上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初5519号原告(反诉被告)：上海三德置业有限公司(原名上海三德兴房地产有限公司)，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程工，江苏路泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海寅谷健身有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋蓦鸣，总经理。被告(反诉原告)：宋蓦鸣，男，1991年4月12日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住江苏省昆山市。上述两被告共同委托诉讼代理人：童延江，北京天平(郑州)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海三德置业有限公司(以下简称三德公司)与被告(反诉原告)上海寅谷健身有限公司(以下简称寅谷公司)、宋蓦鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三德公司的委托诉讼代理人陆文明，被告寅谷公司的法定代表人宋蓦鸣、被告宋蓦鸣及两被告共同委托诉讼代理人童延江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三德公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除三德公司与寅谷公司、宋蓦鸣签订的房屋租赁合同，寅谷公司、宋蓦鸣迁出上海市嘉定区墨玉南路XXX号305-1、305-2房屋，并将房屋恢复原状后返还给三德公司；2、判令寅谷公司支付租金(按每日2,046元标准，自2018年12月1日计算至实际返还房屋之日止)；3、判令寅谷公司支付免租期租金250,430.40元(免租期装修2017年10月20日至12月30日计72天，免租期经营30天，合计102天)；4、判令寅谷公司支付解除合同违约金186,699元；5、判令寅谷公司支付律师代理费47,375元；6、判令宋蓦鸣就寅谷公司的上述义务向三德公司承担连带责任。事实和理由：三德公司与宋蓦鸣于2017年9月4日签订房屋租赁合同，约定三德公司将位于上海市嘉定区墨玉南路XXX号305-1、305-2房屋(以下称系争房屋)出租给宋蓦鸣用于经营健身房使用。后三德公司与寅谷公司、宋蓦鸣签订补充协议，约定宋蓦鸣就租赁合同项下的权利义务由寅谷公司承接，宋蓦鸣就寅谷公司履行租赁合同项下义务承担连带责任。在租赁合同及补充协议履行过程中，寅谷公司及宋蓦鸣未按约支付租金，构成根本违约，经三德公司多次催讨未果，故三德公司诉至法院。被告寅谷公司、宋蓦鸣辩称，不同意三德公司的全部诉请。因三德公司管理不善或其他原因，自2018年4月起系争房屋内出现面包房、餐饮及泔水等味道，影响健身房的正常运营。经向三德公司反映后，三德公司亦未能解决系争房屋内的异味，导致系争房屋无法达到健身房使用的标准。鉴于三德公司提供的系争房屋存在严重瑕疵，致使合同目的不能实现，三德公司构成违约，造成寅谷公司、宋蓦鸣经济损失。同时，寅谷公司、宋蓦鸣提起反诉请求：1、判令解除三德公司与宋蓦鸣于2017年9月4日签订房屋租赁合同；2、判令三德公司返还寅谷公司、宋蓦鸣保证金186,699元；3、判令三德公司支付寅谷公司、宋蓦鸣违约金186,699元；4、判令三德公司赔偿寅谷公司、宋蓦鸣损失3,060,519元(具体为装修损失770,000元，智能设备装修损失120,240元，弱电装修损失17,800元，会员退费损失992,862元，健身房业绩经营损失1,030,017元，健身房品牌加盟费损失80,000元，健身房设计费损失40,000元，员工宿舍租赁损失9,600元)；5、判令三德公司支付寅谷公司、宋蓦鸣律师代理费20,000元。针对寅谷公司、宋蓦鸣的反诉，三德公司辩称，寅谷公司、宋蓦鸣亦要求解除租赁合同，与三德公司的诉请一致，不同意寅谷公司、宋蓦鸣的其余反诉请求。寅谷公司及宋蓦鸣欲拖欠租金，故在三德公司催讨租金的时候提出系争房屋存在异味，且其无证据证明系争房屋的空气不符合合同约定。因寅谷公司及宋蓦鸣违约，应承担相应的违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年9月4日，三德公司(甲方)与宋蓦鸣(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于健身房使用，出租建筑面积为930平方米，租赁期限自2017年9月30日起至2022年9月29日止，甲方如因施工或证照办理等原因无法按时交房，则交房日期、租赁期限和首期租金起算时间相应顺延，双方互不追究违约责任，月租金为62,233元，自合同签订后第3年开始递增，每2年递增5%，租金每2个月为一个支付周期，先付后使用，第一期租金起算时间及第一个支付周期自免租期期满之日起计算，以后乙方应于每一个支付周期开始前三天向甲方付清应付租金，乙方在签订本合同的同时，应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金即186,699元,乙方逾期或不足额支付租金超过15天的，或累计超过30天的，甲方为向乙方追讨欠款及追究违约责任所需支付的合理法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费)，甲方可无条件断水断电无须承担任何责任，并可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的三倍支付违约金，乙方包括装修在内的所有损失自负，给甲方造成损失，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分，甲方提供的免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有违约的前提下给予的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或违约导致租赁合同被解除或终止，则乙方不享受租期内的租金优惠，乙方应当按照合同约定的合同被解除时或终止时租金标准的120%，向甲方补交该期间的全部租金。双方又在合同补充条款中约定，免租期为装修免租期60天，从实际交付日至商场开业日止，经营免租期按商场正式开业计算30天。合同签订后，宋蓦鸣支付三德公司租赁保证金186,699元。2017年10月20日，三德公司将系争房屋交付宋蓦鸣。嗣后，宋蓦鸣对系争房屋进行了装修。三德公司自2017年10月20日起免收宋蓦鸣102天的租金。2018年1月31日，三德公司与寅谷公司、宋蓦鸣签订补充协议，约定自补充协议签订之日起，租赁合同的承租人由宋蓦鸣变更为寅谷公司，宋蓦鸣在租赁合同项下的权利义务由寅谷公司承继，宋蓦鸣承诺为寅谷公司履行租赁合同项下义务承担连带责任。因寅谷公司自2018年11月27日起拖欠租金未付，同年12月18日，三德公司书面通知寅谷公司于12月20日前支付截止2018年12月19日的租金124,466元。嗣后，寅谷公司支付三德公司租金至2018年12月4日。自2018年12月5日起寅谷公司未向三德公司支付租金。三德公司多次向寅谷公司催讨租金未果。因三德公司要求，物业公司曾于2019年1月4日对系争房屋采取了停电措施，并自2019年1月10日至今一直未对系争房屋供电。2019年2月26日，宋蓦鸣向三德公司发函要求恢复供电及商谈赔偿事宜。2019年4月10日，寅谷公司向三德公司发函，提出因三德公司提供的租赁物不符合要求，现双方已无意继续履行租赁合同，但三德公司以寅谷公司拖欠租金为由不配合寅谷公司办理退租事宜，且阻拦寅谷公司搬离设备。三德公司回复寅谷公司，三德公司未收到寅谷公司的书面退租申请，寅谷公司在未办妥退租手续的情形下，物业公司不允许搬离设备系恪守职责。因双方协商未果，故三德公司涉讼。三德公司为本次诉讼支出律师费20,000元，寅谷公司为本次诉讼支出律师费20,000元。另查，2018年4月，宋蓦鸣向系争房屋的物业公司提出房屋存在餐饮及泔水等异味。后物业公司回复宋蓦鸣已对一楼餐饮的风管口作了封堵措施。但宋蓦鸣反映系争房屋还有异味。2019年1月8日、1月9日，三德公司与物业公司至系争房屋处查看后，答复宋蓦鸣系争房屋并无异味。嗣后宋蓦鸣委托上海聚星环境检测有限公司对系争房屋的室内环境污染物进行检测，2019年3月7日，上海聚星环境检测有限公司出具检测报告，检测结果为房间内氨、甲醛、苯、氡、TVOC的检测值分别为0.07、0.083、0.030、28.1、0.58，参照GB50325-2010(2013年版)限量分别为≤0.2、≤0.1、≤0.09、≤400、≤0.6。再查，三德公司于2017年1月至2017年12月期间对系争房屋所在的商场进行整体装修，装修期间商场处于关闭状态。2017年12月30日，三德公司通知商场内所有商户于当天开业。审理中，寅谷公司提供证人证言，证明系争房屋存在异味，影响健身房正常经营。证言主要内容为，证人厉艺、王玉峰均陈述健身时闻到泔水及面包味等异味，感到不舒服；证人闵某陈述其为健身房进行了装修，2018年3月宋蓦鸣向其反映健身房屋存在异味，经查看系从商场总管产生的餐饮味道。三德公司认为证人均与寅谷公司有利害关系，无法证实系争房屋存在异味，故对证人证言均不予认可。本院于2019年5月30日至系争房屋处进行勘察，系争房屋并不存在异味。因寅谷公司申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行司法审价，但经审价部门多次催告，寅谷公司未预交审价费，故审价部门未对系争房屋的装修残值进行司法审价。2019年9月29日，三德公司与寅谷公司、宋蓦鸣签订健身器材买卖合同，约定寅谷公司将位于系争房屋的健身器材出售给三德公司，价款为55,000元，自合同签订并办理完成清点交接手续之日起，视为寅谷公司将所有器材完成交付，如生效法律外文书确定寅谷公司应向三德公司支付费用，三德公司同意55,000元直接抵扣。三德公司对第一项诉请变更为要求确认三德公司与寅谷公司、宋蓦鸣签订的房屋租赁合同于2019年9月29日解除；对第二项诉请变更为要求寅谷公司支付2018年12月5日至2019年9月29日期间的租金611,247元。双方确认系争房屋已于2019年9月29日返还。本院认为，三德公司与宋蓦鸣、寅谷公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宋蓦鸣、寅谷公司承租系争房屋后未按约支付三德公司租金，宋蓦鸣、寅谷公司的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。故三德公司主张解除双方间租赁合同的诉请，于法有据，本院予以支持。因宋蓦鸣、寅谷公司提起的反诉请求亦要求解除租赁合同，故以第一次庭审时间2019年5月22日租赁合同及补充协议予以解除。因双方已于2019年9月29日办理了系争房屋的交接手续，故本案不涉及房屋返还事宜。合同解除后，寅谷公司可参照租金标准支付三德公司房屋使用费。对于三德公司主张寅谷公司支付2018年12月5日至2019年9月29日期间的租金611,247元，鉴于自2019年1月10日起系争房屋一直处于停电状态，寅谷公司未实际经营使用，故考虑寅谷公司的经营状况及实际占用、使用系争房屋情况，本院酌情确定寅谷公司应支付租金及房屋使用费共计248,932元。对于三德兴公司主张寅谷公司支付免租期间的租金250,430.40元，因双方在租赁合同及补充协议中约定，若寅谷公司构成违约，则寅谷公司不享受租期内的租金优惠，寅谷公司应当按照合同被解除时租金标准的120%，向三德公司补交该期间的全部租金，但考虑系三德公司安排在2017年1月7日至2017年12月30日期间对商场进行整体装修，且装修期间商场处于关闭状态，导致寅谷公司无法进行营业，因此寅谷公司无需补交2017年10月20日至2017年12月30日期间的租金，故寅谷公司应补交免租经营期间的租金73,656元。三德公司主张寅谷公司支付解除合同违约金186,699元，符合事实和法律规定，本院予以支持。对于三德公司主张寅谷公司支付律师代理费47,375元，因三德公司实际支付律师代理费20,000元，故寅谷公司应支付三德公司律师代理费20,000元。因宋蓦鸣已承诺为寅谷公司履行租赁合同项下义务承担连带责任，故对三德公司主张宋蓦鸣对寅谷公司的上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。三德公司要求其应付寅谷公司的健身器材款55,000元，与寅谷公司应付三德公司的费用相抵扣，并无不当，本院予以照准。至于寅谷公司、宋蓦鸣提出因系争房屋存在异味，三德公司提供的系争房屋存在严重瑕疵，致使合同目的无法实现，三德公司构成违约的意见，因三德公司否认系争房屋存在异味，且环境检测部门对系争房屋环境污染物的检测报告上仅TVOC一项超过限量，而TVOC词义为总挥发性有机化合物，在室内主要来源燃煤和天然气等燃烧产物、吸烟、采暖和烹饪等的烟雾，建筑和装饰材料，家具、家用电器、清洁剂和人体本身的排放等，并不能证实系争房屋内TVOC超标系三德公司引起，寅谷公司、宋蓦鸣提供的证人证言未能证实系争房屋存在异味，寅谷公司、宋蓦鸣又未能提供其他证据证明系争房屋存在严重瑕疵，故对寅谷公司、宋蓦鸣的辩解，本院不予采信。对于寅谷公司、宋蓦鸣反诉主张解除租赁合同，因前文已阐明，故不再赘述。寅谷公司、宋蓦鸣反诉主张三德公司返还保证金186,699元，于法有据，本院予以支持。对于寅谷公司、宋蓦鸣反诉主张三德公司支付违约金186,699元、律师代理费20,000元，因无事实和法律依据，故对寅谷公司、宋蓦鸣的该两项诉请，本院不予支持。对于寅谷公司、宋蓦鸣反诉主张三德公司赔偿损失3,060,519元，因寅谷公司未预交审价费，致装修残值未能审价，且系寅谷公司违约导致租赁合同解除，故寅谷公司、宋蓦鸣主张装修损失于法无据；至于会员退费、健身房业绩、健身房品牌加盟费、员工宿舍租赁费，因寅谷公司未能提供相应证据予以证明，且该费用系寅谷公司在经营时支出的费用，故该费用与本案无关联。故对寅谷公司、宋蓦鸣的该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、确认原告上海三德置业有限公司与被告宋蓦鸣、上海寅谷健身有限公司签订的房屋租赁合同、补充协议于2019年5月22日解除；二、被告上海寅谷健身有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司租金及房屋使用费共计248,932元；三、被告上海寅谷健身有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司免租期租金73,656元；四、被告上海寅谷健身有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司解除合同违约金186,699元；五、被告上海寅谷健身有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海三德置业有限公司律师费20,000元；六、上述第二项至第五项被告上海寅谷健身有限公司应付款共计529,287元，与原告上海三德置业有限公司应付款55,000元相互折抵后，被告上海寅谷健身有限公司应支付原告上海三德置业有限公司款项共计为474,287元；七、被告宋蓦鸣对被告上海寅谷健身有限公司的上述债务承担连带清偿责任；八、反诉被告上海三德置业有限公司应于本判决生效后十日内返还反诉原告被告上海寅谷健身有限公司、宋蓦鸣租赁保证金186,699元；九、驳回反诉原告上海寅谷健身有限公司、宋蓦鸣的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,688元，减半收取5,344元，保全费3,964元，合计诉讼费9,308元，由原告上海三德置业有限公司负担1,137元，被告上海寅谷健身有限公司、宋蓦鸣负担8,171元。反诉受理费17,215.50元，由反诉原告上海寅谷健身有限公司、宋蓦鸣负担15,198.5元，反诉被告上海三德置业有限公司负担2,017元。被告及反诉被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇一九年十一月十四日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……