广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0233民初518号原告：王卫珍，女，1968年5月5日出生，汉族，住中山市东区，委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。被告：陈太平，男，1985年7月16日出生，汉族，住广东省新丰县，被告：岑斗梅，女，1985年9月2日出生，汉族，住广东省新丰县，原告王卫珍与被告陈太平、岑斗梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁剑敏，被告陈太平、岑斗梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王卫珍向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告清偿所欠房租71700元；2.判令两被告向原告清偿所欠转让费30000元；3.判令两被告向原告清偿所欠2019年4月电费924.01元；4.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：两被告是夫妻关系，2017年2月15日，原告与被告陈太平签订《租赁合同》一份，约定原告拥有的新丰县人民东路10号第一层两间商铺出租给两被告作商业使用，两被告以该商铺地址注册“新丰县大东源通讯设备商行”经营实体共同继续从事商业活动。合同约定的租赁期为四年，自2017年2月15日起至2021年12月14日止。租金分三期：第一年为一期，每月月租金为11000元；第二年为二期，月租金递增到12000元；第三年为三期，月租金递增到13000元，要求每月5号前交齐当月租金，逾期十五天不交租金，出租方有权收回商铺，押金不退回承租方。同时，在签订租赁合同时，被告陈太平承诺支付转让费80000元给原告。在合同履行期间，两被告经常逾期且未足额支付每月租金并拖欠应付转让费。经原告多次催促，两被告仍拒绝支付拖欠的租金及转让费，已严重违约，经协商，原告与两被告同意于2019年5月8日终止双方的租赁合同关系，并完成交接手续。截止合同终止日，两被告仍欠原告2018年3月至2019年2月未结清租金42700元、2019年3月1日至2019年5月8日租金29000元、转让费30000元及2019年4月电费924.01元。原告认为，两被告逾期60多天支付租金的行为，属于严重的违约行为，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院查明事实，依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告陈太平辩称，原告诉讼请求的租金我是有偿还的，原告本人是答应了9000元一个月给付租金，我也是按照原告本人所说每个月准时交9000元的租金。合同上所说每个月11000元的租金与事实不符，当时生意不好做，整条街都降租金，当时租金就降到8000元，原告夫妻也答应了。第二年就按8000元每月按时交租金，转让费我也给了原告。2019年的租金我也通过微信转账给了原告，我也给付完毕。原告是拿了我店的手机抵销店租。2018年-2019年，因为电商的打击实体店生意不好，原告答应了降租，我才继续经营，我店员也清楚，可以作证，原告两夫妻回来经常来我店聊天也在我店拿了手机。我跟原告租的店铺一直都是按照口头的约定按8000元、9000元一个月交租金，为什么现在就按合同约定的数额要我交租金。原告提交的证据欠条上的签名是我签名的，但是欠条的时间不是我写的，尤其是欠条日期的4字不是我写的，9字也不是我写的，欠条的日期我也不在新丰。转让费在2017年4月份已经将尚欠30000元转账给了王卫珍。电费需要回去打印缴费记录，庭后交给法庭核实，原告强行清理我二楼的房屋，我还有两年半的合同期，我当时想报警，原告的行为已经导致我损失了很多物品有手机、戒指，酒店监控有视频为证，原告必须赔偿我损失。原告的诉求租金我已经付清，转让费通过转账已经给了，电费需要回去核实。现在合同还在我手上，还在有效的经营时间。原告强行清走我店的东西，我店员知道，我也没有去计较。被告岑斗梅辩称，同意被告陈太平的答辩意见，原告强行清走了我店的手机，原告来我店威胁我说要拿走店的所有手机，监控有拍到，店员也清楚，监控这么久有没有保存了我也不知道，当时也有报警处理，当时接警的说不属于报警的管理范围，要我和原告私下协商处理。原告围绕诉讼请求提交证据：1.租赁合同，证明租赁关系；2.收据与欠条，证明拖欠转让费的事实；3.结婚证，证明两被告是夫妻关系；4.企业信用信息公示报告，证明两被告共同经营的企业实体；5.律师函及EMS快递单，证明原告向两被告催缴拖欠的租金及转让费事实；6.缴交租金汇总表，证明两被告拖欠租金的事实。当庭提交证据：7.账户历史明细清单，证明租金缴交情况；8.4、5月电费，证明2019年4月所欠电费；9.5月电费发票，证明被告欠2019年5月份电费；10.原告与案外人签订的《租赁合同》。被告陈太平、岑斗梅对原告证据的质证意见：证据1租赁合同，原告要提供原始的产权证明和租赁证明；证据2，欠条日期不是我写的，3万元转让费在4月份我已经交清。收据签的时候，我尚欠3万元；证据3，结婚证没有异议，但是我妻子不参与店铺经营，原告起诉夫妻两人是不对的；证据4，没有异议，经营者是我个人；证据5，我有收到律师函；证据6，缴交租金汇总表对缴款时间、实际转账金额和时间没有异议，但对应交、欠交金额有异议，当时在店和原告说好租金是8000元、9000元每月缴交，店员也在场，原告了拿走了我一部分货物，店员也知道，原告也在我店拿走了一部分现金，我店员可以作证；证据7，转账历史明细清单有一笔2017年4月份的3万元没有该款项记录。证据7，没有异议；证据8，所欠电费是4月份，需要庭后查询后提交给法庭；证据9，没有异议；证据10，原告和出租方新丰县粮食购销有限公司租赁合同中第六条约定乙方转租需要甲方和乙方协商，对该份租赁合同没有意见。两被告未提交证据。对原、被告无异议的证据，本院予以确认，本院予以采信。根据当事人举证以及当庭陈述，本院认定本案事实如下：原告与被告陈太平于2017年2月15日签订《租赁合同》，合同约定原告拥有新丰县人民东路10号第一层两间商铺（包括商铺对应上面二楼一间房），面积共100平方米，租赁给被告陈太平作商业使用，租用期为四年多，自2017年2月15日起至2021年12月14日止。租金分三期：第一年为一期，每月月租金为11000元；第二年为二期，月租金递增到12000元；第三年为三期，月租金递增到13000元，要求每月5号前交齐当月租金，逾期十五天不交租金，出租方有权收回商铺，押金不退回承租方等内容。此后，原告将涉案房屋交给被告陈太平装修、经营。被告陈太平以涉案店铺注册个人经营的个体工商户，名称为新丰县大东源通讯设备商行。原告与被告陈太平之间通过转账方式交纳、收取租金。被告对原告提交证据所反映的交纳租金数额无异议。原告提供的《借记卡账户历史明细清单》显示：被告陈太平自2017年2月起至2018年2月每月通过转账付给原告租金11000元（其中2018年2月的租金在2018年3月16日转账支付）；此后，被告陈太平转账支付租金的情况：2018年4月11日付8000元、5月24日付13000元、6月3日付9000元、6月25日付10000元、7月31日付4500元、8月12日付4500元、8月31日付9000元、9月30日付8000元、11月1日付6000元；原告提交的《陈太平、岑斗梅缴交租金汇总表》显示：2017年2月9日对应租金月2017年2月金额为5500元、备注栏“其中：2017年4月15日转账30000元，实为转让费。第一年未欠租金。”、微信转账：2018年12月19日付4200元、12月31日付3300元、2019年1月1日付1600元、1月10日付10200元、3月14日付10000元、2019年3月、4月及5月份7天的租金3000元未付，欠付租金为71700元。被告以曾经与原告协商降租金并以协商好的租金金额，及通过原告在其店铺购买手机抵销店租，已经支付了全部店租，但未提供相应的证据予以证实。庭审中，被告对原告提交证据提出异议，但未提交证据予以反驳。原告提供涉案房屋用电电费发票主张被告仍欠2019年4月电费924.01元，被告未提供已经缴费的证据予以反驳。2019年5月8日，原告以被告经常拖欠租金且拖欠2019年3月、4月租金为由，解除涉案租赁合同并收回店铺。原告提供2017年1月24日的收据以证实被告陈太平当时确认欠原告转让费80000元，并提供原告标注日期为2019年4月10的欠条，主张被告仍欠转让费30000元。从收据看，该转让费金额在被告陈太平签名的下面；从欠条看，其内容为：“陈太平于2017年1月24日欠王卫珍转让费，人民币：叁万元整，(30000整)。”原告与被告陈太平签订的《租赁合同》没有约定涉案转让费。本院认为，原告王卫珍与被告陈太平之间签订的房屋租赁合同，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有约束力。原告与被告陈太平之间的租赁合同关系，有双方签订的租赁合同及陈太平的个体工商户注册登记等佐证，本院予以确认。原告将涉案房屋交由被告陈太平使用，被告陈太平应当按照合同约定支付店铺租金，双方对通过转账所交纳的租金金额没有异议，本院予以确认。原告所列被告陈太平交纳租金的情况，除2017年2月9日被告实际交纳11000元与原告主张的租金5500元，未予计算之外，其余并无差错，因此，原告主张被告仍欠租金71700元，应当减除5500元，即被告陈太平仍欠租金为66200元，原告主张被告陈太平支付仍欠租金的合理部分，本院予以支持。被告主张已经与原告通过协商变更租金标准、被告主张的欠付租金已经通过原告在商行购买手机付清，均未提供相应的证据，本院不予采纳。原告主张被告仍欠转让费30000元，结合原告陈述及其提交的《收据》、《欠条》、《借记卡账户历史明细清单》及《陈太平、岑斗梅缴交租金汇总表》中备注，可以推断被告陈太平已经将转让费向原告支付完毕。本院对原告主张的转让费30000元应予驳回。被告陈太平在租用门店期间产生的2019年4月电费924.01元，原告已经代为缴纳，应按照协议约定返还给原告。原告主张两被告共同经营涉案店铺，但未提供证据予以证实，本院驳回原告对被告岑斗梅的诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈太平在本判决生效后一个月内，支付原告王卫珍门店租金66200元、代付电费924.01元；二、驳回原告王卫珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2352.44元由原告王卫珍负担813.44元、被告陈太平负担1539元，被告陈太平所负部分限在本判决生效后十日内交清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  邓德发人民陪审员  陈斯娜人民陪审员  胡桂娴二〇一九年十一月十九日书 记 员  江格特