安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2078号 原告:姜万胜，男，1975年12月17日出生，汉族，个体工商户，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：吴金彪，安徽众佳律师事务所律师。 被告:李月友，男，1954年11月25日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被告：李明，男，1983年10月23日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：杨群，安徽典司律师事务所律师。 原告姜万胜与被告李月友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，原告姜万胜申请追加李明为被告，本院依据其申请，通知李明作为被告参加诉讼，并依法通知了其他当事人。本案于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告姜万胜及其委托诉讼代理人吴金彪，被告李月友、李明及其共同的委托诉讼代理人杨群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜万胜向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除姜万胜与李月友、李明之间的《房屋租赁合同》；2.判令李月友、李明向姜万胜支付搬迁费、停业损失、搬迁奖励等合计50000元；3.判令李月友、李明承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，姜万胜变更第二项诉讼请求为，判令李月友、李明向姜万胜支付经营损失费53622元、搬迁费800元、广告牌拆除赔偿费640元、停电停水后期损失5500元，合计60526元，姜万胜主张50000元。事实与理由：2012年2月18日，姜万胜与李月友签订《租房协议书》后开始经营“青阳县蓉城镇万胜修理店”。双方就房屋租赁的权利和义务进行了约定。双方约定租期为五年，每年的租金为6000元。合同到期后，从2017年开始，李月友要求姜万胜按照每年7000元支付租金，双方对租金事宜形成合意，姜万胜将房租支付至2019年8月18日，李明向姜万胜出具房屋租金的收条。2019年3月27日，青阳县人民政府（以下简称县政府）发布青政房征字[2019]2号《青阳县人民政府关于国有土地上房屋征收决定的公告》（以下简称《征收公告》），决定对含姜万胜经营的房屋进行征收。同时，县政府“青阳县‘东门酒厂’及周边地块城改（棚改）工程项目国有土地上房屋征收补偿安置方案”（以下简称“补偿安置方案”）规定，对因征收行为而造成的装修及附属物损失、临时安置损失、搬迁费损失、停产停业损失等给予补偿。房屋被征收后，周边的房屋被逐渐搬空、拆迁，姜万胜无法继续经营。李月友、李明也与姜万胜协商搬离事宜，但对于姜万胜的损失不同意进行补偿。李明在与县政府签订“青阳县城区（棚户区）塔桥新村及周边地块改造项目房屋征收补偿安置协议书”（以下简称“补偿安置协议书”）时已经获得上述征收补偿。姜万胜认为，在县政府组织的征收过程中，姜万胜存在客观的损失，而征收部门根据姜万胜提供的租房合同、营业执照以及现场经营的实际情况（征收部门进行了实地调查、测量）等，已经在征收补偿款中就相关损失进行了补偿。因此，李月友、李明获得的征收补偿款部分项目是属于姜万胜的，部分项目有姜万胜的份额，应当补偿给姜万胜。为此，为维护姜万胜的合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。 李月友、李明辩称，1.姜万胜与李月友之间的房屋租赁合同已经到期，姜万胜已实际搬离上述房屋，房屋也已经被拆迁，因此第一项诉讼请求没有事实依据。2.李月友曾向姜万胜表达了支付搬迁费的意愿，但是姜万胜迟迟不愿领取该款项，李月友认为如果通过诉讼主张该项费用，李月友愿意支付，至于房屋征收补偿的各项目系县政府与李月友基于李月友对房屋的所有权进行的安置补偿，与姜万胜没有关联性，姜万胜的第二项诉讼请求除了搬迁费以外没有事实和法律依据。3.姜万胜在李月友处承租房屋期间与李月友签订了租房协议书，合同到期后双方口头对租金进行了变更，实际上也予以了履行，即便李月友将拆迁收益让渡给李明，李明也不是本案的适格被告，应当驳回对李明的诉请。4.姜万胜与李月友双方考虑到房屋有可能被拆迁，虽然房租支付至2019年8月18日但是双方对随时可能面对的拆迁结果是明知的，姜万胜租房期间共计支付房租61500元，虽然姜万胜只租赁了临街的一小间，但是七年多以来，双方相处甚好，李月友无偿将私家厨房等便利于姜万胜生产经营以及生活的区域无偿提供给姜万胜使用，结合双方的相处模式，姜万胜共计支付的租金，对姜万胜提起的本次诉讼表示遗憾。5.李月友让渡给李明的部分也就是姜万胜主张第二项诉讼请求的经营损失的基础，不符合客观情况，实际上该部分有姜万胜经营的摩托车修理店，李月友本人经营的小吃摊，李明注册的劳保用品店，以及已经搬离的第三人经营的水果店，因此除搬迁费以外第二项诉讼请求没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：李月友与李明系父子关系。青阳县蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号），共五间二层，建筑面积为173.28㎡，所有权人登记为李月友。2012年2月18日，李月友作为甲方，姜万胜作为乙方，双方签订了一份内容为：“甲方（李月友）现有门面房一间，租给乙方（姜万胜）使用期为五年。每月租金（伍佰元整）。付款方式半年一付。另外，甲方要提供乙方做饭地方，还同意在门前搭建铁棚一间。以上协议双方同意签字生效。甲方签字：李月友，乙方签字：姜万胜2012年2月18日”的《租房协议书》，2012年10月8日姜万胜办理了名称为“青阳县蓉城镇万胜修理店”，经营场所为安徽省池州市青阳县蓉城镇塔桥新村，经营者为姜万胜的个体工商户《营业执照》。租赁期间，李月友、李明均有收取姜万胜缴纳的房租，并向姜万胜出具收据。该份租房协议到期后，双方未再签订书面租赁协议，但姜万胜仍继续使用租赁房屋，双方就租金也口头约定由原先一年6000元变更为一年7000元。2019年2月18日，姜万胜向李明支付租金3500元，李明向姜万胜出具了一张内容为“现收到房租叁仟伍佰元整，房租期限2019.02.18至2019.08.18止，李明2019.02.18”的收据。 因公共利益的需要，县政府决定对县城区“东门酒厂”及周边地块城改（棚改）工程项目规划红线范围内国有土地上的房屋等附属物实施征收。2019年3月27日，县政府发布青政房征字[2019]2号文件《征收公告》及附件“补偿安置方案”，对土地和房屋征收范围、补偿安置方式、奖励及补助等进行了规定:一、货币化补偿安置款主要由被征收房屋市场评估价值（含土地价值）、被征收房屋装修及附属物补偿费、6个月的临时安置费、搬迁费、签约与搬迁奖励等6个部分构成。二、对按照规定签订协议书、在规定时间内搬迁完毕并交付拆除的，按经认定的主房面积给予搬迁奖励，奖励标准为160元／㎡。三、经营、生产、仓储用房依据实际经营面积按10元／㎡计付搬迁费。四、实行货币化补偿的门面房，按照被征收房屋市场评估价的10％计付停产停业损失费；实际正在生产、商业经营用房按每月25元／㎡标准一次性计付12个月的停产停业损失费。本案李月友所有的蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号）在拆除范围内。2019年3月27日至6月6日期间，受青阳县蓉城镇土地和房屋征收安置工作领导小组办公室的委托，安徽中安房地产评估咨询有限公司（以下简称中安评估公司）对案涉房地产、装潢及附属物公开市场价值进行了评估，并于2019年6月6日制作了青阳县城区“东门酒厂”及周边地块城改（棚改）工程项目房屋征收范围内天柱路李月友（李明）（户）建筑面积为165.729平方米被征收房屋的《房地产估价报告》，评估总价：1263097.42元，其中门面（一层）804333.13元，住宅458765.293元。2019年6月3日，李明作为乙方（产权人）与甲方县政府签订《补偿安置协议书》,主要约定有：一、由县政府对李明的建筑物、附属物拆除；被征收的房屋选择货币化补偿方式；县政府补偿李明房屋门面804333.13元、奖励9860.80元、经营损失费80433.31元，以上三项应补偿金额合计894627.24元，李明可在搬家结束后十日内凭《搬迁完毕证明》等到县政府一次结清。二、县政府补偿李明搬迁费经营生产仓储用房：按实际经营面积计800元，由李明凭《搬迁完毕证明》到县政府一次结清。三、如李明在本协议生效之日起7日内未能按期搬迁，不得享受相关奖励。现姜万胜以李月友、李明所签订的《补偿安置协议书》上的征收补偿款部分项目应当归其所有，遂成此讼。 另查，2019年8月13日姜万胜搬离租赁房屋，2019年8月26日案涉房屋被拆除。李明与县政府签订《补偿安置协议书》后，李明现已实际领取了补偿款。姜万胜所经营的修理店于2019年8月13日在青阳县光明新村对面的河滩佳苑开张。 本院认为，青阳县蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号）所有权人虽登记为李月友，但李月友、李明为父子关系，且姜万胜在与李月友签订书面《租房协议书》后，李月友、李明均有收取姜万胜支付租金并出具相应条据的行为。《租房协议书》到期后，双方虽未签订书面租房协议，但姜万胜继续使用租赁房屋，李明也于2019年2月18日收取姜万胜2019年2月18日至2019年8月18日房租3500元，故姜万胜主张李月友、李明作为本案租赁关系的诉讼主体并无不当。李明虽于2019年6月3日作为乙方（产权人）与甲方县政府签订《补偿安置协议书》并实际领取补偿款，但根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”之规定,被征收人与补偿对象为被征收房屋所有权人。县政府对青阳县蓉城镇塔桥新村6号（天柱路52号）房屋进行征收，并与作为乙方（产权人）的李明签订《补偿安置协议书》，根据《补偿安置协议书》的约定，征收补偿权利人是房屋产权人，承租人姜万胜并不是征收补偿合同中的权利人。本案李月友、李明收取了姜万胜的租金与姜万胜之间为房屋租赁合同法律关系,双方应当依据租赁合同及合同法的约定，主张权利承担义务。则对姜万胜的诉请，作如下认定: 1.关于要求判决解除双方之间租赁合同的诉请。本案姜万胜与李月友于2012年2月8日签订书面的《租房协议书》，约定租赁期限为五年。双方在合同约定的租赁期间届满后，未再续签书面租赁合同，但姜万胜继续使用租赁房屋，李明于2019年2月18日收取姜万胜缴纳的2019年2月18日至2019年8月18日的房租3500元。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案，姜万胜于2019年8月6日向本院递交起诉状要求判决解除双方之间的房屋租赁合同，本院于当日立案受理后于2019年8月7日向李月友送达了诉状及证据副本等法律文书，则依照《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方之间的不定期租赁合同自2019年8月7日李月友收到诉状及证据副本时解除。 2.关于搬迁费800元的诉请。虽然双方未签订书面租赁合同，对相关搬迁费也未进行约定，但经审查认为，因该项费用的产生系由于拆迁人对被拆迁房屋需搬迁而支付的一项补助费,姜万胜租赁李月友房屋用于经营“青阳县蓉城镇万胜修理店”在房屋征收公告之后，案涉租赁房屋系姜万胜实际占有使用，且在案涉租赁房屋强折时，姜万胜系租赁房屋的搬离主体之一，另县政府也是依据经营生产仓储用房的标准进行补偿的，依据公平原则，案涉房屋的相关搬迁费用应当归姜万胜所有。根据双方陈述一致内容，姜万胜租赁的是李月友楼下一间，根据《补偿安置协议书》所载搬迁费为800元，姜万胜主张搬迁费800元，且李月友对此无异议，予以支持。 3.关于经营损失费53622元及停电停水后期损失5500元的诉请。本案双方签订了书面《租房协议书》，在书面租赁协议约定期限届满后，姜万胜继续使用租赁房屋，李月友、李明仍继续收取房租，双方形成不定期租赁关系，后因产权人与县政府签订《补偿安置协议书》，姜万胜认为其中部分项目应归其所有双方产生争议，诉至法院，致双方不定期租赁关系解除，则由此可见，县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方不定期租赁关系解除的唯一客观因素。虽然根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，产权人与县政府签订的《补偿安置协议书》中的经营损失系房屋征收部门对被征收人即房屋所有权人给予的补偿。但本案因政府征收行为这一客观因素导致双方不定期租赁合同解除，作为长期承租李月友房屋的承租人姜万胜，必然存在另寻场地，需要一定的期限恢复经营，可能存在一定的经营损失，而其自身对此应无过错，其损失亦应得到适当补偿。本案姜万胜对其经营损失及停电停水后的损失未能提供证据证明，根据政府征收致姜万胜诉至法院解除不定期租赁合同及县政府对案涉房屋经营损失予以补偿的客观实际，根据公平原则，结合姜万胜2019年2月18日缴纳之后半年房租及其于2019年8月13日搬离租赁房屋的事实，同时考虑其经营性质，租金缴纳及2019年8月13日另寻他地开张经营的情况，本院酌情确定由李月友、李明支付姜万胜经营损失2800元。 4.对于广告牌拆除费640元的诉请。结合上述认定，县政府征收行为应为不可归责于双方事由导致双方不定期租赁关系解除的唯一客观因素。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第十一条第一款第四项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”本案姜万胜主张的广告牌，李月友、李明认可系姜万胜所做，姜万胜提供的证据虽不足以证实广告牌大小及拆除费损失金额，但李月友、李明承认广告牌拆除县政府是按照40元/㎡，面积为2.5m×3.6m计9㎡进行补偿,补偿费用为360元，则按照公平原则，对姜万胜主张的广告牌拆除费，本院确认为360元。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、确认姜万胜与李月友、李明之间的租赁合同关系自2019年8月7日解除； 二、李月友、李明于本判决生效后十日内给付姜万胜搬迁费800元、经营损失2800元、广告牌拆除费360元，合计3960元； 三、驳回姜万胜的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由姜万胜负担460元，李月友、李明负担65元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇一九年十一月二十七日 法官助理汪慧 书记员章振 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （五）法律规定的其他情形； 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。