湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初3050号 原告（反诉被告）：刘志勇，男，1964年3月24日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。 委托诉讼代理人：王书洪，湖北惊天律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：仙桃市沙咀城市综合开发公司，住所地仙桃市芭蒌湾路11号。 法定代表人：杜子江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余艳斌，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 原告刘志勇与被告仙桃市沙咀城市综合开发公司（以下简称沙咀城开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，沙咀城开公司于2019年8月20日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志勇及其委托诉讼代理人王书洪、被告沙咀城开公司的委托诉讼代理人余艳斌到庭参加诉讼。根据刘志勇的申请，本院于2019年8月27日作出（2019）鄂9004民初3050号民事裁定，对沙咀城开公司银行存款12万元予以冻结，本案现已审理终结。 本诉原告刘志勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告沙咀城开公司将光明华府2-1204号商品房交付给原告刘志勇；2、判令被告沙咀城开公司支付原告刘志勇租金（按月1000元的标准，从2014年11月12日起至房屋实际交付之日止）；3、判令被告沙咀城开公司支付逾期交房违约金50000元；4、判令被告沙咀城开公司承担本诉的诉讼费用。事实和理由：2012年4月20日、2012年10月12日，沙咀城开公司分别于与仙桃市供电公司交通路宿舍业主委员会（以下简称业主委员会）、刘志勇签订危房改建合同书，合同约定：还建房按旧房实际面积1：1.12还建，增加面积按2200元/㎡价格购买，刘志勇迁出旧房后，沙咀城开公司在二年内完工并交房，若逾期交房，沙咀城开公司按月1000元的标准向刘志勇支付租房租金并支付违约金50000元，刘志勇旧房实际面积116.3㎡，应还建面积为131.6㎡。合同签订后，刘志勇于2012年11月12日迁出旧房。逾期后，沙咀城开公司以种种借口不交房，也不支付租房租金。双方多次协商无果。 本诉被告沙咀城开公司辩称：1、对刘志勇的第一项请求无异议，沙咀城开公司已于2017年8月26日向刘志勇履行了交付房屋义务；2、沙咀城开公司于2012年4月20日、2017年6月30日分别签订了危房改建合同书和还建房分配协议书，2017年6月30日的协议书对2012年4月20日合同书的内容进行了变更；3、沙咀城开公司严格履行合同，没有违约行为，不应承担违约责任。请依法驳回本诉原告刘志勇的诉讼请求。 反诉原告沙咀城开公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘志勇给付沙咀城开公司房屋增加面积价款90504元（37.71㎡×2400元㎡）；2、判令刘志勇给付沙咀城开公司水开户费6000元、电开户费6842元、房屋维修金8894.6元、天然气开户费2600元、门禁系统费1000元、手续费2000元，合计27336.6元；3、判令刘志勇承担房屋税金32841.6元；4、判令刘志勇承担反诉诉讼费用。事实和理由：1、双方约定原旧房面积以相关部门确认或实际测量为准，房产部门核发的房产证中确认面积为88.51㎡，双方均未有实际测量，相关部门也未测量，故沙咀城开公司应还建刘志勇的面积为99.13㎡（88.51㎡×1.12），实际交付刘志勇的光明华府2-1204号房的建筑面积为136.84㎡，超出面积37.71㎡（136.84㎡-99.13㎡），按2400元/㎡计算，刘志勇应给付增加面积价款90504元。2、2017年6月30日还建房分配协议书中第二条约定刘志勇应承担的费用：①水开户6000元，②电每平方米50元，③房屋维修基金60元/㎡（以房产部门发票为准），④天然气开户2600元，⑤门禁系统费1000元，⑥各项手续费2000元。依协议约定计算，刘志勇应支付沙咀城开公司各项费用之和为27336.6元；3、依照相关法律的规定，购买房屋应当缴纳税费，故刘志勇应缴税金32841.6元。 反诉被告刘志勇辩称：1、沙咀城开公司第一项诉请不成立，增加面积的价款在交付房屋后才能支付，房屋一直没交付。双方于2012年10月12日签订的危房改建合同中明确约定双方测量的面积为116.3㎡，还建面积为131.6㎡，超出面积按2200元/㎡支付价款，2-1204号房实际面积为136.84㎡，超出5.24㎡，刘志勇应向沙咀城开公司支付超出面积价款11528元；2、沙咀城开公司所称2017年6月30日业主委员会与其签订的还建房分配协议书，实际上是部分还建房户主与其签订的，刘志勇未参与也未签名，该协议对刘志勇不发生法律效力，相反，双方于2012年10月12日签订的危房改建合同第四条第二款对相关费用有明确约定，只有天然气开户费由刘志勇承担，其他费用均由沙咀城开公司承担；3、向公民征税是国家税务机关的职能和权力，沙咀城开公司没有征税的职能和权利。双方对税收未有约定，即使由刘志勇缴税，若沙咀城开公司代刘志勇缴纳了相关税费，可凭发票向刘志勇收取，沙咀城开公司未提交税票，故要求刘志勇承担税费32841.6元的请求不成立。 刘志勇提交了如下证据：1、2012年4月20日，业主委员会与沙咀城开公司签订的危房改建合同书复印件一份；2、2012年10月12日，刘志勇与沙咀城开公司签订的危房改建合同书复印件一份；3、2017年8月26日还建户分配明细表复印件一份；4、通知书复印件一份；5、2018年8月27日、2019年7月10日市委专题办公会议纪要复印件各一份。沙咀城开公司对刘志勇的上述五份证据均无异议，本院对刘志勇提交的上述五份证据均予以采信确认。 沙咀城开公司提交了如下证据：1、2012年10月12日，刘志勇与沙咀城开公司签订的危房改建合同书复印件一份；2、刘志勇房屋所有权证复印件一份；3、2017年6月30日还建房分配协议书复印件一份；4、2017年8月26日还建户分配明细表复印件一份；5、还建户分配明细表复印件一份；6、2018年5月15日通知书复印件一份。刘志勇对沙咀城开公司证据一、二、四、五、六无异议，对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，本院对沙咀城开公司提交的证据一、二、四、五、六予以采信确认，证据三与本案无关联性，不予采纳。 双方证据均在卷佐证。 本院依据采信确认的有效证据认定事实如下：2012年4月20日、2012年10月12日，仙桃市供电公司交通路宿舍危房改建业主委员会、刘志勇分别与沙咀城开公司签订了危房改建合同书，合同约定：刘志勇旧房面积116.3㎡，按1：1.12的比例还建，应还建面积为131.6㎡，超出面积按2200元/㎡支付价款，分配明细表确认还建给刘志勇的2-1204号房实际面积为136.84㎡。房屋的相关设施及费用（含水、电、宽带、有线电视、防盗门）由沙咀城开公司承担，天然气费用、房屋维修金由刘志勇承担，对税费未有约定。合同还约定，刘志勇必须在合同签订后一个月内迁出，刘志勇于2012年11月12日已迁出。沙咀城开公司在24个月内完工并交房，一次性给付搬迁费1000元，二年租房费12000元，沙咀城开公司已向刘志勇支付了13000元，若沙咀城开公司延期交房，按1000元/月的标准支付租房费至交房为止，否则支付违约金50000元。 另查明：2017年6月30日，沙咀城开公司与部分还建户签订的还建房分配协议书，刘志勇未在该协议中签名确认。沙咀城开公司于2018年5月15日向刘志勇在内的还建户发出并张贴通知，要求还建户到售楼部办理还建房移交手续和领取钥匙。刘志勇一直未办理房屋移交手续和领取钥匙。 根据双方的诉讼请求、辩称理由以及本院认定的事实，认为有如下争议焦点，评判如下： 一、超出（增加）面积和价款的认定。 刘志勇认为，房产部门对拆除旧房登记确认的面积为88.51㎡，实际面积116.3㎡（房屋在房产部门登记后，仙桃供电公司对旧房进行了整体改扩建），合同约定的面积为116.3㎡，按1：1.12的比例应还建131.6㎡，沙咀城开公司还建给刘志勇的光明华府2-1204号房实际建筑面积为136.84㎡，超出面积为5.24㎡，合同约定超出面积按2200元/㎡，刘志勇应给付沙咀城开公司超出面积价款11528元。沙咀城开公司认为，房产部门对刘志勇旧房登记确认面积为88.51㎡，按1：1.12的比例应还建99.13㎡，超出面积为37.71㎡，按2400元/㎡计算，刘志勇应给付沙咀城开公司超出面积价款90504元。本院认为，双方签订的危房改建合同书中明确约定旧房以实际建筑面积116.3㎡为准，超出面积的价格为2200元/㎡，按约定1：1.12的还建比例计算应还建130.26㎡，超出面积为6.58㎡，按双方约定2200元/㎡计算，刘志勇应给付沙咀城开公司超出面积价款14476元。 二、对交房时间和租金的认定。 刘志勇认为，业主委员会与沙咀城开公司于2012年4月20日签订的危房改建合同书第三条中明确约定，全体住户在一个月内搬迁完毕，从搬迁完毕起，沙咀城开公司24个月内完工并交房。刘志勇实际搬迁时间为2012年11月12日，按约定交房时间应为2014年11月12日。合同又约定，若沙咀城开公司延期交房，应按1000元/月的标准支付租金至实际交房之日为止，沙咀城开公司至今未交房。沙咀城开公司认为，双方没有明确约定实际交房时间，2017年8月26日，双方在还建户分配明细表上签名确认，该天为实际交房时间，沙咀城开公司已向刘志勇支付了搬迁费、房屋租金13000元。本院认为，根据业主委员会与沙咀城开公司于2012年4月20日签订的危房改建合同书第三条的约定交房时间应为2014年11月12日，2017年8月26日，双方在还建户分配明细表中签名确认了分配给刘志勇的房屋为2-1204号，面积为136.84㎡。沙咀城开公司所述已付租金13000元是交房期内的租金，与诉争事实无关。沙咀城开公司于2018年5月15日向各还建户发出了通知，要求办理房屋移交手续并领取钥匙，本院认定该时间为实际交房日，从2014年11月13日起至2018年5月15日止，该期间为沙咀城开公司延期交房期，应按1000元/月的标准支付房屋租金42099元（42个月×1000元+3天×33元）。 三、对违约金的认定。 刘志勇认为：双方于2012年10月12日签订的危房改建合同书第六条明确约定，若一方违约，违约方向守约方支付违约金5万元。沙咀城开公司应在2014年11月12日交房而未按期交房，构成违约，应向刘志勇支付违约金5万元。沙咀城开公司认为，双方没有明确约定交房时间，已于2017年8月26日向刘志勇实际交付了房屋，未构成违约，不应支付违约金。本院认为，根据双方在合同中的约定，交房时间为2014年11月12日，沙咀城开公司没有在约定的时间向刘志勇交房，构成违约，应向刘志勇支付违约金，双方约定的违约金过高，应予减少。刘志勇的损失应为延期交房应支付的房屋租金42099元，按法律的规定，沙咀城开公司应向刘志勇支付违约金12630元（42099元×30%）。 四、对水开户费、电开户费、天然气开户费，门禁系统费、手续费、房屋维修金、税费的认定。 沙咀城开公司认为，刘志勇应支付水开户费6000元、电开户费6842元、天然气开户费2600元，门禁系统费1000元、手续费2000元、房屋维修金8894.6元、税费32841.6元。刘志勇认为：双方在合同中约定，水、电费用由沙咀城开公司承担，天然气费用由刘志勇承担，沙咀城开公司已将天然气安装进户，费用由刘志勇支付，门禁系统费用、手续费无依据，房屋维修金不应由沙咀城开公司收取，税费双方没有约定。本院查明，双方在危房改建合同书中明确约定：水、电、宽带、有线电视、防盗门的费用由沙咀城开公司承担，天然气由沙咀城开公司统一安装进户，费用由刘志勇承担，房屋维修金由刘志勇自行承担，对税费没有约定。本院认为，上述相关费用应按约定由双方分别承担，房屋维修金由刘志勇自行向房产部门交纳，手续费既无约定，也无法律依据，不应得到支持。关于税费由谁承担，双方没有约定，但刘志勇占有使用了房屋，按税收的相关规定应向税务部门缴纳相应的税费（数额以税务部门核定为准）。沙咀城开公司没有提交代付房屋维修金和代缴税费的发票，其要求刘志勇向其交纳房屋维修金和税费的请求本院不予支持。 本院认为，双方签订的合同是其真实意思的表示，合同合法有效，应受法律保护。本诉原告刘志勇要求本诉被告沙咀城开公司交付光明华府2-1204号房屋的请求，本院予以支持；其要求支付自2014年11月12日起至实际交付房屋之日止租金的请求，本院部分予以支持；其要求支付违约金5万元的请求，因该请求过高，本院部分予以支持。反诉原告沙咀城开公司要求反诉被告刘志勇支付超出（增加）面积价款90504元的请求与本院认定的数额不符，本院部分予以支持；其要求支付水开户费6000元、电开户费6842元、门禁系统费1000元、手续费2000元、房屋维修金8894.6元、税费32841.6元的请求不符合同的约定，本院不予支持，其要求支付天然气开户费2600元的请求，本院予以支持。 综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）仙桃市沙咀城市综合开发公司向原告（反诉被告）刘志勇交付位于仙桃市干河办事处光明华府2-1204号房屋。 二、被告（反诉原告）仙桃市沙咀城市综合开发公司向原告（反诉被告）刘志勇支付延期交房租金42099元（2014年11月13日至2018年5月15日，按1000元/月的标准，42个月×1000元+3天×33元）。 三、被告（反诉原告）仙桃市沙咀城市综合开发公司向原告（反诉被告）刘志勇支付延期交房违约金12630元（按租金42099元的30%计算）。 四、原告（反诉被告）刘志勇向被告（反诉原告）仙桃市沙咀城市综合开发公司支付超出面积价款14476元（136.84㎡-116.3㎡×1：1.12×2200元/㎡）。 五、原告（反诉被告）刘志勇向被告（反诉原告）仙桃市沙咀城市综合开发公司支付天然气开户费2600元。 六、驳回原告（反诉被告）刘志勇、被告（反诉原告）仙桃市沙咀城市综合开发公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5600元、保全费620元，合计6220元，由刘志勇承担1554元，由仙桃市沙咀城市综合开发公司承担4666元，反诉案件受理费1656元，由刘志勇承担188元，由仙桃市沙咀城市综合开发公司承担1468元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  邓德博 人民陪审员  刘俊成 人民陪审员  葛金烛 二〇一九年十一月五日 书 记 员  许 喆