浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初2845号 原告（案外人）：陶秀珍，女，1952年10月19日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：马悦，浙江和光律师事务所律师。 被告（申请执行人）：夏如忠，男，1957年12月2日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所律师。 第三人（被执行人）：沈学坤，男，1956年8月28日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告陶秀珍与被告夏如忠、第三人沈学坤案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月22日、9月26日两次公开开庭进行了审理。原告陶秀珍（未参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人马悦、被告委托诉讼代理人刘琳到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审理期限三个月。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告陶秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求对坐落于桐乡市农贸市场商住不动产（房屋所有权证号：桐房权证桐字第××号）终止并解除执行措施，停止司法拍卖程序，并予以解封等措施（房屋总价315000元）；2、请求确认原告与第三人沈学坤于2014年5月19日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于桐乡市农贸市场商住不动产（房屋所有权证号：桐房权证桐字第××号）归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确第1项诉讼请求为停止对坐落于桐乡市农贸市场商住不动产（房屋所有权证号：桐房权证桐字第××号）的执行。 事实和理由：桐乡市人民法院于2015年11月2日作出（2015）嘉桐洲商初字第83号一审判决，判决“沈学坤归还夏如忠借款本金10000000元并支付利息；杨万学承担连带保证责任”。2018年10月9日，嘉兴市中级人民法院作出（2015）浙嘉商终字第727号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月1日，原告（案外人）对执行标的提出书面异议，请求终止并解除桐乡市农贸市场商住不动产（房屋所有权证号：桐房权证桐字第××号）的执行。2019年3月18日，桐乡市人民法院作出（2019）浙0483执异11号执行裁定：驳回案外人陶秀珍的异议请求。 原告认为桐乡市人民法院（2019）浙0483执异11号执行裁定部分事实认定错误且部分事实认定不清；适用法律确有错误，结果明显不公。 1、涉案房产应当属于原告个人财产。原裁定仅根据执行标的的权利外观表象来判断权属，即仅根据不动产的登记情况来判断是否系权利人，没有结合原告向法院提供的房屋买卖协议、收款凭证等证据综合判断其权属，并不能完全真实的反映执行标的的真实权利状态，系事实认定错误，事实认定不清。 2、2014年5月19日，原告与第三人沈学坤签订《房屋买卖协议》，约定原告购买甲方单独所有的桐乡市农贸市场商住不动产（房屋所有权证号：00046708号，建筑面积127.56平方米，用途为商住），成交价格为315000元，原告付清全部房款当天沈学坤将上述房屋交付原告。协议签订后，原告于2014年5月20日将购房款315000元一次性转入沈学坤账户。沈学坤己将房产证、钥匙等交付给原告，原告已将涉案房产出租并收取租金。根据房屋买卖协议，涉案房产一直没有过户的原因是由于涉案房产只有房产证没有土地证，相关单位不能办理房屋更名登记手续。 3、原告认为，双方签订的《房屋买卖协议》真实有效，系真实意思表示，在人民法院查封之前签订，且人民法院查封之前原告已经全额付清房款并己实际合法占有涉案房屋，之所以涉案房屋至今未能办理所有权变更登记手续系国家政策原因无法办理过户手续，系客观原因造成，并非由于原告自身原因不办理产权过户手续。 因此，原告请求停止对涉案房屋的执行并解除查封的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种能够排除执行的情形条件，亦符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。 被告夏如忠辩称： 一、不动产应根据不动产登记簿判断权属，涉案房屋登记在第三人沈学坤名下，所以权利人是沈学坤。原告与沈学坤签订的房屋买卖协议是债权性质，是物权变动的原因，但不是物权变动，物权变动须进行登记。因双方并未办理变更登记，所以涉案不动产的产权仍为沈学坤所有。协议中关于房屋归原告所有的约定违反了物权法定原则。 二、双方签订的房屋买卖协议明显不符合常理。1、涉案房屋位于老农贸市场内，该市场已经废弃十几年了，没有任何商业价值，所以原告购买该房屋的动机不成立；2、原告没有证据证明其在房屋被法院查封前已实际占有该房屋；3、原告明知涉案房屋不能办理过户手续，仍以315000元的价格购买，明显不符合常理。 综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人沈学坤提交书面意见述称：其与原告签订的房屋买卖协议是真实的，当时因为资金周转需要所以出卖了这套房屋，协议签好以后第二天也就是2014年5月20日原告把钱汇到了其账户上，其就把房产证和钥匙交给原告了。今年年初朝晖社区旧城改造需要动迁这套房子，其已经向朝晖社区写了一份承诺书，说明了情况，交代了这套房子已经转卖给了原告，其愿意配合处理。 经审理查明：2014年5月19日，第三人沈学坤与原告陶秀珍分别作为甲乙两方签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将位于桐乡市农贸市场的房屋（权属证号为××号，总数两层，建筑面积127.56平方米，用途为商住）卖给乙方所有，成交价315000元，甲方在乙方付清全部房款当天将上述房屋交付给乙方。同时约定因甲方出卖的房屋只有房产证没有土地证相关单位不能办理房屋更名登记手续，故特约定房屋买卖后不办理更名登记手续，虽相关单位登记所有权人仍为甲方，但至乙方付清房款之日起有关该房屋的权利及义务都归乙方所有，甲方亦应无条件配合乙方因房屋所有权不能更名而需要甲方代办的相关手续。2014年5月20日，原告向第三人转账315000元。涉案房屋由第三人沈学坤妻子严满华租赁给他人开棋牌室直至2014年年底，严满华将半年租金3500元经由沈学坤交付给原告。之后因原告委托严满华对外租赁及收取租金，严满华又将房屋租赁给其他租客。2019年7月29日，桐乡市湘溪小城市综合开发有限公司与原告分别作为甲乙双方签订《房屋征收协议书》一份，约定甲方决定对涉案房屋参照国有土地房屋征收标准进行征收，被征收房屋经乙方确认选择产权调换安置方式。另查明，涉案房屋因未办理土地登记而无法办理不动产转移登记手续。 2015年11月2日，本院作出（2015）嘉桐洲商初字第83号一审判决，判决沈学坤于判决生效之日起十日内归还夏如忠借款本金10000000元并支付利息（以10000000元为基数自2014年4月27日起按年利率24%计算至判决确定给付之日止）；杨万学对沈学坤上述债务中的借款本金10000000元以及以10000000元为基数自2014年4月27日起按年利率18%计算至判决确定给付之日止的利息承担连带保证责任。后杨万学不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。2016年1月22日，该院作出（2015）浙嘉商终字第727号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年2月25日，夏如忠依据上述生效法律文书向本院申请强制执行。2016年4月8日，本院裁定查封被执行人沈学坤所有的权证号为××号房产。同日，本院对上述登记在沈学坤名下的房产办理查封手续。2019年2月15日，本院裁定拍卖上述房产。陶秀珍提出书面执行异议，本院于2019年3月18日作出（2019）浙0483执异11号执行裁定书驳回了其异议请求。 以上事实有原告提交的房屋买卖协议、银行卡取款业务回单、房屋所有权登记证明、房产证、房屋征收协议书、（2019）浙0483执异11号执行裁定书、桐乡市不动产登记服务中心复函及本院对严满华的谈话笔录等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提供的证据足以证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款，以及非因自身原因未办理过户登记。此外，原告虽未直接占有使用涉案房屋，但自2015年始其委托第三人沈学坤妻子严满华对外租赁时可视为已实现对涉案房产的合法占有，即原告在法院查封之前已合法占有涉案房屋。据此，可以认定原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告第一项诉讼请求予以支持。而原告第二项诉讼请求中请求确认原告与第三人沈学坤于2014年5月19日签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉请，并不属执行异议之诉的裁判范围。至于原告第二项诉讼请求中要求确认涉案房产归原告所有的诉请，因原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定享有的仅是物权期待权，并非完整意义上的物权（所有权），而是符合一定条件的不动产买受人享有的债权性质的过户请求权，故本院对该项诉请不予支持。此外，诉讼过程中，原告虽与桐乡市湘溪小城市综合开发有限公司签订了《房屋征收协议书》，但根据当事人恒定原则，并不影响本案原告的诉讼主体资格和诉讼地位。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十九条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于桐乡市农贸市场的房屋（所有权证号：桐房权证桐字第××号）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 本案受理费6025元，由被告负担。应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，帐号为：62×××62，逾期缴纳将移送执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 本院（2019）浙0483执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  高 庆 人民陪审员  朱武英 人民陪审员  孔群莲 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  夏惠锋