贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3142号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：谭燕，女，1988年3月20日出生，侗族，贵州省铜仁市碧江区人，个体工商户，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：龙启江，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律工作者。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告谭燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人吴万玲、被告谭燕及其委托诉讼代理人龙启江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付五笔租金75341元；2.请求判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以17561元为基数，从2017年7月1日起开始计算；第二笔违约金以18263元为基数，从2018年1月1日起开始计算；第三笔违约金以18966元为基数，从2018年7月1日起开始计算；第四笔违约金以19724元为基数，从2019年1月1日起开始计算；第五笔违约金以20483元为基数，从2019年7月1日起开始计算。以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计22822元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月29日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A6-（-1）-8/9/10号商铺（建筑面积73.17平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告将其第一项诉讼请求中的租金金额更正为95001元。被告谭燕辩称：一、被答辩人计算租金错误。根据《商铺租赁合同》第二条第（五）项约定：自不计租期限届满后开始计算租金，不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为40元每平方米，合计月租金为2927元，即从2017年7月1日起算，2017年7月1日至2018年6月30日第一年度租金为35124元；按照起诉状算至2019年7月15日止，按一年计算第二年的租金为37933.92元。以上二年租金共计73057.92元。二、答辩人不交租金是有原因的。因被答辩人干涉答辩人装修门头，造成答辩人门面租赁后长达一年多无法经营造成租金损失，被答辩人不减免租金的情况下才不及时交租金的。且按照年利率24%计算违约金没有依据。按照《商铺租赁合同》第五条第（三）项约定乙方如未能按约定按时足额缴纳租金及其他费用的，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。答辩人第一年租金共计35124元，减去已交的3个月租金8781元，余26343元×1%=263.43元；35124×1.08×0.01=379元，违约金共计642.43元。《合同法》第四十一条规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”被答辩人干涉答辩人装修在先，答辩人没有违约，不应承担违约金。三、被答辩人以门头要统一装修为由不允许答辩人自行装修门头，严重影响答辩人的经营。(一）装修店铺时，被答辩人多次上门打招呼，以门头由原告统一制作为由不允许答辩人装修门头，导致答辩人不能正常经营。（二）经答辩人多次找被答辩人协商后，于2018年9月10日才将“半点甜”门头装修好，实际上就是2018年9月10日正式开业。2017年7月1日至2018年9月10日以前因被答辩人干涉答辩人装修店面造成答辩人经营损失责任在被答辩人，至少应当免除这段时间的租金。四、被答辩人有欺诈行为。被答辩人招商利用自己的场地打虚假广告，如本来就没有的店铺“商场入口”、“帕戈意大利餐厅”、“杨记牛肉粉”，被答辩人制造这些假象，使答辩人陷入真伪难辨，无法正确判断。其责任应由被答辩人承担。五、被答辩人的房屋未经整体验收合格进行出租，双方签订的《房屋租赁合同》违反了《建筑法》、《消防法》的相关规定。故请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，案外人向群英与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定向群英购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A6幢-1层-1-9号房，建筑面积22.60平方米，套内建筑面积21.92平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，向群英与原告凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定向群英将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以向群英与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，向群英授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2013年11月17日，案外人王秀英与麒龙公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定王秀英购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A6幢-1层-1-8号房，建筑面积32.87平方米，套内建筑面积31.89平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，王秀英与原告凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定王秀英将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以王秀英与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，王秀英授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2013年10月30日，案外人杨华云与麒龙公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定杨华云购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A6幢-1层-1-10号房，建筑面积17.70平方米，套内建筑面积17.17平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，杨华云与原告凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定杨华云将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以杨华云与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，杨华云授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年5月29日，原告凯祺公司（甲方）与被告谭燕（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0028），约定：一、甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。二、乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区，房号A6栋-1层8-10号，共3间，计租面积73.17平方米，乙方经营范围为饮品。三、租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。四、装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。五、装修期和免租期届满后开始计租，租金为￥40元/平方米/月，月租金为￥2927元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。六、在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。七、双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥8781元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清。八、乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥2927元，该履约保证金用于乙方履行本合同及相关经营责任的担保。九、乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。十、乙方在经营过程中所产生的物业服务费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。十一、未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。十二、乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。十三、如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务、违约责任、合同解除、续约、商铺返还、争议解决办法等。原告凯祺公司在签订合同后于2015年7月24日与谭燕签订《装修交接表》，告知允许谭燕进场装修。被告谭燕于2014年7月17日向原告交纳了3个月租金8781元，2015年5月29日向原告交纳履约保证金2927元，涉案商铺现仍系被告谭燕在管理使用。以上事实，有原、被告的陈述及原告凯祺公司提交的《商品房买卖合同》、《商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》、装修交接表、被告提供的关于交纳租金及履约保证金的收据予以证实，足以认定。被告谭燕提交文茂出具的收据，达不到被告用以证明原告不允许被告自行安装门头的目的，故本院对被告的证明目的不予采信。被告提供的照片，因没有拍摄时间、地点，且来源不明，达不到被告的证明目的，本院不予采信；证人杜某、证人孙某的妻子周会系原告凯祺公司的承租人，且凯祺公司因杜某、周会未按期支付租金已经将杜某、周会起诉至本院，证人与本案当事人有利害关系，且其证言没有其他证据予以印证，故本院不予认定。本院认为，原告凯祺公司与被告谭燕于2015年5月29日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。原告将涉案房屋交给被告管理经营，给了被告13个月的免收租金的期限，被告在免收租金期满后一直经营至今，不按约定支付房屋租金，违反了双方的约定。故原告要求被告向其支付租金于法有据，但租金起算应从装修交接日2015年7月24日起至2019年12月31日止，减出16个月（其中包含13个月免收租金期及被告已支付的3个月租金），即从2016年11月24日起计算至2019年12月31日止。现原告要求从2017年7月1日起计算应予确认，被告谭燕应向原告缴纳租金的明细如下：1.2017年7月1日至2017年12月31日的租金17562元（2927元×6个月）；2.2018年1月1日至2018年6月30日的租金18264.48元[2927元×3个月+（2927元×8%+2927元）×3个月]；3.2018年7月1日至2018年12月31日的租金18966.96元（3161.16元×6个月）；4.2019年1月1日至2019年6月30日的租金19725.63元[3161.16元×3个月+（3161.16元×8%+3161.16元）×3个月]；5.2019年7月1日至2019年12月31日的租金20484.3元（3414.05元×6个月）。以上五笔租金共计95003.37元。故，对原告凯祺公司要求被告谭燕支付租金，于法有据，本院予以支持，但金额应以原告请求的95001元为准。关于违约金问题。原、被告双方签订租赁合同时约定“乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金”，被告未按约定向原告支付租金，原告要求被告支付违约金有理，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告谭燕未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告谭燕所欠租金17562元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至全部租金付清之日止；第二笔违约金以被告谭燕所欠租金18264.48元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至全部租金付清之日止；第三笔违约金以被告谭燕所欠租金18966.96元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至全部租金付清之日止；第四笔违约金以被告谭燕所欠租金19725.63元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至全部租金付清之日止。第五笔违约金以被告谭燕所欠租金20484.3元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至全部租金付清之日止。被告谭燕辩称原告计算租金错误。根据双方签订的合同约定，应以上述认定的为准。被告辩称不交租金的原因是原告干涉被告装修门头，造成其门面租赁后长达一年多无法经营。但没有提供有效证据证明该事实的成立以及是否存在因果关系。被告谭燕辩称原告有欺诈行为，但未提供有效证据证明该事实成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告对此未提供有效证据证明。故被告的上述答辩意见均不成立。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告谭燕于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金95001元；被告谭燕于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以被告谭燕所欠租金17562元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以被告谭燕所欠租金18264.48元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以被告谭燕所欠租金18966.96元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以被告谭燕所欠租金19725.63元为基数从2019年1月1日开始计算；第五笔违约金以被告谭燕所欠租金20484.3元为基数从2019年7月1日开始计算。上述违约金均按照年利率6%计算至全部租金付清之日止；驳回原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1328元，由被告谭燕负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  席爱珍二〇一九年十一月八日法官助理罗晶晶书记员朱録锋