山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初7467号原告：青岛德源泰物业服务有限公司，住所地：青岛市崂山区崂山路67号。法定代表人：徐立勇，总经理。委托诉讼代理人：翟晓彤，女，1995年9月7日生，系该公司职工。委托诉讼代理人：孙少伟，男，1987年5月14日生，系该公司职工。被告：郭效平，男，1965年8月26日生，汉族，住烟台市莱山区。被告：王金芝，女，1967年11月3日生，汉族，住烟台市莱山区，委托诉讼代理人：郭效平，男，1965年8月26日生，住烟台市莱山区梓林街37-4。原告青岛德源泰物业服务有限公司与被告郭效平、被告王金芝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛德源泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人翟晓彤、孙少伟，被告郭效平（亦被告王金芝的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛德源泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2018年10月1日至2019年6月30日所欠物业管理服务费1336.23元、电梯运行费356.32元，违约金609.31元，共计2301.86元。庭审中，原告将违约金变更为从2018年10月1日起至实际支付之日，以未支付款项为基数，按照日千分之三计算违约金。事实与理由：被告系业主，房屋由青岛建设房地产开发有限公司开发，位于平度市杭州路62号现河名邸西区9号楼2单元2603室。被告接到收楼通知的时间是2017年9月。2017年10月19日，原告与被告在平等自愿协商一致的基础上签订了《利群现河名邸前期物业管理服务合同》和《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定由原告向被告提供物业服务，被告按照合同约定及时足额交纳物业服务相关费用。原告依据协议与规约向被告提供了物业服务，然被告自2018年10月1日以来一直拖欠物业管理费及电梯运行费，原告多次催缴未果（包括电话多次催缴及张贴催费通知单等）。二被告共同辩称：请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：一、答辩人与被答辩人签订《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的时间是2017年10月19日，根据合同法第67条先履行抗辩权规定，被答辩人属于合同先期违约者，答辩人有权拒绝被答辩人要求交纳后续物业费的履行要求。1、《前期物业服务合同》第6条明确约定了物业管理服务项目，答辩人依约交纳一年的物业管理费用，而被答辩人迟迟不履行合同约定的义务，对服务项目大部分没有履行，具体表现在：我们9号楼单元门向外，面向大道，属于开放性楼座，门岗及门卫没有设置，公共区域属于道路开发区域，公共设施及公共绿化没有配置，公共区域卫生无人清扫，消防通道被外部车辆占用，业主多次交涉，物业公司迟迟不予落实，根据合同约定，物业公司存在合同违约；2、《业主临时管理规约》规定物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位，共用设施设备的日常运行，维修费用；（3）物业管理区域情节卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用：（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用；（10）应缴纳之税金；（11）物业服务企业合理的利润。在答辩人先期交纳的服务费中已经包含了上述全部费用，但被答辩人在第（2）、（3）、（4）、（5）（10）项中没有配置相应设施，没有提供相应服务，属于服务外收费及合同违约。尤其是在答辩人交纳的物业费中包含着税金，而物业公司至今没有开具正规发票，存在违法行为，所以答辩人暂缓交纳物业费属于合法行为。二、按照《业主临时管理规约》规定：双方发生争执，应首先协商解决，协商不成可提请有关物业管理主管部门调解，或向法院提起诉讼；乙方未按本协议规定管理或管理不善，甲方有权要求乙方限期整改。答辩人向物业公司提出了整改意见，并达成协议，得到物业公司签字确认，物业公司在实施整改协议过程中，对整改项目没有完成的情况下，单方提起诉讼，违背诚实信用原则和合同约定，属于恶意诉讼。具体实施如下：答辩人根据被答辩人物业服务存在的一系列问题提出整改内容并得到物业经理姜宝义签字确认，姜宝义同意整改，且加注整改内容如下：1、9号楼物业费问题；2、9号楼车辆停车位归属问题。整改协议明确约定，在未完成整改前业主暂缓交纳物业管理费。三、根据青岛市物业收费标准和山东省物业服务规范，答辩人先期交纳的物业费属于一类收费4星级服务范围，而此类物业收费的前提基础为封闭式小区，答辩人所在9号楼为开放式楼座，被答辩人收取的物业费不符合有关收费标准。小区绿化、休闲活动等配置为零；门岗服务、门卫巡查等安保措施没有落实；外围保洁服务为环卫工人，物业公司没有服务；绿地占有、绿化服务为零。综上所述，答辩人暂缓交纳物业费是基于被答辩人没有履行合同约定，没有提供合同约定的服务，及收费不符合相关收费标准，因此，请求驳回被答辩人的诉讼请求。四、答辩人请求法院判决被答辩人履行以下条款：1、严格履行《业主临时管理规约》和《前期物业管理服务合同》；2、对答辩人前期交纳的物业费开具正规发票；3、退回先期交付的物业费中物业公司未履行服务项目的费用；4、对整改协议中所列整改内容进行整改。原告青岛德源泰物业服务有限公司围绕其诉讼请求，提交以下证据：一、《前期物业管理服务合同》（以下简称“合同”）、《业主临时管理规约》（以下简称“规约”），证明内容：1、原告与被告之间存在物业管理服务合同关系；2、根据合同第七条和规约第四部分第二条约定的物业服务费条款，被告应当按季度缴纳物业管理服务费，每月的前5日为缴费期。如被告未能按约定日期截止日起十五日内缴纳款项，原告有权收取未交付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。依据合同约定，自2018年10月1日起至2019年6月30日，被告应向原告缴纳物业管理费、电梯费。被告有按时缴纳物业管理服务费的义务，且被告自2018年7月1日起拖欠物业费，已构成违约，原告有权依据合同约定收取被告的物业管理费及逾期缴纳物业管理费的滞纳金；二、《商品房买卖合同》，证明：根据《商品房买卖合同》约定，被告涉案住房的面积为98.98㎡。原、被告双方约定物业管理费按照1.9元/㎡/月，其中包括电梯运行费0.4元/㎡/月。自2018年10月1日起至2019年6月30日止，被告应缴纳物业管理费、电梯费共计1692.55元；三、物业费催缴通知单、到户张贴物业费催缴通知单照片、电话催费明细。证明内容：证明被告拖欠原告物业费、电梯费，原告多次催要，被告至今仍未支付。二被告质证意见：对证据一、二没有异议。证据三有异议，盖公章的通知至今没有收到；张贴的通知单不予认可，落款的单位不是我签订合同的物业公司。二被告提交以下证据：一、《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》；二、业主交房资料和物品领取确认表，证明物业公司交房时，手续不全，存在缺陷，从交房开始就存在服务不健全现象；三、收据一份，证明：1、合同签订后，被告按照约定交纳了一年的物业费，如约履行义务；2、原告没有开具发票，属于违约和违法行为；四、照片一宗、微信截图，证明9号楼现状：1、楼座属于开放式；2、共用绿地占有率为零；3、公共设施没有配套；4、门岗、门卫服务没有配套；5、业主公摊面积被外来车辆占用；6、外围保洁服务没有到位；7、楼内保洁形同虚设。合同中约定的物业服务项目大部分没有落实，物业费大部分属于服务外收费；五、现河名邸9号楼没有物业服务情况说明，证明物业公司提供的服务存在一系列问题，至今没有整改；六、现河名邸西区业主群微信截图，证明业主与物业公司经理姜宝义就9号楼存在的问题进行沟通、协调；七、《关于物业服务不到位的要求整改函》（在小区物业服务公开栏拍摄的照片），证明在2019年4月16日，业主按照合同约定就物业公司存在的一系列问题提出整改，得到物业公司经理姜宝义签字确认并同意整改，其中姜宝义就9号楼物业费问题及车位归属问题做了添加。双方为此达成整改协议，并在协议明确约定，业主在整改完成前暂缓交纳物业费。原告青岛德源泰物业服务有限公司质证意见：证据一，没有异议。证据二，真实性不予认可，对证明事项不予认可，该证据无原告相关负责人签字或盖章认可。证据三，对其真实性要求庭后核实，同时该收据无法证明没有开具正规发票，也无法证明原告存在违约、偷税、漏税等行为。证据四，对照片无法确认拍摄的地点、无法确认照片的真实性，即使该照片的地点系涉案住宅楼，也仅能证明该楼座属于开放式，而该项内容属于规划所致，与原告无关，无法证明被告所说的其他证明事项；微信截图的真实性不予认可，截图的人员名称无法核实，被告可自行制作。证据五，该说明系被告单方制作，对其真实性不予认可，对证明事项不予认可。证据六，对其真实性不予认可，截图中无法显示人员姓名，也无法证明其身份，也无法证明所涉内容的真实性。证据七，对其真实性无法核实，姜宝义的签名无法确认真实性、无法证明与原告的关系，该整改函的整改内容系被告单方制作，不具备真实性，即是姜宝义系原告方的职工，其签名仅代表收到该函件，并不代表对函件的内容予以认可，因此该证据无法证明被告的证明事项。综合当事人无异议的证据和当事人的陈述，本院确认以下事实：被告郭效平、被告王金芝系夫妻关系，二被告购买了平度市杭州路62号利群·现河名邸西区9号楼2单元2603室，该商品房建筑面积98.98平方米。涉案小区共九个楼座，其中八个楼座是封闭式，只有9号楼是开放性楼座，北临平度市人民路，大部分住户为原平度市白酒厂的拆迁回迁户。2017年10月19日，青岛德源泰物业服务有限公司依据其与青岛建设房地产开发有限公司签订的《利群广场·玺景园1.2期前期物业管理服务委托合同》与郭效平签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定，物业管理服务项目主要为：1、房屋建筑共用部位的维护、维修和管理；2、共用设施、设备及其附属建筑物的维护、维修、运行和管理；3、协调、配合供水、供电等专业部门做好公共设施设备的管理和维护，保证正常使用；4、公共绿地、花木、小品建筑等的养护与管理；5、维护物业区域内的公共秩序；秩序维护人员24小时巡视，做好安全防范工作；6、公共环境卫生管理包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7、管理本物业服务区域内的车辆和交通，负责保持道路通畅；等等；小高层、高层（配备电梯）住宅物业服务费为每月每平方米2.09元，按照建筑面积收取；未按时交纳物业管理服务费应从逾期之日至实际支付之日每日按应交纳费用的千分之三交纳滞纳金。同日，双方还签订了《业主临时管理规约》，对双方的权利义务及物业管理服务费的使用进行了规定。合同履行过程中，青岛德源泰物业服务有限公司实际按照每月每平方米1.9元（包括电梯运行费每月每平方米0.4元）向郭效平收取物业服务费。从2018年10月1日开始，郭效平拒绝交纳物业服务费，至2019年6月30日，郭效平应交纳物业管理费、电梯费共计1692.55元。本院认为，青岛德源泰物业服务有限公司依据其与房地产开发商签订的《利群广场·玺景园1.2期前期物业管理服务委托合同》而与郭效平签订了《前期物业管理服务合同》，该合同是双方在自愿平等、协商一致的基础上达成的，是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或者可变更、撤销的情形，因此，合同系有效合同，对双方当事人均有拘束力，都应当按照合同约定履行义务。通过郭效平的答辩，其抗辩理由主要为二点，即：一、青岛德源泰物业服务有限公司收取物业服务费的标准不符合相关法规规定；二、青岛德源泰物业服务有限公司提供的物业服务不符合合同约定，其不交纳物业服务费系行使先履行抗辩权。针对郭效平的抗辩理由，本院分析如下：一、原、被告签订的《前期物业管理服务合同》的性质，本院已作分析，不再赘述。基于合同成立且系有效，郭效平再以青岛德源泰物业服务有限公司收取物业服务费的标准不符合相关法规规定抗辩显属不当，且青岛德源泰物业服务有限公司实际收取的物业服务费是在合同约定的基础上降低。二、案涉小区9号楼是开放性楼座，北临市区主要道路，物业管理确实存在一定的难度，业主和物业公司应当加强沟通交流，共同找出解决问题的方案和办法，共同努力营造良好的小区环境。《中华人民共和国合同法》第六十七条赋予当事人先履行抗辩权，但是当事人行使先履行抗辩权应当恰当。综上，郭效平主张青岛德源泰物业服务有限公司提供的物业服务不符合合同约定，其不交纳物业服务费系行使先履行抗辩权，本院不予支持。综上，郭效平的抗辩理由不能对抗其应当按照合同约定交纳物业服务费的义务。关于青岛德源泰物业服务有限公司主张的违约金问题。郭效平提交的证据可以证明涉案小区的物业服务水平在一定程度上存在瑕疵，青岛德源泰物业服务有限公司应进一步提升管理服务水平，为小区业主提供更优质的服务。综合案情，青岛德源泰物业服务有限公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《国务院物业条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭效平、被告王金芝于本判决生效后十日内付给原告青岛德源泰物业服务有限公司2018年10月1日至2019年6月30日的物业管理费、电梯费共计1692.55元；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告青岛德源泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告郭效平、被告王金芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李卫东人民陪审员  邢静静人民陪审员  赵丰学二〇一九年十一月二十日书 记 员  荆保霖