河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1528民初5388号原告：吕强，男，汉族，1978年7月18日生，住息县。原告：吕庆阳，男，汉族，2006年5月4日生，住息县。法定监护人：吕强（同原告吕强）,系吕庆阳的父亲。二原告共同委托诉讼代理人：任玉斌，河南涵信律师事务所律师。被告：信阳明昇置业有限公司。法定代表人：吴家猛。委托诉讼代理人：卢宏辉，男，汉族，1980年8月1日生，住息县。公司职工。被告：杨荣合，男，汉族，1973年5月10日生，住息县。原告吕强、吕庆阳诉被告信阳明昇置业有限公司、杨荣合房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕强、吕庆阳及其共同委托诉讼代理人任玉斌、被告信阳明昇置业有限公司的委托诉讼代理人卢宏辉、被告杨荣合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕强、吕庆阳向本院提出诉讼请求：1.解除双方商品房买卖合同并由二被告共同返还已付购房款390000元；2.由二被告共同支付赔偿款390000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:经被告杨荣合介绍，原告与被告信阳明昇置业有限公司于2018年10月15日签订了商品房买卖合同（合同编号为GF-2000-0171-XF），合同约定原告以390000元的价格购买被告信阳明昇置业有限公司开发建设的龙门花园1幢2单元701室（以下简称“涉案房屋”），建筑面积126.91平米，合同签订当日，原告以银行转账的方式履行了全部的付款义务，经被告信阳明昇置业有限公司同意将390000元购房款交付给被告杨荣合，被告信阳明昇置业有限公司写有收据，原告多次向被告信阳明昇置业有限公司索要该房产发票被拒绝。但截至合同约定的2018年12月31日，二被告因将房屋抵押给银行而无法履行合同约定的交付房屋义务及办理房产有关手续（不动产证）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，原告在商品房买卖合同签订后，因出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人而导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以主张解除合同并由二被告共同返还已付购房款390000元及利息，由二被告承担390000元的赔偿责任。综上，原告特具状起诉。原告吕强、吕庆阳在庭审中变更第一项诉讼请求，请求判令解除双方商品房买卖合同并由二被告共同返还已付购房款390000元，二被告按照年利率7%支付利息。被告信阳明昇置业有限公司辩称：我们发票已经开了了，退房退不了，房子当时是在建工程抵押了，我们房产证是统一办的，抵押贷款明年十一可以还完，到时候可以办房产证。原告购买的这栋楼已经竣工了，也通知原告拿钥匙了，但原告没有拿。被告杨荣合辩称：原告所购买的房屋是杨荣合退股是所分的资金所抵，原告对此知情，原告购房款的壹拾玖万元是原告直接转给我的，余下的贰拾万元也经过他人的账目往来算到了我的账上，这笔资金由我出具收条给信阳明昇置业有限公司，再由信阳明昇置业有限公司出具收据给原告并与原告签订了购房合同，至此原告与信阳明昇置业有限公司成为了直接购销关系。至于原告所主张的房产手续等事宜已经与本人无关了，原告也明确说明本人只是个介绍人而已。经审理查明：被告杨荣合原系涉案房屋小区“龙门花园”的投资者，被告杨荣合在退股时，分得涉案房屋。2018年10月15日，原告吕强、吕庆阳与被告被告信阳明昇置业有限公司签订了商品房买卖合同（合同编号为GF-2000-0171-XF），合同约定，原告以390000元的价格购买被告信阳明昇置业有限公司开发建设的龙门花园1幢2单元701室（涉案房屋），建筑面积126.91平米；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退费，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告信阳明昇置业有限公司向原告出具收据一张，内容如下：“兹收到吕强1号楼2单元7楼701房（房款）杨荣合此房转给吕强交来390000（三十就万元整），信阳市明昇置业有限公司财务专用章，2018年10月15日”。房屋在交付时，原告以被告信阳明昇置业有限公司将涉案房屋抵押不能办理产权证为由，拒绝接收被告信阳明昇置业有限公司的交房手续。后因双方协商不成，原告特具状起诉。另查明，信阳明昇置业有限公司营业执照记载成立于2013年8月2日，经营范围为房地产开发及销售、建筑装饰材料销售。该公司通过政府出让取得息县南西后街南侧（原生产资料公司）5540平方米土地使用权，并于2014年4月13日登记办理了息国用（14）第0028号《国有土地使用权证》，于2015年6月17日为该宗地办理了地字第411528201500014号《建设用地规划许可证》，用地性质为商业与居住用地，于2015年11月19日办理了建字第411528201500332号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为息县龙门花园建设项目1#楼，于2016年4月7日为该项目办理了息建20160401号《建设工程施工许可证》，该项目房产于2017年9月11日办理了《商品房预售许可证》，许可息县龙门花园建设项目1#楼面向社会公开预售。2019年9月12日，被告信阳明昇置业有限公司为原告所购买房屋房款开具了河南增值税普通发票，价税合计390000元。上述事实，有原、被告的陈述、书证及视听资料等证明，足以认定。本院认为，被告信阳明昇置业有限公司是经批准设立的房地产开发及销售企业，并且为涉案房屋所在项目办理了土地、准建等一系列规划、施工、预售手续，具有合法销售涉案房屋资格。原、被告在平等自愿的基础上，经协商一致签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人未按照约定全面履行自己的义务，应当承担违约责任。原告按照合同约定履行了付款义务，被告信阳明昇置业有限公司应当按照合同约定，履行交房以及协助原告办理房屋产权证书的义务。因被告信阳明昇置业有限公司原来将在建工程抵押贷款，至今没有还清贷款致使暂时无法办理产权证书，被告信阳明昇置业有限公司应当按照合同约定向原告支付已付购房款的1%的违约金，即3900元。根据诚实信用原则，人不能因自己的失信行为使他人利益受损而自身获利。被告信阳明昇置业有限公司一方面已收取原告全部的购房款，另一方面将在建工程抵押贷款且没有在交房时还清贷款，相当于被告信阳明昇置业有限公司在占用原告的资产从事商业行为，故被告信阳明昇置业有限公司应补偿其占用原告资产的期间对原告造成的损失，从原告起诉之日起按照年利率6%计算资金（原告已付购房款390000元）占用期间的利息损失。但是被告的违约行为并没有导致不能交房这一原告购房的主要合同目的不能实现，且在本案开庭法庭辩论以前已开具了发票，如果原告根据合同约定收房即拥有了该房的完全物权，被告不能及时还清贷款及协助原告办理产权证书承担的是违约责任，原告已行使债权请求权，故为了维护交易安全，综合本案实际情况，关于原告请求解除合同的主张本院不予支持。因合同具有相对性，被告杨荣合只是在原告与被告信阳明昇置业有限公司签订房屋买卖合同过程中起到介绍作用，并非涉案房屋买卖合同当事人，因被告信阳明昇置业有限公司的违约行为对原告造成的损失，应由被告信阳明昇置业有限公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第三项、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告信阳明昇置业有限公司于本判决生效之日起四十日内协助原告吕强、吕庆阳办理息县龙门花园小区1幢2单元701室房屋不动产权证书；二、被告信阳明昇置业有限公司于本判决生效之日起四十日内向原告吕强、吕庆阳支付违约金3900元；三、被告信阳明昇置业有限公司于本判决生效之日起四十日内向原告吕强、吕庆阳支付占用资金利息（以390000元为基数，按年利率6%计算，从2019年9月2日起至被告信阳明昇置业有限公司协助原告吕强、吕庆阳办理息县龙门花园小区1幢2单元701室房屋不动产权证书之日止）；四、被告杨荣合不承担责任；五、驳回原告吕强、吕庆阳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11600元，减半收取5800元，由被告信阳明昇置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉费11600元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  李欣二〇一九年十一月二十五日书记员  杨达