上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16607号原告：柯克，男，1982年8月29日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。原告：谢年，女，1984年12月24日出生，汉族，户籍地江西省高安市。两原告共同委托诉讼代理人：季飞，上海市汇业律师事务所律师。被告：包沁慧，女，1984年5月18日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈玺，上海复展律师事务所律师。原告柯克、谢年与被告包沁慧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告柯克、谢年及两原告共同委托诉讼代理人季飞、被告包沁慧的委托诉讼代理人陈玺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：被告双倍返还定金人民币(以下币种同)800,000元，扣除被告已经返还的50,000元，被告实际需返还750,000元。事实与理由：两原告系夫妻关系。2018年11月7日，两原告与被告及上海市诗宇房地产经纪事务所签订了1份《房地产买卖居间协议》，约定被告将其所有的上海市嘉定区安智路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给两原告，被告承诺于2018年12月31日还清抵押款，并承诺签约后53天内签订《上海市房地产买卖合同》，否则需要双倍返还定金。同日，原告柯克支付了定金400,000元，被告出具了《定金收条》。后被告一直以资金周转为由拖延履约。经沟通协商，被告同意解除合同并双倍返还定金。但除2019年1月30日返还50,000元外，被告再未支付，两原告遂起诉。被告辩称，不同意两原告的诉讼请求，仅同意扣除已返还的50,000元后，向两原告返还350,000元。理由如下：1．《房地产买卖居间协议》并未成立生效，对双方不具有拘束力。首先，被告虽在中介的居间介绍下签订了居间协议，但该协议并未约定两原告应支付的1,450,000元房款的付款方式，且被告始终未能与两原告就上述款项的付款方式协商一致。因上述款项在总房款中占比很大，故该款项的付款方式未能协商一致即意味着被告与两原告就房屋买卖未达成合意，居间协议并未成立生效。其次，原告谢年作为购房人之一在签订居间协议当日并不在场，也未在该协议上亲笔签名。故被告收取的400,000元仅为意向金性质的款项，双方未签订买卖合同，被告不应双倍返还定金。2．即使居间协议有效，双方未签订房屋买卖合同的原因系两原告违约在先且双方就付款方式未达成一致。双方约定，两原告应于协议签订当日支付400,000元，于2018年12月30日前支付首付款1,000,000元，被告用该款还贷后，双方签订买卖合同；如被告用上述房款仍未还清贷款，则双方再另行协商两原告如何用1,450,000元房款支持被告的还贷事宜，还清贷款后，双方再签订买卖合同。然而，签订居间协议后，两原告仅支付400,000元，并未支付首付款1,000,000元，双方也未就1,450,000元房款的付款方式达成一致，导致被告无法还清贷款，继而无法签订买卖合同，故此次纠纷系因两原告违约所导致。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在包沁慧名下，系争房屋设立抵押，抵押权人为XXXX信托股份有限公司，抵押债权数额为3,000,000元。2018年11月7日，包沁慧(卖售人、甲方)与柯克、谢年(买受人、乙方)及上海诗宇房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订1份《房地产买卖居间协议》，协议约定：乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金400,000元；系争房屋建筑面积188.93平方米；系争房屋设立抵押，贷款余额约3,000,000元，甲方自行还清贷款余额，甲方承诺于2018年11月30日前还清债权额2,000,000元，于2018年12月31日还清债权额1,000,000元整；买卖条件为房价款4,100,000元，房价款的支付方式为需申请组合贷款，贷款金额1,230,000元；如果甲方接受本协议所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意意向金作为定金，由丙方转付甲方；甲方接受本协议所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议后53天内与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果乙方未能履行本条所述事项，则乙方支付甲方的定金不予返还；甲方接受本协议所述买卖条件并签署本协议的，甲方同意在签署本协议后53天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；甲乙双方协商一致约定，乙方承诺于2018年12月30日前向甲方支付房款1,000,000元，乙方预留20,000元购房尾款于交房当日甲方结清物业费等费用，乙方对验房无异议后乙方现金支付给甲方；协议另约定了其他内容。上述协议签订后，柯克于2018年11月7日向包沁慧支付了购房定金400,000元。自2019年1月2日起，柯克多次通过微信联系李志君(系包沁慧丈夫)，要求李志君偿还系争房屋的抵押贷款2,000,000元，李志君表示会在该月31日前偿还该款。但包沁慧、李志君并未偿还2,000,000元抵押贷款。2019年1月30日，包沁慧、李志君(甲方)与柯克(乙方)签订1份《借款协议》，载明“今包沁慧向柯克借款800,000元，双方约定于2019年2月25日前归还，如包沁慧于还款最晚日前与柯克交易系争房屋，并正常结清与神灯贷款公司所有债务，以上借款并不生效，并做到系争房屋顺利过户于柯克，包沁慧必须全力配合柯克办理以上事项，合同原价为4,100,000元变更为4,000,000元作为该协议的补偿方式，包沁慧证明系争房屋内并没有重复抵押。”同日，包沁慧向柯克转账支付50,000元。自2019年3月28日起，柯克多次通过微信联系李志君询问偿还2,000,000元抵押贷款的事宜，但李志君表示无法偿还该款，希望柯克通过支付房款的方式助其偿还该笔贷款，但柯克未同意。李志君于2019年4月17日通过微信向柯克表示，如果柯克选择终止该次买卖，其同意将定金于该月月底退还柯克，至于柯克的等待损失双方可以协商。后包沁慧、李志君未退还定金，也未与柯克、谢年就赔偿损失的金额达成一致，柯克、谢年遂起诉。审理中，柯克、谢年与包沁慧均表示双方并不存在借贷关系，双方于2019年1月30日签订的《借款协议》是在《房地产买卖居间协议》未能顺利履行情况下所签订。庭审结束后，包沁慧于2019年10月17日向柯克转账支付100,000元，柯克、谢年遂变更诉讼请求为判令包沁慧双倍返还定金800,000元，扣除其已经返还的150,000元，包沁慧实际需返还650,000元。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《定金收条》、银行交易明细、《借款协议》、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，本案存在以下三个主要争议焦点：一、柯克、谢年与包沁慧签订的《房地产买卖居间协议》是否成立并生效；二、本次交易的违约方系柯克、谢年还是包沁慧；三、本案是否适用定金罚则以及包沁慧支付的定金的具体金额。关于争议焦点一，本院认为，当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。柯克、谢年与包沁慧签订的《房地产买卖居间协议》经双方签字确认，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议当属有效。虽然上述《房地产买卖居间协议》对部分房款的支付时间及支付方式未作出明确约定，但并不影响该协议的效力，双方可以在履约过程中进一步协商明确。关于争议焦点二，柯克、谢年认为包沁慧未在2018年11月30日前还清抵押贷款2,000,000元，故包沁慧系违约方；包沁慧则认为柯克、谢年未在2018年12月30日前支付首付款1,000,000元，且双方未能就1,450,000元房款的支付时间达成一致，故柯克、谢年系违约方。对此，本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，双方签订的《房地产买卖居间协议》约定，包沁慧应自行还清贷款余额，并于2018年11月30日前还清抵押债权2,000,000元，而柯克、谢年支付1,000,000元首付款的时间为2018年12月30日，包沁慧自行偿还抵押贷款2,000,000元的义务在先，柯克、谢年支付1,000,000元首付款的义务在后，结合柯克与李志君的微信聊天记录以及双方签订的《借款协议》，本院认定包沁慧系本次交易的违约方。关于争议焦点三，包沁慧违约，造成双方未能签订《上海市房地产买卖合同》，应按照《房地产买卖居间协议》的约定承担双倍返还定金的责任。柯克、谢年于《房地产买卖居间协议》签订当日向包沁慧支付了400,000元定金，但包沁慧于2019年1月30日，即《借款协议》签订当日，返还柯克、谢年50,000元。关于包沁慧返还的50,000元的性质，柯克、谢年认为该50,000元系包沁慧为表示继续履行《房地产买卖居间协议》的诚意而向柯克所支付，定金金额仍为400,000元；包沁慧则认为其返还的50,000元系400,000元定金的一部分。对此，本院认为，柯克、谢年与包沁慧均明确双方并无借款关系，双方签订的《借款协议》的借款金额为800,000元，与双倍返还定金的金额一致，故本院认定包沁慧向柯克、谢年支付定金400,000元，其返还的50,000元应视为包沁慧在违约的情况下为表示继续履行居间协议的诚意所支付的款项。综上，包沁慧应向柯克、谢年双倍返还定金800,000元，扣除其已经返还的150,000元，包沁慧尚需返还柯克、谢年款项650,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条之规定，判决如下：被告包沁慧应于本判决生效之日起十日内返还原告柯克、谢年650,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,300元，减半收取5,150元，由被告包沁慧负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇一九年十一月二十八日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。