河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初4891号原告：洛阳尚锦置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所律师（特别授权）。被告：王婷，女，汉族，1985年11月24日出生，户籍地河南省洛阳市洛龙区，住洛阳市涧西区。第三人：中国银行股份有限公司洛阳分行。住所地：洛阳市西工区中州中路439号。负责人：周恩红，行长。委托代理人：王涛，河南惠人律师事务所律师（特别授权）。原告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称洛阳尚锦公司）与被告王婷、第三人中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中国银行洛阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳尚锦公司的委托代理人安学锋、第三人中国银行洛阳分行的委托代理人王涛到庭参加诉讼。被告王婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洛阳尚锦公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2013年1月23日签订的商品房预售合同（合同编号YS0182996），包括合同附件及补充协议；2、判令被告腾空、搬离涉案房屋并向原告返还洛阳市涧西区珠江路洛阳升龙城B区第9幢2单元2-2903号房屋（房屋代码642659）；3、判令被告配合原告办理以上商品房预售合同（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；4、判令被告与第三人配合原告办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5、判令被告向原告支付原告代其向第三人偿还的37499.97元，之后以第三人出具的扣划清单为准；6、判令被告向原告支付代其偿还款项的违约金（按年利率24%分笔计算到2019年11月29日为9384.32元，之后按利率24%计算）；7、判令被告向原告支付解除商品房预售合同违约金162083.8元；8、判令保函费1500元及诉讼费由被告承担；9、判令原告从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除上述诉求第五项、第六项、第七项及第八项款项（该项诉讼请求经法庭释明后原告仍不能明确）。事实与理由：原、被告于2013年1月23日签订《商品房预售合同》，包括合同附件及补充协议，合同约定被告购买原告开发的洛阳市××路××区××单元××号房屋，合同总价款为810419元。付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为250419元。原、被告及第三人于2013年5月23日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告向第三人贷款56万元，原告为该贷款承担阶段性担保责任，被告用位于洛阳市××路××区××单元××号房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同履行过程中，被告未能按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定向第三人履行还款义务，致使第三人以从原告保证金账户扣划的方式要求原告承担保证责任，截止至2019年2月，第三人已从原告保证金账户扣划37499.97元。《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第四项规定：“如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”；第七条第5项规定：“如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。综上，由于被告不按时向第三人履行还款义务，导致原告多次承担担保责任，其行为已构成违约。原告根据有关法律和合同相关约定，提起诉讼，请人民法院支持原告的诉求。被告王婷未答辩。第三人中国银行洛阳分行当庭辩称：1、本案系买卖合同纠纷，第三人中国银行洛阳分行并非本案的当事人也不应承担买卖合同项下的任何义务；2、在王婷为购买涉案房屋与第三人签订有个人一手住房贷款合同。原告洛阳尚锦公司系该合同项下的阶段性连带责任保证的保证人，在案涉住房贷款没有完全偿清的情况下，原告仍负有连带责任保证的义务。其要求第三人配合办理涉案房屋抵押权预告登记注销的手续，前提需清偿涉案房屋下的尚未偿还的按揭贷款的本息；3、原告的诉求是否符合解除的法定和约定的事由，应由原告进行举证。据第三人了解，原告承担连带责任保证的原因在于其未及时办理房屋所有权证，导致其阶段性连带责任保证一直未能免除。在原告违约的情况下，其是否仍有权解除该商品房预售合同，请法院综合本案的实际情况予以考虑；4、即使本案的商品房预售合同解除，但原告、被告、第三人在个人一手住房贷款合同中明确约定涉案的房屋系抵押物，虽然是以被告王婷的名义申请办理的预告登记抵押权预告登记手续，但是在该房屋产权未转移过户之前，仍系原告所有。双方在签订该协议时已明知房屋产权未转移的事实，不管是被告王婷申请办理抵押权预告登记，还是原告洛阳尚锦置业有限公司申请，都不能影响第三人中国银行洛阳分行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2013年1月23日，原告洛阳尚锦公司（出卖人）与被告王婷（××）签订编号为YS0182996《商品房预售合同》一份，约定：被告王婷向原告洛阳尚锦公司购买位于涧××路××区××单元××号房屋，房屋代码642659，价款为810419元（首付250419元，贷款560000元）。附件四补充协议第七条第4款约定：如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用；第七条第5款约定：如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。第八条约定：合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之二十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。2013年5月23日，被告王婷（借款人）、原告洛阳尚锦公司（保证人）、第三人中国银行洛阳分行（贷款人）签订编号2013年洛个房字××号《个人一手住房贷款合同》一份，约定：贷款金额560000元；期限240个月，自2013年5月23日至2033年5月23日；贷款用途限于借款人支付其购买的位于洛阳市××路××区××单元××号房屋购房款；借款人还款采用按月等额本息还款方式；借款人以本合同项下贷款所购房屋（抵押物）向贷款人提供抵押担保。《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》中约定：借款人未按期归还贷款本息视为本合同项下违约；出现规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：要求保证人承担保证责任。原告洛阳尚锦公司（乙方）与第三人中国银行洛阳分行（甲方）签订《个人房屋贷款合作协议》一份，约定：双方合作房屋地址位于洛阳市××路××号；乙方同意自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，按照住房贷款总额的1%，并接受甲方的监督和管理；协议项下人以房屋贷款因乙方原因发生逾期或者违约，甲方有权从乙方保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，乙方应在5个工作日内补足保证金。因被告王婷未按贷款合同约定向第三人中国银行洛阳分行偿还贷款，原告洛阳尚锦公司2018年8月28日被第三人中国银行洛阳分行扣划保证金18853.75元，2018年11月29日被第三人扣划保证金7472.18元，2018年12月24日被第三人扣划保证金3722.84元，2019年1月28日被第三人扣划保证金3725.88元，2019年2月27日被第三人扣划保证金3725.32元，合计37499.27元。2019年2月21日，第三人中国银行洛阳分行将原告洛阳尚锦公司和被告王婷等列为被告向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，请求判令被告王婷偿还借款本金及利息、原告洛阳尚锦公司对借款承担连带清偿责任等。2019年8月16日，原告洛阳尚锦公司向洛阳市人民法院提出保全申请，并向担保人阳光财产保险股份有限公司洛阳中心支公司支付保险服务费用1500元。本院认为，原告、被告、第三人之间签订的《商品房预售合同》、《个人一手住房贷款合同》等条款齐备、权利义务约定清楚、不违反法律规定，合法有效。被告王婷逾期偿付第三人中国银行洛阳分行借款，造成原告洛阳尚锦公司被第三人中国银行洛阳分行扣划保证金共计37499.27元，已构成违约，应承担违约责任。依据商品房买卖合同附件四补充协议第七条第5项“如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金”的约定，原告洛阳尚锦公司要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告王婷与第三人中国银行洛阳分行对本案所涉房屋设立有抵押预告登记，但该预告登记并未使第三人中国银行洛阳分行获得抵押权，预告登记不产生相应的抵押权效力，故被告王婷以及第三人中国银行洛阳分行在《商品房预售合同》解除后有义务配合原告办理涉案房屋的备案登记注销手续以及房屋抵押权预告登记注销手续。补充协议第4款约定：“如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”，原告洛阳尚锦公司要求被告支付代偿款37499.27元，原告洛阳尚锦公司为实现债权支付的保险服务费用损失1500元，符合法律规定，本院亦予以支持。关于代偿款项的违约金问题，因原告未能提供证据证明何时向被告王婷发出催缴通知书，且合同约定的违约金计算标准以及原告诉求的年利率24%的标准过高，故本院酌定代偿款违约金以37499.27元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率，计算至全部代偿款清偿完毕之日止。关于原告解除合同后原告要求被告张婷按约定承担房屋总价款百分之二十的违约金的诉求，因约定的违约金过高，本院酌定违约金为商品房总价款的10%，即810419元×10%=81041.9元。原告的第9项诉讼请求经法庭释明后仍不能明确，本案不予考虑。被告王婷不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告王婷于2013年1月23日签订的编号为YS0182996《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）。二、被告王婷于判决生效后二十日内向原告返还位于涧西区珠江路369号升龙城B区第9幢2单元2-2903号房屋，并协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理上述房屋的备案登记注销手续。三、第三人中国银行股份有限公司洛阳分行于判决生效后二十日内协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理位于涧西区珠江路369号升龙城B区第9幢2单元2-2903号房屋的抵押权预告登记注销手续。四、被告王婷于判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款37499.27元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率，自2019年10月9日起计算至该款付清之日止）。五、被告王婷于判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付解除《商品房预售合同》的违约金81041.9元。六、被告王婷于判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付保险服务费用损失1500元。七、驳回原告洛阳尚锦置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2146元（已减半收取），保全费1518元，由被告王婷负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杜六斌二〇一九年十一月二十八日书记员  闫帅辉