上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12582号上诉人（原审原告、执行案外人）：彭东志，男，1971年4月10日生，汉族，住福建省厦门市翔安区。上诉人（原审原告、执行案外人）：彭素惠，女，1977年12月27日生，汉族，住福建省厦门市翔安区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：马世德，福建成毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈寿霸，男，1984年11月8日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：应仲明，浙江瓯鼎律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：王道辉，男，1987年8月30日生，汉族，住上海市普陀区。原审第三人（被执行人）：王文明，男，1963年6月24日生，汉族，住上海市普陀区。上诉人彭东志、彭素惠因与被上诉人陈寿霸及原审第三人王道辉、王文明案外人执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院）（2018）沪0115民初21701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭东志、彭素惠的上诉请求：要求撤销一审判决，改判不得执行位于上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称涉案房屋）。事实和理由是：在本案查封之前，案外人通过中介居间介绍，与涉案房屋登记权利人王道辉、林某签订了网签版房屋买卖合同；按约支付了房款，剩余房款通过贷款方式支付，依据上海市高级人民法院的相关解答意见，通过银行抵押贷款方式支付房屋余款的，应当视为余额支付，故案外人已经全额付清房款；依据买卖合同约定的交房时间，在涉案房屋查封之前，王道辉与案外人协商，由王道辉之弟暂住数月，故案外人已经间接占有了房屋；案外人已经缴纳了税费，因王道辉涉诉，房屋被查封，致使未能完成过户登记，并非案外人自身原因。另，王道辉出售房屋时，隐瞒了涉案房屋设有银行抵押债权270万元，为了顺利办理过户手续，案外人与王道辉、林某等共同向他人借款用于偿还该抵押债权，并注销了该抵押登记。该共同债务已经生效民事判决确认由案外人与王道辉、林某等共同偿还，该案已进入执行，依照被执行人现经济状况，也无力偿还该债权，将来可能由案外人承担该债务，为了保护案外人的合法权益，不同意将剩余房款交付执行。故上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，请求本院支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈寿霸答辩称：在查封之后，案外人强行入住涉案房屋，不属于合法占有；剩余房款经执行法院多次释明，案外人均明确表示拒绝交付执行；案外人未按合同约定支付房款，致使未能如期办理过户登记的原因在于案外人；涉案房屋原设有抵押，案外人未经调查房屋产权信息，即签订买卖合同，致使交易过程不顺，系其自身过错，故案外人对涉案房屋不享有无过错不动产买受人的物权期待权，请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人王道辉、王文明未发表答辩意见。彭东志、彭素惠向一审法院起诉请求：解除对涉案房屋的查封，停止强制执行。一审判决认定事实：一、涉案房屋执行情况：2016年7月18日，陈寿霸在其与王道辉、王文明民间借贷纠纷一案中申请对王道辉采取财产保全措施。2016年7月19日，浦东法院据此作出（2016）沪0115民初52094号民事裁定书，裁定冻结王道辉名下的银行存款人民币220万元或查封、扣押其相应价值财产。2016年7月20日，该院正式查封涉案房屋，保全期限为2016年7月20日至2019年7月19日。2017年1月3日，该院就该案作出（2016）沪0115民初52094号民事判决：一、王道辉于判决生效之日起十日内归还陈寿霸借款本金210万元；二、王道辉于判决生效之日起十日内支付陈寿霸利息（以210万元本金为基数，自2016年4月21日起按年利率24%计算至判决生效日止）；三、王文明对上述第一、二项判决中王道辉的还款义务承担连带清偿责任等。2017年6月9日，陈寿霸向浦东法院申请强制执行，执行案号为（2017）沪0115执14718号。2017年10月26日，彭素惠、彭东志作为案外人对涉案房屋提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2018年3月5日，浦东法院作出（2017）沪0115执异1002号执行裁定书，裁定驳回案外人彭素惠、彭东志的异议请求。同年3月8日，该院向彭素惠、彭东志邮寄送达了该份执行裁定书。同年3月22日，彭素惠、彭东志不服向该院提起案外人执行异议之诉。二、案外人购买涉案房屋情况：2016年1月20日，彭素惠（合同中称为“乙方”）与王道辉、林某（合同中称为“甲方”）就买卖涉案房屋签订《售房定金协议》，约定乙方以830或820万元价格向甲方购买涉案房屋，付款方式为2016年1月20日支付定金30万元、2016年2月5日前支付首付款210万元（同日签订网上买卖合同）、2016年2月29日前支付257万元、2016年4月20日前付323万元（以贷款形式支付，具体数额和放款时间以银行审批和放款为准，不足部分过户时以现金补足）、2016年4月30日前支付尾款10万元。同时，双方约定于2016年3月20日前过户，并于2016年4月30日前交房，具体为贷款到甲方账户一周内。若乙方于过户当日支付100万元，则总房价为820万元，否则为830万元。2016年3月5日，彭东志、彭素惠作为买受人与王道辉、林某作为出卖人签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为2640585）。根据合同约定，涉案房屋的总房价为830万元。其中，彭素惠、彭东志在2016年1月20日前支付了30万元作为定金，待付尾款时抵作房价款。剩余房款支付期限与《售房定金协议》约定内容一致。同时，买卖双方确认在2016年4月10日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，出卖人应当在2016年5月10日之前腾出涉案房屋并通知买受人验收交接，查验后出卖人将房屋钥匙交付给买受人为房屋转移占有的标志。2016年7月8日，彭素惠、彭东志向上海市普陀区房地产登记处申请办理涉案房屋过户，并缴纳涉案房屋契税和房屋交易手续费、房屋登记费。同年7月20日，上海市普陀区房地产登记处向买受人发送不予登记告知书，告知其因申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突，作出不予登记的决定。2016年9月3日，涉案房屋因发生房屋纠纷而报警。同日，案外人自行强行更换涉案房屋门锁。关于房款支付情况：2016年1月20日，案外人彭某通过中国建设银行向赵某转账支付20万元，并由王道辉于同日出具收款收据一份，载明其收到彭素惠购买涉案房屋的定金35万元。2016年2月3日，案外人彭某通过中国农业银行向王道辉转账支付100万元，并由其出具收款收据一份，载明其收到彭素惠购买涉案房屋的房款100万元。2016年2月4日，案外人彭某通过上海农商银行向王道辉转账支付115万元，并由其出具收款收据一份，载明其收到彭素惠购买涉案房屋的房款115万元。2016年4月15日，彭东志通过中国农业银行向王道辉转账支付100万元。2016年4月21日，王道辉出具收款收据一份，载明其收到彭素惠购买涉案房屋的房款90万元，同时确认其至2016年4月21日止总计收到购房款340万元。另案外人彭某于2018年3月20日出具声明书一份，声明其受彭素惠、彭东志委托代为支付涉案房屋的购房款和定金。2016年5月26日，彭素惠作为借款人（抵押人）与彭东志作为共同借款人与中信银行股份有限公司上海分行（以下简称为“中信银行上海分行”）作为贷款人（抵押权人）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额为498万元，贷款用于购买涉案房屋，贷款支付对象为王道辉。根据该份合同约定，彭素惠、彭东志需以涉案房屋作为抵押物向中信银行上海分行借款，若未及时按照法律规定办理抵押物的登记手续则视为出借人违约。一审庭审中，双方当事人均确认彭素惠、彭东志已经支付购房款340万元。后因涉案房屋被司法查封，上述中信银行贷款并未实际发放。因彭素惠、彭东志认为其并无向王道辉支付剩余购房款的义务，实际应由王道辉另行起诉或者案外人代为起诉支付，故彭素惠、彭东志并未将剩余房款交付执行。一审判决另查明，彭素惠、彭东志因涉案房屋买卖合同纠纷起诉至上海市普陀区人民法院要求林某、王道辉继续履行房屋买卖合同，协助办理涉案房屋产权过户手续。2018年6月26日，该院作出（2016）沪0107民初27319号民事判决书，以涉案房屋不具备过户条件为由判决不予支持彭素惠、彭东志的诉请。在该份民事判决书中，该院经审理查明确认彭素惠、彭东志于2016年1月20日支付房款35万元，2月3日支付房款100万元，2月4日支付房款115万元，4月21日支付房款90万元，总计340万元。三、涉案房屋情况：涉案房屋产权于2010年3月11日核准登记至王道辉、林某名下，共有方式为共同共有。截止2018年10月29日，涉案房屋上存有12家法院的司法查封，（2016）沪0115民初52094号案件系首封。根据（2016）沪0107民初27319号民事判决书经审理查明事实载明：涉案房屋上原有案外人中国民生银行股份有限公司上海分行、兴业银行股份有限公司上海长宁支行、上海市XX有限公司设立的抵押权，2016年2月14日，王道辉、林某将案外人中国民生银行股份有限公司上海分行的债务全部清偿，随后注销该抵押登记。为涤除兴业银行股份有限公司上海长宁支行所设定的抵押权，彭素惠、彭东志以及王道辉、林某、王文明、吴某作为共同借款人与出借人金某、奚某、夷某、李某于2016年6月26日签订《个人借款抵押合同》，约定借款人向出借人借款270万元（其中，金某出借人民币50万元整，奚某出借人民币30万元整，夷某出借人民币100万元整，李某出借人民币90万元整），借款期限为一个月，借款用途用于归还涉案房屋的兴业银行贷款。2016年6月27日，上述出借人按借款合同约定将270万元款项汇入王道辉名下的兴业银行长宁支行账户中。2016年7月14日，涉案房屋上设立的所有抵押均被涤除注销。后因未履行还款义务，出借人金某、奚某、夷某、李某向浦东法院提起民间借贷纠纷诉讼，要求彭素惠、彭东志以及王道辉、林某、王文明、吴某共同归还所有借款。彭素惠、彭东志在上述案件中辩称，其与王道辉等约定借款由王道辉等归还，其仅承担一个月利息，并将该协议手写签署于咨询服务协议上，出借人对此情况是知晓并同意的，事实上也是出借人策划的。2017年1月13日，浦东法院对此作出（2016）沪0115民初60252号、（2016）沪0115民初60255号、（2016）沪0115民初60256号、（2016）沪0115民初60257号民事判决书，判决彭素惠、彭东志以及王道辉、林某、王文明、吴某共同归还借款本金总计2,545,450元及按照年利率24%支付自2016年7月27日（实际放款之日）起至实际清偿之日止的借款利息。2017年8月11日，金某、奚某、夷某、李某分别向浦东法院提起强制执行申请，执行案号为（2017）沪0115执20019、20020、20021、20022号。2018年2月11日，上述执行案件均因无财产可供执行而裁定终结案件执行程序。一审判决认为，案外人执行异议之诉的诉讼标的为案外人对执行标的是否享有足以阻却强制执行措施的民事权益。现彭素惠、彭东志主张其对涉案房屋享有特定买受人之物权期待权，并足以产生对抗强制执行之效力。根据法律规定，执行中予以优先保护的案外人物权期待权应符合法定的构成要件。据此，一审法院将结合案件查明事实，综合判断案外人是否享有上述权利。首先，案外人与王道辉、林某在2016年3月5日签订了《上海市房地产买卖合同》。根据合同约定，合同自签订之日起生效。现买卖双方均在合同上签名，则该份合同即已成立、生效，并依法产生法律约束力。又根据本案及（2016）沪0107民初27319号民事判决书查明事实，上述合同系买卖双方的真实意思表示，并无合同无效之法定情形，故买卖合同应属合法、有效。据此，一审法院认定案外人在人民法院查封之前已就涉案房屋签订了合法、有效的书面买卖合同。其次，根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。鉴于双方当事人均在庭审中确认案外人已经支付340万元购房款，并提供了相应的收条、转账凭证予以佐证，而此节事实亦经（2016）沪0107民初27319号民事判决书查明确认，故依法对此予以认定。关于剩余490万元购房款，现案外人主张中信银行上海分行已同意放贷498万元应视为支付了剩余房款。案外人虽与中信银行上海分行就购买涉案房屋签订了个人购房借款合同，但根据合同约定需以办理涉案房屋的抵押登记手续为借款担保条件，否则视为出借人违约。现涉案房屋存有多达12轮司法查封已无法办理抵押登记，即使在本案解封后，该行也无法依照借款合同发放贷款，故不应据此视为其已经支付了剩余房款。同时，案外人又主张其与王道辉、林某、王文明等向他人共同借款的270万元也应当在购房款中予以抵销。因（2016）沪0115民初60252号、（2016）沪0115民初60255号、（2016）沪0115民初60256号、（2016）沪0115民初60257号民事判决书判决案外人与王道辉、王文明共同归还上述借款后其并未履行还款义务，故案外人并不享有追偿权，亦无法据此主张抵销房款。现案外人并未提供其他证据证明其已实际支付剩余房款，且经法院告知后仍未将剩余款项交付至（2017）沪0115执14718号执行账户中，故不予确认案外人已支付全部房款之事实。最后，根据法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。案外人现主张其根据合同约定已于2016年5月10日左右，即本案司法查封之前从王道辉处获得对涉案房屋的间接占有，后因发生争执遂于2016年9月3日自行更换了门锁，但其仅提供了9月3日的出警报告单和门锁更换照片予以证明。因前述证据的证明对象为2016年9月3日，即查封后的占有移转事实，而案外人并未提供证据证明查封前的占有事实。而案外人又系在未获王道辉同意情况下自行强行更换门锁，并因房屋纠纷发生争执，此亦与其主张获得合法占有事实不符。由此，无法确信案外人现主张合法占有的事实具有高度可能性，故依法对此不予确认。综上，案外人虽在查封前就涉案房屋签订了合法、有效的书面买卖合同，且系因出售方涉讼原因导致司法查封而无法完成过户登记。但截止庭审结束时，案外人并未支付全部购房款，且亦未在查封前获得对涉案房屋的合法占有，故其对涉案房屋并不享有确定、当然的物权变动期待利益，也不符合执行中予以优先保护的案外人物权期待权之法定构成要件。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，于2019年5月17日作出（2018）沪0115民初21701号民事判决：驳回彭素惠、彭东志的诉讼请求。本院经审理，一审判决认定的上述事实，有相关的生效法律文书、涉案房屋登记信息、执行裁定书、当事人陈述等为证，可以认定。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，本案争议焦点为案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，案外人应当举证证明，其对涉案房屋享有的民事权益符合上述优先普通金钱债权物权期待权的法定情形。依照本案查证事实，案外人提供的在案证据不足以证明其在查封之前，已经合法占有涉案房屋；剩余房款也拒绝交付执行，故上诉人对涉案房屋主张的权益，不符合优先于普通金钱债权物权期待权的法定情形，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。一审判决驳回案外人的诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人陈寿霸请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币69,900元，由上诉人彭东志、彭素惠负担。本判决为终审判决。审判长  叶佳审判员  宋贇审判员  徐焰二〇一九年十一月十一日书记员  李阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……