江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初6963号原告（反诉被告）：南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司，住南京市秦淮区中山东路288号江苏省商务中心大厦第12层D座。法定代表人：吴军，南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司执行董事。委托诉讼代理人：吴泽群，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金蝉，南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司股东。被告（反诉原告）：江苏东恒集团国贸建设股份有限公司，住南京市秦淮区学正路1号。法定代表人：胡峰，江苏东恒集团国贸建设股份有限公司总经理。委托诉讼代理人：徐计喜，江苏东恒集团国贸建设股份有限公司办公室副主任。委托诉讼代理人：吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。反诉第三人：赵子龙，男，1984年12月13日生，汉族，住南京市栖霞区。反诉第三人：秦镇杰，男，1985年4月3日生，汉族，住南京市江宁区。反诉第三人：汪婷，女，1987年1月24日生，汉族，住南京市玄武区。反诉第三人：速世麟，男，1952年12月27日生，回族，住南京市秦淮区。原告南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司（以下简称捷瑞仕公司）与被告江苏东恒集团国贸建设股份有限公司（以下简称东恒国贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告东恒国贸公司提起反诉，本院依法组成合议庭，并追加赵子龙、秦镇杰、汪婷、速世麟为反诉第三人，适用普通程序对本诉和反诉公开进行了审理。捷瑞仕公司委托诉讼代理人吴泽群、金蝉，东恒国贸公司委托诉讼代理人徐计喜、吕佩芬到庭参加了诉讼，第三人赵子龙、秦镇杰、汪婷、速世麟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告捷瑞仕公司向本院提出诉讼请求：判令本诉被告依约修缮原告承租的南京市玄武区黑墨营98号阳光嘉园小区南会所三楼的租赁房屋；赔偿原告因阳光嘉园小区会所火灾而拆装迁移七台空调的费用11400元；赔偿原告因火灾所造成的退租和免租的损失45000元。事实和理由：2012年，被告东恒国贸公司因担心自己开发的阳光嘉园小区会所被业主强占，故于2012年9月与原告达成《东恒阳光嘉园房屋租赁合同》，约定被告将阳光嘉园南会所三楼所有房屋及四楼一间房屋出租给原告使用，出租面积约350平方米。同时，被告公司领导还在《阳光嘉园南会所三楼项目分项工程合同评审单》注明同意原告转租部分承租房屋。原告承租会所房屋后，由于种种原因对外转租困难，直到2016年4月才开始对外转租。2018年4月29日，阳光嘉园小区北会所二楼发生火灾，火势蔓延至南会所，导致南北会所的四楼彻底烧毁，原告承租的四楼一间已经彻底损毁，三楼也因火灾导致房顶脱落、墙面、地面变形霉变，无法营业。因为原告承租的三楼空调外机原安装在三楼楼顶，因为火灾，导致楼顶无法安装空调外机，原告将七台空调外机移至三楼外墙，支出移机及人员加班费用合计11400元。另因为火灾，原告免除了次承租人房屋租金45000元。原告认为，根据合同约定，被告作为房屋出租人，应对房屋履行维修义务，另对火灾所造成的原告上述损失承担赔偿责任，故诉至法院。本诉被告东恒国贸公司辩称：火灾系因为东恒国贸公司的其他承租户装修时造成，因为消防部门没有确定责任方，所以房屋无法修复，同时由于消防供水没有恢复，小区的整体公共消防设施不健全，不符合消防标准，故小区会所的重建修复无法通过消防审批，非被告不履行维修义务。原告的房屋是可以继续使用，并没有修复的必要。关于空调移机，因为原告原来空调安装的不规范，在三楼顶打孔安装外机，后因为楼顶要做防水，所以将空调外机移至三楼外墙，故不同意承担移装空调的费用。原告未经被告同意，将三楼房屋转租，故原告主张的转租损失，被告不同意承担。反诉原告东恒国贸公司向本院提出诉讼请求：判令解除反诉原告东恒国贸公司与反诉被告捷瑞仕公司签订的《东恒阳光嘉园房屋租赁合同》，东恒国贸公司无须退还捷瑞仕公司押金5000元；捷瑞仕公司返还东恒国贸公司阳光嘉园三楼南会所合同内的承租面积160平方米及四楼10平方米房屋；捷瑞仕公司返还私自多占有的阳光嘉园三楼南会所共计共计360平方米的房屋，并按捷瑞仕公司转租的租金标准支付东恒国贸公司自2013年1月1日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费（暂计至2018年9月30日止的房屋使用费共计897000元）；捷瑞仕公司拆除在阳光嘉园三楼会所私自搭建15平方米的违章建筑，并参照转租的租金标准支付该建筑自2013年1月1日起至拆除之日止所占面积的使用费（暂计至2018年9月30日止的使用费计34500元）。事实与理由：2012年9月30日，捷瑞仕公司与东恒国贸公司签订房屋租赁合同，约定东恒国贸公司将阳光嘉园南会所三楼部分面积160平方米和四楼一小间10平方米出租给捷瑞仕公司，租期自2013年1月1日至2020年12月30日止。合同还约定，未经东恒国贸公司书面同意，捷瑞仕公司不得改变租赁房屋结构，不得将承租房屋转租，否则东恒国贸公司有权终止合同。2018年8月，东恒国贸公司收到法院送达的捷瑞仕公司起诉材料后，才发现捷瑞仕公司除使用自身租赁的三楼160平方米面积外，还以捷瑞仕公司名义将南会所三楼的其余360平方米的面积对外出租。东恒国贸公司对捷瑞仕公司出租360平方米面积的事情完全不知情，后经过调查发现，捷瑞仕公司成立于2012年8月6日，成立后次月即与东恒国贸公司签订了为其8年的租赁合同。东恒国贸公司原员工金蝉系捷瑞仕公司发起人，一直在捷瑞仕公司担任监事职务并持该公司30%的股份。金蝉自2006年至2017年期间，一直在东恒国贸公司综合部任职。东恒国贸公司系阳光嘉园小区的开发商，公司住所地在秦淮区。阳光嘉园小区开发结束后，会所因系使用性质原因无法对外出售，开发管理团队撤出后，公司综合部即安排员工金蝉专门负责阳光嘉园会所出租及日常管理事宜。而金蝉正是利用此机会，与捷瑞仕公司串通，占用了三楼南会所其余360平方米的面积，并将其出租。捷瑞仕公司同时还对三楼南会所的房屋结构进行了大面积的改动，并搭建15平方米的违章建筑。东恒国贸公司认为，捷瑞仕公司通过不当手段多占东恒国贸公司房屋，且违反租赁合同约定私搭乱建、擅自改动房屋结构，构成违约，故提起反诉。针对反诉，捷瑞仕公司辩称，在2012年双方签订合同的目的是基于不让物业和小区业主强占房屋，所以双方签订租赁合同时并未测量房屋面积，因相关承租户需要办理营业执照，超过100平方米面积以上才能办理，所以合同中将面积就定了高一点。约定160平方米是给原告的优惠，为了少交物业费，实际出租的就是三楼会所除中医推拿之外所有的面积。当时金婵代表东恒国贸公司出租的时候三、四楼的租金都是45000元。四楼租给南京市玄武区艺通鸿轩文化艺术交流中心，所以捷瑞仕公司就选择了三楼。当时三楼南会所承租户搬走后没有清理，东恒国贸公司综合部的负责人傅某组织人员进行清理，东恒国贸公司所主张的搭建也是傅某找施工队施工的，非捷瑞仕公司所为。涉案房屋由于地理位置及结构的原因很难出租。2012年下半年，金婵接手阳光嘉园小区会所对外出租工作后，更是倍感焦虑。当时恰逢自己原单位同事速世麟急需新的营业场所，金婵就力邀速世麟承租会所四楼。由于会所四楼承租被业委会阻挠，金婵就允许速世麟可以在三楼任选一位置承租，但速世麟并未承租，在此期间作为金婵朋友协助捷瑞仕公司参与对外转租的谈判，所以在转租合同中有速世麟的签字。经过金婵的努力，涉案房屋在2016年到2018年期间才陆续将房屋转租出去。捷瑞仕公司根本不需要四百多平方米的房屋，捷瑞仕公司必须通过转租多余的面积才能实际控制三楼会所不被他人强占，且这种转租是得到东恒国贸公司的认可的。故捷瑞仕公司不存在侵占面积，更改房屋结构、擅自搭建房屋的事实，不同意解除合同。反诉第三人赵子龙、秦镇杰、汪婷、速世麟未到庭陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：捷瑞仕公司成立于2012年8月，股东为孙某和金婵。东恒国贸公司系南京市黑墨营98号12幢房屋所有权人，涉案租赁房屋为该建筑三层及四层。三楼建筑面积1199.74平方米，其中分摊面积296.9平方米，分为南北会所，两边面积一致，中间以空中走廊连接。2012年9月，东恒国贸公司（甲方）与捷瑞仕公司（乙方）签订租赁合同，合同主要内容有：甲方将其合法拥有的座落于南京市玄武区黑墨营98号南会所3F南部分含F4南-2间房屋出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约160＋10平方米；乙方向甲方承诺该房屋仅作为办公、教学使用；在租赁期内，事前未征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途及经营性质；乙方应于2012年9月30日之前向甲方支付人民币5000元；承租期满，如乙方未违反本合同有关约定，结清各项承租期间的应付费用后，甲方一次性无息返还乙方押金5000元；该房屋租赁期为捌年，自2013年1月1日起至2020年12月30日止；该房屋的年租金为叁万元人民币，从第六年开始每年递增8%；该房屋需按每平方米160元交纳物业管理费，房屋总面积160平方米；租金每半年一付，第一次半年租金应在2012年11月30日前支付，其后租金在每半年期满的最后30日前支付下一个半年的租金，逾期不付，每延付1天，按应付租金的万分之五收取滞纳金；房屋及设施如乙方能证明非自己过失和错误使用而受到损坏的，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；甲方应定期对房屋设施进行维修保养；未经甲方书面同意，乙方不能改变租赁房屋结构，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或者过错使房屋设施受到损坏，乙方应负责赔偿，甲方有权终止合同；乙方在进行房屋装潢时，不得损坏房屋结构，其装潢方案应经甲方书面同意，并在二周给予答复，租赁终止时，乙方的装潢归甲方所有，乙方不得自行拆除；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋影响的设备，需经征得甲方书面同意，费用由乙方自理；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，甲方将已收的未到期的租金退还乙方，押金不返还，如同时造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用，若需转让，需书面通知甲方且征得甲方同意方可；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途。该份合同乙方签名处为“速世麟、孙某”，加盖捷瑞仕公章。2016年4月29日，捷瑞仕公司（甲方）与第三人汪婷（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容有：甲方将南京市黑墨营98号南会所F3壹间房屋出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共40平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为经营硬笔书法培训使用；房屋租期自2016年5月5日起至2019年5月4日止；房屋年租金为18000元；乙方在租赁期内承担物业费。该份合同尾部甲方签字为“速世麟”，加盖捷瑞仕公章。2016年8月24日，捷瑞仕公司与丁某签订《房屋租赁合同》，约定将南会所三楼一间租赁给丁某使用，租赁期限自2016年9月1日至2018年8月31日止，年租金18000元。2018年1月21日，捷瑞仕公司与赵子龙签订《租赁合同》，约定将三楼部分房屋出租给乙方使用，面积150平方米，共三间；租赁期限自2018年2月1日起至2019年2月止；年租金60000元。2018年1月24日，捷瑞仕公司与秦镇杰签订《房屋租赁合同》，约定将三楼部分房屋出租给秦镇杰使用；面积130平方米，租赁期限自2018年2月24日至2020年11月24日；年租金60000元。上述三份合同尾部出租方签字处均有“速世麟”签名，加盖捷瑞仕公章。上述合同签订后，丁某及本案第三人汪婷、赵子龙、秦镇杰均实际承租。2018年4月29日，涉案会所所在建筑发生火灾，导致四楼部分建筑损毁，涉案会所所在三楼未过火，但因为救火喷水需要，部分承租房屋遭受了渗水，导致部分承租房屋粉刷层起皮脱落，地板受潮。另查明，金婵原系东恒国贸公司员工，2006年入职东恒国贸公司综合业务部。2012年，金婵与东恒国贸公司签订《聘用劳务协议》，仍在综合业务部工作，负责东恒国贸公司阳光嘉园房屋出租事宜。2012年7月，东恒国贸公司综合业务部内部向公司报审三楼出租事项，报审意见为：“南会所三楼已被原澳洲阳光出租，为防再被转租和空置，对有意向租赁者给予适当优惠，以不被强占和空置为前提。”综合业务部经理傅某签建议为：“1、租金比原租金略低，如情况特殊同意部分转租；2、保证年限为8年，租金自第陆年起按8%递增；3、签订合同生效期为2012年8月1日，租金生效期为2013年1月1日。”东恒国贸公司对此批复意见为同意。审理过程中，本院组织东恒国贸公司及捷瑞仕公司对诉争房屋现场进行了勘查，发现三楼南会所除北面一间房屋外（东恒国贸公司原出租给案外人殷姐中医推拿，一直关闭，以下简称中医推拿房间），其余房屋被捷瑞仕公司自用及出租。勘查中，东恒国贸公司及捷瑞仕公司共同确认了三楼原各承租户及捷瑞仕公司各自使用的位置。其中汪婷、丁某、赵子龙、秦镇杰承租的位置均未在使用。同时，东恒国贸公司亦委托了南京康迪亚房地产测绘事务所有限公司（以下简称康迪亚测绘所）对各承租户使用的建筑面积进行了测绘。康迪亚公司经现场测绘，确认捷瑞仕公司使用的建筑面积分别为31.6平方米、48.04平方米、45.46平方米，合计125.1平方米；秦镇杰使用的建筑面积为148.8平方米；赵子龙使用的建筑面积为117.86平方米；汪婷使用的建筑面积为41.88平方米；丁某使用的建筑面积为46.26平方米；中医推拿的建筑面积为119.96平方米；三楼南会所北面边上的房屋（即东恒国贸公司主张捷瑞仕公司擅自搭建的房屋）建筑面积为10.935平方米。东恒公司为此支付测绘费2400元，并要求在本案中对测绘费予以处理。东恒国贸公司对上述面积测绘数据无异议。捷瑞仕公司对测绘的面积数据的真实性不持异议，但坚持认为双方签约时没有对租赁面积作过具体约定，只是笼统地将三楼南会所和四楼一小间出租给捷瑞仕公司；测绘报告中所称擅自搭建的房屋并非捷瑞仕公司搭建，系东恒国贸公司自己搭建，捷瑞仕公司只是将该房屋用于存放杂物。捷瑞仕公司对其转租损失，举证了乙方签名分别为“汪婷”、“赵子龙”的《补充协议》两份、《转租店铺合同解约协议书》两份及署名为“丁某”的收条一份。《补充协议》内容为：鉴于2018年4月29日阳光嘉园小区会所发生火灾，给甲乙双方造成较大损失，双方本着友好协商及时止损的态度，达成如下协议：甲乙双方确认本次火灾造成的乙方停业期为六个月，乙方上述六个月的租金为9000元，甲方以租赁期内以免租后续六个月转租租金的方式赔偿乙方停业损失。乙方签字“赵子龙”《转租店铺合同解约协议书》载明：由于房东江苏东恒集团国贸建设股份有限公司怠于行使修缮房屋的合同义务，甲乙之间原先签订的转租协议因火灾后房屋一直未有修缮而无法继续履行，故甲乙双方经友好协商达成如下协议：原先签订的转租协议自2019年6月31日起终止；甲方自上述协议签订日依约退还租赁押金5000元；本协议签订之日双方再无任何纠纷。乙方签字为汪婷的协议书载明：原先签订的转租协议自2019年6月1日起终止；甲方自上述协议签订日依约退还租赁押金1500元。该份协议右下方手写“已收到房屋押金及剩余租金退还”。收条内容为：今收到速世麟（孙某2代付）支付租房退款陆仟元整，原因丁某绘本馆租房（地址阳光嘉园物业会所3楼着火4月29日）无法正常经营使用，房东愿支付未经营约肆个月房租租金陆仟元整，双方协商，丁某放弃向甲方追偿经营损失，房屋合同就此终结，2018.8.21。捷瑞仕公司称，丁某的租金收至2018年8月31日，后来因为火灾，退还了四个月租金6000元；汪婷的租金收至2018年5月4日，此后与汪婷达成解约协议，退还汪婷一个月租金，解约协议右下方手写的内容系汪婷所写，表明收到1500元的租金；收取赵子龙半年租金30000元，然后解约，退还押金；收取秦镇杰半年租金。关于捷瑞仕公司转租户的房屋使用情况，本院分别通知第三人汪婷、赵子龙、秦镇杰到庭参加诉讼，但三人均未到庭。汪婷在与本院的电话通话中陈述，其和捷瑞仕公司的租赁合同双方均同意解除，双方互不追究，其会在2019年6月底搬走，其不认识速世麟，房屋租金交给孙某。此后，汪婷拒接电话。赵子龙在与本院的电话通话中陈述，其并不认识速世麟，和其签订合同的是孙某；交了半年房屋租金3万元；确实和捷瑞仕签订了免后续六个月租金的协议，赵子龙在2019年6月左右搬走。秦镇杰在与本院的电话通话中陈述，其和孙某签订的租赁合同，没有见过速世麟；其在签订合同后交了半年的租金和押金，装修过后准备2018年5月营业，但4月发生火灾，所以没有使用过房屋。丁某本院未能取得联系。本院认为：根据东恒国贸公司与捷瑞仕的陈述，涉案房屋租赁合同的相对为东恒国贸公司与捷瑞仕公司，双方签订的房屋租赁合同不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均就按约履行各自义务。根据本院调查事实，三楼南会所总建筑面积约五百多平方米，东恒国贸公司与捷瑞仕公司合同中关于三楼承租面积为160平方米的约定明确清楚，该160平方米虽未有具体的位置指向，但并不能据此认定该“160平方米”指代三楼除中医推拿之外的全部面积。东恒国贸公司批复意见中的“如情况特殊同意转租”的意见也不能视为东恒国贸公司同意捷瑞仕公司对三楼其余面积同意转租。捷瑞仕公司的抗辩观点无充分证据证明，本院不予采纳。故捷瑞仕公司的承租面积应限定在160平方米。捷瑞仕公司在未经东恒国贸公司同意的情况下，将三楼南会所其余面积转租，既构成侵权，亦构成违约。对东恒国贸公司主张解除合同，5000元押金不予退还的反诉请求，于法、于约有据，本院予以支持。由于本院已判令双方合同解除，故捷瑞仕公司本诉所主张的房屋修缮请求已无履行必要，本院不予支持。捷瑞仕公司擅自转租，故对其本诉主张的因火灾所造成的转租损失，本院不予支持。关于捷瑞仕公司本诉所主张的空调拆移损失，捷瑞仕公司称因楼顶需要进行防水而移机，故捷瑞仕公司的移机系其安装位置不当所导致，且该费用系捷瑞仕公司为自身使用房屋所支出的费用，其要求东恒国贸公司承担该笔费用，无法律依据，本院不予支持。合同解除后，捷瑞仕公司应将三楼南会所房屋（包括捷瑞仕公司自用及各第三人原使用的房屋）腾空后返还东恒国贸公司。东恒国贸公司无证据证明其所主张的搭建房屋系捷瑞仕公司建设，对东恒国贸公司要求拆除该搭建房屋的反诉请求，本院不予支持。由于双方未在合同中约定160平方米承租面积的具体位置，对此，东恒国贸公司亦存在过失，且东恒国贸公司亦未举证证明捷瑞仕公司自实际承租之日就占用了三楼除中医推拿之外的全部面积，故对东恒国贸公司主张自合同签订之日至实际返还之日除中医推拿之外全部面积的使用费用，本院不予支持。捷瑞仕公司擅自将三楼会所160平方米之外的面积转租牟利，应将其获得的不当利益返还东恒国贸公司。根据康迪亚测绘所的测绘数据，捷瑞仕公司实际承租面积为31.6平方米、48.04平方米、45.46平方米，加上搭建的小房间10.935平方米，合计136.035平方米。根据捷瑞仕公司的举证及本院调查事实，可以认定捷瑞仕公司未实际收取火灾之后的房屋租金，故本院确认捷瑞仕公司收取了汪婷的房屋租金为34500元（两年租金36000-退还1500元，计23个月租金）；收取的丁某租金为30000元（两年租金36000元-退还6000元）；收取赵子龙租金为30000元，收取秦镇杰租金为30000元。捷瑞仕公司合计收取上述承租户租金124500元。根据康迪亚测绘所的测绘数据，捷瑞仕公司实际承租面积为31.6平方米、48.04平方米、45.46平方米，加上搭建的小房间10.935平方米，合计136.035平方米，即捷瑞仕公司转租汪婷四人的面积中包括捷瑞仕公司自己应使用的23.965平方米，该部分面积按照东恒国贸公司与捷瑞仕公司的租金标准，月租金计352.43元。该部分面积可计入汪婷的转租面积之内，即汪婷支付的租金中扣除捷瑞仕公司23.965平方米的23个月租金计8105.89元。故捷瑞仕公司除自己承租面积之外转租的收益为116394.11元，应当返还东恒国贸公司。关于本案中东恒国贸公司支出的测绘费2400元，由于双方对具体面积及位置未作明确约定，故由此支出的测绘费，由东恒公司国贸公司和捷瑞仕公司各负担1200元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司的诉讼请求；二、解除反诉原告江苏东恒集团国贸建设股份有限公司与反诉被告南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司于2012年9月签订的房屋租赁合同；反诉原告江苏东恒集团国贸建设股份有限公司无须退还反诉被告南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司5000元押金；三、反诉被告南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市玄武区黑墨营98号阳光嘉园小区南会所三楼的房屋腾空后返还反诉原告江苏东恒集团国贸建设股份有限公司；四、反诉被告南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江苏东恒集团国贸建设股份有限公司116394.11元；五、反诉被告南京捷瑞仕教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江苏东恒集团国贸建设股份有限公司测绘费1200元；六、驳回反诉原告江苏东恒集团国贸建设股份有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4471元，由本诉原告负担；反诉案件受理费6583元，由反诉原告负担3855元，反诉被告负担2728元；如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  郑 荣人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  王月珍二〇一九年十一月四日书 记 员  秦 璇