广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16781号原告：李强，男，1985年8月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区******************，公民身份号码411************637。被告：佛山市顺德区盈生房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*********************。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：劳日升，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所律师。原告李强诉被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法由审判员李书琼适用简易程序独任审判，于2019年9月25日公开开庭进行审理。原告李强、被告的委托诉讼代理人劳日升、郭清玲到庭参加了诉讼。在诉讼中，当事人向本院提出申请，要求给予90天时间进行和解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付给原告逾期办理房屋所有权证的违约金45491元（以购房款1749688元为本金，按日利率0.0002计算违约金，自2019年7月26日起至原告取得房屋所有权证止，暂计至2019年8月7日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖补充协议》，由被告出售位于北滘镇君兰社区居民委员会木华路1号林上湾广场中的4座502房屋给原告，原告按约定履行了合同义务，被告并没有按约定履行交楼及办证义务，后双方经过法院调解，约定被告于2018年10月29日交楼给原告，后被告履行了交楼义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，被告应在该商品房交付之日起270日内（即2019年7月26日前）取得该商品房的房屋所有权证，但时至今日，被告仍未履行办证义务，原告仍未取得该商品房的房屋所有权证。根据2019年7月26日北滘镇国土城建和水利局的“关于反映北滘林上湾土地出让合同违约问题的答复”，被告逾期办证的主要原因是被告涉嫌违反土地出让合同内有关竣工期限的约定。《商品房买卖合同补充协议》未明确约定卖方未按期办理房屋产权证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约金计算方式不足以弥补原告的损失，故应参照被告逾期交楼的违约金计算标准计算本案所诉违约金。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告没有实际损失产生。原告在另案中已收到被告因延期交楼支付的违约金，弥补了其损失，延期办证并不影响原告对房屋的实际使用，原告没有产生实际的损失；二、原告要求被告支付违约金的计算标准有误。退一步，假如原告有损失产生，主张的延误违约金计算标准也没有依据。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》均未明确约定被告逾期办理房屋产权证的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求被告支付违约金的标准应依照相关法律规定，而非参照被告逾期交楼的违约金计算标准计算违约金;三、延期办理房屋所有权证有不可归责于被告的原因。被告在2018年4月已向国土部门提交宗地测绘数据进而办理竣工验收，然而因为国土部门测绘地理信息中心软件升级的原因，导致测绘数据延误提交，因此也耽误了办理竣工验收手续的时间，延误时间为45天，而该不可抗力因素也在其他逾期交付房屋的案件中得到法院确认，该不可抗力也导致了被告延期办理房屋所有权证，故应扣减相应延误的45天。四、延误的截止期间应为被告向政府部门提交办证材料之日止，并非出具房产证之日止。被告对有关部门何时出具房产证无法控制，办理房产证的期间不能计算到延误时间内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下：2017年3月19日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区******************02*屋产权证，总房款1749688元，以贷款方式付款；被告应当在2018年3月1日前向原告交付商品房；因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房所有权证书的，双方同意在房屋交付使用之日起270日内将有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理‘产权证’。双方签订上述合同后，原告依约办理支付购房款的手续，被告逾期于2018年10月29日向原告交付涉案商品房。另查，被告至今未将涉案房屋有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理房屋产权证。再查，原告提交的一份北滘镇国土城建和水利局2019年7月26日出具《关于反映北滘林上湾土地出让合同违约问题的答复》记载：经查，北滘林上湾项目楼盘暂未能确权是因该项目涉嫌违反土地出让合同内有关竣工期限的约定，涉及竣工超期问题。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。被告未在合同约定的期限内将有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理房屋产权证，构成违约，应承担相应违约责任。关于本案违约金应按何标准计算的问题。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而中国人民银行关于逾期贷款利率的规定为在原贷款利率的基础上加收30%-50%，以现行一年期贷款利率4.35%计算即为年利率5.65%-6.52%，根据公平合理原则，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，酌定按年利率6%的标准计算违约金，即以1749688元为基数，按年利率6%，从2019年7月27日起计算至被告将办理涉案房屋产权证所需全部材料送交佛山市自然资源局顺德分局，佛山市自然资源局顺德分局出具受理回执单之日止。原告主张超出部分本院不予支持。被告虽主张2018年4月其向国土部门提交宗地测绘数据办理竣工验收时因为国土部门测绘地理信息中心软件升级的原因，导致测绘数据延误提交，办理竣工验收手续延误时间45天，进而导致被告延期办理房屋所有权证，故应扣减相应延误的45天，但被告交付涉案商品房时上述问题早已消除，并不因此影响被告在交付涉案商品房之日起270日内将有关材料送交政府有关部门，协助原告向管理部门申请办理房屋产权证，故本院对被告的上述主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李强支付逾期办理房屋产权证违约金（违约金计算方法：以1749688元为基数，按年利率6%，从2019年7月27日起计至被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司将办理位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区***************4*****屋产权证所需全部材料送交佛山市自然资源局顺德分局，佛山市自然资源局顺德分局出具受理回执单之日止）；二、驳回原告李强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告李强已预交），由被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李书琼二〇一九年十月二十九日书记员  林 勇