江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初5618号原告：张咸，男，1967年3月31日出生，汉族，住南京市溧水区。原告委托诉讼代理人：陈超林，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京金塔溧都房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区林场。法定代表人：陆敬跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，1985年3月4日生，汉族，南京金塔溧都房地产开发有限公司项目经理，住南京市溧水区。第三人：黄芳，女，1981年10月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告张咸与被告南京金塔溧都房地产开发有限公司（下称金塔溧都公司）、第三人黄芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张咸及其委托诉讼代理人陈超林，被告金塔溧都公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼，第三人黄芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张咸向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告与第三人签订的《商品房预售合同》无效；2.判令被告继续履行《购房协议》；3.判令被告金塔溧都公司、第三人黄芳协助原告办理南京市溧水区金牛北路666号溧都桂苑1002室房屋不动产权登记手续。事实和理由如下：2013年7月11日，被告与第三人签订《商品房预售合同》，合同约定：第三人购买被告开发的溧都桂苑1002室房屋，房屋面积297.9平方米，房屋价格1875578元，其中565578元为购房首付款、1310000元为按揭贷款等。后经被告配合，第三人向广发银行南京分行办理了1310000元按揭贷款。据被告向原告陈述，第三人并未支付565578元购房首付款。后被告与第三人签订《协议》，该《协议》约定：第三人将于2013年7月11日购买的案涉房屋转售给被告，转让价格为1875578元，支付方式为被告每月代第三人偿还案涉房屋的按揭贷款，待案涉房屋具备过户条件之时，第三人配合被告办理过户手续。该《协议》特别约定：如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，被告有权将此房屋出租出售，第三人不得干涉。2016年9月，原告到被告开发的溧都桂苑小区看房，原告相中溧都桂苑1002室房屋，遂与被告协商购买事宜。被告公司负责人王磊告知原告，被告曾将案涉房屋出售给第三人，但第三人己将该房屋又转售给被告，被告有权将案涉房屋出售给原告，但因被告未完全清偿按揭贷款、无法撤销被告与第三人的预售备案登记，故被告无法给原告办理预售备案登记。被告向原告承诺，原、被告可先签订购房协议，由原告向被告支付购房定金、首付款并代被告偿还之前的按揭贷款，待房屋可办理过户手续之时，被告、第三人配合原告办理产权登记手续，原告之前代被告支付的购房定金、代被告偿还的按揭贷款均可抵充购房款。遂原、被告于2016年9月签订《购房协议》，该《购房协议》约定：原告购买被告所有的溧都桂苑1002室房屋，房屋面积297.9平方，房屋价格197万元，原告支付购房定金10万元，于年底内支付购房首付款20万元，第三人的按揭贷款由原告偿还，两原告在交付定金后可装修并使用案涉房屋，被告承诺于签订合同之日起半年内交付房屋并办理产权手续。在合同签订后，原告支付定金10万元，并支付首付款25万元，对此被告予以确认并同意。在两原告支付定金后，被告将第三人所有的商品房预售合同、个人房屋按揭贷款合同、南京市房地产抵押合同以及被告与第三人签订的《协议》交由原告保管。后被告告知原告每月需偿还贷款18609元，原告就该金额表示有异议，根据第三人与广发银行南京分行签订的按揭贷款可知，每月应还贷款数额并非18609元，对此被告告知原告，该18482元贷款包含了被告应代第三人偿还的按揭贷款和第三人在广发银行南京分行办理的信用贷款，两笔贷款每月总计需偿还18609元。被告安抚原告，案涉房屋即将可办理产权登记手续，届时原告在支付完剩余房款后，即可拿房。原告才万般无奈的予以同意，至2018年11月23日，原告偿还两项贷款450432元。2016年10月，被告将案涉房屋交付给原告，原告开始装修并使用房屋。2018年8月，在原告多次催促被告、第三人办理产权登记手续无果的情况下，原告向被告发函，要求被告积极履行原、被告签订的《购房协议》，配合原告办理产权登记手续。但被告在约定期限内仍无回复或配合原告办理案涉房屋产权登记手续。现原告愿一次性支付剩余房屋尾款，并要求被告、第三人配合原告办理案涉房屋产权登记手续。原告于2019年11月14日将案涉房屋贷款金额1193021.63元提存至南京市溧水区人民法院案款账户，该款项用于偿还涉案房屋的贷款，以便涤除涉案房屋的抵押权。被告金塔公司辩称，对原告的诉讼请求都认可，我方也认为被告与第三人签订的商品房预售合同无效，我方也同意协助原告办理不动产产权登记。第三人黄芳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了溧水县商品房预售合同、南京市房地产抵押合同、个人房屋按揭贷款合同、协议、购房协议、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年7月11日，被告金塔溧都公司（作为预售人、甲方）与第三人黄芳（作为预购人，乙方）签订《溧水县商品房预售合同》（合同编号：溧房预售合字2013501804号），合同约定甲方将位于房屋预售给乙方，该商品房的建筑面积为297.9平方米，单价为6596元/平方米，总价款合计1875578元；乙方应于2013年7月16日前向甲方支付定金565578元；乙方采取分期付款的方式支付房款，第一期应于2013年7月16日前支付565578元，第二期应于2013年12月30日前支付1310000元；甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商品房。合同亦对其他事项作出约定。该预售合同已在房产部门登记备案。金塔溧都公司陈述，其与黄芳签订商品房预售合同的目的是为了套取银行贷款，且黄芳并未支付565578元购房首付款。2013年8月1日，案外人广发银行股份有限公司（贷款人、甲方）与黄芳（抵押人、借款人、乙方）、被告金塔溧都公司（保证人、丙方）签订个人房屋按揭贷款合同，黄芳向广发银行股份有限公司贷款1310000元，借款期限30年。同日，黄芳（抵押人、借款人、甲方）与广发银行股份有限公司南京分行（抵押权人、贷款人、乙方）、金塔溧都公司（担保人、开发商、丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，黄芳向广发银行股份有限公司南京分行贷款1310000元，并以位于房屋抵押。银行已经将该1310000元按揭贷款支付给金塔溧都公司。2016年9月2日，黄芳（甲方）与金塔溧都公司（乙方）签订《协议》，协议约定甲方将其坐落于溧水区洪蓝镇金牛北路666号1002室房屋转让给乙方；该房屋为联排别墅，房屋面积297.9平方米；该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；该房屋转让价格为1875578元；此房为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用，从签订合同之日后贷款由乙方负责还每月银行房屋按揭贷款；甲方需积极配合乙方办理贷款还款手续；买卖双方房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担交纳，甲方不承担任何费用；如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证、土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出售，甲方不得干涉。协议亦对其他事项作出约定。张咸到金塔溧都公司开发的溧都桂苑小区看房，有意向购买涉案房屋。金塔溧都公司的工作人员披露，案涉房屋曾出售给黄芳，但黄芳已将该房屋转售给金塔溧都公司，金塔溧都公司有权将案涉房屋出售，但因按揭贷款尚未完全清偿、无法撤销涉案房屋上的预售备案登记，故金塔溧都公司现无法配合办理涉案房屋的预售备案登记。金塔溧都公司向张咸承诺，可先签订购房协议，由张咸向金塔溧都公司支付购房定金、首付款并代为偿还之前的按揭贷款，待房屋可办理过户手续之时，金塔溧都公司、黄芳配合张咸办理产权登记手续，张咸之前支付的购房定金、代被告偿还的按揭贷款均可抵充购房款。之后，金塔溧都公司（甲方、出卖方）与张咸（乙方、买受方）签订《购房协议》，协议约定，甲方自愿将其坐落于南京市溧水区洪蓝镇金牛北路666号溧都桂苑1002室，建筑面积297.9平方米的房屋转让给乙方；按建筑面积计算价款，总金额人民币1970000元，此房为净得价，协议签订后甲方不扣除任何费用，开发商交房后办理产权证及过户手续产生的费用均由乙方承担，甲方积极配合；乙方在2016年9月10日前付给甲方定金100000元，上述定金在乙方付款时充抵房款；自2016年9月起甲方住房贷款由乙方承担；乙方在年底内支付200000元剩余首付款，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清首付尾款，乙方在交付定金后和开发商商定后有装修和使用房屋的权利。购房协议亦对其他事项作出约定。购房协议签订后，张咸向金塔溧都公司支付了定金10万元，首付款25万元。张咸按照与金塔溧都公司的约定，向以黄芳为开户名的银行账户内还款。2018年8月11日，张咸向金塔溧都公司发函，要求尽快办理涉案房产的产权登记手续。经确认，截至2019年5月28日，涉案房屋仍有1193021.63元银行抵押贷款未还清。张咸已经将该款项汇入本院账户提存，以办理房产过户时涤除涉案房屋的抵押权。本院认为，黄芳未提供证据证实其已按照《商品房预售合同》的约定实际支付购房首付款，且其未提供证据证实其已按贷款合同约定偿还了涉案房屋按揭贷款，黄芳与金塔溧都公司之间的房屋买卖行为与常理不符。黄芳与金塔溧都公司签订的《商品房预售合同》并非双方真实意思表示，双方以订立商品房买卖合同的形式，通过名义买受人王海明套取银行抵押贷款，违反了法律、法规的强制性规定，该《商品房预售合同》应属无效合同。张咸与金塔溧都公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦金塔溧都公司对涉案房屋享有处分权利，张咸与金塔溧都公司之间签订的《购房协议》合法有效。张咸已经支付了协议约定的购房款项及偿还了涉案房屋的按揭贷款，金塔溧都公司应当依法履行合同约定的义务。张咸已将涉案房屋剩余按揭贷款提存，以便在办理房产过户时清偿银行案件贷款。对张咸要求金塔溧都公司及黄芳协助其办理不动产登记手续，本院予以支持。因涉案房屋现预售登记在黄芳名下，金塔溧都公司及黄芳应先注销涉案房屋的预售登记。黄芳经依法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利，并应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认被告南京金塔溧都房地产开发有限公司与第三人黄芳之间签订的《溧水县商品房预售合同》（合同编号：溧房预售合字2013501804号）无效；二、被告南京金塔溧都房地产开发有限公司继续履行与原告张咸之间签订的《购房协议》；三、被告南京金塔溧都房地产开发有限公司与第三人黄芳于本判决发生法律效力后十五日内协助原告张咸办理南京市溧水区房屋的不动产登记手续。案件受理费16394元，由被告南京金塔溧都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  王发军人民陪审员  高长春二〇一九年十一月十四日书 记 员  俞玉琴