贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4588号原告：刘婉霞，女，1996年9月1日出生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：宁君阳，贵州观合律师事务所律师，特别代理。被告：万先惠，女，1976年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：廖义玲，女，1994年4月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：熊必云，贵州天筑律师事务所律师，特别代理。原告刘婉霞与被告万先惠、廖义玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘婉霞的委托诉讼代理人宁君阳、被告万先惠、被告廖义玲的委托诉讼代理人熊必云到庭参加诉讼。因原、被告申请庭外和解，本案依法扣除了相应的审理期限，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.二被告继续履行合同，立即协助将位于花溪区过户登记到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月17日，原告刘婉霞与被告万先惠签订《购房合同》，合同签订后，原告于签约当日支付定金20万元。合同约定被告应于2018年8月31日前将房屋买卖及相关手续交给原告验收完毕后支付剩余房款。然而，被告只是将房屋交给原告，并未将房屋的相关手续交给原告，其理由为其女儿不同意出卖该房屋。原告因被告未及时履行自己的义务，以及原告出于对交易的不安，将剩余的尾款置于银行卡之中，以备履行合同之需。原告在本案起诉之前将二被告起诉至本院，后经贵阳市中级人民法院生效判决认定事实如下：1.诉争房屋的所有权人为被告万先惠丈夫廖礼国；2.廖义玲对万先惠出卖行为知情，交付房屋钥匙廖义玲在场；3.二被告有义务协助办理产权变更的后合同义务；4.二被告有先履行抗辩权。因原告初次向法院起诉时，原告并未履行支付尾款的义务，二审法院认为二被告有先履行抗辩权，维持了一审的判决。但现在原告已经将房屋的尾款支付至被告的银行卡中，已经履行完毕合同约定的付款义务。现二被告拒不履行合同的行为已经侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告万先惠辩称，2018年8月31日，原告没有支付剩余尾款，存在违约，不应继续履行合同。在原告没有支付尾款的情况下，没有经过我的同意，已经对房屋进行了装修，被告在制止未果的情况下进行了报警。被告廖义玲辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.案涉房屋原系廖礼国所有，后廖礼国去世，案涉房屋由二被告继承，现房屋的所有权人是万先惠、廖义玲共同所有。2.万先惠与原告签订的《购房合同》，系万先惠无权处分，未得到廖义玲的追认，该合同无效。3.原告也不构成善意取得，不符合善意取得的构成要件。本院经审理认定事实如下：被告廖义玲系被告万先惠之女。原告刘婉霞（乙方）为购买房屋，于2017年10月17日与被告万先惠（甲方）签订《购房合同》，约定“房产交易价格为人民币288000元，合同签订之日，乙方向甲方支付20万元，甲方于2018年8月31日前将房屋附属物正式交付乙方时，应将房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电等各项管理费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。验收完毕乙方将剩余房款88000元交给甲方。乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金，甲方中途违约，甲方应在违约之日起10日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产价格千分之一的违约金”。双方在合同上签字确认，合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日原告刘婉霞通过银行转账支付被告200000元，被告出具收条一张，内容为：“今收到刘婉霞交来购房款定金20万元整，大写人民币贰拾万元整2017年10.17.收款人：万先惠”。原告刘婉霞与被告万先惠签订《购房合同》中的房屋，双方均认可该房屋是位于花溪区95-1幢1单元1层1号，产权证号为筑房权证花溪字第××号，房屋所有权人登记为廖礼国，登记时间为2010年09月06日，建筑面积为72.50㎡，附记中记载原产权人为王金华，该房屋土地使用权证号为花溪国用（2010）第18225号。原告于2018年8月26日收取被告交付钥匙后开始对案涉房屋进行装修，被告以原告未支付尾款为由制止其进行装修，因双方产生争议，故原告停止装修且未入住。被告万先惠与廖礼国系夫妻关系，于1998年结婚，生育女儿廖义玲，房屋是2004年双方从案外人王金华处购买，后过户至廖礼国名下，廖礼国已于2009年去世，廖礼国父母已先于廖礼国死亡。万先惠与廖义玲是廖礼国的第一顺位继承人。另查明，1、原被告双方对案涉房屋过户及支付尾款等事项产生争议，原告曾诉至本院，要求被告万先惠继续履行与原告于2017年10月17日签订的《购房合同》，立即协助原告将位于花溪区过户登记到原告刘婉霞的名下，并承担过户所产生的应由其交纳的费用20000元。本院受理后，经审理作出的（2018）黔0111民初6273号判决：“驳回原告刘婉霞的诉讼请求”。后刘婉霞不服该判决上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院以原判适用法律不当，但裁判结果并无不妥作出（2019）黔01民终482号判决：“驳回上诉，维持原判”。贵阳市中级人民法院认为廖义玲对万先惠出售房屋一事知晓，交付房屋钥匙时廖义玲在场，双方对此均予以确认，尽管廖义玲放弃到庭陈述意见的权利，考虑到被上诉人万先惠与廖义玲系母女关系的事实，可以确定第三人廖义玲同意涉案《购房合同》，该合同成立并生效。2、2019年5月9日，原告刘婉霞将购房尾款88000元打至万先惠银行账户。2019年6月17日被告万先惠又将尾款88000元退回刘婉霞银行账户。庭审中，原告刘婉霞称其愿意随时向被告支付购房尾款。3、2018年8月26日，被告万先惠将案涉房屋钥匙交给原告时廖义玲在场。庭审中，原告陈述双方签订《购房合同》时，万先惠向其出示了房屋的产权证，但未告知原告廖义玲不同意出卖案涉房屋，收钥匙时，以为廖义玲未满18岁。被告辩称，原告在签订《购房合同》之前已经通过刘婉霞的姑妈告知廖义玲不同意出卖案涉房屋，原告的姑妈讲到他们不要求过户房屋，只是居住，其在签订合同的当天才见到刘婉霞，并告知其廖义玲不同意出卖房屋，也不同意过户，即使要过户也要先将房屋过户到万先惠名下，在交付钥匙之前其告知廖义玲有人要租赁案涉房屋。4、2019年6月5日，廖义玲向刘婉霞及万先惠提起房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）黔0111民初5507号，请求判令刘婉霞与万先惠签订的案涉《购房合同》无效，并以此为由申请中止本案的审理。上述事实，有《购房合同》、收条、贵阳银行流水账单、（2019）黔01民终482号判决书、进账单、付款凭证、进账单、结婚证、死亡通知书、证明以及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证质证意见和庭审查明的案件事实，本案的焦点问题一是原告刘婉霞与被告万先惠签订的《购房合同》的效力；二是如《购房合同》有效，万先惠、廖义玲是否应当协助刘婉霞将案涉房屋过户。关于焦点一。被告万先惠与廖礼国系夫妻关系，生育女儿廖义玲，房屋是2004年双方从案外人王金华处购买，后过户至廖礼国名下，廖礼国已于2009年去世，廖礼国父母已先于廖礼国死亡。万先惠与廖义玲是廖礼国的第一顺位继承人。因此，在廖礼国死亡后，万先惠与廖义玲继承取得案涉房屋的所有权。被告主张合同无效，本院认为，虽然原被告双方签订《购房合同》时，被告廖义玲并不在场，但是万先惠在交付房屋钥匙时廖义玲在场，考虑到万先惠与廖义玲系母女关系的事实，可视为廖义玲追认了刘婉霞与万先惠之间的买卖合同效力。因此，无论签订合同时廖义玲是否知情以及是否同意，均不影响双方签订合同的效力。综上所述，刘婉霞与万先惠签订的《购房合同》，应属合法有效。关于焦点二。因《购房合同》合法有效，原被告双方均应按照各自义务履行合同。虽然原被告双方未约定房屋产权过户事宜，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告刘婉霞已于2019年5月9日将购房尾款支付给万先惠，履行了其全部付款义务，即时被告万先惠后又将购房尾款退还给原告刘婉霞，该行为并不影响原告已经履行完毕合同约定的付款义务。因此，刘婉霞要求万先惠、廖义玲协助办理涉案房屋协助过户手续，于法有据，本院予以支持。对于剩余房款的问题，虽万先惠将尾款退回给刘婉霞，但因诉讼中刘婉霞同意向万先惠支付剩余房款88000元，为减轻当事人的诉累，避免反复诉讼，本院对此一并予以处理，由原告向被告万先惠支付该剩余房款。关于廖义玲申请中止审理本案的意见，因廖义玲向刘婉霞、万先惠提起的房屋买卖合同纠纷一案已作出判决，驳回了廖义玲的诉讼请求，故对其该申请本院不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四款之规定，判决如下：一、被告万先惠、廖义玲在本判决生效后十日内协助原告刘婉霞将位于花溪区95-1幢1单元1层1号（产权证号为筑房权证花溪字第××号）房屋产权登记至原告刘婉霞名下；二、原告刘婉霞在被告万先惠、廖义玲协助其办理房屋过户登记的同时将购房尾款人民币88000元支付给被告万先惠、廖义玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币200元，减半收取100元，由被告万先惠、廖义玲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员 高 燕二〇一九年十一月一日书记员 史攀攀