文书内容广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初729号原告（反诉被告）：恩平金辉煌旅游开发有限公司，住所地：恩平市泉林路1号。统一社会信用代码：9144070078790319X4。法定代表人：梁世景。委托诉讼代理人：易翠，该公司法务。被告（反诉原告）：崔燕，女，1980年9月15日出生，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：袁志堃，系广东金凡律师事务所律师。恩平金辉煌旅游开发有限公司（以下简称恩平金辉煌公司）诉崔燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，崔燕于2019年4月26日向本院提出管辖权异议，本院于2019年4月29日作出（2019）粤0785民初729号民事裁定，裁定驳回崔燕的管辖权异议。崔燕不服该裁定，上诉至江门市中级人民法院，江门市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）粤07民辖终154号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本案在审理过程中，被告崔燕提出反诉，本院审查后，依法转为普通程序并将两案合并审理，原告恩平金辉煌公司的委托诉讼代理人易翠、被告崔燕的委托诉讼代理人袁志堃到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告恩平金辉煌公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认恩平金辉煌公司与崔燕之间的商品房买卖合同解除；2、判令崔燕承担逾期付款的违约金7996.5元（违约金总额为108019.5元，抵扣已交部分首期房款100023元）；3、判令崔燕配合办理注销网签备案、预告登记手续；4、请求判令崔燕承担本案的诉讼费。事实和理由：恩平金辉煌公司与崔燕于2018年5月11日签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、补充协议等，约定崔燕购买恩平金辉煌开发的阿洲公馆（现定名）5栋1716号房，房屋总价款为360065元分三期支付，第一期房款120023元于合同签订之日支付；第二期房款120021元于2018年8月20日前支付；第三期房款120021元于2018年12月20日前支付。但截止目前，崔燕只支付部分房款100023元，剩余房款都处于拖欠状态，恩平金辉煌公司多次催缴房款并于2018年10月12日和2019年1月8日邮寄书面《催交房款通知》催收，崔燕一直未缴纳。鉴于此，恩平金辉煌公司又于2019年3月9日邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，明确双方合同正式解除，崔燕应当补交违约金7996.5元并配合办理注销网签备案、预告登记手续，但崔燕一直未回应。恩平金辉煌公司认为根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，崔燕已严重逾期超过30日，恩平金辉煌公司有权单方解除合同，并且要求崔燕承担总房价30%的违约金，扣除崔燕已交部分首期房款100023元，崔燕还应补交违约金7996.5元。另,合同已经办理网签、预告登记手续，崔燕有配合办理注销的附随义务。原告恩平金辉煌公司在举证期限内提供以下证据：1、恩平金辉煌公司营业执照、法定代表人信息；2、被告身份证；3、《商品房买卖合同》、已交款凭证；4、催交房款记录、《催交房款通知》、书面催收邮寄快递签收截图、《解除商品房买卖合同通知书》；5、不动产登记证明。以上证据均为复印件，经与原件核对一致。被告崔燕辩称：2018年4月，我到恩××黄金小镇（奥园）看房，受现场销售人员的误导，一时心动交了两万元定金，认购了一套位于（即悦公馆1716房）的商品房。但原告并未给我认购书，只有一张预收款发票。交了两万订金后，我想退订，但原告销售人员又打电话给我，说现在退订会损失订金，先过来签合同，以后有客户过来看，他们帮忙把房子转出去就不用损失订金。之后我便陆续交付购房款，但原告没有向我出示过正式的合同，只是让我在合底页上签名，所有签字文本也全部被原告收回。我交了十万多元，但自己手中什么凭证也没有。而且原告从未向我出示过该楼盘的预售许可证，也未向我出示过签字盖章的完整合同，我也不知道该合同约定的交楼时间，更不知道该合同中存在违约金条款。原告所称《认购书》、《商品房预售合同》等双方文件均是在原告恶意误导等欺诈、胁迫手段影响下我基于重大误解而订立，且双方在订立合同时显失公平。根据《合同法》五十四条规定，本案中存在上述合同可以撤销的法定事由，应予撤销。被告崔燕在举证期限内提供以下证据：1、房地产预收款发票；2、宣传海报；3、崔燕与销售人员的微信聊天记录。以上证据经与原件核对一致。反诉原告崔燕提出以下反诉请求：一、判令撤销反诉原告和反诉被告之间签订的《认购书》、《商品房预售合同》及其他协议；二、反诉被告返还反诉原告交付的全部购房款100023元；三、判令反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月，反诉原告到恩××黄金小镇（奥园）看房，受现场销售人员的误导，一时心动交了两万元定金，认购了一套位于（即悦公馆1716房）的商品房。但反诉被告并未给反诉原告认购书，只有一张预收款发票。交了两万订金后，反诉原告想退订，但反诉被告销售人员又打电话给反诉原告，说现在退订会损失订金，先过来签合同，以后有客户过来看，他们帮忙把房子转出去就不用损失订金。之后反诉原告便陆续交付购房款，但反诉被告没有向反诉原告出示过正式的合同，只是让反诉原告在合底页上签名，所有签字文本也全部由反诉被告收回。反诉原告交了十万多元，但自己手中什么凭证也没有。而且反诉被告从未向反诉原告出示过该楼盘的预售许可证，也未向反诉原告出示过签字盖章的完整合同，反诉原告也不知道该合同约定的交楼时间，更不知道该合同中存在违约金条款。反诉被告所称《认购书》、《商品房预售合同》等双方文件均是在反诉被告恶意误导等欺诈、胁迫手段影响下，反诉原告基于重大误解而订立，且双方在订立合同时显失公平。根据《合同法》五十四条规定，本案中存在可撤销的法定事由，应予撤销。请法院依法支持反诉原告诉讼请求。反诉原告崔燕在举证期限内提供证据与本诉提供的证据一致。反诉被告恩平金辉煌公司辩称：第一，原、被告之间签订的《认购书》、《商品房买卖合同》已经解除，不存在撤销之说。第二，根据《最高人民法院关于贯彻若干问题意见》第73条第二款，撤销权行使的期限为一年，反诉原告的撤销权行使期间已过，请法院依法驳回。反诉原告的行为不属于重大误解，双方签订合同也不存在显失公平。第三，我司并未追求不正当利益。第四，交易结果在双方利益上无重大的失衡。反诉被告恩平金辉煌公司在举证期限内提供的证据与本诉提交的证据一致。本院经审理查明以下事实：2018年5月11日，恩平金辉煌公司与崔燕签订合同编号为：2018-001844的《商品房买卖合同（预售）》及附件补充协议，约定：崔燕向恩平金辉煌公司购买位于恩平市东××镇××青南湖水库边的5栋1716号房，总房价款为360065元；首期款（含定金）：买受人应于2018年5月30日前付房款120023元；于2018年8月20日前付房款120021元；于2018年12月20日前付房款120021元。合同附件四第三条约定，买受人未按照本合同约定时间付款，每逾期一日，按商品房购房款总额的万分之二的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日的，出卖人有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时买受人应按该商品房总价款30%向出卖人支付违约金。合同附件十一《补充协议书》第19条19.1约定，无论何种原因导致合同解除，买受人有义务在出卖人通知的期限内配合出卖人办妥解除合同的相关手续，包括但不限于归还按揭贷款（如有）、注销该商品房的预告登记及抵押登记（如有）……。崔燕于2018年4月28日支付定金20000元；于2018年5月11日支付房款16007元；于2018年6月28日支付房款20016元；于2018年7月1日支付房款44000元。2018年10月17日、2019年1月8日，恩平金辉煌公司向崔燕发出催交房款通知，催促崔燕支付剩余房款。2018年12月10日，恩平金辉煌公司就涉案合同办理了商品房预售合同备案登记手续。2019年3月8日，恩平金辉煌公司向崔燕发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知内容为：“一、由于您严重逾期支付房款行为，侵害了我司的合法权益，您已经构成根本违约；二、本通知书送达之日起，贵我双方的《商品房买卖合同（预售）》正式解除；三、请您自收到本通知书之日起3日内向我司补交剩余违约金7996.5元（违约金总额为108019.5元，抵扣已交100023元），并协助我司办理注销网签备案手续、预告登记等（如有）；四、您所购买的该商品房，我司将依法收回另行出售，由此造成的一切法律后果均由您本人承担。”崔燕于2019年3月9日收取上述通知书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案主要的争议焦点为：一、涉案合同是否存在可撤销的情形。恩平金辉煌公司与崔燕签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件补充协议（下称涉案合同），是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。崔燕反诉主张涉案合同存在欺诈、重大误解、显失公平等情形，但提供的微信聊天记录不能证实存在上述情形。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签名或盖章时合同成立”的规定，虽然恩平金辉煌公司未将合同的原件给予崔燕，但崔燕确在涉案合同及附件等文本上签名，应推定崔燕已经清楚明晰了合同条款，并且此后崔燕陆续交付房款，故崔燕未取得涉案合同原件并不影响合同的成立和生效。崔燕主张撤销涉案合同，本院不予支持。二、涉案合同是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，涉案合同约定崔燕应分三期履行缴纳房款的义务，但崔燕在约定的期限内并没有完全履行约定义务，在恩平金辉煌公司两次向崔燕发出催交房款的通知后，崔燕仍未履行其交款义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，由于崔燕的违约行为导致涉案合同解除条件成就，恩平金辉煌公司作为解除权人于2019年3月8日向崔燕发出《解除商品房买卖合同通知书》，该通知于2019年3月9日到达崔燕，故涉案合同于2019年3月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除的法律后果导致基于合同而发生的债权债务归于消灭，双方原本基于商品房买卖关系已经由崔燕支付给恩平金辉煌公司的购房款100023元，恩平金辉煌公司应予退还给崔燕。另，根据涉案合同约定，合同解除后，崔燕有义务协助办理解除合同的相关手续，故恩平金辉煌公司主张崔燕协助办理注销网签备案及预告登记手续，理据充分，本院予以支持。三、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，崔燕未在约定的期限内缴交房款，应承担逾期付款的违约责任，恩平金辉煌公司主张按涉案合同约定，崔燕应按合同总房价价款的30%支付违约金，崔燕则抗辩违约金标准过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，恩平金辉煌公司在本案中并未提供证据证明其实际损失，但崔燕逾期未支付房款，客观上造成了原告的损失，根据本案的违约情况，恩平金辉煌公司请求按合同约定总房价款的30%计付违约金明显过高，应予调整。本院酌情予以调整为以实际尚欠房数额为基数，按年利率24%的标准从逾期付款之日起计算。由于涉案合同于2019年3月9日解除，故本案的违约金应从逾期付款之日起计算至合同解除日止。根据合同约定，崔燕需在2018年5月30日前支付房款120023元；2018年8月20日前支付房款120021元；2018年12月20日前支付房款120021元。但崔燕只于2018年4月28日支付定金20000元；2018年5月11日支付房款16007元；2018年6于28日支付房款20016元；于2018年7月1日支付房款44000元。因此，崔燕应向恩平金辉煌公司支付因逾期所产生的违约金27097.21元（计算详见附表）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）恩平金辉煌旅游开发有限公司与被告（反诉原告）崔燕于2018年5月11日签订的合同编号为2018-001844《商品房买卖合同（预售）》及附件于2019年3月9日解除；二、原告（反诉被告）恩平金辉煌旅游开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款100023元给被告（反诉原告）崔燕；三、被告（反诉原告）崔燕应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告（反诉被告）恩平金辉煌旅游开发有限公司办理合同编号为2018-006595《商品房买卖合同（预售）》的网签及备案注销登记手续；四、被告（反诉原告）崔燕应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金27097.21元给原告（反诉被告）恩平金辉煌旅游开发有限公司；五、驳回原告恩平金辉煌旅游开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告崔燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3350.49元（已由原告恩平金辉煌旅游开发有限公司预交），由原告恩平金辉煌旅游开发有限公司负担2510元，由被告崔燕负担840.49元，原告恩平金辉煌旅游开发有限公司多预交的受理费840.49元，本院不予退回；由被告崔燕迳付给原告恩平金辉煌旅游开发有限公司。反诉受理费1150.23元（反诉原告崔燕已预交），由反诉原告崔燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴丽冰审 判 员  卢健云人民陪审员  陈巧婷二〇一九年十一月十八日法官助理周义钦书记员伍丽滢附表：            逾期未缴房款              逾期天数              年利率24%              违约金                  84016元              2018.5.31—2018.6.27（28天）              年利率24%              1546.82元                  64000元              2018．6.28—2018．6.30（3天）              年利率24%              126.25元                  20000元              2018.7.1—2019.3.9（253天）              年利率24%              3327.12元                  120021元              2018．8.21—2019.3.9（201天）              年利率24%              15862.50元                  120021元              2018.12.21—2019.3.9（79天）              年利率24%              6234.52元                                                            合计：27097.21元