北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53315号原告：赵倩。被告：北京正旭晶典房地产开发有限公司。法定代表人：张桐源，董事长。委托诉讼代理人：朱甜。委托诉讼代理人：李秀生。原告赵倩（以下简称原告）与被告北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告赵倩、被告之委托诉讼代理人朱甜、李秀生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办理****花园第六层B-6-0109号房屋所有权证；2、被告协助办理B-31号车位的所有权证；3、被告支付逾期办证违约金（以1224001元为基数、自2007年10月31日至实际支付之日、按照日万分之二的标准计算）；4、被告返还代办费2000元。事实与理由：2007年10月26日原告与被告签订了{北京市商品房预售合同}合同编号Y566213，购买被告开发的北京市朝阳区*****小区****花园第6层B-6-0109房屋（以下简称房屋）。合同约定房屋预测面积135.11平米，其中套内建筑面积115.33平方米。共用部位与共用部位房屋分摊面积平19.78米。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付购房款1224001元。双方所签合同第一条“项目建设依据”第二款规定，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为****花园，建设工程规划许可证号为2004规（朝）建字0108号。合同第八条“规划变更的约定”中约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规划条件的，应当书面征得买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。双方所签合同第二十条产权登记（一）初始登记约定，被告应在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，完成初始登记。逾期取得的，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。双方所签合同的补充协议第十三条约定，甲方承诺乙方所付房款中含产权车位壹个。根据双方签订合同中附件三，被告于2007年11月19日将涉案房屋未经买方同意抵押给北京市农村商业银行北安河支行，原告于2007年8月24日已缴纳了10万元定金，在合签订日才知道且无奈接受涉案房屋被抵押的事实。2007年12月10日，被告隐瞒房屋未依法进行竣工验收备案和面积未依法实测的事实将房屋交付原告，至今诉争房屋还属在建工程抵押状态。原告按被告通知交纳了全部契税，维修基金和产权代办费。但是至今房屋已交付近十余年之久，原告多次要求被告履行合同办理产权证，支付违约金，但被告均恶意拒不履行。经原告多次以各种形式催促，被告均未办理该楼栋的初始登记及涉案房屋的转移登记。经向政府部门公开信息确认，涉案房屋尚未通过竣工验收备案，被告未能也无法取得涉案房屋的初始登记，更不能为原告办理涉案房屋的产权转移登记。至今被告也未依法进行房屋面积测绘和测绘报告备案。经向相关行政部门了解，诉争房屋无法通过正常方式取得产权证，完全系因被告在开发过程中无视法律恶意持续违法及长期不履行相关法定义务所致。被告与原告签订合同之前2006年已经先超规划建设一层4071平方米，被告在合同中恶意隐瞒重大事项对原告进行欺诈骗取了原告的购房资格，被告作为专业开发商明知存在严重超规划建设会导致无法办理竣工验收、初始登记、产权转移登记等，其依然违背诚实守信原则已构成严重违约，被告于2010年将违建房屋以每平米8万元以上的高价推向市场，获利近数亿元。后被告又于2011年非法加建阳光房835平米，以空中花园名义超高价推向市场。为获得非法暴利，被告在被有关部门要求拆除的情况下以种种理由坚持销售，拒不拆除。被告的暴利获得是建立在恶意违反双方所签合同第一条和第八条，导致小区容积率增大，人口密度增大，小区品质下降，每平均套内面积所分摊的共有共用面积大幅缩水，设备损耗激增。其直接恶果更是导致原告购房至今始终无法取得房屋所有权证。为此，被告应承担完全的违约责任并向原告支付违约金。同时被告完全没有为涉案楼栋办理竣工验收备案和初始登记进行任何工作，原告无法取得产权，被告应当承担完全责任，因为该房屋无法取得房屋所有权证，被告获得了超出数亿元的巨额收益，却导致原告生活严重受困，换房，租房均不能正常进行。故原告诉至本院，要求法院支持起诉书请求。被告辩称：同意在原告一次性给付尾款283万元后配合原告办理房屋过户手续和相应的车位所有权证。不同意支付违约金，原告的付款义务在先，在原告没有支付尾款之前，被告有权不予办理产权登记手续，故被告不存在违约行为。另外，关于代办费用，原告并未缴纳过代办费，因此不同意退还。经审理查明：2007年10月26日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发的诉争房屋，预测建筑面积135.11平方米，购房款为4054001元。第六条约定：付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行或住房公积金管理机构借款支付。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：出卖人应在2007年12月10日前向买受人交付该商品房。该商品房交付应当符合下列第1、2、4、5项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书；4、满足十二条中出卖人承诺的市政基础设计达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（2006年1月1日期进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。第十二条约定：出卖人承诺与该商品房正常适用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、上水、下水2007年12月10日达到使用条件；2、电2007年12月10日达到使用条件；3、供暖2007年12月10日达到使用条件；4、燃气2007年12月10日达到第二十条约定：出卖人应在2007年10月31日前，取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房合同约定交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同附件五付款方式及期限的约定：买受人以“银行按揭”方式(商贷)支付房款，即买受人于签约之日向出卖人支付购房款，计人民币1224001，其余房款计人民币2830000元通过银行按揭支付。在《补充协议》第三条约定：乙方须按照合同第六条的约定，于签约之日向甲方支付购房款1224001元，剩余房款2830000元，以银行按揭的方式支付。乙方应于签约之日起15日内向银行提交申请贷款所需材料并签订贷款合同，如乙方未能按期提交全部贷款资料，则视为乙方逾期付款，按该合同第十条之约定承担逾期付款责任；在乙方以银行贷款方式向甲方支付房价款的情况下，乙方应按照要求办理相关贷款手续并保证月收入达到银行要求的标准。如乙方已完全履行上述义务却未获得贷款的，则甲方应予以积极协助，帮助乙方获得贷款，若甲方的帮助仍然无效，则乙方应在其被拒绝提供贷款之日起10日内甲方提出书面变更付款方式的申请，若双方未能就变更付款方式达成一致意见，则乙方有权提出退房，甲方应于收到乙方退房申请之日起20日内向乙方退还首付款，若乙方未能在上述期限内提出变更要求或退房申请，则视为乙方逾期付款，乙方应按该合同第十条之约定承担违约责任。如乙方是以银行贷款方式支付购房款并且由甲方提供了连带责任保证担保的，乙方在办理房屋交付手续时还应一次性将国家规定的购房契税、公共维修基金及其他费用交由甲方或甲方指定的律师事务所代收，同时支付一定数额的代办产权律师代理费，甲方及甲方指定的律师事务所在收到上述费用及有关文件后，应及时为乙方办理房屋的产权过户手续，办理产权证的时间最长不超过二年，如乙方是以其他方式支付购房款的，则应在搬离房屋交付手续时一次性将公共维修基金交由甲方或甲方指定的律师事务所代收，在乙方缴清上述款项前，甲方有权拒绝交付房屋并不承担任何责任。甲方承诺乙方所付房款含产权车位壹个，车位编号为B-31。上述合同签署后，赵倩向正旭晶典公司缴纳了房屋首付款1224001元以及产权代办费2000元，剩余的购房款未付，涉案房屋由赵倩自2007年12月居住至今。经本庭询问，赵倩表示其在签约后向银行申请了按揭案款，但未获批准，后正旭晶典公司起诉了赵倩要求解除合同、返还车位并支付违约金。经查明，该案经过朝阳法院一审生效，后赵倩不服该判决，申请再审。2018年9月30日，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民再38号民事判决书，判令赵倩于本判决生效后三个月内向正旭晶典公司支付剩余购房款二百八十三万元；上述款项分三期支付，第一期八十三万元应于本判决生效当月的最后一日前支付，第二期和第三期各一百万元应分别于本判决生效后第二个月和第三个月的最后一日前支付等。后正旭晶点公司不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2019年5月8日作出（2019）京民再30号民事判决书，维持一审判决。现该案尚未执行完毕。另查，北京市朝阳区*****路15号****花园住宅楼于2017年1月25日取得建设工程规划核验（验收）合格手续，但诉争房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记手续，诉争房屋也未能取得所有权证。本院认为：原告与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，合同约定了正旭经典公司应就涉案楼栋办理产权证以及为原告办理涉案房屋的产权证的时间，被告未能在约定的时间内办理产权证，应当承担一定的违约责任。但是同时由于原告申请的银行按揭贷款未获批准，原被告双方就尾款的支付问题引发了关于是否继续履行买卖合同的诉讼，而本案被告要求解除合同的诉讼未得到法院的支持，法院判令本案原告在一定期限内支付剩余购房款，现该判决尚未履行。由此可以看出，原告尚有尾款未支付，正旭晶典公司亦有合理理由不为其办理房屋产权证，即造成至今赵倩未能取得涉案房屋产权证的理由并非由正旭晶典公司单方行为构成，故本院根据本案的实际情况，酌情确定原告主张的违约金。对原告要求被告为诉争房屋办理房产证和车位产权证的诉讼请求，根据现有证据，本院认为符合办理房屋所有权证的要求，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。针对原告主张的代办费，通过原告提交的收据可知，被告收取了上述费用，但并未履行代办义务，故原告有权主张返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于收到原告赵倩全部剩余房款后的十日内协助原告赵倩办理位于北京市朝阳区****花园第六层B-6-0109号房屋的房屋所有权证和其配套B-31车位的所有权证；二、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵倩违约金十万元；三、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵倩代办费二千元；四、驳回原告赵倩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39232元，由原告赵倩负担19232元（已交纳），由被告北京正旭晶典房地产开发有限公司负担20000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 阳审判员 裴小星审判员 蒙 镭二〇一九年十一月三十日书记员 杨 琳