贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初8602号原告：张永进，女，1989年9月17日出生，汉族，住所地贵州省都匀市。委托诉讼代理人：姚迪,贵州沃恩律师事务所律师，执业证号：15201201510279056，特别代理。委托诉讼代理人：陈文秀，贵州沃恩律师事务所律师，执业证号：15201201811041464，特别代理。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码：9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，职务：总经理。委托诉讼代理人：金千，女，1987年8月14日出生，汉族，住所地贵州省赫章县，该公司员工，特别代理。原告张永进与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭与本院受理的共74户业主诉被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷系列案件进行了合并审理。原告委托诉讼代理人姚迪、被告委托诉讼代理人金千出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.被告向原告支付从2018年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(参照网络平台新世界小区平均租赁价格每月30元/M2计算，至2019年6月30日止为29,324.1元）。事实与理由：2016年4月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界房屋一套。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，依据《商品房买卖合同》第十一条约定被告应在2018年5月30日前交付上述商品房，原告于上述日期前往被告处收房,被告知因各种原因导致房屋无法按时交付,至2019年6月被告仍然未交付房屋并且未对原告进行赔偿。原告认为原被告之间签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”明显过低，不足以弥补原告损失，且在签署《商品房买卖合同》时，被告对格式条款未尽到合理说明及提示，该格式条款应属无效。原告为维护自己合法权益，故提出如前诉请。被告辩称：原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，逾期交房违约金应按照合同约定以已付房款日万分之一计算，原告的房屋已经交付,违约金应计算至收房之日，且不超过补充协议约定的总房款2%。依据各方当事人陈述及依法确认的证据本院认定事实如下：2016年4月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以456,846元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区金朱路1号“金阳新世界”2E地块1－14#及16-26#楼(14)1-13-3号房屋（建筑面积75.19平方米），双方在合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。……”第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”《补充协议》第五条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”。合同签订后，原告按约定支付了购房款，在该房屋达不到双方约定的交付条件的情形下，2019年10月28日原、被告双方完成了房屋交接。现原告为维护其合法权益，提出如前诉请。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。被告对其逾期交房构成违约的事实并无异议，也认可支付违约金，但认为计算违约金同时应依据《补充协议》第五条约定不超过房屋总价2%。原告认为该2%的标准排除了买受人主要权利，且被告《补充协议》第五条没有采用加粗或其他方式提醒原告，该条款应为无效条款。本院认为依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责。”。结合原告支付的购房款数额较大、被告逾期交房的时间较长，约定的2%限额明显不能弥补原告的实际损失，按照总房款2%的最高比例计算违约金明显过低，且不利于敦促违约方积极履行合同约定义务，《商品房买卖合同》第二十九条亦约定免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的仍以《商品房买卖合同》为准，对被告的辩解意见本院不予采纳。对原告诉请违约金参照网络平台新世界小区平均租赁价格每月30元/M2计算，本院认为逾期交房违约责任是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，《商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金的计算方式，且原告提供的网络平台租赁价格并不足以反映原告的实际损失，对其主张的违约金计算标准本院不予采纳。本案中，原告于2019年10月28日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已于2019年10月28日完成了本案房屋的交付。因此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，根据双方在《商品房买卖合同》第十三条中的约定，逾期交房违约金从约定的交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止，因此，被告逾期交房1日，其应当依照《商品房买卖合同》第十三条的相关约定向原告支付违约金456,846元×1?／日×1日≈45.68元，原告诉请逾期交房违约金本应从2018年5月31日起计算,但原告选择自2019年6月1日起计算,本院予以采纳。2018年6月1日至2019年10月28日，共514日，按每日45.68元标准计算为45.68元×514日=23,479.52元，原告超过部分的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告张永进支付2018年6月1日至2019年10月28日的逾期交房违约金23,479.52元；二、驳回原告张永进的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理266元(原告预交),由原告张永进负担53元，被告贵阳新世界房地产有限公司负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇一九年十一月二十七日书记员  邹洪林