文书内容湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1291民初268号原告：杨玲，女，1968年3月15日出生，苗族，住洪江区。原告：郭少华，男，1972年1月21日出生，汉族，住洪江区。被告：怀化市金牛房地产有限公司，住所地洪江区栗子湾36号。法定代表人：刘志军，系该公司董事长。原告杨玲、郭少华与被告怀化市金牛房地产有限公司（以下简称金牛房地产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告杨玲、郭少华,被告金牛房地产公司的法定代表人刘志军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玲、郭少华向本院提出诉讼请求：1、请求判处金牛房地产公司拆除×小区3栋楼顶层平台建筑物,归还业主共有共用；2、判决×小区3栋三层平台归业主共有,退还已售平台归业主共有,退还已售平台款项归业主共有,共用平台一律不得出售;3、请求判处金牛房地产公司支付晒衣架费用损失1500元;4、判令金牛房地产公司复原由其出资修建后又私自拆除的晒衣架;5、本案诉讼费由金牛房地产公司承担。事实和理由：洪江区×小区3栋,共计17层,于2018年8月交付业主使用后,就陆续有人在顶层施工砌墙,修建封闭通道等,经了解是开发商以捆绑的方式将顶层平台出售给所属楼层的业主。杨玲、郭少华认为,顶层平台应归全体业主共有,故提起诉讼。本案开庭审理过程中,杨玲、郭少华当庭变更诉讼请求为:1、判令确认×小区3栋1号户型及4号户型顶层平台为×小区3栋全体业主所有；2、判令金牛房地产公司拆除设置于×小区3栋1号户型及4号户型顶层平台上妨碍业主使用楼顶平台的构筑物。金牛房地产公司辩称:杨玲、郭少华确系×小区3栋的业主。2019年3月以来,金牛房地产公司根据建设规划和房屋设计及建筑安全的要求,对×小区3栋楼道通往楼顶的防护门、楼顶屋面的防水、绿化、阳光房专属区域的隔离墙等扫尾工程进行正常施工,杨玲、郭少华纠集部分人员阻挠施工,将防护门撞坏,在相关部门的协调下,此事态才得以平息。当金牛房地产公司在砌墙隔离“阳光房”专属与共用区域时,杨玲、郭少华又召集一帮人先后多次将砌好的隔离墙推倒,金牛房地产公司向公安部门报案,同时也向洪江区住房和城乡建设局及相关部门报备,政府相关部门组织相关专业人员,多次到现场勘察,形成了《关于金牛×小区3、4号楼业主信访诉求情况汇报》,该材料确认:×小区3、4号楼顶层是复式楼,上层户外为顶楼用户专属使用区域。金牛房地产公司提交的相关证据也充分证明了×小区3栋建设工程是依法施工的,同时根据建筑设计图纸的要求:×小区3栋顶层是复式楼,为顶楼用户专属使用空间,应与顶楼共用空间砌墙进行隔离。×小区3号楼顶楼残留的建筑垃圾,是杨玲、郭少华等人将金牛房地产公司砌好的建筑物推倒后残留下来的,杨玲、郭少华应对自己的行为承担责任。临时性防护门是金牛房地产公司采取的临时性安全保护措施,待施工完成后,临时性防护门会被拆除,建筑垃圾也会被清理。综上,金牛房地产公司×小区3栋的施工建设是合法合规的,×小区3栋1号户型和4号户型的专属空间和公共空间是明晰的,金牛房地产公司没有任何侵害杨玲、郭少华权益的行为,请求法院驳回杨玲、郭少华的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对杨玲、郭少华提交的4号户型楼顶平台图片2张,该图片拍摄的系该处之前的状况,至开庭时,该处铁皮墙已被推倒,本院不予采信;2、对金牛房地产公司提交的洪区发改[2012]92号《关于“×小区3、4号楼”项目予以备案的批复》复印件、国有土地使用证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、建设工程施工图送审意见表复印件，施工图设计文件审查综合结论意见复印件、商品房预售许可证复印件、竣工验收备案表复印件、建设工程消防验收意见书复印件各1份,上述证据来源合法,内容客观真实,与本案存在关联性,且杨玲、郭少华无异议,本院予以采信;3、对金牛房地产公司提交的设计变更通知单复印件1份,不能证明金牛房地产公司欲证明的事实,本院不予采信;4、对金牛房地产公司提交的2014年3月×小区3#楼平屋顶平面图复印件1份,该复印件加盖有洪江区自然资源局的公章,该证据来源合法,内容客观真实,本院予以采信;5、对金牛房地产公司提交的2017年3月×小区3#楼屋顶花园平面图复印件1份,该复印件未经规划部门盖章,不能证明金牛房地产公司欲证明的事实,本院不予采信;6、对金牛房地产公司提交的2014年3月×小区3#楼坡屋顶平面图复印件1份,该复印件加盖有洪江区自然资源局的公章,证据来源合法,内容客观真实,本院予以采信。为查明本案事实,本院依职权调取了2014年3月×小区3#楼平屋顶平面图复印件1份及2019年3月25日勘测成果表1份,杨玲、郭少华、金牛房地产公司均无异议,该证据来源合法,内容客观真实,与本案存在关联性,本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金牛房地产公司系×小区3栋的开发商,该工程于2015年5月26日开始施工,2018年7月26日竣工验收,2018年12月21日消防验收合格,2019年1月9日进行了竣工验收备案。2018年3月3日,杨玲与金牛房地产公司签订了《商品房买卖合同》,购买了该栋楼的×号房,该房屋已交房。2017年7月7日,郭少华及其妻子郭慧芳与金牛房地产公司签订了《商品房买卖合同》,购买了该栋楼的××号房,该房屋已交房。上述房屋尚未办理不动产权证书。约2019年3月至5月,金牛房地产公司开始在×小区3栋楼顶平台施工修建砖墙,后因该栋楼业主阻挠,金牛房地产公司在原本打算修建砖墙的地方竖立了铁皮墙,后被业主推倒,目前砖头及被推倒的铁皮墙仍被放置在4号户型楼顶平台上。另金牛房地产公司在该栋楼楼顶平台1号户型通往4号户型的过道上焊装了铁皮门一扇,金牛房地产公司认可该铁皮门应予以拆除。本院认为：本案系建筑物区分所有权纠纷,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(一)项规定,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,应当认定为共有部分。本案双方诉争的×小区3栋1号户型、4号户型楼顶平台即属于屋顶,应为全体业主共有。杨玲、郭少华与金牛房地产公司分别就×小区3栋×号、××号签订了《商品房买卖合同》,并已实际占有了该两套房屋,杨玲、郭少华取得了业主的身份。但杨玲、郭少华作为单个业主不能主张全体业主的权利。《中华人民共和国物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此,杨玲、郭少华作为业主对×小区3栋1号户型、4号户型楼顶平台享有共有权。金牛房地产公司主张其在×小区3栋的施工过程中,对于楼顶平台设计进行了变更,并提供了怀化市建筑设计研究院于2017年3月绘制的×小区3栋屋顶花园平面图1份,认为根据该规划设计图,本案诉争的部分平台应为阳光房复式楼专属区域。根据相关规定,建设单位变更设计应当履行向城乡规划主管部门提出申请等程序,但金牛房地产公司未提供证据证实其履行了相关程序,因此,金牛房地产公司以该设计图纸主张诉争的部分平台专属于某一特定房屋的主张,本院不予认可。另×小区3栋已于2018年7月26日竣工验收,并于2019年1月9日进行了竣工验收备案,从诉争平台现状来看,金牛房地产公司主张的专属于某一特定房屋的平台并不具备排他使用的特征,金牛房地产公司未提供充分的证据证明其主张成立。对于杨玲、郭少华要求金牛房地产公司拆除平台上铁皮门的诉讼请求，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行营利性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，人民法院应予支持。金牛房地产公司作为建设单位擅自占用业主共有部分楼顶平台焊装铁皮门,显然侵犯了杨玲、郭少华及其他业主的合法权益，已构成侵权,对于杨玲、郭少华要求金牛房地产公司拆除铁皮门的诉讼请求，本院予以支持。对于金牛房地产公司在×小区3栋4号户型楼顶平台堆放的砖头及铁皮,已经超出了金牛房地产公司对楼顶平台的合理使用,对于杨玲、郭少华要求金牛房地产公司将堆放在平台的砖头及铁皮予以清理的请求,本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款第(一)项、第十四条第一款规定，判决如下：一、杨玲、郭少华对洪江区×小区3栋1号及4号户型楼顶平台享有共有权；二、怀化市金牛房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除×小区3栋楼顶1号户型通往4号户型的过道上焊装的铁皮门,并清除堆放在×小区3栋4号户型楼顶平台的砖头及铁皮；三、驳回杨玲、郭少华的其他诉讼请求。案件受理费80元，由怀化市金牛房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  刘**审 判 员  朱彩红人民陪审员  陶艳平二〇一九年十一月十八日法官 助理  肖红艳书 记 员  王子晔本案适用法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。