福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初7135号 原告：福建富丽达物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路新洲城大厦C幢1003-1室，统一社会信用代码91350800751370854J。 法定代表人：陈卫东，董事长。 委托诉讼代理人：张国华，男，福建富省丽达物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：郑聪慧，女，福建富省丽达物业管理有限公司员工。 被告：福建永源贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号福建龙州工业园管理委员会研发大楼七楼，统一社会信用代码91350800591749098B。 法定代表人：陈文加，执行董事。 被告：福建龙州工业园建设发展有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号福建龙州工业园，统一社会信用代码91350800727918744M。 法定代表人：苏建华，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：廖浩秋,福建天衡联合(龙岩)律师事务所执业律师。 原告福建富丽达物业管理有限公司（下称富丽达公司）与被告福建永源贸易有限公司（下称永源公司）、福建龙州工业园建设发展有限公司（下称龙州建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富丽达公司委托诉讼代理人张国华、郑聪慧、被告永源公司及龙州建设公司共同委托诉讼代理人廖浩秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富丽达公司向本院提出诉讼请求：判令永源公司、龙州建设公司向富丽达公司支付物业服务费96256.04元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止，按年利率6%计算的利息。事实与理由：2013年9月1日，富丽达公司与龙州建设公司签订福建龙州工业园创业园A幢《物业管理服务合同》，约定龙州建设公司将坐落于工业西路68号福建龙州工业园区的创业园A幢（总面积16129平方米）的物业服务委托给富丽达公司，服务期限自2013年9月1日至2015年12月31日。物业服务费用为每平方米每月1.5元。2015年1月起计算面积调整为17903.8平方米，即每月物业费26855.7元，年物业费322268.4元。龙州建设公司已将2013年9月1日至2015年6月30日的物业费付清，尚欠2015年7月至12月的物业费161134.2元。2014年12月28日，富丽达公司与龙州建设公司签订《物业服务代管协议》，约定龙州建设公司将坐落于工业园区工业西路68号福建龙州工业园创业园E幢的物业服务委托给富丽达公司，服务期限一年，自2015年1月1日至2015年12月31日，物业服务费包干每月5000元，每年物业费60000元。龙州建设公司已将2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费30000元付清，尚欠2015年7月至12月的物业费30000元。2014年12月，富丽达公司与永源公司签订三份《物业管理服务合同》，约定永源公司分别将福建龙州工业园标准厂房、职工公寓1-4号楼、综合楼物业服务委托给富丽达公司，服务期限均为一年，自2015年1月1日至2015年12月31日，物业服务费用每平方米每月分别为0.43元、0.55元、0.55元。永源公司向富丽达公司付清了三处物业项目自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，但仍分别尚欠物业服务费226360.92元、46380元、50899.38元。协议约定富丽达公司于每月10日向二被告提供物业服务税务发票，二被告即应支付相应的服务费。为了做好物业管理，富丽达公司投入了大量的人力、财力、物力，履行了合同义务，但二被告至今未付清尚欠的物业服务费共计96256.04元，构成违约。富丽达公司催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。 永源公司与龙州建设公司均辩称，1.永源公司与龙州建设公司作为共同被告无异议；2.永源公司与龙州建设公司之所以扣除富丽达公司96256.04元物业费，系因富丽达公司在提供物业服务过程中，永源公司与龙州建设公司根据富丽达公司于2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园区核心区物业管理方案》对富丽达公司的物业管理服务进行考核时，认为富丽达公司提供的物业管理服务不符合管理方案，酌情扣减富丽达公司的物业服务费，当时扣减时，富丽达公司并未提出异议。3.永源公司最后一次支付物业费的时间是2016年1月29日，龙州建设公司最后一次支付物业费的时间是2016年5月20日，根据《民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”之规定，富丽达公司应当在2019年1月28日（含）之前起诉永源公司、在2019年5月19日（含）之前起诉龙州建设公司。但富丽达公司直至2019年8月19日才向法院提起诉讼，显然已经超过了诉讼时效。综上，请求法院依法驳回富丽达公司的诉讼请求。 以上事实，有富丽达公司提交的物业服务合同书、计费表、发票、计费明细表、微信记录、短信记录等证据及当事人庭审陈述等在案佐证。龙州建设公司、永源公司提供的《龙州工业园物业管理方案》不足以证明富丽达公司经考核不达标，本院对该证据不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，富丽达公司与龙州建设公司签订《创业园A幢物业管理合同》，约定龙州建设公司委托富丽达公司为创业园A幢提供物业管理工作，期限自2013年9月1日至2015年8月31日止，物业服务费标准及支付为创业园A幢：1.5元/月·平方米。创业园A幢面积：物业面积16129平方米（在合同期内，如使用面积发生变化，则适时调整计算面积）。龙州建设公司有权定期或不定期对物业管理情况进行考核（考核指标详见富丽达公司2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》），并对富丽达公司工作上的薄弱环节提出整改要求，限期整改。2015年8月25日，富丽达公司与龙州建设公司签订《合同顺延协议书》，约定双方一致同意将前述合同约定的合同期限顺延4个月，即自2015年9月1日起至2015年12月31日止。截至2015年12月31日，创业园A幢共产生物业服务费322268.4元，龙州建设公司已经付清自2013年9月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费161134.2元。 2014年12月，富丽达公司与龙州建设公司签订《物业服务代管协议》，约定龙州建设公司委托富丽达公司对龙州工业园创业园E幢进行物业服务，采取包干托管形式完成委托、安全和卫生管理等工作，代管期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，费用支付为：协议期间，龙州建设公司每月支付富丽达公司代管服务费5000元整，总费用包干，与次月根据富丽达公司提交的发票办理手续支付至合同约定账户。截至2015年12月31日，创业园E幢共产生物业服务费60000元，龙州建设公司已经付清自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费30000元。 2014年12月，富丽达公司与永源公司签订《福建龙州工业园（标准厂房）物业管理服务合同》，约定永源公司委托富丽达公司对福建龙州工业园区（工业西路68号）标准厂房（物业面积87736.8平方米）提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日，永源公司须按合同约定及时按实际竣工面积向富丽达公司支付管理服务费，同时永源公司有权定期或不定期对物业管理情况进行考核（考核指标详见富丽达公司2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》），并对富丽达公司工作上的薄弱环节提出整改要求，限期整改。物业服务费标准及支付为标准厂房0.43元/平方米·月（按委托管理的建筑面积收取）。富丽达公司在每月10日前向永源公司提供上月物业服务税务发票，永源公司依据发票支付相应费用。截至2015年12月31日，标准厂房共产生物业服务费452721.84元，龙州建设公司已经付清自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费226360.92元。 2014年12月，富丽达公司与永源公司签订《福建龙州工业园（职工公寓）物业管理服务合同》，约定永源公司委托富丽达公司对福建龙州工业园区（工业西路68号）公寓楼（其中职工公寓1#、2#、3#、4#建筑面积14054.55平方米，以实际竣工面积为准）提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日，永源公司须按合同约定及时按实际竣工面积向富丽达公司支付管理服务费，同时永源公司有权定期或不定期对物业管理情况进行考核（考核指标详见富丽达公司2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》），并对富丽达公司工作上的薄弱环节提出整改要求，限期整改。物业服务费标准及支付为职工公寓1#、2#、3#、4#：0.55元/平方米·月（按委托管理的建筑面积收取）。富丽达公司在每月10日前向永源公司提供上月物业服务税务发票，永源公司依据发票支付相应费用。截至2015年12月31日，职工公寓1-4号楼共产生物业服务费92760元，龙州建设公司已经付清自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费46380元。 2014年12月，富丽达公司与永源公司签订《福建龙州工业园（综合楼）物业管理服务合同》，约定永源公司委托富丽达公司对福建龙州工业园区（工业西路68号）办公写字公寓楼（综合楼建筑面积15424.06平方米，以实际竣工面积为准）提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2015年12月31日，永源公司须按合同约定及时按实际竣工面积向富丽达公司支付管理服务费，同时永源公司有权定期或不定期对物业管理情况进行考核（考核指标详见富丽达公司2008年3月制定的《福建省龙岩市龙州工业园核心区物业管理方案》），并对富丽达公司工作上的薄弱环节提出整改要求，限期整改。物业服务费标准及支付为综合楼：0.55元/平方米·月（按委托管理的建筑面积收取）。富丽达公司在每月10日前向永源公司提供上月物业服务税务发票，永源公司依据发票支付相应费用。截至2015年12月31日，综合楼共产生物业服务费101798.76元，龙州建设公司已经付清自2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，尚欠2015年7月至12月期间的物业服务费50899.38元。 截至2015年12月31日，永源公司、龙州建设公司累计结欠富丽达公司在上述五份合同项下自2015年7月至12月期间的物业服务费用514774.5元。2016年1月29日，永源公司向富丽达公司支付物业服务费97279.38元。2016年2月1日，龙州建设公司向富丽达公司支付物业服务费30000元。2016年5月20日，龙州建设公司再次向富丽达公司支付物业服务费291239.08元。也即永源公司、龙州建设公司尚欠富丽达公司2015年7月至12月期间的物业服务费96256.04元。 富丽达公司依照前述五份合同约定，分别将相应的物业服务费发票交付给了永源公司、龙州建设公司。合同期满后，富丽达公司通过招标中标方式，继续提供物业管理服务直至2019年4月30日。因永源公司、龙州建设公司尚未付清物业服务费，富丽达公司诉至本院，请求判如所请。 另查明，永源公司与龙州建设公司原系龙州工业园管委会下属的兄弟企业。工业园采取行政化管理，由工业园主任和副主任在企业中挂职任法定代表人。公司在经营过程中，合同以公司名义签订，合同对应的价款则由管委会统一调配支付。张志翔与苏建华原系龙州工业园管委会的主任和副主任。2016年10月、2017年11月期间，富丽达公司通过短信方式等方式多次向苏建华、张志翔催讨物业服务费。 本院认为，富丽达公司与龙州建设公司签订的《创业园A幢物业管理合同》、《物业服务代管协议》，与永源公司签订的《福建龙州工业园（标准厂房）物业管理服务合同》、《福建龙州工业园（职工公寓）物业管理服务合同》、《福建龙州工业园（综合楼）物业管理服务合同》，均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规规定，合法有效，各方均应遵守。富丽达公司根据前述合同约定向永源公司、龙州建设公司提供了物业管理服务，永源公司、龙州建设公司在接受富丽达公司提供的物业服务后，负有向富丽达公司交纳物业管理服务费的义务。逾期未缴纳的，构成违约，还应承担相应的违约责任。截至2015年12月31日，龙州建设公司尚欠富丽达公司创业园A幢物业费161134.2元、创业园E幢物业费30000元，永源公司尚欠富丽达公司标准厂房物业费226360.92元、职工公寓1-4号楼物业费46380元、综合楼物业费50899.38元，共计514774.5元。2016年1月29日，永源公司向富丽达公司支付物业服务费97279.38元。2016年2月1日，龙州建设公司向富丽达公司支付物业服务费30000元。也即永源公司、龙州建设公司尚欠富丽达公司物业服务费96256.04元，事实清楚，证据充分，应限期偿付。富丽达公司现诉请永源公司、龙州建设公司支付尚欠的物业费96256.04元，并支付该款自起诉之日2019年8月26日起至款清之日止，按年利率6%计算的利息（实为资金占用损失），本院予以支持。永源公司、龙州建设公司辩称该部分物业服务费系因富丽达公司未通过考核，其提供的物业服务不达标，因此予以扣除，对此本院认为，永源公司、龙州建设公司未提供证据证明富丽达公司存在物业服务不合格、不达标的具体事实，其提供的管理方案仅是考核方向，因此应承担举证不能的不利后果，其该项答辩意见理由不能成立。永源公司、龙州建设公司同时辩称本案已经超过诉讼时效，但是在2016年及2017年11月3日期间，富丽达公司仍多次向龙州工业园管委会分管该两企业的工作人员催讨，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”因此，本案诉讼时效自2017年11月4日重新计算，并未超过。综上，富丽达公司诉请有理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 福建永源贸易有限公司、福建龙州工业园建设发展有限公司应于本判决生效之日起二十日内偿付福建富丽达物业管理有限公司物业服务费96256.04元，并支付该款自2019年8月26日起至款清之日止，按年利率6%计算的资金占用损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2206元，减半收取计1103元，由福建永源贸易有限公司、福建龙州工业园建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗  婷  婷 法官助理邱声宜 二〇一九年十一月十八日 书记员 蓝倩如（代） 一、相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。