广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5111号原告：佛山市******物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十二座，统一社会信用代码：914***********429J。法定代表人：潘民强，该公司董事。委托诉讼代理人：周波，男，是该公司员工。委托诉讼代理人：张海标，男，是该公司员工。被告：黎华志，男，汉族，1985年10月16日出生，住广东遂溪县**************，公民身份号码440************052。原告佛山市******物业管理有限公司（以下简称普华美居物管公司）与被告黎华志物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普华美居物管公司的委托诉讼代理人周波、张海标到庭参加了诉讼，被告黎华志经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华美居物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费2168.70元、公摊电费137.60元。2、判令被告支付原告因拖欠物业管理费产生的违约金（从2018年6月至2018年12月以每月所欠物业管理费147.90元为基数，从2019年1月起以每月所欠物业管理费188.90元为基数，分别从欠费次月1日起按每逾期一日以3‰的标准计算违约金至实际缴清欠款日止）。3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月23日，被告黎华志从上一手业主杨小军、潘香处购买了三水御江南二十区10座803房屋，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，被告从2018年6月起拖欠物业管理费及公摊电费。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第七条约定，从收楼日期起至2016年12月31日期间，物业管理服务费按优惠价每平方米1.80元/月计收，2017年1月1日起按每平方米2.30元/月计收，公共水电费按政府规定分摊。被告应于每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金。案涉房屋建筑面积为82.14平方米，从2018年6月至2018年12月每月的管理费为147.9元（1.8元/月·平方米×82.14平方米），从2019年1月起每月的管理费为188.9元（2.3元/月·平方米×82.14平方米）。被告从2018年6月至2019年6月拖欠原告物业管理费2168.7元。另外，被告拖欠原告2018年5月至2019年5月的公共分摊电费137.60元。根据《前期物业服务协议》约定，被告应付违约金为：从2018年6月起至2018年12月应以每月所欠物业管理费147.90元为基数，从2019年1月起应以每月所欠物业管理费188.90元为基数，从欠费月的次月1日起每逾期一日按3‰标准计算违约金至实际缴清欠款日止，截止至2019年6月20日，被告因欠费产生违约金1045.30元。庭审中，原告同意变更违约金计算标准，从每日千分之三调整为每日万分之五。原告普华美居物管公司在诉讼中提供以下证据：1.原告的营业执照及被告的身份证复印件，证明原、被告双方的诉讼主体资格。2.《物业管理企业收费备案登记表》，证明原告收取物业管理费的依据及收费标准。3.《佛山市存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字Y201801220093号）、御江南国际社区业主信息表及《佛山市三水区不动产登记信息查询结果》，证明被告为涉案房屋的权利人。4.《御江南国际社区前期物业管理服务协议》，证明原、被告双方签订了前期物业管理服务协议，明确了双方的权利义务及违约责任。5.《20区10座803黎华志电费分摊表》、2019年4月至6月用电抄表记录及电费发票，证明被告应缴公摊电费金额。被告黎华志在诉讼中没有进行答辩，也没有提交证据。经审查，原告普华美居物管公司提供的上述证据为原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性，被告黎华志未到庭对上述证据发表质证意见，视为放弃质证权利，故本院对原告普华美居物管公司提交的以上证据予以采信。据此，本院认定事实如下：2011年12月6日，普华美居物管公司在居委、三水区国土城建和水务局、物价局办理了物业管理企业备案登记手续，高层住宅的物业收费标准为每月2.3元/㎡。2015年5月23日，案涉物业的上一手业主潘香、杨小军（作为甲方）与普华美居物管公司（作为乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定：由普华美居物管公司为潘香、杨小军位于佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十座803号，建筑面积为82.14平方米的房屋提供前期物业管理服务。物业管理费约定为从收楼日期起至2016年12月31日期间，按优惠价每平方米1.8元/月计算收费。从2017年1月1日起按该住宅小区于三水区物价部门备案的每平方米2.3元/月的标准收费。公共水电费按政府规定另行分摊。每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费、公摊电费及其他应交费用的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。2018年1月23日，黎华志与潘香、杨小军签订《存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字Y201801220093号），约定由潘香、杨小军将位于佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十座803号房出售给黎华志。之后，黎华志在潘香、杨小军与普华美居物管公司签订的《前期物业管理服务协议》上签名确认。2018年1月26日，潘香、杨小军办理了案涉房屋的过户登记手续，该房屋登记的不动产权利证号为粤（2018）佛三不动产权第0004683号，不动产权证记载该房屋所有人为黎华志。庭审中，普华美居物管公司陈述，虽然《前期物业管理服务协议》约定了2016年12月底前按照每平方米1.80元/月标准计算物管费，从2017年1月起按照每平方米2.30元/月标准计算物管费，但在2018年12月之前，普华美居物管公司实际是按照每平方米1.80元/月标准计算物管费，从2019年1月起才按照每平方米2.30元/月标准计算物管费。虽然《前期物业管理服务协议》约定每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金，但普华美居物管公司自愿将逾期利率下调至按每日万分之五计算滞纳金。另查明，黎华志欠缴涉案房屋从2018年5月至2019年5月的公摊电费共计137.60元，欠缴涉案房屋2018年6月至2019年6月的物业管理费共计2168.70元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告黎华志从上一手业主处购得涉案物业后，上一手业主与原告普华美居物管公司签订的《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力，被告应按《前期物业管理服务协议》的约定履行业主的义务。原告已按约定提供了物业管理服务，被告作为案涉物业的产权人理应依约缴纳相关的服务费用。原告诉请被告支付2018年6月至2019年6月的物业管理服务费2168.70元（2018年6月至2018年12月按147.90元/月计算，2019年1月至2019年6月按188.90元/月计算），2018年5月至2019年5月的公摊电费137.60元，合法有据，本院予以支持。由于被告未按期缴交物业管理服务费已构成违约，原告据此要求被告支付逾期付款违约金具有合同依据。原告主张以低于合同约定的标准即按欠款金额每日万分之五计收违约金仍然过高，本院不予支持，考虑到原告提供的物业管理服务具有公共服务性质，本院酌定被告以按月所欠物业管理费为基数，从合同约定的欠费月的次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至实际清偿债务日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告黎华志经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告黎华志于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2018年6月至2019年6月的物业管理费2168.7元及违约金（从2018年6月至2018年12月，以每月所欠物业管理费147.90元为基数，从欠费月的次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿日止；2019年1月至2019年6月，以每月所欠物业管理费188.90元为基数，从欠费月的次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿日止）。二、被告黎华志于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2018年5月至2019年5月的公摊电费137.60元。三、驳回原告佛山市******物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告佛山市******物业管理有限公司已预交），由被告黎华志负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蔡月梅二〇一九年十一月四日书记员  成婉玲