河北省玉田县人民法院民事判决书（2019）冀0229民初4170号原告：付国龙，男，1972年7月24日出生，汉族，住玉田县。委托诉讼代理人：杜万生，男，1951年5月15日出生，汉族，住玉田县。被告：北京星利房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区四方景园四区三楼1层13。法定代表人：刘春利，系经理。被告：李建平，男，1971年4月23日出生，汉族，住四川省泸州市泸县。委托诉讼代理人：林国军，男，1965年9月14日出生，汉族，住河南省新乡市封丘县。被告：江旭光，男，1969年6月28日出生，汉族，住玉田县。委托诉讼代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。被告：遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司，住所地玉田县杨家套镇东高桥村。法定代表人：江旭光，系经理。委托诉讼代理人：张爱文，河北宏广律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔大文，河北弘诚律师事务所律师。原告付国龙与被告北京星利房地产开发有限公司（以下简称北京星利公司）、被告李建平、被告江旭光、被告遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司（以下简称遵化荣远玉田县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告付国龙及其委托诉讼代理人杜万生、被告李建平的委托诉讼代理人林国军、被告江旭光及其委托诉讼代理人乔大文并分别作为被告遵化荣远玉田县分公司的法定代表人、委托诉讼代理人、被告遵化荣远玉田县分公司的委托诉讼代理人张爱文到庭参加诉讼，被告北京星利公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付国龙向本院提出诉讼请求：一、依法确认2018年12月24日原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议有效。二、令被告将坐落在××县房（价格300000元）交付给原告。令被告按购房款总额日万分之四给付原告违约金，直至交房为止。事实和理由：2018年12月24日原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，约定被告北京星利公司将坐落在玉田县××镇，建筑面积106.55平方米楼房卖给原告，楼房价格300000元，2019年2月31日交房。如不按期交房，按购房款总额日万分之四给付原告违约金。协议签订后，原告将房款交给被告北京星利公司，被告北京星利公司给原告开具了收据。交房到期后，被告没有按期交房。2019年1月8日，被告李建平、江旭光合作开发东高桥村高桥家园（东高桥村新民居二期）。被告遵化荣远玉田县分公司接收了东高桥村新民居二期楼房开发，并销售上述楼房。现楼房已建成，但被告却迟迟不予交付楼房。综上所述，原告认为，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议合法、有效，被告李建平、江旭光合作开发上述楼房，被告遵化荣远玉田县分公司接收上述楼房，被告应将楼房交付给原告，因被告违约应承担违约责任。据此,原告依法提起诉讼。请判准所求。被告李建平辩称，涉案房屋由北京星利公司与东高桥村委会联合开发，根据双方签订的协议书，星利公司享有开发规划建设及销售权利，开发期间，遵化荣远公司、玉田帝造公司曾参与了开发项目，2018年遵化荣远公司和帝造公司退出开发项目，李建平承担了涉案项目的债权债务，据此，北京星利公司与荣远公司、帝造公司三方签订有工程项目退还合同，此后，帝造公司、星利公司均向李建平出具授权，授权李建平负责该项目的全部事务，包括房屋销售事务。基于该项目，江旭光、李建平曾经签订开发合作协议，由双方共同开发，完成涉案项目的后续工作。此后，江旭光将李建平赶出涉案项目，江旭光单独控制占有了涉案项目及房屋。李建平代表星利公司向原告出售房屋为事实，北京星利公司对涉案房屋有处分权利。该权利东高桥村委会、荣远公司、江旭光三方无权干涉。无论买卖是否有效，均应支持原告的诉请。原告可以在不以确认房屋所有权的前提，享有房屋的控制、占有和使用权利。本案中荣远公司、江旭光不享有项目实际权利。请法庭支持原告的诉请。被告江旭光辩称，1、江旭光没有收到过原告给付的房款，江旭光不是合同的主体，因此既不享有合同权利，也不应承担合同义务；2、江旭光是被告遵化荣远玉田分公司的负责人，现遵化荣远公司根据东高桥村委会的托管协议，所有权益归该公司，江旭光个人不能成为本案的被告。被告遵化荣远玉田县分公司辩称，1、原告不是东高桥村委会村民，没有在本案新村项目形成房产的购房资格，原告不具有购房资格。2、被告北京星利房地产公司不具有销售资格。我分公司自2016年根据县政府和杨家套镇政府指派接管本案项目后，到2019年1月7日此期间的接管行为，被东高桥村民委员会认可，并形成托管协议，对项目运营进行管理。所以并非按原告所述接收了东高桥村二期新民居项目开发，而是代为管理的关系。涉案合同因违反法律规定而无效，同时，也侵犯了东高桥村委会和我分公司的合法权利。3、李建平所述观点不能成立。其中涉及的合同问题，是相应合同的主体去确定合同的效力问题。本案北京星利公司没有参与诉讼，其中的合作开发协议、退还协议等也没有得到履行。李建平的观点所依据的资料不具有合同性，是无效的。对于李建平方提出可以在不确定本案合同效力的情况下，让原告享有涉案房屋的占有使用权，没有事实和法律依据。被告北京星利公司未作答辩，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告北京星利公司于2018年12月24日订立了东高桥村新民居房屋订购协议，协议约定：建设单位北京星利房地产开发有限公司，居住人付国龙。物业详情：唐山市玉田县杨家套镇东高桥村高桥家园（雅鸿福邸）是经过政府规划的新民居，已在建设中。建设单位、施工单位与居民人达成如下订购协议。一、居住××园房，该物业建筑面积106.55平方米，总价款人民币叁拾万元。二、居住人选择交款方式：一次性交清全款。......，四、......，除遇不可抗力外，建设单位应当在2019年2月31日前，将本协议约定的房屋交付居住人使用。被告北京星利公司盖章，被告李建平签字，原告付国龙签字。被告北京星利公司、李建平为原告出具收据载明，收到付国龙交来东高桥村新民居二期11-1-1502房款300000元。本院认为，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，明确注明原告所订购的房屋属于“新民居”，而不是“商品房”，被告李建平的委托代理人认可原告所订购的楼房应属于小产权房，未能提供证据证实涉案楼房有土地审批、建设许可等相关手续。因此，原告与被告北京星利公司买卖的房屋属农村内部新民居性质，争议的房屋坐落于乡镇的农村，土地的性质是农村集体土地，而不是国有土地，所建设的房屋没有建设审批手续。根据国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。争议的的房屋坐落××县，原告不是杨家套镇东高桥村村民，因此，原告与被告北京星利公司签订的东高桥村新民居房屋订购协议，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。被告李建平主张原告可以在不以确认房屋所有权的前提，享有房屋的控制、占有和使用权利，理据不足，本院不予支持。基于原告与被告北京星利公司签订的房屋订购协议无效，原告要求交付房屋并给付原告至交房为止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告北京星利公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对当庭所享有诉讼权利的放弃。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告付国龙的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2020元，合计2100元，由原告付国龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 桑秀青人民陪审员 李长富人民陪审员 张珊珊 二〇一九年十一月二十九日书 记 员 徐普栋