北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初48919号原告（反诉被告）：北京红星酿酒集团公司，住所地北京市朝阳区建国路90号。法定代表人：王辛然，董事长。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京博雅汽车修理有限公司，住所地北京市海定区玉泉路2号南区平房。法定代表人：李红玲，执行董事。委托诉讼代理人：董威，北京市安园律师事务所律师。原告（反诉被告）北京红星酿酒集团公司（以下简称红星公司）与被告（反诉原告）北京博雅汽车修理有限公司（以下简称博雅汽修公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。红星公司之委托诉讼代理人游志雄、倪茂华与博雅汽修公司委托诉讼代理人董威参加诉讼。本案现已审理终结。红星公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与博雅汽修公司之间的不定期租赁合同关系于2016年7月18日解除。2、判决博雅汽修公司拆除其在北京市海淀区x路x号x号x区（原加油站，原海淀区x路x南区）投资形成的、未经规划审批的建筑物，构筑物及其附属设备、设施，恢复租赁、使用区域原状；并将其租赁、使用的经过规划审批的房屋及相关区域（含前述房屋所附着土地以及房前，屋后由被告暂用土地）腾空、交还给我公司；判令博雅汽修公司搬离前述区域。3、判决博雅汽修公司补交2016年7月18日以前的租金2513695元(2010年7月1日起至2016年7月18日，计2210天；应按市场租金258.11万元-15800元／月x72.6月=1434020)；并自2016年7月19日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同贷款利息标准，给付我公司逾期付款的利息损失(暂估20万元)。4、判决博雅汽修公司按日1.96元每平方米的标准，给付我公司自2016年7月19日起至2017年7月18日止的租金计502926.2元，并自2017年7月19日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利息标准，给付我公司逾期付款的利息损失（暂估10万元）。5、判决博雅汽修公司按日2.08元每平方米的标准，给付我公司2017年7月19日起至2018年7月18日止的租金计533717．6元，并自2018年7月19日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利息标准，给付我公司逾期付款的利息损失（暂估6万元）。6、判决博雅汽修公司按日2.2元每平方米的标准，给付我公司自2018年7月19日起至腾退、交还涉案房屋之日止的租金（暂计至2019年7月18日，计564509元）：并自2019年7月19日起至付清前述款项之日止，按中国人民银行同期贷款利息标准，给付我公司逾期付款的利息损失（暂估6万元）。以上暂计3035172.8元。7、判决博雅汽修公司将与北京市海淀区x路x号x号x区（原加油站、原海淀区x路x号南区）建设相关的审批手续等原件（包括：北京市海淀区固定资产投资项目立项登记备案通知书、北京市规划委员会海淀分局规划意见书、北京市海淀区环境保护局关于对北京葡萄酒厂服务用房项目影响审查的批复、北京市消防局《建筑消防设计防火审核意见书》、北京市城市建设档案馆《城市建设工程办理竣工档案登记表》、固定项目预报项目转为正式项目通知单、建筑总平面图等）全部交还给我公司。事实与理由：北京一轻控股有限责任公司是X京房权证海字第XXXX号房屋所有权证项下位于北京市海定区阜石路21号3-32、3-33两幢房屋的所有权人。我公司系北京一轻控股有限责任公司设立的全资子公司。北京葡萄酒厂原系我公司下设有独立法人资格的全民所有制企业。2010年3月6日，北京一轻控股有限责任公司制发京一轻战略发【2010】64号《关于注销北京葡萄酒厂的批复》2010年4月7日，北京红星酿酒集团公司制发京酿集资发【2010】10号《关于注销北京葡萄酒厂的批复》决定：注销北京葡萄酒厂，该厂资产（不含北京市海淀区x路x号土地和房屋）、债权债务由北京红星酿酒集团公司承继。随后，北京葡萄酒厂因决议解散而注销工商登记。此后北京一轻控股有限责任公司授权我公司经营、管理上述房屋，我公司有权基于经营、管理的需要，以自身名义对外签署、变更、解除租赁合同、协议，可以自行或通过诉讼等法律途径收回相关房屋的管理权、使用权。2010年6月13日，北京葡萄酒厂与博雅汽修公司签订房屋租赁合同，约定北京葡萄酒厂将位于北京市海淀区x路x号x区（加油站的房屋）出租给博雅汽修公司使用（第一条）租金按月支付，每天租金标准为30.5元；逾期缴纳租金按中国人民银行规定的比例计算（第三条）承租人须支付电费、水费、污水处理费及供暖费，前述费用的计量统计核算即缴付方式见附件2（第四条）未经出租方事先书面同意和政府有机构的批准，不得改变房屋建筑结构和外观（第六条）;房屋在承租交验后出现的任何损坏，先由承租人负责修复，并承担修复费用（第七条）承租人违反本合同中任何条款且在出租人指出后，未予纠正出租人有权中断该房的水电供应及其它服务或采取出租人认为适当的其他措施，直到承租人纠正上述违约行为，并付清因此引发的费用、损失，包括滞纳金、重新接驳用水、用电等费用（第十条）；租赁期满或者本合同提前终止时，承租人应于当日或按出租人规定的期限将已恢复至承租交付时的原状房屋交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。承租人逾期腾退、交还，则房屋内的任何装饰家具装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为承租人放弃的物品，出租人有权以任何方式处理前述物品。承租人不得异议，亦不得追究出租人责任和要求出租人赔偿;出租人有权向承租人追讨因清除、清理处理前述物品所产生的所有费用;出租人放弃本合同条款的任何权利，均且只能以出租人签字盖章文书为准。当承租人发生违约而出租人已收取租金时，不视为出租人放弃追究承租人违约的权利发生争执，由房屋所在地人民法院管辖。前述合同附件一确认：房屋面积为112平方米，租赁期限3年半，自2010年7月1日至2013年12月31日止。房屋用途为汽车销售维修及汽车保险、汽车美容、承租人须办理有效的营业执照、税务登记及其他必须的经营文件、出租人对该房屋是否适合前述经营用途不做保障。合同附件二确认：房屋月租金为15800元每半年，支付一次于每隔半年租赁期，第一个月的前五个工作日内支付第一次租金于签约时，支付定金37920元，于签约之日支付，电费每度1元，水费8.5元每吨，按出租人提供的账单在5个工作日核对交付。2013年12月31日，合同期限届满后，双方未再签订租赁合同和补充协议。现博雅汽修公司缴纳租金至2016年5月31日。自2016年6月1日起，博雅汽修公司未再交纳租金或者资产使用费。2016年5月26日，我公司向博雅汽修公司发出解约告知函，要求博雅汽修公司自收到函件之日起60日内返还租赁房屋及其附属设施设备，并结清应承担的费用。2016年6月8日，我公司再次发函，要求博雅汽修公司履行腾退义务。2016年7月15日，我公司在求是公证处见证下又一次发函，要求博雅汽修公司在收到函件之日起，60日内返还租赁房屋及其附属设施设备，并结清应承担的各项费用，但截止起诉时，博雅汽修公司仍未履行腾退义务。为维护我公司的合法利益，特诉至贵院，请依法判决。博雅汽修公司辩称：我们双方的房屋租赁合同是2013年12月到期，但合同到期后，红星公司并没有让我公司搬走，还是继续收租金，而且合同约定，红星公司要以书面形式告知我公司是否续租或是不租，我公司按时向红星公司提交书面报告表示要求续租，但红星公司没有书面答复我公司的意见。此外，我公司已交纳房屋租金至2016年6月30日。此后，我公司也没有拒交房租，而是红星公司不再收取我公司交纳的房租。因我公司没有违约事实，故我公司不同意解除合同。另外，在2010年签订合同时，我公司向出租人支付定金37920元，对方迄今未予退还，我公司要求在本案中一并进行处理。此外，我公司自2004年开始租赁涉案房屋，当时租赁面积仅有100多平方米，我公司后期投资一百多万元进行扩建，现有房屋面积为703平方米，房屋价值巨幅增加，现红星公司单方面解除合同，需赔偿我公司损失。由于我公司履行了租赁合同义务，按时全部支付租金，故红星公司第三项诉讼请求，缺乏事实依据和计算标准，且早已超过诉讼时效，请求法院驳回红星公司该项请求。此外，涉案房屋中有556平方米为我公司自行合法建设，红星公司无权收取对应面积的房屋租金，其相关诉讼请求，于法无据，据此，我公司也不同意红星公司第四至第六项诉讼请求，请求法院予以驳回。我公司同意按照2010年租赁合同的租金标准支付2016年7月1日至今的房屋租金。由于红星公司自始未参与涉案房屋扩建部分的规划和建设，亦未对我方进行赔偿，故其主张我公司返还全部规划建设资料，有违公平原则，我公司有权拒绝归还。综上所述，红星公司主张的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院全部予以驳回。博雅汽修公司向本院提出反诉请求：1、红星公司补偿我方新建房屋市场价值7199700元；2、红星公司赔偿我公司停电损失1182133元；3、本案诉讼费用由红星公司承担。事实与理由：我公司与红星公司存在房屋租赁合同纠纷，因涉案房屋整体规划和建设均是我公司于2004年独自办理完成，红星公司从未参与申请审批和建设。经我公司努力和近百万元的投入，我公司将红星公司管理使用的合法房屋面积从2004年的147平方米增加为703平方米，市场价值巨额增加。现红星公司在不赔偿我公司增建损失的情况下，起诉我公司返还上述全部增建房屋，明显有违公平原则。此外，在红星公司处理本案纠纷过程中，自2017年11月29日起至今擅自对我公司使用的涉案房屋进行停电，造成我公司无法正常经营长达近2年时间，给我公司造成营业损失，据此，我公司有权要求红星公司全部赔偿。综上，为维护我公司自身合法权益，特提出反诉。红星公司针对反诉辩称，我公司不同意博雅汽修公司的反诉请求。根据合同明确约定，博雅汽修公司翻建新建扩建需要进行审批，并且自行承担相应费用，合同到期之后，如果我们同意，建好的设施可以在互相不补偿的情况下交给我方，不存在补偿问题。关于停电，一方面，我公司是在合同已到期解除之后停电的，不存在侵权行为;另外一方面，我公司停电是因大兴着火事件，涉案房屋周围有违章建筑，全市火灾大检查时，要求有违章建筑的地方采取措施，所以我公司就把电停了。本院经审理认定事实如下：北京市海淀区x路x号x-x幢等2幢房屋系北京一轻控股有限责任公司所有房产。2002年3月18日，北京葡萄酒厂（委托方，甲方）与北京世纪华贵工贸有限公司（受托方，乙方）签订《出租房屋委托管理协议》，北京葡萄酒厂将位于北京市海淀区x路x号指定的可出租房屋委托北京世纪华贵工贸有限公司负责出租、日常管理及维护保养、小修等工作。委托管理期限3年，自2002年1月1日起至2004年12月31日止。2004年6月21日，博雅汽修公司（乙方，承租方）与北京世纪华贵工贸有限公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方同意将坐落在北京市海淀区x路x号的房屋及院落出租给乙方使用，房屋面积182.8平方米（其中罩棚面积65平方米），占地面积1066平方米。二、根据经营需要交给甲方同意后对承租房屋进行改造或扩建房屋。三、房屋租赁期限为叁年，自2004年7月1日起至2007年6月30日止。四、房屋年租金为：2004年7月1日至2005年6月30日人民币壹拾叁万元;2005年7月1日至2006年6月30日人民币壹拾肆万元;2006年7月1日至2007年6月30日人民币壹拾伍万元。房屋年租金乙方分两次向甲方缴纳，即2004年7月1日起七日内及每隔六个月的当月七日内……七、乙方权利和义务……2、如需对承租房屋进行改造或扩建，负责项目的报批和施工，费用由乙方担。在该项目运作、建设过程中，发生任何事故造成的损失及连带责任由乙方负责……5、乙方办理房屋改造和扩建项目的报批和建设过程中，凡以北京葡萄酒厂名义办理的有关批文、资料、证件等归甲方所有，乙方必须将原件交给甲方，以便甲方存档……九、免责条件……2、在本合同有效期内，如遇北京葡萄酒厂改制、改建、搬迁，本合同自动终止;甲方提前三个月通知乙方，乙方按实际经营时间向甲方支付费用，多余部分由甲方退还给乙方……。”上述合同签订后，博雅汽修公司即按协议约定以北京葡萄酒厂名义出资在其承租场地内申请批建服务用房，建成后的服务用房实际面积为703平方米。2004年12月10日，北京市海淀区环境保护局出具海环保管字[2004]1439号《关于对北京葡萄酒厂服务用房项目环境影响审查的批复》，批复内容：“一、同意办理。该项目位于海淀区x路x号。建筑面积800平方米，投资150万元。二、建设项目：葡萄酒厂服务用房……”。2005年3月22日，北京葡萄酒厂向海淀区计划委员会提交《关于北京葡萄酒厂改扩建服务用房正式计划请示》。2005年3月24日，北京市海淀区发展和改革委员会向市发改委报送《关于申请北京葡萄酒厂配套服务用房二00五年建设计划的请示》，内容为：“市发改委：北京葡萄酒厂配套服务用房由北京葡萄酒厂承建。项目已取得项目立项登记备案通知书（海发改[2005]32）、规划意见书（2003规（海）意字0071）。现项目前期准备就绪，亟待开工。建筑面积800平方米，总投资50万元，资金来源由北京葡萄酒厂自筹解决。特向市发改委申请该项目2005年建设计划。”2007年6月12日，北京葡萄酒厂（出租方，甲方）与博雅汽修公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：1.出租房屋（以下称该房屋）坐落于海淀区x路x号。2.该房屋结构为砖混。3.该房屋建筑面积共计147平方米，（含罩棚65平方米），房屋所在院落面积1066平方米。第二条：1.该房屋的用途为经营汽车销售、维修及汽车保险、汽车美容等。2.在未征得甲方同意前，乙方不得擅自改变该房屋的用途。3.乙方须配合在承租区域内公共设施的使用和保养。第三条：租期为叁年。自2007年7月1日至2010年6月30日止。第四条：租赁期限的第一年，即2007年7月1日至2008年6月30日租金为人民币壹拾陆万元/年;租赁期限的第二年，即2008年7月1日至2009年6月30日租金为人民币壹拾柒万元/年;租赁期限的第三年，即2009年7月1日至2010年6月30日租金为人民币壹拾捌万元/年。第五条：房屋租金每半年结算一次，乙方于每个半年租赁期第一个月的前5个工作日向甲方交付租金……第十一条第3款.在下列情形下本合同的变更、终止，双方须本着公平的原则对本合同履行中的相关事宜，按照国家法律法规及北京市政府的相关政策、规定作出妥善处理，一方不得以本合同的约定为由对抗另一方，同时双方互不承担违约或赔偿责任：（1）不可抗力;（2）因国家征用土地、市政设施施工、环保搬迁、国家或北京市产业政策调整、政府的强制性指令、国家或北京市的项目建设，甲方的土地开发等……。2010年6月13日，北京葡萄酒厂（出租人）与博雅汽修公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，北京葡萄酒厂将位于北京市海淀区x路x号南区（原加油站）的房屋（房屋面积约为112平方米）出租给博雅汽修公司经营使用，租赁期：3年半，自2010年7月1日起至2013年12月31日止。起租日为2010年7月1日。每月租金为15800元，每半年支付一次，于每个半年租赁期第一个月的前5个工作日内支付，第一次的租金支付于签订本合同时支付。双方在合同中就租赁范围、租赁期、租金、其他费用、定金、装修与改建、承租人义务、出租人义务、交还、出让、毁损等事项进行了约定，其中第一条第二款第2项约定：承租人不得擅自改变本合同第一条第二款第1项出租人提供时的房屋状况。确需改变时，须取得出租人的书面同意及政府有关管理机构的批准文件。否则，出租人有权将其恢复原状或要求承租人限期将其恢复原状，费用由承租人承担。本合同终止时，承租人需自费自行将该房屋恢复至承租人提交时的状况，经出租人同意亦可在双方互不补偿的情况下按现状交还给出租人。第六条第一款约定：承租人对房屋进行装修与改建，须事先向出租人提交申请（包括施工方案和全部的图纸），经出租人书面同意并取得政府有关管理机构批准后方可进行施工。第七条第二款约定：该房屋在承租交验后出现的任何损坏（自然磨损和建筑本身的质量问题除外）均由承租人负责修复并承担修复费用，由该等损坏而直接或间接对出租人或任何第三方人身或财产造成的损失均由承租人承担。合同签订后，红星公司与博雅汽修公司依约履行房屋租赁合同。2013年12月31日，租赁合同期限届满。此后，红星公司与博雅汽修公司未签订新的房屋租赁合同或补充协议，博雅汽修公司仍继续使用原租赁房屋并按约定向红星公司交纳房屋租金。自2016年5月26日以后，红星公司陆续向博雅汽修公司发出《解约告知函》等文件。2016年7月22日，红星公司进行“保全证据”公证，相关公证书载明红星公司委托代理人白泉英于2016年7月15日向博雅汽修公司邮寄了《解约告知函》，邮寄送达地址为北京市海淀区x路x号。此后，因博雅汽修公司拒绝腾退租赁房屋及场地，双方产生纠纷。2017年7月26日，北京一轻控股有限责任公司向我院出具《情况说明》，内容为：“北京红星酿酒集团公司系我公司设立的全资子公司。北京葡萄酒厂原系北京红星酿酒集团公司下设有独立法人资格的全民所有制企业。……北京红星酿酒集团公司制发京酿集资发【2010】10号《关于注销北京葡萄酒厂的批复》；决定：注销北京葡萄酒厂，该厂资产（不含北京市海淀区x路x号土地和房屋）、债权债务由北京红星酿酒集团公司承继。随后，北京葡萄酒厂因决议解散而注销工商登记。我公司确认，位于北京市海淀区x路x号的上述房屋，原授权北京葡萄酒厂经营、管理，现授权北京红星酿酒集团公司经营、管理，两单位均有权对外出租；北京红星酿酒集团公司有权基于经营、管理的需要，以其自身名义对外签署、变更、解除租赁合同、协议，以其名义自行或者通过诉讼等法律途径收回相关房屋的管理权、使用权”。2017年9月13日，红星公司以房屋租赁合同纠纷为由来院起诉博雅汽修公司。在红星公司提交的起诉书中，红星公司明确要求解除双方于2010年6月13日签订的《房屋租赁合同》。2017年10月12日，本院向博雅汽修公司留置送达红星公司起诉书、开庭传票、证据目录等诉讼材料。之后，博雅汽修公司向本院邮寄管辖异议申请书，邮寄地点注明为北京市海淀区x路x号。自2017年11月29日起，红星公司将博雅汽修公司使用房屋予以断电。2018年4月27日，北京市逸峰律师事务所代表红星公司向北京博雅汽修公司发出《解除合同、限期腾退、采取有效措施避免损失发生、扩大函》，邮寄地址为北京市海淀x路x号x区平房，x路x号（原x路x号），该函件经特快专递投寄后被拒收。庭审中，红星公司将“判决解除双方于2010年6月13日签订的《房屋租赁合同》”的诉讼请求变更为“确认其与博雅汽修公司之间的不定期租赁合同关系于2016年7月18日解除”。红星公司就诉讼请求及反诉答辩意见提交北京一轻控股有限责任公司《情况说明》、公司文件、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《房屋租赁合同》、租金凭据、《解约告知函》、邮寄凭证、公证书、门楼牌编号证明信、照片及示意图、北京市海淀区固定资产投资项目立项登记备案通知书、北京市规划委员会海淀分局规划意见书、北京市海淀区环境保护局《关于对北京葡萄酒厂服务用房项目影响审查的批复》、北京市消防局《建筑消防设计防火审核意见书》、北京市城市建设档案馆《城市建设工程办理竣工档案登记表》、北京市海淀区固定资产投资项目立项登记备案通知书等材料予以证明。博雅汽修公司对北京一轻控股有限责任公司《情况说明》、公司文件等材料的真实性不予确认;对红星公司提交其他证据材料的真实性予以认可，但否认收到红星公司寄送的《解约告知函》，对红星公司提交上述证据所要证明的内容提出异议，不予认可。博雅汽修公司就答辩意见及反诉请求提交2004年以后三份《房屋租赁合同》、房产证明、与建筑相关的手续材料、2013年以后房租及水、电费发票;新建、修缮房屋票据复印件、田村路街道“三合一”高风险密集居住场所隐患整改复查验收单复印件、要求立即供电函及邮单，停电后现场照片及光盘等材料予以证明。红星公司对《房屋租赁合同》、房产证明、与建筑相关的手续材料、2013年以后房租及水、电费发票、田村路街道“三合一”高风险密集居住场所隐患整改复查验收单复印件、要求立即供电函及邮单，停电后现场照片及光盘等材料的真实性没有异议，但对博雅汽修公司所要证明的部分内容提出异议，不予认可。对新建、修缮房屋票据复印件的真实性及证明目的不予认可。经释明，红星公司、博雅汽修公司坚持依据各自请求，分别申请相关司法鉴定。2018年12月10日，北京京城捷信房地产评估有限公司针对红星公司申请鉴定内容出具鉴定报告，估价结果为：估价对象房地产2016年7月19日的房地产租金价值1.96元/日/㎡，2017年7月19日的房地产租金价值2.08元/日/㎡，2018年7月19日的房地产租金价值2.2元/日/㎡;自2010年7月1日至2016年7月18日期间的房地产租金总额为258.11万元。同日，北京京城捷信房地产评估有限公司针对博雅汽修公司申请鉴定内容出具鉴定报告，鉴定结论为：确定估价对象房地产（规划服务用房中局服部556平方米）在价值时点2018年8月23日的市场价值为1439.94万元，估价对象鉴定房地产单价：25898元/平方米。2019年7月29日，首信（北京）国际资产评估有限公司针对博雅汽修公司申请鉴定内容出具首信涉评报字[2019]第1071号《资产评估报告》，评估结论：经运用成本法，评估对象损失价值591066.55元。红星公司收到上述鉴定报告后，对鉴定机关分别对博雅汽修公司申请鉴定内容作出的鉴定报告提出异议，书面申请鉴定机关出庭质证。庭审中，北京京城捷信房地产评估有限公司派员出庭质证并提交《关于的回复》。首信（北京）国际资产评估有限公司以鉴定人员出国探亲，无法出庭为由，仅向本院提交《关于对首信涉评报字{2019}第1071号资产评估报告有关质询意见的回复函》。其中《关于的回复》的内容为：“受贵院委托，我公司对位于北京市海淀区x路x号工业用地上部分服务用房（报告编号：京城捷信20180300-SF087）涉案房地产市场价值进行了评估。并于2018年12月10日出具了房地产司法鉴定估价报告。2019年9月9日，我公司收悉由贵院寄来的《海淀区人民法院出庭通知书》，内附请求鉴定人员解答的问题，现就有关问题回复如下：1、我公司出具的报告已说明估价对象土地性质为划拨，评估过程中已充分考虑估价对象的土地性质。2、我公司出具的报告已说明估价对象土地使用权人为北京一轻控股有限责任公司。3、估价对象未取得《房屋所有权证》，但已取得北京市规划委员会海淀分局《规划意见书》[2003规海意字0071号]、《北京市海淀区固定资产投资项目立项登记备案通知书》【海发改[2005]32号】、北京市城市建设档案馆《城市建设工程办理竣工档案登记表》【建安竣档字[2014]1412】、《北京市固定资产预备项目转为正式项目通知单》【(2005)京发改投资（投资）便字第(109)号】。4、我公司做出鉴定的依据是北京市海淀区人民法院《司法鉴定委托书》，委托书要求对涉诉房屋（北京市海淀区x路x号南区房屋）556平方米的新建面积的市场价值进行评估。评估过程中已充分考虑估价对象的土地性质，扣除了估价对象应缴的地价款。5、我公司出具的报告的价值类型并不是损失价值，而是市场价值。6、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。房地产重置成本包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润、销售费用。7、被告作为承租人或者使用人能否成为鉴定报告确认的房屋交易价格权利人或者受益人，以及能不能以房屋市场交易价格作为被告损失认定的依据，这个不是由我公司进行确认的，我公司是按照北京市海淀区人民法院《司法鉴定委托书》的要求进行评估，为估价委托人审理案件提供价值参考。8、本估价报告的评估对象是房地产市场价值，既包括房屋，也包括土地，整体进行评估，无法区分房屋及土地额度与比例”;《关于对首信涉评报字{2019}第1071号资产评估报告有关质询意见的回复函》的内容为：“贵院转来的异议人北京红星酿酒集团公司对我公司出具的首信涉评报字(2019)第1071号资产评估报告有关质询意见的函，己于2019年9月9日收悉。根据异议人提出的问题，经对我公司依据的材料、计算过程、计算结果进行核对，现答复如下：一、本次评估完全是以委托方提供的资料为依据进行的，并根据委托方的委托要求对“北京红星酿酒集团公司擅自断电行为给北京博雅汽车修理有限公司造成的经营损失”进行评估。我们认为依据正确、程序合法，结论准确。本次评估报告的评估结论是按照时间顺序及相关联的内容进行划分、排序，分类计算出博雅汽修公司2017年、2018年的主营业务销售收入，保险代销收入、租赁收入及销售费用、管理费用、经营费用、应交的销售税、营业税等其他税费，反映的是博雅汽修公司2017年、2018年经营状况的客观情况。评估结论的假设前提是建立在评估基准日期前，同周期经营数据为正常经营状态下企业营业数据，对比评估基准日期间经营数据，判断企业是否存在经营利润亏损情况，并确定具体数额。至于经营损失是否是因为停电造成的因果关系不在我公司的资质权限判断范围内，无法给予答复。三、异议人提出是否购买了发电机、是否使用、是否真实等，同样涉及经营损失与停电造成的因果关系。异议人提出“原被告当事人及代理人对现场勘验记录及评估所需材料目录进行了签字确认”的依据是原、被告双方代理人签字确认的现场勘验记录确定的（后附现场勘验记录复印件）。”另查，2019年11月6日，红星公司以博雅汽修公司未经规划审批的建筑物已于2018年9月被行政执法机关依法拆除为由，撤回主张拆除博雅汽修公司在北京市海淀区x路x号x号x区（原加油站、原海淀区x路x号南区）投资形成的、未经规划审批的建筑物、构筑物及其附属设备、设施，恢复租赁、使用区域原状之请求。本院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。出租人在不定期租赁期间有权随时提出解除租赁合同。北京葡萄酒厂与博雅汽修公司于2010年6月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同履行期限届满后，红星公司与博雅汽修公司并未签订新的房屋租赁合同或补充协议，而博雅汽修公司继续使用租赁房屋并向红星公司交纳房屋租金至2016年6月30日，红星公司对此并未提出异议，故双方已形成不定期租赁合同。红星公司提交证据证明其于2016年7月22日进行“保全证据”公证，相关公证书载明红星公司委托代理人白泉英于2016年7月15日向博雅汽修公司邮寄《解约告知函》，邮寄送达地址为北京市海淀区x路x号。尽管博雅汽修公司坚持否认收到上述解约通知，但博雅汽修公司在本案诉讼中向本院邮寄诉讼材料时注明的邮寄地址即为北京市海淀区x路x号，而该地址与海淀区阜石路21号系同一地址，据此，本院有理由相信红星公司邮寄的解除合同通知已经到达博雅汽修公司。尽管博雅汽修公司提供证据证明红星公司于2016年7月以后仍在收取其交纳的水、电等费用,但红星公司在向博雅汽修公司送达解除合同通知后，未再收取博雅汽修公司支付的房屋租金，且在红星公司来院起诉时,其诉讼请求亦明确提出解除双方之间的房屋租赁合同,在无其他相反证据证明的情况下,红星公司与博雅汽修公司之间的不定期租赁合同应于红星公司的解约通知函邮寄到达博雅汽修公司时解除。现红星公司起诉主张确认双方之间的不定期租赁合同关系已于2016年7月18日解除，请求合理，于法有据，本院予以确认。博雅汽修公司否认收到红星公司于2016年7月15日邮寄的解约通知函，理由不成立，本院不予采信。合同解除后，博雅汽修公司负有及时腾退全部租赁房屋及场地的义务，虽然北京葡萄酒厂与博雅汽修公司于2010年6月13日重新签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋面积仅为112平方米，但根据查明事实，博雅汽修公司实际承租使用的合法批建房屋面积为703平方米，而红星公司现为上述合法批建房屋及相关场地的经营管理方，故红星公司有权在通知解除与博雅汽修公司之不定期房屋租赁合同时一并主张收回上述全部房屋及相关场地。据此，现红星公司起诉主张博雅汽修公司将占用的经过规划审批的房屋及相关区域（含前述房屋所附着土地以及房前，屋后由被告暂用土地）腾空、搬离、交还，请求合理，本院予以支持。诉讼中，红星公司以博雅汽修公司未经规划审批自建的建筑物已于2018年9月被行政执法机关依法拆除为由，撤回主张拆除博雅汽修公司在北京市海淀区x路x号x号南区（原加油站、原海淀区x路x号南区）投资形成的、未经规划审批的建筑物、构筑物及其附属设备、设施，恢复租赁、使用区域原状之请求，并无不当，本院予以准许。关于红星公司起诉主张博雅汽修公司按照鉴定机关出具的租金标准补交2016年7月18日以前的租金及逾期付款利息损失，并分期给付自2016年7月19日以后的租金及逾期付款利息损失之请求，虽然博雅汽修公司实际承租使用房屋面积超过合同约定的面积，但博雅汽修公司目前使用的房屋系其于2004年至2005年按照原房屋租赁合同约定以北京葡萄酒厂名义申请批建的服务用房，而建设服务用房的费用系博雅汽修公司按合同约定自行支付。在原房屋租赁合同到期终止履行后，北京葡萄酒厂与博雅汽修公司分别于2007年6月、2010年6月就同一租赁地点签订房屋租赁合同时，北京葡萄酒厂均未将博雅汽修公司承租使用房屋面积调整为审批改建后的房屋面积，而博雅汽修公司亦未在合同中提出相关补偿要求，在双方对租赁房屋的实际使用面积均应明知的情况下，不能当然得出博雅汽修公司在承租房屋期间无偿使用租赁合同以外批建房屋面积的结论。此外，根据本案查明事实，参照红星公司申请鉴定的房屋租金标准，至红星公司通知解除其与博雅汽修公司之间不定期房屋租赁合同时，博雅汽修公司原先以北京葡萄酒厂名义申请投资建房费用与其承租使用超出合同约定房屋面积的合理费用基本相当，在无相反证据证明的情况下，红星公司依据鉴定机关出具的房屋租金标准另行主张博雅汽修公司补交合同约定房屋面积以外的房屋使用费及逾期付款损失，缺乏依据，理由不成立，本院不予支持。由于博雅汽修公司至今仍在占用红星公司管理的上述房屋及区域，且自2016年6月30日以后亦未支付合同约定租金及合同解除以后的相关房屋使用费，故本院将依据查明事实，并考虑红星公司已于2017年11月29日提前将博雅汽修公司占用房屋断电等客观情况，酌情判处博雅汽修公司应当支付的相关费用。关于红星公司起诉主张博雅汽修公司支付2016年7月1日以后逾期付款利息损失之请求，于查明事实不符，理由亦不成立，本院不予支持。关于红星公司起诉主张博雅汽修公司将与北京市海淀区x路x号2号南区（原加油站、原海淀区x路x号南区）建设相关的审批手续等原件全部返还，请求合理，于法有据，本院予以支持。关于博雅汽修公司反诉主张红星公司赔偿其断电损失之请求，因红星公司已通过通知解除合同方式解除与博雅汽修公司之间形成的不定期房屋租赁合同，博雅汽修公司在收到解除合同通知后，继续占用承租房屋，于法无据。据此，尽管红星公司于2017年11月将博雅汽修公司占用房屋断电，可能影响到博雅汽修公司的经营活动，但因红星公司的行为并未超出合理限制范围，故因此可能给博雅汽修公司造成的经营损失，应由博雅汽修公司自行承担。据此，本院对博雅汽修公司此项反诉请求，不予支持。关于博雅汽修公司反诉主张红星公司补偿其投资建房损失之请求，根据审理情况，博雅汽修公司在承租红星公司管理出租房屋期间，并未对承租房屋进行过审批改建，而北京葡萄酒厂在与博雅汽修公司签订房屋租赁合同时，亦未在合同中约定对博雅汽修公司之前投资建房产生的费用进行补偿，且根据本案查明事实，博雅汽修公司在投资建房过程中产生的费用与其实际使用承租房屋面积产生的合理费用大致相当，在此情况下，博雅汽修公司坚持依据鉴定机关出具的相关房屋面积的市场价值反诉主张红星公司补偿其前期投资建房费用，与事实不符，且于法无据，本院无法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京红星酿酒集团公司与北京博雅汽车修理有限公司之间的不定期租赁合同已于二〇一六年七月十八日解除；二、北京博雅汽车修理有限公司于本判决生效后十日内将占用的位于北京市海淀区x路x号（原x路x号）经过规划审批的房屋及相关区域（含前述房屋所附着土地以及房前，屋后由北京博雅汽车修理有限公司暂用土地）全部腾空、搬离、交还给北京红星酿酒集团公司;三、北京博雅汽车修理有限公司于本判决生效后十日内给付北京红星酿酒集团公司二〇一六年七月一日至二〇一六年七月十八日期间房屋租金九千四百八十元，二〇一六年七月十九日至二〇一七年十一月二十九日期间占用房屋使用费七十万元;同时按每月二万二千元的标准给付北京红星酿酒集团公司自二〇一七年十一月三十日起至实际腾退、搬离、交还全部房屋及场地时止占用房屋使用费;四、北京博雅汽车修理有限公司于本判决生效后十日内将与北京市海淀区x路x号x号x区（原加油站、原海淀区x路x号x区）建设房屋相关的审批手续等原件（包括：北京市海淀区固定资产投资项目立项登记备案通知书、北京市规划委员会海淀分局规划意见书、北京市海淀区环境保护局关于对北京葡萄酒厂服务用房项目影响审查的批复、北京市消防局《建筑消防设计防火审核意见书》、北京市城市建设档案馆《城市建设工程办理竣工档案登记表》、固定项目预报项目转为正式项目通知单、建筑总平面图等）全部交还给北京红星酿酒集团公司。五、驳回北京红星酿酒集团公司其他诉讼请求。六、驳回北京博雅汽车修理有限公司之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件鉴定费九万三千九百零八元（北京博雅汽车修理有限公司预付五万四千零九十九元，北京红星酿酒集团公司预付三万九千八百零九元），由北京红星酿酒集团公司负担二万三千五百元，已交纳;由北京博雅汽车修理有限公司负担七万零四百零八元，已交纳五万四千零九十九元，剩余一万六千三百零九元，于本判决生效后七日内交纳。本诉案件受理费三万一千零八十一元(北京红星酿酒集团公司已预付三千三百元)，由北京红星酿酒集团公司负担二万四千三百二十元，已交纳三千三百元，剩余二万一千零二十元，于本判决生效后七日内交纳;由北京博雅汽车修理有限公司负担六千七百六十一元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三万五千二百三十六元，由北京博雅汽车修理有限公司负担，已交纳八千六百元，剩余二万六千六百三十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  林宇军人民陪审员  武剑辉人民陪审员  李绥奇二〇一九年十一月二十日书 记 员  苏 宇