上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初12482号原告(反诉被告)：杨振丽，女，1974年10月10日生，汉族，住河南省。被告(反诉原告)：上海乾卓企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈文，执行董事。委托诉讼代理人：倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)杨振丽与被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司(以下简称乾卓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告杨振丽、被告委托诉讼代理人倪晓强到庭参加了庭审。本案现已审理终结。杨振丽向本院提出诉讼请求：1、判令杨振丽、乾卓公司间签订的《租赁合同》解除；2、判令乾卓公司赔偿装修款135,000元；3、判令乾卓公司赔偿营业损失15,000元；4、判令乾卓公司退还租赁保证金15,488元；5、判令乾卓公司赔偿用工损失3,000元。事实和理由：2016年9月，杨振丽与乾卓公司签订《租赁合同》，约定杨振丽承租上海市嘉定区胜辛路XXX号鑫品商务广场内的民悦街XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积为60.46平方米；交房日期为2016年10月30日，交房之日6个自然月为免租期，租赁期限自2016年10月30日至2019年10月29日。合同签订后，杨振丽向乾卓公司支付了押金15,488元，但乾卓公司未按合同约定交付房屋，实际交付日期为2017年6月18日。交付房屋时，乾卓公司向杨振丽承诺在道路未修缮前免收租金，2017年6月18日至2018年3月31日期间的物业费亦不需要缴纳。嗣后，杨振丽对系争房屋进行装修，花费13.5万元。2018年12月25日，双方协商先交纳部分租金，再签订补充协议,故杨振丽承诺交纳12,879元。2019年3月21日，乾卓公司对系争房屋进行断电，造成其经营损失。此前，双方签订租赁合同后,乾卓公司一再更换房屋，导致其多支付人工费3,000元。合同解除系乾卓公司违约所致，故要求判如所请。乾卓公司辩称，同意解除合同，解除时间应为2019年3月8日，解除原因系杨振丽欠付租金，并非乾卓公司违约，其从未承诺过未修好道路前不收取杨振丽租金，故不同意赔偿杨振丽主张的各项损失；虽然其实际交房时间为2017年6月18日，晚于合同约定，但不符合合同约定的杨振丽可行使解除权的条件，杨振丽无权行使单方解除权；同意返还租赁保证金，但租赁保证金应抵扣杨振丽欠付的各项费用。因杨振丽拖欠租金、物业管理费不付，经催讨未果，乾卓公司已书面通知杨振丽解除租赁合同，合同解除后，杨振丽仍应支付拖欠的各项费用及返还房屋，故乾卓公司提出反诉请求：1、确认乾卓公司、杨振丽间签订的《租赁合同》于2019年3月8日解除；2、判令杨振丽支付2017年12月18日至2019年3月8日期间的租金105,742元(按7744元/月计算，扣除已付租金2,879元及5,000元)、物业管理费966元及免租期物业管理费2,357元，共计109,065元；3、判令杨振丽支付滞纳金(以109,065元为基数，自2019年3月8日至判决生效之日止，按日0.05%计算)；4、判令杨振丽支付免租期6个月租金46,464元(按7,744元/月计算)；5、判令杨振丽支付违约金15,488元(按月租金2倍计算)；6、判令杨振丽返还民悦街XXX号房屋；7、判令杨振丽支付2019年3月9日至实际返还房屋之日止的房屋占用费(按507元/日计算)；8、判令杨振丽支付2019年3月19日至注销营业执照之日止的经营占用费(按507元/日计算)。针对乾卓公司的反诉，杨振丽辩称，原先承租的房屋为69号，后换成系争房屋，乾卓公司延期交房，影响其使用；因周边道路未通、商场产证未办理等原因，导致其无法正常经营，其直到2019年1月才取得卫生许可证，给其造成损失，其与乾卓公司一直在进行协商，乾卓公司承诺在未修好道路前不收取其租金及物业管理费，其未违约，乾卓公司于2019年3月21日对系争房屋进行断电后，至今未恢复供电，其未能继续经营，故不同意支付房屋占用费；对滞纳金计算标准无异议，但不同意支付滞纳金、违约金、免租期租金；同意返还房屋，也愿意注销营业执照，但不同意支付经营占用费。庭审中，双方确认杨振丽的装修费用扣除可搬迁部分后为6万元，杨振丽据此将第二项诉讼请求调整为要求乾卓公司赔偿装修损失6万元。乾卓公司则表示同意杨振丽主张的装修损失不考虑折旧，是否由其承担由法院依法判决。诉讼中，乾卓公司撤回第8项反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月，乾卓公司(出租方，甲方)与杨振丽(承租方，乙方)签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方经业主授权出租并委托经营管理的鑫品商务广场(即魔方社区)内的系争房屋，计租面积60.46平方米，乙方租赁房屋仅用于开设久焖提督私房牛肉面品牌；甲方应于2016年10月30日前将系争房屋按现状交付乙方，该商铺的装修免租期为自交房之日6个自然月；租期2016年10月30日至2019年10月29日，其中免租期为6个自然月；租金、物业管理费及支付方式条款约定，租金自免租期结束后开始计取，免租期内乙方无须缴纳租金，但仍需按6.5元/平方米/月标准缴纳物业管理费；月租金按照租金单价×面积×30.5的计算方式计算；租金包含物业费，免租期内需缴纳物业费2,357元；第一年租金单价4.2元/平方米/天，月租金7,744元，物业费6元/平方米/月，月物业费362元，年总租金48,636元；第二年租金单价4.2元/平方米/天，月租金7,744元，物业费6元/平方米/月，月物业费362元，年总租金97,272元；第三年租金单价4.49元/平方米/天，月租金8,279元，物业费13元/平方米/月，月物业费785元，总租金108,768元；租金先付后用，按3个自然月为一个结账期，乙方应在以后每个结账期内的最后一个月的二十日前支付下一个结账期租金；乙方应于签订本合同5日内向甲方支付15,488元作为租赁保证金；甲方有权直接将租赁保证金充抵乙方应付未付的租金、公用事业费以及乙方应承担的利息、违约金、损害赔偿金等任何欠款以弥补或防止损失。双方的权利义务条款约定，乙方在签订本合同前已对该租赁房屋现状，包括但不限于该租赁房屋、该广场及其周边相邻情况、所处商圈等情况有了充分的了解，并认可该租赁房屋可合法适用于餐饮经营之使用；乙方应按时缴纳各项费用，如发生乙方逾期支付上述费用，应按每日逾期付款金额万分之五比例向甲方支付逾期利息，并承担违约责任；乙方逾期缴付上述任何费用累计达10日以上的，甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方付清全部费用为止，因停水、停电所带来的后果由乙方自行承担。本合同自然终止、提前终止或提前解除的，乙方不得主张甲方赔偿或补偿任何装修费用。终止合同条款约定，有下列情形之一的，守约方可以书面通知违约方提前解除本合同，违约方还应按合同规定承担违约责任：1.超过交房宽限期60天，经乙方书面催告后，甲方无正当理由仍未交付该商铺的；……8.乙方逾期支付租赁保证金、租金、公用事业费等相关费用累计达三十日或逾期支付费用总金额超过5,000元的；本合同自然终止、提前终止或提前解除后的次日，乙方应付清本合同项下尚欠甲方或公用事业单位的任何款项，包括但不限于租金、公用事业费以及乙方应承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金等；本合同自然终止、提前终止或提前解除后的次日，乙方须撤空该租赁房屋内除不可移动的设施、设备以外的全部物品，并与甲方办理房屋交接手续后，将无人占据且符合正常使用、保持完好状态的该商铺返还甲方，若乙方未按时返还该租赁房屋的，每逾期一天，乙方应按租赁期最后一年日租金的双倍支付房屋占用费；自本合同自然终止的次日、或自本合同提前终止或提前解除后的10日内，乙方须将注册于该租赁房屋内工商、税务等登记予以注销或迁走，若乙方未按时注销或迁走工商、税务等登记的，每逾期一天，乙方应按租赁期最后一年日租金的双倍支付经营占用费；上述完成后的七日(遇双休日和节假日顺延)内，甲方无息退还乙方已缴付但尚未充抵的租赁保证金的全额。违约责任条款约定，若乙方违反本合同规定的乙方义务，构成乙方对本合同的根本违约，甲方有权提前解除本合同，并要求乙方按月租金的双倍支付违约金，乙方亦无权享受免租期待遇，即乙方还应向甲方补交免租期的全部租金，若仍不足以弥补甲方因此产生的经济、声誉及其他损失的，乙方有义务补足相应差额；除根本违约外的任何不履行或不完全履行本合同及附件项下的义务或责任的行为，以及违背本合同及附件项下承诺和保证的情况均构成违约，违约方需对守约方由此造成的经济、声誉及其他损失承担赔偿责任。此前，双方曾约定的租赁标的物为69号房屋，在更换成系争房屋后，双方重新签订合同。合同签订后，杨振丽向乾卓公司支付了租赁保证金15,488元及1,309元，乾卓公司于2017年6月16日出具相应收据。乾卓公司于2017年6月18日向杨振丽交付系争房屋，杨振丽对系争房屋进行装修后开始经营。因杨振丽未能按约支付租金，乾卓公司于2018年12月17日对系争房屋断电。后，经双方协商，杨振丽于同年12月20日向乾卓公司支付租金5,000元，乾卓公司向其出具了5,000元租金收据，杨振丽并根据乾卓公司要求出具承诺书一份，承诺在2018年12月24日前交2018年7月1日至2018年12月31日房租2879元；2019年1月20日前交清2018年7月1日至2018年12月31日房租余款20,000元；2019年1月20日前交清2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费3,627元。承诺书上并载明“《欠款通知书》已收到；逾期未缴纳，本人愿按照《租赁合同》之条款，承担一切后果。”后，乾卓公司恢复供电。2018年12月25日，杨振丽向乾卓公司支付租金2,879元，乾卓公司向其出具了2,879元租金收据。因杨振丽未按其承诺支付租金，乾卓公司于2019年3月7日向杨振丽寄送一份《解约函》，载明：杨振丽已欠缴2017年2月1日至2019年2月28日租金166,303元、物业管理费4,353元，合计170,656元，经催讨，杨振丽仍未支付，根据合同约定，其决定解除租赁合同；要求杨振丽收函后5日内办理搬离事宜。杨振丽于2019年3月8日收悉。2019年3月21日，乾界公司对系争房屋再次断电。后，杨振丽未再经营亦未搬离系争房屋。另查，1.案外人上海乾界置业有限公司(以下简称乾界公司)与乾卓公司于2016年3月1日签订《房屋租赁运营管理委托协议》，乾界公司位于上海鑫品商务广场(魔方社区)项目内所有商业、办公房屋，建筑面积约20000平方米，全权委托乾卓公司对外整体招租及管理，期限自2016年8月1日至2030年7月31日。2.系争房屋所在的上海市嘉定区胜辛路以西、沪宜公路以北地块新建商业办公项目于2016年8月23日通过建设工程消防验收，同年10月25日取得《建设工程竣工验收备案证书》，并于2018年4月25日核准登记至乾界公司名下。本院认为，杨振丽、乾卓公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现对双方争议事项分述如下：一、关于合同解除事宜双方均主张解除合同，且自2019年3月21日系争房屋断电后，杨振丽未再经营，但对于合同解除原因各执一词。根据合同约定，杨振丽在签订合同时应已知晓系争房屋现状及广场周边相邻情况，对所处商圈有充分的了解，这也是杨振丽在选择承租商铺时自身应尽的注意义务，且杨振丽未提交证据证明乾卓公司承诺在未修好道路前给予其免租，现其以商场周边道路未修建完毕影响其经营为由拒付租金，于法无据。杨振丽在出具承诺书后，依旧未能按承诺书约定的付款期限支付欠付租金、物业管理费，显属违约，乾卓公司行使单方解除权，合法有据，解除日期以解约函送达杨振丽之日即2019年3月8日确定。二、关于乾卓公司主张的租金、物业管理费对于2018年12月31日前欠付租金问题，根据承诺书，杨振丽尚欠2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金22,879元，加上杨振丽于签署承诺书当天已支付的租金5,000元，故2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金应为27,879元，低于合同约定的租金标准，且结合杨振丽此前未支付过租金、乾卓公司未提交证据证明其催讨过2018年7月1日前的租金等情况，可认定双方对实际计租日及该期间租金计算标准进行了变更，实际计租日应为2018年7月1日，杨振丽实际欠付的2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金应为20,000元。关于2018年12月31日后至合同解除日的租金，杨振丽应当按合同约定的租金标准支付，故本院认定杨振丽应向乾卓公司支付2018年7月1日至2019年3月8日的租金37,519.46元。关于杨振丽支付的1,309元是何费用，杨振丽主张是物业费，乾卓公司主张是装修管理费及施工人员出入证费用，虽然收据上未备注收款内容，但收据出具时间在交房之前，此时系争房屋尚未进行装修，且合同中未约定装修管理费及施工人员出入证费用，根据交易习惯，交付房屋时支付物业费，更符合常理，故本院认定1,309元系杨振丽支付的免租期的物业费。对于物业管理费问题，乾卓公司的主张分为免租期和租赁期两部分。如前所述，双方实际上已调整了计租日，而承诺书中已明确杨振丽拖欠的物业管理费期间及金额，结合杨振丽已支付免租期物业费1,309元，合同约定租期从2017年4月30日起算，承诺书中载明的物业管理费起算日期为2018年1月1日，显然承诺书中载明的物业管理费金额应是双方根据实际免租期和计租日重新核算后得出的，该金额计算至2018年12月31日，而现乾卓公司主张的物业管理费，未超过合同约定及承诺书约定，故本院认定杨振丽尚应支付乾卓公司至2018年年底的物业管理费为3,323元，不再另行区分免租期物业管理费。三、关于合同解除后杨振丽应承担的法律后果虽然乾卓公司断电行为对杨振丽使用系争房屋产生影响，但双方对此在合同中已有明确约定，杨振丽只要能及时支付欠付租金即可消除这一影响，且乾卓公司第二次断电已在合同解除后，但杨振丽在乾卓公司已给予其减免租金的情况下仍未能履行付款义务，故应自行承担相应后果。根据法律规定，合同解除的，双方负有返还义务，违约方并应承担赔偿责任，故杨振丽应向乾卓公司返还系争房屋并承担违约责任，乾卓公司应向杨振丽返还租赁保证金。乾卓公司基于杨振丽的违约行为主张其应承担逾期支付租金和物业管理费的滞纳金、2个月租金的违约金和6个月免租期租金。因2个月租金的违约金和6个月免租期租金均系合同解除的违约责任，故本院结合系争房屋的情况、提前解约对乾卓公司的影响等，酌情确定杨振丽应承担的解约赔偿责任为2个月租金即15,488元。因杨振丽尚未返还系争房屋，故理应按约向乾卓公司支付占有使用费，因乾卓公司已主张解约违约金等，本院综合考量后，确定杨振丽应按4.2元/平方米/天的标准支付房屋占有使用费。至于逾期支付租金和物业管理费的滞纳金，乾卓公司主张的起算日期符合合同约定和承诺书约定，杨振丽对滞纳金的计算标准亦无异议，故应根据本院认定的欠付金额赔付相应的滞纳金。四、关于杨振丽的本诉请求系争合同因杨振丽违约而解除，故其主张解除合同给其造成损失的诉请，本院均不予支持。至于杨振丽主张的未能正常营业的损失、用工损失，其未提供证据予以证明，故本院亦难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)杨振丽与被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司间签订的《租赁合同》于2019年3月8日解除；二、被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨振丽租赁保证金15,488元；三、原告(反诉被告)杨振丽应于本判决生效之日起十日内携其财产从上海市嘉定区民悦街XXX号房屋内搬离，将上述房屋返还给被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司；四、原告(反诉被告)杨振丽应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司租金37,519.46元；五、原告(反诉被告)杨振丽应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司物业管理费3,323元；六、原告(反诉被告)杨振丽应于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司逾期付款滞纳金(以40,842.46元为基数，自2019年3月8日起至判决生效之日止，按日万分之五计算)；七、原告(反诉被告)杨振丽应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司2019年3月9日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费(按4.2元/平方米/天的标准计算)；八、原告(反诉被告)杨振丽应于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司解约赔偿金15,488元；九、驳回原告(反诉被告)杨振丽的其他诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司的其他反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,137元，减半收取1,068.50元，由原告杨振丽负担891.50元，由被告上海乾卓企业管理有限公司负担177元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费1,937.50元，由原告杨振丽负担610.50元，原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院，由被告上海乾卓企业管理有限公司负担1,327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 芬二〇一九年十一月十九日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。