上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9308号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐生宝，男，1943年5月31日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐旗，男，1968年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：薛华，女，1969年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐云龙，男，1992年12月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：孟山，上海利歌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱仲英，男，1963年6月14日生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘明明，女，1961年4月14日生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱菁菁，女，1988年6月8日生，汉族，住上海市长宁区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨林兵，上海申同律师事务所律师。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴胜男，上海申同律师事务所律师。原审第三人：上海市浦东新区房地产（集团）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区向城路58号25—26楼。法定代表人：王鸿，董事长。委托诉讼代理人：方凌云，上海金茂凯德律师事务所律师。上诉人徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙因与被上诉人朱仲英、潘明明、朱菁菁，原审第三人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初84784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人朱仲英、潘明明、朱菁菁一审诉请。事实和理由：1.上海市浦东新区XX路（现XX路）XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）为动迁安置房，上诉人徐生宝与被上诉人朱仲英、潘明明签约时属于不允许上市交易的房屋，故双方签订的《房产转让合同》不能成立。2.上诉人徐生宝未经其他三名上诉人的同意擅自出售系争房屋，损害了其他三名上诉人的合法权益，其他三名上诉人对上诉人徐生宝的转让行为未予追认，故《房产转让合同》无法继续履行。3.被上诉人朱菁菁不是合同签约人，无权要求上诉人继续履行合同；被上诉人朱仲英、潘明明没有上海户口，为限购人员，根据上海市出台的限购政策，其不能购买系争房屋，故被上诉人也无法办理系争房屋的过户手续。4.四上诉人一审反诉要求判令买卖合同无效，现四上诉人上诉要求判令买卖合同解除。同时，根据合同约定，如遇政策原因不能转让，双方不作违约，故四上诉人要求被上诉人退还系争房屋，由徐生宝退还被上诉人已收房款。被上诉人朱仲英、潘明明、朱菁菁辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.动迁安置房是可以进行买卖交易的，只是相关政策规定此类房屋在一定时间内不能过户，故系争房屋属于可转让房屋。2.双方签约时上海市并未出台限购政策，事后的政策规定不能约束于买卖双方，故被上诉人可以要求四上诉人履行合同，协助被上诉人办理过户手续。3.上诉人徐旗在一审审理中认可其知晓系争房屋被徐生宝出售且长时间内没有提出异议，故上诉人徐生宝与被上诉人朱仲英、潘明明签订的《房产转让合同》合法有效。四上诉人在一审反诉中主张买卖合同无效不能成立。即便四上诉人以被上诉人违反限购政策为由变更上诉诉请为解除合同，则因四上诉人违反诚信，故也不能采信。原审第三人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司述称，请求法院依法判决。朱仲英、潘明明、朱菁菁向一审法院起诉请求：1.判令徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙立即办理上海市浦东新区XX路原XX路XX弄XX号XX室房屋的产权证，上海市浦东新区房地产（集团）有限公司予以协助；2.判令徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙自取得上述房屋产权证之日起，立即协助朱仲英、潘明明、朱菁菁将该房屋产权登记至朱仲英、潘明明名下；3.判令本案诉讼费用由徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙承担。徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令徐生宝与朱仲英、潘明明签订的房屋买卖合同无效，徐生宝退还收取的房款，位于上海市浦东新区XX路（现XX路）XX弄XX号XX室房屋返还给徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙；2.反诉费用由朱仲英、潘明明、朱菁菁承担。一审法院认定事实：2007年3月10日，以徐生宝为甲方，朱仲英、潘明明为乙方，签订《房产转让合同》，合同约定由乙方购买系争房屋，价格为760,000元（人民币，下同）；双方同意于合同签订生效之日起15日内即2007年3月25日前验收交接系争房屋；乙方于合同签订时支付甲方定金10,000元，进交易中心见到收件收据同时付清余款750,000元。合同第十条附加条款第四款约定，如遇政策原因不能转让，双方不作违约，甲方退回定金。该合同尾部甲方签名为徐生宝，乙方签名为朱仲英。合同签订后，徐生宝向朱仲英、潘明明、朱菁菁交付系争房屋。2007年3月19日，徐生宝出具收条，确认收到朱仲英支付的房款760,000元。一审法院另查明，2005年4月26日，以拆迁人上海XX中心为甲方，房屋承租人徐生宝为乙方，签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。之后，根据配套商品房供应单，系争房屋购房人为徐生宝、薛华、徐云龙、徐旗。2006年9月15日，系争房屋被核准登记在上海市浦东新区房地产（集团）有限公司名下。2007年3月19日，浦东新区房地产登记处曾就系争房屋出具权利人为朱仲英、朱菁菁，义务人为上海市浦东新区房地产（集团）有限公司的上海市浦东新区房地产交易中心收件收据。一审审理中，徐旗表示其在其父亲徐生宝签订房屋买卖合同后到系争房屋内查看，发现系争房屋被卖掉，但因为是其父亲出售，其也没有办法，之后其问过产证是否已经办至朱仲英、潘明明、朱菁菁名下，其父亲表示催过朱仲英、潘明明、朱菁菁多次，朱仲英、潘明明、朱菁菁一直表示快了，其当时表示如果办不出的话就退还房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。系争房屋系徐生宝原承租房屋动拆迁而获得的安置房屋，根据配套商品房供应单，购买人虽为徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙，但徐生宝与朱仲英、潘明明签订《房产转让合同》时，该房屋尚未取得产权证，上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议上亦仅仅明确承租人为徐生宝一人；徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙对因动迁获得系争房屋系明知，徐旗在审理中亦明确在其在查看系争房屋时发现系争房屋已由父亲徐生宝出售，且系争房屋自朱仲英、潘明明、朱菁菁入住至今，薛华、徐云龙、徐旗从未对朱仲英、潘明明、朱菁菁签订系争房屋的转让协议后入住系争房屋提出异议，可见薛华、徐云龙、徐旗对于徐生宝与朱仲英、潘明明签订系争房屋转让协议是明知且认可的，且朱仲英、潘明明亦支付了相应的对价。故徐生宝与朱仲英、潘明明就系争房屋签订的《房产转让合同》系权利人对房屋处分的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。朱菁菁并非转让合同当事人，其认为购房系家庭行为，作为家庭成员其亦属于房屋权利人的陈述法院不予采信。综上，本诉部分，现朱仲英、潘明明已依约支付房款，其与徐生宝之间转让合同签订时，相关房产限购政策并未出台，现系争房屋已经可以办理相关开发商过户至被安置人名下的产证，在取得被安置人名下的产证后亦符合上市交易条件，故徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙理应及时办理相关产权证，并在取得系争房屋的产权证后及时协助朱仲英、潘明明办理系争房屋的产权过户手续。反诉部分，徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙要求确认徐生宝与朱仲英、潘明明签订的房屋买卖合同无效，徐生宝退还收取的房款，系争房屋返还给徐生宝、徐旗、薛华、徐云龙的请求，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、徐生宝、薛华、徐云龙、徐旗于判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX房屋的产权登记，上海市浦东新区房地产（集团）有限公司予以协助；二、徐生宝、薛华、徐云龙、徐旗在取得上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX房屋的上海市房地产权证后的十日内，协助将该房屋产权登记过户至朱仲英、潘明明名下；三、驳回徐生宝、薛华、徐云龙、徐旗的全部诉讼请求。本诉案件受理费11,400元，减半收取计5,700元，由徐生宝、薛华、徐云龙、徐旗负担；反诉案件受理费减半收取5,700元，由徐生宝、薛华、徐云龙、徐旗负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋系上诉人徐生宝作为房屋承租人获得的动迁安置房，根据相关政策的规定动迁安置房在一定时间内限制交易过户，故被上诉人朱仲英、潘明明购买系争房屋存在办理交易过户手续迟延的风险，而非禁止买卖交易，故上诉人徐生宝与被上诉人朱仲英、潘明明于2007年3月10日签订的《房产转让合同》，因未违反相关法律法规政策的规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。另外，上诉人徐生宝与上诉人徐旗系父子关系，上诉人徐旗与上诉人薛华、上诉人徐云龙为一家三口，上诉人徐旗在一审审理中认可其对上诉人徐生宝出售系争房屋的行为知晓且在较长时间内并未提出异议，故上诉人徐旗、薛华、徐云龙以上诉人徐生宝擅自处分系争房屋已侵犯其财产权利为由主张买卖合同无效，法院不予采信。鉴于被上诉人朱仲英、潘明明在与上诉人徐生宝于2007年3月签订《房产转让合同》时上海市尚未出台限购政策，而且系争房屋已经在2006年9月核准登记在第三人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司名下，四上诉人完全可以在限购政策出台前办妥系争房屋的小产证，并及时协助被上诉人办理产权过户手续，完成合同约定的义务，然四上诉人直至今日并未办理小产证的相关手续，四上诉人阻碍过户条件成就之故意明显，已构成违约。本院有理由认定双方未能在2007年至2011年上海出台限购政策期间办妥系争房屋交易过户手续的责任在上诉人一方。据此，四上诉人并无合同解除权。二审中，四上诉人以被上诉人违反限购政策之理由主张合同解除，有违诚信，本院亦不予采信。基于上述查明认定的事实情况，被上诉人要求四上诉人继续履行合同的诉请，可予支持。一审法院所作判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，徐生宝、薛华、徐云龙、徐旗上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,100元，由上诉人徐生宝、薛华、徐云龙、徐旗负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十一月六日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……