湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初9724号原告：彭新良，女，1968年7月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：马永成，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。法定代表人：张少金，总经理。委托诉讼代理人：钟艳华，女，1983年10月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。该公司员工。原告彭新良诉被告湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称乐万邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告彭新良的委托诉讼代理人马永成，被告湖南乐万邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟艳华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭新良提出以下诉讼请求：1、判令被告返还原告多收房款128088元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：被告系长沙市开福区东风路382号润景园楼盘开发商。原、被告双方于2017年5月14日签订了《润景园认购协议书》及原告基于该认购协议出具的《承诺书》认购润景园楼盘5栋2902房，原告按照被告的要求向其指定的私人账户支付所谓房屋差价款128088元，被告出具该房屋差价款收据。2017年5月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定该商品房单价为10034元/平方米，总房价为1127150元，原告按照《商品房买卖合同》支付了全部房款1127150元。原告认为，所谓房屋差价款并未计入总房款，系被告为逃避监管变相抬价的行为，被告在《商品房买卖合同》外收取所谓房屋差价款既不符合法律规定，也无合同依据，应当予以返还。原告为维护合法权益，特诉至法院。被告乐万邦公司辩称，一、被告根据认购协议书及承诺书的约定收取房屋差价款的行为符合意思自治，有法律依据，认购协议及承诺书系原、被告双方自愿签订，出自双方真实意思表示，涉案房屋交易总价分为网签价和差价两部分，这是原被告交易双方认可的认购协议及承诺书明确约定的事实，原告已按此约定履行了付款义务，被告亦收取了相应款项，因此被告收取房屋差价款的行为符合意思自治，具有合同依据；二、认购协议及承诺书的约定价格不违反法律法规及当时长沙的房地产调控政策。本案系房屋买卖合同纠纷，根据特殊法优于普通法的法律适用原则，应当适用合同法的相关规定，认定合同的法律效力，认购协议及承诺书约定的房屋交易总价并不违反法律行政法规的效力性、强制性规定，双方应当遵照履行；依照价格法的规定，我国商品和服务销售价格只有三种类型，即政府定价、政府指导价和市场调节价，长沙市商品房销售长期以来都是按照市场调节价，随行就市来定价销售的，长沙市商品房销售价格从市场调节价改变为政府限价或政府定价的最早公布的具有法律效力的文件是2017年11月30日颁布，12月11日实施的长沙市限价商品住房价格管理暂行办法（长发改价控（2017）388号），此后才有了限价商品房这一概念，也是在此办法实施后，长沙市政府相关部门的商品房限价措施才真正有了法律依据，2017年11月30日前的类似规定实行提价申报制度、调价备案制度等干预措施均无法律依据，而本案涉案房屋的交易行为在该办法实施前已履行完毕；三、诚信是社会主义核心价值观的内容之一，也是合同法的基本原则之一，原告在签订认购协议及承诺书时明知房屋的网签价可能只是实际交易总价的一部分，原告在签署商品房买卖合同流程表当日，已明确得知房屋交易总价、网签价、差价的具体金额，仍按约定的实际交易总价支付了包含差价款在内的购房款，并最终收房入住，因此，原告要求退还差价款的行为明显违背契约精神，不守诚信，应予以驳回。经审理查明：2017年5月6日，原告彭新良与被告乐万邦公司签订《润景园认购协议》一份，约定原告以按揭方式购买被告开发的润景园项目5栋1单元2902号房，建筑面积约为111.06平方米，房屋折后总价为1261642元。后原告向被告支付购房定金10000元。同日，原告彭新良向被告出具《承诺书》，认购上园（润景园）5栋2902房，房屋面积111.06㎡，总价为1261642元，并承诺如果网签单价高于11360元/㎡，原告不须补差价，如果网签单价低于11360元/㎡，原告同意按网签价格签约，差额部分按现金支付给开发商。2017年5月14日，原、被告分别在《商品房买卖合同》签订流程表上签字进一步确认折后成交总价为1261642元，折后成交单价为11360元/㎡，首付款为481642元，贷款金额为780000元。同日，原告向被告支付差价款134492元（含房款128088元以及税额6404元在内）。2017年5月21日，原告与被告乐万邦公司签订网签合同《长沙市商品房买卖合同》，约定原告以按揭方式购买开福区东风路382号润景园项目5栋2902号房，房屋建筑面积为111.06平方米，房屋单价为10149.02元/㎡，总房价为1127150元，首付款为347150元。以上事实，有《商品房买卖合同》、承诺书、《润景园认购协议》、《商品房买卖合同》签订流程表、收款证明、发票、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告彭新良与被告乐万邦公司签订的《润景园认购协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。2017年5月6日，原告出具《承诺书》,承诺如果网签单价高于11360元/㎡，原告不须补差价，如果网签单价低于11360元/㎡，原告同意按网签价格签约，差额部分按现金支付给开发商。这说明原、被告双方对其后签订的网签合同的网签价格有可能高于或低于11360元/㎡如何处理已经达成了一致意见，该内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。2017年5月21日，原告与被告乐万邦公司签订网签合同《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定房屋单价为10149.02元/㎡，现原告已于2017年5月14日自动按承诺履行了找补差价的义务，符合双方的真实意思表示。故原告彭新良要求被告乐万邦公司返还房屋差价款没有法律依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回原告彭新良的全部诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1431元，由原告彭新良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘珊二〇一九年十一月四日代理书记员  王瑾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。