山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初3358号原告（反诉被告）：太原市迎泽区郝庄镇人民政府，住所地，山西省太原市迎泽区朝阳街58号，统一社会信用代码×××。负责人：白冰，镇长。委托诉讼代理人：彭志英，山西鼎信泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜国玉，男，1963年2月13日出生，汉族，个体，住山西省太原市。委托诉讼代理人：高梅云，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，北京大成（太原）律师事务所律师。原告太原市迎泽区郝庄镇人民政府（以下简称“郝庄镇政府”）与被告杜国玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2018年9月28日作出（2017）晋0106民初3911号民事判决，原告郝庄镇政府不服该判决，上诉至太原市中级人民法院。太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终5927号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中郝庄镇政府的委托诉讼代理人彭志英，被告杜国玉的委托诉讼代理人高梅云、刘丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝庄镇政府（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租赁款192000元，违约金97200元，占用费28000元，共计317200元（占用费暂截止2017年7月31日，最终以实际占用时间计算，占用费按年4.2万元计算）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年12月1日，原告与被告签订《场地、房屋租赁合同》，合同主要约定：“甲方（即原告）愿将原郝庄镇锻压机械厂部分场地、房屋租赁给乙方（被告）使用；场地占地面积2823平方米；租赁期限从2007年12月1日至2016年11月31日，共计九年；租金为前叁年每年租金叁万元，中间叁年每年叁万陆仟元，后叁年每年租金肆万贰仟元整，玖年共计叁拾贰万肆仟元整；租金交付办法为第一年租金从签订合同之日起一次付清叁万元，以后每年12月1日前交付次年租金；若乙方不能按期交付租金，超过三个月尚未付清时，除按每日交纳所欠租金5‰滞纳金外，甲方有权提前终止本合同，一切后果由乙方承担”。上述合同签订后，原告按合同约定依约向被告交付了租赁场地及房屋，但被告并未按合同约定如期足额向原告支付租赁款。目前被告尚欠原告租赁款192000元。被告的行为已严重违约，依据双方签订的合同，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。杜国玉（反诉原告）辩称，一、原告诉讼主体错误与被告签订合同的单位是太原市郝庄镇国有资产办公室，不是原告。二、出租给被告的房屋是违建，故租赁合同是无效合同，签约主体郝庄镇国有资产办公室负有全部责任。三、被告在租赁房屋场地后，无法使用，为能够使用，被告对场地进行翻建和扩建。2007年至2009年，被告的翻建行为是经过政府同意的。四、鉴于租赁合同属于无效合同，依照合同法约定，取得的财产应当返还，并赔偿损失，故本案的损失应由国有资产办公室承担。五、本案被告曾提出鉴定申请，原告说可以调解，但是未果，在鉴定过程中，原告无任何理由拒不到场，导致无法正常进行鉴定。后房屋被拆除，法院要求我们提出撤销鉴定的申请，现在我方要求对造成的损失进行鉴定，请法院准予。六、被告作为承租人，翻建和扩建是国有资产办公室同意的，依照法律规定，造价费用应由国有资产办公室全部承担。杜国玉（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿损失60万元（以实际鉴定结果为准）；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告杜国玉与反诉被告郝庄镇政府签订合同后，拆除许多破旧建筑、遮雨棚，投资120万元，用了近两年时间建起1800平方米的厂房车间。但在2012年太行路拆迁时被拆除400多平方米，2015年王家峰整村拆迁时又将我的厂房拆除了300多平方米，还剩1200多平方米，以上两次拆除不仅未得到任何补偿，还被多个部门通知属于违法建筑，致使反诉原告无法出租，根本没有正常使用，造成近上百万元的经济损失。反诉原告与反诉被告多个领导沟通，要求解除合同，赔偿损失，但没有结果。反诉原告认为反诉被告作为一级政府与反诉原告签订《场地、房屋租赁合同》应当在确保享有出租权及土地使用权合法手续的前提下进行。反诉原告基于对反诉被告作为政府的合理信赖利益受到了重大损失，反诉原告请求法院在查明本诉事实、判决驳回反诉被告本诉起诉的同时，支持反诉原告的请求。郝庄镇政府（反诉被告）辩称，一、反诉原告要求的赔偿损失系自己的投资行为，应该自行承担。二、反诉原告主张的系因拆除而造成的损失，反诉原告应该通过行政诉讼确认行政机关拆除行为违法从而获得救济途径，本案是租赁合同纠纷，二者并非同一法律关系，不能同一个案件中审理，不符合提出反诉的事实和依据。三、反诉原告陈述，被多部门通知属于违法建筑，予以拆除，导致其无法出租，从而给其造成损失，该事实与客观事实不符：1.对于拆除行为原告并不知情；2.拆除的系反诉原告承租后自己新建的房屋而非当时出租的房屋；3.双方签订的租赁合同中第四条明确约定反诉原告拥有租赁物的使用权、不得进行转租或者部分转租，由此该损失自行承担。四、反诉原告也并未向法庭提交证据证明其损失，应当承担举证不能的法律后果。五、依据双方签订的租赁合同，当租赁物无法正常使用时，反诉原告可以解除合同。但截至目前，反诉原告并未向反诉被告下发解除通知，主张其权利，视为已放弃自己的权利，依据租赁合同的约定反诉原告就应当按照租赁合同的约定向出租人交纳租金，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人关于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人均有异议的证据，本院认定如下：对被告杜国玉提交的2012年年底太原市住建委的批文和涉案被拆面积的草图复印件，拟证明涉案房屋在2013年被拆除一部分，原告郝庄镇政府质证称无原件，不认可该证据。经审查，该证据无原件，本院无法核实该证据的真实性，故本院对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院能够认定的案件基本事实如下：1998年11月1日，原告郝庄镇政府（作为“乙方”）与太原市迎泽区郝庄镇王家峰村村委会（以下简称“王家峰村村委会”）（作为“甲方”）订立《协议书》，约定：郝庄乡政府为了发展经济，从1985年开始，占用王家峰村村委会地，为明确郝庄镇政府多年占用王家峰村村委会土地的权属界线，经双方协商同意订立以下条款：一、原告郝庄镇政府所占用王家峰村村委会土地已使用14年，由于历史多种原因，双方一直未办理任何土地使用手续。二、原告郝庄镇政府占用王家峰村村委会耕地共计8.43亩（5625㎡）四至为东至王家峰耕地，西至乡砖厂，南至公路，北至王家峰耕地、乡砖厂，现由郝庄镇政府鑫汇锻压机械厂企业使用。三、王家峰村村委会同意将以上原告郝庄镇政府所占有土地使用权转让，但郝庄镇政府应按照“土地管理法”尽快办理有关土地使用合法手续。四、原告郝庄镇政府占用王家峰村村委会土地时间从1985年6月15日开始至2035年6月15日止，共计50年。五、原告郝庄镇政府办理土地使用手续后，有关土地补偿费经双方协商后另议定。原告郝庄镇政府（作为“征地单位”“甲方”）和王家峰村村委会（作为“被征地单位”“乙方”）签订《太原市征用土地协议书》，约定：甲方：工程项目锻压机械厂，建筑面积777.98平方米，申请征地面积4903㎡。土地产权关系：集体。土地类别：耕地；亩数：7.35，补偿价值168600元。2007年12月1日，原告郝庄镇政府（作为“甲方”）与被告杜国玉（作为“乙方”）签订《场地、房屋租赁合同》，合同约定：原告郝庄镇政府愿将原郝庄镇锻压机械厂部分场地、房屋租赁给被告杜国玉使用。一、场地占地面积2823平方米，其中北墙外占地468平方米，房屋面积697平方米，31间。四至：大门西墙以西墙以西至院西墙，南围墙到北围墙外6米；另大门北12米北，东至原木器厂办公室14米。二、租赁期限从2007年12月1日至2016年11月31日止，计玖年整。三、租金：前叁年每年租金叁万元整，叁年共计玖万元；中间叁年每年叁万陆千元整，叁年共计拾万零捌仟元整；后叁年每年租赁肆万贰仟元整，叁年共计拾贰万陆千元整，玖年共计叁拾贰万肆千元整。每一年租金从签订合同之日起一次性付清叁万元，以后每年12月1日前交付次年租金。四、被告杜国玉拥有承租场地、房屋的使用权、维护权。五、被告杜国玉如不能按期交付租金，超过3个月尚未付清时，除按每日交纳所欠租金5‰的滞纳金外，原告郝庄镇政府有权提前终止合同。六、如遇到国家政策性征用土地或镇政府使用，被告杜国玉无条件退出，租金截止到退出日起，合同自行终止。企业不动产部分归原告郝庄镇政府，新增动产归被告杜国玉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”原告郝庄镇政府依据《场地、房屋租赁合同》要求被告杜国玉支付欠付租金，被告（反诉原告）杜国玉依据该合同主张原告（反诉被告）郝庄镇政府赔偿翻建扩建的损失，故双方均应提供证据证明《场地、房屋租赁合同》合法成立并有效。关于《场地、房屋租赁合同》的效力，该合同明确约定了订立合同双方当事人名称或者姓名、标的和数量，能够认定该合同已依法成立。但根据案涉合同的内容，承租标的为原郝庄镇锻压机械厂部分场地、房屋，但原被告双方均未提供证据证明土地性质和所有权归属，也因此未能证明案涉土地属于依法可以出租经营使用、房屋为合法建筑且原告郝庒镇政府有权出租。且原告郝庄镇政府提供了《太原市征用土地协议书》和其与王家峰村村委会订立《协议书》，均写明案涉场地和房屋所在的土地性质为耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”原告（反诉被告）郝庄镇政府和被告（反诉原告）杜国玉均未能提供证据证明案涉土地的土地性质已经变更为可以依法建设使用的土地性质，也未能提供证据证明为案涉土地为原告（反诉被告）郝庄镇政府所有，故双方均未能证明案涉合同已生效，双方各自依据案涉合同提出的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）太原市迎泽区郝庄镇人民政府的诉讼请求；二、驳回反诉原告（本诉被告）杜国玉的诉讼请求。本诉案件受理费6058元，由原告（反诉被告）太原市迎泽区郝庒镇人民政府负担。反诉案件受理费9800元，由反诉原告（本诉被告）杜国玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 马 勇 志人民陪审员 张 建 波人民陪审员 何 翠 花 二〇一九年十一月十五日书 记 员 梁金美玉相关法律规定：《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。