北京市通州区人民法院民 事 裁 定 书（2018）京0112民初35541号原告（反诉被告）：北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会，住所地北京市通州区张家湾镇姚辛庄村.法定代表人：唐东红，主任。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鑫绿园林绿化有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇姚辛庄村。法定代表人：杨新中，董事长。委托诉讼代理人：郑枋发，北京息云律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪雪，北京息云律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会（以下简称姚辛庄村委会）与被告（反诉原告）北京鑫绿园林绿化有限公司（以下简称鑫绿园林公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姚辛庄村委会委托诉讼代理人周玉纯，鑫绿园林公司委托诉讼代理人郑枋发、李雪雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同关系;2、请求法院判令被告支付原告拖欠的2008年11月16日起至实际腾退之日止的租金；3、请求法院判令被告支付原告拖欠的自2008年6月至2014年1月的电费共计189035.81元；4、请求法院判令被告向原告腾退位于北京市通州区张家湾镇姚辛庄村西南侧的230亩土地(具体四至为:西至杨君芳，北至道(北边系里二泗)，南至吴营，东至邓坨子、西王坟)；5、请求法院判令被告支付本案的诉讼费用。事实和理由：2001年2月20日，原告(甲方)和被告(乙方)签订《土地租赁合同书》，合同约定：甲方将本村土地230亩出租给乙方从事种植、林业、养殖及建设部分用房。租赁期限自2001年2月至2026年2月，共计25年，乙方每年的5月1日前向甲方一次性支付租赁费46000元。合同还就具体租赁事宜做了详细的约定。2006年12月18日，原被告就2001年双方签订的土地承租事宜再次签订《鑫绿园私人家庭农场项目合作协议书》，约定该项目由甲方(原告)负责提供土地、人力、物力资源的有偿配套使用，由乙方(被告)自筹资金负责整体投资策划及经营;甲方将以土地入股的方式与乙方合作，用于鑫绿园私人家庭农场的开发、建设，准许乙方对农场的使用权和地上附属物整体或分割转让给第三人;首次合作年限自2006年10月18日起至2057年12月31日止;在合作期间，不论乙方是否盈利或盈利多少，乙方必须每年给付甲方利润184000元整，并保证每10年以10％递增。合作协议还就其它合作事宜做了详细约定。2007年3月1日，原告(甲方)因土地款的涨幅很大，于是和被告(乙方)签订《土地租赁合同书补充条款》：乙方的租期延长到2057年12月31日，租金为每亩地1000元，每年租金共计23000元;:乙方有经营自主权，独立核算权，与他人合作共同经营权，或者与外商合资共同开发权，甲方无权干涉:乙方支付甲方配套使用费等合理费用:乙方农场在经营中的债权债务及合同纠纷与甲方无关，由乙方负责，甲方不承担任何责任。租赁协议签署后，被告在没有办理任何合法审批手续的情况下陆续开始建造房屋并出售给他人。2009年5月，被告在承租土地上所建房屋被依法拆除。之后多位业主将被告及原告诉至法院请求返还购房款，根据法院认定:原被告之间虽签有“合作”协议，但村委会未实际参与经营与施工，亦未获取利益，且“合作协议”中约定的“固定利润”于届时同地段租金相等，故原被告之间系租赁关系。然自协议签订后被告并未按《土地租赁合同书》、《鑫绿园私人家庭农场项目合作协议书》及《土地租赁合同书补充条款》约定向原告支付租金，租金仅支付至2008年。另外，无论是《土地租赁合同书》、《鑫绿园私人家庭农场项目合作协议书》还是《土地租赁合同书补充条款》其约定的租赁期限均超过了法律规定的二十年时限，超出部门应属无效。且被告所承租的土地自2009年至今一直处于撂荒状态，造成了严重的资源浪费。综上，被告已经构成严重违约，原告为维护其合法权益要求解除原被告于2001年2月20日签订的《土地租赁合同书》，2006年12月18日签订的《鑫绿园私人家庭农场项目合作协议书》，2007年3月1日签订的《土地租赁合同书补充条款》等租赁协议，并要求被告支付原告租金及违约金。鑫绿园林公司辩称，不同意原告诉求，第一、本案双方法律关系不应该是租赁关系，应该是合作关系；第二、原告关于租金的请求，部分租金请求过了诉讼时效，租金诉讼时效是一年，按照诉讼时效，上次起诉是2017年5月，按照法律规定，只能诉求从2016年5月开始到实际付清之日止的租金，且我方实际租金至2009年10月，并非原告诉称的2008年11月；第三、我们对原告主张的法律关系有异议，且不同意解除双方的合同关系；第四、原告诉求的电费，没有相应证据予以证明，且我们后来一直是从隔壁村接的电线用电的；第五，因为原告的违约造成我们巨大损失，故原告没有权利解除合同关系，我们也不同意原告关于腾退涉案场地的诉求，除非我方的损失得到相应的赔偿。鑫绿园林公司向本院提出如下反诉请求：1、确认2006年12月18日双方签订的《鑫绿园林私人家庭农场合作协议书》及2007年3月1日签订的《土地租赁合同书补充条款》无效；2、请求返还2006年10月18日至2009年10月17日的租金共计552000元；3、村委会赔偿我方损失10292251.99元；4、反诉费村委会负担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2006年12月18日签订了《鑫绿园私人家庭农场项目合作协议书》，约定被反诉人以土地入股的方式与反诉人合作，用于建设都市现代农业——鑫绿园私人家庭农场的开发、建设，并准许反诉人对农场的使用权及地上附属物整体或分割转让给第三人。合作期间，不论反诉人是否盈利或盈利多少，反诉人必须付给被反诉人固定利润184000元，并保证每十年以10％递增:同时被反诉人负有将该合作项目上报镇政府规划和通州区立项的义务。该协议书的签订，实际上终止了双方于2001年2月20日签订的《土地租赁合同书》，双方之间的租赁关系也变更为合作关系。协议签订后，反诉人及时向被反诉人提供了上报镇政府规划和区政府立项的资料和图纸，并投入大量资金用于建设，同时按照协议书的约定分别支付了2006年10月18日至2009年10月17日共计三年的固定利润552000元。但2009年5月9日，反诉人突然接到张家湾镇政府限期拆除通知书，告知涉案土地上的建筑物为违章建筑，并于5月11日遭到了强制性拆除。此时反诉人才得知被反诉人为获取利益，于2004年10月6日提供的《姚辛庄村苗圃地自然荒林地理情况》、2006年11月18日出具的《委托书》、2006年12月18日出具的《关于同意都市现代农业——鑫绿园私人家庭农场项目开发建设和转让经营的声明》等土地性质说明以及获得两级政府同意建设农场等材料均为虚假，反诉人基于村委会所出具的材料及村委会本身的性质和权威性投入大量资金用于建设，但由于被反诉人提供的材料均为虚假，也并未取得区、镇两级政府的同意，导致反诉人在案涉土地上的建筑物被认定为违法建筑，最终遭到了强制性拆除，给反诉人造成了巨大的经济损失。事后，反诉人通过向北京市规划和国土资源管理委员会通州分局申请信息公开所取得的材料得知，案涉土地的性质实为耕地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。反诉人与被反诉人签订的协议书，因违反前述法律的禁止性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果规定，被反诉人应当返还基于协议书取得的552000元。同时，被反诉人恶意向反诉人提供了诸多虚假材料，存在严重的过错，应当赔偿因其恶意提供虚假材料而给反诉人造成的损失10292251.99元。针对鑫绿园林公司的反诉，姚辛庄村委会辩称：1、关于合同效力，我们也认为合同涉及无效，具体效力由法院依法认定，但合同中关于租金的约定不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，且租金变更是在2001年2月20日双方土地租赁合同书中租金支付方式的变更，2006年10月18日以后应该按照约定标准交纳租金；2、不同意退还租金，因为双方对租金标准进行了约定，且已经实际履行，被告一直占有使用涉案土地，就应该支付相应的费用；3、不同意赔偿损失，根据被告提交的证据无法证明其具体损失，且被告损失的产生与我方无关，完全是因为被告在没有手续的情况下，私自建设和出售违法建筑物导致的，其损失应该自行承担，在双方履行租赁合同期间，被告未能依约支付租金和水电费，不存在我方过错导致被告损失的情况；4、诉讼时效问题，双方租赁关系一直延续，租赁关系存续期间，不存在诉讼时效的问题，截止目前，被告仍然在占用使用涉案土地。综上，不同意被告反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年2月20日，姚辛庄村委会（甲方）与鑫绿园林公司（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定甲方将本村土地230亩出租给乙方从事种植、林业、养殖及建设部分用房，租赁期限自2001年2月至2026年2月，共计25年。乙方在租赁期间，第1年双方签订合同后15天内，乙方一次性付其1年租赁费，以后每年付款时间就定于5月1日之前，乙方一次性付齐租赁费230亩×200元=46000元。由于第1年的特殊性，租赁费和青苗补偿费共计8万元人民币，第2年至第5年每亩地租赁费200元人民币，以后每10年递增10%。此外双方还约定了其他内容。2006年12月18日，姚辛庄村委会（甲方）与鑫绿园林公司（乙方）签订《鑫绿园私人家庭农场项目合作协议书》，约定该项目由甲方负责提供土地、人力、物力资源的有偿配套使用，由乙方根据欧、美、东南亚等地的经营理念及实际成功经验，自筹资金负责整体投资策划及经营。甲方将以土地入股的方式与乙方合作，用于都市现代农业鑫绿园私人家庭农场的开发建设，准许乙方对农场的使用权及地上附属物整体或分割转让给第三人。首次合作年限自2006年10月18日起至2057年12月31日止，首次使用年限50年，合同期满后另签订补充协议。在合作期间，不论乙方是否盈利或盈利多少，乙方必须每年给付甲方固定利润184000元，并保证每10年以10%递增。甲方应将合作开发的都市现代农业鑫绿园私人家庭农场项目上报镇政府规划和通州区立项。甲乙方遵守本合同的经营宗旨和有关条款，乙方负责在甲方提供的土地上从事都市现代农业鑫绿园私人家庭农场的开发建设和再次转让，按国家规定在地上进行基础设施建设的产权及使用权归乙方所有。此外合同还约定了其他内容。2007年3月1，姚辛庄村委会（甲方）与鑫绿园林公司（乙方）签订《土地租赁合同书补充条款》约定，为了该项目长期稳定发展，甲乙双方同意第一个合作期，自2007年1月1日起至2034年12月31日止，共28年，同时甲乙双方约定的第2个合作期，自2035年1月1日起至2057年12月31日止合作结束，共23年。在合作期间不论乙方是否盈利或盈利多少，乙方必须每年给付甲方每亩土地固定费用1000元人民币，23亩×1000元=23万元人民币，并保证每10年以10%递增。甲方应将合作开发的都市现代农业鑫绿园私人家庭农场项目上报张家湾镇政府备案和通州区立项。农场在经营中的债权债务及合同纠纷与甲方无关，由乙方负责，甲方不承担任何法律责任。此外该补充条款还约定了其他内容。2009年5月9日，北京市通州区张家湾镇人民政府向鑫绿园林公司下发了《限期拆除通知书》，载明违建地点及面积，北京市通州区张家湾镇姚辛庄村西南，建设面积20020平方米。责令鑫绿园林公司于2009年5月9日24:00前自行拆除上述违法建设，逾期未自行拆除，将依法予以拆除。2009年5月10日，张家湾人民政府发出《拆除决定书》，决定将在2009年5月10日24:00后对《限期拆除通知书》中载明的违建组织进行拆除。庭审过程中，原告提交了（2013）二中民终字第08407号民事判决书，用以证明双方之间系租赁关系，鑫绿园林租赁土地后在耕地上违法建设并予以出租经北京市国土资源局通州分局及张家湾人民政府认定为违法。鑫绿园林对上述证据的真实性认可，但称该证据证明因姚辛庄村委会未完成上报规划和立项的义务，造成鑫绿园林公司损失3160.5万元。根据上述判决书显示，案外人张健以合同纠纷为由将鑫绿园林公司、姚辛庄村委会诉至本院，要求解除其与鑫绿园林公司签署的《北京市通州区种植业配送中心协议书》，并由鑫绿园林公司返还转让款33万元，支付违约金等，同时要求姚辛庄村委会承担连带责任。本院审理后，作出（2012）通民初字第07015号民事判决书，认定张健与鑫绿园林公司签署的《北京市通州区种植业配送中心协议书》无效；由鑫绿园林公司返还张健转让款33万元；驳回了张健其他诉讼请求。后张健不服一审判决提出上诉，称鑫绿园林公司在与姚辛庄村委会签订合作协议后，先后与60多名相对人签订转让协议，其中包括张健。其中30多名相对人就同一事实和理由向一审法院提起诉讼，该案一审法院认定的事实与本案审判决所认定的事实完全一致，判决鑫绿园林公司返还相对人转让款，姚辛庄村委会承担连带给付义务。在上述案件审结后，另有7名相对人也基于相同的事实与理由向一审法院提起诉讼，其中包括张健。但本案一审判决中，一审法院在认定的事实与上述案件完全一致的情况下，并未判决村委会承担连带责任。故请求撤销一审判决，改判鑫绿园林公司与姚辛庄村委会连带返还转让款33万元。二审法院审理后，认为，虽然姚辛庄村委会与鑫绿园林公司2006年12月18日签订的《鑫绿园私人家庭农场项目合作协议书》中有“村委会以士地入股方式与园林公司合作”的内容，但双方并未实际履行。村委会未参与实际经营，也未依合作合同获取任何利益。合同约定村委会“应将合作开发的项目上报镇政府和通州区立项”，但此条款仅对合同的签约双方——姚辛庄村委会和鑫绿园林公司有约束力，姚辛庄村委会依约向鑫绿园林公司承担合同义务。张健不是合同当事人，姚辛庄村委会亦未收取张健任何款项，故张健要求姚辛庄村委会对退还其转让款承担连带责任缺乏合同和法律依据，故对其上诉主张不予支持。关于张健上诉提出的同类件判决不一致的问题，可通过其他法律途径解决。2013年6月17日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第08407号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，鑫绿园林公司向本院提交了（2010）通民初字第11559号民事判决书。根据该判决书显示，就案外人王维旗起诉鑫绿园林公司、姚辛庄村委会等买卖合同纠纷一案，针对王维旗与鑫绿园林公司签署的《农场使用权转让协议书》及王维旗要求鑫绿园林公司、姚辛庄村委会连带返还转让款的诉求，本院判决确认王维旗与鑫绿园林公司签订的《农场使用权转让协议书》无效，由鑫绿园林公司返还王维旗转让款15万元，姚辛庄村委会承担连带给付责任。就上述案件的执行情况，姚辛庄村委会称，经核实，涉及承租土地上原业主诉鑫绿园林公司及姚辛庄村委会要求赔偿的案件，其中有32件判决认定姚辛庄村委会承担连带责任，涉诉标的大约1000多万元，其中包括上述（2010）通民初字第11559号案件，已经申请执行的有31件，姚辛庄村委会的账户已经因为案件执行被查封，具体扣划执行款的情况不清楚。本案审理过程中，鑫绿园林公司申请对鑫绿园私人家庭农场项目进行评估鉴定，在依法摇号确定评估公司过程中，负责评估鉴定的部门回复称，已灭失物品无法鉴定。本案审理过程中，本院到涉案现场实地查勘，当初被强制拆除的大棚的框架（砖墙、钢构铁架子）还存在，2间当初的样板房已经废弃，样板房中间有一排彩钢板搭建的棚子，涉案场地靠北有一排住房，鑫绿园林公司的相关人员一直在此居住，并在场地内进行羊、鸡、鸭等养殖，整个场地整体来看，杂草丛生，处于基本荒废的状态。上述事实，有双方提交的证据及当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为：根据查明的事实，姚辛庄村委会与鑫绿园林公司于2001年2月20日签署《土地租赁合同书》，双方对相关租赁事项进行了约定。2006年12月18日，双方签订《鑫绿园私人家庭农场项目合作协议书》，对相关合作事项进行了约定，2007年3月1日，双方又签订了《土地租赁合同书补充条款》。鉴于上述一系列协议签署的事实，在审理涉案土地上所涉标的物的买卖合同纠纷过程中，生效判决基于双方合作条款的相关约定，判决姚辛庄村委会对鑫绿园林公司应返还的转让款承担连带给付责任。现姚辛庄村委会以租赁合同纠纷为由要求解除双方租赁关系，被告支付租金、电费，腾退场地等，而鑫绿园林公司在否认租赁关系的同时，以合作关系为基础，要求姚辛庄村委会返还租金、赔偿损失。上述诉求的处理必然涉及如下问题：第一、双方诉争的基础法律关系的确认。对此问题，有生效判决基于双方关于合作事项的约定，判决姚辛庄村委会对相关债务承担连带责任，而同样有生效判决认定关于“村委会以土地入股方式与园林公司合作”的内容，双方并非实际履行。双方是否真实存在合作关系，直接影响对双方诉争法律关系的认定，进而影响双方关于租金诉求的认定和处理；第二、根据姚辛庄村委会核实，判决其承担连带责任的案件涉案金额高达1000多万元，鑫绿园林公司反诉提到损失问题的处理，需综合考虑上述1000万元的实际执行情况。在上述两个问题没有最终确认之前，姚辛庄村委会诉求的腾退问题亦不宜处理。故本案双方诉求的处理，暂不具备条件。综上所述，依据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会的起诉；二、驳回被告（反诉原告）北京鑫绿园林绿化有限公司的反诉。本诉案件受理费26616元，退还原告（反诉被告）北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会。反诉案件受理费92874元，退还被告（反诉原告）北京鑫绿园林绿化有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许多清人民陪审员  赵桂秋人民陪审员  钟玉文二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张媛媛