上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8979号上诉人(原审原告、反诉被告)：俞玮，女，1968年8月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈祎，女，1990年11月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。上诉人俞玮因与有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称“有兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初8683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人俞玮上诉请求：撤销一审判决主文第四、五、七项，改判支持其一审相应诉请。事实和理由：己方在合同签订前无法就履行过程中实际分割后的状态进行确认,有兴公司实际交付的标的房屋面积经装修公司测绘后发现仅为38.66平方米,严重侵害己方合法权益,理应承担违约责任。合同系有兴公司单方拟定的格式合同,对格式条款的理解存在两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。一审法院依据合同第1-1条所作认定不符合相关法律规定。第1-1条中约定乙方不得就房屋状况提出任何异议的承诺损害了己方日后接收标的房屋时依据合同应受保护的合理期待,排除了有兴公司在交付租赁房屋不符合约定的违约责任,该条应为无效的格式条款。根据合同法第十四条及十五条第一款,并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定,其有关宣传明确、表述具体。虽然双方在签订合同时并未将宣传内容载入合同,但己方在商业街区建成且商户入驻前向有兴公司租赁商铺,决定其进行租赁的依据、信息等都直接来源于有兴公司所提供的广告和宣传材料,上述资料内容对于己方最终决定租金及是否订立租赁合同起到重要作用,因此有兴公司对商业街建设及业态保护应视为合同内容。有兴公司严重违背其缔约前承诺、拒绝履行相应义务,致使商铺商业价值无法体现,合同目的无法实现,已构成根本违约,应承担违约赔偿责任。对于己方因房屋漏水遭受的损失,有兴公司应当依法承担违约责任。虽然租赁协议经双方一致同意解除,但并不代表己方同意免除有兴公司的违约责任，己方有权要求有兴公司于合同解除后将抵扣的物业费用折算成现金向己方承担违约责任。被上诉人有兴公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。俞玮向一审法院起诉请求：1、解除双方之间就上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层的商铺(以下简称“系争商铺”)所签订的《商业用房租赁合同》，判令有兴公司返还押金人民币(以下币种均为人民币)30,600元并赔偿装修损失费用60,000元；2、判令有兴公司退还因实际面积小于合同约定面积而多付的租金16,524元；3、判令有兴公司退还因实际面积小于合同约定面积而多付的物业管理费231元；4、判令有兴公司支付俞玮因漏水造成的补偿金3,118.5元；5、判令有兴公司向俞玮提供其代收的水、电的用量明细，并返还其高于国家电网用电单价而超收的电费；6、判令有兴公司向俞玮出具其收取的房屋租金、物业管理费、代收电费及水费的相应发票。有兴公司提出反诉请求：1、判令于2019年5月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令俞玮返还系争商铺；3、判令俞玮向有兴公司按每月10,200元的标准支付自2019年4月20日起至实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费；4、判令俞玮按每日680元(即日租金的两倍)的标准向有兴公司支付自2019年4月10日至实际付款之日的逾期支付租金的违约金；5、判令要求俞玮在判决生效5日内迁移工商登记。一审法院认定事实如下：上海市杨浦区松花江路1160弄18、18-20、11-22、25号1层，产证号：沪房地杨字(2011)第019827号，权利人为上海市杨浦区建筑材料公司，建筑面积530.64平方米。上海市杨浦区建筑材料公司于2018年9月18日出具《证明》，主要内容为：其同意有兴公司因经营需要将松花江路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号XXX层商铺房屋(门牌号地址为松花江路1080——1210-2号)对外出租，租赁时间不得超过原租赁合同期限(原租赁时间至2021年6月30日)。上海市杨浦区公安局杨浦分局于2018年10月9日出具《证明》，主要内容为：松花江路XXX号、XXX-XXX号(临)、1180-2号(临)、1180-3号(临)、1180-4号(临)、1180-5号(临)、1190号、1190-1号(临)、1190-4号(临)、1190-5号(临)、1200号(临)、1200-1号(临)、1200-2号(临)、1200-3号(临)、1200-4号(临)、1200-5号(临)、松花江路XXX号、XXX-XXX号(临)、1210-3(临)、1210-4(临)、1210-5(临)系我所编订的门牌号(临时号)，该号属松花江路1160弄18、18-20、21-22、25号，产证号：沪房地杨字(2011)第019827号产权范围。一审中，双方确认签订合同时系争商铺门牌号是松花江路XXX-XXX号，之后派出所更改为松花江路XXX号，故系争商铺的地址现为上海市杨浦区松花江路XXX号，属于产证号：沪房地杨字(2011)第019827号所属范围。2018年10月17日，有兴公司(出租方、甲方)与俞玮(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，双方约定：“1-1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺。该房屋出租的建筑面积约53平方米，产权登记性质属于商铺。该房屋以现状出租给乙方经营使用，乙方承诺：乙方完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋不得据此提出任何异议。2-1、甲乙双方约定，房屋租赁期自2018年10月20日起至2021年6月30日止。2-2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前一个月向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。若甲方不同意，则无条件收回所租房屋。违反本条款除支付违约金外，逾期归还所租房屋，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金两倍的违约金及综合管理费等各项费用。3-1、甲乙双方约定，本合同所述租金仅作为租赁范围内房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，租金每三个月支付一次，具体支付标准详见附件3租金支付明细。甲方在收到每期租金后向乙方出具房屋租金收据。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的两倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收该房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿。且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。4-1、甲乙双方约定，该房屋的租赁保证金为30,600元，乙方应于签订租赁合同当日支付。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行时，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿；房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金全部补足，否则甲方有权解除合同。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为：5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。......。7-2、租赁期间，甲方保障该房屋及附属设施处于正常、可安全使用状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方，乙方应提前做好相关的准备工作。甲方检查养护时，乙方应予以理解和支持，并承诺不以此主张任何补偿要求。10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有规定外，甲方不进行赔偿补偿、不承担责任，甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状和清场费用由乙方承担，乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃：……(3)乙方逾期不支付租金、管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过15日的；……。11-2、租赁期间，乙方提前退租，应按每月月租金管理费的三倍向甲方支付违约金，甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-3、乙方违反合同第三条3-2、第四条4-5，逾期15日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业、违约金、相关损失等法律责任和费用全部由乙方承担。11-4、合同解除或终止，乙方应按时退还所租房屋，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋、恢复原状，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空产地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃，违法本条款除支付违约金外，逾期归还所租房屋，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金贰倍的违约金及综合管理费等各项费用，并赔偿因延期腾空而给甲方造成的损失，此外，乙方须向甲方清偿在乙方租赁期间所有应付而未付的款项，但不妨碍甲方向乙方要求损失赔偿。11-6、乙方违反合同第10-2条，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应向甲方支付相当于三个月租金和管理费的违约金，违约金不足抵付给甲方造成的各项损失合计数时，乙方还应补足补偿各项损失之和与违约金的差额部分。12-1、本合同约定的乙方租赁期届满或本合同在出租期届满前解除，乙方必须及时从该租赁物业中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日内，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担，乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃，若乙方租赁期届满合同解除的，则乙方应在在租赁期届满前完成腾空租赁物业，若乙方在合同期届满合同解除的，则乙方应在租赁期届满前完成腾空租赁物业，若乙方在合同期届满前解除的，则完成租赁物业腾空之日为合同履行的最后期限。12-3、乙方之工商注册地址为该租赁物业地址，则乙方应在租赁期届满或提前解除之日起5个工作日内，搬离完毕变更工商注册地址(迁出该租赁物业)的相关手续，……。14-4、甲、乙双方在签署本合同时，乙方已了解和掌握了租赁标的全部情况，甲、乙双方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按合同严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。合同还约定双方其他权利义务。上述《商铺租赁合同》附件三租金表中约定，建筑面积约53平，租金10,200元每月，押金30,600元，每三年递增8%，付三押三，支付租金详表：租赁时段2018年10月20日至2019年1月19日止，应付租金30,600元，应付时间签订租赁合同当日；租赁时段2019年1月20日至2019年4月19日止，应付租金30,600元，应付时间2019年1月10日前；2019年4月20日至2019年7月19日止，应付租金30,600元，应付时间2019年4月10日前；2019年7月20日至2019年10月19日止，应付租金30,600元，应付时间2019年7月10日前；......”。一审中，俞玮与有兴公司确认：俞玮已付清2018年10月20日至2019年4月19日止的租金，并已支付押金30,600元。另外，俞玮提供了松花江路的相关招商材料，用于证明有兴公司曾承诺其业态保护，有兴公司表示这并非其发布的宣传，且业态保护和商业规划，是项目的介绍，并非合同约定的内容，也未在合同中明确。2019年4月29日，有兴公司向俞玮出具《催款函》，向其催讨租金，该函由俞玮4月24日签收，并在签名处备注：补齐发票后付款。俞玮提供其于2019年5月5日出具的《回复函》，要求有兴公司补齐发票，并告知已提起诉讼，一审中，有兴公司对催款函无异议，但称未收到《回复函》。一审另查明，上海市杨浦区松花江路XXX号上有经营者为俞玮的营业执照一份，名称为上海市杨浦区有点意思饮品店，类型为个体工商户，注册日期为2018年11月3日，经营范围为餐饮服务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同中，出租人的主要合同义务系交付房屋，承租人的主要合同义务系支付租金等费用，出租人开具发票系其附随义务，俞玮以其未开发票拒付租金的主张，一审法院难以支持。俞玮未按合同约定的期限支付租金，显属违约。有兴公司提出因俞玮逾期支付租金已超过15天，要求于2019年5月13日解除《商铺租赁合同》，有合同依据，且俞玮在审理中亦表示同意于2019年5月13日解除合同，故确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月13日解除。一审中，俞玮表示愿意返还房屋、迁移工商注册地址，均于法不悖，予以确认。合同解除后，俞玮应按约支付欠付的租金与其占有、使用期间的房屋使用费，俞玮提出因面积不符，要求有兴公司退还部分租金、物业费，并按实际面积支付欠付的租金与房屋使用费，一审法院认为，商铺系经双方协商，由俞玮自行砌墙确定，且合同亦约定该商铺以现状出租给俞玮经营使用，可以认定双方对面积的大小及房屋的现状是确认的、形成合意的，故俞玮的上述意见，一审法院不予采纳，俞玮仍应按照合同约定支付相应的租金、房屋使用费。本诉中，俞玮提出赔偿装修损失一节，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿装修损失的，不予支持，故对装修损失之诉请，一审法院不予支持。漏水补偿金一节，虽然双方确认的确存在过漏水情况，有兴公司现也已将漏水修好，双方亦自行协商免除一年物业费，但不等于在提前解除合同时可以将这笔钱款折现为补偿，故对于漏水赔偿金之诉请，一审法院不予支持。反诉中，针对俞玮未按时支付租金的违约行为，有兴公司根据合同第3-4、11-2条要求俞玮支付违约金，并用押金予以扣除，俞玮则认为违约金标准过高，要求予以调整。一审法院综合考虑有兴公司的实际损失、合同履行情况等因素，酌情调整为俞玮向有兴公司支付违约金10,200元，押金予以返还。一审法院判决：一、俞玮与有兴信息科技(上海)有限公司就上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年5月13日解除；二、有兴信息科技(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内将押金30,600元返还俞玮；三、俞玮应于判决生效之日起十日内将上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺返还给有兴信息科技(上海)有限公司；四、俞玮应于判决生效之日起十日内按每日340元的标准向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年4月20日起至实际返还上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺之日止的租金与房屋使用费；五、俞玮应于判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付违约金10,200元；六、俞玮应于判决生效之日起五日内办理其在上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺上的工商注册迁址手续；七、驳回俞玮的其余诉讼请求。二审中，俞玮提供刘小军、金东明、崔敏敏书面证言，证言内容统一为：有兴公司在与我签订的商铺租赁合同的过程中，向我展示并详细介绍了关于后期松花江路智慧解得规划，承诺东方明珠、铁通、电信、移动等公司已经入驻，其中一段街区规划为智能家居展示，仅招商智能家居方面的公司，后期还会有超市、健身房等规划。物联网智慧街相关的招商宣传页同时沿街展示。另外有兴公司承诺，为确保商铺业态多样性，每个业态仅招商一种。有兴公司认为刘小军、金东明、崔敏敏与其尚有诉讼在进行中，对前述证言不予认可。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，有兴公司确认已于2019年6月13日收回系争商铺。本院认为，根据查明的事实，俞玮未按约定支付租金，构成违约。有兴公司有权行使单方解除权并追究俞玮违约责任。根据租赁合同所载，双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就系争商铺订立合同条款。另查合同第1-1条上还有俞玮签字和有兴公司盖章。俞玮要求认定条款为无效格式条款的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。前述条款意思表示明确，俞玮在实地查看系争商铺后与有兴公司签订租赁合同，前述事实可以证实俞玮对商铺面积大小及现状已作确认，并与有兴公司形成合意。俞玮应根据租金表的约定标准向有兴公司支付房屋使用对价。租赁合同并无俞玮所称业态保护的约定。本案争议系租赁合同关系，不能适用关于商品房买卖合同关系的司法解释。俞玮二审提供证人证言，相关人员均与有兴公司存在争议并处于诉讼中，与有兴公司存在明显利害关系，其证言本院难以采信。上诉人俞玮关于此节的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，因房屋漏水修复，双方协商免除一年物业管理费。免除物业费的前提条件应是俞玮正常履行租赁合同，现本案租赁合同因俞玮违约而提前解除，俞玮要求折现补偿有悖于当时协商免除物业费的前提条件。同时一审在确定俞玮应承担的违约责任及有兴公司返还押金时，已将合同履行情况等因素纳入予以综合考量。另查，有兴公司亦未主张2019年1月20日起至商铺交还之日止的物业费。上诉人俞玮要求判令有兴公司折现漏水补偿金3,118.5元的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,796元，由上诉人俞玮负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十一月十五日书记员 姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……