上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12462号上诉人（原审被告）：上海竹耘林实业有限公司，住所地上海市闵行区吴宝路415号245室。法定代表人：孙长雷，经理。委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐顺芳，男，1959年9月28日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。原审被告：孙长雷，男，1981年2月15日出生，汉族，住安徽省寿县。原审被告：孙长霞，女，1977年12月10日出生，汉族，住安徽省寿县。原审第三人：上海申兴实业公司，住所地上海市闵行区纪王镇。法定代表人：朱建芳，董事长。上诉人上海竹耘林实业有限公司（以下简称竹耘林公司）因与被上诉人徐顺芳以及原审被告孙长雷、孙长霞以及原审第三人上海申兴实业公司（以下简称申兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初34463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人竹耘林公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回徐顺芳要求返还定金人民币（下同）150,000元的诉讼请求。事实与理由：上诉人与徐顺芳签订租赁意向书时已实际占有使用该场地，此后又取得与第三人申兴公司的书面合同，租赁意向书具备履行条件。徐顺芳未按照意向书约定进场，导致双方未能签订正式合同。一审认定上诉人违约，要求上诉人返还全部定金，没有依据，应予改判。被上诉人徐顺芳答辩称：双方在签订租赁意向书时，上诉人未取得涉案场地的租赁权。上诉人与第三人申兴公司签订租赁合同，仅约定只能用作停车场，且在履行一年左右就被解除。但上诉人与被上诉人签订的租赁意向书约定是堆放打桩机及集装箱，被上诉人准备将部分打桩机运到场地，被答复不能使用，涉案场地一直由他人占有使用，上诉人存在违约行为，应当承担违约责任。因双方签订的是意向书，一审法院释明后，被上诉人撤回了要求双倍返还定金的诉讼请求。徐顺芳向一审法院起诉要求：1、解除徐顺芳与竹耘林公司就XX路XX号签订的《场地租赁意向书》；2、竹耘林公司返还徐顺芳剩余定金150,000元；3、竹耘林公司赔偿徐顺芳定金罚金200,000元；4、孙长雷、孙长霞对上述请求承担连带责任。诉讼中，徐顺芳撤回上述第3项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2017年3月28日，竹耘林公司出具收条，上载收到徐顺芳现金贰拾万元正。租赁XX路XX号场地定金。2017年3月29日，竹耘林公司（出租方、甲方）与徐顺芳（承租方、乙方）签订《场地租赁意向书》，约定甲方将XX路XX号，水泥场地和设施，租给乙方堆放打桩机及集装箱之用，土地面积30亩（按实际丈量为准）。租赁使用年限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。该场地每亩每年租金为56,000元，合计年租金为1,680,000元。并且每3年一次递增5%，租金每年支付一次，先付后用，使用前一个月付清租金。意向书还就其他事项作出约定。另，意向书尾部手写“注：进场地后，此意向书换正式合同”。2017年7月1日，申兴公司（出租方、甲方）与竹耘林公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的土地位于XX路XX号，总面积约26亩，土地性质为农耕地，无土地证。租赁期限为壹年，自2017年8月1日起至2018年7月31日止。该土地的租赁费用为每年每亩30,000元，年租金780,000元。合同签订时交付押金65,000元。合同还就其他事项作出约定。2017年7月5日，竹耘林公司向闵行区XX镇XX村经济合作社转账65,000元，上海农商银行单位业务委托书备注/用途一栏记载为押金。同年12月29日，竹耘林公司向闵行区XX镇XX村经济合作社转账200,000元，上海农商银行单位业务委托书备注/用途一栏记载为租金。2018年4月10日，孙长雷通过其银行账户向徐顺芳转账50,000元。另查明，竹耘林公司的股东为孙长雷、孙长霞。另，申兴公司与竹耘林公司签订的《土地租赁合同》记载的土地位置位于XX路XX号，竹耘林公司与徐顺芳签订的《场地租赁意向书》记载的场地位置位于XX路XX号，上述两处位置不一致，徐顺芳、竹耘林公司、孙长雷、孙长霞均确认，虽上述两处位置在不同的文本中记载的不一致，但实际为同一块土地（场地）。一审审理中，竹耘林公司、孙长雷提供了一份《土地租赁合同》（复印件），旨在证明竹耘林公司出租给徐顺芳的场地是向申兴公司租赁的，竹耘林公司有出租权。根据该份《土地租赁合同》的记载，出租人为申兴公司，承租人为竹耘林公司，租赁土地位于XX路XX号，总面积约26亩，土地性质为农耕地，无土地证。租赁期限为五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。该土地的租赁费用为每年每亩30,000元，年租金为780,000元。申兴公司对上述《土地租赁合同》的真实性不予认可。一审法院认为，竹耘林公司、孙长雷提供的《土地租赁合同》系复印件，无原件加以核对，现合同相对方申兴公司对合同的真实性不予认可，故一审法院对真实性无法确认，对其证据效力亦不予认可。另，关于涉案土地（场地）的性质，一审法院至上海市闵行区华漕镇规土所查阅档案材料，根据该所内部信息系统登记显示，档案材料中并不存在XX路XX号或XX路XX号，仅可显示该幅土地（场地）的区域，而该区域内的土地（场地）性质，根据规土部门的“二次调查”登记为建设用地。一审法院认为，根据至涉案土地（场地）所在的土地规划管理部门的调查，该幅土地（场地）为建设用地，故徐顺芳、竹耘林公司签订的《场地租赁意向书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。根据《场地租赁意向书》尾部手写部分的特别约定“进场地后，此意向书换正式合同”可知，双方签署的法律文本性质并非正式的租赁合同，故竹耘林公司关于意向书即为正式租赁合同的意见，不符合意向书的特别约定，法院不予采信。现本案的争议焦点为，徐顺芳与竹耘林公司未签订正式租赁合同的责任归属。徐顺芳主张，系因竹耘林公司与村里的手续无法办理无法进场所致。竹耘林公司则认为，系因徐顺芳未使用场地、未缴纳租金所致。一审法院认为，竹耘林公司作为意向书载明的场地的出租人，提供符合租赁要求的租赁物系竹耘林公司的基本义务。然而根据查明的事实，竹耘林公司向申兴公司承租涉案土地（场地），双方于2017年7月1日签订《土地租赁合同》，约定的租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止；而竹耘林公司于2017年3月29日即与徐顺芳签订《场地租赁意向书》，约定的租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止。可见，竹耘林公司将场地出租给徐顺芳时，尚未取得涉案场地的租赁权，且至《场地租赁意向书》约定的租赁起始日（即2017年5月1日），竹耘林公司仍未取得租赁权，故徐顺芳称其在与竹耘林公司签订《场地租赁意向书》后无法进入场地的说法，更符合客观事实，一审法院予以采信。竹耘林公司的辩称意见，则与事实不符，一审法院不予采信。现徐顺芳诉请解除双方之间的《场地租赁意向书》，因该意向书已无法继续履行，故该项诉讼请求可予支持。竹耘林公司亦同意解除，故一审法院确认双方之间的《场地租赁意向书》解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故《场地租赁意向书》解除后，竹耘林公司理应将定金200,000元返还徐顺芳，现竹耘林公司已经通过孙长雷向徐顺芳支付50,000元，故竹耘林公司还需返还徐顺芳定金150,000元。至于竹耘林公司辩称双方协商一致各担损失故无需返还定金的意见，因徐顺芳对此予以否认，而竹耘林公司未进一步举证证明，一审法院对竹耘林公司的单方陈述不予采信。关于徐顺芳诉请孙长雷、孙长霞承担连带责任，一审法院认为，一方面，竹耘林公司系《场地租赁意向书》的出租人，根据合同相对性原则，相应权利义务理应由竹耘林公司负担；另一方面，竹耘林公司系有限责任公司，为独立的企业法人，具有独立的财产，对外承担公司债务，现徐顺芳仅以孙长雷代付款行为主张股东孙长雷、孙长霞承担连带责任，依据不足，法院不予支持。徐顺芳撤回部分诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，法院予以准许。孙长霞经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由孙长霞自行承担。据此，原审法院于二○一九年七月二十九日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、确认徐顺芳与上海竹耘林实业有限公司就上海市闵行区XX路XX号签订的《场地租赁意向书》解除；二、上海竹耘林实业有限公司于判决生效之日起十日内返还徐顺芳定金人民币150,000元；三、驳回徐顺芳其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费计3,275元，由上海竹耘林实业有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案的租赁意向书未能继续履行的责任归属。上诉人未提供证据证明系被上诉人迟迟不进场，不履行合同，上诉人未提供证据证明自意向书成立至双方纠纷发生诉至法院长达一年多的时间内，曾有催促被上诉人进场或催交租金的行为。一审法院根据上诉人取得承租权的时间推定在意向书约定的起租日的一段时间内，被上诉人无法取得涉案场地，导致意向书无法实际履行，并判决上诉人返还定金，并无不当，本院予以维持。上诉人坚称其已经与被上诉人就意向书解除后的后果处理达成一致，但因被上诉人不予认可，上诉人也未就此提供相应的证据，本院难以准许。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,300元，由上诉人上海竹耘林实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十一月九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……