福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1927号 原告：王桂芳，女，1962年5月22日出生，汉族，住黑龙江省方正县。 委托诉讼代理人：邓振权，福建世平律师事务所律师。 被告：林成发，男，1962年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：林水利，男，1957年6月9日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告王桂芳与被告林成发、林水利农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王桂芳之委托诉讼代理人邓振权，被告林成发、林水利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王桂芳向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《房屋购买协议》无效；2.被告向原告返还购房款人民币151800元（币种下同）及资金占用期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自起诉之日起计算至款项实际还清之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2010年5月28日，王桂芳经他人介绍，与被告林成发、林水利签订《房屋购买协议》，购买其兴建的位于同安区红墩里的房屋一套，面积138平方米，单价为1100元／平方米，总价款为151800元。协议签订当日，王桂芳向林成发支付购房款51800元，余款100000元由王桂芳委托王桂君于2015年6月5日支付给林成发。2017年，王桂芳向被告购买的套房毛坯简称，被告约王桂芳前往查看，并要求王桂芳支付装修款人民币400000元。王桂芳到达现场后发现建成的毛坯房面积大幅缩水，同时格局也跟双方此前确认的完全不一致，此后王桂芳与两被告多次协商未果。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、该法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，同时按照我国现行房地产管理法律法规的规定,我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地前,禁止进入房地产市场。本案中，原被告签订的《房屋买卖协议》，约定由被告将涉案房屋出卖给原告,但该房屋所在土地为集体土地,未取得国有土地使用证,且原告并非涉案房屋所在集体经济组织成员，故原被告之间签订的《房屋买卖协议》根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，因违反我国法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告应当依法向原告返还购房款人民币151800元。 被告林成发辩称，150000元是原告王桂芳拿给他盖房子的，王桂君介绍王桂芳来找他买房子，王桂芳转给他的150000元已经用于盖房子了，王桂芳还差400000元的装修款未给。 被告林水利辩称，房子是王桂芳主动找他们买的，王桂芳的姐姐王桂君介绍王桂芳找他们买房子，建房初期他们因为资金不够，只建了两层，王桂芳多次过来要求他们再多盖一层出售给她，应刚桂芳要求他们多建了一层房子出售给王桂芳，现在这个房子已经投钱下去，之前他们收的钱只能慢慢还给王桂芳，原告主张他们支付利息是无稽之谈，是原告反悔不要房子，而不是他们没有按照约定把房子出售给原告。 经审理查明，2010年5月28日，被告林成发、林水利与原告王桂芳签订一份《房屋购买协议》，该协议载明：“座落于同安区红墩里的私有民宅……是由由林水利、林成发共同出资兴建（下称甲方），购买者（下称乙方）因家庭生活需要，欲在此取得住所。甲、乙双方经实地勘察、丈量、商谈，乙方确定是甲方购买该宅的三楼东南侧套间一套。为此达成如下协议：一、该楼盘的性质是村居民宅，没有产权证等相关证件，甲方告知乙方……三、该套间（房）的建筑面积为138ｍ（包括走廊、楼梯与公摊面积在内）。四、价格甲方双方确定的单价是1100元／，则总价款为1100元／×138＝151800……六、付款方式合同签订后，乙方一次性将全款付给甲方……”。庭审中，王桂芳陈述，其共计以现金方式向林成发支付购房款151800元，2017年房子建成后，被告约其去看房子，原本约定套内面积138平方，实际套内面积80多平方。林成发、林水利陈述，两人共同投资盖房，土地是村里面规划的宅基地，其未取得建房审批许可，共建了五层，每层建筑面积120平方，林成发并确认，共计收到购房款现金150000元。 上述事实，有原告王桂芳举示的《房屋购买协议》以及当事人在庭审中的陈述等证据在案为证。 本院认为，违反国家法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。根据我国现行法律规定，农村宅基地不得买卖，未取得审批手续的土地更不可以在集体组织成员之间作为宅基地随意流转。农村房屋买卖必然涉及宅基地的转让。林成发、林水利未取得案涉房屋相应的审批手续，王桂芳非案涉房屋所在集体经济组织成员，不具备取得相应宅基地使用权及购买案涉房屋的主体资格，双方签订的《房屋购买协议》因涉及宅基地使用权的一并转让应属无效。故王桂芳要求确认前述协议无效，本院依法予以支持。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《房屋购买协议》被认定无效后，林成发、林水利应向王桂芳返还购房款，至于房屋因仍未交付王桂芳故不存在返还问题。王桂芳主张已付购房款151800元，林成发确认收到150000元，因王桂芳提供的证据无法证实其已付151800元，故本院确认已付购房款为150000元，该款林成发、林水利依法应予以返还。至于王桂芳主张林成发、林水利向其支付资金占用期间的利息，本院认为，王桂芳明知涉案房屋未取得相应的审批手续而仍签订购买协议，对因合同无效所受到的损失存在过错，其要求林成发、林水利向其支付资金占用期间的利息缺乏依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王桂芳与被告林成发、林水利于2010年5月28日签订的《房屋购买协议》无效； 二、被告林成发、林水利于本判决生效之日起十日内返还原告购房款人民币150000元； 三、驳回原告王桂芳的其他诉讼请求。 被告如未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币3300元，由被告林成发、林水利负担，款限于本判决生效之日起三日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  叶采惠 人民陪审员  颜美丽 人民陪审员  张美丽 二〇一九年十一月六日 代书 记员  叶婉瑜 附：适用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。