安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初16579号 原告：丁林中，男，1967年11月27日生，汉族，住安徽省合肥市。 被告：合肥市宝能房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区云谷路与江西路交口宝能城一期13#商业4楼，统一社会信用代码91340100068095317W。 法定代表人：郑凌翼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨永新，该公司员工。 委托诉讼代理人：周晶晶，该公司员工。 原告丁林中诉被告合肥市宝能房地产开发有限公司（以下简称宝能公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告丁林中，被告宝能公司的委托诉讼代理人杨永新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁林中向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《宝能城商品房认购书》无效；2.被告返还原告定金10万元及银行同期贷款利率；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月17日，原告丁林中在未经儿子丁绍广授权的情况下，以儿子丁绍广名义与被告宝能公司签订了《宝能城商品房认购书》，并向宝能公司交纳了定金10万元。4月19日，丁绍广得知事情原委，当即表示反对，向宝能公司提出拒绝追认《认购书》，但宝能公司仍于4月23日向丁绍广发出签署《商品房买卖合同》的催告函，并于4月26日向丁绍广发出《解除认购协议通知书》，声称解除与丁绍广签订的《认购书》，并没收交纳的定金。因丁绍广不予追认《认购书》，该《认购书》对丁绍广不发生法律效力。被告宝能公司后续催告函及《解除认购协议通知书》的发出行为均无效，由原告承担与被告宝能公司间存续的责任纠纷。原告丁林中因被告宝能公司进行虚假宣传、刻意夸大事实，而陷入错误认识签订了《认购书》，后宝能公司又伪造业主签名，其行为构成欺诈，被告宝能公司在与原告订立《认购书》过程中存在重大过错，被告宝能公司应当返还原告定金10万元。 一、被告编造虚假事实、隐瞒真实情况，构成欺诈。被告宝能公司在与原告丁林中签订《认购书》的过程中，通过虚假宣传、隐瞒真实情况的手段，使原告丁林中陷入错误认识作出处分，该行为构成欺诈。被告销售时强调，《认购书》中所认购的商铺为附近仅有的两栋商铺楼中的一户，附近有五六千住户，且其中一栋已经改为幼儿园，原告所认购的商铺为应用于商业经营的唯一一栋商铺，具有极高的商业价值，并在《认购书》中填写了认购房产的基本情况为“合肥市滨湖区云谷路宝能城商栋1032号房”，但被告宝能公司在4月18日自行出具的《合肥宝能城房号确认单》中重新填写房号为“8#商103-2”。“商栋103-2号房”与“8#商103-2”区别在于可让订约人知晓商铺起码实有8栋而非宝能公司所描述的1栋的事实。被告宝能公司编造商铺虚假事实，隐瞒了真实情况，致原告丁林中陷入商铺仅有其所购一栋的假象，作出了认购行为，构成了欺诈。若被告如实告知原告商铺情况，原告将不会作出购买行为。 二、被告伪造业主签名，违背原告意思表示。被告宝能公司在自己出具的《合肥宝能城房号确认单》中伪造业主丁绍广签名，并注明“本单据自签订后10分钟内有效，逾期作废，涂改无效”的无效条款，可见其想要隐瞒真实情况，掩盖其销售时向原告所述的虚假事实，主客观表现出重大恶意。被告在未通知相对人的情况下，即在《房号确认单》上伪造丁绍广签名，代替业主作出重新认购房号的意思表示，违反了诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，存在重大过错。 三、被告未尽审查义务被告宝能公司在签订《认购书》时未尽审查义务，存在过错。被告宝能公司作为当地知名房地产开发公司，在与原告丁林中签订《认购书》的过程中，未尽应有的审查义务、提示义务，在原告未持有任何有效证件及授权委托书的情况下，未提醒原告该注意义务，放任原告私自签订认购书，且事后未通知合同当事人丁绍广，存在缔约过错。 综上，原告认为被告宝能公司上述行为侵害了原告合法权益，要求其返还原告交纳的定金10万元。根据《合同法》第四十八条、第五十四条等规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护其合法权益。 被告宝能公司辩称：一、原告在签订商品房认购书时持有丁绍广的身份证，且原告与丁绍广系父子关系，身份特殊。被告有理由相信原告有权代理签订涉案的认购书，因此该认购书对丁绍广具有法律约束力。丁绍广未履行认购书中的义务，被告有权依法没收定金10万元。原告作为代理人，不具有本案的诉讼主体资格。二、如原告系无权代理，其签订的认购书也不是当然无效，原告作为行为人，也应该承担认购书下面所有的法律责任。原告未履行认购书中的义务，被告有权依法没收应该支付的定金10万元。三、被告依据约定依法解除认购书、没收定金，原告无权要求被告支付所谓的利息。被告不存在任何的虚假宣传和欺诈行为，原告主张的所谓欺诈只是其片面之词，没有证据证明。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2019年4月17日，丁林中以丁绍广名义（乙方）与宝能公司（甲方）签订《宝能城商品房认购书》一份，约定：乙方认购宝能公司出售的合肥市滨湖区云谷路宝能城商栋103－2号房屋一套，购房款总价为3571000元，优惠9.6折，最终实价3428160元，认购定金100000元；乙方于签订本认购书7个自然日内即2019年4月23日前付清全部购房款，并与甲方签署《商品房买卖合同》及相关补充协议等文件，否则甲方有权解除本认购书，将乙方认购房产收回并另行出售，没收乙方的认购定金。同日，丁林中支付宝能公司100000元。2019年4月23日，宝能公司向丁绍广邮寄《催告函》，催告丁绍广应至迟于2019年4月26日前签订《商品房买卖合同》。2019年4月26日，宝能公司再次向丁绍广邮寄《解除认购协议通知书》，通知丁绍广解除《认购书》、另行出售认购房屋、没收定金等。 另查明，丁林中提交宝能公司在此前以丁绍广名义起诉案件中举证的《合肥宝能城房号确认单》复印件一份，该确认单复印件载明日期为2019年4月18日，房号为8#商103-2，客户姓名丁绍广，置业顾问赵丽丽，业主确认栏下署名“丁绍广”。丁林中在诉状及庭审中均陈述，业主确认栏下署名“丁绍广”并非丁绍广或者丁林中签字，而是被告伪造。被告当庭陈述不是丁绍广本人签字，但是有可能是丁林中代签，被告工作人员记不清楚当时是谁签字的。本院当庭释明，如对“丁绍广”签名有争议，可以申请鉴定，并要求被告于庭后5日内提交确认单原告予以核实，如被告拒不提交原告，导致无法核实或者无法组织鉴定，将对“丁绍广”签字作出对被告不利的认定。此后，被告并未向本院提交该确认单原件。 再查明，丁林中在签订《宝能城商品房认购书》时，丁绍广并不在场，认购书中“丁绍广”签字及按手印均由丁林中代签。丁林中现场通过微信向宝能公司经办人赵丽丽发送了丁绍广身份证照片。此后，丁绍广对该份认购书不予追认。2019年4月21日，丁林中再次通过微信告知赵丽丽，4月19日下午三点丁绍广已明确表示不承认双方签订的认购协议，并要求退还定金。此后，双方未能协商一致。 上述事实，除当事人的当庭陈述外，还有《宝能城商品房认购书》、《收款收据》、《催告函》、《解除认购协议通知书》、微信记录等证据予以佐证，足以认定。 本院认为：丁林中以丁绍广名义与宝能公司签订《宝能城商品房认购书》，丁绍广不予追认，丁林中属于无权代理，对丁绍广不发生法律效力，但上述认购书在丁林中与宝能公司之间发生法律效力，故丁林中诉请确认案涉《宝能城商品房认购书》无效，本院不予支持。案涉《宝能城商品房认购书》中约定的认购房屋“商栋103－2号房屋一套”并不明确，无法确认具体位置、房号，宝能公司单方持有的《合肥宝能城房号确认单》真实性无法核实，宝能公司在本院指定的期限内未能提交原件核实以及对“丁绍广”签名的真伪予以确认，本院作出对宝能公司不利的认定，即该份确认单系宝能公司单方出具，对丁林中不发生法律效力。丁林中在双方约定的签订正式商品房买卖合同前，明确表示丁绍广不予追认，要求退还认购定金100000元。此后，双方就履行案涉《宝能城商品房认购书》并签订正式商品房买卖合同未能达成一致意见，宝能公司于2019年4月26日邮寄《解除认购协议通知书》，通知解除该认购书、没收定金并另行出售案涉认购房屋等。综上，双方均以自己的行为实际解除案涉《宝能城商品房认购书》，该认购书事实上已不能履行，且解除及不能履行的原因为丁绍广不予追认、案涉认购书约定的房屋不明确、丁林中及宝能公司分别单方通知解除等多种原因，故双方均应承担相应的合同责任。现案涉认购书已经解除，且事实上已不能继续履行，本院结合双方违约的情形以及案件的实际情况，丁林中要求宝能公司返还定金100000元，本院予以支持。丁林中要求宝能公司按照银行同期贷款利率赔偿其损失，本院不予支持，其理由如下：首先，丁林中在无权代理的情况下，以丁绍广名义与宝能公司签订案涉认购书，存有过错；宝能公司在签订案涉认购书时，并未确认丁林中的代理手续，仅凭丁林中通过微信发送的丁绍广身份证复印件即与丁林中签订案涉认购书，也存在相应过错；其次，丁林中签订认购书时并未现场勘查房屋状况以及确认具体位置、房号，而宝能公司作为开发商在案涉认购书中并未明确房屋的坐落位置、具体房号，导致《宝能城商品房认购书》中房屋不明确，继而导致合同不能履行；再次，双方在签订案涉认购书后，由于上述原因在未能协商一致的情况下，均单方解除案涉认购书，存在一定的违约行为。综上，双方对本案合同的解除均有过错，由此可能导致双方存在的损失，应由双方各自承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告合肥市宝能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁林中认购定金100000元。 二、驳回丁林中的其他诉讼请求。 如果被告合肥市宝能房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告合肥市宝能房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇一九年十一月六日 书记员  何 盼 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作出。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。