济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7596号原告：孟某薇，女，1994年3月6日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：樊涛，山东固睿特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建，山东固睿特律师事务所实习律师。被告：山东共济股权投资基金管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：于春叶，总经理。原告孟某薇与被告山东共济股权投资基金管理有限公司（以下简称共济基金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟某薇的委托诉讼代理人樊涛、张建，被告共济基金公司的法定代表人于春叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟某薇向本院提出诉讼请求：1.判令共济基金公司支付房屋租金237556元；2.判令共济基金公司支付违约金（以351800元为基数，自2018年6月20日起至共济基金公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以378984元为基数，自2018年12月20日起至共济基金公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由共济基金公司承担。诉讼过程中，孟某薇将第1项诉讼请求变更为判令共济基金公司支付房屋租金及车位租金111059元，将第2项诉讼请求变更为判令共济基金公司支付违约金（以351800元为基数，自2018年1月21日起至共济基金公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以390984元为基数，自2019年1月21日起至共济基金公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：孟某薇与共济基金公司于2017年1月20日签订《租赁合同》，孟某薇将位于山东省济南市历下区龙鼎大道全运村中央广场A区4号楼702房屋出租给共济基金公司，合同第三条约定租金提前一个月付清，共济基金公司租金支付逾期不超过十日，如超出付款的，每超一日孟某薇除应收取房屋租金、车位租金外，共济基金公司还应按年租金总额的百分之一交纳违约金。合同第九条约定租赁期内，每年租金按照上年度租金的8%递增。按照合同约定，共济基金公司已经超过付款时间，共济基金公司尚欠第二年租金28572元，第三年租金208984元，经孟某薇催要，共济基金公司拒不付款，为维护孟某薇合法权益，特诉至法院。共济基金公司辩称，共济基金公司于2019年3月5日支付租金40000元，2019年7月24日支付房屋及车位租金141095.8元，按合同约定房屋租金已支付至2020年1月20日，共济基金公司不拖欠房屋及车位租金，根据租赁合同第三条约定，房屋租金为税前价，每平方米2.5元每日，半年房屋租金157315元，两个地下车位每个车位租金为500元每月，半年共计6000元，房屋租金及车位租金每半年支付一次，本合同签订之日起共济基金公司支付第一期租金，共计163315元，本条明确约定了房屋租金及车位租金，仅仅在2018年上半年支付房租期间因公司项目资金周转困难，延期支付房屋及车位租金，租赁合同第九条约定租赁期满，如共济基金公司需续租，孟某薇有权利根据当时市场行情，调整房价。租赁期内每年租金按照上一年8%递增，因双方当时协商时共济基金公司承租的是毛坯房，装修需要投入大量资金，孟某薇约定第一个租赁期内即合同第二条约定的2017年1月21日至2020年1月20日房屋租金不变，租赁期满后再另行商定房屋租金及租金递增事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月20日，孟某薇与共济基金公司签订租赁合同，孟某薇将位于山东省济南市的房屋出租给共济基金公司办公使用，房屋建筑面积344.8平方米。合同第二条约定租赁期限共计36个月，自2017年1月21日至2020年1月20日；合同第三条约定房屋租金为税前价，每平方米2.5元/日，半年房屋租金157315元，两个地下车位，每个车位租金为500元/月，半年共计6000元，房屋租金及车位租金每半年支付一次，合同签订之日共济基金公司支付第一期租金，共计163315元。以后租金提前一月付清，共济基金公司支付逾期不超过10日，如超出期限付款的，每超一日孟某薇除应收取房屋租金、车位租金外，共济基金公司还应按年租金总额的百分之一缴纳滞纳金；合同第九条约定租赁期满，如共济基金公司需续租，孟某薇有权利根据当时市场行情，调整房价。租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增；合同第十三条约定孟某薇免费送共济基金公司两个车位，孟某薇送共济基金公司装修期35天。合同签订后，孟某薇向共济基金公司交付了房屋，共济基金公司已按合同约定支付了合同第一年（2017年1月21日至2018年1月20日）租金；2018年8月，孟某薇又租给共济基金公司两个车位。诉讼过程中，孟某薇提交了中国建设银行个人活期账户交易明细，该明细显示：共济基金公司于2018年2月8日支付租金163315元，于2018年8月3日支付租金163315元，于2019年3月5日支付房屋租金70000元，于2019年6月5日支付房屋租金60000元；共济基金公司提交了交易流水及委托书，证明共济基金公司后续又支付了最后一期房屋租金，租金为141095.8元，还通过信用卡刷卡支付房屋租金40000元。庭审中，孟某薇对上述租金数额表示认可。另查明，截止本案开庭时，涉案房屋仍由共济基金公司租赁使用。本院认为，涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点问题是共济基金公司是否已经履行完毕支付房屋租金的合同义务。本案中，孟某薇与共济基金公司对合同履行情况产生争议的原因在于双方对合同条款的理解产生了分歧，孟某薇主张“合同第三条约定的是基本租金即第一年租金，合同第九条每年租金按照上一年度递增是对第二、三年租金的约定”，而共济基金公司则主张“根据合同约定双方在租赁期内的租金数额是固定的，合同第九条前半句已经明确约定递增是在房屋租赁期满后，双方另行协商的情况下房屋租金的递增方式”。对此，本院认为，对合同条款的理解，应根据合同内容具体分析，涉案合同第二条约定“经协商一致，共济基金公司续租房屋，双方另行签订租赁协议”，涉案合同第九条约定“租赁期满，如共济基金公司需续租，孟某薇有权利根据当时市场行情，调整房价。租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增”，从上述合同内容来看，该合同第二条表述为“共济基金公司续租房屋，双方另行签订租赁协议”，第九条表述为“租赁期满如共济基金公司续租，孟某薇有权根据当时市场行情调整房价”，可见上述合同内容是针对合同租赁期满续租的约定，意在表明若共济基金公司租期届满后续租，双方另行协商租金价格。而且合同中还明确表述“租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增”，结合前述合同条款分析，该条款应理解为双方对涉案租赁合同期限内租金的约定，因此，共济基金公司关于合同租期内的租金数额固定的主张不能成立，其仍需继续履行支付租金义务。关于共济基金公司剩余房租数额。本案中，共济基金公司主张第一年实际支付租金为326630元，是365天的房屋租金及车位租金，庭审过程中，孟某薇主张需庭后核实，经本院释明后，孟某薇未能在限定期限内提交证据，应承担举证不能的不利后果，根据合同约定，共济基金公司享有35天装修期，故共济基金公司可在合同最后一期租金中予以抵充(按照合同第一年租金标准)。如前所述，双方合同第二年及第三年房屋租金上涨8%，结合共济基金公司的履行情况，在第二个合同年上半年中，共济基金公司还应支付租金12585元，第二个合同年下半年还应支付房屋及车位租金18585元（含新增的两个车位租金）；第三个合同年上半年还应支付租金25492元，第三个合同年下半年还应支付租金24227元（扣除35天装修期租金）。以上共计80889元。关于逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。涉案合同约定，共济基金公司支付逾期不超过十日，如超出期限付款的，每超一日孟某薇除应收取房屋租金、车位租金外，共济基金公司还应按年租金总额的百分之一缴纳违约金，庭审中，孟某薇主动要求按照中国人民银行同期贷款利率主张违约金，不违反法律规定，本院予以支持。综上，孟某薇的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东共济股权投资基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孟某薇租金80889元。二、被告山东共济股权投资基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孟某薇违约金（以351800元为基数，自2018年1月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以390984元为基数，自2019年1月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告孟某薇的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，减半收取计2630元，由原告孟某薇负担1400元，由被告山东共济股权投资基金管理有限公司负担1230元；申请费1920元，由原告孟某薇负担1000元，由被告山东共济股权投资基金管理有限公司负担920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 军二〇一九年十一月一日书记员 边江舟