山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初6987号 原告：许美晨。 委托诉讼代理人：邹燕娜，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 被告：张玉强。 委托诉讼代理人：于会军，山东联志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧敏，山东联志律师事务所律师。 原告许美晨与被告张玉强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许美晨及其委托诉讼代理人邹燕娜、被告张玉强及其委托诉讼代理人于会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许美晨向本院提出并最终确认如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，判令被告向原告返还购房款25万元及利息（以25万元为基数，自2018年11月19日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；2、判令被告向原告支付违约金5万元；3、判令律师代理费3.5万元由被告承担；4、本案诉讼费用、保全申请费、担保费均由被告承担。事实和理由：2018年11月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告所有的位于威海市环翠区万福山庄-178号604室房屋，总房款51万元，分两次支付，第一笔房款25万元于合同签订后五日内由原告向案外人景伟支付用于偿还被告的借款，在被告办理解押手续将涉案房屋过户到原告名下后，原告向被告支付26万元尾款。合同签订后，原告按照合同的约定支付了第一笔购房款，被告拒绝办理解押过户手续。为维护合法权益，原告诉至法院，请求处理。 张玉强辩称，原、被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，本案涉及虚假诉讼。被告与原告的男友景伟（现已结婚）之间存在民间借贷关系，在被告还完所欠款项后，景伟以仍有欠条为由继续向被告催账，关于借贷纠纷，被告已诉至威海市环翠区法院，案号为（2018）鲁1002民初7238号。被告立案之前，景伟将被告的手机及身份证全部拿走，导致被告没有在原告起诉之前立案，另外在被告起诉景伟案件中，被告诉讼请求第一项即为确认签订的涉案的万福山庄房屋买卖合同无效，但立案时立案人员以房屋买卖合同纠纷与民间借贷纠纷不属于同一案件为由，要求单独起诉借贷纠纷，这一点从被告立案时提交的诉状可以看出。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月21日，原告以被告拒绝按照双方于2018年11月15日签订的《房屋买卖合同》的约定，在原告支付第一笔房款25万元的情况下，办理解押过户手续为由，诉至本院，请求1、判令被告继续履行与原告于2018年11月15日签订的房屋买卖合同；2、判令被告协助原告办理房屋权属转移登记手续，即将涉案房屋环翠区万福山庄-178号604室转移登记在原告名下并交付涉案房屋；3、判令被告承担原告支付的律师代理费3.5万元；4、判令本案诉讼费用、保全申请费、担保费均由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、二项诉讼请求，要求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同，判令被告向原告返还购房款25万元及利息（以25万元为基数，自2018年11月19日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；2、判令被告向原告支付违约金5万元；第三、四项诉讼请求不变。 2018年11月15日，甲方（卖方）张玉强，乙方（买方）许美晨在威海卫律师事务所签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条甲方自愿将其名下坐落于威海市环翠区万福山庄-178号604室房屋﷑（面积为66.15㎡）出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、装修、地下室转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。第二条该房屋已经设有两个抵押担保，共计抵押借款金额为26万元，除此之外，再无任何其他担保、权属纠纷。第三条甲方出售房屋的总价人民币51万元整，分两次付清。因甲方欠第三人景伟30万元，甲方同意乙方将第一笔房款25万元支付给第三人景伟（银行账号：6222031614001550339），以偿还其对景伟额债务，该部分房款于本合同签订后5日内付清。该款项支付给景伟后，视为乙方已经支付了第一笔房款，甲方与景伟之间相应的债务视为甲方已经偿还。剩余26万元房款待甲方与抵押权人办理解押手续，并将房屋过户给乙方后一次性付清。第四条1、甲方应于本合同签订后15日内，腾空该房屋并交付乙方。2、甲方应于本合同签订后5日内办理解押手续，并将该房屋过户给乙方。3、甲方应在本合同签订后15日内将其落户于该房屋的户籍关系迁出。4、第五条办理过户产生的所有税费，均由乙方承担。第六条甲方未按本合同第4条约定交付房屋、办理过户手续及迁出户籍的，除应继续履行合同外，还应支付违约金2万元。逾期超过30天，乙方有权要求解除本合同，并要求甲方返还已经支付的房款，并支付违约金5万元。乙方未按本合同约定支付房款的，每日按银行贷款利率支付违约金至实际履行之日。第七条……4、在本合同约定的时间内，甲方及时办理完毕房屋过户手续，不得无故拖延。甲方在约定的期限内没有办妥过户手续的，愿意承担违约责任，且乙方有权依法申请强制办理过户手续，乙方因此产生的律师费、诉讼费、保全费等均由甲方承担。……第十条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院管辖。……被告虽然对涉案房屋买卖合同中“张玉强”的签字及捺印的真实性没有异议，但称该房屋买卖合同是在案外人景伟的胁迫下签订的，签订合同时除原告、案外人景伟及律师外，原告并未在场，且签订合同时买方一栏为空白，原告从未到涉案房屋中看房，双方不存在买卖房屋的合意。对被告的上述陈述，原告予以否认。 2018年11月19日，原告通过其名下的中国农业银行卡分两次分别向案外人景伟转账15万元、3万元；同日，原告通过其名下中国建设银行卡向案外人景伟转账7万元，备注为购房款。从原告提交的其名下的中国农业银行卡、中国建设银行卡2018年9月1日至2018年11月30日期间交易明细看，原告与案外人景伟之间除上述款项外，无其他经济往来。被告认为原告与案外人景伟签订合同时系情侣关系，已于2019年3月28日举行结婚仪式，现为夫妻关系，上述转账系原告与案外人景伟所做的虚假交易。原告否认与被告签订房屋买卖合同时其与景伟之间系情侣关系，称二人仅是朋友关系，但目前确实已经结婚。为此，被告申请证人孙涛到庭，证人证实：某天，其去找被告索要欠款时遇到景伟（法庭向其出示被告提交的原告与景伟结婚邀请函照片时，其确认景伟身份，对于女的身份，因邀请函上女方化妆，对其身份不确认）两口子亦找被告索债，在聊天时，证人告知景伟其准备起诉被告并查封涉案房产，景伟告知被告车钥匙在其处，该车价值与被告欠证人款项相差不大，让证人不要查封房产，其把车钥匙给证人；后被告跟证人提起曾跟景伟借款20多万，还款50多万，且其与景伟在一个律师事务所签订了房屋买卖合同，并重新出具了一份借条。经质证，原告认为证人陈述的部分内容是从被告处听来的，明显带有偏颇，且证人证言无其他证据证实，故对证人证言中有利于被告部分有异议。 原告因本案与山东齐鲁（威海）律师事务所签订委托代理合同，约定山东齐鲁（威海）律师事务所接受原告委托，指派邹燕娜律师作为原告的委托代理人，律师代理费3.5万元。2019年11月5日，山东齐鲁（威海）律师事务所向原告出具了服务名称为律师代理费、金额为3.5万元的发票。原告为保全被告涉案房产即位于万福山庄-178号604室房屋，原告与江苏律创非融资性担保有限公司签订诉讼财产保全委托担保合同，约定由该公司为原告向人民法院申请财产保全提供担保。为此，原告支付其财产保险服务费0.168万元。 另查，涉案房产即位于万福山庄-178号604室房屋登记在被告名下，上设有两个抵押，限制单位分别为威海市住房公积金管理中心（登记时间2009年5月18日）、案外人袁云飞（登记时间为2017年12月6日）。2018年11月29日，本院作出（2018）鲁1002民初6987号之一民事裁定书，查封了涉案房屋。 再查，被告与案外人景伟之间存在借贷关系，被告以其多向景伟支付款项为由，诉至本院，要求景伟予以返还，该案目前仍在审理过程中[本院一审即（2018）鲁1002民初7238号案件判决景伟于判决生效后十日内偿还张玉强人民币205448.43元并驳回张玉强的其他诉讼请求；景伟不服，上诉于威海市中级人民法院，该院以事实不清为由，作出（2019）鲁10民终1254号民事裁定书，裁定撤销本院(2018)鲁1002民初7238号民事判决并发回本院重审，该案即（2019）鲁1002民初5297号案件正在审理中]。在上述案件中，案外人景伟承认其曾于房屋买卖合同签订后当日取走张玉强的手机取证。 本院认为，双方争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同是否成立并生效。对此本院分析如下：首先，虽然被告主张其签订涉案房屋买卖合同时受胁迫，并非其真实意思表示，但对此其并未向本院提供充分证据予以证实，即使在另案中案外人景伟曾认可于房屋买卖合同签订后当日取走被告手机，行为不当，但在被告未提供其他证据予以佐证的情况下，本院无法认定涉案房屋买卖合同系被告在受胁迫的情况下签订的。其次，虽然被告主张签订合同时原告不在场，且买方一栏为空白，但未向本院提供证据予以证实，即使如被告所陈述，其在未确认买方的情况下，在房屋买卖合同中签字捺印，视为其认可合同中约定的条款、内容，无论合同相对方是被告认为的案外人景伟还是本案的原告，被告均应对其签字捺印的行为承担相应的法律后果。最后，结合本案查明的事实及另案查明的事实情况，虽然存在被告与案外人景伟之间的借贷纠纷、景伟与原告现系夫妻、景伟存在向被告索债过程中取走被告手机等行为的事实，针对涉案房屋买卖合同内容而言，并不存在法定的无效情形，故被告主张合同无效的抗辩，理由不当。综上，本院认定原、被告于2018年11月15日签订的房屋买卖合同成立并生效。在合同成立并生效的情况下，原告按照合同约定将第一笔房款25万元支付给案外人景伟，因被告未在约定的时间内办理房屋解押手续，导致原告的合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的上述房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告理应将原告已支付的购房款25万元返还原告。因被告原因导致原告解除房屋买卖合同，原告依据合同约定要求被告支付违约金5万元，符合法律规定，本院予以支持。因被告已向原告支付违约金，故原告要求被告以25万元为基数，自2019年11月19日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息的诉讼请求，本院不予支持。根据房屋买卖合同约定，因被告违约，导致原告起诉产生的律师代理费、财产担保费等由被告承担，故原告要求被告支付律师代理费3.5万元、财产担保费0.168万元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2018年11月15日签订的房屋买卖合同； 二、被告张玉强返还原告购房款25万元； 三、被告张玉强支付原告违约金5万元； 四、被告张玉强支付原告律师代理费3.5万元、财产担保费1680元； 五、驳回原告的其余诉讼请求。 以上第二至四项，共计33.668万元均于判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4625元、财产保全费3320元，由被告张玉强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  吕俊芳 二〇一九年十一月二十一日 书记员  王磊磊