甘肃省兰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)甘01民初619号 原告：甘肃昂立英语职业培训学校，住所地兰州市城关区南昌路303号。 法定代表人：冯东方，系该校校长。 委托诉讼代理人：何**，甘肃圣方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张久云，甘肃圣方舟律师事务所律师。 被告：兰州华宇航天服务保障有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区南昌路453号101室。 法定代表人：王小军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张军，甘肃金中浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨倩，甘肃金中浩律师事务所律师。 原告甘肃昂立英语职业培训学校（以下简称昂立学校）与被告兰州华宇航天服务保障有限责任公司（以下简称华宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告昂立学校的委托诉讼代理人何**、张久云，被告华宇公司的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 昂立学校向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告移交新区幼儿园的经营管理权；三、判令被告给原告退回超收的房租及暖气费2524841元；四、判令被告承担违约责任，赔偿原告经济损失2126665元（1、赔偿停电、停水损失共300000元；2、赔偿装修及经营损失1826665元）；五、判令被告给原告支付违约金360000元；六、本案诉讼费用由被告承担。后昂立学校向本院提交申请，认为在诉讼期间，由于被告兰州华宇航天服务保障有限责任公司违反合同约定，于2018年7月30日采用暴力措施强行封堵承租场地，导致原告停业，无法使用该承租场地至今，起初提起诉讼的诉讼请求所依据的客观事实发生重大变化，为此申请变更和增加诉讼请求：一、判令被告继续履行《房屋租赁合同》，向原告移交新区幼儿园的经营使用权；二、判令被告承担违约责任，赔偿被告占用原告承租场地给原告造成的损失1833007.6元（1、房租及暖气费超交损失1475275元；2、幼儿园装修损失357732.6元）；三、判令被告承担违约责任，赔偿原告经济损失362815.89元（1、赔偿因停电、停水造成的损失165128.29元；2、赔偿经营损失197687元）；四、判令被告支付违约金360000元；五、判令被告向原告支付经济损失费100万元。以上合计被告向原告支付3555822.89元。 事实和理由：2015年7月22日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》约定：“甲方自愿将坐落于兰州市城关区渭源路97号院内东楼及楼前区域租赁给乙方使用，租赁期限三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止，甲方于2015年7月向乙方交付房屋用于乙方装修，装修期间不计付房屋租金。甲方保证所出租房屋合法并符合正常、安全使用的要求；保证房屋产权清楚，无权利瑕疵，规划用地符合乙方租赁使用目的；如因甲方无权出租房屋或因第三方向乙方主张权利或因规划用途与乙方使用目的不符，造成乙方无法使用房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应按当年年租金的3%支付乙方违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，据实赔偿。甲方保障乙方租赁期内水、电、暖的正常供应。”合同签订后，被告于2015年8月1日仅向原告交付部分房屋，其余大部分房屋被告没有按期给原告交付，但被告却自2015年8月1日起按整栋楼的面积计收原告租金。由于被告的迟延交付，导致原告装修进程推迟，加大了原告的装修成本；同时被告也没有依约核减两个月装修期的房屋租金。经被告多次交涉2016年9月7日双方签订《备忘录》，截止到2016年5月31日，在第一年房屋租金中扣减被告未交付房屋面积的租金1089396元，但未对原告其他损失予以扣减。备忘录签订后，被告陆续给原告交付了部分房屋，但直至今日，被告仍未完全履行义务，承租物四楼六间房屋被告一直占用未予腾交；一楼至今仍存放着原告方大量不明化学试剂，其中被告保留的实验室至今仍在做实验。由于存在严重安全隐患，导致一楼整体无法使用。以上，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。《房屋租赁合同》还约定：“租赁期满乙方仍需续租的，如甲方对该楼体无整体规划搬迁计划期间，甲方承诺在无规划的3-5年时间内都仍出租给乙方正常使用，并另行续签书面合同。甲方家属园区内配套新建幼儿园建成后，甲方承诺优先出租或承包给乙方负责经营管理并另行签订书面合同，乙方于本合同当日向甲方支付新建幼儿园定金100000元，乙方参与甲方家属院区幼儿园的设计规划，并将老区的园区移至该园区，保证教学工作持续正常开展。”2017年被告单位发生人事变化，原告为避免在合同续签上出现断档，遂向被告及被告的上级单位510所提出续签合同，商讨新区幼儿园接交事宜，但被告迟迟不予答复，为此产生了纠纷，诉至城关区人民法院。后被告承诺在2018年续签合同，该纠纷遂撤诉结案。2018年年初，原告多次派员与被告接洽续签租赁合同，但被告避而不见，推脱不谈。2018年2月，原告为维护自身合法权益，依法行使不安抗辩权，暂时中止了向被告支付房屋租金，期间原告及原告的上级单位上海交大昂立教育集团总部多次派员与被告协商续签合同事宜及幼儿园的转接事宜，而且兰州市城关区教育局也致函被告要求被告保障教学秩序正常。但被告对原告的诚信履约意愿和教育主管部门的告诫置若罔闻，于2018年4月3日开始拉闸停电；2018年5月4日开始停水。原告为保证正常的教学秩序和保障在园幼儿的身心健康，购置了发电设备、净水系统和供水设施，自行供电供水至今。被告在采取停电、停水后，又纠集多人、多次进入教室张贴、发放所谓的通知、通报，严重扰乱原告的正常教学秩序，不但给原告造成经济损失，还给原告造成了不良影响。现原告要求被告继续履行合同义务，是因为原告基于被告在起初签约时给原告6-8年长期租赁的承诺，以及新区幼儿园的交接，所以原告不仅对租赁物花费了巨额装修投资和改造费用，而且从师资力量、教学配置及幼儿园品牌引进都做了巨大的努力。如果任由被告肆意毁约则使原告蒙受巨大的经济损失外，也耽误了幼儿园孩子教育的持续性，完全有悖于教育单位的社会责任。为此，原告特诉至法院，望判如所请。 华宇公司答辩称：一、原告的诉讼请求所诉的事实与真实情况有很大出入，并没有反应客观的真实情况；二、被告是在原告没有依法支付租金的情况下，合法行使解除权，且原告如果对于该解除权有异议，应当在法定三个月内提出，现在法定时间已经超过，解除合同合法有效；三、关于续租问题，在原告合同履行期内，出现拒交房租的重大违约情况，原租赁合同已经合法解除，不存在续租的问题；四、关于本案所涉有关问题原告已经提起合同撤销之诉，且生效裁判文书已经确定。综上，被告认为租房子给租金合法合理，原告出现重大违约，被告依法行权合法合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 原告昂立学校提交了以下证据：证据一、《房屋租赁合同》。证明：1、租期三年，从2015年8月1日至2018年7月31日止；2、证明租金首期350万，逐年递增50万；3、证明租赁期满，如甲方对该楼体无整体规划搬迁计划期间，甲方承诺在无规划的3至5年期间内都将继续出租给乙方正常使用，并另行续签书面合同；4、证明被告以渭源路97号院内东楼及楼前区域（510所老区科研楼）整体租赁给乙方使用；5、证明被告承诺家属园区内配套新建幼儿园建成后，优先出租或承包给原告经营管理并另行签订书面合同；6、证明合同第六条第二款约定：因规划用途与乙方使用目的不符造成乙方无法使用房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应按当年年租金的3%支付乙方违约金。违约金不足以弥补乙方损失的，据实赔偿；7、证明合同第八条约定：合同履行期内，任何一方因特殊情况提前终止合同，须提前一年书面与对方协商一致后方可解除合同，合同解除后解约方应补偿对方100万元经济损失费。 证据二、《备忘录》及附件《关于减免航天510所渭源路科研区租赁使用房屋情况说明》。证明：1、被告没有按期移交房屋，存在违约行为；2、减收2015年8月1日至2016年5月31日对510所科研老区办公楼不能使用房屋面积的全部统计金额是1089396元。 证据三、《昂立学校与华宇公司租赁房屋未实际使用部分面积清算》2016年8月1日到2018年7月31日。证明：1、被告长期违约，占用租赁房屋，导致原告有1683平方米面积无法使用，但被告超收租金和费用，造成原告租金和暖气费损失达1475275元；2、经核算后被告超收租金等各项费用达215322元，原告不拖欠被告租金和费用。 证据四、《公证书》。证明：1、被告未按约定交足房屋面积，承租物一楼、三楼、四楼未腾交的房屋情况；2、证明一楼继续进行化学实验，存放化学试剂，存放设备占用房间的情况，导致原告投资的一楼幼儿园无法使用。 证据五、《整改通知书》。证明：由于被告长期占用一楼进行化学实验，导致原告投资装修的幼儿园一楼活动场所不符合教育场地安全标准，无法投入使用的情况。 证据六、照片八张、门卫出入登记表。证明：1、被告一直保留一楼111室做实验；2、被告使用出租场地继续工作的情况。 证据七、因停电、停水、堵下水购买发电机、加油、拉水、下水改造所产生的费用发票。保安值班记录簿。证明：被告恶意停电、停水、封堵下水，阻止原告教学活动、扰乱教学秩序的情况记录。因被告停电停水给原告造成的经济损失138456元，停电停水封堵下水增加的人力费用3万元。 证据八、一楼幼儿园装修损失357732.6元。证明：由于被告在一楼进行化学实验，存放化学试剂，导致一楼无法装修后无法投入使用所造成的损失。 证据九、经营损失197687元。证明：由于被告2018年4月3日起停电、停水、封堵下水所导致原告招生减员退费的损失。 证据十、幼儿园招生广告及建筑物照片。证明：幼儿园已建成，被告未按约交付。 证据十一、押金三十万和定金十万的票据。证明：原告已经按照合同约定履行义务，被告应该给原告返还押金三十万，双倍返还定金二十万。 华宇公司发表质证意见称：一、原告方提供的十一组证据无法证明被告违约，能够证明的是原、被告双方已就未交付的房间达成一致的减免房租的意见；二、原告方提供的证据，在已生效的合同撤销之诉中，已经在城关区兰州中院二审中予以否认，因此无法证明原告的诉求。 华宇公司提交了以下证据：证据一、1、《房屋租赁合同》产权证；2、《510所老区科研楼租赁补充协议》；3、《房屋租赁安全责任书》。证明：1、华宇公司将510所老区科研楼（产权证载面积9042.9㎡）租赁给昂立学校使用三年；2、华宇公司将前院和院内两间房屋（约40㎡）无偿交昂立学校使用；3、华宇公司是以面积8080㎡计算租金的，在租赁初期就已经减免了近1000㎡的租金。 证据二、1、昂立学校分别与华大方瑞生物技术公司、绿邦企业管理公司等第三人签订《培训教学承包合同》；2、华宇公司向昂立学校发出《整改通知》；3、昂立学校就《整改通知》给华宇的回函。证明：昂立学校将楼内部分房屋转租给第三方。从合同内容看，名为承包，实为转租。昂立学校违反《房屋租赁合同》第七条6款的约定，违约转租，华宇公司有权解除合同。 证据三、1、昂立学校向华宇公司致函《关于减免航天510所渭源路科研区租赁使用房屋情况说明》；2、双方签订《备忘录》。证明：经昂立学校请求，双方就未交房屋减免租金事宜达成协议，华宇公司同意昂立学校减免请求，扣除第一年未交房屋租金1089396元。 证据四、1、华宇公司向昂立学校发出《催款通知书》；2、华宇公司向昂立学校发出《房租缴费通知书》；3、华宇公司向昂立学校发出《通知》并张贴。证明：昂立学校拖欠巨额租费，严重违约，华宇公司依法依约解除合同。 证据五、1、《诉前财产保全申请书》、《诉讼财产保全责任保险单》；2、城关法院（2017）甘0102财保25号《民事裁定书》；3、《民事起诉书》、城关区人民法院《受理案件通知书》；4、《撤诉申请书》、《解除保全申请书》；5、（2017）甘0102民初4765号《民事裁定书》。证明：因昂立学校拖欠巨额租费并拒不腾交房屋，华宇公司遂向城关区法院申请诉前保全并起诉，后双方达成协议，昂立学校清缴欠费并按协议缴纳租金，华宇公司撤诉。 证据六、双方签订《关于减免510所渭源路旧科研区租赁房屋的情况说明》。证明：双方就第二年度未交房屋减免租金事宜达成协议，核算减免相应房租259776元。 证据七、1、华宇公司向科研楼内各培训机构发出《风险提示告知书》并张贴（附《受理案件通知书》）；2、华宇公司向科研楼内各培训机构发出《风险提示告知书（二）》并张贴；3、华宇公司向科研楼内各培训机构发出《风险提示告知书（三）》并张贴。证明：因昂立学校违约转租并拖欠巨额租费，华宇公司已提诉，并向各培训机构提示风险。 证据八、双方签订《补充协议书》。证明：双方就第三年度未交房屋减免租金事宜、合同解除等达成协议，核免第三年房租291456元，昂立学校支付所欠租费，今后再发生拖欠租费的，逾期一日的，租赁合同自动解除。 证据九、华宇公司向各位家长发出《致广大家长的一封信》。证明：因昂立学校威胁若不立即续约则联合家长请愿、示威，华宇公司向家长说明真实情况的公开信。 证据十、1、华宇公司向昂立学校发出《合同解除暨限期搬离通知》并张贴；2、华宇公司向昂立学校发出《合同解除暨限期搬离的再次通知》并张贴；3、华宇公司向渭源路派出所致函《关于甘肃昂立英语职业培训学校相关问题的汇报》；4、华宇公司向城关区教育局致函《关于甘肃昂立英语职业培训学校相关问题的汇报》；5、城关区教育局与华宇公司多次往来回复的函件；6、华宇公司向昂立学校发出《合同解除暨限期搬离的最终通知》并张贴（附城关区教育局函）；7、华宇公司向各位家长发出《敬告家长书》；8、华宇公司向各位家长发出《关于不予房租续租的通知》。证明：昂立学校再次严重违约后，华宇公司对其催缴欠费及解除合同、限期搬离的提前通知，并就此事宜向相关部门、学生家长的提前通告。 证据十一、昂立学校向华宇公司支付租费的总额及凭证。证明：1、昂立学校尚欠付租费2253323元；2、昂立学校欠缴租费金额及昂立学校所付租费大多是从法定代表人冯东方个人账户支出，构成财务混同。 昂立学校发表质证意见：1、对第一组证据《房屋租赁合同》的真实性没有异议，对证明目的有异议。首先，原告的租赁面积不是产权证上的面积，实际测量的面积是8080平方米，原告承租场地是整栋出租的，并不是按照单位面积计算租金；其次，对于房屋产权证上载明的产权人是航天510所，是独立法人，被告没有提交授权手续证明能够租赁该场地，因此请求法庭要求被告提交相应的授权手续。 2、对第二组证据，昂立学校分别与华大方瑞生物技术公司、绿邦企业管理公司等第三人签订《培训教学承包合同》的真实性有异议，对证明目的也不认可，该份证据只是反映了原告与第三方是承包关系，是为了补充加强原告的教学力量，不能反映是转租行为。 3、对第三组证据，关于《备忘录》的真实性无异议，与原告出示的备忘录是同一个，该合同只是解决了2015年8月1日至2016年5月31日第一年期间租金核减的问题，原告的诉讼请求并没有包含这一部分，该损失已经通过备忘录解决了。 4、关于第四组证据的催款通知书，原告在2018年8月之前没有拖欠过被告的房租，这个费用是双方有争议的费用，不能延伸为催缴房租。 5、对于第六、八组证据，涉及补充协议，只是解决了第三年度未交付三、四楼6间房屋，没有核减2016年8月1日—2018年7月30日一楼不能整体使用房屋面积的租金问题。 6、被告提供的多份风险告知书，充分证明了被告违反合同约定，阻挠了原告的经营和教学秩序。 7、对于第九份证据，致家长的公开信，这份证据充分证明被告违反合同约定，干扰、阻挠了原告的正常教学秩序，被告歪曲事实，捏造了原告拖欠租金的事实。 8、对于第十组证据，该通知原告没有收到，对原告不产生合同解除的效力，而且不能证明被告通过行使权力合法的解除了合同。至于被告向其他单位的情况汇报，对原告不产生效力，也不能证明被告通过行使合同解除权合法解除了合同。关于合同解除权的问题，被告出示的合同解除材料显示的时间是2018年4月份，原告提起诉讼的时间是5月份。 9、对于第十一组证据，被告称原告拖欠租金是被告单方面制作核算的，与原告核算的结果截然不同。因为昂立英语学校委托冯东方支付租金，这一行为并不违反法律规定。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方均有争议的证据，本合议庭将依据证据的真实性，合法性以及关联性，并结合本案的具体情况，对证据进行综合评议，以确定该证据是否作为本案的定案依据。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下： 2003年11月4日，中国航天科技集团公司第五研究院第五一○研究所依法取得房权证兰房（城公）产字第××号房屋所有权证，证载坐落于兰州市城关区混合结构1-7层建筑面积9042.90平方米房屋属其所有。该所隶属于中国航天科技集团公司第五研究院，对外式名称为“兰州空间技术物理研究所”。2014年12月1日，兰州空间技术物理研究所出具《授权书》，授权兰州华宇航天服务保障有限责任公司对附属房产［兰房（城公）产字第××号］全面负责经营管理，有权以公司名义对外开展经营活动，包括但不限于出租、合作等。 2015年7月22日，兰州华宇航天服务保障有限责任公司（甲方）与甘肃昂立英语职业培训学校(乙方)签订《510所老区科研楼租赁合同》，双方约定：一、甲方自愿将坐落于兰州市城关区渭源路97号院内东楼及楼前区域(详见区域划分图)租赁给乙方使用，租赁期限为三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止。甲方于2015年7月向乙方交付房屋用于乙方装修，装修期间不计付房屋租金。二、房屋租金为：自2015年8月1日至2016年7月31日，租金叁佰伍拾万元整(￥3500000.0元)；自2016年8月1日至2017年7月31日，租金肆佰万元整(￥4000000.0元)；自2017年8月1日至2018年7月31日，租金肆佰伍拾万元整(￥4500000.0元)。三、租金每三个月为一个支付周期，第一期的租金于2015年8月10日前付清。以后每期租金于每个支付周期到期日前10日支付。四、乙方应于合同签订时一次性向甲方交纳楼房屋租赁押金叁拾万元整(￥300000.0元)，该押金作为乙方违约之担保。合同履行期间，乙方出现严重违反合同约定的行为，给甲方造成损失的，甲方有权扣除押金以弥补甲方损失。押金不足以弥补甲方损失的，甲方有权解除合同，并要求乙方据实赔偿。租赁期满后，乙方如不续租，并无任何违约行为且房屋及其附属设施、设备等均完全无损的，租赁押金甲方于10个工作日内返还给乙方。五、乙方承租的房屋用途为教学。乙方违反此条约定擅自改变房屋用途的，应在接到甲方书面通知的10个工作日内予以纠正，未按甲方要求及时改正的，甲方有权解除合同。六、甲方的权利、义务1、保证所出租房屋合法并符合正常、安全使用的要求；2、保证房屋产权清楚，无权利瑕疵，规划用途符合乙方租赁使用目的；如因甲方无权出租房屋或因第三方向乙方主张权利或因规划用途与乙方使用目的不符，造成乙方无法使用房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应按当年年租金的3%支付乙方违约金。违约金不足以弥补乙方损失的，据实赔偿。3、房屋出现大的、非乙方使用所造成的损坏(包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等)，甲方应在接到乙方书面通知后的3日内负责维修使房屋达到安全使用的条件，由此产生的维修费用由甲方承担，造成乙方损失的甲方应予赔偿。4、不干扰乙方的正常经营、教学活动。5、保障乙方租赁期内水、电、暖的正常供应。6、检查租赁房屋的使用状况，但应提前2日通知乙方。7、甲方有权利保留依法追缴乙方所拖欠租赁房屋的费用。七、乙方权利、义务1、不得从事任何违法、违规、违约的活动；2、对房屋的装潢、改造等活动，须书面告知甲方装潢、改造方案，征得甲方书面同意，并符合相关法律、法规等国家规章的相关要求。甲方在收到乙方方案后应在5日内予以确认或提出异议，如期满不作书面意思表示的，视为同意乙方方案。租赁关系终止时，房屋的装修等嵌入房屋的不可拆卸物均不得拆除，所发生的费用甲方对此不予补偿；3、房屋内不得存放任何危及人身、财产安全的物品(如易燃、易爆、腐蚀性、放射性、有毒有害、污染物等)；4、不得随意改变房屋结构、附属设施、设备的摆放位置；5、因人为损坏、不当使用等给房屋及其附属设施、设备造成损害的，应及时修复并赔偿；6、在合同履行期内，未经甲方书面同意，不得将承租房屋转租他人或交他人使用，否则甲方有权解除合同；7、在合同解除或租赁期满后，乙方应于10日内将房屋交还甲方，逾期交还的，每逾期一日，按日租金额的2倍支付延迟履约金，有正当理由需延迟的，应书面报甲方同意，交纳房屋租金并按照甲方要求提供担保；8、依约交纳租金。逾期交纳(含部分交纳)，每逾期一日，按月租金额的5‰向甲方支付违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同；9、对租赁期间因自身经营发生的债权债务纠纷自行处理，责任自负，由此导致甲方损失的，甲方有权解除合同，并追缴损失；10、按规定支付甲方所租房屋的水费、电费、采暖费，乙方自行按规定缴纳电话费、光缆通信费、电视收视费、卫生费等；11、维修的范围及费用负担：日常消耗品由承租人负担，甲方可提供有偿服务。八、在合同履行期内，任何一方因特殊情况欲提前终止合同，须提前一年书面与对方协商一致后方可解除本合同，合同解除后解约方应补偿对方壹佰万元整(￥1000000.0元)的经济损失费。如因不可抗力原因致使本合同无法继续履行，双方有权解除合同，互不负赔偿责任，本合同所指不可抗力包括自然灾害、政府规划、国家机关强制行为等。乙方所付租金按实际使用时间结算，多退少补。……十一、租赁期满乙方仍需续租的，如甲方对该楼体无整体规划搬迁计划期间，甲方承诺在无规划的3-5年时间内都仍将继续出租给乙方正常使用，并另行签订书面合同。十二、甲方家属院园区内配套新建幼儿园建成后，甲方承诺优先出租或承包给乙方负责经营管理并另行签订书面合同；乙方于本合同签订当日向甲方支付新建幼儿园定金壹拾万元(100000.0元)，乙方参与甲方家属院区幼儿园的设计规划，并将老区的园区移至该园区，保证教学工作持续正常开展。双方还约定了其他事宜。 同日，双方还签订了《510所老区科研楼租赁补充协议》，约定：一、乙方租赁科研楼的东大门及楼前院内收发室及保安室两间房屋一起交乙方使用，并包含在大楼租赁面积内。二、楼内除东大门作为乙方日常出入主门之+外，甲方将出租楼南端消防通道钥匙交乙方保管，此通道日常管理由乙方负责。出租楼内北端通道由乙方在有效使用面积内进行日常管理，但可作为消防应急通道使用。楼内其余通往510所科研区域的出口完全封闭，乙方不得随意开启。三、甲方同意将出租楼内的消防设备、部分监控设备、入侵报警及主机交由乙方使用(附移交清单)，房屋租赁期满后乙方须如数交回。留用的灭火器的维护保养由乙方自行负责。四、由甲方负责为出租楼房安装单独的水、电表，并经乙方确认后，由乙方按合同约定支付甲方水、电费并进行正常的使用管理。五、乙方在房屋承租期间，每年给予510所子女在该校学习培训的优惠名额50-100名，按乙方培训费用的60%收取费用。为了便于管理，须由甲方出具据证明后乙方方可给予优惠并办理相关手续。六、本协议一经签订，与510所老区科研楼租赁合同具有同等法律效力。七、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。双方还签订了《房屋租赁安全责任书》。 租赁合同签订前，2015年7月15日，双方对昂立学校承租的科研楼供电供水量单独计量进行了交接，确定了水表、电表的读数。2015年7月28日，双方对科研楼物品进行了交接，签署了《510所科研楼物品明细表》，华宇公司向昂立学校交付了部分房屋，昂立学校开始使用。租赁合同履行期间，因部分未交付房屋无法使用，昂立学校于2016年8月16日向华宇公司提交了《关于减免航天510所渭源路科研区租赁使用房屋情况说明》，内容为：关于我校租用航天510所(渭源路97号)科研办公大楼做以下说明：在双方有关人员多次清查不能使用的房屋时，测得510所总建筑面积包括六楼、楼顶平台数间房屋以及一楼南面平房共计8080平方米，由此可得2015年7月31日至2016年8月1日租费平均每平米为36元。现将双方人员共同多次清查所得不能使用的房屋统计如下：一、四楼自2015年8月1日至2016年2月30日整体不能使用七个月。1518平方米×7个月=10626平方米×36元／平方米=382536元。二、一楼自2015年8月1日至2016年5月31日整体不能使用十个月。1518平方米×10个月=15180平方米×36元／平方米=546480元。三、其他楼层各时段不能使用房屋情况统计如下：(1)二、三、五楼自2015年8月1日至2015年10月31日共计18间房屋，分别是203(2间)、204、217、219、223、229、304、307、315、325、305(3间)、507、517、529、501。18间房屋×33平方米×3个月=1782平方米×36元/平方米=64152元。(2)二、三、五楼自2015年11月1日至2016年5月31日，还剩余6间房屋，分别是：217、219、307、315、325、517。6间房屋×33平方米×7个月=1386平方米×36元／平方米=49896元。(3)四楼自2016年3月1日至2016年5月31日，共计13间房屋未交付，分别是：414(2间)、417、418(5间)、419(2间)、429、430、407。13间房屋×33平方米×3个月=1287平方米×36元／平方米=46332元。自2015年8月1日至2016年5月31日对510所科研老区办公楼不能使用房屋面积的全部统计金额是：382536元+546480元+64152元+49896元+46332元=1089396元。 2016年9月7日，华宇公司与昂立学校共同签署《备忘录》，内容为：我公司于2016年8月29日星期一14：00在华宇宾馆三楼会议室与甘肃昂立英语职业培训学校主要领导召开了协调会议，会议的主要议题是关于510所科研老区(渭源路97号)办公大楼租赁房屋部分未按期移交，需减免房租问题，与会双方充分发表了意见。在双方多次现场实际勘查和测量数据之后，并确定了未按期交付使用的房间数及面积，并达成一致意见，甲方需一次性减免的房租费为1089396元(后附减免租赁使用房屋情况说明)。第一年房租合同数应为350万元，减去1089396元，乙方实际支付甲方房租费为2410604元，第二年和次年以后房租费乙方需按租房合同规定数额支付甲方。 此后，因昂立学校拖欠租金，华宇公司于2017年3月10日至7月多次向昂立学校发出催缴房租的通知书，并于2017年8月3日向兰州市城关区人民法院提起诉讼，要求昂立学校支付拖欠的房屋租金2052845元，并按约定支付违约金等。法院审理期间，昂立学校于2017年7月27日向华宇公司作出《关于减免510所渭源路旧科研区租赁房屋的情况说明》，内容为：我校租赁510所科研老区(渭源路97号)的旧科研楼存在未腾退房间。自2015年8月1日起，我校租赁贵公司房屋的租金以每年逐渐递增的形式进行支付，第一年度350万元，第二年度400万元，第三年度450万元。第一年度因贵公司未交付房间较多，与我校签订了减免费用备忘录，共减免房租费1089396元。2016年8月1日至今依然有6间房屋不能使用，情况如下说明：1、一楼有5间房：111(内有机械设备)、115、119、120、123。2、四楼有2间：418(网络机房)、427。以上占用房屋面积是528平方米，依据2015年我校与贵公司签订的合同约定，2016年8月1日至2017年7月31日止房租费为400万元(月租金为每平方米41元)，因贵公司目前还没有交付我校使用，需要减免房费如下：528ｍ2×41元／ｍ2=21648元×12个月=259776元。期间，华宇公司在出租房屋外张贴《风险提示告知书》、《风险提示告知书(二)》、《风险提示告知书(三)》、《维修通知》等，向楼内用户告知华宇公司与昂立学校因昂立学校拖欠租金发生纠纷，已进入诉讼程序，请楼内用户自斟风险，谨慎抉择，以便充分保障自身合法权益。2017年9月18日，华宇公司与昂立学校签订《补充协议书》，内容为：一、2015年7月22日签订的《510所老区科研楼租赁合同》继续履行。二、根据双方核实，目前甲方尚有房屋6间未交付乙方使用，面积合计528平方米，按第三年度租金450万元计算，应核减年度租金为：贰拾玖万壹仟肆佰伍拾陆元(小写：291456元)，核减每期(共四期)租金为柒万贰仟捌佰陆拾肆元(小写：72864元)。三、免除未交房屋的核减租金后，乙方应于本协议签署之日起3日内向甲方缴纳第三年度第一期房租(2017年8月-11月)人民币壹佰零伍万贰仟壹佰叁拾陆元(小写：1052136元)。四、本补充协议生效后，乙方应按期在每个支付周期到期前10日以内足额缴纳租金，并按照甲方通知时限缴纳水、电、暖等费用。逾期一日，无须催告，租赁关系自动解除。五、乙方按照第三条约定缴纳房租后，甲方即行撤诉，诉讼费用双方各担一半。六、本协议自第三条约定房租到账之日起生效，双方再无未了事项。七、本协议一式四份，双方各执两份。该协议签订后，华宇公司以双方达成庭外和解为由申请撤回起诉，兰州市城关区人民法院于2017年9月28日作出(2017)甘0102民初4765号民事裁定书，准许华宇公司撤回起诉。 另查明，租赁合同履行期间，昂立学校从2015年8月11日至2018年3月15日，向华宇公司共计支付费用9397661元，其中：房租8514272元，房租押金300000元，新幼儿园定金100000元，水费5039元，电费75250元，采暖费403100元。 又查明，2017年12月5日，华宇公司向昂立学校学生家长发出《至广大家长的一封公开信》，通报华宇公司与昂立学校租赁合同及纠纷的相关情况。 2018年3月18日，兰州市城关区教育局向城关区昂立智慧谷幼儿园发出《整改通知书》，因该园存在食堂使用液化气钢瓶、幼儿园活动室位于第二层，通道不独立，位于一层的幼儿活动室至今没有启用等问题，责令幼儿园限期整改。 2018年4月4日，华宇公司在出租房屋张贴《合同解除暨限期搬离通知》，通知昂立学校“根据双方补充协议规定，贵校与我公司的租赁关系自贵校再次发生拖欠房租和费用的违法行为之日起即行解除。请贵校在3日内缴清拖欠的房租和费用，并于2018年5月4日前搬离清场。届时仍未搬离的，我方将采取相应措施收回房屋，损失贵校自行承担。”2018年4月13日、5月4日，华宇公司在昂立学校承租的510所旧科研区大门外公告栏再次张贴《合同解除暨限期搬离的再次通知》、《合同解除暨限期搬离的最终通知》，再次通知昂立学校缴清拖欠的房租和费用，于2018年5月24日前搬离清场。 2018年4月23日，华宇公司将其与昂立学校租赁纠纷的相关情况分别向兰州市公安局城关区分局渭源路派出所、兰州市城关区教育局报送了《关于昂立英语职业培训学校相关问题的汇报》。2018年4月28日，兰州市城关区教育局给华宇公司回函，内容为：你单位送交的《关于昂立英语职业培训学校相关问题的汇报》已收悉，贵单位在出租给昂立英语职业培训学校的办学场所范围内举办的“城关区昂立智慧谷幼儿园”为教育局审批的一所民办幼儿园，举办人为冯东方。鉴于贵单位与承租方目前存在在租赁合同问题，结合学前教育的特殊性，提出以下解决建议：一是教育局要求“昂立智慧谷幼儿园”举办人冯东方依法依规，积极配合，尽快解决与贵单位之间的合同纠纷问题；二是由于目前正处于学期中间，该幼儿园尚有幼儿160人，如贵单位解除租赁合同，建议能给予幼儿园分流幼儿和处理后续事宜的过渡时间，避免给在园家长和幼儿造成不便，以维护社会稳定。此后，华宇公司和城关区教育局就收房时间多次协商，华宇公司同意“充分尊重贵局意见，在昂立学校及时清欠后，我方将合理确定收房时间。” 2018年6月11日，华宇公司向昂立学校的学生家长发出《敬告家长书》，7月3日发出《关于不予房租续租的通知》，告知家长鉴于昂立学校拖欠房租，华宇公司已解除与昂立学校的租赁合同，不予续租，请各位家长尽早为分流幼儿做好准备。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。华宇公司与昂立学校签订的《510所老区科研楼租赁合同》、《510所老区科研楼租赁补充协议》、《补充协议书》是双方平等协商的真实意思表示，协议内容不违反国家法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按协议约定履行合同义务。 关于双方签订的合同是否应继续履行的问题。根据查明的事实，华宇公司与昂立学校签订的《510所老区科研楼租赁合同》约定的租赁物为“渭源路97号院内东楼及楼前区域”，未约定具体的房屋面积，庭审中双方认可承租的房屋系510所老区科研楼。华宇公司持有的房产证上登记的510所老区科研楼面积为9042.90㎡，2016年9月7日，双方签署的《备忘录》及昂立学校《关于减免航天510所渭源路科研区租赁使用房屋情况说明》证明，昂立学校实际承租的房屋面积为8080平方米，在此情况下，四楼1518㎡房屋自2015年8月1日至2016年2月底7个月整体不能使用，一楼1518㎡自2015年8月1日至2016年5月31日10个月整体不能使用，二、三、五楼18间房屋面积1782㎡自2015年8月1日至2015年10月31日三个月不能使用，二、三、五楼6间房屋面积1386㎡自2015年11月1日至2016年5月31日七个月不能使用，四楼13间房屋面积1287㎡自2016年3月1日至2016年5月31日三个月不能使用。为此，华宇公司同意核减昂立学校第一年度未交付使用的房屋面积租金1089396元，第二年及次年以后的租金按租房合同约定数额支付。2017年7月27日，昂立学校再次作出《关于减免510所渭源路旧科研区租赁房屋的情况说明》，说明2016年8月1日至2017年7月27日仍有6间房屋面积528㎡不能使用，请求减免租金259776元。2017年9月18日，双方达成《补充协议书》，华宇公司确认截止补充协议签订时，尚有6间房屋未交付昂立学校使用，计租面积528㎡，按第三年度租金450万元计算，应核减年度租金291456元。根据上述事实，昂立学校在2015年8月1日至2016年7月31日第一年度应交的房屋租金为2410604元(约定年租金3500000元-核减租金1089396元)；2016年8月1日至2017年7月31日第二年度应交的租金合同约定为4000000元，昂立学校提出有6间房屋计租面积528㎡未交付使用，应减免租金259776元，华宇公司对第二年度的租金未予核减，在2017年9月18日的补充协议中只核减了第三年度租金291456元，对此，应按实际出租的房屋面积核减昂立学校第二年度应交纳的租金，昂立学校2016年8月1日至2017年7月31日应交租金为3740224元(约定年租金4000000元-528㎡×41元/㎡×12个月)，2017年8月1日至2018年7月31日应交租金4208544元(约定租金4500000元-核减租金291456元)，昂立学校三年租赁期内应交租金共计10359372元(2410604元+3740224元+4208544元)。华宇公司提交的昂立学校《已交费用情况》显示，昂立学校从2015年8月1日至2018年3月15日已交费用共计9397661元，其中：房租8514272元，房租押金300000元，新幼儿园定金100000元，水费5039元，电费75250元，采暖费403100元。昂立学校在租赁期内未交纳的房屋租金为1845100元。可见，在租赁合同履行中，双方均有违约行为，华宇公司不能按约定交付全部租赁房屋，昂立学校不能按约定的时间和数额支付租金，虽然经过双方协商，华宇公司对未交付使用的房屋按面积减免了昂立学校的租金，但是昂立学校仍未能按约定缴纳减免后的租金。华宇公司根据双方于2017年9月18日签订的《补充协议书》的约定，多次向昂立学校发出《合同解除暨限期搬离的通知》，表明不愿意继续履行租赁协议，至本案诉讼期间，双方约定的租赁合同期已经届满，因此，昂立学校请求继续履行案涉租赁合同，并由华宇公司移交新区幼儿园的经营管理权，已没有合同依据，也不符合实际情况，对此请求，本院不予支持。 关于华宇公司是否应承担违约责任的问题。昂立学校诉请华宇公司承担违约责任，赔偿占用其承租的场地给其造成的损失1833007.6元，该部分损失具体包括：房租及采暖费超交1475275元，幼儿园装修损失357732.6元。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，华宇公司作为出租人，未按约定全面交付租赁物，构成违约，经双方协商，华宇公司对未实际交付昂立学校使用的房屋已按面积分年度减免了相应的租金，华宇公司已通过减免租金的方式对其违约行为进行了补救，昂立学校也接受了华宇公司减免租金的行为。根据华宇公司提交的昂立学校交费的凭证计算，华宇公司在租赁期间并未按约定的期限和数额支付租金，未超付房租和采暖费；关于幼儿园的装修损失，根据双方合同约定，“租赁关系终止时，房屋的装修等嵌入房屋的不可拆卸物均不得拆除，所发生的费用甲方对此不予补偿”，因此，昂立学校主张华宇公司赔偿占用承租场地给其造成的损失1833007.6元，依据不足，本院不予支持；昂立学校诉请华宇公司承担违约责任，赔偿其经济损失362815.89元，其中包括：因停水、停电造成的损失165128.29元，经营损失197687元，经查，昂立学校虽提交了购买发电机组、柴油、修理下水管道等的发票和收据，证明其花费的具体数额，但未提交证据证明上述花费系华宇公司违约行为造成，因此，对该项请求，因证据不足，本院不予支持；昂立学校诉请华宇公司支付违约金360000元，支付经济损失费100万元，根据双方在《510所老区科研楼租赁合同》第八条的约定：“在合同履行期内，任何一方因特殊情况欲提前终止合同，须提前一年书面与对方协商一致后方可解除本合同，合同解除后解约方应补偿对方100万元的经济损失费。”因双方在合同中约定了“乙方依约交纳租金，逾期30日的，甲方有权解除合同”，本案纠纷的根源在于昂立学校未能按约定的期限和数额交纳房屋租金，华宇公司据此解除案涉租赁合同，造成合同解除的原因并不是双方约定的特殊情况，因此，昂立学校要求华宇公司向其支付经济损失费100万元，不符合合同约定和实际情况，支付违约金360000元亦缺乏合同依据，对此请求，本院不予支持。 综上，昂立学校的诉讼请求因不符合合同约定，并缺乏证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条之规定，判决如下： 驳回甘肃昂立英语职业培训学校的全部诉讼请求。 案件受理费46881元，由甘肃昂立英语职业培训学校承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判长  赵新宇 审判员  李志勇 审判员  邢定君 二〇一九年十一月二十五日 法官助理雷婧 书记员魏凤仙