广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初19927号原告：广东顺德广厦物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良凤翔工业区成业路4号之六，统一社会信用代码：914************771。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：卢东虎，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雷琴，广东天道勤律师事务所实习律师。被告：何锦焯，男，1975年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码：440************113。原告广东顺德广厦物业管理有限公司诉被告何锦焯物业服务纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2019年11月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人卢东虎、刘雷琴到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年8月至2019年3月的物业管理费19017.6元及从2016年8月至2019年3月的公共水电分摊费675.06元，合共19692.66元；2.判令被告向原告支付违约金6381.22元（从2016年8月11日开始以每月所欠费用为本金按年利率24%计算至实际付清费用之日止，暂计至2019年4月10日为6381.22元）；3.判令被告向原告支付因本次纠纷产生的律师费2085.91元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告何锦焯购买了位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区**********************产，并于2012年6月13日签订了“收楼手续书”办理了收楼手续，约定从2010年11月1日开始计收物业管理费。原、被告双方就物业服务签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》（合同编号为：0047050），上述协议书第三条第一项约定：“物业服务费用采取“包干制”按其建筑面积交纳，具体标准为住宅按建筑面积1.6元／月／平方米，花园按用地面积0.4元／月／平方米，乙方房屋的总建筑面积为351.60平方米、花园面积为79.34平方米，乙方每月应缴物业服务费594.30元；第三条第四项约定：乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付之日起缴交物业服务费，物业服务按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10号前；第四条约定：乙方所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，甲方于每月5号前抄查整个公共区域的水电费后按小区内的所有住宅户进行平均分摊处理，于每月8号交给乙方委托的银行扣费，于25-30号将上月每户分摊数及扣费情况公布于公告栏。”被告应按协议按时缴交物业管理费及公共水电分摊费，如欠缴费用，按协议第十二条违约责任第五项约定：“乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日干分之五追缴逾期付款违约金，且甲方为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费等）从管理费中支付”。因违约金约定过高，原告自愿将违约金调整为按年利率24%收取。按上述协议的约定，被告每月应交纳物业管理费594.30元及公共水电分摊费，但被告从2016年8月份开始至2019年3月份没有按时缴交有关费用。原告为此特向法院提起诉讼。被告书面答辩称，被告并非本案适合的被告。涉案房屋于2016年9月27日已经佛山市顺德区人民法院通过淘宝网司法拍卖平台拍卖完毕，根据法律相关规定，涉案房屋从法院出具执行裁定文书之日起，房屋所有权发生转移，原告应向竞买人（房屋所有权人）追偿物业管理费和相关的违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照、企业变更登记信息、身份证、顺德区前期物业管理服务协议书、收楼手续书、欠费明细表、律师费发票。本院出示被告提供的：网上司法拍卖资料打印件（1份共9页）。原告提供的上列证据来源、形式合法，内容真实，与其主张的事实具有关联性；原告对本院出示被告提供的证据没有异议；被告经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：被告为位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区**********************屋的原权属人，于2012年6月13日办理了收楼手续。原告（合同中称“甲方”）与被告（合同中称“乙方”）签订一份《顺德区（前期）物业服务协议书》（合同编号为：0047050），约定甲方为佛山市顺德区金泰房产有限公司开发的北滘B01-1、B01-2海琴水岸物业之物业服务企业，物业服务费由乙方按其总建筑面积交纳，住宅按建筑面积1.6元／月／平方米、花园按用地面积0.4元／月／平方米，物业服务费按月交纳，每月缴交物业服务费的时间为每月10日；乙方所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，甲方于每月5号前抄查整个公共区域的水电费后按小区内的所有住宅户进行平均分摊处理，于每月8号交给乙方委托的银行扣费，于25-30号将上月每户分摊数及扣费情况公布于公告栏；乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金，且甲方为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费等）从管理费中支付；乙方转让物业时，须交清转让之前物业管理服务费及其他相关费用，并将本协议告知受让方，协助受让方与甲方重新签订物业服务协议，否则乙方应继续承担本协议中业主的义务，并对物业受让人拖欠的物业管理费负连带清偿责任。双方签订上述协议后，根据上述房屋的建筑面积351.6平方米、花园面积79.34平方米，原告计收被告物业服务费为594.3元/月。因被告自2018年8月起拖欠物业服务费和公共水电分摊费，原告遂向本院提起诉讼。另查，本院于2016年11月2日作出（2015）佛顺法执字9674号之四执行裁定书，裁定：“一、解除本院于2015年4月30日对被执行人何锦焯所有的位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区**************……的房产（房地产权证号0311016623）的查封；……三、位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区***************产的所有权转移给买受人钟妙苑(公民身份号码440************685)所有；……。”该裁定送达即生效。本院于2016年11月15日向佛山市顺德区*******送达协助通知书，要求该中心协助办理将上述房屋过户至钟妙苑名下。该房屋又于2016年12月12日因夫妻析产登记变更至钟妙苑、吴景锐名下。本院于2016年11月16日将上述裁定书送达给钟妙苑。又查，原告明确被告在2016年8月至2016年11月期间应缴的公共水电分摊费分别为32.34元、12.24元、16.68元、51.08元。本院认为，被告于2009年11月28日和原告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》及附件，约定了物业服务费、公摊水电费及违约责任等条款，并于2012年6月13日签名确认收楼，但是被告自2016年8月起未按照约定支付费用，显属违约，应向原告负相应的违约责任。另外，依据本院作出的（2015）佛顺法执字9674号之四执行裁定书，已裁定将涉案房屋所有权转移给案外人钟妙苑，结合本院向佛山市顺德区*******、钟妙苑送达法律文书的时间，本院确认涉案房屋权属变更时间为2016年11月15日。由于上述房屋通过司法程序转移所有权，故不适用《顺德区（前期）物业服务协议书》中有关“乙方转让物业时，须交清转让之前物业管理服务费及其他相关费用，并将本协议告知受让方，协助受让方与甲方重新签订物业服务协议，否则乙方应继续承担本协议中业主的义务，并对物业受让人拖欠的物业管理费负连带清偿责任。”的约定，原告主张由被告对涉案房屋权属转移后发生的物业管理费、公共水电分摊费的请求不予以支持。综上，本院确认被告应向原告支付2016年8月1日至2016年11月15日的物业管理费为2080.05元（594.3元/月×3.5个月），公共水电分摊费为86.8元（32.34元+12.24元+16.68元+51.08元/2）。对于逾期付款违约金，虽然协议约定自每月10日逾期付款后按每日千分之五计付，因该标准明显过高，原告自愿调整违约金的标准按现时民间借贷的最高年利率24%计算,本院予以支持。另根据双方约定，被告应当支付原告追讨欠费产生的律师费，本案因被告违约行为引起，结合上述费用负担及律师提供的法律服务情况，本院酌定被告应承担原告因此支出的律师费1000元。原告主张超出部分，本院不予支持。为此，依照综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告何锦焯应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东顺德广厦物业管理有限公司支付自2016年8月1日至2016年11月15日的物业服务费2080.5元及2016年8月1日至2016年11月15日的公共水电分摊费86.8元，并以每月所欠的费用数额为基数按年利率24%分别自每月11日起至清偿之日止计付违约金；二、被告何锦焯应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东顺德广厦物业管理有限公司支付律师费1000元；三、驳回原告广东顺德广厦物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取252元（已由原告广东顺德广厦物业管理有限公司预交），由原告广东顺德广厦物业管理有限公司负担222元，由被告何锦焯负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇一九年十一月二十八日书记员  李嘉濠