河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初2838号原告：刘丽英，女，1964年8月22日出生，汉族，住舞阳县。委托诉讼代理人：周明明，河南首问律师事务所律师。被告：杨艳芹，女，1966年2月2日出生，汉族，住舞阳县。原告刘丽英与被告杨艳芹租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理，依法由审判员王斐适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告刘丽英的委托诉讼代理人周明明，被告杨艳芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2018年4月30日签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于舞阳县城海南路北段路东临街门面房出租给被告使用，合同约定每月租金650元，期限一年。合同到期续签合同时，被告告知原告要与他人合伙做生意，需继续租赁房屋，原告同意被告继续租赁。2019年5月21日，被告告知原告不再租赁使用房屋，让原告把房屋钥匙拿走。原告直至2019年7月1日将该房屋另行出租他人。基于上述事实，原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，租赁合同第四条约定：“××不租时应提前4个月告知××，……”。因被告在合同到期不再续租时，未提前通知原告，导致原告的房屋空置两个月，给原告造成一定的经济损失，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求依法判决：1、被告赔偿原告损失3200元并支付违约金5000元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、原告所诉与事实不符。租赁期间内的房屋租金答辩人已全部向原告支付，租期届满后，原告提出提高租金，因双方未达成协议，无法续签合同。2019年4月30日，答辩人向原告交还钥匙并返还租赁房屋，原告委托答辩人将房屋出租，对于原告的该项要求，答辩人无法满足，同时也无此义务，因此，答辩人不存在向原告支付房屋闲置两个月的租金损失的问题。2、如答辩人在合同期内中途提出解除合同，需提前4个月通知原告，答辩人交付了租赁期间的全部租金，租期届满后，因原告提高租金致使双方未能续签租赁合同，不存在答辩人违约的情形。3、对原告提交2018年4月30日租赁合同以及微信聊天记录真实性无异议，对于原告提交的其与张东方的租赁合同真实性有异议，答辩人询问过张东方，张东方支付的租金每年为18000元。4、提交日期为2019年4月30日的房屋租赁合同一份，出租方处有原告签名，证明原告在租期届满后提高房租，答辩人不同意，双方未能达成一致意见。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，纯属恶意诉讼，请求法院判决予以驳回。经审理查明，2018年4月30日，原告刘丽英（××）与被告杨艳芹（××）签订《房屋租赁合同》，合同约定：××租赁××位于舞阳××××路北段路东临街房两间，月租金每间650元，每季初付一次，期限一年；××不租时应提前四个月告知××，××提高租金30元以上时应提前四个月告知××；如违反合同约定，违约者支付对方五千元。被告杨艳芹按照该合同约定向原告刘丽英支付租赁费用至2019年4月30日。2019年10月23日，原告刘丽英以被告于2019年5月21日告知其不再租赁房屋，致使其于2019年7月1日才将该房屋另行出租，给原告造成损失为由，诉至法院。另查明，本案在庭审过程中，原告刘丽英提供其丈夫汪新红与被告杨艳芹的微信聊天文字记录三页与语音记录一页。被告杨艳芹对该证据的真实性无异议。以上证据中，被告杨艳芹于2019年4月30日告知汪新红收到2019年续租合同，并表明要与别人合伙做生意，需对房屋进行装修，并询问合同签订年限。被告杨艳芹于2019年5月21日告知汪新红不再租赁房租，要求其将钥匙拿走。同日，汪新红回复被告杨艳芹可以不再继续租赁房屋，也可以将钥匙交回，但因未提前四个月告知××，其应支付四个月的租金。2019年5月26日，被告杨艳芹再次通知汪新红将所租赁房屋钥匙收回。2019年6月3日，汪新红告知被告杨艳芹要求出具解决方案并交回钥匙。2019年6月5日，汪新红告知被告杨艳芹为减少××损失，如不再继续租用，应将房屋移交××。本院认为:被告杨艳芹对原告刘丽英所提交的落款日期为2018年4月30日的《房屋租赁合同》的真实性无异议，本院对该合同的真实性予以确认。该合同系原、被告双方自愿签订，且不违反法律的强制性规定，系合法、有效的合同，原、被告双方均应按照该合同的约定履行义务。根据原告在庭审过程中提交其丈夫汪新红与被告杨艳芹微信聊天记录和微信语音记录的内容，可以认定以下事实：被告杨艳芹在租赁合同到期当天（2019年4月30日）收到原告丈夫交给的2019年续租合同后，以和他人合伙做生意需要装修房屋为由，询问原告续签合同的年限；被告杨艳芹于2019年5月21日告知原告丈夫不再租赁房屋；原告丈夫于2019年6月5日告知被告如不再租赁房屋，应将房屋移交××。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，××应当返还租赁物……”和第二百三十六条：“租赁期间届满，××继续使用租赁物，××没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告杨艳芹于租赁合同到期后，并未及时向原告返还租赁房屋，原告也未提供证据证明其与2019年5月21日被告杨艳芹告知不再租赁房屋前向被告提出异议，因此，原、被告双方于2018年4月30日所签订的《房屋租赁合同》继续有效，被告杨艳芹应按原合同约定租金金额继续向原告支付房屋租金。原告刘丽英主张被告应按照其与新××约定的每月每间800元标准赔偿租赁费用损失，因原告提交的其与张东方的《商铺租赁合同》系复印件，被告对该证据的真实性不予认可；结合以上阐述理由，被告杨艳芹应按照其与原告于2018年4月30日所签订合同约定金额向原告支付租赁费用损失。关于被告杨艳芹应向原告刘丽英支付租赁费用损失截止日期的问题，原告刘丽英提供其与张东方所签订的《商铺租赁合同》，主张其于2019年7月1日将房屋转租他人，被告杨艳芹对此未问题提供证据也未提出异议，本院对原告主张的该日期予以认定。关于违约金问题，虽然原、被告于2018年4月30日所签订的《房屋租赁合同》中约定违约金为5000元，被告杨艳芹未按合同约定提前四个月告知原告不再租赁房屋，且于2019年4月30日合同到期当天仍就续签合同年限事宜与原告进行协商，被告的该行为已经构成违约；但该合同同时约定“××提高租金30元以上的应提前四个月告知××”，被告杨艳芹在庭审过程中提交落款日期为2019年4月30日并在出租方处署名有“刘丽英”的《房屋租赁合同》，原告当庭未对该证据发表质证意见，且至今仍未就该证据向法庭进行书面答复，结合原告所提交的微信聊天记录中，原告丈夫与被告的聊天均涉及原告丈夫向被告交付租赁合同的事实，本院对该证据的真实性予以确认，该合同约定年租金为18960元（即每间每月790元），较2018年签订的合同所提高租金数额为每月每间140元，原告在庭审中主张其已就提高房租提前四个月告知被告，被告对此不予认可，并主张原告于租期届满后要求提高房租，因原告未提供证据证明其已按照合同约定期限履行向被告告知的义务，因此，原告刘丽英的该行为也已构成违约。综合考虑本案中被告杨艳芹于2019年6月5日仍未向原告返还所租赁房屋、原告于2019年7月1日将涉案房屋另行出租的事实和原、被告合同所约定的租金金额、违约金数额以及原、被告双方的违约情况，本院酌定被告杨艳芹向原告刘丽英支付租金损失及违约金共计4000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨艳芹于本判决生效后十日内支付原告刘丽英房屋租金损失（2019年5月1日至2019年6月30日）及违约金共计4000元。二、驳回原告刘丽英的其他诉讼请求。如被告杨艳芹未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘丽英负担12.5元，被告杨艳芹负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后,当事人必须自觉履行,一方拒绝履行的,对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判员 王 斐二〇一九年十一月十九日书记员 李志颖