云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2435号原告：西双版纳国际旅游度假区开发有限公司，公司住所地云南省景洪市景洪工业园区万景大道4号万达国际度假区2-1期A1栋1-2层A1-01、02号，统一社会信用代码91532800563160024T。法定代表人：商羽，职务总裁。委托诉讼代理人：倪涛，女，汉族，1987年7月19日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区，系原告公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：聂兰蕊，女，汉族，1993年1月29日出生，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州楚雄市，系原告公司工作人员，特别授权代理。被告：陈方才，男，汉族，1971年12月16出生。委托诉讼代理人：李继仙，云南滇铭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱笑菲，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司（以下简称原告）与被告陈方才商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年9月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人倪涛、聂兰蕊，被告委托诉讼代理人李继仙、朱笑菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议，被告在判决生效后15日内配合原告完成合同登记备案撤销手续，并将西双版纳国际度假区1-2期31幢1单元602号房屋恢复原状后交还原告；2、支付违约金95273元（总房款的20%）；3、原告有权在退还被告已付购房款之前扣除违约金、代偿本息等被告应承担的费用；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月20日签订了《商品房购销合同》及补充协议，被告通过首付款+银行贷款的方式向原告购买西双版纳国际度假区1-2期31幢1单元602号房屋，合同总价款为318935元。被告于2014年4月27日交齐首付款178935元。2014年6月24日，原、被告及中国银行股份有限公司西双版纳州分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告向银行借款合计14万元，借款用途为购买西双版纳国际度假区1-2期31幢1单元602号房屋，原告为被告借款提供阶段性保证担保责任。后被告未按期足额偿还银行借款本息，银行向被告催收无果后，向原告发送了履行保证责任通知书，要求原告承担保证责任，截至目前，原告已为被告向银行代还贷款本息合计20637.75元。根据原、被告在补充协议中约定，被告未能按贷款合同按时足额偿还银行本息导致原告承担保证责任，被告须返还原告代还款项，并承担购房款总额20%的违约金。被告辩称:1、被告依据双方签订的《商品房购销合同》向原告履行了全部房款的支付义务，原告无权要求解除合同。2、被告与银行签订的是个人商业用房贷款合同，合同相对方系被告与银行，原告仅为担保人，现被告拖欠的是银行的贷款，与原告没有任何利害关系，且中国银行在该合同中也没有约定贷款人逾期还款，作为出借方的银行可以解除贷款合同。3、原、被告签订的补充协议中第3-4页中的5、（1）、（2）（3）项，第15-16页和十四条中关于违约责任的条款是强势地位订立的显失公平的条款，系可撤销条款。本案中被告已向原告支付了首付款178935元，偿还贷款64233.41元，仅剩75766.59元贷款未偿还，原告以此要求解除合同，明显是在房价暴涨的情况下，想通过所谓的约定解除权以获取不正当的利益。原告自行制作的补充协议多达20页，且字体较小，被告对上述条款并没有阅读，被告作为文件水平较低的公民，不具备识别其中得失利弊的能力。4、原告承担担保责任后，依法应行使追偿权，而非合同解除权，原告诉讼请求不当，请求法院依法驳回。5、被告不存在违约行为，并且双方约定的违约金过高。6、原告超期诉讼，原、被告签订合同的时间是2014年，而原告至2018年11月20日才提起诉讼，不存在任务诉讼时效中断或中止的事由。7、原告恶意隐瞒了已将其名下产业整体打包给香港融创集团的事实，原告不再具备原告的主体地位。8、2014年9月6日，被告因牵连一刑事案件被捕入狱至今，直至2015年11月15日，原告方工作人员李克秀才随意书写2万多元的垫付款要求被告的女儿承担，被告女儿请求原告方工作作员出具正式的文书而被拒，被告的女儿一直在替被告偿还银行贷款至今。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。由于原、被告双方对各自提交的证据材料的真实性均无异议，故本院依法对原、被告提交的证据材料的真实性予以确认，但能否证明各方的证明观点则以本院的事实认定及评判部分为准。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2014年4月20日，原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司作为商品房出卖方（合同甲方）与被告陈方才作为商品房买受方（合同乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：甲方经批准在万达西双版纳国际度假区建设商品房，商品房预售许可证号为预许西字2012-13号。乙方购买的房屋位于万达西双版纳国际度假区第31幢第1单元第6层602号房，该房屋套内建筑面积为63.46平方米，单价为每平方米5025.76元。乙方首期支付购房总价款的56.1%，金额178935元，付款日期为2014年4月27日，其余价款14万元向银行贷款支付。甲方应于2014年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付给乙方。2014年5月18日，该份合同进行了登记备案。2014年4月20日，原(合同甲方)、被告（合同乙方）还签订了1份《合同补充协议》，其中第四条、第五条中关于逾期偿还银行按揭款的主要约定有：乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项，及甲方因此遭受的全部损失支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达到二次以上（含二次）或者按揭银行终止借款合同或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有要解除本合同，并要求乙方按本补充协议的约定承担违约责任。该份补充协议第十四条约定，如因乙方原因导致合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。2014年6月24日，被告作为陈方才作为借款人、中国银行股份有限公司西双版纳州分行作为贷款人、原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》，主要约定:被告向中国银行版纳分行借款14万元用于购买住房，贷款期限为10年。被告同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商西双版纳国际旅游度假区开发有限公司的专用账户。合同签订后，银行按约发放了贷款。后由于被告未按期偿还银行贷款，银行自被告保证金账户扣划了2014年12月24日至2015年9月25日期间（合计13期）、被告逾期还款的本息合计20637.75元。本院认为，本案主要争议焦点是原告要求解除《商品房购销合同》与《补充协议》的理由能否成立，原告要求被告交还房屋、支付违约金的诉请能否得到支持。本院认为，解除权的行使必须及时，因为在一方享有解除权时，该当事人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，合同解除权应当在法定期限内行使，逾期则权利消灭。本案中，双方在合同中未约定解除权人行使解除权的期限，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，被告行使解除权的期限为一年，该条规定的三个月和一年这两个期间，均属于除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。中国银行版纳分行从被告公司的保证金账户最后一次扣款的时间是2015年9月25日，被告公司此时即享有合同解除权，其应在解除权发生之日起的一年内，即在2016年5月25日前行使合同解除权，但被告公司未提交证据证实其在此期间行使了合同解除权，而被告公司向法院起诉行使合同解除权的时间为2018年11月20日，已超过了解除权行使的法定期限，解除权依法已消灭。综上，原告要求解除与《补充协议》已超过解除权行使的除斥期间，本院对原告的该项诉请不予支持。同理，本院对原告要求被告协助撤销合同登记备案手续、返还房屋的诉请不予支持。同时，本院对原告在要求解除该合同前提下要求被告支付违约金，在被告已付房款中扣除违金、代偿本息等诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司的诉讼请求。案件诉讼费7513元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  陈林兵人民陪审员  刘晓洁二〇一九年十一月十二日书 记 员  鲁 睿