本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0503民初568号原告：李强，男，1975年11月14日出生，满族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：林佩松，系本溪市溪湖区河东法律服务所法律工作者。被告：刘忠国，男，1951年1月26日出生，满族，辽宁省凤城市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：巩维，系辽宁泓龙律师事务所律师。原告李强诉被告刘忠国物权确认纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李强及委托诉讼代理人林佩松,被告刘忠国及委托诉讼代理人巩维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告和被告之间签订的《卖房协议》无效；2、判决位于本溪市溪湖区（房屋所有权证号为：村房字第××号）砖混结构的平房所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月26日原告和被告签订一份《卖房协议》，原告将其名下所有的位于本溪市溪湖区（房屋所有权证号为：村房字第××号）砖混结构的平房作家75000元转让给了被告所有，因为被告不是歪头山镇岱金峪村村民，无法办理过户手续，所以房屋所有权还是原告所有，现根据国家政策和法律规定，发现双方的买卖行为违法，要求被告返还房产，但是被告拒绝，故原告诉至法院。被告辩称：请求事项;1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由:1、原告与被告签订的房屋买卖合同有效，理应维持。本案中原告对案涉房屋拥有所有权，其有权对自有房屋进行处分，签订卖房合同时，双方意思表示真实，不存在欺诈和胁迫的情形，也不存在损害国家、集体、和第三人合法利益的情况，被告交付了购房款，原告将房屋进行了交付，并且被告在案涉房屋内事实上已经居住近10年，合同主要义务已经履行完毕，理应驳回原告的诉讼请求。2、原告认为与被告签订的购房合同违反法律规定，此观点值得商榷。（1）农村房屋买卖不属于无权处分，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权，而不能从土地所有权角度考虑；否则城市房屋的买卖将被认定为无权处分。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉用益物权行使权利。（2）农村房屋不属于禁止或限制流通物，民法上将物区分为流通物、限制流通物和禁止流通物，是从物的属性角度区分的。农村房屋与城市房屋相比，只是土地使用权取得方式上存在差别，依法取得后宅基地使用权与国有土地使用权均为用益物权，在物权法上的性质并无不同。根据物权平等保护原则，农民如同城市居民那样，保有甚至处分自己的房屋，应当是天经地义的事。将农村房屋作为禁止或限制流通物看待，明显不符民法公平观念。（3）法律、行政法规没有禁止农村房屋买卖。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。通过检索相关的法律、行政法规后可以发现，现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定只有三个法律规范，列举如下：（1）《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（2）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”；（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《土地管理法》第六十二条规定是同时调整农村宅基地和房屋的规范。该条包括三层含义：一是，农村宅基地使用权分配实行“一户一宅”原则；二是，允许农村房屋的买卖；三是，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。其次，《土地管理法》第六十三条只调整宅基地以外的其他非农业建设用地。（1）从条文的前后分别设置的情况分析，六十二条与六十三条是并列关系，而不是种属关系。（2）从条文调整对象分析，该条只是针对土地使用权，没有对房屋作出安排；（3）从条文内容分析，“非农业建设”不应当包括村民住房用地，否则与该条中但书部分“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的内容不相吻合。因此，将《土地管理法》作为禁止农村房屋买卖的法律规范看待，并不妥当。再次，《决定》第十条“禁止城镇居民在农村购置宅基地”是指禁止直接从村集体经济组织审批或购买宅基地（原始取得），并没有明确禁止已获合法批准的宅基地的转让（继受取得），至少没有禁止农村房屋的买卖。因为，其禁止目的是改革和完善宅基地“审批制度”，规范性质为对宅基地的管理性规范，违反禁止的结果为购置宅基地申请不予审批。如果该条有禁止农村房屋买卖的意思，必然与《土地管理法》第六十二条“村民出卖、出租住房”的规定相矛盾。换一角度分析，对房屋所有权、宅基地使用权的禁止或限制，已超出宅基地管理范畴，属于民事基本制度，根据《立法法》的规定，应当通过制定法律解决。3、原告请求法院确认合同无效的行为，是一种不诚信行为，不应得到支持。被告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗，与原告签订了绝卖契约，邀请岱金峪村村民作为中人，并取得该村的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，已经融入该村的生活，本可在该房屋居住终老。现答辩人、被答辩人告间于2008年4月26日签订的农村房屋买卖合同如果因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被法院认定无效，答辩人将承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的使用权。被答辩人反悔的行为，是想收回这栋房子的所有权，其真实目的是想得到政府的巨额的征收补偿款。按歪头山政府搬迁安置补充方案，案涉房屋和宅基地的补偿款，估算为50万元左右。被答辩人现在反悔了，对答辩人来说有既存的利益的损失，就这个损失的责任来说，被答辩人要负担全部责任。因为被答辩人违背了诚信的义务，被答辩人有“说话不算数”的行为。综上所述，被答辩人违背诚信义务，在双方合同已经事实履行完毕的情况下，单方要求确认合同无效没有法律依据，请求人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月26日，原告李强与被告刘忠国签订《卖方协议书》，协议约定：一、卖主为甲方，买主为乙方；二、房款由乙方一次性付清，房款为75000元；三、从今日起，乙方享有房屋、院子、土地使用权；四、自今日起房照及房屋归乙方所有；五、甲、乙双方过后不得反悔，否则一切后果自负；六、此协议为永远有效，有甲、乙双方签字为准，甲方李强（签字按手印），乙方刘忠国（签字按手印），证人黄x权、赵某（签字按手印）。协议签订后，被告刘忠国将房款75000元给付原告李强，原告李强将其位于本溪市溪湖区房屋及该房屋所有权证（村房字第××号、砖混结构、建筑面积84平方米）交付给被告刘忠国，此后被告刘忠国一直在此居住并开办了本溪市溪湖区歪头山赛马兴星汽车配件经销部，但该房屋一直未过户。2018年该房屋所在地被政府划入征迁范围。另查：2018年刘忠国到溪湖区人民法院起诉，要求确认双方签订的《卖房协议》有效，享有该房屋所有权和使用权，要求李强配合办理房屋过户手续。2018年11月被溪湖区人民法院判决驳回其诉讼请求，刘忠国因不服，提出上诉。2019年1月29日本溪市中级人民法院下达民事判决（2019）辽05民终295号，驳回上诉，维持原判。刘忠国不服，提出再审。2019年8月12日，本溪市中级人民法院下达民事裁定书（2019）辽05民申118号，驳回刘忠国的再审申请。本院认为，本案涉案房屋的转让发生在该房屋所在宅基地的集体经济组织成员与非经济组织成员之间，故该房屋的转让违反现行法律规定，涉案房屋的转让协议无效，无效的合同没有法律约束力，故对原告李强合理的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的合同无效，故原告李强应返还被告刘忠国房款75000元，被告刘忠国将房产证（村房字第××号）返还给原告李强。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李强与被告刘忠国签订的《卖房协议》无效；二、原告李强于本判决生效后10日内返还被告刘忠国房款75000元；三、被告刘忠国于本判决生效后10日内返还原告李强房产证（村房字第××号）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  刘兆君人民陪审员  王春芝人民陪审员  任艳玲二〇一九年十一月十一日法官助理王一博书记员关雨婷附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。