广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初37576号原告：吕彦，男，1984年11月12日出生，壮族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永、刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市文德路XX42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：广州市合展房地产代理有限公司，住所地：广州市海珠区昌岗中路238号1405房自编之一。法定代表人：揭英强。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。原告吕彦诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕彦及其委托诉讼代理人雷会能，被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告禾城公司的委托诉讼代理人周冬云，被告合展公司的委托诉讼代理人邝敬康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告华鑫公司签订的《认购书》；2、判令被告华鑫公司向原告双倍返还定金200000元，被告丰盛昌公司、禾城公司、合展公司对其中的100000元定金承担连带清偿责任。事实和理由：2018年8月11日原告接到中介来电推销位于广州市越秀区XX26号的“XX”销售项目。同月13日原告前往“XX”售楼部，合展公司的销售人员称该楼盘是学位房，且产权清晰，随时可办产权证等，原告当即通过售楼现场提供的POS机分四次共支付定金10万元（经查，该款汇入了合展公司的账户），华鑫公司开具了定金收据。原告与被告华鑫公司签订了认购书，认购了文德路XX26号B401房，约定成交总价为1901321元。此后原告得知该楼盘属于禾城公司开发经营，至今未缴清土地出让金，未取得房产大确权证等，禾城公司又将该楼盘转卖给了丰盛昌公司，再由华鑫公司与合展公司公开销售。原告即前往“XX”售楼部交涉，填写了退房申请书，销售人员承诺十天内退款，但时至今日，分文未退。2018年8月23日，广州市住建委分别向华鑫公司和丰盛昌公司等发出《责令停止违法行为通知书》，责令立即停止违法销售。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释》，四被告共同违法销售涉案房产，双方无法进一步签订商品房买卖合同，原告购房目的无法实现，故诉至法院。被告华鑫公司辩称：一、案涉房屋产权登记人为禾城公司，现产权人未能追认被告出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，案涉《XX住宅认购书》为无效合同，不适用定金罚则。二、原告在签订认购书或房屋买卖合同后，未能按照约定足额支付剩余购房款，本身存在违约行为，其依约应自行承担相应的法律责任，相应的诉讼请求没有法律依据。三、案涉款项的实际收取方为合展公司，其应为法律责任的承担主体。四、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明案涉房屋可通过仲裁方式办理产权登记，案涉合同存在合法有效及继续履行基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。五、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。被告丰盛昌公司辩称：一、我司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告是与华鑫公司签订《认购书》并向其支付购房定金的，双方之间的房屋买卖协议关系仅对原告与华鑫公司有约束力。我司并非该协议的一方当事人，未参与涉案房屋的买卖过程，未与原告有过任何接触，也未曾收取过相关款项，更未向买受人承诺还款，根本不可能欺骗原告签订协议，原告要求我司承担连带还款责任，缺乏事实与法律依据。二、涉案房屋由禾城公司开发，后因各种原因该项目不能有效推进，禾城公司以处置不良资产的方式将该项目整体转让给丰盛昌公司，并承诺在房屋实际售出时以开发商的名义配合买受人办理产权登记。后我司将该项目整体转让给华鑫公司时，向其如实、明确地告知了上述情况。我司不存在任何欺诈和串通行为，即便其他我司对房屋买受人刻意隐瞒相关事实，该行为也与我司无关，不应对此承担任何责任。综上请求法院驳回原告针对我司的诉讼请求。被告禾城公司辩称：我司不是本案适格的被告，本案是房屋买卖合同纠纷，我司没有参与合同，不是合同相对方，原告应当向合同相对方主张。本案所涉房屋买卖合同、认购书都是无效合同，涉案房屋相关的买卖合同均已有行政主管部门确认为违法销售行为。而丰盛昌公司和华鑫公司的公开销售行为损害了回迁户的权益，导致大量回迁户上访，这损害了公共权益，中院已作出了相关裁定。我司在本案中没有过错，我司并未确认丰盛昌公司取得房屋产权。我司确认的行为仅针对丰盛昌公司，不针对任何第三方，没有损害原告的合法权益。我司发现华鑫公司和丰盛昌公司的违法销售行为后，已经向行政主管部门举报投诉，并在涉讼小区和销售现场张贴公告对购房人进行提示，已经尽到了所有的职责。原告在购房房屋时没有尽到合理审慎的义务，相关损失由其自行承担。请求法院驳回原告对我司的全部诉讼请求。被告合展公司辩称：一、我司与原告并未形成任何合同关系，并非本案适格被告，无需向原告承担任何合同责任。根据原告提供的证据，可以证实原告与被告华鑫公司存在房屋买卖合同关系，并向被告华鑫公司支付定金5万元，且该定金全部由被告华鑫公司收取。根据合同相对性，我司无需向原告承担任何关于合同之责。二、两被告之间的合作关系，是我司为被告华鑫公司提供房产销售协助服务，此乃二者间的内部合作关系，与任何第三方无关。三、涉讼房产被暂停交易在目前可见的主要原因是政府部门的政令限制，非由我司引发的原因。综上所述，请法院依法驳回原告对我司的诉讼请求。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004XXX、登字0004XXX的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为被告禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路XX42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，被告禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路XX6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，被告禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路XX的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路XX6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路XX的下列房屋（详见附表），现登记在被告禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与被告合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路XX6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月13日，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【XX住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路XX26号B401房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积55.781平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1901321元；本认购书签订当日支付定金200000元等。同日，被告华鑫公司向原告《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市文德路XX26号B栋401房的定金100000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司及丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为被告华鑫公司及丰盛昌公司销售广州市越秀区文德路XX6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令被告华鑫公司及丰盛昌公司立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期XX意向买家与其司签订【XX住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。本院认为，原告与被告华鑫公司签订《【XX住宅】认购书》后，相关行政管理部门向被告华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。现原告起诉要求解除与被告华鑫公司签订的认购书，双方对解除认购书的意思表示达成一致，故对该项诉讼请求本院予以支持。原告要求被告华鑫公司退还定金100000元的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告在签订上述《【XX住宅】认购书》前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但被告华鑫公司仍应向原告支付该款项占用期间利息。至于原告要求被告丰盛昌公司、禾城公司承担连带责任的诉讼请求，因原告与被告华鑫公司签订的《【XX住宅】认购书》所形成的房屋买卖合同关系仅对原告及被告华鑫公司具有约束力，被告丰盛昌公司、禾城公司均不是合同的相对方，根据合同相对性的原则，对原告要求被告丰盛昌公司、禾城公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告合展公司承担连带责任的诉讼请求，因被告合展公司并非上述《【XX住宅】认购书》的合同当事人，原告持有的收款收据上仅盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与被告合展公司之间为委托关系，而原告与被告合展公司并未产生直接的法律关系，故原告该项诉讼请求本院不予支持。同理，被告华鑫公司认为相关房款应由被告合展公司予以返还的抗辩，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告吕彦与被告广州华鑫资本管理有限公司签订的《【XX住宅】认购书》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告吕彦返还购房定金100000元，并计付利息（以100000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，从2018年8月13日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告吕彦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  张雪琼人民陪审员  何燕芳二〇一九年十一月八日书 记 员  徐浩龙