上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7095号上诉人(原审原告)：刘瑛，女，1989年5月8日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：姜雯燕，北京安博(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：徐军华，女，1959年1月13日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：余子晨，上海汉商律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐军干，女，1954年10月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人(原审被告)：徐军勇，男，1956年7月27日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审被告)：徐军刚，男，1960年11月13日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：朱社莲(系徐军刚之妻)，女，1961年3月3日出生，户籍地上海市静安区。被上诉人(原审被告)：徐军芬，女，1962年11月7日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审被告)：上海祁连房地产开发总公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱红兵，总经理。委托诉讼代理人：王海潜。上诉人刘瑛、徐军华因与被上诉人徐军干、徐军勇、徐军刚、徐军芬、上海祁连房地产开发总公司(以下简称“祁连公司”)确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘瑛上诉请求：撤销一审判决第二、三项，将本案发回重审，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院已认定刘艳琴与徐军华之间就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“聚丰园路房屋”)签订的《上海市公有住房出售合同》无效，但又未确认刘艳琴与祁连公司就聚丰园路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，显然自相矛盾。聚丰园路房屋的原始权利人系刘瑛，刘艳琴作为刘瑛的监护人，理应充分保护被监护人的财产。但其以自身名义将房屋购买为售后公房，并将产权登记在自己一人名下，此举损害了刘瑛的合法权益，应属无效。聚丰园路房屋应属刘瑛一人所有，不应作为刘艳琴的遗产。综上，刘瑛请求二审法院支持其上诉请求。徐军华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘瑛全部一审诉讼请求。事实和理由：刘艳琴通过合法方式将聚丰园路房屋买为售后公房，购房款由徐军华支付。因此，该房屋产权转移登记至徐军华名下一事，刘瑛也应有所预见且无异议，否则徐军华没有必要支付上述款项。一审法院既已认定刘艳琴购买房屋的合法性，说明刘艳琴独立享有聚丰园路房屋的所有权。刘瑛仅是户籍登记在聚丰园路房屋内，故刘艳琴对房屋行使占有、使用、收益、处分等行为，无需征求刘瑛的意见，徐军华购买系争房屋也未损害刘瑛的合法利益。综上，徐军华请求二审法院支持其上诉请求。祁连公司辩称，其尊重法院判决。徐军勇辩称，其尊重法院的判决。徐军刚辩称，其同意刘瑛的上诉请求，不同意徐军华的上诉请求。徐军干、徐军芬未到庭应诉。刘瑛向一审法院起诉请求：1.请求确认祁连公司与刘艳琴签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2.请求确认刘艳琴与徐军华签署的《上海市房地产买卖合同》无效；3.判令上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复至公有承租状态。一审法院认定事实：原位于华盛路XXX号的房屋为公房性质，承租人为徐如标(1998年11月21日报死亡)，刘艳琴系徐如标的妻子，育有子女徐军干、徐军勇、徐军华、徐军刚、徐军芬、徐军祥。徐军祥为刘瑛的母亲，于1990年6月14日报死亡，后刘瑛随外婆刘艳琴生活。上述房屋内有两本户口簿，户主一为徐军刚，户主二为徐军勇，外甥女刘瑛在册。2002年3月15日出具的书面申请载明，刘瑛本人未满18周岁，不能单独进户，故有外婆刘艳琴作为监护人，作为户主，租赁人刘艳琴。同日，刘瑛作为乙方与甲方上海市闸北区市容管理局、代理人上海振沪房屋拆迁有限公司签订了房屋拆迁安置协议。协议约定，应安置人口为一人刘瑛，甲方提供聚丰园路房屋，合计建筑面积为47.28平方米。在聚丰园路房屋的住房调配单中显示，该房屋为动迁安置房屋，因刘瑛未成年，故承租人为刘艳琴，徐军勇货币化安置。自2002年3月18日起，聚丰园路房屋为刘艳琴承租，同住人为刘瑛，两人在该房屋内实际居住。2006年12月19日，刘艳琴与祁连公司签订《上海市公有住房出售合同》。刘艳琴取得聚丰园路房屋产权后，随即于2006年12月25日出具委托书，委托徐军华办理房屋转让手续。双方在2007年3月13日就上述房屋签订了房地产买卖合同，刘艳琴将该房屋的房地产权利转让给徐军华，合同中约定的房屋转让价格为人民币(以下币种均为人民币)148,840元。2007年3月28日，徐军华取得上述房屋的房地产权证，登记为该房屋的所有权人。一审另查明，2004年10月20日，因投靠亲戚，刘瑛的户口从华盛路XXX号迁入聚丰园路房屋内。同年10月19日，刘艳琴的户口从桃浦路XXX弄XXX号XXX室迁入聚丰园路房屋。本案审理过程中，刘瑛表示，不存在徐军华替刘瑛还钱的事实，刘瑛也没有给徐军华出具过借条，刘艳琴将房屋出售给徐军华的情况刘瑛根本不知道。徐军华提供如下证据材料：1.确认书，证明2006年12月31日，刘艳琴确认徐军华帮刘艳琴出资2万多元买下聚丰园路房屋，落款处刘艳琴和刘瑛都签字确认；2.2006年12月31日的借条，载明刘瑛确认借了姨妈5万元；3.2007年1月13的借条，载明刘瑛借了姨妈6,000元。嗣后在外婆去世后，刘瑛又向邻居借钱，都由徐军华归还了。刘瑛表示对于徐军华提供的四份材料中“刘瑛”的签字不认可真实性，如果徐军华陈述属实，聚丰园路房屋登记到徐军华名下后，这些借条里面的钱都应该转为房款了，徐军华理应将借条都还给刘瑛，但实际上仍在徐军华处，有悖常理；同时，根据其提供的借条，在2006年12月31日前，刘瑛共借徐军华5万元，徐军华不可能在短短三个月内另行支付剩余款项。因此，徐军华主张的借款抵扣房款没有任何事实依据，不能认定。关于房款，徐军华表示，在决定买下聚丰园路房屋前已经陆续替刘瑛还了债务约5.6万元，之后徐军华又给了刘艳琴4万元，加起来10.6万元。在过户后，徐军华又给刘艳琴4.4万元，付清余款，因此实际的房屋交易价为15万元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。2006年12月19日，刘艳琴与祁连公司签订的《上海市公有住房出售合同》。系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在签约当时，刘艳琴系聚丰园路房屋的承租人，尽管刘瑛为同住人，但当时刘瑛尚未成年，根据规定无需征得刘瑛的同意。故祁连公司将系争房屋售于刘艳琴并未违反相关政策规范，法院予以确认。至于刘艳琴与徐军华的房地产买卖合同的合法性，法院认为，根据法律规定，若存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。根据动迁补偿协议以及聚丰园路住房调配单的记载，刘瑛为唯一安置人口，因受配时其尚未成年，故只得由其外婆即刘艳琴作为安置房屋的承租人。据此，刘瑛为聚丰园路房屋的原始权利人，刘艳琴作为其监护人，理应充分保护刘瑛对该房屋的合法权益。但刘艳琴在购入房屋产权后不久即与徐军华签订房地产买卖合同，将房屋权利转让，显然侵害了刘瑛的权利。而徐军华作为刘瑛的姨妈，明知房屋的来源仍签订合同并申请产权变更，故其主观也无法确认为善意。据此，刘艳琴与徐军华所签的房地产买卖合同应认定为无效。合同无效后，因合同发生的财产应各自返还，鉴于徐军华无法提供其支付房款的直接证据，其所主张的以代还借款抵扣房款亦缺乏相应证据佐证，且徐军华主张的购房款金额与合同约定房屋转让价之间存在不一致性，故法院对支付房款一节事实无法采信和认定。聚丰园路房屋应在刘艳琴与徐军华房屋买卖合同确认为无效后恢复原权利人刘艳琴所有状态，鉴于原权利人刘艳琴死亡，聚丰园路房屋应确认为刘艳琴遗产，相关当事人可另行主张其权利，本案不做处理。一审法院作出判决：一、刘艳琴与徐军华就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋系刘艳琴生前取得的不动产，为刘艳琴遗产范围；三、刘瑛的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，刘瑛陈述，其认可刘艳琴对聚丰园路房屋享有居住使用权。本院认为，聚丰园路房屋为刘瑛一人的动迁安置利益，其在动迁时因属未成年人，故基于政策原因，由其外婆即刘艳琴作为承租人办理了相关手续。一审也查明，刘艳琴自户口迁入聚丰园路房屋后，一直与刘瑛居住在内。故聚丰园路房屋的原始权源虽与刘艳琴无关，但至其与祁连公司签订《上海市公有住房出售合同》时，应是享有居住使用权。对此，刘瑛亦表认同。刘艳琴在将聚丰园路房屋购买为售后公房时，因刘瑛此时仍未成年，无需征得其同意，客观上也无法将其登记为产权人，故刘艳琴之购买行为符合政策规定。同时该行为也并不必然损害刘瑛的合法权益，应属合法有效。至于刘艳琴与徐军华的房屋买卖行为效力之评判，首先需明确的是，聚丰园路房屋并非普通商品房，其来源于动迁而非买卖，又属售后公房性质。在评判刘瑛对该房屋享有何种权利及权利是否受损时，应将房屋来源及公有住房政策等多种因素综合考量在内。若仅将其居住使用权是否受损据以衡量，显然有所不公，也不符合客观事实。其次，徐军华没有证据证明其实际支付了购房款即支付了相应对价，其有关借款抵扣等抗辩，本院不予采信。再次，正如一审法院所述，刘艳琴作为刘瑛的监护人，在刘瑛成年之前，应充分保护刘瑛的合法权益。若聚丰园路房屋产权一直处于刘艳琴名下，在其去世之后，刘瑛的相关利益本可在财产继承中得到应有的保护与实现。而刘艳琴将产权转移至徐军华，造成的后果为刘瑛对该房屋仅享有居住使用权，而无获得产权之可能。因此，该产权转移行为看似不具有侵犯刘瑛权益之表象，实则不然；最后，基于徐军华与刘艳琴、刘瑛的亲属关系，其理应知晓该房屋的来源以及产权受让带来的法律后果，但其仍然实施了相关行为，主观上并非善意。刘瑛即使知晓聚丰园路房屋由刘艳琴买为售后公房，并不代表其同意该房屋产权转移至徐军华。更何况，上述行为发生在刘瑛成年之前，法律对于未成年人的合法权益应当给予充分的保护。由此，一审法院否定了刘艳琴与徐军华就聚丰园路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的法律效力，本院予以认同。刘艳琴与徐军华的房屋买卖行为无效之后，聚丰园路房屋的产权应恢复登记在刘艳琴名下。刘艳琴现已去世，按照法律规定，相关继承人可继承刘艳琴之遗产。但法院需指出的是，在确定具体份额时，各方应当充分考虑该房屋的来源、继承人的贡献大小等，以体现应有的公平合理。综上所述，刘瑛、徐军华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,400元，由上诉人刘瑛、徐军华各半负担。本判决为终审判决。审判长 彭 辰审判员 张常青审判员 徐 江二〇一九年十一月十一日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……