河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初10382号原告：路国强，男，汉族，1977年12月16日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：白杨，河南瀛宋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘经伟，河南瀛宋律师事务所律师。被告：河南泊仕顿酒店管理有限公司，住所地:商丘市示范区珠江路与睢阳大道交叉口西北角绿色城邦4号楼1楼大堂，统一社会信用代码：91411400MA463NFP9X。法定代表人：杨秋月，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘东，男，汉族，1988年12月24日出生，住河南省商丘市睢阳区。系该公司员工。被告：商丘力宝置业有限公司，住所地:商丘市经济开发区豫苑路北侧。统一社会信用代码：91411400675379960D。法定代表人：刘天才，系该公司经理。委托诉讼代理人：李素敏，河南栗城律师事务所律师。被告：商丘金管家物业管理有限公司，住所地:商丘市梁园区文化路北神火大道西喜来登广场4号楼3层B户，统一社会信用代码：91411402074246054Q。法定代表人：王文力，系该公司经理。委托诉讼代理人：王世尊，上海方锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永明，男，汉族，1974年12月26日出生，住河南省商丘市。系该公司员工。原告路国强诉被告河南泊仕顿酒店管理有限公司（以下简称泊仕顿酒店）、商丘力宝置业有限公司（以下简称力宝公司）、商丘金管家物业管理有限公司（以下简称金管家物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张竹青独任审判，于2019年11月15日公开开庭进行了审理，原告路国强及其委托诉讼代理人白杨、刘经伟，被告泊仕顿酒店的委托诉讼代理人刘东，被告力宝公司的委托诉讼代理人李素敏，被告金管家物业公司的委托诉讼代理人王世尊、陈永明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令三被告停止侵权、排除妨碍，恢复商丘市示范区××路与××大道交叉口西北角绿色城邦4号楼1楼公寓大堂的独立区域，并与被告泊仕顿酒店的前台接待区域建立隔墙，以保证原告对电梯及公寓大堂的正常使用权；2、判令三被告停止侵权、排除妨碍，不得影响原告（业主）对商丘市示范区××路与××大道交叉口西北角绿色城邦4号楼1楼公寓大堂门前停车位的正常使用，并限期拆除东西方向隔离栏杆；3、本案诉讼费用由三被告方承担。事实和理由：2017年1月22日，原告与被告力宝公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告力宝公司开发的位于商丘市经济开发区豫苑路北侧（现商丘市示范区××路与××大道交叉口西北角绿色城邦）“力宝.绿色城邦”4号楼6层606、607铺号房。原告按照合同约定支付了首付价款并办理了按揭手续。2019年9月，原告到该处房屋办理装修及出租事宜时，被被告泊仕顿酒店阻拦并告知不得从公寓一楼公共大堂通过，自称一楼大堂电梯为其酒店专用，业主不得使用该处电梯，并且2-9层均不停靠（10层以上为其开设的酒店）。原告方作为业主多次要求被告停止侵权、排除妨碍，被告均不予理会，故向本院提起诉讼。原告路国强向本院提交的证据材料有：证据1、商品房买卖合同及网签备案证明各两份。证明：原告路国强是被告力宝公司开发的力宝绿色城邦项目4号楼6层606铺、607铺号房的合法所有权人，具备本案原告的诉讼主体资格。原告与被告力宝公司签订的购房合同第三条明确约定了买受房屋的建筑面积，其中包括套内面积与公摊面积，公摊面积在附件二中明确显示包含了电梯井、电梯机房等，而三被告将该商业楼的两部电梯设置为不在原告所在的楼层停靠，明显构成侵权。证据2、力宝绿色城邦项目4号楼一层平面图一份。证明：从该平面图中可以显示出公寓大堂及两部电梯均在设计图纸内，均属于业主共同共有部分。而被告泊仕顿酒店将公寓大堂装修成酒店前台的一部分，将电梯的使用权独占，影响了原告从公寓大堂的正常通行及对电梯的正常使用，被告力宝公司与被告金管家物业公司均默认被告泊仕顿酒店的该侵权行为而不予制止，三被告构成共同侵权，原告有权要求三被告立即停止侵害、排除妨碍，将4号楼公寓大堂建立隔墙以恢复原状。证据3、照片4张、视频4个。证明目的：三被告侵权事实的存在，在被告力宝公司和被告金管家物业公司的授意下，被告泊仕顿酒店将业主共有的公寓大堂擅自装修成酒店接待厅，占用了公寓门前的公共停车位，将电梯设置为11层以上才能停靠，严重妨碍了原告的正常通行，侵犯了原告作为业主的合法权益，原告有权要求三被告承担共同侵权责任。证据4、违章整改通知书一份。证明目的：被告金管家物业公司在履行管理职责过程中不作为、乱作为，对被告泊仕顿酒店的侵权行为视而不见，却对原告的招牌一事下达整改通知书。原告的招牌是否违章根本不属于被告金管家物业公司的管理职权范围。被告金管家物业公司纵容被告泊仕顿酒店、被告力宝公司的侵权行为，与被告泊仕顿酒店、被告力宝公司构成共同侵权，严重损害了原告的合法权益。被告泊仕顿酒店辩称：被告泊仕顿酒店与力宝公司签订有合法有效的租赁协议，该协议中明确约定被告泊仕顿酒店在租赁期间对涉案公寓大楼一楼大堂享有独立的使用权，不存在侵权妨害行为。公寓门前停车场区域并非被告泊仕顿酒店所有，被告泊仕顿酒店没有义务拆除隔离栏。被告泊仕顿酒店向本院提交的证据材料有：租赁合同复印件两份、安装合同复印件一份、装修清单复印件一份。证明被告泊仕顿酒店与被告力宝公司签订租赁合同的事实，并严格按照合同约定履行，不存在侵权的行为。被告力宝公司辩称：被告力宝公司没有侵犯原告的电梯及一楼大堂的正常使用权，被告力宝公司将4号公寓楼交付给原告和其他业主使用，该公寓楼的物业是由被告金管家物业公司统一管理。隔离栏是开发区城管部门为防止非机动车乱停乱放统一规划而安装的，并非被告力宝公司设置，请求被告力宝公司限期拆除隔离栏没有依据。被告力宝公司未向本院提交书面证据材料。被告金管家物业公司辩称：被告金管家物业公司不是本案适格被告，其不存在侵权行为。被告金管家物业公司已按照法律规定和合同约定履行了相应的义务，为业主安全考虑建议使用电梯刷卡制度。被告金管家物业公司未向本院提交书面证据材料。经庭审质证，对原告提交的证据1，被告泊仕顿酒店、被告力宝公司对该证据的真实性无异议，但被告泊仕顿酒店认为与其无关。被告力宝公司对该证据的证明目的有异议，认为被告力宝公司将电梯及各项公用设施交付给被告金管家物业公司进行统一管理，不能证明被告力宝公司存在侵权行为。被告金管家物业对该证据无异议。本院认为，原告路国强提交的证据1能够证明原告购买了绿色城邦4号楼606、607号房，并与被告力宝公司签订了商品房买卖合同，根据双方合同的约定，原告购买的房屋的公摊面积中明确包含了电梯井、电梯机房等。故对原告提交的证据1，本院予以确认。三被告对原告提交的证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议。被告泊仕顿酒店认为与其无关。被告力宝公司认为一楼的大堂对业主均开放使用，4号楼的3部电梯也都交付给被告金管家物业公司统一管理使用，被告力宝公司不存在侵权行为。被告金管家物业公司认为该证据无法证明被告金管家物业公司存在不予制止的行为，无法证明被告金管家物业公司存在共同侵权行为。本院认为，原告的证据2能够证明4号楼的公寓大堂及大堂内的两部电梯属于业主共同共有部分。故对原告提交的证据2，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告泊仕顿酒店有异议，认为从该证据中可以看出原告是可以正常进入该楼大堂和电梯。但其中一部11层以上可以用的电梯，是被告泊仕顿酒店与被告力宝公司签订租赁合同，双方约定由被告泊仕顿酒店享有单独使用权。被告力宝公司对证据3的真实性无异议，但认为4号楼的三部电梯均交由被告金管家物业公司统一管理使用，该证据不能证明其存在侵权行为。被告金管家物业公司对原告的证据3的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告金管家物业公司存在授意行为。本院认为，该证据能够证明4号楼大堂已被被告泊仕顿酒店装修成酒店接待厅，大堂内的两部电梯中有一部只能在11层以上停靠，该楼门外的公共停车位也无法正常使用，结合原告提交的其他证据，能够证明被告力宝公司未经全体业主同意，将全体业主的共同共有部分租给被告泊仕顿酒店，被告泊仕顿酒店将电梯的使用权占为己有，妨碍了业主的正常通行。而被告金管家物业公司作为物业管理人，未尽到其职责，对被告泊仕顿酒店和被告力宝公司的行为未及时制止，三被告构成侵权。对4号楼门外的停车位问题，被告金管家物业公司已认可，其系公共停车位，业主均可停车，护栏系示范区城管部门统一设置，并非本案三被告所安装。原告未提交证据证明护栏系三被告安装，故对该证明目的，本院不予确认。对原告提交的证据3，本院予以确认。对原告提交的证据4，被告泊仕顿酒店对其真实性无异议，但认为与被告泊仕顿酒店无关。被告力宝公司认为该证据与本案没有关联性，不予质证。被告金管家物业公司对其真实性无异议，但认为原告的招牌是设立在公共区域内的，根据相关物业管理条例，物业公司可以对业主的乱占行为提出整改。本院认为，该证据与本案无关。故对该证据，本院不予确认。对被告泊仕顿酒店提交的证据，原告路国强、被告力宝公司、被告金管家物业公司均有异议。原告认为被告泊仕顿酒店提交的租赁合同、安装合同为复印件，其应出示合同原件。且两份租赁合同的承租人并非被告泊仕顿酒店，而是案外人，无法证明被告泊仕顿酒店享有该租赁合同中相关内容的权益。该合同的第一条显示4号楼的大堂是局部出租，并非被告泊仕顿酒店对整个大堂均享有租赁权。被告力宝公司对4号楼全体业主共有部分及电梯不享有对外出租权，被告力宝公司所获取的相关收益属于全体业主共有。被告力宝公司无权处分，也无权与他人签订相关的独立使用的协议。该证据恰恰能够证明被告泊仕顿酒店和被告力宝公司擅自处分全体业主共有的财产，系共同侵权。安装合同的签订主体也不是本案的当事人，且第二份租赁合同中出租方家乐购公司也无相应产权登记证书或相关物权证明印证其对该租赁房屋享有出租权或相关物权。该两份租赁合同的承租方与被告泊仕顿酒店无关，两份房屋租赁合同也没有附件，不能证明被告泊仕顿酒店的承租人身份，也不能证明被告泊仕顿酒店所称的将4号楼的一楼大堂全部区域租赁使用。即使被告力宝公司与被告泊仕顿酒店的股东之一签订了房屋租赁合同，被告力宝公司承诺将一楼大堂及电梯交由被告泊仕顿酒店独立使用，也属无权处分，理应无效。对被告泊仕顿酒店提交的安装合同复印件、装修清单复印件，认为与本案无关。并且能够证明三被告存在故意串通，被告金管家物业未依法履行相关管理义务。被告力宝公司认为被告泊仕顿酒店提交的证据系复印件，不予质证。被告金管家物业公司对证据的真实性有异议。本院认为，原告的异议理由成立，本院予以采信。根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院认定如下事实：2017年1月22日，原告路国强与被告力宝公司签订了两份商品房买卖合同，该两份商品房买卖合同主要约定：原告路国强购买被告力宝公司开发的位于商丘市示范区××路与××大道交叉口西北角的“力宝.绿色城邦”4号楼6层606、607铺号房，并办理了网签备案手续。该公寓楼的一楼大堂被被告泊仕顿酒店装修成接待区域的一部分，同时该公寓楼大堂内的两部电梯截至2019年11月22日均不能在原告所在的楼层停靠（其中南侧的电梯必须使用被告泊仕顿酒店的房卡刷卡才能到达11-20层，北侧的电梯可以到达11-20层，但10层以下均不停靠），原告无法通过该两部公共电梯到达其所在楼层。另查明，被告力宝公司开发的“力宝.绿色城邦”4号楼由被告金管家物业公司管理。本院认为，根据物权法及建筑物区分所有权的相关法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中涉案的两部电梯作为“力宝.绿色城邦”4号楼的公共设施及公寓大堂属全体业主共同所有。业主作为建筑物区分所有权的共有权人，对共有部分享有使用权、收益权及物权请求权。原告路国强作为该公寓楼的业主之一，其依法享有从该公寓大堂正常通行的权利及使用公共设施的权利。被告泊仕顿酒店将该公寓楼的大堂装修成其酒店接待区域的一部分，明显改变了公寓大堂的原状及其原有功能，给全体业主的正常通行和生活带来不便。被告力宝公司与被告泊仕顿酒店股东虽签订租赁协议，承诺将电梯交由被告泊仕顿酒店专属使用，但作为开发商的被告力宝公司无权将属于该商业楼公共部分的电梯及公寓大堂擅自处分交由被告泊仕顿酒店专属使用，故被告泊仕顿酒店和被告力宝公司的行为构成侵权。被告金管家物业公司在得到原告的投诉后没有立即恢复电梯的正常使用功能，及保障原告对一楼公寓大堂的正常使用。庭审后被告力宝公司向本院提交一份视频用于回复4号楼一楼大堂的电梯使用情况，但该视频仅能说明当时一楼大堂的电梯可以在10层以下停靠，截至2019年11月22日，被告金管家物业公司仍认可一楼大堂北部的电梯依旧无法在10层以下停靠。原告路国强也确认一楼大堂的两部电梯无法正常使用。被告金管家物业公司未尽到物业管理职责，未及时有效制止其他两被告的侵权行为，其与被告泊仕顿酒店、被告力宝公司构成共同侵权，侵犯了原告作为业主的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十二条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南泊仕顿酒店管理有限公司、被告商丘力宝置业有限公司、被告商丘金管家物业管理有限公司停止侵权、排除妨害，于本判决生效之日起十五日内在“力宝.绿色城邦”4号楼公寓大堂建立隔墙以恢复该公寓大堂的原状；立即恢复原告路国强对“力宝.绿色城邦”4号楼公寓楼大堂内的两部电梯的正常使用；二、驳回原告路国强的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南泊仕顿酒店管理有限公司、商丘力宝置业有限公司、商丘金管家物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张竹青二〇一九年十一月二十六日书记员  朱娈娈