安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初16302号 原告：安徽浩辉商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区玉龙路6232号湖南大厦办1-1206室，统一社会信用代码91340100397842977F。 法定代表人：叶良春，该公司负责人。 委托诉讼代理人：姜华，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：卫民，男，汉族，1990年9月17日生，住安徽省合肥市蜀山区。 原告安徽浩辉商业运营管理有限公司诉被告卫民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告安徽浩辉商业运营管理有限公司委托诉讼代理人姜华、杜尹，被告卫民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽浩辉商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金302720元及违约金90816元；2.被告向原告支付物业管理费10842元；3.被告支付原告律师代理费21000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年1月22日，原、被告双方签订《滨湖顺园商业A幢租赁合同》一份，约定原告将位于滨湖新区滨湖顺园商业用房A幢206号房（建筑面积为516.3平方米）租赁给被告用于经营，租期为72个月，自2019年1月22日至2025年1月21日止，其中免费用装潢期为三个月，如被告提前解除合同或因违约导致反诉人解除合同的，被告不享受免租期待遇。合同约定第一年租金402720元，以后每年租金在上一年基础上递增4%，被告每6个月支付一次租金，在上一期到期日10日前支付下一期租金。如被告迟延支付租金，每迟付一天应按2000元/天标准承担违约金。被告应按每月3.5元/平方米向原告支付物业管理费，与租金同时支付。合同约定如因被告违约，原告为实现债权产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、律师费、鉴定费、公证费等费用由被告承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，被告，但被告并未按合同约定时间支付2019年1月22日至2020年1月21日期间的全部租金和物业管理费，虽经原告多次催要，但被告均予以拒绝。原告认为，双方是自愿签订的《滨湖顺园商业A幢租赁合同》，该份合同未违反法律法规强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行相应的义务，现被告迟延支付租金和物业费，显然已构成违约，并给原告造成了一定的损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 被告卫民辩称：原告违约在先，其交付的房屋为办公性质，且进行了消防设施的拆除导致消防无法验收通过，被告无法正常经营。在原告违约在先的情况下，根据合同法第67条规定，被告有权行使先履行抗辩权，无需继续交付房租及其他费用。违约方是原告，不是被告，被告不需要承担任何责任。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2019年1月22日，被告卫民（乙方）与原告安徽浩辉商业运营管理有限公司（甲方）签订《滨湖顺园商业A幢租赁合同》1份，约定被告将位于滨湖新区滨湖顺园商业用房A幢206室房屋出给两原告用于综合类教育机构经营使用，建筑面积为516.3平方米。其中第一条约定，乙方使用该房屋仅限于进行综合类教育机构用途（作业班+兴趣班，以艺术类为主），同时必须符合房屋规划用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》、《合肥市市容和环境卫生管理条例》等相关法律法规要求，如由此造成乙方不能为约定的用途使用该房屋的，责任由乙方承担；甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对该房屋进行了实地勘察，同意按现状接收房屋；乙方租赁房屋用于综合类教育机构，如因乙方的经营业态不符合市场整体经营环境要求，导致整改或需要改变乙方经营业态的，由此造成的损失由乙方承担；第二条约定，本合同租赁期限为72个月，甲方自2019年1月22日起将经经营房屋交付乙方使用，至2025年1月21日收回。甲方向乙方提供免费装潢期3个月，自2019年1月22日至2019年3月21日，折合免租金额100680元，将从第三期租金中扣除。乙方承诺，如乙方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方不享受免租期待遇，应将免租期间的租金支付甲方；第三条租金、物业管理费及支付时间、方式约定，该房屋每月租金按建筑面积65元/平方米计算，共计33560元，并按以下方式递增：2019年1月22日至2020年1月21日，年租金402070元，此后每年较上一年增4%，总租金2671231元。乙方按每6个月为一期支付方式向甲方交付租金，并在上一期到期日10日前向甲方支付下一期租金。第一期租金应于2019年1月22日前支付。第二期租金应于2019年7月12日前支付；第三期租金应于2020年1月12日前支付；等等。乙方应按每月3.5元/平方米向甲方支付物业管理费，物业管理费每6个月支付一次，与租金同时支付；第四条履约保证金约定，双方签订本租赁合同时，乙方应向甲方支付履约保证金，标准为第一年的六个月租金201360元；等等；第五条房屋交付约定，甲方收到乙方履约保证金及首付租金后，应于3日内将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态（转让时另有约定的除外）；第七条房屋的装修改造及维护约定，房屋使用期间，乙方因经营需要对房屋进行装修的，须按照《装修管理规定》事先征得甲方的书面同意后，方可施工，所需全部费用由乙方承担。如涉及改变房屋结构、原有消防布局等装修，乙方则需向政府有关主管部门进行报批并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修，但报批、验收工作及费用由乙方承担，甲方应予以协助；如乙方因经营需要对安全、消防、水、电、通讯等基础设施、设备进行改造或升级的，需事先征得甲方的同意方可进行，改造升级的施工由乙方负责，所需各项费用均由乙方承担；设施改造升级后不可移动部分应在经营结束后完好无偿地移交给甲方；等等；第八条甲方的权利义务约定，甲方应为乙方提供办理经营证照所需房屋证明的相关材料；甲方对房屋主体结构安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护；如乙方未按期支付租金及物业管理费等费用，甲方有权实施停水、停电等必要措施促使乙方支付租金及物业管理费等费用。因停水、停电造成乙方损失的，由乙方承担，乙方无权要求甲方赔偿；第九条乙方的权利义务约定，乙方经营项目应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门的要求办妥相关环评、消防备案及经营证照等相关手续。乙方应按照本合同约定及时足额支付租金及本合同第四条、第七条明确的有关费用；乙方负责合同履行期内房屋日常维护管理、安全、消防、门前三包等事项并承担相应费用；乙方应按照消防部门要求配备齐全并及时更新消防设施设备，应保证消防通道畅通；等等；第十条合同的解除约定，甲、乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；合同期限内，因甲方要而提前解除合同，应提前30日以书面形式通知乙方，否则须向乙方支付三个月的租金作为违约金；因乙方单方面要求而提前解除合同、以及合同到期自然解除的，乙方经营期间因经营需要所实施的装修改造部分归甲方所有，乙方无权向甲方主张任何形式的补偿。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1、未按约定时间交付房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；2、交付的房屋危及人身安全的。等等。第十二条乙方的违约责任约定，经营期内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前30日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约金当年6个月租金综合；经营期内乙方未按约定时间支付租金，除需补交租金外，每迟付一天应按2000元/天标准承担违约金；因乙方违约，甲方为实现债权产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、律师费、鉴定费、公证费等费用由乙方承担。此外，该合同还对双方的违约责任、争议解决方式等作出了约定。 上述合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告向原告支付了222202元，并向原告出具《承诺书》1份，载明由于资金困难，承诺于2019年4月30日前根据房屋租赁合同约定向原告缴清合同租金及履约保证金201360元。如逾期，被告前期所缴全部费用全部冲抵拖欠租金及合同违约金，无权要求退还。此后，被告对案涉房屋进行了装修使用。2019年5月左右，被告向原告支付租金100000元。2019年8月，被告向原告支付租金20000元。双方对租赁合同履行过程中存在的消防改造验收等问题发生争议。2019年5月，案涉滨湖商业A部分承租人向被告书面提交《关于合肥市包河区顺园商业街AB幢安全及其它问题》，提出消防证未办下来、AB幢办公用途改为商业用途、封闭天井，改变房屋结构、公摊面积、招商业态及租金标准等问题。2019年5月6日，被告向承租人发出回复函，对上述主要问题进行了回复，并说明被告正在办理涉案房屋建筑工程设计变更上报核准工作。2019年6月21日，合肥市包河区公安消防大队向被告作出两份《行政处罚决定书》，载明对被告运营的滨湖顺园商业A进行检查时，发现该场所部分中庭微型自动扫描灭火装置已拆除；中庭防火卷帘拆除，违反《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定；因装修改造导致疏散情况与原验收不符，商业A的1至2层疏散楼梯拆除，违反《建筑设计防火规范》，并分别给予了相应的行政处罚。被告于2019年8月15日取得滨湖顺园综合楼A装饰改造项目《施工图设计文件审查合格书》。2019年9月11日取得滨湖顺园商业A消防改造工程《合肥市包河区住房和城乡建设局建设工程竣工验收消防备案凭证》。现被告未按照约定支付租金、物业管理费等，致原告诉讼来院，请求判如所请。 另查明，2018年1月2日，合肥市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，对滨湖顺园商业A、商业B、商业C及社区用房、老年公寓工程进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格。 再查明，原告为本案诉讼花费律师费21000元。 以上事实，由双方当事人陈述、《滨湖顺园商业A幢租赁合同》、《关于合肥市包河区顺园商业街AB幢安全及其他问题》、《回复函》、《关于顺园各商户消防审图和验收问题的情况说明》、《收据》及转账凭证、《建设工程消防验收意见书》、《行政处罚决定书》、租户装修须知、装修流程图、营业执照、水、电开户表、充值卡、充值记录、照片、施工图设计文件审查合格书、消防备案凭证、律师委托代理合同、律师费发票及转账凭证等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告安徽浩辉商业运营管理有限公司与被告卫民之间于2019年1月22日签订的《滨湖顺园商业A幢租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。根据上述《房屋租赁合同》第三条约定，案涉房屋租金33560元/月，按年递增4%，被告按6个月为一期的方式向原告支付租金，并在上一期到期日10日前向原告支付下一期租金。第一期租金应于2019年1月22日前支付，第二期租金应于2019年7月12日前支付；第四条约定，被告应在签订上述合同时向原告支付履约保证金201360元。同时，被告承诺于2019年4月30日前缴清合同租金及履约保证金201360元，但被告在案涉合同履行过程中仅支付合计342202元（222202+100000+20000元），未能按照合同约定支付租金，扣除履约保证金201360元，尚欠被告租金261878元[402720-（222202-201360）-120000元]未予支付，原告在本案中主张租金302720元，超出部分，本院不予支持。原告自行核减双方合同第十二条第四款20000元/天的违约金标准，要求被告按照上述数额30%的标准支付违约金，但该标准仍然过高，本院酌情支持按照6%标准支付，故结合原告诉请及本案实际情况，被告应支付原告违约金15712.68元（261878元×6%）。根据双方合同第三条第5款约定，被告应按照每月3.5元/平方米向原告支付物业管理费，物业管理费每6个月支付一次，与租金同时支付故截止原告起诉之日即2019年8月8日，被告应支付原告2期物业管理费21684.6元（516.3平方米×3.5元/月/平方米×12个月），但被告未予支付，现原告在本案中要求被告支付物业费10842元，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。原告根据案涉合同第十二条乙方的违约责任约定，“因乙方违约，甲方为实现债权产生的诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、律师费、鉴定费、公证费等费用由乙方承担。”，要求被告承担律师费21000元，符合上述约定，本院予以支持。 被告抗辩理由不能成立，本院已在合并审理的（2019）皖0111民初13558号民事判决书中写明，本案中不再赘述。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告卫民于本判决生效之日立即向原告安徽浩辉商业运营管理有限公司支付租金261878元及违约金15712.68元； 二、被告卫民于本判决生效之日立即向原告安徽浩辉商业运营管理有限公司支付物业管理费10842元、律师费21000元； 三、驳回原告安徽浩辉商业运营管理有限公司其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7682元，减半收取3841元，由原告安徽浩辉商业运营管理有限公司负担1047元，被告卫民负担2794元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇一九年十一月十五日 书记员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。