沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初17517号原告：深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市和平区，统一社会信用代码：91210100594145804X。负责人：何振宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪洪凯，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：廉云霞，女，满族，1978年3月1沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：夏琳，辽宁保兴律师事务所律师。原告深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“熊谷物业沈阳分公司”）诉被告廉云霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊谷物业沈阳分公司的委托诉讼代理人汪洪凯、被告廉云霞的委托诉讼代理人夏琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊谷物业沈阳分公司诉称，2015年4月23日，原告与鑫港置业（沈阳）有限公司签订了《沈阳奕聪花园项目前期物业管理服务合同》，约定由原告为位于沈阳市和平区宁波路的奕聪花园小区B地块住宅项目提供物业管理服务，业主需按季缴纳物业费，并于每季首月15日前向原告缴纳当期物业费，逾期缴纳的，每逾期一日应加纳欠费总额千分之三的违约金。上述合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务至今，被告于2016年3月29日办理了奕聪花园小区入住手续，面积为280.04平方米，但自2017年3月29日起，被告未向原告支付物业费，截至2019年6月30日已拖欠原告物业费29,217元，并产生违约金3,698元。原告就上述事宜多次向被告主张权利未果，特向法院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告给付物业管理费29,217元，违约金3,698元，以上金额共计32,915元；2、判令被告承担本案诉讼费。被告廉云霞辩称，原告陈述期间段的物业费我方确实没有交。未缴费的原因如下：第一，原告不作为：1、电梯维保采用半包的方式，电梯故障频频发生，经常出现滑梯现象，得不到及时维修，给业主造成恐慌；2、装修监管不到位；3、原告消防意识淡薄，预防管理不到位，2017年8月9日火灾，保安所为，然后栽赃，至今未公布于众，存在严重安全隐患；4、地下车位随意提供给房屋中介人员使用，管理费也不缴纳；5、园区围墙破损、污迹，墙上标识脱落，园区西南角背景墙区域及围墙外绿化无人修剪；6、每年化粪池清掏不及时，迟迟得不到清理，使得园区臭气熏天；7、园区绿化凌乱缺失，没有层次感也没有景观效果；8、公共区域广告，侵占业主利益，违反了《沈阳市物业管理条例》第35条第6项规定；9、没有会所，与其“奕聪花园项目投标文件”中承诺提供的物业服务标准严重不符，并将会所改成售楼处，人员随意出入，造成安全隐患；第二，原告收取的4.2元每月每平方米物业费与其提供的服务标准严重背离，全体业主意见巨大，于2018年3月21日成立业委会，多次与其交涉解决物业服务部达标，开发商遗留工程质量问题，目前均无实质改进和解决，另外根据《物业管理条例》中对于前期物业服务合同不得超过3年的强制性规定可知，本案的《沈阳奕聪花园项目前期物业管理服务合同》于2019年1月1日已到期，合同到期后，原告既未与答辩人。也没有与奕聪花园业委会签订物业服务合同，答辩人与业委会也未同意由原告提供物业服务，故原告主张2019年1月1日以后的物业费没有事实及法律依据，不应予以支持；第三，物业服务合同系双务合同，本案原告未按约定提供物业服务，故答辩人有权拒绝给付相应的物业服务费。《合同法》第六十六条明确规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案的事实是原告提供的物业服务不符合约定，故答辩人有权在原告提供合格的物业服务之前拒绝其履行交纳物业费的要求。本案不是特例，也不是个案，在一年之前已有相同的诉讼，从被诉业主的答辩中可知，原告提供的物业服务多项内容不合格。例如在原告负责管理的电梯维护、绿化维护、装修施工监管、清洁管理、安全防范等工作领域，其服务质量差，多次遭到奕聪花园的业主及业主委员会的投诉及要求原告进行整改或采取补救措施，但相应问题至今存在。由于原告并未提供符合约定的物业服务，答辩人拒绝支付对价是有正当理由的，因此原告请求全额给付物业服务费并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持”的规定，故对于原告的主张依法不应予以支持；第四，原告主张违约金不符合事实及法律依据，依法不应予以支持。首先，根据答辩人已经阐明的答辩意见可知，本案系因原告未能按约定提供物业服务而引起的纠纷，原告违约在先，而从奕聪花园业主委员会多次向原告提出整改意见中可知，原告的违约是长时间、持续的，故答辩人在原告履约之前暂停支付对价并不违反法律规定，其行为不构成违约，不应承担违约责任。其次，根据原告提交的《沈阳奕聪花园项目前期物业管理服务合同》第十一条规定“未交纳物业服务费超过3个月的，乙方依法向人民法院起诉”。该项规定既是原告的权利，也是原告的义务。原告作为收取物业服务费的一方，在明知答辩人未交纳物业服务费已超过3个月的情况下，既没有对答辩人进行连续催缴，也没有按规定履行职责向法院提起诉讼。原告应当在欠费3个月时起诉而不起诉，其行为实则是在放任其损失的扩大，那么由此产生的后果即按照逾期天数而产生的违约金则与答辩人无关，应当由原告自行承担。综上所述，本案原告未能提供符合约定标准的物业服务，系违约在先，答辩人只是在双务合同中依法行使自己的权利并不构成违约。答辩人请求法庭查明事实且充分考虑本案的实际情况，作出减免物业费的合理裁决，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，被告廉云霞系位于沈阳市和平区振兴街45-2号1-25-1，建筑面积280.04平方米房产的所有权人。2015年4月23日，鑫港置业（沈阳）有限公司（甲方）与原告深圳熊谷物业沈阳分公司（乙方）签订《沈阳奕聪花园项目前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业服务合同）。合同约定，甲方聘用乙方为奕聪花园提供前期物业服务；物业服务费由乙方根据物业不同类型按照房屋建筑面积向甲方、业主或物业使用人收取，具体收费标准高层住宅物业服务费4.2元/平方米?月；本物业管理区域物业服务收费采用酬金制方式，乙方每月按物业服务支出总额的8%提取酬金；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费，交付时间以入住通知书时间为准，办理入住手续的时间以《商品房买卖合同》约定的交付时间或甲方通知办理入住手续的时间为准；办理入住手续时，业主或物业使用人需向乙方预交一年物业服务费，期满后按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3‰作为违约金；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限从甲乙双方盖章后生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。上述事实，有沈阳奕聪花园项目前期物业管理服务合同、房屋电子登记（簿）查询证明以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经审查质证，本院予以确认。本院认为，首先，《沈阳市物业管理条例》虽然规定了前期物业服务合同期限不得超过三年，但其实施日期为2019年1月1日，且本案中涉案物业服务合同签订日期为2015年4月23日。即，合同签订在先，而前述法规生效在后；其次，现在并无证据证明涉案合同在签订时存在自始无效的情形。即，合同自签订之日起已经生效；再次，《辽宁省物业管理条例》系《沈阳市物业管理条例》的法律渊源之一，而《辽宁省物业管理条例》也规定了前期物业管理合同期间不得超过三年，但其实施日期为2018年2月1其施行。即，从法定解除之形成权角度观察，该权利的除斥期间已经经过；最后，“有利追溯”虽然不见法律明文，却系基本法理，且无论从合同稳定性、多数人利益及事实合同、无因管理乃至公平原则等种角度观察、分析，涉案合同皆应予维系。前述意见也符合最高人民法院的裁判思路。综上，原告深圳熊谷物业沈阳分公司与鑫港置业（沈阳）有限公司签订的前期物业合同系双方的真实意思表示、合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告深圳熊谷物业沈阳分公司基于上述合同对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任，故对原告熊谷物业沈阳分公司要求被告支付2017年3月29日至2019年6月30日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告廉云霞需要支付的物业服务费的具体数额。原告主张2017年3月29日至2019年3月28日按照3.8元/月/平方米的标准收取物业服务费系对其民事权利的合法处分，不违反我国法律、法规的规定，本院予以支持，故被告廉云霞需要支付的物业服务费的数额，具体应为29,182元【280.04平方米×3.8元/月/平方米×24个月（2017年3月29日至2019年3月28日）+280.04平方米×4.2元/月/平方米×3个月3天（2019年3月29日至2019年6月30日）】。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于被告提出的原告提供的物业服务与其收费标准不符的问题。涉案园区物业服务费的收费标准是否与物业公司提供的物业服务相符合，涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由被告单独判定，也不能成为被告不缴或少缴物业服务费的理由。综上，对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的涉案园区电梯，围墙等公共设施和公共区域维修养护不到位、消防意识及预防管理不到位，存在安全隐患、地下车位管理混乱、园区绿化差、化粪池清掏不及时、装修监管不到位、公共区域广告侵害业主利益及会所被改为售楼处等物业服务不到位的问题。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，且原告自2015年4月23日起基于前期物业服务合同为涉案园区提供物业服务，被告不予缴纳物业服务费用，也必将影响其他已缴费业主的合法权益。综上，对于被告的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告廉云霞于本判决生效后十日内给付原告深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司2017年3月29日至2019年6月30日期间的物业服务费29,182元；二、驳回原告深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元（已减半收取），由原告深圳熊谷物业管理有限公司沈阳分公司负担35元，被告廉云霞负担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇一九年十一月五日书记员  黄 妍本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。