河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初10364号 原告：泛华某某公司，住所地：石家庄市长安区建设北大街223号中浩第一商务楼B座17楼。 负责人：王森林，经理。 委托诉讼代理人：罗明，男，1981年1月18日出生，汉族，现住石家庄市长安区，公司员工。 被告：贾某某，女，1964年11月23日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：赵雄，河北铠嘉律师事务所律师。 原告泛华某某公司与被告贾某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员武晓彬适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告泛华某某公司的法定代表人王森林及其委托诉讼代理人罗明，被告贾某某及其委托诉讼代理人赵雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泛华某某公司向本院提出诉讼请求：一、请求被告解除中浩商务写字楼租赁合同；二、请求被告退还房屋押金9000元；三、请求被告依约履行违约责任，并赔偿装修款、搬迁费用计15000元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月29日原被告签订了中浩商务写字楼租赁合同，合同期限自2018年12月1日起至2020年11月30日止。2019年8月6日原告收到陈轶凡就其继承父亲陈群财产相关事宜的律师函，函件主张中浩商务租赁房产系其所有，并要求原告向其支付房租。2019年8月8日被告就此事致函原告公司，承认租赁房产未登记其名下并主张原告继续履行房屋租赁合同。因原告现办理监管备案和工商、税务相关手续需被告提供相关房产权属证明资料，现因该房屋产权不清，存在争议。且被告签约时隐瞒事实，并无法提供相关有效证明，致使原告已在经营中造成实际损害，现原告依据租赁合同约定，因被告无法证明系出租之房屋合法所有人，故原告要求解除房屋租赁合同，退还房租及押金，并依约履行违约责任及赔偿相关损失。原告多次与被告协商不成，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。 被告贾某某辩称：一、原告并非本案的适格主体。在与原告签订的租赁合同中承租方的落款盖章为石家庄奥创纪元网络信息科技有限责任公司，被告对涉案房屋的实际承租使用者是谁是否知情与诉讼主体资格的认定无关。二、原告不享有法定或约定的合同解除权。被告与其丈夫陈群于1994年相识同居，1997年育有一子陈嘉辉，于2004年购置涉案房产登记于陈群名下，2006年双方领取结婚证，2009年被告将涉案房屋的剩余贷款全部偿还完毕，以上所述有出生证、房产证、结婚证予以证明。综上，被告为该案涉房屋的合法所有权人。原告以案涉房屋存在权属纠纷诉请解除合同缺乏依据，原告不享有合同解除权。三、原告擅自终止履行合同属违约行为，无权请求返还租金。在该房屋不影响原告继续使用的前提下，原告以产权不清，不能提供产权证书等借口为由擅自终止履行合同，将办公设备搬离，属违约行为，有违诚实信用原则。按照双方所签订的租赁合同第9.2条规定，原告应向被告赔付两个月租金作为违约金。而原告作为违约方却向守约方请求赔偿违约金，实属恶人先告状，令人不齿。而对此被告已另案提起诉讼。四、原告请求被告赔偿装修款、搬迁费15000元没有法律及事实依据。相反依据《城镇房屋租赁合同司法解释》第13条规定，承租人未经出租人同意擅自装修，出租人有权要求恢复原状并赔偿损失。原告在装修时擅自打隔断，在地板上钉膨胀螺丝，给地板造成不可修复的损害；原告还在墙上乱贴标语、告示牌，在门厅中加装门窗等，并且原告在搬离过程中也未予恢复原状，甚至不予打扫，拖欠费用后一走了之，直接将房门钥匙邮寄到被告家里，原告种种行为完全违背诚实信用原则，置合同约定于不顾，我行我素。对此被告也在另案中予以主张。 综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，望驳回诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告贾某某与陈群1997年11月18日生育一子陈嘉辉，被告贾某某与陈群2006年11月7日登记结婚。坐落于石家庄市长安区年登记在陈群名下。陈群于2018年1月11日去世。 2018年10月23日被告贾某某与原告签订《写字楼租赁合同》，因签合同时原告公司的营业执照还没有变更，也没有公章，故借用石家庄奥创纪元网络信息科技有限责任公司的公章在《写字楼租赁合同》中盖章，被告贾某某亦认可实际租赁房屋的是原告。《写字楼租赁合同》载明：“甲方（出租方）贾某某，乙方（承租方）王慧。1.1、甲方将其合法拥有的坐落在石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务南楼17层给乙方使用。3.1、该房屋租赁期自2018年12月1日起至2020年11月30日止。4.1、该房屋月租金为人民币9000元。5.2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币9000元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方得全额退还押金。甲方贾某某签名、乙方石家庄奥创纪元网络信息科技有限责任公司盖章王慧签名。”合同签订后，原告按约定将押金9000元交付给被告，截止2019年8月的房租原告一直按约定向被告交付。 2019年8月6日河北盈华律师事务所律师王亚琼向原告出具《律师函》，载明：“根据当事人提供的亲属关系证明、死亡证明及陈群《遗嘱》显示，陈轶凡系陈群女儿，陈群于2018年1月11日去世后，其名下属于自己的财产部分归女儿陈轶凡继承，其中包含但不限于以下房产：......二、石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼，17Ｅ（石房权证长字第××号）、17Ｆ（石房权证长字第××号）、17Ｇ（石房权证长字第××号）、17Ｈ（石房权证长字第××号）。现委托人陈轶凡依法行使接受继承陈群财产之权利，根据我国《继承法》规定，继承从被继承人死亡时开始，继承开始后，有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠抚养协议的，按照协议办理。经初步调查，除陈轶凡所持陈群于2016年12月22日订立《遗嘱》外，尚未有其他《遗嘱》或遗赠抚养协议。故依照该遗嘱自2018年1月11日陈群去世之日起，陈轶凡即享有继承相关财产及收益之权利。现正式告知：陈轶凡尊重且愿意继承履行父亲陈群所签订《房屋租赁合同》，并决定收取该部分房产出租收益......”2019年8月8日河北大广律师事务所律师陈彦江向原告出具《律师函》，载明：“我的委托人贾某某与陈群（原房屋产权人）系夫妻关系，二人1997年育有一子陈嘉辉。2018年1月11日陈群去世。陈群去世后其名下房产如下：......二、石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼，17Ｅ（石房权证长字第××号）、17Ｆ（石房权证长字第××号）、17Ｇ（石房权证长字第××号）、17Ｈ（石房权证长字第××号）。现本律师就上述房产的情况向贵公司声明如下：1、......石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼的房产虽然产权登记在陈群名下，但上述两个商务楼在陈群名下的房产均属于我的委托人贾某某与陈群的夫妻共有财产......4、贵公司已经与我的委托人贾某某签订了《房屋租赁合同》，希望贵公司依约履行合同。另外，在陈轶凡所持《遗嘱》未经法院确认的情况下，陈轶凡与我的委托人贾某某母子之间的继承纠纷不会影响《房屋租赁合同》的履行，且贵公司也不会因此支付双份租金。故贵公司可放心使用。”2019年8月13日原告向被告贾某某出具《泛华石家庄营业部因中浩写字楼租赁相关问题的致函》，载明：“......因我方现办理监管备案和工商、税务相关手续需你方提供相关房产权属证明资料，现因该房屋产权不清，存在争议，且你方无法提供相关有效证明，致使我公司已在经营中造成实际损害，现我方依据双方该房屋租赁合同约定第十条10.4、甲方应保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方全部损失。因你方无法证明系该出租之房屋合法所有人，故我司要求你方解除原租赁合同，退还房租押金，并依约履行违约责任及赔偿相关损失。”后原告于2019年8月31日搬离房屋，被告贾某某收回租赁房屋，另出租给石家庄缤纷网络科技有限公司。 另查明，陈群与前妻付韶华于1985年11月12日育有一女陈轶凡。被告贾某某称其与陈群于1994年6月份开始同居生活，陈群与前妻付韶华是1997年9月份或10月份离婚，涉案房产是2003年购置的，2004年办理的房产登记。 上述事实有原告陈述、被告答辩、写字楼租赁合同、转账记录、微信记录、户口信息、结婚证、房产证、律师函及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，被告贾某某虽称涉案房产系2004年登记在陈群名下，其与陈群2006年登记结婚，但其与陈群1994年6月份开始同居，涉案房产是其与陈群共同购买，是合法的所有权人，但未提交证据予以证明。被告贾某某称与陈群系1994年6月份开始同居的，即使被告贾某某所称属实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第五条之规定，二人虽同居生活，但系非法同居关系，该房产购买于2003年，被告贾某某与陈群在2006年登记结婚，故该房产应系陈群与被告贾某某共有。被告贾某某与原告签订《写字楼租赁合同》时，陈群已去世，被告贾某某理应告知陈群的合法继承人，其与原告签订租赁合同，且合同中明确写明被告贾某某保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，但现陈群的合法继承人向原告出具律师函，主张涉案房产系陈轶凡所有，房租应向陈轶凡交纳。目前，涉案房产存在纠纷，原告于2019年8月30日搬离该房屋，被告贾某某亦将房屋出租他人，故原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》的目的不能实现，原告主张解除《写字楼租赁合同》，于法有据，本院予以支持。结合实际情况，原告实际租赁涉案房屋至2019年8月份，原告于2019年8月31日搬离，故被告贾某某应返还原告交纳的押金9000元。原告在与被告贾某某签订合同时，未审查其涉案房产的权属问题，亦存在一定过错，原、被告双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，故对原告要求被告赔偿装修款、搬迁费共计15000元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条之规定，判决如下： 一、依法解除原告泛华某某公司与被告贾某某于2018年10月23日签订的《写字楼租赁合同》； 二、被告贾某某于本判决书生效之日起十日内退还原告泛华某某公司交纳的押金9000元； 三、驳回原告泛华某某公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，减半收取200元，由原告泛华某某公司负担100元，被告贾某某负担100元（案件受理费原告已预交）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本 院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日 内预交上诉费并提交缴费收据原件(收款单位:河北省石家 庄市中级人民法院,账号:62×××47,开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的,按自动撒回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定,申请执行期限为二年。 审判员  武晓彬 二〇一九年十一月二十一日 书记员  王爱宁