上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17145号原告：上海信卓房地产经纪事务所，住所地上海市崇明区。投资人：张永飞。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。被告：上海恺泰房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海明，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海信卓房地产经纪事务所诉被告上海恺泰房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高雨、被告委托诉讼代理人夏海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海信卓房地产经纪事务所诉称：2017年8月1日，原、被告建立合作关系，被告将其开发的位于上海市青浦区诸光路1588弄“绿地融信商业中心”房地产委托原告对外居间销售，并明确如居间成功按照签约总价1.5%的标准支付佣金，支付时间分两期，即收到买家50%房款后3个月内支付50%的中介费，收到剩余50%房款后3个月内支付剩余中介费。2018年4月，经原告努力，成功居间介绍了中国财经出版传媒集团有限公司(下称“财经传媒集团”)与被告签订了《房地产买卖合同》，成交房屋位于诸光路XXX弄XXX号XXX楼，建筑面积1,685.56平方米，总房价为人民币(以下币种均为人民币)72,243,102元。原告参与了房屋买卖的全部过程，包括联系卖家、推介楼盘、多次带看房屋、与被告诸多部门相关负责人进行联系、出席现场签约等。被告于2018年4月20日向原告出具了《中介带看三方确认单》，该确认单载明成交房屋的坐落位置、面积、总价、签约时间等，并确认上述房屋是由原告居间介绍的。2018年4月20日，买家财经传媒集团向被告支付了购房定金100万元，并于2018年4月26日支付50%购房款，2018年6月底支付了全部购房款。基于上述事实，被告应当最晚于2018年9月30日前支付原告全部佣金1,083,646.53元。但经原告多次主张，被告一直借故拖延，至今未付。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求：1、判令被告向原告支付销售房屋佣金1,083,646.53元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金(以1,083,646.53元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月1日起算至实际支付之日止)。被告上海恺泰房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间并不存在房屋分销关系，因为合同确认函并非协议，双方对于分销成功没有佣金比例的约定，也没有付佣期限的约定，购房人不能认定为原告的有效客户，故原告诉请应予驳回。经开庭审理查明：被告向原告发出《绿地融信商业中心》合作确认函，载明：现就本司开发建设“绿地融信商业中心”项目(以下简称“该项目”)之场外分销事宜，确认贵公司参与该项目分销合作，具体合作框架如下：一、项目地址为盈港东路诸光路；二、项目性质为办公；三、合作期限为2017年8月1日至2017年10月31日；四、经我司确认的客户机器直系亲属在委托期限内购买该项目的，视为贵司销售成功，我司按照本合同约定的佣金比例向贵司支付佣金；客户经我司人员签署《中介客户看房确认单》后，该客户视为有效客户；有效客户成交后，贵司凭有效的《中介客户看房确认单》经我司核对无误后结算佣金；暂定D栋房源按签约总价1.5%计算佣金(如后期佣金改变，甲方会以书面形式通知)；我司在贵司推荐的有效客户与本司签署《上海市商品房预售/出售合同》(客户姓名及签署须与《中介客户看房确认单》完全一致)后，收到客户50%房款后，3个月内结算该房源50%的中介费；甲方收到客户剩余50%房款后，3个月内结算该房源剩余的中介费；如乙方有合同中的违约情况，将根据合同条款进行处罚(详见具体合同协议)；贵司与我司将于近日签署包含本确认函同等合作条款的正式分销合同，双方权利义务均以正式的分销合同为准。2018年4月26日，被告(甲方、卖方)与案外人财经传媒集团(乙方、卖方)就诸光路1588弄绿地融信商业中心638号2层签订了《上海市商品房出售合同》，约定上述房屋总房价款为72,243,102元，该房款应于2018年4月26日前支付36,123,102元，2018年6月26日前支付房款3,612万元。后财经传媒集团按约向被告支付了全部房款。审理中，被告确认绿地融信商业中心638号2层属合作确认函中所属D栋房源。以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、合作确认函、商品房出售合同等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1.原、被告双方于2017年建立合作关系，由被告委托原告为其销售房屋，并多次向被告推荐客户并带看房屋，被告向原告承诺按照1.5%的比例计算佣金；2.对于合作期限，确认函中所列时间仅为暂定时间，正式的合作时间应以正式分销合同为准，但在合作期内原告多次要求被告签订正式分销合同，被告以各种借口予以拖延；3.2018年4月20日，财经传媒集团经原告带看房屋，并由被告向原告出具中介带看三方确认单，最终被告与财经传媒集团签订出售合同，原告对绿地融信商业中心638号2层房屋的居间已完成，且在之后原告与被告工作人员的交流沟通过程中，被告工作人员对该事实均无异议，并表示应按照1.5%的标准支付佣金；4.根据买受人支付房款的时间，结合合作确认函中约定的佣金支付时间，被告最迟应于2018年9月30日前向原告支付全部佣金，但被告至今未付，应按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失。为此，原告提供中介带看三方确认单、聊天记录、录音作为证据。被告表示三方确认单确实是被告案涉项目中使用的，但该确认单中无渠道经理签字且签字人员并非被告工作人员，而被告方第一联已丢失，故无法确认该确认单的真实性，不申请对该确认单进行鉴定；确认单显示看房时间为2018年4月20日，远超合作确认函中载明的合作时间，在看房时被告已无与原告合作的意向，故该确认单不能证明财经传媒集团是原告的有效客户；对原告与谭亭亭的聊天记录及录音真实性无异议，但存在部分截取的可能性，对其证明目的不予认可；对其他聊天记录真实性不予确认。同时，被告主张：1.合作确认函是被告单方表达合作意向的声明，并不构成分销合作的合意，原、报告未签订正式的分销合同，故双方并不存在分销合作关系；2.合作确认函中载明的合作期限是2017年8月1日至2017年10月31日，而三方确认函中载明的看房时间是2018年4月，故购房客户不能认定为原告的有效客户；3.无论双方是否存在分销关系，对于应付佣金的比例都没有经双方协商确认，也没有约定佣金支付时间，故被告不应支付原告佣金及利息。本院认为，被告以三方确认单中人员签字是否为本人所签无法核实为由，对确认单的真实性表示无法确认，但其确认原告提供的三方确认单为案涉项目中所用，亦未提供与之相对应的确认单进行比对，并表示不申请鉴定自愿承担相应举证责任，故本院对该三方确认单的真实性予以确认，并认定案涉绿地融信商业中心638号2层商铺系经原告居间介绍签订合同。根据原告提供的合作确认函，可认定双方就2017年8月1日至2017年10月31日期间的合作事宜(包括佣金比例、支付方式等)达成一致意见。虽案涉商铺看房及签订合同时间系在2018年4月份，已超过合作确认函载明的期限，但原告此时带人看房，被告对原告的带看行为予以接受并进行了确认，最终由被告与买受人签订了出售合同，故即使确认单有形式上的瑕疵，也不能否定原告客观上代理销售之事实，被告应向原告支付相应的佣金，佣金比例及支付方式可参照之前的合作确认函内容予以确定。综上，对原告要求被告支付佣金及利息损失的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海恺泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海信卓房地产经纪事务所佣金1,083,646.53元；二、被告上海恺泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海信卓房地产经纪事务所利息(以1,083,646.53为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月1日起算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,874.70元，减半收取计7,437.35元，由被告上海恺泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇一九年十一月二十七日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。