文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初21549号原告（反诉被告）：陈娇，女，汉族，1994年4月5日生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：吴凡，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕俊，重庆百君律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆怡置招商房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道桂馥二支路18号桂馥家园9幢1-6，统一社会信用代码915000000830923767。法定代表人：杨桦，董事长。委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦祺，中豪律师事务所实习律师。原告陈娇与被告重庆怡置招商房地产开发有限公司（以下简称怡置招商公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈娇及其委托诉讼代理人吴凡、吕俊，被告怡置招商公司的委托诉讼代理人余越、刘彦祺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈娇向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件已于2019年2月25日解除；2、判令被告向原告返还购房款1232339元，契税款、物业专项维修基金、房屋转移登记费等40759.69元，共计1273098.69元；3、判令被告支付延期付款的资金占用利息，以1273098.69元为基数，自2019年3月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至付清时止；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年7月29日签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，原告购买被告开发建设的位于重庆市渝北区和雅路2号附10号商用房屋，房屋成交总价为1332339元。合同签订后原告已按约向被告支付了房款1232339元，契税款、物业专项维修基金、房屋转移登记费等共计40759.69元。接房前，原告发现房屋门前人行道路与被告介绍的情况不符，对房屋经营使用造成极大的影响。原告与被告沟通要求整改，但被告的整改未能达到原告购房时被告工作人员介绍的状态，原告再次要求整改，遭到被告拒绝。2019年2月底，原告收到被告发来的《商品房买卖合同解除通知》，被告通知原告《房屋买卖合同》解除，并限期要求原告办理解除手续。2019年3月4日原告持该解除通知前往被告处办理解约退款手续，被告却拒绝按照解除通知办理解约退款手续，拒绝向原告退还房款及相应款项。原告认为被告拟交付房屋的配套设施、周边道路环境与销售时的承诺严重不符，极大地影响原告所购门面的商业价值，且被告拒绝原告合理的整改要求，被告构成根本违约，在此情形下被告主动发出《商品房买卖合同解除通知》，原告同意并前往办理解约退款手续时却遭被告拒绝，被告应承担自此后原告的资金占用损失。故起诉。被告怡置招商公司辩称，不同意原告第2、3、4项诉讼请求，原告的事实理由与本案证据不符，与客观事实不符，无法律依据。1、案涉合同约定了交房条件，被告交付房屋符合约定，原告以配套设施周边道路环境影响价值为由要求退房与合同约定法律规定不符；2、原告反映门前道路问题不是质量问题，且被告已按要求整改；3、被告在销售时未对周边道路进行虚假宣传，原告应承担举证不能的法律后果；4、原告要求解约的理由是被告不退款；5、补充协议第3、4条下划线标明的条款已经介绍了周边道路及设施情况。被告怡置招商公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告陈娇以总房款1332339元为基础，按20%的标准向反诉原告支付违约金共计266467.8元；2、本诉费用、反诉费用均由反诉被告承担。事实和理由：双方于2018年7月29日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的重庆市渝北区和雅路2号附10号房屋，并以分期付款的方式向反诉原告支付总金额为1332339元的房款，其中第一期房款的付款时间为签订合同当日即2018年7月29日，付款金额为732339元；第二期房款的付款时间为2018年8月30日，金额为600000元。同时双方约定若反诉被告未按合同约定时间付款，逾期30（含）之内的，应自约定付款期限第二日起至实际支付之日止，向反诉原告支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日的，反诉原告有权解除买卖合同，并要求反诉被告按应付款百分之二十的标准支付违约金。此外，补充协议第四条第一款约定前述应付款指的是房屋总房款1332339元。合同签订后，反诉原告于2018年7月29日向反诉被告交付了接房通知书，但反诉被告却未按期付清2018年8月30日到期的房款，至今剩余100000元房款尚未支付。经反诉原告多次书面催收，反诉被告仍拒绝支付上述款项。鉴于反诉被告的严重违约行为，反诉原告于2019年2月25日向其寄送了《商品房买卖合同解除通知》，通知双方签订的合同于2019年2月25日解除并且反诉被告需向反诉原告支付相应的违约金，但反诉被告并未按约支付违约金，导致后续退房手续无法办理。综上，双方签订的合同合法有效，经多次催收，反诉被告仍拒绝支付剩余房款且逾期支付的期限已超过30日，反诉被告的行为已构成违约，反诉原告有权依据合同约定解除合同并要求支付违约金。故起诉。原告陈娇针对反诉请求辩称，一、合同解除是因为被告违约行为导致，其诉请要求原告承担违约金没有事实法律依据。1、原告已支付超过90%的房款；2、由于被告不能按期交房，故双方协商一致剩余10万元于实际交房时支付，原告没有违约；3、案涉房屋不能满足原告使用需求，构成根本违约；4、被告恶意拒绝办理解约退款手续，给原告造成资金占用损失。二、被告缺乏主张违约金的基础，补充协议关于违约金的约定应认定为无效。1、缺乏主张违约金的基础，合同解除是被告违约导致，被告无权主张违约金；2、合同补充协议关于违约金计算规则的解释和修改应认定为无效；3、即使被告有权主张违约金，原告认为其主张的违约金过高，违背了违约金“填平损失”的功能和原则，应当予以调整，违约损失仅仅是原告没有支付的10万元资金占用损失，应就合同的履行程度、当事人过错、缔约地位强弱、是否采用格式合同等因素综合认定。综上，被告的反诉请求缺乏事实法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2018年7月29日，以原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区和雅路2号附10号的房屋，甲方销售的商品房为现房，本商品房项目现定名为上东汇小区（F81-1号地块），建筑面积40.09平方米，套内面积38.71平方米，用途为非住宅，属于商业服务。本商品房为清水房，总成交金额为1332339元，乙方按分期付款方式按期付款（详见合同附件五）。第七条，属现售商品房的，甲方应在2018年9月29日前，将商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条，1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担，甲方承担保修责任的时间自视为交付之日算起。第九条，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到日之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金。第十条，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。第十五条，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。附件五合同补充协议约定，第一条第四款甲方已就该商品房项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况向乙方进行了充分说明，不存在遗漏情况。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、轨道环线、公园、学校、变电站等）发生变化，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任。乙方已充分了解因项目内部及周边的道路、配套设施及规划情况，该商品房可能受到道路……等周边不利因素的影响。项目周边非甲方规划开发范围，因各种原因引起的调整、变化均与甲方无关，甲方亦无告知义务，乙方对以上内容已经完全知悉并认可，如有任何疑问，乙方表示自行向政府有关主管部门进行询问。第二条，乙方确认，该商品房系现房销售，在本合同签署前乙方已经对该房屋进行充分的检验，对房屋及其附属的设备（如有）、庭院（如有）、市政基础设施（如有）和其他设施（如有）的现状等已经充分知悉和了解并不持异议，认可该房屋已经具备交付条件。第三条对本合同第九条甲方逾期交房违约责任的补充约定，根据本条第1款第（2）项约定，并且甲方逾期交房达30天以上的，乙方行使解除权的，甲方应按总房款的百分之二十向乙方支付违约金。第四条对本合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定，1、本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之二十向甲方支付违约金”，是指总房款的百分之二十；2、乙方逾期付款之违约行为发生后，按约应向甲方支付各种性质的违约金，乙方均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。第五条对付款方式的补充约定，乙方须按照如下时间分期支付购房款：（1）第一期：签订本合同当日，乙方支付房款人民币732339元（乙方已付定金转为本期购房款）；（2）第二期：于2018年8月30日之前，乙方支付房款人民币600000元。（此部分有原告签字，被告盖章确认）。第十一条第四款乙方所购买商品房所在小区如系分期开发、分期交付的，依据政府主管部门批准的规划方案，该小区的配套建筑、配套设施以及其他公共配套（如绿地、花园、体育运动场地等）最迟将于最后一期商品房取得竣工验收备案登记证之前竣工完成……乙方同意甲方在该项目全部建成时拆除或封堵因施工需要而修建或设置的该项目已交房范围内的围墙、施工设备、道路及出入口等。第十三条第二款，乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）该商品房不符合本合同第七条第（二）款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的。第4款若存在下列任一情形之一的，甲方交房时间可据实予以延期，且甲方无须承认任何违约责任，直至下列情形中的乙方义务已全部履行完毕：（1）乙方尚未付清全部应付房价款（包括但不限于首付款、房屋按揭贷款、各分期房款等）。第8款，乙方逾期收房，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同甲方按时交房，甲方不承担逾期交付的责任……乙方逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从第31日起，每逾期一天应向甲方支付总房款万分之一的违约金，逾期达到90日的，甲方有权单方解除本合同，由此造成的一切损失均由乙方自行承担，同时乙方应向甲方支付总房款的百分之二十的违约金。第10款，如乙方购买的房屋是已经完成竣工验收后的现房，乙方须在签订本合同前对房屋的现状、结构、功能、布局、周边环境等进行实地查看，本合同签订，即意味着乙方已了解并接受房屋的现状，双方以该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。第二十一条第一款，在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。第三款，如乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方将在办理完毕本合同注销登记手续且乙方已经腾房（如已交房）后90日内，将乙方已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额（如有）无息返还乙方。合同签订当日，原告向被告支付了首期房款732339元以及房屋转移登记费550元、印花税666.17元、契税36336.52元、物业专项维修基金3207元，共计40759.69元，且双方向重庆市渝北不动产登记中心申请对案涉合同进行备案登记。2018年9月2日，原告向被告支付了二期房款500000元以及滞纳金300元。被告分别开具收据。2018年7月29日，被告向原告发出《公园大道商铺交房通知书》，通知：您所购买的重庆市渝北区仙桃街道兰桂大道199号上东汇2幢附10号已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备交付条件，接房时间：2018年9月29日，接房地点：公园大道F81-1地块物业客服中心。2018年10月9日，被告向原告邮寄《关于逾期支付购房款的催款函》，主要内容为：您应于2018年8月30日向我公司支付剩余房款计人民币100000元，但您至今尚未支付，请您于2018年10月15日前前往签约中心支付房款计人民币100000元并缴纳逾期付款违约金计780元，如有疑问，请及时与下列人员联系：联系人杨州，联系电话67346666。2018年12月5日，被告向原告寄送《律师函》，要求原告在收函后三日内前往支付剩余房款100000元，否则被告有权解除合同，并按《重庆市商品房买卖合同》之约定收取违约金等。2019年2月27日，被告向原告邮寄了《商品房买卖合同解除通知》，主要载明：您应于2018年8月30日向我公司支付房款计人民币100000元，虽经我公司多次催告，但截至2019年2月25日您仍未付清前述房款，您的行为已经构成严重违约。依据买卖合同的约定，我公司郑重通知您，我司与您签订的买卖合同于2019年2月25日解除，请您于2019年3月4日前，前往我公司办理买卖合同解除相关手续（包括但不限于：解除网签、注销合同登记备案等）并缴纳买卖合同约定的违约金人民币3580元（违约金暂计算至2019年2月25日）。如您拒不配合办理的，按照买卖合同约定您将进一步承担因逾期办理所导致的赔偿责任。上述违约金和赔偿金我司有权从您已付款项中直接扣除。如有疑问，请及时与下列人员联系：联系人杨州，联系电话67346666。2019年2月28日送达原告。2019年7月25日，原告向被告寄送了《关于请求配合办理退房手续并结算退款的通知》，告知被告：2019年2月28日，我收到贵司发来的《商品房买卖合同解除通知》，贵司主张解除房屋买卖合同并要求我承担违约金3580元。我于2019年3月3日前往贵司售房部，要求办理退房手续并结算房款，贵司出尔反尔要求我承担总房款20%的违约金，并且拒绝为我办理退还所需一切手续及房款结算。通知贵司自收到本函后三日内，为我方办理退房手续，将购房款项退还予我。另查明，案涉F81-1地块具体坐落为兰桂大道199号，案涉房屋的派出所门牌号为重庆市渝北区和雅路2号附10号，测绘报告编号为2栋1层商业7。2017年12月25日，被告取得案涉楼栋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并于2018年7月20日取得案涉楼栋的不动产权证书。被告已代原告缴纳物业专项维修基金3207元以及契税36336.52元、印花税666.2元。庭审中，原告还举示了如下证据;1、现场视频，拟证明2018年10月27日案涉商铺门前的道路仍处于施工状态，导致商铺不具备使用条件，被告无法交付，被告整改后仍未达到承诺状态。被告对视频的真实性予以确认，故本院对该证据予以采信。2、原告与被告销售人员李茜（微信昵称“倩”）在2018年10月27日至2019年3月8日期间的微信聊天记录，原告标注李茜语音回复的文字内容为“刚拆除门前道路施工围挡，进行平场，仍处于施工状态”。原告与被告负责人彭晓英（微信昵称“晓英”）在2019年3月4日至3月11日期间的微信聊天记录，其中显示：3月6日彭晓英回复“还在联系工程部整改，若不能等，退房要按合同扣除违约金”。原告与被告负责人杨州（微信昵称“办公桌前的阿童木”）在2019年1月6日至7月9日期间的微信聊天记录，显示双方协商更换商铺的事宜，原告询问“相当于需要总部先回复再走流程？价格在140万以内是吗；哦140万左右”，7月9日杨州回复“领导还没明确回复”。原告举示三组微信聊天记录拟证明：（1）被告拟交付商铺的配套及周边道路环境与销售时不符，整改后仍未达到承诺状态；（2）双方协商被告承诺以更低价格更换商铺，但故意拖延至2019年7月没有完善合同手续，恶意占用原告资金。被告分别质证：（1）与李茜聊天记录的真实性无法核实且无法达到原告证明目的；（2）认可彭晓英系被告员工，对该份聊天记录真实性无异议，但无法达到原告证明目的；（3）认可杨州系被告员工，对聊天记录的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的。对于原告与备注名为“李茜”的微信聊天记录，由于原告无法证明“李茜”的真实身份，对该份微信聊天记录，本院不予采信。对于原告与彭晓英、杨州的微信聊天记录，被告认可其真实性，本院亦予以认可。被告举示了案涉房屋的重庆市新建商品房屋使用说明书和重庆市新建商品房质量保证书，其中载明的房屋坐落为渝北区仙桃街道兰桂大道199号上东汇2幢1层附7号，原告质证认为这并非案涉房屋的两书，正好佐证交房时被告没有两书一证的事实。对于被告举示的两书显示的房屋坐落有其补充的公安门牌号、测绘门牌号对应表予以佐证可以认定系案涉房屋，对该证据，本院予以采信。审理中，原告陈述没有接房的原因是商铺门前的道路没有修好无法交付使用。被告陈述其邮寄的《商品房买卖合同解除通知》“违约金3580元”的计算标准为从2018年8月30日起至2019年2月25日止，以未付款10万元为基数，按照每日万分之二计算。双方均认可对于解约后手续的办理，未达成一致。上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同及附件、联机备案登记表、收据、现场视频、微信聊天记录、通知、EMS邮单、投递单、催款函、律师函、两书、竣工验收备案登记证、交房通知书、发票、不动产权证书、门牌编号对应表等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件经原告签字捺印、被告加盖印章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。案涉房屋为现房销售，已于合同签订前取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件。合同约定2018年9月29日前交房，被告已于合同签订当日即2018年7月29日向原告送达了交房通知书，履行了通知交房的义务，被告不存在逾期交房的违约行为。同时，补充协议约定原告应于2018年8月30日前支付房款600000元，但经被告12月5日书面催收，原告截至2019年2月25日尚未支付完毕。原告辩称双方已就剩余房款10万元的支付时间变更为实际交房时支付，但并未举证证明，且其举示的2018年9月2日支付的300元滞纳金收据亦不能反向推断出被告存在同意其延迟支付剩余10万元房款的意思表示，故对其辩解意见，本院不予采纳。原告逾期付款，其行为已构成违约，合同约定的解除条件成就，被告依约向原告邮寄《商品房买卖合同解除通知》，根据合同约定和法律规定，合同自书面通知送达时解除，因此，案涉重庆市商品房买卖合同于2019年2月28日原告收到该解除通知时已解除。合同解除后，被告应退还原告已支付的房款1232339元、房屋转移登记费550元，共计1232889元。契税、印花税以及物业专项维修基金已向相关部门代缴，应由原告自行向相关部门申请退还，故对原告要求被告退还房款及代收费用共计1273098.69元中超出部分诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，双方尚未办理合同注销手续，原告亦未向被告支付违约金，故对其要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告逾期付款构成违约导致合同解除，应向被告支付违约金，按照合同约定，原告应以总房款20%的标准向被告支付违约金，原告辩称违约金太高。原告虽逾期付款，但合同签订后其已向被告支付了1232339元的房款，仅剩余10万元未付，且按照被告邮寄的《商品房买卖合同解除通知》表明，被告行使合同解除权，要求原告支付违约金3580元（该金额是以10万元为基数，按每日万分之二计算），该违约金的性质即为解约违约金，应视为被告以书面形式对合同约定的解约违约金计算方式进行了变更，原告亦同意，因此，原告应从2018年8月30日起至实际支付之日止，以未付款10万元为基数，按照每日万分之二为标准计算向被告支付违约金，故对于被告反诉要求原告支付违约金266467.8元诉讼请求的超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈娇与被告重庆怡置招商房地产开发有限公司于2018年7月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件已于2019年2月28日解除；二、被告重庆怡置招商房地产开发有限公司在本判决生效后七日内退还原告陈娇购房款1232339元、房屋转移登记费550元；三、原告陈娇在本判决生效后七日内向被告重庆怡置招商房地产开发有限公司支付违约金（计算方式：从2018年8月30日起至实际支付之日止，以100000元为基数，按照每日万分之二计算）；四、驳回原告陈娇的其他诉讼请求；五、驳回被告重庆怡置招商房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费16790元，因适用简易程序减半收取8395元，保全费5000元，共计13395元，由被告重庆怡置招商房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2650元，由被告重庆怡置招商房地产开发有限公司2600元，原告陈娇负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陶立二〇一九年十一月十八日书记员  马瑞