浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终2765号 上诉人（原审原告）：浙商金汇信托股份有限公司，住所地浙江省杭州市上城区庆春路199号6-8层、1-2层西面商铺。 法定代表人：余艳梅，董事长。 委托诉讼代理人：章根源，浙江金哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段瑞强，男，1977年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：浙江三联集团有限公司，住所地浙江省金华市婺城区金安公路西侧金安路35号。 诉讼代表人：浙江三联集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：朱小燕，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：胡蓉芳，浙江三联集团有限公司管理人工作人员。 原审第三人：骆广勇，男，1968年4月5日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：翁青玲，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 上诉人浙商金汇信托股份有限公司（以下简称金汇信托公司）因与被上诉人浙江三联集团有限公司（以下简称三联集团公司）、原审第三人骆广勇破产债权确认纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初13760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人金汇信托公司的委托诉讼代理人章根源、被上诉人三联集团公司管理人工作人员胡蓉芳、原审第三人骆广勇的委托诉讼代理人翁青玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金汇信托公司上诉请求：1.撤销金华市婺城区人民法院作出的（2018）浙0702民初13760号民事判决书；2.支持金汇信托公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；3.三联集团公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院事实认定错误，最高人民法院已作出（2018）最高法民再19号民事判决书，确认金汇信托公司对案涉房屋享有优先权。2.一审法院事实认定错误，开发商取得房产预售证，并不是使购房人相信抵押权人已同意转让案涉房屋的要素。开发商获得商品房预售许可证可以就备案房屋合法向社会公众进行销售，并不能证明抵押权人已同意转让抵押房屋。在上诉人向被上诉人提供信托贷款后，上诉人和被上诉人就桂语山居房产项目已建成99套房屋办理抵押登记。最高院民事判决书确认，虽然金汇信托公司仅对三联集团公司名下99套房屋办理抵押登记，但金汇信托公司对金市国有（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权及其上在建工程，包括未完工部分享有优先权。后因出售房屋的需要，三联集团公司多次向金汇信托公司申请对桂语山居二期项目中179套房屋解除抵押，其中113套房屋并不在已办理抵押登记的房屋之列，这足以说明即使被上诉人持有房屋预售许可证，也不能说明且使人相信抵押权人已经同意转让案涉房屋。3.一审法院事实认定不清，原审第三人与被上诉人签署《商品房买卖合同》是为了抵偿借款，而不是普通的买卖行为。骆广勇曾向被上诉人提供借款150万元，骆广勇在《三联集团抵房申请单》对借款金额进行确认，并申请用案涉房屋抵偿债务。 三联集团公司辩称，根据（2002）16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，审核当时的证据，管理人认为本案原审第三人系消费者购房，已经支付了全部的购房款，且已经进行了预告登记，因此管理人将案涉房屋核定给了原审第三人。上诉人提交的抵房材料，管理人在债权审核时并没有见过，请二审法院依法判决。 骆广勇述称，我当时是现金交房款的，也已经办理了预告登记，是消费型购房。 金汇信托公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销三联集团公司对骆广勇享有桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产产权及优于金汇信托公司的优先权的认定；2.判令确认骆广勇不享有桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产产权及优于金汇信托公司的优先权；3.判令三联集团公司不得将桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产交付骆广勇，并不得办理产权转让；4.判令确认金汇信托公司对桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产享有第一顺位的破产债权优先受偿权；5.三联集团公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于金华市地块的桂语山居系三联集团公司开发的房地产项目。2014年3月10日，金汇信托公司与三联集团公司签订浙金信（抵）字HY-2014-016号-1《抵押合同》，约定为双方另行签订的《信托贷款合同》项下的1.95亿元信托贷款提供抵押担保。该抵押合同项下的抵押物为位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程。2014年3月12日，金汇信托公司与三联集团公司向抵押登记部门办理了抵押登记手续，并取得金房建字第ZJ00005189号他项权证。2014年7月7日，三联集团公司与骆广勇签订《商品房买卖合同》两份，约定：骆广勇向三联集团公司购买位于金华市婺城区桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产，建筑面积分别为133.25平方米和97.84平方米，总价分别为761956元和594774元，房款于2014年8月10日前付清等。2014年7月10日，骆广勇通过现金支付三联集团公司上述两套房款共计人民币1356730元，并出具现金缴款单。2014年7月18日，为上述两套房屋办理了房屋预告登记备案手续，预告登记权利人为骆广勇。2015年8月，三联集团公司向婺城区人民法院申请破产重整，该院于同年8月12日作出（2015）金婺破（预）字第9号民事裁定书，裁定受理三联集团公司的申请。2015年9月14日，骆广勇向管理人申报了债权并提交相关申报材料。2018年9月21日，管理人向金汇信托公司发出一份《告知函》，表明其对债权申报材料的核定结果，即“在符合交付条件时，浙江三联集团有限公司应依法将坐落于金华市婺城区双源街以东的三联桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产交付给债权人骆广勇并办理相应的权属证书”。金汇信托公司在收到后，因对核定结果持有异议，遂诉至婺城区人民法院。 一审法院认为，本案中，三联集团公司与骆广勇签订的两份《商品房买卖合同》均为合法有效的合同，合同签订及开具购房发票后，双方就涉案两套房屋办理了商品房预售登记备案手续，预告登记权利人骆广勇，房屋虽在商品房买卖合同中取得权利为债权，但经过预告登记后已获得对抗第三人的排他效力，预告登记使合同债权具有物权性质。涉案在建工程已设定抵押的情况下，仍应优先保护购房人的权利。首先，从交易安全保护的角度出发，涉案房产已办理商品房预售登记，具有公示效力，表明开发商已经向社会公开销售房屋，对于购房人来说，在能够办理预售登记的情况下，完全有理由相信其所购买的房产不存在权利瑕疵。其次，物权法虽规定买卖抵押物需征得抵押权人同意，并且需要将买卖款优先清偿抵押权人的债务。对于购房人来说，其在开发商取得预售许可证，并能够办理预售登记备案的情况下，能够相信开发商已取得同意转让抵押物，且其交付的购房款已按物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债权，故即便在购房人明知所购房屋的抵押负担，抵押登记时间先于商品房预售登记时间，也应优先保护购房人利益。故对金汇信托公司要求撤销三联集团公司对骆广勇优先权的认定，以及要求确认骆广勇不享有本案争议房产产权等诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第（五）项、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条等规定，判决驳回金汇信托公司的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取，金汇信托公司已预交），由金汇信托公司负担。 本院二审期间三联集团公司未向本院提交证据。 金汇信托公司向本院提交了汇款凭证9张，证明2014年7月10日三联集团公司将三笔款项50万元、50万元、356730元以转账支票的方式汇给三联集团公司财务李雪妹，由李雪妹拿着现金交纳了骆广勇的房款。有李雪妹的转账支票3张、进账单3张，最后交款不是骆广勇交的，是李雪妹去交的，缴款单上的字都是李雪妹的笔迹，只是将缴款人填写成了骆广勇。 三联集团公司质证认为，真实性没有异议。管理人在债权审核时，缴款单上的名字是骆广勇，管理人也不清楚款项是否是李雪妹去交纳的。李雪妹是三联集团公司的财务，但其没有向管理人陈述过相关情况。 骆广勇质证认为，当时三联集团公司有一个人陪我去银行办理的，不清楚是否是李雪妹，也不清楚这个人是否是财务人员，可能是这个人帮我填的单子，时间长我记不清了，但是是我自己去银行的。真实性无异议，证明目的有异议，无法证明上诉人要证明的目的。三张转账支票及三张进账单收款人是李雪妹，跟骆广勇没有任何关联性，即使现金缴款单上的字不是骆广勇写的，也无法证明案涉房款不是骆广勇交的。银行规定现金存款5万元以上必须是本人持身份证原件到窗口进行缴存，而且窗口要对本人进行拍照录像。案涉款项达一百多万元，银行工作人员是不可能做出违反规定事，也就证明了案涉房款是骆广勇交的事实。 骆广勇向本院提交了如下证据：一、金华市婺城区飞越通讯器材商行个体工商户营业执照复印件、金华市婺城区东方红服饰专卖店个体工商户营业执照复印件、金华市婺城区飞来通讯商行个体工商户营业执照复印件，证明骆广勇当时经商情况及经济能力。二、不动产查询记录一份，证明骆广勇除了案涉房屋外没有其他住房的事实。 金汇信托公司对骆广勇提交的证据质证认为，证据一与本案无关，也无法达到其证明目的，有营业执照并不代表就有钱。对证据二，我方也查询过，是只有两套房产，这是事实。 三联集团公司对骆广勇提交的证据质证认为，真实性没有异议，关联性由法院认定。 本院认证意见：对金汇信托公司提交的证据真实性予以确认，但证明力需综合全案证据评判。对骆广勇提交的证据，证据一与本案并无直接关联，本院不予认证，对证据二的真实性予以确认。 本院对一审查明的除“2014年7月10日，骆广勇通过现金支付三联集团公司上述两套房款共计人民币1356730元，并出具现金缴款单。”之外的事实予以确认。另查明，最高人民法院（2018）最高法民再19号民事判决书确认金汇信托公司在254867898.2元债务范围内对三联集团公司提供的金华市建字第330702201300077号《建设工程规划许可证》项下已经建造和将要建造的建筑物以及金市国用（2014）第103-02695号《国有土地使用权证》项下的国有土地使用权，扣除201套房屋及对应的土地使用权后的剩余部分折价或以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权，其中案涉房产在优先受偿范围内。在向三联集团公司汇款前，骆广勇曾向三联集团公司书面提出抵房申请，抵房事项说明一栏载明：截止至6月30日，三联集团公司欠骆广勇借款150万元，用于抵桂语山居8-1-3A01、8-2-1001房款。该申请单由骆广勇本人签名并经三联集团公司负责人审批同意。2014年7月10日，三联集团公司三次通过转账支票的形式向其财务人员李雪妹汇款，金额分别为500000元、500000元、356730元。同日骆广勇分三次向三联集团公司现金缴款，金额分别为500000元、500000元、356730元，作为支付桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房的购房款。二审庭审中骆广勇自认其妻子名下有房产。 本院认为，本案争议焦点为骆广勇是否属于正常的商品房消费者，应否优先保护骆广勇的购房行为。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，享有对工程款、抵押权、普通债权的优先权。综合在案证据，本院认定骆广勇向三联集团公司现金缴款属于走账，不是真实的支付购房款行为，骆广勇取得案涉房屋是为了实现债权，理由如下：首先，三联集团公司与骆广勇在签订商品房买卖合同之前存在借款关系，双方以抵房申请单的形式达成了以房抵债的合意。其次，骆广勇认可三联集团公司的工作人员陪同缴款，三联集团公司向其财务李雪妹汇款的笔数、金额、日期与骆广勇向三联集团公司现金缴款的情况完全一致。在金汇信托公司对本案购房款的支付提出合理怀疑并提供证据证明的情况下，骆广勇应对其确实支付购房款承担举证责任，但骆广勇又未能提供有效的证据证明资金来源。最后，骆广勇主张三联集团公司已向其现金归还借款，但对还款时间、金额等情况均未能向法庭说明。综上所述，骆广勇取得案涉房屋并非为了生活消费需要而是为了实现债权，属经营行为。案涉房产虽经预告登记，但预告登记发生在抵押登记之后，骆广勇并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所指的消费者，在金汇信托公司享有抵押权的情况下，骆广勇对案涉房产享有的权利依法不得对抗金汇信托公司享有的抵押权。关于金汇信托公司要求确认第一顺位的破产债权优先受偿权的问题，不属于本案审理范围，本院在本案中不予处理。故对金汇信托公司的诉讼请求合理合法部分，予以支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初13760号民事判决； 二、撤销浙江三联集团有限公司对骆广勇享有桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产产权及优于浙商金汇信托股份有限公司的优先权的认定； 三、骆广勇不享有桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产产权及优于浙商金汇信托股份有限公司的优先权； 四、浙江三联集团有限公司不得将桂语山居第G8-1-3A01、G8-2-1001号房产交付骆广勇，并不得办理产权转让； 五、驳回浙商金汇信托股份有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，均由被上诉人浙江三联集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄玉强 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇一九年十一月十四日 代书记员 施秀慧