上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初9027号原告：梁峰，男，1979年8月8日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：柏淑清，上海理度律师事务所律师。被告：李超，男，1989年2月7日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：曹唯，上海金亭律师事务所律师。原告梁峰与被告李超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行审理，原告梁峰委托诉讼代理人柏淑清，被告李超委托诉讼代理人曹唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告于2018年4月19日签订的房屋租赁合同按照起诉状副本送达之日解除(即2019年7月13日)；2、判令被告支付原告2019年5月20日起至房屋租赁合同解除日止的租金，按照每天616.4元计算即225，000元/365天(诉讼中，原告将该项诉请撤回)；3、判令被告支付原告违约金100,000元及一个月免租期租金17,500元及律师费7000元。事实和理由：2018年4月19日，原告和被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，被告作为承租人承租原告位于金山区石化前京大道37号、41号一层商铺(以下简称案涉商铺)用于经营，租赁期限自2018年4月20日起至2023年5月19日。在2019年5月需缴纳第二个租赁年度租金之前，被告声称找到其店铺买家，但未经与原告协商一致即仓促腾房，腾房后至今无所谓其受让方搬入，导致原告毫无准备空关至今，而被告对此毫无说法，鉴于上述事实，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，根据我国法律之规定，向法院起诉，请求法院依法支持原告诉请。被告辩称，不同意原告诉请。关于第一项诉请，合同已经于2019年5月20日解除了；关于第二项诉请，被告当时同意解除合同，10万元违约金过高，请求法院调整到一个月租金。经审理查明：原告系案涉商铺权利人，2018年4月19日，案外人黄某某代原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告(作为甲方，出租方)将案涉商铺出租给被告(作为乙方，承租方)使用，建筑面积180平方米，租赁期限自2018年4月20日起至2023年5月19日止，2018年5月20日至2019年5月19日租金为21万元，2019年5月20日至2020年5月19日租金为220,500元，第一个合同年每三个月一付；第二个合同年开始每六个月一付，且提早15天支付，支付时间分别为，第一笔租金在签订本合同时支付，以后租金在每年的4月5日、10月5日之前支付，先付后用，2018年4月20日至2018年5月19日为免租期；甲、乙双方签订本合同后，乙方即向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为35,000元，租赁期满或合同解除后，甲方应在乙方结清应付费用后15日内将该房屋租赁保证无息全额返还给乙方。本合同违约金为人民币壹拾万元，乙方如有以下违约行为的，应向甲方支付违约金并退还免租期租金：1、不支付或者不按照约定支付租金达15日的，且甲方有权收回房屋；2、乙方需提前退租的，应提前60日书面通知甲方，并支付违约金。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，可依法向当地人民法院起诉，由违约方承担双方的诉讼、代理等其他费用。合同签订后，被告开始使用房屋，2019年5月，被告在微信中表示“我的店铺已转掉，下家在和我签协议，租金下家可能晚几天支付给您”等，2019年5月20日左右，被告搬离并将案涉商铺钥匙返还原告。另查明，2019年7月1日，原告(作为甲方)与上海理度律师事务所(作为乙方)签订《聘请律师合同》一份，约定乙方接受甲方委托，指派柏淑清律师为甲方诉李超的房屋租赁合同纠纷一案代理人，代理费7000元等。2019年7月12日，上海理度律师事务所向原告出具上海市增值税普通发票一份，载明诉讼代理费7000元。诉讼中，原、被告一致确认《房屋租赁合同》于2019年5月20日解除，并一致同意被告向原告缴纳的租赁保证金35,000元用以抵扣违约金。被告提交了上海源正科技有限责任公司出具的《司法鉴定意见书》，上载：上海市金山区前京大道37号(即案涉商铺)……漏水原因系地面基层防水处理不当所致。被告表示，合同约定的违约金已经包含了诉讼代理费等，房屋存在漏水和违章问题，原告曾表示免除其违约责任，另外被告已经履行了一年的租赁期，合同约定的免租期租金过高。原告表示，本案是被告违约，被告没有证据证明原告已经免除其违约责任，不同意调整违约金。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、律师费发票、《聘请律师合同》、微信聊天记录、照片，被告提交的微信聊天记录、微信群聊记录、照片、《司法鉴定报告》、《认定意见书》，本案庭审笔录等证据证实，予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。诉讼中，原、被告一致表示合同于2019年5月20日解除，本院予以确认。案涉合同解除系被告提前退租所致，被告抗辩案涉商铺存在渗漏水及违章问题，且原告曾表示免除其违约责任等，但被告提交的鉴定报告非系本案中委托出具，且鉴定结果不能证明渗水系房屋本身原因，其提交的证据不能证明其主张，本院不予采纳。根据合同约定，被告应当向原告支付违约金100,000元，并支付免租期租金、诉讼代理费，本院认为，合同中约定的免租期租金及代理费同属违约金性质，庭审中，被告表示合同约定违约金过高，请求法院调整至一个月租金，本院认为，考虑到被告曾提前告知原告退租，且及时搬离案涉商铺，并综合合同履行程度、被告的过错程度、原告的损失等因素，本院将100,000元违约金酌情调整至70,000元，抵扣租赁保证金后，被告还应当向原告支付违约金35,000元。原告要求被告支付免租期租金17,500元及承担律师费7000元的诉请，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告梁峰与被告李超于2018年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月20日解除；二、被告李超应于本判决生效之日起十日内向原告梁峰支付解除合同违约金35,000元(已抵扣租赁保证金35,000元)；三、被告李超应于本判决生效之日起十日内向原告梁峰支付租金17,500元；四、被告李超应于本判决生效之日起十日内向原告梁峰支付律师费7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1325元(原告已预缴)，由原告负担331元，被告负担994元，被告所负之款应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇一九年十一月十五日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。