贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8068号原告周珺，女，1986年12月3日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人李飞燕、梁忠，贵州群众律师事务所律师。被告贵阳海明投资建设开发有限公司，地址：贵阳市观山湖区金朱东路399号恒大中央公园E5栋写字楼恒大中心。法定代表人：刘长平，职务：总经理。委托代理人罗珠玉，女，1991年10月17日生，汉族，住湖南省攸县，系该公司员工。委托代理人谢福成，男，1985年10月5日生，汉族，住重庆市渝北区，系该公司员工。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行，地址：贵阳市云岩区文昌北路231号1-9。负责人：李星明，职务：行长。委托代理人蒋露，女，1983年2月18日生，汉族，住贵阳市云岩区，该行员工。委托代理人桑辉，女，1981年10月26日生，汉族，住贵阳市云岩区，该行员工。原告周珺诉被告贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称海明公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市分行（以下简称邮政银行贵阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周珺及其委托代理人李飞燕、梁忠，被告海明公司委托代理人罗珠玉、谢福成，第三人邮政银行贵阳分行委托代理人蒋露、桑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周珺提出如下诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字03-14-1189）；2、依法解除原告与第三人于2014年7月18日签订的《个人购房借款及担保合同》（编号5299960Ｑ114076723303）；3、判令被告返还原告首付款188017元；4、判令被告银行同类同期贷款利率支付原告首付款利息直至付清为止（首付款188017，利息以188017为基数按银行同期贷款利率自2014年5月29日算至2019年7月2日止为49104.03元；5、判令被告赔偿原告因支付银行按揭造成的实际损失106871.12元，并同时支付实际损失的利息直至付清为止（按原告已付利息106871.12为基数按银行同期贷款利率自2019年6月18日算至2019年7月2日，为180.79元）；6、判令第三人返还原告按揭款本金30967.3元；7、判令被告返还原告支付的房屋维修基金、预告登记费12040元及利息3144.46元（以12040为基数按银行同期贷款利率自2014年5月29日算至2019年7月2日为3144.46元）；8、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2014年5月29日签署编号为黔契合字03-14-1189号《商品房买卖合同》，约定被告以预售方式向原告出售云岩区贵阳恒大名都2单元9层2号住房一套，预售面积112.06平方米，套内面积87.75平方，房屋总价款598017元，原告支付首付款188017元，余款41万元以按揭方式付款，为此原告与本案第三人订立《个人购房借款及担保合同》。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”之约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该不动产登记证书，但至今被告仍未履行合同约定的办证义务，按该合同条款约定，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息之约定，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告按银行同期贷款利率支付原告房款利息。原告根据合同约定行使解除权，于2019年6月21日向被告及第三人发出《解除合同通知书》并委托律师向被告及第三人发出《律师函》，鉴于原告与第三人签订的《个人住房借款合同》之合同目的不能实现，现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定予以解除。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告海明公司辩称，涉案房屋尚未达到合同约定解除条件，原告已经出售给案外人，原告主张无事实依据。第三人辩称，1、针对原告诉讼请求第六项，根据《商品房买卖合同司法解释》第25条规定，已还贷款本金应由房开直接退还原告，不应由第三人退还。2、如果法院判决解除买卖合同，并解除借款合同，那么根据上述规定，请法院判令房开向我行清偿剩余贷款本息（本金379032.7元，利罚息按照借款合同约定付至还清之日止）；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、备案登记表、《个人购房/购车借款及担保合同》各一份，证明原告与被告于2014年5月29日签署编号为黔契合字03-14-1189号《商品房买卖合同》并进行备案登记，原告为支付剩余41万元房款，以按揭付款方式与本案第三人订立《个人购房借款及担保合同》，被告应于2018年12月31日前将办理转移登记的材料交给买受人，超过60日买受人有权退房。被告对真实性、合法性无异议，贷款合同无异议，解除合同是有约定的，按补充协议执行。第三人表示无异议。2、编号为0014577号的收据一份，证明被告收到原告维修基金、预告登记费。被告及第三人表示无异议。3、解除合同通知书、律师函、快递单各一份，证明根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，本案合同解除条件成就，原告解除与被告签订的《商品房买卖合同》及第三人的《个人购房借款及担保合同》。被告对真实性、合法性无异议，但达不到原告证明目的，合同达不到解除条件，没有收到解除合同通知，邮件显示签收人但不知道谁签收。第三人表示已收到通知。4、首付款收据、还款流水详情、一本通交易明细各一份，证明被告于2014年5月29日收到原告首付款188017元；原告于2014年7月18日开始开始按揭还款，直到2019年6月18日，共计偿还本金30967.3元，利息106871.12元。被告对真实性、合法性无异议，对还款金额以第三人收到确认，原告逾期还款2次。第三人对真实性无异议。被告当庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、《补充协议二）各一份，证明原被告2014年5月29日签订合同及协议，约定购房位置信息，协议第六条约定违约金及退房条件，合同解除条件尚不具备。原告对真实性无异议，但认为其未持有《补充协议二》文本，对合同第22条第三款不认可，原告系依据合同约定解除，对《补充协议二》变更合同约定不认可，约定三年以后退房，加重了我方义务，有失公平原则，合同变更要双方协商一致，我方不同意变更，被告提交的《补充协议二》是格式条款，没有证据证明被告已经履行提醒义务，合同对我方不发生效力。第三人对真实性无异议。2、业主资料、钥匙签收记录、住户手册存根、装修手册存根、回访记录表、反馈表各一份，证明原告享有解除合同权的时间应在2020年7月1日后。原告对真实性、合法性予以认可，虽已收房，但不认可证明目的，验收是事实行为，不能改变解除合同时间。第三人表示无异议。3、案外人郭红恩身份证复印件、《不动产买卖（居间）合同》复印件、收条复印件、收据复印件各一份，证明原告与案外人签订合同，将房屋出售给案外人，并且已经付清房款，2017年11月3日案外人支付定金给原告。原告表示合同确实签订过，但只是约定定金，没有支付尾款，对该组证据证明目的不认可，签署合同不代表房屋转移所有权，签署合同是受到欺诈所签，居间合同与本案无关，达不到其证明目的，物权转移不是根据合同约定而是以物权登记为准。第三人表示无异议。4、证人唐某证言，证明涉案房屋原告已经转让，解除不具备条件。证人述称：我在达昌隆公司从事二手房中介买卖工作，我认识原告周珺，原告曾在我公司登记一套恒大名都的房屋出售，经我公司中介介绍案外人郭红恩购买，双方约定在产权证下来后再支付尾款，买卖合同签订当日房屋就交付案外人郭红恩使用，郭红恩支付8万元定金，买卖合同签订后，双方就房款问题协商几次未果，原告称偿还能力有限，就房屋事项双方协商几次都没有成功。现在房产证没有办下来，双方是否有纠纷我不清楚。原告表示证人证言部分不真实，对被告证明目的不予认可，房屋没有转让，该房屋买卖合同系受到欺诈、胁迫签订，郭红恩在每月支付房款的情况下居住在原告房屋至今不合理，期间原告多次找到郭红恩支付购房款被拒绝，且态度恶劣，所以原告在2019年3月15日报警处理，房屋从合同签订当日2017年11月至今一直由郭红恩居住，期间中介公司说没有房产证的房屋也能交易，不排除中介公司与郭红恩串通的可能，我方认为虽然签订了房屋买卖合同，但不能据此认定原告非房屋所有人，原告仍然是争议房屋的主体。第三人表示无异议。本院经审理认定如下事实：2014年5月29日，原告周珺与被告海明公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定由原告购买被告海明公司开发的位于云岩区“贵阳·恒大名都”第2栋9层2号房屋，价款为598017元，合同第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。”同日，原告作为买受人与被告海明公司作为出卖人又签订一份《贵州恒大名都补充协议二》，第六条约定：双方同意对原合同第二十二条第三点第（二）款变更如下：出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。同日，原告向被告海明公司支付购房首付款188017元，预告登记费、维修基金共计12040元。2014年7月18日，原告与第三人邮政银行贵阳分行签订一份《个人购房/购车借款及担保合同》，贷款41万元用于支付上述购房款余款。被告海明公司为该份合同提供保证担保。2017年7月1日，被告海明公司向原告周珺交付上述房屋。2017年11月3日，原告作为卖方、甲方与案外人郭红恩作为买方、乙方签订一份《不动产买卖（居间）合同》，主要约定：甲乙双方转让不动产位于贵阳市云岩区恒大名都2栋9层2号房，成交价为689800元，乙方先向甲方支付89800作为定金，甲方同意将9800元存放于经纪方处作为有关费用的预付金，甲乙双方协商产权过户日期为待一手产权办理后办理过户，四、1、产权过户当日，乙方通过产权处资金监管中心一次性将该不动产成交款付清（计算时含定金）；2、产权过户当日，乙方通过产权处资金监管中心支付首期款329800元，尾款36万元于双方到不动产局办理《抵押登记》后39个工作日之内由银行直接划入甲方指定账户。合同签订当日，案外人郭红恩向原告周珺支付购房定金89800元，原告周珺将上述房屋交付郭红恩居住使用至今。截止2019年6月21日，该房屋按揭贷款由周珺偿还，出现两次逾期还款，尚欠第三人邮政银行贵阳分行贷款本金379032.7元。2019年6月22日、24日、25日，原告分别向被告海明公司邮寄《解除合同通知书》、《律师函》，其中主要载明：根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定，周珺有权行使解除权，故通知海明公司解除《商品房买卖合同》。后因原告认为被告海明公司未按《商品房买卖合同》第二十二条约定办理房屋产权证书的违约行为，影响其与案外人郭红恩之间签订的《不动产买卖（居间）合同》的履行，故诉至本院，提出如前诉请。案件审理过程中，案外人郭红恩向本院提出申请，请求作为第三人参加本案诉讼，因本院对原告诉请审查基础为合同相对性，案外人郭红恩并非合同相对方，故本院未同意追加郭红恩为本案第三人；但本院依法组织周珺与郭红恩进行了和解，双方未达成一致和解意见。本院认为，原告与被告海明公司、第三人邮政银行贵阳分行分别签订的《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。合同签订后，原告按约向被告海明公司支付购房款，但被告海明公司未按《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定时间在2018年12月31日前向取得涉案房屋所有权初始登记，其行为已构成违约。针对被告海明公司违约行为，原告周珺能否行使解除权问题，经查，双方在《商品房买卖合同》签订当日又签订了《贵州恒大名都补充协议二》，其中第六条对《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定进行了变更，将退房时间变更为房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证方有权退房，该条款虽系格式条款，但履行义务主体为被告海明公司，并非原告周珺，不存在加重原告周珺义务、排除其主要权利情形，故该条款中对于退房条件的变更约定应系有效约定。周珺收房时间为2017年7月1日，在被告海明公司逾期取得房屋初始登记前提下，其退房权利时间为2020年7月1日之后。原告虽向被告海明公司邮寄《解除合同通知书》、《律师函》，通知解除合同，但因此时合同解除条件未成就，其通知解除合同前提既不符合双方约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除条件，被告亦表示不同意解除《商品房买卖合同》，故《商品房买卖合同》仍系生效合同。对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，于事实法律无据，本院不予支持。对原告基于解除该合同要求被告海明公司返还首付款188017元及利息、按揭本金30967.3元、房屋维修基金、预告登记费12040元及主张赔偿损失、支付利息的诉请，于事实法律无据，本院亦不予支持。对原告要求解除与第三人邮政银行贵阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》，原告主张解除该合同前提为《商品房买卖合同》的解除，现《商品房买卖合同》并未解除，《个人购房借款及担保合同》作为《商品房买卖合同》的从合同，原告主张解除不符合约定条件，也不符合法定条件，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回原告周珺的诉讼请求。案件受理费3577元（已减半收取），由原告承担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决则发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年十一月十五日书记员 李安涛