安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0403民初3372号原告：陈琼，女，1987年4月16日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。委托诉讼代理人：时磊，安徽八公律师事务所律师。被告：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路，统一社会信用代码91340400150234355H(1-1)。法定代表人：廖长和，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。原告陈琼与被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司（以下简称惠利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈琼的委托诉讼代理人张万标、时磊，被告惠利公司的委托诉讼代理人樊福敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琼向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金12155元；2.被告向原告支付逾期办理权属登记报备手续违约金5318元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告购买由被告开发建设的位于淮南市田家庵区朝阳西路北侧的房屋一套，为此双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：所购商品房的基本情况、房屋价款及支付方式，并约定被告应在2016年7月31日前，将验收合格的商品房交付给原告，如未按照合同约定的期限交付商品房应承担违约责任。还约定被告应当在商品房交付使用后一定时间内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约支付了购房款，而被告却未能在合同约定的期限内将权属登记所需资料报备至登记机关。在被告违约的情况下，却强行要求原告验房、收房，原告要求被告出具涉案房屋的验收合格证书，无果。在与被告协商中，原告和其他业主还发现被告开发的房屋还存在种种问题，原告保留诉权。原告认为，被告作为房地产开发集团，未能遵守合同，履行应尽的义务，存在严重违约行为，依法应当承担违约责任。现为维护自己的合法权益，原告提起诉讼。惠利公司辩称，1.被告在2016年7月31日交房时所有设施设备等房屋交付条件均具备，系因政府机构职能调整，导致2016年一度期间淮南房地产测绘、验收、办证等工作受到影响，延期交房和办证的责任不能归咎于被告一方，故违约责任应当相应扣减比例。被告认可2016年9月29日相关部门出具房屋竣工验收报告，以及2017年8月25日被告取得土地使用权和房屋所有权首次登记；2.中环首府房屋在2016年7月31日业主即可进驻装修，系因土地测绘和地块使用证统一的原因未能办理及时竣工验收，对业主并未造成实际损失，且根据法律规定，被告认为每日万分之三的延期交房违约金过高，应比照田家庵区人民法院其他案件确定的每日万分之一的比例计算延期交房违约金；3.原告实际收房日迟于竣工验收日，《商品房买卖合同》中约定了2016年7月31日交房，被告在报纸上登报公告，业主群信息活跃，此前业主诉讼时，延期交房时间计算至2016年9月29日竣工验收合格之日，也说明业主对交房及竣工验收情况知晓。原告系在淮南本地生活工作，都是业主群里成员之一，对于大多数业主已进驻装修甚至居住是完全知晓的，属于知道或者应当知道的情形，其迟延接收房屋是源于自身不急于居住，而不是被告没有书面通知，故被告请求延期交房违约金计算日期从2016年7月31日计算至竣工验收日2016年9月29日；4.逾期办证违约金约定不明，原告未能举证其损失的发生和多少，原告以银行贷款利率并上浮30%，缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提交的身份证、不动产发票、不动产权证书及被告提交的营业执照、法定代表人身份证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》一份，经审查，《商品房买卖合同》对房屋交付期限、交房条件、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记及其他购房相关事项等进行了明确约定，本院对该证据的真实性依法予以确认，关于惠利公司是否应承担违约责任及如何承担违约责任本院将结合全案证据综合认定；2.原告提交的物业费、砸墙押金、装饰垃圾清运费收据各一份，经审查，本院对该组证据的真实性依法予以确认。原告主张实际交房时间为2016年10月12日，被告在提交的延期交房违约金和逾期办证经济损失计算表中予以认可，但认为逾期交房时间应为60天，故本院对实际交房时间为2016年10月12日的事实予以确认。关于逾期交房时间的认定，本院将结合全案证据综合认定；3.原告提交的淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初2678号民事判决书，本院经审查认为，该份判决书是生效的法律文书，在无新证据推翻该判决书查明事实的前提下，对该判决书所查明事实依法予以确认；4.被告提交的（2014）淮民终字第00097号民事判决书、（2019）皖0403民初2069号民事判决书各一份，本院经审查认为，该两份判决书与本案没有关联性，本院依法不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中环国际广场由惠利公司开发建设。2015年10月30日，陈琼与惠利公司签订《商品房买卖合同》，购买中环国际广场第3幢1001号房，建筑面积共115.86平方米，房屋总价款为555000元。合同约定：第八条交付期限出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：见附件。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后玖拾个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人同有关机构协调，在玖拾个工作日内办理完毕……。同日，双方签订了一份合同补充协议（附件五），协议约定：第七条出卖人按照买受人提供的联系方式电话、短信通知买受人，即视为出卖人已履行通知义务……。第十条由于买受人原因，未能按期交付房屋，则出卖人向买受人交付商品房的责任仅限于将该商品房的钥匙放置于该商品房所在的物业管理机构，该放置行为应视为出卖人已依约交付房屋，且出卖人不承担任何保管责任。第十三条除非由于出卖人的原因无法交房，买受人实际接受房屋的时间迟于出卖人交房通知确定的交房日期（最后一天）的，交房通知确定的交房时间（最后一天）为双方房屋交接时间（包括房屋风险责任自此转移、保修期自此起算、物业管理费自次日开始计收）。第十六条物业管理（2）买受人应与出卖人指定的物业管理单位签订物业管理服务合同并按规定缴纳物业管理费等相关费用，物业管理费从出卖人交房通知确定的交房日（最后一天）的次日起计算。第十七条本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的有效组成部分，双方对补充协议逐条进行磋商，取得一致意见。本补充协议所有条款均为双方真实意思之表示，双方均认同在任何时候、任何情况下都不谋求撤销、变更本补充协议（任一条款）。上述合同签订后，陈琼按照合同的约定支付了购房款。2016年9月29日，中环国际广场项目1#-4#商住楼经验收合格，取得《工程竣工验收报告》。2016年10月12日，陈琼在接收涉案房屋时向淮南市惠利物业管理有限公司交纳2016年8月1日-2017年8月1日物业费1752元、砸墙押金300元和装饰垃圾清运费371元。2017年8月25日，惠利公司取得田家庵区广场路西侧中环国际广场不动产权证书（附记登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记田家庵区广场路西侧中环国际广场1栋、2栋、3栋、4栋、5栋）。2017年8月29日，惠利公司通过在小区物业公告栏张贴通知、微信群、电话等形式通知各业主办理不动产登记事宜。2017年12月14日，陈琼取得田家庵区广场路西侧中环国际广场3栋1001不动产权证书。双方因逾期交房、逾期办理产权登记发生纠纷，陈琼起诉来院。根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议焦点为：一、惠利公司逾期交房是否构成违约，如构成，如何承担违约责任及违约金如何计算？二、惠利公司逾期办理产权登记报备手续是否构成违约，如构成，如何承担违约责任？针对焦点，本院评判如下：一、惠利公司逾期交房是否构成违约，如构成，如何承担违约责任及违约金如何计算？陈琼与惠利公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。本案中，合同约定房屋交付时间为2016年7月31日，并要求以“该商品房经验收合格”作为交付条件，但惠利公司于2016年9月29日才取得涉案楼宇的《工程竣工验收报告》，涉案房屋才符合交付条件。根据合同的约定，涉案房屋不符合交付条件，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于惠利公司未在合同约定的时间将符合交付条件的房屋交付陈琼，惠利公司构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于惠利公司如何承担违约责任，本案中，陈琼主张惠利公司应按照实际交房时间向其支付逾期交房违约金，惠利公司对逾期交房的事实予以认可，但认为涉案房屋符合交付条件后，其通过电话、登报等方式已通知业主交房，且前期已有业主诉讼，延期交房时间计算至2016年9月29日竣工验收之日，也说明业主对交房及竣工验收情况知晓。陈琼迟延收房的原因在于自己，故延期交房违约金计算日期应当以2016年9月29日为准。根据陈琼提供的物业费收据显示，2016年10月12日其在办理房屋交接手续当天向淮南市惠利物业管理有限公司交纳了2016年8月1日至2017年8月1日期间物业费。根据合同补充协议第十六条约定，物业管理费从出卖人交房通知确定的交房日（最后一天）的次日起计算。综上，可以证明陈琼知道惠利公司交房通知确定的交房日（最后一天）是2016年7月31日，该交房日是合同约定的交房时间，但在此期间涉案房屋不符合交付条件，陈琼有权拒绝接收房屋。因惠利公司未举证证明在涉案房屋符合交付条件后，其已通知陈琼，或者陈琼知道或应当知道涉案房屋符合交付条件，可以接收房屋。故本案逾期交房时间应计算至实际交房时间即2016年10月12日，惠利公司应承担2016年8月1日至2016年10月12日期间（73天）逾期交房的违约责任。关于违约金如何计算，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。该约定不违反法律规定，且经审查，惠利公司未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，故本院按照合同约定的违约金标准予以计算违约金。惠利公司应支付陈琼逾期交房违约金12155元（555000元×0.0003×73天）。二、惠利公司逾期办理产权登记报备手续是否构成违约，如构成，如何承担违约责任？法律规定，在商品房买卖合同约定的期限内，由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人同有关机构协商，在90个工作日内办理完毕。本案涉案房屋的实际交房日期为2016年10月12日，依照双方合同约定，惠利公司应当在2017年2月21日（实际交房后90个工作日内）之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在此期间内不能完成备案的，应当由惠利公司同有关机构协商，在2017年7月2日之前办理完毕。因取得涉案房屋所在楼宇的所有权初始登记是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，而惠利公司于2017年8月25日才取得中环国际广场项目1#-4#商住楼、5#公寓楼的不动产所有权初始登记，故惠利公司构成违约，应当承担逾期办理权属登记的违约责任。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，因双方对逾期办理权属登记违约金在合同中没有约定，惠利公司逾期之日的同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，陈琼按4.35%上浮30%的利率主张违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。关于逾期时间的计算，根据合同的约定，开始时间应为2017年7月2日的次日，即2017年7月3日；截止时间，惠利公司于2017年8月25日取得涉案楼宇的不动产权证书，其于2017年8月29日将其取得不动产权证书及可以办理房屋权属证书的相关信息通知业主，以便陈琼及时提出办证申请，故本院认定惠利公司承担违约责任的截止时间为2017年8月29日。综上，惠利公司共逾期58天，应支付陈琼逾期办理权属登记违约金为5057元[555000元×4.35%×(1+30%)÷360×58天=5057元]。惠利公司关于逾期办证是因为政府机构职能调整所致，责任不能归咎于惠利公司一方，违约责任应当相应扣减比例的辩称，因合同具有相对性，政府机构职能调整与本案陈琼无关，故对惠利公司该项辩称，本院依法不予采信；惠利公司关于违约金约定不明，陈琼未能举证其损失的发生和多少，其以银行贷款利率并上浮30%，缺乏事实和法律依据的辩称，因法律对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的已作出明确规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故惠利公司该项辩称理由不能成立，本院依法不予采信。综上所述，陈琼要求惠利公司支付逾期交房违约金、逾期办理权属登记报备手续违约金诉讼请求中的合理部分，有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告陈琼逾期交房违约金12155元；二、被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告陈琼逾期办理权属登记报备手续违约金5057元；三、驳回原告陈琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，由原告陈琼负担4元，被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司负担233元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 樊        瑾人民陪审员 刘梅人民陪审员蔡景诗二〇一九年十一月十五日书 记 员 杨    晓    倩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。