广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13710号原告：林朝虹，女，1975年11月22日出生，汉族，住海南省万宁市。委托诉讼代理人：陈碧名，广东颖诚律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址）。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，系公司法务。原告林朝虹与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，并于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告林朝虹的委托诉讼代理人陈碧名、被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林朝虹向本院提出诉讼请求：1、通大公司向林朝虹办理房产证，即由通大公司提供符合法定要求的资料提交给中山市房地产交易登记管理所完成备案；2、判令通大公司向林朝虹支付延迟办理产权登记违约金（购房总金额410000元为基数，按每日万分之五标准自2018年10月1日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月1日违约金为23750元）；3、本案诉讼费用由通大公司承担。诉讼过程中，林朝虹撤回诉讼请求一；变更诉讼请求二为以购房款411000元为基，按每日万分之五自2018年10月8日起计算，暂计至2019年11月4日违约金为38750元。事实和理由：2013年8月13日，林朝虹与通大公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，林朝虹以411000元向通大公司购买位于中山市××镇旭日××房。涉案合同签订后，林朝虹按照约定缴纳全部房款411000元，缴纳房屋契税和办证费用。2015年9月1日，通大公司通知林朝虹交付涉案房屋。通大公司于2016年10月30日转移交付房屋。通大公司至今未按合同约定在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记所需资料至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司的行为已构成违约。关于产权登记的约定，如出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按日以买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述总额最高不超过该商品房总价款的1%。林朝虹认为，涉案合同约定的违约金标准明显过低，不能覆盖林朝虹的实际损失，且涉案合同的格式条款对买受人显示公平，故法庭应当按每日0.05%进行调整。林朝虹为维护自身的合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。被告通大公司答辩称，一、关于逾期办证违约金的起算时间问题。根据林朝虹与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”及合同附件六《合同补充协议》第六条第1款的约定“产权登记期限，该商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限”。合同约定交付时间2015年10月30日，涉案房产实际交付时间为2016年8月24日，故应以涉案房产实际交付之日，即2016年8月24日起算720个工作日为通大公司办理涉案房产产权的期限，因此通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2019年8月1日，故违约金的起算时间应为2018年8月2日。二、逾期办证违约金计算标准及违约金总额，应以林朝虹与通大公司的约定为准。根据合同第十四条约定“如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日按买受人已付价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，故即使在通大公司存在逾期办证的情形下，每日产生的违约金应为林朝虹已交付房价款的万分之一，即41元，且通大公司应承担的逾期办证违约金累计总额不超过林朝虹累计已付房价款的1%。三、关于诉讼费承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方承担”及第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定双方的各自应承担的诉讼费。本院经审理认定事实如下：2013年8月13日，林朝虹（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定林朝虹购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为411000元；付款方式为银行按揭方式，其中现金124000元约定付款时间为2013年8月13日，商业贷款287000元的约定付款时间为2013年9月13日。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”；第十四条关于产权登记第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……合同及补充协议签订后，林朝虹向通大公司支付购房款411000元，通大公司于2016年8月24日向林朝虹交付楼房，但通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，上述商品房至今亦未办理房地产权属证书。双方就涉案房地产的权属办理问题未能达成一致意见，林朝虹于2019年9月16日诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经林朝虹与通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”。通大公司主张商品房交付之日应是涉案房产实际交付之日，本案涉案房产实际交付时间为2016年8月24日，即应自2016年8月24日起算720个工作日为通大公司办理涉案房产产权的期限，因此通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2019年7月12日，故违约金的起算时间应为2019年7月13日。林朝虹则认为应从合同约定交楼之日即2015年10月30日起720个工作日之次日作为办证时间起算。双方关于前述条款“商品房交付使用之日”的理解及应按合同约定之日还是房屋实际交付之日算作交付产生争议，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售合同的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日或者视为交付之日再加上合同约定办证日期即720个工作日作为基数逾期办证违约金的起算点。然而通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，被告通大公司已经违约，理应承担支付逾期办证违约金的责任。关于逾期办证违约金的计算标准及总额问题。虽然合同中约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的条款，该条款对逾期办证每日0.01%的违约金并未明显过高或过低，应属较为合理，本院予以确认。针对该条款中违约金累计不超过商品房总房价款的1%的封顶约定，本院认为，被告通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，且因被告通大公司逾期办证的违约行为，导致买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使因对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，买受人因被告通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与被告的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在被告通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，本院调整逾期办证违约金为从2019年7月13日起以原告已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至被告通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日立即向原告林朝虹支付从2019年7月13日起至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（411000元为基数按每日万分之一标准计算；其中，从2019年7月13日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；从本判决发生法律效力之次日起至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向原告支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向原告一次性支付）；二、驳回原告林朝虹超过上述判项的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，减半收取197元，由被告中山市通大房地产有限公司负担（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年十一月二十六日书记员  黄湛洪吴炎芳