广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初189号原告：杨菜，女，1955年8月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：唐琳君，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雨蕉，广东常成律师事务所律师。被告：王子江，男，1959年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被告：珠海市三灶城市建设开发有限公司，住所：珠海市三灶区金海岸鱼弄水库东城建公司第2栋102房。法定代表人：张孟，执行董事兼经理。原告杨菜诉被告王子江、被告珠海市三灶城市建设开发有限公司（以下简称被告城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用简易程序，因二被告下落不明，本案转为适用普通程序进行审理，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告杨菜的委托诉讼代理人唐琳君到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨菜提出以下诉讼请求：一、请求判令二被告协助将案涉房产珠海市金湾区三灶镇金海岸美都新村1组团1单元501房（现址：珠海市金湾区三灶镇金岛路251号1栋1单元501房）过户至原告名下；二、案涉房产过户所产生的卖方税费等费用由二被告承担（暂计3万元）；三、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由如下：1999年10月，被告王子江与被告城建公司签订《工程款抵房协议书》，约定由被告王子江全带资完成美都I-1商住楼的收尾工程及小区绿地工程，双方达成一致以美都I-1商住楼中I-1住宅10户及5-1住宅楼东6户共计16户住宅抵顶工程款。2000年2月27日，原告与被告王子江签订《房地产买卖协议》，协议约定被告王子江将案涉房产转让给原告，原告一次性付完房款给被告王子江，被告王子江协助原告向发展商补齐办证手续等。同日，原告一次性付清全部购房款项55,570元，被告王子江向原告出具《收据》一份。原告从2000年购买案涉房产后一直占有使用至今，其中从2009年开始将案涉房产出租给案外人张静敏使用，双方签订有《房屋租赁合同》。2015年，被告王子江称案涉房产可以办理房产证事宜，原告向被告王子江支付办证费、税费等共计1万元，被告王子江收到款项后向原告出具了《收据》，但被告王子江与被告城建公司却一直拖延拒不将案涉房产过户至原告名下。2014年，案外人彭文峰诉王子江、林炳光房屋买卖合同纠纷一案法院作出（2014）朱金法民一初字第255号民事调解书，后彭文峰向金湾区人民法院申请强制执行，法院依职权查封了案涉房产。原告无奈之下只能向法院提起案外人执行异议之诉，经过金湾区人民法院一审，法院最终撤销执行裁定书并解除了对案涉房产的查封，但对原告主张确认案涉房产所有权及协助办理房屋产权登记手续却不予处理，让原告另行起诉。原告认为被告王子江与被告城建公司之间达成的以房抵工程款合法有效，被告王子江在被告城建公司无异议的情况下，将抵工程款的所取得的案涉房屋出卖给原告，并签订了房地产买卖协议，且原告已经支付完全部购房款和办证费用，原告与被告王子江之间的房屋买卖关系合法有效，原告购买案涉房产后一直占有使用，但二被告却迟迟不履行协助过户的附随义务。原告向法院起诉，请求判如所请。原告杨菜提交以下证据：1.《商品房交易合同书》；2.《工程价款结算单》；3.《房地产买卖协议》；4.《收据》（2000年2月27日）；5.《房屋租赁合同》；6.物业费缴费单；7.收据（2015年6月17日）；8.《不动产权登记表》；9.《未办房地产登记单元列表》；10.《不动产限制（查封）登记表》；11.（2015）珠金法三民初字第415号民事判决书；12.（2016）粤04民终3027号民事判决书；13.《证明》。二被告未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，1999年10月，其与被告王子江签订《工程款抵房协议书》，约定：由被告王子江全带资完成美都I-1商住楼的收尾工程及小区绿地工程，估计总投资约150万元，双方同意以美都I-1商住楼中1-1住宅10户及5-1住宅楼东6户共计16户住宅抵顶工程完成的工程款，抵顶价格为1200元/平方米，抵房面积以工程款结算数额为准，实行多退少补等。《商品房交易合同书》显示：购房人（乙方）王子江以工程款抵顶现向珠海市三灶城市建设开发综合开发总公司（甲方）订购珠海市西区美都新村I组群第1栋住宅总建筑面积为85.5平方米，总房价：102,600元，房号为I组群1-1型号501号房，二房二厅；乙方提供有关资料和证件，协同甲方办理房产证等有关手续，并按有关文件规定，双方各自负担所应交纳的交易手续费、房契税、产权证等有关费用。落款处有被告城建公司作为甲方盖章，被告王子江在乙方处签名，时间为1999年12月24日。《工程价款结算单》显示，1999年12月24日，王子江作为美都新村I组团收尾工程（王子江部分）施工单位，以工程款抵房款，代扣税5.34%、5912.84元，公司2%、2214.55元，美都新村I组群1-1-501房。被告城建公司加盖财务专用章。《房地产买卖协议》显示，2000年2月27日，被告王子江（甲方）与原告杨菜（乙方）达成以下协议：“一、甲方将美都新村第一栋501房转让给乙方；二、乙方一次性付完房款给甲方，甲方将有关产权过户手续给乙方，乙方在领到产权手续后自行到房产发展商办理房产证。有关房产证的税费由乙方承担，其他费用甲方负责（例如工程款一切的债权债务，房产营业税）；三、甲方负责接通水电给乙方（报装费由乙方承担）；四、甲方负责在一年内协助乙方向发展商补齐办证手续，若一年内办不到房产证，甲方负责退款；五、双方不得反悔，若有反悔，违约方以二万元的违约金赔偿给对方”。同日，被告王子江作为收款人向原告出具《收据》，载明：“兹收到杨菜女士交来美都1栋501房购房款55,570元”。2015年6月17日，被告王子江向原告出具《收据》，载明：“今收到杨菜交来人民币1万元整（办理1栋1单元501房产证补款）”。关于涉案房屋占有。杨菜陈述称其自2000年起占有至今，其中从2009年开始将涉案房屋出租；杨菜提供其与案外人张静敏签订的《房屋租赁合同》予以证明，该合同载明租赁期间为2009年8月23日至2010年2月22日止。另查明，2014年，本院就彭文锋诉王子江、林炳光房屋买卖合同纠纷一案作出(2014)珠金法民一初字第255号民事调解书，该民事调解书已生效。因王子江、林炳光未履行该民事调解书确认的向彭文锋支付人民币96,000元的义务，彭文锋向本院申请强制执行，本院作出(2015)珠金法执字第12号之一执行裁定书，裁定查封王子江名下美都新城1栋1单元301、302、402、501、502、601、602、701房。后原告杨菜对上述执行裁定书对501房的查封行为提起案外人执行异议，请求本院解除查封。本院于2015年6月作出(2015)珠金法执异字第14号执行裁定书，裁定驳回杨菜的异议。杨菜就涉案房屋提起案外人执行异议之诉，案号为(2015)珠金法三民初字第415号，该案民事判决书判决：一、撤销本院(2015)珠金法执异字第14号执行裁定书；二、终止对涉案房屋的执行，并予解除查封。王子江在该案中辩称：王子江与杨菜在2000年2月27日签订1栋501房的房地产买卖协议，也在同一天同一时签订1栋301房、5栋501房、5栋601房四张协议，亦在同一天同一时开出4张分别4套房收据。在2002年王子江被判合同诈骗（一房多卖）直至2006年刑满后，大约在2006年9月份杨菜补付12,000元给王子江，并非一次性付清房款，2007年杨菜要求把1栋301房及501房以原价退回给王子江，王子江没同意，后来双方多次讨价还价，才达成协议以68,000元先将301房退回给王子江，501房坚持要十万元才退还，王子江不同意。所以工程款抵顶房款单据至今没有给到杨菜，现在在王子江手上。杨菜提供的结算单复印件不是501房的单据，在（2013）珠金法三民初字第33号案中可查对。王子江与任何购房者达成买卖意向的，均另签协议约定了价格，若无重新约定即为认可被告城建公司的抵顶价格。涉案房产，杨菜未支付完毕房款，已构成违约，且王子江是不具有房地产开发权的自然人，501房未依法登记领取权属证书，不得转让，因此原、被告双方所签订的房产买卖协议无效。城建公司在该案中辩称，王子江与杨菜之间的纠纷与其无关，其不发表意见。王子江以杨菜未付清涉案房屋房款为由，不服本院(2015)珠金法三民初字第415号民事判决书，提出上诉，案号为珠海市中级人民法院（2016）粤04民终3027号，珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终3027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书认定以下事实：王子江与杨菜就涉案房屋的买卖关系合法有效；杨菜对涉案房产的房款已付清；2015年6月17日杨菜所支付的10,000元为办证款。陈智骞在本院（2015）珠金法三民初字第361号案件中提出案外人执行异议之诉，主张其对涉案房屋享有可排除执行的权利，本院作出（2015）珠金法三民初字第361号民事判决书，认定其就涉案房屋与王子江所签订的《商品房交易合同书》，因已经被认定为王子江一房多卖的诈骗行为，该合同显然不能作为双方当事人以变动物权为目的所签订的合同，从而驳回陈智骞的所有诉讼请求。再查明，《不动产权登记表》显示，涉案房屋权属人为被告城建公司，登记类别为商品房屋权属初始登记，建成于2005年，登记受理日期为2010年3月17日，登簿日期为2014年12月17日；土地性质为国有出让。珠海市公安局金海岸派出所出具《证明》，显示珠海市金湾区三灶镇金海岸美都新村1组团1单元501房现地址为广东省珠海市金湾区三灶镇金岛路251号1栋1单元501房。本院认为，第一，王子江与杨菜就涉案房屋的买卖关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王子江也已将涉案房屋交付给杨菜由杨菜占有、使用。生效裁判认定杨菜已付清涉案房屋的购房款，在王子江没有提供相反证据足以推翻的情况下，本院径行予以确认。杨菜已履行了付清房款的义务，被告王子江应当按照合同约定履行协助过户的义务。第二，涉案房屋现登记在被告城建公司名下。被告城建公司在相关案件中确认其与王子江就涉案房屋签订的《商品房交易合同书》及王子江用工程款抵顶房款的事实。《商品房交易合同书》对被告城建公司和被告王子江具有约束力。被告城建公司向王子江履行办理涉案房屋过户登记手续的义务。现王子江怠于行使要求被告城建公司办理涉案房产过户手续的权利，对杨菜的债权造成了损害，原告杨菜一并要求被告城建公司、被告王子江履行过户义务，理据充分，本院予以支持。第三，关于税费。按照被告城建公司与王子江签订的《商品房交易合同书》，涉案房屋由被告城建公司过户至被告王子江的相关税费按照法律规定由双方各自承担，本院予以确认。按照杨菜与王子江的约定，涉案房屋由王子江过户至杨菜的相关税费（不包含房产营业税）由杨菜承担，房产营业税由王子江承担。因杨菜已向王子江支付涉案房屋办证费10,000元，故涉案房屋过户的相关税费（不包含房产营业税）超过10,000元的金额，由杨菜缴纳；若未超过10,000元，则由被告王子江缴纳。房产营业税由王子江缴纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》的九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市三灶城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告王子江将珠海市金湾区三灶镇美都新村1组团1单元501房（现地址为广东省珠海市金湾区三灶镇金岛路251号1栋1单元501房）过户至被告王子江名下，办理过户登记所需的相关税费，按照国家法律规定，由双方各自承担；二、被告王子江自珠海市金湾区三灶镇美都新村1组团1单元501房（现地址为广东省珠海市金湾区三灶镇金岛路251号1栋1单元501房）的不动产权属过户登记至其名下之日起十日内，协助原告杨菜将该房屋过户至原告杨菜名下；该次过户中产生的房产营业税由王子江缴纳，其他税费（不包含房产营业税）10,000元以内的金额由被告王子江缴纳、超过10,000元的金额由原告杨菜缴纳；三、驳回原告杨菜的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费650元，由被告王子江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  修瑞娟二〇一九年十一月六日法官助理吴佳红书记员王殊怡