广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3479号原告：邢菲菲，女，1984年1月5日出生，土家族，住广州市番禺区。原告（兼原告邢菲菲委托诉讼代理人）：王跃，男，1984年2月15日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永、刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市文德路XX42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：广州市合展房地产代理有限公司，住所地：广州市海珠区昌岗中路238号1405房自编之一。法定代表人：揭英强。原告王跃、邢菲菲诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢菲菲的委托诉讼代理人兼本案原告王跃，被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告禾城公司的委托诉讼代理人周冬云到庭参加诉讼。被告合展公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订的《广州市房屋买卖合同》；2、判令被告华鑫公司、丰盛昌公司向原告双倍返还定金400000元；3、被告禾城公司、合展公司对被告华鑫公司、丰盛昌公司的双倍定金返还义务承担连带清偿责任。事实和理由：两原告系夫妻，就广州市越秀区文德路XX14号604房向华鑫公司及丰盛昌公司购买了房屋，并于2018年8月13日向两公司支付了定金20万元，于2018年8月20日与两公司签订了《广州市房屋买卖合同》。禾城公司确认丰盛昌公司对房屋有处分权，有权以丰盛昌公司名义出售房屋。合展公司是销售代理公司，负责房屋的销售工作。四被告在销售过程中存在违法行为，广州市住建委于2018年8月23日出具《责令停止违法行为通知书》，确认其销售行为违法。合同约定华鑫公司及丰盛昌公司通过诉讼或仲裁方式办理产权证。原告曾向北海国际仲裁院申请仲裁，申请将涉案房屋过户至原告名下，该仲裁院作出（2018）北国仲字第9907号裁决书，丰盛昌公司据此向广州中院申请强制执行，现广州中院已执行终结，涉案房屋未过户至原告名下，华鑫公司及丰盛昌公司现已合同履行不能，故诉至法院。被告华鑫公司辩称：一、案涉房屋产权登记人为禾城公司，现产权人未能追认被告出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，案涉《XX住宅认购书》为无效合同，不适用定金罚则。二、根据《广州市房屋买卖合同》第三条的约定，案涉款项已转为购房款，不属于定金性质不适用定金罚则，两原告未能按照合同约定履行合同义务支付购房款，应自行承担相应的违约责任。三、案涉纠纷发生的主要原因在于禾城公司与丰盛昌公司之间的项目转让发生争议，非因华鑫公司原因导致合同无效或无法继续履行的情况下，不适用定金罚则进行处理。四、合展公司超越代理权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力，即便华鑫公司要承担返还责任也仅限于被代理人追认时相对人所能获得的利益，即已支付的购房款本金，而非包括定金罚则。五、案涉款项的实际收取方为合展公司，其应为法律责任的承担主体。六、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明案涉房屋可通过仲裁方式办理产权登记，案涉合同存在合法有效及继续履行基础，两原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。七、两原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。被告丰盛昌公司辩称：一、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告先与华鑫公司单独签订《认购书》，后丰盛昌公司虽在《广州市房屋买卖合同》上盖章，但丰盛昌公司并非涉案房屋的实际出卖人，不应承担返还房款的责任。二、涉案房屋依法可以对外出售并要求禾城公司配合办理过户手续，丰盛昌公司不存在任何隐瞒、欺诈和串通行为，原告主张丰盛昌公司共同承担还款责任没有事实及法律依据。综上请求法院驳回原告针对丰盛昌公司的诉讼请求。被告禾城公司辩称：一、我司不是本案适格的被告，本案是房屋买卖合同纠纷，我司没有参与合同，不是合同相对方，原告应当向合同相对方主张。二、本案所涉房屋买卖合同、认购书都是无效合同，涉案房屋相关的买卖合同均已有行政主管部门确认为违法销售行为。而丰盛昌公司和华鑫公司的公开销售行为损害了回迁户的权益，导致大量回迁户上访，这损害了公共权益，中院已作出了相关裁定。三、我司在本案中没有过错，我司并未确认丰盛昌公司取得房屋产权。我司确认的行为仅针对丰盛昌公司，不针对任何第三方，没有损害原告的合法权益。我司发现华鑫公司和丰盛昌公司的违法销售行为后，已经向行政主管部门举报投诉，并在涉讼小区和销售现场张贴公告对购房人进行提示，已经尽到了所有的职责。原告在购房房屋时没有尽到合理审慎的义务，相关损失由其自行承担。我方未参与案涉的合同签订、收取款项等任何销售环节。综上，请求法院驳回原告对我司的全部诉讼请求。被告合展公司无答辩。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004XXX、登字0004XXX的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为被告禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路XX42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，被告禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路XX6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，被告禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路XX的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路XX6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路XX的下列房屋（详见附表），现登记在被告禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与被告合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路XX6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月13日，两原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【XX住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路XX14号A604房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积55平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1875000元；本认购书签订当日支付定金200000元等。同日，被告华鑫公司向两原告《收款收据》，内容为收到两原告交付认购广州市文德路XX14号A栋604房的定金200000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月20日，原告（乙方，买方）与被告丰盛昌公司、华鑫公司（卖方，甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区文德路XX14号604房，建筑面积54.9968平方米，价款为1875000元，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款的方式付款：第一期，乙方应于2018年9月30日向甲方支付房款737000元；第二期，乙方应在出具房产证一个月内向甲方支付房款375500元；第三期，乙方应于交楼当天向甲方支付房款562500元；双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同并支付首期的一年内，即2019年9月29日；甲方与乙方约定按以下方式办理产权转移登记。2、其他方式：通过诉讼或仲裁方式办理产权证等。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司及丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为被告华鑫公司及丰盛昌公司销售广州市越秀区文德路XX6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令被告华鑫公司及丰盛昌公司立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期XX意向买家与其司签订【XX住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。本院认为，原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。现原告起诉要求解除与被告签订的《广州市房屋买卖合同》，双方对解除合同的意思表示达成一致，故对该项诉讼请求本院予以支持。因合同约定，首次支付房款时购房定金200000元自动转为房款的一部分，原告至今未支付首期房款，故本院认定该200000元仍为定金性质。虽定金的收款收据上仅盖有被告华鑫公司的财务专用章，但被告丰盛昌公司与华鑫公司一同在《房屋买卖合同》的卖方处盖章，与华鑫公司共同销售涉案房屋，应共同对合同义务承担责任。故原告要求被告华鑫公司、丰盛昌公司共同退还定金200000元的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告在签订上述《【XX住宅】认购书》及《广州市房屋买卖合同》前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但被告华鑫公司、丰盛昌公司仍应向原告支付该款项占用期间利息。至于原告要求被告禾城公司承担连带责任的诉讼请求，因原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订的《广州市房屋买卖合同》所形成的房屋买卖合同关系仅对原告及被告华鑫公司、丰盛昌公司具有约束力，被告禾城公司不是合同的相对方，根据合同相对性的原则，对原告要求被告禾城公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告合展公司承担连带责任的诉讼请求，因被告合展公司并非上述《广州市房屋买卖合同》的合同当事人，原告持有的收款收据上仅盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与被告合展公司之间为委托关系，而原告与被告合展公司并未产生直接的法律关系，故原告该项诉讼请求本院不予支持。同理，被告华鑫公司认为相关房款应由被告合展公司予以返还的抗辩，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告王跃、邢菲菲与被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司签订的《广州市房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告王跃、邢菲菲返还购房定金200000元，并计付利息（以200000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，从2018年8月13日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告王跃、邢菲菲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由被告广州华鑫资本管理、海南丰盛昌食品有限公司有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  周跃新人民陪审员  邓晓红二〇一九年十一月八日书 记 员  徐浩龙