湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0583民初417号原告：宜昌中南胶管胶带有限公司。住所地枝江市白洋装备工业园。社会同一信用代码：9142058375104205X4。法定代表人：徐志粮，董事长。委托诉讼代理人：罗兰碧，湖北骁阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆春梅，公司员工。被告：湖北能见新材料有限公司。住所地枝江市白洋镇装备工业园。统一社会信用代码：91420500MA48B1KU7T。法定代表人：戢威，总经理。被告：戢威，男，1987年6月16日出生，汉族，住枝江市。二被告共同委托诉讼代理人：赵祥，湖北新世界律师事务所律师。原告宜昌中南胶管胶带有限公司（以下简称中南公司）与被告湖北能见新材料有限公司（以下简称能见公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中南公司的委托诉讼代理人罗兰碧、骆春梅；被告能见公司法定代表人戢威及委托诉讼代理人赵祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年下半年租金65000元，支付逾期给付租金的违约金3282.5元；2、确认原告中南公司与被告能见公司签订的《土地房屋租赁合同》已于2019年1月10日解除；3、判令被告能见公司支付2019年1月1日到1月10日租金3611元；4、判令被告能见公司从2019年1月20日起，按照每年260000元的租金标准向原告支付租金到被告返还租赁物时止；5、被告戢威对被告能见公司债务承担连带责任。事实与理由：2016年7月20日，被告能见公司与原告签订《土地房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告能见公司租赁原告坐落于枝江市白洋镇装备工业园区内的土地和房屋，用于生产车间和货物堆场。租赁期限10年，前三年每年135000元（后因共建锅炉房，租金协议调整为130000元），约定租金每年分两次给付，即每年3月31日前给付上半年租金，每年9月30日前给付下半年租金，逾期给付的，按每日0.05%支付违约金，欠付租金超过三个月的，出租方有权解除合同，并自书面解除通知起5日后解除。租赁合同同时约定，承租方在租赁物上自建厂房和其他生产设施的，必须由正规单位设计后先向承租方提交建设方案，由出租方向主管部门申报批准后再由承租方安排正规施工单位施工。合同签订后，原告将合同约定的房屋及14亩土地使用权交付被告能见公司。被告入场后，不按照约定方法使用租赁土地，违反合同建设条款，乱搭乱建，经常违反合同拖欠水电费、拖欠租金。被告能见公司因为销售不及预期，只能断断续续生产，为达到少交租金的目的，多次借故与原告发生争执，影响、破坏原告的正常生产。根据租赁合同的约定，被告能见公司应在2018年9月30日前支付当年下半年租金，被告无故拒不支付。2019年1月14日，原告向其送达《通知函》，通知根据租赁合同第5.1条、11条约定，因被告能见公司欠付租金超过3个月，解除双方签订的《土地房屋租赁合同》，并通知被告能见公司履行其他合同义务。被告能见公司于2019年1月7日向原告回复《告知函》，称对《通知函》有异议，但未向法院起诉。被告能见公司是被告戢威独资设立的一人公司，根据规定，被告戢威如不能证明公司财产独立于股东自己，应对公司债务承担连带责任。被告能见公司辩称：一、原告要求被告交付租金以及解除合同的诉讼请求，依照合同法相关规定，没有事实与法律依据。被告按时交纳了相应的租金。在2018年6月12日原告单方挑起事端阻止被告使用租赁场地，租金交纳的截止时间为2019年9月30日。原告采取断电、堵路，阻碍被告生产以及强行转运被告物资等行为造成被告被迫停产。在此期间，当地公安机关、镇政府组织协调，该事端的挑起系原告的行为所致，同时根据双方合同条款第6.4条，有明确约定。二、被告戢威个人与被告能见公司的财务没有发生任何混同，是独立于公司之外的。因此，被告戢威不应与被告能见公司承担连带责任。三、原告在2016年7月将租赁地块交付被告能见公司，被告已投入700万元对场地、厂房进行修建、平整，并且双方对使用的地块无任何争议。2018年6月，原告挑起事端，是因为外面有一家浙江公司租赁土地。原告非法、违约要求收回部分土地的无理要求遭被告拒绝，所以原告采取一系列非法手段干扰合同履行。四、由于原告断电、阻路行为造成被告在8月下旬无法正常生产，停产至今。并且，租赁的土地上有原告摆放的胶管、车辆等阻碍正常生产。这段时间的租金原告无权主张。本院经审理认定事实如下：2016年7月20日，原告中南公司与被告能见公司签订《土地房屋租赁合同》，约定原告将其空余土地及综合楼办公室3间、宿舍5间租赁给被告能见公司。经双方确认租赁土地面积14亩，附属面积约380平方米。租赁期限10年，自2016年8月1日起至2026年9月30日止。租赁保证金20000元。租赁物及附属屋年租金包干总额为135000元，满3年后每两年递增3%。租金每半年一付，被告应于每年3月31日和9月30日前支付原告半年租金。在被告欠交租金或水电气费超过一个月，原告在书面通知被告交款之日起五日内未交，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施。被告欠交租金或水电气费超过3个月，原告有权提前解除合同。在以传真或信函等方式通知之日起五日后合同终止。被告在租赁地上自建厂房和其他生产设施，须事先向原告提交建设方案，建设手续由原告负责向政府申报。如合同提前终止或期限届满，未达成续租协议，被告应于终止之日或届满之日搬离。如不搬离或不返还租赁物，应向原告加倍支付租金。双方还对水、电、汽设备进行了约定。被告能见公司落款处由宋艳玲签名。2017年2月18日至19日，原被告签订《燃煤锅炉改造补充协议》，约定：因被告出资参与锅炉改造升级，将原年租金135000元从2017年1月1日起降至每年130000元。在协议签订后，双方按照协议的约定履行了合同。后因双方对食堂门前的空地是否属于租赁土地范围产生矛盾。2018年6月至11月，双方互发函件，指责对方违约并申请地方政府调解。原告中南公司主要要求被告能见公司将14亩土地之外的土地，即食堂门前的空地返还，被告能见公司主要认为其占用土地并未超过合同约定的14亩范围，包括食堂门前的空地属于租赁范围。2019年1月4日，原告向被告能见公司发出《通知函》，称因被告在2018年9月30日前未支付当前半年租金，已超过3个月，根据合同约定解除双方签订的《土地房屋租赁合同》，保证金不予返还。要求被告能见公司一周内搬离，并将租赁物恢复原状返还原告。2019年1月7日，被告能见公司向原告发出《告知函》，不同意解除租赁合同，并认为原告的阻拦对被告能见公司造成损失。在双方产生纠纷后，曾因矛盾报警，枝江市顾家店镇政府亦曾主持双方调解未果。另查明，被告能见公司为一人公司，股东戢威。该公司已于2016年7月至8月间在承租地上建立厂房，但未办理相关规划建设手续；2017年4月至6月间，被告能见公司将承租地及有争议的食堂门前空地硬化。争议发生后，被告能见公司未交纳2018年下半年租金，仅包括2018年10月至12月租金未付，数额为130000元/12月×3月＝32500元。还查明，2018年8月11日，被告能见公司与湖北东伟电力装备有限公司（以下简称东伟公司）签订《电力物资供应合同》，约定由被告能见公司向东伟公司供货，但被告能见公司因不能按时交付而承担违约金300000元。东伟公司登记为自然人独资公司，法定代表人姚蓝，股东戢庆军，被告戢威自认戢庆军系其大伯，戢庆军与宋艳玲系夫妻。戢庆军参与由枝江市顾家店政府组织的原被告调解。被告戢威系东伟公司监事，戢庆军原系被告能见公司高管，宋艳玲原系出资人之一。本院认为，原被告签订的《土地房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法有效，双方应按合同履行义务。一、原被告诉争食堂门前的空地是否属于被告能见公司承租范围。根据2011年枝江市土地勘测规划队出具的原告宗地图显示，被告能见公司占用的土地，即其所建厂房至原告厂房间的土地面积为14.09亩，已达其承租的14亩，其也没有提供其他书面证据证实食堂门前空地属于租赁范围。因此，被告能见公司辩称食堂门前之土地属于承租范围无合同及事实依据，二、被告能见公司应当按照合同约定支付2018年下半年10月至12月租金32500元及2019年1月1日至1月10日合同解除前的租金，即130000元/365天×10天＝3560元，拖欠不付系违约责任，其应承担支付租金的民事责任。因此，原告要求被告能见公司支付2018年下半年租金及2019年1月1日至1月10日的租金的诉讼请求，其合理部分即32500元、3560元，合计36060元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于合同解除。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告能见公司未按约定支付租金，构成违约，根据合同约定，超期3个月未支付租金，原告有权解除合同，传真或信函通知5日后合同终止。2019年1月4日，原告向被告能见公司发出《通知函》解除合同，即2019年1月10日，双方租赁合同已解除。四、根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。原被告租赁合同解除后，被告能见公司应将其租赁的原告所有的房屋及土地恢复原状予以返还。五、根据合同约定，如合同提前终止，被告应于终止之日搬离。如不搬离或不返还租赁物，应向原告加倍支付租金，该条款实质为违约条款，依法有效，原告要求的租金实质为占用费。双方租赁合同于2019年1月10日解除，双方权利义务终止。被告能见公司应及时搬离并将租赁物恢复原状向原告返还，否则应承担违约责任。因此，原告要求被告能见公司按年租金260000元标准，自2019年1月20日起向原告支付占用费直至返还租赁物时止的诉讼请求，本院予以支持。六、根据公司法相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告能见公司虽提供公司财务制度及部分财务资料，但根据公司法规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。因此，被告能见公司提交的证据不足以证明公司与股东财产独立。被告戢威应对被告能见公司债务承担连带清偿责任。七、被告能见公司与东伟公司在股东、公司高管上人员交叉任职，其提供的双方合同及违约赔偿产生于原告与被告能见公司产生纠纷后，且，本案纠纷系被告能见公司违约。因此，本院对被告能见公司的损失不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告湖北能见新材料有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告宜昌中南胶管胶带有限公司2018年下半年（10月—12月）租金32500元，及2019年1月1日至1月10日租金3560元，小计36060元；二、原告宜昌中南胶管胶带有限公司与被告湖北能见新材料有限公司于2016年7月20日签订的《土地房屋租赁合同》已于2019年1月10日解除；三、被告湖北能见新材料有限公司于本判决生效之日起10日内将其承租的原告所有的房屋、土地恢复原状并向原告宜昌中南胶管胶带有限公司返还；四、被告湖北能见新材料有限公司自2019年1月20日起，按年租金260000元标准向原告支付占用费，直至其将承租房屋、土地返还原告宜昌中南胶管胶带有限公司止；五、被告戢威对上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告宜昌中南胶管胶带有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取799元，由被告湖北能见新材料有限公司、戢威负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  黄亚州二〇一九年十一月四日书记员  熊春娥