广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2382号 原告：广西正和商业管理有限公司，住所地：柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城C区2层，注册号450200000012044。 法定代表人：陈学云，董事长。 委托诉讼代理人：廖树武，广西君行律师事务所律师。 被告：吴达锋，男，1981年2月26日生，汉族，住广西平南县。 原告广西正和商业管理有限公司诉被告吴达锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告广西正和商业管理有限公司的委托诉讼代理人廖树武，被告吴达锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告吴达锋将所租赁位于柳州市谷埠街国际商城A区二、三层（其中A区二层202.24平方米、A区三层3282.70平方米）的房屋返还给原告广西正和商业管理有限公司；2、被告吴达锋向原告广西正和商业管理有限公司支付租金人民币609605.66元；3、被告吴达锋向原告广西正和商业管理有限公司支付房屋占用费784658.2元；4、被告吴达锋向原告广西正和商业管理有限公司支付电梯费及电梯年检费人民币500元；5、被告吴达锋向原告广西正和商业管理有限公司支付违约金60157元（计算方式：以每月所欠租金为基数，按每日万分之五标准，从2018年10月11日起，计算至2019年5月10日止），2019年5月11日以后的违约金按上述标准另行计付；6、被告吴达锋向原告广西正和商业管理有限公司支付律师费人民币56647元；7、案件诉讼费由被告承担。以上小计：1511567.86元。原告当庭变更2、3项诉讼请求为被告吴达锋向原告广西正和商业管理有限公司支付2018年6月1日至2018年9月12日及装修期的租金人民币504046.26元，支付2018年9月18日至2019年5月31日的房屋占用费890217.6元。 事实和理由：原告广西正和商业管理有限公司于2015年1月22日与被告吴达锋签订《房屋租赁合同》将柳州市谷埠街国际商城A区二、三层（其中A区二层202.24平方米、A区三层3282.70平方米）的房屋出租给被告吴达锋使用，该合同约定了租金标准、租金支付的时间、装修期、电梯使用费、年检费、违约责任等内容。原告依约将房屋交付给被告使用，但被告从2018年6月开始拖欠租金、电梯费及电梯年检费经催收无果，原告于2018年9月10日通知被告解除《租赁合同》并要求被告5日内将租赁场地交回原告，但被告至今未向原告返还租赁场地交补交租金、电梯费及电梯年检费。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决支持原告的诉请。 被告吴达锋辩称，商铺我早就退给原告了，我们在2018年已经签了终止协议。由于我都没有租用商铺，原告诉请的费用应该由实际使用的人柳州市帝皇娱乐有限公司支付。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人均无异议的证据予以采纳。对当事人有异议的证据，本院结合案情予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年11月1日，作为出租人、甲方的原告与作为承租人、乙方的被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：“……1、甲方将位于柳州市谷埠街国际商城A区二、三层（具体位置详见附件一、二标明的阴影区域），总建筑面积为3484.94平方米（其中：A区二层202.24平方米、A区三层3282.70平方米）的房产（以下简称租赁区域）按该房产现有条件出租给乙方。……4、租赁期限为5年，即2017年11月01日起至2022年10月31日止。其中：装修期2个月，即2017年11月、12月与2018年3月、4月，四个月租金按租金标准的50%缴纳。5、租金标准二层租金单价35.00元／平方米•月、三层租金单价30.00元／平方米•月；第一个租约年按租金标准的9.5折执行，第三个租约年及第五个租约年的租金单价均在上一个租约年租金单价的基础上递增7%。自2017年11月01日至2019年10月31日止，A区二层每月租金单价35.00元／平方米、月租金为7078.40元，A区三层每月租金单价30.00元／平方米、月租金为98481.00元，合计每月租金105559.40元；……6、租金支付方式：租金缴纳按先交费后使用的原则，即乙方应在每月25日前以现金或转账方式将下月租金支付给甲方。……28、乙方使用租赁区域内甲方商城公共的电梯，电梯的故障维修、配件更换由乙方承担费用，甲方负责维修，且乙方还须承担每月200元／台的保养费、每月使用电梯的电费及电梯年检费用。从乙方开始使用电梯之日开始收取。……37、有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并收回该租赁区域，装修免租期优惠取消（即乙方应全额向甲方补交装修期的租金），并没收乙方缴纳的履约保证金。若履约保证金不足以赔偿甲方损失，甲方有权继续向乙方追偿。（1）乙方逾期支付租金或其他费用达30日，经甲方催促，乙方在三日内仍未交清的；（2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变、增加租赁区域用途的；（3）未经甲方书面同意，乙方将租赁区域转租、分租、转让、转借他人或与他人调换的；……40、若乙方逾期交付租金及本合同约定的各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的万分之五向甲方支付违约金，同时甲方有权采取停水、停电等措施。……42、在合同履行期间因乙方违反合同规定，导致甲方为主张权利而产生的诉讼费、执行费、律师代理费、鉴定费、合理的差旅费等有关费用，由乙方承担。……”。 2018年9月10日，原告制作一份《解除合同通知书》，载明：“根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》规定，贵方从2018年7月开始至今欠我司租金、物业管理费、水电费、电梯费，共计￥424463.20元。（其中：6-9月租金￥350985.20元、7-9月物业管理费￥41819.40元、7月水电费￥31158.60元、8月电梯费￥500元。)我司多次通知贵方按约定履行义务，但贵方都置之不理，为此，依照《房屋租赁合同》规定，我司决定于2018年9月12日解除与贵方签订的合同，请贵方在接到本通知书后的5日内将租赁场地交回给我司，同时，我司按照《房屋租赁合同》规定追究贵方的法律责任。特此通知广西正和商业管理有限公司二0一八年九月十日”。原告于同日通过顺丰快递向被告的身份证地址邮寄物品，快递单显示的托寄物为劳动合同。该文件于2018年9月12日签收，签收底单显示的签收人为吴达锋。2019年7月30日，广西君行律师事务所出具一份收据，载明：“今收到广西正和商业管理有限公司交来律师代理费56647元”。 庭审中，原被告均同意解除租赁合同。被告辩称签订租赁合同后是由案外人柳州市帝皇娱乐有限公司在使用案涉房屋，其没有参与经营管理，不知道欠费和原告催款的事情。原告主张于2018年9月10日向被告邮寄的文件为《解除合同通知书》，系快递公司误写成了劳动合同，被告不认可于2018年9月12日解除合同，要求以与原告签订终止协议的时间为解除合同时间。原告不认可与被告签订了终止协议。原告主张被告2018年6月尚欠租金75211.1元，2018年7月欠租金75211.1元，2018年8月欠租金100281.5元，2018年9月欠租金10559.4元，2018年10月欠租金及房屋占用费87966.16元，2018年11月起未付房屋占用费。原告诉请2018年6月、2018年8月至2019年5月的违约金的天数均按30天计算，2018年7月的违约天数按28天计算，被告对违约金认为约定过高。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。被告辩称其在签订租赁合同后又将案涉房屋转让给案外人，应由实际使用人向原告承担责任。本院认为，根据合同的相对性原则，即合同对缔结合同的当事人具有法律效力，对合同关系以外的第三人不产生法律拘束力。本案中，案外人柳州市帝皇娱乐有限公司不是合同的主体，故被告作为合同的相对方应当向原告承担合同责任，本院对被告的该辩称不予支持。 原告诉请被告返还案涉房屋。原被告在庭审中均一致表示同意解除合同，故对原告的该诉请，本院予以支持。原告主张《房屋租赁合同》于2018年9月12日解除，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提交的快递单显示2018年9月10日邮寄的物品为劳动合同，原告虽主张系将解除合同误写为了劳动合同，但原告对此未能提交证据证实，被告也不予认可，故本院对原告的该主张不予支持，本案《房屋租赁合同》解除的时间应为原被告一致同意解除合同的时间即2019年8月14日。 关于原告诉请被告支付2018年6月1日至2018年9月12日及装修期的租金504046.26元及按照租金标准支付2018年9月18日至2019年5月31日的房屋占用费890217.6元。原被告在《房屋租赁合同》中约定“自2017年11月01日至2019年10月31日止，A区二层每月租金单价35.00元／平方米、月租金为7078.40元，A区三层每月租金单价30.00元／平方米、月租金为98481.00元，合计每月租金105559.40元”。现原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月14日解除，原告诉请被告支付至2019年5月31日的租金，系当事人对自己权利的处分，本院对此予以确认。根据原告的主张，被告2018年6月尚欠租金75211.1元，2018年7月欠租金75211.1元，2018年8月欠租金100281.5元，2018年9月欠租金10559.4元，2018年10月欠租金及房屋占用费87966.16元，2018年11月起未付房屋占用费，被告对此仅辩称应由实际使用人支付，未提交向原告支付租金的证据，应当承担举证不能的不利后果，故本院对原告关于被告欠付租金的主张予以采信，被告应当支付原告2018年6月1日至2019年5月31日的租金共计1183145.06元（75211.1元+75211.1元+100281.5元+105559.4元+87966.16元+105559.4元×7个月）。原告诉请被告支付装修期的租金共计211118.8元。根据《房屋租赁合同》第4条“装修期2个月，即2017年11月、12月与2018年3月、4月，四个月租金按租金标准的50%缴纳。”及第7条“乙方如提前解除合同或租赁期间因乙方违约被解除合同，甲方有权取消装修免租期，按装修免租期当年的租金标准向乙方要求足额支付租金”的约定，现被告违约，故原告诉请被告支付装修期2个月的租金211118.8元（105559.4元×2个月）于法有据，本院予以支持，以上租金合计1394263.86元。 关于原告诉请被告支付2018年10月11日至2019年5月10日的违约金60157元，之后的的违约金按2018年6月至2019年5月所欠租金为基数，按每日万分之五的标准计算至被告付清时止一节。被告对此主张违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告的实际损失为被告逾期支付租金所造成的资金占用损失，以合同约定为标准计算的违约金数额已过分高于原告的实际损失，故本案的违约金应参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为利率进行计算。现原告自愿诉请2018年6月、2018年8月至2019年5月的违约金的天数均按30天计算，2018年7月的违约天数按28天计算，是对自身权利的处分，本院予以确认。故2018年6月的违约金计算为403.4元（75211.1元×6.525%÷365天×30天）。2018年7月的违约金计算为376.5元（75211.1元×6.525%÷365天×28天）。2018年8月的违约金计算为537.8元（100281.5元×6.525%÷365天×30天）。2018年9月的违约金计算为566.1元（105559.4元×6.525%÷365天×30天）。2018年10月的违约金计算为471.8元（87966.16元×6.525%÷365天×30天）。2018年11月至2019年5月的违约金每月计算为566.1元（105559.4元×6.525%÷365天×30天）。以上违约金合计6318.3元。2019年5月11日起的违约金，应以被告所欠的2018年6月1日至2019年5月31日的租金1183145.06元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为标准，计算至被告付清该款项时止。对原告超过该部分的诉请，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付电梯费及电梯年检费500元一节。原告未提交相关证据证明电梯费和年检费的标准和计算方式，应承担举证不能的不利后果，故原告的该诉请，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付律师费56647元一节，因原被告在房屋租赁合同中约定“在合同履行期间因乙方违反合同规定，导致甲方为主张权利而产生的诉讼费、执行费、律师代理费、鉴定费、合理的差旅费等有关费用，由乙方承担”，由于本案诉讼原告委托了代理人，有代理费收据为证，故对原告的该诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告吴达锋向原告广西正和商业管理有限公司返还位于柳州市谷埠街国际商城A区二、三层房屋。 被告吴达锋支付原告广西正和商业管理有限公司租金1394263.86元。 被告吴达锋支付原告广西正和商业管理有限公司2018年10月11日至2019年5月10日的违约金6318.3元，并以所欠租金1183145.06元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%为标准，从2019年5月11日计算至实际付清之日止。 被告吴达锋支付原告广西正和商业管理有限公司律师费56647元。 驳回原告广西正和商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18504元（原告已预交），由原告广西正和商业管理有限公司负担665元，被告吴达锋负担17839元并迳付原告广西正和商业管理有限公司。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 刘 娟 人民陪审员 梁 玉 人民陪审员 马莉君 二〇一九年十一月十三日 书 记 员 覃玥璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007