湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初9035号原告：刘伙南，男，1968年8月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告：曹春香，女，1970年2月13日出生，汉族，住湖南省浏阳市。以上两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：邓永清，江苏东行律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘豪，江苏东行律师事务所实习律师。被告：陈梓奇，男，1954年7月15日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：蒋燕国，女，1963年7月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。以上两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：蒋仲义，湖南金凯华律师事务所律师。被告：苏醒，女，1985年6月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人（特别授权）：苏南柏，男，1963年11月8日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系苏醒父亲。原告刘伙南、曹春香与被告陈梓奇、蒋燕国、苏醒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伙南、曹春香的委托诉讼代理人邓永清、刘豪，被告陈梓奇、蒋燕国的委托诉讼代理人蒋仲义，被告苏醒的委托诉讼代理人苏南柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伙南、曹春香向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈梓奇、蒋燕国继续履行合同，将位于浏阳市房屋交付给原告；2、判令被告陈梓奇、蒋燕国向原告支付违约金204000元并承担律师费45000元、诉讼保全担保保险费2250元；3、判令被告苏醒对被告陈梓奇、蒋燕国对上述第二项诉讼请求中的债务承担连带责任；4、本案受理费、保全费等诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年2月两原告与被告陈梓奇、蒋燕国达成房屋买卖意向并签订书面合同。两原告按照约定履行了自己的付款义务，但被告陈梓奇、蒋燕国在向两原告交付房屋且两原告对房屋进行装修并添置家具入住以后，又趁两原告外出期间，破坏房屋门锁及装修，强行将房屋收回。被告陈梓奇、蒋燕国违反了合同第四条第一项约定的交付义务，根据合同约定，两原告有权要求被告陈梓奇、蒋燕国支付房屋价款30%的违约金，并赔偿对两原告造成的损失。被告苏醒作为保证人应当对上述债务承担连带责任。被告陈梓奇、蒋燕国的主要答辩意见：第一，双方签订房屋买卖合同属实，但两原告未将款项支付给被告陈梓奇、蒋燕国，而是支付给了被告苏醒，被告陈梓奇、蒋燕国并未授权被告苏醒收款，原告向被告苏醒付款的行为对被告陈梓奇、蒋燕国不产生效力，被告陈梓奇、蒋燕国没有收到购房款，也不存在向两原告交房的义务。第二，两原告在诉状中陈述的被告陈梓奇、蒋燕国曾向两原告交付房屋与事实不符，事实上被告陈梓奇、蒋燕国从未向两原告交付钥匙和房屋，只是将钥匙放在房屋所在小区的售楼部方便他人看房，后来是被告苏醒在售楼部拿到钥匙转交给两原告，从来不是被告陈梓奇、蒋燕国自愿交付房屋，故所谓交付房屋不是自愿的，也不是合法的。第三，由于两原告没有支付购房款，被告陈梓奇、蒋燕国没有义务交付房屋，也不存在违约行为，不应当向两原告支付违约金，且合同约定的违约金标准过高。综上，请求法院依法驳回两原告对被告陈梓奇、蒋燕国的诉讼请求。被告苏醒的主要答辩意见：两原告向被告陈梓奇、蒋燕国购买房屋属实，两原告付款属实，是被告陈梓奇、蒋燕国委托被告苏醒卖房，被告苏醒收到购房款后，没有将款项支付给被告陈梓奇、蒋燕国。后来被告苏醒与被告陈梓奇、蒋燕国达成协议，被告苏醒用住房1套、商铺1间及奔驰小汽车1辆折抵购房款，住房的交付及过户手续均未办理，但商铺及奔驰小汽车均由被告陈梓奇、蒋燕国在使用。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年2月11日，原告刘伙南通过银行转账方式向被告苏醒转账18万元，被告苏醒向原告刘伙南出具了收条1张，其内容为：“收条今收到刘伙南购金盛星城8栋201室购房定金壹拾捌万元整（￥18万元整）房屋总价为陆拾捌万元整（68万元整）剩余50万元于公证后付清买卖双方约定按房产证上的办证时间满2年就过户过户所产生的过户费用由卖方负责收款人：苏醒收款日期：2019年2月11号”。2019年2月14日，被告陈梓奇、蒋燕国（卖方、甲方）与两原告（买方、乙方）及被告苏醒（担保方、丙方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：甲方自愿将位于浏阳市兴盛路北侧金盛星城8栋201号房屋出卖给乙方；房屋价款为人民币68万元；经甲乙双方协商，决定以下付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金人民币18万元，剩余房款人民币50万元乙方应在2019年2月19日前支付；甲方在乙方付清购房款之日将该房屋交付乙方使用，甲方同时将该房屋现有的全部权利资料原件交付给乙方（包括但不限于购房发票、商品房买卖合同、湘（2018）浏阳市不动产权第××号不动产权证、物业专项维修资金收据等）；甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第七条“其他约定事项”条款2约定：如守约方通过诉讼主张权利，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费、鉴定费等实现债权的全部费用；条款4约定：丙方对上述争议产生的债务承担连带担保责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告陈梓奇、蒋燕国向两原告出具收条1张，其内容为：“收条今收到刘伙南、曹春香交来金盛星城8栋201室购房款陆拾捌万元整（￥680000.00）以实际银行汇款为准收款人：陈梓奇蒋燕国收款日期2019年2月14日担保人：苏醒”。2019年2月15日，原告刘伙南通过其湖南省农村商业银行账户向被告苏醒的银行账户转账32万元、通过其中国农业银行账户向被告苏醒的银行账户转账18万元。后两原告从被告苏醒处拿到了案涉房屋的2片入户门钥匙并入住房屋。被告苏醒收取了原告刘伙南支付的共计68万元后，未将款项支付给被告陈梓奇、蒋燕国。被告陈梓奇、蒋燕国于2019年5月从两原告处强行将案涉房屋收回，双方因此产生纠纷。为解决纠纷，两原告曾于2019年5月28日向本院提起诉讼，后于2019年8月21日向本院申请撤回起诉，本院于2019年8月22日裁定准许两原告撤回起诉。2019年9月23日，两原告再次向本院提起诉讼。另查明：1、案涉房屋的不动产证号为湘（2018）浏阳市不动产权第××号，登记权利人为被告陈梓奇，登记共有情况为单独所有；被告陈梓奇、蒋燕国处尚持有案涉房屋入户门钥匙2片，房屋现由被告陈梓奇、蒋燕国占有。2、2019年2月14日，原告刘伙南向被告陈梓奇、蒋燕国出具收条1张，其内容为：“收条今收到陈梓奇金盛星城8＃栋201室房产证1本不动产发票一张物业维修基金一张契税缴纳票据1张房款收据1张收物人：刘伙南日期：2019.2.14日”，收条上载明的物品现均在两原告处。两原告称上述物品中的房产证原件系由被告苏醒于2019年2月10日交付给原告刘伙南的，正是由于被告苏醒向原告刘伙南交付了房产证原件，原告刘伙南才会于2019年2月11日向被告苏醒支付18万元。被告陈梓奇、蒋燕国对两原告的上述陈述不予认可，两原告亦未提交充分有效证据予以证实。3、案涉《房屋买卖合同》系在湖南琼武律师事务所见证下签订的，经两原告申请，本院于2019年10月24日对参与见证的律师于孟标做了1份调查笔录，在调查笔录中于孟标陈述签订合同时两原告称已付款18万元并出示了由被告苏醒出具的收款18万元的收条，在于孟标提出收条为何由被告苏醒出具的疑问时，被告蒋燕国称是“一样的一样的”；于孟标陈述合同中约定的“乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金人民币18万元”实际是已经支付了18万元；但关于剩余购房款50万元支付给谁，于孟标表示在见证过程中各方均未提及，只提到了第二天支付；于孟标陈述在签完合同大家一起离开时其还交代被告陈梓奇、蒋燕国今天收到了18万元就可以将房屋权属证书的原件交给两原告，待第二天余款50万元付清后就可以交付房屋钥匙。同日，本院即将该调查笔录的内容告知两原告的委托诉讼代理人刘豪。4、本院依职权自于孟标律师处调取了对案涉《房屋买卖合同》进行见证的见证笔录，见证笔录记载的被告陈梓奇介绍的基本情况为：现我将房屋转让给刘伙南夫妇，价格是68万元，先行支付2万元定金，剩余房款在拿到见证书时一次性支付，交清房款后交房给买方，两原告均答是；在于孟标询问被告苏醒是为哪方提供担保时，被告苏醒回答为双方提供担保。5、两原告提交了《协议书》复印件1份，内容为：“今欠到蒋燕国人民币柒拾万元整（￥70万元整）现因资金周转不灵经双方协商现将本人陶然溪5栋二单元404室房屋与本人名下奔驰220（牌号湘Ａ×××××）作为抵押资金的总价以出售价为准（价钱暂定）证明：此次协议作为处理金盛星城8栋201室房产纠纷协议人：苏醒协议人：蒋燕国签于2019年4月29晚”，被告陈梓奇、蒋燕国以该协议书不是原件为由拒绝质证，被告苏醒称其持有该协议书原件，但未在本院指定的期限内向本院提交。6、两原告提交了合同签订日期为2019年5月3日、卖方为苏醒、买方为陈梓奇的《二手房买卖合同》复印件1份，约定卖方所售房屋坐落为工业园中华药膳养生城5栋404室，被告苏醒称签订该合同属实，但房屋的交付及过户手续均未办理。7、为证明奔驰牌小汽车是被告苏醒抵债给被告陈梓奇、蒋燕国女儿，与本案款项无关，被告陈梓奇、蒋燕国在本院指定的期限内向本院补充提交了其女儿陈金发与被告苏醒签订的《合伙合同》1份、《合同解除协议》1份、《抵债协议》2份、《提前结清通知书》及银行流水等证据，其中《合同解除协议》载明乙方（陈金发）付给甲方（苏醒）115万元整由甲方全部退还给乙方，其中2019年6月22日签订的1份《抵债协议》载明甲方（苏醒）将湘Ａ×××××白色奔驰车转给乙方（陈金发）抵债，车辆贷款由乙方代甲方还清，同时被告陈梓奇、蒋燕国提交了苏醒签字确认的《提前结清通知书》，载明苏醒应于2019年6月27日前还款156489.72元；2019年6月27日，陈金发向被告苏醒转账汇款156489.72元。被告苏醒经本院传票传唤，无正当理由未到庭对上述证据进行质证。8、为进行本案诉讼，两原告（甲方）于2019年5月15日与江苏东行律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，载明甲方因与陈梓奇、蒋燕国、苏醒合同纠纷一案，委托乙方通过包括但不限于诉讼、谈判、和解等合理方法代理本案，代理费用为人民币45000元。2019年6月21日，江苏东行律师事务所向两原告开具了价税合计金额为45000元的增值税普通发票1张。江苏东行律师事务所指派律师邓永清、实习律师刘豪参加了本案庭审。9、本案审理过程中，两原告向本院申请了财产保全，并因购买诉讼财产保全责任保险支付了保险费2250元。诉讼过程中，两原告称其是因想购房来到金盛星城售楼部后认识被告苏醒的，在2019年2月14日签订《房屋买卖合同》前，其没有与被告陈梓奇、蒋燕国联系过，因被告苏醒持有案涉房屋的房产证及钥匙，其认为被告陈梓奇、蒋燕国是全权委托被告苏醒出售案涉房屋；被告陈梓奇、蒋燕国称案涉房屋是其于2018年通过被告苏醒购买的，被告苏醒是金盛星城售楼部的工作人员，其只是将案涉房屋的2片入户门钥匙放在了售楼部，并要求被告苏醒提供线索介绍他人来买房，其并未委托被告苏醒售房；被告苏醒称被告陈梓奇、蒋燕国出具了书面委托书委托其卖房，但未在本院指定的期限内向本院提交。两原告及被告陈梓奇、蒋燕国均认可双方系经被告苏醒介绍认识，在签订案涉《房屋买卖合同》时，双方系第一次见面。庭审结束后，本院于2019年11月11日收到了两原告邮寄的《申请书》1份，请求事项为：1、依法传唤被告陈梓奇、蒋燕国、苏醒到庭进行法庭调查；2、通知湖南琼武律师事务所于孟标律师、陈芳律师出庭参与庭审调查。两原告提出在三被告不到庭的情况下无法查清房款交付、房屋交付的案件事实，即三被告属于不到庭就无法查清案情的被告，若三被告经传票传唤拒不到庭，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条之规定适用拘传；两原告同时提出因被告陈梓奇、蒋燕国的委托诉讼代理人在质证时对本院向于孟标所做的调查笔录内容予以全盘否认，为了查明案件事实、明确该调查笔录的证明力，应当由本院通知被调查人出庭接受当事人质询。本院认为，原告与三被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，原告与三被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。两原告主张其已足额支付购房款而被告陈梓奇、蒋燕国拒不履行交房义务，被告陈梓奇、蒋燕国则以两原告未履行付款义务为由拒绝履行交房义务。根据合同约定，两原告作为买受人应向作为出卖人的被告陈梓奇、蒋燕国支付购房款共计68万元，现已查明，两原告系通过原告刘伙南的银行账户于2019年2月11日向被告苏醒转账18万元、于2019年2月15日向被告苏醒转账50万元，故本案的争议焦点实际为两原告向被告苏醒的付款行为的认定问题。本院认为，要确定被告苏醒收款行为的性质，必须综合考量被告苏醒在案涉合同中的身份以及各方当事人在合同履行过程中的真实意思表示。被告苏醒作为合同履行的担保人，根据通常理解，担保系对合同当事人的义务行为作出的一种负担承诺，即作为担保人的被告苏醒应对两原告的付款行为及被告陈梓奇、蒋燕国的交房行为进行保证，但被告苏醒并不因此能替代合同当事人行使合同权利，即被告苏醒的收款行为不能当然地代表被告陈梓奇、蒋燕国的收款行为，除非有被告陈梓奇、蒋燕国的授权或认可行为。本案中，两原告分别于2019年2月11日向被告苏醒支付18万元、于2019年2月15日向被告苏醒支付50万元。其中2019年2月11日支付的18万元系在签订《房屋买卖合同》前支付，两原告及被告苏醒均陈述，该笔款项系案涉《房屋买卖合同》的定金款，被告陈梓奇、蒋燕国对此不予认可，但从该18万元收条载明的款项性质及见证律师于孟标的证词可知，两原告对该18万元付款情况的陈述具有较高的真实性；且在三方签订《房屋买卖合同》时，被告陈梓奇、蒋燕国仍不知晓该笔付款行为明显不符合正常交易习惯。被告陈梓奇、蒋燕国明知两原告已将18万元定金支付至被告苏醒处仍然签订案涉合同，此系被告陈梓奇、蒋燕国对被告苏醒收取18万元定金的认可。至于被告苏醒未能将该款项转付给被告陈梓奇、蒋燕国，属于被告陈梓奇、蒋燕国对被告苏醒的信任产生的风险，该风险应由被告陈梓奇、蒋燕国承担。关于2019年2月15日两原告向被告苏醒支付的50万元，两原告及被告苏醒均陈述案涉合同价款，但被告陈梓奇、蒋燕国对此不予认可。因该付款方式与被告陈梓奇、蒋燕国向原告出具的收条约定的“以实际银行汇款为准”相矛盾，且两原告亦没有提供证据证实被告陈梓奇、蒋燕国委托了被告苏醒代收房款或存在有理由让其相信被告苏醒具有代理权限的情形，故两原告向被告苏醒支付的该50万元不能认定为被告陈梓奇、蒋燕国的收款行为。被告苏醒未能将其收取的上述50万元支付给被告陈梓奇、蒋燕国，此系两原告未按被告陈梓奇、蒋燕国出具的收条约定的付款方式形成的风险，该风险应由两原告承担。诉讼中，两原告为证明被告陈梓奇、蒋燕国已认可被告苏醒收款向本院提交了《协议书》、《二手房买卖合同》复印件各1份，虽被告苏醒称其持有上述证据原件，但未在本院指定的期限内提交，因上述证据系复印件，不能作为认定事实的依据；即使被告陈梓奇、蒋燕国确与被告苏醒签署过上述2份材料，也只能证明被告陈梓奇、蒋燕国曾与被告苏醒就其收取两原告款项的事宜进行过协商，而不能构成被告陈梓奇、蒋燕国对被告苏醒收款的认可；且被告陈梓奇、蒋燕国亦提交了其女儿陈金发与被告苏醒以物抵债的相关证据，以证明实际履行的抵债行为与本案款项无关。另外，两原告提出其已实际占有并短暂入住过案涉房屋，因两原告认可其持有的2片入户门钥匙系自被告苏醒处领取，且被告陈梓奇、蒋燕国处尚持有2片入户门钥匙，故不能以此认定被告陈梓奇、蒋燕国曾向两原告履行过交房义务，更不能得出被告陈梓奇、蒋燕国认可已收取全额购房款68万元的结论。综上，根据《房屋买卖合同》的约定，被告陈梓奇、蒋燕国应当在两原告付清购房款之日将房屋交付给两原告使用，现可以认定两原告向被告陈梓奇、蒋燕国支付的购房款为18万元，两原告并未按合同约定向被告陈梓奇、蒋燕国完全履行支付购房款的义务，故两原告要求被告陈梓奇、蒋燕国履行交房义务的条件尚未成就。因此，两原告要求被告陈梓奇、蒋燕国交付案涉房屋、支付违约金并承担律师费及诉讼保全担保保险费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院均依法不予支持。因本院认定在本案中被告陈梓奇、蒋燕国不需对两原告承担合同义务，故对两原告要求被告苏醒承担保证责任的诉讼请求，本院亦不予支持。至于《房屋买卖合同》的后续处理，因双方当事人均未提出请求，不属于本案的诉争范围，本院对此不作处理。根据本院查明及认定的事实，造成《房屋买卖合同》履行现状的主要原因在于被告苏醒未将其收取的两原告的款项支付给被告陈梓奇、蒋燕国，但两原告及被告陈梓奇、蒋燕国未充分考虑此种交易模式可能产生的风险，均应当对其自身的过错承担相应的责任。若继续履行合同，两原告应当继续向被告陈梓奇、蒋燕国支付剩余购房款50万元，至于两原告向被告苏醒支付的50万元，应当由被告苏醒予以返还，若被告苏醒拒不返还，两原告可另行主张权利。若解除合同，被告陈梓奇、蒋燕国应向两原告返还已付购房款18万元，至于被告苏醒在收取购房款18万元后未及时将款项支付给被告陈梓奇、蒋燕国，被告陈梓奇、蒋燕国可另行主张权利。关于庭审结束后两原告向本院提出的传唤三被告到庭进行法庭调查的申请。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。两原告对其主张的事实负有举证证明责任，不能因其无法完成举证责任而寄希望于三被告到庭进行自认，且三被告亦不属于不到庭就无法查清案件事实的被告，故对两原告的上述申请，本院不予准许。关于庭审结束后两原告提出的要求湖南琼武律师事务所律师于孟标、陈芳出庭接受质询的申请，两原告的理由为被告陈梓奇、蒋燕国对本院向于孟标所做的调查笔录有异议，现本院已依法认定了调查笔录的效力，于孟标、陈芳是否出庭并不影响本院对事实的认定，故对两原告的上述申请，本院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘伙南、曹春香的全部诉讼请求。本案受理费5070元，减半收取2535元，财产保全申请费4270元，合计6805元，由刘伙南、曹春香共同负担5004元，由陈梓奇、蒋燕国共同负担1801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 果二〇一九年十一月二十七日书记员 彭利国附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。