广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23104号原告：童志武，男，1984年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码421************834。原告：凌小鹏，女，1984年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码421************429。两原告的共同委托诉讼代理人：时英亚，系广东舜华律师事务所律师。被告：佛山市顺德区容桂土地发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道宏业路12号之八。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：黄建桥，男，1976年10月8日出生，系被告公司员工。委托诉讼代理人：朱作群，女，1988年10月20日出生，系被告公司员工。原告董志武、凌小鹏诉被告佛山市顺德区容桂土地发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人时英亚以及被告的委托诉讼代理人黄建桥、朱作群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告向两原告退还两原告预缴的增值税款29266.7208元（计算方式：不含税房价1463336.04元×11%-1463336.04元×9%=29266.7208元）；2.被告向原告退还面积差额房款中所含的增值税487.63元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买位于佛山市顺德区****高黎社区*民委员会尚林二路2号容桂碧桂右里苑X号的商品房，房屋按照套内面积计算房屋价格，每平方米单价为15831.41元，套内面积102.6平方米，房屋总价为1624303元。之后，双方就购房事宜又签订《补充协议》一份，其中第十三条约定，买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1463336.04元，增值税为160966.96元（税率为11%），故买方应向卖方支付的总房价1624303元；第十九条约定，双方一致确认，对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与购房合同不一致的，以本补充协议的约定为准。原告共向被告预缴了房款及增值税款共计1624303元，被告于2019年6月16日向原告开具《广东增值税普通发票》，其中载明房屋面积128.53平方米、单价11562.431075元、金额1486119.27元、税率9%、税款133750.73元，总价1619870元。发票内容与购房合同及补充协议的约定多处不符：一是发票没有按照购房合同约定的套内计价方式进行开具，二是被告在开具增值税发票时变相提高房价未含税价格，三是补充协议约定的增值税税率为11%，发票中的税率却是9%，四是发票上的房款总价为1619870元，补充协议的房价总价为1624303元，二者相差4433元（该差额是由于交房面积误差导致）。因此，原告认为合同及补充协议均是作为房地产开发商的被告提供的格式合同，补充协议约定案涉房屋价款采取价税分离的计算方式，增值税税率为11%，该增值税由原告承担，原告预缴的总价款中包含了不含税房价款以及增值税款，但是根据被告开具的增值税发票显示实际发生的增值税税率为9%，如果按照该税率开具发票势必出现原告预缴的房款总金额大于发票上的金额，被告并没有法定理由收取该差额款，否则就涉嫌不当得利。但是被告在开具增值税发票时违反购房合同约定的套内面积计价方式，而采取按建筑面积计价的方式，不仅房屋单价增加，房屋不含税价格也随之增大，企图借此混淆、掩盖税率变化后出现的房款总价的差额，继而达到将该差额据为己有的非法目的，其行为显然违反了我国民法中的诚实信用原则。其次，由于被告交付的案涉商品房面积比购房合同约定的面积少了0.28平方米，被告按照包含了增值税的房屋单价向原告退还面积补差款4433元，但被告却是按照扣除补差款后的实际房屋价款开具的增值税发票，该面积补差款的增值税并未发生，所以被告应当将该补差款中包含的原告预交的税款予以退还。被告辩称，第一，买卖合同第六条明确约定了案涉房屋的计价方式为面积乘以单价计算得出总价，且买卖合同及补充协议均仅约定了存在面积差异时多退少补房价款外，没有其他调整计价方式和总价款的约定，更没有约定增值税下调时退补房价款的约定，即没有降税即降价的约定，因此原告主张的因税率下调要求退款没有合同依据。第二，房屋单价有且仅有买卖合同第六条约定，是固定、唯一的，这是在政府对房屋销售行为的监管、以及买卖双方在认购时、签订时以及履约过程中得到一致认可的，即单价固定是计算总价的前提，也是买卖双方交易的前提，是买卖双方真实意思表示。所以原告自行臆断的价格构成（即以不含税总价为计价前提）明显违反双方对单价、总价达成的真实意思表示。政府房管部门对商品房销售行为以及价格进行严格监管，政府政策明确规定开发商必须按“一房一价”及明码标价政策，在预售前将单价、总价（无须申报税点）报经物价部门审核同意才可对外进行交易。而政府备案价也是根据固定单价乘以面积计算得出，并非结合税率计算得出。若税率调整时总房价款相应调整的话，则会导致房屋的单价相应变更，那么政府对销售价格的管控以及要求企业申报价格就失去了意义。原被告双方在认购、签署买卖合同时，均是根据单价计算出总价。而且在存在面积差异时，也是根据固定单价进行房价款的退补。原被告双方签署的《面积补差协议书》也再次确认了房屋的总价款，且该总价款与税率的变化无关。因此，无论从政府对价格的行政管控行为，还是买卖双方根据单价达成的交易、履约行为，均是将固定单价作为计算总价的前提。在合同没有约定可以调整单价的前提下，原告主张是根据不含税总价及其税率计算出总价，违反了双方的真实意思表示。第三，原告主张的不含税总价款不变是原告单方逻辑认识错误，理由如下：不含税总价并非合同及补充协议约定的计价方式，虽然补充协议确定了不含税的具体金额，但是不含税价格是如何构成的，买卖合同及补充协议没有相关约定。如果按照原告主张的不含税总价不变，但是却没有任何构成依据，会导致案涉房屋的面积多少、单价多少无任何意义。不含税总价是变动的。实际上，不含税价是根据房屋总价款倒算得出。但是，当面积存在差异时，双方退补房价款后得出的最终房价款再反算得出的不含税价是与补充协议第十三条（或第十四条）约定的不含税价不一致的。在面积差异退回房价款后，则不含税总价也相应予以变更，若按原告主张的不含税价格为合同计价方式且为不变的，则会导致合同约定的单价与面积无任何意义，也无法确定合同价格如何构成。因此当不含税总价没有明确的计价方式时，主张不含税总价不变，存在逻辑错误。有且仅当在单价、含税总价固定的前提下，才能计算得出不含税价格。第四，补充协议之所以约定不含税价、税率，仅是按营改增政策规定对“不含税房价、增值税金额及税率”的事实陈述，为了计算印花税的考虑，并非更改了房屋的计价方式。补充协议中有关增值税率的约定，是被告在单价和总房价固定的前提下，按照购房时营改增政策的规定对当时适用税率的列明，是对法律规定的事实描述。该条款没有约定增值税调整时房价亦应调整或者补税退税，则原被告双方应按合同第六条约定的计价方式履约。补充协议中之所以约定不含税总价，主要是基于被告缴纳印花税的考虑。国家税务总局2016年4月25日视频会议及实操中地方税务机关要求的“按照《印花税暂行条例》规定，印花税依据合同所载金额确定计税依据，合同所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据”。所以，被告才在含税总价固定的前提下，根据增值税率推算出不含税总价。增值税率多少及不含税价与税率的客观描述并未改变双方对涉案房屋按面积乘以单价计价的真实意思表示。被告按国家规定开具增值税发票，虽然税率与合同规定不同，但该税率是被告依法执行法律的结果。税率由国家规定，由纳税人遵守执行，被告依法开票并无过错。合同中约定税率，只是方便缴纳印花税，不影响本合同的正常履行。相反，合同约定了按单价计价，如又有增值税退补，则房屋计价将产生混乱，无法操作。因此被告根据变动后的总价款按国家规定的税率开具增值税发票的行为并无不妥。第五，国家下调增值税率是为了给企业减轻税负或增加利润，并没有强制要求退费给消费者。“增值税属于间接税，是直接包含在价格机制中的税种，增值税税率的高低都会在价格中有所体现”，国家行政学院经济学部教授冯俏彬进一步解释称，税率下调，意味着商品或服务价格中的税收加成部分减少，也就是成本下降。在这种情况下，企业可以根据自身经营策略，选择是否降低产品或服务价格，选择降价，就是让利给消费者，便于扩张市场占有率；维持原价，获得利润会相应提高，企业自身受益。增值税纳税义务人是销售方即被告，增值税退还是税务机关与被告之间行政关系，与原告无关。被告不是税务机关，无义务退还所谓的增值税。被告向原告收取的是房屋价格，而不是税收，在面积没有变化时，不存在退还问题。原告要求被告让利并退还款项，无事实和法律依据。第六，房屋买卖价格相对固定，不因税率而变化，有利于合同的履行和促进交易。商品房作为家庭大额财产，价格是交易双方慎重考虑后约定在条款中，从计价方式、交易目的和交易习惯等综合分析，该购房总价均不应因增值税率变化而作调整，否则不利于交易稳定。作为国家税务行政行为，“税率”随时可能调整、变化，交易双方均无法预见，在没有明确约定的情况下，交易价格应以合同约定的总价或单价为准，否则不利于合同的平稳履行和交易的稳定进行。综上，原告要求退还增值税的主张无合同约定及法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。原被告围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的商品房买卖合同（含附件、附录、补充协议）、增值税普通发票、面积补差协议书的真实性、合法性、关联性予以采信，对于上述证据的证明内容另行论述；对于被告提供的《佛山市物价局佛山市住房和城乡建设管理局关于规范商品房销售价格行为和预售行为的通知》的真实性予以采信；对于被告提供的国家税务总局4月25日会议答复文字版、关于增值税下调让利企业的网上文件一份（样本），不符合民事诉讼证据的基本要件，本院不予采信。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2017年12月19日，两原告与被告共同签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件、附录、补充协议），约定两原告向被告购买由被告开发建设的位于佛山市顺德区****办事处高黎社区居民委员会尚林二路2号容桂碧桂右里X号的房屋，房屋的套内建筑面积102.6平方米、分摊共有建筑面积25.18平方米；合同第六条约定房屋单价按照套内建筑面积每平方米15831.41元计算，房屋总价款为1624303元；补充协议第十三条约定，买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为1463336.04元，增值税为160966.96元（税率为11%），故买方应向卖方支付的总房价1624303元，不包含在合同约定的总房价款（含增值税价）中的，买受人应另支付给出卖人的税费详见附录一《税费及其他应付款项明细》。此后，由于案涉房屋的实际测量面积与合同约定的面积存在误差，按建筑面积增加0.75平方米、按套内建筑面积减少0.28平方米，原被告双方于2019年6月16日签订《面积补差协议书》约定以1624303元的总房价款以及按照套内面积每平方米15831.41元的单价为基础，由被告向两原告退还4433元（15831.41元×0.28平方米，并四舍五入）。被告向两原告交付开票日期为2019年6月16日的增值税发票一份，其中载明房屋面积为128.53平方米，单价为11562.431075元，税率为9%，税额133750.73元，房款总价1619870元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，原被告对于合同内容以及合同履行的情况不存在争议，对于双方之间存在的争议问题，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。对于合同条文的理解不应当单独拿出某个条款进行解释，而应当将该条文置于整份合同之中，根据合同中的关联条款、合同目的、交易习惯以及合同的实际履行情况进行解释。本案中，《商品房买卖合同》第六条约定的计价方式为按照套内面积每平方米15831.41元计算得出总价款，《面积补差协议书》亦采用该种方式计算退款金额，即合同中约定的计价方式与合同履行过程中双方均认可的计价方式是相符的，且该计价方式与顺德区房产交易习惯相吻合，因此被告主张案涉房屋的计价方式应以《商品房买卖合同》第六条的约定为准理据充分，本院予以支持。其次，对于《补充协议》中关于增值税税率的约定问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三条的规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行，法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。同时，《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。本案中，被告作为销售不动产的单位，应当作为增值税的纳税人，因此在本案商品房预售合同履行过程中所产生的税收征管法律关系中，两原告并非该法律关系的权利义务主体，税收征管法律关系的权利义务内容也不因原被告之间的约定而改变，即被告作为增值税的纳税人向税务机关缴纳税款的义务是法定义务，而非约定义务，增值税的税率由国家行政主管部门依法确定，而非由交易双方约定。两原告在按照《商品房买卖合同》的约定支付房屋价款后，至于被告以何种税率缴纳增值税，并不影响两原告作为购房人在商品房预售合同法律关系中的权利义务内容，也不影响房屋价款的计价方式。最后，被告向两原告交付的增值税发票系被告完成增值税的缴纳之后由税务机关开具，是被告完成增值税纳税义务的凭证，至于增值税发票中记载的内容系税务部门根据税收征管的要求填写，原被告之间的权利义务内容仍应当以合同约定为准，现两原告以增值税发票中的记载事项进行反推，并以此为由主张被告非法占有税率调整后的差额明显与常理不符。因此，在案涉合同履行过程中，原被告之间的权利义务内容应当以《商品房买卖合同》及附件、附录、补充协议的约定为准，并不存在被告在国家调整增值税税率之后不当得利的情况，两原告要求被告向其退还款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告董志武、凌小鹏的全部诉讼请求。本案受理费减半收取271.93元（原告已预交），由原告董志武、凌小鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  樊二彦二〇一九年十一月十八日书记员  胡祉彦