河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0125民初1978号 原告：行唐县元霞物业服务有限公司。 统一社会信用代码：91130125MA07L4ATXD。 法定代表人：刘三元，执行董事。 住所地：行唐县。 委托诉讼代理人：郭振轩，河北龙洲律师事务所律师。 被告：万长存，男，1975年1月5日出生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：万荣福，男，1945年10年12日生，汉族，住，系万长存父亲。 委托诉讼代理人：胡颜花，女，1975年7月9日生，汉族，住行唐县，系万长存妻子。 原告行唐县元霞物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告万长存物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙辉独任审判，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告行唐县元霞物业服务有限公司委托诉讼代理人郭振轩，被告委托诉讼代理人万荣福、胡颜花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告行唐县元霞物业服务有限公司称，2015年1月份原告开始接管行唐县福馨园小区的物业管理业务，2015年12月31日原告与福馨园业主委员会补签物业管理服务合同，合同约定将该小区的物业管理、取暖、和供水等事项交由原告管理，并负责向业主和物业使用人收取相应费用。原告按约定提供了相应服务，被告作为福馨园业主实际接受了原告提供服务。自原告起诉日止被告拖欠物业费1516元、水费4元，取暖费1326元，合计2846元，期间经原告多方催讨，被告拒不履行支付义务，无奈诉至法院，请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业费、取暖费、水费共计2846元及占用资金期间的利息。（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）二、判令被告承担一切诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为2944元。 原告物业公司向本院提交以下证据： 1、物业管理服务合同、物业收费协议各一份。 物业管理服务合同主要内容：甲方：福鑫园业主委员会，乙方：行唐县元霞物业服务有限公司。根据有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将福鑫园委托乙方实行物业管理订立本合同，一、物业地：行唐县南外环西路路南福鑫园小区。二、原告提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应责任。三、委托管理事项；四、业主和物业使用人房屋自用部位、设施及设备的维修、养护，在当事人提出维修时，乙方应积极进行维修或更换，但费用由双方协商决定。五、其他委托事项。六、委托管理服务期限为10年，自2015年12月起至2025年12月31止。七、双方的权利义务；八、收取物业管理服务费用。九、公共、公用部分设备、设施的维修、养护等费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，直接向业主收取。十、合同届满自动终止，双方如需延期，应在该合同期满20天前向对方提出书面意见。十一、合同自订立之日起生效，未尽事宜在商议。甲方：福馨园业主委员会，代表丁合泉，乙方行唐县元霞物业服务有限公司,代表：刘三元。 物业服务收费协议主要内容：甲方：福馨园业主委员会，乙方：行唐县元霞物业服务有限公司。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：0.4元每月每平方米，每户每年交纳100元公共照明维修费，水费：1元每月每平方米，取暖费：18元每平米每年。物业服务费用主要用于的开支：1、物业服务人员的工资；2、公共部位、公共设施的日常运行，维护费用等。 2、业主资料登记表一份，照片三张，分别是福馨园小区门口、原告的办公场所、缴费通知。 证明福馨园业主的登记情况和原告办公场所、催缴物业费的情况。 3、垃圾清运协议一份。 证明2019年6月1日原告与天津领军环保科技有限公司行唐分公司签订的垃圾清运协议，对行唐县南外环胡家庄新村垃圾进行清运。 4、原告员工工资登记复印件一份。 被告万长存当庭提交答辩状称，我想问是哪年起诉的，哪年计算的。福馨园业主委员会与原告签订的物业管理服务合同为无效合同，福馨园业主委员会非福馨园全体业主选举产生，不能代表福馨园全体业主，在委员会负责新居民物业管理，对物业费无约定，福馨园业主委员会和原告未经全体业主同意私搭乱建，占用消防通道、公共绿地建停车库和车位出售，拆除取暖设施，装修时发现墙面渗水，多次找刘三元，相互扯皮，拒绝维修，自己找工程队维修，造成1000元损失，推迟装修，工料涨价，刘三元装修强买沙子、水泥，车库不能用，走廊灯不亮。 被告万长存向本院提交以下证据： 收据一张。2016年11月14日，今收到万长存11号楼1单元302室，交来物业费60%197元，取暖费626元，共计820元，收款人崔书霞，行唐县元霞物业服务有限公司财务专用章，交款人：胡颜花。 经庭审质证，被告万长存对原告物业公司提交证据均不予质证。原告物业公司认为被告万长存提交的收据不认可，物业公司收费时间点是每年3、4月份。 经审理查明，2015年12月31日原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定福馨园业主委员会将福馨园小区委托原告行唐县元霞物业服务有限公司实行物业管理，合同约定：“一、物业地：行唐县南外环西路路南福鑫园小区。二、原告提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应责任。三、委托管理事项：9、负责向业主和物业使用人按政策收取费用等”2015年12月31日福馨园业主委员会与原告签订了物业服务收费协议，约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅：0.4元每月每平方米，每户每年交纳100元公共照明维修费。水费：1元每立方米。取暖费：18元每平米每年。”被告万长存是福馨园11-1-302的业主，房屋面积为122.85平方米。在审理过程中，被告万长存称2015年6月份买房，2016年6月1日交房，2016年交物业费、取暖费820元，2017年发现墙体渗水，不给解决，后来自己解决。原告称2015年1月份原告开始接管行唐县福馨园物业管理业务，2015年12月31日与福馨园业主委员会补签物业管理服务合同，原告按约定提供相应服务，被告作为业主接受原告的服务，无任何正当理由拒付相应费用。 以上事实有物业管理服务合同、物业收费协议、福馨园业主资料登记表、垃圾清运协议、收据等证据以及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，原告与福馨园业主委员会签订了物业管理服务合同和物业收费协议，原告作为从事物业管理服务的企业法人，基于业主委员会的委托对被告所居住的福馨园小区进行了物业管理，原告有权对小区业主收取物业服务费，其与业主委员会订立的合同对全体业主均具有效力。被告万长存称2016年6月1日交房，2016年交物业费、取暖费820元，并有交费收据证明实际物业费和取暖费的交纳情况，说明被告依据物业管理服务合同的规定履行了合同，故对2017年1月1日至原告起诉之日止被告拖欠的物业费（包括公共照明维修费）、水费、取暖费，本院予以支持。被告万长存11-1-302室为空置房，参照《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十交纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。原告与福馨园签订的物业管理服务合同、物业收费协议中对空置物业空置期间的物业费没有明确的约定。故被告万长存11-1-402室物业费应当按空置房标准20%交纳物业费。关于空置房的取暖费应参照《石家庄市供热用热条例》第三十二条的规定，未实行按计量收费的空置房不用热的，在采取有效措施后，按应交纳热费总额的百分之二十收取。被告万长存11-1-302室2017年1月1日至原告起诉之日止（2019年8月）的物业费为304.68元（122.85平方米×0.4元/平方米每月×31个月×20％），照明费为51.67元（100元/年÷12个月×31个月×20％），水费4元（4立方米×1元/立方米），取暖费原告主张17元每平米每年，时间为2017年至2018年，取暖费835.38元（17元/平方米每年×122.85平方米×2年×20％），以上共计1195.73元。原告请求被告支付拖欠费用占用期间的利息，物业管理服务合同未进行约定，本院不予支持。被告万长存提出墙体漏水不能装修、车库不能用，走廊灯不亮等问题与本案不是同一法律关系，可另案主张。为业主提供优质服务是物业公司的义务，对于业主反映的问题，物业公司应当及时协调、改善，对不属于物业服务范围的工作应当做好释明工作；业主对物业公司的服务不满时，应当与物业公司协商或法律途径解决，不应当以拒交物业费为对抗。为提高小区的生活环境质量和业主的幸福指数需要双方的共同努力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《石家庄市物业管理条例》第三十七条，《石家庄市供热用热条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告万长存于本判决生效之日起十五日内给付原告行唐县元霞物业服务有限公司2017年1月至2019年7月物业费、公共照明维修费、水费、取暖费共计1195.73元。 二、驳回原告行唐县元霞物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告万长存负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员 孙 辉 二〇一九年十一月十八日 书记员 贾利辉