广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23576号原告：袁鸿安，男，1955年11月5日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。被告：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城D207幢A2卡，统一社会信用代码91442000282079342X。法定代表人：李剑平，董事长。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。原告袁鸿安诉被告中山市丽港城置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢雅，被告的委托诉讼代理人贺嘉发、钟丽婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁鸿安向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即持原告办理位于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆10幢1102房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，并协助办证;2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（计算方法：以583260元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年1月1日起计算至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2017年6月23日止，违约金金额为73215.33元）；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金（计算方法：以583260元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年2月13日起计算至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，暂计至2019年9月1日为43481.22元）。事实与理由：2014年1月26日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于火炬开发区孙文东路丽港城凯德公馆10幢1102房，价款为583260元；被告应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后780工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告支付清购房款并于2016年7月18日向中山市地方税务局火炬高技术产业开发区税务分局缴纳了契税。2014年1月29日，被告将涉案商品房备案至原告名下。被告未能按约定将涉案商品房如期交付给原告使用，也未能按约定办理产权登记备案，其逾期交房和逾期办证的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。因涉案合同中关于逾期交房和逾期办证违约金约定过低，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，故根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条之规定，要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算相应违约金。被告辩称：1.原告要求被告为其办理房地产权属证书的诉求没有合同依据；根据双方签订的中山市商品房买卖合同第14条，关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后780个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，据此，被告仅有递交产权登记资料的义务。并没有办理不动产权证书的义务。因此原告诉求没有合同依据。2.原告主张逾期交房违约金超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉求。原告在2015年1月1日即知晓，其依据合同约定应在2014年12月31日前交付涉案房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第182条规定，请求保护民事权利的诉讼时效为三年。因此原告主张逾期交房违约金起算点应从2015年开始截至2017年12月31日，但原告直至2019年9月5日才向法院主张权利，且原告并没有存在诉讼时效中断或中止的法定情形，因此其主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。3.原告主张的逾期办证违约金缺乏事实及合同依据。按原告主张的交房日期应从2017年6月23日起算，根据合同约定被告应在房屋交付后780个工作日内递交产权登记资料时间即为2020年7月28日，因此尚未到办理期限。被告无须向原告支付逾期办证违约金。此外涉案合同约定，被告逾期办证的应向原告支付已付房款的0.5%作为违约金，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金缺乏合同和法律依据。4.原告请求变更违约金计算方式，但其没提供证据证明其实际损失，且涉案房屋已大幅度升值，原告也一直合法占有使用涉案房屋，因此原告不存在实际损失，对此也不符合合同法114条关于调整违约金的约定。综上，请求法院驳回原告全部诉求。经审理查明：2014年1月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆10幢1102房，总价为583260元；买受人未按合同约定时间付款，逾期超过180日且继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后780工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了583260元的购房款。2017年6月23日，涉案房地产所在项目通过了建设工程竣工验收备案登记。庭审中，双方一致确认，原告于2014年12月31日办理了收楼手续，涉案房地产至今尚未办出不动产权证书。本院认为，案涉商品房买卖合同系原、被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。根据涉案合同约定，被告应当在2014年12月31日前，将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告。双方一致确认，原告于2014年12月31日办理了收楼手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2014年12月31日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故被告在合同约定的时间内向原告交付了涉案房产，无需承担逾期交房违约责任。关于协助办理不动产权证及逾期办证违约金。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后780工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方一致确认涉案房地产的交付日为2014年12月31日，故被告应自2015年1月1日起算780工作日，即2018年2月22日履行办证义务。被告逾期至今未履行办证义务，理应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金并继续协助原告办理案涉房产的不动产权证书。原告诉请被告持原告办理位于中山市火炬开发区××路丽港城凯德公馆10幢1102房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，并协助其办证的诉讼请求，本院予以支持。至于逾期办证违约金的计算标准，本院认为，被告应在2018年2月22日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今尚未履行该项合同义务，原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金为按已付房价款0.5%支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。本院认为，根据合同对等原则再结合本案的实际情况，逾期办证违约金应按日万分之一的标准持续计算至出证之日止。故被告应自办证期限届满日的次日,即2018年2月23日起至涉案房地产出证之日止,以已付购房款583260元为基数，按日万分之一的标准，向原告承担逾期办证违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内持原告袁鸿安办理位于中山市火炬开发区孙文东路丽港城凯德公馆10幢1102房权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，并协助原告办理前述房地产的不动产权证书；二、被告中山市丽港城置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告袁鸿安支付逾期办证违约金（以583260元为基数，自2018年2月23日起计至涉案房地产出证之日止,按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9966元，减半收取为4983元，由原告负担366元，由被告负担4617元（该费原告已预付，由被告在本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一九年十一月二十七日书记员  王静郑诗琳