四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9361号 原告：徐春凤，女，1978年1月14日出生，汉族，住四川省。 委托诉讼代理人：刘丽，四川经纬通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李朝盼，四川经纬通律师事务所律师。 被告:成都西源誉腾投资有限公司。住所地：成都高新区西部园区尚阳路12号。 法定代表人：渠波，总经理。 委托诉讼代理人：刘梦，泰和泰律师事务所律师。 原告徐春凤与被告成都西源誉腾投资有限公司（以下简称西源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，依法适用简易诉讼程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年8月13日公开开庭进行审理，原告徐春凤及其委托诉讼代理人李朝盼，被告西源公司的委托诉讼代理人刘梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐春凤向本院提出诉讼请求:1.西源公司立即为徐春凤办理房屋不动产权属证书；2.西源公司向徐春凤支付逾期办理不动产权属证书违约金48791元（以已付房款546380元为基数，自2016年12月19日起，每日万分之一，计算至实际取得不动产权属证书之日止，暂计算至2019年5月31日）。庭审中，徐春凤当庭撤回第一项即要求西源公司办理房屋不动产权属证书这一诉讼请求。事实与理由：2014年5月29日，徐春凤与西源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：徐春凤购买西源公司开发的位于时代睿城5栋1单元11层2号房屋，面积90.46平方米，总价546380元，交房时间为2015年10月30日前，初始登记时间为2016年10月30日前，同时约定西源公司应当在交房后365天内取得房屋所有权证书，逾期办理按已付房款日万分之一支付违约金。合同签订后，徐春凤于2014年5月29日一次性付清购房款，并于2015年12月18日付清办理房产证所需要的税费、维修资金，但西源公司迟迟不予办理房屋权属证书，经徐春凤多次催促仍未办理，故，徐春凤为维护自身权益，诉至本院。 西源公司辩称，1.西源公司已于2019年7月2日为徐春凤办理完毕案涉房屋的不动产权证书；2.案涉《商品房买卖合同》附件中约定的出卖人办理产权登记的义务仅为代办房屋所有权证及国有土地使用权证，并未约定办理不动产权证书，且西源公司已在没有法定及约定义务的情形下积极为徐春凤办理完毕了不动产权证书，已经完全履行了合同的附随义务；3.西源公司不存在违约行为，其一，2016年11月23日，成都市开始实行不动产统一登记，在此背景下西源公司不可能再为徐春凤单独办理房屋所有权证，且双方合同只约定了办理房产证与国土证时间，而未约定办理不动产权证；其二，2016年9月1日，由于徐春凤认为案涉房屋存在质量问题，向成都高新区法院提起诉讼，要求解除双方签订的合同并退还房屋，直至2018年4月20日徐春凤才变更了诉讼请求，即徐春凤已经通过起诉的方式要求解除合同，向西源公司作出了拒绝履行合同的意思表示，因此，徐春凤此时无权要求西源公司按照合同约定履行不可能完成的办理房屋不动产权证书的义务；其三，即便应该要办理房屋权属证书，也应当从双方同意继续履行合同的时间点，即2018年4月20日开始，计算730个工作日作为办理不动产权属证书的时间，因此，西源公司于2019年7月2日为徐春凤办理不动产权属证书，并不存在违约行为；4.即使法院支持徐春凤违约金的诉讼请求，违约金应以给守约方造成的损失为前提，因徐春凤就案涉房屋已通过另案诉讼，获得了高达15万元的赔偿，因此不应支持违约金的诉讼请求，综上，应当驳回徐春凤的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年5月29日，徐春凤与西源公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定以下内容：1.合同标的物为：成都市高新区西部园区“时代睿城”5幢1单元11层2号房，房款546380元；2.约定交付房屋时间为：2015年10月30日前；3.税费缴纳：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权办理手续费、产权登记费及共有人登记费、其他办理产权证所需要的税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；4.产权登记：为了方便买受人办理商品房的各种权证，出卖人统一在商品房交付后365个工作日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证在办理了分户房屋所有权证后365个工作日内办理完毕。办理房屋所有权证的计算起始时间从徐春凤交清全部税费和维修资金和所需全部办证资料之日起开始计算；5、逾期办理房屋所有权证的违约责任：如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，买受人不退房，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日内由出卖人支付。买受人取得证书的时间以证书记载时间为准。 合同签订当日，徐春凤支付了案涉全部房屋款546380元。 其后，西源公司向徐春凤交付案涉房屋。 2015年12月18日，徐春凤向西源公司支付全部交房代收费共计10789元，西源公司向徐春凤出具《交房代收费用专用收据》。 2016年9月1日，徐春凤因认为案涉房屋存在质量问题，以西源公司为被告向成都高新区法院提起商品房预售合同纠纷之诉【案号：（2016）川0191民初10716号】，诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，西源公司退还全部房款546380元；2.西源公司赔偿徐春凤装修费135070.9元……。西源公司在答辩意见中不同意解除合同。后在诉讼过程中，徐春凤变更第1项诉讼请求为：判令西源公司对《鉴定报告》（编号：JGJ2017-082）所列房屋质量问题进行整改加固。 其后，本院就上述案件作出（2016）川0191民初10716号《民事判决书》，判决：一、被告成都西源誉腾投资有限公司应当于本判决生效之日起三十日内向原告徐春凤履行对位于成都市高新区房屋内天花板存在的裂缝问题的整改加固义务……；二、被告成都西源誉腾投资有限公司应当于本判决生效之日起三十日内向原告徐春凤赔偿其每月700元的租房损失……。 2019年6月3日，西源公司在上述案件执行过程中，向徐春凤赔偿140000元。庭审中，西源公司陈述该笔费用为西源公司原本应履行的整改义务变更为金钱赔偿，折价14万元向徐春凤进行赔偿。 另查明： 1.《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 2.2019年7月2日，案涉房屋取得不动产权证书。 3.庭审中，因双方需要庭后核实具体交房时间及提交齐办证资料时间，法庭当庭向双方释明：“双方需要进行确认，5个工作日以书面的方式向法庭提交，如果超过这个时限自行承担后果及责任，原告这边确认交房时间，被告这边确认补交资料时间。”庭后，双方均未在此期限内书面回复或提交相应证据。 以上事实有《商品房买卖合同》、《交房代收费专用收据》、不动产权证书、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议焦点在于：一、西源公司是否逾期办理房屋不动产权属证书；二、西源公司是否应当向徐春凤支付违约金。现就争议焦点的认定分述如下： 一、西源公司是否逾期办理房屋不动产权属证书 首先，关于办证的起始时间，合同约定为“在商品房交付后365个工作日内办理……起始时间从徐春凤交清全部税费、维修资金和所需要全部办证资料之日起开始计算”，因此，该问题要从以下三个方面分析： 1.交房时间。合同约定西源公司应在2015年10月30日前交付房屋，因双方均无法确定实际交房时间，本院当庭要求徐春凤限期就交房时间提交书面回复或相关证据，徐春凤经法庭释明后，未在期限内进行回复，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由徐春凤承担证明不力的责任，故本院确认西源公司在合同约定的时间即2015年10月30日前已完成交房； 2.2016年徐春凤提起解除合同之诉是否影响办证起始时间。西源公司认为因徐春凤2016年9月1日提起解除合同之诉，起始时间应自双方都同意继续履行合同之日起算。本院认为，2016年9月1日徐春凤因案涉房屋存在质量问题以西源公司为被告提起诉讼要求解除合同，但西源公司在答辩时不同意解除，此后徐春凤在诉讼过程中变更此项诉讼请求为要求西源公司对案涉房屋存在的质量问题进行整改，因此，合同继续履行，合同内容未被变更，办证起始时间仍应以合同约定为准，对于西源公司的抗辩本院不予支持； 3.提交税费及办证资料时间。庭审中，徐春凤陈述2015年12月18日交清税费后，西源公司未通知过要求补充材料，但西源公司抗辩称仅就《交房代收费用专用收据》无法确定徐春凤提交齐办证资料的时间，对此，本院认为，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，将房屋产权分户转移至买受人名下是开发商作为出卖人的主要义务之一，因此，开发商在合同约定的办证期限内，负有协助买受人办证，并履行为实现办证而通知、指导买受人提交办证资料的义务，现西源公司在法庭释明后未提供证据证明徐春凤在交税费时需要补充何种资料，并进行过通知，亦无法证明通知徐春凤补充资料的时间，应承担举证不能的责任，故对于西源公司主张徐春凤在交清税费当日未提交齐办证资料的抗辩不予采信。综上，本院认定徐春凤交清税费及提交齐办证资料时间为2015年12月18日。 其次，关于办证期限届满时间。根据双方合同约定，西源公司应当在房屋交付后且徐春凤交清全部税费、维修资金和所需要全部办证资料之日起的365个工作日内为徐春凤代办房屋所有权证，并在办理了房屋所有权证后365个工作日内办理国有土地使用证。徐春凤在房屋交付后于2015年12月18日交清全部税费及办证资料，故西源公司应自该日起365个工作日内，即2017年6月7日前协助徐春凤取得案涉房屋的所有权证书，并应在2018年11月21日之前办理国有土地使用权证。 第三，成都市自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起在主城区范围内实施不动产统一登记，此后原房屋所有权证及国有土地使用权证进行统一办理。故在此情况下，因《不动产登记暂行条例》的实施，案涉房屋客观上已不能单独办理房屋所有权证和国土使用权证，而是应当办理不动产权属证，双方对于办理不动产权属证时间未做约定。对此，本院认为，不动产权属证系对原房屋所有权证书与国有土地使用权证书的合并，基于“两证合一”的办证要求，此时应当以合同中对国土使用证约定的办理期限作为办理不动产权属证的期限。 综上，基于以上事实，西源公司至迟应在2018年11月21日前办理完毕案涉房屋不动产权属证书，而西源公司实际于办理完毕时间为2019年7月2日，已构成违约，应当承担违约责任。 二、西源公司是否应当向徐春凤支付违约金 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。西源公司逾期办理案涉房屋不动产权属证书，应当向徐春凤支付违约金。对于西源公司抗辩称徐春凤已就案涉房屋通过另案诉讼获得近15万元的赔偿，本案中徐春凤主张的违约金因不存在损失而不应支持的主张，本院认为，徐春凤前案的诉讼系因案涉房屋存在质量问题，其获得的赔偿系西源公司支付的房屋整改费用，与本案中逾期办理不动产权证系不同的违约行为，亦属于不同种类的损失，故对于西源公司此项抗辩不予支持。 关于违约金的具体金额。基于前文所述，西源公司至迟应在2018年11月21日前办理完毕案涉房屋不动产权属证书，而实际办证时间为2019年7月2日，故违约金应按照每日万分之一的标准，以546380元为基数，从2018年11月22日起计算至2019年7月2日，共计12184.27元，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐春凤支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金12184.27元； 二、驳回原告徐春凤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取510元，由原告徐春凤负担383元，被告成都西源誉腾投资有限公司负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十一月二十一日 书记员  曾娜