江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9765号原告（反诉被告）：南昌市中莘大育教育咨询有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区塘山镇青湖村方舟综合楼，统一社会信用代码：91360111MA37UORQ7Q。法定代表人：晏琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周江，江西华赣律师事务所律师，执业证号：13601200510527842。委托诉讼代理人：梁伟，北京德和衡（南昌）律师事务所，执业证号：13601201110693419。被告（反诉原告）：伍根弟，男，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：魏建军，江西江佑律师事务所律师，执业证号：13601200910595369。委托诉讼代理人：唐悦之，江西江佑律师事务所实习律师，实习证号：36011903110056。原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司（以下简称“中莘公司”）诉被告伍根弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，被告伍根弟于2019年10月8日提出反诉，本院依法依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）中莘公司的法定代表人晏琼及委托诉讼代理人周江、梁伟，被告（反诉原告）伍根弟的委托诉讼代理人魏建军、唐悦之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中莘公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决依法解除原告与被告签订的《中大教育拓展营建租赁合同》及《房屋缩租及租赁合同更改协议》；2、请求判令被告退回房租25.5万元，履约保证金5万元，赔偿装修费用614770元、消防工程费用2.4万元，行政罚款1500元，违约金（一年租金）33.6万元、桌椅及空调价值暂计20万元（具体金额以合法有效的鉴定为准），以上共计1481270元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月30日，原告与被告签订了中大教育拓展营建租赁合同，原告承租被告位于南昌市东湖区象山北路91-109号1至3层部分共计697.94平方米房屋（而后签订补充协议约定实际面积617.71平方米），用于教育培训经营，在租赁合同第11.4条以及附件3《房产条件技术支持表》第8项中明确约定，被告向原告提供办理消防等所需相关文件、图纸、资料等，保证提供给原告的房产已经过消防部门验收合格，并且房产内能够提供可使用的消防用水入户；如有违反，被告承担相应的违约责任。租赁合同签订后，原告依约履行了合同，在装修时，施工人员发现租赁房屋并没有消防用水入户，原告得知该情况后请求被告依照合同约定提供消防验收合格的证明材料并接入消防用水。原告向被告询问情况，被告承诺说没有问题，原告只能继续装修，装修结束后，被告却告知原告，该房屋既没有消防验收证明材料，也没有将消防用水接入房屋，并且被告“教育”原告：原告不懂做生意，没有消防用水的问题可大可小，要想做生意就要和消防部门搞好关系，送送礼，一年三节多走动，只要送礼了这事就没有问题，被告严重违反了租赁合同中关于消防问题的约定及承诺，却反而发《通知》单方面解除租赁合同，鉴于以上事实，原告认为，被告严重违反了租赁合同中关于消防问题的承诺及约定，给原告造成了巨大的经济损失，为维护自己的合法权益，特向法院起诉。被告伍根弟辩称:被告所出租的房屋符合消防要求，不存在违约问题，因涉案房屋是1993年建成，期间租赁给他人从事过需要通过消防检验合格的单位经营多年，且承租单位均已取得消防许可合格证，出租房屋符合消防规定的要求，基于我方没有违约行为，所以被告诉请于法无据，与事实不符。反诉被告伍根弟向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《中大教育拓展营建租赁合同》及《房屋缩租及租赁合同更改协议》于2019年7月22日解除；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付从2019年7月1日至2019年7月21日拖欠的租金人民币19600元（月租金为28000元，共计21天）；3、请求依法判令反诉原告没收反诉被告履约保证金人民币50000元；4、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年8月30日签订《中大教育拓展营建租赁合同》一份，约定反诉原告将其所有的位于江西省南昌市东湖区象山北路91-109号1至3层部分房产出租给反诉被告用于教育培训，后经双方于2018年10月10日签订《房屋缩租及租赁合同更改协议》一份，约定标的房屋租赁总面积为617.71平方米，租赁期限自2018年10月5日至2023年10月4日止，承租房产之第一年年度月租金为28000元。《房屋缩租及租赁合同更改协议》签订后，反诉原告依约将租赁房屋交付给反诉被告经营使用，因在合同履行过程中反诉被告不按约定支付租金，故反诉原告于2019年7月14日向反诉被告发出《商榷函》，在反诉被告一直未作回复的情况下，反诉原告于2019年7月22日向反诉被告发出解除合同的通知，合同解除前反诉被告尚欠反诉原告租金人民币19600元，反诉原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定向贵院提出以上反诉请求，望贵院依法予以支持！反诉被告中莘公司辩称：一、承租人暂不支付租金的行为是行使先履行抗辩权，不构成合同违约。根据《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。承租人已经依照合同约定支付租金至2019年6月，但是出租人交付房屋时没有依约同时交付原始消防验收合同的材料，并且交付的房屋不符合租赁合同附件3《房产条件技术支持表》第8项中消防用水入户的约定。在本案中，相比2019年6月按季度交付房屋租金来说，出租房在交付房屋时应交付符合合同约定条件为先行履行的合同义务；先履行一方未履行合同义务，承租人为了防止损失扩大暂停不交付租金的行为，符合法律规定，并不构成合同违约。二、合同无法继续履行的原因被告严重违反了租赁合同中消防用水入户以及提供房屋消防合格材料的约定及承诺，已构成《合同法》第九十四条第四款规定的根本性违约，承租人在本诉中已请求依法解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议。出租人不但无权收取剩余房租，而且应当退回已实际收取的全部租金。具体理由详见本诉的代理意见。综上所述，请求人民法院依法驳回反诉请求。根据原、被告的陈述和审查确认的房产权证、中大教育拓展营建租赁合同、房屋缩租及租赁合同更改协议、收条、银行流水、商榷函、通知、短信截屏、南昌市东湖区公安消防大队行政处罚决定书及责令限期改正通知书等证据，本院认定事实如下：坐落于东湖区象山北路97-109号1至3层房屋建于九十年代，房屋所有权人系被告伍根弟。2018年8月30日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订了一份中大教育拓展营建租赁合同，合同约定：1、本合同项下之租赁物位于江西省南昌市东湖区象山北路91-109号（97-109号）1至3层，房屋计租面积为697.94平方米；2、经营用途为乙方应当在该房屋内经营的品种为教育培训，品牌为中大教育；3、租赁期限，本合同项下租赁期限为5年（即自2018年9月1日至2023年8月30日）；4、房产交付，甲方应于2018年9月1日向乙方交付房产。甲方应当保证该房屋满足本合同附件3所述交付标准；5、装修期和计租日，甲方同意给以乙方30日作为装修免租期（即自2018年9月1日至2018年10月1日）。在此期间，乙方无需承担租金、物业管理费，但应承担施工期间使用的水、电等费用；6、租金标准和租金支付，租金标准：承租房产之第一年年度租金为348000元/年，月租金为29000元/月，租金单价1.2元/天·㎡；第二年度租金同第一年年度；第三年年度租金为362400元/年，月租金为30200元/月，租金单价为1.26元/天?㎡；第四年度年度租金为377520元/年，月租金为31460元/月，租金单价为1.3元/天·㎡；第五年年度租金为393396元/年，月租金为32783元/月，租金单价为1.36元/天·㎡。租金支付方式为季付。租金支付时间：本合同双方签订后的10个工作日内，乙方向甲方支付合同履约保证金50000元，甲方需向乙方提供收款凭证。履约保证金在本合同期满时，若乙方不再续租并无拖欠甲方租金及相关费用时，甲方应在5日内，将履约保证金全额退还乙方，不计利息。第一次支付租金时间为合同签订日起10个工作日内乙方向甲方支付首期租金87000元。以后租金支付时间为每个缴租期最后一个月的25日前以人民币形式向甲方支付；7、合同提前终止，本合同有效期内，甲乙双方协商一致双方可以解除合同；8、违约责任，租赁期间内，乙方如有下列情况，甲方有权提前解除本合同，乙方已缴纳的履约保证金作为违约金不再退还……（2）乙方违反其保证或责任或本合同的其他约定，甲方有权通知其改正，乙方应当改正。若在甲方发出书面通知后30日内仍未改正的。……除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。同时双方在合同附件3房产条件技术支持表中第8项房产消防系统是否完整中补充说明：甲方保证在甲乙双方场地交接时提供给乙方的房产已经过消防部门验收合格，并且房产内能够提供可使用的消防用水入户。如因甲方应提供的基础消防设施不合格等原因导致乙方不能取得装修工程消防设计审核意见书、不能通过装修工程消防验收或不能取得消防安全审核意见书，由此给乙方造成的一切损失由甲方承担等。双方在该合同附件3“房产条件技术支持表”中第8项还约定“甲方保证在甲乙双方场地交接时提供给乙方的房产已经过消防部门验收合格，并且房产内能够提供可使用的消防用水入户。如因甲方应提供的基础消防设施不合格等原因导致乙方不能取得装修工程消防设计审核意见书、不能通过装修工程消防验收或不能取得消防安全审核意见书，由此给乙方造成的一切损失由甲方承担。”合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，原告于2018年9月3日向被告缴纳了五万元保证金后进场装修，合同自2018年10月5日开始起租。2018年10月10日，原、被告双方就缩减租赁房屋的面积签订了一份协议，双方约定：1、甲方同意乙方于2018年10月10日正式退租位于南昌市东湖区象山北路91-109号2层东的80.23平方米。甲方同意乙方在2018年10月10日起继续租赁位于南昌市东湖区象山北路91-109号1至3层的617.71平方米。租赁终止时间和双方权利义务等规定，按原租赁合同不变。2、双方协商一致，整体租赁起止时间改为2018年10月5日至2023年10月4日。甲方同意乙方自2018年10月1日起不再缴纳所退租的房屋（80.23平方米面积）租金（1000元）及与上述房屋相关的所有费用，只需要缴纳承租缩租后房屋面积617.71平方米相应租金，即承租房产之第一年、第二年年度月租金为28000元/月，第三年年度月租金为29150元/月……根据该房屋租赁合同并双方达成一致，该房屋保证金50000元甲方暂不需部分退还乙方。3、根据甲乙双方房屋租赁合同，因甲方房产权变化所导致乙方此次缩租问题而造成乙方所有损失中的48500元，由甲方承担。2018年10月1日至2018年12月31日乙方已付租金中该缩减面积租金的3000元，由甲方退还乙方。以上费用甲方支付方式为由乙方垫付，乙方从下期支付租金中扣除等。补充协议签订后，原、被告双方按约定履行至2019年6月30日。自2019年6月25日起，原告陆续搬离涉案租赁物。自2019年7月1日起，原告未再支付租金。2019年7月14日，被告向原告发出一份商榷函，要求原告于收到该函后三日内就欠付2019年第三季度的租金给予书面答复，逾期视为原告提前解除租赁合同。因原告未予答复，被告于同年7月22日向原告发出一份通知，告知原告“双方订立的租赁合同自即日起解除”，原告收到后不同意解除合同。被告即自行收回了涉案租赁物并出租给了他人经营。原告遂诉至本院。在审理中，原告为证明其主张，提交了南昌市东湖区公安消防大队行政处罚决定书、责令限期改正通知书、建筑装饰工程合同及施工图纸、付款凭证、银行流水、收款收据、消防工程施工合同及施工图等证据，用于证明其产生租赁物装修损失614770元，消防工程费用损失24000元，因租赁物既没有消防验收手续，也没有消防用水入户，导致其因消防问题受到处罚1500元的事实，另外，原告还提供了通话录音一份，以证明被告将原告尚未搬离租赁物的空调及桌椅等财产擅自交给他人使用的事实。被告对上述证据的质证意见为：对南昌市东湖区公安消防大队行政处罚决定书、责令限期改正通知书的真实性、合法性无异议，但不能证明租赁物不符合消防要求，消防部门的处罚是因原告无消防设计备案以及消防工程竣工资料，对建筑装饰工程合同及消防工程施工合同、收款收据的真实性、合法性无异议，但装修费用不能作为损失，消防工程原告仅花费24000元，明显不合理，直接导致原告消防不能验收，施工图纸与本案无关，对付款凭证、银行流水所反映的装修费用不清楚。对通话录音，被告认可原告尚有部分物品在租赁物的事实，只是暂为保管，原告可随时取回。针对该部分物品，经本院通知，原、被告于2019年10月29日到租赁物现场进行了清点，双方共同制作清单一份，内容为：总凳子194（品牌：育才），学习长桌32，茶桌1，凳子4，矮柜子20，柜子4，讲台3，小办公桌4，老板桌3，饮水机4，风管中央空调（格力）13。原告法定代表人晏琼与被告均在该清单签署“核对无误”并签名。本院认为，原告与被告签订的《中大教育拓展营建租赁合同》及《房屋缩租及租赁合同更改协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因原告未按合同约定按期支付租金，被告于2019年7月22日向原告发出解除合同通知，原告不持异议，故合同解除时间应以通知到达时间为准，本院确定合同解除时间为2019年7月22日。对反诉原告主张要求反诉被告支付2019年7月1日至2019年7月21日期间拖欠的租金19600元（月租金为28000元，共计21天）的诉请，本院部分支持由反诉被告支付18968元（28000元÷31天×21天）。关于合同解除原因，原告陈述系被告严重违反租赁合同中关于消防用水入户以及提供租赁物消防合格材料的约定及承诺所导致，属于根本性违约，其暂不支付租金的行为是行使先履行抗辩权，不构成合同违约。被告抗辩租赁物符合消防要求，也曾租赁给他人从事过需要通过消防检验合格的单位经营多年，取得过消防许可合格证，原告因其自身原因没有通过消防验收，被告无违约行为。本院认为，首先，被告提供的租赁物始建于九十年代，现已取得房产权证，属于合法建筑，根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，必须经消防验收的对象限于“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，涉案租赁物明显不属于该范围；其次，原告承租涉案租赁物用于开办培训学校，属于公众聚集场所，原告应承担向当地公安消防机构申报安全检查的义务，与被告无关，故原告的陈述意见，与事实不符，本院不予采纳。原、被告在该合同附件3中第8项明确约定“甲方能够提供可使用的消防用水入户”，但被告当庭陈述租赁物并无消防用水入户，且原告未能取得消防合格手续，不能排除非因无消防用水入户所导致，对此被告有违诚实信用原则。因原告的合同目的已无法实现，原告拒交租金的行为属于以自己的行为表明不履行主要债务的情形，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，故导致合同解除，原、被告均有过错。对原告主张要求被告返还履约保证金5万元的诉请，本院予以支持，对反诉原告主张没收履约保证金5万元的诉请，本院不予支持。对原告主张要求被告退回房租25.5万元，赔偿消防工程费用2.4万元及行政罚款1500元，承担违约金33.6万元的诉请，于法无据，本院不予支持。对原告仍存放在被告处的相关财产（以2019年10月29日清单为准），应由被告返还给原告，如返还不能，则由被告按市价折价赔偿。对原告主张要求被告赔偿装修费用614770元的诉请，原告仅提供了建筑装饰工程合同及部分付款银行流水，不能完全证实租赁物装修的实际价值，而由于被告未经原告同意，收回租赁物后随即又出租给第三方经营，且第三方经营时又重新对租赁物进行了再次装修，导致本院无法通过司法评估程序对装修残值进行评估，对此被告具有过错。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项的规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，考虑到原告装修的事实，本院结合剩余租期及租赁物面积，依据公平原则，酌定由被告赔偿原告装修损失15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司与被告伍根弟签订的《中大教育拓展营建租赁合同》及《房屋缩租及租赁合同更改协议》于2019年7月22日解除；二、被告伍根弟应于本判决生效之日起十日内向原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司返还履约保证金5万元；三、被告伍根弟应于本判决生效之日起十日内向原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司返还以下财产：总凳子194只（品牌：育才），学习长桌32张，茶桌1张，凳子4只，矮柜子20个，柜子4个，讲台3张，小办公桌4张，老板桌3张，饮水机4台，风管中央空调（格力）13台（以2019年10月29日清单为准），如返还不能，则由被告伍根弟按市价折价赔偿给原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司；四、被告伍根弟应于本判决生效之日起十日内赔偿原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司装修损失15万元；五、反诉被告南昌市中莘大育教育咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告伍根弟支付租金18968元；六、驳回原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告伍根弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司预交的案件受理费31240元，由原告南昌市中莘大育教育咨询有限公司承担20690元，由被告伍根弟承担10550元，反诉原告伍根弟预交的反诉费770元，由反诉被告南昌市中莘大育教育咨询有限公司承担210元，由反诉原告伍根弟承担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  姜红玲人民陪审员  张晓茜二〇一九年十一月十九日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。