广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20466号原告（反诉被告）：黄明华，男，1991年8月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区福今东13号106房，公民身份号码440************615。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************之二，统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告黄明华与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院予以接纳，并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金75679元（以3759.7元/月为标准，自2016年12月31日起计算至2019年3月3日止。计算公式：3759.7元/月÷31天+3759.7元/月×26个月+3759.7元/月÷31天×3天=98237元，98237元-22558元=75679元）；2、判令被告立即向原告提供办理佛山市禅城区***************产不动产权证所需材料，包括但不限于商品房所有权初始登记通知书或其他同类型的不动产权属证明材料原件一份、房产分户图原件一份、不动产登记证明原件一份、变更证明原件一份、宗地图及宗地界址坐标原件一份；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求二变更为：判令被告立即向原告提供办理佛山市禅城区***************产不动产权证所需材料。事实与理由：2015年7月7日，原告黄明华与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府公司”）签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定由黄明华购买雄盛王府公司开发位于佛山市禅城区*************的房产（以下简称“案涉房产”）。买卖合同第八条、第九条约定，雄盛王府公司应在2016年12月30日前将已办理竣工验收合格、且符合合同约定的商品房交付给黄明华，如雄盛王府公司逾期交付商品房超过90天的，黄明华有权自2016年12月31日起至实际交付之日止，按照案涉房产的市场租金主张违约金。另，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》、《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》（以下简称“两份交楼标准”）作为买卖合同一部分附在买卖合同之后，且均已得到雄盛王府公司盖章确认，该两份交楼标准载明案涉房产应属带装修交付，并非毛坯交付。其后，黄明华已全额支付购房款。同日，黄明华、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（以下简称“柏裕公司”）、雄盛王府公司签订一份《房屋装修协议》（以下简称“装修协议”）。装修协议第三条、第四条约定，由于黄明华与雄盛王府公司间所签订买卖合同中的房款已包含装修费用，故，黄明华无需向柏裕公司支付装修费用。柏裕公司确保装修工程在买卖合同约定的交房日期前完工，黄明华在雄盛王府公司交付案涉房产的同时对装修工程进行验收，如装修工程存在质量问题，黄明华有权要求柏裕公司承担保修责任。即，案涉房产的装修工程未完成的情况下，视为案涉房产未达到交楼标准，黄明华无需收楼。同日，黄明华与广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称“顺耀公司”）签订一份《房屋租赁管理合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同第一条、第二条、第三条约定顺耀公司向黄明华承租案涉房产，租赁期限为2017年1月5日至2022年1月4日，租金为每半年22558元，即每月3759.7元。2017年2月28日，雄盛王府公司按照租赁合同所约定的租金标准，向黄明华支付了违约金22558元。其后，黄明华分别于2018年1月25日、9月30日、12月16日到案涉房产检查验收，均发现案涉房产存在诸如未安装室内交楼标准所约定的“格力或同等品牌中央空调，一拖三”空调等不符合合同约定的情形，因此，黄明华拒绝收楼。其后，柏裕公司在2019年3月2日告知黄明华案涉房产的空调已更换完成。黄明华在2019年3月3日到案涉房产检查确认已安装中央空调后办理了收楼手续。因雄盛王府公司存在逾期交楼的情形，根据买卖合同约定，黄明华有权要求雄盛王府公司自逾期交楼的次日起计算至黄明华收楼之日止按照案涉房产的市场租金支付违约金。因此，按照3759.7元/月标准，自2016年12月31日起计算至2019年3月3日止，雄盛王府公司应支付的违约金金额为98237元，扣减已支付的22558元后，尚余75679元未支付。另，截至本案起诉之日，经黄明华多番催促，雄盛王府公司均不配合提供办理案涉房产不动产权证所需的材料，导致黄明华至今仍未能办理案涉房产的不动产权证，故，黄明华要求雄盛王府公司立即向其提供商品房所有权初始登记通知书或其他同类型的不动产权属证明材料原件一份、房产分户图原件一份、不动产登记证明原件一份、变更证明原件一份、宗地图及宗地界址坐标原件一份。雄盛王府公司逾期交付案涉房产的行为已严重损害原告利益。现为维护原告的合法权益，特起诉。被告辩称，一、原告主张违约金计算至2019年3月3日没有依据。被告已于2018年1月17日向原告发出《收楼通知书》、《房屋使用说明书》、《质量保证书》，原告于2018年1月25日办理收楼手续。佛山市柏裕装饰设计工程有限公司于2018年10月1日向原告发出《室内装修竣工验收通知书》，说明案涉房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知其前来办理装修收楼手续，但原告一直未办理。佛山市柏裕装饰设计工程有限公司又于2018年11月5日向原告发出《室内装修再次竣工验收通知书》，但原告直至2019年3月3日才签订《室内装修竣工验收确认书》。根据合同约定，若装修工程存在质量问题，原告有权要求佛山市柏裕装饰设计工程有限公司或有关单位在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理装修收楼手续。案涉房屋在2018年10月1日前已经达到交付标准，原告在收到通知书后拒绝前来验收房屋，则应以该日期为交付日期。因此，违约金应从2016年12月31日计算至2018年10月1日止，共1年9个月零1天，3759.67元/月*21个月+3759.67元/30天/31天*1天=79074.28元。因被告已支付案涉房屋的逾期交楼违约金22558元，应当予以扣减，扣减后的金额应为56516.28元。二、被告已办理完成案涉房屋的初始登记，因案涉房屋实测套内面积为52.32平方米，《商品房买卖合同》中约定的套内面积为48.91平方米。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议书》约定，对套内面积差异问题实行多退少补，原告应向被告补交48537.19元面积差异款，但原告一直未付清，在原告向被告付清差额房款前，被告有权不予办理交房或办理房地产证的手续。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭查明本案事实，依法判决。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令原告立即向被告支付逾期支付房款违约金6300元（以逾期付款金额600000元为基数，从2015年7月17日计算至2015年8月7日止，共21天，按日万分之五计算违约金：600000元×万分之五×21天=6300元）；2、判令原告立即向被告补交面积差异款48473.35元及支付违约金6519.67元；3、判令本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：一、黄明华逾期支付房款21天，应向雄盛王府公司支付逾期付款违约金6300元。2015年7月7日，雄盛王府公司与黄明华签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，约定由黄明华购买雄盛王府公司开发位于佛山市禅城区*************的房产（以下简称“案涉房产”）。合同第六条、第七条约定买受人应于2015年7月7日前支付首期款302335元，2015年7月17日支付第二期款项600000元。如买受人逾期支付房款，应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。雄盛王府公司于2015年8月7日才收到黄明华支付的第二期款项600000元，已逾期21天，根据合同约定，黄明华应向雄盛王府公司支付逾期付款违约金6300元，但黄明华至今尚未支付。二、黄明华应向雄盛王府公司补交面积差异款48473.35元及支付违约金6519.67元，在黄明华付清面积差异款前，雄盛王府公司有权不予办理交房或办理房地产证的手续。在案涉房屋已按约定完成装修，达到交付标准后，佛山市柏裕装饰设计工程有限公司于2018年10月1日向黄明华发出《室内装修竣工验收通知书》，通知其前来办理装修收楼手续，但其一直未办理。佛山市柏裕装饰设计工程有限公司又于2018年11月5日向黄明华发出《室内装修再次竣工验收通知书》，黄明华曾于2018年11月22日到物业处查验房屋。因雄盛王府公司在取得房屋测绘面积报告后发现，案涉房屋实测套内面积为52.32平方米，而《商品房买卖合同》中约定的套内面积为48.91平方米，根据《商品房买卖合同补充协议书》的第三条的约定，房屋套内面积差异值在±0.6%以上（不含本数）的，在扣除0.6%的误差后按购房时的单位价格，实行多退少补。差异值在±3%以上（不含本数）的，出卖人应按该商品房总价款的1%向买受人支付违约金。经雄盛王府公司计算，黄明华应向雄盛王府公司补交面积差异款48473.35元，公式：[(52.32㎡-48.91㎡）/48.91㎡-0.6%]*48.91㎡*18448.89元/㎡-902335*1%=48473.35元。因此，在黄明华2018年11月22日至物业处查验房屋时，雄盛王府公司已通过物业中心明确告知黄明华需要补交面积差异款的相关事宜，但黄明华并未理会。2019年3月、4月黄明华数次前往物业中心，雄盛王府公司已多次催促黄明华尽快补交面积差异款，黄明华均不予理会。根据《商品房买卖合同补充协议书》约定，在黄明华未向雄盛王府公司付清差额房款48473.35元前，雄盛王府公司有权不予办理交房或办理房地产证的手续，同时，雄盛王府公司有权主张黄明华支付违约金6519.67元（以欠款额48473.35元为基数，从2018年12月7日起暂计至2019年9月2日止，共269天，实计至实际清偿日止，每日万分之五计算违约金：48473.35元*万分之五*269=6519.67元）。综上，雄盛王府公司有权要求黄明华支付逾期付款违约金6300元、面积差异款48473.35元及违约金6519.67元。为保障雄盛王府公司的权益，特提起反诉。原告（反诉被告）辩称，一、被告关于逾期支付房款违约金的主张已过诉讼时效，不应得到支持。雄盛王府公司所称黄明华逾期支付房款的事实发生于2015年8月7日，由于已过诉讼时效，该项请求不应得到支持。另，涉案房产贷款的发放时间是由贷款银行决定的，因黄明华已如期提交贷款申请材料，故，就贷款银行逾期发放贷款一事，黄明华并不存在过错，且，自2015年8月7日起至雄盛王府公司提起反诉之日止，雄盛王府公司从未通过任何形式提出异议，可见，雄盛王府公司对房款支付时间是同意的，黄明华并不存在逾期支付房款的违约情形。雄盛王府公司也无权据此拒绝配合办理不动产权证的手续。二、涉案房产套内面积已通过补充协议变更为52.32平方米，则，涉案房产并不存在面积差。黄明华、雄盛王府公司在签订《商品房买卖合同》之后，曾签订一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议约定，鉴于佛山市禅城区城市规划局将花架调整为阳台，导致涉案房产面积、平面图、户型发生变化，双方确定以补充协议附件中的平面图替换已经备案《商品房买卖合同》附件中的平面图，涉案房产套内面积变更为52.32平方米，涉案房产单价变更为17246.46元，房屋总价仍为902335元不变。在签订上述补充协议后，合同约定涉案房产的套内面积已变更为52.32平方米，与雄盛王府公司现主张的面积一致，可见，涉案房产并不存在面积差，黄明华无需支付面积差异款。三、雄盛王府公司已允诺涉案房产的阳台是赠送的，现再要求黄明华支付增加阳台产生的款项违反诚实信用原则。2015年7月7日，雄盛王府公司与黄明华所签订《商品房买卖合同》第三条、第十条、附件户型图及《商品房买卖合同补充协议书》第八条第2款约定，涉案房产的户型不包含阳台，套内建筑面积是48.91平方米，雄盛王府公司不得擅自变更涉案房产的规划、设计、户型，确需变更的，应先以书面形式征得黄明华同意。其后，雄盛王府公司与黄明华签订补充协议，在经得黄明华同意的情况下，将涉案房产的户型变更为包含阳台，套内面积变更为52.32平方米。2018年1月，佛山市禅城区*********出具的分户图显示，涉案房产是包含阳台的，套内建筑面积是52.32平方米，其中，阳台面积为3.41平方米。撇除阳台，分户图中涉案房产其他部分的面积与商品房买卖合同附件户型图的面积是一模一样的。由此可见，雄盛王府公司要求黄明华支付的面积差异款，其实就是因增加阳台而产生的款项。根据补充协议的约定及雄盛王府公司法定代表人的表述，涉案房产的阳台是赠送的，故，黄明华根本无需支付因增加阳台而产生的款项，也即无需支付雄盛王府公司所称的面积差异款，雄盛王府公司据此拒绝向黄明华提供办理房产证所需材料于法无据。另，雄盛王府公司是在2019年4月18日才要求黄明华支付面积差异款的。综上，涉案房产产生面积差异的原因就是佛山市禅城区城市规划局将花架调整为阳台，雄盛王府公司曾承诺黄明华无需额外支付该部分面积差异款。现，雄盛王府公司在本案反诉中再提出该项请求，明显是试图借此冲减应赔付给黄明华的逾期交房违约金金额，以降低损失，雄盛王府公司此举严重违反诚实信用原则，且严重增加当事人诉累，不应得到支持。雄盛王府公司的诉讼请求缺乏事实与法律的依据，不应得到支持。请法院在查明事实的基础上，作出公平公正的判决，驳回其全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告双方的主体资格。2、原告的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、广东省地方税收通用发票（电子）（发票号码00478468/04101737/08826603）、《房屋装修协议》、分户图、案外人黄卫明的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《商品房买卖合同补充协议》、案外人黄卫明的证人证言、原告与被告法定代表人郭峻海的通话录音及光盘，证明①2015年7月7日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买雄盛王府公司开发位于佛山市禅城区*************的房产。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，被告应在2016年12月30日前交付房产，逾期交付的应承担违约金。涉案房产属带装修交付，并非毛坯交付。②原告在签订《商品房买卖合同》后已依约按时办妥按揭手续，且已全额支付购房款。③原告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》约定，涉案房产的户型并不包含阳台，如被告需对涉案房产户型作出变更，应先书面征得原告同意。如涉案房产交付时的户型与合同不符，视为未达到交付标准，原告有权不予收楼。案外人黄卫明所购房产的户型与原告所购房产的户型完全一致，每次被告通知业主到场办理手续时，案外人黄卫明与原告均是一起前往办理的，二人所签的文件除房号不同外其他内容完全一致，案外人黄卫明、原告均有签订《商品房买卖合同补充协议》。④因佛山市禅城区城市规划局将原告、案外人黄卫明二人原户型中的花架调整为阳台，导致房产面积、户型发生变化，被告通知二人签订一份《商品房买卖合同补充协议》，以确认二人同意前述变更。其中，原告的补充协议中约定，涉案房产套内面积变更为52.32平方米，单价变更为17246.46元，房屋总价仍为902335元不变。⑤《商品房买卖合同补充协议》中约定涉案房产的套内面积与分户图是一致的，并不存在面积差，原告无需支付面积差异款。⑥被告法定代表人郭峻海确认，涉案房产的阳台是赠送的，即，如房产面积的变化系因花架变为阳台引起的，原告无需支付面积差异款。⑦根据原告所签订的商品房买卖合同附件中的户型图及分户图判断，涉案房产的面积差异正是因花架变为阳台引起的，因此，原告无需支付面积差异款。3、《房屋租赁管理合同》，证明原告与案外人顺耀公司签订一份《房屋租赁管理合同》。租赁合同第一条、第二条、第三条约定案外人顺耀公司向原告承租案涉房产，租赁期限为2017年1月5日至2022年1月4日，租金为每半年22558元，即每月3759.7元。被告逾期交楼的违约金应按前述标准计算。4、东莞银行（个人/公司账户）交易明细，证明2017年2月28日，被告按照租赁合同所约定的租金标准，向原告支付了违约金22558元。可见，被告系确认按《房屋租赁管理合同》约定的标准计算违约金的。5、室内竣工验收单（2张）、室内装修竣工验收确认书，证明原告多次到案涉房产查看，均发现案涉房产仍存在诸如未安装室内交楼标准所约定的“格力或同等品牌中央空调，一拖三”空调等不符合合同约定的情形，因此，原告拒绝收楼。案外人柏裕公司在2019年3月2日告知原告案涉房产的空调已更换完成。原告在2019年3月3日到案涉房产检查确认已安装中央空调后办理了收楼手续。诉讼中，被告举证如下：1、《收楼通知书》、《商品住宅使用说明书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《收楼须知》、EMS单、物流跟踪单、2018年1月25日《收楼确认书》、业主/住户资料登记表、佛山雄盛王府业主/住户证申请表，证明被告已于2018年1月17日向原告发出《收楼通知书》、《房屋使用说明书》、《质量保证书》，原告于2018年1月25日办理收楼手续。2、《室内装修竣工验收通知书》、EMS单、物流跟踪单，证明案涉房屋已完成装修，达到交付标准，被告已于2018年10月1日通知原告装修已竣工并通知其前来收楼。3、《室内装修竣工再次验收通知书》、EMS单、物流跟踪单，证明因原告拒不办理收楼手续，被告又于2018年11月6日再次发出通知。4、中国建设银行客户专用回单，证明原告于2015年8月7日向被告支付的第二期款项600000元，已逾期21天，根据合同约定，应向被告支付逾期付款违约金。5、《佛山市禅城区**********屋测绘报告书》，证明案涉房屋实测套内面积为52.32平方米，《商品房买卖合同》中约定的套内面积为48.91平方米。根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》约定，对套内面积差异问题实行多退少补，原告应向被告补交面积差异款。6、收据，证明原告收到了涉案房屋延迟交楼足额补偿违约金22558元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：原告的证据1、3、4，被告无异议，本院予以确认；证据2中原告的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、广东省地方税收通用发票（电子）、《房屋装修协议》、分户图、案外人黄卫明的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《商品房买卖合同补充协议》，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据2中黄卫明的证人证言，结合其出庭作证的陈述，本院确认其真实性；证据2中原告与被告法定代表人郭峻海的通话录音及光盘，因录音中对话双方的身份无法核实，又无其他证据佐证，本院不予确认；证据5中室内竣工验收单，被告未确认真实性，且无原件核对，也无被告盖章确认，故本院不予确认；证据5中室内装修竣工验收确认书，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告的证据1中《收楼通知书》、《商品住宅使用说明书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《收楼须知》、EMS单、物流跟踪单，经核对，本院确认其真实性；证据1中2018年1月25日《收楼确认书》、业主/住户资料登记表、佛山雄盛王府业主/住户证申请表，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据2、3，经核对，本院确认其真实性；证据4、5，原告对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。证据6，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。本院经审理查明：2015年7月7日，原告为购买禅城区季华四路66号一座2508房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定该商品房的用途为住宅，商品房建筑面积为79.97平方米，套内面积为48.91平方米。合同还约定：第四条计价方式与价款。……按套内建筑面积计算，单价为每平方米18448.89元，总金额为902335元。第五条面积确认及面积差异处理。……差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第六条付款方式及期限。买受人按银行按揭方式付款，结算方式：现金；约定金额302335元，约定日期：2015年7月7日；结算方式：商业贷款；约定金额600000元，约定日期：2015年7月17日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付；3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人赔偿买受人的实际损失（总额不超过本合同总价款的1%），本合同继续履行。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件由原、被告签章确认。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议书》，主要约定：“三、对本合同第五条的补充和修改”：……2）差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补（扣除0.6%的误差后）；差异值在±3%以上（不含本数）的，除依照本款第（二）项方式实行多退少补外，出卖人应在双方就面积差异达成补充协议后10日内按该商品房总价款的1%向买受人支付违约金，本合同继续履行。双方需要按购房时单价实行多退少补的，双方应在收到对方付款通知之日起的十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方承担违约金。买受人未付清差额房款的，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担延期交房和延期办证的违约责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿……“四、对本合同第六条的补充和修改”：买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。买受人采用按揭方式付款的，若银行批准的贷款不足以支付除首期款外的剩余房款的，买受人应在接到银行或出卖人通知后的7日内将上述不足部分的款项支付给出卖人；若银行未能批准买受人按揭贷款申请的，买受人应在接到银行或出卖人通知后7天内通过其他方式支付全部剩余房款。若买受人不履行上述义务，则出卖人可要求买受人按照本合同第七条及其他相关条款约定承担逾期付款的违约责任……“十一、对本合同第十五条的补充与修改”：……2、关于《房地产权证》的办理。如买受人是按揭付款且委托贷款银行办理该房产的《房地产权证》，则该买受人应在出卖人或贷款银行通知的期限内按要求交纳各种应由买受人承担的税费和提供办证所需的全部资料。出卖人在该商品房交付日起240天内办妥初始登记并按照政府主管部门或贷款银行的要求提供应由出卖人提供的办证资料即视为履行了办证义务。如需买受人补充办证资料或费用，买受人应在接到贷款银行或出卖人通知后3日内将符合要求的资料或应交的费用提供给贷款银行，因买受人或贷款银行方未履行上述义务导致《房地产权证》无法及时办出的，责任由造成方承担。如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起240日内办理完初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人通知的时间及地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。如买受人委托出卖人办理《房地产权证》且出卖人接受委托的，买受人应出卖人通知的期限内按要求交纳各种应由买受人承担的税费和提供办证所需的全部资料。出卖人应在该商品房交付日起240日内办理完初始登记，并在买受人按时交纳税费并提供办证资料的前提下在该商品房交付之日起360日内为买受人办妥《房地产权证》（无论买受人是否领取《房地产权证》，政府主管部门核准该房地产转移登记即视为已办妥《房地产权证》）。买受人在该商品房交付之日起240日内，仍未收到出卖人或贷款银行发出的通知，则应在该期限内与出卖人或贷款银行联系，若该商品房已办妥初始登记，则买受人应及时提交资料、缴纳各种税费或领取办证的相关资料，否则，逾期办证的法律责任由买受人承担。……“十八、送达”：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。同日，原告作为出租方（甲方）与广州顺耀投资咨询有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为22558元。同日，原告作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对涉案房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款。该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收。乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》的约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项。本协议三方签订之日起成立，自《买卖合同》生效时生效。《买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。其中附件1还包括了佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准和佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》。2018年1月25日，原告签署《收楼确认书》，确认已收到佛山雄盛王府广场管理处交付之涉案单元及锁匙等，并同意即日起正式接收涉案单元。2015年8月7日，被告的建设银行账户收到款项600000元，用途为“给黄明华的贷款”。柏裕公司分别于2018年10月1日、11月6日向原告发送《室内装修竣工验收通知书》、《室内装修竣工再次验收通知书》，上述邮件分别于2018年10月9日退回妥投、于11月7日由本人签收。2019年3月3日，原告在《室内装修竣工验收确认书》上签名，确认房屋装修达到约定标准，同意于签订本确认书之日起交付给原告。根据测绘部门于2018年10月24日出具的《季华四路66号一座测绘报告》，涉案房屋建筑面积为86.89平方米，套内面积为52.32平方米。庭审中，原告明确：不主张解除合同，继续履行。庭审中，被告陈述：补充协议书中第三条第三点约定差异值在3%以上按照多退少补，没有另外达成补充协议，但是被告在计算面积差异款时已经按照本条的约定扣除了1%的违约金。同时明确：若法院判令原告向被告支付面积差异款，则被告同意配合提供原告办证所需的相关材料。庭审中，证人黄卫明在回答被告提问“证人取回面积差异的补充协议时，原告有无同时或者其他时候取得面积差异的补充协议”时，称：“我不清楚，因为大家性质不一样，我的是一次性付款，原告是银行贷款。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉案买卖合同及其补充协议、房屋装修协议等，是各方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。本案中，就被告逾期交楼的事实和违约金的标准、起算时间，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的计算截止时间，柏裕公司虽于2018年10月1日向原告邮寄装修验收通知，但未投递成功，直至2018年11月7日才向原告送达《室内装修竣工再次验收通知书》，应认为柏裕公司此时才履行了通知义务，结合原告的陈述及查明的事实，应推定涉案房屋在此时已经完成装修工程，原告应前往办理验收手续。在原告并未提供充足证据证明该装修工程存在严重影响正常使用居住的质量问题的情况下，根据装修协议的约定，原告有权要求柏裕公司在保修期内承担保修责任，但无权拒绝办理接收手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。涉案商品房装修工程已完工，原告应及时办理收楼手续。参照合同关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，故本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工再次验收通知书》之日起第五日，即2018年11月12日，逾期交楼违约金至此截止。原告主张超出部分，本院不予支持。被告自2016年12月31日起已逾期交楼，至2018年11月12日逾期交楼682天，根据每日125.32元（每半年租金22558元÷180天）的违约金标准，被告应支付的违约金为：125.32元×682天=85468.24元。扣除被告已支付的违约金22558元，被告应支付的逾期交楼违约金为62910.24元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告逾期付款认定问题。因原告提出诉讼时效抗辩，故应先审查诉讼时效的问题。被告的权利受到侵害的事实发生在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日起民法总则施行之日超过两年的，诉讼时效期间应当遵照《中华人民共和国民法通则》规定的两年。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七之规定，本案诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算两年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，涉案房屋按揭贷款600000元于2015年8月7日向被告发放，因此被告最晚于该日知道或应当知道原告是否逾期支付购房款，从该时起算至2017年9月30日已超过两年的诉讼时效。即使未超过诉讼时效，由于从申请办理银行按揭手续到银行审批并拨付款项的时间及进度，并非贷款申请人可以控制，若2015年7月17日为贷款到账时间，则从签订贷款合同的2015年7月7日到银行审批再到款项拨付，仅约定10日左右的完成时间，未免过于严苛，因此结合当时的房地产市场形势及银行贷款政策，依公平原则，对前述条款应理解为，购房人在上述日期前完成申请办理银行按揭贷款手续即不构成违约。在被告未举证证明原告在上述日期前未申请办理银行按揭手续或有其他迟延办理贷款情形的情况下，其主张原告承担逾期付款违约责任，缺乏依据。另外，涉案补充协议约定买受人无法获取或足额获取银行按揭贷款时，买受人应当在出卖人或银行通知后7日内通过其他方式向出卖人补足剩余房款，否则买受人应承担逾期付款的违约责任。若如被告所述2015年7月17日为按揭房款收款的截止日，则其最迟也应于该日知悉买受人按揭贷款的审批情况，若其于该日未能收到买受人的按揭贷款，则理应向买受人发出缴款通知并要求买受人以其他方式进行补缴。现本案中并无任何证据证明原告收到过被告就按揭贷款不足而进行催缴的通知，原告亦未因此而获得合同约定的在收到催款通知后7天内缴清剩余房款的救济。事实上，该按揭贷款的实际到账时间，与被告主张的日期相隔仅21天，在其未按照合同约定进行催告的情况下，按揭贷款已在相对合理的期限内支付至其指定账户，被告显然不能据此要求原告承担违约责任。综上，被告关于逾期付款的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于面积差异款。根据合同约定，涉案房屋交付时若产权登记面积与合同约定的计价面积存在差异，应多退少补，现经查明，房屋的实测套内面积多于合同约定的面积，故原告应依约向被告补交相应的面积差异款。至于原告提出的双方已协议变更约定的套内面积、不存在面积差及被告承诺赠送阳台等主张，因原告未能提交其与被告就面积差异达成的补充协议，故仅凭其与黄卫明共同购房、所购房屋户型一致等事实，尚难推定其与黄卫明一样，即与被告签订了面积差异款的补充协议并明确不存在面积差，故该主张，缺乏充足证据予以证明，本院不予支持。至于面积差异款的计算，涉案房产的面积差异为3.41平方米（52.32-48.91），误差比为6.97%（3.41÷48.91×100%），超过3%，按照《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出３％时……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人……”，而根据补充协议第三条的约定，除依照该条第一款第二项[即差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补（扣除0.6%的误差后）]方式实行多退少补外，在双方就面积差异达成补充协议后，出卖人支付房价款1%的违约金，合同继续履行，该处理方式可以理解为：（一）差异值在0.6%以上，无论上限多少，均实行多退少补；（二）差异值在0.6%以上，至3%之间的，实行多退少补，超过3%的，双方需另行达成补充协议，否则根据《商品房销售管理办法》的规定，由被告承担，产权归原告。因此，按照格式条款作不利于提供方解释的原则，应作第（二）种解释，对3.41平方米的面积差中的1.17平方米（48.91平方米×2.4%，即3%以内的0.6%不退、不补），应按约定由原告向被告补交面积差异款21585.2元（1.17平方米×18448.89元/平方米）；对其余的2.24平方米[（6.97%-2.4%）×48.91平方米]的房价款由被告承担，产权归原告。另外，被告还需向原告支付房价款1%的面积差异违约金即9023.35元（902335元×1%），根据被告的反诉主张，其已在面积差异款中抵扣该违约金，而原告虽未明确同意抵扣，但为免讼累，本院予以一并处理，抵扣违约金后，原告还应向被告支付房屋面积差异款12561.85元（21585.2元-9023.35元）。至于被告主张的面积差异款的违约金，因被告未举证其已按约定向对方发出付款通知且对方拒绝支付，故该主张缺乏依据，本院不予支持。关于支付面积差异款与移交办证材料的先后顺序问题。根据补充协议的约定，买受人未付清差额房款的，出卖人有权不予办理房地产证的手续，故在原告未足额向被告支付上述面积差异款前，被告有权拒绝提供办证材料。但因本院已认定原告应向被告支付房屋面积差异款12561.85元，在支付该款项后原告有权要求被告配合办证，为免讼累，本院亦予以一并处理，被告在收取上述款项后应配合提供相关办证材料。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄明华支付逾期交楼违约金62910.24元；二、原告（反诉被告）黄明华在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付面积差异款12561.85元；三、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（反诉原告）在原告（反诉被告）黄明华履行上述第二项判项确定的义务后十日内向黄明华提供办理佛山市禅城区**************不动产权证的办证资料；四、驳回原告（反诉被告）黄明华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市雄盛王府商城投资有限公司的其他反诉请求。如原、被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案本诉受理费846元，由原告黄明华负担144元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担702元；反诉费666元，由原告黄明华负担137元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十月二十九日书记员  吴章斐