贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10711号原告：朱瑞，男，汉族，1997年8月25日出生，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：朱保（特别授权代理），系原告朱瑞之父。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理），系该公司员工。原告朱瑞与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月26日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱瑞之委托诉讼代理人朱保，被告振华房开公司委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱瑞向本院提出诉讼请求：1、判令由被告振华房开公司为原告朱瑞办理都市港湾5幢1座1单元19层02号房屋产权证书；2、判令由被告支付延期办理产权证违约金暂定为39,600.00元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告撤回第1项诉讼请求；将第2项目诉讼请求中的违约金明确为逾期办证违约金；增加一项诉讼请求：要求被告退还原告电通费625.00元、有线电视入户费350.00元。事实及理由2016年2月16日，原告与被告签订商品房买卖合同(合同编号:2014-320号)，以总计为400,000.00元的购房款购买都市港湾5幢1座1单元19层02号房屋，合同约定出卖人应当在2016年12月31日前为原告办理产权登记并将产权登记证书交付买受人。出卖人违约的，按购房总价款的0.01%按日支付违约金至实际办理商品房转移登记的有关文书之日为止。被告至今未依约为原告办理产权登记，已构成违约。自2016年12月31日至2019年8月31日，被告违约时间为2年9个月，应赔偿原告违约金为39,600.00元。综上，被告违反合同法相关规定，请求人民法院查清以上事实，依法支持原告的请求为谢。被告振华房开公司辩称：根据民法通则第一百零七条规定因不可抗力不能履行合同不承担民事责任，合同法第一百一十七条规定，不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，在本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同第二十七条约定，不可抗力不能履行合同，根据不可抗力影响部分或全部免除责任，被告人违约的原因有以下几点：由于2014年5月相关部门下的规划文件验收标准有了新的规定导致，被告人之所以无法按照合同约定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是因受到国家行政机关政策因素导致，其属于不可抗力因素，被告人不应当承担由此产生的违约责任；在消防验收过程中，由于部分业主在消防送风口搭建违法建筑拒不拆除，直接导致消防验收延迟，从而影响了办证的时间；2014年11月24日国务院发布不动产登记条例，将所有定作物统称为不动产，房屋和土地统一登记为不动产证，要求和程序重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行；关于二通费的问题，被告收取该费用已经交至有关部门，被告收取的费用不是公司自己所得而是为原告办理相关设施所代收费用。故原告要求退回没有事实及法律依据根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，总房款为400000.00元。出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税、办证费。2015年8月31日，被告收取原告电通费625.00元、有线电视入户350.00元。因被告未按约定为原告办理不动产权证书，故原告以上述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否承担逾期办证违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；二、原告主张被告返还电通费、有线电视入户费的诉讼请求是否支持。关于焦点一的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月1日起开始计算。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期办证的违约责任，因之后不属于被告的原因未能办证。故被告应承担的违约金应以原告已付购房款400,000.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。同时，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，而政府下发规划文件的行为也明显不属于不可抗力。另外，被告将未经消防验收合格的案涉房屋交付业主使用，导致其他业主占用消防通风口，系被告行为造成，且原告并未占用消防通风口，根据《中华人民共和国》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍应就其违约行为向原告承担违约责任，至于被告与其他占用消防通风口的业主之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。关于焦点二的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的电通费625.00元、有线电视入户350.00元实质为供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电通费625.00元、有线电视入户350.00元于法无合理依据，理应予以退还。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告朱瑞逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款400,000.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告朱瑞电通费625.00元、有线电视入户350.00元；三、驳回原告朱瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十一月十六日书记员  高立