山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初12247号原告：郭某，男，1959年6月13日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。原告：王某某，女，1960年5月21日出生，汉族，住江苏省无锡市新区。委托诉讼代理人：孟凡政，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫兵，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：烟台某某置业有限公司，住所地烟台市芝罘区解放路156号。法定代表人：陆某某，董事长。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。原告郭某、王某某诉被告烟台某某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法由适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某、王某某的委托诉讼代理人孟凡政与被告烟台某某置业有限公司的委托诉讼代理人于佳平、杨艳梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭某、王某某向本院提出诉讼请求为：1.判令被告因交付房屋质量问题，赔偿经济损失60万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年12月4日签订房屋买卖合同，购买被告开发建设的烟台市芝罘区大马路55号1单元1502号商品房（以下简称1502号房屋），房屋建筑面积243.65平方米，房屋总金额2558754元。被告应于2011年9月30日将具备验收合格条件的商品房交付给原告。但时至起诉之日，涉案房屋存在质量问题。原告购买房屋用途系商务公寓楼，因为房屋存在质量问题，导致原告无法居住以及出租收益，光租金损失600000元以上。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请判如所请。被告世茂置业辩称：一、涉案房屋符合合同约定交付条件。涉案房屋所属项目于2010年10月24日取得房屋交付使用备案证书，被告根据与原告签订的房屋买卖合同，于2011年9月19日向原告发出交房通知。（2016）鲁0602民初2814号民事判决认定，原告已经于2011年10月4日接收房屋，至此房屋的使用收益及毁损风险已归原告享有和承担。原告已经接收房屋，故要求被告赔偿损失，没有法律依据；二、被告交付的房屋符合合同约定的标准，并不影响原告对房屋的正常居住使用。青岛诚祥建筑工程司法鉴定所作出的鉴定意见书载明：“1502号客厅顶板及梁裂缝系因施工不当所致，属非荷载裂缝，不影响结构安全，但影响正常的使用功能，应进行有效处理”。结合该鉴定意见书及判决可以证明，涉案房屋的裂缝，仅需进行有效处理即可；三、被告并未拒绝或拖延修复。涉案房屋于2011年10月4日交付给原告，原告提出涉案房屋存在裂缝后，坚持要求进行质量鉴定，拒绝被告进行维修，而非被告拖延维修。导致房屋客观上无法维修；四、对于涉案房屋的裂缝，买受人可以自行或者委托他人修复。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称该解释）第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该解释的规定，被告对涉案房屋质量问题承担责任的方式为进行修复或承担修复费用。事实上，如原告认为裂缝严重影响使用，其完全可以委托有资质的施工单位进行维修，因原告没有尽到合理的减少损失的义务，导致损失的扩大，被告不应承担责任。原告主张租金损失，超出双方在合同中约定的房屋质量保修责任，也非签约时双方可预见的损失，对此被告不承担；五、原告的起诉进过诉讼时效，其诉讼请求不应得到保护。综上所述，原告诉请没有事实及法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，本院审理查明如下：2010年12月4日，两原告与被告世茂公司在签订的编号为芝预10第344号《商品房买卖合同》中约定：被告以出让方式取得位于南至二马路、北至大马路、西至解放路、东至规划路的的土地使用权，规划用途为商服.高级公寓，被告在该地块上建设商品房，暂定名为烟台世茂海湾1号。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2012第010号；原告购买被告开发建设的世茂海湾R1幢1502号房屋，房屋建筑面积243.65平方米，房屋总价为2558754元；该合同第八条载明被告应当在2010年12月31日前依照国家和省、市的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；该合同第九条载明如被告逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起×天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的X%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X的违约金；合同第二十三条载明合同附件与本合同具有同等法律效力；附件七合同补充协议第四条载明原告同意给予被告9个月（即至2011年9月30日，含当日）的交房宽展期，允许被告在该宽展期届满日前具备交付条件，原告同意宽展期内合同继续履行，且被告不承担违约责任；补充协议第七条载明，原告若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明（但不影响本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接义务），并由被告核实后进行维修，维修期间不视为逾期交付；该补充协议第二十二条载明，原告确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，被告已经提示原告本合同及其附件对双方权利义务的约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款。上述协议签订后，两原告依约向被告交付了购房款2558754元。2011年9月19日，被告向原告邮寄了通知书，要求原告于2011年9月30日办理房屋交接手续。2011年10月4日，原告、被告共同对房屋进行交接验收，原告以涉案房屋存在质量问题为由拒绝接收。2016年4月，原告具状至本院提出如下诉讼请求：1.被告请独立的第三方工程质量问题司法鉴定机构对房屋质量问题产生的原因，质量问题定性及问题的严重程度及可能产生的后果等给予原告书面报告；2.请求被告聘请有资质的专业公司对房屋进行有效的维修，维修费用由被告承担，维修后应达到原设计图纸的要求并符合国家相关标准；3.被告赔偿原告逾期交房违约金382500元；4.被告赔偿原告差旅行费用30000元；5.被告赔偿原告物业费39231元。本院立案号为（2016）鲁0602民初2814号。该案诉讼中，本院根据原告的申请，委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所对涉案房屋是否存在质量问题进行司法鉴定，该鉴定所于2017年8月3日作出鲁司鉴登字370203067号司法鉴定意见书载明：1502户客厅处梁的混凝土强度符合设计要求，客厅顶板钢筋保护层厚度不符合设计要求和施工验收规范的规定；实测客厅顶板板底钢筋间距偏差超出允许偏差（间距小于设计要求），但不降低结构板的受力性能。1502户客厅顶板及梁裂缝系因施工不当所致，属非荷载裂缝，不影响结构安全，但影响正常的使用功能，应进行有效处理。本院对该案经审理认为，涉案房屋顶板及梁存在裂缝的事实属实，本院委托的鉴定机构作出的鉴定报告对涉案房屋裂缝情况及严重程度进行了明确的记载，足以证明被告应对上述部位进行维修。诉讼中，原告对被告进行的维修方案不予认可，故原告请求被告聘请有资质的机构对1502号房屋的客厅及梁的裂缝进行有效处理至符合国家标准，本院依法予以支持。关于逾期交房违约金问题。《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2010年12月31日前，但附件七合同补充协议第四条约定，如出卖人不能在合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人9个月的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日（2011年9月30日）前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。本案中，原告收到被告交房通知书，该通知书要求原告于2011年9月30日办理房屋交验手续，原告于2011年10月4日到场后认为被告所交付房屋存在质量问题争议未能办理交接。被告已经于2010年10月24日取得商品房屋交付使用备案证书，涉案房屋符合合同约定的交付条件，原告应该及时接收房屋；另一方面原告提出的房屋质量问题非主体结构问题，其不应以此为由拒绝接收房屋，故2011年10月4日应该视为被告世茂公司履行交房义务的日期，原告主张自2011年10月1日至2011年10月4日的违约金767.63元，本院依法予以支持，超出部分不予支持。基于上述理由，本院作出如下判决内容：一、限被告于本判决生效之日起30日内聘请专业机构对坐落于烟台市芝罘区大马路55号1单元1502号房屋客厅顶板及梁的裂缝进行有效处理至符合国家标准；二、限被告于本判决生效之日起10日内赔偿原告违约金767.63元；三、驳回原告郭某、王某某的其他诉讼请求。（2016）鲁0602民初2814号民事判决生效后，原告申请执行，被告已经支付了违约金，但对涉案房屋客厅顶板及梁的裂缝未进行维修，原告遂提起了本案诉讼。关于被告没有按判决履行维修义务，被告称房屋交付后由原告占有使用，对房屋的维修应经过原告的同意和批准，因原告未与被告沟通房屋维修事宜，客观上导致被告无法对房屋进行修复。本案审理过程中，被告联系涉案房屋所在项目世茂海湾1号总包单位，总包单位委托烟台国泰建筑加固有限公司提出修复方法和说明，被告将修复方法和说明提供给原告，2019年4月6日原告对被告提出的修复方法和说明签字认可，烟台国泰建筑加固有限公司于2019年4月7日开工，于2019年4月12日完工，完工当日，被告向原告提供了单位工程竣工验收报验表、工程开工令，特殊工种作业人员资质报审、报验表，项目管理人员资质报审、报验表，工程材料、构配件、设备报审表，施工组织设计（专项）施工方案申报表，地板裂缝界面处理报审、报验表，楼板梁黏贴碳纤维布界面处理报审、报验表，墙体裂缝界面处理报审、报验表，板底裂缝粘贴碳纤维布处理报审、报验表，施工现场照片等。另查明，原告于2019年3月28日与他人签订房屋租赁合同，将涉案房屋对外出租，租期自2019年6月1日至2024年5月31日，年租金7万元。关于涉案房屋租金标准，第二次庭审中，被告主张因涉案房屋并未装修，属于毛坯房，涉案房屋的租金平均按3500元/月计算较为合理。原告对此予以认可，同时将诉讼请求明确为：自双方买卖合同确定的交房日期2011年9月30日开始至2019年4月12日被告正式向原告交付房屋之日止，共计2751天，按每月3500元，共计320950元。本院认为：根据本院已生效的（2016）鲁0602民初2814号民事判决，被告向原告交付的涉案房屋客厅顶板及梁存在裂缝的影响原告使用的事实清楚，该判决生效后，被告未与原告及时联系和沟通进行维修，直至本案审理过程中的2019年4月12日才对涉案房屋维修完毕的证据充分。原告自2011年10月4日拒绝接收房屋至2019年4月12日，原告未居住涉案房屋并对外出租收益，给原告造成了租金损失的事实清楚，原告请求被告予以赔偿，理由正当，应当支持。因本院（2016）鲁0602民初2814号民事判决中，已判决被告承担2011年10月14日前的逾交房违约责任，故原告主张的损失期间应自2011年10月15日起至2019年4月12日维修完毕之日止，按每月3500元计算。关于原告的租金损失能否由被告全部负担，本院认为，在2018年前，双方对涉案房屋没有维修均负有责任，理由如下：由于涉案房屋经鉴定客厅顶板及梁裂缝系因施工不当所致，属非荷载裂缝，不影响结构安全，只影响正常的使用功能。故原告在涉案房屋不存在严重质量问题的情况下，坚持认为存在严重质量问题并坚持进行质量鉴定，拒绝被告维修，应负主要责任，但涉案房屋如不存在质量问题，就不可能造成原告严重经济损失，其应承担次要责任，本院约定其承担原告损失三分之一的赔偿责任，原告主张的超出部分，本院依法不予支持。自2018年本院判决生效后，被告拖延履行维修义务，应承担全部赔偿责任。据此计算，2011年10月15日至2017年12月31日的租金金额应为260750元（3500元/月*14.93个月），被告承担三分之一为86917元；2018年1月1日至2019年4月12日的租金金额应为53900元（3500元/月*15.4个月）。被告关于不应赔偿原告经济损失及原告起诉超过诉讼时效的辩解，与事实不符，于法不合，本院依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，结合本案的实际情况，判决如下：一、限被告烟台某某置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿给原告经济损失140817元。二、驳回原告郭某、王某某的其他诉讼请求。如果被告烟台某某置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告郭某、王某某。案件受理费9800元，由被告烟台某某置业有限公司负担3116元，原告郭某、王某某负担6684元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙 积 星人民陪审员 曲 彩 云人民陪审员 李 红 艳二〇一九年十一月七日书 记 员 高梦（代）