上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18195号原告：上海彩生活信息科技有限公司。法定代表人：彭轶。委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。被告：戚仁胜。原告上海彩生活信息科技有限公司与被告戚仁胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告上海彩生活信息科技有限公司的委托诉讼代理人吕宏科及被告戚仁胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告截止至2019年2月28日止的租金人民币(币种下同)501,886.67元、违约金46,868.46元(违约金的计算：截止至2019年2月28日止的违约金为46,868.46元；之后违约金：以501,886.67元为基数，按月利率2%计算，自2019年3月1日起计至付清之日止)；2.判令被告支付原告截止至2019年2月28日止的物业费210,397.67元、违约金24,764.66元(违约金的计算：截止至2019年2月28日止的违约金24,764.66元；之后违约金：以210,397.67元为基数，按月利率2%计算，自2019年3月1日起计至付清之日止)；3.判令被告支付原告推广费35,871.33元及违约金3,349.8元(违约金的计算：截止至2019年2月28日止的违约金为3,349.8元；之后违约金：以35,871.33元为基数，按月利率2%计算，自2019年3月1日起计至付清之日止)；4.本案的诉讼费用、保全费用、公告邮寄费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告将租赁物恢复原状交付给原告；2.判令被告支付原告自2018年6月11日起至2019年10月22日止的租金965,166.67元及违约金(违约金的计算：每月租金违约金的总和。每月租金违约金以每月应付租金57,910元为基数，按月利率2%计算，自拖欠租金之日起计算至清偿之日止。现暂时自2018年7月11日起计算至2019年10月22日止的违约金为153,886元)；3.判令被告支付原告自2018年4月6日起至2019年10月22日止的物业管理费375,957.67元及违约金(违约金的计算：每月物业管理费违约金的总和。每月物业管理费违约金以每月应付物业管理费20,695元为基数，按月利率2%计算，自拖欠物业管理费之日起计算至清偿之日止。现暂时自2018年5月6日起计算至2019年10月22日止的违约金为65,999元)；4.判令被告支付原告自2018年6月11日起至2019年10月22日止的市场推广费68,983.33元及违约金(违约金的计算：每月市场推广费违约金的总和。每月市场推广费违约金以每月应付市场推广费4,139元为基数，按月利率2%计算，自拖欠市场推广费之日起计算至清偿之日止。现暂时自2018年7月11日起计算至2019年10月22日止的违约金为10,998元)；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《彩生活时代广场租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，合同约定：1.1约定：甲方将其拥有合法租赁权座落于上海市闵行区xx路XXX号彩生活时代广场1号楼311单元(以下简称涉案房屋)的物业出租给乙方使用；1.2约定：物业建筑面积为827.78平方米；3.2约定：免租期为2018年1月10日至2018年4月9日；3.3约定：租赁期限为2018年1月10至2024年1月9日；4.1约定：租赁房屋的第一个租赁年度的单位租金按房屋建筑面积每平米每天为2.3元(大写贰元叁角)计算，月租金总额为57,910元(大写伍万柒仟玖佰壹拾元整)。每一个月为一个计租期，租金每两年递增5%；4.1.2约定：(1)乙方应于签暑本合同之日起五(5)个工作日内向甲方支付相当于2个月的租金，2个月的物业管理费和2个月的市场推广费作为押金,共计165,487元(即大写人民币壹拾陆万伍仟肆佰捌拾柒元)。(2)乙方应于进场装修前向甲方预先支付相当于2个月的租金，2个月的物业管理费和2个月的市场推广费作为预付租金，共计165,487元(即大写壹拾陆万伍仟肆佰捌拾柒元)。预付租金在免租期结束后冲抵前2个月相应的费用；6.4约定：在下列情况下，甲方有权提前解除本合同并收回已恢复原状的该物业，同时甲方有权要求乙方赔偿经济损失，并且在乙方未能按照甲方要求支付应付款项或者赔偿损失的情况下直接从乙方押金中扣除：(1)乙方未在规定的时间和地点按本合同的要求支付租金、物业管理费或共它应缴费用，且在甲方发出催缴通知后十四(14)天内仍未支付的；5.3约定：该物业由甲方指定的物业管理公司物业管理费用每月每平方米/25元，每月共计20,695元(即大写：贰万零陆佰伍拾玖元整)。乙方应在每月五日前支付该月的物业管理费。上述物业管理费按年度根据物业管理的实际成本进行调整，乙方应依照甲方或物业管理公司的书面通知，按时向甲方或物业管理公司缴纳；5.5约定：市场推广费按照每月/每平方米/5元,每月共计4,139元(大写：肆仟壹佰参拾玖元整)。乙方应于每月5日前支付当月市场推广费；8.2约定：在租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以月利率为2%的标准支付逾期付款违约金(该违约金按实以“日”计算)。双方签订《租赁合同》后,原告向被告交付了出租物并依约履行了合同的义务。但被告拒不履行向原告交纳租金、物业费、市场推广费等费用的合同义务，明显违约。现被告于2019年10月22日将租赁物交付给原告，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告存在欺骗行为，被告在本案中不存在过错。原、被告双方签订合同时，原告承诺对商场进行招商，保证有人流量，并告知会有连接上海康城小区的过街天桥和2000个车位，且仅有一家儿童乐园。基于此，被告才租赁商铺。但在2017年12月20日签订合同后，被告发现商场内客户流量远没有其保证的那么多，且没有所谓过街天桥的修建，没有知名品牌入驻，甚至连应有商铺都没有招满，至今有多家店铺撤店，车位只有500个，且另有一家儿童乐园开业。因此原告自身首先存在欺骗行为，导致被告合同目的不达。二、双方就租金问题曾进行过协商，被告实际未拖欠原告租金。1、被告自2017年12月29日开业至今，因商场人流量完全没有达到原告当初的承诺，已有多家商铺撤店，在近两年时间里，十多家商户关停，一半商铺处于空置状态。就商场内消费者流量及实际入驻商户远未达到预期一事，被告及商场内各商户曾与原告多次协商，双方为此也出具过协议，虽然原告没有与各商户达成书面协议，但实际履行过程中，原告为保证商场活跃度，已经对包括被告在内的在营商铺进行了免租金的优惠政策，且未支付租金的不仅原告一家，原告商场内的多家经营商铺与被告情况一致。2、《租赁合同》4.2条明确约定，被告应于每月5日前支付当月租金，其中免租期3个月，自2018年4月29日第二次开业后，原告不仅对被告开业后三个月的租金予以了免除，也没有再收取其他租金。并且，开业时间应为2018年4月29日，免租期应至2018年6月29日。退一步讲，若被告实际存在拖欠租金情形，原告应立刻向被告主张权利，要求被告支付租金。然而被告持续保持经营且没有支付租金的状态长达多月，直到被告因商场人流量过少、经营惨淡而向原告提起诉讼，原告才主张拖欠租金，明显属于报复行为。结合实际情况可以看出，双方已经达成自2018年7月30日起开始不予收取租金的约定。三、因原告违约，导致被告存在巨大损失。从《租赁合同》5.4条、5.5条可以看出，原告收取市场推广费，即原告负有市场推广义务，在双方签订合同前，原告多次向包括被告在内的所有商户承诺大的消费人流量及知名品牌入驻，但2017年12月29日开业至今，商场人流完全没有达到当初的承诺。原告为促成人流量，曾经两次开业，即在2017年12月29日举行一次开业仪式，2018年4月29日再次举行开业仪式，但整个商场至今仍然十分冷清，原告推广存在严重不力，存在违约、欺骗等行为，致使被告在商场内不能达到预期的经营目的，损失惨重。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，案外人上海莘北实业公司向原告出具《房屋租赁授权委托书》，授权原告对涉案房屋进行出租和管理，委托期限自2016年5月1日起至2031年4月30日止。2017年12月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，建筑面积827.78平方米，仅作为经营儿童游乐使用，品牌名称“优游谷”。3.1甲方预计于2018年1月10日将涉案房屋交付乙方，彩生活时代广场暂定2017年12月29日开业，甲方保留提前1个月以书面方式通知乙方调整彩生活时代广场开业时间的权利。3.2免租期为2018年1月10日至2018年4月9日，如该期限结束时，彩生活时代广场尚未对外正式营业，则装修期免租期顺延至开业日前一日，免租期间免租金和市场推广费，不免除物业管理、水、电、垃圾清运等其它费用。3.3租赁期限自2018年1月10日起至2024年1月9日止。4.1第一个租赁年度的单位租金按房屋建筑面积每平方米每天2.30元计算，月租金总额为57,910元，每一个月为一个计租期，租金每两年递增5%。4.1.2(1)乙方应于签署本合同之日起五(5)个工作日内向甲方支付相当于2个月的租金，2个月的物业管理费和2个月的市场推广费作为押金，共计165,487元。(2)乙方应于进场装修前向甲方预先支付相当于2个月的租金，2个月的物业管理费和2个月的市场推广费作为预付租金，共计165,487元，预付租金在免租期结束后冲抵前2个月相应的费用。只要发生乙方的违约事件，甲方就可以立即用前述押金充抵租金、物业管理费、市场推广费、电费、电话费及其违约金、罚息等欠款以弥补损失。4.2乙方在每月五(5)日前支付当月租金，逾期支付，每逾期一天，乙方须就逾期未付的金额按月利率2%的利率支付逾期付款滞纳金，直至逾期未付的金额和滞纳金全部付清为止。5.3该物业由甲方指定的物业管理公司物业管理费每月/每平方米/25元，每月共计20,695元，乙方应在每月五(5)日前支付该月的物业管理费。上述物业管理费按年度根据物业管理的实际成本进行调整，乙方应依照甲方或物业管理公司的书面通知，按时向甲方或物业管理公司缴纳。5.4市场推广费按照每月/每平方米/5元，每月共计4,139元。乙方应于每月5日前支付当月市场推广费，同时为求彩生活时代广场营业之发展，甲方举办的彩生活时代广场总体市场推广活动，乙方应全力配合。6.4在下列情况下，甲方有权提前解除本合同并收回已恢复原状的该物业，同时甲方有权要求乙方赔偿经济损失，并且在乙方未能按照甲方要求支付应付款项或者赔偿损失的情况下直接从乙方押金中扣除：(1)乙方未在规定的时间和地点按本合同的要求支付租金、物业管理费或其它应缴费用，且在甲方发出催缴通知后十四(14)天内仍未支付的。7.8(1)乙方在签署本合同时应按本合同第4.1.2条向甲方交纳押金，以保证遵守本合同的各项规定。这笔押金将由甲方保留，不计利息。如果乙方违反本合同中的有关规定导致甲方行使合同解除权的，则甲方有权解除本合同外还可以扣留所有押金作为违约金。尽管如此，甲方可以选择不解除本合同，而从押金中扣除有关欠费和违约金。8.2在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，每逾期一谈，应对所逾期支付的费用以月利率2%的标准支付逾期付款违约金(该违约金按实以“日”计算)。8.3在租赁期限内，未经甲方同意，乙方不得退租，乙方擅自单方面退租的，押金不退；同时，乙方还应赔偿甲方由此遭受的一切经济损失。附件8补充条款：1、甲方同意在乙方装修期间给予物业费减半的优惠，即物业管理费用每月/每平方米/12.5元，每月共计10,347元。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。2018年1月10日，原告向被告交付涉案房屋。被告向原告支付两个月的租金、物业管理费、市场推广费作为押金，共计165,487元，并预付两个月的租金、物业管理费、市场管理费，共计165,487元。被告自2018年1月28日开始营业。原告于彩生活时代广场开业、元旦、万圣节、圣诞节期间等进行整体商业推广活动。2018年9月27日，原告向被告发送《关于要求支付费用的告知函》，要求其于2019年9月29日前缴清截止至2018年9月30日的租金、物业管理费、市场推广费以及装修期物业管理费，合计334,435.67元。逾期，将对涉案房屋停止一切物业管理服务，解除《租赁合同》，并收回涉案房屋。2018年12月11日，原告再次向被告发送《关于要求支付费用的告知函》，要求其于2019年12月28日前缴清截止至2018年12月31日的租金、物业管理费、市场推广费以及装修期物业管理费，合计582,668.67元。逾期，将对涉案房屋停止一切物业管理服务，解除《租赁合同》，并收回涉案房屋。本案审理过程中，原、被告均同意涉案房屋的押金在本案中一并处理。被告陈述于2019年7月17日将涉案房屋钥匙交给商场保安，并转交许经理，且于2019年7月19日停止经营。经本院组织，原、被告于2019年10月22日办理房屋交接，被告承诺放弃涉案房屋内的物品，由原告自行处理。另查明，原告的商业宣传资料中有建议在彩生活时代广场西北侧设计一条康城与商场衔接的人流导入桥梁，便于康城的居民便捷到达商场的内容。又查明，上海市第一中级人民法院于2019年6月6日作出(2019)沪01民终3340号民事判决书，认定彩生活时代广场实际于2017年12月29日开业。被告于2019年4月3日向本院提起诉讼，请求判令解除《租赁合同》并要求原告赔偿装修损失，后于2019年9月19日因未按期缴纳诉讼费按撤诉处理。以上事实，由原告提交的《彩生活时代广场租赁合同》、《房屋租赁授权委托书》、照片、(2019)沪01民终3340号民事判决书、(2019)沪0112民初14111号民事裁定书、《关于要求支付费用的告知函》两份，被告提交的招商资料等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。被告提交的聊天记录，原告不予认可，且被告未能证明聊天双方的身份，本院不予采信。被告提交的函件，原告不予认可，且被告未能证明已向原告送达，本院不予采信。被告提交的通话记录，仅有通话单据，未能提供通话内容，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、合同解除的责任归属；二、合同解除后的权利义务确定。一、合同解除的责任归属原告认为，被告拒不支付租金、物业管理费、市场推广费，构成违约。被告认为，原告交付的涉案房屋所处经营环境与宣传不符、存在欺骗，原告口头承诺对涉案房屋免租金，原告推广严重不利，故原告存在违约，致使被告在商场内不能达到预期的经营目的。本院认为，首先，针对被告抗辩之经营环境问题，本院注意到原告招商资料中所陈述的经营内容并无夸大，关于康城桥梁的描述为“建议在西北侧设计一条康城与商场衔接的人流导入桥梁，便于康城的居民便捷到达商场”，对此原告并无违约。同时被告承租涉案房屋，对于新商场的经营风险应有相应预期，故本院对该项抗辩难以支持。而被告所称原告保证有人流量、仅有一家儿童乐园等，未能提供证据加以证明，本院不予采信。其次，针对被告抗辩之免租问题，因其未能提供证据加以证明，本院难以采信。而被告所称如果其存在欠租行为，原告应立刻主张权利，而非待被告持续经营且未付租金的状态长达数月后才主张，本院认为，原告已向被告发函催收，且原告是否立刻主张权利与是否欠租不存在必然关联，故本院对该项抗辩不予支持。再次，针对被告抗辩之推广不利问题，原告于开业、元旦、万圣节、圣诞节期间等均进行了整体商业推广活动，被告亦认可原告为促进人流量，两次开业，故本院认为，原告已尽推广之责，被告的该项抗辩本院不予支持。现《租赁合同》履行期间，被告拒绝支付相应费用，已属根本性违约，合同解除的责任应归于被告。原、被告已于2019年10月22日办理房屋交接，《租赁合同》于当日解除。二、合同解除后的权利义务确定关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状后交付的主张，因双方已办理房屋交接，故本院对该项诉请不再处理。关于原告主张的租金，本院认为，彩生活时代广场实际于2017年12月29日开业，故依据合同约定，免租期应为2018年1月10日至2018年4月9日。冲抵预付的2个月租金后，原告要求被告支付自2018年6月11日起至2019年10月22日止的租金，于法有据，本院予以支持，金额为949,724.00元(57,910元/月×16个月+57,910元/月÷30天×12天)。被告陈述于2019年7月17日将涉案房屋钥匙交给商场保安并转交许经理，且于2019年7月19日停止经营，但均未提供证据加以证明，本院不予采信。关于原告主张的物业管理费，涉案房屋的装修期免租期为2018年1月10日至2018年4月9日，双方在《租赁合同》补充条款中约定，装修期内物业费减半，每月10,347元，故2018年1月10日至2018年4月9日的物业管理费为31,041元(10347元/月×3个月)。被告预付的2个月物业管理费扣除装修期物业管理费后还能涵盖15天(20,695元/月×2个月-31,041元)÷(20,695元/月÷30天)，即自2018年4月10日至2018年4月24日。据此，被告应当向原告支付自2018年4月25日起至2019年10月22日止的物业管理费371,130.33元(20,695元/月×17个月+20,695元/月÷30天×28天)关于原告主张的市场推广费，本院予以支持，理由同租金部分。金额为67,879.60元(4,139元/月×16个月+4,139元/月÷30天×12天)。关于原告主张的租金、物业管理费、市场推广费的违约金，本院认为，虽双方合同中约定了相应的支付时间及逾期支付之违约责任，但双方此后就租赁合同解除发生争议，被告未能支付相应款项系事出有因，故对上述诉讼请求，本院均不予支持。至于被告支付的租金、物业管理费、市场推广费的押金165,487元，鉴于《租赁合同》已予以解除且原告已收回涉案房屋，为避免当事人之讼累，本院于本案中一并予以处理。原告主张押金作为违约金不予返还，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戚仁胜于本判决生效之日起十日内支付原告上海彩生活信息科技有限公司自2018年6月11日起至2019年10月22日止的租金949,724.00元；二、被告戚仁胜于本判决生效之日起十日内支付原告上海彩生活信息科技有限公司自2018年4月25日起至2019年10月22日止的物业管理费371,130.33元；三、被告戚仁胜于本判决生效之日起十日内支付原告上海彩生活信息科技有限公司自2018年6月11日起至2019年10月22日止的市场推广费67,879.60元；四、被告戚仁胜支付的押金165,487元，原告上海彩生活信息科技有限公司不予返还；五、驳回原告上海彩生活信息科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,809.77元，由原告上海彩生活信息科技有限公司负担3,352.65元，由被告戚仁胜负担18,457.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪审 判 员  朱秋晨人民陪审员  仇 萍二〇一九年十一月十一日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。