江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初2227号原告（反诉被告）：姜海峰，男，1969年7月1日出生，汉族，住盐城市射阳县。被告（反诉原告）：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容经济开发区黄梅振兴路8号。法定代表人：刘森峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉婷，系该公司员工。原告（反诉被告）姜海峰与被告（反诉原告）句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理，依法由审判员张伟适用简易程序审理，后因案情复杂，依法适用普通程序组成合议庭于2019年7月31日、8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜海峰、被告（反诉原告）碧桂园公司委托诉讼代理人吴玉婷两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姜海峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付购买柏丽湾16栋1601室购房发票；2、判令被告未能如期交付房屋和未能及时开具购房发票导致原告未能及时入住和办理权证所造成的直接、间接经济损失5万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，签订前原告提交了夫妻双方的身份证件给被告进行征信查询，被告确认原告征信良好，可以办理商品房按揭贷款后签订合同。原告先后二次在被告推荐的担保公司协助下从南京某农业银行办理合同约定的73万元按揭贷款，都未获审批放款，原因是原告名下贷款余额较高（因原告从事经营工作，其名下有四处商业用房做抵押贷款或按揭分期。但原告于2016年4月从兴业银行盐城分行获批住房按揭贷款190万）。无奈原告向被告提出付全款的请求，但被告方告知因按揭贷款合同已经签订，改变付款方式需公司高层同意将合同作废再重新签订全款合同，经过一段时间的沟通此路径仍以不通告终。2016年5月，碧桂园公司将我诉讼至贵院，经贵院开庭审理，2016年8月10日，碧桂园公司撤回起诉。最后，我在句容农行通过办理82万元定期存单质押73万元贷款的方式，于2017年6月1日放款到碧桂园公司财务。同月21日，原、被告办理了房屋移交手续。原告付清房款，但被告至今未能将发票交付原告。碧桂园逾期交房两年，每年租金1.2万元，计2.4万元。碧桂园公司未能交付原告发票，导致权证未办，影响原告实现交易或其他权利损失2.6万元，合计5万元。现要求判如所请。被告（反诉原告）碧桂园公司辩称，1、购房发票可以交付原告。2、原告应商品房买卖合同的约定按时于2013年9月30日前履行付款义务，原告违反约定逾期直到2017年6月1日才付清房款。期间产生的逾期付款违约金195640元未能支付我公司。按照合同第八条约定，原告存在违约行为，被告有权延期交付房屋。3、原告于2017年6月1日付清款项后，我公司已将房屋交付原告，这对原告的违约给予了很大的包容，原告无法办证的原因系其自身的违约行为所致。4、原告主张的损失数额没有事实依据，我公司不予认可。被告（反诉原告）碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金195640元（以逾期金额为基数，按照日万分之二从逾期之日计算至实际付款之日止）；2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定反诉被告购买反诉原告所有的位于句容市，总价款1046778元。付款方式为分期付款：签约时支付316778元，于2013年9月30日前支付730000元。原告逾期付款的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90天的，被告有权解除合同，原告应按该房屋总价款15%支付违约金。后被告未能按约定时间支付付款，于2017年6月1日才付清73万元。双方于2017年6月21日办理收楼手续。但反诉被告因逾期付款造成的逾期付款违约金195640元经反诉原告多次催讨，至今未支付。现诉至法院，要求判如所请。原告（反诉被告）姜海峰辩称，1、碧桂园公司与我于2013年8月31日签订买卖合同，但未将合同书交付给我，直到2017年6月，我支付按揭贷款后，才拿到合同，我对合同的权利义务一无所知。2、碧桂园公司在2013年8月开盘之日，对购房者销售人员承诺由第三方担保公司办理贷款。3、2016年6月，碧桂园公司起诉我要求解除合同，承担违约金15.7万元。2017年8月18日，句容法院裁定碧桂园公司撤诉，双方达成继续履行付款交房的事实，被告未提出违约或逾期付款的追责。4、原告始终努力办理贷款，在贷款审批不成的情况下提出全额付款的请求，被告无法变更付款方式，通过句容农行办理82万元定期存单，质押贷款。虽然到账时间晚了，但责任不在我，我不应当支付违约金。本院经审理认定事实如下：2013年7月5日，碧桂园公司取得碧桂园凤凰城柏丽湾16幢等商品房预售许可证。2013年8月31日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同书中约定由原告购买被告开发的坐落于句容碧桂园凤凰城柏丽湾16幢1601室，建筑面积176.58平方米，单价每平方米5928.07元，价款计1046778元。该房屋于2015年8月30日前经验收合格后交付买受人。合同书中第六条付款方式为银行按揭分期付款，详见本合同附件四《补充协议书》第二条（C）方式的约定。第七条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。补充协议，第二条C、其他方式即银行按揭分期付款，买受人必须在签订商品房买卖合同时支付商品房总价款的30.27%给出卖人，即316778元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须于2013年9月30日前，支付该商品房总房价款的69.74%（银行按揭），即73万元。同时被告公司销售人员向原告承诺帮助原告在小额贷款公司为原告办理按揭贷款。同日，碧桂园公司向原告出具买卖合同重要事项告知书，告知原告碧桂园公司将在《商品房买卖合同》办妥合同备案登记手续后，将合同原件加盖碧桂园公司合同章的合同复印件提供给原告，请原告在签约之日起120个工作日后亲临销售中心领取。合同签订后当日，原告支付碧桂园公司首付款316778元。但碧桂园公司未将合同原件交付原告。后原告无法从金融机构进行贷款，提出全额付款时，被告以合同约定的按揭贷款付款方式为由不同意原告现金支付。2016年5月16日，碧桂园公司向本院起诉姜海峰，要求解除双方签订的商品房买卖合同并支付违约金157016元等。同年8月18日，本院裁定按碧桂园公司撤回起诉处理。2017年3月10日，姜海峰在中国农业银行股份有限公司句容支行存款82万元。同年6月1日，姜海峰在中国农业银行股份有限公司句容支行以82万元存单质押向该行办理按揭贷款73万元支付碧桂园公司。次日，姜海峰将按揭贷款全部偿还给中国农业股份有限公司句容支行。同月21日，碧桂园公司将涉案房屋交付姜海峰，但一直未能将购房发票交付姜海峰。2019年3月22日，原告向本院起诉被告，要求判决如所请。审理中，被告提起反诉，要求判如所请。本院认为：2013年7月5日，被告告领取了商品房预售许可证。2013年8月31日，原、被告签订商品房买卖合同及附件，其实质是商品房预售合同，该买卖合同及附件合法有效。原告于2017年6月1日足额支付被告价款，被告应当向原告出具发票，这既是国家税收征收相关法律法规的规定，也是合同的附随义务，被告应当依法履行。对原告要求被告出具购房发票的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告迟延交付涉案房屋产生的租金损失，被告虽未按照合同约定时间交付涉案房屋，但原因在于原告未能按合同约定支付涉案房款，被告享有后履行抗辩权，且被告在原告全额支付涉案房款后不到一个月就交付了涉案房屋，故原告以被告迟延交付房屋为由主张两年租金2.4万元的损失无事实和法律依据。关于原告主张被告未能出具发票，导致其不能办理不动产证，但该义务属于合同的附随义务，原告以此为由，要求被告赔偿经济损失2.6万元，没有法律依据，本院不予支持。关于碧桂园公司主张的原告逾期支付房款的违约金问题。虽根据合同约定原告付款方式为银行按揭分期付款，但该约定系原告在碧桂园公司销售人员承诺可以帮助其贷款的情形下签订的，后碧桂园公司的销售人员未能按此承诺协助原告在小额贷款公司办理贷款，碧桂园公司存在过错。在原告提出全额付款并不损害碧桂园公司的利益，但遭到碧桂园公司的拒绝，其存在过错。碧桂园公司曾向本院起诉原告要求解除合同，支付违约金，后又撤回起诉。2017年3月10日，原告无奈在银行存款82万元，于同年6月1日，以存单质押贷款支付碧桂园公司价款73万元。现被告以原告违约为由主张自2013年10月1日起至2017年6月1日止逾期付款违约金195640元，该违约金产生主要责任在碧桂园公司，原告承担次要责任。综合本案情况，本院酌定上述违约损失由原告承担20%即39128元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）姜海峰出具碧桂园凤凰城柏丽湾16幢1601室购房发票。二、驳回原告（反诉被告）姜海峰其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）姜海峰于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）句容碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金39128元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1130元，反诉案件受理费4214元，减半收取2107元，合计3237元，由原告（反诉被告）姜海峰负担1430元，被告（反诉原告）句容碧桂园房地产开发有限公司负担1807元（此款原告已预交1130元，被告已预交2107元，原告于本判决生效后十日内将应负担的诉讼费300元一并给付被告。上述款项可汇至句容市人民法院（开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行。账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院（江苏省镇江市中级人民法院的帐号：11×××61，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处）。审 判 长  张 伟人民陪审员  王新华人民陪审员  戴 琴二〇一九年十一月十一日法官 助理  奚俊杰书 记 员  付凌丰