苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初2745号原告（申请执行人)：苏州全承金盛融资担保有限公司，统一社会信用代码9132059458370157XH，住所地苏州工业园区苏惠路98号苏州国检大厦610室。委托诉讼代理人：吴怯，江苏恒之律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿杰，江苏恒之律师事务所律师。被告（案外人）：郭小铭,男，1979年9月21日出生，汉族，户籍所在地苏州市虎丘区。被告（案外人）：薛娟，女，1981年6月26日出生，汉族，户籍所在地苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：徐庭辉，江苏剑群律师事务所律师。被告（被执行人）：苏州市宇龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205947293135628，住所地苏州工业园区娄葑南摆宴街鸿利达大厦。法定代表人：陆海宇。破产管理人：苏州资产管理有限公司。委托诉讼代理人：孙雨，系公司职员。委托诉讼代理人：钱子萍，系公司职员。被告（被执行人）：江苏省常熟宇龙集团有限公司，统一社会信用代码9132058175461237XE，住所地常熟市辛庄镇。法定代表人：陆海宇。破产管理人：浙江光正大律师事务所。委托诉讼代理人：吕洁，江苏新天伦律师事务所律师。被告（被执行人）：常熟星海房地产发展有限公司，统一社会信用代码913205816082481350，住所地常熟市辛庄镇合泰村。法定代表人：陆海宇。破产管理人：苏州华明联合会计师事务所（普通合伙）。委托诉讼代理人：吴富，苏州华明联合会计师事务所项目经理。被告（被执行人）：常熟万基国际进出口贸易有限公司，统一社会信用代码913205815713890485，住所地常熟东南经济开发区黄浦江路出口加工区B区。法定代表人：陆海宇。破产管理人：浙江光正大律师事务所。委托诉讼代理人：吕洁，江苏新天伦律师事务所律师。被告（被执行人）：东南仓储（常熟）有限公司，统一社会信用代码91320581579520872A，住所地常熟东南经济开发区黄浦江路出口加工区B区。法定代表人：陆频。破产管理人：江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所。委托诉讼代理人：张轩，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告（被执行人）：常熟大酒店有限公司，统一社会信用代码913205811420736002，住所地常熟市金沙江路18号。法定代表人：陆海宇。破产管理人:江苏百年东吴律师事务所。委托诉讼代理人：刘卿涛，江苏百年东吴律师事务律师。委托诉讼代理人：朱鑫华，江苏百年东吴律师事务实习律师。被告（被执行人）：陆海宇，男，1954年7月9日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：张靖薇，女，1980年10月2日出生，汉族，住苏州。原告苏州全承金盛融资担保有限公司（以下简称“全承金盛公司”）与郭小铭、薛娟、苏州市宇龙房地产开发有限公司、江苏省常熟宇龙集团有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟万基国际进出口贸易有限公司、东南仓储（常熟）有限公司、常熟大酒店有限公司、陆海宇执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告全承金盛公司的委托诉讼代理人瞿杰，被告郭小铭及郭小铭、薛娟的共同委托诉讼代理人徐庭辉，被告江苏省常熟宇龙集团有限公司、常熟万基国际进出口贸易有限公司的共同委托诉讼代理人吕洁，被告东南仓储（常熟）有限公司委托诉讼代理人张轩到庭参加诉讼，被告苏州市宇龙房地产开发有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟大酒店有限公司、陆海宇经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告全承金盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销2019苏0591执异19号民事裁定；2、确认准许并恢复对常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月1日，园区法院依据原债权人苏州高新区启利盛五金机电经营部的申请作出了(2016)苏0591民初822号民事裁定书，裁定查封被告苏州市宇龙房地产开发有限公司、江苏省常熟宇龙集团有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟万基国际进出口贸易有限公司、东南仓储（常熟）有限公司、常熟大酒店有限公司、陆海宇（以下将上述被告合并简称为“债务人”）相应价值财产。上述债务发生期间，债权人就已了解债务人的部分资产状况，并在诉讼时，申请调查了常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室的权属情况，根据登记信息显示该房产为被告常熟星海房地产发展有限公司的待售商品房。2016年2月5日，园区法院查封了该房产。2018年6月，苏州高新区启利盛五金机电经营部将(2016)苏0591民初822号判决书确定的债权转让给了原告。2018年9月17日，园区法院受理了原告与债务人间关于上述判决确定的债权债务执行纠纷一案。2018年10月15日，法院作出(2018)苏0591执恢436号之一执行裁定书，裁定拍卖常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室房产。2018年10月17日，法院将裁定书和拍卖公告均张贴于涉案房产处。2018年10月25日，法院确定了鉴定机构。2018年11月27日，涉案房屋的锁被依法更换。2019年2月2日，原告收到涉案房产的评估报告，评估价为72.82万元。2019年2月28日，原告突然收到法院作出的(2019)苏0591执异19号执行裁定书，裁定中止执涉案房产。根据上述事实经过，2016年2月原债权人即根据债务人提供信息，并经查询确认涉案房屋的产权属于被告常熟星海房地产发展有限公司。后原告向法院申请财产保全，法院亦依法裁定查封该房产。2018年10月，法院裁定拍卖涉案房产并依法张贴公告。但(2019)苏0591执异19号执行裁定书中却载明被告郭小铭、薛娟在2011年、2012年就已经完成了与被告常熟星海房地产发展有限公司的房屋买卖并实际交付了房屋。但被告郭小铭、薛娟在查封前的四年时间内都未办理过户手续，且在房屋拍卖信息公告后亦无任何作为。涉案房屋的查封从开始至今已有三年之久，即使被告郭小铭、薛娟与被告常熟星海房地产发展有限公司之间的房屋买卖真实且实际交付，但被告郭小铭、薛娟对长期不办理过户手续也存在明显的过错，不符合执行异议成立的条件。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告郭小铭、薛娟辩称：（2019）苏0591执异19号民事执行裁定书认定的事实及适用的法律均无误。原告主张撤销该裁定书，缺乏相应事实和法律依据，应当予以驳回。被江苏省常熟宇龙集团有限公司、常熟万基国际进出口贸易有限公司答辩称：答辩人均已进入破产程序，原告也已向答辩人的破产管理人申报了债权。对于本案中原告的诉请内容，答辩人并不清楚，由法院依法裁决。被东南仓储（常熟）有限公司答辩称：答辩人已进入破产清算程序，且与案涉房屋无关联。另外，原告已向答辩人的破产管理人申报的债权金额为15694341.91元。被告苏州市宇龙房地产开发有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟大酒店有限公司、陆海宇未答辩。本院经审理认定的事实如下：苏州高新区启利盛五金机电经营部与被告苏州市宇龙房地产开发有限公司、江苏省常熟宇龙集团有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟万基国际进出口贸易有限公司、东南仓储（常熟）有限公司、常熟大酒店有限公司、陆海宇借款合同纠纷一案，本院于2017年2月24日作出了（2016）苏0591民初822号民事判决书，该判决书已经发生法律效力。该案的判决结果为：一、被告苏州市宇龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告苏州高新区启利盛五金机电经营部本金10814542.17元，并支付相应利息（计算至2015年8月26日的利息为197745.06元，之后以10814542.17元为本金，按月利率2%，从2015年8月27日计算至被告实际付款之日）；二、被告苏州市宇龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付苏州高新区启利盛五金机电经营部律师费300000元；三、被告苏州市宇龙房地产开发有限公司、江苏省常熟宇龙集团有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟万基国际进出口贸易有限公司、东南仓储（常熟）有限公司、常熟大酒店有限公司、陆海宇对被告苏州市宇龙房地产开发有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，被告江苏省常熟宇龙集团有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟万基国际进出口贸易有限公司、东南仓储（常熟）有限公司、常熟大酒店有限公司、陆海宇承担保证责任后，有权向被告苏州市宇龙房地产开发有限公司追偿。后苏州高新区启利盛五金机电经营部将上述债权转让给了原告全承金盛公司，全承金盛公司又向本院申请了执行，本院遂立案强制执行，与本相关的执行案件为（2018）苏0591执恢436号。本院于2016年2月5日查封了被执行人常熟星海房地产发展有限公司名下位于常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室房屋，并于2018年10月15日裁定拍卖该房屋。2019年2月，郭小铭、薛娟向本院提出执行异议，称其已于2011年8月即购买涉案的常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室房屋，要求法院依法解除对该房屋的查封。本院以（2019）苏0591执异19号案件予以立案受理，经审查后于2019年2月27日作出异议裁定书，裁定结果为：中止对常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室房屋的执行。原告苏州全承金盛融资担保有限公司对该裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。再查明：诉讼中，郭小铭、薛娟提交了其与常熟星海房地产发展有限公司签订于2011年8月11日的《商品房买卖合同》，合同载明房屋总价855000元。另根据郭小铭、薛娟提交的《中国工商银行个人购房借款/担保合同》、转账、销售不动产统一发票、贷款归还明细等证据，郭小铭、薛娟已于2012年的2月付清上述房款。另根据该二被告提交的物业费收据、垃圾清运费收据、装修押金收据、维修资金专用收据及其陈述，涉案常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室房屋已于2012年3月实际交付给郭小铭、薛娟。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《商品房买卖合同》、《中国工商银行个人购房借款/担保合同》、转账凭证、销售不动产统一发票、物业费收据、垃圾清运费收据、装修押金收据等证据及当事人的庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应承担相应的不利后果。根据最高人民法院相关司法解释的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下条件：1、在人民法院查封之前已经与该不动产所有权人签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已向该不动产所有权人支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，对于涉案的常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室的异议审查亦应参照上述构成要件予以判定。首先，关于房屋买卖合同的签订时间及房屋占有问题。根据郭小铭、薛娟提交的《商品房买卖合同》，该合同的落款时间为2011年8月11日即在本案所涉查封之前。另外，郭小铭、薛娟提交的物业费收据、垃圾清运费收据、装修押金收据、维修资金专用收据等证据能与其陈述的房屋已于2012年3月交付的内容相互印证，对此本院予以认可。故涉案房屋的交付时间亦在本院查封之前。其次，关于购房款项的支付。本案中，根据郭小铭、薛娟提交的《中国工商银行个人购房借款/担保合同》、转账、销售不动产统一发票、贷款归还明细等证据，涉案房屋的房款已于2012年2月份支付完毕。最后，关于涉案房屋产证未办理在郭小铭、薛娟名下的问题，郭小铭、薛娟与常熟星海房地产发展有限公司的房屋买卖合同签订于2011年，房款付清及房屋交付在2012年2月，而涉案查封的时间为2016年2月5日，房款付清、房屋交付与房屋被查封之间虽间隔有较长时间，但房屋产证的办理除了买受人配合还需要出卖人必要的协助，本案证据尚不足以证明系因郭小铭、薛娟的原因导致产证在法院查封时仍未办理的结果。综合上情况，本院认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于常熟市辛庄镇星海街1号6幢105室，郭小铭、薛娟所提异议符合法定条件，对于该套房屋应予以停止执行，原告的诉请本院不予支持。被告苏州市宇龙房地产开发有限公司、常熟星海房地产发展有限公司、常熟大酒店有限公司、陆海宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告苏州全承金盛融资担保有限公司的全部诉请。案件受理费12350元，由原告苏州全承金盛融资担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  赵群明人民陪审员  王 静二〇一九年十一月七日书 记 员  孙 琰