浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初1987号 原告：濮金通,男，1975年7月11日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 委托诉讼代理人（特别授权）：周秋德,浙江杭星律师事务所律师。 被告：叶素萍,女，1972年10月7日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛丽英，浙江智仁律师事务所律师。 被告：邓建国,男，1971年10月25日出生，汉族，浙江省建德市人，户籍所在地建德市，现住建德市。 原告濮金通与被告叶素萍、邓建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，本院于2019年9月5日再次公开开庭审理了本案。原告濮金通及其委托诉讼代理人周秋德、被告叶素萍的委托诉讼代理人毛丽英到庭参加诉讼；被告邓建国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告濮金通向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告叶素萍、邓建国继续履行1999年6月8日邓建国与原告濮金通签订的《房屋买卖合同》，被告叶素萍、邓建国立即协助原告濮金通办理建德市402室(含柴间）的产权变更登记手续（房屋价值52500元）。2.本案诉讼费用由被告叶素萍、邓建国承担。事实与理由：建德市系邓建国私产住房。1999年6月8日，原告濮金通与邓建国、沈官林（又名沈关林）签订房产买卖合同一份，约定：邓建国将其自有住房（建德市402室）出卖给原告濮金通。一、购房计算：房屋面积80平方米及柴间一间，房屋金额49500元、柴间3000元。二、房款支付：订立合同时己收到购房款42500元，余款分二至三次付清。合同签订后，邓建国依约交付了房屋，原告濮金通也根据合同履行了付款义务。1992年11月20日，被告邓建国与叶素萍在建德市人民政府登记结婚。2010年7月12日，被告邓建国与叶素萍在建德市民政局离婚，约定：康安路40幢集体所有制房产共20套，户主是邓建国，现还有15户未办理分户产证，以后办证的一切事项由女方叶素萍协助办理。2018年3月29日，建德市在建德市规划和自然资源局办理了不动产权属登记。权利人叶素萍，权证号：浙（2018)建德市不动产权第0004551号。权利性质为划拨自建房。共有情况为单独所有。原告认为，原告濮金通与邓建国签订房产买卖合同系各方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的规定，属有效合同，各当方事人均应按合同约定履行各自权利、义务。现房屋所有人因离婚析产将案涉房产办理至叶素萍名下，各被告有义务协助原告办理过户。原告多次与各被告协商未果。为此，根据民事诉讼法有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。本案审理过程中，原告认为叶素萍明知案涉房屋已经出售给他人的情况还仍将该房屋过户登记到自己名下，明显违背诚实信用的原则和公序良俗的原则，其他房产也被抵押用于套现，明显是恶意行为，侵害了第三人的权益，因此二被告签订《补充协议》，应属无效。 原告濮金通为证明其诉讼主张成立，向本院提供了以下证据材料： 证据一、《房屋买卖合同》原件及邓建国补充签字的《房屋买卖合同》复印件各一份，用以证明原告濮金通向被告邓建国及案外第三人沈官林购买邓建国名下的自建房屋,签约时即已支付购房款人民币42500元的事实; 证据二、收条原件四份，用以证明原告濮金通依约支付了剩余购房价款10000元(含柴间3000元),总购房价款已经全部付清的事实; 证据三、建新字第019710号《房屋所有权证》、建集建（98）字第01010863号《集体土地建设用地使用证》复印件各一份，用以证明1998年邓建国向原告濮金通出售房屋时为邓建国一人，并未登记共有人的事实; 证据四、门牌使用证书、用电容量证书复印件各一份（提供原件核对），用以证明原告濮金通自1999年起即占有、使用案涉房屋的事实; 证据五、加盖建德市档案证明章的结婚证和离婚协议各一份以及离婚登记审查处理表一份，用以证明邓建国与叶素萍于1992年11月20日登记结婚，2010年7月12日离婚，双方签订的离婚协议约定，以后办证事宜由叶素萍协助办理，以及叶素萍对案涉房产已经出售给他人的情况是明知的事实; 证据六、建德市不动产权属信息查询记录原件一份，用以证明案涉房屋于2018年3月29日登记在被告叶素萍名下，权利性质为划拨自建房； 证据七、户口本复印件一份（提供原件核对），用以证明原告户籍于2001年3月26日迁入该案涉房屋处所； 证据八、《证明》原件一份，用以证明沈关林于1999年11月25日给原告濮金通出具证明，原告要求被告邓建国给予办理案涉房屋分户的事实。 被告叶素萍辩称:1.案涉康安路40幢20套房屋，建于1996年。叶素萍因与邓建国夫妻关系紧张，很少入住该房屋，大部分时间住在其母亲家。邓建国未经叶素萍同意，单方与买受人签订合同出卖房子，其行为侵犯了叶素萍的权利。2010年双方离婚时，叶素萍向邓建国主张权利，要么分一半钱，要么分一半房子。为此，在离婚协议中，邓建国表示还有15套房款未收齐，款项由叶素萍全权收取，收取的房款各自一半，并协助办理分户房产证。直至2018年5月，叶素萍未收到一分房款，也没有任何人要求其办理分户房产证。邓建国就将自己名下的14套房屋进行离婚后财产分割，分给叶素萍6套并签订了补充协议，后经建德市规划和自然资源局不动产登记确认。叶素萍依据已登记的《补充协议》将6套房子过户到自己名下。叶素萍是通过离婚析产合法取得案涉房屋的所有权，其并没有参与案涉房屋买卖合同的签订，不是合同的一方当事人，不应受案涉合同的约束，也没有义务将所有权过户于原告名下。况且，原告二十年不请求过户，其请求权也过了诉讼时效。2.原告基于房屋买卖合同而产生的债权,依据物权优于债权原则,不能对抗叶素萍的物权。本案类似“一房二卖”，邓建国单方与原告签订房屋买卖合同，又将该房屋过户于叶素萍名下。哪怕案涉房屋买卖合同有效，原告只能按合同向合同相对人邓建国主张权利。叶素萍并非合同当事人，没有义务将自己合法取得的房屋过户给他人。3.原告请求确认叶素萍取得房子的“补充协议”没有诉权,也无合法理由。原告不是“补充协议”一方的当事人，处置的也不是他所有的财产，他不是合同的任何一方当事人，原告没有请求认定该合同无效的诉权。“补充协议”不存在合同法认定无效的任何法定理由，原告要求认定该合同无效没有任何法律依据。综上，原告要求被告叶素萍协助过户的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 被告叶素萍为证明其抗辩主张成立向本院提供了2018年3月29日签订的《补充协议》复印件一份。 被告邓建国未作答辩，亦未向本院提供证据材料。 由于被告邓建国无故未到庭，视为其对上述证据及本案事实所享有的质证权、抗辩权的放弃。 本案审理过程中，本院为查明事实，依职权向有关部门调取了《建德市土地使用权申请登记表》、《建德市新安江镇清查违法用地补办审批表》、《土地使用权核定表》、《建德县宗地界址调查表》、《宅基地四至平面图》、《土地使用权登记审批表》、《地籍调查确认表》、《新安江村撤村建居地籍图邓建国430-262.4-15》、《土地使用权登记审批表》、建新字第019710号《房屋所有权证》、《比原发证超出面积补办审批表》、《撤村建居土地使用权登记发证调查表》、建集建（98）字第01010863号《集体土地建设用地使用证》、《邓建国户宅基地四至平面图》、建房权证新字第××号《房屋所有权证》(房屋所有权人为邓建国、共有情况为叶素萍)、建房权证新字第××号《房屋所有权证》（房屋所有权人为叶素萍，共有情况为邓建国）、建国用2004字第010068号《土地使用权证》（土地使用权人为邓建国），以及《补充协议》、建德市不动产权属信息查询记录等各一份。上述证据材料经当庭出示，原告濮金通和被告叶素萍对其真实性、合法性和关联性（以下简称“三性”）均没有异议。本院认为，该证据材料符合证据的“三性”要求，本院予以认定。 上述原、被告所提供的证据，经庭审质证，本院综合认证如下： 原告濮金通提供的八组证据，被告叶素萍对证据一、二不予质证，认为其没有参与签订合同，不是合同主体，无法对其真实性进行质证；对证据三的“三性”没有异议；对证据四的真实性没有异议，但对其证明对象有异议，认为原告欲证明其从1999年起一直占有并使用案涉房屋，是基于租赁关系或是买卖关系，其对此并不清楚，该房屋都是邓建国单方控制的；对证据五的“三性”没有异议，但认为二被告婚姻关系存续期间，案涉20套房屋都在邓建国控制下，离婚时，叶素萍要么分割一半价款，要么分割一半房屋，但是离婚后长达8年时间，叶素萍没有收到购房者要求协助办理分户，邓建国也没有给过叶素萍任何金钱；对证据六的“三性”没有异议，认为该证据反而证明了叶素萍是案涉房屋的所有权人；对证据七的真实性没有异议，认为该证据仅能证明原告的户口在此处，但是不能证明该房屋的所有权属于原告；对证据八的真实性有异议，认为其无法对其真实性进行质证。本院认为，原告濮金通提供的该八组证据，符合证据的“三性”要求，本院予以认定；被告叶素萍所提的相关异议不成立。关于原告濮金通与案外第三人沈关林及被告邓建国签订的《房屋买卖合同》是否有效，被告邓建国的签约行为能否代表被告叶素萍，以及被告叶素萍是否负有协助原告办理产权转移登记义务等问题，本院将在以下裁判说理部分予以阐述。 被告叶素萍提供的《补充协议》，原告濮金通对该证据的真实性没有异议，但认为该协议恰恰能够证明二被告在协议离婚时，双方约定分户产权证办理由叶素萍协助办理的事实。本院认为，被告叶素萍提供的该份《补充协议》符合证据的“三性”要求，本院予以认定；至于二被告离婚后订立《补充协议》，对案涉房屋进行分割所作出的约定，能否对抗原告濮金通依据合同所享有的民事权利，本院将在以下裁判说理部分予以阐述。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下： 被告邓建国原系建德市新安江镇新安江村农民。1995年，被告邓建国在原建德市非耕地上与案外人沈关林（曾用名沈官林，已故）共同投资，未经有关部门批准，建造了五层楼房（20套）一幢，案涉房屋系该楼房中的一套。1997年12月，建德市原新安江镇人民政府在清查违法用地过程中，将被告邓建国列为“两补一罚”（城建规费、土地规费、罚款）对象，并经市政府同意，被告邓建国补交了规费罚款之后，有关部门给予被告邓建国补办了该楼房用地手续。1998年1月18日，经建德市人民政府核定，被告邓建国户确权面积306.51平方米，其中占地306.51平方米。1998年2月12日，原建德市土地管理局向被告邓建国核发了建集建（98）字第01010863号《集体土地建设用地使用证》，该证载明“土地使用者邓建国；用地面积306.51平方米，其中建筑占地306.51平方米；住宅用途；四至范围；批准使用期限三年，并备注：该户核定人口六人，按人口标准核定面积125平方米，超标面积181.51平方米”等内容。1998年4月3日，原建德市房地产管理处向被告邓建国核发了建新字第019710号《房屋所有权证》，载明“所有权人邓建国；所有权性质私产；建筑结构混合；层数5层；建筑面积1591.28平方米”等内容。由于该幢楼房系被告邓建国与案外人沈关林共同投资所建，当时双方商定：部分套房交由沈关林出售，并由其收益。1999年6月8日，沈官林作为甲方（卖方），原告濮金通作为乙方（买方），双方签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定，“由于甲方已收到乙方的购房交款人民币42500元，双方同意就下列房地产买卖事宜，订立本合同，共同遵守。甲方自愿将坐落在西面四0二室的房地产（房屋建筑面积80平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币49500元，付款方式为现金，余款乙方在1999年12月31日分二至三次付清；双方同意于1999年6月8日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担，分房卡由乙方单方承担，办过户手续甲方应予以配合；甲方另将该幢房柴间一间售价3000元卖与乙方，付款在1999年12月31日前付清”等条款，该合同尾部甲方签章处签名“沈关林”并捺指印。合同订立后，案外人沈关林按照合同约定将案涉房屋交付给原告濮金通占有使用；原告濮金通在合同签订时即向沈关林交付了购房款人民币42500元，余款人民币10000元（含柴间价款3000元）亦按照合同约定支付给沈关林。此后，原告濮金通发现沈关林向其出卖的该房屋，其房屋所有权证及集体土地建设用地使用权均登记在被告邓建国名下，即手持沈关林向其出具内容为“此有濮金通住户请你给办分卡”的《证明》，找到被告邓建国，要求其签字确认其与沈关林所签订的上述《房屋买卖合同》，被告邓建国便在该合同复印件抬头甲方（卖方）处及合同尾部甲方签章处签字确认。原告濮金通入住该房后，取得了门牌使用证，并于2001年3月26日将其户籍入户至该房处。二被告一直居住在原告濮金通住房楼下，被告叶素萍对此一直未提出异议。由于案涉房屋土地性质的原因，故双方一直无法办理产权过户登记手续。2004年，新安江村撤村建居。在农户宅基地换（发）证时，有关部门发现被告邓建国户所建的位于康安路40幢房屋占地面积为329.80平方米，比原发证占地面积306.51平方米超出面积23.29平方米，经有关部门补办审批手续后，土地权属性质变更为国有划拨土地；建德市人民政府向被告邓建国核发建国用（2004）第010068号《国有土地使用证》，载明：邓建国位于房屋使用权类型为划拨，使用权面积登记为329.8平方米。随后，原建德市房产管理处向被告邓建国核发了建房权证新字第××号《房屋所有权证》，载明：“坐落5层混合结构房屋，建筑面积为1113.92平方米,设计用途为住宅；共有情况：叶素萍”。2009年12月18日，原建德市房产管理处换发了建房权证新字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人由邓建国变更登记为叶素萍，共有情况：邓建国。 另查明，二被告于1992年11月26日登记结婚，婚生一子，取名邓文豪；双方于2010年7月12日达成自愿离婚协议，并登记离婚。双方签订的离婚协议约定：“康安路40幢是集体所有制房子共20套，户主是邓建国，现还有15户未办理分户房产证，当时双方口头约定有些未结清的费用和房款在办理分户房产证时付清。以后这些费用和办证的一切事项归女方协助办理，所涉及的相关费用由女方全权收取，收取的费用双方各自一半”。2018年3月29日，男方邓建国、女方叶素萍与儿子邓文豪三方签订了《补充协议》，约定：“坐落在归女方所有；儿子邓文豪放弃坐落在的产权；坐落在归男方所有”。协议签订当日，案涉坐落在一单元402室房屋转移登记至被告叶素萍名下，登记为“单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为划拨/自建房”。 本院认为，被告邓建国作为农村农民，未经有关部门批准，在原建德市牛头山非耕地上建造了五层楼房（20套）一幢；后补办了“两补一罚”用地手续，被告邓建国取得了《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》。因该幢楼房系被告邓建国与案外人沈关林合资所建，被告邓建国授权沈关林作为卖方，原告濮金通作为买方，双方于1999年6月8日签订了《房屋买卖合同》；合同签订后，原告濮金通按照合同约定履行了支付购房价款的义务，沈关林亦按照合同约定将案涉房屋交付原告濮金通占有、使用。此后，原告濮金通得知案涉房屋产权所有人系被告邓建国，即要求邓建国签字追认，被告邓建国便在该合同复印件上以出卖方的身份签字确认。因此，原告濮金通与被告邓建国等人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，且已经实际履行。原告濮金通买受取得该房屋后，办理了门牌使用证，并将其户籍迁入至该处所，占有、使用该房屋近二十年；虽然案涉房屋系农村私有房屋，其宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，对该房屋进行买卖所涉及的宅基地买卖是我国土地管理法及相关行政法规所禁止的，但是该房屋所涉的土地在2004年因“撤村建居”变更登记为国有划拨土地，只要缴纳土地出让金及相关税费，现有政策允许上市交易，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，所以本院认定该合同合法有效。案涉房屋原系二被告共同所有的房屋，虽然在合同上只有被告邓建国一人签字，被告叶素萍并未签字，但是由于邓建国系农村家庭的户主，当时的房产证和土地使用证均办在邓建国一人名下；二被告共同居住在该幢楼房内，被告叶素萍对原告濮金通买受取得该房屋的情况一直是明知的，并结合二被告在离婚协议中明确约定了“康安路40幢是集体所有制房子共20套，户主是邓建国，现还有15户未办理分户房产证，当时双方口头约定有些未结清的费用和房款在办理分户房产证时付清。以后这些费用和办证的一切事项归女方协助办理，所涉及的相关费用由女方全权收取，收取的费用双方各自一半”等内容来看，本院运用逻辑推理和日常生活经验进行判断，认定被告邓建国的该行为系代理被告叶素萍的民事法律行为，被告叶素萍对该行为的法律后果依法应当承担连带责任。案涉房屋一直以来未能办理产权过户登记手续，主要是土地性质及办证政策等原因所致，不能归责于原告濮金通。当原告濮金通得知案涉房屋变更登记在被告叶素萍一人名下之后，即向本院提起诉讼，其诉讼主张并未超过法定的诉讼时效。故对被告叶素萍提出本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。二被告作为案涉房屋的出卖人，仍负有协助原告濮金通办理案涉房屋产权转移登记的合同附随义务。虽然二被告在离婚后就案涉房屋产权归属，订立《补充协议》进行了约定，但是该约定是其内部约定，不能对抗原告濮金通要求其协助办理产权转移登记的合同债权。被告叶素萍承担连带责任后，可以基于该协议向被告邓建国行使追偿权利。根据案涉房屋买卖合同关于“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担，分房卡由乙方单方承担，办过户手续甲方应予以配合”的约定，办理案涉房屋产权转移登记应缴纳的土地出让税金、税费等费用，应由原告濮金通承担。原告濮金通在庭审中已经作出自愿承担的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。案外人沈关林虽是案涉合同的一方主体，但案涉房屋出卖时产权登记在被告邓建国名下，原告濮金通仅选择要求二被告继续履行合同，协助其办理案涉房屋转移登记手续的诉讼请求，有事实和法律根据，本院予以支持。原告濮金通从二被告处买受取得一间柴间，其所有权属于原告濮金通享有。鉴于目前该柴间不能办证，故在本案中本院不作处理。被告叶素萍所提的相关抗辩意见，本院不予采纳。被告邓建国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告叶素萍、邓建国在本判决生效后七日内协助原告濮金通将登记在被告叶素萍名下的位于建德市房屋产权转移登记至原告濮金通名下。 当事人如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案案件受理费收取1112元，财产保全申请费545元，合计人民币1657元，由被告叶素萍、邓建国负担。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  叶碧川 人民陪审员  马建明 人民陪审员  宋鸣娟 二〇一九年十一月四日 书 记 员  李 英