云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0721民初691号原告：洛桑扎西，男，藏族，1971年7月1日出生，高中文化，户籍地迪庆州香格里拉市，现住大理州大理市。委托诉讼代理人：杨慧，云南泰联律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨灿菊，云南泰联律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川千里走单骑文化旅游有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛安街401号1栋1单元18层1801号，统一社会信用代码91510100MA61RPP620。法定代表人：李一波，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡成都律师事务所律师，特别授权代理。第三人：木贵星，男，纳西族，1987年5月19日出生，初中文化，农民，户籍地及住址丽江市玉龙县。原告洛桑扎西与被告四川千里走单骑文化旅游有限公司、第三人木贵星确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛桑扎西及其委托诉讼代理人杨慧、被告四川千里走单骑文化旅游有限公司的委托诉讼代理人鲁青山、第三人木贵星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛桑扎西向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间签订的《丽江林卡·雪山田园酒店房屋租赁协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，被告拟投资原告经营的“流金花园客栈”，并与原告签订了一份《丽江林卡·雪山田园酒店房屋租赁协议》，承租了原告用于经营“流金花园”客栈的位于玉龙县的房屋，租金按月支付，合同签订后，原告将房屋及经营证照、设施设备全部交付给了被告。合同签订后，被告按约定支付房屋租金到2018年9月。万万没有想到，2018年11月15日，玉龙县白沙镇人民政府向原、被告双方及第三人下发了（2018）第12号《玉龙县白沙镇“两违”建筑拆除告知书》，责令拆除双方租赁的房屋，并要求立即搬离各种设施设备和生活物资。2018年12月4日白沙镇人民政府又向原、被告及第三人下发了《流金花园“两违”建筑拆除决定通知书》，于2018年12月8日对租赁房屋进行了强制拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，现双方租赁房屋已被强制拆除，双方之间签订的《丽江林卡?雪山田园酒店房屋租赁协议》依法应当被认定为无效。另根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，合同订立时，原告已经向被告移交了相应的设施设备，现因合同无效，被告应当立即返还全部财产，但因所有财产已无法返还，故应当按照双方认可的价格进行折价补偿。请支持原告的诉讼请求。被告四川千里走单骑文化旅游有限公司辩称，不认可原告主张，原告主张合同无效缺乏法律和事实依据，不应得到支持；原、被告双方根据《丽江林卡·雪山田园酒店房屋租赁协议》所建立的法律关系为酒店承包经营合同关系，不是房屋租赁合同关系，原告不能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》主张合同无效；诉争协议项下酒店房屋属于木贵星的宅基地，属于集体用地，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款所规定的城市、城镇规划区的房屋，原告无权据此主张合同无效；本案不是房屋租赁合同纠纷，且该房屋并非城市、城镇规划区的房屋，原告以此主张诉争协议无效的法律依据不足，不应得到支持，原、被告双方建立的是酒店承包经营合同关系，合同内容系各方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，诉争协议应当被认定为合法有效。若诉争协议应原告诉求被认定为无效，则推定原告具备房屋出租人的身份，此种情况下，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，属于明知而故意为之，被告已尽合理的注意和审查义务，且在合同履行过程中不存在任何的过错，原告依法应当承担全部过错责任，并赔偿被告全部损失。请求法庭依法予以判定。第三人木贵星述称，我盖房子时，盖了一半，我与原告是好朋友，原告说按照他的要求改建，原告来租我的房子，我们之间签订了书面合同，装修的钱是原告自己出的。我盖房子的时候，村民和村委会都有签字。之后政府发了文件，房子被拆了，我去找了县政府、镇政府、国土局，要求不要拆，但是最后还是拆了。政府说属于违建，最终拆了，我们三方都有损失。拆房子的时候，我是原房东，政府一分钱都没有赔偿。如果政府赔偿给我，我会拿钱给原、被告。盖房子时没有超出面积，房屋改建的过程，我不清楚。我觉得，我与原告的合同是无效的，所以原、被告之间的合同也是无效的。本案在审理过程中，一、原告洛桑扎西向本院提交了证据1.身份证复印件，证据2.《房屋租赁合同》、《丽江林卡?雪山田园酒店房屋租赁协议》一份，证据3.《盘点表》一份，证据4.《照片》15张，证据5.《玉龙县白沙镇“两违”建筑拆除告知书》、《流金花园“两违”建筑拆除决定通知书》一份，证据6.《照片》2张。被告四川千里走单骑文化旅游有限公司对原告提交的证据1没有意见；对证据2《房屋租赁合同》真实性不予认可，与白沙工商所调取的备案房屋租赁合同内容不一致，对于证据2中《丽江林卡?雪山田园酒店房屋租赁协议》的“三性”予以认可，但不认可证明观点；对证据3、4的“三性”不予认可，并提出证据4不符合法定的举证形式；对证据5的“三性”予以认可；对证据6认可流金花园酒店被拆除的事实，但不符合法定的举证形式，且无关联性。第三人木贵星对原告提交的6组证据没有意见，提出证据2中其与原告洛桑扎西签订的《房屋租赁合同》是真实的。经审查，原告提交的证据2中《房屋租赁合同》，原告洛桑扎西与第三人木贵星确认签订了两份合同，实际履行的为此份合同，该合同的真实性可以确认；原告提交的证据1、2、5客观真实，与本案有关联性，对该三组证据的证明力，本院予以确认；原告提交的证据3、4、6，系原告单方制作，未经被告确认，该三组证据的证明力本院将予以综合评判。二、被告四川千里走单骑文化旅游有限公司向本院提交了证据1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证据2.丽江林卡雪山田园酒店房屋租赁协议复印件，证据3.人民法院受理案件通知书复印件，证据4.营业执照复印件、税务登记证、特种行业许可证，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、注销酒店的公示信息复印件，证据5.流金花园客栈工商内档复印件。原告洛桑扎西对被告提交的证据1、2、3、4、5的“三性”没有意见，但提出证据2、3证明不了被告的待证事实，证据4立案时的案由不能确定双方之间的关系。第三人木贵星对被告提交的证据1、4没有意见；对证据2表示不清楚；对证据3有意见，是转租不是承包；对证据5提出是备案的合同。经审查，被告提交的证据1、2、3、4、5客观真实，与本案有关联性，对该五组证据的证明力，本院予以确认。三、第三人木贵星向本院提交了证据1.申请一份，证据2.房屋分户平面图复印件，证据3.家庭情况说明。原告洛桑扎西对第三人提交的三组证据没有意见。被告四川千里走单骑文化旅游有限公司对第三人提交的第1份证据认可涉案房屋属于第三人宅基地，但该证据未盖村委会的章，且该份证据不能证明第三人的房屋取得了建设工程规划许可证；对2、3份证据的“三性”不予认可。经审查，第三人提交的证据能反映涉案房屋的部分情况，与本案有一定的关联性，对该三组证据的证明力本院将予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月4日、2015年6月1日原告洛桑扎西与第三人木贵星分别签订了两份《房屋租赁合同》，二人在庭审中确认，2015年6月1日签订的合同是为了办理营业执照用，二人实际履行的是2015年4月4日签订的合同，该合同约定第三人木贵星将位于“玉龙县白沙乡木都行政村太平村2组的房屋”出租给原告洛桑扎西使用，该合同约定了双方之间的权利义务。此后，原告洛桑扎西在该房屋上注册了玉龙县白沙镇流金花园客栈，该客栈类型为个体工商户，经营场所在玉龙县，经营者为原告洛桑扎西，组成形式为个人经营，注册日期2015年10月29日，经营范围为住宿服务。2016年，原告洛桑扎西作为甲方、被告四川千里走单骑文化旅游有限公司作为乙方签订了一份《丽江林卡?雪山田园酒店房屋租赁协议》，约定双方就位于丽江市白沙镇太平村项目事宜达成合作共识；租赁标地（甲方酒店）及现状：此酒店土地性质为集体用地，土地使用权共有20年，土地登记名为集体转私有、登记人洛桑扎西，酒店在工商局注册名为玉龙县白沙镇流金花园客栈，酒店已有经营手续及资质有营业执照、税务登记、特种许可、公众消防，甲方酒店占地面积为2500㎡、建筑面积约2000㎡、建筑风格以钢筋混泥土为主、仅有9间复式客房、共两层楼。房屋租赁期限及合作方式：甲乙双方合作租赁期为2016年11月1日至2034年11月1日，共计18年土地使用及房屋租赁交给乙方；支付费用，第一年至第三年乙方以每年1,000,000元的固定租赁费用支付给甲方，第四年至第六年乙方以每年1,600,000元的固定租赁费用支付给甲方，第七年至第十八年乙方以每年1,800,000元的固定租赁费用支付给甲方；在该条中还约定了支付方式、签单权形式；其中签单权形式款项中约定，不含在租金内，第一年至第十二年乙方以每年200,000元签单权，第十三年至第十八年乙方以每年100,000元签单权，作为乙方给甲方消费签单权，另每年超出部分统一按乙方销售价八折优惠方式计算。甲方保证把项目租赁给乙方经营管理使用后，甲方无权干涉和参与乙方的运营管理，甲方保证交给乙方经营管理的项目是合理合法，并具有完整相关经营资质及各项合法经营证照，甲方必须协助乙方租赁周边农地，租赁尽量保证不超过1000元每亩的租赁价格及租赁农地面积不低于20亩；乙方在接手项目后，项目未来的投资、改造、建设、配置等日常经营所需的相关开销将全部由乙方自行承担。该协议还详细约定了甲、乙双方之间其他权利义务。签订该协议后，被告四川千里走单骑文化旅游有限公司即入场经营玉龙县白沙镇流金花园客栈。被告经营该客栈后，并未更换营业执照。2018年11月15日，白沙镇人民政府向本案第三人木贵星、原告洛桑扎西、以及案外人“李一兵”发出了《玉龙县白沙镇“两违”建筑拆除告知书》，内容载明：你们三人未经批准擅自占用白沙镇木都村委会太平二组集体土地投资、建设、经营的流金花园客栈，经调查认定为“两违”建筑，2017年被列为省“人居办”重点挂单并督办的“两违”整治问题，根据省委巡视组及市、县“两违”整治督办要求，决定2018年11月22日依法对该宗“两违”建筑物依法没收并开始拆除，现告知你三人，责令1、在收到告知书之日起停止“两违”建筑物及区域内一切经营及生活活动，2、2018年11月22日12:00以前搬离各种经营设备和生活物资等、撤离该区域内任何无关人员；望遵照执行并配合拆除工作，否则将依法采取强制措施。2018年12月4日，白沙镇人民政府向本案第三人木贵星、原告洛桑扎西、以及案外人“李一彬”发出了《流金花园“两违”建筑拆除决定通知书》，内容载明：按照玉龙县人民政府安排，玉龙县白沙“两违”整治领导小组决定，12月8日开始将对流金花园“两违”建筑组织拆除，请予以服从配合。此后，玉龙县白沙镇流金花园客栈的房屋全部被拆除。被告四川千里走单骑文化旅游有限公司遂于2019年6月12日诉至我院，要求本案原告洛桑扎西赔偿相关损失。洛桑扎西于2019年8月6日诉至我院，要求确认案涉协议无效。另查明，案涉玉龙县白沙镇流金花园客栈用地面积为4.75亩，其中0.2亩为建设用地（特殊用地），4.55亩为规划基本农田，该客栈在玉龙县自然资源局无乡村建设规划许可证。“李一兵”系被告四川千里走单骑文化旅游有限公司工作人员。玉龙县白沙镇流金花园客栈已由原告洛桑扎西在2019年1月份办理了注销手续。本院认为，案涉的《丽江林卡?雪山田园酒店房屋租赁协议》，原告主张无效；被告则主张双方之间是酒店承包经营合同关系，不是房屋租赁合同关系，该协议有效；从该协议表现特征、约定的内容全面分析，该协议并不是酒店承包经营合同，其内容与协议名称“丽江林卡?雪山田园酒店房屋租赁协议”相一致,符合房屋租赁合同的法律特征，故该协议为房屋租赁合同，原、被告之间的关系为房屋租赁合同关系。关于该协议的效力问题，已认定该协议系房屋租赁合同，房屋租赁合同作为合同的一种特殊形式，应当符合法律关于合同有效的要求；标的的合法是合同有效的首要条件，违法建筑由于缺少合法建筑所必需的规划许可或土地使用许可而不符合房屋租赁合同的标的要求，案涉协议约定的租赁标的玉龙县白沙镇流金花园客栈因属于“两违”建筑，已由有关政府部门全部拆除，说明案涉协议的标的是不合法的；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效”之规定，玉龙县白沙镇流金花园客栈未取得规划许可，显然违反该规定；且《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”，《基本农田保护条例》第三十三条规定也有类似的内容，玉龙县白沙镇流金花园客栈用地绝大部分为规划基本农田，无土地使用许可，从而违反上述规定；故原、被告之间签订的《丽江林卡?雪山田园酒店房屋租赁协议》无效，原告的诉请本院予以支持。关于被告提出的诉争协议项下酒店属于宅基地、属于集体用地，不属于城市、镇规划区区内的房屋，从而不受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》调整的观点，被告并未提交证据证明其观点，该观点无事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《基本农田保护条例》第三十三条之规定，判决如下：原告洛桑扎西与被告四川千里走单骑文化旅游有限公司签订的《丽江林卡?雪山田园酒店房屋租赁协议》无效。案件受理费100元，由被告四川千里走单骑文化旅游有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  付卫萍审 判 员  夏朝军人民陪审员  和丽春二〇一九年十一月六日书 记 员  和松峰