广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21970号原告：欧惟亮，男，1986年9月10日出生，汉族，住广东省吴川市***************，公民身份号码440************276。原告：邓小云，女，1991年4月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码452************443。被告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。原告欧惟亮、邓小云诉被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。后因本院在审理过程中发现本案不宜适用小额诉讼程序，故本院依法决定本案转为适用简易程序，并公开开庭进行了审理。两原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告不需向被告交纳2017年1-4月的物业管理费1433.60元；2、对原告逾期缴交的物业费按日利率千分之一计算的违约金金额超出按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金金额的部分，判令原告不需支付，且违约金从服务次月1日起算；3、判令原告不需向被告交纳2019年3月至今产生的物业费逾期违约金，之前交纳的物业费（包括已被当作违约金记账的款项2980.40元及最近交的346.04元）应重新调整、计算。账面尚欠本金5032.99元+滞纳金355.195元-1433.60元-2980.40元-346.04元=328.145元，即原告只需向被告支付328.145元即可结清截至立案当天的物业费纠纷；4、判令本案诉讼费用由被告承担，并要求被告调整《涟岸花园前期物业服务协议》第一条乙方的权利义务第11项，保证合同双方的权利义务对等性。事实和理由：一、被告未履行合同约定的义务及法律规定的公示义务，已构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，故原告有权拒绝支付物业服务费。1、本案中，被告未履行双方签订的物业服务合同约定，及其公开作出的服务承诺和制定的服务细则，具体表现如下：（1）被告并未依照承诺进行每半年一次的服务满意度调查。（2）小区内公共设施设备损坏不及时修复；已交付房屋的质量问题久拖不决；不及时妥善处理业主对开发商的投诉；消防通道及安全出口长期被杂物堵塞、占用，经业主多次投诉仍未在规定时间内妥善处理等。（3）长期不清理小区内的负一楼的生活垃圾和其他装修垃圾，没有履行日常的保洁义务和除四害的义务；停车场地面垃圾成堆不予处理；电梯内垃圾长时间滞留未及时清理产生异味等。（4）基础设施配置不足，小区会所、泳池迟延一年多开放；物业服务人员未达到110人的标准，管理人员及保安素质差，对待业主态度恶劣；四个进出大门没有开放，车辆门闸过时且迟延使用；物业服务人员、保安人员擅离岗位和上班玩手机现象普遍存在；没有维护小区内的交通秩序和车辆的停放管控，导致业主出入小区住宅经常受阻；秩序维护不合格，没有做到封闭式管理和进出人员查问登记，导致业主财产被盗等。（5）2019年6月期间，被告在法院的要求下，在小区内补做满意度调查，公布的调查结果显示，满意度为95%，该调查的真实性、科学性存疑；被纸质调查的业主，部分拍照记录中，不满意的已达15户，已超出公布所说的13户，加之部分被电话调查的不满意业主，满意度必然达不到95%。另外，近期约有200户业主与被告发生上诉或应诉等官司，侧面亦可证实该满意度调查不真实。由此可见，被告依然缺乏诚信及服务诚意。（6）近日某业主投诉小区塑料铺设的环境问题，在“小强热线”播出。根据视频资料，可证实，塑料确实存在气味问题，虽然被告推诿该施工由开发商负责，但依然无法推诿其自身的责任：作为小区的物业公司，应禁止不合理、不规范的施工，以公平公开的方式让业主了解事情的真相，而不是以无法干预开发商的行为作为借口。由此可见，被告依然缺乏诚信及服务诚意。2、被告未履行公示义务。被告物业服务费采取“酬金制”收费模式，被告应从2017年1月份起公示物业服务费用收支项目，但原告直至2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示内容简略，无财务收支明细，严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。原告在合法权益被严重侵害的情况下，依法享有不安抗辩权，有权暂停支付物业服务费。3、高额物业服务收费标准与实际提供物业服务质量不相符。被告长期违反物业合同约定，存在大范围的、长期的物业服务问题，至今仍未尽到妥善处理义务，造成包括被告在内的业主权益受到严重损害，但仍然收取超出标准的高额物业费，明显与其提供的物业服务质量不相符，该行为已违反上述规定，也有悖公平原则和诚实信用原则。4、被告的违约行为已损害涉案小区大多数业主的公共利益，原告的行为并不是单纯的个体行为。被告的违约行为已损害涉案小区大多数业主的公共利益，法院应结合客观情况，根据相关法律法规，支持原告的诉请并对本案物业服务收费标准准予适当调整，以维护涉案小区广大业主的正当利益。二、因房屋质量问题及物业公司的服务水平低下，导致“实际”收楼延迟，应减免期间的物业服务费用；2017年3月至今的产生的物业费逾期违约金，是物业工作人员的过失、物业公司的服务水平低下导致原告暂停交费，依法应制止其索取物业费违约金。1、原告于2016年4月向被告购买位于佛山市禅城区***************的房产，被告通知原告于2016年12月20日办理收楼手续。收楼当天，被告知必须签署收楼手续才能看到房。与被告理论无果，只好先签署收楼手续。当天发现原告购买的房屋存在多处质量问题，随后原告分别于2016年12月20日、2017年2月12日、2017年3月10日、2017年4月9日检查房屋并填写《单元检查记录表》记录房屋存在问题后交开发商进行执修整改，直至2017年4月22日实在不想再遥遥无期地等待下去了，就放弃追问，交了维修保证金，开始装修。因此，因开发商的原因导致原告迟迟不能“实际”收楼，2017年1月4日在开发商不予回复，被告消极对待的情况下，被告向原告收取物业费实属不公平对待。原告请求法院判令原告不需向被告交纳2017年1～4月的物业管理费1433.60元，原告向被告交纳物业费从2017年5月开始计算。2、2019年2月期间，考虑到要支持小区的日常运作，决定搁置争议，先缴交物业费，暂不交逾期违约金。在违约金的处理上，与物业公司的物业主任陈正贤沟通后决定先缴交2017年3月至2019年2月共24期的物业费8599.20元（358.40元*24）以及公摊电费319.05元，暂不处理高昂的逾期违约金2980.40元。因不方便回小区缴交物业费，所以打算以银行卡转账的方式缴交，对此，该物业主任并无异议，并于沟通当天（2019年2月27日）发来银行帐号，原告随即支付物业费及公摊电费。次日，该物业主任联系原告，要求原告补交一份《关于免交物业费滞纳金的申请》，原告随即配合发了邮件，并通过手机短信确认对方已收到邮件。2019年3月8日，该物业主任（陈正贤）电话告知原告，因为原告没有到前台缴交物业费，导致系统优先扣了滞纳金。该结果纯粹因为物业主任工作不专业导致，但该物业主任反过来说原告的不对，亦可作为物业水平低下的证据。对于这种突发情况，本想着搁置争议，争取温和解决事情。但该物业主任表示无法处理。因对被告的服务质量是在无法接受，故暂停至今（2019年8月）没有缴交物业费。3、8月2日，原告回小区，主动与被告物业主任进行沟通，无法取得共识。之前以原告没有到前台办理作为借口，错把物业费优先冲减违约金，而到前台沟通当天，虽然不存在之前的操作漏洞，但物业主任依然拒绝优先扣减物业费。因种种经历，已无法充分信任被告，故当天只交了346.04元物业费。三、被告收取逾期违约金的行为，没有法律及事实依据，依法应予以制止。1、被告单方面构成违约且违约在先，在双方合同履行过程中存在主要过错，是导致本次纠纷产生的根本原因，物业公司在未全面履行物业服务合同的情况下，原告有权拒绝其相应的履行要求，因此，被告收取逾期违约金的行为，不符合事实及法律依据。2、即使被告有权主张逾期支付物业费的违约金，但其主张的违约金远高于实际损失，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照不超过中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。另附主张的计算明细。3、根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知》的规定：“物业服务企业不得预收物业服务费。”被告要求业主在未使用物业服务前先行预交物业服务费不符合上述规定，原告认为交纳物业服务费的期限应为次月1日后，原告的违约金起算日应从次月1日起算。四、判令本案诉讼费用由被告承担，并要求被告调整《涟岸花园前期物业服务协议》第一条乙方的权利义务第11项，保证合同双方的权利义务对等性。1、本案诉讼产生的直接原因是被告违反合同约定的服务内容及法律规定的公示义务，对本案诉讼的发生存在主要过错，因此要求被告承担本案诉讼费。2、《涟岸花园前期物业服务协议》第一条乙方的权利义务第11项“若因欠交物业服务费用而导致甲方采取包括但不限于诉讼等手段进行追缴的，乙方应承担诉讼费、律师费等甲方为追讨欠费而发生的合理费用”应进行适当调整，以保证合同双方的权利义务的对等性。双方签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，原告签署时没有选择、变更的余地，这一律师费条款明显对业主不利，间接加大了业主的维权难度。为维护原告的合法财产权益，根据双方《涟岸花园前期物业服务协议》的约定和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特提起诉讼。被告辩称，原告的诉讼请求既不是给付之诉、也不是确认或形成之诉，属于诉讼请求不明确，应依法不予受理；被告已充分履行物业服务义务，原告所述事实，均有法院其他案件查明，被告不存在违约情形。原告声称的塑料铺设问题，系被告为了更好服务小区业主，提供小区业主体验，保障小区业主安全，经被告多次与开发商沟通后取得开发商同意，由开发商出资铺设，甚至为了打消业主顾虑，被告还自费委托第三方检测机构进行检测，被告已在力所能及范围内履行服务义务。系原告戴有有色眼镜、先入为主、鸡蛋里挑骨头，造成物业与业主矛盾扩大，业主自身也有不可推卸的责任。原告与被告已签订前期物业服务协议，该协议真实、合法有效，物业费采取酬金制，本质上属于业主全体所有，原告拒交物业费侵犯全体业主利益，构成违约。因此，原告理应依约支付物业费，并承担违约金、律师费等违约责任。诉讼中，原告举证如下：1、两原告身份证复印件、被告营业执照副本，证明原、被告诉讼主体资格。2、《涟岸花园前期物业服务协议》、《不动产权证书》及宗地图、房产分户图，证明涉案房屋是两原告所有，两原告与被告存在物业服务合同关系，约定了相关的权利义务。3、单元检查记录表、图片，证明因房屋存在质量问题，导致两原告推迟收楼4个月，被告对上述问题没有跟进。4、支付物业费凭证及物业费计算明细表、短信记录截图、QQ邮件截图，证明两原告已经缴纳了部分的物业费，并且与被告沟通希望物业费不要作为违约金抵扣。5、公示物业服务标准、群众来访登记表、业主代表去住建局约谈照片及约谈内容纪要、《禅城区科润路10号涟岸花园小区业主的联名信》，证明被告的物业服务不达标。6、涟岸花园业主微信群聊天记录截图、（2019）粤0604民初7759号受理案件通知书，证明涉案小区的业主对被告的物业服务是不满意的。7、派出所治安调解协议书，证明涉案小区的一户业主发生盗窃事件并报警。8、佛山涟岸花园物业管理公众号截图（1月15日涟岸花园大好日子来啦！-会所盛大开发），证明涉案小区的会所推迟一年开放。9、涟岸花园前期物业管理招标评标报告、投标单位得分排名表，证明评标人之一的是被告的管理人员。10、照片1张，证明涉案小区车辆乱停放，没有指挥好。11、关于2019年上半年涟岸花园住宅小区开展物业服务满意度调查结果的公示及图片，证明满意度调查作假。12、佛山涟岸花园物业服务资金收支情况公示（2017年度、2019年第一季度），证明被告推迟公示收支情况，公示情况数据模糊。13、照片1张，证明保安不给欠费业主进入涉案小区。14、视频截图一份，证明被告对公共区域的地垫施工管理不到位，推诿责任。15、公摊电费明细表，证明4、6座4、5层公摊数据明细计算错误，简单的账目被告都做不对，无法给人信任，无资格胜任酬金制。诉讼中，被告举证如下：1、《涟岸花园前期物业服务协议》，证明原被告关于物业服务约定情况。2、收楼入伙手续进程表，证明业主收楼入伙情况以及物业公司已依约提供物业服务。3、委托代理合同，证明物业公司委托律师及费用情况。4、律师费发票，证明物业公司已支出律师费。5、交楼通知书和交楼通知书回执，证明已通知业主收楼并按物业服务协议起算物业服务费，业主予以确认。6、交楼通知书EMS快递单，证明案外人开发商邮寄通知业主收楼及告知业主计付物业费的时间。7、房屋登记信息查询表，证明业主取得房产证的时间及房屋实测面积情况。8、聪颖安全地垫检测报告-1、地垫空气检测报告、地垫样板检测报告、合格证，证明家利物业公司为维护业主利益，主动联系开发商对涉案小区进行维护，所用的材料都是经过质监部门检查合格，以上服务都是物业公司自费处理，目的是为了服务业主，充分履行物业服务义务，是业主先入为主，带有“有色眼镜”看待物业公司的服务，不理解不信任，以至于双方矛盾增加。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。本院经审理查明：两原告系涉案佛山市禅城区************产权人。2016年5月19日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《涟岸花园前期物业服务协议》，约定由被告家利公司佛山分公司为涉案物业提供前期物业管理服务，协议主要内容为：“第一条双方的权利和义务甲方的权利义务：1.对本物业共用部位、共用设施设备、市政共用设施、附属配套建筑设施、环境卫生、绿化、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……乙方的权利义务：……11.若因欠交物业管理费用而导致甲方采取包括但不限于诉讼等手段进行追缴的，乙方应承担诉讼费、律师费等甲方为追讨欠费而发生的合理费用……。”诉讼中，两原告同意将“不需支付型”诉讼请求作为（2019）粤0604民初26090号案的答辩意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，当事人均应严格依约履行。关于两原告的诉讼请求1、2、3，即“不需交纳”相关费用。首先，两原告未明确提出该类型诉讼请求的法律依据。其次，该“不需交纳”类型的诉讼请求，明显属于抗辩权，而非诉权，应在物业公司向其主张相关费用时行使。第三，两原告同意在物业公司向其追讨物业费及违约金的案件中，将上述诉讼请求1、2、3作为抗辩意见。综上，原告的诉讼请求1、2、3，缺乏依据，本院不予支持。关于两原告的诉讼请求4，即调整、变更合同条款。如上所述，涉案前期物业服务协议系当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。条款内容变更应属双方当事人意思自治范畴，应由双方当事人自行平等协商处理，而两原告所主张之变更内容并未经得被告同意及确认，故两原告该主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告欧惟亮、邓小云的诉讼请求。本案受理费25元，由原告欧惟亮、邓小云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十一月二十日书记员  吴章斐