河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初2883号原告张俊杰，男，1963年12月11日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托代理人刘智彪，河南乐观律师事务所律师。特别授权代理。被告于永高，男，1972年7月1日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告王雪茹，女，1975年3月5日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托代理人傅战胜，河南王城律师事务所律师。特别授权代理。第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处龙康社区居民委员会（原洛阳市洛龙区关林镇练庄村村民委员会）。负责人李丙义，该居委会主任。原告张俊杰诉被告于永高、王雪茹、第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处龙康社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由合议庭，公开开庭进行了审理。原告张俊杰委托代理人刘智彪、被告于永高、王雪茹及其委托代理人傅战胜与第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处龙康社区居民委员会主任李丙义均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张俊杰诉称，2000年3月15日，原、被告双方签订了位于洛龙区××村张俊杰所有的房屋（宅基地）的租赁协议。该协议约定，该房屋承租期限从2000年开始，被告于永高一次性支付租金。之后双方一直按协议履行房屋租赁，未发生纠纷。2010年根据洛阳市城市建设需要，决定对关林镇练庄，也就是原告所在的村庄进行整体拆迁，原告所有的一处宅基地号洛郊建（+11）字第001626号的自建房屋也在拆迁范围内。但是因为种种原因，一直到2018年4月才对拆迁房屋进行了安置分配，另原告万万没有想到的是，洛阳市洛龙区关林镇练庄民委员会竟然依照房屋租赁协议将应当补偿给原告的三套房子分配给了被告，由于被告王雪茹参与了拆迁分配房屋的摇号。原告为此多次与被告和村委会交涉，均无果。原告诉至法院，诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于永高双方签订的房屋租赁协议；2、请求判令二被告返还原告应当分配给原告的位于洛阳市洛龙区××小区××区××楼××单元××号，11号楼2单元1502号，D区2号楼1单元1703号房屋三套，第三人应当配合协助完成房屋返还；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告于永高、王雪茹辩称，一、原告与答辩人所争议的房屋及宅基地并非是租赁关系，而是买卖关系，且该合同系原告及答辩人真实意思表示。故原告无权向答辩人主张该宅基地征收、拆迁所得的补偿款。2000年3月期间，原告因生意周转急需用钱，故经现任村长李丙义的介绍及多人见证下，答辩人与原告达成了就原告名下宅基地买卖合同，因原告顾及面子问题，并基于宅基地买卖的限制，在原告的要求及主张下，原告与答辩人签订的名义上是长期租赁，但实质上是买卖的协议，原告在签订协议时，原告及家人一直居住于其所有的印刷厂内，该宅基地一直空置，故原告曾当着介绍人及见证人的面明确表示过该宅基地及房屋以后就全部归答辩人所有，其不会再向答辩人主张任何权利。答辩人按照合同约定支付了宅基地及房屋购买款陆万元整后，便搬入该院内居住，后续对房屋进行了多处翻盖，而原告一家人则继续居住于印刷厂内。原告从未向村委会及镇政府表明过该房屋存在争议，也从未向答辩人提出宅基地争议。然而当答辩人等村民即将领取房屋钥匙之际，原告突然背信弃义违反合同约定向答辩人主张赔偿。答辩人认为原告与答辩人之间签订的合同系双方真实意思表示，且原告与答辩人之间签订的协议书中第一条明确约定，院内外所有房产地皮所有管理、改建、支配权归于被告于永高自主料理，任何单位和个人不得干涉。原告理应按照合同的约定履行自己的义务，在该合同涉及的房屋被政府拆迁之际，原告不应当背信弃义违反合同约定向答辩人主张权利。二、原告基于印刷厂拆迁已经获得了相应的房屋安置补偿，依据农村宅基地的属性，原告无权再向答辩人主张就房屋合同涉及宅基地的权利，根据规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。原告不论是以长期租赁还是买卖的形式，将自己名下宅基地转让给答辩人后，其已无权再获得新的宅基地。在练庄拆迁之际，原告因居住在印刷厂地块获得了400平方米左右的安置房。原告与答辩人所争议宅基地的地上建筑物系答辩人所建，与原告无关，故原告无权向答辩人主张任何权利。答辩人获得的270平方米安置面积实际是以建筑面积置换而得，故原告无权就270平方米的安置面积主张任何权利。原告与答辩人签订合同之际，原告所属的村庄并未与答辩人所属的村庄合并，但现在原告所属的村庄已经与答辩人所属的村庄再次合并为一个居委会，也就是说在原告与答辩人签订合同之际，因为答辩人不属于原告村的村民，答辩人购买原告的宅基地权利会受到限制，但是现在因答辩人已经属于练庄村民，故答辩人与原告之间签订的宅基地买卖合同条件已经成就，答辩人有权获得该宅基地的使用权，并有权享有该宅基地所对应的征收、补偿的权利。三、答辩人所获得的拆迁补偿系政府征收，对答辩人的补偿，原告无权向答辩人主张权利。综上，原告已获得四百多平方米的安置房的前提下，不论该安置房是基于何种政策原因获得的，依据原告与答辩人签订的合同及相关法律规定，原告均无权再向答辩人主张任何权利。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人洛阳市洛龙区关林镇练庄村民委员会陈述意见为，练庄拆迁谁在房屋居住，就把房屋安置给谁，不管谁的宅基地。被告不应该返还该房屋，房屋就是归二被告所有。原告安置也有400平方左右的房屋。经审理查明，一、原告张俊杰作为租方和作为承租方的被告于永高于2000年3月15日签订《协议书》一份，该协议约定，关林镇练庄张俊杰现有宅院一所，房屋若干间，院东于方军接邻，院西邓聚彬接邻，南邻路，北邻空地。因全家都搬进印刷厂居住，宅院空闲，商定无限期租让给被告于永高全权管理使用。承租期从2000年开始，院内外所有房产地皮所有管理改建、支配权归被告于永高自主料理，任何单位和个人不得干涉；议定租金总数元整，由承租方于永高在2000年3月15日前一次付清，不得拖欠；租方张俊杰应协助承租方于永高做好有关宅院政府机关清宅和其他善后工作。该协议双方还约定，租方张俊杰如反悔，原租金全部退回，并加付1万元违约金，承租方于永高如反悔，为自动放弃，租金分文不退，如房屋改建，按改建后价格赔偿。上述协议签订后，被告于永高按约定向原告张俊杰支付了60000元，原告张俊杰给被告于永高出具了收条一份，并按约定将其宅院交付给被告使用。2010年，洛阳市洛龙区××村被整体拆迁，本案涉案房产也在拆迁范围之内。2018年4月，洛阳市洛龙区关林镇练庄村民委员会对拆迁房屋人员进行了安置，按规定分配了安置房。被告分得位于洛阳市洛龙区××小区××区××楼××单元××、××楼××单元1502，D区2号楼1单元1703的房屋三套，原告也分得安置房约400平方米。现原告诉至本院，诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于永高双方签订的房屋租赁协议；2、请求判令二被告返还原告应当分配给原告的位于洛阳市洛龙区××小区××区××楼××单元××号，11号楼2单元1502号，D区2号楼1单元1703号房屋三套，第三人应当配合协助完成房屋返还；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。由于原、被告意见分歧较大，使本院调解无法达成。本院认为，违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。本案涉案的《协议书》名为租赁协议，实际为房屋及宅基地的买卖协议。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，与土地不可分离，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告于永高、王雪茹不属于洛阳市洛龙区关林镇练庄村民，故其无权享有洛阳市洛龙区关林镇练庄的宅基地使用权，涉案协议无效。我国法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉案的《协议书》无效后，因该《协议书》取得的财产应当返还，因为本涉案协议书所涉及的房屋已经被政府进行了拆迁征收，无法返还。对于原告要求被告返还的三套房屋，系政府安置行为，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张俊杰与被告于永高在2000年3月15日签订的《协议书》无效；二、驳回原告张俊杰的其他诉讼请求。本案受理费1400元，原告张俊杰承担700元，被告于永高、王雪茹共同承担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 郭         瑜人民陪审员 李少宇人民陪审员王淑杰二〇一九年十一月二十日书 记 员 李    牡    丹