浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3252号 原告：沈阳玛斯特健身有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区建设东路75号（2-4-1)，统一社会信用代码91210106MA0U9MNN8K。 法定代表人：刘杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡洋，辽宁正直律师事务所律师。 被告：嘉善星悦城商业管理有限公司，住所地浙江省嘉善县魏塘街道恒利国贸广场1036室，统一社会信用代码91330421MA2B9D1361。 法定代表人：郑亮娣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪小燕、陈丹丹，浙江路成律师事务所律师。 原告沈阳玛斯特健身有限责任公司（以下简称“玛斯特公司”）与被告嘉善星悦城商业管理有限公司（以下简称“星悦城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡洋、被告委托诉讼代理人陈丹丹到庭参加诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。 原告玛斯特公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告星悦城公司返还原告10万元意向金，并从2018年11月22日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期还款利息至款项付清之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原、被告于2018年8月23日签订《星悦城租赁合同意向书》，双方达成租赁合作意向，原告欲租用被告位于嘉善星悦城4楼4F003商铺用于健身俱乐部经营。《星悦城租赁合同意向书》约定双方正式租赁合同签订后，本意向书自动终止。原告于2018年8月27日按照《星悦城租赁合同意向书》约定向被告支付人民币10万元整作为意向金，按照《星悦城租赁合同意向书》约定该意向金于双方签订正式租赁合同后转做为部分租赁保证金。后原、被告双方于2018年9月7日签署《租赁合同》，《租赁合同》约定双方租赁期限从2018年10月1日开始，双方在2018年10月1日前完成交接，同时《租赁合同》第三条9.4.(5)约定乙方（本案原告）须向甲方（本案被告)缴纳履约保证金总额（即押金）为人民币185000元；乙方应于本合同签订之日起5日内将履约保证金支付给甲方，作为本租赁合同生效的要件之一，若乙方未在规定日期内足额支付履约保证金，合同不生效。《租赁合同》签订之后因被告明确向原告表明其应提供的出租场地不能在约定日期2018年10月1日前达到交付条件，无法在租期起算日2018年10月1日之前向原告交付。另外由被告介绍的消防施工单位对原告表明：由于消防要求，被告所提供的出租场地内涉及疏散通道不得占用，并且走廊两端要留出两道消防门作为疏散使用。按照上述消防要求，被告向原告提供的租赁场地实际上要比合同附件平面图记载相应缩小，且出现出租场地分割情况，这影响到原告整体设计布局及功能性，造成铺内分割不能顺利联通，无法正常经营，不能满足原告使用目的。原告鉴于上述问题，故原告一直未向被告支付履约保证金，双方《租赁合同》至今未生效。后原告决定终止与被告的合作意向，不促成《租赁合同》生效条件，不再向被告支付履约保证金。同时原告发函要求被告返还我司此前交付的10万元意向金。因被告拒绝原告要求，故原告依法向人民法院起诉，望法院依法判决，支持原告诉讼请求。 被告星悦城公司答辩称：一、被告与原告就租赁事宜先后签署租赁意向书、租赁合同，均已经成立生效，原告向被告所支付的10万元租赁意向金在双方签订租赁合同后成为了该合同项下的履约保证金的组成部分，因原告违约导致双方终止合作，故原告主张返还其缴纳的10万元无事实及法律依据。1、本案客观事实，2018年8月双方就嘉善星悦城4F-003铺位承租事宜达成初步合作意向，原告代表多次到租赁现场进行查看，双方多次就租赁场地现状、现场工程条件等予以沟通确认，经充分沟通后签署了租赁意向书，原告缴纳了租赁意向金10万元，根据意向书第7条之约定，因原告的功能需要对现场进行整改所需的一切费用均由原告承担，2018年9月7日，双方签署租赁合同，合同约定原告须在签约后5日内足额支付185000元履约保证金作为租赁合同的生效要件之一并应当同时支付首期租金、物管费，但签约后，原告并未履行合同义务，至今仍未向被告支付剩余履约保证金85000元及首期物管费，并且原告在合同约定的场地交付标准外，又额外新增了许多要求，要求被告对场地予以施工拆除改造，因原告租赁面积较大，为了保障合约可以顺利履行，被告垫付了30余万对场地进行了改造，并多次催促原告办理场地交接手续，但被告至今未进场装修。2018年11月22日，原告向被告寄送了通知函，称因其未足额缴纳履约保证金，租赁合同不生效及场地消防原因不能实现其使用目的，故决定终止合同意向，不再继续支付保证金并要求被告退还10万元；2、被告认为双方签署的租赁合同已经成立生效，双方均应当全面忠实履行合约，从表面上看租赁合同约定原告足额支付履约保证金是合同的生效要件之一，即该合同是一个附生效要件的合同，但该条款约定的是原告的付款义务，即虽然约定了生效要件，但该要件只要原告按约善意付款，即可成就，原告负有单方促使合同生效的法定义务，因此原告应善意履行合同促成合同生效，不得违反约定拖延付款或者不付款来对抗合同相对方，使合同不发生法律效力。根据合同法第45条约定，我方认为原告严重违反合同关于付款期限的约定，为了达到解约退还款项目的，故意不履行付款义务和阻止合同条件成就，依据法律规定，应当认定条件已成就，合同成立生效；3、本案中被告不存在违约，原告主张被告未按约定交付场地与事实不符。首先，原告承租的面积1850平方米，作为具有丰富商事经验经营主体，双方在签署合约前多次到租赁现场进行查看、沟通确认并在租赁合同中明确约定按照合同签署当日的场地现状进行交付，合同签署后，原告又提出了合同约定以外的各项要求导致交付日延后，我方认为我方不构成交付违约；其次，依据租赁合同第11条第5款第5.1项约定，即使我方构成交付违约，原告也应当进行书面催告，催告后60日内仍未交付的，其才可以行使相应的解约权利，但是其在2018年11月22日，即距离约定交付的2018年10月1日尚未满60日就向被告寄送了函件，告知其不再履约，所以我方认为是原告的客观行为导致双方合约不能继续履行，不能实现合同目的；4、原告主张因消防改造要求不能实现合同目的，原告须证明上述事实，根据原告所提交的证据材料并没有一个确定的责任证明承租场地消防通道必须要占用，并且导致双方合约不能继续履行，不能实现合同目的这一情形，所以我方认为其主张没有事实依据；其次根据双方合同约定，场地的二次装修消防工程实施及验收均由承租人承担和负责。即使因为租赁场地消防改造导致租赁面积变化及结构变动我们认为是正常的商业风险，不属于法定或者约定的解约事由。综上，我方认为原告所主张的合同未生效，被告交付违约，租赁场地因消防改造不能实现合同目的均不应得到支持。二、我方认为本案中是原告违约导致合同提前解除，其应当承担违约责任。1、双方签署的租赁合同第11条第3款3.6项约定，承租人延迟缴纳费用超过15日，出租方有权解约；4.2款约定，承租人单方擅自提前解约，应当承担没收履约保证金及赔偿违约金；第11条4.1款对违约金的计算方式予以了约定，结合上述条款，本案中原告应承担的违约责任为没收履约保证金10万元，补足未缴纳的履约保证金85000元，并支付违约金74万元，合计92万；2、本案中原告根据被告的要求对租赁场地进行了改造、施工，实际支出37余万，双方在意向书中明确约定因原告功能需要对租赁场地进行整改所需的一切费用均由原告承担，所以上述费用均应由原告支付，另外，自合同签署后，租赁场地一直处于闲置状态，给被告造成了几十万的租金、物业费、收益损失，上述损失均由原告的违约行为造成。结合上述事实，我方认为原告主张返还10万元履约保证金与合同约定、法律规定不符。综上，恳请法庭驳回对原告的所有诉请。 对于各方当事人提交的证据材料，经庭审质证，对双方实质无异议的证据：租赁合作意向书、收据、租赁合同、设计图纸、通知函、复函、解约函等，本院均依法予以确认，并在卷佐证；对微信群的聊天记录，结合原被告提交的其他证据能相互印证，本院综合予以确认；对各方有争议的证据：卫生间改造协议、四楼餐饮管道安装协议、厕所报价单、空调安装费用单等，本院认为该部分证据材料旨在证明被拆除标的物的造价，与清拆行为本身无关，对于拆除相关标的物以达到场地统一租赁的目的系被告的先合同义务，应由被告自担商业风险，该部分损失本院不予认定；对于雅戈尔店内损失相关证据，系清拆合同履行过程中产生的权利义务，与本案缺乏关联性，本院不予采信；对工程施工合同及增值税发票、入账通知、消防维修报价单等能证明案涉场地四楼清拆工程的费用支出，证据之间可以相互印证，且合情合理，本院均依法予以确认；上述证据均由本院在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和确认的有效证据，本院认定事实如下： 嘉善县魏塘街道恒利国贸广场4183、4186、4187号房屋产权所有人系嘉善县恒利房地产开发有限公司，嘉善县恒利房地产开发有限公司将上述房产出租给被告星悦城公司（期限2018年3月1日至2028年2月28日），并由其对星悦城商场进行管理。 2018年8月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订星悦城《租赁合作意向书》一份，约定意向保证金10万元，在双方签订正式租赁合同后转作部分租赁保证金。8月27日，原告向被告支付10万元意向保证金。2018年9月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定乙方愿承租甲方位于星悦城4F-003铺位，面积约1850平方米场地（以下简称案涉场地），用于“玛斯特健身”经营；场地经双方现场查勘确认已具备进场装修条件；原告（乙方）应于本合同签订之日起5日内，将履约保证金185000元支付给被告（甲方），作为本租赁合同生效的要件之一，若原告（乙方）未在规定日期内足额支付履约保证金，合同不生效；合同还对租金等费用支付、各方权利义务、其他权利义务、租赁场地的装修事宜、解除和终止、违约责任等均进行了约定。《租赁合同》签订后，原、被告为协商案涉场地租赁事宜设立了一个“嘉善星悦城玛斯特健身施工微信群”，由原告公司“李总”、“窦经理”、“朱卫峰”等人和被告公司“娄云超”、“黄小兵”等人、消防维保人员“罗总”等人组成。微信群内容（摘要）：“9月12日，原告方李总：拆除工作进行到哪啦？被告方娄云超：已经在全面清了；2018年10月8日，娄云超：还有四天时间就完工了，李总：地面地砖要拆除恢复到原地面……还有地标和地灯，……新建地面和天花都必须恢复原层这都是标准；10月10日，李总：红色区域全部地砖敲掉……恢复原地面，包括卫生间都拆除……吊筋全部清除干净；10月29日，被告方：清场工作马上结束可以进场了，你什么时候过来，李总回复：请把现场垃圾碎石清理干净，我们确定日期后与贵方对接；被告方：垃圾清理就2天处理完；10月31日，李总：通道处不可以进我们铺内，只能做到围挡处，整体格局就会被切断，通道全部让出来？消防维保罗总回复：是的，疏散通道不能被占用，两侧的也要留出来。需要把消防设计图纸做好、然后原设计单位审图、第三方联合审图后才能有结果，这个通道你到底能不能占用，按照正常流程要等设计备案登记完成后才可以进场施工。” 被告在收到10万元保证金后，按照原告整体租赁的功能需要对案涉现场进行了清拆，其中燃气管道拆除费用25000元、清拆工程及垃圾清运费用101417元，合计126417元，均由原告支付。2018年11月22日原告玛斯特公司向被告星悦城公司发送《通知函》一份，内容概括为：《租赁合同》约定履行履约保证金不予缴纳，因消防原因导致场地重新设计安排影响合同目的实现，被告公司未按时交付场地，告知终止合作意向并要求退还已经支付的10万意向金。被告星悦城公司针对该《通知函》的相关内容，2018年12月13日向原告玛斯特公司发送《复函》一份，内容概括为：经过催缴履约保证金仍未交的行为违反合同的约定，且为履行合同已经做了大量准备拆除了相关设备设施并支出费用的事实，依据未生效合同交付场地无合同权利、不存在延迟交付场地行为，并认为终止合同无依据，对消防事宜予以配合对改造后的实际情况同意重新磋商，要求2018年12月20日前缴纳剩余的履约保证金85000元并办理场地交接手续。之后，原、被告未办理案涉场地交付事宜，原告亦未缴纳剩余的履约保证金85000元。2019年8月2日被告星悦城公司通过EMS快递向原告玛斯特公司发送《解约函》一份，要求支付租金及费用、解除《租赁合同》、承担违约损失；2019年8月12日被告收到该份《解约函》。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人可以对合同的效力约定附条件；附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，原、被告就案涉场地签订的《租赁合作意向书》系预约合同，《租赁合同》系本约合同，均系双方真实意思表示，但《租赁合同》明确约定以“原告足额缴纳履约保证金185000元”作为合同生效要件，现原告未足额缴纳，生效条件未成就；《租赁合同》签订后，各方均为实现租赁事宜共同努力，但最终案涉场地未交付使用，各方不存在为了自己的利益不正当地阻止《租赁合同》生效条件成就的情况，故本案《租赁合同》未生效。合同解除仅针对有效的合同而言，因本案合同未生效，故对于被告提出于2018年12月20日单方通知《租赁合同》解除的辩解，本院不予采信。综合本案庭审情况，双方租赁关系未能生效的原因在于，原告按被告提供的案涉场地结构、工程、技术等要求完成的图纸设计与消防设计要求产生冲突，以致租赁场地被分割，整块租赁的合同目的不能实现，故原告按照《租赁合作意向书》已缴纳的10万元保证金，理应由被告退还给原告；但《租赁合同》未生效系不可归责于双方的原因所导致，且被告为了促成《租赁合同》已经作了大量的准备，按照原告开办健身房的场地功能需求进行了清拆，把原先可以单独租赁的多个空间整改成为一个整体的租赁空间，故对于被告因清拆案涉场地所产生的费用126417元，按照公平原则，应由原、被告各半承担63208.5元，被告主张抵销的请求，本院予以支持，扣除损失后被告尚应退还原告36791.5元。关于原告诉请的逾期还款利息损失，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告嘉善星悦城商业管理有限公司应向原告沈阳玛斯特健身有限责任公司退还履约保证金100000元，抵销原告沈阳玛斯特健身有限责任公司应承担的清拆损失63208.5元，尚应支付36791.5元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告沈阳玛斯特健身有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元（原告已预交），由原告负担575元，被告负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  单秀丽 二〇一九年十一月十三日 书记员  毛珠萍 附页 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。