浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2578号 上诉人（原审被告）：柯伟芳，女，1975年10月11日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：吴建明（柯伟芳丈夫），住仙居县。 上诉人（原审被告）：吴建明，男，1971年2月27日出生，汉族，住仙居县。 被上诉人（原审原告）：仙居县人民医院。住所地：仙居县福应街道城北东路53号。 法定代表人：林荣海，该医院院长。 委托诉讼代理人：周成海，浙江安州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴峰燚，浙江安州律师事务所实习律师。 原审第三人：万旭明，男，1970年8月4日出生，汉族，住仙居县。 原审第三人：吴天明，男，1973年12月5日出生，汉族，住仙居县。 原审第三人：崔美丽，女，1970年2月14日出生，汉族，住仙居县。 上诉人柯伟芳、吴建明因与被上诉人仙居县人民医院房屋租赁合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2019）浙1024民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯伟芳、吴建明上诉请求：1.撤销原判，依法驳回仙居县人民医院诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由仙居县人民医院负担。事实和理由：（一）柯伟芳、吴建明与崔美丽之间的房屋租赁合同有效，至2021年12月30日租赁期满，仙居县人民医院对该转租关系已经予以认可。1.万旭明转租给吴天明、吴天明转租给崔美丽，仙居县人民医院都是认可的。柯伟芳、吴建明提供的《限期出屋通知书》，证明崔美丽转租给柯伟芳、吴建明得到了仙居县人民医院的书面认可。《限期出屋通知书》载明：“西起第28—29间：吴建明、柯伟芳，鉴于我院与你的房屋租赁关系早已到期……”通知书上盖有被上诉人仙居县人民医院的公章。2.一审时，仙居县人民医院把柯伟芳、吴建明列为被告而不是第三人，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，也表明仙居县人民医院认可了柯伟芳、吴建明的承租人地位。3.根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，崔美丽转租给柯伟芳、吴建明的转租期限没有超过承租人剩余租赁期限，应认定两上诉人的租期到2021年12月30止。4.柯伟芳、吴建明已经支付租金到2018年9月。2018年5月以后的租金都是柯伟芳、吴建明以崔美丽的名义缴付，不是崔美丽支付租金。一审时仙居县人民医院提供的仙居县人民医院现金收入凭单，明确载明是“7—9月份”店面租金，租金已经付到2019年9月。5.崔美丽转租给柯伟芳、吴建明的时间为2018年5月1日，不是一审认定的2017年5月。协议书上的2017年为笔误。（二）一审法院判决柯伟芳、吴建明自2019年3月起按照每月8000元支付房屋占用费错误。1.仙居县人民医院与万旭明的租赁合同于2016年12月31日到期后，又认可了与吴天明、崔美丽的房屋租赁关系。在合同依法解除前，柯伟芳、吴建明是合法租用崔美丽的房屋。2.目前法院判决没有生效，崔美丽与仙居县人民医院的房屋租赁合同还合法存在，仙居县人民医院于2018年12月20日即将涉案房屋转租给他人是违法的，不能作为定案依据，更不能作为计算房屋占用费的依据。（三）一审法院适用合同法关于合同有效的相关规定认定崔美丽与柯伟芳、吴建明之间房屋租赁合同无效错误。 仙居县人民医院辩称：（一）仙居县人民医院未认可崔美丽与柯伟芳、吴建明之间的转租合同。万旭明承租案涉房屋后又转租给吴天明，转租合同中的租赁期限改为八年，仙居县人民医院盖公章只能证明同意转租并不能证明同意租期由四年改为八年。后崔美丽转租给柯伟芳、吴建明这一转租行为并没有得到仙居县人民医院的同意。房屋租金是由崔美丽向仙居县人民医院支付，仙居县人民医院直至2018年12月才知晓房屋己经由柯伟芳、吴建明实际租用。（二）一审法院认定柯伟芳、吴建明与仙居县人民医院之间租赁关系无效是正确的。崔美丽擅自将房屋转租给上诉人柯伟芳、吴建明，没有征得仙居县人民医院的同意，也没有支付过房租，双方之间不存在房屋租赁关系。根据合同法第二百二十四条的规定，仙居县人民医院有权解除与崔美丽之间的房屋租赁关系，并确认崔美丽与柯伟芳、吴建明之间的房屋转租合同无效。（三）一审判决要求柯伟芳、吴建明每月支付房屋占用费8000元是合理合法的。柯伟芳、吴建明与仙居县人民医院之间并无房屋租赁合同，柯伟芳、吴建明占用房屋没有任何法律依据，但是2018年9月后其在未支付房租的情况下一直使用案涉房屋，理应按照一审判决支付房屋占有使用费。 仙居县人民医院向一审法院起诉请求：1.请求判令柯伟芳、吴建明15日内腾空租赁房屋，并将租赁房屋移交仙居县人民医院。2.判令柯伟芳、吴建明支付2018年9月至2019年2月房屋占用费16666.67元；从2019年3月起至柯伟芳、吴建明归还房屋之日止以每月8000元支付房屋占用费。在诉讼过程中，仙居县人民医院变更诉讼请求，增加要求解除与第三人吴天明、崔美丽的房屋租赁合同关系；确认崔美丽与吴建明、柯伟芳的转租关系无效。 一审法院认定事实：2013年1月1日，仙居县人民医院将包括仙居县城北东路53号从西向东第28-29号在内的店面出租给第三人万旭明，租赁期为四年，从2013年1月1日至2016年12月31日止。租金每年40万元。同日，万旭明与吴天明签订房屋租赁合同，将人民医院北大门西侧东数第28、29间房屋转租给吴天明，租赁期限八年，自2013年1月1日至2021年12月30日。同时约定租赁期间，吴天明不得擅自将房屋转租给他人使用。仙居县人民医院在吴天明签字处盖章。后，吴天明将上述房屋转租给崔美丽。崔美丽支付租金到2018年8月份。2017年5月，崔美丽将上述房屋转租吴建明、柯伟芳。2018年12月21日，仙居县人民医院向吴建明、柯伟芳发出限期出屋通知书，要求吴建明、柯伟芳在12月25日前交还占用房屋。吴建明、柯伟芳没有出屋。 一审法院认为，本案事实基本清楚，第三人万旭明将涉案房屋转租给吴天明、吴天明再将房屋转租给崔美丽，崔美丽以其自身名义向仙居县人民医院缴纳租金到2018年8月份，仙居县人民医院亦认可涉案房屋转租给崔美丽，故转租有效。但崔美丽再将房屋转租给吴建明、柯伟芳，未经出租人同意，出租人可以解除合同。因此，仙居县人民医院要求解除其与崔美丽的转租关系，依法成立，予以支持；其要求解除与吴天明的转租关系，因吴天明已经将涉案房屋转租崔美丽，不再与仙居县人民医院发生租赁关系，无须再解除合同。仙居县人民医院在2018年12月21日向吴建明、柯伟芳发出限期出屋通知书，吴建明、柯伟芳据此认为仙居县人民医院认可两者之间的租赁关系依据不足。退一步来说，仙居县人民医院与吴建明、柯伟芳之间并没有签订书面合同，即便存在租赁关系，依照合同法有关租赁合同的规定，也仅仅构成不定期租赁。仙居县人民医院可以在合理期限前通知吴建明、柯伟芳，并解除合同。仙居县人民医院要求吴建明、柯伟芳支付占有使用费符合法律规定，予以准许。在2019年2月前按照10000元/季度，之后按照招投标后酌情确定每间4000元/月计算占用使用费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除仙居县人民医院与第三人崔美丽租赁关系，确定第三人崔美丽与吴建明、柯伟芳的租赁合同无效；二、吴建明、柯伟芳在判决生效之日起三十日内腾空位于仙居县间的店铺，并返还仙居县人民医院，并支付2018年9月至2019年2月期间的房屋占用费16666.67元、之后按照每月8000元支付占用费到腾退返还仙居县人民医院止。三、驳回仙居县人民医院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元，减半收取计108.5元，由吴建明、柯伟芳负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：（一）仙居县人民医院是否有权解除与崔美丽之间的房屋租赁合同；（二）柯伟芳、吴建明自2019年3月起按照每月8000元支付占有使用费至腾退之日是否合理。 关于仙居县人民医院是否有权解除与崔美丽之间的房屋租赁合同。合同法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，案涉房屋由仙居县人民医院租赁给万旭明后，万旭明又转租给吴天明、吴天明再转租给崔美丽，二次转租仙居县人民医院都是同意且认可的，转租合同均有效。柯伟芳、吴建明上诉主张仙居县人民医院对于崔美丽后又转租给柯伟芳、吴建明也是认可的。本院认为，崔美丽与柯伟芳、吴建明之间的《商铺转让合同》并无仙居县人民医院的印章，房租也是由柯伟芳、吴建明以崔美丽名义向仙居县人民医院交纳至2018年9月，本案并无证据证明仙居县人民医院认可该转租合同关系。《限期出屋通知书》系仙居县人民医院于2018年12月21日出具，主要目的是通知柯伟芳、吴建明腾退房屋，彼时通知书上关于“我院与你的房屋租赁关系早已到期”的表述尚不足以证明仙居县人民医院在此前就同意该转租合同关系。因此，仙居县人民医院有权解除房屋租赁合同。至于合同效力一节，崔美丽在未经出租人仙居县人民医院同意的情况下擅自转租房屋，属于无权处分的行为，崔美丽与柯伟芳、吴建明之间的转租合同应为效力待定的合同。权利人仙居县人民医院起诉对该转租不予认可，该转租合同归于无效。柯伟芳、吴建明认为合同有效的异议不能成立。 关于柯伟芳、吴建明自2019年3月起按照每月8000元支付占有使用费至腾退之日是否合理。本案柯伟芳、吴建明自2018年10月起占有、使用房屋但未支付相应对价，应当支付房屋占有使用费。仙居县人民医院已于2018年12月将案涉房屋重新出租给案外人陈鹏波，并约定自2019年3月起交付房屋。房屋占有使用费是对出租人损失的赔偿，一审法院以仙居县人民医院与案外人陈鹏波的房屋租金标准为据，认定柯伟芳、吴建明应自2019年3月起至腾退之日按每月8000元支付占有使用费尚在合理范围，本院予以确认。 一审法院认定崔美丽租金已支付到“2018年8月”，并判决柯伟芳、吴建明支付自“2018年9月”至腾退之日的占有使用费错误。事实是，崔美丽租金已经付至2018年9月，柯伟芳、吴建明应支付自“2018年10月”至腾退之日的占有使用费。但鉴于一审法院判决柯伟芳、吴建明承担的占有使用费具体金额计算正确，一审法院又已于2019年11月5日出具民事裁定书对日期予以补正，故柯伟芳、吴建明的该主张本院不予支持。 综上所述，柯伟芳、吴建明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费217元，由上诉人柯伟芳、吴建明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢益民 审 判 员 吴 谦 审 判 员 邬卫国 二〇一九年十一月十一日 代书记员 严 凌 -8- -9-