广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7624号原告：林会芳，女，汉族，1972年12月4日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王海峰，广东红棉律师事务所律师。被告：千钰禧物业管理（广州）有限公司（以下简称“千钰禧公司”），住所地：广州市荔湾区下九路63号4151号铺。法定代表人：邹智华，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡子光，男，汉族，1969年7月7日出生，公司职员，联系地址。第三人：广州市达中胜物业管理有限公司（以下简称“达中胜”公司），住所地：广州市荔湾区下九路63号七楼。法定代表人：何丰收。委托诉讼代理人：蓝妙怡，广东君和政通律师事务所律师。原告林会芳诉被告千钰禧公司、第三人达中胜公司物权保护纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法由马文洁法官独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王海峰，被告千钰禧公司的委托代理人胡子光，第三人达中胜公司的委托代理人蓝妙怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林会芳诉称：2001年1月原告购买了广州市荔湾区下九路63号名汇商业大厦4楼4117号商铺，物业管理费为每月每平方21元。2012年6月起，被告在未征得原告同意的情况下，私自将4117号商铺拆除，致使原告无法使用、出租该商铺取得应有的收益。第三人作为案涉物业的管理公司，不仅未尽到应尽的管理义务，反而继续收取原告的物业管理费，对于被告的上述义务理应依法承担连带责任。由于第三人向原告追讨管理费，导致原告被人民法院扣划款项总额26430元，该直接经济损失应由被告予以补偿。现起诉请求判令：一、被告恢复广州市荔湾区下九路63号名汇商业大厦4楼4117号商铺原状（按房产证的四至砌有墙体即可）；二、被告赔偿原告2012年6月至2017年8月期间的经济损失，该损失为（2017）穗仲案字第15072号裁决书中确定的原告应承担的付款责任所产生的实际经济损失26430元（包含物业管理费、违约金、律师费、仲裁费、强制执行费）;三、第三人对被告的上述义务承担连带责任。被告千钰禧公司辩称：我方是接受汇商业大厦四楼大部分业主的委托，在2017年入驻汇商业大厦四楼经营，将场地对外转租。我方进驻之前，四楼由上一手经营公司经营，我方接收场地时现状就是一个通铺，没有独立的间隔，之前的多个经营公司都是打通间隔，统一装修使用的。我方把自己租赁的商铺进行了重新的装修和间隔，但对没有租赁的商铺位置是留空的，我方没有使用。目前4117号铺的位置，我方对其进行了简易围闭，有10多平方米左右，大于原告的商铺面积。对于原告的诉讼请求一，我方可以拆除现有的间隔，按照原告房产证的面积四至划定相应的范围给原告，但不同意砌墙。对于诉讼请求二，原告要求我方承担直接经济损失26430元，没有事实依据。该损失是原告和第三人之间的物业服务纠纷，与我方无关。第三人达中胜公司述称：不同意原告的所有诉请。1、关于要我方承担商铺的恢复原状的连带责任问题，原告曾经向仲裁委申请过仲裁，要求我方恢复商铺原状，已经被裁决驳回，中院也维持了驳回裁定。第三人没有侵权事实也就没有恢复的责任。2、原告作为涉案商铺所有权人，按照物业管理条例等相关规定有义务缴纳物业管理费，原告没有履行相关义务的情况下，第三人申请仲裁要求原告支付管理费也得到了支持，原告没有按生效裁决履行相关义务的情况下，第三人向广州中院申请强制执行，由法院划扣26730元，履行生效裁决书的债务，该生效裁决书原告曾向中院申请撤销，被裁定驳回。3、第三人没有侵权，也没有义务对被告的责任承担连带责任。4、诉讼费不应由第三人承担。经审理查明：1999年6月17日原告与名汇大厦的开发商广州市华虹房地产实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买广州市荔湾区下九路63号4117号商铺。原告于2000年12月31日收楼，于2011年10月17日取得房屋产权证。产权证上记载商铺的建筑面积为10.89平方米。2006年9月1日华虹公司与达中胜公司签订了《物业管理委托合同》，华虹公司将名汇大厦委托达中胜公司进行物业管理，其中商铺的管理费为每月每平方米21元。2017年达中胜公司向广州仲裁委员会申请仲裁，要求林会芳支付2006年9月至2017年8月的物业管理费、赔偿律师费、支付仲裁费。2018年4月23日广州仲裁委作出（2017）穗仲案字第15072号裁决书，支持了达中胜公司的仲裁请求。该裁决生效后，达中胜公司向法院申请强制执行，法院在林会芳的银行账户中划扣了26430元给达中胜公司。2019年林会芳曾到广州仲裁委员会申请仲裁，认为达中胜公司在2012年6月起未经林会芳的同意私自拆除了林会芳的商铺，造成原告无法使用出租该商铺，故达中胜公司对商铺恢复原状并退回自2012年6月至实际恢复商铺的物业管理费。2019年4月25日广州仲裁委作出（2019）穗仲案字第384号裁决书，认为林会芳的主张证据不足，驳回了林会芳的仲裁请求。林会芳不服裁决，向广州市中级人民法院提出撤销该384号仲裁裁决，2019年7月11日广州市中级人民法院作出（2019）粤01民特694号民事裁定书，驳回了林会芳的申请。本案中，千钰禧公司认为其是2017年才进驻名汇大厦四楼经营，提供了以下证据：2017年5月、6月千钰禧公司与达中胜公司签订的《租赁协议》、《协议书》，约定千钰禧公司向达中胜公司承租3间商铺；2017年6月起至2025年5月31日名汇大厦四楼由千钰禧公司统一经营管理等。林会芳对上述证据进行了质证，对上述证据的真实性、合法性予以确认，但不认可其关联性，认为千钰禧公司只向达中胜公司承租了三间商铺，且此三间铺的位置与讼争商铺不相邻，千钰禧公司无权占用原告的商铺。另协议书的第六条内容表明，对于千钰禧公司尚未办理租赁手续的商铺，达中胜公司也要向千钰禧公司收取物业管理费。达中胜公司向物业业主和商铺使用人都收取管理费，属于双重收费，达中胜公司应向业主退回管理费。达中胜公司对上述证据进行了质证认为：协议书第六条并没有实际履行。案件审理过程中，本院组织双方到现场勘验，现场情况为：四楼商场已用玻璃和墙体间隔成许多独立商铺，编号为4117号的商铺现在东面与自编A4034号相邻，西面与“钻石街”自编4032号商铺相邻，正面是推拉玻璃门，其余三面都是墙体，北门的宽度是3.35米。商铺是闲置状态。另查，千钰禧公司是在2014年6月10日成立。达中胜公司曾在2018年5月7日向千钰禧公司发出《关于市场四楼相关商铺事宜的告知函》，内容主要为：发千钰禧公司有占用业主商铺的行为，并要求如有未取得租赁合同而使用了业主的商铺的，应停止使用，恢复原状。本院认为：本案林会芳主张千钰禧公司在2012年6月拆除了其商铺，依据谁主张谁举证的法律规定，应由林会芳举证其商铺原来具有独立的间隔及被千钰禧公司拆除，但林会芳在本案中并没有具体的证据证明是千钰禧公司拆除其商铺；再者，千钰禧公司是2014年6月10日成立，2017年6月才进驻名汇大厦四楼经营管理，也不可能在2012年就拆除林会芳的商铺。因此，本院对林会芳的主张不予采信。根据现场勘验的情况，4117号铺目前是由千钰禧公司用玻璃门和墙体围闭，其围闭的范围与4117号铺房产证上的四至范围有重合，故本院认定该4117号铺在2017年6月后被千钰禧公司占用，故应由千钰禧公司对商铺进行恢复。对于恢复的方式，由于不是千钰禧公司拆除林会芳的商铺，故恢复的方式为在地面上按房产证的四至标注相应的范围，并交付给林会芳。由于千钰禧公司在2017年6月占用了林会芳的商铺，因此，林会芳要求其赔偿自2017年6月至2017年8月期间的物业服务费损失有法律依据，本院予以支持。对于林会芳要求赔偿违约金、律师费、仲裁费、强制执行费的请求，于法无据，本院不予支持。达中胜公司在千钰禧公司经营管理期间，曾于2018年5月发函给千钰禧公司，要求其对占用商铺的行为进行整改，已尽到适当的管理义务，因此，林会芳要求达中胜公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于达中胜公司是否双重收取物业管理费，其是否应当退回物业管理费问题，均不构成因千钰禧公司的侵权行为而需要承担相应连带责任的法律理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告千钰禧物业管理（广州）有限公司为原告林会芳的商铺广州市荔湾区下九路63号4117号恢复原状。恢复原状的方式为：按照该商铺房产证所标注的四至范围，在名汇大厦四楼对应的地面上用标记标注出该商铺的四至。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告千钰禧物业管理（广州）有限公司向原告林会芳赔偿自2017年6月至2017年8月的管理费（每月为10.89平方米×21元=228.69元）。三、驳回原告林会芳的其他诉讼请求。本案受理费123元由原告林会芳负担73元，由被告千钰禧物业管理（广州）有限公司负担50元。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年十一月十八日书记员  李 婷