河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初4696号原告张勇立，男，汉族，1977年12月4日生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人闫军胜，河南平允律师事务所律师。被告漯河嘉铭置业有限公司，地址漯河市郾城区嵩山路505号，统一社会信用代码：914111005735738509。法定代表人李宇锋，该公司经理。委托诉讼代理人卢秋克，男，汉族，1987年10月27日生，住河南省鹤壁市鹤山区，系该公司员工。被告周凤枝，女，汉族，1965年4月27日生，住河南省。委托诉讼代理人王伟峰，河南正商律师事务所律师。原告张勇立诉被告漯河嘉铭置业有限公司、周凤枝合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张勇立及其委托诉讼代理人闫军胜、被告漯河嘉铭置业有限公司委托诉讼代理人卢秋克、被告周凤枝的委托诉讼代理人王伟峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张勇立向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告房屋认购协议，被告返还购房款700000元及资金占用期间的利息（按同期银行贷款利率计算）；2、判决被告支付房屋差价损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：由于被告嘉铭置业欠被告周凤枝一百万元无能力偿还，把名下开发的位于漯河市嵩山东支路的海文企业大厦项目的两套价值1257000元的房源抵给周凤枝，原告在不知情的情况下通过熟人介绍以1396000元购买了被告嘉铭置业抵给被告周凤枝的两套房源1507、1508，建筑面积总计：279.34平方米，并于2018年7月11日和嘉铭置业签订了认购协议，当时嘉铭置业工作人员说，过一段可以办理网签，所以原告与被告达成协议，原告先支付给被告周凤枝700000元，下余房款696000元等到可以网签时再一次性付给被告周凤枝，同时，周凤枝也必须一次性付清欠嘉铭置业的257000元房款。原告与被告漯河嘉铭置业有限公司系房屋买卖合同关系。原告按照约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。被告迟迟未予办理正式合同的签订及网签备案，后来得知由于客观原因，房屋被冻结，被告将无法履行交付商品房的义务，合同目的无法实现。现请求法院依法判决解除原、被告之间的商品房买卖合同，并要求被告返还购房款和承担原告损失。被告漯河嘉铭置业有限公司辩称：我公司与张勇立没有直接债权债务关系，从未收到他一分钱房款。房屋认购协议是根据周凤枝指定人员办理，让我公司退房款不成立。被告周凤枝辩称：买卖合同关系系当事人是原告与嘉铭公司，周凤枝收到涉案款项的原因是原告根据嘉铭公司的指示，根据合同法第六十四条的规定：所谓的违约责任是嘉铭公司与原告所解决的问题。所以说，原告对被告周凤枝的诉讼请求应依法驳回。经审理查明：2018年7月11日，原告张勇立（乙方）与被告漯河嘉铭置业有限公司（甲方）签订认购协议一份，内容为：“甲方：漯河嘉铭置业有限公司，乙方：张勇立，经甲、乙双方友好协商，乙方认购甲方开发位于漯河市嵩山东支路的海文企业大厦项目1507、1508房号源，建筑面积总计279.34平方米，以管理部门测绘面积为准。已付壹佰万元整，剩余贰拾伍万柒仟网签合同时付清。甲方：漯河嘉铭置业有限公司，乙方：张勇立，2018年7月11日”。同日，被告漯河嘉铭置业有限公司向原告张勇立出具了收据一份，内容为：“收据，今收到张勇立交来购房款壹佰万元整，￥：1000000元”2018年7月12日，原告张勇立向被告周凤枝转款70万元整，因原告购买的一号楼1507、1508号房屋在2018年1月17日已被河南省郑州市中原区人民法院查封。造成该合同无法继续履行。另查明，原告张勇立诉称，由于被告漯河嘉铭置业有限公司欠被告周凤枝100万元无力偿还，被告漯河嘉铭置业有限公司将其开发的海文企业大厦一号楼1507、1508以1257000元的价格抵给周凤枝，之后原告通过熟人以1396000元购买了该两套房屋。先支付给周凤枝70万元，下余696000元等到可以网签时一次性付给被告周凤枝。同时，周凤枝也必须一次性付清欠漯河嘉铭置业有限公司的257000元房款。对此，被告漯河嘉铭置业有限公司没有异议。而被告周凤枝则称，认购协议双方是漯河嘉铭置业有限公司与张勇立签订的，收据也是漯河嘉铭置业有限公司出具的。因为漯河嘉铭置业有限公司欠周凤枝100万元不能偿还，由漯河嘉铭置业有限公司指示原告将70万元打到周凤枝的账上，漯河嘉铭置业有限公司还下欠周凤枝本金30万元及利息。原告庭审中提供了原告本人向被告周凤枝出具的欠条复印件一份及2019年1月22日和2019年4月22日录音两份，同时又提供了张顺喜的证明一份及漯河市郾城区孟庙镇李村居民委员会证明一份。欠条内容为：“欠条，今欠周凤枝购房款（696000元整）（陆拾玖万陆仟元整）还款期限等到张勇立可以和漯河嘉铭置业有限公司网签时，及周凤枝欠漯河嘉铭置业有限公司下余购房款（257000元整）（贰拾伍万七千元整）时，到时张勇立一次性付清所欠款，在此期间不产生任何利息及任何费用。备注：本人张勇立承诺网签时所剩余款一次性给周凤枝，如有违约，从欠款日起计取利息2分，直到付清结束。欠款人：张勇立,2018年7月12日”。对于该欠条，漯河嘉铭置业有限公司称是周凤枝与原告之间的事情，与本公司无关。而被告周凤枝则认为该欠条系复印件，真实性不予认可。2019年1月22日，原告与周凤枝通话录音主要内容为：“张勇立：周姐，你在哪儿，咱俩见见面？周凤枝：你好，勇立。我几天没时间呀，我忙啊这年底了。张勇立：你看你啥时间可以见我，咱俩见个面，现在啥情况，咱俩合计合计不中得给他起诉了还是咋弄？周凤枝：这有啥可起诉哩呀？张勇立：他的房子现在也网签备案不了，等于咱的程序没有走完，将来以后有啥他不属于咱的房子。周凤枝：咋会网签不了哩，我昨天给杨华打电话了，她说过两天都过来了，她来这儿送礼哩，她肯定要过来，她过来以后咱仨照面，咱说说这个事中不中，她来了以后我再给你说，我再过去一趟，中吧?张勇立：好，可以，主要中间还牵连着你，要是不牵连你的情况下我直接都给他起诉了，咱要是起诉以后，不管哪种结果，他是咱的房子，你如果说人家起诉以后咱再起诉，咱都被动了。周凤枝：谁起诉了？张勇立：现在不是谁起诉了，他这个楼现在停着不盖，他卖出去那么多房子，我感觉过完年都得有人起诉，他楼也不盖，人也不照面，他卖房子那个地方也不卖房了，人都走了，楼也不盖了。周凤枝：这个谁，勇，具体有啥我也说不清楚，你等杨华过来吧，她过来以后我叫上你，去毛孩儿哥那儿说，中吧？另外还有个啥，我昨天也问杨华了，杨华她说啥吧，她只是起诉李光凯，如果她胜诉以后，她做甲方，她都可以把这个楼盖起来了，我问她网签，她说咋会网签不了哩，这事是跟那房子没啥关系哩，她只是说了个这。张勇立：不是哩，我给你说，杨华给他起诉，咱俩走的是咱俩的，杨华的是杨华的，她给他起诉之后咱也给他起诉，如果咱不给他起诉，以后他资不抵债的情况下，咱都被动了，不是光我被动，而且你也得被动。周凤枝：那个等她来了再说好吧？张勇立：中啊，等她来了咱找个律师合计合计看咋弄好。周凤枝：我这楼上都有一个律师。张勇立：就是，你问问他这个情况，看咋合适。周凤枝：我也问了，那个勇，像杨华这个刚起诉，也不知道是个啥情况哩，我建议就是少等两天。张勇立：我的意思是年前见个面，看看说说这个事咋弄?周凤枝：她这两天都来了，等她来了我叫上你。张勇立：中啊，到时候她啥时间来，你提前给我打电话，到时见约住俺叔咱见个面。周凤枝:那个勇，我昨天给毛孩儿哥说，毛孩儿哥给你打电话了没有？张勇立：没有。周凤枝:没打电话是吧，我给他说了，我没拿电话，我这个手机上不显示小勇的电话，我应该及时给你回个电话哩，我昨天没拿电话，我让他给你回个电话哩，他说中，我给他回个，你放心吧。张勇立：是这，周姐，我的意思是，我给你打那个欠条，你给我拍一下加我的微信给我照一下发过来，我让律师看一下，看这个程序该咋走，就是我给你打那个欠条。周凤枝：那个吧，那个欠条现在都没在我手里，都在杨华那里，我这手续啥都在杨华那里，等杨华来了，中吧？张勇立：最主要你给我照一下，我让律师看一下，那好，就这啊。周凤枝：好好。”2019年4月22日，原告与周凤枝通话录音主要内容为：“周凤枝：哎、勇立。张勇立：你好：周姐、我还是给你说房子那个事，你看这个房子是你转给我哩，我也咨询律师了，这个房子现在出现问题了，你让杨华担保，这房子不是杨华查封哩，如果是杨华查封哩，杨华担保还有法律效力，现在不是杨华查封的，杨华没法担保，我咨询律师了。周凤枝：我给你说勇立，现在是啥情况哩，是我借给杨华的钱，杨华等于是把钱还给我了，当时这个房子也是杨华领着去弄哩，所以说现在这个钱都给我了，现在这房原封不动还是她的房子，等于和我没关系了，本身这个房子也是杨华弄哩，我是害怕她给不了我，我只是给她走走形式，现在等于她把钱给我了，还是原封不动是她的事儿，为啥是一直她担起来了，跟我都没关系，本身这个钱借给她都是帮她的忙哩，她是为了让我放心，她才这样做哩，勇立。张勇立：周姐，你给我说的我也听明白了，现在是这，咱中间得协商这个事，现在是我把钱打给你了，我给你打的欠条，名义上也是你转给我的房子，上面没有显示任何杨华的情况，所以不能去证明。周凤枝：勇立，那这样吧，我现在在新乡，今儿上午体检身体哩，你给我说啥我也不集中精力，那个杨华月底都从北京回来了，都去漯河了，有些东西咱电话不中，咱见面说。张勇立:我的意思是咱仨见个面，我的意思你得和杨华沟通，让杨华给我出个手续担保，说明这个事是杨华还有俺叔介绍给你了，钱转给你了，你得给中间沟通，这个事我得给你打电话，因为这个钱转给你了，你给杨华说，她得给我出一个合法的手续。周凤枝：勇立，你等到咱回去见面了，你想让她咋给你担保，你给她说就行了。张勇立：我问律师了，如果我这两套房子是杨华查封哩，这让她担保有法律依据，你给她说一下。周凤枝:那好，就这，好好。”张顺喜的证明内容为：“本人张顺喜（小名毛孩），兹证明：2017年7月11日，我侄子张勇立通过我和杨翠侠（杨华）介绍，购买周凤枝名下嘉铭置业有限公司开发的位于漯河市嵩山东支路海文企业大厦项目1507、1508房号源，建筑面积总计279.34平方米，购买价格为每平方米5000元，共计壹佰叁拾玖万陆仟圆（1396000元），已付柒拾万圆（700000元），下欠陆拾玖万陆仟圆（696000元），余款支付期限为：等到张勇立和嘉明置业有限公司网签时，及周凤枝欠漯河嘉铭置业有限公司下余购房款贰拾伍万柒仟圆（257000元）付清时，到时张勇立一次性付清所欠款，在此期间不产生任何利息及费用。（备注：张勇立承诺：网签时所剩余款一次性给周凤枝，如有违约，从欠款日起计取利息2分，直到付清结束。）本人为此证明负法律责任。证明人：张顺喜，身份证号：41话：13133××××6666019年10月21日。”漯河市郾城区孟庙镇李村居民委员会证明内容为：“兹有我村6组村民张顺喜，身份证号41名为毛孩。特此证明，漯河市郾城区孟庙镇李村居民委员会（盖章），证明人：张奎军，2019年10月23日。”对于原告提供的两份录音及张顺喜的证明，被告漯河嘉铭置业有限公司均没有异议，称是事实。我公司借周凤枝100万元，用两套房子抵给了周凤枝，作价是1257000元，周凤枝还要退还我公司257000元。后来周凤枝通过杨华及毛孩将房子转卖给了张勇立，但具体卖多少钱，我公司不清楚。而被告周凤枝对2019年4月22日的录音认为此录音只是双方意向沟通，而且周凤枝对原告在通话中的陈述是不予认可的。对于2019年1月22日的录音认为该录音在2019年9月5日开庭前已经存在，但是原告未在法庭指定的举证期限内提交，而且该录音也不是新的证据，被告周凤枝不予质证。对于张顺喜的证明，被告周凤枝认为该证明未在法庭指定的举证期限内提交，张顺喜也没有出庭接收各方当事人的询问，因而不具备证明力。庭审中，被告漯河嘉铭置业有限公司称与原告签订认购协议且向原告出具收据，原告向被告周凤枝支付房款70万元，是三方协商的结果。本院认为：被告漯河嘉铭置业有限公司欠被告周凤枝100万元，被告漯河嘉铭置业有限公司用其开发的海文企业大厦1号楼1507、1508两套房子以1257000元抵给了被告周凤枝。后周凤枝通过张顺喜等人将房子以1396000元卖给了原告张勇立。张勇立已向被告周凤枝支付房款70万元。上述事实被告漯河嘉铭置业有限公司予以认可。被告周凤枝不予认可。庭审中原告张勇立提供了与周凤枝的两次通话录音及张勇立向周凤枝出具的欠条复印件和张顺喜的证明用于证明上述事实。被告周凤枝对2019年1月22日通话录音和张顺喜的证明以未在举证期内提交为由，不予质证和认可。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”因原告提供的2019年1月22日通话录音和张顺喜的证明与本案基本事实有关。本院应当予以采纳。被告周凤枝不予质证，应视为对自身权利的处分。原告张勇立虽然提供的欠条系复印件，但从原告与周凤枝两份通话录音及张顺喜的证明可以看出该两套房屋系被告周凤枝通过张顺喜等人卖给原告张勇立的，而且原告张勇立在首付70万元后，又给被告周凤枝打了一张欠条。上述证据能够形成完整的证据链条。同时，被告漯河嘉铭置业有限公司又予以认可。故本院应当予以认定。因原告购买的海文企业大厦1号楼1507、1508两套房屋在2018年1月17日已被郑州市中原区人民法院查封，造成该两套房屋已无法交付。合同目的无法实现。而该合同系以被告漯河嘉铭置业有限公司的名义与原告签订的，故原告要求解除该房屋认购协议。本院应当予以支持。被告漯河嘉铭置业有限公司作为合同的签订方，被告周凤枝作为实际的卖房人应当共同返还原告购房款70万元。原告要求的资金占用期间的利息，不违反法律规定。本院应当予以支持。计息应从2018年7月12日起至实际履行完毕之日止。利率按中国人民银行同期银行贷款利率计算。原告要求的支付房屋差价损失，因没有具体的诉讼数额，且也未提交证据。故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张勇立与被告漯河嘉铭置业有限公司签订的房屋《认购协议》。二、被告漯河嘉铭置业有限公司、周凤枝于本判决生效后十日内共同返还原告张勇立购房款700000元及资金占用期间的利息。（计息应从2018年7月12日起至实际履行完毕之日止。利率按中国人民银行同期银行贷款利率计算。）三、驳回原告张勇立其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，已减半收取，由被告漯河嘉铭置业有限公司、周凤枝共同承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  朱开元二〇一九年十一月二十五日书记员  程景华