山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1092民初2037号原告：威海鼎迅贸易有限公司（统一社会信用代码91371000MA3CG0N31L），住所地威海经济技术开发区青岛中路-附106号-B1914。法定代表人：田小健，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：江开银，系公司员工。委托诉讼代理人：柴佳鹤，系法律顾问。被告：威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场（统一社会信用代码92371000MA3JLKHJ2F），住所地威海经济技术开发区乐天世纪大厦A-2。经营者：汪传方，总经理。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。原告威海鼎迅贸易有限公司（以下简称鼎迅公司）与被告威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场（以下简特乙甲广场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎迅公司之委托诉讼代理人江开银、柴佳鹤，被告特乙甲广场之委托诉讼代理人杨海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎迅公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的特乙甲家居《租赁合同书》；2.被告返还原告已支付的质量保证金、电表使用费等费用，赔偿原告因装修租赁支付的装修费用，补偿原告从决定租下该店铺到现在的个人误工损失共计486875.9元，并以原告损失为本金，自原告付款之日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：自2018年5、6月份开始，被告对威海经区韩乐坊特乙甲建材馆一楼进行全部招租，原告通过考察选定西门门口305平方米的区域。2018年7月10日，原告缴纳2万元质量保证金并确定租赁该区域。2018年8月21日，原告与被告签订特乙甲家居《租赁合同书》，约定原告向被告承租原告商场一层展位，租赁面积为305平方米，租赁期限为一年，自2018年10月1日至2019年9月30日。合同签订后，原告又缴纳5000元装修保证金、围挡费等，原告进行了认真准备，多次修改方案，正式装修开始日期为2018年9月30日，经过设计、拆除、进材料等，近一个多月装修接近完工。在等待装修材料发货之际，被告无正当理由并在未通知原告的情况下锁死了特乙甲建材馆的所有出入口，关闭了所有照明设备。原告询问情况，被告说可以放工人进去施工，外面再锁上大门，并答应很快恢复正常，原告在此期间进行了装修收尾工作，并一直催促被告尽快开门营业，但直到现在一直大门紧锁。现租赁到期，原告即将完工的店面无一天营业，并丧失所有收入来源。经原告多次与被告沟通，被告一直以各种理由推脱。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条的相关规定，原告认为，被告的行为符合合同法定解除的条件，双方签订的合同应予解除，并由被告赔偿原告因此遭受的损失。特乙甲广场辩称，1.被告同意解除与原告签订的租赁合同书；2.解除租赁合同是由于原告违约造成的，合同第四条第一款约定，租金采取季度交付，合同期内租金总额为111325元；该条第二款约定，合同期内管理服务费总额55662.50元，也是按季度缴纳；该条第四款约定，原告应于合同签订之日向被告缴纳首期租金、管理服务费等费用，原告需提前30日缴纳下期应缴纳的各项费用，并提前15日内交清，但时至今日原告也未向被告缴纳租金及管理服务费等相关费用。合同第十二条第一款第六项约定，原告逾期缴纳本合同第四条约定的费用超过3日的，被告有权解除合同。原告没有履行合同约定的义务，构成根本违约，被告不仅不需要赔偿原告所谓的损失，还保留追究原告违约责任的权利。3.被告也未收到原告缴纳的质量保证金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月21日，原告鼎迅公司与被告特乙甲广场签订《租赁合同书》，约定原告承租被告商场一层305平方米的展位，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日。合同第四条约定，租金总额111325元，管理服务费总额55662.50元，均按季度交付；用电采取一户一表，按实际用电量结算，原告须交纳电表使用费（400元/表）；原告于签订合同之日向被告交纳首期租金、管理服务费、电表使用费及广告费等，并需提前30日交纳下期应缴纳的各项费用，并提前15日内交清。第五条约定，原告于签订合同之日一次性交纳质量保证金2万元。第七条约定，合同期满或非因被告原因致使本合同解除，原告的装修归被告所有，被告不作任何补偿。第十二条约定，原告逾期交纳本合同第四条约定的费用超过3日的或者逾期7日不予不足质量保证金的，被告有权解除合同。合同签订后，原告于2018年9月30日向被告交纳了消防改造费1400元、装修围挡费1260元、预交的电表费800元、电费1200元。上述事实，有《租赁合同》、微信聊天记录及当事人陈述在案为凭，双方均无异议，本院予以确认。双方存在争议的事实：一、被告是否存在根本违约行为；二、原告是否向被告交纳了质量保证金。关于第一项争议事实，原告为证明被告根本违约的主张，提交了如下证据：1.（2018）鲁10民终1343号判决书。判决书认定合同签订后，乐利公司将涉案二、三层租赁场地交付特乙甲广场，2016年10月，特乙甲广场在装修过程中，乐利公司人员对二、三层拉闸断电。2.2019年6月27日原告法定代表人田小健与被告经营者汪传方的谈话录音。录音显示，汪传芳与田小健谈到被告与他人的一审、二审纠纷情况，汪传芳同意给5万元补偿，田小健未同意。3.照片一张，显示为一栋建筑的门口。经质证，被告对判决书无异议，但认为与本案无关联，该判决仅涉及被告与乐利公司就二、三楼解除租赁合同问题，本案原告租赁的是一楼，一楼一直在正常营业，被告与他人的纠纷并不影响本案双方履行合同。对录音的真实性无异议，但录音中提及的纠纷与本案无关，被告自愿给原告补偿，并非被告的责任。对照片真实性不予认可，无法证实与本案的关联性，即使有关联，也无法分清拍摄时间、是否上锁。经双方举证、质证，本院对上述证据及争议事实认定如下：原告提交的判决书仅认定了被告与案外人关于二、三层租赁纠纷问题，未涉及本案诉争的原告所租赁的一楼的情况；照片的真实性、关联性以及证明力均无法认定；录音内容不明确，不具体，未提及被告是否存在违约的情况。故原告主张无法证明被告在履行与原告签订的租赁合同过程中存在封锁特乙甲建材馆出入口、关闭照明设备的违约行为。关于第二项争议事实，原告为证明其向被告交纳其他费用的主张，提交了质量保证金收据、周玉梅出具的说明，并申请周玉梅出庭作证。收据记载2018年7月10日，“金丝玉玛”向被告交纳质保金2万元；说明记载上述收据的交款人为原告；周玉梅当庭证实其在被告处经营金丝玉玛瓷砖，其介绍原告到被告商场经营，并受原告委托代为缴纳了2万元的质保金，被告出具了上述收据，后原告将款项转付给自己了。经质证，被告对收据的真实性无异议，但交款单位为金丝玉玛，与本案无关，亦不认可证人证言，并提交了原告法定代表人江开银、周玉梅共同与被告签订的租赁合同以及2019年8月5日周玉梅出具的《说明》，以证实诉争的2万元质保金与原告无关。租赁合同显示租赁的位置、面积与诉争租赁合同一致。《说明》内容为：周玉梅自愿解除与被告签订的金丝玉玛展位租赁合同，原支付给商场的展位定金、质保金、广告代收代支非、装修押金等所有费用抵顶所欠商场自2015年3月15日至今的租赁、管理费，不再退回。原告及证人均表示，当时江开银找周玉梅合伙经营，便以二人名义与被告签订了租赁合同，并缴纳了上述2万元质保金，后因周玉梅没钱投资，二人合伙未成，原告与被告重新签订的租赁合同，原合同即作废了，原告的2万元质保金没有重新交纳。经双方举证、质证，本院对上述证据及争议事实认定如下：虽然收款收据载明交款单位为金丝玉玛，但金丝玉玛的经营者周玉梅出庭证实了该2万元质保金的缴纳过程，与原告陈述一致，且有被告提交的周玉梅、江开银共同钱定的租赁合同予以佐证，周玉梅出具的《说明》所涉质保金与诉争质保金的交纳时间不符，故应当认定该2万元质保金系周玉梅代原告交纳。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，原告应于签订合同之日向被告交纳首期租金，且原告如逾期缴纳租赁超过3日，被告有权解除合同。原告明知该约定内容，却未按照约定交纳首期租金，其以自己的行为表明不履行主要债务，属于根本违约。基于原告根本违约在先，被告不仅有权对抗原告的履行要求，还有单方解除合同的权利。原告无权要求解除合同，其主张的相关损失，应当自行承担，无权要求被告赔偿。鉴于被告亦同意解除合同，本院予以尊重。合同解除后，被告依据合同收取的相关费用应予返还。综上，原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告威海鼎迅贸易有限公司与被告威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场于2018年8月21日签订的《租赁合同》；二、被告威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场于判决生效后十日内返还原告威海鼎迅贸易有限公司保证金20000元，消防改造费1400元，装修围挡费、电表费、电费3260元，合计24660元；三、驳回原告威海鼎迅贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4302元，由被告负担218元，原告负担4084元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 王凤华二〇一九年十一月十四日法官助理 张德民书 记 员 王晓彤