广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21282号原告：广东添祥物业管理服务有限公司。住所地广东省佛山市三水区乐平镇宝盈时代广场超市区首层13A号。统一社会信用代码914***********528P。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：杨水安，男，汉族，1965年10月20日出生，住广东省佛山市南海区***************。公民身份号码420************219。系公司员工。委托诉讼代理人：胡浪，男，汉族，1983年8月4日出生，住四川省南充市嘉陵区************。公民身份号码510************318。系公司员工。被告：林北海，男，汉族，1975年6月15日出生，住广东省阳山县**************。公民身份号码441************018。原告广东添祥物业管理服务有限公司与被告林北海物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨水安、胡浪、被告林北海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2015年1月至2019年6月的物业管理费和公摊费7679.88元以及滞纳金12216.55元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是佛山市碧水轩小区的物业管理服务企业，被告是佛山市碧水轩小区******业主。被告从2015年1月至2019年6月未缴纳物业管理费，上述费用及滞纳金共计19896.43元，详见《碧水轩小区四座1007房欠费明细》。期间，原告对被告进行了多次催缴工作，但被告未能履行缴费义务。请求法院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告辩称：第一，原告起诉被告拖欠7679.88元物业管理费，并要求被告赔偿滞纳金12216.55元不合理，被告不予认可。被告没有收到原告的催款电话和通知，滞纳金于合同中并无约定，而且远高于本金，没有法律依据，不应予支持。第二，被告没有支付物业管理费是有合理理由的，并不构成违约，是原告违约在先，原因如下：1.自原告接管涉案小区第一个月，被告的单车停放在小区内合法购买（有产权证）的单车位，被人偷盗，该山地车价值1750元。经被告询问物管保安，回复与其无关，要求保安调监控查看也无果。2.原告接管涉案小区第二个月，被告的小汽车停放在小区内合法购买（有产权证）的车位，第二天发现被刮花了。经被告询问保安，无果。3.被告的小汽车位屡次被物业堆积杂物及拆卸的旧门闸栏杆等物占用。4.被告的车位处的照明光管在晚上从未亮过。5.换了新门闸后，经被告询问邻居，得知每户配送两个门禁卡，但被告没有收到，要求配送。6.按照合同第五章第八条第5项要求，原告应提供消杀（灭四害）的有效费用清单（或发票）。合同第六章第十条第3项公共收益提供明细。公共收益指本小区内有闲置车位用来租放小汽车位6个、小区外消防通道上有16个，共计22个，每个车位以250元/月的租金收入作为公益收入。7.水电分摊应提供清单或合法发票，按合理分摊支付，电梯维修是以公益收入支付的。8.被告同意支付的费用为：每月95.3元×54个月=5146.2元，摩托车位300元，两项共计5446.2元，再扣减山地车损失1750元，即为3696.2元。综上，被告在第一届物管任期9年期间没有拖欠过任何费用，原告是否履行了安保、服务、管理的义务以及业主是否享有的待遇，被告提供证据予以证明。请求法院查明事实。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份信息，证明原、被告主体资格。2.《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》（2016年10月31日签订），证明原告收费及被告欠费的依据，收费标准、收取滞纳金的依据及标准。3.碧水轩4-1007欠费明细表，证明被告欠费明细，包括管理费本金、水电费分摊本金、电梯维修的费用。4.《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》（2014年10月27日签订），证明该合同有关于违约金的约定。5.水电费发票，证明原告垫付水电费的事实。被告在诉讼中举证：1.照片，证明原告将杂物堆放到被告的车位处，导致被告无法使用车位等问题。2.收据，证明被告购买单车支付的款项。3.房屋及车位不动产权证，证明涉案房屋及车位为被告所有。4.碧水轩业主群聊天记录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3，该证据中“管理费”、“摩托位费”项目的费用被告予以确认，对被告认可的部分本院予以采信，其他于本院认为部分进行论述；证据4，原告能够提供原件予以核对，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据1、4，证据1中停车的照片和有清洁工的照片，原告确认系在涉案小区拍摄，本院确认其真实性，其他证据无法核实其真实性，本院不予采信；证据2，与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月27日，原告（乙方）与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会（甲方）签订《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》，就甲方将佛山市禅城区碧水轩小区委托乙方物业管理订立本合同，约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲乙双方及本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同，承担相应的责任。甲方委托乙方管理房屋建筑本体共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等事项。本合同自2014年11月1日至2016年10月31日。物业服务费及分摊费用以现金方式于每季度第一个月10日前交至服务中心，逾期未交费的，管理处会派发管理费催费单到业主家。满第二季度业主无正当理由还未及时缴纳管理费及公共分摊费的业主，管理处有权按管理费的千分之二（按日）计收违约金，住宅房屋按建筑面积，1.2元/㎡/月收。2016年10月31日，原告（乙方）与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会（甲方）签订《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》，主要约定：甲方委托乙方管理房屋建筑本体共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等事项。本合同自2016年11月1日至2019年12月31日。物业服务费及分摊费用以现金方式于每季度第一个月10日前交至服务中心；住宅房屋按建筑面积，1.2元/㎡/月收。诉讼中，原告陈述：原告明确主张被告拖欠2015年1月至2019年6月期间的物业管理费5146.2元，摩托车车位费300元，水电分摊费1574.37元，电梯维修费517.77元，水泵维修费36.4元，大堂维修费42.5元，大树处理费62.64元，合计7679.88元，原告主张被告从欠费次月1日起按照日千分之二的标准计算滞纳金至2019年7月1日。原告主张涉案物业的物业管理费为95.3元/月。被告陈述：被告对原告主张其拖欠物业管理费、摩托车位费无异议，但对公摊费用有异议。另查明：涉案佛山市禅城区***********的产权人系被告，该房屋建筑面积79.5平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会签订的两份《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费、摩托车位费的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付物业管理费等相关费用的合同义务。现原告主张被告拖欠2015年1月至2019年6月的物业管理费、摩托车位费，被告对该事实不持异议，本院对此予以确认。被告抗辩称因原告未尽相应的物业管理服务义务而不予缴纳上述费用。原告在签订物业管理服务合同后，实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时缴纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等偿有价原则，原告有权向被告收取物业管理费、摩托车位费。被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业管理费。故，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳，被告应向原告支付2015年1月至2019年6月期间欠缴的物业管理费5146.2元（95.3元/月×54个月）、摩托车位费300元。关于原告主张被告支付公摊费用的诉请。原告主张被告拖欠公摊费用2233.88元未缴纳，被告对该事实虽提出异议，但未有有效证据予以反驳。原告提交了相应的发票予以证明，本院对此予以确认。故，被告应向原告支付公摊费用合计2233.88元。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。原告与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会于2014年10月27日签订的《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》约定物业管理费及公摊费用以每季度第一个月10日前缴纳，逾期未交费的原告有权按管理费的千分之二（按日）计收违约金。因被告未按期向原告缴纳物业管理费用，原告依法依约有权向被告主张滞纳金。因上述约定的滞纳金本金仅指管理费，而不包含公摊费用及摩托车位费，故应予以剔除。而该滞纳金的计算标准超出法定标准，被告亦提出异议，故本院酌定滞纳金调整为按照年利率12%计算。因此，就该合同期限内被告逾期未缴纳的物业管理费所产生的滞纳金，被告应以每季度欠缴物业管理费为本金（其中2016年10月的本金为95.3元），分别自每欠费季度第一个月11日起按照年利率12%的标准计算，向原告支付至2019年7月1日止的滞纳金1877.47元。而对于超出上述合同期限的部分，即原告主张被告拖欠2016年11月至2019年6月期间的物业管理费，因原告与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会于2016年10月31日签订的《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》并未约定逾期缴纳物业管理费的违约责任，原告以此主张被告支付该期间的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。因此，对原告诉请主张滞纳金的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林北海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东添祥物业管理服务有限公司支付2015年1月至2019年6月物业管理费5146.2元、摩托车位费300元；二、被告林北海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东添祥物业管理服务有限公司支付公摊费用2233.88元；三、被告林北海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东添祥物业管理服务有限公司支付滞纳金1877.47元；四、驳回原告广东添祥物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告林北海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取149元，由原告广东添祥物业管理服务有限公司负担77元，被告林北海负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月一日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。