山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初2622号原告：程蔚兴，男，1987年6月13日出生，汉族，太原市清徐县天然气有限公司职工,住太原市。委托诉讼代理人：张建仓，太原市小店区法山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：梁建康，太原市小店区法山法律服务所法律工作者。被告:刘保科，男，1968年10月1日出生，汉族，住太原市。被告:孙慧肖，女,1970年11月20日出生，汉族，山西德瑞**物科技有限公司职工，住太原市。原告程蔚兴与被告刘保科、孙慧肖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，因被告刘保科无法送达，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告程蔚兴的委托诉讼代理人张建仓、梁建康，被告孙慧肖到庭参加诉讼，被告刘保科经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程蔚兴向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告签订的《房屋买卖协议》;2、二被告退还原告房款60万元;3、诉讼费用全部由二被告负担。2019年6月10日，原告增加诉讼请求：判令二被告支付违约金18万元。事实与理由：2019年1月24日，原告与二被告签订《房屋买卖》协议一份,约定二被告将其位于太原市迎泽区汇通街9号汇通苑小区d座2单元10层02室，建筑面积147平方米的房产一套，以120万元价款转让给原告,并约定了其他事项，约定后原告依约将首付款60万元付给二被告,二被告将该房交由原告入住使用。2019年3月1日,被告刘保科以该房屋已抵押给他人为由,要求原告退房,并出具保证书一份,保证在3月15日之前退还原告全部房款60万元,但至今，原告拒不退款,无奈,原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙慧肖辩称，1、针对原告的第一项诉讼请求，2019年1月24日刘保科瞒着我同原告签订了房屋买卖协议并原告于2019年1月25日将首付60万房款打入刘保科账户，刘保科也确将房屋钥匙及所有手续给买方。后来刘保科与山西陆佳宜物流有限公司签定的972000元的用款协议书于2019年2月28到期，因刘保科没有能力还款，有人将这个信息通知了程蔚兴，程蔚兴担心房屋买卖有问题，提出解除房屋买卖协议，并要求立即退还60万元，在被逼无奈的情况下刘保科与原告达成解除房屋买卖协议，并于2019年3月1日给程蔚兴写了保证书，保证于3月15日还清60万房款。并且原约定的2019年5月1日再付40万元也没有履行，再次证明房屋买卖协议已解除。所以在2019年3月1日写保证书起房屋买卖协议就解除了。2、针对原告第二项诉讼请求，房子是刘保科瞒着我卖的，60万具体打到他哪个账户，这笔钱他是如何花的我都不知道。如果不是原告获知房屋写的是我们俩个人名字需要我补签一个字，和房子我简装后全部出租，需要我出面与租房子的人解除租房合同腾房，我可能至此都不会知道房屋己卖。后来刘保科多次求我救救他，在房子买卖协议上签个字，我看好多事情已无法挽回，就在长风东街与双塔西街的十字路口在程蔚兴的父亲拿的协议书上签了字并按了手印。刘保科多年来工资除了用于还公积金房屋贷款外没有向家里交过一分钱，还经常从家里面拿钱用于他个人的日常开销。我于2019年2月28日与刘保科协议离婚。在离婚协议中约定所卖汇通苑这套房屋归刘保科所有;在共同债务方面约定夫妻关系存续期间，双方共同确认各自对外债权归各自所有，由债务承担方各自负责偿还。刘保科确认在夫妻存续期间，他进行投资所产生的对外债务没有用于共同生活，孙慧肖不承担偿还责任。鉴于以上事实真相，原告提出的二被告还房款60万元，我不应该与刘保科共同承担。3、针对原告第三项诉讼请求，相信法庭一定会公平公正给予判决。4、因房屋买卖协议双方已于2019年3月1日达成解除协议，所以违约金问题不成立。5、2019年1月24日刘保科与程蔚兴签订了“房屋买卖协议”后就将房屋钥匙及所有手续交给买方。至今房屋一直由程蔚兴保管并居住。我请求法庭就房屋相关费用问题给予公平公正的判决。请求法庭让程蔚兴将房屋钥匙还给刘保科让他居住，不用在外租房增加花费。自双方达成解除房屋买卖协议后，因刘保科不能在约定的时间把60万买房款还给程蔚兴，一直对此事心存深深愧意，所以对他们一直没有还给钥匙没有过问，也希望他们继续住或者用于出租，所得费用作为对原告的小小补偿。但因债务太多，希望法庭将这段时间房屋出租或居住的费用抵一部分60万的欠款。被告刘保科未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月6日，二被告作为借款人、抵押人与太原市住房公积金管理中心作为委托人、中国工商银行股份有限公司太原五一路支行作为受托人签订《住房公积金个人贷款抵押借款合同》，约定：二被告向太原市住房公积金管理中心借款20万元，用于购买坐落于太原市小店区汇通街9号的住房；借款期限为16年，自2012年至2028年；二被告以其所有的房屋为上述贷款提供抵押担保。2019年1月24日，被告刘保科（甲方）作为卖方、原告（乙方）作为买方签订《房屋买卖协议》，合同约定，1、甲方愿将自己所有的座落在太原市汇通街9号汇通苑小区D座2单元10层02室的房产(住宅)一套,建筑面积为147平方米，出卖给乙方所有。甲方保证该房不被他人主张所有权,不设抵押、担保等；2、交易价格为:120万元；3、分期付款:甲乙双方同意在协议签订之日，乙方首付甲方购房款60万元，2019年5月1日之前再付40万元;过户手续办理完毕付清余款20万元后交易完成；4、甲方出售的房屋为商品房（已网签),甲方拥有100%的产权；5、甲方负责办理房产《不动产权证》,税费、手续费等甲方承担。该房具备办理《不动产权证书》条件后一个月内甲方如拖延或拒不办理《不动产权证》，给乙方造成损失由甲方承担，并支付乙方总房价30%的违约金；6、双方约定，自甲方收到乙方支付的第一笔购房款后，该房屋的使用权转移归乙方所有。此前应交而未交的水电费、物业费、取暖费、煤气费等甲方负责交清。甲方产权过户后，房屋产权归乙方所有；7、甲乙双方一旦签订《房屋买卖协议》,在办理交易手续期间和办理《不动产权证书》期间，甲方不能反悔加价或以种种理由收回房屋;乙方不得退房。本条款如有一方违约，向另一方支付总房价30%的违约金；8、甲方公积金购房贷款余额务必于乙方第二次付款前与银行付清。被告孙慧肖在该协议“出卖方（甲方）”处签名。2019年1月25日，原告通过程树锦中国建设银行账户向被告刘保科转账60万元，被告刘保科向原告出具一张收条，载明收到原告购房款60万元整。2019年1月1日，被告刘保科以涉案房屋为抵押，与第三人签订了《用款协议书》，约定借款972000元。2019年2月28日，被告刘保科与被告孙慧肖登记离婚。2019年3月1日，被告刘保科向原告出具一份《保证书》，保证在3月15日之前把购房款60万元全部退清。否则后果自负。原告当庭陈述，涉案房屋至今未办理抵押登记，因为有分期贷款，被告不办理还款，原告无法自行为其还贷。庭审中，被告孙慧肖表示合同中约定的违约金过高。证实上述事实的证据有，《住房公积金个人贷款抵押借款合同》、《房屋买卖协议》、收条、《用款协议书》、《保证书》等书证，及当事人当庭陈述等。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且尚无证据显示上述合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告刘保科将涉案房屋抵押给他人，并向原告出具保证书退还已付房款，且至今未办理公积金贷款的清偿手续，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，据此原告相应的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，据此被告刘保科应当向原告返还购房款60万元。被告孙慧肖在《房屋买卖协议》上签字，《房屋买卖协议》签订于二被告婚姻关系存续期间，因此被告孙慧肖应与被告刘保科共同承担返还购房款的责任，原告相应的诉讼请求本院予以支持。被告孙慧肖辩称与被告刘保科约定债务各自承担，属于二被告之间的内部约定，不能以此对抗第三人，因此被告孙慧肖的辩解意见本院不予采纳。双方在合同中约定了违约金，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告主张的违约金过高，本院依法予以调整，违约金酌定以原告已付房款60万元按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算一年，计26100元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告程蔚兴与被告刘保科、孙慧肖于2019年1月24日签订的《房屋买卖协议》；二、被告刘保科、孙慧肖于本判决生效之日起十日内向原告程蔚兴返还购房款60万元；三、被告刘保科、孙慧肖于本判决生效之日起十日内向原告程蔚兴支付违约金26100元；四、驳回原告程蔚兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元、保全费3520元，共计16020元，由被告刘保科、孙慧肖负担13553元，原告程蔚兴负担2467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张盈敏人民陪审员 段长明人民陪审员 冯清莲 二〇一九年十一月十一日书 记 员 侯文燕相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。