江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初6776号原告：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路571号，统一社会信用代码913205837395830994。法定代表人：邵军，该单位执行董事兼董事长。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：范益平，男，1951年10月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：侯碧嘉，江苏登元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，昆山市玉山法律服务所法律工作者。原告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）与被告范益平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日组织了证据交换。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行审理。原告同创公司委托诉讼代理人陆拥军、被告范益平委托诉讼代理人侯碧嘉、张文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告范益平支付给原告同创公司房款27011250元并支付逾期付款利息(自2018年1月1日起按照银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）；2、请求判令由被告承担本案诉讼费用。起诉后被告支付了100万元，诉请1金额调整为26011250元。逾期付款利息的基数以26011250元，自2018年1月1日起计算至被告实际支付之日止，起诉后已付的100万元中60万自2018年1月1日起计算至2019年5月20日，另外40万元从2018年1月1日起计算至2019年5月28日。事实及理由：2015年5月26日，原告同创公司与被告范益平签订《协议书》一份，约定将位于昆山市建伟新天地2号楼、4号楼其中的135套房屋，以35011250元的价格转让给被告范益平。针对付款方式，协议书约定被告范益平须于接到原告同创公司交房通知后的三个月内必须付清所有前述房款即35011250元，逾期未付清房款的，视为自愿放弃未付清房款部分的房屋。协议书同时也约定被告范益平在接到原告同创公司书面交房通知的3个月内可以分批交付房款，原告同创公司根据被告范益平交付房款的金额按比例(1、2、3层交付面积根据安置房面积同比例折算)折算交付的安置房面积。2016年9月，被告范益平支付了房款700万元。2019年3月13日支付了房款100万元。同创公司已在2017年年底前交付了113套安置房。但被告范益平至今仍结欠原告同创公司房款27011250元原告同创公司为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告范益平辩称：一、原告没有按照双方签订的合同履行合同义务，违约在先，答辩人至今未能完成履行合同的过错在原告。协议书约定最迟交房时间为2016年5月31日，但原告直至2016年11月才交付第一批房屋。协议书涉及房屋135套，双方交易的房屋不是答辩人自用而是为了销售的目的，故市场销售行情对房屋的销售至关重要。2016年下半年是售房旺季，由于原告未能如约交房导致答辩人错过了最佳销售旺季，在迟延半年交付的房屋正逢市场房价低迷，至今仍有房屋未能销售出去，才导致房款未能交付给原告。为了催促原告能尽快交房，答辩人于2016年9月缴纳第一期房款700万元，但原告仍然无房可交。按照协议约定，原告应向答辩人交房并办证135套房屋，但至今原告共交房并办理产证113套，其中第一批32套，第二批33套，第三批准48套，尚有22套房屋至今未能协助办理产证，该22套房屋答辩人虽已签订出售合同但由于原告拒绝协助办理产证，导致答辩人无法正式进行销售。至2019年6月20日，已支付房款900万元，余下的房款答辩人一直在和原告协商并向原告出具了承诺书。现原告起诉，被告仍愿意按照承诺履行合同。二、答辩人超过合同约定数额缴纳的维修基金，应在房款中予以扣除。协议书约定答辩人只承担维修金25元/平方米，但是在办理产证时，因原告未能协调和缴纳维修基金，答辩人为了尽快办证只能全额缴纳了维修金，已经办理产证的113套房屋中就比合同约定多缴纳了60多万元，应从房款中抵扣。对于后续的22套房屋的产证办理过程中，如原告还是不协调或缴纳维修基金，答辩人超过25元/平方米的仍要求原告在房款中抵扣或退还。三、原告交付的楼盘虽经竣工验收，但实际中仍存在诸多不合格和潜在安全因素，对答辩人的销售带来极大的影响，这也是导致答辩人不能向原告交房款的原因。四、根据协议书约定，答辩人在接到原告交房通知书缴纳房款，但原告从未发出交房通知，一直是答辩人主动多次要求交房。综上，并非答辩人可以不履行合同，是因原告违约在先，且到目前为止仍不履行办理产证的义务，导致答辩人资金无法回笼，至今未履行全部交房义务，原告要求逾期付款利息无事实依据。本院经审理查明如下事实：2015年5月26日，同创公司（甲方）与范益平（乙方）签订《协议书》，约定：“按照《昆地(2013)挂字第24-8号》挂牌文件市标结果，位于龙生路北侧，北门路东侧地块由昆山伟尚房地产开发有限公司中标。为进一步明确甲乙双方于2013年12月4日签订协议中的相关内容，经甲、之双方磋商，就安置房源的具体位置、面积、付款方式等相关事项达成以下一致意见。一、安置房源的具体位置及面积。1、施工编号3#（A区）(公安编号：建伟新天地商苑2幢)用于安置部分为：一层：XX-XX室，XX-XX室，XX-XX室、XX-XX室、XX-XX室；共36间，建筑面积1399.24平方米；二层：XX-XX室，XX-XX室，XX-XX室，XX-XX室，XX-XX室，XXX、XX-XX，XXX室，XXX-XXX室，共53间，建筑面积1758.57平方来；2、施工编号1号楼（公安编号建伟新天苑4幢）用于安置部分为：一层：X-XX室，共21间，建筑面积1408平方米；二层：XX-XX室，共12间，建筑面积1229.54平方米；三层：XX-XX室，共13间，建筑面积1206.9平方米。3、以上用于安置部分建筑面积合计7002.25平方米，具体位置及面积详见附件。合计价款35011250元。二、付款方式。1、乙方自接到甲方书面交房通知后的3个月内必须付清所有安置房款，逾期未付清安置房房款的，乙方自愿放弃未付清房款部分的安置房源。2、乙方在接到甲方书面交房通知的3个月内可以分批交付房款，甲方根据乙方交付房款的金额按比例(1、2、3层交付面积根据安置面积同比例折算)折算交付的安置房面积。三、其他约定。1、安置部分的面积计算以及公摊方式均以国家法律、法规及规范为准，目前为预测面积；最终实测面积可能会与预测面积略有变化，但必须在国家法律法规和规范允许范围内。2、安置部分的位置及户型以附图为准，房屋单价不便，最终总价款根据实测面积乘以单价，按实结算多退少补。3、交房时，除了按约定支付房屋价款，乙方还须付清下列由甲方代收代付的费用(交市住建局)，房屋维修基金：25元/平方米(按照甲方交付乙方安置房的实测面积计算)。4、甲、乙双方约定最迟交房时间为2016年5月31日，安置房屋的房产证、土地证由乙方自行办理。办证期间，按有关法律、法规应由甲方提供相应的文件或材料的，甲方必须无条件配合。5、考虑乙方安置房面积较大，根据乙方要求，甲方同意协调该项目开发商提供地下停车位5个，地上停车位5个供乙方（或其安置房源的租赁户）无偿使用，车位产权归该项目开发商所有，乙方(或其安置房源的租赁户)不得对外销售及租赁，如乙方违反约定，该项目开发商有权收回无偿提供的上述车位。车体位置及相关交接手续由乙方和开发商自行对接。6、乙方安置房源涉及的物业服务费，垃圾清理费等相关费用，根据相关规定由乙方自行向开发商缴纳。四、争议处理本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成，任何一方均可向昆山人民法院起诉”。2016年9月27日，范益平向同创公司提出书面申请，要求同创公司移交32套房屋并开具房屋销售发票。2017年3月20日，范益平向同创公司提出书面申请，要求同创公司移交33套房屋并开具房屋销售发票。2017年下半年，同创公司应范益平要求，又交付了48套房屋。总计113套。庭审中，被告范益平陈述剩余22套房屋被告已实际占用使用但未办理产证。2016年9月，被告范益平向同创公司支付700万元。2019年3月13日，支付100万元。2019年5月20日，被告范益平向同创公司支付了60万元，2019年5月28日，范益平又支付了40万元。2019年7月24日、9月6日范益平又向同创公司支付了共200万元。至2019年9月6日，范益平共向同创公司支付房款1100万元。本院认为，原、被告于2015年5月26日签订《协议书》系双方真实意思表示，协议约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定全面履行。协议书约定范益平应在接到同创公司书面交房通知后三个月内付清所有安置房款，本案中同创公司并未举证证明其向范益平发出涉案房屋书面交房通知。然协议书第二条第2款约定同创公司根据范益平交付房款的金额按比例折算具体交付安置房面积，即在范亦平履行支付相应房款义务后，同创公司负有交付相应比例房屋的义务。现双方一致确认，协议书所涉135套房屋均已交付，故在同创公司业已完成交付所有房屋的前提下，范益平应当将约定房款35011250元支付给同创公司。现范益平已经支付11000000元，故还应支付24011250元。因同创公司先行完成交付房屋的义务，根据协议书的约定，其交付房屋后享有随时主张范益平支付房款的权利。因范益平未足额支付房款，同创公司有权按照银行同期贷款基准利率标准主张至实际支付之日止的利息。因同创公司并未向本院提供证据证明其在起诉前主张房款的事实，故关于逾期利息的起算时间，本院确认自本案起诉之日即2019年3月19日起。其中，以24011250元为基数自2019年3月19日计算至实际支付之日止；以60万元为基数，自2019年3月19日计算至5月20日；以40万元为基数，自2019年3月19日计算至5月28日；以100万元为基数，自2019年3月19日计算至7月24日；以100万元为基数，自2019年3月19日计算至9月6日。关于被告辩称同创公司未能履行办理产证的义务，其可在缴纳相应房款后向同创公司主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告范益平在本判决生效后十日内向原告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司支付房款24011250元及逾期利息（利息的计算，按照银行同期贷款基准利率标准，分别以24011250元为基数，自2019年3月19日计算至实际支付之日止；以60万元为基数，自2019年3月19日计算至5月20日；以40万元为基数，自2019年3月19日计算至5月28日；以100万元为基数，自2019年3月19日计算至7月24日；以100万元为基数，自2019年3月19日计算至9月6日）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526033601）如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费216856元，保全费5000元，合计221856元，由被告范益平负担。其中，原告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司预交的案件受理费及财产保全费221856元，本院予以退还，被告范益平应当负担的221856元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811122057；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  朱 维人民陪审员  陈 婷二〇一九年十一月二十一日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰