山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初239号原告：殷顺，女，1973年12月8日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王轩枫，山东乾恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜茜，山东乾恒律师事务所实习律师。被告：青岛即发进出口有限公司，住所地青岛市即墨区黄河二路386号即发针织工业基地，统一社会信用代码：91370282266970792L。法定代表人：陈玉兰，董事长。委托诉讼代理人：段超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：青岛市崂山区土地交易有限公司，住所地青岛市崂山区同安路906号401室，统一社会信用代码：913702127335156931。法定代表人：吕超，董事长。委托诉讼代理人：冯保刚，男，该公司职工。原告殷顺与被告青岛即发进出口有限公司（以下简称即发进出口公司）、被告青岛市崂山区土地交易有限公司（以下简称土地交易公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告殷顺的委托诉讼代理人王轩枫、姜茜，被告即发进出口公司的委托诉讼代理人段超、王超，被告土地交易公司的委托诉讼代理人冯保刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷顺向本院提出诉讼请求：1、依法判令即发进出口公司停止对土地交易公司名下的位于青岛市崂山区同安路906号1号楼102（复式）、104（复式）、105（复式）室房产的执行程序并解除对上述房产的查封；2、诉讼费由即发进出口公司、土地交易公司承担。事实和理由：殷顺请求解除查封的依据有：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。殷顺于2015年1月12日即与土地交易公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买了涉案房屋。而法院于2015年5月21日才对涉案房屋进行查封。2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。殷顺提交了青岛同安物业有限公司出具的《证明》一份，证明2015年2月份殷顺已经入住并合法占有涉案房屋，早于法院查封。3、殷顺已经按照合同约定支付了超过50%的房款，且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、涉案房屋未办理过户登记的原因不在于殷顺本身。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。同时，根据该规定的第二十八条，殷顺对登记在土地交易公司名下的涉案房屋提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行。青岛市中级人民法院对涉案房屋的执行及查封损害了殷顺的合法权益，请求人民法院查明事实，判决支持殷顺的诉讼请求。被告即发进出口公司辩称，1、青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第264号民事判决书、山东省高级人民法院（2018）鲁民终54号民事判决书确认即发进出口公司对土地交易公司抵押的青房地建市字第20134215号《在建工程抵押登记证明》项下抵押物处分所得价款优先受偿，故殷顺提出的排除执行异议不应支持。2、殷顺与土地交易公司签署的青岛市商品房预售合同时间为2015年1月12日，明显晚于前述抵押登记的时间，殷顺没有尽到充分的审查义务，应承担过错责任。被告土地交易公司辩称，同意殷顺的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月28日，即发进出口公司与土地交易公司、中国民生银行股份有限公司青岛分行、青岛高科技工业园市政有限公司借款合同纠纷一案审结。本院作出（2015）青金商初字第264号民事判决书，判决：一、土地交易公司于判决生效之日起十日内偿还即发进出口公司借款本金39571522.02元及利息5748319.73元（已计算至2015年4月30日，此后至实际清偿之日止的利息按照合同约定的利率计算）；二、土地交易公司于判决生效之日起十日内给付即发进出口公司律师代理费80万元；三、对上述第一、二项确定的债权，即发进出口公司有权对土地交易公司抵押的青房地建市字第20134215号《在建工程抵押登记证明》项下抵押物处分所得价款优先受偿；四、驳回青岛高科技工业园市政有限公司的诉讼请求。在该案审理中，本院查封了土地交易公司名下位于青岛市崂山区同安路906号1号楼102室、103室、104室、105室、301室、401室的房产，查封期限自2015年5月21日至2018年5月20日，期满后继续查封至2021年5月20日。上述房产于2013年1月11日办理了在建工程抵押登记手续，抵押登记证号：青房地建市字第20134215号。本院（2015）青金商初字第264号民事判决书发生法律效力后，因土地交易公司未在判决确定的期限内履行还款义务，即发进出口公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2018）鲁02执315号。（2018）鲁02执315号案件执行过程中，殷顺向本院执行庭提出书面异议。本院执行庭经审查认为，本院（2015）青金商初字第264号民事判决书已确认债权人对涉案房产所处分的价款享有优先受偿权，故殷顺针对涉案房产的排除执行异议，不予支持。本院执行庭据此作出（2018）鲁02执异479号执行裁定书，裁定：驳回殷顺的异议请求。殷顺不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，即为本案。殷顺就其主张提交其与土地交易公司签订的落款日期为2015年1月12日的涉案三处房屋的商品房预售合同三份及无落款日期的补充协议三份、青岛市同安物业管理有限公司出具的入住证明、胡孝芳于2014年10月17日向土地交易公司转账500万元的银行电子回单。商品房预售合同载明涉案三处房屋为商业用房，单价为35000元，三处房屋的总价款为34529950元，均应于2015年1月12日前付清；补充协议则载明房屋单价变更为10000元。即发进出口公司对殷顺提交的上述证据不予认可，土地交易公司对上述证据均无异议。本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题为殷顺对涉案三处房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据本院生效民事判决书的认定，即发进出口公司对涉案三处房屋享有抵押权，即其属于对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的权利人。对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是否属于第二十七条中“但法律、司法解释另有规定的除外”的但书条款的权利人。本院认为，2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中，明确规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，同时还规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”根据上述《批复》意见，商品房消费者物权期待权的权利优先于抵押权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对商品房消费者物权期待权做了进一步规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，即刚需商品房消费者能够排除执行。结合《批复》意见和第二十九条的规定，符合第二十九条规定的商品房消费者物权期待权权利人不仅能够排除执行，而且权利优先于抵押权人。本案中，殷顺所购买的涉案三处房屋均为商业用房，其并非第二十九条规定的商品房消费者物权期待权人，因此，需要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。但殷顺作为一般不动产物权期待权人，其所享有的物权期待权的本质仍属于债权请求权，其权利并不优先于抵押权。从法律适用的角度分析，殷顺作为案外人主张排除执行缺乏法律依据。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的事实审查标准分析，殷顺对于其主张在法院查封之前已合法占有涉案三处房屋仅提交物业公司出具的证明，并未提交缴纳物业费、水电费等费用的证据，其提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋。即殷顺的主张亦不符合上述第二十八条规定的条件。综上，殷顺的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告殷顺的诉讼请求。案件受理费80820元，由原告殷顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 李 蕾审判员 孙向东审判员 马 喆二〇一九年十一月十二日书记员 石 晗书记员 李珊珊