广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8680号原告：刘宗明，男，1955年8月5日出生，汉族，住浙江省青田县**********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：崔永志，辽宁青联律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱香冰，辽宁青联律师事务所律师。被告：姚蓝，女，1977年9月9日出生，满族，住广东省佛山市*******************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。原告刘宗明诉被告姚蓝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初8680号民事裁定，驳回被告管辖权异议。被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终1105号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔永志、被告的委托诉讼代理人陈家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付购房尾款1757000元；2.被告支付逾期支付购房尾款的违约金，该违约金按照未付房款每日0.05%的标准从2018年6月23日开始计至实际履行之日止计算；3、被告承担本案诉讼费用及其他一切相关费用。其中，诉讼请求2中以2018年6月23日为起算日的依据系由于（2017）粤0605民初12729号案已于该日执行完毕，涉讼房屋已过户至被告的名下，被告负有支付剩余房款的义务，但被告未能付款给原告，故应支付资金占用期间的利息。事实与理由：2017年3月，原被告双方签订《广州市存量房买卖合同》及附件，约定：被告以2510000元向原告购买一套房屋，该房屋坐落于佛山市南海区********************，购房首付款为753000元，尾款1757000元，尾款采取按揭付款支付方式。后原被告对尾款支付方式变更为房屋过户后尾款一次性付清方式。依据(2018)粤0605执6635号执行完毕告知书，现该房屋产权已经变更登记至被告名下，但被告却迟迟未支付购房尾款1757000元。根据《广州市存量房买卖合同》约定，被告未按照约定支付房款的，应当每日按照未付房款0.05%的标准向原告支付违约金。原告多次催要尾款，被告均拒绝履行付款义务，被告已构成违约。被告辩称，一、被告仅确认尚未支付的购房余款为1750000元，对多支付的7000元，双方口头约定是物管费。二、对原告主张的违约金有异议。1.被告一直想支付剩余房款，在（2017）粤0605民初12729号案的庭审中，被告也提及想支付剩余房款，但由于在该案中无法送达应诉材料予原告，故无法向原告支付剩余房款。被告在（2017）粤0605民初12729号案结案后，为支付未付房款曾向南海公证查询并提存未付房款，但公证处表示合同未约定可向公证处提存而不予办理。2.涉讼房屋原登记在原告名下，原授权人金X宏的授权也过期，被告不能支付款项给金X宏。被告一直在等待金X宏新的授权，但未能等到，原告就提起本案诉讼。在（2017）粤0605民初12729号案判决中，可证明被告并非不想支付未付房款的意思。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.佛山市不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋已经过户至被告名下；3.广州市存量房买卖合同原件1份，用以证明原被告之间的房屋买卖合同关系；4.（2017）粤0605民初12729号案民事判决书原件1份，用以证明被告欠原告房屋尾款1757000元；5.（2018）粤0605执6635号执行完毕告知书原件1份，用以证明涉讼房屋已经过户至被告名下。被告举证如下：1.物业费拖欠明细清单原件1份，用以证明原告于2013年4月至2018年8月期间未付涉讼房屋物业费23422.4元；2.电子发票打印件3份、情况说明原件1份，用以证明被告于2018年8月5日支付涉讼物业物业费23422.4元；3.公证书原件1份，用以证明原告委托金X宏为代理人的委托期限已过，被告不知如何把购房尾款支付给原告，也无人向被告主张支付尾款的权利。经质证，被告对原告举证1-5均无异议，原告对被告举证3公证书无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告举证1物业费拖欠明细清单中载明原被告交易房屋每月的公摊水电费、物业费等费用，各项费用明细清楚，数额基本相当，原告作为该房屋的原使用人在清楚该些费用的情况的前提下对该份证据有异议，但未举证反驳；被告举证2电子发票、情况说明均与本案交易房屋相关，且证据1、2能互相吻合，本院对该些证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区********************[房屋权利证号XX，土地权利证号：XX，原权属登记人为原告刘宗明。2017年3月22日，原告刘宗明经公证出具《委托书》，委托案外人金X宏代为办理涉讼房屋出售、转名过户、收取房款、办理网签、涂销抵押、协助买家办理按揭贷款等手续，委托期限自2017年3月22日至2017年8月21日止。2017年3月，原告刘宗明的委托代理人金X宏（甲方）和被告（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》（下简称“涉讼合同”），约定被告姚蓝向原告刘宗明购买涉讼房屋，总金额2510000元；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；甲方应在签订本合同后7天内申请提前还贷，收到抵押银行还贷通知之日起7天还清贷款；首期款为753000元，余款1757000元按揭付款，乙方应于2017年3月25日前签订贷款申请文件并提交贷款所需资料及支付贷款费用；甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续；在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后60天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；等等。2017年3月20日、3月29日，被告姚蓝通过招商银行账户分别转账200000元、520000元，共计720000元至金X宏中国农业银行账户。被告姚蓝主张现金支付40000元予原告刘宗明委托代理人金X宏。金X宏出具收据，确认收到被告姚蓝首期款760000元。2017年8月21日，姚蓝以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉刘宗明，案号为（2017）粤0605民初12729号。该案于2017年12月22日开庭审理，刘宗明经公告送达应诉传票未到庭参加诉讼。本院经审理后作出（2017）粤0605民初12729号民事判决，判决刘宗明协助姚蓝办理涉讼房屋产权变更登记手续，并支付延迟办理产权变更登记违约金予姚蓝。粤0605民初12729号民事判决生效后，姚蓝向本院申请强制执行。2018年6月22日，本院作出（2018）粤0605执6635号执行完毕告知书，该告知书载明刘宗明已履行完毕粤0605民初12729号民事判决书所确定的义务，本案已执行完毕。2019年4月18日，刘宗明提起本案诉讼。被告姚蓝以其户口地址位于佛山市顺德区为由在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初8680号民事裁定，驳回被告管辖权异议。被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终1105号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。被告姚蓝已支付2013年4月至2018年8月涉讼房屋的公摊水电费、物业管理费共计23422.4元。诉讼中，原告刘宗明确认已收取的760000元中753000元为首期购房款，7000元是物业费。本院认为，涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、办证等义务。涉讼房屋已经生效法律文书判决刘宗明协助转移登记过户至姚蓝名下，且刘宗明已履行该义务，根据涉讼合同约定，姚蓝作为买受人应履行付清剩余购房款的义务。对被告姚蓝在本案中应付予原告刘宗明的购房款额，本院具体分述如下：第一，庭审中，原告刘宗明确认被告姚蓝已付购房款额为753000元，被告姚蓝尚欠购房款1757000元（2510000-753000）未付，被告姚蓝亦确认尚未支付该款项，本院确认被告姚蓝尚欠购房款额为753000元。第二，鉴于原告刘宗明主张已收取的760000元中7000元是物业费性质，但被告姚蓝举证反映已代垫支付了涉讼房屋自2013年4月至2018年8月涉讼房屋的公摊水电费、物业管理费共计23422.4元，原告刘宗明未举证证明其收取的7000元已用于支付涉讼房屋的物业费，该7000元应在被告姚蓝代垫的物业费等费用中予以抵扣；第三，被告刘宗明同意被告姚蓝代垫的物业管理费在其未付房款中予以扣减，为避免双方诉累，本院予以准许。综上所述，被告姚蓝应支付涉讼房屋购房款共计1740577.6元[1757000-（23422.4-7000）]，原告刘宗明主张超出部分，本院不予支持。对原告主张的逾期付款违约金，本院认为，从（2017）粤0605民初12729号案件审理、执行过程及本案庭审中双方陈述可反映，原告作为出卖人，在其授权人员授权期限过期后未及时主动与被告联系并提供有效的收款方式，未履行足够的协助义务；被告作为买受人，完全有能力和途径获得原告联系方式以履行付款债务，而在涉讼房屋于2018年6月23日过户予被告后，被告虽辩称一直有还款意愿，但仍未穷尽自身能力主动履行，特别在原告起诉后，被告已不具备履行障碍但仍未主动履行，被告对逾期付款存在明显过错。故综合合同履行情况和双方的过错程度，本院酌定被告应以未付房款1740577.6元为本金从2018年6月23日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计付逾期付款违约金违约金予原告，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告姚蓝应于本判决发生法律效力之日起支付购房款1740577.6元予原告刘宗明，并以1740577.6元为本金从2018年6月23日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付违约金予原告；驳回原告刘宗明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计10982.51、元（原告刘宗明已预交），由被告姚蓝负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十一月十五日书记员  罗静雯