云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0602民初4176号原告昭通弘彩物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：91530602686163305E。住所地：昭通市昭阳区小北门138号内。法定代表人毛国友，公司总经理。委托代理人徐天洋，女，汉族，1990年8月22日生云南省大关县人，住昭通市昭阳区。系昭通弘彩物业管理有限责任公司职员。被告魏颖，女，汉族，1976年9月6日生大学文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住昭阳区。委托代理人李贵流，男，汉族，1978年3月21日生云南省昭通市昭阳区人，住昭阳区。特别授权代理。原告昭通弘彩物业管理有限责任公司（以下简称弘彩物业公司）诉被告魏颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告弘彩物业公司法定代表人毛国友及其委托代理人徐天洋，被告魏颖的委托代理人李贵流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘彩物业公司诉称，被告系秀水康城的业主。原告为秀水康城的物业管理公司。被告位于房屋面积为133.63平方米。自2011年5月1日起至2017年12月30日止，被告共拖欠原告物业费6734.95元以及因逾期产生的滞纳金46673.1元，共计人民币53408.05元。根据原告与开发商签订的《秀水康城前期物业服务委托合同》（以下简称合同）规定，被告应当按合同约定的0.7元／平米／月的物业服务标准向原告缴纳物业费，但昭通市发展和改革委员会文件（编号昭市发改价格（2012）120号）规定原告物业收费标准为0.63元／平米／月，由原告按上述标准收取物业服务费。被告自2011年12月起就未曾向原告缴纳过物业费，且经原告多次催缴未果；合同约定业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费的千分之五交纳滞纳金。为维护原告的合法权益，请求人民法院：一、判决被告支付原告物业管理服务费6734.95元、滞纳金46673.1元，共计人民币53408.05元；二、本案诉讼费由被告承担。被告魏颖辩称，1、自2010年入住昭阳区秀水康城小区以来从未与弘彩物业管理公司或毛国友签订过任何合同、协议，对原告的前期物业管理合同不知情。原告的主张没有法律依据，被告魏颖不负有任何支付管理费的义务。2、原告主张的滞纳金没有法律依据。3、被告魏颖自2010年入住昭阳区秀水康城小区期间，发现小区公共区域被划为停车场实行收费管理，造成魏颖的车辆进出小区极为不便，但只能缴费才能通过，且家里的轿车云Ｃ×××××于2015年停放小区内时车右后玻璃被撬，并没有任何人出面过问，找过收费保安多次交涉未果，只能自己承担所有损失。4、秀水康城小区属于业主的公共区域被弘彩物业管理公司私自交给别人修建通讯基站，消防通道被堵塞，小区卫生环境脏、乱、差，甚至在2016年底，部分未及时交水电费的业主被弘彩物管公司停水断电，小区业主怨声载道。直到2018年初，小区业主委员会聘请现在的实力物业管理公司对小区进行管理和服务，秀水康城的居住环境才开始好转。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。综合各方诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告的主体是否适格？2、原告在提供物业服务过程中是否存在服务瑕疵或不到位的情况？3、原告要求被告支付物业管理费和滞纳金的请求是否应该得到支持？针对上列争议焦点，原告向本院提交以下证据支持其诉讼主张：1、原告的营业执照、法人代表身份证明：证明原告的主体适格；2、昭通市发展和改革委员会120号文件：证明原告所收物业费是经过相关部门批准合法的；3、前期物业服务（委托合同）：证明原被告之间存在服务关系以及原告的诉求是根据合同合法有效的；4、被告费用催收函：被告承认未交物业管理费用的事实。经质证，被告对第一组证据营业执照的三性无异议，但认为无法达到原告所要证明的目的。对法人代表身份证明三性无异议；对第二组证据无异议，但恰好说明，原告所谓的物业合同没有权利约定物业管理费用，更没有权利约定滞纳金；对第三组证据原告与信和房地产签订的前期委托合同不予认可，理由是违法了法律强制性规定。从合同法和物业管理条例，均能找到法律规定，该份合同不是原告与被告的真实意思表示，其次该合同也没有在房屋买卖协议中提到。服务前期合同必须在商品房买卖合同中释明。所以对其三性不认可；对第四组证据催收函三性认可，但是恰好证明在2017年10月13日前被告方多次向原告方反映物业存在大量安全隐患，直到该物业管理公司退出管理后，仍未得到解决。因此该证据能够证明原告完全没有尽到物业公司该尽的义务。费用催收函上面当时写的有四条意见请法庭注意。针对上列争议焦点，被告魏颖未向本院提交证据。本院认为，原告提交的四组证据，来源合法，客观真实，具有证据的三性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年11月30日，原告弘彩物业公司与昭通信和房地产开发经营有限公司签订《秀水康城前期物业服务委托合同》，约定昭通信和房地产开发经营有限公司将其开发建设的位于昭通市昭阳区“秀水康城”小区的物业委托原告弘彩物业公司进行管理。该合同中关于对小区物业管理服务费的收费条款约定为：多层住宅房屋由乙方（指本案原告）按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或者物业使用人收取；小高层和高层住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.7元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的5‰交纳滞纳金；业主或物业使用人须每半年预付物业服务费，交费时间为每月20日至30日之间。该合同还对委托管理事项、期限、双方权利义务、物业服务内容、违约责任等作了约定。被告魏颖系秀水康城小区41011号房屋的业主，其房屋建筑面积为133.63平方米。被告魏颖入住其房屋后，发现该小区夜晚有人放鞭炮、房屋厨房的烟道有回烟现象、门前臭水沟、车辆云Ｃ×××××后车窗被撬，向原告反映并请求处理。由于原告未予处理，故被告认为原告弘彩物业公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，达不到合同约定的要求，因而拒绝向原告缴纳2011年5月至2017年12月期间的物业管理服务费6734.95元。原告遂以被告未交纳物业管理服务费为由诉至本院，请求判令被告向原告支付自2011年12月起至今的物业管理服务费6734.95元及违约金46673.1元并承担本案的诉讼费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与昭通信和房地产开发经营有限公司订立的《前期物业服务协议》是符合法律规定的有效合同。该合同对“秀水康城”小区物业的全体业主以及原告均具有法律约束力。该合同生效后，原告履行了合同的主要义务，故其有权依约向被告收取物业管理服务费。被告应当按照合同约定的价格，向原告缴纳2011年5月1日至2017年12月30日期间的物业管理服务费。但鉴于原告对被告的物业服务存在一定的瑕疵，有服务不到位的事实存在，因此，本院认为应当对被告应缴纳的物业管理费作适当扣减。本院酌情决定对被告应缴纳的物业管理服务费扣减1000元。对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告魏颖于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性付给原告昭通弘彩物业管理有限责任公司2011年5月1日至2017年12月30日期间的物业管理服务费人民币5734.95元；二、驳回原告昭通弘彩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述确定义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1135元，由原告昭通弘彩物业管理有限责任公司负担1021.5元，由被告魏颖负担113.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  陈世琼二〇一九年十一月十四日书 记 员  毛智超