上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9036号上诉人(原审被告、反诉原告)：施明，男，1962年4月21日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。上诉人施明因与被上诉人有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称“有兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施明上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：有兴公司在签订合同时未告诉己方自己不能办证，要公司派人帮助办理。2019年1月9日有兴公司通过微信发送打码房产证复印件。双方口头协商一个月内各自履行义务。有兴公司没有履行在先，迫使己方停止履行义务。有兴公司应在一个月内将房产证复印件给己方，己方再付满二个月房租。租给崔汝先所订协议为己方招商合作范围，己方个人经营模式与本案无关。因合同无免租期，己方不能接受有兴公司派人帮助办证，必须要房产证复印件自己去办证。己方于2月19日发出解除合同函已表明己方异议。有兴公司不提供房产证复印件及有关证明，目的就是在掩盖合同中的欺诈行为。另房屋实际面积与合同约定不符。有兴公司利用欠缺条款的格式合同，据不履行自己义务，隐瞒事实真相，不讲诚信的违约行为应该承担后果。被上诉人有兴公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。有兴公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年2月25日解除；2、判令施明返还租赁房屋；3、判令施明支付自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止的租金，按月租金人民币(以下币种均为人民币)38,927.27元计算；4、判令施明支付自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止的综合管理费，按月1,173.15元计算。施明提出反诉请求：1、确认《商业用房租赁合同》于2019年2月23日解除；2、判令有兴公司返还租金38,927元、物业费3,519元以及租赁保证金116,781元。3、判令有兴公司赔偿违约金及损失116,781元。一审法院认定事实如下：2018年12月17日，有兴公司(出租方、甲方)与施明(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》(封面标示《商业用房租赁合同》)。双方约定如下：1-1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市杨浦区松花江路XXX-XXX-XXX号XXX层商铺，以现状出租给乙方经营使用。1-2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生鲜超市使用，未经甲方书面许可并按规定上报相关部门审批或核准前，乙方不得改变上述使用用途和经营范围。1-3、乙方保证：租赁房屋只能自营不得擅自将经营权转让、转租或者转包所租房屋。2-1、甲乙双方约定，房屋租赁期自2018年12月20日起至2021年6月30日止。所租房屋的装修补偿期为/天。3-1、甲乙双方约定：本合同所述租金仅作为租赁范围内房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，租金每三个月支付一次，具体支付标准详见附件3租金支付明细。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的贰倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收该房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿。4-1、甲乙双方约定，该房屋的租赁保证金为116,781元，乙方应于签订租赁合同当日支付。4-2、保证金为乙方履行本合同项下义务的保证。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行时，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿；房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金全部补足，否则甲方有权解除合同。4-5、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯费、综合管理费由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，......若乙方逾期支付以上费用的，每逾期一日，甲方有权按上述应付金额的0.5%向乙方加收滞纳金，且甲方保留对乙方停水停电的权利。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月，由甲方专人向乙方收取，治安费、消防设施费、绿化费、清洁费、环卫清运费、灭四害费、工商管理费等有关部门需收取的费用，乙方向有关部门直接付清，若未付清而引起的一切后果，全部由乙方承担。10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，......(3)乙方逾期不支付租金、管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过15日的。11-1、正常租赁期间，甲方提出解除本合同，提前收回租赁标的和相关设施设备的应按押金的一倍向乙方支付违约金。11-2、正常租赁期间，乙方提前退租，或因乙方原因违约而导致合同需终止的情况下，乙方应按租赁合同中剩余租赁天数的租金的一倍向甲方支付违约金。甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-6、乙方违反合同第10-2条，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应向甲方支付相当于租约剩余租赁天数的租金的一倍的违约金。......附件三租金表载明：租金为6元/平/天(￥38,927.27元)；押金116,781元，付款方式为付三押三(签订合同当天支付一个月租金和三个月押金，一个月内补足三个月租金)；2018年12月20日止2019年3月19日应付租金为116,871.75元，应付时间为签订合同当日；2019年3月20日止2019年6月19日应付租金为116,781.75元，应付时间为2019年3月10日前。2018年12月20日，施明向有兴公司支付保证金116,781元、物业费3,519元、租金38,927元。2019年1月9日，有兴公司工作人员通过微信将包括租赁房屋在内的产权证复印件发送给施明，但该复印件中产权人处经过隐去处理。同时，有兴公司工作人员在微信中称：“因为我们这个产证，比较复杂，因为它是小区里头的一个大产证，好多都是附件。所以你要告诉这个办执照，这方面你不用担心。然后你看像前面的青菜类的，还有这些超市什么的，我们都已经办好了。但是我们这边会有专职人员，到时候不管是你或者他这个美团的，然后我们都会到时候给他提供材料。”施明回复称：“好的”。2019年1月22日，有兴公司向施明发出《催款函》：“2018年12月17日，贵方与我方经协商达成协议并签订了位于杨浦区松花江路XXX-XXX-XXX号XXX层的《商铺租赁合同》。双方约定，合同签订当天支付三个月租金及三个月押金。考虑到贵方实际情况，经双方协商，允许贵方在合同签订当天支付一个月租金及三个月押金，一个月内补足三个月租金，贵方应于2019年1月17日前支付剩余租金77,854.54元，然而贵方却并未能按约定及时支付租金，现共欠租金77,854.54元。我方认为，双方既已有约在先，当全力守信方能长期友好合作，故特致函，请贵方于2019年1月25日前将所欠租金及综合管理费支付至以下账户。......根据双方签订的《商铺租赁合同》第3-4条约定，贵方逾期未付清应支付款项满十五日，我方有权单方面解除合同并收回该房屋，贵方承担全部违约责任。”2019年2月12日，施明委托律师向有兴公司发出《律师函》：“......合同签订后，委托人曾多次要求贵公司提供该商铺的产权证明并配合办理商铺的营业执照，贵公司始终以各种理由推托，导致委托人的商铺开业计划未能如期进行，给委托人造成了极大的困扰及损失。......根据以上事实，本律师郑重声明如下：第一，请贵公司于2019年2月15日前与施明联系，并提供租赁商铺的房屋产权证，积极配合委托人办理营业执照。第二，若贵公司于2019年2月22日前未提供房屋产权证或其他因贵公司原因致使施明无法办理营业执照的，施明有权拒绝支付自2019年2月22日起的商铺租金，且有权解除合同并要求贵公司承担违约责任。第三，如贵公司未能在函告日期内与施明友好协商，施明将向人民法院提起诉讼。”2019年2月13日，有兴公司工作人员通过微信向施明表示：“明哥，根据你发给我这个律师函诉求说让15号前给你联系，把办证材料提供给你，然后你22日继续交房租是吗？但是你2019年1月20日至今的租金尚未支付，铺子到底还租不租？如果继续租的话你把拖欠租金补足之后，我们将配合你办理执照”。施明回复称：“我和你们签合同就是为了开超市，当时也说好你们签好合同就把房产证给我，现在都快2个月了，我也没看到房产证，我损失的时间和钱算谁的？现在还要我交房租，你们把房产证给我了吗”。有兴公司人员回复称，“不可能给你原件的呀，因为我们也不是房屋的权利人，而且办理工商营业执照不要产证原件的。我们这么多商户都是这么办理的营业执照。到你这怎么就成了需要产证原件了呢，你不要混淆视听啊，刚才电话里面说的很清楚！我这边啥时候没配合你办理营业执照啊，如果现在你只是配合你律师的诉讼而不正视你不想继续履行合同的本意的话，那本次对话将作为庭审证据！最后，再次告知你，需要哪些合理材料办理营业执照，这个是讲得清的也不存在需要产证原件的说法，其他还需什么材料请尽快告知我们。(房产证复印件早在1月初我们已经提供给你了)”。施明称：“你只要提供房产复印件给我，1月初我没收到过房产证复印件。”有兴公司工作人员将2019年1月9日微信截图发出后称：“这是1月初发给你的”。施明称：“是的，但什么也看不清，当时我提出过”。2019年2月14日，有兴公司工作人员通过微信向施明表示：“这个就是复印件，他们都是直接去申请的”并将租赁房屋产权证复印件通过微信向施明发送。施明回复称：“你这个产证权利人不是签合同的人，我不能接受，因为我在签合同前问过你们，是同一人吗，如果不是我不要的。我在签合同前问过你们，这房子是不是你们的，如果不是我不签的，你说是你们公司我才签的，现在这个产证上的权利人为什么不是你们公司了”。有限公司工作人员回复称：“签合同之前就给你讲清楚的，房子产权人是国家的，我们来做改造合同跟我们签，你如果说自己不知情，咱们就法院见”。2019年2月15日，有兴公司向施明所聘律师发出《回复函》：“......我司已于2019年1月9日，将办理营业执照需要用的房屋产权证复印件通过微信的方式，发送给施明，并表明，我司有专职人员，会全权配合办理营业执照并提供办理营业执照的相关材料。......”施明所聘律师于2019年2月18日签收该《回复函》。2019年2月19日，施明向有兴公司发《通知函》：“......贵司拒不配合协助我方办理营业执照等经营所需证照，致使合同约定的生鲜超市无法经营，导致我方与第三方签订的装修与供货合同无法履行，贵司的行为已经构成违约，现就《商业用房租赁合同》的有关问题通知贵司如下：(1)解除贵我双方签订的《商业用房租赁合同》，如贵司在收到本通知函后三日内无异议的，《商业用房租赁合同》立即解除；(2)因贵司未予配合，我方无法经营生鲜超市，未实际使用租赁商铺，请贵司全额退还我方已支付的38,927.25元租金、116,781元租赁保证金以及3,519元物业费；......”一审另查明：一、涉案租赁房屋产权方上海市杨浦区建筑材料公司于2018年9月18日向有兴公司出具《证明》：本公司同意有兴公司因经营需要将松花江路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号XXX层商铺房屋(门牌号地址为松花江路XXX--XXX-XXX号)对外出租。二、2018年12月20日，有兴公司将涉案租赁房屋交付给施明。三、2018年12月21日，施明在涉案租赁房屋玻璃门上张贴了广告，内容如下：“生鲜超市合作招商，现有少量空铺位招合作经营(专做吃的，如熟食、半成品、蔬菜等)，地址：广灵四路XXX号四开门、松花江路XXX号4-5间四开门，联系电话：XXXXXXXXXXX施先生”。四、施明于2019年3月5日收到有兴公司本案起诉状。五、一审法院安排双方于2019年4月18日下午至涉案租赁房屋，施明于当日将房屋返还给有兴公司，双方确认租赁房屋内状态与施明起租时一致。施明另于一审中提供：1、2018年12月17日与案外人崔汝先就本案租赁房屋签订《协议》约定如下：今收崔汝先定金五千元正，定松花江路XXX号门面20平方每月租金一万两千元正，付三押一，先付后做，定合同时付三押一一次付清，如果重餐饮执照办不下来，定金退还不计利息。2、2018年12月13日，案外人上海虹懿建筑装潢工程有限公司为“施明工程”编制的《工程概况》，工程地址：广灵四路XXX-XXX号及松花江路XXX-XXX号，及所附费用表、预算书、工料机汇总表等。一审法院认为，《商铺租赁合同》系有兴公司、施明真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，当属有效。《商铺租赁合同》对双方当事人均有约束力，各方应按约履行。根据合同附件三租金支付表，施明应于签订合同后一个月内即于2019年1月17日前将剩余两个月租金补足，但直至本案诉讼，施明仍未按约支付租金，其行为显属违约，有兴公司以此主张解除合同并要求按约支付租金，可予支持，但合同解除日应为施明收到有兴公司起诉状的2019年3月5日。根据本案查明事实，2019年1月9日，有兴公司将隐去产权人信息的复印件通过微信发送给施明，施明回复“好的”；施明虽陈述对此提出异议，但未提供证据予以证明。2019年2月14日，有兴公司在施明发出的《律师函》载明时间内将信息清晰的产权证复印件发送给施明，且有兴公司表示愿意配合办理营业执照，但施明再次以产权人非有兴公司为由提出异议，而并未实际进行营业执照的申请手续。故一审法院认定，施明辩称及反诉诉请依据的事实理由，有悖于案件事实。对于施明反诉诉请，一审法院难以支持。鉴于双方在审理中已自行交接房屋，故对于有兴公司主张返还房屋之诉请，不再处理。2019年4月18日前，租赁房屋系由施明占有使用，所发生的房屋占有使用费应由施明负担。根据双方约定，因承租方违约导致合同不能继续履行时，出租方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，双方对于违约金的约定明显高于保证金的数额，现有兴公司自愿放弃保证金数额之外的违约金，与法不悖，一审法院予以准许。一审法院判决：一、有兴信息科技(上海)有限公司与施明于2018年12月17日就上海市杨浦区松花江路XXX-XXX-XXX号XXX层商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除；二、施明应于判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年1月20日起至2019年3月5日的租金60,986.13元；三、施明应于判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年3月6日至2019年4月18日的房屋占有使用费57,093.52元；四、施明应于判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年1月20日起至2019年4月18日止的综合管理费3,480.35元；五、施明的反诉请求，不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2019年4月25日庭审记录载明，有兴公司提交房屋产权证以及产权人上海市杨浦区建筑材料公司出具《证明》，施明代理人质证表示对于前述证据的三性(真实性、关联性、合法性)没有异议。另，施明代理人对于产权证微信发送情况进行了确认，表示2019年1月9日收到打码的产权证，2月14日收到过清晰的产权证。本院认为，根据查明的事实，施明未在约定时间补足应付租金，构成违约，有兴公司有权行使单方解除权并追究施明违约责任。2019年4月18日双方交接租赁房屋，施明应根据约定标准承担至该日的房屋占用费用及综合管理费。因施明违约，其所支付的保证金可根据合同约定予以没收。上诉人施明所称有兴公司应先行提供房屋产权证复印件，其再补足二个月房租的上诉意见，缺乏相关书面依据可供印证，本院不予采信。租赁合同系因施明违约而解除，施明无权行使单方解除权，其2019年2月19日所发通知函不产生租赁合同解除的法律效力，合同解除日应为施明收到有兴公司起诉状之日。根据租赁房屋产权方上海市杨浦区建筑材料公司出具的《证明》，已明确本案所涉租赁房屋系其所有并同意有兴公司对外出租。根据本案查证情况，有兴公司将隐去产权人信息的复印件通过微信发送给施明并简要说明相关情况，且表示有专人配合办理营业执照。之后有兴公司在施明发出的《律师函》载明时间内将信息清晰的产权证复印件发送给施明，且再次表示愿意配合办理营业执照。上诉人施明在诉讼中没有证据提供证明本案租赁房屋不能办理营业执照以及有兴公司未配合办理租赁房屋所涉营业执照。根据查证的事实，可以认定在具备办证便利的情况下，施明在有兴公司催讨欠付租金后，以有兴公司未提供房屋产权证，又以房屋所有人与租赁合同出租人不一致为由拒绝履行合同义务，有违民事活动应当遵循的诚实信用原则。根据合同1-1条约定，施明承诺完全确认租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋后不得据此提出任何异议。根据前述约定，可以认定双方对面积的大小及房屋的现状是确认的、形成合意的。施明认为房屋面积与合同约定不符的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,440.12元，由上诉人施明负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十一月十五日书记员 姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……