广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1971号原告：中国农业银行股份有限公司佛冈县支行，住所地：广东省佛冈县***********，统一社会信用代码：914************154。负责人：黄展明，该行行长。委托诉讼代理人：何永东，该行工作人员。委托诉讼代理人：刘伟坚，该行工作人员。被告：曹伟强，男，1982年9月17日出生，汉族，住广东省佛冈县****************，身份证号码：441************714。被告：黎嘉美，女，1983年8月21日出生，汉族，住广东省佛冈县****************，身份证号码：452************644。被告：佛冈县美林房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县**************，统一社会信用代码：914************399。法定代表人：李思文，该公司负责人。委托诉讼代理人：郑广强，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：何奕龙，广东易之堃律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行（以下简称：农行佛冈支行）与被告曹伟强、黎嘉美、佛冈县美林房地产开发有限公司（以下简称：美林公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告农行佛冈支行的委托诉讼代理人何永东，被告曹伟强、黎嘉美，被告美林公司的委托诉讼代理人郑广强、何奕龙到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，要求查封被申请人曹伟强、黎嘉美位于广东省佛冈县**********佛冈华府B区5号楼405房（不动产权证号：粤（2018）佛冈县不动产证明第0010662号），本院于2019年9月5日裁定查封了上述房产。本案现已审理终结。原告农行佛冈支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告偿还贷款本息共501629.18元，其中本金494056.86元以及利息7572.32元（利息暂计至2019年7月20日止，从2019年7月21日起，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计至款项全部还清之日止）；2.请求解除原告与被告签订的合同编号为：NO440***********152号的《个人购房担保借款合同》；3.请求判令上述第二被告对以上借款本金及利息承担抵押担保和共同还款责任；4.请求判令上述第三被告对以上借款本金及利息承担连带责任保证还款责任；5.请求判令上述被告共同承担本案诉讼费用及财产保全费。6.请求确认原告与被告之间的抵押关系有效，原告对抵押物享有优先受偿权。事实与理由：被告曹伟强、黎嘉美因购买房屋的需要，于2019年1月2日向农行佛冈支行借款人民币496000元，借款合同约定借款期限为360个月，个人借款凭证到期日为2049年1月1日，并以曹伟强、黎嘉美购买的房产作抵押，房屋地址佛冈县*******32*佛冈华府B区5号楼405房，上述房产已在佛冈县*******办妥《房地产预告登记权证》，证号为：粤（2018）佛冈县不动产证明第0010662号。贷款发放后，被告曾经按约归还本金1943.14元，之后被告并未按合同约定按时还款，从2019年6月2日开始欠供，主要原因是该被告因车祸逃逸，被佛冈县公安局刑事拘留，现关押佛冈县拘留所，至2018年7月20日已拖欠我行贷款3期本息，经我行多次向其配偶黎嘉美催收无效。至2019年7月20日尚欠我行人民币贷款本金494056.86元以及利息7572.32元，共501629.18元，为维护债权人权益。特向法院提起诉讼，请依法作出判决。被告曹伟强、黎嘉美对原告起诉的请求、事实与理由无异议。被告美林公司辩称，被告曹伟强、黎嘉美逾期次数比较少，不足以解除合同。原告对涉案房屋拍卖有优先受偿权，应该免去美林房地产的担保责任。若美林房地产承担连带清偿责任，请求法院在判决项中明确美林房地产对曹伟强、黎嘉美有追偿权。原告围绕本案向本院提供以下证据：借款人抵押人的身份证、户口簿、结婚证、商品房买卖合同（预售）、共同还款申请书、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、不动产登记证明、个人借款凭证、还款明细等，上述证据经审查，其来源合法，内容真实，三被告均无异议，本院予以采纳作为定案依据，并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月15日被告曹伟强、黎嘉美、美林公司与农行佛冈支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：第二十三条：借款金额人民币496000元；第二十四条借款用途：购买住房；第二十五条借款期限为360月（从2019年1月2日至2049年1月1日止）；第二十六条借款利率：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之二十五后确定；第二十九条还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；第三十一条借款担保：阶段性保证+抵押。由阶段性保证人美林公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保；第三十二条抵押，抵押清单：佛冈县**********佛冈华府B区5号楼405房；第三十五条阶段性保证担保+抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。2018年11月27日，涉案房屋在佛冈县*******办理了抵押预告登记手续。2019年1月2日原告依约向被告曹伟强发放贷款，被告曹伟强按约归还了2019年2月至5月共4期本息，合计本金1943.14元、利息10111.86元。2019年6月2日被告曹伟强因交通肇事被佛冈县公安局刑事拘留后开始拖欠借款，截至2019年7月20日已逾期偿还3期贷款的本息，共欠原告借款本金494056.86元，利息7572.32元（后息按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计至款项还清之日止）。另查明：被告曹伟强与被告黎嘉美为夫妻关系。2018年10月26日，被告黎嘉美向原告出具《共同还款责任承诺书》，承诺对被告曹伟强上述借款承担共同还款责任，不以借款人先清偿债务作为前提。本院认为，原告农行佛冈支行与被告曹伟强、被告美林公司签订的《个人购房担保借款合同》，是当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应履行合同义务。原告已依约向被告曹伟强发放借款，但被告曹伟强自2019年6月2日起未按约定每月还本付息，已构成违约，应当承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提高贷款执行利率、计收罚息、提前收回已发放借款，并要求保证人承担保证责任。原告诉请解除《个人购房担保借款合同》并提前收回借款本金494056.86元、利息7572.32元（后息按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计至款项还清之日止），是其自愿处分诉讼权利的行为，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告诉请被告黎嘉美对上述借款本息承担抵押担保和共同还款责任，由于被告黎嘉美向原告出具《共同还款责任承诺书》，承诺对被告曹伟强上述借款承担共同偿还责任，故对原告该诉求，依法有据，本院予以支持。原告要求被告美林公司承担阶段性保证责任，由于涉案房屋并未办理权属证明，也没办理抵押登记权属证明，借款仍处于美林公司阶段性保证责任期间，故原告该主张本院予以支持。虽然被告曹伟强以佛冈县**********佛冈华府B区5号楼405房为本案债务设定抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记。原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。该房的抵押登记手续至今未办理，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，原告尚未取得抵押权，因此，原告要求对该房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。被告美林公司辩称因原告对涉案房屋拍卖有优先受偿权而应该免除美林公司的担保责任，无法律依据，本院不予支持。被告美林公司提出若美林公司承担连带清偿责任判决中应明确美林公司对曹伟强、黎嘉美有追偿权，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，保证人承担保证责任后向债务人追偿的权利是法律规定的，被告美林公司应在本案承担保证责任后，可另案向被告曹伟强、黎嘉美主张追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行与被告曹伟强、被告黎嘉美、被告佛冈县美林房地产开发有限公司于2018年11月15日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告曹伟强、黎嘉美于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还借款本金494056.86元及利息7572.32元（利息暂计至2019年7月20日止，后息从2019年7月21日起按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计至款项全部还清之日止）给原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行；三、被告佛冈县美林房地产开发有限公司对涉案房产取得他项权证之前产生的上述借款本金、利息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行的其他诉讼请求。案件受理费8816元，减半收取计4408元，保全费3028元，合共7436元，由被告曹伟强、被告黎嘉美、被告佛冈县美林房地产开发有限公司负担。原告中国农业银行股份有限公司佛冈县支行预交诉讼费4408元，可在本判决发生法律效力后向本院申请退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  潘丽芳二〇一九年十一月十三日书记员  徐婉莹附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。