江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初8928号原告：王菊花，女，汉族，1953年10月8日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：洪郭宁，江苏天地仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。被告：陈龙生，男，汉族，1988年1月15日生，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：陈地宝，男，系陈龙生父亲。委托诉讼代理人：王玲，江苏荣浩律师事务所律师。原告王菊花与被告陈龙生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王菊花及其委托诉讼代理人洪郭宁、蒋旺翔，被告陈龙生及其委托诉讼代理人陈地宝、王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王菊花向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的南京市存量房买卖合同无效；2、要求被告返还南京市玄武区房屋。事实和理由：2012年在原告儿子张某要求下，原告将涉案房屋用于抵押贷款。2013年被告陈龙生声称该房屋应归属其所有，且强行搬进该房屋至今，在2018年陈龙生起诉王菊花时，原告方才发现与该房屋交易相关的材料均为伪造，被告陈龙生的行为已严重侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院。被告陈龙生辩称：原、被告间签订的涉案房屋买卖合同合法有效，被告已经取得涉案房屋的所有权。2012年5月4日，王菊花与其夫张某1，在南京公证处办理公证手续，委托案外人冯某代为签订房屋买卖合同、代办产权过户手续、代为收取房款和交付房屋等，委托期限是1年。2012年8月，在邻居陪同下，王菊花曾与被告父亲陈地宝协商涉案房屋出售一事，当时登记的产权面积为52.20平方米，另外加盖22平方米，但是加盖面积未在房产证上登记。2012年8月31日，冯某和被告至房产主管部门签订涉案房屋买卖合同，落款处的“王菊花”三字系由冯某代写。合同签订后，被告已支付了购房款，2012年9月初王菊花自行腾空涉案房屋，并将房屋钥匙以及水、电、气卡交给中介方，被告因此搬入涉案房屋且居住至今，现产权也已过户至被告名下。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：宁房权证玄变字第××号房屋所有权证书载明：房屋所有权人为王菊花，房屋坐落于××，建筑面积为52.20平方米，产权来源为房改购房。2012年5月4日，王菊花、张某1作为委托人，书面委托冯某（受托人）作为代理人，办理出售南京市××房屋一事，委托权限包括签订买卖合同、办理房屋所有权转移登记手续、收取售房款、协助买方办理贷款手续及领取新的房屋所有权证和国有土地使用证、办理公证手续、交付房屋等，委托期限是自2012年5月4日至2013年5月4日，受托人无转委托权。在公证机构公证人员见证下，王菊花、张某1在授权委托书上签字，公证机构据此制作了公证文书。2012年8月30日，“王菊花”（甲方、卖方）与陈龙生（乙方、买方）、南京188房产经纪有限责任公司（丙方、中介方）签订一份房地产买卖中介合同，王菊花的儿子张某在甲方代理人处签字。三方约定：1、甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同；甲方委托丙方出售房产并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜；2、房屋所有权人为王菊花，坐落于玄武区，建筑面积为52.20平方米，房屋来源为房改房，房屋售价款为95万元，“此房出售总价为玖拾伍万元正，含此房后补面积在内，总价出售、价格按套计算”；3、在补充协议中约定：2012年8月30日，乙方付定金3万元给甲方；8月31日，甲、乙双方至房产部门办理解押、产权过户手续，乙方支付房款42万元给甲方；甲方腾空房屋后乙方再支付房款25万元，同时甲方应结清此房前期各项费用，将房屋将付给乙方；因此房有特殊原因，房屋面积另有补差，以前补差面积的房款不论多少均由甲方承担；补差面积甲方办好产权证后，需要总面积产权过户时所产生的一切费用应由乙方承担，产权过户当时乙方再付房款23万元给甲方；乙方留尾款2万元，待甲方户口迁出时乙方一次性付清给甲方，甲、乙双方应各自承担相关国家税费。2012年8月31日，“王菊花”（甲方、卖方）与陈龙生（乙方、买方）签订一份南京市存量房买卖合同，双方约定：1、甲方自愿将坐落于玄武区房屋出售给乙方，建筑面积为52.20平方米，房屋用途为住宅，房屋转让价款为95万元，其中含定金3万元、尾款2万元；甲、乙双方同意以现金方式支付购房款，乙方逾期支付房价款的，每逾期一天按应付到期房价款的万分之一支付违约金；2、甲、乙双方定于2012年8月31日前向有关部门申请办理相关附属设施和权益的更名手续，定于9月8日时正式交付该房屋，甲方应于2012年12月1日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出，甲方逾期交付房屋的，每逾期一天按总房价款的万分之一支付违约金；3、甲、乙双方同意，在本合同生效后当日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担。该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，甲方应结清前期各项费用、户口迁出；4、在约定的补充条款处，双方又以手写方式作出具体补充。上述涉案房屋买卖合同签订后，陈龙生已经先后支付购房款合计745000元，由王菊花的儿子张某出具相应收款收条。2017年3月7日，南京师范大学后勤管理处书面说明：王菊花系该校退休职工，原承租××住房（建筑面积52.20平方米）；1999年1月，按房改政策将此房出售给王菊花，2007年5月办好房产证书；2000年，按当时政策并经政府部门审批，对××（共40套）教工住宅进行扩建，并于当年竣工，现扩建后的产权证未办理。2018年6月13日，关于启动紫金校区七幢扩建部分剩余27户房改办理不动产权证，南京师范大学后勤管理处书面通知：（1）2000年，该校对紫金校区××教工住宅进行扩建，竣工后交付住户使用，因扩建前该幢40套住房中已有39套出售给教职工，且扩建前房产证书均已办结，但因土地问题、材料不齐和房改审批等原因，导致新不动产权证一直未能办成；（2）2017年该校终于办理土地重新修测，2018年5月办结，扩建部分房产具备办证所需土地修测条件，7幢首批符合房改政策条件的13户，从2010年提交材料历时8年终于通过房改审批并办理新不动产权证；（3）现在启动紫金校区7幢扩建部分剩余27户房改办证工作，需要提交教职工申报材料，未能在2018年9月28日前交齐材料的不再受理申报。另查明：1、2018年6月29日，陈龙生曾至本院起诉王菊花，要求王菊花协助将涉案房屋过户登记至陈龙生名下。理由是在房产交易部门多次通知后，王菊花拒不配合办理过户手续，致使无法领取不动产权证书。后，陈龙生又向本院申请撤诉。2、2012年8月31日的一份南京市存量房权属登记申请书载明：转让方为王菊花，代理人为冯某，受让方为陈龙生，房屋坐落玄武区，合同总价为95万元；转让方和受让方须在登记机构工作人员面前签字确认，在转让方处签有“王菊花”姓名，代理人处签字为冯某。在申请表所附的南京市存量房买卖合同落款处，甲方（出售人）签字为“王菊花”，代理人签字为冯某。3、2018年9月14日的不动产登记资料查询结果证明，玄武区的权利人为陈龙生，首次取得时间为2012年9月6日，产权来源为买受。审理中，由于认为原、被告从未签订涉案房屋买卖合同，也没有委托任何人员代为签订该份合同，所以关于2012年5月4日公证文书中多处“王菊花”签名的真伪，原告申请法院委托进行司法鉴定。因此，关于该公证文书中的授权委托书、公证申请表、受理回执单、委托告知书、询问笔录等材料上的“王菊花”签字是否是原告王菊花本人真实书写，本院委托南京师范大学司法鉴定中心进行司法鉴定，且征得原、被告双方一致同意，以本院档案留存的原告签字材料作为鉴定样本。南师大司鉴中心（2019）文鉴字第305号司法鉴定意见书说明：署期为2012年5月4日的授权委托书、公证申请表、受理回执单、委托告知书、询问笔录等材料上的“王菊花”签字，与提供的样本上王菊花本人签字是同一人书写形成。上述事实有（2012）宁南证民内字第4957号公证书、房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、书面说明、通知、不动产登记资料、（2019）文鉴字第305号司法鉴定意见书以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，涉案房屋买卖合同，应系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立且有效，原、被告双方应按约定严格履行各自义务。具体理由如下：1、根据房屋所有权证书的记载，坐落于××的房屋所有权人为王菊花本人。2012年5月4日经过公证的授权文书载明，王菊花及其配偶作为委托人，书面委托案外人冯某作为代理人，负责出售南京市××房屋一事，委托权限包括签订买卖合同、办理过户登记手续、收取售房款项、办理公证手续、交付房屋等，委托期限是自2012年5月4日至2013年5月4日，且该受托人没有转委托权。所以，作为原告代理人的案外人冯某，在授权期限和授权事项范围内，有权代表王菊花对外出售涉案房屋、签订房屋买卖合同以及办理相应过户手续；2、在本案审理中，原告坚持诉称双方从未签订房屋买卖合同，也未委托任何人员代为签订合同，但是本院委托南京师范大学司法鉴定中心出具的笔迹真伪鉴定意见已经说明，2012年5月4日在公证机构留存的授权委托书、公证申请表、受理回执单、委托告知书、询问笔录等材料，均是王菊花本人书写形成。所以，原告认为没有委托任何人员代签合同的诉称意见，因与已查明的事实不符，本院不予采信；3、在涉案房屋买卖合同的书面文本上，“王菊花”的签名虽然不是原告本人真实书写，但是是由王菊花的委托代理人冯某，以王菊花的名义来签订、履行合同，而冯某的签约、履行行为是在王菊花的授权期限和授权事项范围之内。所以，签订、履行涉案房屋买卖合同的法律后果应归属于王菊花，原告认为未与被告签订涉案合同的诉称意见，也与已查明的事实不符，本院不予采信。2018年9月14日的不动产登记资料查询结果说明，涉案房屋的产权人已登记为被告陈龙生，首次取得时间为2012年9月6日，产权来源为买受。由于被告陈龙生已支付涉案房屋的大部分购房款，也已依法登记为涉案房屋的不动产所有权人，所以现在原告要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉请，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持；原告要求被告返还涉案房屋的诉请，本院也不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王菊花的诉讼请求。本案案件受理费10064元，由原告负担；鉴定费10540元，原告已向鉴定机构预交，应由原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  周琪宝二〇一九年十一月一日书 记 员  罗安迪