山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁06民终5766号 上诉人（原审被告）：烟台慧力置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区I-8小区长江路28号华新国际商务大厦。 法定代表人：隋波，董事长。 委托诉讼代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付昕，山东扬衡律师和四无所律师。 被上诉人（原审原告）：徐晓奇，男，1985年2月18日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。 委托诉讼代理人：闫建锋，山东劳尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔方圆，山东劳尔律师事务所律师。 上诉人烟台慧力置业有限公司（以下简称慧力公司）因与被上诉人徐晓奇商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区（2019）鲁0611民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。慧力公司的委托诉讼代理人付昕，徐晓奇的委托诉讼代理人孔方圆参加诉讼。本案现已审理终结。 慧力公司上诉请求：1、撤销烟台市福山区（2019）鲁0611民初1113号民事判决，改判驳回徐晓奇的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由徐晓奇承担。事实和理由：慧力公司不应向徐晓奇支付逾期办证违约金。1、涉案房屋建设完毕后因施工方原因无法进行验收，在业主上访的情况下，2011年烟台市政府成立工作小组，要求慧力公司将涉案房屋先行交付给徐晓奇使用，当时因未进行验收，并不符合房屋交付条件，更不符合办理产权登记手续的条件。根据合同第十五条，慧力公司办证期限自商品房交付使用后才有协助办证的义务，但现因房屋未通过验收无法实现法律意义上的交付，慧力公司并不存在协助办证的义务，不应支付违约金；2、根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第1款“因出卖人的原因，不能在规定的时间办理权属登记的，出卖人应作出合理解释，并给予具体的办理时间（出卖人有权按照小区的整体规划统一办理权属登记）”。该约定是慧力公司与徐晓奇之间真实意思表示，表明在因出卖人原因不能办证的情况下，出卖人仅需作出合理解释并承诺办证时间即可，如果在承诺时间内未完成办证手续，则应按照商品房买卖合同司法解释的规定支付逾期办证违约金。现慧力公司已承诺四个月内办理完毕产权登记，不应向徐晓奇支付逾期办证违约金。3、徐晓奇于2019年6月7日将办证材料交给慧力公司，慧力公司已经开始协助其办证，该事实徐晓奇当庭认可。根据补充协议第一条约定，由于政府部门拖延导致办证期间延长，免除慧力公司赔偿责任。现慧力公司已经开始协助徐晓奇办证，已经尽到相应义务，即便法院认定慧力公司应支付逾期办证违约金，计算期限亦应当截至2019年6月7日。综上，请二审法院依法改判驳回徐晓奇诉讼请求。 徐晓奇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。 徐晓奇向一审法院起诉请求：一、依法判令慧力公司支付逾期办理房屋所有权登记手续的违约金51643.07元（按照278775元以年利率6.175%计算自2016年4月27日至2019年4月26日；自2019年4月27日至慧力公司办理房屋所有权登记手续日止，仍按照278775元以年利率6.175%计算）；二、判令慧力公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年12月9日，徐晓奇与慧力公司签订商品房买卖合同及补充协议，徐晓奇购买慧力公司开发的位于福山区户商品房，房价款共计278775元。房屋交付期限为2010年12月30日前。补充协议第一条第1款约定：双方协商同意办理产权所需资料及费用，由买受人提供。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；因出卖人的原因，不能在规定的时间内办理权属登记的，出卖人应做出合理解释，并给予具体的办理时间（出卖人有权按照小区的整体规划统一办理权属登记）。但买卖合同及补充协议对于逾期办证违约金如何计算，未做约定。合同签订后，徐晓奇依约交付了首付款及其余购房款（银行按揭贷款支付），慧力公司于2011年6月29日将涉案房屋交付给徐晓奇占有使用。涉案房屋至今一直未能办理房产权属登记手续。 本案争议的证据和事实如下：慧力公司主张涉案房屋因当时施工方没有将施工资料及相关手续及时交接，致使该楼房尚未能及时进行综合验收，无法办理产权书，至2019年6月7日，徐晓奇已将买受人需要提交的相关资料提交给慧力公司，慧力公司已协助其办理产权证书，徐晓奇主张的逾期办证违约金应计算至2019年6月7日止。徐晓奇对慧力公司的主张不予认可，慧力公司针对自己的主张未提交证据予以证实，但可以认定的事实是徐晓奇所购房屋非因徐晓奇原因至今未办产权证书,因此应认定为因慧力公司原因导致，慧力公司主张的逾期办证违约金计算至2019年6月7日止，无法律依据，不应支持。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，因慧力公司原因导致徐晓奇至今未能办证，慧力公司对此应承担违约责任，而且即使慧力公司告主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此徐晓奇主张要求慧力公司承担逾期办证的违约责任，于法有据，予以支持。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，自合同约定的办证日期届满之日起，徐晓奇即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因慧力公司违约行为每日连续发生，所以徐晓奇主张自立案之日（2019年4月26日）起前三年的逾期办证违约金未超过诉讼时效，予以支持。关于逾期办证违约金数额的计算，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即逾期贷款利率根据人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%计算，因此，根据该标准计算，徐晓奇已付购房款总额为278775元，以此计算违约金应为51643.07元（278775×4.75%×1.3倍×3年），自2019年4月27日起至办证之日按该标准继续计算。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条规定判决：慧力公司于判决生效后十日内给付徐晓奇逾期办证违约金51643.07元，自2019年4月27日至办证之日按购房款总额278775元按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%继续计付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2117.30元减半计取1059元，由徐晓奇负担479元，由慧力公司负担580元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，慧力公司与徐晓奇签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，徐晓奇依约向慧力公司支付了购房款，慧力公司于2011年6月29日将涉案房屋向徐晓奇交付使用。 一、关于慧力公司应否向徐晓奇支付逾期办证违约金的问题。根据商品房买卖合同及补充协议约定，慧力公司应于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，慧力公司未履行合同约定的办证义务，导致涉案房屋未能办理房屋产权证书，应当承担逾期办证的违约责任。慧力公司抗辩称涉案房屋之所以未办理房屋权属证书是由于施工方原因导致无法进行验收，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，本院认为，即使慧力公司关于逾期办证系第三人原因所致的理由成立，亦不影响其向徐晓奇承担相应的违约责任，故对其主张本院不予支持。一审认定慧力公司应当向徐晓奇支付违约金正确，本院予以支持。 二、关于慧力公司应向徐晓奇支付的违约金标准问题。涉案商品房买卖合同和补充协议均未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，慧力公司和徐晓奇之间的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案徐晓奇最早主张权利的时间是2019年4月26日，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，自2019年4月26日前推三年计算逾期办证违约金。根据上述司法解释第十八条第二款和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”规定，一审法院以已付购房款278775元为基数按照人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%标准计算逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。慧力公司主张该违约金过高要求予以调整，但未提交证据证明，本院对其主张不予支持。 三、关于2019年6月7日后慧力公司应否继续承担逾期办证违约责任的问题。慧力公司主张徐晓奇2019年6月7日提交办证材料后，其已经开始协助徐晓奇办证，由于政府部门拖延导致办证期间延长不应由其承担违约责任，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。 综上所述，慧力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2117元，由烟台慧力置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯伟平 审判员  杨 霞 审判员  李 安 二〇一九年十一月十八日 书记员  孙晓雯