广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2725号原告：广州城建开发景城房地产有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街逸泉山庄逸晴路1号，统一社会信用代码914401017082243685。法定代表人：吴炜。委托诉讼代理人：**、文欣，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：张凤岭，男，1947年2月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区，被告:张优，女，1973年7月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区，两被告的共同委托诉讼代理人：钟求知，系被告张凤岭妻子、被告张优母亲。两被告的共同委托诉讼代理人：刘敬，广东同福律师事务所律师。原告广州城建开发景城房地产有限公司与被告张凤岭、张优房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州城建开发景城房地产有限公司的委托诉讼代理人**、文欣，被告张凤岭及其与张优的共同委托诉讼代理人钟求知、刘敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州城建开发景城房地产有限公司BS-27全栋商品房买卖合同的注销手续；三、两被告赔偿未协助原告办理BS-27单元商品房买卖合同注销手续的损失139427.42元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年2月13日，被告张凤岭、张优，案外人张异就认购原告所有的位于从赤草至沙贝地段逸泉山庄C区BS27单元（下称“涉案房产”）相关事宜与原告签订编号：从国房合字××号《逸泉山庄商品房订购书（C区）》（下称“BS-27房订购书”）。BS-27房认购书约定建筑面积为215平方米，花园参考面积为375平方米。2005年5月29日，被告张凤岭、张优，案外人张异向原告提交《加名（或减名）确认书》，决定减名以被告张凤岭、张优之名以购买涉案房产。2005年5月29日，两被告与原告就涉案房产签订编号：从国房合字××号《商品房买卖合同》（下称“BS-27房买卖合同”）。BS-27房买卖合同约定筑面积共215平方米，其中，套内建筑面积215平方米，花园面积375平方米。涉案房产单价为每平方米3678.78元，总房价978438元（花园按500元／㎡计价）。两被告向原告支付购房款、契税、印花税及权证综合费共计993679元（其中，购房款978438元；契税、印花税及权证综合费合计15241元）。2005年11月18日，由于涉案房产的销售花园面积与产权测量面积出现较大差异，两被告向原告提交《转单元确认书》，决定转购C区BS67单元，并且两被告与原告共同协商，将涉案房产已支付的购房款、契税、印花税及权证综合费共计993679元转移至C区BS67单元名下。2005年11月18日，两被告就其认购原告所有的从赤草至沙贝地段逸泉山庄C区BS67单元的相关事宜与原告签订编号：从国房合字××号《逸泉山庄商品房订购书(C区)》，约定建筑面积为215平方米，花园参考面积为436平方米。2005年11月18日，两被告与原告就C区BS67单元签订编号：从国房合字××号《商品房买卖合同》（下称“BS-67房买卖合同”）。BS-67房买卖合同约定建筑面积共215平方米，其中，套内建筑面积215平方米，花园面积436平方米。C区BS67单元房产单价为每平方米3678.78元，总房价1008938元（花园按500元／㎡计价），契税、印花税及权证综合费合计15807元，共计l024745元。2005年11月18日，两被告补交C区BS67单元总价与涉案房产总房价、契税、印花税及权证综合费差额部分31066元（1024745元-993679元=31066元）。2005年11月23日，原告向广州城建开发兴业房地产中介有限公司签发《关于逸泉山庄C区BS27换购BS67单元的函》，显示“由于C区BS27单元的销售花园与产权测量面积出现较大差异，现我司同意逸泉山庄BS27单元（业主：张凤岭、张优）换购BS67单元……同时尽快办理BS27单元的退楼手续，重新出售”。2005年11月28日，原告根据BS-67房买卖合同约定，向两被告交付C区BS67单元：2007年3月16日，原告取得C区BS67单元房地产权属证书；2007年11月2日，原告将C区BS67单元房地产权属证书移交两被告。综上所述，原告认为，2005年11月18日，两被告向原告提交《转单元确认书》后，两被告与原告已协商一致解除BS-27房买卖合同。BS-27房买卖合同解除后，原告已配合两被告于2005年11月18日当日签署BS-67房认购书及买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十二条等规定，两被告应按照BS-27房买卖合同的性质履行协助义务，协助原告办理BS-27房买卖合同的注销手续。但遗憾的是，经原告多次催告，截止至起诉之日止，长达14年之久，两被告仍未履行该协助义务，严重影响原告向第三人出售涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条等相关规定，原告有权要求两被告赔偿未协助原告办理涉案房屋买卖合同注销手续的损失139427.42元。原告提交的部分通话记录，拟证明2018年12月至原告起诉前，原告通过电话联系被告至少6次，面谈至少2次，但被告均拒绝配合办理注销手续。被告张凤岭、张优辩称，原告不是涉案房屋买卖合同的当事人，不具备诉讼主体资格，依法应驳回其起诉，即使原告具备诉讼主体资格，其诉讼请求也没有事实和法律依据，请求依法予以驳回，同时两被告保留追究原告相关责任的权利。一、原告不是涉案房屋买卖合同的当事人，与本案不存在直接的利害关系，不具备诉讼主体资格，依法应驳回其起诉。2005年5月29日，广州城建开发景城房地产有限公司（下称“出卖人”）与两被告签订从国房合字××号《商品房买卖合同》（下称“涉案房屋买卖合同”），约定出卖人将位于从赤草沙贝地段逸泉山庄C区BS-27单元（下称“涉案房产”）出售给两被告。涉案房屋买卖合同载明出卖人的注册地址广州从化市太平工业区工业大道l号、营业执照注册号为4401221100146、法定代表人为李飞，此与原告同时期的工商注册信息明显相异。而且经查，涉案房屋买卖合同签订时，原告和出卖人均已注册成立，出卖人虽已被吊销营业执照，但目前尚未注销。原告不是涉案房屋买卖合同的当事人，与本案不存在直接的利害关系。二、即便原告具备诉讼主体资格，诉请两被告协助办理涉案屋买卖合同注销手续并赔偿损失139427.42元，亦已过诉讼时效，依法应予以驳回。涉案房屋买卖合同签订后，两被告发现该房产花园实测面积比涉案买卖合同约定的花园面积少99.63㎡，面积误差比达-26.56%，根据涉案房屋买卖合同第五条约定，原告构成严重违约。后双方协商由两被告转购同户型的BS-67单元房，并于2005年11月18日签署《转单元确认书》。原告作为涉案房屋买卖合同的出卖人和专业的房地产开发商，其明知涉案房屋买卖合同已在房地产管理部门办理登记而且该合同的注销手续需要原告被告双方共同办理，故原告自换购之日起即应当要求两被告协助办理涉案房屋买卖合同的注销手续。此外，双方于2015年11月28日就购买BS-67房屋签订《商品房买卖合同》，两被告依约补足了换购差价并领取了产权证同时居住至今，若涉案房屋买卖合同尚未注销，原告是不会向两被告交付该房并移交房产证，而且原告亦不存在任何通知的障碍。此外，原告自房屋换购之日起至今近14年的时间里，从未要求两被告协助办理涉案房屋买卖合同的注销手续，不存在其所称的多次向两被告催告。故原告诉请两被告协助办理涉案房屋买卖合同注销手续并赔偿损失，已超过诉讼时效。三、原告未履行通知义务，两被告按照房产交易习惯不承担主动协助义务。而且两被告事实上已经尽到了合理、必要的协助义务，若涉案房屋买卖合同尚未注销，其责任也完全在于原告，与两被告无关。涉案房屋买卖合同的权利义务已经全部履行完毕，原告无权要求两被告再次履行。在房产交易过程中，两被告履行协助义务的前提是原告已切实履行其通知义务，且如前所述，原告事实上不存在任何通知的障碍。而本案中，原告并未提供证据证明其曾通知两被告协助办理涉案房屋买卖合同的注销手续。退一步说，应原告要求，两被告及其配偶于2006年11月16日在从化市国土资源和房屋管理局当场签署了由原告工作人员提供的《商品房买卖合同解除协议》，且在该工作人员提供的冒签两被告姓名的《预售商品房退费申请书（客户）》上补签了姓名并按手印。在上述两份文件中，注销原因一栏原告均手写载明“此处空白”，两被告对此曾提出强烈抗议，但原告工作人员并未理会而径直向从化市国土资源和房屋管理局进行了提交。后据两被告咨询上述部门获悉，若注销申请未载明注销原因，登记管理部门不予审查也不同意注销，两被告认为若涉案房屋买卖合同尚未注销，其责任也完全在于原告，与两被告无关，两被告事实上已经尽到了合理、必要的协助义务。此后两被告再未收到原告要求协助办理注销手续的通知，而且据查，涉案房产曾交付第三人使用多年，同时不排除涉案房产已然出售给第三人的可能。四、纵观本案而言，两被告不存在任何违约行为，此次纠纷实因原告内部管理混乱所致，双方本可以通过协商予以解决，但原告却在己方违约的情况下，毫无征兆地径行提起本案诉讼且不顾两被告的多次沟通努力而拒绝撤回本案起诉，给被告张凤岭及其配偶造成了极大的精神痛苦，两被告保留追究相关责任的权利。经审理查明：2005年5月29日，广州城建开发景城房地产有限公司[营业执照注册号：（从）4401221100146]与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：从国房合字××号）及附件，该合同约定两被告购买原告开发的位于从化经济技术开发区神岗区的荔影亲泉第BS-27全栋[自然层1、2、3]房，土地使用权证号为从国（2000）第00789号；该商品房[合同约定]建筑面积共215平方米，其中，套内建筑面积215平方米，花园面积375平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额为978438元，于2005年6月29日前支付全部房价款；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，两被告有权退房；原告应当在2005年10月15日前将该商品房交付两被告。双方还约定了其他权利义务。该商品房买卖合同尾部出卖人处盖有广州城建开发景城房地产有限公司合同专用章，买受人处有两被告签名，登记部门处盖有从化市国土资源和房屋管理局经济技术开发区分局备案专用章，登记时间注明为2005年5月31日。两被告向原告支付了上述房屋的全部房款978438元及税费15241元。2005年11月18日，两被告向原告出具《转单元确认书》，显示：两被告于2005年2月13日认购了原告发展的逸泉山庄C区BS-27单元，现决定转购C区BS-67单元。2005年11月28日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：从国房合字××号）及附件，该合同约定两被告购买原告开发的位于从化经济技术开发区神岗区荔影亲泉的第BS-67全栋[自然层1、2、3]房；该商品房[合同约定]建筑面积共215平方米，其中，套内建筑面积215平方米，花园面积436平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额为1008938元，于2005年11月28日前支付全部房价款的95%，2005年11月22日前支付全部房价款的5%；原告应当在2005年12月1日前将该商品房交付两被告。合同还约定了其他权利义务。该商品房买卖合同尾部出卖人处盖有原告合同专用章，买受人处有两被告签名，登记部门处盖有从化市土地房产交易所商品房登记专用章，登记时间注明为2005年12月31日。2005年11月28日，被告签署涉案BS-67单元房屋《房屋交付使用书》。2006年11月16日，原告与两被告签订《商品房买卖合同解除协议》，约定：两被告于2005年5月29日购买涉案BS-27房屋，双方签订商品房买卖合同，合同号为从国房合字××号，已由从化市国土资源和房屋管理局鉴定，手续完备。因“此处空白”，签订以下条款：1.经双方协商同意，向从化市国土资源和房屋管理局申请解除于2005年5月29日所签订的商品房买卖合同，合同号为从国房合字××号；2.合同号为从国房合字20040083，地址位于从化市经济技术开发区××）××山庄××区荔影亲泉BS27的商品房买卖合同一经解除，两被告不再享有此物业的所有权利；3.本协议一经签订，即时生效。两被告提交的时间显示为2006年11月16日的《预售商品房退房申请书（客户）》，抬头为从化市土地房产交易所，内容为：本人因“此处空白”，现向你所申请解除2005年5月29日所签订的合同为从国房合字××号的商品房买卖合同。望予批准。该申请书申请人处有两被告签名并捺手印。两被告提交的《预售商品房退房申请书（公司）》，抬头为从化市国土资源和房屋管理局，内容为：我公司原购房者两被告，要求我公司与其解除2005年5月29日签订的商品房买卖合同，编号为从国房合字20040083，此房屋未办理确权手续，特向你单位申请解除合同，望予以批准。该申请书申请单位处盖有原告公章。2007年4月13日，原告作为甲方与两被告作为乙方签订《补充协议》，约定：房屋售价不作调整，花园售价调整后为217755元；调整售价后，税费保持不变，其它条款保持不变，甲方应在签订补充协议三十个工作日内退回乙方房款245元；本补充协议成为原合同的一部分，与原合同具同等法律效力。2007年11月2日，两被告签领涉案BS-67单元房屋房地产证。2019年6月5日，广州市市场监督管理局出具《证明》三份，内容为：原告于2002年8月24日经核准，注册号由4401221100146变更为企合粤穗总字第006886号；原告于2010年2月22日经核准，注册号由企合粤穗总字第006886号变更为440122400000897；原告于2002年8月24日经核准，企业类型由有限责任公司（国有独资）变更为中外合资经营。原告提交的从化市国土资源和房屋管理局于2006年10月26日出具的《商品房产权证明书》，显示：产权人为原告，房屋座落为从化市街口街××山庄××街××号，地号为103027，使用权证号为从府国用（2000）字00789号原告提交的时间显示为2006年4月的《逸泉山庄C区BS型房屋情况表》，显示：宗地号为10××07，地址为从化市逸泉山庄C区绿影街3号，户型为BS27。庭审中，两被告对该情况表的三性无异议。2019年8月29日，广州市从化区城市建设档案馆出具《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》，显示：合同号为040083，房屋坐落为街口街逸泉山庄C区BS27号，卖方为原告，预购人为两被告，契约日期为2005年5月29日。同日，广州市从化区城市建设档案馆出具《不动产登记查册表》，显示：房屋坐落为从化市街口街逸泉山庄绿影街36号，权利人为两被告，占有份额为共同共有。庭审中，原告与两被告共同确认双方于2005年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：从国房合字××号）及附件于2006年11月16日解除；原告称：1.没有证据证明因两被告未协助其办理涉案合同注销手续所造成的损失；2.除通话记录外，没有其他证据证明曾要求两被告协助办理网签合同的注销但被告没有配合。本院认为，根据广州市市场监督管理局于2019年6月5日出具的三份《证明》可以看出，原告的注册号及企业类型经核准进行了变更，结合企业名称及变更前的注册号等信息，本院认定本案原告系《商品房买卖合同》（合同编号：从国房合字××号）的签订主体，为本案适格当事人。原告与两被告于2005年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：从国房合字××号）以及于2006年11月16日签订的《商品房买卖合同解除协议》，均系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。本案主要存在以下几个问题：关于原告主张的确认涉案合同解除及解除时间的问题。庭审中，双方共同确认2005年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：从国房合字××号）及附件于2006年11月16日解除，本院对此亦予以确认。关于原告主张的两被告协助办理涉案合同的注销手续的问题。根据广州市从化区城市建设档案馆于2019年8月29日出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》显示，涉案BS-27房屋的《商品房买卖合同》的出卖人及预购人仍为原告及两被告，合同仍处于鉴证备案状态。由于上述《商品房买卖合同》已经双方协商解除，该合同鉴证备案已失去了基础，根据《商品房买卖合同解除协议》关于“双方应向从化市国土资源和房屋管理局申请解除该《商品房买卖合同》”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，两被告应协助原告办理涉案BS-27全栋商品房买卖合同的注销手续。关于原告主张的两被告赔偿因未协助办理涉案合同注销手续所致损失的问题。由于上述解除协议中对办理涉案合同解除手续的时间及流程等均未作具体约定，且综合本案证据及双方在庭审中的陈述可以看出，双方应曾经就涉案合同鉴证备案注销事宜向有关部门申请但未果，其后，原告虽提供了其称于2018年至起诉前与被告的部分通话记录拟证明已通知两被告协助办理上述手续但被拒，但该通话记录无法证明通话的具体内容系与其待证事项有关，除此之外，原告也在庭审中表示没有其他证据证明曾要求两被告进行协助但两被告没有配合。鉴于涉案商品房买卖合同解除的主要原因在于房屋实测面积与合同约定面积差距过大，而非归因于两被告，且原告亦不能举证证明两被告未依约配合其办理合同备案注销手续，并给其造成了经济损失，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州城建开发景城房地产有限公司与被告张凤岭、张优于2005年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：从国房合字××号）及附件于2006年11月16日解除；二、被告张凤岭、张优应于本判决生效之日起五日内协助原告广州城建开发景城房地产有限公司向房屋权属登记机构办理位于从化市街口街逸泉山庄绿影街3号的商品房买卖合同及该合同的网签合同预售备案登记的注销手续；三、驳回广州城建开发景城房地产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费为13584元，由原告广州城建开发景城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 环人民陪审员  曹文红人民陪审员  殷醒文二〇一九年十一月二十六日书 记 员  罗芳华