福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初2190号 原告：福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋2层，送达地址宁德东侨经济技术开发区闽东中路18号山水大酒店4层，统一社会信用代码91350900724202986Q。 法定代表人：杜早治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘毅，男，1986年5月18日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：黄惠菊，女，1984年2月8日出生，汉族，系该公司员工。 被告：黄康，男，1977年9月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告福建省九龙房地产有限公司（以下简称九龙房地产公司）与被告黄康商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告九龙房地产公司的委托诉讼代理人刘毅、黄惠菊，被告黄康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九龙房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20120800026）于2018年5月11日已经解除。2、判令被告立即协助原告办理上述合同备案注销及预告登记、预抵押登记注销等手续，由此产生的税费由被告承担。3、判令被告支付原告解除合同违约金723,421.8元。4、判令被告返还原告暂截至2018年6月30日被银行划拨的款项191,376.84元(此后至判决生效之日止银行继续划拨的，按实际划拨金额计算)，并按银行划拨款项的日千分之二向原告支付违约金（从银行划拨之日起至预告登记等注销之日止，暂计至2018年6月30日为122,484.28元）。事实和理由：原、被告于2012年8月27日签订《商品房买卖合同》（备案合同编号20120800026），约定被告向原告购买其开发的宁德市东侨开发区五里亭莲花心山君临天下项目（三盛·海德公园）第72#楼105单元，总购房款2,411,046元。被告于2012年8月3日支付首期购房款731,046元，余款1,680,000元办理银行按揭贷款。合同约定，若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨款，原告有权向被告收取被银行划拨的款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按日千分之二计算）；如被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除合同，同时被告应另按购房款的30%支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。自2017年2月起，因被告未按时向银行偿还贷款本息，银行多次划拨原告银行存款合计191,376.84元。为此，原告于2017年3月7日、2017年4月7日分别发出《垫付按揭贷款还款通知函》、《按揭贷款逾期还款催告函》，但被告不予理会。 被告黄康辩称，1、《商品房买卖合同》附件六第3.3.2条“出卖人解除合同，买受人按购房款的30%向出卖人支付违约金”的约定为无效条款。该合同及附件均为格式合同，加重被告责任、排除被告主要权利。2、造成原告被银行划拔款项的原因系原告在商品房交付使用后90日内不帮助被告取得房屋权属证书,也不提醒和告知被告如何取得房屋权属证书，应承担违约责任。3、《商品房买卖合同》附件六第3.3.2条约定按购房款的30%支付违约金，过分高于被告实际造成的损失，依法应当减少违约金数额，调整至合理比例。4、原告诉请被告按银行划拨款项191,376.84元的日千分之二支付违约金，依法应当驳回。因为被告未按约履行还款义务的违约行为已承担了解除合同而产生支付违约金的责任，原告再要求被告就该违约行为按银行划拔款项的日千分之二支付违约金，系对同一违约行为的重复评价和双重处罚。5、原告诉请判令被告承担一切注销手续费用，因注销尚未发生，且原告不能举证证明注销手续实际所需费用，该项诉请应不予支持。 原告九龙房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告无争议的事实： 2012年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号20120800026），约定被告向原告购买其开发的宁德市东侨开发区五里亭莲花心山君临天下项目（三盛·海德公园）第72#楼105单元，总购房款2,411,046元。被告于2012年8月3日支付首期购房款731,046元，余款1,680,000元办理了银行按揭贷款，原告为被告提供连带责任担保。 《商品房买卖合同》附件六第3.3.2条约定，乙方（被告，下同）在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方（原告，下同）账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的滞纳金；若因乙方违约拖欠，导致银行对甲方提起诉讼，则甲方有权向乙方收取由甲方代缴款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金，并有权要求乙方赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款木息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30％向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由乙方承担。 另，因被告与其他人的民间借贷纠纷案，本院于2018年7月13日预查封了案涉商品房。 原、被告争议的焦点：原告的诉讼请求是否应当予以支持。 围绕上述争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下： 原告出示的原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20120800026）及附件，被告对其真实性无异议，且被告对其约定的内容也未出示证据证明从2012年8月27日合同签订后至今有主张过异议，因此，该合同及附件系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同及附件的约定全面履行自己的义务。被告认为无效的抗辩意见，不予采纳。 2、原告出示的建行个人贷款还款凭证、建行客户印鉴共用申请书、《垫付按揭贷款还款通知函》、《按揭贷款逾期还款催告函》、邮寄凭证及解除合同通知书等证据，系原始凭证，证据形式合法，其所记载的内容与原告的陈述相印证，内容真实可信，本院予以采信。该系列证据可以证明被告从2017年2月23日起至2018年3月30日超过连续三个付款期拖欠银行按揭贷款，导致原告存款账户被银行划拨款191,376.84元，因此，被告的行为构成违约。原告向被告发出还款催告函后，被告仍未偿还代垫款。原告于2018年5月8日向被告发出解除合同通知书，2018年5月11日被拒收。因此，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六第3.3.2条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（备案合同号20120800026）于2018年5月11日已经解除，符合双方合同的约定和法律关于合同解除情形的规定，予以支持。被告应协助原告办理上述合同备案注销及预告登记注销手续。原告请求判令被告应协助原告办理上述合同预抵押登记注销手续，因原告未出示上述合同预抵押登记已具备注销条件的证据，故该项请求不予支持。原告主张以上注销产生的税费由被告承担，因该税费并未实际产生，且原告也未举证证明将付税费的金额，故不予支持，被告的抗辩意见予以采纳。本案被告负有多笔债务，相应的多个债权人所享有的债权在法律上具有平等的地位。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款2,411,046元（首期购房款731,046元、按揭贷款1,680,000元）返还被告，转为查封对象，支付给包括原告在内的各债权人分配，公平地保护各债权人的合法利益。 3、原告请求判令被告按合同约定支付按购房款的30％计算的解除合同违约金723421.8元，被告抗辩认为该违约金的约定过高，请求予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合原告所列举的被告实际造成的损失（合同备案注销、预告登记注销及预抵押登记税费、划拨款191376.84元的利息等）进行判断，该约定的违约金过分高于被告实际造成的损失。故综合全案原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度及原告的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应支付原告按购房款的15％计算的解除合同违约金361,657元为宜，超过部分，原告请求被告支付，证据不足，不予支持，被告的抗辩意见予以采纳。 4、因被告多次拖欠银行按揭贷款，导致原告银行账户的存款被划拨191,376.84元，现原告请求判令被告返还暂截至2018年6月30日被银行划拨的款项191,376.84元(此后至判决生效之日止银行继续划拨的，按实际划拨金额计算)，事实和法律依据充足，予以支持。但原告请求判令被告支付按银行划拨款项的日千分之二向原告支付违约金（从银行划拨之日起至预告登记等注销之日止），系对被告同一违约行为的重复主张，不予支持，被告的抗辩意见予以采纳。 综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告福建省九龙房地产有限公司与被告黄康2012年8月27日签订的宁德市东侨开发区五里亭莲花心山君临天下项目（三盛·海德公园）第72#楼105单元的《商品房买卖合同》（备案合同号20120800026），系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按约偿还银行按揭贷款本息，导致原告银行存款被划拨191,376.84元，在原告发出通知后，被告至今仍未按约履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告请求确认上述合同于2018年5月11日已经解除，被告应协助原告办理上述合同的备案注销及预告登记注销手续，事实和法律依据充足，予以支持。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款2,411,046元返还被告，转为查封对象，支付给包括原告在内的各债权人分配，公平地保护各债权人的合法利益。同时，原告请求判令被告支付解除合同违约金361,657元，返还截止2018年6月30日被银行划拨的款项191,376.84元，以及此后至本判决生效之日止银行继续划拨的款项，予以支持。但原告其他部分的请求，证据不足，不予支持。被告黄康的部分抗辩意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 确认原告福建省九龙房地产有限公司与被告黄康2012年8月27日签订的宁德市东侨开发区五里亭莲花心山君临天下项目（三盛·海德公园）第72#楼105单元的《商品房买卖合同》（备案合同号20120800026）于2018年5月11日已经解除； 二、原告福建省九龙房地产有限公司应于本判决生效之日返还被告黄康购房款2,411,046元； 三、被告黄康应于本判决生效之日协助原告福建省九龙房地产有限公司办理上述合同的备案注销及预告登记注销手续； 四、被告黄康应于本判决生效之日支付原告福建省九龙房地产有限公司解除上述合同的违约金361,657元； 五、被告黄康应于本判决生效之日返还原告福建省九龙房地产有限公司截止2018年6月30日被银行划拨的款项191,376.84元及此后至本判决生效之日止银行继续划拨的款项（后续按实际划拨的金额计算）； 六、驳回原告福建省九龙房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26,090元，公告费200元，由被告黄康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交纳按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  石孟发 人民陪审员  石晓霞 人民陪审员  陈宜龙 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  王 琦 附注： 一、申请执行期限提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、判决依据相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -2-