广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11167号原告：广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心，住所地广州市海珠区工业大道北龙安大街77号。法定代表人：陈汉华。委托诉讼代理人：刘梅连，广东穗恒律师事务所律师。被告：广州市凤凰创意产业园有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北路67号14号楼首楼108室。法定代表人：梁景雄。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。第三人：白峰，男，汉族，1979年8月6日出生，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：梁炜华，广东智洋律师事务所律师。第三人：何文杰，男，汉族，1982年8月15日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄永泉、雷雅仪，均是广东广信君达律师事务所律师。原告广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心诉被告广州市凤凰创意产业园有限公司、第三人白峰、何文杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘梅连，被告广州市凤凰创意产业园有限公司的委托诉讼代理人叶小娟，第三人何文杰的委托诉讼代理人黄永泉、雷雅仪到庭参加了诉讼。第三人白峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区南田路龙安外街53号（1-3层）房屋是由广州市海珠区龙凤街道市容环境卫生监督检查所于2010年6月12日移交给广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处并由服务中心负责行使出租收益权和租赁物返还请求权等，该房屋此前是用作环卫工人的宿舍，属于政府基层部门为便于实现公共管理职能而自建自用的房屋，后因政府基层部门决定调整管理架构而将该房屋移交给原告管理。该房屋座落位置在广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处的行政区划内、土地权属为国有土地范围，曾到房屋登记部门查册亦无该房屋相关人的产权登记，即该房屋实属历史遗留的国家公共财产（国有房屋），作为广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处有管理权、有义务管辖辖区内的财产并将财产交给在配套管理范围内的相关机构即原告行使管理权。原告与被告于2013年9月28日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限2013年10月1日至2018年9月30日。原告早在合同期满之前曾一次再次告知被告合同到期要及时交回房屋，被告收到原告通知后向原告提出续租申请，原告已明确告知其不同意续租。从而得知被告将涉案房屋交给了第三人白峰以及第三人何文杰使用，被告行为己严重违约。请求法院判令：1、被告及第三人立即将座落广州市海珠区南田路龙安外街53号(1-3)房屋腾空交还给原告。2、被告立即支付房屋占用费142352元（以月租金二倍17794元）计算占用费，从2018年10月1日起暂计至2019年5月30日，应计至被告将房屋返还给原告为止。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：2014年12月1日起，被告将涉案房屋转租给第三人白峰使用，2016年8月16日，第三人白峰又将涉案房屋非法转租给第三人何文杰使用，被告经多次向白峰、何文杰发函应原告要求终止租赁合同，同时要求收回房屋交还给原告，但两第三人至今仍拒绝交还。涉案涉案房屋是属于无产权物业，原告也未能提供建设工程规划许可证，原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。如果合议庭认为《房屋租赁合同》有效，原告主张违约金数额标准过高，被告申请从2018年10月16日起每日按中国人民银行同期逾期贷款利息的标准计算违约金。同意解除租赁合同关系。第三人白峰没有答辩和举证。第三人何文杰述称，一、原告不具备涉案房屋产权人或管理人的身份，并非本案适格的主体，无权提起本次诉讼。1、座落于广州市海珠区南田路龙安外街53号(1-3)房屋的原使用单位是龙凤环卫监检所，原用途仅为监检所员工自住的宿舍，根据《广东省公有房产管理条例》第六条、第八条规定，监检所只有原定使用性质的使用权，不再按原用途使用时应当将涉案房屋交还给房管部门管理，而并非移交给原告，因此原告接收涉案房屋的行为不符合法定的程序，则应当视为未移送。2、即使监检所移交涉案房屋给原告是内部流转程序，但是依据上述管理条例规定，原告也应当以其名义将涉案房屋移交给房管部门，由房管部门进行管理，而不是擅自将涉案房屋改变为商业用途的情况下对外出租，因此原告的出租行为不符合法律规定，原告不是涉案物业的适格管理人，也不是本案适格的原告。二、第三人何文杰与第三人白峰就涉案房屋的合同纠纷[案号：（2018）粤0105民初15618号]在贵院审理当中，两案件存在一定的关联性，为不影响在先案件的审理，应当中止本案的审理。三、涉案房屋的第一层属于第三人何文杰经营的餐厅厨房用地范围，餐厅营业执照的注册地址为南田路龙安外街53号一层，如返还后会导致营业执照的无效注销，餐厅失去厨房将会无法营业，现餐厅在职员工有38名，如涉案房屋收回后，将面临员工的遣散、失业安置及维稳等一系列社会问题，且第三人何文杰与餐厅员工关系融洽，从餐厅成立至今，彼此一起为餐厅付出了较大的心血，关闭餐厅会严重重挫青年创业的热情并造成第三人何文杰的重大损失。另外，各餐饮配送供货商与第三人何文杰有着长期的合作往来，第三人何文杰也需要一定时间与其进行结算，另外，亦有充值卡在使用期内，避免日后造成其他经济纠纷，目前不适宜收回。经审理查明：2013年9月28日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区南田路龙安外街53号(1-3)的房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积162.66平方米，甲方给予乙方从2013年10月到2013年12月31日免缴租金装修期。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期为五年。2013年10月1日至2018年9月30日，租金按45元/平方米计算，租赁期第一年后，租金每年在前一年的基础上递增5%。租金按月结算，由乙方在每月的第15日前（节假日顺延）按现金或支票的付款方式付给甲方。乙方在本合同签订之日向甲方交纳15000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日乙方交清费用之后，将保证金退回乙方（不计息）。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。租赁期届满，如甲方对房屋继续向外出租，在同等条件下乙方有优先承租权，届时双方另行签订合同。如双方不再续约，应将原承租房屋在租赁期满之日交回甲方；如不按时交回房屋，乙方应按原租用房屋租金的两倍向甲方缴交租金。如需继续承租房屋，应提前30天与甲方协商，双方另行签订合同。甲、乙方任何一方未能履行本合同条款，经催告后仍未履行的，则视作违约，被违约方有权终止本合同，造成的经济损失和法律责任由违约方承担。2014年12月11日，被告（甲方）与第三人白峰（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁以下位置作为用于园区客户餐饮配套服务项目之用。租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述约定的经营范围，否则视为违约，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担相应违约责任。乙方承租甲方提供的位于广州市海珠区南田路龙安外街53号(1-3)，建筑面积163平方米，租赁期限自2014年12月1日至2018年9月30日，等。2015年1月29日，第三人白峰在广州市海珠区南田路龙安外街53号首层领取广州市海珠区渔派餐厅个体工商户营业执照。2017年1月11日，第三人白峰在广州市海珠区南田路龙安外街53号首层领取营业执照，经营广州市海珠区渔派餐厅，经营范围餐饮业。2018年6月4日，原告向被告发出《通知》，贵公司租赁街道位于南田路龙××街××（××）的房屋，租赁期到2018年9月30日止。现根据街道班子会研究决定：该房屋到期后需实行公开招租，而且不能经营饮食。2018年7月2日，被告向原告回《函》，贵中心于2018年6月4日发来的通知已收悉，通知明确提出了位于广州市海珠区南田路龙××街××（××）的房屋于2018年9月30日期满后需实行公开招租且不能经营饮食。园区于2014年12月将该建筑物（与租户合同期至2018年9月）连同旁边26号楼300多平方米玻璃钢结构（与租户合同期至2023年12月）租给广州市海珠区渔派餐厅用于园区客户餐饮配套服务项目之用，现该三层建筑物的首层作为餐厅厨房。……从整体配套规划考虑，我司希望能续租赁该位置维持现状。2018年7月4日，原告向被告发出《复函》，贵公司2018年7月2日函悉，贵公司希望能续租街道位于广州市海珠区南田路龙××街××（××）房屋，现复如下：根据海珠区对国有资产管理的规定和街道党工委会议研究决定：贵公司租赁的房屋期满后采取公开招租方式，且不能经营饮食。2018年10月11日，原告向被告发出《关于收回龙安外街53号（1-3层）房屋的函》，内容：贵公司租赁街道位于南田路龙××街××（××）房屋，租赁期到2018年9月30日止。在2018年6月4日已发通知和2018年7月4日复函贵公司，明确根据海珠区对有资产管理的规定和街道党工委会议研究决定：贵公司租赁的房屋期满后采取公开招租方式，且不能经营饮食。现该房屋租赁期已满，请贵公司速将经营饮食清场撤离，将该房屋交还街道。期满不退还房屋，由此所造成的一切法律责任和经济损失由贵公司承担。2018年4月20日、2018年5月7日、2018年7月12日、2018年9月4日、2018年10月12日、2018年10月29日、2019年2月2日，被告曾分别向第三人白峰，渔派餐厅发出《通知》，《函》，催讨拖欠租金、水电费，要求恢复原状，交还场地。2010年6月12日,广州市海珠区人民政府龙凤街道市容环境卫生监督检查所移交下列材料给广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处,龙凤环卫监检所房产租赁情况(2010年)表,等。其中，龙凤环卫监检所房产租赁情况(2010年)记载：广州市海珠南田路龙安外街53号，面积150平方米，无产权，三层，公司保洁员使用。2017年10月，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处物业清查资料已入账无产权物业记载：龙安外街53号，商住，建筑面积150平方米，一楼六点餐厅厨房，二、三楼为员工宿舍，无产权物业。2018年11月6日,广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划公开[2018]5659号《依申请公开政府信息答复书》给刘梅莲,内容:本委于2018年10月22日受理您提出的政府信息公开申请现向您提供如下信息：一、查无您要求获取的广州市海珠区南田路龙安外街53号建设工程规划许可证及附图的政府信息。二、根据您提供的广州市海珠区工业大道北67号26号楼，现查询到1976年报建字第196号报建图（详见附件）。2018年12月25日,广州市海珠区民政局出具《区民政局关于物业所在位置行政区划确认的复函》,内容:龙凤街道办事处,你街道《关于物业坐落位置行政区划确认的函》已收悉，经我局有关科室确认，海珠区南田路龙安外街53号（1-3）层物业所在位置属于龙凤街道行政区划范围内。2019年1月4日,广州市海珠区国土资源和规划局发出穗国土规划海函[2019]56号《关于协助核查广州市海珠区南田路龙××街××（××）房屋座落位置土地性质的复函》给龙凤街道办事处,内容:《关于商请协助核查广州市海珠区南田路龙××街××（××）房屋座落位置土地性质的函》已收悉，相关情况函复如下：经查，根据龙凤街提供的广州市海珠区南田路龙安外街53号物业座落位置地块不在集体土地发证范围内。2019年5月8日,广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具《证明》,内容:兹证明广州市海珠南田路龙××街××（××）是广州市海珠区龙凤街市容环境卫生监督检所（下称“环监所”）于2010年6月12日将房屋移交给广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处（下称“我办事处”）辖下的广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心（下称“服务中心”）管业，且因管理上的分工，由“环监所”直接移交“我办事处”辖下的“服务中心”负责行使出租收益权、租赁物返还请求权等。另查，第三人何文杰因与第三人白峰等租赁合同纠纷曾向本院提起诉讼，本院以（2018）粤0105民初15618号立案，第三人何文杰诉称：2016年8月16日，第三人何文杰与第三人白峰签订《协议书》，约定由第三人白峰将其位于广州市海珠区工业大道北67号（凤凰创意产业园）26号楼106首层餐饮区域与厨房生产区域合共407平方米的项目场地交由第三人何文杰全权统筹规划及运营管理，协议经营期限为2016年8月16日起至2023年12月31日止。后签订《补充协议》，由于要收回厨房生产区域，要求第三人白峰承担违约责任，赔偿装修损失等。该案正在审理中。庭审中，被告称原告曾口头同意其转租，对此，原告予以否认，被告未能提供书面证明。原告同意收取被告的押金15000元，解除合同后，在被告应支付的使用费中抵扣。本院认为，原、被告因签订《房屋租赁合同》而建立租赁合同关系，涉案房屋是广州市海珠区龙凤街市容环境卫生监督检所移交给广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处,并交原告管理,原告有权行使出租收益权、租赁物返还请求权。根据广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具《证明》及广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划公开[2018]5659号《依申请公开政府信息答复书》，广州市海珠区南田路龙安外街53号无建设工程规划许可证及附图的政府信息，无产权的物业。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法庭辩论终结前，原告未能取得涉案房屋建设工程规划许可证，被告、第三人又没有提供证据证明有权转租涉案物业给第三人，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，被告对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的后果。故本院认定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。第三人是房屋的实际使用人，无充分依据继续使用涉案物业，原告要求被告、第三人将座落广州市海珠区南田路龙安外街53号(1-3)房屋腾空交还，本院予以支持。被告是合同相对方，实际占有使用了房屋，按合同约定被告不按时交回房屋，应按原租用房屋租金的两倍向原告缴交租金，故原告要求被告按每月8897元×2=17794元支付房屋使用费，符合合同约定，本院予以采纳。对于原告收取被告的押金15000元，原告同意在使用费中抵扣，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市凤凰创意产业园有限公司、第三人白峰、第三人何文杰在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区南田路龙安外街53号(1-3)房屋腾空交还给原告广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心；二、被告广州市凤凰创意产业园有限公司按每月17794元的标准向原告广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心支付自2018年10月1日起至广州市海珠区南田路龙安外街53号(1-3)房屋交还给原告之日止的使用费，其中，至本判决之日的使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的使用费在每月15日前逐月支付（被告应退回的押金15000元在使用费中抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3147元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分受理费直接支付给原告。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  刘卫宁二〇一九年十一月十三日书 记 员  杜彦泽