广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5102民初64号原告（反诉被告）：周广兴，男，1957年5月4日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：陈燕丹，广东创兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟妹，广东创兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴维青，男，1976年6月18日出生，汉族，住潮州市枫溪区。委托诉讼代理人：曾宪荣，广东东之木律师事务所律师。原告周广兴与被告吴维青房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，诉讼期间，被告吴维青提起反诉，本院依法决定合并审理，并于2019年4月10日、2019年5月15日公开开庭对本案进行了审理。原告周广兴及其委托代理人陈燕丹、陈伟妹、被告吴维青及其委托诉讼代理人曾宪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周广兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将承租的位于潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼交还给原告并注销有关的工商登记；3.判令被告按照合同约定向原告支付从2018年11月1日起暂计至2018年12月31日拖欠的租金9300元（余租金至被告实际交付房屋之日止）；4.判令被告支付原告违约金5000元；5.判令被告承担原告聘请律师的费用5000元；6.本案的一切诉讼费用依法由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月2日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼出租给被告，租赁期限为3年，即自2018年11月1日起至2021年10月31日止。该房屋租金为每年55800元，租金本着先交纳后使用的原则，承租方应按年交纳租金，以后每年租金应提前30日交纳。被告逾期交纳租金的，押金5000元将作为违约金支付给原告。另外，原、被告双方约定被告无正当理由未支付或迟延支付租金1个月以上，原告可单方面解除合同并没收押金，而且被告应承担原告为维护自己权益支出的包括但不局限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告并未能依约履行付款义务。截止至起诉之日，被告已拖欠原告租金9300元。原告曾多次向被告催讨租金，但被告均不予理睬。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，被告逾期交纳租金的，原告有权解除合同并有权不退还被告押金，并且被告还应该承担原告为实现债权而支付的律师费5000元。综上所述，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金的行为已严重违反合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益。被告吴维青没有提交答辩状，但在庭审中辩称，原、被告于2018年10月2日签订《房屋租赁合同》，被告依约支付押金5000元，后原告于2018年11月4日将房屋租赁合同约定租赁房产的大门加锁，导致被告无法进入租赁房屋进行经营，原告的行为违反法律的规定及租赁合同的约定，其行为违约，并侵犯被告的合法权益，原告的诉讼请求缺乏依据，依法应予以驳回。被告吴维青向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失270000元；2.判令被反诉人支付反诉人违约金5000元；3.判令被反诉人支付反诉人因维护自己合法权益而支付的律师费4000元；4.本案的一切诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年10月2日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被反诉人将位于潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼出租给反诉人，租赁期限为3年，即自2018年11月1日至2021年10月31日，年租金为55800元，合同还就其他有关事项进行了约定。合同签订后，被反诉人于2018年11月1日将上述租赁房屋交与反诉人，反诉人也依约支付了押金5000元，但被反诉人违约，于2018年11月4日将该租赁房屋的大门加锁，导致反诉人无法进入租赁房屋进行依法经营。虽经反诉人多次交涉，但被反诉人一直至今拒不解锁，因此而造成了反诉人减少收入240000元，同时导致反诉人放置于租赁房屋内的扣板、精工发光字、钢材、发光字等成品、半成品材料及设计资料无法交付客户使用，以上材料价值30000元。对被告吴维青的反诉，原告周广兴没有提交答辩状，但在庭审中辩称，1.吴维青所称的经济损失与周广兴无关，吴维青也没有充分证据证明该损失与周广兴有关，况且租赁房屋的大门是吴维青加锁；2.吴维青并没有向周广兴支付押金5000元，周广兴也不存在违约的情形，无需向其支付违约金，请求判决驳回吴维青的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：位于潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼房产，原系周广兴向潮州市湘桥区XX街道XX村民委员会承租，租赁期限至2027年12月31日止。周广兴承租后，经潮州市湘桥区XX街道XX村民委员会同意，于2015年11月1日将上述房产转租给吴维青使用，约定租赁期限至2018年10月31日止，首付租金50000元应于2015年11月15日付清，以后每年租金应提前1个月交清等，有潮州市湘桥区XX街道XX村民委员会于2019年10月25日出具的《证明》及周广兴与吴维青于2015年10月31日签订的《房产租赁合同书》为据。吴维青承租上述房产后，将该房产作为公司的办公场所，并办理了工商登记手续，其公司的名称为潮州市荣光文化传播有限公司，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人吴维青，有吴维青提供的《营业执照》为据。租赁期限届满后，上述房产由吴维青继续向周广兴承租，双方于2018年10月2日签订《房屋租赁合同》1份，合同的主要内容是：出租方周广兴，承租方吴维青；出租方出租给承租方的房屋座落在潮州市湘桥区××街道XX村××楼；本合同期限为3年，自2018年11月1日至2021年10月31日；本合同租金为每年55800元；承租方应于本合同签订之日支付押金5000元；租金本着先交纳后使用的原则，承租方应按年交纳租金，以后每年租金应提前30日交纳，承租方逾期交纳租金的，押金将作为违约金支付给出租方；未经出租方书面同意，承租方在租赁期限内不得将承租房屋部分或全部转租给第三方；租赁期限届满合同正常终止，承租方应在租赁期限届满之日起3日内将房屋腾退，返还给出租方；出租方或承租方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因导致本合同提前终止的，则承租方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3个工作日内将房屋腾退，返还出租方；出现承租方违约情形，出租方有权要求承租方继续履行、没收押金、解除合同、支付违约金等；如承租方逾期支付租金，出租人可单方面解除合同并没收押金；如果双方无法协商一致解决合同纠纷，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用；承租方的违约情形：（1）承租方未按照约定的用途使用。（2）承租方未经出租方同意转租。（3）承租方无正当理由未支付或迟延支付租金1个月以上，并在出租方确定的合理期限内仍不支付。双方确定续租后，吴维青没有按约定提前30天在2018年10月1日支付2018年11月1日起至2019年11月1日的租金。2018年10月31日，吴维青打电话给周广兴，要求2018年11月1日起至2019年11月1日的租金延至2018年11月8日交纳，周广兴不同意。2018年11月3日，周广兴将《告知函》1页张贴于潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼房产通道的大门上，并将《告知函》拍照后通过微信发送给吴维青，该《告知函》的内容是：“吴维青：阁下与我方于2015年10月31日签订了《房产租赁合同》（以下简称合同），合同中约定：租赁房屋租期至2018年10月31日。现已到合同约定的租期届满之时，但阁下仍没有依照合同约定将租赁房屋交还我方。因阁下严重违反合同约定，我方现告知阁下：一、请阁下于2018年11月4日前自行进行腾退，并将租赁房屋交还我方；二、如若阁下逾期未自行腾退，则视为阁下已腾退，届时我方有权自行收回房屋，并自行清理房屋内的物品，清理时我方将不保留阁下的剩余物品。现特发此函，如有异议请书面告知我方，无异议，请在收到本函后在上述期限内自行腾退，否则，我方将依法通过一切法律途径追究阁下的违约责任，并就我方可能因此遭受的经济损失向阁下进行追索。特此函告。告知人：周广兴2018年11月3日。”本案庭审中，吴维青主张其没有收到上述《告知函》，但确认周广兴有打电话对其告知，其拒绝周广兴，周广兴叫其去看合同。2018年11月4日，吴维青通过微信发信息回复周广兴，其内容是：“你好兴兄，再帮帮我一次，这些年经营投资亏了不少经营的很艰难真不是想故意拖欠我保证这是最后一次8号前凑够钱还你请再帮忙一次。”周广兴不同意吴维青的要求，于2018年11月4日将通往潮州市湘桥区××街道XX村××楼的通道大门上锁。2019年1月9日，周广兴诉至本院，提出上述诉讼请求，并委托广东创兴律师事务所的律师作为其一审诉讼代理人，支付了律师代理费5000元。吴维青于2019年1月16日收到周广兴的民事起诉状副本等诉讼文书。诉讼期间，吴维青提起反诉，提出上述反诉请求，并委托广东东之木律师事务所的律师作为一审诉讼代理人，支付了律师代理费4000元。本院对吴维青的反诉决定与本诉合并审理。本案审理过程中，周广兴、吴维青均主张双方对2015年10月31日签订的《房产租赁合同书》的权利义务已履行完毕，并均确认在签订2015年10月31日的《房产租赁合同书》时，吴维青支付周广兴押金5000元，但周广兴主张吴维青于2017年违约，押金5000元已作为违约金处理，吴维青则主张其2017年没有违约，押金5000元现尚存于周广兴处。周广兴还主张其于2018年12月23日将通往潮州市湘桥区××街道XX村××楼的通道大门的锁头打开，但其对该主张未能提供证据证明，吴维青则主张周广兴至今没有将通道大门的锁头打开，其自2018年11月4日起至今无法使用向周广兴租赁的房产。本院认为，位于潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼房产，是周广兴向潮州市湘桥区凤新街道云梯村民委员会承租后，经潮州市湘桥区凤新街道云梯村民委员会同意转租给吴维青使用的，有潮州市湘桥区凤新街道云梯村民委员会于2019年10月25日出具的《证明》及周广兴与吴维青2015年10月31日签订的《房产租赁合同书》、2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》为据，事实清楚，可予认定。周广兴与吴维青2015年10月31日签订的《房产租赁合同书》、2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。周广兴、吴维青现均主张双方对2015年10月31日签订的《房产租赁合同书》的权利义务已履行完毕，可予认定。根据2018年10月2日《房屋租赁合同》的约定，吴维青应于2018年10月1日前支付2018年11月1日起至2019年11月1日的租金55800元，但吴维青没有按时向周广兴交纳租金。吴维青主张周广兴同意其租金延至2018年11月8日交纳，但对该主张，吴维青没有提供证据证明，本院依法不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述《房屋租赁合同》的约定，承租方无正当理由没有按时支付租金，出租人可以解除合同。因吴维青没有按时向周广兴交纳租金，已构成违约，现周广兴请求解除双方于2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》，符合法律的规定和合同的约定，依法可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。周广兴虽于2018年11月3日在潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼房产通道的大门上张贴《告知函》，将《告知函》拍照后通过微信发送给吴维青，并打电话告知吴维青，但该《告知函》的内容是告知吴维青违反2015年10月31日签订的《房产租赁合同》的约定，要求吴维青腾退租赁的上述房产，但没有明确告知吴维青解除2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》，因此，双方当事人2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》的解除时间应认定为吴维青收到周广兴提起本案诉讼的民事起诉状副本的时间，即2019年1月16日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现周广兴要求吴维青腾退交还潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼房产，依法可予支持。关于租金问题，自2018年11月1日起至2018年11月4日止的租金应按上述《房屋租赁合同》约定的每年55800元的标准计算，由吴维青付还周广兴。因周广兴于2018年11月4日将通往潮州市湘桥区××街道XX村××楼的通道大门上锁，致吴维青无法使用租赁房产，现周广兴虽主张其于2018年12月23日将该通道大门的锁头打开，但其对该主张未能提供证据证明，本院依法不予认定。自2018年11月5日起吴维青实际上无法使用上述租赁的房产，而吴维青无法使用租赁房产是因周广兴的锁门行为造成的，因此，周广兴要求吴维青支付自2018年11月5日起的租金的诉讼请求，本院依法不予支持。上述《房屋租赁合同》约定“承租方应于本合同签订之日支付押金5000元；租金本着先交纳后使用的原则，承租方应按年交纳租金，以后每年租金应提前30日交纳，承租方逾期交纳租金的，押金将作为违约金支付给出租方”；还约定“如果双方无法协商一致解决合同纠纷，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。”因吴维青没有按时交纳租金，违反合同约定，因此，周广兴要求吴维青支付其为本案诉讼而支付的律师代理费5000元，可予支持。双方在签订2015年10月31日的《房产租赁合同书》时，吴维青支付周广兴押金5000元，现周广兴主张吴维青于2017年违约，押金5000元已作为违约金处理，但其没有提供证据证明该主张，因此，应认定该押金5000元现尚存于周广兴处，周广兴现请求吴维青另行支付违约金5000元，本院依法不予支持，原存于周广兴处的押金5000元，可以作为吴维青支付给周广兴的违约金归周广兴所有。注销工商登记属于工商行政管理部门的职能，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此，周广兴请求判决吴维青注销有关工商登记的诉讼请求，本案不作处理。本案纠纷是因吴维青没有按《房产租赁合同书》的约定按时交纳租金引起的，吴维青也没有提供证据证明因周广兴违约造成其经济损失270000元，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，吴维青反诉请求周广兴赔偿经济损失270000元、支付违约金5000元及律师代理费4000元，缺乏证据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告周广兴与被告吴维青2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；二、被告吴维青应于本判决发生法律效力之日起15日内将位于潮州市湘桥区XX街道XX村XX路X幢X楼房产腾退交还原告周广兴使用；三、被告吴维青应于本判决发生法律效力之日起15日内付还原告周广兴位于潮州市湘桥区XX街道XX村XX路C幢3楼房产自2018年11月1日起至2018年11月4日止的租金（按每年55800元的标准计算）；四、被告吴维青原支付给原告周广兴的押金5000元作为被告吴维青支付原告周广兴的违约金，归原告周广兴所有；五、被告吴维青应于本判决发生法律效力之日起15日内付还原告周广兴律师代理费5000元；六、驳回原告周广兴的其他诉讼请求；七、驳回被告吴维青的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1445元，由原告周广兴负担1395元，被告吴维青负担50元，反诉受理费5485元，减半收取2742.50元，由被告吴维青负担。原告周广兴应负担的案件受理费已向本院预交，被告吴维青应负担的反诉受理费，已向本院预交，其应负担的本诉受理费，应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 员  郑素君人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一九年十一月十三日书 记 员  孙 榕