广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21182号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：叶健峰,男,1982年10月5日出生,汉族,住广东省佛山市南海区************************，公民身份号码440************53X。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉叶健峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告支付原告自2018年1月5日起所有物业服务费及违约金，计至2019年6月30日物业服务费为27931.61元，违约金则自2018年1月6日起计至实际履行之日止，按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年6月21日为7581.11元；2、请求判决被告承担原告支出的律师费2400元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求：服务费调整为27901.29元、违约金调整为7565.96元。调整的理由是因为物业费与被告取得房产证的日期有关，在取得房产证之前是按照服务合同约定面积计算，取得房产证过后按照证载面积计算。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园一百九十七座（具体地址：佛山市禅城区***************，下称涉案单元）业主，2017年6月3日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称协议），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元合同面积为388.1平方米，实测面积为390.74平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2018年1月5日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元(4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2018年1月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：390.74平方米*4元=1562.96元。以上计至19年6月30日共拖欠物业服务费：27931.61元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2018年1月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年6月21日为7581.11元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告辩称，一、案涉房屋存在严重的质量问题,被告多次与物业管理公司沟通,但一直维修至今都没维修完善。1.案涉房屋所有的房间客厅餐厅存在大面积空鼓,防水层脱落。期间多次同家利物业沟通要求尽快维修好再交楼，但家利物业敷衍了事严重违反合同中承诺的14个工作日的维修期。在2018年5月12日之前被告曾经在物业办公室填写过多份单元检查记录表，可以证明在此期间内并未收楼。2.在家利物业起诉涟岸花园5座2802房李某的案件判例中，编号为(2018)粤0604民初15198号民事判决书中，被告李某因存在质量异议，房屋需返修，最终于2017年7月5日办理收楼手续。关于物业服务费问题判决如下:物业服务费标准按照约定计算，因涉案房屋存在质量问题需要返修，过错不在被告李某，结合实际，根据公平原则，故应从物业实际交付被告之日起计算物业服务费。原告家利物业主张超出部分不予支持。故被告认为家利物业应从2018年5月12日开始计收物业费，且每月的物业费为1552.4元。二、家利物业盗窃被告存放在物业内家私财产，属于严重的违法犯罪行为，违反了《前期物业服务合同》及其公开作出的服务承诺和服务细则。1、2018年4月21日，被告发现家利物业员工盗取被告存放在屋内的家具，盗取后私自拿回自己家用，家利物业不但不追查案件，还狡辩否认事实。被告于2018年4月21日到南庄派出所报案，报警回执号:440************2002520681。之后在派出所警员的追查下，家利物业在没办法抵赖的情况下。才承认是员工盗取，员工将被告家具盗取后转移至涟岸2座及附近村的住所据为己有，在事发后还故意毁坏，于2019年5月才把一堆废烂家具搬回给被告,已不能使用。2、家利物业无故盗业主财产,并且故意毁坏,严重违反了中国法律并且违反了双方签订的《前期物业服务合同》,不但没保障业主财产安全，还故意偷盗业主财产，应该承担违法责任，并且赔偿被告财产损失。三、家利物业要求被告支付逾期缴纳物业费的违约金的诉讼请求,没有法律及事实依据，依法应子以驳回。被告自2018年5月12日正式签收案涉房屋并领取房屋钥匙之后,多次主动同家利物业沟通,要求从2018年5月12日开始缴纳物业费，并且关于《交楼时间和物业费开始收费时间的说明》中明确要求从2018年5月12月开始交纳物业费，取消违约金,但是均石沉大海毫无回应,因为维修严重超期导致晚收楼,进而导致无法缴纳物业费。故被告认为家利物业应该承担无法缴纳物业费的责任,应判决免除由此引发的违约金、律师费。四、案涉房屋存在严重的质量问题，特别是房间地面出现3米左右的裂缝。结构安全性堪忧。五、家利物业未履行双方签订的《前期物业服务合同》及其公开作出的服务承诺和服务细则，不做满意度调查，不进行详细的公示，实际服务内容极其垃圾，故应判决对过高的4元物业费进行适当调整。1、小区卫生差，连基本的日常卫生都没有搞好，楼梯口、消防通道、安全出口长期被杂物堵塞、占用。小区垃圾桶里的垃圾多次一周不倒，夏天也是如此,负一楼、二楼停车场常年不搞卫生,地里积满厚厚的灰尘,生活垃圾和建筑垃圾长期堆放,梯间的垃圾经常不倒。车场车辆长期乱停乱放,物业人员未达到110人的配备标准,管理人员,服务人员素质不整,物业工作人员上班玩手机,保安人员形同虚设,任何外来人员都可以随意进入小区，业主安全没有保障，财产被盗。2、《协议》服务内容包括“尊贵会所服务”,实际上会所2018年1月15日才首次开放,会所游泳池2018年6月才首次开放。3、《协议》第一条第9点约定:家利物业公司每年不少于一次向业主公示物业服务费用收支账目,按《协议》、《承诺书》和法律规定,作为酬金制物业公司,应该从2017年1月开始公示物业费用收支明细,但是物业公司直到2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示。且公示的内容简单。无财务收支明细,不符合要求,严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。4、《协议》服务内容包括“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度满查,征询业主意见,要求满意率95%以上”,对此条款,家利物业公司严重违约：没有每半年进行满意度调查，只是对个别业主进行满意度调查，并且调查表上竟然没有“不满意”的选项,毫无代表性,实际上,多数业主都对家利物业不满意,绝对达不到95%的满意度,交楼后两年多的时间里,家利物业公司多次和业主发生激烈冲突,导致南庄派出所多次出警到小区。2017年2月19日，因不满房屋质量问题、不满家利物业公司要求业主必须先签名再允许验房的做法、不满小区管理等，业主和开发商、物业公司进行了一次公开对话，表达自己的强烈意见。2017年3月12日，因不满开发商和物业公司的所作所为，小区爆发业主大游行。家利物业于2019年7月出具了2019年上半年的满意度调查，仅仅对361户业主进行调查，且经绿岛居委会核实有多份造假行为，如业主填写不满意物业舍弃，业主没有填写物业代填为非常满意等虚假行为。以上事实说明，因家利物业管理存在重大过错，从房屋的质量问题、维修问题、管理问题（屋内家具被盗）、账目不公开等，对处理问题的态度一直是能拖就拖，至今仍未妥善处理义务，造成包括本人在内的业主权益蒙受严重损失，是高额的收费，提供低质的服务，违反《协议》规定，有悖公平原则和诚实信用原则。在物业费问题上，被告的态度不是不交，而是要合理，家利物业的种种问题，作为小区业主，觉得自身利益受到侵害。每月高额物管费照收，有问题不处理，作为业主只能忍气吞声，试问公平正义何在？被告不是被家利物业起诉的第一人，也不会是最后一人。家利物业和涟岸花园广大业主的关系，日趋恶劣，依然有大量业主，用拒交物业费的无奈之举，作为抗议家利物业的方式，家利物业却没有反省过问题出在何处，不思改进服务，只想依仗霸王合同，强硬压制业主。明确签名表达对物业服务非常不满意的有305户业主，在禅城区涟岸花园业主请愿书上签字要求取消天价酬金制，实行五级服务1.35元包干制的业主有546户。全体业主对家利物业的垃圾服务极其不满，报警上访请愿和投诉层出不穷。家利物业公司依仗着，不管怎么样“我告你，违约金你照给，你出我的律师费”的霸王条约，肆无忌惮地滥用国家法律资源，不停起诉各位业主，此种恶意滥用业主律师费、加剧物业与业主矛盾的蛮横作风，此种无制地浪费国家法律资源的行为，理应加以遏制。请求法院查明事实，维护被告的合法权益，维护社会公平公义。补充：对物业费金额本身有异议，应该从2018年5月12日被告实际收楼起算物业费，房屋的面积应按被告房产证为准。诉讼中，原告举证如下：1、涟岸花园前期物业服务协议，证明原被告的物业服务合同情况，对物业费进行了约定。2、收楼入伙进程确认表，证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、交楼通知书和交楼通知书回执，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。4、委托代理合同，证明原告因向被告追诉物业费委托律师情况及收费情况。律师费发票，证明原告支付律师费情况。6、物业交楼通知书、EMS快递单，证明案外人开发商已依约通知被告收楼。7、不动产登记信息查询结果，证明房产面积及被告接收物业并办理完成房产证的情况。诉讼中，被告未举证。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区******佛山涟岸花园一百九十七座，于2018年4月26日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为390.74平方米。2018年5月12日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2018年1月5日开始计收。2017年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：388.1平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年7月12日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，故本院予以支持。关于被告主张实际收楼日起算物业服务费问题。经审查，被告在开发商发出的交楼文件回执上签名确认“已知悉并确认该单元物业服务费从2018年1月5日开始计收”，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，其在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2018年1月5日起计收。被告主张物业服务费应从2018年5月12日起算，理由不成立，本院不予支持。若被告认为案涉房屋存在质量问题需要维修导致其延迟收楼，其不应承担此前的物业服务费，则该费用属于因此造成的损失，被告可另行解决。•关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2018年1月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年6月21日，被告应付违约金为914.32元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告叶健峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2018年1月至2019年6月的物业服务费27901.29元及违约金914.32元（违约金暂计至2019年6月21日，此后以27901.29元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费374元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担125元，被告叶健峰负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十一月十一日书记员  潘有鹏