四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初4325号 原告：刘嘉敏，女，1980年12月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：周三明，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晓，四川捷思律师事务所律师。 被告：四川利东农牧股份有限公司，住所地四川省简阳市壮溪乡光华村4组壮灵街104号，统一社会信用代码91512000579610106G。 法定代表人：王利民，董事长。 委托诉讼代理人：魏红英，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：邱斌，四川领邦律师事务所律师。 被告：四川省大华农产品市场管理有限公司，住所地四川省简阳市石桥镇回龙寺村，统一社会信用代码91512081MA62K1TL85。 法定代表人：郑炼，执行董事。 委托诉讼代理人：陈利，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘方，四川领邦律师事务所律师。 原告刘嘉敏与被告四川利东农牧股份有限公司（以下简称利东公司）、四川省大华农产品市场管理有限公司（以下简称大华公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年1月23日转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘嘉敏的委托诉讼代理人周三明、周晓，被告利东公司的委托诉讼代理人邱斌、魏红英，被告大华公司的委托诉讼代理人刘方、陈利到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月。2019年4月28日，因案情复杂，经批准，本案依法延长审限六个月。本案现已审理终结。 刘嘉敏向本院提出诉讼请求：1.判令利东公司、大华公司连带赔偿刘嘉敏违约金及损失合计100,000元（违约金按《商品房买卖合同》中购房款的20%计算）；2.判令利东公司按照行业标准及商品房买卖合同约定，修建刘嘉敏所购买的位于简阳市石桥镇回龙寺大华国际农产品物流中心一期11号楼1-200号商铺的隔墙，并安装水电；3.判令大华公司将刘嘉敏所购买的上述商铺交由其自行管理。事实和理由：2013年前后，利东公司在全国各地通过网络等方式宣传其将在简阳市石桥镇回龙寺建大华国际农产品物流中心，打造西南冷链中心，并修建30万吨的冷冻库，物流中心外规划有客运中心等设施。2013年4月5日，刘嘉敏与利东公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定刘嘉敏购买利东公司修建的位于简阳市石桥镇回龙寺大华国际农产品物流中心一期11号楼1-200号商铺，并将商铺使用权委托给利东公司，由利东公司按交房程序将商铺交付相应承租商户。2017年，刘嘉敏发现所购商铺以及配套设施均与购买时宣传画册、沙盘中显示的内容不一致，所购买的仅是摊位，无隔墙，无法确定具体位置，未完成水电安装入户，所建商铺的层高不够。宣传画册载明内容是商品房买卖合同的内容，利东公司没有按照宣传画册修建各楼栋间的连廊、室内手扶电梯、客运中心、30万吨冻库，未完成成都市八里庄冻品市场搬迁和冷链第一城的建设，完全改变业态。此外，刘嘉敏是在利东公司的宣传诱骗下出高价购买的商铺，大华公司在明知利东公司违反合同约定的情况下与利东公司共同完成交接房，并向刘嘉敏隐瞒利东公司违约事实，其共谋的违约行为给刘嘉敏造成极大的损失，利东公司和大华公司应当承担连带赔偿责任。为了维护刘嘉敏的合法权益，故起诉至法院。 利东公司辩称，1.刘嘉敏违反“一案一诉”的基本原则，本案不能同时审理商品房买卖合同关系及委托合同关系。2.宣传画册所载明的内容属于要约邀请，而非要约，不属于合同内容。（1）利东公司已修建5万吨冻库，年仓储量远超过宣传画册中载明的30万吨。（2）政府曾规划在大华国际农产品物流中心一期外修建客运中心，后因控规调整，客运中心重新选址，非利东公司所能决定。（3）成都八里庄市场搬迁至大华物流中心属于政府主导的商业招商行为，因客观原因导致未能承接。（4）一期8、9号楼之间及10、11号楼之间的连廊需要待所有项目完工后统一修建，利东公司承诺修建上述连廊。3.利东公司已及时全面履行了合同义务。（1）关于隔墙和水电安装的问题，利东公司修建的大华国际商铺一、二期均为商场模式，属于产权式商铺，符合当时的法律及政策，所建商铺依法报规报建，并已竣工验收合格，不涉及实体隔墙及水电安装入户的问题；刘嘉敏在一次性抵扣了6年租金收益后交纳购房款，并将案涉商铺的使用权委托给利东公司，其应当知晓商铺系无实体隔墙和水电入户。刘嘉敏要求修建隔墙将严重违反消防、水电及通道等建筑物设计强制性规范，造成全体业主实质损害。（2）关于层高的问题，案涉商铺符合规划，并竣工验收合格，利东公司未违反合同约定。综上，利东公司与刘嘉敏签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，利东公司无任何违约行为，应驳回其诉讼请求。 大华公司辩称，1.利东公司、大华公司系独立的法人，刘嘉敏在本案中选择商品房买卖合同关系，其诉称的违约情形和大华公司没有任何关联。2.案涉商铺为产权式商铺，未进行实体墙分割，不具备独立经营条件，刘嘉敏与其他业主形成按份共有的物权关系，在使用和经营上具有整体和不可分割性，刘嘉敏主张退还商铺，势必影响其他出租人的利益，为保障大华国际整体业主的利益，不能退还商铺。3.大华公司积极跟进办理房屋交接、宣传、招商、业态规划布局等事宜，并为此付出巨大财力人力。大华公司已全面履行了义务，无任何违约行为，不应当承担赔偿责任。刘嘉敏主张要求大华公司承担连带责任，无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年4月5日，利东公司与刘嘉敏签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。《商品房买卖合同》约定：（1）刘嘉敏购买利东公司修建的位于简阳市石桥镇回龙寺大华国际农产品物流中心一期11号楼（以下简称一期11号楼）1-200号营业用房，预测建筑面积为20.13平方米，总价为194,226元；（2）出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房，交房时应当符合三项条件，即已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；（3）上水、下水、电于2014年8月31日达到验收标准；（4）除不可抗力外，出卖人逾期交付商品房的，逾期在90日之内的，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行；逾期在90日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；（5）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理等内容。此外，《商品房买卖合同》附有房屋平面图,平面图中商铺以实线分割,无标高和图例符号。 同日，利东公司与刘嘉敏签订了《补充协议》，约定：“刘嘉敏赞同利东公司对大华国际农产品物流中心的整体经营理念及培育市场的重要性，刘嘉敏同意将所购的案涉商铺从2013年4月5日至2019年4月4日的使用权委托给利东公司，该商铺交房之日，刘嘉敏委托利东公司按交房程序将商铺交付相应承租商户；委托期满之日，刘嘉敏对商铺可做出如下选择（1）刘嘉敏在同等条件下保证商铺的现实承租商户享有第一顺序优先承租权力；（2）委托利东公司代为出租该商铺，根据市场行情自行设定出租条件及租金标准，代签相关合同，或由刘嘉敏自行签订；（3）刘嘉敏收回商铺自行管理，应在委托期满三个月前书面通知利东公司。委托期内，刘嘉敏不得提前终止或解除本协议。”。庭审中，案涉大华项目一期10号楼、11号楼及二期商铺业主鞠光华、高羽、唐建蓉、杨美英、余蓉、薛付平、李梅、吴洪军、吴敏等人的陈述与利东公司的辩称意见一致，案涉大华项目一期10号楼、11号楼及二期商铺的销售模式均是采用一次性抵扣委托期内的租金收益后收取的购房款。 2014年4月21日，利东公司与大华公司办理了一期11号楼房屋（商铺）整栋的交接，交接书中的交接资料为：营业执照、房地产开发企业资质证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、平面图、业主信息表、施工图、分户图等。2015年4月22日，利东公司办理了一期11号楼的房屋初始登记。一期11号楼其它商铺的产权证上均为无四至界限。 2012年8月1日，经原简阳市规划局审批通过的规划图显示大华国际农产品物流中心一期外有客运中心，一期8号和9号楼、10号和11号楼间有连廊。2013年1月22日，一期11号楼的施工图设计文件在原简阳市住房和城乡规划建设局备案。2013年3月29日，利东公司取得一期11号楼的预售许可证。2014年10月31日，利东公司取得一期11号楼的规划验收合格证。2015年1月19日，一期11号楼竣工验收，建筑高度为14.7米，层数三层，无自动扶梯，竣工图纸上显示各商铺间用虚线相连。一期11号楼于2015年4月7日办理了竣工验收备案。利东公司现已修建5万吨的冻库，并竣工验收，投入使用。现案涉商铺一期8号和9号楼、10号和11号楼之间未修建连廊，商铺无隔墙，以地上画线进行区分。 另查明，利东公司对外宣传画册上载明以下内容：楼栋间有连廊；大华国际物流港-西南出海通道唯一的国际化商贸物流基地；一期项目为大华国际农产品物流中心，400亩19万平方米商贸交易大市场，逾30万吨冻库仓储量，逾10亿巨资打造，功能全面升级，逾300亿冷链第一城；大华国际农产品物流中心功能定位为专业经营农牧产品及其加工制品的商贸物流中心和大西南农牧产品配送基地，政府指定承接成都八里庄冻品市场等整体搬迁；政府主导，统一招商，统一经营，统一管理等。利东公司将案涉大华项目商铺整体交由大华公司统一经营管理。现大华公司对部分业态做了相应调整，海宁皮革精品馆、大华国际汽贸城等已入驻经营。 诉讼中，原简阳市房地产管理局向本院出具说明，载明“合同附图不能作为认定为实体隔墙的依据”；原简阳市规划局向本院出具说明，载明“8#、9#楼之间，10#、11#楼之间有连廊，因项目为分栋建设、分栋验收，连廊无法统一修建，建设单位书面承诺待项目全面建成竣工后，完善连廊修建。” 再查明，2017年以来，案涉大华国际商铺部分业主先后向原简阳市商务局等有关部门信访反映所购商铺合同纠纷相关事项。 以上事实，有《商品房买卖合同》及附件房屋平面图、宣传画册、《补充协议》、房屋（商铺）交接书、国有土地使用权证和房屋所有权证，原简阳市规划局于2012年8月通过的规划设计图、竣工图，利东公司申请法院调取的《简阳市商务局关于大华国际商铺相关信访事项的回复》、大华国际农产品物流中心一期冷库竣工验收报告、关于大华国际一、二期商铺业主的维权求助信及简商[2018]23号文件、简商发[2018]10号文件、简商[2018]72号文件，原简阳市规划局、原简阳市住房和城乡规划建设局、原简阳市房地产管理局有关案涉商铺的报规报建档案资料，推广宣传费用汇总表和明细表、相关财务票据、照片，本院对案涉商铺的现场进行走访形成录像光盘、原简阳市房地产管理局、原简阳市规划局的说明等证据予以佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。 对当事人有争议的证据，本院认证如下：刘嘉敏提交的张永秋与利东公司签订的商品房买卖合同（预售）、何华明商铺隔墙处理函复印件和吴显秀商铺隔墙处理函原件、杨蝉伊与利东公司签订的《商铺买卖合同》、简阳亿联合同签约审批单和简阳亿联置业发展有限公司与徐涛签订的商品房买卖合同、谢晓敏房产办证申请档案和两本房产证等证据，以及利东公司提交的（2015）川民提字第24号民事判决书、大华公司和利东公司提交的商信处[2018]8号《信访事项处理意见书》等证据，均与本案不具有关联性，本院不予确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。刘嘉敏与利东公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议焦点：一、案涉商铺的性质；二、商品房买卖合同关系及委托合同关系能否一并审理；三、利东公司、大华公司是否存在违约行为；四、利东公司、大华公司是否承担违约责任；五、案涉商铺是否能收回自行管理。 一、关于案涉商铺的性质问题。刘嘉敏主张案涉商铺是有隔墙能独立使用的商铺，利东公司抗辩案涉商铺是产权式商铺。从查明的事实看，利东公司将案涉大华项目商铺分割成若干个较小的无实体隔墙的商铺对外进行销售和办理产权，商铺没有明确的四至界限，以画线方式进行区分。商铺业主出于投资目的，将商铺通过利东公司整体委托大华公司进行统一经营，并获得了定期定额的投资回报。在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有、使用或经营商铺。案涉商铺符合产权边界虚设，统一规划、统一经营，所有权与经营权相分离，且所有权受到一定限制的特征，属于产权式商铺。 二、关于案涉两个法律关系能否一并审理问题。本案中，案涉两个法律关系所对应的事实相互牵连，所涉及当事人权利与义务密切相关，合并审理方能查清案件事实，妥善处理纠纷，故对利东公司、大华公司抗辩本案违背“一案一诉”基本原则的意见，本院不予采纳。鉴于此，本案案由确定为合同纠纷。 三、关于利东公司、大华公司是否存在违约行为。 1.利东公司所建商铺与宣传画册不符是否构成违约的问题。刘嘉敏主张宣传画册中客运中心、30万吨冻库、冷链第一城建设、成都八里庄市场搬迁、手扶电梯的修建、连廊构成要约，利东公司修建商铺不符合以上约定构成违约。关于宣传画册内容是否构成要约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，认定销售广告和宣传资料是否构成要约应当同时具备以下要件：一是销售广告和宣传资料的内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二是该说明和允诺必须明确具体；三是销售广告和宣传资料的内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。本案中，利东公司宣传画册载明的客运中心及冷链第一城建设、成都八里庄市场搬迁的内容，不属于规划范围内的房屋及相关设施，不属于要约；30万吨冻库仓储量系对商铺配套设施的说明和允诺，内容较为明确具体，鉴于消费者购买商铺一般考虑位置、品质等综合因素，本院认为该因素不构成对订立合同及价格的重大影响，不属于要约；对于室内手扶电梯，在宣传画册及项目报规、报建的材料均无体现，且双方签订的商品房买卖合同中亦未约定，不属于要约；对于连廊，规划图显示一期8、9号楼和10、11号楼之间有连廊，且利东公司承诺修建，应视为商品房买卖合同内容，利东公司未完成连廊的修建属于违约行为。 2.利东公司未修建隔墙、未完成水电入户的行为是否属于违约行为的问题。刘嘉敏与利东公司签订的商品房买卖合同第三条、第五条仅是商品房建筑面积、套内面积的表述，并未明确约定所购商铺为实体墙分隔，合同附件房屋平面图虽有实线分割，但无对墙体材质、标高、尺寸等图例要件的说明，结合原简阳市房地产管理局的说明，认定合同约定有实体隔墙的依据不足；《商品房买卖合同》中未约定水电入户，仅约定水电达到验收标准，现商铺已竣工验收，故刘嘉敏主张利东公司未修建隔墙和水电安装入户构成违约证据不足，本院不予支持。 3.层高是否违反合同约定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》未明确约定具体层高，现案涉商铺已竣工验收合格，刘嘉敏主张所购商铺层高不够依据不足，本院不予支持。 4.对于利东公司、大华公司是否存在违约交接房的问题。虽然刘嘉敏未书面委托大华公司代为收房，但其与利东公司签订的《补充协议》约定将案涉商铺委托期内的使用权委托给利东公司，该商铺交房之日，即委托利东公司按交房程序将商铺交付相应的承租商户。由于利东公司将大华项目商铺整体交由大华公司统一经营管理、统一对外出租，由此可认定，利东公司于2014年4月21日将案涉商铺所在楼栋整体交付给大华公司时，利东公司与刘嘉敏即完成了交房。利东公司违反《商品房买卖合同》的约定，在未取得竣工验收合格的情况下，将商铺所在整栋楼房统一交由大华公司对外出租管理的行为，构成违约。大华公司与刘嘉敏未签订合同，双方之间无委托代理关系，不构成违约。 四、关于利东公司、大华公司是否承担违约责任。 对于利东公司未修建连廊的违约行为，由于刘嘉敏未提供证据证明其因此而受到的损失，故对其主张利东公司承担该项违约赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 对于利东公司违约交房的行为，首先，案涉商铺系产权式商铺，与一般商品房交房程序不同，利东公司按合同约定将商铺交给大华公司，大华公司对外招商运营，交房程序已经完成。其次，刘嘉敏在购买商铺时一次性以租金抵扣房款，结合大华公司、利东公司的整体经营模式，可以认定其实质是投资回报，刘嘉敏收取投资回报时间远早于约定的交房时间，且案涉商铺在合同履行期间已符合交付条件，利东公司违约交房的行为对刘嘉敏获取投资收益不产生实质影响。故对刘嘉敏主张利东公司给付违约金及大华公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 五、关于案涉商铺是否能收回自行管理的问题。 关于刘嘉敏主张收回商铺自行管理，虽然双方签订的《补充协议》约定合同期满刘嘉敏可以收回商铺自行管理，但鉴于案涉商铺系产权式商铺，涉及业主众多，个体业主占有、使用权的行使受多数业主意志的限制，基于项目统一打造、统一经营、统一管理的实际情况，在多数业主没有形成共识的情况下，单个业主尚不具有收回商铺独立经营的客观条件。故对刘嘉敏主张的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对刘嘉敏的全部诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘嘉敏的全部诉讼请求。 案件受理费2,300元，由原告刘嘉敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉娟 审 判 员  赵春梅 人民陪审员  周 亮 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  白 燕