山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4919号上诉人（原审被告）：烟台海德建筑有限公司，住所地烟台市牟平区文化街道办事处西关村。法定代表人：李忠圭，董事长。委托诉讼代理人：孙德健，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宪滨，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁明，女，1957年1月14日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：隋政，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文彬，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台海德建筑有限公司（以下简称海德公司）因与被上诉人梁明房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。海德公司的委托诉讼代理人孙德健，梁明的委托诉讼代理人周文彬参加诉讼。本案现已审理终结。海德公司上诉请求：1、依法撤销烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初295号民事判决第二项，改判驳回梁明要求赔偿损失的诉讼请求；2、一审诉讼费由双方依法承担，二审诉讼费由梁明承担。事实和理由：一、梁明所主张的赔偿损失并非订立合同时双方可以预见到的损失，其应当自行承担该损失。对于合同无效后的赔偿，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同被认定无效后，应当返还基于合同无效而取得的财产，但是对于有过错一方需要赔偿的仅为对方因合同无效而受到的损失，双方均有过错的应当承担相应的责任。其中，因合同无效而受到的损失是否包括可得利益的损失，目前并未有相关法律、法规及司法解释加以明确。对于信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态，对于信赖利益的损失，应当是缔约时可以预见的范围之内。但是，梁明所主张的损失并非是订立合同时所能预见到的损失。同时，梁明在订立合同时对涉案房屋状况有所了解，其应当知道该合同属于无效合同，只是出于对海德公司能够办理出合法手续的信任期待才签订的合同，其对签订该合同未来可能产生的法律后果是明知的，应当自行承担这种后果带来的损失。二、梁明所主张的购买相同房屋需要额外支出房屋溢价差价损失没有事实和法律依据，不应得到支持。1、梁明在订立合同时对于合同处于无效状态是明知的，对于合同未来可能无法履行的后果也是明知的、可以预见的，并不存在所谓的购买相同房屋需要额外支出溢价差价损失的问题。2、梁明并未在评估的时间节点购买同类房屋，也没有支出过任何的溢价差价款。梁明的该项请求并未实际发生，一审判决仅以梁明所主张的时间节点作为评估损失的依据是错误的。3、从诚信和公平角度讲，海德公司虽然对造成合同无效存在过错，但是除了使用梁明5万元定金至今外，并没有因该合同无效享受或获取任何利益。由于政府政策调整，导致海德公司建造的该批房屋均成为违法建筑，海德公司因此承担了相应的损失，并且退还梁明定金及占用期间利息后，所有的投资损失仍由海德公司自行承担。梁明对于订立合同无效状态及后期可能导致的法律后果是明知的，不能简单以房屋价格逐年攀升来直接认定损失。一审判决忽略诚信和公平原则，仅考虑房屋价格因素，有失公允。三、一审判决认定海德公司对于缔约过失责任主观上过错较为明显，应当承担70%的责任是错误的。缔约过失责任有别于违约责任的最大区别是，缔约过失责任要根据过错来判定损失的承担，而违约责任对于损失的认定只审查违约行为，不考虑该违约行为的主观过错。1994年颁布的《城市房地产管理法》、1995年最高人民法院发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中，对于房地产开发均规定了应具有开发资质。从海德公司的企业名称即可看出，海德公司并无开发资质，梁明对此也是明知的。同时，房屋购买人在购房时本应以谨慎的态度对房屋销售方的相关资质、房屋产权性质主动进行审查，如果房屋购买人未主动审查，则应当承担其相应的过错责任。事实上，梁明在与海德公司签订《房地产买卖契约》时就已经知晓涉案房屋并不具有国有土地使用证及相应商品房手续，其只是相信海德公司后期能为其办理出合格产权证书。因此，梁明主观上对于涉案《房地产买卖契约》签订时即无效的状态是明知的。对于合同无效后，双方的过错程度是相当的，不应区分过错大小。海德公司作为房屋建设方和出卖方，与梁明签订《房地产买卖契约》的本意是通过出售房屋盈利。虽然海德公司在签订合同时对自身不具备开发资质、所售房屋不具备国有土地使用证及建设审批手续是明知的，但并未在此情况下仍将房屋交付给梁明，从而取得剩余大部分房款来实现收益。因此，海德公司在签订合同时并不存在故意隐瞒、欺诈等主观故意。四、本案中，梁明故意拖延主张权利，其对于可能扩大的损失应当自行承担。根据双方签订的《房地产买卖契约》第二条、第三条约定，海德公司应于2002年8月31日将房屋及相关手续交付给梁明，梁明同时将剩余购房款付清。事实上，除了房屋合法手续外，当时的房屋已经具备合同约定的交付条件，海德公司未按合同约定时间交付也是基于诚信原则作出的合法选择。梁明去涉案房屋现场查看过，对于当时的房屋已具备交付条件也是明知的。在此情况下，海德公司迟迟未能按照合同履行交付义务，其应及时诉诸司法，而不是选择拖延等待近二十年才要求海德公司赔偿损失。并且，海德公司在2010年就准备通过司法程序来解决涉案房屋问题，但是当时法院对于涉及违章建筑的案件是不受理的。本案中，自海德公司2002年9月1日违约之日起，梁明一直怠于行使权利，导致损失扩大，因此梁明所主张的损失不应要求海德公司赔偿。综上所述，一审判决缺乏事实和法律依据，请二审查明事实，依法予以改判。梁明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。梁明向一审法院起诉请求：1、判令海德公司继续履行合同，向梁明交付坐落于别墅楼（建筑面积约188.5平米），办理房产证和土地使用权证；2、案件受理费由海德公司负担。庭审中，梁明变更诉讼请求：1、海德公司返还已付购房款50000元并按照银行同期贷款利率自房款交纳之日向梁明支付利息直至房款返还之日止；2、海德公司赔偿梁明因合同无效造成的房屋溢价损失852979.47元。一审法院认定事实：梁明于2002年7月20日向海德公司交纳购房定金20000元，又于2002年7月27日再次交纳购房定金30000元后，梁明与海德公司签订《房地产买卖契约》，约定：“甲方（卖方）：烟台海德建筑安装工程有限公司乙方（买方）：梁明由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）伍万元正。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在养马岛镇马埠崖村由西向东4#别墅楼的房地产（房屋建筑面积约188.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲方双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾柒万陆仟捌佰壹拾叁元；176813.00元。购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：甲方将上述房产及有关手续交付乙方，乙方同时将购房款交清。三、双方同意于二OO二年八月三十一日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的权属纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。十一、双方约定的其他事项：1、甲方负责在房产交付前将水、电、门窗安装完毕。2、违约责任补充：如果甲方违约，不能按期返还定金和违约金，甲方愿意以该房产抵顶定金和违约金。3、房屋建筑面积按房产测绘部门实际测绘数为准，房款多退少补。”《购房合同附件二》，载明：“一、建筑合格证、土地使用证、房产证三证齐全。符合质量标准；二、通电、通水，一户一表；三、排污下水设备完备、通畅；四、安装塑钢窗；五、房外、院内平整，不积水。”2002年8月31日，梁明及案外人盖士玉、吕功会(盖士玉、吕功会亦于梁明购房同期在海德公司处购买了别墅楼)与海德公司签订协议书一份，载明：“根据甲、乙双方2002年7月27日签订的房地产买卖契约，甲方本应于8月31日将房屋及相关手续交付乙方，由于甲方原因，未能按期交付。经甲乙双方协商，甲方承诺于10月底完成全部工程及相关手续，一次性交给乙方。如能按期将房地产及相关手续交付乙方，乙方同意对甲方违约责任不予追究。”。涉案房屋建设用地为集体土地，海德公司至今未取得土地使用权及相关行政审批许可，涉案房屋亦未取得不动产权证书。2010年7月26日，梁明及案外人盖士玉、吕功会向海德公司发出通知，载明：“烟台海德建筑有限公司：由于贵公司原因，我们所购养马岛三套别墅至今未交付，请贵公司抓紧办理相关手续，及早将房产交付我们。”海德公司则提交通知书及快递单证据，证明海德公司曾于2010年7月29日、2011年5月7日、2012年8月23日三次向梁明邮寄通知书，告知涉案房屋无法办理相关的产权手续，无法交付，买卖合同系无效合同，并要求梁明及时到海德公司处办理退款手续，由于梁明自身的原因一直未办理退款事宜。梁明称，从未收到过海德公司方发出的关于合同无效及退款的任何通知，海德公司提交的证据也不能证明其邮寄了该通知书。经梁明申请，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋在2010年7月29日时间节点的房屋价值进行评估，评估意见为在2010年7月29日时间节点涉案房屋的价值为1029792.47元。梁明与海德公司对鉴定意见均无异议。梁明交纳鉴定费10300元。梁明主张，签订《房地产买卖契约》时因其中约定涉案房屋三证齐全，能够办理产权证书，梁明出于对海德公司的信任才签订的该合同，当时梁明无法对涉案房屋的各项规划、审批等手续进行了解，海德公司方没有合法的建设手续导致双方签订的买卖合同无效，有明显的欺诈行为，应承担全部的缔约过失责任。海德公司主张，其只是建筑安装企业，而不是房地产开发企业，梁明完全有能力和常识对海德公司是否属于房地产开发企业进行辨识，海德公司基于认为在房屋建设完成后可以补办相应的规划审批和房产手续，才与梁明进行的房屋买卖，但是后期因政府部门的政策原因导致涉案房屋不能办理相关手续，海德公司不应承担全部的缔约过失责任。梁明主张，海德公司应返还梁明已付购房款50000元并按照银行同期贷款利率自房款交纳之日向梁明支付利息直至房款返还之日止，并赔偿梁明因合同无效造成的实际损失按照房屋溢价损失计算为852979.47元（价值评估数额与合同约定房屋总价款之差额）。海德公司主张，同意返还梁明已交纳的购房款及利息，认为对于其主张的溢价损失不应得到支持，且梁明不能既要求利益损失又要求利息损失。梁明主张其请求赔偿的房屋溢价损失是其实际损失，即梁明于2010年7月29日重新购买与涉案合同载明的房产相同的房产所需支出的额外费用，而非可得利益损失。一审法院认为，本案海德公司在集体土地上建设涉案房屋并向梁明转让，海德公司未取得土地使用权及相关行政审批许可，至今未依法登记取得权属证书，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，梁明与海德公司签订的《房地产买卖契约》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。梁明与海德公司双方签订买卖合同时，梁明已对海德公司建设涉案房屋的情况有所了解，且所建的房屋主体结构基本建成，其基于主观信任海德公司能够办理相关手续完成交付义务而与海德公司缔结合同，海德公司亦主观认为其能够补办相关手续完成交易而与梁明等人缔约，后因海德公司不能办理相关建设手续而致不能补正合同效力,并致不能按照约定交付房屋及房产手续，双方均存在缔约过失，根据本案实际情况，海德公司的过错较为明显，故对损失的承担比例以梁明30%、海德公司70%为宜。海德公司主张其向梁明告知买卖合同无效，要求梁明及时办理退款，并提交了2010年7月29日的通知书及当日和后期的多份快递单证据，梁明对海德公司的证据不予认可，因海德公司提交的快递单上均没有梁明的签收记录，故该系列证据不足以证明海德公司的事实主张。梁明主张因合同无效，给其造成了实际损失，该损失范围为包括交纳购房定金的本金及利息损失和梁明在鉴定房屋价值的时间节点重新购买与本案合同载明的房产相同的房产需要额外支出的费用。依照法律规定，缔约过失责任人赔偿的范围限于信赖利益的损失，既包括因缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，如为订立合同花费的一定费用，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益或信赖合同有效而失去的某种应得到的交易机会的损失。梁明主张即使海德公司能够证明2010年7月29日向梁明发出了合同无效返退定金的通知，那么梁明在接到通知时另行购买相同的房屋也需要额外付出相比签订合同时房屋溢价的差价，本质上给梁明造成了差价的实际损失，该损失应为梁明的信赖利益损失，海德公司应予赔偿。一审法院认为，梁明自知道合同无法履行时另行购买与涉案房屋条件相同的房屋所额外付出的差价损失应为梁明的信赖利益损失，但双方应按照缔约过失责任承担损失赔偿义务；基于现实生活中房屋的价格逐年攀升的态势，梁明同意以2010年7月29日为房屋价值评估时间节点，有利于海德公司，一审法院予以照准，故海德公司应予赔偿梁明信赖利益损失（1029792.47-176813）×70%为597085.63元。关于梁明已经缴纳的定金50000元，海德公司应予返还并支付占有期间的利息，但2010年7月29日前的本金利息已经蕴含在房屋溢价中，故海德公司应支付自2010年7月30日至实际返还之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、海德公司于判决生效之日起十日内返还梁明购房定金50000元，并以50000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息自2010年7月30日起至款项付清之日止；二、海德公司于判决生效之日起十日内赔偿梁明597085.63元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计6415元，由梁明负担1818元，海德公司负担4597元；鉴定费10300元，梁明、海德公司各负担5150元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，涉案房屋所涉土地为集体土地，且海德公司至今未取得土地使用权及相关行政审批许可，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，梁明与海德公司签订的《房地产买卖契约》依法应认定无效，合同自始无效，没有可履行性。海德公司虽然对合同无效存在主要过错，但其依法应当承担的责任为缔约过失责任，而非违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，其应赔偿合同无效给对方造成的损失，但所赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。涉案房屋差价损失是合同履行后可得利益，不属于应予赔偿的范围。海德公司自2002年7月20日和2002年7月27日起分别占用梁明交纳的购房定金20000元和30000元，梁明的损失应为50000元定金的利息损失，故海德公司应向梁明返还50000元定金并支付两笔定金自交纳之日起日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。一审法院关于损失赔偿数额的认定不当，本院予以纠正。综上所述，海德公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初295号民事判决；二、海德公司于本判决生效之日起十五日内返还梁明购房定金50000元，并分别以20000元和30000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息自购房定金交纳之日起至款项付清之日止；三、驳回梁明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计6415元，由梁明负担6060元，烟台海德建筑有限公司负担355元；二审案件受理费9971元，由梁明负担9419元，烟台海德建筑有限公司负担552元。鉴定费10300元，由梁明、烟台海德建筑有限公司各负担5150元。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月十八日书记员  孙晓雯