河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初4598号原告：王现民，男，汉族，1981年9月3日出生，住河南省武陟县兴华路武陟县第一中学东区。委托诉讼代理人：王煜烜，河南华云律师事务所律师。被告：王春旺，男，汉族，1972年1月31日出生，住河南省郑州市金水区。被告：焦作市乾兆德餐饮服务有限公司，住所地：河南省武陟县龙泉湖商业街映湖路西，统一社会信用代码：91410823335819325D。法定代表人：王春旺，执行董事。原告王现民与被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司（以下简称乾兆德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王现民及委托诉讼代理人王煜烜、被告乾兆德公司、王春旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王现民向本院提出诉讼请求：一、解除原告和二被告于2017年11月1日所签订的《商铺租赁合同》；二、判令二被告立即返还所租赁原告的商铺（位于武陟县××商业街××楼××），并将租赁原告的商铺恢复原状、拆除商铺一层的隔断层及一、二层的隔断墙；三、判令二被告支付原告租金，租金自2018年11月1日起，按照163.47元/日的标准计算至二被告履行完毕第二项诉讼请求的义务之日止（扣除二被告己交租金29000元），暂计算至2019年8月31日，租金为49041元；四、判令二被告支付原告滞纳金（自2018年11月1日起，以30668元为基数，按照日万分之一的标准计算至二被告实际付清原告租金之日止），暂计算至2019年8月31日为920.04元；五、判令二被告支付原告违约金35800.80元；六、判令二被告支付原告水费179元、电费2496元；七、判令二被告支付原告物业费，自2018年6月1日起，按照每月2元/平方米（即每月248.63元）的标准计算至履行完毕第二项诉讼请求的义务之日止，暂计算至2019年8月31日，为3729.30元；八、依法确认原告无需返还二被告履约保证金5000元；九、本案的诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告对于诉请第四项中的日万分之一的标准变更为日万分之五的标准。庭审后，原告对于诉请第六项水费179元申请放弃。事实与理由：2017年11月1日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于武陟县××商业街××楼××号的商铺出租于二被告，租赁期限为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日止；二被告应于每年11月1日前一次性交纳次年房租59668元/年，否则，每逾期一日，须支付所欠租金总额万分之五的滞纳金；同时，若二被告拖欠租金或其他费用累计超过履约保证金（5000元）50%以上的，原告有权解除合同；中途退租时，还应按剩余期限租金总额的20%向原告支付违约金。合同签订后，二被告仅在承租第一年度按期交纳了房租59668元。自2018年10月31日至今，二被告仅向原告交纳房租共计29000元，剩余房租至今仍未交纳；且二被告在未经原告同意的情况下，私自在房屋内搭建隔断层和隔断墙，严重违反合同约定。另查，截止到2019年8月31日，二被告尚欠水费179元、电费2496元及物业费3729.30元。原告认为，二被告拒不履行合同义务，已经构成根本违约，原告有权依照法律及合同规定解除合同，并要求二被告赔偿原告全部损失。被告乾兆德公司及王春旺辩称，一、与本案原告所签订的合同，王春旺的签字是以法人身份签的。二、对于原告的第一项诉请实际上已经解除了，对于原告的第二项诉请需要说明，被告是在2014年承租，2015年开业经营，在与原告签订合同时房屋就是现状，当时就有隔断层和隔断墙。三、对于原告的第三项诉请中29000元，不清楚是谁支付给原告的。由于被告手中并没有持有合同，不清楚租金的标准。四、对第四项诉请基数标准不清楚来源，对于原告的第五项诉请无异议，对于第六、七项诉请水电费及物业费均有异议，该费用应当交于物业公司，不应当支付给本案原告。对第八项诉请无异议。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：一、涉案《商铺租赁合同》是否已经解除；二、涉案商铺在原告出租于被告时是否存在隔断层以及隔断墙的事实，原告诉请的第二项中的要求拆除隔断层与隔断墙的请求依据是否充分；三、原告要求被告乾兆德公司支付租金及滞纳金的标准依据是否充分；四、原告要求被告乾兆德公司支付水电费、物业费依据是否充分；五、本案的被告王春旺应否承担涉案合同责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月6日，原告王现民、张双灵（王现民妻子）与武陟县亿森房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，二原告购买了武陟县亿森房地产开发有限公司开发的位于武陟县××大道南段××湖××楼××商业××房。2017年11月1日，原告王现民（甲方）与被告王春旺（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定甲方将上述购买武陟县亿森房地产开发有限公司的房屋出租乙方，租赁期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日。商铺面积为124.31平方米，租金为40元/平方米，全年租金为59668元，租金按年交付，首期租金交付时间为本合同签订之日，后期租金应在前期租金到期前交付。商铺内的水电费按水电表读数由承租人自行交纳。乙方在使用租赁商铺过程中发生的物业管理费，公共水电费等由乙方承担（其中物业管理费具体收费标准按河南亿森物业服务有限公司有关规定执行，均按建筑面积计算）。合同第七条约定，乙方存在拖欠租金或其他费用累计超过履约保证金50%以上的，甲方有权解除合同。合同第八条约定，合同期满后，如乙方不再续租，乙方需将租赁商铺按最初租赁时房屋结构进行恢复，如乙方拒绝恢复，甲方有权扣除乙方所缴的履约保证金。合同第九条约定，乙方中途退租的，应按剩余期限租金总额的20%向甲方支付违约金。乙方不按时交付租金，每延迟一日，应向甲方支付所欠租金总额日万分之五的滞纳金。若乙方欠缴费用（包括租金、水电、煤气、采暖等费用）或乙方因违约、侵权承担违约金、赔偿金，甲方可直接在履约保证金中将前述费用扣除等合同内容。另双方签订《补充协议》，约定在合同签订时，乙方应向甲方缴纳履约保证金5000元。合同签订后，乙方退租的，履约保证金不予退还。该份《商铺租赁合同》及《补充协议》尾部乙方由王春旺签署名字外，王春旺签名的下方还加盖乾兆徳公司公章。合同签订后，被告交纳了第一年（2017年11月1日-2018年10月31日）租金及履约保证金5000元。自2018年10月31日至今仅向原告支付29000元租金，余款未予支付。另涉案房屋中至今还放置着火锅店经营的设施、设备。另查明：1、乾兆德公司系有限责任公司，于2015年4月22日注册登记成立，法定代表人为王春旺，公司注册登记地址为武陟县龙泉湖商业街映湖路路西。2、涉案房屋在原告王现民购买前，已由被告承租用于经营朝天门火锅。涉案房屋系其经营朝天门火锅店的其中一间商铺。3、截止2019年8月31日，被告还欠付物业费3729元（2018年6月1日至2019年8月31日）、电费2496元。以上事实有原告提供的《商铺租赁合同》及补充协议，房屋照片、物业公司出具的《证明》、收费收据、《商品房预售合同》、结婚证及庭审当事人陈述等证据在案佐证。被告提供的焦作市乾兆德餐饮服务有限公司章程复印件及承包经营合同，与本案无关，本院不予采信。本院认为，关于涉案《商铺租赁合同》承担责任主体认定。本案《商铺租赁合同》的首部及尾部乙方位置均由王春旺签名按指印，王春旺庭审抗辩称系乾兆德公司的法定代表人，签署合同系职务行为的意见，不足以对抗原告提供的证据，本院可以认定王春旺系涉案《商铺租赁合同》的相对方。另经审查，被告乾兆德公司在《商铺租赁合同》尾部乙方王春旺的名字下方加盖公司印章，根据书写及加盖公章的位置，结合涉案租赁的房屋实际用于乾兆德公司经营的火锅店使用，本院可以认定，乾兆德公司同意与王春旺共同作为《商铺租赁合同》的相对人，享有合同权利义务。综上，本院可以认定被告王春旺、乾兆德公司应共同承担涉案《商铺租赁合同》而产生的相关民事责任。诉讼中，被告王春旺申请追加案外人李小波为被告，经征询原告意见，原告方不予同意，本院经审查认为李小波并非本案必要共同诉讼当事人，本院依法不予准许其申请。关于原告主张涉案《商铺租赁合同》解除问题。本院经庭审查明，二被告对于原告主张的合同解除并无异议，并认为此前已经解除，但原告认为双方并无协商过程，现朝天门火锅的设施、设备至今仍然存放于涉案房屋内，故本院认为双方就涉案合同在诉前就解除事宜并未达成一致。但因现在原告起诉主张解除《商铺租赁合同》，被告并无异议，本院对于原告主张解除双方于2017年11月1日签订的《商铺租赁合同》的请求，依法予以支持，并确认双方于原告起诉之日即2019年9月17日解除《商铺租赁合同》。关于原告主张第二项即返还租赁房屋，恢复原状及拆除商铺一层隔断层及一二层隔断墙请求的认定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的《商铺租赁合同》已经确定解除，故被告应返还原告房屋、恢复原状。关于双方争议的拆除隔断层及隔断墙的问题，本院经庭审查明，隔断层及隔断墙系原告购买涉案房屋前，被告承租房屋时修建，但根据《商铺租赁合同》合同第八条约定，合同期满后，如乙方不再续租，乙方需将租赁商铺按最初租赁时房屋结构进行恢复。故本院对于原告主张被告拆除隔断层及隔断墙的请求，依法予以支持，被告抗辩理由，依据不足，本院依法不予采纳。关于原告主张被告支付租金请求的认定。涉案《商铺租赁合同》约定的租金标准是每年59668元，租金按年交付，首期租金交付时间为本合同签订之日，后期租金应在前期租金到期前交付。本案第二年的租金应于第一年租期2018年10月31日前交纳，但截至诉前，被告仅支付租金29000元，已构成违约。故本院对于原告主张被告按照163.47元/日标准自2018年11月1日起计算至实际腾退房屋之日止（扣除已交纳的29000元）向原告交纳租金的请求，依法予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金及违约金请求的认定。涉案《商铺租赁合同》第九条约定承租方不按时交付租金，每延迟一日，应向出租方支付所欠租金总额日万分之五的滞纳金。故本院对于原告主张被告承担滞纳金的请求，依法予以支持，但滞纳金自2018年11月1日起以23474元（2018年11月1日-2019年9月17日共计321天*163.47元/日=52474元-已支付29000元）为基数，按照日万分之五的标准计算至被告实际付清租金之日止计算。另《商铺租赁合同》第九条同时约定，承租方中途退租的，应按剩余期限租金总额的20%向出租方支付违约金。由于该案被告在租赁期间未届满前中途违约，导致合同无法履行，原告解除合同，故原告有权主张上述合同约定的违约金。本院对于原告主张违约金35800.8元的请求，依法予以支持。关于原告主张被告应支付的电费、物业费请求的认定。从庭审查明的事实，本院可以认定，被告租赁房屋至今欠付电费2496元及自2018年6月1日至今的物业费，由于涉案房屋系原告所有，如被告欠缴，上述费用仍由原告承担，故原告主张上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。本案诉讼中，原告放弃对于要求被告承担水费179元的请求，本院认为，这是原告对其诉请权利的放弃，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告要求确认无需返还被告的履约保证金5000元的认定。本院认为，合同约定的履约保证金是被告能按约履行义务的担保金，现被告未能按约支付租金，导致合同解除，该项费用应不予退还。但根据合同约定，若承租方欠缴费用（包括租金、水电、煤气、采暖等费用）或因违约、侵权承担违约金、赔偿金，出租方可直接在履约保证金中将前述费用扣除。综上，本院认为，被告交纳的5000元履约保证金，无需退还，但可以冲抵被告上述应履行的各项费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告王现民与被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司于2017年11月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月17日解除；二、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后二十日内返还位于武陟县龙泉湖1号商业街35号楼1-2层06号商铺，并将涉案商铺恢复原状、拆除商铺一层隔断层及一二层隔断墙；三、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王现民租金，租金按照163.47元/日的标准自2018年11月1日起计算至被告履行第二项义务完毕之日止（扣除已交纳的29000元）；四、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王现民滞纳金，滞纳金以23474元为基数，按照日万分之五的标准计算至被告实际付清租金之日止；五、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王现民违约金35800.8元；六、被告王春旺、焦作市乾兆德餐饮服务有限公司应于本判决生效后十日内给付原告王现民电费2496元、自2018年6月1日起，按照每月248.63元的标准计算至第二项义务履行完毕之日止的物业费（扣除5000元保证金）；七、驳回原告王现民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，减半收取计799元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  田敏二〇一九年十一月十一日书记员  王鑫河南省武陟县人民法院民事判决书（附页）（2019）豫0823民初4598号（2019）豫0823民初4598号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。