云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6816号上诉人（原审被告）：昆明嘉宝物业服务有限公司，住所地云南省昆明市西山区海埂路蓝光昆仑中心写字楼五楼。法定代表人：崔雅萍，总经理。委托诉讼代理人：周仕林，男，1984年9月30日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：皇晶，女，1972年5月29日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：杨赋强，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：云南白药置业有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区云南白药街3686号。法定代表人：李剑。委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司（以下简称嘉宝物业）因与被上诉人皇晶、原审被告云南白药置业有限公司（以下简称白药公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人嘉宝物业上诉请求：1、请求撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3089号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、判决本案一审诉讼费及上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。案涉房屋的下水管道位于被上诉人室内，并不属于物业服务合同约定的公共区域，且被上诉人已认可下水管道堵塞系其他业主装修所致，一审庭审中，被上诉人也认可管道漏水出现在2018年1月中旬，当时上诉人经被上诉人报修申请，已安排人员疏通处理完毕。直至2018年4月，房屋才出现反水问题，且反水原因系楼上业主违规倾倒装修垃圾所致（司法鉴定已认定），并非上诉人未尽物业管理职责所致。因此，一审法院关于案涉房屋下水管道属于公共区域部分，嘉宝公司未尽物业管理职责的认定明显错误。二、一审法院适用法律错误。本案是因被上诉人楼上业主不当倾倒装修垃圾导致下水管道堵塞导致被上诉人财产损失，应适用侵权责任法的归责方法，应该由直接侵权人赔偿被上诉人的财产损失。上诉人作为被上诉人所在小区的物业服务企业，在接到被上诉人通知后，及时帮助被上诉人查找漏水原因，积极配合对管道进行维修处理，已全面且适当的履行《物业服务合同》所约定的义务，并无任何过错，依法不应承担任何责任。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，特向贵院提出上诉。被上诉人皇晶辩称，一、本案诉争的排水管道系属于公共管理的部分，属于业主共有部分的财产，并不属于答辩人的专有部分财产范围，而且双方签订的《临时管理规约》、《前期物业服务协议》里约定了物管公司服务内容包括负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；物业共用部位包括该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱等。合同附件2里也明确了公共部位雨、污水管道，小区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井定期检查，并视检查情况进行清掏。排水系统：1、定期检查污水泵、提升泵、排出泵，定期润滑加油。2、控制柜电器性能完好、运作正常。3、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。本案被答辩人没有尽到公共排水管道的管理职责，已经构成违约，给答辩人的房屋造成损失。二、本案答辩人起诉的案由是物业服务合同纠纷，而非起诉的是侵权纠纷，即便是第三人的原因造成的答辩人财产损失，也属于被答辩人没有尽到共有部分的管理职责，依据合同法第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案也应当由被答辩人承担违约责任，赔偿答辩人经济损失。综上所述，一审法院审理本案诉讼程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。皇晶向一审法院提出诉讼请求：1.判令嘉宝物业、白药公司赔偿皇晶经济损失70000元；2.判令嘉宝物业、白药公司赔偿皇晶违约损失30000元；3.判令本案的诉讼费由嘉宝物业、白药公司承担。一审法院查明事实：皇晶向白药公司购买坐落于云南省昆明市呈贡区三期Ｃ-06幢102室的房屋。2017年2月11日，皇晶与嘉宝公司签订《颐明园西区蓝光天骄城三期前期物业服务协议》，约定嘉宝公司为诉争住宅提供物业服务，负责建筑物共有部分的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理。合同附件2中明确，公共部位包含排水系统：1、定期检查污水泵、提升泵、排除泵，定期润滑加油。2、控制柜电气性能完好，运作正常。3、污水排放系统正常运行，周边基本无异味和明显噪音，过滤格栏无堵塞，污水排放符合环保要求。雨、污水管道，小区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井定期检查，并视检查情况进行清掏。2017年12月15日，皇晶接收了本案房屋。皇晶与嘉宝公司庭审中均认可，皇晶诉称房屋漏水情况系管道堵塞造成。2018年12月10日，经呈贡区人民法院委托，民太安财产保险公估股份有限公司出具编号Ｍ1101201812650030360的《昆明市呈贡区颐明园（西区）三期Ｃ-06幢102室房屋受损司法鉴定意见书》，确认房屋修复费用为人民币33653.65元。一审法院认为：本案双方诉争的损失是基于房屋管道堵塞造成，而根据双方签订的物业服务合同，嘉宝公司负责对于建筑的共有部分进行维护和管理，在合同附件中也明确小区内公共雨、污水管道系其管理范围，本案中虽嘉宝公司辩称该次漏水发生在房屋私有部分，但并未提出相反证据证实，因此认为嘉宝公司未能够及时清理其管理的公共排水管道，导致皇晶房屋漏水造成损失，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者业务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”经司法鉴定确认所造成的损失为33653.65元，对于皇晶主张的违约金，经一审法院释明后已不再主张，对于皇晶主张白药公司承担赔偿责任的诉讼请求，因本案系基于物业管理合同的法律关系，白药公司并非合同相对人，且与该损失的产生无责任，因此不应当承担赔偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决一、昆明嘉宝物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向皇晶赔偿经济损失33653.65元；二、驳回皇晶的其他诉讼请求。二审期间，上诉人嘉宝物业向本院提交《房屋问题整改完成复验通知函》复印件一份，证明嘉宝物业已尽到告知、协调通知的义务。经质证，被上诉人皇晶对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据系复印件，对其真实性不予采纳。被上诉人皇晶无证据提交。二审中，双方当事人对一审法院确认的案件事实均无异议，对此本院二审予以确认。二审补充查明事实：2017年2月11日，皇晶就白药公司建设单位制定的颐明园西区【蓝光天骄城】三期《临时管理规约》签订承诺书，同意遵守该规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。《临时管理规约》第三条约定，根据有关法律、法规规定和商品房买卖合同约定，物业共用部位：（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管等设备。第四条，根据有关法律、法规规定和商品房买卖合同约定，物业共有设施设备：上下水管道、落水管设施。第十七条（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给与必要配合。2017年2月11日，皇晶与嘉宝物业签订《颐明园西区蓝光天骄城三期前期物业服务协议》第二条乙方（嘉宝物业）提供物业服务的内容，负责建筑物共用部位的维护和管理。第八条当室内共用管线、设施出现故障需要维修时，甲方（皇晶）应积极配合乙方进行维修，以减少相邻业主的损失，若因故意拖延或不配合导致相邻业主的损失，由甲方承担相关责任。2018年1月，因下水管道堵塞，嘉宝物业联系皇晶要求打开其房屋卫生间墙面进行疏通，双方经协商解决。2018年4月上诉人嘉宝物业再次联系皇晶要求处理其房屋内管道堵塞问题，双方因拆除后恢复原状及费用存在争议未能协商一致，嘉宝物业未能给予维修。2018年5月，皇晶房屋出现反水浸泡，其联系嘉宝物业查找漏水原因，嘉宝物业拆除皇晶家厨房管道及卫生间管道后进行维修。《昆明市呈贡区颐明园（西区）三期C-06幢102室房屋受损司法鉴定意见书》载明，2017年12月昆明市呈贡区颐明园（西区）三期C-06幢102室房屋发现漏水，之后于2018年5月中旬再次出现漏水，由于漏水浸泡导致该房屋室内装修受到损失。经鉴定人员现场询问和勘验，漏水是由于楼上住户装修房屋把下水管堵塞，之后更换了堵塞的排水管，更换后使用半年再次漏水，拆开墙体后发现还是原漏水管漏水，房屋遭漏水浸泡后造成室内装修受损。本案的争议焦点为：一、上诉人是否本案适格的主体；二、涉案房屋漏水管道的性质；三、双方的违约责任以及经济损失的承担问题。本院认为：争议焦点1，嘉宝公司认为房屋漏水系楼上住户倾倒垃圾所致，应由直接侵权人赔偿损失。本院认为，《前期物业服务协议》第二条物业服务内容及标准中乙方（嘉宝物业）提供物业服务的内容包括负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。本案虽然已查明案涉楼上住户装修堵塞下水管导致漏水，皇晶可选择通过侵权之诉要求直接侵权人承担侵权责任也可依据合同要求物业公司承担违约责任，皇晶依据《临时管理规约》以及《前期物业合同》请求嘉宝公司承担违约责任系其行使选择权，本院予以支持，故嘉宝物业是本案适格的主体。争议焦点2，关于涉案管道的性质。结合司法鉴定的图片以及查明漏水系堵塞造成的原因可知皇晶房屋漏水管道系连接上下住户的排水管道，该部分管道虽然位于上诉人皇晶房屋室内，但其为《临时管理规约》中明确的建筑物的业主共用的上下水管道，该管道属于上诉人嘉宝物业管理的共用设施，嘉宝物业负有对共用管道检查、维修的义务。争议焦点3，皇晶与云南白药公司签订《临时管理规约》以及与嘉宝物业签订《前期物业服务协议》，皇晶与嘉宝物业建立了物业服务法律关系，双方理应按照合同约定享受权利承担义务。《合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务，以及《临时管理规约》第十七条（二）约定因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给与必要配合。本院认为，结合本案，嘉宝物业再次检查发现皇晶房屋共用管道堵塞需要维修时，其负有维修、养护的职责，因维修养护管道属于确需进入皇晶室内的共用管道，皇晶负有配合嘉宝物业维修的义务，并且堵塞的管道也会对公共安全产生隐患。双方因拆除皇晶房屋装修后恢复原状等问题不能协商一致，皇晶未配合嘉宝物业入室检查、维修，导致损失的发生，均负有一定责任。至于嘉宝物业在发现皇晶房屋管道堵塞时，未提交证据证明其已告知皇晶不予维修存在的风险及损害后果，未尽到善意提醒义务，故本院认定，嘉宝物业对皇晶房屋财产损失承担50%的赔偿责任。针对皇晶认为嘉宝物业要求维修的是堵塞的厨房管道，而实际导致漏水的管道是卫生间的管道，并且在出现反水后配合嘉宝物业维修，但嘉宝物业未能及时查找到漏水原因导致损失扩大。本院认为，嘉宝物业作为物业服务企业，在认为皇晶房屋管道存在堵塞情况下，尽到了检查、告知等管理职责，在房屋出现反水后进行检查、排除，虽然没能尽快找到漏水原因，导致反水加重，但嘉宝物业并非专业的管道检修机构，不能苛求其在维修上尽善尽美，其存在维修能力有限、发生反水后不能尽快查找漏水不属于违反《临时管理规约》以及《前期物业服务协议》的规定的行为，不构成违约。综上，上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持，对不成立部分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3089号民事判决第二项，即“驳回原告皇晶的其他诉讼请求。”；二、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3089号民事判决第一项，即“昆明嘉宝物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向皇晶赔偿经济损失33653.65元”；三、上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人皇晶经济损失16826.83元。一审案件受理费减半收取1150元，司法鉴定费7000元，共计8150元，由上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司承担4075元，由被上诉人皇晶承担4075元；二审案件受理费人民币2300元，由上诉人昆明嘉宝物业服务有限公司承担1150元，由被上诉人皇晶承担1150元。本判决为终审判决。审判长  蔺以丹审判员  沈 男审判员  韩晓岚二〇一九年十一月七日书记员  陈 璎