山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0783民初3557号原告（反诉被告）:寿光市惠民养猪场。住所地：寿光市稻田镇西丹河村。统一社会信用代码：92370783ＭＡ3Ｇ2ＢＱ972。法定代表人：张华健，经理。委托诉讼代理人：王有理，山东仓圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：张汝清，男，1977年3月6日生，汉族，住寿光市。委托诉讼代理人：张丰庆，山东鲁祥律师事务所律师。第三人：山东寿光鑫隆农牧发展有限公司。住所地：寿光市良种场院内。统一社会信用代码：913707837731941853。法定代表人：张乐亭，董事长。原告寿光市惠民养猪场（以下简称惠民养猪场）与被告张汝清、第三人山东寿光鑫隆农牧发展有限公司（以下简称鑫隆公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因本案的审理与鑫隆公司有利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。2019年7月3日第一次开庭审理时，原告（反诉被告）惠民养猪场的委托诉讼代理人王有理、被告（反诉原告）张汝清的委托诉讼代理人张丰庆到庭参加诉讼；2019年11月13日第二次开庭审理时，原告（反诉被告）惠民养猪场的委托诉讼代理人王有理、被告（反诉原告）张汝清的委托诉讼代理人张丰庆、第三人鑫隆公司的法定代表人张乐亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠民养猪场向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2018年8月15日至2019年8月15日的土地承包费15万元，办公场所（18间）租金1万元，并支付违约金48000元，合计208000元；2.诉讼费、保全费用由被告承担。事实及理由：2018年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》一份，合同约定：原告将其土地70亩及办公场所一处（18间）承包给被告用于农业项目，土地位于丹河西岸，承包期限自2018年8月15日至2020年8月15日，共计两年；合同第三条第一款约定：第一年的承包费20万元，第二年的承包费为25万元；第二款约定：因投入使用后添置设备及大棚维护投入过大，每年租金为1万元（不在土地使用费内），添置设备归甲方所有；第四款约定：租赁费的缴纳，自签订合同之日起2个月内交10万元，90天内交10万元，2019年8月15日交25万元。自2018年8月15日原告给被告交付土地及办公场所后，被告没有按照约定交付承包费及办公场所租金，直到2018年12月20日，被告才支付承包费50000元。后来，原告多次与被告交涉2018年8月15日至2019年8月15日第一年的剩余承包费15万元、办公场所（18间）的租金1万元的缴纳事宜，被告一直以各种理由推脱，为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，请贵院依法裁判。被告张汝清辩称，双方签订的合同是无效合同，因为涉案养猪场并非原告所有，合同系原告欺骗被告所签，被告也早已通知原告不再履行。同时提起反诉请求：1.撤销原、被告签订的土地租赁合同；2.要求原告返还被告已经支付的5万元租金。原告惠民养猪场辩称，被告的反诉无任何事实和法律依据，请求依法查清事实驳回被告的反诉请求。第三人鑫隆公司述称，1.原告对养猪场的土地使用权及土地以上办公室、道路、变压器、水井等设备系合法取得（不包含禽舍），被告的反诉毫无道理，因为被告在与原告签订土地租赁合同前，曾经咨询过第三人多次，第三人明确告知了被告该养猪场的财产情况和土地情况，所以被告提出撤销土地租赁合同和返还已支付租金的请求没有法律依据。对原告提交的证据均无异议。对被告提交的证据：1.对稻田镇人民政府与第三人签订的土地承包合同无异议；2.对鑫隆农牧有限公司向寿光市畜牧兽医管理局申请书的真实性无异议，但是该申请书与抵押合同、抵债协议是第三人与农发行同时签署的，但是依据协议，第三人十五天之内应配合农发行办理变更登记手续，至今农发行也没有要求第三人进行变更登记；3.对资产转让协议书的真实性不发表意见，因为不是我签署的，但是该协议不具有法律效力，理由是该抵债资产仍然登记在第三人名下；4.对山东福瑞化工有限公司与寿光市清时商贸有限公司（以下简称清时公司）签订的协议书的真实性不发表意见，但是该协议不具有法律效力，因为依据财政部关于《银行抵债资产管理办法》第19条规定，该协议违背了强制性规定，所以该协议不具有法律效力；5.对《养鸡场租赁合同》的真实性不发表意见，但是第三人认为是无效的，理由是清时公司没有取得土地的使用权，且该抵债资产仍然登记在第三人名下，清时公司无权对该资产（8个鸡舍或大棚）出租；6.对清时公司的《通告》系个人小广告性质，没有法律效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定：甲方将所辖土地70亩及办公场所一处（18间）承包给乙方用于农业项目，土地位于丹河西岸，承包期限自2018年8月15日至2020年8月15日，共计两年，合同到期后另行协商；约定承包费为第一年20万元，第二年25万元，自签订合同之日起2个月内交10万元，90天内交10万元，2019年8月15日交25万元；因投入使用后添置设备及大棚维护投入过大，每年租金为1万元（不在土地使用费内），添置设备归甲方所有；当年承包费于合同签订之日一次付清，以后每年承包费于当年8月15日之前付清，逾期不交，每超一天，乙方必须向甲方支付当年承包费5‰的违约金，逾期三个月不交合同自动终止。合同签订之日15天内，甲方将土地交付给乙方使用；甲方保证对该土地享有发包权，关于地上大棚的使用问题，需协商解决；甲方帮助乙方协调与该土地的关系。同时查明，2008年3月28日，寿光市稻田镇人民政府作为发包人（甲方）与承包人鑫隆公司（乙方）签订土地承包合同，约定，甲方将所辖土地413亩承包给乙方用于农业项目，土地位于丹河西岸，承包期限自2008年3月29日至2038年3月28日，共30年。2014年6月29日，鑫隆公司（甲方）与原告（乙方）签订土地承包合同，约定，甲方将所辖土地413亩承包给乙方用于农业项目，土地位于丹河西岸，承包期限自2014年1月1日至2038年3月28日止。该土地承包合同未涉及禽舍。另查明，2019年4月20日，被告（乙方）与清时公司（甲方）签订《养鸡场租赁合同》，将建筑面积为50.5亩的养鸡场出租给乙方作养鸡、养殖使用，租赁期限为8年。该合同约定的养鸡场即为涉案土地上的八个养殖大棚。另外，涉案土地系集体所有制土地。被告已向原告支付土地承包费50000元。本院认为，本案的争议焦点是涉案土地租赁合同是否有效以及是否具有可撤销事由。被告主张，涉案土地上的禽舍不属于原告所有，原告无权出租该地上附着物，根据房地一体的原则，原、被告签订的土地租赁合同违反法律的强制性规定，属无效合同。根据本院查明的事实，涉案土地作为集体所有制土地经××稻田镇人民政府发包给第三人，第三人又转包给原告，虽然涉案土地上的禽舍并未一并转包给原告，但在未有证据证明原告承包的涉案土地存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应认定原告系合法取得，其对涉案土地享有承包经营和使用的权利，原告在符合土地用途的情况下与被告签订的土地租赁合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对被告提出的原告以欺诈手段与被告签订合同，应予以撤销的主张。其虽提供了鑫隆公司向寿光市畜牧兽医管理局提交的申请书、中国农业发展银行与山东福瑞化工有限公司签订的资产转让协议书、山东福瑞化工有限公司与清时公司签订的协议书、清时公司在养鸡场（即案涉土地）张贴的通告等证据，以证明涉案土地上禽舍所有权另有其人，该禽舍并非原告所有，并进而证明原告构成欺诈。但被告提供的上述证据，虽然能证明禽舍不属于原告所有，但不能证明原告存在欺诈的故意；根据双方签订租赁合同时，禽舍即已存在的事实，以及从双方所签合同中约定的“关于地上大棚（即禽舍）的使用问题，需协商解决”的内容看，双方是对土地租赁作出的安排，并未涉及禽舍；结合第三人的陈述，可以认定，被告应当知道涉案土地的当时状况。被告明知涉案土地上的禽舍并非原告所有，却仍与原告签订土地租赁合同，其应对自己的行为负责。其主张原告存在欺诈行为，证据不足，理由不能成立，本院不予采信。综上，原、被告双方签定的土地租赁合同具有法律效力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告拖欠原告2018年8月15日至2019年8月15日的土地承包费15万元及其他设施租金1万元的行为不当，已构成违约，应承担清偿和违约责任。因合同约定的违约金按日5‰支付，原告认为该约定过分高于造成的损失，主张按被告总欠款的30%计算违约金，并不违反法律规定，予以支持。根据上述标准计算，违约金的数额为48000元[（15万元+1万元）×30%]。被告的反诉请求，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张汝清于本判决生效之日起十日内向原告寿光市惠民养猪场支付土地承包费150000元、其他设施租金10000元；并支付违约金48000元，以上合计208000元；二、驳回反诉原告张汝清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4420元，财产保全费1560元，反诉案件受理费525元，以上合计6505元，由被告张汝清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代理人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  于学信人民陪审员  董祥丰人民陪审员  于会锡二〇一九年十一月二十九日书 记 员  李晓萌