湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1023民初1713号原告：徐依伦，女，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：徐才胜，男，个体户，住湖南省永兴县。系原告徐依伦之父。特别授权。委托诉讼代理人：王凤丽，广东拓盛律师事务所律师。被告：曹忠进，男，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。被告：李明，女，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：朱城波，湖南郴华律师事务所律师。第三人：永兴县金马房地产中介服务有限责任公司，住所地湖南省永兴县便江镇东正街12号。负责人：李琼，该公司经理。委托诉讼代理人：尹林萍，女，该公司员工，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：候淑芳，女，该公司员工，住湖南省永兴县。原告徐依伦与被告曹忠进、李明，第三人永兴县金马房地产中介服务有限责任公司（以下简称金马中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐依伦的委托诉讼代理人徐才胜、王凤丽，被告曹忠进、李明，第三人金马中介公司的委托诉讼代理人尹林萍、候淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐依伦诉称，2019年6月9日，原告通过金马中介公司和两被告签订《房屋买卖合同》（合同编号ＹＸＪＭＤＣ20000109），根据合同约定：两被告将位于永兴县（建筑面积201.9平方米）以828000元的价格出售给原告，原告于签订房屋买卖合同当日向两被告支付人民币200000元首付款，并按房屋成交价的3%向金马中介公司支付咨询及中介费。余款628000元原告应当在办理完毕产权转移登记当日支付给被告。两被告承担办理一手不动产权属登记产生的费用；买卖双方约定2019年7月18日之前办理产权交接手续并一次性支付剩余房款；如卖方不能按照合同约定办妥更名手续，原告有权解除合同并要求两被告退回已交房款，并应按照房屋成交价的10%向原告支付违约金。在合同签订时，两被告均表示该房子可以办理“一手更名”手续，即通过关系更改该房屋底档的不正当方式将房屋一手更名。两被告违约后，原告向房管局咨询了解到，该房子已网签，但未办理房产证，并不具备房屋买卖的条件。两被告企图通过“一手更名”的方式将该房屋出售给原告的行为是违法行为，两被告没有如实向原告披露涉案房屋的交易风险，并提供不真实的交易信息，导致原告的居间合同、买卖合同目的均不能实现。原告认为，原告的签订合同当日即将该房屋首付款人民币200000元支付给两被告，并按合同约定向金马中介公司支付了中介费，原告已全面履行了合同义务。但是两被告却未能在合同约定的时间办理更名手续，涉案的房屋至今未具备房屋交易的条件，两被告的行为已构成违约，故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与两被告于2019年6月9日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为ＹＸＪＭＤＣ20000109）；2、判令被告曹忠进、李明退还原告徐依伦向其支付的房屋首付款人民币200000元；3、判令被告曹忠进、李明支付房屋买卖合同违约金人民币82800元；4、本案诉讼费由两被告共同承担。被告曹忠进、李明辩称：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，双方在中介公司签订的合同是双方的真实意思表示，但原告未按约定履行合同；二、《房屋买卖合同》，税费由原告承担；三、被告已将房屋实际情况告知原告，并愿意积极配合原告办理相关的更名手续。第三人金马中介公司意见：我们的服务是提供房源和合同，合同上第十条的四项约定也是买卖双方协商好，再由我们写上去的。经审理查明：2019年6月9日，原告通过金马中介公司和两被告签订《房屋买卖合同》（合同编号为ＹＸＪＭＤＣ20000109），合同约定：两被告将位于永兴县（建筑面积201.9平方米）以828000元的价格出售给原告。原告应于签订买卖合同当日向被告支付购房首付款200000元，余款628000元应于办理完产权转移登记当日一次性支付给被告。双方还在合同中约定特别条款：“①卖方承担更名所产生的所有费用；②买方承担办理不动产权证的所有税费；③买卖双方约定2019年7月18日之前办理产权交接手续，并一次性支（付）剩余房款；④卖方不能更名则解除本合同并全额退款给买方（收多少退多少）。”合同签订后，原告向两被告支付了购房产付款200000元，并向第三人支付了中介费。2019年7月11日，被告通过微信告知原告，要求将案涉房产产权更名时间改为7月23日。2019年7月17日原告答复被告“请按合同约定的时间办理，……。”但2019年7月18日双方并未办理产权转移登记的相关手续。2019年7月19日，原告向被告提出解除《房屋买卖合同》。另查明，《房屋买卖合同》的违约条款为“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。”以上事实，有原、被告的身份证、工商信息查询资料、房屋买卖合同、收据、徐依伦和李明的微信聊天记录、碧水嘉苑房产总证、商品房买卖合同及当事人陈述笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告之间的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。本案中，原告履行了支付购房首付款的义务，而被告未按合同约定的时间办理产权交接手续。虽然从原、被告双方的微信聊天记录可以看出，被告单方要求将办理产权交接手续的日期由2019年7月18日推迟至7月23日，但原告并未同意，故履行期仍应以2019年7月18日为准。原告提出解除合同的条件成就，被告未按期履行合同已构成违约，应承担违约责任。而被告虽未按期履行合同，但其与开发商联系，做了相应的准备工作，且要求迟延的时间不长，并不足以致使原告的合同目的无法实现。现原告明确表示不再继续履行合同，要求解除合同，要求被告退还购房首付款200000元的诉讼请求，本院予以支持，但对原告要求被告支付违约金82800元的诉讼请求，本院依据违约行为的性质、当事人的过错程度及实际损失，酌情认定20000元属合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告徐依伦与被告曹忠进、李明于2019年6月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告曹忠进、李明于本判决生效后十日内向原告徐依伦返还购房首付款200000元；三、被告曹忠进、李明于本判决生效后十日内向原告徐依伦支付违约金20000元；四、驳回原告徐依伦的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2771元（原告徐依伦已预交），由原告徐依伦负担471元，由被告曹忠进、李明负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  马朝晖二〇一九年十一月十五日书记员  陈丹英书记员  韦 霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。