江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1324民初5912号原告:戚金鑫，男，1967年12月14日出生，教师，住泗洪县。委托诉讼代理人：戚如炳，男,1944年8月16日出生，退休职工，住泗洪县。被告:严浩，男，1983年6月2日出生，职工，住沭阳县。原告戚金鑫与被告严浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理；后因案情复杂转为普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告戚金鑫及其委托诉讼代理人戚如炳、被告严浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚金鑫向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租房合同；2.判令被告严浩给付原告戚金鑫自2019年7月26日至2020年1月25日占用期间房屋租金27000元；3.判令被告严浩给付原告戚金鑫违约金80000元；4.本案诉讼费用由被告严浩承担。事实与理由：2017年7月26日，原、被告签订的租房合同，双方约定租期七年、年租金54000元，并约定每年乙方（被告严浩）承诺提前一月预交下年租金。2018年7月25日，被告严浩拖欠租金两个月，之后由被告严浩的合伙人代交租金54000元。2019年7月初，原告戚金鑫电话催交租金，被告严浩一允二拖三不给。原告戚金鑫多次劝告被告严浩“恪守诚实守信原则、继续履行合同约定义务、预交本年度租金、不要违约，否则要承担违约成本，给付违约金并造成诉累，浪费国家司法资源”，被告严浩回答“想要钱你就起诉，由法院裁判“，证明被告严浩存在违约行为。原告戚金鑫依据租房合同第四条、第十条、第十一条、第十二条约定及合同法第九十三条第二款、第九十四条第一款等规定，诉至法院，望判如所请。被告严浩辩称:1.被告严浩没有履行租房合同约定的租期7年、要求提前解除合同，其存在违约的情形。2.被告严浩同意原告戚金鑫解除租房合同的请求，承诺将涉案门面房内电脑、桌椅、办公用品等全部搬走。3.关于占用期间的租金，尚未退还的5000元押金扣除赔偿原告戚金鑫房屋损失500元外，剩余4500元应抵扣实际占用期间租金，未付租金应为6750元。4.原告戚金鑫主张的违约金过高，超过原告戚金鑫的实际损失，故请求法院调低违约金，现被告严浩同意给付违约金10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告戚金鑫提交的租房合同一份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年7月26日，以原告戚金鑫为甲方，以被告严浩为乙方，双方签订一份租房合同，合同第一条约定“房屋基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于门面房）”；合同第二条约定“房屋用途。该房屋用途为儒房地产中介投资理财，……”；合同第三条约定“租赁期限。自2017年7月26日到2024年7月25日止，合同期为柒年”；合同第四条约定“租金。该房屋年租金为伍万肆仟（54000）元整。每年乙方承诺提前一月预交下年房租，……”；合同第八条约定“关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，1.水、电费；2.物业管理费；3.房屋内所有物品在租房结束时有损坏的由乙方进行赔付，租房前需交押金伍仟元整（5000元），在房屋到期时所租房屋内物品无损坏甲方退还乙方所交押金伍仟元（5000元）”；合同第十一条约定“提前终止合同。任何一方违反租赁合同约定，需向对方支付违约金壹拾万元整，（100000）元整，合同终止。”合同签订时，被告严浩向原告戚金鑫支付押金5000元及2017-2018年度租金54000元。之后，被告严浩对涉案房屋进行装修，装修后其使用涉案房屋从事房地产中介。2018年7月，被告严浩因故将涉案房屋内房地产中介交由他人经营，2018-2019年度租金系由他人交给原告戚金鑫。2019年7月初，原告戚金鑫向被告严浩催要2019-2020年度租金，被告严浩要求提前解除合同，双方产生纠纷，故原告戚金鑫诉讼来院。另查明：1.被告严浩已于2019年10月11日搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给原告戚金鑫。2.诉讼中，本院组织原、被告双方就房屋损坏部分被告严浩应赔偿价款进行调解，原、被告双方均同意按500元进行计算，双方同意从押金5000元中扣除该500元，扣除后剩余押金4500元。本案争议焦点为：1.被告严浩应支付原告戚金鑫租金是多少，是6750元，还是22500元。2.原、被告双方约定的违约金及原告戚金鑫主张的违约金是否过高，若过高，则如何调整。本院认为，原、被告双方于2017年7月26日签订的租房合同系双方真实意思表示，应属合法有效。现原、被告双方均同意解除该租房合同，且被告严浩已于2019年10月11日搬离涉案房屋、并将房屋钥匙交给原告戚金鑫，故本院确认租房合同已于2019年10月11日经双方协商一致解除。关于第一个争议焦点，本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，被告严浩于2019年10月11日搬离涉案房屋、并将房屋钥匙交给原告戚金鑫，双方之间的租房合同已于当日协商一致解除，原告戚金鑫已恢复对涉案房屋的占有使用，2019年10月11日之后的租期尚未履行，应终止履行；自2019年7月26日至2019年10月11日两个半月租金为11250元（计算方式：54000÷12×2.5），双方均同意剩余押金4500元冲抵未付租金，冲抵后未付租金为6750元（计算方式：11250-4500）。原告戚金鑫主张被告严浩应给付搬离涉案房屋后自2019年10月12日至2020年1月25日占用期间房屋租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，除合同解除后涉案房屋闲置期间的租金损失外，原告戚金鑫未向本院举证证明其尚存在其他实际损失，故本院认为原、被告双方约定的违约金100000元及原告戚金鑫主张的违约金80000元应均属过高；综合考量合同履行情况、被告严浩过错程度、合同解除后涉案房屋闲置期间的租金损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则对原告戚金鑫主张的违约金80000元予以衡量，本院认为违约金应调整为40000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告戚金鑫与被告严浩于2017年7月26日签订的租房合同于2019年10月11日解除。二、被告严浩向原告戚金鑫支付租金6750元、违约金40000元，合计46750元，于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告戚金鑫其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，由原告戚金鑫负担1374元，由被告严浩负担1066元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费2440元。审 判 长  李永居人民陪审员  曹玉中人民陪审员  王昱翔二〇一九年十一月二十五日书 记 员  郁欣雨附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。