浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初3764号原告：王钰，女，汉族，1974年3月23日出生，住嘉善县。原告：金序萍，男，汉族，1954年11月28日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。被告：黄峰，男，汉族，1969年8月1日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：苏建林，浙江子城律师事务所律师。原告王钰、原告金序萍与被告黄峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日、2019年10月24日两次公开开庭进行了审理，原告王钰、原告金序萍（2019年10月24日未到庭）、委托诉讼代理人吴建胜，被告黄峰、委托诉讼代理人苏建林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王钰、原告金序萍向法院提起诉讼请求：一、解除原、被告双方订立的《租赁合同》；二、二被告退还原告190000元（押金10万元、转租费9万元）；三、二被告退还原告剩余租金493332元（2018年11月-2024年12月）；四、二被告赔偿原告损失550000元（装修实际投入，以评估价格为准）；五、二被告支付原告违约金100000元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月，被告委托案外人顾庆红对房屋进行修缮，并出租该房产。依据双方约定，顾庆红给付黄峰租赁费80万元（10年）、押金10万元。之后，顾庆红又给付黄峰转租费9万元。2015年1月1日，二原告与顾庆红订立《合伙经营合同》，共同出资翻修房屋，用于经营旅馆（可来卧客栈）；同年5月27日，顾庆红与原告王钰订立《可来卧客栈经营权承包协议》；同年9月30日，顾庆红在《客栈股份转让协议》签名，依据转让协议，可来卧客栈顾庆红所有的股权投资金转让给王钰、戴素荣（金序萍之妻）。2015年9月22日、10月23日，顾庆红分别出具收条，载明可来卧客栈1／3股份转让款已全部结清。因顾庆红客栈股份转让，原告（王钰）与被告订立《租赁合同》，约定：黄峰（甲方）将位于房屋租给王钰（乙方），甲方同意乙方根据经营需要对租赁建筑物进行修缮及装修；租赁期限10年（2015年1月1日至2024年12月31日止），10年租金合计160万元。另，原告王钰与陆泉明（系黄峰母亲）订立《租房协议》，约定王钰向陆泉明租用西塘烧香港南22弄4号房屋（房产证面积115.86㎡、占地面积180平方左右）。2017年6月26日，原告客栈经营取得特种行业许可证（嘉善县西塘镇觉色客栈）。2018年8月，有人到客栈闹事，述称系该租房房东，要收回房产。此时，原告才知晓租赁客栈用房存在产权纠纷。另查，房屋所有权人：陆物华、陆泉华，共有人：陆泉华、陆物光、陆物革、陆泉新、陆泉明；建筑面积115.86㎡；房屋性质：市场化商品房。2018年10月12日，因客栈租房存在产权纠纷，原告经营的嘉善县西塘镇觉色客栈被嘉善县西塘镇安全生产委员会（联合整治组）予以查封。原告认为，案涉客栈系共有房产，被告仅是取得部分房屋所有权人的授权委托，且没有告知原告；因租房存在产权纠纷，导致原告经营的客栈被有关部门查封，无法正常经营。为此，原告多次与被告交涉未果，为维护自身合法权益不受侵犯，原告诉至法院，请予判处。被告黄峰辩称：一、原、被告之间是转租赁关系，被告未直接交付租房，是案外人顾庆红转租的，原告没有向被告实际支付租金的160万。原、被告之间不存在直接的租赁关系。租赁合同的签订，只是为了方便包括顾庆红在内的三位合伙人的办照需要。同时也是对原承租人顾庆红转租给原告的行为认同。顾庆红作为客栈租赁合伙人虽然已经退出，但其作为转租人的关系仍旧存在。顾庆红当时参加合伙的资本金，就是以十年租期利来折算的，其退出合伙时的股权折价也是以此为基础的。原告支付的股权转让款包含了转租一直到2024年的那部分租金。顾庆红在嘉善县人民法院（2019）浙0421民初24号案子当中的答辩中明确表示，于2014年租赁了西塘镇东街烧香港南22栋4号即案涉房屋，并支付了租金和押金，取得了房屋十年的租赁权。在原告提交的判决书直接载明的。原、被告虽在形式上签订了租赁合同，但签订租赁合同时，顾庆红还实际占有并使用该租房，原、被告之间的租赁合同只是为了方便办证。这一点，原告在嘉善县人民法院（2019）浙0421民初24号案件中，直接予以认可，并不存在顾庆红退租给被告，然后被告再出租给原告的情节。被告、案外人顾庆红和原告三者之间仍旧是租赁和转租的关系。原、被告之间不存在直接的租赁关系。因此在没有实质性租赁关系的情况下，原告主张解除租赁合同，没有对应的租赁法律关系，缺乏请求权基础。被告的理解是要求解除与顾庆红之间的隐含的转租赁法律关系，并退还已经包括在转让款当中的转租的那部分租金。二、原告自己停止营业，是原告的主动行为，因此造成的损失与被告无关，原告的诉请没有事实和法律依据。在客栈特种行业许可证合法有效的情况下，原告主动上缴特种行业许可证，主动要求停业至今，该损失应由原告自己承担。工商信息显示原告注册的嘉善县西塘镇觉色客栈目前仍处于存续状态，并没有被注销或者取缔，是可以正常营业的。当时在没有租金支付行为的情况下同，原告要求被告返还租金及转租经营的请求权，是没有事实和法律依据的，而且租金和转租金是两个法律关系，在原告主动上缴特种行业许可证，并主动停业情况下，要求被告对装修等损失进行赔偿，是没有事实和法律依据。而且在嘉善县人民法院（2019）浙0421民初24号案件当中，对合伙经营合同和股权转让协议都未撤销的情况下面原告诉请退回押金也是缺乏事实和依据的。三、被告没有解除相应租赁关系的法定的或者约定的理由。这个租赁关系可以包含转租赁的法律关系。原告没有证据证明存在司法机关和行政机关依法裁定决定的查封行为，是原告主动上缴特种行业许可证直接停业至今的。而且案涉房产不存在产权纠纷，嘉善县人民法院（2019）浙0421民初24号判决书查明的事实表明，案涉房屋已经进行不动产登记陆家兄妹六位，共有人都登记在册，按份共有的产权清晰，而且被告也取得了其中5位共有人的授权。被告有权处分该房产，原告所谓的因租房存在产权纠纷，导致原告经营的客栈被有关部门查封，无法正常经营，这一事实并不成立。因此原告在无法向前合伙人主张损失的情况下，转而通过主动上缴特种行业许可证制造被查封的假象，意图将损失转嫁给被告，商业风险是市场所固有不确定的，主动停业更是原告自己的决定。因此请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法向法院提交了1、两原告身份证、被告身份信息复印件各一份；2、合伙经营合同复印件一份；3、可来卧客栈经营权承包协议一份；4、客栈股权转让协议原件一份；5、租赁合同一份；6、租房协议一份；7、委托书一份；8、租房押金收条一份；9、收条四份；10、特种行业许可证一份；11、接警单一份；12、照片三份；13、2019浙0421民初24号判决书一份；14、装修费用清单共计七十一份；15、不动产登记信息查询结果一份。被告黄峰向法院提供证据如下：1、房产登记及产权证一份四页；2、委托书一份二页；3、被告与顾庆红之间的租赁合同复印件及顾庆红的转租便条一份四页；4、情况说明一份；5、嘉善县西塘镇觉色客栈的企业工商信息一份；6、（2019）浙0421民初24号判决书一份。本院予以确认并在卷佐证。对于原告向法院提供的证据，被告黄峰的质证意见为：对第1组证据没有异议；对第2组证据认为：事情是知道的，但他们协议的具体内容我不是很清楚；对第3组证据认为：被告不知道具体情况，顾庆红作为被告的承租人，他还是三个人的合伙之一，只是将经营权承包给了王钰，她本身也还是承租人。对第4组证据认为：事情大致清楚，顾庆红退出，是顾庆红和原告之间的转租赁关系，不涉及本案被告；对第5组证据认为：这份租赁合同形式的真实性没有异议。但是实际情况并不是这样，签订这份租赁合同的目的是为了方便原告办理工商登记手续，并没有实际履行，也没有由原告向被告支付租金；对第6组证据三性无异议，只是为了办证；对第7组证据三性无异议；对第8组证据认为：转到王钰名下我们不清楚，收条证明顾庆红是房屋的承租人；对第9组证据认为：真实性确认，承租人顾庆红付给出租人黄峰的租金。而且后面那份是罗丽华转租费9万元，一个是承租，一个是转租的，是两个法律关系；对第10、11组证据认为：对许可证有异议，可以合法经营的，所谓因产权纠纷而导致办不出证，是不存在的，接警单无异议；对第12组证据认为：没有查封的事实，原告应提供执法的有效文书，如果没有的话是没有任何法律效力的；对第13组证据认为：第一，12页上提到的黄峰收到被告顾庆红的租赁费、押金、转租费，共99万元，证明顾庆红就是第一承租人。第二、西塘派出所出具的证明原告王钰主动上交了这种行业许可证，我们没有异议；对第14组证据认为：对三性不予认可，无法证明与本案的关系，也无法证实真实性和关联性；对第15组证据三性无异议。对于被告向法院提供的证据，原告的质证意见为：对第1组证据三性无异议；对第2组证据认为：对证据的真实性没有异议，从委托书可以看出被告仅是取得了六分之五的授权委托，原告认为被告不能办理全部相关手续，没有得到充分授权；对第3组证据认为：该租赁合同与本案没有关联性，顾庆红股权转让之后，原告取得了案涉客栈全部经营权，因此本案真实的租赁关系是本案的原被告。同时对顾庆红所谓的转租，原告不认可。对第4组证据认为：对真实性没有异议，2018年10月12日，西塘有关部门对案涉客栈进行了查封，责令原告王钰上交特种行业许可证，如果不交要进行处罚；对第5组证据认为：对真实性没有异议，对证明内容有异议，正是由于有关部门的查封，致使案涉客栈无法正常经营，存续不等于案涉客栈可以正常经营。对原告所递交的15组证据，除第14组外，其他证据的真实性予以确认，但对其证明内容，本院将在本院认为中予以阐述。对被告所递交的5组证据的真实性予以确认，对其证明内容，本院将在本院认为中予以阐述。本院经审理认定事实如下：2014年6月18日，被告黄峰与案外人顾庆红签订租赁合同，将坐落于房屋（房产证面积115.86㎡、占地面积180平方左右）出租给案外人顾庆红，依据双方约定，租金为80万元，租期为2014年8月28日至2024年8月27日，案外人顾庆红在对房屋修缮、装修产生的费用由案外人顾庆红承担。依据协议，案外人顾庆红陆续向被告黄峰支付租赁费80万元、押金10万元，转租费9万元。2015年1月1日，二原告与案外人顾庆红订立《合伙经营合同》，共同出资各三分之一，翻修房屋，用于经营旅馆。同年5月27日，案外人顾庆红与原告王钰订立《可来卧客栈经营权承包协议》，协议约定案外人顾庆红把三分之一的三年经营权承包给原告王钰，原告王钰每年支付案外人顾庆红固定回报86000。同年9月30日，顾庆红在《客栈股份转让协议》签名，依据转让协议，可来卧客栈顾庆红所有的股权投资金转让给王钰、戴素荣（金序萍之妻）。2015年9月22日、10月23日，顾庆红分别出具收条，载明可来卧客栈1／3股份转让款已全部结清。因顾庆红将客栈股份转让给了原告，原告（王钰）与被告于2014年10月13日订立《租赁合同》，约定：黄峰（甲方）将位于房屋租给王钰（乙方），甲方同意乙方根据经营需要对租赁建筑物进行修缮及装修；租赁期限10年（2015年1月1日至2024年12月31日止），10年租金合计160万元。另，原告王钰与陆泉明（系黄峰母亲）订立《租房协议》，约定王钰向陆泉明租用西塘烧香港南22弄4号房屋（房产证面积115.86㎡、占地面积180平方左右）。2017年6月26日，原告客栈经营取得特种行业许可证（嘉善县西塘镇觉色客栈）。2018年8月，有人到客栈闹事，称系该租房房东，并要收回房产。另查明，为陆物华、陆泉华、陆物光、陆物革、陆泉新、陆泉明6人共有；建筑面积115.86㎡；被告黄峰在与案外人顾庆红以及与原告签订租房合同时，已经取得6个共有人中的5人授权委托（除陆泉华外）。2018年10月12日，因客栈租房存在产权纠纷，原告暂停营业。本院认为，原告以所租赁的坐落于权属存在争议影响其正常经营为由，要求解除相关租赁合同并要求被告退还租金赔偿损失。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，对共有物处分或修缮，需经三分之二以上共有人同意。本案中为陆物华、陆泉华、陆物光、陆物革、陆泉新、陆泉明6人共有，且6人中有5人同意并委托被告黄峰经办，显然已经超过了三分之二多数，故原告以租赁的房屋权属存在争议影响其正常经营为由，要求解除租赁合同的诉讼请求依据不足，本院不予支持；其次，本案是案外人顾庆红与被告黄峰先行签订租房合同，租下坐落于房屋，再由原告加入与顾庆红合伙经营，然后由原告承包经营，最后是案外人顾庆红退出合伙，由原告经营，原告并没有直接向被告支付租金，本院认定原告与被告的关系为转租赁关系。至于原告（王钰）与被告于2014年10月13日订立的《租赁合同》，但原告没有直接向被告支付租金，并未实际，疑似为方便办理各种证照所签。综上，原告要求解除双方所签租房合同缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，应予驳回。原告的其他诉讼请求，因丧失解除合同的前提，本院无需进一步审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第六十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告原王钰、原告金序萍对被告黄峰的诉讼请求。本案诉讼费16800元，减半收取8400元，财产保全费5000元，合计13400元，由原告王钰、原告金序萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  王一川二〇一九年十一月六日书记员  王曙君附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。