北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31344号原告：张文英，女，1967年10月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：罗计，北京义晨律师事务所律师。被告：郭成合，男，1968年8月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐庆庆，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建亮，北京声驰律师事务所实习律师。第三人：郭振义，男，1965年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：郭成朝，男，1959年11月26日出生，汉族，住北京市通州区。原告张文英（以下简称原告）与被告郭成合（以下简称被告）、第三人郭振义、第三人郭成朝农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张文英及其委托诉讼代理人罗计，被告郭成合及其委托诉讼代理人唐庆庆、朱建亮，第三人郭振义、郭成朝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张文英向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于1998年3月15日签订的《买卖房屋协议书》有效；2、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：1998年3月15日，原告自被告处购买一处房产，原告委托郭振义与被告的代理人郭成朝签订了《买卖房屋协议书》，约定：被告将其位于宋庄村移民村第X排东起第X户出售给张文英，房屋价款2.5万元。张文英于签约时付清购房款，接收了房屋证件和房屋，一直在该房屋居住至今。现为避免发生真意，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告郭成合辩称一、原告并非《买卖房屋协议书》的签订主体，原告无权基于《买卖房屋协议书》起诉被告。1、《买卖房屋协议书》的买主是郭振义而非张文英。2、第三人郭成朝并不知晓购买房屋的是原告，现有证据也不能证明订立合同时，郭振义与张文英之间存在代理关系。二、从卖房人的角度来说，第三人郭成朝签订合同属于无权代理。三、即使认定原告是《买卖房屋协议书》的签订主体，该合同也无效。综上，恳请法院驳回原告起诉。第三人郭振义辩称其当时是给张文英买房，其作为中间人，同意原告的诉讼请求，其作为原告的代理人在买卖房屋协议上签了字。第三人郭成朝辩称其将房屋卖给郭振义，没有卖给原告，不认可原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记在被告郭成合名下，1998年3月15日，第三人郭成朝与第三人郭振义签订《买卖房屋协议书》（以下简称协议），约定：一卖主：宋庄村移民户郭成合。二买主：宋庄村移民户郭振义。三房屋位置：宋庄村移民村第X排X起第X户。四房屋基址：东至院墙、南至关道、西至郭成东关界、北至后房滴水。五房屋间数及构成：正房三间、砖木结构（移民统一结构房屋），房屋附属设施为、照明设备自来水设备。六以上条件经双方协商达成下例协议为1.郭成合正房三间出卖价25000.00元〈贰万伍仟元整〉2郭振义当买卖双方和中间人在场把所属房款一并付清给郭成合，当面清点。该协议还约定了其他内容。协议末尾有买主：郭振义、卖主：代笔郭成潮、执笔人：郭振良、现场人〈中间人〉郭淮江、郭振才的签名。经查，房屋现在由张文英居住使用，张文英于2000年12月15日转为北京市通州区宋庄镇宋庄村的农业户口。被告在庭前谈话中称第三人郭成朝将其房屋出卖之后其才知晓这个事情，因为其年纪小不敢找第三人郭成朝理论，卖就卖吧。被告与第三人郭成朝均认可已经将卖完房剩余的3000元交给被告。庭审中，原告与第三人郭振义均认可双方系委托代理关系，购房款系原告支付。被告与第三人郭成朝对此不予认可，称第三人郭成朝只知道买房人是第三人郭振义，不是原告。本院认为，本案的争议焦点一是原告与第三人郭振义是否构成代理关系，二是第三人郭成朝是否构成无权代理，三是《买卖房屋协议书》的效力。关于原告与第三人郭振义是否构成代理关系，协议开头及末尾处虽载明买主系第三人郭振义，但原告与第三人郭振义均认可买房人系张文英，郭振义仅作为代理人在协议上签字，故本院认定原告与第三人郭振义形成代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”、第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”，本院认为协议的买方主体为原告张文英，第三人郭振义在协议上签字的行为直接约束原告张文英。关于被告辩称第三人郭成朝将涉案房屋卖给第三人郭振义，合同主体不是原告的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因被告及第三人郭成朝未向本院证明若其知道原告张文英买房就不会订立该协议，故本院对该答辩意见不予采纳。关于第三人郭成朝是否是无权代理，因第三人郭成朝并非涉案房屋的权利人，在未经被告授权的情况下，其以被告代理人的名义签订协议的行为构成无权代理。但根据被告及第三人郭成朝的陈述，第三人郭成朝出卖房屋后已经将剩余购房款支付给被告，被告自认于2004年左右已知晓涉案房屋被郭成朝出卖，且在涉案房屋自1998年起一直由原告居住使用长达20余年的情况下，被告却一直未向第三人郭成朝及原告主张过权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”视为被告认可了第三人郭成朝的代理行为，第三人郭成朝在协议上签字的行为直接约束被告，故被告辩称第三人郭成朝签订的合同属于无权代理的答辩意见，本院不予支采纳。关于《买卖房屋协议书》的效力，依法成立的合同，自成立时生效。第三人郭成朝将登记在被告名下的房屋出售给原告，被告视为追认了第三人郭成朝的代理行为，且原告与第三人郭振义构成代理关系，故协议应直接约束原被告双方。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《买卖房屋协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，被告亦未就双方的买卖行为符合合同无效的情形提交相关证据予以佐证，且原告已经于2000年转为北京市通州区宋庄镇宋庄村的农业户口，具备购买涉案房屋资格，故关于涉案房屋的《买卖房屋协议书》应属合法有效。故关于被告辩称原告在协议签订时非本村集体经济组织成员，不具备购买涉案房屋资格的答辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告张文英与被告郭成合于1998年3月15日签订的《买卖房屋协议书》有效。案件受理费35元，由原告张文英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张金孝二〇一九年十一月十二日书记员  张依晴