上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21522号原告：江峰，男，1975年10月12日生，汉族，住上海市宝山区。被告：经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈经纬，董事长。委托诉讼代理人：郭春莹。委托诉讼代理人：龚蕾。原告江峰与被告经纬置地有限公司(以下简称“经纬公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江峰、被告经纬公司的委托诉讼代理人龚蕾、郭春莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江峰向本院提出诉讼请求：要求经纬公司支付逾期办理大产证的违约金，以4,084,800元为本金，按照每天万分之2.1计算，从2018年7月1日到2019年1月14日止。事实和理由：2016年8月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定，原告向被告购买位于上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总房价款4,084,800元。合同中的第10.3条约定，交房之后180天内办出初始登记手续，合同约定是2017年12月31日之前交房，也就是说2017年12月31日之后的180天内应该办出大产证，即2018年6月30日之前，实际2019年1月14日取得大产证。合同中对于延期办理大产证的违约责任没有体现，因此原告的诉讼请求是依据最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷的司法解释中第18条的规定，日万分之二点一大约是同期贷款基准利率上浮50%左右的比例。被告经纬公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告没有过错，不存在违约行为，不承担违约责任。系争地块于1998年9月与市土地管理部门签订的出让合同，当时已缴纳了全部出让金。2013年11月，市政府办公厅出台了《上海市地下建设用地使用权出让规定》。2017年10月31日，测绘报告出来后才明确地下面积及需补缴的出让金。2017年12月11日，被告申请补缴出让金。2018年9月7日，宝山区规土部门才与被告签订补缴出让金合同，签订合同的时间不是被告能控制的。被告在规定的时间点及时足额补缴了出让金。被告于2019年1月14日取得大产证。无论从签订补缴出让金合同开始起算还是从被告实际补缴出让金之日起算，被告实际取得大产证时间均没有超过180天。2、原告没有实际损失，也没有证据证明实际损失。综上，要求驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了商品房预售合同、发票、房屋交接确认单、通知等，被告提交了商品房预售合同、住房交付许可证、房地产权证、办证资料签收单、建设用地使用权补地价申请表、建设用地使用权出让合同、土地价款缴款通知等，对上述证据的真实性当事人不持异议，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：1、2016年8月30日，经纬公司(甲方、卖方)与江峰(乙方、买方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款4,084,800元。其中，第十条约定，该房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在取得《住宅交付使用许可证》之日起180日内办理房地产初始登记手续，取得大产证；第十一条约定，甲方于2017年12月31日前交房；第十二条约定，甲方如未在约定期限内交房，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方办理申领小产证；第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。后附补充条款一，第七条约定，由于下列事项使甲方交付房屋迟延的，并且甲方在事项发生或者收到有关证明文件起30日内书面通知乙方，甲方不承担责任，包括行政审批手续等原因，非甲方所能控制的其他因素。包括但不限于供水、供电、有线电视等配套部门对甲方相关报批手续不及时处理、能源使用限制行为等。上述合同签订后，江峰支付了全部房款。2、2018年1月31日，经纬公司取得新建住宅交付使用许可证。2018年2月3日，经纬公司与江峰进行了现场验收交接，并签署《确认单》，对系争房屋交付涉及的费用进行了结算，其中双方确认经纬公司应支付江峰逾期交房违约金12,662.88元，与应付江峰的房屋面积差价款、物业费、电费预存等费用相加后，经纬公司应向江峰支付15,984.41元，并同时确认就该房屋及交付等各项事宜与经纬公司已无其他争议，经纬公司无需再向江峰支付其他费用。3、2019年1月14日，经纬公司取得大产证。2019年2月13日，江峰签收了办理产证资料签收单。本案审理中，经纬公司提供2017年10月31日《建设工程地下建筑面积分类汇总表》，其中载明，明确计入地下经营性用途建筑面积实测3119.4平方米。同年12月11日，经纬公司就办理补地价事宜填写申请表。2018年9月7日，经纬公司与上海市宝山区规划和土地管理局签署《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定，受让人应补缴新增地下经营性建筑面积土地出让价款645万元。同年10月25日，经纬公司补缴了上述土地出让价款。审理中，经纬公司表示，经纬公司在确定了地下经营性面积后才能办理补地价等事宜，但市、区相关职能部门因行政审批权限下放等原因于2018年9月才与经纬公司签署相关合同，并明确了补缴金额。审理期间，江峰还表示，针对预售合同补充条款一中的7.1条，经纬公司并没有按约在事项发生之日起30天内通知江峰，其没有尽到及时的告知义务，有关交付审批手续江峰都不知道。同时，关于市政府的法令是2013年颁布的，但是双方的预售合同于2016年签订，经纬对于2013年的政府法令应该早已清楚，其以2013年的政府法令作为延期的理由不足。同时，关于双方签订的确认单，只是能证明迟延交房违约的确认，并未涉及包括迟延办理大产证在内的其他违约情形，故不能以此确认双方权利义务已经完全终止，江峰仍有权向其追索逾期办理产证的违约责任。本院认为，经纬公司和江峰签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于：1、大产证的取得是否逾期；2、经纬公司是否应承担违约责任。关于第一个争议焦点。根据涉案合同约定，经纬公司在取得《住宅交付使用许可证》之日起180日内办理房地产初始登记手续，取得大产证；在办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，双方签署《房屋交接书》，嗣后30天内再办理申领小产证；经纬公司应于2017年12月31日前交房。即经纬公司应在2018年6月30日之前取得大产证，实际履行过程中，其于2019年1月14日取得大产证，确已逾期。关于第二个争议焦点。经纬公司抗辩认为根据双方签署的《确认单》可证明，经纬公司在承担了逾期交房违约责任后，不应再承担逾期办理大产证的违约责任。本院认为，根据《确认单》，双方确认了经纬公司应向江峰支付逾期交房违约金，同时江峰确认了就该房屋及交付等各项事宜与经纬公司已无其他争议，经纬公司无需再向江峰支付其他费用。后，经纬公司也按上述约定履行完毕。因此，可以认定双方之间已就房屋及交付等各项事宜已再无其他争议。综上，本院认为，江峰在涉案合同约定了上述条款的情况下，与经纬公司就逾期交房违约金达成了一致并已履行完毕，并确认了已就房屋及交付等各事项再无其他争议，该意思表示真实有效，双方均应恪守。同时交房逾期、大产证逾期、小产证逾期均系交房类违约情形，往往在实际商品房预售过程中，开发商可能因同一项事由同时导致交房、办理大产证、申领小产证的顺延，现经纬公司与江峰通过《确认书》，事实上是对于上述所述交房类违约情形进行的一定程度的限缩，符合实际情况，也符合公平合理的原则。最后，江峰在实际首领了逾期交房违约金后，也未提交证据证明逾期申领大产证对其造成的实质上的重大影响，以及所产生的相应损失。综上所述，本院对江峰的全部诉讼请求，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告江峰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1,599.50元，由原告江峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年十一月二十七日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……