上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初3269号原告：施耀平，男，1966年10月26日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告施耀平与被告上海崇明豫商置业有限公司(以下简称豫商公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告施耀平的委托诉讼代理人李重光、吴雯麒，被告豫商公司的委托诉讼代理人申屠向宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施耀平向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金282,640.24元【计算方式：261天(自2018年7月1日算至2019年3月19日)×5,414,564元×2/10000天】及逾期利息(以282,640.24元为基数自2019年3月20日起按银行同期贷款利率计算至付清时止)；2.判令被告赔偿原告地下室赔偿金2,158,405.57元{计算方式：【(62平方米-9.64平方米)×2/(138.17平方米+62平方米×2)】×5,414,564元}及利息(计算方式：以2,158,405.57元为基数，自2017年11月11日开票日期起计算至款项付清之日止，按照银行同期贷款利率计算)；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告通过被告发布的广告得知由被告开发位于上海市崇明区陈家镇北陈公路1568弄的东滩豫翠苑小区正在出售期房，故前往售楼处看房。被告售楼处工作人员向原告推销该小区房屋，并表示买别墅送两层地下室，样板房、售楼处广告宣传与沙盘模型都可见到两层独立的地下室空间可供使用。原告考虑虽然房屋单价较周围别墅小区偏高，但赠送地下室面积较大，分摊下来房屋单价与周围小区差别不大。故原、被告于2017年4月19日签订商品房预售合同，由原告购买被告开发的位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“203号房屋”)，房屋价款5,414,564元。合同约定被告应于2018年6月30日前完成交房，2018年12月31日前办出大产证，否则应按照已付款项日万分之二的标准支付违约金。合同约定的交房期到后，被告无法按约交房，直到2019年3月19日才通知原告大产证办出可以办理交房。被告拖延交房，应按照合同约定承担相应的违约责任。之后原告获知，所购房屋两层地下室并不合法，开发商所建地下室样板房已被城管部门作为违法建筑拆除，且不能再行搭建。被告售房宣传时，原告所购房屋上下共计五层，现只能使用三层，与被告原先承诺严重不符。根据相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告售房时在广告中明确有两层地下室可以使用，原告基于此才购房，此亦为影响房屋价格的重要因素，该内容应当作为合同内容约束原、被告双方，现被告无法兑现此部分合同内容，已属重大违约，对原告造成的损失应承担赔偿责任。为此，原告涉讼。被告豫商公司辩称：第一，被告认为双方签订的合同是经过购房者实际考察与销售人员进行沟通，就合同条款审核并经协商一致后达成的协议，原告作为完全行为能力人签字后合同对双方均具有约束力。合同项下房屋面积、价格的构成均已经明确约定，都没有约定房屋包括两层地下室，也没有被告赠与两层地下室的内容，原告的主张没有任何合同依据。第二，双方在预售合同中明确约定被告所作的所有宣传，不构成要约，不构成合同的一部分。第三，被告已经按约向原告履行房屋交付义务，不存在任何违约情形，且原告已认可并接受被告所交付的房屋，现主张被告应当承担违约责任没有任何事实和法律依据。第四，被告已于2018年12月16日向原告发出交房通知，且原告已于2018年12月17日收到该通知，原告由于自身原因未及时收房，是对自己权利的放弃，应自行承担由此导致的法律后果。原告施耀平对其诉称向本院提交如下证据：售楼处广告、沙盘模型、网页公证书，上海市商品房预售合同、上海增值税普通发票，维修基金发票、收房短信，拆违照片，地下室平面图、东滩豫翠苑附属面积统计表，上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书，地下车库组合平面图及地下车库1-1剖面图，行政处罚决定书等处罚证据，案外人赵茹雯等部分业主与部分销售人员的微信记录、录音、视频、销售人员名片信息，被告自行拆除样板房地下室视频及新闻报道视频。被告豫商公司对其辩称向本院提交了如下证据：预售合同，公证书，房屋土地权属调查报告书，住宅交付使用许可证、交房通知书、EMS寄件收据及签收查询结果，客户钥匙/物品签收单，产权登记记录表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的售楼处广告、沙盘模型照片，证明被告以买别墅赠送两层地下室的广告宣传出售东滩豫翠苑房屋，原告据此决定购买203号房屋，同时该广告内容对房屋售价有重大影响。被告表示广告宣传页、沙盘模型照片与被告展示的不符，不能确认真实性，也没有指向原、被告双方争议的房屋，对关联性不予认可，该两份证据中没有承诺赠送地下室的内容，故对证明目的也不予认可。该份证据材料从内容、形式上看，均指向被告建设的东滩豫翠苑小区，被告并未提供相反证据证明该宣传册资料与其同时期所作不符，故本院确认该证据的真实性，可以作为本案事实认定的依据。2.原告提供的(2019)沪东证字第2819号、(2019)沪东证字第2820号、(2019)沪东证字第2821号公证书，证明目的同上述证据1。被告表示公证书所调取的信息来源于第三方网站，不是被告制作或委托发布，与被告无关；公证书取得时间是2019年3月29日，而双方合同签订时间是2017年4月19日，不能证明签署合同时楼盘信息就已经存在，与本案没有关联。同时对证明内容不予认可，网页宣传资料来自第三方，对被告没有约束力。该组公证书中的内容均系第三方网站作出，原告并未提供相应证据佐证该宣传系经被告授权，亦未提供证据证明该宣传材料对原告决定购房产生影响，故对该组证据与本案的关联性，本院不予确认。3.原告提供的拆违照片，证明政府部门拆除已搭建地下室，并告知不能再行搭建，被告构成违约。被告表示无法确认是否是原告拍摄，内容上也不能反映当时的真实情况。样板房的所有权是被告的，不影响原告的权益，与本案不具有关联性。该份证据与上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书相印证，证明已搭建地下室被拆除的情况，本院确认该证据的真实性，可以作为本案事实认定的依据。4.原告提供的地下室平面图、东滩豫翠苑附属面积统计表，证明被告承诺给予原告的地下室面积，现无法兑现应予赔偿。被告表示真实性不予认可，无法证明来源于被告，对证明内容也不认可，无法证明被告曾作出过承诺。该份材料上没有被告的盖章确认，无法证明系被告制作，本院对其真实性不予确认。5.原告提供的地下车库组合平面图及地下车库1-1剖面图，证明203号房屋的地下车库情况，可据此计算每户地下室面积。被告表示关联性不予认可，与本案无关，也无法得出双方具有赠送两层地下室的约定。对该组证据真实性，本院予以确认。但该组材料反映的是东滩豫翠苑小区规划结构，从内容上并未反映出开发商向203号房屋的购房者作出赠送两层地下室的允诺。6.原告提供的东滩花园楼盘介绍、东滩花园商品房预售合同、房屋状况及产权人信息，证明与东滩豫翠苑相近地段的东滩花园的单价，203号房屋正是加赠两层地下室才符合市场价格。被告表示不予认可，不同的楼盘不具有可比性，不能用第三方的合同来确定原、被告之间的合同权利义务。该组证据与本案不具有关联性，影响房屋市场价格的因素包括面积、地段、户型等多种因素，故该组证据不能作为本案事实认定的依据。7．原告提供的案外人赵茹雯等部分业主与部分销售人员的微信记录、录音、视频、名片信息，证明被告处部分销售人员向业主承诺有地下室等相关情况；被告自行拆除样板房地下室视频，证明被告样板房的地下室在城管出具限期整改通知书后全部拆除；新闻报道视频，证明被告对于地下室问题辩解是前一家公司的遗留问题，并试图贿赂记者。被告对以上证据的真实性、内容不予认可，认为无法确认以上人员是业主和销售人员，聊天记录存在删减，完整性无法确认，发生时间均在2019年，不能证明在购房和签订合同时是否受到相关信息的影响。部分业主与部分销售人员的微信记录、录音、视频、名片信息内容的真实性、完整性等情况，本院无法确认，故不作为本案事实认定的依据。被告自行拆除样板房地下室视频及新闻报道视频与上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书相互印证，其真实性予以认可，故可作为本案事实认定的依据。8．被告提供的(2019)沪卢证经字第3669号公证书，证明被告未在广告宣传或其他任何文件中作出赠与原告两层地下室的承诺，原告证据中的相关广告宣传资料并不符合作为要约的法定条件，不能成为合同的组成部分。原告对真实性无异议，但认为该公证书作出时间是2019年6月19日，相关案件已经发生，被告是在得知案件情况后为应诉制作，存在刻意性，与原告购房时现场情况不一致。该公证书的作出时间与原告购房时间相差甚远，相关内容不能反映原、被告签订合同当时的状况，该份公证书对本案事实不具有证明力。9．被告提供的交房通知书的EMS寄件收据及签收查询结果，证明被告已于2018年12月16日向包括原告在内的所有业主发出交房通知，通知业主可即时前往指定地点收房，且原告已于2018年12月17日收到该通知，现原告逾期收房，责任自负。原告认为被告发出交房通知时，大产证没有办出，原告发出交房通知是不合法的。对该证据的真实性予以认可，但原告是否存在逾期收房应结合合同约定的交付条件予以认定。10．被告提供客户/钥匙签收单，证明原告已在2019年5月5日对被告交付房屋完成验收交接。原告认为客户/钥匙签收单非原告本人签署。被告提供客户/钥匙签收单签名人非原告本人，真实性难以确定，故不作为本案事实认定的依据。经审理查明，2017年4月19日，原告(乙方)与被告(甲方)签订上海市商品房预售合同，合同第一条载明甲方经批准投资建造商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构；建筑物地上层数为3层，地下层数为1层。合同约定原告向被告购买坐落于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号1-3层房屋，建筑面积为138.17平方米，地下附属面积9.64平方米，每平方米房屋建筑面积单价为39,187.7元，总房价款为5,414,564元。该商品房所在物业名称为：东滩·豫翠苑，销售宣传名称为：禹洲东滩雍禧。合同第十条载明，房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：取得了住宅交付使用许可证；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2018年6月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90日，……乙方不退房的，合同继续履行，自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付全部已付房价款万分之二的违约金，并于实际交房当日向乙方支付该等违约金。补充条款一第三条载明：在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准……。补充条款一11.1载明：甲方就该房屋规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传均属于要约邀请。其内容与本合同条款不一致的，以本合同条款的约定为准；未列入本合同条款之中的，则视为双方未约定且出卖人未承诺。销售人员的口头说明和讲解，不代表甲方的任何承诺，双方的任何权利义务关系均以本合同及其他书面正式文件为准。合同签订后，原告付清全部购房款，被告开具了总额5,414,564元的上海增值税普通发票。2018年12月14日，被告取得系争房屋住宅交付使用许可证。2018年12月16日，被告向原告寄送交房通知，载明：依据商品房预售合同第十五条约定及有关法律规定，买受人接到出卖人的交房通知书，未按通知约定的时间前来办理完成该房屋的验收交接手续，则自交房通知书约定的验收交接日的第二日起，视同出卖人已在交房通知书约定的交房期限内按合同约定的标准交付了该房屋。2019年1月18日，被告缴纳系争房屋维修基金，并于同年3月取得系争房屋商品房房地产权证。被告在物业维修基金缴纳之前已注销对系争房屋设定的抵押。2019年5月，原告办理了203号房屋产权登记。另查明，东滩豫翠苑的A户型宣传页中载明建筑面积约108~112㎡的房屋，户型为3房2厅2卫，设计的户型图包括地下一层地下车库区、地下夹层休闲魔幻区及地上三层，户型图下方小字“友情提示：本户型为改造方案，并非交付标准，最终解释权归开发商所有。本项目建筑规划里不含电梯，仅预留电梯井；交房时，所有地下室均无隔断，仅为一层，业主可自行分配，个性化分层；同时本资料户型平面图以及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准。”东滩豫翠苑的小区宣传页上载有A、B户型图，建筑面积分别为108㎡、116㎡，两种户型设计图中均包括地下室及分割示意，载明“层高约5m阳光地下室，可自行分割为私属车库与多功能健身影音室让生活无限畅想”，同时，该页下方小字备注“友情提示：本项目交付时不含电梯，仅预留电梯井；交房时，地下室层高约5m，客户可自行分割利用。同时本资料户型平面图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准”。再查明，该小区样板房的地下空间曾搭建成独立空间。2019年3月18日，上海市崇明区陈家镇城市管理行政执法中队作出沪崇(陈府)责拆决字(2019)第160005号上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书，认定陈家镇北陈公路XXX弄XXX号和159号地下车库里搭建建(构)筑物违反了相关规定，要求本案被告限期自行拆除有关违法建筑。现该样板房内的搭建建筑已拆除。还查明，根据被告豫商公司提供的2018年12月4日东滩豫翠苑的房屋土地权属调查报告书，经上海市崇明区房屋测绘所测量，涉案房屋层次为1-3层，室内建筑面积(含阳台)138.17平方米、地下建筑面积9.64平方米。以上事实，由原告提供的上海市新建住宅使用说明书、东滩豫翠苑宣传册、上海市商品房预售合同、上海增值税普通发票，被告豫商公司提供的房屋土地权属调查报告书以及原、被告的当庭陈述等予以证实。本案的争议焦点为：一、系争房屋的交付条件；二、被告应承担逾期交房违约金的起止日期；三、被告是否应承担逾期交房违约金的利息；四、原告所购房屋依约是否包含两层地下室；五、被告是否应当承担违约赔偿金及利息。一、系争房屋的交付条件本案中，原、被告双方合同第十条约定被告承诺于2018年12月31日前取得大产证，第十一条约定交房时间为2018年6月30日，即合同约定取得大产证的时间晚于约定交房的时间，因此房屋交付条件不应包括被告取得大产证。双方选择的合同第十条第二种方案所列条件中约定的“甲方承诺在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同”，应当理解为若被告未能在其承诺的2018年12月31日前取得商品房房地产权证(大产证)，则原告有权行使合同解除权。假如将被告取得大产证作为房屋交付条件之一，则产生约定交房时间和约定取得大产证时间之间的矛盾，在逻辑上无法解释，既不符合合同相关条款约定(合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋支付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算……)，也不符合交易惯例。故本院根据双方合同第十条约定认定系争房屋交付条件为：取得住宅交付使用许可证、对该房屋设定的抵押已注销、已按规定缴纳了物业维修基金。二、被告应承担逾期交房违约金的起止日期根据法律规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方在合同中约定了房屋交付条件，并约定交房时间为2018年6月30日，但被告迟至2018年12月14日才取得系争房屋的住宅交付使用许可证，之后即向原告发出交房通知书，且房屋维修基金缴纳时间是2019年1月18日，至此方符合合同约定的交房条件，故被告的行为违反了合同相关约定，构成逾期交房，应当根据合同第十二条的约定支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金计算的起止日期，双方对起算日期为2018年7月1日没有争议，但截止日期原告主张计算至被告通知办出大产证之日即2019年3月19日，被告则只同意计算至其发出交房通知之日止即2018年12月15日。本院认为，根据上述认定的系争房屋交付条件，本案中于2019年1月18日缴纳物业维修基金，即2019年1月18日符合合同约定的交付条件，故本案逾期交房违约金计算至2019年1月18日为宜。三、被告是否应承担逾期交房违约金的利息本案中，原告同时主张逾期交房违约金及违约金的逾期利息。本院认为，约定违约金的目的在于填补守约方的损失，本案中原告主张的逾期交房违约金已足够弥补原告的损失。因此，原告主张违约金的逾期利息，缺乏法律依据，本院不予支持。四、原告所购房屋依约是否包含两层地下室根据相关司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。即广告宣传资料构成要约的前提是广告宣传中作出了具体明确的说明和允诺，允诺的内容可以被特定化并可以被明确的预期，且该内容对房屋价格的确认具有重大影响。本案中，原告主张被告的销售广告、宣传资料及样板房展示中明确赠送两层地下室，属于合同的组成部分，被告豫商公司实际交付的房屋无法搭建两层地下室，构成违约，而被告豫商公司不予认可。本院认为，首先，从宣传资料分析，原告提供的户型宣传页和小区宣传页对房屋的面积作了明确告知，对地下空间仅明确“层高5m”、“自行分割”、“地下室无隔断、仅为一层”等内容，资料中未反映出被告作出了赠送占地为62平方米的独立两层地下室的明确允诺。其次，涉案上海市商品房预售合同中有关房屋结构、面积、单价、总价等条款为合同的核心要素条款，确定了涉案合同项下的核心内容，合同订立时原告应予充分关注。再次，该小区房屋价格已经有关部门审批备案，报批价格及面积中均不包含原告所述的地下空间部分，原告提供的相关证据不足以证明两层地下室空间对该房屋单价的确定具有重大影响。况且，根据原告所述，所谓的“赠送两层地下室”是购房后通过改造而增加的实际使用面积，购房时其对房屋权属登记面积不包括该部分内容应当明知。故综合分析广告宣传资料的内容，以及合同对房屋结构、面积和地下空间权属的约定，本院难以认定被告在广告宣传中作出了附赠占地面积为62平方米的独立两层地下室的要约。综上，本院认定原告所购房屋依约不包括独立的两层地下室。五、被告是否应当承担违约赔偿金及利息本院认为，虽然原告所购房屋依约不包括独立的两层地下室空间，但被告在房屋销售过程中，通过广告资料、样板房展示等形式，对相关地下空间的使用方式进行不当宣传，对原告作出购房决定可能存在一定程度的影响。但该使用方式违反了法律强制性规定，使原告实际无法按照宣传内容完全实现地下空间的使用功能，致其预期利益受到一定损失，被告应当承担相应的赔偿责任。但综合在案证据，无法证明该地下空间使用方式对房屋价格存在重大影响，故原告所主张的赔偿金计算方式于法无据，本院难以支持。结合本案的具体情况，本院酌定由被告赔偿原告损失54,145.6元。关于原告主张的赔偿金利息，缺乏法律依据，本院不予支持。良好的企业文化是推动企业健康发展的重要因素。被告作为房地产开发企业，在经营过程中要树立正确的价值观，规范管理模式，秉持诚实信用原则，严格依法、依规办事，切实承担起企业的社会责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第》第三条之规定，判决如下：一、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施耀平逾期交房违约金218,748.39元(自2018年7月1日起至2019年1月18日止，以5,414,564元为基数，按照每日万分之二计算)；二、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告施耀平损失54,145.6元；三、原告施耀平的其余诉讼请求，不予支持。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,328元、财产保全费5,000元，合计31,328元，由原告施耀平负担24,911元，被告上海崇明豫商置业有限公司负担6,417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庞芸审 判 员  刘凯人民陪审员  黄飞二〇一九年十一月二十八日书 记 员  陈凌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。