广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7334号原告（反诉被告）：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广州市花都区芙蓉镇山前大道金碧御水山庄，统一社会信用代码91440114743595463L。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖志萍,广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁碧芸,广东联合发展律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈薇，女，1961年1月19日出生，汉族，住天津市南开区，委托诉讼代理人：于志华，陈薇所在单位推荐的公民。原告（反诉被告，以下统称原告）广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）陈薇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理，原告恒远公司的委托诉讼代理人赖志萍、梁碧芸，被告陈薇及其委托诉讼代理人于志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒远公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈薇向恒远公司支付广州市花都区xx号房屋自2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费12100.99元（陈薇在此期间欠费的金额应是12109.05元，但因电费调整返还2017年4月-2017年8月的用电费用，在2018年4月的物业管理费中抵扣了8.06元，故物业管理费是诉请中的12100.99元）；2.判令陈薇向恒远公司支付广州市花都区xx号房屋自2015年3月1日至2018年11月30日期间的水费804.59元、电费1386.11元、污水处理费222.33元、公摊水电费1356.2元（公摊水电费本应欠费的金额为1356.67元，但因发生了2018年7月和2018年9月退电费的情况，所以该1356.67元的基础上扣除了0.47元，故现公摊水电费应为1356.2元）；3.判令陈薇按每日1‰标准向恒远公司支付自逾期支付的次月1日起至付清款项之日止欠缴金额的违约金（暂计至2019年1月31日为21963.4元，以上述所欠费用的总金额为基数）；4.判令陈薇承担全部的诉讼费用。事实与理由：恒远公司是广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄（以下简称山庄）的物业管理公司。陈薇是xx号房屋（以下简称房屋）的产权人。2002年9月1日，陈薇通过购买方式获得房屋产权。2003年7月20日，陈薇与恒远公司签订《物业管理服务公约》（以下简称公约）。根据恒远公司与山庄的开发商广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及山庄物业管理费的收费标准，陈薇应按1元/平方米/月的标准计付物业管理费，房屋的建筑面积为269.09平方米，陈薇应向恒远公司支付每月269.09元物业管理费。陈薇还应向恒远公司支付房屋的水电费、污水处理费及公摊水电费。山庄分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区域。在2017年12月前，除E、F区房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳外，山庄全部水、电费（包括房屋自用水的污水处理费、公摊水电费）是由恒远公司向供水、供电部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水、用电量以及小区公共用水、用电分摊情况向房屋使用人收回。涉诉房屋所在的C区区域于2017年11月完成供电局的一户一表改造。自2017年12月起，涉诉房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳，山庄全部的水费（含房屋自用水的污水处理费、公摊水费）是由恒远公司向供水部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水量以及小区公共用水分摊情况向房屋使用人收回，山庄全部的公摊电费是由恒远公司向供电部门全部垫付后按照小区户数分布情况向房屋使用人分摊、收回。恒远公司在实际发生水电费月份的两个月后向房屋使用人收取前述水电费、污水处理费及公摊水电费。根据公约的约定，恒远公司统一向陈薇收取水、电、管理费等费用；若陈薇无故拖欠应交纳费用，恒远公司每天按应交款的1‰收取滞纳金。自2015年5月起，陈薇未向恒远公司支付自2015年5月起的物业管理费、自2015年3月起的水电费、污水处理费及公摊水电费。恒远公司多次向陈薇催收，陈薇至今仍未向恒远公司支付该等费用。恒远公司认为，恒远公司已尽物业管理服务义务，陈薇理应向恒远公司付清物业管理费、水电费、污水处理费及公摊水电费。陈薇拖欠该等费用的行为已经损害了恒远公司的合法权益。现恒远公司特向依法提起诉讼，请求法院查明事实，判决如恒远公司的诉请。陈薇辩称，只认可恒远公司与业主代表签署的《前期物业服务合同》所涉及的物业费以及真实合理的水电费，其他违反合同、法规的乱收乱摊，重复收费不予认可。针对诉求所提及的管理费我可以缴纳，但恒远公司违反了《前期物业服务合同》的约定，故我方没有交纳。关于第二项诉讼请求，我方希望交纳过程透明公正，关于公摊水电费用我方认为其已经包含在包干制的费用中了，无需重复收取。关于污水处理费，我们小区并没有污水处理的措施，我们不清楚是否应该交纳。其他具体答辩意见与反诉状一致。陈薇向本院提起反诉请求：陈薇向本院提出反诉请求：1.判令恒远公司按每日1‰标准计算支付物业服务不达标的违约金，暂计自2015年5月1日至2019年1月31日约为21963.4元；2.因恒远公司违法违约造成陈薇不能按时交纳物业费，给陈薇造成了名誉伤害，判令给予精神损失补偿费2万元；3.判令恒远公司承担全部诉讼费用。事实与理由：陈薇查阅恒远公司提供的证据目录，发现恒远公司对于《前期物业管理委托合同》条款的提及,属有目的性的选择，不是履约诚信守法意义上的遵守。恒远公司提供的《前期物业管理委托合同》是以此作为陈薇须按该合同约定的每平方米价格支付物业费的证据，但是该合同条款第三章第六条规定：本小区的物业费收取方式为“1、包干制”，被选择说明已明确物业费的收取方式是包干制。这是一个涉及业主主体且法律关系具有复合性的合同，对三方均合法有效。为什么恒远公司不遵守约定将包干制的物业收费方式偷梁换柱为‘捆绑收费’呢？一、有关合同约定和国家的政策法规：合同中约定的本小区的物业费收取方式为1、包干制，并被选择，应是法庭审理判决的物业费收取方式唯一的合法依据：1、陈薇最新查明金碧御水的《前期物业管理委托合同》第三章第六条明确规定：本小区的物业费收取方式为1、包干制。具体条款内容见证据清单2-2第三章第六条1、包干制，被选择，证明山庄物业收费方式为包干制。2、有关包干制的国家相关规定内容：A、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。B、国家发改委的《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）第九条规定：物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。上述文件有关包干制内容的规定环环相扣，“共用设备设施的日常运行费用”，通俗讲就是水电公摊费，是包含在包干制的物业费之中，包干制之外再收公摊等费用就是重复收费，属于违约违法行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。恒远公司应按照合同约定和法律法规的要求执行收费，如未遵守则属违法违约行为，法庭理应依法制止。二、采用司法程序和投诉政府相关部门，都不能解决物业管理霸凌式和服务无标准的物业服务，该如何交费？恒远公司长期违反《前期物业管理委托合同》的大部分约定，在今年7月11日广东省住房和城乡建设厅的红头文件，粤建房﹝2019﹞134号关于《2019广东省物业管理专项整治工作方案》的通知中，所罗列出整治内容（一）物业服务企业违法违规行为中的16项，恒远公司就涉及12项之多，山庄的物业没有服务标准早已是常态。1、业主采取司法程序起诉物业随意立项擅自收费的项目，在没有政府主管部门批准的立项备案回执及收费许可情况下，致使我们无法清清楚楚的交费，要求法院判令解除捆绑收费收取物业费。在出判决书前却被花都法院通知可只交物业费不交其它费，当该业主按此解除捆绑交费后，拿到的判决书确是后续还要捆绑交费，（2015）穗花法民三初字第375号案为证。此案的判决是对国家司法的亵渎和对法律尊严的严重践踏与玩弄！A、陈薇与众业主分别于2016年春节前，就恒远公司乱收乱摊违法收费投诉给花都区人民政府信访办，要求区政府相关部门制止恒远公司乱收乱摊的违法经营行为，解决小区入户盗窃案不断、环境脏乱差等诸多问题。同年4月26日区委常委李德等领导与我们投诉人见面会谈，听取意见。B、2017年10月1日陈薇通过广州12345市民投诉热线，要求恒远公司向业主公示线损费和公摊水电费的明细分摊方法和计算标准。同月陈薇收到广州市花都区住房和建设局的处理意见，告知恒远公司按《前期物业管理委托合同》对金碧御水山庄物业小区进行物业管理工作，物业服务收费不是酬金制，相关法律法规没有强制要求物业管理公司须公示该公司的财务情况（证据一）。按照答复的物业费收取方式所示，只有酬金制才需要向业主公示物业费、公摊费等费用的收费明细和计算方法，包干制则是不需要的。这一证据，在今天有利的证明了恒远公司所执行的应是物业费包干制的收费模式，可却偏偏长期向业主们重复收取线损及公摊水电费。C、2018年2月6日陈薇与另两位业主一同前往花都区政府信访办，就山庄的紧急问题申请领导约访并受理。（证据二2018年4月16日）D、业主直接发给花都区住建局林局长微信投诉：2018年10月3700户的山庄每户分摊水量3.28吨，总计：12136吨水的公摊水总量。（证据三2018年11月29日）2、长期物业服务无标准，表现在公共设施设备严重缺失管理和维护，总是糊弄了事出恶果：（1）2017年12月13日下午放学，小区一孩童因公共安全措施不当摔撞致死，这一事件凸显了金碧社区的公共设施缺失管理所造成死亡的严重结果。（证据四2017年9月13日11月5日12月6日7日15日11月19日2018年12月17日照片）此案结果恒远公司向死者家属承担了赔偿金额10万，这说明管理服务不当的失职需要承担赔偿的责任。（2）2018年2月22日因E7的配电房漏电开关不定期维护或更换，酿成大火造成全山庄停电，幸而未伤及无辜（证据五2018年2月22日）。（3）致孩童死命的烂路灯的裸露电线仍在一些C区山顶花园和G区域路面存在，这次索性石头都不压了（证据六2018年8月14日）。3、长期物业服务无标准，自来水管道年久质量差，常年爆裂造成水质污染，尤其酷暑的夏天更是频发，蓄水池设立数量及吨位不符合规定，致使水管一爆裂就会全山庄断水一连多日无水饮用，业主们给市长热线的投诉电话每日多达50多个（证据七2017年11月7日8日21日25日2018年1月27日3月5日8月2日8日18日22日11月23日5月23日25日6月1日2日9月23日）4、长期物业服务无标准，小区垃圾遍地从未按照服务合同标准做到日产日清，垃圾桶又烂又脏，常常无人清扫（证据八2017年6月30日8月2日9月6日11月5日8日9日15日20日12月5日6日7日8日10日18日23日2018年1月29日3月22日5月23日9月18日）5、长期物业服务无标准，洋房楼内大厅长期天花板和墙面灰砖脱落，无人问津，动用维修基金不经三分之二业主同意，即使如此对于破损的情况也做不到及时修缮。（证据九2017年7月30日11月20日12月23日2018年1月22日2月7日9月14日）6、蓄意拖延一户一表市政电直接入户工程，为多一日的代收电费不余遗力（证据十2017年9月24日）7、长期物业服务无标准，对洋房内的堆砌物、电动车从不管理楼内充电和堆砌物极易造成火灾，业主数日数次投诉置之不理（证据十一2017年8月21日22日11月20日）8、长期物业服务无标准，对流浪狗和住户狗属于物业的管理部分不尽职不作为（证据十二2017年11月9日10日12月11日2018年9月1日3日7日30日）9、长期物业服务无标准，根本没有为业主服务的意识，只想收钱不干或少干（证据十三2017年11月15日12月10日12月15日23日2018年1月15日21日22日5月10日11日7月30日8月4日15日23日31日9月7日9月14日29日）10、长期物业服务无标准，入户盗窃年年都有发生，业主们心生惊恐与不安。可以调取业主的110报警记录。2018年7月18日下午，光天化日之下盗贼翻墙进入我家院子趴上龙眼树，强行摘取约50斤优等龙眼，踩烂园内棚子和院墙头灯。用时几个小时邻居制止不住报警110至今没有破案。违法私闯民宅，小区保安根本无人巡逻制止，令我直接损失4000元。（证据十四2017.11月18日25日12月15日2018年7月18日）11、长期物业服务无标准，对于山庄内的违建管理不作为和乱作为，凡是违建的别墅都曾被物业工程部收取几千到数万的好处费，方可施工违建，业主们采取隐忍不报的方式。陈薇一直都有为此追踪主管镇违建工作的狮岭镇谢副书记。（证据十五2017年11月21日29日30日2018年5月29日8月4日11月18日）12、长期物业服务无标准，本应是绿化的草地已经成了黄土乱地坡（证据十六2017年11月27日）13、长期物业服务无标准，山庄至广州的业主们工作生活的唯一生命线不依法公示，违反广州市楼巴说停就停，最后经业委会统计遭到山庄53%业主的强烈反对才勉强作罢。（证据十七2018年1月10日11日2月12日28日）14、长期物业服务无标准，山庄的后山铁栏年久失修破烂不堪，业主居住安全极不靠谱，保安亭无人值班（证据十八2018年8月14日9月18日30日）15、长期物业服务无标准，电梯及小区大门口各种广告、洋房楼顶的联通基站、外来车辆进入小区的停车费等有关业主公共收益的来源，从来都是私下签约，年收入进恒远公司的腰包，而用电却是接入业主的电梯电表，费用由业主买单。2018年9月8日，恒远公司被业主现场查出因煤气管道施工用电接入H13栋2号电梯用电，造成1500度的电量让该楼栋业主分摊，经业主报警供电所专业人员查询后又发现恒远公司私拉分众广告的用电也被接入了电梯用电，而广告的收益也是进了恒远公司的腰包（证据十九2018年9月8日12日22日9月29日11月29日12月1日）三、水电从不经业主签字确认的收费程序是否合法？唱收唱卖的商业公平交易规则何以体现？从证据清单显示全国一线城市的广州金碧御水山庄仍然是一个落后与该楼盘在销售时存在严重违法乱纪的地方。在水电系统都未实现直供入户一户一表永久水电的情况下销售该楼盘，致使业主们都要从恒远公司处买电买水，这自然形成了一个二道贩子的物业。在提供不了水电代收代缴的第三方委托的情况下，硬逼迫业主们交付仅有物业认定的用水用电数量的费用，法庭认为这一做法公平合理吗？如果合理依据在哪里？业主向物业买水买电，搁置物业是否具有国家管控特殊商品水、电的经营权外，单说每月用量是不是需要用户的确认才能收费呢？1、陈薇认为恒远公司提供的证据清单中，陈薇水电的用量有误，不能真实反应数据，因为电箱被物业锁着，水表被物业不经业主签字自行抄送。花都供电局狮岭供电所出具的五份的收费证明（2016.6.14/2016.11.24/2017.8.14/2018.4.19/2019.1.13）和广州市东溪供水有限公司所出具的10张水费收讫的单据，只能证明恒远公司代交了水电总费用，却不能证明恒远公司自己的费用是否已交还是统统分到了业主们头上。不然何来如此多的公摊项目？计算过每一年全山庄公摊金额的总数吗？恒远公司的每一年水电用量费用又是多少？当然包干制的物业收费制，业主是不能够查看物业公司财务明细的。为此需陈薇提供详细的全山庄在这三年中的用水、用电量的明细双方准确认定用量后，方能收取，因恒远公司提供的证据清单的用水电数量有误。2、从水电部门的证明看，恒远公司就是一个二道贩子，可以将买来的水电通过自己的表再卖出去给业主。不管有没有合同约定都会被认定这一代买代卖的事实。如果买卖水电成立的话，也应适用于陈薇目前的情况陈薇自2012年1月13日开始在使用太阳能家庭并网系统供电，到2017年11月16日为止系统内剩余的2574度电（证据二十二），未有用完便被供电所改为永久电系统，这剩余的2574度电完全无声的给了恒远公司的总电表，在总表属于恒远公司的情况下，是否可以认定这未用的2574度应该向恒远公司收费？这个数据简单明了，在不需要对方确认的话，陈薇与恒远公司是否也形成了事实的买卖合同？如果是的话则恒远公司证据清单提供的2152用电量（无论准确与否），都应当从陈薇剩余的2574度里扣除，再将剩余电量422度金额为273元返还给陈薇。事实上，陈薇根本不欠恒远公司的电费款。3、恒远公司提供的证据清单9-9显示，最后的2017年8月用电上次读数4064度；陈薇于2017年11月21日总表被关停时，拍照存档的408电表（编号：2002-001672）的最后读数为3897度。（证据二十三，此表箱从不对业主开放）相差167度显然证据清单提供有误。4、水表的计数很奇葩，18年又一个月计数近百吨？408的水表从未有水管水表坏损维修的报修记录，在有人居住的情况下每个月都不会超过29吨水，大多情况下都是每月10吨的用量，怎么反而每每在无人居住时一个月就用了82吨水？陈薇有理由怀疑408分水表绝对被恒远公司操作了读数，在用户不用水的情况下也能走字，此事申请法庭给予协助彻查。四、法庭依法审理的目的是为了维护社会的公平、正义与和谐，保证社会生活秩序的正常进行，对于不遵守国家法规和违反合同约定丧失企业诚信的欺骗行为，必须依法惩治方能彰显司法的尊严与权威性。1、恒远公司违约违法随意的立项擅自乱收乱摊，擅自提高电价，2014-2015年的线损分摊就是这么干的！今天仍旧如此，证据清单显示大门口用电每度0.814元；0.809元；0.750元三种价格。据陈薇本人前往狮岭供电所跟负责人确认过，在市电直接入户后用于业区域内共用设施设备运行的电费，仍按合表电费收取，每度0.629元。用于物业自己用电的价格为商业用电标准每度0.8元（有录音为证）。去年国家调整了对物业公司的用电价格，应该是0.791元。正好是这三个价格综合的平均值。如此看来恒远公司仍然将用于物业自用电的费用又分摊到了业主的头上。2、对于无中生有的线损费和不断增加的公摊费业主们怨声载道，苦不堪言（证据二十四2017年11月6日2018年8月4日11月29日）。业主群里反映物业对电公摊一事的回复称：是狮岭供电局叫恒远公司代收。（证据二十五2018年1月24日）3、从业主交费清单证据中，清楚无误的表明公摊费用是强迫业主们按照恒远公司每月开出的清单项目的金额收取的。2007年5月至今都有水泵用电、路灯用电两项分摊；（证据1）2010年9月污水处理站用电分摊开始；（证据2）恒远公司一直都不承认山庄的污水是庄内自行消化（证据32018年10月14日），意为与市政排污接驳？为什么还要污水处理站的用电分摊呢？而自来水的排污费已在水费之内。2010年10月线损费分摊开始；（证据4）2011年7月公共用水分摊开始；（证据5）2015年5月生活水泵用电开始分摊？（见证据清单10-1）2015年5月共用设备用电开始分摊？（见证据清单10-1）2018年6月大门口设备及路灯用电开始分摊，并开始了路灯的双项分摊；（见证据清单10-19）4、陈薇一人生活在山庄，这三年中每月公摊水都不少于两吨，大部分为3—4吨，最多的三个月分别为18年8月5.22吨；18年1月5.41吨；17年8月4.95吨，这是什么概念？山庄19314吨的月公摊水量，相当于19314立方米的体积，按面积算占金碧整个面积大于五份之一还多，按高度算是中国第一高塔广州小蛮腰的高度为600米的32.24个高度，简直不敢想象这是我们山庄的月公摊水量。这涉及的不仅是公摊水量的大小，而是每个月这相当的自来水都去了哪里？在水资源日渐匮乏的今天，是被用掉了还是被浪费掉了？无论哪一种都不应该！5、不执行国家优惠降价政策，在政府的惠民降价电费的半年时间里，恒远公司居然故意拖着不执行，直至陈薇等投诉后，恒远公司被政府主管部门强制整改后，退回每户业主金额不等的多收电费。经花都区发改委的书面答复，确认恒远公司自2017年4月起至2017年11月未按照国家优惠政策降低电费单价。（证据二十六2018年4月23日24日5月22日10月17日）5、以强行捆绑的方式收取物业费，如此违法行为导致陈薇无法履行缴费，故法律责任在恒远公司方。恒远公司属于主观故意而造成陈薇不能履行业主义务，明明白白的交费。恒远公司不但违法违规违约在先，还诉求收取所谓的违约金实在是无稽之谈，从开盘到今日到底是谁在违约？金碧御水山庄的物业费收取模式，明明合同约定的是包干制，但是恒远公司却把包干制变成了捆绑的乱收多收式，率先破坏合同约定，失信违法致使包干制就从来就没实行过！从恒远公司来讲无论是硬件管理还是软件服务均是没有达到合同要求的，已经达到无标准的自由式服务状态。这些林林总总到底是谁在违约？谁在违法？请初审法院依法予以明察！长期以来恒远公司打着公摊费的幌子随意立项肆意收费，丧失了企业应有的诚信，其违约在先的行为更是破坏社区和谐的不法之举！陈薇被这样的丧失企业诚信和道德的公司因物业费滞交而被起诉两次，恒远公司的这种做法是对陈薇名誉的严重侵害，因你们的违法违约属于明知故意的行为，但却造成了陈薇不能履行交费义务后果，在业主中间成为了无理不交物业费的典型，产生了恶劣影响，陈薇身心受到极大的侮辱和伤害，为此要求恒远公司必须向陈薇提供精神损失的补偿，以正视听！同时陈薇保留自2003年以来追诉恒远公司此前重复收取的违约款项的所属全部金额的权利！陈薇作为国家守法公民，将这三年来的有关山庄的点点滴滴都用手机记录了下来并呈现给了法庭，请法院依法公正审理此案，告知陈薇该如何支付物业费？还金碧御水山庄一个和谐公平的生活常态。天若有情天亦老，人间正道是沧桑！黑者自黑，清者自清！本院经审理认定事实如下：陈薇是位于广州市花都区xx号房屋的权属人，房屋建筑面积为269.09平方米。2003年7月20日，陈薇（甲方）与恒远物业（乙方）签订《物业管理服务公约》，约定由恒远物业对涉案小区的房屋、公共设施、居住秩序等行使管理权。物业公司的权利、义务和责任中第三条约定，管理和直接组织园区内的楼宇、公共设施的维修养护和装修工程。第六条约定，按章统一向业主（住户）收取水、电、管理费等费用，若业主（住户）无故拖欠应交纳费用，每天按应交款的1‰收取滞纳金。对拒交或无理取闹的，保留依法追讨的权利。第七条约定，合理使用楼宇、公共设施、公共设备，改善园区环境。第十条约定，维护房屋及配套设施的完好，定期安排养护上下水管道、明沟及雨、污水井等公共设施设备，定期检查、检修或大修，并按规定向业主（住户）分摊费用。第十二条约定，负责公共场所的卫生清洁和园林绿化的管理养护。2009年8月20日，广州市花都绿景房地产开发有限公司（甲方）与恒远公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，就甲方选聘乙方对金碧御水山庄提供前期物业管理服务事宜进行约定，物业名称金碧御水山庄，物业类型别墅、公寓住宅小区、坐落位置广州市花都区山前××、建筑面积20万平方米。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运积淤、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、装饰装修管理服务；7、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，物业服务费标准如下：多层住宅：0.9-1.96元/月/平方米；高层住宅：0.9-1.96元/月/平方米；别墅：1-5元/月/平方米；商业物业：3-8元/月/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域持续维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同对其他权利义务进行了约定。陈薇收楼后，恒远物业按别墅建筑面积每月每平方米1元的标准向陈薇收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋物业管理费为每月269.09元（269.09平方米×1元/平方米/月）。因陈薇欠付涉案房屋2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费12100.99元，2015年3月1日至2018年11月30日期间的水费804.59元、电费1386.11元、污水处理费222.33元、公摊水电费1356.2元，恒远公司向本院提起本诉诉讼。诉讼中，本院分别向供水供电部门发函询问涉案小区的水电收费情况，广州市花都自来水有限公司向本院两次复函，第一次复函称，根据广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄申请，我公司于2004年8月安装了一个DN250总水表向该小区供水，并作为贸易结算依据，属总表供水模式，总水表永久编号为0025427。目前，该小区总水表每期税费由恒远公司同意交纳，无欠费情况。二、目前，我公司按照广州市花都区发展和改革局《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》（花发改【2015】18号）、《关于调整我区污水处理费的通知》（花发改价【2017】10号），对上述总水表执行自来水价格标准为1.82元／立方米、污水处理费价格标准为0.95元／立方米，合计价格标准为2.77元／立方米。由于该小区为总表供水、总表贸易结算性质，其总表后的分表为非供水企业注册水表，我公司无法掌握各分表具体用水情况，故无法确定每户收取的水费金额。第二份复函称，经核查，广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄于2004年8月申请报装。我公司分别安装了两个总水表作为贸易结算依据向该小区供水，其中一个总水表口径为DN250，水表永久编号为0025427;另一个总水表口径为DN80，水表永久编号为0025426。目前，该小区的两个总水表每期水费均由恒远公司统一缴纳，无欠费情况。复函附件为金碧御水山庄历月抄表收费明细。广州供电局有限公司花都供电局复函称，从2017年5月开始，我局分批对金碧御水山庄小区进行“一户一表”改造，2018年2月全面完成该小区全部业主的“一户一表”改造，实现抄表收费到户。该小区“一户一表”改造前，采用专用变压器供电，供电部门负责抄录专变总表电量（总表按照国家电价政策规定的合表电价计算电费），住户由小区物业公司安装分表并对其抄表计收电费。“一户一表”改造后，我局按照居民阶梯电价的收费标准，对该小区住户进行抄表收费到户。涉案小区一共分八个区域，分别是A、B、C、D、E、F、G、H，涉案房屋位于C区。恒远公司陈述涉案小区公摊情况为，供电局进行一户一表改造前，涉诉房屋需缴交公摊电费和公摊水费，公摊电费包括线损用电分摊费用、生活水泵用电分摊费用、路灯及共用设备用电分摊费用，具体如下：1、线损用电分摊费用。在供电部门进行一户一表改造前，除E、F区外，供电部门在其余6个区域没有实行一户一表、抄表到户。供电部门在该6个区域内安装了27个总表（以下简称电总表），并根据该27个电总表读数对该6个区域的用电进行计费。在27个电总表之下，该区域的各用电终端处都安装了内部计费分表（以下简称电分表），这些电分表包括该区域业主家自用电表、商铺自用电表、电梯电表、楼梯间电灯（以下简称梯灯）电表、路灯电表、水泵电表以及其他有独立用电量的用电终端的电表。对该27个电总表，供电部门每月都进行计费收费。该6个区域27个电总表的全部电费是先由物业公司向供电部门垫付后再向该6个区域的分表使用人收取。各分表用电费用计算的具体操作为：物业公司每月对该6个区域内的全部电分表的用电度数进行抄录，并据此计算出应收电费。该27个电总表的电费总额与该6个区域全部电分表的电费金额总和的差额，就是线损电费。线损用电总电量由该6个区域全部户数2045户均摊。线损用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。2、生活水泵用电分摊费用。物业公司抄录的A区水泵房电表度数乘以40倍率，即为生活水泵用电总电量。之所以乘以40倍率，是因该生活水泵的用电需用40倍率的互感器将供电部门的高压电流转换成低压可用电。该生活水泵供应小区全部别墅、A区洋房以及E5-E8栋洋房，因此，该生活升泵总电量由小区全部别墅、A区洋房以及E5-E8栋洋房的全部户数2151户均摊。生活水泵用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。3、路灯及共用设备用电分摊费用。路灯及共用设备总电量是物业公司抄录的除E、F区以外的6个区域所有路灯电表、绿化水泵电表、监控室电表、污水站电表的用电量的总和；以及大门口电表的读数乘以20倍率加上大坝用电电表用电量之和，乘以供电部门对A区综合会所电表采用的商业用电收费标准，再除以供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准后计算出的电量，并扣减汽车美容商铺电表用电量。大门口电表的读数之所以乘以20倍率，是因该电表需用20倍率的互感器将供电部门的高压电流转换成低压可用电。大坝用电电表下包括了山庄大坝附近“金碧御水山庄”霓虹灯牌等公共设施设备所发生的电量，以及位于大坝附近的汽车美容商铺所发生的电量，因此需扣减汽车美容商铺的用电量。路灯及共用设备总电量由涉诉小区除E、F区域以外的6个区域全部户数共计2045户均摊。路灯及共用设备用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。4、公摊水费。供水部门在涉诉小区没有实行一户一表、抄表到户。供水部门在涉诉小区安装了2个总表（以下简称水总表），并根据该2个总表读数对涉诉小区的用水进行计费。在2个总表之下，该区域的各用水终端处都安装了内部计费分表（以下简称水分表），这些分表包括该区域业主家自用水表、商铺自用水表，以及其他有独立用水量的用水终端的水表。物业公司每月对全小区内的全部水分表的用水量进行抄录。供水部门2个水总表的用水总量与涉诉小区全部水分表的用水量总和的差额，就是公共用水总量。公共用水总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户均摊。公共用水的收费标准与供水部门收费标准一致。二、供电局进行一户一表改造后，涉诉房屋需缴交公摊电费和公摊水费，公摊电费包括生活水泵分摊电费、大门口设备及路灯用电分摊费用、路灯及共用设备分摊电费，具体如下：1、生活水泵分摊费用。生活水泵用电总量是供电部门提供的A区生活水泵电表的用电度数。生活水泵用电总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。生活水泵用电的收费标准与供电局在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。2、路灯及共用设备分摊费用。路灯及共用设备总电量是由供电局提供的涉诉小区全部路灯（含路灯照明、公共照明、公共路灯）电表、监控（含监控中心）、消防水泵、提升泵、污水处理站电表，以及名为“金碧御水山庄”、“金碧御水山庄F区”电表的用电量之和，扣减上述电表下的网通、电信机房用电度数和保安岗亭的用电度数（30度/月）后的电量。路灯及共用设备用电总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。路灯及共用设备用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。2、大门口设备及路灯用电分摊费用。大门口设备及路灯用电总量是：物业公司抄录的两个A区路灯表电表的用电度数，和大门口电表的度数乘以20倍率的用电量之和，再扣减警务室、保安室和保安岗亭的用电量（保安室按100度/月，保安岗亭按30度/月）后的电量。大门口设备及路灯用电总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。大门口设备及路灯用电的收费标准与供电部门对A区综合会所电表的收费标准一致。3、公摊水费。公共用水总量情况，与供电部门进行一户一表改造前的公共用水总量情况一样。公共用水由涉诉小区8个区域3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。公共用水的收费标准与供水部门收费标准一致。关于公摊水电费及水电费，恒远公司提交涉案小区各区域户数分布情况统计表、水表情况证明、历月抄表收费明细表、证明、涉案房屋自用水电抄表记录及相应明细表、涉案房屋线损路灯、水泵、公共用电费及公共用水费分摊明细表，电费打印单、水电表抄表记录等拟证明其主张。诉讼中，陈薇认为涉案小区存在占用小区共用部位共用设施并改变其使用功能、管理不当致小区儿童死亡、公共区域设施设备损坏老化、对小区内违建行为长期不作为、未能履行保安、保洁义务从而导致小区盗窃案频发、垃圾遍地、供水系统水质不安标准检测、小区杂草丛生、车辆乱停、物业服务无标准、乱收乱摊电费、捆绑收费。对此，陈薇提交多段视频录像、图片、广州市花都区住房和建设局的处理意见、广州市花都区自来水公司的复函等拟证明其上述陈述。视频录像及照片中显示，涉案小区存在消防设施损坏不能正常出水的现象，小区内某些路段地面有落叶枯枝、纸皮垃圾，小区内有几处公共设施损坏失修，如路灯、交通指示牌等，有些楼栋墙面的瓷砖脱落。广州市花都区住房和建设局2018年8月21日出具的信访处理意见载明，一、关于小区水电费分摊的问题，区发展和改革局已于2018年4月13日向恒远公司发出《责令整改通知书》，要求物业公司将相关物业服务内容及收费标准在小区显著位置公示。该公司于4月19日已公示。关于水电费分摊问题，区发改局、区水务局、狮岭镇政府、区自来水公司按各职能进行查处。二、关于账目未公示的问题。狮岭镇人民政府已督促金碧御水山庄物业公司做好小区水电公摊公示工作，并定期派工作人员到小区进行查看。该公司已在公告栏上张贴了3月至6月份的水电公摊账目。广州市花都自来水有限公司于2017年6月5日出具的《关于金碧御水山庄改造一表一户问题的复函》载明，一、金碧御水山庄供水现状金碧御水山庄（以下简称该小区）属永久用水单位，该小区开发商于2004年9月向我公司申报永久用水，申请模式为总表供水，两个用水总表编号分别为025426（3寸表）、025427（10寸表）。二、供水方面存在的主要问题及分析（一）水质安全问题。今年3月8日，该小区业主曾反映小区内水质差的问题，我司随即组织化验人员对小区内二次加压水池进行常规抽检，并于3月24日进行回访，同时通报山前社区服务站，该次水质检验结果为合格。据分析，造成该小区水质时有杂质及浑浊的情况，主要有以下两方面原因：一是部分小区业主并非常驻居民，由于管道长期不通水以致水中杂质沉淀，通水后水中便出现浑浊现象。二是该小区管道已使用十余年，由于主供水管道的老化、旧式管道材质差等原因，有漏水现象，导致小区内停水及水质二次污染等情况频发，也造成了小区公摊水费增多的现象。（二）二次供水水池清洁及质检问题。4月5日，区水务局牵头，连同我公司到金碧御水山庄进行二次供水检查，要求该小区对二次水池未密封，清洗台账不完善等问题进行整改。4月17日复查，该小区物业已完成整改并抽取水样送区疾控部门检验，除游离余氯含量偏少外，其他指标均在标准范围内，报告已在小区内进行了公示。（三）管网漏损严重的问题。该小区自2004年通水至今，管道使用年限过长，管道老化，材质陈旧，爆管情况时有发生，管网漏损严重的现象的确存在，由此而造成的水费增加问题也成为了居民投诉的重要原因。三、解决方案及工作建议。（一）实施一户一表改造是有效的解决办法。（二）现行总表供水小区一户一表改造实施办法和条件。由于总表供水模式是长期遗留的历史问题，且涉及范围较广，现阶段我公司实施办法如下：l、根据《物权法》第七十六条，该小区需经三分之二以上业主同意对管道进行整改或重新铺设，并向供水企业提出书面申请。2、由小区业主委员会，无成立业委会的由属地镇街牵头负责供水设施改造的申请及后续相关组织工作。3、根据《广州市用户公用用水设施管理办法》第三十二条，该小区的给水管网改造需由产权人（即全体业主）投资组织整改。4、满足上述三个基本条件后，可由我公司组织实施一户一表改造，改造完成后，总表后的供水管道及附属设施的维护和管理工作将由我公司负责。关于公摊水电费，陈薇认为分摊非常混乱，公摊费用每月读数过高明显不合理，据狮岭供电所毕所长所说线损费用可以忽略不计，且由于物业收费采用了包干制，除了物业服务费之外不应当收取任何其他费用，公摊费用应当由物业公司自行承担。陈薇提交了收费通知单拟证明其上述陈述。关于业主自用水电费，陈薇认为业主自用水电费抄表程序不透明不规范。恒远公司陈述，是每月末抄表，但无法与业主确认，因小区太大且有人不在家，业主如有异议可以去核查，抄表算出金额后形成交费单放到业主邮箱去。陈薇对此认为，小区太大不是理由，物业拒绝进行核查，清单确实有放在邮箱里，但2个月之后的抄表送单无法确认当月的读数。另查明，（2015）穗花法民三初字第752号恒远公司作为原告诉被告陈薇物业服务合同纠纷一案，恒远公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2013年5月至2015年4月期间所拖欠的广州市花都区xx号房屋的物业管理费6458.16元。2.被告向原告支付自2012年12月至2015年2月期间被告陈薇所拖欠的广州市花都区xx号房屋的水费441.78元、电费384.32元、公摊水电费681.03元。3.被告按每日1‰标准向原告支付自逾期支付之日至付清款项之日止欠缴金额的违约金（违约金以应缴费用包括物业管理费、水电费、公摊水电费为基数，暂计至2015年4月30日为2380.68元）。4.被告承担全部的诉讼费用。本院作出（2015）穗花法民三初字第752号民事判决，判决如下：一、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年5月至2015年4月的物业管理费6458.16元；二、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年3月至2015年2月的水费399.99元；三、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年3月至2015年2月的电费307.98元；四、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年3月至2015年2月的公摊水电费611.71元；五、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费269.09元为基数，从欠费当月的下一个月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应缴物业管理费金额为限，欠费时间从2013年5月至2015年4月；六、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水、电费及公摊水电费的滞纳金，滞纳金以1319.68元为基数，从2015年5月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过1319.68元为限；七、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。判后，陈薇不服上述判决向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终5185号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院认为，恒远物业是涉案房屋所在小区的物业服务企业，陈薇作为涉案房屋的业主，享受了恒远物业提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应按照合同约定向恒远物业支付物业管理费，陈薇应当向恒远公司支付欠付的2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费12100.99元。陈薇认为《前期物业服务合同》中约定了物业服务收费采用包干制，故恒远公司不应当将物业费与公摊费用捆绑收费，仅应当收取物业费。《广州市物业服务收费管理实施细则》第十条规定，“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中，约定比例或数额。物业服务成本或者物业服务支出构成—般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3．物业管理区域清洁卫生费用；4．物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用：6.物业管理企业所管物业支付的办公费用;7．物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9．经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”第二十二条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3%或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。供水单位对未实行“一户一表”的住宅小区，在“一户一表”改造过渡期实行趸售水价，具体水价在不超过政府定价的范围内由供水单位与物业管理企业在委托合同中约定。住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取。经业主大会同意，公共水电费用可纳入物业服务收费统一收取”。恒远公司另行收取公摊水电费用符合《广州市物业服务收费管理实施细则》的规定。恒远公司提供了其向供水供电部门交纳的公摊费用的证明、每月抄表记录、分摊规则，说明了每个表的计算用途、范围、计算公司，且根据广州市花都区住房和建设局的书面回复，恒远年公司已进行了公摊的公示工作，广州市花都自来水有限公司亦对公摊水费增多的原因进行了分析并列明了解决方案，该问题的解决需要经小区三分之二以上的业主同意并履行供水部门的相关程序。陈薇认为公摊电费乱收乱摊，但其提交的证据并不足以证明上述主张，陈薇认为线损可以忽略不计，根据恒远物业的举证可以证明供电部门27个总表用电量与其下各分表用电量之间的总和存在差额，该差额即是线损用电，可看出涉案小区线损用电客观存在，故陈薇的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。因此，陈薇应当支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的公摊水电费1356.2元。至于陈薇的水电费用，恒远公司垫付了陈薇使用的水电费，陈薇对水电费金额有异议，据本案查明的事实，陈薇已收到恒远公司根据抄表后的读数计算出来的水电费金额，并无证据显示在此过程中陈薇对水电费金额提出异议并与恒远公司核查读数，故对陈薇的意见，本院不予采纳。陈薇应向恒远公司支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的水费804.59元、电费1386.11元、污水处理费222.33元。关于逾期缴费滞纳金，由于恒远物业在管理过程中确实存有瑕疵，对本案纠纷的产生也有过错，故对物业管理费的滞纳金，本院调整为分别以每月欠缴物业管理费为基数，从欠费当月的下一个月1日开始计算；对水费、电费及公摊水电费的滞纳金，本院调整为从本案立案受理之日开始计算，滞纳金均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。关于陈薇的反诉请求，恒远公司的服务虽有瑕疵不尽完善，但陈薇的举证不足以证明恒远公司存在可拒付物业费的违约事实，陈薇请求恒远公司支付违约金及赔偿精神损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费12100.99元；二、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的水费804.59元、电费1386.11元、污水处理费222.33元、公摊水电费1356.2元；三、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付上述第一项逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费269.09元为基数，从欠费当月的下一个月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应缴物业管理费金额为限；四、被告陈薇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水费、污水处理费、电费及公摊水电费的滞纳金，滞纳金以3769.23元为基数，从2019年6月28日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过3769.23元为限；五、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告陈薇的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费373元，由原告广州市恒远物业管理有限公司负担217元，由被告陈薇负担156元。反诉案件受理费424元，由被告陈薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  段纯惠人民陪审员  利裕玲二〇一九年十一月十一日书 记 员  孙诗韵高波李诗琪