广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3206号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区**********************，统一社会信用代码914***********641F。负责人：杨静连。委托诉讼代理人：何海芬，男，1986年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区更合镇朗锦村二区***，公民身份号码440************617，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，1987年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************280，系该公司员工。被告：蔡圣文，男，1992年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************058。委托诉讼代理人：蔡子国，男，1965年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区更合镇更楼中学二座601房，公民身份号码440************030。系被告父亲。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司与被告蔡圣文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年9月26日公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人何海芬、邓桃仪，被告蔡圣文的委托诉讼代理人蔡子国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年1月1日暂计至2019年4月30日止拖欠的住宅物业服务费4151.84元（按该物业的房屋建筑面积133.07平方米，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为259.49元）；2.被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金975.68元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日千分之一为标准，暂计至2019年4月30日的违约金为975.68元）；3.被告向原告支付拖欠的公共水电分摊费165.14元（自2018年1月1日暂计至2019年3月31日，此后发生费用另行计算）；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区***********江滨香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区*******前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区****************************提供物业服务，被告应每月向原告缴纳259.49元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。被告蔡圣文于2016年9月2日购买的江滨香格里花园8座1梯2801单元在2017年12月15日已具备交付使用条件。本小区开发商于2017年12月18日向被告邮寄的《收楼通知书》载明的收楼时间为2017年12月31日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》约定如下：1、买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2018年1月1日至今一直拖欠物业服务费及公共水电分摊费用，原告多次向被告催缴，但被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称，原告在起诉书所讲的被告蔡圣文购买的江滨香格里花园8座1梯2801单元在2017年12月15日已具备交付使用条件。本小区开发商于2017年12月18日向被告邮寄的《收楼通知书》载明收楼时间为2017年12月31日。被告于2017年12月31日办理收楼手续，出卖人没有出示《商品房建设工程竣工验收备案证明文件》。请求验房时，发现大门质量有问题，大门并且不能打开，遂被保安人员踢烂，被告要求维修更换，直至2019年6月才更换完毕。更换完后，被告立即收楼。因没有《商品房建设工程竣工验收备案证明文件》问题，拖延收楼，被告认为收楼前的物业服务费无需交纳。其实问题很简单，有一点法律意识或者微小的道德意识都会想到，如果金融危机影响，被告无能力支付银行还款而被银行查封，永远不能收楼，或者开发商无能力交楼，难道还要被告交物业管理费吗，而且被告还没有收楼，原告管理被告的什么物业。至于《商品房买卖合同》所讲到第十一条：买受人不得以质量问题拒绝收楼。这是不合法的合约。原告所讲违约金属于罚款问题。原告属于服务性行业，有少少问题就把被告告上法庭，这是不道德的。2017年被告未收到收楼通知，但合同约定2018年1月要收楼，但房屋存在质量问题被告未收楼，截止到现在被告还未收到收楼通知书。原告提交了证据，被告未提交证据。经审查，原告提供的证据，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信，作为本案定案的依据。对有异议的证据，本院认定如下：原告举证的快递单8份、物业服务费催缴函7份、律师函1份，律师函寄送凭证1份，费用催缴通知5份、短信1份，被告称没有收到，被告不在高明居住，被告不予确认，但未提供证据予以反驳，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，被告（买受人）与案外人（出卖人）佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向出卖人购买位于佛山市高明区**********************2801的房产，该房建筑面积为133.02平方米，并约定如下事项（摘录）:1.商品房符合约定交付条件后，第三人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）在该商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经竣工验收合格后，买受人应按《收楼通知书》中载明的收楼时间或合同约定的交付日期收楼并办理交接手续。如买受人对装饰和设备有异议或该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，由出卖人按合同约定承担质量保修责任，买受人不得以此为理由拒绝收楼。否则，由此引起逾期交楼的法律责任和违约责任由买受人承担。（2）买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续；若买受人未按《收楼通知书》载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》载明的收楼时间起，视为合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。（3）买受人未收到交付通知书的，买受人须按合同约定的交付日期前到出卖人处办理收楼手续，若买受人未能在本合同约定的交付日期届满之日办理收楼手续的，自本合同约定的交付日期届满之日起视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，买受人承担商品房毁损、灭失等风险及物业管理费。2016年9月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，就乙方为甲方在江滨香格里花园项目中提供物业服务约定如下（摘录）：1.项目名称“江滨香格里花园”，类型为高层住宅36幢，面积435561平方米，别墅43幢，面积约99906平方米，商铺约27760平方米，总占地面积171835.6平方米，建筑面积721391.12平方米，东至凤凰路，南至明国路，西至大德路，北至丽江东路。2.物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月缴纳，具体标准为：高层住宅2.43元/平方米/月、商业物业10元/平方米/月、别墅3元/平方米/月、别墅花园0.5元/平方米/月、自有产权室内汽车位30元/个/月、自有产权露天汽车位25元/个/月、自有产权室内摩托车位10元/个/月、自有产权露天摩托车位5元/个/月、会所10元/月·平方米。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。3.物业服务期限为自双方签字之日起生效，本物业业主大会成立后与其选定的物业服务企业签订物业服务合同，其选定的物业服务企业正式接管本物业管理权后失效。4.甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。5.乙方提供的服务达不到协议约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可以要求乙方支付违约金1000元。经双方约定以下情况视为乙方违约：乙方实际服务标准低于双方约定的标准，经甲方提出后拒绝改善的；乙方因物业服务质量受到行政主管部门通报批评以上行政处罚。6.公共水电分摊费用按实际费用向所有相关业主合理分摊。双方还约定了物业交接、物业服务内容和标准、费用交纳、双方权利与义务、协议时效、突发事件处理、违约责任等内容。佛山市高明江滨新城房地产有限公司于2017年12月18日向被告邮寄收楼通知书，被告于2017年12月31日办理收楼手续，但被告认为房屋的大门存在质量问题没有收楼，后于2019年6月21日在收楼通知书上签名确认。原告自2018年5月起至2019年3月，多次向被告邮寄物业费用催收函。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告名下佛山市高明区**********************2801的房产提供物业服务，该协议是双方真实意思表示，由此产生的权利义务受法律保护。因佛山市高明江滨新城房地产有限公司已于2017年12月18日通知被告收楼，故原告主张依据被告与佛山市高明江滨新城房地产有限公司的合同约定应视为佛山市高明江滨新城房地产有限公司于2017年12月31日完成了向被告交付案涉房屋的义务，被告应依与原告的前期物业管理服务协议的约定向原告交纳2018年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费4151.84元，合法有据，本院予以支持。关于违约金，由于被告违反合同约定，逾期支付物业服务费，应承担相应的违约责任。原告主张违约金依合同约定从被告逾期交纳物业服务费次日开始计算，本院予以支持，但原告主张的违约金标准过高，本院予以调整，违约金以2018年1月1日起至2019年4月30日止每月应缴的259.49元物业服务费为本金，每月应缴物业服务费从该月11日起开始按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计至实际清偿之日止。被告以其未实际收楼为由，拒绝向原告交纳2018年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在被告未能提供证据证明涉案房屋主体结构质量不合格的情况下，对于涉案房屋的质量问题，可在收楼后要求开发商负责修复或者承担被告的修复费用和损失。被告关于涉案房屋不符合交付条件而不予收楼的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2018年1月1日起至2019年3月31日止的公摊水电费165.14元。原、被告的物业服务协议中约定了公共用水、用电应由业主分摊，因生活小区内的公用水电是必然发生的，根据一般的生活法则，原告请求的公摊水电费未超出一般水平，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡圣文于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费4151.84元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；二、被告蔡圣文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付违约金（以2018年1月1日起至2019年4月30日止每月应缴的259.49元物业服务费为本金，每月应缴物业服务费从该月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计至实际清偿之日止）；三、被告蔡圣文于本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊水电费165.14元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；四、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告蔡圣文负担。被告负担的受理费25元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  刘骏全二〇一九年十月二十二日书记员  赵宇晴