浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初5170号 原告：夏清，女，1970年11月25日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区，现住上海市浦东新区。 被告：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心一楼。 法定代表人：陈振伟，公司经理。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。 法定代表人：吕荣泉，公司董事长。 二被告委托代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告夏清因与被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（以下简称环贸公司）、嘉兴市德隆置业有限公司（以下简称德隆公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告夏清、二被告委托代理人金志海、葛林飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告夏清起诉称，2013年2月23日，原告向被告德隆公司购买编号为30009、30010、30011、30051、30052、30053、30054、30373的商铺八间。同日，在德隆公司的安排下，原告与环贸公司签署委托经营管理协议，对委托期限、收益等作了约定。2017年3月1日，原告与二被告签订补充协议，补充协议约定德隆公司自愿承担环贸公司在委托经营管理协议中的全部责任，并对担保期限、逾期付款违约金等做了约定。根据经营管理协议及补充协议约定，二被告应向原告支付B阶段收益合计377863.41元（扣除12.6%税费后），但二被告仅支付96919.74元，余款280943.67元至今未付。原告诉请如下：1.判令被告环贸公司立即支付原告B阶段收益280943.67元，并支付逾期付款违约金19862.72元（自2018年9月20日起暂计算至2019年4月10日止计202天，按每日万分之三点五计算，实际要求计算至付清之日止）；2.被告德隆公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。 被告环贸公司答辩称：1.按委托经营管理协议第二条约定，原告应当提前出具房屋租赁发票，否则支付租金的日期自动顺延，现原告一直未予提供租赁发票，故支付租金的日期应当自动顺延；2.原告请求支付违约金的诉请没有事实与法律依据，因原告一直未予提供发票，支付租金的日期，相应顺延，故不存在逾期，原告自然无权要求公司承担违约责任；3.租金应当以原告实际支付的购房款作为计算基数；4.补充协议是被告迫于压力之下签订的，并非真实意思表示，且补充协议的条款对被告是不公平不合理的；5.即便被告应当承担支付责任，现因经营困难，无力偿还，恳请法院按照法律规定判决分期偿还。 被告德隆公司答辩称：1.原告签订相关的委托管理经营协议，系与环贸公司之间协商一致的结果，并非是德隆公司的安排，德隆公司与环贸公司是两家相互独立的法人，不存在持股的情形，德隆公司并非协议相对方；2.补充协议是被告迫于压力之下签订的，并非真实意思表示，且补充协议的条款对被告是不公平不合理的；3.即便德隆公司应承担责任，也系基于担保行为承担的担保责任；4.现公司因经营困难，无力偿还，恳请法院按照法律规定判决分期偿还。 针对自己的主张，原告夏清提供了不动产权证、销售不动产统一发票、委托经营管理协议、补充协议及银行明细作为证据，二被告经质证后对上述证据真实性均未提出异议，但认为上述补充协议系被告在众多小业主集体上访情况下签订的，条款设定不合理，不能反映被告的真实意思；原告要求被告支付款项前应出具发票，并且认为租金收益的计算基数应以原告实际支付的购房款，也即销售不动产统一发票上载明的金额为准。 被告环贸公司为支持其存在经营困难、无力一次性偿债等抗辩，向法庭提供了资产负债表及利润表、委托经营管理协议补充协议，原告经质证后认为上述证据与本案缺乏关联性。 经审核，原、被告提供的证据，形式合法、内容真实，且与本案有关联，本院均予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 德隆公司系嘉兴经开环贸中心商铺的开发商，该商铺（包括德隆公司自持部分以及已对外出售部分）由环贸公司统一经营管理。2013年2月，原告向德隆公司购买了环贸中心编号为30009、30010、30011、30051、30052、30053、30054、30373的商铺共计八间，原告依据合同约定履行付款义务后，于2015年7月依法取得上述商铺的产权。2013年2月，原告与环贸公司签订委托经营管理协议，约定原告委托环贸公司对上述八间商铺进行经营管理，委托期限自2013年9月20日起至2025年9月19日止。委托期限内，分为A、B、C三个阶段执行，其中B阶段（2016年9月20日至2018年9月19日）为固定收益分红期，双方在该协议中标注了编号为30009、30010、30011、30051、30052、30053、30054、30373八间商铺B阶段的固定收益金额，并由环贸公司盖章确认，分别为每年32082元、32405元、32730元、19674元、19896元、20118元、20341元、38923元；C阶段（2018年9月20日至2025年9月19日）为实际收益分红期。B、C阶段租金收益支付周期均为每半年支付一次，原告应在环贸公司付款前出具相应合法、有效的房屋租赁发票（双方约定由环贸公司代办发票的除外），否则支付日期自动顺延。环贸公司逾期付款的需按照银行同期存款利率承担违约责任，但对于具体支付时间双方并未约定。 由于环贸公司未能按约支付业主B阶段租金收益，2017年3月1日，二被告分别作为乙、丙方与部分业主签订补充协议。原告也与二被告签定了补充协议，德隆公司承诺于2017年3月20日前全部支付已到期业主40%的租金，剩余60%租金推迟至2017年6月30日前结算完毕。2017年6月30日之后的租金按照原协议到期日以先付后租的方式进行支付，每半年支付一次。如逾期未支付，则每逾期一日需支付应付租金万分之三点五的违约金。德隆公司同意承担环贸公司基于与业主之间的《委托经营管理协议》需承担的全部付款责任及本补充协议应承担的全部责任，担保期限为整个协议期直至所有经营管理协议履行完毕。德隆公司对未签订担保函的业主一视同仁，给予出示担保函等。 上述协议及补充协议签订后，二被告仍未能按约定履行付款义务。 另查明，环贸中心项目总占地面积35074.4平方米，项目总建筑面积171400平方米，其中商业综合用房55960平方米、商务办公83626平方米、物业用房673平方米、地下车库31143平方米，该项目目前已售商业用房约36612平方米、商务办公用房约77001平方米，涉及商业业主2500多户，尚有近2万平方米未出售。委托经营期间，环贸公司经营困难，未能按照约定支付业主租金收益。2017年6月以来，环贸公司与部分业主达成分期支付租金收益的补充协议，将《委托经营管理协议》中约定的B阶段两年共16%的固定租金收益，采取先用后付、分期支付的方式进行，并延长支付期限至四年内付清，期间每半年支付一次，每次支付的比例是按购房合同价的1.5%、1.5%、1.5%、1.5%、2.5%、2.5%、2.5%、2.5%，首期支付时间往后顺延7个月执行。截至2019年8月，已按照上述方案签订分期支付协议的业主有1445户，占环贸中心项目涉及正常租金支付需求的业主2136户的三分之二以上，二被告按照分期支付协议共支付租金收益4825万元。 截至法庭辩论终结，环贸公司已支付原告B阶段租金收益96919.74元，已付部分尚未开具发票。 本院认为，本案系合同纠纷。原告与环贸公司之间订立的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效。环贸公司作为经营管理协议的相对方，具有向原告支付租金收益的义务。本案争议焦点有以下三点：1.租金收益金额的确定及环贸公司是否应承担逾期付款违约责任；2.2017年3月1日双方签订的补充协议的效力以及德隆公司应否承担义务；3.环贸公司提出的分期偿还债务的方案是否具有法律依据。 焦点一，关于租金收益的计算基数。双方于委托经营管理协议中明确注明了当年度的租金收益的数额，环贸公司对该部分内容盖章确认，应视为双方对租金数额经协商达成一致意见，故对于原告要求按照该标注数额计算租金收益的主张，本院予以支持。至于原告要求被告支付逾期付款违约金，则应审查环贸公司是否构成逾期付款。根据双方经营管理协议的约定，除业主委托环贸公司代开发票之外，在环贸公司向业主付款前业主应提供合法、有效的房屋租赁发票交付环贸公司，否则租金收益的支付日期自动顺延。截至本案辩论终结，原告一直未能向被告出具相关发票，且原告也未能提供证据证明其曾委托环贸公司代为开具发票，故在原告未先行开具发票的情况下，环贸公司辩称付款期限应当顺延的理由与双方协议约定相符，故对原告主张环贸公司承担逾期付款的违约责任的请求，本院不予支持。现原告选择将其应承担的税费在环贸公司应向其支付的款项中直接扣除，由被告代开发票。鉴于原告主张的方式与合同约定不符，考虑到原告的本意也愿意承担相应税费，并在庭后向法庭作出书面承诺,表示关于税费的承担事项同意法庭按照实际情况予以处理,被告在本案的审理过程中也同意在原告向其出示发票的同时支付租金收益，本院据此确定由被告按照合同约定的金额向原告支付租金收益，同时原告向被告提供相应金额的租金发票。 焦点二，补充协议的效力。二被告辩称该补充协议系在众多业主集体上访之下被迫签订，不能反映二被告的真实意思。本院认为，该协议系环贸公司未能按期支付业主租金收益情形下，部分业主与二被告之间经过磋商对各自的权利、义务重新考量后达成。协议内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。二被告既已在上述协议上盖章，虽辩称该协议内容不合理、有失公平，却又未在法律规定的期限内主张撤销，故对于其抗辩，本院不予采信。按照该补充协议约定，德隆公司自愿对环贸公司基于经营管理协议所涉债务对业主承担担保责任，双方未约定保证方式，应视为连带责任担保，故对于原告要求德隆公司承担连带清偿责任的主张，予以支持。 焦点三，法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。首先，从环贸公司提供的资产负债表、利润表等证据材料，结合本院依法向相关部门了解的涉案项目所在市场的整体经营情况，当前环贸中心应支付的固定收益及管理费用的数额远大于租金收益，已处于经营困难状态，要求其依据涉案协议约定按期向业主支付到期租金收益显然已不现实；其次，涉案环贸中心系商贸综合体,由被告环贸公司统一经营管理,中心内的商铺虽分为各个业主单独所有,但商业上存在统一经营的整体收益风险，因此，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，截止目前对于已付清全部购房款的业主中已有超过三分之二的业主接受环贸公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，环贸公司也积极按照该协议全部履行完毕到期债务的支付义务。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但考虑到当下市场的实际情况，原告与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。原告未签订分期支付协议，若按照双方协议约定的期限判决被告向原告履行支付义务，虽保护了原告实现债权的期限利益，但有可能损害绝大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致被告不堪重负、甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括原告自身利益在内的整体利益的实现，故从利益权衡的角度，原告实现债权的期限利益应让位于整体利益，在被告应付租金总额不变的情况下，对于环贸公司请求参照大多数业主已签订的分期支付协议约定的方案履行本案付款义务，本院予以准许。 据此，环贸公司应支付原告2016年9月20日至2018年9月19日期间的租金收益共计432338元，扣除环贸公司已经支付的96919.74元，故环贸公司尚需支付335418.26元，参照分期支付方案，被告应于本判决生效后十日内支付200312.64元，并于2020年4月19日前支付67552.81元、2020年10月19日前支付67552.81元。被告德隆公司对上述债务承担连带责任。被告环贸公司支付原告上述款项的同时，原告应向被告出具相应金额的租金发票。 据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司尚欠原告夏清2016年9月20日至2018年9月19日期间的租金收益335418.26元，于本判决生效之日起十日内支付200312.64元、于2020年4月19日前支付67552.81元、2020年10月19日前支付67552.81元，原告夏清于被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司支付款项的同时向被告出具相应金额的租金发票（发票的种类、税率按照本地税务部门有关个人申请开具租赁发票的规定为准）； 二、被告嘉兴市德隆置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿； 三、驳回原告夏清的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5812元，由二被告共同负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长  成剑斌 审判员  白 燕 审判员  陈 前 二〇一九年十一月六日 书记员  杨 菲