广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初30298号原告：李志光，男，1991年2月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：谭广闻、麦展鸿，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：易练光，男，1948年5月7日出生，汉族，广州市越秀区。被告：易裕光，男，1950年1月9日出生，汉族，住广州市天河区。被告：易渐光，男，1953年2月14日出生，汉族，住广州市越秀区。原告李志光诉被告易练光、易裕光、易渐光物权保护纠纷一案，本院2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭广闻、麦展鸿，被告易练光、易裕光、易渐光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告对原告位于广州市越秀区海珠北路××楼的房产排除妨碍，不得阻拦原告进入房屋，不得阻碍原告行使自有房屋的权利（包括所有权、占有权、使用权、处分权），停止对原告物权的侵害。2、被告赔偿原告场地占用损失（按2017年广州市同地段租金参考标准28元/平方米/月，房产面积38.19平方米，月租1069.32元，自2017年11月16日起计算至被告停止妨碍之日止）。3、三被告向原告作书面赔礼道歉。事实和理由：原告于2017年10月从被告易裕光、卢x裘处购得位于越秀区海珠北路××楼的涉案房产，并于2017年11月16日取得不动产权证。原告购得房产后，到该处房产行使产权人所享有的权利时，被告以其与原产权人存在纠纷为由阻挠原告进屋。原告与被告多次交涉，被告只同意原告进屋查看，不同意原告装修使用或作其他用途等，即被告阻碍原告无法完整行使房屋权利。基于上述事实，被告的行为已严重影响原告享有的物权权利，且与其多次交涉要求被告不得阻碍原告行使房屋权利均无果。为了维护原告的合法权益，提出上述请求。被告易练光辩称：在上世纪七十一、二年代旧业主回城后，与被告商量后，被告将原住户潘x容及自己未交的租金全部结清，并将电表安装的费用负责清还，还赠送造家具的材料，经商定在交易中所产生费用由被告负责，还有房管站维修的费用。在交易前被告与父亲商量，由于当时的历史背景，父明确表示不敢交易，没钱支付，在被告朋友全力支持，所以购得此平房。至于改造旧房之事，易裕光的陈述是个人凭空臆造出来的，被告岳父罗洪在海珠区城建局的同事参与设计，提供图纸办理报建手续。被告在华侨糖厂储金会获得借款，在亲戚工友积极帮助，整个过程易裕光夫妻没有参与，被告的财产及权利不得侵犯，必须办好一切手续才能商量，故不同意原告的诉讼请求。被告易裕光辩称：被告的父亲于上世纪七十年代中期购得广州市越秀区海珠北路云路街xx号平房一间（现涉案房屋），父辈出于各种思虑产权购买人落款为大哥易练光名下。转眼到了八十年代初社会开始改革开放，由于家庭人口众多为改善居住条件，在父亲的鼎力支持下兄弟数人合资拆除旧平房先后改建为四层的楼房。又到了1996年以兄弟之间赠与的形式析产，被告取得越秀区海珠北路××楼独立的房产权属。事隔二十多年后经房地产中介撮合，于2017年11月8日在广州房地产交易中心过户到不动产权证标注人李志光。2017年11月11日及时将涉案房屋物业移交。按双方商定又将户籍迁出，交易全过程被告没有违约事实。李志光不是房屋持有人，只是不动产权证标注的名字符号，真实购买人是袁群芳、林润辉夫妇。交易全程从起初洽谈始，交易价格的商定，签订《房屋买卖合同》，从出资到收楼房屋实物办理移交手续，由始至终均是其夫妇二人操办，只是到了办理房屋过户李志光本人才出现坐在交易所的柜台前签署交易文书、拍照。2018年年初袁群芳还到涉案房屋门前的大街上自诩为业主要求取得房屋的物业权。被告还向实际出资人林润辉坦诚告知涉案房屋的现实状况，出资人对房屋情况是清晰知道。请求法院查明事实真相，李志光产权人的合法性，依法判决房屋交易无效，双方各自原额退回人民币700000元款项、退还涉案房屋。被告易渐光辩称：在原告购房之前没有在涉案房屋的楼宇居住，没有阻拦原告使用房屋，原告虽购买了四楼房屋，但没有购买楼梯的面积，故应支付相应的对价后才能使用涉案楼宇的楼梯。经审理查明：据2017年11月16日广州市国土资源和规划委员会出具的（2017）广州市不动产权第00259172号《不动产权证书》记载，原告是越秀区海珠北路××楼（建筑面积38.19平方米）的权利人，权利其他状况房屋总层数4层，房屋所有权取得方式为购买；该证房地产平面附图记载：共用地36.18平方米，建基面积36.18平方米，阳台面积4.02平方米，四楼建筑面积38.19平方米，总建筑面积150.75平方米。另据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字4910xx号）记载，越秀区海珠北路云路街xx号首层建筑面积36.18平方米，建基面积36.18平方米，使用土地面积36.18平方米，产权人为被告易练光、易裕光、易渐光。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字491080号）记载，越秀区海珠北路云路街xx号2楼建筑面积38.19平方米，使用土地面积36.18平方米，产权人易练光。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字491081号）记载，越秀区海珠北路云路街xx号3楼建筑面积38.19平方米，使用土地面积36.18平方米，产权人易渐光。《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2017登记字1062128号）记载，越秀区海珠北路××楼建筑面积38.19平方米，产权人李志光。庭审中，原、被告确认楼梯在涉案房屋内，原告陈述2-4层均有飘阳台。另原告陈述涉案房屋接收，但由于被告阻碍其楼梯的通行，导致其不能使用涉案房屋。经核实，涉案房屋2-4层均有飘阳台。本案审理期间，原告提出了对越秀区海珠北路云路街xx号房屋内楼梯面积的测绘及对该楼梯使用价值进行评估的申请。本院依法委托了广东建准检测技术有限公司对涉案房屋楼梯的面积进行测绘和广东均正房地产与土地估价有限公司对楼梯的使用价值进行评估。广东建准检测技术有限公司于2019年4月19日出具《广州市越秀区海珠北路云路街xx号房屋内楼梯面积测绘报告》，结论为首层楼梯及通道建筑面积4.31平方米，2层楼梯及通道建筑面积4.69平方米,3层楼梯及通道建筑面积7.97平方米,4层楼梯及通道建筑面积7.97平方米。广东均正房地产与土地估价有限公司于2019年9月19日出具《房地产估价报告》，估价结果为：评估时点2017年10月26日的楼梯使用价值688元/月，其中首层步梯119元/月，2层步梯129元/月，3层步梯220元/月，4层步梯220元/月。原告对测绘结果没有异议，对评估结果有异议，使用费的计算方式不合理，购买涉案房屋后基本没有使用过房屋，无须支付楼梯使用费。被告易练光对测绘报告有异议，首层至四层尺寸有出入，无显示建筑结构的面积，对评估报告没有异议。被告易渐光对测绘报告及评估报告均没有异议。本院认为：据越秀区海珠北路云路街xx号4层房屋的产权登记资料显示，该房屋2-4层的楼梯被xx号房屋所包围即在xx号房屋内内，也就是说只有在xx号房屋内才能通过楼梯进入2-4层的房屋，同时据xx号房屋产权面积记载，首层房屋建筑面积是包含楼梯位置的建基面积，2-4层的建筑面积是建基面积加阳台面积，据此可以认定2-4层的房屋建筑面积均包括楼梯面积，即原告购买涉案的第4层房屋的建筑面积已包括楼梯面积，该楼梯是涉案xx号房屋范围内形成的必经通道，故作为xx号房屋的其他所有权人的被告不得阻碍原告的通行。原、被告作为xx号房屋的不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则相处。由于被告的阻碍行为导致原告购买涉案房屋后不能使用，其要求被告按租金的标准赔偿损失的请求合理，本院亦予以支持。因被告易裕光作为涉案房屋的出售人已将涉案房屋交付给原告，原告确认接收涉案房屋，故原告要求被告易裕光共同承担原告诉请的责任没有依据，本院不予支持。据《2017年广州市房屋租金参考价》载明涉案房屋所在海珠北路地段的楼梯楼租金参考价为每月每平方米38元，现原告主张按照每月每平方米28元即每月1069.32元计算属其自主处分权利，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见（试行）》第一百零一条的规定，判决如下：一、被告易练光、易渐光不得阻碍原告李志光通行广州市越秀区海珠北路云路街xx号房屋楼梯使用4楼房屋。二、被告易练光、易渐光自本判决发生法律效力之日起向原告李志光赔偿自2017年11月16日至本判决发生法律效力之日止的损失（每月按1069.32元计）。三、驳回原告李志光其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费491元，由原告李志光负担50元，由被告易练光、易渐光负担441元。测绘费18000元，评估费2000元，由原告李志光负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年十一月十八日书 记 员  何 婧