广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25578号原告：王雨，女，1993年11月7日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区*************，公民身份号码411************221。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。被告：佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社,住所地佛山市禅城区*******，广东省农村集团经济组织证明书号：粤农集字第060402013000号。负责人：霍丽棉，社长。委托诉讼代理人：彭建芬、邵杭，均为广东和方律师事务所律师。被告：广东华脉明福房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品城7楼701，统一社会信用代码91440604MA517NQA5K。法定代表人：倪某1。原告王雨诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司（下称“明福市场公司”）、佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）、广东华脉明福房地产有限公司（下称“华脉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人宋崇义、被告弼唐经联社的委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼，被告明福市场公司、华脉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告明福市场公司签订的编号2018-0399、2038-0399《物业使用权转让合同》无效，被告明福市场公司返还已付款151014元，并自2019年1月1日起按同期人民银行贷款利率支付利息直至实际付清为止；2.被告弼唐经联社对被告明福市场公司不能返还的部分承担补充清偿责任；3.被告弼唐经联社对被告明福市场公司承担连带责任；4.由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月31日，原告与被告明福市场公司签订《物业使用权转让合同》，编号2018-0399、2038-0399。合同约定，被告明福市场公司将其开发的位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目4栋407房的使用权转让给原告，使用权期限自物业通知交付之日至2056年9月30日止。使用权转让款共计228014元。合同另约定，被告明福市场公司应于2020年5月31日前将合格物业交付给原告。至今，原告共计支付151014元。双方虽然签订了合同，但原告发现被告明福市场公司存在严重欺诈及涉案房屋所在地块根本不具备动工条件，而且至今未能动工。具体表现为：1.被告宣传的房屋所在小区为“东南亚园林设计”“园林式泳池，真正高档社区的小区配套”“封闭式小区，人车分流设计，保证住户的舒适性及安全性”“可做民水民电设计，大大降低业主的居住成本”“租房与购房同等待遇”等与政府部门的批复规划用途完全不符，直接导致原告的合同目的不能实现。2.截至目前，被告明福市场公司的涉案房屋所在地块并未取得《建设工程规划许可证》，不具备动工建设的条件。而且合同约定的交付期已至，即便现在动工，也不能保证能顺利施工并通过验收，因此，没有理由要求原告承担施工过程中的风险。涉案地块属于被告弼唐经联社所有的集体土地，2012年11月8日、2013年1月，被告弼唐经联社与被告明福市场公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》及补充协议。根据协议约定，被告弼唐经联社以自己的名义向政府部门申报开发手续，同时允许被告明福市场公司以自己的名义经营四十年。该协议违反了原《土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，同时被告弼唐经联社也并不符合该法中“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转让的除外”规定。被告弼唐经联社与被告明福市场公司之间的约定是以合法形式掩盖非法目的。因此，被告弼唐经联社存在严重过错，应对被告明福市场公司不能承担的部分承担补充责任。2019年4月18日，被告华脉公司出具书面退款计划，承诺向加德公馆项目的租户退款。综上所述，原告认为，涉案合同因被告的原因已不具备实际履行的可能，且不具备生效条件，特具此状，恳请人民法院依法判如所请。被告明福市场公司、华脉公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告弼唐经联社辩称：一、被告弼唐经联社与被告明福市场公司之间开发涉案地块的合作协议是否合法有效，与原告和被告明福市场公司签订的租赁合同无效并没有因果关系。事实上，被告弼唐经联社禁止被告明福市场公司不经过被告弼唐经联社同意和参与，绕过被告弼唐经联社与第三人签订租赁协议，就是为了根据双方合作协议的履行情况对被告明福市场公司进行约束。原告既然明知被告弼唐经联社是涉案土地的使用权人，却不向被告弼唐经联社了解情况，征得被告弼唐经联社同意和参与，反而绕过被告弼唐经联社，径直与被告明福市场公司签订涉案租赁协议，将款项支付于被告明福市场公司指定的账户，绕开被告弼唐经联社的监管，可见原告对造成今天的局面犯有明显过错，也直接损害了被告弼唐经联社及时收回涉案土地使用款和对项目知情权等有关权利，因此，原告无权要求被告弼唐经联社承担其错误行为的不利后果。二、合作协议符合2005年10月1日起实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定。该办法第一条：“根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。”第二条：“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。”第七条：“出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。”第十三条第二款：“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；……”被告弼唐经联社出租涉案土地时，经过了三分之二以上村民代表同意。出租年限为四十年，与同类用途的国有建设用地相同。三、合作协议符合2019年8月26日修改颁布的《土地管理法》（2020年1月1日生效）第六十三条的规定：第一款：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”第二款：“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”第四款：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”如果依照2004年实施的《土地管理法》认定合作协议无效，则可能会发生由于本组案件的二审终审判决在2020年1月1日以后，到时可适用新法改判为有效的情况。四、原告所举的《弼唐村集体土地合作开发协议书》所涉地块位于弼唐路以东，合同签订日期是2012年11月8日。而本案所涉地块位于弼唐路以西，《补充协议》所指的《弼唐村集体土地合作开发协议书》签订于2012年7月24日，包括了弼唐路以东和以西两个地块（即Ａ、Ｂ地块），与原告所举的证据不是同一份，因此，原告所举的证据《弼唐村集体土地合作开发协议书》与本案无关。此外，关于被告弼唐经联社与被告明福市场公司合作开发弼唐路东西两侧地块的协议是否合法有效的问题，被告弼唐经联社于2019年4月19日向禅城区人民法院提起诉讼，要求被告明福市场公司根据该协议支付涉案土地Ａ地块所欠的土地使用款，案号为（2019）粤0604民初9657号，目前该案仍在审理中，该案必将对合作协议的有效性作出认定。如果本案法庭认为合作协议的有效性是本组案件审判的必要前提，则本组案件宜中止审理，以等待9657号案的审理结果，这也是为了保证法院对合作协议有效性的认定具有统一性。诉讼中，原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》、付款凭证。证明该合同名为转让实质为租赁，且租赁期限超过法定的最长时间，超过部分属无效；涉案地块至今未取得《建设工程规划许可证》，根据相关司法解释，该合同应确认为无效。原告实际付款金额应由被告依法返还并支付利息。2.《弼唐村集体土地合作开发协议书》复印件及补充协议。证明因涉案地块为被告弼唐经联社集体所有的土地，被告弼唐经联社将涉案地块租赁给被告明福市场公司经营，违反了土地管理法关于农民集体土地使用权的不能用于出租的强制性规定，应认定无效。被告明福市场公司能向原告出租房屋的根源是被告明福市场公司与被告弼唐经联社签订的该份协议，故被告明福市场公司造成的损失应由被告弼唐经联社承担补充连带责任。3.《关于业主加德公馆购房款退款计划》复印件。证明被告华脉公司承诺在2019年5月24日-8月24日期间，完成向包括原告在内的退款工作，因此被告华脉公司应当对被告明福市场公司承担连带责任。诉讼中，被告弼唐经联社举证如下：1.农村集体经济组织证明书副本。证明被告弼唐经联社系农村集体经济组织，具有本案诉讼主体资格。2.土地证[佛禅集用（2013）第00306号]。证明：①被告弼唐经联社是涉案土地的使用权人；②涉案土地是集体建设用地，土地用途是其他商服用地，可以用于涉案房屋的建设。涉案土地是有用地规划许可证。3.2019年3月13日律师函。证明2019年3月13日被告弼唐经联社发给被告明福市场公司的律师函，被告弼唐经联社对被告明福市场公司履行监管职责，严令被告明福市场公司不得绕开被告弼唐经联社与第三方签订租赁协议。被告弼唐经联社多次与被告明福市场公司严正交涉，包括:于2018年9月5日被告弼唐经联社向被告明福市场公司发出过第一封律师函，责令其立即停止绕开被告弼唐经联社签订销售协议和将销售收入不付入共管账户的行为；于2019年3月1日被告弼唐经联社向被告明福市场公司发出《关于做好星光城项目（原加德公馆项目）上访租户维稳工作的函》，被告明福市场公司于2019年3月5日发出复函，称2019年3月15日前会有实质性进展；于2019年3月13日被告弼唐经联社发出第二封律师函，重申第一封律师函的主要内容，要求被告明福市场公司在2019年3月15日之前在履行合同方面有实质性进展等，这份律师函于2019年3月14日由被告明福市场公司盖章签收。诉讼中，被告明福市场公司、华脉公司均未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告明福市场公司、华脉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1，原告能提供原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据2中的《弼唐村集体土地合作开发协议书》为复印件，且被告弼唐经联社有异议，故本院不予采纳；证据2中的《补充协议》，被告弼唐经联社对真实性无异议，故本院对真实性予以确认；证据3，该证据为复印件，其证明内容能否成立将综合全案证据以及认定事实待后论述。被告弼唐经联社的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月31日，被告明福市场公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0399），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第4栋407房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1.物业使用权转让款总金额为188014元；2.乙方同意按分期付款方式支付使用权期限内的全部使用权总价款……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0399），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋407房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自甲、乙双方于2018年12月31日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号为2018-0399）期限届满次日起至2056年9月30日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由弼唐经联社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与弼唐经联社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为40000元。2、乙方须于本合同签订之日向甲方支付转让款39000元（包含定金），剩余转让款1000元于2056年9月30日前付清……”根据原告提供的付款凭证可知，原告分别于2018年12月31日、2019年4月1日合计向被告明福市场公司支付租赁款151014元。另查明，被告弼唐经联社（甲方）与被告明福市场公司（乙方）签订《补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为被告弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，被告弼唐经联社出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，被告弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告明福市场公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告明福市场公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。再查明，2019年4月19日，弼唐经联社以明福市场公司未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将明福市场公司起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。其中，弼唐经联社在起诉状中陈述，2012年7月24日，弼唐经联社与属下张槎街道弼唐弼西股份合作经济社共同作为甲方，与明福市场公司和义乌市通商市*投资管理有限公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定合作开发弼唐路北段东、西两侧A、B两个地块，甲方提供土地使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续……从2018年8月开始，弼唐经联社陆续收到B地块租户投诉，称明福市场公司与其签订没有弼唐经联社参与和确认的两方协议。弼唐经联社发现明福市场公司违反规定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账户，绕过弼唐经联社监管……因看到B地块物业加德公馆没有可能在明福市场公司承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉。弼唐经联社应上级要求出面维稳，要求明福市场公司报告其背着弼唐经联社的签约和收款情况及款项去向……上述案件仍在审理当中。被告明福市场公司在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告明福市场公司支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告明福市场公司在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告明福市场公司于2018年12月31日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告明福市场公司并未向原告交付房屋，故被告明福市场公司应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款合计151014元，原告诉请上述款项于法有据，本院予以支持。至于利息。被告明福市场公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告明福市场公司占用款项的利息损失，以151014元为本金，从原告支付最后一笔租金之日即2019年4月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告返还租金之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告弼唐经联社承担补充清偿责任。被告弼唐经联社并非涉案《物业使用权转让合同》的当事人，亦无证据证明其对涉案转让合同无效存在过错，原告诉请被告弼唐经联社承担补充清偿责任，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告华脉公司承担连带责任。原告提供被告华脉公司出具的《退款计划》为复印件，并未提供原件予以核实，且该《退还计划》载明：“同意在保证顺利启动项目施工的条件下，由我公司代明福市场公司退还购房者提出放弃购房、退还购房款的要求”，故即使该证据为真实，被告华脉公司确认退还购房款是建立在涉案项目顺利启动的情况下，根据审理查明，涉案房屋所在项目并未继续开展，故原告以此诉请被告华脉公司退还购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告王雨于2018年12月31日就佛山加德公馆第4栋407房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王雨返还物业使用权转让款151014元及利息（利息以151014元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年4月1日起计算至被告佛山市明福市*运营发展有限公司返还物业使用权转让款之日止）；三、驳回原告王雨的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2360元，由原告王雨负担2元，被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担2358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十一月十五日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。