山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初80号原告：王梅芬，女，1975年10月9日出生，汉族，户籍所在地青岛市崂山区，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：方明，山东嘉阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕子，山东嘉阳律师事务所律师。被告：曲娜，女，1985年1月18日出生，汉族，现住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：蒋黎，山东康辉律师事务所律师。原告王梅芬与被告曲娜确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王梅芬及其委托诉讼代理人方明，被告曲娜的委托诉讼代理人蒋黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梅芬向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款123万元；3、判令被告支付因合同无效给原告造成的各项损失39805.9元；4、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将李沧区金水路667号金麦花园3号楼4单元101室出售给原告，原告支付123万元购房款。该房屋系被告前夫杨松购买的李沧区九水路街道办事处麦坡村小产权房屋。合同签订后，原告支付被告123万元购房款，支付中介费2万元，并对房屋进行供热施工，支出19805.90元。2018年11月份被告前夫杨松电话告诉原告，明确表示该房屋不出售，其与被告离婚时已经将房屋赠与双方的子女，坚持不配合原告到麦坡村办理合同变更手续。因该《房屋买卖合同》违反了国家有关法律的强制性规定，故应为无效合同，故原告诉至法院。被告曲娜辩称，案涉房屋买卖合同有效，原告应按约定继续履行合同。1、涉案房屋经合法取得；2、不进行产权变更不影响买卖合同的效力，且双方在合同中已经明确约定不需要产权变更，可见原告在订立合同之前对本案所涉房屋所具有的问题和瑕疵是知情的；3、被告在向原告出卖本案所涉房屋时已经告知房屋的现实情况，原告对此非常了解并对该房屋进行了现场观看，且与中介了解了相关情况后才与被告签订了协议，协议签订后双方实际交付了房屋，根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷适用法律问题解释》第三条之规定，本案的买卖合同属于债权的行为，物权是否变动并不影响买卖合同的效力；4、原、被告之间的房屋买卖合同不存在《合同法》第五十二条所规定的无效的情形，双方买卖行为没有违反我国的相关法律，所以此类房屋的转让是有效的。综上，本案中的房屋买卖合同是双方真实意思表达，合同无违反法律强制规定的情形，无其他效力的瑕疵，合法有效。原告在签订合同时非常的知悉房产的情况，并不需要产权变更，应自愿承担相应的法律后果。原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交：收款收据一份，用以证明：2018年7月12日，原告向绿城·佰和房屋中介所支付中介费2万元。被告称中介费不是被告收的，与被告无关。因该收款收据系案外人开具，真实性无法核实，且与本案非同一法律关系，故本院对该份证据不予采信。二、原告提交：供热工程建设协议书及交通银行付款回单存根一份，用以证明：2018年9月20日，原告与青岛金泓热电有限公司签订了《供热工程建设协议书》，由青岛金泓热电有限公司为涉案房屋装置供热管线及供热设施，原告为此向青岛金泓热电有限公司支付施工费11105.9元。被告对该证据的真实性有异议，认为与被告无关。因该组证据的相对方系案外人，真实性无法核实，故本院不予采信。三、原告提交：离婚协议书及承诺书复印件一份，用以证明：2011年6月20日，被告与其前夫离婚时约定，涉案房屋的所有权归婚生女杨溢所有，而被告只享有永久居住权。以此可以确定，被告对涉案房屋是不享有所有权的，更无权以其个人名义出售，而被告却采用向原告出具承诺书的方式欺骗原告，因此，被告在本案中应当承担全部的过错责任，并按照其承诺的两倍房款赔偿原告损失。被告对该证据的真实性没有异议，但双方之后仍然有相关的补充协议，同意曲娜进行买卖。关于承诺书中的内容“如出现他人争取此房产的任何权益都是无效的”，到目前为止没有任何人向原告主张过此房产的权利。因被告对该证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。四、被告提交：曲娜前夫杨松出具的证明（2007年5月30日）一份，用以证明：该房产归曲娜所有，曲娜具有处置权。原告对该证据的真实性有异议，称无法证明是杨松本人书写的。该证明记载因杨松与曲娜结为夫妻，杨松自愿将房屋变更为曲娜所有，事实上该房屋没有在双方结婚后变更为曲娜，而本案是在杨松与曲娜离婚以后将涉案房屋出卖给原告，因此该证据在时效性存在问题。该证明系案外人出具，出具人未出庭作证，真实性无法核实，且内容与2011年6月20日的离婚协议相悖，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋原系案外人杨松购买自原李沧区麦坡村村民委员会。2011年6月20日，被告与其前夫杨松签订离婚协议书，约定：涉案房屋归婚生女杨溢所有，女方（曲娜）享有居住权和出租权。2018年7月6日，原告王梅芬作为乙方，被告曲娜作为甲方签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲方同意将属于个人产权的位于青岛市李沧区，房屋所有人杨松，建筑面积为85.43平方米的住宅一处出售给乙方。乙方签合同前对甲方所出售的房屋已经充分了解，且自愿购买上述房屋。2、经甲乙双方协商同意，上述房屋总价格为人民币123万元。……此房是小产权房，甲乙双方约定不需要进行产权变更。……4、甲方保证上述房屋权属清楚，无纠纷。合同签订后，原告分别于2018年7月6日、2018年7月12日向被告转账60万元和63万元，全部房款已付清。涉案房屋已经交付使用。涉案房屋所坐落的土地性质为集体土地，未缴纳土地出让金，没有国家颁发的土地使用证。涉案房屋为小产权房，无法办理产权登记，原、被告对此事实均系明知。本院认为，涉案房屋系在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，没有国家颁发的土地使用证，该类房屋买卖不受法律保护，且原告亦非该土地所属的集体经济组织成员，故原、被告签订的《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中因原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，故因该合同取得的财产应当予以返还，即原告应向被告返还涉案房屋，被告应向原告返还购房款123万元。原、被告在签订合同时，对涉案房屋的性质及相关情况均系明知，故双方都有过错，应当各自承担相应的损失。且对原告已经附加于涉案房屋之上的供热设施，经本院释明后，原告明确表示不主张拆除，故对原告要求被告支付因合同无效造成的各项损失39805.9元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王梅芬与被告曲娜于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告曲娜于本判决生效之日起十日内返还原告王梅芬购房款123万元；原告王梅芬于本判决生效之日起十日内向被告曲娜返还位于青岛市李沧区房屋一处。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币15870元，保全费5000元，合计20870元（原告已预交），由被告曲娜负担，被告曲娜于本判决生效之日起十日内支付原告20870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  朱亚丽人民陪审员  宋秀芝二〇一九年十一月六日法官助理王晓艳书记员孙淑飞