湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1081民初1874号原告：宋联钦，男，1970年4月23日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。被告：资兴市联创地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江街道鲤鱼江西路社区沿江北路（水岸豪庭B21栋）。法定代表人：蒋业辉，该公司执行董事。被告：刘晓鸿，男，1972年8月22日出生，汉族，户籍地广东省深圳市盐田区,现住湖南省资兴市。两被告委托诉讼代理人：曾向前，湖南乾越律师事务所律师。原告宋联钦与被告资兴市联创地产开发有限公司（以下简称联创公司）、刘晓鸿股权转让纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋联钦的委托诉讼代理人周启维、被告联创公司和刘晓鸿的委托诉讼代理人曾向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋联钦向本院提出诉讼请求：1.判令被告联创公司、刘晓鸿共同支付原告宋联钦资兴市鲤鱼江大桥西侧水岸豪庭B4栋1-1502房逾期办证违约金62450.52元；2.本案的所有诉讼费用（包括案件受理费、保全费等）由两被告共同承担。事实及理由：2015年2月，宋联钦与联创公司签订《商品房买卖合同》，约定宋联钦向联创公司购买案涉商品房，联创公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由联创公司提供的资料报产权登记机关备案。如因联创公司的责任，宋联钦不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条第1-3项约定处理。联创公司、刘晓鸿在《关于“宋联钦先生书面指令函”回复函》中确认商品房买卖合同真实、合法、有效，对双方均具有约束力；宋联钦享受普通购房户(即买受人)的待遇；联创公司应当在商品房交付使用后365日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据宋联钦《联创公司股权转让调解协议书》、《联创公司股权转让款抵付给宋联钦房产确认表》、联创公司开具的购房发票可证明宋联钦已向联创公司付清案涉商品房的购房款。因联创公司的原因，宋联钦未能在约定期限内取得案涉商品房权属证书，联创公司应承担违约责任。因合同没有明确约定计算逾期办证违约金的标准，损失数额也难以确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本案逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(即年利率7.125％)计算。案涉房屋预告登记的日期为商品房交付使用日期，故从房屋预告登记后365日起应计付逾期办证违约金，计算至案涉商品房所在整栋楼房不动产权证首次登记之日。此外，根据《联创公司股权转让调解协议书》第十二条第三款约定，收购方刘晓鸿及联创公司必须主动配合将该批房产办妥房地产权证至宋联钦名下，否则，因收购方原因造成未能办证须赔偿宋联钦该批房产法律法规规定的相应损失。该约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，对刘晓鸿有法律约束力。因此刘晓鸿应与联创公司共同向宋联钦支付逾期办证违约金。被告联创公司、刘晓鸿辩称，本案诉争纠纷是因股权转让而引发的，系股权转让关系而非商品房销售合同关系。宋联钦主张“要求支付逾期办证违约金”的诉请，已经包含在湖南省高级人民法院（2018）湘民终304号民事判决书内，该判决书系生效判决，且已履行完毕，本案构成重复诉讼。宋联钦对案涉房产办证延迟问题自身存在过错，且办证问题未对宋联钦造成实际经济损失。宋联钦的起诉属于重复诉讼，违反了一事不再理的民事诉讼原则，其滥用诉权，申请财产保全属于恶意侵害联创公司合法财产权益。经审理查明：2009年12月28日，原告宋联钦与被告刘晓鸿共同出资成立联创公司，宋联钦持股51％，刘晓鸿持殷49％，宋联钦控股并兼公司执行董事，公司成立后开发了湖南省资兴市鲤鱼江“水岸豪庭”房地产项目。在开发该项目的过程中，宋联钦与刘晓鸿产生矛盾，引发纠纷，后双方均向法院提起诉讼，2014年11月5日，刘晓鸿向本院提起公司解散之诉。该案诉讼期间，资兴市人民政府办公室、资兴市房产管理局、资兴市人民政府法制办、资兴市人民政府重点工程项目管理办公室及资兴市人民法院等部门共同组织宋联钦、刘晓鸿调解，并于2015年1月13日促成双方签订了《联创公司股权转让调解协议书》。协议的主要内容为:“一、出让方宋联钦持联创公司51％的股权作价51424000元（大写：伍仟壹佰肆拾贰万肆仟元整）自愿出让给刘晓鸿。收购方刘晓鸿愿意以51424000元收购出让方宋联钦的51％的股份……。2、收购方与出让方同意将余下收购款40000000元用联创公司的房产抵付，抵付房产的收购款由收购方刘晓鸿直接付还给联创公司。联创公司将抵付房产预售登记至宋联钦名下，抵付房产明细见……附表:住宅117套、商铺34间、车库105间、杂房92间、Ｂ1、Ｂ2、Ｂ4栋停车位，室外停车位9个……。二、出让方宋联钦出借给联创公司本金8000000元人民币（大写捌佰万元整），截至2014年12月31日止利息为2200000元（大写贰佰贰拾万元整），合计本息为10200000元人民币（大写壹仟零贰拾万元整），此款由收购方刘晓鸿清还给出让方宋联钦。三、以上股权收购款及借款本息，合计为61624000元，此款收购方刘晓鸿在签订本协议之日起10个工作日内付清现款21624000元给出让方宋联钦，并且按约定时间将抵付40000000元收购款的房产到房产局、国土局办理预售登记至宋联钦名下。四、付款及抵付房产预售登记，以及签订调解协议书步骤（指到法院签订）:……3、……以上用联创公司房产抵付的收购款40000000元由刘晓鸿付还给联创公司。该批房产在签订《联创公司股权转让调解协议书》之日起15个工作日内到资兴市国土局办理预售房产所有权、土地使用权登记至出让方宋联钦名下，否则，视刘晓鸿违约……。十二、关于40000000元抵付房产的办证登记变更、销售变更的约定。考虑到出让方宋联钦原是联创公司的股东，现又是用房产抵付股权转让款，为了避免重复交税及将该抵偿房产预售登记和房地产权证登记至宋联钦名下，以及以后方便在市场销售而约定如下:1、收购方刘晓鸿与出让方宋联钦签订《联创公司股权转让调解协议书》之日起10天内，应将该抵偿房产在资兴市房产管理局，国土资源局预售登记至宋联钦名下，如因资兴市国土资源局的原因，则时间相应顺延。出让方宋联钦享受购房户同等待遇。2、双方在销售房屋时应按房产局规定进行。如果中途出让方宋联钦要销售该批房产时，须中途变更销售合同及变更预售登记，收购方刘晓鸿在收到出让方宋联钦签的书面指令变更或出让对象后，收购方刘晓鸿及联创公司在符合法律法规及相关政策条件下必须无条件配合出让方宋联钦办理相关产权变更过户手续。否则，由此发生的损失由收购方刘晓鸿及联创公司按房价双倍赔偿出让方宋联钦。3、如果出让方宋联钦不再中途转销售，收购方刘晓鸿及联创公司在收到宋联钦签署书面指令，收购方必须主动配合将该批房产办妥房地产权证至宋联钦名下，不得以任何理由拖延。否则，因收购方原因造成未能办证须赔偿出让方宋联钦该批房产法律法规的相应的损失……”。2015年2月2日，宋联钦与联创公司就《联创公司股权转让调解协议书》约定的案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。此时宋联钦仍是联创公司的法定代表人。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、按《联创公司股权转让调解协议书》内容的违约责任向买受人支付违约金”。2015年2月6日，为保证上述股权转让协议的履行，联创公司、宋联钦、刘晓鸿在本院的主持下，达成了以上述股权转让协议为基础的调解协议，本院根据调解协议内容制作了（2014）资民二初字第541号民事调解书。该调解书的主要内容为:一、联创公司继续存续。二、宋联钦在联创公司的51％的股份作价51424000元转让给刘晓鸿。三、刘晓鸿支付现金11424000元给宋联钦。其余40000000元以房抵款，由宋联钦出资40000000元购买联创公司房产，由刘晓鸿负责将该款支付给联创公司，并在调解书生效之日起10个工作日内办理房屋变更登记手续……。五、办理完毕房屋变更登记手续之日起5个工作日内，办理完毕股权变更登记手续。六、本协议生效后，原协议继续有效，与本协议不一致的，以本协议为准。《调解书》生效后，双方履行了商品房预告登记、股权变更登记等义务。2015年3月至4月期间，宋联钦与刘晓鸿办理了相关交接手续，宋联钦陆续移交了公司印章、国有土地使用权证、开发资质证、施工许可证、施工设计图等相关资料，但移交清单中显示B4栋施工合同、B区土方工程合同、设计合同等部分合同为复印件，B区水电施工图纸移交不完整。2015年5月初，联创公司在“水岸豪庭”小区设立公告牌，将相关事宜向社会公告声明。2017年3月15日，宋联钦以联创公司、刘晓鸿拒不将房产变更登记至宋联钦名下和拒绝为宋联钦指定的第三人办理变更预告登记及阻止宋联钦自由销售房产为由向郴州市中级人民法院提起合同纠纷诉讼，要求确认联创公司、刘晓鸿违约并赔偿违约金。郴州市中级人民法院依法作出一审判决后，联创公司、刘晓鸿不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。2018年9月10日，湖南省高级人民法院作出（2018）湘民终304号民事判决书，其中认定：本案系双方在履行《联创公司股权转让调解协议书》及在该基础上经法院确认的《调解书》过程中产生的纠纷，系因股权转让行为产生的法律关系。郴州市中级人民法院将本案案由定为股权转让纠纷，符合最高人民法院关于《民事案件案由规定》第二条规定，并无不当；案涉《调解书》中关于“办理房屋变更登记”的约定应认定为办理抵付房屋的预告登记，因刘晓鸿、联创公司已按约定办理了抵付房屋预告登记，从办理房屋预告登记后，其所欠宋联钦40000000元应认定已清偿完毕，故刘晓鸿、联创公司不构成违约；但从庭审及纠纷产生的原因看，客观上存在刘晓鸿、联创公司在配合宋联钦办理相关房产手续时有懈怠行为、合同附随义务履行不及时的行为，且联创公司于2015年5月初在鲤鱼江“水岸豪廷”小区设立的公告牌在一定程序上会误导购房者，存在影响宋联钦对外销售房屋的情形，酌情认定刘晓鸿、联创公司向宋联钦支付违约金100万元。宋联钦不服湖南省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审。2019年3月26日，最高人民法院作出（2019）最高法民申676号民事裁定书，驳回了宋联钦的申请。2018年9月28日，宋联钦以联创公司、刘晓鸿逾期办证为由，向郴州市中级人民法院提起诉讼，要求联创公司、刘晓鸿共同赔偿宋联钦逾期办证损失30000000元，并在判决生效之日起一个月内办理完毕抵付房屋（147套）的不动产登记证。该案诉讼期间，联创公司为抵付（147套）房屋办理了不动产登记证。2019年9月2日，宋联钦向郴州市中级人民法院提出撤诉申请，被依法准许。2019年9月14日，宋联钦向本院申请诉前保全。2019年10月14日宋联钦以联创公司、刘晓鸿逾期办证为由向本院提起商品房买卖合同纠纷诉讼，请求联创公司、刘晓鸿共同支付宋联钦资兴市鲤鱼江大桥西侧水岸豪庭B4栋1-1502房逾期办证违约金62450.52元。另查明，水岸豪庭B4栋于2012年4月20日开工，2018年4月12日才竣工验收，2018年10月15日完成不动产测量，2019年6月3日完成竣工验收备案表，于2019年6月4日办理了B4栋的不动产登记证。2019年8月，联创公司将案涉房屋办理不动产登记证至宋联钦名下。宋联钦于2015年3月10日开始向珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司支付案涉房屋的物业管理费用。另外，在本案审理过程中，经本院释明，宋联钦拒绝变更本案诉讼案由。上述事实，有《商品房买卖合同》、增值税发票、房屋预告登记证明、《联创公司股权转让调解协议书》及房产确认表、关于“宋联钦先生书面指令函”回复函、不动产权证书（首次登记和二次登记）、移交登记清单（印章收条、文件接收单、图纸移交表等）、（2018）湘民终304号民事判决书、（2019）最高法民申676号民事裁定书、（2018）湘1081民初1035号民事判决书、测绘报告、竣工验收备案表、当事人陈述等证据证实，并经本院查证属实。本院认为，本案争议焦点为：一、本案案由；二、本案是否构成重复诉讼；三、联创公司、刘晓鸿是否承担违约责任。关于焦点一，本案案由是商品房买卖合同纠纷还是股权转让纠纷。商品房买卖合同是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。股权转让是指公司股东之间（或向股东以外的人）转让其全部或部分股权。案涉《商品房买卖合同》，从其合同主体来看，该合同系宋联钦在担任联创公司法定代表人期间与自己签订的买卖合同。从合同的形成来看，宋联钦与联创公司、刘晓鸿达成《联创公司股权转让调解协议书》后，联创公司需先将抵付股权的房产办理预售登记至宋联钦名下，宋联钦才将法定代表人变更由刘晓鸿担任，为此才形成了《商品房买卖合同》。由此可见，办理房屋预告登记至宋联钦名下是实现股权转让的前提，签订《商品房买卖合同》的目的是为了顺利办理房屋预告登记，以便完成股权转让。另从《商品房买卖合同》约定事项来看，该合同第十五条违约责任中并未约定违约金，而是明确按《联创公司股权转让调解协议书》的违约责任支付违约金，其进一步地佐证了合同与股权转让之间的关系。此外，郴州市中级人民法院与湖南省高级人民法院相关生效判决中亦已明确了宋联钦与联创公司、刘晓鸿之间系股权转让关系而非商品房买卖合同关系。综上，可以认定案涉《商品房买卖合同》是在《联创公司股权转让调解协议书》的基础上产生，而本案是宋联钦与联创公司、刘晓鸿在履行《联创公司股权转让调解协议书》过程中产生的纠纷，应认定为股权转让纠纷。焦点二，本案是否构成重复诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”首先，（2018）湘民终304号案与本案的诉讼标的不同，前诉是宋联钦认为刘晓鸿、联创公司未履行《调解书》所确定的办理房屋预告登记而主张违约责任，而本案是宋联钦认为刘晓鸿、联创公司未依《商品房买卖合同》约定的办理房屋产权登记而主张逾期办证的违约责任。其次，前诉是要求认定刘晓鸿、联创公司拒不将宋联钦购买的联创公司房产变更登记至宋联钦名下和拒绝为宋联钦指定的第三人办理变更预告登记及阻止宋联钦自由销售房产的违约事实并赔偿违约金，而本案的诉请是要求判令刘晓鸿、联创公司共同支付宋联钦资兴市鲤鱼江大桥西侧水岸豪庭B4栋1-1502房逾期办证违约金。因两案的诉讼标的、诉讼请求均不相同，故不属于重复诉讼。焦点三，联创公司、刘晓鸿是否存在违约行为，是否应承担违约责任。宋联钦主张联创公司、刘晓鸿违反《商品房买卖合同》约定，导致宋联钦未能在约定的期限内取得涉案商品房权属证书，诉请联创公司、刘晓鸿从案涉房屋预告登记后365日起至涉案房屋所在整栋楼房不动产权证首次登记之日，按年利率7.12%，计算逾期办证违约金。经查明，宋联钦与刘晓鸿原同为联创公司股东、投资者，因宋联钦将联创公司的股权转让给刘晓鸿，为完成股权转让，抵付股权转让款，宋联钦才作为联创公司的法定代表人与自己签订了《商品房买卖合同》，宋联钦与刘晓鸿并不是单纯的商品房买卖合同关系，而是股权转让关系，由此可见，联创公司、刘晓鸿是否存在违约，是否应向宋联钦承担赔偿义务，应以宋联钦与刘晓鸿签订的《联创公司股权转让调解协议书》为依据，而不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定处理。其次，因原告宋联钦向法院提起诉讼，湖南省高级人民法院于2018年9月10日作出了（2018）湘民终304号民事判决书，该判决书认定联创公司、刘晓鸿已按约定办理了房屋预告登记，不构成违约，但因联创公司、刘晓鸿在配合宋联钦办理相关房产手续时有懈怠行为、合同附随义务履行不及时以及影响宋联钦对外销售等行为，故酌情认定刘晓鸿、联创公司向宋联钦支付违约金1000000元。因该生效判决书已确认联创公司、刘晓鸿存在懈怠配合办证等违约行为，并酌情判决联创公司、刘晓鸿承担了支付违约金1000000元的违约责任。故本院对已经省高院判决处理的联创公司、刘晓鸿不及时配合办证违约行为不应再作重复处理。再次，经审理查明案涉房屋于2018年4月12日竣工验收，2019年6月3日完成竣工验收备案，于2019年6月4日办理了B4栋的不动产登记证，并于2019年8月办理了案涉房屋的不动产登记证。可见，2018年9月10日湖南省高级人民法院作出的（2018）湘民终304号民事判决书判决联创公司、刘晓鸿承担违约责任后，联创公司、刘晓鸿对于具备办证条件的房屋，都已积极配合宋联钦办理了房屋产权手续，宋联钦并未提交充分证据证明联创公司、刘晓鸿在已具备办理房屋不动产登记条件下存在拖延逾期办证的违约行为。故宋联钦主张联创公司、刘晓鸿违反《商品房买卖合同》约定，逾期办证，导致宋联钦未能在约定的期限内取得涉案商品房权属证书与事实不符。为此，本院对宋联钦诉请联创公司、刘晓鸿承担逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告宋联钦的诉讼请求。案件受理费1874元，减半收取937元，保全费645元，合计1582元，由原告宋联钦承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  刘杜钢二〇一九年十一月二十九日书记员  何苇杭附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。