濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初8581号原告（申请执行人）：刘学芳，女，1970年11月10日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：任文阁、边翠琳（实习），河南众孚律师事务所律师。被告（案外人）：河南奥特莱斯百货有限公司，地址：濮阳市大庆路与南海路交叉口西北角。法定代表人：丁叶超，该公司经理。委托诉讼代理人：邱丽娟，河南惠信律师事务所律师。被告（被执行人）：濮阳市中鹄置业有限公司，住所地：濮阳市中原路与昆吾路交叉口，统一社会信用代码914109007538925847。法定代表人崔成林，该公司经理。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。原告刘学芳与被告河南奥特莱斯百货有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、濮阳市中鹄置业有限公司（以下简称中鹄公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘学芳及其委托诉讼代理人任文阁、边翠琳，被告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人邱丽娟，被告中鹄公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902执异128号执行裁定书，准予执行位于濮阳市××路新天地华贸城（地丘号：081-23）003幢1单元0505号、0412号、0308号房产；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告中鹄公司及案外人马崇林民间借贷纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院作出（2017）豫0902民初11842号民事判决书，判决被告中鹄公司及案外人马崇林共同偿还原告借款本金197.75万元及利息。2018年1月9日，原告申请强制执行，2018年5月11日，濮阳市华龙区人民法院作出（2018）豫0902执823号执行裁定书，将被告中鹄公司位于濮阳市××路新天地商贸城项目003幢1单元0505号、0412号、0308号房产查封。被告奥特莱斯公司以其已经购买涉案房产为由提出执行异议。因被告奥特莱斯公司与被告中鹄公司之间并非真实的购房意思表示，涉嫌恶意串通，签订虚假合同转移资产，被告中鹄公司未向被告奥特莱斯公司交付房产，也未办理产权证，涉案房产仍登记在被告中鹄公司名下，被告奥特莱斯对涉案房屋不具有实体权利，不能排除执行。现原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。被告奥特莱斯公司辩称，濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902执异128号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，该三套房产属于被告奥特莱斯公司，都已备案至被告奥特莱斯公司名下，其中0308号房产已经办理了预告登记，虽未办理房产证，不影响房屋属于被告奥特莱斯公司的事实，应驳回原告的诉讼请求。被告中鹄公司辩称，被告中鹄公司已将涉案房产销售给被告奥特莱斯公司，该房产属于被告奥特莱斯公司所有，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告与被告中鹄公司及案外人马崇林民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月11日作出（2017）豫0902民初11842号民事判决书，判决被告中鹄公司及案外人马崇林共同偿还原告借款本金197.75万元及利息。2018年1月9日，原告申请强制执行，2018年5月11日，本院作出（2018）豫0902执823号执行裁定书，将被告中鹄公司位于濮阳市××路新天地商贸城项目003幢1单元0505号、0412号、0308号共三套房产（现网签备案于奥特莱斯公司名下）依法查封，查封期限为三年。后被告奥特莱斯公司提出执行异议，要求解除查封，排除对该不动产的强制执行，本院于2019年6月25日作出（2019）豫0902执异128号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。另查明，针对涉案三套房产的执行，被告奥特莱斯公司曾于2018年9月份向本院执行局提出过案外人执行异议申请，并提交了其与被告中鹄公司以及濮阳宏盛祥典当有限公司（以下简称宏盛公司）之间签订的协议书以排除执行，理由是该协议书约定被告奥特莱斯公司代替被告中鹄公司偿还宏盛公司借款本息3299.99724元，被告中鹄公司将其自有房产以团购价出售给被告奥特莱斯公司；被告奥特莱斯公司还提交了工程款支付协议，约定购房款由被告奥特莱斯直接支付给濮阳市万电建筑安装工程有限公司。后被告奥特莱斯公司撤回了执行异议申请，本院于2018年12月8日作出（2018）豫0902执异142号执行裁定书，准许被告奥特莱斯公司撤回执行异议申请。2019年6月份，被告奥特莱斯公司再次针对涉案三套房产提出执行异议申请，并提交了其与被告中鹄公司之间签订的商品房买卖合同以及五份付款凭证以排除执行，理由是其从被告中鹄公司处购买了涉案房产。该三份商品房买卖合同分别为：2016年10月11日签订的关于1412号房屋买卖合同，约定建筑面积为39.17平方米，单价4800元，购房款188016元；付款方式为签订合同时一次性付清房款，交房日期为2016年11月29日前；2016年2月1日签订的0505号房屋买卖合同，约定建筑面积为39.17平方米，单价4800元，购房款188016元；付款方式为签订合同时一次性付清房款，交房日期为2016年11月29日前；2016年2月1日签订的关于0308号房屋买卖合同，约定建筑面积583.77平方米，单价5000元，购房款2918850元；付款方式为签订合同时一次性付清房款，交房日期为2016年11月29日前。被告奥特莱斯公司为证明购房款已付清，向本院提交了五份河南省农村信用社向被告中鹄公司转账凭证，其中2016年1月18日转账20万元，98万元，115万元，2016年1月19日转账20万元，2016年1月29日转账90万元。另查明，涉案0308号房产已预告登记至被告奥特莱斯公司名下，预告登记证号为濮房预字第ygs-041944号。本院认为，本案为执行异议之诉纠纷。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，即对于已经签订有效合同的买受人，在已经履行全部合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力，故被告奥特莱斯公司对执行标的（即涉案的0505号、0412号、0308号房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”以及“办理了物权登记的买受人”三种情形，但目的都在于保护不动产买受人的物权期待权。被告奥特莱斯公司购买被告中鹄公司的商业用房，出于经营性目的，应属于“一般买受人”，对于0505号、0412号房屋应当适用第二十八条规定进行处理，0308号房屋办理了预告登记，应当适用第三十条的规定处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。针对涉案三套房屋，被告奥特莱斯公司曾两次向执行局提起执行异议申请，2018年9月份第一次主张排除执行的依据是其代替被告中鹄公司偿还了宏盛公司的借款本息3299.99724元，被告中鹄公司将其自有的房屋以团购价出售给被告奥特莱斯公司，该主张实则以物抵债。后被告奥特莱斯公司撤回了该次执行异议申请。2019年6月份第二次主张排除执行的依据是付款购买了涉案三套房屋，并提交了商品房买卖合同及转账凭证，但转账凭证的款项金额、付款时间与合同约定均不一致，无相应的收房款收据相印证，不能证明该款项为交纳的涉案房款。被告奥特莱斯公司亦未提供0505号、0412号房屋在本院查封前已交付其使用的证据，且其针对涉案房屋两次提起执行异议申请，主张排除执行的理由及证据截然不同，证据真伪不明。综上，被告奥特莱斯公司对0505号、0412号房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求准予执行涉案0505号、0412号房屋的诉讼请求，应当予以支持。关于0308号房屋，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。该条司法解释根据物权法关于预告登记法律效力的规定，对金钱债权执行过程中，人民法院停止处分不动产和排除对不动产的强制执行，分别规定了不同的审查标准。受让人对被查封的不动产提出停止处分异议的，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院的支持；而受让人提出异议，要求解除查封，排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，其按照预定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，则相关执行措施应予以解除，反之则不应解除对不动产的查封等执行措施。本案中案外人提出的为解除查封、排除执行，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人可以确定无疑地取得不动产物权，则应排除执行。被告奥特莱斯公司明确表示该房屋尚未达到交房条件，即该房屋尚未竣工验收，不符合物权登记的条件，故不能排除执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准予执行位于濮阳市大庆路新天地华贸城（地丘号：081-23）003幢1单元0505号、0412号、0308号房产。本院受理费100元，由被告河南奥特莱斯百货有限公司、濮阳市中鹄置业有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  陈富申审 判 员  林春江人民陪审员  杜素芳二〇一九年十一月二十七日法官助理陈丽丽书记员丁宁