浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2439号上诉人（原审被告）：朱桂娜，女，汉族，1941年4月29日出生，住桐乡市。委托诉讼代理人：沈旭栋，浙江瑞坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡小红（曾用名蔡晓红），女，汉族，1977年9月15日出生，住桐乡市。委托诉讼代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱建青，男，汉族，1966年10月19日出生，住桐乡市。委托诉讼代理人：吴佳东，浙江禾杭律师事务所律师。上诉人朱桂娜因与被上诉人蔡小红、钱建青房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱桂娜上诉请求：撤销原判，改判驳回蔡小红一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清。朱桂娜已经明确提出对涉案房屋交易不知情。钱建青是在无权代理的情况下出售房屋。一审在蔡小红未提交证据证明存在表见代理的情况下，仅依据朱桂娜在交易后十多年未提出异议，且朱桂娜仍住在涉案房屋所在楼梯其他住宅内认定朱桂娜对钱建青出售房屋的行为构成表见代理，明显错误。朱桂娜对房屋买卖不知情，且房屋一直处于空置状态，朱桂娜无法知晓房屋已经被出卖。另外，钱建青系以自己的名义出售房屋，是无权处分行为，而非表见代理行为。蔡小红明知涉案房屋非钱建青所有，仍然与之交易，不是善意第三人。蔡小红答辩认为朱桂娜对房屋转让知情。房屋转让时朱桂娜与钱建青一起居住，蔡小红查看房屋时朱桂娜在场，房屋出售后朱桂娜搬离了涉案房屋。房屋交付后朱桂娜住在同一单位的二楼之内，每天都能见到蔡小红，但朱桂娜在十多年里都未提出异议，见面也与蔡小红打招呼。尽管转让时房屋产权登记人为钱建青父亲，但起诉时钱建青具有产权份额。从身份关系来看，钱建青代理其年迈父母出售房屋并不违法。蔡小红属于善意的、无过错的一方，其支付了合理的市场对价。朱桂娜不配合过户是不诚信的行为。钱建青述称同意朱桂娜的上诉意见。钱建青从未与蔡小红说过将房屋出售给蔡小红。蔡小红除了支付定金外其他款项没有支付，也未要求钱建青协助过户。另外在协商时蔡小红知道房屋登记在钱建青父亲名下，蔡小红未尽到合理审查义务。收据显示收取的4万元是定金而非购房款，在蔡小红未支付剩余房款的情况下，蔡小红未能与共同产权人达成房屋买卖的意思表示。另外，如果认定合同有效，也不应继续履行，蔡小红仅支付了定金，其仅享有债权请求权。朱桂娜享有的是物权请求权，应优先予以保护。蔡小红一审诉讼请求：钱建青、朱桂娜协助蔡小红将钱建青、朱桂娜名下座落于桐乡市洲泉镇中市街1幢303室住宅的不动产权过户至蔡小红名下，过户所需缴纳的税收和其他费用由钱建青、朱桂娜承担。一审法院经审理认定：2004年10月18日，经人介绍，蔡小红与钱建青达成口头房屋买卖合同，钱建青将其父亲钱子泉名下座落于桐乡市杨介角）的1幢303室住宅（建筑面积77.42平方米），以93800元价格卖给蔡小红。当日，钱建青出具收据1份，载明上述房屋买卖意向，并约定：房屋过户费用及办理手续的一切费用均由钱建青支付；交房日期为2004年11月17日止；先付定金4万元，余款53800元在交房之日付清。2004年11月钱建青、朱桂娜搬离涉案房屋，将涉案房屋及房屋所有权证交付给蔡小红，蔡小红则付清余款53800元。嗣后，钱建青将涉案房屋的门牌××年10月22日发证）交给了蔡小红，但双方一直未办理产权过户登记手续。2018年初钱子泉去世后，蔡小红要求钱建青办理产权过户手续未果，钱建青、朱桂娜则以遗产继承的名义将涉案房屋过户登记至其名下，各占50%份额。蔡小红遂起诉。上述事实，有收据、房屋所有权证、不动产权属信息查询记录、水电费缴费凭证、门牌证、证人劳某和沈某证言、各方陈述等证据予以证实。一审法院经审理认为，钱建青与蔡小红达成口头房屋买卖合同，且双方实际履行了合同的主要义务（交付房屋、支付价款）。鉴于钱建青系原登记产权人钱子泉之子，不管涉案房屋的实际产权所有人是钱子泉一人还是钱子泉和朱桂娜夫妻两人，在交易当时还是交易之后的十多年时间里，钱子泉、朱桂娜均未提出异议，且交房以后朱桂娜仍住在涉案房屋所在楼梯的其他住宅内，据此可认定钱建青的行为系表见代理。该口头房屋买卖合同成立、有效，双方均应诚实守信全面履行合同义务。涉案房屋卖给蔡小红后，朱桂娜搬出涉案房屋，仍居住在涉案房屋所在楼梯的其他住宅内，从未提出异议，说明朱桂娜默示认可钱建青的表见代理行为，朱桂娜辩称“其没有与蔡小红签订房屋买卖合同，钱建青无权处分朱桂娜与钱子泉的共同财产”的主张不能成立，不予采信。虽然蔡小红未提供53800元的收条，但鉴于钱建青出具收据时明确余款交房时付清、交房后十多年钱建青和钱子泉、朱桂娜未向蔡小红主张购房款未付清的事实，蔡小红提出“交房时现金付清余款53800元，由于疏忽未让钱建青出具收条”的解释符合情理，予以采信，应认定蔡小红已付清全部房款。钱子泉去世后，钱建青、朱桂娜继承了上述涉案房屋，依法应当以继承财产范围为限承担清偿被继承人债务的责任。钱建青作为表见代理人，收取买方购房款，全程参与交易过程，并承诺负担房屋过户费用及办理手续的一切费用，其行为对被代理人有效。故蔡小红要求钱建青、朱桂娜协助办理不动产权证过户登记手续、并承担过户所需缴纳的税收和其他费用的诉讼请求符合法律规定，予以支持。钱建青经传票合法传唤拒不到庭，依法可缺席判决。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、钱建青、朱桂娜应于判决生效之日起十日内协助蔡小红将登记在钱建青、朱桂娜名下座落于桐乡市洲泉镇中市街1幢303室住宅的不动产权过户至蔡小红名下，并承担过户所需的税费和其他费用（费用以实际发生的正规票据结算）。二、钱建青、朱桂娜于判决生效之日起十日内支付蔡小红为实现债权支出的保险服务费500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（已减半收取）、财产保全费520元，合计560元，由钱建青、朱桂娜负担（应在判决生效后十日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户；收款银行：中国农业银行嘉兴市桐乡支行；账号：62×××67，逾期缴纳将移送执行）。二审中,各方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据钱建青出具的收条，蔡小红于2004年10月18日向钱建青购买了涉案房屋。在2004年11月钱建青、朱桂娜搬离涉案房屋，将房屋及房屋所有权证交付给蔡小红。按照朱桂娜的陈述，其搬离后居住在同幢房屋的阁楼之内，而其大儿子居住在同幢同层301室，但房屋出售十多年时间内朱桂娜一直未提出异议。结合一审中两位邻居出庭作证陈述，可以认定朱桂娜知情并同意将房屋出售给蔡小红的事实。朱桂娜认为其不知情，也不认可将房屋出售给蔡小红的上诉理由不能成立。关于蔡小红有无交付剩余房款53800元的争议。虽然蔡小红未提供53800元的收条，但钱建青出具的收据明确余款在交房时付清。付清余款53800元与交付房屋为同时履行，现房屋已交付蔡小红十余年，结合此时间段内钱建青、朱桂娜未向蔡小红主张购房款的事实，应认定蔡小红已付清全部房款，蔡小红有权请求朱桂娜、钱建青将房屋过户至其名下。综上所述，朱桂娜的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱桂娜负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月十一日书记员 陈 诚