广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23015号原告：广州市东川五金机械商场，住所地广州市越秀区东川路70号。法定代表人：黄志雄，职务总经理。委托诉讼代理人：王龙，国信信扬律师事务所律师。被告：周善瑜，女，1961年12月19日出生，汉族，身份证登记住址广州市。委托诉讼代理人：张仕勇，湖南正赢律师事务所律师。原告广州市东川五金机械商场与被告周善瑜合同纠纷一案，本院于2019年5月28日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王龙，被告及其委托诉讼代理人张仕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付自2016年4月14日起至2018年12月31日止房管部门调升的租金（即按照房管部门公布的房屋租金参考价标准确定的每月租金数额与原租金数额3915.8元/月的差额）。事实和理由：位于广州市东川路70号首层房屋（共五格铺205.18平方米）是原告向广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称第四房管所）承租的，用于商铺使用。2014年5月，原告与被告签订《承包经营合同》，约定将上述经营场地两间铺位（面积约57.6平方米）及该场地经营业务交给被告承包经营，由被告每月向原告支付承包费。根据《承包经营合同》的约定，被告自负盈亏、自担风险，被告自行承担承包经营期间的用工、办公、经营、各项经费等所有经营管理的费用，自行承担对外债务。根据《承包经营合同》第七条第（十四）项的约定，承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由被告负责支付。双方的承包经营关系事实上于2018年12月31日终止，被告已交回经营场地。第四房管所与原告因上述房屋产生租赁纠纷，第四房管所诉至法院，其中即有诉请调升上述房屋租金。该案经广州市越秀区人民法院作出（2016)粤0104民初4826号一审判决，经广州市中级人民法院作出（2018)粤01民终5764号终审判决。该判决认定原告承租的上述房屋租赁期限至2019年9月30日，根据该判决结果，2016年4月13日以前的租金按每月13948.8元标准计，自2016年4月14日起的房屋租金，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准确定。第四房管所己就该判决向法院申请强制执行原告，法院已对原告采取强制执行措施。根据广州市房管部门公布的东川路路段商业用房各年度的房屋租金参考价单价（元/平方米?月），以及第四房管所在执行程序中编制的租金计算明细表中的租金参考价单价，计算出被告使用的57.6平方米经营场地调升后的租金，扣减被告使用的57.6平方米经营场地原租金（原租金标准为3915.8元?月，13948.8÷205.18平方米×57.6平方米=3915.8)，差额部分即房管部门调升的租金，自2016年4月14日起至2018年12月31日止为800526.6元，该款应由被告向原告支付。综上，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：一、被告与原告签订的是《承包经营合同》，被告一直按合同交纳承包金，不存在补交租金的问题。被告与原告于2014年6月6日签订《承包经营合同》，约定原告将“广州市东川五金机械商场”及该商场位于越秀区东川路70号的经营场地交给被告承包经营。承包合同按承包的法律明确了双方的权利义务。被告的主要权利义务是自筹资金、自主经营、独立核算、自行纳税、自负盈亏并按约定交纳承包金。原告的主要权利义务是提供经营场地，至于原告的经营场所为自有还是租赁而来，与被告无关，不存在被告需另行承担原告的租金的问题。二、被告与原告签订的《承包经营合同》承包期已于2017年4月30日结束，合同已履行完毕，双方已不存在权利义务关系。被告与原告于2014年6月6日签订的《承包经营合同》约定承包期为叁年，自2014年5月1日起至2017年4月30日，承包费为每月15500元。也就是说承包期已于2017年4月30日结束，之后双方的关系为临时场地占用的关系。承包期内，被告按合同约定每月向原告支付承包费，双方已履行完毕合同约定的权利义务，双方不再存在权利义务关系，也就不存在被告还需向原告支付租金的问题。三、退一步说，即使被告与原告签订的《承包经营合同》约定“承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由乙方负责支付”，因承包期至2017年4月30日，而租金的诉讼时效为一年，该租金也已过诉讼时效，不再受法律保护。被告与原告签订的《承包经营合同》约定承包期为2014年5月1日起至2017年4月30日。双方之后未再签订承包合同，为临时的场地占用关系。即使根据《承包经营合同》“承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由乙方负责支付”的约定被告需支付承包期内房管部门调升的租金，承包期满至原告提起诉讼的2019年5月22日已过2年的时间，根据《民法通则》第136条“延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年”的规定，该承包期内调升的租金也已过诉讼时效，不再受到法律的保护。四、再退一步说，即使被告需负责支付承包期内房管部门调升的租金，原告的计算方法也是错误的，不应该按原告的计算方法计算，而应该考虑以下事实。1、因《承包经营合同》明确约定“承包期内如遇房管部门调升房屋租金”，而《承包经营合同》也明确约定“承包期为叁年，自2014年5月1日起至2017年4月30日”，也只能计算承包期内，也即2017年4月30日前调升的租金。2、事实上，被告与原告的承包期至2017年4月30日，之后双方为不定期的场地占用关系。即使要认定被告与原告的承包关系到2018年12月31日，要被告负责支付承包期内房管部门调升的租金，因租金的诉讼时效为一年，而原告2019年5月22日才提起诉讼，也只能计算2018年5月23日至2018年12月31日期间调升的租金。3、即使被告需负责支付承包期内房管部门调升的租金，调升部分也按被告实际支付承包金与调升后的租金的差额计算，不应该按原告向房管部门支付的租金的面积分摊部分与调升后的租金的差额计算。被告一直按每月15500元、折合每月每平方米269元的市场价格向原告支付承包金，并非原告计算的每月3915.8元、折合每月每平方米68元租金，即使存在补交，调升部分也只能按调升后的每月每平方米租金扣除269元，而不是扣除68元计算。4、即使被告需负责支付承包期内房管部门调升的租金，调升部分也因由被告与原告共同负担，也即应各负担一半，才公平合理。被告已按市场价向原告交纳承包金，在承包期间需自筹资金经营，需自行承担所有风险，如果再要被告按参考价补交租金，相当于在合同履行完毕后强逼被告承担严重高于市场价的租金，不公平，也不合理。即使需补交租金，也应该是被告与原告共同负担调升部分的租金。五、原告主张的租金参考价并非定价也非市场价，也非被告签订合同时能预见的价格，被告并不认可该价格。即使被告需负责支付承包期内房管部门调升的租金，该租金也应该对涉案物业进行评估确定，在减除被告实际支付的承包金后，由被告与原告共同负担。法院判决原告自2016年4月14日按房管部门公布的参考价向第四房管所交纳租金。首先，该判决针对的是原告，对被告并没有约束力。其次，参考价仅是一个区域或地段的参考价，并非定价。同一区域或同一地段，位置不同、物业的性质不同、结构不同、业态不同，甚至是物业的新旧程度不同，其租价是不同的。比如，同样在东川路，靠近广东省人民医院、中山三路和烈士陵园一端的租金就明显高于被告承包的东川路末端的租金。同样在中山路，新建的综合体中华广场的租金就明显高于旁边的老旧物业的租金。原告交给被告承包的物业是老旧的平房，在东川路的末端，地段也不好，其租价达不到参考价的水平。如果按整个地段的参考价去确定租价，并且要被告按原告计算的方法去负担调升部分，则相当于被告要按每月每平方米701(269+500-68)元去承包物业。如此高的承包单价，严重偏离市场价格，严重偏离涉案物业价值，是被告承包时无法预见的，是不合理的，也是不可想象的。如果要被告负责支付承包期内房管部门调升的租金，就应对承包的物业的租金进行评估，确定具体的租金，在减除被告实际支付的承包金后，由被告与原告共同负担。六、被告全家以市场价格承包经营涉案物业，以涉案物业赖以谋生，并不断投入资金对物业进行修缮。要被告在承包经营期间获利不高、已履行完承包经营合同的情况下负担严重不符合市场和物业价值的高额租金，不合情、不合理、不公平，将对被告及其他经营户带来严重冲击，影响生计，影响社会和谐稳定。被告2014年以当时的市场价格承包经营涉案物业，兄妹共同经营，靠经营收入维持二家人的生计，及抚养父母。由于物业为老旧房屋，为了涉案物业能持续经营，被告不断投入资金对涉案物业进行修缮。由于承包物业在东川路的末端位置不好、物业老旧需装修改造、承包金高达每平方米69元等原因，承包期间被告仅取得少量收益用于家庭开支。因租金高、实体店受电商冲击等影响下，自2018年6月开始，被告已开始亏损经营，并于2018年12月份主动退出了经营将占用场地交还原告。如今被告姐弟俩都已年过五旬，无法再就业，如果要被告负担不合理的高达每月每平方米701元的高额租金，要被告一次支付大笔租金，被告将无法负担，甚至二家人的生活将难以为继。综上，原告主张的租金没有事实和法律依据，要被告承担高额的租金不合情、不合理、不公平，恳请贵院依据事实、证据和法律，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年6月6日，原告（为发包方、甲方）与被告（为承包方、乙方）签订《承包经营合同》，其中约定：甲方将名下企业（名称为“广州市东川五金机械商场”，企业性质为集体，下称“该经营企业”）及该经营企业位于广州市越秀区东川路70号的经营场地(面积约57.6平方米)交给乙方承包经营。一、承包经营范围，乙方必须按该经营企业申领的《营业执照》批准的经营范围、经营方式进行经营，经营范围是以《营业执照》核定为准。二、承包经营方式，合同期内，乙方是该经营企业的经营责任人，乙方按全部责任承包经营。实行“自筹资金，自主经营，独立核算，自行纳税，自负盈亏，自担风险，定额上缴，欠收自补”的经营责任制。乙方不得将该经营企业转包、转租、抵押及其他形式的处分，也不得与他人合作经营。乙方承担该经营企业所有债务、风险及经营责任和法律责任。甲方不干涉乙方的经营，除收取本合同约定费用外，不参与该经营企业利润分配。三、承包经营期限，乙方承包经营期限叁年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。四、承包及其他费用，2014年5月1日至2015年4月30日承包费每月15500元；2015年5月1日至2016年4月30日承包费每月16275元；2016年5月1日至2017年4月30日承包费每月17089元，承包及其他费用按月支付，每月的15日前乙方向甲方缴交当月承包及其他费用。七、乙方的权利和义务,(十三）乙方在承包期届满如需继续承包须提前1个月书面向甲方提出申请，双方协商后另签订合同。(十四）乙方的其他权利和义务：承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由乙方负责支付。八、合同的终止和清理，(四）合同终止或依法解除后，乙方必须结清承包期间的债权债务，甲方派人共同进行清算。乙方以其全部财产对该经营企业承包经营期间的债务及本合同债务承担责任。乙方应交还该经营企业所有资料、证件、印鉴等，乙方应交还经营场地和设施，如乙方不能按时交还，甲方有权进场自行收回，乙方遗下物品视为乙方放弃作废弃物处理，乙方对此无异议。九、合同违约责任，(二）乙方如逾期未支付承包费，按拖欠金额每日支付0.5%滞纳金，逾期30天仍未支付的，甲方有权解除本合同，风险保证金不予退还等。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用。2019年1月14日，原告与被告等租户召开会议，原告向被告等租户送达《关于补交租金通知》，其中内容为：我商场将位于广州市越秀区东川路70号/单元（面积：57.6平方米）物业出租给您经营使用，根据我商场与您签订的《承包经营合同》约定，如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由您负责支付。上述物业是我商场向广州市越秀区第四房屋管理所承租的，我商场与广州市越秀区第四房屋管理所关于上述物业的租赁纠纷己经广州市中级人民法院终审判决[(2018)粤01民终5764号]，根据判决结果，法院判决调升了上述物业的租金，判决我商场从2016年4月14日起应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准支付房屋租金。鉴于上述情况，2016年4月14日后调升的租金差价应由您承担并应补交给我商场。结合您承租的面积和每月实际支付给我商场的租金数额，对比房管部门公布的相应月份同期同地段同类房屋租金参考价标准，需补交租金差价的数额自2016年4月14日起，暂计至2018年12月13日累计为1，056，236.71元。请您于2018年12月30日前付清上述租金差价款，并按调升后的租金标准（每月49,448元）支付后续租金等。另被告等租户表示租金调升巨大，无能力支付差额，不同意调升租金，计划于1月31日交回商铺。被告于2018年12月31日将涉案商铺交回给原告。另查明：2016年4月14日，第四房管所向本院提起诉讼请求：1、原、被告就广州市越秀区东川路70号地下的租赁关系自2016年4月15日解除；2、判令被告（即本案原告）及各第三人[其中包括本案被告及第三人]立即将广州市越秀区东川路70号地下腾空交还给原告；3、判令被告向原告补交自2008年7月1日起至2016年4月15日的租金差额1667157.40元(2008年7月1日至2010年6月30日期间，按照每月应交租金15343.7元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠租1394.90元；2010年7月1日至2012年6月30日期间，按照每月应交租金28273,80元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠租14325元；2012年7月1日至2014年11月30日期间，按照每月应交租金31101.20元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠租17152.40元;2014年12月1日至2016年4月15日期间，按照房管部门公布的同期同地段同类房租租金参考价减去已交租金13948.80元）；4、判令被告缴交自2016年4月16日起至房屋腾空之日的占用费（按照2015年房管部门公布的同期同地段同类房租租金参考价）。本院于2017年10月18日作出（2016)粤0104民初4826号民事判决：一、被告广州市东川五金机械商场应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区第四房屋管理所支付自2016年4月1日起至2016年4月13日止的租金（按每月13948,80元标准计)；二、被告广州市东川五金机械商场应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区第四房屋管理所支付自2016年4月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金(参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准确定)；三、驳回原告广州市越秀区第四房屋管理所的其他诉讼请求。第四房管所及原告均不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月5日作出（2018)粤01民终5764号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述一审判决书的“经审理查明”部分其中内容为：1999年6月30日，广州市东山区房地产管理局东川房管站（为甲方）与被告（为乙方）签订《协议书》，约定：东川路70号是东川房管站管辖的公房，由被告承租，为了响应区政府号召，将东川路商业街建设成为路面整洁美观、首层商铺连片，形成群众购物方便，市场繁荣、商贸一体的新街道，甲乙双方同意将上述房屋以承包形式共同联营，并达成如下协议：一、东川路70号首层房屋建筑面积238.62平方米，其中从南边数起第一格铺面房建面积33.44平方米，从99年7月1日起双方的关系租赁终止，其余五格铺面建筑面积205.18平方米的租赁关系不变，直至房屋拆迁。二、东川路70号首层房屋建筑面积205.18平方米，每月租金由乙方缴交，租金5577.54元，由乙方向甲方缴交。三、乙方同意70号首层其中的33.44平方米（即南边数起第一格铺面房）由甲方单独开发招商，其余205.18平方米由甲乙双方一起共同进行招商开发，其经济收入（含甲方单独招商的收入）扣除租金后按比例分成，甲方占40%，乙方占60%。四、现铺面使用的用户由双方负责清退。五、为方便统一管理，每月的招商收入由乙方统一收取，甲方所得的40%应开具合法发票向乙方收取。六、一切结算以招商开发收入之日起开始。另查明，被告于2014年5月与陈秀玉签订《承包经营合同》，约定将东川路70号经营场地面积约28平方米交给陈秀玉经营，期限至2017年4月30日；被告于2014年5月与周善瑜签订《承包经营合同》，约定将东川路70号经营场地面积约57.6平方米交给周善瑜经营，期限至2017年4月30日；被告于2015年5月与高丽珍签订《承包经营合同》，约定将东川路70号经营场地面积约59平方米交给高丽珍经营，期限至2018年6月30日。被告自2008年7月1日起按13948.80元标准向房管局越秀区分局支付租金至2016年3月31日，房管局越秀区分局向被告开具租金发票，其中2016年1月前的租金发票载明“现金月租”，2016年2月和3月的租金发票载明“现金月租部分租金”……。被告自认从2014年5月1日起每月以15500元的标准向原告缴纳承包费至2018年12月31日。本院认为：原告与被告自愿签订的《承包经营合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。至于原告主张被告支付房管部门调升的租金的问题，本院认为，原被告《承包经营合同》约定“承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由乙方负责支付”，但被告作为承包方并不能知晓原告与房管部门签订的租赁合同的租金价格，亦无法知悉或预见房管部门调升租金的价格的差额。根据生效判决，原告需向第四房管所支付租金差额,在被告已经需向原告支付承包费的情况下，再由被告支付调升租金差额对被告明显不公平。被告当庭认可从2014年5月1日至2018年12月31日每月向原告缴纳承包费15500元，本院予以认定。本院根据公平合理的原则，认定被告按房管部门公布的同期同地段同类型的房屋租金参考价向与被告每月实际缴交的承包费15500元向原告补交差额为宜。关于诉讼时效问题，因生效判决于2018年7月5日才作出判令原告参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向第四房管所交纳租金，故原告的诉讼请求并没有超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告周善瑜应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市东川五金机械商场支付自2016年4月14日起至2018年12月31日止房管部门调升的租金[其中2016年4月14日起至2016年12月31日止每月按（57.6平方米×480元/平方米）-15500元=12148元计算；2017年1月1日起至2018年12月31日止每月按（57.6平方米×500元/平方米）-15500元=13300元计算]；二、驳回原告广州市东川五金机械商场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11805元，由原告广州市东川五金机械商场承担4260元，由被告周善瑜承担7545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省广州市中级人民法院预交受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  关丽间人民陪审员  江 琼二０一九年十一月二十八日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭