上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初20183号原告(反诉被告)：优比(中国)有限公司上海分公司,住所地上海市中山西路。主要负责人：庄孟璟，总经理。委托诉讼代理人：管昌，江苏海联海律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵振中，男，1951年4月10日出生，住上海市。委托诉讼代理人：李某某(系赵振中之妻)，女，1953年3月28日出生，住址同上。委托诉讼代理人：石明超，上海申康律师事务所律师。原告优比(中国)有限公司上海分公司(以下简称优比公司)诉赵振中房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告优比公司的委托诉讼代理人管昌、被告赵振中及其委托诉讼代理人李某某、石明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优比公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告保证金199,210元并支付逾期返还保证金产生的利息损失暂计213.67元(以199,210元为基数，按照同期银行贷款利率从2019年5月19日计算至实际给付之日)。事实和理由：原告与被告于2017年10月13日签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定被告将坐落在上海徐汇区中山西路XXX号XXX室的房屋出租给原告，租期为2017年10月15日起至2019年5月14日止，原告向被告支付了保证金199,210元，合同约定租赁关系终止时，被告将保证金3日内无息归还原告。2019年1月，原告明确提出到期后不再续租该房屋。在2019年4月10日，原告告知被告前来办理房屋移交手续，并于4月底完成了房屋的撤场清空事宜，但被告迟迟不来办理房屋验收手续。原告于2019年5月14日交付了房屋的钥匙。原告已按约定返还房屋,但被告并未按约退还保证金,反而提出诸多不合理的扣款要求。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，要求判如所请。赵振中辩称，不同意返还押金。押金不予以返还是有原因的，原告房屋未恢复原状不符合交房条件，直到5月21日才恢复原状。同时，原告也未与物业公司办理完毕所有交接手续，只有与物业公司交接清楚了才能算退房。原告一直拖到2019年5月29日才与物业公司交接完毕，物业公司当天才通知被告可以通知新客入住，所以原告交房时间为2019年5月29日。因原告延迟交房，导致被告无法按时将房屋交给下一任租客造成意向金、租金损失。在租赁期间，原告也屡次拖延支付房租。押金在扣除因原告造成被告的损失、反诉费用后，若还有剩余可以返还。基于此，被告提出反诉请求。赵振中提出反诉诉讼请求：1.反诉被告于3月22日逾期交付租金17天，要求支付相当于两个月租金的违约金126,000元；2.反诉被告在5月9日逾期34天交付租金，要求按日租金的5%支付违约金3,570元；3.反诉被告支付2019年5月14日至结清费用退房日即2019年5月29日，共计15天占有使用费62,393.10元；4.反诉被告延误反诉原告房屋出租，要求赔偿反诉原告意向金12,000元以及一个月的租金损失65,000元；5.反诉被告赔偿反诉原告因本案诉讼产生律师费10,000元。事实和理由：反诉原告将上海市徐汇区中山西路XXX号XXX室房屋出租给反诉被告办公使用。合同约定，每月租金63,000元，每月五日支付该月租金，租赁期限自2017年10月15日至2019年5月14日，保证金199,210元。2019年3月5日开始，反诉被告严重延迟支付租金。同时，反诉被告未能履行合同将房屋恢复原状如期交房给反诉原告，而且拖欠物业管理费、电费以及门禁卡赔偿金等，经反诉原告与物业公司一再催缴，反诉被告拖至2019年5月29日才结清费用办理退房手续。因反诉被告拖延，导致反诉原告无法及时将房屋交给新租客，而贻误两年租约造成巨大损失。故反诉原告提起上述反诉诉请。优比公司辩称，反诉被告不存在违约行为。2019年3月22日支付租金是经过双方协商，反诉原告通知反诉被告延迟支付，该延迟支付未超过合同约定的15个工作日，按照合同第9条，要求反诉被告支付两倍违约金，缺乏依据。5月9日反诉被告支付租金，是因为反诉原告未向反诉被告提供租赁发票，双方的补充条款中明确约定，反诉原告应在反诉被告支付租金前，提供相应金额的发票，而实际上反诉原告在反诉被告支付了租金后才开具发票。反诉被告不存在延迟占用房屋的情形，在2019年1月初，反诉被告向反诉原告提出合同到期后不再续租，2019年4月10日、4月19日、5月5日多次告知反诉原告前来办理房屋交接手续，反诉原告未来办理手续。2019年5月14日，反诉被告在合同到期前归还了房屋钥匙，在2019年5月20日房屋通过了物业的验收。反诉原告主张意向金没有事实及法律依据，损失是否实际发生也无法确认，即使发生了该损失，该损失也与反诉被告无关，不应由反诉被告承担。反诉原告要求反诉被告承担律师费没有事实及法律依据，且是否发生了该费用，无法确认。本院认定事实如下：上海市徐汇区中山西路XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)房屋权利人李某某。2015年12月22日，优比公司(承租方，乙方)与李某某(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年1月15日至2019年5月14日。2017年10月13日，李某某与优比公司的租约变更出租人为赵振中，并由原告优比公司(承租方、乙方)与被告赵振中(出租方、甲方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋实测建筑面积为378.14平方米，房屋用途办公。房屋租赁期限自2017年10月15日起至2019年5月14日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。月租金63,000元，乙方应于每次租金到期日前10日支付该房屋租金，先付后租。租金每一个月支付一次。逾期支付的，每逾期一日，则需按日租金5%向甲方支付违约金。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金199,210元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金3日内无息归还乙方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满前10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按11元/平方米向甲方支付该房屋占用期间使用费。乙方返还该房屋时应适当恢复原状。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给双方造成的损失的，支付违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过15个工作日的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。补充条款：甲方在乙方每月支付房租前，应当向乙方开具相应数额的合法租赁发票。保证金199,210元是由房屋租赁保证金189,000元加上物业管理费、电费保证金10,210元。房屋保证金不能作为其他用途抵用。当日，李某某、赵振中出具《押金转账说明》，李某某于2015年12月23日收到优比公司支付的押金199,210元，因租约转让给出租人赵振中，此笔押金同时移交给新合同出租人。租约期满，此笔押金由赵振中依合同约定直接退还承租人。后，原告在每月5日前后支付租金至2019年2月，2019年3月22日原告向被告支付63,000元，5月6日原告向被告支付63,000元。2019年4月10日，优比公司工作人员陈小姐微信李某某“李女士，早上好！我们公司在年初1月时候就和您提出不再续兆丰20楼的办公室了。双方的租赁合同到期是2019年5月。现在情况是我们公司会在下周清空20楼的办公室，您看需要怎么和您办理验房移交手续？”李某某回复：“好的，回上海后与你联络。”4月19日，陈问“李女士，您大概什么时候回上海？”；李某某回复“26号回上海”；陈回复“好，到时联系”；李某某回复“麻烦保持房内状况良好”。2019年4月30日，被告委托律师发函给原告，内容为原告自2019年3月5日至今未再向被告支付租金已达2个月之久，故发函催讨。2019年5月5日，优比公司工作人员陈小姐微信李某某“李女士，早上好！您什么时候来验收兆丰20楼房子”，李某某没有回复；5月9日陈微信李某某“李女士，4月15-5月14房租已汇入您账户上，请在办理交房时一并将房租发票开给我们，谢谢”。2019年5月10日，被告向优比公司开具2019年4月15日至2019年5月14日房屋租金发票。2019年5月14日，被告代理人王海南出具收条，内容为今收到兆丰环球大厦20A单元租户归还钥匙(大门)四把，每扇各2把。2019年5月20日15点27分，王海南微信李某某“优比验收要我签字吗？还是您来签”。当天15点57分，李某某回复“你就签收吧，天花板补了吧”；王海南回复“补好了”；李某某回复“好的，今天收房吧”；王海南回复“明天我去签收吧”；李某某回复“好的，你告诉陈小姐”。16点08分，李某某微信优比公司工作人员陈小姐“陈小姐，下午王海南和雷小平两位去了现场正在清理墙壁，赵先生是委托兆丰公司王海南先生验收签字。完成之后请与他联络”；陈回复“我已和他联系了”；李某某回复“好的”。5月21日，陈微信李某某“李女士，我和石律师这里说过了，关于赵先生提出的物业费延期费，请告知兆丰物业这里做结算不用从押金中扣除。物业有义务开具发票给我！赵先生委托的物业验收房子，早上物业已经帮我们签字确认了。请您这里在今天内把剩余的其他手续都办一下吧！”；李某某回复“好的，我在等兆丰刘……”；陈说“违约金合同请律师这里重新给我们，我们双方签字确认吧”；陈亚华说“请提供贵公司账户”；陈发了优比公司账户；李某某回复“五点以前可以安排汇款，麻烦结清电费和物业费用，同时发给我协议签章”。2019年5月21日，王海南出具说明，兆丰环球大厦于2019年5月20日房屋验收通过20A座。2019年5月22日，被告向原告发出《关于通知解除房屋租赁合同的律师函》，主要内容为原告于2019年3月和4月开始严重延迟交付房租。被告方曾在4月19日微信中通知提醒原告交还房屋要保持良好房况才安排验收。但因房况损毁原告无法如期交房。原告与被告方律师多次协商违约补偿方案，但均未果，故通知原告2019年5月23日起解除双方签订的房屋租赁合同并要求赔偿违约金、支付租赁中介费等损失275,500元。原告应在本函发出之日起5日内，扣除保证金199,210元，在限期内支付差额76,290元，并交还房屋门禁卡结清物业费和水电费。2019年5月29日，原告向物业公司支付涉案房屋物业管理费7,814.21元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房地产权证、房屋租赁合同、变更房屋租赁合同、押金转让说明、律师函、银行流水、收条、微信记录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。赵振中出示的李某某与升逸豪住宅工业(上海)有限公司2019年5月5日签订的房屋租赁意向书，约定将涉案房屋出租给升逸豪住宅工业(上海)有限公司，交房时间为2019年5月16日、租赁意向金为12,000元，若违约李某某需退还定金并赔偿12,000元，并提交2019年5月5日收到定金12,000元的收据，以及2019年6月24日退给升逸豪住宅工业(上海)有限公司24,000元的转账短信，拟证明被告意向金损失；经质证，原告对意向书、收据真实性不认可，认为该组证据与本案无关；本院认为，赵振中未进一步提供证据证明意向金损失与原告之间存在因果关系，故对上述材料不予认定。审理中，赵振中表示，合同履行中，按合同约定的先开发票后付租金，之后按有关的要求，等原告付款后开具发票，且原告从2019年3月开始拖欠租金，所以不能提前开具发票，对此，原告认为没有逾期支付租金，租金与发票有关，即使逾期交租金，与交付房屋也无关。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。租赁合同到期终止，原告已向被告返还房屋，根据合同约定租赁关系终止，出租方应退还押金，故原告要求被告退还押金的请求，合法有据，本院予以支持。原告要求支付逾期返还押金的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉2019年3月22日交付租金逾期17天违约金之诉请，根据合同约定，逾期缴纳房租超过15个工作日，出租方可解除合同，并要求违约方按月租金的贰倍支付违约金。租赁合同约定租金在每次租金到期前10日(即5日)支付下一个租赁月的租金，3月5日至3月22日期间仅有13个工作日，未到达逾期超过15个工作日，且该违约金系解除合同违约金，现合同正常履行至租赁期结束，不存在提前解除的情形，故被告该诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉逾期付租金违约金之诉请，根据合同约定，2019年4月15日至2019年5月14日的租金应在2019年4月5日前支付，又根据合同约定，先开发票后付租金，且被告自认，合同履行期间均先开发票后付款，又根据微信聊天记录显示，2019年4月10日，原告工作人员发微信给房东李某某称不续租，下周可清空涉案房屋，询问房屋交接事宜，而2019年5月9日的微信聊天记录显示，原告方通知被告已付款，并称在交房时开具发票并交付，故本院采纳抗辩意见，故被告该反诉诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉房屋占用使用费之诉请。被告主张交房日期为原告结清物业费的日期2019年5月29日，原告主张已于2019年5月14日交房。根据原被告微信往来，原告工作人员在2019年4月10日、4月19日、5月5日多次通知被告收房，被告抗辩称合同没到期，且房屋未恢复原状故未收房，但未提供证据证明在2019年5月14日前通知过原告房屋未恢复原状不予收房，5月14日被告的委托人王海南出具收条收到钥匙，证明房屋于当天已经还给被告，被告称原告没有交清物业费、与物业办理交接手续不算交房，但租赁合同中并未约定交房需与物业公司办理完毕所有手续，故被告要求原告支付2019年5月14日至2019年5月29日的占用使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉延误房屋出租的意向赔偿金以及租金损失之诉请，被告2019年5月5日与案外人签订再次出租房屋的意向书，并约定5月16日交房，但是被告并未就交房事宜积极与原告沟通，导致房屋不能如期交给案外人的原因难以归咎于原告，故被告该请求，本院不予支持。被告反诉要求原告承担律师费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据公司法的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。原告作为优比(中国)有限公司的上海分公司，民事责任本应由优比(中国)有限公司承担，但考虑到本案中被告要退还原告的押金数额超过原告要承担的违约金金额，两者予以抵扣，故本院判决违约金的承担主体为原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、赵振中于本判决生效之日起十日内向优比(中国)有限公司上海分公司退还租赁保证金199,210元；二、驳回优比(中国)有限公司上海分公司的其余诉讼请求；三、驳回赵振中的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,144元，由赵振中负担2,142元，优比(中国)有限公司上海分公司负担2元；反诉案件受理费减半收取计2,742元，由赵振中负担。如不服本判决，优比(中国)有限公司上海分公司可以在判决书送达之日起十五日内，赵振中可以在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇一九年十一月十三日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。