广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20083号原告：麦景，男，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：吴桂鑫，广东芳华律师事务所律师。被告：佛山市南海区万扬房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：吕毛毛，经理。委托诉讼代理人：孙苗，女，公司员工。原告麦景诉被告佛山市南海区万扬房地产有限公司（以下简称“万扬公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于同年10月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴桂鑫、被告的委托诉讼代理人孙苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告利息65451元（以50000元为本金自2016年5月27日起、以300000元为本金自2016年6月2日起，均按中国人民银行同期同类贷款年基准利率4.75%的1.5倍计算至被告实际退还之日即2019年1月2日止）；2.被告赔偿原告因房价上涨所造成的经济损失240000元（涉案房屋起诉时的市场价与签订合同时的差价）；3.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年5月27日、6月2日，原告与被告分别签订了《新生易卡（铂金卡）销售协议》及《新生易卡（铂金卡）尊贵增值服务确认书》，约定原告购买被告所开发的X栋X房，同时原告已向被告支付购房款350000元。而原告与被告签订上述合同时，被告并未取得案涉的商品房预售许可证，被告于2016年11月21日才取得案涉商品房的预售证。被告在未取得预售许可证提前销售案涉的商品房，已违反《城市商品房预售管理办法》的有关规定，佛山市南海区国土城建和水务局也对被告的违规行为进行处罚，且原告与被告所签订的商品房预约合同已被解除。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，仍向原告出售商品房，从而导致原告受佛山市限购政策影响最终不具备案涉商品房的购房资格，被告存在过错，应当赔偿原告的损失。被告辩称，一、被告在取得预售许可证之前仅就案涉楼盘进行诚意登记，没有签订认购书和商品房预售合同，不存在任何商品房预售行为。原告与案外人佛山市XX商用物业管理有限公司于2017年5月27日签订《新生易卡（铂金卡）销售协议书》，约定原告向XX商用物业管理有限公司购买50张面额为1,000元（总金额50,000元）的新生易卡并对该卡充值300,000元。该新生易卡既可以在XX商用物业管理有限公司旗下的南海XX广场合作商铺直接消费，也可享受由被告提供的其他增值服务。原告在购买了新生易卡并充值后，签署《新生易卡（铂金卡）增值服务确认书》，确认行使佛山XX楼盘优选服务，意向购买被告开发的XX项目X号楼X房。被告已明确告知包括原告在内的所有客户该项目尚未取得预售许可证，尚不能签订认购书和商品房买卖合同，认购书和买卖合同具体签订时间以被告书面通知为准。但客户可以提前选房，提前进行诚意登记，锁定未来意向购买的房屋。原告对此是清楚知悉的，也是自愿与被告签订XX项目预约卡和《新生易卡（铂金卡）增值服务确认书》的，双方的所有行为均属“登记”性质，并不构成商品房预售行为。二、被告在取得预售许可证后通知原告前来签约，此时原告系具有涉案商品房的购房资格，双方不存在阻碍买卖合同签订的任何客观事由，但原告却在收到签约通知函后拒绝与被告及时签约，导致其因限购政策的出台而丧失涉案商品房的购房资格。原告因其自身过错导致的买卖合同无法签订，应自行承担一切后果，与被告无关。被告在取得预售许可证后即向原告发送书面《签约通知函》，要求原告于2016年11月26日至28日至XX广场写字楼X楼XX签约中心完成认购书和商品房买卖合同的签订，并按要求办理缴纳房款的相关手续。此时原告系具有涉案商品房的购房资格，双方不存在阻却买卖合同签订的任何客观事由，但原告却以首付款比例提高及银行按揭贷款利率上浮为由拒绝与被告签约，并无理要求被告按照2016年10月限购政策之前的首付比例和银行贷款利率购买房屋，在被告无法按原告的要求处理的情况下，原告遂以被告存在无证收筹行为为由四处投诉，未及时签订买卖合同。2017年3月24日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》(佛府办函〔2017〕190号)，规定“非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。”原告既非佛山本地户籍，也未在佛山累计缴纳1年以上的个人所得税和社会保险，不符合在佛山限购区域内购买商品房的资格，且在该限购政策出台之前，亦未完成购房合同网签，也不存在虽未完成购房合同网签但已签订认购书且交付房款的情形，缺乏按原政策执行的可能性，双方预约合同已丧失继续履行的可能。可见双方买卖合同无法签订的原因在于原告怠于签约导致其丧失涉案商品房购房资格所致，属原告过错导致的预约合同目的无法实现，与被告无关，无权要求被告承担责任。三、双方预约合同目的无法实现的原因在于原告怠于及时签订买卖合同导致其丧失涉案商品房购房资格，系原告过错所致，无权要求被告支付购房款利息，也无权要求被告赔偿没有依据的房价上涨的损失。原告在收到被告发出的《签约通知函》后未按要求及时完成签约和办理缴纳房款的相关手续，导致限购政策出台之后双方预约合同目的无法实现而解除，系原告过错导致的预约合同目的无法实现，其作为违约方，无权要求被告承担预约合同解除的缔约过失责任。被告已将原告缴纳的相关款项退还给原告，原告无权要求被告承担因其自身过错导致买卖合同无法签订的购房款利息；再者，原告就涉案商品房上涨并未提供任何具有客观性和权威性的依据，退一步说，即使涉案商品房在过去几年间价格确实有所上涨，双方预约合同目的无法实现的原因在于原告过错所致，其对涉案房屋从未享有所有权或可期待之所有权，房价上涨亦并非原告之可得利益范围，更是无权要求被告赔偿。本案的发生，实际上是因为原告怠于签约导致限购政策出台之后丧失了涉案商品房的购房资格，双方预约合同目的无法实现被法院判决解除后，违反诚实信用原则意图将自己违约所致损失转嫁给被告的行为。若其主张能得到支持，将极大损害社会正常商业秩序，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1[（2018）粤0605民初534号民事判决书]、证据2[（2018）粤06民终5925号民事判决书]，为前案一、二审判决，本院对其采信。原告出示的证据3（佛山市南海区国土城建和水务局关于XX花园X座X房销售纠纷问题的回复）、证据4（客户退款申请受理回执）、证据5（收款收据）、证据6（中国民生银行个人账户对账单）、证据8[新生易卡（铂金卡）尊贵增值服务确认书]，被告对其真实性无异议，本院对其真实性确认。原告出示的证据7（网页截图），被告对其不予确认，本院不予采信。原告出示的证据9（XXXX销售宣传单、总规划图、B户型户型图、陈晓云名片、照片、客户须知、微信聊天、XXVIP客户活动专用12#表格），为前案已经出示证据，以前案认定事实为准。本院经审理认定事实如下：（2018）粤0605民初534号民事判决书查明事实如下：2016年5月27日，佛山市XX商用管理有限公司（以下简称XX公司）（甲方）与麦景（乙方）签订《新生易卡（铂金卡）销售协议书》，约定乙方一次性购买“新生易卡（铂金卡）”50张，总金额50000元；乙方应当在本协议签署之日一次性向甲方支付购卡费用50000元；乙方在购卡后7天内，可对“新生易卡（铂金卡）”进行充值，充值金额为300000元；等等。同日，万扬公司与麦景签订《新生易卡（铂金卡）尊贵增值服务确认书》，约定“佛山XX楼盘优先服务”包含：……2.如果您优先购买了佛山XX的房屋，您所购买的新生易卡（铂金卡）未消费完的金额可以直接冲抵购房款，冲抵款项直接开具购房收据……；麦景意向购买万扬公司开发的XX项目X号楼X房；等等。麦景合共向万扬公司支付350000元。2016年6月2日，万扬公司与麦景签订《XX项目预约卡》，意向单位为XX房，原价2121214元，建筑面积约120㎡，折后价格1927760元，定金50000元。XX花园11座、12座的商品房预售许可证于2016年11月21日核发。2016年11月25日，万扬公司向麦景发出签约通知函。（2018）粤0605民初534号民事判决书认为双方之间形成的是商品房预约合同关系……至本案诉讼，万扬公司已取得涉讼项目商品房预售许可证，双方的商品房预约合同关系合法有效……麦景为非佛山市***民，亦没有缴纳相应的个人所得税或社会保险，双方在限购政策实施前并未就涉讼房屋签订网签合同，现阶段麦景并不具备购买涉讼房屋资格……判决如下：解除佛山市南海区万扬房地产有限公司与麦景就XX花园项目12号楼806房的商品房预约合同关系。麦景对上述判决不服，提起上诉，经二审审理[案号为（2018）粤06民终5925号]，判决驳回上诉，维持原判。二审判决认为：……本案案由系商品房预约合同纠纷……涉诉商品房预约合同关系合法有效，买卖双方均应按照双方合同约定履行各自义务……万扬公司取得预售许可证后向麦景发出《签约通知书》，通知麦景于2016年11月26日至2016年11月28日期间前往签约中心签订《认购书》及《商品房买卖合同》。预约合同的目的是为了最终实现本约的签订，双方应及时签订本约，因相继出台新的购房政策，双方针对履约过程中的矛盾进行协商，因协商不成至今未签订《商品房买卖合同》。根据2017年3月25日起执行的《佛山市住房和城乡建设管理局关于调整我市新建商品住房限购政策有关措施的通知》……因现阶段麦景并不具备购买涉诉房屋的资格…….万扬公司在签订预约合同过程中是否存在违反行政规定的行为并未影响本案预约合同的效力。（2018）粤06民终5925号民事判决书于2018年10月30日生效。2018年11月30日，被告出具客户退款申请受理回执予原告。2019年1月2日，原告收取被告退还的款项350000元。2019年8月15日，原告向本院提起诉讼。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。生效判决已认定原、被告之间为商品房预约合同关系并判决解除，被告在签订预约合同过程中是否存在违反行政规定的行为（未取得预售许可证）并未影响预约合同的效力，该预约合同合法有效。原告在新的购房政策出具后，对于被告的签约通知，出于自身情况考虑，在磋商过程中就签约事项（首付款比例、贷款利率等）与被告无法达成一致意见，致使正式合同不能订立，属于不可归责予双方的原因，不构成预约合同关系中的违约情形，对原告以此主张被告赔偿房价上涨的经济损失240000元，本院不予支持。被告已在预约合同关系解除后的合理时间内退还了原告的购房款项，故对原告诉请支付从款项支付之日起至实际退款之日止的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告麦景的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2940.89元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年十一月七日书记员 孙王成欣