广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3790号 原告：柳州山水韵和置业有限公司，统一社会信用代码：914502000951163042。住所地：柳州市阳和大道和源路8号恒大御景湾综合楼。 法定代表人：郭鹏，总经理。 委托诉讼代理人：王婷，女，1985年2月16日出生，壮族，柳州山水韵和置业有限公司法务，住南宁市。 被告：金丽娜，女，1978年11月15日出生，汉族，户籍所在地：柳州市鱼峰区，现住柳州市。 原告柳州山水韵和置业有限公司与被告金丽娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告柳州山水韵和置业有限公司的诉讼代理人王婷到庭参加诉讼，被告金丽娜经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州山水韵和置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除柳州山水韵和置业有限公司与金丽娜于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同》；2.判决金丽娜在判决生效之日起十日内配合柳州山水韵和置业有限公司撤销柳州市阳和大道和源路8号恒大御景湾15栋2单元5-1号房屋买卖合同登记备案、网上系统签约；3.本案诉讼费由金丽娜负担。 事实和理由：金丽娜于2017年10月25日与柳州山水韵和置业有限公司（以下简称山水韵和公司）签订房屋买卖合同，约定购买由山水韵和公司开发的位于柳州市阳和大道和源路8号恒大御景湾15栋2单元5-1号房屋，总价款687660元。合同约定金丽娜采取银行按揭方式还款，首付款217660元，余款470000元办理银行按揭，山水韵和公司对购房合同办理了登记备案。 2017年11月10日，金丽娜与中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行（以下简称工商银行）签订了《个人购房借款/担保合同》，由该行向金丽娜发放贷款470000元，山水韵和公司提供阶段性连带保证。 由于金丽娜未按借款合同偿还银行贷款，导致山水韵和公司承担了阶段性连带保证责任，工商银行于2019年3月31日、2019年5月16日从山水韵和公司的银行账户扣划了银行贷款本金、利息、罚息共计464929.21元。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第二款第5项约定，买受方未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。 原告柳州山水韵和置业有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》（复印件与原件核对无异）1份，证明2017年10月25日，原被告签订商品房买卖合同，约定被告购买柳州市阳和大道和源路8号恒大御景湾15栋2单元5-1号房的商品房，建筑面积共90.32㎡，单价为人民币7613.6元，总金额共人民币687660元。且出卖人约定于2019年12月30日前交付受卖人使用。原、被告之间存在商品房买卖法律关系，涉案商品房已办理预售合同登记备案，对权利义务进行约定。 2、《个人购房借款/担保合同》（复印件与原件核对无异）、中国工商银行个人借款凭证（复印件与原件核对无异）1张，证明被告向工商银行借款47万元，贷款期限原告作为保证人。 3、贷款提前到期通知书（复印件与原件核对无异）1份、开发商代偿通知书（复印件与原件核对无异）1份、告知函（复印件与原件核对无异）1份、中国工商银行凭证（复印件与原件核对无异）5份，证明被告逾期未偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任。承担金额本息合计464929.21元 4、商品房买卖合同网签备案（复印件与原件核对无异）1份，证明涉案房屋于2017年12月3日办理网签备案。 当庭提交证据5、催款通知书（复印件与原件核对无异）1份、邮寄单（复印件与原件核对无异）1份，原告在2019年5月6日向被告邮寄送达催款函，履行了催收的义务。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2017年10月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的坐落于阳和大道和源路8号恒大御景湾15栋2单元5-1号房，建筑面积为90.32平方米，套内建筑面积为69.19平方米，按建筑面积计算，每平方米单价为7613.6元，该商品房合计总价款为687660元；被告采取银行按揭付款的方式支付房款，合同约定被告支付首期房款217660元，余款470000元由银行提供按揭贷款；约定交房时间为2019年12月30日。合同签订后，被告应向原告支付首期房款217660元。该房屋于2017年12月已办理合同备案和网签登记。 2017年11月10日，原告、被告及与中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告作为保证人，被告作为借款人。中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行向被告发放贷款470000元。贷款期限360个月，即2017年11月10日至2047年11月20日。 由于被告未按期偿还银行按揭贷款，2019年3月30日，中国工商银行股份有限公司柳州分行向原告、被告发出《贷款提前到期通知书》；向原告发出《开发商代偿通知书》，通知书载明：“截止通知日，贵公司担保的客户金丽娜在我行办理一手房屋按揭贷款，由于客户连续逾期4次，逾期天数超过90天。现根据合作协议约定，贵公司应对此笔贷款的偿还金额承担连带责任，故我行将从贵公司在我行开立的账户中扣除。预计贵公司应代偿情况如下，实际代偿客户及金额以扣款日的实际划扣为准。预计代偿日期：2019.3.31；扣款账户：21×××71，扣款账户名：柳州山水韵和置业有限公司；借款人：金丽娜；借款合同号：个住字龙城2017年839号；代偿金额：471176.46元；楼盘：柳州恒大御景湾”。2019年5月6日，原告向被告邮寄《催款通知书》，由于被告的原因未妥投。 根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议的第二条第（二）项第5点约定，“在《房屋所有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。 2019年3月31日、2019年5月16日中国工商银行股份有限公司柳州分行从山原告的银行账户扣划了银行贷款本金、利息、罚息共计464929.21元代偿被告所欠贷款。原告与被告就支付购房款事宜协商未果，原告为此诉至法院提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”。原告与被告于2017年10月25日签订《商品房买卖合同》，是在双方自愿的基础上签订的，是当事人真实意思表示，未违反法律禁止性、效力性规定，因此，该合同是有效合同。 原、被告签订合同后，双方在履行合同过程中，被告应向原告支付首付款217660元，向中国工商银行股份有限公司柳州分行贷款470000元，该借款为按揭贷款，原告作为担保人。由于被告未按期归还银行贷款，中国工商银行股份有限公司柳州分行从原告银行账户扣划464929.21元代偿被告所欠的贷款。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议的第二条第（二）项第5点约定，被告已构成违约，原告主张解除原、被告签订于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以判处解除合同，因此，原告的主张于法有据，本院予以支持。关于被告所交的房款是否予以退还，可与原告协商或通过诉讼另行主张权利解决。 关于注销商品房合同备案证明问题，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告到柳州市房产交易所办理了《商品房合同备案证明》。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，由于债权消灭，预告登记失效，现原告申请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，由于合同被解除后，《商品房合同备案证明》已失去存在的价值。因此，原告主张注销《商品房合同备案证明》，本院予以支持，被告应在本判决生效之日起10日内配合原告办理注销《商品房合同备案证明》。被告经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，第二十条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条、第六十一条，第九十四条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州山水韵和置业有限公司与被告金丽娜于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告金丽娜应在本案判决生效之日起十日内配合原告柳州山水韵和置业有限公司办理注销阳和大道和源路8号恒大御景湾15栋2单元5-1号房的商品房合同备案证明手续、网上系统签约。 义务人应于本案判决确定的期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币10677元（原告已向本院预交），公告费700元，二项合计11377元，由被告金丽娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 欧阳九林 人民陪审员 廖 丹 莉 人民陪审员 彭 彩 云 二〇一九年十一月十二日 法官 助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附：本案适用的法律： 1、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2、《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。