安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初3661号原告：安徽伟星物业管理有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花雨路99号810，统一社会信用代码91340500570411581A（1-1）负责人：周建国，该公司常务副总经理。委托诉讼代理人：茆家琴，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。被告：伍莉，女，1979年3月15日生，汉族，马鞍山市伟星时代广场九小路16号业主，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：汤勇（系伍莉丈夫），男，1981年4月7日生，汉族，住址同上。原告安徽伟星物业管理有限公司马鞍山分公司（以下简称伟星物业马鞍山分公司）与被告伍莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告伟星物业马鞍山分公司的委托诉讼代理人张丽、被告委托诉讼代理人汤勇到庭参加诉讼，现已审理终结。伟星物业马鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令伍莉立即向伟星物业马鞍山分公司支付拖欠的自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费6914元；2、判令伍莉按日3‰的标准支付自逾期之日至实际给付之日止的违约金；3、判令伍莉承担本案全部诉讼费用。事实理由：原、被告系物业管理机构与业主关系。2016年12月31日，双方就伟星时代广场九小路16号房屋的物业服务签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定由伟星物业马鞍山分公司提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业服务委托合同生效时止的物业服务，并明确约定物业服务收费标准为每月每平方米2.5元，缴费时间为每周期第一个月的上旬，缴纳周期为每六个月预收一次，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按日支付应交纳费用3‰的违约金。协议签订后，伟星物业马鞍山分公司按约提供了各项物业服务，但伍莉却未按约定交纳物业服务费用，拖欠自2018年1月1日至2019年12月31日的物业费6914元至今未交。故诉至法院要求判令所请。伍莉委托代理人在庭审中口头辩称：伟星物业公司物业管理服务不到位，对我们承诺的服务标准下降，与开始的物业服务质量完全不一样，我们多次反映，物业公司只是口头承诺给我们降低物业费，当时承诺的女主管第二年被调离，结果不了了之。物业公司应当按照合同约定提供服务，物业服务实际上存在很多欠缺：1、我们买门面房是准备做小饭桌餐饮的，买房时和销售处说绝对不可能让小区住宅开小饭桌和麻将馆，但我们买了门面房两三个月住宅里就出现两三家小饭桌。2、我们店门口有块空地靠近学校附近比较乱，买房时说这里会配保安，第一年确实有保安，第二年保安撤掉了，保安走了以后导致空地乱停车没人管理。我的店就在旁边，经常别人乱停车堵住我家店门。我们找物业公司协商，物业公司说没有办法，他们只能保证电瓶车不进小区。卫生清扫不到位，好的垃圾桶都把拿到小区里面去了，垃圾桶坏了也没有人管，有的时候我们都是自己扫。3、公共停车场大门有个栅栏，后来被人破坏了，物业公司为了省钱将门面房大门前十米用石墩堵住，使车辆进出更不方便了。我车比较宽，一不小心就会剐蹭。为此，我们多次和物业公司沟通，两年了都没有改善。因此，物业公司对公共停车位管理混乱，物业公司按合同履行义务或者降低物业费标准，我才会交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的伟星物业马鞍山分公司提交的催收物业费的照片打印件以及手机照片打印件，需其它证据佐证其真实性，本院不予以确认；对伍莉提交的手机照片打印件及光盘，伟星物业马鞍山分公司对其真实性无异议，故对涉及伟星物业马鞍山分公司提供服务存在瑕疵的照片予以确认，涉及其它内容与本案不具有关联性，故本院不予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：伟星物业马鞍山分公司系依法成立的物业服务公司。伍莉系伟星时代广场九小路16号门面房业主，房屋面积为115.24平方米。2016年12月31日，伟星物业马鞍山分公司作为甲方与乙方伍莉签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由伟星物业马鞍山分公司对伟星时代广场提供前期物业管理服务。物业管理公共服务内容为：一、工程类，包括房屋共用部位（如屋面、地面、外墙等部位）的维护保养、供电、供水、中央空调供应、排水系统对公用排污管道进行维护、消防报警安全监控系统的维护保养、公用照明管理维护、公用设施设备维修养护、各类档案资料的保管；二、秩序维护，包括消防安全监控系统、公共秩序维护、交通管理；三、环境卫生，包括清洁卫生、绿化养护、公共区域地面及墙面石材等特殊养护、垃圾处理、消杀服务、化粪池清理；四、装饰装修管理；五、消防管理；六、特约服务。物业管理服务质量内容为：一、商铺外观，包括商铺外立面统一美观、商铺户外不装外置式防盗门窗等设施、无随意安装空调室外机现象、商铺外墙不装任何设施设备、外观一致、无乱涂乱画、乱张贴现象；二、共用部位、共用设施设备的维护和管理，包括设备运行正常、定期维护保养、专人维护保养；三、环境卫生，包括环境整洁无污染、生活垃圾日产日清；四、绿化，包括养护得当、定期修剪、美观协调、环境消杀；五、交通秩序与车辆停放，包括人行车行道路畅通、机动车非机动车停放有序；六、秩序维护，包括统一服装、挂牌上岗、文明执勤、协助公安部门对物业区域公共秩序管理；七、消防，包括消防器材正常运行、发生火警及时报警协助扑救；八、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，包括小修及时处理，二日内完成，急修二十分钟到场，当日处理等。同时约定物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中型维修、更新、改造的费用，私人财产的保管、保险费用等）：一、物业费收取周期：物业费及其它各项相关费用，每六个月预收一次，物业费缴纳时间为乙方应在每周期的第一个月上旬缴纳物业费及其它各项相关费用；二、公共物业管理服务费用标准：1、物业服务费（不包括装修垃圾清运费、公共能耗费等其它公共费用及政府规定的人行道门前三包的费用）按建筑面积每月每平方米2.5元标准缴纳；2、商业装修垃圾清运费按建筑面积每平方米3.5元收取；另打墙费每平方米25元，按实际打墙面积收取；消防水损和成品维护费按建筑面积每平方米4元；3、商业公共能耗费（包括中央空调、电梯、泵加压所产生的运行能耗费及维保、年检费用等）按承租商铺的建筑面积分摊，物业交付时住户按每套500元进行预收，以后每季度按每套500元进行预收并核算。并约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金等。协议签订后，伟星物业马鞍山分公司依约为伟星时代广场提供物业服务，伍莉自2018年1月1日至2019年12月31日止欠交物业费6914元（115.24平方米×2.5元/月/平方米×24个月）未交，以致成讼。本院认为：1、伟星物业马鞍山分公司与伍莉签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务。伟星物业马鞍山分公司按约提供了物业服务，伍莉未按协议约定交纳物业费已构成违约，其以物业管理服务不到位为由拒交物业费不当，故对伟星物业马鞍山分公司要求伍莉支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。2、目前伟星物业马鞍山分公司为伟星时代广场提供物业服务正常，物业服务中存在的瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由。遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，伍莉按拖欠物业费6914元的85%比例即5877元向中冶物业公司交纳为宜。3、关于伟星物业马鞍山分公司主张违约金的问题，考虑到伍莉未付物业费系因其对法律关系和纠纷处理方式等方面存在误解，尚不属于恶意拖欠，故本院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告伍莉于本判决生效之日起十日内向原告安徽伟星物业管理有限公司马鞍山分公司支付物业费5877元（自2018年1月1日至2019年12月31日止）。二、驳回安徽伟星物业管理有限公司马鞍山分公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由被告伍莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年十一月三日书记员  江 滢附1：证据目录伟星物业马鞍山分公司提交的证据和证明目的如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、伍莉的身份证复印件一份，证明伟星物业马鞍山分公司与伍莉的主体适格。2、《前期物业管理服务协议》一份，证明2016年12月31日伟星物业马鞍山分公司与伍莉签订协议，明确约定物业费收费标准、时间及其它相关费用。3、缴费凭证一份，证明伍莉已交纳2017年12月31日之前的物业费，之后没有交过物业费。4、照片打印件一张，证明伟星物业马鞍山分公司对伍莉催收物业费的事实。5、手机照片打印件三张，证明伟星物业马鞍山分公司积极按照合同约定履行义务，对广场门口的车辆进行管理，对广场地面进行清洁。伍莉提交的证据和证明目的如下：1、手机照片打印件三页（六张照片），证明广场大门口没有保安，小区内部不允许电瓶车进入，导致车辆乱停放堵住我门面房大门口，没有人管理；卫生保洁不到位，垃圾桶损坏污水泄漏污染地面影响我们营业，多次向物业公司反映也没有处理；早上十点都没有保洁员扫地，地面垃圾到处飞，卫生状况非常糟糕；物业公司擅自在门面房前十米放了一排石墩子，致使我车子停放停车场被刮蹭两次，我多次向物业反映，物业也没有处理；聊天记录说明当时物业公司承诺我们小区内不可以开小饭桌和麻将馆影响我们生意。2、光盘一张（七段手机视频），证明物业公司对公共秩序管理混乱，我门口摄像头被物业公司做的广告牌遮挡，导致万一发生事故没有办法调取摄像资料，安全得不到保障。附2：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。