山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0687民初5016号 原告：杨万珍，女，1964年1月11日出生，汉族，住所地山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李秋航，山东正航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高媛，山东正航律师事务所律师。 被告：海阳鸿辉发展有限公司，住所地山东省海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。 法定代表人:许叶林，总经理。 委托诉讼代理人：姜维杰，该单位工作人员。 原告杨万珍与被告海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨万珍及其委托诉讼代理人高媛、被告鸿辉公司的委托诉讼代理人姜维杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨万珍向本院提出诉讼请求：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1.杨万珍向本院提交证据其与鸿辉公司签订的《商品房买卖合同》、买卖合同重要事项告知书，证明杨万珍与鸿辉公司于2018年3月31日签订《商品房买卖合同》，合同及告知书对房屋的坐落、价款、交付条件、交付时间、交付手续、逾期交房违约责任、销售顾问等内容进行了约定。鸿辉公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 2.杨万珍向本院提交证据鸿辉公司向杨万珍发出的收楼通知书、收楼须知，证明鸿辉公司告知杨万珍涉案房屋已于2018年6月30日达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，并告知杨万珍与销售顾问刘文辉联系办理收楼手续，同时要求杨万珍在办理商品房交接手续前付清全部购房款，并证明鸿辉公司就商品房交付日期作了变更，在杨万珍付清购房款后，鸿辉公司应按其承诺于2018年6月30日向杨万珍交付房屋，否则应承担逾期交房违约责任。鸿辉公司对该组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为收楼通知仅为鸿辉公司通知杨万珍涉案商品房已于2018年6月30日达到交付条件，并没有对合同约定的交付日期进行变更。因鸿辉公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 3.杨万珍向本院提交证据其与鸿辉公司的销售顾问刘文辉及客户关系部工作人员于洋、于晓洋、王新平的微信聊天记录一宗（附微信语音部分的光盘及文字版书面材料），证明杨万珍在提前交款的情况下可以提前收楼，杨万珍于2018年6月25日提前付清全部购房款后，因房屋存在质量问题无法在2018年6月30日前按期交付合格房屋，杨万珍遂在2019年5月20日前一直催促鸿辉公司维修房屋，并自2019年5月22日开始，在涉案房屋仍未维修完毕并进行交接的情况下，杨万珍要求鸿辉公司配合办理退房事宜，但未能得到鸿辉公司的明确答复。鸿辉公司对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据不能证明杨万珍与鸿辉公司对收楼日期进行过变更，且鸿辉公司主张涉案房屋的质量问题已于合同约定的交楼日期前维修完毕。因鸿辉公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 4.杨万珍向本院提交证据涉案房屋照片及视频一宗（附光盘），证明涉案房屋一直存在严重漏水、墙皮脱落、屋内墙面地面及装饰装修断裂、缺少设施配件等严重的质量问题，房屋迟迟不能达到国家规定及合同约定的交付标准，鸿辉公司一直未能将涉案房屋维修至符合交付使用的条件，鸿辉公司在长达一年的时间内不能向杨万珍交付房屋，杨万珍有权解除合同，鸿辉公司应承担逾期交房的违约责任。鸿辉公司对该组证据的真实性无异议，但主张该组证据无法体现房屋质量问题发生的具体时间。因鸿辉公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 5.杨万珍向本院提交证据鸿辉公司向杨万珍开具的购房款电子发票4张，证明杨万珍已经按照约定向鸿辉公司付清涉案房屋全部购房款。鸿辉公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 6.杨万珍向本院提交证据律师函、EMS邮政快递单及回执，证明因鸿辉公司违约逾期交房，杨万珍委托律师于2019年7月23日向鸿辉公司发出律师函，要求解除合同、鸿辉公司返还杨万珍全部购房款并支付购房款15%的违约金，鸿辉公司于2019年7月26日收到律师函。鸿辉公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 7.杨万珍向本院提交证据委托代理合同、律师代理费发票，证明杨万珍于2019年8月26日同山东正航律师事务所签订《委托代理合同》，约定由山东正航律师事务所代理本案诉讼，杨万珍已支付律师费10000元，该律师费系杨万珍因鸿辉公司违约而支出，应由鸿辉公司承担。鸿辉公司对该组证据真实性无异议，但认为该笔费用不应由鸿辉公司承担。因鸿辉公司对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 8.鸿辉公司向本院提交证据竣工验收备案表，证明涉案商品房已于2014年12月25日经过了综合验收，符合约定的商品房交付条件。杨万珍对该组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该组证据不能证明鸿辉公司向杨万珍出售的房屋达到了国家规定及合同约定的交付使用条件，鸿辉公司未向杨万珍提供交付房屋应当具备的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且房屋因存在严重质量问题而被鸿辉公司维修了一年的时间也能够证明房屋不符合交付条件。因杨万珍对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 9.鸿辉公司向本院提交证据现楼收楼通知书，证明涉案房屋交楼时间为2018年12月31日，主张该份证据载明该商品房已达到了交付条件，可于2018年12月31日交付给杨万珍，特别提醒注意事项中也载明杨万珍应于办理商品房交接手续前将该房屋楼款全部支付给鸿辉公司。杨万珍对该组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为该现楼收楼通知书系杨万珍与鸿辉公司于2018年3月31日签订《商品房买卖合同》时签署的，而杨万珍提交的现楼收楼通知书是鸿辉公司于2018年6月20日向杨万珍另行发出的，从时间角度讲，应当以2018年6月20日的现楼收楼通知书为准，鸿辉公司应当在其承诺的2018年6月30日将房屋交付给杨万珍。因杨万珍对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 10.刘文辉作为鸿辉公司的销售人员、杨万珍的销售顾问出庭为案件事实作证并经本院准许。刘文辉称“我现在是鸿辉发展有限公司的职工，是销售人员，原告多次找我反映涉案房屋有质量问题并要求维修，我向有关部门反映过。2018年房屋销售以后，大约是2018年4月份到10月份，我多次向客户关系部反馈该房屋存在质量问题要求维修，由客户关系部直接跟原告对接具体维修的事项。我在这里就是反馈、催促、跟进一下。原告跟我反映房屋存在质量问题期间，我本人到该房屋内进行查看过，是存在一些质量问题，我当时拍了一些照片发给客户关系部同事。客户关系部给我的答复是会尽快维修，接下来由客户关系部与原告进行对接。2019年3月12日这个事我就不清楚了，要问我客户关系部的同事。我不清楚是否给原告出具过住宅质量保证书和住宅使用说明书、维修结果告知书，这个不应该??戁来出具的，我不知道是由?凪啷暄当庭确誤丌劗噊垮俠讴嵅昮暕眬亸皅弪信”，并称其在杸?珍签讦?商品房习嬞倨同》?婍替陪同杨万珍查看迧紉楈屋，认可弓?戽崃稘瘨质量闎蠙?又称“2??9年12月31日前我庄莥是发过微信通知原告过来收房，客户关系郠埏能打过电话让原告过杭愖房瀂具佲维修完成时间不清楚，维修工作具体不??戁来承担，我皆峭作是房屋销售”。 11??晓洋作为鹿?公司盄窢挗?系鋨嗥佝人员出媭帺橊?亊实作证年濇?陪准许?溎昗?称“??袻呎枩客户?系邪工作缌协豁?崮吏服务、协调质量维??30??幰4月份左即?刘文辉跟我叉鮘过该房屋有谨?问题霁褅维修。我们反馌糉工程部，之后具体的维修程度，我不清椚?我们郩镮伅报?住宅贩酋保证书和伏窄俻用说明乤ㄉ维修结果告翥湦（?个明由物业出具的＄昱们不负责出具。201?年2月2,澵让功?的过来攖秼，具体?责遘知的那个亸峺?不彪墧框园工作了。当庭确认我与原告微信记录是我本人的微信”，并称“我本亪毥触质量维修问题是在3′19年3月份，客户揰帆墙靠铦题喌?手盆下簴?递缌变称客户叏颀的房屋质量问题在2018年12月?1旄之前维侮窌毕，鸿辉公司圠挊交楼之前?鼄讐向业主发放维?邚矧乶?涉案房屋现在没有诛飌?接。 诉覼蟇稊中〡中审开始前，本院委派两名巅応人员组织双方当事溺?鸯辉公司工乜?屘尰涉案房屋质臏?颐轛?现场勘髌?经勘麌?涋案房屋乺缤?扤栋楼房，勘验时不存在地面空鼓开裂〡妣?秧起砂?藨?翘袀、五金损协?墛院?棚抹灰层脱落ぁ?縍??痕迹、??砼裂等质量问题，室内、阳叱篍处无杂物堆政?涉案房屋在勘龌?事存在《住宅质量保证书》中载明的肉眬宯见的各项质量闬馐。勘验笔录经並唅嫘?亾员签字，亦有杬?珍及其委托诉讼??库?廓斌鸽辍卸凨的委托诉讼代理仺磜维杰〡薀唎帺员?文辉、客户关系部员工?晓洪、工作亾噈李明龙签字捺印予以确认，俆╨万珍的配偶于獧妛佝为在场人盝笽字捺印。另外，敨?珄皤?牚诋讼代理人认伪?该房??祴仏存垨?鼢空鼓开裂－亄楼天花板亦存在开裂??屏是否漏氤涠法确讄ゝ?陲??骄现场瑙?了影像资料。 庭审结束后，鸿辉公司另行向本院提交溆?上主提前交欞゜现釙暸戣?申请表》、ㄊ?蟮?〉??攲据》三亽?据，证明鸿辉公卸?杨万珍捐?搧付兩遬购房款而给予杨?珍p18348n?2元折扣，即涉案房屛桻购房款实陥?更为1960?6.3??＜杨万珍??仍向鸿辉兮勰┯仨畨案房屋购樿款1960962.38元。杨万珍对该三份证据真实性无异议，认可“最终支付的购房款金额就是合同原总价款扣掉那个‘现金折扣’的金额”，即1960962.38元。因杨万珍对该三份证据真实性无异议，对仅支付1960962.38元涉案房屋购房款的案件事实无异议，故本院对该三份证据真实性及证明内容予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，杨万珍与鸿辉公司签订《商品房买卖合同（销售）》，约定杨万珍向鸿辉公司购买碧桂园?十里金滩E区36幢2号商品房，房屋原总价款为2179311元，但鸿辉公司因杨万珍提前支付全部购房款而给予杨万珍218348.62元折扣，即涉案房屋总购房款实际变更为1960962.38元，杨万珍实际已向鸿辉公司支付了涉案房屋的全部购房款1960962.38元，然而鸿辉公司因房屋存在质量问题无法按期向杨万珍交付合格房屋，杨万珍遂在2019年5月20日前一直催促鸿辉公司维修房屋，并自2019年5月22日开始，在涉案房屋仍未维修完毕并进行交接的情况下，杨万珍要求鸿辉公司配合办理退房事宜，但未能得到鸿辉公司的明确答复；2019年11月4日勘验现场时，涉案房屋已经不存在杨万珍主张的各项质量缺陷。 本院认为，2018年3月31日形成的《商品房买卖合同（销售）》载明“出卖人应当在2018-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付使用条件的商品房交付买受人使用”，同日派发的《现楼收楼通知书》亦载明涉案商品房“已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2018年12月31日交付”，该两份证据共同证明杨万珍与鸿辉公司在2018年3月31日约定了最晚交房日期为2018年12月31日，鸿辉公司最晚可在2018年12月31日向杨万珍交房而不承担逾期交房违约责任，鸿辉公司在2018年12月31日前未向杨万珍交付房屋不属于逾期交房违约行为。但是，鸿辉公司于2018年6月20日另行向杨万珍派发的《现楼收楼通知书》载明涉案商品房“已于2018-6-30达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。如阁下欲提前办理收楼手续，请阁下与销售中心跟办人刘文辉04（联系电话：187××××8892）预约收楼手续的办理时间，并请带齐有关资料和款项前来海阳碧桂园十里金滩销售中心办理相关手续”，并载明“特提请阁下注意：阁下应于办理该商品房交接手续之前将该单位楼款2179311.00付清给我司，如阁下不予付清，刹犑司有权不将该商品房交付给阁?而丬须?仫何责任”，该两处内容视为购房合同第九条约宛昀怜啎品房达到交付使唨仦后，出卖人应当书面通知买受人办理交仙拏盭??杸渇?丞刘文辉2018年6月4日的聊天记录显示“刘文辉ｚ磐，你准备什么时间收楼；杨万珍：合同收楼日期是年底；刘文辉缚您觃是提前交款可?珐剏收楼”，上述新派发的甴?递矤华聊天内容能够使善意相对人?亇?理解为垨╩亂獉付清全部购房款的情况下最早可以于2018年6月30日收楼，而杨万珍主张其于?萰耐8帶?"?◥揘前滘?典部购房欞?聊天记彅莁??昮示杨万珍于20б?并6月提前付清全部购房款，鸿辉公?均朋吢覴ｌ演杨万珍上倈文辉在2018年7月7日的聊天记录中显祺乨漇?瓲廏圬吕鰯辉公司催要涉案房屋钥匙－号进行房屋交控ㄊ因此，本院认定在鸿辉公司于2018年6月20日向杨万珍发出收楼通知咎?杨久珍于20??幵4昀付清全部购房款并于2018并??耷旵嘑阿辈公叨壬要钥匙皔梅况下，交房日期卓?确定ｌ?辉兌?在20?邸幄?月耷日匱庴俓负担向杨万珍交付笤唀法定及约定条件的嵆瓁戻，逾期交付应承??朏交房违羦?任。 杨万珍乎?辉公司忥?亻员于晓?在??39年5月19日的聊天记录显示杨万珍要求当日验房收房，故能够认定杨万珍在2018年7月7日应当交接房屋之日至2019年5月19日期间一直主张收房未果，因此杨万珍有权依照《补充协议书》第七条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……出卖人退还买受人剩余已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金”的约定，要求解除购房合同，并由鸿辉公司向杨万珍返还已付全额购房款1960962.38元及支付违约金。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，可以适用《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，并且鸿辉公司未提出约定的违约金过分高于造成的损失等意见，故鸿辉公司应当按照约定向杨万珍支付违约金1960962.38×15%=294144.36元。 另外，经审查确认的证据能够证实涉案房屋存在质量缺陷，直至杨万珍于2019年5月份要求退房时仍未维修完毕，虽然2019年11月4日现场勘验时涉案房屋已不存在肉眼可见的质量缺陷，但鸿辉公司未能提出证据证明房屋维修进程及维修完毕的时间。鸿辉公司出售的涉案房屋长期存在质量缺陷，维修时间过长，无法按期交房，严重影响杨万珍合同目的的实现，杨万珍有权要求解除购房合同。 律师费并非杨万珍为维护自身合法权益所必须支出的费用，本院对于杨万珍要求鸿辉公司支付律师费的诉讼请求不予支持。 此外，鸿辉公司主张交房日期应为2018年12月31日，但鸿辉公司仍超过该日期90日而未向杨万珍交付符合法律规定及当事人约定的涉案房屋，杨万珍仍有权要求解除购房合同，并要求鸿辉公司返还购房款、支付违约金。本院对于鸿辉公司的主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除杨万珍与海阳鸿辉发展有限公司于2018年3月31日签订的合同编号为HY2018-002984的《商品房买卖合同（销售）》； 二、海阳鸿辉发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨万珍返还购房款1960962.38元； 三、海阳鸿辉发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨万珍支付违约金294144.36元； 四、驳回杨万珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13425元，由海阳鸿辉发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王洪沛 二〇一九年十一月八日 书记员  王红芹