朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1302民初1125号原告朝阳义利世好房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区辽河街3-4号。法定代表人刘宏伟，总经理。委托代理人刘斌舒，辽宁森盛律师事务所律师。被告大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司，住所地朝阳市双塔区新华路三段2-18号。法定代表人邸宇峰，董事长。被告大商股份有限公司，住所地辽宁省大连市中山区青年街一号。法定代表人牛钢，董事长。二被告共同委托代理人王岸惠，辽宁东宝律师事务所律师。原告朝阳义利世好房地产开发有限公司（原朝阳义利房地产开发有限公司）诉被告大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司(以下简称大商朝阳公司)、大商股份有限公司（原大商集团股份有限公司，以下简称大商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年9月6日作出（2017）辽1302民初1364号民事裁定，原朝阳义利房地产开发有限公司上诉后，朝阳市中级人民法院于2018年1月3日作出（2017）辽13民终2680号民事裁定，撤销本院（2017）辽1302民初1364号民事裁定，指令本院进行审理。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朝阳义利世好房地产开发有限公司委托代理人刘斌舒，被告大商朝阳公司、大商公司的共同委托代理人王岸惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朝阳义利世好房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2009年3月至2011年9月增加面积的租金1,566,731.48元及利息。2.要求被告给付2011年10月至2017年2月增加面积的租金3,746,281.50元及利息。3.要求被告给付自2017年3月至2017年10月增加面积的租金461,080.80元及利息。4.要求被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2008年，原告朝阳义利房地产开发有限公司与被告大商股份有限公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方（原告）将燕都大厦地下2层、地上1-5层总建筑面积45410.73m2,租赁给被告大商股份有限公司；乙方（被告）年销售额在3亿元以内时租金以固定方式给付，租金为600万元，当乙方年销售超出3亿元时，甲方按超出部分的3.5%的比例抽成租金，计算方式……。自2009年3月起至2011年9月（31个月）被告一直多占用原告房屋4825.10m2，按年租金600万元计算，每平方米租金132.13元，被告合计欠原告多占用面积租金1,566,731.48元。自2011年10月至2017年2月（65个月），国资委划走了被告租用的四层9573.12m2,自此被告每年给原告租金540万元，实际租用原告面积35837.61m2,计每平米租金150.68元，被告合计欠原告多占用面积租金3,746,281.50元。被告大商朝阳公司、大商公司辩称：1.原告认为被告多占用房屋面积4825.10m2,要求增加租金及利息没有事实和法律依据。原告自行在诉状中承认原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》中的租赁面积，被告予以认可，双方没有争议，何况房屋租赁面积数据是原告提供的，原告这些年是清楚的。2.关于租金事实，原、被告在2008年的《房屋租赁合同》第三章费用和支付方式明确约定“在本合同约定的租赁期限内，按租赁房屋总建筑面积75009.44m2确定年固定租金，并按以下方式给付租金，乙方年销售额在3亿元（含3亿元）以内时，租金以固定租金方式给付，年租金为1000万元；当乙方年销售达3亿元以上时，按超出部分的3.5%的比例支付抽成租金”。原、被告在2008年的《补充协议》明确约定，租金以固定方式给付年租金为600万元。2012年11月16日，原、被告及国资委三方签订的《协议书》固定租金改为540万元，其他不变。上述租金的计算方法表明，原告与被告关于租金的收取方式不是以租赁面积计算一平米收取多少钱和面积相乘得出的结果。双方从未约定过，合同中也没有任何字样的约定每平方米收取多少钱，原告起诉关于租金结算方式方面就违反了合同的本意和当年签订合同的初衷。3.原告起诉没有法律依据，《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”。本案原告与被告从2008年签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、2012年签订的《协议书》依法成立并生效，一直实际履行近10年，一方当事人依法不得擅自变更。即使原告所诉多占面积是事实，原告一直自愿签订20年期限的合同，现在要求变更合同已经不受诉讼时效保护，因为原告是本涉案租赁房屋的开发商，自己开发的楼盘面积是知道的，双方都要尊重实际履行的原则。4.原告无论租赁的房屋面积是多少，都不影响双方签订的合同的继续履行。5.2008年6月20日原、被告租赁的6层、5层部分区域房屋自行开设宾馆使用。原告就向被告做出承诺，用降低租金的方式继续双方的合作，已经影响到被告的整体使用。6.原告提供的供热合同、制冷合同与本案的房屋租赁关系是两个不同的法律关系，不能混为一谈。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、双方签订的《协议书》、2016年11月19日原告方关于重新签订房屋租赁合同的约定函、告知函、补缴租金情况说明、房屋产权证、双方当事人陈述笔录、被告方回复函、被告提供的2009-2017合同租赁费明细表、收款收据、《朝阳燕都大厦项目相关问题的协商纪要》，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月19日，出租方（甲方）朝阳义利房地产开发公司，与承租方（乙方）大商集团股份有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一章，第一条，1.2租赁房屋范围及面积：该租赁房屋包括地下1-2层、地上1-6层，（上述楼层均为整层）总建筑面积75009.44平方米，其中地下一层面积7214.61平方米，地下二层面积9279.23平方米，地上一层面积9719.87平方米，二层面积9719.87平方米，三层面积9815.43平方米，四层面积9815.43平方米，五层面积9815.43平方米，六层面积9629.57平方米。甲方免费提供地下二层面积3/4/，即6960平方米为乙方做卸货区和停车场之用。该租赁房屋由乙方整体租赁经营和统一管理（含停车场、露天广场、大堂等公共设施）。第二章第三条：租期，续租3.1本合同约定租期为20年。3.2本合同规定的交付日起，甲方应给与乙方六个月免租期，用于乙方的装修，招商、筹备开业，六个月后的下一日为起租日。第四条4.1本合同约定的租赁期限内，按租赁房屋总建筑面积75009.44平方米确定固定租金，并按以下方式给付租金，具体方式如下：4.1.1乙方年销售额在3亿元（含3亿元）时，租金以固定租金方式给付，年租金为1000万元。4.1.2当乙方销售达3亿元以上时，乙方除支付4.1.1款约定的租金外，同时向甲方按超出3亿元销售额部分的3.5%的比例支付抽成租金，即年租金按如下方式计算：年租金=1000万元+（年销售-3亿元）×3.5%。4.1.3乙方的年销售额以审计后的财务报表数据为准。4.2.1乙方按月平均支付租金，并于每月的10号之前向甲方支付租金83.3万元。第四章第七条7.1乙方的租赁范围内的水电气及消防系统由乙方管理和使用，费用由乙方承担。7.2甲方负责对商业房、给排水系统、电气系统、中央空调系统、室外管网、消防系统和所有与之配套的设备及其它归甲方所有的设施设备进行中修、大修及更新设备，甲方并承担相关的费用。乙方所使用的设施、设备和系统的日常维护、保养和小修由乙方负责。7.4乙方负责对租赁范围内的物业管理及保洁、保安等管理事宜，涉及有关部分发生的问题，甲方应当协助解决，费用由乙方承担。第五章8.3租赁期间如果因为甲方破产、转产、合并、分立及被兼并等造成甲方丧失或部分丧失对该房屋所有权，不影响乙方根据本合同继续行使承租权。第六章13.1任何一方不得擅自无故变更或单方面中止合同，否则依据本合同约定及相关法律规定承担责任。13.3如甲方因其他原因违约而影响乙方无法正常经营，则应当赔偿乙方因此造成的经济损失。15.1合同履行中，乙方对某一或者某些条款有争议，除有争议条款外，不影响其他条款的效力。双方还约定了其他事项。2008年6月20日，上述原、被告双方签署了《朝阳燕都大厦项目相关问题的协商纪要》，该纪要5载明：五、六层租赁面积，因朝阳市政府要求，塔楼部分要启动五星级宾馆项目，裙楼六层整层和五楼J轴往北区域需作为宾馆配套使用面积不在作为大商租赁范围。纪要载明：义利公司提供的租赁范围和物业条件与原合同相比已大打折扣，义利公司同意降低租金的方式继续双方的合作，租金的基准数不超过700万元/年，最终金额双方另行协商。纪要11.载明，本次商谈未涉及的内容仍以双方签订的正式合同为准。同年10月10日双方签订了《补充协议》，协议约定，1.租赁房屋地址、范围、面积：房屋坐落于朝阳市双塔区新华路三段2-18号。现租赁房屋包括地下2层、地上1-5层，总建筑面积45410.73平方米。其中地下二层面积1000平方米，地下一层面积5100平方米，地上一层面积5460平方米，五层面积4500平方米（该四层为非整层出租，总承租面积为16060平方米，系主要争议面积所在层）。二层面积9719.87平方米，三层面积9815.43平方米，四层面积9815.43平方米（二、三、四层仍为整层出租）。3.乙方年销售额在3亿元（含3亿元）以内时，租金以固定租金方式给付，年租金为600万元（每平方米每年租金取整为132元）。4.当乙方年销售达3亿元以上时，乙方按超出3亿元销售额部分的3.5%的比例支付抽成租金，即年租金按如下方式计算：600万元+（年销售-3亿元）×3.5%。协议签订后，被告对其欲使用的案涉非整层租赁房屋进行了间隔，并实际占有使用了间隔后的房屋。2012年11月6日，甲方：朝阳义利房地产开发有限公司，乙方：朝阳市人民政府国有资产监督管理委员会，丙方：大商股份有限公司。三方签订《协议书》一份，内容为：甲方与丙方于2008年2月19日签订了《房屋租赁合同》，并于同年10月10日签订了补充协议，双方将房屋租赁合同的总建筑面积缩小为45410.73平方米。2011年9月20日，朝阳市双塔区人民法院执行裁定书将补充协议中的部分面积即9573.12平方米（以下简称确权面积）确权给乙方。现甲乙丙三方就《房屋租赁合同》及其补充协议一事达成如下协议，以便共同遵守。一、补充协议中约定丙方整体年租金600万元，如果丙方年销售额超过3亿元以上时，超过部分按3.5%的比例抽成租金。经甲乙丙三方共同确认，其中第四层9573.12平方米确权面积的整体年租金为60万元，每月租金为5万元，但因2011年9月不满一个月，丙方只需向乙方支付183,333.3元租金。若丙方应向甲方支付抽成租金时，丙方应按确权面积所占45410.73平方米的比例将相应部分支付给乙方。二、乙丙双方按确权面积及继续履行《房屋租赁合同》及其补充协议，丙方同意将第一条确定的确权面积租金直接支付给乙方，乙方同意仍由原物业管理公司（朝阳义利物业管理公司）进行管理，保证不再向丙方收取任何其他费用。三、丙方向乙方支付租金的期间为2011年9月20日起至《房屋租赁合同》履行期满为止（此时，按约定原告出租面积变更为35837.61平方米、租金为540万元即每平方米每年租金取整为150元）。2016年11月19日，原告向被告大商朝阳公司发出《关于重新鉴定房屋租赁合同的约定函》，内容为：根据双方领导洽谈达成的共识以及锦阜地区集团总部领导的批示精神，鉴于贵公司总部与我公司于2008年2月鉴定的补充协议中租赁的总建筑面积为45410.73平方米，实际的总建筑面积为50540.73平方米。实际面积与租赁合同面积相差4825.10平方米（已核减返租网点面积304.9平方米）。我公司要求与贵公司总部重新签订房屋租赁合同，核定确认房屋租赁面积、租金、取暖（制冷）费等相关事宜。请贵公司鼎力相助，组织协调有关部门，尽快与地区总部、集团总部联系，完善此次房屋租赁合同签定事宜。同年11月24日该公司回函，内容为：关于房屋租赁面积和租金，双方应按2008年2月签订的《房屋租赁合同》及之后《补充协议》中的相关约定执行。2017年10月30日，被告大商朝阳公司将所租赁房屋返还给原告。庭审中，原告向本院提供了被告大商朝阳公司与案外人朝阳义利物业管理有限公司签订的2010年至2016年度《物业管理（服务）协议》及与朝阳达标供暖有限公司签订的2012年度至2015年度《协议书》（制冷费、取暖费）、《供热合同》，在上述《协议》及《合同》上，代表被告大商朝阳公司签字人署名王晓卫。上述“协议”及“合同”中当事双方均约定按租赁建筑面积50000平方米支付相关费用。原告称，王晓卫系被告大商朝阳公司副总经理，原告在发现被告多占面积后即于2013年起与王晓卫交涉，其称已将该问题上交其总部。原告为证明其主张向本院提交了其自称系与王晓卫的电话录音一份。对此，二被告最初称，王晓卫并不是其公司员工，后又承认王晓卫曾是该公司员工，因与公司产生矛盾，双方已解除劳动合同，其与公司存在利害关系，且王晓卫是证人其未到庭接受质询，该录音不能成为有效力的证据，故原告的主张不应采纳。本案在审理期间，受法院委托，朝阳市红山经纬测绘有限公司（该公司测绘范围：工程测量、不动产测绘、不含房产测绘）于2018年10月11日对被告实际占用面积进行了测绘，其测绘结果为：被告实占租赁面积48393.92平方米，扣除公司租赁面积，差额为2983.19平方米。2019年2月21日，该公司向委托法院出具说明一份，其主要内容为，因其公司不具有房产测绘资质，其于2018年10月11日作出的测绘报告书（朝红测字2018003号）作废。另查明，案涉场地因被改建，已不能重新测绘。诉讼中，原告要求二被告对超占面积的行为承担侵权责任并主张分段赔偿其财产损失，即2009年3月至2011年9月为第一阶段，该阶段约定的租赁面积为45410.73平方米，年固定租金为600万元。2011年10月至2017年10月为第二阶段，该阶段租赁原告房屋面积变为35837.61平方米，租金变为540万元。本院认为，原告在本案中主张被告实际占有使用的建筑面积超出了案涉租赁协议约定的建筑面积，为证明该主张其向本院提供了被告大商朝阳公司与案外人签订案涉《物业管理服务协议》、《协议书》、《供热合同》，上述《协议》、《合同》至少能表明被告实际占有使用的建筑面积已大大超出《案涉补充协议》所约定的租赁建筑面积。结合本案相关事实，可以确信原告主张的事实具有高度可能性，故对这一事实，本院予以确认。上述《协议》、《合同》及本院查明的事实还能表明，在案涉《协议书》、《合同》上署名的王晓卫，在2009年至2016年4月不仅与被告大商朝阳公司存在劳动关系，且有权代表该公司从事一定的职务行为。二被告在庭审中对于原告提供的与王晓卫的通话录音应依法予以质证，其否认王晓卫与其存在劳动关系，违反了民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，应承担相应的法律责任。本案争议焦点首先是：案涉房屋租金是否应按年固定租金支付。对此，原告在本案中主张，租金应按实占建筑面积支付；被告则主张，根据双方约定，应按年固定租金支付。本院认为，在房屋租赁的实践中，一般情况下以固定租金支付所租赁的房屋，通常为特定的房屋，如整栋、整套、整层等具体范围明确能直接确定的房屋，此类房屋若约定了租金标准为固定数额（固定租金），除有特别约定的外，即使该特定房屋实际面积与约定不符，亦应按约定的固定数额支付租金，也就是说租金与约定面积无关；对于非特定房屋，其租赁的具体范围取决于约定租赁面积，面积不同，具体范围亦不相同，其租金按常理当然不应相同，因此，对于非特定房屋而言，如果当事双方既约定了租赁面积又约定了租金标准为固定数额（固定租金），二者之间必有关联且不能分割，前者应是后者的前提，后者是前者的结果，当承租人实际占有使用的面积与约定面积不符时，二者的比值应当是确定承租人支付实际占有使用面积租金的唯一依据。具体到本案，当事双方于2008年2月19日签订的《房屋租赁合同》所租房屋因系整体出租属特定房屋，即使该房屋实际面积与约定的面积不符，因双方约定的租金标准为固定数额且双方无特别约定，其租金应按约定的固定数额（固定租金）支付；当事双方于2008年10月10日签订的《补充协议》所租房屋，既有特定房屋即整层出租的二、三、四层房屋，又有非特定房屋即非整层出租的地下二层、一层、地上一层、五层房屋，且当事双方既约定了租赁面积又约定了固定数额的租金，如前所述，当承租人实际占有使用的（间隔内面积）面积与约定的面积不符时，应当以约定的固定数额租金（固定租金）与约定的租赁面积的比值为依据来确定应支付的租金数额。纵观《补充协议》及三方《协议书》、《房屋租赁合同》条款，租金以固定数额（固定租金）的方式支付，并没有脱离约定的租赁面积而单独存在，亦不能得出不论承租人实际占有使用多少面积，均应当按约定的固定租金数额（固定租金）支付租金这一唯一结论。那种无视承租人实际占有使用多少面积，主张只要约定了租金标准为固定数额（固定租金），就应当按约定支付固定租金的观点，显然不是当事双方签订租赁协议时的应有之意，而是对相关条款的误解和曲解。故二被告关于应按年固定租金的方式支付租金的主张既缺少事实依据，又不符合常理，不能成立，本院不能支持。案涉《协议》、《合同》等均由被告大商公司与原告签订，被告大商朝阳公司只是案涉房屋的实际使用人，并非案涉租赁合同当事人，根据合同相对性原则，本案产生的相应责任应由被告大商公司承担。原告在本案中主张侵权责任，因超占所租赁建筑面积构成违约，且该违约行为侵害了原告财产权益，原告依法有权要求被告大商公司承担侵权责任，赔偿其财产损失，故对原告这一主张，本院可予以支持。因被告于2017年才将案涉房屋返还给原告，且在租赁期间原告一直向被告主张权利，故被告关于原告的起诉已超过诉讼时效的辩驳意见，亦不能成立，本院不予支持。本案的另一个争议焦点是：如何确定原告财产损失。由于原告主张的两个阶段租金不同，其损失亦不能相同，且该损失应与租金一同按月给付，故原告诉请分段赔偿其损失（含利息损失）具有事实依据，本院可予以支持。由于案涉损害数额与被告超占的建筑面积有关，而案涉鉴定意见因鉴定结构无鉴定资质又不能作为定案的依据，且已不能重新鉴定，在此情况下（已经能认定损害事实存在，具体数额无法确定），人民法院可以结合一些间接证据和案件其他事实，遵循法官职业道德、适用逻辑推理和生活经验，适当确定侵权人的侵权责任。据此，本院根据本案认定的事实结合本案相关证据，并参照租金标准，确定原告第一阶即2009年3月至2011年9月财产损失92万元，占有该损失款期间的利息损失48万元（计算至2017年10月）两项损失合计140万元；第二阶段即2011年10月至2017年10月财产损失256万元，占有该损失款期间利息损失49万元，两项损失合计305万元，上述损失总计445万元，由被告大商公司赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告大商股份有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告朝阳义利世好房地产开发有限公司财产损失445万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朝阳义利世好房地产开发有限公司对被告大商集团朝阳新玛特购物广场有限公司的诉讼请求；三、驳回原告朝阳义利世好房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费53,959元、保全费5,000元,合计58,959元,由原告朝阳义利世好房地产开发有限公司负担18,959元,由被告大商股份有限公司负担40,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  杨兆丛人民陪审员  李振文人民陪审员  史国忠二〇一九年十一月二十六日书 记 员  纪 微