广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初29197号原告：李苑芳，女，1977年4月20日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘志光，广东天环律师事务所律师。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市东山区文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：广州市合展房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路238号1405房自编之一。法定代表人：揭英强。被告：广州市合盈装修工程有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路238号1406房自编之二。法定代表人：杨运林。被告：曾海珊，女，1966年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。原告李苑芳诉被告广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）、广州市合盈装修工程有限公司（以下简称合盈公司）、曾海珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李苑芳及其委托诉讼代理人刘志光，被告禾城公司的委托诉讼代理人周冬云，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法，被告曾海珊的委托诉讼代理人吴小龙均到庭参加诉讼。被告合展公司、合盈公司经本院合法传唤未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告华鑫公司赔偿两倍定金40000元；2、判决本案其余五被告承担赔偿二倍定金的连带责任。事实和理由：2018年8月15日，原告与被告华鑫公司签订了仁康里住宅认购书并支付20000元定金，当时被告华鑫公司向原告出具了被告禾城公司、丰盛昌公司的确认书以证明出售该物业的合法性。但直至8月23日广州市住房和城乡建设委员会在房屋销售现场分别对被告禾城公司、丰盛昌公司、华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，责令上述被告停止违法行为。原告即向被告华鑫公司要求退款，当时被告华鑫公司也予以同意，并在8月26日作出同意退款的《通知》，但迟迟不肯履行退款义务。原告认为被告的行为已违反了《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，侵犯了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告禾城公司辩称：一、我方不是本案适格被告，本案案由为房屋买卖合同纠纷，我方没有参与签订合同，不是合同中的任何一方当事人，根据合同相对性原则，原告只能向合同中的对方当事人主张权利，而无权依据该合同向我方主张权利。二、本案所涉的房屋买卖合同及认购书均为非法无效的合同，因为违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效。三、我方在本案中没有过错，理由如下：1、我方并非如原告所称确认丰盛昌公司已取得涉案房屋的产权，我方向丰盛昌公司出具的确认书仅系双方在履行合同中相互之间作出的确认，该行为不针对第三方、不对第三方发生任何效力，并未损害原告的合法权益；2、我方发现丰盛昌公司、华鑫公司的违法销售行为后，向各行政管理部门提出了举报、投诉，并在涉案小区张贴通告，对购房者进行提示；3、原告在购买房屋时，没有尽到合理的审慎义务，明知出卖方未取得涉案房屋产权，在我方发出通告后，仍未进行相关的查证就轻易签订房屋买卖合同，应当自行承担相应的责任；4、我方未参与本案所涉的签订合同、收取款项等任何销售环节。综上，原告要求禾城公司承担连带清偿责任的诉请没有事实及法律依据，应予以驳回。被告丰盛昌公司辩称：一、我方并非涉案房屋的共同出卖人或委托出卖人。1、涉案房屋所在楼盘由禾城公司开发，后整体转让给我方，我方再将其整体转让给华鑫公司，在华鑫公司整体取得涉案楼盘的处分权之后，其已是唯一的处分权人，而我方则没有销售涉案房屋的权利基础；2、原告与华鑫公司签订的《认购书》已完全具备正式合同的所有基本条款，可视为正式的合同，该《认购书》上的出售方仅为华鑫公司，购房定金由华鑫公司单方收取，故我方不是共同出卖人；3、我方出具的《确认书》仅对涉案楼盘已整体转让给华鑫公司的事实加以确认，并无任何虚构或隐瞒之处，也没有委托华鑫公司代理销售的意思表示。二、我方与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告是与华鑫公司签订《认购书》并向其支付购房定金的，双方之间的房屋买卖协议仅对原告与华鑫公司有约束力。我方并非该协议的一方当事人，未参与涉案房屋的买卖过程，未与原告有过任何的接触，也未收取过相关款项，更未向买受人承诺还款，原告要求我方承担连带责任，缺乏事实及法律依据。三、涉案房屋在回迁房范围之外，产权清晰，且可通过仲裁或司法途径办理产权证书，此前涉案楼盘已有多套房屋通过此种途径办理产权证书。我方并无任何欺诈、隐瞒和串通行为，也忠实履行了与华鑫公司项目转让中的全部义务，不应承担连带责任，故原告要求我方承担连带责任的诉请，无事实及法律依据，依法应予驳回。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为被告禾城公司，现产权人未能追认其司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《【仁康里住宅】认购书》为无效合同，不适用定金罚则。二、原告至今未明确提出解除双方法律关系的意思表示，合同未解除的前提下，其无权就所谓“定金”提出返还的诉讼请求，应依法增加确认解除的诉讼请求。三、涉讼款项的实际收取方为被告合展公司，其应为法律责任的承担主体。四、《【仁康里住宅】认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同主要合同要件，仅为预约合同，不存在适用定金罚则的法律基础。五、（2018）北国仲字第9917号、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础，原告本身未能支付全部定金存在违约行为，更不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。该裁决书显示，被告禾城公司作为产权人可配合办理产权登记，完成涉讼房屋项目的交易行为，且已有通过仲裁方式处理产权登记的先例，禾城公司对于涉讼的《广州市房屋买卖合同》是否追认将会直接影响案件的法律适用与事实查明。六、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。被告合展公司书面辩称：一、其司与原告并未形成任何合同关系，并非本案适格被告，无需向原告承担任何合同责任。根据原告提供的证据，可以证实原告与被告华鑫公司存在房屋买卖合同关系，并向被告华鑫公司支付定金2万元，且该定金全部由被告华鑫公司收取。根据合同相对性，其司无需向原告承担任何关于合同之责。二、两被告之间的合作关系，是其司为被告华鑫公司提供房产销售协助服务，此乃二者间的内部合作关系，与任何第三方无关。三、涉讼房产被暂停交易在目前可见的主要原因是政府部门的政令限制，非由其司引发的原因。综上所述，请法院依法驳回原告对其司的诉讼请求。被告合盈公司无答辩。被告曾海珊辩称：我方并非本案的适格被告，涉案的商品房买卖合同我方并非合同的当事人，另，我方也没有收取相应的购房定金。因此恳请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为被告禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路仁康里42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，被告禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，被告禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，其中AB栋转让面积为5509.7872平方米（共126套），按每平方米27000元计价，CD栋转让面积为1047.1641平方米（共22套），按每平方米32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表），现登记在被告禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与被告合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【仁康里住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路仁康里6号402房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积29.06平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1200000元；本认购书签订当日支付定金200000元等。该协议底部“甲方”处未盖被告华鑫公司印章。被告华鑫公司表示对该协议内容予以认可。2018年8月15日，被告华鑫公司向原告出具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市文德路仁康里6号A栋402房的定金20000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司及丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为被告华鑫公司及丰盛昌公司销售广州市越秀区文德路仁康里6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令被告华鑫公司及丰盛昌公司立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【仁康里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。另查明：2018年9月8日，被告曾海珊向被告华鑫公司出具《承诺函》，内容为：本人系华鑫公司仁康里项目的负责人。由于华鑫公司法定代表人郑贤兰仅是挂名，从未参与公司的经营活动，而且，仁康里项目一直由本人负责主导进行。因此，对于因仁康里项目而造成华鑫公司遭受损失一事，本人愿意承担相关责任。并承诺如下：1、因运营仁康里项目而造成华鑫公司的损失，本人愿意按80%的比例向华鑫公司承担赔偿责任；2、将积极处理因运营仁康里项目而产生的相关纠纷，并及时向华鑫公司汇报相关纠纷的处理情况。本院认为，原告与被告华鑫公司签订《【仁康里住宅】认购书》后，相关行政管理部门向被告华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。因此，原告与被告华鑫公司之间的房屋买卖合同关系业已解除。原告要求被告华鑫公司退还定金20000元的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告在签订上述《【仁康里住宅】认购书》前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但被告华鑫公司仍应向原告支付该款项占用期间利息。因被告禾城公司、丰盛昌公司、合展公司、合盈公司、曾海珊均不是上述《【仁康里住宅】认购书》的合同当事人，其均与原告无直接的法律关系，故原告要求该五被告承担连带责任，本院不予支持。至于被告华鑫公司提出相关款项应由被告合展公司予以返还的抗辩，因原告持有的收款收据上盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与被告合展公司之间为委托关系，而原告与被告合展公司并未产生直接的法律关系，故被告华鑫公司该抗辩，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李苑芳返还购房定金20000元并计付利息（以20000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，从2018年8月15日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告李苑芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  徐 娟人民陪审员  李艳忠人民陪审员  严雪颜二〇一九年十一月八日书 记 员  韩俊彦