浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初9447号 原告：瑞安安阳中心城区开发建设中心，住所地瑞安市安阳街道时代大厦A座13层。 法定代表人：叶秀敏，主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安市豪门盛典娱乐广场有限公司，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道瑞安广场C区。 法定代表人：王洪娟，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄建、陈瑶，浙江信泰律师事务所律师。 原告瑞安市安阳中心城区开发建设中心与被告瑞安市豪门盛典娱乐广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理，于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘伟章、被告的委托诉讼代理人黄建到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人曾申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告诉称：一、诉讼请求：1、被告立即腾空交还原告瑞安广场Ｃ区底层经营用房；2、确认被告支付的租赁保证金20万元由原告没收；3、被告按月租金368389.5元的标准赔偿原告占用损失费（自2019年5月1日起计算至实际腾空交还瑞安广场Ｃ区底层经营用房之日止，暂计3个月为736779元）；4、由被告承担案件受理费。事实与理由：被告自2012年之前租用原告建设的位于瑞安市经营用房，租用面积约4900平方米。2016年1月25日，双方签订《瑞安广场Ｃ区底层经营场所续租合同》，约定由被告续租三年，续租期限至2019年1月31日届满，被告缴纳租赁保证金20万元，到期后未按约定期限履行腾空搬离义务的，按合同约定最后一年租金标准的1.5倍支付场所占用费。续租期限届满后，被告以原装修投入较大为由再次提出续租，为此，双方于2019年3月26日达成《续租补充合同》，约定再次给予原告三个月租赁期限，租期至2019年4月30日届满。但续租期限届满后，被告仍然未履行腾空义务，并继续占用原告方出租的经营场所。 被告辩称：原告的合同权利义务应当受到尊重，但尚未对这处房产的利用作出规划就与被告解除租赁合同，会造成租金收入减少，即国有资产流失。该房屋现与其让其荒芜，不如继续由被告租赁使用。被告已经申请庭外和解，原告若有利用规划出来，会马上配合搬迁。被告始终是配合搬迁的，20万元的保证金不应由原告没收。法律规定违约金不能超过损失的30%，约定按租金的1.5倍计算占用费损失，违反法律规定，请求法院予以调整。 原告向本院提供了如下证据：1、瑞编〔2019〕7号《中共瑞安市委机构编制委员会关于调整整合瑞安安阳中心城区开发建设管理委员会和瑞安市旧城建设管理办公室的通知》（复印件），证明原告主体情况；2、国家企业信用信息公示系统网络查询打印资料，证明被告主体情况；3、《瑞安广场C区底层经营场所续租合同》（复印件）、《瑞安广场C区底层经营场所续租补充合同》，证明双方约定的合同租期已届满；4、瑞重建办〔2005〕13号《瑞安广场工程综合竣工验收会议纪要》、温市计基〔1999〕592号《关于瑞安广场配套工程项目建议书的批复》、瑞计基〔1999〕259号《关于要求审批瑞安广场配套工程项目建议书的请示》、安管字〔1999〕58号《关于要求审批瑞安广场配套工程项目建议书的报告》（以上均系复印件），证明租赁标的建筑物情况。（证据1、4所涉5份文件及证据3中的续租合同，原告庭后又提供了加盖其公章并说明与原件相符的复印件） 被告没有向本院提供证据。 上述证据，本院组织了庭审质证。对当事人无异议的证据1-2、证据3中的续租补充合同，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、证据3中的续租合同，被告认为系复印件，由于被告单位的法定代表人发生变更，新旧股东之间有意见，故对其三性不予认可。原告表示其一时找不到原件目前只能提供复印件，同时指出被告同样掌握有原件，否定该复印件是有义务提供原件予以说明。本院认为，与证据3中的续租补充合同比较，对于本案争议而言，两者在逾期腾空时按最后一年租金的1.5倍计算场地占用费、履行保证金在租期届满后如何处理的约定上，并无实质区别。另外，被告只是答辩按最后一年租金的1.5倍计算场地占用费属于计算违约金，超过损失的30%，要求法院予以调整。综合考虑上述因素，本院对该证据予以采信。2、证据4的4份文件，被告认为系复印件，对其三性均有异议。本院认为，原告虽系国有单位，但并非相关文件制作单位或法定的档案保管单位，其在庭后补充说明相关文件复印件与原件相符，毕竟发生在诉讼过程中，不宜据此确认相关文件复印件的来源合法。因此，本院对该证据不作认定。 经审理本院查明事实如下：2016年1月25日，瑞安安阳中心城区开发建设管理委员会与被告签订了《瑞安广场Ｃ区底层经营场所续租合同》，约定被告向瑞安安阳中心城区开发建设管理委员会续租位于瑞安市经营用房，租用面积约4900平方米，续租期限自2016年2月1日至2019年1月31日止，租金在上年度的基础上递增6%，2016、2017、2018年度租金分别为247.4456万元、262.2923万元、278.0298万元，租金一年一交、先交后用，被告缴纳2016年租金时向原告缴纳租赁保证金20万元（不计利息），等等。续租期限届满后，被告以原装修投入较大为由再次提出续租。为此，双方于2019年3月26日达成《瑞安广场Ｃ区底层经营场所续租补充合同》，约定再次给予原告三个月租赁期限，租期自2019年2月1日至2019年4月30日止，租金在上年度的基础上递增6%即2019年度租金为294.7116万元，三个月租金为73.6779万元，先交后用，被告已缴纳的租赁保证金20万元（不计利息）抵本次的履约保证金，在合同履行完毕后返还被告，被告需在租赁期限届满之日起15日内腾空并返还租赁场所，同时应将场所内可分离的装修装饰物和附属配套设施设备无条件搬离，其余不可分离的装修装饰物无偿归原告所有，若未按约定期限履行腾空搬离义务的，按合同约定最后一年租金标准的1.5倍支付场所占用费，等等。但被告在续租的租赁期限届满后至今仍未履行腾空搬离义务，并继续占用涉案租赁标的物。 另查明，2019年4月3日，中共瑞安市委机构编制委员会印发瑞编〔2019〕7号文件，调整整合有关机构，将瑞安市旧城建设管理办公室更名为原告单位，划入瑞安安阳中心城区开发建设管理委员会职责，撤销瑞安安阳中心城区开发建设管理委员会职责。 本院认为：原告与被告（前身）签订的涉案瑞安广场C区底层经营场所续租合同及续租补充合同，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应确认合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方约定的租赁期限已经届满，原告请求被告腾空交还涉案租赁标的物，依据充分，应予支持。被告认为原告要求解除合同，与事实不符，不予采纳。被告认为双方终止合同可能会造成租赁标的物空置的损失，以由被告继续租赁使用为宜，情理上可以理解，但以此为由拒绝腾空交还租赁标的物，不符合法律规定，不予支持。双方约定的租赁期限在2019年4月30日届满，同时约定被告应于租赁期限届满之日起15日内腾空返还租赁场所。被告至今没有腾空返还租赁场所，自2019年5月16日起构成违约，对此应当承担违约责任。原告主张被告给付逾期腾空返还后实际占用租赁标的物期间的场所占用费，即属被告承担违约责任，应予支持。原告主张场所占用费按最后一年租金1.5倍的标准计算支付场所占用费，虽然符合合同约定，但根据有关司法解释的规定，约定违约金超过造成损失30%的，应认定过分高于造成损失。被告请求予以调整，应予支持。根据本案实际情况，有关场所占用费宜支持按294.7116万元/年的1.3倍的标准，即319270.9元/月计算。原告已收取被告履约保证金20万元，但合同约定应在租赁期限届满后返还给原告，没有约定不予返还及其条件。综合考虑，本院认为，原告主张该20万元应由原告没收，缺乏依据，不应支持。但“履约保证金”顾名思义有保证合同义务履行的意思。但在上述场所占用费支付完毕之前，原告有权不予返还该履约保证金20万元。本案虽不支持由原告没收，但宜支持上述场所使用费直接从该履约保证金20万元内扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告瑞安市豪门盛典娱乐广场有限公司应于本判决生效后立即腾空涉案租赁标的物瑞安广场C区底层经营用房并交还给原告瑞安市安阳中心城区开发建设中心。 二、被告瑞安市豪门盛典娱乐广场有限公司应于本判决生效后立即向原告瑞安市安阳中心城区开发建设中心支付逾期腾空搬迁后的场所占用费损失的赔偿款（以319270.9元/月的标准，自2019年5月16日起计算至实际腾空交还涉案租赁标的物瑞安广场C区底层经营用房之日止）。该款可以从被告已给付原告的履约保证金20万元范围内予以扣减。 三、驳回原告瑞安市安阳中心城区开发建设中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案受理费13168元，减半收取6584元，由原告负担2096元，被告负担4488元。限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  员  周新弟 二〇一九年十一月二日 （代）书记员  潘 密