上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9346号上诉人(原审原告)：刘亚东，男，1981年3月2日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：朱海生，上海好济律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海卫岗实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：夏月美，总经理。委托诉讼代理人：张犇，上海市锦泓律师事务所律师。原审第三人：周贺，男，1983年10月1日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市。上诉人刘亚东因与被上诉人上海卫岗实业有限公司(以下简称“卫岗公司”)、原审第三人周贺房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘亚东上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持刘亚东的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院在事实认定方面存在以下错误：1、一审判决书认定“原告刘亚东…直至2018年其仍在收取转租租金，并未将系争房屋返还给卫岗公司，…”。如311房收取租金的期间是2017年2月5日至2018年2月4日，307房收取租金的期间是2017年1月1日至2017年12月31日。上述证据可证明2018年后刘亚东没有收取次承租人新的租金，即使部分次承租人的租金最后截止时间为2018年1月或2月，也是次承租人按年付租金的方式造成的；事实证明卫岗公司对停偿清退工作知情并积极参与，足以说明双方租赁合同已通过各自客观行为表示终止履行，不以双方签订书面终止协议作为认定刘亚东返还上海市宝山区场中路XXX-XXX号门面房及二楼、后三楼约518平方米房屋(以下简称“系争房屋”)的必要前提；逐步清退次承租人后，刘亚东应军队停偿办的要求继续留在系争房屋等待处理后续的补偿事宜，现在卫岗公司却以此为由拒绝退还剩余租金，实属不合理。2、2015年5-6月间，周贺与刘亚东协商一致，将“满庭芳公寓”的承租权和经营权，以及公寓房内所有装修、物品、小租户的退租事宜等全部作价38万元转让给刘亚东，对这一事实周贺当庭予以确认，并有刘亚东与周贺之间的转账为证，但一审法院却以刘亚东与周贺之间无书面转让协议且银行转账未备注为由对周贺当庭说法不予采信；《租赁合同》和《合同提前终止报告》均系卫岗公司制作的格式合同，“系争房屋租赁合同期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方”这一格式条款违反公平原则，卫岗公司作为格式条款的提供方未提请对方注意免除或限制其责任的条款，故该格式条款应无效。二、卫岗公司另案起诉刘亚东及其岳母刘素梅的事实充分说明卫岗公司知情并认可刘亚东2017年2月14日将次承租人清退的事实，该事实与本案有重大牵连，但一审法院对此事实却未进行评定。三、一审法院没有按照合同无效的法律后果处理本案，卫岗公司明知系争房屋未取得建设工程规划许可证且无法办理房屋产权证书，仍将系争房屋出租给周贺，后因周贺经营不善作价38万转让给刘亚东，刘亚东经营不到两年的时间即被强制拆除，成本尚未收回，损失惨重，对此卫岗公司具有重大过错，应赔偿刘亚东因此受到的损失，将次承租人清退后房屋不能正常使用期间的租金全部退还给刘亚东，并将获益的装修补偿款退还给刘亚东。被上诉人卫岗公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。对刘亚东所称收取租金的期间无异议。卫岗公司从宝山区军地停偿办受让的债权是案外人宝山区军地停偿办代为退还的各公寓租户自2017年6月以后的租金及门面房2017年2月以后的租金。刘亚东以此主张卫岗公司退还2017年2月14日至6月1日的租金缺乏依据。原审第三人周贺未做答辩。刘亚东向一审法院起诉，要求判令：1、卫岗公司退还水电保证金20,000元；2、卫岗公司退还剩余房屋租金87,500元；3、卫岗公司支付搬迁费50,000元；4、卫岗公司退还评估补偿款164,518元；5、卫岗公司支付违约金50,000元。一审法院认定事实如下：2009年8月7日，卫岗公司与案外人中国人民解放军海军宁波房地产管理处签订《军队房地产租赁合同》，约定卫岗公司从后者处承租上海市宝山区场中路XXX-XXX号房屋，房屋面积10,737.5平方米，场地面积6,720.75平方米，租赁期限自2010年4月1日起至2025年3月31日止。2015年8月4日，刘亚东(乙方)和卫岗公司(甲方)就系争房屋签订租赁合同，约定甲方将上述房屋出租给乙方，用途为公寓房。租赁期限自2015年12月1日起至2024年11月30日止，2015年12月1日起至2019年11月30日年租金为30万元，租金按年结算，先交后用，下年的租金乙方于每年10月30日前全部交付给甲方。合同第五条主要约定，租赁期内的水、电、暖、煤气、通讯、设备等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。费用按月结算，乙方于每月前十日内向甲方交清上月相关费用，甲方开具凭证等。合同第六条约定，乙方向甲方支付租赁水电保证金2万元，甲方收取租赁水电保证金后，向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁水电保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁水电保证金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还租赁水电保证金，并加付银行同期存款利息。合同第七条约定，甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，发生权属纠纷，负责处理。合同第八条主要约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：……(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有。租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方等。合同第九条主要约定：(一)因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产部门核实并出具书面意见，乙方应当自收到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还租赁水电保证金，其他互不补偿；(二)因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，无息退还租赁水电保证金，其他互不补偿；……(四)因不可抗力的原因(含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等)造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任等。合同第十条约定，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付5万元作为违约金。刘亚东承租系争房屋后用于经营“满庭芳”公寓，并支付租金至2017年5月31日，另向卫岗公司交付保证金20,000元。2019年2月21日，中国人民解放军91528部队出具《满庭芳装修补偿说明》，证明该部对卫岗公司涉及满庭芳公寓装修部分评估价格为191,300元，依据补偿方案考虑剩余租期率和责任分担比例，该项目停偿办对卫岗公司的实际补偿金额为122,978.57元。卫岗公司表示，已收到上述补偿款。一审法院再查明，系争房屋未取得合法的房地产权利证书或者建设工程规划许可证。刘亚东、卫岗公司在审理过程中一致确认，双方在军队停偿过程中没有签订终止合同的协议；系争房屋于2018年7月7日由有关部门强制拆除。在一审庭审过程中，为证明己方主张，刘亚东向法院提交了以下证据：1、银行明细清单，证明其已向周贺支付了转让费38万元；2、由中国人民解放军91528部队委托、深圳市世联土地房地产评估有限公司上海分公司出具的《上海卫岗实业有限公司租户房屋(包括租赁合同外房屋)建筑物室内装饰装修重置价格、建筑物建安(附属物)重置价格等价值评估报告》，证明系争房屋的装修评估价格共计191,300元；3、卫岗公司于2017年3月10日出具的承诺书一份，内容为“我公司承诺在2017年4月10日，退回此日前退租的租户，已交的2017年2月13日以后的租金，租户4月25日按合同要求交还房屋，结清水电费后退保证金。”证明卫岗公司承诺退还2017年2月13日之后的租金。卫岗公司发表质证意见：1、无法确定转账资金的用途，即使刘亚东与周贺有合意，但卫岗公司与周贺已书面约定将装修添附交由卫岗公司，其无权再售与刘亚东。2、真实性无异议。3、真实性无异议，承诺书是针对门面房租户的，且退租另附有条件，即2017年4月10日前退租的租户才免交2017年2月14日之后的租金。为证明己方主张，卫岗公司向法院提交了如下证据：1、案外人刘素梅出具的情况说明，刘素梅系刘亚东的岳母，实际经办清退手续，主要内容为“两间门面房是卫岗实业公司租给我刘素梅(满庭芳公寓)，有合同见证。今年2月14日，地方政府开始对场中路沿线商铺实施封路后，卫岗实业给自租的门面经营房写了通知：从2月14日始，免收租金，3737号及3735号两经营者要求与其他门面经营者同等待遇。我答应了他们，并已退租给了他们，特此说明。”该情况说明证明刘亚东明确知晓退回2017年2月14日之后租金的承诺是针对门面房租户；2、卫岗公司和周贺于2014年9月9日就系争房屋签订的租赁合同及《合同提前终止报告》，其中合同第8.3条约定，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方(卫岗公司)书面同意，费用自理，权属归甲方所有。租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；报告主要内容为“因本人有其他事业发展，要求于2015年7月4日提前终止合同，希望卫岗公司免除我提前终止合同违约金，原公寓房用于经营的所有物品完整地交给卫岗公司，此后卫岗公司使用或重新出租该房地产及相关设施，我无权干涉”等，证明因周贺单方面原因终止了双方租赁合同，明确将房屋内装修归卫岗公司所有，刘亚东无权再主张装修补偿款。刘亚东发表质证意见：1、真实性无异议，其当时有18名次承租户，刘亚东写该份申请的目的是为了争取给这两户同等退租待遇，其收取次承租人租金至2018年2月4日，次承租人于2017年4月将所承租房屋交还给刘亚东，但都未交还给卫岗公司；2、真实性有异议。周贺对上述其与卫岗公司签订的租赁合同及《合同提前终止报告》的真实性没有异议。刘亚东及周贺均表示未就转让款签订过书面协议。刘亚东在一审庭审中另表示，其承租后对系争房屋进行了简易装修，但无证据证明；关于搬迁费，因是家里亲戚朋友帮忙搬迁，请法院酌情考虑。卫岗公司表示，直至2018年6月30日前还有人住在系争房屋内；就未结清的水电费将另行主张。一审法院认为,系争房屋未取得合法的房地产权利证书或者建设工程规划许可证，刘亚东、卫岗公司之间的租赁合同依法应认定为无效。根据已查明的事实及当事人的自认，刘亚东在承租系争房屋后又转租给其他众多次承租人，直至2018年其仍在收取转租租金，并未将系争房屋返还给卫岗公司，故对其要求返还2017年2月14日至6月1日期间87,500元租金的诉请，法院不予支持。关于装修补偿款，刘亚东在庭审中未提交其装修系争房屋的相关证据，虽然其自称且周贺也当庭表示在转让时将房屋内装修作价38万元给了刘亚东，而根据周贺与卫岗公司之间的租赁合同及其向卫岗公司提交的提前终止报告，均明确房屋内装修及物品均归卫岗公司所有，且刘亚东、卫岗公司之间的租赁合同也明确在租赁合同终止时，系争房屋的装修归属卫岗公司。法院认为，判断当事人的真实意思表示应基于事件发生时的情形，目前无证据证明刘亚东及周贺曾就38万元汇款系房屋转让款及该款所包含项目进行过明确约定，周贺在终止其与卫岗公司的租赁合同时，也已明确房屋内装修归卫岗公司所有，因此对于刘亚东及周贺关于系争房屋的装修添附归刘亚东所有的意见，法院不予采纳，故对刘亚东要求卫岗公司支付装修补偿款164,518元的诉请，法院不予支持。刘亚东另诉请要求支付违约金及搬迁费，依据亦不足，法院不予准许。卫岗公司收取的保证金20,000元，应向刘亚东返还。一审法院判决：一、刘亚东和卫岗公司于2015年8月4日就上海市宝山区场中路XXX-XXX号门面房及二楼、后三楼房屋签订的房屋租赁合同无效；二、卫岗公司于判决生效之日起十日内，向刘亚东返还保证金20,000元；三、驳回刘亚东的其余诉讼请求。本院审理中，卫岗公司提供《公寓房退租时间推算表》，用以证明宝山区军地停偿办代为退还的次承租人的租金均是公寓房自2017年6月起退租，门面房自2017年2月起退租。其中公寓311室载明，租赁时间2017年2月5日，租金收取至8月4日，月租金2,000元，已收租金24,000元，押金2,000元，债权12,000元，退租金12,000元。公寓307室载明，租赁时间2017年1月1日，租金收取至7月30日，月租金1,600元，已收租金19,200元，押金1,600元，债权8,000元，退还租金8,000元等。其余公寓房均有上述详细记载。总计16间公寓房，两间门面房，合计退租金额167,083元。刘亚东对上述表格的真实性未发表意见。本院审理中，双方当事人一致确认，刘亚东承租的系争房屋共分为两间门面房及16间公寓房。本院审理中，卫岗公司表示，关于案涉两间门面房(3735号轮胎店、3737号拉面店)租金问题，考虑到宝山区军队停偿办已先期退还了次承租人的部分租金且将债权转让给了我司，现我司同意在本案中部分退还刘亚东的已付租金。由于我司系将房屋整体租赁给刘亚东，再由刘亚东(刘素梅)拆分后分别出租给次承租人，故我司与刘亚东的租赁合同中没有关于两间门面房的租金标准，我司自愿退还刘亚东租金18,000元(两间门面房合计)。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人上诉主张被上诉人应退还2017年2月14日起至6月1日的租金，本院就此分析如下：其中公寓房部分：综合对比上诉人所列举的其收取公寓房的租金期间及被上诉人所提供的《公寓房退租时间推算表》，两者在相关次承租人的租赁期间能够相互印证，更加证明被上诉人所主张的其受让的宝山区军地停偿办的债权中关于公寓房部分系自2017年6月底退还的预收的租金具有合理性。就公寓房退租部分主张，本院不予采纳。关于两间门面房的租金问题，现卫岗公司已表示自愿退还18,000元，因双方合同未单独约定门面房租金标准，且该金额已超出了单间平均租金标准，该金额尚属合理，本院予以准许。卫岗公司与周贺签订的租赁合同及《合同提前终止报告》的合同签约主体系卫岗公司与周贺，对双方均有约束力。现卫岗公司与周贺均未提出异议，刘亚东认为相关条款系格式条款应无效，缺乏法律依据。依照合同相对性，刘亚东支付给周贺的相关钱款，在本案中要求卫岗公司予以赔偿缺乏法律依据。因刘亚东并未举证证明其在对系争房屋进行过装修，其上诉主张要求卫岗公司支付其评估补偿款缺乏依据，本院不予支持。刘亚东所主张的搬迁费，并未提供事实及法律依据。因合同无效，刘亚东主张违约金缺乏法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初2252号民事判决第一、二项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初2252号民事判决第三项；三、上海卫岗实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘亚东返还租金18,000元；四、驳回刘亚东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3,440元，由刘亚东负担3,065元，由上海卫岗实业有限公司负担375元；二审案件受理费6,130元，由刘亚东负担5,880元，由上海卫岗实业有限公司负担250元。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 陈 俊审判员 王晓梅二〇一九年十一月十四日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。