文书内容广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29765号原告（反诉被告，以下统称原告）：张云，男，1980年4月11日出生，苗族，住贵州省凯里市，被告：张应得，男，1964年1月21日出生，汉族，住广东省惠来县，被告：李伟锐（反诉原告，以下统称被告），男，1984年1月20日出生，汉族，住广东省陆丰市，上述两被告共同委托诉讼代理人：詹桂贞，广东骏道律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈雁泉，广东骏道律师事务所实习人员。原告张云与被告张应得、李伟锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云，被告张应得、李伟锐的共同委托诉讼代理人詹桂贞、陈雁泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张云向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告生鲜货物损失费1635.6元；2、判令解除合同并排除妨害；3、判令被告赔偿原告8月9日至8月14日的经营损失，每天按1000元算，6天共计6000元；4、判令被告不可收取原告被锁门期间的铺租1365元（227.5×6）；5、判令原告保留对被告追偿暂时无法估算损失的权利。事实和理由：2017年8月15日，原告与被告李伟锐签订了《租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市白云区增槎路6号自编南三铺，合同期为三年至2020年8月14日止，押金19500元，每月租金6500元，每年按5%递增。原告将涉案商铺用于经营果汁店，店名为“广州市白云区松洲王者云耀饮品店”。店内一年内平均流水每日1000元以上。2018年5月左右，被告李伟锐告知原告，关于店铺等事宜由被告张应得接手。2018年底，原告店铺生意收入直线下降，入不敷出。原告多次与被告协商减租事宜未果。原告生意亏本，拖欠了被告的租金。但是，原告与被告都能友好解决，未出现矛盾。2019年8月8日下午16时许，原告通过电话向被告张应得提出先交7000元，剩余12000元月底结清的请求。被告张应得口头答应，但到晚上21时许通过电话答复不同意，要求原告交清全部欠租19356元。当晚，双方协商未果。次日即2019年8月9日早上10时许，被告张应得用铁链锁住原告店铺的门。事后，原告多次与被告协商，但被告都拒绝开门。原告向公安机关报案。后警察告知经济纠纷不属于其管辖范围，指引原告通过法院起诉解决。原告认为，其生意变差导致拖欠租金，即使协商不成，被告也应当通过合法的方式来解决，而不是在无通知的情况下锁门。原告认为双方信任缺失，合同不适宜继续履行下去，请求法院判令解除合同，愿意以押金抵扣租金或作为预付租金。被告的行为会导致原告的损失。对于上述损失，原告依法追偿。对于其中暂时无法估计的损失，原告保留继续追偿的权利。综上，请求法院依法判决。被告张应得辩称，其是被告李伟锐雇佣的财务人员，并非租赁合同的当事人。根据合同的相对性，原告将其列为被告没有事实和法律依据。被告李伟锐辩称，当事人对自己的主张，有责任提供证据，否则应当承担举证不能的责任，具体如下：1、关于第1项、第3项诉讼请求，因其未提供证据证明，故不同意上述诉讼请求。2、关于原告主张以保证金抵扣租金或作为预付租金的意见，根据合同约定，原告欠租金超过10天，被告李伟锐有权终止协议、收回物业并没收乙方的保证金，故不同意该意见。被告李伟锐向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告于2017年8月7日签订的《合作协议书》；2、判令被告无须向原告返还《合作协议书》约定的保证金19500元；3、判令原告支付2019年4月至2019年8月尚欠的租金共计27300元及滞纳金3071.25元（以各期租金为基数，按照5%的标准暂计至2019年8月，2019年9月至付清之日所产生的滞纳金另计）；4、判令原告支付2019年7月、8月拖欠的水电费（按实际产生的费用为准）；5、判令原告支付被告因本案支付的律师费1万元；6、判令本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年8月15日，原、被告签订《合作协议书》，约定：原告承租被告位于广州市白云区增槎路6号自编南三号铺位，租赁期限3年，每月2日前支付当月租金，逾期按拖欠租金的5%计收滞纳金，直到付清为止；逾期支付租金10天，则被告有权单方解除合同，收回商铺并没收保证金19500元。《合作协议书》签订后，被告按照合同约定将商铺交付给原告使用。合同履行期间，原告自2019年4月起未按合同约定支付租金及水电费。被告多次向原告催讨。原告在2019年7月5日在被告委托第三方向其送达的《房租催缴函》签字，承诺将于2019年7月10日前付清房租和水电费，并愿意承担相应的违约责任。之后，原告多次以店铺资金紧张、经营困难等理由要求延迟交付但至今未支付所拖欠费用。综上所述，原告的行为已构成根本违约，其行为严重损害原告的合法权益。故被告向法院提起反诉，请求法院依法判决。原告张云辩称，确认欠被告租金、水电费，但对于被告的反诉请求和租金、水电费计算方法看不懂。不同意支付租金和水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《合作协议书》、不动产登记查册表、入帐凭证、收据、照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月7日，原告张云（乙方）与被告李伟锐（甲方）签订《合作协议书》，约定：一、甲方提供该物业（广州市白云区增槎路6号首层自编南三号铺位）给乙方合法经营。二、合作期限从2017年8月15日至2020年8月14日止。为期三年。三、签订本协议书当日，甲方收取乙方合作保证金19500元整。合作期届满或解除之日，乙方迁出该物业并缴清所有费用后，甲方一次性无息退还保证金给乙方。……四、合作期内，甲方每月收取乙方合作利润金按每年的递增5%计算如下：1、2017年8月15日至2018年8月14日止每月合作利润金为6500元整；2018年8月15日至2019年8月14日止每月合作利润金为6825元整；3、2019年8月15日至2020年8月14日止每月合作利润金为7166元整。五、合作期内，乙方应每月2日前将合作利润金缴清，逾期按拖欠金额的5%计算滞纳金；若逾期10天仍未交付，甲方有权即时终止本协议，收回该物业并没收乙方所有保证金。……六、合同期内，乙方承担经营该物业所产生的一切费用，包括……水电费……等。水电费和公用分摊费由本商场管理处代理代收，乙方应在每月5日前交清上月所产生的费用，逾期按总额3%收取滞纳金。……十、合作期内，如甲方不约定的理由单方面解除本协议书，则甲方须双倍退还保证金给乙方；如乙方不约定的理由而单方面解除本协议书，则甲方有权没收乙方所付的保证金，另作处理该物业。……合同签订后，原告张云向被告李伟锐交纳了保证金19500元后，接收并使用涉案商铺。2019年4月起，原告张云未按合同约定支付租金、水电费。后双方就上述欠费产生争议，协商未果。同年8月9日，被告李伟锐让他人对涉案商铺上锁。同年8月20日，原告张云向本院提起本案诉讼。同年10月10日，本院法官、书记员到涉案商铺现场进行勘察，发现其中生鲜物品已腐烂变质。期间，原、被告对水电表读数进行了确认。当日，原告张云得以收回涉案商铺。同年11月4日，被告李伟锐的委托诉讼代理人向本院提交《告知书》，确认原告张云已于11月2日搬离涉案商铺。另查明，2019年4月至7月的租金、水电费明细如下：            时间              租金              水电费                  4月              6825元              1350元                  5月              6825元              1532元                  6月              6825元              2127元                  7月              6825元              2547元                  8月              1849.29元（计算8日）              657.29元（参照上月用度计算8日）                  合计              29149.29元              8213.29元      2019年7月2日至8月5日，原告张云支付租金、水电费明细如下：            时间              金额                  7月2日              1500元                  7月12日              7000元                  7月31日              5000元                  8月5日              2000元                  合计              15500元      本院认为，原告张云与被告李伟锐订立的《合作协议书》名为合作协议，实为房屋租赁合同。上述《合作协议书》合法有效，双方应当恪守履行。原告张云违反合同约定，迟延支付租金、水电费，已先达到合同约定的解除条件。被告李伟锐本可依照合同约定通知原告张云解除合同并追究相关违约责任。但是，被告李伟锐不仅未行使其合同权利，反而使用了锁门的不当手段禁止原告张云继续使用涉案房屋，给原告张云造成了经济损失，主要为经营损失和生鲜物品损失。被告李伟锐的行为符合合同法规定的法定解除条件，且原告张云已先行提起诉讼主张解除合同。因此，本案《合作协议书》应当予以解除。原告张云的相关诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于原告张云主张被告李伟锐赔偿其生鲜物品损失费1635.6元的诉讼请求，经查，确实存在涉案商铺内生鲜物品损失的事实。但是，原告张云因经济原因不愿申请对上述物品价值进行鉴定，应当承担举证不能的不利责任。因此，本院根据现场情况，酌情确定被告李伟锐向原告张云赔偿1000元。对于超出部分，本院不予支持。对于原告张云主张被告李伟锐排除妨害（开门）的诉讼请求，因原告张云已于2019年10月10日收回涉案商铺，故该诉讼请求本院不予支持。对于原告张云主张被告李伟锐赔偿其8月9日至8月14日的经营损失（按照每日1000元计算，6日共6000元）的诉讼请求，本院认为，被告李伟锐的行为会导致原告张云无法使用涉案商铺进行经营，但并不必然导致原告张云遭受经营损失，理由如下：首先，原告张云在起诉时自认2018年底起经营亏本，无力支付租金、水电费的事实；其次，原告张云从2019年4月起拖欠了被告李伟锐的租金、水电费；最后，原告张云没有证据证明其经营收支情况。因此，本院对上述诉讼请求不予支持。对于原告张云主张被告李伟锐不可收取其被锁门期间的铺租1365元的诉讼请求，本院认为，上述“诉讼请求”实为对于被告李伟锐反诉的答辩意见。在房屋租赁合同中，出租人的基本义务向承租人提供适租房屋，而承租人的对等义务是为此支付租金。被告李伟锐锁门的行为导致原告张云无法使用涉案房屋，当然无权收取锁门期间的租金。原告张云的上述意见合理合法，本院予以采纳。对于原告张云主张其保留对被告李伟锐追偿暂时无法估算损失的权利的诉讼请求，本院认为，上述“诉讼请求”实为意见。根据“不告不理”的原则，本院不予处理。对于原告张云主张被告张应得对本案承担责任的诉讼请求，因被告张应得并非本案合同主体，故上述诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。对于被告李伟锐主张解除《合作协议书》的反诉请求，本院认为，本案具有欠租违约和锁门违法的合同解除情形，但因原告张云已先提出解除合同且得到支持，故本院对上述反诉请求不予支持。对于被告李伟锐主张无须返还保证金19500元的反诉请求，本院认为，虽然本案合同系由原告张云主张而解除，但是不影响原告张云承担其应当承担的违约责任。因原告张云拖欠租金超过10日，故被告李伟锐有权解除合同、收回商铺并没收保证金。上述保证金已转化为合同解除违约金。被告李伟锐已经收取上述保证金，且原告张云也未主张返还上述保证金。根据“不告不理”的原则，本院对该反诉请求不予处理。对于被告李伟锐主张原告张云支付2019年4月至8月所欠租金及2019年7月、8月水电费的反诉请求，本院予以支持，但是具体数额应当予以核定。经核定，2019年4月至8月应交租金数额为29149.29元；2019年4月至8月应交水电费数额为8213.29元；合计37362.58元。2019年7月至8月期间，原告张云共支付了15500元。经扣除后，原告张云还应当向被告李伟锐支付21862.58元。对于被告李伟锐主张原告张云支付逾期支付租金的滞纳金的反诉请求，因被告李伟锐已因原告张云逾期支付租金而没收了保证金，足以弥补其损失，故本院对该滞纳金不予支持。对于被告李伟锐主张原告张云支付其支付的律师费1万元的反诉请求，本院认为，上述律师费不属于合同约定的违约损失赔偿范围，故本院对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张云与被告李伟锐于2017年8月7日订立的《合作协议书》于本判决生效之日解除；二、被告李伟锐于本判决生效之日起五日内向原告张云赔偿生鲜物品损失1000元；三、原告张云于本判决生效之日起五日内向被告李伟锐支付租金及水电费共计21862.58元；四、驳回原告张云的其他诉讼请求；五、驳回被告李伟锐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元，由被告李伟锐负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳；反诉受理费648.4元，由被告李伟锐负担411.4元，由原告张云负担237元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十一月十九日书记员 冼颖斯