广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20313号原告：宋效东，男，1959年4月2日出生，汉族，住山东省招远市*****************，公民身份号码、************、。委托诉讼代理人：宋振杰，男，1986年11月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区*********，系原告儿子。被告：吴克配，男，1971年9月23日出生，汉族，住浙江省平阳县******，公民身份号码330************。被告：陈爱红，女，1972年4月20日出生，汉族，住浙江省平阳县******，公民身份号码330************。第三人：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地：广东省广州市天河区********，统一社会信用代码91440********。负责人：陈立华。委托诉讼代理人：杨新宇，该公司员工。原告宋效东与被告吴克配、陈爱红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，根据原告申请，本院依法追加中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称建设银行广州天河支行）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋振杰、第三人建设银行广州天河支行的委托诉讼代理人杨新宇到庭参加诉讼。被告吴克配、陈爱红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.原告愿意承担位于佛山市南海区XX室两被告所欠的银行贷款1020000元，判令两被告协助原告将其剩余的房屋银行贷款转由原告承担，并将该房屋过户至原告名下；2.两被告偿还上述第一项下超出原告应付的剩余房款的差额部分320000元及违约金360000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年3月23日，经中介方广州艾庭地产代理有限公司佛山南海分公司介绍，原告购买两被告位于佛山市南海区XX房地产一处，建筑面积89.6平方米，合同价款1800000元。在合同签订时，原告付给两被告200000元作为定金，之后，按照合同的约定于2019年4月30日前分两次付给两被告900000元，累计已付房款额为1100000元。原被告双方签订的《房屋买卖合同》附件第4条第（2）款约定，卖方应在收到该笔款项后即时向抵押银行办理提前还贷手续，不得挪作他用。买卖双方须在卖方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续10天内到相关银行办理按揭手续；第（3）款约定，700000元作为楼价余款以银行按揭方式支付。在原告付给两被告房款1100000元之后，两被告迟迟没有偿还其房屋的银行贷款（约1020000元），不接听电话，不回复微信和短信，已经影响了房屋的正常过户，这段时间中介方多次给两被告打电话，两被告均不接听，用微信的方式通知两被告抓紧办理提前还款，两被告均不回复。经过中介方的努力，原被告双方于2019年6月23日面谈，两被告表示原告支付的房款已被部分挪用，无法偿还银行的贷款。经协商，双方签订了《房屋买卖补充协议》，就涉讼房屋正在交易中的房屋买卖事件细节达成补充协议：由卖方查出征信结果，如符合垫资条件，卖方在三天内办理垫资手续，其中所产生的垫资费用由卖方全额承担支付；无论卖方垫资成功与否，卖方应于2019年7月30日前偿还上述房屋所贷银行的全部贷款；卖方未能在2019年7月30日前偿还所贷银行的全部贷款，卖方承诺在2019年7月30日前偿还上述房屋银行贷款500000元或支付买方500000元。但两被告一直未履行《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，2019年8月1日两被告表示其全部挪用了原告所付房款，无法继续履行合约。第三人建设银行广州天河支行辩称，只要原被告协商一致清偿涉讼房屋项下的按揭贷款本息，第三人同意配合原告办理涂销手续。两被告未答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.房屋买卖合同、房屋买卖补充协议原件各1份，用以证明原、被告之间的房屋买卖合同关系。3.中国农业银行个人明细对账单、恒丰银行业务交易账单、农业银行业务凭证、农业银行转账小票、收款收据（2019.3.23、3.28、4.18、4.29）原件各1份，用以证明原告已向被告支付购房款1100000元。4.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉讼房屋的查册情况。第三人举证如下：中国建设银行个人贷款对账单原件1份，用以证明就涉讼房屋的还贷情况。经庭审质证、辩证，两被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告和第三人出示的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区XX室[权利证号：XX号]，登记权利人为被告吴克配，2018年11月20日，涉讼房屋办理不动产抵押权登记，抵押权人为建设银行广州天河支行；2019年8月8日，涉讼房屋办理不动产抵押权登记，抵押权人为廖桂军。原告确认廖桂军为原告配偶。2019年3月，被告吴克配、陈爱红（卖方）、原告宋效东（买方）与第三人广州艾庭地产代理有限公司佛山南海分公司（经纪方）签订一份编号为NO.0000043的《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），合同约定：买方向卖方购买涉讼房屋，建筑面积约89.6平方米，成交价1800000元；付款方式为：买方于签订合同当天支付40000元，2019年3月30日支付160000元作为购房定金，2019年4月30日支付900000元，卖方应在收到该笔款项后即时使向抵押银行办理提前还款手续，不得挪作他用。买卖双方须在卖方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续后10天内到相关银行办理按揭手续；700000元作为楼价余款以银行按揭方式支付；买方支付1100000元后卖方交付物业予买方使用；卖方不能按合同约定将该物业出售予买方，或因违约无法出售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定其他义务的，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；等等。2019年6月23日，原告和被告吴克配签订《房屋买卖补充协议》，补充约定：2019年6月24日由卖方查出征信结果，如符合垫资条件，卖方在三天内办理垫资手续，其中所产生的垫资费用由卖方全额承担支付；无论卖方垫资成功与否，卖方应于2019年7月30日前偿还上述房屋所贷银行的全部贷款；卖方未能在2019年7月30日前偿还所贷银行的全部贷款，卖方承诺在2019年7月30日前偿还上述房屋银行贷款500000元或支付买方500000元。2019年3月24日，原告转账支付40000元予被告吴克配；2019年3月28日，原告转账支付160000元予被告吴克配；2019年4月18日、4月29日，原告分别转账支付450000元予被告吴克配。上述款项共计1100000元，被告吴克配均出具收款收据确认。庭审中，第三人提交关于涉讼房屋个人贷款对账单，该对账单显示截止至2019年10月10日，涉讼房屋的贷款余额为1020176.73元，拖欠总额（包括拖欠本金、利息、罚息）为18408.65元。2019年8月19日，原告提起诉讼。诉讼中，原告述称涉讼房屋现由原告控制；原告同意代两被告偿还涉讼房屋项下抵押贷款，并提供了银行账户资金证明，以证明其具备继续履行合同的能力；原告确认涉讼房屋过户产生的税费由原告承担。本院认为，涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同约定原告应在2019年4月30日前支付购房款900000元给两被告，两被告必须确保该款项用于还清银行贷款，还清银行贷款注销抵押登记后积极配合买方办理银行按揭及房屋过户手续。原告举证反映其已按期足额支付上述900000元购房款，但两被告在收到该款后至今未向第三人提前清偿涉讼房屋项下的抵押贷款，两被告未到庭反驳或举证反映存在履行障碍，两被告的行为已构成违约。在原告已支付大部分购房款及两被告违约的情况下，原告明确要求继续履行合同，同意代两被告向第三人偿还涉讼房屋项下抵押贷款，并举证证明其有资金履行能力，第三人对于原告要求代两被告偿还涉讼房屋项下剩余抵押贷款的诉请无异议，原告代两被告向第三人提前还贷亦不影响第三人的权利，且至本案庭审辩论终结前涉讼房屋不存在权利限制情况，涉讼合同可继续履行。原告主张代两被告向第三人清偿涉讼房屋项下的银行贷款及相关费用、第三人受偿贷款后涂销抵押，两被告协助原告办理房产过户手续均符合法律规定，在原告垫付相应费用的情况下，本院均依法予以支持。根据涉讼合同约定，原告尚余700000元购房款需支付予两被告，而第三人举证反映涉讼房屋的按揭贷款超过原告尚需支付的购房款额，原告诉请两被告在原告先行垫付按揭贷款后支付其已垫付按揭贷款款项总额与原告应付购房款700000元间的差额部分，合理合法，本院予以支持。原告请求两被告支付按购房总价款20%计算的违约金360000元，因该违约责任条款仅在解除合同的情况下适用，在涉讼房屋继续履行的情况下，原告的该请求不符合双方约定。两被告在收到原告支付的购房款后未依约及时申请提前还贷、偿还银行贷款及涂销抵押，根据涉讼合同约定，两被告未能按时履行合同其他义务的，应支付违约金予原告。鉴于合同约定的违约金标准过高，本院综合合同履行情况、合同期间、已付款与总房款的比例、两被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定两被告支付以已付款1100000元为本金自2019年4月30日起至本案庭审辩论终结之日2019年10月11日止按年利率6%计算违约金的29835.6元（1100000元×6%÷365天×165天）予原告。因本案中，原、被告继续履行涉讼合同需要双方互相协助，且涉及第三人相关的银行审批流程办理，且至法庭辩论终结后，涉讼合同的履行情况尚无法确认，故对法庭辩论终结后的违约金，本院在本案中不予支持，当事人可根据涉讼合同履行情况另行主张权利。两被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条的规定，判决如下：一、原告宋效东应于本判决发生效力之日起十日内代被告吴克配、陈爱红清偿第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行就位于佛山市南海区XX室[权利证号：XX号]享有的抵押权的全部债务，第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行应在受偿全部抵押债权后十个工作日内办理位于佛山市南海区XX室[权利证号：XX号]抵押登记涂销手续；二、被告吴克配、陈爱红应在第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行办理完佛山市南海区XX室抵押登记涂销手续后十日内，协助原告宋效东将佛山市南海区XX室[权利证号：XX号]过户登记到原告宋效东名下；三、被告吴克配、陈爱红应于履行上述第二项义务的同时将以上述第一项原告宋效东代为垫付的款项扣除700000元后的款项一次性支付予原告宋效东；四、被告吴克配、陈爱红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金29835.6元予原告宋效东；五、驳回原告宋效东的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易结案，案件受理费减半收取计13320元（原告宋效东已预交），由被告吴克配、陈爱红负担10500元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于原告已预交的受理费13320元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。对原告已预交的财产保全费5000元，因未实际实施财产保全措施，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，原、被告及第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十一月一日书记员  罗静雯