上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初4301号原告：陶平，男，1962年7月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张桂莊，上海市鲤庭律师事务所律师。被告：上海伟达经济发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：宋丽君，执行董事。被告：张南庭，男，1947年8月30日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：罗彦，上海市沪中律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王昊东，上海市沪中律师事务所律师。第三人：上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市四川北路XXX号XXXX-XXXX(单)XXXX-XXXX(单)。法定代表人：徐廉芳，董事长。委托诉讼代理人：许伊音，上海至合律师事务所律师。原告陶平诉被告上海伟达经济发展有限公司、张南庭及第三人上海中虹(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶平及其委托诉讼代理人张桂莊，被告张南庭及其委托诉讼代理人罗彦、王昊东暨被告上海伟达经济发展有限公司(以下简称伟达公司)的委托诉讼代理人，第三人上海中虹(集团)有限公司(以下简称中虹公司)的委托诉讼代理人许伊音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶平向本院提出诉讼请求：陶平与伟达公司、张南庭于2005年3月21日签订的《协议书》无效；伟达公司、张南庭返还购房款210万元；伟达公司、张南庭、中虹公司共同赔偿损失14,718,000元。事实和理由：2005年3月21日，陶平与伟达公司、张南庭签订《协议书》，约定伟达公司、张南庭将2000年11月16日受让案外人上海第五机床厂拆迁安置所得的新建公建房十一开间中的两间计140.48平方米的“产权房”以70万元转让给陶平(实际支付210万元购房款，其中140万元为补偿款)；若遇国家市政建设需要拆迁该房屋时，中虹公司按动拆迁的相关规定对被拆迁人进行安置；该协议将中虹公司与上海第五机床厂所签的《动迁安置补充协议》，上海第五机床厂与张南庭所签的房屋转让协议作为附件和签约根据。伟达公司、张南庭于2005年3月21日向陶平交房，陶平于2005年4月25日之前通过银行账户向张南庭支付全部购房款210万元，全面履行了《协议书》的约定。2016年3月21日，陶平收到上海市虹口区城市管理行政执法局通告，认定陶平受让伟达公司、张南庭转让的周家嘴路XXX号甲、乙两开间公建商业用房是违法建筑，依法予以拆除。该两间商铺于2016年4月27日被强拆。现获悉，陶平被强拆的商业用房，2001年以前为上海市虹口区建设委员会所有，其为当时周家嘴路——海宁路拓宽工程(98)-09号拆迁许可证项下的拆迁人，中虹公司为其代理人即拆迁实施人。2001年，上海市虹口区建设委员会规避法律，以虹建委(2001)123号批复，将其名下73套商业用房户名变更到中虹公司名下，进行拆迁商户安置，陶平受让的周家嘴路XXX号甲、乙也在其中。伟达公司、张南庭将违法建筑转让给原告，违反了房地产法第37条第6项禁止转让的规定，违反了国家城市规划法第33条第一、二款，土地法第33条、第50条禁止性规定。根据合同法的规定，《协议书》应确认无效，伟达公司、张南庭应向陶平返还购房款，并赔偿陶平因此受到的损失。中虹公司明知代理事项违法，积极进行代理，被代理人上海市虹口区建设委员会明知中虹公司代理行为违法不表示反对。陶平因相信政府部门拆迁安置商业房是合法的房地产，而予受让没有过错，因与伟达公司、张南庭协商赔偿无果，故起诉至法院。伟达公司、张南庭辩称，不同意陶平的诉请。《协议书》由陶平和伟达公司签订，是双方的真实意思表示，合法有效。协议书约定房价为70万元，实际房价为210万元，陶平实际支付了210万元房款。张南庭当时系伟达公司的法定代表人，伟达公司为有限责任公司，张南庭不应对有限责任公司的债务承担责任。伟达公司、张南庭不存在任何过错，签订合同时，伟达公司已将周家嘴路XXX号房屋的情况告知了陶平，拆迁安置协议和张南庭受让房屋的协议书均作为双方《协议书》的附件，陶平对房屋的真实情况是了解的，当时均认为该房屋为产权房，只是房屋产权证暂时没有办下来。包括周家嘴路XXX号甲、乙两间房屋在内的11间公建用房是中虹公司安置给上海第五机床厂的，上海第五机床厂又将上述房屋转让给张南庭，张南庭将其中的部分房屋转让给伟达公司，再由伟达公司将周家嘴路XXX号甲、乙房屋于2005年转让给陶平。2016年3月7日，上海市虹口区城市管理执法局发出通告称周家嘴路XXX号房屋为违法建筑前，伟达公司、张南庭也不知道该房屋为违法建筑，本身也是受害人。系中虹公司隐瞒真相将违法建筑安置给了上海第五机床厂，从而给后续受让人造成了损失，中虹公司理应承担全部责任。如果认为合同无效，返还钱款和返还房屋应是双向的，现房屋已经灭失无法返还房产，故返还房款的责任也应由中虹公司承担，如由伟达公司返还房款，陶平也无权向伟达公司主张赔偿损失，陶平只能主张扣除房款后增值部分的损失，因陶平无法向伟达公司返还房屋，属于房屋对价的损失是属于伟达公司的损失，应由中虹公司承担，希望法院一并处理。中虹公司述称，不同意陶平的诉请。关于赔偿损失的诉请，陶平依据的是协议书，但中虹公司并不是协议的相对方，不应该对陶平承担赔偿责任。协议中约定的如遇国家市政动迁，由拆迁人按照拆迁规定负责拆迁安置，该责任和中虹公司无关，中虹公司和上海第五机床厂的协议书中约定由中虹公司进行安置的效力仅及于上海第五机床厂，和陶平及伟达公司、张南庭均无关。中虹公司在建设周家嘴路XXX号房屋时该房屋是临时建筑，拥有建设工程临时许可证，当时在有效期内，不存在中虹公司将违法建筑安置给上海第五机床厂的行为，不存在欺诈行为。不认可陶平主张的赔偿损失部分的计算标准，陶平的赔偿标准依据是北横通道的征收方案，针对的是合法建筑，本案房屋因当时临时许可证过期而被认定为违法建筑，故该方案对本案没有参考性。经审理查明，1998年6月，上海第五机床厂(乙方)作为被拆迁单位，中虹公司(甲方)作为拆迁单位签订《拆迁协议书》约定，因周家嘴路-海宁路拓宽工程已正式实施，甲方受虹口区建设委员会委托，对乙方在规划红线内的建筑物、附属物实施拆迁。甲方根据有关规定，实施安置补偿。经甲乙双方协商达成如下一致协议：乙方座落在周家嘴路XXX-XXX号三车间自管系统房，因市政拓路需拆除乙方五机床综合服务部、生产厂房，建筑面积1,386.96㎡和80㎡棚架堆物，甲方根据“拆一还一”异地安置的精神，补偿乙方异地安置房源折价款2,773,920元，堆物场地80㎡补偿费24,000元，设备搬场费567,330元，以上合计甲方补偿给乙方3,365,250元终结。付款方式为：应拆除房屋交钥匙开始拆房甲方给付乙方10%计340,000元；应拆除房屋拆除后40%计1,340,000元；余款1,685,250元甲方于1998年12月底付清；上述补偿金由区周家嘴路-海宁路拓宽工程动迁指挥部支付。嗣后，上海第五机床厂的上述房屋被拆除。2000年10月8日，上海明精机床有限公司做出《关于第五机床厂转让周家嘴路XXX号动迁回购房使用权的批复》，载明：你厂上报的“沪五机厂字(2000)第020号”文已收悉,经公司第九次经理办公会讨论,同意转让周家嘴路XXX号动迁回购房使用权。关于60万元的差价，必须用于解决职工的部分公积金和退休职工的部分医药费。在办理转让手续时，要重视程序、法规的要求，不要产生历史遗留问题，特别是对企业原准备安置三产的职工，现因转让变更，要妥善处理，做好职工的思想政治工作。2000年11月15日，中虹公司(甲方)与上海第五机床厂(乙方)签订《动迁安置补充协议》，载明甲、乙双方于一九九八年六月签订“拆迁回搬协议书”。甲方在周家嘴路安置乙方建筑面积756.21平方米的底层商业公建用房。该房已竣工，现就乙方回搬签订以下补充协议：一、甲方将位于周家嘴路南侧(安国路至保定路之间)的新建公建用房共计772.61平方米交付给乙方使用。[门牌号为周家嘴路XXX号(部分)、936号、942号、944号]。该房产权归乙方由乙方长期使用，甲方承诺，如遇国家市政建设需动迁拆除该房时，由甲方按动迁规定进行安置。二、乙方按每平方米造价2,500元，支付给甲方建房费共计1,931,525元。甲方在补充协议签订后一周内一次付清。三、乙方使用的房屋因多家使用单位，故乙方必需与物业管理单位签订物业管理合同，并按规定缴付物业管理费。四、该房屋的公用部位，总体道路，上、下水管线与绿化,如在维修保养中发生费用，按各自使用的建筑面积比例承担费用。五、乙方在使用该房时保证房屋结构完好，不得擅自改变房屋结构，外墙不得新开门开窗和加层搭建。六、甲方交给乙方的房屋做到水通、电通，每幢一层各有10KW照明用电量，水、电用费用乙方负责。超过部分及动力用电由乙方自行申请，费用自理。七、乙方凭甲方房屋使用通知，向物业管理单位宏苑物业管理经营公司办理进户使用手续签订物业管理合同后，原双方签订的拆迁回搬协议书终止。八、本补充协议书一式肆份，甲、乙双方各执贰份。在双方盖章签字后即生效。2000年11月16日，上海第五机床厂(甲方)与张南庭(乙方)签订《协议书》一份，载明：因周家嘴路拓宽，甲方原三车间场地被中虹公司动迁，现中虹公司将位于周家嘴路南侧(安国路至保定路之间)的新建公建用房11开间772.61㎡补偿给甲方，现甲方愿将该房转让，乙方为开拓经营，有意购买，经双方协商，达成以下条款：一、甲方将周家嘴路XXX号(部份)、936号、942号、944号公建用房共772.61㎡产权转让给乙方。二、转让房屋由于市政规划原因，目前不能办产权证，如以后可以办产权证,产权人为乙方。三、乙方购买该房后，产权归乙方，由乙方长期使用，如遇国家市政建设需动迁拆除该房时，由中虹公司按动迁规定进行安置。四、乙方使用的房屋因多家使用单位，故乙方应与物业管理单位签订物业管理合同，并按规定缴付物业管理费。五、该房屋的公用部位，总体道路。上、下水管线与绿化，如在维修保养中发生费用，按各自使用的建筑面积比例承担费用。六、转让价为人民币250万元，本协议签订后，乙方先付给甲方200万元，进户手续办妥后，再付50万元。七、甲方收到乙方支付的200万元后，双方共同办理进户手续，进户人为乙方，进户时发生的费用由乙方承担。八、本协议一式肆份，双方各执一份，中虹公司及其物业管理公司各存一份。九、甲方与中虹公司签订的动迁安置补充协议和甲方上级公司对转让该房的批文作为本协议的附件。2001年，上海市虹口区建设委员会向中虹公司做出《关于变更周家嘴路-海宁路部分沿街商业用房建设工程临时许可证户名的批复》[虹建委(2001)123号文]，载明你公司“中虹司(2001)第33号文”《关于请求变更周家嘴路-海宁路部分沿街商业用房建设工程临时许可证户名的请示》收悉。根据虹口区市政管理委员会2001年5月10日召开的“关于解决周家嘴路-海宁路部分沿街商业用房善后问题提案的情况通报会”确定的“将周家嘴路-海宁路部分沿街商业用房的户名由虹口区建委变更到各开发商名下，并每二年延长一次”的会议精神，同意将周家嘴路—海宁路部分沿街商业用房(见附件周家嘴路-海宁路部分沿街商业用房门牌号码)的建设工程临时许可证户名变更为你公司。使用限期延长至2003年12月31日。附件中所列门牌号包括了周家嘴路XXX号、936号、942号、944号。2001年8月，张南庭(甲方)与伟达公司(乙方)签订《协议书》，载明：甲方位于周家嘴路南侧(安国路至保定路之间)的新建公建用房6间421.41㎡转让给乙方，乙方为开拓业务，有意购买该房，经双方协商，达成以下条款：1、甲方将周家嘴路XXX号(甲乙)、942号(甲乙丙)、944号(甲)新建底层用房，建筑面积421.41㎡产权转让给乙方。2、该房屋由于市政规划原因，目前不能办产权证，如以后可以办产权证，则产权人为乙方。3、乙方购买该房后，产权归乙方，由乙方长期使用，如遇国家市政建设需动迁拆除该房时，由中虹公司按动迁规定进行安置。4、该房屋转让价为210万元，协议签订时，乙方先付给甲方10万元，物业进户手续办妥后，乙方再付给甲方200万元，一次付清。5、甲方收到10万元后，双方共同办理进户手续，进户人为乙方，进户时发生的物业管理费用由乙方负担。6、本协议一式四份，双方各执一份，中虹公司及宏苑物业管理经营公司各一份。7、中虹公司与上海第五机床厂签订的动迁安置协议、上海第五机床厂上级公司关于转让批复、上海第五机床厂与甲方所签订的该房屋转让协议等作为本协议书的附件。2005年3月21日，伟达公司(甲方)与陶平(乙方)签订《协议书》一份，约定甲方将位于周家嘴路南侧(安国路至保定路之间)的新建公建用房6间共421.41㎡建筑面积的其中两间房屋转让，乙方为了开拓业务，有意购买该房，经双方协商，达成以下条款：1、甲方将周家嘴路XXX号(甲乙)新建底层用房，建筑面积140.48㎡(2间)转让给乙方。2、该房屋由于市政规划原因，目前不能办产权证，如以后可以办产权证，双方各自承担相应费用，产权人为乙方。3、乙方购买该房后，使用权归乙方，由乙方长期使用，如遇国家市政建设需动迁拆除该房时，由拆迁人按动迁规定对被拆迁人进行安置。4、该房屋转让价为70万元整。协议签订时，乙方一次性付清。5、甲方收到房款后，双方共同办理进户手续，进户人为乙方,进户时发生的费用由乙方承担。6、本协议一式四份,双方各执一份,中虹公司及上海宏苑物业管理经营公司各一份。7、中虹公司与上海第五机床厂签订的动迁安置协议、上海第五机床厂上级公司关于转让批复、上海第五机床厂与甲方所签订的该房屋转让协议等作为本协议书的附件。伟达公司在该协议甲方落款处盖章，张南庭作为伟达公司法定代表人在甲方落款处盖章。双方另口头约定，实际房款为210万元，嗣后陶平依约支付房款210万元，该款中60万元支付至张南庭账户。该协议签订后，陶平将周家嘴路XXX号(甲、乙)两间房屋用于经营烟杂店。另查明，上海市周家嘴路XXX号(部分)、936号、942号、944号无产权证，中虹公司曾就包含周家嘴路XXX-XXX号在内的过渡性综合用房申请建设工程临时许可证，该许可证经多次延期至2007年6月23日。2016年3月7日，上海市虹口区城市管理行政执法局向中虹公司发出通告，载明：你公司在虹口区周家嘴路XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号申请搭建的四幢临时建筑已超批准期限，属逾期未拆的违法建筑。该四幢违法建筑所处路段已在上海市重大市政道路工程“北横通道”范围内，若不及时拆除，将阻碍道路工程施工，已构成上海市重大市政道路工程“北横通道”上的障碍物。虹口区城市管理行政执法局根据法律、法规授权的相关职责，现通告你单位以及目前违法建筑使用人：必须于2016年3月15日前搬离上述违法建筑，并自行拆除该违法建筑，若不及时拆除及搬离的，本机关将依据《中华人民共和国行政强制法》第五十二条的规定，立即实施代为拆除。2016年3月21日，上海市虹口区城市管理行政执法局向周家嘴路XXX号XXX号房屋使用人发出通告，载明：你(单位)在周家嘴路XXX号-XXX号居住及使用的临时建筑已超出批准期限,属逾期未拆的违法建筑。该违法建筑目前已构成上海市重大市政道路工程“北横通道”上的障碍物，上海市虹口区城市管理行政执法局依据《中华人民共和国行政强制法》第五十二条的规定，将于2016年3月28日起依法拆除[法律文书编号：(虹)城管代拆字(2016)第060001号]，并对用于生产经营的违法建筑采取停水停电的措施。现通告你(单位)：必须于2016年3月27日前取走上述违法建筑内的财物，若拒不搬出财物的，本机关将对违法建筑内的财物依法进行清点登记并临时保管于凉城路357弄中心会所内(联系电话XXXXXXXX)，你(单位)应当在2016年4月30日前及时领取。逾期不领取的，本机关将在留存证据后依法予以处置。所有对上述违法建筑提出权益主张的人员，可与相关当事方协商解决或依据相关合同通过司法途径解决。若在拆违现场有阻碍城管执法人员依法执行职务的行为,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安机关依法予以处罚；使用暴力、威胁等方法构成犯罪的,依法追究刑事责任。2016年4月27日，周家嘴路XXX号(甲乙)房屋被拆除。再查明，2003年12月10日，上海电气集团总公司作出批复，上海第五机床厂的人员、资产、债权和债务自2003年12月1日起全部并入上海砂轮厂。2004年8月30日，上海砂轮厂出具企业法人歇业保结书，表示上海第五机床厂注销后如有债权债务等事宜，概由其担保。2006年5月12日，上海砂轮厂向上海市第一中级人民法院申请破产还债，2006年5月15日上海市第一中级人民法院裁定宣告上海砂轮厂破产。2006年6月26日，上海市第一中级人民法院裁定终结上海砂轮厂破产程序。2006年7月19日，上海砂轮厂注销工商登记。审理中，陶平申请对被拆除的周家嘴路XXX号(甲乙)两间房屋进行价值评估，经上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估，该公司表示，因该诉讼标的物为临时房屋，无产证，且该房屋现状已灭失，相关当事人仅能提供“基础平面图”，无其他可说明建筑物所用建筑材料、建筑构配件和设备等详细信息的资料，故认为不具备评估条件。上述事实，有北横通道新建工程房屋征收与补偿方案、个体工商户营业执照、陶平与伟达公司的《协议书》、《动迁安置补充协议》、上海明精机床有限公司的批复、张南庭与上海第五机床厂的《协议书》、购房款支付凭证及备忘录、上海市虹口区建设委员会的批复、上海市虹口区城市管理行政执法局的通告两份、物业管理费收据、《非居住用房物业管理合同》、起诉状、照片、付款凭证、房屋所有权证、上海第五机床厂及上海砂轮厂工商档案资料、民事裁定书、上海电气(集团)总公司的批复、张南庭和伟达公司的协议书、关于修改公司章程的决议、1998年拆迁协议书、虹口区建设工程临时许可证2份、上海国衡房地产估价有限公司的情况说明以及各方陈述等证据为证。本院认为，本案争议焦点一为：陶平为购买上海市周家嘴路XXX号(甲、乙)房屋所签的《协议书》的相对方是否为伟达公司与张南庭。根据该协议书所载，甲方为伟达公司，乙方为陶平，甲方落款处有张南庭与伟达公司共同盖章，但张南庭当时为伟达公司的法定代表人，其签章系代表伟达公司，陶平支付的部分购房款虽转入张南庭账户，但伟达公司认可由张南庭代表其收取，结合伟达公司与张南庭提供的关于张南庭将该房屋转让给伟达公司的《协议书》，本院认为，陶平所签《协议书》的相对方为伟达公司，陶平基于合同关系向张南庭提出相关主张缺乏依据。争议焦点二为：《协议书》是否有效。《协议书》签订于2005年，根据当时施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十三条的规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。……禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。当时施行的《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案中，上海市周家嘴路XXX号(甲、乙)房屋为临时建筑，陶平与伟达公司签订协议书签订时，房屋的建设工程临时许可证虽尚在有效期内，但该房屋并不具备合法产权，并应限期拆除，现该房屋已被相关执法部门认定为违法建筑予以拆除，故依法不得进行转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，陶平与伟达公司将上述临时建筑作为永久性建筑物进行产权转让而签订的《协议书》应属无效。即使适用现行的《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国房地产管理法》，上述《协议书》也应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现陶平与伟达公司所签《协议书》无效，陶平要求伟达公司返还房款210万元，本院依法予以支持，陶平要求张南庭返还房款，缺乏依据，不予支持。因陶平在向伟达公司购房时，伟达公司已将该房屋取得来源的有关情况告知陶平，并将相关协议、批复作为双方协议书的附件提供，故陶平对该房屋并无产权证的情况应当知晓，该房屋的性质和使用期限亦可通过查询获知，陶平在此情况下受让该房屋，自身负有过错，且购房后，陶平使用该房屋已十余年，现房屋作为违法建筑被拆除，陶平要求伟达公司按照具有合法权属的房屋被征收的标准赔偿损失，显然缺乏依据，本院不予支持。争议焦点三为：中虹公司是否应向陶平承担赔偿责任。本院认为，周家嘴路XXX号房屋建设单位虽为中虹公司，但该房屋系中虹公司用于安置上海第五机床厂，中虹公司与上海第五机床厂签署的《动迁安置补充协议》中写明如遇国家市政建设需动迁拆除该房时，由中虹公司按动迁规定进行安置，本案中陶平系通过伟达公司受让该房屋，中虹公司与陶平之间既无合同关系，对陶平亦无安置义务，故陶平要求中虹公司承担赔偿责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定判决如下：一、确认上海伟达经济发展有限公司与陶平签订的《协议书》无效；二、上海伟达经济发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向陶平返还房款210万元；三、对陶平的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费122,708元，由陶平负担99,108元，由上海伟达经济发展有限公司负担23,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌审 判 员  赖维娜人民陪审员  张玉兰二〇一九年十一月二十八日书 记 员  周 梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。