广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13515号原告：阮泳瑶，女，1985年6月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：刘晏，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：简胜君，广东豪益律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码***********。法定代表人：招某1。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码************。两被告共同委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告阮泳瑶与被告佛山市南海长富物业投资有限公司(以下简称长富公司)、招某1合同纠纷一案,本院于2019年6月13日立案,本院依法适用简易程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘晏、简胜君，被告的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司于2017年10月17日签订的《物业使用权租赁合同》；2.被告长富公司立即向原告退还使用权出让金171000元及利息（以171000元为本金，自2017年10月17日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日）；3.被告长富公司立即向原告退还物业公共维护费2280元及利息（以2280元为本金，自2017年10月17日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日）；4.被告招某1对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年10月17日，原告与被告长富公司签订《物业使用权租赁合同》约定由长富公司将位于佛山市南海区******号物业使用权转让给原告，租赁期限自物业交付之日至2042年8月31日，物业使用权租赁金总计为228000元，物业公共维护费2280元。长富公司应于2018年9月30日将物业交付给乙方使用。合同签订后原告向被告长富公司共计支付了171000元出让金、2280元物业公共维护费，上述款项全部付至长富公司法人招某1账户，长富公司向原告出具了收据。据原告了解，案涉物业所在土地是长富公司向佛山市南海区******×股份合作经济社承租的，承租期为30年。依照长富公司与经济社的约定：长富公司是每半年交一次租，若长富公司逾期交租的，经济社有权解除合同，该地上建筑物收回经济社所有。而长富公司将案涉物业转租给原告，租金却在几个月内全部收齐。若长富公司一旦无力向经济社支付租金，被经济社终止合同，那么原告20年的使用权将无法得到保障，这对原告明显不公平。且案涉物业在报建时也是以车间的名义进行报建的，而长富公司擅自将车间改为公寓对外进行宣传销售，其行为也违法。另招某1是长富公司的法人及股东，长富公司的注册资金仅30000元，长富公司用招某1的私人账户收取所有对外使用权的租金，可见招某1与长富公司的资产混同，招某1应对原告的损失承担清偿责任。庭审中，原告补充称：1.根据长富公司向原告出具承诺书，约定在2019年6月10日前发放全部拖欠的租金，但至今长富公司没有付清返租租金及没有支付任何违约金，按照承诺书应解除合同并由长富公司退还原告支付的全部租金；2.长富公司提供的涉讼物业所在地显示为工业用地，而非综合用地、住宅用地或商业用地，不能进行商品房的建设，但其对外销售时以商品房进行销售，至今该物业无法按照当初购买的意愿为商品房的性质对外出租或出售，使原告签订合同的目的无法实现；3.涉讼物业所在工程至今没有竣工验收备案，无法实现交付。两被告辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律的保护。二、原告至今尚未按《物业使用权租赁合同》约定支付全部使用权租赁金，经长富公司多次催收未果，原告存在违约行为，长富公司保留追究其违约责任的权利。三、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，由于原告至今未支付全部使用权租赁金，所以长富公司才未将涉案物业交付给原告。2、2019年4月1日长富公司财务人员在向其他承租人统一转账支付经营收益时，错误向其转账4560元。（二）长富公司与佛山市南海区******×股份合作经济社签订的与涉案物业的相关书面资料合法有效，长富公司也一直按照约定正常履行，原告的不安并无事实依据，根本不构成解除合同的理由。（三）《物业使用权租赁合同》《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保护合同的稳定性，继续履行。四、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，被告认为：（一）由于原告未向长富公司《物业使用权租赁合同》的支付全部使用权租赁金，所以长富公司并未向其交付涉案物业。在原告未取得涉案物业使用权的前提下，其也未能按《委托经营管理合同》约定按时交由长富公司进行经营管理，所以无事实依据、法律依据收取长富公司支付的款项4560元，该款项应予以返还，为减少累讼，该款项应用于扣减被告应退还的使用权出让金。（二）原告主张的利息的开始时间并无法律依据，应从解除之日起计算。（三）原告主张招某1对长富公司需退换的款项及利息承担连带清偿责任并无法律及事实依据。1、招某1是长富公司的股东之一，与长富公司是不同的主体，相互独立，无需对长富公司债务承担清偿责任；2、涉案使用的户名为招某1的银行账户实际使用人为长富公司，并非招某1本人使用，长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的宣传资料属于普通印刷品，一般人均具备委托制作能力，宣传资料没有形成时间，来源不明，被告不予确认真实性，不具有证明效力；2.被告提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收合格证、地址一致说明、证明为原件，土地租赁合同、土地使用权证虽为复印件，但与上述证据相互印证，原告并未举证反驳，本院确认该部分证据的真实性及证明力；3.被告提交的国土城建业务申请表、位置示意图为复印件，且内容不完整，未显示最终审批结果，本院对该证据不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区*******委会地段44501平方米的土地于2012年11月14日办理国有土地使用权证[证号佛府南国用×号]，登记土地使用权人为佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社），地号×，地类（用途）为工业用地。上述佛府南国用×号国用土地使用权证载明：地号为×、证号为佛府南国用×号、面积为44500.9平方米的宗地用途由批发零售用地兼容住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地变更为工业用地。2012年8月31日，被告长富公司与×经济社签订《土地租赁合同》，约定长富公司承租×街×村×村民小组位于南海区××大道南侧地块，面积为49737.92平方米，折合74.61亩，租期自2012年9月1日起至2042年8月31日止，合同签订日至2013年3月31日期间为免租期，每年1月30日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金，每年每亩33000元，另须支付×村委会福利费每年每亩1000元，合同对租金、权利义务进行约定。位于佛山市南海区*****侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间一项目于2014年12月31日办理建设工程规划许可证，2015年7月1日办理建筑工程施工许可证，2017年2月13日办理建设工程竣工规划验收合格证。2019年1月16日，×社区居民委员会出具《地址一致证明》，载明佛山市南海长富物业投资有限公司车间一与××路2号1号楼是同一地址。2017年10月17日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区******号房（以下简称涉讼物业）的物业使用权，物业建筑面积47.9平方米，其中公摊面积14.2平方米；乙方签订合同时清楚了解物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以预售方式租赁上述物业使用权并无任何异议；物业用途为主导厂房、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日。上述租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日，物业使用权租赁期满，乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计228000元，签订《物业使用权租赁确认书》时乙方支付10000元作为租赁该物业使用权的定金，2017年10月16日支付首期受让款114000元，2018年1月13日、4月13日、7月13日、9月30日各支付部分受让款28500元。甲方应于2018年9月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认的时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。物业及公共设施、设备保质期为一年（自竣工日算起）。乙方按本合同租赁金总额的1%支付给甲方作为物业公共维护费，用于该项目物业保修期满后的公共设施、设备的维修及更新，项目物业的维修费用超出公共维护费，由相应使用的租赁方承担。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1.交付物业不符合合同约定并严重影响乙方使用的；2.交付的物业危及乙方安全或者健康的；3.物业交付时间逾期60天以上且双方无法对交付问题协商一致的；4.严重违反本合同其他约定，导致合同目的难以实现的。乙方应按合同约定支付租赁金，如逾期支付的，从逾期之日起计收滞纳金，每逾期一日按所有未付清款项的万分之五向甲方支付滞纳金。逾期超过15日甲方有权解除合同，收回物业并不予退回已收取款项。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告（甲方）与被告长富公司（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托给乙方或乙方选聘的专业物业管理公司进行经营管理。委托经营管理的期限为2年，自2018年10月1日起至2020年9月30日。乙方每月支付1520元的收益予甲方，每个季度为4560元。乙方按季度结算甲方该物业的收益，并于次季度的首月20日内付清收益。乙方逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。双方并约定其他权利义务。同日，长富公司出具收据，确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金首付款114000元、物业公共维护费2280元。2019年4月1日，原告收到招某1的中国工商银行622********03706221账户转账支付的4560元。2019年5月13日，长富公司出具《关于佛山长富公寓公司对业主的承诺书》，载明：根据《委托经营管理合同》第二条第二款甲方（长富公寓业主）委托乙方（佛山市南海长富物业投资有限公司）经营管理期间内（即返租期），《委托经营管理合同》第三条第三款乙方按季度结算甲方该物业的收益，并于次季度的首月20日内付清收益，因乙方一直拖欠租金，经双方多次沟通，乙方延期至2019年6月10日前发放所有所欠租金和违约金，如有再违反《委托经营管理合同》第三条第三款，乙方必须按照《物业使用租赁合同》和《物业使用权出让合同》第五条第一款租赁金总计金额转账或现金退还给业主。2019年6月13日，原告提起诉讼。2019年7月24日，被告长富公司收到本案起诉状及应诉材料。2019年8月26日，×经济社出具《证明》，证明签订《土地租赁合同》至今，长富公司一直按合同约定正常履行，土地使用权租金已支付至2019年12月31日。另查明1，长富公司在对外出租佛山市南海区*****侧车间物业时，向部分租户出具书面材料，提供招某1在中国工商银行的622*************317账户，收取使用权转让合同项下的分期款。另查明2，长富公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为招某1，股东包括招某1、马×。诉讼中，原、被告一致确认原告已支付171000元出让金。本院认为，原告与被告长富公司签订的《物业使用权租赁合同》约定原告向长富公司支付一定的对价，取得长富公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给长富公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故涉讼合同为房屋租赁合同。原告、长富公司签订《物业使用权租赁合同》时，出租的房产办理了规划报建手续，故原告、长富公司之间在二十年租期约定内形成合法有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权租赁合同》约定租赁期限加上赠送的使用期限，实际租赁期限超过二十年，租期超过二十年的部分无效。《物业使用权租赁合同》约定原告应于2018年9月30日前支付全部出让金228000元，长富公司应于2018年9月30日前交付涉讼物业给原告使用。虽然原告未按期支付最后两期出让金，违约在先，但由于涉讼房屋在签订合同时尚未竣工验收，不具备投入使用的条件，长富公司应提供经联合竣工验收的房屋给原告使用，至本案庭审终结日，超出合同约定交付时间已十个多月，长富公司没有提供涉讼房产经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，亦未举证涉讼物业在合理期限内满足合同约定的交付条件，双方均怠于履行合同义务致使不能实现合同目的，原告诉请解除《物业使用权租赁合同》二十年租期内的约定，本院予以准许。《物业使用权租赁合同》无效部分的约定自始无效，本院对原告相应解除请求不予支持。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的物业使用权出让金171000元和物业公共维护费2280元予原告。原告收取长富公司支付的4560元，没有事实和法律依据，应予以退还，并从上述退还款项中扣除。扣除物业公共维护费2280元及部分出让金后，长富公司应退还物业使用权出让金168720元予原告。本院综合考虑涉讼合同的履行、双方的过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌情确定长富公司以应退还的168720元为本金自原告主张权利之日（2019年6月13日）起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。招某1系长富公司的股东，长富公司通过招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张被告招某1对被告长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告阮泳瑶与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于二十年租期内的约定；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权出让金168720元予原告阮泳瑶；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应支付以168720元为本金从2019年6月13日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告阮泳瑶，本项随上列第二项清；四、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告阮泳瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，受理费减半收取计2006.96元，财产保全费1448.48元，合计3455.44元（原告阮泳瑶已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招某1负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的3455.44元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十一月八日书记员  林浩成