成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5568号 原告：成都恒基智业物业管理有限公司，住所地成都市龙泉驿区同安镇上平村。 法定代表人：高军，总经理。 委托诉讼代理人：赵小娟，四川川粤律师事务所律师。 被告：四川省汇升燃气投资有限公司，住所地成都市龙泉驿区同安街道办圣景路208号26栋综合楼3楼2-5号。 法定代表人：陶培，总经理。 委托诉讼代理人：蒋万君，女，公司员工。 被告：陶楠升，男，1967年9月23日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：乔忆，女，陶楠升单位推荐公司员工。 原告成都恒基智业物业管理有限公司与被告四川省汇升燃气投资有限公司（以下简称“汇升燃气公司”）、被告陶楠升物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵小娟、被告汇升燃气公司委托诉讼代理人蒋万君、被告陶楠升委托诉讼代理人乔忆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都恒基智业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费21162.36元（从2018年10月至2019年3月）；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金6348.71元（从2018年10月计至2019年3月）；3、诉讼费由被告负担。庭审中，原告对1、2项诉请释明为：1、判令被告汇升燃气公司支付原告物业服务费21162元（从2018年3月计至2018年8月，共计6个月），被告陶楠升承担连带清偿责任；2、判令被告汇升燃气公司向原告支付逾期交纳物业费的违约金（以尚欠物业费21162元为基数，从2018年3月计至2019年3月，按每日5‰计），被告陶楠升承担连带清偿责任；事实和理由：2016年11月，原告与优诗美地第二届业主大会签订“优诗美地”项目物业服务合同，约定原告负责该项目的物业服务工作。被告陶楠升系龙房权证权05920XX、06420XX、07570XX、07570XX、07570XX、07570XX、06420XX、06408XX房屋的所有权人，被告汇升燃气公司系房屋实际使用人。从2018年10月起，被告就未交纳物业服务费。该房屋面积为3527.06平方米，根据合同的约定，被告应当按照1元/㎡/月的标准交纳物业服务费。若逾期交纳物业服务费，被告应当从逾期之日起每天按应付费用的5‰支付违约金。因两被告系租赁关系，故应当承担连带责任。 汇升燃气公司辩称，1、汇升燃气公司一直在预交物业服务费，没有拖欠原告物业费，故也不应承担违约金；2、汇升燃气公司租赁陶楠升房屋，合同约定由汇升燃气公司支付物业费。汇升燃气公司系“优诗美地”小区唯一商业业主，“优诗美地”业委会未征求公司同意就签订了物业服务合同，同时上调了物业费。汇升燃气公司先前与原物业服务公司（已撤场）达成了协议，每年交纳物业费为24400元，每半年交纳一次；3、公司使用的房屋面积为3527.06㎡，公司已按照原来的标准一直在预交物业费。由于原告没有给被告提供物业服务，也未对被告提出的相关服务问题进行整改，故只能按照原来的标准执行，待整改后才能按照现行的标准执行。 陶楠升辩称，陶楠升与汇升燃气公司签订租赁合同是事实，物业费应由汇升燃气公司负担。其他意见与汇升燃气公司辩称意见一致。 本院经审理认定事实如下：被告陶楠升系“优诗美地”小区综合商用楼（建筑面积3527.06平方米）业主，陶楠升将其所有的该房产租赁与汇升燃气公司使用。2016年11月前，成都旭光物业管理有限公司在为“优诗美地”小区提供服务，约定商业用房按照1元/月/㎡的标准交纳物业服务费。在成都旭光物业管理有限公司服务时，经汇升燃气公司与其协商，成都旭光物业管理有限公司实际收取物业费为24400元/年。2016年11月6日，原告成都恒基智业物业管理有限公司与成都市龙泉驿区同安街道办事处优诗美地第二届业主委员会签订《物业管理合同书》，合同约定由原告为“优诗美地”小区提供物业服务，服务期限为2016年11月1日至2020年6月21日。合同第三条约定，根据本物业管理区域物业服务的价格，双方约定物业服务标准为（按建筑面积结算）住宅0.5元/月/㎡、商铺1元/月/㎡……。物业服务费及代收费用每月交纳一次，业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费用及代收费用，从逾期之日起按每天应交管理费及代收费用的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告进驻小区为“优诗美地”小区提供物业服务，原告也按合同约定为被告汇升燃气公司代交水、电费用。在原告服务过程中，双方因收费标准、服务质量等问题发生纷争。2017年9月20日，汇升燃气公司在《关于收取优诗美地综合楼物管费的回复》中称“……我公司所在的综合楼无人打扫卫生，一直是我公司自费聘请的保洁人员在打扫；我公司所在综合楼广场两个破旧不堪的石雕一直没有移除，影响整体环境美观；综合楼广场地面坑坑洼洼破损不堪，缺失的砖块无人修补、杂草丛生……。我公司已按去年的收费标准已足额交纳了物业费，至于你们随意涨价后服务又没跟上的上述问题，待你公司改进服务质量，双方达成共识后，我们一定按规定补交物业费。”2018年6月8日，汇升燃气公司就原告提供的物业服务质量以及收取物业费的问题再次向原告提交意见书。2018年11月28日，原告、被告汇升燃气公司以及另外两家租赁人签订了会议纪要，就相关问题再次进行了协商。2019年3月19日，原告向汇升燃气公司发出催款通知书，汇升燃气公司就催款通知书中载明的面积、费用等问题提出了异议，并作出了回复。截至2019年10月14日，汇升燃气公司共计预存物业费为59497元，原告按照1元/月/㎡的标准收取了截止到2018年2月份的物业费共计56432.96元，尚有3064元预存物业费未收取。 另查明，原告在履行合同过程中，由于原告工作人员的原因，导致多收水费后退付的情况。 上述事实，有原告提交的《物业管理合同书》、成都市不动产登记信息摘要、房屋面积统计表、物业费预存明细、催费通知单、服务图片，被告提交的原物业收费发票、收据、会议纪要、回复、回复函、意见、水费明细、图片、录音光盘、文字整理资料以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，对原、被告双方争议的焦点问题评述如下： 一、关于原告主张物业服务费21162元（从2018年3月计至2018年8月，共计6个月）问题。根据《物业管理合同书》第三条的约定，小区物业服务标准为（按建筑面积结算）住宅0.5元/月/㎡、商铺1元/月/㎡。故，被告汇升燃气公司应当按照合同约定的商铺1元/月/㎡交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范启动的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如原告没有按照合同约定履行其义务，汇升燃气公司可以要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此要求减少物业服务费。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主拒交物业费，最终受到损害的则是所有业主的利益。经查实，汇升燃气公司应从2016年11月起交纳物业服务费，每月应交物业服务费为3527.06元（3527.06㎡*1元/月/㎡）。原告入住小区服务后，汇升燃气公司已预存物业费59497元，故被告实际交付物业费为16个月56432.96元（16个月*3527.06元）后，尚剩余3064元作为下月费用。据此推算，汇升燃气公司交付物业费的截止时间应为2018年2月。从2018年3月起至2018年8月止，汇升燃气公司尚应交付物业费为18098.36元【（6个月*3527.06元）-3064】。二、关于原告主张的逾期交纳物业费的违约金问题。汇升燃气公司之所以没有按照合同约定足额支付物业费，是因为双方在履行合同中发生了纷争。如房屋面积等原因，并非汇升燃气公司无故拒付。事实上，原告提交的催费通知书中载明的物业服务面积4066㎡也与汇升燃气公司房屋租赁实际面积3527.06㎡有出入，甚至有多收水费退付的情况。原告作为物业服务公司，应当着力提升其服务质量。故对其主张被告汇升燃气公司支付逾期交纳物业费的违约金，本院不予支持。三、关于被告陶楠升是否承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。“的规定，原告主张被告陶楠升对欠付的物业费承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。 综上所述，原告诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川省汇升燃气投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告成都恒基智业物业管理有限公司2018年3月至2018年8月期间的物业费18098.36元； 二、被告陶楠升对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告成都恒基智业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费488元，减半收取计244元，由原告负担44元，被告汇升燃气公司负担200（此款已由原告预交，被告汇升燃气公司在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇一九年十一月八日 书记员  陈琴芹