云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019)云2901民初2945号原告：施样霜，男，1986年9月20日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：施高样（系原告姐姐），特别授权代理。被告：云南广厦置业有限责任公司，住所地云南省大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号）。统一社会信用代码：915329017670630746。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。被告：大理州新华石寨子旅游有限公司，住所地云南省大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号）。统一社会信用代码：91532900662604487N。法定代表人：冯荣满，职务执行董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：赵柒铭，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理市途悦酒店管理有限公司，住所地云南省大理市大理镇南国城月华路B-22号。统一社会信用代码：91532901MA6K7LC91P。法定代表人：魏刚，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王超（系第三人工作人员），特别授权代理。原告施样霜与被告云南广厦置业有限责任公司（以下简称广厦置业公司）、大理州新华石寨子旅游有限公司（以下简称新华石寨子公司）、第三人大理市途悦酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施高样、二被告的委托诉讼代理人韩炳辉、赵柒铭、第三人的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案经各方当事人同意及本院院长批准，在审理期限到期后，继续适用简易程序并延长审限三个月，现已审理终结。原告施样霜向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告广厦置业公司签订的编号为GSZY-H-（2011）143号的《商铺租赁合同》；2.判令二被告及第三人返还原告位于大理古城才村路口的大理?银水帝都（原南国城）商业B15栋1-2层4号商铺；3.判令二被告支付原告截至2019年6月30日的租金239066.75元以及自2019年7月1日起至实际返还商铺之日止按4583.79元/月计算的租金；4.判令二被告按租金总额367726.32元的30%支付原告违约金110317.90元；5.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月13日，原告与被告广厦置业公司签订《商铺租赁合同》，约定：原告将其所有的大理?银水帝都（原南国城）商业B15栋1-2层4号商铺出租给被告经营使用，租赁期限为8年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止，租金总额为367726.32元；租金采用先付款后使用原则按季度结算，于每季度第一个月的30日内交付；被告拖欠租金累计三个月以上，经原告催告仍不交纳的，原告有权解除合同，并收回房屋；租赁期间，被告有合同约定的违约行为的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按合同总租金的30%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告，被告支付租金至2014年第3季度后开始拖欠租金，原告屡次催要无果。被告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，现被告已将前述商铺转租给第三人管理使用。原告为维护自己的合法权益，诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广厦置业公司辩称，我公司与原告签订租赁合同及欠付原告租金是事实，公司因经营存在问题拖欠租金，并非恶意拖欠。我公司每年都向原告支付租金，这是经过原告同意的，之后双方对租金进行对账，也说明是双方的合意行为，双方对支付方式进行了变更，我公司不存在违约行为。现合同未到期，原告要求解除合同及返还房屋不成立，我公司会在合同到期前付清所欠租金。被告新华石寨子公司辩称，合同具有相对性，我公司不是原告的合同相对方，与原告无任何法律关系，原告以第三人的租金给付对象是我公司而追加我公司为被告并要求我公司承担连带责任无依据。故我公司不是本案的适格主体。第三人大理市途悦酒店管理有限公司述称，第三人与被告新华石寨子公司签的合同租期到2024年6月17日，租金已付至2019年11月。若原告要求归还房屋，第三人可以协助腾空房屋并交房。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的被告新华石寨子公司与第三人签订的商铺租赁合同部分内容复印件、交易提醒信息截图打印件各一份，本院认为，合同双方当事人均对该组证据真实性无异议，本院予以采信；被告广厦置业公司提交的租金明细表一份，本院认为该组证据系被告广厦置业公司单方制作，无付款凭证等证据佐证，本院不予采信。经审理查明：2011年12月13日，原告（甲方）与被告广厦置业公司（乙方）签订编号为GSZY-H-（2011）143号的《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于大理?银水帝都（原南国城）商业B15栋1-2层4号商铺出租给乙方经营使用，租期为8年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止；租金为每月28元/㎡，前三年租金保持不变，从第四年起每年递增4%，即：2012年1月1日至2014年12月31日，月租金为3768.24元；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为3918.97元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为4075.08元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为4237.92元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为4407.50元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为4583.79元；甲方给予乙方2012年1月1日至2012年6月30日共6个月免租期；租金采取先付款后使用的原则，于每个季度的首月30日内按季度支付；租期内，乙方可以转租房屋，但乙方的权利义务仍由乙方继续履行，乙方有权对甲方房屋及附属设施进行装修和改善，包括改造房屋外立面、改变内部平面布置，改善装潢和增加相关设备；租期内乙方拖欠房租累计三个月以上，经甲方催告仍不交纳的，甲方有权解除合同并收回房屋；租期内乙方有本合同约定的违约行为的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失，乙方应赔偿该损失（合同第十三条第4款）；租期满后，如双方未签订新的商铺租赁协议，乙方须将该商铺及商铺内原有之设施设备完好无损地交还给甲方。合同签订后，原告向被告广厦置业公司交付了房屋，被告广厦置业公司又以大理州新华石寨子旅游有限公司的名义将含本案原告的房屋在内的大理密湾小镇（大理南国城）商业项目一期B区内的部分房屋租赁给第三人。合同履行过程中，被告广厦置业公司向原告支付了部分租金。庭审中，原告与被告广厦置业公司一致认可截至2019年6月30日，被告广厦置业公司欠原告大理?银水帝都（原南国城）商业B15栋1-2层4号商铺的租金为240785.88元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告广厦置业公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于《商铺租赁合同》是否应予解除的问题，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《商铺租赁合同》第十三条第4款约定了合同解除的条件，被告广厦置业公司未按约定支付租金，已构成违约。被告广厦置业公司虽辩称双方对付款方式进行了变更，但未就该主张向本院举证证实，原告对此亦不认可，故其该项答辩主张不成立。本案解除合同的条件已成就，原告请求解除其与被告广厦置业公司签订的《商铺租赁合同》，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求合同解除后由被告广厦置业公司、第三人返还其商铺于法有据，本院予以支持。新华石寨子并非租赁合同的合同相对方，亦未实际管理使用租赁房屋，原告要求其返还房屋无事实及法律依据，本院不予支持。本案因被告广厦置业公司逾期支付租金的违约行为导致租赁合同解除，原告请求被告广厦置业公司支付其截至2019年6月30日的租金、2019年7月1日至房屋实际返还之日止的租金（含合同解除后的房屋占有使用费）以及违约金于法有据，依法应予支持。其中，截至2019年6月30日的租金，原告与被告广厦置业公司均同意以240785.88元计，本院予以照准；合同解除后至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费应按4583.79元/月计算。关于违约金计算标准，被告广厦置业公司抗辩其已履行部分合同义务，违约金应以欠付租金为基数，按同期银行利率计算。对此，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案结合双方约定的租金、违约金计算标准、被告履行合同情况，以及原告起诉请求解除合同时被告广厦置业公司欠付租金情况，原告主张的违约金计算标准过高，本院支持原告该项主张按240785.88元的30%即72235.76元计。关于被告新华石寨子公司应否承担支付租金（含房屋占有使用费）及违约金的问题，原告认为被告新华石寨子公司将其房屋转租给第三人，在收取第三人租金后未支付给原告，该公司应支付原告租金及违约金，被告新华石寨子公司认为，被告广厦置业公司以其名义与第三人签订租赁合同，系另一法律关系，其并非原告的合同相对方，不应承担支付租金及违约金的责任。本院认为，原告的合同相对方为被告广厦置业公司，被告广厦置业公司以新华石寨子公司的名义与第三人签订租赁合同系另一法律关系，被告新华石寨子公司的抗辩主张成立。原告未举证证明被告新华石寨子公司存在其他应承担支付租金及违约金义务的情形，故本院对原告请求被告新华石寨子公司承担上述责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告施样霜与被告云南广厦置业有限责任公司于2011年12月13日签订的编号为GSZY-H-（2011）143号的《商铺租赁合同》。二、被告云南广厦置业有限责任公司、第三人大理市途悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将大理?银水帝都（原南国城）商业B15栋1-2层4号商铺返还给原告施样霜。三、被告云南广厦置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告施样霜截至2019年6月30日的租金240785.88元，以及自2019年7月1日起至房屋实际返还之日止按4583.79元/月计算的租金（含房屋占有使用费）。四、被告云南广厦置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告施样霜违约金72235.76元。五、驳回原告施样霜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6541元，减半收取3271元，由原告施样霜负担340元，被告云南广厦置业有限责任公司负担2931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  王娟二〇一九年十一月三十日书记员  杨清