北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3400号原告：王凤芝，女，1968年4月13日出生，满族，退休工人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：石志国（王凤芝之夫），男，1967年5月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：葛云龙，北京伊志律师事务所律师。被告：周建军，男，1959年11月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈萌，北京泓聚律师事务所律师。被告：周伟，男，1984年10月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告王凤芝与被告周建军、周伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告王凤芝及其委托诉讼代理人石志国、葛云龙，被告周建军的委托诉讼代理人陈萌、被告周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤芝向本院提出诉讼请求：1、依法解除周建军与王凤芝于2016年7月28日就位于北京市大兴区海子角东里12号楼4单元402室房屋（以下简称：涉案房屋）签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令周建军赔偿王凤芝房屋差价损失64.83936元、居间服务费损失30000元、房租损失90000元，共计76.8393元；3、判令周建军和周伟共同返还定金50000元；4、诉讼费由周建军和周伟共同承担。事实和理由：2016年7月28日，在经纪公司的居间介绍下，我与持有周建军授权委托书的周伟就涉案房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，我依约向周建军支付定金50000元，向经纪公司支付居间服务费30000元。涉案房屋办理网签手续后，我要求周建军配合办理贷款及所有权转移登记手续时，因房价上涨，周建军提出其不同意出售涉案房屋，表示周伟提供的授权委托书并非其本人所签。后经法院判决认定，周伟的行为已经构成表见代理，房屋买卖合同有效，但周建军仍拒绝履行合同。综上，我与周建军之间的房屋买卖合同应该受到法律的保护，现周建军不愿意继续履行合同，为维护我的权益，故提起诉讼。周建军辩称，首先，我同意解除合同，周伟是无权代理，我没有追认，合同无法履行；其次，我不同意赔偿损失，因为周建军没有参与房屋买卖合同的签订过程，事后也明确表示了不认可，王凤芝在之前的起诉过程中也通过笔迹鉴定确认了授权委托书中周建军的签名并非周建军本人所签，因此周建军没有过错；第三，定金也是周建军收取的，不同意返还。周伟辩称，我是无权代理，无法继续履行合同，涉案房屋的所有权人不是我。本院经审理认定的事实如下：2016年7月28日，在满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）的居间下，周伟作为周建军（出卖人）的代理人与王凤芝（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容约定：出卖人所售房屋坐落于北京市大兴区海子角东里小区12号楼4-402，建筑面积共83.22平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋成交价格为100万元整；该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为100万元；买受人向出卖人支付定金5万元整。合同落款处周伟代周建军在出卖人处签名，王凤芝在买受人处签名并捺印，周伟在出卖人代理人处签名并捺印。合同签订当日，王凤芝向周伟支付定金5万元。同日，周伟作为周建军（出卖人，甲方）的代理人与王凤芝（买受人，乙方）、满懿公司（居间人，丙方）签订《补充协议》和《居间服务合同》。其中，《补充协议》约定涉案房屋交易总价款为200万元，乙方于2016年7月28日向甲方支付定金5万元整。《居间服务合同》约定居间服务费为3万元。2016年8月1日，王凤芝向满懿公司支付居间服务费3万元。2016年12月2日，满懿公司就涉案房屋办理了网签手续。另查，周建军与姚秀艳于1984年1月10日登记结婚，周伟系二人之子，涉案房屋系周建军与姚秀艳的夫妻共有财产。2017年1月，王凤芝曾以房屋买卖合同纠纷将周建军、姚秀艳诉至本院，要求周建军、姚秀艳继续履行合同。在案件审理过程中，王凤芝申请对2016年7月28日周建军向周伟出具的《授权委托书》尾部委托人处“周建军”的签名真伪进行鉴定，北京京安拓普文书司法鉴定中心于2017年6月30日出具《司法鉴定意见书》内容为，《授权委托书》落款处周建军的签名与样本上的签名字迹不是同一人所写。王凤芝为此支付鉴定费1.63万元。2017年10月13日，王凤芝向本院申请撤诉。2017年11月，王凤芝又以确认合同无效纠纷将周建军、周伟诉至本院，要求依法确认周伟代理周建军与王凤芝2016年7月28日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；判令周伟赔偿损失40万元及鉴定费1.63万元；判令周伟返还定金5万元等。本院于2018年5月31日作出（2017）京0115民初22564号民事判决书，认为周伟的行为构成表见代理，周伟作为周建军的代理人与王凤芝之间签订的房屋买卖合同应为有效，判决驳回王凤芝的诉讼请求，该判决书已经生效。2018年，王凤芝又以房屋买卖合同纠纷将周建军、姚秀艳、周伟、第三人满懿公司诉至本院，要求判令周建军继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，周建军、姚秀艳协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续，周建军支付违约金、鉴定费损失、诉讼费损失。本院于2018年11月28日作出（2018）京0115民初16659号民事判决书，认为涉案房屋为周建军与姚秀艳二人夫妻共同财产，周伟以周建军名义出售涉案房屋的行为属无权处分行为，王凤芝未构成善意取得，合同无法继续履行，判决驳回王凤芝的诉讼请求，该判决书于2018年12月16日生效。本案审理过程中，经王凤芝申请，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋在2018年12月16日的公开市场价值进行评估。2019年7月15日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具评估报告，确认涉案房屋在2018年12月16日的市场价值为2654472元。双方对该评估报告均表示认可。本院认为，本院的生效判决认定周伟代理周建军与王凤芝于2016年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议构成表现代理，因此《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均为有效合同，相关的法律后果应由周建军承担。涉案房产为周建军和姚秀艳的共同财产，本院的生效判决认定《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议侵害了共有人姚秀艳的权益，构成无权处分，因姚秀艳不同意继续履行合同，故前述合同无法继续履行。综上，因合同不能继续履行所产生的违约责任应由合同相对方周建军承担。关于合同的解除。王凤芝要求解除合同，周建军当庭表示同意，故本院认定王凤芝和周建军的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年6月18日解除。关于居间服务费损失。王凤芝因购买涉案房屋向满懿公司交纳了居间服务费，产生了损失，现《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经解除，且解除的责任在于周建军的无权处分行为，故王凤芝的居间服务费损失应由周建军承担。关于房屋差价损失。王凤芝与周建军因房屋合同的履行问题多次起诉到法院，最终由（2018）京0115民初16659号民事判决书确认合同无法继续履行。涉案房屋至此产生了较大的价格上涨，王凤芝因此产生了损失，周建军应承担相应的赔偿责任。关于涉案房屋涨价的时间截点，本院综合考虑后认为（2018）京0115民初16659号民事判决书的生效日期即2018年12月16日作为评估房屋市场价格的时间较为适宜。现双方当事人均认可北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具的评估报告，故本院参照该评估报告中的房屋市场价格，综合考虑王凤芝的实际损失、周建军的主观过失以及合同的实际履行情况，酌情确定由周建军赔偿王凤芝房屋差价损失42万元。关于租房损失。王凤芝主张其因未实际交付房屋导致在外租房居住，产生房租损失，因本院已支持其房屋差价损失，且房租损失无法律依据，本院不予支持。关于返还定金。现《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经解除，且解除的责任在于周建军的无权处分行为，故周建军有责任退还王凤芝定金，虽周伟和周建军均表示定金由周伟收取，但周建军作为合同的相对方，应承担返还定金的责任，周伟承担连带返还定金的责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认王凤芝和周建军于2016年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年6月18日解除；二、周建军于本判决生效后十日内支付王凤芝居间服务费30000元；三、周建军于本判决生效后十日内支付王凤芝房屋差价损失420000元；四、周建军和周伟于本判决生效后十日内共同返还王凤芝定金50000元；五、驳回王凤芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29280元，由王凤芝负担2480元（已交纳），由周建军负担26800元（于本判决生效后七日内缴纳）；鉴定费9121元，由周建军负担（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  彭珍珍人民陪审员  林树影人民陪审员  宋景艳二〇一九年十一月八日书 记 员  龙可鑫