浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7135号 原告：金财炎，男，1963年8月23日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：陈小勇,嵊州市城关法律服务所法律工作者。 被告：杨宇江，男，1979年6月27日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：邢露丹，浙江求道律师事务所律师。 原告金财炎与被告杨宇江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。上列当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金财炎向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告房屋租金57183元及自逾期付款之日起至付清之日止按月利率20‰计算的逾期付款违约金。二、判令被告支付原告物业管理费1375.29元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，嵊州市德贝置业有限公司（以下简称德贝公司）与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：德贝公司将座落在嵊州市天乐路980号商铺租赁给被告使用；租赁期限为2016年6月21日起至2021年6月20日止，第一年（租赁期限：2016年6月21日-2017年6月20日）租金44006元在本合同签订之日起三天内付清，第二年（2017年6月21日-2018年6月20日）租金46646元，第三年（2018年6月21日-2019年6月20日）租金49445元，第四年（2019年6月21日-2020年6月20日）租金52412元，第五年（2020年6月21日-2021年6月20日）租金55557元，分别在2017年、2018年、2019年、2020年4月20日前付清，并承担水、电、物业管理费等，如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，由被告按应付日租金的五倍向德贝公司支付违约金。后德贝公司将租赁房屋出卖给原告，2016年7月8日，原、被告与德贝公司签订了补充协议一份，补充协议明确：原房屋租赁合同中出租人主体由德贝公司变更为原告，德贝公司在原合同中的权利义务全部转移给原告，并将原合同租赁期限变更为2016年7月8日起至2021年6月20日，第一年（2016年7月8日-2017年6月20日）租金44006元变更在2016年7月30日前支付等。在合同履行过程中，被告逾期支付第二、第三、第四年租金，具体的付款日期为：2017年8月8日付46000元、2018年8月25日付25000元、2019年2月4日付5000元、2019年5月22日付15320元，至今仍欠付第二年租金646元、第三年租金4125元、第四年租金52412元；同时被告未承担应交2019年5月21日起至2019年12月31日止的物业管理费合计1375.29元。综上，原告认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示、合法、有效，双方应严格按照合同约定履行，被告不履行合同约定义务的行为已经侵害了原告的合法权益。因此，根据民诉法有关规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。 被告杨宇江答辩称，1、被告已于2019年5月19日将租赁房屋腾空并将钥匙交付给原告，原、被告间的租赁合同已于该日解除。《房屋租赁合同》约定按当年度租金的50%、《补充协议》约定按当年度总租金计算违约金，均属约定过高，请求调整。2、截止合同解除之日，被告仍欠原告第二年度的租金646元事实，但该费用已于2019年11月4日支付给原告。3、在双方租赁期间内，被告确有逾期支付租金的情况，但其中646元逾期，系被告对第二年度租金46646元只记得大数忘了尾数之故，现已经支付；其中25000元逾期支付，原告曾给予被告缓期支付的承诺，不应视为逾期。原告按照20‰计算逾期支付违约金过高，应当按照银行同期利率进行计算。4、原告未实际垫付物业管理费，对其相应的诉讼请求应予驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1、被告与德贝公司于2016年6月2日签订的《房屋租赁合同》一份、原、被告与德贝公司于2016年7月8日签订的《补充协议》一份，证明原、被告之间租赁关系事实，双方对租金金额、支付期限及违约金的支付办法都作了明确约定。 被告质证后表示对二份合同的真实性没有异议，但合同约定的违约金过高，请求调整调低。 证据2、《不动产权证书》一份，证明原告于2016年12月21日取得出租房屋的所有权。 被告质证后表示对证书的真实性没有异议，该证据表明该房产系原告与其妻子喻金妃共有，被告将房屋钥匙交给喻金妃，应当视为被告已经将租赁房屋予以归还。 证据3、《中国银行交易流水明细清单》四份，证明被告具体支付原告租金的时间及金额。 被告质证后表示对证据的真实性没有异议。 证据4、由绿城物业服务集团有限公司嵊州分公司之嵊州玉兰花园生活服务中心于2019年9月27出具的《证明》一份，欲证明被告没有承担2019年5月21日至2019年12月31日的物业管理费1375.29元，认为该费用应当由被告承担。 被告质证后表示，一、该证明加盖的是生活服务中心的公章，没有公司的公章，也没有证明人签字，没有证据效力。二、租赁合同已于5月19日解除，该物业费是原告与物业公司之间的事情。三、原告没有向物业公司支付该费用，无权向被告主张。 被告杨宇江提交了下列证据： 证据5、杨宇江、喻金妃（原告妻子）、喻法香（杨宇江之母，喻金妃之姑姑）之间的《谈话录音》一份，证明租赁房屋共有人喻金妃已经认可被告已于2019年5月19日将钥匙移交且已经将房屋腾空的事实。 原告质证表示对谈话人身份无异议，钥匙是被告强行放置在喻金妃口袋中的，且事后原告即通过电话向被告表明了不同意解除合同的态度。 证据6、金汝海出具的《证明》一份，欲证明案涉租赁房屋已于2019年5月19日腾空的事实。 原告质证表示，该证据形式上属于证人证言，应当由证人出庭作证。 证据7、拍摄于2019年11月13日的《照片》一组，欲证明被告租赁房屋于5月19日搬空后一直处于空置状态。 原告质证表示，对真实性没有异议，从拍摄角度看，被告是进入房屋拍摄的，即被告至今还占有房屋。被告的证明目的已经腾空等与本案没有关联，双方的房屋租赁合同到现在还没有解除。 证据8、被告招商银行账户《交易明细表》一组、手机银行《转账记录》截图照片一张，证明被告已付清至2019年5月19日的全部租金。 原告质证表示，对真实性没有异议，但无法达到被告证明目的。只能证明这些租金是支付过的。 本院认证认为，对证据1、2、3、7、8的真实性，双方当事人无异议，对其证据效力予以认定。证据5，因原告质证已确认了谈话人的身份，具有证据效力。证据4因证明主体不适格，无证据效力，证据6因证人未出庭作证而无效。 根据双方当事人陈述及本院已确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，被告与案外人德贝公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁该公司座落在嵊州市天乐路980号商铺，用于开设陶瓷店，约定租赁期限为2016年6月21日起至2021年6月20日止。原、被告有亲戚关系，经被告的推介，原告从德贝公司受让了该房产，因出租人发生变更，三方于2016年7月8日签订了《补充协议》一份。根据《补充协议》和《房屋租赁合同》的约定，被告应于2016年7月30日前支付原告第一年度（2016年7月8日-2017年6月20日）租金44006元，此后应提前于每年4月20日前支付原告第二、三、四、五年度（均为当年6月21日-次年6月20日）租金46646元、49445元、52412元，55557元。在合同实际履行过程中，被告系按期向原告支付了第一年度租金；第二年度租金46646元，被告实际于2017年8月7日支付46000元、于2019年9月4日支付646元，；对第三年度（2018年6月21日-2019年6月20日）约定的租金49445元，被告实际于2018年8月24日支付25000元、2019年2月3日支付5000元、2019年5月19日支付15320元，合计45320元。对2019年5月20日起算的租金，被告未予支付。 另查明，被告在租赁原告房屋的同时还租赁了相邻的案外人的房屋，在使用过程中拆除了两房之间的部分隔墙。被告已于2019年5月19日从租赁房屋腾退，并将房门钥匙交予原告之妻喻金妃收悉，除已表示放弃收回的固定装修物外，租赁房屋已清空。《房屋租赁合同》第5.1条约定，承租方应按月及时支付水、电、电话等费用，因不及时支付产生的损失由承租方承担。第6.2条约定，因承租方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏，承租方应负责修复；承租方拒不修复时，出租方可以代为修复，费用由承租方承担。第7.2条对合同在租期届满或终止（包括擅自）或解除（包括擅自）时的承租用房返还，约定为按正常使用时的状态返还，承租方添置的可拆除物品可由其收回，装饰装修及不可拆除的物品，承租方放弃收回；承租方拆除、搬离时造成房屋损坏的，承租方应据实赔付。第11.1条约定，承租方逾期支付租金，每逾期一日，应按应付日租金的5倍向出租方支付违约金。第11.3条约定，承租方中途擅自解除或终止合同的，承租方须另行追加支付出租方违约金，违约金的计算方法为当年度租金的50%。《补充协议》约定了案外人德贝公司在《房屋租赁合同》中的权利义务全部转移给本案原告，第五条约定，在原合同履行过程中，任一主体违约，应当按照当年度总租金支付违约金，并赔偿由此造成的一切损失。 本院认为，原、被告双方对《房屋租赁合同》、《补充协议》的效力及已付租金事实没有争议，双方争议的焦点为：一、被告单方终止合同是否成立；二、逾期支付租金及单方终止合同的违约金认定。三、物业管理费及其他损失问题。 合同依法成立生效以后，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定、合同约定或者取得对方同意，不得擅自解除合同。本案中，《房屋租赁合同》第7.2条已对被告擅自终止或擅自解除合同时的承租用房返还作了约定，第11.3条对被告中途擅自解除或终止合同须承担违约责任进行了约定，应当认定该合同已将一方的擅自终止或解除合同行为确认为合同终止或解除的方式之一。被告未经原告同意，于2019年5月19日从租赁房屋腾退，应认定为被告擅自终止了租赁合同，应承担相应的违约责任。鉴于租赁合同已于2019年5月19日终止，对原告要求被告支付第三期欠付的租金4125元（即2019年5月20日-6月20日的租金）、第四期租金52412元的诉讼请求，及要求被告支付该两笔租金逾期支付违约金1402元、5240元的诉讼请求，本院不予支持。 当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，合同约定，承租方逾期支付租金，每逾期一日，应按应付日租金的5倍向出租方支付违约金。被告逾期支付租金，给原告造成的是利息损失，合同约定的违约金过高，现原告已主动予以调整，请求以逾期金额为基数，按受法律保护的最高利率即月利率20%计算违约金，并无不当；根据被告逾期支付第二、第三期租金的金额及逾期时间，主张逾期付款违约金10587元，计算正确，本院予以支持。合同约定，承租方中途擅自解除或终止合同的，须另行追加支付出租方违约金，违约金的计算方法为当年度租金的50%，后又在《补充协议》中约定为按照当年度总租金支付违约金，并赔偿由此造成的一切损失。现因被告中途擅自终止合同，双方发生争议，致案涉房屋处于空置状态已有六个月，原告重新招租需一定的时间，给原告造成了相应的租金损失，被告应承担违约责任。违约金具有补偿和惩罚双重功能，鉴于原告在被告中途擅自终止合同后未采取积极的止损措施，对损失扩大有过错责任，又被告提出了约定的违约金过高，请求适当减少，本院按赔偿五个月租金损失加二个月租金的惩罚核定被告支付原告按第四期约定月租金计算的违约金30574元。 合同约定承租方应按月及时支付水、电、电话等费用，因不及时支付产生的损失由承租方承担。因合同已于2019年5月19日终止，原告要求被告承担2019年5月21日至2019年12月31日的物业管理费1375.29元，理由不能成立，本院不予支持。合同约定承租用房返还应按正常使用时的状态返还，承租方添置的可拆除物品可由其收回，装饰装修及不可拆除的物品，承租方放弃收回；承租方拆除、搬离时造成房屋损坏的，承租方应据实赔付。被告在租赁原告房屋的同时还租赁了相邻的案外人的房屋，在使用过程中拆除了两房之间的隔墙，合同终止后，被告应承担恢复原状的责任，但鉴于原告未确定案涉房屋今后用途，未提出隔墙必须恢复的诉讼请求，本案对隔墙问题不作处理，原告如在再次出租该房屋前自行恢复隔墙，可另行向被告主张损失。被告添加、现尚遗留在租赁房屋内的固定设施，已放弃收回，依约归原告所有。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认金财炎与杨宇江间的房屋租赁关系于2019年5月19日终止。 二、杨宇江应支付金财炎逾期支付房屋租赁费的违约金10587元、擅自终止合同的违约金30574元，合计41161元。款限本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告金财炎其余诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1696元，依法减半收取848元，由原告负担418元，被告负担430元，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王柏苗 二〇一九年十一月十九日 书记员  竹 羊 附页：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。