安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1524民初1545号 原告：王磊，男，1977年3月1日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区，现住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：王焕新，男，1939年7月8日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。系王磊父亲。 被告：华安发展金寨股份有限公司，注册地址安徽省金寨县梅山镇（达易鞋业公司内），经营场所安徽省金寨县玉博园内，统一社会信用代码913415000756263585（1-1）。 法定代表人：吴芳健，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王智勇，安徽远宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴星，系该公司法务经理。 原告王磊与被告华安发展金寨股份有限公司(以下简称华安公司)商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王磊向本院提出诉讼请求：判决被告支付违约金32704元[（916-90）天×0.01%×395930元]，由被告负担诉讼费。事实与理由：2016年6月14日，原告购买了被告开发的御景园小区22栋101室商品房一套，房屋总价款是434600元，扣除政府补贴后，原告一次性实际付款395930元，并签订了购房合同。2016年7月4日，被告收取原告税款6519元、维修资金6954元、公告费、印花税等7项费用287元，合计13760元。被告在收取以上税费后不及时向政府等相关部门结缴，导致原告不能如期办证。根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十条（二）约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起X日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，1、买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金。”虽然在原、被告的买卖合同中没有详细约定办证期限及违约责任，但是合同第八条约定买受人逾期付款的违约责任为支付逾期应付款万分之一的违约金，根据公平公正的原则，被告违约也应按万分之一向原告支付违约金。且对比同小区其他业主购房合同约定的办证日期为90日，故原告所购商品房的办证期限也应该为90日。时至2019年1月11日原告收到产权证已经过916天，被告明显违约，故被告应付违约金32704元。 被告辩称：一、答辩人与原告之间的商品房买卖合同已经履行完毕。2016年6月14日答辩人与原告签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定原告购买答辩人开发的商品房一套，由双方共同向房屋登记机构申请办理商品房转移登记，补充协议约定答辩人代收房屋维修基金等费用。原告已履行了付款义务，答辩人履行了商品房交付义务。2017年7月原告委托答辩人向不动产登记中心申请房屋产权转移登记，办理房屋产权转移登记事宜属于双方委托合同的范畴，不再是商品房买卖合同约定的范畴。二、答辩人没有违反《商品房买卖合同》（预售）的约定。补充协议第五条约定由答辩人代收房屋维修基金，是房管部门对开发企业的要求，也是行业惯例。协议并没有约定答辩人收取后多长时间内交给房管部门，因此为方便工作，提高效率，答辩人在收集一批业主的维修基金后，再一起交纳到房管部门，房管部门也没有要求答辩人须收一户交一户。且合同第20条约定双方共同向登记机构申请办理产权转移登记，但在交房后原告并没有向登记机关申请产权转移登记，而是在2017年7月才委托答辩人代办产权登记。因此答辩人不存在有违反第20条约定的行为。三、答辩人已尽职履行了委托合同。答辩人提交的房屋调查表能清楚的证明，房屋测绘部门在2018年6月5日就作出房屋调查，绘制了分户平面图，2018年9月完成了产权登记，并将房屋产权证书交给了原告。以上说明答辩人完成了委托合同，并没有给原告造成任何损失。 综上所述，答辩人与原告之间的商品房买卖合同已履行完毕，答辩人没有违约，应驳回原告的诉讼请求。 原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据如下：1、《商品房买卖合同》（预售），证明购房面积、房价款为395830元、交房日期为2016年7月4日；2、入伙通知单及收款收据，证明2016年7月4日被告收取原告各项办证费用13760元，合同没有约定被告可以代收费，且部分费用系被告乱收、多收；3、同一小区其他业主（罗元杰）的商品房买卖合同，证明产权登记日期是交房后90日后，而不是X日；4、《中华人民共和国契税暂行条例》，证明只有财政局和税务局才有权征收契税，且要出具完税发票，被告没有责任和义务收取契税；5、《维修资金管理办法》，证明原告在2016年7月就缴纳了维修资金，被告到2018年才将维修基金交给房管局，导致延期办证；6、县政府信访回复，证明县委书记批复支持依法起诉；7、税收完税证明，证明原告于2016年7月4日交给被告，被告在2018年8月29日才向税务局结缴，多收593元；8、专项维修资金收据，证明原告于2016年7月4日交纳维修基金，被告于2018年10月16日才向税务局结缴，多收633元，导致迟延办证；9、产权登记交款书、通知，证明被告于2018年10月11日才缴纳费用，导致延迟办证826天(916天-90天)，且被告扣证3个月才通知领证；10、金寨县人民法院（2018）皖1524民初812号民事判决书，证明同小区业主就同一事项起诉，已判决胜诉；11、交款收据，证明2016年6月13日购房时原告一次性交购房款；12、增值税发票，证明被告在2016年至2017年有偷税漏税的行为。 被告对原告所举证据，发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，对证明目的有异议，合同约定由出卖人和买受人共同向办证机关申请登记，故办证不是被告单方行为；对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议，但被告只是代收费，最终数额以有关部门的核定为准，多退少补；对证据3，认为与本案没有关联性，且该份合同只是约定交房后90日内出卖人提供资料报登记机关备案，并不是90日内办证；对证据4、5，认为是规范性文件，不是证据；对证据6，认为与本案没有关联性；对证据7、8、9的真实性没有异议，但是对证明目的有异议；对证据10，真实性与合法性没有异议，但是关联性有异议，两个案件中合同约定的内容不同；对证据11、12的证明目的有异议，被告不存在偷税漏税，且偷税漏税也不属于本案的审理范围。 被告为支持自己的诉讼请求，提交证据如下：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售），第20条约定由双方共同向房屋登记机关申请商品房的所有权转移登记，证明办理房屋登记不是被告单方的义务，而是包括原告在内的双方责任，该约定符合不动产登记条例的规定，出卖人代收维修基金亦符合合同约定；2、委托书，证明原告在2017年8月17日才开始委托被告代办房屋登记，被告于2017年10月9日接受委托，双方就办理房屋登记是委托关系，不再是商品房买卖合同关系；3、房屋调查表及分户平面图，证明被告在2018年6月5日之前就开始向有关部门申请房屋调查测绘，履行了代办房屋登记的义务。 原告对被告所举证据，发表质证意见如下：对证据1，合同虽然约定由双方共同办理房屋登记，但具体方式并没有约定清楚，且原告缴纳了税费视为已经履行了己方的义务；对证据2，真实性没有异议，但是是被告强迫原告出具的委托书，且没有原告的委托书被告无法申请办证；对证据3，原告认为并没有达到被告所述的证明目的。 庭后，我院依法向金寨县不动产登记局调取了不动产登记申请表一份，证明金寨县不动产登记局于2018年9月14日收到权利人王磊办理房屋所有权登记的申请。 通过举证质证，本院对原告所举的证据除4、5外均予以采信，对证据4、5因其系规范性文件，只做参考使用；对被告提供的证据均予以采信。 经过审理，本院确定事实如下：2016年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）（以下简称《合同》），《合同》约定原告购买被告开发的华安·御景园小区22栋1单元101号商品房一套，总价款为435755元，扣除政府补贴，原告应交房款395930元，已于同年6月13日一次性付清。被告于同年7月4日将商品房交付给原告。其中《合同》第20条关于房屋登记，对买受人取得商品房所有权证书的时间及出卖人因此违约所应当担的违约金未做明确约定。同年7月4日，被告收取了原告契税、维修基金、房产登记费等相关办证费用13760元。2017年8月17日，原告向被告出具委托书，委托被告向金寨县不动产登记中心办理不动产权证书等事宜，同年10月19日，被告接受委托。2018年8月29日，被告向金寨县税务局为原告结缴5926元的契税；2018年10月16日，金寨县物业管理服务中心收取原告的6321元维修基金；2018年9月14日，金寨县不动产登记局收到权利人王磊办理房屋所有权登记的申请；2018年10月11日，金寨县不动产登记中心收取原告的80元不动产登记费用并办理了房屋所有权证书。2019年1月16日，被告发出通知，通知业主领取不动产证。 另查明，被告与同小区其他业主签订的《合同》中有约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。 本院认为，原、被告签订的《合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，且已实际履行，依法应受法律保护。双方在《合同》第20条第1项约定，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记。原告于2017年8月17日向被告出具了代办产权证的委托书,同年10月19日，被告接受委托。《合同》第20条第2项对办理产权登记证的时限及违约金如何承担均无明确约定。对办证期限及违约金未约定并不违反合法自愿的原则。被告在接受委托后将办理产权登记所需的材料报送不动产登记中心，并将预收的用于办证的各项费用缴纳至金寨县不动产登记中心，完成办证事项。原告提出办证期限应比照同小区其他签订正式房屋买卖合同的:“在商品房交付后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定来确定逾期办证时间，及违约金也应按照其他同小区业主签订的正式合同的按交付房款的0.01%承担违约金。因原告与被告签订的《合同》未有相关具体明确约定并不违反合法自愿原则且合同具有相对性，故原告的诉讼理由不能成立，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用关于审理的解释》第九十条之规定判决如下: 驳回原告王磊的诉讼请求。 案件受理费618元，由原告王磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长 冯 克 钧 审 判 员 李   兵 人民陪审员 陈 永 梅 二〇一九年十一月十二日 书 记 员 张娅(代) 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用关于审理的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。