河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民初335号 原告：廊坊市欣坊房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区北环路191号二层。 诉讼代表人：廊坊市欣坊房地产开发有限公司管理人。 负责人：李清涛，清算组组长。 委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忠锴，北京市炜衡律师事务所律师。 被告：廊坊市广阳区相士屯德祥房屋维修队，住所地河北省廊坊市广阳区北旺乡相士屯。 经营者：王福祥。 被告：王福祥，男，1969年8月13日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 二被告共同委托诉讼代理人：张晓春，河北拓石律师事务所律师。 原告廊坊市欣坊房地产开发有限公司（以下简称欣坊公司）与被告廊坊市广阳区相士屯德祥房屋维修队（以下简称相士屯德祥维修队）、被告王福祥合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告欣坊公司委托诉讼代理人王道彦、李忠锴，被告相士屯德祥维修队、被告王福祥共同委托诉讼代理人张晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣坊公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告王福祥于2016年1月5日签订的《工程抵款协议书》已于2019年1月26日被依法解除（合同金额2985937.21元）；2.确认原告与被告王福祥于2016年2月4日签订的《教师公寓分房合同》已于2019年1月26日被依法解除（合同金额383398元）；3.确认原告与被告相士屯德祥维修队于2016年2月4日签订的《儒苑小区二期2#3#4#楼销售协议》已于2019年1月26日被依法解除（合同金额4262720元）；4.确认原告与被告王福祥于2016年2月4日签订的《工程抵款三方协议》已于2019年1月26日被依法解除；5.判决被告王福祥于判决书生效之日起30日内腾空、并向原告交付廊坊市广阳区光明东道327号楼儒苑小区7号楼1单元702号房屋；6.判决被告相士屯德祥维修队、被告王福祥于判决文书生效之日起30日内腾空、并向原告交付廊坊市广阳区光明东道327号儒苑小区2号商业配套用房和3号、4号物业配套用房；7.本案的诉讼费由被告王福祥承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：解除《工程款抵款协议书》中以房抵债的条款。事实和理由：2016年1月5日，原告（甲方）与王福祥（乙方）签订《工程抵款协议书》，约定根据甲乙双方签订的《工程承包协议》、决算书、竣工验收报告和支付凭证……甲方应付剩余工程款约2985937.21元，最终金额待结算书办理完毕后进行调整。乙方同意甲方应付剩余工程款通过以房产抵账方式支付。本协议签订后，双方此前对《工程施工协议》所签订的所有涉及债务往来的文件一律失效。2016年2月4日原告与王福祥签订《教师公寓分房合同》，将廊坊市广阳区北旺乡中学教师公寓楼第7幢1单元702号房屋及其地下室（以下统称涉案住宅）以383398元的价格销售给王福祥。2016年2月4日，原告以相士屯德祥维修队签订《儒苑小区二期2#3#4#楼销售协议》，将廊坊市儒苑小区2#商业配套用房和3#、4#物业配套用房（以下称涉案配套用房）以4262720元价格销售给相士屯德祥维修队。2016年2月4日，原告与王福祥签订《工程抵款三方协议》，约定王福祥以其在《工程施工协议》项下对原告所享有的383398元工程款债权，冲抵原告在《教师公寓分房合同》项下对王福祥所享有的383398元购房款债权。以上四份合同签订后，原告向王福祥交付了涉案住宅和涉案配套用房，但双方没有办理上述房屋的转移登记手续。2018年5月29日，廊坊市中级人民法院裁定受理原告破产清算一案，并于2018年11月26日指定廊坊市欣坊房地产开发有限公司清算组为廊坊市欣坊房地产开发有限公司管理人。管理人接管原告后，没有就上述四份合同向二被告出具解除合同或者继续履行合同的通知。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，原告与二被告签订的上述四份合同已于2019年1月26日被依法解除。为执行破产事务的需要。原告提起诉讼，恳请贵院依法判决。 王福祥、相士屯德祥维修队辩称，对原告的1-7项诉请不予认可，原告与二被告双方以实际履行了双方签订的教师公寓分房合同和儒苑小区二期2#3#4#楼销售协议的内容，王福祥作为相土屯德祥维修队的实际经营者，也就是业主，已从2016年履行合同，占有使用房屋，导致该房屋无法办理过户的原因在于原告，但并不能排除二被告对房屋所有权的权利。因此，原告诉求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告欣坊公司提交如下证据：证据一、《承包协议》。欲证明2011年4月8日，原告与王福祥签订《承包协议》，约定由王福祥承包儒苑小区2#-9#楼地下室及屋面房水工程。证据二、《工程施工协议》。欲证明2012年5月25日，廊坊市新福家市场服务有限公司代表原告与王福祥签订《工程施工协议》，约定由王福祥承包新福家项目的排水管道工程。证据三、《承诺函》。欲证明2014年1月28日，原告作出承诺函，承认原告尚欠王福祥承建北旺中学配套用房项目工程款。证据四、《工程抵款协议书》。欲证明2016年1月5日，原告与王福祥签订《工程抵款协议书》。证据五、《教师公寓分房合同》。欲证明2016年2月4日，原告与王福祥签订《教师公寓分房合同》。证据六、《工程抵款三方协议》。欲证明2016年2月4日，原告与王福祥（乙方、丙方）签订《工程抵款三方协议》。证据七、《儒苑小区二期2#3#4#楼销售协议》。欲证明2016年2月4日，原告与相士屯德祥维修队签订《儒苑小区二期2#3#4#楼销售协议》合同。证据八：1.北旺中学改造扩建合同；2.证明；3.房屋所有权证书；4.房屋分层分户平面图。以上欲证明原告可以销售涉案住宅。《教师公寓分房合同》合法有效。证据九：1.国有土地使用证；2.建设工程规划许可证；3.规划竣工验收报告；4.房屋面积测算技术总结和技术说明。以上欲证明原告是儒苑小区1#、10#-16#及配套用房项目的建设单位和不动产权利人。《儒苑小区二期2#3#4#楼销售协议》合法有效。证据十：1.民事裁定书；2.决定书。欲证明廊坊市中级人民法院于2018年5月29日作出（2018）冀10破申4号民事裁定书，裁定受理原告破产清算一案，并于2018年11月26日指定欣坊公司清算组为欣坊公司管理人。王福祥、相土屯德祥维修队对原告提交的全部证明的真实性无异议。 被告王福祥和被告相士屯德祥维修队提交如下证据：证据一、《工程抵款协议书》。欲证明2016年1月5日被告完成原告儒苑小区工程，原告拖欠工程款3899963.92元，扣除相应费用后剩余2985937.21，要求被告到原告儒苑项目选取房产。证据二、《工程抵款三方协议书》。欲证明被告依据与原告签订关于新福家广场项目《工程施工协议》，现剩余工程款2985937.21元未付；原告将其开发的儒苑小区一期7号楼1单元702室房屋以383398元工程款折抵房款。证据三、《承诺函》。欲证明2014年1月28日，原告对被告承诺的原告位于廊坊市配套用房项目拖欠工程款190万元。证据四、《交接证明》。欲证明2014年7月2日，被告作为施工方完成原告交付其完成北旺中学教师建安置房项目，并验收合格。证据五、北旺中学教师平房及物业用房结算。欲证明被告对工程施工内容原告认可。证据六、《教师公寓分房合同》，欲证明被告依据与原告北旺中学配套用房项目，2016年1月5日，其开发的儒苑小区一期7号楼1单元702室房屋以383398元工程款折抵房款。证据七、《儒苑小区二期2＃3＃4＃楼销售协议》。欲证明2016年1月5日，原告将其开发的儒苑小区二期2＃3＃4＃楼销售给被告，以4262720元工程款折抵房款。证据八、营业执照一份。欲证明被告居住和实际占有并使用的涉案房屋从2016年开始交纳相应的物业费。证据九、房屋租赁合同两份。欲证明被告已将儒苑小区2＃3＃4＃楼从2016年起开始对外出租。证据十、证明一份；证据十一、物业费及水电费收据；证据十二、照片。以上欲证明被告一直居住和实际占有使用涉案房屋。二被告对原告提交的证据发表质证意见为：对证据一至证据八、证据十、证据十一、证据十二的真实性无异议。对证据九的真实性有异议。 对原告与二被告对对方真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月8日，欣坊公司（发包方）与王福祥（承包方）签订《承包协议》，约定由王福祥承包儒苑小区2#-9#楼地下室及屋面防水工程。双方约定了承包方式、承包价格、结算方式、工程款支付办法等条款。2012年5月25日，廊坊新福家市场服务有限公司代表欣坊公司与王福祥签订《工程施工协议》，约定由王福祥承包新福家项目排水管道工程。双方还约定了其他条款。2014年1月28日，欣坊公司向王福祥出具《承诺函》，确认欣坊公司欠王福祥承建的欣坊公司北旺中学配套用房项目工程款190万元。2014年7月2日，王福祥作为施工方完成欣坊公司与其约定的北旺中学教师安置房项目工程，并经验收合格。2016年1月5日，欣坊公司与王福祥共同协商，王福祥同意欣坊公司用所欠工程款用房产抵款方式付款，并签订《工程抵款协议书》，约定根据双方签订的《工程施工协议》施工合同和施工决算书和竣工验收报告，决算金额暂定约3899963.92元......。确认欣坊公司应付王福祥剩余工程款约2985937.21元，最终金额待决算书办理完毕后进行调整。经双方共同协商一致，王福祥同意欣坊公司应付剩余工程款以房抵账方式给付。双方签订协议后，此协议书即可成为选房凭证，双方对该施工合同此前所签订的所有涉及债务往来的文件一律失效。之前对该施工合同的所有债务或工程款均无任何争议。抵款房产系欣坊公司开发的新福家广场或儒苑项目房产，王福祥依据本协议，到欣坊公司销售中心，自行选取相应等值房产。具体房号和价格以销售中心同期正常销售价格为准。2016年2月4日，欣坊公司与王福祥协商就北旺中学教师公寓分房及付款事宜签订《教师公寓分房合同》。约定分房基本情况：北旺乡中学教师公寓第7幢1单元7层2号楼。该房用途为住宅，属砖混构造柱结构。建筑面积为88.02平方米，地下室面积为12.249平方米。计价方式和价款为：按建筑面积计算每平方米3700元，总计人民币358900元。地下室每平米2000元，总计金额人民币24498元。两项合计为人民币383398元。付款方式为一次性付款。2016年2月4日，欣坊公司（甲方）与王福祥（乙方、丙方）签订《工程抵款三方协议书》，约定鉴于欣坊公司开发新福家广场项目需要，与王福祥（乙方）签署了新福家广场项目《工程施工协议》（下称工程合同），及签署的工程款抵房协议书。按照协议书约定，欣坊公司还应向王福祥（乙方）支付工程款（不含质保金、工程款发票税费、房本相关费用）2985937.21元。三方确认，本协议生效之日，王福祥（乙方）在《工程合同》项下有权向欣坊公司收取的工程款383398元人民币，与王福祥（丙方）儒苑小区一期7号楼1单元702号房屋的《销售合同》项下应向欣坊公司支付的购房款383398元进行等额冲抵。进行冲抵后即视为欣坊公司在《工程合同》项下向王福祥（乙方）支付了工程款383398元，亦视为王福祥（丙方）在上述房屋的《销售合同》项下应向欣坊公司支付购房款383398元。2016年2月4日，欣坊公司与相士屯德祥维修队就北旺中学教师公寓分房及付款事宜签订《儒苑小区二期2#3#4#楼销售协议》，约定房屋基本情况：儒苑小区二期2#3#4#楼。其中2#楼为商业配套用房，3#4#楼为物业配套用房，属砖混构造柱结构。2#楼193.16平方米，3#楼165.41平方米，4#楼174.27平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该楼单价为每平方米8000元，总价金额人民币4262720元。付款方式为一次性付款。上述房屋以4262720元工程款折抵房款。欣坊公司欠二被告新福家项目工程款2985937.21元，欠儒苑小区项目工程款190万元，共计4885937.21元。工程款折抵房款共计4646118元，剩余工程款239819.21元。剩余的工程款王福祥已向欣坊公司管理人申报债权。在上述合同签订后，欣坊公司向王福祥交付了涉案房屋，王福祥已使用涉案房屋。欣坊公司认可，抵债数额与购房价格是合理价格。 2018年5月29日，本院作出（2018）冀10破申4号民事裁定书，裁定受理欣坊公司破产清算申请，并指定清算组为欣坊公司管理人。 另查明，2007年8月31日，廊坊市广阳区北旺乡人民政府（甲方）与欣坊公司（乙方）签订《北旺中学改造扩建合同》，第一条约定，中学改造扩建项目采取租地建楼的方式进行。由乙方按照甲方的规划建设要求进行投资改造扩建。该项目投资回报方式：甲方委托乙方投资兴建教师宿舍楼并以优惠价格出售给本乡教师，所收房款全部作为乙方投资回笼及相应的投资利润。2010年1月12日，廊坊市教育局向欣坊公司出具《证明》，内容为：北旺乡初级中学教师公寓楼（儒苑小区）一期住房教师认购工作经过广泛宣传发动之后现已结束，一期其余住房可以面向社会销售。2010年7月欣坊公司取得儒苑小区11-16＃及配套用房项目的土地使用证，土地使用权类型为划拨。2010年7月21日，欣坊公司取得市保障性安居工程儒苑小区1、10-16＃楼、配套用房建设工程规划许可证。廊坊市广阳区北旺乡中学于2013年1月28日取得廊坊市光明东道327号儒苑小区5＃、6＃、7＃楼廊坊市房权证廊字第××号房屋所有权证，土地状况为国有划拨。 本院认为，王福祥承包由欣坊公司开发的儒苑小区项目和新福家项目工程，在工程施工完成后，欣坊公司与王福祥经结算，双方共同确认欣坊公司欠付王福祥儒苑小区项目和新福家项目工程款共计4885937.21元。之后，双方当事人经协商一致并签订合同，将剩余的部分工程款转化为购房款，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为有效。欣坊公司称，欣坊公司与王福祥签订的房屋买卖合同未办理过户手续，系双方均未履行完毕的合同，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的情形，应视为解除。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》十八条第一款的规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，欣房公司与王福祥经结算，在确认欣房公司欠付王福祥工程款金额的情况下，欣房公司同意王福祥将欣坊公司欠王福祥的部分工程款转化为购房款，可以认定王福祥已向欣坊公司支付全部的购房款，且王福祥是按照合理价格向欣坊公司支付的购房款，王福祥已全部履行了合同约定的义务，欣房公司也将涉案房屋交付王福祥，现在涉案房屋没有办理过户登记非因王福祥自身原因所致。故对于涉案房屋买卖合同，欣坊公司管理人并无解除权。另外，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，王福祥购买涉案房屋已支付全部价款，可以认定王福祥购买的房屋属于特定物，不属于破产财产。综上，欣坊公司诉请确认解除合同和向其交付房屋的主张于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回廊坊市欣坊房地产开发公司的诉讼请求。 案件受理费65224元，由廊坊市欣坊房地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  梁志斌 审判员  杨立军 审判员  马 兰 二〇一九年十一月四日 书记员  王泽旭