河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1282民初5012号原告（案外人）：杜金中，男，汉族，1960年7月22日出生，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人：刘宁波，河南华灵律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：灵宝市农村信用合作联社。住所地：灵宝市金城大道东段。法定代表人：吴江波，系该社理事长。委托诉讼代理人：焦丽，系该社员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李慧德，系该社员工，代理权限为特别授权。被告（被执行人）：魏国，男，汉族，1978年3月4日出生，住灵宝市亚武西区。现住北区。本院审理灵宝市农村信用合作联社与亢天佐、周小丽、魏国、杨嘉瑞金融借款合同纠纷一案中，于2016年6月13日查封了涉案房屋的一层门面房，在执行该案中，又于2019年8月15日查封了涉案的一层门面房及负一层房屋。案外人杜金中以涉案房屋归其所有为由向本院提出执行异议，本院于2019年9月18日作出（2019）豫1282执异137号执行裁定书，驳回了案外人杜金中的执行异议。案外人杜金中不服，向本院提起案外人异议诉讼，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜金中及其委托诉讼代理人刘宁波，被告魏国，被告信用联社的委托诉讼代理人焦丽、李慧德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜金中向本院提出诉讼请求：1、停止对位于灵宝市北区函谷路与开元路交汇处开元综合楼地上一层临街门面房及负一层，共计面积1965平方米房屋的执行；2、确认上述房屋归原告杜金中所有；3、案件受理费由二被告负担。2012年至2014年期间，被告魏国多次从原告处借款共计630万元，月息1.5分和2.5分不等。2015年5月1日，被告魏国因无力还款，与原告签订商品房买卖合同，将借款本金和利息6906667元转化为商铺价款，并于同日交付案涉商铺。原告合法占有商铺后，先后将商铺租赁于史一博、陈瑞娜、陈瑞钦、王旭阳分别用于经营生鲜超市、金色童年培训中心、开心果蔬和旭阳内衣。后原告为办理不动产权证书进行过户登记，先后缴纳房产测绘现状测绘费10000元，房屋主体结构检测费40000元，勘界费8921元。因案涉商铺中有一部分是划拨用地，故至今未办理不动产权证书。灵宝市人民法院在执行信用联社与魏国借款合同一案中，于2019年8月26日查封了案涉房屋，原告提出执行异议，灵宝市人民法院经审查后，驳回了原告的异议请求，请求依法判决。被告魏国辩称：我同意原告的诉讼请求。被告灵宝市农村信用合作联社辩称：一、原告与魏国之间的以物抵债协议不能发生物权变动的效力，不能够排除法院对房屋的执行；二、原告与魏国之间房屋抵债协议行为的真实性需经法院审理认定，即使是真实的，也证明其双方之间存在的是民间债务关系，不是真实的房屋买卖行为；三、法院对涉案房屋的查封措施，完全基于法定的强制执行程序，是法院的职务行为，信用联社没有任何过错，不应承担案件的任何费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告杜金中向本院提交的证据材料有：第一组证据：魏国与杜金中签订的商品房买卖合同一份魏国出具的借据、承诺书、借款转账凭证以及借款抵押合同书、借款合同书、魏国向杜金中支付利息的银行交易明细一份、魏国向杜金中交付购房协议和购房收据。主要证明了2012年至2014年期间，魏国曾经多次向原告借款。借款期限届满之后，2015年5月1日魏国与原告签订商品房买卖合同，将借款本金和逾期利息转化为商铺价款，双方于同日交付了商铺，原告自2015年5月1日起已经合法占有涉案房屋至今。第二组证据：房屋租赁合同七份，收取商铺租金的交易明细、支付宝交易记录以及微信交易记录，这组证据我们主要证明在人民法院查封之前，原告已经合法占有商铺先后将商铺租赁给陈瑞娜、陈玉琴、王旭阳等。第三组证据：灵宝市新家园房产测绘有限责任公司出具的测绘费发票，河南日盛检测有限公司出具的收据、微信转账记录，以及灵宝市土地与矿产勘察测绘中心出具的勘查费用发票。这份证据我们主要证明原告的合法占有商铺之后已经积极主动的与相关部门协商办理不动产权证书，因为涉案房屋的土地的其中有一小部分属于划拨土地，至今未能办理不动产权证书，无法办理过户手续，这个过错并不在原告。第四组证据：灵宝市人民法院作出（2019）豫1282执1603号查封公告，这份证据主要证明了涉案房屋是在2009年8月26日被灵宝市人民法院查封了，查封时间晚于原告合法占有房屋的时间。灵宝市农村信用合作联社质证认为：第一组证据买卖合同不真实，它不是买卖合同，从内容上看是房产抵债协议，第一组证据借据承诺书等有关单据中出现的不是杜金中本人的转款记录，存在异议，不能认为是杜金中本人借款，借款利率已经超过国家规定；对第二组证据房屋租赁合同中租赁合同认为不真实，银行交易明细均在2018、2019年，在2016.6.12进行了查封，缴费记录在查封之后；第三组证据均在法院查封之后，印证不能办理过户手续不是因为土地证的问题，是因为法院查封；对第四组证据无异议。被告魏国对原告提交的证据无异议。被告农村信用社向本院提交的证据有：1、贷款申请；2、魏国与涧东区管委会协议一份；3、房屋租赁协议；4、水电费缴纳票据两份，证明房屋是魏国所有。原告杜金中、被告魏国对上述证据真实性无异议。本院认为原被告提交的证据，形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的证据使用。根据上述有效证据及双方当事人的陈述本院认定事实如下：涉案房屋位于灵宝××函××路与××路交叉处，包括负一层1065.7平方米，一层899.3平方米，该房屋未进行初始登记，系被告魏国于2010年8月30日从涧东区管理委员会处购买，后将一层出租给史一博等人开店。2012年2月至2014年8月期间，被告魏国多次从原告杜金中处借款，后偿还了部分款项，部分款项未能如约偿还，2015年5月1日，双方对前期借款结算后，被告魏国（甲方）与原告杜金中（乙方）签订了一份商品房买卖合同，约定：1、甲方将其出资6091500元购买的涉案房屋出售给乙方；2、房屋价款为6906667元；3、自2012年至2014年期间，甲方共向乙方借款630万元，其中430万元前期约定月息2.5分，自2014年3月7日起月息变更为1.5分，2014年4月10日借款200万元，约定月息2.5分。截止2015年5月1日欠借款本金630万元，利息606667元;4、双方一致同意将借款本息6906667元转化为房屋价款6906667元。5、甲方于本合同签订之日向乙方交付上述房屋及购房合同和购房收据、房屋钥匙等手续，乙方将借据原件返还甲方，双方之间上述借款本息全部结清。合同签订后，原告杜金中与史一博重新签订了房屋租赁合同，后又于案发前先后将涉案房屋出租给陈瑞娜、陈瑞钦、王旭阳等人使用。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告杜金中与被告魏国在借款债务到期后，双方结算后，签订了房屋买卖合同，将借款本息转化为房屋价款，不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属有效合同。应当认定双方在本院对涉案房屋进行查封之前，已签订了合法有效的书面买卖合同且已支付全部房款。在合同签订后，原告杜金中与史一博等租房户重新签订了房屋租赁合同并向租户收取租金，应视为其已合法占有该房屋。并合法占有该房屋。涉案房屋因未办理初始房产登记手续，故未办理过户登记非原告杜金中自身原因。综上本院认为原告杜金中已取得对涉案房屋的物权期待权，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行，理由正当，本院予以支持。根据物权法规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。因原告杜金中所购买的房屋，未办理房产登记手续，原告杜金中要求确认该房屋归其所有的诉请，本院不予支持。本案原告杜金中明知涉案房屋未进行初始登记而仍予以购买，对此原告杜金中应当自行承担相应的风险，故本案诉讼费应由原告杜金中承担。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得对位于灵宝市北区函谷路与开元路交汇处开元综合楼地上一层临街门面房及负一层房屋的执行；二、驳回原告杜金中要求确认上述房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费60147元，由原告杜金中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。本院（2019）豫1282执异137号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  焦迎九人民陪审员  张艳丽人民陪审员  陈晓欢二〇一九年十一月二十八日书 记 员  冯 静