徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初7181号原告：王敏，女，1978年7月14日出生，汉族，户籍地在徐州市泉山区，现居住地徐州市泉山区。委托诉讼代理人：马志伟，江苏宁致律师事务所律师。被告：张学习，男，1977年3月10日出生，汉族，户籍地在安徽省宿州市埇桥区，现居住地徐州市铜山区。委托诉讼代理人:张胜，江苏昭鹏律师事务所律师。原告王敏诉被告张学习房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序进行审理，并于2019年9月3日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，并于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告王敏及其委托诉讼代理人马志伟、被告张学习及其委托诉讼代理人张胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王敏的诉讼请求为：1、解除原被告之间于2017年8月29日签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告交纳的首付款18万元；3、判令被告返还原告缴纳的房贷款暂计135789.48元；4、判令被告承担违约金30万元；5、诉讼费保全费、执行费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年8月29日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其购买的位于徐州市泉山区卖给原告，房屋建筑面积142.68平方米，成交价格为1041564元人民币，原告以办理银行按揭贷款方式支付购房款，双方还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了首付18万元，并按约定向被告指定账户支付月供，但被告无法配合原告办理银行贷款，其行为已构成违约。且涉案房屋已被泉山区人民法院查封并正在进行拍卖，涉案房屋买卖合同已无法继续履行。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告张学习辩称：1、原告诉请解除双方签订的房屋买卖合同，应依照合同法第九十六条的约定履行通知义务。2、涉案房地产买卖合同对首付款是否为18万元没有明确约定，原告要求返还此款缺乏事实依据。关于偿还原告交纳的贷款问题，依照双方合同约定，是原告的合同义务，在合同有效力的情况下，原告应继续履行，无权要求被告返还已支付的还贷款项。还贷期间是2017年9至2019年5月，每月5000多，2019年5月至今大概3个月，每月五千多，原告诉请返还数额135789.48元，与事实不符。4、涉案房屋因另案被徐州市泉山区人民法院进行拍卖属于不可抗力，不可预料。依照合同约定，被告不具有配合原告办理贷款的义务，原告不可擅自增加被告合同义务，被告并不存在违约情形，且合同约定的违约金数额过高。5、涉案合同并没有约定律师费问题，法律对此亦无明文规定，原告该项诉请没有事实与法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月1日，徐州市华辰丽景房产开发有限公司（出卖人）与被告张学习（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定张学习购买华辰丽景小区15号楼2单元401室房产，单价为8750元，总价款为1248450元。贷款方式为商业贷款，张学习应于2017年5月1日前支付首期款253450元，余款995000元申请贷款支付。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。2017年8月，张学习（出售方、甲方）与王敏（购买方、乙方）、杨军（代理方）签订房地产买卖合同一份，约定：甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用土地的使用权出售给乙方。乙方对甲方要出售的房地产性质及过户所需税等做了充分的了解，自愿购买该房地产。该房地产所有权人为张学习，房屋坐落于徐州市泉山区，建筑面积142.68平方米（该面积为现产权购房书上标注的，如有差异，以实际面积为准）。买卖双方同意采取先付首付，按银行比例付给甲方，另替甲方每月还按揭款，不得逾期。等到该房产房产证下来可以过户，甲乙双方来办理过户，过户所产生的费用由乙方承担。居间费用3000元由乙方承担，本协议一经签订立即生效。违反本协议任何一条，即为违约，违约方赔偿给另一方给对方所造成的全部经济损失，除房款按揭外，另赔偿30万现金。交房时，乙方发现房屋及室外设施不符，及鉴定属实，甲方应立即修理。居间方即负责过户流程，此房为代办。在此房过户前，王敏拥有此房的居住权和使用权，但不得买卖此房，甲方同意王敏租住此房，租住期间甲方无权买卖此房或租赁给他人使用，租住期间无任何费用，期间产生的水电、煤气费由乙方承担。甲方承认王敏为此房的唯一买方。张学习、王敏、杨军分别在合同甲方、乙方、代理方处签字捺印。原告还提交了委托书复印件一份，内容为：本人张学习身份证号码……，现决定将本人名下位于的房产委托给杨军身份证号码……进行处理包括房产的垫资、还款、抵押、买卖等一切手续，以及卖房所得款均由杨军进行协商、收纳。此委托一经签订，立即生效。委托人张学习，被委托人杨军。2017年9月（月份有涂改）13日。该委托书内容中除张学习、张学习的身份证号码、房屋坐落、杨军、杨军的身份证号码为手写外，其余内容均为打印字体。庭审中，被告张学习陈述因为资金紧张，还房贷压力很大，其与杨军关系不错，就让杨军帮忙卖房子。杨军说其亲戚想要房子，就拿的空白委托书要求张学习签字，委托书左下方委托人签字和手印是张学习所签，委托书中其余内容均非张学习所写。张学习主张其与杨军约定购房款先给10万元，过户前给8万元，但是这个钱一直没有收到。当时杨军拿的是空白委托书，要求被告进行签字。对委托内容并没有明确。现有内容明显违背了被告意愿。杨军只是一个中介而已。2017年9月19日，陈玉出具证明一份，内容为：今收王敏购买华辰丽景（水榭春天15#-2-401）首付款已清，今后无任何经济纠纷。原告提交该份证据拟证明已经付清了口头约定的首付款18万元。并提交了其中国农业银行银行卡交易明细清单，显示2017年9月18日转账给杨军4万元，2017年9月19日转账给杨军8万元。还提交了一张上海浦东发展银行交易流水，显示2017年8月29日高为亮向杨军转账5万元，2017年9月6日高为亮向杨军转账2万元，2017年9月13日高为亮向杨军转账2万元。原告称上述农业银行明细单显示的12万元是原告自己转给杨军的，其余款项是通过高为亮一并转给杨军的。高为亮介绍原告买房子，而且高为亮也在杨军和陈玉处买房子，高为亮转给杨军的上述款项就包括原告剩余的首付款。被告主张高为亮与杨军也有业务往来，银行流水也显示两人存在多笔交易，不能证明是原告交纳的首付款。原告主张是通过陈玉介绍买的被告的房子，陈玉与杨军系夫妻，签订完房屋买卖合同，陈玉就把张学习还房贷的江苏银行的银行卡交给了原告，自2017年9月起原告每月往卡里打钱。刚开始每次存入5050元，后来有时候存5000元，有时候存5030元，截至目前原告共替被告偿还银行贷款135789.48元，并提交了江苏银行借记卡交易明细，显示王敏转账给张学习的款项明细为：2017年9月29日5050元，2017年10月31日5050元，2017年11月29日5050元，2018年1月1日5050元，2018年1月31日5000元，2018年2月26日5050元，2018年3月28日5050元，2018年4月28日5000元，2018年5月29日5000元，2018年6月29日5050元，2018年7月29日5050元，2018年8月31日5000元，2018年9月29日5000元，2018年10月30日5050元，2018年11月29日5000元，2019年1月28日5050元，2019年2月26日5050元，2019年4月2日5050元，2019年4月28日4920元，2019年5月22日5030元，2019年6月30日5030元，2019年7月29日5030元，2019年8月24日5030元。王敏还主张2018年12月30日其委托案外人高为亮替王敏向张学习还房贷银行卡存入5040元，账户余额为5078.2元，后银行于2019年1月2日划走5029.24元。王敏为证明其主张，提交了张学习还贷卡的银行交易流水以及高为亮的证言，张学习对此予以认可。另查明，2018年2月5日，张文建、刘慧文向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，要求判令魏加旭、孟雪艳偿还借款本金770000元及利息，陈玉、张学习对借款本息承担连带清偿责任。2018年4月16日，该院作出（2018）苏0311民初810号民事判决书，判决魏加旭、孟雪艳于该判决生效之日起十日内，给付张文建、刘慧文借款本金770000元及利息（以770000元为基数，按照年利率24%，自2017年12月6日起计算至实际付清之日止）；陈玉、张学习对上述债务承担连带清偿责任。2019年7月17日，徐州市泉山区人民法院向张学习发出拍卖价值通知书，内容为：关于（2018）苏0311执2432号申请人张文建、刘文慧申请执行张学习一案，经我院依法确定被执行人张学习名下位于本市产的价值为每平方11600元，起拍价为8120元每平方。如对上述拍卖保留价有异议的，可在收到本通知之日起七日内向我院提出书面异议并附依据。目前涉案房屋正在拍卖过程中。张学习陈述陈玉与杨军原系夫妻关系，后两人离婚，其与陈玉系朋友关系，也是因为陈玉才做了担保。原告主张涉案房屋已被徐州市泉山区人民法院保全并进行拍卖，被告已无法履行合同义务，原告合同目的无法实现，被告构成违约，并主张按照合同约定赔偿违约金30万元。被告认为合同约定的违约金过高，且被告并不存在违约情形。案外人杨军向本院提交了书面说明一份、原告庭审中提交的委托书原件一份、房地产买卖合同第一页以及部分微信转账截图打印件，本院也向杨军进行了询问，杨军陈述委托书是写好内容后张学习签的字，约定的首付款是18万元，原告已经足额交付，并且杨军已经将首付款转交给张学习，否则张学习也不会将房屋的资料交给杨军。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、房地产买卖合同、委托书、证明、中国农业银行交易明细清单、上海浦东发展银行交易明细清单、江苏银行借记卡活期交易明细，被告提交的（2018）苏0311民初810号民事判决书、拍卖价值通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，原被告双方签订了房地产买卖合同，自2017年9月至2019年8月，原告一直按约替被告支付房屋按揭款，因被告张学习为他人借款提供担保，涉案房屋现被徐州市泉山区人民法院拍卖，原告已无法实现其合同目的，原告有权要求解除房地产买卖合同，被告应退还原告替其支付的房屋按揭贷款。根据原告提交的江苏银行借记卡活期交易明细，原告及原告的委托人高为亮共计向被告还房贷银行卡转账120680元，故对原告该项诉请，部分予以支持。关于原告诉请的首付款问题。原告主张其与杨军的妻子陈玉口头约定首付款18万元，并提交了委托书、陈玉出具的证明、中国农业银行明细、上海浦东发展银行明细，证明已经付清了18万元首付款。对此，本院认为，虽然涉案房地产买卖合同未约定首付款及数额，但从原被告以及案外人杨军的陈述看，双方均约定有首付款，且数额为18万元，原告也提交了支付首付款的相关证据，杨军亦认可收到了18万元首付款，且陈玉也出具了首付款付清的证明予以佐证。因为涉案委托书明确载明杨军的权限包括卖方款的收纳，故原告向杨军交纳18万元的首付款的效力及于被告张学习，至于张学习主张从未收到过杨军交纳的涉案房屋首付款，系张学习与杨军之间的关系，与原告无关，张学习应将18万元首付款退还给原告。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。上述法律规定，体现了违约金以补偿为主惩罚为辅的原则，主要的参照标准为实际损失。本案中，被告替他人担保借款的事实发生在原被告签订涉案房屋买卖合同后，因主债务人与其他担保人没有履行义务，被告的房屋后被泉山法院进行拍卖，而原告按照约定支付了房屋首付款，并一直按约替被告交纳房屋按揭贷款，是因为被告张学习违约导致涉案房屋买卖合同未能继续履行，张学习应承担相应的违约责任，但张学习并非恶意违约。张学习认为合同约定的违约金过高，原告主张按照30万元的标准支付违约金有失公平，涉案房屋存在贷款、抵押等情形，原告在购房时就应当能预见到房屋有可能因此引发的经济纠纷，结合原告支付的首付款、原告替被告交纳的房屋按揭款的金额、时间以及相关款项被占用期间给原告造成的损失，本院酌定违约金为5万元。关于原告诉请的律师费18000元，原告并未提交律师费发票、代理合同、支付凭证，且涉案合同也未就此进行约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王敏与被告张学习于2017年8月签订的房地产买卖合同已解除；二、被告张学习于本判决生效之日起十日内退还原告王敏替其交纳的房屋按揭款合计120680元；三、被告张学习于本判决生效之日起十日内退还原告王敏交纳的房屋首付款180000元；四、被告张学习于本判决生效之日起十日内支付原告王敏违约金50000元；五、驳回原告王敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9560元，由原告王敏负担3000元，由被告张学习负担6560元。保全费5000元，由被告张学习负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  刘 娟人民陪审员  刘雪华人民陪审员  仇 彬二〇一九年十一月三十日书 记 员  张欣然