上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8995号上诉人(原审被告)：凌正明，男，1956年2月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：凌海斌(系凌正明之子)，1984年3月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张盈东，上海市沪南律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李康，男，1972年5月30日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莹，上海大度律师事务所律师。上诉人凌正明因与被上诉人李康房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初8958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凌正明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李康一审诉请。事实和理由：一、一审违反法律，将不应当认定的证据认定为有效。李康提供的《关于购房协议》和《委托书》两份证据不是原件，且李康也没有其他证据证明李康与己方签订过上述协议，更没有证据证明李康支付过合同价款人民币(以下币种均为人民币)7,000元。二、一审违反法律，将没有出庭作证、己方不予质证的证人证词认定为有效。对于上述证据,因证人未出庭，且证人不符合“证据规则”第56条规定证人不某出庭的情形。因此，己方不予质证，但一审仍然认定为有效证据，一审认定行为违法。三、一审认定的基本事实缺乏证据证明，属于认定事实严重错误。综上所述，己方认为李康可能在2002年前经己方委托管理房屋的龚理德同意后居住使用过上海市崇明区东风农场利民新村XXX号楼208室(以下简称“系争房屋”)，但没有与己方发生过房屋买卖关系；己方自1993年离开崇明，将房屋委托龚理德管理以后，自己一直疏于对房屋的管理，并不等于失去了房屋的物权；如像李康所说1995年其向己方购买了系争房屋，但至诉讼前，李康不向己方主张将系争房屋登记过户至其名下的权利，这本身违背常理。被上诉人李康辩称，同意一审判决，请求予以维持。李康向一审法院起诉，请求判令凌正明继续履行购房协议,办理系争房屋过户登记手续。一审法院认定事实如下：系争房屋原系上海市东风农场公有住房，后由凌正明于1993年3月21日以房改售房的形式购买取得该房屋所有权，1994年12月14日填发的房屋产权证上明确写有：“完全产权，五年以后可以进入房地产市场”。1995年9月24日，凌正明(甲方)与李康(乙方)签订《关于购房协议书》一份，载明：“因甲方夫妻俩都病退回浦东老家，不准备返回农场，愿把东风农场原利民新村XXX号楼208室住房出售。乙方因结婚需要购买甲方凌正明利民新村XXX号楼208室住房。甲、乙双方都同意买、卖、转买中所产生事宜决无后悔。房(屋)买卖金额柒仟元，以后产生事宜由乙方负责。本协议一式四份”。上述协议由甲、乙双方及证人龚理德签名，其中甲方签名为“凌振明”。同日，凌正明出具委托书一份，委托黄晓玲(系凌正明妻子)全权处理上述房屋产权的交接事宜，委托书上签名仍为“凌振明”，并盖有“凌正明”印章，龚理德亦在该委托书上签名并盖章。后李康支付了房款，凌正明也将该房屋及房产证等相关资料交付给李康，因当时该房屋尚不具备交易过户条件，故双方未能办理房屋产权过户相关手续。嗣后，系争房屋由李康居住使用至今。一审中，凌正明提交书面意见，表示其偶尔会使用“凌振明”签名，但李康出具的《关于购房协议书》及《委托书》中的“凌振明”非其本人所签。同时，凌正明承认其于1993年离开崇明后除2011年至房地产交易中心咨询房产证事宜、2018年9月28日因办理旧房改造手续与李康发生争议，期间的确未对系争房屋进行其他管理。2019年1月15日，根据凌正明的申请，一审法院委托司法鉴定科学研究院对本案所涉的《关于购房协议书》和《委托书》上的“凌振明”签名是否凌振(正)明所写进行司法鉴定。同年4月1日，该院将送鉴卷宗退回一审法院，同时附上情况说明：“需检的《关于购房协议书》和《委托书》两份材料均无原件提供，根据现有条件无法进一步进行检验，故作退卷处理”。一审中，一审法院依职权对证人秦志香、吕玉香、张士泉、施慧作了调查，其中证人秦志香证明，其与凌正明夫妇系同事关系，凌正明原来居住在其同一幢楼的208室。大约在20年之前，凌正明夫妇回川沙就将房屋卖给了龚理德，后龚理德又将房屋卖给了李康，龚理德在前几年已经去世。房屋买卖具体时间及金额不清楚，因为是联建房，当时产权证是没有的，也不某过户。后该房屋一直由李康居住，凌正明没有回来过。同时证明李康提供的书面证明上“徐志祥”的签名系其丈夫徐志祥本人所签；证人吕玉香、张士泉证明，凌正明和黄晓玲是夫妻，他们原居住在其隔壁的101室，后搬到了208室。当时李康为了结婚而买下了凌正明该房屋，据其所知房屋是由龚理德先买下的，后龚理德又将房屋卖给了李康，具体经过不太清楚。现在龚理德已经去世，当时因为联建房不某过户。之后李康在该房屋内结婚、生子，现在李康儿子已经20多岁。凌正明将房屋卖掉后没有回来过。张士泉同时表示李康提交法院的书面证明上的“张士泉”系其本人签名；证人施慧证明，其原居住在东风农场老8队，与李康是前后邻居关系，20多年前李康母亲购买了东风农场利民新村XXX号楼208室的房屋作为李康的婚房，具体买何人、价格多少不清楚，后李康在该房屋内结婚、生子。同时证实李康提交法院的书面证明上的“施慧”系其本人签名。经李康申请，一审法院通知证人袁某到庭作证，袁某证实李康提交法院的署名为“袁某”的书面证明是其亲笔所写。其系李康的表嫂，1995年9月李康母亲因李康结婚需要购买系争房屋时向其借款2,000元，该款于1997年12月左右已还清。后其丈夫还帮李康装修该结婚用房。李康对证人袁某所作的证言没有异议，对一审法院所作的证人施慧的调查笔录亦无异议，对证人秦志香、吕玉香、张士泉的调查笔录，表示对其中凌正明将房屋先卖给龚理德、龚理德再卖给李康这一事实不认可，其余没有异议。凌正明对证人袁某所作的证言持有异议，认为证人与李康是亲属关系，证明效力低，证人证言与李康是否买房缺乏关联性。对一审法院所作的证人秦志香、吕玉香、张士泉、施慧的调查笔录，认为《民事证据规则》第20至22条规定的法院调查证据类型的相关要求中没有向证人调查的规定。法庭应通知证人出庭作证，而不应接受李康申请向李康的证人庭外进行调查。一审法院认为，凌正明、李康之间是否存在房屋买卖关系是本案的争议焦点。本案中，李康自与凌正明签订购房协议后，居住使用系争房屋至今已超过20年，期间凌正明从未提出过异议，也从未主张过房屋的所有权。房屋作为家庭生活的重要财产，凌正明20多年时间对该房屋不闻不问，显然有违生活常理。而李康自签订购房协议后即实际居住使用系争房屋，并持有房屋产权证及其他与该房屋有关的所有原始资料，符合本地区当时转让房屋的交易习惯，故一审法院综合分析双方当事人的陈述及相关证据，认定李康与凌正明之间的房屋买卖关系成立，双方签订的购房协议除产权变更登记手续之外已履行完毕。现李康要求凌正明协助办理系争房屋的产权过户手续，系为解决该房屋登记的权利人与实际权利人不相统一的矛盾，李康之诉请并无不当，一审法院依法予以支持。凌正明辩称其将系争房屋交与龚理德打理并由其无偿使用，与查明的事实不符，一审法院不予采信。一审法院判决如下：凌正明于判决生效之日起十日内协助李康将位于上海市崇明区东风农场利民新村XXX号208室房屋的产权过户至李康名下(过户产生的费用由李康承担)。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，李康持有系争房屋产权证原件、《关于鼓励职工购买现已租住公房的协议》原件、购买公房收款凭证原件。一审证人证言能够证实李康为系争房屋的买受人、凌正明为系争房屋的出卖人。结合房屋占用状况、房产证等涉及系争房屋的原始资料持有情况、证人证言以及当时地区房屋转让情况等，李康同凌正明之间就系争房屋买卖关系成立具有高度盖然性。凌正明虽否认与李康之间存在房屋买卖关系，但对于李康为何能够持有前述应由房屋所有人持有的材料原件，凌正明对此未有合理解释并提供相关证据予以佐证。凌正明主张系争房屋是由其委托龚理德管理使用，但无相关书面证据可以印证凌正明此项主张，本院对此难以采信。一审根据当事人申请对了解本案情况的相关人员进行了调查取证，相关人员的证言已在一审庭审时出示并听取了双方当事人的意见，相关证人证言可以作为本案事实认定的依据。综上，一审关于李康与凌正明之间的房屋买卖关系成立，双方签订的购房协议除产权变更登记手续之外已履行完毕的认定意见，并无不当，本院予以认同。李康作为房屋买受人有权要求出卖人凌正明配合办理房屋产权过户手续，凌正明对此应予配合。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凌正明负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇一九年十一月十一日书记员  张蔚附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……