河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初1445号原告（执行案外人）:卢海娜，女，1979年1月23日出生，汉族，住河南省宜阳县北城区。委托诉讼代理人：邢亚林，河南仕起律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：田百可，女，1956年2月29日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：潘百戈，洛阳市宜阳县弘义法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。第三人（被执行人）：谢文卫，男，1966年2月15日出生，汉族，住河南省宜阳县。第三人（被执行人）：楚晓瑜，女，1966年4月28日出生，汉族，住河南省宜阳县。第三人：付慧敏，女，1985年7月2日出生，汉族，住河南省宜阳县。原告卢海娜与被告田百可、第三人谢文卫、楚晓瑜、付慧敏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案，2019年7月1日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢海娜及其委托诉讼代理人邢亚林、被告田百可及其委托诉讼代理人潘百戈，第三人谢文卫、楚晓瑜到庭参加诉讼。第三人付慧敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢海娜向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于宜阳县××水岸名家××楼××单元××室房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判令确认原告与第三人在2014年12月29日签订的房屋转让协议有效，并确认位于宜阳县××水岸名家××楼××单元××室房产归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告是案涉房屋实际所有人，且已经付清购房款，不应作为第三人的财产被强制执行。2014年12月经双方协商，达成购房协议，以34万元向第三人购买位于宜阳县城区水岸名家2-4-201号房产一套，并且已经全额付清房款（需要说明的是收条中载明的34万房款有之前第三人向原告借款260520元冲抵，原告另支付第三人房款80000元现金）。购房后于2015年初投资15万元对房屋进行装修，并且入住至今，有购房协议和付款收据、物业、水电费等交费凭证，应受法律保护；二、宜阳县人民法院对原告购买的宜阳县城区水岸名家2-4-201号房产进行查封并拍卖是错误的，依法应予解除。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。首先原告与第三人就案涉房屋签订有真实、合法有效的书面合同，且已于2015年年初进行装修并入住，符合上述规定的第一、二项规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并已合法占有该不动产。其次，原告已支付完毕全部价款，只是因为案涉房产所在的小区不能办理房产证故而无法办理过户手续，所以属于非因自身原因未办理过户登记。以上条件足以排除强制执行，（2019）豫0327执异7号执行裁定书认为原告与第三人之间的买卖协议无效，理由不充分，显然是错误的，该转让行为产生于被告诉讼之前，对于原告是善意的，系原告与第三人真实意思表示，应为有效，不符合合同无效的情形，原告提供的证据和条件是否足以排除强制执行，应当结合本案实际情况确定，不能片面认为没有过户，就一概驳回，这是不合理的。另外，原告购买的案涉房屋已经投入巨资装修入住多年，却以第三人的财产被执行，且是在原告不知情的情况下，而在评估拍卖时却也是以毛坯的标准进行评估，该行为严重违法，严重损害了原告的合法权益，应当对案涉房屋重新审查，认定该房屋归原告所有，纠正执行程序的错误。综上，宜阳县人民法院对房屋查封拍卖并裁定驳回原告的执行异议申请是错误的，且存在严重违法的行为，严重损害了原告的合法权益。田百可辩称，一、在2014年11月10日，楚晓瑜、谢文卫向答辩人借款34万元，25天后，二人离婚，并约定其房产即本案异议的这套房产赠予长子谢添，这一行为是极不公平合理的，借人家34万元25天，不打算想法用房产来还账，反而赠予长子，躲避还账，转移财产，显然于情于理于法都是非常错误的，明显侵犯了答辩人的利益，所以此事情被人民法院确认无效，谢添对此房产不享有任何权利。答辩人也寻找了有关这方面的法律条文，这是以合法形式掩盖非法目的，所以答辩人坚决不承认楚晓瑜、谢文卫的这一赠予行为；二、在2014年12月5日被执行人作出了无效赠予行为后，又开始继续想办法躲避欠答辩人的34万元债务，在没有第三方人员知情的情况下，2014年12月29日，此案的原告说这套房产又卖给了自己，首先原告是楚晓瑜、谢文卫的近亲戚，有故意串通损害第三人利益的目的，并且仅凭原告自己记账凭证称已全部支付房屋转让价款是证据不足，并且已被人民法院不予认可。因房产买卖必须得有法律法规的强制性规定，即应到政府房管部门备案，况且，近亲戚之间的互相证明房屋已卖也不符合证据的若干规定。即第六十九第二项规定：“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言是不能单独作为案件事实的依据的。”所以根据这些法律法规的规定，原告买房之事属于事实不清，证据不足，又没有任何一个第三方的证据，到执行完结，房产已拍卖成功才又出现串通自己的亲戚来无理告状。综上所述，请驳回原告的无理诉求。付慧敏未到庭也未提交书面答辩意见。谢文卫辩称，1.楚晓瑜和田百可是亲戚关系，具体什么关系我不知道，34万元借款没有谢文卫签字，也不知情；2.2014年12月29日我和谢添、卢海娜签订的房屋买卖协议是双方真实意思，现场有见证人，应视为有效合同；3.卢海娜记录的我去他那儿拿钱是事实，后来抵扣房款，抵扣房款后剩余8万元现金交给了楚晓瑜。；4.事后了解，评估人员从未到过拍卖的房屋实地勘察，竟然擅自将精装修房屋以毛坯房进行了评估。评估、拍卖过程中，并未通知我，我从未接到要求我配合的通知。并且发现伪造我的签名，因此我认为房屋拍卖程序违法；5.房屋未过户是开发商的问题，责任不在我和原告。我认为我与卢海娜签订的房屋转让协议真实有效，房屋应当归卢海娜所有，不应当被法院执行。楚晓瑜辩称，一、2014年12月29日，卢海娜与谢文卫、谢添签订了房屋转让协议；二、答辩人确实借卢海娜现金186020元、60000元，共计246020元，双方约定抵扣房款后，卢海娜将剩余的80000元房款以现金形式交给了我；三、答辩人将房产出卖给卢海娜后确实没有办理房屋过户手续，但未办理的原因是开发商的原因造成的；四、拍卖过程中，我从未接到要求我配合的书面通知或电话，鉴定机构也没有入户实地查看，错将精装房按毛坯房评估；五、答辩人欠申请执行人的34万借款，答辩人已经筹措21.7万元交到法院账户。综上，答辩人认为，卢海娜对案涉房产享有足以排除执行的权利。经审理查明，田百可与楚晓瑜、谢文卫民间借贷纠纷一案，田百可诉至本院，本院于2015年12月4日作出（2015）宜民三初字第490号民事判决书判决：一、限楚晓瑜、谢文卫于判决生效之日起十日内偿还田百可借款34万元，并支付从2015年2月10日起至借款还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息；二、驳回田百可其他诉讼请求。判决生效后，楚晓瑜、谢文卫未按期履行，田百可申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年9月5日以（2016）字第182号协助执行通知书查封了被执行人谢文卫名下的案涉房产。2018年8月23日本院下发（2018）豫0327执恢108号之一裁定，拍卖被执行人谢文卫名下位于宜阳县城区水岸名家2-4-201号房产。2018年10月15日，竞买人付慧敏以30.617万元的最高价竞得。2018年10月25日，本院下发（2018）豫0327执恢108号之二拍卖成交执行裁定书。案外人卢海娜以拍卖房屋属于本人所有提出执行异议。本院下发（2019）豫0327执异7号裁定书驳回了卢海娜的执行异议，卢海娜不服裁定起诉至本院。另查明，1.卢海娜系楚晓瑜弟媳；2.2014年12月5日，谢文卫与楚晓瑜协议离婚，二人签订离婚协议书一份，约定双方自愿离婚，位于宜阳县城区水岸名家2-4-201号房产归长子谢添所有；3.谢添、谢文卫（甲方）与卢海娜（乙方）签订房屋转让协议，载明：一、转让价格：经甲乙双方协商，甲方将宜阳县水岸名家购买的商品房（2号楼4单元201）的按揭房屋（建筑面积143.01平方米）转让给乙方，转让价格为人民币三十四万元整；二、付款方式：乙方在签订本合同后一次性付清房屋转让款人民币叁拾肆万元整。甲方买房时在中国建设银行股份有限公司宜阳支行按揭贷款人民币一十六万元整的债务仍由甲方承担。甲方必须按月支付该按揭贷款每月应还款的金额，如未按月准时偿还还款金额，由此引发的与银行之间的债务纠纷全部由甲方承担；三、甲方在付清银行欠款后无条件配合乙方办理过户手续，过户相关费用由乙方承担；四、此协议经甲乙双方签字后生效，此协议一式三份，甲乙双方各持一份，相关部门备案一份。甲方谢文卫、谢添，乙方卢海娜签字，时间2014年12月29日；4.案涉房产系谢文卫、楚晓瑜以按揭贷款的方式够买，总价款322500元，贷款期限从2012年1月13日至2030年1月13日止，目前还贷人为仍为谢文卫、楚晓瑜。本案的争议焦点为：原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。对此，本院认为，本案案外人卢海娜所出示的证据符合以物抵债取得案涉房产物权期待权的特征，而卢海娜出示的欠款数额的证据为笔记本上记载的数额，对该证据，本院认为，笔记本上的记录系卢海娜自己的单方记录，上面记载的内容有穿插，记载的给哥、姐对象不明确，不足以证明楚晓瑜、谢文卫借卢海娜200520元的事实。另外，虽然楚晓瑜提供有两张共计6万元的借条，但卢海娜没有提供支付出借款项的银行转账凭证或资金来源等证据相佐证，故原告主张以物抵债成立，并以此为由请求排除执行的理由，本院不予支持。原告其他诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告卢海娜的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告卢海娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨小红审 判 员  张海涛人民陪审员  王亚娟二〇一九年十一月十三日书 记 员  孙丙飞《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。