四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6919号 原告：四川永祥物业服务有限公司广安分公司，住所地四川省广安市广安区青莲东街62号63号。 法定代表人：毛明生。 委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李朝琳，四川爱众律师事务所律师，特别授权。 被告：胡道平，男，汉族，生于1986年12月9日，住四川省广安市前锋区。 被告：李宽飞，女，汉族，生于1989年4月5日，住四川省广安市前锋区。 原告四川永祥物业服务有限公司广安分公司（简称：永祥物业广安分公司）诉被告胡道平、李宽飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月1日立案后，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告永祥物业广安分公司委托诉讼代理人陈蓓蓓、被告胡道平、李宽飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永祥物业广安分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业费6687元；2、判决被告按合同约定计算向原告支付2015年7月1日至2019年5月31日期间逾期缴纳物业服务费的违约金2006元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月23日与中天国际*幢*单元*楼*号业主胡道平、李宽飞签订了物业服务协议。2013年12月23日，被告办理中天国际*幢*单元*楼*号房屋的接房手续，但被告从2015年7月1日起截至起诉之日，被告未向原告缴纳物业管理费。该户的产权面积118.57㎡，根据《中天国际广场前期物业服务合同》约定，被告应按照1.2元/㎡/月标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起就应交付而未交的物业管理服务费的的30%向原告支付违约金，合情合理。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益，现依照相关法律规定，起诉至人民法院，请求支持其全部诉讼请求。 被告胡道平、李宽飞均辩称，一、业主委员会成立前，其缴纳了物业费。永祥物业广安分公司管理混乱、不安全，门禁坏了后无人修复。小区保安人员年龄老龄化，无法保障小区安全。小区实行24小时巡逻，事实是多数时间没看到过保安人员，经常发生偷窃事件。其电动车在大厅被盗，物业不负责任。电梯经常被水浸泡损害、楼道垃圾到、小区地下车库脏乱差。物业服务态度差，多次打伤小区业主。物业违反小区物业条例，商铺装修影响业主休息。物业人员不负责任，推卸责任。物业服务不到位，物业费也要打折扣。车子被盗，物业公司应负责。小区业主委员会成立之后。二、2018年永祥物业广安分公司的续聘和竞聘严重违反物业法律的相关规定。请求法院撤回永祥物业广安分公司续聘中天国际小区的决定，续聘和竞聘规则不合法。三、原告主张的滞纳金的算法有异议，不该算滞纳金。2015年7月1日至2019年5月31日期间的滞纳金不该交，根据诉讼时效两年的规定，部分滞纳金超过时效，愿支付后期两年的费用。 审理查明：2013年12月23日，永祥物业广安分公司（合同甲方）与胡道平、李宽飞（合同乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告永祥物业广安分公司为登记在二被告名下的位于广安区房屋（建筑面积118.57平方米）提供物业服务，住宅按1.2元／㎡／月计算等等。 2018年11月10日，永祥物业广安分公司（合同乙方）与广安市广安区中天国际商住小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定永祥物业广安分公司为被告涉案房屋所在小区提供物业管理服务，服务期限三年，从2018年11月10日至2021年11月30日止；物业服务费按建筑面积收取，高层按1.2元/㎡/月计算，商业按3元/㎡计算，并约定了具体服务范围及标准等事宜。合同签订后，原告提供了物业服务。原告永祥物业广安分公司因被告胡道平、李宽飞至今未缴纳2015年7月1日至2019年7月31日期间的物业费，且于2019年5月经催收未果，故遂诉讼来院，要求支持其前述诉讼请求。 上述事实，有营业执照、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、不动产登记信息查询结果证明、照片、光盘及诉讼参加人到庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告永祥物业广安分公司与被告胡道平、李宽飞签订的《前期物业管理服务合同》系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。 广安市广安区中天国际商住小区业主委员会代表业主与原告永祥物业广安分公司签订的物业管理服务合同，对小区的全体业主均具有约束力，被告作为涉案小区的业主，应当按照该物业服务合同之约定履行缴纳物业服务费的义务。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”、第十二条“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告已全面履行物业服务义务，并向被告催缴物业费，故对原告永祥物业广安分公司要求被告胡道平、李宽飞立即支付拖欠2015年7月1日至2019年5月31日期间物业服务费6687元（1.2元/㎡/月×118.57㎡×47月）的请求，本院应当依法予以支持。 关于被告胡道平、李宽飞提出物业公司主张物业费已过诉讼时效的意见，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因物业服务具有持续性特点，对追索物业服务费案件的诉讼时效把握不宜过苛。本案中只有在永祥物业广安分公司要求业主补交而拒不补交的情况下，此时其知道或应当知道自己的权利受到损害时，诉讼时效才开始起算。由于被告胡道平、李宽飞不按合同约定交纳物业费，原告永祥物业广安分公司完全可以根据业主的信誉度和违约程度以及自己对违约的容忍度选择通知业主补交物业费的时间。原告永祥物业广安分公司于2019年向被告发出催缴通知，二被告依然拒不交纳物业费，此时原告知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效时间开始起算。嗣后，原告于2019年10月1日提起本案诉讼，永祥物业广安分公司提起本案诉讼的时间距离其发出的催缴物业费的通知不足三年，故其诉讼请求尚未超过诉讼时效。被告胡道平、李宽飞主张永祥物业广安分公司的诉讼请求超过诉讼时效，没有法律和事实依据，本院不予支持。 原告永祥物业广安分公司对二被告之物业管理服务确实存在一定瑕疵，审酌本案，本院对原告永祥物业广安分公司所主张的违约金不予支持。 至于被告胡道平、李宽飞“请求法院撤回永祥物业公司续聘中天国际小区的决定，续聘和竞聘规则不合法。”之答辩意见，因其与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，故本案不予处理。 需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条、第十五条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告胡道平、李宽飞于本判决生效之日起十日内向原告四川永祥物业服务有限公司广安分公司支付2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业服务费6687元； 二、驳回原告四川永祥物业服务有限公司广安分公司的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告四川永祥物业服务有限公司广安分公司负担10元，被告胡道平、李宽飞负担15元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。 审判员  周小波 二〇一九年十一月二十九日 书记员  詹 琳