河北省唐山市丰南区人民法院民事判决书（2019）冀0207民初3294号原告：杨丽娟，女，1978年2月12日生，汉族，住黑龙江省伊春市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：耿颖，河北唐佳律师事务所律师。被告：唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司,住所地唐山市丰南区青年路354号，统一社会信用代码91130282077469181E。法定代表人：张博侠，该公司经理。委托诉讼代理人：董礼娟，河北丹丹律师事务所律师。被告：北京维嘉兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区新景家园2号楼1至2层2-3，统一社会信用代码91110228699570882Q。法定代表人：吕杰，该公司经理。委托诉讼代理人：杨亚儒，该公司职员。原告杨丽娟与被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司（以下简称嘉隆公司）、北京维嘉兴业房地产经纪有限公司（维嘉兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨丽娟及其委托诉讼代理人耿颖，被告嘉隆公司的委托诉讼代理人董礼娟、被告维嘉兴业公司的委托诉讼代理人杨亚儒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告嘉隆公司于2017年3月19日签订的《认购协议》；2、请求法院依法判令被告嘉隆公司返还原告购房款人民币260584元，其中60000元由被告维嘉兴业公司承担连带返还责任；3、请求法院依法判令被告嘉隆公司以上述购房款总额160000元为基数按照年利率6%的标准支付原告自2017年3月19日起至2017年7月20日止的资金占用费损失3200元；以上述购房款总额260584元为基数按照年利率6%的标准支付原告自2017年7月20日起计算至返还该购房款之日止的资金占用费损失（暂计算至2019年7月1日为30367元）;其中以购房款60000元为基数的资金占用费损失由被告维嘉兴业公司承担连带返还责任。4、请求法院依法判令被告嘉隆公司双倍返还定金（诚意金）100000元；5、请求法院依法判令被告支付违约金47557元。上述2-5项费用合计441708元（资金占用费计算至2019年7月1日）。6、本案的诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2017年3月19日，原告与被告嘉隆公司签订了《认购协议》，原告认购被告开发的××苑房屋，原告分别于2017年3月19日、2017年7月20日向被告嘉隆公司支付160000元（其中100000元诚意金，性质属于定金)、100584元购房款。原告付款均在被告嘉隆公司绿景售楼处销售人员的安排下支付的，其中有6万元款项开具的收据是团购服务费，收据签章却是被告北京燕翔置家房地产经纪有限公司。原告支付购房款后，被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》经原告多次要求，被告嘉隆公司既不履行认购协议的约定与原告签订正式购房合同，也不返还原告已向其支付的款项。2019年6月18日被告嘉隆公司与原告签订了一份协议书，内容主要是约定被告若未按约定时间向原告交付房屋、同意按照已经签订合同的住户（买房人：么毅恒）《商品房买卖合同》第九条执行违约赔偿责任。被告嘉隆公司长期占用原告资金的行为，给原告造成了巨大经济损失，应当返还原告已支付的全部款项、双倍返还定金，并支付资金占用费、赔付相应违约金。被告维嘉兴业公司对购房款中的6万元团购费及其违约金、资金占用费等损失承担连带返还责任。为维护自身合法权益，原告依据相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。诉讼中，原告将第一项诉讼请求明确为解除原、被告双方商品房买卖合同关系。第二项诉请修改为其中6万元维嘉兴业公司承担连带返还责任。；第五项诉请支付违约金具体金额为自2018年6月26日起至实际给付之日止按买受人累计已付款的0.05%按日向买受人支付违约金。将诉讼请求第六项明确为保全费人民币2770元由被告承担。被告嘉隆公司辩称：1、原告系完全民事行为能力人，在与被告签订认购协议时系双方真实意思表示，其内容未违反法律禁止性和强制性规定，合法有效。原告主张解除认购协议或商品房买卖关系没有事实及法律依据，我司要求继续履行合同。要求法庭驳回诉请。被告维嘉兴业公司辩称，依法驳回原告诉请。经本院审理查明：1、案涉3-1103（原C-1-1103）室房屋位于××区交叉口西南角，属于丰南嘉隆公司开发的丰南绿景商务中心项目。该项目于2017年8月11日取得商品房预售许可证，证号为（唐）房预售证第1608号。目前，该案涉商品房尚未竣工。2、2017年3月19日，杨丽娟与嘉隆公司签订《认购协议》一份。该《认购协议》约定“嘉隆公司作为甲方（卖方）与杨丽娟作为乙方（认购方），认购房屋C座1单元11层1103室，约定面积52.58㎡，原单价/㎡9670元，原总房款人民币508449元；付款方式按揭付款；优惠6万抵10万再优200/㎡，单价7568元/㎡，优惠房款397925元。双方协议条款：1、乙方在签订本认购协议时，须缴纳壹拾万元人民币作为诚意金……3、乙方开盘成功签约后诚意金自动充当购房款……5、本认购协议一式二份，甲方持有一份，乙方持有一份，本认购协议经甲方盖章、乙方签字，并于甲方实际收到乙方支付的诚意金后生效，于甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后自动终止……7、房屋实际面积以商品房买卖合同为准，购房款多退少补。8、甲方通知乙方办理按揭签署《商品房买卖合同》期限为5天，5天不办理手续属于自动放弃本房源，诚意金不予退还。甲方处嘉隆公司加盖公章；乙方处杨丽娟签字捺印”。上述《认购协议》签订当日，原告通过其中国农业银行股份有限公司唐山分行6228480656154023468账户向嘉隆公司支付人民币100000元，向被告维嘉兴业公司（曾用名为北京燕翔置家房地产经纪有限公司）支付人民币60000元。同日，嘉隆公司向原告出具加盖该公司财务专用章并载明“今收到杨丽娟交来C-1-110352.58㎡人民币壹拾万元整”的收据一张；北京燕翔置家房地产经纪有限公司向原告出具加盖该公司财务专用章并载明“今收到杨丽娟交来团购服务费人民币陆万元”的收据一张。2018年1月24日，北京燕翔置家房地产经纪有限公司变更企业名称为维嘉兴业公司。4、2017年7月20日，嘉隆公司向原告发出《补款单》一份。该《补款单》载明“姓名杨丽娟，房号3-1103，面积51.61㎡，已付房款100000，补款100584，合计200584，补款日期2017.7.20，财务（加盖嘉隆公司财务专用章），客户签字杨丽娟”。同日，嘉隆公司向杨丽娟出具加盖该公司财务专用章并载明“今收到杨丽娟交来3-1103房款人民币壹拾万零伍佰捌拾肆元正”的收据一张。5、2019年6月18日，杨丽娟与嘉隆公司签订《协议书》一份。该份《协议书》载明“甲方：嘉隆公司；乙方：杨丽娟房号3-1103；由于甲方原因，甲方在已经取得预售房许可证的情况下，未通知乙方签订网签合同，未按照约定时间于2018年6月26日将符合使用条件的房屋交付乙方使用，为了维护乙方的权益，甲方同意按照已经签订合同的住户（合同编号：FNLJ-0003，买房人么毅恒）第九条执行违约赔偿责任。本协议一式两份。甲方处嘉隆公司加盖公章，法定代表人处张博侠印签；乙方处杨丽娟签字捺印。本合同于2019年6月18日签订于绿景商务中心”。7、合同编号FNLJ-0003号《商品房买卖合同》即条形码20180320172号《商品房买卖合同》。该出卖人为嘉隆公司，买受人么毅恒。该合同第九条条文为“第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。8、原告于2019年6月27日向本院申请财产保全。本院于当日作出（2019）冀0207财保28号民事裁定书。原告为此支出保全费人民币2770元。2019年7月2日，原告向本院提起诉讼，进入诉前司法调解案件流程。2019年9月19日本院向被告嘉隆公司送达了起诉状副本、传票、举证通知书等法律文书。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的认购协议、收据、银行转账流水、补款单、协议书、保全费票据，被告提供的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证等证据予以证实。本院认为，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原该与被告嘉隆公司之间虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方于2017年3月19日签订的《认购协议》明确了买卖双方的名称、房屋的位置、房号、面积、单价、总价，且双方于2019年6月18日签订的《协议书》补充确定了交房时间、条件和逾期交房的违约责任，被告嘉隆公司亦收取了原告的房款。故本院确认原告与被告嘉隆公司之间成立商品房买卖合同关系。二、原告与被告嘉隆公司商品房买卖关系确立后，被告嘉隆公司收取原告购房款人民币200584元，却并未按双方约定于2018年6月26日将符合使用条件的房屋交付原告，且截止原告起诉案涉房屋尚未竣工，故原告有权依《协议书》按照编号FNLJ-0003号《商品房买卖合同》第九条约定解除与被告嘉隆公司的商品房买卖关系，被告嘉隆公司应当返还原告购房款人民币200584元。关于解除时间，因原告并未证实已向被告嘉隆公司通知解除合同，故确定本院向被告嘉隆公司送达起诉状副本之日即2019年9月19日为解除通知到达之日，双方就案涉房屋交易的商品房买卖合同关系于该日解除。三、关于原告所诉第五项诉讼请求即逾期交房的违约责任。案涉情形符合编号FNLJ-0003号《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定的逾期超过30日之后买受人有权解除合同的情形。但该项约定的违约金为买受人累计已付款的0.05%，按此计算原告已付款的违约金为200584元X0.05%=100.29元，明显不足以弥补原告的资金占用损失。综合考虑编号FNLJ-0003号《商品房买卖合同》第九条条文，可以显示出上述第九条第1款第（2）项约定的违约金为补偿性违约金，故对案涉违约金应予调整，鉴于原告的损失主要是资金占用损失，故违约金应以原告已付房款人民币100000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年3月19日至实际返还该房款之日和原告已付房款人民币100584元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年7月20日至实际返还该房款之日计算为限予以支持。四、案涉诚意金并非定金，故原告无权主张双倍返还。五、2017年3月19日原告向被告维嘉兴业公司（原名北京燕翔置家房地产经纪有限公司）支付的人民币60000元，原告主张该款系购房款，要求被告嘉隆公司承担返还责任，被告维嘉兴业公司承担连带返还责任，但该款系被告维嘉兴业公司收取且被告维嘉兴业公司向原告出具的收据显示该款项为团购服务费，与原告主张的房屋买卖合同关系非同一法律关系，故本案不做处理，原告可另行主张权利。六、原告因诉前保全所支出保全申请费人民币2770元，系原告为维护其合法权益所支出的必要的、合理的费用，但原告诉请并未全部得到支持，故本院对原告诉请的保全费以人民币1234.7元为限予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告杨丽娟与被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司于2017年3月19日所签订的买卖丰南绿景商务中心××座房屋一套的《认购协议》于2019年9月19日解除；二、被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨丽娟房款人民币200584元；并以房款人民币100000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告杨丽娟支付自2017年3月19日起至实际返还该房款之日止的利息；以房款人民币100584元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告杨丽娟支付自2017年7月20日起至实际返还该房款之日止的利息；三、被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨丽娟保全费人民币1234.7元；四、驳回原告杨丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7926元，由被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司负担人民币3600元，由原告杨丽娟负担人民币4326元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 么晓梅审判员 肖 梅审判员 肖 斌 二〇一九年十一月二十八日书记员 汪 晟