山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初4534号原告：刘云亭，女，1938年11月27日出生，汉族，济南铁路中心医院退休职工，住济南市市中区，委托诉讼代理人：于大立（系原告女婿），住济南市市中区。被告：戴炎，男，1959年7月4日出生，汉族，山东融冠实业公司退休职工，住济南市市中区，委托诉讼代理人：孔令明，山东丰浩律师事务所律师，被告：戴蔚，女，1962年11月20日出生，汉族，无业，住济南市市中区，委托诉讼代理人：戴炎（系戴蔚哥哥），住济南市市中区。原告刘云亭与被告戴炎、戴蔚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘云亭的委托诉讼代理人于大立，被告戴炎的委托诉讼代理人孔令明，被告戴蔚的委托诉讼代理人戴炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘云亭向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年2月1日始至实际交房月的房租，暂计算至2019年4月30日，共计15个月，合计9000元；2.判令被告腾空房屋，将房屋交与原告。事实与理由：原告与戴树屏于2011年7月21日签订《协议书》，约定戴树屏将济南市市中区二七新村五区7号楼2单元201室房屋卖与原告，并约定交付房款后上述房屋由戴树屏继续居住，戴树屏需向原告每月支付租金600元。2011年8月23日上述房屋经铁路房管部门办完相关手续，过户至原告名下。2011年12月15日，原告代理人（女婿）向戴树屏支付全部购房款25万元。房屋交易后，戴树屏继续租住房屋并向原告支付租金。2014年3月1日起，双方协商后改为每两个月一付，先交后住。但自2018年2月1日后，戴树屏停止向原告支付租金，造成实质性违约，原告多次催要未果，为此诉至法院。戴炎、戴蔚辩称，本案不属于济南市市中区人民法院（以下简称市中法院）的受理案件范围，原告的起诉应当予以裁定驳回。涉案房产属原济南市铁路局分配给内部职工的公有房产，在地方房管局无任何产权登记备案手续，与一般商品房交易转让适用的法律规范完全不同。退一步讲，即使本案属于市中法院受理民事案件的范围，原告与被告之父戴树屏于2017年7月21日签订的《协议书》亦属无效。涉案房产属戴树屏与戴炎之母崔莉敏的夫妻共有财产，且签订协议时崔莉敏健在。故原告与戴树屏签订协议转让房产的行为应认定为恶意串通行为，且损害了崔莉敏的合法权益。在坚持前述答辩意见的基础上，如市中法院认定本案属于受理民事案件的范围，则涉案房产在中国铁路济南局集团有限公司房产管理所（以下简称铁路房管所）办理所谓的“变更登记”过程中，亦可以确认原告与戴树屏恶意串通损害第三人崔莉敏合法权益导致合同无效的事实，亦可认定铁路房管所在办理过程中存在重大恶意瑕疵的事实。由于涉案房产属于铁路内部职工的公有住房，根据铁路局内部管理办法的规定，房产变更应由铁路房管所予以审核办理。在涉案协议书签订前，原告与戴树屏已在铁路房管所办理铁路住房变更登记审批手续。根据铁路房管所留存的资料，2010年10月8日，原告与戴树屏签订了“铁路房屋变更登记协议”；2010年9月26日的“铁路住房变更登记审批表”载明已购房人姓名戴树屏，配偶姓名处为“离异”；同日的“保证书”却载明“本人和配偶自愿同意将已购买济南市二七新村五区7号楼2单元201室铁路……”；2011年8月23日的“办理房产变更登记手续声明”中载明“我们家庭与此房有利益关系的全部成员到房建集团房屋中介服务分公司现场办理变更登记手续，并以身份证复印件作为到场证据”。根据前述材料，亦足以认定（1）涉案房产转让系铁路内部管理部门适用内部管理办法审批，本案不属于市中法院受理民事案件范围，（2）原告明知戴树屏编造虚假配偶信息构成恶意串通损害崔莉敏合法权益导致合同无效，（3）铁路房管所恶意违规办理房产变更登记的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、刘云亭与戴树屏于2011年7月21日签订一份协议书，载明“协议书立协议人戴树屏（甲方）刘云亭（乙方）双方为买卖房屋事宜特订立本协议，因双方固有十分良好的友谊关系，故本协议中，某些条款均体现双方给与对方优惠之意。甲方戴树屏，男，2011年81岁，现独居于济南市二七新村五区7号楼二单元201室房屋一处，使用面积45.7平方。甲方愿将此房卖与乙方。为此，双方经协商自愿达成以下协议：1.经协商该套房屋价格为贰拾伍万元。（包括地下室）2.鉴于甲方特殊情况，乙方在交付房款后同意甲方继续在此房居住，但应交纳房租，租金定为每月陆佰元，每6个月交纳一次。（定为每年1、7月初交纳）3.交房时间：当甲方确诊患有不治之症将至病危时（应在神志清醒时）应及时离开此房，将乙方所购之房全部完好交付乙方。在此之前，不论甲方寿命长短，乙方不得催促甲方迁出此房。4.甲方承诺积极负责办理房屋过户手续，待办好后立即交付乙方。5.甲方交房后该房内所有物品任由乙方处理。6.以上协议经双方签字后生效，且不得违约。任何一方如违约应付对方违约金柒万捌仟元。7.本协议一式两份，双方各执一份，认真执行。身份证号：戴树屏370103193009202517甲方：戴树屏身份证号：刘云亭乙方：刘云亭我是在充分清醒的情况下与乙方签定的此协议。戴树屏亲笔2011年7月21日”。二、刘云亭提交一份收条，载明“收条今收到陈桂友（刘云亭之女于宝云之丈夫）250000元（大写贰拾伍万元整）用于购买济南二七五区7—2-201房屋。本人是在完全清醒状态下完成交易的，特此说明。戴树屏2011年12月15日（本人非常清醒）”。三、涉案房屋于2011年8月23日登记在刘云亭名下，住房套内计价面积45.70平方米、阳台面积4.70平方米，结构等级砖混一丁B。四、刘云亭提交一份陈桂友代刘云亭与戴树屏签订的书面材料，载明“经双方议定改变原协议中交房租时间改为每两个月交一次，先交后住，此议定自2014年7月1日开始执行。卖房人：戴树屏买房人：陈桂友代刘云亭2014年3月1日”。五、戴树屏之父母分别于1993年，约1985、1986年去世，戴树屏于2019年6月7日去世，崔莉敏于2017年4月17日去世，戴树屏与崔莉敏生有一子一女，即戴炎、戴蔚。六、戴炎陈述涉案房屋现无人居住，实际由其控制，屋内遗有戴树屏的物品。庭审中，刘云亭主张戴树屏于2019年春节期间就搬到附近的养老院居住，曾向戴炎提出腾出房屋但被拒绝，现要求腾出房屋并给付自2018年2月1日起至实际腾房之日止的租金。戴炎、戴蔚对此不予认可，并称涉案房屋转让系铁路内部管理部门适用内部管理办法审批，不属于法院受理民事案件范围，刘云亭明知戴树屏编造虚假配偶信息构成恶意串通，损害崔莉敏合法权益导致合同无效，且不存在支付后续租金问题，铁路房管所恶意违规办理房产变更登记手续，特申请追加铁路房管所为本案第三人参加诉讼。以上事实，有协议书、收条、房产证、个人存取款凭条、购买铁路住房申请表、济南铁路局（1999年度）职工购房价格核定表、铁路住房变更登记审批表、铁路房屋变更登记协议、济南铁路局购买铁路住房申请表、办理房产变更登记手续声明、收据、书面材料、户籍材料、居民死亡医学证明（推断）书、保证书、涉案房产档案材料等及当事人的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘云亭与戴树屏于2011年7月21日签订的协议书，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。戴炎、戴蔚对此提出的抗辩主张，证据不足，本院不予采纳。协议签订后，刘云亭给付了房款25万元，双方并办理了房屋登记变更手续，同年8月23日涉案房屋登记在刘云亭名下，且戴树屏一直居住涉案房屋至去世。戴炎陈述涉案房屋现无人居住，实际由其控制，屋内遗有戴树屏的物品，戴炎、戴蔚作为戴树屏的合法继承人有义务将涉案房屋腾空交与刘云亭，故刘云亭要求戴炎、戴蔚腾空涉案房屋的诉请，合法有据，本院予以支持。对于刘云亭诉请的自2018年2月1日起至实际腾房之日止的租金，因戴树屏已去世，其遗产范围尚不明确，故刘云亭此诉请，本案不予处理，可另行主张权利。戴炎、戴蔚提出的涉案房屋变更登记手续问题，与本案非同一法律关系，其追加铁路房管所为本案第三人参加诉讼的申请，本案不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告戴炎、戴蔚于本判决生效之日起三十日内将济南市市中区二七新村五区7号楼二单元201室房屋腾空交与原告刘云亭。案件受理费11410元，原告刘云亭负担210元，被告戴炎、戴蔚负担11200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  唐绪康人民陪审员  乔永欣人民陪审员  丛薇薇二〇一九年十一月十八日书 记 员  宫尧尧