浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初4200号原告：张天玉，男，汉族，1999年4月8日出生，住江苏省睢宁县，现住浙江省嘉善县。被告：汪德茹，女，汉族，1980年5月20日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原告张天玉与被告汪德茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日、2019年11月4日两次公开开庭进行了审理。原告张天玉两次到庭参加诉讼，被告汪德茹第一次到庭参加诉讼，第二次未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张天玉向本院提出诉讼请求：1.解除双方口头转租合同，判令被告立即退还租金等共计20000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月28日，原告在位于嘉善县店面门口看到出租广告，并与被告商谈后，原被告口头约定由原告转租被告承租而来的位于间，租金1000元每月，转让费8000元。被告向原告承诺转租经房东同意后，原告向被告交付了租金等费用共计20000元，其中包括租金10000元（2019年9月25日起至2020年7月24日）、转让费8000元，被告已付房东的押金1000元及一个月租金1000元，后被告一直未将店面交付给原告使用。2019年9月5日晚，被告约原告及房东进行交接，但原告到店后才发现被告早已搬走，但是并未将钥匙交给原告。通过向房东核实，原告才发现被告转租店面未经房东同意，故原告要求被告退款，但是被告不同意，故原告报警处理，被告承诺第二天来处理，但是第二天就联系不上被告。故原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告汪德茹答辩称：一、原告的起诉无事实依据。被告将位于店面转给原告时已经明确告知原告，2017年7月25日，被告从王丽处租赁该店面，租期三年，后来王丽将房屋转让给了杨华珍，租赁继续，被告已经交纳两年房租。2019年8月，原告向被告提出要承租该店面，经商量，剩余的11个月房租由原告交纳，当时原告将11000元交给被告，被告将该房租转交给了房东杨华珍，其出具了收条，我将收条交给了原告。另外1000元是押金，在房东处，之前是我交给房东的，因为现在原告要承租该店面，所以由原告来承担这1000元押金。8000元是我将店面中的装修和空调折价卖给原告的，不存在转让费。因此，我与房东杨华珍的租赁关系仍然存续，剩下的最后一年由原告使用，原告交纳房租完全合情合理。现在原告与房东未处理好关系，房东杨华珍要涨房租，原告就要求被告退房租，没有事实依据，也不符合法律规定，并且要求被告退8000元装修、空调转让费也没有法律依据；二、原告与房东杨华珍存在租赁关系。被告与原告在店面交接后，被告将装修和空调等财物交付给原告，双方之间的买卖关系已经成立，事后原告撤销这个买卖关系，没有法律依据。原告与房东杨华珍之间的租赁关系，应由原告与房东协调好，房东要涨房租，也是原告与房东之间的关系，与被告没有关系。原告提供的证据不能直接证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，被告与原告之间仅是店面内的财物转让关系，因此，原告对被告的起诉无事实依据与法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉请依法提交了相应证据，经质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议，经本院审查后予以确认并在卷佐证。被告汪德茹未向本院提供证据。本院依职权调取下列证据：1.不动产转让协议；2.不动产登记信息查询结果；3.原、被告双方与房东杨华珍的微信聊天记录；4、本院对房东杨华珍所做调查笔录。原告张天玉对此组证据中调查笔录质证认为房东只联系过问谁交水电费，其他事项未联系过，对其他证据无异议。本院经审理认定的事实如下：2017年7月24日，被告汪德茹（乙方）与王丽（甲方、原房东）签订一份租房协议，约定：“甲方向乙方出租店面房，面积约24.92平方米左右。租期为三年从2017年7月25日至2020年7月24日止，年租金为12000元，押金为1000元。每年租金必须提前一个月支付。店面租金按旁边类似店面市场波动增幅。在租赁期间，乙方不允许转让，如乙方未经甲方同意私自转让店面则赔偿甲方一年租金。”协议签订后，汪德茹按约支付租金，注册登记成立了“馨茹祛斑养生馆”经营美容养生，现已满租两年。期间，该店面产权发生变动，2018年11月3日王丽、周涛与陆神怡、杨华珍签订不动产转让协议，将该店面产权转让给陆神怡、杨华珍，并于11月12日办理变更登记。新房东杨华珍在取得店面产权后，与承租人汪德茹取得联系，继受了原租赁合同的权利义务。被告汪德茹因准备回去陪子女读书，提出2019年7月底缴纳下一年的租金，后汪德茹于7月21日、8月24日微信转账给杨华珍房租各1000元。杨华珍出具收据，8月24日的收据上注明“房租8月25日-9月24日，1个月，1000元”。双方协商后杨华珍在店面内张贴了店面出租广告。2019年8月28日，原告张天玉路过该店面看到出租信息，进店与被告汪德茹就店面的转租进行协商。双方通过微信联系，未签订书面的转租协议。8月30日，张天玉通过微信转账给汪德茹20000元（含2019年8月25日到2020年7月24日的房租11000元、押金1000元、转让费8000元）。汪德茹收取后将其中的10000元以房租的名义微信转账给房东杨华珍，同日杨华珍向汪德茹出具10000元收款收据，收据上注明“房租2019年9月25日-2020年7月24日，10个月，10000元”。2019年9月5日，原告张天玉与被告汪德茹相约交接店面，被告未到场也未将钥匙交给原告。同时，原告与房东杨华珍见面过程中讲明租店面是开手机店，房东表示原合同约定不允许转让，做同一行业仍就开下去，按照原来的租赁合同履行，不用重新签订合同。但改行要重新签订合同，并且要涨3000元一年租金。因此，原告张天玉与房东杨华珍未达成协议，也未签订新的租房合同。原告当天就向被告提出要求退还店面租金等20000元，但被告不同意退还。现该店面空关，无人经营状态。因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本案中原房东王丽与被告汪德茹签订的租赁协议继续有效，出租人的权利义务由新房东杨华珍、陆神怡继受。被告在承租店面期限尚有一年的情况下，出于自身原因，萌生了退租的想法，经与房东协商，由房东在店内张贴了出租信息。原告在看到出租信息后，与被告联系，双方口头约定转租店面，被告收取了原告剩余租期内11个月的租金11000元、押金1000元、店面装修与空调等折价款8000元，合计20000元。在此过程中，双方未订立书面转租合同。依据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。双方达成口头协议原告支付租金后，被告迟迟未与原告办理交接店面手续，致使原告至今未实际使用店面，不能实现合同目的，故原告也有权解除。另外，法律规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中被告未能举证其转租给原告的行为得到了出租人的同意，原告也未能与出租人达成书面租赁合同。原、被告双方的转租约定，事先未得到出租人的同意，在事后也未能得到出租人的追认。现被告与出租人之间的租赁合同尚未解除，也未与原告交接店面，原告又因出租人有异议，至今未取得店面租赁权和使用店面，故原告提出解除双方口头转租合同的请求本院予以支持。按照相应法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告辩称原告向被告提出要承租该店面，故剩余的11个月房租由原告交纳，另外1000元押金在房东处，8000元是将店面里的装修和空调折价卖给原告的，现房东杨华珍要涨房租，原告就要求被告退房租，没有事实依据，也不符合法律规定，原告与房东杨华珍存在租赁关系，被告与原告之间仅是店面内的财物转让关系，请求法庭驳回原告的诉讼请求。对此，本院认为，原告与被告达成了口头合同，原告支付租金等费用给被告，而原告与房东未达成一致意见，也未签订合同，根据合同相对性原则，被告作为承租人与原告作为次承租人之间的转租纠纷，与前一租赁合同是两个法律关系，故本案中原告与房东不存在租赁关系。店内装修及空调等折价给原告是基于原告能转租到店面用于经营的合同目的，现转租未得到房东的同意，原告未能取得店面承租权，店面装修与空调的转让等皆依附于店面转租，“皮之不存，毛将焉附”，故被告的上述答辩理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告退还租金等20000元（含房租11000元、押金1000元、转让费8000元）的请求，合法有据，应予以支持。被告汪德茹第二次庭审时经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张天玉与被告汪德茹之间的口头转租合同；二、被告汪德茹于本判决生效后五日内退还原告张天玉支付的租金等款项20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告汪德茹负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  杨闽军二〇一九年十一月六日法官助理汪盼书记员姚雅婷