广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初1685号原告：梁金铭，男，1956年12月29日出生，香港特别行政区居民。原告：梁金兴，男，1958年5月21日出生，香港特别行政区居民。两原告共同委托诉讼代理人：付桂梅，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：天兆基业实业发展（深圳）有限公司。住所地：深圳市福田区上步南路国企大厦永辉阁19D。法定代表人：胡大林，董事长。原告梁金铭、梁金兴诉被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人付桂梅到庭参加了诉讼，被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告梁金铭、梁金兴与被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司签订的《换房协议》；2.判令被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司向原告梁金铭、梁金兴返还购房款人民币359475元；3.判令被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司赔偿原告梁金铭、梁金兴深圳市宝安区天欣花园三期B栋0129号商铺升值部分的损失人民币1322165元；4.判令被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司赔偿原告租金损失人民币397377元（从2007年1月1日起暂计至2019年2与28日，至实际返还购房款和赔偿升值损失止）；5.判令被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司赔偿原告支付的评估费人民币7000元；6.判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：两原告原购买了被告开发的位于广东省深圳市××福永××路东侧天××花园××（××）1036号商铺，之后换取天欣花园怡丰苑（即一期）1105A和1105B商铺，并以港币付清房款。但被告至今仍未正常交付使用。2006年6月6日，被告与两原告签订《换房协议》，协议约定被告将两原告购买的天欣花园一期1105A和1105B商铺换至天欣花园（三期）B栋0129号铺即涉案商铺，确定了两原告原支付的房款港币折合人民币的汇率，对置换商铺的价款进行冲抵结算，并约定现换单元的《房地产买卖合同》在本协议签订后30日内签订。《换房协议》签订后，两原告多次催促被告签订《房地产买卖合同》及交付涉案商铺，被告均答复等公司统一通知。2017年，被告法定代表人胡大林称涉案商铺已经出售无法交付，同意将涉案商铺换至登记在其关联公司深圳市天海基业实业集团有限公司名下的天欣花园（三期）B栋0209号（地址位于深圳市宝安区××街道××路东侧，深房地字第：5000340806号）商铺。由于目前深圳房产限购政策规定香港人不能购买商业房产，为此两原告征得被告同意后委托案外人王健强（身份证号码)代持，被告将草拟好的《承诺书》交两原告签字，并在北京市京都（深圳）律师事务所做了律师见证，但被告至今未将天欣花园（三期）B栋0209号商铺过户登记给两原告的代持人。虽原告多次催促，但是被告法定代表人胡大林以身体不适、出差等借口为由不予处理。被告逾期10多年未向两原告交付涉案商铺，构成严重违约，给两原告经济造成重大损失。深圳市东昊房地产土地评估有限公司评估涉案商铺，以2019年2月20日为价值时点，评估单价为68000元，市场价值为1681640元；年净收入为1320.71元/平，即年收入为32661.15元（1320.71元×24.73平方米）。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查清案件事实，依法支持原告的诉讼请求。因被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为其放弃答辩权利。原告围绕诉讼请求提交了证据（详见附录的证据目录清单），本院依法组织了当事人进行举证，根据当事人的陈述以及证据认定规则，本院认定事实如下：2006年6月6日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《换房协议》，该协议载明：1997年12月3日，甲乙双方签订协议，同意将乙方购买的天欣花园怡乐苑（即二期）1036号商铺换为天欣花园怡丰苑（即一期）1105A和1105B商铺，总金额为港币400000元，已付金额为港币370833.47元，并于1998年12与23日与福永物业发展总公司重签了《房屋买卖合同》。现因一期商铺仍未正常交付使用，乙方要求换至三期商铺，经双方友好协商，达成协议如下：一、甲方同意将乙方所购的天欣花园一期1105A和1105B商铺换至天欣花园三期B栋0129号铺。在签订本协议后，原换房协议及买卖合同随即废止。乙方不得再依据一期1105A和1105B的换房协议和买卖合同向甲方提出任何利益要求。二、乙方原付购铺款为港币370833.47元，按1：1.03的汇率折合成人民币为381959元。三期B栋0129号铺现售价为人民币390734元，按一次性付款92折计价为人民币359475元。两款冲抵，甲方应退乙方已付款人民币22474元。但考虑到乙方付款多年而未能正常收铺经营，作为补偿，甲方同意一次性退给乙方人民币50000元。乙方放弃其原购单元及原换单元被延期交付而对甲方提出的任何赔偿要求。三、乙方现换单元的交房标准为毛坯房。四、乙方现换单元的《房地产买卖合同》在本协议签订后30日内签订。因被告未能履行上述《换房协议》，被告再次表示可以将天欣花园三期B栋0129号铺（以下简称0129号商铺）调换至天欣花园（三期）B栋0209号（地址位于深圳市宝安区××街道××路东侧，深房地字第：5000340806号）商铺（以下简称0209号商铺），但由于受到限购政策的约束，二原告请案外人王健强代持该商铺。二原告、王健强及被告就该约定在北京市京都（深圳）律师事务所进行了律师见证。律师见证材料中包括2017年11月22日签署的《承诺书》一份，内容为：根据《换房协议》约定，天兆基业实业发展（深圳）有限公司将天欣花园三期B栋0129号铺过户到梁金铭、梁金兴的名下，经协商一致，现约定将天欣花园三期B栋0129号铺换至天欣花园三期B栋商铺0209；因梁金铭、梁金兴属于深圳限购政策规定的限购对象，梁金铭、梁金兴均不具有购房资格，为保证《换房协议》的全面履行，现梁金铭、梁金兴、代持者王健强自愿作出以下承诺……3.本承诺书作为《换房协议》的补充协议，两者具有同等法律效力，若条款相互矛盾则以本承诺书约定为准，天兆基实业发展（深圳）有限公司过户行为履行完毕时，视为《换房协议》履行完毕，梁金兴、梁金铭、王健强不得就《换房协议》再提出其他任何主张。该份《承诺书》落款处为承诺人梁金兴、梁金铭和王健强的签名。被告在该份《承诺书》右上角加盖了公章。深圳市东昊房地产土地评估有限公司于2019年2月25日作出评估报告，确定位于深圳市宝安区××街道××路东侧天××（××）B栋01层0129商铺于2019年2月20日时点的市场价值为1681640元。评估报告中的评估方法部分记载，考虑到估价对象的实际情况可用于出租，区域内同类房地产出租市场也十分活跃，租金水平比较透明，可采用收益法。评估机构在采用收益法计算过程中，经过视察调查、综合考虑各种因素，确定案涉房屋年净收益为1320.71元/平方米。经查，0209号商铺的登记权利人为深圳市天海基业实业集团有限公司。0129号商铺登记的建筑面积为24.65平方米。本院认为，原告梁金铭、梁金兴为香港地区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案应适用中华人民共和国内地法律。关于《承诺书》的性质及效力问题2017年11月22日经律师见证的《承诺书》并非二原告与被告签订的协议，但该《承诺书》经被告盖章确认，可证实双方之间协商要将0129号商铺换至0209号商铺。但欲更换的0209号商铺的登记所有权××为深圳市天海基业实业集团有限公司而并非被告，被告亦不能证明其有权将深圳市天海基业实业集团有限公司名下商铺置换给二原告。二原告与被告的约定及《承诺书》至今未经深圳市天海基业实业集团有限公司追认，故应认定无效。关于是否应解除《换房协议》的问题二原告与被告之间签署的有效协议仍为2006年6月6日的《换房协议》。案涉《换房协议》自2006年签订至今已经十余年，被告一直未能履行合同义务，视为以其实际行为表明不履行合同义务，符合法律规定的原告可要求解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告未能证明其在起诉前通知被告要求与其解除《换房协议》，故解除通知到达对方之日应为本案起诉、应诉材料送达至被告之日，即《换房协议》应予解除。三、关于被告是否应向二原告返还购房款及赔偿损失的问题《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，《购房协议》解除后被告应向二原告返还购房款359475元。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告接收原告房款，在长达十余年的时间里拒不交付房屋，原告主张的房屋升值损失1322165元（1681640元-359475元）客观存在，被告应予赔偿。因二原告购买的房屋为商铺，用途即为出租或免于自己另行承租商铺用于经营，故被告不交付房屋必将导致原告租赁费的损失。但是《换房协议》解除后，被告不应再向原告履行交房义务，原告主张此后的房租损失没有法律依据，本院不予支持。评估报告的价值时点为2019年2月20日，并不能体现从二原告购房至今案涉房屋每平米净收益的全貌，因此原告主张自2007年1月1日起按每平方米年净收益为1320.71元的标准计算并不合理。综合考虑房租存在递进式增长及商铺出租可能出现断租的情形，本院酌情保护二原告租金损失20万元。二原告为证明其损失支付的评估费7000元为其合理、必要的损失，本院对原告主张该费用由被告承担予以保护。综上所述，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁金铭、梁金兴与被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司于2006年6月6日签订的《换房协议》；二、被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告梁金铭、梁金兴购房款359475元；三、被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告梁金铭、梁金兴商铺升值损失1322165元及租金损失200000元；四、被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告梁金铭、梁金兴支付评估费7000元；五、驳回原告梁金铭、梁金兴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23488元（已由原告预交），由原告负担2223元，由被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司负担21265元。如不服本判决，被告天兆基业实业发展（深圳）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告梁金铭、梁金兴可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  曲 卓人民陪审员  何春华人民陪审员  贾丽新二〇一九年十一月二十八日书 记 员  张雅婷书 记 员  刘 欢附：原告提供的证据：证据1.《换房协议》证据2.房产详细信息证据3.律师见证书证据4.报告书（房地产估价报告）证据5.收据证据6.公证书证据7.不动产查询登记表