山西省霍州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1082民初708号 原告（案外人）：黄凤凤，女，汉族，1949年4月17日出生。 委托代理人：闫金华，男，汉族，1973年4月6日出生，住霍州市鼓楼花园5号楼4单元403室。与原告黄凤凤系母子关系。 被告（申请执行人）：霍州市农村信用合作联社，住所地霍州市鼓楼南街。 法定代表人：张敏，理事长。 委托代理人：陈亚平，霍州市农村信用合作联社法律顾问。 被告（被执行人）：马占川，男，汉族，1966年3月23日出生。 被告（被执行人）：荀秀琴，女，汉族，1966年5月24日出生。 原告黄凤凤诉被告霍州市农村信用合作联社、马占川、荀秀琴执行异议之诉一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日、10月21日公开开庭进行了审理。原告黄凤凤及委托代理人闫金华、被告霍州市农村信用合作联社委托代理人陈亚平、被告马占川、被告荀秀琴到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告诉称：2018年9月4日，霍州市公证处给霍州市农村信用合作联社和马占川、荀秀琴出具(2018)晋临霍证经字第265号执行证书。执行本金1299000元及利息59403.5元。贵院对霍州市不动产权第0000052号楼的查封评估价为280多万元。 2019年5月15日，原告对执行标的中的20平米商铺提出书面执行异议，贵院于2019年5月29日作出(2019)晋1082 执异8号执行裁定书，驳回异议。原告对此不服，具体事由如下： 一、执行裁定事实认定错误，房屋买卖合同不是在2017年2月29日签订，而是在2016年8月29日签订的。2017年2月并无29日这一天，执行裁定认定这一天签订合同属于事实认定错误。商铺买卖合同是在2016年8月29日签订，购房款当日全部付清。签订合同的中间人到法院做了证明。合同上载明签订时间为2016年8月29日，只是这个时间被荀秀琴单方面修改。修改原因是：合同签订后，荀秀琴提出想把合同反悔期延长到一年，原告同意修改反悔期，但荀秀琴擅自单方面把签订日修改为2017年2月29日，原告不同意，所以没有在改动处捺指印。合同的修改和签订一样，都需要双方共同签字或捺指印认可，单方修改未经对方认可，不产生法律效力。所以说荀秀琴单方改动合同日期不产生效力，合同签订日期仍为2016年8月29日。执行裁定罔顾事实证据，未经调查核实，把一个单方面修改且并不存在的日子作为合同签订日，违背了客观事实。 二、执行裁定法律适用错误。商铺买卖合同签订时间为2016年8月29日，早于抵押登记时间2016年11月7日，更早于执行证书(执行依据)载明的债权发生时间和抵押登记时间2018年1月3日。执行裁定适用《物权法》第191第2款属于法律适用错误。本案应适用《合同法》第6条、第8条，《民法总则》第3条、第119条，《最高人民法院适用解释》第312条第1项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，法院应依法保护原告作为房屋买卖合同买受人的权利，排除对涉案房屋的执行。 三、被查封拍卖楼房的评估价远大于执行的金钱债权。 不执行异议商铺也能使申请人的债权得以执行实现。被告霍州市农村信用合作联社的金钱债权130多万元，查封执行的楼房评估价高达280多万。对发生在后的金钱债权予以超额保护，对发生在先的高于普通债权的物权期待权却不予保护，不但违法，而且没有公平性。 另外，房屋买卖合同对于执行的排除，不仅法律有明确规定，贵院及上级法院、其他法院也有大量的生效判决。同样事实不同处理，法律适用因人而异，成了松紧带，会损害司法的公信力和公正性。基于以上理由，原告为了维护自己的合法权益，特起诉，望判如所请。 原告诉讼请求：一、不得执行霍州市不动产权第0000052号楼一层中间20平方米的一间商铺。二、诉讼费用由被告承担。 原告为支持其请求，向本院提供证据:1、商铺买卖协议。证明被告马占川、荀秀琴将诉争房产卖与原告。2-4、商铺租赁合同三份，证明原告占有争议房产并进行出租。5、视频一段、截图6张，证明2016年8月29日，原告向被告马占川、荀秀琴交付购房款及视频录制时间为2016年8月29日。6、银行取款凭证四张，证明原告在银行取款64000元交付被告马占川、荀秀琴。7、证人闫军华、闫加锁出庭作证，证明原告和被告马占川、荀秀琴买卖房屋事实及过程。 被告霍州市农村信用合作联社质证意见：证据1的真实性需要马占川、荀秀琴质证，签订时间有明显涂改痕迹，对真实性需要进一步确认。对证据2不认可，我方发放贷款过程中，租户到联社认可商铺是荀秀琴出租的。对证据3、4《租赁协议》无法确认其真实性，不予质证。对证据5，视频不能确定录制时间，录制时间可以修改，视频内容应由马占川、荀秀琴解释。对于证据6取款凭证没有异议，但不能证明是给马占川、荀秀琴交付房款。对证据7证人证言，因证人与原告系亲属关系，对证言不予认可。 被告马占川、荀秀琴质证意见：对证据1，协议是我亲笔书写日期是我涂改的，第一次签订时间是2016年8月29日，我给了原告一年的利息，后来又说续一年，就直接在协议上改的。我们借钱也是打算还的。对证据2-4《商铺租赁协议》我们不知道。对证据5视频我们不知道，不予质证。对证据6银行取款凭证不予质证。对证据7证人证言不予质证。 被告信用社辩称：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015)10号)第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院査封之前己合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，黄凤凤对执行标的的主张不满足上述条件，其权力不能排除贵院执行，具体如下: 一、《商铺买卖协议》文本多处被修改，合同效力有待查明。依据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，未经当事人双方协商一致修改合同的，修改内容对当事人不生效。《商铺买卖协议》文本有多处被修改的痕迹，且并没有证据证明经马占川、荀秀琴和黄凤凤双方协商一致，修改后的合同内容对马占川、荀秀琴不产生效力。为查明《商铺买卖协议》有效性，答辩人申请贵院对《商铺买卖协议》的修改内容由谁修改进行鉴定，或贵院依职权委托专业的鉴定机构进行鉴定，以查明案件事实。 二、现有证据不能证明被答辩人黄凤凤一直在占有案涉房屋。 1、黄凤凤提交的三份《商铺租货合同》(分别于2017年10月15日，2018年10月15日，2019年5月1日签订)只有复印件，无法与原件核实，其真实性无法证明。 2、即使有上述三份《商铺租赁合同》的原件，黄凤凤是否为对抗贵院本次执行的补签《商铺租赁合同》亦需要查证，答辩人申请对黄凤凤提交的三份《商铺租赁合同》的形成时间进行鉴定。 3、没有承租人交纳租金的付款凭证，无法核实租赁关系是否真实存在。 上述事实均没有证据证明。依据谁主张谁举证的原则，黄凤凤应证明其实际占有执行标的的事实，但现有证据不能证明其主张。 三、被答辩人黄凤凤未实际支付全部购房款。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015)10号)第二十八条规定，买受人需支付全部购房款，现有证据不能证明黄凤凤支付了全部购房款，不能排除执行。 四、案涉房产至今未办理过户登记系黄凤凤自身原因所致。目前执行标的仍登记在马占川名下。根据黄凤凤《民事起诉状》所述，其与马占川、荀秀琴签署的《商铺买卖协议》是在2016年8月29日，执行标的在2019年2月26日被査封，期间有将近3年之久，黄凤凤有足够的时间办理房屋过户登记，但时至今日其仍未办理执行标的过户登记，系黄凤凤自身原因所致。 五、被查封楼房拍卖所得的价款优先用于偿还答辩人贷款本息后，超过部分退还债务人马占川、荀秀琴，不存在超额保护答辨人债权的情形。 根据黄凤凤《民事起诉状》所述，贵院执行的楼房评估价高达280多万元。该房产拍卖后优先用于偿还答辩人贷款债权本息，超出部分退还债务人，不存在超额保护答辩人金钱债权，违法或显失公平的情形。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被答辩人黄凤凤不具有能够排除本次执行的权利。请求贵院依法驳回被答辩人黄凤凤的诉讼请求，依法执行标的房产，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。 被告信用社为支持其请求，向本院提供证据：1、霍州市公证处执行证书。证明法院执行的依据，信用社对该房产具有优先受偿权。2、承诺书。证明租赁户晋柳青因涉案房屋和马占川、荀秀琴签订租赁协议，而并非和原告签订租赁协议。 原告黄凤凤质证意见：对证据1没有异议，对证据2不认可，租赁协议是涂改过的，说明被告为了达到借款目的而修改租赁日期。 被告马占川、荀秀琴对证据1、2没有异议。 被告马占川、荀秀琴辩称：不是卖房子，是我借原告的钱，借了10万元，合同是原告要求这样写的，借了钱以后我们一直还着利息，每天300元，后来利息还不起了。 被告马占川、荀秀琴未向本院提供证据。 经审理查明：原告和被告马占川、荀秀琴原系邻居关系，互相之间曾有民间借贷关系。被告马占川、荀秀琴系夫妻关系，其在霍州市前进街有楼房一栋，并办理不动产权证，不动产编号为（2016）霍州市不动产权第0000052号。2016年，被告马占川、荀秀琴再次向原告提出借款请求，原告考虑到马占川、荀秀琴的偿还能力有限而拒绝借款。事后经过双方之间多次接洽、协商，马占川、荀秀琴同意将诉争房产卖与原告，并于2016年8月29日达成《商铺买卖协议》，该协议载明：出卖人（简称甲方）马占川、荀秀琴。买受人（简称乙方）黄凤凤。商铺位置霍州市前进街一层商铺面积20平方米。成交价格10万元。付款方式：乙方于2016年8月29日一次性付清，甲方有权在不超过2017年2月28日前对商铺的买卖行为予以反悔。签订日期2016年8月29日。双方签订《商铺买卖协议》后，原告分别于2017年11月15日、2018年10月15日和晋柳青签订《商铺租赁合同》，于2019年5月1日和张晓宇签订《商铺租赁合同》。 同时查明，2016年11月7日马占川、荀秀琴与霍州市农村信用合作联社签订《贷款合同》、《抵押合同》。借款金额129万元，马占川、荀秀琴以其位于霍州市前进街13号的房地产提供抵押，并办理了抵押登记《不动产登记证明》。由于马占川、荀秀琴未按借款合同约定履行还款义务，于2018年1月3日再次和霍州市农村信用合作联社续签《贷款合同》、《抵押合同》。2018年9月4日山西省霍州市公证处出具（2018）晋临霍证经字第265号执行证书。2019年1月29日霍州市农村信用合作联社申请本院执行。本院在执行过程中，于2019年2月26日作出执行裁定，将马占川、荀秀琴位于霍州市前进街13号（不动产权证号(2016)第0000052）房产予以查封，原告向本院提出执行异议，异议请求本院解除位于霍州市前进街13号（产权证2016第0000052号）房产权归异议人所有的商铺20平方米房产产权的查封。本院于2019年5月29日作出(2019)晋1082执异8号执行裁定书，裁决内容：驳回案外人黄凤凤的异议请求。黄凤凤不服本院执行异议裁定，向本院提出执行异议之诉。 以上事实有双方当事人提供证据和庭审陈述在卷佐证。 本院认为：根据双方当事人庭审举证和质证意见，本院归纳争议焦点如下：一、原告和被告马占川、荀秀琴之间是房屋买卖关系还是民间借贷关系。二、《房屋买卖协议》的签订时间。三、本案是执行异议之诉还是第三人撤销之诉。四、本案诉争房屋能否排除强制执行。根据上述争议焦点，本院做出如下分析评判： 一、原告和被告马占川、荀秀琴之间是房屋买卖关系还是民间借贷关系。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。就本案而言，被告马占川、荀秀琴曾和原告有民间借贷关系。2016年被告马占川、荀秀琴再次向原告提出借款请求，原告考虑到被告马占川、荀秀琴的偿还借款能力不足，拒绝了其借款请求。此后双方之间经过多次接洽和协商，同意买卖房产，并于2016年8月29日签订《商铺买卖协议》，该协议载明:马占川、荀秀琴同意将位于霍州市前进街一层商铺卖给黄凤凤。付款方式于2016年8月29日一次性付清，马占川、荀秀琴有权在不超过2017年2月28日前对商铺买卖行为予以反悔,即返还购房款10万元要回商铺。”签订协议当时,原告将10万元交付被告马占川、荀秀琴。从原告提供视频资料、截图、取款记录可以确定，2016年8月29日原告向被告马占川、荀秀琴交款的过程。原告向被告马占川、荀秀琴交付房款后并占有该房产，分别于2017年10月15日、2018年10月15日和租户晋柳青签订《商铺租赁合同》。2019年5月1日和张晓宇签订《房屋租赁合同》。从以上分析可以清晰看出，原告和被告马占川、荀秀琴签订的《房屋买卖协议》符合合同法规定的要件，是双方当事人真实意思表示，应视为合法有效的协议，应受到法律保护，双方当事人应当自觉遵守协议。因此，双方之间应确定为房屋买卖关系。 在庭审时，被告马占川、荀秀琴提出抗辩，认为和原告之间系民间借贷关系并陈述其向原告每天支付300元利息。但是被告马占川、荀秀琴对自己提出民间借贷关系没有提供证据予以证明，对《房屋买卖协议》产生的过程不能自圆其说。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被告马占川、荀秀琴应承担举证不利的法律后果。因此，对被告马占川、荀秀琴的抗辩理由，本院不予支持。 二、关于双方房屋买卖协议的签订时间。 双方之间签订房屋买卖协议的时间是本案争议关键问题。原告主张协议签订时间为2016年8月29日，为支持其主张，向本院提供证据视频资料，视频录制时间截图证明交付房款时间为2016年8月29日。在庭审时被告马占川、荀秀琴陈述协议最初签订日期为2016年8月29日，协议更改日期为2017年2月29日，是其后来自己更改的，更改原因是为了增加买卖房屋反悔时间。同时通过查阅2017年2月份日历，2017年是平年，2月是28天，并没有29日这一天，因此可以确定荀秀琴是在协议上随意改动，并非实际签署日期。因此，本院确认《房屋买卖协议》签署时间为2016年8月29日。 被告马占川、荀秀琴于2016年8月29日签订《房屋买卖协议》，将其中20平方米商铺出卖给原告，原告实际控制占有该商铺。被告马占川、荀秀琴于2016年11月7日和被告信用社签订《贷款合同》、《抵押合同》，将自己所有的前进街房产抵押给信用社，并办理抵押登记。可以清晰看出，原告黄凤凤和被告马占川、荀秀琴《房屋买卖协议》签订在先，被告信用社和被告马占川、荀秀琴《抵押合同》签订在后，本案诉争商铺是抵押房产中的一部分，形成买卖权益和抵押权相互冲突。因此，本院认为信用社在没有查清抵押财产已部分出卖的情况下而和马占川、荀秀琴签订《抵押合同》，抵押登记有明显瑕疵，信用社应当承担瑕疵后果。被告信用社如果认为抵押合同的瑕疵责任由马占川、荀秀琴承担，可另行提起诉讼。 三、本案是执行异议之诉，还是第三人撤销之诉。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出”。第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉，由执行法院管辖。”本院执行依据是山西省霍州市公证处执行证书，并非本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，执行公证书并非法律规定的提起撤销之诉法律文书。因此，当事人不能对执行公证书提起第三人撤销之诉。本案中，案外人黄凤凤在执行案件中系案外人，对本院执行裁定提出执行异议，本院裁定驳回执行异议，又对执行异议裁定不服，向本院提出执行异议之诉，其行为符合法律规定。因此，本案应认定为执行异议之诉。 四、本案诉争房产是否享有足以排除强制执行的权益。 1、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出执行异议之诉的，由执行法院管辖”。就本案而言，案外人黄凤凤对执行异议裁定不服，在规定时间内向本院提起执行异议之诉符合法律规定。 2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 根据上述规定，第三人对涉案房屋排除强制执行的四个基本要件是签订合法有效的买卖合同、已经支付全部价款、实际占有、对于未办理过户登记手续没有过错。 其一，案外人黄凤凤和马占川、荀秀琴已签订合法有效的买卖合同。2016年8月29日，黄凤凤与马占川、荀秀琴签订《房屋买卖协议》，马占川、荀秀琴将诉争商铺出卖给黄凤凤，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护。被告马占川、荀秀琴提出双方之间系民间借贷关系，但是未提供证据加以证明。 其二，案外人黄凤凤已支付全部价款。2016年8月26日，房屋买卖协议签订当日，黄凤凤向马占川、荀秀琴支付全部购房款10万元。黄凤凤庭审举证充分证明交款过程。被告马占川、荀秀琴对收到10万元房款无异议。 其三，案外人黄凤凤占有涉案房屋，双方《签订房屋买卖协议》后，黄凤凤即占有该房产。由于当时涉案房屋有租赁关系，马占川、荀秀琴答复将已收取租金分批交付给黄凤凤。从2017年10月开始，由黄凤凤出租。黄凤凤于2017年10月15日、2018年10月15日、2019年5月1日分别和晋柳青、张晓宇签订《商铺租赁合同》，对商铺行使所有权。从以上可以看出，案外人黄凤凤已实际占有涉案房屋。 其四，案外人黄凤凤对未办理过户登记手续没有过错。涉案房屋没有办理过户手续，主要原因是马占川、荀秀琴长期在外地务工，并不积极配合过户，有规避行为，并非黄凤凤过错。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提出的执行异议之诉人民法院经审理按下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求。” 根据上述分析，黄凤凤的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黄凤凤对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得对本案诉争房产霍州市不动产权第0000052号房产一层中间20平方米的商铺一间所有权强制执行。 案件受理费2300元，由被告霍州市农村信用合作联社承担1150元，被告马占川、被告荀秀琴承担1150元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至山西省临汾市中级人民法院。 审 判 长  申国忠 审 判 员  武平新 人民陪审员  周宗波 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  郭景如