浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初18775号 原告（反诉被告）：朱斌，男，1983年7月14日出生汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：李翔，浙江海泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金永英，女，1976年4月9日出生苗族，户籍所在地：贵州省雷山县，现住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江正甬律师事务所律师。 原告朱斌为与被告金永英房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员龚媛媛适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案于2019年6月19日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，被告金永英提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告朱斌及其委托诉讼代理人李翔，被告金永英及其委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解但未果。本案现已审理终结。 原告朱斌起诉称：2014年11月3日，被告与案外人杨博宏签订《房屋租赁合同》一份，约定：杨博宏将其名下位于宁波市鄞州区的商铺出租给被告使用，租赁期限五年，于2019年11月3日到期；第一年租金42000元，之后每年递增5%，每年11月3日前应付清下一年房租；被告承担水、电、有线电视的使用费及物业管理费；如发生违约，除按时结算房租外还应支付一个月房租作为违约金。2018年7月2日，杨博宏将涉案房屋出卖给原告，并办理了过户手续。杨博宏即时通知被告涉案房屋的所有权变更情况。原告多次向被告催讨房租，但被告未按约向原告支付2018年11月4日至2019年11月3日的房租。原告于2018年11月9日向被告宣告解除涉案《房屋租赁合同》，但被告拒绝腾退涉案房屋。为此，请求判令：一、被告向原告腾退位于宁波市鄞州区的房屋并结清涉案房屋至实际腾退之日止的水、电、有线电视的使用费及物业管理费；二、被告支付原告违约金4252.50元并赔偿自2018年11月10日起按300元／日计算至实际腾退之日止的损失。诉讼过程中，原告进一步明确诉讼请求为：一、确认涉案《房屋租赁合同》于2018年11月9日解除；二、被告向原告腾退位于宁波市鄞州区的房屋并结清涉案房屋至实际腾退之日止的水、电、有线电视的使用费及物业管理费；三、被告支付原告违约金4252.50元，按300元／日支付自2018年11月4日起至2018年11月8日期间的租金并赔偿自2018年11月9日起按300元／日计算至实际腾退之日止的损失。 被告金永英答辩并反诉称：被告于2014年11月3日与杨博宏就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限于2019年11月3日届满。被告按约向杨博宏支付租金，但杨博宏在未通知被告的情况下，于2018年7月2日将涉案房屋转让给原告。之后，原告通过上门吵闹、锁门等方式，企图提前收回涉案房屋。原告的行为严重影响被告的正常经营，给被告造成重大经济损失。因原告拒绝赔偿被告的损失，被告暂缓向原告支付涉案房屋的租金,原告无权解除涉案《房屋租赁合同》，且未依照法定程序向被告行使解除权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令：原告赔偿被告经济损失250000元。 原告朱斌针对被告金永英的反诉答辩称：被告称原告多次上门吵闹、锁门，严重影响被告的正常经营，与事实不符。原告仅上过一次门，未吵闹，派出所也出警进行调解，但调解未果。原告不同意赔偿被告经济损失250000元，请求法院驳回被告的反诉请求。 原告朱斌为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《房屋租赁合同》一份、银行自动柜员机客户凭条一份（复印件）、微信聊天记录一组（打印件），用以证明涉案房屋原所有权人杨博宏与被告之间存在房屋租赁合同关系，双方就租赁期限、租金支付方式、违约责任等进行约定；被告应于2018年11月3日前支付下一年度房屋租金的事实； 2.不动产权登记证书一份、《通知函》一份（复印件）、邮政特快专递邮寄面单一份（复印件），用以证明原告于2018年7月2日取得涉案房屋的所有权；杨博宏将涉案房屋所有权变更情况通知被告的事实； 3.短信一组（打印件），用以证明原告于2018年11月6日通过短信向被告催讨房屋租金，被告未按约支付，原告于2018年11月11日通知被告解除涉案房屋租赁关系的事实。 被告金永英为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《通知书》、邮件邮寄详情查询单各一份（均为复印件），用以证明因原告上门吵闹、锁门，严重影响被告正常经营，被告要求原告赔偿损失并暂停支付房屋租金的事实； 2.照片一组，用以证明原告分别于2018年7月27日、同年11月11日上门吵闹、锁门的事实； 3.调查取证笔录一份，用以证明因原告于2018年7月27日上门吵闹、锁门，导致被告未能做成业务，产生经济损失的事实； 4.《蒙古牛大骨标识标牌制作合同》一份、发票两份、照片一份，用以证明因原告于2018年11月11日上门吵闹，导致被告的客户取消合同，产生经济损失的事实。 本案审理期间，本院依据被告的申请，准许证人张某出庭作证，张某陈述：证人与被告之间存在广告牌制作的业务往来；2018年10月，证人与被告签订《蒙古牛大骨标识标牌制作合同》一份，委托被告制作“蒙古牛大骨”标识标牌；2018年11月11日，证人前往被告处查看广告牌制作情况，发现被告店面有人吵闹，被告告诉证人有人要锁门，赶被告走，证人怕耽误广告牌制作，就取消了与被告的上述业务合作。 上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下： 对于原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对于原告提交的证据2，被告对不动产权登记证书无异议，但对《通知函》有异议，认为被告于2018年11月才收到杨博宏的《通知函》，至此才知悉杨博宏将涉案房屋出卖给原告，未能行使优先购买权。本院对不动产权登记证书予以确认；因原告未提交上述《通知函》的签收凭证，故本院仅对被告收到过上述《通知函》的事实予以确认。对于原告提交的证据3，被告对真实性无异议，认为被告未支付房屋租金的原因在于原告，并非被告拒不支付。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于被告提交的证据1，原告对真实性有异议，认为原告未收到过上述《通知书》，且《通知书》所载内容与事实不符，原告在与杨博宏接洽的过程中，多次前往涉案房屋查看，与被告沟通，被告认为房价太高，未表示要购买涉案房屋，并要求原告与杨博宏赔偿其转租损失，否则被告将拒绝支付房租、腾退房屋。因被告未提交上述《通知书》的签收凭证，原告亦不予认可，故本院对上述证据不予确认。对于被告提交的证据2，原告对真实性无异议，认为原告确实曾到涉案房屋与被告进行交涉，要求被告向原告支付房租，但被告要求原告赔偿转租损失。本院对上述证据的真实性予以确认。对于被告提交的证据3，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告提交的上述证据形式不规范，且属于证人证言，需证人出庭作证，退一步讲即便笔录所载情况属实，不能证明被告的实际损失，且与原告无直接因果关系。因被告未进一步提交证据证明笔录所载情况的真实性，原告亦不予认可，故本院对上述证据不予确认。对于被告提交的证据4，原告对照片的真实性无异议；对合同、发票的真实性、关联性均有异议，认为原告确实曾于2018年11月中旬前往涉案房屋与被告交涉，要求被告支付租金，双方交涉不顺，派出所出警，原告并未锁门，被告所述损失与原告无关。对于证人张某的陈述，原告对真实性、关联性均有异议，认为原告于2018年11月中旬前往涉案房屋，向被告催讨房租，系行使合法权利，之后，原告未再去过被告处，被告一直在涉案房屋经营，未影响被告做生意，如证人因原告向被告交涉而解除广告牌制作合同，系被告自身违约所致，与原告无关；被告无异议。因原、被告一致确认原告于2018年11月11日到涉案房屋交涉时，未实施锁门的行为，而证人陈述其因被告称有人锁门、赶被告走,怕耽误广告牌制作而取消合作业务，并未听清原、被告争执的内容，据此难以认定证人取消业务合作系因原告所致，故本院对被告提交的证据4及证人证言均不予确认。 本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实： 2014年12月3日，被告与案外人杨博宏签订《房屋租赁合同》一份，约定：杨博宏将位于宁波市鄞州区的房屋出租给被告；租赁期限5年，至2019年11月3日止；每年11月3日前付清一年的房租费，先付后住；租赁费按42000元每年递增5%，依次类推；自合同签订后即发生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金一个月房租，并按实结算房租；水、电、有线电视的使用费及物业管理费由被告承担；若被告无能力经营下去可转租本店，但被告转租需经杨博宏同意，若杨博宏需出售本店，应在不损害被告的利益下履行，被告同意杨博宏出售；合同到期后，如被告还续租，在同等条件下被告有优先权。合同签订后，杨博宏按约将涉案房屋交付被告使用。2017年10月18日，被告按约向杨博宏支付2017年11月4日至2018年11月3日的房屋租金计48600元。2018年6月，杨博宏将涉案房屋出卖给原告，原告于2018年7月2日取得涉案房屋的不动产权证书［权证号为浙（2018）宁波市鄞州不动产权第0141038号］。2018年7月27日，原告前往涉案房屋，与被告交涉，协商未果，原告实施了锁门行为，后经派出所出警。2018年11月6日，原告向被告发送短信，称被告已经违约拖欠房租，要求被告在3天内付清下一年房租，如逾期不付清，视为自动解除合同。被告通过短信回复称其未与原告签订房屋租赁合同，不存在违约行为，且原告未赔偿被告的损失。2018年11月11日，原告又向被告发送短信，称被告未按约于2018年11月9日前支付下一年度房租，通知被告自2018年11月10日起解除房屋租赁关系，于2018年11月14日前腾空涉案房屋。同日，原告前往涉案房屋与被告交涉，双方发生争执，派出所出警，协调未果。 本院认为：根据原告提交的《房屋租赁合同》，结合原、被告的陈述，可以认定被告系涉案房屋的承租人，租赁期限于2019年11月3日届满。原告于2018年7月2日取得涉案房屋的所有权，尚在租赁期限内。根据合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原、被告均应按约履行涉案《房屋租赁合同》的约定。涉案《房屋租赁合同》明确约定被告应于每年11月3日前付清一年的房租费，先付后住。本案中，被告按约于2017年10月18日支付了涉案房屋2017年11月4日至2018年11月3日的房租计48600元，未按约于2018年11月3日前支付下一年度的房租费。被告抗辩称因原告自2018年7月起多次上门吵闹、锁门，严重影响被告的正常经营，给被告造成重大经济损失，原告拒绝赔偿被告的损失，故被告暂缓向原告支付涉案房屋的租金。现有证据表明原告曾分别于2018年7月27日、同年11月11日上门与被告交涉，其中在2018年7月27日实施了锁门的行为，本院根据现有证据难以认定原告严重影响被告的正常经营，被告无权据此拒绝支付2018年11月4日至2019年11月3日的房租。 原告于2018年11月6日通过短信向被告催讨上述期间的房租费，被告理应按约向原告支付上述期间的房租费。被告未按约支付房租费，原告依法有权解除涉案《房屋租赁合同》。根据原告发送给被告的短信，涉案《房屋租赁合同》已于2018年11月10日解除。原告诉请要求被告按300元/日支付自2018年11月4日起至同年11月8日止的房租并按300元/日赔偿自2018年11月9日起计算至实际腾退之日止的损失，计算期间不当，且计算标准过高，本院参照涉案《房屋租赁合同》的约定，酌定被告按140元/日支付原告自2018年11月4日起至同年11月10日止的房租费计980元并自2018年11月11日起按140元/日赔偿原告至实际腾退之日止的占有使用费损失。原告诉请要求被告腾退涉案房屋并按约结清至实际腾退之日止的水费、电费、有线电视费及物业管理费，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金4252.50元的诉讼请求。本案中，被告未按约于2018年11月3日前向原告支付房租费，构成违约，但原告在租赁期限内于2018年7月27日对被告实施锁门行为，亦构成违约。根据合同法的相关规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。基于此，本院酌定被告支付原告违约金3000元。被告反诉要求原告赔偿经济损失250000元，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、涉案《房屋租赁合同》于2018年11月10日解除； 二、被告金永英于本判决生效后十五日内向原告朱斌腾退位于宁波市鄞州区的房屋并结清该房屋至实际腾退之日止的水费、电费、有线电视费及物业管理费； 三、被告金永英于本判决生效后十日内支付原告朱斌违约金3000元，房租费980元并自2018年11月11日起按140元/日赔偿原告至实际腾退之日止的占有使用费损失； 四、驳回被告金永英的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费80元，由被告金永英负担；反诉案件受理费2525元，由被告金永英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  龚媛媛 人民陪审员  徐惠芬 人民陪审员  俞飞军 二〇一九年十一月二十九日 代书 记员  陈 琴