苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初2638号原告：苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司，统一社会信用代码91320594726547144C，住所地苏州工业园区翠薇街9号月亮湾国际商务中心21-22F。法定代表人：余国华。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被告：苏州经纬能量体育文化有限公司，统一社会信用代码9132059431414922XM，住所地苏州工业园区苏州大道西2号国际大厦211-212室。法定代表人：戴黎云。原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司（以下简称“兆润公司”）与被告苏州经纬能量体育文化有限公司（以下简称“经纬公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理后，由审判员陈新雄适用简易程序独任审理，后该案因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兆润公司的委托诉讼代理人丁彬、杨洁（参加第一次庭审）到庭参加诉讼，被告经纬公司（法定代表人戴黎云参加第一次庭审）经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兆润公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的租赁合同已于2018年12月19日解除；2.判令被告支付租金41747.08元、物业管理费4785.67元、电费1068.99元、水费73.98元，四项合计47675.72元；3．判令被告支付逾期付款利息暂计1025.03元（计算方式：以47675.72元为基数，按每日万分之五为标准，自2018年12月20日起计算至实际付清之日，暂计至2019年1月31日）；4．判令被告支付合同提前终止的违约金130774.56元；5．判令被告支付逾期返还房屋的占有使用费暂计为60465.66元（计算方式：以合同解除时租金和物业管理费之和为标准，自2018年12月20日起计算至实际返还之日，暂计至2019年1月31日）；6．判令被告支付原告的法律服务费损失8000元；7．判令被告将苏州工业园区苏州大道西2号国际大厦211-212室房屋恢复原状并返还给原告；8．判令被告立即向工商行政管理部门申请变更或者注销苏州工业园区苏州大道西2号国际大厦211-212室的工商注册登记；9.判令被告负担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回了上述第七项诉请，并将上述第二项诉请变更为：判令被告支付租金26556.03元、电费638.57元，水费36.99元三项合计27231.59元。将上述第三项诉请变更为：判令被告支付原告逾期付款利息损失（计算方式：以27231.59元为基数，按每日万分之五为标准，自2018年12月20日起计算至实际付清之日）。将上述第五项诉请变更为：判令被告支付逾期返还房屋的占有使用费291530.84元（计算方式：以租金35028.9元/月为标准，自2018年12月20日起计至2019年8月31日）。事实和理由：2017年9月1日，原、被告双方签订《办公用房租赁合同》一份，约定被告经纬公司承租原告位于苏州工业园区苏州大道西2号国际大厦211-212室房屋，建筑面积389.21平方米，租赁用途为办公使用。合同附件二约定，租期自2017年9月1日至2020年8月31日止（共计36个月），房屋交付日和起租日均为2017年9月1日。租期内，租金为90元/平方米/月，即月租金为35028.9元/月。根据合同附件二第二部分约定：租金采用先付后用的原则按3个月一期支付，首期租金2017年9月1日至2017年11月30日合计105086.7元应于合同签订5个工作日支付，第二期租金2017年12月1日至2018年2月28日合计105086.7元应于2017年11月10日前支付，以后房屋租金每3个月提前支付一次。被告经纬公司应于每期第3个月的10日或之前支付下一期3个月的租金，不足3个月的按照实际租赁月份支付。根据合同附件二第四部分约定：水电费按照事业单位规定时间支付。被告经纬公司自2018年7月起开始拖欠租金、物业管理费、电费、水费，经原告多次催告被告仍拒绝支付。原告遂根据合同第14-2条的约定，于2018年12月18日通知被告解除合同，且该通知已于2018年12月19日送达给被告。经核算，截至2018年12月19日，被告经纬公司共计拖欠2018年9月1日至2018年11月30日租金余款5086.7元、拖欠2018年12月1日至2018年12月19日租金21469.33元。另外，被告还拖欠2018年11月21日至2018年12月20日期间电费509.8元、2018年12月21日至2019年1月20日期间电费128.77元、2018年10月1日至2018年12月19日期间水费36.99元。根据合同第14-2（3）条约定，被告经纬公司应按日万分之五的标准支付拖欠费用的逾期利息。根据第14-2（4）条约定，被告应支付相当于3个月租期的租金和物业管理费之和的款项，作为提前终止合同的违约金。根据第13-1（3）条约定，被告应支付原告因本案诉讼支出的合理律师费用。根据第13-2（2）条约定，被告应按租金和物业管理费的2倍支付占用费，本案中原告同意仅按照租金的1倍标准主张。原告认为，租赁合同是原、被告双方合意的体现，应当严格遵守。被告拖欠租金、水电费的行为已构成严重违约并损害了原告的合法权益。原告遂提起诉讼，并请求法院支持原告诉请。被告答辩称：第一，对于涉案的租赁合同真实性无异议，对于合同解除本身无异议，对解除时间也予以认可；第二，对拖欠租金26556.03元、拖欠电费638.57元、拖欠水费36.99元的事实予以认可；第三，停止营业并非完全是被告的责任，涉案的房屋性质在被告承租的时原告告知为商业用途，但后来房屋性质却变成了办公用途，对于该变更原告未告知被告，而根据园区的相关规定，涉案房屋不能用于经营健身房，因此出租房屋不符合实际租赁用途；第四，房屋之所以未及时返还给原告，是因为原告不允许被告进入房屋并搬离物品。本院经审理查明的事实如下：2017年9月1日，原告兆润公司（出租方，甲方）与被告经纬公司（承租方，乙方）签订《办公用房租赁合同》，约定兆润公司将其所有的苏州工业园区苏州大道西2号国际大厦2层211-212单元房屋出租给被告经纬公司，房屋计租面积为389.21平方米。交付日期为2017年9月1日或依据合同调整的日期，租赁期从交付日起至2020年8月31日共计3年。合同第2.1条约定：乙方承租该房屋仅能按照附件一载明的办公用途使用。该合同附件二约定，2017年9月1日至2020年8月31日，租金为90元/平方米/月，物业费为22元/平方米/月，本合同项下的履约保证金总额为130774.56元。合同第4-2-3条约定：租赁期内，若乙方拖欠租金或物业管理费或其他应付费用（包括由于乙方原因造成甲方损失的赔偿款、乙方因违约应向甲方支付的违约金），甲方有权提前五日书面通知乙方而乙方在甲方发出书面通知三日内仍未付款的情况下立即从保证金中扣除相应费用或款项；甲方也有权选择在合同履行期间内不扣除上述保证金，而在甲方因乙方违约而解除本合同后将上述保证金冲抵乙方拖欠的租金、费用及违约金。第11-1条约定：除甲方同意续租外，乙方应在本合同租赁期满当日或提前终止当日将已恢复至附件四标准或恢复至甲方同意接受之该房屋归还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依交接清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还情况签署一份返还表格。第13-1条约定：如乙方逾期向甲方支付本合同项下的租金等任何款项超过15天的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权采取下列一项或多项措施：13-1（3）甲方有权向有管辖权的人民法院起诉，由此发生的诉讼费用和甲方支出的合理律师费用均由乙方承担。第13-2条约定：若乙方未按第11-1条规定在房屋租赁期满或提前解除后及时办理房屋返还手续，则甲方有权按以下方式收回该房屋并要求乙方承担责任：13-2（1）甲方有权在租赁期满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋，无需其他任何方式见证或公证。13-2（2）从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第（1）项权利进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止（或解除）日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还房屋引致的一切损失，并支付从租赁期届满之日到实际返还之日期间该房屋公用事业及其他费用。第14-1条约定：下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：14-1（2）乙方逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费、补足履约保证金差额及应由乙方承担的其他有关费用之任何一项累计达到一个月或以上的。第14-2条约定：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：14-2（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；14-2（4）向甲方支付相当于3个月的租金和物业管理费之和的违约金。上述合同附件二第二部分约定：租金采用先付后用的原则按3个月一期支付，首期租金2017年9月1日至2017年11月30日合计105086.7元应于合同签订5个工作日支付，第二期租金2017年12月1日至2018年2月28日合计105086.7元应于2017年11月10日前支付，以后房屋租金每3个月提前支付一次，被告经纬公司应于每期第3个月的10日或之前支付下一期3个月的租金，不足3个月的按照实际租赁月份支付。合同附件二第四部分约定：在租赁期内该单元所发生的水、电、电讯费用等公用事业单位按照规定收取的费用由乙方承担，水电费按照事业单位规定时间支付。租赁合同签订后，原告兆润公司将涉案房屋交付被告经纬公司使用，被告支付了履约保证金130774.56元。另查明：2018年12月18日，原告兆润公司向被告经纬公司发送《律师函》，该函通知被告因其未按期支付租金总计160173.4元，故原告主张解除双方之间的租赁合同，并要求被告经纬公司支付租金、返还房屋。被告经纬公司对函件真实性无异议，且庭审中陈述已于2018年12月19日收到该函，并对租赁合同已于2018年12月19日解除的意见不持异议。另外，庭审中，被告经纬公司确认结欠原告租金26556.03元、电费638.57元，水费36.99元。关于涉案房屋的空置及返还情况，被告经纬公司在庭审中称，其在2018年12月中旬及已停业并空置，被告还确认截至第一次庭审之日（2019年7月16日）涉案房屋尚未予以返还，但其认为是因为原告不允许其搬离物品故未能返还。原告兆润公司称，被告是在2018年12月中旬停业并空置房屋，原告也是在那个时候知道该情况的。原告兆润公司还称，其没有阻止被告搬离涉案房屋，只是多次要求被告将房屋恢复原状后返还，该内容在2019年5月5日向被告发送《律师函》亦有记载。第二次庭审中，原告还提交了其与案外人签订的房屋租赁合同，该合同约定的租赁期自2019年9月1日开始，原告据此表示涉案房屋已于2019年8月31日实际收回。关于房屋的用途，原告分别提交了如下证据：1、苏工园国用（2007）第01005号土地使用权证书，其中载明地类（用途）为“其他商服用地”；2、苏房权证园区字第××号房屋所有权证书，载明房屋设计用途为“非居住”；3、苏（2016）苏州工业园区不动产权第0000082号不动产权证书，载明用途为“其他商服用地/非居住”。诉讼中，原告兆润公司提交了其与北京观韬中茂（苏州）律师事务所签订《聘请律师合同书》及由该律师事务所开具的发票，用于证明兆润公司为本案诉讼支出的律师费为8000元。以上事实有原告提交的《办公用房租赁合同》、律师函及其邮寄凭证、水电费发票、聘请律师合同、律师费发票、房地产权证书等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为：原告兆润公司与被告经纬公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院认定该租赁合同有效。原、被告双方均应依照合同履行各自权利义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付被告使用，被告经纬公司作为承租方应依约按期支付租金，虽然经纬公司抗辩称关于涉案房屋的用途，原告曾口头承诺为商业用途而在合同签订时却变更成了办公用途，由此影响了房屋的实际使用，但《租赁合同》中约定的用途即为办公使用，且根据涉案房屋的产权登记材料，该房屋也具备相应商业用途，因此对于被告的上述抗辩意见，本院不予认可，被告仍应依照合同约定按期支付租金等各项费用。关于合同的解除，合同中约定，承租人欠付租金超过一个月的，出租人有权单方解除合同。被告经纬公司拖欠租金等费用已超过一个月，在此情形下，原告有权提出解除合同，其向被告发送的解除合同函，被告经纬公司确认已于2018年12月19日收到，且双方均认可该解除时间，故本院亦对此予以认可。关于被告结欠的租金、电费、水费的金额。承上述分析，涉案房屋已于2018年12月19日解除，故被告经纬公司应支付截至该日的租金。庭审中，被告对于原告据此主张的租金26556.03元、电费638.57元、水费36.99元均不持异议，本院亦予以认可。故被告经纬公司共计结欠原告上述三项费用合计为27231.59元（26556.03+638.57+36.99）。关于原告主张的上述款项（27231.59元）的逾期付款利息损失。合同中约定承租人拖欠租金等费用的，需按每日万分之五标准支付逾期付款利息。现原告主张该逾期利息从合同解除的次日即2018年12月20日起计算，结合合同中对于付款期限的约定及被告欠付款项的情况，原告主张的起算时间未超出其权利范围，本院予以认可。关于利息计算标准，该标准过高，本院酌情将其调整为按照年息11.7%计算。关于原告主张的因被告违约而导致合同提前解除的违约金。原告认为该违约金应按三个月的租金和物业管理费之和计算。本院认为，违约赔偿金以补偿损失为主要目的，金额过高的，应根据原告的实际损失予以酌情调整。本案中，考虑涉案房屋实际收回以及另行出租的情况，本院酌情将违约金调整为按三个月租金计算即105086.7元。关于涉案房屋的占用使用费，租赁合同解除后，被告经纬公司应将涉案房屋返还给原告。本案中，在原告发送合同解除函后，经纬公司并未及时将涉案房屋返还原告，因其怠于返还房屋，故应承担占有使用费。但根据双方陈述，涉案房屋在2018年12月中旬即已停业并空置，且原告当时即已知晓该情形，故原告作为出租方亦有协助、督促承租人及时搬离并收回房屋的义务。综合上述情形，本院认为酌情认定占有使用费计算至合同解除后的三个月为宜。计算标准参照原租金标准即按35028.9元/月计算，因此该项费用本院酌定为105086.7元。关于原告主张的法律服务费损失。在双方签订的合同中对此有明确约定，原告兆润公司就此提交了相关票据及合同，且其主张的金额未超出相关标准，对此本院予以支持，故被告应向原告支付法律服务费损失8000元。关于原告要求被告立即向工商行政管理部门变更或者注销案涉房屋的工商注册登记的主张，因该事项不属于民事案件受理范围，对此本院不予理涉。综上，被告应付的租金、电费、水费、提前终止合同的违约金、房屋占有使用费、法律服务费用合计为245404.99元（27231.59+105086.7+105086.7+8000,该金额未包括租金、电费、水费的逾期支付利息）。又因被告经纬公司在原告处有履约保证金130774.56元，该款可用于折抵上述费用，折抵后，被告经纬公司还应支付原告款项114630.43元（245404.99-130774.56）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2017年9月1日签订的《办公用房租赁合同》已于2018年12月19日解除；二、被告苏州经纬能量体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司各项费用合计114630.43元（已折抵保证金）；三、被告苏州经纬能量体育文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司逾期付款利息（计算方式：以27231.59元为基数，按年息11.7%，自2018年12月20日起计算至实际付款之日止）；四、驳回原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5578元，由被告苏州经纬能量体育文化有限公司负担5000元，由原告苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司负担578元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州经纬能量体育文化有限公司负担部分在判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  周根火人民陪审员  徐根元二〇一九年十一月二十八日书 记 员  赵 从张端