上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9240号上诉人(原审被告)：郭小红，女，1974年12月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：毛竹，男，1966年6月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：叶国玉，女，1966年7月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人郭小红因与被上诉人毛竹、叶国玉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初16542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭小红上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实和理由：双方签订房屋租赁合同后，于2017年5月15日正式交付房屋，除去20天的装修免租期，实际租金起算日应为2017年6月5日，故一审法院认定2017年4月26日交付房屋是错误的。况且，毛竹、叶国玉交付房屋时，发现厨房卫生间有严重漏水现象，并对此维修一个多月，一审法院未予以考虑。综上，一审法院认定事实错误，判决结果有失公平，故请求二审法院公正判决。毛竹、叶国玉辩称，不同意郭小红的上诉请求。郭小红无中生有，虚构事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。毛竹、叶国玉向一审法院起诉请求：一、判令毛竹、叶国玉与郭小红之间签订的上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同于2018年10月10日解除；二、判令郭小红逾期支付租金的违约金20,000元；三、判令郭小红自2018年10月16日起按照每月5,700元的标准支付房屋占用使用费至实际返还房屋止，并按照中国人民银行同期贷款利率计算上述房屋占用费的利息；四、郭小红腾空搬离系争房屋。一审法院认定事实：毛竹、叶国玉是系争房屋的权利人。2017年4月26日，毛竹(出租方、甲方)与郭小红(承租方、乙方)在中介方上海庄丰房地产经纪有限公司(以下简称庄丰地产)的居间下签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋建筑面积92.3平方米出租给乙方居住使用；租期6年，自2017年5月16日起至2023年5月15日止；月租金5,700元，以转账方式支付，首期付叁月，另付5,700元押金，以后按每叁月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变；租赁期满，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后，应立即将押金无息退还给乙方；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5,700元……。出租方账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2017年4月26日，毛竹(出租方)与吴崧(承租方)签订《租赁合同补充协议》(打印及手写均有效)。约定：1、双方约定在签订房屋租赁合同及本补充协议后10天内共同到上海市杨浦区房地产交易中心办理本租赁合同及补充协议的备案登记。2、双方同意租赁期限为陆年。自出租方按约的实际向承租方交付该房屋、配置，办妥物业装修手续申请，出租方同意承租方在租赁合同期内可以自行对该房屋进行室内装修配置……。4、出租方如果在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同收回房屋必须书面向承租方提出协商解决并赔偿承租方损失。承租方在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同必须书面向出租方提出并放弃所有已投入的固定装修。6、承租方同意给予承租方自交房约定时间为装修免租期……。7、由于备案登记所产生的所有费用，由承租方(乙方)承担(如房产税、营业税、个人所得税)。8、装修期间和租赁期间，注意个人安全和财产安全……。落款处有毛竹、吴崧、中介公司庄丰地产黄某某签字并加盖庄丰地产的章。2017年5月7日，毛竹(甲方、出租人)、郭小红(乙方、承租人)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将系争房屋92.3平方米出租给乙方。2-1租赁期限自2017年5月16日至2023年5月15日止。2-2双方同意，甲方于2017年4月26日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收，逾期交付的每逾期一日，则甲方需向乙方支付300元违约金。3-1房屋月租金5,700元。3-3乙方应于【每月7日前】【三个月租金】向甲方支付该房屋下个月的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付300元违约金。4-1甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月租金，即5,700元。10-3甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。……。一审法院审理中，毛竹称郭小红应于2017年5月9日、8月9日、11月9日、2018年2月9日、5月9日支付租金，但实际是在2017年7月5日、8月15日、11月19日、2018年2月12日-13日、5月18日、8月24日收到支付的租金。毛竹提供：1、微信转账收入：2017年4月26日收到5,700元，2017年7月5日收到2,100元、6,000元、9,000元三笔合计17,100元。2、毛竹工商银行卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户自2017年5月至2018年8月的交易明细，其中2017年8月15日有吴以伦支付宝转账17,100元，2017年11月19日现存10,000元和7,000元，2018年2月12日谢红转账7,100元、2018年2月13日谢红转账9,500元、500元三笔合计17,100元，2018年5月18日转账到银行卡9,000元、8,400元两笔。2018年8月24日转账收到两笔5,800元。3、毛竹与“黄房租”短信联系记录，摘录如下：(1)2017年8月12日发送：这个季度的房租到了，是8月16日到11月15日。打到微信还是卡里都可以。接收：知道了。发送：合同规定租金要求提前一周支付。希望大家按照约定做。8月14日发送：什么时候把租金给我，不会像上次那样推迟两个月给我吧。8月15日接收：我没你卡号。发送：中国工商银行：卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。毛竹。2017年8月16日发出：租金打到卡里吗？接收：嗯。发送：今天能打到我卡里吗？接收：昨天已经。发送：谢谢。(2)2017年11月13日发送：11月15日到2月15日的房租请还是像8月份一样打到我的卡里。接收：OK(手势表情)。2017年11月15日发送：我没有看到房租转到我的卡里，能这两天转一下吗？接收：我周末回来就会转。谢谢！2017年11月17日发送：我明天要用钱，希望明天能把房租打过来。2017年11月19日接收：稍后给您电话，好吗？发送：到底怎么回事，还不给房租。我正到你那里去。接收：我有客在家不方便，晚上会转给你。抱歉了！发送：我跟你说过，我昨天都要用钱，等到今天都没有给我。你现在马上给我，我要用。接收：我也查账了要傍晚到，希谅。发送：我现在要用钱，我也没办法。请现在转给我。下午3：16接收：应该已经转了，跨行。你晚些去看一下。下午6：29接收：收到了吗？发送：查了，还没到。我等会儿再查一下。下午8：24发送：钱到账了。(3)2月10日发送：2月15日到5月15日的房租要开始交。请直接打到卡里XXXXXXXXXXXXXXXXXXX工行。接收：了解。2月11日发送：什么时候把房租汇给我。接收：金额？发送：2018年2月15日到5月15日3个月共17,100元。2月12日发送：还没有收到，钱转了吗？2月13日上午10：20发送：你说昨天把房租转过来，今天还没有收到，什么时候转给我？接收：昨天额度不够转了7,100元，下午再转。下午5：36接收：已转。限于额度分别是9500+500请查收！(4)5月13日发送：我还没收到房租，合同规定是提前一周给。接收：抱歉。要周一去公司提交发票申请，很快的。放心！发送：你每次都这么拖着，咱们到时候一起把所有的拖欠的算一算，合同怎么写的非常清楚。该怎么补就怎么补。5月18日上午9：24发送：你转了吗，我怎么到现在还没有看到，不要老玩这一套。接收：前天下午就问你了。发送：你前天转，最晚昨天应该到账，可我今天查都没有看到，到底怎么回事？接收：已经发她去问了。下午12：20接收：上午已经转出，分二笔。另有毛竹发送的信息显示2018年5月18日收到的租金中多了300元。毛竹称郭小红支付房租的时间与短信催讨的内容一致。郭小红称不知道“黄房租”是谁，需要查看自己的支付明细。但郭小红未向一审法院提供房租支付明细。一审法院审理中，郭小红称自己保存的《上海市居住房屋租赁合同》遗失，向杨浦区房地产交易中心调取备案的合同，而该份合同上2-2双方同意，甲方于2017年5月16日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。逾期交付的每逾期一日，则甲方需向乙方支付300元违约金。3-3乙方应于【每月7日前】【叁个月租金】向甲方支付该房屋的月租金……。该条对于逾期支付租金没有约定违约金。郭小红并称毛竹、叶国玉提供的那份合同中的违约金是事后添加的，故不同意支付逾期支付租金的违约金。另提出如毛竹、叶国玉坚持要求解除租赁合同，则要求赔偿装修、添置家具等损失17-18万元。对此，毛竹称郭小红在交易中心办理备案登记时，临时提出再要签一份合同，该份有两种笔迹，是混乱中双方填写的。审理中，郭小红申请对房屋装修残值进行评估，还表示要提起反诉。一审法院根据郭小红的申请，委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称四海造价公司)对系争房屋进行评估。2019年4月3日，四海造价公司出具《情况说明》称：我司电话联系郭小红，郭小红称不申请司法鉴定，随后一位自称是郭小红丈夫的人致电我司鉴定人员，告知我司同意进行司法鉴定。我司联系双方当事人定于2019年3月6日查勘现场。3月5日，郭小红丈夫致电我司鉴定人员，明确告知不再申请司法鉴定，随后我司将此情况汇报承办法官。鉴于申请人撤销本案的鉴定申请，故我司向承办法院申请撤销鉴定。2018年10月15日，郭小红以(2018)沪0110民初22008号房屋租赁合同纠纷一案起诉毛竹、叶国玉，要求毛竹、叶国玉赔偿装修损失9,000元。后撤诉。2018年12月3日，郭小红称要提起反诉，但未提交反诉申请。郭小红对毛竹同意延期起算租金亦未提供证据。一审法院认为，毛竹、叶国玉与郭小红之间签订的《上海市居住房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规，对双方具有约束力，均应依约履行。现郭小红未按合同约定时间支付房屋租金，构成违约，故对毛竹、叶国玉要求解除租赁合同应予准许。毛竹、叶国玉要求以郭小红来应诉之日解除合同，一审法院确定2018年10月10日为合同解除日。合同解除后，郭小红应腾空返还毛竹、叶国玉房屋。虽然郭小红称与毛竹短信联系的“黄房租”非其本人或其丈夫，但从毛竹提供的银行交易明细显示收款情况与短信记录中催讨租金的内容能相印证，故可以认定毛竹与“黄房租”联系的内容是与本案租赁有关。毛竹称在2018年8月24日收到最后两笔5,800元，对应2018年8月16日至11月15日这三个月的租金，扣除上一期郭小红多支付的300元租金后，尚欠付5,200元。而郭小红自认租金付至10月、11月，又表示愿从2018年12月15日起付租金，但郭小红未提供对支付租金的明细，故一审法院对于郭小红称应从2018年12月15日支付租金的时间不予采信。毛竹要求郭小红参照租金标准支付占用期间的房屋使用费并无不当，应予准许。毛竹、叶国玉关于逾期支付租金的违约金，因双方提供的合同中对该节约定不一，一审法院以交易中心备案的合同为准，对毛竹、叶国玉的该请求不予准许。郭小红虽表示要赔偿装修损失，但未提出明确的反诉请求，也不同意对装修残值评估，因此，本案中不予处理。据此，一审法院判决如下：一、毛竹、叶国玉与郭小红就系争房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2018年10月10日解除；二、郭小红应在判决生效之日起十日内结清水、电等费用，腾空并将上述房屋返还毛竹、叶国玉；三、郭小红应在判决生效之日起十日内支付毛竹、叶国玉上述房屋2018年10月16日至2018年11月15日的占用使用费5,200元，并按照每月5,700元的标准支付自2018年11月16日起至实际返还日止的房屋占用使用费；四、毛竹、叶国玉其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，郭小红未按合同约定时间支付房屋租金，构成违约，故一审法院认定郭小红来应诉之日为解除合同日及系争房屋2018年10月16日至2018年11月15日的占用使用费5,200元，理由充分，本院予以认同，不再赘述。郭小红上诉称租金起算日应为2017年6月5日与事实不符，本院不予采信。至于系争房屋发生严重漏水造成郭小红相关损失，因郭小红在一审中未明确提出反诉请求及不同意对装修残值评估，故一审法院不予处理并无不当，本院予以认可。综上所述，郭小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币528元，由上诉人郭小红负担。本判决为终审判决。法官助理杨洁审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇一九年十一月十五日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……