广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初8113号原告：席文凯，男，1969年7月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：周家剑，广东伯方律师事务所律师。被告：刘耀祥，男，1947年7月11日出生，汉族，住广州市增城区。原告席文凯与被告刘耀祥房屋租赁合同纠纷一案，2018年12月24日，本院作出（2018）粤0118民初7147号民事判决书。刘耀祥不服上述民事判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年8月12日作出（2019）粤01民终10637号民事裁定书，裁定撤销广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初7147号民事判决书；发回广州市增城区人民法院重审。本院于2019年9月29日立案受理，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告席文凯及其委托诉讼代理人周家剑，被告刘耀祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席文凯向本院提出诉讼请求：一、解除席文凯与刘耀祥之间的《租赁合同》；二、刘耀祥返还扣押的门窗原材料；三、刘耀祥返还租房押金1600元；四、请求判决刘耀祥赔偿席文凯经济损失60000元；五、本案诉讼费用由刘耀祥承担。事实与理由：2014年8月15日，席文凯与刘耀祥签订租赁合同，租赁的房屋位于广州市增城区新塘镇西洲村大路南一巷6号一楼，合同约定2014年8月15日-2014年12月31日期间租金1600元，押金1600元，签订之日一次性支付两个月租金（其中包括一个月押金），从2015年1月1日-2018年12月31日由租金1600元上涨至1700元。在2016年9月-2017年8月期间，刘耀祥未征得席文凯同意，在原来的基础上扩建三层，刘耀祥扩建房屋的行为已阻碍席文凯的正常生产、经营，造成席文凯经济损失达10000元，期间席文凯多次找刘耀祥反映情况，要求排除妨碍、赔偿损失，但刘耀祥却置之不理。2017年3月17号-12月17日期间席文凯采取拒缴租金方式，以维护自己的合法权益，而刘耀祥则于2018年1月强行将席文凯租赁的房屋上锁，阻碍席文凯使用租赁房屋。2018年3月经新塘镇政府调解，刘耀祥明确解除租赁合同，并限5日内搬出房屋，只是在具体支付租金的数额上未达成共识，于2018年4月19日席文凯只好另行租房。刘耀祥锁门行为已构成根本违约并侵犯了席文凯使用门窗原材料及工具和设备的权利，无奈席文凯只能重新购买生产工具设备和门窗材料，实际造成席文凯经济损失达50000元。综上所述，刘耀祥扩建房屋和阻碍席文凯使用租赁房屋的行为已严重侵害了席文凯的合法权益，故特诉至法院。被告刘耀祥辩称：席文凯没有向其支付2017年8月至2018年8月的租金。若席文凯支付上述期间的租金，其同意退还押金1600元，不同意席文凯主张的经济损失。经审理查明：2014年8月15日，刘耀祥（甲方）与席文凯（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方将房屋出租给乙方；租期2014年至2018年12月31日；每月租金1700元，租金缴纳期限为每个月缴纳；合同一经签署，乙方即应缴纳相当2个月租金3200元为押金等内容。另查，2018年8月17日，刘耀祥以席文凯为被告，诉至增城区人民法院，案号为（2018）粤0118民初5738号。2018年10月28日，本院作出（2018）粤0118民初5738号民事判决书，该判决书认定，一、现刘耀祥向本院提出诉讼请求为要求席文凯支付租金人民币27200元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，现刘耀祥所提供的《新塘镇已登记备案农村建房明示牌》，首先无法证明上述指示牌中记载的房屋即对应《租赁合同》中所涉的房屋，即使能够对应，也无法证明《租赁合同》所涉及的房屋是按照规划许可证建设完成。且经刘耀祥庭审陈述，《租赁合同》中所涉的房屋并未取得产权证明，上述情况参考《广州市农村房屋租赁管理若规定》第五条“农村房屋出租必须符合以下条件：(一)有以下房地产证件或产权资料之一：1．房地产证；2．《农村居民住宅建设用地批准书》、房屋报建的批复文件和图纸……”的内容，也是不相符合。故对《租赁合同》合法有效性不予认定。二、席文凯作为涉案房屋的使用人，其应当支付相应的占有使用费用。席文凯抗辩是先付租后使用，即2017年3月份交纳的款项应当是2017年4月份的占有使用费。但是根据席文凯自身所提供的证据，无法印证席文凯的上述陈述，且刘耀祥对席文凯的上述陈述予以否认，同时结合《收据》，已可明确证明席文凯支付的是2017年1月17日至2017年2月17日期间涉案房屋的占有使用费用，故刘耀祥主张从2017年3月开始计缴纳占有使用费，并无不当，予以支持。至于计算的截止日期，因双方庭审中均已明确在2018年1月份到新塘镇政府就双方合同关系的终止问题进行调解，虽然调解未成，但结合双方陈述，未能成立的原因在于支付金额方面的分歧，而在终止双方占有使用涉案房屋关系的问题上，双方是不持异议的。虽然刘耀祥陈述席文凯的物品仍然还在涉案场所内，但是造成上述后果为双方如何解决之间的合同关系而产生争议，并非席文凯恶意占有使用，故综合上述情况，占有使用费应从2017年3月计至2017年12月，经核算共计17000元。三、至于席文凯提出刘耀祥加建涉案房屋影响使用，应当不交租金的抗辩理由。关于刘耀祥加建涉案房屋期间的租金是否应当予以减免，双方并未就此达成协议，故此席文凯认为应当免交租金的抗辩，理据不足，不予支持。若席文凯认为刘耀祥加建房屋的行为对其合法占有使用涉案房屋造成损害，可另循途径解决。据此，该判决书判决如下，一、席文凯在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠刘耀祥占有使用费17000元；二、驳回刘耀祥其他诉讼请求。判后，刘耀祥不服判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2019）粤01民终9930号。2019年7月25日，广州市中级人民法院（2019）粤01民终9930号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案的审理过程中，一、席文凯提供一张2014年8月15日的收款收据，该收据载明“今收到房租3200元正”。（一）席文凯据此主张其所缴纳的房屋押金实际为3200元，并变更其第二项诉讼请求为要求刘耀祥返还房屋押金3200元。（二）刘耀祥表示，该收据中的款项是包括一个月的租金1600元以及押金1600元。二、席文凯陈述以下，1.撤回要求解除其与刘耀祥之间《租赁合同》的第一项诉讼请求以及撤回要求返还门窗材料的第二项诉讼请求。2.对于经济损失，其不申请鉴定。本院认为：（2018）粤0118民初5738号生效民事判决书已对席文凯与刘耀祥所签署的《租赁合同》的合法有效性作出不予认定的阐述，即该《租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，席文凯主张要求刘耀祥返还押金，于法有据，本院予以支持。至于返还押金的金额。现刘耀祥和席文凯对已付押金的金额各执一词，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，席文凯所提供的《收款收据》不足以证明其所支付的押金金额为3200元，且其在起诉状中明确提及其支付的押金为1600元，后对其在诉讼请求中变更押金金额亦未作出合理的解释，故本院对其主张已付押金3200元的陈述不予采信。刘耀祥自述其已收取押金1600元，本院对此予以确认，故刘耀祥应向席文凯返还押金1600元。席文凯主张要求返还超过上述1600元以外的款项，无事实和法律依据，本院不予支持。至于席文凯主张刘耀祥赔偿经济损失的问题。席文凯未能举证证明因双方之间的房屋租赁纠纷而导致其产生了相应经济损失，故席文凯该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。席文凯自行撤回第一项以及第二项诉讼请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘耀祥于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金1600元给原告席文凯；二、驳回原告席文凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，由原告席文凯负担1345元，被告刘耀祥负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  黄建华人民陪审员  张积权二〇一九年十一月二十八日书 记 员  郭颖婕