河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终7490号上诉人（原审被告）:杨凤兰，女，1955年3月19日出生，汉族，居民，现住遵化市。委托诉讼代理人：张德海（系杨凤兰丈夫），男，1951年9月3日出生，汉族，居民，现住址同上。委托诉讼代理人：张志勇（系杨凤兰儿子），男，1981年10月6日出生，汉族，居民，现住遵化市。被上诉人（原审原告）:遵化市手工业联合社，住所地遵化市遵化镇建华街。统一社会信用代码12130281402330600B。法定代表人：石卫刚，该联合社主任。委托代理人：李晓江，河北承唐律师事务所律师。上诉人杨凤兰因与被上诉人遵化市手工业联合社租赁合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2018）冀0281民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨凤兰上诉请求：撤销河北省遵化市人民法院（2018）冀0281民初3108号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。从1998年5月15日的《遵化市轻工综合商场租赁经营不动产资产、抵债出售流动资产合同书》可以看出，本案并非简单的房屋租赁合同纠纷。上诉人在履行合同期间，为被上诉人偿还了贷款、职工集资和风险金，安排67名老职工完成再就业，缴纳养老保险直至退休，并代为缴纳了被上诉人应该缴纳的土地使用税和房产税。截至2018年底，上诉人代缴税费本金累计279520.33元，偿还改制前贷款507400元，翻盖坍塌和遵化市政府护城河改造拆除房屋及其他有益及必要费用4202790.6元。政府行为造成上诉人收益经营损失1491746.75元。上诉人要求被上诉人将上述应由其负担的费用为上诉人减少租金或延长租期，被上诉人直到2014年5月15日租赁到期也未给予答复。2014年5月15日之后，双方未签订新的合同，被上诉人让上诉人先干着。2017年7月，被上诉人通知上诉人对商场要进行竞拍。上诉人因遗留问题得不到解决，只得硬着头皮参加竞拍，最终以81万元竞拍价得到租赁经营权，加上租赁保证金等费用，共计支出962000元。因实体经济严重下滑造成房屋大面积空置，租金骤降，租金远高于市场正常的价格和收益。上诉人于2015年5月15日向被上诉人提交解除合同申请书，要求重新订立合理的租赁经营合同和解决遗留问题，但被上诉人始终不予答复，怠于作为，并于2018年4月22日向上诉人发出律师函并起诉至法院，要求上诉人给付其2015年8月1日至2018年7月31日的租金243万元并返还租赁物。上诉人主张租金应该按照双方原来签订租赁经营合同的补充协议中每年租金16万元履行，并自上诉人于2015年缴纳的962000元中抵顶。被上诉人在没有进行清理结算和解决遗留问题前被上诉人无权要求返还租赁物。另外，2007年政府下达限期拆除通知，一年多之后又没有拆除，影响了上诉人一年多的使用，各个商户都搬走了。综上，一审判决上诉人三年给付被上诉人673127元并返还被上诉人租赁物错误。被上诉人遵化市手工业联合社答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.1998年5月15日双方签订的租赁合同已经实际履行完毕，且与本案不属同一法律关系。2.虽然上诉人与被上诉人2015年解除了租赁合同，但是上诉人一直占有使用收益着案涉房产，一直未将租赁物返还给被上诉人，故上诉人应向被上诉人支付租金。3.上诉人主张按年租金16万给付没有事实基础和法律依据。被上诉人在一审诉讼过程中提交了评估申请，对于案涉的土地及房产租金进行了评估，一审法院按照评估公司出具的评估数额作出的判决符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。遵化市手工业联合社向一审法院起诉请求：2015年7月15日合同解除，合同解除后，被告应返还原告租赁物，并给付原告2015年8月1日至2018年7月31日出租涉案房屋损失243万元。一审法院查明：遵化市手工业联合社原为遵化市轻工业局。1998年5月15日，遵化市轻工业局作为出租方（甲方）与承租方杨凤兰（乙方）签订《遵化市轻工综合商场租赁经营不动产资产、抵债出售流动资产合同书》，内容为“根据《中华人民共和国经济合同法》和国家有关法律规定，经甲、乙双方协商一致，签订本合同，并信守履行。一、租赁标的物甲方将轻工综合商场的不动资产（包括大门东侧房屋）一并租赁给乙方使用，其中土地5.2亩，房屋建筑物3346.78平方米（除去轻工机电公司占用面积），经局清产核资小组清盘核定不动资产值为1143077.8元（附出租不动资产明细表）。二、租赁期限6年，自一九九八年五月十五日起至二00四年五月十五日止，共六年。三、租金及交付办法：年租金16万元。交付办法：第一年在合同签字后七日内交清60%，其余部分一个月内全部交清，以后每年度开始五日内一次性交清全年租金，租金指标二年一调整……出租方：遵化市轻工业局法定代表人：王建新承租方：杨凤兰一九九八年五月十五日”。2001年12月，出租（出售）方遵化市轻工业局为甲方，承租方（购买方）杨凤兰为乙方签订《遵化市轻工综合商场租赁经营不动资产、抵债出售流动资产合同书补充协议》，约定“依据市产改政策，轻工综合商场于1998年5月15日，租赁经营固定资产，抵债出售流动资产。乙方杨凤兰在履行‘租定售动’合同过程中，针对出现的新情况、新问题，提出了延长租期的新要求，经甲方研究同意，双方协商一致，签订如下补充协议，共同遵守执行。1、关于租期的延长和乙方投入改造资金所形成资产的归属乙方租赁后，为搞活经营、扩大销售，自投资金对商场大楼内外设施进行了必要的装修改造。经局财务科核实，乙方投入情况如下：（1）1999年10月商场楼外装修改造投资101995元；（2）楼上住宿客房内装修、维修、置物投资127355元；（3）2000年12月，商场失火后营业室内装修和新盖展厅投资162948元。以上三项合计投入392298元（尚未入帐），加上已上帐投资64980.56元，乙方已累计投入改造资金457278.56元（附投资明细表）。而乙方租赁还有两年多时间，不能足额收回投资收益。为此，甲方同意，将乙方租期由原合同截止日2004年5月15日，延长到2014年5月15日，共延期十年。作为延期的前提条件，乙方投入改造资金所形成的资产，到期后全部无偿归甲方所有。2、延期租金及交付办法的调整延期后，租金仍按原合同规定执行，即年租金基数16万元，每两年进行一次调整。租金交付办法，自2002年5月15日起，由一次上缴租金，改为全年分两次上缴，即每半年上缴一次租金，每次提前3天一次交清。3、本补充协议签字后，与原“租定售动”合同为一个整体，合并使用，具有同等法律效力，甲乙双方在认真履行原合同和本补充协议各项条款基础上，就乙方的义务、责任重申以下条款……甲方：王建新乙方：杨凤兰2001年12月日”。2014年7月10日，出租方遵化市手工业联合社（甲方）与承租方：杨凤兰（乙方）签订《原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同》，内容为：“2014年7月10日，在唐山市拍卖行有限公司举行的“原遵化市轻工综合商场租赁经营权拍卖会”上，乙方对原遵化市轻工综合商场固定资产三年租赁经营权竞买成交。双方本着平等、自愿、守信的原则，依照《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，就乙方租赁甲方上述资产事宜签订正式合同如下：一、承租范围原遵化市轻工综合商场主楼一至三层及主楼东侧沿街门市间及地下室26间。二、承租时间承租期限为三年，即自2014年8月1日至2017年7月31日。三、租金在拍卖会上，乙方以每年捌拾壹万元（810000.00）的价格对上述资产三年租赁经营权竞买成交。乙方在交纳首年租金时还需交纳3万元租赁保证金。四、租金支付方式租金采用上打租的支付方式，每年支付一次。乙方应在拍卖成交后3日内交清第一年租金（即2014年8月1日至2015年7月31日）及租赁保证金；在2015年7月1日前向甲方交清第二年租金（即2015年8月1日至2016年7月31日）；在2016年7月1日前向甲方交清第三年租金（即2016年8月1日至2017年7月31日）……六、相关约定……11、在租期内乙方如提前终止本合同，应提前2个月通知甲方，甲方不退回乙方已交未使用时间段的租金及3万元租赁保证金；若在租期内甲方如提前终止本合同，应提前2个月通知乙方，甲方退回乙方已交未用时间段的租金、租赁保证金，同时甲方赔偿乙方3万元作为补偿……甲方（盖章）遵化市手工业联合社，地址：负责人：黄新合联系电话：乙方（签字）：杨凤兰住址：身份证号码：联系电话：签订地点：遵化市手工业联合社签订时间：2014年7月10日”。2015年5月15日，杨凤兰向遵化市手工业联合社递交解除合同申请，内容为：“遵化市手工业联社领导：我是遵化市兰海商贸有限公司法人代表杨凤兰，我本人自1984年原二轻局轻工商场开业以来一直担任经理一职。1998年企业改制时（是当时二轻局唯一一个不赔钱的企业）我承包该企业至2014年5月到期。承包期间由于房屋老化设施陈旧进行了大量的投资修缮，按照中华人民共和国合同法第二百二十一条规定（第二百二十一条承包人在租赁物需维修时可以要求出租人在合同理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期）为收回成本和企业的正常运营，我向局领导提出延长租期的请示，可得到的回复是面向社会竞价拍租。为了企业的正常运营稳定，我只得参加了竞标，但却遭到恶意竞标。随着经济形式下滑，租金大幅下降，商业门市仍然出现大面积空置。而且新订合同（原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同）的拍租价格与市场实际租金相差悬殊，使我公司不但没有收回投资，还带来了严重的经济亏损，企业已无力承担高额的承包费用。现根据合同法相关法律法规提出解除该合同，重新按市场的经济形式和我公司所租赁物位置的实际价值出发按照合同法第二百二十一条规定重新给我公司签订合理的租赁合同帮企业渡过难关，并给我解决遗留问题。申请人：杨凤兰2015年5月15日”，并加盖“遵化市兰海商贸有限公司”印章。审理中，原告遵化市手工业联合社向本院提出申请，要求对杨凤兰承租的一至三层及主楼东侧沿街门市间及地下室26间房屋按同等地段的年租金在2015年8月1日至2018年7月31日期间租金价格进行评估。经委托，河北天平价格评估有限公司出具价格评估报告书，评估结论为：“遵化市手工业联合社所属房屋（2015年8月1日至2018年7月31日）租金的参考价格为：673127.00元（人民币陆拾柒万叁仟壹佰贰拾柒元整）。其中：2015年8月1日至2015年12月31日租金的参考价格为：98677元；2016年1月1日至2016年12月31日租金的参考价格为235407元；2017年1月1日至2017年12月31日的租金参考价格为：214473元；2018年1月1日至2018年7月31日租金的参考价格为：124570元。一审法院认为，原告主张被告给付2015年8月1日至2018年7月31日出租涉案房屋损失243万元，并向本院提供了《遵化市轻工综合商场租赁经营不动资产、抵债出售流动资产合同书》、《遵化市轻工综合商场租赁经营不动资产、抵债出售流动资产合同书补充协议》、《原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同》等证据。因被告于2015年5月15日以拍租价格与市场实际租金相差悬殊，使公司未收回投资，还带来了严重的经济亏损，企业无力承担高额承包费用为由，向原告递交了解除《原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同》申请，原告2015年5月15日收到该申请，故申请自到达原告时《原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同》解除。原告现仍主张按《原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同》约定的年租金81万元由被告给付2015年8月1日至2018年7月31日期间出租涉案房屋的损失，理据不足，本院不予支持。根据《遵化市轻工综合商场租赁经营不动资产、抵债出售流动资产合同书》及《遵化市轻工综合商场租赁经营不动资产、抵债出售流动资产合同书补充协议》，租赁期间自1998年5月15日起至2014年5月15日止。至2014年5月16日该合同书及补充协议即根据双方约定到期，合同的权利义务终止，故被告主张按该合同书及补充协议约定按16万元/年计算租赁费，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁……”。原、被告双方于2014年7月10日签订的《原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同》于2015年5月15日解除，合同解除后，被告未返还原告租赁物，并持续使用原租赁房屋经营至今，故原、被告双方形成新的租赁合同关系，为不定期租赁。因原、被告双方对不定期租赁期间的租赁费用、支付期限均未进行约定，故被告主张部分时间段的租赁费用已超诉讼时效，理据不足，本院不予采信。因原、被告双方对不定期租赁期间的租赁费用未进行约定，经原告申请，对原遵化市轻工综合商场主楼一至三层及主楼东侧沿街门市间及地下室26间房屋自2015年8月1日至2018年7月31日期间的租金进行评估,河北天平价格评估有限公司对原告委托内容作出评估报告书，评估结论为：“遵化市手工业联合社所属房屋（2015年8月1日至2018年7月31日）租金的参考价格为：673127.00元（人民币陆拾柒万叁仟壹佰贰拾柒元整）”。原、被告虽均对该鉴定报告提出异议，但并无其它证据对鉴定意见予以反驳，且该鉴定机构是合法正规的鉴定机构，评估报告的内容对估价金额的计算结果进行了详尽说明，本院对该评估报告内容予以采信。根据该评估报告，本院认定由被告给付原告2015年8月1日至2018年7月31日期间出租原租赁物的损失673127元。被告主张根据《原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同》约定于2014年7月交纳的租赁费用81万元、租赁保证金3万元及因拍卖产生的拍卖佣金121500元、拍卖报名费500元，合计962000元，以16万元/年标准抵顶6年的租赁费用，因原告主张的系合同解除后，以不定期租赁形式自2015年8月1日至2018年7月31日期间出租涉案房屋的损失，原告根据新租赁合同关系主张损失，而被告根据原租赁合同关系主张抵顶，被告已交纳的各项费用未发生在不定期租赁合同关系期间，故被告要求抵顶的主张，本院不予支持。因原、被告双方为不定期租赁，故原告随时可以解除合同。原告以律师函形式要求被告返还租赁物，即已将解除合同的意思表示通知了承租人，现原告要求被告返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，遂判决：一、被告杨凤兰于本判决生效后10日内给付原告遵化市手工业联合社2015年8月1日至2018年7月31日期间租赁房屋费用673127元并返还租赁物。二、驳回原告遵化市手工业联合社其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26240元，减半收取计13120元，由原告遵化市手工业联合社负担9486元，由被告杨凤兰负担3634元；鉴定费20193元，由原告遵化市手工业联合社负担。二审审理中，上诉人杨凤兰提交了证据如下：证据一，2018年租赁物的房产税、土地使用税代缴证明，用以证明这些费用应该由被上诉人交纳，被上诉人欠上诉人钱，应当自租金中抵消。证据二，限期拆除通知书。遵化市手工业联合社质证称：证据一与本案无关，纳税人名称是遵化市兰海商贸有限公司。且按照法律规定，土地使用税和房产税应该由房产的实际使用人缴纳，税务部门已经向遵化市兰海商贸有限公司进行了催缴。证据二与本案无关，是2007年的文件，而案涉租赁合同是2014年。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，本案诉争合同系上诉人杨凤兰与被上诉人遵化市手工业联合社所于2014年7月10日所签《原遵化市轻工综合商场固定资产租赁合同》，在上诉人于2015年5月15日给被上诉人送达解除上述租赁合同的通知后，其继续占有并使用房产，故上诉人应该给付被上诉人其占用期间的租金，一审判决依据河北天平价格评估有限公司出具价格评估报告书认定上诉人占用期间的租金依据充分。上诉人主张其在履行1998年5月15日的《遵化市轻工综合商场租赁经营不动产资产、抵债出售流动资产合同书》及其《补充协议》期间“代缴税费本金累计279520.33元，偿还改制前贷款507400元，翻盖坍塌和遵化市政府护城河改造拆除房屋及其他有益及必要费用4202790.6元。政府行为造成上诉人收益经营损失1491746.75元”，被上诉人既对上诉人主张的上述支出不予认可，亦否认上述支出应由被上诉人负担，故上诉人以此抗辩被上诉人向其主张2015年8月1日至2018年7月31日租金的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10531元，由上诉人杨凤兰负担。本判决为终审判决。审判长 王树丽审判员 沈 军审判员 毕雪维 二〇一九年十一月十一日书记员 郑 悦