广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31355号原告：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路10号之二之三之四422房（市场地址：广州市白云区机场路10号之一至之五首层至四层局部）。法定代表人：陈壮欣。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。被告：黄冲莲，女，1967年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市武江区，原告广州市越丽市场经营管理有限公司（下称越丽公司）与被告黄冲莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市越丽市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人吴恩远与被告黄冲莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市越丽市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费31829元（自2017年4月26日至2019年9月26日，物业面积24.39㎡，按45元/㎡/月支付）；2、判令被告向原告支付违约金31.83元（按未缴纳费用的千分之一支付）；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2010年6月23日，被告黄冲莲向耀华房地产开发有限公司购买了位于广州市白云区机场路10号之二之三之四356号房产。原告与耀华房地产开发有限公司、被告分别签订了《前期物业服务协议》和《委托协议》，约定由原告越丽公司为被告提供物业管理服务，物业面积24.39平方米，物业服务费用按每平米45元收取，缴费时间为每月5日前，委托管理期限为10年，即自2013年6月1日起至2023年5月31日止，如未按时足额缴纳物业费用，按应缴费用千分之一的标准收取违约金。被告于2017年4月26日将物业收回使用，但被告一直没有缴纳物业管理费。经原告多次催缴，被告均不予缴纳。至今已欠缴物业管理费人民币31829元。原告认为，原告已经依约向被告商铺提供了物业管理服务，而被告却一直没有缴纳物业管理费，构成违约。因此，为维护原告权益，向本院提起诉讼。被告黄冲莲辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，一、被告不应向原告支付物业管理费。2010年6月23日，被告向广东耀华房地产开发有限公司（下称耀华公司）购买了广州市白云区机场路10号之二之三之四356号铺（下称涉案商铺），但被告与耀华公司签订的购房合同明文约定该房的物业管理，选聘具有物业服务资质的广州鑫耀物业管理有限公司进行前期物业管理服务，购房合同中没有提及越丽公司，被告与其他业主在购房时都不知道原告的存在，事实上原告越丽公司也是在2012年9月26日才在工商局注册成立（迟于购买涉案商铺两年余）、其经营范围在2017年10月19日才被工商局核准，物业管理企业为何发生变动，被告与其他业主都不知情，更不会同意。被告一直拒绝同时也没有与原告签订过任何物业服务委托协议，原告出具其与耀华公司签订的《前期物业服务协议》证据不能证明“被告委托原告实行物业管理事宜并约定具体收费标准”事实。被告黄冲莲与其他业主质疑原告提供的《前期物业服务协议的》三性。此协议是由无物业管理资质的公司签订，因原告越丽公司已经被判决书（2016）粤01民终17227号判定无物业服务资质。因此，原告捏造的被告在《前期物业服务协议》中委托其前期物业服务是无效的。被告与其他业主的物业合理权益，不但得不到原告的维护，反而深受其害。被告于2010年3月23日购买涉案商铺，耀华、鑫耀公司承诺返租五年，返租期间，违约严重，长期拖欠租金，业主被逼亲自上门催收，耀华公司、鑫耀公司不但拒绝，反而强行将被告关进三元里派出所。五年返租期满，不但收不齐租金，收不回商铺也领不到房产证，还被耀华公司诈收4万元税金至今仍收不回，虽然通过诉讼于2017年4月25日在法院法官主持下收回商铺，但很快又被越丽公司重新控制，商城一楼消防通道也被越丽公司改装成铺租赁给电信公司，业主的商铺不但被越丽公司控制无法产生效益，还被越丽公司催收物业服务费，业主权益受到极大侵害。二、原告称为被告提供物业服务，请原告提供从起诉至今时间段的电费开支清单、保安费清单、水费清单、保洁工工资清单等，证明整个商城正常运营的合理开支，因为目前商城中只看到一楼门口有一名保安，无保洁人员。三、原告越丽公司不顾事实，将被告诉至人民法院，是一种敲诈勒索的行为。原告越丽公司欲通过诉讼，压榨业主利益，同时因被告担保耀华公司返租租金不交，原告连耀华公司一并告上法庭且胜诉，心怀不满，借机报复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的前期物业服务协议、委托协议、（2016）粤0111民初7119号民事判决书、（2017）粤0111执2326号执行裁定书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，原告的公司名称由广州市越丽物业管理有限公司变更为广州市越丽市场经营管理有限公司。根据本院作出的已生效的（2016）粤0111民初7119号民事判决书查明的事实，2010年6月23日，被告黄冲莲与广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢3层356号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三356房，合同约定建筑面积24.39平方米，房屋总价款1960000元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给被告使用。同年12月31日，被告与广州市鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）签订《租赁合同》，约定鑫耀公司向被告承租涉案商铺，租期五年，自2010年7月28日起至2015年7月27日止。《租赁合同》期满后，鑫耀公司未向被告返还涉案商铺。2016年6月2日，被告向耀华公司、鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司、鑫耀公司向其交还涉案商铺。本院于2016年12月22日作出（2016）粤0111民初7119号民事判决书，判决耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给黄冲莲，越丽公司协助耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给黄冲莲。判决生效后，因耀华公司、鑫耀公司拒绝向黄冲莲返还涉案商铺，黄冲莲遂申请本院强制执行，本院于2017年3月7日立案执行，执行案号为：（2017）粤0111执2326号。根据本院于2017年6月30日作出的（2017）粤0111执2326号执行裁定书显示，黄冲莲于2017年4月26日收回涉案商铺。另查，2013年1月6日，耀华公司与原告越丽公司签订《前期物业服务协议》，约定：原告为鑫耀大厦提供物业管理服务，商场管理费为45元/月/平方米，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日履行缴纳义务，合同有效期自2013年1月30日至2023年7月28日止；等等。其中违约责任第二十四条还约定“业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业使用费的，应按应缴费用千分之一的标准支付违约金”。再查，2013年4月23日，原告（乙方，受托方）与被告（甲方、委托方）签订《委托协议》，约定：甲方将涉案商铺委托于乙方实行物业管理，委托管理期限10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；物业管理费按照物业建筑面积每月每平方米45元收取；2015年7月27日前，甲方不享有该物业经营权及收益权，无需乙方交纳物业管理费；2015年7月28日起，甲方须每月5日前交纳物业管理费，但甲方出租该物业后，承租方已缴交物业管理费的，甲方无需再缴交物业管理费。庭审中，被告黄冲莲确认没有缴纳原告所主张期间的物业服务费，原因为被告没有与原告签订过任何管理协议，不存在任何关系，其只与鑫耀公司签订过前期物业协议。被告提交1、《广州市商品房买卖合同》，拟证明约定前期物业服务单位、前期物业收费标准；2、（2016）粤01民终1722号民事判决书，拟证明原告没有物管资质；3、《物业管理条例》，拟证明原告进入涉案商铺物管违规；4、照片，拟证明原告至今仍控制涉案商铺。被告于2017年3月28日取得涉案商铺《不动产权证》，系被告单独所有，建筑面积为24.53平方米。本院认为，物业开发商广东耀华房产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务协议》以及原告与被告签订了《委托协议》，原告对涉案商铺实施物业管理，被告接受了原告提供的物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系，被告应按物业合同的约定向原告支付物业服务费。被告庭审中确认拖欠自涉案商铺收回之日即2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业管理费，故原告主张被告支付该期间的物业管理费合法合理，本院予以支持。物业管理费数额依据《委托协议》约定的按建筑面积45元/月/平方米及涉案商铺实际建筑面积24.53平方米计算，被告应向原告支付物业管理费共计32011.65元（45元/月/平方米×24.53平方米×29个月）。现原告主张物业管理费31829元是其行使自由处分权，本院予以准许。对于被告抗辩称，原告实际控制涉案商铺，本院认为，根据（2017）粤0111执2326号执行裁定书的内容显示，原告已于2017年4月26日收回涉案房屋，故被告此抗辩意见本院不予采纳。因被告未及时缴纳物业服务费构成违约，原告主张按照《前期物业服务协议》第二十四条的约定要求被告支付未缴纳物业管理费千分之一的违约金即31.83元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄冲莲于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业服务费31829元；二、被告黄冲莲于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付违约金31.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，由被告黄冲莲负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十一月二十五日书记员  陈春燕