福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0922民初2630号 原告：聂喜乐，女，1994年8月1日出生，身份证号码： 352227199408014523，汉族，福建省古田县人，住古田县。 被告：刘巧燕，女，1979年8月24日出生，身份证号码： 352227197908244844，汉族，福建省古田县人，住古田县。 委托诉讼代理人：许守辉，福建立胜律师事务所律师。 原告聂喜乐与被告刘巧燕、古田县城东街道文安社区居民委 员会（以下简称“文安社区居委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂喜乐、被告刘巧燕及委托诉讼代理人许守辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂喜乐向本院提出诉讼请求：1、判决依法解除聂喜乐与刘巧燕签订的《文安社区店面租赁协议书》；2、判令刘巧燕返还聂喜乐店面押金5000元、店面转让费8000元、店面租金6000元，以上合计19000元及资金占用期间的利息（按年利率6%计算，自2019年9月1日起计算至实际还清款项之日止）；3、判令文安社区居委会对上述第二项承担连带偿还责任。 事实与理由：刘巧燕于2014年10月开始承租文安社区居委 会位于古田县下靠溪第2间店面。2018年1月其续租，租期3年（即自2018年1月1日起至2020年12月31日止）。2019年8月底，聂喜乐欲经营“古田县叶先森奶茶店”，遂与刘巧燕协商，并经文安社区居委会同意，将其承租的店面转租给聂喜乐。聂喜乐于2019年9月1日与刘巧燕签订了《文安社区店面租赁协议书》。合同签订后，聂喜乐依约向刘巧燕支付押金5000元、店面转让费8000元、2019年9月1日至12月31日止4个月租金6000元。合同签订后的第二天（9月2日），聂喜乐便到古田县行政服务中心办理设立登记，即被办事人员告知因该地段棚户区改造，己暂停申请企业、个体工商户设立或变更登记。后古田县市场监督管理局于2019年9月5日对聂喜乐作出（古）登记个设不字【2019】第5号《不予受理通知书》。聂喜乐遂多次要求刘巧燕解除协议、返还所收款项，但刘巧燕拒不返还，文安社区居委会也对聂喜乐的要求迟迟不予解决。根据双方签订的《文安社区店面租赁协议书》第十条约定，刘巧燕应返还聂喜乐店面押金等合计19000元。向本院提供证据：1、聂喜乐与刘巧燕签订的《文安社区店面租赁协议书》，证明2019年9月1日双方签订协议书后，刘巧燕收取聂喜乐店面押金5000元、店面转让费8000元、店面租金6000元，合计19000元。以及根据协议书第十条的约定，刘巧燕应将19000元退还给聂喜乐；2、聂喜乐与文安社区居委会于2019年8月30日签订的《文安社区店面租赁协议书》，证明聂喜乐向刘巧燕转租门面房时，经文安社区居委会同意；3、不予受理通知书，证明聂喜乐与二被告签订协议书后，即向古田县市场监督管理局申请办理工商营业执照，因涉案店面属于旧城改造范围，被书面告知不予受理，致使协议书无法继续履行；4、照片5张，证明聂喜乐已把门店钥匙交还给委托调解的街道武装部部长，及刘巧燕留下的灯、空调、风扇、卷帘门、雨遮等均在店里完好无损。 刘巧燕辩称，对聂喜乐所述部分无异议。但其认为，1、根据双方签订的协议，刘巧燕的权利义务是交付店面，收取租金、收取转让费，而聂喜乐的权利义务是事先依据甲方店面结构和各种条件允许，选择适合经营的项目，所有经营证件自行办理，所有费税自理。聂喜乐选中刘巧燕的店面经营奶茶店，应当审慎地了解各种允许条件，其在没有了解清楚能否办理工商户设立登记的情况下，就与刘巧燕签订租赁店面协议，造成现在暂时不能登记的情形，该责任应当由聂喜乐自行承担。更何况，古田县市场监督管理局仅根据《政府会议纪要》作为不予办理工商登记的依据，其行政行为本身违法，聂喜乐应当通过行政复议或行政诉讼的方式，请求县政府或法院作出撤销的裁决。现聂喜乐以不能办理个体工商户设立登记为由，请求解除协议、退还费用违反约定，有违诚实信用原则。2、聂喜乐以协议第十条约定为由，主张解除协议、返还全部所交资金及利息，显然是对该约定的误解。按该条第一款约定，刘巧燕只应当退还按日均退还已上交而未使用到期的部分承包费。但其之前已向文安社区居委会上交了押金 5000元及7月至12月的租金，事实上刘巧燕仅多收取聂喜乐租金1000元及转让费8000元。3、聂喜乐的承租行为，给刘巧燕造成较大的损失。店面转租后，聂喜乐要求刘巧燕撤销原店铺的个体工商户登记，刘巧燕经申请已被撤销，已无法继续正常经营。且原有的大货柜已被聂喜乐切割，门前雨遮也已丢失。上述损失估算达5000多元，应当由聂喜乐赔偿。另，2014年该店面是经过竞标后被刘巧燕标中。在竞标过程中，刘巧燕为降低标价，投两标弃一标，损失毁约金5000元，也应当由聂喜乐按比例赔偿。 综上，原、被告签订的《文安社区店面租赁协议书》合法有效，双方应按照合同约定享受权利承担义务，非因法定事由各方均不得解除，聂喜乐请求解除协议，没有合法事由，也不符合约定，应当予以驳回。向本院提供证据：1、自愿接收书、自愿转让书、微信聊天记录，证明聂喜乐经过现场查看、充分协商后，双方在坦诚交流、公平公正、诚实信用的基础上，达成转租赁协议；2、照片4张，证明双方签订合同生效后，刘巧燕按照合同的约定，将店的货物全部下架打包，装运回去，停止营业；3、福建省村集体专用收款票据，中国工商银行现金存款单，福建省村集体专用收款收据（毁约金），证明刘巧燕已将押金、租金支付给文安社区居委会，且刘巧燕原先为了低价承租店面，采用投两标中一标的办法，将价高的一标丢弃，损失毁约金5000元，该费用应当由聂喜乐赔偿；4、准予登记通知书，证明双方签订合同生效后，刘巧燕按照合同的约定将原先名为“古田县万千小百货店”的工商登记申请撤销，获得古田县市场监督管理局批准。 文安社区居委会与聂喜乐经庭外调解，已达成和解协议，聂喜乐于2019年11月8日向本院申请撤回对文安社区居委会的诉讼，本院予以准许。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 刘巧燕于2014年10月份起承租文安社区居委会位于古田县 城东街道和平路1号楼下靠溪第2间店面房，并向文安社区居委会交纳了押金5000元。2019年8月7日，刘巧燕因继续承租，向文安社区居委会交纳了2019年7月至12月的半年租金7500元（每月租金1250元）。2019年8月底，聂喜乐欲经营“古田县叶先森奶茶店”，遂与刘巧燕协商，并经文安社区居委会同意，将该店面转租给聂喜乐。聂喜乐于2019年9月1日与刘巧燕签订了《文安社区店面租赁协议书》。合同签订后，聂喜乐依约向刘巧燕支付押金5000元、店面转让费8000元、2019年9月1日至2019年12月31日止4个月租金6000元（每月租金1500元），合计19000元，刘巧燕从中多收取聂喜乐租金1000元以及转让费8000元。合同签订后的次日，聂喜乐便到古田县行政服务中心办理设立登记，即被办事人员告知因该地段棚户区改造，己暂停申请企业、个体工商户设立或变更登记。古田县市场监督管理局并于2019年9月5日对聂喜乐作出（古）登记个设不字【2019】第5号《不予受理通知书》。聂喜乐遂多次要求刘巧燕解除协议、返还所收款项，但刘巧燕拒不返还，文安社区居委会也对聂喜乐的要求迟迟未予解决。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 双方签订的协议是否解除问题； 聂喜乐认为，与刘巧燕虽然签订了租赁协议，但其在古田县行政服务中心办理设立登记时，即被办事人员告知因该地段属棚户区改造，己暂停申请企业、个体工商户设立或变更登记。后古田县市场监督管理局于2019年9月5日对聂喜乐作出（古）登记个设不字【2019】第5号《不予受理通知书》，故该协议无法继续履行，应予以解除。 刘巧燕辩称，与聂喜乐签订的租赁协议合法有效，双方应按照合同约定享受权利承担义务，非因法定事由各方均不得解除，聂喜乐请求解除协议，不符合约定，应当予以驳回。 本院认为，聂喜乐与刘巧燕签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,内容合法有效。但合同也不是不可解除,根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定,合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中,双方在《租赁协议书》第十条约定：“当遇国家政策性调整时，如县政府决定旧城改造和道路拓宽需要，双方应无条件服从，……”该条款是对双方解除合同的事项作出约定。当聂喜乐被告知因该地段属棚户区改造，己暂停申请企业、个体工商户设立或变更登记后，即要求解除协议，未违反约定，其应享有约定解除权。 关于刘巧燕是否需退还转让费以及多收取的租金1000元问题； 聂喜乐认为，合同签订后，聂喜乐依约向刘巧燕支付押金 5000元、店面转让费8000元及4个月租金6000元。当聂喜乐被告知不能办理营业执照后，当即多次要求刘巧燕返还所收款项，但刘巧燕拒不返还，文安社区居委会也对聂喜乐的要求迟迟不予解决，还委托街道武装部长主持调解，均无果。根据双方签订的《租赁协议书》第十条约定，刘巧燕应返还所收费用。 刘巧燕辩称，聂喜乐选中刘巧燕的店面经营奶茶店，应当审慎地了解各种允许条件，其在没有了解清楚能否办理工商户设立登记的情况下，就与刘巧燕签订租赁店面协议，所有经营证件由其自行办理，所有费税也由其自理。另，古田县市场监督管理局仅根据《政府会议纪要》作为不予办理工商登记的依据，其行政行为本身违法，聂喜乐应当通过行政复议或行政诉讼的方式，请求县政府或法院作出撤销的裁决。现请求解除协议、退还费用违反约定，有违诚实信用原则。 本院认为，本案中,双方于2019年9月1日签订了《租赁协议书》，次日聂喜乐就被告知不予办理工商登记后，立即找到刘巧燕及文安社区居委会负责人，请求解除协议并退还款项，但一直未予解决，在庭审中双方对此无异议。根据《合同法》第九十六条的规定,聂喜乐的解除协议通知已于2019年9月2日即产生解除双方合同关系的效力。故按《租赁协议书》第十条第一款约定：“……，乙方在政府限定日停业，甲方则按日均退还已上交而未使用到期的部分承包费，……”，因聂喜乐均未使用该店面，刘巧燕应退还所收押金及租金。刘巧燕提供的《准予登记通知书》，可证实古田县市场监督管理局所登记的是根据名为“刘巧星”的申请，对“古田县万千小百货店”的个体工商户登记予以撤销，并非刘巧燕本人的工商户登记被撤销，故刘巧燕还应返还聂喜乐店面转让费。另，因刘巧燕收取聂喜乐6000元租金（按月1500元计4个月），但实际文安社区居委会是以每月1250元的租金租赁给刘巧燕，故其多收取的1000元租金也应一并予以退还。 关于聂喜乐是否需要对刘巧燕的损失进行赔偿问题。 聂喜乐认为，刘巧燕要求其赔偿损失，毫无道理。因为雨遮 是违章搭盖，被城管收走。店里的灯取下后放在地上。当时要求刘巧燕将大货柜搬走，但其表示不要，已经扔了。卷帘门及空调均完好无损。 刘巧燕辩称，事实上租店转让费不止包括店里的空调、货物、柜子等，还包括有信誉，应是自愿给予的性质。且刘巧燕按照合同的约定将原先名为“古田县万千小百货店”的工商登记注销，已无法继续正常经营，故聂喜乐应赔偿其损失。 本院认为，聂喜乐解约并非其主观意志，是因政府的政策性规定，使其无法继续履行协议，不存在是否信誉之说。因其租赁后在清理原店铺中，造成刘巧燕部分物品的损坏，应予以适当补偿。刘巧燕认为原先为了低价承租店面，损失毁约金5000元，该费用应当由聂喜乐赔偿，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。聂喜乐与刘巧燕签订了《文安社区店面租赁协议书》，系双方真实意识表示，不违反法律强制性规定，合法有效。但双方在签订协议时均有过错，聂喜乐应当审慎了解各种允许条件，而刘巧燕在该店经营多年，该地块的拆迁工作政府已着手展开，其应尽提醒义务。双方在《租赁协议书》中对单方解除合同的事项作出约定,且聂喜乐未使用过该店面，其单方解除合同的条件已成就,故聂喜乐解除协议的主张，本院予以支持，刘巧燕则应退还所收款项。因聂喜乐的租赁行为造成刘巧燕部分物品的损坏，聂喜乐酌情对刘巧燕予以500元的损失补偿。因《租赁协议书》未约定资金占用期间的利率，故聂喜乐追讨利息的主张，本院不予支持。综上，刘巧燕应退还聂喜乐租金1000元及部分转让费等7500元，合计8500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 确认聂喜乐与刘巧燕于2019年9月1日签订的《租赁合同》于2019年9月2日解除; 刘巧燕于本判决生效之日起五日内，返还聂喜乐租金、部分转让费等合计8500元; 三、驳回聂喜乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费276元，减半收取计138元，由刘巧燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  陈金花 二〇一九年十一月二十一日 法官助理张巧英 书记员谢小媚 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -6-