湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9555号原告：戴莉莎，女，1992年4月9日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：肖屹琳、汪辉，湖南汗青律师事务所律师。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：唐宇妮，系公司员工。被告：长沙市天心区星苑房屋信息咨询服务部，住所地长沙市天心区芙蓉南路新路村邵峰星苑综合楼110。经营者：张瑶。原告戴莉莎与被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、长沙市天心区星苑房屋信息咨询服务部（以下简称星苑服务部）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴莉莎委托诉讼代理人肖屹琳、汪辉，被告新环境公司委托诉讼代理人唐宇妮均到庭参加了诉讼，被告星苑服务部经本院依法送达传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。戴莉莎请求法院判令：1、两被告退还代收定金30000元、按揭服务费14400元、居间服务费11360元，共计55760元；2、两被告支付违约金3000元；3、两被告支付律师费5000元。4、被告承担诉讼费。新环境公司辩称：1、我方已履行合理的居间义务，并无违约行为；2、长沙市政府出台的限购政策，属于不可抗力，且不会造成合同无法履行的结果；3、戴莉莎的诉讼请求，我方不予认可。星苑服务部未到庭答辩。经审理查明：2018年4月29日，案外人隆爱辉、李赛作为甲方（出售方），戴莉莎作为乙方（买方），星苑服务部作为丙方（居间方），新环境公司作为丁方（管理方），签署《房屋买卖合同》，合同约定：丙方为丁方授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方，甲乙均表示予以认可。第一条、房屋概况。1、甲方自愿将坐落于长沙市长沙县出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为20130108706，建筑面积86.05平方米，其他房屋详情以房产证为准；该房屋转让时所属的土地使用权一并转让，甲方承诺对该房屋有完全处置权。2、房屋抵押给建设银行，抵押金额为90000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。3、房屋未出租。4、乙方对房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议。5、该房屋总售价包括甲方原应交的契税和维修基金等相关费用，还包括现有装饰和配套设施，甲方已经为房屋缴纳的所有费用、Ａ-380车位。第二条、房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式。甲乙双方确认该房屋总售价818000元。（一）、双方约定的付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款。（二）、（购房定金）乙方于2018年4月29日支付甲方购房定金30000元。甲方交产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据。定金以甲乙双方要求丁方指定账户托管。（购房首付）乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理时支付甲方首付款298000元，乙方自行支付给甲方，选定的手续甲乙双方最迟应于2018年6月30日之前办理。（银行贷款）乙方通过银行贷款向甲方支付购房款480000元。办理贷款所需费用（包括但是不限于评估费、抵押登记费、资料费、担保费、服务费等）由乙方承担。此房款由乙方的贷款银行或者第三方直接放款至甲方指定的账户的方式支付，（交房尾款）交房时乙方支付甲方交房尾款10000元，在交房前尾款以甲乙双方要求丁方指定账户托管。（三）关于贷款、过户等手续的约定。甲乙双方另行委托代办机构（须签订委托办理协议并按代办机构要求配合办理手续）。乙方因自自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，甲乙双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止。乙方在房屋过户且核发新证之日起15个工作日内办理房屋抵押登记，每逾期一日按照贷款金额万分之五的标准向甲方支付违约金。第三条、居间服务费用的支付。签订本合同后，甲乙双方认可共同委托丙方为其提供居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费8180元，乙方应支付丙方居间服务费16360元。为了保障丙方合法权益，居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得的居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无须退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。第四条、甲方义务。甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，由此引起的一切法律和经济责任由甲方承担。甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、物业费等有关费用全部结清。甲方在本合同签订后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。甲方按约定时间收取房款并到房屋交易管理部门办理产权交接手续。第五条、乙方义务。乙方在签订本合同后7日内将办理房屋过户及符合贷款条件的一切资料提交给丙方。乙方应按约定的时间支付房款并到房屋管理部门办理产权交接手续。第七条、违约责任。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方支付的律师费。第十条、甲乙丙丁一致认同在签订本合同时已经对本合同的所有条款均已了解，认可无异议。本合同履行过程中发生争议的，任何一方均可向房屋所在地法院提起诉讼。同日，戴莉莎向新环境公司、星苑服务部指定账户付款55760元（包括定金30000元、居间费11360元、按揭服务费14400元），李赛向戴莉莎出具金额为30000元的《定金收条》，星苑服务部向戴莉莎出具居间服务费11360元的《收款收据》，案外人湖南新金非融资性担保有限公司出具按揭服务费14400元的《收据》。此后，案外人隆爱辉、李赛作为甲方（出售方）、戴莉莎作为乙方（买受方）与星苑服务部作为丙方（居间方）又签订《新环境房屋买卖合同编号为0022143的补充协议》，甲乙丙方已就位于长沙市长沙县的房屋签订了相应协议（原协议），充分友好协商，现达成如下补充协议：1、由于新环境房屋买卖合同编号为0022143上第二条签订：（购房首付）乙方在产权过户进窗后缴税前，乙方自行支付给甲方；选定的手续甲乙双方最迟应于2018年6月30日之前办理，现由于甲方的原因导致办理过户时间需要顺延，经甲乙双方友好协商，（购房首付）乙方在产权过户进窗后缴税前，乙方自行支付给甲方；选定的手续时间更改为最迟应于2018年8月30日之前办理。本协议与原协议有相互冲突时，以本协议为准，原协议的其余部分应完全继续有效。另查明：涉案房屋坐落于，房屋所有权人为案外人李赛、隆爱辉，按份共有，各占50%份额。权证号为长房权证天心字第××号、71××76号，登记时间为2015年8月17日，有抵押登记。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布编号为长政办函（2018）75号的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，在此政策出台之前的房屋买卖合同的过户手续可在2018年12月30日前正常办理。2018年7月25日，长沙市不动产登记中心出具编号为716181的《625遗留问题审核单》，载明：房屋坐落于，卖方李赛、隆爱辉，买方戴莉莎、郑翔文，经核查，该户系2018年6月26日前交易客户，可按“923”政策办理，网上预约后凭此单办理过户。此后，案外人戴莉莎及中介方工作人员发现涉案房屋于2018年8月3日被长沙市芙蓉区人民法院查封，戴莉莎及中介方联系李赛、隆爱辉出面解决，李赛、隆爱辉拒绝，亦不配合办理房屋过户手续。2019年1月3日，戴莉莎诉至本院，要求：一、解除戴莉莎与李赛、隆爱辉签订的房屋买卖合同；二、李赛、隆爱辉支付违约金163600元；三、李赛、隆爱辉赔偿已支付的居间服务费11360元；四、李赛、隆爱辉支付律师费10000元；五、李赛、隆爱辉承担本案诉讼费用。本院于2019年3月15日作出（2019）湘0103民初74号民事判决书判决：一、解除戴莉莎与隆爱辉、李赛于2018年4月29日签订的《房屋买卖合同》；二、限隆爱辉、李赛本判决生效十日内向戴莉莎赔偿违约损失80000元。2019年10月12日戴莉莎又诉至本院，诉请如前所述。上述事实，有当事人提供的相应证据及庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因案外人李赛、隆爱辉的违约导致涉案《房屋买卖合同》已依法解除，且星苑服务部为新环境公司授权特许连锁经营商，新环境公司作为星苑服务部的房产中介门店服务管理方，而新环境公司、星苑服务部亦未提交证据证明其在从事居间服务中已支出相应费用，故新环境公司、星苑服务部对其实际代管的定金30000元、按揭服务费14400元应承担共同返还责任。至于居间费11360元，戴莉莎在（2019）湘0103民初74号案件中已提出诉求，并已处理，本院不再另行支持该项请求；关于戴莉莎要求新环境公司、星苑服务部支付违约金3000元、律师费5000元的诉讼请求，因涉案《房屋买卖合同》的解除系案外人李赛、隆爱辉的违约行为所导致，且李赛、隆爱辉已在（2019）湘0103民初74号案件中承担相应违约责任，现戴莉莎又要求新环境公司、星苑服务部承担上述违约责任及律师费，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：一、限被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、长沙市天心区星苑房屋信息咨询服务部在本判决生效之日起十日内向原告戴莉莎返还代管的定金30000元、按揭服务费14400元；二、驳回原告戴莉莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1394元，减半收取697元，由被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、长沙市天心区星苑房屋信息咨询服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李石江二〇一九年十一月十九日书记员  何 幸本判决引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。