广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4858号原告：付兴科，男，1986年5月13日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：黄丽，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杜明，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市友田房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房，统一社会信用代码914401147268178531。法定代表人：曾玉芬。委托诉讼代理人：江晓琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国豪，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。第三人：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区新华街新华路68号，统一社会信用代码91440101191198055D。负责人：肖志斌。原告付兴科诉被告广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）、第三人中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称建行花都分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告付兴科的委托诉讼代理人黄丽、被告友田公司的委托诉讼代理人江晓琪、邓国豪到庭参加诉讼，第三人建行花都分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。付兴科向本院提出诉讼请求：1.判令解除付兴科与友田公司于2017年05月08日签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201705138575）；2.判令解除付兴科与建行花都分行于2017年6月2日签订的《个人住房（商业用房借款合同）》；3.判令友田公司返还付兴科已支付房价款358000.00元及利息（自2017年4月28日起计算至友田公司退款日止，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）；4.判令友田公司返还付兴科已向建行花都分行支付的本金和按揭贷款利息，暂计至开庭之日为43442.21元，并以该本息之和43442.21元为本金暂计至开庭之日，自2017年12月1日起计算至友田公司退款日止，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算；5.判令友田公司向建行花都分行偿还付兴科尚欠的涉案房屋的按揭贷款本金暂计至开庭之日为339105.64元、提前还本违约金暂计至开庭之日为339元，实际计至还清之日止；6.判令友田公司协助付兴科办理注销《广州市商品房买卖合同》网上备案的所有手续及预告登记手续；7.判令友田公司、建行花都分行协助付兴科办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；8.判令友田公司向付兴科支付违约金71600.00元（计算标准依据为合同第14条，该违约金是指合同解除的违约金）；9.判令友田公司赔偿因友田公司违约造成的损失，包括：按揭费1500元、可得利益损失房屋市场价差暂计326876.00元；10.判令友田公司返还住房物业维修资金8111.25元；11.判令友田公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月8日，付兴科与友田公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定由付兴科向友田公司购买位于花都××××梯xx房（以下简称“涉案房屋”）。合同第七条约定，该商品房总金额716000元。第八条付款方式约定为首期款358000元，剩余房款金额358000元向建行花都分行申请办理银行按揭手续。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付友田公司应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付付兴科使用。第十四条延期交房的违约责任“如未能按本合同规定的期限交房：逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。”第十五条房屋交付时的有关资料：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》等”。合同签订后，付兴科于2017年4月28日向友田公司支付了首期款358000.00元，住房物业维修资金8111.25元，按揭费1500元。2017年6月2日，付兴科与建行花都分行签订《个人住房（商业用房借款合同）》，约定由付兴科为购买涉案房屋向该行贷款358000.00元，并对还款期限、利率及违约责任等进行了约定。建行花都分行已将上述款项支付给友田公司。付兴科于2017年12月1日开始支付按揭贷款本息。综上所述，友田公司本应于2018年12月31日前交付符合交付条件的涉案房屋给付兴科，但至今未履行该义务已超过90日，根据合同的约定，付兴科有权解除合同，并要求友田公司返还已支付的房款、支付利息、违约金及损失。付兴科现根据《中华人民共和国合同法》规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，维护付兴科的合法权益。友田公司辩称，本案中付兴科与友田公司之间是商品房预售合同关系，而付兴科与建行花都分行之间则是借款关系，二者所依据的事实及法律不存在关联，应分案处理。并且，付兴科已签署了《同意书》，其已通过事实行为自愿放弃合同解除权。退一步说，涉案物业目前已逐步完成竣工验收，付兴科所主张的合同解除事由丧失事实依据。一、根据合同约定，付兴科的合同解除权不成立。（一）《商品房买卖合同》中约定解除合同的情形是针对逾期交房情形，但友田公司并非逾期交房。第一，根据合同约定，友田公司“应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付”付兴科使用，逾期时间超过90天的，付兴科有权单方面解除合同。换言之，付兴科解除合同的条件是友田公司逾期交房超过90日。而事实上2019年1月14日，友田公司即与付兴科寄送《收楼通知书》，并且，在此之前，2018年8月至9月期间，友田公司即将涉案物业存在违建的情形如实告知，在此情况下付兴科自愿签署了同意书及意见登记表，明确接受了友田公司的瑕疵交房，应视为双方对原合同约定的交房条件作了变更约定。第二，根据《商品房买卖合同》第十五条约定“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》……”。对此，友田公司已具备《商品房预售合同》第十五条约定的除《建设工程规划验收合格证》以外的房屋交付时需具备的资料。而之所以未能取得《建设工程规划验收合格证》，是因涉案用地被村民占用但相关政府部门未依法及时进行拆除的原因所导致,并非友田公司的违约行为导致。第三，由于涉案房地产项目已达到可居住的实质条件，加之很多业主到政府部门信访，投诉友田公司不交楼影响原入住计划，为减损双方损失，故友田公司依据《商品房预售合同》及付兴科所签署的《同意书》的约定，向付兴科通过邮寄形式发送《收楼通知书》，通知付兴科收楼，友田公司已履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。（二）友田公司仅仅是瑕疵交房。上述《商品房买卖合同》第十五条约定，“……上述文件不全的，视为不符合交付标准”，在此恳请合议庭特别注意，对于房屋验收交接时文件不齐全的情形，双方将此约定为“视为不符合交付标准”，故此，友田公司在未取得《建设工程规划验收合格证》下向付兴科通知办理交房手续，是其交房的行为不符合标准存在瑕疵，而非逾期交房，不能因此直接认定付兴科享有合同解除权。（三）付兴科并未表示拒绝收楼，相反其已签署了《同意书》，以默示行为接受友田公司的瑕疵履行。上述《商品房买卖合同》第15条规定，双方进行房屋验收交接时，友田公司提供的文件不全的，付兴科“有权拒绝收楼”。结合本案，付兴科从未向友田公司表示拒绝收楼，相反其签署同意书及意见登记表的行为，足以证明其知悉涉案用地系因被村民占用且相关政府部门未进行拆除导致未能通过规划验收，而自愿接受友田公司的瑕疵履行。换言之，双方已协商一致对《商品房预售合同》关于交楼条件约定的变更。依据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，双方实际上已协商一致对交楼条件变更为按项目用地现状及现状的绿化面积交付。二、付兴科请求解除合同的事由目前已得到解决。经友田公司的积极维权，2019年7月22日，友田公司开发建设的宝峰东路住宅项目友田朗逸雅居已售楼宇已通过规划验收，2019年7月30日，涉案物业已完成建设工程竣工验收备案，并取得相关的《建设工程规划验收合格证》（现名称为《建设工程规划条件核实意见书》）、《建设工程竣工验收备案表》法律文件。对此，友田公司已于2019年8月1日及时向有关业主发出《通知书》，告知其购买房屋的规划验收完成情况，目前有关业主已到友田公司补全收楼手续。涉案物业已符合交房条件，双方之间的商品房买卖合同合同已具备履行可能性，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”等类似的法律规定反映的司法精神，同时依据“继续履行优先”的合同法原理，在房地产纠纷司法实践中，取得规划审批手续是合同效力影响因素，并且是应当允许补正的因素，涉案房屋买卖合同效力应当允许补正。鉴于本案开庭之前，涉案物业已通过规划验收，恳请法官综合全案，驳回付兴科的解除合同主张。三、未能取得《规划验收合格证》是因不可抗力导致，依法应免除友田公司的责任。1、未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因是，项目用地东北侧存有10栋违章建筑，不符合项目用地规划。友田公司合法取得项目土地后，自2007年开始当地村民陆续强行霸占项目用地东北侧土地，强行修建10幢房屋。友田公司合法开发的物业竣工后，在申请规划验收时，规划部门以涉案土地上有10幢违章建筑为由，不予通过规划验收，故虽然友田公司开发项目已全面完工，已完全达到使用条件，却无法通过规划验收。自发现违建行为开始，友田公司就一直依法维权，请求政府部门依法制止和处理。2018年12月3日，广州市花都区国土资源和规划局穗花国规函【2018】1630号《关于友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目问题处理建议的复函》认定：“项目用地红线内东北侧的10幢建筑未经规划许可，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法行为”，且已于2018年11月20日以穗花国规函【2018】1547号《关于查处涉嫌违法建设的转办函》告知花都区城市管理局，要求依法查处。但，花都区城市管理局一直未予查处。付兴科提交的花都区国土资源和规划局致广东省电视台的《关于广州市友田房地产开发有限公司住宅项目问题的情况说明》也同样明确“友田公司于2018年11月向我局咨询办理该项目的规划验收手续，经核查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房……该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收，违法建设问题已经告知友田公司，并发文狮岭镇政府及区相关部门”。故，由于项目用地范围内存有该10幢房屋违章建筑，不符合项目用地规划，直接导致友田公司未能取得《建设工程规划验收合格证》，是友田公司无法通过规划验收的唯一原因。2、违章建筑至今未能依法拆除，是友田公司所不能预见，不能避免，不能克服的原因导致，属于不可抗力，友田公司依法应予免责。（1）友田公司已积极尽到了必要的制止消除违建的义务。村民在项目土地修建违章建筑，必然导致友田公司项目合法权益严重受损，基于维护自身权益的本能，也是基于常识，友田公司自发现村民修建房屋开始，就已想尽办法予以制止。而，付兴科指责友田公司对政府部门隐瞒违建事实，匪夷所思，任何一个正常人在利益受损时均会维权，这是本能，更妄论一个公司企业，付兴科纯属信口开河。由于对违建的处理以及消除是政府部门独具的行政执法权力，友田公司不具有，也不能以违法的方式自行进行私力救济，因此，自发现村民在项目土地上进行违法建设行为，制止无效，友田公司就从未间断地向各政府部门反映情况，诉求政府部门依法制止拆除违建。从2014年友田公司向城市规划局花都区分局出具的《情况说明》可以证明友田公司就村民占用项目地块的问题在此之前已是多次向政府部门反映，但政府部门一直未进行处理。直至2018年12月3日，花都区国土资源和规划局以花国规函【2018】1630号《关于友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目问题处理建议的复函》认定10幢民房为违章建筑，并发函穗花国规函【2018】1547号《关于查处涉嫌违法建设的转办函》，告知花都区城市管理局，要求依法查处。友田公司于2019年1月28日向花都区城市管理局、狮岭镇人民政府发函《行政处理申请书》，请求依法认定10幢建筑是违法建筑物，并作出限期拆除的处理决定，如违建人逾期不拆除的，依职权实施强制拆除。但，政府有关部门就该申请未予以明确回复，友田公司只得对其提起行政诉讼，判决该两政府部门不依法查处违建行为违法，请求判决该两部门限期依法查处违法建设行为拆除违章建筑。近期，广州铁路运输法院一审判决【（2019）粤7101行初2193号】限期花都区城市管理局对东北侧10幢建筑问题重新作出行政处理。（2）违章建筑至今未能依法拆除，是友田公司所不能预见，不能避免，不能克服，属于不可抗力。根据《广州市城乡规划条例》第三条、《广州市违法建设查处条例》第四条、《广州市城市管理综合执法细则》第四条以及《广州市城乡规划程序规定》第五十六条等相关规定，政府部门有职权亦有义务依法对违法建设行为人的违法建设行为进行查处、行使行政处罚权。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条，《广州市违法建设查处条例》第二十条、第二十九等相关规定，违法建设必须拆除，当事人不配合，政府部门有权强制拆除，处理违法建设的期限是四十五个工作日，最长不得超过九十个工作日。因此，友田公司基于对法律的尊重，对法律的信赖，对法律规则的预判，以及一般人的正常认知，且也是常识，只可能知道自己尽到了必要合理的报告义务后，最长九十个工作日政府部门就能完成对违法建设的处理。然而，时至今日，远远超出九十个工作日，已是长达十年，政府部门对项目土地上的10幢违法建设至今仍然未做实质性处理，即使友田公司通过行政诉讼手段督促政府部门履责，作为违建执法部门的花都区城市管理局却依然不作为，其对一审判决其必须作出实质性处理不服，现还提起了上诉。政府部门长达十年不依法处理违建，确实是友田公司所难以想象，所不能预见，不能避免，不能克服的原因所导致。故，友田公司无法按《商品房预售合同》第十五条约定的条件向付兴科交付房屋，是由不可抗力所导致，依据《合同法》第一百一十七条，应免除友田公司的违约责任。另外，付兴科所提交的律师函和相关证据不能表明涉案房屋买卖合同已经解除，更不能表明付兴科基于相关的事实具有合同解除权。根据双方签订的商品房买卖合同约定，友田公司已经于2018年8月至9月期间将涉案物业存在违建的情况如实告知付兴科，在此情形下付兴科自愿签署同意书，表明双方对于合同约定的交房条件做了变更约定，而不再适用原合同中约定的交房验收时友田公司所应提交的有关资料的条件。并且付兴科并未表示拒绝收楼，结合目前付兴科所请求解除合同的事由已经得到实际解决，涉案物业已经完成竣工验收备案，根据相关法律规定，在起诉前取得规划审批手续，影响合同效力的因素是足以补正的，故本案合同买卖的效力应当允许补正。并且付兴科的诉请存在自相矛盾的地方，既要求逾期交房的违约金以及在不解除合同的条件下要求我方支付逾期交房违约金，另一方面又要求解除合同，在涉案物业已经验收的情况下，加之付兴科已经签署同意书，其起诉要求解除合同严重违反禁止反言原则，我方从未收过付兴科的解除通知，付兴科提交的律师函也非解除通知，按照合同14条第一款第二项的约定，付兴科主张继续履行与解除合同不做累加，必须择一进行选择，所以该二种违约责任不能同时要求我方承担，付兴科提及的按揭费用与本案无关，在涉案合同签订时，付兴科具有选择付款方式的权利，其自主选择了按揭购房方式，其应承担相应成本，且该成本是否产生与我方是否违约没有任何因果关系。建行花都分行未到庭应诉，于庭后向本院提交《证明》，载明，付兴科因购买位于广州市花都区狮岭镇xx号的房产作为抵押向我行申请贷款35.8万，并与我行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同签订后，我行依照合同约定于2017年10月27日发放了该笔贷款。现得知付兴科因该抵押房产提起诉讼，因此我行向贵院提出申请，要求借款人结清其在我行的该笔贷款，解除该笔贷款的《个人住房（商业住房）借款合同》，并出具书面证明说明涉案房屋抵押人截止2019年11月22日，尚欠我行本息共334993元，其中本金334133.44元，利息859.56元。清偿时，本息需计算至我行收到结清贷款款项之日，提前还本违约金按本金金额的千分之一支付。本院经审理认定事实如下：友田公司是广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向付兴科出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2017年5月8日，付兴科（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇xx房，房屋用途为住宅，建筑面积77.25平方米，总金额716000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，2016年11月1日，付兴科缴存了住房维修资金8111.25元。2017年4月28日，付兴科向友田公司支付首期房款358000元，同日，付兴科向大根按揭公司交纳了按揭费用1500元。涉案房屋已经办理网签手续并预告登记至付兴科名下。2017年6月2日，付兴科（借款人）、建行花都分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房抵款358000元，用于购买花都××××梯xx房，关于提前还本违约金的约定为，借款人在借款期限内申请全部或部分提前还款的，应事先向贷款人提出申请，经贷款人审批同意后，方可办理，借款人应按提前还款本金金额的千分之一支付违约金。合同并对其他权利义务进行了约定。2017年10月27日建行花都分行发放贷款358000元。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议，2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年1月14日，友田公司向付兴科以EMS的方式发送通知业主收楼的《收楼通知书》、《收楼须知》，次日显示他人收。2019年7月30日，涉案房屋所在的楼栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年8月1日，友田公司向付兴科邮寄《通知书》、通知及邮寄记录，告知通过规划验收即完成竣工验收备案的情况，并通知付兴科在收到通知之日起七个日历天内办理收楼手续。该邮件的签收情况显示于次日被“收件人取走邮件”。诉讼中，友田公司陈述其从2007年发现涉案房屋东北角存在违建之后不断以口头和书面的形式申请有关部门查处，但无证据留存。友田公司认为付兴科签署了《同意书》，《同意书》的主要内容是：我司于2003年取得朗逸雅居项目地块的国有用地土地使用权证，2007年取得建设工程规划许可证，我司已经按批复内容完成了建设，并计划完成规划验收和竣工备案后交楼。但从2007年开始合成村村民陆续占用项目地块东北角位置的权属用地建设农房，期间我司也曾多次向狮岭镇政府反映，狮岭镇政府就该村民占地建房问题与合成村进行过协商，但不成功，该位置用地已被村民占用，无法拆除，导致朗逸雅居项目净用地和原规划绿地面积相应减少。现该项目已到了规划验收阶段，为保证各业主能按时收楼，须取得已购房业主同意按项目用地现状及现状绿化面积交付使用的意见，方可办理后续相关手续。另查明，广州市花都区城市管理和综合执法局于2019年3月13日就本院（2019）粤0114民初1477-1485号函件复函，主要内容为，2004年7月，狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）与友田公司签订土地征地《协议书》，为友田公司征收狮岭镇宝丰路东、流溪河南约55.08亩土地。后由于部分村民不同意，宝峰路东、流溪河南土地4.243亩（即涉案地块东北角约2800平方米用地）未被征用。2009年3月24日，狮岭公司将宝丰路东、流溪河南土地款（4.234亩）763740元退还给友田公司，友田公司向狮岭公司开具了收据凭证。友田公司在2007年就已发现有村民建房，于2009年3月24日收到征地退款。在明知征地工作未完成且村民建房已成事实的情况下，友田公司仍然于2009年、2014年两次申请调整项目规划、将原规划为住宅的东北角约2800平方米用地调整为绿地，国土、规划行政主管部门也予以了规划调整变更。友田公司于2010年12月开始项目工程施工。地块东北角用地上的合成村团三社村民未收到征地补偿款，在友田公司正式开始项目施工前就已基本完成农房建设……诉讼中，付兴科说明其诉讼请求中的利息标准是按照中国人民非银行同期同类贷款利率计算。付兴科申请对位于广州市花都××××梯xx房的市场价格进行评估，后付兴科撤回了评估申请。另查明，友田公司于2019年4月29日收到本案的起诉状副本。本院认为，付兴科与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件与付兴科、友田公司、建行花都分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方应依约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、是否应当解除付兴科与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、是否应当解除付兴科与建行花都分行的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、合同解除的法律后果如何。关于争议焦点一，付兴科作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向付兴科交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同第十二条约定的交房条件及第十五条约定的房屋交付时的有关资料，交付条件包括友田公司须取得《建设工程规划验收合格证》，友田公司于合同约定的交楼日期未取得《建设工程规划验收合格证》，友田公司存在逾期交楼的行为，至付兴科提起本案诉讼之日，友田公司依然未取得《建设工程规划许可证》，此时友田公司逾期交楼已超过90日，友田公司抗辩认为该工程项目未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因为涉案地块东北角建有10栋违章建筑，至今未能拆除，属于不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案证据显示友田公司在2010年开始该项目工程施工时，该10栋农房早已建成。上述情况不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因此，友田公司的抗辩理由不能成立。付兴科有权依照合同约定行使合同解除权，付兴科请求解除《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，合同应于本案的起诉状副本送达至友田公司之日即2019年4月29日解除，故本院确认付兴科与友田公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年4月29日解除。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故付兴科要求解除与建行花都分行之间的贷款合同，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”付兴科要求友田公司向建行花都分行偿还尚欠的按揭贷款本息及向其返还购房款，本院予以支持。关于争议焦点三，合同因友田公司的违约行为而解除，友田公司应当依约承担违约责任，付兴科要求友田公司支付解除合同违约金71600元，合理有据，本院予以支持。付兴科请求友田公司支付按揭利息、提前还本违约金和按揭费1500元，按揭利息的产生系付兴科自行选择的付款方式所致，无论友田公司是否违约付兴科均应向建行花都支行支付按揭利息，故按揭利息不属于付兴科因解除合同遭受的损失，付兴科请求友田公司支付按揭利息损失，依据不足，本院不予支持。关于提前还本违约金，若合同继续履行，该笔违约金不会产生，该笔违约金的产生系因解除合同而导致的付兴科的损失，该损失符合《中华人民共和国合同法》第九十七条赔偿损失的合理范畴，故付兴科请求友田公司向其支付提前还本违约金，合理有据，本院予以支持。同理，按揭费的产生亦属于因解除合同导致的付兴科的损失，故付兴科请求支付按揭费1500元，本院予以支持。付兴科请求支付可得利益损失即涉案房屋的市场差价，但付兴科对是否存在市场差价举证不足且付兴科亦未提交证据证明违约金不足以弥补其可得利益损失，故本院对付兴科请求可得利益损失326876元不予支持。付兴科请求友田公司返还已付的住房维修资金8111.25元，合同解除，友田公司应当协助付兴科办理住房维修资金的退还手续，但因住房维修资金并非由友田公司收取，故付兴科请求友田公司返还依据不足，本院不予支持。综上，付兴科诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告付兴科与被告广州市友田房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年4月29日解除；二、解除原告付兴科与第三人中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、原告付兴科于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区狮岭镇xx房的提前还贷手续，被告广州市友田房地产开发有限公司代原告付兴科向第三人中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿还原告付兴科尚欠的上述房屋的按揭贷款本息、支付提前还本违约金（具体金额均以第三人中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行核算为准）；四、第三人中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行于各方履行完毕上述第三项义务后十五日内协助原告付兴科办理涂销广州市花都区狮岭镇xx房的抵押登记手续；五、被告广州市友田房地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告付兴科支付购房余款（购房款716000元-上述第三项偿还的贷款本息）；六、被告广州市友田房地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告付兴科支付购房款的利息，其中首付款358000元的利息从2017年4月29日起计至付清款项之日止。付兴科已付的按揭款项，以结清贷款当日第三人中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行核算的付兴科已付本金为基数计算利息，从2017年12月1日起计至付清款项之日止。利息标准：2019年8月20日前以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后（包括2019年8月20日）以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；七、被告广州市友田房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告付兴科办理注销《广州市商品房买卖合同》网上备案手续及预告登记手续；八、被告广州市友田房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告付兴科支付违约金71600元；九、被告广州市友田房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告付兴科赔偿按揭费1500元；十、驳回原告付兴科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10960元，由被告广州市友田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  刘少敏人民陪审员  龙展鹏二〇一九年十一月二十五日书 记 员  孙诗韵朱婷欣张丽彬