广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初14415号原告：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：珠海市*********嘉丽苑第5层512、513、514房。统一社会信用代码：914************531。法定代表人：**鹏，总经理。委托诉讼代理人：何文靖，女，汉族，1996年8月24日出生，住广东省雷州市**************。公民身份号码：440************226。系该公司法务专员。被告：刘杰，女，汉族，1976年3月14日出生，住湖南省石门县*******委会11组11016号。公民身份号码：432************722。原告珠海市世华房地产代理有限公司与刘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市世华房地产代理有限公司的委托诉讼代理人何文靖，被告刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市世华房地产代理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告向原告支付所欠的租金13000元、管理费1115.25元，共人民币14115.25元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月20日，原、被告签订《托管房屋租赁合同》，约定：租赁期限一年，自2019年1月22日起至2020年1月31日止，租金支付周期为月，每月1日前支付租金。自2019年4月开始，被告欠付原告4月、5月的租金。2019年6月1日，被告告知原告的工作人员表示其不在继续履行合同，要求提前解除合同。截止原告提起本案的诉讼，被告仍欠付上述租金。根据合同约定，合同期内发生的水、电、煤气、物业管理费等相关费用均由被告负担，但是在被告自行退租时未结清上述费用，拖欠各项费用共计人民币1115.25元。另外，根据合同约定，被告未经原告同意单方退租，需要支付当期租赁年限内两个月的租金作为违约金。因被告没有按时支付租金，原告已收取的被告的押金13000元折抵被告需要承担的违约金。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。原告珠海市世华房地产代理有限公司为其诉称向本院提交如下证据：1.托管房屋租赁合同；2.房屋出租托管合同；3.物业服务中心催收管理费用通知单；4.被告与原告工作人员聊天记录；5.电费账单凭证；6.物业费用通知单、广东增值普通发票；7.珠海市世华房地产代理有限公司工作人员与涉案房屋物业的管理人员聊天记录。被告刘杰答辩称，租赁涉案房屋双方签订了租赁合同，租赁期限为1年。期间，由于涉案房屋存在漏水，刘杰准备解除租赁合同，并找原告公司的何先生解决房屋漏水问题，也曾有维修人员师傅上门查看漏水问题，但是未能解决涉案房屋漏水问题。期间，何先生提出的解决方案是在同一小区给刘杰置换另一套租赁房屋，并2019年5月16日通知刘杰，称有合适的房子让刘杰去看，但是当时刘杰没有在珠海。其后，双方经过多次交涉，租赁房屋都没有置换成功。由于房屋存在漏水问题一直没有解决，置换租赁房屋未成功，考虑到刘杰还有两个月的押金在原告处，因此2019年4月、5月的租金没有支付。原告一直催缴租金，但是刘杰就希望原告给我们解决漏水问题。2019年6月1日，刘杰在同一小区自行另外租赁了一套房屋住，离开涉案房屋时已经通过短信方式通知原告的工作人员，原告的工作人员并未提出任何异议，只是询问刘杰钥匙放在哪里，刘杰已经如实告知钥匙的存放地点，之后原告的工作人员没有再与刘杰联系，直至收到法院送达的诉讼文书。收到原告的诉状后，刘杰立即与原告联系，表示愿意承担租赁房屋期间的所有费用，并用押金抵扣拖欠的房租，但是原告没有同意，双方没有达成一致意见。被告刘杰向本院提交如下证据：1.刘杰与原告公司的员工何先生的短信记录；2.案涉房屋漏水的图片。经审理查明，2018年8月5日，原告与朱可签订一份《房租出租托管合同》，约定朱可将位于珠海市香洲区******1*2*******（中铁诺德国际）交由原告珠海市世华房地产代理有限公司对外出租。2019年1月20日，原告珠海市世华房地产代理有限公司作为出租方（甲方）与承租方被告刘杰（乙方）签订一份《托管房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区******1*2*******出租给乙方，租赁期限1年，自2019年1月22日起至2020年1月31日止；月租金人民币6500元，租金的支付为按月支付，乙方于每支付周期的1号前向甲方支付租金；乙方向甲方支付押金人民币13000元，押金不可作为租金使用，押金作为乙方履行合同的担保，如果乙方违反合同约定，甲方可从押金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用，在租赁期内，如押金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方须在接到甲方书面通知后十日内补足，否则甲方有权解除合同；乙方需向甲方支付服务佣金人民币3250元；合同签订当日，乙方须将押金、首笔租金及服务费共计24916元支付至甲方指定的账户；承租期内，租赁房屋的水、电、煤气/燃气费、电话费、网络费、物业管理费（包括但不限于保安保洁费、公用电费）、片区民警通知所需缴纳的相关费用（如有）、租赁税费等由乙方承担；乙方发生下列行为之一的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方需支付甲方当期租赁年限内两个月的租金作为违约金，如该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行追偿：1.乙方逾期10天仍未支付租金，拖欠管理费、水电费等金额达1000元；2.乙方擅自变更承租房屋的用途，擅自转租或变相转租的；3.乙方在承租期内，未经甲方书面同意，单方退租的；4.乙方改变或破坏房屋内部结构及附属设备，并在甲方规定的期限内不予维修及恢复；5.承租期间，乙方多次扰民，造成邻里投诉，协调无效的；乙方逾期交付租金的，应向甲方缴纳滞纳金等。合同签订后，被告按照约定向原告支付押金、首月租金及服务佣金，原告按照约定将案涉房屋交付给被告居住。期间，被告通过短信向原告反应案涉房屋存在漏水问题，原告的工作人员联系案涉房屋所在小区的物业管理人员及维修人员上门对被告反应的漏水问题进行查看，并告知被告其反应的问题并非案涉房屋漏水造成。2019年6月1日，被告自行搬离案涉的租赁房屋。在庭审中，原告对于被告自行搬离案涉房屋的时间予以确认，并表示现在已经将案涉房屋另行出租。被告对原告诉请欠付2019年4月、5月的租金合计13000元及物业管理费等1115.25元予以确认。本院认为，原告珠海市世华房地产代理有限公司与被告刘杰签订的《托管房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。租赁合同履行过程中，被告于2019年6月1日自行搬离案涉的租赁房屋，并通知原告的工作人员，是被告提前解除协议的意思表示。现案涉房屋已由原告另行对外出租，故本院确认原、被告签订的《托管房屋租赁合同》于2019年6月1日解除。关于原告诉请被告支付拖欠的租金13000元、物业管理费等费用1115.25元，在庭审中被告对上述欠款予以确认，被告欠款租金及相关费用，构成违约，故原告请求被告支付上述欠款，理据充分，本院予以支持。关于被告提出其已经交付的押金冲抵欠付租金的问题，根据双方合同的约定被告逾期10天仍未支付租金以及在租赁期间单方解除合同，需支付甲方当期租赁年限内两个月的租金作为违约金。同时，合同还约定押金不可作为租金使用，若被告违约则原告可从押金中扣除应由被告应承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用，故原告将被告已经交付的押金抵扣被告应支付的违约金，符合双方合同约定。关于被告提出案涉租赁房屋漏水造成其无法使用的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告对于案涉房屋漏水仅向本院提交一份照片，在庭审中原告对此不予认可，被告未能进一步举证证明其主张，应自行承担举证不能的法律后果。综上，被告的抗辩理由，理据不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《托管房屋租赁合同》于2019年6月1日解除；二、被告刘杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市世华房地产代理有限公司支付拖欠的租金人民币13000元；三、被告刘杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市世华房地产代理有限公司支付欠付的物业管理费等费用人民币1115.25元。本案受理费减半收取人民币320元，由被告刘杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇一九年十一月八日书记员  闫 岩