广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初22963号原告（反诉被告）：王泽平，男，1965年2月4日出生，汉族，住湖北省天门市横林镇。委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢乙淇，女，1991年2月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：卢仁兴，男，1964年6月29日出生，汉族，住广东省海丰县，系被告父亲。委托诉讼代理人：卢乙菀，女，1989年8月26日出生，汉族，住广州市天河区，系被告姐姐。原告（反诉被告）王泽平诉被告卢乙淇（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王泽平及其委托诉讼代理人鄢会军，被告卢乙淇及其委托诉讼代理人卢仁兴、卢乙菀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泽平（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、卢乙淇向王泽平支付自2018年6月起计至卢乙淇实际交还商铺之日止期间的占用费（按照每月7446元的标准计算，暂计至2018年7月为14932元）；二、卢乙淇承担本案的诉讼费。事实与理由：卢乙淇于2018年元月8日和王泽平签订《租赁合同》，约定王泽平将位于天河区××东××北城（以下简称北城）五楼B5202、B5203商铺租给卢乙淇使用。合同中约定卢乙淇向王泽平交纳押金人民币4万元整，此押金在合同到期后退还给卢乙淇。如合同未到期，卢乙淇自动终止合同的，押金不退还。卢乙淇每月8日之前向王泽平交纳租金7466元，逾期缴费即视为放弃，合同自动终止。双方签订该合同之后，卢乙淇即按照合同的约定向王泽平交纳了人民币4万元的押金，并在2018年的2月至5月，每月向王泽平交纳租金7466元。但从2018年6月开始，卢乙淇毫无正当理由的拒绝履行义务，也不搬出所占用的北城五楼B5202、B5203商铺，经王泽平多次催促，卢乙淇仍旧不予理会。王泽平认为，无论是根据合同的相对性原则还是依据之前双方己经形成的租赁惯例，卢乙淇都有义务向王泽平支付占用的北城五楼B5202、B5203商铺的费用。综上，王泽平依法起诉。被告卢乙淇（反诉原告）辩称：一、双方签订的《租赁合同》无效，王泽平无权收取租金。2018年2月至5月期间，我方每月向王泽平缴纳租金7466元，共合计29864元。但是，王泽平不是涉案商铺的业主，也没有由业主方出具的同意转租或同意由王泽平收取租金的证明，因此我方认为，我方与王泽平之间签订的《租赁合同》是无效的，王泽平无权收取租金。二、王泽平无法提供有效的产权证明，导致《租赁合同》无效，应承担相应的责任。三、业主方要求各租户暂停向任何单位或个人缴纳租金（场地使用费）。涉案商铺的业主方是广州市沙东XX有限公司（以下简称沙东公司），其于2018年5月18日和2018年6月11日在北城张贴声明和通告，沙东公司以承租人创富公司未交租为由通告北城五楼A、B区商户，暂停向任何单位或者个人缴纳任何租金及其他费用，以免造成经济损失。我方承租的B5202、B5203的商铺，也在声明和通告之中。综上所述，恳请贵院驳王泽平的全部诉讼请求。另补充：至今我方仍在占用案涉两商铺，但自2018年6月份起我方已无法正常使用电梯，2018年5月至2018年10月期间5B区的人不能经过4楼，电梯、手扶梯、楼梯等也无法使用（即有2、3帮人看守阻止我方使用），导致我方的货物无法运到涉案商铺。法院认定我方向谁支付占用费，我方就向谁支付占用费，但我方主张按照沙东公司应收的标准（即低于100元/平方米/月）支付占用费。被告卢乙淇（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、请求法院判决王泽平（反诉被告）返还卢乙淇（反诉原告）缴纳的押金4万元；二、反诉的诉讼费用由王泽平（反诉被告）承担。事实与理由：2018年元月初，卢乙淇向王泽平承租了天河区××东××北城五楼B5202、B5203商铺，签订了《租赁合同》，并缴纳了人民币4万元的押金。合同签订后，2018年2月至5月期间，卢乙淇每月向王泽平缴纳租金7466元，共合计29864元。但是，王泽平不是涉案商铺的业主，也没有由业主方出具的同意转租或同意由王泽平收取租金的证明，王泽平无法提供有效的产权证明，因此王泽平对涉案商铺不能享有任何权利。因此卢乙淇认为，卢乙淇与王泽平之间签订的《租赁合同》是无效的，卢乙淇认为根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即王泽平应当返还卢乙淇缴纳的4万元押金。综上所述，恳请贵院依法查明事实，支持卢乙淇的全部诉讼请求。原告王泽平（反诉被告）针对反诉辩称：一、押金是担保承租人履行合同所交纳的款项，在本案中自2019年9月1日止卢乙淇共欠款时间达到10多个月，欠款金额超过10万元。卢乙淇交纳的押金仅有4万元，故此，该押金用于抵扣应付占用费尚且不够，故无需退还押金。二、卢乙淇承认涉案商铺一直由其使用，且一直没有交纳占用费，而押金退还的前提是承租人无拖欠任何的费用且交还档口，目前实际情况明显不符合上述情形，所以卢乙淇的反诉是没有事实及法律依据。另，关于合同的效力，由法院认定。经审理查明：2018年1月8日，王泽平（出租人，甲方）与卢乙淇（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于XX北城5层B5202、B5203档作服装贸易，租赁期为一年（2018年2月1日至2019年1月31日止），每月租金7466元，押金4万元，等。签订合同后，王泽平将案涉两个商铺交给卢乙淇使用，卢乙淇向王泽平支付了押金4万元，且依约支付租金至2018年5月份，卢乙淇确认其一直占用案涉两个商铺至今。王泽平提交《委托招商及经营管理合同书》、《租赁合同》，证明其有资格起诉本案并主张相应权利。《委托招商及经营管理合同书》显示，创富公司（甲方）与王泽鹏（乙方）于2015年10月8日约定，甲方与乙方就位于广州市天河区××东××北城五楼A、B区档口的经营事项签订合同书，合同期限为5年，即从2016年2月1日起至2021年1月31日止；甲方已取得该场地的经营权，并取得相关资质，租赁场地满足正常经营条件。甲方委托乙方就该项目进行招商、经营管理及代收租金；乙方有权在本合同期间以甲方名义对外招租，并收取所有费用，甲方应配合出具相关收据；租赁场地租金由乙方代位收等。《租赁合同》显示，王泽平、王泽坤与“惠东县创富物流配送服务有限公司”受托人王泽鹏于2017年12月17日约定，王泽鹏根据前述《委托招商及经营管理合同书》的授权，将79个档口（包括B5202、B5203档）出租给王泽平、王泽坤，租期为2018年2月1日至2021年1月31日等。经本院询问，卢乙淇表示同意以押金抵扣所欠真正权利人的占用费。另查明，在（2018）粤0106民初17279号案审理过程中，本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询案涉商铺所在建筑物的报建及产权登记情况，该委于2018年9月12日向本院作出复函（穗国土规划协查[2018]510号）显示，天河区XX路XX号由广州市沙东有利集团有限公司于2003年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号），于2007年取得《建设工程规划验收合格证》（穗规建证[2007]745号），上载建设项目名称：服装批发市场，建设位置：广州市天河区XX路XX号，建设规模：地上5层，建筑面积31811平方米；地下2层，建筑面积12446平方米。该案原告沙东公司提交的建设工程规划许可证附件《建设工程审核书》载明，首层~4层为服装批发市场及部分机动车库，第5层为机场车库；广州市公安局天河区分局于2007年9月6日出具的《申请（变更）门牌批准通知书》载明，该局批准广州市沙东有利集团有限公司申报的XX路XX号门牌，相应的建筑证号为《建设工程规划许可证》穗规建证[2003]0220号。为查明事实，本院至广州市天河区XX路XX号广东沙东XX现场勘查。经现场勘查发现，该栋建筑5层上以钢结构加盖了两层半，呈螺旋式上升结构，案涉商铺位于加建的建筑中的6层（自编5B区）。本院认为：本案争议焦点是双方租赁合同的效力及相应法律后果。首先，合同效力问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁标的物为天河区XX路XX号6层（自编5B区），属超出《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号）的部分，即上述规定所述的房屋。因此，王泽平与卢乙淇就案涉商铺于2018年1月8日签订《租赁合同》无效。另外，合同无效并不影响合同的相对性，王泽平作为出租人，将案涉商铺交由卢乙淇使用，故其有权向卢乙淇主张相应的权利。其次，关于法律后果。其一，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王泽平、卢乙淇签订的租赁合同对案涉商铺的租金数额进行了约定，即两个商铺每月租金7466元，故王泽平请求卢乙淇参照双方合同约定的标准支付占用使用费理据充分。卢乙淇虽主张应按照不高于100元每平方米每月的标准计算占用费，但并无充分理据，故本院对其抗辩意见不予采纳。卢乙淇自2018年6月1日后未支付占用费，故其应按照每月7446元的标准向王泽平支付自2018年6月1日起至卢乙淇实际交还商铺之日止期间的占用费。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案王泽平、卢乙淇双方签订的租赁合同无效，故王泽平应当向卢乙淇返还押金4万元，因其同意以该押金向权利人抵扣占用费，故可在其应向王泽平支付的占用费中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、卢乙淇自本判决发生法律效力之日起五天内，按照每月7466元的标准向王泽平支付广州市天河区XX路XX号6层（自编5B区）B5202、B5203号商铺自2018年6月1日至实际交还之日止的占有使用费；二、卢乙淇向王泽平支付的押金4万元可从上述占用费予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2840元，由卢乙淇负担；反诉受理费400元，由王泽平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  苏 琴人民陪审员  闵 桢二〇一九年十一月八日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚