河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7820号原告张涛，男，汉族，1988年8月17日出生，住郑州市。委托代理人刘顺国，河南鼎新律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告苏冬梅，女，汉族，1971年12月6日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人史峰岗，河南隆翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告孙文华，男，汉族，1967年6月21日出生，住南阳市宛城区。第三人河南宇方房地产开发有限公司，住所地：郑州市金水区国基街道办事处刘庄村13号；法定代表人：孙文华，任总经理。原告张涛与被告苏冬梅、孙文华、第三人河南宇方房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告张涛委托代理人刘顺国，被告苏冬梅及其委托代理人史峰岗到庭参加了诉讼，被告孙文华及第三人河南宇方房地产开发有限公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛诉称，被告苏冬梅与第三人孙文华民间借贷执行纠纷一案，宛城区法院在原告毫不知情的情况下查封了原告购买的长江东路万正世家1号楼1单元1104号房产。原告于2019年8月向宛城区法院提出执行异议申请，请求解除对南阳市长江路万正世家1号楼1单元1104号房产的查封。2019年9月9日，原告收到宛城区法院送达的（2019）豫1302执异245号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告认为该裁定错误、对于南阳市长江路东路万正世家1号楼1单元1104号房产，原告享有足以排除执行的权利。2017年11月21日，因被告与第三人民间借贷纠纷执行一案，裁定查封了万正世家1号楼1单元1104号房产。二原告与郭向花早在2017年9月20日就签订了《房屋买卖协议》，约定以20万元的价格购买郭向花长江东路万正世家1号楼1单元1104号房产，并于9月30日前分几次以现金形式向郭向花支付购房款19万元，另1万元作为办证押金未付。郭向花给原告出具了19万元的收据，随后原告对该房屋进行简单装修并出租，实际占有使用该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告在查封前已经与郭向花签订合法有效的《房屋买卖协议》，全额支付了房款后占有使用该房产，该房产当时房地产公司刚办理完毕大证，分户的小证正在统一办理中，非因原告原因没有办理产权登记。故原告依法对该房产享有足以排除执行的权利。请求：1、判决终止对南阳市长江路万正世家1号楼1单元1104号房产的强制执行；判决确认原告与案外人郭向花的房屋买卖协议有效，就南阳市长江路万正世家1号楼1单元1104号房产享有排除执行的权利；2、判决案件受理费由被告承担。被告苏冬梅辩称，1、原告方不享有排除执行的权利，执行标的物未出现能够阻却执行的情形，原告方出示的房屋买卖合同为无效合同，在举证期间届满之前，原告方并未举证证明，房屋买卖合同已经实际履行，原告方实际取得执行标的物的合法使用权，其交易并未办理过户登记，如果房屋买卖合同确实履行，原告方也仅仅取得了房屋买卖下的债权，并未取得执行标的物的物权，故不能阻却执行。2、法院对执行标的物的执行措施，法律依据充分，开发商的销售登记明确显示执行标的物的原始购买人为郭向花，至今为止，执行标的物未发生产权变动的情形，执行标的物为被执行人孙文华和郭向花的夫妻共同财产，法院因被告苏冬梅的债权之诉而执行标的物，法律依据充分，请依法驳回原告诉讼请求。原告张涛为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：原告张涛身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；第二组：（2019）豫1302执异245号执行裁定书一份，证明原告诉讼主体资格；第三组：商品房买卖合同、合同信息备案摘要、购房发票、不动产权证书、公证书、契税发票各一份，证明涉案房屋系郭向花的个人财产；第四组：房屋买卖协议、收款收据各一份，证明原告全款购买涉案房屋的事实；第五组：房屋租赁协议一份，证明原告合法占有使用涉案房屋的事实。被告苏冬梅未向本院提供证据，对原告张涛所举证据的质证意见为：对第一组、第二组：均是证明原告主体资格，无异议；对第三组：对证据真实性无异议，对证明方向有异议，商品房买卖合同明确显示原始购买人为郭向花，且该买卖已经经产权预告，公证书显示被执行人孙文华放弃了夫妻财产的共有权，该放弃声明依法有效，孙文华在巨额债务未清偿之前放弃合法财产，损害债务人利益，该组证据恰恰证明执行标的物的物权在郭向花名下，法院的执行措施是正确的，不能证明执行标的物是郭向花的个人财产；对第四组：真实性和关联性均有异议，如果双方的房屋买卖真实发生，买卖标的物已经产权预告，双方完全可以办理过户登记，双方未对买卖行为依法履行登记行为，不能证明该交易真实发生，也不能证明原告已经实际占有使用买卖标的物；对第五组：房屋租赁协议真实性和证明方向均有异议，该组证据应属证人证言的证据，如确有租赁事实发生，承租人应到庭说明，原告方只出示租赁协议，真实性无从考察，如有租赁事实，应依法备案登记，无租赁备案，不能证明原告方合法占有执行标的物。被告孙文华及第三人河南宇方房地产开发有限公司未到庭，也未向法庭提供证据。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：苏冬梅与河南宇方房地产开发有限公司、孙文华、李和顺民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月9日作出（2015）宛民初字第3869号民事判决书，判决：“一、被告河南宇方房地产开发有限公司和孙文华于本判决生效后十日内，偿还原告苏冬梅借款本金9493721元（利息按年息24％计算自2015年9月1日至还清之日止）。二、被告李和顺对上述债务承担连带清偿责任。……”。河南宇方房地产开发有限公司不服判决，提出上诉，南阳市中级人民法院于2017年8月1日作出（2017）豫13民终3302号民事判决书，驳回上诉，维持原判。三被告未按期履行判决书所确定的给付义务，苏冬梅申请法院强制执行，本院于2017年11月21日作出（2017）豫1302执2017-4号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人孙文华之妻郭向花位于宛城区××南侧××单元××室（证××号，原证号2017-0000507、2006007号）房产一套）。2019年6月11日，本院（2019）豫1302执恢449号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人孙文华及孙文华之妻郭向花名下共有的位于南阳市××区××路××福星小区××楼××单元××层××室（房产证号：14××81）、位于南阳市宛城区××南侧××世家××单元××室（房产证号：17××54）的房屋两套以抵偿债务。共有权人及优先购买权人为郭向花。后案外人张涛提起执行异议，本院于2019年9月4日作出（2019）豫1302执异245号执行裁定书，驳回案外人张涛的异议请求。另查明，孙文华、郭向花于2013年9月16日登记结婚。郭向花于2015年1月23日与河南省万正房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于南阳市宛城区××南侧××世家××单元××室房屋××套，该房产于2017年11月6日办理了商品房合同信息备案。2017年10月30日，孙文华在河南省智圣公证处办理了“房屋所有权声明书”公证，声明：“位于南阳市××长江路南侧万正世家1号楼11层1104房（建筑面积：40.73平方米）一处，上述房屋所有权归郭向花一人所有。本人自愿放弃该房屋所有权，永不反悔”，公证书文号：（2017）南智证民字第6308号。庭审中，原告张涛为证实其主张，分别提交了落款为2017年9月20日的张涛与郭向花签订的房屋买卖协议一份、2017年9月30日郭向花出具的收条一份及2018年5月10日、2019年5月10日张涛分别与苏红、袁冰莹签订的房屋租赁协议两份。房屋买卖协议约定：“第一条：基本情况1、……（1）该房屋坐落于南阳市××东路万正世家1号楼1104房间，建筑面积为40.73平方米。（2）该房屋的所有权证未办理，有《商品房买卖合同》。……第三条：房款及付款方式1、甲、乙双方经协商一致，该房屋总价款为人民币贰拾万元整（￥200000.00元）。2、支付方式和支付时间（1）甲乙双方同意，乙方在本协议签订之日起支付给甲方人民币壹拾玖万元整（￥190000.00元）。剩余壹万元（￥10000.00元）在甲方办理产权证并过户给乙方时付清。……”。郭向花出具的收条内容为“今收到张涛购买万正世家1号楼1单元1104室房款人民币壹拾玖万元整（小写190000.00元）”。张涛与承租方苏红2018年5月10日签订的房屋租赁协议约定：“1、租赁房屋坐落于万正世家1号楼1104室，面积40.73平方米。2、租赁期间自2018年5月13日至2019年5月12日止。……”；与承租方袁冰莹2019年5月10日签订的房屋租赁协议约定：“1、租赁房屋坐落于万正世家1号楼1104室，面积40.73平方米。2、租赁期间自2019年5月15日至2020年5月14日止。……”。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人张涛主张其与被执行人孙文华之妻郭向花签订购房协议后，按约定支付了购房款，并将涉案房屋出租使用，为证实其主张，张涛提供了与郭向花签订的房屋买卖协议一份、郭向花出具的收条一份及张涛分别与苏红、袁冰莹签订的房屋租赁协议两份。本院经审理认为，涉案房屋出卖方郭向花系与被执行人孙文华存在利害关系的人，即使郭向花与被执行人孙文华对于案外人的主张表示承认，也不能减轻或免除案外人的举证责任。庭审中案外人张涛提供的购房协议、收款收条在没有相应的银行流水、转账凭证或其他证据予以佐证以及在房屋承租人未到庭接受质询的情况下，原告张涛所提交的现有的证据，仍不足以证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张涛的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  祁白雨人民陪审员  侯保科二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王冬丽