上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9189号上诉人（原审被告）:天津博真科技有限公司，住所地天津市和平区五大道街马场道80号403-49。法定代表人:付玉所，总经理。委托诉讼代理人:孙辉，天津清慎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海万狮置业有限公司，住所地上海市闵行区宁虹路1199号3楼17室。法定代表人：李林，董事长。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。上诉人天津博真科技有限公司（以下简称博真公司）因与被上诉人上海万狮置业有限公司（以下简称万狮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初32203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人博真公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、六项，上诉人同意支付被上诉人从2016年7月7日起计算至2016年9月30日的一个半月免租期租金，并愿意承担10万元（人民币，下同）解约违约金，请求二审改判驳回被上诉人的其余诉请。事实和理由：1、一审在没有合同约定且没有被上诉人的明确变更表示的情况下，径行变更被上诉人主张的逾期付款滞纳金为逾期付款违约金，属于超裁判决。2、被上诉人在其向上诉人发送的《解约函》及《民事起诉状》中均明确表示将2018年2月1日至2018年3月31日期间的租金、物业管理费、电费从上诉人支付的租赁保证金及公共事业费中进行抵扣，此为被上诉人对自己权利的处分，被上诉人不具有撤回或变更该项请求的合同及法律依据。正因上述费用已经于2018年3月31日发生抵扣，自该日起便不会继续存在迟延付款的情形。一审判决上诉人支付逾期付款违约金缺乏依据。3、被上诉人一审主张的逾期付款滞纳金与解除合同的违约金均基于上诉人未按时支付合同项下的费用而提出，法院不应当对基于同一事实的两项赔偿主张同时予以支持。4、一审确定装修期的时间自2016年7月1日开始时错误的，免租期的起始日期应为上诉人实际将房屋交付上诉人之日。根据合同约定，被上诉人只有在上诉人付清合同约定的相应费用后才会将房屋交付给上诉人使用，而上诉人于2016年7月4日才付清合同约定的租赁保证金及公共事业费保证金，可以推定被上诉人最早应是2016年7月5日交付房屋。且从合同签署时间看，被上诉人签署日期为2016年7月6日，其不可能在没有签约的情形下就把房屋交付给上诉人使用。5、一审法院按3个月房屋租金加3个月物业管理费之和作为违约赔偿过高，一审法院判定上诉人支付租金的截止日期为2018年3月31日，而房屋已于2018年7月出租给他人，房屋的空置期仅有3个月，即便合同到期自然终止，房屋也会存在相应的空置期，此为被上诉人应当承担的正常的商业风险，不应当由上诉人承担责任。且一审既认可被上诉人没收上诉人支付的租赁保证金及公共事业费保证金，又支持了被上诉人主张的租金、物业管理费、逾期付款违约金及解除合同违约金，过分高于被上诉人的实际损失，有失公允。被上诉人万狮公司辩称，认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。按照合同约定，房屋的交付之日为7月1日。关于解约违约金，被上诉人要求根据合同的约定由法院进行确定。且根据合同约定，如有违约情况，装修期的三个月的租金损失也需要由上诉人向被上诉人支付。万狮公司向一审法院起诉请求：1.判令万狮公司、博真公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月31日解除；2.判令博真公司支付自2018年2月1日至2018年3月31日间的租金人民币（币种下同）441,604.02元、物业管理费78,542.64元；自2017年11月21日至2018年2月23日间的电费2,159.30元，以上合计522,305.96元；3.判令博真公司支付逾期付款滞纳金（以522,305.96元为本金，自2018年1月10日起至实际支付之日止，按照每日千分之五的利率计算）；4.判令博真公司补付装修期的租金771,294.69元；5.判令博真公司支付违约金2,340,659.97元。诉讼中，万狮公司将上述第4项诉请明确为要求博真公司支付装修免租期租金（即三个月租金）及半个月优惠期的租金共计771,294.69元。一审法院认定事实：万狮公司系位于上海市闵行区XX路XX弄XX、XX、XX号办公楼的权利人。2016年6月30日，万狮公司（作为出租方，签约甲方）与博真公司（作为承租方，签约乙方）订立《上海市房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX中心XX号801A、801B、805A、805B室商用房屋（以下简称涉案房屋）预租给乙方，该房屋预测建筑面积为1,190.04平方米，房屋类型为办公楼。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押。该合同补充条款12-4约定：对本合同第3-1条作如下修改及补充：（1）合同期列于附表一第三部分。（2）约定：该房屋的装修期列于附表一第三部分。装修期内，乙方只可对该房屋进行装修，不得将该房屋用于其它目的（如乙方提前完成装修并根据合同约定通过各项验收，乙方可提前迁入该房屋进行办公，但应获得甲方的事先书面批准）。装修期自甲方向乙方交付或者视为交付之日开始计算。在装修期内，乙方无需向甲方缴纳租金，但应承担装修期的全额物业管理费用、所发生的水、电、煤、通讯等公用事业费用及空调等设备使用费用等其它费用，并遵守本合同项下承租人应承担的除缴纳租金之外的其它义务。在装修期内，乙方应按照本合同约定的程序和条件对租赁房屋进行装修并应在装修期届满前完成装修装饰，如逾期，装修期不顺延。合同12-6约定：对本合同第4-1条及5-2条作如下修改及补充：（1）甲、乙双方约定该房屋租金列于附表一第四部分。在合同期内，乙方按约定及时向甲方支付租金。（2）甲、乙双方约定该房屋物业管理费列于附表一第四部分。在合同期内，乙方应按约定及时向甲方或甲方指定的第三方支付物业管理费。合同12-7约定：对本合同第4-2条、第4-3条、第5-2条及第5-3条作如下修改及补充：（2）除本合同另有规定外，在整个合同期内，除租金起算日（定义见附表一第三部分）所在的日历月外，乙方须于每个支付期开始前的日历月的第10日前向甲方预先缴付下个支付期的租金，及向甲方或甲方指定第三方支付物业管理费，如支付期开始前的日历月第10日为节假日的，则顺延至节假日后的第一个工作日。合同12-8约定：对本合同第5-1条作如下修改及补充：本合同项下设保证金。（1）租赁保证金：（ⅰ）于签署本合同时，乙方须按本合同附表一第五部分规定的金额向甲方支付租赁保证金，租赁保证金的金额见本合同附表一第五部分。在整个合同期内租赁保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付租赁保证金的利息。（ⅱ）在本合同期限届满或提前终止时，在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，且在乙方已结清本合同项下应付的所有款项，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续及其它行政许可或核准手续，并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施符合本合同约定的前提下，甲方应在乙方交还该房屋且上述条件均满足后的30个工作日内将租赁保证金（或其余款）一次性无息退还乙方。（ⅲ）乙方向甲方支付的租赁保证金，应作为乙方履行合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其它约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方并可追偿乙方对此造成甲方的损失。（ⅳ）如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以租赁保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。如甲方持有的租赁保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于本合同附表一规定之金额，乙方应在收到甲方的书面通知后十四（14）日内向甲方补交该等差额。本合同履行期间，除非征得甲方事先书面同意，乙方无权自行以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。（2）公共事业费保证金。本合同签署时，乙方应向甲方支付该房屋的公共事业费保证金。该房屋目前的公共事业费保证金金额见本合同附表一第五部分。如乙方逾期支付该房屋的电费，则甲方有权（但并无义务）以公共事业费保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。如甲方持有的公共事业费保证金由于作该等抵付和/或赔偿而少于本款规定之金额，乙方应在收到甲方的书面通知后七（7）日内向甲方补交该等差额。但乙方无权以公共事业费保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋、结清本合同项下所有应付款项且提交公共事业费保证金收据原件和接收退还公共事业费保证金之乙方账号信息（加盖乙方公章）后30日内将公共事业费保证金（在按照本款约定作出扣除后[如有]）一次性无息退还乙方。12-15约定：对本合同第4-2条、第7-1条、第9-2条、第十条作如下修改及补充：（1）下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（ⅰ）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳租赁保证金或公共事业费保证金，且逾期超过14日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨）；……（ⅲ）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约的情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；（b）取消乙方的装修期（无论乙方是否已实际享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期。乙方须立即金额向甲方补交装修期内免除的租金；……（d）涉及乙方的支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之五（5‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……（g）要求乙方赔偿甲方因乙方的违约行为而遭受的全部损失；……（k）提前解除本合同的，收回该房屋，收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，没收乙方已支付的租赁保证金及公共事业费保证金，并有权要求乙方支付在本合同规定的装修期内所免去的所有租金。此外，就合同期在本合同提前解除后的剩余部分，甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应向甲方补足：（1）剩余合同期不满6个月的，违约金为该房屋剩余合同期的租金和物业管理费之总额，但该违约金不得低于房屋4个月的租金和4个月物业管理费之总额；（2）剩余合同期超过6个月（包括6个月）但不满1年的，违约金为该房屋6个月的租金和6个月物业管理费之总额；（3）剩余租赁期超过1年（包括1年）的，违约金为该房屋9个月的租金和9个月物业管理费之总额。法律规定的其它可行的措施。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际支出、装修期内免除的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、重新寻找第三方承租人需额外承担的空关期以及给予第三方承租人的装修期内的租金收益损失及其他甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费及律师费等。该合同附表一主要租赁条件载明：第一部分单元号、租赁面积:XX办公楼801A、801B、805A、805B单元，租赁面积1,190.04平方米（建筑面积）；第二部分用途：该房屋只限于用作办公；第三部分日期，交付日：2016年7月1日，合同期：自交付日起至2019年9月30日止（包含起止日）。装修期：自交付日起至2016年9月30日止（包含起止日）。优惠期：自2017年7月1日止2017年7月15日止（包含起止日）。优惠期内乙方无需支付租金，但需全额支付物业管理费和杂项收费。租金起算日：2016年10月1日（注：租金起算日为装修期结束后的第一日）。物业管理费起算日：自交付日起；第四部分金额及支付方式，租金：于起租日起算的第一年内，每平方米日租金为人民币6.10元，每月租金为：每平方米日租金×租赁面积×365日/12月=人民币220,802.01元（贰拾贰万零捌佰零贰元壹分）；于起租日起算的第二年内，每平方米日租金为人民币6.10元，每月租金为：每平方米日租金×租赁面积×365日/12月=人民币220,802.01元（贰拾贰万零捌佰零贰元壹分）；于起租日起算的第三年内，每平方米日租金为人民币6.10元，每月租金为：每平方米日租金×租赁面积×365日/12月=人民币220,802.01元（贰拾贰万零捌佰零贰元壹分）。物业管理费：物业管理费每平方米每月人民币33元，每月人民币39,271.32元（叁万玖仟贰佰柒拾壹元叁角贰分），受限于甲方根据本合同约定进行的调整；支付方式：租金、物业管理费每1个日历月为一个支付期，先支付后使用。除租赁开始前首期预付租金和预付物业管理费外，乙方将在每一个支付期开始前的日历月的第10日前（前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则顺延至节假日后的第一个工作日）将下个支付期租金交付到第六部分甲方指定的账户，并将下个支付期的物业管理费支付至甲方或甲方指定的第三方账户。乙方应在本合同签署的同时向甲方预付第1个月（首期）的租金人民币220,802.01元（贰拾贰万零捌佰零贰元壹分），向甲方或甲方指定第三方预付第一个月（首期）的物业管理费39,271.32元（叁万玖仟贰佰柒拾壹元叁角贰分）。装修期的物业管理费每1个日历月为1个支付期，先付后用，乙方将在每一个支付期开始前的日历月的第10日前（前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则顺延至节假日后的第1个工作日）将下个支付期物业管理费交付至甲方或甲方指定的第三方账户。第五部分保证金，租赁保证金：相当于3个月租金和3个月物业管理费的总额，具体金额为自交付日起第1年至第3年为780,219.99元。公共事业费保证金：按照该房屋租赁面积每平方米20元计算，合计23,800.80元（贰万叁仟捌佰元捌角（最低收费不低于1,000元）。上述合同签订后，博真公司向万狮公司支付了租赁保证金780,219.99元、公共事业费保证金23,800.80元，还支付了装修押金（保证金）59,502元。2018年3月30日，万狮公司向博真公司发出《解约函》：“……截至本解约函出具之日，贵司已逾期支付租金等《租赁合同》项下应付费用超过4个月，因此，贵司逾期付款的行为已严重违反了合同的约定，构成根本违约，现我司根据《租赁合同》的约定，向贵司发出正式函告：1.自本函送达之日起，贵我双方签署的《租赁合同》即告解除。根据租赁合同的约定，贵司已支付的租赁保证金人民币780,219.99元及公共事业费押金人民币23,800.80元，我司不予退还。2.请贵司于2018年3月31日前向我司付清下述款项：1）截止至合同解除之日欠付的费用包括：2018年2月1日止2018年3月31日租金人民币441,604.02元；2018年2月1日止2018年3月31日物业管理费人民币78,542.64元；2017年11月21日至2018年2月23日电费人民币2,159.30元；以上522,305.96元拖欠费用，由我司已收取的租赁保证金780,219.99元及公共事业费23,800.80元中予以抵扣。截止至2018年3月31日逾期付款产生的滞纳金人民币167,747.30元。2)相当于合同整个租赁期间9个月平均保底租金与9个月物业管理费之和的违约金共计人民币2,340,659.97元。3）按照租赁合同约定的标准补交装修期免租期内免去的租金人民币771,294.69元。此外，请贵司按合同的约定将该房屋恢复原状，配合我司尽快办理相关房屋返还手续并最迟于2018年3月31日前返还该房屋。……”2018年5月4日，博真公司向万狮公司发送电子邮件。载明：“……经过我们公司领导在接到贵公司解约函的积极努力，现在给贵宾推荐一位较大意向的租赁商户……”2018年5月8日，博真公司向万狮公司发送电子邮件。载明：“……上周与您在电话中所沟通的关于解约协议的签署，不知道您这边与领导沟通的怎么样，我们也是特别想这个事件可以快速处理，以最大化的减小贵公司的损失……”。同日，万狮公司回复博真公司电子邮件，载明：“……关于我们双方租赁房屋解约事宜，首先在我司看来，贵司只是发出一封邮件通知后就直接撤场是一种恶意逃场行为，因此我司按处置规定发出了律师函，并将诉诸法律。……”嗣后，博真公司发送电子邮件至万狮公司。载明：“……关于贵公司所提出的解约的违约金方案我们公司经过多次讨论，现就实际情况回复如下：……根据贵公司的核算，我们除了已经交付的78万租赁保证金不能退回外，后续仍需支付不到125万的违约金……这项违约金对我们公司来说是难以承受的……”。2018年6月12日，万狮公司向博真公司发送电子邮件。载明：“……来函收到，需明确的是：我方的要求全部是按照合同约定并给与一定的优惠情况下提出的，如严格按照合同，贵司不止赔偿这部分，具体内容在律师函中已经有明确的诉求……”。之后，博真公司回复万狮公司电子邮件，载明：“……我公司对于违约解约事项愿意以我公司已经交存给贵公司的租赁保证金做（作）为赔偿。除此之外，我公司无力再支付其他多余的赔偿金……”。2018年7月5日，万狮公司（作为出租方，签约甲方）与案外人Z公司（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将座落在上海市闵行区XX路XX弄XX中心项目XX号楼801A、805室（部位）房屋出租给乙方使用，该房屋租赁面积为796.87平方米（建筑面积），合同期自交付日（2018年7月1日）起至2021年6月30日止（包含起止日）。另查明，博真公司在庭审中称：2018年1月24日，博真公司向收件人XX＠vanke.com发送电子邮件1份。载明：“……由于业务需要，我公司已决定从XX中心散场，并于2018-01-22完成办理。由此对贵单位造成的损失，我方愿意放弃全部房屋押金作为补偿。希望您尽早找到下家租户！”但万狮公司在庭审中表示未收到过此份电子邮件。还查明，根据万狮公司制作的2018年1月XX中心（商业）服务中心客户（电）表统计表显示，博真公司在2017年12月的用电量为844KW/H，2018年1月的用电量为803KW/H。庭审中，万狮公司明确其诉请中主张的2017年11月21日至2018年2月23日期间的电费金额为上述两项用量相加（844KW/H+803KW/H）X1.30元计算所得。一审法院认为，万狮公司、博真公司签订的《上海市房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方均应信守并依约履行。本案中，万狮公司作为出租方已向博真公司提供了涉案房屋，履行了相应的合同义务。博真公司作为承租人，按约支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，博真公司由于自身经营问题，自2018年1月起拖欠支付租金并擅自提前搬离案涉房屋，已构成违约。博真公司虽辩称其已于2018年1月24日向万狮公司发送电子邮件已确认解除合同，但该份电子邮件未能得到万狮公司方的回复，且博真公司亦未能提供充分之证据证明该份电子邮件已送达至万狮公司处。退一万步讲，即便博真公司的该份电子邮件已送达至万狮公司处，但博真公司作为违约方，也是不具备单方解除合同权利的，故博真公司的这一行为既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，博真公司于2018年1月24日向万狮公司发送电子邮件的行为并不具有博真公司所称的双方合同已经确认解除之效力。之后，万狮公司在无法实现租赁合同目的的情况下，于2018年3月30日发函博真公司，要求博真公司尽快办理相关房屋返还手续并最迟于2018年3月31日前返还房屋，并要求解除双方间的租赁合同，故法院确认万狮公司、博真公司所订立的房屋租赁合同于2018年3月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，万狮公司可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于博真公司未能按照合同约定支付相应的租金及物业管理费，其行为已构成违约，万狮公司有权依据合同约定要求博真公司支付拖欠的租金及物业管理费，并根据合同约定要求博真公司按实付清使用租赁房屋期间产生的水、电费。现万狮公司要求博真公司支付自2018年2月1日至2018年3月31日止的欠付租金441,604.02元及物业管理费78,542.64元，具有合同依据，法院予以支持。关于万狮公司要求博真公司支付自2017年11月21日至2018年2月23日期间的电费之诉请，该主张于法有据，法院亦予支持。根据万狮公司提供的博真公司电费用量表及计算方式，法院确认博真公司在该段期间发生的电费金额为2,141.10元。万狮公司主张的电费金额2,159.30元计算有误，法院予以纠正。根据上述租赁合同约定，博真公司擅自提前解除本合同的，万狮公司有权要求博真公司支付在本合同规定的装修期内所免去的所有租金。现万狮公司根据上述合同约定要求博真公司支付装修免租期租金662,406.03元之诉请，符合双方的合同约定，法院予以支持。但关于万狮公司要求博真公司支付半个月优惠期的租金之诉请，因无合同依据，故法院对万狮公司的该项诉请不予支持。关于万狮公司要求博真公司支付逾期付款滞纳金之诉请。万狮公司主张的逾期付款滞纳金实际上指的是逾期付款违约金。本案中，因博真公司至今未向万狮公司付清上述拖欠的租金及物业管理费，根据双方租赁合同约定，博真公司每延迟一日，万狮公司可向博真公司收取自上述费用应付之日起至博真公司付清所有费用之日止，按延迟支付款项5‰的滞纳金。如依此方式计算的违约金确实过高。法院综合考虑到博真公司拒付租金的主观恶意、对万狮公司造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素酌情予以调整，即由博真公司按每延迟一日，按延迟支付款项每日0.6‰计算的逾期付款违约金。关于万狮公司要求博真公司支付违约金2,340,659.97元之诉请。万狮公司主张的该项违约金实际上指的是合同提前解除的违约金。根据上述租赁合同约定，剩余租赁期超过1年（包括1年）的，违约金为该房屋9个月的租金和9个月物业管理费之总额。上述约定的违约金计算标准确实过高，法院综合考虑博真公司拖延支付租金的主观恶意、过错程度以及对万狮公司造成的实际损失等因素，同时考虑到由于博真公司的违约，万狮公司已没收了博真公司缴纳的租赁保证金及公共事业费保证金以及涉案租赁房屋实际已于2018年7月由万狮公司对外出租之情况。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将上述违约金的计算标准调整为赔偿3个月的租金和3个月的物业管理费之总额计算的违约金数额。综上，万狮公司在博真公司承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取博真公司的装修押金予以返还。此外，根据上述租赁合同约定，博真公司擅自提前解除本合同的，万狮公司有权没收博真公司已支付的租赁保证金及公共事业费保证金。本案中，由于博真公司的违约，其缴纳的租赁保证金780,219.99元以及公共事业费保证金23,800.80元万狮公司有权全部予以没收。故博真公司关于上述两项费用可用于抵扣博真公司欠付万狮公司的租金等费用之抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。一审法院审理后作出判决：一、上海万狮置业有限公司与天津博真科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月31日解除。二、天津博真科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司自2018年2月1日至2018年3月31日止的租金441,604.02元，物业管理费78,542.64元，两项合计520,146.66元。三、天津博真科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司拖欠电费2,141.10元。四、天津博真科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司装修期租金662,406.03元。五、天津博真科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司以520,146.66元为本金，自2018年1月10日起至天津博真科技有限公司实际支付之日止，按每日0.6‰计算的逾期付款违约金。六、天津博真科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万狮置业有限公司提前解除合同违约金780,219.99元。七、上海万狮置业有限公司于判决生效之日起十日内返还天津博真科技有限公司装修押金59,502元。八、驳回上海万狮置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计41,044.92元，财产保全费5,000元，合计46,044.92元，由上海万狮置业有限公司负担15,732.50元，天津博真科技有限公司负担30,312.42元。本院二审期间，上诉人向本院提交了如下两组证据：1.上诉人前股东与装修涉案房屋负责人杨某的微信聊天记录，证明被上诉人于2016年7月7日与上诉人办理了涉案房屋的交接手续。2.搬场运输合同、及支付运输服务费的明细、发票、照片和物流公司的证人证言一份，证明上诉人于2018年1月16日、1月17日在被上诉人及物业公司同意的情况下搬离并腾空了涉案房屋。被上诉人质证认为，对上述证据的真实性均不予认可，微信聊天记录中也没有被上诉人的人员，而且实际交接手续的办理也并不影响双方在合同中约定的交付日的效力。上诉人提供的运输合同没有盖章，收费明细和发票中的收款方与运输合同中的承运方也不能对应，况且上诉人的搬迁行为是其单方行为，并不是在与被上诉人协商之下进行的。本院对上述证据认定如下：对于微信聊天记录，上诉人并无法证明聊天对象的身份，且其内容也不能否认双方在租赁合同附件中对于交房日期的约定。对于上诉人提交的第2组证据，均不能证明其搬离涉案房屋的行为获得了被上诉人的同意。更为重要的是，上诉人作为违约方，并无合同解除权，故无论其何时搬离腾空涉案房屋，均不会直接导致合同解除的法律后果。同理，上诉人于二审期间要求申请运输公司的负责人出庭作证，且不论该证人是否与上诉人存在利害关系，其所做证言已与本案争议无涉，故对上诉人要求证人出庭作证的申请，本院不予同意。综上，对上述上诉人提交的证据，本院均不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，被上诉人依约向上诉人提供了涉案房屋，但上诉人自2018年1月起拖欠租金并擅自解约，显已构成违约，理应承担相应的违约责任。被上诉人于2018年3月30日向上诉人发函要求解除合同，具有合同及法律依据，故涉案租赁合同已于2018年3月31日解除。本案二审的争议在于上诉人可否要求以其支付的租赁保证金及公共事业保证金抵扣相应的租金、物业费、电费等费用，上述费用的具体数额以及一审酌情调整的逾期付款违约金和解除合同违约金是否合理。对上述争议，本院认为，租赁合同中约定上诉人擅自提前解除合同的，被上诉人有权没收上诉人已支付的租赁保证金及公共事业费保证金，虽然被上诉人在2018年3月30日向上诉人发出的《解除函》中要求上诉人将拖欠费用抵扣上述保证金，但双方并未就该《解除函》达成一致意见，也未实际按照《解除函》的内容解决本案争议，故被上诉人有权在本案诉讼中根据双方的合同约定主张没收保证金，上诉人要求以上述两项保证金抵扣其欠付的租金等费用，缺乏依据，本院无法支持。至于具体的租金及物业费数额，上诉人主张其于2018年1月就在被上诉人同意的情况下搬离并腾空了涉案房屋，但对该主张，上诉人并无有效的证据予以证明，本院不予采信。一审支持了被上诉人要求上诉人支付至合同解除之日拖欠的租金、物业管理费及电费，具有合同依据，本院予以支持。根据租赁合同约定，上诉人擅自解约的，被上诉人还有权要求上诉人支付在合同规定的装修期内所免去的所有租金。关于装修期，合同附件一约定该期间系自涉案房屋交付日起至2016年9月30日，同时明确交付日期为2016年7月1日，一审据此支持了被上诉人要求上诉人支付上述期间的装修免租期租金，符合合同约定，并无不妥。上诉人主张涉案房屋实际交付日期应为2016年7月7日，但未能提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。关于一审判令的逾期付款违约金，经本院查明，该项判决即为被上诉人一审诉请要求的逾期付款滞纳金，对此，被上诉人在二审中也予以了确认。故上诉人以一审超裁为由进行抗辩，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同在履行上属于继续性的合同，即使合同解除，上诉人仍要向被上诉人继续支付其所拖欠的租金等费用，故一审根据双方的合同约定，同时支持了被上诉人关于逾期支付租金的滞纳金及解除合同违约金的诉请，并根据本案实际情况对上述违约金进行了酌情调整，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张不能同时支持逾期付款滞纳金与解除合同违约金，缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人另主张上述调整后的违约金仍属过高，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，博真公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币41,044.92元，由上诉人天津博真科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……