上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初9402号原告(反诉被告)：上海卓阅房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：邱立成，董事长。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟峰，男。被告(反诉原告)：刘滨，男，1961年2月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭默涵，上海金澄律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。第三人：黄妹，女，1973年1月7日生，汉族，住上海市闵行区。原告上海卓阅房地产经纪有限公司(以下简称“卓阅公司”)与被告刘滨居间合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告刘滨向本院提出了反诉请求，本院受理后合并于2019年7月22日公开开庭进行了第一次审理。另本院根据被告刘滨的申请，依法追加黄妹作为第三人参加本案诉讼，并于2019年10月11日公开开庭进行了第二次审理。原告卓阅公司的委托诉讼代理人严钧，被告刘滨及其委托诉讼代理人郭默涵、朱金宝，第三人黄妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓阅公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告佣金149,000元。事实与理由：2017年8月19日，经原告居间被告与案外人汤1就坐落于上海市闵行区北松公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》。同日，原、被告签订了《佣金确认书》。涉案房屋的成交价为9,450,000元，佣金189,000元。2017年8月28日，被告与案外人汤1就涉案房屋网签《上海市房地产买卖合同》，涉案房屋于2018年2月办理过户手续，并于同年3月办理了房屋交接。据此，原告已完成了居间义务，被告应按约向原告支付佣金，但被告仅支付佣金40,000元，不再愿意支付其他佣金。故请求法院判如诉请。被告刘滨辩称：原告在居间过程中，存在重大瑕疵，隐瞒了与订立合同有关的重要事项，故请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告刘滨向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告返还佣金40,000元；2、判令原告赔偿被告利息损失200,000元。事实和理由：被告与案外人汤1就涉案房屋的成交价为9,450,000元。并约定被告首付款为3,310,000元，被告向银行贷款为6,000,000元、尾款为140,000元。然而，原告作为专业的房产中介机构，在居间过程中未能向被告全面系统地解读贷款政策，故意隐瞒了与订立房屋买卖合同相关的重要事实，导致被告在外地有贷款记录的情况下，仍以首套房屋与案外人汤1签订房屋买卖合同，造成被告无法向银行贷款6,000,000元，增加了首付款3,305,000元。无奈之下，被告通过民间借贷筹款3,400,000元，并支付了860,000元高额利息，以防止无法按时付款违约情形的发生。考虑到被告即便通过银行贷款也将承担一定的利息，并结合原告的过错程度，故被告仅主张200,000元利息损失，请求法院判如诉请。原告针对被告的反诉请求辩称：原告在居间过程中没有任何过失，有权向被告收取佣金。被告称其从未向银行贷过款，是符合首套房贷款条件的，且被告表示自己找银行贷款，不要求原告协助办理贷款。原告在知道被告不符合首套房贷款条件后，积极与案外人汤1进行沟通，将房屋过户时间延期了一个月。故请求法院驳回被告的全部反诉请求。第三人黄妹述称，同意原告的本诉请求，不同意被告的反诉请求。被告在签订《房地产买卖居间协议》时，其建议被告向银行多贷一点款，被告称在上海其名下没有房屋，也没有贷款记录，且无需原告协助其向银行贷款。经审理查明：2017年8月19日，原告(佣金收受人)与被告(佣金支付人)签订《佣金确认书》一份，载明：房屋坐落为涉案房屋，成交金额为9,450,000元，佣金数额为189,000元，支付时间为签订买卖合同时。另查明，2017年8月21日，案外人汤1(甲方)、被告(乙方)、原告(丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，载明：乙方委托丙方居间购买涉案房屋，建筑面积约295.21平方米，房价款9,450,000元，乙方愿意向丙方支付意向金20,000元，并在协议生效2日内乙方补足定金300,000元。协议第八条其他约定：经甲乙双方协议一致同意，于2017年8月28日之前支付第一期1,000,000元并签署网签版合同，另2,310,000元于2017年9月15日之前支付。该协议还对其他相关事宜作出了约定。被告在协议上签字落款时间为2017年8月19日。同日，案外人汤1(甲方)与被告(乙方)另签订《房地产买卖协议》一份，约定涉案房屋转让价款为9,450,000元，第一期3,310,000元于签订网签版合同当日支付，贷款6,000,000元由乙方贷款银行支付。甲乙双方定于2017年9月30日前签订网签版《上海市房地产买卖合同》。该协议还对其他相关事宜作出了约定。被告在协议上签字落款时间为2017年8月19日。再查明，2017年8月28日，案外人汤1(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积295.21平方米，转让价款9,450,000元。合同第六条约定，在2017年12月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第4条约定，……甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款及房产税限购认定手续后五个工作日内但最晚不得晚于2017年12月16日备妥交易资料至房地产交易中心办理产权过户手续……。合同附件三：1、甲乙双方确认：在签订本合同前，乙方已支付甲方定金200,000元，于本合同生效时即该笔定金自行转为乙方支付给甲方的首期房价款；2、于签署本合同后当日，乙方应直接支付甲方第二期房价款800,000元；3、于2017年9月15日前，乙方应直接支付甲方第三期房价款2,310,000元(注：以上房款专用于归还甲方尚欠其贷款银行的款项及注销银行对该物业已设有的抵押，乙方对以上事宜知晓并表示同意)；4、待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的不动产权证以及以贷款银行为抵押权人之不动产登记证明后的七个工作日内，乙方将取得的以乙方为权利人的不动产权证复印件及不动产登记证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方6,000,000元(已补足甲方部分除外)作为第四期房价款；5、于办妥房屋交接、户口迁出及物业户名变更等手续当日，乙方应直接支付甲方第五期房价款140,000元；……。该合同还对其他相关事宜作出了约定。同日，被告出具承诺一份，载明：本人承诺涉案房屋贷款手续与中介无关。又查明，2017年9月25日，案外人汤1与被告签订《变更协议》一份，载明：合同补充条款(一)第4条变更为：……甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款及房产税限购认定手续后五个工作日内但最晚不得晚于2018年1月16日备妥交易资料至房地产交易中心办理产权过户手续……。审理中，被告为证明其主张另提供了如下证据材料：1、调查笔录一份，证明原告作为专业的房产中介机构，在指导签约过程中未能向被告充分解读限贷政策，刻意隐瞒了与订立合同有关的重要事实；原告认为该证据是证人证言需证人出庭作证；第三人对该证据的真实性、证明目的不予认可；2、《个人住房借款及抵押合同》一份，证明贷款银行告知被告不符合按总价款65%贷款的限贷条件，被告无奈只能按总房价30%贷款(二套房贷款)，并签订了合同；原告对该证据的真实性无异议；第三人对该证据的真实性不予认可；3、借条(复印件，借款还清后，原件已经销毁)及银行流水，证明因实际向银行贷款金额与预计的贷款金额不同，被告无奈之下通过民间借贷方式向案外人王中意借款3,400,000元以补足购房款，其中2,900,000元需支付利息；原告对借条的真实性不予认可，对银行流水无异议，但不能证明被告与案外人王中意之间的民间借贷关系；第三人对该证据不清楚；4、收条及电子银行截图，证明被告实际向案外人王中意支付了借款利息860,000元；原告对收条的真实性不予认可，对电子银行截图无异议；第三人对该证据不清楚；5、录音资料(被告与案外人汤1的对话)，证明涉案房屋的出卖方案外人汤1确认另行向原告支付了60,000元的佣金，即便被告应当支付佣金，也应将该60,000元予以扣除；原告确认案外人汤1也向其支付佣金60,000元；第三人确认原告也向案外人汤1收取佣金60,000元。第三人未向本院提供证据。庭审中，被告申请证人汪某某出庭作证，证人汪某某称，第三人在居间过程中问被告在上海是否买过房，被告说没有，故第三人说被告可以贷款70%。被告在协议上签字后，第三人就将协议拿走了，说给出卖方签字。关于调查笔录，证人汪某某称其不认识字，是听人念给其听后签字的。被告认为，根据证人证言可以证明第三人就询问被告名下是否有房，没有向被告询问是否有贷款记录，导致被告的贷款条件发生错误，故原告在居间过程中存在重大瑕疵。原告对证人汪某某的证言不予认可。以上事实，有《佣金确认书》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、承诺、《变更协议》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据本案查明的事实，原、被告于2017年8月19日就签订了《佣金确认书》，但此时，被告与案外人汤1之间的房屋买卖合同尚未成立，原告实际促成被告与案外人汤1之间签订房屋买卖合同的时间为2017年8月21日。原告要求被告按《佣金确认书》的约定全额支付报酬，除了促成房屋买卖合同的成立以外，在整个房屋买卖交易过程中，还应提供包括促成网签合同的签订，安排及监督付款，协助办理审税、协助办理贷款、产权过户、交房等服务。而本案被告于2017年8月28日明确表示不要求原告协助办理贷款，显然原告没有为被告提供贷款服务，因此，综合本案的实际情况，兼顾合同履行情况，并根据公平原则、诚实信用原则，本院酌情确定被告应支付原告居间报酬132,300元，被告已支付原告40,000元，余款92,300元被告应支付原告。关于案外人汤1已支付原告报酬60,000元，不影响原告向被告主张报酬的权利。关于被告的反诉请求，本院认为，本市于2016年11月29日起施行的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(沪建房管联[2016]1062号)规定，在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。原告作为专业的中介公司应当了解和熟悉上述购房政策，然而原告没有证据证明就上述购房政策向被告如实报告。虽然，原告在居间过程中曾询问被告在本市有无住房，但原告没有证据证明就有无贷款记录(不仅包括本市还应包括全国)向被告进行全面的解释，而被告在合同签订过程中仅向原告陈述其在本市无住房，没有证据证明其已告知原告在外省市曾有贷款记录。根据日常生活经验，若原、被告均能充分了解和熟悉上述购房政策，被告与案外人汤1之间的房屋买卖合同的付款条件一般不会约定向银行贷款70%，若被告明知其无法向银行贷款70%，原告就有可能无法促成被告与案外人汤1之间的交易，因此，导致被告无法向银行贷款6,000,000元双方当事人均有过错，原、被告各承担50%的责任。被告为了继续完成与案外人汤1之间的交易，通过民间借贷方式进行融资必然增加融资成本，也必然给被告造成利息差额损失，现被告反诉主张的200,000元利息损失未超出合理范围，因此，本院根据原、被告的过错程度酌情确定由原告应赔偿被告利息损失100,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘滨于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海卓阅房地产经纪有限公司居间报酬92,300元；二、驳回原告(反诉被告)上海卓阅房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、原告(反诉被告)上海卓阅房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)刘滨利息损失100,000元；四、驳回被告(反诉原告)刘滨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,280元，减半收取1,640元，反诉案件受理费2,450元，合计4,090元，由原告(反诉被告)上海卓阅房地产经纪有限公司负担1,736元(已付)，由被告(反诉原告)刘滨负担2,354元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一九年十一月八日书记员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。