上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终5569号上诉人（原审第三人）：沈德荣，男，1959年4月25日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：刘耀中，上海思济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董全平，男，1964年10月2日生，汉族，住江苏省吴江市。被上诉人（原审原告）：沈晓琴，女，1968年9月25日生，汉族，住江苏省吴江市。被上诉人（原审原告）：董誉，男，1990年7月25日生，汉族，住江苏省吴江市。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈磊，男，1982年8月14日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：李秋实，上海汇筠律师事务所律师。上诉人沈德荣因与被上诉人董全平、沈晓琴、董誉、沈磊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初23180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈德荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回董全平、沈晓琴、董誉（以下简称董全平等三人）一审的诉讼请求。事实和理由：既然一审法院认定董全平等三人到场、沈德荣作为买方办理了网上备案的《房产买卖合同》的事实，又以没有签字否定合同效力没有依据。董全平接受了沈德荣支付的房款并签署收条，以及放贷调查表等都证明其认可购房者为沈德荣。沈德荣有能力支付剩余房款。一审法院一方面不认可沈德荣为合同购买方，另一方面认定董全平行使解除权的起始日是沈德荣确定无法贷款的2017年春节，故董全平行使解除权未超过除斥期间，该认定有矛盾。房屋首付款是由沈德荣向董全平转账支付，一审法院认为该款实际来源于沈磊之妻念某1，故购房人为沈磊的认定没有依据。董全平等三人应向沈德荣履行《上海市房地产买卖合同》，请求二审法院支持沈德荣的上诉请求。董全平等三人辩称：与沈德荣备案网签合同是为了让沈德荣通过银行贷款，为沈磊支付房款，故本案中购房人仍应是沈磊，况且备案合同上重要条款都为空白，双方当事人都未签字，可以说明该合同只是为了方便贷款而采用的手段。之后，董全平给予沈磊多年时间凑齐房款，直至2017年春节其向董全平确认无法通过银行贷款履行付款义务，故董全平发出现金支付催告，之后才提出解除合同。董全平与沈磊签订的《房屋买卖合同》应予解除。请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。沈磊辩称：同意沈德荣的上诉请求。本案房屋买卖应以2014年5月4日的网签合同为准，沈磊签署的合同实际是代沈德荣签署，目的是为了交付定金。沈德荣确定不能贷款后，曾向董全平提出以现金补足，但要求董全平等三人均在合同上签字，而董全平予以拒绝，故董全平应承担不予配合所产生的后果。从2014年到本案一审起诉已经过四年，沈德荣也已支付大部分款项，后期要求现金补足，系争房屋已经交付，并且由沈德荣出租，本案实际买受人是沈德荣，但是董全平没有向其催告过，直到2017年12月27日发函提出2018年1月1日解除双方合同，董全平已丧失解除权。董全平等三人向一审法院起诉请求：1.判令解除董全平与沈磊之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令董全平等三人不予退回定金500,000元；3.判令解除《上海市房地产买卖合同》（编号：1990544），并要求沈德荣予以配合办理撤销手续。一审中，董全平等三人认为《上海市房地产买卖合同》未成立，故撤回第3项诉讼请求中要求解除《上海市房地产买卖合同》部分。一审法院认定事实如下：沈德荣和沈磊系父子关系。2013年12月16日，董全平与沈磊签订了《房屋买卖合同》，合同约定，沈磊购买董全平等三人位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋），转让价款4,000,000元，签订合同之日支付500,000元定金，首付款500,000元；2014年2月20日付1,000,000元，余款贷款付清（2,000,000元）。上述合同签订后，沈磊按约支付了500,000元定金，董全平出具了定金的收据。2014年4月3日，以董全平、沈晓琴、董誉为卖售人、沈德荣为买受人，在上海市奉贤区交易中心办理并打印了网上备案的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1990544），该合同的合同金额为4,000,000元，约定过户时间为2014年8月30日。2014年5月4日，重新办理并打印了网上备案的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1990544），该合同金额为3,267,000元。上述两次打印的备案合同均无当事人签字。现备案的为2014年5月4日的合同。2014年4月3日，沈德荣向董全平银行转账1,200,000元，董全平也出具了收条。同日，董全平退回了200,000元给沈磊。其后，沈德荣向多家银行申请贷款，但因年龄问题未获批准。2017年12月26日，董全平向沈磊发出《告知书》，认为沈磊严重违约，告知双方的《房屋买卖合同》于2018年1月1日解除。另查明，2014年4月1日，沈磊之妻念某1向其弟念某2银行转账6,000,000元；同月3日，念某2向沈德荣银行转账1,200,000元。在原审一审期间，沈磊在法庭辩论中提到，董全平并没有多次催款行为，只因资金短缺需要用钱，要求沈磊及沈德荣先打款，尾款慢慢支付。在原审二审期间，沈磊陈述，之前确实是沈德荣意欲购买，但考虑到最终总是儿子的，为避免遗产税，就由沈磊购买，后发现沈磊有不良征信记录，无法贷款，沈德荣就提出直接签订合同。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、购买董全平等三人房屋的是沈磊还是沈德荣。二、董全平是否具有单方解除权，该单方解除权是否丧失一年的除斥期间。关于争议焦点一：1、本案涉及的《房屋买卖合同》注明的出卖人为董全平，买受人为沈磊，该合同由董全平和沈磊代表各自签字。沈磊称其代表沈德荣从合同上看无法体现。2、嗣后董全平等三人和沈德荣办理网上备案的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1990544），虽然系董全平、沈晓琴、董誉到场办理，将沈德荣列为买受人，但双方未在网签合同上签名，难谓双方对变更买受主体达成合意。再者，根据查明的事实，沈德荣向董全平支付的1,200,000元房款，实际来源于沈磊之妻，结合其中200,000元是退给沈磊而非沈德荣等情况，能够说明购房实际出资人为沈磊。结合沈磊在原审二审之陈述，因其不良征信无法贷款，而由沈德荣签订合同。故一审法院认定，网签合同《上海市房地产买卖合同》并非董全平等三人与沈德荣之间房屋买卖的真实意思表示，而是以沈德荣贷款，为沈磊买房顺利过户的手段和方式，本案系董全平与沈磊之间的房屋买卖合同关系。关于争议焦点二：董全平与沈磊签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定余款以贷款方式支付，但未约定具体支付时间。按通常交易惯例，沈磊的付款义务期限应为办出贷款的合理期间；若沈磊无法办出贷款，也应在一定的合理期间内以现金支付方式履行。在合同履行过程中，因沈磊无法办理贷款，故由沈德荣出面贷款；又因沈德荣自身因素，向几家银行贷款亦未成功。董全平等三人默许沈德荣向多家银行申请贷款，系其对沈磊付款期限不断推迟的宽容，直至2017年春节左右被告知无法贷款之时，沈磊尚具一定合理期限为其付款期限。该合理期限后，沈磊仍未付清房款，属违约行为。董全平于2017年12月26日向沈磊发出《告知书》，通知于2018年1月1日合同解除，实为给予沈磊三天时间的付款义务催告期，故一审法院认为董全平依法享有并行使了单方解除权，且未过一年期限的除斥期间。综上，一审法院确认董全平与沈磊之间的《房屋买卖合同》于2018年1月1日解除。另外，导致本案合同解除的责任在于沈磊，故对于董全平等三人要求定金不予退还的诉讼请求一审法院予以支持。对于沈磊方已付的购房款，应当予以返还，于本案中一并作出处理。沈德荣还应配合董全平等三人办理网签合同的备案撤销手续。一审法院审理后，于2019年2月28日依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十五条的规定判决：一、确认董全平与沈磊于2013年12月16日签订的《房屋买卖合同》于2018年1月1日解除；二、董全平、沈晓琴、董誉不予退回沈磊支付的定金人民币500,000元；三、董全平、沈晓琴、董誉于判决生效之日起十日内返还沈磊购房款人民币1,000,000元；四、沈德荣于判决生效之日起十日内协助董全平、沈晓琴、董誉办理《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1990544）备案撤销手续。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,800元，由沈磊负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。董全平与沈磊于2013年12月6日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于以董全平等三人作为卖方、沈德荣作为买方的网上备案的《上海市房地产买卖合同》，结合本案各方当事人庭审中的陈述，考虑沈磊和沈德荣之间系父子的身份关系，本院认为该网上备案的《上海市房地产买卖合同》系为沈德荣以自己名义向银行成功贷款所需手续，但其实质仍是为沈磊履行《房屋买卖合同》支付房款所采取的折衷手段；况且，《上海市房地产买卖合同》并无当事人签字，亦不符合合同的成立要件。据此，沈德荣主张系争房屋的购买方变更为沈德荣的主张，本院难以采信。沈德荣称已支付大部分房款且董全平等三人已将系争房屋交付其占有使用，故双方应继续履行《上海市房地产买卖合同》的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案所涉应系董全平和沈磊之间的房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》虽未约定沈磊向银行申请贷款后应向董全平支付的时间，但根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，售房款约定为4,000,000元，董全平至2014年4月止共收到房款1,500,000元，直至2017年春节董全平被告知买受方无法贷款，该期间董全平容忍沈磊不履行付款义务已近三年。此时，沈磊在明确已无法通过银行贷款支付房款时，应及时补足现金履行合同义务，但直至2017年12月26日董全平发出《告知书》时沈磊仍未付款，再至《告知书》载明的合同解除日2018年1月1日，沈磊还不付款。本院认为据此，董全平有权享有并行使单方解除权，双方所签《房屋买卖合同》于2018年1月1日解除。鉴于合同解除的责任在于沈磊一方，故沈磊已付的定金500,000元不予返还。合同解除后，董全平等三人应返还沈磊已付房款1,000,000元，沈德荣应协助董全平等三人办理《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1990544）备案撤销手续。双方如就合同解除后果还存在其他未了事宜，可另行解决。综上所述，沈德荣的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由上诉人沈德荣负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月十一日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……