黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黑01行终504号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人王旭升，局长。 委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)原告李彦华，女，1978年10月16日出生，汉族，个体，住巴彦县。 委托代理人秦磊，黑龙江秦磊律师事务所律师。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。 法定代表人陈冬，主任。 委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人绥化市久元房地产开发有限公司(原名绥化市九都房地产开发有限公司)，住所地绥化市北林区中兴东路华辰商都七楼。 法定代表人朱贵伦，经理。 委托代理人孔祥雨，该公司经理助理。 一审第三人张春雨，男，1971年5月6日出生，汉族，无业，住巴彦县。 一审第三人冷继文，男，1959年1月28日出生，汉族，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局因颁发房屋所有权证一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126行初44号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人巴彦县房产住宅局的法定代表人王旭升及其委托代理人李默涵，被上诉人李彦华及其委托代理人秦磊，一审被告巴彦县不动产登记中心的法定代表人陈冬及其委托代理人李默涵，一审第三人绥化市久元房地产开发有限公司（原名绥化市九都房地产开发有限公司，以下简称原九都公司）的委托代理人孔祥雨，一审第三人张春雨到庭参加诉讼，一审第三人冷继文经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，冷继文、张春雨作为实际出资人，以原九都公司委托代理人身份与吴士奇、李彦华夫妇于2013年4月20日签订商品房买卖合同，购买由原九都公司开发位于巴彦县兴隆镇育才街信用四期小区面积为70.03平方米的商服房屋，付款方式一次性付清，总价款为325，000.00元，李彦华已交纳全部购房款。李彦华在案涉房屋竣工后占有使用至今，使用期间已交纳水、电、热及物业费用。在李彦华要求原九都公司协助办理房屋产权证时，发现巴彦县房产住宅局已于2010年12月20日把案涉房屋全部办理在张春雨名下。经查明案涉房屋由原九都公司开发建设，实际投资人为冷继文、张春雨，工程以原九都公司名义，建设用地规划许可，建筑工程施工许可均针对原九都公司审批。巴彦县房产住宅局审批档案授权委托书记载，原九都公司委托冷继文、张春雨开发建设兴隆信用四期小区工程项目，工程由冷继文、张春雨投资建设并负责销售，自留房或未出售房屋可自行办理到冷继文、张春雨名下。原九都公司承认案涉房屋是开发预售的商品房，冷继文、张春雨把对外出售的商品房登记在张春雨名下，同时又向外出售收取购房款。巴彦县房产住宅局在为案涉房屋进行所有权初始登记时，依张春雨申请把案涉房屋登记在张春雨名下，登记时间为2011年12月23日，而工程竣工时间为2011年12月29日。巴彦县房产住宅局提供的房屋产籍档案中无原九都公司申请登记的必备材料，既无原九都公司与张春雨发生买卖的事实，亦无案涉房屋是自留房屋或未出售房屋的证据。初始登记时巴彦县房产住宅局并未实地查看，未履行严格审查程序。李彦华以购买开发建设单位对外出售的房屋，被登记在他人名下侵害其利益为由，提起行政诉讼，要求撤销巴彦县房产住宅局为张春雨颁发案涉房屋所有权证的行政行为。 一审法院认为，本案争议焦点是针对巴彦县房产住宅局作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。从事实依据看，李彦华与冷继文签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，原九都公司及张春雨对李彦华购买案涉房屋的真实性予以认可。冷继文、张春雨借用原九都公司资质开发建设兴隆镇信用小区工程，事实存在。根据《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条规定，建设单位进行开发建设，应向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取用地、规划、施工等许可文件，根据该法第二十六条规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位和个人使用企业资质证书、营业执照以企业的名义承揽工程，因此合法的开发建设单位应是原九都公司。无论是否存在私刻公章的事实，原九都公司允许冷继文、张春雨借用资质开发建设的违法事实在先，且在认为知道其使用私刻公章的情况下，仍未向审批、登记机关作出解释与说明，原九都公司对二人开发建设的相关行为视为默认。案涉房屋并非是自留房屋或未出售房屋，且不存在原九都公司与张春雨之间的房屋买卖交易。开发建设单位取得合法资质开发、建设、销售等行为均有法律规定，个人无权进行上述行为，巴彦县房产住宅局根据所谓的委托书依个人申请，把对外出售的商品房登记在申请人名下,违反法律规定。根据《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条规定，巴彦县房产住宅局在作出初始登记行为时，应依开发建设单位提供申请及必备文件，并应实地查看后方可作出。巴彦县房产住宅局在作出初始登记时未作严格审查，在原九都公司未提出登记申请的必备文件，且未实地查看的情况下，把卖给李彦华的房屋登记在张春雨名下，属证据不足。巴彦县房产住宅局在案涉工程尚未竣工验收的情况下，即为张春雨颁发了房屋所有权证，先颁证后验收，属违反法定程序。 综上，巴彦县房产住宅局为张春雨作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、第二十六条，《不动产登记暂行条例》第十八条，建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十一条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为张春雨颁发巴房权兴隆镇字第××号号房屋所有权证的行政行为。 巴彦县房产住宅局不服一审判决上诉称，被上诉人李彦华不具备诉讼主体资格。本案中，李彦华与冷继文个人签订购房协议，而作为开发单位的原九都公司已明确表示从未委托过冷继文，李彦华与冷继文签订的购房协议应认定无效，故案涉颁证行为与李彦华没有利害关系。巴彦县房产住宅局的登记行为符合法律规定，将案涉房产登记在张春雨名下符合客观事实，应当受到法律保护。请求二审法院撤销一审判决，驳回李彦华的上诉。 李彦华辩称，李彦华具有诉讼主体资格。李彦华是通过买卖取得案涉商品房，张春雨、冷继文挂靠在原九都公司，以原九都公司的名义对外销售商品房，李彦华有理由相信冷继文和张春雨是代表原九都公司销售商品房。吴士奇、李彦华夫妇于2013年4月20日与原九都公司、冷继文签订商品房买卖合同，一次付清购房款全款。在一审庭审时已经查实，原九都公司与张春雨对商品房买卖行为予以认可，登记行为对李彦华的合法权利有影响，故李彦华具有本案诉讼主体资格。案涉房屋不是自留房和未出售房屋，原九都公司与张春雨之间也不存在房屋买卖交易，巴彦县房产住宅局在对案涉房产初始登记时违反法律规定，没有严格要求张春雨提供开发建设单位所应该提供的必备要件，也没有到房屋实地考察，且案涉房产在未竣工验收的情况下就颁发了房产证，违反法定程序。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审被告巴彦县不动产登记中心答辩称，案涉房屋的不动产登记是发生于不动产登记中心成立之前，属于巴彦县房产住宅局作出的具体行政行为，与巴彦县不动产登记中心无关。案涉房屋的发证行为基于开发单位委托将证照登记在张春雨名下。后经查询得知，在办理产权登记时，案涉工程已竣工备案，只是当时没有发证，竣工备案行为存在。 一审第三人原九都公司答辩称,案涉房屋以原九都公司名义报建并开发建设，房屋性质为商品房，房屋初始登记应由开发企业作为申请人依法申请。原九都公司并未申请办理案涉房产的初始登记，是张春雨和冷继文在2011年私刻本公司的公章，并伪造授权委托书进行的申请，并非本公司的真实意思表示。本公司于2013年7月发现后予以制止，并将私刻的公章予以销毁。张春雨向登记机构提供虚假证明文件，假冒原九都公司名义违法获得登记，依法应撤销案涉房屋的初始登记。 一审第三人张春雨答辩称，涉案房屋是巴彦县兴隆镇信用小区3、4期工程，由原九都公司法定代表人朱贵伦亲自签署授权委托书，由张春雨和冷继文共同出资建设，不存在私刻公司公章的情况。涉案房屋中有几户是出售的，都是经过买方同意办理到张春雨的名下，都是分期付款，在贷款还完后再办理到其名下。但后因债务纠纷将案涉房产判决给了其他人，案涉房产的房屋所有权证颁证合法。房屋所有权证是否撤销，尊重法院的意见。 一审第三人冷继文未提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致……”。第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据上述规定，巴彦县房产住宅局办理房屋所有权初始登记，申请人应当与建设用地使用权、建设工程规划许可的权利人相一致。本案中，巴彦县房产住宅局颁证依据的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的建设单位均为原九都公司，而非张春雨个人，巴彦县房产住宅局将案涉房屋为张春雨颁发房屋权证系主体错误，登记行为事实不清，证据不足。《房屋登记办法》第三十条要求办理初始登记需提交房屋已竣工证明，而巴彦县房产住宅局在申请人没有递交工程竣工验收备案证明的情况下为申请人办理初始登记属程序严重违法。 关于李彦华是否具备诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。吴士奇、李彦华夫妇于2013年4月20日与原九都公司、冷继文签订商品房买卖合同，一次付清购房款全款。在签订房屋买卖合同之时无法预料到该房屋已经办理房屋权属登记这一事实，其主观上无过错，且李彦华基于房屋买卖这一法律事实已实际占有并一直使用该房屋，应当获得免受权利侵害的诉讼权，因此，李彦华是案涉房屋登记行为的利害关系人，具备原告诉讼主体资格。故巴彦县房产住宅局提出“李彦华不具备诉讼主体资格”的主张不成立。 综上，巴彦县房产住宅局对案涉房产进行初始登记的行为违反了《房屋登记办法》第二十条、第三十条的规定。巴彦县房产住宅局作出的房屋登记行为事实不清、证据不足、程序违法。一审法院判决撤销案涉房屋所有权证并无不当，本院应当予以维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓德广 审判员  王福民 审判员  赵 扬 审判员  仲 治 审判员  刘 颖 二〇一九年十一月十五日 法官助理朝之悦 书记员徐畅