广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1967号原告：广东佛冈农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛冈县**********农商金融大厦，统一社会信用代码：914**********478X4。法定代表人：麦瑞勇，该司董事长。委托诉讼代理人：郑石恒，男，该司职员。委托诉讼代理人：朱伟胜，男，该司职员。被告：朱辉，男，1975年8月13日出生，汉族，住广州市番禺区*****************，身份证号：432********8135792。被告：贺红梅，女，1981年9月28日出生，汉族，住广州市番禺区*****************，身份证号码：430************322。被告：佛冈县昌川物业发展有限公司，住所地：佛冈县*********************，统一社会信用代码：914************931。法定代表人：邬某1。委托诉讼代理人：区炽伟，该公司工作人员。原告广东佛冈农村商业银行股份有限公司（以下简称：佛冈农商行）与被告朱辉、贺红梅、佛冈县昌川物业发展有限公司（以下简称：昌川物业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告佛冈农商行的委托诉讼代理人郑石恒、朱伟胜、被告朱辉、佛冈县昌川物业发展有限公司的委托诉讼代理人区炽伟到庭参加诉讼，被告贺红梅本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，要求查封被告朱辉名下位于广东省佛冈县龙山镇龙山旅游度假区24栋103房屋及额度冻结被告昌川物业公司在广东佛冈农村商业银行存款100000元，本院于2019年9月4日裁定查封了上述房产及额度冻结存款。本案现已审理终结。原告佛冈农商行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告朱辉、贺红梅、昌川物业公司公司签订的《个人购房按揭借款合同》；2.判决被告朱辉偿还借款本金444298.4元及其利息给原告，利息按借款合同约定计至全部本金清偿之日止（其中利息暂计至2019年8月21日为23123.14元，本息合共467421.54元）；3.判决原告对朱辉名下位于佛冈县龙山镇龙沙旅游度假区24栋103房[不动产权证明号为粤（2016）佛冈县不动产证明第0002503号]以折价、拍卖或变卖的价款在上述借款本息范围内依法享有优先受偿权；4.判决被告昌川物业公司、贺红梅对朱辉上述借款承担连带清偿责任；5.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月18日，原告与被告签订《个人购房按揭借款合同》，约定借款金额为480000元，借款用途为购房，借款期限由2016年4月7日起至2036年4月6日止，还款方式为等额本息偿还法，实行浮动利率，按人民银行基准利率上浮10%计息，如遇人民银行调整贷款基准利率，在次年1月1日起按相同比例调整。如逾期还款，在约定利率水平上加收50%按日计收利息，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。合同同时约定以被告朱辉名下位于佛冈县龙山镇龙沙旅游度假区24栋103房[不动产权证明号为粤（2016）佛冈县不动产证明第0002503号]作上述借款的抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，他项权证号为粤（2016）佛冈县不动产证明第0002778号。同时约定昌川物业公司、贺红梅对朱辉上述欠款承担连带保证责任。此外，合同第十八条约定，如借款人未依约还款，原告有权解除合同，提前收回借款本息。2016年4月7日，原告依约发放贷款480000元给被告，年利率为5.39%。但被告从2018年9月起未依约还款。至2019年1月21日止，被告共欠原告本金445512.72元，利息10232.97元，本息合共455745.69元。原告认为，原告与被告签订的《个人购房按揭借款合同》合法有效，依法应受到保护，被告应依约承担还款责任及担保责任。同时，由于已依法办理抵押登记手续，原告对抵押物依法享有优先受偿权。经催收未果，原告特此依法起诉。被告朱辉辩称，对原告起诉的请求、事实与理由无异议，但被告无能力偿还借款。被告昌川物业公司辩称，对原告起诉的请求、事实与理由无异议，但其有帮助被告朱辉偿还了一个月的贷款。被告贺红梅未向本院提交书面答辩意见及相关证据。原告佛冈农商行向本院提交了营业执照、批复、身份资料、《个人购房按揭借款合同》、借款借据、不动产登记证明及贷款本息余额明细等证据，被告朱辉、昌川物业公司均表示无异议。原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与案件相关联，证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，被告朱辉与佛冈县**信用合作联社签订《个人购房按揭借款合同》，约定：第一条借款金额：480000元；第二条借款用途：1、本合同项下的借款用于借款人购买位于佛冈县龙山镇龙沙旅游度假区24栋103房的房产；第三条借款期限：本合同项下的借款期限自2016年3月18日起至2036年3月17日至共240个月；第四条借款利率和罚息：1（2）浮动利率，以实际放款日使用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率基础上上浮10%计息；2、罚息（1）若借款人未按约定（包括未按分期还本计划约定）期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期贷款罚息利率为本合同约定借款利率水平上加收50%；第七条还款：2、借款人选定等额本息偿还法；4、采用等额本息偿还法、等额本金偿还法还款的，借款人应从贷款发放日起，按月分期偿还借款本、息。每月的21日为还款日；第十四条保证担保：1、保证人为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。第十五条抵押担保：（一）抵押物1、抵押人自愿以其所购买的本合同第二条所述房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保；第十八条借款人、保证人、抵押人的违约责任：2、借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明或保证及其他任何违约行为，贷款人有权分别或同时采取下列一项或多项措施：（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；（6）行使担保权利，要求保证人承担保证责任或提前实现抵押权；第二十一条其他约定条款：4、其他约定：阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，贷款人于2016年3月18日给借款人发放了款项480000元，借款人立下的借款借据上载明借款利率5.39%。2016年4月6日，涉案房屋办理了不动产预告登记，权利人为佛冈县**信用合作联社，义务人为朱辉，但至今尚未办理他项权抵押登记。借款人自2018年9月21日起逾期没有归还借款本息。2019年7月26日昌川物业公司代被告朱辉向原告还款3272.11元，原告起诉的标的是扣减上述款项后被告朱辉欠原告的款项，故被告朱辉欠原告借款暂计至2019年8月21日止，本金444298.4元、利息23123.14元，合计467421.54元。原告向被告催还借款本息不成，遂起诉至本院。另查明，2018年11月28日，经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准，原告广东佛冈农村商业银行股份有限公司开业，原佛冈农村信用合作联社的债权债务转为原告佛冈农商行的债权债务。又查明，被告朱辉与被告贺红梅为夫妻关系。本院认为，原告佛冈农商行与被告朱辉、贺红梅、昌川物业公司签订的《个人购房按揭借款合同》，是当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依法履行其合同义务。原告已依约向被告朱辉发放借款，但被告朱辉自2018年9月21日起未按约定每月等额还本付息，其行为已构成违约，应当承担违约责任，根据《个人购房按揭借款合同》的约定，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同，并要求保证人承担保证责任，原告诉请解除《个人购房按揭借款合同》并提前收回借款本金444298.4元、利息23123.14元，合计467421.54元是其自愿处分诉讼权利的行为，本院予以准许，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。虽然被告朱辉以广东省佛冈县龙山镇龙山旅游度假区24栋103房屋为本案债务设定抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权，该房的抵押登记手续至今未办理，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，原告尚未取得抵押权，因此，原告要求对该房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。贺红梅、昌川物业公司作为保证人应对朱辉所欠的借款本息承担连带保证责任，原告要求被告贺红梅、昌川物业公司对被告朱辉的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持，但昌川物业公司只对涉案房屋取得他项权证前产生的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东佛冈农村商业银行股份有限公司与被告朱辉、贺红梅、佛冈县昌川物业发展有限公司2016年3月18日签订的《个人购房按揭借款合同》；二、被告朱辉应于本判决生效之日起十日内向原告广东佛冈农村商业银行股份有限公司偿还借款本金444298.4元、利息23123.14元，合计467421.54元（利息计至2019年8月21日止），2019年8月22日起的借款利息按《个人购房按揭借款合同》约定的方式计算至全部借款本息还清之日止；三、被告贺红梅对朱辉的上述借款本金、利息承担连带清偿责任，被告佛冈县昌川物业发展有限公司对涉案房产取得他项权证之前产生的上述借款本金、利息、罚息承担连带清偿责任；四、驳回原告广东佛冈农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8312元，减半收取计4156元，保全费2857元，合共7013元，由被告朱辉、贺红梅、佛冈县昌川物业发展有限公司承担，原告广东佛冈农村商业银行股份有限公司预交的受理费4156元，可以在本判决生效后到本院申请退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  潘丽芳二〇一九年十一月六日书记员  徐婉莹附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。