四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3763号 原告：谢正伟，女，1977年8月3日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：杨超，简阳市三星法律服务所法律工作者。 被告：张育宣，男，1995年9月6日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：殷魏君，女，1994年8月2日出生，汉族，住四川省简阳市，系被告张育宣的表姐，由简阳市石盘镇向阳社区居民委员会推荐。 原告谢正伟与被告张育宣租赁合同纠纷一案，本院2019年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢正伟的委托诉讼代理人杨超，被告张育宣的委托诉讼代理人殷魏君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢正伟向本院提出诉讼请求：l．依法判决解除谢正伟与张育宣签订的《租房协议》，同时判令张育宣支付房屋租金暂定13,300元(从2019年6月1日起至2019年9月30日止)；2．案件受理费由张育宣负担。庭审中，谢正伟当庭变更第1项诉讼请求为判决解除谢正伟与张育宣签订的《租房协议》，同时判令张育宣支付从2019年6月1日起至2019年8月31日止的租金9,975元。事实和理由：2018年5月30日，张德万（实际经营人黎帮坤）因租赁期满与谢正伟商量，续签房屋租赁合同，合同约定租赁期间为3年，租金支付方式为每年支付，2018年5月30日至2019年5月30日租金38,000元(签订合同时支付)，从2019年5月30日至合同期满，租金按上年租金5%递增。合同签订后，在2018年8月，张育宣与黎帮坤一起找到谢正伟，称其已将门市转让给张育宣经营使用，同时谢正伟与张育宣重新签订房屋租赁合同（内容与张德万签订的合同内容一致），租赁时间按照与张德万签订的合同时间为准，谢正伟不再收取张育宣第一年的房租，以后的房屋租金按照合同约定执行。2019年4月，谢正伟电话通知张育宣，按照合同约定其应于2019年4月30日前支付下一年的房租，张育宣一直以各种理由推诿。2019年5月30日，张育宣以谢正伟没有房屋产权证导致其无法办理营业执照为由，将谢正伟诉至简阳市人民法院，要求解除合同，赔偿损失。后因张育宣未按时足额缴纳诉讼费，简阳市人民法院按照张育宣撤诉处理，该案了结。张育宣违反租赁合同第二条第5项“乙方在租赁期间需按时提前一个月缴纳下一年房屋租金，超出一个月未交租金，甲方有权终止协议，收回承租房”的约定。为了维护自身的合法权益，谢正伟特起诉至法院，望判如所诉。 张育宣辩称，我们确实是从黎帮坤那里转租的店面。2019年4月，我们要求谢正伟提交房屋的产权证用于办理火锅店的营业执照，但她一直未拿给我们，导致我们被工商管理部门通知禁止营业，我们在2019年5月30日就停业了。2019年6月至8月期间，我们也并未营业，停业的责任不在我们，故我们不应该支付该三个月的租金。现不同意解除合同，解除合同的前提是不给这三个月的房租。 本院经审理认定事实如下：2018年4月30日，谢正伟与张德万签订《租房协议》一份，约定谢正伟将简阳市养马镇滨江路转角门市三间和二楼营业用房一套租给张德万做经营使用，租房期三年，从2018年5月30日起至2021年5月30日止，2018年年租金38,000元，付款方式为一年一付，当年租金需一次性付清，承租期间租金按上一年租金总额的5%递增。协议第二条第4项“乙方在承租期间如需转让，转让之日起甲乙双方终止协议，甲方与第三方重新签订租房合同（备注：与第三方重新签订的合同内容不变直到此合约到期，也可由此合同直接更新承租方姓名直至此合约期满）”，第二条第5项“乙方在承租期间需按时提前一个月缴纳下一年房屋租金，超出一个月未交租金，甲方有权终止协议，收回承租房。”协议签订后，张德万支付了2018年5月30日至2019年5月30日的租金。期间该店面一直由黎帮坤在经营火锅店。 2018年8月24日，黎帮坤将其经营的火锅店转让给张育宣。双方一起找到谢正伟，在经过谢正伟同意的情况下，谢正伟与张育宣重新签订《租房协议》，该份协议的内容与谢正伟与张德万签订的《租房协议》基本一致，仅就外建厨房的权属和使用进行了补充约定，其余内容包括租赁期限、租金标准、租金的交付时间等都一致。后张育宣一直使用案涉房屋至2019年5月底，因张德万已缴纳了2018年5月30日至2019年5月30日的房屋租金，张育宣未向谢正伟支付过租金。 2019年5月，谢正伟与张育宣因办理营业执照和缴纳下一年租金的问题发生纠纷，张育宣向法院提起诉讼，本院于2019年5月30日以（2019）川0180民初2191号立案受理了，张育宣诉谢正伟、张顺武（系谢正伟的丈夫）租赁合同纠纷一案，张育宣的诉讼请求为解除租赁合同，返还押金，赔偿损失包括转让费、营业损失的等，主要事实和理由是谢正伟隐瞒其未取得房屋产权证的情况，导致其无法办理营业执照，被迫停业。该案在转为普通程序后，因张育宣未补交诉讼费，本院于2019年8月20日作出裁定书，按照张育宣撤诉处理。 另查明，2019年9月初，张育宣曾通过微信与谢正伟联系，要求谢正伟去拿房屋钥匙，谢正伟以张育宣未派人出面协商解除合同的事宜，未补交近几个月的租金为由，未去处理。 以上事实，有双方的身份证复印件、《租房协议》两份，《店面转让协议》以及双方的当庭陈述等证据在案佐证。以上证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并采信。对谢正伟提交的微信聊天截图，无法证实是否是张育宣本人，本院不采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”规定，本案中，经出租人谢正伟同意，张德万将案涉房屋转租给张育宣的行为符合法律及合同约定，转租行为有效，且谢正伟与张育宣也重新签订了《租房协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，转租合同依法成立并生效，对双方当事人均有约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。按照《租房协议》的约定，承租方需按时提前一个月缴纳下一年房屋租金，超出一个月未交租金，出租方有权终止协议，收回承租房。即张育宣应当在2019年4月底前缴纳下一年的房屋租金，否则超过一个月未缴纳租金，谢正伟可以依法解除合同，收回承租房。截止起诉之日止，张育宣仍未缴纳下一年的房屋租金，其行为已构成违约，故谢正伟有权根据合同约定解除《租房协议》收回承租房，故对谢正伟关于解除双方签订的《租房协议》诉讼请求，本院予以支持。对张育宣关于不同意解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。关于合同解除的时间点，本院酌定为谢正伟向法院起诉之日即2019年9月18日。 关于2019年6月至2019年8月的租金问题。2019年5月，谢正伟与张育宣发生纠纷，张育宣向法院提起诉讼，虽然这期间，双方在诉讼过程中，但最后该案本院仅做程序处理，并未进行实体裁判，张育宣未能办理营业执照和停业的原因本院无法核实。这期间张育宣虽未经营，但承租房屋一直在他的实际占有和控制下，其仍应当按照租赁合同约定的租金标准，支付该三个月的租金。根据《租房协议》，承租期间租金按上一年租金总额的5%递增，故2019年5月31日至2020年5月31日的租金应为39,900元，每月租金为3,325元，故2019年6月1日至8月31日的租金应为9,975元。本院对谢正伟要求张育宣支付2019年6月1日至8月31日的租金9,975元的请求，依法予以支持。对张育宣的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，对谢正伟的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、确认原告谢正伟与张育宣签订的《租房协议》已于2019年9月18日解除。 二、被告张育宣于本判决生效之日起十五日内支付原告谢正伟2019年6月1日至2019年8月31日的租金9,975元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计66元，由被告张育宣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 燕 二〇一九年十一月二十日 书记员 李瀚森