山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终5660号上诉人（原审被告）：肖帅，男，1991年6月8日出生，汉族，住莱阳市。上诉人（原审被告）：刘大玮，男，1989年9月29日出生，汉族，住芝罘区。二上诉人共同委托诉讼代理人：尉华春，莱阳沐浴店法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：倪晨亮，男，1976年12月5日出生，汉族，住莱阳市。上诉人肖帅、刘大玮因与被上诉人倪晨亮房屋租赁合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院(2019)鲁0682民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖帅、刘大玮上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决，改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由倪晨亮承担。事实与理由：1、肖帅、刘大玮严格依照合作协议备注条款的约定，在第一年度履行期满前2个月，向倪晨亮履行了无意下一年度继续履行的告知义务，对此倪晨亮无异议表示同意。原审也认定该事实。肖帅、刘大玮的解除行为应系依照合同约定解除，并非一审认定的“二被告系单方擅自解除合同”。因此肖帅、刘大玮不构成合同违约。2、肖帅、刘大玮履行了合同约定的主要义务，该事实原审判决也予以认定。据此，肖帅、刘大玮不存在违约。故原审判决肖帅、刘大玮支付5万元违约金不成立。即使肖帅、刘大玮违约，也是轻微的，依照合作协议特别约定条款，原审按严重违约判令肖帅、刘大玮支付5万元违约金也是错误的。肖帅、刘大玮当庭补充上诉理由：一审法院超出了倪晨亮诉讼请求的范围判决，倪晨亮一审请求判令肖帅、刘大玮支付拖欠的2万元房租，没有请求补齐租金差额2万元，而一审却判决肖帅、刘大玮补齐差额租金，显然超出了倪晨亮的诉请范围，违反了法律规定。倪晨亮一审提交的多份录音，肖帅、刘大玮已在一审中提出了该录音存在的瑕疵，真实性有异议，但一审法院没有告知肖帅、刘大玮是否申请鉴定，在此情况下以录音为主要证据进行了判决，违反了法定程序。从倪晨亮提交的书面整理的录音，如果录音真实，也没有反映出肖帅、刘大玮同意支付违约金和拖欠房租共计7万元的事实。倪晨亮辩称，一、肖帅、刘大玮属于单方擅自解除合同，不符合约定解除的法律特征，所谓约定解除，就是当事人在合伺中所约定的解除情形发生了，那么当事人就可以解除房屋租赁合同。本案租赁合同并没有约定解除合同的的情形。1、约定解除条件的解除，必须是对双方均无利益上的损害，属于约定一致并无异议的法律后果，倪晨亮应肖帅、刘大玮要求增设改造内外部设施，积极创造条件，据不完全统计（暖气7万元，改造房间格局广告等3.5万元，课桌板凳2万元，部分房屋闲置1.7万元，以上损失均有证据能够证明），成本损失约15万元左右，肖帅、刘大玮在一年左右就解除合同，会导致倪晨亮投入的成本无法收回，倪晨亮与肖帅、刘大玮约定的期限就是合同约定的5年期限，肖帅、刘大玮中止承租，本身就是对倪晨亮利益的损害，因此本案中没有约定解除的条件。2、肖帅、刘大玮并没有完成《合作协议》第四条第二款的约定，该条款约定：“如无意执行下年度协议应提前二个月书面通知甲方，附带资产清单、鉴定即确定生效，合作到期乙方返还甲方”本条规定的很清楚，肖帅、刘大玮不承租房屋要满足两个条件，一是提前两个月通知，二是对现有资产做一下清算，即找相关部门做一下鉴定（评估），并以此为依据互补双方的损失，肖帅、刘大玮无意做到这一点，因此肖帅、刘大玮对损失不认可和不鉴定，就表明所谓约定的情形并没有出现。3、合同最后的备注条款约定，是对年最低保障金的规定，如此明显的约定，肖帅、刘大玮拒绝履行，视为肖帅、刘大玮明示违约，不构成约定解除的法律属性。二、肖帅、刘大玮履行合同中构成违约。1、肖帅、刘大玮通知倪晨亮解除合同，但不履行解除的义务，属于典型的法定解除，法定解除的通知到达倪晨亮处即产生解除效力，因此倪晨亮为了减少损失另租他人，是不得己的行为，完全是肖帅、刘大玮不履行承租义务的行为导致的，因此肖帅、刘大玮构成违约。合同的目的不能继续履行，肖帅、刘大玮终止合同的行为属于严重违约，符合《合作协议》中特别约定的严重违约，肖帅、刘大玮承担违约金50000元是正确的。肖帅、刘大玮仅仅是履行了通知义务，在实体上并没有赔偿到位，因此不能仅凭完成通知义务而免责。2、订立合同的违约制度，添补双方具体损失而制定的，倪晨亮前期的投入是巨大的，短短一年时间，填补不了倪晨亮的损失，因此从合同的整体解释上认定肖帅、刘大玮违约，符合法律规定，一审法院的判决是正确的。三、法院判令肖帅、刘大玮支付房屋租金的差价2万元是正确的。对于合同约定的租金第一年13万元，第二年15万元，第三年19万元属于递增式租金，之所以第一年13万，是应了肖帅、刘大玮要求，考虑了肖帅、刘大玮初次创业的艰辛和困难，倪晨亮心怀仁慈所做的让步，但双方的活动毕竟是经济往来，一年就结束租赁行为对倪晨亮是不公平的，因此，双方约定了最低保障条款，这是对双方对诚实信用的规范，也是利益填平原则，对谁都是公平的，法院判决肖帅、刘大玮补齐差额完全是公正的判决。针对肖帅、刘大玮当庭补充的理由答辩如下：倪晨亮一审主张的要求肖帅、刘大玮补足拖欠的房租2万元和一审判决的房屋租金差额2万元是一个意思。一审中肖帅、刘大玮对录音证据没有提出异议。倪晨亮在录音中多次提到7万元的事实，肖帅、刘大玮均未提出异议。倪晨亮向一审法院起诉请求：1、请求判令解除与被告之间签订的合同；2、请求依法判令被告向原告支付违约金5万元，并补足拖欠原告的房租2万元，共计7万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2017年9月16日，倪晨亮与肖帅、刘大玮签订《合作协议》一份，约定倪晨亮将位于莱阳市紫金东城三层西南区域，共计约875平方米的房屋租赁给肖帅、刘大玮，用于经营培训教育、小饭桌，租赁期限五年，从2107年9月16日起至2022年9月17日止。租金为前两年每年13万元，第三、第四年每年15万元，第五年为19万元。协议同时约定“双方应严格履行合作协议，如有严重违约，违约方向非违约方支付违约金伍万元。”。双方在签订协议时，在协议最后手写添加备注一条：双方商定年最低保障金为15万，如无意下一年度协议，需提前二个月通知甲方，并补齐差额。协议签订后，倪晨亮为满足肖帅、刘大玮的经营需要，对涉案房屋进行了装修改造，加装了暖气和空调等设备，后双方开始履行协议。2018年7月，肖帅、刘大玮因经营不善，告知倪晨亮解除合同，双方对违约责任产生纠纷，倪晨亮故诉至一审法院，请求处理。另查明，涉案房屋系莱阳市城厢街道办事处辛格庄村村民委员会所有，后莱阳市华申商业运营有限公司租赁该房屋，又转租给倪晨亮，倪晨亮又将该房屋转租给肖帅、刘大玮。庭审过程中，倪晨亮提交了多份与肖帅、刘大玮的通话录音，证实其与肖帅、刘大玮就合同解除相关事宜的协商过程。一审法院认为，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。从本案诉辩双方的诉争情况来看，争议焦点主要有四：第一，关于倪晨亮与肖帅、刘大玮签订的合同性质及效力问题。倪晨亮与肖帅、刘大玮签订虽为《合作协议》，从其内容来看，协议并不具备合伙或合作经营的性质和特征，实质应为租赁合同，该份合同系双方真实的意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效。第二，关于合同何时解除问题。庭审中，肖帅、刘大玮主张已于2018年7月16日告知倪晨亮解除合同，倪晨亮对此表示认可且未对解除合同通知提出异议，从倪晨亮的实际行为看，倪晨亮又将涉案房屋租赁给他人，此亦应看作倪晨亮对肖帅、刘大玮解除合同通知的默许，故根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除权行使的相关规定，双方签订的《合作协议》已于2018年7月16日解除，倪晨亮再次请求解除合同，于法无据，依法不予支持该请求。第三，关于肖帅、刘大玮解除合同的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任问题。双方约定房屋租赁期限为五年，现租赁期限未满，肖帅、刘大玮单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同签订时备注的“双方商定年最低保障金为15万，如无意下一年度协议需提前二个月通知甲方并补齐差额”，系双方当事人对原合同条款的变更，对该备注应当根据日常交易习惯，从保护合同当事人的合法权益、维护市场经济秩序的角度理解。一者，肖帅、刘大玮在告知倪晨亮解除合同的同时并未按合同约定履行补齐差额的义务；再者，肖帅、刘大玮提前两个月告知倪晨亮不能继续履行协议，是为了让倪晨亮有充分时间对出租房屋进行处置，以尽可能降低因肖帅、刘大玮解除合同而给倪晨亮造成的损失，但肖帅、刘大玮单方面解除合同的行为并不因提前二个月告知倪晨亮而可免除违约责任，根据合同约定，肖帅、刘大玮应当向倪晨亮支付违约金五万元。第四，关于租金的数额问题。双方虽在合同中约定前两年每年租金为13万元，但该条约定的前提是双方均无违约行为，双方签订的《合作协议》可履行完毕。现因肖帅、刘大玮擅自解除合同，根据双方在签订合同时的备注，如肖帅、刘大玮不能继续履行合同，则租金仍应按照15万/年计算，且在解除合同时，肖帅、刘大玮应当补齐租金差额。肖帅、刘大玮实际向倪晨亮支付了租金13万元，还应向倪晨亮支付2万元以补齐租金差额。关于肖帅、刘大玮抗辩，一审法院认定如下：第一，肖帅、刘大玮主张涉案房屋场地租金应按照0.5元/平方米/年计算，年租金应为4万元。一审法院认为，租金在租赁合同中已有明确约定，且肖帅、刘大玮已按照合同约定履行了缴纳租金义务，故应当按照合同约定的租金数额计算。第二，肖帅、刘大玮主张因倪晨亮出租的房屋没有产权登记手续而导致肖帅、刘大玮无法继续经营，所以肖帅、刘大玮才解除合同。一审法院认为，其一，从合同签订的内容看，双方在签订合同时并无对房屋产权登记情况的约定；其二，从合同履行情况看，合同签订后，倪晨亮与肖帅、刘大玮均已履行了主要合同义务而无异议，肖帅、刘大玮在经营使用涉案房屋一年后以此理由抗辩，不予采信。第三，肖帅、刘大玮主张倪晨亮已于2018年9月20日将涉案房屋出租给第三方使用。一审法院认为，肖帅、刘大玮在告知倪晨亮解除合同后，倪晨亮将涉案房屋租赁给第三方使用的行为系为防止损失扩大而采取的止损行为，与本案无关，肖帅、刘大玮并不因此而豁免或减轻违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条及相关民事法律法规之规定，判决如下：肖帅、刘大玮自本判决生效之日起十日内共同向原告倪晨亮支付违约金5万元、房屋租金差额2万元，共计7万元；驳回倪晨亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由肖帅、刘大玮共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。倪晨亮称其将涉案房屋转租已经过了房屋的出租人和承租人的知晓、同意，肖帅、刘大玮对此无异议。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，肖帅、刘大玮与倪晨亮签订的《合作协议》并不具备合伙或合作经营的性质和特征，实质应为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人签订的《合作协议》约定肖帅、刘大玮对涉案房屋的租赁期限为五年。倪晨亮为满足肖帅、刘大玮的经营需要，对房屋进行了装修改造。而肖帅、刘大玮仅租赁一年即解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。肖帅、刘大玮主张其系依照合同约定解除而非单方擅自解除，其非严重违约，证据不足，理由不当，本院不予支持。双方当事人在协议手写备注“双方商定年最低保障金为15万，如无意下一年度协议，需提前二个月通知甲方，并补齐差额。”倪晨亮据此要求肖帅、刘大玮补足房屋租金差额于约相合，一审法院予以支持并无不当。倪晨亮诉请的“补足拖欠房租2万元”和一审判决的支付“房屋租金差额2万元”系文字表述不同，倪晨亮在一审庭审中表明了其按照协议手写部分主张相关权利的意思表示，肖帅、刘大玮主张二者非同一概念，理由不成立，本院不予支持。肖帅、刘大玮关于一审程序违法的主张，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人肖帅、刘大玮的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人肖帅、刘大玮负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇一九年十一月十五日书记员 辛婷婷