广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初2520号原告：肇庆市高诚房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市106区肇庆大道南侧蓝塘四路海伦堡花园内。法定代表人：吴东。委托诉讼代理人：庄晓君，该公司员工。委托诉讼代理人：彭静静，该公司员工。被告：张培灿，男，1974年12月24日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：黄伟忠，广东天重行律师事务所律师。被告：梁彩仪，女，1982年1月5日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。关于原告肇庆市高诚房地产开发有限公司（以下简称高诚公司）诉被告张培灿、梁彩仪案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高诚公司的委托诉讼代理人庄晓君、被告张培灿的委托诉讼代理人黄伟忠、被告梁彩仪到庭。本案现已审理终结。原告高诚公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令不得执行肇庆市××州区××海伦堡花园××房（复式）；2.请求法院依法确认肇庆市××州区××海伦堡花园××房（复式）的所有权归原告所有；3.本案诉讼费由两被告承担，并径付原告。事实与理由：一、原告高诚公司因建造原因取得肇庆市××州区××海伦堡花园××房（复式）的所有权，高诚公司是案涉房屋唯一权属人。2016年10月28日，肇庆市国土资源局向高诚公司核发不动产权属证明书（登记字号000814，证明书号码201××××0810），确认高诚公司为案涉房屋的权属人，而梁彩仪仅仅是购房人。2018年9月26日，肇庆市端州区人民法院以（2018）粤1202民初3558号《民事调解书》确认高诚公司与梁彩仪在2018年9月26日解除双方签订的编号为2014090055《商品房买卖合同》，并确认梁彩仪应在2018年9月30日前协助高诚公司办理注销案涉房屋的备案登记手续。该调解书已生效。高诚公司已向端州法院申请强制执行，执行案号为（2018）粤1202执2456号。另一方面，端州法院（2017）粤1202执818号之一《执行裁定书》查明，案涉房屋尚处于合同备案状态，暂不宜处置。高诚公司认为，高诚公司与梁彩仪的《商品房买卖合同》已经法院生效文书确认解除，梁彩仪基于《商品房买卖合同》所享有的权利义务消灭。且案涉房屋自建造之日起至今一直由高诚公司占有，并未交付给梁彩仪。高诚公司为案涉房屋的唯一权属人。二、高诚公司与梁彩仪就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》已被法院解除，且高诚公司实际占有并控制房屋。再者，高诚公司与张培灿不存在任何在先纠纷，张培灿申请查封高诚公司所有的案涉房屋系查封错误，依法应予以解除。被告张培灿辩称，高诚公司诉称张培灿申请对案涉房屋的查封是查封错误，于理不符于法无据。肇庆市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载，案涉房屋的权利人是梁彩仪，状态是已确权、无抵押、预查封，登记时间是2015年8月7日。而根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，既然案涉房屋已在2015年8月7日办理预告登记，登记的权利人是梁彩仪，故张培灿在诉讼阶段申请法院对案涉房屋采取保全措施，在梁彩仪不履行生效法律文书确定的还款义务时申请对其强制执行，法院裁定预查封案涉房屋的行为符合上述规定，不存在任何错误。高诚公司的诉称于法无据。同时，高诚公司在预查封之后其与梁彩仪之间因协商解除房地产合同关系所产生的新事实来指责法院之前所作查封存在错误也是逻辑错误且没有法律依据的。二、高诚公司与梁彩仪之间的（2018）粤1202民初3558号民事调解书有违反法律规定串通损害债权人利益的嫌疑。1.张培灿和其他债权人向法院申请并执行的查封行为实施在前，高诚公司与梁彩仪签订的调解协议在后；2.高诚公司与梁彩仪均承认在签订调解协议书时已明确知道案涉房屋处于法院预查封状态；3.高诚公司明确知道被预查封的房产是梁彩仪唯一可供法院执行的财产，各债权人依法应当按债权比例进行分配。在该前提下，高诚公司与梁彩仪协议直接扣除违约金行为损害了包括张培灿在内的其他债权人利益，应为无效内容；4.调解协议约定在梁彩仪完成注销案涉房产备案登记手续后10日内返还已付购房款给梁彩仪的内容明显违反法律规定，预查封的效力等同于正式查封，虽然对经过商品房预售合同备案登记的房屋所采取的预查封并非是针对房产本身的查封，且预查封也不限制商品房预售合同被依法解除，但查封的效力是存在的。如果房屋之后办理了确权登记在梁彩仪名下，预查封转为正式查封，如果商品房预售合同被依法解除后，那么预查封的效力则转为对合同解除后的金钱债权的查封，高诚公司应无条件将金钱债权交给执行法院，高诚公司约定将已被查封的金钱债权给付梁彩仪有恶意转移财产之嫌，已然违法，再对给付行为设置办理注销登记的义务更是错误。因此，张培灿对调解书的合法性表示质疑。三、司法实践中，能否对预查封的房屋直接进入拍卖程序的问题存在争议，相关法律法规及司法解释并没有作出明确指引，各地法院的做法也有不同，有的认为可以进行拍卖，有的认为不得拍卖。处于解决各方争议的良好意愿，我方同意解除对案涉房屋的预查封，但高诚公司必须将应当退回给梁彩仪的财产全额交给法院执行局，由该局依法处理。四、除了依法申请对案涉房屋进行查封外，张培灿与高诚公司不存在任何与案涉房屋所有权相关联的纠纷，关于高诚公司诉讼请求中确认案涉房屋所有权争议属于高诚公司与梁彩仪之间的商品房买卖合同纠纷，与张培灿无关，对该问题不作表态，由法院认定。五、诉讼费承担方面，若前所述，张培灿申请对案涉房屋查封完全符合法律规定，法院对房屋采取的预查封措施没有任何不当，张培灿在本案中不应承担任何诉讼费用。同时，高诚公司诉求确认案涉房屋所有权争议与张培灿无关，无论高诚公司该诉求是否得到法院支持，是否胜诉，与该诉求对应的诉讼费用也不应由张培灿承担。被告梁彩仪辩称，案涉房屋的权属仍然是我，若高诚公司将购房款370606元转进法院账户，再由法院分配给各债权人，我愿意协助办理注销备案等相关手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月2日，梁彩仪与高诚公司签订《商品房买卖合同》《合同补充协议》，约定：高诚公司将位于肇庆市××州区××海伦堡花园××房（复式）【以下简称案涉房屋】出售给梁彩仪，梁彩仪应于2014年9月2日前支付首期房款410606元，剩余房款950000元于2014年10月前办妥银行按揭。《商品房买卖合同》签订后，梁彩仪支付了首期房款，但剩余房款没有按约办理按揭，也没有向高诚公司支付。根据《商品房买卖合同》约定：梁彩仪逾期支付房款超过90日的，高诚公司有权解除合同，并要求梁彩仪支付房价款总额的10%的违约金。2015年8月3日，张培灿因与梁彩仪发生合伙协议纠纷诉至本院【案号：(2015)肇端法民四初字第451号】。因梁彩仪未履行该案民事判决书确定的法律义务，张培灿遂向本院申请强制执行【案号：（2017）粤1202执818号】。上述民事案和执行案均对案涉房屋进行了预查封。2017年11月2日，本院作出（2017）粤1202执818号之一执行裁定，载明：“案涉房屋尚处于合同备案状态，暂不宜处置；被执行人梁彩仪名下本院辖区内暂无适宜财产可供执行；裁定终结本次执行程序。”2018年8月21日，因梁彩仪未能付清案涉房屋的剩余购房款，高诚公司对梁彩仪提起商品房预售合同诉讼。2018年9月26日，本院作出（2018）粤1202民初3558号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，原被告双方当事人自愿达成如下协议：一、原告肇庆市高诚房地产开发有限公司和被告梁彩仪同意在2018年9月26日解除双方于2014年9月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014090055），被告梁彩仪同意在2018年9月30日前协助原告肇庆市高诚房地产开发有限公司办理注销位于肇庆市海伦堡新城（海伦堡花园二区）29座305房复式商品房的备案登记手续；二、原告肇庆市高诚房地产开发有限公司没收被告梁彩仪已支付的定金40000元；三、原告肇庆市高诚房地产开发有限公司在原被告双方履行完上述第一项协议内容后10日内返还被告梁彩仪已付购房款370606元；四、本案案件受理费调解减半收取1510元，由原告肇庆市高诚房地产开发有限公司承担。”2018年10月17日，高诚公司向本院申请强制执行【案号：（2018）粤1202执2456号】，要求梁彩仪履行（2018）粤1202民初3558号民事调解书确定的义务。本院于2019年4月24日作出执行裁定，载明：“案涉房屋属于预告登记状态，因存在查封措施无法强制执行注销合同备案事项，本案尚不具备执行条件，裁定终结执行。”2019年5月13日，高诚公司向本院提出执行异议【案号：（2019）粤1202执异70号】，请求中止（2017）粤1202执818号案对案涉房屋的执行，解除（2017）粤1202执818号案对案涉房屋的查封。2019年5月27日，本院作出执行裁定，裁定驳回高诚公司的异议请求。高诚公司对该裁定不服，向本院提起本案诉讼，请求判如所请。另查明：肇庆市国土资源局于2016年10月28日出具的《不动产权属证明》记载：“位于肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡花园二区29座的权利人是高诚公司（登记字号000814，证明书号201××××0810），其中房屋确权登记对应户列表中305房（复式）的购房人是梁彩仪。”肇庆市不动产登记中心于2019年7月25日出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载：“案涉房屋的权利人梁彩仪；电脑状态显示为预告、查封、确权；抵押情况：无抵押；查封情况：1、查封类型：预查封；查封文号：（2015）肇端法民四初字第451-1号；登记时间2015-08-07，查封期限2015-08-07至2018-08-07；查封单位：肇庆市端州区人民法院；2、查封类型：轮候预查封，查封文号：（2017）粤1202执818号；登记时间2017-10-17；查封期限：2017-10-17至2020-10-16；查封单位：端州区人民法院；申请执行人张培灿；3、查封类型：轮候预查封，查封文号：（2017）粤1202执818号；登记时间2018-08-03；查封期限：2018-08-03至2021-08-02；查封单位：肇庆市端州区人民法院；申请执行人张培灿；4、查封类型：预查封；查封文号：（2015）肇端法民四初字第563-2号；登记时间2015-10-19，查封期限2018-08-08至2021-08-07；查封单位：肇庆市端州区人民法院。”庭审中，高诚公司、梁彩仪、张培灿共同确认：“案涉房屋处于预告登记状态。”高诚公司、梁彩仪共同确认：“案涉房屋未交付给梁彩仪。”高诚公司称：“因案涉房屋未能办理备案登记注销手续，故我司尚未返还购房款370606元给梁彩仪。”本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为：高诚公司对案涉房屋是否享有所有权以及该权利是否可以排除法院强制执行。针对双方的诉辩意见，本院作如下评判：首先，商品房买卖的合同登记备案是一种行政管理制度，而预告登记则是为登记权人将来变动不动产物权设定的请求权，两者本身均不是物权登记行为。本案中，案涉房屋虽办理了合同登记备案及预告登记，但并未办理所有权转移登记，故梁彩仪在此情形下对案涉房屋享有的并非物权，实质上是一种物权期待权。另外，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，高诚公司与梁彩仪就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》已被本院生效文书确认解除，梁彩仪对高诚公司所享有的债权（这里是指请求物权变动的债权）已经消灭，故预告登记失效，梁彩仪不再享有对案涉房屋的物权期待权，案涉房屋应归属于高诚公司所有。另外，张培灿若认为（2018）粤1202民初3558号民事调解书的调解内容违反法律规定或损害其合法权益的，应另循法律途径解决。其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”根据该规定，本院因张培灿与梁彩仪的合伙协议纠纷而对案涉房屋采取的查封措施属于预查封，之后多个案件的查封属于轮候预查封，只有案涉房屋经过确权登记，即将物权权属转移到梁彩仪名下时，本院的查封才能转为正式查封。但是，现案涉《商品房买卖合同》已被解除，该预查封已失去了查封的权利基础而无法转为正式查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”根据该规定，一方面，案涉房屋因《商品房买卖合同》解除和预告登记失效而不应当执行并应予以解封。另一方面，案涉《商品房买卖合同》的解除亦导致了多个新债权的形成，如高诚公司要求梁彩仪赔偿损失的债权请求权（即调解书约定的高诚公司没收梁彩仪的定金40000元）以及梁彩仪要求高诚公司返还购房款的债权请求权（即调解书约定的高诚公司须返还梁彩仪购房款370606元）。作为预查封的申请执行人张培灿，可以向本院申请执行梁彩仪对高诚公司享有的返还370606元购房款的债权。再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”如前所述，高诚公司对案涉房屋享有所有权且该权利足以排除强制执行，故高诚公司要求不得执行案涉房屋并确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。最后，关于案件受理费的承担。梁彩仪与高诚公司签订的《商品房买卖合同》被解除后，梁彩仪本应协助高诚公司办理注销案涉房屋的备案登记手续，但因梁彩仪涉及多宗纠纷导致案涉房屋被预查封而无法办理注销手续，案涉房屋亦被作为执行标的被申请执行。可见，梁彩仪是导致本案诉争产生的主要过错方。张培灿作为案涉房屋的申请执行人，在得知《商品房买卖合同》被解除后，没有提出解封申请，对本案诉争的产生也存在一定的影响。另外，关于高诚公司对案涉房屋的确权诉求，确与张培灿无关。结合本案的实际情况，根据两被告的过错程度和公平原则，本院酌定案件受理费由梁彩仪承担9/10,由张培灿承担1/10。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡花园二区29座305房（复式）；二、位于肇庆市端州区蓝塘四路2号海伦堡花园二区29座305房（复式）归原告肇庆市高诚房地产开发有限公司所有。案件受理费17045元（原告肇庆市高诚房地产开发有限公司已预交），由被告梁彩仪负担15340.5元，由张培灿负担1704.5元。两被告应负担的案件受理费于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不另作退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长 蒙   婉   珊审判员 陈绮霞审判员王薇薇二〇一九年十一月二十五日书记员 杜   爱   怡