广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20873号原告：黄美娇，女，1934年10月17日出生，汉族，住广州市海珠区，法定监护人：陈某（曾用名陈培群，男，系黄美娇儿子）。委托诉讼代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。被告：郭雪玲，女，1960年5月27日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：郭玉辉，男，1962年10月17日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：郭雪月，女，1965年2月18日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：郭利君，女，1986年4月30日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：黄艳玲，女，1962年10月20日出生，汉族，住广州市越秀区，上述五被告共同委托诉讼代理人：王伟军，广州华安联合律师事务所律师。原告黄美娇与被告郭明英房屋买卖合同纠纷一案，经广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终1600号民事裁定书裁定撤销原判、发回重审，本院依法于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案审理期间，被告郭明英死亡，本院依法追加其法定继承人郭雪玲、郭玉辉、郭雪月、郭利君、黄艳玲作为共同被告继续参加诉讼。原告黄美娇的委托诉讼代理人肖健，被告郭雪玲、郭玉辉、郭雪月、郭利君、黄艳玲的共同委托诉讼代理人王伟军及被告郭雪玲、郭玉辉、郭雪月、黄艳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄美娇向本院提出诉讼请求：1、判令众被告立即协助原告黄美娇办理广州市白云区云苑××房不动产权证过户登记手续；2、判令本案诉讼费及司法鉴定费（3600元）由众被告承担。事实和理由：郭明英（被告母亲，已故）生前与原告是同乡朋友关系。1989年年底，郭明英获得购买解困房资格。1990年3月19日，郭明英与广州市解决困难住房办公室签订《统建解困住宅合同》【（90）市解困售个字222号】购买位于广州市白云区云苑××房解困房，金额为34650元，合同约定必须在1990年3月29日前支付32917元，剩余1733元在房屋交付前付清。1990年3月23日郭明英（随同其丈夫郭芝初）以没钱购解困房为由向原告借款人民币34670元。同日郭明英（随同其丈夫郭芝初）再次向原告提出借款17000元作为儿子出狱后做生意的资金。原告认为郭明英所借的34670元在当时已经算是一笔不小的款项，而且郭明英及其丈夫郭芝初又要借17000元，原告本意不想再借给郭明英。但郭明英表示可以将其购买的广州市白云区云苑××房解困房用于抵押，并承诺借款期为三年，若三年内无法偿还借款，郭明英将上述房屋以房抵债给原告，于是原告与郭明英于1990年3月23日签订《协约书》。同日，郭明英与其丈夫郭芝初再写下“兹借到黄美娇姐人民币—万七千元…”的《借款条》，郭明英与其丈夫郭芝初在经借人上签署了名字。当天，郭明英将上述《协约书》、《借款条》、《统建解困住宅合同》以及相关购房凭证交付给原告后，原告将所有现金51670元交给郭明英。随后原告陪同郭明英支付相关购房款，并由原告保存相关支付凭证。1990年5月5日，郭明英、郭芝初及其长子郭玉龙（已经过世）再次找到原告声称鉴于前期所借款项（共51670元）数额巨大，对于其来说已经是一个很大的压力，故愿意将上述广州市白云区云苑××房解困房出售给原告。由于郭明英实际上无力偿还之前的债务，因此原告最后也不得不接受郭明英的提议。郭明英及其丈夫、儿子写了《卖断屋证明书》,同意由原告在51670元的基础上加7000元，即作价58670元把房子卖断给原告。当天原告同时向郭明英支付了7000元。事后郭明英配合原告办理了房屋的交付手续及办理房产证手续所有费用均由原告支付，所有凭证及房产证均由原告保存。原告接受房屋后一直由自己及女儿陈佩文居住至今，长达20多年。涉案房屋当时价值实际上远远没有58670元。原告只是基于出自帮助同乡朋友之善意，向郭明英（包括其丈夫）提供经济支持。双方甚至起初对于利息未约定，仅仅是出于公序良俗的帮助。起初未有意购买房屋，最后是由于郭明英因无力偿还借款，用以房抵债转变为买卖关系来解决郭明英拖欠原告的欠款问题。因此双方从1990年至2017年对于卖断房屋事宜均无异议。原告认为，双方在1990年所签订的《协约书》和郭明英出具的《借款条》、《卖断屋证明书》应合法有效，符合公平原则，郭明英应依合同履行自己应尽的义务，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郭雪玲、郭玉辉、郭雪月、郭利君、黄艳玲辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1、郭明英与原告之间无论是房屋买卖或者是民间借贷都没有这种法律关系，没有签订任何协议。2、退一步讲，如果原告、郭明英之间所谓涉案房屋的买卖成立，这种买卖行为也是违反了合同法、民法的有关规定，依据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷指引的规定，应当依照民法总则和合同法的规定认定为无效。3、假定买卖成立，原告在相同的时间买相同区域房子的价格与郭明英涉案房屋之间的交易差距为4、5倍价格，这明显属于显失公平，也可以依据合同法的规定予以撤销。综上，房屋并无出售给原告，仅仅是借原告使用，原告应当返还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据户籍证明、户口本、公证书、借款条、协约书、买断房屋证明书、统筹解困住宅合同、发票、收据、结算通知书、交付使用通知书、土建移交签证书、鉴定意见书、房地产遗失声明、合建店铺协议书、（1996）海法经民初字第227号卷宗、郭芝初身份证复印件、户成员信息、司法鉴定费、个人名下房产查询证明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭明英与郭芝初为夫妻关系。郭明英于本案诉讼中去世。郭雪玲、郭玉辉、郭雪月、郭利君、黄艳玲为郭明英的法定继承人。1986年7月5日，广州市人民政府发出《关于解决广州市人均居住两平方米以下困难户住房问题的方案》，其中第一点基本情况第四段指出“上述困难户数量，原则上是按户主所在单位归口统计的。”第三点具体办法第2点指出，“从今年起，我市各房地产开发公司必须在竣工的商品住宅中，拿出不少于10%的住宅（约6万平方米），交“解困”办公室分配，以保本微利的价格出售给困难户较多的单位或个人。”第6点指出，“鼓励困难户私人买房，逐步推行住宅商品化，特别是个体户，可由市区个体劳协统筹规划组织，对凡有能力购买房屋的，除可以享受优惠房价外，还可以免交房地产税3年，凡能一次过付款者，享受九五折优惠；对一次付款有困难的，可以实行分期付款，分期付款办法另定。凡按优惠价格买到房屋的单位或个人，不能转手出租出售图利。确因客观原因需出卖的，由市房管局统一作价收购，再卖给困难户。1990年3月19日，郭明英（乙方）与广州市解决住房困难办公室（甲方）签订《统筹解困住宅合同》，约定根据广州市人民政府穗府（1986）56号“关于广州市人均居住两平方米以下困难户住房问题的方案”的有关规定，甲方同意乙方订购云苑北街28号103号住宅单元壹套（以下简称涉案房屋），建筑面积为55.75平方米（室外的楼梯、走廊为公用），产权面积以市房管局测量为准。乙方订购的住房购房款为34650元，购房款在本合同签订之日起计十天内，即在1990年3月29日前先付95%即32917元；其余5%即1733元在房屋交付使用前付清，本合同不得出卖、转让和中途易主，合同执行期如乙方出国、离市、病故、死亡者，其法定继承人应凭广州市公证处证明办理易主手续，否则，甲方不予交付住宅单元给乙方使用，不出具《统筹房屋产权证明》给乙方。1990年3月23日，“郭明英”与郭芝初向黄美娇出具借款条一张，内容为借款17000元，分期两年内还款。郭明英否认在上述借款条上签名。黄美娇主张郭明英签名由郭芝初书写。1990年3月23日，黄美娇与“郭明英”签订《协约书》，约定由黄美娇出款代郭明英购买涉案房屋，房屋由黄美娇暂代管，在三年内若有款付还则将屋交还郭明英，三年内若无房款交还，房屋产权则归黄美娇所有，若有款可向黄美娇归还，房屋业权归购房人，但应补还银行利息。郭明英否认在上述《协约书》上签名。黄美娇主张《协约书》由郭芝初书写并代郭明英签名。1990年5月5日，“郭明英”与郭芝初、郭玉龙（郭明英与郭芝初的儿子）签订《卖断屋证明书》，内容为“我属住房困难户，现政府分配给我在广园路××新村××房，因这间屋我自己无钱可购买，购房款全部由黄美娇代出款购买的，我现在决定将这间屋卖断给黄美娇七千元，此屋是我自愿转卖给她，今后绝不反心变言，特留此据作凭证”。郭明英否认在上述《卖断屋证明书》签名。黄美娇主张郭明英在协议书上加盖指印。原一审中，郭明英不申请对指纹进行鉴定。原二审中，郭明英又申请对指纹进行鉴定。重审中，本院委托进行指纹鉴定，但鉴定机构以“检材指纹模糊不清晰，不具备鉴定条件”为退回。1992年11月21日，黄美娇签订了购买白云区松柏岗住宅区自编10号301号房的商品住宅楼购售合同，约定购房单价为每平方米2820元，1993年9月16日，郭芝初（发包方、甲方）与黄美娇（承包方、乙方）签订《合建店铺协议书》，约定双方合作建造新桥北消防队背后（新港东路赤岗附近）商业店铺用于出租盈利。该合同经广州市海珠区新滘街农村承包合同管理办公室予以鉴证。1995年11月21日，广州市国土局房管局核发权属人为郭明英的，权属来源为1994年9月向广州市解决住房困难办公室买的白云区广源路云苑××房，建筑面积为56.02平方米的广州市房地产证。上述产权证原件由黄美娇持有。1996年11月，黄美娇向广州市海珠区人民法院以合同纠纷起诉郭芝初，要求清偿合建店铺投资款84220元，出租（出卖）铺面所得75000元，继续按协议履约。郭芝初在诉讼中于1996年12月3日向法院出具答辩书，该案以裁定撤诉结案。1999年9月5日，广州市国土局房管局发出关于解困房上市交易的通知，内容为：一、解困房自购房之日起满五年的，可依照《广州市房地产交易管理办法》上市交易；未满五年确需转让的，由市住建办按已使用年限折价收购。二、解困房上市必须按照政府规定补交土地有偿出让金，即按照标定地价的10%缴交。三、解困房上市，必须按国家、省、市的有关规定缴交税费。凡出售的解困房发生增值的，出售人还必须按规定缴纳土地增值税。四、解困房上市后，原产权人及配偶不得再享受按现行房改政策购买和租住公房，以及住房货币分配等优惠政策。2012年，郭芝初去世。2016年7月19日，郭明英以涉案房屋房地产证已遗失为由申领补办涉案房屋的房屋产权证，于2016年8月12日重新办理了涉案房屋的不动产权证。2018年7月20日，黄美娇委托广东明鉴文书司法鉴定所对1990年5月5日《卖断屋证明书》“郭芝初”的签名与1993年9月16日《合建店铺协议书》上“郭芝初”签名及1996年12月3日答辩书上“郭芝初”的签名是否同一人签名进行笔迹鉴定，广东明鉴文书司法鉴定所于2018年7月31日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为出自同一人笔迹。黄美娇为此支付了司法鉴定费3600元。2018年7月23日，云苑东社区居委会出具证明，内容为：陈佩文（原告女儿）自90年代以来长期居住在云苑××房。黄美娇出具其与配偶陈若金的个人名下房地产登记情况查询证明，证实涉案房屋过户至其名下符合广州市限购政策。另查明，黄美娇持有1990年6月13日广州市解决住房困难办公室出具的解困房屋结算通知书，载明通知支付结算费1173.42元；1990年8月14日广州市解决住房困难办公室核发的委托代办产权登记、发证手续费用表，载明通知交代办产权登记及发证费用合计352.83元；广州市解决住房困难办公室出具的1991年10月30日发票一张，确认收到郭明英352.83元；1990年5月9日、6月22日及1989年9月2日收款收据三张，分别收到分期房款34150元、定金、测绘费550元，防盗、淤泥、垃圾、保安费合计1173.42元；广州市解决住房困难办公室出具的收据，确认收到郭明英用于办理广源路北街28号103单元房屋交易过房领契的文件；广州市解决住房困难办公室出具的解困房屋交付使用通知书，载明通知办理接房手续；1990年6月30日广州市解决住房困难办公室出具的房屋室内（土建）移交签证书及房屋室内（水电设备）移交签证书，郭明英签名确认涉案房屋交付使用，确认完好。本院认为，根据当时的解困房政策，解困房须以户购买。因此，解困房应当属于购买人家庭（户）的共同财产。黄美娇与郭明英的配偶郭芝初之前有债权债务关系。郭芝初先将以郭明英名义购买的“解困房”抵押给黄美娇。之后，双方转而订立有关“解困房”的房屋买卖合同。郭芝初其时为郭明英的配偶、其子女的父亲，就家庭共同财产对外订立的合同，对家庭成员应当有约束力。并无证据证明，在郭芝初去世前，郭明英及其子女向黄美娇提出过返还涉案房屋的要求。而且，郭明英也无法对购房资料原件全部由黄美娇持有的事实作出合情合理的解释。1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款规定，“下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)经济合同违反国家指令性计划的；(七)以合法形式掩盖非法目的的。”其中，第（一）、（二）、（三）、（四）、（六）、（七）项不适用于本案的情形，下面着重分析第（五）项“违反社会公共利益”是否适用于本案的情形。根据对解困房政策的解读，首先，解困房政策适用对象是“困难户”，即人均居住两平方米以下的住户，并非贫困户；其次，解困房政策鼓励私人购买，特别是个体户购买，还为此提供一次过付款九五折或分期付款的优惠；最后，解困房政策起初规定不能转手出售图利，最后改规定为购买五年以上可上市交易。从现在的观点来看，当时私人购买解困房的行为近乎完全的市场行为。根据起初的政策，黄美娇与郭明英家庭形成的有关解困房的房屋买卖合同关系确实违反了政策中不能转手出售图利的管理性规定。但是，上述政策规定是在特定历史时期下作出的。随着市场经济的发展，上述政策规定现已改为允许购买五年以上的解困房上市交易。因此，根据现在的法律和政策规定，本案的房屋买卖合同关系已不存在违反或损害社会公共利益的情形。综上，黄美娇与郭明英家庭订立的有关解困房的房屋买卖合同合法有效。黄美娇主张协助办理涉案房屋不动产权过户手续的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于黄美娇主张司法鉴定费3600元由众被告承担的诉讼请求，本院认为，上述鉴定费系黄美娇应诉举证成本，应当由其自行承担，故对该诉讼请求不予支持。对于众被告提出涉案房屋交易价格过低，显失公平的抗辩意见，本院认为，本案房屋买卖合同关系的经手人或去世或失去民事行为能力。无论是黄美娇一方，还是众被告一方，现在都难以证实当时确切的交易价格。但是，不争的事实是，该合同关系已稳定存在二十五年以上。即使众被告现在认为存在显失公平的情形，因其未在除斥期限内行使撤销权，现在也无权主张撤销。因此，上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经法官专业会议讨论决定，判决如下：一、被告郭雪玲、郭玉辉、郭雪月、郭利君、黄艳玲于本判决生效之日起三十日内按照不动产登记机关的规定协助原告黄美娇办理广州市白云区云苑北街28号103房的不动产权证书过户登记手续；二、驳回原告黄美娇的其他诉讼请求。案件受理费6916.2元，由原告黄美娇负担25.2元，由被告郭雪玲、郭玉辉、郭雪月、郭利君、黄艳玲负担6891元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。财产保全申请费5000元，由被告郭雪玲、郭玉辉、郭雪月、郭利君、黄艳玲负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  彭少芬人民陪审员  黎艺琼二〇一九年十一月二十八日书 记 员  冼颖斯林嘉仪