新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初1314号原告（反诉被告）：郭凤英，女，1963年3月6日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌鲁木齐市华盛通装饰材料有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米东区。法定代表人：周开国，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱小青，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）郭凤英与被告（反诉原告）乌鲁木齐市华盛通装饰材料有限公司（以下简称华盛通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理。依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郭凤英及委托诉讼代理人高宏天，被告华盛通公司（反诉原告）的委托诉讼代理人朱小青到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭凤英向本院提出诉讼请求：1、请判令被告立即支付拖欠房屋占用使用费130,000元，利息损失6,500元，合计136,500元；2、诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年期间，原告与被告签订了《厂房出租合同》1份。约定原告将米东区康庄西路厂房（以下简称涉案厂房）出租给被告做库房使用，租期10年，从2017年3月1日至2027年3月1日。年租金130,000元。付款时间为每年的3月5日前付清。合同签订后，原告将厂房交付被告使用。被告分两次共计向原告支付第一笔租金130,000元。对2018年3月1日至2019年3月1日的租金，被告逾期未付。双方协商未果，诉至法院。被告（反诉原告）华盛通公司辩称，原告方诉请不能成立。双方是2016年12月12日签订合同，当日我方向原告方支付50,000元租金。2017年1月6日，我方支付第2笔租金80,000元，以上款项是预交的第一年的房租。而非实际交付厂房。合同中明确载明原告房屋没有完工，因为双方是邻居关系，原告提出先支付房租，完工后再交付。截至目前，原告的房屋仍不具备交付条件。原告房屋场地没有平整，房屋内部也不符合交付条件，窗户都没有安装。不通水电，没有任何消防设施。2017年开始，中央环保巡视组来疆进行评查，相关社区对辖区的自建房进行了检查。该地区的房屋禁止出租，不能作为厂房和库房实用。综上，原告的诉讼请求不成立，请求驳回。反诉原告华盛通公司向本院提出反诉请求：1、请法院判令反诉人与被反诉人解除签订的《厂房租赁合同》；2、请求法院判令被反诉人郭凤英退还租金130,000元；3、请求法院判令被反诉人郭凤英赔偿损失40,000元，合计170,000元。4、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告签订了《厂房出租合同》1份。租赁期限10年，反诉原告提前支付了第一年房租130,000元。但反诉被告厂房一直未完工，也未向反诉原告交付使用。双方协商未果。综上，请依法支持反诉原告的诉请。反诉原告在庭后撤回了第1项反诉请求。反诉被告郭凤英辩称，要求驳回反诉原告要求返还租金、赔偿损失的诉请，厂房实际已经交付。反诉被告认为出租合同本身是无效合同，也不存在解除的问题。请法院依法判决。本院经审理查明，确认如下事实：2016年12月期间，原告（甲方、出租方）与被告华盛通公司（乙方、承租方）签订《厂房出租合同》1份。合同约定甲方将涉案厂房租给乙方使用，用作产品库房。租期十年，从2017年3月1日至2027年3月1日。年租金130,000元。从2020年3月1日至2023年3月1日的租金每年增加13,000元。2026年3月1日后的租金价格随行就市。签订合同后付清当年租金。付款时间为每年的3月5日前付清。甲方给乙方提供住房二层（十六间）。乙方进驻工厂前，甲方需将厂房前的场地平整、夯实，浇水泥地坪，将院墙、大门砌好，安装好。2016年12月12日，被告方通过工作人员姚鋆向原告账户转账50,000元，交易摘要显示“租金”。2017年1月6日，被告方再次通过工作人员姚鋆账户向原告方转账支付80,000元。交易用途记载为“厂房租金”。原告方认可收到以上款项。2017年5月，案外人郝玉强向乌鲁木齐市米东区公证处申请保全证据。乌鲁木齐市米东区公证处出具（2017）米证字第7398号。该公证书显示，案外人郝玉强承租了乌鲁木齐市米东区大草滩村名下位于乌奇公路西侧的土地【土地四至：东至王振油毡厂、西至铸造厂、南至山坡、北至路基】，租赁期限自2005年1月1日至2015年1月1日。之后，案外人又从承租了油毡厂南侧的小山坡。前述土地的租赁期限延长至25年。该公证书对上述租赁土地及厂房现状进行了拍照记录。工作人员对厂房进行了丈量。从公证书中的照片显示，涉案厂房部分场地仍未平整及浇筑水泥地坪。院墙、大门等在该公证书中未显示。被告方提交1组照片，显示涉案厂区大门已安装，以铁丝连接两扇门。院墙未砌好，厂区部分房屋未安装玻璃。厂区内的部分地面未平整，未浇筑水泥地坪。另查，原告当庭陈述案外人郝玉强为其丈夫，涉案厂房所在场地系从乌鲁木齐市米东区大草滩村处承租，涉案厂房无房产证，建设该厂房也无建设规划许可等手续。原告当庭承认《厂房出租合同》是在2016年签订。以上事实有《厂房出租合同》、转账凭证、照片、公证书，以及双方当事人当庭陈述等证据在卷为证。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案《厂房出租合同》的效力问题；二、涉案厂房是否已交付给被告（反诉原告），被告（反诉被告）应否支付原告（反诉被告）所主张的房屋占用使用费130,000元及利息损失6,500元；三、被告（反诉原告）所主张的退还租金130,000元及赔偿损失40,000元应否得到支持。关于第一个争议焦点，涉案《厂房出租合同》的效力问题。原告主张本案《厂房出租合同》为无效合同。被告在庭后，亦向本院撤回了其原第一项反诉请求，主张该合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉案厂房至一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可，故，本案《厂房出租合同》无效。关于第二个争议焦点，涉案厂房是否已交付给被告（反诉原告），被告（反诉被告）应否支付原告（反诉被告）所主张的房屋占用使用费130000元及利息损失6500元。原告（反诉被告）主张涉案厂房已于2017年春天交付给被告（反诉原告）。并提交公证书1份，以及申请证人赵某出庭拟证实涉案厂房交付。被告均不予认可。经审查，公证书中做记载的房屋现状不足以证实涉案厂房已具备交付被告使用的条件，以及已交付的事实。证人赵某在法庭调查过程中也表示不知道涉案厂房租给谁了。被告所提交的照片显示涉案厂房尚不具备《厂房出租合同》所要求的交付条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案原告未能证实涉案厂房已交付，根据被告所举证据，本院经审查确信涉案厂房未实际交付的事实具有高度可能性，本院确认该事实存在。故，对原告（反诉被告）要求被告（反诉被告）支付房屋占用使用费130000元及利息损失6500元的诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点，被告（反诉原告）所主张的退还租金130,000元及赔偿损失40,000元应否得到支持。本案中双方签订的《厂房出租合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告（反诉被告）未取得建设工程规划许可等手续自建厂房，是导致《厂房出租合同》无效的主要原因。其所收取的租金130,000元应当予以退还。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还租金130,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）作为合同相对方，应当对签订合同尽到注意义务。在未对涉案厂房是否具有建设规划许可手续进行审查的情况下，与原告（反诉被告）签订合同，并支付租金。具有一定的过错。且被告（反诉原告）也未对具体损失进行举证。故，双方应当各自承担相应责任。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失40,000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郭凤英的诉讼请求；二、反诉被告郭凤英于本判决生效后十日内向反诉原告乌鲁木齐市华盛通装饰材料有限公司退还租金130,000元；三、驳回反诉原告乌鲁木齐市华盛通装饰材料有限公司要求反诉被告郭凤英赔偿损失40,000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3,030元（原告已预交），由原告（反诉被告）郭凤英负担。本案反诉争议标的为170,000元，核定给付金额130,000元，占请求标的76.47%。反诉案件受理费1,850元（反诉原告已预交），由反诉被告郭凤英负担76.47%即1,414.70元，反诉原告乌鲁木齐市华盛通装饰材料有限公司负担23.53%即435.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  张亚丽人民陪审员  郭 艳人民陪审员  宫明太二〇一九年十一月十九日书 记 员  王 玥