广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10079号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市古镇镇七坊裕豪新村四大街27号首层C3。法定代表人：欧炳维，该公司总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被告：陈政伟，男，1962年12月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和置业公司）与被告陈政伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行审理。原告利和置业公司的委托诉讼代理人张子扬，被告陈政伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令利和置业公司与陈政伟于2018年4月2日签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》自判决生效之日解除；2.判令陈政伟向利和置业公司支付自2018年8月至本判决生效之日的租金（暂计至2019年6月30日租金为19545.5元/月×6=117273元）；3.判令利和置业公司有权没收租赁保证金58638元；4.判令陈政伟向利和置业公司支付违约赔偿金39092元；5.判令陈政伟支付利和置业公司因本案支出的律师费5000元。事实和理由：2018年4月2日，利和置业公司与陈政伟签订《房屋租赁合同》、《商铺租赁补充协议》，主要约定：利和置业公司将灯博中心5134卡商铺出租给陈政伟，租赁期限为2018年4月2日至2021年10月20日；陈政伟应当从2018年8月1日起每三个月支付一次租金，租金为每月每平方米65元，支付日为每三个月的首月5日前，延迟交纳租金及其他费用超过30日的，利和置业公司有权解除合同，且在合同解除后，利和置业公司有权没收陈政伟支付的保证金，同时要求陈政伟支付相当于三个月的租金作为赔偿金；因陈政伟原因引致诉讼，则由陈政伟承担利和置业公司因此产生的律师费、诉讼费等。合同签订后，利和置业公司依约将商铺交付给陈政伟使用，但陈政伟从2018年8月1日起就没有支付过租金。利和置业公司多次催收，其仍置之不理。陈政伟的行为已构成严重违约，损害了利和置业公司的利益，依约应承担违约责任。为维护自身的合法权益，利和置业公司提起诉讼，请求法院依法判决。陈政伟辩称，双方签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》应自2019年4月26日已经解除。陈政伟已将钥匙交给利和置业公司的管理人员马志明，马志明交给程鹏（5楼的管理人员）。李东华是负责清场的，陈政伟发信息告知李东华撤场，李东华派了马志明、程鹏过来。在2018年12月5日已经撤场过，钥匙交给李东华，后来没有处理后就删去了信息。针对利和置业公司要求支付租金的诉求，陈政伟不同意支付，因为利和置业公司存在违约在先，必须先解决其责任问题才同意支付从2018年8月1日至同年12月5日及2019年3月1日至同年4月26日期间的租金；陈政伟不同意利和置业公司没收保证金，因为利和置业公司存在违约，其也没有权利没收他人财产，只有通过法院判决才能没收财产；陈政伟不同意支付违约金，因为不是陈政伟违约，是对方违约；陈政伟不同意支付律师费，但若法院判决应该由陈政伟承担则服从判决。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见均依法提交了证据。本院组织双方进行证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，利和置业公司（出租人，甲方）与陈政伟（承租人，乙方）签署《房屋租赁合同》，主要约定：甲方自愿将座落在中山市古镇镇同兴路101号利和灯博中心5134卡的房屋（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途，该房屋建筑面积300.70平方米，租赁面积300.70平方米；租赁期限自2018年4月2日起至2021年10月20日止，月租金总额为19546元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前支付；乙方在合同生效后当日向甲方交纳房屋租赁保证金58638元，租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金本金退回给乙方；因房屋不符合安全使用条件或延误维修造成乙方或第三方损失的，甲方负责赔偿；租赁期内，房屋的转租、拆改建、合同的变更或提前解除以及期满后的续约等相关事项应经甲、乙双方协商一致等。合同还约定了其他内容。同日，双方签署《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》，主要约定：乙方向甲方承租案涉商铺，租赁面积以建筑面积计算共计300.7平方米（最终以具有资质的测绘机构出具的测绘面积为准，在此之前以本协议约定为准）；乙方在该物业内经营品牌为陈记玉行，经营项目为灯具；租赁期限从2018年4月2日起至2021年10月20日止，该租赁商铺的开业日为2018年8月1日；租金为65元每平方米×建筑面积，乙方按每三个月为一个计付周期支付一次，在每个计付周期首月5日内一次性预交三个月的租金，乙方每一次性支付三个月租金，甲方则给予乙方三个月的租金100%折扣优惠（即如乙方一次性支付1-3月份租金，则甲方给予4-6月份的租金100%折扣优惠，以此类推）；在乙方缴交首次租金时，甲方给予乙方一次性100%特别折扣优惠121天租金的金额，乙方首次支付、计算租金的时间为2018年8月1日；乙方同意在本租赁合同签订之日向甲方一次性支付相当于三个月的租金作为租赁保证金，乙方发生以下情形者，甲方有权没收租赁保证金（①乙方逾期缴纳租金超过15日的；②乙方违约，甲方按本合同约定解除合同的……），租赁协议期满乙方办理全部退场手续7个工作日内甲方确认租赁物及附属设施无损害，且乙方无发生任何违约行为的，甲方退回保证金给乙方；本协议签订的当天，甲方向乙方交付商铺，双方签署《租赁物交接确认书》，视为该商铺符合交接条件；甲方已告知乙方，签署合同时该商铺已设定抵押，如因抵押权及其他第三方权利的实现而导致乙方无法在租赁期限内合法使用该场地，则乙方有权终止合同；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠费用，没收乙方所交保证金，同时乙方向甲方支付相当于合同约定的三个月的租金金额的赔偿金；乙方妥善履行本补充协议是甲方给予乙方任何形式的优惠（包括但不限于奖励、补贴、租赁期内的租金折扣优惠、其他业态优惠等的前提，如乙方在租赁期内单方提前终止本协议或如因乙方原因导致本协议提前终止，甲方有权取消给予乙方的任何形式优惠），若因乙方原因导致本协议提前终止，乙方所交保证金甲方予以没收，同时乙方按相当于合同约定的三个月租金金额向甲方支付赔偿金；因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，均由乙方全部承担；本补充协议条款与《房屋租赁合同》具有同等法律效力，如有抵触以本补充协议约定为准等。该补充协议还约定了其他内容。同日，双方又签署《租赁物交接确认书》，确认甲方将案涉商铺交付乙方使用，经双方现场核实确认，甲方移交给乙方的商铺符合《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》约定的各项交付条件，自本商铺交接确认书签署之日起，甲方正式将该商铺交付乙方使用，乙方应严格按合同规定使用商铺，同时，乙方承诺服从甲方商场的统一开业安排。当天，陈政伟向利和置业公司支付了租赁保证金58638元。签署前述文件后，陈政伟安排装修公司进行装修后在案涉商铺经营。2018年12月5日，陈政伟因经营情况不理想，在未与利和置业公司办理解除租赁合同相关手续的情况下，撤出案涉商铺的经营，并将商铺钥匙交回给利和置业公司的员工。2019年3月1日，陈政伟因故再次进驻案涉商铺经营，后又于2019年4月26日左右向利和置业公司申请撤场，并于2019年4月26日当天撤出案涉商铺，将商铺钥匙交给利和置业公司的员工。在2019年4月26日与陈政伟的微信聊天记录中，利和置业公司员工表示，撤场申请等公司审批通过后通知陈政伟过来结算费用和办理相关手续，陈政伟表示同意。但由于双方沟通问题，陈政伟一直未与利和置业公司办妥费用结算及相关手续，租金至今分文未付。为此，利和置业公司委托广东登鼎律师事务所指派律师提起本案诉讼，主张前述实体权利，并为此支出律师费5000元。利和置业公司确认，其在租赁期间未曾向陈政伟催收过租金，并表示本案主张的租金为“交三免三”，例如收取2018年8月、9月、10月租金，免收2018年11月、12月及2019年1月租金；收取2019年2月、3月、4月租金，免收2019年5月、6月租金；主张的违约金已将3个月租金调低为2个月租金即39092元，并放弃了逾期交纳租赁的延迟履行违约金。陈政伟则认为，利和置业公司未告知其涉案商铺已抵押，2018年10月29日前空调存在会自动停机、噪音大等问题，导致其无法正常经营等，利和置业公司均已构成违约。2018年10月至11月其他商家搞活动，利和置业公司强迫其在门口贴“本店不参加活动”，补充协议不公平对乙方约束多达百余条，对甲方约束却只有7条，系利和置业公司的管理运营不善导致客户无法经营，其应负主要责任。若法院判定利和置业公司违约，则其要求利和置业公司赔偿各项损失；若法院不能判利和置业公司违约，利和置业公司应加倍赔偿其损失，且租金和管理费应从空调修好正常使用之日即2018年10月29日起算，租赁保证金58638元应全部返还，装修押金2万元应该加倍退还。其撤场是利和置业公司签署了“出门放行条”的，既然利和置业公司同意撤场，怎么又叫违约？第1次撤离之后，因考虑到仍有押金在利和，利和置业公司的金总又称威斯汀酒店2019年3月18日开张，其为看看能否挽回点损失，所以春节过后又重新试营业，结果酒店没有开张，客流量更少，彻底失望后只好决定撤离，撤离之前与利和置业公司的李东华协商了，撤场是2019年4月26日。商铺钥匙、空调遥控器、灯具遥控器均交给了利和置业公司的马志明、程鹏，是经过利和置业公司的同意才撤场的，根据合同法第十二条规定，双方协商一致可以解除合同，其并未违约等。在本案审理过程中，双方进行庭外协商，但最终未能达成一致意见。本院认为，利和置业公司与陈政伟签署的《房屋租赁合同》及《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。陈政伟已于2019年4月26日撤场，并在撤场前已向利和置业公司申请撤场，利和置业公司亦已接收撤场申请，应视为陈政伟已履行《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的单方解除合同的通知义务，自通知到达对方时合同即已解除。利和置业公司同意其撤场，应视为其已同意解除租赁合同，至于何时完成审批，属于其公司的内部管理问题，不应阻碍陈政伟合同解除权的行使。据此，本院认定双方于2018年4月2日签署的《房屋租赁合同》及《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》已于2019年4月26日解除，陈政伟亦予以确认。故利和置业公司关于判令前述租赁合同及补充协议自判决生效之日解除的诉讼请求，本院不予支持。关于陈政伟应否支付租金的问题。陈政伟租赁涉案商铺至租赁合同解除，除支付租赁保证金58638元外，至今未向利和置业公司支付任何租金的行为，按补充协议约定已构成违约，应承担相应的违约责任。如前本院认定双方的《房屋租赁合同》及《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》已于2019年4月26日解除且陈政伟已于2019年4月26日撤场，故陈政伟无需支付2019年4月27日起的租金。利和置业公司要求陈政伟支付2019年4月27日起租金的诉讼请求，本院不予支持。虽然在2018年12月5日撤场时，陈政伟向利和置业公司的员工交回了商铺钥匙，但双方并未办理解除合同的相关手续和结算相关费用，利和置业公司亦未将案涉商铺另租他人，且在2019年3月1日再次进场经营时陈政伟与利和置业公司未再重新签订租赁合同，陈政伟在庭审答辩时亦确认《房屋租赁合同》及《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》系于2019年4月26日解除，故应认定2018年12月5日至2019年2月28日期间双方的租赁合同仍在继续履行。至于该期间，陈政伟是否在案涉商铺经营并不能成为其拒付该期间租金的理由，其相关抗辩意见本院不予采纳。因此，根据《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》约定，陈政伟应支付自2018年8月1日起至2019年4月26日止的租金。利和置业公司确认仍按《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》约定“交三免三”，此属利和置业公司自由处分其合同权利的行为，本院予以照准，故陈政伟应支付2018年8月、9月、10月、2019年2月、3月及2019年4月1日至4月26日期间的租金。根据《商铺租赁补充协议》约定，案涉商铺每月租金为65元/平方米×300.7平方米=19545.5元，故前述应付租金为19545.5元/月×（5+26÷30）个月=114666.93元。利和置业公司诉请的租金超过本院前述核定的114666.93元的部分，本院不予支持。关于租赁保证金58638元应否没收的问题。根据《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》约定，若因陈政伟原因导致合同提前解除，利和置业公司有权没收租赁保证金。现租赁期限未满，陈政伟提出撤场申请导致双方签署的《房屋租赁合同》及《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》于2019年4月26日提前解除，根据前述约定，利和置业公司有权没收租赁保证金，陈政伟租赁保证金应予以返还的抗辩意见，本院不予采纳。现利和置业公司诉请没收租赁保证金58638元，符合双方约定，于法不悖，本院予以支持。关于陈政伟应否支付赔偿金39092元的问题。虽然《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》有约定合同提前解除，利和置业公司除有权没收租赁保证金外，陈政伟还应另行支付3个月租金作为赔偿金，但该约定过分加重了陈政伟的负担。故在考虑本院已支持利和置业公司没收相当于3个月租金的租赁保证金58638元，已足以弥补利和置业公司在合理期间内的租金损失，利和置业公司在解除合同后的合理期间内完全可将案涉商铺出租他人以获得租金收益，其未能出租相关物业的扩大损失部分不应由陈政伟负担。在租赁期间，利和置业公司也一直怠于催收租金。因此，利和置业公司要求陈政伟支付赔偿金39092元的诉讼请求，本院不予支持。关于陈政伟应否支付律师费5000元的问题。撤场后，陈政伟一直未与利和置业公司结算相关费用，至今未支付任何租金，导致利和置业公司委托律师提起本案诉讼，代理律师亦出庭陈述意见，根据《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》约定，利和置业公司支出的律师费5000元应由陈政伟负担。故利和置业公司关于判令陈政伟支付其因本案诉讼支出的律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。陈政伟以利和置业公司存在违约行为，给其造成严重损失为由提出的减收租金及赔偿损失的请求，因其在本案中个别陈述并不符合实际（如陈政伟陈述利和置业公司未告知其案涉商铺已抵押，但《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》已载明“甲方已告知乙方，签署合同时该商铺已设定抵押”），在其既未提出充分证据予以证实又未提起反诉的情况下，本院在本案中不予审查处理，其可收集相关证据另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈政伟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市利和置业有限公司支付租金114666.93元；二、被告陈政伟已支付的租赁保证金58638元原告中山市利和置业有限公司不予退还；三、被告陈政伟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市利和置业有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4600元，减半收取为2300元，由原告中山市利和置业有限公司负担436元，被告陈政伟负担1864元（该款原告中山市利和置业有限公司已垫付，被告陈政伟于本判决生效之日起五日内一并迳付1864元给原告中山市利和置业有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  林钰琼二〇一九年十一月八日书记员  梁梓晴