广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初2698号原告：林秋虹，女，1984年8月16日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：洪建发，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403201610763980。被告：深圳市国融房地产开发有限公司〔曾用名港丰房地产开发（深圳）有限公司〕，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201510513517。委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201511160637。被告：深圳市名夏集团有限公司（曾用名深圳名夏商贸有限公司），住所地深圳市罗湖区东1街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲。委托诉讼代理人：谢连喜，广东意本律师事务所律师，执业证号14403201110208818。委托诉讼代理人：黄泽峰，广东意本律师事务所实习律师。原告林秋虹与被告深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林秋虹委托诉讼代理人洪建发，被告国融公司委托诉讼代理人黎泰君，被告名夏公司委托诉讼代理人谢连喜、黄泽峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行深（罗）网预买字（2013)第420号房屋买卖合同，即办理涉案房产《房地产证》；2.判令两被告向原告支付延期办证违约金（按照涉案房产购房总价款的基数，按照日万分之四的标准，自2016年12月7日起算至实际办证之日止）。事实及理由：2013年3月26日，原告与两被告签订一份深圳市房地产买卖合同（预售），合同编号为：深（罗）网预买字（2013)第420号，合同约定：原告向两被告购买位于罗湖区××大厦××房产，建筑面积41.81平方米，总价为1066267元；如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款1066267元。被告交房时间为2013年7月26日，但被告交房后至今未为原告办理涉案房产《房地产证》。之前由于被告未在相关部门办理初始登记，但现被告已经完善了房地产初始登记，业主可以办理转移登记，但被告却恶意不给予原告办理转移登记。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告国融公司辩称，一、本案应当依法审查购房资格问题，若原告不具备购房资格的，应自行承担无法办证或迟延办证的不利后果。案涉房产属于限购范围，依据相关限购政策，不具备购房资格的相关部门将不予办证。故本案应依法审查原告是否具备购房资格。二、即使本案存在迟延办证情形，也系名夏公司单方违约，应由名夏公司独自承担迟延办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。此前国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会，导致迟迟未能办证。现案涉楼盘已办理完毕初始登记，国融公司亦已配合各业主进行申报盖章、办理转移登记手续。但名夏公司仍拒不盖章并提出无理要求刁难业主，为此，最近已有37户业主起诉名夏公司要求其盖章、配合办证。三、即使本案存在迟延办证情形，本案违约金的计算时间、标准亦应当予以调整。1、案涉房产于2018年10月15日即可办理转移登记、获取不动产权证，自此之后的迟延办证违约金，不应予以支持。现案涉楼盘已办理完毕初始登记，罗湖信访局及国融公司已通知业主办证，国融公司亦愿意配合原告在转移登记申请表上盖章、办理转移登记手续，原告未提交材料进行办理应自行承担责任。2、本案违约金标准显然过高，请求法庭基于公平原则予以调低。逾期办证会给原告造成不便，但原告并未因此发生实际经济损失，国融公司也已经实际交付房屋。此前原告在（2018)粤03民终20840号案中以同样的事实理由已经获得了419256.18元逾期办证违约金，而原告的实际购房款不过1066267元。如今二次诉讼违约金将使原告再次获取巨大的经济利益。国融公司认为，违约金应当是以填补实际损失为原则，不应再次加重国融公司的负担，因此，请求法院根据公平原则并结合本案情况，依照《合同法》第一百一十四条和《合同法》司法解释二的第二十九条对违约金标准予以调低。综上所述，请求法院驳回原告关于迟延办证违约金的诉讼请求。被告名夏公司辩称，一、涉案房屋办理权属证书的主体是银行而非名夏公司，不能因为银行未履行办证义务，就认为是名夏公司不履行办证义务本案中，名夏公司与原告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条第二款第一项约定的出卖人办证义务是，书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。从该约定的“共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证”的文字表述来看，名夏公司与原告各自的办证义务并无简单的主办与协办之分，两者也无必然的主次关系或因果关系。为了进一步明确双方各自责任，双方又通过补充约定五第七款“原合同第二十一条增加了一款：如果买受人向银行申请按揭抵押贷款，则需由买受人委托银行办理房产证，出卖人协助银行办理房产证。由于买受人及按揭银行的原因导致本房地产延期办证，出卖人不承担延期办证的违约责任”。这样，通过进一步完善，使得出卖人的协助义务得到了进一步明确和细化。即出卖人仅仅只是向受托为原告办理房产证的银行提供协助，而非直接为原告提供协助义务。本案名夏公司于2018年9月10日办妥初始登记。名夏公司登报公告之后，原告并没有带领银行相关人员或者有银行的相关人员持原告的授权委托书前来协调办证的事情，虽然有极个别业主在申请表上加盖了国融公司的公章，但因银行没有提出相关要求，为了维护合同的严肃性，也为了更好的保证银行利益，名夏公司严格按照合同约定，要求银行前来申请办理并无不当，不能因为银行未提出办证申请，就无端指责名夏公司不履行办证的义务。二、退一步讲，合同约定的日万分之四违约金过高，在原告并无损失的情况下，依法也应当调整。就此案而言，人民法院应当将办妥初始登记的2018年9月10日认定为被告延期办证的截止时间，则被告应当承担违约金的天数为658天。如果按照日万分之四的标准计算，名夏公司应当承担的违约金就高达280641.4元，每月13万余元，显然对于名夏公司不公。为此，恳请法院按照当地租金价格或者按照人民银行一年期存款利息在增加30%的基础上，予以调整。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、被告国融公司曾用名港丰房地产开发（深圳）有限公司。深圳市名夏集团有限公司曾用名深圳名夏商贸有限公司。二、2013年3月26日，原告与被告国融公司、名夏公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：两被告将位于深圳市罗湖区××大厦××房出卖给原告，房屋用途为单身公寓，建筑面积41.81平方米，转让总金额为1066267元，买受人采取按揭的方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款30.6%，即326267元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即740000元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2013年7月26日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。三、2013年4月2日，涉案房产办理预售备案登记，登记买方为原告。四、原告已支付首期款326267元。同时，林秋虹作为借款人及抵押人，建行深圳分行作为贷款人及抵押权人，国融公司作为保证人于2013年4月8日签订《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》约定，组合贷金额为74万元，借款用于购买涉案房产，抵押物为涉案房产等；该行已直接向国融公司付清尾款74万元。五、2013年6月，原告办理了涉案房产的入伙手续，涉案房产目前由原告控制使用。六、港丰大厦已于2018年10月16日办理初始登记，权利人为深圳市国融房地产开发有限公司（75%）、深圳市名夏集团有限公司（25%）。截止至本案一审辩论终结时，涉案房产尚未办理不动产权证书，未查得预售备案、有效抵押及查封记录。七、原告林秋虹曾以房屋买卖合同纠纷为由向法院起诉被告国融公司、名夏公司，要求被告国融公司、名夏公司按照合同约定支付延期办证违约金、办理《房地产证》。2018年12月24日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终20840号民事判决，判决支持原告林秋虹主张自2014年3月24日至2016年12月6日期间迟延办证违约金419256.18元的诉讼请求；鉴于当时不具备办证条件，驳回原告林秋虹要求两被告协助办证的诉讼请求。本院认为，原告与被告国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。原告已履行付款义务，被告也已向原告交付了买卖房产。原告使用该房产至今，但一直未能取得《不动产权证书》，原告作为购房人有权取得涉案房产的不动产权证书。鉴于港丰大厦已办理初始登记，涉案房产目前具备办证条件，故两被告应当协助原告将涉案房产过户至原告名下，从而使原告完全取得该房产的所有权。根据涉案合同，被告迟延办理《房地产证》已对原告构成违约，原告主张被告以购房款为基准按日万分之四的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，本院予以支持。被告国融公司和被告名夏公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，原告主张的违约金标准过高，应予调整。本院认为，双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该约定系当事人的真实意思表示，该计算方法的约定并不存在过高的情形，被告提出违约金约定过高的主张，本院对此不予采信。两被告应按合同约定以购房款1066267元为基准，按日万分之四的标准向原告计付违约金。（2018）粤03民终20840号民事判决已支持原告林秋虹主张自2014年3月24日至2016年12月6日期间迟延办证违约金的诉讼请求，故两被告应继续支付自2016年12月7日起的违约金，直至实际办证之日止。关于被告国融公司和被告名夏公司主张涉案房产不能办证的原因在另一被告的抗辩，本院认为两被告共同作为合同的一方当事人，应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，两被告应另循法律途径解决。关于被告名夏公司提出的已通过登报告知的方式完成了履行办证通知义务的抗辩，本院认为，涉案合同第二十一条和二十七条对此明确约定，出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知。故被告未按合同约定完成通知办证义务，该抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告林秋虹将广东省深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦1栋9B02号房产的《不动产权证书》办理至原告林秋虹名下；二、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林秋虹支付违约金（以1066267元为计算基数，按照每日万分之四的标准，自2016年12月7日起算至实际办证之日止）。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14396元，由被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司负担，原告已预交的案件受理费14396元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费14396元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  钱 松人民陪审员  梁进荣人民陪审员  冯 铭二〇一九年十一月十二日尹丹荔书记员周洋洋