湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10242号原告：吴红辉，女，1975年8月13日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场F栋F层。法定代表人：沈世红，执行董事兼总经理。被告：湖南上河物业管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场C区7栋1楼。法定代表人:孙烨，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。原告吴红辉（以下简称原告）与被告湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润五晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理。在本案审理过程中，原告申请追加湖南上河物业管理有限公司(以下简称上河物业公司)为本案的被告，本院审查后依法通知上河物业公司作为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴红辉和两被告的共同委托诉讼代理人唐齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴红辉向法院提出诉讼请求：1．天润五晟公司支付原告2015年9月1日至2017年8月31日的未付租金共53864元；2．天润五晟公司支付原告2015年9月1日至2017年8月30日未付租金的违约金10195元；3．天润五晟公司将长沙市雨花区商铺恢复原状后交还原告；4．天润五晟公司向原告赔偿因未及时还铺造成的2017年9月1日至2019年8月30日的租金损失，按同地段商铺租金价格2000元／月，支付24个月租金共计48000元；5．天润五晟公司承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告增加诉讼请求：判令天润五晟公司和上河物业公司对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：（一）原告于2006年6月7日与天润五晟公司签订合同编号为ＳＰＡ-0259的《商品房买卖合同》以及合同编号为200646161396的《委托合同》，原告向天润五晟公司购买了位于长沙市雨花区商铺，房权证号为70××38，并在《委托合同》内对商铺位置、委托期限、委托回报、回报起始日、回报获得方式和期限、原告及天润五晟公司双方的权力和义务以及违约责任等作出了明确约定。在《委托合同》履行过程中，天润五晟公司所欠租金，原告多次向天润五晟公司催款均无果。天润五晟公司也屡次以各种理由拖欠原告2015年9月1日起至2017年8月30日止的租金53864元，其计算依据《委托合同》第三项第五条之规定，第七年至第十年收益标准按购铺金额10%计算，年收益为27932元，故天润五晟公司欠原告2015年9月1日至2017年8月30日两年租金收益共计53864元。（二）《委托合同》于2017年8月30日到期后，天润五晟公司没有续签合同，但也未依据《委托合同》第六项“原告的权力和义务”中第三条约定，原告同意天润五晟公司在委托期内改变房屋结构，但必须经政府有关部门批准后实施且委托期满后天润五晟公司承诺恢复初始原状交还给原告。因天润五晟公司未按《委托合同》将商铺恢复原状交还原告，导致原告长沙市雨花区商铺从2017年8月30日至今无法出租获取收益，天润五晟公司的行为已构成严重违约，给原告造成了重大经济损失。《委托合同》中第九项“天润五晟公司的违约责任”第一条约定，天润五晟公司违反本合同第八条第一款，超过15日仍未将支付给原告的收益转账到原告账户的，天润五晟公司应按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。（三）天润五晟公司因合同到期未及时交铺以及将铺恢复原状，造成原告从2017年9月1日至2019年8月30日止两年间无法获取正常租金收益，导致原告经济损失惨重，依据天润五晟公司出具的《担保承诺书》以及《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，天润五晟公司因未履行合同义务导致原告受损，应承担相应的经济赔偿。按《委托合同》2017年月租金标准应为27932元／12月＝2328元／月，依据天润五晟公司现状现有经济环境以及周边同地段租金水平，酌情下调部分月租金，要求天润五晟公司按2000元／月支付赔偿金，应赔租金为48000元。（四）依据以上事实及理由，天润五晟公司应承担委托期限内所欠租金53864元、委托期限内违约金10195元、赔偿未交还店铺造成原告2017年9月1日至2019年8月30日的租金损失48000元，总计112059元。天润五晟公司应按合同要求将长沙市雨花区商铺恢复原状交原告，以减少原告再次遭受巨大的经济损失。本案诉讼费由天润五晟公司承担。上河物业公司应与天润五晟公司承担连带责任。被告湖南天润五晟置业有限公司及湖南上河物业管理有限公司共同辩称：（一）2014年4月8日以来，长沙市万家丽路三位一体快速化改造项目，使涉案商铺租赁环境发生了重大变化，导致两被告经营状况恶化，合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“情势变更”情形。根据“诚实信用原则”以及“公平原则”，应对两被告欠付租金的数额酌情予以减免。（二）由于发生了不可归责两被告的“情势变更”，导致合同目的无法实现，两被告无法按照《委托合同》约定的标准、期限向原告支付租金，故两被告不应承担逾期支付租金的违约责任。（三）早在《委托合同》到期前，两被告就没有再占有、使用原告的商铺。合同到期后，已通过多种方式通知原告归还商铺，两被告已完成了商铺的移交。原告主张赔偿租金损失，没有事实和法律依据，应不予支持。（四）原告要求两被告将商铺恢复原状后交还，不具有现实可操作性，也不利于A区一层商铺业主整体利益的实现，应不予支持。（五）《委托合同》中约定税费由原告承担，天润五晟公司代扣代缴。税务机关已向天润五晟公司发放了《委托代征税款证书》。天润五晟公司已代扣代缴税费至2015年12月31日。根据长沙市雨花区地方税务局发布的通知，自2015年10月1日起，私人出租非住房的综合税率为19．7％，自2016年5月1日营改增后，房屋租赁的税率标准可确定为14.1%。因此，天润五晟公司向原告支付的租金应是按照该税率标准扣除税费后的租金。经审理查明，天润五晟公司原名湖南天润五江置业有限公司，2018年10月9日更名为现名。上河物业公司原名为湖南上河商业广场有限公司。2006年6月7日，原告和天润五晟公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买后者开发的长沙市雨花区商铺。附件三约定的装修标准中载明：室内为内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥砂浆找平；顶棚为混合砂浆抹平；门为卷闸门；电为ＩＣ卡电表，每层设配电箱，设五孔普通插座和空调插座各一个；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内原告不得改变该物业的间隔方式；原告自愿同意将其购买的商品房委托给上河物业公司统一经营，并在签订本合同同时与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。当日，原告与天润五晟公司签订一份《委托合同》，合同约定：原告将上述商铺的经营权委托于天润五晟公司，委托期限自起至2017年8月30日止；天润五晟公司承诺在委托期内，商铺的收益标准含原告应缴纳的各种税费，原告在本合同项下商铺的购铺金额为279335元（以原告购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年收益标准按购铺金额的10%计算；天润五晟公司负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，向原告按季度转付收益；原告同意天润五晟公司应商家要求或入驻商家对商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由天润五晟公司或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，天润五晟公司有义务把该商铺恢复初始原状交给原告（正常损耗除外）；天润五晟公司有义务为原告代扣代缴因原告获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由天润五晟公司承担责任；如天润五晟公司未按时支付收益，超过15日的，天润五晟公司应按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。同日，原告与上河物业公司另签订了一份《补充协议》，协议约定：上河物业公司不得因开发商延期交付商铺而顺延原告收益的期间；若因开发商的原因导致原告不能按《委托合同》所约定的期限交付商铺，上河物业公司不得以此为由向原告主张违约责任，但原告必须在开发商交付之日起5日内交付给上河物业公司，如原告不按期交付，上河物业公司将按《委托合同》要求原告承担违约责任；委托期间内，原告不得干涉、妨碍上河物业公司对物业的合理使用，委托期满后若原告不再继续委托上河物业公司经营物业，原告可自行使用或委托他人经营，但不得违反法律规定或损害第三人的合法权益；本协议一经签字即为生效，本协议与原合同相冲突的地方以本协议为准；本协议和天润五晟公司的承诺书作为《委托合同》的附件，与《委托合同》具有同等的法律效力。此外，天润五晟公司于2006年6月3日出具《担保承诺书》，载明：若因上河物业公司的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由天润五晟公司承担连带担保责任。上述合同签订后，原告如约将商铺交付给天润五晟公司，但天润五晟公司未依照合同约定按期支付全部租金。合同期满后，天润五晟公司未占有或使用商铺。另查明，上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。此外，案涉商铺所在商场临近万家丽路。2014年4月，万家丽路快速化改造工程开工建设。2015年11月，沿万家丽路的长沙轨道交通五号线也开工建设。两工程建设过程中对案涉商品所在商场路段进行了围挡施工。原告于2019年9月6日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中：（一）原告明确第一项诉讼请求中的2015年9月1日至2017年8月31日的税前季度租金为6983元。（二）天润五晟公司为原告向税务机关代扣代缴了截至2015年12月底的税款，其中2015年1月至2015年12月的租金发票金额为27932元，税额为3928.41元。原告认可该期间的税率为14.1%。（三）两被告另提交了一份湖南优尚商业运营管理有限公司于2018年5月29日出具的《情况说明》，载明：该公司已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日。以上事实，有《商品房买卖合同》、《委托合同》、《补充协议》、《担保承诺书》、《税收缴款书》、《情况说明》以及当事人的一致陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于租金。据《委托合同》、《补充协议》、《担保承诺书》的约定，两被告应对未付租金承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造及长沙轨道交通五号线施工的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成天润五晟公司经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，并参照涉及同一商场的其他商铺的已有生效判决的认定，本院酌情将租金标准核减30%。而2015年9月1日至2017年8月31日期间案涉商铺税前季度租金标准为6983元，即两被告应向原告支付2015年9月1日至2017年8月30日的税前租金为39104.80元（6983元/季度×8季度×70%）。另据双方合同履行的实际情况和两被告提交的《税收缴款书》以及原告对税率的认可，两被告还应按照14.1%的税率代扣代缴税款，故两被告应向原告支付的税后租金为33591.02元[39104.80元×（1-14.1%）]。另原告已实际另获得2000元，故两被告应向原告支付的税后租金为31591.02元（33591.02元-2000元）。原告主张超出部分，本院不予支持。二、关于违约金。结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，并参照涉及同一商场的其他商铺的已有生效判决的认定，本院酌情将违约金调整为按每日万分之一计算，并确认两被告以税后租金31591.02元为基数按照按每日万分之一的标准支付自2017年9月1日起至实际清偿之日止的违约金。原告主张超出部分，本院不予支持。中华人民共和国物权法三、关于商铺的恢复原状后交还等问题。根据《》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”,原告对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然上述《委托合同》、《商品房买卖合同》有相关约定，但原告出租天润五晟公司的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故本院参照涉及同一商场的其他商铺的已有生效判决的认定，对原告要求将商铺恢复原状交还的诉请，本院不予支持。另，原告也未提交证据证实两被告实际占用了案涉商铺，故原告要求天润五晟公司返还铺面、赔偿租金损失，本院不予支持。中华人民共和国物权法综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《》第七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告湖南天润五晟置业有限公司、被告湖南天润五晟置业有限公司于本判决生效之日起15日内连带支付原告吴红辉租金31591.02元，并以31591.02元为基数按照每日万分之一的标准支付自2017年9月1日起至实际清偿之日止的违约金；二、驳回原告吴红辉的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2541元，因适用简易程序减半收取1270.50元，由原告吴红辉负担570.50元，被告湖南上河物业管理有限公司、湖南天润五晟置业有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇一九年十一月六日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。中华人民共和国物权法《》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。