广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30454号原告：中国人民武装警察部队警官学院训练基地，住所地广州市白云区文盛庄路120号。法定代表人：包晓勇，主任。委托诉讼代理人：王飞、梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。被告：赵武，男，1975年9月30日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云城区，委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张韵，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。原告中国人民武装警察部队警官学院训练基地（下简称警官学院）与被告赵武租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告警官学院的委托诉讼代理人王飞，被告赵武的委托诉讼代理人李碧云、张韵到庭参加诉讼。原告警官学院向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告交纳拖欠租金173700元，欠缴水电费13929元，共计187629元及利息；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2015年6月至2016年5月将广东省广州市白云区黄石东路天云街44号房产（坐落号：武总粤字第××号）出租给被告使用，被告经营至2016年5月30日，期间未缴纳2015年11月中下旬至2016年5月30日租金，共计173700元以及欠缴水电费13929元，共计187629元。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法裁定。被告赵武辩称：一、被告于2014年9月以投标形式获得原告三间商铺的经营资格，但原告直至2015年10月才实际向被告交付两间商铺，由于部队改革，原告于2015年11月底收回了商铺；二、原告陈述涉案商铺拖欠租金是2015年11月下旬至2016年5月30日，原告现今才提起诉讼，且中间没有任何催收行为，其请求已超过法定的一年诉讼时效，不应支持；三、涉案合同仅有被告名字，原告既无签名也未盖章，更没有合同审核专用章，且被告名字也非被告本人所写，所以合同根本不成立；四、涉案合同约定原告于2015年2月9日前将涉案承租的三间商铺交付给被告，但直至2015年10月，原告仅交付了两间，2015年11月原告在没有书面通知的情况下强行要求所有商户全部搬离，2015年年底，原告在租赁合同未到期的情况下为驱赶商户将所有商铺断水断电。综上，原告一再违反合同约定，严重损害了租户的合法权益，应依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区黄石东路天云街44号（坐落号：武总粤字第××号），系原中国人民武装警察部队广州指挥学院（以下简称指挥学院）建设，未取得建设工程规划许可证。指挥学院与被告赵武签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：指挥学院将涉案房屋出租给赵武经营服装贸易、烟酒销售；房屋面积200.4平方米；租赁期限自2015年2月10日起至2018年2月9日止；年租金为404006.4元，按月结算，赵武于每月前5日内交付指挥学院；赵武向指挥学院交纳押金101000元；赵武不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违反本合同约定的前提下，经指挥学院书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施；……。2014年12月5日，指挥学院内部进行关于签订黄石路商铺合同的请示，内容为：就租赁的黄石路小区3、4、5号商铺与赵武签订3年租赁合同，考虑到4号商铺还没有搬迁，经与赵武协商，建议合同开始时间为2015年2月10日，具体时间以实际交接时间为准。2016年3月18日，指挥学院向被告发出《关于停止商铺租赁的通知》，内容为：根据武警总部2016年2月29日《转发中央军委》要求，务必于2016年5月31日前将商铺交还我院，并交清房租和水电费。该通知上有被告名字，被告称该签名不是被告笔迹但又不同意鉴定。2016年6月12日，指挥学院内部进行关于退还赵武押金的请示，内容为：赵武于2014年9月在学院公开招标时，中标学院三个商铺，其中两个商铺于4月份交给赵武经营，另一个商铺因没有收回至今没交给赵武经营，赵武经与我院协商提前终止租赁合同，交清租金及水电费后将商铺返还我院，建议将其开标时交纳的101000元押金退还给他。原告提出其于2016年3月发出的关于停止商铺租赁的通知中明确说明“对没有交清房租和水电费的，我单位将依法向白云区人民法院进行起诉，后果自负”，并先后于2017年5月、2018年6月组织人员分别向承租方进行催收过，直至2019年8月30日，其再次向法院提起诉讼期间并无得到回应。庭审中，原告称被告于2016年5月31日交还涉案场地，已缴纳2015年6月至9月份租金86822.4元，拖欠2015年10月至2016年5月份占用使用费173700元，欠缴水电费13929元，并提交了南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目欠付租金情况统计表及黄石路商铺水电费欠付统计表予以证实。被告称涉案房屋租赁合同不是被告签字，合同未成立生效，确认收到原告退回的履约保证金，进一步证明了我方实际缴清了租金和水电费，原告于2015年11月要求被告搬离。另查明，原中国人民武装警察部队广州指挥学院已更名为中国人民武装警察部队警官学院训练基地。上述事实，有《武警部队房地产租赁合同》、请示、《关于停止商铺租赁的通知》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原中国人民武装警察部队广州指挥学院已更名为中国人民武装警察部队警官学院训练基地，故原告有权提起本案诉讼。指挥学院与被告就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。关于占用使用费173700元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现涉案合同为无效合同，原告请求被告支付房屋占用使用费，占用使用费标准参照合同约定租金标准。原告称被告于2016年5月30日交还涉案场地，并提交向被告发出的《关于停止商铺租赁的通知》证实原告要求被告需在2016年5月31日搬离，被告称其于2015月11月交还了涉案场地，但未提交证据证实，对其辩称本院不予采信，本院对原告的主张予以采信，确认被告于2016年5月30日交还涉案场地。双方共同确认被告实际占用两个商铺129.2平方米，月租金21705.6元。被告称其已交纳86822.4元为2015年11月、12月的租金，原告称上述已交纳的86822.4元为2015年6月、7月、8月、9月份的租金与交纳86822.4元数额相互印证（21705.6元×4个月=86822.4元），且被告未举证证实交纳了2015年6月、7月、8月、9月份的占用使用费，故原告主张被告已交纳的86822.4元为2015年6月、7月、8月、9月份的租金，本院予以采信。被告未能举证证实其已交纳了2015年10月至2016年5月期间的占用使用费，现原告主张被告支付上述期间的占用使用费173644.8元合理合法，本院予以支持，经计算该期间占用使用费为（21705.6元/月×8个月），超出部分的诉请本院不予支持。关于水电费13929元，原告提交了《南部战区审计原广州指挥学院空余房地产租赁项目欠付水电费统计表》，被告未提交相应的证据证实其已交纳了上述期间的水电费，应承担举证不能的后果，故对原告主张水电费13929元，本院予以支持。至于被告抗辩称原告主张的超过法定诉讼时效，原告提出其于2017年5月、2018年6月向被告催收过拖欠的租金及水电费，故原告的上述主张并未超过诉讼时效，对被告的上述辩称本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：被告赵武于本判决生效之日起15日内向原告中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付房屋占有使用费173644.8元及水电费13929元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2026元，由被告赵武负担并于本判决生效之日起15日内直接向原告中国人民武装警察部队警官学院训练基地支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十一月二十无书记员  郑萍军