北京市朝阳区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0105执异2149号案外人：宋丹丹，女，1987年5月18日出生，汉族，户籍地河北省邯郸市永年区。委托代理人：杨达，北京笑阳律师事务所律师。委托代理人：王彩霞，北京利生律师事务所律师。申请执行人：杨致强，男，1962年12月17日出生，汉族，户籍地北京市。委托代理人：金晶，女，1972年4月24日出生，朝鲜族，杨志强之妻，户籍地北京市。委托代理人：王颖，北京市亦德律师事务所律师。被执行人：苏建平（原名苏健平），男，1951年5月19日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被执行人：高荫华，女，1955年11月11日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被执行人：苏娜，女，1980年6月10日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。本院执行杨致强与苏建平（原名苏健平，下称苏建平）、高荫华、苏娜具有强制执行效力的公证债权文书一案过程中，案外人宋丹丹就在案查封的位于北京市朝阳区xxx里xxx号楼xx层2006号房屋（下称2006号房屋）向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人宋丹丹称，我方依据民事诉讼法227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条提出案外人异议，请求在执行案号(2019)京0105执恢1756号[原执行案号（2017）京0105执3200号]案件执行中，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，即2006号房屋。理由：宋丹丹于2015年3月15日和被执行人苏建平签订租赁合同,租赁期间自2015年3月20日至2029年3月19日止。合同签订之后，宋丹丹依照合同约定如期向苏建平支付房屋租金及押金。一次性向苏建平支付了4年的房屋租金。后来宋丹丹占有该房屋，并实际使用。2018年年初，苏建平突然想收回涉案房屋，解除租赁合同，宋丹丹无奈将苏建平诉至贵院，请求确认租赁合同有效，继续履行租赁合同。贵院依法判决合同有效，双方应继续履行。后来宋丹丹又交了4年的租金。依据《担保法》第48条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合法并占有使用该不动产的，人民应予以支持。宋丹丹作为承租人于2015年3月实际占有并使用该房屋，且该租赁合同尚在有效期内，租赁合同应当予以保护。请求贵院依法维护宋丹丹的合法权益。申请执行人杨致强辩称，不同意异议请求。理由：1、不认可宋丹丹租赁关系的真实性。宋丹丹提交的租赁合同显示的用途是居住，2015年3月15日签订时宋丹丹28岁无业人员，签订长达15年的租赁合同用于居住且当时就支付了4年的租金和押金25万元，有悖常理。我方借款合同中苏建平的签字和租赁合同的签字也不一样。2015年12月苏建平与我方签订借款协议和抵押合同时从未提起过房屋租赁的事宜，借款协议中苏建平也承诺抵押房产无出租。房屋执行中贴公告时也没有发现有租户，法院2019年4月9日贴的公告也要求承租人15内申报权利，而没有任何人申报。租赁关系的判决书我方认为是虚假诉讼。2、案外人异议请求无法律依据，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的情形宋丹丹不符合，宋丹丹并没有占有使用房产，涉案房屋是空置的，苏建平的女婿偶尔去，我们贴公告，敲门，都没有人，我们亲自去过，邻居也作证，有录像。3、我方对执行标的查封时间是2017年7月10日，宋丹丹与苏建平租赁纠纷的判决作出是在查封之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》26条，对方不享有足以排除执行的权利。被执行人苏建平、苏娜、高荫华未到庭，亦未书面答辩。经审查查明，苏建平、高荫华、苏娜于二〇一五年十一月五日、杨致强于二〇一五年十二月三日于北京市方正公证处，签订了《借款合同》，约定苏建平、高荫华、苏娜向杨致强借款人民币贰佰万元整，用于资金周转，借款期限为三个月，自实际转账之日起计算；苏建平、高荫华、苏娜用登记在苏建平名下2006号房屋（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XXXX号）作为上述借款的抵押担保，合同双方均承诺自行办理相应的抵押登记手续。2015年12月4日，北京市方正公证处就上述《借款合同》出具（2015）京方正内民证字第95517号具有强制执行效力的债权文书公证书。2017年1月18日，北京市方正公证处依杨致强申请，出具（2017）京方正执行证字第00041号执行证书，确认：一、被申请执行人为苏建平、高荫华、苏娜；二、执行标的为1、本金人民币（大写）贰佰万元整；2、逾期利息、违约金（月利率为未偿还本1.5%的逾期利息及未还款金额每月0.5%的违约金）：自二〇一六年十月三日至执行完毕之日止；3、实现债权所产生的其他相关费用。杨致强据此向本院申请强制执行，本院以（2017）京0105执3200号立案受理。执行中，本院于2017年7月10日查封2006号房屋，查封期限至2020年7月9日。2019年6月14日，本院就（2017）京方正执行证字第00041号执行证书以（2019）京0105执恢1756号立案恢复执行，并对2006号房屋委托评估，拟进行拍卖。另查，据北京市朝阳区不动产登记事务中心不动产登记簿载明，2006号房屋登记的房屋所有权人为苏建平，不动产权证书号X京房权证朝字第XXXX号。杨致强抵押权登记时间为2015年12月3日，被担保主债权数额为200万元，不动产登记证明号为京（2015）朝阳区不动产证明第0016393号。本案审查中，案外人宋丹丹提交《北京市房屋租赁合同》一份、（2018）京0105民初84452号民事判决书及生效证明一份、支付宝生活缴费凭证截图打印件三页、收条（收据）2份，用以证明其承租2006号房屋并占有使用该房屋的主张。上述《北京市房屋租赁合同》载明的出租人为苏建平，承租人为宋丹丹，租赁房屋为2006号房屋，租赁期限为2015年3月20日至2029年3月19日，租金为60000元每年，支付方式为现金押二付12个月，押金为人民币10000元整，合同落款日期为2015年3月15日。上述（2018）京0105民初84452号民事判决书主文载明：确认宋丹丹与苏建平于2015年3月15日就2006号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》有效，双方继续履行。该判决作出时间为2018年9月20日。上述支付宝生活缴费凭证截图打印件所示付款时间及缴费项目分别为2019年8月水费凭证、2019年6月电费凭证、2019年10月电费凭证。上述第一份收条载明“今收到宋丹丹的房屋租金24万元现金整”，落款处有“苏健平”字样签字，日期为2015年3月15日；上述第二份收据载明“由于苏健平急需用钱，宋丹丹提前支付房屋租金24万元现金，实际收款230000元，减免10000元，由本人高荫华代收”，落款处有“高荫华”字样签字，日期为2018年11月20日。本案审查中，案外人宋丹丹称其与苏建平于2015年3月15日就2006号房屋签订的《北京市房屋租赁合同》未到相关管理部门进行备案；并称不知道为何签订租期14年的租赁合同未约定租金上浮的相关内容，且是否约定租金上浮都是合法有效的租赁合同。再查，据身份信息查询系统显示，身份证号×××对应姓名由“苏健平”变更为“苏建平”。以上事实有当事人提交证据材料、执行卷宗材料、谈话笔录等在案佐证。本院认为，承租人请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产，符合下列条件的，人民法院应予支持：（1）在租赁期内；（2）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同；（3）在人民法院查封之前承租人占有使用该不动产。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的排除移交占有的请求，人民法院不予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，宋丹丹提交的租赁合同未经备案，也无中介或见证方，亦无其他证据材料与之相佐证，故不足以证明租赁合同的签订时间；宋丹丹提交的被执行人单方签署的租金收据（收条）均载明为现金交付，无银行转账凭证或其他证据材料与之相佐证，不足以证明其缴付租金的金额及时间；宋丹丹提交的生活缴费凭证三页的缴费时间均为2019年，无法证明其在本院2017年7月10日查封2006号房屋之前即已占有使用该房屋；宋丹丹提交的（2018）京0105民初84452号民事判决书作出于本院查封2006号房屋之后，宋丹丹据此提出排除执行异议，本院不予支持。故宋丹丹所提阻止向受让人移交占有的异议请求，缺乏事实与法律依据。对宋丹丹所提案外人异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人宋丹丹的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郑晨星审判员  陈 宇审判员  苏辰园二〇一九年十一月二十一日书记员  张 弛