广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29810号原告：黎伟均，男，1974年1月16日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：李嵘，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪程，广东合邦律师事务所实习人员。被告：广州市白云区星汇品格酒店，地址广州市白云嘉禾鹤鳌公路501号自编13栋、自编20栋、自编21栋4楼-5楼。投资人：罗广发，总经理。委托诉讼代理人：王斌，湖南人和（东莞）律师事务所律师。第三人：吴杰，男，1978年9月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人：罗和苏，湖南人和（东莞）律师事务所律师。第三人：罗业坤，男，1967年5月16日出生，汉族，住广东省电白县，委托诉讼代理人：黄红兵，湖南人和律师事务所律师。原告黎伟均与被告广州市白云区星汇品格酒店（以下简称星汇酒店）、第三人吴杰、罗业坤占有物返还纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎伟均的委托诉讼代理人李嵘、洪程，被告星汇酒店的委托诉讼代理人王斌，第三人吴杰的委托诉讼代理人罗和苏，第三人罗业坤的委托诉讼代理人黄红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎伟均向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交还广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号第四层、第五层房屋（系星汇广场第四、第五层，包括大堂）场地；2判令被告向原告支付场地占用费及滞纳金（场地使用费按照每月108000元计算，从2019年8月起计算至被告交还房屋场地之日止；滞纳金按每日1%从每月8月6日起计算至被告实际交费之日止）暂计到起诉之日：场地使用费108000元，滞纳金：8640元；3、判令被告向原告支付占用期间的水费、电费、垃圾压缩费、公共电分摊费、公共水分摊费及各项费用的滞纳金（从2019年6月起计算至被告交还房屋场地之日止，水费=实际使用量×6.14元/吨×1.05，电费=实际使用量×1.28元/度×1.05，垃圾压缩费按照每月840元计算；各项费用滞纳金按每月1%从每月8月6日起计算至实际缴费之日止）暂计至起诉之日：2019年6月垃圾压缩费840元、2019年6月公共电分摊费600元、2019年6月公共水费分摊48元、2019年7月电费17283.84元、2019年7月份水费702.72元、2019年7月垃圾压缩费840元、2019年7月份供电费分摊1032元、2019年7月份公共水费分摊72元；上述费用共计21418.56元，滞纳金1713.5元；4、判令被告向原告支付2018年度电梯维护费用11240元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月8日，原告黎伟均、第三人罗业坤和李健华签订《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》，约定共同承租李健华名下位于广州市白云区嘉禾街鹤鳌公路501号商业楼（承租时自定名“广州市嘉禾广场商业楼”，现改名星汇广场商业楼，现地址为：广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号）。2009年10月16日，原告和第三人罗业坤签订《合作投资协议》，约定由第三人罗业坤负责商业楼的全面工作，原告予以配合。后原告和第三人罗业坤签订《星汇广场股份工作分工及定位》，根据前期分工负责已涵盖的范围用书面的方式再次具体明确罗业坤的全面工作包括4点，其中第2点是：内外修补为主、招商、办公室管理。同日，原告将星汇广场商业楼第4层、第5层（全层和大堂，建筑面积约2400平方米，含公摊面积；以下简称涉案房屋）出租给吴杰，且约定吴杰不得转租给第三人。2019年5月31日，原告和第三人罗业坤签订《承包经营合同》，约定原告独自承包经营星汇广场商业楼。从2019年6月起，因第三人吴杰拖欠租金和水电费等相关费用，原告委托的物业管理团队对吴杰发函催收租金和水电费等相关费用，但吴杰未出现，反而被告出面回应，且被告在2019年7月5日的《回复函》中承认和原告不存在合法有效租赁关系，而且被告又连续恶意拖欠2019年6月、7月、8月的租金和水电费等费用，严重侵害原告合法利益，故诉至法院。被告广州市白云区星汇品格酒店辩称，一、原告诉讼请求案由不明确，其请求权基础混乱，应当依法驳回原告诉讼请求；二、被告并非从吴杰处非法转租，吴杰也未取得任何非法转租的利益，而是由第三人罗业坤作为实际承租人进行运营及管理，此项事实一直存在，原告也未从提出异议。被告不存在侵占原告涉案房屋的事实，即使认定被告存在非法侵占的情形，原告占有返还请求权已经经过一年的除斥期间。第四、被告每月均足额支付原告租金及水电费，原告第二项至第四项诉讼请求无法律依据。第三人吴杰述称，吴杰和罗业坤系友好关系。2009年，吴杰找第三人罗业坤希望在其物业上经营酒店，并约定2009年10月16日与原告黎伟均签订租赁合同，合同内容由罗业坤和黎伟均事先谈好，签约当天吴杰授权罗业坤代其在合同上签名。合同签订后，涉案房屋交接前，吴杰因资金出现问题，就向罗业坤提出他不参与投资，但同意罗业坤可以作为名义上的承租人。之后，吴杰没有参与经营。因此，吴杰对酒店经营管理还有租赁合同的履行过程一概不知。第三人罗业坤述称，原告提交的2009年与罗业坤签订的《合作投资协议书》，约定由罗业坤负责商业楼的全面工作，原告仅仅是配合而已。2019年5月31日之后，罗业坤与原告签订承包合同，此后商业楼由原告独自经营管理。在此之前罗业坤有权决定由任何人承租涉案物业。被告的实际投资人是罗业坤，不存在非法占有事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》、《合作投资协议》、《租赁合同》、《星汇广场股份工作分工及定位》、《承包经营合同》、《物业租赁管理授权委托书》、《租金催缴通知》、《回复函》、《吴杰承租物业2019年7月份费用明细说明函》、《消防整改施工通知》、《消防检修回复函》、《消防整改拆除违建通知》、户口簿，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月8日，李健华（甲方）与第三人罗业坤（乙方）、原告黎伟均（乙方）签订《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》，约定：1.1甲方向乙方出租的物业位于广州市白云区嘉禾街鹤鳌公路501号地段（106国道嘉禾路段边）。该商业楼甲方自定义为“广州市嘉禾广场商业楼”，属于甲方私人名义所有，可作商业性质使用。1.2该楼宇属于钢筋混凝土框架结构，无装修。建筑面积共11313.16平方米。其中地下车库1436.85平方米，首层2860.33平方米，2层2876.3平方米，3层2576.3平方米，4层1248.98平方米，5层314.4平方米。甲方将该楼宇整栋出租给乙方作为商场使用。3.1租赁期限。甲方将该楼宇整栋出租给乙方的租赁期限为25年，自2009年12月16日至2034年12月15日止。5.1交付期限。甲方在2009年9月30日，向乙方交付使用。6.1场地经营、使用。场地自甲方交付乙方后，该场地的所有经营、使用权属乙方所有。6.3管理权。该楼宇的场地内、外及地下车库，自交付使用之日起，均由乙方负责管理。10.1该建筑物是属甲方的出租物业，其中有《房地产权证》及临建手续的建筑面积是4223.43平方米，待完善手续的建筑面积是7089.73平方米；乙方已清楚了解该建筑物的实际现状，甲方以该建筑物的现状出租给乙方，乙方同意按该建筑物现状承租，乙方负责办理该物业日后经营所需的各项手续和证照并承担全部相关费用，甲方有义务全力协助。同年10月16日，第三人罗业坤（A方）与原告黎伟均（B方）签订《合作投资协议》，约定：经双方友好协商，已租用嘉禾街鹤鳌公路501号物业，并合作如下：一、性质，属租用他人的物业，通过装修后再出租。二、范围，租用整栋，租期和租金按与房东所签的合同。三、股份比双方各占50%。四、权利，双方平等。五、出资，双方各出资总投资的50%。六、分工，A方负责全部，B方配合A方。七、营利和亏损，在该项目中从始至终所产生的营利、亏损、法规等责任均由双方承担。八、其它，以上不明细，一切事例按平时双方协商，根据实际情况而决定。当日，原告黎伟均（甲方）经第三人罗业坤介绍，与“吴杰”（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于白云区嘉禾街鹤鳌公路501号第四、五层（全层和大堂）建筑面积约2400平方米（含公共分摊）租给乙方作酒店经营使用，大堂归乙方作酒店的配套使用，但甲方对电梯和大堂通道有协助管理权。二、租期为25年（300个月）即2009年11月1日至甲方所签的原来合同终止日为准。前15年租金按该合同所定的价格，后10年的租金按市面价双方协商再定价格。三、月租金和租金递增：1、租金按月计算，即每月为前三年44000元，后×年46000元，包括管理费（注：租金及水电费只提供收据不提供发票。租金不含出租税、经营等税，如乙方需要出租税发票，则需按规定加发票额款）。2、租金每三年在上三年的总额基础上递增8%。五、计租期从2010年7月16日起，计租期以双方协商随交付使用日为准。（租金、保证金、水电费以开取收据为凭证）。七、配套设施。1、租赁期内，甲方按与乙方约定加建好的毛坯房交给乙方自己装修。九、违约责任。未经甲方同意，乙方不得擅自租赁，如需转籍租赁他人使用，必须事先向甲方提出书面报告，甲方同意后并办理转租手续（转让合同时乙、丙双方必须各向甲方付半个月租金即共一个月租金作办理转让手续费），否则，甲方收回该酒店时当乙方违约处理，并不退乙方所交合同保证金，同时追究乙方赔偿违约金（注：在租赁期内，乙方对该酒店向外承包不属违约范围）。2014年4月10日，第三人罗业坤与原告黎伟均签订《星汇广场股份工作分工及定位》，约定：原告黎伟均负责第一类工作（财务管理）：1、以转帐或者现金收取租户的租金和水电费及交李生租金。2、支付两方沟通好的应支出费用。3、月底两方对帐及分股东应得的利润。4、应酬尹边村社（负责跟进租广场旁的地域物业）。第三人罗业坤负责第二类工作（全面管理）：1、广场内外员工全面工作安排及管理。2、内外修补卫生、招商、办公室管理。3、租户纠纷争议调解。4、应酬街道房屋中心（负责沟通交出租税，代开发票，帮租户合同备案及临场证明）。2017年1月26日，被告星汇酒店（个人独资企业）注册成立。其登记投资人为罗广发。罗广发是第三人罗业坤的胞弟。2019年5月31日，原告黎伟均（发包方）、第三人罗业坤（发包方）与原告黎伟均（承包方）签订《承包经营合同》，约定：发包方于2009年9月8日与李健华签订《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》及《广州市嘉禾广场商业楼租赁合同补充协议一》，并分别于2009年9月11日签订《广州市嘉禾广场商业楼租赁合同补充协议二》、2009年11月6日签订《关于变更嘉禾广场收租帐户补充协议》（以下统称上述合同），商业楼地址为广州市白云区嘉禾街鹤鳌公路501号地段（106国道嘉禾路段边），现该地址已变更为（广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号，自编名称：星汇广场）；租赁期限自2009年12月16日至2034年12月15日止；建筑面积共11313.16平方米；其中：地下车库1436.85平方米，首层2860.33平方米，第二层2876.3平方米，第三层2576.3平方米，第四层1248.98平方米，第五层314.4平方米，供电设备，包括后期经过甲方的加建改造的加建部分第三层南边约300平方米、第四层和第五层加建部分约1300平方米。现经发包方及承包方协商一致，将该星汇广场商业楼（原名：广州市嘉禾广场商业楼）及后期发包方加建改造部分在本合同期限内发包给承包方以供经营。为了理清双方权利义务，特签订此合同。第一条承包事项：广州市星汇广场商业楼经营权、经营管理相关的事宜。第二条承包经营的方式：发包方在承包经营期限内将该商业楼全部经营权发包给承包方。承包经营期间，由承包方独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏。第四条承包经营的期限为14年，即从2019年6月1日起至2033年5月31日止，经营到2029年5月31日止，经营到2029年5月31日之后，发包方及承包方就2033年5月31日至2034年12月15日承包权进行商讨。第五条承包费为税后50万元/月，有关承包费涉及到的任何税费均由承包方负责。承包费用在本合同签订后每月的30日内支付完毕，分别支付给发包人黎伟均25万元和发包人罗业坤25万元，否则按每日同期银行利息的3倍计取滞纳金。第八条承包方在承包期间，对承包事项享有自主、独立的经营权。第十四条2019年5月31日之前所有涉及到该商业楼的收入归发包方所有……。第十五条2019年6月1日之后的所有涉及到该商业楼的收入归承包方所有……。第十七条该商业楼现有的所有装修、装饰、设备在发包方收到承包方的押金后全部归承包方使用。第十八条该商业楼现有租户21家（详见附件15），发包方将所有租户的租赁合同原件移交承包方保管。同年6月1日，原告黎伟均与广州市尚林投资发展有限公司（以下简称尚林公司）签订《物业租赁管理授权委托书》，授权尚林公司对星汇广场进行物业租赁及物业管理、代收物业租金、管理费、水电费及其他相关费用。当月13日，星汇广场管理处即向“吴杰”（承租场地名称：星汇品格酒店）发出《租金催缴通知》，要求该租户交纳租金和水电费79919元、滞纳金6393.52元。当月17日，星汇广场管理处再次向“吴杰”发出《租金催缴通知》，催促该租户交纳租金和水电费79919元、滞纳金9590.28元。当月24日，星汇广场管理处第三次向“吴杰”发出《租金催缴通知》，催促该租户交纳租金和水电费79919元、滞纳金15184.61元。同年7月2日，被告星汇酒店向原告黎伟均及尚林公司发出《回复函》，内容为：被告对租金单据上7月公共水电摊分费、垃圾压缩费及电梯维保年费、停止提供相关服务、水电费升价等事项有异议。当日，尚林公司向“吴杰”发出《回复函》，坚称其有权收取电梯维护费、公共水电分摊费、垃圾压缩费等费用，若不承担相关费用，其有权不提供相关配套服务。同年7月4日，原告黎伟均向“吴杰”发出《吴杰承租物业2019年7月份费用明细说明函》，称被告星汇酒店所发函无效，并详说明7月费用明细。同年7月5日，被告星汇酒店向原告黎伟均发出《回复函》，称原告黎伟均实际上认可被告星汇酒店为其租户，并就争议意见进行说明。同年7月6日，尚林公司向“吴杰”发出《租金催缴通知》，催促该租户交纳租金和水电公共分摊费83545元、违约金835.45元。同年7月7日，尚林公司向“吴杰”发出《消防整改施工通知》，称将于次日下午对其承租场地进行消防检修。同年7月8日，被告星汇酒店向原告黎伟均发出《消防检修回复函》，称其进行消防检修没有依据，拒绝进场。同年7月9日，尚林公司向“吴杰”发出《消防整改拆除违建通知》，称其检查消防受阻，要求拆除消防通道加建铁门，提交消防安全检查合格证、营业执照给其备案。同年7月10日，尚林公司再次向“吴杰”发出《租金催缴通知》，催促该租户交纳租金和水电公共分摊费83545元、滞纳金4177.25元。诉讼中，第三人吴杰称其未在《租赁合同》上签名，是名义上的承租人，没有实际参与星汇酒店经营。被告星汇酒店的实际投资人为第三人罗业坤。第三人罗业坤确认其为被告星汇酒店的实际投资人。本院认为，因原告黎伟均选择以占有物返还纠纷主张权利，故本院尊重其选择，循该法律关系对本案进行审理。占有物返还纠纷是指，因占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。经查，在被告星汇酒店占有、使用场地前，该场地由原告黎基均与第三人罗业坤共同占有。被告星汇酒店占有、使用场地是基于“吴杰”与原告黎伟均签订的《租赁合同》。对于该《租赁合同》反映的租赁合同关系，原告黎伟均及第三人罗业坤并无异议。而且，在本案起诉之前，并无证据证明原告黎伟均对被告星汇酒店占有、使用场地提出异议。综上，被告星汇酒店未非法侵占相关场地，无须承担原告黎伟均主张的返还占有物及由此产生的经济责任。原告黎伟均的全部诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。需要指出的是，根据第三人吴杰、罗业坤的陈述及其提交的被告星汇酒店登记投资人罗广发的身份关系证据，可以证明第三人吴杰是《租赁合同》的名义承租人，第三人罗业坤及被告星汇酒店为实际承租人。原告黎伟均与第三人罗业坤、被告星汇酒店之间的真实争议为：1、支付租金的时间；2、水电公摊费用标准；3、垃圾压缩费、电梯维保费的收费合理性。双方可进一步协商；若协商不成，可以房屋租赁合同纠纷提起诉讼寻求解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黎伟均的全部诉讼请求。案件受理费1660元，由原告黎伟均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十一月二十日书记员 冼颖斯