河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初第4206号原告：河南启元置业有限公司，统一社会信用代码：9141130079190091xu。住所地：南阳市宛城区独山大道中段璟都国际写字楼18楼。法定代表人：施景凯，职务：执行董事。委托代理人：苏华、王虎森，河南华森事务所律师，特别授权。被告：杨振娣，女，汉族，1984年4月15日出生，现住河南省南阳市宛城区。被告：孙宁，男，汉族，1982年9月20日出生，现住河南省南阳市宛城区。二被告委托代理人：李松花，河南豫宛律师事务所，代理权限为一般代理。原告诉二被告商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，向二被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭，公开开庭对本案进行审理。原告委托的代理人苏华、王虎森，被告孙宁及二被告委托代理人李松花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月30日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，并按照南阳市人民政府规定通过南阳市房地产开发企业管理数据联机备案专网办理了该商品房买卖合同信息备案。该合同约定第一被告杨振娣作为买受人、第二被告孙宁作为共有人以人民币330581元的价格购买原告开发建设的位于宛城区××大道东侧【璟都国际】7幢2单元3层302号二室二厅成套住宅，并对双方的权利和义务作出了详细的约定。合同签订后，第一被告仅支付了首付款，剩余合同尾款经原告多次催缴至今未付。被告的行为已构成违约，故依法诉至贵院，请求人民法院判如所请，维护原告的合法权益。请求：1、确认解除原、被告于2016年9月30日所签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。2、判令二被告支付原告违约金9917.43元；（2019）判令二被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》信息备案，并自2019年5月21日以总购房款330581元为基数按照日百分之一的标准支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金（暂计算至2019年5月29日为26446.48元）。4、本案诉讼费用由被告承担。二被告辩称：被答辩人所诉事实不真实，二答辩人不存在违约行为，相反是被答辩人存在违约、违法情形，请求人民法院查明事实，驳回被答辩人诉讼请求。理由为：一、答辩人与被答辩人与2011年5月31日签订【启元·璟都国际】认购书。合同签订后，答辩人按照合同约定向被答辩人缴纳定金及首付款。2015年5月，被答辩人将答辩人所认购的房屋违法网签至一叫李琳琳的名下，答辩人得知后，经答辩人多次维权后，被答辩人才于2016年与李琳琳解除合同后，与答辩人签订该《商品房买卖合同》。该合同第六条第3项明确约定：总房款为330581元，已付房款为140581元，剩余房款190000元办理公积金贷款，其它后期代收费用领钥匙前全部交清，现二答辩人已将后期费用全部交清，剩余房款，由于被答辩人未办理备案手续，按揭未办下来。故，被答辩人所诉事实错误，请求法院依法查明，驳回被答辩人的诉求。二、被答辩人存在违约行为，应当承担相应违约责任。根据本《商品房买卖合同》第十六条之规定：本合同自生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿责任。但自本合同签订到至今，被答辩人仍未按合同约定办理本合同的信息备案手续。所以，被答辩人已构成违约，应当承担未办理信息备案手续而给答辩人带来的损失。三、被答辩人要求解除合同及支付违约金，无事实依据。2019年3月31日被答辩人的负责人让二答辩人提交身份信息及征信等材料，二答辩人按照被答辩人的要求已提交了相关手续，但按揭手续由于被答辩人的原因，即被答辩人迟迟未办理本合同的信息备案手续，才导致二答辩人的按揭贷款未办理下来。后被答辩人借故以银行要求提交答辩人委托被答辩人的委托书为由，可由于被答辩人的上述违约行为，二答辩人不敢轻易的向被答辩人出具委托书，而且二答辩人到银行了解，根本不需要提交委托书，除委托书外，二答辩人已向被答辩人提交了其所要求的所有材料，但不知被答辩人出自何种目的，以此来刁难二答辩人。所以，二答辩人不存在违约行为，不向其出具委托书也是在保护答辩人的合法权益。根据原、被告的诉辩请求及事实理由，本院总结本案的争议焦点为：1，是否应解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2，被告是否应负违约责任。庭审中，本院组织原、被告双方围绕争议焦点进行举证、质证。原告为证明自己的诉称向本院提交以下证据：证据1.1商品房买卖合同及补充协议各一份；证据1.2合同信息备案摘要一份。形成时间：2016年9月30日。证据来源：原、被告。证明目的：2016年9月30日，原告河南启元置业有限公司与被告杨振娣签订商品房买卖合同一份。合同约定第一被告杨振娣作为买受人、第二被告孙宁作为共有人以人民币330581元的价格购买原告开发建设的位于宛城区××大道东侧【璟都国际】7幢2单元3层302号二室二厅成套住宅一套，并对双方的权利和义务作出了详细的约定。证据2.1：履行合同通知书一份，证据形成时间：2017年11月28日。证据2.2：邮局挂号信及两份邮件批条，证据形成时间：2017年11月30日至2017年12月2日，证据来源：原告、邮局。证据2.3：告知函一份，证据形成时间：2018年9月14日。证据2.4：邮局挂号信及六份邮件批条，证据形成时间：2018年9月14日至2018年9月22日，证据来源：原告、邮局。证据2.5：《履行合同通知书》一份，证据形成时间：2019年4月17日。证据2.6：邮局挂号信及六份邮件批条，证据形成时间：2019年4月18日至2019年4月25日，证据来源：原告、邮局。证据2.7：《解除合同通知书》一份，证据形成时间：2019年4月27日。证据2.8：邮局挂号信及六份邮件批条，证据形成时间：2019年4月26日至2019年4月30日，证据来源：原告、邮局。证据2.9：《履行暨解除合同通知书》一份，证据形成时间：2019年5月17日。证据2.10：EMS特快专递单、EMS特快专递返单及投递查询结果各一份，证据形成时间：2019年5月17日至2019年5月22日，证据来源：原告、邮局。证据2.11：短信及微信截图照片四张，证据形成时间：2018年8月9日至2019年4月22日，证据来源：原告。证明目的：合同签订后，自2017年11月28日起，原告数次以电话、短信、挂号信、微信、邮政特快专递方式通知被告办理支付房屋尾款的事宜，但被告以拒收、拒接电话或各种理由拖延支付合同尾款。因此，原告依据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告承担违约责任。二被告对原告以上所举证据发表质证意见如下：对合同的真实性无异议，但对证明方向有异议，根据合同约定，是本案的原告违约，二被告并不存在违约，对第二组证据，对真实性不发表意见，邮寄的地址二被告不是在这里居住，上面电话也没有打通，通过原告提供的证据能够证实二被告不知道原告所诉的要求被告履行合同的事情，根据原告提供的证据也能够证实只是通知了杨振娣并未通知孙宁，综合第二组证据无法直接证明二被告存在违约行为。对于短信真实性无异议，但被告孙宁在接到该短信后于4月初协商回来办理贷款，由于原告原因按揭贷款一直办理不下来。对聊天记录，更加能够证实了本案原告存在违约行为，因为本案所涉及房屋原告曾过户到李琳琳名下，本案被告基于原告将房屋办理他人名下，故原告让被告出具全权委托，被告并未办理该委托书，另外据被告了解，办理按揭并不需要出具委托书。被告针对其辩称，向本院提交以下证据：一、认购书一份、收款收据三份、更名申请一份。证明：2011年5月31日原、被告双方签订房屋认购书及被告按照约定缴纳房屋首付款的情况。二、李琳琳合同信息备案摘要、委托书、商品房买卖合同终止协议书、南阳市商品房买卖合同备案信息注销申请表各一份。证明：2015年，原告将被告购买的房屋网签至李琳琳的名下，原告已构成违约。三、收款收据三份。证明：被告在合同签订后，缴纳房屋首付款140581元；缴纳后期费用30578元。四、商品房买卖合同一份。证明：2016年9月30日原、被告双方正式签订商品房合同，以及房屋付款情况等。五、微信记录、孙宁、杨振娣身份证、户口本、结婚证、个人信用报告明细、收入证明、工资证明各一份。证明：二被告已按原告的要求提交了按揭贷款的手续，二被告的个人征信及收入证明均符合银行贷款要求，是由于原告的原因按揭还未办下来。原告针对被告所举证据发表质证意见如下：对第一组证据，真实性不发表意见，因为都是照片。但是根据被告提交的认购书购房款330581元，建筑面积是92平方米，但是2016年双方所签订的商品房买卖合同的面积是96.06平方米，两者有4.06平方米的差价，但是在商品房买卖合同当中，没有补交该差价。仍然是按认购协议的330581元总价，对于第二组证据，李琳琳合同信息备案摘要真实性有异议，该信息备案摘要上无签名无盖章，这个不予质证。对于第二组证据中的委托书，商品房买卖合同中止协议书，以及合同备案信息中止申请表，真实性不发表意见，该组证据不能证明原告公司将房网签至李琳琳名下，如果启元公司不想将房屋出售给被告，根本也不可能去做所谓的撤销备案，而且被告所提供的李琳琳的合同信息备案表中，这个房屋总价是693553元，如果启元公司违约将房屋售与李琳琳该价格已经高于被告合同的一倍，根本无需撤销。该组证据不能证明原告违约。对第三组证据，收款收据真实性无异议，对证明目的没有异议，对第四组证据，对于商品房买卖合同真实性无异议，对证明目的无异议，合同上面买受人一栏中地址是河南省南阳市宛城区长江路200号，联系电话和我们发的快递都是一样的，补充协议当中提供的是南阳市第一人民医院手术室孙宁，证明了原告屡次通知被告交纳尾款，办理房屋手续。对第五组证据，真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能证明是因为原告方的原因按揭未办理下来，被告所提供的微信记录显示银行给出的回复是房管局抵押做不了，璟都国际一律不放贷，如果上述情况属实，那么说明是银行拒绝放贷，而不是璟都国际不符合手续，因为银行办理按揭贷款，不但需要手续完备，银行还要有相应的贷款额度，才会放贷，不是因为开发商一方原因就会导致贷款无法发放。第二点，被告所提供的杨振娣身份证显示其身份证地址就是我们发挂号信邮寄的地址，也是商品房买卖合同买受人地址，而孙宁所提供的工资收入证明，加盖有南阳市第一人民医院印章，和补充协议当中约定的买受人联系地址一致，所以该组证据印证了原告通过有效的而且是被告自留的联系地址电话多次通知被告，如果被告仍然无法收悉，责任在于被告。本院对当事人无异议的证据以及合法、真实与本案有关联的证据予以确认。根据当事人的陈述、举证、质证、辩论和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：2016年9月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，并按照规定办理了《商品房买卖合同》信息备案手续。该合同约定被告一作为买受人，被告二作为共有人，以人民币330581元的价格购买原告开发建设的位于宛城区××大道东侧【璟都国际】7栋2单元3层302号成套住宅。《商品房买卖合同》及《补充协议》对双方的权利义务作出了相应约定。其中，《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任（2）预期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第二条约定：“付款方式及期限1，合同约定买受人以贷款方式付款的，对申请贷款的买受人，出卖人将予以协助，但不承担保证买受人取得贷款的义务。合同约定的买受人付款时间是指出卖人已经收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间。2，买受人应在签订《商品房买卖合同》后，应按照约定比例及时间支付首付款，并按照贷款银行的要求到指定地点办理按揭手续并保证提供资料的真实、完整、合法、有效，双方商定本合同按揭贷款应于年月日前到达出卖人账户。3，买受人未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的按照以下约定处理：因贷款银行拒绝受理贷款申请、逾期未发放贷款或未足额发放贷款的，买受人同意以现金付款方式支付购房款，并保证在约定贷款到期期限届满7日内将购房余款一次性支付出卖人，否则，买受人应承担违约责任，出卖人有权解除合同。（1）出卖人通知买受人解除合同的，买受人应在解除合同通知送达后三日内退还合同和发票、收据等所有原件，并按总房款的3%向出卖人支付违约金后，双方办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；买受人逾期办理的，除支付上述违约金外，每逾期1日还应按照总房款的1%标准，支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金。买受人已经缴纳的房款在扣除上述违约金后由出卖人无息退还买受人。（5）应由买受人提供的办理按揭贷款资料和相关费用标准由买受人按照贷款银行的要求提供，并由买受人与贷款银行联系沟通，出卖人不具有负责通知买受人的义务和责任。若买受人将办理按揭贷款应由买受人提供的资料和相关费用提供给买受人的，应以买受人签收为准。”合同签订当日，被告缴纳购房首付款140581元。2017年11月28日原告向被告预留在《商品房买卖合同》和《补充协议》上的地址以挂号信的方式发送《履行合同通知书》一份；2018年9月14日，原告通过上述地址向被告发送《告知函》一份；2019年4月17日，原告通过上述地址向被告发送《履行合同通知书》一份；2019年4月27日，原告通过上述地址向被告发送《解除合同通知书》一份；2019年5月17日，原告通过上述地址以邮政特快专递方式向被告发送《履行暨解除合同通知书》一份；2018年8月9日至2019年4月22日期间，原告向被告手机发送短信和微信通知4条。以上通知内容均为告知被告履行合同、交付购房尾款事宜及应承担的法律后果。被告明知原告通知的具体内容，却没有在异议期间提起确认之诉也没有按通知要求向原告交纳剩余购房款，原告诉至本院。本院认为：1，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行。在《商品房买卖合同》履行过程中，原告的主要义务是办理产权转移和交付房屋，原告在签订《商品房买卖合同》后依约办理了《房屋买卖合同》信息网签备案手续，被告的主要义务是支付购房款且为在先义务。双方约定剩余购房款以按揭贷款方式支付，这只是被告选择履行义务的一种方式。原被告合同中约定：原告仅是协助被告办理按揭贷款，但不承担保证被告取得贷款的义务。被告得知按揭贷款不能办理，即明知自己选择履行义务的方式客观上不能实现时，应选择其他适当方式履行义务。因被告怠于履行合同下余房款付款义务，致使合同目的不能实现，经原告多次催缴被告至今仍未缴纳下余房款，原告要求解除原被告于2016年9月30日所签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求事实清楚，证据充分，与法有据，本院予以支持。2，关于原告要求被告自2019年5月21日以总购房款330581元为基数按照日1%的标准支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金的诉讼请求，本院认为合同违约金约定过高，且本案争议房产并没有交付，原告没有因为被告没有交纳下余房款给其造成损失的证据，故对此请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：一、解除原告河南启元置业有限公司与被告杨振娣、孙宁2016年9月30日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告杨振娣、孙宁在本判决生效后90天内协助原告办理撤销本案争议房产的《商品房买卖合同》信息备案。二，驳回原告河南启元置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7088元由被告杨振娣、孙宁负担。如不服本判决，可自判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，各自预交上诉费用，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林陪审员  陈 玲二〇一九年十一月三十日书记员  李嘉彬