广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初31548号原告：杨秀珊，女，1966年4月30日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘祖虎，广东红棉律师事务所律师。被告：余荫嗣，男，1986年4月30日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。第三人：杨伟光，男，1970年10月5日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，营业场所广州市越秀区中山五路70号101、201、301、401、501房。负责人：曾广波，职务行长。委托诉讼代理人：邱莉莉、覃莉莉，广东正大方略律师事务所律师。原告杨秀珊诉被告余荫嗣、第三人杨伟光、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（以下简称北京路工商支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀珊及其委托诉讼代理人刘祖虎，被告的委托诉讼代理人唐进武、第三人北京路工商支行的委托诉讼代理人邱莉莉到庭参加诉讼。第三人杨伟光经本院合法传唤不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的广州市越秀区人民北路xxx号5C房的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告于2007年10月7日与第三人签订的《物业产权转让协定》合法有效，并确认广州市越秀区人民北路xxx号5C房归原告所有；3.判决第三人立即协助配合原告办理广州市越秀区人民北路xxx号5C房产权过户登记。事实和理由：原告在法院查封前已经合法购入涉案的广州市越秀区人民北路xxx号5C房，是涉案房屋真正所有权人。2007年10月7日，原告与第三人杨伟光在案外人潘某及赖某的见证下签订了《物业产权转让协定》。协议明确申请人支付购房款以及由原告继续支付涉案房屋的按揭贷款为条件购得涉案房屋。双方签订《物业产权转让协定》时原告就已经将购房款支付给第三人杨伟光，后期也按时依约转账到杨伟光还按揭款的账户以便银行扣款。第三人杨伟光已于协议签订后将房屋产权证复印件、钥匙实际交付给原告，原告已经实际占有该房屋，符合法律相关规定，目前也仍居住在该房屋内，但第三人一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。2016年3月18日，被告作为执行申请人向越秀区人民法院提出申请，要求对登记在被告（被执行人）名下的被查封的上述财产予以强制执行。原告认为：原告与第三人杨伟光在案外人潘某及赖某的见证下签订的《物业产权转让协定》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，第三人杨伟光应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付基本全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》304条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第305条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。涉案房产由第三人杨伟光于2006年1月购买，原告于2007年10月以合理的价格购入涉案房屋并实际占有，已经取得涉案房屋的所有权。而且原告签订协议、支付购房款和实际占有居住的行为均在贵院查封前，因此原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告的权利应当受到保护。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，本案明显是虚假诉讼，理由如下：本案原告向法院曾提出过执行异议已经被驳回。并在执行异议中向法院提出了其依据和主张，经法院认定其共计提供的流水是134730元，但在本案中否认了其在执行异议案件中所确认的支付流水金额问题。明显存在造假，构成了虚假诉讼，并在诉状、证据中多处虚构事实，伪造证据，所以请求法官对虚假诉讼予以查实及处罚。本案的原告根本并非涉案房屋的购房人，通过伪造、变造相关的证据想达到非法占有案涉房屋的目的。第三人杨伟光没有述称。第三人北京路工商支行述称：不同意原告的诉讼请求，请求驳回，恢复执行程序。理由：1、原告因自身原因未办理权属过户，但却要求法院根据其与杨伟光私下签订的协议确权，不仅损害了债权人的权益，而且不符合房地产交易规则习惯，违反我国物权法的相关规定，应不予支持。原告只支付部分房款，未进行房屋过户登记，甚至未到房管局签订正式的买卖合同予以备案。根据《物权法》第九条之规定，设立或转让不动产物权必须采用法律规定的公示方式，才能对抗第三人的效果，在本案中，原告签订购房协议仅是私下约定，在其内部产生债权债务关系，而未发生物权变动的效果，不能对抗第三人，据此不能认定原告是不动产物权的所有权人。原告只是享有对被执行人杨伟光的债权请求权，而非房屋所有权，不能阻却对被执行人名下房产的执行。2、其行的债权已取得生效判决，有权从法院强制拍卖案涉房产的款项中享有优先受偿权，原告提出异议于法无据，也不符合执行异议和物权法相关的规定，其也并非是善意的第三人。影响了其行债权的实现，应予以驳回。被执行人杨伟光以涉案房屋作为贷款的抵押向工行借款90万元，其行在2012年9月12日已办理了抵押登记。但自2016年2月开始拖欠工行贷款，其行在2016年8月24日已向法院提起诉讼，业经（2016）粤0104民初12xxx号生效判决已确认杨伟光拖欠款项的事实及工行有权对涉案房屋变现价款优先受偿。被执行人杨伟光未按时履行债务和判决，法院依法对其名下财产进行强制变现符合我国相关法律规定，其行有权对案涉房屋变现所得价款享有优先受偿权。3、原告要求确认合同效力和过户登记属于房屋买卖合同诉讼审查的范围，而本案是对执行行为、标的提出的异议引发的诉讼，根据执行异议相关规定，原告的诉求已经超过审查的范围，法院可不予审查。综上，法院查封、拍卖至今仍登记在第三人杨伟光名下的涉案房屋并无不妥，原告不能证实为合法的涉案房屋所有权人，不符合物权法中关于善意第三人的情形，原告对本案执行提出异议缺乏事实及法律依据。经审理查明：据广州市房地产档案馆就广州市越秀区人民北路xxx号5C房档案（档号2012登1031951）资料显示，广州市越秀区人民北路xxx号5C房（建筑面积80.04平方米）产权人为第三人杨伟光，房屋所有权来源为购买，登记时间2005年10月31日，他项权抵押登记日期2006年1月12日的权利人为中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，权利价值人民币386593元，2012年8月24日涂销抵押登记。原告与第三人杨伟光为姐弟关系。2007年10月7日，原告与第三人杨伟光签订《物业产权转让协定》，约定杨伟光自愿将其名下广州市人民北路xxx号越富广场一座五楼C单位的物业产权以135000元转让予杨秀珊；自2006年1月份（该物业的第一个供款月）起，该物业未结清的银行贷款以及该物业的经济及法律责任，一并由杨秀珊承担；若杨秀珊提出需要变更该物业的《房产证》登记姓名，办理变更的费用由杨秀珊承担；若杨秀珊转让该物业产权，在同等条件下，杨伟光拥有优先购买权；此协定经杨伟光、杨秀珊签字后生效。该协定尾处有见证人潘某、赖某签名。2015年4月27日，被告余荫嗣与第三人杨伟光签订《存量房买卖合同》（穗存量房合字××号），约定被告购买第三人杨伟光越秀区人民北路xxx号5C房，建筑面积80.04平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额96万元。同年8月18日，被告余荫嗣与第三人杨伟光就涉案房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2016年3月18日作出（2015）穗越法民三初字第1884号民事判决，判决一、被告杨伟光应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将房款70万元退还给原告余荫嗣；二、被告杨伟光应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告余荫嗣支付逾期退款违约金（从2015年6月27日起，以96万元为基数，按每日万分之五标准计至退回70万元之日止）。该违约金总额以不超过70万元为限；三、被告杨伟光应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告余荫嗣支付不出售房屋的违约金7万元；四、被告杨伟光应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告余荫嗣支付律师费2万元。该判决于2016年4月7日发生法律效力。因第三人杨伟光未履行生效法律文书确定的义务，被告余荫嗣向本院申请执行，本院于2016年6月12日以（2016）粤0104执4519号案立案执行。在诉讼期间，本院于2015年9月1日以（2015）穗越法民三初字第1884号《民事裁定书》查封杨伟光名下的广州市越秀区人民北路xxx号5C房，查封期限从2015年9月1日至2017年8月31日。本院（2016）粤0104执2179号案轮候查封上述房屋并于2017年9月1日升为首封。为方便执行，本院（2016）粤0104执2179号案将上述房屋转由（2016）粤0104执4519号案处理。在该案执行期间，杨秀珊对本院查封广州市越秀区人民北路xxx号5C房的所有权提出书面异议，认为涉案房屋是其于2007年10月7日与杨伟光签订《物业产权转让协定》以135000元及继续支付房屋按揭贷款为条件购买的房产，其已向杨伟光支付135000元并按时依约转账到杨伟光按揭贷款账户以便银行扣款，房屋是其在法院查封前以合理价格购买并实际占有，已取得房屋的所有权，其权利应当受到保护，请求法院解除对上述房屋的查封并中止执行。本院于2018年7月26日作出（2018）粤0104执异133号《执行裁定书》，认为广州市越秀区人民北路xxx号5C房是登记在被执行人杨伟光名下的不动产，本院查封、拍卖上述房屋依法有据。案外人杨秀珊提交的银行流水及银行转账凭证显示其和吕芷蕾从2008年3月3日至2015年7月10日在长达7年多的时间向杨伟光转账152730.89元，每次转账的金额不多，不符合房屋买卖交易的一般惯例，且杨秀珊未提供证据证明其定期向杨伟光支付银行的按揭款及合法占有上述房屋，现杨秀珊提出的执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，不能够排除本案的执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定驳回案外人杨秀珊对本院（2016）粤0104执4519号案执行标的广州市越秀区人民北路xxx号5C房所提的异议请求。另查明，2012年7月27日，第三人北京路工商支行（贷款人）与第三人杨伟光（借款人、抵押人）及广州动悉广告有限公司（保证人）签订《个人借款/担保合同》，其中约定：杨伟光向北京路工商支行借款人民币900000元用于经营，借款期限10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，杨伟光采用按月等额本金还款法偿还借款本金及利息等；杨伟光提供越秀区人民北路xxx号5C房作抵押担保；广州动悉广告有限公司对杨伟光在本合同项下的债务承担连带保证担保责任。越秀区人民北路xxx号5C房于2012年9月7日办理了房地产抵押登记手续，抵押权人为北京路工商支行。2017年3月9日，第三人杨伟光和北京路工商支行因金融借款合同纠纷经本院作出（2016）粤0104民初12xxx号民事判决，判决：一、原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行与被告杨伟光、广州动悉广告有限公司2012年7月27日签订的《个人借款/担保合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨伟光清偿借款本金599999.89元及利息、罚息（暂计至2017年3月6日止为38195.76元，自2017年3月7日起按合同约定的标准计算至款项还清之日止）给原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨伟光支付律师费8000元给原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行；四、被告杨伟光逾期不履行上述债务的，原告中国工商银行股份有限公司广州北京路支行有权以抵押物即被告杨伟光所有的越秀区人民北路xxx号5C房拍卖、变卖所得价款优先受偿。五、被告广州动悉广告有限公司对被告杨伟光的上述债务承担连带清偿责任。被告广州动悉广告有限公司承担保证责任后，有权向被告杨伟光追偿。该判决于同年5月30日发生法律效力。庭审中，原告陈述涉案房屋于2005年12月购买，合同是杨伟光签署的，房屋交易价354298元，房款是由其支付的，首付135000元是分3次以现金形式（分别为50000元、35000元、50000元）支付，余款是第三人杨伟光办理的按揭手续，原告每两个月向杨伟光的建设银行账号转4000元作供款至2016年4月，期间杨伟光也有向其借款用于生意周转。涉案房屋自2005年12月起由其使用至今。知道涉案房屋登记在杨伟光名下，由于当时其与丈夫感情破裂，故没有将涉案房屋过户其名下，同时考虑到女儿的问题，直至2012年与丈夫协议离婚。为证明其主张，原告向本院提供以下证据：1、2008年3月3日、4月18日、5月4日《银行进账单》3张，记载原告（出票人，账号62×××03、95×××50）分别3次转给杨伟光（收款人，账号33×××12）各2000元合计共6000元。2、招商银行股份有限公司广州华强路支行出具《交易明细表》，记载原告（开户行广州分行五羊支行，账号62×××52）交易时段2008年9月1日-2017年9月10日的交易明细，交易对手信息杨伟光（账户33×××12、62×××30、62×××94）其中①2009年4月6日、8月8日、12月15日、2010年2月11日、4月15日、6月15日、10月14日、11月16日、12月17日、2011年2月10日、4月17日、8月8日、10月11日、2012年2月16日、6月1日、8月4日、10月11日、2013年2月2日、4月16日、6月18日、8月18日、10月16日、12月19日、2014年3月5日、4月16日、9月15日、10月16日、12月20日、2015年4月16日、6月15日、8月18日、2016年4月18日各支出4000元合计共128000元；②2011年3月4日、3月19日、2013年9月15日各支出20000元；③2013年10月17日支出60000元；④2011年3月9日（2次）、3月26日、2015年7月6日各支出10000元。3、原告2012年6月29日的离婚证。4、2018年8月29日出具的《物业单位情况证明》，内容记载原告为涉案房屋实际使用人及物业管理费缴费人。5、2014年11月16日《越富大厦A座5C单位缴款通知单》，载明2014年7月至9月的电费为1405.34元、2014年6月至9月水费39.06元、8月至9月管理费452.47元以及通渠费、基建维修费、浴室门处理费，以上费用合计共3386.87元需存入招商银行62×××08账号内。被告对原告提供的上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。第三人北京路工商支行认为上述证据由法院审核，另陈述截止至2019年10月13日，涉案房屋的贷款尚欠本金599999.89元、利息158232.17元。本院认为：案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的的进行强制执行的救济，本案争议的焦点在于原告对涉案房屋享有的权利能否对抗被告执行的申请。原告主张涉案房屋虽其弟即第三人杨伟光购买，但实际是其支付的房款，房屋的所有权应归其所有，并据此要求停止对涉案房屋的查封及执行。本案中，原告陈述涉案房屋购买的交易价为354298元，其以现金方式支付首期房款135000元，余款为按揭贷款，并由其每两个月向杨伟光账户通过汇款和划款的方式支付4000元作供楼款，据本案证据显示，原告没有提供首期房款的支付凭证或出卖人的收款凭证，其提供的交易明细只是与杨伟光或他人在资金上的来往，同时原告亦陈述当时杨伟光也曾向其借款用于生意上的资金周转，原告也没有提供购买涉案房屋的抵押材料，该交易明细不能直接反映是涉案房屋的供楼款，且原告与杨伟光是姐弟关系，身份关系特殊，若涉案房屋为原告出资并使用，其不知悉杨伟光2015年4月将涉案房屋出售给被告不符合常理，故原告购买涉案房屋的真实性存疑。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。因此，即使原告购买涉案房屋真实，基于与杨伟光的关系，完全可以及时办理产权过户手续，但涉案房屋于2005年10月登记在杨伟光名下至2015年9月被查封的相当长时间里，原告一直怠于行使权利，涉案房屋尚未办理变更登记，买受人即原告依据转让协定仅享有出卖人即第三人杨伟光办理过户登记的债权请求权，对涉案房屋并不享有所有权。故对原告要求确认涉案房屋归其所有，并停止对涉案房屋强制执行的诉请，缺乏理据，本院不予支持。同理，对原告要求办理涉案房屋的产权过户手续的请求亦没有依据，且不属执行异议之诉的审查范围，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告杨秀珊的全部诉讼请求。本案受理费11800元，由原告杨秀珊负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  周跃新二〇一九年十一月十四日书 记 员  戚志滨