四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初285号 原告（反诉被告）：邛崃市兴农农业发展有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇文昌街121号。 法定代表人：李长荣，董事长。 委托诉讼代理人：杨明，男，汉族，1981年12月4日出生，住四川省邛崃市，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：谢云一，四川光时律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市宅奶百鋆养殖有限公司，住所：四川省邛崃市宝林镇百胜村。 法定代表人：杨宗会，经理。 委托诉讼代理人：邹勋，四川亮锋律师事务所律师。 原告（反诉被告）邛崃市兴农农业发展有限公司与被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邛崃市兴农农业发展有限公司的委托诉讼代理人杨明、谢云一，被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司法定代表人杨宗会及委托诉讼代理人邹勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邛崃市兴农农业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即将邛崃市宝林镇百胜村的奶牛场清场退还原告；2、被告向原告支付从2018年9月1日起至2019年1月31日止的占用费61595元；3、被告自2019年2月1日起至实际将奶牛场腾退给原告之日止，按年租金147828元计算向原告支付奶牛场的占用费；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月15日，原、被告双方签订了《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》，协议约定租赁期限10年，即到2018年8月31日租期届满。协议签订后，原告依约将奶牛场交给了被告经营管理。协议期限将要届满前，原告将其经营管理的20多处奶牛养殖场依法全部对外公开招投标竞租。2018年8月28日，根据招投标竞租的公告，宝林镇百胜村奶牛场的竞租中标人为王春晓，被告依法未中标。自此，被告应依约立即将宝林镇百胜村奶牛场清场腾退交给原告，使原告让新的承租人能及时进场行使承租权。为此原告多次与被告协调处理腾退奶牛养殖场事宜，但被告却无理由拒不腾退，此事至今未果。 被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司辩称，1、原、被告签订租赁协议后，被告投资200多万进行改扩建，原告没有与被告就新建投资进行协商处理，被告的投资修建是经过原告及地方政府相关部门允许进行的，被告的投资行为应视为受原告委托，原、被告应当就修建投资进行结算。被告会进行巨额投资，是因为原告及相关部门口头承诺会将该养殖场长期租赁给被告，但被告投资200多万元后，原告却要求被告腾空养殖场，原告的行为不符合契约精神，不符合社会主义基本价值观、诚信、信用，损害了被告的权益。2、被告租赁的奶牛场是被告修建的，2008年4月15日，被告与原告签订《资产转让协议》，原告收购了被告奶牛场后，再租给被告，当天，被告与原告签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》是意向性的。原告的合同跟被告的合同不一致，被告的租赁协议未填租赁起止日期，当时，因奶牛场也不能正常使用。双方约定，奶牛场要完善后正式交付使用后，才签正式合同，确定租赁起始日期。原告让我方付2018年起的租金，当时协商的是原告确定原告修建的部分，被告确定被告修建的部分，再结算租金。3、本案所涉及的租赁合同的合同项下养殖场至今没有国土、房管、规划、环保等部门的手续，故案涉租赁合同应当是一份无效合同。本案争议应根据合同法中关于无效合同的处理规定。综上，法院应驳回原告全部诉请。 反诉原告成都市宅奶百鋆养殖有限公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告租赁期间建设厂房及辅助设施建设费用175万元；2、反诉案件诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：在租赁合同期内，反诉原告因厂区养殖的需要，经反诉被告及地方政府同意，扩建了厂区和相应基础设施。整个扩建总计使用建设费260万元左右（具体以审计报告为准），现在政府同意80万元的资金扶持，反诉原告仍然还有175万元的建设费用用于该厂房。当初反诉被告承诺前期合同到期后厂房一直由反诉原告承包，现在在没有通知反诉原告的情况下又另行承包给他人。反诉被告要求反诉原告离开该厂房应当支付反诉原告该笔建设费用。 反诉被告邛崃市兴农农业发展有限公司辩称，1、反诉被告和反诉原告签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》合法有效，协议约定租赁期限10年，即到2018年8月31日租期届满。协议中第七条约定了根据来修去丢原则处置承租人在租赁期间内的新添置物问题，反诉原告在投资修建时，应自己考虑租期长短，反诉原告的投资修建与反诉被告并无委托关系。2、协议期限将要届满前，反诉被告将其经营管理的20多处奶牛养殖场依法全部对外公开招投标竞租。2018年8月28日，根据招投标竞租的公告，反诉原告也参与了竞标，故其是知晓租赁日期至2018年8月31日届满的。只是邛崃市宝林镇百胜村奶牛场的竞租中标人为王春晓，反诉原告依法未中标。故反诉原告应在租赁期届满后应依约将奶牛场腾退给反诉被告，反诉原告新添置的不能搬运的固定设施等财产亦应无偿交给反诉被告，新添置的机器设备及动产部分，可以自行处置。 本院经审理认定事实如下：原告（出租方甲方）和被告（承租方乙方）于2008年4月15日签订《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》一份，该协议主要内容为：“一、甲方收购乙方位于宝林镇百胜村（社区）存栏为100头规模的奶牛场后，整体租赁给原业主（乙方）管理使用，守法经营。……二、租赁期限为10年，即从2008年9月1日起至2017年8月31日止（被告提供的协议原件月、日前均为空置，即为“即从2008年_月_日起至2017年_月_日止”）。三、年租金按邛崃市“奶牛房地产”项目出台的政策执行，其计算标准为存栏100头奶牛场70000元/年租金。为支持乙方发展，第一年不收租金，第二年收年租金的一半……第三年到第十年全额收取年租金。七、在租赁期内征得甲方同意，在不破坏现有结构的前提下，乙方根据生产需要，新添置的不能搬运的固定设施等财产，按照来修去丢的原则，在租赁期届满时，无偿交给甲方；乙方新添置的机器设备及动产部分等，在租赁期届满时，由乙方自行处置……”。该租赁协议签订后的当日，原告即将涉案奶牛场交给被告管理经营。被告在租赁期间，为了自己生产经营的需要，被告投入了相应资金对涉案奶牛场进行了改扩建。2017年2月22日被告向原告出具《承诺书》一份，主要内容载明：“成都市宅奶百鋆养殖有限公司为提高奶牛标准化养殖程度，对上申请了宝林百胜村奶牛场标准规模养殖建设改扩建项目，项目建设总投资168万元，其中申请中央补助资金80万元，自筹资金88万元。经审定最终认定项目审定金额151.6万元。现宅奶百鋆养殖公司向贵公司作出如下承诺：‘宝林百胜村奶牛场标准规模养殖建设改扩建项目’所形成的固定资产及设施归邛崃市兴农农业发展有限公司所有。并请求在合同期限届满后，在同等条件下，我公司优先承租”。该《承诺书》落款处承诺人为被告，并加盖了被告印章，法定代表人杨宗会签名。2018年7月，原、被告之间的租赁协议届满前，原告对涉案奶牛场进行了公开招投标竞租，被告也参与了投标。2018年8月28日，成都市公共资源交易服务中心公布邛崃市兴农农业发展有限公司资产出租交易结果公告，涉案奶牛养殖场以147828元/年的租金被案外人王春晓竞租中标。被告于租赁期限届满后一直占用涉案奶牛场至今。 上述事实有当事人陈述及经庭审质证的原、被告身份信息、《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》一份、《承诺书》一份、《邛崃市兴农农业发展有限公司资产出租交易结果公告》一份、《邛崃市百头奶牛场建设工程竣工验收报告》一份、2014年奶牛标准化规模养殖场（小区）建设项目验收表一份等证据予以证实，本院予以确认。 本案（本诉与反诉）在审理过程中，被告向本院申请就其承租涉案奶牛场后的相关改扩建项目造价进行司法审计。本院认为，因该审计结果与本案的处理结果无必然联系，无审计必要，故本院对被告的该申请不予准许。 本院认为，本案争议的焦点和关键问题为以下几个方面，现分别评判如下： 一、关于原、被告手中分别持有的两份《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》如何认定及该租赁协议是否有效的问题。 1、关于被告持有的协议和原告持有的协议是否为同一份合同的问题。2008年4月15日，原、被告签订《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》后，原、被告各持一份。原告出示自己持有的协议载明：“二、租赁期限为10年，即从2008年9月1日起至2017年8月31日止。……”。该协议文本为打印件，其上月、日前留空处相关内容均为手写体。被告出示自己持有的协议，该协议文本也为打印件，在租赁期限月、日前为空置，为“即从2008年_月_日起至2017年_月_日止”样。被告和原告各自持有的协议中仅有租赁期限月、日空置和手写填上未空置这一处不同，其余所有内容均和原告提供的协议一致，该两份协议落款处均有原告法定代表人签名，原告加盖印章，被告法定代表人签名，被告加盖印章，另有丙方（见证单位）邛崃市农村发展局工作人员签名及加盖单位印章。根据协议整体内容，结合已查明本案整体案情，显然，被告持有的协议和原告持有的协议为同一份，即双方于2008年4月15日签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》。 2、关于《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》效力问题。被告主张其承租的涉案奶牛场没有办理相关的国土、房管、规划、环保等部门的手续，未达到出租的条件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定规定，案涉奶牛场房屋对外出租违反了法律强制性规定，根据《合同法》52条的相关规定，故原、被告签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》应属无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”的规定，涉案奶牛场并非乡、村庄规划区内的房屋及房屋必要设施设备，且本案中的租赁物为“奶牛场”，其上的相关房屋系为该奶牛场正常生产经营需要所建的必要设施，故本案中原、被告之间的租赁合同关系不适用该解释的规定。本案中原、被告签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》系双方真实意思的表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原、被告间合同关系合法有效，应受法律保护，依法成立的合同，自成立时生效。故本院对被告关于原、被告间签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》为无效合同的主张不予支持。 二、关于本案中“租赁协议”租赁期限及双方当事人责任的问题。 1、关于租赁期限届满日期的问题。虽然原告在2008年4月15日与被告签订租赁协议后的当日即将涉案奶牛场交给被告管理经营，但根据原告持有的租赁协议，租期开始时间应为2008年9月1日。按原、被告双方租赁协议约定，租赁期限为10年，即使被告持有的租赁协议中未对租赁期限的月、日前空置款填写，但租赁期限为10年是明确的，故该租赁协议的租赁期限截止日期应为2018年8月31日止，而非2017年8月31日。另结合2017年2月22日被告向原告出具的《承诺书》上载明“请求在合同期限届满后，在同等条件下，我公司优先承租”，及被告在2018年租赁期限届满前亦参与了涉案奶牛养殖场的公开竞租，可知被告对租赁期限于2018年8月31日到期是明知的。 2、关于租赁期限届满后，涉案奶牛场应否媵退给原告及相关占用费的问题。在租赁期限届满后，且被告在原告对涉案奶牛场进行公开招投标竞租时未中标的情况下，被告则应根据双方租赁协议约定，遵循诚实信用原则，履行将租赁物即涉案奶牛场腾出并返还原告的义务，即将涉案奶牛场腾退、返还给原告。现被告继续占用涉案奶牛场既无合同约定，也无法律依据，故对原告要求被告媵退该奶牛场的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告口头承诺将涉案奶牛场长期租给被告的主张，因被告未举证证明，且原告未予认可，故本院对被告的该主张不予采信。被告于租赁期限届满后一直占用涉案奶牛场至今未返还原告，应当给付原告占用该奶牛场期间的占用费，占用费的金额应以被告占用该奶牛场期间的市场价格计算为宜，根据2018年8月28日，成都市公共资源交易服务中心公布的邛崃市兴农农业发展有限公司资产出租交易结果公告，涉案奶牛养殖场以147828元/年的租金被案外人王春晓竞租中标。现原告请求被告按147828元/年计算给付从2018年9月1日起至实际将涉案奶牛场腾退给原告时的占用费，符合本案实际情况和相关法律规定，本院予以支持。 3、关于租赁期间承租人即被告改扩建的问题。在租赁期内，被告投资改扩建涉案奶牛场是事实。但在双方签订的《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》中明确约定“在租赁期内征得甲方同意，在不破坏现有结构的前提下，乙方根据生产需要，新添置的不能搬运的固定设施等财产，按照来修去丢的原则，在租赁期届满时，无偿交给甲方”，另在2017年2月22日被告向原告出具的《承诺书》中载明“宅奶百鋆养殖公司向贵公司作出如下承诺：‘宝林百胜村奶牛场标准规模养殖建设改扩建项目’所形成的固定资产及设施归邛崃市兴农农业发展有限公司所有”。根据双方约定，被告在租赁期内的改扩建费用应自行承担。被告在明知涉案奶牛场现状和《邛崃市“奶牛房地产”租赁协议》相关约定及自行作出相关承诺的情况下，其在该奶牛场投入的相关改扩建费用，理应由被告自行承担。故对被告要求原告支付租赁期间建设厂房及辅助设施建设费用175万元的请求，本院不予支持。被告辩称其在租赁期内对涉案奶牛场的改扩建行为应视为原告委托的主张，因无事实根据和法律依据，且原告未予认可，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司于判决生效后十五日内将位于四川省邛崃市宝林镇百胜村的奶牛养殖场腾出后返还原告（反诉被告）邛崃市兴农农业发展有限公司； 二、被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）邛崃市兴农农业发展有限公司租赁期间届满后的奶牛养殖场占用费，占用费计算方法为：按年度租金147828元计算，自2018年9月1日起至实际返还原告奶牛养殖场之日止； 三、驳回被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司的反诉请求。 若被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费1340元，由被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司负担。反诉案件受理费20550元，由被告（反诉原告）成都市宅奶百鋆养殖有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 泓 人民陪审员 杨 莉 人民陪审员 叶祝君 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员 陈思培