山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初9038号 原告：山东银座佳驿酒店有限公司，住所地山东省济南市历下区。 法定代表人：殷春阳，执行董事。 委托诉讼代理人：孙燕燕，山东中强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王银汉，山东中强律师事务所实习律师。 被告：青岛圣帝亚商业物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：张锡山，执行董事。 委托诉讼代理人：陈华，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江鸿雁，山东齐岳律师事务所律师。 原告山东银座佳驿酒店有限公司（以下简称银座佳驿公司）与被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司（以下简称圣帝亚公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银座佳驿公司的委托诉讼代理人孙燕燕、王银汉，被告圣帝亚公司的委托诉讼代理人陈华、江鸿雁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告银座佳驿公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》；2、被告返还租赁房屋；3、被告向原告支付拖欠的租金2551500元（暂计算至2019年3月31日，实际以被告返还房屋的时间为准），逾期缴纳租金的违约金800000元，合计3351500元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年12月28日，原告与青岛圣帝亚物业管理有限公司（现更名为“青岛圣帝亚商业物业管理有限公司”）签订了《租赁合同》，约定原告将位于青岛经济技术开发区井冈山路585号至589号银座佳驿酒店（原广厦宾馆）一至二层建筑面积约2550平方米的门面房按照现状出租给被告，租赁期限为9年10个月，自2011年1月20日起至2020年11月30日止，第一期租金为120万元，第二期至第五期租金为每年180万元，第六期至第十期租金为每年189万元。房屋租金实行预缴方式，第一期租金于2011年4月1日一次性交付，自第二期开始，各期租金按季度预付。逾期缴纳房租，每逾期一日应按欠租总额的0.5%支付违约金，拖欠房屋租金达30日以上，原告有权解除合同收回房屋并索赔全部损失。2011年1月19日，原、被告签订《房屋交接书》，原告将房屋交付给被告。鉴于2010年10月28日双方就即墨市鹤山路326号房屋和鹤山路248号房屋分别签署了租赁合同，自2012年10月1日起，原、被告开始以互抵房租的方式支付房屋租金。2013年12月1日，双方又签订《补充协议》，对租金进行了变更。2018年7月12日，青岛市即墨区人民法院作出（2017）鲁0282民初1137号民事判决书（2018年12月28日生效），因被告无权出租，确认原、被告关于青岛市即墨区鹤山路326号房屋签订的《租赁合同》无效，故被告自2017年1月1日起即开始拖欠部分房屋租金，原告多次催要，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判决。 被告圣帝亚公司答辩称：本案中，原告无权转租涉案房屋，其转租行为无效；从本案原、被告双方提交的三份《补充协议》来看，原告主张的租赁费计算方式错误，本案应当根据双方签订的补充协议计算租赁费。现原告主张因双方关于鹤山路326号房屋租赁合同和补充协议无效，致使被告拖欠原告涉案房屋租赁费，那么，原告也应当按照双方签订的关于鹤山路326号房屋补充协议价格主张租赁费，而不是按照原租赁合同约定价格进行主张。综上所述，原告无权转租涉案房屋，双方在合同履行过程中均按照签订的三份《补充协议》约定，互相抵顶房租并且实际履行，原告诉请按照《租赁合同》主张租赁费无事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月16日，青岛市房产经营公司（合同甲方）与原告银座佳驿公司（合同乙方）签订《租赁合同》。该合同约定：乙方承租甲方位于青岛开发区香江路37号5-6层，井冈山路585-589号广厦宾馆全部房屋按照现状出租给乙方，租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止；租金以每五年一个周期，第一个周期年度租金180万元，第二个周期189万元。2011年1月19日，原告银座佳驿公司（合同甲方）与青岛圣地亚物业管理有限公司（合同乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将位于青岛经济技术开发区井冈山路585号至589号银座佳驿酒店（原广厦宾馆）一至二层建筑面积约2550平方米的门面房按照现状出租给乙方，合同期限为9年10个月，自2011年1月20日起至2020年11月30日止，甲方给予乙方免租装修期为2011年1月20日至2011年3月31日，租金起算日为2011年4月1日，由乙方于该日期将第一期租金120万元一次性交付，自第二期开始，各期租金按季度交付……在租赁期内，乙方逾期交纳租金，每逾期一日应当支付相当于拖欠租金额的0.5%向甲方支付违约金。如拖欠房屋房屋租金达30日以上，甲方有权解除合同收回房屋并索赔全部损失……。同日，双方签署了房屋交接书，原告将房屋正式交接给青岛圣帝亚物业管理有限公司。2013年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了补充协议一份，约定：自租赁合同起租日开始至2012年9月30日，甲方收取乙方房屋使用费120万元，并一致同意将双方签署的租赁合同约定的自2012年10月1日至2020年11月30日止的租金变更为每月租金7万元，每年84万元，自2020年12月1日起恢复执行双方2010年10月28日签署的租赁合同约定租金……第四条本补充协议以双方签署的租赁合同和协议书的同时存在和共同正常履行为前提，如租赁合同或协议书解除或终止的，本协议无条件自动终止。2010年10月28日，青岛圣帝亚物业管理有限公司（甲方）与原告银座佳驿公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方位于青岛即墨市鹤山路与大同街交界处（鹤山路248号）共计面积为3100平方米的房屋和场地院落、附属用房、楼顶平台等，合同期内租金第一个五年为72万元/年，第二个五年为75.6万元/年，第三个五年为79万元/年。2013年12月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订补充协议，约定：自2012年10月1日起至2020年11月30日止的租金变更为每月租金为3万元，每年36万元，自2020年12月1日起恢复执行双方2010年10月28日签署的租赁合同约定租金。2010年10月28日，青岛圣帝亚物业管理有限公司（甲方）与原告银座佳驿公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方位于青岛即墨市鹤山路与烟青路交界处（鹤山路326号）共计面积为4600平方米的房屋和电梯、楼梯、步道、场地院落、附属用房、楼顶平台等，合同期内租金第一个五年为108万元/年，第二个五年为113.4万元/年，第三个五年为119万元/年。2013年12月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订补充协议，约定：自2012年10月1日至2020年11月30日止的租金变更为每月租金为4万元，每年48万元，自2020年12月1日起恢复执行双方2010年10月28日签署的租赁合同约定租金。 另查明，2011年7月22日，青岛圣地亚物业管理有限公司变更为青岛圣地亚商业物业管理有限公司。 再查明，2018年7月12日，青岛市即墨区法院作出（2017）鲁0282民初1137号民事判决书，认定：银座佳驿公司与圣地亚公司一直以租金抵顶的方式支付房租。该民事判决书判定：“确认原告山东银座佳驿酒店有限公司与被告青岛圣地亚商业物业管理有限公司关于青岛市即墨区鹤山路326号房屋签订的租赁合同和补充协议无效。”被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司对该判决不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。2018年12月18日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁0211民终8979号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。 本院认为，本案争议的焦点是原告银座佳驿公司与被告圣帝亚公司关于青岛经济技术开发区井冈山路585号至589号银座佳驿酒店（原广厦宾馆）一至二层建筑面积约2550平方米的门面房的租赁合同是否应当解除；被告圣帝亚公司是否应向原告支付租赁费并支付违约金。结合法庭调查，本院作如下认定： 1、关于原告银座佳驿公司与被告圣帝亚公司就青岛经济技术开发区井冈山路585号至589号银座佳驿酒店（原广厦宾馆）一至二层建筑面积约2550平方米的门面房（以下简称井冈山585号）所签订的租赁合同是否应当解除，解除时间如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告银座佳驿公司与被告圣地亚公司签订的房屋租赁合同中约定，如承租方拖欠房屋租金达30日以上，出租方有权解除合同收回房屋并索赔全部损失。本案中，原告银座佳驿公司与被告圣地亚公司签订了三份房屋租赁合同及补充协议，双方一直以互抵的方式处理租金问题。青岛市即墨区法院于2018年7月12日作出的（2017）鲁0282民初1137号民事判决书以及青岛市中级人民法院于2018年12月18日作出的（2018）鲁0211民终8979号民事判决书，判定原、被告双方关于青岛市即墨区鹤山路326号房屋（以下简称××号）签订的租赁合同和补充协议无效。自此，原、被告双方互抵租金的基础造成了部分缺失，而自2017年1月1日起，被告圣地亚公司未向原告缴纳关于井冈山585号房屋的租金，原告也是在2017年1月1日起，就326号房屋向即墨市场建设服务中心缴纳租金，租金标准为113.4万元/年，该标准也即原、被告双方签订的关于326号房屋租赁合同约定的租金标准。因原、被告双方签订的补充协议约定，本补充协议以双方签署的租赁合同和协议书的同时存在和共同正常履行为前提，如租赁合同或协议书解除或终止的，本协议无条件自动终止。因此，自2017年1月1日起，被告应当向原告缴纳井冈山585号的房屋租金，支付标准为房屋租赁合同约定的189万元/年。但因原、被告双方此前互抵租金的依据是三份房屋租赁合同及补充协议，而原告自2017年1月1日起，亦未再向被告支付鹤山路248号房屋的租金，因此，被告是否欠付租金，应当在将井冈山585号租金与鹤山路248号房屋租金互抵后，方可确认。原、被告双方关于鹤山路248号租赁合同中约定的租金为75.6万元/年，两相折抵后，被告尚应当向原告支付租金差额113.4万元/年。综合上述情形，被告欠付原告租金事实清楚，原告依据房屋租赁合同约定，要求解除关于井冈山585号的房屋租赁合同，合法有据，本院依法予以支持。关于合同解除的时间如何认定的问题。因被告自2017年1月1日起即欠付原告租金，原告于2019年3月6日向被告发出解约函，被告亦接收了该函件，故合同解除时间应为2019年3月6日。合同解除后，被告圣帝亚公司应当将案涉房屋返还给原告银座佳驿公司。 2、被告圣帝亚公司是否应向原告支付租赁费并支付违约金。原、被告就井冈山路585号和即墨区鹤山路248号两份房屋租赁合同进行折抵后，被告应支付原告租金的差额为113.4万元/年，截至合同解除的2019年3月6日，被告应支付原告租金差额为2469945元，被告圣帝亚公司应予支付。关于违约金。在本案中，原、被告双方产生纠纷的直接原因在于双方就即墨区鹤山路326号房屋所签订租赁合同被认定为无效。虽在就井冈山585号和鹤山路248号房屋的租金折抵后，被告仍欠付原告租金，但原告在被告欠付租金后，在长达两年的时间内，未向被告主张解除合同，原告对其因被告违约造成的损失负有一定的责任，故，在此情形下，原告向被告主张违约金，有违公平原则且于法无据，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告山东银座佳驿酒店有限公司与被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司于2011年1月19日签订的关于青岛经济技术开发区井冈山路585号至589号银座佳驿酒店（原广厦宾馆）一至二层建筑面积约2550平方米的门面房的房屋租赁合同，解除时间为2019年3月6日； 二、被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内将青岛经济技术开发区井冈山路585号至589号银座佳驿酒店（原广厦宾馆）一至二层建筑面积约2550平方米的门面房腾空并返还给原告山东银座佳驿酒店有限公司； 三、被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付所欠原告山东银座佳驿酒店有限公司2017年1月1日至2019年3月6日期间的租金2469945元； 四、驳回原告山东银座佳驿酒店有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费33612元，减半收取16806元，由原告山东银座佳驿酒店有限公司负担4370元，由被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司负担12436元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，正本1份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 韩 飞 二〇一九年十一月二十八日 书记员 肖长春 附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张有责任提供证据。 《最高人民法院》 第二条基层人民法院适用第一审普通程序审理的民事案件，当事人各方自愿选择适用简易程序，经人民法院审查同意的，可以适用简易程序进行审理。