大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初975号 原告（反诉被告）：万初林，男，1959年9月15日出生，住大连市西岗区。 委托诉讼代理人：刘丹，辽宁团团律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳康，辽宁团团律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐尚志，男，1960年6月12日出生，住大连高新技术产业园区。 委托诉讼代理人：周鑫，辽宁利金律师事务所律师。 原告（反诉被告）万初林诉被告（反诉原告）徐尚志租赁合同纠纷一案（以下以本诉称谓行文），本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万初林的委托诉讼代理人刘丹，被告徐尚志的委托诉讼代理人周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万初林向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告库房租金865000元及逾期付款之日起至付清之日止的逾期付款违约金（计算至2018年4月11日的违约金为49175元，其中2017年度欠款315000元，按年息6%自2016年9月11日起至2018年4月11日止为29925元；2018年度欠款550000元，按年息6%自2017年9月10日起至2018年4月11日止为19250元）；2.被告立即支付原告物业管理费30000元（自2016年10月25日起至2018年10月24日止）。以上共计944175元。本案诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.解除原、被告于2015年10月21日签订的《库房租赁合同》及其补充条款，并立即将案涉库房按现状腾退给原告；2.被告立即支付2018年12月31日起至2019年7月24日的租金432219元，并按《库房租赁合同》约定的租金计算方式给付原告自2019年7月25日起至实际腾退之日止的库房占用使用费；3.被告立即支付逾期付款违约金（自逾期付款之日起至判决确定的给付之日，暂计算至2019年7月24日为67614.17元，其中2017年度欠款315000元，按年息6%自2018年4月11日起至2019年7月24日止为24622.5元，2018年度欠款为550000元，按年息6%自2018年4月11日起至2019年7月24日止为42991.67元）；4.被告立即给付自2018年10月25日起至实际腾退之日止的物业费，暂计算至2019年7月24日的物业费为11178元（按案涉库房租赁合同约定的物业费计算方式给付），原告增加的诉讼请求标的金额合计为511011.17元。 事实与理由：2015年10月21日，原、被告签订《库房租赁合同》，约定原告将位于高新园区七贤路硅谷假日小区×号车库（七贤路×-8号）×号车位及以南至库房南门出口处的库房按交付时的现状交由被告租用，租赁期限为10年，自2015年10月25日起至2025年10月24日止；年租金为500000元，每年递增5%，第一年免租金，第二年租金于签订合同后10日内提前支付50000元；被告于每年9月10日前一次性支付下一年租金；租金不包括物业费和取暖费，物业费每年15000元由原告代收代缴。合同订立后，原告依约向被告交付了库房，被告支付了押金50000元和应提前支付的2017年度前期租金50000元。至2016年9月10日，被告应交付2017年度租金475000元，但被告没有按期支付。经催要，被告于2017年5月27日支付了160000元，至今尚欠2017年度租金315000元。2017年9月10日，被告应支付2018年度租金550000元，但被告至今没有支付，截至2019年7月24日，被告共欠原告租金1297219元，逾期付款违约金116789.17元（暂计算至2019年7月24日），物业费41178元。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告徐尚志辩称，不同意原告的诉讼请求，原告要求被告支付租金、物业费及逾期付款违约金没有法律依据。经被告了解，案涉车库的开发商大连鑫亿房屋开发有限公司登记的案涉车库的权利人已经不是原告，因此自登记变更之日起原告已经不享有向被告要求相应租金、物业费和要求腾退车库的权利，其主体不适格。 被告徐尚志向本院提出反诉请求：1.请求判令原、被告所签《库房租赁合同》无效；2.原告返还被告已收取的租金160000元、定金50000元及利息；3.原告赔偿被告案涉库房装修费2800000元及利息。事实与理由：1.原告提供虚假产权证明及与案涉库房不相符的消防验收手续，根据合同法相关规定，案涉《库房租赁合同》无效。2015年，原、被告商谈在“硅谷假日”小区×号车库建农贸市场，被告依据租赁合同附件要求原告提供车位使用权转让协议补充条款、4号车库消防设施验收意见书、4号车库测绘报告、地下停车场可售批复、市地名办门牌批复，原告至今未提供。后经被告催促，原告提供房产私（高私）字第×号房屋所有权证书（记载房屋所有权人为万初林，房屋坐落于甘井子区七贤路×-8号，登记时间为2014年9月9日，建筑面积为1575.64平方米）及大连市公安消防局建筑工程自动消防设施验收意见书。被告将上述产权证书及验收意见书提供给大连市公安消防局高新园区大队，被告知该房屋产权证系虚假，硅谷假日×号与×号车库不符，不予审批。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规强制性规定的，该合同无效。2.原告至今未提供合同附件，无法证明所出租库房为原告所有，被告多次找原告催要合同附件中提及的车位使用权转让协议补充条款、×号车库消防设施验收意见书、×号车库测绘报告、地下停车场可售批复及市地名办门牌号批复，原告始终不予提供，造成被告资金投入巨大，无法通过相关部门验收，不能正常经营。故案涉租赁合同无效，原告应承担履约不能给被告造成的损失。3.原告无法提供×号车库市地名办门牌批复，造成被告不能申请营业执照，亦不能实现被告合法经营合同之目的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。 原告万初林辩称，不同意被告的反诉请求。案涉租赁合同合法有效，被告作为承租人应该按照合同约定期限支付租金，对被告提出的装修损失亦不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《库房租赁合同》、《地下停车位使用权转让协议书》、《车位使用权转让协议补充条款》、大连市人民政府土地批件、《大连市房屋面积测绘报告书》、大公消自验字（2016）第×号《建筑工程自动消防设施验收意见书》、大公消建验字（2006）第×号《建筑工程消防验收意见书》、大地管发（2004）×号《关于新建公建门牌号码的批复》、《租金催缴通知书》、《承诺书》及支付房租凭证，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的大连未名山百姓市场管理有限公司营业执照复印件（统一社会信用代码为×），拟证明被告取得了营业执照。经审查，该证据与国家企业信用信息公示系统的登记信息相符，具有真实性及与本案的关联性，故本院予以采信。2.被告提供的大连龙海志刚百姓市场装修预算书及大连艺新装饰设计工程有限公司的营业执照，拟证明被告对案涉房屋进行装修，为其进行装修的公司有相应的资质，共花费装修款2800000元。经审查，上述证据体现的为装修预算，缺乏装修款支付凭证等证据予以佐证，不足以证明被告实际产生装修损失2800000元，故本院不予采信。3.被告提供的微信截图，拟证明被告曾向原告催要合同附件，原告至今未给。经审查，该证据并无其他证据佐证，原告在微信聊天记录中亦未对被告所述事项予以认可，故该证据不具有相应的证明力，本院不予采信。4.被告提交的万初林房屋产权证复印件（大房权证高私字第×号），拟证明原告向其提供的产权证系伪造。经审查，该证据系复印件，真实性无法核实，且无其他证据佐证，不能证明原告伪造了产权证后交给被告，故本院不予采信。5.被告提交的朱铁军房屋产权证复印件（大房权证高私字第×），拟证明与本案合同无关。经审查，该证据系复印件，真实性无法核实，且与本案无关，故本院不予采信。6.被告提供的电话录音，拟证明原告知道租赁库房用于经营农贸市场的合同目的。经审查，原告作为出租方，应当知晓承租方租赁房屋的出租用途，但不意味着原告据此负有超出租赁合同约定范围的法律义务，故该证据与本案无关，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月21日，原、被告签订《库房租赁合同》，约定原告将其享有使用权的位于高新园区七贤路×-8号“硅谷假日”小区×#车库×号车位及以南至库房南门出口处（以现场车位图为准）的库房出租给被告使用，租期为十年（自2015年10月25日起至2025年10月24日止）。合同第四条第1款约定，2015年10月25日-2025年每年租金500000元，每年递增5%，第一年免租金，第二年租金于签订合同后10日内提前支付50000元，每年租金于9月10日前一次性支付下一年租金，并载明：2016年50000元、2017年475000元、2018年550000元、2019年580000元、2020年610000元……。第四条第2款约定，租金不包含物业费和取暖费，取暖费33元/平方米，由物业收取及供暖，物业费每年15000元由原告代收代缴，如有政策调整按调整后的标准执行。第四条第3款约定，押金为50000元，在签订合同时支付，合同终止时须将库房腾空，合同终止前应交和已交税费单据复印件交原告备案，各项费用交清后返还。第七条约定，原告需要提前解除合同应承担库房租金10%的违约金，对于被告的装修损失，原告按照实际费用和扣除折旧等因素给予合理补偿；被告未按合同约定按期支付任何一项租金和费用的，逾期一日承担应付租金和费用10%的违约金，逾期达5日仍未全额交纳的，本合同终止，原告有权对本库房另行处理，不再另行通知被告，所收取的租金和押金不予返还；因被告原因解除合同的，应承担本库房年租金10%的违约金，原告不退还租金和押金，并有权另行处理本库房。合同落款处载明了本合同的附件，包括：车位使用权转让协议补充条款、×#车库消防设施验收意见书、×#车库测绘报告、地下停车场可售批复、市地名办门牌号批复。 原告于庭审中提供了上述合同附件，具体为：（1）《地下停车位使用权转让协议书》，系原告与案外人大连鑫亿房屋开发有限公司（以下简称鑫亿公司）于2015年10月21日签订，内容为：鑫亿公司将位于大连市甘井子区黄浦路七贤东园小区地下×号停车场×号车位使用权转让给原告，使用权期限自移交原告之日起至2072年5月29日止；车位使用权的转让价格按个计价，一个车位90000元；原告交付转让款后，鑫亿公司将该车位按现状交于原告使用；该协议附件为车位位置关系图。（2）《车位使用权转让协议补充条款》，系原告与鑫亿公司于2015年10月21日签订，双方就硅谷假日小区×#地下停车场部分车位使用权转让及相关事宜补充如下：1、原告在使用转让车位时，在保障车库消防安全的前提下，可以进行合理间隔或封闭。对此鑫亿公司不加干涉。但原告要重新规划和定位时需政府相关部门审批的，原告应取得审批手续。……4、鑫亿公司为原告提供车库消防验收手续及大政地高字[2007]×号文件复印件作为本协议的附件；5、转让使用权的车位40个（118#-157#），鑫亿公司在收到原告的首付款并签署40个车位独立使用权转让协议后，将此40个车位交给原告使用。（3）大公消自验字[2006]第×号《建筑工程自动消防设施验收意见书》及大公消建验字[2006]第×号《建筑工程消防验收意见书》，系大连市公安消防局于2006年1月26日作出，对硅谷假日×#自动消防设施及住宅建筑工程进行验收，意见均为：消防验收合格。（4）大连市人民政府大政地高字[2007]×号土地批件，作出时间为2007年5月，与本案有关的内容为：鑫亿公司硅谷假日项目的地下停车场面积为11391.79平方米，地下停车场可出售、出租。（5）大新测果字（2007-17）号《大连市房屋面积测绘报告书》，系大连新地房地产测绘有限公司于2007年6月6日作出，测绘结果为：硅谷假日×#楼车库（位于大连市甘井子区黄浦路七贤东园×号车库）的总建筑面积为3441.48平方米。（6）大地管发[2004]×号《关于新建公建门牌号码的批复》，系大连市地名委员会办公室出具，对鑫亿公司申请办理的建筑物门牌号码予以编号，并附有门牌编码示意图。 上述租赁合同签订后，原告向被告交付租赁库房，被告支付原告押金50000元及预付的2016年租金50000元，后陆续给付2017年租金160000元。庭审中，双方确认租赁库房系硅谷假日小区×号车库（总计40个车位），面积约1800平方米，属于《建筑工程自动消防设施验收意见书》及《建筑工程消防验收意见书》中记载的消防验收合格的硅谷假日×#的范围。 2017年2月21日，原告向被告发送《租金催缴通知书》，催要被告欠付租金及各项费用合计506560元（包含租金475000元、物业管理费15000元、代办自来水相关费用10656元），被告接收该通知书，并在接收人处签字确认。 2017年9月22日，大连未名山百姓市场管理有限公司取得营业执照，统一社会信用代码为×，法定代表人为被告徐尚志，成立日期为2017年3月17日，住所位于大连市甘井子区七贤路×-8号，经营范围为市场管理服务、市场摊位出租服务等，曾用名为大连龙海志刚百姓市场管理有限公司。 2017年12月1日，被告向原告出具《承诺书》一份，内容为：本人租用万初林硅谷假日×号车库（库房），如果在2018年2月15日前手续办不了，本人愿自动退出，无条件交给原告；如果手续办完，在营业前将所欠租费全部付给原告。 另查，租赁库房现由被告占有、使用。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合庭审及证据情况，本案争议焦点在于案涉租赁合同是否合法有效，即原告是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的法定情形。根据租赁合同的约定，房屋产权证并非双方约定的合同附件，且被告提交的两份房屋产权证均系复印件，不能证明原告存在伪造房产证、欺诈被告的行为，故被告应承担举证不能的法律后果。且原、被告在合同中已写明租赁库房的权属为使用权，被告应知晓该库房的权属情况，故案涉租赁合同不存在被告主张的合同无效的法定情形。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。 根据原、被告的庭审陈述及证据情况，可以确认双方已无继续履行租赁合同的合意，该合同目的已无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告要求解除原、被告于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告腾退租赁库房（经双方确认，租赁库房即硅谷假日小区×号车库）的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告诉请的租金，双方争议焦点在于原告是否存在相应违约行为导致被告无法营业。根据已查明事实，被告经营的市场已办妥营业执照，被告提交的现有证据不能证明消防手续无法办理的具体原因，亦不能证明消防手续未办妥系原告所致，依法应承担举证不能的法律后果。故被告应当按照租赁合同的约定向原告支付租金，被告逾期支付租金的行为构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。根据租赁合同的约定，被告应向原告支付2017年度尚欠租金315000元、2018年度租金550000元及2019年1月1日至2019年7月24日租金325753.43元（580000元÷365天×205天），以上合计1190753.43元。另外，由于被告仍继续占有、使用案涉库房，故其应当按照租赁合同约定的租金标准向原告支付租金至其实际腾退租赁库房之日。 关于逾期付款违约金。根据租赁合同的约定，被告应于2016年9月10日前给付2017年租金475000元、2017年9月10日前给付2018年租金550000元、2018年9月10日前给付2019年度租金580000元；被告未按合同约定期限和金额支付租金的，每逾期一日承担应支付原告租金10%的违约金。现原告主张被告支付的违约金（以欠付2017年租金315000元为基数按年息6%自2016年9月11日起至被告付清之日止、以欠付2018年租金550000元为基数按年息6%自2017年9月10日起至被告付清之日止）远低于合同约定的违约金数额，结合原告实际损失，原告主张数额较为合理，本院予以支持。暂计算至2019年7月24日的逾期付款违约金为115965.2元（2017年度欠款315000元，按年息6%自2016年9月11日起至2019年7月24日止为54214.52元，2018年度欠款550000元，按年息6%自2016年9月10日起至2019年7月24日止为61750.68元）。 关于物业管理费。根据租赁合同的约定，物业费每年15000元，由原告方代收代缴，故被告依约应履行交纳物业费的义务。现原告要求被告按照合同约定标准给付自2016年10月25日起至实际腾退之日止的物业费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。暂计算至2019年7月24日的物业管理费应为41250元，本院以原告请求的数额41178元为限。 关于被告的反诉请求。由于被告提供的证据不足以证明案涉租赁合同存在合同无效的法定情形，故其要求确认租赁合同无效、并由原告返还已付租金及押金的反诉请求，证据不足，本院不予支持。关于被告主张原告赔偿案涉库房装修费2800000元及利息的反诉请求，被告未举证证明原告存在违约行为，亦未举证证明其装修租赁库房存在实际装修损失，故被告的该项请求于法无据，本院不予支持。关于被告主张原告并非案涉租赁车库的合法使用权人，与原告提供的《地下停车位使用权转让协议书》、《车位使用权转让协议补充条款》不符，且未提供有效证据加以证明，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）万初林与被告（反诉原告）徐尚志于2015年10月21日签订的《库房租赁合同》； 二、被告（反诉原告）徐尚志于本判决生效之日起三十日内将租赁库房（硅谷假日小区×号车库）腾退给原告（反诉被告）万初林； 三、被告（反诉原告）徐尚志于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）万初林自2017年度至实际腾退之日止的尚欠租金，暂计算至2019年7月24日为1190753.43元； 四、被告（反诉原告）徐尚志于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）万初林违约金（以315000元为基数，按年息6%自2016年9月11日起至被告付清之日止；以550000元为基数按年息6%自2017年9月10日起至被告付清之日止），暂计算至2019年7月24日为115965.2元； 五、被告（反诉原告）徐尚志于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）万初林自2016年10月25日起至实际腾退之日止的物业管理费，暂计算至2019年7月24日为41178元； 六、驳回原告（反诉被告）万初林的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）徐尚志的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21625元，反诉费减半收取计15490元，合计37115元，由被告（反诉原告）徐尚志负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  刘博 人民陪审员  曹雪 人民陪审员  王伟 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  谷郁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。