湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初1520号 原告：李友余，男，汉族，1954年1月16日出生，住湘潭市雨湖区中山路5号3单元301号。 委托诉讼代理人：曾卓娟，湖南潭州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛浩璐，湖南潭州律师事务所律师。 被告：湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室（现变更为湘潭市雨湖区优化人居环境事务中心），住所地湘潭市雨湖区云塘街道广云路18号综合楼。 法定代表人：王律，主任。 委托诉讼代理人:郑朝东，男，1964年8月15日出生，汉族，该事务中心职工，住湘潭市雨湖区熙春路17号1单元1号。 委托诉讼代理人:邓梁，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。 第三人：湖南省资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区城南西路3号财信大厦10楼。 法定代表人：曾世民，董事长。 委托诉讼代理人：严樊楼，男，1991年7月19日出生，汉族，住长沙市天心区刘家冲中路126号1栋1201房。系该公司员工。 原告李友余与被告湘潭市雨湖区优化人居环境事务中心（以下简称雨湖征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告李友余的委托诉讼代理人曾卓娟，被告雨湖征收办的委托诉讼代理人郑朝东、邓梁到庭参加诉讼。本院在适用简易程序审理的过程中，发现案情复杂，不宜适用简易程序，于2019年8月22日转为适用普通程序审理。之后，本院依法追加湖南省资产管理有限公司（以下简称资产管理公司）作为第三人参加诉讼（资产管理公司向本院提出独立请求），并于2019年11月15日开庭进行了审理。原告李友余的委托诉讼代理人曾卓娟，被告雨湖征收办的委托诉讼代理人郑朝东、邓梁，第三人资产管理公司的委托诉讼代理人严樊楼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李友余向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付被征收房屋总补偿金额566,008元。2、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金，按应付款总金额5％每天的标准计算自2016年11月30日起至实际支付之日止。3、由被告雨湖征收办承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年4月15日，原告与湘潭市大众经济适用住房有限公司（以下简称“大众公司”）签订房屋购销合同，以95,200元价格购得大众公司开发的位于雨湖区中山路街道中山路高速大厦4栋南向21号门面，原告于2015年6月18日依法取得上述房屋的《房屋所有权证》，证号为：潭房权证湘潭市字第180151号、《国有土地使用证》，证号为：潭国用（2015）第19S02276号。2016年11月10日，被告雨湖征收办（甲方，区房屋征收部门）与原告李友余（乙方，被征收人）就上述房屋的征收补偿事宜达成一致，双方签订编号为：潭雨政征字（2016）0657号《湘潭国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称征收协议），协议约定：甲方征收乙方位于湘潭市雨湖区中山路街道中山路高速大厦4栋南向21号门面，共计应支付乙方总补偿金额为人民币566,008元，乙方按照协议约定的期限腾空被征收房屋并办理空房交接手续后，甲方即将本协议载明的征收补偿款一次性付清给乙方；甲方未按约定的条款付款的，每逾期一天，按应付金额的0.5％每天的标准向乙方支付违约金，本协议继续履行。《征收协议》签订后，原告依约于2016年11月30日之前腾空了房屋，并办理了空房交接手续，现房屋已被实际拆迁，被告拒绝支付房屋征收补偿款。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如诉请。 被告雨湖征收办辩称，一、被告与原告签订的《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》尚未生效，被告无需向原告支付补偿款及违约金。2016年湘潭市雨湖区人民政府决定对一大桥河西交通优化及环境综合整治（一期）征收项目范围内国有土地上房屋实施征收，发布了潭雨政征字（2016）9号房屋征收决定公告，湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室作为区房屋征收部门。被告准备与原告签订《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》并到房产、国土管理部门办理被征收房屋及土地权属的注销手续时，案外第三人易辉到被告处对被征收房屋提出产权异议，致使被告不能在《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》上签字盖章生效，被告待产权明晰后再与被征收房屋产权人签订《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》并支付房屋征收补偿款。二、《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》未生效的原因在于原告，原告应向被告提交被征收房屋的房屋所有证、国有土地使用证及相关手续和有效证明，证明被征收房屋的所有权归属于原告。而案外人易辉同样向被告提交了湘潭市房地产管理局颁发的产权证书（潭房权证湘潭市字第062176号房产证），该房产证显示房屋所有权人为易辉，房屋坐落于雨湖区平政路街道中山路7号21号门面，产权图纸显示范围与原告房产证图纸范围一致，且该房产证显示已设定他项权利，权利人为农行湘潭市分公司罗源分理处。为此，湖南省资产管理有限公司于2017年7月3日向湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所发函，要求被告暂缓支付房屋征收补偿款。同时，原告于2017年7月31日向被告提出了《关于请求暂不向第三方支付征收补偿款的报告》，在该报告中原告明确提出了请求被告暂缓支付雨湖区平政路街道7号21号门面的征收补偿款，明确其将通过司法程序维护自身合法权益，待查明事实明确权属，作出生效裁判后再告知被告，并就相关情况与被告保持沟通。现原告至今未向被告再提供明确权属的生效裁判，原告与案外人易辉也未就被征收房屋达成一致意向，在被征收房屋权属仍未明晰，被告也未在《湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书》上盖章生效的情况下，原告起诉被告要求支付被征收房屋补偿款及逾期违约金于理于法无据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人资产管理公司陈述：我公司执有的本案中的21号门面的他项权证是由湘潭市房地产产权监督管理处颁布，具有公信效力，第三人享有的抵押权合法有效，涉案的21号门面已经拆迁，根据相关法律规定，我司可以就该拆迁款享有优先补偿权。同时，第三人资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向第三人支付湘潭市中山路21号门面拆迁款474,516.03元（截止到2016年4月30日）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：资产管理公司于2016年经公开竞拍方式取得了原债权人中国农业银行股份有限公司湘潭罗源支行（以下简称罗源支行）诉易辉、易文伏、崔蓉信用卡领用合同纠纷一案的债权，截至到2016年4月30日，该债权本金149,689.61元、利息324,826.42元，本息合计474,516.03元。原债权人罗源支行诉易辉、易文伏、崔蓉信用卡领用合同纠纷一案，湘潭市雨湖区人民法院于2005年5月30日依法作出（2005）雨楠民初字第6号判决。判决生效后，该案三被告易辉、易文伏、崔蓉没有按时履行判决书确定的义务，罗源支行及时向湘潭市雨湖区人民法院申请了强制执行，但由于易辉、易文伏、崔蓉当时没有执行能力，直到2010年9月才再次启动强制执行程序，对于易辉提供的抵押物（已办理登记）即本案所涉21号门面进行评估拍卖。但由于当时的执行法官变动，加上农行内部进行资金清算，所以导致案件一直搁置至今。2016年，易辉提供的抵押物被拆迁，拆迁款为566,008元。该门面的拆迁单位也即本案被告之一的湘潭市雨湖区优化人居环境事务中心通知资产管理公司尽快出面处理解决，其表示认可资产管理公司对易辉名下的抵押门面拆迁补偿款优先受偿的权利，现拆迁款仍在该公司名下，其也具备偿付能力。为避免国有资产流失，解决历史遗留问题，请求人民法院依法查清事实真相，支持第三人资产管理公司的诉讼请求。 对于第三人资产管理公司的诉讼请求，原告李友余辩称，第三人所述与事实不符。本案所涉的房产原权利人罗源支行在2005年提起诉讼的时候就没有主张抵押权优先受偿，其在两年内也没有向法院另行起诉实现抵押担保物权，直至2010年申请执行也没有对抵押物的担保物权进行请求，综上，资产管理公司诉请的该房屋的拆迁款的请求不能成立。 对于第三人资产管理公司的诉讼请求，被告雨湖征收办辩称，1.资产管理公司不是本案的适格主体，房屋征收的相对人是原告，即便有另一份房产证，产权人是易辉，资产管理公司仅对易辉享有债权。2.现原告和资产管理公司对案涉房产的征收程序及对拆除房屋的征收金额没有异议，仅对于被补偿对象有不同意见，因此请求人民法院明确权属，确定正确的征收对象后予以补偿。 原告李友余为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据：1.原、被告身份信息资料；2.房屋所有权证、国有土地使用证、房屋购销合同、契税完税证、客户联系卡；3.（2016）0657号湘潭市国有土地上房屋征收补偿协议书；4.收件单；5.（2018）湘0302民初2136号民事裁定书、（2018）湘0302行初113号行政裁定书、协议书。被告雨湖征收办对上述证据质证认为，对证据1.2.4无异议。对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议书被告没有盖章，原因是有第三人提出产权异议，所以不存在支付补偿款与违约金的问题。对证据5中的民事裁定书与行政裁定书无异议，对协议书无法确定，请法院予以核实，不能达到原告的证明目的。第三人资产管理公司对原告所提交的证据质证认为，对证据的三性均有异议，不能达到原告的证明目的，因为第三人手中也有一本合法生效的权证。 被告雨湖区征拆办为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.国有土地上房屋征收补偿协议书；2.易辉的房产证、关于抵押物征收问题的复函；3.暂缓支付补偿款的报告。原告对被告所提交的上述证据质证认为，对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据可以证明湘潭市雨湖区土地房屋事务所的该项目负责人郑朝东和王海华已经签字，该协议已经生效。对证据2三性均有异议，易辉系该房产开发公司的股东，而开发商存在隐瞒事实损害原告权益的，违法办证的行为，且抵押权已过期，与本案没有关联性。对证据3要庭审之后进行核实。第三人资产管理公司对被告提交的证据无异议。 第三人资产管理公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.营业执照、法人身份证明；2.委托资产批量转让协议；3.债权转让公告；4.潭房湘潭市他字第019420号他项权证；5.信用卡申请表；6.（2005）雨楠民初字第6号民事判决书；7.（2005）雨执复字第102号；8.关于解决湘潭市中山路7号高速大厦21号、22号门面征收权属和抵押问题。原告对上述证据质证认为，对证据1无异议。对证据2真实性无异议，关联性有异议。对证据3真实性无异议，关联性有异议，从公告中可以看出易辉仅有一个债权转让给资产管理公司，而据原告了解易辉对于农业银行有两个债权。对证据4真实性无异议，对合法性有异议，因该房屋有两本权证，在未通知实际权利人的情况下，违规办理了他项权证，其权证的本身是不合法的。对证据5三性均有异议。对证据6.7三性均无异议，但不能达到第三人的证明目的，相反能证实原权利人中国农业银行并未在法定时间内主张抵押权。对证据8三性均有异议，这属于单方声明。被告对上述证据质证认为，对证据1-4的真实性、合法性无异议，对证据4的他项权证请求法庭明确权属。对证据5-7无异议。对证据8真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有对资产管理公司的债权予以认可，只是要求资产管理公司处理纠纷，明确了实际占有人为李友余。 对当事人提交的证据，本院予以确认如下：对原告李友余所提交的证据1.4.5予以确认，对证据2.3予以部分确认，不能完全达到原告的证明目的。对被告所提交的证据1予以部分确认，不能达成被告的证明目的。对证据2.3予以确认。对第三人资产管理公司所提交的证据1.2.3.6.7予以确认。对证据4.5.8予以部分确认，不能达到第三人的证明目的 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2000年11月,原告以95,200元价格向湘潭市大众经济适用住房有限公司（以下简称“大众公司”）购买位于雨湖区中山路街道中山路高速大厦4栋南向21号门面。2003年4月15日，原告与大众公司补充签订《房屋购销合同》。2006年4月6日，原告取得上述房产的《房屋所有权证》（证号为：潭房权证湘潭市字第180151号、《国有土地使用证》、潭国用（2015）第19S02276号）。之后，该房产一直由原告李友余占有、使用。 2016年11月10日，因湘潭市雨湖区政府“一大桥河西交通优化及环境综合整治（一期）”项目建设需要，被告雨湖征收办（甲方，区房屋征收部门）与原告李友余（乙方，被征收人）就上述房屋签订（编号为：潭雨政征字（2016）0657号）《湘潭国有土地上房屋征收补偿协议书》。该协议约定：甲方征收乙方位于湘潭市雨湖区中山路街道中山路高速大厦4栋南向21号门面，共计应支付乙方总补偿金额为人民币566,008元，乙方按照协议约定的期限腾空被征收房屋并办理空房交接手续后，甲方即将本协议载明的征收补偿款一次性付清给乙方；甲方未按约定的条款付款的，每逾期一天，按应付金额的5％每天的标准向乙方支付违约金，本协议继续履行。协议还对其他进行了约定。协议签订后，原告依约于2016年11月30日之前腾空了房屋，并办理了空房交接手续，现房屋已被实际拆迁。因雨湖征收办未支付案涉房产的征收补偿款给原告李友余，原告诉至本院。 另查明，1.2002年7月15日，案外人易辉也办理了案涉21号门面的产权登记，产权证号为062176号。2.2003年6月5日，易辉与中国农业银行湘潭市分行罗源分理处（后更名为罗源支行）签订一份《抵押合同》，用湘潭市雨湖区中山路7号高速大厦21号、22号门面为易文伏、崔蓉、易辉三人办理的《个人金穗准贷记卡》提供抵押担保，担保债券金额为150,000元，并办理了抵押权登记，他项权证登记的抵押约定期限至2005年6月4日。3.2005年初，因易辉、易文伏、崔蓉未归还信用卡透支款，中国农业银行湘潭市罗源支行向湘潭市雨湖区人民法院提起诉讼，要求易辉、易文伏、崔蓉偿还债务并要求易辉负连带清偿责任，但并未主张行使抵押权优先受偿。2005年5月30日，湘潭市雨湖区人民法院作出（2005）雨楠民初字第6号民事判决书，判决易文伏、崔蓉、易辉归还中国农业银行湘潭市分行罗源支行的本金及利息，易辉对易文伏、崔蓉的债务负连带清偿责任。后中国农业银行湘潭市分行罗源支行向湘潭市雨湖区人民法院申请执行。2010年12月29日，湘潭市雨湖区人民法院委托湘潭市价格认证中心对登记在易辉名下的湘潭市雨湖区中山路7号高速大厦21号、22号门面进行了价格鉴定，但未进入拍卖程序，也未查封该门面。4.2016年11月22日，中国农业银行湘潭分行与第三人资产管理公司签订委托资产批量转让协议，将对债权人易辉、易文伏、崔蓉等人的债权全部转让给资产管理公司。2016年12月29日，中国农业银行湘潭分行与第三人资产管理公司登报发布了债权转让通知暨债务催收联合公告。5.2017年7月3日，资产管理公司向本案被告发函称其对该中山路7号高速大厦21号、22号门面享有抵押权，在抵押物所涉债务清偿前，请暂缓抵押物征收补偿款的支付。6.2018年7月19日，原告向湘潭市雨湖区人民法院提起民事诉讼，湘潭市雨湖区人民法院作出（2018）湘0302民初2136号民事裁定书，认为涉案房产有权属纠纷且正在进行行政诉讼，应先确定本案涉案房产的权属，应驳回起诉。7.2019年5月14日，李友余与易辉签订《协议书》一份，双方约定：李友余领取到拆迁款后，一次性支付易辉15万元，21号门面所欠贷款由易辉偿还。易辉自愿放弃湘潭市中山路7号高速大厦21号门面权利，该门面权属归李友余所有，对于此门面所有权问题，易辉不再以任何方式干涉李友余行使权利，并保证无其他第三方对该门面主张权利或干涉李友余行使任何权利。8.2019年5月13日，易辉向湘潭市雨湖区人民法院申请撤回行政诉讼，湘潭市雨湖区人民法院于2019年3月28日作出（2018）湘0302行初113号行政裁定书，准予易辉撤回诉讼。 本院认为，关于涉案房屋的征收补偿款由谁享有的问题。虽然本案中所涉房产原告与案外人易辉均有房产证，但该房产一直由原告李友余实际占有、使用，易辉从未实际占有、使用该房屋。且在原告与被告雨湖区征收办签订征收协议后，原告与易辉已经就该笔征收款达成了协议，故此，雨湖征收办依据房屋所有权证及李友余系该房屋的实际占有、使用人的事实，与李友余签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行。对李友余要求雨湖征收办支付征收补偿款566,008的诉讼请求，本院予以支持。 关于第三人资产管理公司主张对案涉房屋抵押权的优先受偿权的问题。易辉在取得该房屋的产权登记后，于2003年用该房屋进行了抵押担保并登记，该抵押担保行为发生在《中华人民共和国物权法》施行前，因此，应适用《中华人民共和国担保法》及其司法解释规定。抵押权人中国农业银行湘潭市罗源支行于2005年向本院提起诉讼要求易辉等人偿还贷款，但未依法主张行使该房屋的抵押权。2005年5月30日，本院作出（2005）雨楠民初字第6号民事判决书，判决易文伏、崔蓉、易辉归还中国农业银行湘潭市分行罗源支行的本金及利息，易辉对易文伏、崔蓉的债务负连带清偿责任，是对该案的债权在法律上最终得到确认。据此，中国农业银行湘潭市罗源支行应从上述判决生效之日起在相关法律规定的期限内对上述债权所设定的抵押物行使抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第二款规定，“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”，资产管理公司未提供证据证实中国农业银行湘潭市罗源支行在前述法定期限内对该房屋行使了抵押权，中国农业银行湘潭市罗源支行已因其自身原因丧失了请求人民法院实现其抵押权的权利。2016年11月22日，省资产管理公司从中国农业银行湘潭分行处受让了易辉等人的该债权，2017年7月3日，省资产管理公司向雨湖征收办主张其对该房屋享有抵押权，显然也已超出上述行使抵押权的期限，因此，省资产管理公司已经丧失了请求人民法院实现其抵押权的权利。 对于李友余要求雨湖征收办支付逾期违约金的问题。因该房屋不仅登记在李友余名下，还登记在易辉名下，并登记有抵押权，资产管理公司亦向雨湖征收办提出了相关权利主张，导致各方对该房屋的征收补偿款产生争议。雨湖征收办为保障各方合法权益不受损害，暂未支付该房屋征收补偿款，亦合情合理。因此，对李友余要求雨湖征收办支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，对于原告李友余的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、由被告湘潭市雨湖区优化人居环境事务中心于本判决生效之日起十日内支付原告李友余征收补偿款566,008元； 二、驳回第三人湖南省资产管理有限公司的请求； 三、驳回原告李友余的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,000元，第三人独立请求诉讼费减半收取4210元，合计16,210元，由原告李友余负担6000元，被告湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室负担6000元，第三人湖南省资产管理有限公司负担4210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  田 园 审 判 员  田 阳 人民陪审员  姚清连 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  谢艳廷 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第十二条第二款：担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。