上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初25620号原告：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：**，董事长。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被告：生俊餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴俊锋，执行董事兼总经理。原告上海远运投资管理有限公司(以下简称“远运公司”)与被告生俊餐饮管理(上海)有限公司(以下简称“生俊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭于2019年10月14日公开开庭进行了审理，原告远运公司委托诉讼代理人魏艳到庭参加诉讼，被告生俊公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远运公司向本院提出诉讼请求，判令：1、双方签署的《上海协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)于诉状副本送达之日解除；2、生俊公司向远运公司支付装修期(2016年1月14日至2016年1月30日)的租金14,637元；3、生俊公司向远运公司支付2016年1月31日至2016年4月28日的减免管理费和推广费25,266.84元；4、生俊公司向远运公司支付2019年2月1日至2019年3月11日期间的租金40,501.55元(按照月租金29,894元标准计算)；5、生俊公司向远运公司支付2019年2月1日至2019年3月11日期间的物业管理费9,510.97元；6、生俊公司向远运公司支付2019年2月1日至2019年3月11日的推广费2,032.26元；7、生俊公司向远运公司支付2016年1月30日至2016年12月31日期间的仓库使用费26,477.42元；8、生俊公司支付2018年12月1日至2019年3月31日期间的公共事业费36,136.8元(电费34,154.4元，水费1,982.4元)；9、生俊公司支付远运公司律师服务费15,000元；10、生俊公司支付违约金110,742元；11、生俊公司支付以租金、管理费、推广费、水电费、仓库使用费之和114,659元为本金的逾期滞纳利息，自2019年4月15日起，按日万分之五的标准计算；12、生俊公司向远运公司交付房屋并按合同三倍的租金标准支付自2019年3月12日起至生俊公司实际交付房屋之日止的房屋占用使用费。事实和理由如下：远运公司与生俊公司于2015年12月21日签订了《房屋租赁合同》，约定由生俊公司承租上海市静安区江场路XXX弄XXX号XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期为2015年12月25日起至2021年1月30日止，并对租金、管理费、推广费及水电费等计算标准及支付方式均有明确的约定。合同签署后，生俊公司未按合同约定及时足额履行付款义务，远运公司多次向生俊公司发送催款函均未果。生俊公司的行为严重损害了远运公司的权益,为维护自身合法权益，远运公司向法院提起诉讼，请求法院判如所请。生俊公司未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月21日，远运公司(出租方，甲方)与生俊公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但需承担该房屋的管理费及其它费用。若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期免租优惠(无论乙方是否已享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。装修期租金有约定则按约定执行，如无约定，则按开业之日起第一年的租金收费标准计算。在合同期内，乙方应向甲方支付租金。租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。甲、乙双方约定基本租金为于开业日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为26,691元，于开业日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为28,470元，于开业日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为29,894元，于开业日起算的第四年内，按租赁面积计算月租金为32,029元，于开业日起算的第五年内，按租赁面积计算月租金为34,520元；提成租金为于开业日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之12%，于开业日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之12%，于开业日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之13%，于开业日起算的第四年内，月租金为该房屋当月总营业额之13%，于开业日起算的第五年内，月租金为该房屋当月总营业额之13%；合同期内，乙方应向甲方支付管理费，甲、乙双方约定该房屋管理费为每月7,020元。除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费。若某个历月的提成租金高于该历月的基本租金，则乙方应于该历月后的第二个历月的第十五日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的基本租金，付款额为按当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的管理费，付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业收款通知书或账单，于每个历月第十五日前按甲方指定的付款方式支付所有在该房屋使用的水(如有)、电、煤气(如有)、通讯及垃圾处置费等费用。乙方须于每个历月第十五日前向甲方预付下月推广宣传费(若有)。乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)，视为乙方违约。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期(无论乙方是否已享有)，在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。合同约定，租赁面积约为117平方米；乙方仅限于在该房屋内经营包四方品牌餐饮品类的商品；交付日为2015年12月25日，合同期为2015年12月25日起至2021年1月30日止，装修期为自2015年12月25日至2016年1月30日，开业日为2016年1月31日，租金起计日以2016年1月31日或乙方在该房屋任何一部分对外营业的第一日二者较早者为准；该房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)及垃圾处置费的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用；推广宣传费每月1,500元；履约保证金为112,022元。2015年12月21日，双方签订《场地使用合同》，约定：生俊公司使用远运公司上海协信星光广场B2-10号场地(以下简称“场地”)，使用期限为2016年1月31日起至2021年1月30日止，生俊公司仅能将场地作为仓储之用，场地使用费为每月2,400元。《房屋租赁合同》签订后，双方又签订了《补充协议(三)》，约定：一、租赁合同期限变更为：自2015年12月25日起至2021年4月28日止，开业日定为2016年4月29日。二、在2016年1月31日至2016年4月28日期间，远运公司同意免除该房屋的租金和管理费、推广费，但在此期间，生俊公司应承担该房屋实际已产生的其他费用。如生俊公司在本次费用调整后再次要求远运公司调整费用或提前解除原合同的，双方同意该期间的租金、管理费、推广费不予以减少，在此情况下，生俊公司应当按原合同约定的该期间租金、管理费、推广费交纳标准补交租金、管理费、推广费，并按原合同约定的交纳时间承担逾期交纳的违约责任……据此，基本租金于2016年4月29日至2017年4月28日内，按租赁面积计算月租金为26,691元；2017年4月29日至2018年4月28日，按租赁面积计算月租金为28,470元；2018年4月29日至2019年4月28日，按租赁面积计算月租金为29,894元；2019年4月29日至2020年4月28日，按租赁面积计算月租金为32,029元。2016年1月14日，双方办理房屋交接。远运公司于庭审中表示，生俊公司按合同约定的基本租金标准支付租金，现租金、物业费、推广费仅支付至2019年1月31日，并于2019年3月11日擅自停业、自行离开系争房屋。2019年3月20日，远运公司向生俊公司发出《催款函》，内容为：截至2019年3月11日，生俊公司已逾期缴纳欠款合计173,210.56元。同日，远运公司向生俊公司发出《限期开业函》，内容为：请生俊公司于2019年3月25日恢复正常营业，逾期未恢复正常营业的，远运公司将采取包括但不限于以下措施：(1)未开业期间，向生俊公司收取每日基本租金三倍的违约金，直至生俊公司恢复正常营业之日止；(2)没收生俊公司所缴纳之履约保证金；(3)提前解除合同，收回租赁房屋……邮件回执显示，该函由单位签收。2019年4月23日，远运公司向生俊公司发出《解除合同通知书》，函告生俊公司：一、合同于2019年4月27日起解除；二、生俊公司于2019年4月27日前完成欠付款项的缴费；三、远运公司依约没收生俊公司缴纳的履约保证金；四、远运公司将依约计取生俊公司违约金、滞纳金，并针对所有损失进行求偿……邮件回执显示，该邮件被退回。远运公司表示，其自2019年4月底起无法联系生俊公司，由于系争房屋内还留有生俊公司的物品，故系争房屋目前尚未收回，会尽快自行收房。审理中，远运公司提供自制的《上海协信星光广场租赁商户账单》、《7#地块商场电表读数汇总》、《7#地块商场水费汇总表2月》证明系争房屋2018年12月至2019年3月的电费、水费。远运公司提供了《聘请律师合同》及发票，证明远运公司支付了律师费15,000元。庭审中，远运公司表示，合同解除日以生俊公司诉状副本送达之日为准，生俊公司的租金、物业费、推广费算至生俊公司诉状副本送达之日。合同解除后的房屋使用费按照租金标准计算。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系远运公司、生俊公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。生俊公司未履行按时缴纳租金等费用的义务，并自行搬离系争房屋，远运公司要求解除《房屋租赁合同》，本院予以准许。远运公司明知生俊公司已于2019年3月11日擅自停业、自行离开系争房屋，此后，远运公司又书面通知生俊公司租赁合同于2019年4月27日解除，但时至今日，远运公司仍未收回房屋，由此造成的空置损失应由其自行承担。本院考虑到合同履行情况、解约事由、生俊公司的交房义务以及远运公司收回房屋需要合理时间等因素，确认《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除，生俊公司应支付租金、物业管理费用、推广费至2019年5月31日。生俊公司的租金、物业费、推广费仅支付至2019年1月31日，生俊公司还应支付2019年2月1日至2019年5月31日的租金、物业费、推广费，其中，2019年2月1日至2019年5月31日的租金为119,576元(29,894*4)，2019年2月1日至2019年5月31日的物业费为28,080元(7,020*4)，2019年2月1日至2019年5月31日的推广费为6,000元(1,500*4)。根据《场地使用合同》的约定，场地使用费应当按照每月2,400元的标准，自2016年1月31日至2016年12月31日计算，为26,477.42元(2,400*11+2,400/31*1)。生俊公司逾期支付租金、管理费、推广费，应根据《房屋租赁合同》约定，以上述欠付的租金、管理费、推广费、仓库使用费，合计180,133.42元为本金，自2019年5月31日起按日万分之五的标准支付远运公司逾期滞纳利息。由于生俊公司违约致使合同提前解除，根据《房屋租赁合同》以及《补充协议(三)》的约定，生俊公司不再享有装修期免租、减免的管理费和推广费等优惠，故远运公司要求生俊公司支付装修期间的租金14,637元(26,691/31*17)、2016年1月31日至2016年4月28日期间减免的管理费、推广费25,266.84元，本院予以支持。生俊公司未履行支付租金的义务导致合同解除，构成根本违约，生俊公司应当承担合同提前解除的违约责任。远运公司根据《房屋租赁合同》约定，要求生俊公司支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的提前解除合同的违约金即110,742元(29,894*3+7,020*3)，于法有据，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。远运公司主张的公共事业费仅能提供自行制作的账单及表格予以证明，依据不足，本院难以采纳。远运公司主张的律师费，属于远运公司的实际损失，而提前解除合同的违约金足以弥补远运公司的损失，故本院对远运公司主张生俊公司支付律师费的诉讼请求不予支持。远运公司同意将已收取的履约保证金112,022元抵扣生俊公司欠付款项，并无不当，本院在本案中对履约保证金一并进行处理。生俊公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃行使自己的权利，故本案作缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海远运投资管理有限公司与被告生俊餐饮管理(上海)有限公司就上海市静安区江场路XXX弄XXX号XXX号房屋签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应向原告上海远运投资管理有限公司支付2019年2月1日至2019年5月31日期间的租金119,576元；三、被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应向原告上海远运投资管理有限公司支付2019年2月1日至2019年5月31日期间的物业管理费28,080元；四、被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应向原告上海远运投资管理有限公司支付2019年2月1日至2019年5月31日期间的推广费6,000元；五、被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应向原告上海远运投资管理有限公司支付2016年1月31日至2016年12月31日期间的仓库使用费26,477.42元；六、被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应向原告上海远运投资管理有限公司支付2016年1月14日至2016年1月30日期间的装修期租金14,637元；七、被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应向原告上海远运投资管理有限公司支付2016年1月31日至2016年4月28日期间的减免管理费和推广费，合计为25,266.84元；八、被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应向原告上海远运投资管理有限公司支付提前解除合同违约金110,742元；被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应支付原告上海远运投资管理有限公司上述第二、三、四、五、六、七、八项应付款，合计为330,779.26元，扣除原告上海远运投资管理有限公司已收取的履约保证金112,022元后，被告生俊餐饮管理(上海)有限公司还应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远运投资管理有限公司218,757.26元；九、被告生俊餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海远运投资管理有限公司支付上述第二、三、四、五项欠付的租金、管理费、推广费、仓库使用费，合计为180,133.42元的逾期滞纳利息，自2019年5月31日起，按每日万分之五的标准计算；十、原告上海远运投资管理有限公司其余诉讼请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,568元，由被告生俊餐饮管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  范 勇人民陪审员  吴 昆二〇一九年十一月二十八日书 记 员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。