河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1091民初1191号 原告（反诉被告）：张保根，男，出生，汉族，住山东省东明县。 委托诉讼代理人：张峰，河北领诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵学义，男，出生，汉族，住廊坊开发区。 委托诉讼代理人：李景涛、张梦茹，北京市兰台律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：王兴焕，男，出生，汉族，住山东省临朐县。 原告张保根与被告赵学义、王兴焕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，赵学义提起反诉，本院依法受理后合并进行审理。原告（反诉被告）张保根、被告（反诉原告）赵学义的委托诉讼代理人李景涛、张梦茹、被告（反诉第三人）王兴焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告张保根向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告赵学义关于大学城东方之珠小区122-3-102室的房屋买卖定金协议，两被告共同返还原告定金150000元人民币；2.本案的诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：经被告王兴焕介绍，原告与被告签订了关于大学城东方之珠小区室的房屋买卖定金协议，协议约定，原告向被告支付定金150000元，房屋价格为1320000元人民币，付款方式是银行贷款。被告王兴焕要求原告向其账户支付200000元人民币，其中的50000元人民币作为中介费，其余150000元由被告王兴焕再支付给被告赵学义。原告及时将200000元人民币付给被告王兴焕。但，廊坊市的限购政策出台后，因原告不具有廊坊户口，原告不具备廊坊开发区购房资格，同时更不可能在廊坊开发区通过银行贷款方式支付房款。但两被告至今拒不退还原告已付定金，为维护原告合法权益，特向法院起诉。 本诉被告赵学义辩称，其未收到过原告支付的15万元定金。原告明知自己没有购房资格，但仍然与赵学义签订正式的房屋买卖合同，存在主观上的故意，依据定金协议和购房合同，即便收取了定金，赵学义也没有返还定金的义务。 本诉被告王兴焕辩称，原告刷的POS机不是王兴焕的，是三河市鑫火建材销售部名下的，提供POS机的是岳海通，也就是定金合同中原告的代理人。岳海通是房屋交易中介，其本人是岳海通朋友，和岳海通一起干房产中介。因时间比较长了，原告刷POS机时岳海通在不在场记不清了，但其本人没有拿原告的卡刷POS机，也不清楚15万元的事。 反诉原告赵学义提出诉讼请求：1.请求法院判令张保根支付违约金117344元；2.请求法院判令张保根赔偿原告损失10万元（含房租1万元）；3.判令张保根赔偿赵学义律师费2万元并承担案件诉讼费。 事实与理由：张保根与赵学义签订《房屋买卖合同》，但未按合同约定购买房屋，严重违约，应按合同约定的条款向赵学义支付房屋成交价10%的违约金。《房屋买卖定金协议》与《房屋买卖合同》、《房屋租赁协议》签订后，反诉被告张保根至今未履行购买房屋的义务，且在2017年6月便知道执纪不具备购房资格的情况下，在一年之后，再三确定其有能力解决购房资格，执意与赵学义签订购房合同和占有房屋的租房协议，明显存在主观过错，致使赵学义的房屋至今未能出售，张保根应当承担占用房屋约定的租金1万元及房屋跌价的损失9万元。根据《房屋买卖定金协议》的约定，张保根违约，应承担赵学义诉讼支出，包括诉讼费、保全费、律师费等。 反诉被告张保根辩称，其按购房合同约定向赵学义支付了购房首付款38万元，但国家限购政策出台后，其因无法办理购房资格而无法购买房屋，不存在故意违约的行为，因此不应承担违约责任和赔偿责任。 反诉第三人王兴焕述称，对原告的诉讼请求不发表意见。 本院经审理认定事实如下：张保根与赵学义经王兴焕介绍达成签订购房合同意向，张保根于向王兴焕为实际收款人、挂名于三河市鑫火建材销售部的POS机账户打款20万元，其中15万元为购房定金，5万元为王兴焕的中介费。赵学义与张保根还签订了《房屋买卖定金协议》，协议约定张保根购买赵学义廊坊开发区XX室房屋，房屋价款约定为132万元，房款支付方式为银行贷款，该定金协议签订时张保根需向赵学义支付定金15万元，如买方违约则定金归卖方所有，如卖方违约需向买方双倍返还定金，如因一方违约引起诉讼，违约方应承担守约方为此支出的诉讼费、保全费、律师费。该定金协议由卖方赵学义、买方张保根的代理人岳海通签字，但协议上未注明签字日期。 赵学义与张保根在廊坊广达房产经纪有限公司中介服务下签订《房屋买卖合同》，约定张保根购买赵学义廊坊开发区XX室房屋，房屋价款约定为1175440元（双方口头约定1173440元），首付款约定为38万元，房屋过户时间约定为前，违约条款约定如某一方违约不履行本合同，违约方应向守约方支付房款10%的违约金。 在签订《房屋买卖合同》的同一时间，赵学义与张保根还签订了房屋租赁协议，约定将案涉交易房屋出租给张保根，租赁期限为至，赵学义收取租金1万元。该合同实际是为保证房屋买卖合同成交而订立，如买卖合同成交则不实际收取房屋租金。 张保根向赵学义支付了约定的购房首付款38万元，赵学义退还张保根购房首付款33万元，此后又分别于、向张保根各退还3万元，至此赵学义收取的38万元购房首付款、1万元房屋租金已全部退还给张保根。 诉讼中，张保根就其向王兴焕刷卡支付20万元，申请本院向该POS机业务承办平台随行付支付有限公司调取该POS机后台绑定银行卡信息情况。本院向随行付支付有限公司查询，查明张保根刷卡支付20万元的POS机，商户名称为三河市鑫火建材销售部，结算账户为本案被告王兴焕在中国农业银行廊坊新华路支行开立账户。 本院认为，案件本诉争议焦点是张保根是否交付了购房定金以及赵学义、王兴焕是否应退还定金；案件反诉的争议焦点是赵学义主张的违约金及损失赔偿有无事实及法律依据。 本诉被告赵学义、王兴焕均否认收到张保根交来的购房定金，但张保根提交的证据能够证明其向三河市鑫火建材销售部刷卡支付的20万元，实际收款人就是王兴焕。案涉定金合同中代张保根签名的是岳海通，结合庭审中王兴焕陈述的其与岳海通之间的关系，以及张保根对定金合同订立履行的描述，可以证明有高度可能性的事实是，王兴焕作为个人房产中介，为张保根购买赵学义案涉房屋提供中介服务，在签订定金合同时由王兴焕的合作伙伴岳海通代张保根在定金合同中签字，张保根将20万元通过刷POS机转账给王兴焕，以履行约定的定金15万元，其余5万元作为王兴焕的中介费。庭审中赵学义不承认收到了张保根的定金，王兴焕在本院出示其收到张保根20万元款项的证据后，未能证明其将15万元转给赵学义，也未能就收取的款项作出合理解释，本院认定王兴焕并未将张保根转来的定金交付给赵学义。 从定金交付的时间看，张保根与赵学义达成房屋买卖意向时，廊坊市尚未出台非本地户籍人员购房限制政策，该定金合同应属有效。但双方签订正式房屋买卖合同之前，限购政策出台，张保根作为非本地户籍人员，已不具备购房资格，在此情况下，张保根与赵学义仍选择订立房屋买卖合同，该房屋买卖合同违反国家政策应属无效，赵学义要求张保根承担不履行合同的违约责任，不符合法律规定，本院不予支持。张保根与赵学义从达成房屋买卖合同意向，到签订房屋买卖合同，再到合同解除，赵学义的案涉房屋价格出现下跌，客观上产生了损失，但该损失是房屋交易市场价格波动以及政策调整造成的，且该无效合同的签订，一方面由于房产中介机构未能依法履行政策释明的职能，另一方面由于买卖双方均对政策执行心存侥幸，且卖方有足够的时间了解政策并据此及时解除合同减少损失，故对于该损失的产生赵学义本身有责任，其要求张保根赔偿损失本院不予支持。同上理由，赵学义要求张保根赔偿其因本诉讼支付的律师费，本院亦不予支持。因该购房合同无效，且无效原因是国家政策调整而非当事人违约，张保根主张解除买卖双方之前达成的定金合同，要求返还该15万元定金，符合法律规定，本院予以支持，该款项应由王兴焕向张保根返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下： 一、王兴焕于本判决生效之日起十日内返还收取张保根的购房定金15万元； 二、驳回张保根的其他诉讼请求； 三、驳回赵学义的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取计1650元，由王兴焕负担。反诉案件受理费减半收取计2430元，由赵学义负担。上述诉讼费于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵卫东 书记员  王冠儒