宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0213民初6166号 原告：陈志宏，男，1969年11月10日出生，汉族，住宁波市江东区。 原告：袁阿余，男，1951年3月29日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告：宁波市环湖建设有限公司，统一社会信用代码：91330281734241778A，住所地:浙江省余姚市梁弄镇镇中路城建综合楼。 法定代表人：刘汉荣，系该公司执行董事。 原告：浙江智通科技工程有限公司宁波分公司，统一社会信用代码：91330212671235281T，住所地:浙江省宁波市鄞州区世纪大道北段323号015幢（14-38）。 诉讼代表人：吕正大，系该公司经理。 原告：宁波勤大机电设备有限公司，统一社会信用代码：91330204717231076J，住所地:宁波市江东区彩虹北路169号。 法定代表人：毕岳勤，系该公司执行董事。 上述五原告的共同委托代理人：上官明泓，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上述五原告的共同委托代理人：徐立华，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：奉化奥特莱斯实业投资有限公司，住所地:宁波市奉化区东郊开发区岳林东路311号，统一社会信用代码：913302836810990093。 法定代表人：张伟，系该公司执行董事。 诉讼代表人：奉化奥特莱斯实业投资有限公司破产管理人。 负责人：陈士芬。 委托代理人：杨常素，浙江甬泰律师事务所律师。 委托代理人：徐玲益，浙江甬泰律师事务所律师。 第三人：袁文成，女，1964年9月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人：张志伟，浙江和义观达律师事务所律师。 委托代理人：鲁嘉雯，浙江和义观达律师事务所律师。 第三人：金雪蓉，女，1984年1月20日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托代理人：王凯磊，浙江卫宛律师事务所律师。 委托代理人：徐达，浙江卫宛律师事务所律师。 原告陈志宏、袁阿余、宁波市环湖建设有限公司、浙江智通科技工程有限公司宁波分公司、宁波勤大机电设备有限公司(以下简称五原告)为与被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司、第三人袁文成债权人撤销权纠纷一案，于2018年11月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，五原告在2018年11月20日申请追加金雪蓉为本案的第三人并经本院依法予以准许。本案依法由审判员张远金适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂,本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 五原告起诉称: 五原告对被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司享有合法债权，五原告作为债权人，已依法在被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司破产案件中了申报债权。 1.原告陈志宏曾因民间借贷纠纷一案在宁波市江东区人民法院起诉奉化奥特莱斯实业投资有限公司（以下简称奥特莱斯公司）等人，江东法院于2017年7月2日作出（2016）浙0204民初3139号民事判决、宁波中院于2018年4月2日作出（2018）浙02民终1276号民事裁定。生效法律文书确认奥特莱斯公司归还原告陈志宏借款30000000元（本金）及逾期利息等，破产管理人初步确认债权金额为42868667元。2.原告袁阿余在2014年12月15日出借750万元给奥特莱斯公司，口头约定年利率24%。2015年5月14日，奥特莱斯公司归还借款本金150万元。奥特莱斯公司尚欠原告袁阿余借款本金600万元及利息，破产管理人初步确认债权金额为7198249元。3.原告宁波市环湖建设有限公司与奥特莱斯公司在2014年1月18日签订建设工程施工合同，在2014年2月18日签订项目装修工程施工合同。经结算，奥特莱斯公司尚欠工程款10103660元及违约金、利息、投标保证金等，破产管理人初步确认债权金额为11942982.54元。4.原告浙江智通科技工程有限公司宁波分公司与奥特莱斯公司在2011年12月1日签订消防工程施工合同。经结算，奥特莱斯公司尚欠工程款150000元、8490674元及违约金等，破产管理人初步确认债权金额为10803149元。5.原告宁波勤大机电设备有限公司与奥特莱斯公司等在2017年1月5日签订借款结算及承担协议，奥特莱斯公司尚欠借款4000万元及利息等，原告宁波勤大机电设备有限公司申报的债权金额为71959600元。 根据债权人的申请，宁波市奉化区人民法院于2018年3月22日以（2018）浙0213破1号裁定受理了奉化奥特莱斯实业投资有限公司破产清算一案，并于同日指定宁波奉化广平会计师事务所有限公司为管理人。五原告申报债权及参加债权人会议后，从破产管理人处知悉：奥特莱斯公司于2015年12月24日与第三人袁文成签订梅里达大厦11幢商业-3、11幢商业126、11幢商业127、11幢商业131、11幢商业132、11幢商业133、11幢商业134、11幢商业135、11幢商业138、11幢商业139、11幢商业140等11套房屋的《商品房买卖合同》并备案，2016年1月20日奥特莱斯公司向袁文成开具了13张共计金额为15311347元的销售发票。上述11套房屋的面积共计约7194.96平方米，平均转让价格为2128元/平方米。另据破产管理人向不动产登记中心的查询结果，上述11套房屋已于2017年2月14日过户给袁文成，袁文成又于2017年7月7日过户给了案外人金雪蓉。 五原告认为：1.申报债权及参加债权人会议后，五原告方才知晓涉案房屋转让给袁文成，依照《中华人民共和国合同法》第七十五条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”的规定，五原告作为债权人，在一年内行使撤销权，符合法律规定。2.被告作为债务人，以明显不合理的低价（涉案房屋均转让价格为2128元/平方米，远低于市场价8000-9000元/平方米的价格）转让其房屋给第三人袁文成，且第三人作为受让人，明知被告出售房屋时负有巨额债务，其房屋买卖行为必然对被告的债权人造成损害，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。……”的规定，五原告作为债权人，可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权，应同时满足两个条件，一是债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害；二是受让人对上述情形应系明知。而对财产转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。3.五原告对奥特莱斯公司享有合法债权，且该债权发生于奥特莱斯公司转让涉案房屋之前，奥特莱斯公司的明显不合理的低价转让财产，导致其偿还债务财产的减少，使五原告的债权难以实现，对其债权造成损害，五原告请求撤销奥特莱斯公司与袁文成之间的房屋买卖行为，符合撤销权行使的法律规定。4.案外人金雪蓉是否善意取得，应否将涉案房屋返还奥特莱斯公司有待案件审理过程中进一步查明，五原告将根据案件进展情况及时追加金雪蓉参加本案诉讼。 另据破产管理人向奥特莱斯公司法定代表人张伟以及财务负责人张虹调查到涉案房屋转让存在“名为买卖，实为借贷”的情况，该行为是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，属于法定审查范围，亦请贵院审理时一并审查。 五原告还认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定了债权人行使撤销权的情形。从该条文及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条可见，债权人撤销权制度的立法目的在于限制债务人的行为，恢复债务人的责任财产，使债务人的责任财产维持在适当状态，以保障债权人的债权得以实现。《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条规定，债权人行使撤销权所支付的律师代理费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。为此,依前述《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，特向奉化法院提起诉讼，请求:一、撤销奉化奥特莱斯实业投资有限公司与袁文成就梅里达大厦11幢商业-3、11幢商业126、11幢商业127、11幢商业131、11幢商业132、11幢商业133、11幢商业134、11幢商业135、11幢商业138、11幢商业139、11幢商业140房屋的买卖行为；二、袁文成立即向奉化奥特莱斯实业投资有限公司返还因上述房屋买卖行为而取得的上述房屋；三、若袁文成无法返还上述房屋，应承担相应的赔偿责任；四、原告行使撤销权的必要费用70000元由被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司和第三人袁文成共同承担；五、本案诉讼费用由被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司和第三人袁文成共同承担。 2018年11月20日,五原告补充陈述:（2018）浙0213民初6166号立案后，经宁波奉化市不动产登记服务中心查询，前述涉案房产确已过户给金雪蓉，交易总价为35971000元，单价4999.47元/平方米。五原告认为：金雪蓉系1984年出生，几无可能有能力在一次交易支付3600万元；且袁文成与金雪蓉就涉案房产的交易单价达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，亦可视为明显不合理的低价。也就是说，金雪蓉不可能善意取得涉案房产。为此,特变更诉讼请求为:一、撤销被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司与袁文成就梅里达大厦11幢商业-3、11幢商业126、11幢商业127、11幢商业131、11幢商业132、11幢商业133、11幢商业134、11幢商业135、11幢商业138、11幢商业139、11幢商业140房屋的买卖行为；二、第三人袁文成、金雪蓉立即向被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司返还因上述房屋买卖行为而取得的上述房屋；三、若第三人袁文成、金雪蓉无法返还上述房屋，应承担相应的赔偿责任；四、原告行使撤销权的必要费用70000元（律师费）、发生为保全而支付的担保手续费等由被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司和第三人袁文成、金雪蓉共同承担；五、本案案件受理费、保全费由被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司和第三人袁文成、金雪蓉共同承担。庭审中,五原告明确前述第二项诉讼请求中的“返还因上述房屋买卖行为而取得的上述房屋”是指要求第三人袁文成、金雪蓉将案涉房屋过户给被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司。 被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司答辩称:答辩人进入破产程序后，经管理人向公司的法定代表人张伟了解，其与袁文成之间其实是借贷关系，案涉房屋买卖是为借款作抵押担保，实际上这是让与担保行为，所以答辩人认为奉化奥特莱斯实业投资有限公司与第三人袁文成之间所签订的房屋买卖合同是无效的。另外,根据答辩人向房管部门调查了解到，袁文成购买案涉房屋的单价为每平方米2000元左右，而同幢同类型的其他房屋销售均价大概在5000-7000元不等，所以袁文成的购买价格远低于市场价，这种低价转让的行为侵害了其他债权人的权益。具体请法院依法判决。 第三人袁文成答辩称：1.本案不是让与担保，而是正常的房屋买卖。2.案涉撤销权纠纷若要成立，需要满足三个法定条件：一是以不合理的低价转让财产；二是对债权造成损害；三是受让人知道该情形。对第一点，现经过两次评估，评估机构均认为无法评估，因为案涉房产当时的交易价值受到了太多不确定因素的影响。此外，2017年奉化房价的涨势极好，但2015年时则处于房市最低迷的期间。当时梅里达购物广场都处于空置且招商失败的状态，对房产价值影响极大。再者，袁文成当时是一次性购买了被告的11套商铺，相当于批量购买，这与单独购买一套商铺相比，价格肯定有所降低。对第二点，被告的破产裁定是在2018年3月份出具的，而案涉房产的交易行为发生在2015年，当时被告还是正常经营，不存在资不抵债的情形，退一步讲，即便案涉房产的交易价值属于低价，答辩人的购房行为也不可能在当时对债权人造成损害，更不可能只因为该购房行为就直接导致被告无法向五原告清偿。对第三点，案涉房产价值属于合情合理的市场价值，所以第三人袁文成显然是不存在恶意一说。3.五原告的起诉也过了除斥期间。案涉房产是在2015年12月23日进行的网签备案，只要是备案后的房产即可在透明售房网上公示，公示便意味着已向外界公开告知房屋的权属状态且该公示也具有公信力，任何人均可在网站上查询到房产的现状及交易信息，公示便可推定五原告均已知晓案涉房产交易的内容，包括交易人、交易价值等等。所以，五原告请求行使撤销权的除斥期间已过。再者，原告陈志宏曾于2016年7月26日就已经向宁波市鄞州区人民法院提出过一个撤销权诉讼，该案现已判决并生效。从已公开的生效判决可以看出，陈志宏在起诉状中曾提到其就案外人张伟、伍梦丹及被告的欠款，查询过案外人张伟、伍梦丹及被告的全部财产线索。2016年6月8日，陈志宏也曾向原江东法院就案外人张伟、伍梦丹及被告对其的欠款进行起诉。显然，陈志宏在2016年就这两个案件进行诉讼时，便已能查询到案涉11套商铺交易的事实，故陈志宏所称其是在参加债权人大会之后才知晓这些商铺的交易内容的说法也是站不住脚的，故其申请撤销的除斥期间已过。原告宁波勤大机电设备有限公司的债权是在2017年才固定，该债权的形成晚于案涉房产交易行为，故原告宁波勤大机电设备有限公司的主体资格也不符。 第三人金雪蓉答辩称:答辩人和五原告之间不存在债权债务关系,故答辩人不是本案的适格主体。 五原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 1.《奉化奥特莱斯实业投资有限公司第一次债权人会议会议资料》1份以及五原告的债权申报资料各1组，用以证明五原告与被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司之间存在确定有效的债权债务关系、被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司尚未清偿上述债权以及破产管理人已经初步确认了五原告的债权金额等事实。 经质证，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为无异议。第三人袁文成质证认为五原告债权的形成时间晚于第三人袁文成与被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司的房屋买卖行为，故五原告无权提起本案的撤销权诉讼。第三人金雪蓉质证认为对证据的真实性没有异议，但该证据与第三人金雪蓉无关。本院认为，该证据本身的真实性应予以确认，至于五原告是否能够提起本案的撤销权诉讼，本院将在说理部分予以阐述。 2.《奉化奥特莱斯实业投资有限公司销售不动产清单》（袁文成）1份、《商品房买卖合同》2份、《销售不动产统一发票（自开）》13张，用以证明被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司在2015年12月23日将涉案11套房屋以总价15311347元、均价2128元／平方米销售给了第三人袁文成。 经质证，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为没有异议。第三人袁文成认为对证据本身的真实性没有异议，但销售价格不是低价。第三人金雪蓉认为与其无关。本院认为，因被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司以及第三人袁文成对该证据的真实性均无异议，故本院对证据本身的真实性予以确认。 3.《存量房屋买卖合同》11份，用以证明第三人袁文成在2017年7月7日将涉案11套房屋出售给了第三人金雪蓉。 经质证，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为没有异议。第三人袁文成认为对证据本身的真实性没有异议，但该证据与本案无关。第三人金雪蓉质证认为对证据的真实性没有异议，但两第三人之间的房屋买卖关系是真实的，并没有恶意串通。本院认为，因各方当事人均对该证据的真实性没有异议，故本院对证据本身的真实性予以确认。 4.梅里达购物广场《销售不动产统一发票（自开）》1组（2014年9月1日至2015年2月28日期间），用以证明被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司出售涉案11套房屋给第三人袁文成属于低价转让。 经质证，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为对真实性没有异议。第三人袁文成认为对发票的真实性、合法性均不予认可，债权人会议资料里也提到存在虚假销售情况。第三人金雪蓉质证认为，对证据的真实性有异议，因为大量的发票上面有作废字样。本院认为，第三人袁文成、金雪蓉并无证据显示该证据系伪造，故本院对证据本身的形式真实性予以确认。 5.《法律服务合同》1份、发票1份、《委托保证合同》1份，用以证明五原告为行使撤销权支付了7万元的律师费以及2.5万元的担保服务费。 经质证，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为对真实性没有异议。第三人袁文成、第三人金雪蓉均质证认为对证据的真实性没有异议，但该费用与本案没有关联性。本院认为，因双方均对证据的真实性没有异议，故本院对证据本身的真实性予以确认。 6.宁波恒正房地产估价有限公司《房地产估价报告》打印件1份，用以证明涉案房屋的出售价格远低于市场价的事实。 经质证，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为对真实性没有异议。第三人袁文成、第三人金雪蓉均质证认为对证据的真实性不清楚，且评估报告的有效期已过。本院认为，即便该《房地产估价报告》属实，但其出具时间是在2017年5月19日，距离2015年12月23日甚远，故本院不将其作为本案的定案依据。 被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 1.《谈话笔录》复印件1份，用以证明本案实际是让与担保。 经质证，五原告认为无异议。第三人袁文成认为对该证据不予认可，因为这是被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司法定代表人张伟的单方陈述。第三人金雪蓉认为对该证据不予认可，因为张伟的陈述矛盾较多。本院认为，现被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司仅有自己一方的口头陈述而并无其他证据予以佐证，故本院对被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司所主张的让与担保不予确认。 2.梅里达购物广场开发成本资料1组、余姚中禾信资产评估事务有限公司《资产评估报告》1份，用以证明梅里达购物广场的开发成本有每平方米5700元以及11幢2楼、4楼的评估单价有每平方米8100元。 经质证，五原告认为无异议，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司将涉案房屋出售给第三人袁文成时的价格已经低于了成本价，所以属于明显不合理的低价。第三人袁文成、第三人金雪蓉均认为对证据的真实性、合法性有异议，上述成本资料未经过审计，且商业地产也不能适用成本法，现在梅里达购物广场是属于招商失败的现状，会严重影响商铺的价格，另外《资产评估报告》也过了有效期。本院认为，对是否属于低价，本院将在说理部分予以阐述。 第三人袁文成为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 1.宁波市住房和城乡建设委员会官网文章1篇、宁波市房产交易信息服务网网站页面1份，用以证明涉案11套房屋在网签备案后便立即进行了公示，故五原告在2015年12月份便应当知道了被告将涉案房屋转让给第三人袁文成的事实。 经质证，五原告和被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为五原告在第一次债权人会议后才知道涉案房屋存在低价转让的情况。第三人金雪蓉质证认为对证据没有异议。本院认为，对本案撤销权的除斥期间是否已过，本院将在说理部分予以阐述。 2.（2017）浙0213民初1366号民事判决书复印件1份、《梅里达大厦商品房委托租赁管理合同》复印件1份，用以证明梅里达大厦其他房屋存在返租，而第三人袁文成所购买的房屋没有返租，所以涉案房屋的交易价格还应当加上返租的价格。 经质证，五原告认为对证据的真实性没有异议，但签订返租协议的是奉化梅里达商业管理有限公司，并非本案的被告。被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为对证据的真实性没有异议，但被告与正常买卖的买受人都签订了返租协议，与非正常销售的买受人均未签订返租协议。第三人金雪蓉认为对证据没有异议。本院认为，因各方当事人对证据的真实性均没有异议，故本院对证据本身的真实性予以确认。 3.2013年-2017年宁波市商品房平均销售价格走势图1份，用以证明奉化2015年期间房价低迷。 经质证，五原告认为对证据的真实性有异议。被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司质证认为对证据的真实性无法确认，即便走势属实，2015年的时候被告卖给第三人袁文成以及2017年第三人袁文成卖给金雪蓉的价格也是偏低的。第三人金雪蓉认为没有异议。本院认为，判断房屋出售价格是否偏低，需要综合各项因素来进行考虑。 4.宁波银行《客户业务回单》复印件3份，用以证明被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司和第三人袁文成之间是真实的房屋买卖关系。 经质证，五原告和被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为对证据的真实性没有异议，但无法排除让与担保的可能。第三人金雪蓉质证认为对证据的真实性没有异议，可以证明第三人袁文成的购房款已经支付。本院认为，因各方当事人对证据的真实性均没有异议，故本院对证据本身的真实性予以确认。 审理过程中，本院向各方当事人出示了《奉化奥特莱斯实业投资有限公司第二次债权人会议会议资料》1份。经质证，五原告和被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司认为没有异议。第三人袁文成和第三人金雪蓉认为对真实性不能确认。本院认为，第三人袁文成和第三人金雪蓉并无证据显示该证据系伪造，故本院对该证据的真实性予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 2016年6月8日，原宁波市江东区人民法院立案受理了原告陈志宏诉张伟（奉化奥特莱斯实业投资有限公司的法定代表人）、奉化奥特莱斯实业投资有限公司、李旭峰、宁波市洛克机械制造有限公司、宁波方讯机械科技有限公司、宁波市格罗迈科机械制造有限公司、宁波市安得卡利进出口有限公司、伍丹梦民间借贷纠纷一案。原告陈志宏在该案中起诉称：“2011年6月1日起至2014年5月19日止，被告张伟、奉化奥特莱斯实业投资有限公司共同向原告合计借款5500万元，均约定借款月息3%。经原告与两被告多次对账，截至2015年2月15日，被告张伟、奉化奥特莱斯实业投资有限公司尚欠原告借款本金36500000元及相应的利息。2015年12月13日，原告与各被告签订了《借款补充协议》一份，再次确认了被告陈志宏、奉化奥特莱斯实业投资有限公司向原告借款36500000元，两被告应予2016年1月20日前偿还借款本金10000000元，2016年4月30日前归还剩余本金26500000元。双方确认月息3%，两被告应当先付息，后还本，利随本清。其余被告作为担保人就上述债务向原告承担连带保证责任，若出现逾期，由各被告承担实现债权的律师费等。然借款到期后，各被告并未承担还款责任和保证责任”。2017年7月2日，宁波市鄞州区人民法院（原宁波市江东区人民已经撤销）在2017年7月2日作出（2016）浙0204民初3139号民事判决“一、被告张伟、奉化奥特莱斯实业投资有限公司、伍丹梦归还原告陈志宏借款30000000元，支付利息5023555.33元，并支付以10000000元为基数，自2016年1月21日起至2016年4月30日止按月利率2%计算的逾期利息，支付以30000000元为基数，自2016年5月1日起至实际履行日止按月利率2%计算的逾期利息，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告张伟、奉化奥特莱斯实业投资有限公司、伍丹梦支付原告为实现债权支出的律师费100000元、担保费100000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告李旭峰、宁波市洛克机械制造有限公司、宁波方讯机械科技有限公司、宁波市格罗迈科机械制造有限公司、宁波市安得卡利进出口有限公司对上述第一、二项债务在《借款补充协议》约定的保证范围内承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告张伟、奉化奥特莱斯实业投资有限公司、伍丹梦追偿；四、驳回原告陈志宏的其他诉讼请求”。该案宣判后，张伟、奉化奥特莱斯实业投资有限公司、伍丹梦向宁波市中级人民法院提起上诉，但因未缴纳上诉费被宁波市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。现经奉化奥特莱斯实业投资有限公司管理人确认，原告陈志宏对被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司享有债权4286.8667万元。 2014年12月15日，原告袁阿余（贷款方）和被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司（借款人）以及张虹、张伟（均为保证方）签订了1份《借款合同》，约定由被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司向原告袁阿余借款750万元，但未载明借款期限。经奉化奥特莱斯实业投资有限公司管理人确认，原告袁阿余对被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司享有债权719.8249万元。 2014年1月18日，原告宁波市环湖建设有限公司（承包人）和被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司（发包人）签订了1份《建设工程施工合同》【承包范围为市政、园林（铺装）景观照明等；约定的开工日期为2014年1月18日、竣工日期为2014年5月2日】。2014年2月18日，原告宁波市环湖建设有限公司（承包方）和被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司（发包方）签订了1份《【公共部位】项目装修工程施工合同》【约定的开工日期为2014年2月18日，工期为50日历天】。经奉化奥特莱斯实业投资有限公司管理人确认，原告宁波市环湖建设有限公司对被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司享有债权1428.833723万元。 2011年12月1日，大荣建设集团有限公司（总包单位、甲方）、浙江智通科技工程有限公司宁波万盛分公司（分包单位、乙方，现已更名为浙江智通科技工程有限公司宁波分公司）、奉化奥特莱斯实业投资有限公司（鉴证单位、丙方）签订了1份《施工合同》，约定由乙方承包奉化奥特莱斯广场的消防安装工程，工程（进度）款由甲方委托丙方直接支付给乙方。另，原告浙江智通科技工程有限公司宁波分公司还为被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司进行了单身公寓改造。经奉化奥特莱斯实业投资有限公司管理人确认，原告浙江智通科技工程有限公司宁波分公司对被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司享有债权1080.3149万元。 2017年1月5日，原告宁波勤大机电设备有限公司（甲方）、案外人宁波勤盛机电设备有限公司（乙方）、案外人宁波市中喜贸易发展有限公司（丙方）、被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司（丁方）签订了1份《借款结算及承担协议》，载明：一、丙方于2012年10月29日向乙方借款人民币780万元，于2012年11月5日向甲方借款人民币720万元。张伟为前述债务提供连带保证责任；二、丁方于2011年12月8日向甲方借款500万元，张伟为前述债务提供连带责任保证；三、丙方于2011年1月21日向甲方借款人民币500万元，于2011年11月7日向甲方借款人民币500万元，于2011年12月7日向甲方借款人民币500万元，2012年4月27日向甲方借款人民币500万元，合计2000万元，张伟为前述债务提供连带保证责任；四、以上借款总计本金人民币4000万元，其中3500万元的月利率为2.3%，500万元的月利率为2%，张伟向甲方、乙方支付的利息至2015年4月，其中最后一笔支付的时间为2015年6月5日。基于以上事实，四方达成以下协议：乙方享有的对丙方及担保人的债权转让给甲方；2.甲乙双方同意丙方、丁方的债务总计人民币4000万元由丁方单独承担，其中3500万元的月利率为2.3%，500万元的月利率为2%，利息从借款发生时开始计算至款清，由丁方承担，丁方的法定代表人张伟承担连带保证责任。经奉化奥特莱斯实业投资有限公司管理人确认，原告勤大机电设备有限公司对被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司享有债权6776.87万元。 2015年12月23日，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司（出卖人）和第三人袁文成（买受人）签订了两份《商品房买卖合同》（备案合同编号分别为：20151200332、20151200334），约定由第三人袁文成向被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司购买了11套房屋，具体为：宁波市奉化区梅里达大厦商业126（单价3132元、建筑面积50.18平方米、套内面积30.6平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业127（单价2970元、建筑面积66.11平方米、套内面积40.32平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业131（单价2970元、建筑面积54.96平方米、套内面积33.516平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业132（单价2808元、建筑面积60.61平方米、套内面积36.96平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业133（单价2808元、建筑面积60.61平方米、套内面积36.96平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业134（单价2808元、建筑面积78.2平方米、套内面积47.691平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业135（单价2808元、建筑面积74.07平方米、套内面积45.173平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业138（单价3780元、建筑面积64.71平方米、套内面积57.87平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业139（单价3780元、建筑面积39.45平方米、套内面积35.28平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业140（单价3780元、建筑面积39.29平方米、套内面积35.28平方米）、宁波市奉化区梅里达大厦商业-3（单价2040元、建筑面积6576.55平方米、套内面积5325.324平方米）。2016年1月20日，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司向第三人袁文成开具了上述11套房屋的发票，总计开票金额为1531.1347万元。2015年12月25日，第三人袁文成向被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司银行转账800万元，宁波银行《客户业务回单》上记载的用途为“购房款”。2016年1月20日，第三人袁文成向被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司银行转账400万元，宁波银行《客户业务回单》上记载的用途为“网银转账”。2016年2月15日，第三人袁文成向被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司银行转账331.1347万元，宁波银行《客户业务回单》上记载的用途为“购房款”。总计第三人袁文成向被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司转账1531.1347万元。2017年2月14日，第三人袁文成办理了上述11套房屋的过户手续。 2017年7月7日，第三人袁文成（出让方）和第三人金雪蓉（受让方）签订了11份《存量房屋买卖合同》（袁文成和金雪蓉系亲戚关系），约定由第三人金雪蓉向第三人袁文成购买前述11套房屋。2017年7月17日，第三人袁文成将前述11套房屋过户给了第三人金雪蓉。 2018年3月22日，本院裁定受理了被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司的破产清算申请。2018年7月14日，在奉化奥特莱斯实业投资有限公司第一次债权人会议上，奉化奥特莱斯实业投资有限公司管理人向债权人披露了上述交易。 2018年12月2日，五原告向本院申请对涉案11套房屋在2015年12月23日、2017年7月7日时的市场价进行鉴定。经本院许可后，摇号确定了余姚天衡房地产估价事务所有限公司和宁波市豪斯房地产估价有限公司（备用）为评估机构。2019年1月14日，余姚天衡房地产估价事务所有限公司向本院退卷，并出具了1份《情况说明》，载明“根据GB／T50291-2015《房地产估价规范》，估价对象为商业综合体，2015年12月23日、2017年7月7日两个价值时点无同类型交易案例和租金收益案例，故无法采用比较法和收益法进行评估。成本法仅为房地产成本的积算，不适合本次评估。综上所述，估价对象两个价值时点的市场价值无法鉴定”。2019年4月22日，本院委托备选的宁波市豪斯房地产估价有限公司再次进行评估。嗣后，宁波市豪斯房地产估价有限公司予以退卷，并在2019年5月29日出具了1份《退卷说明》，载明“一、梅里达购物广场作为商业综合体未交付使用建设单位就破产，招商失败是其销售不理想的主要原因，而一个商业综合体招商一旦不成功，就很难再做起来，除非当地政府介入推动。招商失败往往导致商业综合体正常买卖交易案例较少，即使有出租，租金也偏低。其价值和正常使用的商业用房（如南海锦地国际家居广场）市场价值相比较低，至于低多少，需要对以往类似招商失败的商业用房评估案例进行分析总结，才能得出有说服力结论，而我公司缺乏这方面的案例。二、诉讼评估不同于司法拍卖评估，司法拍卖评估价值时点是当前的，评估结果由拍卖检验，评估精度要求相对诉讼评估要低。贵院因诉讼需要要求对涉案的11套商业用房评估在2015年12月23日和2017年7月7日的市场价值，由于实地查勘日为当前，评估的两个价值时点估价对象状况、房地产市场状况相对实地查勘日是否一致无法考证，估价对象没有使用，也没有出租，与估价对象类似的（招商失败的商业用房）租售实例搜集困难，按目前情况很难准确评估其市场价值”。 还查明，梅里达购物广场项目的土地购置成本以及印花税、水利基金、契税、耕地占用税、权属调查费为2988.41609万元。2016年2月1日，经宁波市中瑞工程造价咨询有限公司审计，梅里达购物广场总建筑面积为13.1101万平方米，造价为2.83533783亿元【该造价仅为主体工程土建及安装，不包括弱电安装、消防安装、景观灯光工程、空调工程、电梯工程、附属工程及其他政府指定项目（如电力、广播、煤气、自来水等）】。 还查明，五原告为申请财产保全，支出了2.5万元的担保服务费。另外，五原告还支出了7万元的律师费。 本院认为：按照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。从上述规定可知，对债务人以明显不合理的低价转让财产的行为是否能够撤销，应当按照如下几步进行判断： 第一、五原告是否具有提起债权人撤销权的主体资格。 按照债权人撤销权制度的设立目的，债权人据以提起撤销权诉讼的债权应当是在低价转让行为发生之前所发生的债权。就原告陈志宏而言，本院认为，原告陈志宏对被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司的债权产生于2015年12月23日之前，故而原告陈志宏可以提起本案的诉讼。对此，第三人袁文成提出了原告陈志宏起诉被告、张伟等人案件的生效时间是2018年4月份，所以其不具有诉讼主体资格的意见。本院认为，原告陈志宏起诉被告、张伟等人系民间借贷纠纷，而借款的发生时间均在2015年12月23日之前，所以该起诉讼仅系法院对双方之间已经存在的债权债务进行清理，故而不能认为判决生效之时债权方才产生。对原告袁阿余，借款发生时间是2014年12月15日，也在涉案房屋买卖的2015年12月23日之前，故原告袁阿余具有诉讼主体资格。对原告宁波市环湖建设有限公司，因两份施工合同的签订时间均在涉案房屋买卖的2015年12月23日之前，且施工内容在2015年12月23日之前也早已经就完成，故而原告宁波市环湖建设有限公司的债权产生时间也在2015年12月23日之前。至于第三人袁文成提出的工程款结算时间是在2015年12月23日之后的抗辩意见，本院认为，从签订施工合同之时起双方就产生了概括性的债权债务关系，原告宁波市环湖建设有限公司从该日起就已经是被告的债权人，只是债权金额尚未确定，但到施工内容完毕时原告宁波市环湖建设有限公司的债权金额就已经可以大致确定，而施工完毕正是在2015年12月23日之前，故而不能以工程款的结算时间为债权的产生时间。对原告浙江智通科技工程有限公司宁波分公司，同理，施工合同的签订时间是在2011年12月1日，且施工完毕是在2015年12月23日之前，故而第三人袁文成提出的工程款结算时间是在2015年12月23日之后所以其不具有诉讼主体资格的抗辩意见也不能成立。对原告宁波勤大机电设备有限公司，虽然其申报债权的依据是原告宁波勤大机电设备有限公司（甲方）、案外人宁波勤盛机电设备有限公司（乙方）、案外人宁波市中喜贸易发展有限公司（丙方）、被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司（丁方）在2017年1月5日所签订的《借款结算及承担协议》，但从协议内容可以看出“二、丁方于2011年12月8日向甲方借款500万元，张伟为前述债务提供连带责任保证”，故原告宁波勤大机电设备有限公司至少有500万元的债权是产生在2015年12月23日之前，所以原告宁波勤大机电设备有限公司同样具有诉讼主体资格。 第二、五原告的撤销权是否已过除斥期间。 现第三人袁文成认为涉案房屋买卖合同于2015年12月23日在房管部门登记备案后即已经向社会公示，所以应当推定所有人从该时刻起就已经知道房屋买卖的发生，故而行使撤销权的起算时间应当从2015年12月23日开始计算。对此，本院认为，《合同法》第七十五条规定“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”，也即撤销权应当从债权人知道或者应当知道低价转让之日起一年内行使，而并非是从行为发生之日起一年内行使，现第三人袁文成并无证据显示五原告在登记备案时就已经知道了低价转让的情况，故第三人袁文成的该点抗辩意见显然不能成立。再者，因为被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司共开发了983套房屋，现已出售632套，如按照第三人袁文成的观点，则债权人需要逐套房屋去查询出售价格、出售对象，显然也不符合客观实际。此外，如按照第三人袁文成的该主张，也明显对未通过法院行使权利的债权人不公平，因为未通过法院提起诉讼的债权人并无合法途径去查询已出售房屋的出售价格、出售对象。所以,五原告有权行使撤销权的起始时间应为2018年7月14日。 第三、涉案房屋的转让价格是否属于明显不合理的低价。 对该问题，本院两次委托评估机构对涉案11套房屋在2015年12月23日时的市场价进行评估，但评估机构均认为无法评估。为此，第三人袁文成认为既然评估机构都无法评估交易时的市场价格，考虑到本案交易时的房地产形势、被告招商失败、本案属于批量购买等因素，第三人袁文成的购买价格不属于明显不合理的低价。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条第一款明确规定“‘对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认”。现第三人袁文成购买涉案11套房屋的平均价格为每平方米2128元，而仅梅里达购物广场主体工程的土建及安装【不包括弱电安装、消防安装、景观灯光工程、空调工程、电梯工程、附属工程及其他政府指定项目（如电力、广播、煤气、自来水等）】、土地成本、土地税费就达到3.134179439亿元，每平方米成本已经折合达到2391元。故而，第三人袁文成的购买单价已经不足以覆盖成本，显然属于不合理的低价。 第四、本案的低价转让行为是否损害了债权人的利益。 2018年3月22日，本院已经裁定受理了被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司的破产清算申请。根据两次债权人会议资料中的资产、负债情况显示，大部分负债均产生在2015年12月份之前。另外,参考被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司补充提供的2015年度会计报表，可以看出被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司在2015年12月份时已经资不抵债。所以，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司向第三人袁文成低价出售房屋显然减损了自己的责任财产，损害了公司债权人的利益。 第五、第三人袁文成是否知道低价转让行为损害了债权人的利益。 通常认为，受让人只需要知道低价转让行为损害了债权人的利益即可，但并不要求受让人明确知道是具体损害了哪几个债权人的利益。从第三人袁文成的自认来看，购房之前其就已经知道所购买的房屋属于烂尾楼店面房，在此情况下，第三人袁文成购房时明显知道低价转让行为会损害被告债权人的利益。 综上，五原告有权要求撤销涉案11套房屋的买卖行为。对第三人金雪蓉的责任问题，现查明第三人金雪蓉已经从第三人袁文成处受让了本案诉争的11套房屋。对此，第三人袁文成、第三人金雪蓉均表示两人之间的购房款是银行转账支付，但却不能向法庭提交任何转账凭证，鉴于两人之间系亲戚关系，故本院推定两人之间的房屋买卖未支付任何对价。由于第三人金雪蓉系无偿取得涉案11套房屋，故应予以返还，所以第三人袁文成、第三人金雪蓉应当将涉案11套房屋过户给被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司。对五原告在本案中所支出的律师费7万元，可由被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司和第三人袁文成、金雪蓉各负担一半。至于担保服务费2.5万元，因并非属于必须要支出的费用，故本院不予支持。对五原告的第三项诉讼请求“若第三人袁文成、金雪蓉无法返还上述房屋，应承担相应的赔偿责任”，鉴于涉案的11套房屋已经被本院查封，且不存在在先查封和抵押，故而五原告的该项诉讼请求可待实际发生后再行起诉为宜，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第二十六条之规定，判决如下： 一、撤销被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司和第三人袁文成在2015年12月23日就坐落于宁波市奉化区梅里达大厦的11套房屋（即宁波市奉化区梅里达大厦商业126、宁波市奉化区梅里达大厦商业127、宁波市奉化区梅里达大厦商业131、宁波市奉化区梅里达大厦商业132、宁波市奉化区梅里达大厦商业133、宁波市奉化区梅里达大厦商业134、宁波市奉化区梅里达大厦商业135、宁波市奉化区梅里达大厦商业138、宁波市奉化区梅里达大厦商业139、宁波市奉化区梅里达大厦商业140、宁波市奉化区梅里达大厦商业-3）所进行的买卖行为； 二、第三人袁文成、第三人金雪蓉于本判决生效之日起三日内将前述第一项所述的11套房屋过户登记至被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司名下，被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司负有协助义务（过户所需税费由被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司、第三人袁文成、第三人金雪蓉共同负担）； 三、被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈志宏、袁阿余、宁波市环湖建设有限公司、浙江智通科技工程有限公司宁波分公司、宁波勤大机电设备有限公司赔偿律师费3.5万元； 四、第三人袁文成、第三人金雪蓉于本判决生效之日起三日内共同向原告陈志宏、袁阿余、宁波市环湖建设有限公司、浙江智通科技工程有限公司宁波分公司、宁波勤大机电设备有限公司赔偿律师费3.5万元； 五、驳回原告陈志宏、袁阿余、宁波市环湖建设有限公司、浙江智通科技工程有限公司宁波分公司、宁波勤大机电设备有限公司的其余诉讼请求。 如果被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费114088元，财产保全费5000元，合计119088元，由被告奉化奥特莱斯实业投资有限公司负担69088元，由第三人袁文成、第三人金雪蓉共同负担50000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  张远金 人民陪审员  胡国松 人民陪审员  马金元 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  吴佳楠