四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初1185号 原告：王海涛，男，1972年9月21日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭啸杰，四川润方律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都盛邦信息技术有限公司，住所地：成都高新区蜀锦路88号。 法定代表人：张雷，该公司董事长。 被告：成都梦翔装饰工程有限公司，住所地：成都市青羊区二环路西二段84号1栋4层420号。 法定代表人：向先贵，系公司执行公司兼总经理。 被告：成都展望酒店管理有限公司，住所地：成都市锦江区走马街68号1栋3层67号。 法定代表人：向先贵，系公司执行董事兼总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。 原告王海涛与被告成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦公司）、被告成都梦翔装饰工程有限公司（以下简称梦翔公司）、成都展望酒店管理有限公司（以下简称展望公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王海涛的委托诉讼代理人彭啸杰、邱万兵，被告盛邦公司、展望公司、梦翔公司的共同委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海涛向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即返还原告超收的购房款31765.5元；2、判令被告向原告赔偿损失1129042元（按应返还的“装修款及装修配套费”计）；3、判令被告向原告赔偿损失167695元（按拖欠原告的租金计，暂计算至2017年7月1日，最终金额以被告实际支付之日为准）；4、判令被告支付原告逾期交房违约金76600.21元；5、判令被告立即办理原告购买商品房所在楼栋的权属证明及该商品房的房屋所有权证书，并支付逾期办证违约金19668元（暂计算至2017年7月1日，最终金额以被告实际办证及支付之日为准）。事实与理由：成都“高盛金融中心”为被告盛邦公司开发的楼盘，该楼盘位于成都市高新区蜀锦路88号，被告在营销期间通过各种渠道进行虚假承诺。原告因相信被告虚假华丽、诱人的广告宣传及合同承诺，与被告及被告指定的第三方公司分别签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营协议》、《房屋装修协议》及相关补充合同、附件。原告支付了全部款项后，才发现被告承诺所委托经营的“喜达屋酒店”等均与事实严重不符，与业主签订协议的“成都喜达屋酒店管理有限公司”与其承诺的全球知名品牌“喜达屋集团”毫无关联。相关合同约定的返租回报也在仅支付几个月后就停止支付，被告售楼时承诺的奢侈品卖场到现在还只是毛坯房，合同约定的“回购”更是镜中花。更严重的是被告还存在超收购房款、逾期交房、逾期办理权属证明、欠付租金、虚收装修款和装修配套费等恶劣行径。 在法庭审理过程中，原告申请追加展望公司和梦翔公司作为被告，并向本院申请变更诉讼请求，变更诉讼请求为：1、被告立即返还原告超收的清水购房款40963.94元（计算式：（102.91平方米＊125%-132.71平方米）＊10058.67元/平方米，最终超收金额以实际测量的25%部分的公摊面积为准）；2、被告向原告赔偿损失663550元（计算式：暂按装修标准10000元的50%计算，计算式：132.71＊10000元/平方米＊50%，最终金额以司法鉴定装修标准与合同约定装修标准的实际差额为准）；3、被告向原告赔付损失133317元（按14813元/月，从2016年10月1日暂计算至2017年7月1日）；4、被告立即交房并支付原告逾期交房违约金649380元（以清水房款及装修款、配套费总额2370000元为基数，按每日万分之五暂从2015年12月31日计算至2017年7月1日），最终金额计算至被告实际交房之日止；5、被告立即办理原告购买商品房所在楼栋的权属证并支付违约金43134元（以清水房款及装修款、配套费总额2370000元为基数，按每日万分之一，从2016年12月31日计算至2017年7月1日止）及该商品房的房屋所有权证书违约金1896元（以清水房款及装修款、配套费总额2370000元＊0.0001＊（2017/7/1-2017/6/23），最终金额计算至被告实际办证之日止；6、被告承担本案的诉讼费用，财产保全费、财产保全担保保险费、评估费、鉴定费等全部费用。 后原告在庭审中申请增加诉讼请求：判令解除《委托经营管理合同》并承担违约责任，并将第三项诉讼请求中赔偿损失的起算时间变更为2016年8月1日。 被告盛邦公司、梦翔公司、展望公司答辩称：1、请求法院判令立即返还原告超收的购房款的诉请没有法律依据，应当予以驳回，理由是原告与被告2014年2月22日签订了高盛中心的认购书，当时认购书的乙方为谢家才，但这个合同在履行的过程中，将认购书登记为王海涛的名下，我方认为王海涛是认购书的主体，是房屋买卖合同的主体，该认购书明确的约定，双方诉争的房屋位于成都市高新区蜀锦路88号，建筑面积为132.71平方米，优惠后的总房价为2347000元，其中双方于2014年2月20日签订的房屋买卖合同约定的购房款单价10058.67元，同日与梦翔公司签订的装修协议，约定的款项为1327100元，以上款项合计与认购书所确定的金额一样。2、因原告未能向被告交付房屋买卖合同补充协议约定的款项以及补充约定所约定的办证所需的所有资料，权属证书至今未办理，在权属证书未能办理的情况下，原告第一项诉讼请求没有法律的依据，故应当驳回原告的诉讼请求。3、原告要求被告向原告赔偿损失，我方也认为没有法律事实依据，其理由是该购房协议、购房合同应当由2014年2月22日签订的房屋买卖合同与梦翔公司的装修合同共同构成。其中在委托经营管理合同附件中明确的约定，诉争房屋的装修是根据商场主体的装修和实际金额打造，房屋装修协议第二条明确的约定其中包含装修，第三条该装修的标准，按照酒店管理公司验收予以确认、认可，所以我方认为原告购买房屋的购房款应当与房屋装修协议的款项构成，同时第二点原告主张的返还装修款项，不能得到支持，原告与梦翔公司签订了协议，但是这个协议不是真正意义的装修协议，没有明确的装修内容、标准以及其他装修协议约定的款项、条款，故此我们认为该份装修协议只能是买卖合同的分拆，我们认为原告的第二项诉讼请求不能得到支持。4、第三项诉讼请求，赔偿原告的损失，没有事实依据，原告与展望公司签订的委托管理合同，双方约定的，每月所支出的管理费用，在经营的过程中展望公司没有按约定的款项予以支付，其直接对应的主体应当为展望公司，与本案的被告盛邦公司没有关系。盛邦公司根据双方签订的买卖合同，其义务为办证、交付房屋。故原告要求被告承担损失没有事实和法律依据，应当予以驳回。5、第四项诉讼请求判令逾期交房的违约金，我们认为没有事实和法律依据，根据原告与展望公司签订合同的第10条、第26条、第27条的约定，故此盛邦公司将案涉房屋交给展望公司对外经营，是基于原告委托，不存在被告应当将房屋交付给原告，所以原告主张的交房、支付违约金没有事实法律依据，应当予以驳回。6、第五项判令原告办理权属证明和支付违约金，我们认为没有法律、事实依据，未办证是因原告未能向被告缴纳办理不动产登记所需的资料以及未能向被告提供任何办理产权的文件及资料，故此原告要求被告承担违约责任及违约金，没有依据。7、第六项请法院予以裁决。后被告补充答辩：同意王海涛要求解除《委托经营合同》的诉讼请求，并同意从2016年8月1日起开始支付租金。 本院经审理认定事实如下：2014年2月22日，案外人谢佳材与盛邦公司签订《高盛金融中心认购书》，约定由谢佳材购买“高盛金融中心”，建筑面积132.71平方米，优惠后总价2370000元，随后该房屋由谢佳材转让给王海涛。同日，王海涛与盛邦公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买盛邦公司建设的位于成都高新区交汇处“高盛金融中心”住宅一套；房屋建筑面积为132.71平方米，套内面积为102.91平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积29.8平方米；房屋每平方米单价为10058.67元，总价款为1035138元；交房时间约定为2015年12月31日前，交付条件为取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；逾期交房超过90日，买方有权退房，卖方承担全部已付款5%的违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；出卖人应当在2016年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得楼栋权属证明，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。同日，王海涛与成都喜达屋酒店管理有限公司（以下简称喜达屋公司，后更名为展望公司）签订《委托经营合同》，约定原告委托其经营管理涉争房屋，包括委托装修、收房、物管、招商、出租及办理相关营业手续等，喜达屋公司向其每月支付固定经营管理收益，期限为10年，从2015年12月1日起至2025年11月30日止；2015年12月1日起至2020年11月30日止喜达屋公司向王海涛每月支付经营管理收益14813元，2020年12月1日起至2025年11月30日止喜达屋公司向王海涛每月支付经营管理收益16788元；王海涛在2020年9月1日至2020年11月30日、2025年9月1日至2025年11月30日，有权要求喜达屋公司收购该房产，收购价格为分别为2488500元、2607000元；喜达屋公司应按期准时向王海涛支付经营管理费，连续逾期超过三个月的，王海涛有权单方面解除合同。该合同附件一为《房屋装修协议》和《装饰补充协议》，由王海涛与梦翔公司、喜达屋公司同日签订，约定装修款为1327100元，包含装修等一切费用，不因工程量的增加或减少而发生变动，梦翔公司按照王海涛认可的喜达屋公司提供的酒店装修标准进行装修，梦翔公司在涉争房屋规划验收后进场施工。《装饰补充协议》另约定王海涛向喜达屋公司支付7762元作为酒店房屋的家具、家电、床上用品、装饰品等个性化装饰及配套费用，该款项由喜达屋公司代收，并根据装修工程进度向梦翔公司支付。该合同附件二为《“高盛金融中心”3＃、4＃楼ＤＲＣ外交公寓装修装饰及家具家电配置标准》。 前述合同签订后，王海涛向盛邦公司支付了前述购房款1035138元、装修款1327100元、配套费7762元，合计2370000元，并预付过户税费38930元，其中盛邦公司出具了购房款和过户税费收据，梦翔公司出具了装修款和配套费的收据。自2016年1月起，展望酒店公司按合同约定向王海涛支付了数月租金至2016年7月，其后停止支付至今。 另查明，涉争楼盘为蜀锦路88号的“丽都国际中心”（规划许可证和规划合格证载明的名称，即双方当事人所称的高盛金融中心），该工程于2012年10月取得《建筑工程施工许可证》，2013年10月取得《建设工程规划许可证》。2016年5月27日涉争工程进行了竣工验收，2016年6月23日取得《建设工程规划合格证》，2016年6月30日进行了竣工验收备案，2016年9月20日取得面积测绘成果报告。被告盛邦公司将涉争房屋已经交付给展望公司，并已经进行了装修。涉争房屋门牌号变更为成都高新区蜀锦路88号。案涉房屋于2017年10月取得所在楼栋权属证明。 再查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 另，原告为本案诉讼保全支付了855元的诉讼保全担保保险金。 以上事实，有双方当事人提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、《委托经营合同》、《房屋装修协议》、《装饰补充协议》、《收据》、担保保险费发票等证据和当事人一致陈述在案佐证，本院查证属实予以采信。 本院认为，原告与盛邦公司签订的《商品房买卖合同》、与梦翔公司签订的《房屋装修协议》及《装饰补充协议》、与展望酒店公司签订的《委托经营合同》主体适格、意思表示真实且不违反相关法律规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告购买涉争楼盘在交易过程中形成的买卖、装修、委托经营合同系为在销售、打造、返租等每一个环节获取利润，由盛邦公司或其指定的梦翔公司、展望公司实施，各合同之间具有紧密联系性且不可分割。从合同订立来看，就同一案涉房屋同时签订买卖、装修、委托经营合同，合同相对方展望公司、梦翔公司并非王海涛的自主选择，而是由盛邦公司指定，存在意思联络。从合同约定和履行来看，展望公司与王海涛之间并非单独成立委托关系，委托合同还约定了房屋到期回购条款并将装修协议作为附件，盛邦公司、梦翔公司分别收取了王海涛支付的购房款、装修款等全部款项，该款项构成与盛邦公司签订的涉争房屋《认购书》房款总金额一致。从上述合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，案涉房屋买卖合同、装修合同、委托管理合同系因交易而相互绑定，且有紧密联系。盛邦公司为完成案涉楼盘的销售、打造，进行了系列合同安排，购房者签订多个合同以实现获得购房投资回报的合同目的。故上述合同系联立以实现取得投资收益、获得对价的合同目的。联立合同之间应当统一履行、统一解除，单独将上述三份合同分割处理将导致其余合同无法履行，且违背了各方当事人通过订立合同获取收益的真实意思表示。 对于原告王海涛要求解除《委托经营合同》的诉请，本院认为，虽然联立合同应当统一履行、统一解除，但被告展望公司在2019年11月29日的庭审中同意解除《委托经营合同》，双方已达成解除合同的合意，故王海涛与展望公司签订的《委托经营合同》于2019年11月29日解除。虽《委托经营合同》已解除，但展望公司自2016年8月起欠付的租金仍应支付给王海涛。根据《委托经营合同》的约定，展望公司从2016年8月至合同解除之日应支付给王海涛的租金为592520元，故王海涛要求展望公司支付租金592520元的诉请予以支持。 对于王海涛要求被告立即办理涉争房屋的不动产权证及支付逾期办证违约金的诉请，本院认为，被告盛邦公司在庭审中认可原告王海涛办理涉争房屋不动产权证书的请求，本院对被告的该项认可予以确认。根据王海涛与盛邦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，王海涛应在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，并在王海涛缴齐全部资料及费用后的5年内取得分户国有土地使用权证，目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台，从2016年11月17日起成都市主城区便停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，而双方约定的办理房屋所有权证的期限在两证合一政策出台时并未届满，两证合一之后盛邦公司已经不可能办理房屋所有权证书，故王海涛要求盛邦公司按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期办证违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证违约金的问题，本院认为，因王海涛未举证证明盛邦公司逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证给其造成了实际损失，故王海涛主张的该项违约金本院不予支持。 对于王海涛要求被告交房并支付逾期交房违约金的诉请，本院认为，展望公司已代王海涛收房，同时本院注意到，在展望公司支付租金时，案涉房屋并未取得竣工验收报告、测绘成果报告，直至2016年9月20日方取得全部手续、符合约定和法定的交付条件，至此案涉房屋方完成交付。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、以及盛邦公司与王海涛签订的《商品房买卖合同》第十条中交付条件的约定，案涉房屋在2015年12月31日时未竣工验收、未取得规划验收合格证、面积实测报告，故2015年12月31日盛邦公司的交付房屋行为不符合法律规定和合同约定。但是，在2016年5月21日案涉房屋进行了竣工验收、2016年6月23日取得规划合格证明、2016年9月20日取得了面积测绘成果报告，至此时间案涉房屋符合法定以及约定的交付条件；且展望公司按照《委托经营合同》的约定支付了部分租金，王海涛已部分实现了购买案涉房屋并取得收益的目的。参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，在一审庭审辩论终结前案涉房屋已取得竣工验收合格证、取得面积测绘成果报告，故已符合法定和约定的交付条件。根据《委托经营合同》的约定，王海涛将涉争房屋收房、物管、招商等权利全权委托给展望公司，展望公司已代表王海涛接收涉争房屋，故盛邦公司已按《商品房买卖合同》约定的时间向王海涛履行了交房义务，且王海涛也于2016年1月收到了展望公司支付的租金，故盛邦公司不存在逾期交房的行为，王海涛要求盛邦公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉请本院不予支持。 对于王海涛主张被告返还超收的购房款的诉请，本院认为，王海涛并未举证证明盛邦公司交付房屋面积少于合同约定面积，其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于王海涛要求被告赔偿装修损失的诉请，本院认为，梦翔公司以自己的名义与王海涛签订装修协议并实际收取部分销售房屋款项的行为与盛邦公司销售房屋的行为共同构成了一个完整的商品房买卖合同，且其对盛邦公司以拆分房款的形式销售房屋知晓并实际参与，因此，盛邦公司、梦翔公司共同与王海涛成立商品房买卖合同关系，该合同关系实际系由《商品房买卖合同》及其补充协议和名为装修实为房屋买卖的《房屋装修协议》所构成，因《房屋装修协议》没有明确的装修内容、标准以及其他装修协议约定的款项、条款，该份装修协议只是商品房买卖合同的分拆，故本院对王海涛在并未要求退还房屋的情况下仅要求被告赔偿装修损失的请求不予支持。 对于王海涛要求三被告共同承担责任的主张，本院认为涉争商品房买卖合同和委托经营合同虽然系联立合同关系，但仍不应当突破合同相对性、超越各合同相对方在签订的合同中的约定对权利义务进行判定，故三被告仍应按照各自与王海涛签订的合同承担相应责任。 对于王海涛主张的财产保全保险费855元，本院认为，本案纠纷产生的根源在于被告的违约行为，王海涛为保障自身权益申请保全并选择保险公司进行担保的行为合理合法，该费用亦系因被告违约给王海涛造成的实际损失，故本院对该费用予以支持，被告盛邦公司、梦翔公司、展望酒店应当共同承担该费用。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都展望酒店管理有限公司与原告王海涛签订的《委托经营合同》于2019年11月29日解除； 二、被告成都展望酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王海涛交付位于成都高新区蜀锦路88号某房屋并支付欠付租金592520元； 三、被告成都盛邦信息技术有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王海涛将位于成都高新区蜀锦路88号某房屋不动产权登记至原告王海涛名下； 四、驳回原告王海涛的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理减半收取8811元、保全费5000元、财产保全保险费855元，由被告成都盛邦信息技术有限公司、被告成都梦翔装饰工程有限公司、被告成都展望酒店管理有限公司承担。（此款原告已预交，被告在支付前述款项时一并向原告支付此款） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何进 二〇一九年十一月二十九日 书记员  叶慧