广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38022号原告：广州市越秀区房屋管理局（原广州市东山区房地产管理局），住所地广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文，职务局长。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫玉姬，该局职员，通讯地址。被告：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：曾巍嘉，该公司员工，联系地址。委托诉讼代理人：黄伟，该公司员工，联系地址。原告广州市越秀区房屋管理局诉被告广州市广协房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月5日作出（2017）粤0104民初291号民事判决书，原告不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2018年8月23日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终11563号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院重审时依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方晖、莫玉姬，被告委托诉讼代理人曾巍嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理位于原广州市珠光路粤西街5号移交回迁楼后广州市越秀区xx街24号x08房、26号x06房合计建筑面积为64.12平方米房屋的移交手续及产权登记手续；2.被告向原告支付1998年1月1日至今的逾期交楼违约金（按每日每平方米1元计，共64.12平方米）。事实和理由：原座落于广州市珠光路粤西街5号房屋是由原告进行管业的房屋。被告取得该房屋的拆迁资格后，与原告签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，双方确认该房屋拆迁面积为63.63平方米，约定由被告拆除上述的房屋，1997年12月31日移交回迁楼七楼东北向38.93平方米（具有独立厨厕）和回迁楼五楼北向25.19平方米（具有独立厨厕）二项合计64.12平方米给原告，并约定如不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，应向甲方赔付逾期违约金每平方米每天1天计算。但被告建成大楼后一直没有向原告交付房屋，按协议应支付从1998年1月1日至2016年12月31日的违约金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、不同意原告诉请2主张的违约金。1.涉案房屋建成之后，被告一直积极联系市房管局要求移交补偿房屋，但市房管局拒绝接收，理由是不具备《征地拆迁直管公房补偿协议书》约定的移交条件，被告没有办妥规划部门审定的建筑竣工验收证书等。2.原告主张的违约金标准与实际损失相比过高，且原告的租金损失可依据《征地拆迁直管房补偿协议书》第三条约定得到补偿，故该违约金标准过分高于造成的损失，应按照月租金标准的存款利息计算违约金。3.原告的该主张超过了诉讼时效，不同意其违约金的主张。二、原告不具备合法的诉讼主体资格。1.涉案的《征地拆迁直管房补偿协议书》是被告与广州市东山区房地产管理局签订的，并非与原告签订。从原告在另案中提交的《直管房管理事项委托书》显示，原告对辖区内直管公房管理事权来源于广州市住房和城乡建设委员会的委托授权，该委托书第二条第（二）项规定“在上述委托事项范围内，委托方依照法律、法规和政策规定，通过合法方式代表委托方从事活动，其法律后果由委托方承担”，第（三）项“为便于受托方办理相关业务，由委托方授权受托方使用带有行政编号的行政业务专用章，受托方只能在委托事项范围内使用该章，并严格遵循按公章使用规定”，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，本案原告应是广州市住房和城乡建设委员会。2.《直管房管理事项委托书》约定的委托范围不包括本案争议事项。根据上述委托书第二条第（二）项“委托事项范围”的规定，上述委托书仅授权原告有权签订直管房拆迁、征收补偿协议，办理直管房拆迁、征收补偿移交接、撤管，并未授权原告对2017年1月1日之前辖区内原东山区房管局所签署的房屋拆迁安置补偿协议有继续履行的权利和义务。3.《直管房管理事项委托书》约定的委托期限为2017年1月1日至2021年12月31日，原告提起诉讼的时间为2016年12月22日，不在授权期限内。4.根据上述委托书第五条、第六条的规定，该委托书是否现行有效、委托范围事由存在调整均未知，如果以广州市越秀区房屋管理局作为原告，将会直接损害委托人广州市住房和城乡建设委员会的权益。三、《征地拆迁直管房补偿协议书》及附表2《补偿给回房管部门情况表》约定了补偿房屋的面积和座落地址，双方从未变更过协议内容，该约定至今对双方有约束力。这也是原告在原审案件中第一项诉请要求被告为其办理位于广州市珠光路粤西街5号移交回迁楼七楼东北向38.93平方米和回迁楼五楼北向25.19平方米，合计64.12平方米新建楼具有独立厨厕的移交、产权的变更登记和使用权移交手续的合同依据。《征地拆迁直管房补偿协议书》第一条还约定上述移交的补偿房屋，其中使用权属于乙方处置的占64.12平方米，属于乙方处置的房屋乙方须安排住户时，必须实现对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金按民用公房租金标准金额计收，即《补偿给回房管部门房屋情况表》中约定回迁楼七楼东北向一单元和五楼北向一单元的使用权归乙方处置，乙方有权安排住户入住使用。被告与拆迁前原租户之间的拆迁安置法律关系，与被告及东山区房地产管理局之间的房屋拆迁补偿合同关系是两个独立的法律关系，被告与原租户之间拆迁协议的变更，并不导致涉案拆迁协议书所约定的补偿房屋的位置和面积的变更。四、涉案房屋产权登记至原告名下将损害了广州市住房和城乡建设委员会的权益，且涉案房屋所在大楼至今没有办理竣工验收手续和规划验收手续，没有办理大确权及产权证书，故办理该房屋的不动产登记手续存在法律上的障碍。经审理查明：原东山区珠光东路粤西街5号（建筑面积68.4平方米）为房管部门直管的房屋。1995年10月24日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与被告（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：甲方同意将珠光路粤西街x号房屋交由乙方拆除，建筑面积63.63平方米；乙方同意将附表《补偿给房管部门房屋情况表》建筑面积64.12平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1997年12月30日移交完毕。移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面，立面，剖面图，结构施工图，上下水管线埋设图和规定部门审定的建筑竣工验收证书等；如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算等。该协议附表《补偿给回房管部门的房屋情况表》记载，回迁楼七楼东北向一单元，建筑面积38.93平方米；回迁楼五楼北向一单元，建筑面积25.19平方米。上述协议签订后，被告将房屋拆除。2005年6月7日，广州市人民政府发出穗府[2005]19号《关于我市部分行政区划调整的通知》，其中载明撤销东山区，将原东山区的行政区域划归越秀区管辖。本案在审理期间，原、被告经协商，就回迁补偿的房屋已达成一致意见，双方并于2019年9月30日办理了越秀区珠光路xx街24号xx3房（接管面积46.3177平方米）、26号806房（接管面积25.5528平方米）收交手续。为此，原告向本院提出撤回第一项诉讼请求。另原告陈述在原一审起诉前未向被告主张过逾期交楼违约金。本院认为：原广州市东山区房地产管理局与被告签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。2005年因广州市行政区划调整，原东山区的行政区域划归越秀区管辖，后广州市东山区房地产管理局的行政职能由原告承接，故原告也相应的承继了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的合同权利义务，其有权作为本案原告提起诉讼。对于被告认为原告非本案适格的诉讼主体的抗辩，本院不予接纳。上述合同签订后，原告依约将房屋交付被告拆除，被告亦应按约定将产权调换补偿的房屋移交给原告，现原、被告就回迁补偿安置的房屋已交接完毕，原告提出撤回第一项诉讼请求，本院予以照准。至于原告主张的交楼违约金，因原告没有证据证明其在提起本次诉讼前即2016年12月22日前曾向被告追讨，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应自行承担举证不能的责任，本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告主张逾期交楼违约金的请求符合合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，原告主张2014年12月22日前的违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市广协房地产开发有限公司向原告广州市越秀区房屋管理局一次性支付逾期交楼违约金（从2014年12月22日起至2019年9月30日止，按每日64.12元计算）；二、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。本案诉讼费11544元，由原告广州市越秀区房屋管理局负担4505元，被告广州市广协房地产开发有限公司负担7039元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  苏锦桃人民陪审员  陈慧玲二〇一九年十一月十五日书 记 员  韩俊彦