贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初11524号 原告：翟松，男，汉族，1990年3月18日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 原告：赵霞，女，汉族，1989年10月27日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：李世宏（特别授权代理），贵州创驰师事务所律师。执业证号：15224201710702688。 二原告委托诉讼代理人：吴慢慢（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201811069398。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，该公司员工。 原告翟松、赵霞与被告贵州七众置业有限公司（下称：七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟松、赵霞的委托诉讼代理人吴慢慢，被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告翟松、赵霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理毕节市碧阳大道圆梦国际4号楼2单元22层1号房屋的不动产权属证书；2、请求法院判令被告退还原告已交的电开户费、闭路开户费、燃气开户费共计3,479.00元；3、请求法院判令被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金暂定54,037.00元（自2017年5月1日计算至起诉之日2019年8月28日止），2019年8月29日之后以购房款376,218.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，违约金计算到被告向原告交付不动产权属证书之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:2014年12月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市碧阳大道圆梦国际4号楼2单元22层1号房屋，该房屋套内建筑面积为97.08平方米，房屋总价款376,218.00元。原告依照合同约定向被告支付了全额购房款376,218.00元以及办理房屋不动产权证所需的费用，被告也出具了相应的票据给原告。合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限届满后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理该房屋转移登记的有关文书，被告均以各种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的买卖合同的约定，被告已经构成违约，应当承担违约责任。同时根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格已经包括水、电等配套设施的建设安装费，因此被告应将以上费用退还给原告。 被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1.即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金，若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。同时，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人的“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。五、原告诉请的电开户费、燃气费、闭路电视开户费，被告并未收到任何人通知需要退款，且被告在收取这些款项时，原告也是同意的，如果政府明确需要退还时被告会联系原告进行退费办理。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 原告翟松、赵霞向本院提交了如下证据：原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人住房公积金置换组合贷款最高额抵押合同》、个人贷款支付凭证、费用明细单、收款收据；被告对原告所提供证据真实性均无异议，本院予以确认。 被告向本院提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件；原告对被告提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。 经对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年12月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第4号楼2单元22层1号房；房屋建筑面积119.51平方米；该商品房总价款为376,218.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当于2016年5月1日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时应达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》中：“第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款376,218.00元，电开户费、闭路开户费、燃气开户费共计3,479.00元，被告向原告出具收款收据确认收到原告交付的各项办证费用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，并向原告收取电开户费、闭路开户费、燃气开户费的行为损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，截止本案庭审结束时，被告尚未取得初始登记，不具备法定的办理转移登记的条件。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题，本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2017年5月1日，但被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告在合同中仅约定了约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，超过180日后未交付的，未约定违约金的计算标准。而至今已超过180日，被告尚不能交付办证的相关文书，根据上述法律的规定，可以按照已付购房款总额376,218.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月2日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额376,218.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，根据原、被告双方合同中《补充协议》约定，被告向原告代收办证费用，即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的诉请，因被告尚不具备法定的办理商品房转移登记的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备办理涉案商品房转移登记的条件后，再行主张。 对原告主张被告退还其交纳的电开户费、闭路开户费、燃气开户费共计3,479.00元的诉请，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准”，被告收取原告电开户费、闭路开户费、燃气开户共计3,479.00元的实质为电、有线电视、燃气等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告向原告收取的电开户费、闭路开户费、燃气开户费共计3,479.00元于约于法无合理依据，理应予以退还。据此，依照《中华人民共和国价格法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告翟松、赵霞逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币376,218.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告翟松、赵霞交纳的电开户费、闭路开户费、燃气开户费3,479.00元； 三、驳回原告翟松、赵霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币619.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十一月二十八日 书记员  付锦梅