广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9657号原告：佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道弼唐村，粤农集字第060402013000号。社长：霍丽棉。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（下简称弼唐经联社）诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司（下简称明福市场运营公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月20日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人彭建芬、邵杭及被告的委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按时间进度的比例，向原告支付佛山义乌小商品城项目A地块至2019年3月31日应付未付土地使用款82500000元；2、被告向原告支付上述A地块欠付利息10000000元（暂计至2019年3月31日，以应付未付款项按年利率5%计付至实际支付之日止）；3?被告将A地块未转让租赁权的物业以每平方米3000元垂直作价划归原告，以折抵其欠原告的应付款项；4、被告承担本案的诉讼费。庭审后，原告明确其诉讼请求第三项所指的A地块未转让租赁权的物业仅指佛山义乌小商品城项目的负一层及一至四层商铺中未转让租赁权的物业。事实和理由：2012年7月24日，原告与属下的张槎街道弼唐弼西股份合作经济社（下简称弼西社）共同作为甲方，与乙方佛山市明福房地产有限公司（下简称明福房地产公司）和义乌市通商市场投资管理有限公司（下简称义乌通商投资公司）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》（下简称《合作开发协议书》），约定合作开发弼唐路北段东、西两侧A、B两个地块共97.83亩，甲方提供土地除建设期外的40年使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续，向甲方支付共3亿元土地使用款，获得上盖物业40年使用权。甲方的权利义务由原告与弼西社承担连带责任，内部的权利义务划分由原告与弼西社自行决定。《合作开发协议书》第四条第2款约定，建设期内，乙方每年支付A地块300万元补偿原建筑物租金，每年支付B地块450万元补偿原建筑物租金。故双方认为，A、B地块的土地使用款应为2：3，即A地块占3亿元的2/5，为1.2亿元；B地块占3亿元的3/5，为1.8亿元。2012年10月22日，明福房地产公司占股62%，佛山市天宠房地产开发有限公司占股38%，共同出资成立被告作为本案项目公司，被告于2013年1月8日作为乙方与原告及弼西社签订《补充协议》，承接合作开发协议书乙方的权利义务。双方于2016年6月13日签署《项目交地日期确认书》，确认原告与弼西社于2013年4月1日将A地块交予被告，于2014年6月1日将B地块交予被告。根据《合作开发协议书》第八条第2款约定，交地后的基建期为2年。被告应在交地后第三年至第六年向原告和弼西社付清土地使用款。按此约定，结合交地日期，A地块的付款期应为2015年4月1日至2019年3月31日；B地块的付款期为2016年6月1日至2020年5月31日。2016年10月9日，原告、弼西社与被告签订《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》，将A地块的土地使用款付款期限，变更为从2015年11月2日起至2019年11月1日止，欠款利息从2017年4月1日起计算。根据《合作开发协议书》第八条第3款约定，如被告选择分期付款，必须在付款期开始180天内支付不少于5000万元，其余按年利率5%计算利息，于每季度一次性支付于原告和弼西社。为保证被告按期付款，原告和弼西社以不少于35%提取项目公司经营总收入，直至收齐本息为止。《合作开发协议书》第八条第4款约定，在4年付款期内，被告应将已竣工交付使用的项目建筑物垂直作价每平方米4000元用作抵押欠款。《合作开发协议书》第八条第5款约定，若被告超过付款期未交清款项，原告与弼西社有权将未出让使用权的物业垂直作价每平方米3000元归其所有。《合作开发协议书》第二条约定双方合资成立项目公司。第八条第6款约定，原告和弼西社在收取土地使用款后，按收款比例将其持有的项目公司股权转由被告方持有。现A地块上盖物业佛山义乌小商品城于2016年11月3日通过竣工验收，为负一层加地面6层，建筑面积约为9.37万平方米，其中负一至地面四层商铺共3139间，合计66903.67平方米，其余面积为停车场、办公室和仓库等。至2018年底，经原告盖章确认的商铺物业使用权销售合同共1424间，总面积为27812.69平方米，占商铺总面积41.57%，销售总金额为379400790元。但与此同时，被告至今仅支付原告与弼西社A地块土地使用款2000万元；B地块土地使用款4027.3万元。其余本金和利息一直未曾支付。2018年7月9日，被告签收了原告的《催缴通知书》，确认其应于2018年6月30日前支付所属期为2018年1月1日至2018年6月30日的土地使用款5000万元，但当期只支付了5080000元。《合作开发协议书》签订后，被告没有与原告成立合资公司，原告以项目公司股权作土地使用款抵押的保障落空。被告也没有将建成物业进行划分交予原告抵押。直到2017年9月，经原告再三努力，被告才和原告建立了A、B地块项目收入的共管账号，约定由原告提取收入的30%作为土地使用款本息，并制定了由原告作为丙方参与的三方销售协议的文本，包括A地块的《佛山义乌小商品城商铺使用权流转合同》和B地块的《加德公馆物业租赁权流转合同》。但是，从2018年8月开始，原告就陆续接到B地块租户的投诉，称被告与其签订没有原告参与和确认的两方协议。根据投诉者提供的协议，原告发现被告违反约定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账号，绕过原告的监管，使原、被告的共管账号形同虚设。原告于2018年9月5日委托律师向被告发出《律师函》，内容包括：要求被告立即停止绕开原告签订销售协议和将销售收入不付入共管账号的行为；清理未列原告为丙方的销售协议；清理未纳入共管账号的已收款，按约定提取原告应收款项；与原告核对付清2015年11月2日至2018年6月30日前应付利息；尽快与原告签订补充协议二；向原告履行已建成物业的抵押手续等。从2018年8月开始，因看到B地块物业加德公馆没有可能在被告承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉，投诉或状告被告。2019年春节后，发展成群体事件，并被省、市媒体报道。原告应上级要求出面维稳，要求被告报告其背着原告的签约和收款情况以及款项的去向。被告于2019年3月5日向原告提交了《关于做好星光城项目上访租户维稳工作的复函》，内中附件有《销售数据截至2019/2/26》，报告其B地块的销售间数为465间，已售面积17063.33平方米，实收金额127525929元。2019年3月11日，被告向原告提交了《加德公馆已收取资金流向概况》，列出了所收的1.27亿多元资金的去向，其中大部分与B地块的建设无关。原告村集体和广大租户的利益处于巨大的风险之中。原告委托律师于2019年3月13日再次向被告发出《律师函》，指出被告的违约行为已到了极端严重的地步！要求被告必须在2019年3月15日前对原告采取实质性的履约行动。但是，从2018年7月至今，被告没有再向原告增加支付过一分钱。原告从2017年7月起，为解决《合作开发协议书》付款进度等重要事项约定不明的问题，多次与被告协商签订补充协议二，最后一次双方于2018年11月24日带齐律师开会，拟定了补充协议二的文本。但被告拖延至今一直没有签订，而拖欠的土地使用款利息却有增无减。被告严重拖欠利息，且本金支付远远不符合正常进度的行为，严重阻碍了原告村集体经济组织的运作和发展，影响了村民的正常收入和家庭生活，为促使被告合理履行合同，保护村民的合法权益，缓解村集体经济的严重困难，原告根据A地块已经竣工验收近两年半，付款期仅余约1/8，而B地块付款期尚余1/4零1个月，尚未办理施工许可证的实际情况，暂时先行请求判令被告支付与A地块有关的部分款项。原告的诉讼请求如果获得判准，原告将按《合作开发协议书》第二条第2款的约定，与弼西社按内部约定自行划分。原告就《合作开发协议书》有关A地块与B地块的其他权利，原告将根据实际情况和新的事实再另行主张或解决。为维护集体经济的合法权益，制止被告的违法违约行为，现请求人民法院查明事实，依法判准原告的诉讼请求。被告明福市场运营公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、本案合同的相对方主体问题，可以向被告主张权利的应该是原告及弼西社；2、根据双方签订的《合作开发协议书》及补充协议，其中《合作开发协议书》第三条约定，其他条款生效的前提是根据佛山市禅城区农村集体用地使用权流转实施细则，对案涉地块使用权进行流转，并且成立项目公司，该条第4项明确约定，待项目公司依法取得涉案地块的集体建设用地使用权后，本协议除本条款外的条款才生效，在补充协议第一条、第二条也有相应的约定；3、根据原、被告在2016年10月9日签署的《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》第一条、第二条的约定，付款时间是到2019年11月1日，也就是说到本案开庭之日止，还未到最终的付款届满日，且该届满日还需在合同条款生效的前提下，因此到庭审之日还未到主张权利的时间；4、根据原、被告往来的对账文件显示，就A地块已经支付的金额是3775万元，因此未付的款项是8225万元，与原告起诉的金额相差25万。综上所述，希望原告可以给予被告一定的时间，就该问题双方可以继续协商。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告农村集体经济组织证明书副本复印件及被告营业执照复印件。证明原、被告的主体资格。2、《弼唐村集体土地合作开发协议书》。证明原告于2012年7月24日，与属下的弼西社共同作为甲方，与乙方明福房地产公司和义乌通商投资公司签订该协议及协议的相关约定。3、《弼唐村集体土地合作开发协议书》补充协议。证明被告于2013年1月8日作为乙方与原告及弼西社签订该补充协议，承接合作开发协议书乙方的权利义务。4、项目交地日期确认书。证明双方于2016年6月13日签署该文件，确认原告与弼西社于2013年4月1日将A地块交予被告，于2014年6月1日将B地块交予被告。5、关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书。证明2016年10月9日，原告、弼西社与被告签订该补充协议书，将A地块的土地使用款付款期限，变更为从2015年11月2日起至2019年11月1日止，欠款利息从2017年4月1日起计算。6、A地块《建筑工程竣工验收报告》。证明A地块项目佛山义乌小商品城于2016年11月3日通过竣工验收。7、义乌小商品城铺位建成、销售及结存明细表。证明经原告盖章确认物业使用权销售合同的A地块项目佛山义乌小商品城铺位物业使用权销售及结余情况。商铺为负一层加地面4层，共3139间，合计66903.67平方米，至2018年底，未销售物业使用权的余下商铺为1715间，总面积39090.98平方米。8、义乌小商品城销售合同统计表。证明经原告盖章确认物业使用权销售合同的A地块项目佛山义乌小商品城商铺物业使用权销售情况。至2018年底，经原告盖章确认的商铺物业使用权销售合同共1424间，总面积为27812.69平方米，占商铺总面积41.57%，销售总金额为379400790元。9、《催缴通知书》。证明2018年7月16日，被告签收了原告的《催缴通知书》，确认其应于2018年6月30日前支付所属期为2018年1月1日至2018年6月30日的土地使用款5000万元。10、A地块欠款利息计算清单。证明原告按照双方约定和被告已付A地块土地使用款2000万元的情况，从2017年4月1日起计算至2019年3月31日的A地块欠款利息。11、《关于做好星光城项目上访租户维稳工作的复函》及其附件《销售数据截至2019/2/26》。证明被告于2019年3月5日向原告提交了该文件，报告其于B地块项目的销售间数为465间，已售面积17063.33平方米，实收金额127525929元。12、加德公馆已收取资金流向概况。证明2019年3月11日，被告向原告提交了《加德公馆已收取资金流向概况》，列出了所收的1.27亿多元资金的去向，其中大部分与B地块的建设无关。原告村集体和租户的利益处于巨大风险之中。13、2019年3月13日律师函交送件。证明原告委托律师于2019年3月13日再次向被告发出律师函，指出被告的违约行为已到了极端严重的地步，要求被告必须在2019年3月15日前对原告采取实质性的履约行动。其中还提到原告于2018年9月5日委托律师向被告发出《律师函》，内容包括：要求被告立即停止绕开原告签订销售协议和将销售收入不付入共管账户的行为；清理未列原告为丙方的销售协议；清理未纳入共管账号的已收款，按约定提取原告应收款项；与原告核对付清2015年11月2日至2018年6月30日前应付利息；尽快与原告签订补充协议二；向原告履行已建成物业的抵押手续等。14、A地块土地证（佛禅集用[2013]第1100092号）、B地块土地证（佛禅集用[2013]第1100306号）。证明原告系涉案A地块和B地块的土地使用权人。15、佛山市发展和改革局：佛发改资函[2012]14号文、佛山市禅城区发展规划和统计局：禅发规统投函[2012]105号文、佛山市禅城区旧城改造建设办公室：禅旧改函[2012]265号文及附图、建设用地规划许可证（地字第440604201300053号），包括审批表和附图、建设工程规划许可证（建字第440604201300490号）、建筑工程施工许可证（编号4406012014041502号）、建（构）筑物工程规划条件核实意见（案件编号：F161024A01）、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案A地块项目经过了合法报建手续。16、（2018）粤0604民初507号民事判决书。证明被告持有涉案A地块的《建设用地规划许可证（地字第440604201300053号）》、《建设工程规划许可证（建字第440604201300490号）》、《建筑工程施工许可证（编号4406012014041502号）》。17、天眼查网站公司登记资料一组（被告2019年4月22日核准变更登记后的资料）。证明《合作开发协议书》乙方之一明福房地产公司现持有被告45.59%股权；被告注册时，明福房地产公司持有被告62%股权；被告于2019年4月17日办理股权变更登记；作为《合作开发协议书》乙方之一的主体资格情况；义乌通商投资公司作为《合作开发协议书》乙方之一的主体资格情况，该司于2017年3月24日注销。18、弼唐村集体土地合作开发方案2012年6月25日股东代表会议表决文件（含签名页）、《完善弼唐村集体土地合作开发协议》、2015年4月8日股东代表会议表决文件。证明涉案项目经过村集体表决程序。19、《证明》一份。证明弼西社已经同意由原告一并行使诉权，等判决生效后，再与原告根据内部协议分配款项。诉讼中，被告举证如下：弼唐路义乌小商品城（二期）项目资金往来（租金）明细表。证明原告主张的土地款82500000元中有25万的差额，该表格是原告的财务人员通过网上发送给被告的财务人员。为查明案件事实，本院先后两次向佛山市自然资源局禅城分局发出调查函，该局先后向本院出具复函。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；证据2-6、9、11-18，被告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据19有原件核对，本院对真实性予以确认；证据7、8、10为原告单方制作，本院对真实性不予确认；被告提交的（租金）明细表为被告单方制作，且无原告的盖章确认，本院对其真实性不予确认。佛山市自然资源局禅城分局出具的复函系本院依职权调取，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案地块位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路东侧，使用权面积28569.90平方米，土地使用权人为原告。2012年7月24日，原告弼唐经联社及案外人弼西社（甲方）与明福房地产公司、义乌市通商市场投资管理有限公司（乙方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定：甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城事宜达成本协议。一、地理位置：拟合作开发的地块位于佛山市禅城区弼唐路北段东、西两侧确权用地面积97.83亩。其中：A地块-弼唐路东侧确权用地面积为43.64亩（其中经联社32.83亩、弼西社10.81亩）；B地块-弼唐路西侧确权用地面积为54.19亩（其中经联社36亩、弼西社18.191亩）。另外，有少量“三无”边角地同属本项目开发范围，并由甲乙双方在宗地图上的边线盖章确认，具体位置详见附图红线范围。二、项目公司：双方拟合资成立项目公司，名称暂定为（以下简称项目公司），其中甲方占35%，乙方占65%。该项目公司将成为上述A、B项目用地的名义开发主体。甲方以上述土地投资入股，乙方以货币出资。项目公司甲、乙双方的权利、义务及利益分配不按股份比例分配，按本协议项下相关条款执行。甲方在本协议项下的权利义务由弼唐经联社与弼西社承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定。乙方在本协议项下的权利义务由明福房地产公司与浙商市场投资公司承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定。乙方有权组建项目公司承继本合同项下的权利义务，甲方应给予配合。三、用地手续：1、甲方应依据2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、2004年10月27日起施行的《佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则（试行）》，在2012年9月30日前向佛山市禅城区国土城建及水务局申请办理上述A、B项目用地的集体建设用地使用权流转手续（A、B地块可分别办理），甲方应与乙方协商一致后确定公开招牌流转设定的条件。甲方须在双方签订合同并收到乙方支付300万元保证金后3个月内交付A地块给乙方。2、甲方出让土地使用权给乙方公司，使用权年限为40年，期满，乙方应按合同清缴全部费用，土地和地上建筑物及配套及附属设施全部无条件归甲方拥有。4、待项目公司依法取得上述A、B项目用地的集体建设用地使用权后，本协议除本条款外的其他条款方才生效。四、土地的交付：1、按照甲、乙双方的约定，先行开发上述A地块，后开发B地块。2、甲方应按本协议第三条用地手续第一款约定时间将A地块交付乙方。自甲方交地之日始（以双方签订土地移交证明为准）至两年内，乙方以每年300万元的标准一次性支付甲方，作A地块在建设期间的土地损耗费（补偿原建筑物租金）。3、B地块的交付时间（最迟在A地块交地之后不超过半年）。自甲方交地之日始（以双方签订土地移交证明为准）至两年内，乙方以每年450万元的标准一次性支付甲方，作B地块在建设期间的土地损耗费（补偿原建筑物租金）。五、开发建设：乙方以项目公司名义对上述A、B地块的合作开发，所需资金均由乙方承担。若政府收取费用，返还给甲方的款项，应退回给乙方项目公司，用于项目建设。甲方出让集体建设用地供项目公司建设，收取固定补偿款。项目建设过程及竣工使用后所涉及的任何责任全部由乙方承担。七、履约保证金与工程款的共同监管：1、乙方在双方签订合同后3天内支付A地块项目保证金300万元，保证金在甲方交地次日起转为建设期间的A地块土地损耗费（补偿原建筑物租金）。2、乙方在甲方交付A地块后3个月内向甲方支付B地块项目保证金450万元，甲方在收款后通知现有租户在收到搬迁通知书后3个月内搬迁完毕，保证金在甲方交地次日起转为建设期间的B地块土地损耗费（补偿原建筑物租金）。3、乙方在A地块拆迁前一个月内向甲方支付履约保证金1000万元，在B地块拆迁前一个月向甲方支付履约保证金1000万元，上述履约保证金均进入甲方专户双方监管。该款项视项目施工的形象进度再返还乙方，具体如下：A地块基础工程施工完毕后，返还500万元。A地块完成施工形象进度20000平方米后，返还500万元。B地块基础工程施工完毕后，返还500万元。B地块完成施工形象进度30000平方米后，返还500万元。4、乙方承诺A、B地块的所有物业应于甲方移交土地后两年内建设完成。八、建设规模及利益分成：1、乙方公司在A、B地块投资兴建建筑面积应不少于12万平方米且属永久性的高档商用建筑物，包括地下停车库、水电、消防、电梯、装修、道路、绿化等配套设施。乙方无论规划条件如何，在交清土地使用补偿款后所兴建的建筑物40年使用权全部属乙方拥有，期满，土地和所有建筑物及配套附属设施全部无偿归甲方。2、乙方公司竞得土地使用权，从甲方交地之日起（以双方签订土地移交证明为准）两周年内为基建期。从甲方交地之日起，第三年至第六年（即4年内）为付款期。乙方应在付款期（即4年内）向甲方支付3亿元（不含任何税费，税费由乙方支付）作土地使用补偿款。若乙方在付款期开始180天内支付3亿元土地使用补偿款则无需向甲方支付利息。3、若乙方选择分期付款，必须在付款期开始180天内支付不少于5000万元。其余按欠交款总额计提5%利息（年息）于每季度一次性支付给甲方，至全部款项交清为止。为保证乙方能在4年付清3亿元土地使用补偿款，在4年付款期内甲方以不少于35%比例提取项目公司的经营（使用权出让款、物业租金）总收入，直至甲方收齐3亿元土地使用补偿款及利息为止。如甲乙双方因有另外需求，可由双方就具体事宜进行协商并签订补充协议。4、在4年付款期内，乙方应同时将已竣工交付使用的项目建筑物垂直作价每平方4000元用作抵押欠款，每月按已收款项比例相应减少抵押物。5、若乙方超过付款期未交清款项，甲方有权将相应抵押和未出让使用权的物业垂直作价每平方米3000元归甲方全权拥有。十、违约责任：2、若乙方无故不履行本协议，则甲方有权解除本协议，并没收乙方所交的履约保证金，且同时乙方应将土地使用权归还给甲方并按实际占用期间向甲方计付双倍相应租金，项目在建工程归甲方。十一、协议终止：1、非因甲方或乙方的过错导致项目开发无法继续履行，例如土地无法流转出让等，本协议自动终止，已发生的费用双方自行负责，甲方就将乙方支付的A、B地块的项目保证金退回给乙方。2、双方就本地块的开发建设另行协商签订具体合同，本协议自动终止。十二、附则：1、合作中的未尽事宜以及因政府政策具体实施可能导致的客观情形变化，双方可以另行补充约定。2、若一方转让本项目的权利，必须经过另一方同意，另一方享有同等条件下的优先受让权。3、本协议自双方签章之日起成立，本协议的生效依据本协议第三条第四款的约定。2013年1月8日，原告弼唐经联社及案外人弼西社（甲方）与被告明福市场运营公司（乙方）签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》补充协议，约定：甲、乙双方就合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城事宜于2012年7月24日达成《弼唐村集体土地合作开发协议书》。由于客观原因，甲、乙双方原合作开发计划办理集体建设用地使用权流转手续需时过长、流转手续涉及的程序复杂，令甲乙双方的开发计划未能迅速开展。为了及早开发原协议所涉及的A、B项目土地，使甲方利益获得最大保障以及把握商机尽快缩短开发周期，甲、乙双方决定在原《弼唐村集体土地合作开发协议书》原则不变的前提下，以尊重目前的土地现状及法律允许的开发形式的前提进行开发工作。甲、乙双方为此达成补充协议如下：一、原《弼唐村集体土地合作开发协议书》的全部核心内容及原则不变。但原协议书须在A、B地块依法进行集体建设用地土地使用权流转或在建项目、资产流转之后全面恢复执行。二、在该A、B地块依法进行集体建设用地使用权流转之前，甲方须以其名义按乙方提交的开发方案向政府相关部门申报并办理A、B地块的相关开发手续，包括但不限于原协议书的约定项目公司实施开发方案所需的全部立项、规划报建、施工许可、出租出售、招商经营、合资合作、融资及款项代收支等手续。甲方有义务为此出具乙方开发过程中所需文件、乙方对外签约或款项收支委托书、证明、出示相关证照。四、在满足本补充协议第一条之前，该A、B地块的开发项目暂时先以甲方名义申办，但甲、乙双方确认该A、B地块的开发项目所涉及的40年土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有。五、根据本补充协议，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。六、甲方的一切应收地价、补偿、利息、分红等款项及土地、资产收益均参照原《弼唐村集体土地合作开发协议书》的内容不变，以确保甲方的实质利益尽早得到实现。七、本补充协议旨在促成乙方尽早开发该土地项目，其余原《弼唐村集体土地合作开发协议书》条款不变。八、本协议在项目办理集体建设用地使用权流转手续后自行终止。九、本补充协议自甲、乙双方签章之日起生效。2016年6月13日，原告弼唐经联社及案外人弼西社与被告明福市场运营公司签订《项目交地日期确认书》，双方确认项目交地时间为：A地块（弼唐路以东）：由2013年11月1日交地；B地块（弼唐路以西）：由2014年6月1日交地。2016年10月9日，原告弼唐经联社及案外人弼西社与被告明福市场运营公司签订《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》，载明：甲乙双方一致确认佛山义乌小商品城A地块的交地日期为2013年11月1日。从交地之日起乙方即时开展项目的相关报建工作。但由于各种客观原因报建工作遇到阻滞，致使基建工程和竣工日期推迟。主要原因：一是集体建设用地使用权流转方面，佛山市目前还未有具体细则，使用权流转资料提交后未有答复。二是在规划报建过程受佛山科技学院向省人大会议提交学院扩建征地议案的影响，项目地块被规划部门停止受理一切报建申请。三是佛山市公安局审讯中心占用了约300平方米的项目红线范围内的土地，经甲乙双方多次与其协商要求归还土地，但佛山市公安局审讯中心不予理睬和归还土地。该问题十分严重，影响到项目按原报建规划方案施工后无法通过综合验收，需要对项目进行土地调整和重新报建。根据上述几方面原因，甲乙双方就项目基建期的具体时间进行了协商并达成一致，具体协议如下：一、A地块基建期从2013年11月1日起至2016年9月30日止共计2年零11个月。租金按每年300万元计算。二、土地使用款按原合同规定在4年内分期付款不变，时间从2015年11月2日起至2019年11月1日止。在4年内分期付款所欠款利息从2017年4月1日起计算。三、本协议与甲乙双方签订的同具效力。为查明案件事实，本院于2019年8月2日向佛山市自然资源局禅城分局发函询问该局作为涉案土地的主管部门是否同意原告出让涉案集体建设用地使用权四十年，并于2019年9月29日再次向该局发函询问涉案《合作开发协议书》约定的土地出租期限是否符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的规定。该局对本院出具的两份调查函均复函表示：《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》、《佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则（试行）的通知》等有关规定，均有集体建设用地使用权出让、出租的相应规范流程及最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让最高年限的相应规定，因此，建议贵院根据案件情况进一步查明事实，若该案件符合上述规定的，按照上述文件处理。另查明一，位于佛山市禅城区五峰路南侧、雾岗路东侧的佛山义乌小商品贸易中心的建设项目于2013年12月20日取得《建设工程规划许可证》，建筑规模为：建筑面积104869.23平方米，建筑层数：地下一层，地上七层。该建设项目于2014年4月15日取得《建筑工程施工许可证》，并于2017年8月2日办理竣工验收备案手续。另查明二，案外人弼西社于2019年5月16日出具《证明》，确认弼西社系弼唐经联社的成员。本案中，弼西社同意由弼唐经联社代为行使诉权，等法院判决执行后，弼西社再与弼唐经联社按照内部约定分配该案执行款。庭审中，原、被告一致确认：1、A地块上盖建筑物即佛山义乌小商品城，其中地下一层及地上一至四层为商铺，地上五、六层为办公、仓库及停车场。2、《合作开发协议书》第二条所约定的甲乙双方合资成立的项目公司并未实际成立，被告根据补充协议书的约定变更为《合作开发协议书》中约定的乙方，《合作开发协议书》中乙方的权利义务由被告承接。3、被告就A、B地块共向原告支付土地损耗费及土地使用款合计3775万元。庭审后，被告向本院提交《情况说明》，确认其将涉案A地块上盖佛山义乌小商品城内1422间商铺的商铺使用权转让给案外人，其中商铺使用权转让合同有原告盖章确认的商铺为1421间，未经原告盖章确认的商铺为1间。根据原告提交的《义乌小商品城销售合同统计表》及《义乌小商品城销售合同第三方情况统计表》，涉案A地块上盖佛山义乌小商品城原告参与的被告与案外人签订物业使用权出让合同为1424份。本院认为，本案中，根据原、被告签订的《合作开发协议书》的约定可知，原、被告对涉案土地合作开发的模式为原告出让土地使用权给被告开发建设，开发建设所需资金均由被告负责，项目建设及竣工使用后所涉及的任何责任全部由被告承担，原告按照协议书的约定收取固定补偿款（土地损耗费、土地使用补偿款），期满后土地和地上建筑物及配套附属设施全部无条件归原告拥有。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的《合作开发协议书》约定原告将案涉土地使用权出让给被告一定期限，不改变物权的归属，被告向原告支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案应为土地租赁合同纠纷。原告与被告签订的《合作开发协议书》及相关补充协议约定原告向被告出让土地使用权的期限为40年，根据《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。《合作开发协议书》及其补充协议、《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议》约定的其他内容均系签约各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。一、关于原告的诉讼主体本案中，与被告签订《合作开发协议书》及相关补充协议的合同相对方为弼唐经联社及弼西社，弼西社虽未作为原告参与诉讼，但其以书面形式明确同意由弼唐经联社代为行使诉权，待法院判决执行后再与弼唐经联社按照内部约定分配相关款项。该意思表示符合《合作开发协议书》中所约定的“甲方在本协议项下的权利义务由弼唐股份经济联合社与弼西股份经济合作社承担连带责任，其内部的权利义务划分由两者自行决定”，弼西社作为弼唐经联社的成员，其自愿由弼唐经联社代为行使诉权，该意思表示真实有效，系对其权利的自由处分，本院予以确认。需要说明的是，本案中，本院支持的弼唐经联社的权利，均已包含弼西社的权利，至于双方内部的权利划分，由双方自行协商，本院在本案中不予审查。原告诉讼主体适格，被告抗辩意见不成立，本院不予采纳。二、关于《合作开发协议书》的约束力本案中，截至庭审之日，涉案项目用地的集体建设用地使用权尚未流转至被告名下，根据《合作开发协议书》第三条第4项的约定，涉案《合作开发协议书》尚未生效。同时根据原、被告2013年1月8日签订的《补充协议》第一条、第六条的约定可知，《合作开发协议书》的全部核心内容及原则不变，原告及弼西社的一切应收地价、补偿、利息、分红等款项即土地、资产收益均参照《合作开发协议书》的内容不变。也即涉案《合作开发协议书》虽因集体土地使用权尚未流转至被告名下而尚未全面履行，但被告开发项目用地过程中应支付的土地损耗费、土地补偿款、利息等仍应参照《合作开发协议书》的约定向原告支付。原、被告2016年10月9日签订的《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》对A地块的基建期、付款期及利息的起算等进一步明确约定，被告在开发A地块项目过程中应向原告支付的款项和款项支付的时点应严格按照双方签订的《合作开发协议书》及《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》履行。三、关于原告主张的土地使用款本案中，原告主张被告支付A地块截至2019年3月31日土地使用款8250万元，被告则抗辩认为土地使用款的付款期限尚未届满，原告无权要求被告提前支付。对此，本院分析如下：首先，参照《合作开发协议书》第八条及根据《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》第二条的约定，A地块基建期为35个月，B地块的基建期为2年，基建期内A地块的土地损耗费为每年300万元，被告就A地块应向原告支付土地损耗费875万元【（300万×2年）＋（300万÷12个月×11个月）】；基建期内B地块的土地损耗费为每年450万元，被告就B地块应向原告支付土地损耗费900万元。截至原告提起本案诉讼之日，A、B地块的基建期均早已届满，被告应向原告支付A地块土地损耗费合计1775万元。其次，参照《合作开发协议书》第八条及根据《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》第二条的约定，被告应在2015年11月2日至2019年11月1日分期向原告支付A、B地块土地使用款3亿元，本案中，原、被告虽未明确约定该3亿元的具体付款节点，但约定付款期开始180天内也即2015年11月2日至2016年4月29日期间，被告需向原告支付土地使用款不少于5000万元。本案中，根据本院查明的事实可知，截至庭审之日，被告就A、B地块合计向原告支付的款项为3775万元（含土地损耗费），扣除被告就A、B地块应向原告支付的土地损耗费1775万元，被告就A、B地块实际向原告支付的土地使用款仅为2000万元，远远低于合同约定的5000万元。此外，就被告开发的A地块义乌小商品城项目及B地块加德公馆项目，被告在本院涉诉案件上百件，涉诉金额巨大。综合以上分析，本院认定被告迟延向原告支付土地使用款，已经构成违约，结合被告涉诉的情况，本院认定原告在付款期届满前要求被告按照时间进度支付A地块土地使用款，合法有据，本院予以支持。被告抗辩付款期限尚未届满，故无需向原告支付相关款项，缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采纳。根据《合作开发协议书》关于土地损耗费的约定，土地损耗费是指补偿涉案土地原建筑物租金的费用，故土地损耗费不属于被告承租涉案土地的租金。被告承租涉案土地的租金应仅指被告应向原告支付的土地使用款。至于截至2019年3月31日A地块应付的土地使用款具体金额，本院分析如下：关于A、B地块土地用款的占比，《合作开发协议书》中并未进行明确约定。本院认为，原告根据A、B地块的土地损耗费支付比例，结合A、B地块的占地面积比例等确定A、B地块的土地使用费占比为2:3，合情合理，本院予以支持。A、B地块土地使用款合计为3亿元，根据本院确定的上述比例，本院确定被告应向原告支付A地块土地使用款1.2亿元、B地块土地使用款1.8亿元。该土地使用款系原告出让土地使用权四十年所应得的土地租金，如前文所述，原、被告关于涉案土地的租赁超出20年的部分无效，故就A地块被告仅需向原告支付20年的土地使用款6000万元。根据《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》的约定，土地使用款的付款期为四年，按照前文确定的A地块土地使用款6000万元，被告每月应向原告支付的土地使用款为125万元（6000万元÷48个月）。至原告主张的2019年3月31日，付款期已经过去41个月，被告应向原告支付土地使用款为5125万元（41个月×125万元），扣除被告已付的土地使用款2000万元，被告尚需支付3125万元。原告主张超出部分，本院不予支持。四、关于原告主张的利息参照《合作开发协议书》的约定，若被告在付款期开始180天内也即2016年4月29日前，支付3亿元土地使用补偿款则无需向原告支付利息；若被告选择分期付款，则必须在2016年4月29日前向原告支付土地使用款不少于5000万元，其余按欠交款总额计提5%利息于每季度一次性支付给原告，至全部款项交清为止。又根据《关于佛山义乌小商品城第一期项目补充协议书》的约定可知，被告选择分期付款的方式在四年内向原告支付土地使用款，且双方一致确认欠款利息从2017年4月1日起算。故原告主张被告支付利息，合法有据，本院予以支持。关于计算利息的基数，《合作开发协议书》约定为“欠交款总额”，因本案仅处理A地块的土地使用款，本院认定该欠交款总额应为被告就A地块欠付土地使用款3125万元。经核算，自2017年4月1日至2019年3月31日，被告就A地块应向原告支付利息312.5万元（3125万元×5%×2年）。此后至实际清偿之日止，以被告就A地块欠付土地使用款总额为基数，按年利率5%计算至清偿之日止。原告主张超出部分，本院不予支持。五、关于原告主张的第三项诉讼请求根据本院查明的事实可知，被告就涉案地块上的地上建筑物已经相继与案外人签订《物业使用权出让合同》，被告未转让租赁权的物业具体位置及面积等基本要素均具有不确定性，未转让租赁权物业所能折抵的应付款项的具体金额亦无法确定，且涉及案外人权益，本案不宜审查，原告该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社支付佛山义乌小商品城项目A地块截至2019年3月31日应付未付土地使用款31250000元；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社支付佛山义乌小商品城项目A地块土地使用款利息3125000元（该利息计算截止日期为2019年3月31日，此后至实际清偿之日止，以被告就佛山义乌小商品城欠付土地使用款31250000元为基数，按年利率5%计算）；三、驳回原告佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费504300元，财产保全费5000元，合计509300元，由原告佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社负担200000元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担309300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审审 判 长  肖 华人民陪审员  王伟峰人民陪审员  易晓明二〇一九年十一月十三日书 记 员  廖凯锐