福建省福清市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0181执异162号 异议人（案外人）：何金福，女，1968年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈胜勇，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 申请执行人:福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，住所地福建省福清市玉屏街道江滨路78号新亚商业城A楼，统一社会信用代码91350100589552405T。 法定代表人：薛丽建，董事长。 委托诉讼代理人：游振武，男，公司员工。 被执行人:郭细捷，男，1986年10月18日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：福清宇龙房地产实业有限公司，住所地福建省福清市龙田镇上一村，统一社会信用代码91350181611314885R。 法定代表人：陈如辉，董事长。 被执行人：陈如辉，男，1960年5月2日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：林漪娴，女，1956年9月23日出生，香港特别行政区居民，具体住址不详。 被执行人：林顺青，女，1975年5月17日出生，香港特别行政区居民，具体住址不详。 本院在执行福建福清汇通农村商业银行股份有限公司（以下简称福清农商行）与郭细捷、福清宇龙房地产实业有限公司（以下简称宇龙公司）等金融借款合同纠纷一案中，案外人何金福于2019年10月23日对本院裁定查封福清市龙田镇三村龙腾街4号楼116店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人何金福述称，请求法院停止对宇龙公司名下坐落于福清市龙田镇三村龙腾街4#楼116店面（房屋所有权证号：榕融Qi字第0580号；以下简称案涉房屋）的执行（执行案号：（2019）闽0181执618号）。事实和理由：1995年6月1日，宇龙公司与龙田镇人民政府签订一份《新市巷拆迁、改造、承建协议书》，约定龙田镇新市巷、井斗巷、后斗巷、里人巷等地段拆除旧房，拆除后该地段由宇龙公司负责承建，约定由宇龙公司负责项目在建过程中所需的全部资金，提供应安置该地段拆迁户的全部店面和房源，配合龙田镇政府处理好回迁安置工作，承担拆迁地段所有拆迁户的拆迁补偿费用等。1995年11月，龙田镇人民政府（甲方）与异议人（乙方）签订第106号《拆迁补偿过度安置协议书》。1997年拆迁安置房建成后，龙田镇政府将案涉房屋安置给异议人，案涉房屋安置给异议人后，异议人一直占有、使用至今。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条异议人依法享有排除案涉房屋强制执行的权利，具体理由如下：首先，异议人因自有房屋被拆迁依法被龙田镇政府安置在案涉房屋并在案涉房屋建成后一直占有、使用案涉房屋。异议人也曾多次要求宇龙公司协助办理案涉房屋产权过户手续，但均被置之不理。故异议人自1997年起即依法享有对案涉房屋的物权期待权，根据的规定，对无过错的不动产买受人物权期待权予以特殊保护的规定，异议人因拆迁而依法取得案涉房屋的物权期待权，该物权期待权具有排除强制执行的实体权利。其次，根据规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持”。该司法解释对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同，对被拆迁人的权利给予了特别保护。异议人自有房屋被拆迁而由拆迁人以案涉房产对其产权置换，相当于异议人原享有所有权的房产被拆迁灭失后另行获得的补偿。被拆迁人根据上述规定所享有的拆迁安置优先权，实质上是对其已被拆迁房屋所有权保护的一种延伸。被拆迁人据此享有的所有权要优于银行享有的担保物权。最后，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”，第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持”。可见，被拆迁人安置房屋的权利优先于商品房买受人，商品房买受人的权利优先于工程价款优先权，工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，鉴于异议人系房屋被拆迁而依法被安置在案涉房屋，故异议人对案涉房屋的权利优先于申请执行人的抵押权，即异议人对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。 综上，异议人对案涉房屋具有排除强制执行的实体权利，故异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议。 本院查明：1995年6月1日，宇龙公司与龙田镇人民政府签订一份《新市巷拆迁、改造、承建协议书》，约定龙田镇新市巷、井斗巷、后斗巷、里人巷等地段拆除旧房，拆除后该地段由宇龙公司负责承建，约定由宇龙公司负责项目在建过程中所需的全部资金，提供应安置该地段拆迁户的全部店面和房源，配合龙田镇政府处理好回迁安置工作，承担拆迁地段所有拆迁户的拆迁补偿费用等。1995年11月，龙田镇人民政府（甲方）与异议人（乙方）签订第106号《拆迁补偿过度安置协议书》。1997年拆迁安置房建成后，龙田镇政府将案涉房屋安置给异议人，案涉房屋安置给异议人后，异议人一直占有、使用至今。宇龙公司于1997年11月19日取得福清市房地产管理交易所颁发榕融Qi字第0580号房屋所有权证，确认宇龙公司系案涉房屋的房产所有权人（权利来源：1995年批受拆迁安置，建筑面积：40.65㎡）。 另查，福清农商行与郭细捷、宇龙公司于2014年4月9日订立了《个人自助循环贷款（万通宝）借款合同》，宇龙公司以包括案涉房屋在内的房产为郭细捷的借款提供担保，并于2014年4月14日办理了抵押权登记。因义务人未依约还款，福清农商行提起诉讼，本院于2018年6月11日作出（2018）闽0181民初3270号民事判决，判决郭细捷偿还福清农商行借款本金、利息、罚息及利息等，并判决福清农商行有权对宇龙公司所有的坐落于福清市××××116店面等抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿等。现该判决已发生法律效力。本院立案执行后，依法裁定查封案涉116店面等并发出公告，何金福遂提起本案执行异议。 民事诉讼法本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”本案中，案涉116店面虽自1997年拆迁安置后归异议人占有、使用至今，但该店面的房产至今仍登记在宇龙公司名下，依照上述法律规定，该房产的所有权至今均未发生转移，仍然归于被执行人宇龙公司所有，故本院对该房产依法予以查封并要求宇龙公司自行腾空，并无不当。何金福向本院提供的证据材料不足以证明被查封的房产属于其所有。何金福要求本院停止对案涉房屋的强制执行，缺乏事实与法律依据，本院不予支持，其异议请求事项，依法不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十六条第二款、第十七条第一款第一项、第二十五条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回何金福的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长  王统勇 审判员  魏益钦 审判员  严昌辉 二〇一九年十一月一日 书记员  林 星