江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13946号原告：昆山市玉山镇锦峰装璜建材商行,住江苏省昆山市玉山镇柏芦中路363号,机构代码：L3428766-3。经营者桑月兰，女，1948年12月23日生，居民身份证号码，汉族，住江苏省昆山市花桥镇。委托代理人：桑福生，男，该公司员工。被告：昆山裕沣模具工业有限公司,住江苏省昆山市蓬朗镇蓬溪路,机构代码：913205837325036826。法定代表人：杜石恭,该公司总经理。委托代理人：崔小灵，江苏瀛成律师事务所律师。委托代理人：朱新辰，江苏瀛成律师事务所实习律师。原告昆山市玉山镇锦峰装璜建材商行（以下简称锦峰商行）与被告昆山裕沣模具工业有限公司（以下简称裕沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告锦峰商行经营者桑月兰及其委托代理人桑福生、被告裕沣公司委托代理人崔小灵、朱新辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦峰商行提出诉讼请求：1、要求被告将昆山市蓬朗蓬溪路西侧土地上厂区内的违法建筑拆除，具体为厂区内的厕所及西边两间房屋；2、要求被告清理该厂区内的下水道并赔偿下水道堵塞导致的损失20000元；3、要求被告修复该厂区内的绿化并赔偿损坏绿化导致的损失20000元；4、请求自2019年6月20号起增加租金，每月每平方米16元增加至每月每平方米28元，合计每月增加租金85150.8元（不含税金，如开具发票由被告承担税金）；5、由被告承担本案诉讼费用，事实与理由，2009年3月12日原、被告签订了《土地房屋租赁协议》，约定原告将位于XX工业区XX中路西侧建筑面积为7095.9平方米的厂房出租给被告使用，月租金12元/平方米，年租金为1021809.6元。在2016年7月10日因被告违约造房，调整租金至每月每平方米16元。原告与被告签订土地房屋租赁协议第6条，明确被告在租用期间未经过原告同意，不得随意建房，如有违约行为，原告有权强制拆除、终止协议。在2018年7月5日开发区城管消防安全委员会发出通知，要求自行清除违章建筑，但到目前为止还有四处未拆除，造成原告被约谈，成为不诚信单位。另外原告出租厂房市场价格现发生了上涨，原告认为继续以原租金价格出租涉案厂房明显不公平，故原告要求调整租金。据此原告提起本案诉讼。被告裕沣公司辩称，厂房承租时因为厂房构造问题所以地下排水无法使用，该责任不在于被告。关于绿化被告并未损害绿化，而在绿化旁边平地上搭的堆放废铁的池子已经拆除。鉴于目前房屋状况和整个地区厂房租金呈现下降趋势，依据合同公平原则目前该厂房租金并没有很低，同时双方在2016年签订的变更协议中约定如再涨租金则视为违约，原告提出涨租金诉请该行为已构成违约，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告系位于昆山市.2平方米土地的使用权人。2002年起原告将该土地及地上建筑物出租给被告使用。2009年3月12日原、被告就此签订了一份《土地房屋租赁协议》，约定被告将位于XX工业区XX中路西侧的土地及房屋出租给原告，协议约定出租部分的占地面积12641.19平方米，建筑面积7095.9平方米，其中厂房面积4340.45平方米，办公室面积924.82平方米，守卫室面积94.48平方米，综合楼面积1364.41平方米，配电房49.73平方米，娱乐室308平方米，厕所13.81平方米，空面积与积建筑面积平分。双方约定月租金12元每平方米，年租金为10218096元，税金由被告承担。租期自2009年3月12日起至政府限令拆迁搬之日。协议约定被告在承租期内若需对房屋进行装修、改造必须经原告及有关质监部门同意后方可进行，一切费用由被告自行负责。被告在租用期间未经原告同意不得随意建房，如有违约行为，原告有权强制拆除终止协议。2015年1月26日原、被告双方签订过一份土地房屋租赁租金变更协议，将租赁价格调整为每年1149535.80元，其中第3条约定原告于原租赁协议到期终止前，不再进行租金的调涨，否则视为原告违约。2016年7月10日，原、被告双方又签订一份土地房屋租赁协议变更协议，约定双方于2009年3月1日签订土地房屋租赁协议，于2015年上调租金一次，现由于原告再次要求上调租金，经协商后双方同意变更如下：建筑面积7095.9平方米，其中厂房面积4340.45平方米，其他面积2755.45平方米，租赁价格调涨为月租金16元每平方米，年租金调涨为1362412.8元。被告自建厂房947.82平方米，年租金120000元。另原告同意被告转租给昆山联朋精密机械有限公司所自行搭建部分厂房年租金合计20000元。以上各项租金合计1502412.8元/年，税金由原告承担，自收到房租之日起1个月内开具发票并交付给被告。对于其他事项不做补充及修改，依据原租赁协议继续履行。本租金变更协议作为2009年3月12日签订《土地房屋租赁协议》的变更协议，其效力和原协议效力相同。另查明，2018年原告锦峰商行起诉被告裕沣公司，要求解除双方之间的土地房屋租赁协议并要求被告搬离。本院审理后作出（2018）苏0583民初12900号民事判决书，认定双方之间的租赁协议系附解除条件的合同，解除条件并未成就，故驳回了原告的诉讼请求。原告上诉后苏州中院出具(2019)苏05民终2654号民事判决书，维持了一审判决。本案中原告称其租金过低要求调整，审理中原告提供了一份2018年5月15日案外人朱学明与昆山市金宝鼎金属制品有限公司之间的厂房租赁合同，朱学明出租的厂房位于昆山开发区厂房，租金为31.5元每平方米每月。被告对称不予认可。再查明，2018年7月5日昆山经济技术开发区永辰路区域联合整治小组向原告发出告知书，告知其涉案厂区内存在违章搭建及阻碍消防通道等情况，存在严重消防安全隐患，要求其对厂区内所有违法建设予以自行拆除。2018年7月4日昆山开发区安全生产委员会办公室等部门对裕沣公司下发了限期整改通知书，限其在2018年7月26日前完成整改，桑福生代表锦峰商行签收了该份通知书。2018年8月14日昆山市城市管理行政执法局向裕沣公司发出实施强制措施决定书，表示在厂区内存在违法建筑，要求其收文书后三日内拆除。此后947.82平方米违建厂房等已被拆除。原告锦峰商行称厂区中厕所及西边两间房屋系被告搭建但现尚未拆除。被告辩称厕所及西边两房屋在其承租时已存在。又查明，2019年1月9日，被告裕沣公司向原告发出一份联络函，表示其依照行政执法局通知拆除了其自建厂房947.82平方米，故该部分厂房租金120000元自2019年1月份起不再支付。2019年1月18日原告回复通知称，目前还有东侧厕所、压缩机间、西侧食堂尚未拆除，且当时双方民事诉讼尚未解决，故不同意被告通知内容。2019年7月18日，原告又发出一份通知书给被告，表示被告未将土地绿化还原，西侧厂房未拆除，下水道也没有清理修复，故不同意被告少付120000元租金，要求被告补付。被告辩称下水道因设计问题无法正常排放使用，下水道修理应由原告负责；而对于绿化，被告称系其承租厂房时自行种植，被告认为原告主张并无依据。审理中经本院询问，原告称其主张的赔偿金额系估算。上述事实有土地房屋租赁协议、变更协议、土地证、通知书、联络函、整改告知书、实施强制措施决定书、厂区照片、（2018）苏0583民初12900号民事判决书、(2019)苏05民终2654号民事判决书等，以及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的土地房屋出租协议及其变更协议是双方当事人真实意思表示，内容于法无悖，该出租协议及变更协议依法成立有效，双方均应恪守履行。所谓情势变更系合同成立后发生当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且继续履行合同将对一方明显不公平或不能实现合同目的的情形。情势变更应与相应的商业风险相区别。本案中原告出租厂房给被告承租使用后，双方在2015年、2016年通过变更协议的方式对租金进行过上调变更，且2015年变更协议中曾约定“不再进行租金的调涨”。据此本院认为原告在签订合同时已预见到租金价格可能发生变化的情形，故房屋租赁市场租金价格变化属于商业风险范畴，现原告主张租金过低再次要求调整，本院对此不予支持。另外，对于原告要求被告拆除厂区中的违建即厕所及西边两房屋的诉讼主张，本院认为，建筑物能否被认定为违建，以及认定违建后的拆除属于行政管理事项，本院对此不予理涉。关于下水道、绿化修复及相应赔偿的诉讼主张，被告不予认可，原告对此亦未能提交相关证据，故本院对原告的诉讼请求不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告昆山市玉山镇锦峰装璜建材商行全部诉讼请求。案件受理费2804元，减半收取为1402元，由原告负担。此款原告已经交至本院，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇一九年十一月七日书记员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。