上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初11892号原告(反诉被告)：孙永胜，男，汉族，户籍所在地福建省晋江市。委托诉讼代理人：丁向勇，上海众律律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐建林，男，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：贲惠泉，北京汉卓(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷晓蔚，北京汉卓(上海)律师事务所律师。原告孙永胜诉被告徐建林以及反诉原告(以下统称“被告”)徐建林诉反诉被告(以下统称“原告”)孙永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙永胜及其委托诉讼代理人丁向勇、被告委托诉讼代理人殷晓蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2017年9月1日解除；2、判令被告向原告支付2017年6月1日至2017年8月31日的租金人民币(以下币种同)12.9万元，并支付2017年3月1日至2017年5月31日欠缴租金3,000元，共计13.2万元；3、判令原告没收被告押金8.6万元；4、判令被告向原告支付逾期付款利息(以13.2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年9月1日计算至实际清偿之日止)。事实和理由：2016年9月14日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告承租上海市嘉定区榆中路XXX号房屋，面积280.18平方米，租期为2016年12月1日至2022年11月30日，租金43,000元/月，每三个月支付一次租金；押金为8.6万元，若被告违约，则原告有权不退还押金。自2017年3月，被告开始拖欠租金，当期欠缴租金3,000元。至2017年6月开始不再支付租金，原告多次催缴无果。并且，被告未经原告同意，擅自将系争房屋一楼分隔成三间对外转租给三家，并签订了书面租赁合同，严重违反了合同约定，损害了原告利益。后于2017年6月17日左右，原告将被告自用的火锅店大门上锁(另外还有两个门)，此前被告已经搬离。2017年8月18日，原告向被告发函，正式提出租赁合同于2017年9月1日解除，并要求被告承担违约责任，但被告未予理睬。因无法联系到被告，为避免扩大损失，重新将系争房屋整体出租，原告于2017年8月21日、28日和31日分别与三家次承租人签订了《搬离榆中路XXX号商铺补偿确认书》，约定次承租人于签订确认书当日搬离系争房屋。为此，原告向三次承租人分别支付了2万元、1.2万元和2.7万元的补偿款。三次承租人出具了收条，并搬离了系争房屋。原告为维护其合法权益，故涉诉。被告辩称，双方之间的租赁合同已于2017年6月17日因原告将系争房屋加锁控制而实际解除。被告租金已经付清，并无拖欠，租金付至2017年5月底。另还有2个月租金的押金在原告处，原告提前清场系违约，故不同意支付租金及利息，也不同意没收押金。此外，因原告违约解除合同导致被告无法继续使用系争房屋，给被告造成损失，故被告反诉要求：1、判令原告立即返还押金8.6万元；2、判令原告赔偿因其非法处置被告租赁房屋内添置的设施和物品造成的损失以及装修损失共计480,370元(其中固定装修损失235,000元，其他都是可搬离物品损失)。原告针对反诉辩称，押金不同意退还。被告自己违约导致合同解除，损失应由其自行承担。被告物品已经自行搬离，只剩下固定装修。本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，孙永胜(甲方)与徐建林(乙方)签订了《租赁合同》，约定乙方向甲方承租上海市嘉定区榆中路XXX号1-2层房屋(以下简称系争房屋)，面积280.18平方米，租赁用途为餐饮，租期2016年12月1日至2022年11月30日，租金43,000元/月，每三个月支付一次租金，提前7天支付，每两年上涨5%；免租期2个月，2016年10月1日至同年11月30日；押金8.6万元；关于违约责任，双方约定，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方违约金43,000元，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同补充条款约定：乙方如因不可抗力因素经营不下去，甲方应同意乙方将该商铺转让，乙方找到下家后，合同仍与甲方签订，乙方不得与下家签订合同。上述合同签订后，孙永胜将系争房屋交付徐建林使用，徐建林向孙永胜支付了押金8.6万元。2017年4月，徐建林将其承租的系争房屋一楼隔成三间(可独立进出，面积约为100平方米)，分别转租给黄炳贺、宛金松、李怀有，并签订了三份租赁协议，自己使用一楼前台通道以及二楼经营火锅店。因孙永胜并未按约支付2017年6-8月的租金，2017年5月25日，孙永胜发送微信给徐建林，要求其支付下一期租金以及上一期少支付的3,000元。2017年6月16日，孙永胜再次微信和短信通知徐建林，要求其支付租金，否则视为违约，第二天将会去清场，并要求徐建林将私自转租的小店铺恢复原样，并表示“你既不营业、也不接电话，也不交房租，我不知道还能怎么样跟你沟通”。徐建林回复会支付但始终未付。2017年6月17日左右，孙永胜将徐建林自用部分火锅店大门锁上(另有其他两个小门可进出)，当时火锅店已经停止营业，徐建林已经离开。2017年8月18日，孙永胜向徐建林的户籍地址寄送了《租赁合同解除通知函》，载明：因孙永胜逾期支付2017年6月1日至8月31日的租金129,000元及上一期少付的租金3,000元，且擅自改变房屋结构、擅自转租，故通知租赁合同于2017年9月1日起正式解除。该通知函于2017年8月20日由“徐远平”签收。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。双方对徐建林应当支付的租金及使用费金额以及违约责任归属与承担，各方意见不一。孙永胜为证明其主张，向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明双方之间约定的租金及违约责任，合同约定徐建林并无直接转租权；2、微信聊天记录和短信记录，证明其自4月14日开始一直向徐建林催要拖欠的3,000元租金，之后又开始催要6-8月的租金，多次催要无果后于6月16日告知徐建林准备收回系争房屋，并要求恢复原状；3、租赁合同解除函及送达凭证，证明其行使了合同解除权；4、徐建林与次承租人的三份转租协议，证明徐建林擅自将系争房屋一楼约100平方米转租；5、《搬离榆中路XXX号商铺补偿确认书》及收条三份，证明因联系徐建林无果，其为了收回房屋，与次承租人达成了补偿协议，并支付了补偿金；6、其与次承租人之一李怀有的电话录音及文字记录，证明徐建林是因为经营不下去而违约，次承租人亦告知其徐建林已用卡车将系争房屋内的物品进行了搬离。徐建林对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但证明目的不认可，认为双方约定其可以进行转租；对证据2，真实性无异议，但其还有押金，孙永胜提前清场构成违约；对证据3，未收到，签收人是村委会的人，并没有给到其本人；对证据4，真实性无异议，转租面积约为100平方米；对证据5，均不认可；对证据6，真实性无法确认，并未搬离物品。徐建林为证明其意见，向本院提交如下证据：1、记账本，其中记载了若干收条，证明其对系争房屋装修支付的款项；2、酒店厨具购销合同以及清单，证明孙永胜锁门时系争房屋内还有餐具和厨具在里面，价格245,370元；3、酒水供货合同，证明其尚有酒水存放在系争房屋。孙永胜对上述证据发表质证意见如下：对证据1，证据三性不认可；对证据2、3，真实性认可，关联性不认可。审理中，双方均确认租赁合同已经解除，孙永胜撤回诉请1。孙永胜陈述系争房屋已于2017年10月整体另行出租。本院认为，孙永胜与徐建林签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。在该合同的履行中，徐建林并未按约支付租金，其仅支付租金至2017年5月31日，此前尚拖欠3,000元租金，此后的租金一直未付，经孙永胜多次催要后仍未支付，显属违约。此外，根据合同约定，徐建林若需转租，应由新的承租人与孙永胜直接签订租赁合同，表明徐建林并无与次承租人直接签约转租的权利。然其将系争房屋一楼擅自转租给三位次承租人，并直接签订了转租合同，亦显属违约。因此，孙永胜有权解除合同并要求徐建林承担违约责任。至于徐建林辩称其并未拖欠2017年3-5月的租金3,000元，但并未提交证据证明其已经付清该期间租金，故对该辩称意见，本院不予采纳。对于合同已经解除，双方并无争议。合同解除后，徐建林仍应支付解除前的租金和解除后的使用费直至返还系争房屋，使用费参照双方合同约定的租金标准。孙永胜自认2017年8月31日收回房屋且提供了相应证据，徐建林并未提交证据证明次承租人在该时间之前已经搬离，故对孙永胜主张的2017年6月1日之前欠付租金3,000元及2017年6月1日至2017年8月31日的租金和使用费及其利息，本院予以支持，但考虑到孙永胜确实于2017年6月17日左右将徐建林自用部分上锁，此后徐建林无法正常使用该部分房屋，结合该部分的面积占比及本案合同实际履行情况，本院酌定徐建林应当支付的租金和使用费为6.5万元。因徐建林违约导致合同解除，按照合同约定，徐建林已付押金8.6万元不再返还。至于徐建林反诉主张的固定装修及可搬离物品损失，关于已形成附合的装修，因其自行违约导致合同解除，对该部分损失，本院不予支持。对其主张的物品损失，虽孙永胜将徐建林自用部分的大门上锁，但徐建林亦认可还有两个小门可以使用，若确实尚有物品在内，其可自行搬离，且其并未提交充分证据证明上述物品的存在以及价值，亦未证明其在大门被锁后曾向孙永胜要求搬离其物品，故对其主张的物品损失，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百二十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐建林应于本判决生效之日起十日内支付原告孙永胜租金和使用费人民币65,000元及利息(按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年9月1日计算至实际支付之日止)；二、被告徐建林向原告孙永胜支付的押金人民币86,000元归原告孙永胜所有；三、驳回被告徐建林的全部反诉诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,754元，减半收取2,377元，由原告孙永胜负担755元，被告徐建林负担1,622元。反诉受理费4,732元，由被告徐建林负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年十一月一日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。