广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4127号原告：殷金德，男，1975年10月11日出生，香港特别行政区居民，住香港，委托诉讼代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。被告：惠州市恒创建业房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水爱民路钱江花园2幢2层。法定代表人：张建光。委托诉讼代理人：陈留明，系惠州市恒创建业房地产开发有限公司的法律顾问。委托诉讼代理人：张靖，系惠州市恒创建业房地产开发有限公司的经理。原告殷金德与被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李良军、被告委托诉讼代理人陈留明、张靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同，返还房款1026667元，违约金215600元，合计1242267元。（违约金暂计至2019年2月01日，具体金额计算至实际给付完毕之日止）。2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2017年4月13日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了惠州市××区淡水石桥熊老屋村××华府××单元××号。合同约定的房屋交付时间为2018年6月30日之前，购房款总计为人民币1026667元。合同签订后，原告按照合同约定支付了房款1026667元，完全履行了买方的义务，但被告却到期未向原告交付房屋。被告于2018年9月30日书面通知原告无法按期交房。直至起诉之日，被告仍未如约交房。经查，被告由于自身原因无法取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致房屋无法按期交付。被告已构成根本违约，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及商品房买卖合同司法解释第十五条的规定，原告请求解除合同，被告退还全部房款及支付违约金。因原合同对违约金条款约定不明确且违反公平原则，违约金条款明显偏低。现原告请求以全部购房款日千分之一的利息自合同约定的交房之日起计算违约金，自2018年6月30日至2019年2月01日，已过210天应付违约金215600元（1026667×0.1%×210≈215600)。综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护原告的合法利益。被告辩称，双方合同真实、合法、有效，应共同严格遵守执行。签订合同之前，被告己向原告公示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《营业执照》、销售代理《营业执照》，《销售授权书》、《商品房买卖合同》样本等，前期物业管理协议等文件做了合理说明，原告对被告公示的内容表示认同。双方所签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。双方均一致同意继续履行。双方所签的《补充协议》亦真实、合法、有效。双方亦应共同恪守，继续履行。双方的合法权益均应受法律保护。原告在起诉中对违约金赔偿期限及利率完全严重违反双方合同的真实意思表示。在违约金之赔偿上从2018年7月01日始计每天购房总金额的万分之二违约金，严重违反了双方在合同上的约定。在买卖合同第10页第十一条“交付时间与手续”，第11页第十二条“逾期交付责任”，第31页附件一《补充协议》第四条“关于交付期限的约定”之第一款。“买受人同意当出卖人延迟交楼不超过三个月时，不视为出卖人违约，延迟交楼超过三个月时，扣除三个月免赔期，按照买受人己付购房款银行活期存款利息计付违约金给买受人”（0.3%年化利率）。被告己于2018年12月30日开始交楼，并无违背被告若不能于12月30交楼则万分之二赔付金的承诺。被告延期交楼，是受不可抗力因素的客观制约和影响，没有主观过错。不存在原告所诉有根本性违约行为。按照法律规定：“无过错则无责任”。原告在签订原合同及补充协议之前，先行签订草签合同（内容与网签合同一致，草签与网签签订时间间隔很长)，已认真阅读了原合同（含附件）及补充协议。双方在合同履行过程中，被告严守承诺，诚实经营，真诚服务，住户至上，由承建方签发了《房屋质量担保书》（附件八），日夜施工，仅2016年就遇到40天大到暴雨天气，还遇到玉兔同山竹两个特大台风。极端天气导致的停工及各种设施设备损坏的修复耽误了大量时间。但为了确保依期早日交楼，经各方齐心协力，团结奋进，在2016年10月23日顺利大吉封顶，主体工程竣工。在报批验收中，消防部门要求按新规整改，12月马上整改，消防历时半年整改，于2018年6月5日和28日由区、市验收合格，大可顺利交楼。又遇规划市政道路标高加高，新道路标高高于原报建设计小区道路标高，为防止在极端天气下小区内涝，小区的路面也要调整。由于对道路标高进行了调整，项目现场标高与原审批施工图纸存在差异，需对规划方案进行调整。若不调整道路标高，则会导致极端天气下小区内涝或业主入住后业主及物业对道路进行改造施工。在左右为难的情况下，被告选择了先行施工，导致规划验收的进一步延误。惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局于2018年9月21日才在《惠州日报》发布《关于惠州市恒创建业房地产开发有限公司“建业华府”建设工程设计调整方案的公示》。由于以上原因，出现了双方合同第六章第十四条、第十五条约定的《规划设计变更》情形，尽管受到不可抗力的延期交楼，被告仍按规定按时间于2018年9月30日发出《延期交楼通知书》，向原告深表抱歉。在2018年12月30日前，被告己取得《竣工验收备表》及房屋测绘报告，符合合同约定及法定交楼条件。《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》已在12月30日前全部准备好，移交物业，待业主收楼的同时移交业主。并且以上文件全部在物业交楼公示栏有公示，并不存在不出示证明文件和证明文件不全的情况。关于合同第十一条第三款第二项对房屋质量瑕疵的约定。被告负责维修质量瑕疵,修复后交付并不导致卖方违约及赔付违约金。同时原告以各种莫须有的问题拒绝收楼，如房产性质“裙楼(商业部分)”、停车费（物价局有核定）、房产证交付时间（合同有约定）、楼道高度（验收合格，业主不扣除天花等装修高度）等等不合理的原因拒绝收楼。被告在完成质量瑕疵的修复后，有对业主进行电话通知，部分业主不来查验及收楼，部分业主查验后对非质量问题进行挑刺，但被告也继续进行了保养修复。被告同时在让利酬宾，顾客至上提出两种赔付方案，己有140多房业主按方案收了楼，办理了房产登记手续，唯有你在人为的误导下提起不合理诉讼，那我们就只能按照《补充协议》约定办理，请求法院驳回你的诉讼请求。买卖双方是安居乐业的共同体，被告将竭尽全力为原告做到尽善尽美的服务，弥补对买方的亏欠。买方要换位思考，当老板的难处，本案延期交楼是政府行政行为，是不可抗力的因素，当然政府也是为了原告的利益而采取更严更高的规划设计要求。根据原告诉状，所提及部分事实不符，主张赔偿理由和标的既违反了法律法规的规定，也违反了双方合同的约定，其主张违约赔偿金的标的额超出了法定和约定的范围。本院经审理查明，2017年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的坐落于惠州市××区淡水石桥熊老屋村××华府××单元××号商品房，总价款1026667元。原告应当在2017年4月13日前支付商品房全部价款。被告应在2018年6月30日前向原告交付该商品房，交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照本合同附件十一补充协议第四条方式处理”。附件十一补充协议第四条关于交付期限的约定：“1.由于项目建设、交楼会受一些不可预见因素的影响，买受人同意当出卖人延期交楼不超过三个月时，不视为出卖人违约，延迟交楼超过三个月时，扣除三个月免赔期，按照买受人已付购房款银行同期活期存款利率计付违约金给买受人……3.原合同第十二条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，对因不可抗力发生的延期交房或者违反原合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任”。合同签订后，原告按约向被告付清案涉购房款，但被告未能按约定时间交付案涉房屋。2018年12月26日左右，被告向原告邮寄《建业华府入伙通知书》，载明建业华府将于2018年12月31日至2019年1月3日入伙，并通知原告于2018年12月31日在建业华府管理处办理入伙手续。2018年12月28日，案涉商品房取得《竣工验收备案表》。另查，2018年11月16日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出《关于惠州市恒创建业房地产开发有限公司“建业华府”建设工程设计调整方案的批复》，载明惠州市恒创建业房地产开发有限公司提出“建业华府”项目主体已完工，因规划道路标高原因，向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局申请局部调整。该项目于2013年10月初按当时控规道路标高进行设计，因规划道路当时还未实施，导致西侧现状道路与小区标高相差0.5米，为保证小区内的人行主入口出入方便，拟按现状道路标高予以完善；因为施工面局限，对无动力化粪池位置进行调整，并优化主出入口及园林绿化。综上原因在不影响建筑使用功能的情况下，被告申请局部调整。惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局经规划评审小组会议讨论后进行公示，未收到相关异议，同意被告该项目建设工程设计调整方案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点有：关于案涉合同是否达到解除条件，是否应当解除的问题。从原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容来看，双方当事人并未就被告逾期交房时是否解除合同进行约定。按照合同法的原则，无约定从法定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，被告向原告发出了《建业华府入伙通知书》，以自己的行为明确表明案涉商品房达成交付条件时向原告交付，不符合当事人明确表示不履行主要债务的情形。被告逾期交付案涉商品房，原告未提供证据证明其已经向被告进行了催告，不符合被告经催告后在合理期限仍未履行主要债务的情形。从案涉合同目的和双方当事人主要义务来看，被告出售房产的目的是收取房款，负有的主要义务是交付房产和办证，而原告购买房产的目的是取得房产的所有权，负有的主要义务是支付房款。本案中，原告已通过银行贷款方式支付了案涉商品房总价款，被告出售房产的目的已经实现。被告虽未能在约定时间交付案涉商品房，但诉讼过程中被告于2018年12月28日已取得验收合格备案，具备交付条件，原告购买房产的目的亦能实现，不符合被告迟延履行交付行为致使不能实现合同目的的情形。综上，被告逾期交付案涉商品房的行为，构成违约，但不足以致使案涉合同目的不能实现，案涉合同不符合法定的解除条件，案涉合同应当继续履行。关于被告逾期交房的问题。被告未按合同约定在2018年6月30日前将案涉房屋交付原告使用，违反合同约定，确实存在逾期交房行为。案涉房屋在2018年12月28日经验收合格并具备交付的条件，被告通知原告办理入伙时间时案涉房屋已具备交房条件(办理入伙时间2018年12月31日至2019年1月3日)，且原告未提交有效证据证明其拒绝收房有正当理由，故案涉房屋的交付时间应认定为被告通知原告办理入伙的届满之日即2019年1月3日。被告辩称其系因大到暴雨、台风、政府部门要求整改等不可抗力导致延期交房，交付时间应予以顺延，但从案涉惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出的《关于惠州市恒创建业房地产开发有限公司“建业华府”建设工程设计调整方案的批复》载明内容来看，整改行为是由于被告的主观原因而非因政府原因导致，不应认定为不可抗力。被告未能提供其他证据证明其存在双方合同补充协议第十二条约定的不可抗力情形，应承担举证不能的后果，故被告辩称因政府原因等不可抗力导致延期交房，本院不予采信。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。案涉逾期交房违约金应按案涉合同附件十一补充协议第四条约定计算，理由如下：关于案涉合同附件十一补充协议第四条约定应否认定为无效条款的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，无效的格式条款应存在免除提供格式条款一方的责任、加重对方的责任、排除对方主要权利的情形。本案中，案涉合同附件十一补充协议第四条仅对原告不因案涉商品房延迟交付三个月而要求被告承担违约责任进行了实质性约定，并未体现出该条款在免除被告责任和加重原告的责任；同时，作为不动产的房屋，其为产权人设定的是占有、使用、收益和处分的权利，原告认可被告延迟交付商品房后，被告并没有排除原告提出解除合同等主要权利的行使，合同目的不存在无法实现的问题，且被告在扣除三个月的免赔期后，亦应向原告承担违约金的违约责任，故本院对原告以该补充协议第四条的约定为提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利而无效的理由不予采纳。合同中违约条款属于合同的主要内容，原告在订立合同过程中应充分履行注意义务，该条款系当事人自愿订立，系当事人真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人应对其行为后果承担责任。综上，本院认为案涉合同附件十一补充协议第四条的约定合法有效。原告主张案涉逾期交房违约金按日千分之一的利息标准计算，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，涉案合同未达到解除的条件，应当继续履行。被告存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。案涉合同约定被告应在2018年6月30日前向原告交付案涉房产，扣除三个月免赔期，故被告应自2018年10月1日起计至实际交房之日2019年1月3日止以已付购房款1026667元为基数，按照银行同期活期存款利率支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告殷金德支付逾期交房违约金（以已付购房款1026667元为基数，按照银行同期活期存款利率自2018年10月1日起计至2019年1月3日止）。二、驳回原告殷金德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7990元（原告已预交），由被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，原告殷金德可在判决书送达之日起三十日内，被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张文姣二〇一九年十一月一日书记员  李 当