上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7135号上诉人(原审被告、反诉原告)：崔敏敏，女，1976年4月5日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。上诉人崔敏敏因与被上诉人有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称“有兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初6986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔敏敏上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、四、五、八项，改判支持其一审相应反诉诉请或发回重审。事实和理由：关于逾期缴付房租和综合管理费的问题上,己方在2019年2月4日(应付时间是2月8日)提出准备交房租,希望扣除因漏水造成的10天损失,要求有兴公司明确答复,有兴公司同意等过了年上班后再说。2019年2月14日己方又根据要求发送关于天花板漏水的情况说明后,有兴公司仍未答复并给出催款函。直至2019年3月8日己方有效转账人民币(以下币种均为人民币)41,391元时,有兴公司始终未给予任何明确的答复。一审判决酌情减免租金，说明己方此前要求合理合法,延迟交付租金的责任是有兴公司对于己方合理要求不予答复所致。己方认为合同中租金是以面积计算收取的,应由有兴公司对该面积认定给出相应的客观证据,己方证明了面积“约为”的虚假性并申请测量的情况下,一审强调双方对房屋现状予以确认的做法是不合常理的。关于共用部位和可能随时造成的合同目的无法实现的问题,己方提交了该小区物业上海浦罡物业管理有限公司的情况说明,证明杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号：松花江路XXX-XXX号临、1110-4号临)(以下简称“系争房屋”)楼梯下面的附属面积属小区全体业主所有(因需要安装电梯)。该份证据虽经一审法院质证有兴公司也作出回应称现在没有装电梯……,该份证据一审判决未提及。己方就可能随时安装电梯,使唯一可以从电梯井墙壁处链接外墙的各种管道被拆除且无法在别处安装的事实,提交了相关照片和装修平面图予以证实,一审不但无视这些照片和图纸,却将该图纸反证面积足有108平米之用,显然是以判代审,这种任意裁剪证据行为是错误的。己方租赁系争房屋经营煮蒸类食品,必然会使用空调、电磁炉和排气管道。按照合同约定门面不能安装任何管线,两侧都是出租的店铺也不可能排设管线,背面墙壁的另一侧均为楼上住户的通道与楼梯,仅系争房屋因有兴公司将共用部位的楼梯下空间及电梯井与店铺打通出租,才使得这些管线可以通过电梯与墙外设备连接。该小区已经开始安装电梯,如一旦涉及系争房屋,己方实际使用面积将将进一步缩小,更为严重的是这些管线无法与外墙的设备连接,使得合同根本目的无法达到。被上诉人有兴公司辩称，不同意崔敏敏上诉请求。崔敏敏在租赁合同履行过程中存在多次违约及不诚信行为，并且涉嫌私自拉电的偷电行为。所谓小区物业证明涉嫌伪造，该证明所提到的门牌号与实际房屋状况不符。崔敏敏上诉其他意见，一审法院已查明清楚，在处理违约金、房屋使用费方面，已充分考虑崔敏敏的经济利益。有兴公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2018年11月14日签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月24日解除；2、判令崔敏敏支付2019年4月19日至2019年4月24日期间的租金4,828.83元；3、判令崔敏敏支付自2019年4月25日起至房屋归还之日止的房屋占有使用费(按每月20,695元计算)；4、判令崔敏敏支付自2019年2月18日起至房屋归还之日止的综合管理费(按月综合管理费594元计算)；5、崔敏敏的租赁保证金62,085元不予退还；6、判令崔敏敏于判决生效之日起十日内将房屋恢复原状并返还；7、判令崔敏敏支付2019年2月8日至2019年3月8日期间逾期支付租金的违约金41,390元。崔敏敏提起反诉请求：1、判令双方于2018年11月14日签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月24日解除；2、有兴公司返还租赁保证金62,085元；3、有兴公司返还多付的2018年11月18日-2019年2月17日期间的租金20,695元；4、有兴公司返还多付的2018年11月18日-2019年2月17日期间的综合管理费396元；5、有兴公司赔偿装修损失92,015元。一审法院经审理查明：2018年11月14日，有兴公司(甲方)与崔敏敏(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定第一条，1-1、甲方出租给乙方的房屋坐落于本市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号：松花江路XXX-XXX号临、1110-4号临)。该房屋出租的建筑面积约为108平方米，产权登记性质属于商铺。该房屋以现状出租给乙方经营使用。乙方承诺，乙方完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋后不得据此提出任何异议。第三条，3-1、甲乙双方约定，本合同所述的租金仅作为租赁范围内的房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，租金每三个月支付一次，具体支付标准详见附件3租金支付明细。甲方收到每期租金后向乙方出具“房屋租金收据”。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的贰倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收回房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿，且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。第四条，4-1、甲乙双方约定，该房屋租赁保证金为62,085元。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行的，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可以向乙方追偿。4-5、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯费、综合管理费由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，乙方应根据甲方的付款通知及相应的费用的单据凭证按时支付。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。治安费、消防设施费、绿化费、清洁费、环卫清运费、灭四害费、工商管理费等有关部分需收取的费用，乙方向有关部门直接付清，若未付清而引起的一切后果，全部由乙方承担。第七条，7-2、租赁期间，甲方保障该房屋及附属设施处于正常、可安全使用状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方，乙方应提前做好相关的准备工作。甲方检查养护时，乙方应予以理解和支持，并承诺不以此主张任何补偿要求。第十条，10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，甲方不进行赔偿补偿，不承担责任。甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃。(3)乙方逾期不支付租金、管理费、或甲方代收的公共事业费累计超过15日的。第十一条，11-2、租赁期间，乙方提前退租，应按每月租金/管理费的三倍向甲方支付违约金，甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由三个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-4、合同解除或终止，乙方应按时返还所租房屋，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋，恢复原状。除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋内的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还所租房屋，则按每占租赁物一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及综合管理费等费用，并赔偿因延期腾空而给甲方造成的损失。此外，乙方须向甲方清偿在乙方租赁期间所应付而未付的款项。但不妨碍甲方向乙方要求损失赔偿。第十二条，12-1、本合同约定的乙方租赁期届满或本合同在出租期届满前解除，乙方须及时从该租赁物中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等。自乙方收到甲方《限期清偿通知书》之日起三日内，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋的装修的前提下，乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清偿收回房屋，实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋内的物品、设备、装潢等均视为遗弃。双方确认的租金表显示，建筑面积约108平方米，租金20,695元每月,押金62,085元。2018年11月18日至2019年2月17日止，应付租金62,085元，应付时间是签订租赁合同当日。2019年2月18日至2019年5月17日止，应付租金62,085元，应付时间是2019年2月8日前。一审中，双方确认2018年11月18日至2019年2月17日期间的租金及综合管理费已经支付完毕。2019年1月10日，上海市杨浦区膳食缘小吃店取得营业经营许可证，法定代表人是崔敏敏，经营场所是上海市杨浦区松花江路XXX-XXX号临、1110-4号临。2019年2月4日，崔敏敏向有兴公司工作人员“陈柳”微信表示“我过了年就要交房租了，麻烦您向老板反应一下漏水滴事一共10天怎么解决？谢谢啦！”。“陈柳”回复“这个要和王玲说的，我也会帮你翘翘边”。崔敏敏问“等你们上班了说？”，“陈柳”回复“嗯”。2019年2月12日下午，有兴公司的工作人员“AL.wang"向崔敏敏微信表示”阿姐，这个月要付下期租金啦”。崔敏敏回复“侬上班了，新年好，房子漏水10天哪能讲啊，侬跟你家老板反应一下，谢谢了，你们没有装修期房子漏水你们的责任这总要还给我的吧”。2019年2月13日“AL.wang”回复“漏水的事情写情况说明给我，我们老板会处理的。阿姐，房租已经逾期5天了，大概什么时候能付进来，老板叫我出催款函类”。2019年2月14日下午，崔敏敏微信向“AL.wang”发送情况说明“装修施工队于11月24日发现天花板漏水，及时通知了贵公司物业。于10日后确认不再漏水恢复装修施工，望贵公司给予经济补偿”。2019年2月14日，有兴公司向崔敏敏发出催款函，均显示根据双方约定，2019年2月8日前，崔敏敏应支付租金62,085元及综合管理费1,782元，然崔敏敏并未能按照约定及时支付租金及综合管理费，催款函中有兴公司要求崔敏敏支付相关费用，并对逾期未付清原告(反诉被告)有权采取的措施进行了函告。2019年2月15日，崔敏敏向“中兴信息科技(上海)有限公司”转账63,867元，并将转账截图微信发送“AL.wang”。“AL.wang”回复“收到”。2019年3月5日，有兴公司向崔敏敏再次发出催款函。2019年3月8日，有兴公司向崔敏敏发出告知函，显示根据双方约定，2019年2月8日前，崔敏敏应支付租金62,085元及综合管理费1,782元，但仍欠付，截止2019年3月8日，已逾期未支付应付款项二十八日。并对逾期未支付有兴公司有权采取的措施及崔敏敏应当承担的责任进行了函告。同日，崔敏敏向有兴公司转账41,391元。亦同日，崔敏敏在有兴公司发送给其的告知函上手写告知函，写明“我方对松花江路1110-3临、1110-4临商铺面积有疑问，实际面积约为72平方米，与签署合同面积相差36平方，现按实际面积支付房租，望贵公司一星期内提供产证面积，核实后支付余下租金。房产证附记显示，松花江路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积567.97平方米，1层，用途是店铺。一审另查明，2018年11月14日，崔敏敏为装修本案系争房屋，与案外人上海馨兰建筑装饰工程有限公司(以下简称“馨兰装饰公司”)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定，住宅结构套内面积100平方米，总价款52,000元。案外人馨兰装饰公司向崔敏敏出具的《工程造价书》显示，顶面喷漆103平方米，工程造价为82,890.96元。因装修本案系争房屋，崔敏敏向案外人馨兰装饰公司支付装修款73,000元。因制作上海市杨浦区膳食缘小吃店店招，崔敏敏向制作方支付灯箱广告及门头字费用2,910元。一审中，双方一致认可，装修期间房屋曾漏水，有兴公司进行修复，后未再漏水。一审法院认为，有兴公司、崔敏敏之间签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。有兴公司起诉要求崔敏敏支付租金、综合管理费及违约金，崔敏敏当庭提出反诉要求解除合同，有兴公司同意并据此改变诉请要求解除合同，一审法院依法确认系争租赁合同的解除日期为2019年4月24日。双方签订的租赁合同第十条约定了合同终止和解除的条件，合同法第九十三条、第九十四条对约定解除、法定解除进行了规定。本案中，崔敏敏未按时足额支付租金,且其提出的解除合同的理由既不满足约定解除条件、也不满足法定解除条件，本案违约责任应由崔敏敏承担。一审庭审中，崔敏敏辩称房屋面积不符。一审法院认为，合同中约定建筑面积约为108平方米，该房屋以现状出租给崔敏敏经营使用，可以认定双方对面积的大小及房屋的现状是确认的、形成合意的。另崔敏敏提供的装饰装修合同、工程造价书上的面积与合同载明的面积基本一致，崔敏敏提供的房地产权证亦无法确定崔敏敏承租部位的建筑面积，故该抗辩意见一审法院不予采信。崔敏敏又抗辩称，房屋漏水导致损失，有兴公司拒不赔付。一审法院认为，房屋漏水报修后，有兴公司及时派人修复，之后再无发生漏水。有兴公司已经履行了合同义务。鉴于崔敏敏确实有停工损失，一审法院酌情减免崔敏敏2019年4月19日至2019年4月24日期间的租金4,828.83元，但崔敏敏不能据此主张合同解除。崔敏敏又抗辩称，系争房屋将加装电梯，届时合同目的无法实现，但未提供证据证明，该抗辩理由一审法院不予采信。崔敏敏又抗辩称，系争房屋占用公共部位，但其证据不足以证明其主张，且上述部位其实际占有使用，该抗辩理由一审法院亦不予采信。合同解除后，崔敏敏应按约将房屋恢复原状并返还有兴公司。扣除因房屋漏水酌情减少的租金，其还应按约定标准支付实际占有使用期间的使用费及综合管理费，故有兴公司的该部分诉请，一审法院予以支持。崔敏敏未按约支付租金，并提出解除合同，显属违约。有兴公司根据合同约定主张三个月租金的违约金并以租赁保证金抵扣，另主张逾期支付租金的违约金。崔敏敏认为租赁保证金应当返还，逾期支付租金违约金标准过高，要求调整。一审法院综合考虑有兴公司的实际损失、合同履行情况等因素，酌情调整为崔敏敏向有兴公司支付违约金30,000元。崔敏敏承担违约责任后，有兴公司应当返还租赁保证金。针对崔敏敏的反诉请求，第一项诉请，一审法院确认双方签订的租赁合同于2019年4月24日解除，与有兴公司在本诉中的第一项诉请一致，一审法院不再另行判明。第二项诉请，崔敏敏主张返还租赁保证金，与有兴公司的本诉诉请相关，该诉请与本诉诉请一并判明，不再单独处理。关于崔敏敏要求返还多付租金及综合管理费之诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于崔敏敏要求赔偿装修损失之诉请，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故对该诉请一审法院亦不予支持。一审法院判决：一、确认有兴信息科技(上海)有限公司与崔敏敏于2018年11月14日就上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号：松花江路1110-3临、1110-4号临)签订的《商业用房租赁合同》于2019年4月24日解除;二、崔敏敏应于判决生效之日起十日内将上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号XXX层商铺(门牌号：松花江路XXX-XXX号临、1130-4号临)恢复至租赁前状态并返还有兴信息科技(上海)有限公司；三、崔敏敏应于判决生效之日起十日内按每月20,695元的标准向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年4月25日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；四、崔敏敏应于判决生效之日起十日内按每月594元的标准向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年2月18日起至实际返还上述房屋之日止的综合管理费；五、崔敏敏应于判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付违约金30,000元；六、有兴信息科技(上海)有限公司应于崔敏敏履行判决主文第二项、第五项所确定的义务后五日内返还崔敏敏租赁保证金62,085元；七、有兴信息科技(上海)有限公司之其余诉讼请求，不予支持；八、崔敏敏之第三、四、五项诉讼请求，不予支持。二审中，崔敏敏提交以下材料：1、馨兰装饰公司2019年6月26日证明，载明松花江路XXX-XXX-XXX号商铺馄饨店工程造价书中的A区中的顶面喷漆的面积是按照顶面喷漆2遍的计算方式合计的顶面喷漆面积。2、5号楼加装电梯施工照片复印件。3、1180-2号房屋租赁合同首页、租金表复印件，表明按套出租的合同租金为整数没有零头。4、1110-2、1110-3号商铺面积图。有兴公司对于前述材料均不予认可。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，有兴公司确认崔敏敏在一审判决后于2019年6月11日返还系争房屋。本院认为，根据租赁合同3-4约定，如崔敏敏逾期未付清租金满十五日，有兴公司有权单方面解除合同并收回房屋，崔敏敏承担全部违约责任。根据查明的事实，崔敏敏应在2019年2月8日之前支付2019年2月18日至5月17日租赁时段的租金62,085元，崔敏敏逾期支付已超过15日，构成违约。有兴公司有权依约行使单方解除权，并追究崔敏敏违约责任。根据查明的事实，系争房屋确存漏水情况，有兴公司亦已及时修复。崔敏敏认为房屋漏水造成其损失可另行向有兴公司主张，不构成其不按约支付租金的正当理由。同时从双方往来记录中崔敏敏所主张可知，房屋漏水到修复历时较短、受影响情况显著轻微，不构成崔敏敏不按约支付3个月租金的正当理由。同时房屋漏水及修复情况发生在2019年2月17日租赁时段，不构成崔敏敏不按约支付后一租赁时段租金的正当理由。租赁合同对于有兴公司银行账户约定明确，崔敏敏错误填写账户名称致有兴公司未能收到相关款项，不利后果应由崔敏敏自行承担。需要指出的是，崔敏敏采用电子支付方式进行付款，填写对方收款账户错误致付款不成功，崔敏敏可及时获知并应作修正以确保再行付款成功。根据查明的事实，可以确定崔敏敏在签订租赁合同时已对系争房屋现状予以确认并同意以向有兴公司每月支付20,695元租金为对价占有使用系争房屋。崔敏敏二审提供的其他商铺租金表亦表明其他商铺同样是以经当事人协商一致的固定数额为标准支付租金。另查，崔敏敏与装修公司签订的装饰装修合同亦确认套内施工面积为100平方米，与租赁合同所载面积基本一致。装修公司在一审判决后所作顶喷面积证明并不能够否定装饰装修合同确认的施工面积。崔敏敏要求以72平方米为标准调整每月应付租金数额，与合同约定不符，本院不予支持。崔敏敏上诉认为系争房屋将加装电梯，合同目的无法实现。根据崔敏敏二审提供的有关加装电梯工程的施工铭牌照片，工程名称为松花江路XXX弄XXX号加装电梯工程，开工时间为2019年7月15日。系争房屋坐落为松花江路XXX弄XXX-XXX号。对于5号楼加装电梯为何会导致6-7号房屋特别是系争房屋租赁经营目的无法实现，崔敏敏对此未提供证据予以佐证。一审于2019年6月5日判决确认租赁合同在2019年4月24日解除。崔敏敏于2019年6月11日(加装电梯工程开工之前)已将系争房屋返还有兴公司。崔敏敏所称加装电梯致合同目的无法实现的上诉意见，明显缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,804元，由上诉人崔敏敏负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十一月六日书记员 蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……