成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初214号 原告：汪道军，男，汉族，1967年12月15日出生，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：张洋龙，四川蜀之锋律师事务所律师，特别授权。 被告：熊宝坤，男，汉族，1958年2月11日出生，住成都市成华区。 被告：熊玉，女，汉族，1981年9月27日出生，住成都市成华区。 第三人：刘兴平，男，汉族，1964年9月19日出生，住四川省广安市广安区。 第三人：刘福波，男，汉族，1988年12月6日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘兴平，男，系刘福波父亲，特别授权。 原告汪道军与被告熊宝坤、熊玉，第三人刘兴平、刘福波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告汪道军及其委托诉讼代理人张洋龙、被告熊宝坤到庭参加诉讼，被告熊玉，第三人刘兴平、刘福波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 汪道军向本院提出诉讼请求：1.熊宝坤、熊玉立即履行《房屋买卖协议》及《房屋买卖协议补充协议书》，配合汪道军办理位于成都市成华区房屋的不动产登记过户手续；2.撤销刘福波与熊玉关于成都市成华区房屋的买卖行为；3.熊宝坤、熊玉依法交付位于成都市成华区房屋，并配合汪道军办理不动产登记过户手续；4.熊宝坤承担违约金133500元以及维权费用（律师费26700元、前期诉讼费9041元、保全费5000元、保单费3000元）；5.熊玉对前述违约金及维权费用承担连带责任。事实与理由：2017年4月1日，汪道军与熊宝坤的委托代理人熊玉签订了《房屋买卖协议》，约定将位于成华区房屋售予汪道军，价款共计445000元；合同约定2017年6月30日由熊宝坤和熊玉将上述905、904号房屋交付给汪道军使用，汪道军应在2018年12月付清全部购房款。后双方于2017年6月23日签订了《房屋买卖协议补充协议书》，确定汪道军最终分别以235000元人民币购买熊宝坤名下位于成都市成华区房屋；以445000元人民币购买熊宝坤名下位于成都市成华区房屋，并在四川蜀文律师事务所进行书面见证。2017年6月，在汪道军要求熊玉依约交付905号房时，熊玉称房子在出租，还有半年到期，等租赁期满再交付，且将半年的租金共计5000元抵扣905号房屋的购房款。半年到期后，汪道军依约请求熊玉交付905号房屋时发现熊玉已经将该房再次出售于第三方刘兴平、刘福波，现刘兴平、刘福波已在905号房屋居住，给汪道军造成巨大经济损失，故诉至法院望判如所请。 熊宝坤辩称，其自2011年即进入看守所，并不知晓房屋的安置情况；2016年、2017年左右，熊宝坤出具了授权委托书，委托其女儿熊玉对熊宝坤的安置房屋进行处置；不认可汪道军主张的违约金，且违约金标准过高，但愿意在其能承受范围内承担。 熊玉未答辩。 刘兴平、刘福波未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年，熊宝坤（被拆迁人、乙方）与成华区圣灯街道办事处（拆迁单位、甲方）签订《征地拆迁住房安置协议书》，约定甲方对乙方实行现（建）房安置，拆迁安置房位于圣灯街道关家堰社区集体征地范围内，乙方应安置人数3人，安置房套型及数量为套一房屋2套，套二房屋1套。熊宝坤在该《征地拆迁住房安置协议书》签字，成华区圣灯街道办事处在该《征地拆迁住房安置协议书》加盖有“圣灯街道办事处普洛斯项目合同专用章”字样的印章。后依据成都市成华区圣灯街道办事处项目管理办公室出具的《选房结果确认单》，熊宝坤安置房屋分别位于人民塘5组904号和905号。 2017年3月9日，熊宝坤出具《委托书》，载明其因在四川省川西监狱服刑，故委托女儿熊玉全权代表其出售其位于成都市成华区的两套房产。熊宝坤并于2017年3月27日为前述委托事项办理了公证。 2017年4月1日，熊玉（卖方、甲方）与汪道军（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将其坐落于成都市成华区房屋（84平方米）、904号房屋（70平方米）出售给乙方，房屋属于拆迁安置房，签订本合同时状态为签约备案，现登记所有权人为熊宝坤；房屋转让价款为445000元，乙方于2017年4月2日支付155000元，剩余尾款应在2018年12月内全部支付，现金交易；本合同生效后，甲方及其委托人于2017年6月30日将房屋交付给乙方使用，乙方须在支付全部转让款后，甲方才将房屋交付给乙方；该买卖协议一经签订，买卖双方均不得违反，甲方如果不按照合同约定将上述房屋出售给乙方，需支付乙方房屋总价款30%的违约金；通过诉讼解决争议的，违约方除承担违约责任外，还应当支付守约方维权所产生的律师费（律师费按照双方争议金额的6%收取）。 2017年6月23日，熊玉作为熊宝坤授权代理人与汪道军签订了《房屋买卖协议补充协议书》（以下简称《补充协议》），载明：2017年4月1日，熊玉（代熊宝坤）与汪道军签订《房屋买卖协议》，双方补充约定，交易房屋位于成都市成华区房屋（84平方米）、904号房屋（70平方米），双方将904号房屋更换为10楼4号房屋，建筑面积52.18平方米，熊宝坤以235000元的价格将10楼4号房屋出卖给汪道军，以445000元的价格将民兴苑4栋905号房屋出卖给汪道军；在办理房屋过户手续的条件成就后15日内，熊宝坤应无条件协助汪道军办理过户手续，如果熊宝坤不协助办理过户手续，则向汪道军承担总房款30%的违约金，并承担汪道军为维护自身合法权益产生的律师费等相关费用。该《房屋买卖协议补充协议书》甲方签字处载明“熊宝坤（代熊玉）”。 另查明，2015年5月8日，熊玉作为熊宝坤的代理人与汪道军签订《房屋买卖协议书》，约定熊宝坤将位于成华区军，成交价格为235000元。2016年4月5日，熊玉向汪道军出具《收条》，载明：今收到汪道军购买坐落于成华区1004号房屋（房主熊宝坤），总价235000元于今日全款付清。《收条》落款处载明“收款人：熊玉（代收）”。汪道军主张该235000元购房款系其自2015年开始陆续通过现金方式向熊玉支付，熊玉于2016年4月5日出具《收条》汇总金额后，将先前出具的零星收条全部收回。对该事实，汪道军主张熊玉已在本院受理的（2018）川0108民初2113号案件的庭审中予以了确认。汪道军同时确认案涉1004号房屋已于2016年底2017年初交付。 自2017年2月23日开始，熊玉多次以收款人名义向汪道军出具收条。汪道军主张自2017年2月23日至2017年12月3日期间，其通过现金或转账方式共计向熊玉支付353380元。该353380元，汪道军同时主张系其支付的案涉905号房屋的购房款。审理中，汪道军确认熊玉未向其交付案涉905号房屋。 2017年12月29日，熊玉（卖方、甲方）与刘兴平（买方、乙方）就案涉905号房屋签订了《房屋买卖协议》，约定房屋转让价款为650000元，本协议签订后，刘兴平一次性支付熊玉购房款400000元（含定金50000元），由刘兴平通过转账方式支付350000元，购房尾款250000元在熊玉取得该房不动产权证及国家政策允许过户，熊玉在一个月内办理过户登记手续时一次性付清；在签订本协议后的2017年12月30日前，熊玉将该房屋的钥匙及配件全部交给刘兴平。 同日，刘兴平向熊玉转账350000元。汪道军确认其于2018年4、5月至案涉905号房屋勘查时，发现案涉905号房屋由刘兴平一家占有使用。2018年11月19日，熊玉取得案涉905号房屋的不动产权登记。2018年11月22日，刘兴平向熊玉转账120000元。同日，熊玉出具《收条》，载明收到刘兴平案涉905号房屋购房款650000元，总房款付清，之前所有票据作废。同日，刘福波补交了案涉905号房屋出让金后，通过存量房买卖方式取得了案涉905号房屋的不动产权所有权登记。 再查明，2016年1月7日，熊玉就申请继承谢直清的遗产向四川省成都市成华公证处申请办理继承权公证。四川省成都市成华公证处作出（2016）成华民证字第75号公证书，载明被继承人谢直清于2011年6月21日死亡时遗留熊宝坤（离异）与其女熊玉三人共有财产中包括本案案涉的905号房屋、904号房屋、1004号房屋，上述财产中属于谢直清所占份额为谢直清的个人合法遗产，上述遗产应由其女熊玉继承。 2017年12月12日，熊宝坤再次出具《委托书》，载明：其与谢直清、熊玉为成都市成华区的被拆迁安置人，拆迁单位成都市成华区人民政府圣灯街道办事处安置其位于成都市成华区房屋，现需办理上述安置房屋的分户不动产权证，因其本人不能亲自到场，特委托熊玉在《征地拆迁安置补充协议书》、《征地拆迁住房安置协议书》、《征地拆迁安置房产权办理补充协议》、《房屋所有权登记申请书》、《房屋分割协议》等上签字，并表示认可；委托熊玉代为办理上述安置房屋的不动产权所有权登记手续等。熊宝坤并于2017年12月13日为前述委托事项办理了公证。 后依据2019年2月18日查询的房屋信息查询记录，案涉905号房屋、1004号房屋于2018年11月19日登记至熊玉名下，案涉904号房屋于2018年11月19日登记至熊宝坤名下，取得方式均为互换。 还查明，2018年，本院受理了（2018）川0108民初2113号汪道军起诉熊宝坤、熊玉房屋买卖合同纠纷一案。该案审理过程中，汪道军向本院申请了财产保全，并为此支付了保全费5000元、保单费3000元。2018年11月21日，汪道军向本院申请撤诉，本院经审查后，裁定准许汪道军撤诉，该案诉讼费9041元由汪道军自行承担。本案审理中，汪道军确认其基于本案诉讼支付了律师费10000元。 庭审中，汪道军主张因刘兴平、刘福波在知晓案涉905号房屋涉诉后还进行买卖，其不符合善意取得的条件，故主张要求撤销案涉905号房屋的买卖行为。汪道军同时表示，即使认定其无权主张撤销，也不同意变更诉讼请求。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据予以证实：当事人身份信息、征地拆迁住房安置协议书、选房结果确认单、公证书、委托书、房屋买卖协议、房屋买卖协议补充协议书、收条、房屋信息查询记录、中国农业银行超级柜台客户回执、中国农业银行转账业务客户回执、划拨住宅用地转让补办出让缴费通知单、税收完税证明、四川省政府非税收入通用票据、不动产权证书等、（2018）川0108民初2113号民事裁定书。 本院认为，依据庭审查明的事实，《房屋买卖协议》及《补充协议》签订时，案涉1004号房屋、905号房屋仅确定属于成华区圣灯街道办事处应安置给熊宝坤一户三人的房屋，尚未确定具体的产权归属，此时，熊玉基于熊宝坤系《征地拆迁住房安置协议书》中确定的合同主体，而以熊宝坤的名义与汪道军就该两套房屋签订了《房屋买卖协议》及《补充协议》，鉴于该两套房屋最终登记于熊玉名下，熊玉对该两套房屋本身即享有完全的处分权，再结合《房屋买卖协议》及《补充协议》的订立及订立后的履行情况，熊玉本身即是作为签约主体和收款主体，故本院认定该《房屋买卖协议》及《补充协议》应直接约束熊玉与汪道军，汪道军应直接向熊玉主张权利，对汪道军向熊宝坤的相应主张本院依法不予支持。汪道军已按约向熊玉付清了案涉1004号房屋的购房款，熊玉并出具《收条》予以确认，故熊玉除应向汪道军交付该房屋外，还应协助汪道军办理案涉1004号房屋的不动产权过户登记手续，汪道军该项主张符合双方约定，本院依法予以支持。针对汪道军主张撤销熊玉与刘兴平、刘福波之间就案涉905号房屋的买卖行为，本院经审查后认为，熊玉与刘兴平之间的《房屋买卖协议》签订于2017年12月29日，系在汪道军第一次起诉之前，刘兴平提交的转账凭证及熊玉出具《收条》证明其已按约支付了相应购房款，且经汪道军确认，该房屋在其进行现场勘查时已实际交由刘兴平等占有使用，同时该房屋也已办理了过户登记手续，故汪道军主张撤销缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。针对汪道军主张要求交付案涉905号房屋并办理该房屋的不动产权过户手续，本院经审查后认为，因熊玉已将该房屋另行出卖给第三人，且该房屋已转移交付并办理了过户手续，同时本院已认定汪道军无权撤销熊玉前述出卖该房屋的行为，故汪道军该项主张在事实上或法律上已不具备继续履行的条件，本院依法不予支持。熊玉未按照合同约定向汪道军交付房屋和办理过户手续，且最终导致案涉905号房屋无法向汪道军交付和过户，已构成违约，应承担相应的违约责任，双方在《房屋买卖协议》及《补充协议》已就违约金的标准进行了约定，汪道军主张要求熊玉支付违约金133500元符合双方约定，本院依法予以支持。针对汪道军主张的律师代理费26700元，因双方已约定该项费用由违约方承担，且汪道军当庭确认实际只产生10000元，故本院对产生的10000元律师代理费予以支持，对其余部分依法不予支持。针对汪道军主张的其因第一次诉讼产生诉讼费、保全费、保单费，因前述费用系基于汪道军自愿撤诉后由法院确定汪道军自行承担，不能归责于熊玉，故本院对该项主张依法不予支持。熊玉、刘兴平、刘福波经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告熊玉于本判决生效之日起十五日内协助原告汪道军办理位于成都市成华区房屋的不动产权过户登记手续； 二、被告熊玉于本判决生效之日起十五日内赔偿原告汪道军律师代理费损失10000元； 三、被告熊玉于本判决生效之日起十五日内支付原告汪道军违约金133500元； 四、驳回原告汪道军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10446元、公告费300元（此款已由原告汪道军预交），由被告熊玉承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  符荣华 人民陪审员  陈 曦 人民陪审员  刘云霞 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  石 灵