河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12362号 上诉人（原审被告）：石家庄地益嘉房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区和合大厦1603室，统一社会信用代码：91130100795467260R。 法定代表人：张亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘雪萍，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：张明秀，女，1993年10月28日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张寥，河北乾骥律师事务所律师。 上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司（以下简称“地益嘉公司”）因与被上诉人张明秀房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初6527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘雪萍、被上诉人张明秀的委托诉讼代理人张寥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法查明事实，撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初6527号民事判决，依法改判或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 原审法院认定“本院于2019年7月1日第一次开庭审理时，被告当庭答辩已将涉案房屋另售他人，但并未提供相应证据”属于认定事实不清。原审法院在第一次庭审结束之后，又接受原审原告变更诉求的申请，并进行二次开庭，属于违反法定程序。原审法院2019年7月1日第一次庭审时，上诉人已经提交于2019年5月19日向张明秀发送的解除通知邮寄单且明确表示不同意继续履行，法院当庭查明该通知张明秀确已收到，双方对上诉人主张解除认购书的事实并没有争议。张明秀与上诉人签订的认购书属于预约合同，且张明秀也仅支付了一万元定金，无论最终解除责任归于哪方，在上诉人已经提供证据证明解除的意思表示已经通知到位且已明确表示不同意继续履行之后，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，预约合同理应解除。不需要再提供其他证据材料来证明案件事实。在庭审过程中原审法官当庭询问原告方是否变更诉求，原告代理人称不变更，自庭审结束仍表示不变更诉求，要求继续履行。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。依据《民事诉讼法司法解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。原告方在法庭辩论结束之前，并没有提出变更诉求，故其在庭审结束后变更诉求不符合法律规定，其变更请求应予驳回。法院为查明房屋实际情况，要求上诉人补交房屋已经另售的证据材料，虽上诉人并不需要提交该证据证明案件事实，但配合法院工作，上诉人将该证据补交。后原审法院以事实发生变化为由同意原审原告的变更诉求申请，不符合事实也不符合法定程序。故，原审法院认定事实不清，违反法定程序，其判决内容应当撤销，请求二审法院依法审理。维护上诉人合法权益。 被上诉人张明秀答辩称： 一、一审判决认定事实清楚。1、长安区人民法院第一次开庭审理本案时，上诉人并未提交其将涉案房屋另售他人的证据，是案件休庭后上诉人才提交的证据，这一事实从一审庭审笔录中能够得以体现，一审判决认定的这一事实无比清楚。2、双方未签订正式《商品房买卖合同》的原因在于上诉人单方违约，其不同意将涉案商品房以《商品房认购书》约定的价格出售给答辩人，关于这一事实，一审答辩人提交的答辩人母亲与上诉人销售人员康玮燕的聊天记录、证人证言及答辩人父母与被告公司陈经理的对话录音都能够充分证实违约方系上诉人，一审判决认定这一事实清楚。3、上诉人凭借一份《解除通知》，试图把违约责任转嫁给答辩人是一种颠倒是非黑白的行为，答辩人于2019年4月12日向一审法院提起诉讼，并交纳诉讼费，后案件进入诉讼调解阶段。为查明本案，一审法官极其认真负责的到法院诉讼调解庭了解案件调解进程，根据一审查明事实，在答辩人提起诉讼后，一审法院诉讼调解庭分别于2019年5月9日、5月15日、5月16日分别电话通知了上诉人答辩人提起诉讼一事实，而答辩人签收上诉人邮寄的《解除通知》时间为5月19日，从时间节点来说，原告起诉在前、被告发通知在后。且根据一审提交的证据，答辩人父母在找上诉人公司陈经理询问发函缘由时，陈经理也称发函解除通知是针对未交首付的所有客户发，并未区分未交首付原因是公司还是客户原因。另，从该《解除通知》内容来说漏洞百出，显然是事后为转嫁责任而紧急补充的证据材料。双方未能签订《商品房买卖合同》，违约责任显然应归责于上诉方，一审认定事实清楚。 二、一审判决适用法律正确。被上诉人提起诉讼时诉求为确认《商品房认购协议书》合法有效，并要求继续履行。在庭审过程中，上诉人称涉案商品房已另售他人，但是对其这一主张其并未提交任何证据予以证实，休庭后一审法官在收到上诉人提交证据后，询问答辩人是否需要变更诉讼请求，鉴于涉案房屋已另售他人，双方签订的认购书客观上已不能履行，因此答辩人向一审法院提交了变更诉讼请求申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力，与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第34条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”即：如果法院认为案件事实与当事人的主张不一致时，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，当事人提出变更的时间，不受举证期限的约束。因此答辩人变更诉讼请求并未违反程序规定，一审法院适用法律正确。 综上，上诉人收取原告定金后反悔，在原告按照认购书约定去交纳首付款时，上诉人拒绝收取款项，不同意将涉案房屋以认购书约定价格出售给答辩人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人收受定金后因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。同时根据《合同法》第115条规定，收受定金的一方不履行约定义务的，应双倍返还定金。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告张明秀向原审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年3月29日签订的《石家庄恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》（以下简称商品房认购书）合法有效；2、被告继续履行《商品房认购书》的内容；3、被告承担本案诉讼费。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1、判决被告双倍赔偿原告定金20000元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月29日原、被告签订《商品房认购书》，约定原告自愿认购被告开的恒大御景半岛商品房一套，该认购书对商品房的单元、楼号、单价及原告的付款方式等进行了明确约定。同日原告按照约定支付被告认购定金1万元。根据该《商品房认购书》第二条第3款约定，2019年3月31日前原告应向被告支付首期房款115604元，并签署《商品房买卖合同》，然而3月31日原告按照约定到被告公司准备交付首付款并签订《商品房买卖合同》时，被告公司销售经理拒绝收取原告的首付款，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，被告公司工作人员称如原告向继续履行该认购书，就需加价购买该房屋，双方经过数次协商均未能解决此事，故原告诉至法院。诉讼期间，因被告出具证据证实该诉争房屋已经售予他人，导致原告的诉讼请求无法实现，故根据《合同法》第一百一十五规定，还是双方签订的《商品房认购书》第六条约定，被告均应双倍返还原告定金，故诉至法院，望判如所请。 被告地益嘉公司向原审法院辩称，因原告未按认购书约定按期支付首付款及签订商品房买卖合同，被告已通知原告解除认购书，通知方式是发函邮寄，原告已经收到，而且被告已将房屋另售他人，认购书已不能实际履行，故应当驳回原告的诉求。对于原告变更的诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，当事人增加变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。原告在提出变更诉讼请求是在第一次庭审结束后，故根据法律规定其变更诉求没有法律依据应予驳回。2、在履行认购书过程中，原告存在违约，故原告应当承担相应的责任，无权要求返还定金。依据认购书约定，原告需于2019年3月31日之前支付首期款并签订商品房买卖合同，若未能按约定履行的，视为原告放弃购买房屋，所付款项不予退还，被告可另行销售该房屋。原告未按合同交款签合同，被告于2019年5月17日向原告发送解约函，通知其解除认购书，并且原告确已收到该通知书，并作为证据在第一次庭审时提交至法院，确认原告无意购买涉案房屋之后，直至2019年6月29日被告才将房屋另售，不存在违约，而且依据该通知书显示，由于原告逾期交款及未签合同导致双方认购书解除，故违约责任在原告，原告无权要求返还定金。 原审法院查明认定的事实： 一、2019年3月29日原、被告签订《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》，载明：“甲方（出卖人）：石家庄地益嘉房地产开发有限公司乙方（买受人）：张明秀……乙方自愿依下列条件向甲方认购石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）楼盘25号楼4-602单元……该商品房建筑面积共153.15平方米，其中，套内建筑面积120.65平方米。选择/交付标准，获92.15优惠后、按建筑面积计算，单价为16402.7元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为20821.17元/㎡；总金额为人民币贰佰伍拾壹万贰仟柒拾肆元整（即￥2512074元）。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。二、乙方选择下列第3种方式付款；……3、分期付款：乙方须于2019年3月31日前支付首期房款￥115604元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月29日前付清￥125604元；于2019年9月29日前付清￥251207元；于2019年12月29日前付清￥251207元；于2020年3月29日前付清￥1758452元；……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任……甲方（签章）：石家庄地益嘉房地产开发有限公司……经办人：康玮燕……”。同日，原告向被告交付定金10000元。 2018年5月17日被告的工作人员康玮燕向原告邮寄《通知》：“张明秀女士：您好！阁下于2019年3月29日与我司签订了《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》（……下简称‘认购书’），认购了石家庄恒大御景半岛25栋4-602单元。依据认购书，阁下须于2019年4月1日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。特此通知。”原告于2019年5月19日签收。 二、原告于2019年4月12日向原审法院起诉并交纳诉讼费，原审法院诉前调解人员于2019年5月9日、5月15日、5月16日分别电话通知了被告的售楼部和工作人员，后于5月20日向被告邮寄了起诉状副本，该公司员工于5月22日签收。 原告原诉讼请求为要求确认双方签订的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》合法有效，并要求被告继续履行。原审法院于2019年7月1日第一次开庭审理时，被告当庭答辩称已将涉案房屋另售他人，但并未提供相关证据。休庭后，被告提供了2019年6月29日被告与案外人赵信签订的《石家庄·恒大御景办单（御景半岛花园）商品房认购书》，原审法院于2019年7月10日通知原告并向原告送达了上述证据。原告于2019年7月11日向原审法院递交了变更诉讼请求书。 三、原告称原告在双方认购书约定的时间到被告处缴纳购房款时，被告拒收，也不同意与原告签订商品房买卖合同，被告存在违约行为；原告起诉是在2019年4月12日，早于被告通知原告解除合同，现因被告已将涉案房屋已经另售他人，原、被告之间的认购书无法履行，无法履行的原因是被告的单方面违约，故被告应当返还双倍返还定金；提供：1、冯爱霞（系原告之母）与被告销售人员康玮燕的聊天记录，证明被告拒绝按照认购书的约定收取原告的首付款，2019年4月2日被告公司销售人员明确告知原告母亲涉案房屋不会按照认购书中约定的价格出售给原告，原告要么换房要么给原告退还定金，康玮燕既是签订认购书时被告的经办人员，也是被告向原告邮寄通知的人；2、录音光盘及录音文字记录，证明原告在收到被告的通知后于2019年5月21日原告的父母到被告公司询问被告发通知的目的，被告的陈经理称发通知是针对签订了认购书但是未付首付款的客户，但通知的内容与本案情况并不相符；3、冯爱霞的证人证言及证人出庭作证。 被告对于聊天记录的真实性及关联性均不认可，称该聊天记录不能证实双方商议的是诉争房产，也不能证实是康玮燕本人与原告进行的商议；被告接到应诉通知书的时间为2019年6月25日；录音证据不能证实为被告的工作人员，且不能证实被告存在违约行为；对证人证言不认可，因证人系原告的母亲，与原告存在利害关系，对于其证言不予采信；2019年3月31日被告未向被告支付首付款，故原告存在违约，被告于2019年5月17日向原告发送了解除通知，该认购书已经解除，在涉案房屋另售他人之前，被告曾询问过原告，但原告表示拒绝购买，故被告才将房屋买于他人。 原告不认可，称原告起诉早于被告发出通知一个多月，可证实被告在得知原告起诉后临时伪造了通知邮寄给原告，试图将违约责任转嫁给原告。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《石家庄市·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，原审法院予以确认。原、被告均应按该认购书享受权利并履行义务。关于原、被告双方在履行过程中是否存在违约行为，康玮燕系被告的销售人员，也是与原告签订上述认购书的工作人员，从原告提供的与康玮燕的聊天记录显示，原告要求按认购书的约定购买涉案房屋，但康玮燕明确表示涉案房屋不会以认购书中约定的价格出售给原告，让原告换房或退原告定金，且被告向原告邮寄的解除合同的通知是在原告起诉后，原审法院多次电话及邮寄通知被告后，被告才向原告发出的，该通知内容前后矛盾，落款时间与被告员工康玮燕实际向原告邮寄时间相隔一个多月，故该通知不具有真实性，原审法院不予确认。被告存在违约行为，并在诉讼期间将涉案房屋另售他人，现双方签订的认购书已实际履行不能，应予解除。因被告存在违约行为，故原告按照双方合同约定主张被告双倍返还原告交付的定金20000元，理据充分，原审法院予以支持。经调解，双方未达成一致意见。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，一审判决如下：一、解除2019年3月29日原告张明秀与被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司签订的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》。二、被告石家庄市地益嘉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内双倍返还原告张明秀定金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由被告石家庄市地益嘉房地产开发有限公司负担（上述费用原告已预交）。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院查明认定的事实与一审法院查明认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》是双方的真实意思表示，且内容并不违反相关法律规定，应为有效协议，双方均应依约履行。在被上诉人明确提出要求继续履行双方签订的商品房认购协议书的情况下，上诉人将所涉房屋另售他人，上诉人称已经在房屋另售前通知被上诉人张明秀以原价格购买涉案房屋，因张明秀未同意购买，故才将房屋另售他人。鉴于被上诉人对此并不认可，而上诉人未能提供充分证据证实其所提出的另售房屋的理由，本院对上诉人该主张难以确认。基此，原审法院认定上诉人另售房屋的行为构成违约，该认定符合常理。在上诉人向原审法院提交其已经将房屋另售的相应证据后，原审法院查明的事实与被上诉人所提诉讼请求已不相一致，出现了双方商品房认购协议书无法实现的客观情况，被上诉人在此情况下申请变更诉讼请求，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，原审法院对其变更后的诉讼请求予以审理并未违反法定程序。原审判决中偶有将上诉人的名称表述为“石家庄市地益嘉房地产开发有限公司”属于笔误，不影响实体认定及处理结果，在实际执行中应予纠正。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费133元由上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇一九年十一月十一日 书记员 袁琦琦 ——