四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初3336号 原告：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地四川省成都高新区科华南路339号1栋8层3号，统一社会信用代码915101007623416535。 法定代表人：李忠超，总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被告：许明刚，男，汉族，1987年2月15日出生，住四川省南充市高坪区。 被告：杨红，女，汉族，1990年5月16日出生，住址同上。 原告成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称成都明宇商管公司）与被告许明刚、杨红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都明宇环球商业管理有限公司的委托诉讼代理人廖茂元、被告许明刚到庭参加了诉讼，被告杨红经本院合法传唤未到庭参加应诉，本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告成都明宇环球商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费、生活垃圾处置费计6253.34元，并自2017年1月1日起至实际付清之日止每日按3‰支付违约金；2.判令本案全部诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告系南充市高坪区松林路58号“东方国际社区”30幢1单元1202号物业（高层电梯住宅，面积94.28㎡）业主（使用人）。按合同约定及法律规定，2017年1月1日起至2019年12月31日止，被告应交纳物业管理服务费（1.8元/㎡/月）6109.34元、生活垃圾处置费（4元/月）144元，两项合计6253.34元。原告系“东方国际社区”现物业服务企业。依据《东方国际社区前期物业管理服务协议》及东方国际社区业主委员会与原告所签《东方国际社区物业服务合同》的约定，被告有交纳相关物业管理服务费、生活垃圾处理费及违约金等的义务。经多次催收，被告一直拒绝履行支付义务。为维护其合法权益，原告现依法向法院提起民事诉讼，请求法院依法裁决。 被告许明刚辩称，1.物业服务不到位，卫生不达标，垃圾清扫不及时；2.小区内的乱搭乱建物管没有制止；3.车库内安装空调外机影响住户的公共安全；4.30幢的车库常年积水，告知物业一直未处理；5.小区的公共收入的明细没有公告；6.房子主卧及客厅墙体开裂。 被告杨红未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告许明刚、杨红系南充市高坪区松林路58号“东方国际社区”30幢1单元1202号房屋业主，房屋建筑面积94.28㎡。2013年7月18日，许明刚（乙方）与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定，物业管理综合服务费的收费标准为按业主或者物业使用人拥有的建筑面积计算，高层电梯住宅1.8元/㎡/月，代收代缴生活垃圾处理与清运费4元/户/月；该协议第五条约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的乙方有权有权甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天万分之三交纳违约金。 2015年12月31日，原告成都明宇商管公司接管第一太平戴维斯物业顾问(北京）有限公司在案涉小区的物业服务工作。第一太平戴维斯物业顾问(北京）有限公司将案涉小区物业管理服务之债权债务转让给被告成都明宇商管公司，并与相关部门办理移交。2017年7月4日，东方国际社区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《东方国际社区物业服务合同》，该合同第五条约定服务期限三年，自2017年7月5日起至2020年7月4日止。第六条约定物业服务费收费标准：高层住宅1.8元/㎡/月；物业服务费每半年交纳，业主交纳费用时间为：每年12月31日前交纳下年度上半年的物业服务费，每年6月30日前交纳本年度下半年的物业服务费。第十六条违约责任：业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，业主应自逾期交纳之日起至实际付清之日止，每天按未交纳物业服务费总额的3‰向乙方支付违约金。被告许明刚、杨红尚未交纳自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6109.34元（1.8元/㎡/月×94.28㎡×36月）、垃圾处置费（4元/月/户）144元。期间，成都明宇商管公司向被告许明刚、杨红发出物业服务欠费通知进行催收未果，原告遂起诉来院，提出上述诉讼请求。 上述事实，有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告的身份信息资料、《东方国际社区前期物业管理服务协议》、东方国际社区物业管理移交备忘录、《债权债务转让合同》、《东方国际社区物业服务合同》、物业服务费催缴通知单照片及庭审笔录在案佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》以及东方国际社区业主委员会与原告签订的《东方国际社区物业服务合同》均系各方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当依照合同约定履行自己的合同义务。上述协议、合同对被告具有约束力。协议签订后，原告一直按照合同约定向被告居住的小区提供了物业服务，被告亦享受到了物业服务，因此被告应当按照合同约定交纳相应的物业服务费。经原告书面催收后，被告拒不向原告交纳物业服务费的行为，有违民事交往的诚信原则，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费、生活垃圾费，本院予以支持。根据原告与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订的《债权债务转让合同》及原告与“东方国际社区”业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，原告系“东方国际社区”物业管理服务的债权受让人，故原告有权要求被告支付下欠第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司的物业服务费、生活垃圾处置费。经本院核算，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，两项费用分别为6109.34元、144元，合计6253.34元。 原告提供物业管理服务后，理应获得收取物业服务费的权利。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒交物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。且本案被告许明刚提供的证据尚不能证明原告在提供物业服务过程中存在根本违约，故被告许明刚、杨红拒交物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒交物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费业主的合法权益。 由于被告拖欠物管等费用不仅违反了合同的约定，且被告的拖欠行为也给原告物业服务工作的开展造成了困难，同时也给原告造成了一定的经济损失，故被告理应承担违约责任。因合同约定的违约金过高，本院酌定从2017年1月1日起每月以169.7元为基数按年利率24%分段计算支付违约金至欠付费用付清时止。 综上所述，为维护物业合同的顺利履行，促进物业管理的规范运行，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告许明刚、杨红在本判决生效后十日内向原告成都明宇环球商业管理有限公司给付拖欠的物管费和生活垃圾处置费6253.34元，并从2017年1月1日起每月以169.7元为基数按年利率24%分段计算支付违约金至欠付费用付清时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告许明刚、杨红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审判员  顾永燕 二〇一九年十一月十八日 书记员  江 婧