四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初6999号 原告：田元，男，1966年9月26日出生，土家族，住成都市成华区。 原告：向学莉，女，1971年8月12日出生，汉族，住成都市成华区。 二原告委托诉讼代理人：文国秀，四川舟达律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：钟光毅，四川舟达律师事务所律师。 被告：成都文旅熊猫小镇投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道三河大道23号。 法定代表人：王玉林，董事长。 委托诉讼代理人：张毅,泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。 原告田元、向学莉与被告成都文旅熊猫小镇投资有限公司（以下简称文旅熊猫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序审理，于2019年9月9日公开开庭进行了审理，田元未到庭参加诉讼，向学莉到庭参加诉讼，田元、向学莉的委托诉讼代理人文国秀、钟光毅到庭参加诉讼，文旅熊猫公司的委托诉讼代理人张毅、曹丹明到庭应诉。本案现已审理终结。 田元、向学莉向本院提出诉讼请求：1.确认文旅熊猫公司对××公园“××郡×期”（××郡）别墅×-×栋架空层进行封闭的行为违反了双方签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）及其补充协议的约定，构成违约；2.文旅熊猫公司立即拆除对架空层进行的违法建设并按照规划图纸进行修建；3.本案诉讼费由文旅熊猫公司承担。事实与理由：双方于2017年先后签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》，合同签订时文旅熊猫公司对外宣传小区内架空层属于小区业主公共活动空间。房屋建成后，田元、向学莉发现小区建设与原宣传、承诺相差甚远，小区架空层被封闭，建成的建筑物与文旅熊猫公司宣传的规划图纸严重不符。为此，多名购房者就文旅熊猫公司违法封闭架空层等问题多次向政府有关部门反映投诉，成都市新都区城市管理局书面答复确认文旅熊猫公司系在验收合格后未办理相关规划建设手续的情况下擅自对架空层进行了封闭，并要求文旅熊猫公司自行予以拆除，然而至今，文旅熊猫公司仍未拆除。综上所述，文旅熊猫公司的行为违反了合同约定，构成违约，为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 文旅熊猫公司辩称：1.根据《中华人民共和国物权法》及案涉合同约定，×-×栋别墅架空层原始所有权为文旅熊猫公司基于建造而初始取得，田元、向学莉对此明确知晓；2.文旅熊猫公司将×-×栋别墅销售后，基于买卖的法律行为，并根据该别墅架空层性质、面积测绘和分摊规则，×-×栋别墅的买受人通过继受取得的方式合法取得了各自购买别墅所在楼栋的架空层所有权，每栋别墅架空层所有权归属该栋别墅业主共有，与田元、向学莉无关：（1）从别墅架空层的结构和性质来看，本项目×-×栋别墅架空层为别墅的结构部分，每栋别墅买受人基于继受取得的方式，共有该栋别墅架空层；（2）从本项目的《面积测绘报告（实测）》来看，×-×栋各栋的架空层在进行面积测绘时，其面积数据的计入也均在该单独楼栋的测绘面积和测绘数据中，架空层分摊的公摊面积也仅仅是分摊了该栋的公摊面积；（3）田元、向学莉签署商品房买卖合同时已明确知晓架空层归该附带架空层的业主占有使用，并非作为小区全体业主的公共活动空间；（4）成都的地方性法规和政府规章均认同“小共有”的概念，在实践操作过程中也认同部分业主对其共有部分单独行使权利；3.案涉项目规划验收合格后，别墅架空层业主对别墅架空层进行了封闭系对其共有权益的处分和共有财产的利用，文旅熊猫公司并未违反其与田元、向学莉签订的商品房买卖合同的约定；4.田元、向学莉并非别墅架空层的权利人，其请求拆除封闭架空层的诉讼请求缺乏请求权基础，也不具有对此单独提起诉讼的诉讼主体资格，应依法裁定驳回起诉；5.封闭架空层的行为相关问题已由新都区城市管理局正在进行行政处理，系行政管理范畴，不属于民事案件受理范畴，应裁定驳回起诉。 经审理查明，2017年7月14日，田元、向学莉与文旅熊猫公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》，约定田元、向学莉购买文旅熊猫公司开发的××郡×期（预售许可证号：成房预售新都字第××号）×幢×单元×层×号房屋，总价款990920元。合同备案号××××。在案涉合同第十二条规划、设计变更约定“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。”；第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件约定“（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）……”;第三十条建筑物区分所有权约定“（二）以下部位归业主共有:……”；第三十三条销售承诺约定“（三）出卖人承诺不擅自占用、处分和经营与该商品房有关的共用部位和相关配套设施设备。不改变其使用功能。”；附件二关于该商品房共用部位、共用设施设备的具体说明（可附图说明）约定“（二）未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置；详见面积测绘报告……”。 《商品房买卖合同（补充协议）》第十二条合同第三十条的补充约定“3、买受人明确知悉，本项目的其他配套设施及其他商业用房（不论其位于项目规划区域以内或以外，也无论其位于地上或者地下）、架空层等均属于出卖人所有，出卖人享有完全的占有、使用、收益、处分权利，有权转让或出租，有权自行经营或委托他人经营，经营收益均归出卖人所有，买受人对此无异议。”；第十四条合同附件二“关于该商品房共用部位、共用设施设备的具体说明”的补充约定“5、买受人对其他购买附带……架空层等的商品房的业主拥有相应上述部位专有使用权没有任何异议并不主张任何权利，买受人不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。对于合同所称附带享有单独使用权的部位。买受人明知该等部位可能属于共有共用范围，但在此同意做出相关约定包括：其附带单独使用的部位可以是依据建筑形态自然区分而形成，也可以是经区隔后或约定后形成，具体以出卖人对该买受人的指定对应区域为准，其他买受人不得占用，买受人不可撤销的放弃对此的使用、占用、收益的权利。……7、买受人所购买商品房附带的……架空层等自房屋交付使用后所产生的维修、维护及其费用由使用的业主自行承担，……购买……架空层等商品房的买受人在使用时不得改变其形状、大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭乱建……不得封闭……架空层等，……”。 2018年3月13日《成都市新都区规划管理局建设工程规划核实意见书》载明文旅熊猫公司提交的房屋建筑面积测绘成果报告等文件收到，经核实建设符合规划要求。《房产面积测绘成果报告书》中面积测绘成果载明建筑总面积其中首层架空层（绿化、停车，公共活动空间）套内面积6105㎡；房屋套型统计表中载明架空层与住宅分列，架空层分摊有公摊面积。 2018年8月21日成都市新都区城市管理局作出《限期自行拆除违法建设决定书》，对于文旅熊猫公司未经规划部门许可，擅自封闭别墅架空层，属于违法建设，责令于2018年9月3日之前自行予以拆除，逾期未拆除，该局将依法采取强制拆除措施。若不服上述决定，可在收到该决定书之日起六十日内申请行政复议，也可以在六个月内直接向成都市双流区人民法院提起行政诉讼。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《成都市新都区规划管理局建设工程规划核实意见书》、《房产面积测绘成果报告书》、《成都市新都区城市管理局关于何军胜信访事项行政程序处理决定书》等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，田元、向学莉与文旅熊猫公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效成立的合同。 就双方争议的架空层封闭责任问题，本院评析如下：首先就封闭的主体，新都区执法局向文旅熊猫公司作出的《限期自行拆除违法建设决定书》及《责令限期自行拆除违法建设公告》，已明确系文旅熊猫公司未经规划部门许可，擅自封闭案涉楼盘别墅的架空层。文旅熊猫公司提交《房屋改造委托书》，以证明系别墅业主委托案外人成都市飞盛装饰工程有限责任公司（以下简称飞盛公司）进行的封闭，经向新都区城市管理局核实，该局已向飞盛公司和部分别墅业主进行调查，飞盛公司陈述开发商主动联系约定由开发商支付装修费用进行房屋改造，且开发商要求飞盛公司在改造协议上盖章，当时没有业主在场，盖章后未返回该委托书给飞盛公司，后因未谈妥改造费用，飞盛公司并未履行该委托书约定。文旅熊猫公司并无证据证明系飞盛公司进行的封闭，且《房屋改造委托书》约定改造费用为1元，明显不合乎常理。新都区城市管理局经过两次向物管公司、文旅熊猫公司调查询问，文旅熊猫公司在第二次询问时已自认了架空层由其封闭，该局在作出《限期自行拆除违法建设决定书》时告知了行政复议及行政诉讼救济权利，但文旅熊猫公司并未提出复议、行政诉讼，以上行政处理决定仍具有法律效力，故本院对文旅熊猫公司在规划验收通过后，未经规划许可，擅自封闭别墅架空层的事实予以确认。 其次，关于文旅熊猫公司封闭架空层是否违约的问题。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条规划、设计变更中明确约定出卖人按照批准的规划、设计建设商品房；第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件约定了公共服务及其他配套设施以建设工程规划许可为准；合同附件二中明确该商品房共用设施设备详见面积测绘报告，而面积测绘报告中表明架空层为绿化、停车，公共活动空间，该测绘报告作为规划验收材料提交。根据合同中关于架空层专有使用权的约定，也明确要求专有使用人不得封闭架空层，表明出卖人文旅熊猫公司亦不得封闭架空层。根据以上合同约定，文旅熊猫公司擅自封闭架空层，违反了其与田元、向学莉签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》约定，构成违约。文旅熊猫公司根据面积测绘报告，主张架空层有单独的建筑面积和楼栋公摊分摊，应为该栋业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”，别墅的架空层虽有单独的建筑面积，但没有产权，不分摊土地使用权面积，未纳入容积率计算，没有作为该栋别墅的公摊对象，故案涉架空层基于其特殊性，为该楼栋别墅提供了结构功能外，还规划有公共绿地、停车、公共活动等用途，开发商在补充协议中第十二条对区分共用中表示架空层属于出卖人所有因违反物权法的规定无效。各购房人在合同中认可相应买受人的专有使用权，但亦不得擅自封闭，文旅熊猫公司的封闭行为违反了规划，违反了合同约定。 关于田元、向学莉请求判令文旅熊猫公司立即拆除对架空层进行的违法建设并按照规划图纸进行修建的问题。封闭的架空层非田元、向学莉所购房屋的专有部分，各买受人在购房合同中约定由购买附带架空层的业主专有使用，别墅架空层分摊了建筑物的公用面积，表明文旅熊猫公司因该架空层建造支出了相应的费用，各买受人在合同中认可了部分业主的专有使用权，系文旅熊猫公司与购房人基于建设投入及购房价款综合考量进行的约定。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”，《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除”，对在该专有使用部分上进行的违法建设处理应由县级以上人民政府行政管理管理部门根据实际情况予以决定，不应由本院进行处理。田元、向学莉另主张判令文旅熊猫公司拆除架空层违法建设后按照规划图纸进行修建，因其要求拆除的建筑尚未处理，可待之后另行解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都文旅熊猫小镇投资有限公司对“××郡×期”（××郡）别墅×-×栋架空层进行封闭的行为违反了成都文旅熊猫小镇投资有限公司与田元、向学莉签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的约定，构成违约； 二、驳回田元、向学莉的其他诉讼请求。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）100元，由成都文旅熊猫小镇投资有限公司负担50元，由田元、向学莉负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年十一月八日 书记员  叶秋萍