丰顺县人民法院拟写法律文书稿领导签发意见:核稿人:拟稿人:发:送:广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1423民初1175号原告：丰顺县锦江美景物业管理有限公司，住所地：广东省丰顺县***********丰源路口。统一社会信用代码：9144142********861。法定代表人：陈财辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李元珍，该公司员工。委托诉讼代理人：杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。被告：黄玮宣，女，1970年12月9日出生，汉族，户籍所在地：广东省丰顺县**********，现住广东省丰顺县汤坑镇锦江美景城二期商铺C24、C25、C26，公民身份号码：441************025。委托诉讼代理人：陈汉昌，广东粤顺律师事务所律师。原告丰顺县锦江美景物业管理有限公司（以下简称丰顺锦江物业公司）与被告黄玮宣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰顺锦江物业公司的委托诉讼代理人李元珍、杨春燕，被告黄玮宣及其委托诉讼代理人陈汉昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰顺锦江物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费10902.4元；2、判令被告向原告支付滞纳金44676元；3、本案的诉讼费用由被告负担。2019年9月24日，原告将诉讼请求第1、2项变更为：1、判令被告立即向原告支付2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费25856元；2、判令被告向原告支付滞纳金112861.4元。事实和理由：被告于2008年6月26日与开发商签订《商品房买卖合同》购买锦江小区14号楼二期C24、C25、C26号商铺，建筑面积269.37平方米。被告在接受该物业时与原告签订《临时管理规约》。根据《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为应付款到期日支付其应付款项，逾期交费的从逾期之日起按应缴付金额的每日3‰缴纳滞纳金。合同签订后，原告依约履行义务，为锦江小区提供物业服务。但被告作为锦江小区14号楼二期C24、C25、C26号商铺的业主，至今拒不缴纳2011年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费。经原告对其书面及原告工作人员上门多次催缴被告仍未缴纳，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。原告为此向法院提起诉讼，并请求判如所诉。被告黄玮宣辩称，原告的起诉缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回，理由如下：一、本案的纠纷属于服务合同纠纷，前提是原告提供了服务，但原告没有提供原告有履行物业管理、物业服务的证据；二、第一年收物业管理费50%，第二年收物业管理费75%不合理，服务协议里面没有约定滞纳金；三、原告的诉讼请求2016年以前的超过诉讼时效，因为原告没有向其催收，只在起诉前催收过。本院经审理认定事实如下：2008年6月26日，丰顺县美景房地产开发有限公司与被告黄玮宣签订了合同编号为：B062、B054、B061三份《商品房买卖合同》，约定由被告黄玮宣向丰顺县美景房地产开发有限公司购买位于锦江美景城二期商住楼即丰顺县**************、C25、C26号房，该商品楼实测套内建筑面积分别为103.64平方米、62.24平方米、95.52平方米，交付期限为该商品房经验收合格；附件四：合同补充协议（商铺）第八条约定：买受人应在签订本合同时签署《前期物业管理协议》与《业主临时公约》，并予以遵守等内容。2009年4月14日，原告向其下属锦江美景物业管理处出具了一份《交楼通知书》（管理处），内容为：兹有锦江美景3幢C24、C25、C26号单元业主黄玮宣，已于2009年4月14日缴清房款及各项费用，准予入伙，请给予办理有关交楼手续。2009年4月20日，丰顺县美景房地产开发有限公司向被告黄玮宣交付了涉案房屋钥匙，并将上述房屋交予被告黄玮宣管理使用。2008年5月，丰顺县美景房地产开发有限公司与原告丰顺锦江物业公司签订了《美景城A区二期前期物业服务合同》，主要约定，物业名称为：锦江美景城A区二期；物业类型为：商业/住宅；物业服务收费选择包干制方式；第六条综合管理服务费用（按建筑面积）：1、物业管理费：住宅0.5元/平方米/月，商业1元/平方米/月，物业管理费从开发商开出“交楼通知单”之日计收。对已购未入伙（使用）户，第一年按管理费用月总额50%收取，第二年75%，第三年100%。2、每季度第一个月18日前缴纳本季度的物业管理费。第十章其他事项第三十九条规定：前期物业管理是指：自收楼之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等内容。此后，被告黄玮宣与丰顺锦江物业公司就涉案商铺签订了三份《前期物业管理服务协议》，约定由原告为涉案三间商铺提供物业服务。其中，在该协议的第四条物业管理费用约定：1、物业管理费：1元/平方米/月，物业管理费从开发商开出“交楼通知单”之日计收，对已购未入伙（使用）户，第一年按管理费用的月总额50%收取，第二年75%，第三年100%。2、入伙时业主需预缴三个月物业管理费320元。第五条其它费用约定：一、公共维修基金：按购房总价的2～3%缴纳。维修基金不敷使用时，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。乙方转用房屋使用权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。一、一户一表电费储藏代办存折按电力部门规定收费标准收取。第六条约定：1、违反本协议甲、乙双方权利义务所造成经济损失的由违约方负责。2、对本物业公共利益造成损失的，物业管理公司有权将强制整改措施以公告，并由责任人承担违约及赔偿责任。3、双方违约所造成损失赔偿金与违约金的项目及标准，则由物业管理公司和业主管理委员会议定；业主管理委员会未成立前，则由物业管理公司核定。2014年5月25日，第一届丰顺县锦江美景城A区业主委员会成立，并于同日举行了第一次代表大会，该会议表决通过了《业主公约》，内容为：第三条本物业小区内物业的基本情况：物业名称为：丰顺县锦江美景城A区；物业类型：商住两用；第三十条第二款第1项规定：收取未缴付的款项的利息，滞纳金之息率为3‰，按日计算，从到期之日起到实施缴交之日止等。庭审中，原告确认被告曾交过30个月的物业服务费，即2009年4月1日至2011年9月30日的物业服务费已经缴纳，但自2011年10月起未予缴纳；主张物业服务费25856元是按照被告的商铺的建筑面积共计269.37平方米，按每平方米1元计算，一个季度是808元，共八年未缴纳计算得出；主张滞纳金112861.4元是按每逾期一天按照未付金额的千分之三计算得出。而被告则确认其只缴交了2011年7、8、9月三个月的物业服务费，对原告诉请物业服务费25856元的计算方法无异议，但因原告没有提供服务，因此不同意交纳物业服务费。同时，原、被告双方均确认被告黄玮宣自收楼后至今均有按双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴交水电费。再查明，原告丰顺锦江物业公司成立于2006年9月29日，营业期限为长期，经营范围为物业管理、社区服务等。其向本院提交了“投诉记录表”、A区二期对沿街防腐木凳上漆保养及景观照明线路检修、电表箱、开关箱检查、紧固、水表箱检查维修的工程日常维修及检查照片、维修工作传签及维修费用支出的“工作传签单（众心耕）”、物业工程报修单（客服）、物业工程报修单（维保）、日常环境卫生管理照片、日常防卫查照片、日常消防安全管理照片等证据，证明其有对业主投诉的相关事情有进行处理或回访，原告对小区亦有进行日常维护和清洁。并提交2018年3月至2019年7月其将“缴费通知单”贴在涉案商铺门上的照片，证明其有向被告催交物业服务费。并且，原告向本院提交了一封美景城（A区业主委员会）于2019年1月17日《致物业公司的一封信》，信的主要内容为：A区业主委员会对原告提供的物业服务进行肯定。又查明，被告黄玮宣向本院提交了证号为：粤房地产权证丰顺县字第2320091457号、第2320091456号的房地产权证（涉案C24号、C26号商铺）的平面图，该图载明涉案C24号、C26号商铺为步行街。据被告提交的涉案商铺前自2016年11月18日至2019年6月1日共15张照片显示，涉案商铺前或附近商铺均有车辆停放。2009年4月10日，丰顺县美景房地产开发有限公司与被告黄玮宣签订了一份《摩尔步行街3＃C24/C25/C26店铺租赁合同》，该合同出租方即甲方为丰顺县美景房地产开发有限公司，承租方即乙方为被告黄玮宣，租赁标的为锦江美景城项目C24/C25/C26单元，租赁房屋用于经营品牌服装、鞋。租期为2009年4月10日至2013年11月30日止共4年7个月。租赁期间的费用为：乙方负责支付租赁房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费、工商管理费、商业经营管理费、物业管理费以及公共维修基金等使用房屋的相关费用等。对此，被告认为涉案商铺为步行街，其提供的共15张照片证实原告从来没有管理所造成的乱停、乱放、乱堵等现象，卫生也没有搞。并且把整条街的电表均安装在其商铺后面的墙上，造成其的墙潮湿，原告没有尽到步行街应该履行的管理的义务，原告也从来没有管理过其商铺前面的街道，因此其不应该向原告缴交物业服务费。而原告则认为被告的商铺位置属于商业街，且被告提交的15张照片中的车辆停放情况大部分是市政道路，应当由交警部门处理，不属于原告的合同义务范围；其次有些车辆停放在商业街，因为是商业用地，所以也规划有停车位。从被告提交的照片来看，没有被告所称的乱堵现象，也看不出地面有破坏及卫生状况差的情形。且电表安装位置是按照开发商的规划设计，电表就是安装在规划设计的位置上的。并且，其不是《摩尔步行街3＃C24/C25/C26店铺租赁合同》的合同相对方，且涉案商铺的用途应当由规划部门的规划方案进行认定。原告的物业服务范围应当以双方签订的物业合同及开发商与原告签订的前期物业合同的约定为准。为此，本院向丰顺县自然资源局发出《咨询函》，丰顺县自然资源局于2019年10月10日书面复函本院，主要内容为：丰顺县**************/C25/C26号商铺面前规划用途属于沿街道路。房地产权人黄玮宣的C24/C25/C26号商铺北边界址原房产登记档案分别为：“步行街”，“步行街”和“市政大道”；国土档案分别为“道路”、“市政大道”、“市政大道”。造成以上界址名称不一致的原因是由于原来房产和土地分别由住建和国土两个单位分别登记造成的历史问题。房产四至外的具体用途必须根据规划方案认定。还查明，据丰顺县锦江美景城A区业主委员会主任谢某蕴到庭陈述，其是锦江A区2期商铺的业主，跟黄玮宣的商铺位于同一条街，也是同期业主，当时锦江A区2期有12、13、14三栋，黄玮宣属于14栋，黄玮宣从2011年10月份开始未缴交物业服务费。丰顺县锦江美景城（A区）业主委员会于2014年8月份开始挂牌成立，丰顺锦江物业公司有向业主委员会反映有五户业主未交物业服务费，未缴交物业服务费的业主多者上万元，少则三几千元，其中包括黄玮宣。2015年5月份起业主委员会开始与未缴交物业服务费的业主沟通协调缴交物业服务费之事，当时黄玮宣拒缴交物业服务费的理由主要是天籁村后面有个公共地坪，很多车辆会停在该处，会影响黄玮宣做生意，还有卫生不干净的理由。业主委员会自2015年5月份开始与黄玮宣协调，一开始是通过业主委员会成员陈某华与黄玮宣沟通，因沟通未果，丰顺锦江物业公司要求业主委员会出面协调，然后去年通过业主委员会成员倪某贤打电话与黄玮宣沟通，其本人于2019年3月份打电话与黄玮宣沟通，当时黄玮宣在深圳，双方电话沟通了半个小时，黄玮宣不缴交物业服务费的理由是其要做生意，经常有车停在其的门坪，且门坪卫生没有搞好，因为一条街都是商铺，车开进来大家的情形都一样，且左邻右舍的卫生有搞，单其一户未搞卫生的理由是不成立的。当时其有与黄玮宣说物业服务费应该缴交，但滞纳金其与丰顺锦江物业公司沟通可以免除。据其所知，如果有一户物业服务费未缴交，丰顺锦江物业公司在第二个月是会将催缴物业服务费通知单贴在门上，从丰顺锦江物业公司成立时起就是如此，因为丰顺锦江物业公司是有制度的。业主公约自业主委员会成立之初就贴在业主委员会办公室墙壁上；据丰顺县锦江美景城A区业主委员会成员张某辉到庭陈述，其是锦江A区1期的业主，丰顺县锦江美景城（A区）业主委员会于2014年8月份开始挂牌成立，丰顺锦江物业公司有向业主委员会反映有五户业主未交物业服务费，未缴交物业服务费的业主多者上万元，少则三几千元，其中包括黄玮宣。且业主委员会有多次与黄玮宣沟通缴交物业服务费之事。业主委员会自2015年5月份开始与黄玮宣协调，且业主委员会主任谢某蕴于2019年3月份打电话与黄玮宣沟通，当时黄玮宣在深圳，双方电话沟通了半个小时。据其所知，如果有一户物业服务费未缴交，丰顺锦江物业公司在第二个月是会将催缴物业服务费通知单贴在门上，从丰顺锦江物业公司成立时起就是如此，因为丰顺锦江物业公司是有制度的。业主公约自业主委员会成立之初就贴在业主委员会办公室墙壁上。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，本案的争议焦点有：一、被告是否应该缴纳物业服务费及本案是否超过诉讼时效的问题；二、被告应缴纳的物业服务费及滞纳金的数额问题。具体分析如下：一、被告是否应该缴纳物业服务费及本案是否超过诉讼时效的问题。首先，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该服务协议是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上所订立，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。本案中，被告虽提交了其与丰顺县美景房地产开发有限公司签订的《摩尔步行街3＃C24、C25、C26店铺租赁合同》证实涉案商铺为步行街，但由于该合同的相对方为丰顺县美景房地产开发有限公司，而非本案原告丰顺锦江物业公司，且经证实涉案商铺经相关部门规划为沿街道路，并非被告主张的步行街。同时，原告提交的《投诉记录表》、《日常维修图片记录》、《工程维修传签OA单》、《日常保洁图片记录》、《消防安全检查记录》、《致物业公司的一封信》等证据，均证明原告有对业主投诉相关事情有进行处理或者回访，原告对小区亦有进行日常维护和清洁，原告对涉案商铺有尽到日常管理和维护的义务。在原告依约为被告提供物业服务后，被告应向原告支付物业服务费。如被告认为原告未依照双方的合同约定履行相应义务，可以选择通过合法途径要求原告承担继续履行等法律责任，亦可另行通过合法途径主张权利，而不应该怠于履行缴纳物业服务费的义务。其次，据丰顺县锦江美景城A区业主委员会主任谢某蕴及业主委员会成员张某辉均证实如果有一户物业服务费未缴交，丰顺锦江物业公司在第二个月是会将催缴物业服务费通知单贴在门上，从丰顺锦江物业公司成立时起就是如此。而原告丰顺锦江物业公司在与被告黄玮宣签订《前期物业管理服务协议》之前就已经成立。原告亦提供照片证实其自2018年3月至2019年7月将“缴费通知单”贴在涉案商铺门上，其有对被告黄玮宣催缴物业服务费，并且，美景城（A区业主委员会）于2019年1月17日《致物业公司的一封信》的内容，均证实原告自与被告签订《前期物业管理服务协议》之后，有对涉案商铺提供物业管理服务，不存在被告主张的超过诉讼时效的情形，故对被告关于2016年以前超过诉讼时效的抗辩意见，本院依法不予采信。二、被告应缴纳的物业服务费及滞纳金的数额问题。原告丰顺锦江物业公司为被告黄玮宣提供了小区物业服务后，被告黄玮宣应当按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴交物业服务费。按照上述协议约定，被告应按建筑面积106.8平方米+64.14平方米+98.43平方米=269.37平方米1元/平方米/月标准缴纳物业服务费用，即每季度的物业服务费为808.11元，现原告主张被告每季度支付物业服务费用808元，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以准许。且原、被告双方均对自2011年10月1日至2019年9月30日的物业服务费计算为25856元无异议，本院予以认可。同时，原告诉请的滞纳金实为违约金，违约金的性质具有补偿性和惩罚性，且应以补偿性为主，惩罚性为辅。由于被告未按时向原告缴交物业服务费，必然造成原告应收款的利息损失。但原、被告约定逾期缴交物业服务费的违约金按每日3‰计算的标准，超过了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于民间借贷利率上限的规定，根据公平原则和诚实信用原则，本院参照该司法解释对违约金予以调整，调整为逾期缴交物业服务费的违约金以被告应付的物业服务费为计算基数，按每月2%标准计算。同时，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定了物业服务费的计费标准及违约所造成损失赔偿金与违约金的项目及标准由物业管理公司和业主管理委员会议定，业主管理委员会未成立前，则由物业管理公司核定等内容，且原告与丰顺锦江物业公司签订的《美景城A区二期前期物业服务合同》中既约定了物业服务费的计费标准，亦约定了于每季度第一个月18日前缴纳本季度的物业服务费，可作为本案计算违约金的计算依据。因此，本案物业服务费应按季度计收，每季度的物业服务费应于本季度的第1个月18日前缴交，按照被告每季度第一个月18日前应缴808元为基数，自2011年10月1日起至2019年9月30日止按每月2%计算违约金共计25807.22元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告黄玮宣应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告丰顺县锦江美景物业管理有限公司支付2011年10月1日起至2019年9月30日的物业服务费25856元及违约金25807.22元；二、驳回原告丰顺县锦江美景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1537元（原告已预交，被告负担部分本院予以退回原告），由原告丰顺县锦江美景物业管理有限公司负担965元，被告黄玮宣负担572元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  张淑婷二〇一九年十一月二十九日书记员  邱文科附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。