北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4808号原告：余邦平，男，1968年7月12日出生，汉族，户籍所在地贵州省盘县。委托诉讼代理人：牟楠，北京国爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，北京高文律师事务所律师。被告：郝宏源，男，1961年3月6日出生，汉族，户籍所在地河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：郝某1，男，1986年11月26日出生，满族，户籍所在地河北省承德市双桥区。第三人：北京东方奥景体育文化发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区南十里居（东风农场院内）平房。法定代表人：郭某某，总经理。委托诉讼代理人：周某1，女，1986年3月25日出生，汉族，北京东方奥景体育文化发展有限责任公司员工。原告余邦平与被告郝宏源、第三人北京东方奥景体育文化发展有限责任公司（以下称东方奥景公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。余邦平的委托诉讼代理人牟楠、张超，郝宏源及其委托诉讼代理人郝某1，东方奥景公司的委托诉讼代理人周某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余邦平向本院提出诉讼请求：1、要求郝宏源将位于北京市朝阳区东风南路上402号房屋（以下称涉诉房屋）腾空并返还给余邦平；2、要求郝宏源按每月5000元的标准向余邦平支付自2013年10月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。事实和理由：2012年1月12日，余邦平委托朋友韩某与东方奥景公司签订《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员协议》和《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，约定：余邦平以上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员的名义，以1871505元的价格（单价为每平方米13500元，面积为138.63平方米）购买涉诉房屋2011年12月31日至2061年12月31日共50年的使用权。合同签订当日，余邦平向东方奥景公司支付了房款1871505元，东方奥景公司向余邦平出具了两张收据。同日，余邦平的代理人韩某到涉诉房屋的物业管理公司即北京斯丹尼酒店物业管理有限公司（以下称斯丹尼物业公司）办理了涉诉房屋的入住手续，并交纳了2012年5月1日至2013年4月30日的物业费和垃圾清运费共计5021元，斯丹尼物业公司将涉诉房屋的钥匙交付给韩某。余邦平办理完毕涉诉房屋的入住手续后，并未实际入住涉诉房屋，涉诉房屋处于空置状态。2014年11中旬，韩某接到物业公司的电话，被告知涉诉房屋已被郝宏源占用。韩某即与物业公司和郝宏源交涉，要求郝宏源立即返还涉诉房屋，但郝宏源以其已将涉诉房屋的购房款支付给周某为由拒绝返还房屋。涉诉房屋是余邦平支付对价合法取得的，余邦平是涉诉房屋的唯一合法使用权人和50年期间的准物权人，郝宏源通过向第三方支付对价的方式占有、使用涉诉房屋，严重侵犯了余邦平的合法权益。为此，余邦平于2015年8月向本院提起诉讼，要求郝宏源立即返还涉诉房屋并赔偿余邦平的损失，本院于2016年4月作出（2015）朝民初字第41751号民事判决书，余邦平和郝宏源均不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年8月作出（2016）京03民终7566号民事裁定书，裁定撤销（2015）朝民初字第41751号民事判决，将该案发回重申。后本院于2016年10月作出（2016）京0105民初61716号民事裁定书，裁定驳回余邦平的起诉，并将本案案件材料移送给公安机关。现公安机关经过侦查认为本院移送的理由不成立，告知余邦平可通过诉讼主张权利，故余邦平再次诉至法院。郝宏源辩称，不同意余邦平的全部诉讼请求。一、冒用余邦平名义进行重复起诉。根据北京市高级人民法院关于《民事案件立案材料要求的规范意见》的规定，原告为自然人的，起诉状应由原告本人签字或按印，但余邦平在本案中提交的起诉状的落款处的签名笔迹与余邦平在此前案件中提交的起诉状的落款处的签名笔迹均不一致，也没有按手印，故无法确认本次起诉是余邦平本人的真实意思表示。二、假设余邦平有返还原物的请求权，该请求也超过了一年的除斥期间。1、在原审庭审中，余邦平主张其基于合同产生占有，但根据合同的相对性，郝宏源不是合同的相对人，故余邦平的起诉主体有误；2、物权法第245条规定的一年期间为除斥期间，并非诉讼时效，起算时间应为实际占有之日，且本条规定的是占有人的权利而不是所有权人的权利。郝宏源对涉诉房屋合法、有效占有的时间为2013年9月13日，郝宏源与东方奥景公司签订的合同、装修管理费收据、水电费收据等均可以证明这一事实，而余邦平第一次起诉时间为2015年8月3日，早已超过一年的除斥期间。三、余邦平依据占有的法律关系要求返还原物，但郝宏源是涉诉房屋的实际占有人，这种事实状态具有准物权性质，为保证交易安全应受物权法保护。占有是一种法律保护的事实状态，占有人须对标的有事实上的管领力，即对于物有权支配并排除他人干涉。物权法对这种事实状态予以保护，使其具有准物权的性质。本案中，郝宏源与东方奥景公司签订的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》合法有效，是双方当事人真实意思表示，受法律保护。2013年7月26日，经朋友介绍，由北京奥景销售部经理闫某某、经理周某带郝宏源到上东10号看房，最终确定了涉诉房屋。2013年9月13日，郝宏源与东方奥景公司签订了买卖协议，签约地点为东方奥景公司的办公室，当时有两位经理在场，协议上有东方奥景公司的法定代表人郭某某的签字，并盖有东方奥景公司的公章。整个交易过程，郝宏源有充分理由相信北京奥景销售部经理闫某某、经理周某有代理权，故买卖协议合法有效。郝宏源支付对价后，东方奥景公司将房屋钥匙和水电卡等交付给郝宏源，经物业公司允许，郝宏源对涉诉房屋进行装修，历时5个多月，装修过程中东方奥景公司经理、副经理及工作人员佩戴工作牌数次到郝宏源家中进行监督检查，装修结束后，东方奥景公司派人验收通过，东方奥景公司还向郝宏源收取了装修管理费、装修垃圾清运费，并代收了水电费，东方奥景公司的上述行为是对双方签订的买卖合同的合法性及郝宏源占有使用涉诉房屋的合法性和有效性的再一次确认，也是对周某职务行为的再一次确认。因此，郝宏源对涉诉房屋的占有是合法占有，受法律保护。四、周某的销售行为是典型的表见代理行为。根据合同法第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。周某的销售行为是职务行为，退一步讲，即使周某没有代理权，根据现有证据证明的客观事实，可以认定周某的行为是表见代理行为，其产生的法律后果应由被代理人东方奥景公司承担。第一，原审庭审中，郝宏源向法庭出示的对李某1、王某1证言的公证书可以证明承德市四、五十人在东方奥景公司买房，都是通过当时任该公司销售经理的周某购买的，并通过周某办理签约、入住和交付等手续，之间已经形成信赖关系。第二，基于上述信赖，郝宏源经朋友介绍由北京奥景销售部经理闫某某、经理周某带领到上东10号看房。后郝宏源与东方奥景公司签订了买卖协议，签约地点为东方奥景公司办公室，当时有两位经理在场，签约时，向郝宏源出示了销售代理协议，同时买卖协议上有东方奥景公司的法定代表人郭某某的签字，并盖有东方奥景公司的公章，整个交易过程，郝宏源有充分理由相信北京奥景销售部经理闫某某、经理周某有代理权。第三，东方奥景公司向郝宏源交付涉诉房屋（领取钥匙、交纳物业费）后，允许郝宏源对此房屋进行装修长达5个多月，并向郝宏源收取了装修管理费、装修垃圾清运费及水电费，这些行为都是对双方签订的买卖协议的合法性、郝宏源占有使用涉诉房屋的合法性和有效性的再一次确认，也是对周某职务行为的再一次确认。孙某1、李某1律师对李某1、王某1所作的律师调查笔录和公证处对李某1、王某1的证人证言所作的公证，可以证明周某是东方奥景公司的房屋销售经理，将涉诉房屋出售给郝宏源并办理相关手续是职务行为，郝宏源有充分理由相信周某有权代理东方奥景公司签订买卖协议并要求向其指定的账户内打款。五、余邦平和东方奥景公司恶意串通，不存在真实交易，涉嫌虚假诉讼，该行为无效，建议追究相关人员的法律责任。1、没有余邦平购买房屋的银行汇款凭证。余邦平在庭审中称其已通过银行汇款方式将购房款打入东方奥景公司的账户内，但余邦平至今未出示银行汇款凭证。2、余邦平与东方奥景公司串通伪造了汇款凭证。2016年4月8日的庭审中，余邦平代理人向法院提交了一份建设银行的汇款凭证，该汇款凭证有明显的涂抹修改痕迹，郝宏源申请对该汇款凭证进行鉴定，余邦平代理人当庭索要并收回该凭证，亦不同意配合鉴定，且在后续几次审理中均未将该汇款凭证作为证据提交，显然该凭证是伪造的。3、余邦平与东方奥景公司串通伪造了收款收据。余邦平提供的0820430、0820431两张收据的号码与2012年东方奥景公司使用的收据号码不一致，显然是后来补开伪造的。4、余邦平提供的门禁卡系伪造的。涉诉房屋所在小区在2015年年底前从未配置过门禁装置，故门禁卡显然是伪造的。5、证人韩某提供虚假证明，并在原审庭审中作虚假陈述，自相矛盾，不能自圆其说。6、周某明明是东方奥景公司的销售经理，河北省承德市几十个人都是通过其签订合同并办理入住手续，但东方奥景公司的出庭人员却对此矢口否认，与余邦平恶意串通，企图通过虚假诉讼的方式侵害郝宏源的合法权益。六、余邦平混淆了交付和占有两个基本法律概念。暂且不谈余邦平进行的虚假诉讼，就现有的证据似证明的交付了钥匙和材料，只是交付并没有实际占有，郝宏源才是涉诉房屋的实际占有人。七、民事活动不能违反法律、行政法规的强制性规定。东方奥景公司以会员入会的形式进行房地产开发，并向社会不特定人进行销售，是否以合法形式掩盖非法目的，是否涉嫌非法集资、非法吸收公众存款，分割的客体为破坏国家金融秩序，这种利益是否合法，非法利益是否应当给予保护值得商榷。东方奥景公司述称，2014年下半年，郝宏源拿着合同到东方奥景公司处，找员工周某1核实合同的真伪，周某1表示东方奥景公司没有签订过该份合同，并向郝宏源告知其持有的合同与东方奥景公司出具的合同在形式和内容方面均不一致，合同上的公章和法定代表人签字也不是东方奥景公司的。后周某1联系了韩某，询问其是否将涉诉房屋转卖，韩某表示没有转卖，此时东方奥景公司才知道涉诉房屋可能存在问题。就涉诉房屋，东方奥景公司是与余邦平签订的买卖合同，余邦平已向东方奥景公司付清了全部购房款，东方奥景公司也已将涉诉房屋交付给余邦平。周某确实曾是东方奥景公司委托的销售人员，但委托期自2009年7月至12月底。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月31日，东方奥景公司向余邦平出具《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员权益服务手册》，载明：余邦平已通过上东10号国际体育休闲俱乐部会员申请，成为上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员；会员权益期限自2011年12月31日至2061年12月31日；余邦平享有涉诉房屋50年的使用权，东方奥景公司应在2011年12月31日前将涉诉房屋交付给余邦平。2012年1月12日，余邦平作为买方（乙方，由韩某作为代理人）与东方奥景公司作为卖方（甲方）签订《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，双方就涉诉房屋的永久使用权买卖事宜达成如下约定：涉诉房屋预测建筑面积为138.63平方米，单价为每平方米13500元，总价为1871505元；乙方于签署本协议当日支付房款1503792元，于2011年12月31日前支付房款367713元；乙方所购房屋为使用权，在该房屋具备办理产权的条件时，乙方愿意承担办理产权的相关费用，并办理产权证时，甲方愿意提供相应资料，并协助办理；甲方应在2011年12月31日前将涉诉房屋交给乙方，乙方在接到书面或电话入住通知时7日内到指定地点办理入住手续，并交纳一年的物业管理费；乙方可自由转让该房屋永久使用权，甲方应无条件配合乙方办理转让及更名手续。同日，余邦平作为会籍购买方（乙方）与东方奥景公司作为会籍出卖方（甲方）签订《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员协议》，约定：乙方支付上东10号国际体育休闲俱乐部会费后，可享受上东10号国际体育休闲俱乐部权益，甲方收到会费后，客户可依据现场领取的《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员权益服务手册》之约定确认会员服务年限自2011年12月31日起至2061年12月31日止；创始会员会籍价格为1871505元，乙方于签署本协议当日向甲方支付1503792元，于发出配送10号公馆入住通知书后2011年12月31日前支付余款367713元。2012年1月12日，东方奥景公司出具两张收据，载明分别收到余邦平交纳的创始会员会费1503792元和367713元。2012年1月12日，斯丹尼物业公司出具《托管钥匙取回凭证》，内容为：此凭证作为取回委托斯丹尼物业公司保管的涉诉房屋钥匙一把的凭证。余邦平为进一步证明其向东方奥景公司付款情况，提交了交通银行北京市分行补发入账证明书和中国工商银行账户交易明细，其中入账证明书显示，余邦平于2016年11月21日申请向东方奥景公司（收款账号为×××）付款1503792元，该笔款项于2011年12月6日入账；账户交易明细显示，余邦平于2012年1月11日向东方奥景公司（收款账号为×××）转账支付367713元。郝宏源对该组证据的真实性和证明目的均不予认可，表示余邦平在（2015）朝民初字第41751号案件中曾提交过该组证据，并出示过原件，但入账证明书原件上有刀片划过的痕迹，且两笔款项是通过两个不同的银行支付，不符合常理。东方奥景公司对该组证据不持异议，认可已收到上述款项。余邦平为证明其已办理了涉诉房屋的入住手续，其系涉诉房屋的合法使用权人，提交了网上银行支付凭证、收据、《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房使用说明书》、《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房质量保证书》、《前期物业管理服务协议》、《北京斯丹尼酒店物业管理有限公司住户手册》、《北京斯丹尼酒店物业管理有限公司装修手册》，其中网上银行支付凭证显示，余邦平于2012年1月11日向斯丹尼物业公司支付了5021元；收据显示，斯丹尼物业公司于2012年1月12日出具收据，载明收到涉诉房屋2012年5月1日至2013年4月30日的物业费4991元和垃圾费30元。郝宏源对收据的真实性无法核实，对其他证据的真实性不持异议，对该组证据的证明目的不予认可，表示余邦平在（2015）朝民初字第41751号案件中称其于支付房款当日即2012年1月12日支付了物业费和垃圾清运费，但根据该组证据显示，余邦平支付物业费和垃圾清运费的时间是2012年1月11日，故余邦平陈述的内容与事实不符。东方奥景公司对该组证据均不持异议。余邦平为证明涉诉房屋的市场租金价格在1万元左右，其按每月5000元的标准主张使用费合理，提交了租房信息网页截图。郝宏源对该证据的真实性不持异议，认可涉诉房屋的市场租金价格能够达到每月5000元。东方奥景公司对该证据不持异议。郝宏源为证明其系合法取得涉诉房屋的使用权，且经东方奥景公司允许其已装修并入住涉诉房屋，提交了如下证据：1、郝宏源作为买方（乙方）与东方奥景公司作为卖方（甲方）于2013年9月13日签订的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，该协议约定：乙方购买涉诉房屋的永久使用权，涉诉房屋预测建筑面积为138.57平方米，单价为每平方米14500元，总价为2009265元；乙方于签署本协议当日向甲方支付房款1600000元，于发出入住通知书后3日内支付房款409265元；乙方所购房屋为使用权，在该房屋具备办理产权的条件时，乙方愿意承担办理产权的相关费用，并办理产权证时，甲方愿意提供相应资料，并协助办理；甲方应在2013年10月31日前将涉诉房屋交付乙方，乙方在接到书面或电话入住通知时7日内到指定地点办理入住手续，并交纳一年的物业管理费；乙方可自由转让该房屋永久使用权，甲方应无条件配合乙方办理转让及更名手续。2、郝宏源及其子郝某1向案外人北京宁大泰和投资管理有限公司（以下称宁大泰和公司）转账的凭证，转账凭证显示：郝宏源分别于2013年8月26日、2013年9月3日、2013年9月12日、2013年9月22日、2013年10月9日向宁大泰和公司支付了68万元、32万元、10万元、20万元、30万元，郝某1于2013年11月22日向宁大泰和公司支付了40万元；宁大泰和公司于2014年11月17日出具的收据，载明收到郝宏源交来涉诉房屋房款（全款）200万元，收款人处签有“周某”的名字。3、东方奥景公司会员管理中心出具的水电费、装修管理费收据、装修垃圾清运费，其中装修管理费、装修垃圾清运费收据载明的日期为2013年10月19日，水电费收据载明的日期包括2013年10月、11月、2014年1月、2月、3月等。4、郝宏源与案外人北京实创装饰工程有限公司于2013年9月28日签订的《居室装修量房定金收取协议》、《设计服务费协议》、东方奥景公司会员管理中心和施工方于2013年9月29日签订的《施工安全责任书》。5、北京市燃气集团有限责任公司于2013年12月23日出具的用户登记表、郝某1交纳网费的发票。余邦平对证据1的真实性、合法性和证明目的均不予认可，表示在（2016）京0105民初61716号案件中，法官曾到监狱与周某进行核实，周某表示郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》上的公章并非东方奥景公司的公章，其也未将涉诉房屋出售给郝宏源；郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》上的郭某某的签字、协议的内容和形式均与东方奥景公司确认的协议版本不同。对证据2的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示该证据显示郝宏源将款项支付给宁大泰和公司，恰恰证明郝宏源未将房款支付给东方奥景公司，其无权占有涉诉房屋。对证据3-5的真实性无法核实，不认可关联性和证明目的，表示该组证据恰好可以证明郝宏源自2013年9月开始侵占涉诉房屋。东方奥景公司对证据1的真实性和证明目的均不予认可，表示东方奥景公司从未签署过该份协议，协议上的公章不是东方奥景公司的公章，法定代表人的名字也不是郭某某本人所签，协议的内容和形式均与东方奥景公司出具的协议不同，东方奥景公司从未将涉诉房屋出售给郝宏源。对证据2的真实性无法核实，不认可关联性和证明目的，表示东方奥景公司从未指定宁大泰和公司代收房款。对证据3的真实性认可，但不认可证明目的，表示收据只写了房号，并未写业主的名字，不能据此认定郝宏源就是涉诉房屋的业主。对证据4、5的真实性无法核实，不认可关联性和证明目的。郝宏源为证明周某是东方奥景公司的房屋销售经理，向郝宏源出售涉诉房屋并办理相关手续是周某的职务行为，郝宏源有充分理由相信周某有权代理东方奥景公司签订买卖协议并要求其向指定账户付款，提交了孙某1、李某1对李某1、王某1的调查笔录、公证处对李某1、王某1证人证言的公证，其中李某1证言的主要内容为：其于2011年通过朋友介绍认识了东方奥景公司的房屋销售经理周某，周某带其看的房屋，后其与东方奥景公司就3号楼1单元202号房屋签订了《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，周某让其将房款支付至指定账户内，所有手续都是周某代表东方奥景公司办理的；王某1证言的主要内容为：其于2012年与东方奥景公司签订了《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，购买6号楼2单元402号房屋，该房屋已交付使用，同时其介绍了亲戚朋友们购买了九套房屋，当时负责销售的是周某（销售经理），大家都称他为周经理，协议是在东方奥景公司的销售处签订的，销售部与物业公司在一起，入住手续是在物业公司办公室办理的。余邦平对该组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。东方奥景公司对该组证据的形式真实性不持异议，但不认可内容和证明目的，表示李某1和王某1确实是小区的业主，但二人均是从东方奥景公司处购买的房屋，东方奥景公司并未指定二人向其他人账户付款。经询，各方均表示涉诉房屋尚未办理权属登记。关于涉诉房屋的交付使用情况，余邦平表示东方奥景公司于2012年1月12日向其交付了涉诉房屋，其收房后并未入住，房屋一直处于空置状态，后其于2014年11中旬接到东方奥景公司周某1的电话，得知房屋被郝宏源占用；郝宏源表示东方奥景公司于2013年8月底向其交付了涉诉房屋，其于2013年9月中旬装修并入住，此后一直占有使用至今。关于郝宏源为何将房款支付给宁大泰和公司，郝宏源表示，周某要求其将房款支付至周某经营的公司即宁大泰和公司的账户内，周某称宁大泰和公司与东方奥景公司存在销售代理关系，且宁大泰和公司与东方奥景公司之间有账目往来，宁大泰和公司就出售房屋存在利润分成，周某还向其出示了宁大泰和公司与东方奥景公司签订的销售代理协议及账户交易明细，基于上述事实，其将房款支付至宁大泰和公司的账户内。关于房款收据为何不是由东方奥景公司出具，郝宏源表示，周某称先由郝宏源将房款支付给宁大泰和公司，再由宁大泰和公司将款项支付给东方奥景公司，故郝宏源的收据是由宁大泰和公司出具的。关于郝宏源支付的房款数额为何与合同约定的数额不一致，郝宏源表示，合同约定的房款数额为2009265元，郝宏源已支付了200万元，剩余9265元郝宏源向周某提出缓一段时间再交，但后来周某并未催要过，故该9265元一直没有支付。关于使用费标准，郝宏源认可余邦平主张的每月5000元的标准，但表示其系合法使用涉诉房屋，不应支付使用费。经询，东方奥景公司表示周某曾是东方奥景公司委托的销售经理，但委托期限至2009年12月31日届满，闫某某曾是斯丹尼物业公司的工作人员，东方奥景公司从未委托周某和闫某某出售涉诉房屋。另查，2015年8月，余邦平以占有物返还纠纷为由将郝宏源诉至本院，要求郝宏源将涉诉房屋返还给余邦平，并支付自2013年10月1日起至2016年3月31日止的房屋使用费12万元（每月4000元），本院依法了追加东方奥景公司作为第三人参加诉讼。在该案中，东方奥景公司称其与余邦平就涉诉房屋存在合同关系，并于2012年1月12日将涉诉房屋交付给余邦平，同时对郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》上的公章和“郭某1”的签字的真实性均不予认可。本院于2016年4月作出（2015）朝民初字第41751号民事判决书，认为余邦平与东方奥景公司就涉诉房屋签订协议，东方奥景公司将涉诉房屋交付给余邦平，余邦平对涉诉房屋具有事实上的管控力，应认定占有了涉诉房屋，其有权依据法律规定提起占有物返还之诉，但根据查明的事实可以认定，郝宏源在余邦平起诉一年前即占有涉诉房屋，余邦平基于占有的返还请求权因超过法律规定的一年期间而消灭，故对余邦平要求郝宏源返还涉诉房屋的请求不予支持；余邦平主张的房屋使用费数额合理，本院予以支持，综上，本院判决郝宏源向余邦平支付2013年10月1日至2016年3月31日的房屋使用费12万元，驳回余邦平的其他诉讼请求。余邦平和郝宏源均不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审查认为一审认定事实不清，故于2016年8月作出（2016）京03民终7566号民事裁定书，裁定撤销（2015）朝民初字第41751号民事判决，发回重审。（2015）朝民初字第41751号案件发回重审后，本院依法另行组成合议庭进行了审理。在该案审理过程中，本院至北京市第二监狱向周某核实情况，周某表示：郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》上的公章肯定不是东方奥景公司的公章，但该假章不是周某造的，而是郭建臣造的，周某从未将涉诉房屋出售给郝宏源。在该案中，东方奥景公司表示，其与余邦平之间签有《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，其从未与郝宏源就涉诉房屋签署合同，并称郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》中的公章与法定代表人签字均不真实。后本院于2017年2月作出（2016）京0105民初61716号民事裁定书，认为该案不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑，故裁定驳回余邦平的起诉，并将有关材料移送公安机关。经询，余邦平表示2017年年底，公安机关电话通知余邦平该案不属于刑事案件，应通过民事诉讼解决，故将该案退回法院。再查，北京市人民检察院第三分院以京三分检公诉刑诉[2016]119号起诉书指控周某犯合同诈骗罪向北京市第三中级人民法院提起公诉，北京市人民检察院第三分院指控的周某的犯罪事实如下：一、2014年7月18日至10月27日，在北京市朝阳区东风乡上东10号院内，周某与被害人杨某1签订虚假的上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）5号楼1单元302号、4号楼4单元101号房屋买卖协议，骗取杨某1购房款516万元，后周某退还杨某1160万元；二、2014年7月28日，在北京市朝阳区燕莎桥上海第一中心B座四层办公室，周某以虚假的上东天下院丙院土地及地上物50年使用权、上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）5套公寓及1套别墅所有权做担保，骗取被害人杨卉借款800万元，后周某退还杨卉623万元；三、2014年10月30日，在北京市朝阳区东风乡上东10号院，周某与被害人贾某某签订虚假的上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）5号楼2单元401号房屋买卖协议，骗取贾某某购房款220万元；四、2015年9月11日，在北京市朝阳区华贸写字楼1号楼1408办公室，周某虚构宸耀（北京）商业管理有限公司与北京市东风农工商公司合作开发朝阳区星火西路商业综合项目地块的事实，与曲静纯签订《合作开发代建增资入股协议》，骗取曲静纯借款117万元。在该刑事案件中，周某供述：其作为股东的宁大泰和公司与东方奥景公司合作开发了上东10号院，并于2013年4月完成了结算，在这个过程中，其掌握了很多业主信息，因为东方奥景公司没有按时给其结算合作开发利润，又赶上其公司资金周转出现问题，其便想利用所掌握的上东10号院业主信息以及相关销售材料取得购房人的信任，因此萌发了伪造东方奥景公司的相关手续，将房屋进行销售，将购房款占为己有的想法。北京市第三中级人民法院于2016年11月作出（2016）京03刑初149号刑事判决书，判决如下：一、周某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利三年，并处罚金十三万元；二、扣押在案的物品依法处理；三、继续追缴周某的其余违法所得发还各被害人。本院认为，余邦平与东方奥景公司就涉诉房屋签订的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》及《上东10号国际体育休闲俱乐部创始会员协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，余邦平已按约定向东方奥景公司支付了全部价款，东方奥景公司亦已将涉诉房屋交付给余邦平使用，余邦平据此已获得会员资格及涉诉房屋的合法使用权。关于郝宏源提交的《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》，东方奥景公司明确表示该协议上的公章和法定代表人签名均是不真实的，其从未向郝宏源出售过涉诉房屋，周某亦明确表示该协议上的公章不是东方奥景公司的公章，其亦未向郝宏源出售过涉诉房屋，加之郝宏源并未将房款支付给东方奥景公司，即便按郝宏源所述，其系按周某的指示向宁大泰和公司的账户内付款，但也应由协议上载明的出卖方即东方奥景公司出具收据，而不应由宁大泰和公司出具收据，故仅凭《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》及郝宏源向宁大泰和公司付款的凭证，无法认定郝宏源合法取得了涉诉房屋的使用权。余邦平依法享有《上东10号国际体育休闲俱乐部配套用房（10号庄园）买卖协议》项下的权利，该合同权利以占有、使用涉诉房屋为目的，具有物权属性，现郝宏源占有涉诉房屋的行为已经构成对余邦平权利的侵害，余邦平要求郝宏源腾退并返还房屋于法有据，本院予以支持。关于余邦平主张的使用费，如前所述，郝宏源并不享有涉诉房屋的合法使用权，故其应向余邦平支付占有使用涉诉房屋期间的使用费，郝宏源自认其于2013年8月底收房，并于2013年9月中旬装修并入住，故余邦平自2013年10月起主张使用费并无不当。关于使用费标准，根据房屋的具体位置、面积等情况，余邦平主张的每月5000元的数额合理，且郝宏源对该标准不持异议，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郝宏源于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区东风南路上东10号院5号楼1单元402号房屋腾空并交还给原告余邦平；二、被告郝宏源于本判决生效后三十日内，按每月5000元的标准，向原告余邦平支付自二○一三年十月一日起至实际向原告余邦平腾退北京市朝阳区东风南路402号房屋之日止的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由被告郝宏源负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇一九年十一月二十一日书记员 王贺情