北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72976号原告：世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司，住所地北京市朝阳区工体北路13号院。法定代表人：董静，总经理。委托诉讼代理人：巩姝，女，1984年8月21日出生。被告：北京讯宜商贸有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝8号地上一层北侧（商业）北京寿州酒店管理有限公司1204房间。法定代表人：于友平，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，北京京闽律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙竹青，北京京闽律师事务所实习律师。原告世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司（以下简称世茂朝阳分公司）与被告北京讯宜商贸有限公司（以下简称讯宜公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂朝阳分公司的委托诉讼代理人巩姝、被告讯宜公司的委托诉讼代理人吴海燕、孙竹青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。世茂朝阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令讯宜公司支付2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费395210.56元；2、判令讯宜公司支付逾期支付物业费的违约金73016.32元。事实和理由：世茂朝阳分公司自2011年8月25日开始在世茂国际中心提供物业服务，并与前业主李某某签订了《世茂国际中心前期物业管理服务协议》，约定为李某某所拥有的北京市朝阳区某1号房屋（以下简称某1号房屋）提供物业服务。该房屋建筑面积726.49平方米，物业费单价32元每月每平方米，但是李某某自2017年1月开始拖欠物业费，经多次催要均未缴纳，后世茂朝阳分公司得知某1号房屋被北京市第四中级人民法院进行司法拍卖，讯宜公司经竞拍获得某1号房屋，司法拍卖相关材料明确载明某1号房屋所欠的物业费应当由买受人负担，讯宜公司作为买受人，应当负担所欠的物业费，但经世茂朝阳分公司多次向讯宜公司催要，讯宜公司均拒绝交纳，故世茂朝阳分公司诉至本院。讯宜公司辩称：讯宜公司是某1号房屋的业主，但是我方通过司法拍卖方式竞买获得某1号房屋，我方在2018年6月14日才取得房屋所有权证，成为该房屋的所有权人，世茂朝阳分公司诉讼请求期间的物业服务对象是原业主李某某，并非我方，不应当由我方交纳物业费；世茂朝阳分公司主张的物业费并未经过前业主李某某的确认，也没有其他司法文书进行确认，对于其主张的金额，我方不认可，我方与李某某和世茂朝阳分公司也未签订任何三方协议约定由我方负担之前的物业费，我方只是签订了司法拍卖相关协议，但上述协议中并未约定应当由我方承担物业费，只是进行了风险提示，故要求驳回世茂朝阳分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月4日，黑龙江世茂物业管理有限公司北京分公司作为甲方，李某某作为乙方签订《世茂国际中心前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业服务协议），约定，物业名称：世茂国际中心，坐落位置：某2。四至范围为：南至工人体育场北路，东至新东路，西至幸福村三巷，北至幸福村中路。物业用途：商业。乙方所购买的物业基本情况：位置，某1房间，建筑面积为726.49平方米。甲方有权按照前期物业服务协议对世茂国际中心进行物业管理，包括对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方入住时一次性缴付半年物业管理费，物业服务费采取预付制，业主一次性预付6个月的物业服务费，每年1月1日及7月1日之前缴纳完毕下半年度的全部物业服务费；物业管理费按照建筑面积收取。一号楼5-18层及二号楼南楼5-10层，物业服务费单价：人民币24元/月/平方米（按建筑面积计算）。一号楼1-4层，物业服务费单价：人民币32月/平方米（按建筑面积计算）。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天万分之二交纳滞纳金，甲方并有权停止向乙方提供服务。庭审中，双方均认可因李某某与案外人的纠纷导致某1号房屋被北京市第四中级人民法院进行司法拍卖，讯宜公司通过拍卖取得了该房屋的所有权。讯宜公司表示其于2018年6月14日取得了该房屋的所有权证，该房屋建筑面积726.49平方米。庭审中，世茂朝阳分公司表示某1号房屋所在区域的物业费收费标准为32元/月/平方米，前业主李某某尚欠2017年1月1日至2018年5月31期间的物业费未交纳，并表示京东司法拍卖网上所列附件某1号房屋的调查表注明了：“可能存在水电物业等各种欠费由买受人承担，法院不负责腾房。”讯宜公司作为该房屋的买受人，在竞买该房屋之前已经看到该调查表，故应当承担该房屋上所欠的物业费。庭审中，法院依法调取了北京市第四中级人民法院作为拍卖人，讯宜公司作为买受人就某1号房屋签署的《拍卖成交确认书》，该《拍卖成交确认书》约定：买受人讯宜公司与2018年5月4日通过京东网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即北京市朝阳区某1号房产及相应的土地使用权，成交价为3950万元，买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人已在京东网上对拍卖标的进行了展示。拍卖人亦拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样，是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认，对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费、物业费、水电费等均由买受人自行承担，对由此而造成的无法过户与拍卖人无涉。讯宜公司认可在竞买前看到了京东网上所列的调查表，但是表示在京网上所列的《竞买须知》以及《竞买公告》中，对于存在的物业水电的负担均未作出任何明确的约定，而上述调查表中虽然注明了“可能存在水电物业等各种欠费由买受人承担，法院不负责腾房”，但是该提示并未载明物业费是否确实欠费，也未载明欠费数额，而《司法成交确认书》中亦没有明确是否欠物业费以及欠费金额，故上述内容只是人民法院的风险提示，并非物业费的负担规则，故物业费不应当由讯宜公司负担。另查，世茂朝阳分公司原名称为黑龙江世茂物业管理有限公司北京分公司，于2013年11月22日名称变更为现名称。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。世茂朝阳分公司与李某某签订的《世茂国际中心前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。世茂朝阳分公司按照约定提供了物业服务，某1号房屋位于上述物业服务区域内，世茂朝阳分公司有权收取该房屋的物业费。关于该房屋的物业费交纳主体，讯宜公司通过司法拍卖程序取得了该房屋的所有权，虽然《竞买须知》以及《竞买公告》中对物业费的负担并未作出明确的约定，但是某1号房屋的调查表中标注了“可能存在水电物业等各种欠费由买受人承担”，讯宜公司在参与竞拍前也看到了上述内容，而讯宜公司与北京市第四中级人民法院签署的《司法拍卖成交确认书》中亦载明了“对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费、物业费、水电费等均由买受人自行承担”，这一约定明确具体，讯宜公司自愿签署了成交确认书，说明其对于该房屋可能存在欠费有一定的预期，并接受了拍卖标的的物业费由买受人自行承担的约定，现世茂朝阳分公司向讯宜公司主张该房屋所欠的物业费，讯宜公司应当支付，本院对讯宜公司抗辩上述内容只是风险提示的意见不予采纳。关于讯宜公司主张的欠费期间系原业主李某某接受物业服务、所欠物业费的数额未经过李某某确认或司法确认，李某某与讯宜公司未签订物业费负担协议的抗辩意见，因涉诉房屋所欠付的物业费的负担方式已经在司法拍卖中予以确认，讯宜公司亦未举证证明李某某已经交纳了上述费用，故本院对其该项抗辩意见，亦不予采纳。世茂朝阳分公司要求讯宜公司支付物业费395210.56元，于法有据，本院予以支持。关于世茂朝阳分公司主张的违约金，因讯宜公司通过司法拍卖取得某1号房屋，且并非恶意欠费，故对于世茂朝阳分公司主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京讯宜商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费395210.56元；二、驳回原告世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4162元，由原告世茂物业管理有限公司北京朝阳分公司负担548元（已交纳），由被告北京讯宜商贸有限公司负担3614元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十一月二十六日书记员  华 阳