广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初1471号原告：广州精道物业服务有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市******乐昌市人民医院旧住院大楼一楼。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：莫华珍，该公司员工。委托诉讼代理人：刘珠梅，该公司员工。被告：白新英，女，1980年5月21日出生，汉族，住广东省乐昌市************。委托诉讼代理人：何福祥，男，1977年6月30日出生，汉族，住广东省乐昌市************，与被告白新英系夫妻关系。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司与被告白新英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人莫华珍，刘珠梅，被告白新英及其委托诉讼代理人何福祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业费2670元；2、判令被告按照合同约定支付违约金1602元（违约金计算至物业费全部缴清为止，现暂从2018年1月1日计算至2019年9月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原告与乐昌市****业委会签订《兴业茗居物业服务合同》，被告从2018年1月1日至2019年9月30日未按合同约定缴纳物业服务费，累计欠款金额为2670元（兴业茗居小区39栋2003室建筑面积127.18平方米，收费标准1元/平方米，单月物业服务费：127.18平方米×1元/平方米=127.18元/月，累计欠款21个月，累计欠款数额为：127.18元/月×21个月=2670元）。根据《兴业茗居物业服务合同》第三十条约定：“业主或物业使用人不按约定交纳物业服务费及有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人限期补交，并从逾期的次月1日起按每日千分之二追缴逾期付款的违约金”，被告应按合同约定支付违约金1602元（详见兴业茗居39栋2003室物业服务费违约金计算清单）。经原告多次催告，被告仍然拒不缴纳，为维护原告的合法权益，特向原告提起诉讼，请求贵院判如所请。被告白新英辩称：未交纳物业服务费原因一是被告住房墙壁被敲落没有重新安装好；二是小区没有安装监控；三是停车位不够且没有安装监控。本院经审理认定事实如下：被告是乐昌市************（以下简称2003室）的业主，*****建筑面积为127.18平方米。该小区已成立乐昌市****业主委员会。2017年3月27日，以乐昌市****业主委员会为甲方，原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司为乙方，双方签订《兴业茗居物业服务合同》，合同期限3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止。合同约定：甲方选聘乙方对兴业茗居提供物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理和运行服务；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的设施的维修、养护和管理；4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、交通、车辆行驶及停泊的管理；7、配合和协助公安机关进行安全监控、联防监控、巡视，协助维护公共秩序；8、配合和协助开展社区文化娱乐及体育活动；9、物业及物业管理档案、资料的收集和整理；10、法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。物业服务费交费标准为：电梯住宅1元/月/平方米，步梯住宅0.5元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月底前缴纳当季物业服务费，逾期交纳物业服务费的，业主或非业主使用人自逾期的次月1日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金。原告称被告从2018年1月1日起未缴纳物业服务费，至2019年9月30日累计欠缴物业服务费2670元（计算标准：2003室建筑面积为127.18平方米，收费标准为1元/平方米，每月物业服务费为127.18平方米×1元/平方米＝127.18元/月）。被告确认其从2018年1月1日起未向原告交纳物业费，被告称未交纳物业费的原因是原告未履行物业服务的义务。对被告提出的房屋外墙瓷片脱落未修复的问题，原告回应称因瓷片松动存在安全隐患问题，故将瓷片敲落，关于修复问题，根据《住宅专项维修基金管理办法》第20条：“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。”的规定，应由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，经原告、业主委员会多次与业主沟通，最终未获得法定数业主同意，故至今未能修复。关于提出的楼层、车库没有安装监控，人身财产安全没有保障等问题，原告回应称小区停车场已经安装监控，因被告房屋在顶楼，故没有安装，既然被告现在提出监控更新改造的问题，原告会去征求业委会和业主的意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的房屋所在兴业茗居住宅小区已成立业主委员会，兴业茗居业主委员会与原告签订的《兴业茗居物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《兴业茗居物业服务合同》根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为业主的被告仍具有约束力。双方均应按照协议的约定履行自己的合同义务，签订合同后，原告即组织了人员为兴业茗居小区提供物业管理服务，被告应当按照合同的约定履行自己的合同义务，向原告缴纳2003室2018年1月至2019年9月的物业服务费2670元。对于被告以原告未履行物业服务义务为由未交纳物业费的抗辩，物业管理服务涉及方方面面，原告依照合同约定为小区提供10项固有的物业服务，不仅仅是设施、设备的维护，且从本案事实来看，原告为小区提供物业服务以来，小区运转正常，被告提供的证据亦不足以证明原告提供的物业服务存在严重的服务质量问题，据此可以认定原告基本履行了物业服务合同约定的义务。因此，被告以原告未履行服务义务为由拒绝交纳物业服务费，理据不足，本院不予支持。业主应当认识到按时足额交纳物业服务费是保障物业服务良性运转的先决条件，只有按时足额缴纳物业费才能使物业服务企业提高物业服务的能力，如被告认为原告在服务过程中存在瑕疵，原告可向业主委员会反映相关问题，亦可根据物业管理条例有关规定处理或通过其他合法途径维护自己的权益，而以拒付物业服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为既无法律依据，也非明智之举，如果业主都以此为由不交纳物业服务费，物业服务企业将无法运转，当然也就无法为业主提供物业服务。原告作为物业服务企业，亦应当听取业主、物业使用人对物业服务管理的意见和建议，对业主反馈的有关物业服务的问题，应积极协调与妥善处理，并将问题处理的情况及时与业主沟通，改进物业管理服务，共同构建和谐的生活小区。原告依据合同的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人，应当根据协议的约定向原告交纳物业服务费，被告未按协议约定的标准和期限及时交纳物业管理服务费，已构成违约。因被告未按合同约定向原告缴纳2018年1月至2019年9月的物业服务费2670元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应按照《兴业茗居物业服务合同》的约定继续履行合同义务，并向原告支付违约金。因物业服务合同约定交纳物业服务费的日期为每季度首月底，逾期交纳物业服务费的，业主或非业主使用人自逾期的次月1日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金，故违约金应从2018年2月1日起以所欠金额为基数计算，物业服务合同中已约定了违约金的计算标准，但由于约定的每日2‰的违约金过高，本院酌情调整为按每日1‰的标准计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告白新英应于本判决生效之日起五日内向原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司支付2018年1月至2019年9月的物业服务费2670元及违约金（从2018年2月1日起以所欠金额为基数按每日1‰的标准计算至物业服务费付清之日止）；二、驳回原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告白新英负担。本判决为终审判决。审判员 李 鑫二〇一九年十一月二十八日书记员 彭莉雯