河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初706号原告（反诉被告）：卢云冲，男，1986年11月18日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：康秋山，石家庄市正定天正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：孙红杰，男，1981年10月23日出生，汉族，住深泽县。委托诉讼代理人：牛银生，河北泰平律师事务所律师。原告（反诉被告）（以下简称原告）卢云冲与被告（反诉原告）（以下简称被告）孙红杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告卢云冲及其委托诉讼代理人、被告孙红杰及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢云冲向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告将位于正定县兴德路88号壹江城小区7号楼2单元2902室房产过户到原告名下（价值49万元），并承担违约金17150元（从2018年12月18日至2019年1月21日及办理过户完毕之日止的违约金），共计507150元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月28日原、被告签订了《房地产买卖契约》，约定：经丙方中介，甲方（被告）自愿将下列房产出售给乙方（原告），乙方已对甲方所出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。该房产座落于壹江城7号楼2单元2902室，建筑面积为88.73平方米，本房为毛坯房。成交价格为49万元。付款方式：乙方于2016年12月20日付给购房定金壹万元，2016年12月28日前将首付房款35万元交给甲方，原告已给付被告。被告将涉案房产交付原告，原告已居住至今，2018年12月14日双方又签订《协议书》，约定：甲、乙双方定于2018年12月17日办理过户手续。双方必须把过户所需证件及相关手续准备齐全。于过户当日上午9点前到达正定县房管局办理过户手续。过户完成后甲方必须把房屋所有相关的手续或票据交付乙方，手续交接完毕后乙方立即支付甲方剩余房款14万元，过户费用乙方承担。但被告至今未配合原告办理过户手续，已构成违约。为维护原告合法权益，故依法诉至贵院，请支持原告诉讼请求。孙红杰辩称，原告起诉无事实、法律依据，应驳回诉讼请求。第一、原告诉称：被告将涉案房屋交付原告，这不是事实。原告的行为属于侵权，因原告侵占被告房屋，2017年1月6日答辩人报警公安部门请求予以制止(详见报警记录)，何谈房屋已经交付。第二、依据2016年12月28日三方所签订房地产买卖契约，其他约定：本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议。此条款明确约定涉及房屋事项应是三方当事人签订补充协议，2018年12月14日的协议书因缺少当事人，协议还未发生效力。按照2016年12月28日的房地产买卖契约付款方式的约定，首付款应为35万元，此款应在2016年12月22日前交给甲方，但原告仅交付被告34万元，违约少交1万元，而且又不是在契约约定的12月22日前交付，原告的行为已构成违约。虽然答辩人打收条共计35万元，但所打收条4万元约定应由原告打入答辩人指定账户，无其他收款方式，原告只存入3万元，原告也认可，因此答辩人只收到34万元。原契约22日涂改为28日，不知何人所为，应以22日为准。2018年12月1日答辩人拿到房产证后，按买卖契约的约定，尾款应在2018年12月10日前将尾款15万元交给丙方（即中介方）监管，但事实上原告并未交付尾款15万元，因而又构成违约事实。上述两起违约事实已构成根本性违约，根据合同法93条、94条之规定，答辩人有权解除合同，因此作为反诉人有权提出解除合同，而且有事实和法律依据，法庭应予以支持即解除买卖契约。第三、依据房地产买卖契约第4条违约责任约定：如乙方未能按约定支付甲方尾款，甲方退还乙方首付款和合理费用；若乙方不能按期支付购房款，在约定之日，乙方未能付清余款，并按违约处理并赔偿甲方总房款20%违约金，很显然，交付尾款的日期在2018年12月10日前，被反诉人并没有交付，答辩人只能退还首付款即解除房屋买卖契约。第四、事实上，2018年12月14日，原、被告双方经充分协商，已经解除了房屋买卖契约（证人能证实)，原告诉请过户无事实、法律依据。孙红杰提出反诉请求：1、依法解除2016年12月28日反诉人与被反诉人签订的房地产买卖约；2、依法作废2018年12月14日反诉人与被反诉人签订的协议书的第一条至第五条条款，支持及判令此协议书中房子不过户给乙方及乙方赔偿甲方10万元违约金。支持此协议书中作废第1条至第5条，并给付反诉人房租费4万元；3、依法判令被反诉人搬离反诉人的房星，4、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年12月28日签订房地产买卖契约，该契约第二条规定:成交价格(按套计价)：甲乙双方认定该房产的成交价格为人民币(大写四拾玖万元整)小写490000元。被反诉人没有按照房地产买卖契约的约定给付反诉人首付款和尾款，房子是反诉人的，反诉人有权按自己的意思和要求目的出售自己的房子，被反诉人没有按照反诉人的意思和要求目的购买反诉人的房子，反诉人有权不卖给被反诉人房子。且该房地产买卖约明确的定：被反诉人先交尾款，反诉人再过户，乙方未能按约定支付甲方尾款，甲方退还乙方首付款和合理费用。2018年12月14日甲乙双方又签订《协议书》，该协议书中明确：乙方违约了2016年12月28日甲乙双方签订的房地产买卖契约的约定，此协议作废，房子不过户给乙方。然后乙方再赔偿甲方10万元人民币违约金，2016年12月28日被反诉人没有按照约定支付反诉人首付款，反诉人于2016年12月28日当时就要求被反诉人交还给反诉人房屋，反诉人不让被反诉人使用反诉人房屋，但被反诉人不理睬反诉人的要求，依然强占反诉人房屋，反诉人多次要求被反诉人交还给反诉人房屋，但被反诉人依然强占反诉人房屋。被反诉人已构成根本违约，无法实现合同目的，并且被反诉人的违约行为严重损害了反诉人及家人的利益，严重伤害了反诉人及家人的身心健康，特提起反诉。卢云冲对孙红杰的反诉辩称，1、2016年12月28日的房地产买卖契约随着2018年12月14日双方签订协议，2016年12月28日的契约已无法律效力。2、2018年12月14日的协议书1-5条是反诉人真实意思表示，法院不应判令作废，反诉人应积极配合被反诉人办理过户事宜。3、涉案房产原告已装修并且全家入住多年，原告住的是自己的房子，不应产生租金，不应支付反诉人租金4万元，反诉无事实及法律依据，应驳回反诉。本院经审理认定事实如下：2016年12月28日，孙红杰与卢云冲在正定县尚居房产中介所（现改名为尚之源房产中介）签订了房地产买卖契约一份主要内容是：甲方（卖方）孙红杰。乙方（买方）卢云冲。经丙方中介，甲方自愿将下列房产出售给乙方，一份已对甲方所出售房产做了充分了解，愿意购买该房产。现经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合同，共同遵守，丙方协助。一、房产情况：该房产坐落于壹江城7号楼2单元2902此房屋建筑面积为88.73平方米，本房为毛坯房。二、成交价格（按套计价）：甲乙双方认定该房产的成交价为人民币（大写肆拾玖万元整）小写490000元。付款方式：乙方于2016年12月20日付给甲方购房定金壹万元整（10000元）。购房定金在乙方付首付款时抵做首付款，乙方于2016年12月28日前将首付款叁拾伍万元（小写350000元）交给甲方，尾款壹拾肆万元整(140000元)，尾款于甲方待房管所办出不动产，乙方将剩余款项壹拾肆万元整（140000元），尾款于十日内交与丙方监管，过户完后丙方交与甲方，甲方取得房屋不动产证由丙方办理过户手续。1、甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责解决，并承担民事诉讼责任，因此给乙方和丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿，本合同签订后甲方不得再与他人订立《买卖合同》，如甲方违约双倍返还购房款及定金。2、办理手续：甲乙双方委托丙方办理房产过户手续。甲乙双方在甲方取得不动产证10日内将以及过户所需的一切手续按要求交给丙方。双方保证所提供的手续真实有效。丙方开始办理过户手续。在办理过程中，甲乙双方必须积极配合，如在办理过程中任何一方的手续问题影响办理或不能办理，造成的损失由责任方承担。3、乙方如需要丙方代办所购房屋评估及房屋转移登记手续。评估由贷款银行指定的具备资质的机构完成，所产生的费用由乙方负责。交付钥匙：甲方同意收到首付款后，将房屋钥匙交给乙方，房屋使用归乙方，交完尾款后房屋的所有权归乙方，并按约定办理过户手续。如发生影响乙方正常使用房屋情况，甲方及时出面解决，甲方交付乙方钥匙前房屋所产生所有费用由甲方承担。如水费、电费、暖气费、物业费、卫生费、接头费等费用均由甲方支付。如发生漏缴和隐瞒的费用由乙方垫付。乙方可在支付尾款时扣除。4、违约责任：除不可抗力互不追究外，如乙方中途违约，定金不退，定金甲方、丙方各得一半，如乙方未能按约定支付甲方尾款，甲方退还乙方首付款和河里费用。因甲方违约（或手续不齐全）造成房屋不能过户，或乙方不能正常使用房屋，甲方双倍退还乙方首付款和定金及装修房屋费用和其他合理费用，并赔偿乙方总房价20%违约金。若乙方不能按期支付购房款，在约定之日，乙方未能付清余款，并按违约处理并赔偿甲方总房价20%违约金。若甲方不能按期向乙方交付房产钥匙，每逾一日，向乙方支付房产成交价千分之三的滞纳金。5、本合同签订后，甲乙两方中一方悔约的，违约方应承担丙方的中介费，丙方有权在定金或售房保证金中优先收取。6、费用承担：产权交易、权属登记、贷款的全部税费经甲、乙双方约定的乙方承担。乙方于交付首付款时付给丙方中介费为房价的1%.4500元。本合同一式三份，甲乙丙各执一份。此协议经三方签字后立即生效。该契约由孙红杰、卢云冲分别签字并按手印，正定县尚居房产中介所在该契约上加盖了该所印章。在该契约中首付款时间打印的为2016年12月22日后该为28日，孙红杰与卢云冲提交的契约都更改为了28日，卢云冲称是在中介在签订合同当天改的。在签订合同前的2016年12月20日卢云冲将1万元打入丙方尚居房产中介所老板秦玉明的中信银行正定支行的账户上。2016年12月28日，孙红杰给卢云冲分别书写收到条两份，一份是：今收到卢云冲购买壹江城7号楼二单元2902（卢云冲身份证号）单元楼房款叁拾壹万元整（310000元）收款账号62×××75户名郭晨浩。收款人：孙红杰。另一份是：今收到卢云冲肆万元整（40000元）将此款汇入建设银行账号62×××23户名孙红杰。当日卢云冲往孙红杰指定的郭晨浩账户转款31万元，往孙红杰的账户转款3万元。根据卢云冲的申请，尚居房产中介所的工作人员王玉昆出庭作证，其证明的内容是:2016年12月20日，卢云冲有意购买孙红杰位于壹江城的7-2-2902面积为88.73平方米的房产，由于孙红杰不在正定，我和孙红杰电话联系，同意先交1万元定金，再谈房屋购买细节，卢云冲将1万元定金放在我处，这1万元孙红杰是同意的，我们是根据孙红杰的要求做的，在2016年12月28日，这1万元的定金以现金方式给了孙红杰，因为首付款是35万元，孙红杰出具了35万元的收到条，所以给他的1万元没有另行出具手续。当时孙红杰出具了两个收条一个是31万元的收条，还有一个4万元的，是卢云冲给他的3万元，还有我给他的1万元。孙红杰对于王玉昆的证言予以否认，称并没有收到中介给的1万元。孙红杰与卢云冲签订房屋买卖契约后，孙红杰将房屋钥匙、电卡、水卡等交付给卢云冲，由孙红杰提交的2016年12月28日卢云冲给孙红杰书写的收到证明为证，该证明中卢云冲还承诺2016年12月28日以后的物业费、水电费、取暖费由卢云冲负责。卢云冲将该房屋装修后入住至今。2018年12月1日孙红杰的房产证办下来，2018年12月14日孙红杰与卢云冲又签订协议一份内容是：协议书，甲方（卖方）：孙红杰，身份证号码：乙方（买方）卢云冲，身份证号码：，关于乙方向甲方购买正定县兴德路88号壹江城小区7号楼2单元2902室房产事宜，经双方协商一致，达成如下互相遵守：1、甲乙双方定于2018年12月17日办理过户手续，双方必须把过户所需证件及相关手续准备齐全，于过户当日上午9点前到达正定县房管局办理过户手续。2、过户完成后甲方必须把房屋所有相关的手续或票据交付乙方，手续交接完毕后乙方立即支付甲方剩余房款14万元人民币（大写：壹拾肆万元整）。3、过户费用乙方承担。4、乙方要求将房屋过户到父亲卢小弟名下，过户完成后如果发生产权纠纷与甲方无关。5、如果某一方违约造成过户时间推迟，过户时间每推迟一日违约方赔偿另一方房价千分之一的违约金。6、如甲方违约了2016年12月28日甲乙双方签订的房地产买卖契约的约定，房子依然过户给乙方，然后再赔偿给乙方10万元人民币违约金。如乙方违约了2016年12月28日甲乙双方签订的房地产买卖契约的约定，次协议作废，房子不过户给乙方。然后乙方再赔偿甲方10万元人民币违约金。7、本协议一式贰份，双方各持一份，签字后生效。甲方：孙红杰2018年12月14日乙方：卢云冲2018年12月14日。但在该协议签订后孙红杰以卢云冲没有按时给够首付款35万元，卢云冲违约为由，拒不配合卢云冲办理房屋过户手续，故卢云冲将孙红杰诉至本院。经本院调解，庭审后卢云冲变更要求孙红杰承担违约责任的请求，要求孙红杰承担的违约金数额在5万元以内。以上事实由原、被告双方陈述及原告提交的房地产买卖契约、协议书、银行转账凭证、被告给原告书写的收到条等为证。本院认为，原、被告双方及中介机构于2016年12月28日签订的房地产买卖契约，及原、被告双方于2018年12月14日签订的协议书是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然2016年12月28日的房地产买卖契约中首付款时间由22日更改为了28日，但由于原、被告双方均做了更改，故卢云冲的首付款的时间应当为2016年12月28日，而非孙红杰所称的2016年12月22日。本案中双方争议的焦点问题是究竟是孙红杰违约还是卢云冲违约。孙红杰认为卢云冲只支付了34万元，没有按照2016年12月28日的房地产买卖契约的约定给付购房首付款35万元，故卢云冲构成了违约，根据双方于2018年12月14日签订的协议书第6条，双方的房屋买卖契约作废，房子不过户给卢云冲，卢云冲应当赔偿孙红杰10万元违约金。根据2016年12月28日孙红杰给卢云冲书写的两份收到条结合银行转账凭证计算及尚居房产中介所的工作人员王玉昆的证言，孙红杰收到卢云冲的购房首付款应当为35万元，且根据双方于2018年12月14日签订的协议书第二条的约定过户完成后卢云冲支付孙红杰的是剩余房款14万元，如果2016年12月28日卢云冲没有支付孙红杰首付款35万元，双方在该协议中约定的剩余房款应当约定为15万元，而不是14万元，该约定进一步证明卢云冲已经按时足额支付了购房首付款，卢云冲在首付款上不存在违约，故孙红杰主张卢云冲构成违约没有事实依据，本院不予采信，对其反诉请求应当予以驳回。虽然2016年12月28日孙红杰、卢云冲及正定县尚居房产中介所三方在房地产买卖契约中约定：尾款壹拾肆万元整(140000元)，尾款于甲方待房管所办出不动产，乙方将剩余款项壹拾肆万元整（140000元），尾款于十日内交与丙方监管，过户完后丙方交与甲方，甲方取得房屋不动产证由丙方办理过户手续。但2018年12月14日孙红杰（甲方）、卢云冲（乙方）双方签订的协议书将剩余尾款的交付方式进行了变更即：过户完成后甲方必须把房屋所有相关的手续或票据交付乙方，手续交接完毕后乙方立即支付甲方剩余房款14万元人民币（大写：壹拾肆万元整）。在孙红杰不能证明卢云冲构成违约的情况下，无正当理由拒不配合卢云冲办理房屋过户手续，构成违约，应当承担违约责任并协助卢云冲办理涉案房产的产权转移登记（过户）手续，由于庭审后经本院调解卢云冲要求孙红杰承担的违约责任在5万元以内，本院还考虑到孙红杰违约不按时配合卢云冲办理涉案房屋产权转移登记（过户）手续并未给卢云冲造成过高损失的情况，由孙红杰承担3万元违约金为宜。卢云冲在办完涉案房产的产权转移登记手续后立即向孙红杰支付剩余的购房尾款14万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条的规定，判决如下：一、被告孙红杰于本判决生效后十日内协助原告卢云冲到正定县不动产登记部门办理涉案房产即正定县兴德路88号壹江城小区7号楼2单元2902室房产产权转移登记（过户）手续，办完以上手续后卢云冲立即支付孙红杰剩余购房尾款14万元。二、被告孙红杰赔偿原告卢云冲违约金3万元（卢云冲支付剩余购房尾款时从中扣除）。三、驳回被告孙红杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8872元，反诉费1550元，保全费2970元，由孙红杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  吴玉光人民陪审员  周 莹人民陪审员  任可心二〇一九年十一月二日书 记 员  刘佳欢