贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10532号原告：陈贵龙，男，1971年11月9日生，汉族，身份证号522401197111092416，住云南省昆明市西山区环城南路816号24幢1单元202室。委托诉讼代理人：李世宏（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224201710702688。委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500750163845Q，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201410208563。原告陈贵龙与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李世宏、宋芳、被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈贵龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理并交付位于毕节市环东路振华商贸大厦2-181号房屋的不动产权属证书；2.判令被告支付原告逾期办理房屋不动产产权证书的违约金暂记人民币95,048.00元(具体金额以原告已付购房款人民币433,614.00元为基数,按日0.02%的违约金从2015年10月31日开始计算至办理完毕涉案房屋转移登记的有关文书之日止);3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2015年6月30日在东城首座销售中心签订《商品房买卖合同》，合同中约定买受人购买的商品房为2-181，房屋建筑面积为27.40平方米，套内建筑面积为19.80平方米。该房屋按照套（单元）计算，该商品房总价为202,448.00元。买受人以分期付款的方式付清房屋价款：2015年4月30日前支付房款102,448.00元，剩余房款100,000.00元于2015年6月30日前付清，双方签订了《委托经营协议》，出卖人使用该商品房5年，折抵房屋价款的金额为231,166.00元，故而房屋实际价款为433,614.00元；合同第十一条第一款约定出卖人承诺在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；二十二条第三款约定出卖人承诺在2015年4月30日前取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人未在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向出卖人支付已交房价款0.02%的违约金；附件十二补充协议第三款约定房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，原告已经履行了合同约定付款义务。但被告至今仍未按照合同约定为原告办理涉案商品房的产权证书。被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请法院查明案情判决支持原告诉讼请求。被告振华房开公司辩称：1、陈贵龙购房户，至今没有缴纳房屋维修基金、没有缴纳契税，不具备办证条件。2、双方签订的《商品房买卖合同》真实性无异议，但合同没有逾期办理不动产权证违约金的约定。3、陈贵龙购房户要求从2015年10月31日起计算违约金时间超过诉讼时效。4、原告购买的该商铺并没有付清购房款，而是委托被告公司经营，双方签订的有《委托经营协议》，将委托经营期间的相应款项折抵购房款。所以，原告要求按总款计算违约金不符合法律规定，请求驳回其诉讼请求。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路振华商贸大厦2-181号房；建筑面积27.40平方米，套内建筑面积19.80平方米，商品房总价款202,448.00元。出卖人应当于2015年4月30日前支付102,448.00元、剩余100,000.00元于2015年6月30日前全部付清；出卖人承诺于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同附件十二补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款202,448.00元。被告未按约定为向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明振华商贸大厦于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、原告请求被告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、被告是否承担逾期办理房屋不动产权证书的违约金，若承担其违约期间如何认定。关于焦点一，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，合同附件十二补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告陈贵龙办理并交付涉案房屋不动产权证书。关于焦点二，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。合同约定出卖人承诺于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月22日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年8月23日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款202,448.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年8月23日起开始计算。如前所述，出卖人负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务，被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告之日，即履行完毕交付相关文书的义务，故在本案开庭之日（2019年9月23日）视为被告履行了通知，其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应计算至2019年9月22日。对于之后逾期办理产权证的违约责任，因原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此被告应支付原告逾期办理房屋不动产权证书的违约金以202,448.00元基数，按日万分之二的标准从2016年8月23日起计算至2019年9月22日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告陈贵龙缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告陈贵龙办理并交付涉案商品房不动产权证书；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈贵龙逾期办理房屋不动产权证书的违约金（违约金以202,448.00元基数，按日万分之二的标准从2016年8月23日起计算至2019年9月22日）；三、驳回原告陈贵龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,088.00元，由原告陈贵龙负担538.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担550.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年十一月十八日书记员  肖 毅