福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初2652号 原告：李春祥，男，1986年12月12日出生，汉族，住福建省连城县。 原告：黄平香，女，1991年7月13日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：涂睿，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杨润,福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师 被告：李爱媛，女，1971年10月10日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 原告李春祥、黄平香与被告李爱媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春祥、黄平香委托诉讼代理人涂睿、李杨润、被告李爱媛的委托诉讼代理人陈永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春祥、黄平香向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除李春祥、黄平香与李爱媛签订的《房地产订购合同》（房产估价558000元）。二、请求依法判令李爱媛双倍返还李春祥、黄平香支付的定金60000元。事实和理由：2019年9月12日，李春祥、黄平香通过中介连城县新家源房地产经纪有限公司与李爱媛签订了《房地产定购合同》，合同约定：双方在2019年9月30日前签正式买卖合同时，李春祥、黄平香支付李爱媛购房首付款200000元（含定金），剩余房款358000元在李爱媛契税满二年且不动产证出证后45天内由李春祥、黄平香一次性付清给李爱媛。李春祥、黄平香于签订《房地产定购合同》的当日，向李爱媛支付认购定金30000元，该30000元有李爱媛出具的《收条》为证。李爱媛收到定金后几天内，以着急筹钱为由违约，即李爱媛欲使李春祥、黄平香在2019年12月付清房款并过户，否则就将该房屋转卖他人。因李爱媛该房屋所缴契税未满2年，李春祥、黄平香如提前办理过户手续，则会因此多支出一笔费用，李春祥、黄平香未同意李爱媛提前付款并过户的提议，并坚持按照《房地产定购合同》的约定履行合同义务。李爱媛与李春祥、黄平香协商未果，明确表示不愿将房屋再卖给李春祥、黄平香，且至今未退还定金给李春祥、黄平香。根据双方签订的《房地产定购合同》的约定，若李爱媛违约不卖该房产，除退还李春祥、黄平香定金外，须支付李春祥、黄平香相同于定金数额的违约金。且根据定金罚则的规定，李爱媛不履行约定的债务，应双倍返还定金。但李爱媛并未依约承担违约责任。综上所述，李爱媛违约的事实清楚，证据充分。因李爱媛的违约行为侵犯了李春祥、黄平香的合法权益，故为维护李春祥、黄平香的利益，特向法院提起诉讼，望贵院判如所请。 李爱媛辩称，一、李春祥、黄平香与李爱媛及连城县新家源房地产经纪有限公司于2019年9月12日签订的《房地产定购合同》属于无效合同，故李春祥、黄平香请求判决解除的诉讼请求没有法律依据。本案所买卖房屋属于末取得权属证书的预售商品房。根据《中华人民共和国和城市房地产管理法》“第三十八条下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……。第四十六条：商品房预售的，商品房预购人江购买的末竣工的预售商品房再行转让问题，由国务院规定。”国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见通知（国办发2005[26]）也明确规定“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让’’。因此，转让预售商品房的行为属于违反国家法律、行政法规强制性规定的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反国家法律、行政法规强制性规定。”的规定，李春祥、黄平香与李爱媛及连城县新家源房地产经纪有限公司于2019年9月12日签订的《房地产定购合同》属于无效合同。因此，李春祥、黄平香请求判决解除合同的诉讼请求没有法律依据。二、鉴于《房地产定购合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力”的规定，《房地产定购合同》中关于违约责任的约定自然不具备法律效力。因此，李春祥、黄平香主张双倍返还定金的诉讼请求没有法律依据。三、鉴于合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，李爱媛愿意返还给李春祥、黄平香30000元。四、合同无效，李爱媛并没有过错。预售商品房是否可以再次转让的问题，李爱媛作为普通老百姓并不知情。但中介方连城县新家源房地产经纪有限公司作为专业的房产中介机构是应当知道的，因此，如果因合同无效给合同双方造成损失的话，也应当由连城县新家源房地产经纪有限公司承担责任。五、合同签订后，李爱媛鉴于自己的财务情况，希望在2019年12月份就完成房屋买卖的交易，只是认为可能发生2万多元的税费的承担问题双方意见不一致而未能签订正式的卖合同。在双方协商过程中，李爱媛也一直表示愿意卖房。《房地产定购合同》签订后，李爱媛至今只收到定金，李春祥、黄平香并没有按约定在9月30日前支付贰拾万首付款。李春祥、黄平香诉称的李爱媛明确表示不愿意将房屋卖给李春祥、黄平香的主张不是事实。综上所述，李春祥、黄平香的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。李爱媛同意返还所收取30000元，以了结此次纠纷。 本院经审理认定事实如下：2018年6月12日，李爱媛与连城乾景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买座落于连城县商品房，商品房建筑面积为89.22㎡，总价款为451000元。《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”。2019年9月12日，李春祥、黄平香作为甲方通过中介连城县新家源房地产经纪有限公司与李爱媛作为乙方签订了《房地产定购合同》，该《房地产定购合同》约定：“……。第二条：甲方同意将座落于连城县莲峰镇乾景花园3号楼606房产出售给乙方。其产权情况：房屋产权面积（含公摊）为89.22㎡，另有附属物杂物间一个，面积（含公摊）约为8㎡。产权说明：该房产的《不动产权证》待办。甲方全款购买的。第三条价格：上述房地产甲乙双方约定以套（含附属物）合汁人民币大写伍拾伍万捌任元整（￥558000.00元）成交。成交细目：1．甲方已缴交的公共维修基金2、毛坯。签订本协议时，乙方支付甲方认购定金合计人民币（大写）叁万元整（￥30000.00元）该定金经由新家源中介公司监管账户转至甲方账户。第四条付款方式：1、双方议定在2019年9月30日前签正式买卖合同时，乙方支付甲方购房首付款人民币（大写）贰拾万元整（￥200000.00元含定金），2．剩余房款人民币大写叁拾伍万捌仟元整（￥358000.00元）在甲方契税满二年且不动产证出证后45天内由乙方一次性付清给甲方。第五条税费承担：……。第六条违约责任：……。”。李春祥、黄平香于签订《房地产定购合同》的之日通过连城县新家源房地产经纪有限公司支付李爱媛定金30000元，李爱媛出具“兹收到李春祥身份证号码：3508250986××××××××购买本人座落于的购房定金人民币大写叁万元整（￥30000.00元），该定金经由新家源房产林水炎账户转至本人（卖方）账户”的收条给李春祥、黄平香收执。后因双方对剩余房款358000元的付款期限有争议，双方未于2019年9月30日前签订正式买卖合同，李春祥、黄平香也未支付李爱媛购房首付款200000元。李春祥、黄平香和李爱媛签订《房地产定购合同》时,李爱媛所有的连城县商品房尚未办理产权登记手续。 本院认为，根据本案查明的事实，李爱媛系将其未依法登记领取权属证书的未竣工的预售商品房再行转让给李春祥、黄平香，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产,不得转让:……;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第四十六条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”、《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定:“七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为”。上述规定明确禁止商品房预购人将购买的未依法登记领取权属证书的和未竣工的预售商品房再行转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”。因此李春祥、黄平香与李爱媛签订的《房地产定购合同》实质是预售商品房再转让合同,该合同具备了合同的形式要件,但违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效合同。李爱媛辩解双方签订的《房地产定购合同》无效的意见成立，本院予以采信，李春祥、黄平香主张合同有效，要求解除合同并支付双倍定金的诉请本院不予支持，予以驳回。至于合同被确认无效后果的处理,因李春祥、黄平香在本院释明后，仍坚持双方签订的《房地产定购合同》有效，不同意变更诉讼请求，故在本案中不作处理。 依照《中华人民共和国城市房产管理法》第三十八条、第四十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条规定，判决如下： 驳回李春祥、黄平香的全部诉讼请求。 案件受理费9980元，减半收取4990元，由李春祥、黄平香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员  马勋彪 二〇一九年十一月二十九日 法官助理江爱香 书记员黄晓晖（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” -7-