广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初20068号原告：广州市沙东有利国际服装批发城有限公司，住所地广州市天河区濂泉路21号二楼。法定代表人：范美玉，董事长。委托诉讼代理人：刘佑凤、侯莹，均系广东创基（广州）律师事务所律师。被告：惠东县创富物流配送服务有限公司，住所地惠东县城华侨城50米大道。法定代表人：郭运城，执行董事。委托诉讼代理人：林清城、陈彪，均系广东粤通律师事务所律师。第三人：王泽平，男，1965年2月4日出生，汉族，住湖北省天门市横林镇。第三人：王泽鹏，男，1972年4月17日出生，汉族，住湖北省天门市横林镇。委托诉讼代理人：王泽平，系本案第三人之一。第三人：王泽坤，男，1969年12月2日出生，汉族，住湖北省天门市横林镇。委托诉讼代理人：王泽平，系本案第三人之一。上述第三人的共同诉讼委托代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司（以下简称沙东公司）与被告惠东县创富物流配送服务有限公司（以下简称创富公司），第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沙东公司的委托诉讼代理人刘佑凤、侯莹，被告创富公司的委托诉讼代理人林清城、陈彪，第三人王泽平及全部第三人的共同委托诉讼代理人鄢会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙东公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年8月15日签订的《场地租赁协议》无效；2.被告向原告交回广州市天河区濂泉路XX号沙东有利国际服装批发城5C区东面330平方米的办公场所；3.被告向原告支付涉案物业自2012年9月至交回之日止的使用费（参照租金标准）；4.第三人协助被告交还其占用的上述5C区部分办公场所；5.第三人连带承担向原告支付涉案物业至实际交还之日止的占用费；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年8月15日，原告与被告签订《场地租赁协议》，原告同意将位于沙东有利国际服装批发城5C区东面，面积为330平方米的场地租给被告作网络办公使用，租金按月计算，被告应在每月10日前向原告交付当月租金，每月租金按80元/平方米计算，共计人民币26400元，租赁期与五楼A区相同（即至2023年3月31日）。被告逾期支付租金或任何一项费用，原告追收拖欠款项，逾期交付超过10日的，每逾期一日，被告须按欠款总额的3%支付违约金，如果逾期30日，视为被告严重违约，原告有权单方解除合同，没收被告的保证金并无偿收回场地。合同签订后原告按照合同约定义务向被告交付案涉商铺，而被告一直拖欠租金至今。原告向被告的相关负责人多次打电话催收欠缴的费用，自2013年起，原告每年多次向被告以EMS方式寄送催收租金的相关函件，后来在被告对原告的催租请求不作任何回应的情况下，原告在向被告寄送催收租金函件的同时，又将《关于催收租金的函》和《通知》等文件张贴公告案涉物业（即被告的网络办公招商收费处），但是被告却未再向原告支付任何租金及违约金。二、案涉物业的改建扩建未办理合法建设手续，属于违法建筑物，而基于该违法建筑物所签订的租赁合同，也应当属于无效合同。根据广州市城市规划局于2003年2月24日核发的穗规建证(2003)220号《建设工程规划许可证》及其附件《建设工程审核书》，案涉物业位于第五层，为机动车库。2011年，被告向原告承租该物业，在未办理合法建设手续的情况下将其改建扩建为商铺使用。对于未按照《建设工程规划许可证》规定进行的建设，应属于违法建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，基于违法建筑物所订立的租赁合同应为无效合同，故本案中原被告双方就案涉物业所签订的租赁合同及补充协议也应当被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，租赁合同无效，被告须向原告交回租赁物业，并参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。综上所述，恳请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告创富公司辩称：一、关于合同效力的问题，被告认为原告是否对相关物业享有所有权，被告是怀疑态度的，在登记中无法查询到相关信息，公安局出具的通知是需要国土及规划部门相关的佐证，所以原告是否享有本案的权利，被告是不确定的。二、原告主张的占有使用费自2012年至2018年6月，其中一部分已超过诉讼时效，原告只能主张2016年6月26日以后的占有使用费（即起诉之日前2年起算）。三、从2012年9月起至今原告一直将被告的办公室（即5C区东面330平方米的办公场所）张贴封条，之后被告一直没有使用过。由于被告一直没有使用过涉案物业，所以被告无须支付占有使用费。第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤共同述称：一、根据合同的相对性，我方的合同相对方为创富公司，在前两次庭审中，原告对我方提交的《委托招商与经营管理合同书》也予以确认。同时，我方也向法院提交了创富公司交纳押金及租金的相关单据，我方并没有违反合同约定的义务。即使有违反，我方认为主张权利的主体应是合同的相对方，并非原告。二、我方向合同相对方创富公司交纳了押金1158万元（包括5楼A、B区），在履行合同中我方受到了损失，我方向创富公司提出赔偿。现原告主张我方交还场地，前提是解决押金及赔偿问题。三、我方只使用5楼C区部分办公场所，且按照合同的约定，创富公司应当向我方提供办公场所，也确实是创富公司提供给我方使用的。经审理查明：2012年8月15日，原告（出租人，甲方）与被告创富公司（承租人，乙方）签订《场地租赁协议》，约定：甲方同意将坐落在广州市天河区濂泉路XX号广州市沙东有利国际服装批发城5C区东面，面积为330平方米的建筑物（以下简称案涉房屋）出租给乙方作网络商贸城办公使用；租金按月结算，乙方在租赁期内每月10日前向甲方缴交当月租金，每月租金按每平方米为80元计算，共计26400元，租赁期与五楼A区租赁时间相同（双方另就该建筑物中自编5A区签订租赁合同，租赁期从2011年4月1日至2023年3月31日共12年）；乙方擅自转租或转借场地，或擅自改变场地用途，或将甲方场地、物品用于担保，甲方有权解除合同，同时无偿收回场地，要求赔偿损失；等。原告主张其于2013年5月2日向创富公司邮寄《关于北城5楼租赁事宜及催缴拖欠租金的复函》，上载：“贵司来函已收悉……我公司从未对贵司招商过程进行破坏和制止事端进行阻扰……我公司不同意贵司关于免租期顺延至问题解决为止的要求……贵司承租我公司北城5楼从计租日起至2013年4月30日止已拖欠我公司租金及相关费用合计约6678070元……”为此，原告还提交编号为1079344138100的EMS快递单予以佐证，该快递单上载明内件品名为“关于北城5楼租赁事宜及催缴拖欠租金的复函”，但上面未载明邮寄日期。创富公司以没有显示邮寄日期及邮寄物件的情况对上述证据均不予认可，并辩称其未收到上述函件。原告主张其分别于2014年1月3日、2014年5月14日、2015年4月30日、2016年4月15日、2017年3月16日、2017年5月19日、2017年8月4日、2018年3月8日多次向创富公司邮寄发出催收租金的函件，并于2014年1月3日、2014年5月14日、2015年4月30日、2016年4月15日、2017年3月16日、2017年5月19日、2017年8月4日、2018年3月8日在案涉房屋中创富公司办公区域大门处张贴上述对应日期的催租函件，为此，原告提交EMS快递单若干份（收件公司及地址均为创富公司及其注册地址）、加盖中国邮政速递物流股份有限公司广州分公司速递业务档案专用章的详单两份（交寄日期分别为2017年5月19日，2017年8月4日，邮单号分别为1036460019523、1073114989319）、照片（张贴于挂有“网批城收费处”或者“AB区招商收费处”牌子的玻璃门上的函件照片，其中两张照片上有“2014/1/3”字样水印，“2015/4/30”字样水印）、《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》予以佐证。被告对上述证据质证意见如下：对2014年5月14日的催交租金的函，其确已收到，并向原告发出了《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》（载明：……现贵司又再次于2014年5月14日在我司办公室张贴不利于我司招商及经营的《关于催收租金的函》，且于2014年3月21日无故停用我司承租的楼层所有电梯，致使我司商户失去经营信心……此函我司再次声明严正立场，将采用免租期延长至贵司履行上述义务止，并强烈要求贵司停止这种横蛮的侵权行为及履行贵司应履行的义务……等）；对2018年3月8日催缴租金的函件，确实是张贴在玻璃门口；对EMS快递单，因没有显示邮寄日期及邮寄物件的情况，故对其真实性等均不予认可，没有收到除上述两份以外的函件；对照片，由于是打印件，无法确定是何时张贴以及张贴的内容。照片上显示的位置是在5楼B区。被告创富公司提交照片拟证明原告阻挠被告使用场地。原告对照片的真实性予以认可，主张系因5C区的消防水箱漏水，所以暂停使用，并非永久不给被告使用，目前被告仍在办公。沙东公司提交电表抄表记录、电费发票、电费明细表、电表拍照照片等证据拟证明被告至今仍占用案涉场地。抄表记录显示，2017年至2018年期间，除部少数几个月份没有发生用电量，但，其他均有发生用电量。创富公司对电表发票、电表拍照照片的真实性予以认可，但辩称系案外人王泽平、王泽鹏、王泽坤实际使用案涉场地，对抄表记录不予认可。第三人主张创富公司将案涉房屋部分区域免费交给其使用，因双方约定创富公司应向其提供办公室。本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询案涉房屋报建及产权登记情况，该委于2018年9月12日向本院作出复函（穗国土规划协查[2018]510号）显示，天河区濂泉路XX号由广州市沙东有利集团有限公司于2003年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号），于2007年取得《建设工程规划验收合格证》（穗规建证[2007]745号），上载建设项目名称：服装批发市场，建设位置：广州市天河区濂泉路XX号，建设规模：地上5层，建筑面积31811平方米；地下2层，建筑面积12446平方米。原告提交的建设工程规划许可证附件《建设工程审核书》载明，首层~4层为服装批发市场及部分机动车库，第5层为机场车库；广州市公安局天河区分局于2007年9月6日出具的《申请（变更）门牌批准通知书》载明，该局批准广州市沙东有利集团有限公司申报的濂泉路XX号门牌，相应的建筑证号为《建设工程规划许可证》穗规建证[2003]0220号。为查明事实，本院至广州市天河区濂泉路XX号广东沙东有利国际服装批发城现场勘查。经现场勘查发现，该栋建筑5层上以钢结构加盖了两层半，呈螺旋式上升结构。原、被告及第三人确认案涉房屋共六层半，案涉争议物业位于该批发城的第五层，自编为5A区，第六层为自编5B区，第七层仅有半层，自编为5C区，5A区的面积为6211平方米（详见见案卷中图纸），5C区东面的办公区域未开电灯。经本院询问，原告确认该批发城的5A区、5B区、5C区未经规划报建及验收，且改变了5层的用途，至今涉案整栋建筑均没有办理产权登记。经本院询问，原告主张案涉房屋地上5层，第5层是露天停车场，在规划验收合格之后在第5层上加建了第6、7层；被告辩称改建、加建是原告的行为，其后来只是修缮，无法查询到该栋楼的产权信息，原告一直没有提供规划报建的相关文件资料。原告提交《场地租赁合同》、《租赁合同》以证明其有权出租案涉房屋。《场地租赁合同》显示，广州市沙东有利集团有限公司（甲方）与原告（乙方）2004年4月15日于签订该合同，约定：甲方将其位于广州市沙河濂泉路XX号地段的场地租赁给乙方使用，乙方愿意承租，租赁期限为20年，即从2003年7月1日至2023年6月30日止，期满后续租10年。总租赁面积为13683平方米，计租方法以平方米为单位，每平方米每月租金10元，合计每月租金136830元。乙方应于当月十号前一次性交付租金给甲方。乙方自行办理有关报建手续并安全施工，因违章建设而引起的一切经济损失和法律责任由乙方负责。《租赁合同》显示广州市沙东有利集团有限公司（甲方/出租人）与原告（乙方/承租人）于2014年6月30日签订该合同约定：甲方同意将坐落在广州市天河区濂泉路XX号综合楼物业出租给乙方作服装批发城用途使用，计租面积64305.9平方米。租赁期限为350个月，即从2004年5月1日至2033年6月30日；每月租金519505.92元。本院于2018年10月19日在案涉房屋中张贴权利申报公告，提示权利人或者实际使用人向本院书面申报权利，但逾期未收到任何书面申报。另查明，在本院受理的（2018）粤0106民初17279号原告沙东公司诉创富公司、郭运城，第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤租赁合同纠纷一案中，三第三人提交了《委托招商及经营管理合同书》、《合伙经营协议及合伙人决议书》等证据，拟证明其对案涉房屋有招商、经营管理及代收租金的权利，且依约履行义务。《委托招商及经营管理合同书》显示，创富公司（甲方）与王泽鹏（乙方）于2015年10月8日约定，甲方与乙方就位于广州市天河区沙河沙东有利北城五楼A、B区档口的经营事项签订合同书，合同期限为5年，即从2016年2月1日起至2021年1月31日止。甲方负责提供乙方在沙河北城项目的招商及运营办公场所。租赁场地租金由乙方代为收取。乙方的报酬按以下方式计算：乙方收取本租赁场地租金收入，减去应支付给甲方的租金后，其余作为乙方报酬。乙方承诺本合同约定的招商租赁场地租金为每年1500万元，平均分为12个月支付，每月租金乙方应于当月15号前缴付给甲方等。《合伙经营协议》显示，王泽鹏（甲方）、王泽坤（乙方）、王泽平（丙方）于2016年2月24日约定合伙经营项目为沙河北城五楼A、B区，合伙期限自2016年2月1日至2021年1月31日止等。创富公司对《委托招商及经营管理合同书》真实性无异议，对合伙协议的不予确认，认为与其无关。本院认为：本案争议焦点有二，一是合同的效力及相应法律后果，二是诉讼时效问题。关于合同效力及法律后果。首先，合同效力问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁标的物为天河区濂泉路XX号7层（自编5C区）东面330平方米房屋，属超出《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号）的部分，即上述规定中的房屋。因此，原告与被告就该房屋于2012年8月15日签订的《场地租赁协议》无效，原告第1项诉讼请求理据充分，本院予以准许。其次，关于法律后果。其一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。如前所述，本案中原告、创富公司之间就案涉房屋所签订的租赁合同无效，故被告创富公司应当将案涉房屋交还原告。其二，第三人以其与创富公司之间的合同关系为据实际占用了部分案涉房屋，但创富公司因本案所涉租赁合同无效已无权继续占用案涉房屋，故第三人占用案涉房屋的依据亦已丧失，因此，其应当协助将案涉房屋交还原告。其三，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《场地租赁协议》对案涉房屋的租金标准进行了约定，故原告请求创富公司参照双方合同约定的标准支付占用使用费理据充分，本院支持。关于占用使用费的诉讼时效问题。案涉租赁合同无效，故原告请求的是涉案场地的占用使用费，应当适用普通诉讼时效（2017年10月1日民法总则实施后为3年，此前为2年）。权利人向义务人提出履行请求可导致诉讼时效的中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告与创富公司于2012年8月15日签订《场地租赁协议》，原告为证明其自此以后不间断地、多次向创富公司发函催收租金，提交了EMS快递单和详单、在位于案涉商铺现场中的被告办公室门口张贴催收函的照片，特别是创富公司也确认2014年5月14日的催收函已经收到，且确认其向原告发出了《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》，该函中提到原告此前多次张贴催收函，加上有两份加盖邮政公司印章的详单以及部分照片上有时间水印，这些证据综合起来形成链条，足以证明原告多次、不间断地向创富公司催收案涉合同中确定的租金。而且，创富公司在案涉房屋中有办公场所，租金数额较大，原告对此进行连续催收亦符合常情常理。鉴上，本院认定原告在其主张且提交证据证明的日期向创富公司催收案涉房屋的租金（占用使用费），每次催收间隔不超2年且均引起诉讼时效中断，故原告关于案涉房屋占有使用费的诉请未超诉讼时效。关于占有使用费的具体数额。基于上述诉讼时效及占用费标准的认定，创富公司应当参照《场地租赁协议》约定的租金标准26400元自2012年9月1日起向原告支付占用费至其实际交还案涉房屋之日止。关于郭运城是否应当对创富公司义务承担连带责任的问题。本案为租赁合同纠纷，郭运城作为创富公司的法定代表人，其是否应当对创富公司所负义务承担连带责任，属另一法律关系，原告应另循法律途径解决，本院在此不予审处。关于第三人是否应当向原告支付逾期腾退交回案涉房屋的占有使用费的问题。因第三人并非原告合同相对方，故其请求第三人支付占用使用费缺乏理据，本院不予支持。至于第三人与被告创富之间签订的《委托招商及经营管理合同书》的效力问题。因本案处理的是原告与创富公司之间的租赁合同关系，故《委托招商及经营管理合同书》的效力不应在本案中予以认定，本院在此不予审处。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司与被告惠东县创富物流配送服务有限公司于2012年8月15日签订的《场地租赁协议》无效；二、被告惠东县创富物流配送服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十五天内，将位于广州市天河区濂泉路XX号7层（自编5C区）东面共330平方米的房屋交还原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司，第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤对此负协助义务；三、被告惠东县创富物流配送服务有限公司自本判决发生法律效力之日起五天内，按照每月26400元的标准向原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司支付上述房屋自2012年9月1日至实际交还之日止的占有使用费；四、驳回原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25360元，由原告广州市沙东有利国际服装批发城有限公司负担200元，被告惠东县创富物流配送服务有限公司负担25160元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  苏 琴人民陪审员  闵 桢二〇一九年十一月七日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚