北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初9840号原告：***，女，1968年6月28日出生，汉族，住北京市丰台区。原告高福军，男，1969年5月3日出生，汉族，住山东省汶山县委托代理人：冉德志（兼原告***的委托诉讼代理人），北京市惠诚律师事务所律师。被告：李萍，女，1962年9月9日出生，汉族，住北京市大兴区。原告***、高福军与被告李萍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***和原告高福军及其共同委托诉讼代理人冉德志，被告李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。***、高福军向本院提出诉讼请求：1、解除***、高福军与李萍之间的租赁合同；2、确认长子营镇集体建设用地拆迁腾退项目北蒲洲营村被拆除地块（北至马路、东至饲料厂、南至杨明珠等人、西至马路；预审表编号BYZY-F2020）地上物拆迁补偿利益9381834元归***和高福军所有；3、李萍返还***、高福军2018年2月8日至2018年5月7日租金20000元；4、诉讼费由李萍负担。事实与理由：2013年3月28日，***、高福军与李萍签订了《土地租赁合同》，约定李萍将位于北蒲洲营村东南角3亩地及地上所建厂房租赁给***和高福军，租赁期限为20年，每年租金80000元。合同签订后，***、高福军向李萍支付了租2013年5月8日至2018年5月7日租金400000元，同时拆除了李萍原有的厂房，在涉案土地上投资兴建了新的厂房。2018年1月16日，***、高福军收到北蒲洲营村村委会《致被拆除腾退人的一封信》，通知***、高福军拆除腾退工作于2018年1月20日启动，设立20天奖励期，奖励截止日期为2018年2月8日。为支持和配合政府及村委会的拆迁政策，***和高福军于2018年2月7日将土地及地上物交付给指定的拆迁公司，现房屋及地上物早已拆除完毕。***、高福军多次请求李萍按照合同约定出具书面文件，同意***与拆迁公司达成补偿协议，但李萍一直拒绝配合，致使***迄今不能办理完毕拆迁补偿协议并领取补偿款手续。李萍辩称，不同意***和高福军的诉讼请求，理由如下：首先，本案的实情为***、高福军在李萍不知情的情况下，单方已与拆迁公司洽谈完毕所有拆迁事宜，仅让李萍出具同意的书面问文件，不符合常理且***、高福军无权决定李萍的拆迁事宜；其次，涉案诉争土地系李萍的丈夫赵家庭（已去世）于1997年7月1日与北蒲洲营村村委会签订合同承租的，后办理了集体土地使用证，开办了厂房，李萍将涉案土地出租给***、高福军时是包括电线、电缆、自来水管、暖气、变压器等附属设施的；第三，2013年之前所有的补偿款应当归李萍所有，和***、高福军没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年，李萍与北蒲洲营村经济合作社签订《土地租赁合同》，双方约定位于北京市大兴区长子营镇北蒲洲营村东南角村机库西边的1886平方米土地由李萍承租，承租期自2005年7月1日至2035年6月30日。2013年3月28日，李萍（甲方）与***、高福军（乙方）签订租赁合同，北蒲洲营村经济合作社以原出租方的名义在合同中出现，并在合同中签章。合同约定，经北京市大兴区长子营镇北蒲洲营村经济合作社同意，甲方将承租的北京市大兴区长子营镇北蒲洲营村经济合作社三亩地及地上所建厂房（915.09）平方米出租给乙方；租赁期限自2013年5月8日至2033年5月8日，共计二十年；二十年租金为1600000元，每五年支付一次，第一次支付金额为400000元；合同第四条第一款第一项约定，合同签订后甲方将原出租房上的部分瓦和木料拆走；合同第四条第一款第二项约定，甲方无偿将现有变压器过户给乙方并全部由乙方使用，电费由乙方支付；合同第四条第一款第五项约定，甲方拥有土地使用权，甲方同意乙方在租赁范围内进行改扩建……；合同第四条第二款第二项约定，甲方将部分房上的瓦、木料拆除后，乙方应立即组织施工……；合同第五条第一款约定，本合同履行期内如遇到国家拆迁或政府规划占地时，甲方原有建筑面积厂房的地上物及土地补偿归甲方所有，本合同签订后乙方自0建的厂房、装修、附属物、搬家等地上物补偿款及停产停业损失补偿归乙方所有；合同第五条第二款约定，如遇征地或拆迁时，甲方同意就乙方应获得的补偿事宜单独与拆迁部门达成补偿协议，甲方应向乙方及征收机构出具同意的书面文件。合同签订后，***、高福军按照合同约定支付了李萍租金400000元，并拆除了承租土地上李萍原有的厂房，在承租土地上建设了新的厂房，拆除原有厂房时李萍收到了原有厂房建筑材料款6000元。2018年1月16日，北京市大兴区长子营镇北蒲洲营村村委会张贴了致被拆除腾退人的一封信，***于2018年2月7日将所建厂房5027.10平方米腾空并将厂房交付给拆迁公司。根据拆迁公司出具的涉案厂房预审表，涉案厂房06年房屋重置成新价为2316573元（房屋面积1725.63平方米，每平方米1342.45元）、06-09年拆除费55794元（51.72平方米，每平方米1078.77元）、09后腾退费2058286元（3249.75平方米，每平方米633.37元）；装修、设备及附属物补偿价1292556元、停产停业综合补助费878830元、工程配合奖2513550元、搬迁补助费251355元、移机费15390元，共计9381834元。北京长亦兴土地开发有限公司向本院出具了上述预审表中载明的补偿金额和基本信息即最终数额的证明。经本院向拆迁部门了解，拆迁部门表示即使2013年原有厂房已经全部拆除，如果根据航拍图发现涉案土地以前有厂房，拆迁时会考虑此因素。上述事实有双方当事人陈述意见、拆迁档案、租赁合同、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明的，按照出资确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案需要解决的是双方当事人因租赁合同终止后产生的拆迁利益分配问题，根据《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁办法》第三条的规定，拆迁集体土地上非住宅房屋只针对地上物实行一次性货币补偿，故本案的核心争议焦点为双方当事人的约定及双方当事人对被拆除的地上物的贡献问题。首先，能否适用双方当事人约定的前提为合同是否有效，本案中李萍与***、高福军签订的租赁合同经过了原出租人北蒲洲营村经济合作社同意，出租土地为集体土地建设用地，且根据合同履行情况来看，即合同签订后***、高福军立即拆除了李萍原有厂房并建设了新的厂房，故本案的实质为土地租赁合同，故***、高福军在集体土地建设用地上建造厂房，并未改变土地用途，租赁合同不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，故根据租赁合同第五条第一项的约定，李萍原有建筑面积厂房的地上物及土地补偿款归李萍所有；***、高福军自建的厂房、装修、附属物、搬家等地上物补偿款及停产停业损失归***、高福军所有，这也与***、高福军占有使用涉案厂房并实际经营、拆迁政策发布后积极搬家腾退配合的实际情况相符。对于李萍以其为***、高福军办理营业执照的理由要求取得营业损失的意见，不符合双方约定，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，在明确适用租赁合同上述条款后，需要解决的系双方当事人对被拆除地上物的贡献问题。本案中，根据双方当事人陈述，双方当事人均认可一个基础事实：***、高福军承租前李萍原有厂房915.09平方米，承租后***、高福军拆除了李萍原有厂房，建设了拆迁前的厂房。根据上述事实结合拆迁部门的政策，李萍对拆除腾退补偿款的贡献主要为其所出租土地上在13年以前原有厂房面积，即同等面积厂房如915.09平方米在06年以前和13年以后的差额，经计算915.09平方米的差额为648872.02元。同时考虑到拆迁档案载明的06年以前房屋面积1725.63平方米和06-09年房屋建筑面积51.72平方米的实际情况，即扣除李萍的915.09平方米，06年以前房屋面积尚有810.54平方米，经计算06年以前年代贡献价值为574737.70元，06-09年房屋年代贡献价值为23036.09元。因李萍未提供证据证明自己对该部分房屋有年代价值贡献，根据本案租赁合同的标的为土地租赁的实际情况，结合拆迁公司的鼓励腾退政策和没有房屋及没有该部分补偿的实际情况，故该部分房屋年代贡献价值的主要贡献方应为***，本院酌定***、高福军取得该两部分贡献值的70%即418441.65元，李萍取得30%即179332.14元。关于现有厂房面积5027.10平方米09年以后的价值即每平方米633.37元均应当归***、高福军所有。关于装修、设备及附属物补偿价款1292556元，因涉案厂房均系拆除原有厂房后由***、高福军重新建造，李萍在庭审中并未提供证据证明其对新建涉案厂房的装修、设备及附属物有贡献或涉案厂房的装修、设备及附属物利用了其原有厂房哪些原材料，且拒绝对本院向其提供的拆迁档案进行质证并指明装修、设备及附属物补偿价表中何种为其所建，仅在辩论意见中提出基建、变压器和自来水系李萍的贡献，且其所指变压器在装修、设备及附属物补偿价表中并未有记载，故本院认定装修、设备及附属物补偿价款归***、高福军所有。综上，李萍因此次拆迁应得的补偿款为828204.16元，从拆迁补偿款总额9381834元中扣除后即为***、高福军应得部分，经计算为8553629.84元。对于***、高福军要求李萍2018年2月8日至2018年5月7日租金20000元的诉讼请求，因双方的租赁合同因政府的拆迁政策已经实际于2018年2月7日履行终止，***、高福军已经不能实际使用承租土地，李萍应当将该租金予以返还；对于***、高福军要求解除与李萍之间租赁合同的诉讼请求，因该合同已经于2018年2月7日履行终止，无需另行解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞都解释的》第九十条之规定，判决如下：一、确认长子营镇集体建设用地拆迁腾退项目北蒲洲营村被拆除地块（北至马路、东至饲料厂、南至杨明珠等人、西至马路）地上物拆迁补偿利益8553629.84元归原告***和原告高福军所有(于本判决生效后十日内履行)；二、被告李萍返还原告***、原告高福军2018年2月8日至2018年5月7日租金20000元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告***和原告高福军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87811元，由原告***和原告高福军负担7752元（已交纳），由被告李萍负担80059元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  王志刚人民陪审员  梁秀丰二〇一九年十一月四日法官 助理  韩 冰书 记 员  张国倩