广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4552号原告：广州市万衡房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区西华路134号9号楼705-10。法定代表人：陆文军，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王志勇，广州金鹏（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婉玲，广州金鹏（白云）律师事务所实习人员。被告：广州市彤文电子商务有限公司，住所地：广州市荔湾区太和街8号1栋1707号房。法定代表人：邹希彤，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：高少红，女，1967年5月10日出生，住广州市荔湾区，系该司监事。原告广州市万衡房地产有限公司与被告广州市彤文电子商务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志勇、侯婉玲，被告委托诉讼代理人高少红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市万衡房地产有限公司的诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年11月15日《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201711182389）及其附件；2.判令被告向原告支付合同解除的违约金，按总房价的15%计算，即：人民币172702.5元;3.判令被告在判决生效后5个工作日内配合原告办理撤销合同备案等手续并承担全部费用；4.判令被告在判决生效后5个工作日内将营业执照登记住所移出案涉房屋地址并承担办理相关手续的全部费用；5.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年11月15日签订了《广州市商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于广州市荔湾区太和街8号（商业、办公楼自编1栋）1707房的物业，该房屋总价款为人民币1151350元。原被告双方按照2017年11月15日签署的《广州万科海月大厦认购书》第3条规定的付款方式和期限支付房款，即：被告2017年11月15日支付首期款200000元并签订商品房买卖合同，2017年12月20日前支付381350元，2018年3月31日前支付114000元，2018年6月30日前支付228000元，2018年9月30日前支付114000元，余款114000元于2018年11月30日前付清。原告自收到被告支付的首期款200000元起至本起诉日止，未再收到被告支付的任何款项。根据《买卖合同》第十条第2款规定，“分期付款的，如果乙方未能按期将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金;经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。”以及附件七补充协议第三十条第2款，“因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用”。鉴于被告未依照双方约定的期限履行支付房款的义务，因此已经构成严重违约。经原告多次催告、协商无果的情况下，现原告根据上述合同约定请求解除《买卖合同》及其附件，被告应按总房价的15%向原告支付违约金；同时，被告应配合原告办理撤销合同备案手续及营业执照登记住所移出该房屋地址的手续，并承担上述手续的全部费用。被告广州市彤文电子商务有限公司答辩：2017年1月4日，原告的销售利用虚假的广告欺骗我方，向我方推销万科海月大厦的公寓，以高少红个人的名义交定金，签订了自编1栋1708的单位。原告销售吴跃勋为高少红申请1707、1708两单位优惠价1151350元加50000元。高少红现场交了1707、1708两单位各20000元定金，共40000元定金；11月5日交1707、1708共60000元定金，至此定金共交了100000元。11月15日高少红存入了广州市万科信诚房地产有限公司100000元和广州市万科信诚房地产有限公司、原告300000元，两套房子的维修资金各3199元。吴跃勋告诉高少红协助办好相关手续，把我方的公章和营业执照出示给高少红，但是我方所有的公章和营业执照都是吴跃勋找的注册公司办理的，后来盖了各种不知名的章和签了各种不知名的文件。原告所出示的《广州市商品房买卖合同》盖章均未经高少红、邹希彤本人的同意确认，该合同并非高少红、邹希彤的真实意思。万科海月大厦1708单位是高少红签订，万科海月大厦1707单位是邹希彤签订。购买1707、1708两个单位总共已经支付了500000元。购买1707、1708两个单位不是我们真实意愿。后来销售吴跃勋要我们交760000元第二期房款，我们认为两个单位尾期房款总共700000元，为何要多60000元。为此，我方去工商投诉，去工商局查工商资料，发现该资料中有虚假签名、虚假资料和经营场地没有权属证明。当时高少红要求撤销这个广州市彤文电子商务有限公司。经审理查明，位于广州市荔湾区珠江隧道口以西的万科海月大厦是原告开发的商品房，已经取得《商品房预售许可证》。2017年11月4日，原告（甲方、出售方）与被告（乙方、认购方）签署《广州万科海月大厦认购书》，约定：乙方认购广州市荔湾区太和街8号自编1栋广州万科海月大厦1707房（以下简称涉案房屋），预售建筑面积30.4668平方米，套内面积20.5470平方米，装修标准为毛坯。认购物业总楼价为1151350元，乙方在签订本认购书的同时应向甲方支付定金50000元，实际已支付定金50000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保。付款方式和期限，2017年11月15日支付首期款200000元并签订商品房买卖合同，2017年12月20日前支付381350元，2018年3月31日前支付114000元，2018年5月30日前支付228000元，2018年9月30日前支付114000元，余款114000元在2018年11月30日付清。乙方已向甲方支付的定金为楼价的一部分，乙方应按双约定的付款方式和期限支付应付房款。乙方应在甲乙双方签订本认购书后约定的时间内，凭本认购书和已付首期房款/全额房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未按期与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权要求乙方每延期一日按总价的万分之五支付违约金；若乙方逾期超过三天仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方弃权，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。本认购书经甲乙双方签署后即时生效，等等。该认购书文末的认购方处盖有被告公章，同时有邹希彤签名；置业顾问处有吴跃勋签名，甲方盖章日期为2017年11月15日。至2017年7月15日，被告向原告账户支付款项共计406398元，向案外人广州市万科信诚房地产有限公司账户支付100000元。庭审中，涉案房屋销售人员吴跃勋陈述，被告所支付共计506398元，是涉案房屋和海月大厦1708房两套房屋的总款项，每套253199元；至于其中每套房向广州市万科信诚房地产有限公司账户各支付50000元，是原告推广的优惠政策，以该50000元抵房屋150000元购房款；该政策由原告制定，每套房向广州市万科信诚房地产有限公司所支付的50000元款项应当属于原告所有。关于支付到广州市万科信诚房地产有限公司账户每套房50000元的性质，原告认为该笔款项是被告购买50000元抵150000元优惠政策/优惠名额的对价，不属于购房款。被告则认为当时销售代理吴跃勋告知其增加50000元可以多购买一套房，所以其认为该50000元属于多购一套房的对价，即抵1708房的购房款，确认该50000元属于优惠对价，不属于购房款。2018年10月19日，原告向被告发出《逾期付款催告函》，限期被告按照双方2017年11月15日签订的《商品房预售合同》约定付款。被告目前营业执照登记住所为广州市荔湾区太和街8号1栋1707房，即涉案房屋所在地址。本案中，原告向本院提交了《商品房预售合同》（合同编号：201711182389），记载：原告为甲方、卖方，被告为乙方、买方，广东经纬房产咨询有限公司/广州市世联房地产咨询有限公司为委托代理机构。乙方所购涉案房屋用途为办公，层高为4.5米，合同约定建筑面积共30.4668平方米，其中套内建筑面积20.547平方米，分摊面积约9.9198平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米56034.94元，总金额1151350元。甲方同意乙方按一次性付款方式支付房款，在2017年11月9日前支付全部房价款，总金额1151350元。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日，乙方仍未按约定支付的，甲方有权解除合同。乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金，物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。附件七：本合同补充协议，买方承诺签订本合同时具有相应购房及贷款资格，买方所申报的购房信息真实无误，如因买方原因（包括但不限于不具有本市购房资格）导致无法办理预购商品房预告登记手续或商品房产权登记手续的，卖方可解除合同，并要求买方按合同总价的15%支付违约金。因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用，等等。前述合同签订于2017年11月15日，买受人签章处盖有被告公章，法定代表人处盖有邹希彤私章。经查询，涉案《商品房预售合同》已经办理备案手续。庭审中，涉案房屋销售人员吴跃勋陈述，在2017年3月30日之后，国家出台政策，购买类似涉案房屋的商业用房，均需要以公司名义购买，所以其向高少红推荐设立公司的代办机构，办理公司设立的相关手续；其没有参与被告的设立，均是高少红与设立公司的代办机构联系，包括公司营业执照登记的住所地都是高少红自己确定的。被告回应，吴跃勋有参与公司的设立，营业执照是吴跃勋给的；2017年11月15日，被告在原告售楼部交完500000元后，吴跃勋将公章交给被告；当时没有邹希彤的私章，直到2018年3月吴跃勋将预售合同复印件给被告时才发现该合同上有邹希彤的私章，被告从未有过法定代表人的私章。另外有关被告是否签订预售合同的问题，吴跃勋陈述《商品房预售合同》上的被告私章是在吴跃勋、广东广大律师事务所律师及高少红、邹希彤在场时，私章由广东广大律师事务所律师盖上去的。被告陈述，2017年11月15日当天，高少红、邹希彤仅看过预售合同的内容，但没有盖章，因为合同上的内容与先前吴跃勋所说的有冲突，一是认购书上的时间显示为2017年11月4日，但实际上被告没有签时间，法定代表人签字的时间是在2017年11月15日；二是预售合同有关付款内容与先前的加50000元抵海月大厦1708房1150000元房款有冲突，当时看到的合同只是打印版本，没有被告的盖章和签名。本院认为，原被告签订的《广州万科海月大厦认购书》属于双方当事人就涉案房屋所签的预约合同。依《广州万科海月大厦认购书》约定，被告须凭认购书和已付房款，与原告签订商品房买卖合同，即双方当事人之间的房屋买卖关系需以签订买卖合同的形式进行确定。关于原告所提《商品房预售合同》，从形式看，虽然作为涉案房屋买方的被告已经在该合同上盖了公章及法定代表人私章，但根据合同法律的相关规定，合同成立须以当事人意思表示一致为实质前提。从涉案房屋交易相关当事人关于《商品房预售合同》签订及被告公章移交的陈述看，难以确认《商品房预售合同》中被告的盖章已经过被告法定代表人邹希彤的同意，无法认定合同相关条款为被告的真实意思表示。而且原告及涉案房屋销售吴跃勋均无法合理解释在被告法定代表人邹希彤在场的情况下，为何合同书未有邹希彤本人签名而盖其私章。被告关于其没有签订《商品房预售合同》，该合同并非其真实意思的陈述，本院予以采信。《商品房预售合同》并非原被告之间合意的结果，合同尚未成立，原告关于解除《商品房预售合同》及其附件，要求被告依《商品房预售合同》支付合同解除违约金，本院均不予支持。如前所述，《商品房预售合同》并未成立，原告以该合同办理备案不当，应自行承担相关责任。而基于原被告之间涉案房屋买卖磋商、预约合同签订及备案合同的买方为被告的实际，被告应按诚实信用原则，协助原告撤销合同备案手续。但办理合同备案撤销手续的相关费用由原告自行承担，原告主张被告承担全部费用，缺乏依据，本院不予支持。双方之间就涉案房屋并未确立正式的买卖合同关系，而被告将其营业执照的住所地登记为涉案房屋所在位置，其应将住所地自涉案房屋移出，并承担相关手续费用。原告关于被告从涉案房屋地址移出营业执照登记住所的请求，可以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民合同法》第三十二条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市彤文电子商务有限公司协助原告广州市万衡房地产有限公司办理撤销《商品房预售合同》（合同编号：201711182389）备案手续，手续费用由原告广州市万衡房地产有限公司负担；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市彤文电子商务有限公司将营业执照登记住所移出广州市荔湾区太和街8号1栋1707号房，并承担相关手续费用；三、驳回原告广州市万衡房地产有限公司的其它诉讼请求。本案受理费15162元，由原告广州市万衡房地产有限公司负担15062元，被告广州市彤文电子商务有限公司负担100元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨仁义人民陪审员  林穗青人民陪审员  伍少琴二〇一九年十一月二十九日书 记 员  魏冬菊黄辉燕