广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4864号原告：佛山市顺泽建筑材料有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914***********838A。法定代表人：霍某1。委托诉讼代理人：张泽湖，广东宝慧律师事务所律师。被告：姚振，男，1974年10月16日出生，汉族，住安徽省涡阳县******************，公民身份号码341************715。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告佛山市顺泽建筑材料有限公司诉被告姚振租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张泽湖，被告的委托诉讼代理人张文煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《租赁合同》；2.被告返还平洲雨宛沙场的租赁场地；3.被告向原告支付自起诉之日起至实际返还场地之日止的场地占用费，每月按照100000元计算；4.被告向原告支付相当于《租赁合同》总款项的20%的违约金240000元；5.被告承担原告律师费20000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月27日签订了平洲雨宛沙场的《租赁合同》，约定租金分期支付。根据合同约定，2019年2月1日之前被告应支付租金200000元，但期限届满之后，被告没有按期履行支付义务。经原告多次催告截止至起诉之日被告仍拒绝履行前述合同义务。合同约定了乙方不按期履行的，本合同终止并向甲方支付违约金，违约金为本合同总款项的20%，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应承担补充赔偿责任。律师费在内的所有因为维权发生的费用由败诉方负责。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告拒不履行支付租金义务，构成根本违约，依据合同约定和法律规定，原告可以行使合同解除权并要求被告承担违约责任，因被告拒不返还租赁场地还应当支付场地占用费。请求法院支持原告的诉请。补充：被告从2019年2月1日开始拖欠租金，直至2019年3月17日被告才支付200000元，同年4月3日支付200000元。同意从上述主张费用中扣减200000元，原告主张先扣减违约金。被告辩称，一、被告认为原告起诉要求解除双方签订的租赁合同，并且要求被告赔偿损失的诉讼求情是没有任何事实和法律依据的，被告只是因为其中一期的租金没有按时支付，而相应的责任也应该由原告承担，并非被告的过错。直到现在，被告已经支付完毕了全部的租金和费用，按照合同的约定，双方应该继续履行租赁合同。被告与原告于2018年7月27日签订了平洲雨宛沙场的租赁合同，租赁期限从2018年8月1日至2020年12月31日，租金采取分期支付的方式，最后一期的支付时间是2019年4月30日，也就是说被告是预先支付全部的租金给原告的。合同签订后，被告都是通过其拍档吴伟将租金按时支付给原告的法定代表人，也是雨宛沙场的实际出租人霍某1的账户内。直到2019年1月初，被告了解到政府为了统一沙场的管理，以便更好的梳理河道的交通，雨宛沙场以及周边的沙场全部都要统一由当地政府（南海区桂城街道平南股份合作经济联合社）收回，再通过公开投标的方式进行租赁。而南海区平洲水务所也多次派人来雨宛沙场通知上述事宜，要求被告等进行配合（相关的书面通知。法院可以向水务所进行调取）。此后被告与其拍档吴伟担心租赁合同可能无法正常履行，随即多次联系霍某1进行协商，但霍某1却不予重视。2019年1月16日，被告又从网上看到与雨宛沙场相邻的同属于平南社的银河沙场被挂网招标，并于1月25日进行公开竞标，至此被告认为上述种种迹象都表明雨宛沙场也会被政府收回进行公开招标，随后，被告与拍档吴伟又多次与霍某1沟通，希望得到明确答复，确定雨宛沙场是否也会被公开招标，毕竟霍某1是雨宛沙场的实际出租人，其应该对沙场的情况非常清楚，但霍某1却含糊其辞，一直没有都没有给出明确的说法。被告担心雨宛沙场被政府收回进行公开招标，那双方签订的租赁合同肯定无法再履行下去，届时被告的利益将受到严重的损害，而原告对于沙场是否被收回以及租赁合同能否继续履行都不能给出一个明确的表态，被告已经明显感觉到原告可能丧失继续履行的能力，因此要求原告必须保证继续履行合同，被告才能继续交付剩余的租金，否则被告真的不敢再支付剩余的租金给原告了，但原告并未提供任何保证和担保，随即被告和搭档吴伟与霍某1协商，希望剩余的租金是否可以在能够确定被告等继续承租下去之后再行支付，但也都未达成统一的意见，当时又正值过年前夕，被告要处理很多事情，而原告又迟迟不能给与明确的回复，所以在2月1日前，被告在迫不得已的情况下暂时未支付该期的租金给原告。2019年2月20日，网上发布了《桂城街道平南股份合作经济联合社祥罗吉汀围的土地使用权租赁竞标公告》（即雨宛沙场所在地），在3月1日公开竞标后，被告得知雨宛沙场竟然由霍某1竞得，之后还了解到霍某1与平南村签订了租赁合同，并交纳的保证金，至此，被告认为霍某1已经成为雨宛沙场的合法使用人，因此于3月17日便开始继续支付租金200000元，并于4月3日也提前支付了租赁合同约定的第六笔租金，这两笔租金原告也并未拒收。综上、被告认为双方签订的租赁合同约定的分期支付租金，直到2019年4月30日支付完毕，而合同的租赁时间到2020年12月31日，在2019年2月1日前被告支付的租金为80万元，如果按照平均每月租金的标准（42857元）计算，被告已经远远的超过了这个数额，所以从实际情况看，原告不仅没有任何损失而且还多收了租金。之所以被告没有在2019年2月1日前支付约定的20万元，完全是因为租赁的雨宛沙场在此之前已经明确会被政府收回并进行公开招标，如果被告仍然按照合同支付租金，不仅之前预先多交的租金很难收回，之后再交的租金也将直接面临石沉大海的窘境，而原告那个时候已经丧失继续履行租赁合同的可能，被告没有如期支付也只是在适当的履行不安抗辩权，而之后雨宛沙场被公开招标，也印证了被告之前担心的情况，但由于霍某1之后的中标，使得其能够继续履行租赁合同，而被告也正常的支付了剩余的全部租金，霍某1也未予以拒收，所以被告认为双方签订的租赁合同应该继续履行下去。二、即便双方的租赁合同解除，被告认为原告才是直接的责任人和违约方，其没有任何理由要求被告赔偿其损失，原告的种种行为都是在想方设法的赶走被告，因此被告造成的损失还会要求原告进行赔偿。被告是在2019年4月中旬的时候才得知霍某1已经起诉到法院，具体收到法院的应诉通知以及开庭传票是在5月底的时候（法院到沙场送达传票），如果按照原告诉请，是从起诉之日起解除合同来看，其向法院提起诉讼的时候，已经中标了雨宛沙场，并且与平南村委签订了沙场的租赁合同，换句话说霍某1在明知其与被告之间的租赁合同尚未解除，或者说尚未合法解除的情况下，就中标雨宛沙场，而平南村委对事先有租约一事是毫不知情的，霍立国为了赶走被告，不断地给平南村施加压力，要求村委交付中标的场地，平南村委在不了解真实的情况下多次派人阻止雨宛沙场卸货和正常经营，并强制要求我们必须搬离，将沙场交付给他们，村委连续多日的干扰，严重影响了沙场的正常经营活动（这种干扰直到现在还在持续），给被告造成了严重的经济损失。霍某1此举的目的已经非常明显，租赁合同的租金已经全部收到，如果能赶走被告，其还可以继续收取相应的利益。如此不诚信的行为是不值得提倡的，更不能助长，所以被告认为即便双方签订的合同解除，赔偿损失的也应该是原告。诉讼中,原告举证如下：1.原告营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，被告身份证复印件1份，法定代表人身份证明书原件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.租赁合同原件1份，用以证明原被告双方租地的约定内容，双方应按照合同履行义务。3.民事委托代理合同原件1份；4.发票原件1份；证据3-4用以证明原告委托律师进行实现债权费用的提供法律服务的凭证。被告举证如下：1.平南股份合作经济社联合社平南大沙地土地使用权租赁竞投公告网页查询打印件1份；2.桂城街平南股份合作经济联合社祥罗吉汀围的土地使用权租赁竞投公告1份；3.百度地图照片打印件1张；证据1-3用以证明平南经联社为了统一河道周边沙场的管理，将名下的相关沙场土地进行公开的使用权租赁竞投，2019年1月16日在网上发布平南大沙地（银河沙场）的租赁竞投公告，于2019年2月20日在网上发布祥罗吉汀围（雨宛沙场）的租赁竞投公告，上述两个沙场现都被成功竞投，两个沙场同属一条河道，相距一公里左右。4.转账记录打印件6份，用以证明被告已全额支付合同约定的款项，包括120万元的租金及14万元的铲车款。对当事人无异议或真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1-3，原告虽有异议但未举证反驳，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年7月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将拥有使用权的雨宛沙场租赁给乙方，乙方以现金出资进入雨宛沙场经营，并向甲方支付租赁费用。租赁期限从2018年8月1日至2020年12月31日。本合同签订后，乙方向甲方支付定金200000元，定金可以折抵首期租金，乙方不按期履行支付租金的，定金归甲方所有，本合同终止。乙方必须按每年12个月合计1200000元支付给甲方。尾期不足一年的按实际付款。乙方应于2018年7月25日当天支付200000元、于2018年7月27日当天支付300000元，于2018年12月1日前支付铲车款140000元、于2018年12月30日前支付300000元、于2019年2月1日前支付200000元、于2019年4月30日前支付200000元。之后年度的租金，按上述租金支付规律以此类推支付。乙方不按期履行的，本合同终止并向甲方支付违约金，违约金为本合同总款项的20%，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应承担补充赔偿责任。因履行合同发生争议，甲乙双方协议解决，协商不成的，约定向南海区人民法院起诉，约定包括律师费在内的所有因为维权发生的费用由败诉方负责。2019年1月16日，“平南股份合作经济联合社平南大沙地（银河沙场）的土地使用权租赁竞投公告”在网上发布。2019年2月20日，“桂城街平南股份合作经济联合社祥罗吉汀围的土地使用权租赁竞投公告”在网上发布。被告分别于2018年7月25日、2018年7月30日、2018年12月1日、2019年1月3日、2019年3月17日、2019年4月3日向原告支付定金200000元、租金300000元、铲车款140000元、租金300000元、租金200000元、租金200000元。2019年5月6日，广东宝慧律师事务所出具《发票》确认收到原告支付的律师费20000元。本院依法向佛山市自然资源局南海分局发送调查函,调查函载明涉案场地现用于经营沙场，向该局核实涉案场地的土地权属、性质及用途，涉案场地的使用现状是否符合土地管理的相关规定，贵局是否同意继续按现状使用涉案场地。该局复函本院：“经桂城街道不动产登记中心核查，函中涉及的位于佛山市南海区****平洲平南祥罗吉汀围（雨宛沙场）未办理相关的产权登记，因此，无法提供相关的信息给贵院。”本院认为，原被告双方均未就涉案场地的权属、性质、用途进行举证说明，本院发函至佛山市自然资源局南海分局核实涉案场地所在土地的权属、性质及用途，并核实涉案场地的使用现状是否符合土地管理的相关规定及该局是否同意继续按现状使用涉案场地，根据该局向本院复函内容，佛山市自然资源局南海分局作为涉案土地主管部门未对涉案场地的使用现状提出异议，故本院认定原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原被告双方就租金标准存在争议，租赁合同约定租赁期限自2018年8月1日至2020年12月31日止，乙方必须按每年12个月合计1200000元支付给甲方，并约定乙方应分别于2018年7月25日、2018年7月27日、2018年12月30日、2019年2月1日、2019年4月30日前分期共向甲方支付租金1200000元，同时约定之后年度的租金，按上述租金支付规律以此类推支付。可见，涉案场地的租金为每年1200000元，而非整个租期租金共1200000元，被告抗辩称其已付租金1200000元为整个租期的主张，本院不予采纳。租赁合同约定被告应于2019年2月1日前支付租金200000元予原告，被告实际于2019年3月17日支付该款项，后续本应于2019年4月30日前支付的租金200000元被告实际于2019年4月3日支付。被告辩称与涉案雨宛沙场相隔一公里左右的平南大沙地（银河沙场）于2019年1月16日网上发布租赁竞投公告并于1月25日进行公开竞标，该事件导致被告有理由相信原告有丧失继续履行涉案租赁合同能力的可能，故被告未按时支付一期租金。本案的争议焦点是该事件是否构成原告行使不安抗辩权的条件？《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，与涉案雨宛沙场距离确实较近且同属于平南股份合作经济联合社管理出租的银河沙场对外公开租赁竞投，的确会对被告对原告出租权的信任产生影响，且事实上涉案雨宛沙场亦于2019年2月20日公开发布资料竞投公告，被告迟延支付该笔租金并非没有原因，本院认定上述事件构成被告行使不安抗辩权的条件。且被告于本案庭审辩论前已及时补交了该笔租金，并在期限届满前支付了第一年度最后一笔租金。除此之外，被告分别延迟3天支付另外两笔300000元租金，被告为此确实存在履行瑕疵，但不构成根本违约。综上，鉴于被告截止至庭审辩论之日已支付全部届时应付租金及费用，原告的合同目的已实现，原告因被告延付上述租金的行为并不享有合同解除权。原告主张解除租赁合同，本院不予支持。同时，原告以解除租赁合同为前提的返还租赁场地、支付场地占用费、解约违约金及律师费的主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市顺泽建筑材料有限公司全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费32080元（原告已预交），由原告告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 孙秀娟人民陪审员甘湛虹人民陪审员 黄    艳    滨二〇一九年十一月二十二日书 记 员 杨    嘉    瑜书 记 员 蒋    雪    君