新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）兵1101民初244号     原告（反诉被告）：熊小棉，女，1967年12月11日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。   被告（反诉原告）：周辉元，男，1969年11月25日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区。   原告（反诉被告）熊小棉与被告（反诉原告）周辉元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，因案情复杂于2019年9月16日裁定转为普通程序，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊小棉、被告（反诉原告）周辉元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）熊小棉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告房屋租金24000元，押金5000元；3、判令被告支付违约金24000元；4、判令被告支付交通费1000元。事实和理由：2017年4月2日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将位于乌鲁木齐市九鼎农产品批发市场X区房屋租给原告，期限自2017年4月5日至2020年4月5日。年租金24000元，第一年半年一付，第二年、第三年一年一付。2018年3月20日，原告向被告交纳2018年4月5日至2019年4月5日房屋租金24000元。因被告在与原告签订合同之前私自将房屋结构进行了改造，2018年3月27日被公安机关查封，并被要求整改恢复原状，但被告未予处理。导致原告至今不能进入租住的房屋，双方合同无法履行，被告又拒不退还租金和押金，现提起诉讼，请支持原告诉请。   被告（反诉原告）周辉元辩称，同意解除合同。房屋原告一直在使用，故不同意退还租金和押金。原告没有按时交纳租金，存在违约，被告亦不同意支付违约金、交通费，请求驳回原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）周辉元向本院提出反诉请求：1、依法解除双方的房屋租赁合同；2、判令反诉被告支付违约金15254.8元；3、判令反诉被告支付物业费1809.6元；4、判令反诉被告将租赁房屋恢复原状，并赔偿损失7500元；5、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月2日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告将位于乌鲁木齐市九鼎农产品批发市场X区房屋租给反诉被告。期限自2017年4月5日至2020年4月5日。年租金24000元，第一年半年一付，第二年、第三年一年一付，租金应提前一个月支付。出租房屋的水费、电费、物业费、壁挂炉使用费等费用由反诉被告承担。双方约定若晚交房租三天，反诉原告有权收回房屋，并不予退还押金。如反诉被告构成违约，应双倍支付房租。合同签订后，反诉原告按约将租赁房屋交付反诉被告使用。2019年3月5日，反诉被告未按约支付房屋租金，并一直拖欠2018年7月1日至今的物业费，反诉原告催要未果。后反诉原告到租赁房屋查看，发现反诉被告私自改变房屋结构和用途，将住宅房屋用来经营小旅馆，被公安机关查封。因双方协商未果，故诉至法院，请判如所请。   原告（反诉被告）熊小棉辩称：反诉原告诉求与事实不符，应由反诉原告自行承担。2018年3月27日乌鲁木齐垦区公安局老君庙派出所以房屋结构不规范为由，将租赁房屋查封。次日，派出所传唤反诉原告到九鼎警务站签订整改房屋结构责任书，此后反诉原告不知所踪。直至2018年6月底，在社区和警务站的要求和监督下，反诉被告将房屋恢复原状后，才允许反诉被告居住。反诉原告于2019年6月要房租时才出现。因此，反诉原告要求反诉被告承担违约金等各项请求没有依据，应予驳回。   原告（反诉被告）熊小棉为证实自己的主张提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》和附件、《购房协议书》复印件、《房屋买卖合同》复印件各1份，证实原告与被告之间存在房屋租赁合同关系。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性认可，本院予以确认。2、申请1份、照片1张，证实涉案房屋被公安机关查封的时间是2018年3月27日，原告向社区提出申请要求与被告解除合同的事实。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性认可，本院予以确认。3、收条2份，证实被告收取原告交纳的房租和押金。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性认可，本院予以确认。4、乌鲁木齐垦区公安局老君庙派出所2019年8月19日出具的《证明》，证实涉案房屋非法经营小宾馆依法予以取缔，责令该房房主恢复房屋结构，不再非法经营小宾馆的事实。被告对证据予以认可，上述证据为本院依法调取，且系公安机关出具的证据，本院予以确认。   被告（反诉原告）周辉元为证实自己的主张提交了如下证据：1、照片3张，证实反诉被告一直占用房屋的事实。反诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，本院予以确认。2、谈话录音1份，证实涉案房屋被封原因是反诉被告开宾馆。反诉被告对该证据不认可，结合本院调取的乌鲁木齐垦区公安局老君庙派出所于2019年8月19日出具的《证明》，本院对上述证据予以确认。3、物业费计算单，证实反诉被告拖欠物业费的事实。反诉被告对该证据不认可，认为是反诉原告自行书写，不是事实。因反诉原告提交的证据未加盖物业管理单位的印章，本院不予确认，但结合反诉被告自认欠物业费800元左右的事实，本院对反诉被告欠物业费800元的事实予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年4月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其位于乌鲁木齐市九鼎农产品批发市场X区房屋租给原告。期限自2017年4月5日至2020年4月5日。年租金24000元，第一年半年一付，第二年、第三年一年一付。租期内的房屋电费、水费、物业费、壁挂炉使用费、电视费等费用由原告承担。同时约定原告向被告交付5000元押金，原告提前一个月交纳房租，晚交三天，被告有权收回房屋，押金不退。如被告违约，在合同期内终止合同，不再租给原告，被告双倍返还房租。如原告违约，原告按双倍房租赔偿被告。合同签订后，原告依约向被告交纳租金24000元、押金5000元，被告亦房屋及室内物品及设施交付原告使用，并给原告出具了租金和押金收条。2018年3月20日，原告向被告交纳2018年4月5日至2019年4月5日租金24000元。被告给原告出具了收条。   2018年3月27日，涉案房屋因非法经营小宾馆，被乌鲁木齐垦区公安局老君庙派出所依法查封，并责令被告恢复房屋结构，不再非法经营小宾馆。因被告未履行恢复房屋结构的义务，原告在社区和警务站的监督下，于2018年6月底恢复房屋结构，此后居住使用至本案开庭时。期间，原告要求被告解除房屋租赁合同关系，退还房租、押金未果，遂诉至法院。   本院认为，本案的争议焦点问题是：1、诉争房屋租赁合同能否解除；2、原、被告是否存在违约行为；3、原、被告的诉求是否有事实和法律依据。   关于诉争房屋租赁合同能否解除的问题。原、被告签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反强制性、禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行。现原告要求解除，被告亦同意解除，故本院尊重双方当事人的意见，予以准许。   关于原、被告是否存在违约行为的问题。原告诉称因被告在出租前改变房屋结构，致使其在使用房屋过程中被公安机关查封，被告拒不整改，导致租赁房屋无法使用，被告的行为构成违约。被告对此不予认可，认为房屋被查封的原因是原告非法经营小宾馆，且原告没有按照约定时间交付租金，是原告违约，而非被告违约。经查，被告的房屋性质系住宅，双方在租赁合同中未对房屋的用途作出约定，但从被告交付给原告使用的房屋物品上可以认定被告在将房屋出租给原告前改变了房屋结构，并曾将该房用于商业经营。鉴于双方在合同中未对租赁房屋的用途作出约定，故本院认为诉争房屋的用途应依据相关法律规定进行确定。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”根据以上规定，承租人对房屋的使用的，有约定的，应当按照约定的方法使用，没有约定的或者约定不明确的，当事人双方应进行协商，协商不成的，应依习惯的方法使用；应习惯仍不能确定的，承租人应依房屋本身的性质来使用。本案中，涉案房屋的性质为住宅，因此该房屋应按照住宅来使用。原告租赁后，未经有关部门批准，在租赁的住宅内非法经营小宾馆被有关部门查封、取缔，是导致原告无法正常使用房屋的主要原因。因此，造成其三个月不能正常使用房屋的主要责任应由其自行承担。被告未按要求将房屋结构恢复原状以确保出租房屋符合居住要求亦是房屋未及时解封的原因之一，故被告应对由此给原告造成的损失承担一定责任。综上，根据查明事实，本院认为当事人双方都有违反合同约定和法律规定的情形，应当各自承担相应的责任。   关于原、被告的诉求是否有事实和法律依据的问题。2018年3月27日-2018年6月底期间，涉案房屋被乌鲁木齐垦区公安局老君庙派出所查封，原告无法使用，对此双方均有过错。故本院对原告要求被告全额退还2018年4月5日-2019年4月5日期间的租金24 000元的请求不予支持。鉴于原告自认除2018年3月27日-2018年6月底期间因被告未及时恢复房屋结构致使其无法使用涉案房屋外，其余时间一直使用涉案房屋，故原告的租金损失应为三个月，且原告的损失，应结合双方的过错程度确定。因原告对房屋查封负有主要责任，故本院酌情确定原告自行承担60%的损失，被告承担40%的责任，据此责任比例，被告应退还原告租金2400元（24 000元÷12个月×3个月×40%）。原告要求被告退还押金5 000元，因双方当事人之间的房屋租赁合同已解除，被告应予退还。原告要求被告支付交通费1000元，因未提供证据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付物业费1809.6元，因被告未提供证据证实原告欠付的物业费数额，本院对其主张的数额不予采纳。鉴于原告自认尚欠物业费800元未交，故原告应向被告支付物业费800元。被告反诉要求原告将租赁房屋恢复原状并赔偿损失7500元，因被告未提供涉案房屋原状和损失的证据，且原告已实际将房屋结构进行了恢复，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。对原告要求被告支付违约金24 000元，被告反诉要求原告支付违约金15 254.8元的请求，因双方都违反合同，应当各自承担相应的责任。因此，对双方主张的违约金，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）熊小棉与被告（反诉原告）周辉元2017年4月2日签订的《房屋租赁合同》解除；   二、被告（反诉原告）周辉元于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）熊小棉退还房屋租金2400元；   三、被告（反诉原告）周辉元于本判决生效之日起五内向原告（反诉被告）熊小棉退还房屋押金5000元（清点室内物品如有毁损应从押金中扣除相应款项）；   四、反诉被告（本诉原告）熊小棉于本判决生效之日起五内向反诉原告（本诉被告）周辉元支付物业费800元；   五、驳回原告（反诉被告）熊小棉、被告（反诉原告）周辉元其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费575元，由原告熊小棉负担482元，被告周辉元负担93元；反诉案件受理费183元，由反诉原告周辉元负担158元，反诉被告熊小棉负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。         审判长  侯丽敏   审判员  张高豫   审判员 袁浩         二〇一九年十一月二十二日     书记员  张波        1