贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0123民初1939号 原告（反诉被告）：曾会，男，1956年10月08日出生，汉族，住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：刘文俊，贵州贵达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州鸣杨体育用品有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路27号鑫都财富大厦1幢22层10号。 法定代表人：张忠跃，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨飞祥，贵州清雅律师事务所律师。 被告：刘沛楠，男，1983年11月08日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。 委托诉讼代理人：许浩，男，住贵州省思南县。系被告贵州鸣杨体育用品有限公司推荐。 第三人：莫元胜，男，1987年12月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 第三人(反诉第三人)：修文冠荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道璟苑1-2单元1-2层。 法定代表人：陈忠斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈城,女，住贵州省修文县。系该公司员工。 第三人（反诉第三人）：贵州绿地物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路金融城D座15楼5号。 法定代表人：雷勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫真亮，男，住贵州省贵阳市云岩区。系该公司员工。 第三人（反诉第三人）：贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司，住所地贵州省贵阳市修文县文城逸都B区13号楼一层。 负责人：张贵贤。 第三人：修文县龙场镇三六一度体育用品专卖店，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇文城逸都B4栋1-6。 经营者：赵文江。 原告（反诉被告）曾会与被告（反诉原告）贵州鸣杨体育用品有限公司（以下简称贵州鸣杨公司）、刘沛楠及第三人莫元胜、修文冠荣房地产开发有限公司（以下简称修文冠荣房开公司）、贵州绿地物业管理有限责任公司（以下简称贵州绿地物业公司）、贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司（以下简称贵州绿地物业公司修文分公司）、修文县龙场镇三六一度体育用品专卖店（以下简称修文三六一度专卖店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年08月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾会的委托诉讼代理人刘文俊，被告（反诉原告）贵州鸣杨公司的委托诉讼代理人杨飞祥，被告刘沛楠的委托诉讼代理人许浩，第三人修文冠荣房开公司的委托诉讼代理人陈城，贵州绿地物业公司的委托诉讼代理人莫真亮到庭参加诉讼，第三人莫元胜、贵州绿地物业公司修文分公司、修文三六一度专卖店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告(反诉被告)曾会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告贵州鸣杨公司于2018年03月16日签订的《租赁合同》；2.判令被告贵州鸣杨公司立即将位于修××××与小夹角片区的文城逸都××××号商铺返还给原告；3.判令被告贵州鸣杨公司、刘沛楠支付原告租金暂计110122.47元（从2018年12月01日支付至实际返还商铺之日止，暂计算至2019年09月01日为110122.47元）；4.判令被告贵州鸣杨公司、刘沛楠向原告支付逾期支付租金违约金暂计5418.02元（按照日万分之三从2019年04月30日计算至租金偿清之日止，暂计算至2019年08月30日共计123天，即5418.02元）。事实和理由：2018年03月16日，被告刘沛楠委托第三人莫元胜与原告签订《租赁合同》，租赁原告位于修××××与小夹角片区文城逸都××××号商铺，该合同第三条对每年应付租金金额进行了明确约定，因《租赁合同》文本系被告刘沛楠提供，原告不同意按拟订合同的按季支付租金方式，遂提出被告刘沛楠须在每年4月中旬支付当年的租金，故双方没有在《租赁合同》上填写按季度支付租金的日期。原告在签订合同后按约向被告贵州鸣杨公司交付了租赁商铺，该公司将租赁商铺用于经营修文三六一度专卖店。被告刘沛楠按双方口头约定支付第一年度（2017年12月1日至2018年11月30日）租金135960.00元，但约定的第二年度租金146830.00元（月租金12235.83元）支付期限届满后，原告多次向被告刘沛楠催收租金未果。因被告刘沛楠在诉讼过程中提出其与原告签订《租赁合同》系其履行被告贵州鸣杨公司职务行为，被告贵州鸣杨公司对此予以认可，故被告贵州鸣杨公司系《租赁合同》的签订主体，应当作为法律上的权利义务主体承担法律责任。被告贵州鸣杨公司、刘沛楠经原告多次催收租金拒绝支付的行为损害了原告的合法权益，原告有权解除《租赁合同》，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求支持如前诉请。 被告（反诉原告）贵州鸣杨公司辩称，1.被告刘沛楠、第三人莫元胜针对案涉《租赁合同》的相关行为均系履行我公司职务行为，由此产生的权利义务均由我公司享有和承担，被告刘沛楠不是本案适格被告；2.因原告与第三人修文冠荣房开公司之间产生纠纷导致原告租赁给我公司的门面被第三人修文冠荣房开公司强制关闭、停水停电，我公司从签订《租赁合同》之日起至今都没有得到门面使用，故应当驳回原告的诉讼请求。我公司从2017年11月起即租赁使用原告的门面，这次是续租签订的《租赁合同》，故我公司有些货物至今还堆放在门面内。 被告刘沛楠辩称，我与原告签订《租赁合同》系履行被告贵州鸣杨公司职务行为，与我无关。 第三人莫元胜未作陈述。 第三人修文冠荣房开公司述称，我公司就案涉门面与原告之间没有任何纠纷，也没有下达任何关于对案涉门面停水停电的通知。 第三人贵州绿地物业公司述称，我公司未关闭过案涉门面的水电。 第三人贵州绿地物业公司修文分公司未作陈述。 第三人修文三六一度专卖店未作陈述。 被告（反诉原告）贵州鸣杨公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告返还第一年度租金135960.00元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失（损失数额按每日房屋租金的五倍，从未能使用房屋2018年02月10日起计算至正常营业时止，暂计为670000.00元）。事实和理由：2017年11月30日，反诉原告的职工郑强与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉被告将位于修××××与小夹角片区的文城逸都××××号、××××号商铺出租给郑强使用。2018年02月10日，第三人修文冠荣房开公司因与反诉被告发生纠纷遂要求第三人贵州绿地物业公司、贵州绿地物业公司修文分公司将上述××××号门面强制关门停水停电。2018年03月16日，反诉原告的职工被告刘沛楠与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉被告将上述××××号门面出租给被告刘沛楠，如反诉被告与第三人纠纷致使被告刘沛楠不能使用房屋的，反诉被告须赔偿被告刘沛楠损失，损失数额从未能使用房屋起每日按租金五倍计算。但自《租赁合同》签订至今，××××号门面仍停水停电无法使用。郑强及被告刘沛楠均系反诉原告职工，二人与反诉被告签订《租赁合同》均系履行反诉原告的职务行为。现因反诉被告与第三人修文冠荣房开公司纠纷导致反诉原告不能使用租赁门面，给反诉原告造成了巨大损失。为维护反诉原告自身合法权益，故反诉原告提起反诉，请求支持如前诉请。 原告（反诉被告）曾会辩称，1.原告与被告贵州鸣杨公司在《租赁合同》中约定租金支付时间为每年度04月中旬，原告向被告贵州鸣杨公司交付租赁门面后，被告贵州鸣杨公司仅于2018年04月18日支付了第一年度的租金135960.00元，对2019年度的租金原告多次向被告催收至今仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告贵州鸣杨公司经多次催收拒付租金的行为已违反了上述法律规定，故被告贵州鸣杨公司要求继续履行《租赁合同》无事实法律依据，不应当支持。2.原告向第三人修文冠荣房开公司购买了租赁门面，原告与第三人修文冠荣房开公司之间就该门面无任何纠纷。被告贵州鸣杨公司主张因原告与第三人修文冠荣房开公司之间的纠纷导致租赁门面于2018年02月10日被强制关闭并停电停水纯属捏造事实，无中生有。如果租赁门面真如被告贵州鸣杨公司主张的于2018年02月10日被强制关闭无法使用，其于2018年04月18日向原告支付第一年度租金也不符合常理和逻辑。3.租赁门面一直被被告贵州鸣杨公司用于堆放第三人修文三六一度专卖店的货物。本案系租赁合同法律关系，原告已履行了交付租赁门面的合同义务，被告贵州鸣杨公司应当举证证明非因自身原因导致租赁门面未能使用，否则应当承担举证不能的法律后果。综上，被告贵州鸣杨公司的反诉请求于法无据，不应当支持。 第三人（反诉第三人）修文冠荣房开公司、贵州绿地物业公司反诉述称与本诉述称一致。 本院经审理认定事实如下：第三人莫元胜、贵州绿地物业公司修文分公司、修文县三六一度专卖店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证质证抗辩权。对原告提供的《身份证》《营业执照》《证明》《协议书》《银行流水》，到庭当事人对真实性均无异议，本院予以采信。对被告贵州鸣杨公司提供的《营业执照》《法定代表人身份证明》《身份证》《工商登记信息》、刘沛楠《劳动合同》、刘沛楠《社会保险参保缴费证明》、被告贵州鸣杨公司出具的《声明》、2017年11月30日《租赁合同》、《身份证》，到庭当事人对真实性均无异议，本院予以采信。对原告提供的2018年03月16日《租赁合同》，被告贵州鸣杨公司对合同第3.1条手写内容“每平米110元.每年递增8%.”持异议，因该部分手写内容未经合同双方当事人签章确认，故对该部分内容，本院不予采信，对合同其余内容，本院予以采信。对原告提供的《律师函》《EMS邮政快递单》《邮政快递查询截屏》，被告贵州鸣杨公司不予认可，经核实《律师函》《EMS邮政快递单》客观真实，能够相互印证，本院予以采信，《邮政快递查询截屏》无法体现快递单号信息，本院不予采信。对原告提供的（2018）黔0123民初××号《民事判决书》，因与本案无关联性，本院不予采信。对被告贵州鸣杨公司提供的郑强出具的《声明》、郑福琴出具的《声明》、莫元胜《劳动合同》、赵文江《劳动合同》，原告不予认可，因该组证据与双方认可的该四人系被告贵州鸣杨公司职工事实相符，故本院予以采信。对被告贵州鸣杨公司提供的（2018）黔01民终××号《民事调解书》，因与本案无关联性，本院不予采信。被告贵州鸣杨公司提供该公司职工吕书琴与第三人贵州绿地物业公司修文分公司负责人张贵贤电话录音及其该公司委托诉讼代理人杨飞祥与原告、原告儿子曾明虎电话录音，拟证明因原告与第三人修文冠荣房开公司之间纠纷导致租赁门面被第三人修文冠荣房开公司停水停电强制关门。原告、第三人贵州绿地物业公司对该组证据真实性、合法性不予认可，因原告、第三人贵州绿地物业公司不申请司法鉴定，视为其对真实性无异议，另录音之前虽未征得对方同意，但没有损害对方合法权益，亦未违反法律禁止性规定，不属于非法证据排除的情形，可以作为合法证据，故本院对该组证据予以采信，但根据吕书琴与张贵贤的通话内容：“吕：我是贵州鸣杨361度的区域主管，我现在负责修文这边。然后我就想问你了解一下，我们文城逸都的门面为哪样要给我们关了，还要断电呢。张：当时的时候好像是房东和房开扯皮问题，没有对接好嘛，你们又把钱给了房东，本来这个门面是房开的，所以房开才强制关门，我了解的情况就是这样，但具体我也不清楚。吕：那现在能不能帮我们把门开了，把电接起呢？张：这个我不敢给你开，这个必须要房开公司。你们以前哪个和房开公司对接的要自家去找。吕：那么意思去年是哪点跟我们把门关了电断了呢？张：房开。”、“吕：我是贵州鸣杨负责修文这边361度的主管，刚刚给房开陈经理打了电话，我们这个店就是去年18年02月10号关的对不？张：嗯！吕：然后他让我来找你这边，看下怎么解决。张：关键你跟他讲好了没嘛，讲好了你就做你的啊，你只要把欠的电费和物业费补了，你就做你的嘛！吕：问题是之前的电表不是被你们物业剪断了吗？张：剪断了那你通电就可以了，但是你是用了的，你们自家私自搭起电用了电的，这电费要交呀。吕：我知道呀，该补的我们肯定会补，那我们这边电表被剪断了没法开门，要开门的话你肯定得把电给我接上，接上了我去补交这些费用，对吧？张：你这样子，你把门打开我的人才能接到电。吕：我们的门是电动门，要有电才能打开，我有钥匙也打不开，因为没电。张：那个你给我讲这个我也没办法，当时我也不晓得咋个整关的。吕：当时门不是你们关的吗？当时门是你们关的呀！张：不是我们，不是我们，房开公司关的。吕：房开公司关的是吧？张：对对对，你肯定要把门打开，我才能进去给通到电。吕：当时他们强制性关的，现在这个门已经坏掉了，不接电门没办法打开。张：对对对，我也不敢跟你撬嘛，我最多给你通电，你要喊我跟你把门打开我肯定不会打开。吕：不通电我也没办法开门。张：那我也没办法，你必须把门打开我才给你通电。吕：你之前是说房开公司把门关上的是吧？张：我不会给你关门，也不会给你锁你门，当时他们要求有停电我就给关了。吕：好嘛。我看下怎么处理。张：你把门打开打电话给我，我把电给通了。”及杨某某与原告、曾某某的通话内容，均不能直接证实原告拟证明内容，原告亦未提供其他证据相互印证，因此，对原告提出租赁门面因原告与第三人修文冠荣房开公司之间纠纷导致被第三人修文冠荣房开公司、贵州绿地物业公司、贵州绿地物业公司修文分公司停水停电强制关闭的主张，本院不予确认。经本院现场勘查制作《调查笔录》，案涉房屋现房门紧闭无法进入。原告主张案涉房屋内至今堆放了被告贵州鸣杨公司修文三六一度专卖店的货物，被告贵州鸣杨公司对此无异议，本院予以确认。根据经本院审查采信的上述证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下事实： 2017年11月30日，被告贵州鸣杨公司职工郑强与原告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将其向第三人修文冠荣房开公司购买的位于贵州省××县××与小夹角片区的文城逸都××××号门面（以下简称案涉房屋）、××××号门面出租给被告贵州鸣杨公司使用，被告贵州鸣杨公司用于第三人修文三六一度专卖店经营，租赁期限从2017年12月01日起至2022年12月01日止，租金按季支付。2018年03月16日，被告贵州鸣杨公司职工被告刘沛楠委托第三人莫元胜（也系被告贵州鸣杨公司职工）与原告就案涉房屋重新签订《租赁合同》一份（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：“出租方（以下简称甲方）公司名称/自然人姓名：法定代表人：曾会。承租方（以下简称乙方）公司名称/自然人姓名：刘沛楠（莫元胜代）。一、租赁物的状况1.1甲方将位于贵州省××县××与小夹角片区的文城逸都××××房屋出租给乙方。租赁物实际可使用面积为103平方米。1.2甲方应向乙方提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证（营业执照）等文件。二、租赁期限2.1租赁期限：自2017年12月1日起至2022年11月30日止。甲方应于2017年12月1日向乙方交房，否则除承担违约责任外，租期还应相应顺延……三、租金及付款时间、定金及其他费用3.1乙方每年应支付的租金金额及付款时间如下：                            年限                       起止时间                       租金（元）                       付款时间（季付）                               第一年                       2017年12月1日-2018年11月30日                       大写：壹拾叁万伍仟玖佰陆拾元                                                     第二年                       2018年12月1日-2019年11月30日                       大写：壹拾肆万陆仟捌佰叁拾柒元                       年 月 日前                               第三年                       2019年12月1日-2020年11月30日                       大写：壹拾伍万捌仟伍佰捌拾肆元                       年 月 日前                               第四年                       2020年12月1日-2021年11月30日                       大写：壹拾柒万壹仟贰佰柒拾元                       年 月 日前                               第五年                       2021年12月1日-2022年11月30日                       大写：壹拾捌万肆仟玖佰柒拾贰元                       年 月 日前                3.2乙方于合同签订后向甲方支付壹万元作为定金。合同生效后该定金可抵作租金或者其他应付款项。3.3其他费用：乙方使用该房屋产生的水、电、电话、物业管理等费用由乙方承担……四、双方的权利和义务。五、违约责任5.1除本合同其他条款另有约定外。5.2乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天应按逾期支付租金的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过法律法规规定天数的，甲方有权解除合同。甲乙双方发生纠纷期间，甲方出现强行关闭房屋、停水停电、房屋渗漏、甲方本人或雇请、指示他人影响、干扰乙方经营等行为，或者双方存在争议尚未解决的，乙方有权暂不向甲方支付租金及其他费用的，且无需因此承担违约金，但双方争议解决后乙方应及时恢复支付租金及其他费用……5.4甲方一旦出现下列情形之一的，乙方有权选择要求甲方赔偿损失（损失数额以乙方未能正常营业/使用房屋之日起，每日按房屋租金的五倍计算）……5.4.1甲方无正当理由提前解除合同（包括但不限于单方或第三人强行关闭房屋，或经乙方通知甲方未再乙方指定的期限交付房屋或明确不交付房屋的）；……7.4本合同经甲、乙双方签字或盖章，即具有法律效力。”2018年04月18日，被告贵州鸣杨公司委托案外人郑某某向原告支付第一年度即2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金135960.00元，对2018年12月01日之后的租金，被告贵州鸣杨公司尚未向原告支付。2019年07月03日，原告向被告刘沛楠邮寄送达《律师函》催收租金未果。原告主张双方口头约定租金支付时间为每年的04月份，被告贵州鸣杨公司则提出双方未作约定，因原告未提供证据证实，故对原告的该主张，本院不予确认。因双方对租金支付时间分歧较大无法协商一致，且根据《租赁合同》条款也无法确定，故本院确认原告与被告贵州鸣杨公司未约定租金支付时间。在诉讼过程中，经本院询问被告贵州鸣杨公司是否要求解除《租赁合同》，被告贵州鸣杨公司坚持要求继续履行《租赁合同》。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，第三人莫元胜受被告刘沛楠委托与原告签订《租赁合同》，而原、被告双方均认可被告刘沛楠系履行被告贵州鸣杨公司职务行为，故合同主体应为原告与被告贵州鸣杨公司，因合同产生的法律责任应由原告与被告贵州鸣杨公司承担。《租赁合同》系原告与被告贵州鸣杨公司真实意思表示，内容不违背法律行政法规效力性强制性规定，系合法有效合同，原告与被告贵州鸣杨公司应当按照合同约定行使权利履行义务。在原告依照约定向被告贵州鸣杨公司交付案涉房屋后，被告贵州鸣杨公司应当按照约定期限支付租金，但双方在合同中未约定第二年度即2018年12月01日至2019年11月30日期间及后期租金支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，双方租赁期间在1年以上，故第二年度租金应在2019年12月01日之前支付，现支付期间尚未届满，故原告要求被告贵州鸣杨公司支付第二年度租金、逾期支付违约金的诉请，以及原告以被告贵州鸣杨公司逾期支付租金为由要求解除《租赁合同》、返还案涉房屋的诉请，于法无据，本院不予支持，对被告贵州鸣杨公司要求继续履行《租赁合同》的反诉请求，于法有据，本院予以支持。被告贵州鸣杨公司主张由于原告与第三人修文冠荣房开公司纠纷，导致案涉房屋于2018年02月10日被第三人修文冠荣房开公司停水停电强制关闭，2018年03月16日签订《租赁合同》后至今仍未能使用案涉房屋，但未提供充分的证据予以证明，且与被告贵州鸣杨公司至今仍使用案涉房屋堆放货物的事实不相符合。另，按被告陈述，其在明知案涉房屋因原告原因被第三人修文冠荣房开公司强制关闭无法使用，则其后仍与原告签订《租赁合同》、支付第一年度租金及现在仍要求继续履行合同之行为，明显不符合常理。因此，对被告贵州鸣杨公司的该项主张，本院不予采信，对被告贵州鸣杨公司要求原告返还第一年度租金135960.00元并赔偿其未使用案涉房屋所致损失的反诉请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、驳回原告曾会的诉讼请求； 二、反诉原告贵州鸣杨体育用品有限公司与反诉被告曾会继续履行双方于2018年03月16日签订的《租赁合同》； 三、驳回反诉原告贵州鸣杨体育用品有限公司的其余反诉请求。 本诉案件受理费10418.00元，减半收取计5209.00元，由原告曾会负担。反诉案件受理费11860.00元，减半收取计5930.00元，由被告贵州鸣杨体育用品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 史 小 平 二〇一九年十一月十九日 书记员 杨婷（代）