福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初8175号 原告：林绍明，男，1972年10月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑耀辉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑真，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 被告：陈忠，男，1968年10月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告：陈小吟，女，1971年2月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。 第三人：中国建设银行股份有限公司漳州龙文支行，住所地漳州市龙文区毅达世纪新城南区1幢S102、S103、S202、S203号店面，统一社会信用代码913506038565601870。 主要负责人：叶锦雄、行长。 委托诉讼代理人：杨景谊，男，系该行工作人员。 原告林绍明与被告陈忠、被告陈小吟、第三人中国建设银行股份有限公司漳州龙文支行（以下简称建行龙文支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林绍明的委托诉讼代理人郑耀辉、被告陈忠、被告陈小吟、第三人建行龙文支行均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林绍明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖协议书》合法有效；2、判决由林绍明代为缴纳按揭贷款后陈忠、陈小吟与建行龙文支行协助办理抵押权注销手续；3、判令陈忠、陈小吟立即向林绍明交付坐落于漳州市芗城区房屋，并协助林绍明办理房屋过户手续，若陈忠、陈小吟不予协助办理过户手续，林绍明有权自行办理过户手续；4、判令陈忠、陈小吟支付违约金15万元；5、判决陈忠、陈小吟返还林绍明支付款项超过150万元的部分。诉讼中，林绍明变更诉讼请求为：1、解除《房地产买卖协议书》；2、陈忠、陈小吟返还林绍明购房款15万元并支付违约金15万元，合计30万元。事实与理由：2018年12月18日，陈忠、陈小吟与林绍明签订一份《房地产买卖协议书》，约定（摘要）：陈忠、陈小吟将坐落于漳州市芗城区房屋（以下简称涉讼房屋）出售给林绍明，房屋面积191.14平方米，成交价款150万元，林绍明于2018年12月18日前支付15万元定金，陈忠、陈小吟向林绍明保证在2019年1月2日前将涉讼房屋交付给林绍明使用；双方应按照有关的法律规定履行合同，否则造成损失由违约责任方承担，林绍明中途违约，陈忠、陈小吟有权取消定金；陈忠、陈小吟中途违约，应退还林绍明定金并赔偿违约金15万元；银行按揭款由陈忠自行还款，与林绍明无关。陈忠、陈小吟不能在2019年1月2日前将涉讼房屋交付给林绍明且相关银行按揭也未自行还清，其行为已构成违约。林绍明因此诉至法院。 陈忠辩称，涉讼房屋是其以222万元的价格向林绍明购买的，林绍明作为卖方及中介。本案房屋买卖合同不是真实的合同，是属于借款担保合同，购买涉讼房屋后其向林绍明借款15万元，林绍明要求以涉讼房屋作为担保，因为其与林绍明关系还不错就同意了，否则涉讼房屋其于2018年11月向建行龙文支行贷款146万元，不可能以150万元的价格卖给林绍明，且涉讼房屋是其购买的，与陈小吟无关，如是真实的房屋买卖合同，让陈小吟作担保没有必要，也违背常理。综上，林绍明以房屋买卖合同的案由起诉有套路的嫌疑，其不同意继续履行合同，同意解除双方签订的《房地产买卖协议书》并返还借款15万元，但本案不是真实的房屋买卖，不存在定金和购房款，其也不同意支付违约金15万元。 陈小吟辩称，其与陈忠是生意合作伙伴，因为资金需要向林绍明借款15万元，每15天利息8000元，其支付了一部分利息，后面因为经营出现问题没有及时还款，林绍明要求以涉讼房屋作为担保，再者涉讼房屋是陈忠的，其也无权签署房屋买卖协议，其与林绍明之间只存在15万元的真实借款，故本案房屋买卖不是真实的买卖，其同意解除《房地产买卖协议书》并返还借款15万元，但本案不存在真实的房屋买卖，故其不同意支付违约金15万元。 第三人陈述称，1、本案《房地产买卖协议书》依法应认定为无效，涉讼房产已于2018年10月19日抵押给第三人，在抵押期间，陈忠未经抵押权人同意擅自转让已设定抵押的房产，侵害了抵押权人的合法权益，依法应认定为无效民事行为；2、林绍明无权要求将涉讼房屋过户至其名下，原、被告签订的《房屋买卖协议书》因未取得第三人的同意，涉讼房屋依法不发生物权转让的法律效果，且截止2019年10月8日，涉讼房屋尚欠第三人贷款本息1428765.4元，抵押权尚未消灭，在抵押登记未注销前，林绍明要求将涉讼房屋过户至其名下缺乏事实与法律依据；3、为稳妥解决纠纷，根据物权法第一百九十一条的规定，如林绍明能提前代为清偿陈忠所欠第三人的全部按揭贷款本息，第三人同意及时协助配合办理涉讼房屋的抵押注销登记；4、第三人同意原被告双方解除《房地产买卖协议书》，但返还购房款与支付违约金是原被告之间的事情，与第三人无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月，陈忠购买坐落于漳州市芗城区房屋，并办理了闽（2018）漳州市不动产权第0021727号不动产权证书；2018年10月，陈忠就上述涉讼房屋向建行龙文支行办理了按揭贷款，贷款金额146万元，截止2019年10月8日，陈忠尚欠建行龙文支行涉讼房屋的按揭贷款本息合计1428765.4元。2018年12月18日，陈忠作为甲方、林绍明作为乙方签订一份《房地产买卖协议书》，约定（摘要）：甲方自愿将涉讼房屋（建筑面积191.14平方米）出售给乙方，经双方协商成交价为150万元。一、乙方于2018年12月18日支付给甲方15万元作为购房定金，……；二、付款方式：首付款15万元于2019年1月2日前办理交易过户收件完整后乙方支付给甲方……双方约定于2019年1月2日前办理相关交易手续，超期违约者按本合同第九条违约责任条款处理；三、交房期限：甲方向乙方保证在2019年1月2日将上述的房地产交给乙方使用……；九、违约责任：本协议在履行中若发生争议，双方应采取协商的办法解决，协商不成时任何一方可向有管辖权的人民法院起诉，双方应按照有关的法律规定履行合同，否则造成损失由违约责任方承担，乙方中途违约，甲方有权取消定金；甲方中途违约，应退还乙方定金并赔偿违约金15万元……；补充条款：甲方银行按揭欠款由甲方陈忠自行还款，与乙方无关，甲方收款账号62×××60，建行，户名陈忠。陈忠、陈小吟在该协议落款处甲方栏签名捺印，林绍明在乙方栏签名捺印。同日，林绍明向《房地产买卖协议书》约定的陈忠的银行账户转账支付15万元，陈忠、陈小吟向林绍明出具一份收条，记载收到林绍明购买涉讼房屋的购房定金15万元。2019年9月2日，林绍明提起本案诉讼。诉讼中，根据林绍明提出的财产保全申请，本院裁定冻结陈忠名下址在漳州市芗城区。诉讼中，经本院询问，陈忠、陈小吟均明确陈述涉讼房屋尚未交付给林绍明，且其不同意继续履行合同，同意解除合同。 本院认为，林绍明与陈忠签订的《房地产买卖协议书》依法成立并生效，受法律保护。经本院询问，陈忠明确陈述其不同意继续履行合同，同意解除合同，即原被告双方关于解除合同已达成一致意见，故林绍明请求解除本案《房地产买卖协议书》合法有据，应予支持。依照合同约定，涉讼房屋的银行按揭欠款由陈忠负责偿还且陈忠应于2019年1月2日前将涉讼房屋交付给林绍明并与林绍明就涉讼房屋办理交易手续，但陈忠至今未还清涉讼房屋的按揭贷款、未将涉讼房屋依约如期交付给林绍明并办理交易手续，且其明确表示不同意继续履行合同，陈忠上述行为已构成违约，故林绍明请求陈忠返还购房定金15万元并依约支付违约金15万元有事实及法律依据，应予支持。林绍明要求陈小吟共同承担还款责任，但陈小吟并非涉讼房产的所有权人，且案涉房产的购房定金亦是支付至陈忠的银行账户，故林绍明要求陈小吟承担共同还款责任缺乏事实与法律依据，本院不予支持。陈忠、陈小吟辩称本案房屋买卖为虚假买卖，系作为民间借贷的担保，证据不足，故对陈忠、陈小吟该主张本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除本案《房地产买卖协议书》； 二、被告陈忠应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林绍明定金15万元； 三、被告陈忠应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告林绍明违约金15万元； 四、驳回原告林绍明的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16950元，减半收取8475元，财产保全费5000元，均由被告陈忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一九年十一月二十二日 法官助理方艺璇 书记员林芳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。