鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0302民初4451号原告：鞍山市大德物业有限公司，住所地：鞍山市铁东区大德翠韵华庭7甲。法定代表人：高剑婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李孟幻，女，该单位员工。被告：赵家瑄，男，1986年1月17日出生，汉族，住鞍山市铁东区。原告鞍山市大德物业有限公司与被告赵家瑄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鞍山市大德物业有限公司委托诉讼代理人李孟幻、赵家瑄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞍山市大德物业有限公司向本院提出诉讼请求：原告为大德御庭小区物业服务公司，被告系该小区业主，双方存在物业服务合同关系，被告住宅建筑面积为99.06平方米，物业费收费标准为1.5元/月/平方米，电梯费收费标准为35元/月/户。被告拖欠2016年10月31日至2019年10月30日期间的物业费6609元(含电梯费1260元)，每年物业费计算标准为：99.06平方米*1.5元/月/平方米*12个月=1783元，每年电梯费计算标准为35元/月/户*12个月=420元，被告拖欠3年物业费含电梯费共(1783元+420元)*3年=6609元。同时根据物业服务合同的约定，欠缴物业费应自欠费之日即2016年10月31日起按每日千分之三的标准承担滞纳金直至缴费之日止。原告与被告多次沟通未果，无奈诉至贵院，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。赵家瑄辩称：不同意支付原告主张的费用。原告主张我欠费的时间段，与物业前期合同约定的时间不符，前期合同第五条约定物业服务合同期限是5年，从商品房交付之日起计算五年。在2018年已经届满失效，因此原告主张我2016年-2019年的物业费是没有依据的。2013年10月31日-2015年10月31日原告按约缴纳物业费，但是原告出现违反法规的行为。根据物业服务合同第七条第三点，原告应该定期向业主公布公共服务收支情况。截止2019年11月前期物业合同失效一年的时间里，原告也没有公布收支情况，原告单方违约同时也严重侵害了业主的监督权和知情权。根据合同法107条原告应该承担违约责任。在未经全体业主同意的情况下，擅自利用物业公共部位进行经营，引入园区的广告有洗衣柜、空调、饮水机、自动门、锦州银行的中秋晚会、快递站、中国移动、大德广场商铺广告、联盟APP、希芸化妆品、杂物粉碎机、地产电商节、艾灸、电梯间所有广告违反物业管理条例54条，同时侵害了业主对物业公共区域的所有权和处置权。期间被告与原告多次沟通，希望原告不要过多引进商业广告以免影响业主的休息。到目前为止原告没有做出改正。应该承担责任。根据前期物业合同14条，原告通过经营归业主所有的部位，公用设施部位所得，扣除合理成本后收入归业主所有，补充专项维修资金。原告从未公布过维修资金的相关凭证，原告侵犯知情权。根据物业服务合同，对物业区域内有违反有关治安环保物业装修和使用等方面法律法规规章的行为，原告有义务应该及时告知，进行劝阻、诉讼并向有关部门报告。目前大德御庭小区存在的一部分违建有1号楼4楼1号、1号楼33楼2号、2号楼33楼2号、3号楼33楼2号、4号楼17楼2号、6号楼17楼2号，这些违建依然存在。原告没有履行合同，对相关违建单位进行相关措施。原告违反物业管理条例第45条。原告应该承担违约责任。前期物业服务合同附件1，物业明细中明确表示，物业配套有一幢产籍号为1-14-14-328，面积为900.94㎡的会所至今未投入使用，希望原告说明。前期物业合同第七条第二点，原告不得以亏损为由增加费用降低服务标准或者减少服务项目。目前来看相比2013年服务标准大幅度降低，保安和保洁人数大幅度减少，为此大德御庭热心业主于2018年与时任大德物业的总经理的王玉凤进行沟通，询问是否可以提升服务质量并增加保洁人数，当时得到肯定回答，后来王玉凤未履行承诺。根据物业服务合同13条第13点，设立服务监督电话，并在物业区域内公示，到目前为止园区公示栏没有监督电话。物业服务标准垃圾清运每天两次，地下车库垃圾多天无人清运。安全服务部门建立门岗24小时服务制度，目前北门门岗经常出现保安脱岗，北门大门也没有及时得到维修。蚊虫消杀夏季每月4次，冬季每月1次，草木修剪每年2次，草坪修剪每年8次，灌木及周边绿篱每年8次，原告没有做到。小区楼宇门前及道路清洁不合格。向业主公布紧急联系电话和公司投诉电话，没有看见原告公布。社区文化合同每季度开展一次，这也没有。根据物业服务合同第十三条，原告提供的服务应该包括物业公共部位，公共部位日常维修和养护，自从2013年来报修以来，我家客厅窗户外玻璃破损没有得到修护，导致我家今年夏天窗户进水墙体脱落。公共走廊安全通道指示灯破损，报修之后一直没有维修。地下一层电梯按键面板破损报修也没有进行维修。2016年-2017年原告无故停我电梯卡一年之久。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对本案事实作出如下确认：赵家瑄系鞍山市大德物业有限公司提供物业管理服务的大德御庭小区A1-1071房业主,建筑面积为99.06平方米，2013年11月4日，赵家瑄与物业公司签订《前期物业服务合同》一份，双方约定：由物业公司为赵家瑄所住小区提供物业服务，物业费收费标准为1.5元/月/平方米，电梯费收费标准为35元/月/户。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，赵家瑄拖欠2016年10月31日至2019年10月30日期间的物业费6609元(含电梯费1260元)。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于赵家瑄提出物业缴费时效问题，根据查明的事实，赵家瑄与物业公司签订《前期物业服务合同》一份，鞍山市大德物业有限公司为赵家瑄居住小区提供物业服务，赵家瑄亦实际接受了鞍山市大德物业有限公司提供的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，赵家瑄理应按照合同的约定向鞍山市大德物业有限公司支付相应的物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，鞍山市大德物业有限公司提出要求赵家瑄支付其所拖欠的物业管理费6609元(含电梯费1260元)的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于赵家瑄提出违章建筑的问题，于本案物业合同无关联，对此主张本院本院不予支持。关于赵家瑄提出物业管理服务存在瑕疵一节，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，对于业主提出物业管理中存在的问题，物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。关于鞍山市大德物业有限公司要求判令赵家瑄支付按合同约定违约金的诉讼请求，本院认为，鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条规定，判决如下：一、赵家瑄于本判决生效之日起十日内给付鞍山市大德物业有限公司2016年10月31日至2019年10月30日期间的物业费6609元(含电梯费1260元)。二、驳回鞍山市大德物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25元由赵家瑄承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 王 霞二〇一九年十一月二十五日书记员 刘姣依