福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初5495号 原告（反诉被告）：邱存敏，男，1964年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林超，福建宇凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婵，福建宇凡律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福清市长江贸易有限公司，住所地福建省福清市龙山街道东门路34号。 法定代表人：杨曾珍，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张国忠，福建融思佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张力挺，福建融思佳律师事务所律师。 原告邱存敏与被告福清市长江贸易有限公司（以下简称“长江贸易公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月16日立案后，被告长江贸易公司提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱存敏委托诉讼代理人林超、陈婵，被告（反诉原告）长江贸易公司委托诉讼代理人张力挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱存敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年4月5日至2018年10月21日的租金182834元及逾期利息，逾期利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准从2018年3月5日计算至款项还清为止；2.判令被告赔偿原告2018年10月21日至2023年4月5日的租金差额损失568453元。事实和理由：2013年3月5日，原告邱存敏与被告长江贸易公司签订《房屋租赁合同》，合同约定自2013年4月5日起原告将坐落于福清市店铺共三个开间出租给被告，租期10年，前三年租金半年一交，年租金为258000元，第四年起租金一年一交，且租金在上年基础上递增9%，租金应在每期使用前一个月支付。合同特别约定若被告经营困难，经双方同意可以解除该合同，或者在不影响原告租金收益的情况下，被告可以将涉案房屋转租给第三方（至租赁期满）。按照合同约定，2018年3月5日前，被告应当向原告支付2018年4月5日至2019年4月5日的租金334117元，但是被告迟迟不予支付并且于2018年4月6日关门停业。2018年4月11日，原告委托律师向被告发函，要求被告在2018年6月12日前支付拖欠的租金，并告知若被告无意续租也可以根据合同约定转租或在原告同意的情况下另行安排第三人承租，否则，为了避免损失扩大原告将自行招租并要求被告赔偿租金损失及租金差额损失。因被告始终不予回应，原告遂于2018年6月13日起通过张贴招租告示、登报等方式自行招租。2018年10月，案外人商建与原告联系表示愿意承租涉案房屋，于是原告于2018年10月16日再次委托律师向被告发函，告知被告若无意退租则需在2018年10月21日前支付拖欠的租金；若确定不租则原被告双方正式解除合同，被告需在2018年10月21日前将涉案房屋内的杂物搬离并向原告赔偿租金损失及租金差额损失。后来被告将杂物搬离，原被告双方正式解除合同。但是被告拒不承担违约责任，至今未向原告赔偿任何损失。2018年10月29日，原告与案外人商建签订《租赁合同》，合同约定自2019年2月1日起将涉案房屋出租给案外人商建，租期5年，前3年租金290000元，第四年租金316100元，第五年租金344549元，该合同现已顺利履行。根据合同法第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告认为被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，故诉至本院。 长江贸易公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.案涉房屋于2018年4月4日被原告强行收回，且关闭所有店门，原告违约在先。2.案涉房屋租金已交至2018年4月5日，所有租金已经交清，且仍有剩余。3.原告与案外人商建签订的合同有失公平，不能作为本案的判断依据。4.本案合同无效，案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，按照规定案涉租赁合同无效。 长江贸易公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告2018年4月4日和2018年4月5日的租金1856元；2.判令反诉被告退还反诉原告20000元保证金；3.判令反诉被告赔偿反诉原告案涉房屋内的装修损失50610元。事实和理由：2013年3月5日，反诉原告与反诉被告邱存敏签订了《房屋租赁合同》，约定由长江贸易公司承租邱存敏位于福清市店铺三个开间，用于商业经营活动。当日，反诉原告缴纳了20000元保证金。此外，案涉房屋租金已经缴清至2018年4月5日。2017年下半年，案涉房屋前因旧房改造拆迁，道路长期不通，导致案涉房屋基本没有商用价值，反诉原告依据《房屋租赁合同》第六条第2条的约定，口头向邱存敏主张在2018年4月5日解除合同，邱存敏也予以口头同意。2018年4月4日上午，在反诉原告没有搬清物品的情况下，邱存敏突然用一把钥匙将案涉房屋锁住，强行提前解除合同收回房屋，不让反诉原告进行最后二天的营业。经多次交涉无果后，反诉原告遂于2018年4月15日报警，要求邱存敏交还货物，但公安机关简单登记后并没有予以处理。约两个月后，即在2018年6月份左右，邱存敏才将扣留的物品返还给反诉原告可移动物品，但是20000元保证金及以固定装修物的损失，邱存敏没有补偿给反诉原告，双方因此发生争议。反诉原告认为，按照合同约定以及合同法规定，因客观原因造成经营困难，双方可以解除合同。案涉合同经双方协商一致口头同意已经解除，邱存敏应当配合长江贸易公司做好交接工作，允许长江贸易公司在最后两天的营业，并将长江贸易公司的物品和保证金返还给长江贸易公司，同时对长江贸易公司的固定装修物按现状予以补偿，邱存敏拒不履行上述合同义务属于违约行为。 邱存敏辨称，反诉原告长江贸易公司的第一项及第三项反诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回，对于第二项反诉请求，邱存敏同意将2万元保证金用于抵扣长江贸易公司所拖欠的租金。长江贸易公司反诉所述不是事实，长江贸易公司事先根本没有向邱存敏主张过解除合同。2018年4月5日，邱存敏的邻居告知邱存敏，2018年4月4日晚上，长江贸易公司的工作人员把店内许多货物都搬走了。邱存敏得知此事后意识到可能会与长江贸易公司发生租赁合同纠纷，于是邱存敏一方面向律师咨询如何处理此事并先后两次委托律师向长江贸易公司发函，另一方面让其妹妹邱秀敏将店面锁住以防被他人盗窃，但是长江贸易公司两次收到邱存敏的律师函后都没有予以任何回应。长江贸易公司依据《租赁合同》第6条双方无法达成解除合同的一致意见，可向法院提起诉讼，但是长江贸易公司并没有依照法律程序来实现自己的要求，反而用违约的方式来解决问题。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和举证质证。长江贸易公司对邱存敏提交的《房屋租赁合同》、《补充合同》、收据、土地使用证、建设用地规划许可证、轴立面图、平面图、规划图、确认书、建设工程规划许可证的真实性无异议。邱存敏对长江贸易公司提交的收款收据、收据、汇款单、报警回执的真实性无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和上述有效证据，本院认定如下事实： 长江贸易公司系有限责任公司，经营范围为手机、手机配件、电子产品批发、零售等。2013年3月5日，以邱存敏为甲方、长江贸易公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于福清市店铺共三个开间出租给乙方经营商业手机卖场，租赁期限自2013年4月5日至2023年4月5日止，共计租期十年；第一年至第三年租金年租金为258000元，第四年开始在前一年年租金基础上逐年递增9%，第四年年租金281220元，第五年年租金为306530元，以此类推计算下一年度租金；前三年租金每半年交付一次，第四年至第十年按一年交付一次租金，提前一个月支付当年租金；甲方应在2013年3月5日之前将租赁物交付乙方装修使用；若乙方经营困难，经友好协商，在双方同意下可以解除本合同，或在不影响甲方按合同约定的租金收益情况下，乙方可以将该租赁物转租给第三方使用至本租赁期满；本合同签订后，乙方应支付甲方租赁期保证金2万元，到租赁期满后，对建筑物等无损坏，甲方给予全额退还保证金；合同还约定了其他事项，未约定违约责任。2013年3月13日，双方签订一份《补充合同》。 合同签订后，长江贸易公司向邱存敏支付了保证金20000元及至2018年4月5日的房屋租金。至2018年3月5日，长江贸易公司未按合同约定向邱存敏支付2018年4月5日至2019年4月5日的房屋租金334117元。2018年4月，双方当事人因《房屋租赁合同》是否解除发生争议，长江贸易公司员工搬离店内部分物品，与邱存敏同行的案外人将店门锁上。2018年4月11日，邱存敏委托福建宇凡律师事务所向长江贸易公司发出《律师函》，通知长江贸易公司在2018年6月12日前支付租金334117元，若无意续租可在邱存敏同意后将店面转租第三人，否则视为长江贸易公司毁约，为了避免损失扩大，邱存敏将自行招租。2018年4月12日《律师函》寄达长江贸易公司。2018年4月15日，长江贸易公司员工陈某1、敖某到案涉房屋搬运店内物品，与邱存敏发生争议，陈某1、敖某报警，但处理无果。之后，长江贸易公司经邱存敏同意将案涉房屋内的可移动物品搬离，邱存敏通过报纸、张贴广告等方式就案涉房屋对外招租。2018年10月16日，邱存敏委托福建宇凡律师事务所再次向长江贸易公司发出《律师函》，通知长江贸易公司若有意继续承租，于2018年10月21日前支付2018年度租金334117元，若无意继续承租，则解除合同，长江贸易公司应撤出物品归还钥匙，并赔偿损失。2018年10月18日，《律师函》寄达长江贸易公司。2018年10月28日，邱存敏与案外人商建签订《租赁合同》，合同约定自2019年2月1日起至2024年1月31日将涉案房屋出租给案外人商建，前三年年租金290000元，第四年租金316100元，第五年租金344549元，邱存敏为商建提供三个月的免租金装修期。2018年10月29日，邱存敏将案涉房屋交付商建使用。 另查，案涉房屋系邱存敏、邱明龙、邱明贤、邱秀敏自建房屋，分别于1995年、2011年取得国有土地使用证，于2012年2月29日取得建设用地规划许可证，于2012年5月21日取得建设工程规划许可证。邱存敏、邱明龙、邱明贤、邱秀敏出具《确认书》，确认案涉房屋委托邱存敏为代表与长江贸易公司签订《房屋租赁合同》。 本院对当事人争议的焦点问题分析认定如下： 一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题 长江贸易公司主张案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，按照规定房屋租赁合同无效。邱存敏主张涉案房屋已取得福清市城乡规划局建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，双方租赁合同有效。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。邱存敏与长江贸易公司于2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示。案涉房屋已经有关主管部门批准建设，取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并经联建人邱明龙、邱明贤、邱秀敏同意由邱存敏为代表出租，未违反法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋租赁合同合法有效，且第二次庭审中长江贸易公司表示不主张合同无效，故当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 二、关于案涉房屋租赁合同何时解除问题 邱存敏主张合同解除时间为2018年10月21日，长江贸易公司主张合同解除时间为2018年4月4日，双方当事人均要求本院确认合同解除时间。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》约定，若长江贸易公司经营困难，经友好协商，在双方同意下可以解除本合同。长江贸易公司主张《房屋租赁合同》已于2018年4月4日解除，应当提供双方同意解除合同的证据。长江贸易公司申请证人陈某1、敖某、林某、陈某2出庭作证。证人陈某1陈述其系长江贸易公司经理，曾于2017年与邱存敏就减免租金问题进行过电话沟通，邱存敏表示看一年后的情况，不行就搬走。2018年4月4日，陈某1前往案涉房屋搬运物品，受到与邱存敏同行的案外人阻止并将店门锁上。2018年4月15日，陈某1与敖某再次前往搬运物品，未得到邱存敏同意，遂报警处理，但处理无果。证人敖某陈述其原系长江贸易公司员工，2018年4月15日其与陈某1前往案涉房屋搬运物品，与邱存敏发生争议，遂报警处理。证人林某、陈某2陈述其于2018年4月4日前往搬运物品，但因邱存敏及其家人阻止、锁门，搬运了一车物品之后未继续搬运。上述证人证言，不足以证明长江贸易公司已与邱存敏就解除合同协商达成一致意见，亦不能证明邱存敏提前解除合同的意思表示。邱存敏采取锁门、不同意长江贸易公司搬走物品等私力救济行为，以及寄送《律师函》的行为，均表明其要求长江贸易公司支付租金继续履行合同的意思表示。《中华人民共和国合同法》规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《房屋租赁合同》约定，长江贸易公司应于2018年3月5日前支付2018年4月5日至2019年4月5日的房屋租金334117元，长江贸易公司未按合同约定的期限向邱存敏支付租金，邱存敏于2018年4月12日向长江贸易公司寄送《律师函》，要求在2018年6月12日前支付租金。上述期限合理，长江贸易公司逾期仍未支付，邱存敏可以解除合同。邱存敏于2018年10月18日再次向长江贸易公司寄送《律师函》，通知长江贸易公司若无意继续承租，则于2018年10月21日解除合同并赔偿损失。因长江贸易公司未支付租金，已构成违约，邱存敏享有通知解除合同的权利，因此，本院确认案涉《房屋租赁合同》于2018年10月21日解除。 三、关于违约责任的承担问题 长江贸易公司未按《房屋租赁合同》约定于2018年3月5日前向邱存敏支付2018年4月5日至2019年4月5日的房屋租金334117元，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。案涉《房屋租赁合同》于2018年10月21日解除，故长江贸易公司应当向邱存敏支付2018年4月5日至2018年10月21日的租金，邱存敏主张该期限内的租金为182834元（334117元/12月=27843元/月，27843元÷30天=928元/天，27843元/月×6月+928元/天×17天=182834元），计算无误，依法予以支持。长江贸易公司逾期未支付上述租金，邱存敏主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年3月5日起计付逾期付款利息，符合法律规定，依法予以照准。长江贸易公司反诉请求邱存敏退还2018年4月4日和2018年4月5日的租金1856元，没有事实依据，本院不予支持。 邱存敏主张长江贸易公司赔偿2018年10月21日至2023年4月5日的租金差额损失568453元，提供2018年10月28日其与案外人商建签订的《租赁合同》为证。由于该《租赁合同》系邱存敏单方与案外人签订，不享有对抗第三人的效力，不足以证明存在租金差额损失568453元的事实，故邱存敏的该项主张证据不足，本院不予采信。当事人因履行合同发生争议，双方均负有采取适当措施避免损失扩大的义务，长江贸易公司违约后，邱存敏采取积极对外招租的措施避免了损失扩大，应予支持。鉴于合同解除后至新的合同履行前，存在一定期限的房屋空置期和租金损失，根据房屋租赁的交易习惯，结合案涉《房屋租赁合同》约定一个月的免收租金装修期，以及案涉合同解除至新合同签订时间间隔较短的实际情况，本院酌定长江贸易公司赔偿邱存敏一个月的租金损失27843元。 长江贸易公司反诉请求邱存敏赔偿案涉房屋装修损失50610元，长江贸易公司确认系指形成附合的装饰装修物损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因长江贸易公司违约导致案涉《房屋租赁合同》解除，案涉房屋已经出租他人并重新装修，且邱存敏未表示同意利用装饰装修物，故长江贸易公司的该项反诉主张不能成立。长江贸易公司反诉请求邱存敏返还保证金20000元，庭审中邱存敏表示同意，依法予以照准。 综上所述，本院认为，邱存敏与长江贸易公司于2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。长江贸易公司未按合同约定的期限向邱存敏支付租金，已构成违约，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。长江贸易公司经催告后未在合理期限内支付租金，邱存敏通知长江贸易公司《房屋租赁合同》于2018年10月21日解除，本院予以确认。邱存敏请求长江贸易公司支付2018年4月5日至2018年10月21日的租金182834元及逾期付款利息，逾期付款利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年3月5日起计算至款项还清之日为止，该主张合法有据，依法予以支持。长江贸易公司反诉请求邱存敏退还2018年4月4日和2018年4月5日的租金1856元，该主张不能成立，依法予以驳回。邱存敏请求长江贸易公司赔偿租金差额损失568453元，证据不足，本院酌定长江贸易公司赔偿邱存敏一个月的租金损失27843元，对其超出部分的请求予以驳回。长江贸易公司反诉请求邱存敏返还保证金20000元，邱存敏表示同意，依法予以照准。长江贸易公司反诉请求邱存敏赔偿案涉房屋装修损失50610元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下： 一、确认邱存敏与福清市长江贸易有限公司2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月21日解除； 二、福清市长江贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向邱存敏支付租金182834元及逾期付款利息，逾期付款利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年3月5日起计算至款项还清之日为止； 三、福清市长江贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向邱存敏赔偿租金损失27843元； 四、邱存敏于本判决发生法律效力之日起七日内向福清市长江贸易有限公司返还保证金20000元； 五、驳回邱存敏的其他诉讼请求； 六、驳回福清市长江贸易有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11313元，由邱存敏负担6563元（已交纳），福清市长江贸易有限公司负担4750元（限本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费减半收取计805.8元，由福清市长江贸易有限公司负担655.8元（已交纳），邱存敏负担150元（限本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张步忠 人民陪审员  余宙峰 人民陪审员  王香花 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  田 甜