上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15188号原告：上海长江口置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：唐渭良，执行董事。委托诉讼代理人：钱琦。委托诉讼代理人：程越。被告：谭新建，男，1975年12月8日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海奕敏餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：滕梅芳，总经理。原告上海长江口置业有限公司(以下简称“长江口公司”)诉被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司(以下简称“奕敏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长江口公司的委托诉讼代理人钱琦到庭参加诉讼，被告谭新建、奕敏公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告长江口公司向本院提起诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》。2、谭新建、奕敏公司返还宝山区月罗路XXX号-2商铺一、二层的房屋(以下简称系争房屋)。3、判令谭新建、奕敏公司支付自2018年10月1日起至返还房屋之日止拖欠的房屋租金及按照每期应付租金之次日起算至实际付清之日止的滞纳金。4、判令谭新建、奕敏公司支付违约金188,379元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2014年9月11日，长江口商城股份有限公司与谭新建签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给谭新建。合同约定，系争房屋内申办营业执照，增加该营业执照上的企业为共同承租人，并对承租人义务承担连带责任。之后，奕敏公司注册在系争房屋内，并在合同上加盖了公章。2014年10月16日，双方就租赁合同的部分条款变更达成《补充协议》，约定2016年12月1日至2018年11月30日的月租金为59,804元，2018年12月1日至2020年11月30日的月租金为62,793元，保证金变更为132,000元。之后，上海长江口商城股份有限公司将《房屋租赁合同》的权利义务转让给了长江口公司。谭新建、奕敏公司仅支付房屋租金至2018年9月，拒不缴纳自2018年10月1日起的租金，故涉诉。谭新建、奕敏公司支付过保证金13.2万元及安全保证金6,000元，待谭新建、奕敏公司结清租金、滞纳金、违约金后无息退还。被告谭新建、奕敏公司未作答辩。经审理查明，2013年11月8日，上海泽能建筑装潢有限公司(甲方)与长江口商城股份有限公司(乙方)签订《月浦沈巷商业广场物业租赁合同》，约定由长江口商城股份有限公司承租宝山区月罗路249弄共8栋房屋。2014年9月11日，上海长江口商城股份有限公司(甲方)与谭新建(乙方)签订《房屋租赁合同》，载明：出租房屋系甲方拥有转租权(产权或转租权)的房屋；房屋位于月罗路XXX号-2商铺一、二层，建筑面积745平方米；乙方承租房屋作为营业场所申办营业执照的，应在申请到营业执照后增加该营业执照的法人为本合同的共同承租人，就本合同项下承租方的全部义务承担连带责任，该法人成立后应在本合同上盖章确认其合同主体地位；租期自2014年9月16日至2022年9月30日；首期租金90,642元(2015年2月1日至2015年3月31日)，乙方应于2014年9月16日前支付；租金按季支付，乙方应于每年的1月、4月、7月、10月的10日前支付本期(3个月的租金)；自2018年10月1日起至2020年9月30日，月租金为人民币49,966元；保证金为10.5万元，乙方在支付首期租金时一并交付保证金，合同期满或提前解除，乙方完成归还房屋的一切移交手续，付清所有相关应付款项且办理完一切与房屋相关的营业执照及其他证照注销手续后，甲方将保证金全额无息退还乙方；乙方对本合同项下乙方义务之违反和有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方还应向甲方支付三个月租金金额的违约金(以合同解除前一个月的月租金金额计算三个月)，并且甲方不补偿乙方在房屋内装潢物的经济损失：未经甲方书面同意，逾期支付租金、物业费等其他相关费用超过一个月的；乙方逾期支付租金的，乙方应承担逾期付款的滞纳金、按未付租金金额的每日千分之一计，自应付租金最后期限之次日起计算至实际付清之日止；乙方与甲方签订租赁合同时，需与甲方签订安全责任书，并支付安全保证金(人民币：6,000元整)该费用乙方应在支付首期租金时一并予以交付甲方，本合同期满终止或提前解除，甲方在扣除相关整改费用或赔偿损失(如有)后，将安全保证金无息退还给乙方，安全保证金不足弥补相关损失或整改费用的，乙方应补足差额。2014年10月16日，上海长江口商城股份有限公司(甲方)与谭新建(乙方)签订补充协议，载明：一、原租赁期限为2014年9月16日起至2022年9月30日止(其中2014年9月16日起至2015年1月31日止为装修期)，现合同租赁期限变更为2014年10月16日起至2022年11月30日止(其中2014年10月16日起至2015年4月15日止为装修免租期)；二、原合同面积745平方米，现合同面积898平方米，新增面积153平方米。新增面积起始租赁单价2.50元/天/平方米，每月新增租金11,634元。原合同起始租金为每月45,321元，现起始租金变更为每月56,995元；三、原合同首期租金(2015年2月1日至2015年3月31日)的支付时间为2014年9月16日前，支付金额90,642元；现变更为首期租金(2015年4月16日至2015年6月30日)的支付时间为2014年10月16日前，支付金额142,388元；四、自2015年4月16日起至2016年11月30日月租金为56,955元，自2016年12月1日起至2018年11月30日月租金为59,803元，自2018年12月1日起至2020年11月30日月租金为人民币62,793元，自2020年12月1日起至2022年11月30日月租金为65,933元；五、原合同保证金为10.5万元，现合同保证金变更为人民币13.2万元，乙方应在支付首期租金时一并交付保证金。2015年3月13日，奕敏公司成立，登记的住所为宝山区月罗路XXX-XXX号一层、249弄3、4号一层、249弄6号二层。奕敏公司在《房屋租赁合同》乙方落款处加盖了公章。2016年7月18日，上海泽能建筑装潢有限公司(甲方)与长江口商城股份有限公司(乙方)、上海华神置业发展有限公司(丙方)签订《租赁合同权利义务转让协议》，由上海华神置业发展有限公司(丙方)取代上海泽能建筑装潢有限公司(甲方)权利义务，乙丙双方仍按原甲乙签订的原协议及补充合同和合同附件享受权利和履行义务。2016年12月27日，上海华神置业发展有限公司(甲方)、上海长江口商城股份有限公司(乙方)、长江口公司(丙方)签订《关于合同权利义务转让协议》，协议载明：一、三方一致同意并确认：乙方在《月浦沈巷商业广场物业租赁合同》及其补充协议及《租赁合同权利义务转让协议》项下作为承租人的全部权利义务，均自2017年1月1日起，转由丙方承继和受让，即丙方取代乙方向甲方全面履行原协议及有关补充协议中规定的权利和义务。2017年1月23日，长江口商城股份有限公司(甲方)与谭新建(乙方)、长江口公司(丙方)签订关于《合同权利义务转让的补充协议》，载明：一、三方一致同意确认：甲方在《房屋租赁合同》及《补充协议》项下作为出租人的全部权利义务，均自2017年1月1日起，转由丙方承继和受让。二、乙方与丙方不再另行签订新的租赁合同，仍按原乙方与甲方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定执行。2018年10月30日，上海长江口商城股份有限公司资产管理分公司向谭新建送达催款函，谭新建在催款函签字。以上事实，有长江口公司提供的产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于合同权利义务转让的补充协议》、催款函，及长江口公司的陈述等证据佐证，本院予以认定。本院认为，长江口公司与谭新建签订的《房屋租赁合同》、补充协议系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，承租房屋作为营业场所申办营业执照的，应在申请到营业执照后增加该法人作为共同承租人，就本合同项下承租方的全部义务承担连带责任，该法人成立后在本合同上盖章确认其合同主体地位。奕敏公司在系争房屋地址注册成立，并在《房屋租赁合同》承租人处加盖了公章，可以认定奕敏公司同意作为该合同的共同承租方。长江口公司要求奕敏公司与谭新建共同承担合同责任，符合约定，本院予以准许。合同约定，租金按季支付，乙方应于每年的1月、4月、7月、10月的10日前支付本期(3个月的租金)。补充协议约定，自2016年12月1日起至2018年11月30日月租金为59,803元，自2018年12月1日起至2020年11月30日月租金为62,793元。谭新建、奕敏公司作为承租方，对支付租金的情况负有举证责任。谭新建、奕敏公司对此未予举证，长江口公司自认谭新建、奕敏公司租金支付至2018年9月底，本院予以采纳。谭新建、奕敏公司为按约支付此后的租金，已经构成违约。合同约定，未经甲方书面同意，乙方逾期支付租金、物业费等其他相关费用超过一个月的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方还应向甲方支付三个月租金金额的违约金(以合同解除前一个月的月租金金额计算三个月)。长江口公司要求解除合同、收回房屋，及谭新建、奕敏公司支付从2018年10月1日起至实际返还房屋之日止的租金，并主张违约金188,379元，符合约定，本院予以准许。合同约定，乙方逾期支付租金的，乙方应承担逾期付款的滞纳金按未付租金金额的每日千分之一计，自应付租金最后期限之次日起计算至实际付清之日止。谭新建、奕敏公司未支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金182,399元，按约应支付从2018年10月11日起至实际付清之日止的滞纳金。谭新建、奕敏公司未支付2019年1月1日起的租金，应按约以每季度租金188,379元为本金，分别支付从2019年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日起算至实际付清每季度租金之日止的滞纳金。上述滞纳金标准过高，本院酌情调整为按每日万分之五计算。长江口公司主张谭新建、奕敏公司缴纳的押金13.2万元、安全履约金6,000元，在谭新建、奕敏公司结清所欠租金、滞纳金、违约金后予以返还，符合约定，本院可以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上海长江口置业有限公司与被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司就上海市宝山区月罗路XXX号-2商铺一、二层房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，将该房屋返还给原告上海长江口置业有限公司；三、被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海长江口置业有限公司2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金182,399元，并按每日万分之五计算，支付该款从2018年10月11日起至实际付清该款之日止的滞纳金；四、被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每季度188,379元计算，支付原告上海长江口置业有限公司从2019年1月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金及房屋使用费，并以188,379元为本金，按日万分之五计算，分别支付从2019年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日起算至实际付清该季度租金之日止的滞纳金；五、被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海长江口置业有限公司违约金188,379元；六、原告上海长江口置业有限公司于被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司付清上述租金、滞纳金、违约金之同日，退还被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司保证金132,000元、安全保证金6,000元；七、驳回原告上海长江口置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,918元，由被告谭新建、上海奕敏餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇一九年十一月二十六日书 记 员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。