湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初6665号原告（被反诉人）：陈顺东，男，1944年9月18日出生，汉族，住武汉市江夏区，原告（被反诉人）：刘腊新，女，1946年12月9日出生，汉族，住武汉市江夏区，陈顺东、刘腊新共同委托诉讼代理人：闫晓云，武汉市武昌区天职法律服务所法律工作者。被告（反诉人）：邱道莲，女，1974年4月25日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：金伟(系邱道莲之夫)，住武汉市江夏区。第三人:鲁玲利，女，1975年6月11日出生，汉族，住武汉市江夏区，原告（被反诉人）陈顺东、刘腊新与被告（反诉人）邱道莲，第三人鲁玲利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，依法追加鲁玲利为本案第三人，并于同年8月21日、10月24日公开开庭进行了审理。陈顺东、刘腊新的委托诉讼代理人闫晓云，邱道莲的委托诉讼代理人金伟，第三人鲁玲利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈顺东、刘腊新向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令邱道莲从起诉之日起搬出租赁房屋，腾退房屋交还给陈顺东、刘腊新；3.判令邱道莲支付从2019年5月8日起至房屋交还期间的房屋占用费，每月1,000元。事实和理由：2016年5月8日双方签订了不定期房屋租赁合同，约定陈顺东、刘腊新将房屋租给邱道莲经营使用，无特殊情况案涉房屋将长期租给邱道莲使用，前三年期间每年租金4,000元。2019年5月陈顺东、刘腊新为筹集女儿医疗费与鲁玲利签订房屋买卖合同，将房屋卖给鲁玲利，鲁玲利支付了价款，陈顺东、刘腊新为交付房屋给鲁玲利，与邱道莲协商解除合同或邱道莲与鲁玲利重新签订房屋租赁合同，邱道莲拒不签订租赁合同，也不愿解除合同，也不搬出房屋，多次协商无果，遂诉至法院。对于本诉请求，邱道莲辩称，2016年的合同是长期合同、长期有效，不影响2017年合同的事实。陈顺东、刘腊新房子已经出售，无权要求腾退及支付租金。请求驳回陈顺东、刘腊新全部诉讼请求。邱道莲向本院提出反诉请求：1.判令其与陈顺东、刘腊新在2017年5月8日续签的《房屋租赁合同》合法有效；2.请求确认陈顺东、刘腊新与鲁玲利在本案中的房屋买卖无效，并准许邱道莲按陈顺东、刘腊新所确立的房屋买卖条件行使优先购买权；3.判令陈顺东、刘腊新赔偿邱道莲房屋租赁违约损失71,500元；4.判令被陈顺东、刘腊新赔偿邱道莲侵犯优先购买权损失100,000元；5.判令陈顺东、刘腊新承担本案全部诉讼费。事实与理由：双方在2016年5月签订房屋租赁长期合同，且于2017年5月又续签了一次，约定陈顺东、刘腊新的房屋门面租赁给邱道莲长期经营，三年内不涨租金。但陈顺东、刘腊新在2019年6月4日突然强制封锁了邱道莲租赁的房屋，造成邱道莲至今无法正常经营。根据相关法律规定出租人未按约定将房屋交付承租人使用的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，还应负责赔偿。邱道莲连续两次签订长期租赁合同，经营状况良好，且205,000元的房款并不多，邱道莲完全由能力买下所诉房屋门面。中介和鲁玲利多次来看房，但陈顺东本人并未通知。房屋租赁还在存续期间，陈顺东、刘腊新在没有提前告知邱道莲的情况下就将房屋出售给第三方，未依法保证承租人优先购买权，应负责赔偿损失。邱道莲另行租赁产生租金损失4,000元，房屋装饰装修损失30,000元，搬迁安置损失5,000元，经营损失99,000（11个月）元，误工费损失33,000（11个月）元，押金500元等共计171,500元。为维护自身合法权益，诉至法院。对于邱道莲的反诉请求，陈顺东、刘腊新辩称：1.其二人未与邱道莲签订过2017年的租赁协议。2016年5月8日签订的是不定期租赁合同，双方具有任意解除权。2016年5月8日后其二人向邱道莲明确提出解除合同的要求，并给与了腾退时间，邱道莲不愿解除合同，不腾退房屋、不交租金，也未提出要购买房屋。2.邱道莲的第二项诉讼请求不符合反诉要求，是另外法律关系与本案无关，需另案起诉。且陈顺东、刘腊新委托武汉市多美家房地产营销策划有限公司（以下简称：多美家公司）公开出售该房屋，多美家公司多次到案涉房屋中向鲁玲利介绍房屋情况，邱道莲从未提出购买意向。2019年1月12日至14日与鲁玲利签订合同前三天，陈顺东、刘腊新委托其女婿多次打电话询问是否购买房屋，邱道莲明确拒绝购买，并至起诉前亦未提出优先购买权。邱道莲事实上已放弃优先购买权。其虽与鲁玲利签订了房屋买卖合同，但尚未交付亦未办理产权变更登记，故仍有权解除合同并收取租金。鲁玲利述称：房屋是其购买的，邱道莲应予以腾退，同意陈顺东、刘腊新向邱道莲主张腾退案涉房屋及收取案涉房屋的租金及占有使用费。本院经审理认定事实如下：2016年5月8日，陈顺东（甲方）与邱道莲（乙方）签订了《门面出租合同》，约定：一、甲方现有西港街四号门面出租给乙方合法经营及居住；二、无特殊情况甲方将门面长期租给乙方；三、门面三年之内每年租金暂定四仟元整，以后再看市场行情涨或跌；……五、房租每年五月八日一次性付清，水电及一切费用由乙方自理；……八、门面从二零一六年五月八日起租等内容。合同签订时，案涉房屋所有人为刘腊新，其与陈顺东为夫妻关系。2018年12月，陈顺东、刘腊新为筹集女儿医疗费，委托多美家公司出售案涉房屋，并于2019年1月15日与鲁玲利签订房屋买卖合同，将房屋以205,000元的价格出售给鲁玲利，鲁玲利随后支付了价款，但双方尚未办理产权变更手续。同年5月初，鲁玲利与邱道莲协商续约或解约并要求缴纳房租未果。同年6月4日，鲁玲利再次上门协商未果，便将案涉房屋强行锁门。案件审理过程中，经邱道莲申请，对2017年5月8日的《门面出租合同》中陈顺东的签名进行了鉴定。湖北两江司法鉴定所出具司法鉴定意见书（司法鉴定许可证号：420015566），认定：落款日期为“2017年5月8日”的《门面出租合同》上落款处“陈顺东”签名字迹与比对样本字迹不是同一人所书写。陈顺东、刘腊新预缴鉴定费1,200元。多美家公司出具情况说明：受陈顺东先生委托出售名下江夏区西市街门面壹套（以下简称“该门面”），在受托之前我司告知陈顺东本人买卖不破租赁、租户有限购买权的相关事宜，且要求陈顺东事先告知租户该门面预出售。我司工作人员在委托期间进行多方面推广，在2018年12月-2019年1月期间多次带客户实地看房，在此期间承租人没有向我司提出过购买意向。本院认为，一、关于合同解除的问题。陈顺东、刘腊新与邱道莲于2016年5月8日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈顺东、刘腊新在房屋出租期间，为女儿治病筹集费用而将案涉房屋出售给鲁玲利，但双方未办理产权变更手续，且案涉房屋尚未交付，所有权尚未发生转移，鲁玲利亦同意由陈顺东、刘腊新行使解除权及收取租金的权利，故陈顺东、刘腊新有权行使租赁合同权利及案涉房屋的排他权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。陈顺东、刘腊新与邱道莲于2016年签订的租赁合同虽约定了无特殊情况甲方（陈顺东）将门面长期租给乙方（邱道莲），但这只是表达了陈顺东、刘腊新愿意长期将案涉房屋租赁给邱道莲的意愿，但并非表示陈顺东、刘腊新愿意长期不变更合同内容的情况下将案涉房屋租赁给邱道莲，因为合同还约定了三年期限内租金不变，三年期满后需根据市场行情双方再协商租金，故双方签订的房屋租赁合同是有明确的租赁期限的。在三年期满后，如果陈顺东、刘腊新同意双方不改变原有租赁合同其他约定的情况下，将案涉房屋出租给邱道，而只是未约定租赁期限，则可视为不定期租赁合同，但实际上双方对租金并没有达成新的合意。邱道莲在合同约定的5月8日支付房屋租金的时间到期后，陈顺东、刘腊新未向邱道莲收取租金，而是让鲁玲利上门与邱道莲协商，结合鲁玲利的上门协商未果的陈述，陈顺东、刘腊新显然没有同意继续按原有租赁合同约定的租金标准将案涉房屋出租给邱道莲，故双方签订的原租赁合同权利义务已经终止，而并非形成不定期租赁合同。陈顺东、刘腊新虽然提出的是解除合同的诉讼请求，但因其二人年龄较大，对法律知识理论理解有限，终其二人的诉讼目的，是不再履行2016年的租赁合同，因此合同解除与合同终止的后合同义务大致上是相同的，对陈顺东、刘腊新提出的要求邱道莲腾退房屋、恢复原状、减损、赔偿等诉讼请求，本院予以支持。二、关于陈顺东、刘腊新与鲁玲利签订的房屋买卖合同效力及优先购买权的问题。陈顺东、刘腊新作为案涉房屋的所有权人，有权处置案涉房屋，其二人与鲁玲利签订的房屋买卖合同合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，故对邱道莲以陈顺东、刘腊新未在租赁期限内合理通知，侵害其优先购买权为由，要求确认陈顺东、刘腊新与鲁玲利签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。至于陈顺东、刘腊新是否侵害了邱道莲的优先购买权的问题，本院认为，陈顺东、刘腊新因为需要给女儿治病而出售房屋情况，其二人采取的是委托中介公司多美家公司公开销售方式，没有故意隐瞒出售意向，期间多美家公司亦多次带领具有购买意向的鲁玲利等人到现场看房，邱道莲均在场，且陈顺东、刘腊新陈述其二人曾让女婿打电话通知邱道莲，询问邱道莲的购买意向，符合一般人正常履行义务的方式，也是极有可能发生且符合常情的。因法律对出租方通知承租人出售房屋的形式没有强制性规定，综合考虑双方的说法及提交的证据，本院认为陈顺东、刘腊新在出售案涉房屋前已电话通知和询问邱道莲购买意愿的可能性更大，邱道莲对陈顺东、刘腊新出售案涉房屋应该亦是知情的。既然此前邱道莲未要求购买案涉房屋，故现在对邱道莲要求行使优先购买权并购买案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。三、关于租金支付和赔偿损失的问题。如前所述，双方签订的房屋租赁合同已经终止，邱道莲无权占有案涉房屋，其承租权和经营权已不被双方签订的合同所保护，应返还、腾退案涉房屋，并支付房屋占用费。陈顺东、刘腊新让鲁玲利与邱道莲协商未果，邱道莲不肯将案涉房屋内的自有物品搬离，导致陈顺东、刘腊新无法行使案涉房屋的占有、使用、收益等权利，为防止损失进一步扩大，鲁玲利此时将租赁房屋锁门，是行使自救权，且因邱道莲至今未表示要主动将案涉房屋里的自有物品搬出，导致陈顺东、刘腊新的出租收益持续受损，故对陈顺东、刘腊新要求邱道莲支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。房屋占用费实质为资金损失，系该房屋进入租赁市场可获得的租金收益。因陈顺东、刘腊新未提交证据证明房屋占用费每月1,000元的依据，故2019年5月9日后邱道莲应向陈顺东、刘腊新支付的房屋占用费可按原合同租金的标准计算至邱道莲腾退案涉房屋时止。邱道莲既无权占用案涉房屋，也无权提出优先购买权的赔偿，故对其提出的侵害优先购买权损失100,000元、另行租赁的租金损失4,000元、房屋装饰装修损失30,000元、搬迁安置损失5,000元、经营损失99,000（11个月）元、误工费损失33,000（11个月）元的诉讼请求，本院不予支持。因双方合同到期终止，陈顺东、刘腊新未提出邱道莲应予扣减押金的情况，故对邱道莲提出要求陈顺东、刘腊新退还房屋押金500元的诉讼请求，本院予以支持。四、2017年5月8日房屋租赁合同的效力问题。因鉴定结论否认陈顺东签名的真实性，且邱道莲亦无其他相反证据证明其真实性，故对邱道莲要求确认2017年5月8日的房屋租赁合同合法有效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十九条之规定，判决如下：一、邱道莲于本判决生效之日起三日内腾退租赁的房屋（房屋租赁合同中约定的承租房屋：位于武汉市江夏区西港街四号门面房屋），并将该房屋返还给陈顺东、刘腊新；二、邱道莲于本判决生效之日起三日内向陈顺东、刘腊新支付房屋占用费（以4,000元／年为标准，从2019年5月9日起计算至邱道莲腾退武汉市江夏区西港街四号门面房屋时止）；三、陈顺东、刘腊新于本判决生效之日起三日内一次性向邱道莲支付500元；四、驳回陈顺东、刘腊新其他的诉讼请求；五、驳回邱道莲其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费550元减半收取275元，由陈顺东、刘腊新负担81元，邱道莲负担194元。本案反诉受理费3,730元，减半收取1,865元，鉴定费1,200元，由邱道莲负担6,770元，陈顺东、刘腊新负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程莉娜二〇一九年十一月二十五日法官助理陈竹书记员胡高娃