上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14786号原告：郭玉华，男，1978年3月3日生，汉族。原告：孙慧，女，1984年3月13日生，汉族。两原告的共同委托诉讼代理人：孙杰，四川泰仁(上海)律师事务所律师。被告：万金东，男，1973年1月25日生，汉族。被告：张巧云，女，1972年6月16日生，汉族。两被告的共同委托诉讼代理人：林少萍，上海浩锦律师事务所律师。第三人：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区零陵路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：王俊香。原告郭玉华、孙慧与被告万金东、张巧云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，于2019年8月13日和11月7日两次公开开庭进行了审理。原告郭玉华、孙慧及其委托诉讼代理人张杰，被告万金东、张巧云及其委托诉讼代理人林少萍均到庭参加诉讼，第三人上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称“菁英公司”)的委托诉讼代理人王俊香经本院合法传唤，未参与第二次庭审。本案现已审理终结。原告郭玉华、孙慧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同、补偿协议和网签合同，万金东、张巧云返还上海市宝山区月塘路XXX弄XXX号XXX室房屋和月塘路XXX弄XXX号人防车库地下1层车位(人防)291车位；2、判令万金东、张巧云支付违约金人民币464,000元(以下币种均为人民币)；3、判令万金东、张巧云承担原告律师费45,000元。事实和理由：2018年11月20日，经第三人菁英公司居间介绍，万金东、张巧云向郭玉华、孙慧购买上海市宝山区月塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)以及月塘路XXX弄XXX号人防车库地下1层(人防)291号车位(以下简称“系争车位”)，总价为281万元。同日，双方签订了由第三人提供的《房屋买卖合同》。合同签订后，系争房屋于2019年2月22日交付万、张两人，后者共计向两原告支付房款276万元。后双方于2018年12月10日、2019年2月26日、3月7日、5月30日四次至交易中心办理网签过户手续，但都因被告没有缴足社保、不符合购房资格而未过户成功。原告认为，其因置换卖房，被告不符合国家的限售规定，致使系争房屋一直未过户成功，影响了原告购置新房的安排，造成其因二套住房多缴纳了相关税费，原告售房的合同目的无法实现，被告应承担相应的违约赔偿责任。现向法院起诉，请求判如所请。被告万金东、张巧云答辩并提出反诉称：买卖合同、房屋交付及房款支付情况如原告所述，目前系争房屋由两被告居住使用；因其之前尚有2个月社保未连续缴足，故双方未过户成功；双方曾经达成过口头约定，由其提前支付剩余15万元房款，待符合购房资格后再进行过户，现其已符合购房资格，房屋买卖合同可继续履行。万金东、张巧云向本院提出反诉请求：1、判令继续履行上海市房地产买卖合同，郭玉华、孙慧配合将系争房屋及车位所有权过户给万金东、张巧云；2、判令郭玉华、孙慧支付逾期过户违约金5万元。在审理过程中，两被告向本院申请撤回了上述反诉诉请，并表示同意解除双方就系争房屋及车位所签订的买卖合同，但不同意支付违约金，如法院认定应承担，因金额约定过高，请求予以调低。第三人菁英公司述称：其为系争房屋买卖的居间方，原、被告就系争房屋三次签订网签合同，均因万金东社保缴纳有间断，未符合连续缴纳60个月的购房资格，而未过户成功；原告每次过户，均到场配合。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为两原告。2018年11月20日，郭玉华、孙慧(甲方)和万金东(乙方)签订由第三人菁英公司提供的《房屋买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，主要约定乙方向甲方购买系争房屋及车位，转让价款为281万元。双方同时约定，于本合同签署后41天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并于2019年2月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续等。买卖合同第4条付款方式条款主要约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款100万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内向甲方支付第二期房价款181万元，2019年2月20日前双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款5,000元等。同日，三方当事人另签订了《房地产买卖居间协议》。2018年12月10日，郭玉华、孙慧(出卖人、甲方)和万金东、张巧云(买受人，乙方)签订《补偿协议》，主要约定，双方确定系争房屋成交价为229万元，车位成交价为3万元，装潢、厨卫设施及附属设施、设备由乙方向甲方另行补偿49万元等。同日，郭玉华、孙慧(甲方)和万金东、张巧云(乙方)分别就系争房屋和车位签订示范文本的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX，以下简称“网签合同”)，约定房屋及车位价款分别为229万元和3万元，双方于2019年2月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。补充条款(一)第8条约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。附件三付款协议条款约定，乙方于签约前，支付房款50万元；于签约当日支付房款50万元；于甲乙双方办理房屋过户手续之前，支付房款129万元。另车位款3万元于双方办理房屋过户手续之前支付。后因被告社保原因，未过户成功。2019年2月26日，郭玉华、孙慧(甲方)和万金东、张巧云(乙方)就系争房屋签订示范文本的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，约定双方于2019年3月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同其余内容同前。后因被告社保原因，未过户成功。2019年3月7日，郭玉华、孙慧(甲方)和万金东、张巧云(乙方)再次分别就系争房屋和车位签订示范文本的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)，约定双方于2019年3月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同其余内容同前。后因被告社保原因，未过户成功。2019年5月7日，郭玉华、孙慧向本院起诉万金东、张巧云要求解除房屋买卖合同等。2019年5月30日，原、被告双方再至交易中心办理过户手续，但又因被告方社保原因而未果。2019月6月29日，郭玉华、孙慧(甲方)向万金东、张巧云(乙方)寄送解约函，函称双方签订房屋买卖合同后，甲方多次配合乙方至交易中心办理网签及房屋产权过户手续，但均因乙方原因，未过户成功。现已于2019年5月7日向宝山法院起诉。要求解除双方签订的房屋买卖合同并将系争房屋返还甲方，另求偿违约金。万金东、张巧云于次日收到该函。房款方面，万金东于2018年11月20日向郭玉华支付50万元，同年12月10日支付50万元，2019年2月22日支付161万元，同年3月12日支付15万元，共计支付房款276万元。郭玉华、孙慧在庭审中表示，同意本案中一并处理276万元房款，在解约后返还给万金东、张巧云。系争房屋于2019年2月22日交付两被告居住至今，被告在庭审中称曾花费了两至三万元自行装修，但无证据可以证明。为证明己方主张，原告郭玉华、孙慧向本院提交了如下证据：1、委托代理合同、律师费发票及费用转账截图，证明原告因本案支付了律师费用45,000元；2、另购住房的房产税认定通知书和完税证明，证明因被告迟迟未办理过户，导致原告只能以二套住房的身份多支付了上述税费。被告万金东、张巧云发表质证意见：对于上述证据均不予认可，律师费与税费均与本案无关。为证明己方主张，被告万金东、张巧云向本院提交了如下证据：1、案外人刘某某的书面陈述、原告出具的15万元房款收款收据和微信记录，证明原、被告双方在最后一次网签未过户成功后曾约定，由被告提前支付剩余15万元房款，待其符合购房资格后再去办理产权过户，刘某某作为中介公司工作人员曾联系双方达成上述约定，但在2019年5月31日之后被告多次联系原告要求过户，原告均不予理会；2、社保缴费记录单，证明目前被告已符合购房资格。原告郭玉华、孙慧发表质证意见：刘某某的书面陈述应为证人证言，其本人未出庭，故对其真实性不予认可，双方未达成待被告符合购房资格后再过户的约定；认可15万元收款收据的真实性，被告未按约在过户前支付全款，原告故要求其支付，于2019年3月12日收取该款，至该日被告仍无法确定何时能办理过户；对于社保单的真实性予以认可，但该单无法显示是否连续60个月缴保，无法得出被告已符合购房资格的结论。本院认为，原、被告就系争房屋及车位签订的房屋买卖合同、网签合同和补偿协议，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据已查明的事实，原、被告双方曾四次至房产交易中心办理产权过户手续，均因被告方未符合购房资格而致过户失败，原告尽快出售系争房屋以实现房屋置换的合同目的未予实现，被告的行为构成违约，原告诉请解除上述合同，于法有据，本院予以支持。被告关于双方曾约定待其符合购房资格后再办理过户手续的抗辩意见，在庭审中提交由案外人刘某某署名的书面陈述作为佐证，但该份证据种类应为证人证言，由于刘某某本人未出庭，故对于该份证据本院不予采信。同时本院也注意到，作为居间方的第三人菁英公司在庭审中多次明确，导致房屋无法过户的原因在于被告未满足社保缴纳条件。故对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。合同解除后，被告应向原告返还系争房屋及车位，原告应向被告返还购房款276万元。原告关于违约金的请求，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告向原告支付违约金20万元。原告另关于律师费的请求，无合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告郭玉华、孙慧和被告万金东、张巧云就上海市宝山区月塘路XXX弄XXX号XXX室房屋及月塘路XXX弄XXX号人防车库地下1层车位(人防)291号车位签订的房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX、XXXXXXX)及补偿协议；二、被告万金东、张巧云于本判决生效之日起十日内，向原告郭玉华、孙慧返还上述房屋及车位；三、被告万金东、张巧云于本判决生效之日起十日内，向原告郭玉华、孙慧支付违约金20万元；四、原告郭玉华、孙慧于本判决生效之日起十日内，向被告万金东、张巧云返还房款276万元；五、驳回原告郭玉华、孙慧的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取4,445元，由原告郭玉华、孙慧负担2,699元，被告万金东、张巧云负担1,746元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一九年十一月十五日书记员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。