江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初531号 原告：吉安市碧荣房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：罗瑶，该公司职员。 被告：吴梅，女，1975年4月25日出生，汉族，现住辽宁省大连市中山区。 原告吉安市碧荣房地产开发有限公司与被告吴梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉安市碧荣房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗瑶、被告吴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉安市碧荣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认签订的《商品房销售合同》及其附件附录成立并生效，对原、被告双方均具有约束力；2、判令被告立即支付所欠购房款总计1230000元及违约金（违约金从应付之次日起每日按逾期应付款的万分之二计算至实际支付之日止，截止2018年11月7日的违约金为11808元）；3、案件诉讼费用、鉴定费、代理人差旅费均由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月8日签订《商品房买卖合同》（已备案），原告作为出卖方，出售碧桂园正荣庐陵府5号楼1单元502号商品房给被告。合同第六条、第七条约定，商品房总价款为1762215元，付款方式为按揭贷款，付款时间为被告在2018年7月8日支付房屋总价款的30.02%给出卖人；在2018年9月20日前，支付房屋总价款的69.98%，即123万元给出卖人（银行按揭）。原告积极履行合同义务，但被告仍欠房款123万元。根据合同约定，被告应支付剩余房款及违约金。虽然鉴定结论显示《商品房买卖合同》并非被告本人所签，但从被告认购、抢房、缴纳定金、确认签约、缴纳一、二期购房款及办理按揭手续等一系列行为来看，原告有理由相信被告知悉签约事宜并同意他人代为签约。同时，原告事后向被告邮寄了《已到期应缴通知书》及《催交资料通知书》，两通知书明确载明双方已签订商品房买卖合同及付款期限等信息，被告在收到后未对此提出异议。被告购房事实成立，《认购书》及《商品房买卖合同》成立并生效，原告有权要求被告履行合同约定的付款义务。 被告吴梅辩称，当时在买房的时候，就和原告售楼员沟通，如果能按揭贷款，就买该房；如果不能按揭贷款，就不买该房。在支付了50多万元房屋预付款后，银行按揭款没有放贷下来（征信没有问题，但银行流水不够）。被告并非与原告签订《认购书》、《商品房销售合同》，合同并不成立，原告应退回被告缴纳的购房款及利息。 本院经审理认定事实如下：原告系坐落于井冈山凤凰洲路以南、白水仙路以西、复兴路以北地块的开发商，该地块上建设的商品房项目核准名称为碧桂园正荣庐陵府。2018年5月21日，被告加原告销售员赵超臣为微信好友。2018年6月17日，被告通过注册凤凰通认购原告开发的该小区5号楼1单元502号房，总房款为1762215元。当日，被告以刷卡的方式向原告支付购房定金10万元。2018年6月20日，原告（甲方、出售方）与买受人吴梅（乙方、认购方）签订《吉安碧桂园正荣庐陵府认购书》，该认购书约定，乙方向甲方认购的物业为吉安碧桂园正荣庐陵府5号楼1-502洋房，建筑面积为143.16平方米（套内建筑面积为114.2平方米，分摊建筑面积为28.96平方米），交楼日期2020年9月30日，建筑超标单价12309.41元／㎡。该物业认购价为1762215元。乙方选择的付款方式为期楼洋房产品按揭三个月分期100折（首付30%）。乙方的付款方式为定金10万元须于签署认购书时付清。第一期楼款532215元须于2018年6月20日前付清（含定金），第二期楼款123万元须于2018年9月20日前付清（银行按揭款）。甲乙双方一致同意乙方应于2018年6月20日前（统称“签约时间”）携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明书、有关之法人授权书及印章等真实有效文件）及本认购书约定的第一期楼款到吉安碧桂园正荣庐陵府销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。该认购书约定了甲方的义务、乙方的义务等。2018年6月18日至2018年6月27日期间，被告与赵超臣就房屋贷款事宜进行了沟通，被告将身份证、户口本、离婚证、收入证明、个人征信报告、认购书等材料以微信图片的方式发送给赵超臣。双方选择的贷款银行为中国银行。2018年6月28日，赵超臣通知被告前来售楼部签订正式合同。因被告在外地，被告与赵超臣以微信方式确认被告的身份信息。2018年7月8日，原告与买受人吴梅签订的《商品房买卖合同（预售）》在吉安市吉州房地产交易所备案登记。2018年7月18日，赵超臣向被告反馈信息，因被告的银行流水不够，按揭贷款未通过审批，要求被告重新邮寄一份收入证明，看其他银行能否通过贷款审批，并告知被告其合同已在房管局办理了备案手续。2018年7月19日，被告向赵超臣发送微信，内容为：“你好，我的合同在房管部门备案的合同号是多少？”2018年7月21日，赵超臣将《商品房买卖合同（预售）》的封面（含合同编号）以微信的方式发送给被告。2018年8月3日，赵超臣告知原告，其按揭贷款再次未通过审批，并告知其可以转为一次性付款。2019年8月17日，赵超臣向被告发送一条微信，内容为：“吴姐你好，现在同事帮您争取了一次性付款享受96折。希望您有空可以回来把合同签啦。”2018年9月23日，原告向被告邮寄《已到期应缴款通知书》，告知被告需支付的剩余房款为123万元。 另查明，2019年3月26日，被告吴梅要求对其与原告于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件附录中的签名及指纹是否是其本人签名及捺印进行鉴定。经我院委托，江西求实司法鉴定中心于2019年5月16日作出的文检鉴定意见书，鉴定意见为，（一）2018年7月8日的合同编号：ＪＡ2018025544《商品房买卖合同（预售）》买受人（签字或盖章）处“吴梅”签名与样本吴梅签名不是同一人所写。（二）《附件一房屋平面图（应当标明方位）》中“吴梅”签名与样本吴梅签名不是同一人所写。（三）2018年7月8日的《附件十一补充协议》第31页右下方及买受人（签章）两处“吴梅”签名与样本吴梅签名不是同一人所写。（四）2018年7月8日的《补充协议》买受人（签章）处“吴梅”签名与样本吴梅签名不是同一人所写。于2019年5月9日作出指纹鉴定意见书，鉴定意见为，1、2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＪＡ2018025544）其中的第19、20页等二处留有红色指印文不是吴梅本人手指捺印所留。2、无法确定：2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＪＡ2018025544）其中附件十一补充协议，第31页、第32页及补充协议第五页等三处“吴梅”字迹上留有红色指印文是否是吴梅本人手指捺印所留。被告为此花费鉴定费12000元。2019年6月13日，原告要求对《吉安碧桂园正荣庐陵府认购书》中的“吴梅”字样签字与《商品房买卖合同（预售）》第19页、《补充协议》第5页、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《买卖合同重要事项告知书》中的“吴梅”字样签字为同一人所签进行司法鉴定。经我院委托，江西求实司法鉴定中心于2019年9月25日出具文检鉴定意见书，鉴定意见为：（一）2018年7月8日的合同编号：ＪＡ2018025544《商品房买卖合同（预售）》买受人（签字或盖章）处“吴梅”签名与样本中吴梅签名不是同一人所写。（二）2018年7月8日的《补充协议》买受人（签章）处“吴梅”签名与样本中吴梅签名不是同一人所写。（三）2018年6月21日的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》乙方处“吴梅”签名与样本中吴梅签名不是同一人所写。（四）2018年6月21日的《买卖合同重要事项告知书》业主签收处“吴梅”签名与样本中吴梅签名不是同一人所写。原告为此花费鉴定费4500元。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及附件附录、《认购书》、被告身份证、离婚证、催交通知书、已到期应缴款通知书、司法鉴定意见书，被告提交的司法鉴定意见书、鉴定费发票、微信记录及原、被告的庭审笔录予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为原、被告双方于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否成立并生效？首先从认购书是否成立的角度来讲，虽然原告提供的签订时间为2018年6月20日的认购书并非被告所签，但是从被告注册凤凰通选房、向原告支付购房定金10万元、于2018年6月20日支付第一期楼款432215元等一系列行为来看，被告实际在按照认购书的内容履行自己的义务。同时，原告销售人员赵超臣将认购书的内容以图片的形式，用微信的方式发送给了被告，被告于2018年6月22日将该认购书重新发送给赵超臣，该行为足以说明被告对认购书予以认可，双方于2018年6月20日签订的《吉安碧桂园正荣庐陵府认购书》成立并生效。原、被告之间就吉安碧桂园正荣庐陵府5号楼1-502房达成初步购房意向。其次，根据司法鉴定意见书的结论，原告提供的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：JA2018025544）笔迹及指纹均非被告签字及捺印，另认购书中“吴梅”的签字与《商品房买卖合同（预售）》及附件附录中“吴梅”的签字并非同一人所签，且赵超臣于2019年8月17日向被告表明希望被告回来把合同签订，可以说明被告未签订该商品房买卖合同及附件附录，该商品房买卖合同未成立。原告要求被告按照合同的内容支付所欠购房款及违约金的诉请，不予支持。原告如果认为被告存在过错，未履行认购书的内容，原告可另行向被告主张缔约过失责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条之规定，判决如下： 驳回原告吉安市碧荣房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费16116元，鉴定费12000元（被告预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  聂 芳 人民陪审员  秦文娟 人民陪审员  肖恩蓉 二〇一九年十一月八日 书 记 员  张诗雪