大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初5923号原告：沈启晨，男，1982年3月1日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：曲宁，系辽宁贤齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳霞，系辽宁贤齐律师事务所律师。被告：大连复年置业有限公司，住所地大连市中山区x号。法定代表人：魏庆彬，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁红，系辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：全溢思，系辽宁智库律师事务所律师。原告沈启晨与被告大连复年置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈启晨及其委托诉讼代理人曲宁、被告大连复年置业有限公司的委托诉讼代理人梁红、全溢思均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：x），原告购买位于辽宁省大连市中山区房屋，建筑面积为152.02平方米，总价款人民币1,645,000元，约定原告于合同签订当日支付首付款825,000元，剩余820,000元于2015年6月4日前付清。被告应当在2016年8月30日前交房，逾期交房应按照约定支付违约金（因被告自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给原告时，原告给予被告330日宽限期，宽限期届满后，自合同约定的交付期限届满后第331日起，至实际交付之日止，被告按照原告已支付房款的万分之二/日计算违约金。）原告总房款1,645,000元已支付完毕，被告直到2019年6月13日才交付房屋，交付房屋时要求原告承担不应当承担物业费和采暖费，故原告诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金225,694元（自2017年7月27日至2019年6月13日止，共686天，按总房款1,645,000元的日万分之二计算）。2.请求判令被告返还不应支付的物业费19,040.07元、暖气费7,945.60元，合计26,985.67元。3.请求判令诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，具体理由为：一、被告已通知原告交房，原告应按通知要求收房，其拒收房屋，不应由被告承担责任，且根据合同约定，原告拒绝收房，不影响交付，案涉房屋应视为交付。1、被告已于2017年8月19日向原告发送《交房通知书》，原告已收到该通知，因原告自身原因拒绝收房，不应由被告承担责任。2.根据《补充协议》第七条第4款“乙方(原告)逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方(被告)支付购房款总价的万分之二作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》载明的交付手续办理开始之日后第5日或本合同约定房屋交付日期届满之日(适用于甲方未发出《入住通知书》的情形)已经将该房屋交付乙方”之约定，原告于2017年8月26日收到《交房通知书》，但其拒绝接收房屋，应视为房屋于2017年9月1日已经交付原告。故本案被告不存在逾期交房屋的行为，不应承担逾期交房的违约责任。二、原告已缴纳自2017年9月1日起(房屋交付之次日起)的物业费、取暖费，说明原告认可房屋早已具备交付条件，故因其个人原因拖延收房不应由被告承担责任。三、原告因自身原因逾期收房近两年，并要求被告支付近两年的逾期交房违约金，缺乏依据。假使因被告原因逾期交房，原告主张的违约金标准过高，应予降低。根据《合同法司法解释二》第二十九条之规定，原告并未举证证明其损失客观真实存在，且被告认为，原告要求按照日万分之二（相当于年息7.2%）的标准支付违约金，高于同期人民银行贷款利率的利息标准，请求法院结合原告并无损失的实际情况，判决被告不支付或者少支付违约金。四、原告逾期支付购房款，被告有权顺延交房期限，被告同时保留追究原告逾期付款违约责任的权利。1.《合同》第六条约定“余款82万元，买受人(原告)应于2015年6月30日前付清”，而本案原告未依照合同约定按时支付，其于2015年7月14日支付购房款28万元、于2015年7月17日支付购房款54万元，逾期付款达17日。根据《补充协议》第六条第3款“乙方逾期付款的，甲方有权推迟房屋的交付期限”之约定，因原告逾期支付购房款，被告有权顺延相应的交房期限。2.《合同》第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、逾期付款时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行”，根据该约定，原告应承担逾期付款违约金，被告保留进一步向原告追究该违约责任的权利。五、原告主张返还物业费、暖气费没有依据，且属于物业服务法律关系，及供用热法律关系，不应与本案商品房销售法律关系一并审理，且物业费、暖气费并非被告收取，被告亦无返还的责任。综上所述，请求依法驳回原告全部诉请。经审理查明，2015年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：x），约定，原告购买被告开发的位于大连市中山区房屋，建筑面积152.02平方米，总价款1,645,000元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款，首期房款825,000元，买受人于2015年6月4日前付清；余款820,000元整，买受人于2015年6月30日前付清。第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告；第九条出卖人逾期交房违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，原、被告签订《补偿协议》，第七条第1款约定，本合同第八条约定的该房屋交付时间为2016年8月30日之前，具体时间以甲方发放《入住通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。但如甲方未发放《入住通知书》的，乙方应按本合同规定的交房时间自行至甲方售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，甲方不再另行书面通知；第2款约定，交房条件成立后，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义条，不以公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第七条第4款），甲方就此不承担延期交房责任；第3款约定，甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方在甲方《入住通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房；第9款约定，如果甲方交付的房屋存在质量瑕疵，但非主体结构问题，乙方承诺不因此而拒绝接收房屋，否则产生的逾期接屋责任，由乙方自行承担。甲方应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。第九条第2款约定，双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确定的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题；第4款约定，如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，机构权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行；第6款约定，乙方确认，除公共配套装饰、设施、设备外，其他房屋内装饰、设备等室内精装修部分属于甲方对于乙方的赠与，不包含在总房价内，因此，虽有双方约定（附件三）的标准，但最终标准以甲方实际向乙方交付房屋时为准，乙方承诺不因此拒收房屋向甲方主张任何赔偿。2015年7月17日，原告付清购房款，同日，被告为原告开具销售不动产统一发票。2017年8月19日，被告向原告发送《星天悦项目交房通知书》，内容为，“尊敬的业主：您好！感谢您购买我司开发的位于大连市中山区长江东路【星天悦】项目3幢9单元01号房屋。该房屋已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。办理交付手续时间：2017年8月26日。为保证交房现场秩序，节约您的宝贵时间，为您提供更专业的服务，我们将分批向业主进行交房，我们安排您于下述时间来办理交房手续：2017年8月26日10时，办理交付手续地点：大连市中山区西侧。……。”原告在该交房通知书“业主签字”处签名，时间2017年8月26日。而该交房通知书中“该房屋已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件”中的“已”被修改为“不”。2019年6月14日，原告到被告处办理收房，签收《业主物品领用登记表》、《交付流程表》、《承诺书》等收房文件，领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等，并于当日向上海高地物业管理有限公司大连分公司缴纳2017年度、2018年度取暖费合计7,945.60元、2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业管理费17,301.95元，以及2019年6月14日前发生的电费442.48元、水费194.17元。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、《星天悦项目交房通知书》复印件、取暖费收据、物业管理费及水电费发票、进账单、（2018）辽0202民初2073号《民事判决书》、送达回证及当事人陈述在案为凭，以上证据材料已经开庭质证，可以采信。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为被告是否构成逾期交房及是否应承担逾期交房的违约责任。被告在具备交付条件后即通知原告于2017年8月26日10时到大连市中山区西侧办理收房手续，原告亦到场，并在通知书“业主签字”处签名。原告以《交房通知书》复印件主张因房屋存在诸多质量问题，故被告工作人员将通知书中将“已”字修改为“不”字，原告实际未收房，被告对此不予认可，本院对原告的主张不予支持，首先，原告未能提供《交房通知书》原件，也无法证明系被告工作人员修改；其次，原告未提供能够证明案涉房屋存在质量问题而导致其有权拒绝收房的证据；最后，原告已缴纳自2017年9月1日起的物业费、取暖费，间接证明其认可房屋此时已具备交付条件。故，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请的要求返还取暖费、物业管理费、水电费均系建立在被告逾期交房基础之上，既然被告不应承担逾期交房违约责任，则不存在返还前述费用的问题，且该诉讼请求与本案属不同法律关系。故对原告此项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈启晨的诉讼请求。案件受理费5090元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  高 杰人民陪审员  曲 岩二〇一九年十一月四日书 记 员  兰美玉