沈阳市沈北新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0113民初5326号 原告：珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区浑河站西街道办满融工业园。 统一社会信用代码：91210102079134043H。 负责人：王海峰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：褚欣，系辽宁观策律师事务所律师。 被告：韩健，男，1988年6月10日出生，住址黑龙江省牡丹江市西安区。 原告珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称珠海物业公司）与被告韩健物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海物业公司委托诉讼代理人褚欣到庭参加诉讼。被告韩健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付拖欠的从2016年10月1日至2019年7月10日的物业费4968元、滞纳金及本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付2016年10月1日至2019年6月5日的物业费4801元及本案诉讼费用。事实及理由：原告系沈阳市沈北新区明发锦绣华城小区的物业服务公司，被告系此小区业主。物业费收费标准1.7元/月/平方米。被告拖欠物业费至今，故原告为维护自身的合法权益诉至法院。 被告未作答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据,本院予以确认并在卷佐证。 本案经审理认定事实如下：2016年11月15日原告珠海物业公司经招标中标与明发集团（沈阳）房地产开发有限公司开发的在沈阳市沈北新区道义北大街36号“明发锦绣华城”住宅前期物业项目，后原告与明发集团（沈阳）房地产开发有限公司签订《“明发锦绣华城”前期物业服务合同》，约定由原告为“明发锦绣华城”商业、住宅提供物业服务，合同约定：高层住宅物业服务费1.7元/月/建筑平米。合同总期限自2016年10月1日至2019年9月30日时止。合同对委托管理事项、物业费、服务质量、双方权利义务进行了约定。原告在涉诉期间为该小区提供物业服务。被告物业费欠费期间为2016年10月1日至2019年6月5日。 另查，沈阳市沈北新区人民法院于2016年8月9日作出（2016）辽0113民初4142号民事判决书，认定被告韩健于2012年4月19日购买位于沈阳市沈北新区道义北大街，建筑面积87.71平方米的房屋。并判决韩健偿还明发集团（沈阳）房地产开发有限公司代为偿还的贷款本金及利息。后明发集团（沈阳）房地产开发有限公司向我院申请强制执行，涉案房屋于2019年6月5日经网络拍卖成交。 再查，原告珠海物业公司与该小区业主物业服务合同纠纷案件中，沈阳市沈北新区人民法院作出的已发生法律效力民事判决书中认定：“……原告2016年10月1日至2018年5月31日期间提供的物业服务存在不足之处，本着公平、公正原则，……本院酌定对原告主张……物业费按照80%的标准计算，……；2018年6月之后，园区整体环境趋于完善，物业服务虽有瑕疵，但未到达减免物业费的程度，……被告应正常缴纳物业费……”。 本案认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩和向法庭提供证据的权利、以及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案原告与明发集团（沈阳）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。现原告已按合同约定提供了相应的物业服务，被告作为业主负有向原告交纳物业费的义务。根据本院对原告涉及的物业服务合同纠纷案件判决中认定的，2016年10月1日至2018年5月31日期间物业费按照80%的标准计算，2018年6月之后的物业费应按照正常计算，其判决效力应及于本案双方。故原告要求被告给付2016年10月1日至2018年5月31日期间物业费应为2385元（87.71建筑平米*1.7元/月/建筑平米*20个月*80%）；2018年6月1日至2019年6月5日期间物业费应为1938元（87.71建筑平米*1.7元/月/建筑平米*13个月），总计4323元。关于原告主张的滞纳金，因其提供的物业服务存在不足之处，被告并非恶意欠费，对其该项请求本院不予支持。 一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。 原告作为小区物业服务企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，争取相互理解和支持，进一步提高广大业主满意度。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告韩健于本判决发生法律效力后三日内给付原告珠海市住宅物业管理有限公司沈阳分公司2016年10月1日至2019年6月5日的物业费4323元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费50元，保全费50元，公告费元560元，由被告韩健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  邸 杰 审 判 员  *** 人民陪审员  马艳驰 二〇一九年十一月十五日 法官 助理  王翠玲 书 记 员  李 雪 本案依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十四条诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。 向人民法院登记的权利人可以推选代表人进行诉讼；推选不出代表人的，人民法院可以与参加登记的权利人商定代表人。 代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。 人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 本案权利人申请执行期限 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 “前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”