云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初2056号原告：中国农业银行股份有限公司建水县支行。住所地：云南省红河州建水县临安镇青山路与金银街交叉口。负责人：苏兴洲，系该支行行长。委托诉讼代理人：侯兵，男，系该支行风险管理部风险经理。代理权限为特别授权。被告：黄辉，女，1979年10月7日出生，汉族，农民，住建水县。被告：建水县天柱房地产开发有限公司。住所地：云南省红河州建水县临安镇福康路富康花源。法定代表人：陈国庆，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李明，男，系该公司财务科科长。代理权限为特别授权。原告中国农业银行股份有限公司建水县支行（以下简称“农行建水支行”）与被告黄辉、建水县天柱房地产开发有限公司（以下简称“建水天柱公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行建水支行的委托诉讼代理人侯兵、被告建水天柱公司的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼，被告黄辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行建水支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告黄辉、建水天柱公司于2013年11月26日签订的编号为53020120130019271号的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告黄辉偿还原告全部借款本金258040.90元及该借款自2018年3月21日起至清偿之日止按借款合同约定的借款利率计算的利息、罚息和复利；3.判令原告对被告黄辉提供抵押担保的位于建水县房屋折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4.判令被告建水天柱公司承担连带担保责任；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告黄辉因向被告建水天柱公司购买住房需要向原告借款，2013年11月26日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：黄辉向原告借款30万元，年利率6.55%；期限为20年，自2013年11月26日至2033年11月25日止；还款方式为分期还款等额本息还款法，还款日为每月20日；黄辉以其购买房屋为借款提供抵押担保；建水天柱公司为该借款承担阶段性连带保证担保责任。同日，原告按合同约定向被告黄辉发放个人住房贷款30万元。被告按合同约定每月等额本息还款至2018年3月20日，之后就未按约定还款，尚欠借款本金258040.90元元及自2018年3月21日起至今的利息、罚息和复利。部分到期借款逾期后，经原告多次催收，被告黄辉至今未偿还，被告建水天柱公司作为担保人也不履行还款义务。被告黄辉违反借款合同第十二条中12.4（2）关于借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款和提前行使担保权的约定；被告建水天柱公司违反与原告签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》中第六条6.2的约定。故请法院支持原告的诉讼请求。被告黄辉未作答辩。被告建水天柱公司辩称，承认原告在本案中所主张的事实，同意解除《个人购房担保借款合同》，愿意承担连带保证责任，但认为，被告黄辉以其购买的建水县房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告应先以被告黄辉提供抵押担保的建水县房屋进行拍卖实现债权，不足部分，由建水天柱公司承担连带保证责任。本案系被告黄辉违约，建水天柱公司不承担诉讼费。原告农行建水支行和被告建水天柱公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人提交的证据，经质证，原告农行建水支行和被告建水天柱公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2013年10月10日，被告黄辉与被告建水天柱公司签订《商品房购销合同》，约定黄辉购买建水天柱公司开发的位于建水县房屋，房屋套内建筑面积为163.85平方米，总价款为432664元，按揭付款等内容。2013年11月26日，原告农行建水支行与被告黄辉、建水天柱公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：黄辉向农行建水支行借款30万元；借款用途为购买房产；借款期限为20年，自2013年11月26日至2033年11月25日；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日以及利率、违约责任等内容。并约定担保方式：黄辉以其位于建水县房屋为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（建房抵证（2013）第1469号）；建水天柱公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款承担连带责任保证；抵押、保证担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人、抵押人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；本合同借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。同日，原告按借款合同约定向被告黄辉发放个人住房贷款30万元。被告黄辉按合同约定每月等额本息还款至2018年3月20日，自2018年3月21日起未按约定偿还已到期借款本息，现尚欠借款本金258040.90元元及自2018年3月21日起至今的利息、罚息和复利未偿还。已到期借款本息逾期后，经原告催收，被告黄辉至今未偿还，被告建水天柱公司也未履行保证责任。故原告诉讼来法院。另查明，被告黄辉未取得建水县房屋的相关房地产权属证书，原告农行建水支行和被告建水天柱公司对该事实无异议。本院认为，原告农行建水支行与被告黄辉、建水天柱公司之间的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已按约定履行了出借借款的义务，被告应当按照约定全面履行还款义务，被告黄辉自2018年3月21日起未按照合同约定按期足额履行已到期借款本息的还款义务，经原告催告后至今仍未偿还已到期借款本息，被告已构成违约，原告可以解除合同。故对原告要求解除其与被告签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，未违反法律的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告黄辉尚欠原告借款本金258040.90元及自2018年3月21日起至今的利息、罚息和复利未偿还，故借款合同解除后，被告黄辉应偿还尚欠原告的借款本金及利息、罚息和复利。对原告主张被告黄辉偿还借款本金258040.90元以及该借款自2018年3月21日起至借款清偿之日止按借款合同约定的利率计算的利息、罚息和复利的诉讼请求，未违反法律的规定，本院予以支持。被告黄辉以其位于建水县房屋对借款提供抵押担保，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立，根据《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的规定，被告黄辉不履行到期债务时，原告有权以黄辉提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。故原告主张对黄辉提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告建水天柱公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，自愿为被告黄辉的借款提供连带责任保证，因被告黄辉向被告建水天柱公司购买的房屋至今未取得相关房地产权属证书，故借款合同解除后，被告建水天柱公司应按约定承担保证责任。对原告主张被告建水天柱公司承担连带清偿责任的诉讼请求，未违反法律的规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，原告被担保的债权既有债务人黄辉自己提供的抵押物的担保，又有保证人建水天柱公司提供的连带责任保证，但案涉担保条款中并未对优先就物的担保实现债权，亦或是优先要求保证人承担保证责任进行明确约定，原告被担保的债权对物的担保和人的担保实现债权的顺序约定不明确。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，对债务人黄辉自己提供抵押物的担保，债权人农行建水支行应当先就债务人黄辉提供抵押物的担保实现债权；不足部分，债权人可要求保证人建水天柱公司承担保证责任。建水天柱公司承担保证责任后，有权向黄辉追偿。故对被告建水天柱公司主张先以物的担保实现债权的辩解，未违反法律的规定，本院予以采纳。被告黄辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃民事权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司建水县支行与被告黄辉、建水县天柱房地产开发有限公司于2013年11月26日签订的编号为53020120130019271号的《个人购房担保借款合同》。二、由被告黄辉于本判决生效后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司建水县支行借款本金258040.90元以及该借款自2018年3月21日起至借款清偿之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息和复利。三、若被告黄辉未能偿还上述款项时，原告中国农业银行股份有限公司建水县支行对被告黄辉提供的抵押物位于建水县房屋依法折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款超过债权数额的部分归抵押人黄辉所有；不足部分由被告黄辉继续清偿。四、原告中国农业银行股份有限公司建水县支行对上述抵押物在折价或拍卖、变卖后所得价款清偿之后的不足部分，由被告建水县天柱房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告建水县天柱房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告黄辉追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5170元，由被告黄辉、建水县天柱房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  张 梅人民陪审员  李红锐人民陪审员  黄耀平二〇一九年十一月六日书 记 员  李耀贤