山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4523号上诉人（原审原告）：刘国兴，男，1991年11月18日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托诉讼代理人：迟宗琳，山东文济律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱绍东，山东文济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹晓刚，男，1989年6月12日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托诉讼代理人：周巧玲，山东生活帮律师事务所律师。上诉人刘国兴因与被上诉人尹晓刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。刘国兴及其委托诉讼代理人迟宗琳、朱绍东，尹晓刚的委托诉讼代理人周巧玲参加诉讼。本案现已审理终结。刘国兴上诉请求：1、撤销山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初995号民事判决；2、改判确认刘国兴与尹晓刚2017年10月签订的房屋买卖协议无效，同时尹晓刚配合将涉案房屋过户回刘国兴名下，过户税费由尹晓刚承担；3、一、二审诉讼费用均由尹晓刚承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。诉争焦点为房屋买卖协议是否有效的问题，依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案房屋买卖协议系名为买卖实为借款抵押担保，房屋买卖协议无效。首先，刘国兴与尹晓刚之间不存在真实的房屋交易意愿。1、（2018）鲁0683民初3099号案件中，2018年6月27日庭审笔录中尹晓刚自认买房并非为了自己居住使用，结合侦查卷宗中40-44页尹晓刚的讯问笔录，可以印证涉案房屋买卖协议名为买卖实为借款的担保。2、本案的房屋买卖不符合正常交易习惯，即使刘国兴欠尹晓刚款项要抵债，双方应该有对账抵债手续，但本案中根本没有。侦查卷宗材料40-44页尹晓刚的笔录可以证实双方没有对账手续，也没有房屋交付手续，涉案房屋买卖协议是在莱州市不动产登记中心签订的，签订前双方没有对涉案借款对过账，尹晓刚在侦查卷42页明确阐述双方是先办理房屋过户手续，即至2017年10月18日办理房屋过户之日，双方均未谈到刘国兴借了多少钱、借款利息多少、房屋总价多少、抵偿多少债务、找回多少房屋差价款、房屋交付等问题，因此本案的房屋买卖纠纷根本不符合正常的交易习惯，双方并不存在真实的房屋交易意愿。尹晓刚为了防止刘国兴无力偿还借款，先将涉案房屋过户到自己名下，再与刘国兴谈房屋抵多少债务的问题，这样不论刘国兴是否同意尹晓刚的方案，涉案房屋均已经过户至尹晓刚名下，这对尹晓刚来说增加了一层天然的保障，也是高利贷案件中典型手段，其本质就是表面签订房屋买卖合同实际为民间借贷提供担保。3、在房屋买卖合同担保借贷合同交易模式下，担保物实际上是物权，物权法禁止流押的原则应一并适用。本案中，尹晓刚自行固定了担保物的价值，刘国兴不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，尹晓刚的行为严重侵犯了刘国兴的合法权益，涉案房屋买卖合同实质上达到了流押效果，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的强制性规定。二、根据刘国兴“我就答应把房屋过户给尹晓刚，但是要求他先别卖房”和尹晓刚2018年3月3日讯问笔录中“有房子押着还放心点，算是刘国兴借我钱的抵押”等的陈述，可以反映出双方都是用涉案房屋为借款作抵押，刘国兴并非为了出卖涉案房屋偿还尹晓刚的借款。三、一审法院适用法律错误。刘国兴在向尹晓刚借款时的确没有明确涉案房屋抵押，而是借了几笔款之后尹晓刚怕刘国兴偿还不了借款，提出用抵押物担保，而这种担保是以双方签订房屋买卖协议、到房管局过户的方式。综合所有证据材料可以看出，双方未约定具体的借款日期，所以直至办理涉案房屋过户之日及直至今日，双方之间的借款也是一直处于借款期间，尹晓刚没有证据证实涉案借款的债务履行期间已经届满。既然是在借款期间，不论是借款时双方约定用房屋作抵押，还是出借方交付借款之后的时段中双方约定用房屋作抵押，其法律性质均没有改变，亦无法改变用抵押物为借款作担保的事实。尹晓刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。刘国兴向一审法院起诉请求：1、确定刘国兴与尹晓刚签订的涉案房屋买卖协议无效（原审为要求撤销刘国兴与尹晓刚签订的房屋买卖协议）；2、尹晓刚配合刘国兴将莱州市开发区福和居小区2号2单元1001户房屋过户回刘国兴名下（价值36万元）,过户税费由尹晓刚承担；3、诉讼费用由尹晓刚负担。一审法院认定事实：一、房屋过户情况2017年10月，刘国兴与尹晓刚共同到莱州市国土资源局办理房产过户手续。过户档案的房屋买卖协议显示：卖方刘兴国，买方尹晓刚，不动产的房产证号为08××45号，协议落款时间为2017年10月18日。庭审中刘国兴和尹晓刚均认可双方再无其他房屋买卖协议或合同。刘国兴与尹晓刚在原审时均认可过户时协商的房屋实际买卖价格为43万元；本次庭审中尹晓刚主张没有协商。2017年10月19日，刘兴国给尹晓刚出具收条一张，内容为：“今收到尹晓刚房屋款共计肆拾叁万圆整。（430000.00）”。2017年10月21日，莱州市国土资源局核发了鲁（2017）莱州市不动产权第0007744号不动产权证书，内容显示：权利人尹晓刚，坐落城港路街道玉安街666号福和居2幢2-1001室，原房产证号：莱房权证城港路街道字第××号，附记购刘国兴不动产。法庭查明，因刘国兴欠房贷，在刘国兴与尹晓刚房屋买卖过户前，2017年10月10日，尹晓刚曾付刘国兴所欠涉案房屋贷款58924元。二、刘国兴与尹晓刚借贷情况尹晓刚主张转账方式单据24张，金额437524元，扣除其中199500元单据一张，剩238024元；现金付款10700元、微信付款12300元，代刘国兴偿还信用卡6000元；以上刘国兴共借款267024元。扣除刘国兴还款6900元，其尚欠本金260124元及利息。刘国兴对24张转账单据的真实性无异议，但主张其卡在尹晓刚手中；转账的款项刘国兴并未全部使用，就像199500元单据的情形一样；对现金付款10700元、代偿信用卡6000元不认可；对微信转账认可，数额请核定；对还款6900元认可。刘国兴同时主张以现金方式偿还了大部分。尹晓刚认为刘国兴所说不属实，尹晓刚提供的微信截图证实尹晓刚曾向刘国兴要过银行账号，如卡在尹晓刚手中不会出现这个状况；2017年11月7日刘国兴在朱桥派出所笔录中明确承认尚欠尹晓刚24万，不存在刘国兴所说的现金还款的情况。刘国兴对其主张的银行卡在尹晓刚手中及现金付了很多款，表示没有证据。对借贷尹晓刚主张有利息约定，月息25%（两毛五）；刘国兴主张没有利息约定。三、公安、检察卷宗部分材料情况2017年11月7日莱州市公安局朱桥派出所对刘国兴的询问笔录中，问：你为什么与尹晓刚的母亲发生争执？（指2017年11月4日）答：我是去找尹晓刚的，我欠尹晓刚的钱，他给我把我在莱州市城港路“福和居”小区的楼房卖了。剩下的钱尹晓刚没有给我，我去找尹晓刚要钱。问：你与尹晓刚什么关系？答：我俩是从小耍到大的耍伴。问：你因何事找尹晓刚？答：尹晓刚给我把房子卖了，他向我要钱，我没钱还给他。当时我的楼房在银行还有6万块钱的贷款，是尹晓刚把这6万块钱给我还上了，然后又让我把房子转给他，当时他说把房子卖了以后，扣除我欠他钱，把剩下的钱给我。尹晓刚将房子卖了42.9万，但是至今我联系不上尹晓刚，也拿不到剩下的钱，我这才到尹晓刚家找他。问：你欠尹晓刚多少钱？答：我欠他不到24万，具体多少我不知道。2017年11月13日，刘国兴到莱州市公安局报案。在公安局对刘国兴的询问笔录中，刘国兴称2017年10月18日，他（尹晓刚）又找到我，开车把我拉到华泽宾馆的大院内，他告诉我，我的房贷6万元他已经帮我还上了，算上乱七八糟的手续费之类的，现在一共欠了他23万元。让我把我的房子过户给他，他还答应我，只要我把房子过户给他，他就帮我把我外边欠别人的钱也给我还上，我当时除了欠尹晓刚15万以外，我还欠着别人75000块钱。他答应我，把房子过户给他，他把房子卖了，卖了房子欠剩的钱，他会还给我的。我当时不同意，他就威胁我，说要去医院找我爸爸去，把我在外面欠钱的事情都告诉我爸，我爸心脏不好，当时正在医院做心脏搭桥手术，我没办法了，我就答应把房子过户给他，但是要求他先别卖房，先等几天，他也答应我了，于是我俩就去万家房产办理了过户手续…….10月25日，我就去万家房产查这个房子卖了没有，然后房产的工作人员给我说房子已经卖了，卖了42.9万元。然后我就给尹晓刚打电话，问他卖房子后剩的钱什么时候还给我？他说我不是把钱都还给你了吗？10月19日给你转账199500元。我意识到我被他骗了，我后来天天找他要钱……。问：你是如何知道自己被骗了？答：10月19日，尹晓刚说借我银行卡走个账目，给我转了199500元，但是这个钱被尹晓刚拿走了，后来他不承认了，说这就是卖房子剩下的钱，已经把钱转账给我了。问：你一共损失了多少钱？答：尹晓刚卖房子卖了42.9万元，我欠他23万元，我欠别人7.5万元，他答应也帮我还上，就相当于还有12.4万元他还没给我。刘国兴报案后，莱州市公安局以涉嫌诈骗对尹晓刚立案侦查。2018年2月17日，莱州市公安局对尹晓刚的询问笔录中，问：刘国兴总计向你借了多少钱？答：40多万元。问：具体呢？答：43万多元。问：刘国兴是否已将你上述借款还给你？答：他是用房子抵顶给我了，抵顶了我的欠款。问：这44万元全部是你出借给刘国兴的借款吗？答：不是，还有19万多元，我记得是19.5万元是我打给刘国兴的购房尾款。问：这笔款的去向呢？答：被刘国兴提走了。问：尹晓刚，现刘国兴到公安机关举报你涉嫌诈骗罪，对该事你是如何认识的？答：我借给他钱，是我帮助他，他把房子卖给我顶账又反悔，是他出尔反尔做的不对，我没骗他。2018年2月28日检察院对尹晓刚询问笔录中，问：你在公安机关的供述是否属实？答：不属实，刘国兴从银行提出的199500元实际又给我了。问：现在刘国兴欠你钱是否已经还清了？把还借款情况说一下？答：刘国兴一共欠我26万左右，我们当时约定的是2.5角的利息，他把他的房子按照43万卖给我，抵顶了所有欠款。现在我们之间没有账目往来了。问：你把199500元转给刘国兴，让刘国兴提现，刘国兴提出199500元后把钱给了你，你怎么解释？答：因为199500元是我借给刘国兴的利息，但是我知道这个不受法律保护，我就转给刘国兴，让刘国兴提现再给我，就是为了逃避法律的制裁。这个钱确实给我了，但是我在公安机关说假话了。2018年3月3日莱州市公安局对尹晓刚询问笔录中，尹晓刚称刘国兴从我这借到十万来块钱的时候，他说想抵押房子贷款，然后还我钱，当时我也帮他打听了，房子抵押贷款贷出来的钱少，而且利息高。后来刘国兴说把房子卖了行了，我说卖了正好可以还我钱了，然后刘国兴就让我帮忙联系卖房子，于是我就找中介给挂牌出售这个房子。卖房子期间刘国兴又从我这借了不少钱，于是我就跟刘国兴说让他把房子卖给我行了，等算算账，多出来的钱我再还给刘国兴。刘国兴说他房子还有房贷，我说我给他把房贷还了，然后把房子过户到我名下。刘国兴也同意了，于是我就把不到六万块的房贷给他还上了。2017年10月19日，我往刘国兴的银行卡打了19.95万元钱，后来我又让刘国兴取出来给了我。当天我和刘国兴去我在华泽宾馆的办公室，我让刘国兴给我写了个43万元卖房款的收条，证明我是43万元钱买的他的房子，之后又去了房管局，把房子过户到我名下了。过户之后的一天晚上，我找到刘国兴，俺俩在华泽宾馆办公室算的账，当时我是以刘国兴欠我24万块钱算的账，当时我对照打款记录写了个明细，按照两毛五的月息算的，算出来是刘国兴连本带息应该还我48万块钱，当时俺俩说好的，就按照43万算，他把房子卖给我了，俺俩清账了，刘国兴也同意了。再后来，过了几天，刘国兴又找我，这时候就开始跟我要钱了，说我是26万买的他的房子，让我把尾款还给他。问：你为什么要给刘国兴打款19.95万元钱？答：因为我对外说都是我以43万元钱买的刘国兴的房子，刘国兴给我写了一张18万元的借条，还有不到6万元的房贷，这个刘国兴实际欠我的大约24万块钱，这些钱我有转账记录，我担心刘国兴将来说我就花24万买他的房子，所以我就给他打款19.95万元，这样我就有整个房款的打款的小票了。问：这19.95万元应该是什么钱？答：按照后来我跟刘国兴算的账，这19.95万元就是利息钱。四、关于合同效力刘国兴主张合同无效，法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，认为刘国兴与尹晓刚签订的房屋买卖协议以合法形式掩盖非法目的，也违背了《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》禁止流押规定。尹晓刚认为本案的事实并非《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条所规定的流押条款，也不符合刘国兴所说的以合法形式掩盖非法目的的无效情形。相关法律规定：《中华人民共和国担保法》第四十条：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的的。一审法院认为，刘国兴与尹晓刚共同到相关部门签订买卖协议，办理房屋过户手续，应视为双方的真实意思表示。从公安、检察机关的多个笔录亦可以看出，刘国兴追求及主张的均为借贷欠款之外的剩余房款，而非房屋本身，故刘国兴主张房屋过户为欺诈、胁迫的观点，不予采纳。《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十八条均是有关抵押物的规定，明确在订立抵押合同时或债务履行届满前均不得规定债务到期时抵押物归债权人所有。而本案系民间借贷不能清偿到期债务，刘国兴与尹晓刚签订房屋买卖协议，共同办理房产过户，且其二人民间借贷期间亦并未设定抵押，故该两条规定并不适合本案。刘国兴以《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的该两条规定作为依据，主张房屋买卖协议无效，不予采纳。尹晓刚对向刘国兴转款199500元，在刘国兴报案之初否定已收回，后承认该款项已收回，对此公安已立案侦查。无论结论如何，均不能得出刘国兴与尹晓刚之间的房屋买卖及过户本身是以合法形式掩盖非法目的的结论。故刘国兴以《中华人民共和国合同法》第五十二条主张房屋买卖协议无效，亦不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条之规定判决：驳回刘国兴的诉讼请求。一审案件受理费6700元，由刘国兴负担（已交纳）。二审中，刘国兴提交尹晓刚涉案诈骗罪、非法经营罪刑事案件卷宗光盘一张，主张该卷宗中于棋名、戴京伟、刘国俊等人的笔录以及莱州市公安局的起诉意见书和提请批准逮捕书等材料，共同证明尹晓刚是长期非法从事高利贷放贷业务的职业放贷人，通过虚增债务签订虚假借条、以及欺骗、胁迫的暴力及软暴力催讨手段等方式，侵犯公民合法财产，其与刘国兴之间并不存在真实的房屋买卖。尹晓刚对上述证据的真实性予以认可，但对其证明效力不予认可，称于棋名与尹晓刚存在利害关系，其证言缺乏客观依据，不应采信；戴京伟和刘国俊的证人证言与本案无关；起诉意见书和提请批准逮捕书不能证实涉案房屋过户的原因，且在未经法庭审理查明及认定的情况下不能直接作为本案证据使用。本院认为，上述证据不足以证明刘国兴的主张，且从刘国兴与尹晓刚2017年9月27日、2017年9月28日微信聊天记录“楼这也挂着，卖出去我有啦就先给你。……楼这几天你看看有要得没有哥哥你……”以及刘国兴在公安机关询问笔录中“我是去找尹晓刚的，我欠尹晓刚的钱，他给我把在莱州市城港路‘福合居’小区的楼房买了（即涉案房屋），剩下的钱尹晓刚没有给我，我去找尹晓刚要钱。”“我就去万家想查查这个房子卖了没有，然后房产的工作人员给我说房子已经卖了，卖了42.9万元。然后我就给尹晓刚打电话，问他‘卖房子后剩的钱你什么时候还给我?’……”等的陈述，可以看出刘国兴同意出卖涉案房屋，并向尹晓刚索要剩余房款的事实，故对上述证据本院不予采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：刘国兴与尹晓刚签订的房屋买卖协议是否有效。尹晓刚称刘国兴将涉案房屋出卖给尹晓刚，刘国兴对此不予认可，但根据2017年9月27日和2017年9月28日的微信聊天记录，刘国兴均同意出售涉案房屋，并于2017年10月18日与尹晓刚签订房屋买卖协议，且协助将涉案房屋过户到尹晓刚名下，结合刘国兴在公安机关的笔录，其在报案时主张的均是剩余房款等事实，足以认定涉案房屋买卖协议的签订是刘国兴与尹晓刚的真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。一审对此认定正确，本院予以确认。刘国兴可依法主张剩余房款。综上所述，刘国兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由刘国兴负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月一日书记员  孙晓雯