广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24767号原告（反诉被告）：赵卫冰，女，1966年12月22日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州融驰实业投资有限公司，住所地广州市白云区人和乡人和村人和街4号。法定代表人：刘仁会。委托代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告）赵卫冰与被告（反诉原告）广州融驰实业投资有限公司（以下简称融驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵卫冰的委托代理人刘应刚、被告（反诉原告）广州融驰实业投资有限公司的委托代理人王元福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵卫冰诉（辩）称：1．确认双方于2012年3月7日签订的租赁合同无效；2．融驰公司向我方退还租金950000元；3、融驰公司向我方赔偿2016年6月1日至2017年6月30日期间的占有使用费75996元。事实和理由：我方与融驰公司于2012年3月7日签订租赁合同，约定我方向融驰公司承租人和商业中心A2栋首层117A商铺，期间自2012年3月7日至2032年3月6日，租金共计950000元，租赁期间的头三年商铺由融驰公司统一经营出租，应付的固定收益由融驰公司在我方应付租金中直接扣减，三年租赁封闭期届满后，我方可解除合同，也可继续由融驰公司统一经营，并由融驰公司按每年10%向我方支付固定收益。合同签订后，我方先后向融驰公司支付租金760000元。2015年3月7日租赁封闭期满，涉案商铺仍由融驰公司继续使用，但融驰公司自2016年6月1日起未按每月6333元的标准向我方支付固定收益。2017年3月20日，我方将涉案商铺收回自行使用。双方签订租赁合同时融驰公司从未向我方出示涉案商铺的建设工程规划许可证，涉案租赁合同无效，且造成合同无效的过错在融驰公司，融驰公司应向我方退还租金并赔偿损失。对融驰公司反诉请求答辩如下：同意将涉案商铺交还给融驰公司管业，也同意在融驰公司应退还的租金中对我方自2017年3月20日收回商铺后自行使用期间的占用费进行扣减。广州融驰实业投资有限公司辩（诉）称：要求赵卫冰将涉案房屋交还给我司管业，并自2015年7月1日起按每月6333元的标准计付占有使用费。对赵卫冰本诉答辩如下：确认涉案合同无效。我方实际收取了赵卫冰760000元租金，并非950000元，另外赵卫冰是于2015年7月1日收回商铺自行使用的，应自该日起向我方支付占有使用费。我方于2015年6月9日向赵卫冰支付了三个月的收益款13500元，也应予以扣减。本院经审理认定事实如下：2012年3月7日，赵卫冰与融驰公司签订租赁合同，约定由赵卫冰承租融驰公司位于本市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路8号之人和商业中心A2区一层117A号商铺，租赁期间自2012年3月7日至2032年3月6日；租金总额为950000元，由赵卫冰分期支付，融驰公司承诺头三年固定收益190000元在赵卫冰第一次、第二次付款中扣减，其余760000元租金由赵卫冰分期支付给融驰公司；租赁期间头三年为租赁封闭期，由赵卫冰委托融驰公司对外出租，期限届满后赵卫冰可选择解除合同，也可继续委托融驰公司租赁，由融驰公司向赵卫冰支付固定回报，其中第四年至第十年期间按每年10%计付回报。合同另就其他权利义务进行约定。合同签订后，赵卫冰先后于2012年3月7日、2013年4月15日、2014年3月7日向融驰公司支付租金共计760000元。双方在诉讼中确认另有190000元视为涉案商铺头三年的固定回报，在租金总额中予以扣减。赵卫冰提出，合同约定的三年租赁封闭期于2015年3月7日届满，其后融驰公司仍继续占用涉案商铺，但自2016年6月1日起融驰公司未按每月6333元的标准向其支付回报，故赵卫冰于2017年3月20日收回涉案商铺自行使用。融驰公司则认为其于2015年6月9日向赵卫冰支付涉商铺“租金”13500元，并由赵卫冰开具了相应收据，其后由赵卫冰于2015年7月1日收回涉案商铺自行使用。融驰公司还提交了涉案商铺2015年7月至12月期间的水电费和管理费收据，其中2015年7月仍收取了承租人交纳的租金4500元，其余月份仅收取了承租人交纳的水电费和管理费，赵卫冰对上述证据未发表质证意见。赵卫冰主张融驰公司自2016年6月1日起停止按照合同约定的标准向其支付固定收益，赵卫冰提交了融驰公司与案外人刘寒春签订的租赁合同，出租的商铺为涉案A2区一层117A号商铺，租赁期间自2013年5月12日至2016年5月11日。赵卫冰还主张其于2017年3月20日才收回涉案商铺自行出租，为此提交了其与刘寒春于2017年3月20日签订的商铺租赁合同书，赵卫冰在合同中确认其对涉案商铺有17年使用权，双方约定由刘寒春自2017年3月20日承租上述商铺，并直接向赵卫冰支付租金。融驰公司在诉讼中确认涉案商铺并无取得建设工程规划许可证。以上事实，有租赁合同、收据、商铺租赁合同书和当事人陈述等证据可以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，本案双方签订的涉案房屋租赁合同为无效合同。双方根据无效合同取得对方的财产应当予以返还，现融驰公司要求赵卫冰将涉案商铺交还给融驰公司管业合理合法，应予支持，融驰公司实际收取赵卫冰的租金760000元也应当返还给赵卫冰。融驰公司于2015年6月9日向赵卫冰支付的“租金”13500元实际上是融驰公司占有涉案商铺并参照合同付与赵卫冰的收益，融驰公司要求扣减缺乏理据，本院不予采纳。融驰公司并无证据证明合同约定的三年租赁封闭期于2015年3月7日届满后，其于何时将涉案商铺交还给赵卫冰实际使用，融驰公司虽然提交了涉案商铺租户2015年7月至12月期间的水电费和管理费收据，但不足以证明融驰公司已经将涉案商铺自2015年7月1日交给赵卫冰管业。赵卫冰主张融驰公司自2016年6月1日起停止支付固定收益，并提供了其与承租人签订的租赁合同证明其于2017年3月20日收回商铺自行使用，融驰公司没有证据证明其参照合同约定的标准向赵卫冰支付了2016年6月1日至2017年3月19日期间的收益（实为占有使用费），现赵卫冰主张融驰公司按每月6333元的标准（760000元×10%÷12）向其计付上述期间的占有使用费合理，占有使用费应为61007.9元（6333元/月×9月+6333元/月÷30日×19日），没有超过合同约定的每年按总租金的10%（9500000元×10%÷12）支付固定回报的标准，本院予以支持。赵卫冰于2017年3月20日收回涉案商铺自行使用，融驰公司主张赵卫冰收回商铺自行使用期间所产生的占有使用费在融驰公司应当退还的760000元租金中予以抵扣合理合法，赵卫冰亦同意扣减，本院予以准许。上述期间为赵卫冰自行占有使用，占有使用费的标准可参照双方合同约定的950000元租金总额和20年租赁期间核算，为每月3958.33元，计算期间自2017年3月20日至赵卫冰将涉案商铺交还给融驰公司管业之日止。如上所述，融驰公司认为赵卫冰于2015年7月1日收回商铺，但无充分证据证明，本院不予采纳，融驰公司主张赵卫冰支付2015年7月1日至2017年3月19日期间的占有使用费无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认赵卫冰与广州融驰实业投资有限公司于2012年3月7日签订的租赁合同无效（广州市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路8号之人和商业中心A2区一层117A号商铺）；二、于本判决生效之日起十五日内，赵卫冰将位于广州市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路8号之人和商业中心A2区一层117A号商铺交还给广州融驰实业投资有限公司管业；三、于本判决生效之日起十五日内，广州融驰实业投资有限公司向赵卫冰退还760000元；四、于本判决生效之日起十五日内，广州融驰实业投资有限公司向赵卫冰支付2016年6月1日至2017年3月19日期间的房屋占有使用费61007.9元；五、于本判决生效之日起十五日内，赵卫冰向广州融驰实业投资有限公司支付广州市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路8号之人和商业中心A2区一层117A号商铺自2017年3月20日至赵卫冰将涉案商铺交还给广州融驰实业投资有限公司管业之日期间的占有使用费（占有使用费按每月3958.33元为标准计算，占有使用费的金额可与上述判决第三项、第四项的金额相互抵扣）；六、驳回赵卫冰其他诉讼请求；七、驳回广州融驰实业投资有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14034元，由赵卫冰负担2804元，由广州融驰实业投资有限公司负担11230元；反诉受理费3025元，由广州融驰实业投资有限公司负担1891元，由赵卫冰负担1134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  关则深人民陪审员  冯振谊人民陪审员  刘桂丽二〇一九年十一月八日书 记 员  周家怡