河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1322民初636号原告：薛海平，男，汉族，1978年8月29日生，住南阳市宛城区。原告：袁冬云，女，汉族，1983年6月12日生，住址同上。委托代理人：杨清雷，河南昊宏律师事务所律师。被告：全春清，女，1970年2月15日生，汉族，住方城县。委托代理人：李平，河南赫奕律师事务所律师。被告：范强，男，1969年8月26日生，汉族，住南阳市卧龙区。被告：郭敬，女，1966年11月1日生，汉族，住址同上。原告薛海平、袁冬云诉被告全春清、范强、郭敬为案外人执行异议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛海平、袁冬云的共同委托代理人杨清雷及原告薛海平、被告全春清及其委托代理人李平到庭参加了诉讼，被告范强、郭敬经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告薛海平、袁冬云向本院提出诉讼请求：一、立即停止对位于南阳市宛城区凤凰城5号楼1单元301室的房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封扣押。二、被告承担所有的诉讼费用。事实与理由：2014年4月8日，原告于被告范强、郭敬签订了《房产买卖协议》，被告将其位于南阳市××与××大道交叉口凤凰城小区四号楼2单元2楼西户（房产证号2006002-05-01-301-Z）房产67万元的价格出售给原告，合同签订后，原告于合同签订的当日一次支付了67万元的房款，并出具了公证委托书，委托秦荷珍为受托人代办上述房产的过户事宜。原告自付款取得该房屋后，即进行了装修，搬入入住至今，由原告缴纳的物业管理、水电费等为证，因为该房屋属于网签，且房产证又没有办下来，所以当时不能进行过户登记，故原告没有办理过户登记。2018年原告所在小区开始办理房产证，原告在申请办理时，被房管部门告知，该房产因被告全春清申请，被方城县人民法院查封。原告到方城县人民法院了解后得知，因全春清与范强、郭敬有民间借贷纠纷已立案，应全春清申请，方城县人民法院对该房产进行了查封。原告立即向贵院提出了查封异议后方城县人民法院作出了(2019)豫1322执异1号裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，该执行异议裁定书不能成立。原告已经取得该房屋的所有权。现原告依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告全春清辩称：原告与被告范强、郭敬为民间借贷纠纷一案，业经贵院于2017年6月22日作出（2016）豫1322民初3118号民事调解书；于2016年9月9日，将被告范强、郭敬所有的位于南阳市宛城区凤凰城5号楼1单元301室房屋（购房合同号6002-5-1-301-Z，建筑面积155.29平方米）予以查封。该调解书生效后，被申请执行人拒不履行上述调解书规定的义务。为此，答辩人依法向贵院申请强制执行，本案进入强制执行程序。在执行过程中，原告以上述查封房产已出售给其所有为由提出执行异议；2019年1月21日，贵院作出（2019）豫1322执异号执行裁定书，裁定驳回原告薛海平、袁冬云的执行异议；答辩人认为，贵院作出的（2019）豫1322执异号执行裁定书，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，执行措施正确，应当予以维持，并请依法予以执行。原告的起诉理由并不能成立，请依法予以驳回。一、原告与被告范强、郭敬之间的《房屋买卖协议》并非真实的买卖关系，系被告范强、郭敬为逃避债务，恶意串通的行为。二、法院查封的房产系南阳市宛城区凤凰城5号楼1单元301室房屋；购房合同号为：6002-5-1-301-Z；而原告提供的证据显示，其所谓购买的房屋是“张衡路与独山大道交叉口凤凰城小区四号楼二单元2楼西户，房产证号码：2006002-05-01-301-Z；与法院查封的房产位置、房号均不相同；根本无法证实与本案具有关联性。由此，也充分证明，原告对法院查封房产的占有系非法占有，不是合法占有。原告自认为其购买的房产与法院查封的财产系同一不动产，缺乏证据支持；同时，也不排除被告范强、郭敬进行虚假出售，指鹿为马的事实存在；更不能排除原告与被告范强、郭敬之间恶意串通，规避债务的嫌疑；作为具有完全民事行为能力人的原告，本身就居住在南阳，购买房屋时，自身未进行调查核实，导致被骗的后果，错在自己，同样不能排除法院的执行。三、退一步讲，如果原告与被告范强、郭敬之间确实存在房屋买卖关系；按照原告的申请和起诉理由，买卖关系发生在2014年4月8日，法院下发财产保全裁定是2016年9月9日，期间长达两年有余，一直未办理房产过户登记或预登记备案；同时，按照原告提供的2014年4月8日的公证委托书，完全可以办理过户登记，或者进行预登记。据此，足以证实，未办理过户登记的根本原因是因为异议人的自身原因所致。至于原告诉称不能变更过户登记的原因是该房已网签，房产证没有下来，不能办理更名过户登记，不是其自身原因造成的，而是由原告自身以外的原因造成的理由，根本不能成立。其一，根据《物权法》和《合同法》的相关规定，不动产物权变动以登记为生效要件，而不是以契约而发生物权转移。原告与被告范强、郭敬之间即使存在所谓的《房产买卖协议》，也不能据此而认定，原告已经取得了协议约定的房屋所有权。尤其应当注意的是，原告与被告范强、郭敬之间所谓的《房产买卖协议》中所约定的房产，与法院查封的不动产本身就不是同一标的物；该事实有原告提供的相关证据及法院的查封裁定予以印证。其二，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。已办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，人民法院不予支持。此观点由最高人民法院（2018）最高法民申350号民事裁定书予以确认，对类似案件具有指导意义。据此裁判要旨精神，即使办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，人民法院也不予支持；假定原告购买涉案房屋属实的话，其本身就没有办理网签备案登记，更没有到不动产登记部门办理房屋预登记（按照房屋买卖的相关规定不能领取房权证，应当办理房屋预登记，将物权变动事实登记在登记薄上，即产生物权变动的法律效力），根本不能排除法院的强制执行。综上所述，原告不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的能够排除执行的法定条件，根本不享有足以排除强制执行的民事权益。故此，根据《物权法》等相关法律法规规定，贵院查封的上述房产登记在被告范强名下，其享有所有权，法院依法予以执行，合法有据。原告诉请，缺乏事实根据和法律依据，请依法驳回原告诉请，被告范强、郭敬经本院依法传唤未到庭参加诉讼，无答辩及质证意见，未向法庭提交证据材料。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：本院在审理全春清诉范强、郭敬为民间借贷纠纷一案，于2016年9月9日依法作出了（2016）豫1322民初3118号民事裁定书，裁定将范强所有的位于南阳市宛城区凤凰城5号楼1单元301室房屋（购房合同号:6002-5-1-301-Z）予以查封。后薛海平、袁冬云以购买了范强房屋为由向本院提出书面执行异议。2019年1月21日，本院作出（2019）豫1322执异1号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告对（2019）豫1322执异1号执行裁定书不服，诉至本院，一、立即停止对位于南阳市宛城区凤凰城5号楼1单元301室的房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封扣押。二、被告承担所有的诉讼费用。另查明，原告提供的房产买卖合同约定的房产为南阳市××与××大道交叉口凤凰城小区四号楼二单元2楼西户，双方协议注明的房产证号为：2006002-05-01-301-Z。本院查封的房产为南阳市宛城区凤凰城5号楼1单元301室房屋，本院查明的购房合同号为：6002-5-1-301-Z。河南省天达置业有限公司出具的证明显示“我公司开发建设的凤凰城花园项目，其销售房屋的楼号、房号均为公司自动排列，项目完工后由房管部门依据测绘规定进行测绘排列，因而出现了商品房买卖合同与办理不动产登记房号不一致的情况，其中范强（412922690826035）购买的凤凰城花园4幢2单元202室与商品房买卖合同中5幢1单元301室系同一套房。依据规定不得办理商品房买卖合同更名，故薛海平、袁冬云购买范强所有的该套房屋时不能办理变更手续。”本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告薛海平、袁冬云与被告范强、郭敬签订了《房屋买卖合同》，该合同已经实际履行，并且房屋买卖发生在全春清与范强、郭敬为借贷纠纷之前，原告提供的水电费、物业费、物业证明及证人证言已经证实原告已经入住并实际控制该房产，原告薛海平、袁冬云在支付房款，解除抵押后不能办理过户登记存在客观原因，不能归责于原告，原告对案涉房屋享有足以排除执行的权利,故应停止对案涉房屋的强制执行。对于原告主张解除查封的请求,因案外人执行异议之诉是解决基于执行标的引起的实体权利争议,本院判决停止对执行标的执行后,原告可依据生效判决在执行程序中主张解除查封,故对原告的该项请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于南阳市宛城区凤凰城5号楼1单元301是房屋（购房合同号：2006002-5-1-301-Z）;二、驳回薛海平、袁冬云的其他诉讼请求。案件受理费10500元，由被告全春清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  孙源阳审 判 员  屈小丽人民陪审员  郭桂芳二〇一九年十一月二十五日书 记 员  权 双