贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10541号原告：陈贵龙，男，1971年11月9日生，汉族，身份证号522401197111092416，住云南省昆明市西山区环城南路816号24幢1单元202室。原告：李桂萍，女，1973年4月15日生，汉族，身份证号530112197304155148，住云南省昆明市西山区环城南路816号24幢1单元202室。二原告委托诉讼代理人：李世宏（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224201710702688。二原告委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500750163845Q，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201410208563。原告陈贵龙、李桂萍与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月22日登记立案后，依法适用简易程序进行了审理。二原告委托诉讼代理人李世宏、宋芳、被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈贵龙、李桂萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理并交付位于毕节市环东路振华商贸大厦B栋B-1-16-1号房屋的不动产权属证书;2.判令被告返还原告所交的天然气入户费用2500元；3.判令被告支付原告逾期办理房屋不动产产权证书的违约金暂记人民币29,797.00元(具体金额以原告已付购房款人民币306,240.00元为基数，按日0.01%的违约金从2016年11月30日开始计算至办理完毕涉案房屋转移登记的有关文书之日止)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2015年7月29日在振华商贸大厦售楼部签订《商品房买卖合同》，合同中约定买受人购买的商品房为第B幢1座1单元16层1号房，房屋建筑面积为102.08平方米，套内建筑面积为82.97平方米。该房屋按照套内建筑面积计算，单价为3,690.97元每平方米，总价为306,240.00元。买受人以分期付款的方式于2016年8月31日前付清房屋价款。合同第十一条约定出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条第三款约定出卖人承诺在2017年3月31日前，取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人未在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向出卖人支付已交房价款0.01%的违约金；附件十二第3款约定交付房屋后90日办理产权证。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，原告已经履行了合同约定付款义务。但被告至今仍未按照合同约定为原告办理涉案商品房的产权证书。被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请法院查明案情判决支持原告诉讼请求。被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付违约金没有违约金计算的起始时间；违约金计算超过诉讼时效。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按日万分之一计算。3、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，在竣工验收房屋后360个工作日之内办理产权证，由于振华商贸大厦B栋房屋至今未验收。所以，不具备办理不动产登记证的条件。4、由于补充协议有约定，所以原告计算逾期办证违约金违背双方的约定。5、原告至今没有缴纳房屋维修基金、没有缴纳契税，所以不具备办证条件。6、请求法院依法驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人建设的位于毕节市环东路振华商贸大厦第B幢1单元16层1号房，总房款为306,240.00元；出卖人应当于2016年8月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户；出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款。2018年4月18日，被告向原告收取了天燃气入户2,500.00元。被告未按约定为原告办理不动产权证书。另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。振华商贸大厦B幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担逾期办证违约责任，若承担其违约期间如何认定；三、原告请求被告返还天燃气入户2,500.00元的诉讼请求是否支持。关于焦点一，原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十条中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，协助买受人办理商品房不动产权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。在本案中，虽然原告委托被告向不动产登记机构申请办理涉案商品房转移登记，但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦B幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款306,240.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月1日起开始计算。鉴于本案由被告代为办理产权证，被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告之日，即履行完毕交付相关文书的义务，故在本案开庭之日（2019年9月23日）视为被告履行了通知，其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书应计算至2019年9月22日。对于之后逾期办证的违约责任，因原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，逾期办证违约金应以已付购房款306,240.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月1日起计算至2019年9月22日。关于焦点三，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户。因此，被告收取原告的天然气入户2,500.00元实质为水、供电、有线电视、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取天然气入户费2,500.00元于约于法无合理依据，理应予以退还。关于被告的抗辩意见，无事实、合同约定和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告陈贵龙、李桂萍缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告陈贵龙、李桂萍办理并交付涉案商品房不动产权证书；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈贵龙、李桂萍逾期办证违约金（违约金以306,240.00元基数，按日万分之一的标准从2017年4月1日起计算至2019年9月22日）；三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告陈贵龙、李桂萍天燃气入户费2,500.00元；四、驳回原告陈贵龙、李桂萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年十一月十八日书记员  肖 毅