大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初4722号原告：昌璐，女，1978年2月25日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：肖娜，系辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴倩，系辽宁东亚律师事务所律师。被告：大连银行股份有限公司第一中心支行。住所地：大连市中山区港湾广场1号。负责人：董博，系该分行行长委托诉讼代理人：刘相森，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岳峰，系辽宁恒信律师事务所律师。原告昌璐与被告大连银行股份有限公司第一中心支行房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖娜、吴倩，被告的委托诉讼代理人刘相森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销《大连银行房屋租赁合同》第十条第3项；2、请求判令被告比照租金标准支付占有使用费80万元（自2018年11月1日至2019年4月30日）、违约金（自2018年11月1日至2020年4月30日）24万元及拖欠的物业费6100元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年4月，原、被告签订《大连银行房屋租赁合同》，约定：（1）被告承租原告位于大连市中山区的房屋；（2）租期自2015年5月1日至2020年4月30日止；（3）租金160万元/年，采用半年一付，于每年的5月10日和10月10日前支付；（4）租赁期内被告自行承担物业费、水电费、煤气费、光纤费、电话费等办公费用；（5）非因合同约定或法律、法规规定，一方解除合同的，应提前六个月书面通知另一方，并按照剩余租期内应收租金的10%向对方支付解约违约金；（6）管辖法院为租赁房屋所在地人民法院。合同签订后双方正常履约，但被告突然通知原告准备解除合同。原告认为，双方签订的合同系格式合同，尤其第十条第3项的系免责的格式条款，是无效条款，且该条款显失公平，依《合同法》39条、40条及《合同法司法解释二》9条、10条应予撤销。被告提出将于2018年10月解除合同，系违约行为，应依双方签订的租赁合同第9条4项按剩余租期应收租金的10%支付违约金，即剩余租期（自2018年11月1日至2020年4月30日，共1年半时间）租金为240万，故违约金应为24万元。而被告既不能依法解除合同又不能与原告协议解除合同，既不支付租金又拖延交房至今，依约按租金标准支付占有使用费付至实际交房之日止（本案起诉时计算的金额依据的时间是自2018年11月1日至2019年4月30日），为及时保障原告权益，现诉至贵院请求支持原告的诉讼请求。被告大连银行股份有限公司第一中心支行辩称：不同意原告提出的全部诉讼请求，案涉《大连银行房屋租赁合同》已经于2018年10月1日解除。双方签订的《大连银行房屋租赁合同》第十条第3款约定“因政府征用、乙方及银监部门撤并营业网点等情况，引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互不承担违约责任。”在合同履行期间2018年6月27日，中国银行业监督管理委员会大连监管局印发了“大银监复【2018】89号”《中国银监会大连监管局关于大连银行民主广场支行终止营业的批复》，其内容为“同意你行民主广场支行终止营业，你行应妥善处理网点终止营业后的清理及善后工作，做好对公众的公告、解释工作。你行应自本批复之日起10日内将民主广场支行的《金融许可证》上缴我局并对外公告，同时及时办理工商登记注销手续”。《大连银行房屋租赁合同》约定答辩人租赁被答辩人的位于民主广场的房屋，用途为“营业场所”，即开设民主广场支行。根据前述合同约定及银监局文件，答辩人有权在无责的情况下解除合同。2018年7月3日，答辩人向被答辩人送达了解除合同的通知书，通知被答辩人《大连银行房屋租赁合同》于2018年10月1日解除，并告知其理由。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。答辩人依法依约解除合同，并没有违约行为，被答辩人的关于违约金的诉讼请求没有事实依据。由于《大连银行房屋租赁合同》已经解除，因此被答辩人请求撤销《大连银行房屋租赁合同》第十条第3项的诉讼请求缺乏事实依据，无从提起。而且，我国《合同法》第五十无条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”。《大连银行房屋租赁合同》签订于2015年4月7日，签订该合同时，第十条第3款内容已经明确约定。因此被答辩人的该项诉讼请求早已超过了法律规定的除斥期间。被答辩人要求撤销合同条款的诉讼请求没有法律依据。由于案涉已经于2018年10月1日解除，合同解除后，答辩人立即开始腾退工作，并于2018年10月31日前将案涉房屋腾空，同时告知被答辩人办理房屋交接手续，领取房屋钥匙。但被答辩人始终拒绝接收。被答辩人告知答辩人暂时保管房屋钥匙，如果有潜在的租房客户看房，她通知答辩人开门。实际上被答辩人已经委托答辩人持有钥匙，应视为答辩人交付了房屋。如果说没有交付，也是被答辩人自身原因导致，答辩人无须承担违约责任。答辩人已经支付的租金及物业费期限截至2018年10月31日。因此答辩人无逾期使用房屋的情况。被答辩人要求支付租金及物业费的请求没有法律依据。综上所述，被答辩人的诉讼请求，没有事实及法律依据，因此恳请法庭驳回被答辩人的诉讼请求。双方签订的房屋租赁合同根本不是格式合同，合同本身不是针对不确定的主体普遍签订的，而是针对具体明确的交易对象通过协商签订的，故不具有格式合同的特点，另原告诉讼请求不明确，不符合民事诉讼法的规定，不明确之处在于其主张的到底是占用费还是租金没有明确提出。通过原告的诉讼请求可以看出其确认双方协议已于2018年10月1日解除。被告解除合同依据合同条款的约定，并非违约行为。故不承担违约责任。合同解除后，被告于2018年10月31日前将房屋腾空，并多次通知原告向其交付房屋，原告也委托被告持有房屋钥匙，并配合其潜在承租人看房。故原告的关于占用费的诉讼请求也无法律、事实依据。本院当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月7日，原、被告签订《大连银行房屋租赁合同》，约定：由被告大连银行股份有限公司第一中心支行承租原告昌璐所有的位于大连市中山区的房屋，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日止，租金160万元/年。因政府征用、被告方及银监部门撤并营业网点等情况，引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互不承担任何责任。被告应于合同解除之日起30日内将自有物品搬离房屋，并将租赁房屋连同装修交还给原告。2018年7月3日，被告通过微信向原告发送《解除租赁合同通知函》及中国银监会大连监管局文件的照片，证明其因银监局撤并民主广场支行营业网点通知原告其决定将于2018年10月1日解除租赁合同。另查明，2018年7月10日、2018年8月、2018年11月1日及2019年3月1日，原、被告双方均就租赁合同是否解除及违约金赔偿内容进行协商，2018年11月1日被告在协商中曾口头提出让原告将钥匙取走，但并未涉及交接房屋内容。2019年3月1日，被告向原告发送《租赁合同补充协议》及房屋交接备忘录，欲通过签订《补充协议》将租期延长至2019年1月31日，并由被告再向原告支付房租40万元以达成赔偿，双方基于此进行房屋交接，但最终双方未达成一致。2019年4月8日被告通过微信通知原告到被告处取钥匙，2019年5月8日原告按被告要求草拟书面房屋交接单直至16日期间，双方通过微信互相修改书面房屋交接书，就房屋交接事宜反复进行协商，但至今未签订房屋交接书，房屋钥匙仍在被告手中，双方未能到现场进行房屋清点与交接。2019年11月6日，依照双方申请，在法院主持下原告同被告进行了涉案房屋的交接。经双方确认，案涉房屋的租金、物业费付至2018年10月，物业费为每年12200元。本院认为，原、被告签订的《大连银行房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效。原告主张双方签订的租赁合同为格式合同，合同第十条3项是减免自己责任并显失公平的格式条款，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，房屋租赁合同第十条第3项规定“因政府征用、乙方及银监部门撤并营业网点等情况，引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互不承担任何责任”。本案中，被告向原告发送《解除租赁合同通知函》，通知原告于2018年10月1日解除合同，符合法律及合同约定，本院予以采信；依据《合同法》第二百三十五条，租赁合同解除后，承租人有向出租人返还租赁物的义务。被告辩称其已经将房屋腾空并且自行离场，向原告交付房屋钥匙但原告未予接收，因此是原告委托被告持有房屋钥匙一节，因从房屋交接备忘录及双方反复磋商修改的房屋交接书可以看出，原、被告均认可房屋交接的方式为现场及书面交接房屋，签订房屋交接书为完成房屋交付，至2019年11月6日前，被告尚有物品未搬离案涉房屋，房屋仍在被告控制之下。故原告依照合同标准诉请被告给付自2018年11月1日起至2019年4月30日的房屋占用使用费80万元，符合相关法律规定，本院予以支持。因双方认可物业费支付至2018年10月，故原告诉请被告给付原告物业费6100元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因案涉房屋租赁合同已经解除，被告基于合同免责条款的约定不应承担违约责任，故原告诉请被告给付违约金24万元，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十六条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告大连银行股份有限公司第一中心支行给付原告昌璐房屋占有使用费80万元及物业费6100元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告昌璐其他诉讼请求；诉讼费14210元，由原告昌璐负担3126元，由被告大连银行股份有限公司第一中心支行负担11084元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  宋晓辉人民陪审员  王圣云人民陪审员  王 莉二〇一九年十一月六日书 记 员  袁秀娜