广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20826号原告：佛山市状元坊物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****，统一社会信用代码914***********998Q。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：杨永坚，系原告公司员工。被告：王琴，女，1956年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************943。原告佛山市状元坊物业管理有限公司诉被告王琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付佛山市禅城区***************（建筑面积6.16平方米）的物业管理费从2017年8月至2019年6月共2125.2元；2、被告向原告支付佛山市禅城区***************（建筑面积6.16平方米）的公共水电分摊费从2017年8月至2019年6月共1728.87元；3、被告向原告支付以上欠费的相关滞纳金4181.63元（从欠费之日起至缴费之日止，暂计至2019年6月30日）；5、诉讼费由原告承担。事实和理由：被告自2017年8月开始没有缴纳“逸彩状元坊”商场管理费。期间原告每月发缴费通知单给被告，但被告仍然拒绝缴纳相关费用。根据双方签订的《商场管理协议》，被告逾期拒绝缴交物业相关费用，已违反双方约定，严重影响原告的正常经营运作。被告拒交物业相关费用损害了原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告王琴辩称，商场管理协议上的抬头的乙方落款时间不是被告写的，被告只是签了名。没有欠付物业管理费，不应该支付滞纳金。被告的租户离场时询问原告有无欠费，原告没有告知有欠费，如果有欠费原告是不会给被告的租户离开的。公共分摊水电费不合理，被告的商铺的面积这么小，不可能要分摊这么多水电费。这么多年来，原告没有为被告提供过物业服务。原告主张的公共水电分摊费是澳门街的，被告的商铺都不在澳门街，不应当分摊公共水电费。涉案商场设施陈旧多年没有翻新。被告认为物业管理费应当交，但是应该打折，酌情地给物业管理费。被告没有使用过涉案商铺，没有经营涉案商铺，没有受益过，应当由使用了商铺的业主来分摊公共水电费，因此被告不应当支付公共水电分摊费。滞纳金是行政部门使用的，原告没有收取滞纳金的权利。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商场管理协议》复印件，证明被告应向原告支付每月15元/平方米物业管理费，缴纳公共分摊费。3、福贤路8号二层2P103铺费用清单，证明被告所欠付的物业管理费、滞纳金。4、发票（水电费），证明被告欠付公共水电费的依据。5、福贤路8号二层2P103铺水电费分摊表，证明被告欠付公共水电费用的明细。6、水电公共分摊费计算依据及滞纳金本金计算说明，证明被告所欠付费用的计算依据。7、佛山市（禅城区）房地产登记信息查询结果复印件、产权登记面积，证明涉案商铺的产权人为被告及涉案商铺的登记面积。诉讼中，被告举证如下：房产证书、宗地图，证明涉案福贤路6、8号商场的共用面积为1308平方米，公共分摊面积应当按照房产证书登记的面积1308平方米计算。本院组织当事人进行了证据交换、组织，认证如下：原告的证据1、2、4、7，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以确认；证据3、5、6，系原告单方制作或出具，被告未予认可，故本院不予确认，仅作为费用计算的参考。被告的证据，原告对真实性无异议，故本院确认其真实性，但该证据仅标明了土地面积即单层的建筑面积，而商场的分摊面积不仅是按照单层来计算，还包括首层、其他楼层的面积，即按照整栋楼的面积来计算分摊面积，故对其证明内容，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2008年9月24日，原告作为甲方与被告作为乙方（二层2P101铺业主）签订了《商场管理协议》，第十条约定：1、为确保业主/承租方正常使用商铺经营，管理公司对商场实行统一的综合性商业物业管理，业主/承租方每月15号前向商场管理公司缴纳应缴当月商场管理费及公共分摊费。商场管理费（暂定）15元/平方米；业主/承租方每月15号前向管理公司缴纳公共分摊费（包括公共水电费、公共照明电费、中央空调电费等、策划推广费），以当月实际发生额，由业主/承租方按各自商铺占有的建筑面积分摊。……3、业主/承租方需于每月15号前向管理公司缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补交拖欠款项外，按拖欠总额的3‰向管理公司缴纳滞纳金……。另查明：根据2019年8月15日的不动产登记信息查询，佛山市禅城区*************的权利人为王琴，房屋建筑面积为6.16平方米，于2005年5月购买。庭审中，原告陈述：公共水电分摊费的计算标准、滞纳金标准原告已经提供了书面说明，原告也提供了水电费分摊表。被告从2008年收回商铺就将商铺出租至2017年，原告主张的物业管理费是从2017年8月开始。原告作为物业管理方，只是提供物业服务，关于被告提出的商场设施陈旧问题，原告也想翻新，但是业主意见不统一，无法实现。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的物业服务协议合法有效，双方应依约履行。原告已依约为被告提供了物业管理服务，被告作为涉案物业的权利人，其拖欠物业费用的行为已构成违约，应承担违约责任。原告主张的物业管理费2125.2元，不违反合同约定，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的公摊费用。首先，原告主张的共摊费用的计算方法，符合《商场管理协议》关于公共分摊费以当月实际发生额，由业主/承租方按各自商铺占有的建筑面积分摊的约定。其次，原告举证的水电费发票已证实公摊费用产生、原告垫付的真实性。再次，被告自2008年与原告签订《商场管理协议》接受原告物业服务至今，并无证据证明其对公摊水电费的分摊方式提出过异议，被告亦未举证证明上述分摊方式存在显失公平、被告虚构或增大分摊金额等损害业主利益的情形，及其认为的公摊费用的具体金额。因此，本院对原告主张的公摊费用1728.87元予以支持，对被告的相关抗辩不予采纳。关于违约金。被告未依约交纳物业费用，构成违约，原告有权按照合同计收违约金（滞纳金），但合同约定的违约金标准为日千分之三，即年利率36%，显然过高，且被告提出异议，应予调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，本院将违约金标准调整为年利率24%。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。且原告未提供其诉前催收且被告知悉的证明。故依照上述法律规定及违约金标准，本院酌定至2019年6月30日，王琴应付的违约金为800元，此后至实际清偿日止的违约金按年利率24%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付2017年8月至2019年6月期间的物业管理费2125.2元、公共水电分摊费1728.87元及违约金800元（违约金暂计至2019年6月30日，此后的违约金以尚欠的上述物业管理费、公共水电费为计算基数，按年利率24%支付至实际清偿日止）；二、驳回原告佛山市状元坊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告佛山市状元坊物业管理有限公司负担12元、被告王琴负担13元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十一月十一日书记员  吴章斐