河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4777号上诉人（原审被告）：洛阳市恒泰房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区亚丁半岛3号。法定代表人：张镪，该公司董事长。上诉人（原审被告）：洛阳市美安物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市老城区春都路86号门面房家电办公楼二层7号。法定代表人：姚宾，该公司经理。二上诉人委托诉讼代理人：焦江波，河南广文律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：张一景，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳聚客隆实业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区春都路86号。法定代表人：牛德坡，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：洛阳市供销储运总公司，住所地河南省洛阳市西工区春都路72号。法定代表人：马青松，该公司总经理。二被上诉人委托诉讼代理人：牛梦恩，河南大进律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：楚克洋，河南大进律师事务所律师。上诉人洛阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称洛阳恒泰公司）、洛阳市美安物业管理有限公司（以下简称洛阳美安公司）因与被上诉人洛阳聚客隆实业有限公司（以下简称洛阳聚客隆公司）、洛阳市供销储运总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洛阳恒泰公司、洛阳美安公司的委托诉讼代理人焦江波、张一景，被上诉人洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司的委托诉讼代理人楚克洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用由洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司承担。事实与理由：洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司违反《租赁合同》的约定，未履行涉案商场公共区域的装修义务，其无权要求洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付租金。综合交易习惯、合同整体安排、合同性质、主旨、目的等因素判断，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司承担的装修义务应当是在洛阳恒泰公司、洛阳美安公司承担租金义务之前。本案双方当事人互负债务，且有先后履行顺序，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司作为先履行一方至今未履行装修费支付的义务，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司作为后履行义务一方，有权按照合同法的规定，拒绝洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付租金的要求。洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司违反《租赁合同》的约定，未向洛阳恒泰公司、洛阳美安公司交付符合《租赁合同》约定的租赁物。其次，一审庭审中，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司已明确认可租赁物是由洛阳恒泰公司、洛阳美安公司购买和安装，并且承认欠付装修费的事实，此时，一审法院以洛阳恒泰公司、洛阳美安公司未签署接收确认书，也未在合理期限内提出书面改正意见为由，视为交付的房产符合交付标准是对基本事实的错误认定，请求法院依法予以纠正。综上，由于洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司违约在前，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司系依法行使先履行抗辩权，不存在违约行为，无须向洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付所谓的违约金。洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司辩称，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司作为承租人，支付租金是其基本义务，根据合同的相对性，在本案中洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司将租赁物房屋交付给洛阳恒泰公司、洛阳美安公司使用后，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司应按合同约定支付租金，其既然未按照租赁合同约定支付租金，就应承担相应的违约责任，且合同明确约定了逾期付款的法律责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回洛阳恒泰公司、洛阳美安公司的上诉请求，维持一审判决。本案中洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司不存在任何违约情形，根据合同约定，在交付房产时，由承租人洛阳恒泰公司、洛阳美安公司进行验收，并在验收合格后签署房产交付及接收确认书，如承租人未在约定时间内进行验收或验收后不提出合理意见，也不签署房产交付及接收确认书的，则视为出租人洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司交付的房产符合租赁合同的交付标准，本案中，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司已于2017年4月接收了承租房屋并使用至今，且未在合理期限内提出改正意见，故按照双方合同约定视为洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司交付的涉案房产符合交付标准。租赁合同第四条，关于逾期交付租金违约责任，约定明确，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司的上诉没有事实和法律依据。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司提到关于涉案租赁物公共部分装修费问题，与本案无关，应另案另诉。洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司向一审法院起诉请求：1.判令洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付房屋租金150万元；2.判令洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付滞纳金304920元（其中第一笔滞纳金，以200万元为基数，按日0.066%自2017年12月25日起计算至2018年4月26日；第二笔滞纳金，以50万元为基数，按日0.066%自2018年10月25日起计算至2018年11月19日；第三笔滞纳金，以150万元为基数，按日0.066%自2018年10月25日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年3月11日）。一审法院认定事实：2010年12月13日，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司（合同甲方）与洛阳市聚元置业有限公司（合同乙方）签订联合开发建设协议，约定双方联合开发地段位于甲方铁路专用线以西，春都路以北，春都集团以东，苗南以南，面积约60亩；甲方以该地块作为合作开发的投入，建设资金全部由乙方投入。合同还对分成比例进行了约定。2013年1月23日，双方针对上述建设项目又签订了聚客隆陶瓷城项目联合开发建设补充协议，除洛阳市聚元置业有限公司外，洛阳恒泰公司也作为合同乙方签字盖章。补充协议约定：乙方保证项目建成后，甲方无偿分得商业面积达到25000平方米，其中地上三层、地下一层；乙方建设商场前广场归甲方所有，保证甲方拥有地下停车位不低于200个。协议还对多建面积分成比例进行了约定。协议特别说明，增加洛阳恒泰公司与洛阳市聚元置业有限公司共同作为乙方与甲方合作开发。2015年2月16日，洛阳市城乡规划局就上述项目向洛阳恒泰公司颁发了建设工程规划许可证，建设项目名称为恒泰春天﹒聚客隆商城。项目建成后，大约在2017年4月，洛阳恒泰公司按照约定将聚客隆商城交付洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司。同年4月15日，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司作为甲方（出租人），洛阳恒泰公司、洛阳美安公司作为乙方（承租人）就聚客隆商城签订了租赁合同，合同约定：甲方将位于洛阳市春都路86号商场出租给乙方用作家居、建材类商场使用，租赁物包括：1、商业用房四层共计25000平方米；2、商场前广场、东侧通道、地下二层停车场等附属设施；3、商场内公共部分供电系统、供水系统、消防系统、电梯系统、空调等附属设施设备。租赁期限15年，自2017年7月1日至2032年6月30日，其中前两年（2017年7月1日至2019年6月30日）为乙方招商装修及市场培育期免收租金。甲方同意于2017年5月1日前将租赁物交付乙方，在交付房产时，由乙方对房产进行验收，并在验收合格后签署房产交付及接收确认书。如乙方未在约定时间内进行验收或验收后不提出合理的书面改正意见，也不签署房产交付及接收书的，则视为甲方交付的房产符合本租赁合同约定的房产交付标准。租赁期内第一至第四年租金价格为25元/㎡/月。商场在营业满一个月内，乙方应向甲方预付第三年租金不少于200万元，商场在营业满一年后，乙方需提前一个月向甲方预付第三年租金不少于200万元，满两年后一个月内乙方应向甲方预付第三年全年租金剩余部分。第四年起商场房屋租金按每半年交付一次，逾期未缴纳的，甲方按所欠房屋租金的0.5%加收滞纳金。甲方负责商场公共部分的装修，如乙方经营需要自愿自行设计进行装修，甲方只承担基本装修费用，超出部分费用由乙方承担。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司按合同约定在2017年5月1日前将租赁房屋交付洛阳恒泰公司、洛阳美安公司，但双方未签署交房确认书。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司对商场公共部分进行装修后，于2017年11月25日开业。因双方对于公共部分装修费用数额不能达成一致，至今洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司未支付该项费用。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司于2018年4月26日向洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付租金200万元，同年11月19日支付租金50万元。一审法院认为，本案涉及的租赁房屋聚客隆商城的建设工程规划许可证虽然登记在洛阳恒泰公司名下，但洛阳恒泰公司根据其与洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司签订的联合开发建设协议及补充协议，已将聚客隆商城交付洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司作为聚客隆商城的占有人与洛阳恒泰公司、洛阳美安公司签订的房屋租赁合同有效，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司已按合同约定交付租赁房屋，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司应当按照约定的期限支付租金。因洛阳恒泰公司、洛阳美安公司未按约定期限支付租金，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司要求洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付第三年第二期租金150万元符合合同约定，要求根据付款时间分段计算支付逾期付款违约金符合法律约定，予以支持。因租赁合同没有约定逾期预付第三年租金违约金的计算方法，一审法院参照买卖合同的有关规定按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算，超出部分不予支持。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司抗辩认为洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司未按合同约定交付租赁物，其不应支付租金，因为根据租赁合同约定，在交付房产时，由承租人对房产进行验收，并在验收合格后签署房产交付及接收确认书。如承租人未在约定时间内进行验收或验收后不提出合理的书面改正意见，也不签署房产交付及接收书的，则视为出租人交付的房产符合本租赁合同约定的房产交付标准。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司于2017年4月接收承租房屋时，未签署接收确认书，也未在合理期限内提出书面改正意见，所以按照双方租赁合同约定视为交付的房产符合交付标准。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司认为按照履行顺序，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付商场公共部分的装修费的义务应在洛阳恒泰公司、美安公司支付租金之前，因合同未约定支付公共部分装修费的期限，加之双方对装修费数额有争议，该抗辩意见没有合同依据和法律依据。综上所述，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司的抗辩意见一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条、第一百七十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、洛阳恒泰公司、洛阳美安公司于本判决生效之日起十日内共同向洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付租金150万元；二、洛阳恒泰公司、洛阳美安公司于本判决生效之日起十日内共同向洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付逾期付款违约金98019.99元（计算至2019年6月27日），同时支付自2019年6月28日起至实际支付之日止的违约金（以150万元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）；三、驳回洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10522元（已减半收取），由洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司负担1206元，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司负担9316元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司与洛阳恒泰公司、洛阳美安公司签订的《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。依据合同洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司向洛阳恒泰公司、洛阳美安公司交付了租赁房屋，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司未按约定支付租金应当承担支付租金并赔偿违约金的责任，因此，一审法院判决二公司支付租金150万元，并赔偿逾期付款违约金正确，本院予以维持。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司上诉称洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司交付的租赁房屋不符合合同约定，未对房屋公共部分装修，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司进行了装修，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司应当支付该装修费，在洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司未支付装修费用，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司有权以先履行抗辩权为由拒绝支付租金。本院认为，一方面涉案租赁合同已履行两年，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司未对房屋不符合合同约定提出异议，另一方面双方对公共部分装修费未约定支付期限，双方对数额亦未达成一致意见，因此，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司上诉理由不能成立，本院不予支持，关于公共部分装修费用其可另行主张。综上所述，洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19182元，由洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十一月十二日书记员  李圆圆