安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初4189号原告：蒋克，男，1987年8月27日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：王湘，安徽会峰律师事务所律师。被告：何冬云，女，1971年12月13日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：梁静，安徽环滁律师事务所律师。原告蒋克与被告何冬云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理，原告蒋克及其委托诉讼代理人王湘，被告何冬云的委托诉讼代理人梁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋克向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除双方2019年4月10日签订的《房屋买卖合同》及2019年5月5日签订的《三方补充协议》；2、何冬云支付违约金30万元；3、何冬云承担本案诉讼费用。事实与理由：双方于2019年4月经滁州市琅琊区远程房产中介服务部介绍签订房屋买卖合同，约定蒋克购买位于滁州市丰乐大道795、797号门面房，总价为327万元。并约定了付款方式、违约责任。蒋克依约支付了定金，并要求支付第二笔购房款，但何冬云拒绝领取。2019年5月5日，双方签订《三方补充协议》，约定购房采取更名模式，但何冬云一直不办理更名手续，并表示要变更房款支付方式。何冬云辩称：何冬云与案涉合同、三方补充协议没有关系，也不知情；蒋克主观存在重大过错，案涉房屋是何冬云与滁州市瑞德房地产开发有限公司签订的预售合同，而蒋克签订买卖合同时并未与何冬云签订，但其仍签订了案涉房屋买卖合同，应当自行承担后果；案涉合同并非何冬云所签，何冬云不应承担违约金，如需承担，认为违约金过高，申请下调。蒋克为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州市房地产登记申请书复印件一份。证明何冬云与开发商签订网签合同，有权将房屋出售给蒋克；证据二、2019年4月10日的房屋买卖合同、同年5月5日的三份补充协议各一份。证明蒋克、张永辉于2019年4月10日达成房屋买卖合意，约定定金10万元由中间人段某和张某代收，并且约定违约方应按成交价的20%承担违约责任；证据三、收条三张。证明蒋克依约支付了定金10万元；证据四、通话录音一份。证明何冬云对出售房屋一事知情，且主动提出不想卖房、违约在先。证据五、证人段某的证言一组。主要内容：何冬云的丈夫张永辉通过亲戚找其出售案涉房屋，段某通过同事找到张某，张某找到蒋克购买案涉房屋，后因张永辉住院首付款一致未付；段某收到了蒋克支付的定金5万元，2019年10月份已返还给了蒋克；证据六、证人张某的证言一组。主要内容：蒋克通过其购买案涉房屋，蒋克、张永辉到张某店里签订了买卖合同，因张永辉住院没有办理手续，因张永辉去世，何冬云称要付全款才买导致房屋没有卖成；张某收到蒋克支付的定金5万元，2019年10月9日已返还给蒋克。上述六组证据经何冬云质证，对证据一无异议；对证据二不认可，认为合同、协议均非何冬云所签，对何冬云没有约束力；对证据三称不清楚；对证据四真实性无异议，对证明目的不认可，认为录音只能反映何冬云同意卖房，但双方对交易条件并未达成一致，且蒋克在签订合同时明知张永辉无权代理仍签订合同，主观上存在恶意；另蒋克没有按照与张永辉的约定于2019年4月30日支付首付款，也存在违约；录音时张永辉已去世，其代理人非法录音，不能反映何冬云真实意思表示；对证据五、六称认可定金已返还。何冬云未举证。本院认为：蒋克举证的证据一、二、三符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；蒋克举证的证据四，何冬云对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该组证据并不能证明何冬云的违约情形，本院对其证明目的不予确认；蒋克举证的证据五、六不能证明何冬云有违约情形，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2019年4月10日，张永辉（甲方、卖方）与蒋克（乙方、买方）签订一份《房屋买卖合同》，合同抬头处载明“出售人何冬云，代理人张永辉”，合同约定：一、甲方将位于滁州市丰乐大道795号、797号门面房贰间出售给乙方。二、双方约定房屋转让价为327万元。三、付款方式与期限：1、乙方于2019年4月10日，支付给甲方购房定金10万元，过户后抵作房款。2、乙方于2019年4月30日付首付50%。五、房屋过户与交付期限：2、交付期限：交房日期定于房款付清。六、违约责任：4、合同终止：因乙方违约而使合同被迫终止的，违约方须按成交价的20%承担违约责任。备注：定金10万元段某凯张某华各保管5万元，乙方于2019年4月19日前确定按揭事宜，如不能按揭，合同解除，定金退还。张永辉在合同甲方处签名。2019年5月5日，张永辉（甲方、卖方）、蒋克（乙方、买方）段某凯张某华（丙方、中介方）签订一份《三方补充协议》，载明：甲方将滁州市瑞德房地产开发有限公司建设的滁州城市之光两间纯一层门面房（795号、797号）转让给乙方（详见商品房预售合同，合同权利人为何冬云，何冬云与甲方为夫妻关系）。1、因二手房过户会产生交易税，选择以商品房更名模式，该模式需要甲方给予撤销配合（原商品房预售合同撤销及新销售合同登记备案等销售手续）。4、甲方承诺于2019年5月7日前办理撤销合同手续，如因甲方原因不能及时办理撤销合同手续导致延期，甲方同意支付期间的房租作为赔偿乙方损失。蒋克张某华段某凯分别支付了5万元定金段某凯于2019年10月18日、同年10月27日分两次将定金5万元返还给蒋克张某华于2019年10月9日将定金5万元返还给蒋克。另查明，张永辉、何冬云系夫妻关系。张永辉于2019年5月25日去世。蒋克从事房产中介、房产代理销售工作。本院认为：综合双方当事人的诉称和辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：蒋克的诉讼请求是否应予支持。本案中，张永辉、蒋克在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同有效，双方应恪守履行。张永辉、蒋克及中介签订的三方补充协议系为避税，损害国家利益，违反了法律强制性规定，属无效合同。张永辉、何冬云系夫妻，双方对于其共同财产拥有平等的处理权，蒋克作为第三人，有理由相信与张永辉签订合同是其夫妻双方的意思表示，故房屋买卖合同对其有约束力，本院对其辩称不知情的理由不予采纳。现中介已经返还了定金，双方合同已无履行可能，本院对蒋克要求解除2019年4月10日房屋买卖合同予以支持。因2019年5月5日的三方补充协议属无效合同，本院对蒋克要求解除该协议不予支持。2019年4月10日的房屋买卖合同约定蒋克应在2019年4月30日前支付首付50%，但其并未按照约定支付，违约在先，且其称张永辉住院导致不能支付的理由不足以对抗合同约定，另中介段某凯张某华已经将蒋克的定金返还，本院蒋克要求何冬云支付违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告蒋克与被告何冬云2019年4月10日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告蒋克的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告蒋克负担2800元，被告何冬云负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  弓家旺二〇一九年十一月二十日代理书记员  张 恒附：相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。