天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初3620号原告：郗秀芳，女，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王子琳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津自贸区万达置业有限公司，住所地天津自贸区中心商务区迎宾大道旷世国际大厦2-1501、2-1508、2-1509、2-1510、2-1511、2-1512室。法定代表人：黄国斌，总经理。委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟中玉，天津建嘉律师事务所律师。原告郗秀芳与被告天津自贸区万达置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序于2019年6月13日、8月15日公开开庭进行了审理。2019年6月13日第一次开庭审理时，原告郗秀芳及其委托诉讼代理人王子琳，被告委托诉讼代理人郭立新、翟中玉到庭参加诉讼。2019年8月15日第二次开庭审理时，原告委托诉讼代理人王子琳及被告委托诉讼代理人郭立新、翟中玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郗秀芳向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告双方签订的《天津滨海万达广场车位使用权认购协议书》（以下简称“《车位使用权认购协议书》”）；2．判决被告退还原告已经缴纳的车位款及定金398100元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月17日，原告为购买被告开发建设的商品房，被迫与被告签订《车位使用权认购协议书》，认购被告位于万达广场北苑负一层A144地下停车位的使用权。协议签订后，原告按约定缴纳定金，被告向原告出具收到车位定金的收据。后原告通过了解，才知道该车位的使用权最长只能约定二十年，与被告承诺的车位和房屋权益年限相同完全相悖。同时，被告建设的约定车位与其宣传承诺的高端智能车位相差甚远，且存在质量问题。除此之外，被告销售万达广场商品房过程中，存在捆绑销售车位、欺骗消费者等诸多不诚信、不规范的经营行为。基于此，原告认为，《车位使用权认购协议书》的签订及履行，已严重侵害原告的合法权益，原告多次与被告交涉无果，为维护自身合法权益，原告诉至本院。被告天津自贸区万达置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。首先，原告主张车位使用权最长只能约定二十年，与事实不符。根据《车位使用权转让协议》约定，车位使用年限至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日，原告据此主张解除《车位使用权认购协议书》并要求返还定金于理无据。其次，被告已经履行了《车位使用权认购协议书》约定的付款义务，且其主张诉争车位与宣传承诺的高端智能车位不符、存在质量问题，属于《车位使用权转让协议》的履行问题，不仅与事实不符，且与本案无关。最后，被告在售房过程中不存在捆绑销售、欺骗消费者等不诚信的行为。原告郗秀芳为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据一、《车位使用权认购协议书》，原、被告于2018年3月17日签订，证明原告以398100元的价格认购被告万达广场北苑A144号的车位使用权，该协议明确使用《车位使用权转让协议》与《车位使用权认购协议书》进行区分，并且明确约定签订该协议的目的就是签订《车位使用权转让协议》，该协议在本质上属于预约合同，因此原、被告双方并未就涉案车位签订正式的转让协议，并未建立正式的转让关系。证据二、收据及银行存根，证明原告基于认购协议第二条第一款以及第三条的约定，于2018年3月17日签订协议当天即向被告交付全部车位款398100元，原告已经履行完毕认购协议约定的义务。证据三、案外人孟祥春、孙文强与被告签订的《地下停车位使用权转让协议》、被告提交的《地下停车位使用权转让协议》空白格式文本及业主与万达销售的录音及录音笔录，证明根据转让协议第二条约定，被告认可原告已经支付的398100元所对应的车位使用权的年限与所占用的国有土地使用权的年限一致即七十年；因转让协议转让的是车位的使用权，其性质为租赁合同，租赁期限超过二十年的约定部分无效。原告与被告签订认购协议的目的是与被告签订能够保证其合法使用七十年的有效转让协议，现签订认购协议的目的无法实现。证据四、照片，2019年6月2日拍摄的万海华府北苑负一层地下车位的照片，证明被告开发建设的万达广场北苑地下车位属于人防车位，被告在签订协议时未将该情况告知原告，导致原告无障碍使用地下车位的合同目的无法实现。证据五、《天津市滨海新区行政审批局结合民用建筑修建防空地下室审批表》及天津市滨海新区人民防空办公室回复，证明根据人防办的回复，人防车位的所有权为国家所有，涉案车位是人防车位，被告不具有人防车位的所有权，只具有使用权。证据六、照片、视频及视频说明，证明被告开发的预交付给原告的车位存在漏水严重且持续数月无法修复的事实，在此情况下原告继续与被告签订转让协议，将导致原告的权益受到侵害，原告签订认购协议的目的无法实现，故有权解除该协议。证据七、录音及录音整理笔录、警示函，证明被告在销售车位过程中，违反天津限购政策，存在通过强制捆绑车位的方式，变相抬高房价的违法违规行为。证据八、视频，证明被告开发建设的地下车位与其宣传的高端智能车位相差甚远，并且存在质量问题。证据九、天津广播电视台都市报道60分节目视频，证明被告开发建设的地下车位与其宣传的高端智能车位相差甚远，并且存在质量问题。被告天津自贸区万达置业有限公司向本院提交证据如下：证据一、《车位使用权认购协议书》，证明认购协议系双方真实意思表示，合法有效，且原告已经履行了认购协议书约定的付款义务，缴纳了车位使用权转让价款。证据二、《地下停车位使用权转让协议》，证明协议文本的第三条约定土地使用权期限至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日。证据三、建筑工程施工许可证及附件；证据四、建设工程规划许可证及通知书；证据五、建设工程规划验收合格证及通知书；证据三至五证明涉诉地下车库的建设施工具备合法审批手续。证据六、竣工验收备案表，证明涉诉地下车库已经竣工验收合格，不存在质量问题。证据七、涉诉地下车库《不动产权证书》，证明本案涉诉地下车位所有权归被告所有，被告有权进行车位使用权认购及转让。证据八、地下车位使用权转让协议文本公示，证明被告进行车位使用权认购前已经对地下车位使用权转让协议文本进行了公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月17日，原、被告签订《车位使用权认购协议书》一份，约定就原告认购被告所开发的位于天津滨海新区万达广场地下停车位使用权的有关事宜，经双方协商达成如下条款：原告认购的车位使用权为被告所开发的位于天津滨海新区地下车位。车位使用权转让总价款为398100元。双方确认本认购协议签订前被告承诺的任何书面或口头优惠，双方均已在确定此单价时予以综合考虑，前述单价为双方就购买该车位达成的最终单价，本认购协议签订后，原告不得再以签订本协议前提出的优惠等任何因素要求调整单价，该车位单价不因任何因素变化而调整。本认购协议签订后，如因国家、该车位所在省、市的规定或政策导致原告购买成本增加或同类车位市场价格下降及银行贷款无法办理的，该等风险均由原告自行承担。原告不得以此为由向被告提出变更车位款、解除本认购协议、退还定金或赔偿损失等任何要求，且被告不因此承担任何责任。原告在签订本认购协议同时向被告交纳定金，作为订立《地下停车位使用权转让协议》的担保，《地下停车位使用权转让协议》订立后，定金转为该车位车位款的组成部分。原告确认《地下停车位使用权转让协议》项下原告姓名和所购车位，与本认购协议一致，车位不得调换。原告须在签订本认购协议之日起7日内，即应于2018年3月24日前持本认购协议原件等及全部车位款到营销中心，在向被告交纳全部车位款及其他全部款项，并签订《地下停车位使用权转让协议》及相关文件。因原告未带齐约定资料或未交纳车位款或因其他原告原因导致未能在约定期限内签订转让协议的，原告构成违约，被告有权解除本认购协议，被告据此解除的，有权另行出售车位并没收定金，原告自行承担全部损失。签订认购协议当天，原告向被告交纳车位款398100元。同年4月16日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的滨海新区房屋，房屋总价款为2928475元。双方未签订《地下停车位使用权转让协议》，且被告未向原告交付涉案车位。再查，2016年11月14日，被告取得《建设工程规划许可证》（项目总编号：2012滨海0172），滨海新区规划和国土资源管理局确认万海华府北苑（建设位置：滨海新区核心区中心商务区天碱商业区）建设单位为被告，地下建筑面积为45950.21平方米。2016年11月21日，被告取得《建筑工程施工许可证》（编号1211352016112101121），天津市滨海新区中心商务区管理委员会经审查后认为万海华府北苑（建设地址：滨海中（挂）2012-13-2号地块西侧）工程符合施工条件，准予施工，该工程建设单位为被告，建设规模为163356.93平方米，其中地下建筑面积为45950.21平方米，主要为地下2层车库面积。2018年11月16日，滨海新区规划和国土资源管理局向被告所建万海华府北苑三期建设项目颁发《天津市建设工程规划验收合格证》（合格证编号：2018滨海建验证5004），该项目地下建筑面积为45940.05平方米，地下停车泊位为865个。2018年11月16日，万海华府北苑地下车库进行了竣工验收备案，备案表载明该工程规划验收合格证编号为2018滨海建验证5004。2019年5月13日，被告取得津（2019）滨海新区中心商务区不动产权第××号不动产权证书，载明坐落于滨海新区的建筑为被告单独所有。诉讼中，原告要求解除认购协议，认为双方在签订协议时，被告没有告知涉案车位是人防车位；且《地下停车位使用权转让协议》约定“该车位使用期限为自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日止”，该约定中对于使用期限超过二十年期限的部分无效；被告建设的车位与其宣传承诺的高端智能车位相差甚远，并存在严重漏水的质量问题；此外，被告要求购房者强制购买车位的行为系一种捆绑销售行为，原告不同意继续签订《地下停车位使用权转让协议》。原告主张认购协议为预约合同，不管协议任何一方违约或者不想签订，都会在事实和法律上导致本约合同无法实现，不能强迫任何一方签订本约合同。被告认为，签订协议转让车位不存在捆绑销售的行为，亦不存在合同解除的情形。本院认为，原、被告签订的《车位使用权认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议明确约定车位的坐落号数、价款以及付款方式等，且被告作为出卖人已按约收受了车位款，故根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条之规定，应当认定《车位使用权认购协议书》合法有效，原、被告之间成立车位使用权转让的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告主张被告存在违约行为导致合同目的不能实现，故要求解除双方签订的认购协议。本院认为，原告主张解除协议的理由不成立，理由如下：首先，关于车位使用权转让年限问题。本案被告提交建设工程规划许可证、建设工程规划验收、不动产权证书等证据证明，被告所建设的地下停车位系经过政府部门合法批准的，建设资金系被告自行投资，且被告已经取得地下车位的不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放的汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，双方当事人对规划停车位有权以出售、附赠或者出租的方式进行约定。原、被告均认可《地下停车位使用权转让协议书》约定车位的使用期限与小区整体建筑物的土地使用权年限相对应，这种约定由小区内车位的特殊性所造成的，能够体现该合同的真实意思并非车位租赁性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故不应适用租赁合同的法律规定，即不受“租赁期限不得超过二十年”的限制。因此，涉案协议不存在原告诉称的超过二十年部分的约定无效情形。第二，涉案车位虽为人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。原告购买车位的目的是用于停放车辆，故涉案车位是否人防车位并不影响原告使用车位的目的。第三，原告称被告存在捆绑销售的行为，对此本院认为原告作为具有完全民事行为能力人，在签订《车位使用权认购协议书》时，应对相关条款进行充分阅读理解，因双方的权利义务在上述协议中均已明确做出了约定，现原告提供的证据，不符合合同解除的条件。最后，关于涉案车位质量问题，原告可以要求被告进行维修等方式解决，并不足以致使本案合同的根本目的无法实现。综上，原告主张解除《车位使用权认购协议书》并要求退还相应款项，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第三十七条、第五十二条、第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告郗秀芳的诉讼请求。案件受理费7272元，减半收取3636元，由原告郗秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（上诉须递交书面上诉状，未在上诉期限内递交上诉状的，视为未提起上诉）。审判员  卓丹红二〇一九年十一月五日书记员  艾伊凡附：本案适用的法律条文1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。