四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初3133号 原告：何小会，女，汉族，1977年5月6日出生，住四川省南充市顺庆区。 原告：吕金宝，男，汉族，1997年7月2日出生，住四川省南充市顺庆区。 二原告的委托诉讼代理人：邓文良，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。 二原告的委托诉讼代理人：张恒，四川惠博律师事务所律师。 被告：四川宇航金融中心开发建设有限公司，住所地四川省南充市高坪区松林路38号东方花园酒店4幢1901号。 法定代表人：邓小军，董事长。 委托诉讼代理人：李继辉，四川锐思邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘桓岑，四川锐思邦律师事务所律师。 原告何小会、吕金宝与被告四川宇航金融中心开发建设有限公司（以下简称宇航公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何小会及其二原告的委托诉讼代理人邓文良、张恒、被告宇航公司的委托诉讼代理人刘桓岑、李继辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告何小会、吕金宝向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告及时向原告交付所抵位于南充市高坪区物业面积73.37平方米的房屋，并协助办理房屋权属证书。2.要求被告支付从2015年4月16日起上述房屋的租金（占用费）至该房屋实际交付时止。3.本案案件受理费用及诉讼代理费等费用由被告承担。事实及理由：原告何小会因案外人何小虎承包南充市高坪区东方国际社区二标段工程的需要，在原告处赊购材料。因实际施工人何小虎尚欠原告工程款38.68万元未付，经债务人与原被告三方协商一致，被告愿意将该债务以其名下明宇广场5幢房号5-21-22号的房产抵偿给原告。原告即持案外人何小虎委托书与被告达成欠款抵房协议，被告并于2015年4月10日签订《销售合同审批表》，内容载明为：......认购总价42.5858万元......合同总价39.5065万元......该ＳＯＨＯ工程抵款38.68万元等。嗣后原告按此合同内容分别于2015年3月1日、3月10日、4月2日支付房款（尾款）14199.8元。原告已实际履行了支付房款的全部付款义务。后经原告多次要求被告按合同内容履行交付房产和办理产权过户手续，被告均以种种理由拖延至今，未交房及办理过户手续。导致上述《销售合同审批表》至今未能实现。为保护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持其诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1.二原告的身份信息复印件、被告企业信息，拟证明原、被告的主体资格符合法律规定。 2.《委托书》，拟证明东方国际社区二标段何小虎委托何小会在其工程款中收材料款386800元用于购买明宇广场5幢5-21-22物业房款。 3.《销售合同审批表》，拟证明原告吕金宝购买了位于南充市高坪区房屋，付款时间是2015年4月10日，合同总价395065元（含定金10000元），维修基金2934.8元，其中工程抵款386800元，定金10000元，2015年4月10日交1199.8元。 4.《收据》三张，拟证明其已于2015年3月10日交定金10000元，交团购服务费3000元，于2015年4月10日交维修基金1199.8元。 5.刑事判决书，拟证明南充嘉隆酒店有限公司为四川明宇集团有限公司的下属企业。唐华于2013年12月5日入职明宇集团南充嘉隆酒店有限公司。2014年2月10日任该公司副总经理至2016年6月。从2015年1月份起唐华同时兼任南充城市公司板块负责人，全面负责明宇集团南充片区明宇广场项目等工程，分管工程建设、财务管理、工程进度款拨付审批、工程质保金及工程尾款拨付审批、结算审批等管理工作。 6、企业信用信息公示报告，拟证明南充嘉隆酒店有限公司与南充东方花园酒店有限公司是关联企业，南充嘉隆酒店有限公司于2017年9月28日更名为被告宇航公司。 7.关于案件适格原告主体的确认书，拟证明原告何小会与吕茂海是夫妻，请求以吕金宝作为本案适格原告，自愿放弃对被告宇航公司的诉讼请求。 被告宇航公司辩称，一、本案中原被告分别为商品房屋买卖法律关系中的买受人和出卖人，支付房款是原告的基本义务。本案中无论从事实层面还是法律关系层面，原告均未完成支付房款的基本义务，根本不具备向被告请求支付房屋、办理产权。1.本案中，原告未有任何证据证明案外人何小虎存在有效的可转让的工程款，而被告提供的证据表明案外人何小虎并不存在可转让工程款。2.《委托书》为单方法律关系，并非债权转让合意。3.原告未有证据证明已通知案外人何小虎工程款的支付人将工程款转让于原告。4.《销售合同审批表》是被告的内部审批表，不是结算凭证，此为应原告申请而引起的内部程序，并不因原告申请就赋予了外部效力，且本表未加盖被告公司章或财务章，其载明的“付款明细”及“本次应收金额”均不能作为原告已实际支付各款项的合法有效凭据。本表载明的“本次应收金额”并非尾款或结算款，而是扣除工程抵扣的暂付款或预付款，即在工程款抵房款的情况下，本次预收或者暂收1199.8元。因为在工程款不足以抵付房款时，被告方先收取抵扣后的差额部分，余下的工程抵款应由相关各方逐步完善相关手续。如果抵扣行为完成，已交定金应转入房款，同时应开具购房款收据，而原告均无法提供前述收据，也充分表明其抵款行为并未完成。5.原告提交的《委托书》、《销售合同审批表》及《收据》不能证明其各方已经形成以工程款抵房款的合意。《委托书》未出具具体时间，无法判定债权存在的时间，也不能确定有款可抵。二、被告与案涉工程款支付人虽为关联企业，并不免除原告依照相关程序促成各方主体达成以工程款抵付房款的合意的义务。事实上，被告方已多次告知原告，要求案外人何小虎对账结算以确认是否能够办理工程款抵款，但未果，2018年正式发送《律师函》催告原告办理相关手续、交纳房款。本案中，案外人何小虎未配合办理工程款抵房款，而原告也未能成功要求案外人何小虎配合办理工程款抵房款是原被告商品房买卖交易未能完成的主要原因。三、原告在《关于案件适格原告主体的确认书》中所陈述纯属单方臆想，将刑事判决书的事实“嫁接”到本民事案件中，既无证据支持，也与本案毫无关联性。四、本案原告未与被告依照约定正式签订《商品房买卖合同》，并经催告后也未签订。总之，本案中，被告方未收到原告所主张的工程款抵房款是确定的事实，原告既无合法有效凭据证明其已完成工程款抵房款的行为，而所有证据在法律关系上也未形成合法有效的工程款抵房款的合意的效力。故原告未履行其作为买受人支付案涉房款的基本义务，且经催告后也未履行，其诉讼请求不能成立，请求依法驳回。 被告宇航公司为支持其辩解理由，向本院提供了以下证据： 1.《明宇广场商品房定购书》，拟证明原告何小会之夫吕茂海作为买受人于2015年3月10日定购出卖人为南充嘉隆酒店有限公司位于南充市高坪区房屋,建筑面积73.37平方米、套内建筑面积56.92平方米，并于当天交纳定金10000元。约定买受人应于2015年3月25日19：00前签署《商品房买卖合同》及其附件。现已逾期，视为买受人违约。 2.律师函，拟证明四川锐思邦律师事务所接受宇航公司的委托于2018年6月12日向吕金宝发出在2018年6月25日前签署商品房买卖合同、交纳房款等事宜的律师函。 3.快递查询单，拟证明律师函已于2018年6月17日签收。 4.四川华科建设工程有限公司关于何小虎的工程款结算情况说明，拟证明四川华科建设工程有限公司于2018年12月20日向本院出具书面说明，四川华科建设工程有限公司为东方国际社区二期二标段总包工程承包方，何小虎承接了其中部分工程，该工程完工后根据我司与何小虎结算，我司并不欠何小虎款项，相反何小虎欠本司款项；何小虎至今未告知我司将工程款项用于何小会抵付购买南充嘉隆酒店有限公司（南充明宇广场项目）5栋2122号公寓。 5.付款委托、收据、以房抵款协议、收条、收据、更名申请、收据，上述证据系原告何小会在被告处以其他工程款抵房款的过程，拟证明本案中原告没有与被告签订抵款协议，也没有被告出具的收条，其没有完成抵款行为。 本院经审理认定事实如下：原告吕金宝与何小会系母子关系，原告何小会与吕茂海系夫妻关系。2015年3月10日，吕茂海作为买受人与出卖人为南充嘉隆酒店有限公司签订［明宇广场］商品房定购书，双方在定购书中约定吕茂海购买南充嘉隆酒店有限公司位于南充市高坪区房屋,建筑面积73.37平方米、套内建筑面积56.92平方米，房屋总价425858元，一次性付款并于交纳定金10000元。约定买受人应于2015年3月25日19：00前签署《商品房买卖合同》及其附件。签订定购书当天，吕茂海交纳定金10000元和团购服务费3000元。 何小虎给原告何小会出具《委托书》，载明“东方国际社区二标段何小虎委托何小会在其工程款中收材料款386800元用于购买明宇广场5幢5-21-22物业房款，委托人何小虎，受托人何小会。”，《委托书》上有何小虎与何小会的签名。 2015年4月10日，吕茂海代原告吕金宝填写一份《销售合同审批表》，该审批表载明“合同日期：2015年4月10日，客户姓名吕金宝，证件号码511302199707023013、联系电话156××××4888、通讯地址四川省南充市顺庆区芦溪镇徐家村1组4号附1号，楼号房号南充市高坪区，建筑面积73.37平方米、套内建筑面积56.92平方米，分摊面积16.45平方米，认购时间2015年3月10日，认购单价5804.25元、认购总价425858元，签约日期2015年4月10日，合同总价395065.00元。优惠明细：1.一次性优惠2%，2.按揭优惠0%，3.其他：按日签约优惠1%、团购优惠2%、电商优惠壹万元整。付款明细：付款日期2015年4月10日。1.首付款0元，2.一次性395065元（含定金10000.00元），3.预告登记费0元，4.维修基金2934.8元，5.其他该ｓｏｈｏ工程抵款386800元整。客户确认栏吕金宝（吕茂海代），置业顾问王崇江，本次应收金额栏1199.8元，收款确认栏杜某。”，吕茂海代吕金宝在《销售合同审批表》上签字，置业顾问王崇江及收款人杜某分别在《销售合同审批表》上签字。2014年4月10日，南充嘉隆酒店有限公司向吕金宝收取5-2122维修基金1199.8元，并出具收据一张。 2018年6月12日四川锐思邦律师事务所接受宇航公司的委托，向吕金宝发出在2018年6月25日前签署商品房买卖合同、交纳房款等事宜的律师函。后原被告协商未果，原告起诉来院，提出上述诉讼请求。审理中，原告何小会与吕茂海请求以吕金宝作为本案适格原告，自愿放弃对被告宇航公司的诉讼请求。 另查明：案涉物业系南充嘉隆酒店有限公司开发，现具备交付条件以及办理产权登记的条件。南充嘉隆酒店有限公司与南充东方花园酒店有限公司、四川华科建设工程有限公司是关联企业。南充嘉隆酒店有限公司于2017年9月28日更名为被告宇航公司。唐华于2013年12月5日入职明宇集团南充嘉隆酒店有限公司，2014年2月10日任该公司副总经理至2016年6月。从2015年1月份起唐华同时兼任南充城市公司板块负责人，全面负责明宇集团南充片区明宇广场项目等工程，分管工程建设、财务管理、工程进度款拨付审批、工程质保金及工程尾款拨付审批、结算审批等管理工作。东方国际社区二标段系南充东方花园酒店公司的施工项目，四川华科建设工程有限公司为东方国际社区二期二标段总包工程承包方，何小虎承接了东方国际社区二期二标段部分工程。 本院认为，原告吕金宝与被告签订的《销售合同审批表》上载明有客户名称、房屋位置、面积、价款的优惠以及房款支付情况，并经被告相关人员审批签字，并结合被告按照《销售合同审批表》的本次应收金额收取了1199.8元的事实，故《销售合同审批表》系原被告真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，应合法有效。 《销售合同审批表》载明的客户姓名是吕金宝，且被告认可案涉物业的买受人是吕金宝，原告何小会与其丈夫吕茂海均请求以吕金宝作为本案适格原告，自愿放弃对被告宇航公司的诉讼请求，故吕金宝是本案的适格原告。 从原告提交的《委托书》可知，原告何小会取得了何小虎在东方国际社区二期二标段的工程款债权，将工程款中收材料款386800元用于购买明宇广场5幢5-21-22物业。同时《销售合同审批表》证实原告吕金宝与被告达成一致意见，用何小虎转让给何小会的工程款386800元抵作其在被告处购买物业的购房款，双方并就购房款进行了结算，结算后，由原告吕金宝交纳下欠的维修基金1199.8元，被告也将下欠的维修基金进行了收取，并向原告出具收据一张，应当视为被告不仅同意以房抵款，同时还视为被告已收取所有房款。现案涉物业已经具备交付条件，故原告要求被告交付所抵的位于南充市高坪区物业面积73.37平方米的房屋，本院予以支持。被告虽提交了四川华科建设工程有限公司于2018年12月20日向本院出具的书面说明，证实四川华科建设工程有限公司与何小虎结算后并不欠何小虎款项，但该证据尚不能证实四川华科建设工程有限公司在2015年4月10日抵款时不欠何小虎工程款，被告与四川华科建设工程有限公司以及南充东方花园酒店公司均是关联企业，工程进度款拨付审批、工程质保金及工程尾款拨付审批、结算审批该工程款均由唐华负责，被告是否已经向四川华科建设工程有限公司以及南充东方花园酒店公司主张债权，是被告内部的事宜，与原告吕金宝、何小会无关。 原被告双方未约定交付房屋时间，原告主张从2015年4月16日起至该房屋实际交付时止的租金（占用费）无事实依据，本院不予支持。现案涉物业已具备办理转移登记的条件，故原告主张被告四川宇航金融中心开发建设有限公司为原告吕金宝办理位于南充市高坪区房屋的产权证书，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告四川宇航金融中心开发建设有限公司于本判决生效后十日内向原告吕金宝交付位于南充市高坪区房屋； 二、被告四川宇航金融中心开发建设有限公司于本判决生效后一百八十日内为原告吕金宝位于南充市高坪区房屋办理产权证书； 三、驳回原告吕金宝、何小会的其他诉讼请求。 案件受理费7226元，由被告四川宇航金融中心开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  顾永燕 人民陪审员  龙远强 人民陪审员  罗金梅 二〇一九年十一月十七日 书 记 员  王茹静