四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川2002民初2939号 原告：隆元江，男，1968年7月6日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：金花，女，1970年11月13日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二原告委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 被告：朱国宣（曾用名朱国菊），女，1971年10月2日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：廖珉全（曾用名廖明全），男，1963年11月3日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二被告委托诉讼代理人：段晓，四川豁达律师事务所律师。 原告隆元江、金花与被告朱国宣、廖珉全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告于2019年5月29日申请鉴定，并于2019年7月2日明确了鉴定内容。鉴定机构资阳顶盛房地产评估事务有限公司于2019年8月26日出具《房地产估价报告书》。本案于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告隆元江、金花的委托诉讼代理人王力，被告朱国宣、廖珉全的委托诉讼代理人段晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告隆元江、金花向本院提出诉讼请求：1．请求解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》；2．请求法院判令被告返还原告购房款220000元，并赔偿损失785400元（鉴定结论明确后于2019年9月27日质证时明确）；3．本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用由被告承担。事实及理由：原、被告系朋友关系（二被告系夫妻关系，被告朱国宣曾用名朱国菊，被告廖珉全曾用名廖明全），2008年6月5日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，双方约定：甲方（被告）现有位于资阳市雁江区，宅基地号040109015，面积470平方米，属规划区需拆迁的房屋，根据拆迁法的规定应赔偿470平方米的新房屋，甲方（被告）将赔偿房屋中的一部分面积的房屋卖给乙方（原告）。合同第一条约定“甲方将房产中贰佰平方米房屋按每平方米1100元的价格卖给乙方，总计人民币贰拾贰万元”；合同第二条约定“在签订本协议时付给甲方壹拾万元人民币，剩余部分在2008年7月30日之前付清”；合同第三条约定“甲方在房屋拆迁时把乙方的名字列入房产中，在赔偿新房时办好乙方应得房产的各种房屋手续”，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约按时足额地向被告履行了合同义务，支付了购房款共计220000元，被告朱国宣于2008年9月2日出具收条一张，载明：“今收到隆元江购（朱国菊）房屋款人民币220000元（贰拾贰万元整），此据，收款人朱国菊，2008年9月2日”。2018年，原告得知被告房屋已经拆迁，并用资阳市雁江区“时代阳光”住宅三套作为动迁还房。调查得知，被告已对外转让两套住宅，却不履行协议约定义务。为此，原告为维护自身合法权益，于2018年4月3日向资阳市雁江区人民法院提起诉讼，要求继续履行合同。5月14日，雁江区法院作出（2018）川2002民初1566号判决，驳回原告诉请。原告不服提起上诉，中院于7月25日裁定发回重审。10月9日，雁江区法院作出（2018）川2002民初4468号判决，支持原告诉讼请求。被告不服提起上诉，资阳市中级人民法院于2019年3月7日作出（2018）川20民终1903号判决，认为本案买卖标的不明确，不能要求继续履行，只能要求赔偿损失，遂驳回原告诉请。现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定特诉至贵院，请求判决如诉讼请求。 被告朱国宣、廖珉全辩称：原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当全部驳回诉讼请求。双方签订协议的时间是2008年，原来在原告知道被告已经取得安置房屋长达十年的情况下没有向被告主张过任何的权利，所以已经超过诉讼时效。合同上说的是被告方在农村拥有400个平方的房屋，被告出售200平方给原告，被告认为原告无权购买此房屋，原告说购买安置房屋，按照城市不动产的相关法律法规是不符合规范的，房屋买卖协议的合法性有待法庭认证。协议签订后虽然朱国宣向原告出具了22万元的收据，只能证明原告向被告交付了部分款项不是22万元。原告在诉状称在2018年才知晓被告取得拆迁房三套，原告作为资阳市档案局的人员，对于被告的房屋拆迁取得产权他是非常清楚的，他在此期间都没有向被告主张过权利，而且被告还去原告金花的门市买过装修材料，金花也没有提出过购房一事，只是说了原告方离婚的事实。2019年的评估报告，即使要认定损失也只能按照2013年的时间认定，不能按照2019年的房价来认定损失。签订合同是事实，合同的内容是真实的，收条是打了22万元，但是原告的付款没有完全支付，实际收取了10多万元。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：被告所举证据2013年与张秀所签订的《房屋买卖合同书》并非原件，且有众多添加内容，不具有真实性，不予采信；《还款证明》及银行还款凭证、朱佐禾的身份证及户口本复印件、廖健安的身份证及残疾证复印件、魏雪梅的身份证、户口簿、残疾证复印件、廖健全与其配偶魏雪梅的结婚证复印件、廖健全之两个未成年子女廖泓铭和廖苗婷的户口簿复印件，与本案没有关联性，不予采信；隆元江与金花在2012年12月19日离婚的离婚登记表及离婚协议书不能否定二原告与被告签订合同的事实，对被告证明目的不予采信。 结合当事人陈述及本院采信的证据，本院经审理认定事实如下： 被告朱国宣、廖珉全于1999年5月27日登记结婚。被告朱国宣有位于宗，并建有农房约470㎡。2008年6月5日原告隆元江、金花与被告朱国宣、廖珉全签订《房屋买卖协议》，约定：“朱国菊（简称甲方），资阳市雁江区公园路282-15号，身份证：5110261971××××××××，隆元江（简称乙方），资阳市雁江区车城大道二段8号9幢三单元3号，身份证：5110251968××××××××。甲方现有位于资阳市雁江区，宅基地号040109015，面积470平方米，属规划区需拆迁的房屋，根据拆迁法的规定应赔偿470平方米的新房屋，甲方现将赔偿房屋中一部分面积的房屋卖给乙方，经甲乙双方共同协商，本着平等、自愿、诚信、友好的原则，签订如下协议：一、甲方将房产中贰佰平方米房屋按每平方米1100元的价格卖给乙方，总计人民币贰拾贰万元。二、在签订本协议时付给甲方壹拾万元人民币，剩余部分在2008年7月30日之前付清。三、甲方在房屋拆迁时把乙方的名字列入房产中，在赔偿新房时办好乙方应得房产的各种房屋手续……”。原告隆元江、金花在“乙方”处签名，被告朱国宣、廖珉全在“甲方”处签名，廖珉全和隆元江还分别捺印。合同签订后，原告于2008年7月8日通过现金转账80000元，住房金贷款100000元，另向朋友刘祖平借款100000元共分三次支付给被告朱国宣280000元，后被告退给原告60000元，因此被告朱国宣于2008年9月2日向原告出具收取原告隆元江购房款220000元的收条一张。2013年1月6日被告朱国宣与资阳市盛裕建设投资有限公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》，该协议载明被告朱国宣被搬迁房屋合法住宅203.18㎡，视为合法房屋87.62㎡，无证房屋土地证内115.56㎡，无证土地证外85.63㎡，房屋总建筑面积491.99㎡，其安置位于“九曲阳光安置小区”，具体为1幢2单元13、15、16楼均为4号，即1（Ｚ）2-13-4、1（Ｚ）2-15-4、1（Ｚ）2-16-4号，面积均为115.42㎡。2017年3月23日资阳市九曲河资产经营管理有限公司将资阳市雁江区时代阳光1号楼1（Ｚ）2-13-4、1（Ｚ）2-15-4、1（Ｚ）2-16-4号房屋所有权转移给被告朱国宣，被告朱国宣分别于2017年4月24日、2017年4月28日将1（Ｚ）2-13-4、1（Ｚ）2-15-4号的所有权转移给案外人刘登安、张秀。原告知晓被告获得安置房后要求按合同将房屋过户到原告名下无果，于2018年4月3日向本院提起诉讼，要求继续履行合同。本院于2018年5月14日作出（2018）川2002民初1566号民事判决，驳回原告诉请。原告不服提起上诉，资阳市中级人民法院于2018年7月25日裁定发回重审。2018年10月9日，本院作出（2018）川2002民初4468号民事判决，支持原告诉讼请求。被告不服提起上诉，资阳市中级人民法院于2019年3月7日作出（2018）川20民终1903号民事判决，认为本案双方签订的《房屋买卖协议》没有明确的买卖标的，不符合买卖合同的法律特征，应当属于预约合同的性质，在被告不能履行协议的情况下，只能要求其承担违约责任，赔偿相应的损失，遂驳回原告诉请。原告遂于2019年5月29日诉至本院，请求判决如其诉讼请求。 另查明，2019年8月26日，资阳顶盛房地产评估事务有限公司出具《房地产估价报告书》，估价对象为：朱国宣所属位于资阳市雁江区时代阳光1号楼1（Ｚ）2-16-4号的住宅用途地产；估价结果：估价对象在价值时间点二〇一九年五月的市场价值为：5487元／平方米。2019年9月20日，资阳顶盛房地产评估事务有限公司向本院出具《鉴定结果内涵价值分拆说明》，载明：“我公司受贵方委托，于二〇一九年八月二十六日出具：资顶房评（2019）第5-061号《朱国宣所属涉案的位于资阳市雁江区时代阳光1号楼1（Ｚ）2-16-4号的住宅用途房地产公开市场单价评估》书，评估结果为5487.00元／㎡，其中包含房地产5027.00元／㎡及室内二次装修现值460.00元／㎡”。原告支付评估费用6966元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.原告是否足额支付22万元购房款；3.原告是否具有签订《房屋买卖协议》资格和权利；4.本案损失应如何计算。 本案被告的被拆迁房屋安置系异地安置，原告无从得知安置在何处、是否取得，被告取得安置房后应当告知原告，原告方能与被告继续磋商。被告没有证据证明其取得安置房后告知了原告，也没有将转移登记给案外人的事实告知原告。原告主张于2017年底通过查询房管局档案方知被告已取得安置房，本院予以采信。故原告于2018年4月3日开始，提起诉讼以维护其合法权益，其诉讼请求没有超过诉讼时效。 已经生效的资阳市中级人民法院（2018）川20民终1903号民事判决查明原告已经履行协议，向被告支付了22万元。被告主张原告未足额支付购房款22万元，没有证据证明，本院不予支持。 原告与被告签订合同目的在于取得被告的安置房屋，并非取得其位于社的集体土地上的房屋，享有买卖被告安置房屋的权利。原、被告于2008年6月5日所签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖协议》约定二原告拟购买被告的安置房200㎡，买卖标的不明确，不符合买卖合同的法律特征，属于预约合同。被告在取得安置房后，应当按照诚实信用原则，与原告继续磋商，签订本约合同。被告于2013年1月6日与资阳市盛裕建设投资有限公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》，并于当月取得位于“九曲阳光安置小区”三套安置房后，未与原告积极磋商，并于2017年3月23日取得三套安置房产权后，分别于2017年4月24日、2017年4月28日将其中的两套房屋的所有权转移登记给案外人刘登安、张秀。被告在原告于2018年提起的及后续诉讼中，以自己的行为表示不履行合同。被告的上述行为导致原告取得200㎡安置房屋的合同目的不能实现，现原告要求解除《房屋买卖协议》，符合法律规定，本院予以支持。 被告于2013年1月取得位于“九曲阳光安置小区”三套安置房后，刻意回避，不履行与继续磋商并签订本约合同的义务。且变本加厉，在2017年3月23日取得三套安置房屋所有权后，于同年4月24日、2017年4月28日分别将其中的两套房屋所有权转移给案外人刘登安、张秀。被告的行为属于违约，应当承担违约责任，退还购房款并赔偿由此给原告造成的损失。由于被告没有证据证明其于2013年与原告协商过赔偿事宜，其主张损失按2013年计算，本院不予支持。原告主张按本案起诉时房屋价值计算损失，符合法律规定，本院予以支持。其损失为：5027元/㎡×200㎡－220000元=785400元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告隆元江、金花与被告朱国宣、廖珉全双方于2008年6月5日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告朱国宣、廖珉全于本判决生效后十日内退还原告隆元江、金花购房款220000元； 三、被告朱国宣、廖珉全于本判决生效后十日内赔偿原告隆元江、金花损失785400元并支付评估费6966元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13848元，减半收取6924元，保全申请费2120元，合计9044元，由被告朱国宣、廖珉全负担。（已由原告垫付，被告朱国宣、廖珉全于本判决生效之日起十日内给付原告） 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  叶志勇 二〇一九年十一月十四日 书记员  蒋雁翎