杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初3362号 原告：冯关泉，男，1952年10月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：马跃勋，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：张夏凤，女，1963年6月2日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：徐华，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙泽天，浙江五联律师事务所律师。 原告冯关泉与杭州富阳江南新城建设投资集团有限公司（以下简称江投公司）、被告张夏凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，经审查认为江投公司与本案原、被告之间的租赁合同法律关系没有直接的牵连性，决定不通知江投公司参加诉讼。依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2019年7月9日、8月15日公开开庭进行审理；审理期限届满后，经当事人申请，本院院长批准，本案继续适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告冯关泉及其委托诉讼代理人马跃勋、被告张夏凤及其委托诉讼代理人徐华、孙泽天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯关泉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《租房协议》；2.被告支付原告房屋装修补偿款85666元、腾退补贴和奖励128800元、停产停业损失60000元、经营性功能补贴60000元，水电补差、空调、宽带、搬迁费18700元，共计353166元；3.被告退还已支付租金6000元；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第2现诉讼请求：被告支付原告房屋装修补偿款131955元、腾退补贴和奖励126740元、停产停业损失60000元、经营性功能补贴60000元，水电补差、空调、宽带、搬迁费18700元。事实和理由：2017年9月8日，原、被告签订《租房协议》，双方就租赁大源镇亭山西路40号两间店面房加后面共150平方米左右房屋事宜达成一致。租赁期间，因实施江南新城城市有机更新项目，根据《江南新城城市有机更新项目大院集镇房屋搬迁补偿安置方案》，江投公司就装修补偿款等对原告进行了补偿，原告积极配合江投公司实施了搬迁，相关补偿款项由江投公司打入被告账户，由被告结算给原告。经多次沟通，被告明确表示不配合将江投公司补偿给原告的款项支付给原告，给原告带来较大损失。综上所述，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，望判如所请。 张夏凤辩称，被告认可原告的第1项诉讼请求；被告认可第2项诉讼请求中房屋装修款85666元，对于腾退补贴和奖励128800元，停产停业损失60000元、经营性功能补贴60000元、水电补差、空调、宽带、搬迁费用18700元被告不予认可；被告同意退还原告已收租金6000元；被搬迁房屋被告也拥有营业执照，对于经营户一、经营户二拆迁办工作人员也予以明确；水电费17488元由原告承担，原告已支付5000元，剩余12488元在上述款项中扣除。要求法院依法裁判。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告提供的证据2营业执照，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于当事人双方有争议的事实的质证和认定情况如下： 原告提供的证据1《租房协议》，以证明原、被告于2017年9月8日签订《租房协议》，双方就租赁大源镇亭山西路40号两间店面加后面一共150平方米左右房屋事宜达成一致，至搬迁时案涉房屋尚在租赁期间的事实。被告对证据的真实性无异议，但认为协议约定的面积与搬迁协议中的面积不一致，协议签订后被告方也进行了装修。本院对证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。 证据3《江南新城城市有机更新项目集体所有土地住宅房屋搬迁补偿协议（经营性用房）》1份、《江南新城城市有机更新项目大源集镇住改非房屋补偿金额计算表》1份、《估价结果汇总表》1份、装修评估明细表1份、附属物评估明细表1份、设施移机及牲畜家畜清单1份、房屋幢平面图1份、房屋腾空证明1份，以证明江投公司对案涉房屋进行搬迁补偿。被告对证据形式的真实性、关联性无异议，证明目的有异议，认为计算表中认定的经营面积208.5平方米（68.8平方米+139.7平方米）与原、被告签订的《租房协议》约定的面积不符，超出部分面积58.5平方米相应的补充利益不应该归原告所有，超出部分面积被告本身有企业存在不属于租赁范围；装修评估明细表中163-201部分装修，被告在庭前与原告予以核对，被告对其中85666元（即起诉状上载明的装修补偿款金额）予以认可，对原告在庭审中增加的数额不予认可，因为在《租房协议》签订后，被告对房屋进行过改造，故新装修的补偿款部分不应该归其所有；根据相关法律法规规定，停产停业损失补助、经营性功能补助不属于原告所有。本院对证据3的真实性予以认定。 被告提供的证据1营业执照1份，以证明被告在原告被搬迁房屋也有经营业务。原告对证据的真实性无异议，关联性有异议，认为营业执照的登记地址与案涉房屋不符。本院对证据真实性予以认定。 证据2电表截图、交款记录，以证明原告在承租期间尚欠水电费12488元的事实。原告对证据三性均有异议。本院经审核，认为证据2不具有证明效力。 本院为查明本案事实，向江南新城城市有机更新项目大源集镇房屋搬迁项目工作人员徐华军进行询问并制作了调查笔录。徐华军陈述，《江南新城城市有机更新项目大源集镇住改非房屋补偿金额计算表》中经营户一是指养生鸡煲（即原告经营户），经营户二是指被搬迁人朱顺富经营的小厂；原、被告曾进行过协商，但没有达成一致意见；装修评估明细表背面红笔书写的字是我写的；我不记得这张表上打勾时是否在场，但我记得协商时出租人要给承租人136000元，承租人只肯让步1000元，所以双方没有谈拢；对于《杭州富春湾新城有机更新项目大源集镇房屋搬迁补偿安置方案》第十一条第4点“…具有合法有效营业执照的经营户（承租人）…”应理解为具有营业执照的出租人和具有营业执照的承租人，不仅仅是指承租人。 原告质证认为该证据系传来证据，效力不如书面证据，应当以搬迁协议载明的内容为准；被告无异议。本院认为具有证明效力。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下事实： 2017年9月8日，原、被告签订《租房协议》，约定被告将大源亭山西路40号两间店面房加后面一共150平方左右房屋贰间出租给原告经营使用；被告将房屋通水、通电，水电费由原告自付或交于被告代付；承租期限为2017年9月8日至2020年9月8日止，租期三年，租金为69000元/年，租金一年一付；如续租租期届满前一个月应通知被告，便于双方安排；原告在租期内可以将店面转让给第三方，转让费归原告所有（如果要转让要经过房东同意）；如果碰到政府拆迁，被告应退还原告内部装修相应的补偿（内部装修为原告装修）。原、被告签字确认。 原告承租后，在租赁房屋内经营杭州富阳区大源镇珂泉小吃店，经营热食类食品制售（养生鸡煲）。2018年4月，因杭州富春湾新城（江南新城）有机更新项目建设需要，江投公司对大源集镇房屋进行搬迁。2018年4月25日，江投公司对案涉房屋进行装修评估。《装修评估明细表》中序号163号至202号为养生鸡煲装修评估，合计131955元，包括被告装修的移门柜估价9177元、型材卷闸门及电动装置（两处）估价20217元，合计29394元。水电补差540.33M，总价51331元。 2018年6月30日，被告丈夫朱顺富与杭州富春湾新城城市有机更新项目大源集镇房屋搬迁指挥部签订《江南新城城市有机更新项目集体所有土地住宅房屋搬迁补偿协议（经营性用房）》，约定被搬迁房屋作为经营性使用的实际经营面积208.5平方米，腾退补贴55460元、腾退奖励71280元，合计126740元。 《江南新城城市有机更新项目集体所有土地住宅房屋搬迁补偿协议（经营性用房）》附件《江南新城城市有机更新项目大源集镇住改非房屋补偿金额计算表（房屋位置：亭山西路40号）》载明：房屋所有人朱顺富，承租人姓名冯关泉，经营性功能认定面积85.49㎡，实际经营认定面积68.8+139.7㎡；停产停业损失补助一层经营面积85.49㎡，补偿金额92244元其他139.7㎡，补偿金额69850元，经营性功能补助底层经营面积85.49㎡，补偿金额409070元，腾退补贴、奖励经营户一68.8㎡，腾退补贴补偿金额27520元，腾退奖励补偿金额41280元；经营户二139.7㎡，腾退补贴补偿金额27940元，腾退奖励补偿金额30000元。合计697904元。 2018年5月5日，被告对设施移机及牲畜家畜清单进行核对并签字确认，其中宽带数量为1，空调（立式）数量无。 庭审中，被告表示愿意退还租金6000元，但要求将原告尚欠被告的水电费12488元与应付原告款项抵扣，原告认为尚欠水电费7000元；原告陈述其主张水电补差、空调、宽带、搬迁费用18700元是一个预估数字，没有具体的依据。 本院认为，原、被告双方签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，未违法法律、行政法规强制性规定，其合同效力本院予以认定。现因案涉房屋被搬迁，《租房协议》无法继续履行，原告要求解除，被告表示同意，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告要求返还租金6000元，理由正当，本院予以支持。 关于装修损失。《租房协议》明确“内部装修为原告装修”，而在实际履行过程中被告也对案涉房屋进行了装修，原告并未提出异议，应视为双方对此重新进行了约定。但被告事先未与原告对自行装修部分进行确认，事后又无法对自行装修部分与原告通过补充协议方式进行确认，因此，对于其主张的自行装修部分应承担举证责任。根据庭审查明，案涉房屋装修总估价为131955元，除原告确认其中被告装修部分估价为29394元外，被告主张自行装修其余部分，证据不足，本院不予采信。原告在起诉时要求支付装修款为85666元，并在庭审中表明该数额为预估装修损失，庭审中原告根据《装修评估明细表》载明的内容，增加诉讼请求，要求支付装修款131955元并不违反法律规定，本院也不能仅以原告起诉时要求支付装修款为85666元而确认原告装修损失为85666元。因此，本院认定原告装修损失为102561元。原告要求支付装修款131955元的合理部分即要求支付装修款102561元，理由正当，本院予以支持。 关于腾退补贴和奖励126740元。《江南新城城市有机更新项目大源集镇住改非房屋补偿金额计算表》记载经营户一面积和房屋幢平面图标明的养生鸡煲面积均为68.8㎡，足以认定《江南新城城市有机更新项目大源集镇住改非房屋补偿金额计算表》中的经营户一即为原告经营的杭州富阳区大源镇珂泉小吃店（养生鸡煲），故经营户一的腾退补贴、腾退奖励合计68800元为搬迁人对原告的补偿。原告要求被告支付腾退补贴、腾退奖励126740元，其合理部分即要求被告支付腾退补贴、腾退奖励68800元，理由正当，本院予以支持。 关于停产停业损失60000元、经营性功能补贴60000元。该两项合计120000元，是搬迁人对被搬迁房屋无法继续生产经营包括无法出租、丧失经营性功能的补偿。显然是针对被搬迁人即本案被告的补偿。原告该项诉请，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于水电补差、空调、宽带、搬迁费18700元。原告未向本院提供证据证明搬迁人向被告支付的搬迁补偿款中包含应当向其支付的该项费用，也未提供证据证明被告需要向其支付该项费用。故原告该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 被告抗辩原告欠付其水电费12488元，并主张与应付原告款项抵扣，但未提供有效证据予以证明；现原告认可尚欠被告水电费7000元。为避免诉累，本院将原告尚欠的水电费7000元从被告应付原告款项中减扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除冯关泉与张夏凤2017年9月8日签订的《租房协议》； 二、张夏凤支付冯关泉装修款102561元、腾退补贴、腾退奖励68800元，合计171361元； 三、张夏凤退还冯关泉租金6000元； 四、上述二、三项合计，张夏凤支付冯关泉人民币177361元，减去冯关泉应支付张夏凤水电费7000元，尚应支付170361元，于本判决生效之日起三日内付清； 五、驳回冯关泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7350元（已预交6687元），减半收取3675元，由冯关泉负担2059元，由张夏凤负担1616元。 原告冯关泉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告张夏凤于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戚利尧 二〇一九年十一月十九日 书记员  李 明