北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初19979号原告：曹晓瑞，男，1981年2月13日出生，汉族，中国运载火箭技术研究院设计员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。被告：李凌洪，男，1952年7月14日出生，汉族，北京铁路局丰台配件厂退休职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李渚薰（被告之女），1985年11月1日出生，住北京市房山区。原告曹晓瑞与被告李凌洪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹晓瑞及其委托诉讼代理人付裕、被告李凌洪之委托诉讼代理人李渚薰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹晓瑞向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告按照合同约定向原告支付违约金137500元（2750000元×千分之五），并按每日1375元（2750000元×万分之五）的标准计算自2013年1月20日起至被告一家四口户口实际迁出之日止逾期迁户违约金。2.请求法院判令被告赔偿原告实际经济损失14万元。3.诉讼费被告承担。事实及理由：2012年12月10日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议，合同约定原告购买被告所有的北京市西城区广安门外车站东街X号院XX号楼XXX的房屋（下称涉案房屋），合同总价275万元。双方按合同约定履行完了房屋权属转移登记手续。原告2013年1月10日取得涉案房屋所有权证书。原告为改善住房条件，决定换房。2019年1月20日，原告与案外人余浩、张焯签订房屋买卖合同和补充协议，原告购买北京市西城区手帕口南街X1号院XX1号楼XXX1室房屋一套总成交价格1160万元（定金100万元），后原告按约定支付第一笔定金10万元。2019年1月28日原告与案外人刘圣陶签订房屋买卖合同，原告出卖涉案房屋，成交价格705万元（其中定金100万元）。买受人刘圣陶2019年1月28日向原告支付第一笔定金10万元。同日签订补充协议约定除原告及家人户口外的第三人户口不能迁出则双方无责解除本合同之约定。原告签订上述两份置换房屋买卖合同后，原告协同案外人刘圣陶前往北京市西城区天宁寺派出所核实上述房屋户口事实，经确认被告仍未将其本人及家人三人户口迁出。我方联系当时的中介负责人李静通知要求被告迁出户口，被告拒绝迁出。由此，2019年1月30日原告与买受人刘圣陶无责解除房屋买卖合同并退还其定金10万元。因此原告名下的涉案房屋由于无法按约定出售，原告无经济能力继续购房屋。2019年2月1日原告与案外人余浩、张焯签订了解约协议，原告按约定向其支付了违约金14万元。原告认为被告未按约定履行户口迁出义务，已构成违约，并且原告多次与被告沟通，被告均明确拒绝迁出户口，被告拒绝迁出户口的行为已给原告造成直接经济损失14万元。加之被告拒绝迁出户口的行为给原告再次出售房屋价值造成更大损失，故起诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。李凌洪辩称，认可我家一家四口的户口都落在涉案房屋处，现无法迁出。2019年1月中旬，中介公司人员给我打电话，要求我三日内将户口迁出。跟原告买卖房屋时，由于是第一次卖房，并无必须在十日内迁出户口的约定。房屋过户后至2019年1月期间，从来无人找过我要求迁户口。在2019年1月前，我家曾另有他房可以迁走户口。但现在我们一家四口都没有房子，家里老人也已去世，没有地方可以落户。原告要求的违约金数额过高，请求法院调低违约金。同意向原告支付4万元作为补偿。不同意赔偿14万元经济损失。14万元的经济损失原告本可以避免。原告所述275万元的房款确已收到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2012年12月10日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订房屋买卖合同，原告购买被告名下的涉案房屋，房屋建筑面积71.97平方米，成交价格275万元。合同第十条第（三）款约定，出卖人应在房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地户籍管理机关完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付千分之五的违约金。逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付房款275万元。2013年1月10日，涉案房屋产权登记至原告名下。诉讼中，被告自认其一家四口人的户籍仍登记在涉案房屋处，但表示目前无处迁户。关于违约金。原告主张，被告未按合同约定履行户口迁移义务，应支付违约金。对此，被告表示，房屋过户后至2019年1月期间原告从未联系要求迁户。此前我家曾另有他房可以迁走户口，但现在我们没有房子，无处落户。原告主张的违约金数额过高，同意支付4万元作为补偿。原告对此不予认可。关于经济损失。原告主张，为改善住房条件，2019年1月原告曾与案外人刘圣陶签订房屋买卖合同出售涉案房屋，曾与案外人余浩、张焯签订房屋买卖合同购买他房。但原告与刘圣陶核实涉案房屋户口情况时，发现被告及其家人户口仍未迁出，故双方无责解除买卖涉案房屋的合同。由于无法售出涉案房屋，原告无力购买余浩、张焯的房屋，并向余浩、张焯支付违约金14万元，该款项构成原告损失。为此，原告出示了其结婚证复印件、分别与刘圣陶、余浩、张焯签订的房屋买卖合同、解约协议、银行凭证。其中，房屋买卖合同显示，2019年1月20日，原告夫妻二人与余浩、张焯签订合同购买案外房屋，价款1160万元。2019年1月28日，原告与刘圣陶签订合同出售涉案房屋，价款705万元。原告与刘圣陶的合同约定，如涉案房屋内有他人户口7日内不能迁出的，无责解除合同。解约协议显示，原告分别于2019年1月30日、2月1日与刘圣陶、余浩、张焯协商解除房屋买卖合同。银行凭证、收条、解约协议显示，原告夫妻二人向余浩、张焯支付违约金14万元。针对原告该部分意见及证据，被告表示，原告与他人签订房屋买卖合同、解约协议的情况，我方均不清楚，该部分证据的真实性不认可，对银行凭证的真实性认可。不同意赔偿原告要求的该部分损失，因为该部分损失原告本可避免。诉讼中，双方均未对户口未迁出的损失向本院提供其他证据。本院认为，原、被告所签房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应依合同约定行使权利、履行义务。原告主张被告未按合同约定迁出涉案房屋内原有户口，被告认可原告所称户口未迁出的情况，本院对此予以确认。被告未按合同约定迁出户口的情况，违反双方房屋买卖合同的约定，构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金的具体数额。结合双方合同约定、合同履行、逾期迁出户口的实际情况、被告申请违约金酌减、双方针对违约损失举证的情况，本院依法酌情确定被告应支付一次性违约金数额为8万元。原告要求继续按日计算违约金的意见，本院不予采纳。原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予支持。根据上述查明的事实，原告从被告处购得涉案房屋后，其有充分的时间、条件核查清楚涉案房屋上户口登记情况，并在此情况下再进行售房、购房的行为，原告自行选择先签订合同再核查户口，并由此导致的相关违约金损失，应由原告自行承担，原告要求被告承担该部分违约金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告李凌洪向原告曹晓瑞支付违约金8万元。二、驳回原告曹晓瑞的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的内容履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2731元，由原告曹晓瑞负担1944元（已交纳），由被告李凌洪负担787元（本判决生效之日起三日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇一九年十一月八日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅