广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1198号 原告：兴业银行股份有限公司北海分行，统一社会信用代码：91450500566769011W，住所地广西北海市北海大道177号“南洋新都”大厦一、二层。 负责人：槐延丽，行长。 委托诉讼代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯一笑，广西众言律师事务所律师。 被告：谭汉林，男，汉族，1975年8月2日出生，住所地四川省广安市广安区。 被告：杨维青，女，汉族，1977年3月24日出生，住所地四川省广安市广安区。 被告：北海真龙房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914505007821151868，住所地广西北海市明珠花园E9栋。 法定代表人：任占有。 原告兴业银行股份有限公司北海分行（以下简称“兴业银行北海分行”）诉被告谭汉林、杨维青、北海真龙房地产开发有限公司（以下简称“真龙房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法适用普通程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告兴业银行北海分行的委托诉讼代理人冯一笑到庭参加诉讼。被告谭汉林、杨维青经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业银行北海分行诉称，被告谭汉林、杨维青是夫妻关系，为购买座落于北海市房屋，向原告申请按揭贷款，双方于2012年12月13日签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：原告向被告发放贷款248000元，借期为180个月（2012年12月14日至2027年12月14日，具体以借款借据中记载日期为准），借款利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，按固定日浮动，利率浮动周期为年，逾期罚息利率为借款利率上浮50%。连续发生三期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮100%；被告以等额本息偿还法偿还借款本息，每月19日为还款日，以北海市房屋办理借款担保，担保的范围包括但不限于合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现债权的费用；被告不按合同规定按时偿还借款本息构成违约，原告可解除合同、提前收回借款本息及要求被告承担原告为实现债权支付的诉讼费、律师代理费、评估费等费用。合同签订后，原告于2012年12月19日向被告发放了贷款，截止2019年2月21日，被告累计逾期还款六期。被告没有按时还款已违反了合同约定，构成了违约，损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告谭汉林、杨维青签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号为：兴银桂北海分行房抵（保）字（2012）第0049号”；2、被告谭汉林、杨维青归还借款本金176666.46元及支付利息元与罚息3605.22元（利息、罚息暂计至2019年2月21日，以后按合同约定与法院判决另行计算付清本息止）合计人民币180271.68元；3、被告谭汉林、杨维青支付原告为实现债权而支付的律师代理费8100元；4、原告对被告谭汉林、杨维青名下座落于北海市房屋享有优先受偿权；5、被告北海真龙房地产开发有限公司对被告谭汉林、杨维青的上述借款承担连带保证责任。 被告谭汉林、杨维青、北海真龙房地产开发有限公司未作书面答辩、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告谭汉林、杨维青、北海真龙房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2012年12月13日，原告兴业银行北海分行（债权人）与被告谭汉林、杨维青（债务人）、北海真龙房地产开发有限公司（保证人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》［合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（2012）第0049号］，约定：债务人向债权人借款248000元整用于购买北海市北海大道以南、西藏路以西广安公寓1单元0501号房屋，借款期限为180个月，自2012年12月14日至2027年12月14日止。借款定价基准利率按中国人民银行公布的同期同档次基准利率。借款利率等于基准利率乘以系数1。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款发放至北海真龙房地产开发有限公司账户55×××77，自借款发放起每个公历月的19日及借款到期日为还款日。债务人按等额本息偿还法偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止。约定宽限期为约定还款日之日起的10天。债务人以其购买的北海市房屋作为抵押担保。保证期间为阶段性担保。发生违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮50%。保证期间为阶段性担保。抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。债务人不按本合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。 2012年12月19日，北海市不动产办理了预购商品房抵押登记，抵押登记证号：北房地交押字（2012）第09548号。 2012年12月19日，原告兴业银行北海分行将贷款248000元发放至合同约定的账户。 截至2019年2月21日，被告谭汉林、杨维青贷款本金余额176666.46元，利息3479.58元，罚息125.64元。 原告兴业银行北海分行为实现其债权，支付律师代理费8100元。 本院认为，原告兴业银行北海分行与被告谭汉林、杨维青、北海真龙房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。原告兴业银行北海分行依约将贷款发放至合同约定的账户，已履行了贷款出借义务，但被告谭汉林、杨维青未能依约履行还款义务，应承担违约责任。原告兴业银行北海分行依据合同约定，请求解除其与被告谭汉林、杨维青、北海真龙房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。原告兴业银行北海分行依据合同约定，请求被告谭汉林、杨维青偿还借款本金176666.46元、利息3605.22元及按合同约定支付利息，有事实及法律依据，本院予以支持。利息计算：按原告兴业银行北海分行与被告谭汉林、杨维青签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，自2019年2月22日起计至清偿之日止。 被告谭汉林、杨维青以其购买的北海市不动产为贷款提供抵押担保，办理了预购商品房抵押登记，预购商品房抵押登记不属于正式抵押登记，原告兴业银行北海分行请求对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，无法律依据，本院不予支持。 原告兴业银行北海分行依据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，请求被告谭汉林、杨维青支付律师费8100元，有事实与法律依据，本院予以支持。 被告北海真龙房地产开发有限公司对被告谭汉林、杨维青的上述借款提供阶段性保证责任，原告兴业银行北海分行请求被告北海真龙房地产开发有限公司对被告谭汉林、杨维青的上述债务承担连带责任，有事实及法律依据，本院予以支持。被告北海真龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告谭汉林、杨维青追偿。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告兴业银行股份有限公司北海分行与被告谭汉林、杨维青于2012年12月13日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》［合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（2012）第0049号］； 二、被告谭汉林、杨维青偿还给原告兴业银行股份有限公司北海分行借款本金176666.46元、利息3605.22元及支付利息(利息计算：依据《个人购房抵押（保证）借款合同》［合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（2012）第0049号］的约定，自2019年2月22日起计至清偿之日止]； 三、被告谭汉林、杨维青支付给原告兴业银行股份有限公司北海分行律师费8100元； 四、被告北海真龙房地产开发有限公司对被告谭汉林、杨维青的上述债务承担连带清偿责任，被告北海真龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告谭汉林、杨维青追偿； 五、驳回原告兴业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费4067.44元，诉讼保全费1570元，合计5637.44元，由被告谭汉林、杨维青、北海真龙房地产开发有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费费4067.44元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  何显著 人民陪审员  刘玉梅 二〇一九年十一月八日 法官 助理  黄素莹 书 记 员  王秀珍