江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6494号 原告：范明珠，女，1955年11月23日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。 被告：冯忠良，男，1951年10月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：史美琴，女，1954年8月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陶伟(代理上述两被告)，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨阳(代理上述两被告)，江苏法德东恒（苏州）律师事务所实习律师。 原告范明珠与被告冯忠良、史美琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日、11月20日公开开庭进行了审理。原告范明珠及其委托诉讼代理人张建民，被告冯忠良、史美琴共同委托诉讼代理人陶伟、杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范明珠向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行双方之间的房屋买卖合同；2.判令两被告因不履行合同违约向原告支付违约金6万；3.判令两被告支付原告垫付的中介费用2000元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令两被告向原告双倍返还定金合计10万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月3日，原、被告在中介撮合下签订《房屋买卖合同书》一份，约定两被告将其租赁的位于苏州市姑苏区建筑面积为23.37平方米的房屋转让给原告，转让费为30万元。当日，原告向两被告支付定金5万元。依合同约定，原告本应在2019年6月30日前向两被告支付剩余房款，但因两被告表示不愿意转让房屋并要求退还原告定金，又称因房屋同住成年人冯某不同意转让房屋，故不同意履行合同，现导致涉案房屋无法办理转让手续。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提出如上诉讼请求。 被告冯忠良、史美琴共同辩称：1.原、被告之间签订的是房屋买卖合同，不是公有住房使用权转让合同，该房屋的转让已损害到社会公共利益，合同依法属于无效合同，原告先前要求两被告履行合同没有法律依据，现也不存在解除合同及双倍返还定金的情形；2.原告未依约在2019年6月30日前向两被告付清剩余房款，存在违约行为，而两被告并无违约行为。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同书、租赁证、收条、法律函，范明珠申请滕某出庭作证的证人证言及本院依法调取的苏州市住房和城乡建设局的复函等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于苏州市姑苏区进楼房屋系苏州市市属直管公房，建筑面积为23.37平方米，现登记承租人为冯忠良，同住家庭人员为史美琴和冯某。 2019年5月3日，冯忠良和史美琴作为售房人（甲方）与范明珠作为购房人（乙方）、姑苏区开来房屋中介服务部（原名称为苏州市平江区某某房屋中介服务部、丙方）签订名为《房屋买卖合同书》一份，约定甲方自愿将租赁证编号为102B006000XXXX的涉案房屋使用权转让给乙方，转让总价款为30万元；过户手续主要由丙方办理。合同第五条“房款支付方法”约定：乙方首付定金2万元，于2019年5月4日付3万元，余款25万元于2019年6月30日前付清；甲方承诺过户时无条件积极配合；款清交房。合同最后落款处有冯忠良、史美琴和范明珠和签名，丙方处加盖了“苏州市平江区某某房屋中介服务部”的公章。当日，范明珠向冯忠良和史美琴支付5万元；同时，冯忠良向范明珠出具收条一份，载明：今收到范明珠定金款伍万元整。 审理中，范明珠申请姑苏区某某房屋中介服务部工作人员滕某出庭作证陈述：1.是我居间介绍冯忠良、史美琴与范明珠转让案涉公有房屋使用权的；2.2019年5月3日，双方确定转让价款为30万元后并于当日签订了由我们起草的《房屋买卖合同书》，当时讲好定金2万元、预付款3万元，是我陪同范明珠从银行取了5万元后交给房东的；3.当时讲好在一个星期内过户，但是房东出去旅游了，我催过两次，房东说现在房屋有可能涉及拆迁，他们在2019年6月30日前再答复是否转让涉案房屋，期间我也组织双方两次在我们店里沟通过转让事宜，范明珠坚持要买，要求房东配合过户，沟通的结果是房东并未表示是否转让，就是拖着，直到2019年7月1日，房东过来说他们不转让了，也没说什么原因，当天我将相关情况告诉了范明珠；4.当时约定的办理过户的时间是2019年6月30日之前交易结束，意思就是过户及剩余房款付清；5.双方签订合同后至2019年6月30日之前，房东是不配合范明珠办理过户手续的，具体原因也没有多说，只是通过电话说有可能拆迁或价格等问题。 另查明，苏州市住房和城乡建设局于2019年11月6日就涉案租赁房屋使用权有偿转让事宜向本院发送函件一份，明确直管公房承租人租赁协议上记载的同住成年人应签字同意是公房转让条件之一。另，范明珠的户籍地在苏州市姑苏区。 本院认为，本案立案时确定案由为房屋买卖合同纠纷，但是涉案房屋系公有住房，冯忠良、史美琴系房屋承租人而非产权人，其与范明珠签订的名为《房屋买卖合同书》所约定的权利义务，具有公有房屋使用权转让合同的法律特征，故本院最终确定本案案由为公有住房使用权转让合同纠纷。 冯忠良、史美琴与范明珠签订的公有住房使用权转让合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人应依约履行各自应承担的义务，即冯忠良、史美琴作为涉案房屋的承租人负有协助范明珠办理转让登记手续的义务，范明珠负有依约支付转让款的义务。本案中，根据涉案合同关于款项交付、协助办理转让登记手续及房屋交付的文本约定，并结合证人滕某关于“2019年6月30日之前交易结束”的解释证言，可知双方本意是于2019年6月30日之前在范明珠支付剩余转让款时，双方需同时办理房屋转让登记手续并交付房屋。同样根据证人滕某证言可知，冯忠良、史美琴在签订涉案合同后至2019年6月30日期间经中介当面协调双方转让事宜时，其有拖延配合办理转让登记手续的行为，2019年7月1日明确不再转让，因证人滕某系居间双方转让房屋使用权的具体经办人，其陈述证言可信度较高，本院予以采信，故本院认为范明珠至少在2019年6月30日已享有同时履行抗辩权，其未在2019年6月30日前支付剩余转让款并不构成违约。另外，冯忠良、史美琴未征得同住成年人冯某的同意擅自转让涉案房屋使用权，导致无法办理转让登记手续，且其在诉讼中又以涉案合同无效而不能履行合同为由进行抗辩，其不履行涉案合同意思表示明显，已构成根本性违约，事实上也履行不能，现范明珠要求解除其与冯忠良、史美琴之间的涉案合同，符合法律规定，本院予以支持。范明珠于2019年11月20日向冯忠良、史美琴明确解除合同表示，本院确定涉案合同于2019年11月20日解除。 关于返还定金问题。首先，关于定金金额，尽管涉案合同约定定金为2万元，证人滕某亦称另3万元为预付款，但是冯忠良在向范明珠出具收条时明确将当日已收取的5万元均列为定金性质，系其对自身权利的行使，现范明珠认为定金为5万元，本院予以认定；其次，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因冯忠良、史美琴的违约行为导致涉案合同无法履行，其应当向范明珠双倍返还定金即10万元，范明珠的该项诉讼请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十条（一）项规定，判决如下： 一、原告范明珠与被告冯忠良、史美琴于2019年5月3日签订的名为《房屋买卖合同书》的公有住房使用权转让合同于2019年11月20日解除。 二、被告冯忠良、史美琴于本判决生效之日起10日内向原告范明珠双倍返还定金合计10万元。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告冯忠良、史美琴负担并于本判决生效之日起10日内交付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员  耿杰圣 二〇一九年十一月二十六日 书记员  陈丽华