重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初6944号原告：曹耀，男，1939年8月9日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张更明，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市万州区万郡地产发展有限公司，住所地重庆市万州区复兴路52号3楼，统一社会信用代码91500101711664612L。法定代表人：张万烽，董事长。委托诉讼代理人：黄卫兵，重庆渝万律师事务所律师。原告曹耀与被告重庆市万州区万郡地产发展有限公司（以下简称重庆万郡地产公司）房屋拆迁安置补偿合同、商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员和小彬担任审判长与人民陪审员邓小碧、陈清莲组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张更明及被告委托诉讼代理人黄卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹耀向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告未按约定将房屋出售给原告造成的损失742200元，并支付违约金200000元。2、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2007年10月14日，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定由被告对原告所有的位于重庆市万州区×号房屋进行拆迁，以产权调换的方式进行安置。同日，原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议书补充协议》（附件二）、《万郡大厦商品房申购申请书》（附三），约定被告在安置房屋外，另行向原告出售建成后的万郡大厦房屋一套，总价款为200000元，安置房屋交付时一并交付。如被告违约不将房屋出售给原告，则影响原告支付200000元的违约金。上述协议及补充协议签订后，原告将其房屋交给被告拆除。此后，被告在房屋建成后，未将协议约定的房屋出售给原告，原告多次想被告主张权利未果。原告认为，被告的行为严重违约，应向原告支付违约金并赔偿原告损失。被告重庆万郡地产公司辩称，1、本案不是拆迁安置补偿协议纠纷，双方因房屋拆迁安置补偿所产生的权利义务已经终结，应当是商品房预约合同纠纷。2、被告未按协议约定将房屋出售给原告是因为客观情况发生变化，导致原告无房可售。属于情势变更。2006年被告通过招拍挂方式取得土地使用权，2008年12月，区政府发函收回部分土地给万二中作为教学用地。2009年原告重新进行审批时，由原来的32层降低为23层，每层楼只有6套住宅，总共只有110套左右，勉强够安置房屋的数量。3、原、被告签订的《申购确认书》第四条约定被告在取得《商品房预售许可证》之日起30日内，通知被告签订《重庆市商品房买卖合同》，因此该申购书属于预约协议。协议签订后被告至今未取得预售许可证，其内容也不完备，属于无效协议。5、原告主张的损失不应当得到支持，基于双方签订的申购协议书是预约性质且无效，因此不应当得到支持。即使预约协议有效，也不应该赔偿本约的损失。6、原告主张的违约金20万元不应当得到支持，不符合使用违约金条款的条件，且与原告损失赔偿的诉讼请求重复。本院经审理查明，2007年9月28日，曹耀（乙方）与重庆市万州区万郡物业发展有限公司（后更名为重庆市万州区万郡地产发展有限公司，甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》（2007万郡098号），主要约定：“乙方原房屋位于×号×-×-×室房屋面积97.18平方米[房改权字第×号、万国用（×）字第×号]由甲方进行拆迁，采用产权调换安置乙方，安置地点为万州区×层×号房，安置面积132.28平方米；按评估报告结算：甲方拆除乙方原房按房地产市场评估价122835.52元，各项附属设施协商补偿计2862.61元，合计125698.13元；甲方对乙方安置的房屋132.78平方米，按房地产市场评估价每平方米1550元计价205034元；甲乙双方结算后，乙方应付甲方79335.87元。甲乙双方相互结算后，甲方应补乙方的房款，在乙方将原房腾空并将房钥匙、原房屋所有权证原件、国有土地使用证原件交给甲方后，由甲方一次性付给乙方；乙方应补甲方的房款，在本协议签订后首付68100.88元，余款必须在搬入甲方移交的新房前全部付清，否则不得搬入新房且停止发放过渡费。过渡期限：拆迁补偿安置工作完成后，甲方按原房产面积5元/㎡/月支付乙方自找临时过渡房的临时安置补助费，甲方建设工期必须在30月内完成，逾期应由甲方按规定增加过渡费100%付给乙方。产权证书的更换：本协议签订后，采取产权调换方式的，原房屋所有权及国有土地使用权证仍由乙方保存，待乙方进安置房后，甲方负责提供安置房有关资料，由乙方向房屋产权管理部门及国有土地管理部门申请办理新证；乙方只承担超面积部分按政策应承担的费用，其他费用一律由甲方承担。双方认为应约定的事项：具体约定事项以双方另行签订的附件一、附件二、附件三为准；本协议订立后，甲乙双方订立的补充协议书（附件一、二、三）为本协议的附件，与本协议具有同等的法律效力”等内容。被告重庆万郡地产公司加盖公章及法定代表人的印章、原告曹耀签名、拆迁单位重庆万州明光房屋拆迁有限公司、监证单位重庆市万州区基本建设拆迁办公室加盖公章。2007年10月14日，原告曹耀（乙方）与被告重庆万郡地产公司（甲方）签订《房屋拆迁补充安置协议书补充协议》（附件一），主要约定：“甲方按原房产面积每月每平方米5元支付乙方自找临时过渡房的临时安置补助费，过渡费每年支付一次，第一次支付过渡费的时间为乙方交房之日，甲方建设工期超过30个月的，甲方按规定增加过渡费100%付给乙方。甲方交房时间：本协议签订后，甲方应在本协议签订之日起40个月内向乙方交付竣工验收合格的安置房，如在约定的交房期限内甲方提前竣工的，应在房屋竣工验收合格之日起30日内交付房屋给乙方使用；如逾期交付房屋，乙方有权单方解除本协议，甲方应按本协议约定的安置房总价款的3%每月向乙方支付违约金，乙方愿意继续履行本协议的，甲方仍应按以上约定向乙方支付违约金。甲方在施工过程中因设计变更的原因，需要改变本协议约定的安置房的面积、楼层、朝向、功能，甲方必须在变更前以书面方式通知乙方。甲方2007年9月28日交付给乙方的建设工程标准平面图尚在审核过程中，建委审核后加盖公章的平面图，甲方应在收到图纸的三日内送达给乙方，乙方的送达地址、联系电话同上。经审核的建设工程标准平面图如改变对安置房的相关约定，乙方有权要求甲方提供与《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的安置房条件相当的房屋还给乙方，甲方应提供房屋让乙方选择至乙方满意为止，由此产生的费用由甲方承担。甲乙双方应全面、适当履行本协议约定的义务，如一方违约，则违约方应向守约方按日以安置房总价的5%支付违约金。同日，原告曹耀（乙方）与被告重庆万郡地产公司（甲方）再次签订《房屋拆迁补充安置协议书补充协议》（附件二），约定甲方按编号×万郡×号《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定还给乙方安置房以外，还愿意出售万郡大厦一套住宅给乙方，并签订《商品房申购确认书》，主要约定甲、乙双方经充分协商，甲方同意将拟建中的万郡大厦住宅房一套出售给乙方，乙方所购房屋位置、楼层、超祥、功能详见（×）万郡×号的《房屋拆迁补偿安置协议》与2007年9月28日甲方加盖公章的万郡大厦标准图，房屋门号为10号，建筑面积为122平方米，成交金额为200000元。房款支付采用分期付款：第一次在甲方交房之日付100000元，第二次在乙方办理完毕房屋权属登记当日支付100000元。交房时间与《房屋拆迁补偿安置协议书》附件一中约定的交房时间一致。本《商品房申购确认书》生效期内，甲方不得将乙房申购的房屋另售他人，不得任意改变所订房屋房号。甲方应在取得《商品房预售许可证》之日起30日内，通知乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，如果甲方不按合同约定通知乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，将该合同约定的房屋出售给他人的，甲方应乙方支付违约金20万元。如甲方向乙方交付的房屋不符合合同约定的位置、楼层、朝向、功能、面积的，须由甲方适用《附件一》中的相关约定承担违约责任。本合同系编号（2007）万郡098号《房屋拆迁补偿安置协议书》的附件三，与《房屋拆迁补偿安置协议书》具有同等的法律效力。另，《商品房申购确认书》尾部附有备注：“此合同价款基础上再优惠15000元整。2007.10.29.”2007年10月29日，原告将原房屋的产权证交付被告，其房屋被被告拆除。另查明，2006年9月8日，被告重庆万郡地产公司在重庆市三峡拍卖有限公司拍得位于重庆市万州区×-×号及×-×号旧城改造片区宗地国有土地使用权，并签订土地拍卖成交确认书，同年9月23日办理建设用地批准书。2008年12月18日，重庆市万州区人民政府批复关于调整万郡房地产公司已出让建设用地面积方案，同意收回重庆万郡地产公司2189.33平方米出让建设用地使用权，收回后，重新划拨给重庆万州第二高级中学，作为教职工宿舍用地，同时将重庆万郡地产公司已出让的建设用地面积调减为3736.67平方米。2008年12月26日，重庆万郡地产公司与重庆市万州区国土资源局签订关于渝万地合字（2006）第56号《国有土地使用权出让合同》部分条款修订协议，用地面积由原来的5660平方米，调整为3736.67平方米。2009年3月，被告按照调减后的建设用地使用面积对万郡大厦综合楼的设计方案进行调整，调整后的总建筑面积为23080.97平方米，其中住宅面积13028.77平方米，每层6套。2013年9月万郡大厦完工，2014年12月取得建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣字（×）×号]建设规模24809.61平方米，总层数为25负2层。因该备案登记证具体的时间不明，双方认可登记时间为2014年12月15日。2015年3月2日，被告书面通知原告接房，并通知重庆市万州区龙腾物业管理有限公司交房，通知书载明“×－×号房业主曹耀，房屋面积139.79平方米，现已交清房屋款项，请与业主办理房屋的相关交接手续，并接房。”原告于同日到万郡大厦物管公司领取×－×室房屋钥匙，该房屋实际面积为139.27平方米。再查明，本院于2016年10月28日受理的曹耀与重庆万郡地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，曹耀起诉要求重庆万郡地产公司赔偿未交付房屋的损失742200元并支付违约金200000元，后在审理过程中撤回了该项诉讼请求。2015年5月22日，卢世钧与重庆万郡地产公司房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案中，本院委托评估机构对×楼×号房建筑面积单价进行了评估，经评估建筑市场面积单价为7600元。以上事实有原、被告提供的书面证据及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，虽然双方签订的《商品房申购确认书》对房屋的位置、房号、面积、价款、交房时间等进行了约定，但双方明确约定在取得《商品房预售许可证》后30日内须另行签订《重庆市商品房买卖合同》，故该《商品房申购确认书》系双方针对认购房屋所签订的意向性协议，属于预约合同的性质。该《商品房申购确认书》，是双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议内容全面履行自己的义务。被告依法取得国有建设用地使用权后，因政府规划调整将部分出让土地收回，导致被告重新制作设计方案，拟建房屋数量减少，至今未取得《商品房预售许可证》，也没有房屋可供出售给原告，原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告认为万州区政府将部分国有土地收回属于情势变更的抗辩理由不成立，因此，被告应当向原告承担违约责任。预约合同具有独立性，违反预约合同造成损害的应当予以赔偿，预约合同的损害赔偿应当以信赖利益（履行利益）为限。原告直到2015年3月份才知道被告无法与其签订《重庆市商品房买卖合同》而且也无法交付房屋，导致原告丧失履行利益及另行订立合同的机会，而近年来随着房地产市场行情变化，原告购买同地段类似住房将付出更多的购买成本，而且，原告丧失的履行利益在被告无法交付房屋时应该能够预见，故，被告应对原告上述损失予以赔偿。原告提交的另案房屋的面积、朝向、楼层、结构均与合同标的房屋不一致，不能完全按照其评估单价来确定原告损失。本院在综合考虑双方合同签订的背景、合同履行情况、违约方的过错及公平原则，酌情认定原告的损失为560000元。因违约金具有补偿的性质，原告的损失已经得到全面补偿，此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、重庆市万州区万郡地产发展有限公司在本判决生效后十日内赔偿曹耀损失560000元。二、驳回曹耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13222元，重庆市万州区万郡地产发展有限公司负担9400元，曹耀负担3822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  和小彬人民陪审员  邓小碧人民陪审员  陈清莲二〇一九年十一月六日书 记 员  宫 婷