呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2377号上诉人（原审原告）：王晓冬，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李永星，男，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武翻英，女，住清水河县。委托诉讼代理人：武翻转，女，住清水河县。委托诉讼代理人：郝利俊，内蒙古新盛律师事务所律师。原审被告：刘永红，男，住清水河县。上诉人李永星、王晓冬因与被上诉人武翻英、原审被告刘永红执行异议之诉一案，不服清水河县人民法院（2018）内0124民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。李永星、王晓冬上诉请求：1、撤销一审判决；2、停止对呼和浩特市回民区成吉思汗大街梦溪园小区14号楼1单元702室的执行，并解除对该房屋的查封；3、确认呼和浩特市回民区成吉思汗大街梦溪园小区14号楼1单元702室归王晓冬、李永星所有；4、由武翻英承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。王晓冬、李永星在2016年2月20日已经合法占有使用涉案房屋。2014年12月至2015年1月期间，王晓冬、李永星为刘永红洗煤厂提供煤炭，累计货款45.77万元，刘永红因无法现金结算，为王晓冬、李永星出具了欠条，一年后，刘永红因无法偿还欠款，在与王晓冬、李永星友好协商的基础上签订了“以物抵顶”协议，协议第一条约定：以洗煤厂现有的设备按拍卖价格抵顶王晓冬、李永星债务，但由于这些设备已经被其他债主占有，王晓冬、李永星也无力追回，所以刘永红主动履行了协议第二条，将抵债的房屋扣除银行贷款后的部分作价31.6万元抵顶给了王晓冬、李永星，刘永红在签订协议的同时就将房屋的钥匙交付给王晓冬、李永星使用，一直使用至今。由于该房屋上有按揭贷款，刘永红未能即使办理过户手续，后刘永红本人下落不明，王晓冬、李永星合法拥有该房屋，但无法办理过户登记并不是因为王晓冬、李永星的过错，以上事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定的形成要件。抵债协议明确是以物抵债，合法有效，是双方真实意思表示。不是“抵押合同”用来担保物权的实现，以物抵债是发生物权变动的依据，且王晓冬、李永星已经实际合法占有了该房屋，物权已经发生了变动，归王晓冬、李永星所有。因此请求法院依法改判，维护王晓冬、李永星的合法权益。武翻英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王晓冬、李永星的上诉请求没有事实及法律依据。一、依据2015年5月5日开始施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于以上四个要件，缺一不可，王晓冬、李永星的请求不符合上述规定：1、被执行人刘永红与王晓冬、李永星没有签订过合法有效的《房屋买卖合同》，因为该房产系刘永红按揭贷款购房，产权尚在银行抵押，在贷款清偿前刘永红没有权利对房屋进行任何处分，处分不合法，那抵债协议就不是有效的书面房屋买卖合同，不存在真实的房屋买卖交易，更没有网签或备案。从相关法律规定中也可以看到类似关系应按基础法律关系处理，比如最高人民法院《关于民间借贷案件司法解释》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。《中华人民共和国物权法》第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。依据以上条款双方的所有权转移约定是无效的，故本案的基础法律关系是民间借贷纠纷，不是房屋买卖合同关系，因为以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，其目的是担保债务人及时还本付息，在债务人无法偿还债务时，以其有房产直接抵偿债务，此抵债协议名为房产交易，实际是用房屋来担保普通债权的给付，性质上是担保物权，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，在完成不动产变更登记之前，该协议不足以形成优先于一般债权的利益，而武翻英因债权债务关系已经已发查封了上述房产并进入执行程序，王晓冬、李永星于与刘永红仅存在普通债权关系，不具有对物的优益性或者排他性，不能阻却其他债权的执行，按照以上规定，王晓冬、李永星并未取得争议房屋的所有权。实际上这种以房抵债协议的真实性存在很大疑问。比如王晓冬、李永星在执行异议申请书中明确2015年2月13日因刘永红欠款出具了457700元的欠条，2016年2月20日又签订“抵债协议”，既然签订了“抵债协议”，约定以物抵债后那么欠条应由刘永红收回才符合交易习惯，但王晓冬、李永星又拿上欠条向呼和浩特市回民区法院起诉欠款，主张权利，2017年3月21日呼和浩特市回民区法院作出（2017）内0103民初1771号民事判决，判决刘永红偿还上述欠款，就是说王晓冬、李永星一方面主张债权，一方面以“抵债协议”主张物权，实在缺乏逻辑，在法律上王晓冬、李永星以起诉的方式实际上解除了抵债协议，债权债务的真实性及抵债协议的真实性有很大疑问，又比如王晓冬、李永星也没有提供供货合同、收货凭证等证明债权债务的存在的证据，所以要对协议及真实债权债务应严格审查，王晓冬、李永星的诉讼请求目的是为了阻却执行已生效的民事判决，所以其更应提交充足证据证明协议及债权债务的真实性。2、王晓冬、李永星方缺乏合法占有不动产的证据，即没有办理入住交接手续，仅凭物业交费的收据及情况说明没有说服力，在清水河县法院执行法官的调查中，物业也明确没有见到刘永红来办理交接手续，调查笔录在执行案卷中，是王晓冬、李永星拿着抵债协议要强交物业费。3、王晓冬、李永星也无法证明已经支付全部价款或者房屋能抵顶多少债务不确定，“抵债协议”中明确约定先用洗煤厂内所有设备抵顶欠款，不足部分才用其他财产清偿，洗煤厂设备价值多少没有结论，如果设备价值接近或大于欠款，那么房屋就不能用来抵债。另外用欠款的形式代替真实的货币交易也不符合本条法律规定的原意。4、涉案房屋没有办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，也不能对抗第三人。所以执行标的物的物权并未实际发生变动，案外申请人王晓冬、李永星并未取得涉案房屋所有权及土地使用权。按王晓冬、李永星的说法，其占有房屋两年之久，应该及时办理过户，但一直没有过户是由于房屋是按揭，刘永红找不到导致的，这与事实不符，武翻英认为是由于王晓冬、李永星与刘永红之间没有真实的债权债务关系，或者自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，故其对未办理过户登记手续存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。综上，王晓冬、李永星提出的理由不足以阻却执行措施，也缺乏相应的事实和法律依据。其对执行房产享有的实体权利的请求也不应得到支持，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。刘永红未到庭，亦未提供答辩意见。王晓冬、李永星向一审法院起诉请求：1、撤销内蒙古自治区清水河县人民法院（2018）内0124执异16号裁定书；2、判令停止对呼和浩特市回民区成吉思汗大街梦溪苑小区14号楼1单元702室的执行，并解除对该房屋的查封；3、确认呼和浩特市回民区成吉思汗大街梦溪苑小区14号楼1单元702室归王晓冬、李永星所有；4、武翻英、刘永红承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：（简要叙述）2014年12月至2015年1月期间，王晓冬、李永星为刘永红洗煤厂提供煤炭，累计货款45.77万元。刘永红因无法现金结算，2015年2月13日为李永星、王晓冬出具了欠条。2016年2月20日，刘永红与李永星、王晓冬签订了“以物抵债协议”。协议第一条约定，乙方（刘永红）将位于××县大沙湾洗煤厂内所有设备抵偿给甲方（王晓冬、李永星），乙方协助甲方将上述设备转移出煤场拍卖，如遇其他任何人主张该批设备的债权，则自动履行本协议下一条。如煤场设备拍卖所得不足偿还甲方欠款，不足部分由乙方用其他方式或者其他财产清偿。第二条约定，乙方自愿将坐落在呼和浩特市××街东户（702）自购房屋用于抵押偿还甲方欠款。该房屋为按揭的房屋，未交清银行贷款23万余元（具体数字以银行结算为依据），乙方以《购房合同》抵押个人贷款3万元。该房屋现估值4500元/平方米。建筑面积128平方米，房屋总价57.6万元，清除欠款后，房屋剩余价值31.6万元。不足偿还甲方欠款部分，由乙方用其他方式或者其他财产清偿。2017年，王晓冬、李永星起诉至回民区人民法院，要求刘永红偿还所欠的煤款45.77万元。2018年3月21日回民区法院作出（2017）内0103民初1771号民事判决书，判决刘永红偿还欠付李永星、王晓冬的煤款45.77万元。还查明，武翻英于2016年6月17日向一审法院提起诉讼，请求刘永红偿还借款本金17万元及相应的利息。一审法院2016年10月11日作出（2016）内0124民初313号民事判决书。判令刘永红偿还武翻英借款本金17万元，并从2016年6月17日起至借款本金还清之日止，按照年利率6%计算利息。文书生效后，武翻英申请执行,一审法院执行过程中查封本案争议的被执行人刘永红的房产时,王晓冬、李永星于2018年6月20日以对查封房屋拥有所有权，人民法院应当终止对案涉房屋的执行为由，对执行标的提出书面异议。一审法院受理后，于2018年6月28日作出(2018)内0124执异16号执行裁定书，驳回了王晓冬、李永星的异议请求。2018年7月19日王晓冬、李永星向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案王晓冬、李永星主张的权利系案外人对执行标的主张所有权的执行异议之诉。本案的争议焦点为，王晓冬、李永星是否依据“抵债协议”取得争议房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，王晓冬、李永星主张其二人与刘永红签订了“抵债协议”，2016年2月20日王晓冬即依据双方的协议入住争议房屋，属于已经支付了全部的房款并合法占有争议房屋，已经取得了房屋的所有权。武翻英不认可。从现有的证据和庭审查明的事实看，争议的房屋登记在刘永红的名下，王晓冬、李永星提交的“抵债协议”，只能证明其二人与刘永红曾经约定过以房抵债的协议，但双方并未办理变更登记，争议房屋的物权未发生变动。即王晓冬、李永星并未取得争议房屋的所有权。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院司法观点集成》第858条，仅依据经过公证的“以房抵债协议”而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权。从上述规定及观点可以看出，双方订立“抵债协议”合法、有效，但未变更登记，物权不发生变动。即王晓冬、李永星仅凭“抵债协议”不能取得争议房屋的所有权。同时《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；（五）法律规定的其他情形。本案中，王晓冬、李永星与刘永红签订了“抵债协议”后又向人民法院提起诉讼要求刘永红偿还所欠的煤款45.77万元。2018年3月21日回民区法院作出(2017)内0103民初1771号民事判决书，判决刘永红偿还欠付王晓冬、李永星的煤款45.77万元，且该裁判文书已经生效。王晓冬、李永星用自己的行为解除了其二人与刘永红签订的“抵债协议”，协议双方的权利义务终止。故王晓冬、李永星再依据“抵债协议”主张权利没有法律依据。王晓冬、李永星还提出其享有优先权。《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条规定，物权的种类和内容，由法律规定。即我国实行的严格的物权法，物权法定原则。当事人不能创立物权的种类;物权的设立方式和具体的内容也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。而债权的权利义务发生在当事人之间，遵循自愿原则，具体的内容是由当事人约定的。由此，物权优先于债权。本案中，王晓冬、李永星对争议的房产并未取得物权，故不存在物权优先的情形，其请求享有优先权没有事实依据。王晓冬、李永星起诉时要求撤销该院作出的(2018)内0124执异16号执行裁定书，终止对案涉争议房屋的查封，并确认争议房屋归王晓冬、李永星所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。王晓冬、李永星与刘永红签订的“抵债协议”不符合上述规定中的情形。该院以其无合法有效的占有证据为由驳回其异议申请并无不当。综上所述，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案王晓冬、李永星未提交证据证实其主张的房屋所有权存在法律规定的其他情形，也没有有效证据证实其合法占有使用，同时王晓冬、李永星已经事实解除了其二人与刘永红签订的“抵债协议”，且该协议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，故王晓冬、李永星请求没有事实和法律依据，该院不予支持。刘永红经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。据此，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决：驳回原告王晓冬、李永星的诉讼请求。案件受理费1633元，由原告王晓冬、李永星负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋所有权是否归王晓冬、李永星所有；二、王晓冬、李永星是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于王晓冬、李永星对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生法律效力；未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案中争议的房屋登记在刘永红名下，王晓冬、李永星与刘永红虽然签订了“抵债协议”，但双方并未办理变更登记。争议房屋的物权未发生变动，王晓冬、李永星并未取得争议房屋的所有权。一审判决驳回王晓冬、李永星关于确认房屋所有权的诉请正确，本院予以维持。关于王晓冬、李永星是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题，王晓冬、李永星主张依据“抵债协议”取得涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，王晓冬、李永星与刘永红签订了“抵债协议”后又向人民法院提起诉讼要求刘永红偿还所欠的煤款45.77万元。其行为表明王晓冬、李永星与刘永红之间系欠款关系。2018年3月21日回民区人民法院作出（2017）内0103民初1771号民事判决书，判决刘永红偿还欠付王晓冬、李永星的煤款45.77万元，该裁判文书已经生效。就同一笔欠款，王晓冬、李永星在本案中再次主张用欠款抵顶房款的理由不能成立。本院认为，王晓冬、李永星与刘永红之间既没有合法有效的书面买卖合同，也没有支付房屋价款，依据上述法律规定，王晓冬、李永星主张排除涉案房屋的执行没有事实及法律依据。综上所述，李永星、王晓冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1633元，由王晓冬、李永星负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十一月十二日法官助理 乌 日 汗书 记 员 王  昕