四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6349号 原告：成都富力物业管理有限责任公司，住所地成都市武侯区人民南路四段棕南公寓丹阳楼B座1-2号。 法定代表人：魏启国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张珊，女，1975年9月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，该公司员工。 被告：李欢，男，1988年5月24日出生，汉族，现住成都市龙泉驿区。 被告：冯莉，女，1985年12月4日出生，汉族，现住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李欢，男，1988年5月24日出生，汉族，现住成都市龙泉驿区，系冯莉的配偶。 原告成都富力物业管理有限责任公司与被告李欢、冯莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都富力物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张珊和被告并且是被告冯莉的委托诉讼代理人李欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都富力物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的物业管理费853.74元、水费122元、垃圾清运费16元、停车费420元及物管费违约金110.99元(截止2017年2月28日)，共计1522.73元。诉讼过程中，原告同意违约金最高按未交物业管理费的20%收取。事实和理由：2006年6月26日，原告与成都市恒德房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“瑞临锦苑”小区提供物业管理服务，合同对物业服务费标准、业主逾期交纳物业服务费的违约责任等进行了约定。被告系瑞临锦苑房屋的业主，自2016年9月以来长期拒绝支付其应缴纳物管费，原告曾多次向被告催收，并先后多次会同业主委员会向其发出《催款通知》，但被告至今仍未支付前述拖欠费用。被告的行为违反了物业服务合同的约定，违反了《物业管理条例》，给原告造成了经济损失，对小区其他业主的权益也构成侵害，请求依法判决。 李欢、冯莉辩称，被告按照前期物业服务合同约定的收费标准，已经将应交的物业费缴纳完毕，原告陈述被告不缴纳物业费不是事实。物业服务合同已经到期了，原告没有续约，原告没有资格再向被告收取物业费和停车费，涨价也没有法律理由，所以被告按照原来的价格缴纳相应的物业费。原告肯定知道物业服务合同才是根本，原告没有要求和业委会签订合同存在明显过失，业主大会成立后，业主方主体已变更，不适合在前期物业服务合同上附加条款。上一届业委会对原告涨价的事情是全面否定的，业委会都有签字和盖章。原告收取了被告水电费押金200元，希望在本案中一并处理。被告对原告主张的水费和垃圾清运费没有异议，被告的房屋属于高层房屋。 本院经审理认定事实如下：2006年6月26日，原告与瑞临锦苑小区的开发企业成都市恒德房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：原告为座落于成都市龙泉驿区龙都北路的瑞临锦苑小区提供前期物业管理服务；服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.60元/月·平方米，高层住宅1.00元/月·平方米；业主应于实际接房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日前履行交纳义务；停车收费标准执行成都市龙泉驿区物价局核定的标准，原告应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月3‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2006年6月26日起至2009年6月25日止，合同期满前一月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议。2009年5月20日，原告与成都市恒德房地产有限公司又签订《前期物业服务合同补充协议》，约定《前期物业服务合同》的期限延长至瑞临锦苑业主大会成立并且业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。成都市龙泉驿区龙泉街道瑞临锦苑业主大会于2013年4月23日通报了《关于“瑞临锦苑”小区业主大会会议表决调整物业服务费用结果的公告(一)》，告知各位业主，业主大会会议赞成上调物业服务费票决结果通过了物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数业主的法定程序，根据双过半业主的意见赞成住宅物业上调0.25元/月·平方米物业服务费。2017年3月1日，原告与成都市龙泉驿区龙泉街道瑞临锦苑小区第二届业主委员会签订《瑞临锦苑物业移交协议》，原告于2017年2月28日办理了移交手续，撤离了瑞临锦苑小区。二被告系瑞临锦苑7栋1单元2层4号高层住宅的业主，房屋建筑面积为113.83平方米。从2016年9月起至原告撤离瑞临锦苑时止，二被告只于2017年3月21日向原告交纳了物业服务费179.10元，原告曾向被告催收，但被告以已经交清为由不再交纳。原告收取了被告水电费押金200元还未退还。 上述事实，有《前期物业服务合同》《前期物业服务合同补充协议》《关于“瑞临锦苑”小区业主大会会议表决调整物业服务费用结果的公告(一)》《瑞临锦苑物业移交协议》《房屋所有权证》《催款通知》以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案证实。被告提交的《2016年11月瑞临锦苑业主大会表决结果公示》没有投票的原始记录佐证也无证据证明通知过原告，提交的《关于收益分配、小区业主押金的工作函》与本案无关联性，本院均不予采信。 本院认为，《前期物业服务合同》到期前，原告与小区开发企业签订《前期物业服务合同补充协议》延长了合同期限，被告辩称因《前期物业服务合同》到期原告无权再收费与事实不符，对被告的该答辩意见本院不予采纳。《四川省物业管理条例》第五十一条规定：“物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：……(四)其他政策性费用调整的。物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。”原告结合小区的实际情况，经过业主大会表决同意，将物业服务收费标准上调0.25元/月·平方米并无不当，并且由业主大会对价格调整进行公告后，小区业主也未请求相关部门对调价幅度的合理性进行评审，故对原告主张的按照上调后的标准计算出的被告应交纳物业服务费，本院予以支持。从2016年9月起至原告撤离瑞临锦苑时止，二被告应交的物业服务费应为853.73元（1.25元/月·平方米×113.83平方米×6个月），扣除原告应退还的200元水电费押金和被告后来交的179.10元后，二被告还应交纳物业服务费474.63元。被告认可原告主张的水费122元和垃圾清运费16元，本院予以确认。原告没有提供证据证明被告使用停车场的事实，在《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》中对于停车收费标准未作约定，本院对原告主张的停车费不予支持。对于原告主张的违约金，被告违约未按时交纳物业服务费而应当支付违约金，具体金额按欠费金额、约定的交费时间和约定的违约金计算标准，截止开庭时经分段计算应为74.26元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《四川省物业管理条例》第五十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李欢、冯莉于本判决生效之日起十日内支付原告成都富力物业管理有限责任公司物业服务费474.63元、水费122元、垃圾清运费16元、违约金74.26元，合计686.89元； 二、驳回原告成都富力物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告成都富力物业管理有限责任公司负担13元，被告李欢、冯莉负担12元(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇一九年十一月十三日 书记员  冷文剑