山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终5245号 上诉人（原审原告）：刘业梅，女，1940年5月11日出生，汉族，住沂水县。 委托诉讼代理人：蔡彬，山东天达星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孔凡海，男，1960年3月29日出生，汉族，住沂水县。 被上诉人（原审被告）：李光平，女，1960年12月6日出生，汉族，住沂水县（系孔凡海之妻）。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：庞玉柱，山东大昌律师事务所律师。 上诉人刘业梅因与被上诉人孔凡海、李光平确认合同无效纠纷一案，不服山东省沂水县人民法院（2019）鲁1323民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘业梅上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判武玉安与被上诉人于2018年6月29日签订的房屋买卖合同无效；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人方，上诉人对武玉安与被上诉人签订的房屋买卖合同不知情，涉案合同系无效合同。1、一审判决书第七页记载，查明“2018年6月29日，阳光不动产经纪公司工作人员到上诉人家中要求上诉人在房屋买卖合同中签字，上诉人对工作人员表示因自己年龄大，叫武玉安代签就是了”，明显认定事实不清，认定该事实的证据就是没有出庭的证人证言，而且该证言是虚假的，也不符合常理。如果中介公司真的在上诉人家中见过上诉人，上诉人对房屋的买卖是知情的，为何作为专业的房屋中介公司，在明知房屋是上诉人与武玉安共同共有的情形下，不在上诉人家中让上诉人签字？非说上诉人年纪大了，上诉人让武玉安代签，难道武玉安年龄小吗，上诉人与武玉安就相差一岁，如果武玉安能去签字，上诉人也能去签字。2、武玉安不构成表见代理，而是无效代理。被上诉人及中介公司明知涉案房屋是上诉人与武玉安的夫妻共同财产，在没有得到上诉人授权或同意的情形下，在中介公司的见证下让武玉安在买卖合同中代签上诉人的名字，本身就是恶意串通，武玉安是无效代理，被上诉人不是善意购买，在涉案房屋买卖合同中签字的人各怀目的，也侵犯了上诉人的合法权益，符合《合同法》第五十二条规定，是无效合同，无效合同也不存在表见代理。二、一审判决断章取义，适用法律错误。根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条的规定，即：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失时，另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上法律均规定被上诉人取得涉案房屋所有权必须满足三个条件，一是善意购买，二是支付合理对价，三是办理产权登记手续。而一审法院断章取义，仅以物权法第一百零六条中（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让而认定合同有效，而故意漏落办理房产登记手续，明显违背了法律规定。 孔凡海、李光平辩称，武玉安与被上诉人签订的合同没有违反法律禁止性规定，不符合合同无效的任何情形，所以是合法有效的，同时涉案房屋的交易是在房产中介进行的，并且其子女均参与到了房屋的买卖过程和水电使用权的过户交易过程。再加上整个房屋买卖过程上诉人是知情的，所以上诉人的上诉理由均不能成立，应当依法予以驳回。 刘业梅向一审法院起诉请求：1.依法确认二被告与武玉安签订的《房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月初，武玉安将涉案房产挂于沂水宾高阳光不动产经纪有限公司、风光地产等房屋中介公司出售。同时查明，2018年6月29日，沂水宾高阳光不动产经纪有限公司工作人员到原告家中要求原告在该合同上签字时，刘业梅对工作人员表示因自己年龄大，叫武玉安代签就是了。再查明，被告与原告亲属武玉安等签订《房屋买卖合同》并付清房款后，原告亲属随后协同被告到沂水县政务大厅变更了水电费过户更名手续；同时，涉案房产所在位置于2019年3月份被有关部门重新规划为城市规划拆迁范围（棚户区拆迁改造）。 一审法院认为：本案争议焦点为：原告的诉讼请求是否符合法律规定或者当事人的约定。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条规定了合同无效的法定情形。2018年6月29日，原告刘业梅之夫武玉安代刘业梅在《房屋买卖合同》上签字，且该《房屋买卖合同》是经沂水宾高阳光不动产经纪有限公司中介下所签，该代理行为属表见代理，被告孔凡海、李光平提供的当时在场的证人证言亦证实该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己的主张，应当提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。原告刘业梅称“原告于2018年初被儿子接到北京家中居住。在2018年年底回家过年时，原告才知道武玉安与二被告于2018年6月29日签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋出让给被告”，但未提供证据证明自己的主张；同时，被告孔凡海、李光平提供的中介公司-沂水宾高阳光不动产经纪有限公司的证明及该公司工作人员的证人证言证实当时原告就在自己家中，因年事已高，叫自己的丈夫武玉安代签，故原告刘业梅应承担举证不利的后果。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让。2018年6月29日，原告亲属武玉安代原告与被告孔凡海、李光平在中介公司-沂水宾高阳光不动产经纪有限公司中介下签订了《房屋买卖合同》，被告以合同约定支付房屋价款557000元；原告亲属武玉安同时将涉案房屋的1995年11月17日《山东省城镇私房所有权证（沂房字第××号）》、所有权人为武玉安及1998年7月17日沂水县土地管理局《国有土地使用证（沂国用【1998】字第00649号）》土地使用证为武玉安的两证交付给被告孔凡海持有；原告亲属亦协同被告孔凡海、李光平办理了水电费过户更名手续，故被告孔凡海、李光平取得涉案房屋符合法律的规定和合同的约定及交易习惯，且价格合理；故涉案《房屋买卖合同》合法有效。综上所述，原告刘业梅要求确认被告孔凡海、李光平与武玉安签订的《房屋买卖合同》无效，不符合法律的规定和合同的约定，依法不予支持。经调解未成，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关民事法律政策之规定，判决：一、驳回原告刘业梅要求确认被告孔凡海、李光平与武玉安、刘业梅于2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。二、2018年6月29日，武玉安、刘业梅与孔凡海、李光平签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费100元，由原告刘业梅负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，上诉人并未提交证据证明《房屋买卖合同》的签订违反了上述法律规定。 《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案中，武玉安将案涉房屋挂于多家房产中介公司，对外公开出售，对于家庭中这一重大事项的决定，刘业梅应是明知的。特别是武玉安与孔凡海签订房屋买卖合同后，将房产证、土地证均交于对方保管，到政务大厅办理了水电的过户手续，并将房屋交于孔凡海一家居住。因此房屋买卖应是双方的真实意思表示，且已履行。在此情况下，上诉人刘业梅以武玉安单独处分房产为由要求确认房屋买卖合同无效违背了诚实信用原则。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 综上所述，刘业梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘业梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树东 审判员  马凤霞 审判员  邵 波 二〇一九年十一月十二日 书记员  徐丽芹