湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初7968号原告：王春明，男，1957年5月19日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告：王春平（聋哑人），男，1955年3月30日出生，汉族，住武汉市江汉区。手语翻译：潘淑文，武汉市第二聋哑学校高级教师。上列两原告共同委托诉讼代理人：王丹，湖北斯洋律师事务所律师。被告：熊静萍，女，1960年2月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周运镍，湖北民本律师事务所律师。第三人：武汉市江汉区房地产公司，住所地武汉市江汉区民意一路111号。法定代表人：肖汉江。委托诉讼代理人：熊慧，女，1984年9月16日出生，汉族，武汉市江汉区房地产公司员工，住武汉市江汉区。第三人：王艳（王春平和曾静冬之女），女，1985年8月3日出生，汉族，住武汉市江汉区。第三人：曾静冬（王春平之妻，聋哑人），女，1959年11月11日出生，汉族，住武汉市江汉区。手语翻译：潘淑文，武汉市第二聋哑学校高级教师。原告王春明、王春平与被告熊静萍及第三人武汉市江汉区房地产公司（以下简称江汉房地公司）、王艳、曾静冬确认合同效力纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）鄂0103民初5872号民事判决，被告熊静萍不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）鄂01民终2312号民事裁定：一、撤销本院（2018）鄂0103民初5872号民事判决；二、发回武汉市江汉区人民法院重审。本院于2019年7月30日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王春明、王春平及其共同委托诉讼代理人王丹、被告熊静萍的委托诉讼代理人周运镍、第三人江汉房地公司委托诉讼代理人熊慧及第三人王艳、曾静冬到庭参加诉讼。原审中，原告王春明、王春平提出保全申请，本院依法裁定冻结被告熊静萍位于武汉市江汉区清芬二路6-8#楼层3/6房屋的全部拆迁补偿款。本案现已审理终结。王春明、王春平向本院提出诉讼请求：1.请求确认潘奎英与熊静萍签订的《公有房屋使用权转让协议》无效，将武汉市江汉区清芬二路6-8#，楼层3/6房屋的使用权过户至王春平名下；2.请求确认熊静萍与江汉房地公司签订的关于清芬二路6-8号楼层3/6房改协议书无效；3.本案诉讼费用由熊静萍承担。事实与理由：2007年，王春明因需向熊静萍借款，熊静萍要求王春明向其提供担保，王春明遂将其父母王在友、潘奎英及王春平所实际居住并享有使用权的房屋（江汉区清芬二路6-8#楼层3/6房屋）为该笔借款做抵押担保。因诉争房屋为公房性质，无法办理抵押登记，王春明之母潘奎英与熊静萍办理了使用权转让手续，并约定还款时将房屋过户回来。2017年8月，王春明找熊静萍商讨还款及过户事宜，遭到熊静萍的拒绝。2018年1月，熊静萍在未告知王春明、王春平的情况下与江汉房地公司就诉争房屋签订了《协议书》，江汉房地公司因诉争房屋使用权登记在熊静萍名下，而将诉争房屋出售给熊静萍。潘奎英、王在友相继去世后，王春明要求归还借款并将房屋过户回来，熊静萍拒绝过户。王春明、王春平认为，原告之母与熊静萍签订的《公有房屋使用权转让协议》是为王春明的借款所做的抵押担保，双方均没有买卖的意思表示，该《公有房屋使用权转让协议》应属无效。熊静萍与江汉房地公司签订《协议书》的基础为该无效的《公有房屋使用权转让协议》，故熊静萍与江汉房地公司签订的《协议书》也属无效。为此，王春明、王春平诉至法院，请求判如所请。熊静萍辩称，1.王春明、王春平所诉与事实不符，两原告父母之前与熊静萍存在真实的房屋买卖关系。2.案涉房屋现已房改，熊静萍已取得房屋100%的产权，王春明、王春平要求将房屋过户到王春平的名下，没有法律依据应予驳回。3.本案公房使用权转让协议与房改协议属不同的法律关系，房改协议的效力应另案处理。江汉房地公司述称，诉争房屋的抵押情况本公司不清楚，该房屋使用权于2007年转让是双方真实意思的表示，转让手续齐全应属有效。王艳述称，本人从小和父母一直居住在案涉房屋里，其他事情本人不清楚。曾静冬述称，本人与王春平结婚后一直居住在案涉房屋内，发生什么事情本人不清楚，但一直是我们照顾婆婆。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：潘奎英与熊静萍签订的《公有房屋使用权转让协议》，《武汉市公有住房承租权有偿转让审批表》《有偿转让通知单》、潘奎英和王在友的《火化证》，《常住人口登记表》《户口本》《证明》、有关房租水电缴纳的《汉口银行存折》《收款收据》《房租发票》及录音资料，有关房改的《现金缴款单》《房改协议》及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王在友（2010年5月27日去世）与潘奎英（2017年2月24日去世）系夫妻关系，共同生育长子王春虎、次子王春龙、三子王春平及四子王春明。王春平、曾静冬于1984年12月27日登记结婚，共同生育王艳。王春明与王智红系夫妻关系，共同生育王康福。武汉市江汉区清芬二路6-8#楼层3/6房屋（使用面积60.31平方米，现编号为清芬二路7号2楼3号，下称案涉房屋）属武汉市江汉区房地产公司管理的国有直管公房，该房屋的承租人登记为潘奎英。案涉房屋使用权转让给熊静萍时，王在友、潘奎英及王春平、曾静冬、王艳共同居住在该房屋，王在友、王春平的户籍登记在案涉房屋所在地。潘奎英的户籍登记在四子王春明的户籍所在地，即武汉市江汉区清芬三路23号2楼3号，王春明的妻子王智红、儿子王康福的户籍也登记在该处，该房屋由王春明一家居住。王春明与熊静萍于2005年相识，王春明曾向熊静萍借款2万元。2007年12月，转让方潘奎英（甲方）与受让方熊静萍（乙方）签订《公有房屋使用权转让协议》，约定甲方拥有武汉市清芬二路6-8#楼层3/6房屋的使用权，有偿转让价格为20万元；首期转让款16万元，余款4万元办理完过户手续时付清，具体付款方式双方另行规定。潘奎英、熊静萍分别在该协议尾部签名、捺印。嗣后，双方到房管部门申请办理案涉房屋的变更登记。江汉房地公司提交的2007年12月3日《武汉市公有住房承租权有偿转让审批表》记载，根据武房管（1998）244号文之规定，转让人潘奎英自愿将清芬二路6-8#房屋（使用面积60.31平方米）的住房承租权有偿转让给受让人熊静萍，江汉房地公司统一房管所、江汉房地公司中介事务所及有关负责人表示同意并签字、加盖印章，“转让人”处有潘奎英、王在友、王春明、王智红及其子王康福签名、捺印，“受让人”处有熊静萍签名、捺印。同年12月4日，江汉房地公司中介事务所发出《武汉市直管公有住房有偿转让通知单》，通知江汉房地公司统一房管所按箭头指示（箭头指向是熊静萍换潘奎英）办理案涉房屋住房租约。嗣后，案涉房屋的租约登记在熊静萍名下。2007年12月3日，王春明出具《收条》，载明“今收到熊静萍购房款人民币壹拾捌万元，收款人王春明”。2018年1月5日，江汉房地公司（甲方）与熊静萍（乙方）签订《协议书》，约定根据武汉市住房制度改革委员会办公室武房改办（1999）459号批文，甲方出售直管公有住房（案涉房屋），乙方自愿购房；乙方实际付款总额32240元，乙方购房后，产权归个人所有。协议签订后，熊静萍于2018年1月5日向江汉房地公司缴纳了购房款32240元，并补缴了两个月的房租。另查明，案涉房屋转让登记给熊静萍后，熊静萍缴纳了2017年12月至2008年12月的房租，其后的房租均由王春平缴纳。王在友、潘奎英先后去世后，案涉房屋一直由王春平一家居住使用，现该房屋纳入政府征收范围。关于潘奎英将案涉房屋使用权转让给熊静萍是否为王春明向熊静萍借款所作的抵押？庭审中，熊静萍陈述“王春明向熊静萍多次借款，到期后无力偿还，王春明提出让其母亲用涉案房屋抵债。借条、借据都返还给了王春明，当时房屋作价20万元，后熊静萍向王春明支付了18万元购房款，加上王春明欠熊静萍的2万元，合计20万元”“王春明欠熊静萍2万元无法偿还，王春明提出用其母亲名下的公房抵债，后熊静萍支付18万元，2万元抵债”。王春明陈述“不是这样的。先前欠熊静萍2万元的利息钱，又找熊静萍借16万元，后打借条18万元（含本息）。熊静萍要求担保，就拿母亲的房屋进行担保，我说房屋是公房无法担保。2007年12月房屋转让时，我父母和王春平一家都居住在涉案房屋内，当时父母的户籍登记在我那里即清芬三路。熊静萍要求过户，当时熊静萍说先将房屋过户到她名下，还钱后再过回来”“当时是为了办理过户，是我哄着父母签字的，父母并不清楚签字是办理过户”。关于出具的《收条》中载明的18万元是转账还是现金？熊静萍陈述“时间太长，记不清了”。王春明陈述“18万元是前后一起连本带息的钱，当时不存在给现金或者转账的情况”。为证实案涉房屋并非真实转让而是为借款所作的抵押担保，王春明提交了录音资料一份，记载了王春明及哥哥王春龙与熊静萍及其子就案涉房屋赎回事宜于2017年8月在武汉市江汉区前进四路20号雄鹰寄售商行进行协商对话的内容。熊静萍对该证据的真实性无异议，但认为该对话是受王春明、王春龙威胁、恐吓的情况下进行的。双方对话总体内容为，王春明说“因为我们有言在先，都说好了，暂时过给你，拿钱赎回来”“我只是希望在这个方面我们协商解决，是的，你熊老板吃了亏。但要这个房子是我王春明的，我来闹，我一点都站不住脚，因为这个房子我们是有言在先，还了钱就过户过来，出了这个事才搁下来”；熊静萍讲“当初房子过给我，王春明根本没有跟我讲里面住着一个哑巴哥哥……当时这个房子根本要不了18万，是因为跟他关系蛮熟，他的人当时也是蛮爽，人蛮好，所以才抵押得蛮高……因为一直对他蛮信任，我才押18万，任谁也不可能押这个价格”“做我们这一行，老人是不做的，特别是哑巴……我看房子的时候，里面有个哑巴哥哥他根本就不跟我讲，我想进去看看，他不要我进去看，我要是进去看了，打死我也不得做”“你押给我，你要赎回去，我们是同意你赎回去的，而且每个月是要付利息的，你近十年没有付一分钱的利息给我……我在想，这个事情，房子到底怎么搞，这么多年了你从来没有联系……也没有说没有钱，没有钱有个言，最起码没有这个意向，这个房子押给我，就是银行这么多年也要拍卖你的房子，讲规矩是有时限的，过了十年了你来跟我谈你要赎回去，你说东西成不成立？”“就讲合同也好，合同对你对我都是要公平的，在你交利息没有违约的情况下，你可以赎回去，而且你又没有给我交利息，你又没有跟我打招呼，你又没有守约，那么这个合同已经失约了十年，你现在再来谈合约，成不成立？”“这十年期间，房子你们住着在，钱你们是拿去用了，里面有一个老的，带着一个哑巴，你们把我没有任何办法，现在房子要拆迁了，你们要跟我谈房子要赎回，你觉得合不合理？”王春明说“当时你说你放心，你把钱一还给我，我就跟你去过户过来”，熊静萍答“对呀！你只要把钱还我，我肯定给你过户过去”“房管所把房子过到我名下了，我才能给钱，不过给我名下，因为我也怕我的钱没有保障。其实上不拆迁的话我的钱打了水漂，不拆迁，这个房子永远不会回来”。王春龙说“那也不见得？”熊静萍答“怎么不见得？哑巴拿刀来砍人，比我还狠些！”本院认为，本案争议的焦点是潘奎英与熊静萍就案涉房屋是真实的使用权转让还是以该房屋为借款而作的担保。1.从王春明提交的对话录音资料来看，熊静萍对其真实性认可，但认为是在威胁、恐吓情形下实施的。本院认为，熊静萍并未提供对方威胁恐吓的相关证据，其抗辩理由不予采纳，对录音资料的证据予以认定。录音资料中熊静萍说：“当时这个房子根本要不了18万，是因为跟他关系蛮熟，他的人当时也是蛮爽，人蛮好，所以才抵押得蛮高”“房屋过给你，还钱后再过回来”“你押给我，你要赎回去，我们是同意你赎回去的，而且每个月是要付利息的，你近十年没有付一分钱的利息给我……我在想，这个事情，房子到底怎么搞，这么多年了你从来没有联系”“这十年期间，房子你们住着在，钱你们是拿去用了，里面有一个老的，带着一个哑巴，你们把我没有任何办法，现在房子要拆迁了，你们要跟我谈房子要赎回，你觉得合不合理？”。从熊静萍的陈述可以看出，王春明为向熊静萍借钱，将案涉房屋作担保过户给熊静萍，等还钱后再赎回来，双方并非真实的公有房屋买卖。现熊静萍不同意赎回的原因是十年来王春明既没有偿还借款也未支付利息，甚至连王春明本人都联系不上。2.王春平的户籍登记在案涉房屋所在地，且一直居住在案涉房屋，系案涉房屋的合法承租人。案涉房屋使用权转让时，王春平并不知情且未签字确认。3.案涉房屋使用权转让给熊静萍后，熊静萍仅在转让时缴纳一年的房租，此后近十年的房租均由王春平缴纳。4.案涉房屋的租约变更登记至熊静萍名下后，并未向熊静萍交付，熊静萍未实际占有使用该房屋，也未通过合法途径主张权利，案涉房屋一直由王春平一家居住至今。综上，潘奎英将案涉房屋使用权转让给熊静萍，实际是为王春明的借款所作的抵押担保。因此，双方名为公房转让合同关系，实为借款抵押担保关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，本院确认潘奎英与熊静萍签订的《公有房屋使用权转让协议》无效。因该转让协议无效，熊静萍并非案涉房屋的合法承租人，故江汉房地公司与熊静萍签订的房改《协议书》也无效。案涉房屋原系江汉房地公司管理的国有直管公房，原租约登记人潘奎英已死亡，应由江汉房地公司依照法律法规确定新的承租人并重新建立租赁关系。因此，王春明、王春平请求将该房屋使用权过户至王春平名下的诉讼请求不属本案审理范畴。尽管潘奎英与熊静萍签订的《公有房屋使用权转让协议》和熊静萍与江汉房地公司签订的《协议书》不属同一法律关系，但两份协议的内容有关联，为不增加当事人的诉累，本院对原告的两项诉请一并审理，不违反法律规定。故对熊静萍的该项抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，王春明、王春平要求确认《公有房屋使用权转让协议》及房改《协议书》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。王春明、王春平要求将案涉房屋使用权过户至王春平名下的诉讼请求，不属于本案审理范畴，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认潘奎英与被告熊静萍签订的《公有房屋使用权转让协议》无效；二、确认被告熊静萍与第三人武汉市江汉区房地产公司于2018年1月5日签订的《协议书》无效；三、驳回原告王春明、王春平的其他诉讼请求。案件受理费1000元、保全费5000元，合计6000元，由原告王春明、王春平共同负担333元，被告熊静萍负担5667元（此款原告王春明、王春平已垫付，被告熊静萍于本判决生效之日起十日内支付给原告王春明、王春平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余文庆人民陪审员  杨世安人民陪审员  潘 晔二〇一九年十一月十二日法官助理施圣杰书记员施圣杰