山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4524号上诉人（原审原告）：赵鹏磊，男，1992年2月10日出生，汉族，居民，住招远市。委托诉讼代理人：孙永生，招远君正律通法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：邓红，女，1989年10月8日出生，汉族，居民，住招远市。委托诉讼代理人：孙永生，招远君正律通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：庄桂敏，女，1963年8月30日出生，汉族，居民，住招远市。上诉人赵鹏磊、邓红因与被上诉人庄桂敏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2019）鲁0685民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。赵鹏磊、邓红及其共同委托诉讼代理人孙永生，庄桂敏参加诉讼。本案现已审理终结。赵鹏磊和邓红上诉请求：1、撤销山东省招远市人民法院（2019）鲁0685民初1594号民事判决；2、改判庄桂敏给付赵鹏磊和邓红违约金33660元（2019年2月1日至2019年4月8日计66天，楼房总价款510000元，按日千分之一计算）；3、一、二审案件受理费均由庄桂敏承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。赵鹏磊、邓红和庄桂敏于2018年11月9日经招远胜大房地产咨询服务有限公司（以下简称胜大房地产）介绍签订《房屋买卖合同》约定，庄桂敏自愿将其所有的招远市金都花园6号楼362号楼房出售给赵鹏磊、邓红，楼房总价款为510000元，赵鹏磊、邓红于房屋过户之日支付给庄桂敏首付款250000元，剩余房款于房产证过户后由银行支付给庄桂敏，庄桂敏在赵鹏磊、邓红房款付清之日将房屋交付给赵鹏磊、邓红。庄桂敏未按期交付房屋，每逾期一日，给付赵鹏磊、邓红该房屋总价款千分之一的违约金。合同签订后，双方办理了楼房过户手续，赵鹏磊、邓红给付庄桂敏首付款290000元，中国农业银行于2019年2月1日向庄桂敏支付了剩余房款。事后，庄桂敏于2019年4月8日将涉案房屋交付给赵鹏磊、邓红。合同中约定“庄桂敏在赵鹏磊、邓红房款付清之日交付房屋”，而一审法院仅凭庄桂敏提供的证人张某当庭陈述便认定双方将房屋交付时间进行了变更，显然是错误的。根据民事诉讼证据规则，书证的效力大于证人证言的效力，故本案中房屋买卖合同的效力应大于证人张某的当庭陈述。而且，张某与庄桂敏同在胜大房地产任职，系法律上的利害关系人，其证人证言不能作为有效证据。另外，双方在履行房屋买卖合同过程中，双方并未就房屋交付时间签订补充协议，也未作出口头变更约定。赵鹏磊、邓红提供的微信聊天截图足以说明对于庄桂敏单方提出的供完暖交房的无理要求其二人是不同意的，并且明确回复“合同怎么说的怎么来吧。”一审法院认定“双方在2019年4月8日通过房屋中介胜大房地产交付房屋时，邓红并未对房屋交付时间提出异议”是错误的，且与事实不符。2019年2月1日，中国农业银行向庄桂敏支付剩余房款后，赵鹏磊和邓红多次联系庄桂敏和中介，要求庄桂敏交房，庄桂敏以其购买的新楼房尚未交付和供完暖后交房为借口和理由，迟迟不予交房。2019年4月5日，邓红因与庄桂敏房屋买卖合同纠纷委托招远君正律通法律服务所代理诉讼。2019年4月8日，庄桂敏通过房屋中介将房屋交付。赵鹏磊和邓红依据《房屋买卖合同》第十条“本合同在履行过程中发生争议，由合同当事人协商解决，协商不成的，可以直接向招远市人民法院起诉”的约定，于房屋交付当日，向一审法院提起诉讼，要求庄桂敏给付违约金，足以说明其对庄桂敏的交房时间是不认可的。本案中，赵鹏磊、邓红并未与庄桂敏就房屋交付时间的变更协商一致，一审法院认定事实错误，请二审法院查清事实，作出公正判决。庄桂敏辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决正确。本案中，庄桂敏与赵鹏磊、邓红虽然在《房屋买卖合同》中约定于房款付清之日交付房屋，但是在合同履行过程中，庄桂敏多次通过电话联系房屋中介胜大房地产业务经办人张某，张某也通过电话多次联系邓红协商，于2019年2月13日达成停暖后交付房屋的口头协议。以上事实，胜大房地产业务经办人张某的证人证言以及三方的通话记录可以证实，该约定系双方经协商一致对原合同的变更，合法有效。二、赵鹏磊和邓红主张《房屋买卖合同》书面证据的法律效力大于证人证言的观点是错误的。对于同一待证事实，书面证据的法律效力大于证人证言的法律效力，但本案中，庄桂敏并未否认合同中关于房屋交付时间的约定，其举证证实的是双方在合同履行过程中协商变更合同的事实，买卖合同本身不能证实双方协商变更合同的事实。赵鹏磊、邓红对于不同的待证事实比较书面证据和证人证言的效力是错误的。三、张某作为买卖双方的中介机构工作人员，与本案没有利害关系。庄桂敏是在张某出庭作证后才与胜大房地产签订加盟协议，成为加盟商并非工作人员，赵鹏磊、邓红称张某与本案有利害关系是错误的。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。赵鹏磊和邓红向一审法院起诉请求：1、依法判令庄桂敏给付违约金33660元（2019年2月1日至2019年4月8日计66天，楼房总价款51万元，按日千分之一计算）；2、诉讼费由庄桂敏负担。一审法院认定事实：赵鹏磊和邓红系夫妻关系，2018年11月9日，邓红与庄桂敏经中介胜大房地产介绍签订了《房屋买卖合同》，合同规定：庄桂敏自愿将其所有的招远市金都花园6号楼362号楼房一处出售给邓红，楼房总价款为51万元，邓红于房屋过户之日支付给庄桂敏首付款25万元，剩余房款于房产证过户后由银行支付给庄桂敏，庄桂敏在邓红房款付清之日将房屋交付给邓红；庄桂敏未按期交付房屋，每逾期一日，给付邓红该房屋总房款千分之一的违约金。合同签订后，双方办理了楼房过户手续，邓红给付了庄桂敏首付款29万元，中国农业银行于2019年2月1日向庄桂敏支付了剩余房款，庄桂敏于2019年4月8日、经胜大房地产工作人员张某将楼房交付给了邓红。审理中，庄桂敏坚持辩称理由，申请胜大房地产工作人员人员张某出庭作证，以证明邓红与庄桂敏交付房屋时间变更为2019年4月8日。张某当庭证明邓红与庄桂敏协商变更了房屋交付时间，双方于2019年4月8日交付了房屋。赵鹏磊和邓红对张某的证明不认可，但未提供反驳证据。一审法院认为，邓红与庄桂敏经胜大房地产介绍订立了《房屋买卖合同》，事实清楚，但合同履行中邓红与庄桂敏已口头约定将房屋交付时间进行了变更，双方在2019年4月8日通过房屋中介胜大房地产交付房屋时，邓红并未对房屋交付时间提出异议。赵鹏磊和邓红要求庄桂敏给付违约金，理由不当，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：驳回赵鹏磊、邓红要求庄桂敏赔偿违约金33660元的诉讼请求。一审案件受理费642元，减半收取321元，由赵鹏磊、邓红负担。二审中，赵鹏磊和邓红提交一、2019年3月1日至2019年4月10日通过中国移动公司打印的其二人与胜大房地产工作人员张某、杨萍以及庄桂敏的通话记录，证明其曾多次催促庄桂敏交房。庄桂敏对该证据的真实性无异议，但称当时中介告知其停暖之后交房，由于2019年3月15日未停暖其便打电话与邓红商量停暖之后月底之前交房，月底交接房屋时由于床垫子的问题，赵鹏磊、邓红拒绝接房。本院认为，从该手机通话记录来看，赵鹏磊和邓红与中介公司工作人员及庄桂敏2019年3月份联系的时间为2019年3月11日和2019年3月12日，且赵鹏磊和邓红均认可2019年3月15日至2019年3月25日之间并未联系过庄桂敏。二、2018年11月26日、2019年2月2日、2019年2月10日、2019年2月13日、2019年3月11日、2019年3月26日至2019年4月5日赵鹏磊、邓红与胜大房地产工作人员的微信聊天记录，证明赵鹏磊、邓红并未同意停暖后交房。庄桂敏对聊天记录的真实性予以认可，但称2019年3月25日之后的是因为双方交接房屋时出现床垫子等问题赵鹏磊和邓红才开始追要违约金。本院认为，根据上述微信聊天记录可以看出，第一，自2019年2月2日至2019年2月13日下午17时26分邓红均未同意变更合同约定的交房时间，但自此之后至2019年3月11日期间其并未再与中介联系；第二，2019年3月11日邓红曾与中介公司工作人员杨萍微信联系询问涉案房屋情况；第三，赵鹏磊、邓红自2019年3月26日才开始与中介协商交房事宜。经查，一审中证人张某陈述赵鹏磊、邓红于2019年2月13日下午17时47分电话同意停暖后交接房屋。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，邓红与庄桂敏2018年11月9日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。按照合同约定，庄桂敏应在邓红付清房款之日交付涉案房屋，但直到2019年4月8日双方才交接了房屋。庄桂敏称双方已经口头将交房时间变更为停暖后交房，之后由于供暖时间延长，双方又于2019年3月15日将交房时间变更为2019年3月25日，赵鹏磊、邓红对此不予认可。本院认为，根据胜大房地产工作人员张某的陈述2019年2月13日下午17时47分通过电话与邓红达成变更交房时间的合意，赵鹏磊、邓红虽不认可，但从其二人提交的微信聊天记录和手机通话记录可以看出，自2019年2月13日下午至2019年3月11日，赵鹏磊、邓红再未与中介或庄桂敏联系，其于2019年3月11日才向胜大房地产工作人员杨萍询问涉案房屋情况，结合2019年3月15日三方电话联系后至2019年3月25日期间三方再无通话的事实，本院有理由相信赵鹏磊、邓红与庄桂敏已经通过电话沟通方式达成变更交房时间的合意，故对其关于庄桂敏逾期交房的主张，本院不予支持。一审对此认定正确，本院予以确认。综上所述，赵鹏磊、邓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642元，由赵鹏磊、邓红负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月十二日书记员  孙晓雯