广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初1503号原告：李玩球，男，1968年6月10日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：赵青云，广东森德律师事务所律师。被告：蔡林胜，男，1960年4月6日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人:吴桂焕，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人:方嘉欣，广东载信律师事务所律师。被告：吴生凤，女，1985年4月23日出生，汉族，住湖北省鹤峰县。第三人：麦东伟，男，1946年12月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告李玩球与被告蔡林胜、吴生凤、第三人麦东伟合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玩球及其委托诉讼代理人赵青云、被告蔡林胜的委托诉讼代理人吴桂焕、方嘉欣到庭参加诉讼，被告吴生凤经本院传票传唤、第三人麦东伟经本院公告传唤，公告期限届满，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玩球向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告蔡林胜签订《购房合作协议》，被告蔡林胜、吴生凤向原告连带返还借款75万元；2.被告蔡林胜向原告连带赔偿利息损失323500元；3.本案诉讼费用由被告蔡林胜、吴生凤共同承担。庭审中，原告将上述第二项诉讼请求变更为要求被告蔡林胜、吴生凤向原告连带赔偿利息损失323500元，其余诉讼请求保持不变。事实和理由：被告蔡林胜将位于台山市××福山庄××房及××145万元作为对价，置换第三人麦东伟的位于广州市越秀区保安南街22号601房。另被告蔡林胜还需支付中介费40万元，以上合计185万元。因资金不足，被告蔡林胜与原告于2017年6月15日签订《购房合作协议》，约定被告蔡林胜与原告共同出资，被告蔡林胜以位于台山市××福山庄××房作价出资75万元，原告出资75万元，余款110万元由原告出资，每月利息按2%计算。上述《购房合作协议》签订后，原告应被告蔡林胜的要求将出资款75万元转入被告吴生凤的银行账户，但现因被告蔡林胜的个人原因，且涉案协议约定的两间房屋均处于无法交易状态导致合同目的不能实现，故请求解除涉案《购房合作协议》，并要求被告蔡林胜返还出资款75万元并赔偿利息损失。被告吴生凤作为出资款转入银行账户的所有人及被告蔡林胜的女友，且位于台山市××福山庄××房登记在被告吴生凤名下，被告吴生凤应对被告蔡林胜的上述债务承担连带清偿责任。为了维护自身合法民事权益，原告遂提起本案诉讼。被告蔡林胜辩称，1.原告李玩球全程参与涉案房屋的前期看房、协商过程且了解涉案房屋的全部情况后才与被告蔡林胜达成《购房合作协议》，双方共同签订的涉案《购房合作协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规，合法有效，原告李玩球单方要求解除合同没有事实和法律依据，原告李玩球无权要求被告蔡林胜返还出资款，更无权要求请求被告蔡林胜赔偿损失；2.涉案《购房合作协议》签署后，被告蔡林胜积极推进房屋置换买卖事宜，但原告至今未出资余款110万元，导致合同不能履行，原告李玩球应继续履行合同并出资110万元；3.被告吴生凤仅代替被告蔡林胜提供收款银行账户，其与本案房屋购置事宜没有任何关联，并非本案适格被告。综上，被告蔡林胜请求法院驳回原告李玩球的全部诉讼请求。被告吴生凤书面答辩称，1.被告吴生凤只提供了银行账户收取涉案出资款，上述出资款的实际使用人为被告蔡林胜；2.被告吴生凤并非涉案《购房合作协议》的合同相对方，且对原告李玩球与被告蔡林胜之间的购房合作事宜均不知情。综上，被告吴生凤非本案适格被告，原告李玩球诉请被告吴生凤连带返还出资款并赔偿利息损失，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告李玩球的全部诉讼请求。第三人麦东伟在法定期限内既没有应诉答辩，亦未向向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证和核证，被告吴生凤经本院传票传唤、第三人麦东伟经本院公告传唤，公告期限届满，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为该等自愿放弃对原告李玩球、被告蔡林胜提交的证据进行核证、质证的权利。对原告李玩球、被告蔡林胜无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.《房屋买卖合同》复印件一份；2.关于第三人麦东伟的《居民身份证》复印件一份；3.《中国建设银行客户回单》复印件三份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》复印件一份；4.《南方都市报》刊登的声明复印件三份；5.台山市公安局刑事侦查大队出具的《证明》复印件一份；6.《法律顾问合同》复印件一份；7.《公证书》复印件一份；8.原告李玩球提供的《购房合作协议》复印件一份。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于被告蔡林胜提供的《购房合作协议》复印件一份，原告李玩球主张该协议“乙方”签名处非其本人签名，但其既未申请进行笔迹鉴定，亦未提出充分有效的反驳依据，且该协议与原告李玩球提供的《购房合作协议》内容一致，故本院对该项证据依法予以确认；2.关于被告蔡林胜提供的《收据》复印件两份，原告李玩球对该项证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，鉴于被告蔡林胜既未能提供证据证实上述《收据》中载明的收款人“谭汉文”的身份，也未向本院申请谭汉文作为证人出庭证据，该项证据的真实性无法确认，故本院对该项证据依法不予确认；3.关于被告蔡林胜提供的《委托书》复印件一份，原告李玩球主张该《委托书》未经我国驻外领事馆认证，原告李玩球对该项证据的真实性、合法性、关联性不予确认，鉴于被告蔡林胜已向本院提交该《委托书》原件核对，且该委托书已经中华人民共和国驻休斯敦总领事馆认证，故本院对该项证据依法予以确认。另本院依职权向台山市不动产登记中心调取了《台山市房地产登记信息查询》一份及向广州市房地产档案馆调取了《广州市不动产登记查册表》三份，原告李玩球与被告蔡林胜对上述证据均表示无异议，被告吴生凤经本院传票传唤、第三人麦东伟经本院公告传唤，公告期限届满，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对本院调取的该项证据进行核证、质证的权利，故本院对该等证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，被告蔡林胜（甲方）与原告李玩球（乙方）共同签订《购房合作协议》，约定甲方于2017年6月12日上午与麦东伟签订购买位于广州市越秀区保安南街22号601房房屋的买卖合同，甲方与乙方达成如下协议：根据甲方与麦东伟签订置换房屋合同，甲方座落于台城六福山庄4B308房房屋与麦东伟位于广州市越秀区保安南街22号601房的房屋置换，甲方再支付麦东伟145万元，另加中介费40万元（中介费不在甲方与麦东伟签订的合同价内）；甲、乙双方共同出资，甲方房屋作价75万元，乙方现金出资75万元。余款110万元由李玩球出资，每月利息2%计，双方共同承担，所有债权债务各占50%，其他条款按甲方与麦东伟于2017年6月12日签订的合同条款执行，双方不得有任何异议。上述《购房合作协议》签订后，原告李玩球分别于2017年6月14日、同年6月26日、同年7月5日、同年7月19日按被告蔡林胜的指示向被告吴生凤的银行账户（账号：62×××87）转账出资款10万元、25万元、20万元、20万元（合计75万元）。2017年6月22日，被告蔡林胜（买方）与第三人麦东伟（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方所售房屋坐落为广州市越秀区保安南街22号601房，建筑面积共143.25平方米……该房屋的抵押情况为中国民生银行股份有限公司广州环市支行抵押贷款30万元（已还清贷款，未涂销抵押）……买卖双方以产权置换，买方以台山市台城六福山庄祈福苑4号B座308房436号车位置换，另外买方再支付145万元给卖方……双方同意，自本合同签订之日起，卖方办理继承登记，房管局将该房产登记在卖方名下后，申请办理房屋权属转移登记手续，如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房……另查明，位于广州市越秀区保安南街22号601房的房屋现登记在第三人麦东伟的母亲麦克名下，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州环市支行（他项权证号：527904）；位于台山市××福山庄××房××房屋、××号车位现登记在案外第三人余素影名下，该房屋、车位均于2018年1月24日被台山市人民法院查封[查封文号：（2005）台法执字第112号]。2017年3月20日，案外第三人余素影在广州市公证处签订《委托书》，载明“……现我委托蔡林胜先生为我合法代理人，全权代表我处理下列事项：……5.代我办理上述房地产买卖过户等相关手续……”，2019年4月23日，原告李玩球以涉案《购房合作协议》合同目的已不能实现为由向本院提起诉讼。本院认为：本案是合同纠纷。原告李玩球与被告蔡林胜于2017年6月15日共同签订的涉案《购房合作协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同,依法应受法律保护。上述合同签订后，双方理应全面、积极、谨慎地履行各自的合同义务。结合原告李玩球提出的诉讼请求及依据的事实、理由和被告蔡林胜、吴生凤作出的答辩分析，本案的主要争议焦点是：1.涉案《购房合作协议》是否应解除；2.被告吴生凤是否应对被告蔡林胜的债务承担连带清偿责任；3.涉案利息损失如何计算的问题。关于上述第一个讼争焦点问题。原告李玩球主张涉案两间用以置换的房屋均处于无法交易状态，导致涉案《购房合作协议》的合同目的已不能实现，故请求予以解除；被告蔡林胜则认为双方应继续履行合同，原告李玩球应继续支付余下出资款110万元。根据本院查明的事实，被告蔡林胜用以置换的位于台山市××福山庄××房的房屋现仍登记在案外第三人余素影名下，该房屋已于2018年1月24日被台山市人民法院查封；涉案位于广州市越秀区保安南街22号601房现仍登记在案外第三人麦克名下，且该房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司广州环市支行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，首先，位于台山市××福山庄××房××房屋已被台山市人民法院查封，依法不得转让；其次，位于广州市越秀区保安南街22号601房的房屋现仍登记在案外第三人麦克名下，被告蔡林胜虽主张案外第三人麦克已于2008年1月12日死亡，第三人麦东伟为麦克的唯一合法继承人，有权处分涉案位于广州市越秀区保安南街22号601房的房屋，但未提供充分有效的证据予以证实，且第三人麦东伟亦至今认未办完相应的继承手续，上述房屋所有权未发生转移。退一步讲，即使上述房屋已登记在第三人麦东伟名下，该房屋在未涂销抵押登记、未经抵押权人即中国民生银行股份有限公司广州环市支行同意的情况下，被告蔡林胜也未能提供证据证实其作为受让人已代为清偿债务消灭抵押权，涉案位于广州市越秀区保安南街22号601房的房屋亦依法不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，鉴于位于台山市××福山庄××房××房屋已被台山市人民法院查封，依法不得转让，即被告蔡林胜已不能履行提供置换房屋的义务，且第三人麦东伟所置换位于广州市越秀区保安南街22号601房的房屋既未更名过户登记在第三人麦东伟名下，也未办理涂销抵押登记，依法亦不得转让，由此导致涉案《购房合作协议》的合同目的无法实现，已符合解除涉案合同的条件，上述合同解除后，被告蔡林胜应负返还出资款75万元给原告李玩球的民事责任，故原告李玩球诉请解除其与被告蔡林胜签订的《购房合作协议》，并要求被告蔡林胜返还出资款75万元，事实清楚，理据充分，依法予以支持；被告蔡林胜的上述主张，理据不足，依法不予支持。关于上述第二个讼争焦点问题。原告李玩球主张被告吴生凤实际收取出资款75万元，位于台山市××福山庄××房登记在被告吴生凤名下，且被告蔡林胜、吴生凤对外以夫妻关系相称，被告吴生凤应对被告蔡林胜的上述债务承担连带清偿责任；被告蔡林胜则认为被告吴生凤与涉案合同无关，非本案适格被告。首先，原告李玩球与被告蔡林胜共同签订《购房合作协议》，原告李玩球仅通过被告吴生凤的银行账户向被告蔡林胜支付出资款，被告吴生凤非涉案合同相对人，且位于台山市××福山庄××房的房屋系登记在案外第三人余素影名下；其次，原告李玩球未能提供证据证明被告蔡林胜与被告吴生凤是夫妻关系，且即使被告蔡林胜、吴生凤为合法夫妻关系，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，本案中的欠款金额较大，显然超出了一般家庭日常生活需要，原告李玩球未能提供证据证实该欠款用于其夫妻共同生活或签订涉案《购房合作协议》系被告蔡林胜、吴生凤的共同意思表示，根据“谁主张、谁举证”的法律规则，原告李玩球也应对此承担举证不能的法律后果。综上，原告李玩球的上述主张，理据不足，依法不予支持；被告蔡林胜的上述主张，理据充足，依法予以支持。关于上述第三个讼争焦点问题。原告李玩球主张涉案利息损失按涉案《购房合作协议》约定的月利率2%计算。涉案《购房合作协议》载明：“……甲、乙双方共同出资，甲方房屋价为75万元，乙方现金出资75万元。余款110万元由李玩球出资，每月利息2%计，双方共同承担，所有债权债务各占50%……”，因上述协议约定被告蔡林胜以涉案房屋作价出资75万元及原告现金出资75万元，余款110万元由原告李玩球单独出资，结合上述协议内容全文理解及公平合理原则，该协议约定的“每月利息2%计”应针对“余款110万元”，与原告李玩球的出资款75万元无关，即关于涉案出资款75万元，原告李玩球与被告蔡林胜并未书面明确约定利息。鉴于原告李玩球分别于2017年6月14日、同年6月26日、同年7月5日、同年7月19日将涉案出资款10万元、25万元、20万元、20万元交付给被告蔡林胜，涉案《购房合作协议》被解除后，被告蔡林胜应向原告返还出资款75万元，原告李玩球的损失实际为资金占用期间的利息损失，涉案利息损失应以出资款交付之次日起，以实际出资款为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至款项付清之日止为宜，即分别以10万元为本金，从2017年6月15日起；以25万元为本金，从2017年6月27日起；以20万元为本金，从2017年7月6日起；以20万元为本金，从2017年7月20日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至款项实际付清之日止。被告吴生凤、第三人麦东伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可予缺席判决。为了保护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李玩球与被告蔡林胜于2017年6月15日签订的《购房合作协议》；二、被告蔡林胜应于本判决生效之日起十五日内向原告李玩球返还出资款75万元及赔偿利息损失（以10万元为本金，从2017年6月15日起；以25万元为本金，从2017年6月27日起；以20万元为本金，从2017年7月6日起；以20万元为本金，从2017年7月20日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至款项实际付清之日止）；三、驳回原告李玩球的其他诉讼请求。如果被告蔡林胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14461.5元、申请财产保全费5000元，两项合计19461.5元（已由原告李玩球预交），由原告李玩球负担4191.63元，被告蔡林胜负担15269.87元。原告李玩球多预交的受理费、申请财产保全费15269.87元，由本院予以退回；被告蔡林胜应向本院补缴案件受理费、申请财产保全费15269.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 刘 伟人民陪审员 曹 娟人民陪审员 李锦伦二〇一九年十一月六日书 记 员 余智安