广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21200号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：谢伟强，男，1989年9月26日出生，汉族，住广东省始兴县************，公民身份号码440************916。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉谢伟强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告支付原告自2017年10月30日起所有物业服务费及违约金，计至2019年6月30日物业服务费为10189.60元，违约金则自2017年10月6日起计至实际履行之日止，按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年6月21日为3103.78元；2、请求判决被告承担原告支出的律师费2400元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园四座2楼04室（具体地址：佛山市禅城区******************，下称涉案单元）业主，2016年7月2日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称协议），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元合同面积为126.81平方米，实测面积为126.99平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元(4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2017年10月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：126.99平方米*4元=507.96元。以上计至19年6月份共拖欠物业服务费：10189.60元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年10月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年6月21日为3103.78元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告辩称，一、家利物业公司称“经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方肆元缴纳”，此说法违背事实。合同本应是双方意愿的体现，但是家利物业与业主签订的《涟岸花园前期物业服务协议》是典型的霸王合同，里面充斥着各种霸王条款，全是物业单方面意愿的体现，没有体现业主的意愿，没有保障业主的权益。实际上，家利物业利用自身作为物业公司的优势，凌驾于广大业主之上，《协议》的制订，物业从来没有和业主协商过，业主全程没有参与任何一款条约的制订，唯一的权利是签名，这是典型的霸王条约，违背公平公义原则，应视为无效合同。二、家利物业公司称被告签订协议，逾期不交物管费，每天收千分之一违约金，此乃霸王条款。银行定期两年利息才2.1%，即是说，一次性存款一万元到银行，两年后才得到420元利息，一次性存款10189.6元到银行两年，两年后才得427.96元利息，而业主每个月欠家利物业506元物管费，累积了20个月才到达10189.6元，家利物业竟然要业主付3103.78元违约金，比银行利息高出九倍以上，比高利贷还高得多，不合理也不合法。三、家利物业称被告签订协议，要承担家利物业因物管费问题状告被告而产生的律师费、差旅费、诉讼费，这是又一条极不合理的霸王条款，应视为无效条款，理由如下：1、业主出费用请律师来告自己，十分荒谬，于理于法于情都不合。本诉讼案产生的直接原因，在于家利物业一方，而不在于业主一方。2、《涟岸花园前期物业服务协议》是格式化合同，业主全程没有参与制订，没有选择的余地，此条款明显增加了业主的责任，对业主极不公平。3、退一步说，就算业主被迫承认了此条款，但是条款中只是概括性地约定了由业主承担律师费，未明确律师费的标准，为了公平公义，聘请律师的费用，家利物业公司应和业主商量；对律师费的谈判，应有业主参与，但是物业从未邀请被告参与，被告完全不知情。4、《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第3点“业主应承担诉讼费、律师费等为追讨欠费而发生的合理费用”，物业起诉被告的律师费为2400元，被告认为此费用过高，不在“合理”范围，因为被告和一律师事务所商谈，该律师事务所已书面答应以500元的代理费做被告的诉讼代理人（后来经考虑，被告决定不请律师，亲自出庭应诉），同样一个小诉讼，2400元律师费明显高于500元太多，不合理。如果物业可以不和业主商量、不经业主同意，随意聘请任何价位的律师，聘请了三万元、六万元的律师，业主岂不是也要无条件地支付物业公司的高额律师费？这对业主极不公平。5、本案属于普通的物业服务纠纷案件，案情简单，诉讼标的小，家利物业公司在同样的时间里、基于同样的事实和理由，起诉40位业主，加上以前起诉的业主八十人，起诉总人数已超过120位，起诉所用的材料均一致，不需要过高的专业知识和更多的工作时间，根本没有聘请律师的必要，所以家利物业公司聘请律师起诉业主的费用，是“不合理”的费用，分明是故意滥用业主的律师费。有些业主只是欠几百块物管费，物业竟然也要用几千块的律师费来追讨，分明是故意滥用业主的律师费，居心恶劣，用心险恶。如此简单的一个案件，用的是重复的证据材料，出庭几天而已，按家利的霸王条款，120位业主就需要付二十八万八千块律师费了，律师几天的收入，就比很多人几年的工资还多了，费用极度不合理。四、家利物业公司是一个二级物业公司，收取的物业费却达到4元一方，全禅城区最贵，比一级物业还高得多，大大超过政府对一级物业的最高指导价2.47元，比同片区的其它小区都高得多。按优价优质原则，家利物业公司应该提供相对应的优质服务。但是，收着如此高昂的物管费，物业公司并没有拿出与之匹配的高端管理水平、服务水平，所作所为一直被广大业主诟病，严重违反《涟岸花园前期物业服务协议》、《承诺书》。列举事实如下：1、小区卫生差，连基本的日常卫生都没有搞好，楼梯口、消防通道、安全出口长期被杂物堵塞、占用，负一楼、负二楼停车场常年不搞卫生，地面积满厚厚的灰尘，生活垃圾和建筑垃圾长期堆放，楼梯间的垃圾经常不倒。停车场车辆长期乱停乱放。物业人员未达到110人的配备标准，管理人员、服务人员素质差，物业工作人员上班玩手机，保安人员形同虚设，任何外来人员都可以随意进入小区，业主安全没有保障，财产被盗。2、《协议》服务内容包括“尊贵会所服务”，实际上会所2018年1月15日才首次开放，会所游泳池2018年6月才首次开放。3、《协议》第一条第9点规定：家利物业公司每年不少于一次向业主公布物业服务费用收支账目。按《协议》、《承诺书》和法律规定，作为酬金制物业公司，应该从2017年1月开始公示服务费用收支明细，但是物业直到2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示的内容简略，无财务收支明细，不符合要求，严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。4、《协议》服务内容包括“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”，对此条款，家利物业公司严重违约：没有每半年进行满意度调查，两年只是调查了一次，只是对个别业主进行满意度调查，并且调查表上竟然没有“不满意”的选项，毫无代表性。实际上，多数业主都对家利物业不满意，绝对达不到95%的满意度。交楼后两年多的时间里，家利物业公司多次和业主发生激烈冲突，导致南庄派出所多次出警到小区。家利物业于2019年7月出具了2019年上半年的满意度调查，仅仅对361户业主进行调查，且经绿岛居委会核实有多份造假行为，如业主填写不满意物业舍弃，业主没有填写物业代填为非常满意等等虚假行为。以上事实说明，家利物业公司存在大范围的、长期的物业服务问题，至今仍未尽到妥善处理义务，造成包括被告在内的业主权益蒙受严重损失，家利物业公司收着高额物管费，提供着低质服务，违反《协议》规定，有也悖公平原则和诚实信用原则。“每平方每月肆元人民币”的物业管理费，是基于物业服务符合《涟岸花园前期物业服务协议》才应该给付的。既然家利物业管理存在如此多的问题，严重违反《协议》，就没有权利收到满额肆元的服务费，应视情况而酌减。至于违约金，家利物业公司更是没有资格收取。并且请求判决原告向开发商和记黄埔地产有限公司的未售及未交付的房屋、车库及其它方面追缴物业费，并在每季度公布的收支报告中详细说明。在物管费问题上，被告因无法与家利物业达成一致，所以暂时未缴交物业费，被告承认这是违约行为。但被告的违约行为，是家利违约在先导致，和家利物业的霸王条约息息相关、和家利物业的违约行为息息相关，主要责任在于家利物业公司。被告违约，要承担相应的责任。家利物业违约，也应承担相应的责任。如果家利物业违约之后，不用承担任何的责任，没有受到任何的处治，高额物管费照收，高额违约金照收，自己的律师费要业主出，试问公平公义何在？被告不是被家利物业公司起诉的第一人，也不会是最后一人。家利物业和涟岸花园广大业主的关系，日趋恶劣，依然有大量业主，用拒交物管费的无奈之举，作为抗议家利物业的方式，家利物业却没反省过问题出在哪儿，不思量改进自己的服务，只想着依仗霸王合同，强硬压制业主，跟地痞流氓无赖有什么差别？明确签名表达对物业服务非常不满意的有305户业主，在禅城区涟岸花园业主情愿书上签字要求取消天价酬金制，实行五级服务1.35元包干制的业主有546户。全体业主对家利物业的垃圾服务极其不满，报警上访请愿和投诉层出不穷。家利物业公司依仗着“我告你，你出我的律师费”的霸王条约，肆无忌惮地滥用国家法律资源，不停上诉各位业主，此种恶意滥用业主律师费、加剧物业与业主矛盾的蛮横作风，此种无节制地浪费国家法律资源的行为，理应加以遏制。综上所述，被告不应承担2017年1至2019年6月物管费的“每天千分之一违约金”和“承担原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费”均属极度不公平的霸王条款，理应取消。被告特此向答辩，请求查明事实，维护被告的合法权益，维护社会公平公义。补充：对物业费金额本身无异议。诉讼中，原告举证如下：1、涟岸花园前期物业服务协议，证明原被告的物业服务合同情况，对物业费进行了约定。2、收楼入伙进程确认表，证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、交楼通知书和交楼通知书回执，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。4、委托代理合同，证明原告因向被告追诉物业费委托律师情况及收费情况。律师费发票，证明原告支付律师费情况。6、物业交楼通知书、EMS快递单，证明案外人开发商已依约通知被告收楼。7、不动产登记信息查询结果，证明房产面积及被告接收物业并办理完成房产证的情况。诉讼中，被告举证如下：1、光盘（包含照片和视频），证明物业服务存在严重问题。2、佛山市禅城区发展和改革局受理告知书1份、信访问题答复一份，证明业主请愿书的真实性。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。被告的证据，经核对，本院确认其真实性。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区*****************房，于2017年7月13日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为126.99平方米。2016年12月23日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年1月1日开始计收。2016年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：126.81平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018月4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年7月12日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，故本院予以支持。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2017年10月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年6月21日，被告应付违约金为375.08元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告谢伟强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2017年10月至2019年6月的物业服务费10189.6元及违约金375.08元（违约金暂计至2019年6月21日，此后以10189.6元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费96元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担32元，被告谢伟强负担64元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十一月十一日书记员  潘有鹏