：1、单方违约收回商铺。2、商铺因工程质量问题无法使用，而甲方又未及时修复。乙方有下列情形之一的，乙方应在三天内进行整改，在限期内不予整改的，或出现被查处两次以上（含两次）的，甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，乙方还应承担甲方所有损失（包括律师诉讼代理费）：1、乙方未经甲方书面同意擅自改变、超范围经营的。2、乙方进行违法活动或犯罪活动，损害公共利益的。3、乙方单方面解除本合同的。4、乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。…第十一条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商。协商不成，可依法向商铺所在地人民法院提起诉讼解决。同日，宏泰公司（甲方）与饶恩豪（乙方）达成《商铺租赁补充协议》，约定：甲方同意乙方从2019年7月1日至2020年6月30日，免费使用240平方米的平台面积，同时乙方负责平台的绿化面积，2020年6月30日以后平台的租赁方式和价格，到时再议。租赁面积324平方米旁的露台面积83平方米，同意乙方免费使用；平台每平方米的租金，不超过10元。《水梦兰庭商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》签订后，饶恩豪于2019年3月28日支付宏泰公司租金70,000元及保证金10,000元。2019年4月8日，饶恩豪（甲方）与仁山公司（乙方）签订《仁山装饰工程合同书》，约定工程地点为贵州省铜仁市碧江区水梦兰庭4楼。工程承包方式为包工包料，工程报价：室内装修款780,000元、FCH恒温系统款218,000元、工程总款：998,000元。工程款支付方式：分四次付清，首期款为签订合同当日即付合同总额的30%，金额为300,000元，二期款在完成总工程量30%时支付，金额为300,000元，并约定了其余三次付款的金额和时间。每次付款甲方以转账方式支付给乙方以下账户：户名张华，银行账号：62×××80。《仁山装饰工程合同书》签订当日，仁山公司向饶恩豪出具一张《收据》，载明今收到铜仁愿你西餐厅饶恩豪交来装修首期款300,000元。饶恩豪于2019年4月15日向合同约定的收款人张华的银行账户转账支付了150,000元装修款。合同签订后，仁山公司开始进场装修。装修过程中，上述《仁山装饰工程合同书》所约定的FCH恒温系统已运至案涉租赁房屋内。2019年4月底，宏泰公司通知原告停工，之后因宏泰公司一直未通知原告进场时间。2019年5月28日，饶恩豪到水梦兰庭售楼部找宏泰公司法定代表人陈颖商谈撤场以及损失赔偿的问题，陈颖在商谈中陈述错在宏泰公司以及案涉租赁房屋所在层为架空层的事实，但对于赔偿的数额，双方并未形成一致意见。铜仁市自然资源局于2019年10月24日向本院出具《关于“水梦兰庭”建设项目相关问题的回复》，载明：经核，宏泰公司开发的水梦兰庭建设项目，于2016年1月11日取得《建设工程许可证》，总建筑面积46031㎡，其中：计容面积37100㎡（商业面积3826㎡，住宅面积32339㎡、转换层面积903㎡、多功能面积32㎡）；该建设项目的架空转换层（建设物的地上第四层）共计1116.3㎡（计容），其中架空转换层903.03㎡，住宅面积213.27㎡。上述事实，有原、被告及第三人的陈述以及相应证据在卷佐证，足以认定。关于案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》的效力问题。本院认为，宏泰公司将架空层房屋出租给饶恩豪用于西餐餐饮经营，属于对该层规划用途的变更，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，宏泰公司在改变房屋规划用途之后，应及时取得相应建设工程规划许可或主管部门的批准。但宏泰公司在一审法庭辩论终结前，一直未取得相应建设工程规划许可，也未获得主管部门的批准，故，案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》应属无效，饶恩豪与宏泰公司就案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》签订的《商铺租赁补充协议》亦应属无效。合同无效不具备解除的前提，故，饶恩豪要求解除案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》的诉讼主张于法无据，本院不予支持。宏泰公司要求饶恩豪承担解除合同的违约责任的反诉主张亦于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》无效，宏泰公司因该合同取得的财产依法应当予以返还，故，饶恩豪要求宏泰公司返还已支付的租金120,000元（2018年3月15日支付的定金50,000元及2018年3月28日支付的租金70,000元）及保证金10,000元的诉讼主张于法有据，本院予以支持。宏泰公司要求确认其不再退还饶恩豪已支付的租金120,000元及保证金10,000元的反诉主张于法无据，本院不予支持。鉴于宏泰公司对案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》的无效存在过错，应当向饶恩豪承担因合同无效导致饶恩豪遭受损失的赔偿责任。饶恩豪现主张宏泰公司赔偿损失407,750元（装修损失300,000元、第三人要求饶恩豪支付剩余工程款42,050元及违约金65,700元），对其中的装修损失为300,000元，饶恩豪提交了一张仁山公司于2019年4月8日出具给原告的《收据》（载明仁山公司收到饶恩豪支付的装修款300,000元。）以及饶恩豪于2019年4月15日按照合同约定向指定收款人张华的银行账户转账150,000元的付款凭证予以证明。对于其中转账支付150,000元，有转账凭证相佐证，本院予以认定；对于饶恩豪主张现金支付的150,000元，虽然第三人仁山公司的委托诉讼代理人张华认可收到饶恩豪现金支付的150,000元，但鉴于仁山公司在本案的诉讼地位为第三人，其与饶恩豪尚存在装修合同关系，加之仁山公司的诉讼代理人张华在庭审中亦表示其对认可收到饶恩豪主张现金支付150,000元的陈述不承担个人责任；结合第三人出具上述《收据》的时间是2019年4月8日，而转账款项150,000元的时间为2019年4月15日，在无其他证据佐证的情况下，该《收据》并不足以证明饶恩豪已通过现金支付给仁山公司150,000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，饶恩豪应当承担举证不能的不利后果。综上，本院仅认定饶恩豪向仁山公司实际支付的装修款为150,000元，该款项系案涉《水梦兰庭商铺租赁合同》无效给饶恩豪造成的直接损失，应当由过错方宏泰公司向饶恩豪赔付。故，本院支持由宏泰公司向饶恩豪赔偿损失150,000元。第三人要求饶恩豪支付剩余工程款42,050元及违约金65,700元尚未实际发生，饶恩豪主张该损失不具备事实前提，于法无据，本院不予支持。庭审中，被告（反诉原告）宏泰公司自愿撤回第二项反诉请求即判令原告（反诉被告）饶恩豪将已装修的部分恢复原状，恢复原状约需20,000元，此系其对己方诉权的处分，符合法律规定，应予准许。综上所述，对原告（反诉被告）饶恩豪要求被告（反诉原告）宏泰公司返还其租金120,000元及保证金10,000元的诉讼主张，本院予以支持。原告（反诉被告）饶恩豪要求被告（反诉原告）宏泰公司赔偿损失407,750元，本院仅支持150,000元，超出部分，本院不予支持。对被告（反诉原告）宏泰公司要求原告（反诉被告）饶恩豪承担解除合同的违约责任，不再退还已支付租金和保证金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）饶恩豪租金120,000元、保证金10,000元，合计130,000元；二、被告（反诉原告）铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）饶恩豪损失150,000元；三、驳回原告（反诉被告）饶恩豪的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,589元，反诉案件受理费减半收取计1,650元，合计6,239元，由原告（反诉被告）饶恩豪承担2,200元，被告（反诉原告）铜仁市宏泰房地产开发有限责任公司负担4,039元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇一九年十一月一日法官助理龙仲夏书记员章靖宜