河北省乐亭县人民法院民事判决书（2019）冀0225民初10318号原告：北京晨阳房地产经纪有限公司，住所地：北京市密云区古北口镇古御路外街11号镇政府办公楼212室-416，统一社会信用代码：9111022833975686XW。法定代表人：杨启合，该公司总经理。委托诉讼代理人：马学印，乐亭县城关宏远法律服务所法律工作者。被告：保定市鹏铭房地产开发有限公司唐山海港分公司，住所地：唐山海港开发区唐山港兴实业总公司平房改造二期3号楼B段1单元2号楼一层，统一社会信用代码：91130294MA08ED7HXB。负责人：刘毅，该公司总经理。被告：保定市鹏铭房地产开发有限公司，住所地：保定市建华北大街559号燕赵大酒店559-4号，统一社会信用代码：91130606596815795X。法定代表人：刘铁锤，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李老根，男，1968年4月18日出生，汉族，该公司员工，住河北省定州市。二被告共同委托诉讼代理人：李跃辉，男，1974年6月6日出生，汉族，该公司员工，住河北省定州市。原告北京晨阳房地产经纪有限公司（以下简称北京晨阳公司）与被告保定市鹏铭房地产开发有限公司海港分公司（以下简称保定鹏铭海港分公司）、保定市鹏铭房地产开发有限公司（以下简称保定鹏铭公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京晨阳公司、被告保定鹏铭海港分公司、被告保定鹏铭公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京晨阳公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告一签订的《宝鑫华府（景瑞家园）项目全案（独家）营销合同》、《补充协议》、《补充合同》；2.请求法院依法判令被告一返还原告保证金3000000元，并向原告支付以3000000元为基数按日千分之五计算产生的违约金，从签订合同日2017年5月14日起至2018年8月29日所产生的违约金计12375000元，共计支付15375000元；3.依法判令被告二对被告一的上诉返还及支付利息义务承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。审理过程中，原告变更诉讼请求第2项为：违约金和损失共计要求对方赔偿12375000元，并要求自2017年5月14日起以3000000元为基数计算利息。事实和理由：2017年5月14日，原告与被告一签订《宝鑫华府（景瑞家园）项目全案（独家）营销合同》，合同约定：被告一开发建设的宝鑫华府（景瑞家园）项目，委托原告进行该项目独家全案销售业务，原告需向被告一支付3000000元作为代理本项目的保证金；并约定：合同签订之日起2个月内，被告一需交给原告售楼（预售证）达到销售标准及完成与银行按揭的对接，如不能及时完成，被告一全部退还原告保证金并且此楼盘还由原告代理销售。2017年5月29日，双方另签署《补充协议》，协议约定：被告一承诺待乙方交齐保证金20天内达到合法施工的标准，施工方进场盖楼，如若达不到，被告一同意退还原告所交的所有保证金（七日内退还），如逾期不付，按照千分之五支付原告利息，合同签订后，原告依约将3000000元保证金转给被告一。上述合同签订时，被告一并未向原告出示涉案项目土地使用权证。在双方合作过程中，原告发现被告一使用的涉案土地性质属于工业用地，五证不全，根本无法正常建设。原告多次向被告提出返还保证金并按约定支付利息的要求，均被被告一以无钱为由拒绝。其中，被告一系被告二的分公司，依法总公司应对分公司的债务承担连带清偿责任。因此原告为维护自身合法权益，向法院起诉。庭审时原告补充如下：根据合同第六条第三项约定，若甲方提前终止合同，甲方应退还乙方的全部保证金，及所剩尾盘的所有佣金，因此我方保留对佣金另行起诉予以主张的权利。被告保定鹏铭海港分公司辩称，因为是客观原因造成的，不是人为原因造成的，同意解除双方签订的合同退还保证金3000000元，因为客观原因造成的不同意支付违约金。被告保定鹏铭公司辩称，因为是客观原因造成的，不是人为原因造成的，同意解除双方签订的合同退还保证金3000000元，因为客观原因造成的不同意支付违约金，总公司不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月14日，原告与被告保定鹏铭海港分公司签订《宝鑫华府（景瑞家园）项目全案（独家）营销合同》，约定被告保定鹏铭海港分公司将其开发建设的宝鑫华府（景瑞家园）项目委托原告进行该项目独家全案销售业务。第四条约定：被告保定鹏铭海港分公司负责提供项目开发与销售相关的详尽资料，包括建筑标准及材料、方案设计图、平立剖面图，销售的基本设计清单，楼层之建筑面积、实用面积、住宅外立面图等资料，并按照节点计划完成施工进度。第五条约定：合同签订之日起2个月内被告保定鹏铭海港分公司交给原告售楼（预售证）达到销售标准及完成与银行按揭的对接，如不能及时完成，被告保定鹏铭海港分公司全部退还原告保证金并且此楼盘还由原告作为代理销售，原告的损失及相关费用由被告保定鹏铭海港分公司负担。合同第六条约定：原告需向被告保定鹏铭海港分公司支付3000000元作为本项目的保证金，销售完毕后（原告书面提出申请7日内）被告保定鹏铭海港分公司全额退还给原告，合同签订当日交付200000元作为定金，剩余保证金在十五日内交齐。若被告提前终止合同，应退还原告全部保证金及所剩尾盘的所有佣金。2017年5月29日，原告（乙方）与被告保定鹏铭海港分公司（甲方）签订《补充协议》，第3条约定：甲方承诺待乙方交齐保证金后20天内达到合法施工的标准，施工方进场盖房，如若达不到，甲方同意退还乙方所交所有保证金（七日内退还），逾期不退按照千分之五支付乙方利息。2017年10月22日，原告与被告保定鹏铭海港分公司签订《补充合同》约定：甲方承诺乙方，景瑞家园小区开发项目2017年11月30日开始销售。如若到期遇到甲方手续证件不全等各种原因造成乙方不能销售，甲乙双方继续按照最原始合同签订的日期进行违约条款执行。原告按照《宝鑫华府（景瑞家园）项目全案（独家）营销合同》及《补充协议》向被告保定鹏铭海港分公司交纳保证金3000000元并为履行上述合同租赁售楼办公地址、雇佣工作人员、印制宣传文件等。因被告开发的涉案景瑞家园项目土地性质为工业用地，被告在与原告签订代理合同后无法取得土地性质变更手续，无法向原告提交房屋预售许可文件，导致合同无法履行。本院认为，原告与被告保定鹏铭海港分公司签订的《宝鑫华府（景瑞家园）项目全案（独家）营销合同》、《补充协议》、《补充合同》系双方真实意思表示，上述协议不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。因被告违约无法取得涉案项目的土地审批手续及房屋的预售许可文件，导致合同无法履行，原告据此请求解除合同并要求被告退还保证金，符合法律规定，予以准许。鉴于双方在合同中对违约金有相应约定，原告亦实际为履行合同支出了房租损失、工人工资、印刷费用等，本院酌定对于原告主张的违约金调整为以本金3000000元为基数，自2017年5月14日按年利率24%计算利息，截止2019年8月29日利息为1650000元。被告保定鹏铭海港分公司不具有法人资格，民事责任由总公司被告保定鹏铭公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告北京晨阳房地产经纪有限公司与被告保定市鹏铭房地产开发有限公司唐山海港分公司签订的《宝鑫华府（景瑞家园）项目全案（独家）营销合同》、《补充协议》、《补充合同》；二、被告保定市鹏铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告北京晨阳房地产经纪有限公司保证金3000000元，并给付截止2019年8月29日的违约金1650000元，两项共计4650000元；三、驳回原告北京晨阳房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57065元，由原告北京晨阳房地产经纪有限公司负担39945元，由被告保定市鹏铭房地产开发有限公司负担17120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 田洪涛 二〇一九年十一月二十日书记员 郝泓杰