湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初4314号原告：永州长丰置业发展有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区潇湘路33号。法定代表人：翁华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹兰田，湖南万和联合律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：李武，男，1982年11月3日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告永州长丰置业发展有限公司（以下简称长丰置业公司）与被告李武物权确认纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长丰置业公司及其委托诉讼代理人曹兰田，被告李武及其委托诉讼代理人唐晓文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长丰置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认挂在被告名下，坐落于冷水滩区，价值160万元的房屋（不动产权证号分别为00xxx1和00xxx0）的真实权利人为原告，即涉案两套房屋的产权属于原告；2.自涉案两套房屋的抵押权解除（即还清抵押贷款）之日起十五日内，被告协助原告办理该两套房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户到原告名下。事实与理由：现挂在被告名下的两套诉争房产由原告开发建成并装修好，后由原告法定代表人翁华的父亲和南华大酒店的总经理吴吓水于2009年和2013年先后入住至今。2017年原告为缓解资金压力，经与被告协商，双方同意以被告名义向永州农村商业银行为原告贷款80万元。因贷款需要，原告将两套诉争房产挂到被告名下。同年6月29日，被告以该两套房产作抵押与永州农村商业银行花桥支行签订了《最高额抵押合同》和借期为三年的《最高额借款合同》，为原告贷款了所需资金。从贷款之日起，一直由原告向放贷银行支付每月到期利息。可原告在要求被告将挂在其名下的房产转移给原告时，被告却提出高昂的补偿费，否则不予归还。双方多次协商未果，被告欲将两套房产据为己有。为此，特诉至法院。被告李武辩称，一、答辩人名下坐落于冷水滩区（不动产权号分别为00xxx1和00xxx0）的两套房屋系答辩人通过购买取得，且支付了合理对价。答辩人系真实权利人，答辩人的房屋物权依法受法律保护。1.答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》在南华系（包含原告）实际控制人何谋云的拍板下签订。2017年5月初，何谋云从长沙经乌鲁木齐转机去伊朗视察时心情大好，答辩人负责送何谋云到机场。当时答辩人提出想向公司购买两套住房，但购房款暂时先欠着，在向银行抵押贷款后用所贷资金支付购房款。何谋云当即答应并表示尽快安排原告办理此事。原告将两套房屋买卖合同签好后，就到房产局办理了不动产权证。何谋云之所以以较低的价格将房屋出售给答辩人，一来是因为答辩人为其贴身司机兼生活秘书，一直对其进行24小时照顾。二来是因为当时整个南华系资金非常紧张，不仅没有发放答辩人近20万元的工资和补贴，何谋云还经常从答辩人处求借现金，其觉得有愧于答辩人。何谋云非常讲诚信，其曾经取得较高的商业地位与成就与其讲诚信、讲道义、对家人关心、有恩必报的个人品质离不开。答辩人也信守承诺，在不动产权证办好后，立即又以个人名下的另一套房屋作抵押从银行贷款80万元转账至原告指定账户。其中71.6万元用于支付购房款，余款临时借给原告使用。因答辩人资金紧张，又无收入，后陆续以房贷利息报账的方式收回借款；二、原告主张答辩人代持房产既没有证据支持，同时又明显不符合常理；三、退一步讲，即使原告认为购房款价格过低显失公平，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，也应在一年内行使撤销权。显然，原告没有在法律规定的时间内行使撤销权。综上所述，根据《物权法》及《合同法》的相关规定，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。根据当事人的陈述及本院依法采信的证据，查明事实如下：坐落于冷水滩区的房屋由原告长丰置业公司开发建设并初始登记在该公司名下，该公司出资装修后，房屋分别由翁华父亲翁章义和湖南南华大酒店有限公司总经理吴吓水的家人自2009年6月17日和2013年4月27日居住至今。2017年5月31日，以原告长丰置业公司为出卖人，以被告李武为买受人，签订了落款日期分别为2008年7月15日和2010年4月26日的《商品房买卖合同》两份，合同分别约定：被告李武购买原告长丰置业公司开发的南华·富临锦江五区宝星苑26层Ａ号房和六区宝峰苑4层Ａ号房，房屋建筑面积分别为189.31平方米和168.55平方米，房屋价款分别为352438元和363562元，买受人均采用一次性付款方式。因签订合同时，被告李武在外地出差，《商品房买卖合同》尾部“李武”的签名并非其本人所签，而由原告长丰置业公司法定代表人翁华的妹妹翁小琴代签，被告李武对翁小琴代其签名予以认可。同日，原告长丰置业公司委托公司办公室主任刘某办理了该两套房屋的过户登记手续。在房屋过户过程中，“李武”的签名均由刘某代签，被告李武对刘某代签名亦无异议，过户税费均由原告刘某代表原告长丰置业公司缴纳。南华·富临锦江5区栋宝星苑2-26Ａ号房和6区栋宝峰苑4-Ａ号房过户至被告李武名下后，不动产权证号分别为（2017）冷水滩区不动产权第00xxx1号和（2017）冷水滩区不动产权第××号。2017年6月29日，被告李武（借款人、抵押人）与永州农村商业银行股份有限公司花桥支行（贷款人、抵押人）分别签订《最高额借款合同》和《最高额抵押合同》，约定被告李武以案涉两套房屋作价160万元（每套房屋作价80万元）作抵押向该行贷款80万元用于房屋及门面装修，借款期限自2017年6月29日至2020年6月29日，借款期限内借款人可循环使用借款，每月还息，到期还本。次日，双方就上述两套房屋办理了抵押登记，永州农村商业银行股份有限公司花桥支行依约向被告李武发放了80万元贷款。李武收到贷款后的当日和次日，向原告长丰置业公司指定的账户支付了上述80万元。贷款后，从2017年7月1日至2018年9月30日，基本由被告李武支付银行每月7000元左右利息后从原告长丰置业公司处报账，有时原告长丰置业公司直接将当月应还利息存入被告李武账户。从2018年10月开始，原、被告对案涉房屋产权产生争议，原告长丰置业公司不愿再支付银行利息，被告李武支付利息至今。为顺利办理抵押贷款，原、被告向永州农村商业银行股份有限公司花桥支行提交了落款时间分别为2014年3月26日和2015年4月8日，出租方为被告李武，承租方分别为翁章义和方亮，租赁期限分别自2014年3月26日至2019年3月25日，2015年4月8日至2020年4月7日，房屋分别位于南华·富临锦江5区栋宝星苑2-26Ａ号和6区栋宝峰苑4-Ａ号的《房屋租赁合同》两份。在合同尾部，翁小琴代表翁章义签名，刘某代表方亮签名。被告李武未收取该两套房屋的租金。何谋云系原告长丰置业公司法定代表人翁华的舅舅。2015年前，何谋云为原告长丰置业公司及案外人湖南南华大酒店有限公司的实际控制人。2015年后，何谋云在原告长丰置业公司仍拥有较高的地位，可在该公司做出重大决定，划拨资金时不需该公司法定代表人翁华同意，只需事后通知翁华和由翁华在记账凭证上签名作账。被告李武2014年7月开始担任何谋云的司机。何谋云自2017年罹患鼻腔恶性黑色素瘤，此后多地辗转治疗，期间被告李武均陪同照顾。在2019年6月13日被告李武与何谋云之子何洺汶的微信聊天记录中，何洺汶向被告李武发送了：你一开始说拿房子的事我有反对吗？的微信。在原告长丰置业公司提交的2017年11月16日至2018年8月15日的旅差费报销单中，有多张以何谋云和李武为报账人的旅差费报销单，报销项目包含交通费、住宿费、日用品、烟、食品、景区门票、水电气费。2019年6月17日，被告李武向原告长丰置业公司及法定代表人翁华递交一份《关于支付李武工资等费用的诉求报告》，报告的内容包括：1.李武于2014年7月开始担任何谋云董事长的专职司机，常年出差，随喊随到，身体状况每况愈下。多年未领取到工资和奖金，欠缺对家庭的照顾，心理压力极大。自何董事长患病起，常年随其居住在长沙碧桂园小区，照顾其起居生活，接送小孩。在何董事长病重期间，随其辗转北京、深圳、香港、台湾等地治疗，形影不离、悉心照料，直至其去世；2.何董事长基于对李武的信任，决定将案涉两套房屋正式过户给李武，房屋贷款由何董事长及其公司出资。房屋过户完成后，在一次出差途中，李武方得知何董事长的用意。何董事长此举意在留住李武为其继续服务，一是可表示何董事长对李武的充分信任；二是何董事长深知每个月近1万元的贷款，只能依靠何董事长及其公司还款，李武并无还款能力。因此，在贷款还清前，李武无法也不可能离开何董事长；三是待房屋贷款还清之时，房屋即无偿赠送给李武，也是对李武忠心付出的一种奖励；3.何董事长离世后，李武从未提过无理要求，希望长丰置业公司尽快结清工资等费用，并能每月及时还清李武名下案涉两套房屋的贷款利息。但自2018年8月以来，长丰置业公司未妥善解决李武的诉求，也未及时支付房屋贷款利息，导致李武精神压力、经济压力巨大。为此，李武向长丰置业公司提出包括工资、年终奖、安全驾驶补贴、社保金、护理费、农商行贷款本金80万元及贷款利息7.2万元、民间借贷利息、补偿金、精神损失费等共计1494720元的诉求；4.若长丰置业公司一个月内未向李武支付上述款项，李武将在变现名下案涉两套房屋后偿还贷款，确保个人信用和名誉不受损，并保障基本生活。上述事实，有授权委托书、商品房买卖合同、不动产登记申请书、不动产入场交易合同、询问记录、增值税普通发票、税收完税证明、不动产权证、最高额借款合同、最高额抵押合同、证人刘某出庭所作证言、银行流水、旅差费报销单、指令明细信息、永州湘盛物业管理有限公司出具的证明、收据、关于支付李武工资等费用的诉求报告、ＰＯＳ机刷卡回单、医院账单、住院费用清单、诊断证明书、检查单、诊疗单、生活服务协议、房屋租赁合同、不动产登记簿、李武农商银行明细、微信聊天记录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案为物权确认纠纷，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,有义务提供证据加以证明,不能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应承担对其不利的法律后果。原告长丰置业公司认为涉案房屋为其实际所有，房屋产权只是挂在被告李武名下无证据证实，亦明显违反日常生活经验和普通逻辑。一、原告长丰置业公司作为房地产开发商，对不动产物权的转让，经依法登记发生效力和不动产物权的转让，自转让登记记载于不动产登记簿时发生效力的法律规定及不动产转让登记的法律后果应明知。原告长丰置业公司将案涉两套房屋产权过户给被告李武，应是在慎重考虑后作出的决定，为其真实意思表示。二、若被告李武系代持房产，双方基于审慎的目的，为避免以后对物权和贷款偿还产生争议，应当签订书面协议，但双方并未就此达成书面协议。本案中，与永州农村商业银行股份有限公司花桥支行成立金融借款合同关系的为被告李武，被告李武为借款人，负有偿还贷款本息的合同义务。虽然原告长丰置业公司支付了截至2018年9月30日的利息，但一旦原告长丰置业公司不再支付利息，被告李武无疑要承担起偿付贷款本息的责任。双方对此均应明知，被告李武若不是已实际取得房屋产权，明显不会将自己置于该贷款风险中。三、被告李武支付了自2018年10月1日至今的利息，若被告李武未实际取得房屋产权，为了避免产生损失，被告李武可不支付利息，而选择由永州农村商业银行股份有限公司花桥支行通过实现抵押权，以案涉两套房屋的拍卖、变卖或折价款优先偿还债务。而被告李武至今仍在支付利息，从逻辑上可判断出被告李武已实际取得房屋产权。四、代持房产属于公司重大经营事项，原告作为有限公司，应当召开股东会，形成会议纪要，进行表决。但原、被告间既无代持房产的书面协议，原告长丰置业公司亦未召开股东会，明显违背常理和逻辑。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告永州长丰置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费19500元，减半收取计9750元，诉前财产保全费5000元，共计14750元，由原告永州长丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  金小兰二〇一九年十一月十一日代理书记员  朱依虹