濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初7016号原告：丁君娜，女，汉族，1976年4月24日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：孙春雪，河南泽民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。被告：濮阳市永丰房地产开发有限公司，住所地濮阳市开州路南段路西。组织机构代码74742469-6法定代表人：宋亚各，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，河南优诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兰英，女，汉族，1958年7月25日出生，现住濮阳市华龙区。该公司工作人员。原告丁君娜诉被告濮阳市永丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁君娜的委托代理人孙春雪，被告濮阳市永丰房地产开发有限公司委托代理人王凯、赵兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁君娜向本院提起诉讼请求：1、请求依法判令解除怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号商品房买卖合同。2、请求依法判令被告退还原告支付的购房款、天然气接头费办证费用等计183720元，赔偿利息损失158347元(计算至2018年8月20日，以后按照月息6厘另计至付清之日)，赔偿房屋差价损失40万元(暂定、最终以评估结论为准)，支付购房款一倍的赔偿183720元，合计925787元。3、由被告承担本案一切诉讼费用。庭审前，原告申请变更第二项诉讼请求为：请求依法判令被告退还原告支付的购房款、天然气接头费办证费用等计183720元，赔偿利息损失158347元(计算至2018年8月20日，以后按照月息6厘另计至付清之日)，赔偿房屋差价损失636358元，支付购房款一倍的赔偿183720元，合计1162145元。事实与理由:2006年，原告与前夫蔡华明共同购买被告开发的怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号房产一套，并以蔡华明的名义签订商品房买卖合同合同约定原告与前夫蔡华明购买被告的房屋为恰学嘉苑小区3号楼3单元10号，建筑面积133平方米，每平方米1092元，房屋总价款为157836元(包括地下室)，原告支付首付款55000元，剩余房款以蔡华明为主贷人利用公积金贷款10万元，以上房款已全部支付给被告，被告也给原告办理了房屋备案登记，2008年3月24日，被告通知原告前夫蔡华明所购买的房屋建筑面积为139.69平方米，应付房款为152541.48元，地下室面积为19.61平方米，应付款为11766元，已交房款155000元，还应再交房款9307.48元，另外还应交天然气安装接头费2850元，防盗门补价款400元，办理房产证及各项费用1562元以上几项费用合计为28719.48元，被告提供缴款账户名称为岳喜瑞，缴款账户16×××14，原告于2008年3月27日将应缴纳的各项款项28720元交至岳喜瑞账户，2009年3月17日，原告与蔡华明离婚，离婚协议约定，涉案房屋归原告所有，后原告与蔡华明共同通知被告房屋变更到原告名下，被告同意在办理房屋产权证时予以办理，后来原告多次要求被告协助办理房屋登记，但被告一直推托，后来又以房屋涨价为由要求原告增加房款，原告不同意，2018年6月，原告向华龙区法院起诉，要求被告协助原告办理怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号房产的不动产登记手续。被告答辩已将房屋另行出售，经查询，发现被告在2014年将已经出售给原告的房屋又出售给他人，并给他人办理了房屋产权登记，被告的行为违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(二)项的规定，属于恶意违约，故原告起诉至法院，要求解除怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号商品房买卖合同。经法院委托濮阳市濮房房地产评估有限公司对案涉房屋的价值进行鉴定估价，案涉房屋价值820078元。因此，原告请求判令被告赔偿房屋差价损失为636358元，退还购房款并赔偿各项损失合计1162145元。被告濮阳市永丰房地产开发有限公司辩称，原告所述均不属实。2005年9月，原告前夫与其宣传部同事与被告签订购房合同，认购被告开发的怡馨嘉苑3号楼房屋，原告认购3号楼3单元10号，被告与原告等30名购房户的相关事宜都是和30名购房户的3名代表人岳喜端、张留栓、王传继沟通，购房款均由三人汇总后向被告缴纳，被告的相关购房通知也直接向三人下达，不与30名购房户直接的交易往来，被告并未直接收取原告缴纳的款项，也不知道原告缴纳的具体数额，仅认可原告通过住房公积金贷款缴纳的100000元购房款，其余款项均未收到，2009年被告因原告等购房户未足额缴款，根据合同约定收回购房权，将房屋另行处置，被告不知道原告及其前夫的离婚及离婚约定，被告在2014年对于涉案房屋的出卖是合法行使自己的权利，此时原告的购房合同已经解除，不存在一房二卖的情况，原、被告双方合同的解除系原告过错导致，被告不应承担原告主张的还款及赔偿责任，自2009年解除合同至今已经十年，除原告自2018年诉讼外，原告此前从未向被告主张权利，已超过诉讼时效，法庭不应保护原告关于债权的主张，请求驳回原告诉请。被告从自然之债的角度出发，愿意退还90000元购房款。经审理查明：2005年9月26日，原告丁君娜与案外人张留栓等30人与被告永丰公司签订“购房合同”1份，合同主要内容为:张留栓等30人委托永丰公司建设住宅楼(位于濮阳市××区安泰路恰××楼），用地由永丰公司办理;户型、规格以设计图为准，永丰公司承担设计费;房款据实结算，1-5层楼房每平方米均价为1200元，原则上30名购房户以整幢形式购买;合同总价款为550万元，分期付款，需要办理贷款的，由永丰公司负责办理借款手续，付款按有关条款执行，逾期付款的，按已完成工程造价日万分之五向永丰公司支付违约金，永丰公司有权不进行下一道工序施工，交房期限顺延;有效工期为12个月，工程完工后，按规定及时申报验收，达到合格工程，若达不到标准，永丰公司将房款退还，并按同期银行贷款利率赔偿;不能如期交付住房的，按逾期天数向购房户支付逾期违约金;住宅楼建设审批手续以永丰公司名义办理，并由该公司承担费用;永丰公司承担区内公共设施建设费用，办理商品房预售许可证，并办理房产证及其它产权手续。以上住宅楼用地系被告永丰公司以出让方式取得[土地使用权证号为濮国用(2005)字第087号，规划用途为住宅用地，住宅楼建设等审批手续以永丰公司名义办理，项目名称为怡馨嘉苑项目建设完工后，所有权初始登记于被告永丰公司名下。2006年7月12日，岳喜端、张留栓、王传继作为上述30名购房户的代表，出具“承诺书”一份，内容为“我代表30名购房户向市永丰房地产开发公司承诺：截止到2006年7月16日止，我们把30户总购房款的款项按合同约定付至到总购房款的70%，若兑现不了，愿按合同约定承担违约责任”。另查明，在签订上述“购房合同”后，蔡华明（当时为原告丁君娜之夫）与被告濮阳市永丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定蔡华明购买被告开发的怡馨嘉苑小区3幢3单元10号房屋，建筑面积133平方米，单价1092元/平方米，房款总额为157836元。房款的付款方式为一次性支付，双方未约定交房期限。买受人可委托出卖人代办房产证，应足额支付办证的法定税费。该合同未注明签订日期。2006年7月10日，被告濮阳市永丰房地产开发有限公司给蔡华明出具伍万伍仟元收据一份，注明系付房款，收款人赵兰英。2006年7月20日，蔡华明与中国建设银行濮阳市建设路支行、被告濮阳市永丰房地产开发有限公司签订《住房公积金借款合同》，约定蔡华明的贷款用于购买濮阳市怡馨嘉苑3幢3单元5层10号房屋，贷款金额100000元，贷款期限自2006年7月19日至2016年7月19日，濮阳市永丰房地产开发有限公司为该合同贷款的保证人。2006年8月3日，被告濮阳市永丰房地产开发有限公司给蔡华明出具壹拾万元收据一份，收款人赵兰英。又查明，2008年3月24日，蔡华明收到“通知”一份，内容如下：您在怡馨嘉苑3号楼购买的住房已经市房产部门测定面积，按约定您的房子位于3号楼西单元五层东门。面积为139.69平方米。单价为每平方米1092元，应付房款152541.48元:地下室面积19.61平方米，每平方米600元，应付款11766元。合计应付清总房款164307.48元。根据合同规定，按设计面积的90％付款，您已交付155000元，还应再付款9307.48元。另外还应交天然气安装接头费2850元，防盗门补价款400元，聘请监理费500元，办理房产证及各项费用15662元，合计共19412元。以上各款项请于3月27日前交清，如逾期不交，在办理房产手续时增加的费用自负，各款项请交农行账户，最后凭全部交款手续领取住房钥匙。并按第一次交款时的登记名单，交户主身份证复印件4份。通知上方手写有“岳喜端16×××14”。2008年3月27日，原告以现金存款的方式向岳喜端中国农业银行的16×××14账号存入28720元。还查明，蔡华明与丁君娜于1999年8月5日登记结婚，2009年3月17日协议登记离婚，双方在离婚协议中约定婚后购买的怡馨嘉苑小区3号楼的房屋归丁君娜所有。再查明，2014年3月，被告濮阳市永丰房地产开发有限公司将案涉房屋另售案外人，并已办理房屋所有权登记。再查明，本案立案受理后，原告申请对案涉房屋价值进行司法评估。本院委托濮阳市濮房房地产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行评估。2019年7月15日，该鉴定机构出具豫濮房估字第FY2019—040号司法鉴定评估报告，该报告确定的价值时点为2019年7月10日，评估结果为：市场价值820078元；建议快速变现价值656063元。原告支出鉴定费8701元。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。2005年9月26日原告丁君娜等30人与被告濮阳市永丰房地产开发有限公司签订“购房合同”，委托被告濮阳市永丰房地产开发有限公司建设住宅房屋，之后原告丁君娜的前夫蔡华明又与被告濮阳市永丰房地产开发有限公司之间签订了《商品房买卖合同》，就委托建设的房屋中的3单元5层10号房屋约定由蔡华明购买，之后蔡华明通过支付首付款和公积金贷款共向被告濮阳市永丰房地产开发有限公司支付房款155000元，在2008年3月24日接到通知后，及时支付了剩余的房款和其他相关费用28720元，即至2008年3月27日，蔡华明已付清了全部房款和相关的费用，被告濮阳市永丰房地产开发有限公司应在房屋建成后及时将房屋交付蔡华明。至2009年3月，蔡华明与原告丁君娜协议离婚时，被告濮阳市永丰房地产开发有限公司仍没有向蔡华明交付案涉房屋，蔡华明与丁君娜离婚协议约定案涉房屋归丁君娜所有，丁君娜多次向被告濮阳市永丰房地产开发有限公司主张权利未果，后得知被告濮阳市永丰房地产开发有限公司又将合同中所涉房屋卖给其他人，并办理了产权登记。现原告丁君娜要求解除怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号商品房买卖合同，还原告支付的购房款、天然气接头费办证费用等计183720元，赔偿利息损失158347元(计算至2018年8月20日，以后按照月息6厘另计至付清之日)，赔偿房屋差价损失636358元，支付购房款一倍的赔偿183720元，合计1162145元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，被告濮阳市永丰房地产开发有限公司将涉案房屋又卖给案外人的情形，导致原告无法取得涉案房屋，不能实现商品房买卖合同的目的，原告丁君娜的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告濮阳市永丰房地产开发有限公司应返还已付的购房款168058元及利息106871.68元（按中国人民银行同期贷款利率，自2008年4月1日计算至2018年8月20日），返还所收取的办证费等15662元，赔偿房屋差价损失636358元，并承担一倍房款168058元的赔偿责任。被告濮阳市永丰房地产开发有限公司辩称，与原告没有直接的购房关系，通过三名购房代表收取房款，仅收到原告支付的100000元住房公积金贷款，因原告未足额交付房款，已在2009年通知解除合同，不应承担原告诉请的各项责任。根据查明情况，被告与原告的前夫签有商品房买卖合同，并出具盖有被告公章的房款收据，2008年3月27日时原告已足额交付房款，被告的辩解意见均与查明事实不符，且提交证据不足以支持其主张，故其辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告丁君娜（前夫蔡华明）与濮阳市永丰房地产开发有限公司签订的濮阳市怡馨嘉苑小区3号楼3单元10号的《商品房买卖合同》。二、被告濮阳市永丰房地产开发有限公司退还原告丁君娜购房款购房款168058元及利息106871.68元（自2008年4月1日至2018年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算）、返还所收取的办证费等15662元，赔偿房屋差价损失636358元，并承担一倍房款168058元的赔偿责任，以上共计1095007.68元于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告丁君娜的其它诉讼请求。案件受理费15259元，由原告丁君娜负担882元，被告濮阳市永丰房地产开发有限公司负担14377元；案件鉴定费8701元，由被告濮阳市永丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  胡爱国审 判 员  李 慧人民陪审员  卓政锋二〇一九年十一月五日书 记 员  王静远