广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初1411号 原告：河池市众力汽车销售有限责任公司。住所：河池市金城江区西环路人民厂路口往南方向500米。统一社会信用代码：91451200MA5KD23GOH。 法定代表人：王定继，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。 被告：龚继勇，男，1973年8月26日出生，汉族，户籍地湖南衡东县，现住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：唐伟政，广西捷鑫律师事务所律师。 原告河池市众力汽车销售有限责任公司（以下简称众力公司）与被告龚继勇租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告众力公司的法定代表人王定继及其委托诉讼代理人罗挥得，被告龚继勇及其委托诉讼代理人唐伟政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众力公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认2018年4月25日被告与原告签订的《租赁合同》无效；二、判决被告赔偿原告建店及装修损失人民币1853025元；三、判决被告退回原告租房押金100000元；四、判决被告退回原告租房租金250000元；五、判决本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月23日，被告以自己拥有土地坐落在河池市金城江区土地用途为住宅用地、土地使用权类型为划拨、土地使用权面积为5328.71平方米、盖有河池市人民政府土地登记专用章、河池市国土资源局土地专用章和中华人民共和国国土资源部土地证书管理专用章的河国用（2010）第0297号《中华人民共和国土地使用权证》为由邀约王定继、凌立强作为股东成员签订股份合作协议书，成立河池市众力汽车销售有限责任公司，预计总投资600万元，持股比例为：龚继勇持总股份的33.33%，王定继持总股份的33.33%，凌立强持总股份的33.33%,龚继勇为法定代表人。股份合作协议书第四条第3项明确规定：由龚继勇股东作为本项目的运作总经理及负责本项目的所有事务和主持本公司的日常工作。股份合作不到两年，龚继勇退股，并于2018年4月25日作为转让方与王定继、凌立强作为受让方签订股权转让协议，协议约定：龚继勇持有众力公司的33.33%的股权，股权转让价格为155万元，转让给王定继股权为16.66%，转让给凌立强股权为16.66%，共计为33.33%。转让后，众力公司与厂家、银行及二网等所有债务与龚继勇无关，龚继勇配合办理众力公司股权变更登记手续和公司法人代表；龚继勇原欠股东凌立强100万元、王定继70万元，共计170万元，与凌立强、王定继应付给龚继勇的股权转让款155万元抵销之后龚继勇还欠15万元本金、利息332300元，本息共计482300元。龚继勇退股之后，于2018年4月25日以自己拥有河国用（2010）第0297号《中华人民共和国土地使用权证》为由作为出租方与众力公司作为承租方签订租赁合同，合同约定：租赁地点为河池市金城江区南环路人民厂路口往宜州方向500米（河池市大众管业有限责任公司前面靠左的一个展厅，面积约410平方米；厨房和前面的空地，约500平方米，右边的售后维修区，约540平方米；以及二楼办公室，约250平方米）；租赁期限自2018年4月25日至2023年4月24日止，租赁期限五年；租金为每年25万元，租金按年交付；租赁押金10万元。租赁合同第十一条约定：在租赁期内，出租方必须保证，所租场地与外界没有纠纷，能够正常使用公共通道，能够保持通畅，如果因甲方原因导致乙方不能正常营业，将双倍赔偿乙方建店及装修费用。同日被告收取原告押金10万元和第一年租金25万元。并配合原告办理众力公司新的工商营业执照，营业期限自2016年7月1日至2036年6月30日20年不变。谁知租赁合同签订一个多月，被告不断威胁原告工作人员，不断停原告的电，不断干扰原告经营，原告为此曾经于2018年6月5日、6月6日、6月7日三次向河池市公安局南桥派出所报案处理，但被告在原告多次报案后又于2018年6月23日用砖头堵拦原告的门面，不给客户进原告的门面，严重影响了原告的经营，目前众力公司己经处于破产边缘，合同目的无法实现。原告为此曾于2018年7月24日向金城江区人民法院提起（2018）桂1202民初1779号租赁合同纠纷案的民事诉讼。诉讼期间，原告经向河池市国土资源局、河池市政务不动产登记处、河池市金城江区国土资源局档案室查询了解得知，河国用（2010）第0297号土地使用权证这个证号实际的法定登记者为教育小区房改房用地的覃建录，不是龚继勇。为此，河池市金城江区国土资源局于2018年10月22日盖章出具“经本档案室查阅，未存有河池市金城江区龚继勇（身份证号）的土地登记档案材料”的书面证明。也就是说被告龚继勇出租给原告用作汽车销售场地所涉的河国用（2010）第0297号《中华人民共和国土地使用权证》是虚假的土地使用证。为进一步梳理案件的法律关系，原告不得己于2018年12月12日撤回对该案的起诉。原告己经产生的建店和装修费用2203025元。其他相关损失另计并视情况另行主张。原告认为，被告用虚假的河国用（2010）第0297号《中华人民共和国土地使用权证》诱导骗取原告股东王定继、凌立强与其出资成立河池市众力汽车销售有限责任公司后又将该虚假土地使用权证所涉场地及违章建筑出租给原告经营，损害了原告及第三人的合法财产权益，给原告造成了严重的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第（三）项、第（五）及最高人民法院法释[2009]11号《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条等规定，原被告双方于2018年4月25日签订的租赁合同应当属于无效合同。而本案合同无效是因为被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况、违背诚实信用原则造成，订立无效合同的过错责任应当由被告全部承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四十二条等规定，被告应当赔偿原告的所有经济损失。为维护自己的合法权益，原告特提起民事诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告龚继勇辩称，一、原、被告双方于2018年4月25日签订的租赁合同有效，被告用于出租的场地和8间简易生产用房，不是违法违规建筑物，是原告在经营期间于2016年12月将被告原来的8间生产用房拆除后建造成现在的状态，若是现场地上的建筑物系违法违章建造，也是原告的行为所致，一切损失由原告承担。二、被告没有强行故意造成原告无法经营，原告的经营并没有因停电造成影响。三、被告没有收到原告支付的25万元租金和10万元押金，即便收到了25万元租金和10万元押金，原告也没有要求被告退回的权利，而且被告还要求原告继续支付租金至确定合同解除之日止。 本院经审理认定事实如下：2016年6月23日，龚继勇、王定继、凌立强三人签订《股份合作协议书》，一致同意合作经营河池市众力汽车销售有限责任公司，项目地址河池市南环路人民厂往宜州方向500米，由龚继勇任公司法人代表，王定继、凌立强任公司股东，项目预计总投资600万元，持股比例为：龚继勇持总股份33.33%，王定继持总股份33.33%，凌立强持总股份33.33%。2016年7月1日，众力公司在河池市工商管理局办理了营业执照，法定代表人为龚继勇。 2018年4月25日，龚继勇、王定继、凌立强三人签订《股权转让协议》，龚继勇持有众力公司的33.33%股权转让价格155万元，分别转让给王定继、凌立强各16.66%，转让后，众力公司所有债务与龚继勇无关，龚继勇必须配合王定继、凌立强办理众力公司股权变更登记手续和公司法人代表。 2018年4月25日，龚继勇作为甲方与作为乙方的众力公司签订《租赁合同》，王定继、凌立强作为众力公司的代表在合同上签名并加盖众力公司公章。该租赁合同约定：一、租赁地点为河池市金城江区南环路人民厂路口往宜州方向500米（河池市大众管业有限公司前面靠左的一个展厅，面积约410平方米），厨房和前面的空地约500平方米，右边的售后维修区约540平方米，以及二楼办公室约250平方米出租给乙方使用；二、租赁期限自2018年4月25日至2023年4月24日止，租赁期5年；三、租赁租金：每年租赁租金25万元，租金按年交付；四、乙方向甲方交付押金10万元，乙方未满期退租则押金不退，合同到期退回押金；……六、在承租期内，乙方不准破坏展厅二楼办公区、售后维修区等所有的基础设施和装修；七、乙方在承租期内必须自行承担自己使用的水电费，水电费按电力部门和自来水公司价格收取；……十一、在租赁期内，甲方必须保证所租场地与外界没有纠纷，能够正常使用公共通道，能够保持通畅，如果因甲方原因导致乙方不能正常营业，将双倍赔偿乙方建店及装修费用。合同还对双方的权利义务进行了其他约定。同日，龚继勇出具收到众力公司押金10万元和2018年4月25日至2019年4月24日租金25万元的收条。 2018年4月28日，众力公司法定代表人由龚继勇变更为王定继。 2018年6月5日至7日，原告与被告发生纠纷，原告二位股东及股东凌立强的妻子连续3天分别向河池市公安局南桥派出所报案称，原、被告双方因合同纠纷，龚继勇拿钢管想打人和龚继勇不想租门面给原告就停了公司的电，原告股东怕发生肢体冲突等原因报案。原告提交了原告公司门面堆放水泥砖等的照片，认为被告停电、堆放水泥砖等行为已严重影响其经营，致其合同目的不能实现，被告认为水泥砖当时只是临时堆放，几小时就清理完。之后，原告因停电向旁边经营的河池市英红废旧物资有限责任公司接电使用，并向该公司支付电费。 2018年7月24日，原告向本院提起诉讼，请求法院判决：一、解除原、被告双方于2018年4月25日签订的《租赁合同》；二、被告赔偿原告建店及装修损失2216940元；三、退回原告租房押金10万元；四、被告退回原告租房租金25万元；五、案件受理费由被告承担。诉讼期间，原告向河池市金城江区国土资源局查档，该局出具证明：未存在有河池市金城江区龚继勇的土地登记档案材料。原告认为，被告以被告出租给原告用作汽车销售场地所涉的河国用（2010）第0297号《中华人民共和国土地使用权证》是虚假的土地使用证，遂于2019年12月12日以向公安机关报案为由向本院申请撤诉，本院于同日作出（2018）桂1202民初1779号民事裁定，准许原告撤诉。 被告用于出租的场地是其与杨善强、唐英三人于2013年4月22日共同向水洞八组承租的，租赁期限自2013年1月1日起至2025年12月31日止。被告用其租赁的场地作为河池市大众管业有限责任公司（法定代表人龚继勇，以下简称管业公司）的经营场所。2013年9月12日，河池市城市管理综合执法局发文给河池市金城江区工商行政管理局（河综执函〔2013〕150号）《关于河池市大众管业有限责任公司违法占地案相关情况的函》，写明管业公司非法占地，该局根据相关法律法规依法对管业公司进行了行政处罚，因我市对土地违法案件中依法没收的违法占地上的建筑物，尚未制定具体的处置办法，所以，对该案的地上建筑无法处置。鉴于管业公司自觉缴纳罚款，主动纠正违法行为，现其正在办理用地审批手续，该局建议给管业公司办理相关工商登记手续。被告租赁给原告的场地与管业公司经营场地均是被告向水洞八组租赁的同一块场地。原告股东王定继、凌立强与被告龚继勇三人合伙经营的众力公司成立后，在公司经营场地上进行了钢架棚建设。2016年11月21日，河池市城市管理综合执法向众力公司送达《责令停止违法行为通知书》，认为众力公司于2016年11月21日在河池市金城江区人民厂路口（往南500米）进行钢架棚建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令众力公司立即停止违法行为。至今，众力公司建设的钢架棚未能办理建设工程许可证或临时建设工程许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证等手续。 2019年4月，原告已搬出租赁场地。 另查明，原告诉请被告赔偿的建店及装修费用损失1853025元，均为原告股东王定继、凌立强及被告龚继勇三人合伙期间建店及装修产生的费用。王定继、凌立强及龚继勇三人合伙期间的众力公司的经营场所与现原告众力公司的经营场所相同，亦是向龚继勇承租的。 以上法律事实，有原告提交的河国用（2010）第0297号土地使用权证、股份合作协议书、公司执照、股权转让协议、借条、结算单、租赁合同、押金收条、租金收条、河池市金城江区国土资源局及河池市公安局南桥派出所分别出具的证明、微信聊天记录、现场照片、水电费明细表、员工证明、员工通讯录、河池市英红废旧物资有限责任公司证明、电费收据、（2018）桂1202民初1779号民事裁定书、建店及装修票据、湖南猎豹汽车股份有限公司销售总部网络管理部证明，被告提交的住所（经营场地）使用承诺书及登记表、场地租赁合同、场地使用证明、住所（经营场地）使用证明、照片、河池市城市管理综合执法局行政执法调查通知书和责令停止违法行为通知书、关于河池市大众管业有限责任公司违法占地案相关情况的函、场地租赁合同、租赁合同、证人余某出庭所作的证言，本院依职权对杨善强所作的询问笔录，双方当事人陈述、庭审笔录等证据在卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉诉展厅、厨房、办公室等均属于临时建筑，未经相关部门批准建设，符合上述司法解释的规定，应认定原告与被告之间的租赁合同无效。 关于原告请求赔偿原告建店及装修损失的问题，因原告主张的建店及装修费用均发生在原告股东王定继、凌立强与被告龚继勇三人合伙经营众力公司期间，属于合伙经营期间及合伙经营期间向被告承租场地时共同投资建设，不是本案租赁合同签订后因另外装修产生的费用，故本案不予审理。 关于原告请求退回租房押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案租赁合同无效，被告应当返还原告租房押金10万元。 关于原告请求退回原告租房租金的问题。虽然原、被告双方签订的租赁合同无效，但原告实际占有使用了租赁房屋，原告仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原告从2018年4月25日签订租赁合同开始使用租赁房屋至2019年4月搬出，已使用一年，应按合同约定的租金标准支付一年的房屋占有使用费，故原告要求退还租房租金25万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告河池市众力汽车销售有限责任公司与被告龚继勇于2018年4月25日签订的《租赁合同》无效； 二、被告龚继勇退回给原告河池市众力汽车销售有限责任公司租房押金10万元； 三、驳回原告河池市众力汽车销售有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费24424元（原告已预交12212元），由原告河池市众力汽车销售有限责任公司负担23314元，由被告龚继勇负担1110元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王立群 审 判 员  温淑艳 人民陪审员  韦华君 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  韦京辰 书 记 员  王振院 附：本判决主文所用引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 义务人履行义务的方式告知 义务人履行金钱给付义务（含诉讼费），可以直接支付给权利人，也可以将履行款存入本院账户（户名：河池市金城江区人民法院；账号：20×××99；开户行：中国农业银行河池分行东江分理处）由本院转交给权利人，汇款请注明案号、汇款用途。 请保管好你的义务履行凭证。 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-2252170