江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初3277号原告（反诉被告）：秦恒福，男，1964年10月13日生，汉族，住扬中市。被告（反诉原告）：朱华根，男，1983年10月12日生，汉族，住扬中市。原告秦恒福与被告朱华根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，被告于2019年8月20日向本院提起反诉。本案依法适用简易程序将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦恒福与被告（反诉原告）朱华根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦恒福向本院提出诉讼请求：1、判令朱华根接收原宾馆的装潢；2、判令朱华根赔偿因停电造成的损失60000元；3、本案诉讼费由朱华根负担。事实和理由：2012年秦恒福与朱华根的岳父合伙经营宾馆两年，因合作矛盾，朱华根的岳父于2014年退出经营，秦恒福支付给朱华根100000元补贴后由秦恒福单独经营至2017年，经朱华根同意转让给钱吕娥经营，转让金为260000元整，在钱吕娥经营期间，朱华根的岳父多次恶意劝诫钱吕娥导致钱吕娥无法经营而造成秦恒福转让金无法收回，转让失败，秦恒福不得不将钱吕娥经营的宾馆收回自己经营。而朱华根于2018年8月27日未经秦恒福同意，申请供电局于2018年11月2日停止供电，造成秦恒福在合同期内无法经营，损失计60000元。秦恒福诉至法院，提出上述诉讼请求。朱华根辩称，秦恒福的第一项诉讼请求缺乏合同及法律依据，依据秦恒福与钱吕娥2017年1月签订的《租房合同》，对于租赁合同到期后的装潢事宜未明确约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。2018年12月31日租赁合同到期，但秦恒福至今仍霸占房屋不予返还，该纠纷已由（2019）苏1182民初2031号判决书予以判决。该租赁房屋内装修及装潢从2014年起由秦恒福实际单独占用使用，并从事经营活动，2014年至2018年五年时间内秦恒福已充分享有了经营的收益，不应将经营的成本风险转嫁至出租人。秦恒福要求赔偿因停电造成的损失60000元缺乏事实和法律依据，我从未以任何形式单方控制并申请供电局停止对租赁房屋的供电，秦恒福诉请的2018年11月2日的停电是在我申请变更缴费方式3个月后发生，且实际停电原因也是秦恒福欠缴电费形成的，与我无关。租赁房屋的电费均是由秦恒福自行缴纳，秦恒福在明知停电原因的情况下，怠于履行缴费义务放弃租赁房屋的经营不利后果应由秦恒福自行承担。且秦恒福诉请的60000元，仅是口头确定的损失金额，缺乏证据支持。综上，秦恒福的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院驳回对我的所有诉讼请求。朱华根向本院提出反诉请求：1、判令秦恒福返还朱华根为其租赁房屋垫付的电费777元；2、判令秦恒福向朱华根承担逾期支付租金违约金36500元；3、反诉诉讼费用由秦恒福承担。事实和理由：2017年1月1日，朱华根与钱吕娥签订了《租赁合同》，约定由钱吕娥向朱华根租赁位于扬中市的房屋，租金50000元每年，租金支付时间为每年元月元日付清当年房款。2018年度的租金缴纳时间为2018年1月1日。同时合同约定承租方应按合同约定时间缴纳租金，若逾期，每超过一天在原应交租金基础上增罚人民币100元。2017年12月，秦恒福与钱吕娥签订取消转让协议且在（2018）苏1182民初4244号案件中秦恒福自认租赁房屋系其使用，租金应由其支付。故钱吕娥所签订的租赁合同对秦恒福仍具有约束力。就欠付的2018年房租纠纷，经镇江市中级人民法院（2019）苏11民终851号民事判决书判决，就朱华根享有的追究秦恒福违约金的事宜未经处理。截止到提起反诉前，秦恒福仍未支付2018年房租，理应承担365天（2018.1.1-2018.12.31）100元的违约金。秦恒福辩称，电费一直是在我银行卡扣除，不需要朱华根交。关于房租问题，我已经提起诉讼，现已履行完毕，朱华根说每天罚款100元没有依据，之前2018年房租因多次协商并且同意缓交。秦恒福围绕诉讼请求依法提交了租房协议、国网扬中市供电公司电费结算协议、取消转让协议、水费缴费凭证、营业报表、旅客住宿登记表等证据，朱华根提交了电费单、手机缴费凭证等证据；朱华根围绕反诉请求依法提交了租赁协议、扬中市人民法院（2018）苏1182民初4244号民事判决书、缴费清单等证据。本院根据当事人的当庭陈述及审查的证据确认事实如下：2014年1月1日，秦恒福与朱华根签订房屋租赁协议，约定朱华根将其所有的位于扬中市三茅街道江洲南路XXX号门市的房屋出租给秦恒福，每年租金60000元，每年1月1日前、6月1日前各付30000元，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止，租赁期间的水电等费用，由秦恒福自行负担；合同到期后，秦恒福需结清水电等费用，如续租，在同等条件下享有优先续租权。租赁协议另约定：1、XXX号后侧临时搭建房一间无偿给承租方使用，如因政府拆除，承租方无条件服从，租金不变；2、承租方在经营期间如需装饰要向出租方告知，如对房屋结构造成损坏，出租方有权中止施工，并要求赔偿；3、承租方转让经营必须重新签订租房协议，原合同无效；4、装饰费100000元在春节前付清，装饰所有权为承租房所有，承租房不经营时得留一层玻璃门。2016年12月26日，秦恒福与钱吕娥签订宾馆转让协议1份，约定秦恒福将经营中的宾馆转让给钱吕娥经营，转让金额为260000元，秦恒福提供宾馆经营所需的证件、装潢设备及日用品，转让费260000元，在签订协议时支付100000元，余款160000元于手续完备后付清。2017年1月1日，秦恒福将承租的房屋转租给钱吕娥后，朱华根与钱吕娥签订房屋租赁协议1份，约定将其所有的位于三茅街道江洲南路XXX号门市出租给钱吕娥，年租金50000元，每年的1月1日前付清当年租金，若逾期，每超过一天在原应交租金基础上增罚100元，租期为2017年1月1日至2018年12月31日，租赁期间水电等费用由钱吕娥支付，合同到期后，钱吕娥需结清水电等费用，如续租，在同等条件下享有优先续租权。2017年12月25日，秦恒福与钱吕娥签订宾馆转让解除协议，该协议载明：经双方协商，决定于2017年12月25日取消宾馆转让协议，原因为房东劝诫钱吕娥中止转让，取消转让协议签字生效，秦恒福退还钱吕娥100000元。秦恒福解除与钱吕娥的宾馆转让协议后，继续租赁朱华根的房屋作为宾馆经营。2018年1月1日前，秦恒福及钱吕娥没有按约定的期限给付房租50000元。2018年10月24日，朱华根诉至法院，要求秦恒福及钱吕娥支付2018年度租金50000元。本院于2018年12月15日作出（2018）苏1182民初4244号民事判决，该判决书认定：2018年度的租金应由钱吕娥支付，秦恒福认可2018年度房屋由其租用，租金应由其支付，属自愿加入钱吕娥的债务，故秦恒福与钱吕娥共同支付2018年度的租金50000元。2018年8月，朱华根向供电局申请变更电费缴费方式，即由原来秦恒福经营宾馆先用电，后由供电部门在秦恒福银行卡上扣缴，变更为由秦恒福先向朱华根在供电部门的账户预缴电费后再使用的缴费方式。朱华根改变电费缴费方式，没有及时通知秦恒福。2018年11月1日，供电部门短信通知秦恒福欠电费354.94元，并告知秦恒福及时缴纳电费；2018年11月3日，供电部门再次短信通知秦恒福，电费余额为0，暂停供电，尽快办理缴费手续。秦恒福经营的宾馆实际于2018年11月2日起停电。2018年12月，朱华根垫付电费777元。2019年1月3日，供电部门恢复供电。另查明，秦恒福为证明经营新金安宾馆产生的损失，提交2018年8、9、10月3个月的营业报表。其中，2018年8月份营业报表载明，每天营业收入600元-1350元不等，合计8月份营业收入29250元；2018年9月份营业报表载明，每天营业收入700元-1350元不等，合计9月份营业收入30955元；2018年10月份营业报表载明，每天营业收入700元-1510元不等，合计10月份营业收入32220元。经质证，朱华根对秦恒福提供的营业报表有异议，认为不真实，没有这么多营业收入。秦恒福补充提供旅客住宿登记簿，以证明2018年8月、9月、10月住宿人数平均每月138人，从而进一步证明营业收入约每月30000元。其中8月份住宿人数91人，9月份168人，10月份156人。再质证，朱华根对每月的住宿人数有异议，且认为营业收入不可能达到每月30000元。案件审理过程中，秦恒福撤回判令朱华根接收原宾馆装潢的诉讼请求。本院认为，秦恒福与朱华根签订房屋租赁协议，秦恒福对钱吕娥与朱华根签订的房屋租赁协议亦表示认可，双方当事人所签订的房屋租赁协议不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应当按照租赁协议约定的内容全面、正确地履行义务。秦恒福拖欠朱华根2018年度的房屋租金，有扬中市人民法院（2018）苏1182民初4244号民事判决书确定的事实为据，尽管秦恒福拖欠租金，未按约定的期限支付，构成违约，但朱华根以变更缴纳电费的方式导致秦恒福经营的宾馆停电，显然不妥，朱华根应当赔偿秦恒福宾馆营业的损失。根据秦恒福提供的2018年8月、9月、10月宾馆住宿人员登记表可以表明秦恒福经营的宾馆平均每月住宿人数约138人，考虑到部分住宿人员可能连续住宿2-3天等因素，也考虑到扣除秦恒福经营期间的水电等费用，也考虑到秦恒福拖欠租金违约在先，以及秦恒福的违约程度、责任大小等因素，本院酌定秦恒福经营宾馆因停电造成的损失为每月10000元。因朱华根变更缴纳电费的方式导致停电，秦恒福所经营的宾馆于2018年11月2日起至2019年1月3日期间停止营业，因此，朱华根应当赔偿秦恒福2个月的损失为20000元。朱华根要求秦恒福承担逾期支付租金的违约金36500元的问题，房屋租赁合同约定：2018年度租金为50000元，于2018年1月1日前付清，若逾期，每超过一天在原应交租金基础上增罚100元。该约定实际上就是要求秦恒福承担违约金，因此，朱华根要求秦恒福承担逾期支付租金的违约金的请求，本院应当予以支持。但“每超过一天在原应交租金基础上增罚人民币100元”作为违约金的计算标准，显然过高，也显失公平，本院依法予以调整，朱华根主张的违约金应当与实际损失相当，朱华根未就实际损失进行举证证明，现本院根据秦恒福的违约程度、责任大小等因素，酌定违约金4000元。关于朱华根提出要求秦恒福给付其垫付的电费777元，秦恒福应当予以支付，秦恒福拒不给付，构成不当得利，现朱华根主张要求秦恒福给付电费的诉讼请求，本院予以支持。综上，朱华根应赔偿秦恒福宾馆营业损失20000元，秦恒福返还朱华根垫付的电费777元，并承担逾期支付租金的违约金4000元。秦恒福要求朱华根接收宾馆的装潢的诉讼请求，现已撤回，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下：一、被告（反诉原告）朱华根于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）秦恒福宾馆经营期间的损失20000元；二、原告（反诉被告）秦恒福于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）朱华根垫付的电费777元，并承担逾期支付租金的违约金4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由被告朱华根负担。反诉案件受理费732元，减半收取366元，由原告秦恒福负担50元，被告朱华根负担316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  陶泰龙二〇一九年十一月五日书记员  田 雅相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。