广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0604民初10607号原告(反诉被告)：吴丽华。委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伊琳，广东高木律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：肖建聪。委托诉讼代理人：钟开成、陈世广，均为广东开广律师事务所律师。原告吴丽华诉被告肖建聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，依法适用简易程序,被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2019年6月17日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人梁士玲、黄伊琳、被告的委托诉讼代理人钟开成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》；2．被告搬离前向原告结清尚未支付的商铺占用费及商铺水电费（按照实际使用水电的数额计算至实际搬迁之日止、商铺占用费按3200元／月的标准，实际费用计至实际迁出之日止）；3．被告腾空并向原告返还《商铺租赁合同》所涉的商铺；4.原告可没收被告所支付的押金3000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于张槎上朗东便大街三巷1号（2号铺）商铺出租于被告，租期二年，自2017年1月1日至2019年1月1日，租金为每月3200元。在被告租赁期间，被告装的排油烟装置成效不佳，造成邻里多次投诉，环保部门也要求整改，但被告却一再拖延，至今未进行任何实质的改良，致屋顶油污横流，卫生环境很差。2019年1月1日，租期届满，原告多次告知被告搬离商铺，但被告一直继续使用案涉商铺至今。因被告一再拖延，原告与他人多次协商商铺另租最终均因商铺交付时间不确定而无果。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告之间就案涉商铺的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。另根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告可以随时解除合同。2019年3月28日，原告再次通知被告解除合同，收回案涉商铺，并给予1个月的宽限期被告清理货物，腾空返还商铺。但截至原告起诉之日，被告仍未腾空返还商铺，继续经营，妨碍原告收回案涉商铺。期间原告多次催讨被告离场无果。被告辩称：1.租赁合同期限届满之后，被告继续交租，原告继续收租，按照双方口头约定及租赁合同的约定，早已成立了新的两年租期的租赁合同关系，并不是不定期租赁合同关系，原告无权要求被告退租。2.原告所称的屋顶油污问题，原告从未向被告提出过任何异议，就原告提出的该问题被告也承诺，可以在合理的期限内全部处理干净，这不能成为原告单方解除租赁合同关系的正当理由。3.被告要求按照主合同的约定继续履行，如果无法继续履行，则请求原告退还已经支付的保证金3000元，以及赔偿被告承租涉案商铺所支出的转让费55000元以及其他的装修费66400元。经被告考虑，同意原告诉请的解除合同。被告向本院提出反诉请求：1.要求解除《商铺租赁合同》，原告退还被告保证金3000元；2.原告支付被告单方解除合同的违约金10000元以及商铺装修费66400元；3.原告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，原、被告口头约定，由被告承租原告坐落于佛山市禅城区张槎上朗东便大街三巷1号（2号铺）的商铺，租期先2年，租期届满则自动续期2年。双方在《商铺租赁合同》第三条第1点约定合同租期2年，又在第2点约定“续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定”，可知合同续期的期限是2年。结合合同第七条第4点的约定“乙方于2021年1月1日起将商铺转让权交还给甲方”可以印证，签订租赁合同时双方均同意租期届满自动续期2年（实际租期共4年）。租期届满后，被告继续交租，原告继续收租，其也没有提出过拒绝被告继续承租的意见，双方按照双方口头约定及原合同的约定早已经成立了新的2年租期的合同关系，并不是不定期租赁合同关系。现在原告要求单方解除涉讼租赁合同，已经构成违约，应当对被告在商铺实际投入的装修损失承担赔偿责任。按照《商铺租赁合同》第九条第二点要求原告支付违约金。原告针对被告的反诉答辩称：1.涉案租赁合同明确约定租赁期限为两年，续租需要征得甲方同意如果甲方不同意，乙方应当在五天内搬离，被告在反诉中提到的涉案合同第七条第四款所涉及的2021年才将商铺转让权交还给甲方的条款本意是指乙方作为二房东的存在将房屋转租，并非是被告实际使用的情况，甲方能允许的最长期限是2021年，但无论合同期满续租或转租均需要征得原告的同意，本案中原告已多次明确，要求被告在期满后限期搬离，原本被告同意在春节后两个月搬迁，但直到现在还没有搬离，因此原告的诉请并没有违背原合同的约定，被告在承租商铺时已经清晰续租转租均需要取得原告同意的前提，应自行承担经营装修费用的风险；2.由于原告在合同期满后已经明确向被告提出解除合同，是原告租权的正当行使，不存在违约，因此也不应当承担所谓的违约金，由于被告曾答应四月搬离，原告也已经联系好续租的商铺，但由于被告爽约，导致无法与新租户签约，存在损失，应有权没收被告的押金作为补偿。由于被告使用商铺造成屋顶油污堆积，在被告正式搬离后，原告也需要找人清理干净，才能交付给新的租户，需要承担相当的费用，原告没收保证金用以冲抵该项费用。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》。证明原、被告签订《商铺租赁合同》，约定租期二年，自2017年1月1日至2019年1月1日，押金3000元。3.土地使用权证、石湾区张槎镇村民建房用地申请审批表、建房许可证、建房用地管理费收据、佛山市禅城区镇村房屋产权登记收件收据，佛山市禅城区醇香木桶饭企业信用信息公示报告打印件。证明被告于合同约定的位置进行经营活动；原告是涉案土地权属人。4.押金收据、租金水电收据。证明原告收取被告押金3000元；电费按1.10元每度收取，水费按5.50元每吨收取。5.照片。证明被告装的排油烟装置致屋顶油污横流，卫生环境很差。诉讼中，被告举证如下：装修损失计算表、装修图片、装修收据。证明被告在涉案商铺实际投入的装修损失为在66400元。诉讼中，本院向佛山市规划城建档案馆、佛山市自然资源局禅城分局、佛山市禅城区张槎街道办事处调取复函三份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、4以及证据3中的土地使用权证、营业执照，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5为现场照片，被告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据3中的石湾区张槎镇村民建房用地申请审批表、建房许可证、建房用地管理费收据、佛山市禅城区镇村房屋产权登记收件收据，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认。被告的证据，装修图片，原告未提出异议，本院对真实性予以确认；装修收据，未反映与本案存关联性，本院不予采纳；装修损失计算表是被告单方制作，原告有异议，本院不予采纳。本院调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年1月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，主要约定如下：第一条、商铺位于张槎上朗东便大街三巷1号（2号铺）。第二条、租赁用途：商铺使用。第三条、租赁期限：1、租期两年2017年1月1日至2019年1月1日；2、续租本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。如果甲方不同意续租，乙方需在5天内搬出并交还钥匙给甲方。第四条：租金每月3200元，乙方须向甲方缴纳押金3000元。2017年1月1日，原告出具收据确认收取被告押金3000元。2007年10月31日，张槎区公所向原告发出《建房许可证》【（张建）字第002778】，同意原告建房。2019年10月14日，佛山市禅城区张槎街道办事处向本院出具复函一份，内容如下：佛山市禅城区张槎街道上朗村东便大街三巷1号已办理了村民建房用地申请审批手续，申请人于2006年9月12日申请办理佛山市禅城区镇村房屋产权登记。另查明，被告于2019年6月13日收到原告的起诉状等应诉材料。原告陈述：被告按照3200元/月的标准以现金或微信支付的方式支付给原告或原告的授权的管理人，原告只能无奈接受，目前租金已经交纳至2019年11月、水电费结清至2019年10月。本院认为:本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请的解除合同。涉案《商铺租赁合同》于2019年1月1日到期。被告继续向原告交纳租金，双方未约定租赁期间，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人可以就不定期租赁合同随时提出解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。被告于2019年6月13日收到原告的起诉状，故原、被告的《商铺租赁合同》已于2019年6月13日解除。因双方的租赁合同关系已解除，故被告无继续占有使用商铺的合法依据，应予以返还，原告诉请返还商铺于法有据，本院予以支持。关于被告认为涉案租赁合同自动续期两年的抗辩意见。涉案《商铺租赁合同》无“自动续期两年的”约定，租赁合同第七条第四点约定的是转租情形下双方的权利义务关系，也并非续租期的约定，且本案中被告是自行使用经营店铺，并未转租铺位，故该约定并不适用本案的纠纷。被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请占有使用费与水电费。原告确认被告继续交纳租金至今，原告亦未举证证明被告有拖欠租金和水电费的情形，故对原告该项诉请，本院不予支持。被告仍需支付占有使用费和占用期间的水电费至返还商铺之日止，如被告产生拖欠费用的情形，待实际发生后原告可另寻途径主张。关于原告诉请没收押金，被告诉请返还。原告无证据证明在起诉前有向被告主张过解除租赁合同、腾空房屋而被告予以拒绝的情形，也无有效证据证明被告有违反合同约定的其他情形，且被告也一直履行交租义务，故对原告诉请没收押金，本院不予支持。被告诉请返还押金，本院予以支持。关于被告诉请违约金。如前所述，原、被告的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，出租人可以就不定期租赁合同随时提出解除合同。故原告并未提前解除合同，被告以原告提前解除租赁合同为由诉请违约金于法无据，本院不予支持。关于被告诉请赔偿装修损失。涉案《商铺租赁合同》租期从2017年1月1日起至2019年1月1日止，被告的租赁期早已届满，不存在租期未满导致装修未充分合理利用的情形，装修属于被告经营成本之一，即被告不存在装修损失，故被告该项诉请没有合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告吴丽华与被告肖建聪于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月13日解除；二、被告肖建聪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴丽华返还佛山市禅城区张槎上朗东便大街三巷1号（2号铺）；三、原告吴丽华于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告肖建聪退还押金3000元；四、驳回原告吴丽华的其他诉讼请求；五、驳回被告肖建聪的其他反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务及交还房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由原告吴丽华负担12元、被告肖建聪负担13元；反诉受理费893元，原告吴丽华负担27元，被告肖建聪负担866元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十一月二十九日书记员  黄帼文附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。