浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0328民初1903号原告：周立泼，男，1990年1月13日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：朱小宝，文成县鹤城法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：刘亮，文成县鹤城法律服务所法律服务工作者。被告：陈永和，男，1963年8月8日出生，汉族，住浙江省文成县。第三人：赵东香，女，1965年12月1日出生，汉族，住浙江省文成县。第三人：文成县大峃镇周村社区居民委员会，住所地浙江省文成县大峃镇周村农贸市场三楼，统一社会信用代码55330328MEA776852K。法定代表人：周高平，系该居委会主任。原告周立泼诉被告陈永和、第三人赵东香、第三人文成县大峃镇周村社区居民委员会（以下简称周村居委会）确认合同效力纠纷一案，原告于2019年6月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月20日、2019年10月25日公开开庭审理，本案现已审理终结。原告诉请：1.判令原告周立泼与被告陈永和签订的《周村留地地基转让协议》、《房屋买卖协议书》有效；2.判令被告陈永和、第三人赵东香、第三人周村居委会协助配合原告办理产权过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：被告陈永和从第三人赵东香处购买了文成县留地权益，该留地权益经周村村委会统一建房，可享受一套房和半个车棚。2009年9月24日，原告周立泼经中介周月锋介绍，向被告陈永和购买上述留地权益，双方签订《周村留地地基转让协议》，约定原告支付被告陈永和75万元（包含留地权益60万元、已交纳的建房款作价15万元），并约定以后的建房费用全部由原告自行负担，被告应协助办理产权过户手续。此后，原告于2009年10月9日按约支付被告陈永和75万元款项，并交纳之后的建房款。2010年12月，上述房产建成，原告经抽签，获得位于浙江省文成县间，建筑面积142.04㎡。2018年，被告陈永和以第三人赵东香的名义与文成县村民委员会（以下简称周村村委会）补签《房屋买卖合同》，以第三人赵东香的名义与原告补签《房屋买卖协议书》一份。2011年，周村村民委员会将涉诉房产交付给原告适用至今。2014年1月10日，上述房产办理产权至周村村委会名下。另2019年5月9日，周村村委会变更为周村居委会。此后，原告多次要求被告及第三人协助办理产权登记手续，均无果。被告陈永和答辩称：被告陈永和先向第三人赵东香买断留地建房指标，具体价格记不清楚，但当时有写书面材料并向文成县凤溪花园开发指挥部（以下简称指挥部）报备，但现在已经找不到书面材料。赵东香卖了安置房指标后，就没有参与之后的事情。2017年，指挥部经审计局审计，审计之后以为这些材料没用，材料就没有保管好，现在已经不知去向了。本来第三人赵东香将留地卖给被告陈永和，被告陈永和再卖给原告周立泼，房产过户要转让两次，多一笔转让的税收。所以当时被告陈永和直接以第三人赵东香的名义，签订《周村留地地基转让协议》、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》等合同。协议签了之后，原告周立泼已经将75万元款项支付被告陈永和，之后的交纳建房款、摸文确定房号等事项都是由原告周立泼自行处理的。2017年，赵东香已经同意将房产过户给原告周立泼，按民间过户的习俗，叫原告周立泼再给第三人赵东香1-2万元过户费，原告周立泼不给，事情就拖下来了，要不然房产证早过户了。房子就是原告周立泼的，他也早就搬进去住了，就是差个手续。第三人赵东香答辩称：赵东香早已将安置房指标卖给了被告陈永和，具体价格记不清，有无去指挥部备案也记不清。安置房的指标卖给被告陈永和之后，赵东香就没有再经手之后的事情，没有交纳之后的建房款也没有去办理产权过户手续。涉诉的《周村留地地基转让协议》、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》等材料不是赵东香签订的，赵东香也没有授权给他人办理上述事项。第三人周村居委会未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告周立泼在举证期限内向本院提交如下证据材料：1.原告周立泼身份证、被告陈永和人口信息查询表、第三人赵东香、第三人周村居委会组织机构代码复印件各1份，以证明原、被告及第三人的身份情况；2.《周村留地地基转让协议书》、中介文成县城关房屋信息介绍所出具的《收条》原件、收款收据各1份，证明被告陈永和通过中介介绍，已将其享有的文成县留地权益，以75万元的价格出售给原告周立泼，且原告已支付75万元买卖款及2000元中介费的事实；3.周村村委会出具的《专用收据》原件1张，指挥部出具的《收款收据》原件7张，以证明被告陈永和转让涉诉留地指标后，已将交款原件但交付给原告周立泼，之后的建房款均由原告周立泼交纳；4.《确定分房协议书》原件一份，以证明涉诉安置房建成后，原告以赵东香的名义参与摸文，并确定安置房为位于产；5.文成县周村凤溪花苑指挥部出具的《情况说明》原件及住宅专项维修资金专用收据复印件各一张，以证明原告曾缴纳涉案房屋的专项维修资金12783.6元的事实；6.××号房产证》复印件一份（与原件核对无异），以证明涉案房屋现登记在周村村民委员会名下的事实；7.《房屋买卖合同》一份，以证明被告陈永和以第三人赵东香的名义与周村村民委员会签订《房屋买卖合同》；8.《房屋买卖协议书》一份，以证明被告陈永和以第三人赵东香的名义与原告签订《房屋买卖协议书》的事实；9.（2018）浙0328民初2998号民事裁定书、（2019）浙0328民初893号民事裁定书原件各一份，以证明原告曾起诉的事实；10.《不予立案通知书》原件一份，以证明原告曾向公安机关报案，不予立案的事实。被告陈永和、第三人赵东香、周村居委会在举证期限内，均未向本院提交证据材料。在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权调取如下证据材料：文成县公安局制作的询问笔录复印件1份，询问对象：文成县城关房屋信息介绍所工作人员周月锋；本院依职权向文成县城关房屋信息介绍所工作人员周月锋制作的谈话笔录1份，以证实原告周立泼通过中介向被告陈永和购买安置房权益时的交易情况。对原告及本院调取的证据，本院综合认证如下：被告陈永和及第三人周村居委会未到庭质证，也未提交书面的质证意见，视为放弃质证权。第三人赵东香对原告提交的《周村留地地基转让协议书》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议书》的真实性有异议，认为不是赵东香本人签订，也未授权陈永和签订，对其他证据材料表示不知情。本院依职权调取的证据，经原告质证均无异议。本院对原告提交的证据1即身份信息、证据2中的收据、证据3即9张收据、证据4《确定分房协议书》、证据5情况说明既专项维修基金收据、证据6即房产证信息、证据9撤诉裁定书、证据10即《不予立案通知书》、本院依职权调取的证据，其证明效力均予以确认。对原告提交的《周村留地地基转让协议书》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议书》的证明资格予以确认，至于其证明效力，将在裁判理由中予以阐述。结合双方的陈述，本院认定事实如下：第三人赵东香原系文成县村民，享有该村一个留地建房指标。2009年左右，第三人赵东香将其留地建房指标出售给被告陈永和。2009年9月24日，经文成县城关房屋信息介绍所介绍，被告陈永和以第三人赵东香的名义与原告周立泼签订《周村留地地基转让协议书》一份，协议约定，第三人赵东香为转让方，原告周立泼为买受人，第三人赵东香将其享有的大峃镇周村留地地基半间，转让给原告周立泼，原告周立泼将享有本地基半间权益（包括车棚半个）。总房价75万元，包含转让费60万元，前期已交纳的建房款15万元整。签定协议书当天收取定金10万元整，余款于10日内付清。今后建房所需的一切费用都由原告周立泼自付。第三人赵东香应协助周立泼更改名字或无偿协助办理转户手续，办理转户手续所应支付的一切税费均由原告周立泼负担。2009年10月9日，文成县城关房屋信息介绍所出具收条一张，收条记载：“收到周立泼购周村留地套件壹套收人民币柒拾伍万元正。收款人赵东香、陈永和，中介所收周月锋”。涉诉周村留地，由周村村委会成立指挥部统一建房，建成后取名金茂花苑。2010年12月4日，原告周立泼以第三人赵东香名义，参与金茂花苑工程套房摸文，抽中文成县大峃镇金茂花苑1幢1402室。2011年10月5日，周村村委会出具《确定分房协议书》一份，协议书明确第三人赵东香抽到大峃镇金茂花苑工程套房1幢1402室，具体面积及四至以房产部门颁发的使用证为准。签订之日所有建房费用已经全部交清。2011年，周村村委会将涉诉房屋交付原告使用至今。2014年1月10日，涉诉房产办理初始产权登记，登记在文成县村民委员会的名下（不动产权证号：温房权证文成县字第××号）。2018年10月，被告陈永和以赵东香名义与原告周立泼补签《房屋买卖协议书》一份，协议书约定第三人赵东香自愿将位于文成县间，建筑面积142.04㎡的房产出售给原告周立泼，房屋所有权证号为温房权证文成县字第××号，现登记在周村村委会名下，尚未办理产权变更登记。双方签订该协议后，第三人赵东香所有的上述房屋归原告周立泼所有，待可办理产权变更登记时，第三人赵东香应配合原告周立泼办理产权过户手续。同时期，被告陈永和以第三人赵东香名义，与周村村委会补签《房屋买卖合同》一份，合同约定周村村委会自愿将坐落在文成县大峃镇金茂花,1幢1402室房产出卖给第三人赵东香，建筑面积142.04㎡，地号：1-212-4，乙方于2010年10月15日前付清房款。另第三人赵东香于2003年10月18日交纳给周村村委会一间地基款12.18万元；第三人赵东香于2006年9月30日交纳给指挥部套房报批款1万元，第三人赵东香于2008年1月9日交纳给指挥部5万元；第三人赵东香于2008年12月15日交纳给指挥部5万元；被告陈永和于2009年5月11日交纳给指挥部建房款5万元，指挥部出具的收款收据记载“赵东香转陈永和”；原告周立泼于2009年10月9日交纳给指挥部建房款5万元，收款收据记载“赵东香转让，交款人周立泼”；原告周立泼于2009年12月4日交纳给指挥部建房款5万元；2009年10月9日，原告周立泼交纳给指挥部转户费1万元，收款收据记载“赵东香转让”。2019年5月9日，第三人文成县村民委员会变更为文成县社区居民委员会，法定代表人为周高平。2018年12月10日，原告向本院起诉，要求确认房屋买卖合同有效，并要求赵东香、周村村委会协助办理过户登记手续。本院于2018年12月10日作出（2018）浙0328民初2998号民事裁定书，裁定准许原告周立泼撤回起诉。2019年1月10日，文成县公安局作出文公（刑）不立字（2019）50001号不予立案通知书，通知书记载，周立泼于2018年12月11日提出控告其被诈骗，经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。2019年3月19日，原告周立泼诉至本院，要求确认房屋买卖合同有效，并要求赵东香、文成县村民委员会协助办理过户登记手续。本院于2019年6月14日作出（2019）浙0328民初893号民事裁定书，裁定准许原告周立泼撤回起诉。2019年6月24日，原告再次诉至本院。本院认为：涉诉房产现登记在周村村委会名下，周村村委会负有协助办理产权过户登记至原留地指标所有人即赵东香名下的义务。周村村委会已变更为周村居委会，故应由周村居委会履行上述义务。第三人赵东香已将其享有的周村留地指标转让给陈永和，陈永和已支付转让款，故赵东香负有协助被告陈永和办理相应产权过户登记手续的义务。依据《中华人民共同民法总则》第一百七十一条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。被告陈永和以第三人赵东香的名义签订《周村留地地基转让协议》、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》，其并未获得赵东香的授权也未经赵东香追认，故上述协议对赵东香不发生效力，相应的民事责任应由行为人即被告陈永和承担。且被告陈永和在签订上述协议时，其实际已取得赵东香的留地指标，上述协议不违反法律规定，也能真实反应被告陈永和将留地指标及相应权益出售给原告周立泼的真实意思，故原告周立泼请求行为人陈永和履行上述协议内容，符合法律规定。原告周立泼已按约支付转让款，故被告陈永和负有协助原告周立泼办理房屋权属登记及转移过户手续之义务。现原告自愿交纳涉诉房屋权属登记及转移过户的全部税费，不违反法律规定。故应由第三人周村居委会协助办理涉案房屋权属变更登记手续至第三人赵东香名下后，由第三人赵东香协助办理涉案房屋权属变更登记手续至被告陈永和名下，再由被告陈永和履行上述协助原告之义务，前述税费均由原告周立泼自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈永和、第三人赵东香、文成县社区居民委员会于本判决生效之日起十日内协助原告周立泼办理坐落于文成县产（不动产权证号：温房权证文成县字第××号）的不动产权转移登记手续。本案受理费80元，减半收取40元，由被告陈永和负担，款限本调解生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  赵丽芳人民陪审员  张晓南人民陪审员  王国建二〇一九年十一月二十六日代书 记员  陈资裔