广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20865号原告：苏柏中，男，1988年9月1日出生，汉族，身份住址广东省中山市民众镇浪网居委会，委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000570128647N。法定代表人：吴双燕，经理。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告苏柏中与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称为棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋俊民、毕强，被告的委托诉讼代理人洪池池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款363423元为基数，按每日万分之一的标准从2016年11月1日起计算至综合验收备案并实际交付之日止）。诉讼中，原告将前述违约金的计算截止点变更为“涉案房屋取得中山市竣工验收备案登记证之日”。事实与理由:2014年5月24日，原告与被告签订了中山市商品房买卖合同及补充协议，该合同约定：原告购买被告开发的坐落花园××房屋，房屋总价款为363423元；被告应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告已依约向被告付清全部房款。然而，由于被告的原因至今未按合同约定向原告交付房屋，被告迟延交房的行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。被告提供的格式文中山市商品房买卖合同补充协议对于买受人违约、迟延付款责任规定按照欠付款基数每日万分之六向出卖人承担违约金，没有最高金额限制；而出卖人迟延交房时则按已付房款每日万分之一承担违约金，最高不超过已付房款的3%；显见，合同约定的违约金条款有违公平、不符合责任对等原则，应属无效。而且，合同约定的逾期交房违约金明显低于银行逾期贷款利息，低于同地段同类房屋租金，低于给原告造成的损失，原告有权根据法律规定要求增加被告应承担的违约金，依法调整为出卖人、买受人对等的违约责任。被告答辩称，根据涉案商品房买卖合同及补充协议的约定，被告逾期交房应承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。2018年11月5日，原被告之间就逾期交房事宜签订违约金支付协议书，协议约定，因被告逾期交房，应于协议书签订之日起二十日个工作日内向原告支付违约金10902.7元。协议书签订后，被告已如约及时向原告支付上述逾期交房违约金。因此，原告无权再行向被告主张逾期交房违约金，原告提起的本案诉讼存在虚假诉讼之嫌。针对被告的答辩，原告回应同意在诉请金额中将被告已支付的违约金予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人提供的证据及双方庭审陈述，审查认定事实如下：1.2014年5月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，由原告向被告购买位于花园××房，购房总价为363423元；第八条约定，出卖人应在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件六合同补充协议第4.1条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金不超过买受人累计已付款的3%。合同还约定了其他条款。2.2018年11月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订违约金支付协议书，协议载明，因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：（1）买卖双方一致同意，出卖人与本协议订立之日起二十个工作日内向买受人支付违约金10902.7元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；（2）买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2018年12月11日，被告以银行转账的方式向原告支付了违约金10902.7元。3.庭审中，被告确认涉案商品房尚未交付使用，未取得中山市竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方的争议焦点为：一、原告在签订违约金支付协议书并收取相关款项后，还向被告主张逾期交房违约金的理据是否充分；二、如认定被告应当承担逾期交房的违约责任，如何确定违约金的数额。焦点一。权利的放弃必须以明示的方式作出。原告在与被告签订的违约金支付协议中，并未承诺收取被告支付的逾期交房违约金后不再追究被告逾期交房的违约责任，被告在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，迄今无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对原告占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，原告请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求被告继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。焦点二。涉案合同约定，被告应于2016年10月31日前将符合合同约定并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付给原告使用，若被告逾期交房，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金累计总额不得超过总房价款的3%。截至2018年11月5日，被告逾期交房的天数远超过300天，原告选择与被告在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金10902.7元，应视为原告同意被告截止该时间点应承担的违约责任为按合同约定上限支付逾期交房违约金10902.7元（363423元×0.03）；原告主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，原告已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，原告对被告之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，原告仍然选择与被告签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了被告合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向被告主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月。原告主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。故，被告应向原告支付逾期交房违约金，计算期间从2019年2月6日起至涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告苏柏中支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款363423元为基数，按日万分之一的标准自2019年2月6日起计算至位于中山市民众镇浪网村阳光大道139号皓玥花园1期1幢804房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取为356元，由原告苏柏中负担290元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担66元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年十一月五日书记员 詹绮婷王静