广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15997号原告：佛山华强商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场一至四层裙楼F4-88，统一社会信用代码91440604345402830A。法定代表人：李曙成。委托诉讼代理人：彭勇、梁颖欣，均系广东都汇律师事务所律师。被告：柏露，女，1995年9月3日出生，汉族，身份证住址住重庆市合川区，现住广东省佛山市禅城区，原告佛山华强商业管理有限公司诉被告柏露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通诉讼程序于2019年10月22日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人彭勇及被告柏露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还租赁商铺，并向原告支付拖欠的各项费用合计22484.57元及逾期利息43.47元（以22484.57元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月21日起至实际偿付之日止，暂计至2019年6月5日），合计22528.04元；二、被告承担原告支出的律师代理费4000元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月15日，原告佛山华强商业管理有限公司（甲方）与被告柏露（乙方）签订《商铺租赁合同》、《综合服务协议》，约定：1、被告向原告承租位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场二层裙楼F2-8号商铺及其设施设备，用于被告品牌“漫拾光”的经营；2、租赁期限共计36个月，自2018年9月20日起至2021年9月19日止；3、租金按3523.50元/月计算，综合服务费按3171.15元/月计算，均按月度支付，另原告同意2019年1月1日至2019年9月30日租金标准优惠至2349元/月，但因被告原因提前解除合同的，被告需7日内补交租金优惠部分；4、被告自进场之日起承担并支付租赁商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费；5、由被告向原告支付租赁保证金7399.35元、综合服务保证金6342.30元、水电保证金5000元，质量保证金3000元，四项保证金合计21741.65元；6、合同因被告违约而提前解除的或被告擅自提前解除合同的，原告及综合服务公司有权没收该合同项下之全部保证金，被告应当向甲方及综合服务公司赔偿相当于最后ー个租约年两个月的租金和两个月综合服务费的违约金，并承担其违约行为相应的违约责任，包括逾期进场能工违约金、延迟履行违约金等。合同签订后，双方均开始按约履行合同义务，但自2019年5月起，被告开始拖欠租金及综合服务费。5月4日，原告向被告派发催缴函，5月9日，未经原告许可且未结清相关费用的情况下，被告擅自开始撤离设备货品及私自闭店，并拒绝办理撤场及结算手续。基于被告的单方违约行为，原告营运部多次通过电话、微信与被告沟通，并于5月16日向被告发出《解除合同通知书》，要求：1、解除合同；2、没收被告缴纳的各项保证金合计21741.65元；3、依约计付违约金，并针对所有损失进行求偿；4、催告被告于2019年5月20日之前缴清所有费用、违约金合计22484.57元，并办理撤场手续。但截至起诉之日，被告仍拒绝缴纳拖欠的上述费用及违约金，拒绝办理撤场手续。原告认为，被告拖欠费用、擅自提前撤场闭店等行为违反合同法相关规定，严重损害原告的合法权益。因此，原告特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告全部诉讼请求。被告辩称：一、被告与原告商谈租赁商铺事宜时，原告没有提及先交押金承租商铺后十三天才签订合同，签订合同过程中也没有相关工作人员提及注意事项以及合同内容。二、原于在2018年8月2日向我收取5000元定金；于2018年8月4日向被告收取第二笔押金28948元；于2018年8月8日装修期间收取3000元装修质量保证金的时候也没有提及合同内容。三、原告于2018年8月15日才向被告提供《商铺综合服务协议书》、《商铺租赁合同》，我直到撤场时才知道之前签订的是合同，被告认为原告必须在合同里面写清楚是被告缴纳了36984.11元并按捺手印签名确认。四、原告作为大型的上市公司，有义务、有责任在被告缴纳押金、签署合同时告知被告相关费用和注意事项。原告提前收取相关费用时并没有将合同给予被告签署以及没有告知相关注意事项，导致被告公司经营不善，在没有经济能力支付相关费用的情况下还要支付合同中所谓的罚金，如果在交钱同时签署合同，告知被告相关情况，被告会先考虑自身能力再经营。五、原告要求被告承担律师费用，是原告自身聘请律师支出的费用，被告不予认可。六、被告认为诉讼费应当由原、被告双方承担。七、《商铺综合服务协议书》、《商铺租赁合同》中第五条保证金，是在被告签订合同当日向原告缴纳服务水电保证金，而不是先缴费再签署合同。八、《商铺综合服务协议书》、《商铺租赁合同》中约定原告需要在被告缴纳租金以及保证金后开具发票给被告，但是被告从开店到撤场至今没有收到过原告开具的发票。原告在诉讼中举证如下：1、首次登记确权清单，证明佛山华强广场投资建设有限公司就佛山市禅城区高基街209号首至四层土地及房屋的首次登记申请已办理完毕，该公司对此房屋拥有所有权。《房屋租赁合同》，证明原告与佛山华强广场投资建设有限公司签订租赁合同，承租佛山市禅城区高基街209号一至四层裙楼，作为商业使用，原告对该房屋拥有占有、使用、收益等合法权利。《商铺租赁合同》、《综合服务协议》，证明原告与被告签订《商铺租赁合同》与《综合服务协议》，并就租赁物、租赁期限、租金和综合服务费计算、保证金数额、违约责任等租赁事宜做出了明确约定。漫拾光闭店图（2019年5月9日拍摄），证明被告在租赁合同尚未到期，未经原告同意和办理撤场结算手续的情况下，即提前闭店撤场，被告单方违约。《解除合同通知书》，证明原告基于被告的违约行为，已依约发出解除合同通知，并向被告主张相关合法权利。《商铺退租结算表》，证明被告拖欠原告各项费用的具体数额。商铺用电、用水确认表，证明被告应承担的水电费用具体数额。广东增值税专用发票、财务公司代理付款账单，证明原告因追索被告拖欠的费用，支出律师代理费4000元。营业执照，证明被告柏露租赁案涉商铺进行餐饮服务经营，店铺名称为“佛山市禅城区柏露烘焙店”。诉讼中，被告向本院提交以下证据：1、转账截图、微信聊天记录截图、解除合同通知书，证明被告缴纳费用的时候没有签订合同，合同是后来才签订的，被告不清楚合同内容。2、商铺租赁合同、综合服务协议，证明被告与原告的关系。原告的证据中除了证据5、证据8，被告对其余证据证据真实性均无异议，本院予以确认，作为认定事实的依据；对于证据5，被告否认收到，本院不予认可；对于原告的证据8的真实性本院予以确认，证明内容下文再予以论述。对于被告提交的证据，原告对其真实性均无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人佛山华强广场投资建设有限公司（甲方）与原告佛山华强商业管理有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场一至四层裙楼的房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期限为15年，自2016年9月10日起至2031年9月9日止。2018年8月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，主要内容为：商铺位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场二层裙楼F2-8，商铺套内建筑面积70.47平方米。商务条款1.租赁期限36月，自2018年9月20日至2021年9月19日，不含装修期。……5.租金5.1.1租金标准：50元/平方米/月，租金3523.50元，第3个租约年起每年租金标准在上年基础上递增5%。5.1.2为扶持乙方经营，在乙方完全履行本合同的前提下，甲方同意2019年1月1日至2019年9月30日给予乙方租金优惠，租金标准由3523.50元/月优惠至2349元/月。5.1.3双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方租金优惠的前提。5.1.4如乙方未经甲方同意无故拖欠租金、综合服务费等费用，则甲方有权取消所有承诺乙方的租金优惠，恢复优惠前租金标准计算租金。乙方应在取消租金优惠之日起7日内，按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。5.1.5如因乙方原因导致本合同提前解除（包括乙方在租赁期间提前撤场等违约情形导致本合同解除的），则乙方应在本合同解除后7日内按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。……6.租金支付方式按月度支付。合同签订之日，乙方应支付第一月度租金，以后每个月度的租金应于上一月度的20日之前向甲方一次性足额缴纳……8.保证金租赁保证金7399.35元；质量保证金3000元。……通用条款第五条保证金5.1乙方在签订本合同当日，应向甲方交纳租赁保证金，向综合服务公司交纳综合服务保证金、水电保证金、甲方及综合服务公司开具收据，上述保证金不作为预付的应交费用，仅作为乙方全面履行本合同约定义务的保证。该保证金由甲方及综合服务公司保管直至租约期满，若乙方在承租期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，甲方及综合服务公司有权在此保证金内进行抵扣。……5.2乙方在签订本合同当日，应向甲方交纳质量保证金，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。……第八条公共事业费及其他相关费用的承担8.1自进场日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费。……第二十条违约责任20.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、综合服务公司足额支付租赁保证金、综合服务费保证金、水电保证金以及首期租金、综合服务费、则自乙方逾期支付第五日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、综合服务费应付金额的违约金。20.4乙方迟延交纳租金、综合服务费以及其他应付费用的，每迟延一日，须向甲方或者综合服务公司支付延迟付款额5‰的违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任……20.9本合同因乙方违约而提前解除的或乙方擅自提前解除本合同的，甲方及综合服务公司有权没收本合同项下之全部保证金，乙方应当向甲方及综合服务公司赔偿相当于最后一个租约年两个月的租金和两个月的综合服务费的违约金。……第二十二条该商铺的交还和交还期22.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因解除后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方。该等期限为本合同项下该商铺之交还期。……22.3因乙方违约导致本合同提前解除的，交还期内，乙方应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时综合服务费标准向综合服务公司支付综合服务费，并承担各项公用事业费。……22.6如乙方在租赁期届满之日、本合同提前解除之日起7日后乙方未向甲方交还商铺的，或者乙方未付清应交款项，甲方欲自行收回商铺的，则甲方有权要求乙方按第22.5条约定承担违约责任外还有权选择在公证人员、律师、第三方在场（任选一方）见证的前提下开启该商铺的门锁并更换门锁，将屋内的物件搬出该商铺并制作物品清单，将该商铺腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失不负任何责任。对于乙方遗留在该商铺内的物件，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（如有）用于偿还乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本条规定事由所发生的及将发生的损失。……22.8如乙方未办理交还手续而撤离该商铺，甲方对乙方撤离后该商铺进行清理，整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应按合同解除时该商铺租金标准承担占用费，以弥补甲方此期间租金损失……。同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《综合服务协议》，约定租约年的综合服务费45元/平方米/月，月综合服务费3171.15元。乙方在签订该协议当日，应当向甲方交纳综合服务保证金、水电保证金，上述保证金不作为预付的应交费用，仅作为乙方全面履行本协议约定义务的保证。若乙方在综合服务期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，甲方有权在此保证金内进行抵扣。本协议因乙方违约而提前解除的，甲方有权没收本协议项下之保证金，乙方应当向甲方赔偿相当于最后一个租约年两个月综合服务费的违约金。庭审中，原告明确：要求被告补交优惠期租金差额4698元，两个月租金和管理费违约金13389.30元，2019年3月至5月9日水电费2453.66元，2019年5月1日至5月9日租金和综合服务费1943.61元，上述费用的逾期利息43.47元。同时原告陈述：被告在签订合同时支付了租赁保证金7399.35元，综合服务保证金6342.30元，质量保证金3000元，水电押金5000元，在被告违约的情况下，我方有权没收保证金和押金，故在诉状中没有再作为一项单独的诉讼请求提出；2019年5月9日，被告经营的店铺关闭，但是没有清空，2019年5月20日我方才将店铺的物品另行存放。被告陈述：我2019年3月份的时候就跟公司提出过撤场，2019年5月份撤场的时候，原告不允许我搬东西；确认2019年1月至4月期间，每月租金优惠1000多元，共4698元，但已经优惠了就无需补交；我不认可我是单方解除合同，我曾经向原告申请过撤场，但原告不同意，还要我补交2万多元，我认为已经给了2万多元的保证金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。关于涉案合同的解除。据前查明事实，被告未与原告协商一致的情况下，于2019年5月9日搬离租赁场地，原告于2019年5月20日清空被告物品收回商铺，双方的租赁合同已经实际解除。由于原告已实际收回商铺，故原告诉请被告返还商铺的请求本院不再处理。关于原告诉请的各项费用。第一，优惠期租金差额4698元。被告对原告减免租金4698元没有异议，但认为不应当补交，对此本院认为，合同明确约定如果因为被告的原因提前解除合同，被告应当按照原合同标准补交租金优惠部分，而涉案租赁合同从2018年8月履行至2019年5月，被告提前解除合同构成违约，故应当补交优惠租金4698元。第二，两个月租金和管理费违约金13389.30元。涉案房屋租赁合同约定，如因被告违约而提前解除合同，被告应当赔偿相当于最后一个租约年两个月的租金和综合服务费作为违约金。据前述，被告提前解除已经构成违约，应当承当相应的违约责任。但，原告在本案中主张已经实际没收了被告缴纳的保证金合计21741.65元（租赁保证金7399.35元、综合服务保证金6342.30元、质量保证金3000元、水电押金5000元），足以弥补因被告提前解除合同给原告造成的损失，故本院对原告主张的相当于两个月租金和管理费金额的违约金不再予以支持。第三，关于2019年5月1日至5月9日的租金、综合管理费合计1943.61元、水电费2453.66元，被告对金额无异议且未支付，故本院予以支持。第四，原告主张上述费用的利息。由于双方对解除合同及违约责任有分歧，被告所应支付的优惠期租金、违约金自本院判决后才确定，故原告主张从2019年5月21日起计算利息，本院不予支持。第五，关于原告主张4000元律师费。涉案租赁合同及补充协议亦未明确约定律师费承担方式，该费用亦非原告必要支出及必然损失，据此，原告上述诉请无事实及法律依据，本院不予支持。被告抗辩其签订《商铺租赁合同》时不知悉合同内容，被告具有完全民事行为能力，此抗辩理由不成立。至于先支付保证金再签订合同并不违反法律规定，被告不能据此认为合同内容违法。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告柏露于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山华强商业管理有限公司补交优惠期租金4698元；二、被告柏露于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山华强商业管理有限公司支付2019年5月1日至5月9日的租金和综合管理费1943.61元、水电费2453.66元；三、驳回原告佛山华强商业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费464元，由原告佛山华强商业管理有限公司负担300元，被告柏露负担164元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  李杏珍人民陪审员  李杏芳二〇一九年十一月十八日书 记 员  原洁萍