呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1896号上诉人(原审被告）：郭丽华，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈红，女，住呼和浩特市。陈红为郭丽华所在社区为其推荐的委托诉讼代理人。被上诉人(原审原告）：永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：张翠菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国伟，男，该公司员工。上诉人郭丽华因与被上诉人永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司（以下简称永泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭丽华的委托诉讼代理人陈红、被上诉人永泰公司的委托诉讼代理人谢国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭丽华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永泰公司的全部诉讼请求。事实及理由：2016年8月12日，郭丽华为购买永泰公司开发的、位于永泰城商业D座1710号房屋一套向永泰公司支付定金1000元。2016年8月19日向永泰公司支付首付款54488元。郭丽华在与永泰公司签订正式商品房买卖合同之前，永泰公司要求郭丽华以公积金贷款方式购买本案所涉房屋，郭丽华明确告知永泰公司自己没有开设公积金账户无法通过公积金贷款方式购房，但永泰公司向郭丽华承诺其可为郭丽华办理公积金贷款。基于此，郭丽华与永泰公司于2016年8月22日签订《商品房买卖合同》(合同编号为:YS(2015)00028915)，合同约定：郭丽华购买永泰公司位于永泰城商业D座1710号房屋一套，商品房总价款为309488元，郭丽华于合同签署当日向永泰公司支付20.84%购房款(即64488元)，其余购房款245000元向公积金管理中心贷款支付。2016年9月8日，永泰公司收取郭丽华2016年8月1日至2017年7月31日的住房公积金4800元及相应服务费共计6000元用以办理公积金贷款。2017年12月交房前却告知郭丽华无法办理公积金贷款。永泰公司又要求郭丽华通过银行按揭贷款方式完成购房款支付，郭丽华考虑到银行按揭贷款方式需补交购房款的30%，即达到支付购房总价款的50%，剩余50%贷款利息较髙，遂未同意。郭丽华与永泰公司协商现金一次性付清全部购房余款，同时变更购房合同的购房人为陈红，变更合同内容中付款方式条款，永泰公司不同意，后双方协商未果发生争议。一审法院认定事实错误，判决错误，郭丽华不应承担违约责任。第一，如上所述事实，郭丽华认为，合同签订前永泰公司向郭丽华承诺可以办理公积金贷款，郭丽华基于对永泰公司的信赖同意以公积金贷款方式支付剩余购房款并签订商品房买卖合同，在此之后按永泰公司要求支付了公积金及相关服务费，未能办理公积金贷款是因永泰公司原因导致。因此，造成郭丽华未能依照双方签订的《商品房买卖合同》之约定以公积金贷款方式完成剩余购房款的支付，过错在于永泰公司，违约责任不应由郭丽华承担。其次，本案双方之间签订的《商品房买卖合同》是永泰公司出具的格式合同，合同仅在第六条第四款中简单约定“其余购房款245000元向公积金管理中心贷款支付”，对办理公积金贷款的期限、未能办理公积金贷款的解决方式等问题未予明确约定。永泰公司有意将“乙方选择按揭贷付款方式的，如按揭贷款未能在本协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条约定，承担逾期付款的违约责任”表述为“买受人选择公积金贷款付款方式的，如公积金贷款未能在本协议约定的期限内到达甲方银行账户的，买受人应按照本条约定，承担逾期付款的违约责任”，显然永泰公司在混淆概念。一审判决认定事实部分采用《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第二款“乙方选择按揭付款方式的,乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余房款向甲方指定的银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户”)以及附件四补充协议第二条第三款、《商品房买卖合同》第七条第二款之规定，认定：郭丽华选择按揭贷款方式付款，未在合同签订后30日内办理贷款手续将剩余房款支付至甲方的银行账户，亦未在合同约定的期限内变更付款方式向甲方付清全部剩余购房款，永泰公司有权解除合同，郭丽华应支付合同约定的违约金，故而支持永泰公司的诉请。郭丽华认为，一审判决将上述附件四补充协议第二条第二款、第三款之规定作为依据错误。补充协议“按揭付款方式”、“剩余房款向甲方指定的银行申请按揭贷款支付”、“乙方应向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用”、“乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件”等条款内容的表述，该部分条款是对以银行按揭贷款方式支付购房款的约定，并非对公积金贷款方式支付购房款的约定，因此不能作为判决依据予以适用。以银行按揭贷款购房和以公积金贷款购房之间存在本质区别，在首付款比例、贷款比例、还款年限、利息等方面均不一致。本案中合同双方明确约定“剩余购房款向公积金管理中心贷款支付”，如以上述条款作为判断郭丽华违约的依据，不仅违背郭丽华的真实意思，且改变了合同的实质条款，因此，一审法院对案件事实的认定错误，判决亦错误，郭丽华不应承担违约责任。第三，《商品房买卖合同》第七条第二款第二项“逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金之前，甲方随时可以行使合同解除权。乙方选择按揭贷付款方式的，如按揭贷款未能在本协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条约定，承担逾期付款的违约责任”之约定，根据该条约定可知，在郭丽华逾期付款超过30日的情况下，永泰公司可行使合同解除权要求解除合同；永泰公司未行使合同解除权的，合同继续履行，永泰公司可要求郭丽华支付违约金。本案中永泰公司在一审诉请中要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，同时要求支付违约金，郭丽华认为永泰公司的一审诉请与合同约定不符。一审判决在未能正确理解该条款约定的情况下，以此为据判决郭丽华承担违约责任支付违约金，违反合同约定，违背客观事实，判决错误。永泰公司辩称，2016年8月12日，永泰公司与郭丽华签订《商品房买卖合同》(合同编号为:YS(2015)00028915)约定，郭丽华购买永泰公司永泰城大商业D座1710号房屋，商品房总价款为309488元，于合同签署后支付购房款64488元，其余购房款245000元向公积金管理中心借款方式付清。2016年8月19日郭丽华向永泰公司交纳了购房首付款64488元，未按合同约定办理公积金贷款。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第二项之约定，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权，本合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起之乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权，买受人选择公积金贷款付款方式的，如公积金贷款未能在本协议约定的期限内到达出卖人银行账户的，买受人应按照本条约定，承担逾期付款的违约责任。永泰公司与郭丽华的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规范，合法有效。郭丽华应承担违约责任。永泰公司向一审法院起诉请求：1、判令解除永泰公司与郭丽华签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS2015000）；2、判令郭丽华按日向永泰公司支付购房款总额万分之五的违约金至实际支付应付款之日止（暂计至2018年10月为117450.7元）；3、由郭丽华承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月22日，永泰公司（出卖人）与郭丽华（买受人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号为YS（2015）00028915），合同约定由郭丽华购买永泰公司开发建设的永泰城·购物中心D座1710号房屋，预测建筑面积60.35平方米，总价款为309488元。第六条付款方式及期限约定：买受人应于本合同签署当日向出卖人支付64488元购房款，其余购房款245000元向公积金管理中心贷款支付。合同签订后，郭丽华按约定交纳首付款64488元。附件四补充协议第二条第二款，付款方式及期限的约定为：“乙方选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余房款向甲方指定的银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。乙方应向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。甲方协助乙方办理按揭贷款手续，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。乙方没有按照本补充协议约定的期限支付全部房款的，视为乙方付款违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本补充协议约定承担违约责任。”附件四补充协议第二条第三款：“乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，无论何种原因（含对乙方按揭产生直接或间接影响的各种政府和金融政策或规范的调整等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余房款，否则视为乙方付款违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方按本补充协议约定承担违约责任。”《商品房买卖合同》约定，若买受人如未按合同规定的时间付款，按照合同第七条第二款处理：“（2）逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，甲方未行使合同解除权的，本合同继续履行。自本合同规定的应付期限之第二天起乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付购房款总额万分之五的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。乙方选择按揭贷款付款方式的，如按揭贷款未能在本协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条约定，承担逾期付款的违约责任。”郭丽华至今未办理公积金贷款手续。一审法院认为，永泰公司与郭丽华签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于永泰公司的第一项诉讼请求，郭丽华选择按揭贷款方式付款，未在合同签订后30日内办理贷款手续将剩余房款于支付至甲方的银行账户，亦未在合同约定的期限内变更付款方式向甲方付清全部剩余房款，永泰公司有权依据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，故予以支持。对于永泰公司主张郭丽华支付违约金的诉讼请求，根据双方所签《商品房买卖合同》第七条约定，郭丽华逾期付款已超过30日，应当承担相应的违约责任，即自合同规定的应付期限之第二天起至郭丽华实际付清之日止，按日向永泰公司支付购房款总额万分之五的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除后，永泰公司应向郭丽华退还首付款64488元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，判决：一、永泰公司与郭丽华于2016年8月22日签订的《商品房买卖合同》于判决生效之日解除；二、永泰公司于判决生效之日起三十日内返还郭丽华购房首付款64488元；三、郭丽华于判决生效之日起三十日内向永泰公司支付违约金（以309488元为基数，按日万分之五，自2016年9月22日起计算至实际付清之日止）。案件受理费减半收取计1325元，由郭丽华负担。二审中，郭丽华围绕争议焦点向本院提交一组新证据。郭丽华提交的新证据为《公积金代缴协议》一份、《收据》一份，拟证明当时永泰公司帮助协调、办理公积金手续。永泰公司发表质证意见认为，该组证据的真实性、合法性无法确认，公章是内蒙古一步人力资源有限公司与郭丽华签订的公积金代缴协议，收据上没有该公司的印章及缴款人的签字，故对该组证据的真实性、合法性均不予认可，内蒙古一步人力资源有限公司与郭丽华签订的协议对内有效，依据郭丽华与永泰公司签订的《商品房买卖合同》，应在签订合同之日起60日内将公积金贷款办理完毕，将房款支付永泰公司账户内，故对该组证据证明的问题亦不予认可。永泰公司的销售人员邢国飞对该组证据的真实性予以认可，表示该《公积金代缴协议》为其在永泰公司售楼部协助郭丽华签署，后邢国飞将该《公积金代缴协议》交内蒙古一步人力资源有限公司加盖公章，郭丽华将办理公积金贷款的费用交给邢国飞后，由邢国飞向郭丽华出具了该《收据》。邢国飞同时表示，内蒙古一步人力资源有限公司去永泰公司为一些不能办理公积金贷款的客户办理公积金贷款，大部分均办理完公积金贷款，因呼和浩特市房管局办理公积金贷款政策的变化，郭丽华未能成功办理公积金贷款。双方当事人对邢国飞陈述的上述事实均予以认可，故对永泰公司销售人员协调郭丽华办理公积金贷款手续的事实，本院予以确认，对该组证据本院予以采信。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：永泰公司请求解除与郭丽华之间的《商品房买卖合同》，并由郭丽华向其支付以购房款总额为基数日万分之五的违约金的诉讼请求是否成立。本案中，永泰公司与郭丽华在签订的《商品房买卖合同》第六条中约定，买受人应于本合同当日向出卖人支付20.84%购房款，合计64488元，其余购房款245000元向公积金管理中心贷款支付。2016年9月8日，郭丽华在永泰公司售楼部在永泰公司销售人员邢国飞的协助下签署《公积金代缴协议》，后邢国飞将该《公积金代缴协议》交内蒙古一步人力资源有限公司加盖公章，郭丽华将办理公积金贷款的费用交给邢国飞后，由邢国飞向郭丽华出具了《收据》。后因公积金贷款政策的变化，郭丽华未能成功办理公积金贷款。综合上述事实，郭丽华未能通过合同约定的公积金贷款的方式向永泰公司支付剩余购房款，不构成违约。郭丽华在庭审中明确表示，随时能够一次性向永泰公司支付剩余购房款。因此，永泰公司未能完成其主张合同解除的举证责任，不能证明本案中存在合同法定解除或约定解除的情形，故永泰公司请求解除其与郭丽华之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。经向永泰公司释明，永泰公司明确表示不同意变更诉讼请求为履行《商品房买卖合同》由郭丽华向其支付以购房款总额为基数日万分之五的违约金，坚持本案诉讼请求。同时，如前所述，郭丽华未能通过合同约定的公积金贷款的方式向永泰公司支付剩余购房款，不构成违约，故永泰公司请求郭丽华向其支付以购房款总额为基数日万分之五逾期付款违约金的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。双方如在后续的合同履行中出现新的纠纷，永泰公司可另行向郭丽华主张。综上，郭丽华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9410号民事判决；二、驳回永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1325元，由永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司负担；二审案件受理费2650元，由永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十一月十一日书记员 蔡曦琛