上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10101号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海枭梵投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙雯俐，执行董事。委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海意柒创意设计有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王园园。委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海枭梵投资管理有限公司(以下简称“枭梵公司”)因与被上诉人上海意柒创意设计有限公司(以下简称“意柒公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枭梵公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持枭梵公司一审诉讼请求及驳回意柒公司一审反诉诉讼请求。事实和理由：一、上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)自2018年3月至10月多次发生漏水，并非在此期间持续漏水。二、一审法院已查明枭梵公司在2018年9月20日至同年10月7日对系争房屋采取断电措施，却将2018年8月1日至同年10月29日期间的房屋使用费标准予以降低，显属不当。三、漏水造成的损失可具体核定，不应以扣除租金的方式进行处理。另，一审法院以人民币(以下币种均为人民币)22,000元作为计算租金返还标准是错误的，应当以20,000元为计算标准。四、意柒公司已经交付的房租并不属于本案的纠纷范围，一审法院不应对此一并处理。综上，枭梵公司请求二审法院支持其上诉请求。意柒公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。枭梵公司向一审法院起诉请求：1．解除枭梵公司、意柒公司签订的《办公室租赁合同》；2．意柒公司向枭梵公司支付占有系争房屋的使用费66,000元(按照租金标准每月22,000元，自2018年8月1日起计算至2018年10月29日止)；3．意柒公司支付违约金293,044.80元(按租赁合同总金额的20%计算)，并判令枭梵公司没收意柒公司押金40,000元。意柒公司提起反诉请求：1．确认双方签订的《办公室租赁合同》于2018年7月31日解除；2．枭梵公司赔偿损失305,361.13元(具体包括：装修费用3,380元、货物损失145,656.04元、搬家费用2,857元、经营损失153,468.09元)。一审法院认定事实：一、上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层房屋登记在案外人陈某某名下。2014年9月30日，陈某某与孙雯俐签订《上海市房屋租赁合同》，约定陈某某将上述房屋出租给孙雯俐，租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日止。就上述房屋的分割、出租事宜，陈某某于2015年7月17日出具授权委托书，该授权委托书载明，把上述房屋作为办公用途，出租给孙雯俐个人，同时允许孙雯俐授权枭梵公司分割成小型办公室出租。后枭梵公司将上述房屋分割，系争房屋系上述房屋分割后的其中一间办公室。二、2017年7月11日，枭梵公司(甲方)与意柒公司(乙方)签订1份《办公室租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公室；租期5年，自2017年7月1日起至2022年7月31日止；乙方采取季度付支付方式，折后房租为20,000元／月，第一年季度房租为60,000元，免租期一个月，自2017年7月1日起至2017年7月31日止；租期5年，第一年为20,000元／月，之后每年按上一年租金的10%递增；乙方需支付甲方租房押金40,000元；若乙方提前解除合同，视为乙方单方面违约，甲方有权扣除乙方已经支付的租金及押金，同时支付合同总金额的20%作为违约金；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，枭梵公司将系争房屋交付意柒公司使用，意柒公司向枭梵公司支付了40,000元押金，并按照合同约定的租金金额支付租金至2018年7月31日。三、自2018年3月初至同年10月，系争房屋时常出现漏水现象。意柒公司向枭梵公司反映了漏水情况，枭梵公司进行了一定的修缮，但房屋漏水问题并未解决。意柒公司与枭梵公司就此产生争议。2018年7月31日，意柒公司向枭梵公司发出《办公室租赁合同解除通知书》，该通知书载明：自本通知函发之日起，枭梵公司与意柒公司之间签订的《办公室租赁合同》解除，枭梵公司收到本书面通知后3-5个工作日给予回复确认；枭梵公司退回意柒公司支付的押金40,000元，收到退回押金后，意柒公司将在3个工作日搬离现场。2018年8月13日，枭梵公司向意柒公司发出律师函，函告意柒公司付清已拖欠的租金24,000元。2018年8月27日，枭梵公司再次向意柒公司发出律师函，函告意柒公司应在2018年9月1日向枭梵公司交付系争房屋并完成相关善后义务(即于2018年9月1日前搬出全部物件并向枭梵公司交付系争房屋，如9月1日仍未搬出的相关物品将视为意柒公司自动放弃所有权)、支付合同总价款20%的违约金、付清已拖欠的租金。因枭梵公司与意柒公司未能就双方争议达成一致意见，2018年9月20日至同年10月7日，枭梵公司对系争房屋采取了断电措施。2018年10月27日，意柒公司搬离系争房屋，同年10月29日双方就系争房屋进行交接。一审法院认为，枭梵公司与意柒公司签订的《办公室租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。枭梵公司作为出租方，应当保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，系争房屋漏水情况属实，对意柒公司的办公经营也产生了影响，但漏水情况尚未达到系争房屋无法使用的程度，意柒公司以系争房屋漏水为由主张单方解除权缺乏依据，应当支付房屋租金以及占有系争房屋期间产生的房屋使用费。现枭梵公司亦主张解除合同，并同意以意柒公司送达《办公室租赁合同解除通知书》之日作为合同解除之日，故法院确认双方签订的租赁合同于2018年7月31日解除。关于房屋租金及占有使用费的金额，考虑到系争房屋漏水确实给意柒公司的经营产生了一定的影响，故对意柒公司要求减少租金及房屋使用费并返还部分已付房租的抗辩意见，法院予以采信。对于2018年3月1日至同年7月31日意柒公司的已付租金，法院酌情确定意柒公司按照原租金的70%，即15,400元／月支付，故枭梵公司应返还意柒公司已付租金33,000元。对于2018年8月1日至同年10月29日期间的房屋占有使用费，双方在该时段就系争房屋漏水及退租问题已产生严重争议，枭梵公司在2018年9月20日至同年10月7日期间对系争房屋采取了断电措施，且系争房屋的漏水情况也未解决，法院酌情确定意柒公司按照原租金的60%，即13,200元／月支付该时段的占用费，故意柒公司应当支付枭梵公司房屋占有使用费39,600元。关于违约金及房屋押金，系争房屋存在漏水情况，但尚未达到无法使用的程度，意柒公司提前解除合同存在过错，应当支付违约金，但枭梵公司提供的租赁房屋有瑕疵，且未及时解决系争房屋的漏水问题，枭梵公司亦有过错，枭梵公司主张的违约金过高，意柒公司亦提出调整违约金的金额，法院酌情确定意柒公司支付枭梵公司违约金44,000元，房屋押金40,000元枭梵公司应予返还。按照合同约定，装修费用本应由意柒公司承担，意柒公司提前解除合同，故意柒公司主张装修费用、搬家费用的损失缺乏依据。意柒公司主张的货物损失及经营损失，根据意柒公司提供的现有证据，法院尚难认定意柒公司主张的受损金额与系争房屋漏水有关。故对意柒公司要求枭梵公司赔偿经济损失305,361.13元的诉讼请求，法院不予支持。一审法院作出判决：一、确认上海枭梵投资管理有限公司与上海意柒创意设计有限公司于2017年7月11日签订的《办公室租赁合同》于2018年7月31日解除；二、上海枭梵投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海意柒创意设计有限公司已付租金33,000元；三、上海意柒创意设计有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海枭梵投资管理有限公司2018年8月1日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费39,600元；四、上海意柒创意设计有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海枭梵投资管理有限公司违约金44,000元；五、上海枭梵投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海意柒创意设计有限公司押金40,000元；六、上海枭梵投资管理有限公司的其余本诉请求，不予支持；七、上海意柒创意设计有限公司的其余反诉请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，枭梵公司与意柒公司就系争房屋签署的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。枭梵公司作为出租方，应当对租赁物负有相应维修义务。自2018年3月初至同年10月，系争房屋开始出现漏水现象，枭梵公司虽进行过修复，但并未修复完善，给意柒公司经营使用带来一定影响。对此，一审法院结合证据对系争房屋漏水情况的认定正确。关于意柒公司应付租金及房屋使用费金额如何认定的问题，枭梵公司进行断电虽发生在2018年9月20日至同年10月7日期间，但枭梵公司一直未能修复完善漏水问题，故意柒公司经营使用系争房屋所受影响，并不应仅限于断电期限内。另，合同虽约定漏水期间的租金标准应为20,000元／月，而非22,000元／月，但本院结合全案考虑，认为一审法院最终认定的租金及房屋使用费的金额合理适当，本院予以认同。最后，本案纠纷系因枭梵公司出租的系争房屋漏水所引起，一审法院酌情判定意柒公司以两个月租金数额为标准向枭梵公司支付违约金，合法合理，并无不妥。综上所述，枭梵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,526.67元，由上诉人上海枭梵投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 徐 江二〇一九年十一月十三日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……