湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1129民初2048号原告：赵军，男，1977年10月1日生，瑶族，广东省广州市天河区人，居民，住广东省广州市天河区。原告：王跃文，女，1979年2月24日生，汉族，广东省广州市天河区人，居民，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：赵军，男，1977年10月1日生，瑶族，广东省广州市天河区人，居民，住广东省广州市天河区。系原告王跃文丈夫，特别代理。被告：**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司。住所地：永州市**瑶族自治县沱江镇瑶都步行商业街。统一社会信用代码：91431129397097401F。法定代表人：吴老四，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾昭国，男，湖南苍松律师事务所律师，系特别代理。原告赵军、王跃文与被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序。公开开庭进行了审理。原告赵军、被告天诚公司的委托诉讼代理人曾昭国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告出示所购房屋的《商品房规划验收合格证书》、《消防验收合格证》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》；2、判令被告向原告支付违约金。暂计从2017年7月1日起至本案起诉日（2019年8月12日）止共计773日的逾期交房违约金人民币428987＊0.0003＊773=99482元，并按照129元/日起至实际交付验收合格房屋之日止的剩余违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年5月14日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于**瑶族自治县XX镇站前大道北的**新城项目中的第五幢18层的17AXX号房屋。房产合同签订后，原告依约履行了全部付款义务。但因被告一直不能按照合同第八条约定，提供相应的国家法律规定的《商品房规划验收合格证书》、《消防验收合格证》、《房地产开发建设项目竣工验收综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》，不符合国家法定收楼条件，导致原告未能收楼。原告认为，被告迟延交付，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。根据：（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目的竣工，经验收合格后，方可交付使用。”（二）《城乡规划法》第45条第1款的规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。在一些市县，建设项目完成后，由规划部门验收，符合规划许可证及附件等规划文件载明的规划条件的，出具相应的合格证书。（三）《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。（四）《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。（五）依据《合同法》签订的《商品房买卖合同》第九条房屋交接及违约责任第（2）条款，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”被告应承担逾期交付违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告天诚公司辩称：1、2017年6月25日被告已通知原告收房，不论是微信通知还是电话通知，原告方已到场，是原告不满意，责任在于原告，根据补充协议的约定，视为已交付。2、同期同栋楼房的业主2017年7月已收房，现已装修入住；3、根据原、被告双方于2017年5月15日签订的合同补充协议第七条、第八条的规定，买受人认为房屋质量存在瑕疵，或者房屋设备不符合标准，应申请相关权威部门进行鉴定，因上述情况，买受人拒接接收房屋的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；4、原告要求被告出示的各项证书，属具体诉请不明，相关证书已移交有关部门备案。本院经审理认定事实如下：2016年8月20日被告天诚公司取得项目名称为**新城二期5号楼《商品房预售许可证》［江房售字（2016）第XX号］，并公开进行销售。2017年5月14日，原告王跃文与被告天诚公司签订了合同编号为5-17AXX号《商品房买卖合同》，该合同约定原告王跃文购买被告天诚公司**新城项目5幢18层17AXX号房，原告赵军为共有人，该房屋建筑面积135.34平方米，单价为每平方米3169.7元，房价总计428987元，首付房款128987元，银行贷款300000元。交房条件及时间以原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条为依据，该合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1项条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……”。被告逾期交房的以原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条为依据，该合同第九条约定：“……按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。”。出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任以《商品房买卖合同》第十一条的约定为依据，该合同第十一条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按照约定标准在30日内完成整改。”。《商品房买卖合同》附件三第三条第一项约定：“1、水、电、管道煤气：……气入户。”《商品房买卖合同》附件五第八条约定：“买受人认为该房屋质量存在瑕疵或者房屋的装饰、设备标准不符合双方约定时，应申请相关权威部门进行鉴定，鉴定费用由申请方预先垫付，最终由责任方承担。”2017年5月15日，原告赵军、王跃文与中国邮政储蓄银行**瑶族自治县支行签订了合同编号为4301753611706692XXXX《个人消费贷款及担保合同》，合同约定此次贷款的用于购买坐落于**瑶族自治县**新城5栋18层17AXX号房屋，贷款金额为人民币300000元，贷款期限300个月，自2017年6月13日至2042年6月13日。2017年6月28日，被告天诚公司通过微信通知原告赵军、王跃文到营销中心办理收房手续，收到微信通知后，原告赵军前往**新城营销中心准备收房，并要求被告天诚公司出示商品房符合收楼条件的各项证书，但被告天诚公司并未提供相关证书，并且所交付的房屋管道煤气没有入户。2017年10月19日，原告购买的房屋**新城二期5栋17AXX号房屋已开具湖南增值税普通发票（发票编号：NO24348549）。上述事实，有原、被告陈述，《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《个人消费贷款及担保合同》、湖南增值税普通发票、微信聊天记录等在卷证实，可以认定。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。根据中华人民共和国住建部发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：“（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”因此，建设单位在取得备案机关签署的工程竣工验收备案表之前，备案机关需对房屋建设工程的工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、法规、规章规定必须提供的其他文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审核，只有在符合竣工验收的各项条件时，备案机关才会签署工程竣工验收备案表，故建设单位在取得备案机关签署的工程竣工验收备案表时，其规划、消防、工程质量等相关验收应当均已完成且符合国家法律、法规的规定。并且《商品房买卖合同》第九条第一款约定：“……出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……”综上，被告在交付房屋时，应当向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告作为买受人，对于自身购买的商品房是否达到交房标准具有核实的权利，在原告提出要求查看证明房屋具备交房条件的相关材料时，被告应当提供《建筑工程竣工验收备案表》给原告进行查看核实。但是被告并未提供《建筑工程竣工验收备案表》给原告进行查看核实，并且为查明案件情况，本院给予被告在庭审结束后一天内将房屋具备交付条件的证据材料提交法院予以查证核实，但被告在规定期限内并未提交，被告应当承担举证不能的不利后果，故本院认为被告天诚公司并未取得备案机关签署的《建筑工程竣工验收备案表》，不具备交房条件，存在违约行为，原告有权拒绝收房的同时要求被告支付相应的违约金。原告赵军、王跃文已按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定履行完交款义务，被告应按照该合同附件三约定的装饰、设备标准进行交房，其中一项则是管道煤气需入户。但被告拟交付二原告的房屋管道煤气并未入户，并且被告天诚公司对此也予以自认，虽然根据《商品房买卖合同》附件五第八条约定买受人认为房屋的装饰、设备标准不符合双方约定的，需申请权威部门进行鉴定，但是结合本案争议的管道煤气未入户这种正常人用肉眼就可以判断的特殊情况以及被告对煤气管道未入户予以自认的情况下，为节省鉴定资源，减轻原、被告双方当事人的诉累，本院对管道煤气未入户这一事实予以认定。关于根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，因被告未交付符合《商品房买卖合同》附件三所约定的装饰、设备标准的**新城二期5栋17AXX号房屋，亦存在违约，原告有权拒绝接收房屋的同时要求被告支付迟延交房的违约金。根据《商品房买卖合同》第九条的约定违约金的计算标准应为每日按原告已交付房价款的万分之三计算，即违约金每日计算标准为428987×0.0003=128.6961元。关于违约金的起算日期，被告天诚公司未提供证据证明被告在房屋建设过程中出现了《商品房买卖合同》第十条约定的情形，即“出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。”因此，结合《商品房买卖合同》第九条第二款关于违约金的约定，违约金的起算日期应当按照《商品房买卖合同》第八条约定的最后交付期限的第二日为起算日。虽然《商品房买卖合同》第八条约定被告交房时间为2017年6月30日之前，但是被告天诚公司于2017年6月28日已通过微信方式通知原告收房，原告也因此而前往被告天诚公司营销中心准备收房，原、被告均以自身的实际行动变更了《商品房销售合同》中关于书面通知收房的相关约定，双方已经达成微信通知收房合意，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”故本院认为被告通知原告收房的具体时间为2017年6月28日。因被告拟交付给原告的房屋因未安装管道煤气并且未取得备案机关签署的《建筑工程竣工验收备案表》存在违约，被告具体违约时间应从2017年6月29日起算，但是原告赵军、王跃文向本院诉请违约金起算日期为2017年7月1日，根据意思自治原则，原告自愿放弃2017年6月29日至2017年6月30日期间的违约金，属民事法律关系中当事人自行处置自身合法权益的范畴，应当予以尊重，故关于违约金起算日期从2017年7月1日起算的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向原告赵军、王跃文出示《建筑工程竣工验收备案表》、出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、限被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起向原告赵军、王跃文支付违约金（违约金计算从2017年7月1日起至被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司向原告赵军、王跃文实际交付验收合格房屋之日止，被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司按日128.6961元向原告赵军、王跃文支付违约金）；三、驳回原告赵军、王跃文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2287元，减半收取1144元，由被告**瑶族自治县天诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定的期限内履行生效法律文书确定的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行，本案申请执行的期限为二年。审 判 员 周虹二〇一九年十一月二十七日法官助理 杨柳书 记 员 王全附：本案引用的法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。