上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初20848号原告：何齐全，男，1980年12月20日生，汉族。被告：浙商银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区。负责人：潘德安，该行行长。委托诉讼代理人：张晓莉、邵璞。第三人：林茂良，男，1972年10月20日生，汉族，身份证住址福建省周宁县李墩镇黄埔村五斗丘20号，现住上海市闵行区莘松路958弄瀑布弯道23号1301室。第三人：陈孙美，女，1973年8月20日生，汉族，身份证住址福建省周宁县李墩镇黄埔村五斗丘20号，现住上海市闵行区莘松路958弄瀑布弯道23号1301室。第三人：林兆辉，男，1975年4月1日生，汉族，身份证住址福建省周宁县李墩镇黄埔村五斗丘29号，现住福建省福州市闽侯县武福山钢茂园A栋A1-6。原告何齐全与被告浙商银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称浙商银行嘉定支行)、第三人林茂良、第三人陈孙美、第三人林兆辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何齐全、被告浙商银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称浙商银行嘉定支行)委托诉讼代理人张晓莉到庭参加诉讼，第三人林茂良、第三人陈孙美、第三人林兆辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何齐全称，2018年11月1日，其与第三人林茂良签订《房屋租赁合同》，约定将上海市闵行区莘松路958弄瀑布弯道23号1301室(以下简称涉案房产)中的一间卧室(约13平方米)出租给原告，租期自2018年11月2日至2023年11月1日止，年租金12，000元，另付1，000元租房押金。合同签订后，原告依约定于2018年11月2日接管了租赁房屋，随即入住。2019年8月6日，上海市嘉定区人民法院张贴涉案房产拍卖公告，限原告在十五日内向贵院提某主张权利，否则逾期视为放弃。原告认为，上述租赁合同系双方真实意思表示，合同内容没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，故上述合同应认定为合法有效。原告承租该房屋的租赁权应当得到保护，故要求对上海市闵行区莘松路958弄瀑布弯道23号1301室房产负担租赁权予以变现。被告浙商银行嘉定支行辩称，要求驳回原告的诉讼请求。被告与第三人林茂良、陈孙美、林兆辉的金融借款合同纠纷一案已被上海市嘉定区人民法院以(2015)嘉民二(商)初字第659号民事判决书结案，后该案进入执行阶段，执行案号为(2016)沪0114执3000号。2017年4月25日，嘉定区人民法院轮候查封该房产，现已转为正式查封，而原告与第三人林茂良于2018年11月1日才签订租赁合同，已在法院查封之后。被告认为，原告在明知该房产已经被查封的情况下还与第三人林茂良签订租赁合同，相关不利后果应当由其自行承担。第三人林茂良、陈孙美、林兆辉未提交答辩意见。经审理查明：浙商银行嘉定支行持已经生效的(2015)嘉民二(商)初字第659号民事判决书申请执行，本院以(2016)沪0114执3000号立案执行。执行过程中，案外人即本案原告何齐全向本院提某书面异议，本院以(2019)沪0114执异78号立案审查。2019年9月12日，本院作出(2019)沪0114执异78号执行裁定书。该裁定书载明：“本院认为，根据‘买卖不破租赁’的法律规定，人民法院在执行过程中应当保护承租人合法的租赁权。但被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案涉案房产早已被多家法院查封，相关限制信息在不动产登记簿上均已公示。因此，被执行人在明知涉案房产已经查封的情况下，再与案外人签订《房屋租赁合同》，该租赁合同不能对抗申请执行人，对案外人提某的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，裁定如下：驳回何齐全的异议请求。”原告不服该裁定，在规定期限内向本院提起本次诉讼。另查，1、2019年8月6日，本院张贴涉案房产拍卖公告；2、根据上海市不动产登记簿记载，涉案房产为林茂良、陈孙美共同共有，于2012年5月25日、2013年4月19日被设定2项抵押，抵押权人均为浙商银行嘉定支行；3、2017年4月25日，本院轮候查封涉案房产，因在先的查封均已过期，现转为正式查封；4、2018年11月1日，原告与第三人林茂良签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房产中的一间卧室(约13平方米)出租给原告，租期自2018年11月2日至2023年11月1日止，年租金12,000元，另付1,000元租房押金。审理中，原告提交了如下证据：1、房屋租赁合同、房产证，证明产权人的产权及原告与林茂良的租赁关系；2、租赁房屋租金收条，编号为XXXXXXX，证明2018年11月1日原告交纳了房租；3、租赁房屋交验确认书，证明原告与产权人进行了房屋交接；4、法院拍卖公告，证明原告承租的房屋已被法院裁定拍卖；5、执行裁定书，证明执行异议之诉被法院裁定驳回；6、房屋产调材料，证明涉案房产的登记情况。被告浙商银行嘉定支行经质证对上述证据均无异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提某的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”换言之，案外人主张租赁权的成立有三个条件，即合法有效的书面租赁合同的签订时间应当在人民法院查封之前，以占有的方式对外公示，并实际支付了合理的租金，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，本院于2017年4月25日轮候查封涉案房产，而原告与第三人林茂良于2018年11月1日签订房屋租赁合同，合同签订日期在本院查封之后，原告以案外人身份主张涉案房产租赁权不符合法律规定，依法不能成立。即使原告已经占有涉案房产中的一间房屋，并支付了相应的租金，因原告主张的租赁权不能成立，亦不得对抗申请执行人。第三人林茂良、陈孙美、林兆辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担对其不利的法律后果。综上，原告主张的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，判决如下：驳回原告何齐全要求对上海市闵行区莘松路958弄瀑布弯道23号1301室房产负担租赁权予以变现的诉讼请求。案件受理费人民币1,300元，由原告何齐全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提某副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 清人民陪审员  柏梅芳人民陪审员  朱世瑛二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。