四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初1742号 原告：陈忠惠，女，汉族，生于1987年12月15日，住四川省泸州市纳溪区。 原告：曾勇，男，汉族，生于1987年4月17日，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：罗伟，四川拥彗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹树彬，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所：泸州市纳溪区百梯巷42号，统一社会信用代码：91510503731612748L。 法定代表人：范贵文。 破产管理人：四川长江会计师事务所有限公司，住所：泸州市江阳区，统一社会信用代码：91510500708931628N。 法定代表人：林继祥。 委托诉讼代理人：胡耀平，四川酒城律师事务所律师。 原告陈忠惠、曾勇与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用普通程序由本院审判员李小川担任审判长，与人民陪审员黄鹏飞、伍定英共同组成合议庭，分别于2019年9月11日、2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告陈忠惠、曾勇的委托诉讼代理人罗伟、邹树彬，被告永乐公司的诉讼代表人（管理人）四川长江会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人胡耀平到庭参加了诉讼，本案并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告陈忠惠、曾勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告陈忠惠与被告于2015年5月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号2015001638），在二原告支付买房款后，该合同已网签登记并公示。二原告对泸州纳溪永乐房地产开发有限公司破产管理人送达的《核查债权通知书》以及《不予履行（商品房买卖合同）通知书》有异议，被告依法应诚信履行《商品房买卖合同》载明的交房义务。为维护二原告的合法权益，故起诉提出前述诉讼请求。 被告永乐公司的诉讼代表人辩称：1.原告以对被告债权抵购房款的经过。2013年9月20日，被告向原告借款10万元，协议约定年利率30%。2015年5月22日，被告与原告陈忠惠签订《商品房买卖合同》，约定原告陈忠惠向被告购买住宅房30-1号，面积42.76平方米，单价4800元/平方米，总房价20.5248万元，原告陈忠惠支付了3.5万元购房款，被告向原告陈忠惠出具20.5248万元的收据，但原告实际只交付了购房款3.5万元。2.原告陈忠惠与被告签订的《商品房买卖合同》不能履行。首先，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是无效合同。被告签订前述合同目的是为了非法吸收公众存款，而不是为了卖房。泸州市纳溪区人民法院作出的（2016）川0503刑初196号刑事判决书已将被告向原告陈忠惠借款的10万元认定为非法吸收公众存款的犯罪金额，应当通过追缴方式予以解决。原告陈忠惠用非法吸收公众存款10万元去抵购房款17.0248万元，其合同内容具有非法性，也侵犯了被告的合法权益。其次，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，双方并未完全履行合同义务。原告陈忠惠只交纳3.5万元购房款，未完全履行合同义务；被告修建的商品房也未完工，被告已进入破产程序，不能完全履行合同义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，对双方都未完全履行合同义务的合同，被告有权作出不予履行的决定，被告向原告陈忠惠作出的《不予履行（商品房买卖合同）通知书》是依法作出的，是正确的，二原告要求继续履行《商品房买卖合同》的请求，不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：二原告陈忠惠与曾勇系夫妻关系。被告永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会议，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款5万元、10万元的分别计付年利率25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。原告曾勇（陈忠惠）作为投资者于2013年9月20日向被告出借10万元，并签订借款协议，约定年利率30%。2015年5月22日，被告与原告陈忠惠签订合同编号为2015001638的《商品房买卖合同》（对应房屋：泸州市纳溪区人民西路二段20号河西商业大厦1幢第30层30-1号），约定原告向被告购买住宅房一套，面积42.76平方米，单价4800元/平方米，总房价20.5248万元。原告以其对被告的10万元债权及利息抵作购房款，另外实际交付了购房款3.5万元，被告向原告陈忠惠出具20.5248万元的收据。该房屋于2015年5月29日办理商品房预售备案登记手续。2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。2017年9月7日，被告永乐公司经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认：被告泸州市纳溪永乐房地产开发有限公司单位犯非法吸收公众存款罪，被告永乐公司返还各集资参与人款项；同时，该生效判决还确认，被告永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，原告陈忠惠集资款项的数额系10万元。2019年6月18日，管理人以《债权审核确认及审核确认原则》和《核查债权通知书》书面告知，原告陈忠惠所交借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。二原告不服管理人的债权确认行为而提起本案诉讼。 认定上述事实，有原、被告双方当事人的陈述以外，还有下列证据予以证实： 1、原、被告双方当事人的身份信息，证明原、被告双方当事人主体适格的事实。 2、原告举证的《商品房买卖合同》（备案合同号2015001638）、泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书，证明原、被告双方于2015年5月22日签订《商品房买卖合同》，约定购房款为20.5248万元，且该房屋已预售备案的事实。 3、原告举证的泸州纳溪永乐房地产开发有限公司破产管理人《核查债权通知书》及《不予履行（商品房买卖合同）通知书》，证明原告在异议期间内提出异议并起诉。 4、被告管理人举证的借款协议、四川省农村信用社业务凭证、（2016）川0503刑初196号刑事判决书，证明被告向原告借款10万元，已被认定为非法吸收公众存款，应通过追缴方式返还，不能用于抵购房款。 5、被告管理人举证的《民事裁定书》、《决定书》，证明本院于2015年11月4日裁定受理被告的破产清算申请，并指定四川长江会计师事务所有限公司为管理人的事实； 6、被告管理人举证的自然人债权人（借款）申报表、债权核查通知书，证明原告的借款已申报债权，不应当在用于抵购房款，被告管理人确认原告债权本金为13.5万元。 7、原告举证被告管理人于2019年6月18日出具的债权审核确认及《商品房买卖合同》审核确认原则和《不予履行（商品房买卖合同）通知书》，证明被告管理人告知原告所交纳借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的事实。 8、法院出示《泸州市纳溪区永乐房地产开发公司关于“河西商业大厦1号楼”项目融资方案》、本院（2016）川0503刑初196号刑事判决书，证明被告永乐公司从2011年10月16日起制定非法融资方案向社会不特定投资者融资，2017年9月7日被判决其单位犯非法吸收公众存款罪，原告陈忠惠作为投资者借款10万元的事实。 上述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，可以作为本案案件事实的定案证据。 对于原告出示的收据、债权审核确认及《商品房买卖合同》审核确认原则，用以证明其已经支付购房款达50%以上，被告应当继续履行房屋买卖合同。本院认为，被告虽然向原告出具购房款的收据，但原告并未实际向被告支付主要购房款，而是以被告非法吸收公众存款的债权转作主要购房款，不能达到原告已经支付50%购房款的证明目的。 本院认为，本案系被告永乐公司因破产引发的破产债权确认纠纷，原告曾勇、陈忠惠作为被告永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权的登记，要求继续履行购房合同而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。本案被告永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪并已依法予以刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照我国《民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告于2013年9月20日向被告出借10万元，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，原告与被告永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告与原告于于2015年5月22日签订的《商品房买卖合同》，形式上将原告对其借款本金及利息转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖给原告所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与原告投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不是被告永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据我国《合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故原告、被告签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。且被告永乐公司经本院于2015年11月4日已裁定受理属于破产清算期间，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案被告永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知原告所交纳款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合我国《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院应当予以确认，对原告因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行购房合同行为提起本案的诉讼请求，本院不能予以支持。 关于原告主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售合同登记具有准物权公示效力的问题，我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象是双方所签订的房屋买卖合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理监督措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，原告主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，本院不予支持。据此，为保护公民法人的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三、四、五项、第五十六条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告陈忠惠、曾勇的诉讼请求。 案件受理费1500元，由原告陈忠惠、曾勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  李小川 人民陪审员  黄鹏飞 人民陪审员  伍定英 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  刘厚林 书 记 员  周 玲