云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2625民初1141号原告：王金祥，男，1981年3月11日生，壮族，云南省马关县人。委托诉讼代理人：王树全，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。被告：胡玉能，男，1984年9月8日生，汉族，云南省马关县人。原告王金祥与被告胡玉能买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，因需以胡道朝、杨富萍诉胡玉能、王金祥确认合同无效纠纷一案的审理结果为裁判依据，故本案于2018年10月11日中止审理。现本案于2019年10月29日恢复审理，本院依法组成合议庭于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告王金祥及其委托诉讼代理人王树全、被告胡玉能到庭参加诉讼。本案现己审理终结。王金祥向本院提出诉讼请求：1.判决王金祥、胡玉能于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》有效。2.判决胡玉能将房屋移交王金祥使用并于2018年12月28日前配合王金祥办理土地、房屋产权登记过户手续。3.判决胡玉能支付王金祥房屋交易价1458000元的30%违约金437400元。4.本案诉讼费由胡玉能负担。事实与理由：2018年6月28日，王金祥、胡玉能签订《房屋买卖合同》，约定胡玉能将其所有的马关县五层混合结构房屋转让给王金祥，转让价1458000元，定金200000元，剩余转让款在胡玉能配合王金祥办理转移登记过户手续后王金祥抵押贷款支付给胡玉能，违约金为交易价的30%，胡玉能保证房屋权属无瑕疵，并于2018年8月18日将房屋移交给王金祥使用。合同签订后，王金祥按约定于2018年6月28日将200000元定金转账支付给胡玉能，并相继处理了自己的居住用房和经营用房。但胡玉能看到房价上涨就不按约定履行转移登记过户义务，也未按约定将房屋交付王金祥使用，胡玉能已构成违约，王金祥遂向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。案件审理过程中，王金祥变更诉讼请求为判决解除王金祥与胡玉能于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》，由胡玉能支付王金祥违约金437400元。胡玉能辩称，胡玉能同意解除合同，并退还定金200000元，但现在没有资金退还。胡玉能对违约金认为不应该支付，因为王金祥在签合同前说要去征求胡玉能老人的意见，如果王金祥征求了事情就不会发生，所以责任在于王金祥。综合双方诉、辩主张，本案的主要争议焦点是：1．王金祥主张胡玉能违约并要求判决支付违约金437400元应如何支持。针对争议焦点，王金祥向本院提供以下证据：1、《房屋买卖合同》复印件1份，以此证明2018年6月28日，王金祥、胡玉能签订《房屋买卖合同》，约定：合同价款1458000元，定金200000元，违约金是交易价款的30%，2018年8月18日将房屋移交王金祥使用等，胡玉能未按约定履行义务构成违约的事实。2、《转账凭证》复印件1份，以此证明王金祥按约定于2018年6月28日向胡玉能支付定金200000元的事实。3、《证明》、《收据》复印件各1份，以此证明、宗地号3××号房屋属于胡玉能的事实。4、《房屋买卖合同书》复印件1份，以此证明王金祥将其房屋出售，购买胡玉能房屋，现无房居住的事实。5、《房屋门面出租协议》复印件1份，以此证明王金祥经营用房于2018年11月1日租期届满，将无房经营的事实。经质证，胡玉能对1号证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点不予认可，认为王金祥说签合同之前问胡玉能的老人，如王金祥问过事情就不会发生，胡玉能没有违约。对2号证据的真实性、合法性、关联性及证明观点无异议。对3号证据真实性、合法性、关联性无异议，但对证明观点不予认可，认为房子不是胡玉能的。对4号证据认为不清楚，没有参与签订合同，与本案无关联性。对5号证据认为不清楚，且与本案无关联。针对争议焦点，胡玉能向本院提交文山壮族苗族自治州中级人民法院（2012）文中民一终字第96号《民事调解书》复印件1份，以此证明胡玉能所有。经质证，王金祥对《民事调解书》真实性无异议，但不认可证明观点，认为签合同时胡玉能说房屋是他自己的，胡玉能没有给王金祥看过《民事调解书》，直到开庭才看到。本院认为，对王金祥提交的1号证据因胡玉能对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信，对证明观点将结合案件查明的事实和其他证据予以综合认定。对2号证据因胡玉能对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信，能够证明王金祥于2018年6月28日向胡玉能支付购房定金200000元的事实。对3号证据因胡玉能对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信，对于证明观点将结合案件查明的事实和其他证据予以综合认定。对4号、5号证据与本案不具有关联性，本院不作认定。对胡玉能提交的文山壮族苗族自治州中级人民法院（2012）文中民一终字第96号《民事调解书》是法院出具的生效法律文书，客观、真实，能够证明房屋归胡玉能、胡道朝、杨富萍所有的事实，本院予以采信。通过庭审调查，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2018年6月28日，胡玉能与王金祥签订《房屋买卖合同》，约定：胡玉能自愿将自己坐落于马关县马白镇信合路的一幢混合结构房屋及其土地使用权转让给王金祥，转让价为1458000元，王金祥于签订合同之日通过转账方式支付给胡玉能定金200000元，于房屋转移登记到王金祥的名下后用房屋抵押贷款后以转账方式支付1258000元，胡玉能于签订合同之日起六个月内办好自己的产权证，办证的税费由胡玉能自己承担；胡玉能、王金祥应于胡玉能办到产权证后及时办理产权转移登记手续，胡玉能要协助王金祥办理产权转移登记手续，办理产权转移给王金祥转移登记所有税、费由王金祥承担，胡玉能于2018年8月18日将房屋移交给王金祥使用，胡玉能保证房产产权清晰，无权属瑕疵，也无其他任何纠纷，若有一方违约，要按照交易价的30%支付违约金等内容。合同签订后，王金祥于2018年6月28日向胡玉能支付购房定金200000元。因胡玉能未按合同约定向王金祥交付房屋及办理房屋转移登记过户手续，王金祥遂向法院提起诉讼，请求法院判决双方于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》有效，胡玉能将房屋交付王金祥使用并配合办理土地、房屋产权登记过户手续，由胡玉能支付房屋交易价1458000元的30%违约金即437400元。案件审理过程中，王金祥变更诉讼请求为要求判决解除王金祥、胡玉能于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》，由胡玉能支付王金祥违约金437400元。另查明，胡玉能、胡道朝、杨富萍因不服本院作出的（2012）马民初字第9号民事判决，向文山壮族苗族自治州中级人民法院提起上诉，经文山壮族苗族自治州中级人民法院调解作出（2012）文中民一终字第96号《民事调解书》，调解书确认房屋归胡玉能、胡道朝、杨富萍所有，由胡玉能、胡道朝、杨富萍补给刘达晶房屋折价款100000元。王金祥与胡玉能所约定买卖的房屋即为马关县房。本院认为，本案中王金祥、胡玉能所签订的《房屋买卖合同》约定买卖的房屋经文山壮族苗族自治州中级人民法院（2012）文中民一终字第96号《民事调解书》确认为胡道朝、杨富萍、胡玉能所有，但王金祥与胡玉能签订《房屋买卖合同》时，王金祥并不知道房屋属胡玉能、胡道朝、杨富萍共有，且胡玉能在合同中承诺“甲方（胡玉能）保证房产产权清晰，无权属瑕疵，也无其他任何纠纷”，庭审中胡玉能也明确表示签订合同是隐瞒胡道朝、杨富萍所签，能够证明胡玉能单方隐瞒房屋共有的法律事实，胡玉作为共有权人，未经胡道朝、杨富萍同意，与王金祥签订买卖合同的行为，不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同为有效合同，现王金祥以胡玉能逾期交房和逾期办理该房过户手续为由请求解除合同，胡玉能同意解除合同，本院应依法予以支持。关于王金祥请求按交易价1458000元的30%判决支付违约金437400元应否得到支持的问题。王金祥与胡玉能签订合同时，胡玉能承诺房产产权清晰无瑕疵及任何纠纷，且合同签订后胡玉能未能按合同约定于2018年8月18日将房屋交付王金祥使用，也未按合同约定办理该房产权过户登记手续将该房登记到王金祥名下，胡玉能已构成根本违约，应承担相应违约责任，即应按照合同约定的交易价1458000元的30%支付违约金437400元给王金祥。胡玉能辩称其没有违约不应支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条规定，判决如下：一、解除原告王金祥与被告胡玉能于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》。二、被告胡玉能于本判决生效之日起十日内支付原告王金祥违约金437400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元，由被告胡玉能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长 杨 秋审 判 员 王 瑜人民陪审员 曹 飞二〇一九年十一月十三日书 记 员 张玲茺