广东省深圳前海合作区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0391民初3416号 原告：梅烝（MEIZHENG)，男，1982年8月2日出生，澳大利亚居民。 委托诉讼代理人：聂新国，广东蛇口律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈增源，广东蛇口律师事务所律师。 被告:陈丽伊，女，汉族，1962年5月17日出生，住广东省深圳市南山区沙河荔园新村东三栋B102。 委托诉讼代理人：杨晓云，广东瀚宇律师事务所律师。 原告梅烝诉被告陈丽伊委托合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人聂新国、陈增源，被告陈丽伊及其委托诉讼代理人杨晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告3667939元；2.判令被告给付原告3667939元的利息110038元(按国家同期贷款年利率6%，自2017年7月1日起暂计至12月1日，直至付清之日止)；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年3月5日，原告将其享有100%所有权的、位于深圳市南山区沙河白石洲荔园新村东三栋第1层B102的房产，委托被告全权办理该房产的有关出租手续、代为签署房产转让合同并收取售房款。2017年6月30日，被告代理原告签订(南)房现买字(2017)第5173号的合同，将涉案房产以总价款3667939元出售给案外人陈杰威，并于2017年7月6日办理过户手续。后原告多次向被告索要3667939元购房款，被告拖延不予支付，致使原告合法权利受到严重侵害。故原告特向人民法院提起诉讼，请依法判令支持原告诉请。 被告辩称：一、南山区沙河荔园新村东三栋B102房产系陈丽伊出资购买，是借梅烝名义代持。2005年11月20日陈丽伊、梅烝签订《关于购买华侨城荔园新村3栋103号房屋事项说明》该协议约定:1.此房是陈丽伊(姨妈)以梅烝的名义购买,所有权实属陈丽伊,陈丽伊具有处置该项物业的一切权力,梅烝有义务协助处理。2.购该房是通过华侨城美联物业中介公司彭赛虎等人介绍购得,该房房款共计陆拾壹万元。该房已于2005年10月31日办理了过户手续,陈丽伊已支付该房首期款贰拾壹万元,中介佣金玖仟元,另需付房屋评估费、抵押证费、办理房产证费以及入住前房屋墙壁装修费等。所有款项均用卖掉松坪山村四十七栋412号房的房款支付。3.该房由美联物业中介联系，从建行罗湖支行贷款四十万元整。贷款时间为二十年,月供楼款2740元。如梅烝居住此房,由梅烝负责供楼及支付居住费用,梅烝不住时由陈丽伊负责供楼及支付居住费用。4.此房在供楼期间或供完楼后被征用或发生转让,所得净利润按投资比例分配,供楼及提前还贷、装修费用均计入投资。5.如陈丽伊不幸早逝或正常过世，该房所有权由梅烝和其母陈汇共同继承,如梅烝遇意外早逝,该房所有权仍全部归陈丽伊所有。陈汇(梅烝母亲)、陈昊(梅舅舅)二人也在协议上签字证明。根据该协议该房系陈丽伊借梅烝名义购房,产权并不属于梅烝所有。当时陈丽伊正与丈夫离婚,所以将房屋交由其外甥梅烝代持。在买房后双方于2006年4月4日在深圳市公证处办理了(2006)深证字第37638号公证书,梅将房屋全部处分权全部委托给陈丽伊。由于委托期限至2011年4月3日,在2015年3月5日梅烝回国期间就又在深圳市南山区公证处办理了(2016)深南证字第4443号公证委托书,梅烝将房屋全部处分权全部委托给陈丽伊。二、该房首期款全由陈丽伊支付,其余40万贷款本息也由陈丽伊归还。1.该房首期款21万元是陈丽伊卖掉松坪山村47栋412号房的房款支付。2.购房其他中介佣金9000元、交易手续费273.72元,房屋评估费、抵押证费、办理房产证费、装修费、契税5025元等全由陈丽伊支付。3.房屋虽以梅烝名义办理抵押贷款四十万元但还款也由陈丽伊负责归还。4.2005年12月20日从建设银行建设路支行（贷款帐号:80001990100004941)申请贷款40万元,还贷款从2006年1月20日开始,因梅烝在2005年12月至2006年4月其当时尚在南山华侨城的迪卡侬上班,所以他住在该房这期间的供楼费2740元是由他交的,当时该房如果对外出租,每月租金也在3500元以上。2006年5月梅烝澳大利亚留学,毕业后又在澳大利亚工作,并办理了长期定居手续。自2006年5月后所有款项均由陈丽伊负责支付,2006年5月陈丽伊去建行办理了还贷款方式,由原等额本息还款变为等额本金还款,因此从2006年5月开始每月还款由原2740元变为3500元。以梅烝名义在建行建设路支行开立的还款存折(帐号:720031990110455340)及密码也由陈丽伊管理。陈丽伊通过银行柜员机或柜台、网银等方式转帐或存款。2005年至2007年陈丽伊在白沙岭长城大厦工作,存款地点都在附近的建行。2008年至2012年在车公庙附近上班,存款地点都是泰然支行,2012年底基本上使用网银转帐。5．2017年4月17日陈丽伊支付贷款余款177109.68元,提前归还全部抵押贷款。三、梅烝委托陈丽伊处理沙河荔园新村东三栋B102房屋是履行2005年11月20日《关于购买华侨城荔园新村3栋103房屋事项说明》协议的义务。2005年10月31日陈丽伊以梅烝的名义购房后，陈丽伊与梅烝签订了《关于购买华侨城荔园新村3栋103房屋事项说明》，梅烝与陈丽伊在南山区公证处又办理了(2006)深南证字第37638号公证书，公证委托书期限已到后，在2015年3月5日梅烝回国期间就又在南山区公证处办理了（2016）深南证字第4443号公证委托书，2016年陈丽伊体检发现自己患病后，于2017年6月30日将深圳市南山区沙河白石洲荔园新村东3栋B102的房产，以总价款3667939元出售给陈杰威，并于2017年7月6日办理过户手续。四、荔园新村东三栋B102与新村3栋103号就是同一房屋。由于其编号在水电费、物业管理费、燃气缴费单上都是新村3栋103号，但房产证上是三栋B102，但两编号就是同一房屋。五、作为梅烝的姨妈多次为梅烝提供资金帮助。1.2010年梅烝向陈丽伊借款30万元用于购买株洲河西尚格名城住房；2.陈丽伊多次为梅烝归还信用卡；3.陈丽伊多次为梅烝换外汇，提供他留学费用；4.梅烝在诉状中说多次向被告索要3667939元购房款，陈丽伊的通话记录没有任何梅烝拨打的通话记录。原告在诉状中说多次向被告索要366939元购房款，被告拖延不予支付完全是不实之词，梅烝因看到陈丽伊已患癌症并且又结了婚，对其继承财产无望，就急忙起诉。梅烝不顾亲情、不顾事实完全是利欲熏心，请求法院依法查明事实，驳回其诉讼请求。 原、被告双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录的证据目录清单），本院组织双方当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于购买案涉房屋的事实 2005年10月，原告与陶建英、美联物业代理（深圳）有限公司签订《房屋转让及经纪合同书》，约定购买深圳市南山区荔园新村花园三栋1层103单位（以下简称“103号房”），建筑面积91.28平米，转让成交价610000元。合同还约定：定金5000元，签约定金2.5万；买方需于2005年11月1日前将首付款存入。2005年10月11日美联物业代理（深圳）有限公司为原告出具5000元订金收据和25000元定金收据。 签订合同后，原告与陶建英办理了房屋产权变更登记手续，登记记载：房屋位于南山区深南路沙河白石洲荔园新村东三栋B102(以下简称“B102号房”)，建筑面积91.24平方米，登记价格335000元，不动产证号4000244163。房产部门核准日期为2005年11月29日。B102号房以原告的名义办理了抵押贷款，贷款金额为40万元。 二、关于原、被告签订的《关于购买华侨城荔园新村3栋103号房事项说明》的事实 原、被告双方于2005年11月20日签订了《关于购买华侨城荔园新村3栋103号房事项说明》（以下简称《说明》）。该《说明》内容为：“一、此房是陈丽伊（姨妈）以梅烝的名义购买，所有权实属陈丽伊，陈丽伊具有处置该项物业的一切权力，梅烝有义务协助处理。二、购该房是通过华侨城美联物业中介公司彭赛虎等人介绍购得，该房屋款共计陆拾壹万元整。该房已于2005年10月31日办理过户手续。陈丽伊已支付该房首期款贰拾壹万元，中介佣金玖仟元，另需付房屋评估费、抵押证费、办理房产证费及入住前房屋墙壁装修费等。所有款项均用卖掉的松坪村47栋412号房的房款支付。三、该房由美联物业中介联系，从建行罗湖支行贷款肆拾万元整，贷款时间为贰拾年，月供2740元。如梅烝居住此房，由梅烝负责供楼及支付居住费用。梅烝不居住时由陈丽伊负责供楼及支付居住费用。四、如此房在供楼期间或供完楼后被征用或发生转让，所得净利润按投资比例分配。供楼及提前还贷、装修费用均计入投资。五、如陈丽伊不幸早逝或正常过逝，该房所有权由梅烝和其母陈汇共同继承。如梅烝遭遇意外早逝，此房所有权仍全部归陈丽伊所有。”陈汇、陈昊亦在该《说明》中签字确认。 三、关于原告为被告出具的授权委托书及被告出售案涉房屋的事实 原告于2006年4月4日为被告出具《公证委托书》，有效期为2006年4月4日至2011年4月3日，委托被告全权办理B102房屋的还贷、出租、转让、过户等一切手续。 2015年3月5日，原告向被告出具委托书，内容为：“我（梅烝）拥有位于深圳市南山区沙河白石洲荔园新村东三栋B102（深房地字第4000244163）的房产，现委托陈丽伊为我的全权代理人，并以我的名义在代理期限内办理如下事项：（一）全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同、收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格。（二）管理上述房产，代为支付该房产有关水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络以及相关费用。（三）以上述房产为抵押办理贷款，代为签署借款合同、抵押合同等以及借款借据及其他相关文件，收取借款款项。……（十）办理上述房产的征收、拆迁补偿的所有相关手续，代为参加会议、表决、签署和领取相关文件等。代理人在执行和处理上述委托事项过程中，在委托权限范围内，依法签署的有关文件，我均予承认。受托人无权转委托权。委托期限：自2015年3月5日起至2018年3月4日止。”上述委托书经广东省深圳市南山公证处公证，双方均认可原告授权被告全权办理案涉房屋出租、出售及代收房款。 2017年6月30日，被告作为原告的代理人，与案外人陈杰威签订《深圳市二手房买卖合同》，以3667939元的价格出售了B102号房。2017年7月6日，B102号房更名至案外人陈杰威名下，不动产证号变更为粤（2017）深圳市不动产权第0112785号。 四、本案中所涉缴费、还贷及转款的事实 双方当事人均认可，案涉房屋贷款金额为40万元，2006年1月开始还贷。还贷存折数据显示：2006年1月至5月，每月还款金额为2754.36元，6月还3497.19元，7月还3489.46元。 最后一笔还款为2017年4月17日，还款金额为177109.68元。庭审过程中，双方当事人就案涉房屋偿还贷款总额以80万元计算达成一致意见。 原告主张其为案涉房屋还款的金额包括：40万元的房屋贷款（含2017年4月17日陈汇向被告转款15万元）、其在案涉房屋居住9个月共还款26180元、通过其母亲还贷69400元（2010年11月4日陈汇向被告转15000元、2012年10月9日陈汇向被告转50000元、2009年1月7日陈汇向被告转1200元、2009年2月6日陈汇向被告转1200元、2011年1月3日陈汇向被告转2000元）、支付赎楼款29600元，合计525180元。 被告主张为案涉房屋支付的费用包括：全部房款（除2006年1月-4月由原告还贷）、167.5元税款、交易手续费273.72元、房屋所有权转移登记费50元、契税5025元、抵押费100元、装修费2000元。 另查：B102号房的还贷存折原件在被告处。B103号房部分水电费、物业管理费、燃气缴费单原件在被告手中。原告主张在案涉房屋居住时间为2005年11月至2006年7月，被告认可原告居住时间为2005年11月-2006年6月。 2009年3月9日，被告与原告母亲陈汇签订《有关株洲市天元区尚格名城二期1-201房屋更名的情况说明》，约定该房屋系由被告购买，暂挂在陈汇名下。被告主张该房屋于2017年3月28日出售，房款65万元，均支付至陈汇账户。经查，陈汇于2017年4月17日向被告转款15万元，于2017年6月27日向被告转款35万元，于2017年6月28日向被告转款10万元。 本院认为，原告梅烝为澳大利亚公民，本案为涉外委托合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，双方当事人并未对应适用的准据法进行约定。因本案被告为中国公民，争议事实发生在我国境内，我国与本案具有最密切联系，本院依法适用最密切联系原则，以中华人民共和国法律作为本案的准据法。 一、关于原、被告之间签订的《关于购买华侨城荔园新村3栋103号房事项说明》效力问题 原告主张被告在深圳市还有其他房屋，被告是因以自己名义购买案涉房屋违反限购政策才将案涉房屋登记在原告名下的，因此该协议无效。 原、被告双方于2005年签订案涉《说明》，案涉房屋也是在当时已经完成购买及更名过户手续。而深圳市的房屋限购政策系于2010年出台。即被告购买案涉房屋时，深圳市尚未实行房屋限购政策，该《说明》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 二、关于被告出售的房屋与《说明》中约定的房屋是否为同一套房屋的问题 被告出售的房屋为深圳市南山区沙河白石洲荔园新村东三栋B102（深房地字第4000244163），原、被告签订《说明》约定的是华侨城荔园新村3栋103号房实际由被告购买，坐落位置相同、栋号相同，但房号一个为B102、一个为103。原告主张《说明》中约定的房屋和被告代为出售的案涉房屋房号不同，不是同一套房屋，与本案无关。 2005年10月，原告与陶建英签订的《房屋转让及经纪合同书》记载，原告向陶建英购买的为103号房。双方于2005年10月31日更名过户的房屋为102号房。《房屋转让及经纪合同书》约定的103号房款总额，102号房的更名时间、贷款金额、月还款额均可与《说明》中约定吻合。且被告除102号房外，并不另行享有103号房的所有权。因此，本院认为《说明》约定的即是关于深圳市南山区沙河白石洲荔园新村东三栋B102（深房地字第4000244163）房屋的相关事项，被告出售的102号房即是《说明》中涉及的房屋。 三、关于被告是否应向原告返还售房款的问题 虽然案涉房屋在出售前登记所有权人为原告，但是根据原告与被告签订的《说明》，案涉房屋实际由被告出资购买，双方已明确约定房屋所有权归被告。原告为被告出具《授权委托书》仅是因为案涉房屋登记在原告名下，双方通过该种授权的方式保证被告可以行使其对案涉房屋的权利，并不能因此否定双方之间关于案涉房屋的约定。根据双方《说明》的约定，在该房屋转让时，原、被告对于所得净利润按投资比例分配。因此，被告在获得售房款后，应将原告按其投资比例应分得的净利润予以返还。 四、关于被告应向原告返还款项的金额确定问题 根据《说明》的约定，如原告居住案涉房屋期间由原告负责供楼及支付居住费用，原告不居住时由被告负责供楼及支付居住费用。原告承认案涉房屋还款的银行流水均由被告经办，案涉房屋还贷存折、各类交费票据原件亦在被告处，相关事实与双方约定一致。所以应推定双方实际亦是按照《说明》约定履行了房屋还贷义务，即除原告居住时间外的房屋贷款均系由被告偿还。关于原告的居住时间应由原告举证证明，但原告并未能就该问题提供证据，而被告认可原告居住时间为2005年11月至2006年6月，故本院对原告居住时间按此时间段予以确定。双方当事人均确认案涉房屋的贷款是自2006年1月开始偿还，因此确定原告还款时间应为2006年1月至2006年6月，金额为17268.99元（2754.36元/月×5个月+3497.19元）。 原告主张其母亲陈汇向被告转款的部分金额也是作为原告偿还案涉房屋贷款的款项，但是该种事实有违原告与被告之间的约定，原告亦未提供证据证明双方对此达成了新的约定。故原告母亲向被告的转款，属此二人之间的经济往来，不能直接认定为系原告对案涉房屋的还贷款项，也即不能认定为是原告对案涉房屋的投资。 《说明》亦对投资本金的计算范围进行了约定，双方约定供楼及提前还贷、装修费用均计入投资。被告虽提交了装修尾款2000元的收据，但其没有提供对应装修合同、付款凭证，亦未证明2010年产生该笔装修费的合理性及必要性，原告对此亦不予认可。故本院对被告主张的装修费投入不予支持。案涉房屋首付21万元，还贷金额80万元，双方对于案涉房屋的投资金额应按照101万元确定。房屋销售金额为3667939元，减去1010000元，净利润为2657939元。原告应分得的利润金额为45445.47元（17268.99元/1010000元×2657939元）。被告应向原告返还的金额应为62714.46元（45445.47元+17268.99元）。因被告未按约定给付原告上述应得金额，故其应自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付利息至实际付清之日止。 综上，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈丽伊于本判决生效之日起五日内向原告梅烝（MEIZHENG)支付62714.46元及利息（自2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准应向原告支付至实际付清之日止）； 二、驳回原告梅烝（MEIZHENG)其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37024元、保全费5000元（原告已预交），由被告陈丽伊负担1000元，由原告梅烝（MEIZHENG)负担41024元。 如不服本判决，原告梅烝（MEIZHENG)可在本判决书送达之日起三十日内，被告陈丽伊可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  曲 卓 人民陪审员  张丙林 人民陪审员  苏 峰 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  张雅婷 书 记 员  翁 扬 附： 一、原告提供的证据： 证据1.不动产权资料电脑查询单 证据2.公证委托书 证据3.深圳市二手房买卖合同 证据4不动产查询表 证据5.银行流水 二、被告提供的证据： 证据1.关于购买华侨城荔园新村3栋103号房屋事项说明 证据2.陈丽伊偿还华侨城荔园新村3栋102房产数据统计 证据3.（2006）深证字第37638号公证书 证据4.（2016）深南证字第443号公证委托书 证据5.深圳二手房买卖合同 证据6.支付3栋103号房屋首期款21万元凭证 证据7.中介佣金、房屋评估费、抵押证费、办房产证费、房产证、装修费、契税等票据 证据8.账号7200319980110455340存折交易记录 证据9.水电费、物业管理费、燃汽缴费单 证据10.原告借据 证据11.换外汇证明 证据12.被告病例 证据13.被告中国银行交易记录 证据14.被告民生银行交易记录 证据15.被告建设银行交易记录 证据16.原告身份证 证据17.原告和被告照片 证据18.调取证据申请书 证据19.陈昊证言 证据20.尚格名城2期更名的说明 证据21.购房协议 证据22.遗嘱 证据23.（2009）深福法民一初字第1893号调解书 证据24.