贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10812号 原告：薛朝波，男，1975年8月10日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 原告：胡关群，女，1980年5月16日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理）、林蔓（一般授权代理），均系贵州名城（金沙）律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理），男，1989年10月6日出生汉族，住贵州省毕节市。 原告薛朝波、胡关群与被告贵州毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙海，被告委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛朝波、胡关群向本院提出诉讼请求：1、判令振华房开公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金35,897.00元(从2017年1月1日计算至2019年8月12日，2019年8月12日之后的违约金以购房款376,676.00元为基数，按日万分之一计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书交付原告之日止)；2、请求人民法院依法判决被告退还原告支付给被告的闭路电视开户费、电通费、水通费共计975.00元；3、请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：原、被告于2015年11月27日签定《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市环东路都市。合同约定房屋总价款为376676.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定:”初始登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人.（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:第2项（2）款:买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金.合同签订后,原告履行义务,支付商品房总额价款376676.00元。”然而时至今日，被告仍没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，被告的行为已经违约。 原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显性违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付诚挚告违约金，违约金数额为每日已交付房款的0.01%计算。原告已支付的购房款为376,676.00元，即被告应按购房款为基数，按日0.01%向原告支付违约金至被告为原告办妥房屋权属证书并交付原告之日止。 另外，被告向原告收取电通、水通、闭路电视费用975.00元，根据相关规定，以上费用已经包括在涉案房屋价款中，应当依法退还原告。 综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让、致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为根据，以法律为准绳，依法公判。 被告振华房开公司答称：根据民法通则107条、合同法117条、商品房买卖合同27条相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下达的规划文件，验收标准有了新的规定导致的。被告之所以违约，是受到国家行政机关调整因素导致，其属于不可抗力，被告不应承担由此产生的违约责任。其次，在消防验收过程中，由于部分业主将消防处封口，占用，导致消防验收延迟，从而影响了办证时间。2014年11月24日，国务院民布的不动产登记例，将土地、房屋物统称不动产，房屋土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行，请法院依法判决。 本院经审理查明，2015年11月27日，原告薛朝波、胡关群作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014-287），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市环东路“都市，房号：5-1101；房屋总价款为376676.00元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款119676.00元,余款257000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。双方合同还约定了其他权利义务。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：（2）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同签订后，原告薛朝波、胡关群按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款380314.00元。2015年11月23日，原告向被告支付了契税5650.00元、维修基金6236.00元、燃气安装费等3000.00元. 经查，涉案商品房所属楼栋尚未办理初始登记，尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、收据3张、个人借款凭证等上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未取得涉案商品房的初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)或(2)项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，现被告承诺交付文书的时间已超过180日，原告选择向被告主张支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金应按照合同约定计算，即以原告已付购房款376,676.00元为基数，按日万分之一的标准计算。 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故违约金应从2017年1月1日起开始计算。 关于违约金的截止时间，因被告已收取了原告的契税及办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。因所涉商品房尚不具备办理商品房转移登记条件，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，本案违约金应以原告已付购房款376,676.00元为基数，按照日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告诉请的电入户费、水入户费、闭路电视费用975.00的诉请，因原告提交的收款收据载明的款项系燃气安装费3,000.00元,且该收款收据未加盖被告单位财务专用章,收款人系李万云，不能证明系被告公司收取,故该诉请,本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决 发生法律效力之日起十日内向原告薛朝波、胡关群支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款376,676.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止）； 二、驳回原告薛朝波、胡关群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币361.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十一月十九日 书记员 孙宏杰