河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7250号上诉人（原审被告）：翟景涛，男，1969年12月8日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：马霄，河南达圣律师事务所律师，一般授权。被上诉人（原审原告）：陈怡豪，男，1997年7月25日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：王涛，河南博音律师事务所律师，特别授权。原审被告：南阳鸿德房地产开发有限公司。住所地：南阳市卧龙区人民路鸿德花园（鸿德街1号）。法定代表人：陈继平，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：马跃辉，男，1967年9月2日出生，汉族，住南阳市卧龙区，公司员工。特别授权。上诉人翟景涛因与被上诉人陈怡豪、原审被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称“鸿德公司”）确认合同无效纠纷一案，不服宛城区人民法院（2019）豫1302民初5437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翟景涛及其委托诉讼代理人徐晓玉、被上诉人陈怡豪委托诉讼代理人王涛、原审被告鸿德公司委托诉讼代理人马跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翟景涛上诉请求：撤销原判，改判驳回陈怡豪的诉讼请求；本案诉讼费由陈怡豪承担。事实与理由：翟景涛与鸿德公司之间的民间借贷纠纷已通过法院生效判决予以确认，本案所涉房屋作为民间借贷的抵押物已被查封，并已经处于执行阶段，陈怡豪如对该房屋有异议，应当在执行阶段提出执行异议之诉。翟景涛与鸿德公司之间的房屋买卖合同已于2013年10月18日在房管局进行了备案登记，陈怡豪要求确认翟景涛与鸿德公司之间的买卖合同无效，实质就是确认翟景涛的房屋网签备案登记无效，而撤销备案登记与确认合同无效不是同一法律关系，该请求属于行政诉讼的受案范围。陈怡豪与鸿德公司之间签订的是房屋认购协议书，而不是房屋买卖合同，翟景涛在与鸿德公司签订房屋买卖合同及回购协议时，鸿德公司并未说明该房屋已出售给他人的情况，且庭审中陈怡豪仅提交认购书及收据，并未提交交款的银行转账凭证，以证实房款已全部交清的事实，这明显是陈怡豪与鸿德公司恶意串通伪造的证据，陈怡豪与鸿德公司之间不存在房屋买卖的事实。被上诉人陈怡豪辩称：陈怡豪有权选择救济途径，提起确认之诉并不违反法律规定，网签合同的备案登记不是《物权法》第九条规定的物权登记，房屋开发企业持有关手续就能予以撤销，不属于具体的行政行为，不需要提起行政诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”陈怡豪与鸿德公司签订的《商品房认购协议书》符合该规定，属于商品房买卖合同，一审法院判决正确，应当维持。陈怡豪向一审法院起诉请求：确认翟景涛与鸿德公司之间签订的13800987号《房屋买卖合同》无效；判令鸿德公司为陈怡豪购买的罗马帝景6-2-602室办理网签登记及房产证；本案诉讼费用由翟景涛、鸿德公司负担。一审法院认定事实：2011年3月18日，赵品与鸿德公司签订《房屋认购协议书》，购买罗马帝景6-2-601室，并支付了全款。2016年7月12日，赵品将该房产转让给陈怡豪，陈怡豪与鸿德公司签订《商品房认购协议书》，鸿德公司收回与赵品签订的协议书，并向陈怡豪出具了收到全部房款的收据。2013年10月18日，鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）为借款人陈兰向翟景涛所借的民间借贷款项予以担保，《借款担保合同》约定将鸿德公司出卖给陈怡豪在内的八套房屋为该借款进行担保。为此，鸿德公司与翟景涛于2014年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定将本案涉及陈怡豪的房屋出卖给翟景涛，并办理合同信息备案手续（即网签合同备案号14819602号）等。2015年1月8日，鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）与翟景涛签订《房屋回购协议》，约定鸿德公司如果向翟景涛偿还前述借款本息，鸿德公司可以回购包括本案6-6-601号房屋在内的8套房屋等。该案涉房屋陈怡豪签订的购买协议房号是6-2-602室，房管局的备案号是13800987。但是在网签的时候房号变更为6-2-601，房管局备案号为14819602号。一审法院认为：赵品与鸿德公司于2011年3月18日签订的《房屋认购协议书》，意思表示真实，其内容不违反法律规定，自签订之日起，成立合法有效的合同关系。2016年7月12日，赵品将案涉房屋出售给陈怡豪，同日，鸿德公司与陈怡豪重新签订了《商品房认购协议书》。协议书签订后，陈怡豪将房款及更名费、初装费等费用支付给鸿德公司，鸿德公司出具收条予以印证。陈怡豪出示的四份付款凭证，经质证，一审法院认证属实，证明了陈怡豪在合同生效后向鸿德公司缴纳购房款的事实，前述签订协议行为和付款行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院认定陈怡豪与鸿德公司成立有效的房屋买卖合同法律关系。陈怡豪因此享有依据合同约定，请求鸿德公司向其履行交付房屋的相关权益。陈怡豪发现鸿德公司与翟景涛对该房屋表面上签订房屋买卖合同，办理合同信息备案手续（即网签合同备案号14819602），实质上掩盖并改变其担保借款的真实意图，阻碍了陈怡豪请求鸿德公司向其履行交付房屋的履约行为，陈怡豪据此请求确认鸿德公司与翟景涛之间的合同无效，具有请求权的正当性与相应的主体适格。鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）与翟景涛以订立《商品房买卖合同》和《房屋回购协议》形式，实质上改变了《借款担保合同》约定的以该房产为翟景涛的债权进行担保的真实合意，造成了直接以买卖交易方式，向债权人交付该担保财产的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，故其房屋买卖合同（即网签合同备案号14819602）无效。至于鸿德公司提出的诉讼时效抗辩，无法律依据，其抗辩理由不成立。依据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续的规定，鸿德公司作为房地产开发企业应当协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款的规定，判决：南阳鸿德房地产开发有限公司与翟景涛签订的备案号14819602的房屋买卖合同无效；南阳鸿德房地产开发有限公司协助陈怡豪办理罗马帝景6-2-601室的房屋所有权登记手续。案件受理费50元，由南阳鸿德房地产开发有限公司负担。二审中当事人没有提交新证据。二审认定的事实与原审法院认定的事实相同。本院认为，2011年3月18日，赵品与鸿德公司签订《房屋认购协议书》，购买罗马帝景6-2-601室，并支付了全款。2016年7月12日，赵品将该房产转让给陈怡豪，陈怡豪与鸿德公司签订《商品房认购协议书》，鸿德公司收回与赵品签订的协议书，并向陈怡豪出具了收到全部房款的收据，对此，陈怡豪与鸿德公司均认可，并有鸿德公司给陈怡豪出具的收款收据为证，足以认定。关于鸿德公司为借款人陈兰向翟景涛所借的民间借贷款项，以鸿德公司出卖给陈怡豪在内的八套房屋予以担保，并于2014年8月8日与翟景涛签订《商品房买卖合同》，约定将本案涉及陈怡豪的房屋出卖给翟景涛，且办理合同信息备案手续这一事实，有当事人陈述、本院生效判决等在卷佐证，故一审判决认定翟景涛、鸿德房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》实为双方为借款而设定的抵押担保行为，双方并无房屋买卖的合意，其签订的《房屋买卖合同》无效是适当的。综上所述，翟景涛的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由翟景涛负担。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  王小军二〇一九年十一月二十八日法官助理左金鹤书记员李宛