北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64537号原告:朱秋凤，女，1964年6月2日出生，汉族，恭王府财务退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：米保平，北京市中满律师事务所律师。原告：唐玮剑（朱秋凤之子），1991年9月22日出生，汉族，迪普勒（北京）信息技术有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：米保平，北京市中满律师事务所律师。原告：朱铁亮，男，1955年6月14日出生，汉族，北京市朝阳区麦子店街道办事处退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：米保平，北京市中满律师事务所律师。原告：朱铁元，男，1957年7月21日出生，汉族，北京市铜牛集团有限公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：米保平，北京市中满律师事务所律师。被告：朱俊秋，女，1950年8月28日出生，汉族，东城区东四副食店退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：钱影，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏（朱俊秋之子），1979年12月8日出生，汉族，神州租车有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京大成房地产开发有限责任公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号大成大厦21层。法定代表人：刘凤海，总经理。委托诉讼代理人：林雪幽，女，1973年1月2日出生，汉族，北京大成房地产开发有限责任公司办公室副主任。原告朱秋凤、原告唐玮剑、原告朱铁亮、原告朱铁元（以下简称姓名，一并称四原告）与被告朱俊秋（以下简称姓名）、被告北京大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成公司，一并称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱秋凤、朱铁亮、朱铁元及四原告委托诉讼代理人米保平，朱俊秋及其委托诉讼代理人钱影、王鹏，大成公司委托诉讼代理人林雪幽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认朱俊秋与大成公司签订的北京市朝阳区枣营北里X号楼301室《公有住宅租赁合同》无效；2.请求依法确认朱俊秋与大成公司签订的北京市朝阳区枣营北里X号楼301室两居室《房改售房协议》无效；3.请求依法分割朱俊秋违规取得的售房款，其中50%分割给四原告。事实和理由：朱秋凤、唐玮剑在拆迁前一直与父母居住在北京市朝阳区麦子店正街35号-1的平房中，1993年3月麦子店正街地区拆迁。依据当时的拆迁政策，该处平房共计四间，在册应安置人口四人，分别为朱秋凤之母朱x氏，朱秋凤之父朱x启，二原告（二原告系母子关系）。该处平房拆迁后安置了两套回迁房，其中一套为北京市朝阳区枣营北里X号楼301室（以下简称301室），另一套为北京市朝阳区枣营北里X号楼X单元202室（以下简称202室），并与开发商签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。上述被安置楼房建成后，原告一家人及父母搬入回迁安置楼房居住。依据《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，朱秋凤与唐玮剑属于拆迁地区的应安置人口，占有、使用被安置的回迁房是其应享有的权利。在原承租人去世后，应享有优先承租权，同时享有房改购房优先权。而朱俊秋不属于被拆迁人朱x氏的共居人，也不属于应安置人口，户籍更不在被拆迁平房范围内，且在本市拆迁范围外有正式住房，不享有对公房的优先承租权与房改售房的优先购买权。经2019年3月初查询得知，早在1998年1月5日，朱x氏病故后，二被告恶意串通，公然违反国家有关“变更公房承租人的规定”，未经四原告书面同意，私下将301室承租人变更为朱俊秋，骗取了房改购房的资格。大成公司于2016年4月14日与朱俊秋签订了《房改售房合同》，朱俊秋于2018年9月27日通过提前上市等违法手段将已购公房出售。朱俊秋房改购房仅花了四万多元，上市交易却卖了475万元，仅通过违规变更承租人的手段，转手获利竟高达470万元。综上，原告为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定提起诉讼，请求法院支持四原告的诉求。朱俊秋辩称，不同意原告的全部诉讼请求。现有证据无法表明四原告于2019年3月才知晓朱俊秋办理房屋上市手续及出售房屋。朱俊秋于四原告为同胞兄弟姐妹，居住在同一栋楼内，在20年间经常到朱俊秋家中吃放、喝酒。在本案中，四原告不但否认了多年亲情的存在，亦对朱俊秋恶意中伤。朱俊秋是否有权承租301室，应属于朱俊秋于大成公司之间的问题，与四原告无法律上的关系。朱俊秋与大成公司签订的《房改售房合同》合法、有效，不存在四原告所述的“双方恶意串通”，大成公司在签订《房改售房合同》中亦从未取得过任何利益。根据《北京市实施细则》第16条、第28条规定，朱秋凤与唐玮剑当年只是户口在朱x氏与朱x启所有的房屋内，朱秋凤于1993年已年满29周岁，已结婚近3年，朱秋凤结婚时未迁走户口的原因也是为当年分配拆迁利益做准备，在拆迁完成后，被拆迁人朱x氏的房屋由两套安置住房，202室由朱秋凤承租，301室由父亲朱x启于1998年亲自到房管部门完成了变更承租人手续，且变更后家庭成员全部知晓。按照最长的诉讼时效20年，其已过最长诉讼时效。且依据北京市公房相关管理规定，自管公房承租权的变更以及出售等属于公房管理单位行为，不属于法院民事诉讼范围。大成公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。大成公司于2016年与朱俊秋直接签订的房改售房合同，依据是此前和朱俊秋签订《公有住宅租赁合同》，但具体与朱俊秋签约的过程和原因不清。我公司现已没有该房屋产权。本院经审理认定事实如下：朱x氏与朱x启系夫妻关系。朱x氏于1997年12月21日去世，朱x启于2010年4月10日去世。二人育有二子三女，分别为长女朱俊秋、二女朱秋红，长子朱铁亮、次子朱铁元、三女朱秋凤。1993年3月28日，拆迁人（甲方）大成公司与被拆迁人（乙方）朱x氏签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：乙方住址朝阳区麦子店正街35-1#，在拆迁范围内有正式住房四间，建筑面积62.40平方米，居住面积30.34平方米。有正式户口四人，应安置人口四人，分别是朱x氏、朱x启、朱秋凤、唐玮剑。直接安置地址为麦子店东塔1#楼3层1号，房屋贰间，建筑面积80.1平方米，居住面积29.92平方米。双方均认可被安置房屋其中一间即本案301室。朱俊秋对拆迁安置补助协议书真实性不予认可，认为拆迁协议的签订并不等于物权的设立。经询，四原告与朱俊秋均认可朱x启去世前一直居住在301室，朱俊秋是以照顾老人的名义搬进来，在朱x启去世后一直由朱俊秋居住至其将该房屋出卖。朱俊秋表示，301室原承租人是母亲朱x氏。朱铁元、朱铁亮拆迁前已经分家立户了，结婚之后在院里盖房了，拆迁后已经分得安置房。301室新分下来后，朱秋凤、唐玮剑、朱铁亮都没住过，朱铁元由于生活困难在1994年到1996年住过301室。1996年，朱x氏身体不好，让朱俊秋回去照顾母亲。在全家聚会上，朱x启说现在二老需要人照顾将301室给朱俊秋。四原告对此不予认可，表示其父母从没说过将301室给朱俊秋。朱俊秋与北京市大成物业管理公司于1998年11月17日签订有《公有住宅租赁合同》，出租方为北京市大成物业管理公司，承租方为朱俊秋，住宅座落于朝阳区枣营北里小区2#楼房号301。卖方（甲方）大成公司与买方（乙方）朱俊秋于2016年4月14日签订《房改售房合同》，甲方将坐落在朝阳区枣营北里2号楼301号贰居室一套，建筑面积67.54平方米，按2001年成本价每建筑平方米1560元向乙方出售。在按规定享受了有关优惠政策后，乙方购房的初算房价款为40408.88元。双方订立合同后，乙方应在签订本合同的当日，一次性向甲方支付全部房价款。后朱俊秋将已购公房301室以475万元出售给案外人。本院认为，根据审理查明的事实，《公有住宅租赁合同》及《房改售房协议》不宜认定为无效。首先，朱俊秋虽不是被拆迁安置对象，不享有拆迁利益，但301室原公房承租人系朱x氏，朱俊秋成为承租人前存在与朱x氏夫妻较长时间共居的事实，且301室由朱俊秋居住并取得权利已达二十余年，朱秋凤母子作为享有居住利益权利人在如此漫长时间内应已知晓原权利人变更的事实，其长期不主张权利，本院也推定朱秋凤母子为对既往事实的认可。其次，退一步讲，即使《公有住宅租赁合同》及《房改售房协议》存在无效事由，但基于合同无效后果的债权请求权，应受时效的限制。四原告在多年后起诉必然会破坏已经稳定的法律关系，发生新的不公。鉴于以上，本院对四原告的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告朱秋凤、原告唐玮剑、原告朱铁亮、原告朱铁元的全部诉讼请求。本案受理费810元，由原告朱秋凤、原告唐玮剑、原告朱铁亮、原告朱铁元负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰人民陪审员  高永总人民陪审员  葛爱萍二〇一九年十一月二十八日法官 助理  张晨璐书 记 员  詹焕昱