河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初10074号原告李香粉，女，汉族，1994年1月8日出生，住河南省夏邑县。被告杨会杰，男，汉族，1987年7月18日出生，住河南省商丘市。委托代理人：王兆光，河南圣璞律师事务所律师。原告李香粉与被告杨会杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法由审判员张宁适用简易程序，并于2019年10月18日公开开庭进行了审理，原告李香粉、被告杨会杰及其委托代理人王兆光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李香粉诉称：2018年9月17日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，被告将坐落在商丘市团结路与平原路东50米路北百仕小区东第一间带楼上四间门面出租给原告使用，原告按照合同约定交付了房屋租赁押金35000元及第一年房屋租金200000元，后原告对该房屋花费200000元进行装修和购置设备，2019年3月中旬，被告突然要求原告交付房屋转让费100000元，原告在被迫的情况下又分批向被告支付转让费100000元，至此原告才发现被告既不是该租赁房屋的所有人，也不具有对该租赁房屋转租转让的权利，被告是以欺诈的方式与原告签订的房屋租赁合同，依据相关法律规定，原告与被告所签订的合同属于可撤销合同，依法应予撤销，返还原告租金、押金、转让费等。请求法院判令：1、撤销原被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告向原告返还房屋非法所得、押金等合计159000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原被告所签订房屋租赁合同合法有效，原告应当继续履行房屋合同；2016年5月30日被告租赁黄德清涉案房屋，租赁期限是5年，在2018年9月17日被告将涉案房屋租赁给本案原告，该合同已经实际履行超过一年，原房东也没有提出任何异议，因此根据最高法关于相关司法解释，该转租合同合法有效。第三、2019年3月29日原告违反合同约定，将涉案房屋再次转租给崔乾坤，原告已经涉嫌违约，被告保留起诉的权利。本院审理查明以下案件事实：2018年9月17日，原告李香粉（乙方）与被告杨会杰（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将坐落在商丘市团结路与平原路东50米路北百仕小区东第一间带楼上四间的门面出租给原告使用，乙方愿意承租；租赁时间从2019年9月17日起至2021年9月30日止，租期三年；乙方一次性付清一年的租金，下一年租金乙方应提前45天付清，逾期不交，每天罚款一千元违约金；乙方需要向甲方交付房屋租赁押金50000元，在乙方不拖欠水电、物业费及其他电器设备费用的情况下，合同期满后甲方退还乙方押金，不到期转租押金不退，乙方因其原因需转租，需经甲方同意后，押金退还；租金交付：从2018年9月17日到2019年9月30日，年租金为200000元整。从2019年9月30日到2020年9月30日，年租金为220000元整。从2020年9月30日到2021年9月30日，年租金为240000元整……。合同签订后，原告向被告交付了押金35000元及一年的房屋租金200000元，并正式接手涉案房屋，原告在使用涉案房屋一段时间后，发现该房屋并不属于被告所有，真正的房东系案外人黄德清，被告杨会杰与黄德清之间系租赁合同关系，杨会杰租赁了黄德清的涉案房屋后，将房子转租给了原告，且该转租行为并未经过房东黄德清的同意。此后，原告找到被告交涉房屋租赁事宜，被告同意带着原告找房东签订房屋租赁合同，条件是原告应再付给他房屋转让费170000元（原告实际向被告支付了房屋转让费100000元），并向原告保证原告与房东签合同时房屋租金的涨幅将控制在10%以内，后又保证合同签订五年，交过房租以后房租只允许上浮5%以内。但是在被告领着原告与房东黄德清洽谈签订房屋租赁合同事宜时，房东将房租提价过高，未能成功签订房屋租赁合同。于是原告以被告隐瞒房屋所有权的事实，与原告签订合同时存在欺诈行为为由，要求其退还房屋押金35000元，转让费100000元，及多收取的房租60000元（原被告之间租赁合同年租金与被告和房东之间租赁合同年租金差额），此后被告退还原告现金36000元，不再继续退还，原告于2019年7月5日以与被告存在房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，并于2019年8月5日向本院申请撤回对被告的起诉，本院于2019年8月17日裁定准许李香粉撤回起诉。后原被告又继续协商相关事宜，未果，双方形成本次纠纷。另查明：2019年3月29日，原告李香粉将涉案房屋转租给案外人崔乾坤使用，并与崔乾坤签订了租房协议。以上案件事实有原告提交的有效证据房屋租赁合同一份、租房合同一份、收条一份、保证书一份、民事裁定书一份，被告提交的有效证据房屋租赁合同一份、租房合同一份等证据，及庭审笔录一份在卷予以佐证。本院认为，被告杨会杰隐瞒其不是涉案房屋房东的事实真相，在违背了原告的真实意思表示的情况下与原告签订了房屋租赁合同，杨会杰的上述行为造成原告重大误解，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；……”的规定，原告李香粉要求撤销房屋租赁合同的诉讼请求依法应予支持。关于租赁合同撤销后，原告交给被告各款项的返还问题：一、关于200000元租金返还问题。因原告起诉时，房屋租赁合同已实际履行一年，且第一年度年租金200000元系双方真实意思表示，故原告已经支付给被告的第一年度的租金应不予退还。二、关于35000元租赁押金的返还问题。因房屋租赁合同约定不到期转租，押金不退，故在有证据证明李香粉在合同期内将涉案房屋转租给案外人崔乾坤的情况下，按照双方的约定，该押金不予退还给原告。三、关于被告所收取原告的100000元转让费的返还问题。租赁合同签订后，在原告发现了被告不是真实的房东的情况下，被告同意将房屋转让给原告，收取原告转让费170000元（实际收取100000元），并同意引荐原告与房东见面，促成双方直接签订租赁合同，向原告承诺租金涨幅控制在10%以内，不超过5%，但被告并未促成原告与房东直接签订租赁合同，故其所收取原告的100000元转让费应予退还。但被告已经退还原告36000元，扣除已经退还的款项后，被告还应退还原告64000元。被告辩称与原告之间的合同已经实际履行超过一年，原房东也没有提出任何异议，原告要求撤销合同请求已经超过法律规定的一年期限，该期限为除斥期间，故不应支持原告要求撤销合同的诉请。因本院庭审中查明，涉案房屋的房东并未同意按照原被告协商的价格将房屋继续租赁给原告，并与原告签订合同，被告不是真正的房东这一事实也是原告在使用房子一段时间后才发现的，故原告辩称与事实不符。并且原被告签订租赁合同的时间是2018年9月17日，本次起诉立案的时间是2019年9月24日，结合原告在使用房子一段时间后才发现被告不是真正的房东这一事实，从时间上推断，原告要求撤销合同并未超过“具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起应在一年内行使撤销权”的法律规定，故被告的上述抗辩意见本院依法不予支持。鉴于以上案情，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八之规定，判决如下：撤销原告李香粉与被告杨会杰于2018年9月17日签订的房屋租赁合同。被告杨会杰于本判决生效后十日内退还原告李香粉房屋转让费64000元。三、驳回原告李香粉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1740元，原告李香粉承担1040元，被告杨会杰承担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 张 宁二〇一九年十一月二十日书记员 刘松青