广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20549号原告：朱秀英，女，1946年12月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区*********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：黄强，广东大篆律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码***********。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告朱秀英诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄强，被告的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《物业使用权转让合同》，被告向原告返还已付转让款177683元，并支付以247227元为本金自2019年3月31日起至实际清偿之日止按日千分之一计算的违约金；2.解除原被告签订的《盛明广场装修协议》，被告向原告返还已付装修款60500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月10日，原被告签订了《物业使用权转让合同》，被告将位于佛山市南海区******号物业的使用权转让给原告，转让费为247227元。同日，原被告还签订了《盛明广场装修协议》，约定原告向被告支付该物业装修费60500元。按照约定，原告在2019年5月14日前分多次向被告支付了首期款、第一至第四期转让款，合计177683元，以及装修款60500元，两项总计为238183元。按《转让合同》，被告应在2019年3月30日前将该物业毛坯交付原告使用；《装修协议》约定原告于2019年4月1日前提供该物业给被告装修，被告应于2019年7月30日前完成装修交付原告使用。但直至本起诉状签署之日前，被告从未通知原告收楼，装修更是无从谈起。2019年7月起，原告多次到盛明广场与被告协商，要求按期交楼，否则退款，但被告一直推诿。截止至2019年7月31日原告逾期交楼已达123天。根据《转让合同》第十条第2点：“甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应该按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金”。因此，被告逾期交楼已构成违约，并严重损害了原告利益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求支持原告全部诉讼请求。被告盛明公司辩称，一、原告与被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告与佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，×经济社出具一份《证明》，确认被告是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原告与被告签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》约定的解除条件并未成就，原告未按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，原告存在违约行为，原告要求解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》返还已支付的物业使用权转让款及支付违约金无事实与法律依据。1、若原告按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年7月30日。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。《盛明广场装修协议》第一条约定“乙方（朱秀英）同意仅由甲方（盛明公司）对上述物业使用权物业进行装修，乙方同意委托甲方作为该物业装修的唯一授权方……非经甲方书面同意，乙方不得另行或自行对该使用权物业进行装修(含后续装修)”、第四条第1款约定“乙方（朱秀英）于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方（盛明公司）进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用”，综合案涉《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》，两份合同签订的主体均是原告与被告盛明公司，装修也必须是盛明公司进行装修或者委托他人装修，原告不得另行装修。由此可见，双方签订合同的目的是案涉物业必须经由被告盛明公司完成装修后交付给原告，原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能。在案涉物业委托装修并交付使用期限届满前，不存在盛明公司向原告交付案涉物业的情形，因此，本案案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年7月30日，而不是《物业使用权转让合同》约定的2019年3月30日。2、其次，《盛明广场装修协议》第四条约定的交付使用时间2019年7月30日，这与《物业使用权转让合同》第八条约定的原告在案涉合同的租赁期限届满十年后享有回购申请权利中关于案涉合同的租赁期限的起算时间从2019年7月30日起计算是相互印证的。故案涉物业的交付时间应当认定为2019年7月30日。3、综上所述，现被告向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年7月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明公司不存在逾期交付的行为，原告的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且原告存在违约行为，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》、返还已缴纳的物业使用权转让款及支付违约金无事实与法律依据。三、《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。无论是租赁使用20年，还是租赁使用超过20年，均需要完成装修后使用，而且不因为租赁使用期限的长短不同而导致装修成本有差别，装修费是承租人租赁使用物业需要在开始时一次性投入的装修成本费用，如果承租人自行完成装修或者选择第三人代为完成装修，承租人均需要一次性投入该装修成本费用。不能因为承租人同意由出租方代为完成装修，而将装修费纳入为租赁合同整个实际租赁期限的租金对价。四、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照《物业使用权转让合同》约定向被告支付第五期转让款，被告保留追究其逾期付款的违约责任。五、退而其次，假设法院认定被告需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1、根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、退而言之，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。3、原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算。六、原、被告签订的《盛明广场装修协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告不存在违约行为，原告要求返还该协议项下的60500元装修款无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告提交的盛明广场特殊申请表、签收表无原件核对，本院对其真实性不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为佛山市南海区******×经济合作社（以下简称×经济社），土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第×号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：×路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明公司（承租方、乙方）与×经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场1座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年8月10日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：×），约定甲方将×号物业的使用权转让给乙方，建筑面积29.87平方米，其中套内面积22.04平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为247227元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款142911元于本合同签订当日支付（含定金），余款104316元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2018年8月20日前支付8693元，之后每三个月支付8693元，以此类推最后一期应在2021年5月20日前支付8693元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年7月1日至2029年7月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以243408.9元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：×），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年8月10日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原告向盛明公司付款情况：2018年7月20日支付定金100000元，8月10日支付首期转让款103411元，2018年8月10日、11月15日及2019年2月18日、5月14日分别支付第一至四期分期款，每期8693元。原告与盛明公司一致确认原告已支付物业使用权转让款177683元及装修款60500元。2019年8月20日，原告提起本案诉讼，被告盛明公司于2019年9月10日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。本院认为，原、被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告向被告支付一定的对价，取得被告在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给被告，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故本案为租赁合同纠纷。原、被告签订《物业使用权转让合同》时，出租的房产办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2019年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年3月30日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为32年9个月（2019年3月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2019年3月30日前将涉讼物业毛坯交付原告，双方之后签订的《盛明广场装修协议》约定原告于2019年4月1日提供涉讼物业给盛明公司进行装修，2019年7月30日前完成装修并交付使用。为此，盛明公司应当于2019年3月30日前将毛坯物业交付原告检验是否符合合同约定的交付标准，2019年7月30日前将装修好的物业交付原告使用。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，原告享有单方面解除合同的权利，原告主张解除合同的通知于2019年9月10日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定于当日解除。基于租赁合同的交付与基于装修合同的交付属于不同性质的交付，盛明公司以装修期抗辩认为租赁合同的交付时间为2019年7月30日缺乏理据，本院不予支持。《物业使用权转让合同》解除，原告与被告签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款177683元予原告。《盛明广场装修协议》解除，盛明公司应返还装修款60500元予原告。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金计算标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款177683元为本金从逾期之日即2019年3月31日起至实际清偿之日止按日万分之五计付违约金予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱秀英与被告佛山盛明置业有限公司于2018年8月10日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2019年9月10日解除；二、解除原告朱秀英与被告佛山盛明置业有限公司于2018年8月10日签订的《盛明广场装修协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款177683元予原告朱秀英；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以177683元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告朱秀英，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告朱秀英；六、驳回原告朱秀英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2957.95元（原告朱秀英已预交4781.6元），由被告佛山盛明置业有限公司负担应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。对原告多预交的案件受理费1823.65元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十一月十九日书记员  林浩成