中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13533号原告：徐向林，男，1955年10月30日出生，美国籍人。委托诉讼代理人：高剑琴，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朝晖，广东博厚律师事务所律师。被告：张谷荣，女，1966年5月1日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。原告徐向林与被告张谷荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告徐向林的委托诉讼代理人李朝晖、被告张谷荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判决被告腾退其占有原告的房屋（位于广州市荔湾区浆栏路93号四、五楼）；3.判决被告向原告支付房屋租金人民币16万元（每月租金人民币10000元，暂计从2017年9月12日至2019年1月11日，直到被告交回房屋给原告时止）和违约金51200元（按年利率24%计算，暂计从2017年9月12日至2019年1月11日，直到被告交回房屋给原告时止）；4.请求被告支付2017年7月15日至9月11日两个月期间所欠租金1000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月27日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落在广州市荔湾区浆栏路93号四、五楼的房屋出租给被告作住宅使用，每月租金为人民币10000元，租赁期限为2015年9月15日至2020年9月14日；被告向原告交纳保证金人民币20000元，被告逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额1%向原告支付违约金。合同签订后原告即把该房屋交给被告使用，但从2017年9月12日开始至今，被告拒绝向原告支付房屋租金，并持续占用房屋，原告多次与被告交涉无果。为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，其不同意原告的诉讼请求。被告于2015年9月来到广州，经周某介绍于2015年9月13日与广州市荔湾区浆栏路93号四、五楼房东徐向林的代理人徐向宁签订租房合同。由于房子破旧，当时协议由被告方单独出资20多万元装修房屋，其中装修支付15.8万元，处理垃圾费1万元，购置其他配套设备3.2万元。直到2017年由于生意惨淡无法经营，仅房租又借支7万多元，于是从5月份开始就一直与代理人徐向宁沟通，希望终止合同，但徐向宁一直说本人在国外无法回来处理。被告无奈之下于2017年9月停止交租，并于11月30日到水电部门结清了所有的欠款余额，并通知了徐向宁其已经搬出房屋。鉴于以上事实，原告诉请被告强占房屋与事实不符，不存在腾退及占有的问题，在被告没有主张装修费用和押金的情况下，原告还无理纠缠，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：徐向林是广州市荔湾区浆栏路93号四、五楼的所有权人，2015年7月27日，出租人徐向林的代理人徐向宁（甲方）与承租人张谷荣（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在荔湾区浆栏路93号四、五楼的房产出租给乙方作住宅用途使用，建筑（或使用）面积125.57平方米；租赁期限从2015年9月15日起至2020年9月14日止，每月租金人民币10000元，由乙方在每月的第10日前按月现金支付给甲方；乙方向甲方交纳人民币贰万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿欠款后即退还给乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等等。签订合同当天,张谷荣向徐向林的代理人徐向宁支付租赁保证金20000元,徐向宁出具NO.4016505的收据予以确认。合同签订后至2017年6月，张谷荣均按约支付租金。2017年8月18日，张谷荣支付了2017年7月15日至9月11日的租金19000元，此后未再支付租金。庭审中徐向林提供了徐向宁的短信记录，证实2017年11月27日，徐向宁向手机号156××××6778发送短信“张谷荣，你2个月没有交租了，你要是不租也应该办好手续，不然出租屋管理处还会要求交税。你不把钥匙交回来，房子还是在占着。请你尽快办理退房手续和把钥匙退回。我的地址是：广州市东华东路374号徐向宁收。”2017年11月28日向上述号码发送短信“今天我到出租屋管理中心，管理员告诉我，你要是不租，要写清楚你不租，和钥匙一起寄回来。”“还要写清楚里面的东西怎么处理。”“你要是不租，请你尽快办理退租手续，你不办理退租手续，你欠的租金会不断增加，请你尽快回复。”之后，徐向宁于2017年12月、2018年3月、2018年8月又多次向上述手机号码发送“你要是不租，请你尽快办理退租手续，你不办理退租手续，你欠的租金会不断增加，请你尽快回复。”等类似内容。张谷荣承认156××××6778系其手机号码，对短信内容也确认真实性，但是其认为已经解除租赁合同，故未予回复上述短信。张谷荣提供了广州市自来水公司的《更改用户信息业务申请表》和广州供电局的《客户用电受理回执》，拟证明张谷荣于2017年11月30日办理了其名下停止水费划账账号和注销代扣电费签约账号的事实，徐向林质证称需庭后核实真实性，但庭后未向法庭提交相关意见。庭审中，张谷荣申请证人周某和李某出庭作证，周某发表证言称，张谷荣租赁徐向林的房子是其介绍的，其听张谷荣说生意难做不想继续租了，跟徐向宁说要走，大概在2017年下半年离开。张谷荣把涉案房屋的钥匙寄给了周某委托其代交给徐向宁。2017年下半年时周某把钥匙交给徐向宁，但徐向宁称光是钥匙不收，怕被倒找麻烦。周某称张谷荣确实存在困难，如果徐向宁担心，其可陪同一起去开门，但徐向宁说周某不是承租人，拒收了钥匙，故钥匙一直在周某手上。后来周某在徐向宁处另外租赁的位于人民南路106号3楼的房子于2018年3月30日到期，周某把张谷荣委托转交的钥匙连同到期的房子钥匙一并放在人民南路106号3楼的房子内，两个钥匙都没有当面交给徐向宁，也未通知徐向宁来取。徐向林称周某的证言无法证实张谷荣有委托周某与其办理解除租赁合同的手续并退回钥匙的手续，其未收到钥匙。李某发表证言称，由于生意太差，张谷荣无力经营，据说张谷荣有多次打电话向徐向宁沟通要求减租，但张谷荣说徐向宁不同意减租。徐向林称李某的证言是关于张谷荣经营期间的困难，也只是听张谷荣所说，与徐向宁没有交集。2019年11月4日，在本院主持下，原告代理人和被告张谷荣共同到涉案房屋浆栏路93号勘察现场，因涉案房屋钥匙不知所踪，故当场由开锁公司的工作人员打开门锁，张谷荣称2017年9月25日其已经离开，涉案房屋内留下的部分家具等物品已经全部不要了，任由房东处理，而且其还有押金2万元在原告处，其认为该2万元押金是对提前退租的一种违约补偿，其也不再向原告主张返还。张谷荣认为其退租日期就是离开那天，当时多次给徐向宁打电话，徐向宁不肯现身，迫于无奈其才自行离开。徐向林称涉案房屋内的间隔、家具等物品在上一手租客手上就有，房屋内的空调也是其安装，涉案房屋的现状其不要求张谷荣清退，由徐向林自行处理。徐向林希望尽快收回房屋再出租，并要求张谷荣配合到出租屋管理中心办好手续，由徐向林再次出租。张谷荣称早已交房，不同意到出租屋管理中心办理手续。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。原告系美国籍人,故本案属涉外民事纠纷,应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。关于本案的法律适用问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择,本案合同履行地在我国内地,依照最密切联系原则,本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,依法应受法律保护,双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除原被告双方签订的《广州市租赁合同》问题。张谷荣抗辩称租赁涉案房屋是用于开设小旅馆，因生意难做，无力履行合同，其已于2017年9月25日搬离涉案房屋，双方合同已经解除。本院认为，张谷荣并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权，其称多次电话通知原告协商解除合同、委托案外人周某转交钥匙的行为，因原告表示并未收到解除通知且没有解除合同的明确意思表示，其作出的解除通知并不发生法律效力。但是，张谷荣在原告要求继续交纳租金、履行合同的情况下拒交房租并自行搬离房屋，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且涉案合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，因此本案房屋租赁合同应予以解除。至于合同解除的时间，张谷荣称其2017年9月25日已经搬离房屋，但并未提供证据证实，且其又于2017年11月30日自行到水电部门办理停止其账户扣划水电费，结合案外人周某的证人证言称其受张谷荣委托，收到张谷荣邮寄的钥匙后于2017年下半年与徐向宁沟通交接钥匙的事实，本院认定张谷荣实际搬离涉案房屋的时间为2017年11月30日，即本案合同解除时间应认定为2017年11月30日。在合同解除前，张谷荣还欠付部分租金，应按约支付给原告。根据合同约定，每月10日前按月支付租金为10000元（当月15日至次月14日租金），张谷荣于2017年8月18日支付2017年7月15日至2017年9月11日的租金19000元，该期租金尚欠1000元；自2017年9月15日至2017年11月30日尚欠租金25333元，欠付租金共计26333元。至于逾期支付房租的违约金问题，原告主张按照年利率24%予以计算，该违约金计算标准明显过高，本院对此酌情调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，该违约金数额以不超过拖欠款项本金为限。因合同约定每月10日前支付租金，故欠交的租金按合同约定计算逾期违约金的时间起算点应为每月11日。另外，张谷荣支付了保证金2万元，根据合同约定，合同解除该保证金在抵偿欠款后退还承租人张谷荣，张谷荣在本案需支付欠缴房租26333元，因此对该保证金应予以冲抵，即冲抵2017年8月欠付租金1000元（8月15日至9月14日只付了9000元）、9月欠付租金10000元（9月15日至10月14日）及10月欠付租金9000元（10月15日至11月14日）后，保证金已全部冲抵完毕，张谷荣尚欠2017年10月租金1000元，逾期支付租金日期为2017年10月11日；尚欠11月租金5333元（11月15日至11月30日），逾期支付租金日期为2017年11月11日。关于涉案房屋的交接问题。案外人周某称张谷荣委托其转交钥匙给徐向宁，其于2017年下半年把钥匙交给徐向宁，但徐向宁称光是钥匙不收，怕被倒找麻烦。但周某明确表示如果徐向宁担心，其可陪同一起去开门，徐向宁以周某不是承租人为由拒收钥匙，导致钥匙无法交回。徐向宁作为原告出租房屋事务的代理人，其在明知张谷荣已经搬离涉案房屋的情况下，没有正当理由拒收钥匙，造成的后果应由其自行承担。周某无法确认转交钥匙的具体时间节点，仅记得是2017年下半年，结合本案实际情况，本院认定以2017年12月31日作为双方商谈交接钥匙的时间点，但是由于原告原因尚未实际交接完毕，本院认定该时间点之后应视为张谷荣已退出对涉案房屋的占有和使用。在2017年11月30日合同解除后至2017年12月31日期间，张谷荣应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费1万元。需要说明的是，承租人张谷荣在不享有解除权的前提下，擅自搬离承租房屋的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。在本案中，因合同不宜继续履行，亦无其他补救措施可采取，故出租人的违约救济为赔偿损失。原告作为出租人，在明知承租人拖欠租金、委托他人交接钥匙的情况下，应积极与承租人协商解决并开始寻找其他承租人，而不是在承租人已经搬离承租房屋的情况下依然要求按照合同约定正常收取租金，《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施使损失扩大的，不得就扩大部分的损失要求赔偿，因此，就承租人擅自搬离而造成的房屋空置损失，出租人应自行承担一定的责任。具体就本案而言，涉案房屋租赁合同虽然约定了出租人在承租人拖欠租金6个月以上时享有约定解除权，但是原告至少在2017年下半年即得知张谷荣已经搬离房屋并要求交回钥匙，原告如及时收回房屋另行出租，也不会造成后续房屋空置的状况，结合广州地区房屋租赁的实际情况，本院酌定自2018年1月1日起由被告承担三个月的房屋租金共计3万元作为弥补原告房屋空置的损失，至于其他损失，鉴于原告未及时行使权利防止损失扩大，对该扩大部分的损失应由其自行承担。关于涉案房屋内物品的清退问题。经现场勘察，涉案房屋用作经营小旅馆，原告称内部空调等设施系其安装，对涉案房屋内的家具等物品要求自行处理，张谷荣也多次明确表示屋内物品任由原告处置，且涉案房屋内装修破旧，残留物品也几无价值，且事实上被告已经搬离涉案房屋，原告也已经收回房屋，双方已无清退涉案房屋物品的必要，因此对原告请求被告腾退其占有原告房屋的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告徐向林与被告张谷荣签订的《广州市房屋租赁合同》；二、被告张谷荣应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告徐向林支付从2017年10月15日起至2017年11月30日止欠付的租金6333元；三、被告张谷荣应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告徐向林支付逾期支付租金的违约金（参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，其中以1000元为基数，从2017年10月11日起计至实际清偿之日止；以5333元为基数，从2017年11月11日起计至实际清偿之日止；该违约金总额以不超过拖欠的租金本金为限）；四、被告张谷荣应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告徐向林支付从2017年12月1日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费10000元；五、被告张谷荣应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告徐向林赔偿因提前退租违约造成的损失30000元；六、驳回原告徐向林的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由原告徐向林负担2486元，由被告张谷荣负担1014元。如不服本判决，徐向林可在本判决书送达之日起三十日内，张谷荣可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  韩莦华人民陪审员  刘雪葵二〇一九年十一月十八日书 记 员  范水英法庭记录李剑宇