江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初55号原告：大丰区东昌汽车修理厂，统一社会信用代码92320982MA1P3QAM22，住所地大丰区西康路西侧职教中心学生创业中心2幢。经营者：董纯，男，1965年11月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱春彦，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。被告：盐城市大丰区职业技术教育中心，住所地盐城市大丰区大丰港经济区日月湖大道1号。法定代表人：陈林，该校校长。委托诉讼代理人：姚德斌，该单位职工。被告:盐城市大丰区现代教育投资有限公司，统一社会信用代码913209826883174006，住所地盐城市大丰区金丰路教育大厦一楼。法定代表人：于步翠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国明，江苏陈定喜律师事务所律师。原告大丰区东昌汽车修理厂（以下简称东昌汽修厂）与被告盐城市大丰区职业技术教育中心（以下简称大丰职教中心）、盐城市大丰区现代教育投资有限公司（以下简称现代教育投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东昌汽修厂的委托诉讼代理人朱春彦，被告大丰职教中心的委托诉讼代理人姚德斌，现代教育投资公司的委托诉讼代理人陈国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东昌汽修厂向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同偿还原告房屋装修、场地浇筑、机械设备等款项25万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2011年1月18日，原告与被告大丰职教中心订立《合作协议书》一份，将大丰职教中心学生创业中心2幢房屋一层出租给原告建立汽车维修厂，便于其学生按照教学计划进行顶岗实习。该协议期限已届满，法院判令原告向被告现代教育投资公司交还房屋，判决已生效。根据该协议第四条约定：全部装修及设备安装由职教中心负责，工程结束后职教中心支付40%的工程款，东昌汽修厂支付60%的工程款，东昌汽修厂支付的60%工程款抵充租金。事实上门口场地、房屋装修是由原告负责实施的，工程款129200元由原告支付，此款被告应当支付给原告。根据该协议第六条第4项约定：甲方（职教中心）不收取设备租金。甲方设备明细见清单。即东昌汽修厂的设备全由大丰职教中心提供并不收租金，但大丰职教中心未提供任何设备供东昌汽修厂使用。被告无奈，自行购置设备设施共近20万元。此损失被告应当赔偿给原告。该合作协议订立后，原告将场地刚整理好，职教中心因领导变动便想撕毁协议，后又百般刁难，断水断电。原告忍辱负重，委屈求全。合作期间曾多次找职教中心领导要求处理上述事宜，均答复待协议到期后再说，此后职教中心发生腐败窝案，遂无人问津，原告曾于2018年1月书面向教育局领导反映上述情况，但无答复。现《合作协议书》已到期，原告也早已准备好决定搬迁。但原告将房屋门前一条六米多宽、一米多深、近百米长、长满芦苇和荒草的条沟、多少人不愿接手的地方改变成现在模样等等，化费了大量的精力和财力，未得到补偿不甘。据此，为维护原告合法权益，特具状向法院起诉，请求依法裁决。被告大丰职教中心辩称，我中心不承担相应的责任。我中心与董纯签订协议后，职教中心的房产被教育投资公司收回，后续的事宜均由现代教育投资公司处理。被告现代教育投资公司辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法不应支持。2011年1月18日双方签订的《合作协议书》，从内容来看，实际上是房屋租赁。在2011年10月10日，原告经营者董纯与被告大丰区职教中心时任校长卞玉林签订了《商谈纪要》，终止了有关合作方面的内容，明确约定所有的投资全部由原告承担。原、被告之间自2011年10月10日开始双方的法律关系已经变为租赁关系，不存在合作关系。在2014年1月9日，原告与我公司签订了租房补充协议，该协议是对原告与大丰职教中心之间建立租房协议法律关系的再次确认，同时，在该补充协议中，原告明确表示放弃其他任何要求，在租期届满时无条件撤离。补充协议签订后，原告在2015年8月18日缴清了2011年1月18日协议中约定的租金，租金的时间为2011年1月18日至2017年12月31日，其中2017年4月30日至2017年12月31日免收租金，是因我公司对职教中心北侧门面房装修影响原告营业而对其进行的补偿，再次证明原、被告之间的关系为租赁关系，而非合作关系，双方之间的往来已经全部结清。原告主张职教中心在履行租赁合同过程中产生的责任及相应的权利义务全部由我公司承担。综上，我公司认为原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定如下事实：案涉房屋所有权人为大丰职教中心，房屋坐落于市区西康路西侧职教中心女生宿舍B幢。2011年1月18日，甲方（出租方）大丰市职业技术教育中心与乙方（承租方）东昌汽车服务中心签订《合作协议书》一份，约定：“一、厂房出租。1、甲方愿意将坐落在西康路1号西侧大丰市职业技术教育中心校园北面16间门市房（以下简称“租赁物”），出租给乙方。2、本协议项下的租赁物的用途仅限于建立汽车维修厂，未经甲方同意，乙方不得改变用途。二、租赁期限。1、租赁期限自2011年5月1日至2017年4月30日止。2、租赁期届满乙方应按时把租赁物交还给甲方。乙方如需继续承租上述租赁物，应在租赁期限届满前三个月与甲方协商，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租权。3、汽车修理厂生产经营资质、行政手续审批由甲方负责办理。三、租赁物的交付使用在本协议生效之日起15日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租赁物的现有设备及附属设备详见附件。四、租金支付方式。租赁物年租金为人民币肆万元整。全部装修及设备安装由甲方负责，工程结束后甲方支付40%的工程款，乙方支付60%的工程款，乙方支付的60%的工程款抵充租金。五、其他费用。租赁期间，使用租赁物所发生的水、电、煤气、通讯费用由乙方承担并负责按季度（必须于每季度首月前五日内）缴纳，逾期未支付的需承担相应的滞纳金，且由此引起的后果由乙方自行承担。六、甲方责任：1、出租的房屋符合国家和地方政府关于房屋出租的规定、要求。2、出租房屋权属清楚，若发生产权纠纷，概由甲方清理。3、根据教学计划和汽修厂实际，制定学期学生顶岗实习安排，并与乙方共同制定实施方案。4、甲方指定专人负责学生进入车间后的记录、安全管理，教育学生服从统一安排，如因学生私自作业或私自动用车辆造成的损失由甲方负责。5、甲方不收取设备租金。甲方设备明细见清单。七、乙方责任：1、乙方应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修和增扩设备的，应征得甲方的书面同意，按规定须报有关部门审批，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行，所有费用由乙方现行垫付，在租金中扣减…3、乙方负责所借设备的保养和维护。乙方负责所聘员工的交通及生产安全…5、乙方生产经营所涉费用均由乙方负担…九、转租、协议变更及归还。1、乙方在承租期间，无特殊情况不得转租与他人，如确有特殊情况需将所承租的房屋全部或部分转租或与他人合资、合作经营的，须经甲方书面同意，并另行签订协议。如擅自中途转租，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿损失（包括直接损失和可得利益损失），且甲方不退还租金。2、在租赁期间，确须变更或解除租赁协议的，双方当事人应提前协商。如乙方解除租赁协议，必须提前三个月通知甲方。3、在承租期间，因甲方原因不能履行租赁合同，乙方有权要求甲方赔偿乙方损失。4、乙方在租赁期满后协议提前终止时，应于租赁期满或协议提前终止之时将租赁物清扫干净、搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方清理该杂物所产生的费用由乙方负责……”。甲方由大丰市职业技术教育中心公章及法定代表人签字章确认，乙方由经营者董纯签字确认。嗣后，东昌汽修厂向大丰职教中心支付了10万元。2011年7月2日，董纯与大丰市晨阳建筑安装工程有限责任公司签定了协议书，就大丰职教中心北门市门口场地及18间门市水电卫生洁具安装；室内墙面涂料、天棚吊顶、房间隔断和地面砖；内门、广告牌包工包料事宜达成协议，将上述工程交由大丰市晨阳建筑安装工程有限责任公司承包施工，包死价129200元。2011年10月10日，大丰职教中心卞玉林（原负责人）与东昌汽修厂经营者董纯签订《关于东昌汽车服务中心租赁大丰市职教中心门面房建汽车维修厂的商谈纪要》，就双方合作协议协商后形成如下纪要：1、汽车维修厂生产经资质、行政手续申报及相关费用都由乙方负责，与甲方无涉。甲方不投入汽修实习设备，不安排学生汽修实习，不干涉乙方经营模式和经营范围。2、原拟提高租金、缩短租期，考虑装修延时、甲方退出合作等因素，租金、租期仍按原协议执行。3、甲方不负担出租房改造的全部资金，只承担已经实施的改造工程费用；剩余改造工程用的水泥地面、部分涂料、水电工程等约十万元由乙方负责，全部凭证交由甲方留存。4、原乙方已缴的用于土建、装修改造的十万元，现重新开票计入上交租金、乙方将原凭证上交甲方作废。5、遇到自然灾害、政策变化等不可抗拒因素，按国家政策法律规定执行。2011年10月26日，大丰职教中心将董纯此前已经缴纳的10万元转为租金入账。2013年11月20日，现代教育投资公司与东昌汽修厂签订《协议书》一份，载明，根据市长会办纪要第55号文件精神，现代教育投资公司（甲方）负责将原大丰市职教中心女生宿舍楼改造上市，由于大丰市职教中心已将女生宿舍楼部分门面房出租出去，改造工程水电施工肯定会给正在营业的租赁业主（乙方）造成一定的损失，订立协议如下：1、施工造成的损失，按误工日期待原合同到期后同步向后延长相同日期。2、原合同的其余部分完全继续有效。3、误工日期由双方共同见证。4、在施工过程中造成的其他损失，双方协商结局。2014年1月9日，现代教育投资公司与东昌汽修厂签订《租房补充协议》一份。2015年8月18日，东昌汽修厂向现代教育投资公司缴纳租金14万元，现代教育投资公司向被告东昌汽修厂开具了收据，载明“收款事由：房租（收至2017年12月31日）”。2017年12月13日，现代教育投资公司出具《房屋租赁到期通知书》一份，载明：“致：大丰市东昌汽车修理厂根据贵方与我方签订的《租房补充协议》，现因我方经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。根据我国《合同法》相关规定，我方作为出租房现依法通知贵方如下事项：一、根据2014年1月9日贵方与我方之间签订的《租房补充协议》，请贵方在合同期满（即2017年12月31日前）无条件撤离位于西康路1号西侧的原大丰市职业技术中心校园北面16间门面房。并在期满日或期满日前结清水电费，交还钥匙等物品。二、如逾期未搬离或未全部搬离，我方则默认房屋内剩余物品为废弃品，我方有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管任何剩余物品，所有物品将作废品处理。三、因我方收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，我方不予赔偿。四、若因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，要求贵方按《租房补充协议》第4条承担相应的损失。本通知函一式两份，一份送达于贵方，另一份我方留存。”该通知函加盖了现代教育投资公司公章，东昌汽修厂经营者董纯收悉并在原告提供的通知书上签字确认。2018年6月14日，现代教育投资公司以东昌汽修厂为被告诉至本院。该案的审理中，大丰职教中心于2018年7月12日出具《情况说明》一份，载明：“根据原市政府有关职教中心资产处置会议精神，我中心在东迁港区后，已将位于大丰区西康路西侧、健康西路南侧的教学区资产及部分非教学资产（食堂、浴室、男生宿舍楼南楼等）移交给大丰区实验小学使用，剩余非教学区资产（男生宿舍北楼、女生宿舍楼）全部交由盐城市大丰区现代教育投资有限公司（简称“现代教育投资公司”）进行管理和处置。对现代教育投资公司在管理、处置我中心前述非教学区资产过程中所作出的一切行为，以及由此产生的法律后果，我中心均予以认可和承担。特此说明。”本院经审理后作出（2018）苏0982民初3040号民事判决：大丰区东昌汽车修理厂于判决生效后十五日内腾空所承租的位于大丰区西康路1号西侧职教中心校园北面的女生宿舍楼B栋1楼门面房并返还给盐城市大丰区现代教育投资有限公司。东昌汽修厂未提起上诉。2019年4月4日，东昌汽修厂申请盐城市大丰区公证处对其经营的东昌汽修厂的现状以及内部分物品的现状进行保全证据公证。在本案的审理过程中，东昌汽修厂认为根据《合作协议书》的约定，全部装修及设备安装应由大丰职教中心负责，但大丰职教中心没有实施。至于东昌汽修厂所主张的设备损失，其主张自行购买设备花费18.8万元，因使用后有折旧，故主张被告承担12.08万元，上述设备目前由东昌汽修厂自行保管。至于东昌汽修厂所主张的装修损失，其主张装修损失的构成为案涉门市门前至健康西路人行道路牙的场地浇筑款和室内的水电、照明等内容，并提供了与大丰市晨阳建筑安装工程有限公司签订的协议书及收据等予以佐证，证明其为门口场地浇筑和装修共计花费12.92万元（其中场地浇筑费用为8.8万元）。现代教育投资公司对装修和场地浇筑系由原告完成的事实无异议，但是不同意承担相应损失。本院认为，东昌汽修厂与大丰职教中心于2011年1月18日签订的《合作协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效。根据合作协议的约定，租赁期限自2011年5月1日至2017年4月30日，年租金4万元，由大丰职教中心负责全部的装修及设备安装。此后在协议的实际履行中，双方又以商谈纪要的形式对该合作协议所涉权利义务内容进行了变更，即大丰职教中心退出合作，不投入汽修实习设备，只承担已经实施的改造工程费用，已缴的用于土建、装修改造的十万元，现重新开票计入上交租金，租金、租期仍按原协议执行。在商谈纪要签订后，东昌汽修厂根据自身经营需要自行添置了设备，大丰职教中心将原告已缴的用于土建、装修改造的10万元转为原告租金入账。因此，双方无论是在意思表示方面，还是在实际履行行为方面，合作协议除租赁部分内容之外已终止履行。在其后的履行过程中，现代教育投资公司于2013年11月20日与东昌汽修厂签订协议书，明确原合同的其余部分完全继续有效，此协议为在大丰职教中心已与原告之间的关系变更为单一的房屋租赁关系基础上签订，而非对商谈纪要后确定的房屋租赁关系的否定。且结合现代教育投资公司与东昌汽修厂2014年1月9日达成租赁补充协议、原告于2015年8月18日缴清了整个租赁期间剩余的租金14万元的事实，可以认定合作协议除租赁部分内容之外已终止履行。关于原告主张的设备折旧后的损失12.08万元，因双方在合同中约定设备安装由大丰职教中心负责，但实际大丰职教中心并未能提供相应的设备，双方在合作协议中对不提供设备的违约责任如何负担亦未约定，且其后双方通过商谈纪要将双方之间的合作关系变更为单一的租赁合同关系，明确大丰职教中心不再提供设备，原告所主张的案涉设备均由原告在签订商谈纪要后自行购置用于自身经营，被告也并未管控上述设备，设备均在原告处保管和控制，故对于原告主张的设备损失，本院不予支持。对于原告主张两被告赔偿其装修损失12.92万元，即其主张的损失实际包含两部分，其中一部分为就案涉租赁房屋内的装修损失，另一部分为案涉租赁房屋门前场地浇筑部分的损失。就室内装修的损失，在租赁期限届满的情况下，该部分不应该列入原告的损失范围。对于场地浇筑部分的损失，双方在合作协议中未具体约定场地浇筑事项，东昌汽修理厂经大丰职教中心同意实际将门前场地进行了浇筑并为此支付了费用。但是结合双方商谈纪要的约定，“甲方不负担出租房改造的全部资金，只承担已经实施的改造工程费用，剩余改造工程用的水泥地面、部分涂料、水电工等约十万元由乙方负责，”故此，双方就为租赁房屋进行场地浇筑的事宜的承担已经做出了处理，原告主张该部分费用由被告承担，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：驳回原告大丰区东昌汽车修理厂的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告大丰区东昌汽车修理厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 倩审 判 员  茅小红人民陪审员  沈荔华二〇一九年十一月三日法官 助理  戴青华书 记 员  刘宣岑附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。