上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10253号上诉人(原审原告)：徐全娟，女，1950年7月1日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张琳，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海景观大树移植有限公司，住所地上海市。法定代表人：李敏，总经理。委托诉讼代理人：刘向荣(系李敏丈夫)，男，1964年6月2日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原审第三人：章永根，男，1967年7月24日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上诉人徐全娟与被上诉人上海景观大树移植有限公司(以下简称“景观公司”)、原审第三人章永根因土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐全娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持徐全娟的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对案外人上海市青浦区金泽镇三塘村民委员会(以下简称“三塘村委会”)和案外人吴文星均予证明徐全娟向景观公司多次当面催讨租金的行为，以及徐全娟委托章永根向景观公司送达《催款通知》的行为，均不认定为发生催付效力，属于事实认定错误。二、一审法院对《备忘录》双方真实意思表示作出了错误理解：1、《备忘录》对景观大树公司的养老院出资款进行了清算，同时确立了养老院未成立情况下景观公司向徐全娟个人租赁苗圃的租金支付金额和支付方式，而一审法院在双方当事人对《备忘录》解读有分歧的情况下，未详实审查《备忘录》的签署背景；2、“据实结算”的真实含义是《租赁协议》中徐全娟手写添加的第七条“本协议第一条双方认定的每亩每年人民币(以下币种均为人民币)500元租金问题，是现行价格，今后。若土地所有方联塘村要提高租金，由甲乙双方与联塘村共同协商以后以补充协议为准”，而一审法院错误认定为“从2009年起按承租土地的实际面积据实结算”，况且《租赁协议》签订至今，双方从未有按实际承租土地面积据实支付租金的意向，且一审法院测量下来的系争土地的面积与所签协议的面积并不一致；3、“2005年到2008年12月31日前双方账目全部结清”指的是对养老院的出资款、租金、水电费、餐费等所有在此期间产生费用的结清，而不是一审法院所认为的仅指2008年12月31日前双方间的租金结清。三、一审法院认定事实错误：1、景观公司出资的200,000元和徐全娟对景观公司享有的租金债权属于不同的法律关系，不满足双方互负债务的前提，因此不能相互抵销；2、景观公司自2009年1月1日起一直未付租金，徐全娟已授权章永根对景观公司进行过多次催告，并给予其合理期限，但景观公司仍拒不支付，符合法律规定的租赁合同的解除条件，因此《租赁协议》应于2015年3月31日解除，一审法院认定《租赁协议》未解除属于适用法律错误。景观公司辩称，双方之间没有说过按照800元每亩来要求支付租金。徐全娟当时准备筹建一个全福家园养老院，景观公司是搞园林的，徐全娟表示她不会搞园林，要求由景观公司来经营，由景观公司来买断，那时候景观公司付了200,000元。之后徐全娟也没有告知全福家园养老院未成立。双方在2009年签订了《备忘录》，徐全娟承诺给景观公司10%的投资回报并与租金相抵充。就实际租赁的土地，徐全娟最初认可给50亩，但后来在经营过程中由于种蔬菜的农田不够，徐全娟又收回去部分土地，双方一直认可是40亩左右，否则徐全娟不可能在长达几年的时间里不来催款。景观公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。章永根述称，其同意徐全娟的上诉意见。徐全娟向一审法院起诉请求判令：1、解除徐全娟、景观公司于2006年4月10日签署的《租赁协议》；2、景观公司于《租赁协议》解除后一周内移走承租土地上的所有苗木，每逾期一日按日租金143.84元(按52,500元/年计算)的标准向徐全娟支付土地占用费；3、景观公司向徐全娟支付自2009年1月1日起至《租赁协议》解除之日的租金，暂计至2017年12月31日为445,000元；4、案件受理费由景观公司承担。一审诉讼中，徐全娟最后变更诉讼请求为：1、依法确认徐全娟、景观公司于2006年4月10日签订的《租赁协议》于2015年3月31日解除；2、景观公司于判决生效之日起一周内将上海市青浦区沪青平公路XXX号土地上所有苗木移走；3、景观公司支付徐全娟自2009年1月1日起至2015年3月31日止的租金156,095.89元(具体计算方式为：按每年每亩500元的标准，计算50亩)；4、景观公司支付徐全娟自2015年4月1日起至实际腾退之日止的土地使用费(具体计算方式为：按每年每亩500元的标准，计算50亩)。一审法院认定事实：2004年9月6日，徐全娟与案外人三塘村委会签订《租赁协议》，约定案外人上海巴士联谊客运总公司(以下简称“巴士联谊公司”)将从三塘村委会租赁的115亩农田(含苗圃、鱼塘)和11.8亩建设用地(水产批发市场等)的租赁权转让给徐全娟，案外人巴士联谊公司向三塘村委会租赁的房屋设施以及所投资改建(包括新建的道路、房屋、苗木)等一切资产经协商由徐全娟一次性作价1,200,000元买断，并由徐全娟直接付款给案外人巴士联谊公司并办理租赁协议转让和资产交接等手续后，徐全娟再与三塘村委会办理同意转让和继续租赁等手续。徐全娟与三塘村委会就同意转让和续租事宜达成如下协议，转让受让期为2005年1月1日起至2008年5月31日止。租赁期限从2008年6月1日到2028年5月31日，并顺延到2033年5月31日。出租的115亩农用土地前十年按照每年每亩800元计算租赁费，后十年和顺延的五年按照每亩每年政府公布的1,000斤稻谷收购价格计算等。2006年4月10日，徐全娟代表“上海全福家园”(甲方)与景观公司(乙方)签订《租赁协议》，约定景观公司承租本区沪青平公路XXX号地块内50亩用地(按现状)作为苗木生产经营用地，租期为2005年1月1日到2034年12月30日，租金每年每亩500元，每年按租赁费25,000元支付给“上海全福家园”；7918号场地内所有绿化苗木的产权归景观公司所有；沪青平公路XXX号地块内前后大门和道路为共用，“上海全福家园”提供生产生活用水等电源接口到苗圃入口处；每年每亩500元租金是现行价格，今后若土地所有方“联塘村”要提高租金，由双方与“联塘村”共同协商以后以补充协议为准。徐全娟向景观公司交付涉争土地时并未确切地丈量土地面积。一审法院另查明，2006年7月17日，上海市徐汇区社会团体管理局出具“上海全福家园老年颐养院”《名称核准通知书》，该老年颐养院的《民办非企业单位(法人)登记申请表》载明：举办者为徐全娟，领导成员为王飞虎、刘向荣(景观公司法定代表人)、徐全娟，载明的开办资金来源为上海亿福福地酒家有限公司、景观公司、徐全娟。2006年8月28日，王飞虎与刘向荣向徐全娟出具《委托书》，授权徐全娟办理该老年颐养院的一切对外事务，包括验资、注册登记相关手续、签订合同等事宜。之后，该老年颐养院实际未获批准成立。2009年1月31日，徐全娟与景观公司签订《备忘录》，载明“今收到刘向荣出资20万元整，每年按10%固定利率支付(并租金一并清)一、租金按实计算，每年于当年的12月31日前结清；二、2005年到2008年12月31日前双方账目全部结清。”一审法院再查明，2014年7月20日，徐全娟与章永根就章永根受让徐全娟上海全福生态农业专业合作社签订《关于转让徐全娟沪青平公路XXX号全福家园的协议》，约定：上海全福生态农业专业合作社现有土地126.8亩，现有资源总价值为1,176万元，其中包括：1、徐全娟2004年与三塘村签订的《租赁协议》，取得的126.8亩土地经营权；2、租赁土地上附属的房屋、设施设备等所有资产；3、徐全娟现有126.8亩土地中出租给景观公司的近40-50亩土地做苗圃的出租权(具体见《租赁协议》)；但不包括：(1)徐全娟于2014年7月30日之前的债权债务；(2)徐全娟出租给景观公司近40-50余亩土地做苗圃的租赁协议中的苗木。徐全娟与章永根另约定：章永根已充分了解徐全娟与景观公司关于出租40-50亩土地作苗圃的租赁过程、协议内容和现状，同意按现状接收，自行处理与景观公司的关系，但徐全娟有义务协助章永根协调相关工作等。此后，2009年7月16日成立的上海全福生态农业专业合作社的法定代表人由王飞虎变更为章永根。2016年9月22日，因本案涉争土地，章永根诉至一审法院，法院立(2016)沪0118民初10368号受理“原告章永根诉被告刘向荣农村土地承包合同纠纷一案”。刘向荣在该案中称徐全娟实际交付土地为40亩。之后，章永根撤回该案诉讼。一审审理中，当事人存在以下争议：一、2006年4月10日的《租赁协议》的相对方徐全娟主张，因老年颐养院未成立，故该协议的相对方为徐全娟与景观公司。景观公司先主张该协议的相对方为徐全娟与景观公司，后主张该协议的相对方为“上海全福家园”与景观公司。一审法院认为，鉴于：1、徐全娟主张徐全娟、景观公司及案外人王飞虎拟投资合作开办老年颐养院，并提供了《名称核准通知书》、《民办非企业单位(法人)登记申请表》、《委托书》为证。景观公司主张，徐全娟让景观公司投资200,000元入股“上海全福家园”，《租赁协议》的相对方应为“上海全福家园”与景观公司。但景观公司并未提供证据证明存在“上海全福家园”这样一家单位，甚至连筹备资料亦未能提供；2、老年颐养院的全称即为“上海全福家园老年颐养院”，其中有“上海全福家园”字样；3、2006年4月10日《租赁协议》的徐全娟代表甲方“上海全福家园”签字。因此，一审法院确认2006年4月10日的《租赁协议》涉及的“上海全福家园”实际即为老年颐养院。而之后该老年颐养院并未实际成立，故2006年4月10日《租赁协议》的相对方应为代表老年颐养院签字的徐全娟与景观公司。二、徐全娟实际交付景观公司使用的面积是否达到50亩徐全娟主张，其实际交付景观公司使用的面积为50多亩。徐全娟现在已不使用青浦区沪青平公路XXX号地块。景观公司在先是主张徐全娟实际交付景观公司使用的土地为44亩，后主张徐全娟实际交付景观公司使用44.363亩地。景观公司认为公用面积不应计入徐全娟实际交付景观公司使用的面积。青浦区沪青平公路XXX号地块基本上由景观公司等三方在使用，但是后来又有零星的养殖鸡、鸭的人在使用。(2016)沪0118民初10368号案件审理过程中，一审法院依法委托上海继拓土地规划设计勘测有限公司测绘徐全娟实际交付景观公司使用的土地面积。该公司的测绘意见为：A地块中，三方共同指定地块的土地面积为44.363亩(包含A1至A8地块，其中，A1地块的面积为17.302亩)。三方待定面积为8.544亩(其中，沟渠为2.366亩，道路为3.168亩，空地为1.253亩，桩位外1.5米为1.288亩，田埂为0.468亩。)一审审理中，法院依法委托上海继拓土地规划设计勘测有限公司补充测绘徐全娟实际交付景观公司使用的土地面积。该公司的补充测绘意见为：C地块中，三方共同指定地块的土地面积为4.13亩(包含C1、C2地块，其中，附属设施占地面积为0.51亩)。三方待定面积为4.68亩，分别为：C3、C4、C5待定地块(合计面积为1.16亩)，C6道路(面积为0.12亩)，C7、C8、C9水杉树(合计2.91亩，其中C7面积为0.46亩，C8、C9在沪青平公路旁)，C10桩位外1.5米(面积为0.49亩)，待定面积中附属设施占地面积为0.05亩。补充测绘费为15,186元，尚无当事人缴纳。测绘人员到庭陈述到，C8、C9、C10的土地面积中并未计入市政树木所占土地面积。徐全娟称测绘意见中三方共同指定的地块和待定地块均由景观公司在使用。沟渠由景观公司使用，树冠投影部分亦由景观公司在使用，其余部分的公用面积由徐全娟、景观公司各半分摊。徐全娟对补充测绘意见无异议。景观公司称，对测绘意见中的待定部分不认可，待定部分8.544亩中有接近3亩由徐全娟自行使用，其他部分由徐全娟、景观公司及第三人共同使用，不应计入徐全娟交付景观公司使用的面积。A1地块原来由徐全娟交付景观公司使用，在测绘之后有人在上面建造了房屋。景观公司认可测绘C1－C6，但徐全娟、景观公司在签订《租赁协议》时约定C1－C7地块均为度假村的使用范围，非徐全娟交付景观公司使用的范围。C1、C2、C7地块上的树木属景观公司所有，建筑物非景观公司所有。章永根称，对测绘意见无异议。道路的一半面积应计入徐全娟交付被告使用的面积。其余的沟渠、田埂均由景观公司在使用。A1地块在测绘时尚无房屋，若有，章永根会在三天之内拆除。章永根对补充测绘报告无异议。一审法院认为：A地块三方待定面积中沟渠2.366亩、道路3.168亩、田埂0.468亩，三者合计6.002亩，徐全娟、景观公司就此是否应计入徐全娟实际交付景观公司使用的面积意见不一。若完全不计入，显然对徐全娟不公。按景观公司的主张，沪青平公路XXX号地块基本上由三方在使用，后来又有零星的养殖鸡、鸭的人在使用，而整个A地块(包括三方共同指定景观公司使用地块和三方待定地块)合计面积52.907亩(44.363亩+8.544亩)，三方共同指定景观公司使用地块为44.363亩，故按三方平均分摊来计算景观公司实际使用的沟渠、道路、田埂面积对景观公司来说亦已足够有利于景观公司，然即使按此方法计算景观公司的使用面积亦可达2.0007亩。景观公司确认C地块中三方待定面积中的C7地块上种植的水杉树为景观公司所有，故C7地块0.46亩应认定为徐全娟交付景观公司使用的范围。景观公司称A1地块在测绘之后有人在上面建房，景观公司现无证据证明A1地块上有人建房且由徐全娟建造，若确实存在，景观公司可向侵权人另行主张损害赔偿。A地块中三方共同指定景观公司使用的地块的土地面积为44.363亩。C地块中三方共同指定景观公司使用的地块的土地面积(4.13亩)扣除附属设施占地面积(0.51亩)还余3.62亩。以上合计面积已为50.44亩，还不包括徐全娟、景观公司有争议的其它地块，显然超过了50亩。三、徐全娟、景观公司于2006年4月10日签订的《租赁协议》是否已于2015年3月31日解除徐全娟主张：双方的该协议已于2015年3月31日解除。事实依据如下：景观公司自2009年1月起至今未支付徐全娟租金，徐全娟一直以口头形式向景观公司催交租金并要求解除双方签订的《租赁协议》。2014年，徐全娟将涉争土地的收益权转让给章永根，就委托章永根于2014年12月31日向景观公司发出《通知》，要求其于3个月内付清租金，但景观公司仍未支付，故双方的《租赁协议》于2015年3月31日解除。徐全娟委托章永根于2016年6月6日再次向景观公司发出《催款通知》及《委托书》(徐全娟委托章永根向景观公司收取租金与水电费)，景观公司仍拒绝支付。法律依据如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条即承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。景观公司主张：徐全娟从未口头催要过租金。2009年1月，徐全娟与景观公司通过签订《备忘录》约定，双方2005年至2008年的账目已结清，景观公司200,000元投资款每年10%的利息用于抵销景观公司每年应支付徐全娟的租金，故景观公司并不结欠徐全娟租金。2015年之前，徐全娟、景观公司亦无纠纷。2015年1月初的时候，章永根向景观公司送达支付租金的《通知》，并要提高租金标准。但徐全娟与三塘村委会关于租金标准的约定对景观公司没有约束力，要景观公司提高租金标准支付必须经过徐全娟、景观公司及三塘村委会的三方协议。现三方未达成补充协议，故徐全娟、景观公司仍应按2006年4月10日签订的《租赁协议》履行，《租赁协议》并未解除。徐全娟为此提供：1、《通知》一份，落款单位为“上海岑化农业专业合作社”(章永根自认系该单位法定代表人)、落款日期为“2014年12月31日”，载明：“刘向荣你好！听说沪青平公路XXX号(现户主：上海岑化农业专业合作社)内种植的57.4亩地树木是你的，如果是你的，现通知你：从2015年01月01日起租金为每亩3万元整，共计壹佰柒拾贰万贰仟元整，限三个月之内付清租金，如果不付租金请将里面种植的树无条件迁出，同时限你方的工作人员十五日后禁止进入，包括里面的树木有任何损坏或死亡都由刘向荣本人负责；如果在此三个月后仍不付租金，我方作无主处理，并有权自行处理里面的树木，所发生的一切后果与他人无关。”2、《催款通知》一份，落款单位为“上海全福生态农业合作社联系人：章永根XXXXXXXXXXX”、落款日期为“2016年6月6日”，载明“我是上海全福生态农业专业合作社法人章永根，你种植在沪青平公路XXX号内57.4亩地的树木租金从2015年01月01日起每亩3万元整，本合作社2014年12月31日发过通知要求你支付租金，到目前为止我合作社仍没有收到租金，现特发此催款通知，希望贵司尽快前来支付租金，谢谢！特此催款通知！附1、委托书、复印件1件；2、通知书复印件1份”。3、《委托书》一份，委托人落款为徐全娟、受托人落款为章永根、落款时间为“2014年10月”，载明“考虑到全福家园(沪青平公路XXX号)，地上物与村租赁权已全部转让给章永根。所以从现在起，全福家园的一切事务由章永根接管，包括全福家园鱼塘、苗圃的对外租赁、收取租金、水电费、交三塘村租金等，包括全福家园2005年以来鱼塘、苗圃的租金、水电费等的清理收缴等事务债权委托章永根办理。特此委托。”4、落款为“吴文星”的一份《情况说明》和吴文星的身份证复印件。徐全娟称吴文星系全福家园中饭店的实际经营人。《情况说明》主要内容如下：其自2011年4月1日至2013年6月30日承包经营全福家园。徐全娟每年向三塘村委会交租金时，总是抱怨收不到苗圃和鱼塘的租金。2013年3月8日，其在场看到，徐全娟在全福家园向景观公司法定代表人刘向荣催付租金，并且要求景观公司按新的租金标准支付，但被景观公司法定代表人拒绝。5、落款为“青浦区金泽镇三塘村民委员会”的一份《情况说明》，署有“沈惠荣XXXXXXXXXXX”字样。《情况说明》主要内容如下：徐全娟每年向三塘村委会交租金时，总抱怨收不到苗圃和鱼塘的租金。2013年3月8日，徐全娟和景观公司法定代表人刘向荣一起到三塘村委会，徐全娟向刘向荣催付租金，并且要求按新的租金标准支付租金，但刘向荣拒绝支付。当时村委会会计等都在场，徐全娟请他们证实每年租金都有所调整，并提出是否能把徐全娟出租给景观公司的50亩苗圃更改为村委会直接出租给景观公司以减少其收不到租金的损失。村会计和村委确认租金标准每年都在提高，但拒绝将苗圃直接出租给景观公司。徐全娟欲证明，其一直向景观公司催讨租金，并且要求按新标准支付租金。6、《上海全福家园历年收付情况》，徐全娟欲证明三塘村委会于2009年起提高租金标准。7.《全福家园115亩农田每亩每年收费标准》，载明2005年至2009年，每年每亩为800元；2010年至2014年，每年每亩为1,000元；2015年至2017年，每年每亩为1,050元。一审法院出示：在(2016)沪0118民初10368号“原告章永根与被告刘向荣、被告上海景观大树移植有限公司、第三人徐全娟、第三人上海全福生态农业专业合作社农村土地承包合同纠纷一案”中，章永根称其向景观公司送达了《通知》、《催款通知》、《委托书》。章永根在该案中向法院提供的《委托书》与徐全娟在本案中提供的《委托书》不同，内容为“兹由上海全福生态农业专业合作社全权委托上海岑化专业合作社处理沪青平公路XXX号的一切事宜”。就徐全娟提供的上述证据及法院出示的证据，景观公司的质证意见如下：1、关于徐全娟提供的证据《通知》、《催款通知》、《委托书》及法院出示的《委托书》，景观公司称，其于2015年1月初收到章永根寄出的《通知》后才知道徐全娟把沪青平公路XXX号地块的土地使用权出租给章永根。景观公司亦收到过章永根寄出的《催款通知》。在收到《催款通知》1个多月后，景观公司收到了章永根寄出的《委托书》。景观公司回函告知章永根，其已把租金支付给了徐全娟，无论本区沪青平公路XXX号地块内的老板更换为何人，其交的200,000元投资款的利息都要用于抵销租金。在法院出示(2016)沪0118民初10368号案件中的《委托书》后，景观公司改称其收到的是章永根于该案中提供的《委托书》，而非徐全娟在本案中提供的《委托书》，景观公司当庭拿出其自行存档的《委托书》，与章永根在(2016)沪0118民初10368号案件中提供的《委托书》一致。2、关于徐全娟提供的落款为“吴文星”的1份《情况说明》和吴文星的身份证复印件，景观公司认为该《情况说明》不属实。3、关于徐全娟提供的落款为“青浦区金泽镇三塘村民委员会”的1份《情况说明》，景观公司称在《情况说明》上署名的沈惠荣已不在职，景观公司无法确认该《情况说明》的真实性，且证人应当出庭作证。徐全娟要提高租金标准必须经徐全娟、景观公司和村委会三方同意。4、关于《上海全福家园历年收付情况》与《全福家园115亩农田每亩每年收费标准》，景观公司认为均与其无关。就徐全娟提供的上述与章永根相关的证据及法院出示的证据，章永根的质证意见如下：关于徐全娟提供的《通知》、《催款通知》、《委托书》及法院出示的《委托书》，章永根确认其向景观公司送达的是徐全娟在本案中提供的证据《通知》、《催款通知》、《委托书》，不记得《委托书》是随《通知》还是随《催款通知》送达景观公司。景观公司为此提供如下证据：1、《备忘录》。景观公司称，2009年1月，徐全娟与景观公司通过签订《备忘录》约定，双方2005年至2008年的账目已结清，景观公司的200,000元投资款每年10%的利息用于抵销景观公司每年需支付徐全娟的租金，故景观公司并不结欠徐全娟租金。《备忘录》里的按实结算是按照实际使用面积，使用面积有变化，景观公司实际使用44亩，但提高租金标准需要由徐全娟、景观公司及三塘村委会三方协议。2009年之后，徐全娟、景观公司未进行过结算，徐全娟亦未支付过景观公司200,000元的10%的利息。投资款实际也是借款。2、落款为“宋金宝周桂娟”“周桂娟”的收条、《付款凭单》、光盘、《收据》。《收据》载明的入账日期为“2015年9月21日”，载明的交款单位为“大树公司苗圃周阿姨”、收款事由为“水费200元、电费400元”，该《收据》加盖了“上海泾泽荷农业专业合作社发票专用章”，在该印章加盖处手写有“全福家园”字样，旁边还手写有“吴巧元”字样。景观公司称，周桂娟是景观公司的工作人员，宋金宝是徐全娟委托的鱼塘负责人，景观公司的电表是从宋金宝处接出来的，故景观公司把电费付给宋金宝。光盘里宋金宝的的陈述能予以证明。吴巧元是章永根处的工作人员。2015年9月份之前，景观公司付清了水电费，在第三人接管本区沪青平公路XXX号地块之前，景观公司将水电费支付给徐全娟的代表，在章永根接管之后，景观公司支付给章永根的代表。上海泾泽荷农业专业合作社的法定代表人即为章永根。正是因为徐全娟和景观公司在《备忘录》中约定租金与利息相抵销，所以景观公司之后仅支付水电费，徐全娟亦从未向景观公司催讨租金。3、一份答复函和二份圆通速递详情单(1份载明的寄件人为景观公司，收件人为“庄永根”；1份载明的寄件人为刘向荣，收件人为徐全娟)。复函的落款单位为景观公司、落款日期为“2016年7月2日”，首部载明“章先生你好：我司(上海景观大树移植有限公司)收到你2016年6月寄出催款信函要求我司付款，我司答复如下”，答复的主要内容如下：景观公司于2005年与全福家园法人代表徐全娟签订土地租赁协议，有效期为30年，每年的租金标准为500元，双方原认定为45亩，后因全福家园零星增加土地使用量，景观公司实际使用土地缩减至40亩左右；景观公司每年均与徐全娟结算，徐全娟未提出异议，无纠纷；章永根提出提高租金标准，与景观公司和徐全娟签订的《租赁协议》约定不符，且章永根主体不符；全福家从2015年6月起未全面履行合同约定，对景观公司采取停电、停水和关锁大门，严重侵害了景观公司的合法权益，造成景观公司生产、生活的经济损失。就景观公司提供的上述证据，徐全娟的质证意见如下：1、关于《备忘录》，徐全娟先称，因为徐全娟、景观公司于2006年4月10日签订的《租赁协议》的基础发生了变化，导致《租赁协议》无法履行，故双方重新达成了补充协议即《备忘录》，约定2005年至2008年，双方之间的债务已全部结清，2009年1月1日起，双方按照《备忘录》履行，即景观公司应按照徐全娟交付给村委会的租金标准支付徐全娟租金。《备忘录》的“并租金一并清”是2005年至2008年的租金已结清。后又称，景观公司的200,000元投资款是对老年颐养院的投资款，景观公司欠徐全娟的租金是徐全娟个人的债权，不存在抵销。双方未在《备忘录》约定以利息抵销租金。《备忘录》已说明景观公司投资款的本金和利息均已结清。徐全娟最后又称，徐全娟以老年颐养院中的合伙事务执行人的身份与景观公司签订《备忘录》。签订《备忘录》与徐全娟、景观公司之间的《租赁协议》无关。景观公司在老年颐养院中陆续投入200,000元，包括种植苗木的款项及景观公司支付徐全娟的部分款项，10%是利润分配，应该与景观公司向老年颐养院租赁土地的租金一并清算。徐全娟向三塘村委会租赁土地，与景观公司、王飞虎一起开办老年颐养院，但老年颐养院始终没成立，因为徐全娟是老年颐养院事务的执行人，所以由徐全娟与景观公司签订《备忘录》。景观公司的投入款为200,000元，约定按照10%的收益给付景观公司。租金按照实际发生后结算，没有测量过面积，但是双方对面积均无异议。《租赁协议》约定按每年每亩500元计算租金，老年颐养院是在实际发生的金额即每年每亩800元的基础上结算，故《备忘录》与《租赁协议》无关，《备忘录》是清算2009年之前的。2009年之后，徐全娟、景观公司未结算过。徐全娟亦未给付景观公司200,000元投资款每年10%的利息。2、关于落款为“宋金宝周桂娟”“周桂娟”的收条、《付款凭单》、光盘、《收据》，徐全娟对证据的三性均不认可，称徐全娟和章永根均未收过景观公司支付的水电费，也未加盖“全福家园”的公章。徐全娟不知道宋金宝，徐全娟仅主张租金。3、关于1份答复函和2份圆通速递详情单，徐全娟称未收到过。就景观公司提供的上述证据中与章永根相关的证据，章永根的质证意见如下：1、关于落款为“宋金宝周桂娟”“周桂娟”的收条、《付款凭单》、光盘、《收据》，章永根确认《收据》系章永根出具给景观公司，在章永根加盖“上海泾泽荷农业专业合作社发票专用章”后，景观公司工作人员当场在上面手写了“全福家园”字样，章永根认为这不对，就未收钱，景观公司工作人员就把钱拿到村里去了。章永根从未收过景观公司支付的水电费。吴巧元不是章永根处的工作人员。2、关于一份答复函和二份圆通速递详情单，章永根称从未收到过。一审法院认为：徐全娟、景观公司对《备忘录》的解释不同，但双方的解释各有与《备忘录》文本约定不符合之处,徐全娟的解释更是前后不一。按照徐全娟最初的解释即《备忘录》的“(并租金一并清)”是指2005年至2008年的租金已结清，然《备忘录》在“(并租金一并清)”之后具体约定“二、2005年到2008年12月31日前双方账目全部结清”，若“(并租金一并清)”真是指2005年至2008年的租金已结清，则“二、2005年到2008年12月31日前双方账目全部结清”成了多余的条款，且还约定的如此具体，于常理不符，故法院对徐全娟的该解释不予采纳。关于徐全娟所提出的景观公司200,000元的投资款是对老年颐养院的投资款，景观公司欠徐全娟的租金是徐全娟个人的债权，故不存在抵销的主张，因徐全娟在《备忘录》中确认收到景观公司法定代表人200,000元的投资款，老年颐养院的《民办非企业单位(法人)登记申请表》载明的举办者为徐全娟，刘向荣与王飞虎授权徐全娟办理老年颐养院的一切对外事务包括验资等，徐全娟亦自认是合伙事务的执行人，而老年颐养院最终并未成立，故徐全娟负有向景观公司返还投资款的义务，其与景观公司在《备忘录》中约定将徐全娟应付景观公司的投资款的利息损失与景观公司应付徐全娟的租金一并清算并非不可，故徐全娟的该项主张不能成立。徐全娟最后的解释即《备忘录》与徐全娟、景观公司之间的《租赁协议》无关，则明显与《备忘录》中“(并租金一并清)”“一、租金按实计算，每年于当年的12月31日前结清”的约定矛盾，故法院对徐全娟的该解释不予采纳。若景观公司提出的200,000元投资款每年10%的利息用于抵销景观公司每年需支付徐全娟的全部租金的解释成立，则《备忘录》无必要特别约定“一、租金按实计算，每年于当年的12月31日前结清”，故法院对景观公司的解释亦不予采纳。一审法院认为，按照通常理解，该《备忘录》应理解为双方约定了如下事项：1、因老年颐养院未成立，徐全娟又未实际返还景观公司200,000元投资款，故徐全娟应按每年10%的固定利率支付景观公司200,000元投资款的利息损失；2、徐全娟、景观公司应于每年12月31日前结算景观公司应付的租金，租金按实计算，此处的“按实”应理解为按实际使用面积，理由如下：(1)徐全娟、景观公司签订的《租赁协议》约定了提高租金要徐全娟、景观公司及三塘村委会共同协商；(2)按徐全娟与三塘村委会于2004年9月6日签订的《租赁协议》约定，租赁期间的前10年(自2005年1月1日起算)，徐全娟按每年每亩800元的标准向三塘村委会支付租金，徐全娟在每年的12月25日前一次性付清当年的租金，即徐全娟先用后付。现徐全娟无证据证明在徐全娟、景观公司签订《备忘录》(2009年1月31日)时，三塘村委会与徐全娟已约定2009年起按新的租金标准向徐全娟收取租金，且按照徐全娟提供的《全福家园115亩农田每亩每年收费标准》，徐全娟仍按每亩800元的标准向三塘村委会支付2009年的租金；(3)徐全娟、景观公司在《租赁协议》中约定50亩的租赁面积，但双方并未约定土地的四至范围；景观公司虽无证据证明其曾就面积问题向徐全娟主张，但徐全娟与章永根于2014年7月20日签订的《关于转让徐全娟沪青平公路XXX号全福家园的协议》中亦提到，徐全娟现有126.8亩土地中出租给景观公司近40-50余亩土地做苗圃。3、在双方结算后，景观公司应付徐全娟的租金与徐全娟应付景观公司的利息相互抵销后有差额的，由应付金额多的一方于当年12月31日前向另一方支付差额部分；4、2005年到2008年12月31日前的账目，双方已结清。从在案证据看，景观公司确实未直接向徐全娟或章永根支付过2009年起的租金，但根据《备忘录》的约定，景观公司应付徐全娟的租金与徐全娟应付景观公司的利息损失结算并相互抵销后有差额的，才由应付金额多的一方向另一方支付差额部分。本案中，双方对实际租赁面积意见不一，景观公司法定代表人于(2016)沪0118民初10368号案件主张实际使用40亩土地，景观公司于本案诉讼中确认的44.363亩亦是根据测绘意见而来，且徐全娟与章永根签订的《关于转让徐全娟沪青平公路XXX号全福家园的协议》中亦提到租给景观公司近40-50余亩土地做苗圃，可以认定徐全娟、景观公司于测绘之前对徐全娟实际交付景观公司使用的土地面积均无确数。若是40亩，按景观公司主观上每年每亩500元租金的认知，40亩的租金正好和200,000元投资款10%的利息损失即20,000元相抵销，景观公司还曾试图主动向章永根支付水电费，且徐全娟、景观公司在签订《备忘录》后从未结算过租金及差额，徐全娟亦未给付景观公司200,000元投资款的10%的利息损失，故应认定景观公司主观上没有拒付租金的意图，客观上亦无从知晓其是否结欠徐全娟租金。另外，即使景观公司主观上知晓徐全娟实际交付其使用的土地面积可能不止40亩，每年应付的租金超过20,000元，但徐全娟、景观公司在诉讼之前从未共同测量，双方在《备忘录》中约定抵销事项后未进行过结算，徐全娟自2009年起亦未曾给付景观公司200,000元投资款的利息损失，故景观公司未足额支付租金的行为仍不能构成根本违约。徐全娟主张其委托章永根于2014年12月31日向景观公司发出《通知》，要求景观公司于3个月内付清租金，否则解除《租赁协议》，但鉴于(1)：景观公司未足额支付租金的行为不构成根本违约；(2)章永根向景观公司发出的落款日期为“2014年12月31日”的《通知》并未表明徐全娟委托章永根向景观公司收取租金；(3)章永根要求景观公司按每年每亩30,000元的标准支付租金无合同依据，亦不合理。故章永根发出的此份《通知》并不具有解除徐全娟、景观公司签订的《租赁协议》的法律效力。之后，章永根再次向景观公司发出《催款通知》及《委托书》，关于此份《委托书》，徐全娟和章永根提供了2个不同的版本。徐全娟在一审审理中提供的《委托书》载明了徐全娟的意思表示，并由徐全娟与章永根签字。章永根在(2016)沪0118民初10368号案件中提供的《委托书》，并无徐全娟委托章永根收款的意思表示。鉴于章永根在(2016)沪0118民初10368号案件中提供的《委托书》与景观公司存档的《委托书》内容一致，且章永根对两份不同的《委托书》不能作出合理解释，故法院确认章永根当时向景观公司送达的是其在(2016)沪0118民初10368号案件中提供的《委托书》。章永根在《催款通知》中仍要求景观公司按每年每亩30,000元的标准支付租金，且景观公司未足额支付租金的行为亦不构成根本违约。因此，法院认为《催款通知》亦不能发生解除章永根、景观公司签订的《租赁协议》的法律效力。综上，徐全娟、景观公司于2006年4月10日签订的《租赁协议》并未解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。涉案2006年4月10日的《租赁协议》实为土地承包经营权出租合同。徐全娟以景观公司未付2009年起的租金为由要求确认2006年4月10日的《租赁协议》于2015年3月31日起解除的诉请，法院不予支持。理由如前所述，不再赘述。因《租赁协议》未解除，故法院对徐全娟要求景观公司移走涉争土地上树木的第2项诉请亦不予支持。现已测绘徐全娟实际交付景观公司使用的土地面积超过50亩，徐全娟仍自愿按50亩、每亩每年500元的标准主张景观公司应付的租金，于法无悖，法院予以准许。按照双方签订的《备忘录》，景观公司每年应付徐全娟的租金25,000元与徐全娟每年应支付景观公司投资款的利息损失20,000元相抵后，景观公司自2009年1月1日起每年还应支付徐全娟剩余租金5,000元。按《备忘录》的约定，景观公司应于每年的12月31日前付清剩余租金，故法院在本案中处理自2009年1月1日起至2018年12月31日止的租金与利息损失的差额，即景观公司应支付徐全娟自2009年1月1日起至2018年12月31日止的剩余租金50,000元。一审法院据此判决：一、上海景观大树移植有限公司应于判决生效之日起十日内支付徐全娟自2009年1月1日起至2018年12月31日止的剩余租金50,000元；二、驳回徐全娟的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据合同法的相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。2006年4月10日，徐全娟代表“上海全福家园”与景观公司签订的《租赁协议》约定的租期为2005年1月1日到2034年12月30日，显然违反上述法律规定，故超过部分无效。现双方之间的《租赁协议》尚在履行期内，徐全娟以景观公司未支付2019年1月1日起的租金构成根本违约为由主张解除双方之间的《租赁协议》。依据已查明之事实，徐全娟与景观公司于2009年1月31日签订的《备忘录》明确记载，徐全娟需按年10%的固定利率向刘向荣(景观公司原法定代表人)支付出资回报并与租金一并清。据此，双方之间就景观公司可以投资回报抵充租金达成了一致意思表示。现徐全娟主张《备忘录》仅仅是对景观公司的出资款进行了清算，景观公司的出资和徐全娟对景观公司享有的租金债权属于不同的法律关系，两者不能相互抵销，显然与双方之间的上述约定相悖，本院对其主张不予采纳。就《备忘录》中约定的“租金按实计算”的指向，双方各执一词。徐全娟认为按实计算指的是景观公司与徐全娟之间的租金结算应以徐全娟与三塘村委会之间的《租赁协议》中约定的标准为依据。鉴于徐全娟与三塘村委会之间的《租赁协议》签订于2004年9月，其中明确前十年土地租金按照800元每年每亩计算，而徐全娟在之后与景观公司签订的《租赁协议》将土地租金确定为500元每年每亩，且该《租赁协议》约定，今后若土地所有方要提高租金，需由双方与土地所有方共同协商后以补充协议为准。故徐全娟对《备忘录》中的“租金按实计算”的解释缺乏合同依据，亦有违逻辑。虽徐全娟提供了间接证据意证实其曾向景观公司催要租金并要求调整租金，但景观公司予以否认，徐全娟亦无法就此提供直接证据。章永根分别于2014年和2016年向景观公司发出的催款通知，其内容为要求景观公司按照30,000元每年每亩的价格支付租金，同样因缺乏合同依据而不能成为徐全娟主张的依据。故一审法院综合徐全娟曾在与章永根的协议中提及出租给景观公司的土地亩数、徐全娟与景观公司在签订《备忘录》后从未结算过租金及差额、徐全娟亦未给付景观公司投资款利息损失等情况认定景观公司主观上没有拒付租金的意图，客观上亦不知晓是否结欠租金并无不当。综上，徐全娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,975元，由上诉人徐全娟负担。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇一九年十一月十三日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……