河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0181民初1387号 原告：田茹，女，1965年8月30日出生，汉族，现住辛集市。 委托诉讼代理人：张卫国，男，1963年2月8日出生，汉族，现住辛集市。系原告田茹之夫。 被告：河北耀唐房地产开发有限公司。住所地：辛集市北区安新线东侧、市府大街北区清河湾A区102-01号门店。统一社会信用代码：91130181MA08KDEAXJ。 法定代表人：谢彦藏。 原告田茹与被告河北耀唐房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，在审理过程中，发现案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告田茹的委托诉讼代理人张卫国到庭参加诉讼，被告河北耀唐房地产开发有限公司（以下简称：耀唐房地产公司）经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田茹向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告耀唐公司签订的商品房认购协议无效；2.请求法院依法判令被告耀唐公司返还原告购房款1079500元，截止到起诉之日的利息60000元。3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，田茹变更部分诉讼请求为，被告给付自2018年2月7日起，按照银行同期同类贷款利率计算至交付清为止的利息。事实与理由：原告与被告2018年2月7日签订了商品房认购协议书（具体内容详见协议书），被告通过POS机将原告1320000元转入辛集市百福茶楼账户，该账户实际为耀唐公司借用的账户，该笔款项中包括原告认购房屋的款项1079500元，其余为拆迁安置房屋的差价款，被告向原告出具了盖有耀唐公司财务章的收据。购房时被告工作人员称该项目手续齐全，是市政府支持的项目。原告也是该项目的拆迁户，因此对被告十分信任。购房时项目正在施工，进度很快，售楼部在对外公开销售。近日原告到工地查看，发现项目处于停工状态，原告与被告的工作人员电话联系，被告工作人员称项目的土地有点问题，正在办理，主管部门要求该项目停工。随后原告又到售楼部查看，售楼部已经被政府有关部门查封。原告在网上查询后得知，该项目的土地手续根本没有在被告名下，且该土地使用权被多家法院及公安部门查封。被告被辛集市住建局行政处罚勒令停工。原告认为，被告与原告签订商品房认购协议书时没有预售证，为维护原告的合法权益，现依法向法院起诉，要求判如所请。 耀唐房地产公司经传唤未到庭、未答辩。 田茹向本院提交证据如下：1、双方签订的商品房认购协议书一份，该协议书具备商品房销售的主要内容，并且原告已经将购房款全款交付，协议书是2018年2月7日签订的，被告在签订协议时，没有如实向原告陈述该项目的手续办理情况；2、2018年2月7日，田茹交付房款的收据；3、2018年2月7日补充协议一份；4、华夏银行转账回单一页。 耀唐房地产公司未到庭参加诉讼亦未提交证据，系对自己举证、质证权利的放弃。 本院经审理认定事实如下：2018年2月7日，耀唐房地产公司与田茹签订《商品房认购协议书》一份，双方约定内容如下：“1、本认购协议书所列房屋经买卖双方协商一致，达成本认购协议书。2、乙方（田茹）在签定本认购协议时，已对《商品房认购协议书》条款充分知悉，并与甲方（耀唐房地产公司）对合同内容达成一致。3、乙方签定《商品房认购协议书》后可以更名一至两次，更名需总经理核实，批准后方可更名。4、在签定本认购协议书后，甲方不得将本认购协议书认购房屋卖予他人，否则视为甲方违约，所收认购金返还乙方；5、乙方应积极配合甲方签定《商品房买卖合同》，如选择银行按揭，应及时提供按揭贷款所需材料，办理银行按揭手续。银行按揭保证金在该房屋产权证取得后，甲方退还给乙方。6、正式《商品房买卖合同》签定后，本《商品房认购协议书》自动废止。7、该房屋的最终面积以政府主管部门测量的确权面积为准，多退少补。8、乙方在签定本认购协议书时已经充分、仔细对建成房屋坐落位置、结构和周边环境有了明确的了解或已对将建成的房屋通过设计文件等相关资料有了充分了解。9、甲方向乙方展示的广告、宣传资料（楼盘模型或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供乙方参考，不作为甲方的承诺依据。10、交房日期：甲方于2019年12月31日将该房屋竣工并验收合格交付乙方使用，如遇人力不可抗力因素（地震、洪水、国家政策等），交付时间据实顺延。11、乙方对自己向甲方提交的联系方式和证明文件的真实性、可靠性、有效性承担全部责任，如需更改联系方式，应立即书面通知甲方，如未能及时通知甲方而造成甲方无法通知和送达在内的一切责任和后果，概由乙方承担。12、本协议认购书经双方签字和盖章后生效。13、本认购协议书一式三份，甲方二份，乙方一份，具有同等法律效力。”此外，协议书还明确了所购商品房的位置、建筑面积和总房款。当日，田茹通过银行转账的方式将全部购房款1079500元转入耀唐房地产公司指定的账户，耀唐房地产公司向田茹出具收款收据一张。现田茹以耀唐房地产公司未取得商品房预售许可证为由，诉至法院，要求确认双方签订的上述《商品房认购协议书》无效，并返还全部购房款及给付资金占用期间的利息。以上事实有当事人陈述、2018年2月7日《商品房认购协议书》和收据各一份、华夏银行转账回单等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点问题为田茹与耀唐房地产公司签订的《商品房认购协议书》是否有效。首先，需要明确该协议书属于何种性质的合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的协议书虽不是正式的商品房买卖合同，但其内容基本符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且耀唐房地产公司已经全额收受田茹交付的购房款，故该协议书的性质可以认定为商品房买卖合同。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，耀唐房地产公司与田茹签订商品房买卖合同，至今未能提交其已经取得商品房预售许可证明的相关证据，双方签订的《商品房认购协议书》应认定为无效合同。故田茹要求确认2018年2月7日与耀唐房地产公司签订的《商品房认购协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同无效后，对于田茹交付的购房款，耀唐房地产公司理应予以返还。耀唐房地产公司作为房地产开发公司，在明知未取得商品房预售许可证明的情况下，与田茹签订《商品房认购协议书》，对合同无效的后果存在过错，对此，其应当承担赔偿责任，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失的范围应以实际已经发生的损失即直接损失为限，田茹给付的全额购房款被耀唐房地产公司长期占用，由此产生的利息损失属于直接损失的范畴，理应由耀唐房地产公司予以赔偿。故田茹要求耀唐房地产公司返还购房款1079500元及资金占用期间的利息的诉讼请求，本院予以支持。耀唐房地产公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法适用缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告田茹与被告河北耀唐房地产开发有限公司于2018年2月7日签订的《商品房认购协议书》（项目名称：唐街·御景城，房号：2栋商铺单元10号，建筑面积：109.6平方米，总房款：1079500元）无效； 被告河北耀唐房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告田茹购房款1079500元； 被告河北耀唐房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告田茹购房款1079500元的利息（自2018年2月7日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7528元，保全费5000元，由被告河北耀唐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  王云峰 审 判 员  马树立 人民陪审员  武占冲 二〇一九年十一月十三日 法官助理张晓茹 书记员贾楠