海南省屯昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）琼9022民初753号原告（反诉被告）：王春燕，女，1963年2月2日出生，黎族，现住屯昌县。原告（反诉被告）：彭家弘，男，1988年6月28日出生,黎族，现住屯昌县。上述两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：黄文武，屯昌县城南法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）：吴育义（于2014年更名为吴运英），男，1965年3月17日出生，黎族，现住屯昌县。委托诉讼代理人：吴运琼（系被告之胞弟），住海南省海口市。委托诉讼代理人：李日弟，海南富岛律师事务所律师。原告（反诉被告）王春燕、彭家弘与被告（反诉原告）吴育义建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告王春燕、彭家弘于2019年7月4日向本院起诉，本院同日立案受理；被告吴育义于2019年7月29日提出反诉，本院于同日立案受理，与本诉案件合并审理，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王春燕及两原告（反诉被告）委托诉讼代理人黄文武，被告（反诉原告）吴育义及其委托诉讼代理人吴运琼、李日弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春燕、彭家弘向本院提出诉讼请求：1.判决确认彭淦与吴育义2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》合法有效；2.判决确认原告对屯国用（2003）字第13-00220号《中华人民共和国国有土地使用证》（以下简称第13-00220号《土地使用证》）登记的的坐落××屯）144平方米的国有土地享有国有土地使用权；3.判决限期被告吴育义协助原告办理第13-00220号《土地使用证》过户手续登记在俩原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年6月15日，被告吴育义与原告王春燕的丈夫即原告彭家弘的父亲彭淦签订了《宅基地出让协议书》，以36000元的价格，将其拥有的第13-00220号《土地使用证》登记的的坐落××屯)144平方米的国有土地使用权(土地用途：居住。四至：东至黄赞长合墙；南至排水沟止；西至县房地产开发公司地界；北至规划路界)转让给彭淦。协议签订后不久，彭淦向被告吴育义付清土地转让款36000元，按协议约定，被告也把第13-00220号《土地使用证》原件及宅基地协议书交付给了彭淦，即时并交付出让的宅基地给彭淦使用。被告转让的宅基地交付给彭淦使用后，彭淦和妻子即原告王春燕按宅基地的四至将宅基地的地基修建了起来，至今已有多年时间，但该宅基地一直没有办理过户手续。2012年1月15日，彭淦因肝硬化病逝。彭淦生前于1986年12月19日与原告王春燕办理了婚姻登记手续结为夫妻，1988年6月28日彭淦与原告王春燕生育了唯一的儿子即原告彭家弘。彭淦病逝前，其父母都已过世。原告王春燕、彭家弘是彭淦遗产的合法继承人。今年初，原告想和邻居一起办理该宅基地报建手续，以便大家同时一起建房。于是原告找到被告，要求被告协助办理国有土地证过户手续，但被告不守诚信，不愿履行协议约定，故意推诿拒不协助，造成原告无法办理报建手续。据此，原告认为被告与彭淦2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》是双方真实、自愿签订，符合法律规定，该合同合法有效，应受法律的保护。被告违约不履行协议约定，拒不协助原告办理国有土地证过户手续的行为，明显严重地侵犯原告的合法权益。为了维护原告合法权益，故原告特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依据相关法律规定，依法审理判决，支持原告的诉讼请求。被告吴育义辩称，一、民事起诉状中原告所述内容与客观事实不符。具体为：1.彭淦没有向被告吴育义支付过土地出让款。2005年6月中旬，被告有一笔到期的农村信用合作社借款，因当时经济困难，被告向彭淦提出借款还贷要求，彭淦便通过银行借款为吴育义偿还贷款29500元。2005年6月15日，彭淦和被告吴育义签订了《宅基地出让协议书》，彭淦没有向被告吴育义支付过一分钱土地出让款，期间也未就借款还贷问题及买地付款问题的具体解决方法签订相关协议。2.双方签订协议时，被告并没有将第13-00220号《土地使用证》原件交给彭淦。因被告吴育义以国有土地使用权作为抵押物向藤寨农村信用合作社申请贷款，第13-00220号《土地使用证》一直存放于县国土局。直至2007年8月13日解押时，彭淦为了自己的借款安全叫被告将国土证给其持有，作为被告向其借款的抵押；二、《宅基地出让协议书》没有实质履行。彭淦和被告虽然签订了协议书，但因为彭淦没有依约实际履行付款义务，协议一直以来没有实质履行；三、《民事起诉状》中原告诉讼主体不适格。签订《宅基地出让协议书》的当事人是被告和彭淦，双方的争议实质是合同纠纷，而不是财产继承问题。在合同协议没有实质履行，彭淦尚未取得涉案土地使用权，以及双方没有协议变更彭淦的亲属王春燕和彭家弘作为合同新主体情形下，由王春燕及彭家弘继承合同权利来起诉答辩人，违反了相关法律中合同相对性的原则，原告是不适格的主体；四、被告没有存在侵权行为。彭淦和被告签订协议书后，第13-00220号《土地使用证》原件虽由彭淦持在手中，但根据《物权法》的规定，土地使用权的权利人仍属于被告，其未发生权属变更及转移，合同也不会作为财产已由彭淦亲属进行了继承，所谓存在侵权行为的说法是错误的。被告吴育义向本院提出反诉请求：1.请求法院判决解除彭淦与吴育义签订的《宅基地出让协议书》；2.请求法院判决反诉被告归还吴育义的第13-00220号《土地使用证》原件；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，吴育义放弃请求法院判决解除彭淦与吴育义签订《宅基地出让协议书》的诉讼请求。事实与理由：2005年6月，为偿还即将到期的藤寨农村信用合作社贷款，吴育义向彭淦提出借款还贷要求，并表示愿意将个人自有宅基地一块(第13-00220号《土地使用证》所述)转让给彭淦的意向，后彭淦向银行借款为吴育义偿还贷款29500元。2005年6月15日，彭淦和吴育义签订了《宅基地出让协议书》，约定协议书签订时彭淦要一次性向吴育义支付清土地出让价款。但自协议书签订时至今日，彭淦没有向吴育义支付过一分钱土地出让款，还贷借款和土地买卖付款是两个客观事实和两种不同性质的法律关系。彭淦没有按协议约定支付土地出让款的行为导致了吴育义当时签订合同的目的没有达到，也损害了吴育义的利益。为此，吴育义提出解除《宅基地出让协议书》的请求。2007年8月13日，彭淦和吴育义到国土部门办理了抵押登记注销手续，因为是彭淦借款给吴育义偿还了银行贷款，而出于出借的安全考虑，彭淦就叫吴育义将第13-00220号《土地使用证》原件交由他保管。彭淦和吴育义签订的《宅基地出让协议书》自签订以来没有实质履行，且彭淦因病去世已有七年之久，协议已丧失续存的意义和实际终止。请求法院判令被反诉人归还反诉人名下的第13-00220号《土地使用证》原件。原告王春燕、彭家弘对被告吴育义的反诉辩称，一、原告认为被告与彭淦2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的规定，依法应受法律保护。2003年9月8日，被告因经营橡胶加工资金困难，向屯昌县藤寨信用社贷款3万元，贷款期限1年，并以其第13-00220号《土地使用证》交给信用社作为抵押物，被告吴育义贷款期限届满后，不守信用，一直未向信用社偿还贷款。为了追回贷款，信用社准备依法查封被告的抵押物，并准备依法起诉被告。被告得知后，于是想自己出卖第13-00220号《土地使用证》项下国有土地，用所得的土地出让款偿还信用社的贷款。由于吴育义与邢福跃(当时邢福跃与彭淦、王春燕夫妇同时是一所学校的教师)相识，后经邢福跃向彭淦告知有朋友因欠信用社的贷款急需资金3万元要还，其朋友欲出让在县城里拥有的一块国有土地。彭淦得知此消息，与妻子王春燕商议后，于是向邢福跃表示有意跟其朋友购买该宅基地。于是通过邢福跃介绍，彭淦与被告见面相谈宅基地转让事宜，双方谈好宅基地转让价格36000元，由于彭淦和王春燕当时手里也没有这么多资金，于是彭淦向信用社贷款29500元，另自筹备资金6500元。筹备好资金后，2005年6月15日，被告与彭淦签订了《宅基地出让协议书》，吴育义收取彭淦的36000元土地转让款后，向信用社偿还了贷款，并取回第13-00220号《土地使用证》原件交付给了彭淦，也交付了宅基地给彭淦使用。之后不久，彭淦与王春燕在宅基地上建起地基使用至今。据此，原告认为被告与彭淦签订的《宅基地出让协议书》是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的规定，彭淦已履行了义务向被告支付了土地出让款，该协议合法有效，应受法律的保护。综上所述，被告反诉提出的诉讼请求违背客观事实，不守诚信，没有事实和法律依据。被告与彭淦2005年6月12日签订的《宅基地出让协议》合法有效，应受法律的保护，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。原告王春燕、彭家弘为证明其诉讼主张，向本院提供的证据有：证据1.（1）王春燕居民身份证复印件；（2）王春燕常住人口登记卡；（3）彭家弘的居民身份证复印件；（4）彭家弘的常住人口登记卡；（5）彭淦的居民身份证复印件；（6）王春燕与彭淦的结婚证复印件；（7）2012年3月29日海南省国营中坤农场医院出具的《死亡证明书》复印件，证据1证明：原告王春燕、彭家弘主体身份适格，彭淦与王春燕是夫妻关系，彭家弘是彭淦与王春燕生育的儿子，彭淦于2012年1月15日病逝，王春燕与彭家弘系彭淦遗产合法继承人的事实；证据2.（1）被告吴育义与彭淦2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》复印件；（2）第13-00220号《土地使用证》复印件，证据2证明：被告吴育义于2003年6月1日办理了位于××屯）144平方米的第13-00220号《土地使用证》。2005年6月15日，被告与彭淦签订《宅基地出让协议书》，以36000元的价格，将上述发典埇（和平里）144平方米的国有土地使用权出让给彭淦，该《宅基地出让协议书》符合法律规定，是合法有效合同的事实。同时也证明，被告不协助原告办理第13-00220号《土地使用证》过户手续的行为已构成违约侵权行为；证据3.被告吴育义的居民身份证复印件，证明被告吴育义主体身份适格的事实；证据4.吴育义的《海南农村信用合作社借款借据》和《屯昌县藤寨信用社收回贷款本金传票》以及一份彭淦的《海南农村信用合作社借款借据》，证据4综合证明：当时吴育义因欠银行贷款，急于出让涉案土地，用土地出让款来偿还银行贷款，而原告当时就向农村信用社贷款29500元用来支付购买土地款给被告的事实；证据5.原告彭家弘与邢福跃老师的微信截图，证明：在2005年6月15日宅基地协议书上的证人邢福跃在微信中也证实原告向被告购买宅基地的事实，而不是彭淦与吴育义之间存在民间借贷的事实。被告吴育义为证明其诉讼主张，向本院提供的证据有：证据1.《宅基地出让协议书》，证明彭淦尚未履行该协议支付土地价款，该协议因2012年签订合同的相对方彭淦已死亡，所以合同已经失效，即是终止的合同；证据2.第13-00220号《土地使用证》，证明吴育义于2003年8月，向藤寨农村信用合作社申请贷款并用来抵押的事实，也证明到国土局抵押的时间是2004年，解除抵押时间为2007年8月，也就是说双方于2005年6月15日交付第13-00220号《土地使用证》原件的事实是不成立的；证据3.《海南农村信用合作社借款借据》《屯昌藤寨信用社营业收回贷款本金传票》；证据4.彭淦《海南农村信用合作社借款借据》；证据3-4共同证明吴育义向藤寨农村信用社贷款的事实，也证明吴育义向彭淦借款而以土地作抵押的事实。同时证明第13-00220号《土地使用证》原件是在2007年8月才真正交到彭淦，由彭淦持有，在2005年双方签订协议的时候土地证是不在彭淦手中的，故原告所述是不对的；彭淦借款的证据，证明彭淦是向信用社帮吴育义偿还借款，是借贷关系，不是土地买卖关系，这是两个不同的事实和法律关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提供的证据认证意见如下：对原告、被告提供的证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月8日，被告吴育义向海南农村信用合作社借款30000元用于橡胶加工，贷款期限1年，以其第13-00220号《土地使用证》项下国有土地作为抵押物，并到原屯昌县国土局办理抵押登记，贷款到期时间为2004年9月8日。贷款期限届满后被告吴育义没有钱偿还贷款，想出卖第13-00220号《土地使用证》项下国有土地，用所得的土地转让款偿还拖欠信用社的贷款。2005年，被告吴育义经朋友邢福跃(当时邢福跃与彭淦、王春燕夫妇同时是一所学校的教师)介绍，与原告王春燕丈夫、彭家弘父亲彭淦就宅基地出让协商相关事宜后，于2005年6月15日上午到藤寨农村信用合作社，彭淦向该信用社贷款29500元，并当场交给被告吴育义用于偿还其拖欠的贷款。2005年6月15日下午在证人邢福跃见证下，双方签订了《宅基地出让协议书》，该协议主要内容有：“吴育义将其所有的的坐落××屯)，总面积144平方米的宅基地出让给彭淦，该宅基地四至为：东至黄赞长合墙；南至排水沟止；西至县房地产开发公司地界；北至规划路界。双方协议出让价为36000元，并约定本协议签订时一次性付清价款。宅基地价款付清，原有中华人民共和国国有土地使用证及出让宅基地协议书，一并交给受让人彭淦供其使用。土地过户手续及费用由彭淦处理。”后被告吴育义还清贷款后，到原屯昌县国土局注销抵押登记以及取回第13-00220号《土地使用证》原件，并按上述协议约定将该土地证原件交付给彭淦。2012年1月15日，彭淦因患肝硬化病逝。2019年，原告王春燕、彭家弘因房屋报建事宜与被告吴育义协商，要求被告吴育义协助其办理国有土地证过户手续，但被告拒绝协助办理过户手续。因双方协商未果，原告于2019年7月4日向本院提起诉讼，请求判决：1.判决确认彭淦与吴育义2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》合法有效；2.判决确认原告对第13-00220号《土地使用证》登记的的坐落××屯）144平方米的国有土地享有国有土地使用权；3.判决限期被告吴育义协助原告办理第13-00220号《土地使用证》过户手续登记在俩原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。2019年7月29日，被告吴育义向本院提起反诉，请求判决：1.请求判决反诉被告归还吴育义的第13-00220号《土地使用证》原件；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。另查明，原告王春燕为涉案土地受让人彭淦之妻、原告彭家弘为涉案土地受让人彭淦之子，彭淦病逝前，其父母均先于其过世。原屯昌县国土局于2003年6月17日向吴育义核发了第13-00220号《土地使用证》，该证至今尚未办理过户登记手续，登记的土地使用者仍为吴育义。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的主要焦点是：1.原、被告签订的《宅基地出让协议书》是否合法有效；2.原、被告是否按照签订的《宅基地出让协议书》履行了各自的义务；3.被告吴育义是否有义务协助办理第13-00220号《土地使用证》项下土地过户手续。1关于原、被告签订的《宅基地出让协议书》是否合法有效的问题。本院认为，彭淦与被告吴育义是在双方平等自愿的基础上签订《宅基地出让协议书》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同《宅基地出让协议书》合法有效。根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此，被告吴育义主张该协议终止或失效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。2关于原、被告是否按照签订的《宅基地出让协议书》履行了各自义务的问题。本院认为，综合本案的证据，可以确认双方当事人已经按照协议履行了合同的主要义务，即彭淦向被告吴育义交付土地转让款36000元，被告也将第13-00220号《土地使用证》原件交付给彭淦完成土地交付的义务。对于被告吴育义主张彭淦尚未按照协议支付土地转让款的意见，本院认为，彭淦和吴育义在《宅基地出让协议书》中载明“本协议签订时一次性付清价款”，现被告吴育义主张彭淦尚未交付土地转让款，却未能提供相关相反证据证明，应承担举证不能的不利后果。关于被告吴育义主张彭淦在信用社贷款给其清偿拖欠信用社的贷款，两者之间是借款关系的问题，本院认为被告吴育义的主张不符合生活常理，信用社的贷款利率较高，还款期限较短，逾期会产生较大的罚息，彭淦没有理由借贷较高利率的借款帮被告吴育义偿还贷款，再说被告吴育义也无法说清楚该笔借款至今十几年是否清还以及利息共计多少，显然其主张有违生活常理，不符合案件客观事实。另外从彭淦上午贷款交给被告吴育义以及下午双方签订协议来看，彭淦的该笔借款应是用来向被告吴育义交付购买涉案地的大部分土地转让款，从而双方签协议时均认可“本协议签订时一次性付清价款”。再说按照当地交易习惯，只有彭淦付清土地转让款的情况下，被告才会将第13-00220号《土地使用证》原件交付给彭淦。综上所述，对于被告吴育义主张彭淦尚未按照协议支付土地转让款的意见，本院不予采纳。3关于被告吴育义是否有义务协助办理第13-00220号《土地使用证》项下土地过户手续的问题。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《物权法》“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，原告王春燕、彭家弘是彭淦的继承人，依法享有依据《宅基地出让协议书》已经取得涉案地使用权的权利，有权请求被告吴育义协助办理第13-00220号《土地使用证》项下土地过户手续。对于被告吴育义主张原告的诉讼主体不适格以及原告的诉讼请求超过诉讼时效的意见，没有法律依据，本院不予采纳。综上，对两原告的诉讼请求应予以支持，即确认彭淦与吴育义于2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》合法有效，确认两原告依法对坐落于××屯）144平方米的国有土地（第13-00220号《土地使用证》项下土地）享有使用权，被告吴育义依法应协助两原告办理第13-00220号《土地使用证》过户到原告王春燕、彭家弘名下的手续。被告吴育义反诉的诉讼请求，与原告的诉讼请求是相对立的，其主张没有事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、第一百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第九十条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)规定，判决如下：1确认彭淦与被告（反诉原告）吴育义于2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》合法有效；2确认原告（反诉被告）王春燕、彭家弘对坐落于××屯）144平方米的国有土地（屯国用（2003）字第13-00220号《国有土地使用证》项下土地）享有使用权；3被告（反诉原告）吴育义协助原告（反诉被告）王春燕、彭家弘办理屯国用（2003）字第13-00220号《国有土地使用证》过户到原告王春燕、彭家弘名下的手续；4驳回被告（反诉原告）吴育义的反诉请求。本诉案件受理费700元，反诉案件受理费350元，均由被告（反诉原告）吴育义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  邓贤毅人民陪审员  王 婵人民陪审员  彭 晓二〇一九年十一月一日法官 助理  林明霄书 记 员  符琼方附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第15当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。