河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4236号原告：万利，女，1967年4月13日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：洛阳天明置业有限公司，地址：洛阳市伊滨区新源路10号（北院），统一社会信用代码：91410300565111226P。法定代表人：肖景剑。委托代理人：刘钢亮，男，1989年12月12日出生，汉族，住河南省睢县，系该公司职工，特别授权。原告万利与被告洛阳天明置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万利，被告洛阳天明置业有限公司法定代表人肖景剑及委托代理人刘钢亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万利向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金158364元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月25日，原被告双方签订一份合同编号：YS0196928的《商品房预售合同》(以下简称合同)，原告购买被告开发的洛阳天明城一期第1-18幢2单元2-101号商品房一套，总价款791822元。合同第八条交付期限约定，出卖人(被告)应当在2014年12月31日前，将符合规定和合同约定的商品房交付买受人(原告)用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任1(2)约定，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。另合同附件四:合同补充协议第10项其他约定，任何一方基于本合同的累计责任无论任何情形均不得超过总房款的20％。合同签订后，原告按合同约定支付了总房款791822元，被告至今没有按合同约定向原告交付符合约定的商品房，按合同第九条约定，被告应支付原告逾期交房违约金19732元(从合同约定的交付期限第二天的2015年1月1日起，至2018年5月31日，共计1246天，按原告已付总房款791822元的日万分之二计算)，因原被告双方签订的违约责任对违约金的比例有约定，故原告按支付总房款791822元的20％计算，主张被告应支付原告逾期交房的违约金为158364元。现原告向贵院提起诉讼，请贵院判令被告向原告支付逾期交房违约金158364元，并由被告承担本案诉讼费用。被告洛阳天明置业有限公司辩称：首先，根据《中华人民共和国民法通则》，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；原告诉讼时效2年应自2015年1月1日起算，至2017年1月1日止，现原告诉讼日期为2018年5月31日，原告诉讼请求显然已超过诉讼时效，原告诉求依法应当不予支持；其次、根据原被告之间签订的《商品房预售合同》第八条约定“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，2、法律法规或政策原因或政府原因等非出卖人原因造成的。”2013年-2015年期间众所周知原因，国家相关部门变更了伊滨区整体的城市规划，政府也因为投入不足，区域内水、电、气、暖，等城市基础配套等政府部门配建不到位，至今天明城周边市政路网等仍不完善，李村大街，白塔路等仍未打通，伊滨区现仍有众多项目暂停，被告项目的建设也是在非被告原因不得以暂缓。因此，根据合同，非被告原因上述不可抗力事实，被告可据此延期交房。第三、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第十条第4项约定，原告应向被告交纳暖气，燃气等城市基础设施配套费，电力配套费，有线电视等公用设施相关费用；另根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。本案中原告至今仍未按约定在至出卖人处收房前缴纳其他费用，拒绝缴纳物业管理费用，且至今仍未缴纳维修资金，契税，水电气暖等公用设施等相关费用，履行相应法定义务，并将相应票据提供给被告；因原告存在违约，答辩人有权不予交房且不承担任何责任；第四、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第十条约定，被告多次以电话，短信并以EMS书面形式通知原告按照合同约定缴纳维修资金，契税，有线电视等市政配套及入住期间使用费，原告至今仍未缴纳上述费用，根据《商品房预售合同》，原告已构成违约，符合《商品房预售合同》约定的解除合同的条件，我公司有权选择解除双方签订的《商品房预售合同》，收回房屋另行出售；第五、2015年6月16日，本案所涉房屋经建设单位洛阳天明置业有限公司、监理单位河南卓越监理有限公司、施工单位河南**建设发展有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计院有限公司、勘察单位河南省豫西水文地质勘察公司五大主体单位综合验收合格，符合《商品房预售合同》第八条约定关于房屋交付的第1种条件即该商品房经验收合格及交付期限，因原告违约在先，由此产生的责任及损失应由原告承担；第六，根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第一条约定，经双方同意或其他符合条件解除本合同的，买受人应在三个工作日内配合出卖人到房地产主管机关办理解除合同的手续，因原告至今仍未向被告缴纳暖气，天然气，电力，有线电视等公用设施，以及缴纳维修资金，契税等相关费用，符合《商品房预售合同》附件四合同补充协议第一条约定的其他符合条件解除本合同解除条件，原告应当配合被告解除双方签订的《商品房预售合同》；综上，被告不存在违约行为，原告的诉求违反合同约定，没有法律依据，依法应当予以驳回，被告将依照合同，依法解除并注销双方签订的《商品房预售合同》。审理查明，2013年4月25日原告与被告洛阳天明置业有限公司签订了合同编号为YS0196928的《商品房预售合同》，约定原告万利以按揭贷款方式购买被告开发的位于洛阳市××区天明城××单元××住房××套，原告采取首付款加按揭贷款的方式付款，预测建筑面积共122.72平方米，每平方米单价6452元，总金额791822元；合同签订后原告共计交付购房款241822元，办理银行按揭贷款550000元。原告提供购房发票显示交款金额为241822元，另550000元房款未能提供购房发票，也未提供缴纳维修基金发票。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期交付超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金；另《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。另查明，2015年6月16日，被告建设的天明城小区一期项目包含原告所购商品房在内的商品房经建设单位洛阳天明置业有限公司、监理单位河南卓越监理有限公司、施工单位河南**建设发展有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计院有限公司、勘察单位河南省豫西水文地质勘察公司综合验收，验收结论为：通过验收。另查明，原告万利于2017年2月21日，按被告合同地址：“洛阳市伊滨区新源路十号北院”通过EMS向被告洛阳天明置业有限公司邮寄解除商品房合同通知书，后EMS被退回。本院于2018年6月1日受理告诉人万利诉被告诉人洛阳天明置业有限公司商品房预售合同纠纷诉前调解一案。另查明，原告万利于2019年8月13日分别缴纳住宅专项维修资金及面积差契税。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案《商品房买卖合同》系原、被告意思真实表示，内容版本系河南省工商行政管理局，河南省建设厅监制，经洛阳市房管局房地产管理处备案，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同中约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。被告辩称原告未能在原告至被告处收房前缴纳维修资金等履行合同及法律义务；根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》及《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定：商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内（或办理房屋入住手续前）将维修资金存入住宅专项维修资金专户；商品住宅业主没有按照规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人。本院认为，在房屋交付前，住宅专项维修资金的缴纳不仅是原告的合同约定义务，也是其法定义务，原告应当按照合同约定及法律规定履行维修资金的缴纳义务；原告怠于履行合同义务直至2019年8月13日分别缴纳住宅专项维修资金及面积差契税；另合同约定房屋交付时间为2014年12月31日前，交付条件为“商品房经验收合格”。本院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）经综合验收合格；（三）经分期综合验收合格；（四）取得商品房住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，涉案房屋于2015年6月16日经五方竣工验收合格后，已达到双方合同约定的交付条件。综合双方合同履行情况本院酌定，违约金计算时间应自2015年1月1日起到2015年6月15日止，因此逾期天数为166天，被告应向原告支付的违约金为26288.5元（791822元×0.0002元/天×166天）；关于被告提出原告已超诉讼时效的问题，本院认为，该违约金按日计算，每一日都产生一个独立的个体违约金债权，其诉讼时效应分别计算、逐日届满。本案中被告逾期交房天数计算时间应自2015年1月1日起至2015年6月15日止，最初一日与最后一日之间即2015年1月1日至2015年6月15日产生的数个独立个体违约金债权，计算3年诉讼时效期间分别至2018年1月1日止及至2018年6月15日止，查明原告于2017年2月21日向被告邮寄解除商品房预售合同通知，应视为原告于诉讼时效期间主张其权利，诉讼时效与当日中断，自2017年2月22日起，诉讼时效重新计算3年至2020年2月21日止。原告万利于2018年6月1日向本院提出告诉，并未超过诉讼时效，被告洛阳天明置业有限公司称“原告诉求超过诉讼时效的”意见与事实不符于法无据，本院不予采纳。综上原告诉讼请求合理部分本院予以支持，过高部分不予支持；被告答辩合理部分予以采信，其余不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条第四项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第二十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议，判决如下：一、被告洛阳天明置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万利违约金26288.5元（791822元×0.0002元/天×166天）；二、驳回原告万利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费3467元，减半收取1733.5元，由被告洛阳天明置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇一九年十一月十二日书记员 高晓曼