广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8545号原告：陈辉，男，1988年6月6日出生，汉族，住广东省连州市**************之一，公民身份号码************。原告：罗艳红，女，1988年8月19日出生，汉族，住广东省连州市**************之一，公民身份号码************。两原告共同委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：**诗，广东潮盟律师事务所律师助理。被告：胡志熬，男，1972年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码************。原告陈辉、罗艳红与被告胡志熬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告陈辉、罗艳红及共同委托诉讼代理人周妍到庭参加庭审。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年8月13日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还20000元定金；3.被告向原告支付75800元违约金；4.被告向原告返还购房款50000元；5.被告向原告赔偿损失26600元；6.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月13日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定原告以758000元购买被告位于佛山市南海区狮山镇罗村外滩东区************。原告在签订合同当天以现金方式支付20000元定金并向经纪方支付了18000元中介费，2018年8月23日，原告向佛山市华立房地产代理有限公司支付评估按揭费8600元，2018年9月4日，原告罗艳红通过中国工商银行向被告转账支付购房款50000元，合同约定由被告赎契，被告先向抵押银行申请提前还贷(若存在逾期供款，被告应还清逾期供款)并在银行或经纪方发出还贷通知之日起十天内一次性还清贷款，被告承担还贷之一切手续费用，买方或者卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天退还。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%(即22740元)向经纪方支付买卖双方中介服务费，守约方已支付的中介服务费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还。签订合同后，被告一直未向抵押银行申请提前还贷，并未注销抵押，2019年2月27日，原告已经通过银行同贷申请，2019年3月21日，佛山市中纳锦房地产代理有限公司向被告发出《敦促履行通知书》，被告因个人原因不同意继续履行合同，一直不协助原告办理过户手续，至今仍未继续履行合同。被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法利益。被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告未出庭参加诉讼，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的敦促履行通知书为复印件，亦无其他证据反映该通知书的送达情况，本院对该证据不予确认。原告提交的银行内部贷款审批流程网页截图为照片，拍摄画面反映的流程不完整，亦未显示购房地址及通过审批时间，故本院对该证据不予确认。原告提交的其他证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院对其真实性均予以采信并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区狮山镇罗村外滩东区************[房产证号]，登记权利人为被告胡志熬。根据2019年5月21日打印的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果反映，涉讼房屋的登记抵押权人分别为中国银行股份有限公司佛山分行、深圳市天大联合融资担保有限公司，2019年4月11日，涉讼房屋被佛山市禅城区人民法院以（2019）粤0604执保587号案件予以查封。2018年8月13日，两原告（买方）、被告（卖方）和案外人佛山市中纳锦房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积106.84平方米，物业成交价758000元；卖方在签署本合同后10日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用；买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款，定金20000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日，买方应在2018年8月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后七个工作日内办理交易递件手续，买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后七个工作日内办理交易过产手续，首期房款（含定金）208000元，买方应在房管部门受理交易递件当天支付，尾期房款550000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失。同日，原、被告签订《交易补充协议免责声明书》，约定双方以按揭付款方式办理涉讼房屋交易过户手续，由于双方不委托中锦地产公司推荐的按揭中心办理上述手续，中锦地产公司无法协助买卖双方监管交易风险，因此而引起的一切责任及后果均由双方自行负责。同日，原告与佛山市中纳锦房地产代理有限公司签订《中介代理费支付承诺书》，载明：该公司成功促成出原、被告达成涉讼房屋的买卖合同，原告同意向该公司支付代理费18000元，于2018年8月13日前付清，逾期支付，则按每日1％计付滞纳金直至付清之日止。同日，被告出具《收款证明》，确认收到陈辉承购涉讼房屋的定金20000元，以现金支付。同日，佛山市中纳锦房地产代理有限公司出具《收款收据》，确认收到罗艳红支付的服务费18000元。2018年8月23日，案外人佛山市华立房地产代理有限公司出具《收据》，确认收到两原告支付的评估按揭费6600元。同日，原告向案外人邝梓宏转账支付8600元。2019年9月4日，罗艳红向被告转账汇款50000元。诉讼中，原告陈述称原告主张的损失包括18000元中介费及8600元评估按揭费用，原告于2018年8月23日通过微信转账支付评估按揭费8600元给佛山市某房地产代理有限公司的邝某，原告向工商银行申请按揭贷款，此前原告已经向被告现金支付20000元定金，由于银行贷款要求定金有转账支付记录，且定金转账记录不能低于50000元，故原告再次向被告转账支付50000元，银行于2019年2月27日同意原告的贷款申请。本院认为，原、被告及案外人佛山某房地产代理有限公司于2018年8月13日签订的《房地产买卖合同》既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含案外人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《房地产买卖合同》关于涉讼房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。合同约定被告在签署合同后十日内向抵押银行申请提前还贷手续，至2019年5月21日，涉讼房屋仍未涂销抵押登记，被告亦未举证其已办理提前还贷手续。另外，被告作为出卖方，在涉讼房屋过户至原告名下前，保证涉讼房屋具备交易过户的条件是其基本义务，而涉讼房屋被广东省佛山市禅城区人民法院查封，被告能否消除、何时能消除涉讼房屋存在的权利限制均具有不确定性，被告亦未在合理期限内消除涉讼房屋存在的权利限制致涉讼房屋不具备继续交易过户的条件。被告上述行为已构成根本违约，故本院对原告要求解除涉讼合同、被告退还定金20000元及购房款50000元的诉讼请求均予以支持。综合考量涉讼合同对违约责任的约定、涉讼合同的履行及解除情况、被告在合同履行过程中的违约行为、原告的损失情况及房地产交易市场情况，本院对原告要求被告支付违约金75800元（758000元×10%）的诉讼请求予以支持。涉讼合同明确约定一方违约的情况下，违约方应当承担守约方支付的中介代理费，原告请求被告支付已付中介服务费的损失18000元的诉讼请求符合约定，本院依法予以支持。原告支付的按揭费，该损失已纳入前述违约金认定的考量范围，在原告未提供证据证明其实际损失大于本院核定的被告应承担的违约责任的情况下，本院对原告要求被告赔偿按揭费损失8600元的诉讼请求不再另行支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下：一、解除原告陈辉、罗艳红与被告胡志熬于2018年8月13日签订的《房地产买卖合同》中关于佛山市南海区狮山镇罗村外滩东区************[证号：]的房屋买卖合同关系；二、被告胡志熬应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款（含定金）70000元予原告陈辉、罗艳红；三、被告胡志熬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金75800元予原告陈辉、罗艳红；四、被告胡志熬应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介代理费损失18000元予原告陈辉、罗艳红；五、驳回原告陈辉、罗艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费11380元，财产保全费1382元，合计12762元（原告陈辉、罗艳红已预交13786元），由被告胡志熬负担应于本判决生效后十日内向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。两原告预交的案件受理费13786元，在判决生效后经两原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一九年十一月十五日书 记 员  林浩成