河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初9343号原告：郑州爱游酒店有限公司，住所地新郑市人民路东段168号。法定代表人：陈冬冬，总经理。委托诉讼代理人：李晓雷，河南融业律师事务所律师。委托诉讼代理人：时建辉，河南融业律师事务所律师。被告：刘书建，男，1968年11月28日出生，汉族。第三人：郑州市领城房地产开发有限公司，住所地新郑市人民东路南侧苇河东侧。法定代表人：张维，执行董事兼总经理。原告郑州爱游酒店有限公司（以下简称爱游酒店）与被告刘书建，第三人新郑市新台实业有限公司（以下简称新台公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程，原告爱游酒店申请撤回对第三人新台公司的起诉，并申请追加郑州市领城房地产开发有限公司（以下简称领城公司）为本案被告，本院已予准许。原告爱游酒店的委托诉讼代理人李晓雷、时建辉，被告刘书建到庭参加诉讼，第三人领城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱游酒店向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告刘书建立即将新郑市人民东路南侧苇河西侧罗马假日花园1号楼1单元14层1429、1430、1431、1432四套房屋交付原告使用；2、依法判令被告刘书建赔偿原告2019年8月14日至2019年8月26日经营损失7748元，2019年8月27日起至被告将涉案房屋交付给原告使用之日的损失按照596元/天计算；3、本案诉讼费用由被告刘书建承担。事实与理由：2015年5月4日，爱游酒店与新台公司签订房屋租赁合同，约定新台公司将合法拥有的新郑市人民路罗马假日花园项目部分房屋出租给爱游酒店，房屋包含十二至十四层3198.56平方米。2017年刘书建购买了上述新郑市罗马假日花园项目1号楼1单元14层1429-1432号四套房屋。刘书建购买上述房屋后，爱游酒店继续按照上述租赁合同使用该房屋并支付了相关租金。2019年8月14日，刘书建要求上述四套房屋的租金上涨未果，擅自将上述四条房屋进行强制换锁占用，导致爱游酒店无法使用该四套房屋，产生经营损失。合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。基于上述规定，刘书建作为房屋买受人，应当继续履行爱游酒店与新台公司签订的房屋租赁合同，将上述四套房屋交付给爱游酒店。爱游酒店因此提起诉讼，请求依法判如所请。被告刘书建辩称，爱游酒店与新台公司签合同的事情自己不知道，涉案房屋是2017年从领城公司处购买的，当时不知道新台公司是干什么的。买房时与罗马假日花园签订了一份租赁合同，买房之后到2018年8月之间的租赁费都是罗马假日花园支付的。2018年8月以后的房租是隋伟支付的，但自己不认识隋伟，当时自己问罗马假日的工作人员，给的回复是罗马假日与爱游酒店的租赁合同已经作废，房租由爱游酒店直接支付。知道爱游酒店与罗马假日的合同作废之后，自己与罗马假日联系，把之前签订的租赁合同解除了。2019年7月底，爱游酒店与自己联系要签房屋租赁合同，并与自己协商房租事宜，但没有达成共识。2019年8月4日，爱游酒店直接按照以前的价格把房租转到自己的账户，自己与爱游酒店联系要把房租退还，但爱游酒店一直说协商，一直没有达成共识。2019年8月14日自己将涉案房屋换锁时候也通知了爱游酒店，并告知房屋租金没有谈好，要把房租退还，爱游酒店一直不要。现在不想把房屋再租给爱游酒店。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：领城公司与新台公司联合在位于人民东路××、苇河西侧的国有土地使用权（2008）9号宗地上开发建设，双方于2009年4月13日签订《联合开发商品房合同》一份。2015年5月4日，新台公司（出租方甲方）与爱游酒店（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、出租房屋状况1、甲方将位于新郑市人民路东路168号罗马假日花园项目部分房屋出租给乙方，作为酒店、餐饮、住宿、商品销售等项目经营场所。2、乙方承租的房屋建筑面积为根据产权证3298.56平方米，其中：十二至十四层3198.56平方米、裙楼一层商铺107室（酒店大厅）最南侧100平方米、部分顶层屋面放置机器设备（根据乙方实际使用面积确定），另外附带地上停车位十五个组成，租赁范围以附件（一）平面图勾画为准。该房屋的地形位置图和平面图见本合同附件（一）。3、甲方承诺：其为该合同涉及房产中除1313室以外的唯一产权人，其对该合同中涉及的所有房产拥有完整的房屋所有权，且所有权、出租权均在本合同约定的期限内，其拥有将该物业出租给乙方的全部权利和权力，该物业以出让方式取得国有土地使用权，甲方作为该房屋的产权人与乙方建立租赁关系，本租赁物无共有的情况。合同期限内，甲方保证不因该物业不具有处分权影响乙方经营。二、租赁期限和交付时间，1、租赁期限自2015年8月5日（起租日）起至2035年8月4日止共计贰拾年（20年）。2、甲方于2015年5月5日前向乙方交付房屋。甲方给予乙方装修免租期为叁个月，自2015年5月5日起至2015年8月4日止。3、如乙方续租，应当在租期届满前6个月向甲方提出书面申请，经过双方协商一致，重新签订房屋租赁合同。三、租金标准、支付方式和期限，1、租金明细：按年计算，第一年至第三年十二至十四层每平方米租金23.5元/月。详细收租标准（含大厅）如下：自2015年8月5日起，第一年至第三年每年租金为916093元。以后每三年为一个时段，租金上调5%。甲方在租赁期限内不得以任何理由提高租金，否则，乙方有权拒绝交纳甲方要求的超出合同约定的部分，合同继续履行。2、租赁房屋采取先交租金后使用的原则，租金每6个月支付一次，每次提前7日支付后6个月全额租金。合同尾页备注有“收款人全称：新郑市新台实业有限公司，账户：26×××16开户行：中国银行新郑支行”。七、转租、转让租赁期间，甲方出售或抵押出租房屋，必须确保乙方利益不受损失（包括但不限于确保本合同的继续履行）且乙方的正常经营不受影响，否则，损失由甲方承担。2016年，新台公司与爱游酒店签订《房屋租赁合同补充协议书》，将《房屋租赁合同》第一条第一款“甲方将位于新郑市人民路东路168号罗马假日花园项目部分房屋出租给乙方，作为酒店、餐饮、住宿、商品销售等项目经营场所”变更为“甲方将位于新郑市人民东路××、苇河西侧罗马假日花园项目部分房屋出租给乙方，作为酒店、餐饮、住宿、商品销售等项目经营场所。”2016年1月28日，新台公司向爱游酒店发出通知一份，内容为：“我公司因账户问题，现通知郑州爱游酒店有限公司以后缴纳租金的账户变更为：户名：刘明珠账号：62×××95开户行：中国银行新郑支行”。2017年5月5日，刘书建从领城公司处购买了新郑市人民东路××、苇河西侧罗马假日花园1号楼1单元14层1429、1430、1431、1432号房屋，并已进行合同备案。同日，刘书建（甲方）与罗马假日花园（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将上述四套房屋（建筑面积147.17平方米）出租给罗马假日花园，约定该房屋为商住楼，乙方租用房屋用途为办公。租赁期限18年，自2017年8月3日起至2035年8月4日止。租金20元/㎡/月，租金的递增以爱游酒店租赁协议为准。租金为每半年支付一次，每次提前7天乙方将房租通过银行转账或者现金的形式全额支付给甲方。2017年5月5日至2018年8月期间的房租由罗马假日花园的刘明珠支付给刘书建，2018年8月之后的房租由爱游酒店的股东隋伟支付给刘书建。2019年7月31日，刘书建（甲方）与罗马假日花园（乙方）签订《房屋租赁解除协议》一份，主要约定：“甲乙双方于2017年原所签订的日期为2017年8月3日至2025年8月4止，现甲、乙双方经过友好协商，均表示同意提前解除该项租赁合同，已达成以下协议：一、经甲乙两方协商同意，双方于2017年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日因乙方不按时给付租金而提前解除；二、乙方在办理合同解除前，自愿退出该租赁房屋，并核算结清所欠甲方的所有应缴费用，如：租金、管理费、水电费、网线费”。2019年8月5日，爱游酒店的股东隋伟向刘书建转账18543.42元，用于支付2019年8月至2020年1月的房屋租金，但刘书建以其与罗马假日花园的《房屋租赁合同》已经解除为由，不同意爱游酒店以原租赁价格继续使用房屋，并于2019年8月14日对涉案房屋的门锁进行了更换，爱游酒店将涉案房屋内的可移动物品进行了搬离。双为此酿成纠纷，爱游酒店诉至本院，请求处理。另查，刘书建称，2019年7月爱游酒店要求签订租赁协议，刘书建提出异议，要求增加房租。本院认为，本案中，刘书建购得涉案房屋后，自2018年8月起接受爱游酒店向其支付的租金,并且爱游酒店继续使用涉案房屋至2019年7月31日，双方虽没有签订书面租赁合同，但该行为表明双方已形成不定期租赁合同关系。爱游酒店虽在2019年8月5日将2019年8月至2020年1月的房屋租金支付至刘书建的账户，但从双方陈述及提交的证据可以看出租赁期限届满之前双方就租金的数额没有协商一致，即双方就2019年8月以后的房屋租赁并未达成一致意见，且自2019年8月14日起爱游酒店已未再继续使用涉案房屋，因此自2019年8月起爱游酒店与刘书建之间并不存在租赁合同关系。故爱游酒店要求刘书建将涉案四套房屋交付其使用并赔偿其经营损失，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告郑州爱游酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郑州爱游酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李慧凤人民陪审员  吴建国人民陪审员  许慧敏二〇一九年十一月二十九日书 记 员  闫芳丽