广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1734号原告：粟秋枚，女，住广东省连州市*****。委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托代理人：房永锋，广东法行律师事务所实习律师。被告：连州市碧桂园房地产开发有限公司。地址：连州市********综合楼首层大堂。法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。委托代理人：陈楠，该公司员工。原告粟秋枚诉被告连州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2018年12月7日作出（2018）粤1882民初287号民事判决，原告不服该判决向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）粤18民终1036号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗健章、被告碧桂园公司的委托代理人陈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粟秋枚向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告因签订合同时存在重大误解造成的损失（暂定5万元，具体金额以司法鉴定评估的为准）；二、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年3月20日原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，购买被告出售的连州市*************预售商品房。该商品房项目位于连州市连州镇城北滨江片区，合同约定商品房层高4.4米（详见买卖合同）。合同签订后，原告依约支付了商品房全部价款。直至2016年6月，原告听说购买的商品房层高不足3米，于是前往工地查看，发现层高与合同约定相差甚远，真实不足3米。原告认为，被告销售涉案房屋时，介绍其销售的房屋层高为4.4米，并且原告看房时被告所展示的样板房层高亦达到4.4米高，正是看到样板房的层高才决定购买涉案房屋，并且签订商品房买卖合同，合同约定交付的商品房层高4.4米。根据一般人购房常理，签订购买合同前会通过查看样板房对拟购买房屋的朝向、采光、内部格局、层高等作出一个直观的判断，作为其购买房屋的重要参考。本案中，被告向原告展示的样板房层高为4.4米，加之主合同第三条明确约定层高为4.4米，对原告造成其所购买的房屋为4.4米的重大误解。尽管《补充协议》第一条第二款约定层高以实测为准，但并未对层高作出具体的变更，不足以改变原告对层高为4.4米的认识，这也是被告利用其优势、经验地位而制定好的格式合同条款，是明显对原告不利的，因此签订合同时原告存在重大误解。对此，原告已向法院提起诉讼，并经二审广东省清远市中级人民法院作出（2017）粤18民终2893号生效判决认定：“尽管《补充协议》第一条第二款约定层高以实测为准，但并未对层高做出具体变更，不足以改变原告对层高为4.4米的认识，故上诉人主张签订合同时存在重大误解，本院予以采纳。”及“由于涉案房屋位于一楼，现整栋楼房已经建成并交付使用，涉案房屋的层高已经固定，事实上无法改变。即使撤销《补充协议书》第一条第二款，涉案房屋的层高也无法变更为4.4米。上诉人如认为其权利受损，则应通过主张赔偿对等方式救济。”原告于2019年9月17日提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：一、判决被告赔偿原告因签订合同时存在重大误解造成的损失76498元；二、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告同意参照广东省清远市中级人民法院生效民事判决（2018)粤18民终3760号的内容对原告案件进行判决。本案中，碧桂园公司作为房地产开发及销售一方，其交付的涉案房屋层高比合同约定的4.4米少1.4米，属履行合同义务不符合约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，碧桂园公司应承担违约责任。因碧桂园公司交付房屋的层高误差明显不属±3%之内，应比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第十四条关于面积误差超过3%的按二倍予以赔偿的规定，对于如何确定层高误差的赔偿标准问题，参照中院上述3760号案的判决，碧桂园公司因涉案房屋层高差应赔偿的数额为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价，而且原告购买房屋是对层高有特别要求的房屋，房高达4.4米可作两层使用，现在交付使用仅有3米，已不能作两层使用，有违原告当初购买房屋的初衷。因此权重系数为0.6为宜，望法院采纳原告的意见，同时原告撤回对房屋层高降低所造成的损失赔偿数额进行鉴定的申请。为此，原告根据上述的赔偿数额计算公式：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价，计算具体的赔偿损失为：1.4米/4.4米×0.6×400704元=76498元。被告碧桂园公司辩称：一、关于损失计算方法的问题。根据民事诉讼法的相关规定，当事人一方应当对自己主张的事实承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。在本案中，原告本应对其主张的损失进行举证或者申请法院鉴定，现原告撤回鉴定申请，主张按照层高误差比例乘以层高权重系数乘以房屋总价的方法计算损失，如法院认为这种方法是合适的，被告原则上不持有异议。二、关于层高权重系数究竟应取多少的问题。原告主张按照广东省高级人民法院（2017）粤民申1365号民事裁定书的认定，认为本案层高权重系数应取为0.6，被告认为该系数过高，应取0.3至0.4为宜，理由如下：1、在商品房买卖交易中，相比于面积误差，层高误差对商品房价值的影响较小，目前并无法律法规或者司法解释对此问题作出明文规定，双方签署的合同也没有进行约定。2、根据我国的法律适用规则，只有法律法规作出的判例不能援引为裁判依据，只能参考使用。而每个案件的具体案情千差万别，同意适用一个系数标准显然不合理，权重系数应取多少，应根据每个案件的具体案情、违约一方的过错程度、另一方受到损失的大小等因素综合判断。3、住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》第5.5.1条规定，住宅层高宜为2.80m。被告可以交付的房屋层高为3米，符合国家标准的要求。4、在本案中，涉案房屋报建的层高为3米，而且双方签订的补充协议中已将涉案房屋的层高由主合同的4.4米调整为大于或者等于2.6米，两者与被告实际可以交付的层高是一致的，因此，即使法院认定被告存在违约，被告的过错程度也是很小的，如取0.6的权重系数对被告明显不公。5、在房价普遍上涨的行情下，相比原告向被告支付的购房款，涉案的房屋已经大幅升值，原告已经取得了不菲的预期利益，如原告再向被告主张高额的损失，与合同法规定的赔偿金应当与损失相当的原则相违背。综上，被告不存在违约行为，即使存在违约，其过错程度亦较小，不应按照0.6的权重系数对原告进行赔偿。请法院采纳被告答辩意见，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告粟秋枚与被告碧桂园公司于2015年3月20日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的座落于连州市***************商品房一套，合同约定该商品房层高为4.4米，房屋建筑面积为99.04平方米，总价款为400704元。双方在合同中对付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、违约责任、交付期限、交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议书》作为《商品房买卖合同》的附件，其中，《补充协议书》第一条第二款约定：买卖双方一致同意，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受。另查明，原告粟秋枚及其他购买了被告商品房的部分业主以层高达不到合同约定为由，于2016年7月4日向本院提起诉讼，请求撤销与被告签订的《广东省商品房买卖合同》附件《补充协议书》，本院以（2016）粤1882民初674号立案受理。本院审理后，于2016年9月21日作出判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告及其他业主不服该判决，上诉于清远市中级人民法院，该院审理后作出（2016）粤18民终2939号民事裁定，裁定撤销（2016）粤1882民初674号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2017年3月28日以（2017）粤1882民初301号立案重审，经重审审理，于2017年5月16日作出民事裁定，裁定驳回原告及其他业主的起诉。该裁定已经发生法律效力。（2017）粤1882民初301号民事裁定发生法律效力后，原告粟秋枚以被告存在欺诈行为为由向本院提起诉讼，请求撤销原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》的附件《补充协议书》的第一条第二款，本院以（2017）粤1882民初564号立案受理，经审理，本院认为原告主张被告存在欺诈行为的理由不充分，于2017年8月28日判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至清远市中级人民法院，清远市中级人民法院经审理后认为，双方签订存在重大误解，认为涉案楼房的整栋楼房已经建成并交付使用，层高无法改变，粟秋枚如认为其权利受损，则应当通过主张赔偿损失对等方式救济，于2017年11月21日作出（2017）粤18民终2893号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。原告在起诉的同时，向本院提交书面申请书，请求对商品房因层高降低造成的损失金额进行评估鉴定，庭审中原告明确表示放弃鉴定申请。另查明，原告所购房屋在连州市住房和城乡建设局备案的层高为3米，本院在审理（2016）粤1882民初674号案时经现场测量涉案房屋大厅净高2.88米,样板房1座101房厅的净高为4.288米、2座101房厅的净高为4.43米。庭审中原、被告均同意按照3米层高为标准计算本案的层高差。再查明，原告在庭审中确认要求被告继续履行合同，案涉房屋被告已实际交付其使用且已装修入住。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《广东省商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。本案纠纷系因涉案商品房的实际层高与合同约定层高不符而引起，根据原被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、被告应否承担违约责任？合同第三条载明：“该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为4.4米。”原、被告双方虽在《补充协议》中约定“该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受。”被告向原告展示的样板房净层高约4.4米，加之合同第三条约定层高4.4米，且合同文本是被告单方提供的，给原告造成其购买的房屋层高为4.4米的误解，原告购买商品房时是难以做到详尽了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料，对商品房层高的确认一般只能依赖于合同的约定和样板房展示的实际层高，鉴于此，原告有理由相信被告在合同中关于层高4.4米的意思表示，《补充协议》亦未对层高作出具体的变更，故原报建时的层高不应作为双方达成的真实意愿，应认定双方对合同记载的4.4米层高达成合意。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其交付商品房的实际层高与合同约定不符，该情形即构成瑕疵履行，即使商品房实际层高符合国家强制性标准，也构成违约。综合以上分析，本案中被告的行为客观上已构成违约情形，且无论其主观上是否有过错，无论是否存在故意抑或疏忽，均应依法承担违约责任。2、被告应如何承担违约责任，即层高误差赔偿标准应如何确定问题。原告在本案中要求被告承担违约责任的方式为赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光等有关居住的舒适度方面与预期相比均有下降，致使原告的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，从而造成原告的损失，其损失大小应主要体现为符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价。根据案件的实际情况进行综合考量，对于商品房而言，房屋面积误差与层高误差对房屋总价影响的权重系数并不一致。目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯主要是按总建筑面积计价（房屋总价=总建筑面积×面积单价）。因此，面积误差对房屋总价影响的权重系数为1,面积减少的比例即为房屋总价相应减少的比例。除商铺、别墅、厂房以及对层高有特别需求的房屋外，对普通住宅而言，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响。在层高达到或超过国家强制标准的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度产生影响，故此时层高变化对普通人在使用房屋时所起的影响作用要小于面积变化的影响作用。虽然购房者最终获得的是空间使用权，但如前分析，由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同样比例的减少空间体积，层高降低导致空间体积纵向减少对住户的影响，要明显小于面积减少导致空间体积横向减少带来的影响。由此可以认定，在层高达到或超过国家强制标准的情形下，层高对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。鉴于以上分析，并以面积对房屋总价的影响权重系数为1作参考，在层高达到国家强制标准的前提下，层高对于房屋总价的影响权重系数应酌定为0.6为宜。被告辩称涉案房屋测量的层高为净高，实际层高至少为3米，结合被告在住建部门备案的规划设计图纸载明层高为3米，本院认定被告交付的层高应为3米。因此，结合本案实际，房屋层高误差比绝对值为：（合同约定层高4.4米-交付层高3米）×100%/合同约定层高4.4米，故房屋层高误差赔偿标准的计算公式应为：房屋层高误差比绝对值×权重系数×房屋总价。根据上述公式计算出被告应赔偿给原告的金额为(4.4-3)/4.4×0.6×400704元=76498元。原告诉请被告赔偿76498元的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告连州市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿人民币76498元给原告栗秋枚。本案受理费1712.45元，由被告连州市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法法院。审 判 长  欧学强人民陪审员  李惠玲人民陪审员  黄志军二〇一九年十一月十八日法官 助理  陆思廷书 记 员  成 彪附：本案相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。