广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2563号 原告：兴业银行股份有限公司北海分行，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXX，住所地北海市北海大道177号“南洋新都”大厦一、二层。 负责人：槐延丽，分行行长。 委托诉讼代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯一笑，广西众言律师事务所律师。 被告：李明，男，汉族，1978年2月7日出生，住沈阳市大东区。 被告：广西北海龙江房地产开发有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX，住北海市海城区广东南路东逢时花园重庆苑A区57号。 法定代表人：黄庆桂。 原告兴业银行股份有限公司北海分行（以下简称“兴业银行北海分行”）诉被告李明、广西北海龙江房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行北海分行的委托诉讼代理人冯一笑到庭参加诉讼，被告李明、广西北海龙江房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业银行北海分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告兴业银行北海分行与被告李明2014年5月19日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》(合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（2014)第0346号）；2、被告李明归还借款本金280006.03元及支付利息7694.61元与罚息178.82元（利息、罚息暂计至2019年5月29日，以后按合同约定与法院判决另行计算付清本息止），合计人民币287879.46元；3、判令被告李明支付原告兴业银行北海分行为实现债权而支付的律师代理费12900元;（以上合计300779.46元）4、判令原告兴业银行北海分行对被告李明座落于北海市西南大道北侧、云南路以西碧海豪庭1幢XX层XXXX号房屋抵押物（北房地交押字2014第XXXXX号、商品房预售合同备案号XX-XXXX)享有优先受偿权；5、判令被告广西北海龙江房地产开发有限公司对被告李明应偿还原告的上述债务承担连带保证责任。 事实和理由：被告李明为购买座落于北海市西南大道北侧、云南路以西碧海豪庭1幢XX层XXXX号房屋用于居住向原告申请按揭贷款，双方于2014年5月19日签订《个人购房抵押（保证）借款合同》[合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（2014）第0346号]。合同约定如下：原告向被告发放贷款306000元，借期300个月（自2014年5月23日至2039年5月23日止），借款利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，按固定日浮动，利率浮动周期为年，借款逾期罚息利率为借款利率上浮50%，连续发生三期违约后，借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮100%;被告以等额本息偿还法偿还借款本息，每月19日为还款日，以购买北海市西南大道北侧、云南路以西碧海豪庭1幢XX层XXXX号房屋办理借款担保，担保的范围包括但不限于合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现债权的费用；被告广西北海龙江房地产开发有限公司作为保证人对本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现债权的费用承担连带保证责任，保证期间为阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。债务人不按本合同规定按时偿还借款本息构成违约，债权人有权采取解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用等措施。因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。合同签订后，双方于2014年5月22日就西南大道北侧、云南路以西碧海豪庭1幢XX层XXXX号房屋办理了预购商品房抵押，抵押权登记证明书号：北房地交押字[2014]第XXXXX号。原告于2014年5月23日向被告李明发放了贷款，截止到2019年5月29曰，被告李明累计逾期还款5期，已拖欠贷款本金280006.03元及利息7694.61元。原告认为，被告李明没有按时归还按揭款，被告广西北海龙江房地产开发有限公司没有履行保证责任，已违反合同约定，构成了违约，损害了原告合法权益。为维护合法权益，根据合同约定及法律规定，原告现依法起诉，请依法判决。 被告李明、广西北海龙江房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利，原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据予以确认。 综合全案证据，本院查明的法律事实与原告主张的事实一致。 另查明，原告为本案诉讼支出律师代理服务费12900元。 还查明，在本案的审理中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依据原告的申请于2019年8月1日作出（2019）桂0502民初2653号民事裁定书，裁定查封被告李明名下位于北海市西南大道北侧、云南路以西碧海豪庭1幢XX层XXXX号房屋，查封限额为32万元，查封期限三年。 本院认为：原告与被告李明、广西北海龙江房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。原告已依约向被告李明发放贷款，履行了出借义务，被告李明应按约履行还款义务，但被告李明借款后未能按期归还，致使原告不能实现合同目的，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除双方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》并要求被告李明偿还相应借款本息的诉讼请求，于法有据，对此本院予以支持。 就抵押物的优先受偿权问题，因被告李明名下位于西南大道北侧、云南路以西碧海豪庭1幢XX层XXXX号房屋办理的是预购商品房抵押登记，而不是正式的抵押权登记，原告对此并没有取得抵押权，故对于原告的该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的律师代理费，当事人已在双方签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中对该费用的负担作了明确约定，原告也向本院提交了律师代理费发票，且该费用未超过相关收费标准，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。 关于原告要求被告广西北海龙江房地产开发有限公司对被告李明的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告广西北海龙江房地产开发有限公司的保证责任在保证期限内，涉案房屋亦未办理正式抵押权登记手续，原告请求广西北海龙江房地产开发有限公司承担保证责任符合双方关于保证责任约定的情形，故对于原告该项诉讼请求，本院也予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告广西北海龙江房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李明追偿。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1、解除兴业银行股份有限公司北海分行与被告李明、广西北海龙江房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》[合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（2014）第0346号]； 二、被告李明须归还借款本金280006.03元及利息（2019年5月29日之前的利息为7694.61元、罚息178.82元，以后的利息以本金280006.03元为基数，按合同编号为兴银桂北海分行房抵（保）字（2014）第0346号约定的利率为计算标准，从2019年5月30日起计至实际清偿之日止）给原告兴业银行股份有限公司北海分行； 三、被告李明须支付律师代理费12900元给原告兴业银行股份有限公司北海分行； 四、被告广西北海龙江房地产开发有限公司对被告李明的上述债务承担连带清偿责任，被告广西北海龙江房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告李明追偿； 五、驳回原告兴业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费5811.7元，公告费260元，诉讼保全费2120元，合计8191.7元，由两被告负担（该费用原告已向本院预交，两被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5811.7元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭小凤 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  陈治兰 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  黄艳芝 书 记 员  刘庆静