贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2730民初1840号 原告（反诉被告）：张汝一，男，1964年4月26日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。 原告（反诉被告）：王红燕，女，1966年9月7日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。 被告（反诉原告）：龙里县杰龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省龙里县洗马镇街上，统一社会信用代码：91522730599374892K。 法定代表人：张玉龙。 委托代理人：刘仕光，贵州黔信律师事务所律师，特别代理。 原告张汝一、王红燕诉被告龙里县杰龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告张汝一、王红燕向本院提出诉请：1、判令被告给原告办理位于龙里县房屋产权证；2、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金共计18953.71元（暂计至2019年8月13日）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告张汝一、王红燕为夫妻关系,于2014年7月8日、2014年9月9日、2014年11月9日、2015年4月19日分别向案外人韦仕勇出借人民币50万元、20万元、30万元、50万元,共计150万元2015年10月,被告与原告达成债权转让合意,将原告对案外人韦仕勇的本金150万元及相应利息的债权转让给被告,作为支付被告位于-9门面的购房款。原被告双方在2015年10月24日签订《洗马镇百乐花园商品房认购协议》,并于2015年12月28日签订《商品房买卖合同》,且经龙里县房地产管理局备案。原告在签订买卖合同当日,将案外人韦仕勇的四张借条原件（共计150万元）交付给了被告,并由原告将债权转让的事实告知了韦仕勇,履行了支付义务按照《商品房买卖合同》的约定,被告应在2016年1月30日前向原告交付上述住房的转移登记文书,为原告办理产权证。然而被告至今仍未履行合同中约定的该义务,根据《商品房买卖合同》的约定逾期90日未交付办理商品房转移登记的有关文书的,自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上所述,原告认为,被告迟延给原告交付办理商品房转移登记有关文书的行为违约事实明显,严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请贵院依法支持原告的诉讼请求。 反诉原告龙里县杰龙房地产开发有限公司向本院提出反诉诉请：1、请求贵院依法驳回本诉原告张汝一、王红燕的本诉诉讼请求；2、请求贵院依法判决解除双方于2015年12月2日签订的《商品房买卖合同》；3、判令反诉被告在本案《商品房买卖合同》解除后协助反诉原告办理注销龙里县商品房预售合同备案登记即相关手续；4、本案全部诉讼费用由二反诉被告承担。 事实与理由：对于本案本诉原告提起本案商品房销售合同纠纷之诉,我公司认为其极其无理,其本案被答人的本诉诉讼请求应当依法予以驳回。本案本诉答辩人作为一家房地产开发公司对于本案所涉的商品房此前的预售以及2019年2月以后的正式销售,一直是按照政府、住建和房管等管理部门的规定进行的。本案本诉被答辩人以本案案外人韦某某的所谓偾权抵偿购房款的问题,由于被答辩人与该案外人以及我公司的法人张玉龙之间没有达成过一致意见,其所谓的用债权抵偿购房款说辞是依法不能成立。也就是说,现本案本诉被答辩人提起的本案诉讼请求显然无理应当依法予以驳回。本案双方签订的《商品房买卖合同》由于反诉被告至今没有交纳购房款已构成根本性违约,即本案双方于2015年12月2日签订的《商品房买卖合同》应当依法予以解除。因为1、本案双方是早在2015年12月2日就以房屋预售的方式己经签订了本案的《商品房买卖合同》,但反诉被告至今没有交纳购房款。其至今不向我公司交納购房款的行为已经构成合同法上的根本性违约,本案双方所签订的房屋买卖合同依法应当予以解除。2、本案反诉被告以本案案外人韦某某的所谓债权用于抵偿购房款的说法,不要说本案中由于本案反诉被告与该案外人韦某某以及我公司的法人张玉龙之间没有达成过一致意见,其所谓的债权抵偿购虏款行为依法不能成立。况且,我公司法人张玉龙与韦某某之间的债权债务关系早已出现颜倒的事实,我公司张总正在寻求另外的法律解决途径。反诉被告在本案《商品房买卖合同》解除后有义务协助反诉原告办理注销龙里县商品房预售合同备案登记及相关手续。1、由于本案双方签订的商品房预售合同,即双方于2015年12月2日签订的《商品房买卖合同》的购房人是反诉被告,因而本案双方签订的《商品房买卖合同》被依法解除后,反诉被告就负有法律上的义务协助反诉原告办理注销龙里县商品房预售合同备案登记及相关手续。综上所述,由于本诉被答辩人无理提起本案诉讼,其本诉诉讼请求依法不能成立,应当依法予以驳回。同时,反诉原告的反诉请求合法有理有据,应当得到全面的支持。为此,恳请贵院依法在驳回本诉原告的诉讼请求的同时依法全面支持反诉原告的全部反诉请求。以维护法律的尊严,维护反诉原告公司的合法权益。 本诉被告龙里县杰龙房地产开发有限公司辩称：本诉原告的诉请毫无依据，本诉原告主张债权抵偿毫无依据，我司不认可。双方早在2012年12月2日签订商品房买卖合同，但本诉原告一直没有交纳购房款，已经构成违约，涉案商品房买卖合同依法应当解除。本诉原告主张债权抵偿，但没有依据证实债权转让依法成立并通知债务人。本案合同义务支付房款，房开交房，但我司至今没有收到原告支付的任何购房款。原告主张的债权转让，龙里县杰龙房地产开发有限公司与法定代表人张玉龙是不同的主体，张玉龙与原告、韦仕勇达成协议，法律后果与被告龙里县杰龙房地产开发有限公司无关。如果原告仍然主张购买房屋，则需要继续支付购房款，否则我司坚持解除合同。具体详见书面代理词。本案涉及备案登记开具的是收据，但是要办证需要开具正规的发票，如果原告主张购买还是要支付购房款开具正规发票后才能办证。 反诉被告张汝一、王红燕辩称：实际上我们三方已经达成一致意见，达成意见后才签订购房合同。我、韦仕勇及张玉龙共同达成了三方口头协议：用债务人韦仕勇欠付我们的本金150万元及利息来抵扣今天涉案的8套住房和三个门面。因为龙里县杰龙房地产开发有限公司也欠韦仕勇钱，张玉龙说他们没有钱只有房子。我们口头达成协议后，签订了购房协议，约定办理房屋产权转移登记相关手术的时间。我们三方当时说好，办理房屋买卖备案，同时我们就把欠条交给被告，备案后我们就交纳了维修基金。备案后被告就把房子和门面交给我们，这8套住房因为我们一直没有住，三个门面因为在被告交付我们之前就出租出去了，所以我们就直接收取租金。因此商品房买卖合同主要义务以及履行完毕了，现在就只差办理房产证。办理房产证我们一直催被告的，他一直推脱说手续不齐，后面催很多次以后他才说这个没有交款。2015年10月份我们是三方达成债权转让协议，债务人韦仕勇也在场，我们也告知了债务人。将案外人韦仕勇所欠我的本金150万元及利息的债权转让给被告，作为支付涉案8套房屋和3个门面的购房款。当时就是协议用债权抵扣涉案八套住宅和三个门面的购房款。原被告于2015年10月24日签订了认购协议，于2015年12月2日签订了商品房买卖合同并于2015年12月28日进行合同备案。合同备案的同时，我们就将韦仕勇出具的4张《借条》原件交付被告，并由原告将债权转让事实告知债务人韦仕勇，履行了支付义务。备案完毕后，原告即交纳了房屋维修基金，同时，被告将涉案8套房屋和3个门面交付给我们使用。并且三个门面已经出租多年。包括我们签订的合同已经协议，那么涉案的11份《商品房买卖合同》已经履行了，张玉龙是法定代表人代表的是公司，是职务行为，不是个人行为。 上述原被告主张的事实有其各自提交的相关证据在案予以佐证。 经审理查明，张汝一与王红燕系夫妻关系。案外人韦仕勇在2014年7月8日至2015年4月19日期间共分四次向王红燕借款150万元，并向王红燕出具《借条》4张。 2015年10月24日，张汝一、王红燕与龙里县杰龙房地产开发有限公司签订了二份《洗马镇百乐花园商品房认购协议》，约定张汝一、王红燕购买龙里县杰龙房地产开发有限公司开发的涉案龙里县洗马镇百乐路百乐小区8套住房和3个门面，住房房号为：3栋3-4-1、3栋3-6-1、3栋2-5-2、3栋3-5-1、3栋2-4-2、3栋3-6-2，2栋3-5-1、2栋3-5-2；门面编号：2栋负1-9、2栋负1-8、2栋负1-7。 2015年12月2日，双方签订本案中位于龙里县房屋（面积91.83㎡）的《商品房买卖合同》，合同第16-17页约定出卖人于2014年1月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，超过90日的，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同载明该套住房总价款为146928元。 该《商品房买卖合同》已在龙里县房地产管理中心办理了预售备案登记，备案登记表注明“付款方式：一次性付款，付款时间：2015年12月2日”，龙里县杰龙房地产开发有限公司作为售房单位在备案登记表中加盖公章确认。 2015年12月28日，龙里县杰龙房地产开发有限公司法定代表人张玉龙向王红燕出具一张《收条》，载明“今收到王红燕交来韦仕勇借条原件共计4份（金额共计壹佰伍拾万元整）”。 2015年12月28日，张汝一向龙里县杰龙房地产开发有限公司交纳了涉案位于龙里县房屋的维修资金1836.60元。 2016年4月1日，张汝一与何军、夏江签订一份《租房合同》，约定张汝一将龙里县洗马镇百乐小区2栋负1-9、2栋负1-8、2栋负1-7等3个门面出租给何军、夏江，租期从2016年4月1日至2017年3月31日，租金1800元/月。 2017年4月1日，张汝一又与何军、夏江、王佳、何云飞签订另一份《租房合同》，继续将龙里县洗马镇百乐小区2栋负1-9、2栋负1-8、2栋负1-7等3个门面出租，租金2400元/月。 本院认为，本案争议焦点是王红燕与案外人韦仕勇、龙里县杰龙房地产开发有限公司法定代表人张玉龙之间是否成立债权转让协议？根据本诉原告提交证据2015年12月28日张玉龙出具给王红燕的一份《收条》和两份门面的《租房合同》，可以看出龙里县杰龙房地产开发有限公司已将三个门面交付王红燕、张汝一占用使用，张玉龙表示收到四张《借条》，按照借贷习惯，债务人在债务清偿完毕时确实应该收回借条，这也符合借贷逻辑。 因而这些事实印证了王红燕与案外人韦仕勇、龙里县杰龙房地产开发有限公司法定代表人张玉龙三方确实达成了债权转让的协议，三方之间的债权让与成立并生效。王红燕代替韦仕勇，成为龙里县杰龙房地产开发有限公司的新债权人，龙里县杰龙房地产开发有限公司向王红燕履行以物抵债（以房产抵债）的清偿责任，对韦仕勇同时发生清偿的效力。 张玉龙作为龙里县杰龙房地产开发有限公司法定代表人，处分该司名下房产的行为代表公司，属于职务行为，对龙里县杰龙房地产开发有限公司产生效力。 因此，王红燕、张汝一依据有效的债权让与履行了《商品房买卖合同》的合同义务即支付房款的责任，并且在预售合同备案登记表中也载明了购房人张汝一、王红燕于2015年12月2日一次性付款，龙里县杰龙房地产开发有限公司也在备案登记表中盖章确认。龙里县杰龙房地产开发有限公司作为合同出卖人至今未交付商品房转移登记相关文件给买受人张汝一、王红燕，构成违约，依法应当承担违约责任。所以，本诉原告王红燕、张汝一的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 针对反诉原告龙里县杰龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》条五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、本诉被告龙里县杰龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起九十日内协助本诉原告张汝一、王红燕办理位于龙里县房屋的不动产权证； 二、本诉被告龙里县杰龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向本诉原告张汝一、王红燕支付欠款逾期办证违约金人民币18953.71元； 三、驳回反诉原告龙里县杰龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案已减半收取的本诉诉讼费137.00元、反诉诉讼费25.00元，共计162.00元，由本诉被告龙里县杰龙房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧子红 二〇一九年十一月十日 法官助理岑娜 书记员岑娜