上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初479号原告(反诉被告)：上海瀛升大酒店有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王小华，执行董事。委托诉讼代理人：麻智清，男。委托诉讼代理人：黄赛，上海瀛佳君鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张万祥，经理。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。第三人(反诉第三人)：上海塞末酒店管理有限公司，住所地上海市崇明区长兴镇潘圆公路161弄6幢、7幢三层。法定代表人：刘夫娥，总经理。委托诉讼代理人：丁美红，上海聚隆律师事务所律师。原告上海瀛升大酒店有限公司(以下至判决主文前简称“瀛升公司”)与被告上海前卫投资管理有限公司(以下至判决主文前简称“前卫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，经被告前卫公司申请，本院于2019年2月追加上海塞末酒店管理有限公司(以下至判决主文前简称“塞末公司”)作为本案第三人参加诉讼。被告前卫公司在答辩期内提出反诉请求，本院依法合并审理，并分别于2019年3月11日及7月25日公开开庭进行了审理。原告瀛升公司委托诉讼代理人麻智清、黄赛、被告前卫公司委托诉讼代理人赵华云、第三人塞末公司委托诉讼代理人丁美红均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀛升公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年9月14日签订的《房屋、场地租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告各项经济损失共计14,192,992.90元，明细如下：KTV工程设计损失842,450元、KTV中央空调及新风系统装修损失2,467,487.50元、KTV消防系统装修损失336,000元、KTV音响系统采购损失27,000元、KTV点歌系统采购损失30,000元、KTV电梯系统采购损失40,000元、KTV沙发软装采购损失150,000元、KTV工程装修损失1,890,093元、农家乐工程装修损失4,830,000元、农家乐设施采购损失2,107,629.40元、三层加层扩建损失928,248元、龙腾足浴装修损失7,993元、汗蒸浴室装修损失45,440元、温馨阁足浴装修损失320,652元、鉴定评估费用170,000元；3、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：确认原告于2010年7月起实际履行的《上海市房屋租赁合同》无效；变更原第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告各项经济损失共计10,995,206.90元，明细如下：KTV工程设计损失842,450元、KTV中央空调及新风系统装修损失2,467,487.50元、KTV消防系统装修损失336,000元、KTV音响系统采购损失27,000元、KTV点歌系统采购损失30,000元、KTV电梯系统采购损失40,000元、KTV沙发软装采购损失150,000元、KTV工程装修损失1,890,093元、农家乐工程装修损失1,632,214元、农家乐设施采购损失2,107,629.40元、三层加层扩建损失928,248元、龙腾足浴装修损失7,993元、汗蒸浴室装修损失45,440元、温馨阁足浴装修损失320,652元、鉴定评估费用170,000元。事实和理由：2007年3月12日，原告成立之初，由原法定代表人温某某与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告承租坐落于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号砖混结构的房屋用于商业经营，建筑面积为2,732平方米，年租金约700,000元，合同期限至2013年6月30日止。该合同履行期间原、被告双方均未提出异议。2010年2月8日，原告委托诉讼代理人麻智清通过股权转让方式承接上述合同，并直接向被告支付租金。2010年11月8日，原告经被告同意，在系争房屋二楼基础上扩建850平方米作为商业用房，批准文号为沪卫投资(2010)10号。此后，原告连续租赁使用该房屋，并按约定向被告缴纳租金至2016年，期间原告租赁该房屋主要用于经营酒店、住宿、KTV、足浴、棋牌等。2015年，原告经被告同意，对承租房屋的餐饮部分进行全面装修。2016年初，为经营KTV等需要，原告经被告同意，对系争房屋再次进行全面装修。为重新约定双方的各项权利义务关系，2016年9月14日，原、被告双方再次续签了《房屋、场地租赁合同》，约定租赁总面积3,530平方米，年租金900,000元，每年递增10,000元，租期为2016年7月1日至2019年8月31日，免租期2个月，如无征用情形，租期可延长2年。合同签订后，原告在对系争房屋进行全面装修的同时，着手办理相关行政审批手续。2016年10月左右，原告办理工商行政等手续需要被告提供系争房屋的产权证明，被告提供了无效的沪房地宝字(2003)第042168号权证，导致行政办理被拒绝。至此，原告才发现系争房屋并无合法产权证明，无法办理相关手续。综上所述，原告认为，第一，因系争房屋并无合法产权证明，《房屋、场地租赁合同》应属无效；第二，原告经被告同意出资建造三层加层，该建造费用应由被告赔偿；第三，被告隐瞒无合法产权证明的事实，具有欺诈过错，应当承担合同无效的全部责任。因此，原告特向法院提起诉讼。被告前卫公司辩称，不同意原告诉讼请求。第一，2007年3月12日《上海市房屋租赁合同》系温某某所签，并非原告所签，且该合同约定的期限已于2013年6月30日届满，合同内容早已履行完毕，该合同的时间节点、租赁面积、权利义务约定等方面均与本案《房屋、场地租赁合同》无关，故原告主张确认其于2010年7月起实际履行的《上海市房屋租赁合同》无效的诉讼请求不属于本案审理范围。第二，2016年9月14日《房屋、场地租赁合同》系由原、被告和第三人在平等、自愿、充分协商的基础上共同签订，属于各方当事人真实意思表示，应属有效。原告也依法取得了至今有效的《营业执照》、《食品经营许可证》、《食品卫生许可证》及《特种行业许可证》等证书，证明系争房屋和场地满足合同约定的商业经营条件，合同目的已经实现，故原告主张确认其于2016年9月14日签订的《房屋、场地租赁合同》无效的诉讼请求缺乏依据。第三，本案系争房屋和场地均属被告所有，双方签订的《房屋、场地租赁合同》约定系争房屋和场地总面积为3,530平方米，其中被告原有房屋面积2,732平方米。2010年7月27日，被告与上海宝蒲贸易有限公司(以下至判决主文前简称“宝蒲公司”)签订《补充协议》，约定宝蒲公司在系争房屋上建设加层，该加层5年内不收取租金，期满后改建、加层、装修等全部无偿归被告所有，即被告以5年免租期换取了该加层资产。2015年4月14日，原告在《承诺书》中亦称改造及装修费用由其自行承担，合同期满后改造及装修不向被告要求任何补偿。此外，《房屋、场地租赁合同》约定，原告不得随意改造房屋和其他设施，如原告提出解除合同，对同意实施的装修、改扩建费用及合同未尽期间的经营收入及其他间接损失等均不予补偿。原告2016年装修未经被告书面同意，其中途退租却要求被告赔偿，违反诚实信用原则，故原告主张被告赔偿其各项经济损失的诉讼请求缺乏依据。至于原告在诉讼过程中降低其主张的经济损失金额，系其自愿处分自己的权利，被告对此无需承担任何责任。第三人塞末公司同意原告的诉讼请求，认为系争租赁合同应属无效，因此担保合同亦属无效，第三人不应承担责任。反诉原告前卫公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉原、被告和第三人于2016年9月14日签订的《房屋、场地租赁合同》于2017年3月27日解除；2、判令反诉被告迁移坐落于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号房屋场地内注册的证照；3、判令反诉被告支付自2016年9月1日起至实际腾退(包括迁移或注销证照)日止的租金及使用费暂计2,565,000元；4、判令反诉被告支付违约金180,000元及律师费损失50,000元；5、判令反诉第三人对于上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任。诉讼过程中，反诉原告变更第三项反诉请求为：判令反诉被告支付自2016年9月1日起至实际腾退(包括迁移或注销证照)日止的租金及使用费暂计2,465,000元，明细如下：自2016年9月1日至2017年4月30日，以年租金900,000元为标准，计算租金为600,000元，并扣除反诉被告已支付100,000元，计500,000元；自2017年5月1日至2017年8月31日，以年租金900,000元为标准，计算2倍使用费为600,000元；自2017年9月1日至2018年5月31日，以年租金910,000元为标准，计算2倍使用费为1,365,000元，2018年6月1日以后按照2倍租金标准计算至实际迁移证照之日。事实和理由：2016年9月14日，反诉原告作为出租人(甲方)、反诉被告作为承租人(乙方)、反诉第三人作为反诉被告的担保方(丙方)，就上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号房屋和场地签订《房屋、场地租赁合同》一份，第3条约定租赁期限自2016年7月1日起至2019年8月31日止，共计3年2个月，租金自2016年9月1日起算；第一年租金为900,000元，先付后用，每半年支付一次，乙方于2016年9月1日前向甲方支付450,000元，后期租金乙方于每半年的第一个月1日前向甲方支付半年的租金。乙方不能按时缴纳租金及其他费用的，每延迟一天，则还需按季度租金的0.5%支付违约金。第2条约定，合同提前解除或期满双方不再续签合同，乙方必须在合同终止之日起20日内自行转移或注销营业执照等相关证照，逾期须向甲方按照原租金的2倍支付占用费，直至迁移或注销证照止。第10.2条约定，乙方拖欠租金或逾期支付租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。第12条约定，乙方违反本合同第10条任何一项约定的，甲方有权解除合同。乙方除承担赔偿责任外，还应当支付年租金的20%作为违约金。第14条约定，丙方提供不可撤销无限连带责任担保，为乙方履行本合同项下全部义务，包括并不限于乙方为履行合同所支付全部款项、甲方追索乙方逾期付款所发生的费用、租金……违约金、滞纳金、诉讼费、律师费等，担保期为乙方全部履行前述义务止。合同签订之日，反诉原、被告办理了系争房屋和场地的移交手续，由反诉被告实际经营控制到2018年5月31日(温馨阁房屋控制到2018年10月18日)才归还反诉原告，但相应租金拖欠至今。2016年12月1日、2017年3月10日，反诉原告两次向反诉被告和反诉第三人发出催款通知，2017年3月27日，在多次催讨未果的情况下，反诉原告通知反诉被告和反诉第三人解除租赁关系，收回系争房屋和场地，但反诉被告继续占据经营场所、拖欠费用，并恶意提起诉讼。2018年6月1日，在法院主持下，反诉被告移交了除“温馨阁”之外部分场所，但“温馨阁”直到2018年10月18日方才移交，注册在内的营业执照等至今拒不迁移或注销。综上所述，反诉原告认为，反诉被告和反诉第三人未按约支付租金，亦未及时腾退系争房屋和场地，反诉原告特向法院提起反诉。反诉被告瀛升公司辩称，不同意反诉原告反诉请求。第一，2016年9月14日《房屋、场地租赁合同》系2007年3月12日《上海市房屋租赁合同》的延续，且反诉原告曾出具书面函件认可合同主体由温某某转为反诉被告。第二，系争房屋和场地未取得房地产权属证明，《房屋、场地租赁合同》应属无效，反诉原告应当承担导致合同无效的法律后果。第三，反诉原告应当承担缔约过失责任，反诉被告已经将损失减轻到最低限度。反诉第三人塞末公司不同意反诉原告的诉讼请求，认为系争租赁合同应属无效，反诉原告无权主张解除合同。原告(反诉被告)瀛升公司为证明其本诉诉称及反诉辩称，向本院提交如下证据：《房屋、场地租赁合同》，证明系争房屋坐落于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号，租赁期限为租3续2共计5年，租赁面积3,530平方米，装修免租期为2个月；房屋平面图，证明系争房屋楼层为3层(包括加层)；沪卫投资(2010)10号文件一份，证明房屋加层系经出租人同意后扩建，并办理了合法手续；沪房地宝字(2003)第042168号权证，证明前卫公司提供的权证与系争房屋不一致，房屋并无合法权属证明；《上海市房屋租赁合同》，证明瀛升公司首次租赁期限为2007年7月1日至2013年6月30日，租赁面积为2,733平方米，租赁用途为商业用房；租金发票若干，证明瀛升公司自首次租赁起一直按照《上海市房屋租赁合同》的租金标准履行交付租金义务直至2016年6月30日；关于装修设计费的《上海市建设工程设计合同》、民事起诉状及(2018)沪0151民初7741号民事调解书，证明瀛升公司经前卫公司同意后装修发生的KTV设计费840,000元，另因起诉发生诉讼费2,450元；关于KTV中央空调、新风系统民事起诉状及(2018)沪0151民初7740号民事调解书，证明瀛升公司经前卫公司同意后装修发生的中央空调及新风系统费用共计2,465,000元，其中已经支付1,850,000元。另因起诉发生诉讼费2,487.50元；关于KTV消防系统《机电安装工程施工合同》，证明瀛升公司经前卫公司同意后装修发生的KTV消防安装工程费336,000元；《音响设备购销合同》和关于KTV采购音响的《解除协议》，证明瀛升公司经前卫公司同意后采购发生的KTV设备购置费177,000元，实际解除合同的损失为27,000元；《瀛升KTV销售合同》和关于KTV点歌系统的《解除协议》，证明瀛升公司经前卫公司同意后采购发生的合同总价330,000元，实际解除合同的损失为30,000元；《电梯设备定作合同》和关于KTV电梯采购的《解除协议》，证明瀛升公司经前卫公司同意后采购发生的KTV电梯费用135,000元，实际解除合同的损失为40,000元；《瀛升量贩式方案》和关于KTV沙发采购的《解除协议》，证明瀛升公司经前卫公司同意后采购发生的KTV沙发费用230,000元，实际解除合同的损失为150,000元；关于KTV装修工程的《建设装饰工程施工合同》、崇人社局《强制执行申请书》、《承诺书》及沪万价鉴字(2018)第24号《司法鉴定意见书》，证明瀛升公司经前卫公司同意后装修发生的KTV费用共计6,000,000元，其中仅拖欠的人工工资为354,880元，该款项执行中由瀛升公司承担；关于瀛升农家乐的《建设工程施工合同》，证明瀛升农家乐装修合同总金额为4,830,000元，与鉴定意见中的造价评估原值1,632,214元差距较大；信资评司字[2018]第40100号《司法委托鉴定报告书》，证明瀛升农家乐损失为2,107,629.40元；龙腾足浴《租赁合同终止协议书》，证明瀛升公司损失为7,993元；汗蒸浴室《租赁合同终止协议书》，证明瀛升公司损失为45,440元；“温馨阁”移交书，证明瀛升公司损失为320,652元；增值税普通发票，证明评估费用160,000元(不包括第二次)；《上海市文化经营许可证》、《上海市房地产权证》、《情况说明》各一份，证明前卫公司提供虚假产权证明，在系争合同的签订过程中具有全部过错；前卫公司出具的证明一份，证明其同意租赁合同关系主体变更为瀛升公司，在租赁期内装修及改造加层归瀛升公司所有。被告(反诉原告)前卫公司对原告(反诉被告)瀛升公司提交的上述证据发表质证意见：证据1-2《房屋、场地租赁合同》及房屋平面图的真实性无异议，但认为租赁期限为2016年7月1日至2019年8月31日，共计3年2个月，并非瀛升公司所称5年；证据3沪卫投资(2010)10号文件的真实性无异议，但认为该批复时间为2010年11月8日，系基于2010年7月27日前卫公司与宝蒲公司的《补充协议》，系争房屋三层加层权属归前卫公司所有；证据4沪房地宝字(2003)第042168号权证真实性无异议，但认为与本案无关；证据5-6《上海市房屋租赁合同》及租金发票真实性无异议，但认为该合同上只有温某某签字，并无瀛升公司盖章，且瀛升公司成立时间在该合同签订时间之后，该合同的目的仅用于设立瀛升公司主体；证据7-16真实性不清楚，且不认可瀛升公司的证明内容，其中：第一，系争房屋和场所关联装修、改造项目、现场物品均已由法院委托司法评估。第二，瀛升公司在承诺书中承诺合同期满后改造及装修不向前卫公司要求任何补偿。第三，瀛升公司装修未经前卫公司书面同意，不予认可。第四，瀛升公司将普通的商业用房用作特殊行业经营用房，依照合同约定应当自行承担一切责任和风险；证据17-18《租赁合同终止协议书》真实性无异议，但认为2018年5月31日方才移交龙腾足浴和汗蒸浴室，且双方确认前卫公司对瀛升公司的装修不予利用；证据19“温馨阁”移交书真实性无异议，但认为2018年10月18日方才移交“温馨阁”，且双方确认前卫公司对瀛升公司的装修不予利用；证据20增值税普通发票认为应当由瀛升公司负担；证据21《上海市文化经营许可证》、《上海市房地产权证》、《情况说明》的真实性无异议，但认为文化经营许可证恰恰证明瀛升公司合同目的已经实现，房地产权证系瀛升公司在办理文化经营许可证期间提交的，其应当知晓证书真实性，而情况说明恰恰证明相关行政主管部门已经确认了产权归属，系争房屋和场地符合合同要求；证据22不予认可，该证明盖章作假的可能性较大，装修及改造加层归前卫公司所有，与本案其余证据相互印证。第三人(反诉第三人)塞末公司对原告(反诉被告)瀛升公司提交的上述证据发表质证意见：证据1-2《房屋、场地租赁合同》及房屋平面图的真实性无异议，但认为系争房屋和场地未办理建设工程规划许可证，合同应属无效；证据3沪卫投资(2010)10号文件的真实性无异议，但认为前卫公司无权代替相关行政主管部门进行批复，该批复并无法律效力；证据4沪房地宝字(2003)第042168号权证不清楚，不发表意见；证据5-6《上海市房屋租赁合同》及租金发票无异议；证据7-22真实性无异议，具体情况不清楚。被告(反诉原告)前卫公司为证明其本诉辩称及反诉诉称，向本院提交如下证据：《房屋、场地租赁合同》及平面图、《安全生产管理协议》及移交单各一份，证明前卫公司出租给瀛升公司系争房屋和场地面积为3,530平方米，区域包括加层和既有装修改造，系争租赁合同合法有效；《催款通知》、《通知函》及张贴照片，证明瀛升公司拖欠租金，前卫公司向其发出催款通知并已送达。瀛升公司的《营业执照》、《食品经营许可证》、《食品卫生许可证》及《特种行业许可证》各一份，证明系争房屋和场地满足经营条件，且瀛升公司持续经营至今；2007年3月12日的《商铺租赁合同》、《确认单》及2010年7月27日的《补充协议》各一份，证明2016年7月1日以前，系争房屋和场地的租赁合同系前卫公司与宝蒲公司签订；《减免租金的申请》及关于对宝蒲公司《减免租金的申请》回复的请示、租金发票5份，证明2016年7月1日前，租赁关系主体为宝蒲公司，宝蒲公司和瀛升公司曾共同向前卫公司申请减免租金，双方进行沟通；2015年4月14日的《承诺书》一份，证明瀛升公司承诺其改造及装修费用不向前卫公司要求任何补偿；2016年8月19日的《终止协议》一份，证明宝蒲公司认可2007年3月12日的《商铺租赁合同》及2010年7月27日的《补充协议》已全部履行完毕，双方未遗留任何异议；《上海市房屋租赁证》，证明经上海市房屋土地管理局(崇明)审核，系争房屋和场地符合本市营业用房出租条件，系争租赁合同合法有效；已经退还场所的合同及《承诺书》、《移交书》及清单若干，证明瀛升公司已经开始退还系争房屋和场地，并签订了相关承诺书；《公司设立登记申请书》、《开业公告》及《企业名称预先核准通知书》，证明瀛升公司申请设立登记时间为2008年8月26日，核准时间为2008年9月4日，不可能签订、履行2007年3月12日的《上海市房屋租赁合同》，该合同仅用于工商登记；2019年8月8日的《证明》一份，证明系争房屋和场地位于前卫农场前卫一条街西侧，该部分房屋系前卫农场国有资产，因历史遗留原因，未办理不动产权证；聘请律师合同、发票及付款凭证，证明前卫公司支付律师费用情况。原告(反诉被告)瀛升公司对被告(反诉原告)前卫公司提交的上述证据发表质证意见：证据1《房屋、场地租赁合同》及平面图、《安全生产管理协议》及移交单的真实性无异议，但认为系争合同应属无效；证据2《催款通知》、《通知函》及张贴照片的真实性无异议，但认为系争房屋属于违法建筑，因此该催款通知无效；证据3瀛升公司《营业执照》、《食品经营许可证》、《食品卫生许可证》及《特种行业许可证》的真实性无异议，但瀛升公司系通过变更法人的方式承接租赁关系，对于相关证照是否合法办理并不知情；证据4《商铺租赁合同》、《确认单》及《补充协议》不予认可，宝蒲公司承租地点和面积与本案不一致，该租赁合同与本案无关；证据5《减免租金的申请》及关于对宝蒲公司《减免租金的申请》回复的请示不予认可，缺乏原件佐证，且与本案无关；租金发票真实性无异议，但不能确认宝蒲公司系租赁关系的前一主体，该租金发票与本案无关；证据6《承诺书》不予认可，承诺的前提是系争房屋和场地属于合法建筑，瀛升公司不可能作出该承诺；证据7《终止协议》不予认可，宝蒲公司承租地点和面积与本案不一致，该租赁合同与本案无关；证据8《上海市房屋租赁证》的真实性无异议，但认为前卫公司系通过隐瞒或欺骗相关行政主管部门的方式办理该证，导致瀛升公司误以为系争房屋和场地存在合法手续；证据9合同及《承诺书》、《移交书》及清单的真实性无异议，但该合同的权利义务与本案系争合同不一致，与本案无关；证据10《公司设立登记申请书》、《开业公告》及《企业名称预先核准通知书》的真实性无异议，但认为瀛升公司系通过变更法人的方式承接租赁关系；证据11《证明》的真实性无异议，但该证明与本案无关，且该证据已经超过举证期限；证据12聘请律师合同、发票及付款凭证不予认可，与本案无关。第三人(反诉第三人)塞末公司对被告(反诉原告)前卫公司提交的上述证据发表质证意见：证据1《房屋、场地租赁合同》及平面图、《安全生产管理协议》及移交单的真实性无异议，但认为系争合同应属无效；证据2《催款通知》、《通知函》及张贴照片的真实性无异议，但认为系争房屋属于违法建筑，因此该催款通知无效；证据3瀛升公司《营业执照》、《食品经营许可证》、《食品卫生许可证》及《特种行业许可证》的真实性无异议，但对于相关证照是否合法办理并不知情；证据4《商铺租赁合同》、《确认单》及《补充协议》的真实性无法确定，且与本案无关；证据5《减免租金的申请》及关于对宝蒲公司《减免租金的申请》回复的请示、租金发票不予认可，宝蒲公司承租地点和面积与本案不一致，该组证据与本案无关；证据6《承诺书》的具体情况不清楚，但认为承诺的前提是系争房屋和场地属于合法建筑；证据7《终止协议》不予认可，宝蒲公司承租地点和面积与本案不一致，该租赁合同与本案无关；证据8《上海市房屋租赁证》的真实性无异议，但认为前卫公司系通过隐瞒或欺骗相关行政主管部门的方式办理该证，且相关证照并不齐全，不能通过消防、食品卫生等部门的年检审核；证据9合同及《承诺书》、《移交书》及清单的真实性无异议，但该合同的权利义务与本案系争合同不一致，与本案无关；证据10《公司设立登记申请书》、《开业公告》及《企业名称预先核准通知书》的具体情况不清楚，但认为瀛升公司系通过变更法人的方式承接租赁关系；证据11《证明》的真实性无异议，但认为上海市崇明区长兴镇村镇规划建设事务所和前卫公司并无行政隶属关系，无权对系争房屋性质出具证明，且证明内容所涉房屋办理产权证及工商执照事宜并非上海市崇明区长兴镇村镇规划建设事务所和前卫公司职责范围，而应由房屋管理部门及工商管理部门作出认定；证据12聘请律师合同、发票及付款凭证不予认可，与本案无关。第三人(反诉第三人)塞末公司未向本院提交证据。本案审理中，瀛升公司提出其提交的证据15系错误证据，要求不作为认定事实的依据，同时表示对其提交的证据7、8亦不再要求作为本案定案依据，具体损失以评估意见为准。本院经审理查明，2016年9月14日，原告(反诉被告)瀛升公司(乙方)、被告(反诉原告)前卫公司(甲方)及第三人(反诉第三人)塞末公司(丙方)签订《房屋、场地租赁合同》一份，约定甲方将其所有的坐落于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号房屋出租给乙方作为商业经营使用，建筑面积为3,530平方米，租赁期限自2016年7月1日起至2019年8月31日止(含2个月装修免租期)，第一年租金为900,000元，第二年租金为910,000元，第三年租金为920,000元；乙方无逾期支付租金等违约情形的，合同届满，经双方协商一致后，租期可延长2年；合同提前解除或期满后，乙方必须在合同终止之日起20日内自行转移或注销营业执照等相关证照，逾期须向甲方按照原租金的2倍支付占用费，直至迁移或注销证照止；乙方拖欠租金或逾期支付租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任并支付年租金的20%作为违约金；丙方为乙方提供不可撤销无限连带责任担保，包括但不限于乙方为履行租赁合同所支付的全部款项。合同签订后，甲、乙方双方办理了系争房屋和场地的交付手续。瀛升公司经营期间办理了《营业执照》、《食品经营许可证》、《食品卫生许可证》及《特种行业许可证》等证照，并通过了消防及环保验收。2016年12月1日，前卫公司向瀛升公司和塞末公司发出《催款通知》，提出瀛升公司和塞末公司承租的房屋和场地已经拖欠数月租金(约588,710元)，要求其必须在2016年12月10日前付清所欠租金，否则将解除租赁合同。嗣后，瀛升公司于同年12月30日支付前卫公司100,000元。2017年3月10日，前卫公司向瀛升公司和塞末公司发出《通知函》，提出瀛升公司(塞末公司作为责任担保方)承租的房屋和场地已经拖欠租金693,700元，要求其必须在2017年3月25日前付清所欠租金，否则将追究违约责任并收回系争房屋和场地。2017年3月27日，前卫公司向瀛升公司和塞末公司再次发出《通知函》，提出经多次约谈、口头催要及两次书面催要租金，瀛升公司和塞末公司仍未履行，属于严重违约，故前卫公司决定解除合同，即时收回系争房屋和场地，并追究有关违约责任。另查明，2017年11月24日，瀛升公司以相同理由诉至本院，要求确认其与前卫公司签订的《房屋、场地租赁合同》无效，并要求前卫公司承担赔偿责任。在该案审理过程中，经瀛升公司申请，本院于2017年12月11日通过上海市高级人民法院委托上海万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋(上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号的瀛升农家乐酒店、KTV、足浴、棋牌室等装修工程及三层加层扩建工程)进行鉴定，该公司出具沪万价鉴字(2018)第24号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、上海市崇明区前卫支路XXX号三层加层扩建工程造价原值为928,248元，根据当事人提供信息该房屋为2011年4月竣工，折旧后价值为805,533元。2、上海市崇明区前卫支路XXX号瀛升农家乐改造装修工程造价原值为1,632,214元，根据当事人提供信息该房屋为2015年4月竣工，折旧后价值为780,198元。3、上海市崇明区前卫支路XXX号温馨阁足浴店装饰工程造价原值为320,652元，根据当事人提供信息该房屋为2015年4月竣工，折旧后价值为153,272元。4、上海市崇明区前卫支路XXX号龙泉休闲浴室装修工程工程造价原值为45,440元，根据当事人提供信息该房屋为2015年4月竣工，折旧后价值为21,720元。5、上海市崇明区前卫支路XXX号龙腾足浴店装修工程工程造价原值为7,993元，根据当事人提供信息该房屋为2015年4月竣工，折旧后价值为3,821元。6、上海市崇明区前卫支路XXX号KTV装修工程工程造价为1,890,093元。瀛升公司为此次鉴定支付司法鉴定费用160,000元。2018年4月，应瀛升公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司对上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号的瀛升农家乐酒店内附属设施设备进行资产评估，后该公司出具信资评司字[2018]第40100号《司法委托鉴定报告书》，鉴定意见为：系争房屋农家乐饭店内附属设施设备评估值为2,107,629.40元。瀛升公司为此次鉴定支付司法鉴定费用10,000元。2018年6月1日，瀛升公司将其租赁前卫公司的除温馨阁足浴店(面积165平方米)外的全部房屋移交给前卫公司，并已由前卫公司与他人先后另行签订《房屋租赁合同》。同年10月18日，瀛升公司将温馨阁足浴店移交给前卫公司，并办理了交接手续。2018年12月3日，瀛升公司就上述案件以继续收集证据为由，向本院提出撤诉申请，本院以(2017)沪0151民初11306号民事裁定书裁定准许其撤回起诉。又查明，2007年3月12日，案外人温某某代表宝蒲公司(乙方)与前卫公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于上海市崇明区长兴镇前卫一条街北首西侧(气筒厂西大门斜对面)翻建的砖混结构二层商业楼及其附属设施出租给乙方作为商业经营使用，建筑面积为2,732平方米，租赁期限自2007年7月1日起至2013年6月30日止，第一、二年租金各为698,026元，第三、四年租金各为747,885元，第五、六年租金各为797,744元。同日,温某某(乙方)又以瀛升公司名义与前卫公司(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号砖混结构房屋出租给乙方作为商业经营使用，建筑面积为2,732平方米，租赁期限自2007年7月1日起至2013年6月30日止，月租金共计58,168.80元，租金两年内不变，第三年起双方可协商调整租金。2007年8月31日，上海市崇明区前卫支路XXX号房屋获得上海市房屋土地管理局(崇明)颁发的《上海市房屋租赁证》，有效期自2007年7月1日起至2009年6月30日止。2008年9月4日，温某某以上述系争房屋为住所注册登记成立瀛升公司。2010年7月27日，温某某代表宝蒲公司(乙方)与前卫公司(甲方)在2007年3月12日《商铺租赁合同》基础上签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方在租赁房屋上进行加层，甲方给予乙方改建和装修期10个月，所需费用由乙方自行承担；甲方对乙方加层部分5年内不收取租金，期满后乙方的改建、加层、装修等全部无偿归甲方所有；合同租赁期限变更为5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。2010年11月8日，前卫公司针对瀛升公司提出加层的申请报告作出沪卫投资(2010)10号批复，同意瀛升公司在上海前卫支路XXX号二楼基础上加建一层，建筑面积为850平方米，用于商业用房，产权归前卫公司所有。2015年4月14日，瀛升公司出具给前卫公司《承诺书》一份，承诺瀛升公司的改造及装修的费用由其自行承担，合同期满后不向前卫公司要求任何经济补偿。2016年8月19日，宝蒲公司(乙方)与前卫公司(甲方)签订《终止协议》一份，约定前述《商铺租赁合同》及《补充协议》均于2016年6月30日履行完毕，现一致认为租赁关系至2016年6月30日合同到期全部结束。综合案件事实及各方当事人意见，本院认为，本案的争议焦点为：第一，本案系争租赁合同的效力；第二，前卫公司是否应当赔偿瀛升公司经济损失及可能赔偿的范围；第三，瀛升公司是否应当支付前卫公司租金或占有使用费；第四，塞末公司是否应当承担担保责任。对此，本院具体分析如下：第一，关于本案系争租赁合同的效力问题，瀛升公司认为，系争房屋未取得房地产权属证明，因此租赁合同应属无效；前卫公司认为，租赁合同系各方当事人真实意思表示，应属有效。系争房屋已经取得《上海市房屋租赁证》，只是由于历史遗留原因未办理不动产权证，且瀛升公司在租赁期间已经办理《营业执照》等相关证照并持续正常经营，表明系争房屋满足经营条件。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，系争房屋至今未取得建设工程规划许可证，且加层部分系未经批准建设的临时建筑，其未在一审法庭辩论终结前取得许可或者经主管部门批准建设，故系争《房屋、场地租赁合同》依法无效。虽然系争房屋已取得《上海市房屋租赁证》，但该证只能证明房屋行政主管部门同意出租系争房屋，不能代替建设工程规划许可证或主管部门的批准，且该证显示有效期自2007年7月1日起至2009年6月30日止，故不能证明系争房屋在前卫公司与瀛升公司签订租赁合同时符合法律规定的出租条件。至于前卫公司提出系争房屋由于历史遗留原因未办理不动产权证，本院认为，根据有关规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。换言之，对于“历史遗留”内涵和界限的认定，不应由人民法院在具体案件审判中加以阐释。本案中，前卫公司提交的2019年8月8日的《证明》系其自行出具，且在证明上加盖公章的上海市崇明区长兴镇村镇规划建设事务所并非国家有关行政机关，故不能证明系争房屋由于历史遗留原因未办理不动产权证。前卫公司提出瀛升公司在系争房屋内已经办理《营业执照》等相关证照，本院认为，租赁合同效力取决于是否取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设，与系争房屋是否办理《营业执照》无关，不应从办理《营业执照》倒推认定系争租赁合同的效力。综上所述，前卫公司主张系争租赁合同合法有效并请求确认合同解除的意见缺乏依据，本院不予采信。关于瀛升公司主张确认其于2010年7月起实际履行的《上海市房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院认为，该合同签订于2007年3月12日，其时瀛升公司尚未成立，并非该合同当事人，且该合同约定的租赁期限已于2013年6月30日终止，合同双方已经履行完毕，故瀛升公司确认该合同无效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。第二，关于前卫公司是否应当赔偿瀛升公司经济损失及可能赔偿的范围问题，瀛升公司认为，前卫公司隐瞒系争房屋真实情况向瀛升公司出租，应当承担相应的赔偿责任；前卫公司认为，2016年9月14日的《房屋、场地租赁合同》是各方当事人在平等、自愿、充分协商的基础上，是瀛升公司对租赁场所有过8年的占用经营史的情况下签订的，真实有效。2016年7月1日前，瀛升公司占用系争场所源自前卫公司与宝蒲公司签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》。瀛升公司在2015年4月14日的《承诺书》中承诺，其改造及装修费用由其自行承担，合同期满后不向前卫公司要求任何补偿。另，瀛升公司2016年的装修没有报经前卫公司书面同意，且瀛升公司是拆除了前卫公司正常状态的装修来实施其装修的，故前卫公司不承担任何赔偿责任。本院认为，根据有关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，一方面，前卫公司作为出租人，基于诚实信用原则应当保证其提供租赁物的合法性，但其明知系争房屋未取得建设工程规划许可证仍对外出租，对于导致合同无效的后果应当承担主要责任。另一方面，瀛升公司作为承租人，亦负有对租赁物进行谨慎审核的义务，基于瀛升公司对系争租赁房屋、场地的现状、用途与使用等情况已充分了解，其应当知道系争房屋并不具备建设工程规划许可证，但仍予以租赁，亦存在一定过错，对于导致合同无效的后果应当承担次要责任。关于瀛升公司损失的核定，在双方订立《房屋、场地租赁合同》过程中，瀛升公司对其中KTV进行改造装修，根据相关证据，本院确认KTV装修工程工程造价损失为1,890,093元。关于KTV音响系统、点歌系统、电梯系统、沙发软装等采购合同解约损失，因瀛升公司未能提供相应付款凭据等证明其实际损失，故本院对此难以支持，瀛升公司可在获得相关证据后另行主张权利。对于三层加层扩建工程、瀛升农家乐装修工程、温馨阁足浴店装饰工程、龙泉休闲浴室装修工程、龙腾足浴店装修工程等，因上述改建、装修工程均早在2016年双方签订系争《房屋、场地租赁合同》之前即已竣工，且瀛升公司于2015年4月14日出具《承诺书》，承诺合同期满后改造及装修不向前卫公司要求任何补偿，故上述改建、装修工程费用不属于本案处理的瀛升公司损失范围。此外，信资评司字[2018]第40100号《司法委托鉴定报告书》所鉴定的农家乐饭店内附属设施设备性质为可移动财产，并未与系争房屋形成附合，搬离并不影响实际使用，故不属于瀛升公司的损失范围。综上所述，根据导致合同无效的原因、双方当事人的过错程度、合同的实际履行情况等各项因素，对于瀛升公司的经济损失1,890,093元，本院酌情确定由前卫公司承担其中70%即1,323,065.10元的赔偿责任。前卫公司关于瀛升公司2016年的装修没有报经前卫公司书面同意，故其不承担赔偿责任的意见缺乏依据，本院不予采信。关于本案鉴定评估费的负担问题，本院认为，信资评司字[2018]第40100号《司法委托鉴定报告书》所鉴定的可移动财产不属于瀛升公司的损失范围，此次鉴定评估费10,000元由瀛升公司自行负担；沪万价鉴字(2018)第24号《司法鉴定意见书》所鉴定的部分财产属于瀛升公司的损失范围，该鉴定系为查明案件事实所需要，故本院酌情确定此次鉴定评估费160,000元由瀛升公司和前卫公司各负担80,000元。第三，关于瀛升公司是否应当支付前卫公司租金或占有使用费问题，前卫公司认为，系争合同有效，瀛升公司显然应当支付租赁期间的租金；瀛升公司认为，前卫公司未能交付符合约定的房屋，导致系争合同无效，且瀛升公司经营期间并未实际获利，因此无需支付相应租金或占有使用费。本院认为，根据相关法律规定，租赁合同无效，出租人通常仍有权请求承租人参照合同约定的租金标准承担占有使用费。本案中，瀛升公司承认其向前卫公司支付租金直至2016年6月30日，系争合同签订后未再向前卫公司支付租金。因此，考虑到前卫公司与瀛升公司双方对于导致合同无效的后果均有过错，前卫公司作为出租人承担所有不利后果有失公正，故瀛升公司应当支付其使用系争房屋期间所发生的占有使用费，该占有使用费应当参照双方在系争合同中约定的标准予以计算。瀛升公司在双方产生纠纷后未能及时将系争房屋腾退给前卫公司，相应法律后果由其自行承担。瀛升公司于2018年6月1日将系争房屋除温馨阁足浴店以外均移交前卫公司，同年10月18日将温馨阁足浴店移交前卫公司。而系争房屋总面积为3,530平方米，其中温馨阁足浴店面积为165平方米，故瀛升公司应当支付前卫公司占有使用费明细如下：自2016年9月1日起至2017年8月31日止房屋占有使用费计900,000元，自2017年9月1日起至2018年5月31日止房屋占有使用费计682,500元(以3,530平方米、910,000元/年为标准，计算9个月占有使用费)，自2018年6月1日起至2018年8月31日止温馨阁足浴店占有使用费计10,633.85元(以3,530平方米、910,000元/年为标准，计算温馨阁足浴店165平方米3个月占有使用费)，自2018年9月1日起至2018年10月18日止温馨阁足浴店占有使用费计5,733.71元(以3,530平方米、910,000元/年为标准，计算温馨阁足浴店165平方米48天占有使用费)，以上共计1,598,867.56元，扣除瀛升公司已支付前卫公司的100,000元，瀛升公司尚需支付前卫公司占有使用费1,498,867.56元。前卫公司提出瀛升公司应当支付占有使用费直至相关证照迁移之日，本院认为，瀛升公司已于2018年10月18日将系争房屋全部腾退给前卫公司，且前卫公司亦已于2018年7月起将已返还的部分房屋对外出租，并与各承租人约定，房屋内有瀛升公司的注册信息，前卫公司不负责清退或解决，由此可知瀛升公司未及时迁移相关证照，并不影响前卫公司再次出租系争房屋并取得租金收益，故前卫公司主张瀛升公司支付占有使用费直至证照迁移之日的反诉请求，本院不予支持。前卫公司提出瀛升公司应当依照合同约定支付合同解除后2倍占有使用费并支付合同约定的各项违约金，本院认为，根据法律规定，合同无效的，当事人在合同中约定的违约条款亦属无效，对当事人不产生约束力，故本院对前卫公司该项请求不予支持。第四，关于塞末公司是否应当承担担保责任问题，前卫公司认为，系争合同约定了担保条款，塞末公司应当依照合同约定承担担保责任，即使合同无效亦应当依照法律规定就债务人合同无效后的责任承担赔偿责任；塞末公司认为，系争合同作为主合同归于无效，则担保条款亦归于无效，担保人无需承担担保责任。本院认为，根据有关法律及司法解释规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，不承担民事责任；担保人有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任，但担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。在主合同无效的情形下，担保人有过错系指担保人知晓导致主合同无效的事实。本案中，塞末公司知道或应当知道系争房屋并不具备建设工程规划许可证且未经批准建设加层，在此情形下订立的《房屋、场地租赁合同》属无效，但塞末公司仍为该合同的履行提供担保，对于担保条款无效的后果存在过错，本院酌情确定其在担保范围内对瀛升公司不能清偿部分的五分之一承担连带责任，在承担责任后，有权向瀛升公司追偿。此外，关于前卫公司提出的要求瀛升公司迁移注册在系争房屋内证照的反诉请求，本院认为，尽管合同无效后承租人应当将租赁物恢复原状，但《营业执照》及相关证件的迁移或注销系有关行政机关的职权内容，不属于民事案件审理范围，故前卫公司主张迁移证照的反诉请求，本院在本案中不予处理。关于前卫公司主张瀛升公司支付律师费损失的反诉请求，本院认为，尽管当事人在系争合同第14条约定前卫公司追索瀛升公司的费用范围包括律师费，但系争合同无效，当事人在合同中约定的律师费条款亦属无效，对当事人不产生约束力，故前卫公司要求瀛升公司支付律师费损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，位于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，前卫公司与瀛升公司及塞末公司签订的《房屋、场地租赁合同》依法无效。合同无效后，瀛升公司应当及时腾退系争房屋并支付相应的占有使用费；前卫公司应当根据其过错程度，对于瀛升公司的装修等经济损失承担相应的赔偿责任；塞末公司对于担保条款无效的后果存在过错，亦应当承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、第九条第一款之规定，判决如下：确认原告(反诉被告)上海瀛升大酒店有限公司、被告(反诉原告)上海前卫投资管理有限公司、第三人(反诉第三人)上海塞末酒店管理有限公司于2016年9月14日签订的《房屋、场地租赁合同》无效；被告上海前卫投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海瀛升大酒店有限公司装修损失1,323,065.10元；三、被告上海前卫投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瀛升大酒店有限公司鉴定评估费80,000元；四、原告上海瀛升大酒店有限公司其余诉讼请求，不予支持；五、反诉被告上海瀛升大酒店有限公司支付反诉原告上海前卫投资管理有限公司房屋占有使用费1,598,867.56元，扣除其已经支付的100,000元，反诉被告上海瀛升大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海前卫投资管理有限公司房屋占有使用费1,498,867.56元；六、反诉第三人上海塞末酒店管理有限公司在反诉被告上海瀛升大酒店有限公司不能清偿部分的五分之一范围内向反诉原告上海前卫投资管理有限公司承担连带清偿责任；反诉第三人上海塞末酒店管理有限公司承担连带清偿责任后，可以在其承担责任的范围内向反诉被告上海瀛升大酒店有限公司追偿；七、反诉原告上海前卫投资管理有限公司其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87,771元，由原告上海瀛升大酒店有限公司负担70,343元、被告上海前卫投资管理有限公司负担17,428元；反诉案件受理费14,180元，由反诉原告上海前卫投资管理有限公司负担5,035元、反诉被告上海瀛升大酒店有限公司负担9,145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  陈 洁人民陪审员  陶臻轶二〇一九年十一月二十日书 记 员  马 腾附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。第九条担保人因无效担保合同向债权人承担赔偿责任后，可以向债务人追偿，或者在承担赔偿责任的范围内，要求有过错的反担保人承担赔偿责任。