上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8053号上诉人（原审被告）:赵莉，女，1964年4月15日生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建光，男，1965年7月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。上诉人赵莉因与被上诉人张建光房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初36476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵莉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张建光在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方及中介公司上海XX事务所（以下简称XX事务所）于2006年5月3日就本市浦东新区XX镇XX路XX弄XX苑小区XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋（权利）转让协议》（以下简称转让协议），2010年系争房屋已经具备过户条件，当时还未施行限购政策，但因张建光违约要求加价6万元而未能完成过户手续；2.一审法院按照2011年出台的限购政策判决解除2006年订立的合同没有依据；双方在转让协议中明确约定，无论今后市场如何变化，双方都应按照履行，不得变更，张建光违约应承担后果；3.赵莉已和本市户籍人员结婚，系争房屋是赵莉唯一住房，现房屋也可以过户至赵莉及其丈夫名下，此举将不会损害张建光任何利益；4.张建光现拒绝过户就是因为房价上涨，非法获利不应得到保护。被上诉人张建光辩称：1.2010年系争房屋满足过户条件，因房屋价值上升幅度大，其当时提出希望给予一定补偿，但从未向赵莉表示过不愿配合过户或解除合同的意思，故其无任何违约情形；2.系争房屋自2007年交付给赵莉后，一直由赵莉控制，赵莉从未对系争房屋提出任何主张，2016年其发函给赵莉要求办理产权过户手续，赵莉仍不予任何答复，可见导致系争房屋无法过户的责任应由赵莉承担；3.赵莉控制系争房屋九年，未付清全部房款，未支付房屋的维修基金、物业管理费、入户费、清洁费，却将房屋对外出租收取租金利益，赵莉不办理房屋过户手续的目的就是要将房屋所涉及的风险和责任全部留给张建光；4.2011年起上海出台限购政策，赵莉如主观上存在办理房屋过户手续的意愿，就应主动在上海缴纳社会保险，至今也已满足过户条件，故导致系争房屋不能过户的责任完全在于赵莉。张建光向一审法院起诉，请求判令：1.判令解除其与赵莉签订的房屋转让协议；2.判令其返还赵莉购房款人民币205,000元（以下币种相同）。一审法院认定事实：2006年5月3日，张建光（甲方、转让人）与赵莉（乙方、受让人）、上海XX事务所（中介人）签订《房屋（权利）转让协议》一份，约定，经甲、乙双方协商，就房屋权利转让事项达成协议，并共同遵守，具体如下；1.甲方自愿将自有动迁房产指标建筑面积55平方米，以每平方米叁仟玖佰元出让给乙方，总价为贰拾壹万肆仟伍佰元（按产证面积结算）。房屋坐落于XX苑XX号XX室。2.房款由甲方自行向房产公司支付，甲方的房产证办理由甲方出资。房产公司交房时，所需要支付的维修基金、物业管理费、进户费、清洁费等均由乙方支付。当政策允许该房产可上市交易日起，甲方根据乙方的意愿给乙方办理过户手续，该房产在转让、过户中涉及的相关交易费用（包括今后政府和有关部门出台的新规定所带来的变动）由乙方承担。如果由于任何一方的原因造成一个月内无法过户，则在这一个月后出台的相关政策引起的额外支出由该方负责，如果三个月内仍未办理则视为违约。3.甲方的一切购房手续，如付款凭证、动拆迁协议书复印件、身份证及户口本复印件均交乙方保管，以作自愿出让的凭证。4.付款方式：协议签订之日付定金伍仟元整，5月18日之前付壹拾伍万元整，房屋交付时付肆万元整，余款约玖仟伍佰元于产证交易之日支付。5.甲方收取乙方的定金、购房款，必须向乙方出具凭证。6.当房产公司交房时，甲方应将房屋和相关入住证件一并交于乙方，乙方即可使用该房并居住。7.自此合同签订之日起，甲方不得将该房转让给除乙方外的第二人，不得将此房屋作抵押、出租等任何它用，否则视作甲方违约。8.违约责任：如甲方违约，双倍返还定金、房款，并退还维修基金、物业管理费、进户费等，并同时支付因甲方违约而产生的乙方的装修费、搬迁费、移机费等。乙方如违约，乙方所付定金、房款不予退还。9.双方约定，不论今后市场发生任何变化，甲、乙双方都必须根据所签协议履行各自责任，不得有任何变动。如双方有意外，由法定继承人、监护人无条件继续履行本转让协议。10.中介公司的服务费甲、乙双方各自承担总房价的1%。甲方承担贰仟壹佰元，于房屋交付日交付。乙方承担贰仟壹佰元，于房屋交付日交付。本协议甲、乙、中介公司各执一份，各方就以上条款仔细阅读，同意以上条款，签字生效。协议签订后，张建光将系争房屋交付给赵莉使用，赵莉对系争房屋进行了装修。2007年1月29日，张建光取得系争房屋以其为权利人的房地产权证。一审审理中，（一）张建光与赵莉一致确认：1.赵莉分别于2006年5月3日、5月29日、7月8日、2007年8月11日支付张建光购房款5,000元、150,000元、30,000元、20,000元，合计205,000元；2.系争房屋于2010年满足动迁安置房上市交易的相关政策规定后，张建光与赵莉在中介公司的组织下就系争房产过户问题进行交涉，但未果；3.系争房屋内装修残值价为30,000元。（二）张建光表示：如解除合同，同意退还赵莉已支付购房款205,000元，并给予赵莉装修补偿款30,000元；赵莉则表示：不同意解除合同，如法院判令解除合同，对于包括房屋差价损失在内的相关损失不要求在本案中处理，今后另行主张。一审另查明，1.2011年1月上海市发布《关于本市贯彻的实施意见》，该意见规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品房住房和二手住房)。2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳一年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前三年内在本市累计缴纳两年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从自购房之日起算的前三年内在本市累计缴纳两年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满五年及以上。2.赵莉非上海市户籍；截止于本案法庭辩论终结日，赵莉未连续缴纳满五年以上社保，目前不符合上海市购房者的条件。3.赵莉与案外人张某于2018年6月7日登记结婚；张某系上海市户籍。一审法院认为，根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。系争房屋的买卖合同关系，在协议履行中，张建光依约交付了系争房屋，赵莉也依约履行了购房款的支付义务，但根据上海市的购房政策规定，目前赵莉连续缴纳社保未满五年，属于限购对象，在本市无购房资格。且赵莉虽与上海户籍的张某登记结婚，但张某并非房屋买受人，故赵莉的限购原因未消除，仍属限购对象。而购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行，即双方事实上已无法办理系争房屋产权变更登记手续，故合同目的无法得以实现。因此，张建光要求解除双方签订的《房屋（权利）转让协议》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，应为赵莉签收起诉状副本的日期，即2018年5月14日。系争房屋的买卖合同关系解除后，张建光应将收取的购房款205,000元返还给赵莉，而赵莉则应从系争房屋中迁出。因赵莉对系争房屋进行了装修，且双方一致确认系争房屋内装修残值价为30,000元，故张建光自愿给付赵莉房屋装修补偿款30,000元，并无不当，一审法院予以确认。此外，经法院释明后，赵莉表示对于因系争房屋的买卖合同关系解除而造成的相关损失另案主张，故本案中不作处理。一审法院于2019年8月4日依法作出判决：一、确认张建光与赵莉于2006年5月3日签订的《房屋（权利）转让协议》于2018年5月14日予以解除；二、张建光于判决生效之日起三十日内返还赵莉购房款205,000元;三、张建光于判决生效之日起三十日内给付赵莉装修补偿款30,000元；四、赵莉于判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋中迁出。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,375元，减半收取计2,187.50元，由赵莉负担。二审中,各方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张建光与赵莉就系争房屋签订转让协议后，至今未办理过户手续。自2011年以来上海市陆续出台房屋限购政策，现赵莉已不具备购买本市房屋的资格，故双方签订的转让协议实际无法继续履行，合同目的无法实现，因此一审对张建光的诉讼请求予以支持并无不当。赵莉主张2010年时系争房屋具备过户条件，因张建光要求增加房款6万元而致过户不成，但赵莉未能提交相应证据证明张建光拒绝过户；且即使张建光未配合办理过户手续，赵莉亦可通过提起诉讼等方式及时主张权利，故赵莉主张现系争房屋无法过户的责任在于张建光，缺乏依据，本院不予采纳。转让协议虽签订于2006年，但当时系争房屋尚不具备过户条件，且办理房屋转让过户手续时仍须符合现行政策，故赵莉主张一审法院按照2011年出台的限购政策判决解除双方于2006年前的转让协议不当，以及主张双方在转让协议中曾约定今后无论市场如何变化，双方都应按照履行、不得变更，理由均不能成立，本院难以支持。至于赵莉以其和沪籍人员张某结婚为由要求将系争房屋过户至其丈夫名下的意见，因房屋买卖合同关系的变更须经得双方同意，张建光明确表示不愿意变更签约主体，故在本市现行房屋交易政策下，系争房屋仍无法过户，转让协议仍无法继续履行，赵莉以此为由认为一审判令双方解除转让协议不当，理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，赵莉的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,375元，由上诉人赵莉负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇一九年十一月一日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……