山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5638号上诉人（一审原告）：贾福彬，男，1976年11月22日生，汉族，居民，住招远市城南东区。被上诉人（一审被告）：温天太，男，1969年9月3日生，汉族，居民，住招远市。上诉人贾福彬因与被上诉人温天太排除妨害纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2018）鲁0685民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人贾福彬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人禁止使用网点6-108的屋顶，排除妨害，恢复原状，或将本案发回重审；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人买房时，开发商没有明确告知上诉人所购房屋屋顶归被上诉人使用，上诉人不知情且没有合同约定，上诉人与被上诉人房屋虽建为一体，但是分开售卖，开发商在被上诉人所购房屋东南侧仅开一门，是方便对上诉人所购房屋屋顶及墙体修缮，不能认定是给被上诉人使用方便。2.一审认定开发商一工作人员的陈述是合法有效的证据，错误，工作人员的陈述仅代表个人。3.开发商没有权利对上诉人所购房屋屋顶的使用权处置给被上诉人。4.一审认定被上诉人在上诉人屋顶及墙体的私搭乱建，对上诉人没有影响，错误，噪音影响了上诉人及家人工作与生活，影响生意，私搭乱建导致房顶及墙体漏水，影响上诉人的房屋及人身安全。被上诉人称上诉人的屋顶归其所有，没有证据。二审中，上诉人补充上诉理由：被上诉人提供的原开发商工作人员，那不是开发商工作人员，是物业公司的物业经理，物业公司名字是烟台裕兴物业服务有限公司，而非开发商，开发商的公司是烟台裕景兴业房地产有限公司。被上诉人温天太答辩称，我只知道御景华城开发商、物业还有售楼都是一个老板，名字叫臧宁，其他的我不太清楚。我方同意一审判决。一审原告贾福彬向一审法院起诉请求：依法判令被告停止侵害，排除妨碍，恢复原状。一审法院查明事实如下：2014年2月25日，原告购买烟台裕景兴业房地产有限公司招远御景华城网点6-108房，该房为上下两层的商用商铺，原告用于销售汽车。后被告于当年购买了原告北邻的6-109房及6-109北邻的6-110房。6-109房被告用于经营餐饮住宿，为上下三层，建设时在三楼留有一门，可到达原告房顶。后被告在原告房屋的房顶放置了太阳能、空气能和储水罐。2017年夏天，原告卫生间落水管发生漏水，物业通过被告的门到原告楼顶进行维修并做了防水处理。原告将自己的门头一层二层均向外做了延伸，并在顶部留有一口可上下出入并到达108房顶。原、被告就108房顶使用权分配未达成协议，被告沿女墙周围安放了栏杆。原告向法院提交了房顶照片，证明被告放置物品情况，并称空气能工作有噪音，影响原告休息；屋顶设施固定打眼造成原告卫生间、卧室漏水。被告认为原告屋顶是开发商承诺由自己使用的，堆放物品是自己的权利且没有对原告造成任何妨碍；空气能工作只有很小的声音，被告已经在空气能下垫了橡胶板减震，不会影响原告工作休息；空气能冷凝水沿着楼面流向东北角的落水管，不会造成积水且楼面没有缝隙，不会造成原告房间漏水；原告卫生间漏水是出风口建设时处理不好，卧室漏水是自家外接改造造成的，均不是被告的原因。关于原告二楼房顶的使用权，开发商工作人员作证，108号与109号不是一个建筑整体，而是单独的商铺，109号比108号高出一层，每平方米售价高出几百元，原因是购买109号可以无偿使用南面的108号、北面的110号房顶作为平台。该地段所有沿街的商铺均使用相同的销售方案，所有购买者都是明知的。被告购买商铺时，开发商已告知109房向南的平台（即108的房顶）、向北的平台（即110的房顶）均归其使用，但不得私搭乱建建筑物。同时证实物业曾经为原告修理过卫生间漏水问题，双方因房顶使用产生纠纷，被告围上了栏杆。现场勘验可见，原告两层均为汽车销售展台，二层顶部向外自行外接平齐延伸，至与109西墙平齐。外接顶棚留有出口，可以容一人出入到达屋顶，延伸部分与原来被告使用的区域以栏杆隔开。被告的109三层留有两个门与原告二楼屋顶相通，被告在平台上方以工字钢安装了网格状支架，支架上方放置了太阳能；平台南部安置了水泵罩、储水罐、空气能，空气能下方有减震胶板，靠南墙有放置的玻璃；所有安放物、支架与平台地面均无需以打孔方式进行的固定连接，支架固定点均在平台南墙、女儿墙上，中部支撑管柱与地面以平板底座水平接触；东西女儿墙安装有栏杆。东南角为原告家两个出风口，原告提供照片上缺少的顶盖已经完好，与楼面相接部分可见防水处理涂层。一审法院认为，按照法律规定，不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。原告购买108号房屋时，应当知道开发商已经承诺房顶由被告无偿使用，故原告房顶不属于原告个人专有也不是公共共有，而是被告的专有使用区域，被告搭建的支架、所放置的物品与楼面无固定连接点，对原告亦不构成安全方面的妨害；原告的108号房屋属于商业用房非居住用房，况被告经营的是住宿餐饮，如有噪音对住宿人员必然造成影响，故法院认定被告空气能工作产生的声音不构成噪音妨害；原告所称卫生间漏水，系建设本身存在问题，应由物业予以解决，与原告放置物品之间无因果关系。综上，法院认为，被告使用原告房顶作为平台系在购买之初经开发商允许的，对建筑物专有部分享有使用权，被告行使权力没有危及建筑物安全，也没有损害原告的合法权益，原告诉请证据不足，故对原告要求被告移除搭建设施及放置物品的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年6月21日判决：驳回原告贾福彬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告贾福彬负担。二审中，上诉人提交照片若干张，证实被上诉人给上诉人造成的妨害以及被上诉人搭建违章建筑。被上诉人在楼顶上面加建了东、南、西3面2到3米高的铁栏杆，栏杆底座全部用膨胀螺丝打在墙体表面上，膨胀螺丝伸入墙体严重破坏了墙体的保温层和防水层，导致6-108商铺卧室漏水。被上诉人把网点6-110、6-119商铺往下加建2层违建，往网点6-110的北边儿上下加建5层。经质证，被上诉人称，本案与6-109和6-110违建问题不存在直接的关联，6-110的违建政府部门已经强令拆除了。上诉人提交上诉人买房子时开发商写的网点6-108、6-109、6-110的房屋出售价格复印件，网点6-109总价为223.6405万，总平方为255.24平方，平均每平方价格为8762元，而网点6-108商铺面积为107.06平方，总价格为1391780元，每平方为13000元，被上诉人说6-109价格比其他的房价高没有法律效力。网点6-108、6-109、6-110，3处原为一起出售给同一业主，包括网点5-108、5-109、5-110为同一业主张桂玉所有，网点5-101到5-110共10处，同网点6-101到6-110建筑模式是一模一样的，开发商最初建造和售出都是遵循2层商铺左右相邻的商铺都是同其2层商铺卖给同一业主，后因3处卖给同一业主价格太高不好卖，后期改为单独销售，但单独销售后如网点6-108商铺的房顶和墙体不能归相邻2层的业主占有和使用。经质证，被上诉人称，商铺都是同一模式销售的，也不是光一户，好多像被上诉人这种情况。被上诉人买的商铺价格比别的商铺价格高。上诉人提交上诉人与御景华城售楼处通话录音，证明网点6商铺北边新建的门市房商铺出售的模式和价格以及楼的层数。售楼小姐录音中说明新建的商铺全部是上下2层和网点6-109层数和样子是一样的，开发商售楼不管是5米7的层高还是3米多层高都是按1层算的，因为5米7的层高都是后来业主自己加建的，包括网点6-109也是如此。经质证，被上诉人称，不知道新建的商铺在哪里，从哪来的证据，被上诉人的商铺是2014年买的，现在新建的商铺在哪里没看到。本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：被上诉人是否构成对上诉人的妨害。关于上诉人二楼楼顶的使用权，本院认为，上诉人购买的网点房屋并不能通往楼顶，而被上诉人购买的网点房屋有通往楼顶的唯一通道，根据房屋的建筑设计结构，结合一审时证人所陈述的被上诉人购买商铺时开发商已告知109房、110房平台归其使用的证言，能够证实被上诉人有涉案楼顶的使用权。上诉人在二审提交的证据，证实房屋的出售价格以及销售模式，均不能直接证实楼顶使用权归其所有的主张，上诉人的该上诉理由不成立，本院依法不予支持。经一审法院现场勘验，被上诉人在楼顶搭建支架、放置物品与楼面无固定连接点，空气能下方有减震胶板，与楼面相接部分有防水处理涂层，并不构成安全隐患和噪声污染，上诉人主张被上诉人对屋顶的破坏，严重影响其正常工作和生活，证据不足，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾福彬负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 杨忠霞审判员 付景波二〇一九年十一月六日书记员 杨风华