广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10066号上诉人（原审被告、反诉原告）：庞满培，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陆汝才，广东经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区********股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：庞某1。委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。上诉人庞满培因与被上诉人佛山市南海区********股份合作经济社（以下简称石一村东股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初6412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞满培上诉请求：1.撒销一审判决第三项，改判庞满培向石一村东股份社支付租金43159.83元（截止至2019年4月13日，较一审判决减少10915.31元）；2.撤销一审判决第四项;3.诉讼费用由石一村东股份社承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律有误。一审认为，石一村东股份社在2018年年中电话通知庞满培新租金标准，但由于当时双方是电话沟通，石一村东股份社工作人员仅向庞满培表达村委要求加租的意思，但并未向庞满培讲明加租的幅度，且庞满培在电话中明确表示反对加租。之后石一村东股份社既没要求庞满培归还涉讼土地，又不按原租金标准收取租金，双方对此一直未协商一致亦未签订新租约，故庞满培一直保持涉讼土地原状。一审判定从2018年7月1日起按每月4元/平方米的租金标准计租不公，是将石一村东股份社的意志强加于庞满培身上。再者，每月4元/平方米的租金标准，较原租金标准上涨33%,远高于周边农用地的标准，庞满培不同意石一村东股份社拟定的新租金标准。在双方均未就新租金标准达成一致的情况下，即使一审酌定新租金标准，应结合原有租金标准，并参照周边农用地的租金标准进行计算，而不应单方照搬石一村东股份社制定的租金标准。综上，2018年1月1日到2019年4月13日的租金应为53573.73元，扣除庞满培所交按金10413.9元，庞满培实际应付租金为43159.83元。二、庞满培无需向石一村东股份社支付违约金。双方一直对新租金标准未达成一致意见，故庞满培才维持土地原状等待处理，并非庞满培刻意拖欠租金。一审判决将石一村东股份社不收取租金的责任归咎于庞满培，判令庞满培向石一村东股份社支付违约金，明显对庞满培不公平。石一村东股份社辩称，其在原租赁合同届满后，及时将新租金收费标准告知庞满培。根据双方于2015年10月15日签订的《租用一村东空地协议》第一条约定：“租用期满，新协议租金按市面价另议。”故庞满培知晓租赁合同届满后按照新租金标准计收租金，庞满培一审时明确于2018年年中收到新租金标准的通知。庞满培诉称仅收到加租通知，未知晓具体新租金标准，不符合常理，且庞满培一审时已陈述知晓新租金标准为每月4元/平方米。石一村东股份社已通知庞满培按新租金标准计收租金后，庞满培未提出退租而是继续使用涉讼土地，应视为同意按新租金标准履行租赁合同。原租赁合同届满后，双方未签订新租赁合同，故应按照原租赁合同的约定履行义务，一审参照原租赁合同计算违约金正确。石一村东股份社向一审法院提出诉讼请求：1.解除石一村东股份社、庞满培之间的租赁关系，庞满培立即将位于佛山市南海区***************边，面积为1157.1平方米的空地返还给石一村东股份社；2.庞满培按每平方米每月4元的租金标准支付自2018年1月1日起至实际返还租赁土地之日止、土地面积共1157.1平方米的租金给石一村东股份社，暂计算至2019年2月28日租金共64797.6元；3.庞满培按每季度所欠的租金数额为本金，分别自2018年2月1日、2018年5月1日、2018年8月1日、2018年11月1日起至实际付清之日止，按每月10%支付违约金给石一村东股份社；4.本案诉讼费由庞满培承担。庞满培向一审法院提出反诉请求：1.石一村东股份社补偿庞满培在该土地上建设、绿化及其水电安装支出的费用共计72500元；2.本案的诉讼费由石一村东股份社承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，石一村东股份社、庞满培签订《租用一村东空地协议》，约定：石一村东股份社将位于一村东桂东苑与东成新村边空地一块出租予庞满培，该空地面积1157.1平方米，每平方米每月3元，每月租金3471.3元；合同期限由2015年10月15日至2017年10月14日；该地块不能搭建建筑物，如政府要求拆除，如有搭建建筑物后果自负；租赁期满，新协议租金按市面价另议；涉讼土地石一村东股份社不安装水电设施，水电由庞满培自行安装；合同将期满时，如庞满培不再续租，应提前一个月向石一村东股份社提出，其原有建筑物及设备必须在指定时间全部自行拆迁处理；庞满培交租金按金10413.9元，庞满培必须在签订协议后，先交3个月租金，租金的收取按先交付后使用原则，以后按每个季度收取租金，在第一月底前缴交；石一村东股份社收租金只提供石村委会统一收据；如庞满培逾期不缴交租金，石一村东股份社则每月加收滞纳金10%；庞满培欠租6个月作为违约严重处理，石一村东股份社有权终止合同、收回土地另租他人。2017年12月22日，石一村东股份社召开股东会议，表决同意续租涉讼土地，合同期为2年，租金为每月4元/平方米。2019年3月25日，石一村东股份社提起本案诉讼，一审法院于同年4月13日将本案应诉材料送达庞满培。2019年4月29日，庞满培向一审法院邮寄反诉材料提起反诉，一审法院于同年5月5日将庞满培的反诉材料送达石一村东股份社。诉讼中，石一村东股份社、庞满培确认：1.庞满培就租用涉讼土地，已交纳按金10413.9元；2.庞满培已按每月3元/平方米的标准支付至2017年12月31日止的租金，此后租金未交。另查明：涉讼土地为农用地，石一村东股份社将涉讼土地以空地形式交付庞满培使用，庞满培将该土地围蔽，挖了水池用于养殖，在土地上种植农作物，并在土地上作少量硬化处理，搭建了铁棚及水电设施。一审法院认为，本案纠纷系石一村东股份社、庞满培之间就租用涉讼土地产生，故本案案由应为土地租赁合同纠纷。至庭审辩论终结时，《租用一村东空地协议》约定的租赁期限早已结束，庞满培在约定的租赁期限届满之后继续使用涉讼土地，没有证据反映石一村东股份社在本案起诉之前有要求庞满培迁出涉讼土地，双方也未续签合同，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，石一村东股份社、庞满培在《租用一村东空地协议》约定的租赁期限届满之后，就涉讼土地成立不定期土地租赁合同关系，相关权利义务参照《租用一村东空地协议》处理。庞满培辩称涉讼土地进行了非农建设，违反了法律的强制性规定，但经查，庞满培承租涉讼土地之后，仅对涉讼土地进行了围蔽及少量硬化、搭建了铁棚及水电设施等配套设施，土地的用途仍为种植及养殖，属农业用途，庞满培的该项主张与事实不符，一审法院不予采纳。石一村东股份社、庞满培围绕涉讼土地成立的土地租赁合同关系是双方真实意思表示，合法有效。现因庞满培长期未交纳租金构成根本违约，符合《租用一村东空地协议》约定的解约条件，故石一村东股份社诉请解除双方的租赁关系理据充分，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，确认石一村东股份社、庞满培就涉讼土地成立的土地租赁合同关系于2019年4月13日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，因石一村东股份社、庞满培之间的土地租赁合同关系已解除，一审法院根据双方诉请作如下清算：1.关于涉讼土地的返还。因涉讼土地租赁合同关系已经解除，石一村东股份社诉请庞满培返还涉讼土地有事实和法律依据，一审法院予以支持。2.关于租金的计付。参照《租用一村东空地协议》的约定，租赁期限届满之后，新协议租金按市面价另议。石一村东股份社没有证据证明其在通过股东会议表决之后有及时将新的租金标准告知庞满培，故在石一村东股份社将新的租金标准告知庞满培之前，庞满培主张仍执行《租用一村东空地协议》约定的租金标准，即3471.3元/月理据充分，一审法院予以采纳。庞满培自认2018年年中收到了石一村东股份社关于新的租金标准的通知，但没有证据反映庞满培收到通知之后有提出异议，且庞满培在收到新的租金标准之后也未搬离，故石一村东股份社主张此后执行每月4元/平方米的租金标准，即4628.4元/月理据充分，一审法院予以采纳。综上，参照《租用一村东空地协议》关于租金按季度于每季度第一个月月底交纳的约定，一审法院判令庞满培应按每月3元/平方米的标准计付2018年1月1日至2018年6月30日止的租金、按每月4元/平方米的标准计付2018年7月1日起至其实际返还涉讼土地予石一村东股份社之日止的租金、使用费予石一村东股份社，石一村东股份社诉请超出上述核定的，一审法院不予支持，相关租金、使用费计算情况见下表。庞满培的相关抗辩理据不足，一审法院不予采纳。3.关于逾期付款违约金的计付。参照《租用一村东空地协议》的约定，租金按季度于每季度第一个月月底交纳，庞满培从2018年1月1日至今未交纳租金构成逾期交纳租金，应计付逾期付款的违约金予石一村东股份社。因《租用一村东空地协议》约定的违约金计付标准过高，一审法院酌情调整为以欠付租金为本金，从逾期之日起按日万分之五计付，石一村东股份社诉请超出上述核定部分，一审法院不予支持，结合石一村东股份社诉请，相关逾期付款违约金的计算情况亦见下表。因石一村东股份社在本案中只对2019年1月1日之前的租金主张逾期付款违约金，且双方租赁关系解除之后，庞满培应及时返还涉讼土地予石一村东股份社，石一村东股份社也应及时收回涉讼土地、主张权利，故对2019年1月1日之后应付租金产生的逾期付款违约金，一审法院在本案中不再核算。附表：租金、逾期付款违约金计算明细表期间租金金额应交日逾期日截止日天数逾期付款违约金2018.1.1-2018.3.3110413.92018.1.312018.2.12019.4.134372275.442018.4.1-2018.6.3010413.92018.4.302018.5.12019.4.133481812.022018.7.1-2018.9.3013885.22018.7.312018.8.12019.4.132561777.312018.10.1-2018.12.3113885.22018.10.312018.11.12019.4.131641138.592019.1.1-2019.3.3113885.22019.4.1-2019.4.132005.64租金合计64489.04逾期付款违约金合计7003.36因双方租赁关系已经解除，故庞满培所交按金10413.9元应在租赁关系解除之时，按时间的先后顺序用于抵扣此前欠付的租金，据此并根据以上2、3两项及附表核算结果，庞满培应支付截至2019年4月13日止的租金54075.14元（64489.04元-10413.9元）予石一村东股份社，并从2019年4月14日起至实际返还涉讼土地予石一村东股份社之日止，继续按4628.4元/月的标准计付使用涉讼土地的使用费予石一村东股份社。同时，庞满培应支付截至2019年4月13日止的逾期付款违约金7003.36元予石一村东股份社，并应以欠付的截至2018年12月31日止的租金38184.3元（10413.9元+10413.9元+13885.2元+13885.2元-10413.9元）为本金，从2019年4月14日起至实际清偿之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予石一村东股份社，石一村东股份社诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。4.关于地上建设、绿化及水电安装费用的处理。庞满培反诉要求石一村东股份社补偿地上建设、绿化及水电安装费用72500元，但未提交证据证明其相关投入的支出情况，同时，因《租用一村东空地协议》约定的期限早已届满，根据约定，租赁期限届满且庞满培未续租的，相关设施投入由庞满培自行拆除处理，石一村东股份社无需赔偿。同时，庞满培从2018年1月1日起长期未交纳租金构成根本违约，应自行承担石一村东股份社随时要求解约清场的不利后果，故更无权要求石一村东股份社作相应补偿。据此，一审法院对庞满培反诉要求石一村东股份社赔偿地上建设、绿化及水电安装支出费用72500元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认石一村东股份社与庞满培围绕石村一村东桂东苑与东成新村边土地（面积1157.1平方米）成立的租赁关系于2019年4月13日解除；二、庞满培应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项所述土地予石一村东股份社；三、庞满培应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年4月13日止的租金54075.14元及从2019年4月14日起至实际履行上述第二项确定的义务之日止按4628.4元/月的标准计付的使用费予石一村东股份社；四、庞满培应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年4月13日止的逾期付款违约金7003.36元及以欠付的截至2018年12月31日止的租金38184.3元为本金从2019年4月14日起至实际清偿该项欠款之日止按日万分之五的标准计付的逾期付款违约金予石一村东股份社；五、驳回石一村东股份社的其他诉讼请求；六、驳回庞满培的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1283.96元（石一村东股份社已预交），由石一村东股份社负担620.48元，由庞满培负担663.48元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行；一审反诉受理费806.25元（庞满培已预交），由庞满培负担。对石一村东股份社多预交的案件受理费663.48元，在判决发生法律效力后，经石一村东股份社书面申请，一审法院退还予石一村东股份社。二审期间，庞满培、石一村东股份社均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。综合双方当事人诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、庞满培欠付租金计付标准；二、庞满培应否承担逾期付款违约金，若应，则具体金额如何认定。一、关于庞满培欠付租金计付标准的问题《租用一村东空地协议》届满后，庞满培继续使用涉讼土地，石一村东股份社亦未要求庞满培归还土地，故双方之间成立不定期租赁合同关系，相关权利义务参照《租用一村东空地协议》处理。2017年12月22日，石一村东股份社召开股东会议，表决涉讼土地租金为每月4元/平方米。本院认为，庞满培2018年年中收到新租金标准通知后未提出异议而是继续使用涉讼土地，且每月4元/平方米的租金标准亦符合市场行情，符合《租用一村东空地协议》关于“租赁期满，新协议租金按市面价另议”的约定，故庞满培应自2018年年中收到新租金标准通知后按照每月4元/平方米计付租金，2018年1月1日至2018年年中仍按每月3元/平方米计付租金。一审法院判令庞满培按每月3元/平方米的标准计付2018年1月1日至2018年6月30日止的租金，按每月4元/平方米的标准计付2018年7月1日起至2019年4月13日租赁合同解除之日止的租金予石一村东股份社，共计54075.14元（64489.04元-10413.9元）并无不当，本院予以维持。二、关于庞满培应否承担逾期付款违约金，若应，则具体金额如何认定庞满培自2018年1月1日以后未向石一村东股份社交纳租金，构成逾期交纳租金，应向石一村东股份社支付逾期付款的违约金。一审参照《租用一村东空地协议》关于“租金按季度于每季度第一个月月底交纳”的约定，酌定以2019年1月1日前欠付租金为本金从逾期之日起按日万分之五计付逾期付款违约金，判令庞满培支付截至2019年4月13日止的逾期付款违约金7003.36元及以欠付的截至2018年12月31日止的租金38184.3元为本金从2019年4月14日起至实际清偿该项欠款之日止按日万分之五的标准计付的逾期付款违约金予石一村东股份社并无不当，本院予以维持。综上所述，庞满培的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247.97元，由上诉人庞满培负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十三日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力