上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12729号原告(反诉被告)：上海四维尔控股集团有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：罗旭强，执行董事。委托诉讼代理人：吴鹏，男。委托诉讼代理人：喻振宇，男。被告(反诉原告)：杨展，男，1976年8月8日出生，汉族，住江苏省东台市。被告(反诉原告)：吴小兰，女，1979年7月24日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住江苏省东台市。委托诉讼代理人：杨展(夫妻关系)。第三人：上海易好房网络科技有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇金龙新街。原告上海四维尔控股集团有限公司诉被告杨展、吴小兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告提起反诉，本院审查后一并审理。本案于2019年8月22日第一次公开开庭进行审理，原告上海四维尔控股集团有限公司委托诉讼代理人吴鹏、被告杨展同时作为被告吴小兰委托诉讼代理人到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海易好房网络科技有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年9月10日第二次公开开庭进行审理，原告上海四维尔控股集团有限公司委托诉讼代理人吴鹏、喻振宇、被告杨展同时作为被告吴小兰委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人上海易好房网络科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告上海四维尔控股集团有限公司诉称：2016年10月31日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市青浦区香花桥街道振盈路《久业时代广场》XXX室商铺，房屋总价款人民币(以下币种均同)68万元。并约定合同签订日支付房款34万元，2016年12月31日前支付剩余房款34万元。若被告未按约付款，应向原告支付违约金，按未付款款项的日万分之二计算，自应付款期限之第二天起算实际付款之日止。被告按约支付了首付款34万元，但剩余房款至今未付，经催告被告拒绝支付原告剩余房款，故原告诉至法院要求：1、判令被告支付原告剩余房款34万元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金(以34万元为本金，按照日万分之二，自2017年1月1日计算至本判决生效之日止)。审理中，原告增加诉请：要求被告支付原告逾期付款的赔偿金13.6万元(总房价款的20%)。被告杨展、吴小兰辩称：不同意原告的诉请。诉请一，不同意支付剩余房款。原告于2017年12月9日向被告发送过催告函，要求被告在发出催告函之后一个月内支付剩余房款，否则原告会行使合同解除权，并按照合同第7条约定扣除房价20%的赔偿金。实际上，被告在原告给予的宽限期内未支付剩余房款，所以原告应当行使合同解除权，不应该再主张剩余房款了。合同约定总房款为68万元，被告已经支付了42万元房款(包含8万元的团购费)，所以被告仅欠26万元房款。当时被告申请贷款34万元，被告购买房屋的时候是有中国银行的代理人在现场代办贷款的，原告指定被告在该家银行办理贷款，被告还交给了银行工作人员徐雯5,000元的包装费，贷款申请也写好给了徐雯。涉案房屋是酒店式公寓，因政策调整，该种酒店式公寓无法办理贷款。故在原告发送催告函之后，被告要求原告退房，但原告不同意被告退房。诉请二，若法院审查下来被告需要支付逾期付款违约金的话，也应该以26万元为本金，按照日万分之二，自2017年8月份起算至2018年1月8日止。关于违约金起算点，虽然合同约定付款期限至2017年1月1日，但是剩余尾款是贷款形式支付，贷款是原告负责代办的，直到2017年8月份原告才通知因政策调整贷款下不来，这并非是被告的原因导致的，被告支付5000元包装费徐雯在2018年才退还给被告。诉请三、总房价款20%的违约金被告不同意支付，合同中对小业主的违约责任约定较开发商重，违约金的条款约定是对原告有利，对被告不利，故该条款不应该适用。原告因为格式条款还受到了行政处罚。被告提起反诉要求：1、判令解除反诉原、被告于2016年10月31日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告已付房款34万元；3、判令反诉被告退还反诉原告已付房款(团购费)8万元；4、判令反诉被告退还反诉原告已付的预告登记证费和银行贷款抵押登记费共计1,100元；5、判令反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金(以68万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率，自2016年12月31日计算至2018年1月5日被告发函退房之日止)。审理中，被告增加反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告利息损失暂计2万元(以34万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率，自原告收到被告退房通知书之日即2018年1月8日计算至实际退款之日止)。解除合同的理由如下：1、因政策调整，导致被告无法办理出贷款，被告没有能力支付剩余尾款。因贷款是原告代办，故原告在2017年8月份通知贷款无法办出之前从未催要过剩余尾款。2、被告支付的团购费没有写入合同，被告担心团购费不计入总房价款，需要额外支付团购费。3、房屋是酒店式公寓，因违规需要整治，原告存在逾期交房。4、房屋质量存在严重问题，合同约定楼梯间应该铺设大理石，但实际仅铺设了地面砖，水表也没有按照合同约定安装分户水表，原告安装通用煤气是违反规定，按照规定酒店式公寓是不能按照煤气管道的，且该小区已经发生了煤气爆炸，小区旁边就是加油站，存在安全隐患。针对被告反诉，原告辩称：诉请一，被告不享有合同解除权，故无权主张解除合同。诉请二，被告是根据合同约定支付首付款，所以不同意返还。诉请三，原告没有收到8万元团购费，不同意返还。诉请四，确认收到所涉的费用1,100元，但是因为后续会办理相关手续要使用到该笔费用，所以不同意返还。诉请五，由于被告逾期支付房款，直接导致原告顺延交房，逾期交房的原因是被告的责任导致，和原告无关，故不同意支付逾期交房违约金。对于被告新增诉请，因被告逾期付款，原告有理由顺延交房时间，原告不存在违约行为，被告无权解除合同并要求原告支付利息损失。经开庭审理查明：2016年8月19日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《乐活天地四维尔时代广场认购书》，约定乙方认购单元为63号16层1619室房屋，总价款68万元，定金5万元。其他约定中在签订本认购书前，乙方已了解四维尔项目的土地性质为商业用地，水、电、燃气、电话和网络等公用事业收费按工商户的标准办理。备注还约定签约时付至34万元，贷款34万元。2016年10月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)，合同第二条约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区香花桥街道振盈路《久业时代广场》XXXX室房屋，政府批准的规划用途为店铺。暂测房屋建筑面积44.15平方米；第三条约定乙方购买房屋每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为15,402.04元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为68万元。第十一条约定甲方定于2016年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方。合同附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，2016年10月31日与甲方签约并付首付房款34万元，2016年12月31日前支付34万元。原告按约支付了首付款34万元，并申请银行贷款34万元，后银行贷款未通过审批。另查明，被告于2014年7月14日就涉案房屋所在的楼盘取得预售许可证，房屋类型为商铺。因被告将涉案房屋所在的楼盘设置为具有客厅、厨房、卧室等功能的房屋并对外出售，被责令整改。整改后，被告于2017年3月29日取得建设工程竣工规划验收合格证并于2017年3月30日取得建设工程竣工验收备案证书。2017年8月8日，被告取得涉案房屋的大产证。还查明，2014年，上海市工商行政管理局青浦分局就被告存在发布广告使用国家级、最高级、最佳等用语、虚假宣传、经营者在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利等行为对被告作出行政处罚。2016年，上海市青浦区市场监督管理局就被告利用广告对商品或服务作虚假宣传，欺骗和误导消费者、经营者在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利等对被告进行行政处罚。又查明，2017年12月9日，原告向被告发《催告函》，要求被告支付剩余房款，否则将解除双方之间的预售合同并要求被告承担总房款20%的违约金。2018年1月7日，被告收到原告催款函后向原告发《退房告知函》，表示原告已经超过交付最后期限三个月，构成违约，被告要求无条件退房。贷款是原告找第三方中介公司代办，并收取被告5,000元的包装费，原告违约办贷并收钱，故被告应承担后果。被告交的8万元团购费并未在合同中体现出来，违规收费。目前房屋存在诸多重大问题，不符合居住条件，生命安全难以保证，与被告卖房宣传中的陈述相差过大。故被告要求退房并要求原告退还已付的各项费用。原告于1月9日收到该退房告知函。以上查明的事实，由原、被告的陈述，认购书、上海市商品房预售合同、付款凭证、企业信息公示材料、预售许可证、大产证、竣工验收合格证、竣工验收备案证、催告函、退房告知函、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告提供广发银行流水一份，证明被告向第三人支付了8万元的团购费，该笔费用是原告要求被告支付的，当时被告以为支付给原告了，事后被告才知道是支付给了第三人，被告认为原告和第三人是一家，故要求原告返还该笔费用。对此，原告质证认为该笔费用并非支付给原告，若被告认为应该返还该笔费用，应向第三人要求返还。第三人未予质证。被告还提供图片及小区微信群聊天记录，证明原告违规安装煤气管道，导致煤气爆炸。对此，原告表示涉案小区确实发生了煤气爆炸，但具体原因相关部门认定报告尚未作出。被告提供与徐雯(音)微信截图、微信支付凭证，证明被告办理贷款时向徐雯支付了5,000元的包装费，因无法办理贷款，徐雯于2018年6月5日将包装费退还被告。原告提供其他业主办理贷款时间表一份，证明被告在办理贷款期间，涉案小区的房屋是可以办理贷款的。对此，被告质证如下：对真实性无异议，证明内容有异议，从该份表格中可以看出是原告代办贷款的，其他业主也是交了包装费的，其他业主办理贷款的时间都在2017年、2018年，没有在2016年的，如果其他业主有在2016年办理出贷款的，才能证明是被告个人的原因导致无法办理贷款。审理中，反诉原告申请撤回第三项、第五项反诉请求。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告于2016年10月31日签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应按约履行。合同约定原告应于2016年12月31日前向被告交付房屋，逾期90天，被告有权单方面解除合同。本案中，涉案房屋的性质为店铺，原告将房屋建造为住宅进行出售，违反了本市有关规定，需要整改，系原告的违约行为导致被告无法办理贷款及未按约将房屋交付被告。故被告有权按照合同约定行使解除权，合同自被告向原告送达退房告知书之日起解除。预售合同第十九条约定，被告单方行使合同解除权时应书面通知原告，原告应在收到被告的书面通知起60天内将被告已支付的房款包括利息(利息按中国人民银行同期存款利率计算)全部退还被告。综上，被告反诉请求，合法有据，本院均予以支持。原告要求被告支付剩余房款并要求被告承担逾期付款违约金及赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、原告上海四维尔控股集团有限公司与被告杨展、吴小兰于2016年10月31日签订《上海市商品房预售合同》解除；二、反诉被告上海四维尔控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告杨展、吴小兰购房款34万元；三、反诉被告上海四维尔控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告杨展、吴小兰预告登记费、银行贷款抵押登记费合计1,100元；四、反诉被告上海四维尔控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告杨展、吴小兰利息损失(以34万元为基数，按中国人民银行同期存款利率，自2018年1月8日计算至反诉被告实际退还之日止)；五、驳回原告上海四维尔控股集团有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8,800元，减半收取4,400元，由原告负担；反诉受理费3,358.20元，反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一九年十一月十九日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条…当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。