广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17770号原告（反诉被告）：赵钦，男，1985年7月1日出生，汉族，住广东省化州市***********，公民身份号码**********。原告（反诉被告）：彭晓玲，女，1988年10月5日出生，汉族，住广东省化州市**********，公民身份号码************。两原告共同委托诉讼代理人：蔡开有，广东天穗律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈汝山，广东天穗律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*************办公楼一、二楼，统一社会信用代************。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告赵钦、彭晓玲与被告佛山市南海区里晖置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，被告在答辩期间提起反诉，本院经审查后予以受理并于本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于同年10月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈汝山及被告的委托诉讼代理人陈晓丽均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告购房款691709元；2.被告向原告支付利息（以691709元为本金，自逾期退款之日即2019年6月1日至实际退还全部款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月22日，原告到被告所开发的涉案楼盘看房了解房屋情况，被告安排销售人员接待原告，被告销售人员当时在向原告介绍涉案楼盘时宣称成为业主后子女可以享受周边的优质教育资源。基于此，原被告双方就商品房买卖事宜在佛山市南海区共同签署了《商品房认购书》，根据约定，原告购买涉案楼盘×1号单元物业，建筑面积为88.68平方米，总房价为1275041元。《商品房认购书》之日支付定金50000元，2019年4月28日前支付首期购房款385041元。双方还特别约定，如若届时原告因个人原因未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，视为原告主动放弃本次购房权利，被告应当在15个工作日内将除定金以外的其他购房款一次性全额退还至原告的付款账户。《商品房认购书》签订后，原告一直按照双方的约定履行付款义务，其中在《商品房认购书》签订之日即向被告支付了定金50000元，并陆陆续续向被告支付了购房款691709元，后原告了解到被告销售人员当时存在虚假承诺，原告遂提出解除合同并按照合同约定退还款项。经双方协商，原告同意被告直接没收定金50000元，被告保证在15个工作日内除定金以外的其他购房款691709元一次性全额退还至原告的付款账户。然而，被告至今也没有按照约定向原告退还购房款项，原告已多次要求被告及时退还购房款项，但被告一直以正在走内部请款审批流程为由进行搪塞。原告认为，任何公民的合法权益均应当得到法律的严格保护。被告以上延迟履行退还购房款项义务的行为显然违反了我国法律规定和双方约定，也有悖于企业应当坚持的的诚实信用原则，严重损害了原告合法权益。被告辩称，一、原被告于2018年3月22日签订的《商品房认购书》完全为双方真实意思表示，该协议书的相关约定合法有效，双方应严格遵照履行。认购书并无关于原告教育资源的相关约定，原告因自身原因不在约定期限内于被告订立商品房买卖合同，属于合同违约。原、被告于2018年4月22日签订的《商品房认购书》，该合同约定被告同意原告关于迟延12个月办理网签手续的要求（即最迟应于2019年4月28日办毕），双方签订的认购书无任何关于承诺原告有关教育资料的约定。因此，原告因自身原因不再约定期限内与被告订立商品房买卖合同，应承担违约责任。二、原告不在约定期限内与被告订立商品房买卖合同，并向法院提起诉讼，明确不履行涉讼合同，原告的行为已构成根本违约，被告主张涉讼合同于2019年7月30日解除。合同解除权属于守约方，守约方不享有合同解除权，违约方发出的解除合同通知书，只能视为是一种要约，必须要有对方的承诺，方能发生解除合同的效力，若法律赋予违约方任意解除权，是不符合公平正义、诚实信用的基本原则。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，守约方才有解除合同的权力。三、本案合同合法有效，根据合同第8条的约定，如原告违约，原告须向被告支付违约金100000元，被告有权在原告缴纳的房款中直接扣除。关于涉讼房屋的房款，在被告同意解除的情况下，应在扣除100000元违约金后无息返还原告。四、本案合同同时约定违约金和定金，根据《合同法》的规定，守约方可以选择使用违约金或者定金条款，这是法律赋予守约方的权利。在合同未经法院判决无效的情况下，被告作为守约方选择使用违约金条款应当得到法院的支持。原告的违约行为，导致双方无法履行合同，直接造成被告现有财产的减少，即合同标的额1275041元，这是被告的损失。而双方约定的违约金为100000元，为总房价的7%左右，违约金并不过高，甚至低于合同的一般违约金约定标准，且本案合同第11条第四款所约定的违约金标准，是双方的可预期的损失范围。因此原告违约，应当支付违约金100000元。五、关于预约合同的违约损失不能一概而论，若预约合同仅产生磋商的效力，则承担信赖利益损失；相反，若认定合同具有应当缔约的效力，则承担履行利益损失。涉讼合同约定了必要条款（当事人名称和住所；商品房价基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用时间），原告对要签订的商品房买卖合同的内容也是知悉且无异议，并明确表示合同期满后签订正式合同，应当认定本案双方对完成最终交易达成了合意，在相关条件满足后，双方当事人都负有缔结本约的义务。对于违反此类合同，应当承担履行利益损失的责任。另外，原告已依据认购书实际支付房屋价款，从这个角度，涉讼合同应当认定为房屋买卖合同。就本案而言，被告的损失为未履行本约的损失，因此不签订商品房买卖合同给被告造成的房款减少的损失，为本案的损失，没收定金远远不能弥补被告损失。被告提出反诉请求：1.原告与被告签订的《商品房认购书》于2019年7月30日解除；2.原告向被告支付违约金100000元（从购房款中扣除）；3.本案诉讼费由原告承担。庭审中，被告变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《商品房认购书》于2019年9月23日解除。事实和理由：2018年4月22日，被告与原告签订《商品房认购书》，约定：原告购买被告开发建设的×元房屋；该房屋建筑面积为88.68平方米，套内建筑面积为71.29平方米；总价款为1275041元；乙方同意签订本认购书当天即向甲方支付50000元定金：乙方在签订认购书之日起7天内即2018年4月28日前支付首期房款385041元（含定金）。甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求，即最迟应于2019年4月28日办毕，在此期间，乙方自行完善购房条件等有关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议。如果现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方应个人原因导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，视为乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的50000元定金，并有权将该物业另行出售；如乙方违约，乙方须向甲方支付100000元违约金，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除。原告在涉讼合同履行期满后，没有按约与被告签订《广东省商品房买卖合同》，已构成违约。原告在没有和被告协商的情况下，于2019年7月30日向法院提起诉讼，明确不履行涉讼合同，原告的行为构成根本违约，被告可以依法解除涉讼合同。根据双方签订的《商品房认购书》，原告违约的，须向被告支付100000元违约金，被告有权在房款中直接扣除。综上，被告认为，原告的上述行为已严重侵犯原告的合法权益，被告现根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，依法提起反诉。原告针对反诉辩称，1.根据双方签订的商品房认购书内容可以确认涉讼合同属于担保性质，目的是为了后续双方签订正式的商品房买卖合同。因此原告在认购书中交付的50000元属于定金，在本案双方后续未签订商品房买卖合同的情况下，应当适用定金罚则。2.被告没有提供其定购合同损失的证据，原告认为定购合同损失的仅是失去签订商品房买卖合同的机会，并不存在预期可得利益。定购合同的定金已经扣除由被告享有，原告主张退还的金额不含定金。3.双方在2019年5月份达成了协商一致解除合同，同意由被告收取50000元定金，后续不再签订商品房买卖合同。当时原告已向被告提交了申请退款的材料。4.定购合同属于格式合同，其关于定金条款的约定与违约金的约定明显矛盾，根据合同法关于格式合同的规定，应当做出不利于指定格式合同一方的解释。原告举证如下：1.两原告身份证复印件各1份，被告企业公示信息打印件1份，用以证明原被告的诉讼主体适格。2.商品房认购书原件1份，用以证明原被告之间的合同关系及具体约定。3.收据原件4份、POS签购单原件4份，用以证明原告的支付款项情况。被告提交证据如下：1.商品房认购书原件1份，用以证明原被告于2018年4月22日签订《商品房认购书》，原告未在约定时间内签订商品房买卖合同，原告构成单方面违约，根据认购书第八条约定，原告应当向被告支付100000元违约金，被告有权在房款中直接扣除。2.延期签约申请及承诺（按揭）原件1份，用以证明被告应在2019年4月28日前支付剩余房款890000元。3.佛山市南海区关于入学政策的购房注意事项告知书原件1份，用以证明被告已充分向原告提示关于入学政策的注意事项，是否符合公办学校招收条件，以当地教育部门当年公布的招生方案为准。4.商品房认购知情书原件1份；5.×花园认购须知原件1份；6.×花园【购买风险提示】原件1份。证据4-6，用以证明被告已充分向原告提示双方的权利和义务最终以书面为准以及涉讼房屋规划配套教育，现阶段业主须自寻找学校资源就读。经质证、辩证，被告对原告举证1-3均无异议，本院予以确认。被告举证1-6，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2018年4月22日，原告赵钦、彭晓玲（乙方、认购人）与被告佛山市南海区里晖置业有限公司（甲方、出售人）签订《商品房认购书》约定：乙方购买甲方开发建设的×单元物业（以下简称涉讼房屋）。建筑面积88.68平方米，套内建筑面积71.29平方米。该物业总价为1275041元。乙方同意在签订本认购书之当日向甲方支付定金50000元。乙方在签订本认购书之日起7个自然日内，即2018年4月28日前，支付首期购房款385041元。甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求（即最迟应于2019年4月28日办毕），在这12个月期间内，乙方自行完善购房条件等相关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议。如果在现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人问题导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，甲方视乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的五万定金，并有权将该物业另行出售，针对乙方已支付的除定金以外的其他购房款，甲方在15个工作日内，一次性全额无息返还至乙方付款账户。甲乙双方同意以上物业之交楼时间约定为2019年12月31日。乙方同意严格遵守本《认购书》中所约定的条款，如果乙方违约，乙方须向甲方支付违约金10万，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除。乙方在签订本《认购书》时，在甲方已作详细告知的情况下，已知悉并读懂标的房屋所在地区的有关商品房限购政策，等等。同日，原告赵钦、彭晓玲签署《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2019年4月28日前将具备购买资格证明文件准备齐全并提供被告、与被告办理签约手续，并声明因延期签约所产生的法律责任和风险由原告承担，原告清楚知悉签订本承诺书时的有关限购房政策，同时被告亦向原告作了充分且完整的告知（包括但不限于签订本承诺书时的有关购房政策等相关政策信息等）。同日，原告赵钦、彭晓玲在《佛山市南海区关于入学政策的购房注意事项告知书》签名，确认在购房前已清楚知悉告知书的全部内容和相关风险，并自愿购买涉讼房屋。同日，原告赵钦、彭晓玲在《×花园认购须知》签名，该《×花园认购须知》载明：×花园项目规划配套有18班幼儿园和24班小学，属南地块配套，南北地块共享使用，受政府部门审批、学校筹建、设施配套、师资人员到位等因素影响，本项目配套的幼儿园及小学开办时间尚未明确，现阶段由于里水镇的教学资源相对紧张，暂无法满足大量新增的学位需求，本项目配套的幼儿园及小学建设完成交付使用前，业主须自行寻找学校资源就读，待本项目配套的幼儿园及小学建设完成并正式交付使用后，业主可选择转校就读。同日，原告赵钦、彭晓玲在《×花园【认购风险提示】》签名，该《×花园【认购风险提示】》载明：出卖人要求相关工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的限制性，最终以买卖双方签订的买卖合同、协议书及补充协议约定为准，认购人（买受人）有义务认真阅读相关文件资料。同日，被告开具《收据》，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金50000元。2018年4月28日，被告开具三份《收据》，分别确认收到原告支付涉讼房屋的100000元、首期款77504元、装修款514205元。2019年7月30日，原告提起本案诉讼，被告于2019年9月23日向本院提起反诉。诉讼中，原告陈述称签订《商品房认购书》时原告并不具备在佛山市购房的资格，彭晓玲于2018年3月开始在佛山购买社保。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2018年4月22日签订《商品房认购书》，约定双方在2019年4月28日前签订商品房买卖合同，属于原、被告就买卖涉讼房屋签订的预约合同，故本案为商品房预约合同纠纷。《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现原告起诉主张双方已于2019年5月协商解除《商品房认购书》，但并未举证证明，诉讼期间被告提起反诉请求解除《商品房认购书》，据此，本院确认《商品房认购书》于被告提起反诉之日即2019年9月23日解除，对被告主张确认合同解除的相关诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告知晓其在签约时属限购对象，但仍签订《商品房认购书》及《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2019年4月28日前将具备购买资格的证明文件提交被告并办理网签手续，签订《商品房认购书》至今已一年多，原告彭晓玲已通过购买社保具备购买房屋资格，现原告以被告销售人员虚假承诺为由拒绝签订商品房买卖合同，但其未举证予以证明，本院对原告该主张不予采信，因原告拒绝签订商品房买卖合同致使《商品房认购书》解除，其应承担解除预约合同的违约责任。虽然《商品房认购书》约定原告违约须向被告支付违约金100000元，但该条款与定金条款冲突，且无对等条款约定，结合原告实际交纳定金50000元的事实，本院酌定被告没收原告支付的定金50000元已足以弥补原告违约给被告所造成的损失，被告诉请违约金超出本院上述核定部分，本院不予支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即本案中被告应退还除定金之外的、包括以装修款名义收取在内的剩余购房款共691709元予原告，本院对原告诉请被告返还购房款691709元予以支持。被告在签订《商品房认购书》时，除收取定金外，还收取原告部分首期购房款，且以装修款名义收取巨额购房款，有违诚实信用原则，原告也存在利息损失，本院酌情确定被告支付以691709元为本金从原告起诉之日（2019年7月30日）起至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失予原告，原告请求超出上述核定部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵钦、彭晓玲与被告（反诉原告）佛山市南海区里晖置业有限公司于2018年4月22日签订的《商品房认购书》于2019年9月23日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海区里晖置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款691709元并支付以此为本金从2019年7月30日起至实际返还日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告（反诉被告）赵钦、彭晓玲；三、驳回原告（反诉被告）赵钦、彭晓玲其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区里晖置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费5388.14元（两原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费7237.68元（被告已预交），由两原告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。被告预交的7237.68元，在本判决发生法律效力之日十日内，经被告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十一月二十九日书记员  林浩成