湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初8831号原告湖南众慧天成物业服务有限公司，住所地：长沙经济技术开发区开元西路16号美林水郡2号楼105房。法定代表人李星，总经理。委托代理人潘志清，湖南正方律师事务所律师。被告李某，男，2005年3月16日出生，汉族，户籍地址为长沙市开福区，现住长沙县。法定代表人李杰，男，1970年5月14日出生，汉族，户籍地址为长沙市天心区，现住长沙县，系李某之父。被告李杰，男，1970年5月14日出生，汉族，户籍地址为长沙市天心区，现住长沙县。被告齐艳，女，1973年3月27日出生，汉族，户籍地址为长沙市开福区，现住长沙县。原告湖南众慧天成物业服务有限公司（以下简称众慧天成公司）诉被告李某、李杰、齐艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理，原告众慧天成公司委托代理人潘志清、被告李某法定代表人李杰、被告李杰到庭参加了诉讼，被告齐艳经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告支付原告物业管理费10467元（从2016年4月1日起至2019年7月31日止），违约金1073元，以上两项共计11540元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告李某、李杰答辩要点：1、被告所持有的合同中并没有原告公司，被告所知的物业公司是北京嘉浩物业管理有限公司公司，且现在的物业服务人员还是之前嘉浩公司的人员。直到起诉，被告才知道有原告的存在，被告不认可原告，不接受原告强加的这个物业服务合同关系。2、依据物权法的相关规定，业主可选聘、解聘物业服务企业，业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或者其他管理人管理，物业服务企业是根据业主的委托管理小区，业主与物业公司不是对立面，而现在双方成了对立面，被告不接受这种关系。3、业主受小区规约管理，业主只服从于业主大会或业委会，所有物业管理费的义务对象是经法定程序产生的业主委员会机构。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2006年10月24日，李杰、齐艳以儿子李某的名义购买了长沙美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）建设的美林水郡小区第7栋21Ｂ号房，房屋建筑面积为163.55㎡，最终房屋登记在齐艳和李某名下，其中齐艳占房屋产权比例的1%，该房屋已经交付给三被告，并由三被告实际入住。2、2009年12月31日，美林公司与众慧天成公司签订《前期物业服务合同》，约定美林公司选聘众慧天成公司为美林水郡小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，居住房屋的物业服务费收取标准为每月1.6元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。合同到期后，众慧天成公司未与美林公司或小区业委会签订新的物业服务合同，但从2010年1月1日至今，众慧天成公司为美林水郡小区提供物业服务。3、美林水郡小区在2015年1月已成立业主委员会。4、2015年12月4日，长沙县湘龙街道湘绣社区美林水郡业主委员会向众慧天成公司出具《通知》一份，载明：“在新的物业服务公司确定前，贵司有义务继续为小区提供服务”。5、李杰、齐艳、李某从2016年4月1日起至2019年7月31日止未向众慧天成公司交纳物业费，物业费共计10467元，原告向被告催收未果。6、众慧天成公司曾向本院起诉李杰、齐艳、李某，要求三被告支付2009年1月1日至2016年3月31日的物业服务费，经长沙市中级人民法院终审判决，判决三被告将物业费支付至2016年3月31日。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概况为以下一个方面：原告众慧天成公司向被告李某、齐艳收取物业费是否合理合法。原告认为，众慧天成公司与美林公司于2009年12月31日签订《前期物业服务合同》，在合同履行期间，原告依约提供了物业管理服务，合同到期后，小区内成立了业委会，业委会向原告发出《通知》，同意原告继续为小区提供服务，原告有权收取物业费。被告认为，其欠费期间，业主委员会已经成立，业主委员会并没有聘请原告作为小区的物业公司，且原告也从未考虑业主的感受，原告身份不合格、服务不合格，原告无权向被告收取物业费。本院认为，在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主有约束力。现原告与美林公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。原告据此合同向小区提供物业管理服务，并主张由被告缴纳物业费，于法有据，应予支持。虽该合同于2014年12月31日到期，但原告众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，被告李某、齐艳作为美林水郡小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。且在美林水郡小区业主委员成立后，业委会向原告发出通知，要求原告在新的物业公司确定前继续为小区提供服务，至今，小区内仍未选定新的物业公司，该小区的物业服务均由原告提供，故原告有权收取李某、齐艳从2016年4月1日起至2019年7月31日止的物业费10467元，。判决的理由与结果本院认为，一、被告齐艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，本院即以原告提供的合法有效证据作为定案依据，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。二、原告众慧天成公司作为美林水郡小区的物业服务企业，依约为该小区提供了物业服务，其有权向小区内的业主收取物业服务费，故众慧天成公司要求被告李某、齐艳交纳从2016年4月1日起至2019年7月31日止的物业费10467元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因本案所涉房屋系李杰、齐艳以儿子李某的名义购买，虽登记在李某、齐艳名下，但李杰、齐艳为实际出资人并实际管理和使用该房屋，故涉及该房屋的相关法律责任亦应由被告李杰与李某、齐艳共同承担。三、关于违约金的问题，因原告提供的物业服务合同未明确交付物业费的期限，且合同亦没有约定违约责任，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告李某、李杰、齐艳在本判决生效后十日内支付原告湖南众慧天成物业服务有限公司物业费10467元；二、驳回原告湖南众慧天成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88元，减半收取44元，由原告湖南众慧天成物业服务有限公司负担4元，由被告李某、李杰、齐艳负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇一九年十一月十五日书记员  陈晓婷附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。