河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书(2019）豫1424民初5710号原告（反诉被告）：陈霞，女，1973年10月27日出生，回族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：齐广亮、王智（实习）,河南心诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：商丘东陆置业有限公司，住所地河南省商丘市柘城县城关镇中央城邦16-1号，统一社会信用代码914114000969316695。法定代表人：徐宁远，系该公司经理。委托诉讼代理人：房青，河南向东律师事务所律师。第三人：梁向阳，男，1981年1月18日出生，汉族，住河南省商丘市。原告（反诉被告）陈霞与被告（反诉原告）商丘东陆置业有限公司（以下简称东陆公司）及第三人梁向阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈霞的委托诉讼代理人齐广亮、王智（实习）,被告东陆公司的委托诉讼代理人房青及第三人梁向阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行买卖合同，立即向原告交付涉案房屋、协助办理房屋登记手续并承担违约金；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月4日，原告购买了被告开发的位于柘城县××中央××小区××楼××单元××号房屋，并在柘城县房管局办理了备案手续。但被告至今未向原告交付该处房屋。原告多次要求交付遭拒，且被告将原告购买的房屋交由物业占用至今。原告为主张其合法权利，特诉讼来院。被告东陆公司辩称，该诉请不是事实，请驳回原告的诉请。双方虽然签订了房屋买卖合同，但是原告没有向被告支付购房款。被告已经提出反诉，依据法律规定应当解除房屋买卖合同。涉案房屋已经出售给第三人，由第三人实际占有和使用。反诉原告东陆公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2016年3月4日签订的《商品房买卖合同》，并判令反诉被告向反诉原告承担违约金；2.本案的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告与反诉原告的股东是朋友关系。反诉被告想购买反诉原告公司开发的位于柘城县××中央××小区××楼××单元××号房屋，建筑面积122.02平方米，因考虑到存在特殊的关系，房屋价款按照内部优惠价2200元/mｍ计算，总房款为268444元。反诉被告称因资金周转问题，怕房源被他人买走，让其先办理网签备案后，等其资金回笼再支付购房款。反诉原告同意后，双方于2016年3月4日签订了《商品房买卖合同》。反诉原告按照其要求先在柘城县房管局办理了备案手续。后多次要求其支付购房款，反诉被告均称资金紧张，无力支付。反诉原告因欠第三人梁向阳借款无力偿还，便将涉案房屋以以房抵债的形式抵偿给了第三人梁向阳，且进行了交付，第三人也将涉案房屋租赁给了物业公司占有和使用至今。反诉原告多次要求解除合同并更改网签备案，反诉被告一再拖延，反而起诉。现特提起反诉，请求依法支持反诉请求。反诉被告陈霞辩称，第一、反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示。被反诉人依约支付了全部购房款，反诉人向被反诉人出具了收款收据并加盖了公司财务专用章，出具了不动产统一发票，到房产管理部门进行了备案，双方的买卖合同合法有效，依法应予保护。第二、反诉人诉请解除《商品房买卖合同》无事实、法律依据，其诉请不应支持。第三、反诉人在将涉案房产出售给被反诉人之后，特别是在房产管理部门办理了备案之后，已经产生了对抗第三人的法律效力。无论反诉人以物抵债或是其他方式，均不产生该房产发生转移的法律后果，被反诉人的合法权益依法应予保护。综上，反诉人对本属于同一个合同的内容进行反诉不属于反诉的范围，同时其反诉请求没有事实依据，请求依法驳回该反诉请求。第三人梁向阳辩称，房子是本案被告以物抵债给我的，房屋应该过户给我。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1、原告起诉要求被告继续履行买卖合同，立即向原告交付涉案房屋、协助办理房屋登记手续并承担违约金有无事实和法律依据；2、反诉原告请求解除2016年3月24日房屋买卖合同并判令反诉被告承担违约金有无事实及法律依据。原告陈霞向本院提供的证据材料有:第一组：原告身份证复印件一份，证明目的：原告具有诉讼主体；第二组：1、《商品房买卖合同》一份，2、被告出具的收款收据1张，3、销售不动产统一发票一份。证明目的：1、2016年3月4日，原、被告经协商一致签订《商品房买卖合同(合同编号：NO201601580)》，原告购买被告开发建设的位于柘城县东侧《中海花园（中央城邦）》第14号楼1单元1层1-1-2号商品房住宅一套，双方约定建筑面积为122.02平方米，商品房单价为每平方米2200元，共计购房款268444元。被告在合同中承诺在2016年8月30日前进行交房，同时约定了逾期交房的违约责任为按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。双方约定了其他权利和义务，原、被告所签订的商品房买卖合同合法有效，依法应予保护原告的合法权益；2、合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款268444元，被告向原告出具了收款收据，并加盖了财务专用章。2016年5月9日，被告对已经足额支付购房款的原告开具了销售不动产统一发票，3、被告对出售给原告的上述房产，按照法律规定到柘城县房地产管理局进行了备案，这一备案从法律上产生了对抗第三人的效力。原、被告签订了书面买卖合同，原告按约定履行了付款义务，并经过了备案及不动产统一发票的办理。由此，被告依约应于2016年8月30日交付房屋，原告的诉请依法应予支持，同时被告违约应承担至交付房屋期间的违约金。被告东陆公司未向本院提供证据材料。第三人梁向阳向本院提交的证据有：房屋买卖合同一份及收据，证明被告将涉案房屋卖给了第三人。被告东陆公司对第一组证据真实性没有异议；对第二组证据中房屋买卖合同，虽然是原被告签订，但是原告没有按照合同约定向被告支付购房款；收据两份真实性有异议，被告没有收到原告的任何款项，没有负责人的签字；发票记载的款项是被告交纳的，因原告与被告公司股东系朋友关系，原告为了取得优质房源，欺骗被告先签订买卖合同办理网签备案合同，等资金回拢后再支付购房款，但至今原告没有向被告交纳购房款，因此双方签订的房屋买卖合同，上述证据达不到原告的证据目的。第三人梁向阳的质证意见同被告的质证意见一致。原告对第三人提供的证据有异议，合同第十五页没有出卖人和买受人签字和盖章，没有落款时间更不存在备案，在合同封面没有合同编号，该买卖合同不足以抗辩原告已备案的合同；对收款收据从时间看在原告的时间之后，只能说被告将房屋一房二卖侵犯了第三人的利益，第三人可向被告主张权利请求赔偿，而无权要求解除合同；最后从证据的纸张上的新鲜度和原告的比对属于刚刚出具的，原告保留对形成的时间进行鉴定，并追究责任的权利。本院确认当事人无异议的证据，可以作为本案定案的证据使用。对原、被告、第三人有异议的证据，本院予以综合分析、采纳确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：2016年3月4日，原告陈霞与被告东陆公司经协商一致，签订《商品房买卖合同(合同编号：NO201601580)》，约定由原告陈霞购买被告东陆公司开发的位于柘城县东侧的中海花园（中央城邦）的商品房。原告所购买商品房系该小区第14号楼1单元1层1-1-2号房，用途为住宅，属框剪结构，双方约定建筑面积为120.02平方米。该商品房的价款为每平方米2200元，总金额为贰拾陆万叁仟叁佰壹拾捌元整（268444元），付款方式为一次性付清全部房款，交付期限被告东陆公司应在2016年8月30日前向原告陈霞交付使用，逾期交房的违约责任明确约定了“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。另外，原、被告约定了其他权利和义务，并分别在合同上进行签字或加盖公章。2016年3月4日，柘城县房地产管理局对上述合同进行了备案。原告向被告支付了购房款268444元，被告东陆公司向原告出具了收款收据，并加盖了其财务专用章。2016年5月9日，被告东陆公司向原告开具了销售不动产统一发票。原告陈霞认为被告应按约定交房、协助办理房产登记并承担违约金。为此，原告起诉来院。反诉原告东陆公司以陈霞未支付购房款、应解除商品房买卖合同并承担违约金，提起了反诉请求。另查明，第三人向本院提交的《商品房买卖合同》，该合同第十五页落款的出卖人签章处没有出卖人公章或法定代表人、委托代理人签字，买受人签章处系空白没有签字或指印。涉案商品房第三人没有使用，现由物业公司占有使用。本院认为,依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告陈霞与被告东陆公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律及相关法规的禁止性规定，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告交付了全部房款，被告应按《商品房买卖合同》的约定将涉案房屋交付原告，并协助办理房屋登记手续。被告东陆公司辩称原告未支付购房款并以此主张解除商品房买卖合同，因原告陈霞提供了被告出具并加盖公司财务专用章的收款收据，以及开具的销售不动产统一发票，且被告在反诉状中陈述出售给原告的商品房位置以及单价为每平方2200元、购房总价款268444元。上述事实与原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的内容能够相互印证。据此，对原告要求被告继续履行买卖合同、交付涉案房屋、协助办理房屋登记手续的诉请，本院依法予以支持。本案商品房买卖合同中双方约定，被告东陆公司应在2016年8月30日前向原告交付涉案商品房，但直至原告陈霞向本院提起诉讼时（2019年9月17日），东陆公司仍未能履行交房义务。因此，被告逾期交付房屋的行为构成违约，应向原告陈霞支付违约金。本案中，在原、被告签订的《商品房买卖合同》中对违约金约定为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故本院对于原告请求被告支付违约金数额及计算方式为，自2018年8月31日始，按日支付已交付房价款268444元万分之一的违约金至被告实际交付之日止予以计算。被告东陆公司辩称原告诉请不是事实，原告没有向被告支付购房款，本院依法不予支持。反诉原告请求解除涉案房屋买卖合同并由反诉被告承担违约金，证据不足，本院依法不予支持。第三人梁向阳虽主张涉案商品房已出售给自己，但其并没提供证据证明自己的主张。而且，被告东陆公司认可以房抵债的方式将涉案商品房抵偿给第三人发生的时间在原、被告签订及备案的《商品房买卖合同》时间之后，且第三人梁向阳认可没有占有使用涉案房产。因此，对第三人的房屋属于自己的主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告商丘东陆置业有限公司在本判决生效后30日内，协助原告陈霞办理其购买的位于柘城县淮海路东侧的中海花园（中央城邦）第14号楼1单元1层1-1-2号房屋不动产权属证书，并将商品房交付给原告陈霞；二、被告商丘东陆置业有限公司与本判决书生效后十日内向原告陈霞支付违约金（自2018年8月31日始，按日支付已交付房价款268444元万分之一的违约金至被告实际交付之日止）；三、驳回反诉原告商丘东陆置业有限公司的反诉请求及第三人的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2625元，反诉费2663元，共计5288元，由被告商丘东陆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  杨莹华二〇一九年十一月二十日书记员  崔 超