福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初3046号 原告：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇兴紫路58号，统一社会信用代码91350582091382377。 法定代表人：陈芳梅，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴艳峰，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶水波，福建杰斐逊律师事务所律师。 被告：苏小兰，女，1979年9月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：李福生，男，1979年11月21日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告泉州世茂瑞盈置业有限公司与被告苏小兰、李福生商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称世茂瑞盈公司）的委托诉讼代理人吴艳峰到庭参加诉讼，被告苏小兰、李福生经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂瑞盈公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年1月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201501140004）及其附件；2.二被告退还销售不动产统一发票原件；3.二被告协助办理《商品房买卖合同》备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续；4.二被告按购房款总金额1807640元的3%支付违约金54229.2元；5.二被告承担原告支出的律师费10000元；6.二被告立即搬离并腾空晋江市世茂紫帽山G2013-42地块一期项目第11幢一至三层101号商品房。事实和理由：2015年1月14日二被告为购买原告开发的晋江市世茂紫帽山G2013-42地块一期项目第11幢一至三层101商品房，与原告签订《商品房买卖合同》及相应附件。双方约定该商品房总价款为1807640元，付款方式为首付加按揭贷款支付。合同附件六补充协议第四条第三款（3）约定：“因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日起为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。” 合同签订后，二被告向兴业银行股份有限公司晋江陈埭支行办理按揭贷款1260000元，原告为二被告提供阶段性担保。后二被告连续多期未按约定偿还银行贷款，兴业银行多次划扣原告账户款项，暂计至2019年1月30日计415209.79元。 因二被告的违约行为，原告于2019年1月18日向被告邮寄催款通知书，要求二被告及时偿还银行按揭贷款，并偿还原告代垫款项，但二被告不予理睬。另因该商品房未进行二次销售，无法确知被告的违约导致房屋二次销售的差价损失，原告对此保留相应诉权。 世茂瑞盈公司围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.晋房预售2014第71号《商品房预售许可证》；2.《商品房买卖合同》及相应附件一份；3.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表一份；4.《销售不动产统一发票》二份；5.个人购房抵押（保证）借款合同一份；6.催款通知书及快递单；7.委托代理合同及福建增值税普通发票各一份；8.银行业务回单、还款凭证。 被告苏小兰、李福生均未作答辩。 本院认为，苏小兰、李福生未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。原告提供的证据，其来源、形式合法，与本案具有关联性，被告对其真实性亦未提出异议，本院依法认定其证明力。 经审理查明，世茂瑞盈公司与苏小兰、李福生于2015年1月14日签订编号为20150114000《商品房买卖合同》及其附件，约定苏小兰、李福生购买世茂瑞盈公司开发的位于晋江市世茂紫帽山G2013-42地块一期项目第11幢一至三层101商品房，房屋总价为人民币1807640元。审理中，世茂瑞盈公司确认苏小兰、李福生支付首付款547640元以及通过银行按揭贷款支付其余购房款1260000元。世茂瑞盈公司为苏小兰、李福生的银行按揭贷款1260000元提供阶段性担保。因苏小兰、李福生逾期未支付银行按揭贷款，截止至2019年1月30日世茂瑞盈公司被按揭贷款银行扣划合计415209.79元。双方签订的附件六《合同补充协议》第四条第3款第3项相应约定：“因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日起为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足”。另查明，二被告尚未就案涉房屋与原告办理交房手续，诉争房屋所有权尚未办理登记至苏小兰、李福生名下。世茂瑞盈公司于2019年3月5日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，世茂瑞盈公司与苏小兰、李福生签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。苏小兰、李福生未能按时偿还银行按揭贷款，导致世茂瑞盈公司承担连带保证责任代为向银行支付贷款，苏小兰、李福生已构成违约，依法应承担相应的违约责任。二被告尚未就案涉房屋与原告办理交房手续，现原告要求二被告搬离并腾空案涉房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。苏小兰、李福生向世茂瑞盈公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于苏小兰、李福生名下，苏小兰、李福生对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。为避免当事人诉累，本院对退还购房款一并做出处理。世茂瑞盈公司应就收取苏小兰、李福生已付购房款1807640元及公维金等款项，在扣除其实际代为苏小兰、李福生清偿尚欠按揭银行贷款本息及本案判决确定的义务后，将剩余款项退还苏小兰、李福生。苏小兰、李福生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州世茂瑞盈置业有限公司与被告苏小兰、李福生签订的编号为20150114000《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告苏小兰、李福生应于本判决生效之日起十日内退还原告泉州世茂瑞盈置业有限公司销售不动产统一发票（编号分别为01194364、01194416）； 三、被告苏小兰、李福生应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世茂瑞盈置业有限公司违约金54229.2元； 四、被告苏小兰、李福生应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州世茂瑞盈置业有限公司律师费用10000元； 五、被告苏小兰、李福生应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州世茂瑞盈置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除后合同备案注销手续、房屋产权预告登记注销手续； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费21069元，由被告苏小兰、李福生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 审 判 员  张鸿玲 人民陪审员  庄 祺 二〇一九年十月三十一日 法官助理杨燕萍 书记员蔡秋松 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。