上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9958号上诉人(原审被告)：上海蕾特恩美容有限公司，住所地上海市。法定代表人：詹忠山，总经理。委托诉讼代理人：黄超波，男。被上诉人(原审原告)：力宝置业(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：SHULINTAN(陈淑铃)，董事长。委托诉讼代理人：傅光炎，上海市振兴律师事务所律师。上诉人上海蕾特恩美容有限公司(以下简称“蕾特恩公司”)因被上诉人力宝置业(上海)有限公司(以下简称“力宝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初24108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蕾特恩公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、六、七、八项，依法改判驳回力宝公司一审诉讼请求；追加当事人陈志强、陈少雄作为本案被告参加诉讼；一、二审诉讼费由力宝公司承担。事实和理由：一、上海市淮海中路XXX号力宝广场XXXX室房屋(以下简称“系争房屋”)实际使用者系陈志强，力宝公司对此也是明知的，蕾特恩公司仅仅是签约人。陈志强与陈少雄签有合作协议，他们是蕾特恩公司的实际控股人。故应追加陈志强与陈少雄为本案被告参加诉讼。二、一审法院认定补交免租期租金、违约金、恢复原状费用和保证金在合同中有相关约定，并不违反法律规定，是错误的。1、本案租金滞纳金、物业管理费滞纳金过高且缺乏法律依据，依法不应支持。滞纳金为行政法律概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务(如税费、工商管理费等)，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。而本案中房屋租赁合同是平等主体之间签订的，依法不能约定滞纳金。虽然发生迟延支付租金的情形，力宝公司也只能根据房屋租赁合同的约定主张违约金，而不能主张滞纳金。力宝公司的一审诉讼请求中要求蕾特恩公司按每日千分之五支付租金滞纳金、物业管理费滞纳金共人民币51,144.53元明显偏高，且没有法律依据，一审法院直接以不违反法律规定为由支持其相关诉请是错误的。2、力宝公司主张补交免租期租金没有事实与法律依据，不应得到支持。力宝公司诉称自2016年3月22日起至2016年5月21日止为免租期，然该免租期的使用者并不是蕾特恩公司，蕾特恩公司于2018年4月4日才与力宝公司签订租赁合同，陈志强于2018年4月4日才开始使用系争房屋，因此该免租期与蕾特恩公司、陈志强均无关系。故蕾特恩公司认为要求补交该免租期的租金，明显不合理，缺乏法律依据。退一步来说，本案的租期为2016年起至2019年3月21日止，力宝公司诉称拖欠租金的时间起点为2018年9月份底，也就是说蕾特恩公司已经实际履行了大部分合同租期，那么免租期损失应当按实际履行合同时间占整个租期的比例扣除，而非全部支持。3、力宝公司主张违约金人民币206,303.58元过高，应当予以调整。力宝公司诉求违约金为月租金的三倍，蕾特恩公司认为力宝公司主张的违约金过高，应当以蕾特恩公司逾期支付的租金为基数，最高不超过逾期支付租金的30%来计算。4、蕾特恩公司认为恢复原状费用过高，应当予以调整。力宝公司诉称恢复原状费用人民币219,759元，蕾特恩公司认为缺乏依据。首先，系争房屋系经过装修后使用的，即便蕾特恩公司不再使用系争房屋，但其并没有影响该房屋的再次租赁，是否有花费力宝公司主张的天价进行拆除并恢复原状的必要性。其次，退一步来说，即便恢复原状的费用由蕾特恩公司来承担，那么蕾特恩公司认为该费用也不合理，恢复原状的工程合同系力宝公司与第三方签订，其三性均无法确定，不能作为定案的证据，一审法院直接依据该证据认定恢复原状费用也是错误的。5、蕾特恩公司认为保证金人民币214,743.30元归力宝公司所有，缺乏依据，不能得到支持。根据《上海市房屋租赁合同》第十七条、第一十条约定可知，本案的保证金系履约保证金，当出现承租人迟延支付或无力支付租金时，力宝公司可将保证金用于抵扣应承租人应支付的租金等。当合同解除后，力宝公司虽然需要经一段时间才能将店铺重新租出去，但是力宝公司已主张违约金，已经能够补偿力宝公司的损失，故不能重复请求，否则与立法相违背，也对蕾特恩公司不公。我国对违约金采取“补偿性为主、惩罚性为辅”的立法原则，违约金主要功能是弥补守约方的损失，而本案力宝公司已经请求违约金，一审法院判决也支持力宝公司请求，同时又将保证金判归力宝公司所有，明显是错误的。蕾特恩公司认为该保证金应当抵扣拖欠的租金及物业管理费。综上，请求支持蕾特恩公司的上诉请求。力宝公司辩称，一、力宝公司仅与蕾特恩公司发生房屋租赁合同关系，至于蕾特恩公司内部的安排与力宝公司无关。二、房屋租赁合同中约定了租金滞纳金和物业管理费滞纳金，相关约定不违反法律规定。三、本案所涉《上海市房屋租赁合同》经过二次承租人主体变更，蕾特恩公司于2018年4月4日所签承租人主体变更的三方《协议》第二条明确其承诺严格遵守之前的《上海市房屋租赁合同》的约定，履行合同中承租人应履行的所有义务，承担承租人应承担的所有责任。该《协议》第五条约定，之前《上海市房屋租赁合同》所有条款均继续有效。现合同未完全履行完毕，故蕾特恩公司应当根据合同约定补交免租期租金。四、蕾特恩公司应承担的违约金不足以补偿力宝公司的损失，因此并不过高。蕾特恩公司拖欠租金构成违约，且其并未及时恢复原状返还系争房屋，一审时又对力宝公司提出的恢复原状费用提出司法鉴定，后因没有缴纳鉴定费而未进行鉴定，此后力宝公司才开始进行恢复原状工作，并开始对外招租，直到2019年6月20日系争房屋才得以重新出租。因蕾特恩公司故意以申请鉴定拖延时间，致使一审判决其应承担的违约金远不足以补偿力宝公司的损失。五、恢复原状费用为力宝公司实际支出，是合理的。因蕾特恩公司未按合同约定恢复原状，故相应费用应由其承担。六、蕾特恩公司已付保证金归力宝公司所有具有合同依据。请求驳回上诉，维持原判。力宝公司向一审法院起诉请求：要求确认力宝公司、蕾特恩公司签订的系争房屋租赁合同于2018年11月9日解除。要求蕾特恩公司支付自2018年9月至2018年11月9日的房屋租金人民币94,524.25元。要求蕾特恩公司支付至支付日止的租金滞纳金(按每日千分之五计算)。要求蕾特恩公司支付自2018年9月起至2018年11月9日止的物业管理费人民币21,759.97元。要求蕾特恩公司支付至支付日止的物业管理费滞纳金(按每日千分之五计算)。要求蕾特恩公司支付自2018年8月21日至2018年11月9日所使用的电费人民币2,648.40元。要求蕾特恩公司支付免租期租金人民币117,887.70元。要求蕾特恩公司支付违约金人民币206,303.58元。要求蕾特恩公司支付恢复原状费用人民币219,759元。要求确认蕾特恩公司支付给力宝公司的保证金人民币214,743.30元归力宝公司所有。一审法院认定事实：力宝公司系系争房屋所有权人。力宝公司与上海悦丽医疗投资管理有限公司于2016年3月4日签订了《上海市房屋租赁合同》，上海悦丽医疗投资管理有限公司向力宝公司租赁系争房屋，租期自2016年3月22日起至2019年3月21日止。第一年月租金人民币56,137元，第二年月租金人民币60,815.10元，第三年月租金人民币65,493.20元。月物业管理费人民币10,766元。其中第四条1、租赁期内，自2016年3月22日起至2016年5月21日止期间(下称“免租期”)，承租人免交该房屋的租金。免租期内除租金外，承租人须支付其按合同就使用该房屋所应付的一切费用。3、在未有影响本合同第二十条第2款的效力下，如因承租人的过失或违反合同致使合同提前终止，或承租人于免租期、装修期内终止合同，除合同其他条款规定的责任外，承租人须立即补交免租期、装修期的租金。第八条1、为保证合同的执行，承租人须于签定合同时或之前向出租人支付相当于该房屋的三个月租金的保证金，计人民币1,824,445.30元，以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金，现时为人民币32,298元。合同第九条2、……，之后每月租金和物业管理费须于当月的第一日或之前支付。12、若承租人逾期支付租金、物业管理费或任何其它应付给出租人的款项，承租人须按日支付逾期款额的千分之五作为滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算至全部应付款项被付清为止。承租人付款时出租人有权优先收取已发生之滞纳金。第十七条1、如发生以下情况，出租人有权经书面通知承租人终止合同，承租人应按月租金的叁倍支付违约金，出租人并有权没收承租人已付的租金和物业管理费保证金，造成出租人损失的，支付的违约金不足抵付时，承租人还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。(1)承租人拖欠任何费用、款项，累计拖欠总额超过一个月的基本租金，并且拖欠超过十五天。第十九条1、根据合同，租赁期届满或提前终止当日，承租人应已完成拆除及搬走该房屋内蕾特恩公司的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等，并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏(合理的自然损耗除外)，将该房屋恢复至附件三所列的现有装修及设施状况并归还。若承租人因任何理由拒绝或未能履行上述义务，出租人有权在该期限后收回并进入该房屋，承租人留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，出租人可自由将其处理。出租人有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由承租人承担。2016年6月2日，经上海悦丽医疗投资管理有限公司提出，力宝公司与上海悦丽医疗投资管理有限公司、上海禧善美容有限公司签订《协议》，将租赁合同中的承租人变更为上海禧善美容有限公司，上海禧善美容有限公司承诺履行合同中承租人应履行的所有义务，承担承租人应承担的所有责任。2017年8月30日，上海禧善美容有限公司名称变更为上海华美禧善健康管理有限公司。2018年4月4日，经上海华美禧善健康管理有限公司提出，上海华美禧善健康管理有限公司与力宝公司、蕾特恩公司签订《协议》，将租赁合同中的承租人变更为蕾特恩公司，蕾特恩公司承诺履行合同中承租人应履行的所有义务，承担承租人应承担的所有责任。因蕾特恩公司未按时支付租金及物业管理费，为此，力宝公司于2018年11月2日委托律师发函，希望蕾特恩公司于2018年11月9日前支付欠款和滞纳金，如蕾特恩公司届时未付清欠款，该函即作为力宝公司发给蕾特恩公司的提前终止租赁合同的正式通知。蕾特恩公司至2018年11月9日仍未付清欠款，也未将租赁房屋恢复原状交还力宝公司。力宝公司于2018年11月10日收回了系争房屋。现力宝公司起诉来院。一审法院认为，力宝公司、蕾特恩公司间关于系争房屋的《上海市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现蕾特恩公司未按约支付租金等款项，理应按约承担违约责任。力宝公司根据合同约定有权解除合同并要求蕾特恩公司支付相应款项。力宝公司诉讼请求中的滞纳金部分按每日千分之五计付累计应至本金金额为止。关于补交免租期租金、违约金、恢复原状费用和保证金等在合同中也有相关约定，并不违反法律规定。故力宝公司的诉讼请求可予支持。关于蕾特恩公司认为陈志强是实际承租人一节，力宝公司、蕾特恩公司间租赁合同关系成立，力宝公司向蕾特恩公司主张权利，并无不妥。如果蕾特恩公司认为与陈志强之间有权利义务关系，可另行主张。判决：一、力宝置业(上海)有限公司与上海蕾特恩美容有限公司所签订的关于力宝广场XXXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月9日解除。二、上海蕾特恩美容有限公司应在判决生效后十五日内支付给力宝置业(上海)有限公司2018年9月至2018年11月9日的房屋租金人民币94,524.25元及按每日千分之五计付租金滞纳金至付清之日止，并以不超过本金金额为限。其中人民币5,126.03元从2018年9月1日起计付，人民币68,767.86元从2018年10月1日起计付。人民币20,630.36元从2018年11月1日起计付。三、上海蕾特恩美容有限公司应在判决生效后十五日内支付给力宝置业(上海)有限公司自2018年9月起至2018年11月9日止的物业管理费人民币21,759.97元及按每日千分之五计付物业管理费滞纳金至付清之日止，并以不超过本金金额为限。其中人民币7,764.17元从2018年9月1日起计付，人民币10,766元从2018年10月1日起计付。人民币3，229.80元从2018年11月1日起计付。四、上海蕾特恩美容有限公司应在判决生效后十五日内支付给力宝置业(上海)有限公司至2018年11月9日所使用的电费人民币2,648.40元。五、上海蕾特恩美容有限公司应在判决生效后十五日内支付给力宝置业(上海)有限公司免租期租金人民币117,887.70元。六、上海蕾特恩美容有限公司应在判决生效后十五日内支付给力宝置业(上海)有限公司违约金人民币206,303.58元。七、上海蕾特恩美容有限公司应在判决生效后十五日内支付给力宝置业(上海)有限公司恢复原状费用人民币219,759元。八、上海蕾特恩美容有限公司已支付给力宝置业(上海)有限公司的保证金人民币214,743.30元归力宝置业(上海)有限公司所有。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，2018年4月4日，上海华美禧善健康管理有限公司与力宝公司、蕾特恩公司签订《协议》，将租赁合同中的承租人变更为蕾特恩公司，蕾特恩公司承诺履行合同中承租人应履行的所有义务，承担承租人应承担的所有责任。力宝公司、蕾特恩公司间租赁合同关系成立，根据合同相对性原理，力宝公司向蕾特恩公司主张权利，并无不妥。现蕾特恩公司未按约支付租金等款项，理应承担相应的违约责任。力宝公司诉请中的相关滞纳金系根据合同约定提出，并未过高，一审法院予以支持，并无不当。关于补交免租期租金、违约金、恢复原状费用和保证金等在合同中也有相关约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持，亦无不当。蕾特恩公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,549.78元，由上诉人上海蕾特恩美容有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十一月十三日书记员  王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……