青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初2888号原告（反诉被告）：朱莉萍，女，汉族，1979年9月出生，住西宁市。委托诉讼代理人：谈有婷、罗晓菲，青海延辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：文凤，女，汉族，1989年10月生，住青海省乌兰县。委托诉讼代理人：李广雄，青海德坤律师事务律师。原告（反诉被告）朱莉萍与被告（反诉原告）文凤合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，被告文凤（反诉原告）于2019年7月15日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱莉萍及其委托诉讼代理人谈有婷，罗晓菲、被告文凤及其委托诉讼代理人李广雄到庭参加诉讼，现已审理终结。原告（反诉被告）朱莉萍向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《酒店承包合同》；2.判令被告支付违约金225000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月18日原、被告签订《酒店承包合同》约定将位于××区20层丽馨臻品商务酒店承包给被告，合同约定承包期自2018年4月20日至2021年4月19日，为期三年，总承包金750000元，但是2019年被告因自身原因违约，拒绝支付2019年房租，并将涉案酒店内部分基础设施毁损后表示不再承包该酒店，为维护原告合法权益故诉至法院。被告（反诉原告）文凤向本院提出反诉请求：1.确认双方之间的合同于2019年4月19日解除；2.被反诉人向反诉人返还承包经营保证金100000元；3.被反诉人向反诉人返还76套床单及被套；4.被反诉人向反诉人退还水电费2800元；5.所有诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年3月18日原、被告签订《酒店承包合同》约定将位于××区20层丽馨臻品商务酒店承包给被告，合同约定承包期自2018年4月20日至2021年4月19日，为期三年，承包金每年250000元。2019年涉案酒店直接承租人张海军两次至我处要求我方退还房屋，将房屋交给张海军。2019年2月，张海军与涉案酒店所有权人青海天诚融资担保有限责任公司签订了该酒店的《房屋租赁合同》。此时反诉人才知涉案酒店的直接承租人和所有权人并非被反诉人，该酒店存在多次转租，要求被反诉人明确房屋权属，但是被反诉人置之不理，后2019年4月19日，被反诉人直接收回了房屋。原告（反诉被告）朱莉萍针对被告（反诉原告）的反诉请求答辩称：关于第一项，被反诉人同意解除合同，但要求反诉人承担违约金；第二项，根据承包合同，双方约定了违约责任，在反诉原告未按时交纳租金承包金情况下，反诉原告存在擅自退包情形，故按照合同约定我方不应返还其缴纳的保证金且有权要求对方承担总承包金额百分之三十作为违约金；第三、四、五项反诉请求，因双方未进行实际结算，床单被套及布草车是2018年签订酒店承包合同时被反诉人已经向反诉人提供的酒店设施，有合同附件设备设施结算为依据，水电费部分经被反诉人与物业沟通，发现反诉人承包经营期间欠付物业费水电费网费近60000元，故反诉人无权要求返还水电费，且应当承担承租期间的所有税费。原告（反诉被告）朱莉萍围绕本诉诉讼请求向本院提交如下证据：证据一：酒店承包合同，欲证明原被告双方于2018年3月18日签订酒店承包合同，并约定了承包期限为三年以及租金、承包费等事宜；该合同第四条第二款载明：被告在承包期内要承担所有物业、水电、通信费用及合同解除后被告应负责修复物品或照价赔偿损坏、短缺的物品；合同第九条第四款约定了被告未经原告同意中途退包则应承担合同总承包金百分之三十的违约金，即225000元；证据二：聊天记录二份，证据来源是原告与被告员工段某的聊天记录，欲证明被告做好了退租准备，为办理新的酒店营业手续，被告租了张海军的酒店且在合同履行过程中退包后涉案酒店内部分物品被毁损的事实；证据三：照片21张，欲证明被告在承包涉案酒店一年内明确表示退包后酒店内设施毁损严重，被告拒绝与原告协商清点毁损物品，原告遭受巨大经济损失；证据四：销货清单，欲证明原告被告在承包涉案酒店一年内明确表示退包后，酒店内基础设施毁损严重，原告购置损坏物品花费5361元的事实；证据五：物业缴费通知单，欲证明被告未按合同约定在承包期内欠付物业费42770.82元、暖气费10000元，以上费用共计52770.82元。其中10000元暖气费已由原告垫付交纳，凭据已提交法庭，至今被告仍欠物业费42770.82元；证据六：电子税发票一张，欲证明原告替被告垫付电信服务通信费共计1560元；证据七：税收完税证明，欲证明原告替被告交纳2019年1月1日至2019年3月31日个人所得税及滞纳金469.19元。被告（反诉原告）文凤对于原告（反诉被告）朱莉萍出示的上述证据质证意见为：第一份证据合同真实性及约定内容无异议，对证明方向有异议。合同第4条第9项，明确约定甲方需要协助乙方做好协调工作，第1条和第4条是两种违约责任，第4条需要满足未经甲方同意和擅自退租；第二组证据聊天记录，聊天行为存在，对真实性无异议。但是证明方向有异议，段某的身份没有异议，关于物品损坏证据真实性无异议，但是无法证实被告造成了损坏，该证据能证明在4月9号文凤已经接收了酒店，印证了我方诉请的床单也包含在内。对于1月30日聊天记录真实性无异议，1月30日我方还反映了张海军要求我方退房的要求；对于楼顶的工商营业执照办理问题，这是被告的权利，其有权承包别的酒店，这个不能证明被告擅自退包；对于第三组证据真实性及证明方向均不认可，照片拍摄的时间不明确，无法证明拍摄于承包之前还是合同解除之后；对于第四组证据，我方无法判断真实性，证明方向不认可，不能证明损失是我方造成的，不应由我们承担；对于第五组证据缴费通知单，真实性我方不认可，暖气费缴纳我方有异议，其无法显示是什么时间缴纳的暖气费。我方承租时单独交纳了物业、暖气费，经核算后欠10000多元，我方庭后向法庭提交相关证据来进行核算；对于第六组证据电子增值税发票一张，原告替被告垫付电信服务通信费共计1560元证据的真实性证明方向我方认可；第七组证据税收完税证明，原告替被告交纳2019年1月1日至2019年3月31日个人所得税及滞纳金469.19元的真实性及证明方向均予以认可。被告（反诉原告）文凤就反诉请求向本院提交如下证据：第一组证据：酒店承包合同、银行回单、收条，该组证据欲证明：1.双方存在租赁房屋的事实；2.双方约定了履约保证金10万元的事实；3.证明2018年3月9日，文凤通过段忠平向朱莉萍支付10万元保证金，朱莉萍已经收取；4.证明合同第二条每年承包期为4月19日，支付租金日期为每年1月20日前，合同约定了原告朱莉萍有做好对外协调工作的义务；第二组证据：微信聊天记录，欲证明2019年1月12日双方就合同是否继续履行问题曾经协商的事实；段某和被告沟通时陈述总共交了5万多，可以推翻原告关于物业暖气的诉求；第三组证据：视频资料、情况说明、微信聊天记录、房屋租赁合同、解除合同通知书、丽馨臻品酒店启信宝资料，该组证据欲证明合同解除后双方存在以下几个问题：1.涉案酒店承租人蓝恋商务酒店有限公司（张海军），多次要求被告退还房屋；2.房屋所有权人发生变更后，天诚融资担保责任有限公司与蓝恋酒店公司重新签订了《房屋租赁合同》；3.该酒店承租人是蓝恋商务酒店公司，其与西宁丽馨臻品酒店就涉案房屋发生纠纷；第四组证据：布草接送清单及明细、布草结算单、电子回单，该组证据欲证明原告于2019年4月19日要求文凤腾退房屋，且双方合同解除，原告已经实际接收了酒店经营的事实，我方没有给对方造成损失；第五组证据：结算单，结合证人段某证言，欲证明文凤超付水电费2872.35元的事实，就此项我方主张2800元；第六组证据：段某和谢发琴，周文珠，王清六的证人证言，欲证明朱莉萍未退还床单被套76套，擅自拿走布草车一辆的事实。原告（反诉被告）朱莉萍对被告（反诉原告）文凤提交的证据质证意见为：对第一组证据真实性及证明方向无异议，但是对酒店承包合同证明方向有异议，合同承包期不是每年的4月19日，合同第4条第9项约定被告有对外协调义务，在此期间，原告一直在履行义务，被告未按时交纳房租的情况下，原告全部合同义务已经履行完毕，不存在违约情形。该项义务不能表明对外协调工作与酒店承包租金之间有履行先后顺序，故被告无理由证明原告有违约行为；对第二组真实性无异议，证明方向有异议。段某和原告沟通时，原告表明合同是否继续履行需要当面交谈，段某要求解除合同是由于其经营状况不好，认为无利可图，并非听闻酒店有其他纠纷；对于第三组证据中视频资料真实性无异议，情况说明的真实性有异议，情况说明于2019年7月30日书写，在被告收到起诉书后由张海军补的情况说明，不能确定是否系张海军本人书写，情况说明不足以说明和本案有关。对聊天记录真实性无异议，证明方向有异议，被告员工说出张海军在酒店闹事后，原告和其沟通了，双方后期聊天记录可以看出被告未就酒店权属事宜再与原告产生纠纷且在持续经营酒店。对房屋租赁合同真实性无异议，对证明方向有异议，解除租赁合同通知书只是第三方担保公司单方发出的，这与本案无关。启信宝资料真实性无异议，但本案无关联性；对第四组证据结算单的真实性无异议，但本案无关联性，电子回单真实性无异议，证明方向有异议，2019年4月30日文凤擅自退租后，朱莉萍收款的事实存在但是该回单与本案无关联性且未显示该款项是因丽臻酒店产生的，因此与本案无关；对第五组证据结算单真实性有异议，双方未结算，没有双方签字及日期，未注明结算哪个期间哪项费用，我方认为和本案无关。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月18日原、被告签订《酒店承包合同》约定将位于西宁市××区20层丽馨臻品商务酒店承包给被告，合同约定承包期自2018年4月20日至2021年4月19日，承包期限为三年，承包金每年250000元，房屋租金每年480783元。承包经营保证金为100000元。合同后附件为酒店设备设施盘点表2张。合同签订后被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳了100000元保证金及2018年的租金和承包费。2019年1月18日，青海蓝恋商务酒店法定代表人张海燕的弟弟张海军至涉案酒店要求被告（反诉原告）腾退酒店。次日被告（反诉原告）员工段忠平将张海军要求腾退酒店的事通过微信告知原告（反诉被告）。2019年4月19日，被告（反诉原告）明确表示不再承包涉案酒店，原告（反诉被告）将酒店收回，收回酒店时酒店内部分设施损坏，承包期间暖气费、物业费未缴清。原告替被告垫付电信服务通信费1560元，交纳个人所得税469.19元。另查明，2016年7月28日，原告（反诉被告）与青海蓝恋商务酒店有限公司签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2016年7月28日起至2031年7月28日止。2019年2月27日，青海天诚融资担保有限责任公司与青海蓝恋商务酒店签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限自2019年1月1日至2030年3月10日。上述事实，有原、被告的陈述、酒店承包合同、微信聊天记录、银行回单、收条、视频资料、情况说明、房屋租赁合同、证人段某证言、物业缴费通知单、电子税发票、税收完税证明等证据材料在案佐证。本院认为，本案所涉合同系双方当事人以酒店的经营权作为资源获取收益的承包经营合同。根据本诉及反诉的诉辩意见，确定本案争议焦点为：一、双方的合同是否予以解除？二、原被告双方是否存在违约行为？三、原被告之间的违约金、保证金及相关费用应如何认定？对此，综合分析如下：本案原被告签订的《承包经营合同》系双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，原被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）依据双方签订的合同第第九条第一款“乙方如不能按期交纳承包金、房屋租金或者承包保证金的，如逾期超过10日则甲方有权单方解除合同，无条件收回酒店及其他财物，不退还乙方交纳的承包保证金，并追索乙方所欠的全部承包金”以及第四款“承包期间，乙方未经甲方同意中途擅自退包的，乙方应按合同总承包金的30%向甲方支付违约金且不退还乙方之前交纳给甲方的全部费用”的约定，认为被告（反诉原告）存在擅自退包的违约行为。被告（反诉原告）认为其在行使不安抗辩权，理由为案外人要求收回酒店，且涉案酒店存在多次转包转租的情形，原告（反诉被告）在明知张海军向被告（反诉原告）主张权利要求收回租赁物的情况下，未及时有效处理作出任何回应，足以让被告（反诉原告）对原告（反诉被告）能否取得第二年的承包租赁使用权产生不安，被告（反诉原告）有理由怀疑原告（反诉被告）极可能丧失履行合同的能力。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且提供适当担保的，中止一方可以解除合同。本案中被告（反诉原告）将前述存在的情况反应给原告（反诉被告）后，原告（反诉被告）并未作出有效回应，在该种情况下，对原告（反诉被告）行使不安抗辩权，合法有据，因此被告（反诉原告）不构成违约，不应承担违约金，故对本诉原告关于要求本诉被告承担违约金的该项诉讼请求不予支持；关于双方合同解除问题，因双方均认可在2019年4月19日将涉案酒店交给原告（反诉被告）的事实，且双方已无继续履行合同的意愿和可能性，故对于原告（反诉被告）的该项诉讼请求予以支持；关于承包保证金100000元是否应当返还的问题，因双方《酒店承包合同》第三条第五款约定：乙方必须在本合同生效后50日内向甲方一次性付清承包该酒店的经营承包保证金。该承包保证金作为履约保证金在承包三年期满后且乙方未违约的情况下甲方归还给乙方；第九条第二款约定：乙方未按本合同约定拖欠交纳应当由其缴纳的各项费用（包括税费、物业费、暖气、水、电、通信费等）。甲方可以不经过乙方同意，将相应款项直接从其交纳的承包保证金中扣除，因此导致乙方的承包金不足应交数额时，乙方须在5日内向甲方交纳并凑足承包保证金的全部数额。本案中被告（反诉原告）对于其欠付物业费、通信费、税费的事实予以认可，但辩解其欠付的物业费为10000元，但在庭审中及庭审后均未向法庭提供其欠付物业费的相关证据，因此，只要被告（反诉原告）欠付相关费用，依据双方合同第九条第五款的约定，原告（反诉被告）有权对履约保证金予以扣减其他费用，且在双方交接时被告（反诉原告）有义务将损坏的物品进行修复，积极与原告（反诉被告）进行清算，但其消极行为确给原告（反诉被告）造成了一定的损失。履约保证金的法律性质和适用规则以双方当事人的意思自治为准，应当按照当事人之间的约定适用上述关于保证金的条款。上述合同内容对双方均具有约束力，在未满足上述约定条件的情况下，根据意思自治和责任自负原则，被告（反诉原告）交纳的保证金不应予以退还。故关于反诉原告的该项诉讼请求不予支持；关于反诉原告要求反诉被告返还76套床单及被套的请求，因其提交的证据仅为证人证言，无其他证据加以印证，不足以证明其主张的事实，故不予支持；关于反诉原告要求反诉被告退还水电费2800元的请求，因其出示的名为“结算单”的证据，没有双方当事人的签字确认，无法证实其主张的事实，故对该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱莉萍与被告文凤（反诉原告）在2018年3月18日签订的《酒店承包合同》；二、驳回原告（反诉被告）朱莉萍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告文凤的其他诉讼请求。案件受理费2338元，由原告（反诉被告）朱莉萍承担，反诉费1200元由被告（反诉原告）文凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 慧琳 二〇一九年十一月六日书记员 徐倩附法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且提供适当担保的，中止一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据嗯加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。