福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0722民初1443号 原告（反诉被告）：南平市宏辉业商业有限公司，住所地浦城县兴浦路91号工商银行办公大楼5层。 法定代表人：周春华，总经理。 委托诉讼代理人：吴舟，福建绍唐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店，经营者毛春荣，统一社会信用代码92350722MA2YBQTD33，住所地浦城县兴华路888号永晖商业中心一层107铺。 委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。 第三人：毛春荣，男，汉族，1972年6月25日出生，个体户，住浦城县怡园Ｃ区。 第三人：邓丽华，女，汉族，1976年5月4日出生，个体户，住浦城县怡园Ｃ区。系毛春荣妻子。 第三人：福州皇家物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福新东路12号楼二层A3室305室。 法定代表人：王道枢，董事长。 原告（反诉被告）南平市宏辉业商业有限公司（以下简称宏辉公司）与被告（反诉原告）浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店（以下简称荣宇蛋糕分店）、第三人毛春荣、邓丽华、福州皇家物业管理有限公司【原皇家（福州）物业管理有限公司皇家物业公司，以下简称皇家物业公司】物业服务合同纠纷一案。本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日、2019年9月23日公开开庭进行了审理。宏辉公司委托诉讼代理人吴舟，荣宇蛋糕分店委托诉讼代理人彭胜利、第三人毛春荣到庭参加诉讼，第三人邓丽华、皇家物业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏辉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令荣宇蛋糕分店支付拖欠的物业管理费1256.85元、水费660元、电费84025.46元、水电公摊费用3393.03元，共计89335.34元，并从起诉之日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.5倍支付逾期利息损失。事实和理由：毛春荣、邓丽华于2015年6月8日与永晖浦城房地产开发有限公司（以下简称永晖公司）签订了商品房买卖合同，约定毛春荣、邓丽华买受浦城县永晖豪布斯卡一层107商铺。之后，其自营荣宇蛋糕，浦城县永晖豪布斯卡商场由宏辉公司统一负责商管运营，该商场总电表户头以宏辉公司名义登记开户，各商铺装有独立分表，各商户每月根据分表计算电费及公摊后，将电费交由宏辉公司根据总电表电费结算单向国网浦城供电公司缴纳电费。此外，相关水费和物业费亦应由各商铺缴交。现荣宇蛋糕分店及毛春荣、邓丽华至2019年5月仅向宏辉公司缴纳水、电各项费用12972.66元，尚欠宏辉公司水电等各项费用共计89335.34元，故提起诉讼。 荣宇蛋糕分店辩称，一、荣宇蛋糕分店与宏辉公司之间无任何合同，就供水电事宜并未建立任何民事法律关系，宏辉公司向其诉请收取水电费没有任何事实和法律依据，宏辉公司之诉不符合民诉法119条之规定，应驳回起诉。1、2015年6月8日毛春荣、邓丽华与永晖公司签订商品房买卖合同，向永晖公司购买涉案商铺，同日又与皇家物业公司签订前期物业管理服务协议。荣宇蛋糕分店缴纳物业管理费及水电费的前提条件是：供水、供电与城市公共供水管网连接和纳入城市供电网络，且由永晖公司办理完开户立表手续；已办理完交房手续；皇家物业公司已介入涉案商铺的物业服务。2、永晖公司未能开通水、电一户一表，其拒绝收房，如今五层以上已开通一户一表，但其商铺至今仍未解决，原告未经荣宇蛋糕分店同意，私自安装涉案商铺水表、电表各一台，并不能证明与荣宇蛋糕分店有供水、电关系，该水表、电表不能作为计量依据。3、宏辉公司并非供水供电企业，亦未取得供水供电企业授权向荣宇蛋糕分店收取水电费。4、宏辉公司与永晖商业中心一层部分业主签订委托经营管理合同及补充协议，约定由宏辉公司统一负责永晖商业中心该部分商铺的商管运营，但荣宇蛋糕分店从未与宏辉公司签订类似合同，并不能约束荣宇蛋糕分店。5、皇家物业公司和宏辉公司均未向荣宇蛋糕分店提供应有的物业管理服务。二、因受宏辉公司欺骗、威胁，荣宇蛋糕分店迫不得已向宏辉公司支付部分管理费、水电费及其他相关费用，不构成荣宇蛋糕分店认可向宏辉公司缴纳该费用的理由，宏辉公司已收取的相关款项构成不当得利。综上，宏辉公司的起诉没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。荣宇蛋糕分店并提出反诉：请求宏辉公司应返还其已支付的垃圾清运费287元、物业管理费3951元、水电费36571.74元，共计40809.74元。 宏辉公司针对反诉请求辩称，一、涉案商品房买卖合同中并没有水电开通一户一表的约定，该合同也不能约束宏辉公司，是否开通一户一表，并非宏辉公司能力所及，有权开通一户一表的主体不是宏辉公司，商场五层以上住户是否开通一户一表与其无关。二、宏辉公司实际上已为荣宇蛋糕分店代缴了水电费用，荣宇蛋糕分店也实际使用了水电，当然应当承担相应的水电费，水电分表是实际用水电的计量依据。三、荣宇蛋糕分店自行进场后至今向宏辉公司支付了部分各项费用，足可说明其是认可宏辉公司收费等经营管理行为，相互已成立事实合同关系。四、反诉称在宏辉公司欺骗、威胁下才缴交相关费用，无事实依据，而反诉称其交物业费几年，水电费缴了一年多，即说明其已享受宏辉公司的管理服务。综上，反诉请求应予以驳回。 毛春荣同意荣宇蛋糕分店的答辩及反诉意见。 邓丽华未到庭发表意见。 皇家物业公司未到庭发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对提供的荣宇蛋糕分店及宏辉公司的营业执照无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 宏辉公司提供证据，1、商品房买卖合同，证明：第三人毛春荣、邓丽华买受涉案商铺，系该商铺所有权人，相关物业、水电费等与其相关。荣宇蛋糕分店质证认为，根据合同约定前期物业服务企业是皇家物业公司，物业管理费等相关费用和宏辉公司无关。2、配电工程竣工报告、客户受电工程竣工检验意见单、用电客户信息、业务缴费通知单、高压供用电合同、历月电费明细，证明：永晖豪布斯卡商场电力系统于2016年9月13日纳入城市供电网络，并由宏辉公司作为电费缴纳主体，截止2019年宏辉公司向供电部门缴纳永晖豪布斯卡项目电费计11941747.82元。荣宇蛋糕分店质证认为，该证据与本案无关。3、经营的说明、承诺书，证明永晖豪布斯卡项目一至四层商场及地下室统一由宏辉公司运营管理。荣宇蛋糕分店质证认为，承诺书是单方出具，对于荣宇蛋糕分店没有约束力，与本案没有关联性。4、分电表度数照片、缴费通知单13页、缴款发票3页、欠费清单3页，证明：截止2019年5月7日荣宇蛋糕分店107商铺分电表用电度数为158560度，被告至今仅缴纳12972.66元电费等费用，被告尚欠各项费用共计89335.34元。荣宇蛋糕分店质证对真实性有异议，电表是宏辉公司私自且在涉案房屋尚未竣工验收的情况下安装，既不能证明荣宇蛋糕分店使用的电是来自于宏辉公司，也不能证明电表上显示的数字是荣宇蛋糕分店实际用电数额。该电表与荣宇蛋糕分店没有任何关联，至于缴费通知单、催缴发票、欠费清单都是由原告单方制作，不能证明宏辉公司所要证明的事实。5、委托管理合同两份，证明宏辉公司经皇家物业公司委托经营管理并且代收取相关的费用，证明原告系有权管理涉案商场的主体。荣宇蛋糕分店质证对三性均持异议，认为委托方福建皇家物业管理有限公司浦城分公司与房屋买卖合同以及物业服务合同约定的物业主体不是同一个，分公司不能代替母公司签署任何的委托合同，其次该委托管理合同未经永晖全体业主的同意，根据物业管理条例第39条的规定，物业管理企业不得将物业服务整体转让给第三方，只能就其中的专项服务委托第三方，即使这份合同是真的也是无效的合同，且荣宇蛋糕分店并未进行确认或者签署，对其不具有约束力。 荣宇蛋糕分店提供证据：1、商品房买卖合同（预售），证明：毛春荣、邓丽华和永晖公司于2015年6月8日签订商品房买卖合同（预售），与皇家（福州）物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，从上述合同可以推定缴纳物业管理费及水电费的前提条件是：供水、供电与城市公共供水管网连接和纳入城市供电网络，且由永晖公司办理完开户立表手续；已办理完交房手续；皇家物业已介入涉案商铺的物业服务。宏辉公司质证认为，事实上已经由宏辉公司在进行管理，合同当中的交房条件是毛春荣、邓丽华与永晖公司的约定，该约定中也没有约定一户一表，与对荣宇蛋糕分店经营场所进行管理是没有关联性。毛春荣质证无异议。2、营业执照、照片一组。证明、2015年12月份，永晖公司在未达到交房条件时，承诺在交房前物业管理费免收，水电费（含装修用水电）自开户立表后再收取，其遂于2015年12月20日左右进场装修，并如期于2016年1月20日（永晖商业中心统一开业日）开业。宏辉公司质证认为与其无关。毛春荣质证无异议。3、交房通知、房屋交付催告函、低压客户用电申请表、申请报装一户一表信访事项情况告知单，证明：永晖公司通知交房时间为2016年12月30日，因永晖公司未能开通一户一表，其遂拒绝收房，在多次与永晖公司交涉未果，并向电力部门申请低压客户开户被拒绝后，开始向有关部门反映。宏辉公司质证认为申请报装低压电，不影响宏辉公司已经代交相关的水电费的事实。毛春荣质证无异议。4、工程竣工报告、客户受电工程竣工检验意见单、用电客户信息、业务缴费通知单、低压供电合同、电表照片，证明：永晖公司自始至终未能为其安装电表，违反购房合同约定；宏辉公司在电力部门开户时间为2016年10月31日，其2015年安装的电表显系私自安装，未经其同意，私自安装所谓的涉案商铺水表、电表各一台，并不能证明与他有供水、电关系，该水表、电表不能作为计量依据；宏辉公司向他收取水电费、管理费属欺骗、威胁行为。宏辉公司质证认为，其在电力部门开户时间为2016年9月13日，之前的户头是永晖地产公司，涉案电表并非宏辉公司私自安装，过户之前已经安装好，不能证明宏辉公司收取水电费的行为属于欺诈威胁的行为。毛春荣质证无异议。5、涉案楼盘业主杨建武低压供电合同、业主杨建武缴纳物业费和水电费凭证、涉案楼盘其他业主与原告签订的商铺委托经营管理合同及补充协议。证明：永晖公司能为杨建武开通一户一表，亦能为他开通一户一表，永晖公司已构成违约；宏辉公司与永晖商业中心一层部分业主签订经营管理合同，约定由宏辉公司统一负责永晖商业中心商管运营与他无关。宏辉公司质证认为，杨建武并不是商场1到4层的业主或者经营者，永晖公司或者电力公司为其开通一户一表的情况与宏辉公司没有关联性；虽然原、被告双方之间没有订立书面的委托经营管理合同，但是双方成立了事实上的经营管理合同关系。毛春荣质证无异议。6、缴费目录、收款凭证、催缴通知单、民事裁定书，证明：其被欺骗、威胁向宏辉公司缴纳了垃圾清运费、物业管理费和水电费，宏辉公司二次向他发送催缴通知单，及宏辉公司起诉他因自知理亏撤诉；从原告的催缴通知单中可以看出原告要求被告缴纳的水电费等相关费用是依据双方签订的《商铺租赁和综合管理服务合同》，与宏辉公司陈述相矛盾。宏辉公司质证认为，该组证据反而证明了宏辉公司从2015年12月就已经开始为其经营场所进行经营和管理，二份催缴通知书是宏辉公司正当行使催款的权利，证明不了所说威胁的观点，裁定书不能证明宏辉公司有理亏的情况，与本案无关。毛春荣质证无异议。 上述证据经审查，本院认为，当事人提供的商品房买卖合同（预售）、配电工程竣工报告、客户受电工程竣工检验意见单、用电客户信息、业务缴费通知单、高压供用电合同、历月电费明细、经营说明、承诺书、电表照片、缴费通知单、缴款发票、欠费清单、缴费目录、收款凭证、催缴通知单等证据与本案关联，可相互印证，证据真实，应予采信。宏辉公司提供的委托管理合同二份，用以证明其系经皇家物业公司委托经营管理并且代收取相关的费用，因合同委托方为皇家物业浦城分公司，而第三人皇家物业公司未到庭诉讼，其真实性存疑，不予采信。荣宇蛋糕分店提供杨建武低压供电合同、杨建武缴纳物业费和水电费凭证、商铺委托经营管理合同及补充协议、民事裁定书、照片一组、交房通知、房屋交付催告函、低压客户用电申请表、申请报装一户一表信访事项情况告知单等证据，与本案并不关联，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月8日，毛春荣、邓丽华与永晖公司签订了商品房买卖预售合同，毛春荣、邓丽华向永晖公司买受位于浦城县兴华路888号永晖豪布斯卡商贸综合体项目（永晖商业中心）一层107商铺，其中合同约定：所购商品房交付时，供水：并与城市公共供水、排水管网连接；供电：纳入城市供电网络；与城市开通手续由永晖公司负责；同日，毛春荣、邓丽华又与皇家物业公司签订《前期物业管理服务协议》，由皇家物业公司提供前期物业服务，约定水费、电费由毛春荣、邓丽华自行到银行交纳。其后，永晖豪布斯卡商贸综合体项目一至四层商场及地下停车场统一由宏辉公司运营管理。毛春荣并注册登记浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店个体工商户在所购商铺从事经营活动，向宏辉公司交纳物业管理费及按安装商铺的水电分表计量，向宏辉公司交纳水电费。期间，荣宇蛋糕分店于2015年12月24日向宏辉公司交纳了垃圾清运费287元，并从2015年12月24日开始向宏辉公司交纳物业管理费和水电费，直至2018年10月29日止，共向宏辉公司交纳了物业管理费3951元、水电费36571.74元，尚欠宏辉公司物业管理费1256.85元、水费660元、电费84025.46元、水电公摊费用3393.03元，共计89335.34元，经宏辉公司书面催交，荣宇蛋糕分店以其所购商铺水、电未与城市公共供水管网连接和未纳入城市供电网络，未开通水、电一户一表等等理由，拒绝交纳。 本院认为，本案宏辉公司向荣宇蛋糕分店收取物业管理费和水、电等各项费用系基于对永晖商业中心区域内的物业服务管理，依照物业管理条例规定，应订立书面物业服务合同。本案中，宏辉公司与荣宇蛋糕分店未订立书面物业服务合同，但宏辉公司已实际提供物业管理服务，荣宇蛋糕分店亦自2015年12月24日开始向宏辉公司交纳物业管理费多年，并使用安装的水、电分表计量，向宏辉公司交纳一定数量的水、电费，该事实表明，荣宇蛋糕分店自2015年12月24日开始已接受宏辉公司物业管理，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，荣宇蛋糕分店与宏辉公司之间的物业服务合同在事实上成立并生效。荣宇蛋糕店拖欠宏辉公司物业管理费及代付的水、电等相关的费用，依法应负违约责任，宏辉公司诉讼请求合理合法，本院应予支持。荣宇蛋糕分店抗辩和反诉提出:宏辉公司未向其提供应有的物业管理服务，亦未取得授权向其收取水电费，其与宏辉公司之间无合同关系，因受欺骗、威胁，迫不得已支付部分相关费用，宏辉公司构成不当得利无事实与法律依据。荣宇蛋糕分店提出供水、供电未与城市公共供水管网连接和纳入城市供电网络亦与事实不符，其还提出未开通水、电一户一表，该主张无合同依据，亦非不予交纳物业等项费用的理由。故荣宇蛋糕分店抗辩和反诉理由，不予采纳，其要求返还所付款项的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店（经营者毛春荣）应于本判决生效后十日内支付南平市宏辉业商业有限公司物业管理费1256.85元、水费660元、电费84025.46元、水电公摊费用3393.03元，共计89335.34元，并自2019年6月4日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.5倍计付迟延付款利息，至款项付清之日止； 二、驳回浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2033.3元，反诉受理费820.2元，合计2853.5元，由浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  姚胜宇 审 判 员  徐 虹 人民陪审员  方诗东 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  陈 思 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。