河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初4502号原告程传贤，男，汉族，1977年10月10日出生，住武汉市洪山区华光大道21-156号，身份证号码：412822197710100834。委托代理人陈义，河南梅溪律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告南阳市景弘置业有限公司法定代表人史玉敏，任公司董事长住所地南阳市梅溪路58号委托代理人程镇，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告程传贤与被告南阳市景弘置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程传贤及委托诉讼代理人陈义，被告南阳市景弘置业有限公司的委托诉讼代理人程镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程传贤诉称，原、被告双方于2016年7月7日、7月11日、7月13日共签订四份商品房买卖合同（合同编号分别为：16899310、16899336、16899688、16900008）,原告购买被告开发的位于南阳市××蠡路北侧××层××、××、××、204商铺。原告于2016年7月7日共向被告支付购房款1260800元，双方约定剩余房款办理银行按揭贷款手续。但因银行房贷收紧，且被告项目不符合银行贷款条件，合同项下剩余款项无法办理商业贷款。同时，合同约定被告应于2017年5月31日将原告购买的商铺交付，但被告商铺至今仍未达到交房条件。近期原告得知，被告在未经原告同意的情况下，擅自将原告购买的商铺出租给第三方用于教育培训（格瑞特教育）。被告的以上种种行为严重侵害了原告的合法权益，也无法实现原告购买商铺的合同目的，双方购房合同应当依法解除，被告应当退还原告购房款并支付利息和违约金。综上，原告特具状起诉，望法院能判如所请，依法维护原告的合法权益。现请求人民法院依法解除原、被告双方于2016年7月7日、2016年7月11日、2016年7月13日签订的四份商品房买卖合同（合同编号：16899310、16899336、16899688、16900008）；依法判令被告返还原告己付购房款1260800元并自2016年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项付清之日止。（至起诉2019年6月11日利息暂计178000元）；判令被告向原告支付延期交房违约金126080元；合计1564880元。本案诉讼费用由被告承担。被告南阳市景弘置业有限公司辩称，1、四份合同为有效合同，被告所售房屋在2017年已经具备预售条件，当时实际出售价格为1万4千元每平方米，原告为了尽可能向银行多申请贷款，向原告谎称房价为1万8千元每平方米，导致按揭无法办理的过错在原告方，在无法办理按揭的情况下，原告一直未履行交付尾款的义务，被告才未向原告交付房屋，因房屋未交付但实际已经达到交付条件，被告资金被大量占用，才将房屋出租，并且承诺出租款交付原告，原告认为租金过低才因此诉讼，本案合同违约方为原告，原告因未及时交付尾款，若原告交付尾款，被告随时交付房屋。请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张向本院提供如下证据：一、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告证明原被告的主体身份。二、商品房买卖合同四份、收据四张。证明原被告分别于2016年7月7日、7月11日、7月13日签订商品房买卖合同四份（合同编号分别为：16899310、16899336、16899688、16900008），原告购买被告开发的位于南阳市××蠡路北侧××＃××层××、××、××、204商铺。原告于2016年7月7日共向被告支付购房款1260800元。三、2019年1月20日李昭雪与被告公司股东、原法人单天才录音一份。证明（1）双方约定首付50%,50%办按揭。银行不放贷原因有两个，一、国家对房地产行业资金投放收紧，二、银行要求办商铺商业按揭房地产公司需配带70%住宅，被告公司没有住宅可配备，银行不予放贷。（2）截止录音当日(2019年1月20日)被告仍未达到交房条件。（3）被告拟在未经原业主同意情况下，将出售给原业主的商铺出租给格瑞特教育，原告无法实现购买商铺的合同目的，与被告协商退房。四、2019年1月23日原告向被告邮寄《退房申请书》的快递单及快递单签收明细及《退房申请书》、原告与被告公司营销经理岳小莹的微信聊天记录、2019年5月27日原告向被告邮寄《联系函》的快递单及快递单签收明细及《联系函》，证明截止2019年1月18日,原告仍未收到被告交房通知，原告于2019年1月23日向被告公司雇东单天才及财务人员单洪涛邮寄书面《退房申请书》，但被告未予答复。2019年2月25日原告受托人李昭雪从武汉赶到被告公司，与被告公司营销经理岳小莹沟通退房事宜，被告口头同意三个月内为原告办理解除合同退房退款事宜，但到期后却拖延不予办理。2019年5月27日原告再向被告公司股东单天才及营销经理岳小莹邮寄书面《联系函》，但被告仍置之不理。证明原告维权的艰难过程。五、微信聊天记录1份。证明截止2019年5月15日被告消防验收仍未通过，仍未达到交房条件。六、照片7张、视频3份。证明被告在未经原告同意情况下，已将出售给原告的商铺出租给格瑞特教育。被告针对原告所提供的证据质证如下：证据一、无异议。证据二、真实性无异议，在合同的第七页，约定的是剩余部分商业贷款，商业贷款主要依据原告方的征信等一系列的手续，我们被告方是协助办理。证据三、录音证据不合法，录音时并未经过单天才的同意，属于偷录，证据不合法。证据四、申请书我们公司从未收到。证据五、聊天记录并未显示消防未通过验收，实际在2017年的时候我们已经达到了交房条件。证据六、并未显示拍摄的时间，地点，不能达到原告的证明目的。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、增值税发票四张，证明被告所售房屋五证齐全，在2016年7月22日被告已经帮原告交付完毕四套契税，且房屋已经网签备案在原告名下，原告应当按照合同约定支付尾款。原告针对被告所提供的证据质证如下：未出示原件，对真实性有异议。发票上的金额与原告实际支付的房款金额不一致。原告实际支付金额是1260800元，发票金额1741168元。被告提供的商品房许可证内容不清晰，没有发证日期。本院经审理查明，2016年7月7日、7月11日、7月13日，原被告双方分别签订四份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的宛城区范蠡路北侧1幢2层201号、202号、203号、204号四套房屋（合同编号分别为：16899310、16899336、16899688、16900008），建筑面积分别为30.92㎡、35.76㎡、32.35㎡、33.61㎡，房价分别为406189元缴纳比例60.07%剩余27万元贷款、469500元缴纳比例60%剩余313000元商业贷款、424462元缴纳比例60%剩余283000元商业贷款、441017元缴纳比例60%剩余294000元商业贷款，须在2016年7月31日前办理完毕银行按揭手续。合同约定出卖人应当在2017年5月31日前交付房屋，若逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定通过建设银行金城支行转款向被告交付购房款1260800元，被告给原告出具收款《收据》四张。双方约定剩余房款办理银行按揭贷款手续。涉案房屋至今尚未交付，被告在未经原告同意的情况下将涉案房屋出租于案外第三人。本院认为，原、被告双方所签商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认；原告以无法办理贷款手续、逾期交付房屋等原因，于2019年1月23日向被告提出要求退房、声明解除商品房预售合同，并要求返还首付款1260800元的行为，系原告对自己民事权利的处分，认为双方所签合同不能继续履行。根据双方所签订的合同约定2017年5月31日交付房屋并对逾期交付行为作出约定，被告未在规定期间内交付房屋其行为已构成违约，现原告要求解除原被告双方之间所签订的四份商品房买卖合同及返还购房款1260800元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张自2016年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项付清之日止的诉讼请求，本院认为原告主张并不符合法律规定，本院依法予以调整，应以起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至款项付清之日止为宜。关于原告主张逾期交付房屋的违约金问题，根据双方所签订的买卖合同中约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，现原告要求解除合同，故逾期支付违约金为1260800元×1%=12608元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告程传贤与被告南阳市景弘置业有限公司于2016年7月7日、2016年7月11日、2016年7月13日签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号：16899310、16899336、16899688、16900008）于本判决生效后解除；二、被告南阳市景弘置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告程传贤购房款1260800元及利息（利息自2019年6月8日起按照以购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利息计算至款项付清之日止）；三、被告南阳市景弘置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告程传贤逾期交房违约金12608元。四、驳回原告程传贤的其他诉讼请求。案件受理费18884元，由被告南阳市景弘置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审诉讼费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇一九年十一月二十二日法官助理李嘉彬书记员赵晓蕾