广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2845号 原告：庞晓惠，女,1979年10月23日出生，汉族，住广西。 委托诉讼代理人：庞晓琳，女，1973年8月9日出生，汉族，住广西合浦县，系原告姐姐。 委托诉讼代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。 被告：北海兰庭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇廉东大道85号，统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 原告庞晓惠与被告北海兰庭房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庄礼国、被告北海兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）的委托代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞晓惠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原 告支付逾期违约金26316元。（按合同约定，出卖人按日从2015年1月1日至2018年6月20日止向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行）。事实与理由：原告于2014年向被告购买预售商品房，于2014年6月交付使用，当时口头承诺于当年年底办理好房产证，但此后一直拖延至2018年6月。根据与被告所签订的购房合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。原告多次与被告友好协商，意图达到一个双赢效果，被告仍然多次口头承诺尽快办理但却多次毁诺，已然全无诚信可言。从而给原告带来了精神和经济上的压力。故提起民事诉讼，请求法院保护原告合法权益。 原告对其主张在举证期限内提供的证据：1.身份证复印件，证明原告的身份信息以及诉讼主体资格；2.商品房买卖合同，证明被告应当支付违约金的事实和理由；3.税票，证明原告已经履行交款的职责；4.贷款结清证明，证明原告已依约向被告支付全部购房款之事实；5.玫瑰御园交接书，证明被告将房屋交付原告的事实，以及违约金计算时间从2015年1月1日起开始计算；6.不动产证、离婚协议书、离婚证，证明庞晓慧同徐展炎已经离婚，并约定涉案房屋归原告所有并且已经登记到原告名下的事实；7、（2018）桂0521民初399号《民事判决书》，证明被告所主张本案已经超过诉讼时效的情形不存在。 被告兰庭公司辩称：不同意原告的诉求，本案中被告不存在违约的情形，本案的合同是有效的，被告依据合同第15条的约定履行了职责。被告不负有办理房产证的职权和职责，其只是企业不是行政机关，只是提交相关的材料和办证费用协助行政机关办理房产证，原告合同的目的已经实现，已经取得买受的房屋而且占有使用房屋。被告没有违约需要支付违约金的情形，即使被告有违约的情形也不能导致综合验收的延期。本案中原告的起诉已经超过了诉讼时效，违约金的性质是属于债权，债权必须严格执行诉讼时效的规定，从原告主张被告违约之日起算即2015年1月1日，根据民诉法的相关规定，原告已经超过了诉讼时效。 被告对其辩称在举证期限内提供的证据：1、《综合验收审批表》，证明已经通过验收的事实。 原、被告提交的上述证据均符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三、第六十四条的规定，真实合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证，作为本案定案依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2013年11月4日，庞晓慧、徐展炎与北海兰庭房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告兰庭公司将其开发的位于合浦县建筑面积为90.47平方米的预售商品房出卖给庞晓慧、徐展炎，商品房单价每平方米2244.48元，总价为人民币203058元；被告兰庭公司应当在2014年6月30日前将符合交付条件的商品房交付使用；合同第九条约定了出卖人逾期交房违约责任，主要内容为“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹（该比率不小于第1项中的比率）的违约金。”合同第15条对产权登记约定为，出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按本合同第九条处理，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任，若因买受人原因，如付款不及时过户资料不充分完善，税费不付足等及其它原因，造成无法按时办理产权登记的，由买受人承担全部责任。《合同补充协议》约定付款方式为银行按揭。合同签订后，原告按约定支付首期购房款，余下房款通过向银行按揭贷款的方式支付。被告于2014年6月30日向原告庞晓慧交付房屋。 另查明，合浦县不动产登记局于2018年6月20日为徐展炎、庞晓惠办理了案涉房屋所有权登记。2017年7月17日徐展炎、庞晓惠离婚，对财产分割问题协议如下“双方婚后共同购置有位于合浦县归女方所有，各人的收入归各人管理，各自的衣物及生活用品归各自所有”。合浦县不动产登记局于2019年8月30日将案涉房屋变更登记为庞晓慧单独所有。徐展炎向本院明确表示案涉《商品房买卖合同》权利义务由庞晓慧一人承担，相关的实体权利其全部放弃。 本院认为，本案争议焦点一是被告兰庭公司是否存在逾期办理房屋权属登记的违约行为，二是原告请求被告支付逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。房地产开发企业协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续是其应承担的合同附随义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”。根据上述规定，买受人购买正在建设中的预售商品房，自房屋交付使用之日起90日内，因出卖人的原因未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。本案案涉房屋为预售商品房，自被告于2014年6月30日交付房屋之日起90日内，原告未能取得房屋权属证书，被告主张其已按合同约定履行义务，没有违约，但其提供的证据不能证明其已按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，不能证明其确已完成了协助办证义务，对其辩称本院不予采信。原告主张因被告原因致其不能取得权属证书的理由成立，被告应承担违约责任。原告请求被告支付违约金合法有理，本院予以支持。另，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”以及第十八条：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”的规定，作为住宅的商品房应经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收合格，才能交付使用，综合验收时间应早于交付使用时间。本案案涉房屋交付使用时间为2014年6月30日，被告自称综合验收时间为2018年3月30日，与上述规定不符。事实上，商品房通过综合验收，开发商取得《竣工验收备案表》，是为商品房办理产权登记的必需条件。因案涉房屋未能通过综合验收致使原告长期未能取得房屋权属证书，本案被告显然违反了合同约定。 关于第二个争议焦点，被告抗辩称原告请求于2015年1月1日起支付违约金，该请求已经超过了诉讼时效。2017年10月1日开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”按照合同第九条约定，涉案房屋于2014年6月30日便交付使用，以房屋交付使用次日作为被告支付违约金的时间起算点，违约期间每日均产生违约金，这决定了行使违约金请求权的诉讼时效起算点因日而异。鉴于从被告构成违约初始日至原告起诉请求违约金之日时间跨度超过了3年，原告诉讼中又未举证证明本案违约金的请求权存在时效中止或者中断的情形，因此，原告违约金请求权的诉讼时效存在部分已过部分未过的情形。原告于2019年9月2日向本院起诉请求被告支付违约金，从该日前溯3年即2016年9月2日以后产生的违约金未超过诉讼时效，对该部分请求本院予以支持。违约金按照合同约定，按日以原告已付房款203058元的万分之一计算，自2016年9月2日计至原告对案涉房屋获得权属登记之前一日即2018年6月19日止，具体计算为203058元×0.0001×656天=13320.6元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告北海兰庭房地产有限公司支付原告庞晓慧逾期办理商品房权属证书的违约金13320.6元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费457元，因适用简易程序减半收取228.5元，由被告北海兰庭房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 何福敏 二〇一九年十一月十二日 代书记员 莫晓婕 附本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 2.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。