湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0382民初755号 原告：彭国庆，男，1962年9月13日出生，汉族，住韶山市。 委托诉讼代理人：周亮，湖南典明律师事务所律师。 被告：杨树奎，男，1967年5月6日出生，汉族，住韶山市。 被告：韶山市如逸房地产开发有限公司，住所地韶山市如意集镇开发D区1105-1106号。 法定代表人：杨树奎，系该公司执行董事。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行，住所地韶山市。 法定代表人：殷海京，系该支行行长。 委托诉讼代理人：周辉，男，1976年6月8日出生，汉族，住韶山市，系该行员工。 第三人：毛金，女，1982年4月2日出生，汉族，住韶山市。 第三人：湖南韶山农村商业银行股份有限公司，住所地韶山市韶山中路4号。 法定代表人：熊杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张赛臣，女，1982年4月2日出生，汉族，住湘潭县雨湖区，系该支行副行长。 委托诉讼代理人：马湘良，湖南惟明律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司湘潭分行，住所地湘潭市雨湖区韶山中路1号。 法定代表人：朱炎生，系该行行长。 委托诉讼代理人：欧阳爱萍，湖南湘剑律师事务所律师。 原告彭国庆诉被告杨树奎、韶山市如逸房地产开发有限公司（以下简称如逸公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行（以下简称邮储银行韶山支行），第三人毛金、湖南韶山农村商业银行股份有限公司（以下简称韶山农商银行）、中国工商银行股份有限公司湘潭分行（以下简称工行湘潭分行）执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告彭国庆及其委托诉讼代理人周亮，被告邮储银行韶山支行的委托诉讼代理人周辉，第三人韶山农商银行的委托诉讼代理人张赛臣、马湘良，工行湘潭分行的委托诉讼代理人欧阳爱萍到庭参加诉讼，被告杨树奎、如逸公司，第三人毛金经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭国庆向本院提出诉讼请求：1、判决不得对如意集镇开发Ｄ栋韶山字第××号房产1104号门面（以下简称案涉房产）执行；2、依法确认原告与被告韶山市如逸房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，并对被告杨树奎发生效力；3、依法确认案涉房产归原告所有；4、判决被告杨树奎立即协助将登记在其名下的如意集镇开发案涉房产产权过户至原告名下；5、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：2013年6月11日，原告与被告杨树奎签订《商品房买卖合同》约定原告以348580元的价格购买由被告开发的如意集镇开发Ｄ栋1104号门面，另外需支付办证费用、物业维修基金、契税三项合计19123元。同日，原告支付被告杨树奎购房款248580元，2014年4月16日原告又通过银行转账支付5万元购房款。因被告杨树奎于2014年7月18日成立如逸公司，原告应其要求与被告如逸公司重新签订《商品房买卖合同》，合同约定原告付清除保证金2万元以外的购房款，余下2万元在将房产证办理至原告名下后一次性支付。另该房产合同面积68.15平方米，房产证面积为67.84平方米，按面积计算原告只需支付房款346990元，实已支付347703元，超额支付了1590元。合同签订后，门面交付原告使用，原告将门面出租给第三方使用。因被告至今未予办证，房产因被告债务纠纷被韶山市人民法院进行评估拍卖，原告才于2019年7月得知，被告杨树奎已将房屋对外进行抵押。2019年9月4日原告以上述原因为由向韶山市人民法院提出执行异议，后该院作出（2019）湘0382执异17号执行裁定，以原告未交付剩余价款驳回原告异议。为维护原告自身合法权益，故向人民法院起诉。 被告杨树奎向本院提交答辩状辩称：1、其与原告彭国庆于2013年6月11日签订的买卖合同属实，又因当时买卖合同签订是用的项目部“韶山市红日建筑安装责任有限公司”公章，临时签订的购房协议，于2014年7月18日成立如逸公司发证后，立即电联原告，要求改换合同公章，便以原2013年6月11日的合同签订日另签订了如逸房地产开发有限公司的买卖合同，至于原告起诉我及公司无区别，因公司法人是我，是公司独资法人；2、原告支付了347703元属实，余欠2万元属实，银行流水过账属实；3、请求贵院将案涉房产产权过户判令原告名下。 被告邮储银行韶山支行辩称：法院对杨树奎房产进行整体拍卖，因我行涉及其房产多、金额大，故经其他权利人同意后将涉案房产在我行申请执行的案件中一并处置，该案涉房产不属于我行的抵押物。原告于2013年向杨树奎购买房产，我行抵押在2015年，原、被告双方完全有时间办理转移登记手续。故不应支持原告诉请。 第三人韶山农商银行述称：1、原、被告双方签订合同没在房产部门进行备案，且所述位置模糊不清；2、若案涉房产为我行抵押物，原、被告双方于2013年6月签订合同，被告杨树奎于2014年8月取得房产手续，10月在我行进行抵押，历时1年多都没有按合同完成产权转移，原告没有付清房款、没有过户，是其本人具有过错，与银行没关系，依据法律规定不能排除本案执行；3、同意被告邮储银行韶山支行的答辩意见。 第三人工行湘潭分行述称，与邮储银行韶山支行、韶山农商的银行意见一致，认为不动产以登记为主，原告购买的房产未经备案登记、亦未过户，请求人民法院驳回原告的起诉。 被告如逸公司未到庭、未提交答辩意见及证据。 第三人毛金未到庭、未提交答辩意见及证据。 经审理查明：2013年6月11日（具体时间不明，系倒签），原告彭国庆与被告如逸公司签订《商品房买卖合同》，该合同出卖人韶山市如逸房地产公司杨树奎（合同甲方），买受人彭国庆（合同乙方），合同约定：第二条乙方所购房屋的基本情况：……乙方所购房屋的具体位置是前述房屋（即从韶山往宁乡方向数起）右侧第十控（备注，应为空）门面；第三条面积约定：第一层商铺门面约定建筑面积为68.15平方米，具体面积以韶山住建局发放的房产权证为准；第四条价格的约定：第一层和第二层的门面价格都以每平方米人民币5114.89元计价；第五条金额的确定：乙方所购门面的总金额为人民币348580元整，待产权证发放时的实际面积按上述价格重新计算，多退少补。第六条支付方式：在本合同签订并生效后，除保证金外，其余在一个星期内一次性付给甲方；保证金的支付方式为甲方发放房产证和国有土地使用证时，房屋未出现质量问题，就一次性支付给甲方；第七条交房交证：乙方在付清除保证金以外的购房款时，甲方移交钥匙，甲方在本合同签订后的三个月内移交乙方所购房屋的房产证和国有土地使用证；及合同其他约定和合同手写部分：乙方留下2万元保证金，甲方发证后一次性支付（两证）。该合同落款签字甲方如逸公司公章，并由杨树奎签名，乙方彭国庆签名。 合同签订后，彭国庆于2013年6月11日向杨树奎个人账户转入248580元，并由杨树奎出具“今收到彭国庆交来如意集镇开发项目D栋1108号铺面预定金248580元”的收据，加盖韶山市红日建筑安装有限责任公司公章。彭国庆又于2014年4月16日向杨树奎个人账户转入5万元，之后现金交付杨树奎49123元，尚欠购房款877元和办证费用（备注，合同约定为2万元，具体应以相关部门收取的金额为准）。其后，彭国庆多次要求杨树奎办理案涉房产的过户登记手续，因杨树奎债务纠纷较多，而没有及时办理。 2014年8月18日，韶山市房产部门对韶房权证韶山字第××号房产进行产权登记，房屋所有权人为杨树奎，该房屋坐落韶山市如意镇集镇开发区Ｄ栋，该不动产包括-1103号及案涉房屋1104号房产。2014年10月30日，韶山农商银行于杨树奎对韶房权证韶山字第××号房产办理了不动产抵押登记。 另查明，韶山市人民法院依申请执行人邮储银行韶山支行的申请，并经抵押权人书面同意后，对杨树奎在韶山市如意镇集镇开发Ｄ栋的不动产于（2018）湘0382执恢87号一案中进行处置，本案案涉房产在该栋楼内。人民法院在（2018）湘0382执恢87号执行案件中查明，本案案涉房产已被韶山市人民法院因毛金与杨树奎（2017）湘0382执恢26号一案查封，被湘潭市雨湖区人民法院因工行湘潭分行与欧类、杨树奎（2018）湘0382执恢1030号一案轮候查封。后因韶山市人民法院对杨树奎在Ｄ栋的不动产作出评估拍卖裁定，本案原告认为韶山市如意镇集镇开发区Ｄ栋韶房权证韶山字第××号不动产中1104号房产应为自己所有，故于2019年9月4日向韶山市人民法院提出案外人执行异议，次日，法院立案受理，案号为（2019）湘0382执异17号，并于2019年9月18日作出裁定，以案外人未将剩余价款交付执行，对执行标的不享有足够排除强制执行的权益为由，驳回了案外人彭国庆的异议。 还查明，2018年3月10日彭国庆与凌红桔签订门面租赁合同，将D栋1104号房产出租给凌红桔进行使用。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《租赁合同》、人民法院相关文书、房屋产权证、他项权证等证据及当事人陈述等证据证实。 本院认为：一、关于原告彭国庆与被告如逸公司的《商品房买卖合同》是否真实有效。经查，该合同是双方的真实意思表示，合法、有效，且原告提供了支付大部分购房款的证据，故本院认定合同有效，原告为诉争房屋的实际所有人。 二、案涉房产的编号。本案中，存在有以下四种不同的表述：1）《商品房买卖合同》书中的“（即从韶山往宁乡方向数起）右侧第十控（备注，应为空）门面”，2）《置业计划书》中的“1112号铺面”，3）《门面租赁合同书》中的“如意亭临街第8号门面”，4）“韶房权证韶山字第××号房产1104号门面”。本院认为，虽然该四者表述不一，但是由于案涉房产在开发当时的编号缺乏，且杨树奎将案涉房产交付给彭国庆，彭国庆也在实际使用，对房产的位置彭国庆、杨树奎无争议，应当认定该四者表述的房产系同一房产，即案涉1104号门面。 三、关于原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，现原告对诉争房屋实际占有使用，并按2013年6月11日签订的《商品房买卖合同》支付了大部分价款。余欠款彭国庆也已向人民法院交付。诉争房屋虽未办理过户手续，但是系被告如逸公司、杨树奎不予协助原告彭国庆办理过户事宜所致，其责任不在原告。原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得对诉争房屋执行，符合排除执行的条件，对原告该请求，本院予以支持。3、在如逸公司、杨树奎拒绝配合原告办理房屋过户手续的情形下，原告如何获得法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对原告彭国庆要求被告如逸公司、杨树奎协助其将登记在杨树奎名下的韶房权证韶山字第××号房产1104号门面过户至其名下的请求，本院予以支持。 被告如逸公司、杨树奎、第三人毛金经本院传票传唤未到庭，视为放弃其相应的诉讼权利。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、不得对韶房权证韶山字第××号房产1104号门面的房屋执行； 二、确认原告彭国庆与被告韶山市如逸房地产开发有限公司于2013年6月11日签订的《商品房买卖合同书》合法有效； 三、由被告韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎在本判决生效后十五日内协助原告将登记在其名下的韶房权证韶山字第××号房产1104号房产过户至原告彭国庆名下；如被告韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎逾期不予协助，原告彭国庆可持本判决书至韶山市不动产登记部门办理该房产的过户手续。 本诉案件受理费6528元，由被告韶山市如逸房地产开发有限公司、杨树奎共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  肖凯文 人民陪审员  郭开规 人民陪审员  谢瑞农 二〇一九年十一月二十八日 法官 助理  吴通力 代理书记员  彭 旭 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第三百一十二条第一款 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 第二款案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求;理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判