上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21972号原告：毛英法，男，1952年12月6日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。原告：甘卓娅，女，1954年4月2日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。原告：毛晓晶，男，1980年2月11日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：毛英法(系甘卓娅丈夫、毛晓晶父亲)，男，1952年12月6日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。被告：上海意邦资产管理有限公司(下简称“意邦资产管理公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(下简称“意邦置业公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：付淮林，男。原告毛英法、甘卓娅、毛晓晶诉被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年11月21日公开开庭进行审理，原告毛英法并作为甘卓娅、毛晓晶的委托诉讼代理人、两被告共同委托诉讼代理人付淮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛英法、甘卓娅、毛晓晶向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告支付原告2019年第一季度至2019年第四季度的保底经营收益人民币42,612元(每个月3,551元)；2、判令第一被告支付原告逾期付款违约金(2019年第一季度违约金以10,653元的日百分之三自2019年1月29日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以10,653元的日百分之三自2019年4月29日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以10,653元的日百分之三自2019年7月29日起计算至实际支付之日止；2019年第四季度违约金以10,653元的日百分之三自2019年10月29日起计算至实际支付之日止)；3、对第一被告财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，第二被告承担保证责任；4、解除与被告签订的房屋委托管理协议及保证合同，恢复房屋结构，收回房屋。事实与理由：三原告是上海市青浦区北青公路XXX号XXX室产权人。2009年10月28日三原告与两被告签订房屋委托管理协议及保证合同，委托期限自2010年1月1日后二十年止。2019年1月至2019年12月共计42,612元，经多次催讨，及要求履行判决书，至今被告仍未履行。故原告诉至法院要求判如所请。被告意邦资产管理有限公司和意邦置业公司共同辩称，不同意解除委托管理协议。因为原告购买的商铺为虚拟商铺，是没有四至界限的，该商铺是与其他购房者购买的部分一同构成一个整体，与其他购房者购买的商铺已被被告统一租赁给第三方使用，无法强行分割，否则会影响其他业主和经营者的权益。对保底收益的金额及标准均没有异议。且意邦置业公司愿意对诉请4、5项承担一般保证责任。合同约定的日百分之三的违约金标准过高，要求法院调低。本院经审理认定事实如下：毛英法、甘卓娅、毛晓晶系系争房屋的所有权人。2009年10月28日，毛英法、甘卓娅、毛晓晶作为甲方，意邦资产管理公司作为乙方，双方签订《房屋委托管理协议》，约定由原告将系争商铺委托第一被告经营管理，由原告每月享有“保底经营收益”3,551元，委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年，经营收益自2011年1月1日起按季度，于每季度首月28日前支付。被告逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，按逾期未付款项的百分之三支付原告违约金等。同日，第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担一般保证责任。上述协议签订后，双方各自按约履行。但第一被告拖延支付自2019年第一季度起至2019年第四季度止的保底经营收益。上述查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，上海市房地产权证、委托投资管理协议、保证合同、(2017)沪0118民初1256号判决书、(2017)沪0118民初17560号判决书、(2018)沪0118民初18741号判决书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，毛英法、甘卓娅、毛晓晶称，被告经过多次法院判决后，自2016年开始保底收益均没有支付，故要求收回商铺，依据就是委托管理协议第三页第七条。意邦资产管理公司、意邦置业公司称，系争商铺在出卖的时候已经划分好的，属虚拟商铺、按照当时的具体情况出租时必须改造，若原告现在收回系争商铺，必然影响其他业主的权益。根据查明的事实，本院认为，本案所涉委托管理协议、保证合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。意邦资产管理公司应按约及时支付毛英法、甘卓娅、毛晓晶保底经营收益，现拖欠经营收益不付，显属违约，应立即支付拖欠的保底经营收益及相应的逾期付款违约金。虽然意邦资产管理公司存在逾期支付保底经营收益的行为，但意邦资产管理公司对外出租的范围涉及同层房屋甚至同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示要求解除合同或大部分业主同意继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，且系争房屋经重新装修后现四至位置无法明确，故出于整体利益的考量，本院对于毛英法、甘卓娅、毛晓晶要求解除协议及保证合同、返还房屋的请求暂不予支持。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整，本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，将违约金标准调至未付款项的日万分之五。意邦置业公司作为一般责任保证人，应对意邦资管理公司上述债务承担一般保证责任，其履行保证责任后，有权向意邦资产管理公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告毛英法、甘卓娅、毛晓晶2019年第一季度至2019年第四季度的保底经营收益共计42,612元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告毛英法、甘卓娅、毛晓晶逾期付款违约金(2019年第一季度违约金以10,653元的日万分之五自2019年1月29日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以10,653元的日万分之五自2019年4月29日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以10,653元的日万分之五自2019年7月29日起计算至实际支付之日止；2019年第四季度违约金以10,653元的日万分之五自2019年10月29日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告毛英法、甘卓娅、毛晓晶其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865.30元，减半收取计432.65元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇一九年十一月二十七日法官助理 周 诗书 记 员 周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。