上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66634号原告：罗俊，男，1984年11月21日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：张晓雪，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洁蕾，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：倪志萍，女，1976年12月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健隆，上海中夏律师事务所律师。第三人：周玉华，女，1971年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区川沙新镇栏杆村南张家宅XXX号。原告罗俊与被告倪志萍、第三人周玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗俊的委托诉讼代理人张晓雪、韩洁蕾，被告倪志萍及委托诉讼代理人王兆冬，第三人周玉华到庭参加第一次庭审；原告罗俊的委托诉讼代理人韩洁蕾、被告倪志萍及委托诉讼代理人王兆冬到庭参加第二次庭审，第三人周玉华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。罗俊向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判令被告支付拖欠原告的自2018年10月7日起至2018年12月17日止的租金人民币(以下币种均同)36,000元(2.4个月×15,000元/月)；2.判令被告赔偿原告迟延支付租金的利息损失，以36,000元为基数，6%/年为利率，自2018年6月11日起至实际履行之日止，现暂计1,944元；3.判令被告支付擅自转让商铺给第三方的违约金150，000元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年1月8日签订了《商铺租赁协议》，约定由原告将位于上海市浦东新区进贤路XXX号商业1-3层(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租期自2017年2月1日起至2021年12月17日止。根据《商铺租赁协议》第3条、第8条约定，租金自2017年2月1日起至2017年6月17日止合计55,000元(即68,000元减去押金10,000元及物业费3,000元)；自2017年6月18日起至2017年12月17日止月租金12,000元；自2017年12月18日起至2021年12月17日止月租金15,000元。月租金实行半年一付，须在房租到期前一周支付下次房租。同时约定了被告于1月8日前支付原告包括物业费3,000元、押金10，000元及2017年2月1日起至2017年6月17日的租金合计68,000元。《商铺租赁协议》第6条还明确了合同期内被告不得擅自转让商铺给第三方，违约金150,000元。协议签订后，被告于1月8日前向原告支付了68,000元现金,其中包含租金55,000元、押金10,000元及物业费3,000元。被告也分别于2017年6月、2017年12月、2018年6月支付了租金合计216,000元，其每次支付方式相同,均系通过转账给原告17,000元和直接转给大房东周玉华55,000元，合计支付总租金271,000元，现尚欠租金36,000元。2年的物业费均已付清，一次于2017年1月8日支付，一次直接支付给大房东。此外，在租赁期内被告又擅自转让系争房屋给第三方，应支付违约金150,000元。故原告诉至本院。倪志萍辩称，不同意原告的全部诉请。第一、关于原被告之间签署的《商铺租赁协议》效力。系争房屋属于第三人周玉华所有，第三人和原告罗俊签署的《商铺租赁合同》明确：1.合同期限为2015年12月18日至2018年12月17日；2.租赁期间，原告不得转租该商铺。如原告确需转租，须经第三人协商同意。如原告在未征求第三人同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则第三人有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回另租他人。被告认为，原告和被告之间《商铺租赁协议》是否经过第三人同意对于该协议的效力至关重要，显然第三人对此不同意。首先，原告和第三人之间合同租赁期至2018年12月17日，由于原告和被告之间《商铺租赁协议》租赁期至2021年12月17日，考虑到市场租金上涨等因素，第三人必然不会同意。事实上，第三人在庭审中亦陈述，因维护自己利益不受损，所以和被告签署了新的《商铺租赁合同》，合同期限至2018年12月17日，并特别注明2019年开始租金要上涨10%，即第三人以行为方式否定了原告和被告之间《商铺租赁协议》的合同效力。需要特别说明的是，第三人同意被告使用房屋，不是对原告和被告之间《商铺租赁协议》进行追认的意思表示，而是履行第三人和被告之间《商铺租赁合同》中出租人的义务。关于被告在和第三人签署协议后仍然向原告支付费用，只能表明被告为人善良，本分经营，没有法律常识，但她朴实行为不应成为原告继续提出“无理”要求的依据。综上，原被告之间签署的《商铺租赁协议》，原告缺乏处分权，且被第三人以行为方式否定，该协议不能成为人民法院定案依据。第二、关于第三人和原告之间《商铺租赁合同》效力。基于双方对转租及合同期限约定，原告行为明显属于违约行为，第三人以和他人另行签署协议的方式，即宣布中止该合同的履行，至于合同后续事宜，不属于本案争议范围。第三、关于被告转让事宜。首先根据生效判决认定，被告转让给案外人张某某的标的物是萍记餐饮公司及装修、留用设备、桌椅、厨房、碗具、麻将台、电脑、酒、饮料、房租、押金等，而不是商铺转让。案外人张某某取得房屋使用权系通过和本案第三人签署新的《商铺租赁合同》。即使认为原告和被告之间的《商铺租赁协议》有效，被告也没有违反该协议。其次，根据生效判决认定，转让费用对应的萍记餐饮公司(注册成立于2017年5月)及装修、留用设备、桌椅、厨房、碗具、麻将台、电脑、酒、饮料、房租、押金等都是在原告和被告签署合同(2017年1月)之后产生，即被告转让之物都是被告后期投入资金而来，和原告无关。此外，有个明显对比值得重视：原告2017年1月退出后，被告是重新装修，需要办理食品经营许可证、营业执照等行政审批手续，2017年5月才能开业经营；而被告2018年5月1日退出后，留下的是完整、齐备的店铺，连厨师、服务员都配足，案外人张某某得以在3天后，几乎“无缝衔接”般进行营业，“白手起家”和“无缝衔接”确实存在巨大差异，自然会产生对应费用的不同。周玉华述称，第三人系系争房屋的产权人之一，第三人与原告于2015年12月9日签订了《商铺租赁合同》，约定第三人将系争房屋出租给原告使用，第三人与被告于2016年12月18日签订了《商铺租赁合同》，约定第三人将系争房屋出租给被告使用，第三人认可上述两份合同的租赁期限在2016年12月18日至2018年12月17日期间相互覆盖，但第三人与被告签订《商铺租赁合同》的目的是想要对被告有所约束，第三人从未向原告发出要求解除2015年12月9日签订的《商铺租赁合同》的通知，第三人对原告和第三人之间的《商铺租赁合同》是否终止并不清楚，第三人只知道系争房屋于2016年12月已经转让给了被告。后被告由于经营问题将系争房屋转让给了案外人张某某，第三人与案外人张某某于2018年4月23日签订了《商铺租赁合同》，并于当日从被告处收回系争房屋。本院经审理认定事实如下：第三人系系争房屋的产权人之一。2015年12月9日，第三人(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同一》)，约定第三人将系争房屋出租给原告使用，租赁期限自2015年12月18日起至2018年12月17日止。《租赁合同一》第三条约定：“租金及租金交付方式：年租金总额为人民币：壹拾壹万元正。租金定为每半年支付一次。半年的租金为伍万伍仟元正。物业管理费每年叁仟元正交甲方。保证金壹万元正作为押金。以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳(即开发票的税费)，但甲方需协助乙方办理相关的手续。”《租赁合同一》第五条约定：“租赁期间，乙方不得转租该商铺。如乙方确需转租，须经甲方协商同意。如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回另租他人。而乙方所交的保证金(即作为违约金)，一律不予退回。租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权。如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前一个月通知对方。”合同另对其他事项作了约定。2017年1月8日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《商铺租赁协议》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年2月1日起至2021年12月17日止。《商铺租赁协议》第3条约定：“租金：首次房租1.2万元每月，从2017年2月1日至2017年12月17日；从2017年12月18日起，房租1.5万元每月，半年付，须在房租到期前一周支付下次房租。”《商铺租赁协议》第4条约定：“其他费用：物业费3,000元每年，有乙方承担；押金为10,000元。”《商铺租赁协议》第6条约定：“合同期内，乙方不得擅自转让商铺给第三方，违约金15万。合同期内，甲方不得涨价，不得将商铺转让第三方，转让赔付甲方违约金为甲方全部投资损失。合同期内，甲乙双方可以友好协商一次性将店铺转让给乙方，价格双方协商；2021年12月18日合同到期，店铺归乙方所有，无转让费，乙方可直接和房东签订租赁合同，甲方须配合。”《商铺租赁协议》第8条约定：“交房时间为2017年1月8日，乙方须于1月8日前一次性支付甲方从2017年2月1日至2017年6月17日房租，10,000元押金和一年物业费3,000元，共计6.8万，从2017年1月8日至2017年2月1日期间的房租由甲方承担。”合同另对其他事项作了约定。2017年1月8日，原告向被告交付了系争房屋。2017年1月8日被告向原告支付68,000元，其中55,000元为2017年2月1日至2017年6月18日期间的租金，10,000元为押金，3,000元为物业费。2017年6月、2017年12月、2018年6月，被告以微信转账的形式三次向原告各转账17,000元，共计51,000元。2017年6月12日被告以银行转账的形式向第三人转账55,000元，2017年12月18日、2017年12月19日以银行转账的形式向第三人转账55,000元。被告于2018年4月23日向第三人返还了系争房屋，当日第三人(出租方、甲方)与案外人张某某(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同二》)，约定第三人将系争房屋出租给案外人张某某使用，租赁期限自2018年6月18日起至2020年6月17日止。合同另对其他事项作了约定。另查明，上海萍记餐饮管理有限公司的营业执照于2017年5月25日取得，法定代表人为被告倪志萍。2018年4月，案外人张某某、王某某与被告倪志萍商量上海萍记餐饮管理有限公司转让经营之事，双方对店铺的装修、留用的设备、桌椅、厨房碗具及厨师、服务员留用等口头达成一致意见后，案外人张某某于2018年4月23日转账给被告100,000元、4月30日转账38,000元、通过案外人张兰转账给被告200,000元。2018年5月1日，案外人张某某、王某某与被告倪志萍签订《协议转让书》，约定甲方(上海萍记餐饮管理有限公司)以300,000元将上海萍记餐饮管理有限公司转让给张某某、王某某经营，另有麻将台、电脑、酒和饮料、房租及押金等合计338,000元，于2018年5月1日生效。审理中，原告提供如下证据：1.录音光盘及录音整理、(2018)沪0115民初52088号判决书，证明被告于合同期内擅自转让系争房屋给案外人张某某，应按《商铺租赁协议》的约定支付违约金150,000元，系争房屋系原告花费10多万元转让获得。经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，但关联性不认可，被告认为原告对自身的损失并无证据予以证明，且被告向案外人张某某转让的是装修、设备、内部人员，并非租赁合同的转让，并未构成违约，故不应该承担违约金150,000元；第三人对该份证据的真实性认可，第三人表示只知晓被告因经营问题将店铺转让给案外人，但具体转让的内容不清楚，第三人与案外人张某某于2018年4月23日签订过一份合同。2.原告与第三人的短信聊天记录，证明2018年12月11日第三人与原告商讨过关于系争房屋的转租事宜，原告在系争房屋上投入有二、三十万元，为购买设备花费七万多元。经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，但关联性不认可，被告认为第三人从未同意原告可以对系争房屋进行转租；第三人对该份证据的真实性认可，但其分不清转租的意思，只管收租金。3.2017年1月8日第三人周玉华出具的收条，证明2018年12月18日至2017年6月17日的租金55,000元及2017年的物业费是由原告向第三人支付的。经庭审质证，被告认为该份证据举证期限已过，且不属于新证据，故不同意对该份证据质证，对该份证据的真实性亦不认可；第三人对该份证据未发表意见。被告提供如下证据：1.被告与第三人于2016年12月17日签订的《商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同三》)，证明该合同第五条约定未经产权人同意不得转租，否则产权人有权终止合同并将房屋另租他人，系争房屋为先付后用，该份合同的实际签订时间为2017年3月，之所以落款时间为2016年12月17日，系因从那天开始被告向第三人实际支付租金。经庭审质证，原告对该份证据的真实性无法确认，但从被告和第三人的合同及实际履行租金情况，第三人对被告的次承租人身份是认可的，且原告从未退出过租赁关系；第三人对该份证据的真实性认可，2016年12月，原、被告、第三人三方一起碰了头，当时原告告知第三人将系争房屋整体转给被告，第三人认为当时原告系因经营问题将商铺转给了被告，第三人为了保障自身权益，于2016年12月18日与被告签订了《租赁合同三》，确实该合同与《租赁合同一》在2016年12月18日至2018年12月17日期间互有覆盖，但签该合同的目的是想要对被告有所约束，第三人对《租赁合同一》是否终止并不清楚，只知道系争房屋已经转让给了被告。2.原、被告的微信聊天记录，聊天记录中载明“好的，房东这边和下家签好合同了吗？主要不要把他这边耽误”，表明原告对于第三人与案外人签订合同的某某是知晓且赞成的，所以不存在被告将房屋转租给案外人的某某，被告不应支付原告违约金150,000元。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但证明目的不认可，该表达并不能表示双方合意解除了双方间的《商铺租赁协议》，此后被告依旧陆续按约转账给了原告合计17,000元租金，同时从该段聊天记录能显示出双方仍有事商议，一直在询问或告知对方回国再议，自2018年5月18日原告知晓该转让事宜的录音至2018年6月18日微信的表达可知，原告自始不同意转让事宜且明确提出异议，故不能依此不完整的微信聊天便认为原告同意解除《商铺租赁协议》，聊天记录的背景是被告承诺给原告150,000元，但后被告将原告拉黑了，所以才有了原告的诉讼；第三人对该份证据的真实性无法确认。3.上海市浦东新区人民法院于2018年7月27日出具的(2018)沪0115民初52088号民事判决书，证明被告和案外人张某某转让的内容为经营方面的转让，且案外人与本案第三人签订了租赁合同；经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但证明目的不认可，所谓经营上的转让包含租赁关系的转让，且在原、被告签订的合同中约定的转让指的就是店铺的转让，当时原告将系争房屋出租给被告时将一些动产交付给被告使用，转让中包含了缔约的机会；第三人对该份证据的真实性认可，第三人对原、被告间的转让不清楚，但被告和张某某间之间的转让系因被告无法继续经营而把店铺转让给了案外人，并让第三人去签了一份合同。以上事实由原告递交的《商铺租赁协议》、被告转账给原告的微信收款截图、(2018)沪0115民初52088号判决书，被告递交的上海市房地产权证、银行转账记录、原告与第三人于2015年12月9日签订的《商铺租赁合同》、案外人张某某与第三人于2018年4月23日签订的《商铺租赁合同》、(2018)沪0115民初52088号判决书等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院针对双方争议焦点分析认定如下：一、关于原、被告间的《商铺租赁协议》的效力问题。第三人周玉华作为系争房屋的产权人以及与原告的租赁关系中的出租方，对于原告将系争房屋转租给被告的行为并未提出异议，故原、被告间的《商铺租赁协议》为合法转租。房屋租赁合同的合法转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效，故原、被告间的《商铺租赁协议》的效力状况：2017年2月1日至2018年12月17日期间为有效，2018年12月18日后的超期部分无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商铺租赁协议》中2017年2月1日至2018年12月17日期间的部分系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。二、关于原、被告间的《商铺租赁协议》的实际履行情况。2017年1月8日被告向原告支付68,000元(其中55，000元为2017年2月1日至2017年6月18日期间的租金，10,000元为押金，3,000元为物业费)，2017年6月、2017年12月、2018年6月，被告以微信转账的形式三次向被告各转账17,000元，共计51,000元。2017年6月12日被告以银行转账的形式向第三人转账55,000元，2017年12月18日、2017年12月19日以银行转账的形式向第三人转账55,000元，虽然被告向第三人转账的履行行为实际上为被告与第三人签订的《租赁合同三》所涵盖，但结合其他履约行为可知，被告实际在履行原、被告间的《商铺租赁协议》。被告于2018年4月23日向第三人返还了系争房屋，当日第三人与案外人张某某签订《租赁合同二》，约定第三人将系争房屋出租给案外人张某某使用，租赁期限自2018年6月18日起至2020年6月17日，即自2018年4月23日起，被告丧失对系争房屋的占有、使用，原、被告间的《商铺租赁协议》因第三人收回系争房屋无法继续履行，现被告已按原、被告间的《商铺租赁协议》约定的租金支付标准足额履行了2018年4月23日前的租金，故原告要求被告支付自2018年10月7日起至2018年12月17日止的租金及迟延支付租金的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。三、关于违约金的承担问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于原告提出的其在系争房屋上投入有二、三十万元，为购买设备花费七万多元的主张，原告并无充分证据可予证实，故本院难以采信。原、被告间的《商铺租赁协议》第6条约定：“合同期内，乙方不得擅自转让商铺给第三方，违约金15万。合同期内，甲方不得涨价，不得将商铺转让第三方，转让赔付甲方违约金为甲方全部投资损失。合同期内，甲乙双方可以友好协商一次性将店铺转让给乙方，价格双方协商；2021年12月18日合同到期，店铺归乙方所有，无转让费，乙方可直接和房东签订租赁合同，甲方须配合。”案外人张某某、王某某与被告于2018年5月1日签订的《协议转让书》，约定转让的内容为上海萍记餐饮管理有限公司以及麻将台、电脑、酒和饮料、房租及押金等，鉴于原告并无证据证明原告将系争房屋出租给被告时的具体交接内容，亦无证据证明上述转让内容与原告具有关联性，且案外人张某某获得系争房屋的使用权系基于第三人与案外人张某某签订的《租赁合同二》，故原告要求被告支付违约金150,000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告罗俊的全部诉讼请求。案件受理费4,058元，减半收取计2,029元，由原告罗俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇一九年十一月十九日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。