福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4831号 原告（反诉被告）：福州市建设发展集团有限公司，住所地福州市台江区台江路15号城投大厦15楼。 法定代表人：黄志强，董事长。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福州市仓山区甜伊食品有限公司，住所地福州市仓山区浦上大道151号和园18栋01店面。 法定代表人：杜姗，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林夏、陈惠泽，福建闽源律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州市建设发展集团有限公司（以下简称建发公司）与被告（反诉原告）福州市仓山区甜伊食品有限公司（以下简称甜伊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建发公司的委托诉讼代理人夏祖铃、彭春娇，被告（反诉原告）甜伊公司的委托诉讼代理人林夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建发公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年11月1日签订的《福州市国有房屋租赁合同书》；2.被告立即搬离福州市仓山区金山桔园二期和园店面，并将该房屋返还给原告；3.被告应当向原告支付租金（按每月7824.81元，自2018年11月起，暂计至2019年6月为62598.48元，最终支付至被告实际返还房屋之日止）；4.确认原告有权不予退还被告租赁押金22000元；5.被告应当向原告支付拖欠水费及逾期违约金（水费自2018年3月起，暂计至2019年3月为2274元；逾期违约金自2018年4月16日起按每日千分之五计算，超过10天，违约金加倍收取，暂计至2019年6月30日为5526.07元，水费及逾期违约金最终支付至实际返还房屋之日止）；6.由被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：被告应当向原告支付租金（2018年11月1日至2019年10月31日，按每月7824.81元支付，为93897.72元；自2019年11月1日起，按每月8216.58元支付至被告实际返还房屋之日止）。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告签订《福州市国有房屋租赁合同书》，约定：被告向原告承租福州市仓山区金山桔园二期和园店面，建筑面积106.46平方米，租期从2017年11月1日起至2020年10月31日止。合同第四条约定，2018年11月1日至2019年10月31日的租金每月每平方米为73.5元，每月租金合计7824.81元。租金按月支付，应在每月的最后一个月底前付清下一个月的租金。22000元押金于合同签订前交清。合同第六条约定，租赁期间物业、水电等费用由被告每月结清，于次月十五日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，合同自动终止。合同第十条约定，被告拖欠租金连续十天或累计三十天以上，原告有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，被告还应赔偿损失。租赁合同签订后，原告依约向被告交付租赁店面，被告亦于2017年l1月开始使用租赁房屋。但被告自2018年3月起拖欠水费，自2018年11月起拖欠租金，截至2019年3月己拖欠水费2274元，截至2019年6月已拖欠8个月的租金62598.48元。对此，原告多次以不同方式通知被告按照约定履行交纳租金义务，被告亦签收原告发出的催缴拖欠租金的函告，但被告至今未支付拖欠租金。依据上述合同约定，基于被告从2018年3月开始拖欠水费，2018年11月起开始拖欠租金的事实，己满足解除合同条件，原告有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，被告还应按合同约定向原告支付拖欠水费的违约金。 被告甜伊公司辩称，1.同意解除双方租赁合同；2.原告实际并未交付讼争房屋，无权请求租金及押金。 反诉原告甜伊公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2017年11月1日签订的《福州市国有房屋租赁合同书》；2.反诉被告立即向反诉原告返还租金89429元、押金22000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉的事实和理由：坐落于福州市仓山区浦上大道151号和园店面系反诉被告所有，2012年起由姚瑞美承租，后又转租给杨啊萍。杨啊萍在店面前违章搭盖了面积约59㎡的玻璃房。2015年反诉原告向杨啊萍承租了一半的玻璃房面积约30㎡用于开蛋糕店。杨啊萍的原店面租赁期限届满后。反诉原告与反诉被告于2017年11月1日签订《福州市国有房屋租赁合同书》，主要约定：1、反诉原告向反诉被告承租福州市仓山区金山桔园二期和园店面，建筑面积106.46平方米。2、租期从2017年11月1日起至2020年10月31日止。3、2017年11月1日至2018年10月31日，租金每月每平方米70元，每月租金7452.2元。4、反诉原告支付22000元作为押金。5、合同第十一条约定，反诉被告迟延交付出租房屋三十天以上，反诉原告有权终止合同，反诉被告应当返还押金，并承担相应的责任。租赁合同签订后，反诉原告按约交付了押金22000元和2017年11月至2018年10月止的房屋租金89429元，但反诉被告却未按约定交付店面。店面至今仍被实际承租人杨啊萍占用，导致反诉原告无法使用，损失巨大。期间，反诉原告一直与杨啊萍交涉要求其搬离，也向反诉被告请求予以解决，但都无果。依据合同约定，反诉被告逾期未交付店面的行为已经违反租赁合同的约定，反诉原告有权终止合同，并要求反诉被告退还押金和租金。 反诉被告建发公司辩称，一、租赁合同签订后，反诉被告已按合同约定向反诉原告交付租赁店面，有权收取租金。双方于2017年11月1日签订租赁合同后，反诉被告即向反诉原告交付租赁店面，2017年12月25日，反诉原告亦将其公司营业注册地址变更为租赁店面所在地。2018年3月26日，反诉原告向反诉被告交纳押金及2017年11月至2018年3月期间的租金，此后，其又分别于2018年4月15日交纳2018年4月租金，2018年5月15日交纳2018年5月租金，2018年6月21日交纳2018年6月租金，2018年8月2日交纳2018年7月租金，2018年8月31日交纳2018年8月租金，2018年10月9日交纳2018年9月租金，2018年10月29日交纳2018年10月租金。以上事实均表明，反诉原告正是基于正常使用租赁店面的情况下足额交付租金。如若反诉被告存在逾期交付租赁店面的情形，反诉原告无理由从合同约定的起租日期（2017年11月1日）足额补交租金，且此后按约交租长达一年。由此证明，反诉被告已履行交付租赁店面的义务，有权收取租金。二、反诉原告主张反诉被告未依约交付租赁店面，与双方履行合同的事实不符，其要求退还租金无事实和法律依据。1、上述事实表明，双方租赁合同履行长达一年，反诉原告从未就房屋的交付问题向反诉被告提出异议或请求。2、反诉原告自2018年11月起拖欠租金，直至反诉被告向法院起诉，期间从未向反诉被告提出过交付租赁店面的请求，且其在多次签收反诉被告发出的催缴拖欠租金的函告后，也未有提出任何口头或书面的抗辩。上述，双方合同签订后反诉原告在使用租赁房屋的近2年多时间内都未就房屋的交付问题向反诉被告提出异议或请求，其亦未能提供证据证明。因此，反诉原告主张反诉被告未按合同约定交付租赁店面，其要求退还租金的主张无事实和法律依据。三、因反诉原告的违约行为，房屋租赁合同应当解除，反诉被告有权收回房屋并没收租赁押金，且反诉原告应赔偿损失。合同第十条约定，反诉原告拖欠租金连续十天或累计三十天以上，反诉被告有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，反诉原告还应赔偿损失。因此，基于反诉原告从2018年3月开始拖欠水费，2018年11月起开始拖欠租金的违约事实，根据合同约定，反诉被告有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，反诉原告还应按合同约定向反诉被告支付拖欠水费的违约金。综上，反诉被告与反诉原告的租赁合同已满足合同解除条件，反诉被告有权依约收回房屋，不予退还租赁押金，反诉原告还应按合同约定向反诉被告支付拖欠水费的违约金。 本院经审理认定事实如下：建发公司与甜伊公司于2017年11月1日签订《福州市国有房屋租赁合同书》，合同约定甜伊公司向建发公司承租福州市仓山区金山桔园二期和园店面，建筑面积106.46平方米，租期从2017年11月1日起至2020年10月31日止。2017年11月1日至2018年10月31日，每月租金7452.2元；2018年11月1日至2019年10月31日，每月租金7824.81元；2019年11月1日至2020年10月31日，每月租金8216.58元。租金的支付遵循先交租金后使用的原则，在每月的最后一个月底前付清下一个月的租金。甜伊公司应向建发公司交付22000元作为押金，并于合同签订前交清。甜伊公司应负责缴纳房屋租赁期内发生的物业管理费、水电费、电话费、煤气费等。水电等应由甜伊公司承担的费用应每月结清，于次月十五日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，合同自动终止。甜伊公司有下列行为之一的，建发公司有权终止合同，收回房屋，并不退还押金：……4、拖欠租金连续十天或累计三十天以上的。建发公司有下列行为之一的，甜伊公司有权终止合同，由建发公司返还押金：1、建发公司迟延交付出租房屋三十天以上……甜伊公司于2018年3月26日向建发公司补交押金22000元及2017年11月至2018年3月的租金，之后向建发公司支付租金至2018年10月。建发公司于2018年12月20日、2019年2月25日分别向甜伊公司发出书面函告，催告甜伊公司缴清拖欠的租金。2019年4月25日建发公司再次向甜伊公司发出书面函告，告知解除与甜伊公司的租赁合同关系、没收履约保证金22000元作为违约金、要求甜伊公司在2019年4月30日前搬离店面并结清所欠租金及水电费用。 本院认为，建发公司与甜伊公司签订的《福州市国有房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。甜伊公司辩称建发公司实际并未交付讼争店面，无权请求租金及押金。本院认为，首先，《福州市国有房屋租赁合同书》系2017年11月1日签订的，而甜伊公司于2018年3月26日还向建发公司补交了押金22000元及2017年11月至2018年3月的租金，之后又继续向建发公司支付租金至2018年10月，甜伊公司称建发公司未交付店面却持续支付租金，不符常理；其次，合同约定建发公司迟延交付出租房屋三十天以上，甜伊公司有权终止合同，由建发公司返还押金，甜伊公司称建发公司未交付店面却从未向建发公司提出解除合同，不符逻辑。故对于甜伊公司关于建发公司未交付店面的抗辩，本院不予采信。合同约定甜伊公司拖欠租金连续十天或累计三十天以上的，建发公司有权终止合同，收回房屋，并不退还押金，甜伊公司自2018年11月起未支付租金，已构成违约，建发公司有权解除合同。建发公司已于2019年4月25日向甜伊公司发出书面函告，告知解除与甜伊公司的租赁合同关系，甜伊公司对该函告不持异议，故合同已于2019年4月25日解除，现建发公司诉请解除讼争合同，本院不予支持。建发公司诉请甜伊公司搬离并返还讼争店面、不予退还押金、支付租金，符合合同约定，本院予以支持。建发公司诉请甜伊公司支付拖欠的水费及逾期违约金，但建发公司提交的福建海峡银行回单无法证明代扣的系讼争店面的水费，且建发公司自认讼争店面和隔壁店面共同使用水表、水费包含隔壁店面的水费，建发公司提交的证据无法证明甜伊公司应承担的具体水费金额，故对于建发公司的该项诉请，本院不予支持。甜伊公司反诉诉请解除讼争合同，如前文所述，合同已于2019年4月25日解除，故对于甜伊公司的该项反诉诉请，本院不予支持。甜伊公司反诉诉请建发公司返还租金89429元、押金22000元，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福州市仓山区甜伊食品有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市建设发展集团有限公司支付租金、占用费（1.按7824.81元/月的标准从2018年11月1日计算至2019年10月31日，按8216.58元/月的标准从2019年11月1日计算至搬离并返还店面之日止）； 二、福州市建设发展集团有限公司不予退还福州市仓山区甜伊食品有限公司押金22000元； 三、福州市仓山区甜伊食品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离福州市仓山区金山桔园二期和园店面，并将店面返还福州市建设发展集团有限公司； 四、驳回福州市建设发展集团有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回福州市仓山区甜伊食品有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5530元，减半收取计2765元，由福州市建设发展集团有限公司负担1382元，福州市仓山区甜伊食品有限公司负担1383元。反诉案件受理费2075元，由福州市仓山区甜伊食品有限公司负担。福州市仓山区甜伊食品有限公司应负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年十一月一日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”