河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3389号 上诉人（原审被告）：李鑫，男，2000年10月15日出生，汉族，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：贾何娟，河北周行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈建芬，女，1978年10月4日出生，汉族，现住河北省邢台市邢台县。 委托诉讼代理人：李风林，男，1975年3月11日出生，汉族，现住河北省邢台市邢台县，与陈建芬系夫妻关系。 委托诉讼代理人：魏鹏，河北兴天律师事务所律师。 原审第三人：郭兵魁，男，1975年1月3日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 上诉人李鑫因与被上诉人陈建芬、原审第三人郭兵魁房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李鑫上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项判决内容，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉及的《购房合同》应属无效合同，原审法院对合同效力认定错误。1、案涉《购房合同》所交易的房屋，属于法律规定禁止转让的房屋。因此，该合同属无效合同。本案涉及的房产系李桂河基于拆迁协议取得的拆迁补偿，截至目前，该房屋尚未建成，更没有办理房产登记手续，因此李桂河对该房屋仅是基于拆迁协议享有债权，并未取得物权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六)项之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，本案《购房合同》约定转让未依法登记领取权属证书的房屋，违反了法律的强制性规定，依据《合同法》第五十二条第(五)项之规定，应认定为无效合同，上诉人无须继续履行。2、案涉《购房合同》系于志花为达到诈骗被上诉人钱财的违法目的所签订的，因此，基于违法目的签订的合同属于以合法形式掩盖非法目的，依法应属无效合同。本案《购房合同》是于2019年3月7日签订，但被上诉人主张其在2019年2月份是向案外人于志花支付了购房定金1.5万元，并不是向李桂河支付的该款项，被上诉人没有证据证明在合同签订前后李桂河收到过购房款，结合上诉人提交的其与被上诉人之间录音证据，能够证实案外人于志花与被上诉人之间已经就案涉款项达成还款协议，但被上诉人持有该还款协议却拒不出示。由此可见，被上诉人自始至终均是在与案外人于志花交易，并不是本案上诉人父亲李桂河。另外，我方提交的于志花向案外多人出具购房款的收条能够证明，她经常以出卖房产为由诈骗多人钱财，原审庭审时，被上诉人一方也认为本案涉嫌诈骗。案涉房屋李桂河已于2017年将案涉房屋通过中介公司卖掉，2019年合同签订当时李桂河已经病危，生活不能自理，根本不能正确表达自己意愿，于志花明知该情况还利用李桂河签订《购房合同》，就是为了达到其诈骗被上诉人钱财的目的，因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，案涉合同是基于违法目的所签订，属于以合法形式掩盖非法目的，依法应属无效合同。二、一审对于本案关键事实认定不清。1、原审认定于志花与李桂河是同居关系，没有事实依据。李桂河与于志花是何种关系，本案原审时并没有证据予以证实，也没有于志花本人的认可，原审法院仅凭被上诉人陈述“认为”二人在一起生活，就认定二人是同居关系，显然依据不足。2、原审法院审理认定案涉款项支付的事实部分。认定事实不清且表述有误。原审庭审中，关于被上诉人提供的微信转账记录显示其向设置为“李桂河”名称的微信号转款4万元，当庭通过被上诉人提供的李桂河手机号码进行验证，显示收款的微信号并非李桂河的手机号码注册，也无从验证收款微信号是谁的微信号，因此，原审表述“原告分四次向李桂河的微信上转款共40000元”显然有悖证据所反映的客观事实。被上诉人提交的收条，既没有书写人的签名，也没有签署日期，中间人郭兵魁也未到庭予以确认，原审法院从何认定该收条就是郭兵魁书写，且被上诉人称该收条是2019年3月7日书写，而其取款45000元的时间为2019年3月8日，所谓的微信转账也是在3月8日，显然在收条形成时被上诉人付款的事实根本不可能发生，又如何证明李桂河收到购房款，据此，原审表述“被上诉人提出通过现金支付45000元，同时也提交了郭兵魁所书写的…收条”显然依据不足，认定事实有误。三、李桂河是否收到购房款是影响本案合同履行的关键前提，被上诉人未取得对李桂河的债权、财产权，就无权要求作为继承人的上诉人继续履行合同。上诉人作为李桂河的继承人，依据《中华人民共和国继承法》的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当偿还债务，而被上诉人没有证据证实其向李桂河履行了合同，支付过款项，因此，被上诉人根本没有取得对李桂河的合同之债权，因而也不能取得房屋的财产权，因此，上诉人作为继承人也无须偿还债务。另外，抛开合同的效力问题，被上诉人既然与于志花就案涉房款达成还款协议，其行为已经明确表明要于志花返还房款，不履行《购房合同》的义务了，因此，也无权要求上诉人继续履行。综上，请求依法查明案件事实，驳回被上诉人原审诉讼请求。 陈建芬答辩称，上诉人以购房合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，认为涉案买卖合同为无效合同的上诉理由不能成立。理由如下：1、中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定的目的主要在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保政府有关税收的征管工作，是房产管理部门对房产转让的一种行政监管措施，而并非对订立设定所有权转移为义务的买卖合同所作出的禁止性规定，违反该条规定并不影响合同的效力认定。2、本案被上诉人与李桂河之间所签订的购房合同为双方真实意思表示，合同已经成立生效，关于上诉人提出于志花以诈骗为目的签订买卖合同应属无效合同，就目前来说，上诉人没有充分有效的证据予以证明，并且涉案合同双方当事人为李桂河而并非于志花。关于于志花替李桂河代收购房款，以及买卖合同成立生效以后，李桂河收取的房款用于何处均不影响合同成立及效力3、本案是买卖合同成立生效以后在合同履行过程中发生的纠纷，是由于李桂河因病去世，而上诉人作为李桂河唯一的继承人明确表示继承相应的合法遗产，其应当是买卖合同权利义务的继受主体，应当按照协议全面履行义务，原审判决以此查明认定符合法律规定。在本案涉案合同未解除之前上诉人有义务按照买卖合同的约定履行相应的权利义务。因此，上诉人的上诉理由依法不能成立。 陈建芬向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行其父亲李桂河与原告签订的《购房合同》，并协助原告办理涉案房屋过户登记手续；2、由被告负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告李鑫系李桂河的儿子，李桂河生前与于志花是同居关系。二人同居期间，原告陈建芬欲购买李桂河所有的位于邢台市桥东区的房屋（回迁房），向于志花支付了购房定金15000元。2019年3月7日，经中间人郭兵魁介绍，原告陈建芬与李桂河签订了一份购房合同，约定李桂河将其所有的位于邢台市桥东区、车位一个、地下室一个卖给原告，房屋总价款为470000元；原告于签订协议当日先支付首付款200000元，剩余270000元购房款于每年1月1日前向李桂河给付30000元，直至付清。庭审中，原告陈建芬提供的微信转款记录显示，原告分四次向李桂河的微信上转款共40000元，并提出通过现金支付了45000元，同时也提交了郭兵魁所书写的原告已给付李桂河房款100000元，余款100000元于2019年3月21日付清的收条。但被告均不予认可，且原告也没有向李桂河给付另100000元。另查明，李桂河已于2019年4月24日因病去世，被告李鑫系李桂河的唯一合法继承人，并表示继承李桂河的财产。现原告起诉要求被告李鑫继续履行购房合同，协助原告办理房屋过户手续，形成本讼。以上事实，有当事人陈述及原告向法庭提交的购房合同、郭兵魁书写的收条、取款凭证、微信转账记录和被告提交的住院病历、手机通话录音等证据证实。 一审法院认为，原告陈建芬与李桂河于2019年3月7日签订的购房合同，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。被告没有提交证据证明李桂河签订购房合同时不具备民事行为能力，对其提出的该合同非李桂河本人真实意思表示的意见，不予采信。李桂河死亡后，被告李鑫作为其唯一继承人，没有放弃继承李桂河的遗产，应当继续履行李桂河未完成的合同义务。但根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记部门依法登记后，才发生法律效力。本案中，对购房合同所指向的房屋，李桂河尚未取得所有权，且至今尚未建成，原告也未按合同约定付足首付款200000元，起诉要求被告协助其办理房屋过户手续，因不具备过户条件，不予支持。至于李桂河是否收到购房款以及将购房款用于何处，在合同未解除前，均不影响相互要求继续履行合同。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李鑫继续履行原告陈建芬与李桂河于2019年3月7日签订的购房合同。二、驳回原告陈建芬的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告陈建芬负担。 本院二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案所涉证据的判断，不仅需要逻辑推理和理性判断，而且需要依据经验法则，综合考虑全部证据，以对本案待证事实予以认定。本案中，根据当事人陈述取款时间、付款的过程，微信显示的内容，李桂河享有位于邢台市桥东区在建回迁房的权利，李桂河在购房合同上的签字以及生前与于志花共同生活居住的事实，足以得出陈建芬为履行购房合同已给付10万元的判断结论，结合李桂河对于陈建芬给付10万元在购房合同中的作用及其因果关系判断。能够合理得出案件涉及的10万元是陈建芬给付李桂河（是否共同给付于志花，应当以于志花参与诉讼并经实体审理后认定）的判断结论具有高度盖然性。李鑫提供的证据以及李桂河并无行为能力、微信号应为于志花持有的反驳意见，不足以推翻陈建芬主张的事实与其提交证据的关联程度及各证据之间相互联系的合理性。因此，本院认定陈建芬为履行购房合同已给付李桂河10万元。 本案，陈建芬并非邢台市桥东区母家场的居民，其购买的回迁房原为李桂河宅基地拆迁所形成，该回迁房的土地性质存疑，不能排除回迁房的土地性质为母家场集体土地的可能性，并且，双方买卖的回迁房（在建物）又无土地征用、规划许可等相关文件予以印证。加之，购房合同中的回迁房，不属于法律规定的房产，只是在建物，李桂河并不拥有该不动产的产权。有鉴于此，根据现有证据，不能认定购房合同的回迁房属于能够合法交易的标的物。再则，即使从合同履行的角度考虑，基于前述原因，案件涉及的购房合同在法律上、事实上也均不能履行，无法使回迁房做到合法交付。因此，陈建芬主张“判令被告履行其父亲李桂河与原告签订的《购房合同》，并协助原告办理涉案房屋过户登记手续”的诉求，本院不予支持。陈建芬可基于李鑫继承、受益等事实另行诉讼解决。根据双方形成购房合同原因力等因素，本案诉讼费用由双方合理分担。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1824号民事判决； 二、驳回原审原告陈建芬的诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取50元，由陈建芬负担；二审案件受理费100元，由李鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  史勤书 二〇一九年十一月二十八日 书记员  张姿巍