浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初6754号 原告：杜小敏。 原告：张怡洁。 两原告共同委托诉讼代理人：祁裕，浙江潮乡律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：夏宇飞，浙江潮乡律师事务所律师。 被告：海宁市诚信物业服务有限公司。 法定代表人：王建堂，执行董事。 委托诉讼代理人：虞洪彬，男，系该公司员工。 原告杜小敏、张怡洁与被告海宁市诚信物业服务有限公司（以下简称诚信物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序于2019年9月27日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人夏宇飞、被告诚信物业公司委托诉讼代理人虞洪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：判令被告诚信物业公司赔偿原告方损失70540.90元（包括财产损失61540.90元、房屋租金损失9000元）。庭审中，原告增加第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付公估费10705元。事实和理由：两原告于2013年11月7日购买位于海宁市的房屋，并由被告从事该商品房所在物业管理区域内的前期物业管理。原告方购买上述房屋进行装修后未正式入住，期间不定期前往该房屋进行打扫、通风。2019年3月24日，原告方准备购买家具入住，但发现该房屋由于下水道倒灌导致被污水、污物浸泡，造成既有装饰装修等财产损失，车库也因渗水造成损失。经鉴定，污水倒灌导致原告财产损失为61540.90元。此外，原告因案涉事故不能居住造成租金损失至少9000元（2019年3月24日至2019年9月24日，共6个月，每月1500元）。原告方认为，被告作为物业服务企业，负有定期、及时疏通管道之义务，现案涉房屋因污水倒灌造成损失，被告应当予以赔偿。据此，原告方提起本案诉讼，望判如所请。 被告诚信物业公司辩称，一、原告方在装修前未按照规定向被告提出装修申请；二、原告方主张的车库损失并非全部由案涉事故所致；三、案涉小区的公用设施在2018年年底前尚未移交给被告管理；四、原告方未按时向被告缴纳物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方提交的《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票各1份，收款收据2份，照片打印件11张（含光盘），被告无异议，本院予以认定。原告方提交的安信公估（2019）浙第SF03064号《公估报告》1份，被告对真实性无异议，但认为该报告对房屋损失的评估值偏高，同时对车库损失不予认可。经审查，该《公估报告》系经原告方申请，本院委托第三方浙江安信保险公估有限公司所制，且被告对真实性并无异议，故本院对真实性予以认定，至于原告方因案涉事故所致房屋、车库损失的认定，本院将在说理部分综合阐述。原告方庭后补充提交的房屋租赁信息网页（打印件）1份，被告请本院予以核实。经审查，该网页系打印件，无法核实其真实性，且网页所载待租房屋亦非案涉房屋同一小区内房屋，能否作为案涉房屋的租赁价格参考值有待商榷，故本院在本案中不予认定。被告提交的《德圣苑前期物业服务协议》1份，原告方对真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提交的《德圣苑前期物业服务合同书》1份，原告方认为该协议的双方当事人系被告和案涉房屋的开发商海宁中海置业有限公司（以下简称中海置业公司），其对履行情况不清楚，且即便被告与开发商之间的前期物业服务合同履行期限已届满，但被告仍在进行案涉小区物业管理，故被告系本案适格主体。经审查，本院对真实性予以认定。为查明本案事实，本院庭前依职权向案外人彭宝玉、被告委托诉讼代理人虞洪彬分别作调查笔录一份。彭宝玉陈述：其系海宁市硖石宝玉管道疏通服务部（个体工商户）的经营者，从事管道疏通等工作；2019年3月24日，其接到被告公司经理的电话，要求对案涉房屋污水倒灌的情况进行排查并予以维修，其到达现场后，对位于该单元一楼（即案涉房屋楼下）车库内的污水检修口进行排查，疑是案涉房屋所在单元厨房的污水主管道堵塞，遂将疏通机管道插入检修口，一直贯通至地下污水口，然后以高压水枪进行冲洗，冲洗出大量油污块，根据其专业判断，确认该单元厨房下水道主管堵塞系油污长期淤积所致；近两年小区物业人员常在管道堵塞后联系其进行疏通，平均每月一次。虞洪彬陈述：其系被告公司经理，负责公司的整体运营；2019年3月24日，原告方发现家中污水倒灌后联系物业工作人员，工作人员通知彭宝玉进行疏通，其对原告方房屋所在单元的下水道主管进行疏通，冲洗后发现有白色的固体；其公司与中海置业公司签订了《前期物业服务合同》，合同早已到期，并未续签，但该小区的物业管理工作仍由其公司负责；其公司一般每月定期检查一次下水道主管，半年冲洗一次，一般情况是自己的工作人员进行冲洗，淤积物较多时则通知彭宝玉进行冲洗，但冲洗记录不齐全；原告方所在单元共6层，除案涉房屋外，2-6层业主均已装修完毕并入住。经质证，原、被告对上述调查笔录的真实性均无异议，本院对真实性予以认定。综上，对上述当事人无异议和本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2011年8月19日，海宁市盐官镇德圣苑小区的建设单位中海置业公司（甲方）与诚信物业公司（乙方）签订《德圣苑前期物业服务合同书》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对德圣苑提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容包括“1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……”；合同期限自2011年8月19日起至2015年8月18日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；同时，合同还就双方的其他权利义务等进行了约定。 2013年11月7日，杜小敏、张怡洁（买受人）与中海置业公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：杜小敏、张怡洁向中海置业公司购买位于海宁市房屋一套，该商品房系预售，用途为住宅，建筑面积124.62平方米，建筑层数地上6层，该商品房位于第1层，单价为4140元/平方米，总金额为515927元，车库单价为2500元/平方米，总金额为42325元；出卖人已经选聘诚信物业公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理，买受人同意本合同附件七的《业主临时管理约定》、《前期物业服务合同》主要内容。同日，诚信物业公司（甲方）与杜小敏、张怡洁（乙方）签订《德圣苑前期物业服务协议》，约定：甲方的物业服务内容包括：“……。二、房屋共用设施设备的维护和管理。共用设施设备是指物业服务区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水管道、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、道路、停车场地设施、供气设施、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。三、环境卫生。1、物业服务区域内公共场所清扫、道路保洁；2、共同设施设备保洁；3、生活垃圾收集、清运。……。”同时，该协议中甲方的权利义务内容还包括“提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装修管理协议》”等，乙方的权利义务内容还包括“装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定”等。此后，中海置业公司向两原告交付了房屋，两原告对案涉房屋进行了装修，尚未入住，亦未办理产权登记手续。 2019年3月24日，原告方到达案涉房屋后发现，厨房污水管倒灌，导致厨房、客厅、房间等地面均有积水，并带有油污，立即联系被告工作人员，被告工作人员通知管道疏通人员彭宝玉对案涉房屋污水倒灌的情况进行查看并进行维修，彭玉宝到达现场后，对位于该单元一楼（即案涉房屋楼下）车库内的污水检修口进行排查，疑是案涉房屋所在单元厨房的下水道总管堵塞，遂将疏通机管道插入检修口，一直贯通至地下污水口，然后以高压水枪进行冲洗，冲洗出大量油污块，后污水总管道得以疏通；彭玉宝在调查笔录中确认，根据其专业判断，案涉房屋所在单元厨房下水道主管堵塞系因油污长期淤积所致。 根据两原告的申请，本院依法委托浙江安信保险公估有限公司对案涉房屋及附属车库（即13幢18号车库）因本次事故造成的屋内财产损失进行了评估。2019年8月26日，该机构出具安信公估（2019）浙第SF03064号《公估报告》1份，估价结论为：因污水倒灌事故造成海宁市房屋内财产损失58462.10元，附属车库（即13幢18号车库）内财产损失3078.80元，以上两项损失金额合计61540.90元，公估基准日2019年8月2日，公估价值类型系直接财产损失。两原告为此支出评估费10705元。 本院认为，公民合法的民事权利受法律保护。根据《物业管理条例》第二条、第三十五条之规定，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。本案中，虽然被告诚信物业公司与中海置业公司签订的《德圣苑前期物业服务合同书》已于2015年8月18日到期，但根据原告方提交的加盖有被告公章的收款收据来看，前述合同到期后，被告对小区物业继续进行了管理，并向原告方收取了之后的部分物业服务费，庭审中，被告亦认可截至目前其公司仍在为该小区提供物业服务，故可以认定原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，在未订立新的物业服务合同前，双方应当遵循公平合理原则，按照原合同继续履行各自的权利、义务。就案涉事故产生的原因，结合庭审中原、被告的陈述，现场照片及本院给彭宝玉、虞洪彬所作的调查笔录可知，案涉房屋所在单元污水总管道因油污淤积导致堵塞是造成厨房下水管道反涌水的根本原因，该污水主管道系德圣苑13幢1单元101室至601室业主的公用污水管道，案涉房屋位于该公用污水管道的最下层，一旦污水总管道堵塞，导致的污水返水将会从案涉房屋的厨房下水道倒灌而出；而污水主管道之所以堵塞，系因油污长期淤积，未及时清理所致。对于上述事实，原、被告均无异议，本院予以认定。根据《前期物业服务协议》及两原告与被告签订的《德圣苑前期物业服务协议》，被告具有对物业服务区域内包括排水管道等在内的共用设施设备进行维护和管理，对共同设施设备进行保洁等管理义务。庭审中，被告虽主张其公司对污水总管道定期进行了冲洗、保养，且案涉房屋所在单元2层以上业主对污水主管道堵塞亦有责任等抗辩意见，但并未提交任何证据予以证实，本院难以采信；况且，即便如被告所述，确有定期冲洗、保养，频率也仅为半年一次，按常理推断，该频率对于一个已经有大量业主实际入住的小区来说，明显偏低，这一点与彭宝玉在案涉房屋污水总管道疏通过程中所确认的油污长期淤积的事实可以相互印证，同时彭宝玉关于“近两年小区物业人员常在管道堵塞后联系他予以疏通，平均每月一次”的陈述，也恰恰印证了案涉小区管道堵塞现象较为多发的事实，综上，本院认为，诚信物业公司作为专业的物业服务单位，在未提交证据证明已尽到合同约定的污水主管道维护、管理、保洁等义务，也未提交证据证明污水主管道堵塞系他人使用不当所致的情况下，可以认定诚信物业公司存在疏于履行物业服务合同义务的情形，具有过错，同时其过错行为与案涉房屋所在单元污水主管道堵塞具有因果关系，理应对原告方的损失承担相应的赔偿责任。至于被告关于原告未缴纳物业管理费的抗辩意见，被告可另案予以主张。同时，原告方自身作为案涉房屋的业主，应当对屋内个人财产的保护尽到合理审慎的注意义务。本案中，从原告方提交的现场照片及《公估报告》反映的情况来看，自原告方发现家中污水倒灌时，污水已漫延至屋内客厅、餐厅及2个卧室等；截至公估基准日时，已出现客厅、餐厅、卧室等墙面下部涂料大面积受潮霉变，木门及木门套下部多处受潮霉变，部分木地板及地垄因曾被积水浸泡而出现变色变形、霉变受潮等现象。可以推定，原告方并未及时发现家中污水倒灌的情况并及时采取防止损失扩大的措施，鉴于原告自身存在对案涉房屋疏于管理的因素，也未根据《物业管理条例》第五十二条和原、被告双方签订的《德圣苑前期物业服务协议》约定，在装饰装修房屋前告知物业服务企业，以便物业服务企业将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，故其亦应承担一定的责任。关于两原告的损失金额问题。参照《公估报告》结论，案涉房屋因污水倒灌事故造成的房屋内财产损失58462.10元，附属车库（即13幢18号车库）内财产损失3078.80元，合计61540.90元；原告方对损失金额无异议，被告辩称房屋内财产损失估值偏高，认为厨房倒灌的污水可通过卫生间地漏流入下水道内，理应不会对屋内财产造成严重损坏，对车库内的财产亦不会造成任何损坏。本院认为，该《公估报告》系本院委托第三方专业公估公司评估所得，现被告虽抗辩损失估值偏高，但未提交任何证据予以证明，且本案审理过程中本院亦对案涉房屋及附属车库进行了现场勘查，根据案涉房屋的屋内结构设置，主卫生间与厨房之间隔着餐厅，且有围墙相阻，次卫生间位于东卧室内部，与厨房相距较远，故不具备被告陈述的可引流部分污水，减少损失的情形；此外，附属车库位于客厅下方，客厅在案涉事故中曾被污水浸泡，在被告未提交证据证明案涉房屋附属车库内财产损失系其他原因所致的情况下，可以合理推定车库内财产损失与案涉事故具有因果关系。据此，本院对《公估报告》确认的原告方在案涉事故中造成的财产损失均予以认定。同时，原告方的房屋已基本装修完毕，待家居安置后，即具备使用条件，可用于出租或自行居住使用，现因房屋受损范围较大，使其无法正常使用，由此导致案涉房屋空置的合理损失，可计入损失赔偿范围。鉴于事故发生后，原告方积极与被告诚信物业公司沟通，后又及时向法院起诉，再结合诉讼期间对案涉房屋损失评估所需时间，及自本院通知原告方无需再留存现场后，原告方自行维修所需合理修复期间等因素，本院认为，原告方关于按照6个月的租金来计算上述损失的主张在合理范围内，本院予以支持；但原告方主张按照1500元/月的标准计算租金，并未提交充足证据予以证明，结合庭审中被告自认案涉小区内与案涉房屋面积类似的其他房屋租金价格在800元-900元左右的陈述，本院酌情确定按照每月850元的标准计算租金损失，即原告方因房屋空置造成的损失合计为5100元（850元/月×6个月）。综上，原告因案涉事故造成的损失合计66640.90元（61540.90元+5100元），结合本案的实际情况，本院酌情确定被告赔偿原告损失的70%，即46648.63元；原告方自负30%，即19992.27元。原告方因委托公估产生的公估费10705元，系原告为维护自身权益在诉讼中产生的合理费用，酌情由被告负担70%，即7493.50元；原告方自负30%，即3211.50元。对被告答辩中提出的合理意见，本院予以采纳；对原告诉请中不合理部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海宁市诚信物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杜小敏、张怡洁因案涉事故造成的损失46648.63元并支付公估费7493.50元，合计54142.13元； 二、驳回原告杜小敏、张怡洁的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1831元，减半收取计915.50元，由原告杜小敏、张怡洁负担305.50元，被告海宁市诚信物业服务有限公司负担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 金 逸 二〇一九年十一月十四日 书记员 汪凯航 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。