辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7172号上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区港隆路21号。法定代表人：刘庆，该行行长。委托诉讼代理人：叶长青，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：左东媚，辽宁昭明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安斐然，女，1964年8月22日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：万安琪，女，1997年11月15日生，汉族，住大连市甘井子区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张福刚、张艳娜，北京德恒（大连）律师事务所律师。上诉人平安银行股份有限公司大连分行（以下简称平安银行大连分行）与被上诉人安斐然、万安琪房屋租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2016年7月5日作出（2015）西民初字第1961号民事判决，平安银行大连分行不服提起上诉。本院作出（2016）辽02民终6948号民事裁定，将本案发回重审。重审后，大连市西岗区人民法院作出（2017）辽0203民初1351号民事判决，平安银行大连分行不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人平安银行大连分行的委托诉讼代理人叶长青、左东媚，被上诉人安斐然及其与万安琪共同的委托诉讼代理人张福刚、张艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安银行大连分行上诉请求：同意一审判决第四项，请求改判驳回其他判项。事实与理由：一、上诉人将房屋恢复原状交付给被上诉人完全符合合同的约定，上诉人并不存在违约行为，原审判决上诉人向被上诉人支付房屋恢复工程费是错误的。原审判决认为上诉人将房屋恢复原状交付给被上诉人违反合同约定的理由有三点，一是附件（三）是合同的特别约定，特别约定优于“将房屋恢复原状”的一般约定，因此没有按照附件（三）恢复即为违约；二是对于“原状”客观没有可以参照的依据，无据认定；三是上诉人所恢复的“原状”不符合“合同的本意”，上诉人认为原审判决认定上诉人违约的理由均不成立，事实认定与法律适用均有错误。首先，原审判决对于附件（三）是特别约定的认定没有任何依据，在合同中没有说明附件为该合同特别约定的情况下，附件最多只能算作是合同的一部分，方便在合同的表述中引用。被上诉人主张的“按本合同附件（三）和房屋使用交接书规定的状态返还”和上诉人主张的“双方无法达成一致，乙方应将该房屋恢复原状”均约定在案涉合同第九条“房屋返还”之中，在同一合同、同一条款中约定的两种不同情况下的交还方式，原审判决认定被上诉人所主张的是“特别约定”所以优于上诉人主张的“一般约定”，且没有对于附件（三）为什么是特别约定作出任何的解释，认定意见过于偏颇。其次，上诉人在原审中已经提交了被上诉人向上诉人交付房屋时的图纸以及上诉人将房屋恢复原状的照片，足以证明上诉人完全是按照承租房屋之前被上诉人交付房屋的“原状”进行的修复，上诉人将房屋恢复原状是有明确的参照依据的，原审判决中记录了该份证据，也没有否认该份证据的真实性，上诉人认为依据图纸以及照片完全可以认定上诉人恢复原状的客观参照标准。再次，原审判决认为当事人双方对于合同的理解发生了分歧，上诉人认为在双方无法达成一致的情况下，应当恢复原状，而被上诉人认为应当按照附件（三）的约定交付房屋，原审判决以目的解释的方法认定合同的实质意义在于“将已经合并为一体的两套房屋重新拆分为两套，恢复两套房屋的独立使用功能”，而上诉人恢复原状后没有实现上述功能，因此不符合合同的本意。但是，“恢复两套房屋的独立使用功能”，是合同附件（三）条款的目的，而不是合同的目的。当事人对于合同条款的约定产生分歧时，使用目的解释的方式解释合同应当对于合同订立时的总体目的进行解释，原审判决以争议条款中其中一条的目的作为合同目的会产生这样的逻辑：上诉人主张的恢复原状不符合附件（三）的目的、附件（三）的目的就是合同目的、所以恢复原状不符合合同目的，该判断本身就是以错误论据作为结论错误论证方式。根据案涉合同附件（三）的表述：“乙方必须负责按下列状态恢复房屋后，向甲方返还房屋，施工方案和施工方需得到甲方同意才可施工”。案涉合同第九条房屋返还还约定，“乙方应在本合同终止后30个工作日内返还房屋，在返还期内，乙方仍应按照本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费和其他相关费用”，从上述约定可以看出，案涉合同中房屋返还的约定对于上诉人是极为不利的，上诉人返还房屋前需要恢复至附件（三）约定的状态，谁来施工、怎么施工需要被上诉人同意，被上诉人不同意就不能施工，不施工就不能返还，只要没返还就要承担付租金、物业管理费和其他相关费用。那么，根据订立合同时所能预想到的最极端情况，如果被上诉人始终不同意施工方和施工方案，甚至在约定的交接期内出国联系不上的话，难道上诉人就要一直承担一切费用等待被上诉人同意吗？合同第九条返还条款中最后一句话约定“双方无法达成一致，乙方应将该房屋恢复原状”，成为了上诉人制衡被上诉人滥用合同权利的最后对抗依据，而事实证明，极端情况也真实的发生了，在该等情况下，合同订立时这么明显的平衡当事人权利义务的合同目的如此难以理解以至于非要否认该约定的效力吗？上诉人认为原审判决对于合同目的的解释恰恰曲解了合同目的，认定上诉人违约显失公平。二、原审判决上诉人向被上诉人支付自2015年2月18日起至2017年8月11日止的房屋占有使用费及物业费缺乏事实与法律依据。上诉人早已于2014年11月30日起就腾退了房屋，在房屋恢复原状之后上诉人也不再占有、控制案涉房屋，并告知被上诉人领取钥匙，但被上诉人迟迟不予答复。因此，是被上诉人无理由的拒绝接收房屋，导致房屋一直空置，损失扩大。原审判决仅仅认定被上诉人出国期间的房屋占有使用费无需上诉人负担，但被上诉人回国之后的相关费用仍需支付，曲解了被上诉人在房屋交付期间应当承担的义务。上诉人并不反对被上诉人出国，无论被上诉人身在哪里都应当积极的履行合同约定的义务，包括接收房屋的配合义务。然而，被上诉人在合同约定的房屋返还期间，对于上诉人提出的完整、科学的施工方案、资质齐备施工人员没有任何理由的明确表示不同意；上诉人又根据被上诉人的建议提出被上诉人自行委托施工和上诉人施工两套方案供其选择，被上诉人选择自己施工又不提供报价，还要求上诉人承担费用，被上诉人的无理要求并不因其身在国外或出国归来而改变，其拒绝履行合同义务的目的已经十分明显。在被上诉人一直不配合上诉人交还房屋的情况下，上诉人无奈只能按照合同的约定将房屋恢复原状，竟被判令承担占有使用费和物业费；被上诉人故意拖延、推诿、恶意索赔却得到了原审判决的支持。退一步讲，即使上诉人交付房屋不符合合同的约定，也不能成为被上诉人两年不接收房屋的理由，原审判决被上诉人拒绝接收房屋期间的占有使用费由上诉人承担无异于支持被上诉人继续空置房屋扩大损失，于上诉人明显不公。三、被上诉人恶意拖延收房，致使房屋空置，其无权要求对扩大的损失主张赔偿。根据《合同法》第119条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据上诉人的举证以及庭审调查的事实，可以看出，被上诉人拒绝在合同到期后接收房屋的理由是承租人未按照合同约定将房屋进行恢复。至于是按照合同附件（三）恢复，或者是按照合同第九条约定恢复，可以是双方争议的焦点，但是却不是出租方以恢复不符合条件为由而拒绝接收房屋的理由。案涉房屋是临街的公建，是用作商业用途，被上诉人主要用以出租牟利，从常识来讲，无论该房屋出租给谁，承租人都要按照自己承租的用途进行装修甚至改造，必然要付出一定的费用。案涉房屋在到期退房时，上诉人也与被上诉人商量要不要按照现状交还，并愿意另行承担恢复工程的费用，采取这种方式基本上可以避免重复装修的浪费，对双方都有利，但是这样一个对双方都有利的方案得不到被上诉人的回应，其拒绝提供报价导致上诉人没有任何依据以金钱方式代替工程费用。但是在本案的一审中，被上诉人又申请司法鉴定恢复工程的费用，结论是恢复工程费用25万余元。从前前后后的一系列行为可以看出，在上诉人退房的时候要求被上诉人提供恢复工程报价时，其拖延不予提供，在拒绝接收房屋以后又通过诉讼方式主张工程恢复费用并申请司法鉴定，如果其在退房时能够以配合、协助、诚实的行为提供恢复工程的报价，上诉人也会同意以金钱方式予以弥补，何必要以诉讼方式解决呢？而且，最重要的是，案涉房屋空置与是否按照合同条件完成恢复工程本质上没有必然联系，从司法鉴定结论来看，案涉房屋恢复的工程费用不过25万余元，即使如被上诉人所说，案涉房屋的恢复未达到其要求，未满足合同约定，那么在其接收房屋之后，完全可以自行恢复，并就恢复的费用向上诉人主张赔偿，或者单独就恢复工程问题进行起诉并通过鉴定主张赔偿。根据一审判决第16页“本院认为”部分意见，“对改造工期本院酌定为一个月”。也就是说，被上诉人可以用一个月时间自行完成恢复，并对恢复工程的费用向上诉人主张赔偿，在此情况下，就算上诉人确实构成违约，也不过是赔偿恢复工程的费用25万元左右并承担工期损失约一个月租金，哪里会发生房屋空置的损失赔偿责任？可见，被上诉人完全是以所谓“未达到合同约定的恢复条件”为由拒绝接受房屋，然后放任房屋空置导致损失扩大，并以该部分损失向上诉人恶意来索赔。请合议庭审查此节事实，判断上诉人和被上诉人在后合同义务的履行过程中的主观状态，对恶意索赔行为进行谴责，维护司法的公平正义。四、原审判决第三项，判决上诉人按照月租金107,547元的标准支付使用费完全没有法律依据。在事实查明和质证阶段，根本没有任何合法有效证据证明双方同意按照上述月租金标准计算租金。双方租赁合同并未经过签字程序，而是通过另案诉讼确认的合同成立，该合同约定的租金是5年总租金5,919,925元，并未将该租金进行逐年拆分。在此情况下，租金标准应当按照平均租金计算，平均月租金为98,665元，即使对此标准有异议，也应通过司法鉴定判断合理的租金标准。原审判决按照107,547元认定没有合法依据。万安琪、安斐然辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，请求贵院依法维持一审判决。事实及理由：一、上诉人所谓的将房屋恢复原状并不符合合同的约定，上诉人存在违约行为，原审判决上诉人向被上诉人支付房屋恢复工程费是正确的。首先，《房屋租赁合同》中第一条第五款以及第八条第三款均明确约定了附件三为房屋返还的标准，但上诉人并未按照附件三的要求进行恢复，其所谓的恢复原状是不符合合同约定的。其次，上诉人所谓的将房屋恢复原状有明确参照依据是不符合事实的，上诉人在原审记录中所提交的图纸图片与案涉房屋的恢复没有关联。因此，上诉人提交的图纸及照片不能作为上诉人恢复原样的客观参照标准。再次，《房屋租赁合同》中的第九条（二）的约定与附件三的约定，并不冲突，附件三有约定的内容就应该按照附件三的标准返还，第九条（二）指的是除附件三之外的上诉人的添附物，这两个约定是明确的，并无冲突。二、原审判决上诉人向被上诉人支付自2015年2月18日起至2017年8月11日止的使用费是公平合理的。被上诉人给上诉人发函，要求其按照附件三的要求返还房屋，但上诉人发函明确表示不履行附件三的内容，上诉人的行为已经构成了违约，而且其违约行为一直持续。上诉人的违约行为给被上诉人造成了损失，因此，原审判决上诉人向被上诉人支付房屋恢复工程费是合理且正确的。综上，原审判决事实清楚、法律适用正确，请求依法维持原判。万安琪、安斐然向一审法院起诉请求：判令被告平安银行1、支付2014年12月31日合同期满至被告平安银行返还房屋期间应付的租金和物业管理费；2、判令被告平安银行按合同约定返还房屋，支付房屋改造费用256,897.81元；3、判令被告平安银行拆除不符合合同约定的装修，拆除擅自改变的房屋结构。一审法院认定事实：2008年12月，二原告共同购买了大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号（建筑面积110.28平方米）、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号（建筑面积49.28平方米）两处相邻公建。2009年底原告与被告平安银行协商一致，被告平安银行租用原告该两处公建，原告参照被告平安银行的设计用途，对该两处公建进行了部分改造后交付被告平安银行。2010年8月至2011年12月期间原告与被告平安银行工作人员多次通过电子邮件讨论合同条款。2011年12月27日原告与被告平安银行以电子邮件的形式，签订房屋租赁合同，约定原告（甲方）两处房屋以五年5,919,925.92元的价格，租给被告平安银行（乙方）用于经营，合同期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。在合同第九条房屋返还条款中约定：“（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止或解除后的30个工作日内（以下简称“返还期”）返还房屋。因租赁期限届满、双方协议终止或因乙方违约导致本合同解除的，在返还期内，乙方仍应按照本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费和其他相关费用。若因甲方违约导致本合同解除的，在返还期内，乙方无需支付任何租金、物业管理费和其他相关费用。（二）返还期满后，乙方应将该房屋及其附属设施按本合同附件（三）和房屋使用交接书规定的状态返还给甲方（租赁期内该房屋及其附属设施正常使用发生的自然损耗除外）。双方可就该房屋内乙方添加的各种装修和设备的处置事宜另行协商。双方应相互结清各自应当承担的费用，并签署房屋返还确认书。如双方无法达成一致，乙方应将该房屋恢复原状”。合同附件（三）约定：“乙方必须负责按下列状态恢复房屋后，向甲方返还房屋。施工方案和施工方需得到甲方同意才可施工。1、钢混楼板楼梯。长春路60号，钢混结构封闭使用中二楼楼梯口，从分户墙至楼梯口铺建混凝土钢构楼板与现有二层楼板连接，楼梯移至靠墙位置上楼并打开楼梯口；打开地下一层楼梯口并建好楼梯。振华街7号，打开二楼楼梯口，并建好楼梯。2……”。关于租金计算标准2011年12月27日电子邮件中仅约定五年总额为5,919,925.92元，未约定具体标准，在此前双方协商的电子邮件中约定租赁面积为159.56平方米，第一年、第二年月租金标准为529.84元／平方米，第三年月租金标准为556.33元／平方米，第四年月租金标准为584.15元／平方米，第五年月租金标准为613.35元／平方米的价格，2014年的月租金为107,547元（674.02元/平方米），物业费为4403.86元/年。2009年12月原告出资对案涉房屋进行改造，对西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号房屋部分增建二层混凝土钢结构楼板，封闭地下室入口，增建一层至二层的钢结构楼梯；对西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号房屋全部增建二层混凝土钢结构楼板，增建一层至地下室的钢结构楼梯。被告平安银行于2009年12月装修并使用，双方未有房屋交接清单。2010年1月1日至2010年3月9日期间物业费820.45元由原告交纳。2012年6月，原告以被告平安银行未支付租金为由起诉至大连市中山区人民法院，经（2012）中民初字第83号判决书、（2012）大民二终字第877号判决书确认，双方签订的租赁合同合法有效，被告平安银行应给付原告租金5,919,925.92元。2014年11月30日被告平安银行腾空租赁房屋，双方为合同期限届满后房屋返还及如何恢复施工问题多次发函协商，原告要求被告平安银行按合同附件（三）的约定返还房屋，双方又为施工方案和施工方未达成一致。2014年12月5号原告出国，未授权其他人员办理房屋交接事宜，2015年2月17号原告回国。原告回国后双方为房屋返还及如何恢复施工问题多次沟通，至2015年3月24日，被告平安银行回函告知原告不同意按合同附件（三）的约定返还房屋，其间，被告平安银行自行委托施工单位对案涉房屋进行了施工,将被告平安银行装修部分全部拆除，封闭长春路60号房屋与振华街7号房屋间打通部分，对长春路60号房屋，打开地下一层楼梯口但未修建向下楼梯，未铺建从分户墙至楼梯口混凝土钢构楼板及改建楼梯，对振华街7号房屋，没有打开二楼楼梯口及建造楼梯。2016年5月17日，由原告申请，经辽宁东正工程造价咨询事务所鉴定，按合同附件（三）的约定，恢复工程造价为256,897.81元。2017年4月27日原告向一审法院申请先予执行，请求裁定被告平安银行向原告交付大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号公建，先行给付原告对该房屋进行修复改造工程费256,897.81元。2017年4月27日一审法院作出（2017）辽0203民初1351号民事裁定书，裁定被告平安银行向原告先行交付大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号公建；向原告先行给付对该房屋进行修复改造工程费256,897.81元。2017年5月4日原告与被告平安银行办理房屋交接。2017年7月12日被告平安银行交付256,897.81元修复改造工程费。一审法院认为：原告与被告平安银行签订的房屋租赁合同及合同附件系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者根据租赁物性质使用后的正常状态。原告与被告平安银行双方在合同第九条房屋返还条款（二）中约定，“返还期满后，乙方应将该房屋及其附属设施按本合同附件（三）和房屋使用交接书规定的状态返还给甲方（租赁期内该房屋及其附属设施正常使用发生的自然损耗除外）。双方可就该房屋内乙方添加的各种装修和设备的处置事宜另行协商。双方应相互结清各自应当承担的费用，并签署房屋返还确认书。如双方无法达成一致，乙方应将该房屋恢复原状”。合同附件（三）约定，“乙方必须负责按下列状态恢复房屋后，向甲方返还房屋。施工方案和施工方需得到甲方同意才可施工”。就合同条款的理解原告与被告平安银行存在歧义。原告认为完成合同附件（三）约定是房屋返还的前置条件；被告平安银行所主张依合同第九条房屋返还条款（二）中“如双方无法达成一致，乙方应将该房屋恢复原状”约定，其对案涉房屋的恢复已成就返还案涉房屋条件。对双方关于合同条款争议，一审法院认为，首先根据合同条款约定效力规则，特别约定效力高于一般约定，合同附件（三）是对房屋返还条件的特别约定，优于一般条款，当对合同条款理解存在争议时，应遵从特别约定；其次，根据合同履行情况，原告交付被告平安银行的案涉房屋是原告在其原有房屋基础上，根据被告平安银行使用目的进行改造后交付的，双方未有房屋交接清单，也没有相关资料反映交接时房屋状况，亦即对如何“将该房屋恢复原状”，客观没有双方认可的参照依据，被告平安银行所主张其已将案涉房屋恢复原状，没有依据可供参照，无据认定；再次，探究原、被告双方订立合同第九条及合同附件（三）的本意，2009年12月原告交付被告平安银行案涉房屋是原告在其原有房屋基础上，根据被告平安银行使用目的对房屋进行改造后交付的，其目的是将两套房屋合并以满足被告平安银行的使用需求，而双方在合同附件（三）中所作约定的，其实质意义在于将已合并为一体的两套房屋重新拆分为两套，恢复两套房屋的独立使用功能。而被告平安银行自行委托施工单位对所租房屋进行了施工,未按照合同附件（三）约定施工，不但没有恢复两套房屋的独立使用功能，反而造成长春路60号房屋地下室部分无向下楼梯，地下室部分无法使用；振华街7号房屋，二楼没有进入楼梯口，二楼无法使用。被告平安银行自行委托施工单位所进行的“将该房屋恢复原状”的改造显然不符合双方合同订立的本意；综上，被告平安银行所提出的其依合同第九条房屋返还条款（二）中“如双方无法达成一致，乙方应将该房屋恢复原状”约定，对案涉房屋的恢复已成就返还案涉房屋条件的主张没有依据，不予支持，被告平安银行应依照合同附件（三）约定向原告返还房屋。2015年3月24日，被告平安银行回函原告明确表示不同意按合同附件（三）的约定返还房屋，被告平安银行自行委托施工单位拆除了其在案涉房屋中的装修。被告平安银行明确表示不履行合同附件（三）的约定，系不履行义务行为，违反合同约定，应承担违约责任。因房屋现状不符合双方合同附件（三）中约定的被告平安银行返还房屋的条件，被告平安银行应按照鉴定金额支付修复改造工程费用。鉴于双方就案涉房屋交付条件存在争议，致使案涉房屋长期空置，一审法院依原告申请于2017年4月27日作出（2017）辽0203民初1351号先予执行裁定，2017年5月4日原告与被告平安银行办理了房屋交接。2017年7月12日被告平安银行交付256,897.81元修复改造工程费。被告平安银行办理房屋交接及交付256,897.81元修复改造工程费后，原告可自行完成合同附件（三）约定改造项目，对改造工期一审法院酌定为一个月，故2017年8月12日可视为双方完成案涉房屋的约定返还。对2014年12月31日合同到期日至2017年8月12日期间房屋租金，因被告平安银行虽然提前腾空房屋，但一直未与原告就房屋返还交接达成一致，房屋始终在被告平安银行控制下，直至一审法院作出先予执行裁定，双方办理交接，到2017年8月12日才完成符合双方合同约定条件的案涉房屋的约定，此期间被告平安银行占用案涉房屋，被告平安银行理应支付占用期间的使用费，标准可参照双方合同履行最后一年的租金标准。关于被告平安银行主张原告蓄意拖延房屋恢复工程和交接手续，导致房屋迟迟不能返还，房屋延期交付责任在原告的答辩，一审法院认为原告于合同到期前2014年12月5号至2015年2月17号期间出国，期间未指定委托人，也未确定联络方式，但原告出国前已告知被告平安银行因其出国联系不便，可待其归国后处理房屋交接事宜，原告归国后即及时与被告平安银行联系房屋交接事宜，被告平安银行据此主张原告蓄意拖延房屋恢复工程和交接手续没有依据，一审法院不予支持。但原告的出国对房屋的交接确实造成了影响，合同到期日至原告的归国期间的房屋使用费用不应由被告平安银行承担，故被告平安银行应承担房屋使用费用期间应自2015年2月18号至2017年8月11日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告平安银行股份有限公司大连分行将大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号公建、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号公建返还给原告安斐然、万安琪（已交付完毕）；二、被告平安银行股份有限公司大连分行给付原告安斐然、万安琪房屋恢复工程费256,897.81元（已给付完毕）；三、被告平安银行股份有限公司大连分行于判决生效之日起十日内给付原告安斐然、万安琪大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号公建、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号公建使用费（自2015年2月18日起，至2017年8月11日止，按月租金107，547元计算）;四、被告平安银行股份有限公司大连分行于判决生效之日起十日内给付原告安斐然、万安琪大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号公建、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号公建2010年1月1日至3月9日期间物业费820.45元;五、被告平安银行股份有限公司大连分行于判决生效之日起十日内给付原告安斐然、万安琪大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号公建、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号公建占用期间的物业费（自2015年2月18日起，至2017年8月11日止，按月物业费367元计算）;六、驳回原告安斐然、万安琪其它诉讼请求。如被告平安银行股份有限公司大连分行未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费35,920元，鉴定费3000元，合计38,920元（原告已预交），由被告平安银行股份有限公司大连分行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审补充查明：2017年1月18日，本案二审审理期间，本院告知双方当事人于2017年1月23日13点30分在本院交接钥匙，并告知如未按期到场导致无法交接，产生的损失将由未到方自行承担。交接当日，被上诉人未到场。2017年1月24日，被上诉人向本院提交一份书面意见，内容为：“交接钥匙与交接房屋是两码事，本案争执的焦点是房屋的返还，银行没有按照合同约定的房屋状态返还房屋，与钥匙的交接无关，银行交出房屋钥匙，并不能证明其交付案涉房屋。”另查，案涉租赁合同第一条第五款约定：该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求；移交时装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）、（三）中加以列明。甲、乙双方同意将该等附件作为甲方向乙方移交该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉租赁合同履行期满后，双方因租赁房屋的返还发生争议。综合当事人的诉辩观点，本案争议的焦点为案涉房屋的返还条件及占用费的负担期间和标准问题。首先，关于房屋返还的条件。结合双方合同约定条款、合同履行过程及合同订立目的等情况，本院认为，本案应以合同附件（三）作为确认房屋返还条件的标准，理由如下：其一，根据案涉租赁合同第一条第五款及第九条第二款之约定，双方当事人在合同中明确约定应以附件（三）作为合同期满后房屋返还的标准。附件（三）的内容不仅系双方通过多次往来邮件协商予以最终确认，且其中详细列明了返还时应当予以恢复的九项具体标准，双方对于按附件（三）返还并未附有其他有待协商的空间和内容，关于房屋的返还状态并不存在仍需另行协商或无法达成一致的情形。在双方已经以合同附件的方式明确约定了返还条件的情况下，上诉人理应按照合同附件约定向被上诉人返还房屋。其二，上诉人虽以合同第九条第二款最后一句“如双方无法达成一致，乙方应将房屋恢复原状”之约定主张其将房屋恢复原状具备合同依据，但该句约定的前句为“双方可就该房屋内乙方添加的各项装修和设备的处置另行协商”，上诉人主张“无法达成一致”系指对房屋返还状态的约定缺乏充分依据。而且，由于被上诉人在案涉房屋交接前已经按照上诉人的使用要求对房屋进行了改建和装修，而双方在交接房屋时并未签署交接书，则关于何为原状、如何恢复的标准，显然缺乏双方约定的依据，上诉人在庭审中亦无法对其主张的所谓“原状”予以准确描述。故上诉人所主张的“恢复原状”是否符合合同约定及交接状态，也缺乏判定的依据。其三，从合同期满后双方关于房屋返还的协商过程看，上诉人始终是按照附件（三）中约定的内容与被上诉人协商返还房屋，即使此后被上诉人提出自行施工由上诉人承担费用，双方也始终是在按附件（三）的标准进行协商。在双方发生争议之前，上诉人从未否认其应按照附件（三）向被上诉人返还房屋的合同义务。显然，附件（三）应为双方关于房屋恢复和返还状态的合同约定本意。因此，在双方特别约定以附件（三）作为房屋返还标准的情况下，一审判决关于上诉人应按附件（三）向被上诉人返还房屋的认定事实清楚、依据充分，本院对此亦予以认定。上诉人将房屋按其主张的原状予以恢复不符合合同约定的条件，一审判决认定上诉人存在违约行为并判令上诉人按鉴定金额承担将房屋恢复至附件（三）的改造工程费并无不当，本院对一审判决此节认定予以维持。其次，对于房屋未能按期返还的占用费负担问题。根据双方当事人提交的证据，在租赁合同期满后的协商过程中，上诉人一直在积极、主动与被上诉人联系房屋返还事宜，而被上诉人在未进行报价、未指定代理人、未确定联络方式的情况下突然出国，以致上诉人无法与其取得联系。在此期间，上诉人通过公证邮寄、发送短信和电子邮件的方式向被上诉人发出函件，应当视为上诉人已经穷尽了可能的联络方式，一审判决据此认定被上诉人出国期间的房屋占用费不应由上诉人承担是正确的。而被上诉人虽于2015年2月17日回国，但上诉人无从知晓被上诉人的回国信息及可以与被上诉人恢复联络、继续协商的时间，故一审判决以被上诉人回国之日开始计算上诉人应承担的占用费存在不当之处。实际上，在被上诉人回国以后，被上诉人系于2015年3月再次向上诉人发出函件，此后双方才恢复联络和沟通。直至2015年3月24日，上诉人最后一次向被上诉人发函，上诉人在该函件中明确表明无法按照附件（三）返还房屋。至此，自2015年3月24日上诉人明确表示不同意按附件（三）返还房屋之日起，因未能按合同约定条件返还房屋产生的占用费应由上诉人承担。一审判决此节认定不当之处，本院予以纠正。再次，关于上诉人应当承担占用费的截止时间。按照法律规定，租赁合同期满后，向出租人返还房屋应为承租人的基本合同义务，承租人如认为房屋已经具备返还条件，理应积极提出返还房屋并及时交还房屋钥匙。实际上，在上诉人于2015年3月24日发出不能按照附件（三）返还房屋的函件以后，被上诉人于2015年4月14日即就双方争议的房屋返还、费用承担等问题提出本案诉讼。案件诉讼期间，上诉人本可以通过多种方式积极向被上诉人交还钥匙，以完成合同约定及法律规定的返还义务，尽快使出租人恢复对房屋的占有、使用、收益，以避免相应房屋占用费损失的进一步扩大。但上诉人在案件审理期间从未向被上诉人或一审判决法院提出交付钥匙的请求或主张，房屋钥匙始终由上诉人持有，案涉房屋始终处于空置状态，未能向被上诉人实际返还，直至本案第一次二审期间，在本院的组织下，上诉人才表示可以向被上诉人交还房屋钥匙，由此导致占有使用费持续发生的过错应由负有房屋返还义务的上诉人承担。但是，为避免损失的进一步扩大，本院审理期间曾组织双方交接并明确告知未按期交接应自行承担损失，而被上诉人在指定时间既未到场接收钥匙，其在交接日第二天向本院提交的书面说明中亦未表示同意接受房屋钥匙，则在本院指定的交接日（2017年1月23日）之后发生的占用费不应再由上诉人负担，被上诉人应自行承担未按期接收房屋钥匙产生的法律后果。一审判决未考虑该期间占用费的负担情况不当，本院对此予以纠正。另外，由于上诉人返还的房屋并不符合合同约定的状态，一审判决关于被上诉人在房屋交接后按合同附件（三）自行完成改造尚需一个月工期的认定合理，因此，上诉人承担占用费的截止时间应确定为本院指定交接日（2017年1月23日）后顺延一个月，即2017年2月23日。综上，上诉人应自2015年3月24日起至2017年2月23日止，承担该期间发生的房屋占用费及相应物业费。一审判决认定不当之处，本院依法予以纠正。至于上诉人提出的租金标准问题，本院认为，根据在案证据，双方在往来邮件中有多次关于租金递增的协商，且最终经生效判决认定的合同租金恰好是五年递增租金数额的总和，同时该种租金递增计算方式在上诉人于2012年5月16日提交给中山法院的《关于西岗支行网点房屋租赁纠纷的处理方案》中亦可得到证实。因此，一审判决采信被上诉人关于租金递增计算的主张并无不当，上诉人关于租金应平均计算的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，平安银行股份有限公司大连分行的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1351号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1351号民事判决第六项；三、变更大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1351号民事判决第三项为：平安银行股份有限公司大连分行于本判决生效之日起十日内给付安斐然、万安琪大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号公建、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号公建使用费（自2015年3月24日起至2017年2月23日止，按月租金107,547元计算）;四、变更大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初1351号民事判决第五项为：平安银行股份有限公司大连分行于本判决生效之日起十日内给付安斐然、万安琪大连市西岗区长春路60号第28栋2单元1层3号公建、西岗区振华街7号第28栋2单元1层2号公建占用期间的物业费（自2015年3月24日起至2017年2月23日止，按月物业费367元计算）;五、驳回安斐然、万安琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费35,920元，由平安银行股份有限公司大连分行负担27,000元，由安斐然、万安琪负担8920元；鉴定费3000元，由平安银行股份有限公司大连分行负担。二审案件受理费35,920元,由平安银行股份有限公司大连分行负担27,000元，由安斐然、万安琪负担8920元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 孙利颖审判员 王 亮二〇一九年十一月十五日书记员 宋 敏