江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初4719号原告：宜兴市国土资源局丁蜀分局，住所地宜兴市丁蜀镇东贤北路，统一社会信用代码12320282466461415E。法定代表人：马强，该分局局长。委托诉讼代理人：张锦超、张宙航，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。被告：张耀君，男，1953年3月4日生，汉族，住宜兴市。原告宜兴市国土资源局丁蜀分局（以下简称国土丁蜀分局）与被告张耀君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国土丁蜀分局的委托诉讼代理人张宙航、被告张耀君到庭参加诉讼。本院依法适用普通程序后，于同年10月18日公开开庭进行了审理。原告国土丁蜀分局的委托诉讼代理人张宙航、被告张耀君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国土丁蜀分局向本院提出诉讼请求：1.判令张耀君搬离丁蜀镇东贤北路（国土丁蜀分局旁）的房屋；2.判令张耀君支付自2018年5月1日起至起诉之日止按30000元每年计算的房屋占有使用费；3.本案诉讼费由张耀君承担。诉讼中，国土丁蜀分局变更第二项诉讼请求为判令张耀君支付自2019年5月1日起至实际搬离之日止按30000元每年计算的房屋占有使用费。事实与理由：双方于2014年4月30日签订房屋租赁协议，约定由张耀君承租其位于宜兴市丁蜀镇东贤北路的店面房，租期1年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止，年租金按照30000元计算。租赁期满后，双方再无另行签订租赁协议，由张耀君继续承租使用，承租期间存在拖欠租金的事实。经多次催告，张耀君于2018年11月27日向其支付了2017年5月至2018年4月的租金30000元。其于2018年12月20日向张耀君发律师函，通知解除双方租赁关系，要求张耀君限时搬出及支付房租，但张耀君未能履行义务，为此诉至法院。诉讼中，张耀君于2019年5月29日向其补交了2018年5月至2019年4月期间的房租30000元。张耀君辩称：2012年其支付12万元转让费后转租了案涉房屋。后其与国土丁蜀分局签订租赁合同，因其当时尚未退休，不能以自己的名义为女儿申领营业执照，故以女儿张云欢为法定代表人申领了营业执照，但房屋转租合同、租赁合同等所有合同的洽谈、签订都是由其办理，租金都是由其支付，故本案所涉房屋实际由其租赁，用于家庭经营。因案涉房屋没有房产证，国土丁蜀分局讲正在办理中并出具了证明，后其领取了营业执照，但无法办理银行开户及税务登记，为此被税务部门罚款。其提出要求退房，国土丁蜀分局将12万元转让费退给其，但国土丁蜀分局不同意，要其无条件搬走，后又发通知要进行拍租。经其交涉，拍租没有继续进行。国土丁蜀分局又与其商量，房屋仍租给其使用，每到一年后再交租金，因转让费无法拿出，其就认可了。现其认为，其支付转让费是为了取得合法经营手续，但案涉房屋不具备出租条件，国土丁蜀分局欺骗其，使其蒙受损失。其要求终止合同，驳回国土丁蜀分局的诉请，国土丁蜀分局退还其12万元转让费，支付合同违约金，赔偿其30%的租金损失；并承担本案诉讼费用和其咨询费、打印复印费、差旅费350元。本院经审理认定事实如下：2012年7月30日，张耀君、张云欢（系张耀君女儿）与徐黎霞、蒋志浩签订转租协议，约定张耀君、张云欢一次性补偿徐黎霞、蒋志浩装修费用房租等12万元，转租国土丁蜀分局坐落于宜兴市蜀分局旁）两间店面房屋。国土丁蜀分局在该转租协议上盖章。2013年4月30日，国土丁蜀分局与张云欢签订房屋租赁合同，约定国土丁蜀分局将坐落于宜兴市的案涉房屋出租给张云欢使用，该出租房屋的建筑面积为200平方米，房屋用途为商业，租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日止，国土丁蜀分局保证上述房屋权属清楚；张云欢将在租赁期届满时把房屋交还给国土丁蜀分局。如需继续承租，应提前3个月与国土丁蜀分局协商，双方另签订合同。2014年4月30日，国土丁蜀分局与张耀君签订房屋租赁合同，约定国土丁蜀分局将上述案涉房屋出租给张耀君使用，国土丁蜀分局保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；该房屋租赁期共1年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止；张耀君承诺租赁该房屋仅作为经营性用房、住宅房使用，室内装修不改变，不改动房屋承重结构；租赁期满，国土丁蜀分局有权收回出租房屋，张耀君应如期交还。张耀君如要求续租，则必须在租赁期满1个月前书面通知国土丁蜀分局，经国土丁蜀分局同意后，重新签订租赁合同；该房屋每间每月租金为1250元，全年租金总额为15000元；双方签订合同后3个工作日内，张耀君一次性付清第一年的租金，以后每年1月28日之前付清下年的租金。国土丁蜀分局出租的上述房屋未取得建设工程规划许可证，也未领取房产证。租赁合同签订后，张云欢于2013年5月29日领取了宜兴市不一样紫砂工艺美术设计院（以下简称不一样美术设计院）的营业执照，该设计院为个人独资企业，住所地在上述租赁房屋内，投资人为张云欢。2015年3月16日，国土丁蜀分局向张耀君发通知，载明：张耀君租用我分局的店面房到2015年4月30日到期，请你务必在2015年6月16日前全部搬出交于我分局另行使用。但后国土丁蜀分局未实际收回房屋，双方也未重新签订租赁合同。国土丁蜀分局收到了相应的租金，其中2013年、2014年的缴款人为张云欢，之后每年的缴款人为张耀君，每年租金均为30000元。2018年4月26日，不一样美术设计院的投资人变更为张耀君。同年3月22日，不一样美术设计院被税务部门罚款200元。因2017年5月至2018年4月的租金张耀君于2018年11月20日交纳，2018年5月起的租金张耀君未交纳。江苏天哲（宜兴）律师事务所受国土丁蜀分局的委托于2018年12月20日向张耀君发律师函，称张耀君自2017年5月至今未向国土丁蜀分局支付房屋租赁费，已经构成违约，即日起解除与张耀君签订的房屋租赁协议，张耀君应向国土丁蜀分局支付2017年5月至该函送达之日止按30000元每年计算的房屋租赁费；张耀君于2018年12月31日前交还房屋并结清相关费用。若逾期，国土丁蜀分局将采取法律措施追究相关责任。后因张耀君未支付2018年5月起的租金及交还房屋，国土丁蜀分局于2019年4月24日诉至本院。诉讼中，张耀君于2019年5月29日支付了2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金30000元。诉讼中，张耀君出具说明，载明：张云欢2008年大学毕业后选择自主创业，获得家庭的全力支持。因没有店面用房，经营场所不落实，故看到丁山消防队边上有店面转让，想转租下来创办私营企业。所有房屋租赁合同的转租洽谈、合同签订、租金支付都有张耀君办理。因张耀君当时尚未退休，不能以自己的名义为女儿申领营业执照，故以女儿张云欢为法定代表人领取了营业执照。张云欢在该说明上签名并签署情况属实。同时，张耀君陈述称，当时申领营业执照时有两个问题，一是要有房产证复印件，国土丁蜀分局说正在办理中并出具证明，工商局也认可了。二是租房协议不规范，双方按照工商局提供的空白合同副本签订了协议。因领取公司营业执照房屋租赁期限需要5年，故双方签订了租期为5年的租赁合同。国土丁蜀分局称，鉴于张耀君与张云欢是父女关系，他们经协商后变更主体，2014年4月30日，张耀君提出由他与其签订租赁协议，故2013年4月其与张云欢签订的合同终止履行。对于张耀君提出要求国土丁蜀分局退还其转让费、支付违约金、赔偿租金损失并承担其咨询费、差旅费等主张，系其独立的诉讼请求，张耀君未在本院限定期限内递交书面反诉状，并预交反诉费。上述事实，有国土丁蜀分局提供的房屋租赁合同、情况说明、律师函、租金缴款书，有张耀君提供的转租协议、房屋租赁合同、营业执照、通知、租金缴款书、税收缴款书、户籍本、情况说明及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：根据双方当事人提供的房屋转租协议、房屋租赁合同、租金缴款书等证据，结合张耀君与张云欢系父女关系、房屋租赁的用途、租金由张耀君支付等事实以及庭审中张耀君陈述的2013年4月签订房屋租赁合同的目的，可以认定案涉房屋由张耀君实际租赁，张耀君将该房屋用作不一样美术设计院经营使用。因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张耀君应将所租赁的案涉房屋返还给国土丁蜀分局，同时对国土丁蜀分局要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张，本院予以支持。对于张耀君提出要求国土丁蜀分局退还其转让费、支付违约金、赔偿其租金损失并承担咨询费、差旅费等主张，系其独立的诉讼请求，张耀君未在本院限定期限内递交书面反诉状，并预交反诉费，本案中不予理涉，张耀君可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、张耀君于本判决发生法律效力之日起十五日内搬出宜兴市国土资源局丁蜀分局所有的坐落于宜兴市房屋并将该房屋返还给宜兴市国土资源局丁蜀分局。二、张耀君于本判决发生法律效力之日起十五日内支付宜兴市国土资源局丁蜀分局房屋占有使用费（自2019年5月1日起至实际返还之日起，参照年租金30000元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，由张耀君负担。该款已由国土丁蜀分局预交，国土丁蜀分局可在本判决生效之日起十日内向本院申请退回，张耀君应于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  严勤芬人民陪审员  杨 江人民陪审员  赵 力二〇一九年十一月二十二日书 记 员  朱良军