广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21099号原告：干林艳，女，1985年8月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被告：广州领越市场管理有限公司，住所地广东省广州市白云区北太路1633号广州民营科技园科盛路8号配套服务大楼B407房。法定代表人：吴晓亮。委托诉讼代理人：林佳清，女，1992年10月8日出生，系该公司工作人员。原告干林艳与被告广州领越市场管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告干林艳、被告广州领越市场管理有限公司的委托诉讼代理人林佳清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告干林艳诉称：1.要求确认双方签订的《解除声明》合法有效；2.判令被告返还原告购房款824236元；3.判令被告支付拖欠房款4个月的利息（庭审中明确为支付自2019年1月23日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至返还房款之日止的利息）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月，原告就购买广州市白云区科兴路绿地汇创广场4栋13层01室与被告签订《绿地汇创国际认购书》一份（编号：NO：0005726），合同签订后，原告通过丈夫向被告支付了购房定金和第一期房款，共计824236元，后原告了解到依据广州市政府现有房地产政策，原告不具有上述房屋购买资格，与被告沟通后，双方于2019年1月23日签订了《解除声明》，约定被告于签订解除协议之日全额返还原告上述款项，协议签订后，被告履行了退款审批手续，但时至今日未办理退款。被告广州领越市场管理有限公司辩称：一、双方签署认购书时，被告已通过合理方式提示原告政府的限购政策，原告主张对限购政策不知情不成立。被告在售楼现场公示了政府限购政策文件，并在双方签署认购书时合理提醒了原告。二、涉案房屋买卖可以继续履行，但因原告未配合导致合同目的无法实现，该责任不可以归责于双方当事人。原告未在签订商品房买卖合同前注册公司或提供公司作为网签合同的签约主体，导致整个合同无法继续履行，影响了合同目的实现。根据最高院的司法解释，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金及已付房款返还买受人，当事人主张赔偿损失的，原则上不予支持。可见，原告要求被告退还房款的利息没有法律及合同依据。原被告双方对认购书的解除及解除后的处理方案正在协商，并未达成一致意见。三、协商解除认购书应以双方协议一致为生效条件，认购书的解除仍处于协商阶段，原告要求被告返还购房款没有法律和事实依据。认购书履行过程中没有出现法定的可以解除合同的情形，原告无权单方解除认购书。另外，解除声明仅有原告的签名，被告不予认可。双方并没有就解除事宜达成合意。且声明显示原告同意被告除退还房款之外，无需承担任何经济及法律责任，即原告已放弃利息的主张。四、即使法院认定被告需要支付利息，鉴于双方未通过协议约定利息的承担，退款期限未明确，原告也仅能自第一次主张权利之日即起诉之日，要求利息。庭审中，被告同意解除合同。经审理查明：2018年4月25日，原被告签订《绿地认购书》（NO：0005726）约定，原告向被告购买位于广州市白云区科兴路2、4、6号绿地汇创广场4栋13层01室，双方对楼价、付款方式进行了约定，并约定原告须于2018年10月24日前到被告指定的地点签订《商品房买卖合同》及其补充协议；同时，认购书中记载原告声明已在交付定金前仔细阅读被告在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议、《物业管理公约》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示，确保充分理解且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，并已详细阅读了被告公示的《认购须知》《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，知悉地方政府发布的关于购买商品房的相关政策，确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件。同日，原告的丈夫向被告支付了定金50000元和第一期购房款774236元，合计824236元。《绿地认购书》签署后，原告委托广东宇全律师事务所向被告发出《律师函》称，原告于2018年12月收到被告发来的《解除通知函》，由于原告向被告所购买的广州市白云区科兴路2、4、6号绿地汇创广场三个物业，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的规定只能出售给法人单位，不能出售给个人，故被告应将原告缴纳的2526007元退还给原告，并要求被告在收到《律师函》后五日内退还上述款项。《律师函》落款时间是2018年12月11日，原告没有提交该《律师函》已送达被告的证明，被告否认收到过该《律师函》，亦不确认有向原告发送过《解除通知函》。原告提交的《解除声明》中记载：“1.甲乙双方同意，自本协议签订之日，双方就该房屋签订的认购书解除。2.甲乙双方确认，就该房屋，乙方已向甲方支付房款824236元退款。甲乙双方同意，2019年1月24日本协议生效。3.甲乙双方同意并确认，就该认购书履行及解除事宜，除本协议约定外，甲乙双方均无需向对方承担任何经济及法律责任。4.本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，自甲方签字盖章，乙方签字之日起生效，每份具有同等的法律效力”，该《解除声明》仅有乙方即原告个人签名，签名时间是2019年1月23日，甲方即被告未签名或盖章。被告对《解除声明》的真实性、合法性、关联性均不予确认。原告提交的《绿地汇创国际项目退款审批表》显示：填表日期是2019年1月23日，申请事项是退还原告房款，在退款原因中记载“因客户逾期交款，我司于2018年12月3日发出解除《认购书》通知书，规定其已付定金不予退还，客户于2018年12月11日根据收到的解除认购书通知书给我司寄出律师函，函件内容以广州330政策后，商服类物业销售对象必须是法人单元为由，要求我司退还其所有已交房款，项目经咨询法务部张越律师，其认为客户认购时政策不允许个人购买商用物业，如客户起诉法院，我司除了要退还客户已交房款，还需赔偿客户已交房款利息及诉讼费等费用，因此建议退还客户已交全额房款824236元，请领导审批”。该《绿地汇创国际项目退款审批表》上有原告的签名，另外被告的置业顾问、案场经理、案场财务、项目营销负责人、事业部业务负责人、事业部营销负责人、事业部财务负责人均有签名。经庭审质证，被告对《绿地汇创国际项目退款审批表》真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为该证据说明被告与原告尚未达成解除《绿地认购书》的一致意见，正在公司领导审批过程中。以上事实，有《绿地认购书》、银联消费票据、收据、《律师函》、《绿地汇创国际项目退款审批表》《解除声明》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告签订的《绿地认购书》系商品房买卖合同订立前的预约合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本案为商品房预约合同纠纷。本案争议的焦点是，原被告双方解除《绿地认购书》的时间，被告应否返还原告定金、房款及应否支付利息。首先，原告要求确认《解除声明》属原被告双方签署并合法有效，但根据该声明第4条约定“本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，自甲方签字盖章，乙方签字之日起生效，每份具有同等的法律效力”，可见该声明是以双方当事人共同签字、盖章为生效要件，在被告没有签名或盖章的情况下，《解除声明》不发生法律效力，对被告不具有约束力，故原告要求确认《解除声明》属原被告双方签署并合法有效，与约定的事实不符，本院不予支持。其次，虽然被告否认有收到原告于2018年12月11日寄送的《律师函》，原告也没有提交相关签收证明，但是《绿地汇创国际项目退款审批表》“退款原因”一栏却载明“因客户逾期交款，我司于2018年12月3日发出解除《认购书》通知书，规定其已付定金不予退还，客户于2018年12月11日根据收到的解除认购书通知书给我司寄出律师函”，庭审中，被告是确认《绿地汇创国际项目退款审批表》的真实性的，而该证据的内容恰巧证明了被告自认有向原告发出过解除《认购书》的文件，并有收到过原告寄送的日期为2018年12月11日的律师函，故本院采信原告所提交的《律师函》的真实性并确认被告有收到过该《律师函》。《律师函》中明确记载，原告依据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的规定告知被告，由于被告无法将涉案物业出售给原告个人，故要求被告在收到律师函后五日内退款。经查，广州市人民政府于2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位，该通知从2017年3月31日起施行；广州市住房和城乡建设委员会发布于2017年12月19日发布的《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》规定，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。2018年12月19日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。2018年12月19日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。根据以上规定，原告《律师函》中所述的要求被告退款的理由，合理合法，属于行使法定的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，故原告寄送的《律师函》到达被告之日为《绿地认购书》解除之日，被告理应在收到该《律师函》之日起五日内办理退款手续给原告。虽原告未举证证实被告实际收到《律师函》的时间，但是根据《绿地汇创国际项目退款审批表》填写时间是2019年1月23日可推测，被告应在2019年1月23日前已经收到了《律师函》，故被告最迟应在2019年1月28日前退款给原告，被告未在合理时间内退款给原告，原告要求被告立即退还定金50000元、房款774236元，合计824236元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期退款的利息损失，合理合法，本院予以支持，但利息起算时间应为2019年1月28日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州领越市场管理有限公司向原告干林艳返还定金50000元、房款774236元，合计824236元；二、于本判决生效之日起五日内，被告广州领越市场管理有限公司向原告干林艳支付逾期退款利息损失（以824236元为本金，自2019年1月28日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至本金付清之日止）；三、驳回原告干林艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12042元，由被告广州领越市场管理有限公司负担并于本判决生效之日起五日内迳付原告干林艳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 周 蕾人民陪审员 肇 鹏人民陪审员 钟 贤二〇一九年十一月十一日书 记 员 何丽欣