四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10448号 本诉原告（反诉被告）：成都旭和房地产开发有限公司。住所地:四川省成都市青羊区下南大街2号20楼18号。 法定代表人:颜旭，系公司董事长。 委托诉讼代理人:周勇峰，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨军，系公司员工。 本诉被告（反诉原告）：金剑峰，男，1974年11月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李明，四川拓越律师事务所律师。 成都旭和房地产开发有限公司（以下简称旭和公司）与金剑峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。旭和公司的委托诉讼代理人周勇峰，金剑峰的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭和公司向本院提出诉讼请求：1.判令金剑峰支付第二期、第三期购房款共计1106000元；2.判令金剑峰支付逾期付款违约金，违约金暂计至2019年9月30日，共计461360元；3.本案一切诉讼费用(诉讼费、保全费、律师费等)均由金剑峰承担。事实与理由：2017年3月12日，双方签订《商品房认购定金协议》，约定买受人金剑峰认购麓山大道一段630号24-1-8号房屋，房屋建筑面积193.79平方米，总价款2403977元，并约定了认购定金及其权利义务。后双方于2017年10月31日，签订了正式《商品房买卖合同》及补充协议，约定由金剑峰购买麓山大道一段630号24-1-8号房屋，房屋建筑面积193.79平方米，总价款2211659元。双方约定的付款方式为分期付款，具体为金剑峰于2017年3月15日支付房款500000元，签订合同当日再补交131659元，剩余购房款1580000元应当在2020年3月30日前分3期支付。金剑峰应当在2018年9月30日前支付首期房款632000元,2019年9月30日前支付第二期房款474000元，2020年3月30日前支付第三期房款474000元。然在合同履行过程中，金剑峰拖欠2018年9月30日前应付房款共计632000元，拖欠2019年9月30日前应支付的房款474000元。中途经旭和公司多次敦促，金剑峰仍未按要求支付购房款，并多次以各种理由进行推脱或拖延时间。旭和公司认为，金剑峰的行为严重违反合同约定，给旭和公司造成了巨大的经济损失，金剑峰应当按照合同约定承担违约金并赔偿原告损失。 金剑峰对旭和公司陈述的事实无异议，但辩称，1.《商品房买卖合同》不具备继续履行的条件，该合同应当予以解除。根据双方于2017年3月15日签订的补充协议第二条约定，旭和公司应于2017年7月15日前办理完毕案涉房屋的撤销备案手续，旭和公司未能在约定的时间内撤销备案，并直接导致金剑峰的资金安排出现变化，以至无法继续按照合同约定缴纳剩余购房款并且旭和公司存在违约行为，应当向金剑峰承担违约责任;2.违约金过高，请求调低。 金剑峰向本院提出反诉请求：判令旭和公司向金剑峰支付违约金480795.4元。在庭审中，金剑峰增加两项诉讼请求：1.判令解除合同并要求旭和公司返还金剑峰已经支付的购房款；2.判令旭和公司承担本案本诉及反诉的全部诉讼费。事实与理由：2017年3月12日，双方签订《商品房认购定金协议》，约定买受人金剑峰认购麓山大道一段630号24-1-8号房屋，建筑面积193.79平方米，总价款2403977元，原告于签订该定金协议当日支付了100000元定金，后又于2017年3月15日支付400000元购房款。但事实上，案涉房屋却已经出售给他人且已经备案。后双方签订《补充协议》，约定旭和公司应于2017年7月15日前办理完毕案涉房屋撤销备案手续，未能在约定时间内撤销备案手续，旭和公司需支付金剑峰总房款百分之二十的违约金。旭和公司未能在2017年7月15日办理完毕该房屋的撤销备案手续，根据该协议约定，旭和公司应向金剑峰支付总房款的百分之二十的违约金即480795.4元，房款是以2017年3月12日签订的《商品房认购定金协议》约定的2403977元为准。 旭和公司辩称，1.从后续签订的《商品房买卖合同》来看，金剑峰已认可并接受旭和公司晚于2017年7月15日撤销完毕备案手续这个事实，并按时签订合同并支付首期购房款，因此旭和公司不应承担金剑峰所诉请的违约金；2.金剑峰诉请的房款金额为《商品房认购定金协议》约定的金额，与最终签订的《商品房买卖合同》约定的购房金额不一致，即使认定旭和公司承担违约责任也应当以《商品房买卖合同》约定的数额计算；3.旭和公司认为违约金比例过高，请求法院依法予以降低违约金。 本院经审理查明：2017年3月12日，旭和公司与金剑峰《商品房认购定金协议》，约定买受人金剑峰认购麓山大道一段630号24-1-8号房屋，房屋建筑面积193.79平方米，总价款2403977元。2017年3月15日，旭和公司与金剑峰签订《补充协议》。《补充协议》第二条约定，旭和公司应于2017年7月15日前办理完毕案涉房屋的撤销备案手续，旭和公司未能在约定的时间内撤销备案，需向金剑峰支付总房款百分之二十的违约金。旭和公司未在2017年7月15日前办理完毕案涉房屋的撤销备案手续。2017年10月31日，旭和公司与金剑峰签订了正式的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：金剑峰购买麓山大道一段630号24-1-8号房屋，房屋建筑面积193.79平方米，总价款2211659元。双方约定的付款方式为分期付款，具体为金剑峰于2017年3月15日支付房款500000元，签订合同当日再补交131659元，剩余购房款1580000元应当在2020年3月30日前分3期支付。金剑峰应当在2018年9月30日前支付首期房款632000元,2019年9月30日前支付第二期房款474000元，2020年3月30日前支付第三期房款474000元。金剑峰拖欠2018年9月30日前应付房款共计632000元，拖欠2019年9月30日前应支付的房款474000元。 《商品房买卖合同》第九条关于逾期付款责任的约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。商品房买卖合同附件五第三条第3款第第4项关于逾期付款责任的约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件五第四条约定：本附件关于付款方式及违约责任的条款约定与《商品房买卖合同》不一致之处，以本协议的约定为准。 《商品房买卖合同》上确定的通讯地址为成都市武侯区盛东街3号15栋1单元6楼1号。旭和公司于2019年9月21日按照上述通讯地址向金剑峰邮寄了购房款催收函。 以上事实，有《商品房认购定金协议》《补充协议》《商品房买卖合同》及补充协议、购房催收函、邮单、商品房现售合同信息摘要、当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，旭和公司与金剑峰签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。旭和公司虽然未按期解除案涉商品房的备案手续，但金剑峰在明知旭和公司未按期解除案涉商品房备案手续的情况下，自愿与旭和公司签订了正式的《商品房买卖合同》及补充协议，其后金剑峰又以旭和公司未按期撤销案涉商品房备案手续为由要求解除合同，本院不予支持。金剑峰在庭审中辩称由于旭和公司未按期撤销案涉商品房备案手续，导致其资金安排出现变化，无法继续履行合同。然而，金剑峰在明知资金困难的情况下，仍在2017年10月31日向旭和公司购房两套房屋，现在金剑峰又以资金困难为由要求解除合同，不符合法定或者约定的合同解除理由，本院不予支持。金剑峰无正当理由未按期支付购房款，除应当支付已逾期的购房款外，还应当承担逾期付款的违约责任。旭和公司未在《补充协议》约定的时间内完成案涉房屋的撤销备案手续，亦构成违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金的约定是否过高的问题。金剑峰认为该约定明显过高，请求予以调低。旭和公司主张按照《商品房买卖合同》附件五第三条约定的逾期应付款按日千分之二标准支付违约金。本院认为，《商品房买卖合同》及附件五关于违约金的条款系旭和公司提供的格式合同条款，按逾期应付款日千分之二的标准计算违约金，年利率已超过70%，加重了金剑峰的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。《商品房买卖合同》第九条约定的逾期付款违约金标准为逾期应付款的日万分之二，该标准按年利率计算为7%，符合法律规定，不违背公平原则，亦未约定过高。故本院根据该标准计算金剑峰应当支付的逾期应付款违约金。金剑峰应当在2018年9月30日前支付房款632000元。旭和公司诉请逾期付款违约金暂计算至2019年9月30日。截止2019年9月30日，金剑峰逾期未支付的购房款为632000元，逾期时间为一年，应支付的违约金为44240元。 旭和公司未在《补充协议》约定的时间内完成案涉房屋的撤销备案手续，已构成违约。按照协议的约定，旭和公司应向金剑峰支付总房款百分之二十的违约金。旭和公司认为该约定的违约金支付标准明显过高，请求酌情调低。本院认为，违约金具有惩罚违约行为的功能，在金剑峰未举示证据证明旭和公司的违约行为给自己造成了实际损失的情况下，本院酌情将旭和公司应当承担的违约金调整为5000元，以示惩戒。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、金剑峰于本判决生效后十日内向成都旭和房地产开发有限公司支付购房款1106000元； 二、金剑峰于本判决生效后十日内向成都旭和房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金44240元； 三、成都旭和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向金剑峰支付逾期撤销备案手续的违约金5000元； 四、驳回成都旭和房地产开发有限公司的其它诉讼请求； 五、驳回金剑峰的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为12247元，由成都旭和房地产开发有限公司负担3247元，金剑峰负担9000元；反诉案件受理费减半收取为14939元，由金剑峰负担14000元，成都旭和房地产开发有限公司负担939元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅