安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初3630号原告：许若能，男，1991年11月12日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。被告：砀山中茂置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县道北西路69号（土产公司住宅楼102室），统一社会信用代码91341321MA2MYXCD9F。法定代表人：何斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈炳琨，安徽众豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健，安徽众豪律师事务所律师。第三人：徽商银行股份有限公司砀山支行，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇政务新区科技路与砀郡路交叉口东南角七彩世界御景国际22号楼101-107室，统一社会信用代码913413210739414421。负责人：李艾，该行行长。委托诉讼代理人：王光顺，该行行长助理。原告许若能与被告砀山中茂置业有限公司（以下简称砀山中茂置业公司）、第三人徽商银行股份有限公司砀山支行（以下简称徽商银行砀山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许若能的委托诉讼代理人韩守科、被告砀山中茂置业公司的委托诉讼代理人陈炳琨、第三人徽商银行砀山支行的委托诉讼代理人王光顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许若能诉称：2017年10月30日，许若能与砀山中茂置业公司签订商品房买卖合同（预售），购买砀山中茂置业公司的商品房。合同签订后，许若能交给砀山中茂置业公司购房款295000元并及时办理了银行按揭贷款，履行了交付购房款的义务。双方合同约定砀山中茂置业公司应于2018年12月30日前交付商品房，但砀山中茂置业公司没有按照合同约定如期交付许若能商品房。依照双方签订的合同，逾期交房超过30日，买受人可以解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照5﹪计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金。许若能于2019年8月13日书面通知砀山中茂置业公司解除合同，但被告迟迟没有把房款退还给许若能，也没有给付利息及违约金。现提起诉讼，请求判令：1、解除许若能与砀山中茂置业公司签订的商品房买卖合同（预售）；2、砀山中茂置业公司返还许若能购房款295000元及许若能向第三人支付的贷款本金及利息（以判决生效当月第三人出具的还款明细清单为准）；3、解除许若能与徽商银行砀山支行签订的个人住房抵押借款合同，由砀山中茂置业公司将许若能尚未偿还的贷款本息直接支付给徽商银行砀山支行；4砀山中茂置业公司支付给许若能以295000元为本金自2017年11月1日起至判决生效日止按中国人民银行5﹪利率计算的利息；5、砀山中茂置业公司支付给许若能按照全部房款的2﹪支付违约金；6、本案的诉讼费、保全费、保全保险费由砀山中茂置业公司负担。砀山中茂置业公司辩称：1、砀山中茂置业公司不存在逾期交房的情况，因地方环保政策压力，砀山县住建委通知砀山中茂置业公司因大气污染停止施工，砀山中茂置业公司对该通知不能抗拒，该通知属于合同法第117条规定的不可抗力情形；2、许若能购买该房屋时使用的是按揭贷款，砀山中茂置业公司不同意解除合同退房符合客观现实。因购房款系许若能按揭贷款，砀山中茂置业公司为此出具了相关证件并办理了抵押登记手续，徽商银行砀山支行向其发放了贷款。许若能作为贷款人偿还贷款是法定义务。如认可许若能解除合同退还购房款，则许若能存在套取银行资金违反金融管理规定。且许若能退房后如何还款，风险谁承担，砀山中茂置业公司及徽商银行砀山支行的合法权益如何保障存在较多障碍；3、许若能诉讼请求的违约金及逾期利息没有事实和法律依据，根据本案的情况，在合同不能解除的情况下，许若能的该项诉讼请求不能得到支持。综上，砀山中茂置业公司已经履行了合同的相关义务，已经积极配合许若能办理银行按揭贷款手续，主观上没有任何过错，故不同意解除合同和不应当承担赔偿责任。徽商银行砀山支行述称：徽商银行砀山支行不同意解除借款合同及抵押合同。经审理，本院查明如下案件事实：砀山中茂置业公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发与经营、物业管理等经营活动。2017年10月30日，许若能与砀山中茂置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的皇城御街3幢101号商品房（商铺）。约定：该商品房单价15594.81元/平方米，房屋总价款565000元。买受人应当于2017年11月1日前支付首期购房款295000元，余款270000元申请贷款支付；出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金；涉案商品房买卖合同的协商、签订过程中，许若能于2017年10月23日交付给砀山中茂置业公司购房款10000元、于2017年10月29日交付购房款285000元，合计295000元。2017年11月23日，许若能（甲方、借款人、抵押人）与徽商银行砀山支行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，以前述涉案商品房作抵押向该行贷款270000元。约定：借款期限120个月，自2017年11月23日至2027年11月23日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准。借款月利率5.349166‰，在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮31.0﹪。贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率的变动执行浮动利率，利率自次年1月1日调整；甲方授权乙方将依据本合同约定取得的贷款发放至甲方指定的砀山中茂置业公司账户（开户行：徽商银行砀山支行，账号：25×××28）上。同时约定还款方法为等额本息还款、按月还款、按月计息、还款付息日为每月20号，等相关权利义务。合同签订后，徽商银行砀山支行于2018年1月8日将前述贷款如数发放至上述账户。许若能于2018年2月8日开始按照约定向徽商银行砀山支行按月归还借款本金（部分）及利息。前述合同约定的交房日期2018年12月30日到期后，砀山中茂置业公司也没有通知许若能前来办理交付房屋。至2019年1月30日前，砀山中茂置业该公司仍未通知许若能向其交付房屋。2019年8月13日，许若能向砀山中茂置业公司邮寄送达解除合同通知书，并于次日由该单位相关工作人员签收。之后，砀山中茂置业公司亦未将前述所收取的购房款退还给许若能。另查明，至本案法庭辩论终结前，砀山中茂置业公司亦未提交涉案商品房的竣工验收等符合交房的证明文件以及通知许若能向其交付涉案商品房。诉讼过程中，本院依许若能的申请将砀山中贸置业公司名下的银行账户存款300000元予以冻结，采取了诉讼保全措施。上述案件事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、收款收据、及当事人、委托诉讼代理人的陈述在案佐证。本院认为：2017年10月30日许若能与砀山中茂置业公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同成立并有效，本院予以确认。当事人应当依据合同的约定享有权利及负担义务。合同签订后，许若能按照约定向砀山中茂置业公司支付了首期购房款295000元，余款270000元办理了按揭贷款，其已经履行了交付购房款的合同义务。砀山中茂置业公司应当按照合同约定的交房日期于2018年12月30日前将符合交付条件的涉案商品房交付给许若能。涉案合同约定的交房日期逾期超过30日后，砀山中茂置业公司仍没有向许若能交付涉案商品房，其行为构成根本违约。依据涉案合同约定‘出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内日退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照5﹪（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2﹪向买受人支付违约金’，许若能要求行使涉案《商品房买卖合同（预售）》解除权的请求，合法有据，应予支持。该商品房预售合同应于许若能解除合同的通知到达砀山中茂置业公司时解除。许若能解除合同的通知于2019年8月14日由砀山中茂置业公司的相关工作人员签收，视为该解除通知送达给了砀山中茂置业公司，即：涉案《商品房买卖合同（预售）》于2019年8月14日解除，本院予以确认。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，许若能要求同时解除与徽商银行砀山支行签订的涉案《个人住房（商业用房）抵押借款合同》的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》解除后，砀山中茂置业公司应返还许若能已付购房款295000元和利息（以295000元为本金自2017年11月1日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止）以及许若能已向徽商银行砀山支行归还的贷款本金和利息（以本判决生效当月许若能归还徽商银行砀山支行的实际款项为准），并支付给许若能违约金11300（全部购房款565000元×2﹪）；依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条第二款‘商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人’的规定，许若能要求砀山中茂置业公司向徽商银行砀山分行归还剩余部分贷款的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，即：砀山中茂置业公司应向徽商银行砀山支行归还前述许若能尚未归还的剩余部分贷款本息，具体数额以徽商银行股份有限公司砀山支行出具的还款明细单为准。砀山中茂置业有限公司清偿前述余下贷款本息等债务后，徽商银行砀山支行应及时办理涤除涉案商品房（皇城御街3幢101号商品房﹤商铺﹥）的抵押登记手续。许若能的其他诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。砀山中茂置业公司、徽商银行砀山支行的前述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认许若能与砀山中茂置业有限公司于2017年10月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年8月14日解除；。二、解除许若能与徽商银行股份有限公司砀山支行于2017年11月23日签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；三、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内返还给许若能（已付）购房款295000元及利息（以295000元为本金自2017年11月1日起按照利率5﹪计算至本判决生效之日止），以及返还给许若能已向徽商银行砀山支行归还的贷款本息（以本判决生效当月止许若能归还徽商银行砀山支行的实际款项为准）；四、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内支付给许若能违约金11300元；五、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向徽商银行股份有限公司砀山支行归还许若能自本判决生效之日起就涉案《个人住房（商业用房）抵押借款合同》剩余部分的贷款本息（具体数额以徽商银行股份有限公司砀山支行出具的还款明细单为准）。自砀山中茂置业有限公司清偿前述贷款之日起七日内，徽商银行股份有限公司砀山支行办理涉案商品房（皇城御街3幢101号商品房﹤商铺﹥）上抵押登记的涤除手续；六、驳回许若能的其余诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2863元、诉讼保全费用2020元，合计4883元由砀山中茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇一九年十一月十六日书记员  宋晴晴附：本案所适用的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同解除的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。