福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3189号 原告：厦门日月谷温泉渡假村有限公司，住所地厦门市海沧区孚莲路1888号、1889号，统一社会信用代码913502006120371032。 法定代表人：CHENHSINGCHUNG，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：肖京，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜莉莉，福建润金律师事务所实习律师。 被告：厦门潮人新能源汽车服务有限公司，住所地厦门市海沧区新阳街道霞飞路81号客休区2楼，统一社会信用代码91350203MA344QQG5N。 法定代表人：赖其聪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴登科，福建昕悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄志平，福建昕悦律师事务所实习律师。 原告厦门日月谷温泉渡假村有限公司（以下简称“日月谷公司”）与被告厦门潮人新能源汽车服务有限公司（以下简称“潮人汽车公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。日月谷公司的委托诉讼代理人肖京、颜莉莉，潮人汽车公司的委托诉讼代理人吴登科、庄志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 日月谷公司向本院提出诉讼请求：ｌ.确认日月谷公司与潮人汽车公司之间签订的合同编号为ＲＹＧ-ＧＭＯ-20ｌ600ｌ《海沧商务大厦（2301）房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）于20ｌ9年5月6日解除；2.判令潮人汽车公司立即向日月谷公司支付擅自解除合同的违约金2ｌ0354.75元（人民币，币种下同）；3.判令潮人汽车公司向日月谷公司支付因主张权利而支出的律师费15945元；4.确认日月谷公司无需返还履约保证金30000元；5.判令潮人汽车公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：20ｌ6年3月7日，日月谷公司与潮人汽车公司签订案涉租赁合同，约定：（1）潮人汽车公司向日月谷公司承租位于厦门市海沧区的房屋，承租面积为288.4ｌ平方米；（2）租赁期限自20ｌ6年4月ｌ日起至202ｌ年3月3ｌ日止；（3）20ｌ6年4月ｌ日至20ｌ7年3月3ｌ日期间的月租金20188.7元；20ｌ7年4月ｌ日至20ｌ8年3月31日期间的月租金2ｌｌ98.ｌ4元；20ｌ8年4月1日至20ｌ9年3月3ｌ日期间的月租金22259.48元；2019年4月ｌ日至2020年3月3ｌ日期间的月租金23372.75元；2020年4月ｌ日至202ｌ年3月3ｌ日期间的月租金24540.8ｌ元。自计租起始日起，除首期租金外，潮人汽车公司应每季度（三个月）支付一次租金，即：潮人汽车公司应在20ｌ6年6月2ｌ日至30日前付清20ｌ6年7月ｌ日至20ｌ6年9月30日期间的租金，以此类推；（4）潮人汽车公司应在租赁合同签订后五个工作日内付清履约保证金30000元；（5）若租赁房屋有缺损和／或潮人汽车公司有违约情形，潮人汽车公司应承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租金将从潮人汽车公司履约保证金中抵扣；（6）租赁合同生效后，双方在无法律规定或合同约定的情况下不得单方擅自解除租赁合同，否则违约方除应至少提前三个月通知对方外，还应承担三个月租金（以单方擅自解约时月租金标准计算）的违约金；如违约方提前通知不足三个月的，则违约方还应按不足三个月部分的租金的两倍向另一方加付违约金；（7）潮人汽车公司应在租赁合同解除或终止之日起5个工作日内结清一切应由其承担的款项，并向日月谷公司交还租赁房屋，潮人汽车公司交还的租赁房屋应恢复到良好的可正常使用的状态（包括但不限于租赁房屋及其设备设施应保持安全及良好的可正常使用的状态、租赁房屋内整洁有序、门窗完好等）；否则应向日月谷公司承担赔偿责任（除另有约定外，日月谷公司在租赁合同项下的损失均包括但不限于日月谷公司与恢复租赁房屋有关的费用、预期收益、律师费、诉讼费等）。自20ｌ9年4月起，潮人汽车公司开始拖欠租金等款项，并于2019年5月5日擅自搬房屋。 潮人汽车公司辩称，一、日月谷公司主张的违约金数额过高，明显超过其损失，且与事实不符。首先，潮人汽车公司已于2019年4月9日向日月谷公司送达了《退租联系函》，表示不再续租，故日月谷公司有充足的时间提前做好准备去寻求下一名租客的，而日月谷公司并没有采取任何措施，在其放任这种损失的发生情况下要求潮人汽车公司承担相当于9个月房租的违约金，这对于潮人汽车公司是不公平的。其次，日月谷公司以租赁合同中第六条第2项为依据追究潮人汽车公司的违约责任，但上述违约条款存在两个选项，是一个选择性违约条款而不是一个可以并存的违约条款，日月谷公司只能选择追究潮人汽车公司因单方擅自解约需要承担的违约金，或者选择追究因潮人汽车公司未提前通知解约需要承担的违约金，若选择后者还应当扣除实际提前通知的时间后再行计算违约金，而日月谷公司主张的违约金数额是将两个违约金选项进行叠加，明显与合同条款的真实意思相悖，且存在对同一事项重复约定两次违约金的情形，加重了潮人汽车公司的责任。再则，原潮人汽车公司双方已经在租赁合同约定了履约保证金30000元，履约保证金相当于违约金的作用，履约保证金不能与违约金同时适用，潮人汽车公司已支付的履约保证金足以填平日月谷公司的损失，且应根据实际产生的损失作扣减后退还给潮人汽车公司。二、日月谷公司主张的律师费明显过高，缺乏合理性及公平性。根据《福建省实行政府指导价管理的律师服务收费标准》计算，本案日月谷公司的律师费应当在4014元至9214元区间，而日月谷公司主张的15945元的律师费远高于上述标准，明显错误，法院应当不予支持。 本院经审理认定事实如下： 2016年3月4日，日月谷公司（出租方，甲方）与潮人汽车公司（承租方，乙方）签订案涉租赁合同，约定：乙方向甲方承租厦门市海沧区的房屋，承租面积为288.4ｌ平方米；租赁期限自20ｌ6年4月ｌ日起至202ｌ年3月3ｌ日止；20ｌ6年4月ｌ日至20ｌ7年3月3ｌ日期间每月租金20188.7元、20ｌ7年4月ｌ日至20ｌ8年3月31日期间每月租金2ｌｌ98.ｌ4元、20ｌ8年4月1日至20ｌ9年3月3ｌ日期间每月租金22259.48元、2019年4月ｌ日至2020年3月3ｌ日期间每月租金23372.75元、2020年4月ｌ日至202ｌ年3月3ｌ日期间的月租金24540.8ｌ元；乙方应向甲方支付30000元的履约保证金，租赁期限届满后，双方共同查验租赁房屋，若无缺损且同时乙方无违约，甲方按本合同约定向乙方退还相应履约保证金，若租赁房屋有缺损或乙方有违约情形，乙方应承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租金等将从乙方履约保证金中抵扣；双方在无法律规定或合同约定的情况下不得单方擅自解除合同，否则违约方除应至少提前三个月通知对方外，还应承担三个月租金（以单方擅自解约时月租金标准计算）的违约金，如违约方提前通知不足三个月的，则违约方还应按不足三个月部分的租金的两倍向另—方加付违约金。合同同时约定：除另有约定外，甲方在本合同项下的损失均包括但不限于甲方与恢复租赁房屋有关的费用、预期收益、律师费、诉讼费等。合同附则同时约定：合同履行期间，任何一方与合同有关的意见、要求等均以书面形式为准；重要文件应由对方签收，或通过中国邮政快递方式（ＥＭＳ）发送至本合同首部所载之各方通信地址，自投递之日起第3日为通知到达时间。合同签订后，日月谷公司依约向潮人汽车公司交付了案涉房屋，潮人汽车公司依约支付了履约保证金30000元并缴交租金至2019年5月5日。 另查明，一、潮人汽车公司员工蚁雪飞于2019年2月14日通过微信告知日月谷公司员工游正佳“有件事想先和您通个气，我们公司过段时间可能要把办公地址迁到集美软三去”，游正佳次日回复“哦，好的。明白”。蚁雪飞于2019年4月9日通过微信告知日月谷公司员工李琳“李经理，您好！以下是我代我司财务王经理转发的退租联系函，请您查收”。上述《退租联系函》载明：我司于2016年3月与贵司签订合同承租位于海沧商务大厦2301室的房屋作为我司办公场所……因近两年厦门岛内、海沧周边、及海投商务大厦租金均大幅度下降，我司也于2019.3.4向贵司提出降租申请，但未有实质性的结果，故我司决定将办公场所迁至其他地方。为此特向贵公司提出退租海沧商务大厦2301室以及地下停车位的申请。请贵公司给予谅解，并友好解决后续的退租事宜。对此，李琳于当日回复“没有看到具体的退租日期？”蚁雪飞回复“具体的搬迁日期待定，今天这个函算是提前正式告知我们的退租计划”。而后，潮人汽车公司于2019年5月5日搬离案涉房屋，日月谷公司于2019年5月6日收回了案涉房屋。二、日月谷公司委托福建润金律师事务所律师处理本案诉讼事宜，为此支出律师费15945元。 以上事实，有日月谷公司提供的《海沧商务大厦（2301）房屋租赁合同》、中国建设银行单位客户专用回单、《委托代理合同》、厦门增值税专用发票、厦门市土地房屋权证，潮人汽车公司提供的微信聊天记录以及法庭审理笔录为证，足以认定。 本院认为，日月谷公司系台资企业，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。当事人对法律适用没有约定，根据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。 本案系房屋租赁合同纠纷。日月谷公司与潮人汽车公司签订的案涉租赁合同系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同诚信履行。日月谷公司依约交付租赁房屋，但潮人汽车公司在租赁期内未经日月谷公司同意提前退租并于2019年5月5日搬离租赁房屋，导致租赁合同提前终止，日月谷公司也于2019年5月6日收回案涉房屋，其据此要求确认案涉租赁合同于2019年5月6日解除，双方对此并无异议，予以支持。关于违约金问题，潮人汽车公司擅自提前解约，明显违反案涉租赁合同的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据讼争合同约定，双方在无法律规定或合同约定的情况下不得单方擅自解除合同，否则违约方除应至少三个月通知对方外，还应承担三个月租金的违约金；如违约方提前通知时间不足三个月的，则违约方还应按不足三个月部分的租金的两倍向另一方加付违约金。本院认为，上述违约条款明确约定了违约方提前通知时间不足三个月的应加付相关违约金。所谓“加付”，顾名思义就是另外增加支付，其意在加重对违约方未提前三个月通知的惩罚。根据查明的事实，潮人汽车公司并未依约以书面形式提前三个月通知日月谷公司提前退租事宜，应当承担的违约金数额为三个月租金及不足三个月部分的两倍租金，考虑潮人汽车公司已于2019年4月9日通过微信向日月谷公司发送了退租联系函，日月谷公司也于2019年5月6日收回了案涉房屋，加之潮人汽车公司庭审时亦提出违约金过高的抗辩，因此，本院酌定潮人汽车公司承担的违约金以五个月租金116863.75元（按照月租金23372.75元计算）为宜。至于履约保证金问题，双方当事人在租赁合同中对履约保证金的处理已作出明确的约定，若潮人汽车公司有违约情形，潮人汽车公司应承当的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租金等将从其履约保证金中抵扣，故日月谷公司无需返还潮人汽车公司已支付的履约保证金30000元，但应当用于抵扣潮人汽车公司应承担的律师费、违约金。此外，案涉租赁合同明确约定了守约方在租赁合同项下的损失包括律师费，且日月谷公司提交了委托代理合同及相应发票，故日月谷公司要求潮人汽车公司承担律费15945元，合法有据，予以支持。综上，日月谷公司合理的诉讼请求，本院予以支持，超出部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 确认厦门日月谷温泉渡假村有限公司与厦门潮人新能源汽车服务有限公司于2016年3月4日签订的《海沧商务大厦（2301）房屋租赁合同》（合同编号：RYG-GMO-20l600l）于2019年5月6日解除； 厦门潮人新能源汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门日月谷温泉渡假村有限公司支付违约金116863.75元； 厦门潮人新能源汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门日月谷温泉渡假村有限公司支付律师代理费15945元； 确认厦门日月谷温泉渡假村有限公司无需返还厦门潮人新能源汽车服务有限公司支付的履约保证金30000元；该履约保证金30000元用于抵扣上述第二、三项确定的债务。 五、驳回厦门日月谷温泉渡假村有限公司的其他诉讼请求。 如果厦门潮人新能源汽车服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5144元，适用简易程序减半收取2572元，由厦门日月谷温泉渡假村有限公司负担1540元，由厦门潮人新能源汽车服务有限公司负担1032元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  叶炎乾 二〇一九年十一月六日 法官助理陈纬纬 书记员杨宜超 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……