北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48456号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司（曾用名：北京市均豪物业管理有限责任公司），住所地：北京市平谷区夏各庄镇公司院内。统一社会信用代码：911101171011953295法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：林瑞瑞,女，该公司员工，住该公司员工宿舍。委托诉讼代理人：白淼，女，该公司员工，住该公司员工宿舍。被告：史兰宗，男，1951年9月10日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：王正宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾东辉，男，北京市京师律师事务所实习律师，住北京市海淀区清华东路9号院。原告北京市均豪物业管理股份有限公司(以下简称均豪公司)与被告史兰宗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪公司之委托诉讼代理人林瑞瑞、白淼与被告史兰宗之委托诉讼代理人贾东辉、王正宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。均豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令史兰宗支付2009年10月13日至2013年3月14日期间拖欠底商1套商铺的物业服务费5804.04元，生活垃圾清运及消纳费2570元；2、判令史兰宗支付实际追讨违约金10000元；3、本案诉讼费由史兰宗负担。事实与理由：我公司于2009年1月1日至2018年12月31日与润千秋佳苑小区业主委员会签订《物业服务合同》对小区物业进行物业管理工作，依据合同约定物业费3.8元/平方米/月。史兰宗是润千秋佳苑小区商铺x号商铺的业主，房屋面积39.08平米。史兰宗自2009年10月13日至2013年3月14日拒不交纳物业服务费及相关费用。史兰宗辩称，2013年的物业公司主体是均豪物业分公司，不是本案原告。均豪公司主张的物业费已经超过了诉讼时效，2009年至2011年已经由小区的开发商向均豪公司交纳了空置费，不存在再收取物业费。2012年至2013年是由开发企业合作的铭泰热力公司交纳了空置费，因为该部分底商一直都是由开发商代为自行管理，均豪公司没有提供合同所约定的物业服务。不认可均豪公司主张的违约金，垃圾清运费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：史兰宗系北京市海淀区润千秋佳苑x号楼x层x号房屋业主，房屋建筑面积39.08平方米。北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方）于2009年3月2日与润千秋佳苑业主委员会（甲方）签订《润千秋佳苑物业服务合同》服务期限自2009年1月1日至2010年12月31日，收费标准为商业物业：3.8元/平方米/月（含商业用途住宅物业）。后双方续签合同，服务期限至2011年12月31日。2012年3月2日，均豪公司（乙方）与润千秋佳苑业主委员会（甲方）签订物业服务合同，服务期限自2012年1月1日至2012年12月31日。2012年12月31日，北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司（乙方）与润千秋佳苑业主委员会（甲方）签订物业服务合同，服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日。2013年12月7日，均豪公司与润千秋佳苑业主委员会签订物业服务合同，服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日，后双方续签合同，服务期限至2018年12月31日。均豪公司称北京市均豪物业管理股份有限公司居用分公司系其公司下属分公司，该年费用亦由其主张。史兰宗不同意交纳物业费及垃圾清运费，称2014年10月27日铭泰热力公司退出前，其交纳了空置费，空置费应折抵物业费。2014年10月27日后其将房屋出租，应由租户交纳，在房屋没有租出去时交纳空置费。史兰宗另称其与开发商及物业公司有交纳空置费的口头约定，均豪公司对此不予认可，称未与史兰宗有过约定。均豪公司称其曾起诉华岳原林投资（北京）有限公司（以下简称华岳原林公司），要求华岳原林公司支付物业费，但因华岳原林公司已经将房屋出售，故法院驳回了其诉讼请求。为证明自己的主张，均豪公司提交了（2015）一中民终字第xxx号民事判决书，在该判决书本院认为部分记载：本案中涉案的商业用房均于2009年10月11日至10月13日期间交付给购买该商业用房的业主，故李化平、何建昌、陈鹏、陈春义从2009年10月11日成为业主，侯喜梅、史巍、魏秀香、侯永斌从2009年10月12日成为业主，王志国、史兰宗从2009年10月13日成为业主，自成为业主之日起，上述十人应为各自的商业用房承担物业费。均豪公司称其于2015年得知开发商出售房屋，之后就起诉了业主，但因为业主于2017年起诉了物业服务合同效力的案件，其就撤诉了，故并未超过诉讼时效。为证明自己的主张，均豪公司提交了（2017）京0108民初xxx号民事判决书，判决驳回陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香的全部诉讼请求。均豪公司另提交了（2019）京01民终xxx号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。史兰宗称均豪公司未提供物业服务，提交了照片、维修清单、电梯验收交接证明。均豪公司对上述证据真实性不认可，称如果是户门里的话就不是其服务范围，其已经提供了物业服务。均豪公司主张物业服务费，称按照每月每平米3.8元的标准自2009年10月13日计算至2013年3月14日，垃圾清运费是按照每年500元计算。另经本院询问，均豪公司称垃圾清运费系办理入住时与使用人口头约定的。均豪公司另提交了向其他商户收取的垃圾清运费票据，记载金额均为每年500元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。史兰宗系北京市海淀区润千秋佳苑x号楼x层x号房屋业主。均豪公司及其下属分公司与润千秋佳苑业主委员会签订物业服务合同，均豪公司为史兰宗房屋所在小区提供物业服务，史兰宗虽称均豪公司未提供服务，但现有证据不足以证明均豪公司未提供物业服务，故对其抗辩本院不予支持。现有证据可以认定均豪公司为史兰宗房屋提供了物业服务，史兰宗也接受了均豪公司提供的物业服务，故史兰宗应支付相应的物业费。现史兰宗虽称其与均豪公司达成了以空置费抵扣物业服务费的协议，但并未提交相关证据，均豪公司对此亦不予认可，且生效判决中已就空置费进行了认定，故就史兰宗的抗辩本院不予采信。均豪公司于2015年方在诉讼中得知诉争房屋被出售给史兰宗，史兰宗后又于2017年就物业服务合同效力提起诉讼，该案于2019年终审，故均豪公司起诉时并未超过诉讼时效，对史兰宗提出的时效抗辩，本院不予支持。现就物业服务费，本院按照物业服务合同中约定的标准计算。就生活垃圾清运及消纳费，费用合理，本院予以支持。就均豪公司主张的违约金，因史兰宗并非无故不交纳物业服务费、垃圾清运及消纳费，故就违约金，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、史兰宗于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司自2009年10月13日至2013年3月14日的物业服务费5804.04元，垃圾清运及消纳费1711.07元；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元（北京市均豪物业管理股份有限公司已预交），由北京市均豪物业管理股份有限公司负担79元，已交纳，由史兰宗负担53元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  彭思舟二〇一九年十一月十五日书记员  苏 晨