广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10326号上诉人（原审原告）：曹立基，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢国贤，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：郑荣业，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东瀛双律师事务所律师。上诉人曹立基因与被上诉人谢国贤土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初8328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹立基上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除曹立基与谢国贤之间的《租用土地合同》；2.谢国贤向曹立基支付逾期缴纳租金的违约金300000元；3.本案诉讼费、保全费均由谢国贤承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误。谢国贤长期拖欠租金已经构成严重违约，已经达到合同约定及法定解除合同的条件。一、截至曹立基起诉之日，谢国贤已拖欠长达15个月租金，一审法院认定谢国贤仅迟延十日交纳租金错误。案涉土地租赁合同约定，谢国贤应于每月8日前缴纳上月租金、管理费、水电费等费用。但谢国贤均未按约定缴纳租金，之后，谢国贤形成一次性支付6个月租金的习惯。自2018年起，谢国贤除支付50000元租金外，未缴纳任何租金，曹立基多次上门催促无果。一审庭审中，谢国贤亦承认曹立基与其沟通、磋商，足以证明曹立基催收租金的事实。截止至起诉之日，谢国贤已拖欠长达15个月的租金，即使曹立基与谢国贤变更了租金支付的时间及周期，谢国贤也已经延付3次租金。该行为已严重违反合同约定及法律规定，并非履行瑕疵。二、曹立基在提起本案诉讼前已多次向谢国贤催收租金，但均交涉无果，谢国贤甚至明确拒绝缴纳租金。且在提起本案诉讼前，曹立基已经给予谢国贤长达一年的合理期限，但均未收到谢国贤任何款项。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，谢国贤曾明确拒绝缴纳租金，且在合理期限内未主动履行交租义务，案涉合同已符合法定解除条件。三、谢国贤至今仍占有、使用案涉租赁物，其辩称对于是否缴纳租金存在疑问，明显不符合常理。曹立基按照合同约定将租赁物交付给谢国贤使用，谢国贤至今一直占有并正常使用。从法律规定及常理出发，承租人在正常合理使用租赁标的物的情况下，应当支付租金。因此，谢国贤的抗辩及一审法院的认定均不符合常理。况且，合同明确约定了租金标准，谢国贤在明知租金数额及应履行交租义务的情况下，仍拒绝交纳租金。二审中，曹立基补充以下上诉意见：一、《中华人民共和国合同法》规定，违约责任是严格责任，即在没有法定或约定的违约阻却事由的情况下，违约方应承担违约责任。谢国贤拖欠租金是事实，存在明显和严重的违约行为，曹立基要求解除合同有事实和法律依据。二、根据曹立基二审提交的照片，谢国贤在租赁场地没有搭建厂房等地上建筑物，不存在巨额投资无法收回的问题。故一审法院认为谢国贤在补缴租金后仍解除合同会导致资源浪费或对谢国贤不公无事实依据。谢国贤辩称，一、谢国贤实际上只承租了5663平方米土地，其余3000平方米土地是由曹立基另行出租给何志亮。谢国贤明确要求继续履行合同，在不影响谢国贤继续承租案涉土地的情况下，谢国贤对于一审法院认定的事实和适用的法律不持异议。二、合同签订后，谢国贤与曹立基并没有按照合同约定执行，而是形成了由曹立基每半年上门找谢国贤开具支票收取半年租金的交易习惯。曹立基既不上门收款又不提供收款账号，责任不在谢国贤。而且谢国贤在获得曹立基收款账号后，已第一时间将全部租金及管理费支付给曹立基，谢国贤没有拖欠曹立基租金，没有违约，双方应当继续履行合同。三、谢国贤不存在任何违约行为，没有拖延支付租金及管理费，也没有推卸支付义务，无需承担违约责任。曹立基没有指定或提供过任何收款账号给谢国贤，也没有要求谢国贤以银行转账的方式支付租金、管理费。谢国贤无从得知曹立基的收款账号，无法通过银行转账的方式主动缴纳租金。谢国贤在2019年6月12日得知曹立基收款账号后，就立即向其转账支付429572.35元，2018年1月1日至2019年9月30日的全部租金以及2018年度的土地管理费因此支付完毕，并未拖欠任何租金及土地管理费。2019年8月28日，谢国贤又以银行转账的方式支付了2019年7月、8月的租金68027元，至今未拖欠曹立基任何租金。四、曹立基刻意设置陷阱，以躲避、拒不收款等方式故意制造违约事由，单方肆意认定违约。在曹立基提起本案诉讼前，曹立基曾多次要求谢国贤搬走，欲单方解除租赁合同，并且承诺可以谢国贤的补偿金抵扣部分租金，在最终的磋商结果出来前，谢国贤可以暂不交纳租金，以此设套暗算谢国贤。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，请求驳回曹立基的全部诉讼请求。二审中，谢国贤补充以下答辩意见：从曹立基二审提供的照片可见，案涉场地已铺设水泥路，谢国贤承租土地后进行了填土、搭建围墙、塔吊基础、铺设轨道，谢国贤已在案涉土地进行巨额投资，租赁剩余期限仍有九年多，曹立基在谢国贤无任何违约行为的情况下要求解除合同，且不进行任何赔偿，对谢国贤不公平。曹立基向一审法院起诉请求：1.解除曹立基、谢国贤签订的《租用土地合同》；2.谢国贤向曹立基支付自2018年1月16日起按23823元/月的租金标准计算至2018年11月15日止、自2018年11月16日起按26205元/月的租金标准计算至谢国贤腾退案涉租赁物之日止拖欠的租金；3.谢国贤向曹立基支付逾期缴租的违约金300000元；4.谢国贤腾退案涉租赁物及地上建筑物给曹立基；5.谢国贤向曹立基支付自2019年1月1日起至谢国贤实际腾退案涉租赁物之日止按1500元/亩/年计算的共13亩的土地管理费；6.谢国贤向曹立基支付2017年1月1日至2017年7月31日止的电费22026元；7.谢国贤向曹立基支付自2018年1月1日起至2019年4月16日止的水费2467元；8.本案诉讼费用由谢国贤承担。一审法院认定事实：位于狮山街道穆院村〈土名〉“上火基”土地，登记土地使用权人及所有权人均为南海狮山穆院村民委员会刘洞村民小组，地号18041612，地类（用途）221工业用地，使用权类型批准拨用企业用地，使用权面积为23101.83平方米，已取得土地使用权证，证号为南府集用（2004）第180663号。2003年10月30日，曹立基向案外人狮山穆院村刘洞村民小组租赁上、下伙基（土名）平整好的土地共35.11亩，租期自2003年11月1日起至年2033年10月31日。2008年4月16日，曹立基（甲方）与谢国贤（乙方）签订《租用土地合同》，约定甲方将上、下伙基（土名）平整好的土地面积共8663平方米租给乙方开办厂，乙方租用土地界为东至科韵路边，南至甲方宿舍距离2米，西至围墙，北至甲方车间旁，以图纸红线为准；租用时间由2008年4月16日到2028年4月16日止，共20年；签订合同之日起免收乙方2个月建厂期租金，租金每5年增10%，其中2013年6月16日起至2018年6月16日止每月租金23823元，2018年6月16日起至2023年6月16日止每月租金26205元，租金逐月支付，先交租后使用，每月8日前支付当月租金；乙方在2008年4月16日前支付甲方租地保证金130000元，合同期满后甲方应退回乙方保证金；如乙方逾期10天支付租金及其他应付费用，每天计千分之五滞纳金予甲方，甲方有权终止租赁合同，没收保证金，乙方向甲方赔偿300000元，并在15天内搬迁，搬迁前应付清应付未付的租金（含搬迁期租金）及水、电、电话费等，否则甲方无须通过诉讼即可无条件收回乙方的厂房及土地，乙方存放在厂房的所有物品及设备全部归甲方所有；如甲方提前终止合同而违约应赔偿乙方的合同保证金及赔偿300000元，以及乙方在案涉土地上的建筑物经济损失；上级部门需收土地使用费、税金、工商费及污染费等一切费用由乙方负责交付，另村委会需收取乙方的管理费每年每亩1500元，5年为一个档次递增5%，由乙方支付给甲方代办。2017年12月6日，曹立基被案外人徐其明起诉至法院。法院经查，作出（2017）粤0605民初19125号民事判决，认定曹立基与徐其明于2017年8月15日签订位于佛山市南海区狮山镇上、下伙基（土名）35.11亩土地的转让合同，案涉部分土地由次承租人使用，且曹立基与次承租人的租赁合同正常履行，故视为曹立基未交付案涉土地予徐其明，并判令曹立基与徐其明关于面积约35.11亩的土地使用权的转租约定于2018年2月12日解除。曹立基不服提起上诉，佛山市中级人民法院终审判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决书已发生法律效力。2018年10月23日，曹立基向狮山镇穆院经济联合社支付土地管理费40218元。2019年6月12日，谢国贤转账支付曹立基429572.3元。2019年4月17日，曹立基提起本案诉讼。曹立基、谢国贤确认，从谢国贤承租之初，何志亮就直接向曹立基支付租金及相应费用；双方从2011年4月起约定变更为每半年支付一次租金，自2018年1月起谢国贤没有再支付租金及相应费用；何志亮于2018年2月支付50000元予曹立基，谢国贤于2019年6月12日支付429572.35元予曹立基，谢国贤欠付的租金、管理费、水电费等相应费用从上述款项中抵扣。曹立基陈述，包括2018年1月何志亮支付的50000元在内，何志亮向曹立基付款均视为其代谢国贤向曹立基支付租赁费用。一审法院认为，案涉合同是曹立基、谢国贤双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。谢国贤虽辩称，案涉合同实际是由谢国贤与何志亮共同向曹立基承租案涉土地，但并未举证证明曹立基、谢国贤及何志亮已就案涉合同中的所有权利和义务转让达成合意，且如谢国贤在仅实际承租案涉土地中5663平方米的情况下，仍继续与曹立基以案涉土地为标的签订租赁合同，谢国贤作为具有完全民事行为能力的成年人应对其行为承担相应的民事责任，故法院认定案涉土地的承租人为谢国贤。对于曹立基和谢国贤之间就案涉土地形成的租赁合同关系是否应当解除的问题，法院分析如下：首先，案涉合同约定2018年1月1日至2018年6月16日案涉土地的月租为23823元，2018年6月16日至2019年6月30日月租为26205元，经核算，截至2019年6月30日，谢国贤应向曹立基支付租金458509.6元[（23823元/月×5个月）+（23823元/月÷30日×16日）+（26205元/月÷30日×14日）+（26205元/月×12个月）]；庭审中，曹立基确认谢国贤已支付429572.35元、何志亮代曹立基支付50000元，曹立基主张何志亮支付的50000元先扣除2018年管理费19500元，谢国贤对此并无异议，即谢国贤向曹立基支付租金合共460072.35元（479572.35元-19500元），故截至2019年6月30日，谢国贤并未拖欠曹立基租金；其次，谢国贤迟延交租超10天的行为确实存在瑕疵，但谢国贤辩称，曹立基、谢国贤已就变更租金支付时间及周期达成合意，曹立基庭审中亦自认交租周期已通过双方协商变更为每半年一次，结合谢国贤举证曹立基开具的收据、何志亮证言，可见曹立基、谢国贤确实变更租金支付时间及周期，但双方均未能举证证明每期租金确切支付时间，且谢国贤在曹立基起诉后明确要求继续履行合同、并按照合同约定足额支付租金，在本案判决作出之日，谢国贤并未拖欠曹立基租金；再次，谢国贤辩称，曹立基曾就提前解除合同与谢国贤持续协商多时，并做出以提前解除合同补偿款冲抵租金的意思表示，谢国贤的陈述有何志亮证言及其出示手机短信佐证，结合生效判决认定事实，谢国贤的陈述可信，故谢国贤对是否需交租存疑合理。综上，谢国贤逾期交租的行为确存在瑕疵，但尚未达到违约的程度，综合考量上述因素，再结合案涉合同租赁期限距离曹立基起诉时尚余九年多的时间，谢国贤对案涉土地的投入及收益等情况，从公平合理的角度出发，法院对曹立基要求解除案涉合同、腾退案涉土地、支付违约金300000元的诉讼请求均不予支持。曹立基主张谢国贤支付2019年度土地管理费19500元（1500元/亩×13亩）、2017年1月1日起至2017年7月31日的电费22026元、2018年1月1日起至2019年4月16日起的水费2467元，合共43993元，谢国贤同意支付上述费用。根据案涉合同约定，管理费每年每亩1500元，5年递增5%。曹立基主张以每亩1500元按13亩计算土地管理费，属于曹立基对自身权利处分，法院对曹立基上述主张均予以支持。经核算，谢国贤尚欠曹立基42430.25元[43993元-（460072.35元-458509.6元）]。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谢国贤应于判决发生法律效力之日起十日内支付42430.25元予曹立基；二、驳回曹立基其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费56420.47元，减半收取计28210.24元（曹立基已预交29460.93元），由曹立基负担24020.22元，谢国贤负担4190.02元并应于判决发生法律效力之日起十日内向法院交纳，逾期交纳的，法院依法强制执行。对曹立基预交的诉讼费用5440.71元，在判决发生法律效力后经曹立基书面申请,法院予以退还。二审期间，曹立基提交租赁物现场照片74张，以证明谢国贤承租案涉土地后未进行大量投资，仅利用该土地堆放机器等物品，谢国贤无证据证明其进行了投资。谢国贤提交中国农业银行个人明细对账单3页，以证明谢国贤在一审诉讼中获知曹立基收款账号后，即每月向曹立基支付租金，从未拖欠租金。此前，曹立基并未向谢国贤提供任何收款账号。本院组织当事人对上述证据进行质证。经认证，谢国贤对曹立基二审期间提供的照片的真实性无异议，该证据只能反映租赁物外观，不足以证明谢国贤对租赁物的投入情况，本院对曹立基提出的证据主张不予采信。曹立基对谢国贤提供的银行账户明细对账单的真实性无异议，该证据可以证明双方当事人转账付款的客观情况，本院对该事实予以认定。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。二审争议焦点是案涉土地租赁合同是否应解除。首先，曹立基与谢国贤之间的土地租赁合同虽然约定租金的计算方式，但没有约定支付方式，更没有约定曹立基收取租金的银行账户信息，谢国贤无法根据合同约定确定租金具体支付方式，其支付租金具有被动性。其次，根据谢国贤提供的租金支付凭证，曹立基通过取得谢国贤开出的支票收取租金，且该支票并非如合同约定时间按月开出。据此，双方当事人缴纳租金的惯例并非由曹立基提供银行账户信息，谢国贤向该账户按月支付租金。二人的交易习惯亦反映出曹立基在租金收支过程中属于主动方。谢国贤在2018年以前相当长的租赁期间没有欠付租金，曹立基在本案中也没有提供证据证明其曾就尚欠租金向谢国贤催告。在本案诉讼期间，谢国贤在获取曹立基的银行账户信息后已经缴纳未付租金。再者，曹立基承认曾经向谢国贤提出提前解除案涉土地租赁合同，不排除曹立基不主动收取租金的可能。谢国贤主张曹立基没有向谢国贤主动收取租金，也没有提供收取租金的银行账户信息导致其未能及时支付租金可信度较高。最后，结合曹立基和谢国贤对案涉租赁合同的履行情况以及对待该合同的态度，谢国贤客观上迟延支付租金的行为不足以导致案涉租赁合同无法实现合同目的。基于前述，曹立基以谢国贤拒绝支付租金为由，请求解除案涉租赁合同、谢国贤支付违约金300000元，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人曹立基负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十一月八日书记员  龚淑仪