江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2506号原告:荆宁武，男，汉族，1972年1月27日生，住镇江市。委托诉讼代理人：荆小琳，女，汉族，1979年3月8日生，住镇江市，系原告荆宁武之妹。被告：江苏易租房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321202MA1NLYGF1N,住所地泰州市海陵区青年北路178号二层。法定代表人：王昊，该公司总经理。被告：江苏易租房产经纪有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321111MA1P2K7M1D,住所地镇江市润州区常发广场6号楼1412室。负责人：孙成，该公司总经理。被告：潘竞红，女，汉族，1977年7月25日生，住镇江市。原告荆宁武与被告江苏易租房产经纪有限公司（以下简称“江苏易租公司”）、江苏易租房产经纪有限公司镇江分公司（以下简称“镇江易租公司”）、潘竞红委托合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开进行了审理。后因案情复杂，且被告江苏易租公司、镇江易租公司无法联系，本院依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告荆宁武及其委托诉讼代理人荆小琳、被告潘竞红到庭参加诉讼，被告江苏易租公司、镇江易租公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告荆宁武向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告江苏易租公司、镇江易租公司于2018年11月27日签订的《易租网资产委托服务合同》；2.判令被告立即将镇江市润州区润州花园一期8幢605室房屋返还给原告；3.判令四被告支付拖欠的租金（2019年2月28日至2019年4月28日为3200元，其后要求按照合同约定标准1600元每月计算至房屋实际返还之日）；4.判令被告江苏易租公司、镇江易租公司按照合同约定支付违约金4320元（1600元×9个月×30%）；5.判令四被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告又将诉讼请求变更为：1.判令解除原告与被告江苏易租公司、镇江易租公司于2018年11月27日签订的《易租网资产委托服务合同》；2.判令被告江苏易租公司、镇江易租公司、潘竞红支付拖欠的房屋租金（自2019年3月28日至2019年6月30日，按照合同约定的每月1600元计算）；3.判令被告江苏易租公司、镇江易租公司按照合同约定支付违约金4320元（1600元×9个月×30%）；4.判令被告江苏易租公司、镇江易租公司、潘竞红承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月27日，原告与镇江易租公司签订《易租网资产委托服务合同》一份，被告江苏易租公司加盖合同专用章予以确认。合同约定原告将镇江市润州区润州花园一期8幢605室房屋出租给被告镇江易租公司，期限自2018年11月28日至2020年11月27日，每月租金1600元，按月付款，每月付款时间为当月28日。事后房屋被上述两被告转租给潘竞红、曹赞红。合同签订后，被告镇江易租公司按照合同约定支付了2019年2月27日（庭审中原告变更为3月27日）前的租金，其后租金未再按约定支付，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付欠付租金及违约金。被告江苏易租公司、镇江易租公司未作答辩。被告潘竞红辩称，我是易租网的工作人员，房子是由专门的业务员托管，我不是托管的人员，所有业务员都可以出租房子，我们公司会在58同城发布房源，专门发布的人将这套房子发布在了我的名下。每个人都有58同城的账户，每人每月只可以发布3套房源。如果有一套被出租，就上一套新的房源，每个时间点58同城上每个业务员名下只能有3套房源。有天中介打电话给我说要租房子，是中介找房子，是原来的第四被告曹赞红想租房子，我带着曹赞红看房子，然后出租，签合同。收了房租后我就转到公司了，我也有转账到公司的交易记录。我们公司有委托授权书，公司委托我们业务员去出租房子，不是我们自主的去出租房子。因为我们公司的性质是托管，然后授权我们业务员去出租房子。我是工作人员，我拿工资就要为公司做事情，公司也给我们规定任务，我们要去完成，不是为我自己做事。即使租赁有纠纷，也不应该是我个人承担，房租我转到了公司去，我没有拿到一分钱房租。我们业务员在公司宣布倒闭前一个月（好像是今年4月份左右）我们就没有拿到工资。综上，应该驳回原告对我的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：坐落于镇江市润州区润州花园8幢605室（建筑面积84.81平方米，产权证号：镇房权证润字第××号）房屋系原告荆宁武所有。2018年11月27日，镇江易租公司的工作人员罗君森代表江苏易租公司与原告荆宁武签订了《易租网资产委托服务合同》一份，约定原告荆宁武将其位于镇江市润州区润州花园8幢605室（建筑面积84.81平方米）房屋托管给被告江苏易租公司，托管期间为2018年11月28日至2020年11月27日，其中免租期自2018年11月28日至2018年12月28日，第二年免租期依旧。房租每月1600元，付款方式为月付，首次支付日期自2018年12月28日起，此后每月28日打款，休息日顺延。每期租金打入原告指定的户名荆宁武，开户行建设银行，账号62×××62的账户内。合同背面附件二合同条款细则中,关于合同的解除部分约定，被告江苏易租公司迟延支付当期代付租金达十五个工作日以上的，原告有权单方解除合同；违约责任部分约定，如被告江苏易租公司存在原告可单方解除合同的情形，被告易租公司应按照相当于月租金的200%的金额或者年租金未执行的30%向原告支付违约金，并赔偿原告方因此遭受的一切损失。被告潘竞红系镇江易租公司的工作人员，2018年1月1日，被告镇江易租公司向被告潘竞红出具授权委托书一份，委托潘竞红代表被告镇江易租公司为公司所属的房源与承租人洽谈房屋租赁事宜，签订房屋租赁合同，收取房屋租金，所收房屋租金全部交于江苏易租公司（总公司）或经总部授权用于公司经营。委托期限为在职期间，“其他事项”特别注明“公司员工以此授权委托书所履行的合法行为均代表公司履行的职务行为，由此产生的法律责任均由公司负责。”被告潘竞红在授权委托书上签字确认。2018年12月12日，潘竞红作为出租方、曹赞红作为承租方、邵永健作为中介方，共同签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，潘竞红将坐落于镇江市润州区润州花园一期8幢605室房屋出租给曹赞红居住使用，居住期限一年，自2018年12月15日起至2019年12月14日止。房屋月租金1600元，首付3个月的租金，另付1600元押金，以后每3个月结算一次，提前15天支付下次房租。基于中介方提供居间服务，三方同意由出租方和承租方在签订合同当天各自向中介方支付咨询服务费800元等内容。2019年1月2日，被告江苏易租公司通过户名尤国华、账号62×××94的银行账户向原告荆宁武账号62×××681300000522262的银行账户汇款1600元，并附言注明“润州花园8栋605室”。2019年3月10日被告江苏易租公司通过户名尤国华、账号62×××94的银行账户向原告荆宁武账号62×××62的银行账户汇款3200元。此后被告江苏易租公司未再向原告荆宁武支付过房租。2019年3月5日15时，被告潘竞红收到润州花园租客微信支付的4800元；2019年3月6日9时19分，被告潘竞红通过微信扫码支付给易租网微信收款码4800元，附言“润州花园8栋605续3月”。2019年4月20日，被告江苏易租公司在江苏易租网发布“致歉声明”称，“2019年4月始，由于易租网内部经营不善，易租网管理层及全体员工身心疲惫、心力交瘁，但属于易租的责任不会丢弃，我们会积极面对。在此，董事会决定成立客服中心，专门解决房东及租客任何疑问，客服会逐一进行回访。前期给您带来的不良影响，我们郑重承诺会在近期给予解决方案！望各位房东及时知晓，并保持手机畅通！耐心等待！”2019年6月30日，原告荆宁武与曹赞红达成一致协议，曹赞红于2019年6月29日自愿搬出并腾空案涉房屋、结清水电费、将所有钥匙交付给原告荆宁武，原告荆宁武在收到交付的房屋并确认无误后，向镇江市润州区人民法院撤回对曹赞红的起诉。2019年7月1日，原告荆宁武向本院提交书面撤诉申请，撤回了对曹赞红的起诉。本院认为：一、关于本案《易租网资产委托服务合同》的解除问题，本案《易租网资产委托服务合同》虽由被告镇江易租公司的工作人员代为签订，但被告镇江易租公司并未在该合同上加盖公章，而是由江苏易租公司在该合同上加盖了公章，因此应认定是江苏易租公司与原告签订了《易租网资产委托服务合同》，合同的主体应为原告荆宁武与被告江苏易租公司。根据原告与被告江苏易租公司签订的《易租网资产委托服务合同》的约定，被告江苏易租公司应自2018年12月28日起，每月28日支付原告荆宁武房租，但被告江苏易租公司仅于2019年1月2日给付原告1600元、2019年3月10日给付原告3600元，此后未再支付原告房租。目前被告江苏易租公司在镇江的分公司（被告镇江易租公司）已停止经营；经本院全省关联案件查询，涉被告江苏易租公司及其省内各地分公司的同类型案件以及员工追索劳动报酬类案件众多，被告江苏易租公司实际上已不能继续履行其与原告签订的《易租网资产委托服务合同》，现原告起诉主张解除该合同，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告荆宁武将其所有的案涉房屋托管给被告江苏易租公司后，被告江苏易租公司将案涉房屋交由被告镇江易租公司经营管理，被告镇江易租公司又将案涉房屋授权委托给其工作人员即被告潘竞红对外出租，被告潘竞红又以其名义与承租人曹赞红及中介方邵永健签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给曹赞红。后经原告与承租人曹赞红协商，曹赞红于2019年6月29日自愿搬出案涉房屋，原告收回了案涉房屋。至此，原告与被告江苏易租公司签订的《易租网资产委托服务合同》实际上已终止履行。综合上述案情，本院确认原告荆宁武与被告江苏易租公司于2018年11月27日签订的《易租网资产委托服务合同》于2019年6月29日解除。二、关于租金的支付问题，正如前所述，本案《易租网资产委托服务合同》的签订主体为原告荆宁武与被告江苏易租公司，根据合同的相对性，原告依照《易租网资产委托服务合同》主张支付未付的租金，其相对人应当是被告江苏易租公司，被告镇江易租公司作为被告江苏易租公司的分公司，依照总公司（被告江苏易租公司）的指令代为履行部分合同行为，系其经营和工作范围；被告潘竞红作为被告镇江易租公司的工作人员，经公司授权，代为出租公司（包含总公司和分公司）的房源（原告托管的房屋），系被告潘竞红正常履行职务的行为，原告主张被告镇江易租公司和潘竞红承担支付租金的义务，无事实和法律依据，本院不予支持。亦如上所述，本案《易租网资产委托服务合同》的主体为原告荆宁武与被告江苏易租公司，该合同于2019年6月29日解除，被告江苏易租公司仅支付了三个月的房租4800元（1600元+3200元），根据合同约定存在一个月免租期的情形，被告江苏易租公司还应支付原告2019年3月28日至2019年6月29日的房租4906元（1600元/月×3个月零2天）。三、关于违约金问题，如前所述，本案《易租网资产委托服务合同》的签订主体为原告荆宁武与被告江苏易租公司，根据合同的相对性，原告依据《易租网资产委托服务合同》主张承担违约责任的责任主体应当是合同的相对人即被告江苏易租公司。根据本案《易租网资产委托服务合同》附件二违约责任部分的约定，因被告江苏易租公司违约，存在原告可单方解除合同的情形，被告江苏易租公司应当按照相当于月租金的200%的金额或者年租金未执行的30%向原告支付违约金，现原告选择按照“年租金未执行的30%”主张违约金，符合双方约定且不违反法律规定，应予支持。但本案《易租网资产委托服务合同》中“年租金未执行的30%”应为3840元（12800元×30%，月租金1600元，免租期一个月，年租金应为17600元，原告已支付4800元，未支付的租金数额为12800元），而非原告主张的4320元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告荆宁武与被告江苏易租房产经纪有限公司于2018年11月27日签订的《易租网资产委托服务合同》于2019年6月29日解除；二、被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告荆宁武2019年3月28日至2019年6月29日的房屋租金4906元；三、被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告荆宁武违约金3840元；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费210元，公告费600元，合计810元，由被告江苏易租房产经纪有限公司负担（上述费用原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）审 判 长  李鸿梅人民陪审员  曹建华人民陪审员  孙敬凤二〇一九年十一月四日法官 助理  刘忠明书 记 员  李 雯附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。上诉须知（2019）苏1111民初2506号一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处帐号：11×××61第二审法院地址：镇江市解放路21号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。二〇一九年十一月四日