广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13448号原告：魏葳，女，1988年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：马光越，广东金桥百信（云浮）律师事务所律师。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建，职务董事长。委托诉讼代理人：李鲜华，广东天胜律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍，职务总经理。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰，职务董事长。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：广州市合展房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路238号1405房自编之一。法定代表人：揭英强。被告：曾海珊，女，1966年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。原告魏葳诉被告广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）、曾海珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马光越，被告禾城公司的委托诉讼代理人李鲜华，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永、被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法、被告曾海珊的委托诉讼代理人吴小龙到庭参加诉讼；被告合展公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告华鑫公司向原告双倍返还定金400000元；2.判决其余被告对被告华鑫公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告华鑫公司于2018年8月14日签订《【仁康里住宅】认购书》并支付200000元定金。签订认购书后的第三天，原告发现售楼部被封，后经原告查询得知涉案房屋所在大楼尚未办理初始登记，无法办理过户登记等手续。同年8月23日广州市住房和城乡建设委员会在房屋销售现场分别对被告禾城公司、丰盛昌公司、华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，责令被告华鑫公司及丰盛昌公司停止违法行为。原告得知涉案房屋为违法销售并一直有回迁户居住，认为认购书的目的无法实现，即向被告华鑫公司要求解除认购书及退款，当时被告华鑫公司也同意，并在同年8月26日作出同意退款的通知，但迟迟不肯履行退款义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条以及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，要求被告华鑫公司双倍返还定金400000元。被告丰盛昌公司于2018年5月27日出具《确认书》，确认由被告华鑫公司出售并收取房款，可见两者之间是授权代理关系，在两者均明确知道涉案房屋未办理初始登记且有人居住，无法正常过户的情况下仍对外销售，根据民法通则第六十七条规定，被告华鑫公司、丰盛昌公司应负连带责任。被告曾海珊作为被告华鑫公司间接持股股东、监事以及涉案项目的实际操作者，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，用私人账户收取购房定金及房款的行为，导致个人财产与公司财产混同。以及被告曾海珊出具《承诺函》，承诺承担涉案项目80%的损失，并承诺退还1000000元到被告华鑫公司的账户，用于退还涉案项目购房者的损失。根据公司法第二十条规定应当对被告华鑫公司的债务承担连带责任。被告禾城公司作为涉案房产项目开发商，明知涉案房屋存在问题的情况下，仍出具确认书明确被告丰盛昌公司享有处分权，可对分销售，并承诺协助被告丰盛昌公司进行过户。原告据此认为被告丰盛昌公司与禾城公司之间存在授权代理关系，根据民法通则第六十七条的规定被告禾城公司应对被告华鑫公司、丰盛昌公司的行为承担连带责任。被告合展公司作为独家代理销售商，收取高额代理费，为诱使原告签约，故意隐瞒了房屋产权情况，存在欺诈，对认购书的签订起了重要作用，并收取涉案房产项目部分定金及购房款，故其应当对被告华鑫公司的债务承担连带责任。被告禾城公司辩称：一、其司不是本案适格被告，本案案由为房屋买卖合同纠纷，其司没有参与签订合同，不是合同中的任何一方当事人，根据合同相对性原则，原告只能向合同中的对方当事人主张权利，而无权依据该合同向其司主张权利。二、本案所涉的房屋买卖合同及认购书均为非法无效的合同，因为违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效。三、其司在本案中没有过错，理由如下：1.其司并非如原告所称确认丰盛昌公司已取得涉案房屋的产权，其司向丰盛昌公司出具的确认书仅系双方在履行合同中相互之间作出的确认，该行为不针对第三方、不对第三方发生任何效力，并未损害原告的合法权益；2.其司发现丰盛昌公司、华鑫公司的违法销售行为后，向各行政管理部门提出了举报、投诉，并在涉案小区和销售现场张贴通告，对购房者进行提示；3.原告在购买房屋时，没有尽到合理的审慎义务，明知出卖方未取得涉案房屋产权，在其司发出通告后，仍未进行相关的查证就轻易签订房屋买卖合同，应当自行承担相应的责任；4.其司未参与本案所涉的签订合同、收取款项等任何销售环节。综上，原告要求禾城公司承担连带清偿责任的诉请没有事实及法律依据，应予以驳回。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、其司并非涉案房屋的共同出卖人。1.涉案房屋所在的楼盘由被告禾城公司开发，后整体转让给其司，再由其司整体转让给被告华鑫公司。在被告华鑫公司整体取得涉案楼盘的处分权之后，华鑫公司是唯一的处分权人，而其司没有销售涉案房屋的权利基础。故原告将其司作为被告没有事实依据。2.原告与被告华鑫公司签署的《认购书》已完全具备正式合同的所有基本条款，可视为正式合同，该《认购书》上的出售方仅为被告华鑫公司，购房定金由被告华鑫公司单方收取，也可说明其司并非共同出卖人。3.其司出具的《确认书》仅对涉案楼盘整体转让事实加以确认，并无虚假或委托给被告华鑫公司代理销售的意思表示。二、其司与被告华鑫公司是相互独立的民事主体，原告与被告华鑫公司签订认购书并向其支付购房定金，该协议仅对华鑫公司有约束力。其司并非协议的当事人，未参与涉案房屋的买卖过程，亦未收取相关款项，更未向原告承诺还款，根本不可能欺骗原告签订协议。三、涉讼房屋在回迁房范围之外，产权清晰，且可以通过仲裁或司法途径办理产权证书，此前涉案楼盘已有多套房屋通过上述途径办理产权证。其司不存在任何隐瞒、欺诈和串通行为，也履行了与被告华鑫公司项目转让协议中的全部义务，不应承担连带责任。原告主张其司共同承担还款责任没有事实和法律依据。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为被告禾城公司，现产权人未能追认其司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《【仁康里住宅】认购书》为无效合同，不适用定金罚则。二、原告至今未明确提出解除双方法律关系的意思表示，合同未解除的前提下，其无权就所谓“定金”提出返还的诉讼请求，应依法增加确认解除的诉讼请求。三、案涉纠纷发生的主要原因在于禾城公司与丰盛昌公司之间的项目转让发生争议，非因华鑫公司原因导致合同无效或无法继续履行的情况下，不适用定金罚则进行处理。四、被告合展公司超越代理权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力，即便华鑫公司要承担返还责任也仅限于被代理人追认时相对人所能获得的利益，即已支付的购房款本金，而非包括定金罚则。五、涉讼款项的实际收取方为被告合展公司，其应为法律责任的承担主体。被告合展公司作为涉讼项目的独家销售代理方，全面负责现场销售工作，项目每日成交的购房款均由其现场收取，截止到2018年9月7日，被告合展公司共收取购房款13941000元，其应承担合同无效后的返还责任。六、现场购房款均由销售代理方被告合展公司收取，其司因被告合展公司拒绝交接收取的购房款并要求按照250000元每套价格结算销售佣金等行为，已导致自身资金链断裂无偿还能力，为避免诉累及保证原告的执行权益，本案中被告合展公司应承担相应连带法律责任。七、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。该裁决书显示，被告禾城公司作为产权人可配合办理产权登记，完成涉讼房屋项目的交易行为，且已有通过仲裁方式处理产权登记的先例，被告禾城公司对于涉讼合同是否追认将会直接影响案件的法律适用与事实查明。八、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。被告合展公司书面辩称：一、其司与原告并未形成任何合同关系，并非本案适格被告，无需向原告承担任何合同责任，无需承担原告诉请中对被告华鑫公司的连带责任。根据原告提供的证据，可以证实原告与被告华鑫公司存在房屋买卖合同关系，并向被告华鑫公司支付定金，且该定金全部由被告华鑫公司收取。根据合同相对性，其司无需向原告承担任何关于合同之责。二、其司与被告华鑫公司之间的合作关系，是其司为被告华鑫公司提供房产销售协助服务，此乃二者间的内部合作关系，与任何第三方无关。三、涉讼房产被暂停交易在目前可见的主要原因是政府部门的政令限制，非由其司引发的原因。综上所述，请法院依法驳回原告对其司的诉讼请求。被告曾海珊书面辩称：其并非相关案件的适格被告，不是合同的当事人。涉案房屋买卖合同的出卖方为被告华鑫公司及丰盛昌公司，上述两被告作为涉案房屋的合法受让人，其销售房产的行为合法有效。被告华鑫公司使用其账户用于公司业务，其账户发生的交易不属于其个人行为。广州市住房和城乡建设委员会的《责令停止违法行为通知书》不能作为认定涉案购房合同效力的法律依据，购房合同效力需由法律认定。涉案房屋项目作为历史遗留问题，处置的方式与一般商品房销售模式不同，有其特殊性。涉案房屋所在项目中，有部分房屋通过司法确权的方式为购房者办理了产权证，原告可以通过司法途径将涉案房屋过户至原告名下。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字00042xx、登字00042xx的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为被告禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路仁康里42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，被告禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，被告禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由我司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，其中AB栋转让面积为5509.7872平方米（共126套），按每平方米27000元计价，CD栋转让面积为1047.1641平方米（共22套），按每平方米32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表），现登记在被告禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与被告合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月14日，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【仁康里住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路仁康里30号B-xxx房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积51.68平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1883008元；本认购书签订当日支付定金200000元等。同日，被告华鑫公司向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市文德路仁康里30号B栋xxx房的定金200000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司及丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为被告华鑫公司及丰盛昌公司销售广州市越秀区文德路仁康里6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令被告华鑫公司及丰盛昌公司立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【仁康里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。另查明，2018年9月9日，被告曾海珊出具《承诺函》，内容为：对于因仁康里项目而造成损失一事，其本人愿意承担相关责任。并承诺其本人愿意按80%的比例承担责任，自愿在2018年9月前将1000000元汇入被告华鑫公司的账户用于退还仁康里项目业主的购房相关损失等。本院认为，原告与被告华鑫公司签订《【仁康里住宅】认购书》后，相关行政管理部门向被告华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。因此，原告与被告华鑫公司之间的房屋买卖合同关系业已解除。原告要求被告华鑫公司退还定金200000元的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告在签订上述《【仁康里住宅】认购书》前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但被告华鑫公司仍应向原告支付该款项占用期间利息。因被告曾海珊不是涉讼《【仁康里住宅】认购书》的当事人，其与原告也无直接的法律关系；至于被告曾海珊向被告华鑫公司出具承诺函表示愿意向公司承担因运营仁康里项目而造成公司的损失，属于其对被告华鑫公司内部之间责任分配作出的意思表示，对原告不具效力，故原告要求被告曾海珊承担连带责任没有依据，本院不予支持。同理，被告禾城公司、丰盛昌公司、合展公司均不是上述《【仁康里住宅】认购书》的合同当事人，其均与原告无直接的法律关系，故原告要求该三被告承担连带责任，本院亦不予支持。至于被告华鑫公司提出相关款项应由被告合展公司予以返还的抗辩，因原告持有的收款收据上盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与被告合展公司之间为委托关系，而原告与被告合展公司并未产生直接的法律关系，故被告华鑫公司该抗辩，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告魏葳返还购房定金200000元，并计付利息（以200000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，从2018年8月14日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告魏葳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年十一月八日书 记 员  戚志滨