贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0222民初7328号原告：何菊珍，女，1944年11月26日出生，彝族，住贵州省盘州市。被告：贵州宏财投资集团有限责任公司，住所地，贵州省盘州市亦资街道胜境大道延长线宏财投资大厦写字楼21-24楼，统一社会信用代码91520222761399650B。法定代表人：鲁鹏，贵州宏财投资集团有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：高峰，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201911093876。被告：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号，统一社会信用代码915202007221674002。法定代表人：张元柱，贵州弘黔房地产开发有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何德忠，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202199910537680。原告何菊珍与被告贵州宏财投资集团有限责任公司（以下简称“宏财公司”）、贵州弘黔房地产开发有限公司（以下简称“弘黔公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告何菊珍、被告宏财公司的委托诉讼代理人高峰、被告弘黔公司的委托诉讼代理人何德忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何菊珍向本院提出诉讼请求：1.判决二被告立即为原告办理尚品国际4单元10楼3号房和尚品国际5单元26楼5号房的房产证和土地使用证（庭审中，原告明确为办理不动产权证）；2.判决二被告支付原告逾期办理不动产权证的违约金120972.62元（暂计至2019年8月28日），并从2019年8月29日起，按照98.63元/日支付逾期办理的违约金，直至办理完毕时为止；3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2011年7月，二被告因联合开发“盘县工商局和市商业银行盘县分行片区”项目，需要拆除原告的合法住房，经与原告协商后签订了《盘县工商行政管理局职工住宅楼住房拆迁安置补偿合同》，以房屋建成后回迁安置方式，对原告房屋进行拆迁。2015年9月10日，二被告将回迁安置房即尚品国际4单元10楼3号房及5单元26楼5号房的钥匙交付给原告。根据合同约定，二被告应当在交付房屋钥匙后24个月内将原告回迁安置房屋的房产证和土地使用证办理完毕，但截至起诉之日二被告都没有为原告办理。二被告违反合同约定，应当承担违约责任。根据合同第八条第一款第一项的约定，截止2019年8月29日，二被告总计应当向原告支付违约金120972.62元，并从2019年8月30日起，按照每日98.63元向原告支付违约金，直至房产证和土地使用证办理完毕之日止。宏财公司辩称，原告与二被告于2011年7月31日签订的《盘县工商行政管理局职工住宅楼住房拆迁安置补偿合同》中，被告宏财公司只负责土地的收储及收储过程中的协调工作，其不具备开发城市房屋的资质，并不是房屋开发建设的主体，且尚品国际的土地使用权并没有登记在被告宏财公司名下，被告宏财公司没有办理房产证所需要的资料，不具备配合原告办理房屋产权证和土地使用证的条件，故原告要求宏财公司承担违约责任没有事实和法律依据。弘黔公司辩称，1.国家现在实行不动产统一登记制度，依照现施行的《不动产登记条例》，已经不再分别办理房产证和土地使用证，而统一为不动产产权证，故原告要求办理房产证和土地使用证依照现行规定不能实现；2.因国家实行不动产统一登记制度，存在登记机构合并、职能整合情形，登记机构合并后，办证部门于2017年5月才明确安置房屋产权证办理程序，被告弘黔公司根据相关要求于2017年7月25日作出《盘县工商局职工宿舍回迁安置房屋不动产证办理通知》，并将该通知在回迁安置小区单元进出口、电梯内、公示栏进行张贴，并在2017年8月4日发行的《六盘水日报》上进行刊登，告知各拆迁业主按照通知要求签订《商品房买卖合同》、提供办证资料、缴纳税款及维修基金，配合弘黔公司办理不动产权证，但原告至今未配合。故弘黔公司未能为原告办理不动产权证，系因法律、政策变更的不可抗力因素和原告的不配合所致，弘黔公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2011年，被告宏财公司、弘黔公司（甲方）根据原盘县县人民政府《关于对盘县工商行政管理局办公楼进行综合改造的批复》的指示精神，对县工商局和市商业银行盘县分行片区所属物业实施统一规划、联合开发。因建设需要须拆除原告的合法住房，经与原告（乙方）协商，双方于2011年7月31日签订了《盘县工商行政管理局职工住宅楼住房拆迁安置补偿合同》，约定以回迁安置方式，对原告的房屋进行补偿。回迁安置房屋补偿标准为“按照乙方产权建筑面积，甲方按1:1.5的补偿标准，计算方式为：134.01㎡×1.5=合计201.015㎡；在尚品国际商业广场（县工商局）B栋A单元九层中进行安置，房号分别为：9层2号、9层5号。乙方根据甲方的补偿比例可在该单元内选择一至两套面积之和相近（误差不超过10%）的住房（注：91.92㎡/户只能选一套，134.01㎡/户及135.43㎡/户可以选两套，因选择第二套房超出回迁安置面积部分的契税、公共维修基金费用均由乙方承担），如面积有差额，按照首次开盘价实行货币的多退少补。”。该合同第七条约定“1、甲方负责给乙方办理回迁安置房屋的权属备案登记，房产证及土地证从交钥匙之日起24个月内办理完毕，因办理回迁安置房屋的权属备案登记的费用由甲方承担。……4、乙方必须配合甲方办理产权及相关权属登记，并及时提供身份证及有关权属登记备案手续给甲方，如因乙方未能及时配合甲方并提供有关权属登记备案资料所造成甲方不能按照本合同第七条3款履行合同义务，甲方不承担权属登记及办理产权证与土地证的违约责任。”。该合同第八条约定“任何一方违反本合同的义务性条款内容，承担以下违约责任：1、违约方应返还以本合同为依据从对方取得的财产，并向对方支付违约金50000元，若违约行为持续超过60天，违约方除向守约方支付50000元违约金以外，每超过一个月增加3000元违约金（不足一月按天数平均计算）。2、因不可抗力因素导致本合同无法履行的，双方不承担违约责任。”。合同签订后，二被告于2015年9月10日向原告交付了两套回迁安置房，即将尚品国际4单元10楼3号房（面积为97.91㎡）及5单元26楼5号房（面积为112.94㎡）的钥匙交付给原告。2017年5月27日，盘县住房和城乡建设局权属管理股与盘县不动产登记中心共同出具《关于盘县原工商局职工宿舍回迁安置房屋产权办理事宜的情况说明》，该情况说明中载明“原盘县工商局职工住宅、商铺回迁安置房屋产权办理事宜，涉及无先例可参照、政策规定理解不一致、产权办理机构调整等因素，贵州弘黔房地产开发有限公司多次联系、咨询相关部门，2017年5月25日，盘县不动产登记中心、盘县住房和城乡建设局权属管理股、贵州弘黔房地产开发有限公司在盘县国土资源局不动产登记中心会议室，专题研究该回迁安置房屋产权办理事宜会议，经参会人员充分讨论，达成意见如下：一、原拆迁房屋提供产权证原件，统一办理注销手续。二、原拆迁房屋产权注销后回迁房屋产权证办理参照商品房销售的程序办理。三、办理回迁房屋产权证所需资料参照商品房销售办证资料提交。四、贵州弘黔房地产开发有限公司按上述要求提交完整资料后，按照不动产登记规定程序办理产权证。”。2017年7月25日，弘黔公司制作《盘县工商局职工宿舍回迁安置房屋不动产证办理通知》，并将该通知张贴在尚品国际小区单元楼进出处及小区公示栏内。该通知中载明“您在我公司尚品国际商业广场的安置住房（或门面），因国家政策相关原因于2015年8月31日停止办理房产证，改为不动产证。鉴于尚品国际项目拆迁安置房视同销售房办理，属盘县首例，经我公司与产权办理部门多次协调、沟通，目前相关办证程序、方式已明确。根据产权办理部门的要求和安排，已启动不动产权证办理工作，对办证所涉相关事宜特作如下通知：一、办证前需统一办理原拆迁房屋权属登记注销手续，应提供原拆迁房屋产权证、土地证原件，目前尚有部分未提供，请该部分业主在2017年8月5日前提供。二、按照产权办理部门要求，需以商品房销售方式签订《商品房买卖合同》，请各位业主于2017年8月7日至30日期间到我公司售楼部签署相应合同。三、按相关规定应缴纳相应税款及维修基金，并提供完税、缴纳依据后才能办证。请各位业主尽快到我公司财务部核对相关分摊比例后到相应部门缴纳，并及时提交相应票据给我公司。四、以上事项请各位业主相互转告，并在要求的时限内及时提供资料和办理相关手续，若由于您的原因超过要求时间导致不能如期办理不动产权证，我公司概不承担任何责任。”。2017年8月4日，弘黔公司将上述通知内容在六盘水日报中进行登报。此后，原告未按通知要求履行相应的义务。上述事实有《盘县人民政府办公室成立盘县工商行政管理局红果办公楼拆迁安置领导小组的通知》、《尚品国际商业广场项目开发拆迁方案》、《国有土地使用权转让合同》、《盘县工商行政管理局职工住宅楼住房拆迁安置补偿合同》、《盘县房屋面积测绘报告》、何菊珍安置房应补面积差房款结算表、何菊珍安置办证费及税费明细表、住宅质量保修说明、《关于盘县原工商局职工宿舍回迁安置房屋产权办理事宜的情况说明》、办理不动产证一次性告知书、《盘县工商局职工宿舍回迁安置房屋不动产证办理通知》、张贴通知的照片、通知登报的报纸以及原被告的陈述在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点是：二被告对原告的回迁安置房至今未办理不动产权证是否存在违约行为。原被告签订的《盘县工商行政管理局职工住宅楼住房拆迁安置补偿合同》是双方的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。双方在合同中约定，二被告在向原告交付回迁安置房屋的钥匙之日起24个月内负责为原告办理涉案房屋的房产证及土地证。由于在2015年3月1日施行《不动产登记暂行条例》后，国家施行不动产统一登记制度，即二被告应在向原告交付回迁安置房屋的钥匙之日起24个月内负责为原告办理涉案房屋的不动产权证。根据双方的陈述，原告于2015年9月10日拿到涉案房屋的钥匙，按照上述约定，二被告本应在2017年9月10日前为原告办理不动产权证，但办理不动产权证是属于相关权属管理部门的职能，二被告的义务只能是协助原告进行办理，办理所需的资料以及办理程序应以办证部门的要求为准。从盘县住房和城乡建设局权属管理股和盘县不动产登记中心于2017年5月27日出具的《关于盘县原工商局职工宿舍回迁安置房屋产权办理事宜的情况说明》中可以看出，不动产权属管理部门在2017年5月25日才明确了涉案房屋办理不动产权证的程序和所需资料。按照权属管理部门的要求，办理涉案房屋不动产权证前相关业主应提供原拆迁房屋的产权证原件，统一办理原拆迁房屋权属登记注销手续，相关业主需以商品房销售方式与弘黔公司签订《商品房买卖合同》并提供身份证、户口簿等相关资料。随后，弘黔公司采取在小区内粘贴公告和在报纸上登报的方式将办理涉案房屋不动产权证的相关事宜通知原告等相关业主。根据上述办证程序，弘黔公司协助为原告办理涉案房屋不动产权证的前提是原告要按照相关要求履行相应的义务，否则弘黔公司无法完成协助办证的义务。原告虽辩解其从未收到过弘黔公司的通知，但弘黔公司提交的证据显示，该公司在尚品国际的小区出入口处及公示栏中均张贴过通知，且在2017年8月4日也在六盘水日报中进行了登报，原告作为尚品国际小区的业主，其应当知道通知的内容，故对原告的该辩解意见，不予采信。本案中，原告并未提供有效证据证实其已履行了弘黔公司制作的通知中要求其应当履行的义务，比如与弘黔公司签订《商品房买卖合同》。而根据权属管理部门的要求，办理涉案房屋不动产权证最主要的就是原告要以商品房销售的方式与弘黔公司签订《商品房买卖合同》，在未签订《商品房买卖合同》的情况下，二被告不能履行为原告办理涉案房屋不动产权证的义务。即对于原告的回迁安置房至今未办理不动产权证，原告提供的证据并不能证实是因二被告存在违约行为所致。故原告要求二被告立即为其办理涉案房屋不动产权证及要求二被告按照合同约定支付违约金的诉请缺乏相应的事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何菊珍的诉讼请求。案件受理费1360元，予以免交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 余 华二〇一九年十一月二十日书记员 包彦龄