江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第01629号原告：无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处，住所地江苏省无锡市梁溪区凤宾路58号。法定代表人：朱振宇，无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处处长。委托诉讼代理人：陶艳，无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处职工。委托诉讼代理人：王辉，江苏周秋平律师事务所律师。被告：倪建平，男，1953年12月25日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：倪峥，男，1981年11月30日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告：朱丽娇，女，1984年8月31日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。共同委托代理人：倪建新（系倪建平弟弟、倪峥父亲、朱丽娇公公），男，1957年3月18日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处（以下简称工贸管理处）与被告倪建平、倪峥、朱丽娇房屋租赁合同纠纷于2014年11月17日由原无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院）立案，适用普通程序进行审理。倪建平在答辩期内以涉及本案基础事实的案件（2011）北民初字第0696号民事判决已经在省高院立案再审为由，申请中止本案的审理。法院审查后，依法裁定中止本案审理。在此期间，因涉及区划调整，北塘法院与其他法院合并成立无锡市梁溪区人民法院（即本院）。中止事由消除后，本院于2019年10月10日恢复本案审理，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告工贸管理处的委托诉讼代理人陶艳、王辉，被告倪建平及其与倪峥、朱丽娇的共同委托诉讼代理人倪建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工贸管理处向本院提出诉讼请求：1.倪建平支付所欠房屋租金1201333.67元（2009年10月1日起至2010年4月30日止的70000元；2011年7月1日起计至2014年10月30日止的1131666.67元，扣除2009年9月租金333元）；2.倪峥、朱丽娇对倪建平的上述债务承担连带保证责任；3.倪建平、倪峥、朱丽娇承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年6月8日，其与倪建平签订《房屋租赁合同》，约定：其将坐落于北大街42号的房屋（计建筑面积988.99平方米）出租给倪建平作经营用房使用，倪建平已经了解了房屋的详尽情况；租赁期限为3年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；租金按月计算，先付后用，由倪建平在每月的1日前支付，如不按期缴纳租金，逾期每天按照年租金的1%向其支付违约金；双方另对合同的解除及其他事项作了明确约定。同日，双方签订《补充协议》，对租金等相关事项作出了补充约定。当日，倪峥、朱丽娇出具《承诺书》，承诺对倪建平在租赁合同及补充协议中的债务承担连带责任，并对担保范围、期限等作出了明确约定。合同签订后，其按约将房屋交付给倪建平使用，但倪建平仅支付了部分房租，至今结欠部分租金及实际使用费，经多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。倪建平辩称：其原来是鸡粥店的普通员工，因其有下岗职工优惠证，就以其名义作为旅馆的法定代表人。其实，其从筹建旅馆开始全程没有参与，也未参与经营管理，甚至都没有去过店里。2009年鸡粥店倒闭，其应倪峥的电话要求去与工贸管理处签合同，签合同时其也没注意，所以与其无关。后来一系列诉讼其也没管。其没有投资过，也没有获益过，所有的投资都是倪峥的。租赁合同在2011年9月即已经被解除了，不可能再产生房租。综上，其不需要承担任何责任，请求驳回工贸管理处对其诉讼请求。倪峥、朱丽娇辩称：1.案涉房屋根本不能用于经营，不应当支付任何租金；2.倪建平根本没有占用房屋，不需要承担任何责任；3.其仅担保了租赁合同范围内的租金，而租赁合同在2011年9月即已经解除，故其不需承担合同解除之后的费用的担保责任；4.关于2009年10月1日起至2010年4月30日期间的租金，已经有生效的法律文书进行过判决，应当按照已经生效的法律文书确定；5.关于工贸管理处在2009年9月份多收的租金应当予以返还。综上，请求法院驳回工贸管理处的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：工贸管理处原名称为无锡市北塘区工贸资产管理处，于2016年5月更名为现名称。北大街42号房屋系产权人交由工贸管理处管理、使用、处分及收益。2009年6月8日，工贸管理处与倪建平签订房屋租赁合同（编号为A09047），约定：工贸管理处将北大街42号房屋出租给倪建平作为经营用房使用；工贸管理处就该房屋的详尽情况向倪建平履行了告知义务；租期三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；租金为1.666667万元/月，按月结算，先付后用。同日，双方还签订补充协议一份，约定租金除按房屋租赁合同约定的标准支付外，倪建平另外还需向工贸管理处额外支付租金：第一年12万元（即第一年度的租金总额为32万元）、第二年度13万元（即第二年度的租金总额为33万元）、第三年度14万元（即第三年度的租金总额为34万元）。当日，倪峥、朱丽娇出具承诺书，承诺对房屋租赁合同及补充协议中倪建平的义务（或债务）承担连带保证责任；承诺担保的范围包括房屋租赁合同及补充协议约定由倪建平承担的所有费用，包括但不限于租金、物业管理费、给工贸管理处造成的损失、滞纳金、违约金等，工贸管理处实现债权的费用等；提供保证担保的期间为两年，自承租人的债务履行期间届满之次日起计算；房屋租赁合同、补充协议被解除时，对倪建平的上述债务仍需承担连带保证责任等。签约后，倪建平支付了租金2.7万元及押金0.3万元。2009年9月29日、10月12日、10月22日、12月20日，倪建平以无锡市锦日之星旅馆的名义四次向工贸管理处发告知函，要求工贸管理处为其解决消防通道、自来水的问题，并提出在解决以前停付租金。2009年11月4日，经江苏省无锡市锡城公证处公证，工贸管理处向倪建平邮寄催告函，载明根据双方签订的房屋租赁合同和补充协议的约定，第一年合同租金为32万元，应在每月1日前支付租金2.666667万元，尚拖欠当年10月至11月两个月的租金5.3万元，要求在2009年11月6日前将钱款交付。2009年12月15日，工贸管理处向倪峥、朱丽娇邮寄催告函，并经公证。该催告函中载明倪峥、朱丽娇承诺对倪建平与工贸管理处签订的《房屋租赁合同》及补充协议中的义务（或债务）承担连带保证责任，因倪建平未及时缴纳租金，要求二人在接函后缴纳所欠租金7.966667万元并按时交纳此后应付租金。2009年12月30日，工贸管理处以倪建平从2009年10月1日起未按约交纳租金向北塘法院提起诉讼，工贸管理处在该案起诉时及第一次庭审中明确的诉请为“被告支付从2009年10月1日至2009年12月20日所欠房屋租金79666.67元”，该案第一次庭审中，工贸管理处提交了前述房屋租赁合同及补充协议、承诺书，法庭组织了质证。该案第三次庭审中，工贸管理处明确诉请：“合同是按月结算租金，现在其主张到2010年4月的租金”，2010年6月18日，北塘法院作出（2010）北民初字第0139号判决，判决书载明工贸管理处的诉请为“判令倪建平支付2009年10月1日至2010年4月30日的租金11.666669万元；倪峥、朱丽娇对倪建平承担连带责任”。该判决认定了工贸管理处提交的房屋租赁合同、补充协议及承诺书反映的事实，并判决倪建平支付工贸管理处2009年10月1日至2010年4月30日的租金11.666669万元的诉讼请求。对该判决，倪建平、倪峥、朱丽娇曾提起上诉，后又申请撤回上诉，工贸管理处未提起上诉，倪建平曾交纳在工贸管理处的押金0.3万元在该案的执行过程中被抵扣。本案庭审中，工贸管理处称“在（2010）北民初字第0139号案中，其未将补充协议里约定的租金起诉地内”，庭审后又称“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，在（2010）北民初字第0139号案审理中，其鉴于各方面的情况，经综合考虑未将双方签订的补充协议约定的租金（1万元/月）主张在内，故在本案中主张了上述租赁期限7个月的租金7万元”。2011年6月29日，倪建平诉至北塘法院，要求解除其与工贸管理处签订的房屋租赁合同，工贸管理处退还其押金0.3万元，并赔偿其租金损失、装潢装饰费用损失、员工工资损失等。2012年1月17日，北塘法院作出（2011）北民初字第0696号判决：1、解除倪建平与工贸管理处签订的房屋租赁合同；2、驳回倪建平的其他诉讼请求。倪建平不服该判决提起上诉，2012年5月30日，无锡市中级人民法院作出（2012）锡民终字第0382号判决，驳回上诉，维持原判。2011年8月2日，工贸管理处诉至北塘法院，要求倪建平迁出租赁房屋，并支付2010年5月1日起至2011年6月30日止的租金38.1666万元；倪峥、朱丽娇对倪建平应付的租金承担连带保证责任。2012年7月13日，北塘法院作出（2011）北民初字第778号判决，支持了工贸管理处的诉讼请求。2014年10月30日，北塘法院强制执行搬迁完毕，北大街42号房屋二楼交付给工贸管理处。上述案件的金钱给付义务，尚未履行。2011年1月28日至2014年12月22日期间，工贸管理处多次经江苏省无锡市锡城公证处公证，分别向倪建平以及倪峥、朱丽娇邮寄催交函。2011年1月18日邮寄的催交函催缴2009年10月1日至2011年2月28日尚欠租金45.8万元；2012年2月22日邮寄的催交函催缴2009年10月1日至2012年2月29日拖欠租金91.5735万元；2012年11月16日邮寄的催交函催缴原2起申请执行欠款23.9067万元及2012年11月31日之前的拖欠的租金及使用费93.1333万元，总计117.04万元；2013年8月9日邮寄的催告函催缴至2013年7月31日尚欠租金及房屋实际使用费115.799967万元；2014年4月2日邮寄的催告函催缴至2014年3月31日尚欠租金及房屋实际使用费138.466634万元；2014年12月19日邮寄的催告函催缴2014年10月30日之前尚欠租金及房屋实际使用费158.299967万元。2014年4月18日，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）作出（2014）苏民抗字第0019号民事裁定，提审（2012）锡民终字第0382号案件。2015年6月19日，省高院作出（2014）苏民再提字第0102号民事裁定：撤销无锡中院（2012）锡民终字第0382号民事判决及北塘法院（2011）北民初字第0696号民事判决；将（2011）北民初字第0696号案件发回北塘法院重审。北塘法院于2015年8月26日立案受理。2019年1月16日，本院作出（2015）北民再重初字第00001号民事判决，认定案涉租赁合同于2011年9月19日解除，工贸管理处已按约履行了其合同义务，不存在违约情形，因后楼梯封堵导致锦日之星旅馆未能通过消防检查而停业的责任不在工贸管理处，判决解除了工贸管理处与倪建平签订的编号为A09047房屋租赁合同，驳回倪建平的其他诉讼请求。倪建平提起上诉后，无锡市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）苏02民再8号民事判决书，认定就倪建平主张的工贸管理处未能保持出租房屋适租状态，且不适租适用的原因是消防通道被堵，导致消防验收没有办法通过的违约事由不成立，同时认定工贸管理处不构成违约，倪建平主张要求工贸管理处赔偿损失缺乏依据，判决：驳回上诉，维持本院（2015）北民再重初字第00001号民事判决。（2015）北民再重初字第00001号民事判决书载明：2013年6月23日上午，原无锡市北塘区安全生产监督管理局对北大街42号锦日之星旅馆进行安全生产大检查，并拍摄现场照片，照片显示有房间出租给他人使用的情况。（2015）北民再重初字第00001号案件审理期间，工贸管理处向本院提供锦日之星旅馆电费、水费汇总表，证明锦日之星旅馆自2009年至2014年10月30日期间所用的水费、电费约45万元，与该旅馆在2007年至2009年5月期间所用的电费水费基本一致，证明自签订合同后至2014年10月30日迁出之日，锦日之星旅馆均在正常经营。倪建平对此认为发生的水电费情况，并不能证明锦日之星旅馆在营业，因为漏电、漏水经常发生，也包括使用人管理不当的情况。本院认为，工贸管理处与倪建平、倪峥、朱丽娇签订的商业用房租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。倪建平作为合同相对人自愿在上述合同及补充协议上签字，应当承担相应的责任，故其与倪峥、朱丽娇关于倪建平并未实际使用案涉房屋故不需承担付款责任的意见，本院不予采信。倪峥、朱丽娇主张工贸管理处存在违约事由故无需支付租金的意见与（2019）苏02民再8号案件中的一致，该主张已被判决驳回，本案中不再理涉。双方合同于2011年9月19日解除，但案涉房屋直至2014年10月30日才经法院强制执行交还工贸管理处，现工贸管理处按照双方合同及补充协议约定的标准，主张自2011年7月1日至2014年10月30日的租金及实际占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，但其计算有误（多计算一日），应为113.07515万元：2011年7月1日至8月31日为5.5万元（33万元/12*2）；2011年9月1日至2014年10月30日为107.57515万元（34万元/12*37.9677个月）。关于2009年10月1日至2010年4月30日期间的租金，工贸管理处在（2010）北民初字第0139号案件起诉时及第一次庭审中，所计算的租金包括补充协议约定的部分，后又变更为不包括该部分租金进行主张，且其主张均明确为“主张日前的租金”。对此，诚如工贸管理处所称“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，法院基于其主张对“2009年10月1日至2010年4月30日期间的租金”作出了判决。从该判决和该案的审理过程分析，可以认定：就当事人双方在2009年10月1日至2010年4月30日期间有关租金的权利与义务，（2010）北民初字第0139号判决已经作出了处理。因工贸管理处故意拆分诉讼标的，再就补充协议部分的租金进行主张，违反民事诉讼一事不再理的原则，对其该部分主张，本院不予支持。工贸管理处自认抵扣2009年9月多收的租金333元，属于其对自身权益的处分，本院予以确认。综上，倪建平尚需支付2011年7月1日至2014年10月30日的租金及实际占有使用费113.04185万元（113.07515-0.0333）。倪峥、朱丽娇明确承诺房屋租赁合同及补充协议被解除时，仍对倪建平在相应合同中的义务承担连带保证责任，且承诺其担保的范围包括倪建平给工贸管理处造成的损失，现工贸管理处主张的租赁合同解除后的房屋占有使用费亦属于其因倪建平未及时返还房屋的损失，故倪峥、朱丽娇辩称租赁合同解除后其不再承担保证责任的相关意见与其承诺相悖，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，判决如下：一、倪建平于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处2011年7月1日至2014年10月30日的租金及实际占有使用费113.04185万元。二、倪峥、朱丽娇对倪建平的上述债务承担连带责任。三、驳回无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15620元，由无锡市梁溪区北塘工贸资产管理处负担922元,由倪建平、倪峥、朱丽娇负担14698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陆华朝审 判 员  林丽华人民陪审员  徐慧玲二〇一九年十一月十一日书 记 员  梁 迦本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》：第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。