四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0623民初2679号 原告（反诉被告）：刘强，男，1989年9月6日出生，汉族，农民，住中江县。 委托诉讼代理人：周天宇，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天双，北京市惠城（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川蓝图实业有限公司，住所地成都市青羊区蜀金路1号2栋6层601号。统一社会信用代码：915100007978779686。 法定代表人：邓凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘立果，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 原告刘强与被告四川蓝图实业有限公司（以下简称蓝图公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，被告蓝图公司于2019年9月30日提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘强的委托诉讼代理人周天宇、李天双，被告（反诉原告）蓝图公司的委托诉讼代理人刘立果、胡勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告办理不动产登记证书；2.判令被告支付逾期交房、逾期办理房屋初始登记的违约金41648.88元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告向原告交付不动产登记证书。 事实和理由：原告于2013年9月9日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的商品房一套，房号为1栋2单元5-2号，房屋面积为115.63平方米，房屋约定总价款为321117.00元。被告应于2014年9月30日前交付房屋，于2015年9月30日前办理案涉房屋楼栋初始登记，但被告于2015年3月25日交付案涉房屋，于2018年10月25日才办理楼栋权属初始登记，且至今未为原告办理不动产登记证书。 被告蓝图公司辩称，原告陈述的签订商品房买卖合同的时间、约定的房屋面积、房屋价款、交付房屋时间、办理初始登记的时间均属实。案涉房屋的权属证书已经办理完毕。蓝图公司已于2015年3月25日交付了案涉房屋，原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。蓝图公司未按时办理初始登记的主要原因系政府未按时交付开发地块，基础设施不完善、规划道路调整所致，且逾期办理初始登记未给原告造成直接经济损失，原告主张的逾期办理初始登记的违约金明显过高，应予以调整。 反诉原告蓝图公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付房屋建筑面积补差款40434.72元；2.本案本诉及反诉费用由反诉被告承担。 事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房面积差异的处理方式为：根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补。案涉房屋预测建筑面积为115.63㎡，单价为2777.11元/㎡，中江县自然资源局颁发的《不动产权证书》载明该房屋建筑面积为130.19㎡（实测面积），面积误差14.56㎡。根据《商品房买卖合同》约定，反诉被告应向反诉原告支付面积误差部分房屋价款40434.72元（14.56㎡×2777.11元/㎡）。反诉被告拒绝支付面积误差部分房屋价款，构成违约。 反诉被告刘强辩称，根据合同约定，房屋交付时，出卖方应向买受方公示其委托的有资质的测绘机构出具的面积实测技术报告书，并向买受人提供商品房面积实测数据。反诉原告蓝图公司没有提供、公示房屋实测面积数据，不能要求买受人按多退少补的方式处理。反诉原告的销售人员在售房过程中承诺有6-7㎡的赠送面积，面积误差应当扣除开发商承诺赠送给买受人的面积。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，原告刘强（买受人）与被告蓝图公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：刘强购买蓝图公司开发的位于中江县房屋，房屋预测建筑面积为115.63㎡，单价2777.11元/㎡,总价款321117.00元；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付商品房的，逾期在30日之内的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止按日计算向买受人支付已付放款万分之一的违约金，并于实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应向买受人公示其委托的有资质的测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（即实测面积），实测面积与预测面积发生误差的，双方同意根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补；出卖人应在2015年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因出卖人的责任未能在约定期限内取得所在楼栋权属证明的，出卖人按日向买受人支付万分之一违约金；房屋交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 合同签订后，刘强按约定支付了购房款321117.00元，蓝图公司于2015年3月25日取得该房屋所在楼栋权属证明（初始登记），并于2019年8月16日取得该房屋的不动产权证书，不动产权证书的证号为：川（2018）中江县不动产权第0011186号；登记的建筑面积为130.19㎡。 上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、收据、不动产权证书等证据在卷佐证。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方对签订《商品房买卖合同》的事实以及合同约定的内容无争议，对原告刘强主张的实际交付房屋时间，实际取得房屋所在楼栋权属证明（初始登记）时间，被告蓝图公司无异议，均应予以确认。根据当事人双方的诉辩意见，双方争议的焦点是：一、逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间；二、逾期办理房屋所在楼栋权属证明（初始登记）所产生的违约金的计算是否过高；三、面积误差部分房屋价款的确定。 关于争议焦点一。逾期交房违约金系基于未按合同约定的期限交付房屋的违约行为而产生，双方约定出卖人逾期交房时“买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，且该违约金应于“实际交付之日起60日内”支付。案涉房屋于2015年3月25日实际交付，超过了合同约定的交付时间，出卖人蓝图公司应于该实际交付日起60日内2015年5月24日向刘强支付逾期交房违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”刘强在2015年5月24日即知道其权利被侵害，现才提起诉讼主张该违约金，已经超过民法通则规定的2年诉讼时效期间。对刘强的该部分请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定，蓝图公司应在2015年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即初始登记，逾期应按日支付万分之一违约金。蓝图公司于2018年10月25日实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。蓝图公司以行政主管部门存在过错为由要求调整逾期办理初始登记违约金于法无据，对刘强主张逾期办理初始登记违约金的诉讼请求应予支持。依合同约定，该违约金应以已付房款321117.00元为基数，自应当取得初始登记期限届满之次日即2015年10月1日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。 关于争议焦点三。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。……”本案中，双方在《商品房买卖合同》面积差异处理条款中约定“根据该房屋所有权登记面积为准，多退少补”。故蓝图公司请求刘强按约定补足面积误差部分房屋价款符合合同约定及法律规定。刘强认为蓝图公司未按约定在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据，不应按多退少补原则处理。本院认为，蓝图公司未在交付房屋时提供、公示房屋实测面积数据虽系违约行为，但双方并未对该违约行为约定责任承担方式，不能据此否定双方按所有权登记面积为准进行面积差异处理的约定。且刘强在蓝图公司未公示实测面积的情况下接收了案涉房屋，实际取得了超出合同约定部分房屋面积所产生的利益。故对刘强的该辩解意见，本院不予采纳。刘强还辩称，计算面积误差部分应扣除蓝图公司承诺的赠送面积6-7㎡。刘强据以主张该事实而提供的证据为买受人之一的唐某某持有的一份清单。但该清单内容更接近于销售人员为买受人计算所购房屋价款明细，其本身没有合同双方签字确认，不能确认为蓝图公司对唐某某赠送房屋面积的承诺，更不能据此推定为对全部买受人的承诺。故对刘强的该抗辩主张，本院不予采纳。刘强应向蓝图公司支付面积误差款40434.72.00元[（130.19㎡－115.63㎡）×2777.11元/㎡]。 综上，蓝图公司已实际为刘强办理了案涉房屋的不动产权证书，刘强变更诉讼请求要求蓝图公司付不动产权证书，不违反法律规定。刘强请求蓝图公司按约定支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，蓝图公司请求刘强支付面积误差部分房屋价款的反诉请求，符合合同约定及法律规定，均应予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）刘强交付坐落于中江县不动产权第0011186号《不动产权证书》。 二、被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）刘强支付逾期办理初始登记的违约金。 违约金的计算方法为：以321117.00元为基数，从2015年10月1日起至2018年10月25日止，按日万分之一为标准进行计算。 三、原告（反诉被告）刘强于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司支付房屋面积补差款40434.72元。 四、驳回原告（反诉被告）刘强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费421.00元，由被告（反诉原告）四川蓝图实业有限公司承担；反诉受理费405.00元，由原告（反诉被告）刘强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  赖文 二〇一九年十一月六日 书记员  朱芳