湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘0104民初8270号原告（反诉被告）：刘静，女，1982年5月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：戴志强，湖南惠兴邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南金邦房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。法定代表人：罗建安，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘研，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晶晶，湖南联合创业律师事务所律师。原告刘静诉被告湖南金邦房地产开发有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，金邦公司提起反诉，本院依法受理并与本诉合并进行审理。刘静向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证及土地使用权证；2、判令被告向原告支付违约金48746.88元（按已付款年利率6%计算违约金至2019年5月30日，之后违约金按已付款年利率6%计算至被告为原告办理好房屋所有权证及土地使用权证为止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年6月28日与被告（曾用名：湖南金邦物业发展有限公司）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200869111601）一份，约定原告购买被告开发建设的“未来城”第4幢16层1601号房，总金额为406224元，原告一次性支付。同时约定被告应在商品房交付使用后365工作日内完成该幢房屋的初始登记。初始登记后120个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365作日内办好土地使用权证；如果被告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，自规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之零点三的违约金。2016年6月30日，被告向原告出具收据，载明“兹收到刘静交来购买未来城4栋1601号房房款肆拾万零陆仟贰佰贰拾肆元整”（备注：本收据之房款已由此房原业主邓光明向刘静收取）。2016年6月30日，案外人邓光明向原告出具《收条》“今收到刘静购房款肆拾万零陆仟贰佰肆拾元整”。同日，被告将上述房屋钥匙交给原告，原告使用房屋至今，但被告拒绝为原告办理登记或手续，严重损害原告合法权益。被告提供的格式合同约定违约金过低，对原告极不公平，请求酌情调整至年利率的6%。金邦公司辩称:1、刘静未支付购房款，金邦公司也没有收到该款，2016年6月28日双方签订合同，按照第六条约定买受人应在签订合同当天一次性支付房款406224元，但到现在刘静一直未依约支付购房款，刘静只提供了收据，未提供任何支付购房款的银行流水凭证，不能证明其已经实际支付了购房款，金邦公司未收到涉案房屋的购房款，涉案购房款原系邓光明确认用于抵扣未来城4-7栋的工程款，但经中院认定该款项不能冲抵未来城工程款，因此金邦公司没有收到房屋的购房款；2、金邦公司有权解除合同，并要求刘静支付违约金，依据合同的第七条买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，因此刘静没有实际支付购房款，金邦公司有权要求其支付违约金并解除合同；3、双方签订的合同第十八条明确了违约办理产权登记的违约金标准，刘静也没有提供任何证据证明其产生了实际的损失，因此刘静主张的年利率6%的违约金是没有依据的；4、涉案房屋没有办理产权登记的原因与金邦公司没有关系，金邦公司已经办理涉案房屋的初始登记，但涉案房屋的买受人没有缴纳房款，也没有缴纳契税及维修基金，故涉案房屋没有办理产权登记的原因与金邦公司没有关系。根据《契税暂行条例》第一条规定，因此房屋的权属人缴纳契税系法定义务，但涉案房屋并没有缴纳契税，结合长沙市房屋产权登记收件收据领证须知明确房屋单位领证需要提供契税等收费的票据，因此买受人尚未缴纳契税故无法办理产权证，依据合同第十六条，关于物业维修资金缴存的约定，买受人应在办理收房手续前缴存物业维修基金，买受人未按规定缴存的，出卖人不得将房屋交付买受人，涉案房屋买受人未缴纳物业维修基金出卖人有权拒绝向买受人交付房屋并办理房产证，刘静未缴纳购房款、维修基金、契税等，违法占用涉案房屋，金邦公司有权另行主张违法占用涉案房屋的费用。金邦公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200869111601）；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金4062.24元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告金邦公司与反诉被告刘静于2016年6月28日签订了《长沙市商品房买卖合同》。依据合同第六条付款方式约定：“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：首付款（含定金）406224元于本合同签订之日支付”，但截至目前，刘静并未依约支付购房款。依据合同第七条买受人逾期付款的违约责任，金邦公司作为出卖人有权解除合同并要求刘静支付违约金。刘静仅提供了一份收据，并没有提供银行流水证明其已经履行了付款义务，且其所述的原业主系邓光明也与事实不符，金邦公司未实际收取邓光明或刘静支付的购房款。刘静辩称：1、金邦公司逾期不行使合同的解除权，根据法律规定其解除权已经消灭，应当驳回其反诉请求。根据合同法第95条的规定，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条规定，本案金邦公司长达3年时间没有行使解除权，其解除权已经消灭，反诉请求应当驳回；2、涉案合同系金邦公司与刘静真实意思表示，合法有效；3、金邦公司向刘静出具了收据，明确载明兹收到购房款，同时备注该购房款是由此房原业主邓光明向刘静收取，表明金邦公司将案外人邓光明向刘静收取房款的行为认可为金邦公司自己的行为，签订合同后金邦公司立即将涉案房屋交付给了刘静并使用至今，也用实际行动表明了对双方合同的认可与执行；4、金邦公司提供的民事判决书系金邦公司与案外人之间的纠纷，与本案无关，且金邦公司因自身的过错导致与案外人的抵扣工程款的事实没有被法院采信，其可以向案外人邓光明主张权利；5、根据本案所涉的合同，金邦公司将涉案房屋交付给刘静长达三年零二个月，从没有向刘静催讨过购房款，也未主张过解除合同，已经超过了相关诉讼时效；6、根据查询，涉案房屋从2013年8月15日开始一直被长沙市岳麓区人民法院冻结，是因为金邦公司的原因无法办理产权证，金邦公司应当承担相应的责任，同时金邦公司在提供的格式合同中对自己的责任与对购买人的责任约定十分不公平，刘静主张按照年利率6%相对公平，请求法院驳回反诉请求，支持本诉请求。经查，本案诉争房屋即位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第4幢16层1601号房的产权目前已经被本院冻结，冻结期限自2019年8月2日至2022年8月1日。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条的规定，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。本案中，涉案房屋的产权已经被本院冻结，故应当驳回刘静的起诉。此外，因本诉应予驳回起诉，故反诉亦丧失依附存在的依据，亦应予以驳回，当事人可单独另行提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，裁定如下：一、驳回原告刘静的起诉；二、驳回反诉原告湖南金邦房地产开发有限公司的反诉。原告刘静预交的案件受理费509元，及反诉原告湖南金邦房地产开发有限公司预交的反诉受理费509元，均予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇一九年十一月五日法官助理汪样书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。