广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9441号上诉人（原审被告）：白冠一，男，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：廖姝婷，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苗苗，广东天地正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈涛，女，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：宁会桥，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卓方，广东至高律师事务所实习律师。原审被告：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：潘育成，总经理。委托诉讼代理人：陈婷，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，男，系该公司员工。上诉人白冠一因与被上诉人陈涛、原审被告佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人白冠一上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.依法驳回陈涛对白冠一的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由陈涛、乐有家公司承担。事实和理由:一、一审判决认定白冠一案涉行为构成违约，陈涛有权解除合同，属于认定事实不清，适用法律错误。白冠一已积极履行合同义务，不存在违约行为。首先，签订买卖合同后，为推进房屋尽快完成交易，实现2018年11月31日搞完所有流程的目标，白冠一立即向欠款银行工商银行咨询提前还款手续，已积极履行了约定义务。但据银行办事人员回复，如白冠一提前一次性还款，无需向银行提出申请，可即时办理注销抵押登记手续。故虽《交易节点确认书》约定白冠一须于签订买卖合同后五个工作日内向欠款银行提交提前还款申请，但实际上白冠一并不需要提前提交，对案涉房屋买卖交易进行不存在任何障碍。其次，白冠一先后两次积极协助配合陈涛向银行申请按揭贷款，陈涛第一次申请没有获得银行批复，是其自身原因造成的，且其最终于2018年11月12日取得《贷款审批通知书》，也是白冠一积极协助、配合的结果。再次，双方争议的起因是乐有家公司在双方签订合同时，违背白冠一的意愿设定了“业主自行承担赎楼”、“卖方自行筹集资金赎楼”的合同义务而导致的。白冠一在签约前已明确表示不同意赎楼，乐有家公司工作人员也承诺负责赎楼。合同履行过程中，乐有家公司要求白冠一提供身份证原件及银行卡原件，其委托赎楼公司赎楼，但该赎楼方式存在极大风险，白冠一不同意配合，合法合理。双方就争议发生之后，陈涛或乐有家公司均未再要求白冠一赎楼或继续交易，白冠一认为案涉房屋买卖交易终止，故没有向欠款银行赎楼，但不构成违约。二、陈涛违约在先，导致案涉房屋交易不能继续进行。1.一审判决认定案涉合同约定“2018年11月31日搞完所有流程”不包括银行发放贷款，属认定事实错误。首先，白冠一作为卖方，主要的权利是收取房屋款项，且白冠一是生意人，其出售案涉房屋的目的是筹措资金做生意，更需要明确收齐房屋价款的时间点，故在陈涛需要办理按揭贷款的情况下，双方签约时必然需要明确银行贷款发放时间，即白冠一收齐房屋价款的时间。其次，乐有家公司是专业的房产交易中介机构，对房产交易的每个程序大约所需的时间是知道的，因此能预测到银行放贷的大约时间，因此三方是在对案涉房屋交易时间节点进行充分考虑后，才作出2018年11月31日搞完所有流程的约定，该约定显然包含银行向白冠一发放贷款。再次，从陈涛在一审提供的微信聊天记录及陈涛、乐有家公司在一审庭审中的表现可以看出，陈涛与乐有家公司事先已经串通，恶意制造诉讼。在一审庭审中，法庭询问2018年11月31日搞完所有流程是否包含银行发放贷款时，乐有家公司先是确认包含银行发放贷款，但在法庭反复多次询问后，才改称不包含银行发放贷款。可见，乐有家公司在一审诉讼中的陈述不真实，存在与陈涛串通的嫌疑，其陈述不应采信。2.基于前述，白冠一一直积极配合陈涛向银行申请贷款，陈涛于2018年11月12日才取得《贷款审批通知书》，乐有家公司于2018年11月18日才通知白冠一办理赎楼，此时距离2018年11月31日仅剩12个工作日，根本没有给予白冠一充分的时间筹集资金、清偿银行欠款及办理注销抵押登记手续，且据向银行办事人员了解，按揭贷款要到2019年1月1日后才能发放，此明显晚于双方约定时间，故案涉房屋交易已不可能在2018年11月31日前完成，陈涛违约在先。3.双方就赎楼问题发生争议，导致案涉房屋交易不能继续进行，白冠一不构成违约。乐有家公司欺骗白冠一签订案涉合同及交易节点确认书，设定了“业主自行承担赎楼”、“卖方自行筹集资金赎楼”的合同义务，在双方发生争议后又未及时协调双方进行协商，其对于案涉房屋交易无法继续进行，负有不可推卸的责任。且双方发生争议后，陈涛及乐有家公司均未再要求白冠一赎楼或继续交易，怠于继续履行合同，故房屋不能继续交易非白冠一单方造成的，白冠一不构成违约。三、一审判决白冠一支付30万元违约金明显过高。1.双方在一审诉讼中协商一致同意解除买卖合同。2.基于前述，各方对于买卖合同的解除均存在过错，依法应各自承担相应的责任。3.一审判决30万元违约金明显过高，与陈涛的实际损失不符。被上诉人陈涛答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。被上诉人乐有家公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈涛向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈涛与乐有家公司、白冠一之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.乐有家公司向陈涛退还中介费10000元；3.白冠一支付转让总价款20%的违约金412977.6元；4.白冠一支付陈涛为本案而支付的律师费15000元；5.乐有家公司、白冠一承担本案的所有诉讼费用。一审法院查明：2018年9月16日，陈涛（合同买方）、白冠一（合同卖方）及乐有家公司（合同居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（N0：50304010175），合同约定如下：第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山****************房……第二条【房屋现状】1.买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。该房产产权现状为有抵押……第三条【转让价款】该房产转让总价款为人民币2064888元整……第四条【交易定金】该房产交易定金共计100000元……1.【定金托管】买卖双方同意将定金100000元整交由居间方托管。买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫……第九条【居间服务】鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金人民币20000元整，佣金应在签订本合同时付清……第十条【违约责任】如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担……第十六条【备注】①成交价2064888元，业主自行承担赎楼；②过户税费由买方承担；③2018年11月31日搞完所有流程。此外，《二手房买卖及居间服务合同》附件包含陈涛与乐有家公司、白冠一签名的《交易节点确认书》，确认书约定如下：1.卖方赎楼准备，卖方自行筹集资金赎楼，卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请；2.买方支付首期款，买方须于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款（不含定金）364888元整；3.买方申请按揭贷款，买方意向贷款金额为1600000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年9月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。4.卖方承诺在买方取得获得银行贷款的批复后45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《不动产权证书》/《房地产权证》和《国有土地证》原件交予居间方。上述合同签订当日，陈涛按协议约定支付了定金100000元，向乐有家公司支付了居间服务费10000元。为办理按揭贷款申请，2018年9月29日，陈涛向广州**按揭服务有限公司支付了11400元的评估按揭费。2018年11月12日，按揭银行出具《贷款审批通知书》，同意向陈涛办理1600000元的按揭贷款。2018年11月18日，陈涛向白冠一发出微信“业主，你好，你们那边现在是什么情况，是还去不去赎楼？看到信息请回复，我们等的太久了。我们再给你两天时间，请给准确答复，是赎楼还是不赎楼”白冠一回复“你银行的款还没批下来”陈涛回复“同贷书下来了，只要过完户，把房产证去银行，就下钱的啊”白冠一回复“我问过银行那边要过1月后才行的。换位思考一下，这样的条件谁会配合？”陈涛回复“这个问题，我不知道中介怎么和你说的。因为所有的按揭卖房的，要不就是自己拿钱去赎楼，要不就是找担保公司赎楼的。这个现在到了这种地步，你也要给我一个明确的答复，是去赎楼，还是不去赎楼？这样拖着，大家都没有意思，对吧”白冠一回复“要是这样的条件我肯定不会配合的，我直接跟中介说了。可以去法庭告我都无所谓。”另查一，陈涛委托广东至高律师事务所代理本案诉讼并支付了律师费15000元。另查二，白冠一于2019年4月25日收到本案诉状副本，乐有家公司于2019年4月13日收到本案诉状副本。庭审中，一审法院问及白冠一为何不去赎楼，白冠一回答：向陈涛申请贷款的银行了解到，陈涛的贷款要到2019年1月1日才放款，就不能在2018年11月31日之前支付购房款，认为陈涛不能履行合同就没有去赎楼。一审法院问及双方如何理解合同中约定的“2018年11月31日搞完所有流程”陈涛及乐有家公司回答“2018年11月31日前办完房产交易的所有流程，不包括银行放款到白冠一账户，因为这是不可控的。”白冠一回答“2018年11月31日前办完房产交易的所有流程，包括银行放款到白冠一账户。协商的时候就说好是在2018年11月31日前放款，但当时没有考虑到因为年尾，银行放款可能会推迟。”一审法院认为，涉案《二手房买卖及居间服务合同》系陈涛与乐有家公司、白冠一的真实性意思表示，合同内容合法有效，受法律保护。上述合同包含了房屋买卖合同关系及居间合同关系两种法律关系，都是围绕涉案房产交易所产生的，为便于案件事实的查明及案件的处理、减少当事人的诉累，两种不同合同纠纷可同案处理。关于陈涛要求解除合同的诉请。一、解除陈涛与白冠一之间房屋买卖合同关系的问题。涉案合同约定白冠一于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请，且需在买方取得获得银行贷款的批复后45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。房屋买卖合同订立后，陈涛依约支付了相应款项并向银行申请办理按揭贷款，银行于2018年11月12日批准了陈涛的贷款申请。但白冠一自始未按合同约定办理提前还贷、赎楼及注销抵押登记手续，致使涉案交易不能继续进行，其行为构成根本性违约，陈涛依约有权解除合同。白冠一辩称陈涛的贷款不能在2018年11月31日前发放，白冠一依据合同法第六十七的规定未予赎楼。一审法院认为，涉案合同约定“2018年11月31日搞完所有流程”从陈涛及中介方乐有家公司的陈述来看，2018年11月31日搞完所有流程并不包括银行在上述日期将贷款发放至白冠一。另，依据日常生活经验，按揭贷款的发放时间并非陈涛可以控制，且涉案交易尚未进行赎楼、注销抵押登记、办理过户等一系列二手房买卖程序，何谈贷款发放的问题，故白冠一不能依据合同法第六十七条约定进行抗辩，一审法院对白冠一的辩称不予采纳。合同解除需发出通知，陈涛起诉视为通知，白冠一于2019年4月25日收到本案诉状副本，一审法院确认陈涛与白冠一之间的房屋买卖合同关系于2019年4月25日解除。二、解除陈涛与乐有家公司居间合同关系的问题。居间关系是一种特殊的委托关系，委托人享有任意解除权，陈涛解除居间合同关系需发出解除通知，陈涛起诉视为通知，乐有家公司于2019年4月13日收到本案诉状副本，一审法院确认陈涛与乐有家公司的居间合同关系于2019年4月13日解除。关于退还10000元中介费的问题。乐有家公司同意合同解除后向陈涛退还10000元的中介费，一审法院对陈涛诉请的中介费10000元予以支持。关于违约金及律师费的问题。陈涛与白冠一之间的房屋买卖合同因白冠一违约导致解除，按合同约定白冠一需支付合同价款20%的违约金。白冠一对违约金提出抗辩，一审法院综合考虑当事人的过错程度、合同的履行程度等因素，酌定白冠一需向陈涛支付违约金300000元，陈涛诉请超出部分不予支持。至于律师费的问题，一审法院支持的违约金已足以弥补陈涛的律师费损失，一审法院对陈涛主张的律师费不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈涛与白冠一就佛山市顺德区********居民委员会佛山****************房产生的房屋买卖合同关系于2019年4月25日解除；二、陈涛与乐有家公司就佛山市顺德区********居民委员会佛山****************房交易产生的居间合同关系于2019年4月13日解除；三、白冠一在判决发生法律效力之日起十日内向陈涛支付违约金300000元；四、乐有家公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈涛退还中介费10000元；五、驳回陈涛的其他诉讼请求。乐有家公司、白冠一如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取3935元，财产保全费2660元，合计诉讼费用6595元，陈涛负担2110元，乐有家公司负担100元，白冠一负担4385元。二审期间，白冠一提交录音光盘及文字材料，拟证明陈涛、白冠一、乐有家公司三方在2018年11月24日协商的事实。经审查，本院认为，该证据不属于新证据，且不能证明其所主张的证明内容，故不予采信。二审期间，陈涛、乐有家公司均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系白冠一应否向陈涛支付违约金300000元。白冠一与陈涛在案涉合同中约定白冠一须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请，且在陈涛取得获得银行贷款的批复后45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续。该约定是双方当事人的真实意思表示，双方应依约履行。白冠一上诉主张自行筹资赎楼并非其真实意思表示，但未提供证据予以证明，且其作为完全民事行为能力人，理应知晓在案涉合同上签字的法律效力，故其该主张缺乏依据，本院不予支持。案涉合同签订后，陈涛依约支付了相应的款项并向银行申请办理按揭贷款，银行于2018年11月12日批准了陈涛的贷款申请，但白冠一未依约办理提前还贷、赎楼及注销抵押登记手续，致使案涉交易不能继续进行，其行为构成根本性违约，陈涛有权解除合同并要求白冠一承担相应的违约责任。白冠一上诉主张案涉交易不能继续进行是因陈涛的贷款未能依约在2018年11月31日前发放而导致的。对此，本院认为，根据陈涛及乐有家公司在一审庭审中的陈述来看，案涉合同约定2018年11月31日搞完所有流程并不包括银行在上述日期将贷款发放至白冠一，且根据一般的交易习惯，按揭贷款的发放前提是卖方已经进行赎楼、注销抵押登记、办理过户等一系列二手房买卖程序，按揭贷款的发放时间是非可控的，故白冠一的该主张缺乏依据，本院不予支持。案涉合同因白冠一违约而解除，按合同约定白冠一需支付合同价款20%的违约金，一审法院综合案件的实际情况酌定白冠一需向陈涛支付违约金300000元并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。白冠一的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人白冠一负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月十二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽