山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5128号上诉人（原审原告）：叶光洪，男，1969年11月6日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：杨新祥，北京盈科（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市容大置业有限公司，住所地山东省烟台高新技术产业开发区菊花山路中段。法定代表人：于俊，总经理。委托诉讼代理人：李竟，山东乾元律师事务所律师。原审第三人：浙江省东阳第三建筑工程有限公司山东分公司，住所地山东省烟台经济技术开发区长江路28号华新国际商务大厦第17层08室。负责人：赵青松，经理。上诉人叶光洪因与被上诉人烟台市容大置业有限公司（以下简称容大公司）、原审第三人浙江省东阳第三建筑工程有限公司山东分公司（以下简第三建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0692民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。叶光洪的委托诉讼代理人杨新祥，容大公司的委托诉讼代理人李竟参加诉讼。第三建筑公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。叶光洪上诉请求：1、撤销烟台高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0692民初464号民事判决第二项，改判容大公司返还叶光洪购房款5515200元及利息632321.6元（自2016年2月1日计算至2018年6月30日），并支付自2018年7月1日起至判决确定给付之日按照人民银行同期贷款利率计算的利息；2、本案全部诉讼费用由容大公司承担。事实和理由：一、一审判决前后论述矛盾，判决第6页之前表述“叶光洪作为第三建筑公司指定人员与容大公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》目的无法实现，叶光洪要求解除合同一审法院予以支持”，而之后却表述“叶光洪与容大公司之间并未成立商品房买卖关系”。根据法律规定，合同的解除必须以合同关系成立且合同合法有效为前提，既然一审认定出售的房屋被查封，合同目的无法实现而解除《商品房买卖合同》，说明双方之间的商品房买卖合同关系是成立且合法有效的。但一审法院在认定涉案《商品房买卖合同》应当解除，于法有据的前提下，又认为双方之间的商品房买卖关系并未成立，显然是错误的。二、叶光洪与容大公司的商品房买卖关系已经成立，一审法院认定事实及法律关系错误。本案双方存在的法律关系是商品房买卖合同关系，特殊之处仅仅在于购房款支付是通过指示交付和债权债务抵销的结合方式进行的。叶光洪与容大公司签订的《商品房买卖合同》中购房款已支付完毕，容大公司出具了收款收据，具体支付方式是：叶光洪通过第三建筑公司将购房款代为支付给容大公司，第三建筑公司又通过其对容大公司拥有的到期工程款债权抵销该购房款。该支付方式是典型的指示交付和债权债务抵销相结合。第三建筑公司与容大公司签订的《协议书》也明确约定了签订《商品房买卖合同》即履行完毕工程款支付义务。上述商品房买卖合同关系的付款方式完全符合法律规定，是各方当事人真实意思表示，不存在损害国家或他人利益的情形。三、一审法院适用法律错误，依法应予纠正。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，认定本案不符合该规定，但本案的客观事实和签订合同符合该条规定，一审对此阐述不清，缺乏事实依据，应当予以纠正。四、一审判决应当依法予以撤销并改判。一审仅以双方之间未成立商品房买卖关系为由驳回了叶光洪返还房款的诉请，将导致第三建筑公司与容大公司签订的《协议书》无解，不能从根本上解决纠纷，本案应当以各方当事人的真实意思表示、遵照案结事了的原则进行审理。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请二审依法改判支持叶光洪诉请。容大公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。一、一审判决前后论述并不矛盾。因容大公司与第三建筑公司在签订的《协议书》中约定，容大公司以涉案房屋抵顶欠付第三建筑公司工程款，容大公司与第三建筑公司或第三建筑公司指定人员签订《商品房买卖合同》后即履行完毕工程款支付义务。涉案房屋现备案在案外人孙明华名下且被查封，叶光洪作为第三建筑公司指定人员与容大公司签订的涉案房屋买卖合同目的无法实现，故其要求解除合同，于法有据，予以支持并无不当。因容大公司与叶光洪签订的《商品房买卖合同》系容大公司按《协议书》约定履行义务的行为，容大公司与叶光洪之间并未成立商品房买卖关系，因此一审论述并不矛盾。二、容大公司与叶光洪签订的《商品房买卖合同》系履行与第三建筑公司之间《协议书》约定义务的行为，且叶光洪并未实际支付购房款，结合第三建筑公司2016年1月15日出具的证明，第三建筑公司将涉案房屋的所有权转让给叶光洪，由此产生的一切经济纠纷与容大公司无关。因此，容大公司与叶光洪之间不成立商品房买卖关系。另外，第三建筑公司未按照《协议书》第二条的约定向容大公司交付完整的竣工验收资料及工程相关资料，且未出具工程发票。第三建筑公司未到庭，亦未提交书面答辩状。叶光洪向一审法院起诉请求：1、判令解除叶光洪与容大公司2016年1月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：160130200003号）；2、判令容大公司返还购房款5515200元及利息632321.46元（自2016年2月1日计算至2018年6月30日），并支付自2018年7月1日起至判决确定给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令容大公司赔偿叶光洪5515200元；4、本案诉讼费、保全费用及保全担保费由容大公司承担。一审法院认定事实：2016年1月11日，容大公司与第三建筑公司签订《协议书》约定，第三建筑公司为容大公司东海岸·书香府第项目一组团13#、14#、15#、20#楼及二组团1#、2#、6#、7#、10#、11#楼建筑总承包工程施工单位；经双方协商，容大公司将2#106号网点（面积306.4平方米，单价18000元/平方米，金额5515200元）抵顶给第三建筑公司，抵顶第三建筑公司剩余工程款；本协议签订后，第三建筑公司向容大公司出具所欠容大公司全额工程发票；容大公司收到工程发票和收款收据后，容大公司与第三建筑公司或第三建筑公司指定人员签订《商品房买卖合同》，第三建筑公司或第三建筑公司指定人员按国家房地产法律、法规、政策规定承担办理房产登记或过户手续应缴纳的各项税费，容大公司与第三建筑公司或第三建筑公司指定人员签订《商品房买卖合同》后，即履行完毕工程款支付义务；容大公司按《商品房买卖合同》约定时间将房屋交付给第三建筑公司（或第三建筑公司指定人员），因不可抗力或工程未完工等因素造成容大公司逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长，第三建筑公司或第三建筑公司指定人员不得以任何理由解除《商品房买卖合同》。2016年1月15日，第三建筑公司向容大公司出具证明一份，载明：兹证明浙江省东阳第三建筑工程有限公司抵顶的容大公司的东海岸书香府第住宅小区2#楼106号网点房（抵顶网点房金额5515200元）的所有权转给叶光洪，身份证号：。由此产生的一切经济纠纷与容大公司无关。2016年1月30日，容大公司与第三建筑公司签订《补充协议》，约定：双方于2016年1月11日签订《协议书》，容大公司以东海岸·书香府第小区楼房抵顶第三建筑公司工程款，现双方抵顶房屋备案事宜经充分协商，达成协议如下，容大公司根据第三建筑公司的书面通知协助第三建筑公司将抵顶房屋登记在第三建筑公司或第三建筑公司指定的人名下；容大公司协助第三建筑公司办理备案登记的商品房买卖合同的住宅楼房屋价格为每平方米15000元，超出此价格，容大公司不予协助办理备案登记；上述第二条约定价格仅为办理备案登记使用，双方抵顶工程款的楼房价格以双方签订的《协议书》约定为准，第三建筑公司不得以登记备案价格主张抵顶工程款；第三建筑公司与他人之间因登记备案价格与实际价格不一致发生争议由第三建筑公司负责处理，与容大公司无关。2016年1月30日，叶光洪与容大公司签订高预字第160130200003号《商品房买卖合同》约定：叶光洪购买容大公司建设的东海岸·书香府第2#楼106号商铺，该商品房合同约定建筑面积共306.4平方米，按套计算，该商品房总价4596000元，于2016年1月30日前付清。同日，容大公司向叶光洪出具收据2张，共计4596000元。2018年10月18日，叶光洪自烟台高新技术产业开发区规划国土资源局查询得知，涉案的东海岸·书香府第2号楼106商铺，已于2013年2月5日备案在孙明华名下，备案商品房买卖合同号为高预字第130205200042，该房产现已被法院查封。2018年6月5日，叶光洪向容大公司邮寄《解除合同通知书》，称因容大公司已将东海岸·书香府第2#楼106号商铺出卖给第三建筑公司并已办理登记备案，导致叶光洪合同目的无法实现，要求解除原容大公司2016年1月30日签订的高预字第160130200003号《商品房买卖合同》，容大公司立即返回叶光洪购房款5515200元及利息，并承担相应的赔偿责任。庭审中，叶光洪主张容大公司欠付第三建筑公司的工程款已转为叶光洪购房款，故叶光洪已全额付款，因容大公司隐瞒涉案房屋已另售他人的事实，导致叶光洪房屋买卖合同目的不能实现，容大公司需承担返还叶光洪购房款及一倍赔偿的责任。容大公司对此不予认可，称叶光洪与容大公司签订《商品房买卖合同》系为履行容大公司与第三建筑公司签订的协议书，涉案商品房买卖合同并未实际履行，叶光洪也未向容大公司支付购房款，且因第三建筑公司原因导致容大公司未将涉案房屋回购并交付叶光洪，故不存在返还购房款和承担赔偿责任的问题。一审法院依据协议书、补充协议、证明、商品房买卖合同、查询证明、解除合同通知书、陈述笔录认定上述事实。一审法院认为，容大公司与第三建筑公司签订的协议书中约定，容大公司以涉案房屋抵顶欠付第三建筑公司工程款，容大公司与第三建筑公司或第三建筑公司指定人员签订《商品房买卖合同》后即履行完毕工程款支付义务。涉案房屋现备案在案外人孙明华名下且被查封，叶光洪作为第三建筑公司指定人员与容大公司签订的涉案房屋《商品房买卖合同》目的无法实现，故叶光洪要求解除合同，于法有据，一审法院予以支持。因叶光洪与容大公司签订《商品房买卖合同》系容大公司按协议约定履行义务的行为，叶光洪与容大公司之间并未成立商品房买卖关系，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，故叶光洪要求容大公司返还购房款及利息并承担一倍赔偿责任，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定判决：一、解除叶光洪与容大公司于2016年1月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：160130200003号）；二、驳回叶光洪的其他诉讼请求。一审案件受理费91776元，由叶光洪负担91676元，由容大公司负担100元。二审中，容大公司提交（2018）鲁0692民初275号民事判决书复印件一份，证明第三建筑公司未按合同约定向其交付完整的竣工验收和工程相关资料，构成违约，目前该案正在二审审理期间。叶光洪对该证据的真实性予以认可，但认为其不能证明容大公司的主张。本院认为，2016年1月11日容大公司与第三建筑公司签订的《协议书》中已经明确载明“……乙方（第三建筑公司为甲方（容大公司）东海岸·书香府第项目一组团13#、14#、15#、20#楼及二组团1#2#6#7#10#11#楼建筑总承包工程施工单位。以上项目已完工，结算已出，……一、经双方协商，甲方将2#106号网点（面积306.4平方米，单价18000元/平方米，金额5515200元）……抵顶给乙方，抵顶乙方剩余工程款。……二、乙方负责总包工程范围内的工程维修及验收事宜，并将工程竣工验收资料及与工程相关资料交给甲方。若乙方不能按约定完成验收并提交资料，或不配合甲方处理任何相关事项，乙方自愿支付甲方违约金贰佰万元整。……”因此第三建筑公司后期是否按照合同约定交付完整竣工验收和工程资料与本案当事人叶光洪无关，对该证据，本院不予采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，容大公司与第三建筑公司2016年1月11日签订的《协议书》中明确约定双方结算已出，容大公司将涉案2#106号网点以5515200元的价款抵顶欠付第三建筑公司的工程款。《协议书》签订后，第三建筑公司向容大公司出具了将涉案房屋所有权转给叶光洪的证明。结合容大公司与叶光洪之后签订合同的过程，该合同系第三建筑公司将其对于容大公司的债权债务概括转让与叶光洪后签订的，容大公司与叶光洪签订《商品房买卖合同》并为叶光洪出具房款收款收据的行为，应当视为其对于第三建筑公司将其对容大公司的债权债务概括转让给叶光洪的认可，故虽然叶光洪没有直接向容大公司付款，但其基于第三建筑公司已经完成的以房抵顶工程款行为亦不再负有向容大公司付款的义务，容大公司关于叶光洪未付款的抗辩理由不成立。叶光洪已经完成了支付房款的义务，容大公司亦应履行交付房屋的义务，现由于涉案房屋备案登记在案外人名下且已被依法查封，叶光洪与容大公司签订的《商品房买卖合同》已不具备继续履行的条件，合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”叶光洪主张解除合同并无不当，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，叶光洪基于合同解除要求容大公司返还购房款5515200元并支付自2016年2月1日起至判决确定给付之日按照人民银行同期贷款利率计算的利息，于法有据，本院予以支持。综上所述，叶光洪的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持烟台高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0692民初464号民事判决号民事判决第一项；二、撤销烟台高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0692民初464号民事判决号民事判决第二项、第三项；三、烟台市容大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶光洪购房款5515200元及自2016年2月1日起至本判决生效之日按照人民银行同期贷款利率计算的利息；四、驳回叶光洪的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费91776元，由叶光洪负担43401元，由烟台市容大置业有限公司负担48375元；二审案件受理费54833元，由烟台市容大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月十三日书记员  孙晓雯