吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0602民初611号 原告（反诉被告）：白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司。 统一社会信用代码：91220602MA159WLK76。 住所：白山市浑江区城南街道平台社区华府新城小区平台子基督教堂33号楼1-3层。 法定代表人：寻怀丽，经理。 委托诉讼代理人：李福，吉林长白山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋云芝，女，1960年7月30日生，汉族，白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司负责人，住白山市浑江区红旗街。 被告（反诉原告）：白山市浑江区永丰基督教堂（原名为平台基督教堂）。 统一社会信用代码：71220602786838592X。 住所：吉林省白山市浑江区永丰大街华府新城。 负责人：尹颖西，长老。 委托诉讼代理人：于蕾，吉林宙铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。 原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司（以下简称嘉泓公司）诉被告白山市浑江区永丰基督教堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，被告白山市浑江区永丰基督教堂（以下简称永丰教堂）提出反诉，依法将本、反诉合并，由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）嘉泓公司的委托诉讼代理人李福、隋云芝和被告（反诉原告）永丰教堂的负责人尹颖西、委托诉讼代理人于蕾（在2019年6月24日与永丰教堂解除委托合同）、范桂涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金34.5万元；2、判决被告继续履行合同；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2018年6月13日与被告签订了房屋租赁协议书，承租被告位于华府小区33号楼1-3层、面积为1500平方米的教堂房屋从事养老服务经营项目。双方约定房屋租期十年，乙方（原告，下同）一次性支付租金115万元......本协议签订、乙方支付租赁费后两个月内。甲方（被告，下同）保证完成房屋消防设施的安装，并通过消防部门的验收，并保证乙方经营期间的消防安全。甲方保证尽快取得消防证，并保证在本协议租赁期限内不因消防问题影响乙方正常经营。如有违约，违约方应按本协议已缴纳的总租金额的30%向对方支付违约金。如因违约给对方造成损失，且支付的违约金不足以弥补损失，违约方还应承担赔偿责任。原告于本协议签字时交付租金115万元后开业经营。但被告却没有依约完成房屋消防设施的安装。浑江区公安消防大队于2018年12月25日作出浑公（消）行罚决字（2018）0051号行政处罚决定书，对原告作出责令停止使用、并罚款人民币陆万元的处罚。在被告不履行合同约定义务的情况下，原告只好自费完成了消防设施的安装。被告的违约行为，造成养老人员流失。原告认为，被告违背诚信，应依约承担违约责任，并应继续履行本协议。请法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、被答辩人主体不适格，不是答辩人所签租赁合同的相对人，答辩人不应承担违约责任。2018年5月，邵丹找到答辩人，声称原经营场所白山市嘉泓养老服务有限公司经营到期急需搬迁，并再三恳求答辩人将尚未竣工验收、闲置的平台子基督教堂33号楼、面积为1500平方米的房屋出租给她经营养老服务项目。2018年6月13日，在双方签订租赁协议的当日，邵丹和张炬伟将115万元租金（包括10年的取暖费）汇入答辩人账户，故与答辩人签订合同的相对方是白山市嘉泓养老服务有限公司而不是被答辩人，协议签订人是邵丹而不是寻怀丽，因此，被答辩人无权对答辩人提起诉讼，其主体不适格，无权要求答辩人承担违约责任。 二、被答辩人是通过欺骗手段迁入答辩人房屋进行非法经营的。被答辩人是未经行政许可、非法经营养老服务的机构，被答辩人欺诈违约在先，无权要求答辩人承担违约责任，并且作为没有经营许可的养老机构，其非法经营获利应予追缴，其对答辩人要求的34.5万元的巨额违约金不应得到支持。被答辩人作为从事养老服务经营业务的公司，对养老服务场所应当具备什么样的条件及消防要求是充分了解的。被答辩人在明知答辩人的房屋尚未竣工验收（租赁合同中要求答辩人向其出具房屋手续为“白山市平台基督教堂和白山市丰润置业有限公司的转换合同”可知被答辩人对房屋的现有状况有充分了解），消防部门一定不会出具合格证的前提下，利用他人之名与答辩人签订租赁协议，偷换主体概念，租赁合同的主体付款人均与被答辩人没有法律上联系。并在答辩人不知情的情况下，2018年6月14日，被答辩人于工商部门注册登记，随后迁入答辩人的房屋进行无许可证的非法经营活动。足见被答辩人欺诈在先的事实成立。被答辩人欺诈违约在先，无权要求答辩人承担违约责任，答辩人有权要求被答辩人解除合同，停止经营并承担违约责任。作为没有经营许可的养老机构其非法经营获利应予追缴，其对答辩人要求的34.5万元的巨额违约金不应得到支持。 三、本案中答辩人与邵丹所签订的租赁协议系无效合同，答辩人并无任何违约行为，不应承担违约责任支付违约金，被答辩人的诉讼请求应予驳回。协议中将有关消防方面的责任义务邵丹全部设定由答辩人承担，双方于协议第四条中约定的“本协议签订并在乙方支付租赁费后两个月内，甲方保证完成房屋消防设施的安装，并通过消防部门的验收合格......”的内容违背客观事实，不可能实现。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条第一款第五项和第二十一条之规定，消防验收的前提是“工程验收合格”，本案中工程尚未验收，消防验收合格更无从谈起。根据《养老机构设立许可办法》第一条、第二条、第三条、第六条、第十八条第二款之规定，养老机构的设立必须由民政部门进行审批，养老机构变更依据的，应当重新办理申请设立手续......。根据第二十七条之规定，未经许可设立养老机构的，需承担民事责任，接受行政处罚，严重的需追究其刑事责任。通过本案可以看出，作为一个从事养老服务的机构当然清楚营业场所应具备消防验收合格证方能办理养老服务机构许可证的事实。如果邵丹或被答辩人声称对此不了解，只能说明其有非法经营之故意，且有促使违约条件成立获得巨额违约金34.5万元赔偿的非法目的！ 四、租赁合同中邵丹预设的、有关通过消防部门的验收合格的约定违反了诚实信用原则，应判定为显失公平不应获得支持。答辩人作为单纯善良的基督教徒，不知晓养老院设立的条件符合常理，但经营养老机构的被答辩人对行政许可设立的前提之一便是场所必须取得消防合格证这一事实是完全清楚的。而邵丹在明知答辩人房屋尚未竣工验收，未经消防验收合格的情况下，与答辩人签订了由答辩人承担巨额违约赔偿责任的违约条款，双方在对事件认知的地位上本身就不对等，合同签订的结果必然显失公平，不应获得支持。 五、被答辩人以处罚决定为依据，起诉答辩人要求承担违约责任逻辑上是错误的。基于上述可知，被答辩人在未取得养老机构经营许可证的前提下是不能从事经营活动的，而消防处罚的原因是未经消防验收投入使用。那么如果不投入使用便不会遭遇处罚，因此被答辩人作为冒用他人名义在答辩人处从事养老经营的机构，在未取得养老许可证的情况下从事经营活动应当受到消防处罚，与答辩人无关。综上所述，被答辩人作为与租赁合同无关的一方当事人提起诉讼没有主体资格。关于养老服务机构应具备的审批条件，从事养老服务经营的一方比答辩人更清楚和了解。在答辩人不知情、不了解，且明知答辩人完全不可能实现取得消防合格证的前提下，与答辩人签订巨额违约金合同，足可以体现该租赁合同违背了诚实信用原则，答辩人存在重大误解，并签订了显失公平的合同。因此恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护公序良俗和法律的公平。 反诉原告诉称：判令解除房屋租赁协议，由被反诉人赔偿因阻止反诉人修缮所造成的房屋损毁损失35363.64元；2、反诉费用由被反诉人承担。后增加诉讼请求恢复原状，除所主张损失35363.64元外，经鉴定确定损失数额。事实与理由：基于本诉可知，被反诉人是在反诉人对其身份不知情的情况下迁入承租房屋的，被反诉人经营的养老机构需经行政审批颁发许可证后方能合法经营。而许可证颁发的前提之一需消防验收合格，而消防验收合格的前提之一是建筑物（租赁物）通过竣工验收合格，本案中租赁物因建设单位原因没有进行竣工验收，何时竣工验收不确定。在签订租赁协议之时，邵丹等人对上述情况是清楚的（一个从事养老经营服务的机构一定对养老机构的设立要求了如指掌），而反诉人对成立养老机构的具体要求是不清楚的。目前的客观事实是双方所签订协议约定的内容和目的不能通过主观意思表示实现，关于通过消防验收合格这一约定违背了客观实际，最终体现的结果是无法实现合同目的。因此，根据《合同法》的相关规定解除租赁协议符合法定情形。被反诉人在非法经营期间对反诉人安装消防设施及对房屋正常修缮多次阻挠，房屋地下室管道破裂，大量漏水，造成房屋地基下沉，严重毁坏了租赁物，使租赁物受到损失。同时，被反诉人在其非法经营过程中对反诉人锁在租赁房屋仓库内的物品在未经反诉人同意的情况下进行转移和毁坏，毁坏的财物约值九万元，反诉人对被反诉人的行为予以制止，被反诉人却大打出手，致反诉人的更夫受伤，为此反诉人多次报警（均有记录可查）。现依据本诉向法院提出反诉，恳请法院能以客观事实为依据，以法律为准绳，支持反诉人的反诉请求，以维护反诉人的合法权益。 后又变更反诉请求为：一、依法确认2018年6月13日的房屋租赁协议无效。如协议有效，依法解除房屋租赁协议；二、依法判令白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司立即迁出华府新城小区33号楼，将房屋返还给白山市浑江区永丰基督教堂；依法判令白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司赔偿恢复原状产生的费用9542元；案件受理费及鉴定费3000元由白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司承担。事实和理由：白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司与白山市浑江区永丰基督教堂租赁合同纠纷一案正在贵院审理中，经申请人向案涉房屋的建设单位白山市丰润置业有限责任公司了解得知，案涉33号楼未依法取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方的租赁合同无效。 反诉被告辩称：反诉人的反诉理由不成立。1、出租该房屋是反诉人真实意思表示，不违反法律规定。2、反诉人出租房屋的目的是收取租金，其合同目的已经实现。3、该房屋是该地棚户区改造安置房，是合法项目，房屋验收、发证是确定能够实现的。4、反诉人请求解除合同不符合合同法第94条的规定。5、反诉人请求法院判决解除合同程序违法，即违反了合同法第96条的规定。 在反诉原告变更反诉请求后的答辩意见为：第一、根据民诉法司法解释第232条之规定，原告增加诉讼请求、被告提出反诉、第三人提出与本案有关的诉讼请求，应在案件受理后、法庭辩论结束前提出。教堂于2019年3月20日提出起诉，法庭作了合并审理，且己辩论终结。教堂于2019年9月27日申请变更反诉请求于法无据。第二、案涉房屋是教堂与开发商产权置换取得的安置房，该房屋不是教堂未取得建设工程规划许可建设的。开发商并不是出租人。因此，教堂以最高法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二条之规定主张租赁合同无效错误。第三、消防法关于房屋使用条件的强制性规定属于最高法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第八条（三）项规定的范畴，是管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。因此，案涉房屋没有取得消防部门验收，并不能导致租赁合同无效。教学用消防法的相关规定主张租赁合同无效也是错误的。第四、将案涉房屋出租开办养老院，是教堂理事会决定的。教堂是在承诺由其办理消防手续，不影响原告经营，否则承担违约责任的条件下出租房屋的，过错完全在教堂。教堂提起反诉违反自己的承诺。总之教堂反诉无理，请法院驳回其反诉请求。 经审理查明：2013年4月28日，白山市丰润置业有限公司（甲方，下同）与平台基督教堂（乙方，下同）签订了一份《置换合同》，载明：“根据中华人民共和国民法、中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，甲、乙双方就白山市平台基督教堂置换建设工程，双方本着平等、自愿、互惠互利的原则，达成条款如下：一、现有基本状况：（详如附件）1、乙方现有土地面积为5743.6㎡（86.5m*66.4m）；2、乙方现有建筑面积（含无证面积）为1967㎡；二、新址土地面积必须达到原有土地面积。1、甲方在新址地上建设一栋17层楼房，面积为8400㎡，甲方同意赠送乙方1300㎡（二层全部一层一部分）作为教堂置换条件；2、甲方在新址地上建设一栋新教堂（位于23号楼楼位），总面积为原建筑面积（含无证面积）再增加300㎡，即2267㎡（含两个车库）；三、新教堂的建设内容包括：土建、供水、供电、供暖、通讯、消防设施等均按图纸施工。说明如下：1、甲方需在新址上为乙方打一眼吃水井；2、照明：各房间、办公室、圣殿的照明均需安装齐备；3、大厅的照明灯具可根据教堂现有的灯具核算金额，由甲方负责装设，差额部分由乙方负责；4、供暖均为地热；5、大厅的地面铺设大理石，费用由甲方负责；6、圣殿的地面铺设瓷砖，费用由乙方负责；7、音响的线路和网络线路均需铺设完备；四、教堂的内外标准于移交时需达到完全能够使用；五、建设期限：自2013年5月2日至2014年2月20日止；六、教堂建设质量经综合验收合格后交付使用，如到期不能交付使用时，由甲方负责；七、建筑质量标准和保质期，严格按国家有关质量验收规定执行；八、其他：1、甲方负责建设大门和围墙；2、甲方负责铺设门前的停车场（柏油路面）；3、园区幼儿园（第10号楼）在同等条件下，由乙方承包或合作管理，相关细则于工程验收时，另签订协议；九、本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成时，可经由仲裁解决；十、本合同一式四份，双方各执两份，并于签字后生效”。 2018年6月13日，平台基督教堂（甲方，下同）与嘉泓公司（乙方，下同）签订了一份《房屋租赁协议书》，载明：“甲、乙双方在平等资源的基础上经充分协商，就房屋租赁事宜达成如下协议：一、房屋概况：本协议租赁的房屋位于白山市浑江区城南街道平台子社区华府小区平台子基督教堂33号楼，面积1500平方米，该房屋所有权人为甲方，房屋手续为白山市平台基督教堂和白山市丰润置业有限公司的置换合同。二、房屋租赁期限及租金：1、房屋租期为十年，自本协议订之日起算租赁期限。2、经协商，本协议签订后，乙方一次性向甲方支付租金人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000.00元），该租金为乙方支付的十年租赁期限的租金。三、其他约定：1、本协议约定的租赁标的物仅为房屋。乙方租赁时，该房屋内的设施包括床、床垫，电视机、热水器、麻将机、厨房全套设备、屋内现有的整套设备，上述设施由乙方一次性购买，乙方另外付给甲方人民币贰万元整（20000.00元），上述设施以现状交付（不包括监控设备和指示灯）。2、甲方保证对该房屋享有完全的所有权，无任何抵押、转让等影响乙方使用房屋的瑕疵。3、在本协议约定的租赁期限内，甲方负责房屋楼盖、室内外墙体的维修、维护，并保证不因房屋自身问题影响乙方的正常经营。4、本协议签订并乙方支付租赁费后两个月内，甲方保证完成房屋消防设施的安装，并通过消防部门的验收合格，并保证乙方经营期间的消防安全。甲方保证尽快取得消防证，并保证在本协议租赁期限内不因消防问题影响乙方正常经营。5、在本协议约定的租赁期限内，如甲方出售该房屋，应征得乙方同意，并保证乙方行使对该房屋的优先购买权。6、在租赁期限内，水电费、物业费由乙方承担，取暖费由甲方承担，乙方所缴纳的租金已经包含十年租期的取暖费。如甲方未按时缴纳取暖费，并由乙方垫付，同在本协议约定的和赁期满后，本协议继续有效，乙方继续租赁该房屋，乙方应缴纳的租赁费抵顶乙方为甲方垫付的取暖费，租赁期限至抵顶完为止。本协议租赁期满后的租金按每年陆万元（￥60000.00元）计算、其中包含取暖费，乙方按年向甲方缴纳。7、双方应本着诚信原则履行本前议条款，如有违约，违约方应按本协议乙方已缴纳的总租金额115万元的30%向对方支付违约金。如因违约给对方造成损失，且支付的违约金不足以弥补损失，违约方还应承担赔偿责任。如双方对赔偿数额不能达成一致，由双方共同委托司法鉴定机构进行鉴定。8、在本协议约定的租赁期限内：甲方不得干涉乙方的正常经营；甲方要求乙方不得经营任何违法的事。9、租赁期限内，政府和消防部门所给予的跟养老服务有关的政策及各项补助由乙方享有，与甲方无关。10、本协议是双方的真实意思表示，无欺诈、胁迫、显示公平、重大误解等可能导致本协议无效或可撤销的法定情形。11、本协议自双方签字后生效，双方不得反悔，具有法律效益。12、本协议一式二份，由甲方和乙方各持一份”。 2018年6月13日，案外人张烜伟通过其名下的、邮政储蓄银行账户向平台基督教堂内分两笔合计汇款117万元。同日，平台基督教堂出具了一份收据，载明：“今收到邵丹、张烜伟租赁费拾年（18-2028）壹佰壹拾柒万元（￥1170000元）”。 永丰教堂因购买和安装消防设施产生支出明细如下： 2018年7月9日，永丰教堂通过邮政储蓄银行向案外人张守友账户内汇款5万元，附加信息及用途为消防款。同日，通化医药高新区华辉消防器材经销处出具了一份收据，载明：“人民币伍万元整，系白山市永丰基督教会消防工程款，领收人张守友”。 2018年7月17日，永丰教堂通过邮政储蓄银行向通化市东昌区耀飞钢材经销处汇款5万元，附加信息及用途：购消防管件。2018年7月24日至2018年8月3日，通化市东昌区耀飞钢材经销处向永丰教堂开具了6张发票，载明：永丰教堂购买镀锌管、镀锌角钢。价税合计5万元。 2018年8月5日，白山市金菱门窗有限责任公司给永丰教堂出具了一份现金收款凭证，载明：“防火门6500元”。2018年9月30日，白山市金菱门窗有限责任公司又出具了一份现金收款凭证，载明：“甲级防火门720元，加运费50元，合计770元”。 2018年8月5日，案外人许新出具了一份收据，载明：“人民币陆拾元，￥60.00，事由是拉门用车费”。 2018年9月10日，永丰教堂通过邮政储蓄银行向张守友账户内汇款2万元消防款。同日，张守友出具了一份收据，载明：“现收到永丰教会消防工程款贰万元（20000.00元），收到人：通化博安消防、张守友”。2018年9月10日，通化医药高新区华辉消防器材经销处出具了一份收据，载明：“人民币贰万元整，系消防工程款”。2018年9月25日，永丰教堂通过邮政储蓄银行向张守友账户内汇款2万元，附加信息注明为消防材料款。 2018年9月19日，永丰教堂通过邮政储蓄银行向张守友账户内汇款34000元，消防材料款。同日，通化医药高新区华辉消防器材经销处出具了一份收据，载明：“人民币叁万肆仟元整，系消防工程款，领收人为张守友”。 2018年9月30日，收据载明：“壹佰壹拾贰元整，￥112，事由高分子12米×8=96元等”。 2018年10月1日，红光陶瓷店出具了一份收据，载明：“30×30×56片×4.5元，合计252，实收250,33号楼一楼卫生间”。 2018年10月2日，白山市浑江区滨江日杂建材商店出具了一份收据，载明：“人民币贰佰玖拾元，￥292，收290。事由水泥5袋＋4袋=9袋×18=162元。沙子2m×110=220。运费50元。计432-140=292。退红砖400块×0.35=140”。 2018年10月5日，尹颖西签字确认的收条一份，载明“卫生间防水，水泥2袋×18=36元”。 2018年10月7日，案外人于龙军出具了一份收据，载明：“人民币肆仟肆佰贰拾元，￥4420.00，事由33号楼消防门6个瓦工工时费，17天×260=4420”。 2018年10月22日，华能防水保温建材店出具了一份收据，载明：“人民币壹佰贰拾肆，￥124元，胶1×20，网2×2” 2018年11月1日，焊接杂修薄铁部出具了一份收据，载明：“人民币叁万柒仟元整，系消防外挂楼梯（肆万元整，40000）扣伙食费叁仟元整（3000），领收人为张守友和丁慎明”。 2018年11月25日，案外人于龙军出具了一份收据，载明：“人民币壹仟伍佰陆拾元，￥1560.00，事由33号楼消防门改造，瓦工6天×260元”。 2018年10月25日，白山市浑江区公安消防大队向嘉泓公司作出浑公（消）行罚决字〔2018〕0051号行政处罚决定书，载明：“现查明2018年10月22日，浑江区公安消防大队监督员赵睿、张宇在对白山市浑江区嘉泓养老服务公司（地址：白山市浑江区城南街道平台社区华府新城小区平台子基督教堂33号楼1-3层，法定代表人：寻怀丽）检查时发现，该单位未经消防设计审核擅自施工，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十二条之规定：未经消防验收擅自投入使用，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定。以上事实有《消防监督检查记录》、法人委托人隋云芝和员工隋云霞询问笔录各一份，以及现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（一）项、第（三）项之规定，现决定给予白山市浑江区嘉泓养老服务公司责令停止使用，并处罚款人民币陆万元整的处罚。执行方式和期限限你单位自收到处罚决定书之旦起立即停止使用，并于十五日内将罚款交到吉林银行八道江支行。逾期不交纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款，加处罚款的数额不超过罚款本数。如不服本决定可以在收到本决定书之日起六十日内向浑江区人民政府或白山市公安局申请行政复议或者在六个月内依法向浑江区人民法院提起行政诉讼”。 应永丰教堂申请，本院依法委托吉林全为工程造价咨询有限公司就嘉泓公司对涉案房屋改建、扩建、添附行为恢复原状产生的费用进行鉴定。该鉴定单位出具吉全为造价字（2019）第389号工程造价鉴定报告，意见为：通过对比询问笔录，结合现场的实际情况，对本项目工程量进行详细计算，并套用相应定额，确定本项目的工程造价为10835元。其中无争议部分9542元，有争议部分（外墙部位有五樘窗拆除并恢复）1293元。永丰教堂支出鉴定费用3000元。 为查清本案事实，本院依法至白山市自然资源局就涉案房屋是否取得建设规划审批手续进行调查，该单位于2019年10月14日出具了一份证实材料，证明涉案房屋至今未取得建设规划许可证。 另查，嘉泓公司于2018年6月14日办理工商登记，法定代表人为邵丹。2018年7月2日，法定代表人变更为寻怀丽，邵丹仍为股东。平台基督教堂于2018年5月18日变更为白山市浑江区永丰基督教堂。 上述案件事实，有经过庭审质证的《置换合同》、《房屋租赁协议书》、收据、现金收款凭证、电汇凭证、银行入账汇款业务凭单、行政处罚决定书、鉴定报告、鉴定费票据、证实材料，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 综上所述，本院认为，关于嘉泓公司的诉讼主体问题，嘉泓公司由原法定代表人邵丹、现唯一股东在该公司办理工商登记前以公司名义对外签订了租赁合同，在公司登记后对该合同进行了追认并实际履行，故嘉泓公司与永丰教堂成立租赁合同关系，其具备本案诉讼主体资格，享有合同权利、负担合同义务。 关于反诉原告变更诉讼请求问题，在本案当事人发表最终辩论意见、辩论阶段终结前提出，故不违反法律规定。 关于合同应否确认为无效问题，至辩论终结时止，涉案房屋尚未办得建设规划许可证等审批手续，符合相关司法解释明确规定的无效情形，故原、被告订立的《房屋租赁协议书》应属无效。酌定双方对于合同的订立各须承担50%的责任。依据法律规定，原告应迁出并返还涉案房屋，并因对改建、扩建、添附行为恢复原状产生的费用承担4771元（9542/2，外墙部位的五樘窗拆除和恢复行为非原告实施）。涉案合同当然无法继续履行，被告应根据约定支付违约金17.25万元（115万×30%×50%）。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第一百一十四条第一款“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款“发起人以设立中公司的名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司与被告（反诉原告）白山市浑江区永丰基督教堂于2018年6月13日订立的《房屋租赁协议书》无效； 二、被告白山市浑江区永丰基督教堂于本判决发生法律效力后立即付给原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司违约金17.25万元； 三、反诉被告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司于本判决发生法律效力后立即腾出并向反诉原告白山市浑江区永丰基督教堂返还华府新城小区33号楼、支付因其改建、扩建、添附行为恢复原状产生的费用4771元； 四、驳回原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果被告未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。 本诉案件受理费6476元，减半收取计3238元，由原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司、被告白山市浑江区永丰基督教堂各自负担1619元。 反诉案件受理费676元，减半收取计338元，由反诉原告白山市浑江区永丰基督教堂负担169元，反诉被告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司负担169元。 鉴定费3000元，由原告（反诉被告）白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司、被告（反诉原告）白山市浑江区永丰基督教堂各自负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  马恩鹏 二〇一九年十一月十八日 书记员  宋清宇