福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3291号 原告：福建永达房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504006966043386，住所地三明市梅列区绿岩新村221幢。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：郑世旺，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：李海红，女，1980年11月9日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：黄能垒（系李海红丈夫），男，住三明市梅列区。 原告福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）与被告李海红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永达公司的委托诉讼代理人郑世旺，被告李海红及其委托诉讼代理人黄能垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永达公司向本院提出诉讼请求：1.解除永达公司与李海红签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第2014102800013号），由李海红将其购买的位于三明市梅列区房产退还给永达公司；2.李海红向永达公司支付代偿款项20150.27元、违约金3022.54元，合计23172.81元（自2019年1月22日暂计算至2019年5月15日止，共5个月，此后违约金及为李海红代偿付金额计算至李海红将其购买的位于三明市梅列区退还给永达公司之日止）；3.李海红支付永达公司为实现债权而支出的费用36305元；4.本案诉讼费用由李海红承担。在庭审过程中，永达公司变更第2项诉讼请求为：李海红向永达公司支付代偿款项31486.4元、违约金3022.54元，合计34508.94元（自2019年1月22日暂计算至2019年8月止，共8个月，此后违约金及为李海红代偿付金额计算至李海红将其购买的位于三明市梅列区退还给永达公司之日止）。事实与理由:2014年10月28日，永达公司与李海红签订一份《商品房卖合同》，双方约定：永达公司将位于三明市梅列区商品房出售给李海红，建筑面积135.89平方米，商品房合同单价为人民币每平方米7018元，总金额为953676元。李海红于合同签订之日支付首付款433676元；剩余房价款520000元选择办理银行按揭贷款。另双方在合同中约定，出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性保证期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款本息的，出卖人有权解除合同，买受人应当按照出卖人代偿付金额的15%向出卖人支付违约金，给出卖人造成的其他损失，应予另行赔偿。买受人承担包括但不限于诉讼费用、律师费等一切实现债权的费用。上述《商品房买卖合同》签订后，李海红向永达公司支付首付款433676元，余款向中国银行股份有限公司三明分行（以下简称中行三明分行）办理按揭贷款手续，并由永达公司、李海红及银行签订一份《个人一手住房贷款合同》（合同编号2014年ＳＭＬ字第ＡＡ109号），由李海红向贷款银行借款人民币520000元，还款方法采用按月等额本息还款方法，永达公司为李海红的上述按揭贷款提供阶段性连带责任保证。此后，中行三明分行为李海红发放按揭贷款520000元。然而，自2018年12月起，李海红开始拖欠中行三明分行贷款本息，中行三明分行已通知永达公司，并从永达公司银行账户内扣款20150.27元。永达公司认为，在永达公司为李海红按揭贷款提供阶段性保证期间，李海红拖欠银行贷款本息，导致永达公司承担相应的保证责任，由永达公司代为李海红偿付银行贷款本息，根据《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》第三条第3款（以下简称案涉条款）规定，永达公司有权解除合同，李海红英将位于三明市梅列区商品房返还给永达公司，并应当按照代偿付金额的15%向永达公司支付违约金，支付永达公司代为支付的银行贷款利息以及给永达公司造成的其他损失，并承担本案实现债权的费用。 李海红辩称，1.案涉条款的约定,既是无效的,也是显失公平的。据此,永达公司无权请求根据该条款的约定请求人民法院解除《商品房买卖合同》。2.案涉条款关于“出卖人代买受人偿付银行贷款本息的”应当是指代为偿还全部银行贷款本息。即永达公司要想解除合同应当是在为李海红代付全部银行贷款本息后,才有权解除合同,而永达公司仅为李海红代付8个月的银行贷款,不属于《商品房买卖合同》约定的解除条件。且李海红也没有与贷款银行解除贷款合同,自2019年9月起开始正常还款。据此,永达公司也无权请求根据该条款的约定解除《商品房买卖合同》。 永达公司围绕诉讼请求向本院提交《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、销售不动产统一发票、扣款通知单、合同解除通知、委托代理合同、代理费发票、网上电子回单等证据，李海红围绕其抗辩主张提交了还款记录图片、永达公司粘贴在楼道的公示等证据。本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月28日，永达公司与李海红签订《商品房卖合同》及《合同补充协议》，双方约定：李海红购买永达公司开发的位于三明市梅列区商品房；该商品房建筑面积135.89平方米，单价为每平方米7018元，总金额为953676元；李海红于合同签订之日起付清房款433676元；剩余房价款520000元选择办理银行按揭贷款；永达公司为李海红按揭贷款提供阶段性保证，期间如因李海红逾期归还按揭贷款本息而导致永达公司承担相应的保证责任，即永达公司代李海红偿付银行贷款本息的，永达公司有权解除合同，李海红应当按照永达公司代偿付金额的15%向永达公司支付违约金，给永达公司造成的其他损失，应予另行赔偿；永达公司依据前述规定解除合同时，本合同自解除合同通知送达李海红三日内应到产权登记部门办理解除合同手续，永达公司有权将该房产另行转卖，逾期，永达公司可通过法律程序办理合同的解除，李海红承担包括但不限于诉讼费用、律师费等一切实现债权的费用。上述《商品房买卖合同》签订后，李海红向永达公司支付首付款433676元，余款向中行三明分行办理按揭贷款手续，永达公司为李海红的上述按揭贷款提供阶段性保证。因李海红拖欠中行三明分行贷款本息，中行三明分行于2019年1月22日、2019年3月25日、2019年4月25日、2019年5月15日、2019年6月10日、2019年7月10日、2019年8月9日要求永达公司承担保证责任，并从永达公司的银行账户分别扣款9870.61元、3428.9元、3428.9元、3421.86元、3418.41元、3418.4元、3417.01元，截止庭审终结之日合计代垫款项30404.09元。为实现本案债权，永达公司聘请律师参与诉讼，花费律师代理费36305元。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.案涉《商品房买卖合同》是否应解除；2.李海红应承担多少因违约产生的费用。本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，分析认定如下： 1.案涉《商品房买卖合同》是否应解除。 永达公司认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的合同，双方都应该按照合同及其补充协议的约定履行义务。现永达公司为李海红按揭贷款提供阶段性保证期间，李海红拖欠银行贷款本息，导致永达公司承担相应的保证责任，代为偿付银行贷款本息，特别是永达公司通过发送告知函和律师函、法院调解等方式多次要求李海红履约，但李海红依然没有履行，其行为已经构成违约。根据案涉条款规定，永达公司有权解除合同。案涉《商品房买卖合同》是由建设部规定的，并不是由永达公司单方制作的，李海红说案涉合同无效或显失公平是没有法律依据的。 李海红辩称，第一，案涉条款的约定,既是无效的,也是显失公平的,永达公司无权请求根据该条款的约定解除《商品房买卖合同》。具体理由如下:1.根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，案涉《商品房买卖合同》约定的条款系永达公司为了重复使用而预先拟定,在订立该合同时未与李海红协商的条款,对于案涉条款,永达公司对李海红并未按照法律规定进行相应的说明，也未采取合理的方式提起李海红注意其免除或者限制其责任的条款,且案涉条款明显系免除永达公司责任,加重李海红责任,排除李海红主要权利。据此,案涉条款应当认定为无效。另永达公司张贴在业主楼道的告示中载明,“按照三方签订贷款抵押合同约定,逾期(农行一个月、建行中行三个月)未申请办证的,我们不再提供贷款担保”。这也说明永达公司已经阐明案涉条款无效,现其再向李海红主张权利,明显有失公平。2.按照案涉条款的约定,李海红如果逾期归还按揭贷款本息而导致永达公司承担了相应的保证责任,永达公司即有权解除合同,同时李海红还应支付代偿金额的15%作为违约金。该约定赋予李海红的义务明显比李海红能从永达公司处所获得的利益权重更大,双方之间的权利义务明显不对等、利益严重失衡,故上述约定符合《民法总则》第一百五十一条、第一百五十六条，及《合同法》第五条、第五十四条关于合同显失公平的规定,请求人民法院撤销该条款。第二，即使不考虑案涉条款属于法律规定无效的、可撤销的合同条款。该条款中关于“出卖人代买受人偿付银行贷款本息的”约定，应当是指代为偿还全部银行贷款本息，而不是永达公司认为的代为偿还部分银行贷款本息。根据《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”具体到本案中,格式条款系永达公司提供的,对于该格式条款的解释与理解,李海红与永达公司不一致,对此,应当作出有利于李海红的理解与解释。即永达公司要想解除合同应当是在为李海红代付全部银行贷款本息后,才有权解除合同,而永达公司仅为李海红代付8个月的银行贷款,不属于《商品房买卖合同》约定的解除条件。且李海红没有与贷款银行解除贷款合同,自2019年9月起开始正常还款,据此,李海红认为,永达公司也无权请求解除《商品房买卖合同》。 本院认为，根据庭审查明的事实及当事人陈述，可知李海红在2018年12月至2019年8月期间未按约偿还银行贷款本息，致使永达公司代李海红偿还银行贷款本息，其行为已构成违约。但李海红已于2019年9月开始继续履约，并按时返还银行贷款本息，其与银行签订的贷款合同仍然有效、且在继续履行。即李海红对案涉《商品房买卖合同》仍有继续履行的能力和意愿。故本案李海红的违约行为并非《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的致使合同目的无法实现的根本违约，尚不构成解除合同的法定条件。就本案而言，在李海红已支付过半购房款的情况下，永达公司若依案涉条款的约定仅在支付代偿款3万多元的情况下，就可以解除本案标的为953676元的房屋买卖合同，要求李海红返还案涉房屋，明显存在不公平、不合理。另李海红已对案涉房屋装修入住生活多年，且近年来在本区域内房价不断上涨的情况下，若依永达公司的诉请解除案涉房屋买卖合同，必将导致接下来腾房、变更权属关系等一系列问题，这些问题不仅过分造成李海红的经济负担，且影响其家庭生活稳定，同时带来社会负面效应，故综合考虑上述诸多因素，永达公司根据李海红违约行为要求解除合同，退还案涉房屋的诉请，不符合法定解除合同的条件，也违反公平和诚实信用的原则，不利于维护交易安全、稳定的契约精神，本院不予支持。李海红主张案涉条款无效，及显失公平应予撤销，但未提交相应证据予以证明其主张，因证据不足，不予支持。 2.李海红应承担多少因违约产生的费用。 永达公司认为，根据《商品房买卖合同》中案涉条款的约定，李海红应当按照永达公司代偿付金额的15%向永达公司支付违约金。因起诉时（即截止2019年5月）永达公司的代偿金额是20150.27元，违约金就按照这个代偿金的15%计算为3022.54元。后案件审理期间，永达公司的代偿金额增加为31480.4元，但永达公司自愿放弃对6月至8月期间新代垫款项增加的违约金的主张，即截止2019年8月，违约金仍按照3022.54元主张，并主张此后新代垫银行款项产生的违约金继续按照合同的约定计算。另永达公司依据案涉条款解除合同时，可通过法律程序办理合同的解除，李海红承担包括但不限于诉讼费用、律师费等一切实现债权的费用。且本案律师费的计算依据是福建省物价局、司法厅发布的《福建省律师服务收费标准》，根据该标准将本案第1、2项诉请标的相加得出总金额，再通过电脑软件计算得出，故本案律师费是合理合法的，应由李海红承担。 李海红辩称，对永达公司主张的第2项诉讼请求没有异议，愿意按约支付代偿款及违约金，但对永达公司主张的36305元律师费有异议。因永达公司无权按照法律规定及合同的约定,主张解除《商品房买卖合同》,故其无权要求李海红按照解除合同的数额标的支付律师费。退一步说,即使在本案中永达公司可以主张律师费,也只能依据其第2项诉讼请求的金额23172.81元,按福建省物价局、司法厅闽厅(2013)闽价服67号《福建省律师服务收费标准》来计算并支付律师费。而永达公司在本案中主张律师费36305元明显偏高,依据不足，不应该支持。 本院认为，李海红逾期归还按揭贷款本息致永达公司代李海红偿付银行贷款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。永达公司要求李海红支付违约金的诉请，符合合同约定和法律规定，予以支持。截止2019年8月已产生的违约金，永达公司自愿放弃对2019年6月至8月期间产生违约金的主张，仅要求李海红承担2019年1月至5月期间产生的违约金3022.54元，是对其自身权利的自由处分，未违反法律的规定，本院予以支持。在本案庭审终结后产生的代偿款及违约金，永达公司未进行举证，该事实也尚未发生，故该违约金应待违约事实发生后另行主张。依据合同的约定，永达公司代李海红偿付银行贷款本息后通过法律程序办理合同解除的，李海红应承担永达公司为此实现债权的费用。现永达公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由李海红支付实现债权的费用，本院经审查认为案涉合同不应解除，但结合双方合同约定、永达公司解除合同的诉请、及代偿款项金额、当事人的过错程度以及案涉合同履行情况等综合因素,永达公司因李海红违约据此支付实现债权的费用应予酌情考量，本着公平和诚信原则，永达公司关于本案实现债权支出的律师费主张，本院认为，李海红应支付8000元实现债权费用。 综上所述，本院认为，永达公司与李海红签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。李海红逾期归还按揭贷款本息致永达公司代李海红偿付银行贷款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。永达公司要求李海红支付代偿贷款本息31486.4元的诉讼请求，因永达公司计算错误，本院在30404.09元部分予以支持。永达公司关于本案违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。永达公司关于本案实现债权支出的律师费的主张，综合全案案情考量，本院酌情在8000元部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、李海红应于本判决生效之日起三日内向福建永达房地产开发有限公司支付代偿款项30404.09元、违约金3022.54元，合计33426.63元； 二、李海红应于本判决生效之日起三日内向福建永达房地产开发有限公司支付律师代理费8000元； 三、驳回福建永达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13918元，减半收取计6959元，由福建永达房地产开发有限公司负担6159元，李海红负担800元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  姜顺华 二〇一九年十一月十二日 法官助理张慧闽 书记员许羚 附：判决书所引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。