北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初14681号原告（反诉被告）：胡小飞，男，1981年11月26日出生，汉族，中国农业银行总行职工，住本市丰台区。委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王星星，天津全唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹可祥，男，1950年11月27日出生，汉族，无业，住本市密云区。法定代理人：尹珊，女，1982年10月18日出生，汉族，住本市密云区。委托诉讼代理人：王华伟，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚曼龙，北京国舜律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地本市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：徐瑞东。原告（反诉被告）胡小飞与被告（反诉原告）尹可祥、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出（2018）京0101民初17169号民事判决书。判决后，胡小飞不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2019年5月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4072号民事裁定，撤销本院（2018）京0101民初17169号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。胡小飞及其委托诉讼代理人刘馨远、王星星；尹可祥的委托诉讼代理人王华伟到庭参加诉讼。第三人存房公司经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告胡小飞向本院提出诉讼请求：1、解除胡小飞与尹可祥于2015年12月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》；2、尹可祥向胡小飞返还购房定金3万元；3、尹可祥赔偿胡小飞房屋差价损失166万元；4、尹可祥赔偿胡小飞律师费6万元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年12月20日，胡小飞与尹可祥签订《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定胡小飞购买尹可祥所有的位于本市东城区东直门南大街×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋面积61.65平方米，房屋的总成交价为339万元。《购房合同补充协议》约定，尹可祥应当于2016年4月1日前将房屋产权证办理完毕，房本办理若有迟延卖方向买方支付1万元赔偿金，并且尹可祥应于房屋过户后两个月内将房屋交付胡小飞。胡小飞于签订合同当天向尹可祥支付定金3万元。后尹可祥告诉胡小飞房本办不下来且拒绝出售涉诉房屋。此后，胡小飞一直联系不上尹可祥。近日，胡小飞发现在签订房屋买卖合同后，尹可祥又先后将涉诉房屋出售给两位案外人。因尹可祥存在违约行为，已经被法院作出相应判决。尹可祥一房多卖的行为已经违反了《北京市存量房屋买卖合同》及《合同法》的相关法律规定，其行为构成根本违约且导致胡小飞的购房的目的无法实现。故胡小飞诉至法院，诉如所请。被告尹可祥辩称，北京市密云区人民法院已于2019年6月27日确认尹可祥为限制行为能力人，监护人是尹可祥女儿尹珊，与胡小飞签署房屋买卖合同并非尹可祥真实意思表示，故胡小飞与尹可祥签署房屋买卖合同及补充协议无效。尹可祥没有收到胡小飞支付的定金，不同意返还。2015年12月，胡小飞和尹可祥签署房屋买卖合同后，胡小飞又另行购置了两套房产，故尹可祥怀疑胡小飞履约能力，胡小飞是否依然有能力支付尹可祥购房款、是否有贷款资格。根据双方签订的合同，根本没有约定139万元首付款的支付时间，当时双方签署的时候是深夜，尹可祥又是一名老人，根本没有看清合同条款内容，故双方签署的房屋买卖合同存在瑕疵。另，双方合同第十一条关于合同解除后法律后果的约定，胡小飞并未向尹可祥解释或标注，属于格式条款。再，胡小飞已经另行购置了房产，没有损失。综上，被告不同意胡小飞的诉讼请求。同时尹可祥向本院提出反诉请求：1、请求确认胡小飞与尹可祥于2015年12月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》无效；2、胡小飞支付尹可祥违约金67.8万元；3、反诉费由胡小飞承担。事实和理由：2015年12月20日，胡小飞与尹可祥在存房公司的居间下就涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》。合同主要条款约定，涉诉房屋面积为61.65平方米，房屋总价款339万元，其中139万元于合同签订后一次性支付，余款200万元贷款支付，违约方按照房屋总价款的20%支付违约金，房屋产权证过户到买方名下2个月内将房屋交付给买方。合同签订后，胡小飞向尹可祥支付了购房定金3万元，但购房款139万元却迟迟不予支付。后经尹可祥多次催要，胡小飞无故拖延，后尹可祥无法再与胡小飞取得联系，至今未果。胡小飞的行为明显违反了合同的约定，致使尹可祥出售房屋的目的不能实现，其行为根本违反合同，且给尹可祥造成了严重的经济损失。另，双方签署的房屋买卖合同没有明确约定如何付款，主要合同条款缺失。针对尹可祥的反诉，胡小飞辩称：尹可祥在房地产经纪事项告知书中明确写明，涉诉房屋的性质是已购公房，在双方签订房屋买卖合同前,尹可祥已经支付了涉诉房屋的全部购房款，尹可祥获得涉诉房屋的房屋所有权只是时间问题，其有权处分涉诉房屋。尹可祥已于2018年3月取得涉诉房屋的不动产权证书，北京市文学艺术联合会对尹可祥购买涉诉房屋进行了确认。从胡小飞与尹可祥双方签订的房屋买卖合同内容可以看出，双方是就房屋所有权的买卖达成合意，不是买卖公房的承租权。法律、行政法规未禁止买卖公房，北京市关于公房买卖的规定仅属于地方性法规。北京市东城区人民法院曾就案外人邓某某另案起诉尹可祥房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）京0101民初6302号民事判决，该判决书直接认定邓某某与尹可祥签订的房屋买卖合同合法有效，尹可祥应全面履行合同义务，因尹可祥在履行合同中构成根本违约，其应按照合同约定及法律规定，依法向邓某某支付180万元违约金。如果按照尹可祥所述胡小飞与尹可祥签订的房屋买卖合同无效，北京市东城区人民法院无法在另案中判决尹可祥赔偿邓某某180万元违约金。尹可祥的陈述没有事实依据，尹可祥如果认为双方签订房屋买卖合同时其不能出卖涉诉房屋，就应当告知胡小飞，但尹可祥从未主张或表达过合同无效的意思表示，且尹可祥收取了胡小飞定金3万元。在双方签订的房屋买卖合同没有解除的情况下，尹可祥又以505万元的价格将涉诉房屋出卖给案外人管某。如房屋买卖合同无效，尹可祥无权收取管某支付的505万元。依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第3条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另，存房公司工作人员作证证明当时已经向尹可祥本人宣读并解释了合同条款，尹可祥是在清楚合同条款内容的情况下签署的房屋买卖合同，签约时尹可祥女儿对尹可祥出售涉案诉房屋的情况均知情。尹可祥现亦无证据证明其签署合同时无行为能力或限制行为能力，双方签署买卖合同合法有效。尹可祥要求胡小飞支付违约金67.8万元没有合同依据及法律依据。胡小飞已经按照合同向尹可祥支付了3万元定金，履行了自己的义务。因签订合同时尹可祥未取得涉诉房屋的产权证，在存房公司的沟通下，双方约定网签之后支付首付款。因尹可祥未取得涉诉房屋产权证，胡小飞与尹可祥又于2015年12月20日签订补充协议，约定被告应在2016年4月1日前办理完涉诉房屋产权证。但尹可祥未能在该期限之内办理完毕涉诉房屋产权证。尹可祥在与胡小飞签订涉诉房屋买卖合同后，在未与胡小飞沟通的情况下，擅自将涉诉房屋以420万的价格出卖给案外人邓某某，后尹可祥亦未将出卖涉诉房屋的事实告知胡小飞。胡小飞与存房公司一直通过电话、短信的方式多次联系尹可祥及其女婿吴某某、女儿尹珊，但尹可祥及其家人均无法联系。胡小飞于2018年8月份到涉诉房屋查看，发现案外人高某正在涉诉房屋进行装修。经胡小飞与案外人沟通才得知尹可祥以505万的价格将涉诉房屋出卖给管某、高某。尹可祥一房三卖的行为导致胡小飞的购房目的无法实现。胡小飞与尹可祥的房屋买卖合同约定涉诉房屋成交价为339万，该价格是正常的市场价格。后北京市房价上涨，尹可祥曾于2016年3月向胡小飞表达过要求涨价，被胡小飞拒绝。胡小飞购买涉诉房屋的目的是为了女儿上学，尹可祥将涉诉房屋转卖给他人违反了诚实信用原则。尹可祥无权追究胡小飞的责任。且尹可祥两项诉讼请求相互矛盾。综上，胡小飞不同意尹可祥的全部反诉请求。第三人存房公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于本市东城区东直门南大街×号楼×层×单元×号房屋原系尹可祥承租的北京市文学艺术界联合会的自管公房，该房屋总使用面积为47.4平方米。2014年，尹可祥向涉诉房屋产权单位北京市文学艺术界联合会支付了购房款。2015年12月20日，胡小飞与（买受人，乙方）与尹可祥（出售方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定，甲方出售房屋为楼房，坐落在东城区东直门南大街×号楼×单元×室，建筑面积61.65平方米。该房屋性质为已购公有住房，房屋未设定抵押，亦未出租。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为339万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金3万元，定金通过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，拟贷款金额为200万元，甲乙双方一致同意，乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。合同未约定支付时间。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按乙方自行筹集剩余房价款，最迟在办理产权转移登记申请当天支付给甲方。合同未约定房屋交付的时间。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任为，乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按逾期应付款万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金。乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款的约定。甲方将该房屋出售第三人，导致乙方不能取得房屋所有权的，乙方有权退房解除合同，乙方选择退房解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。合同第十一条第二款约定，如乙方依照合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。同日，胡小飞（乙方）与尹可祥（甲方）签订《购房合同补充协议》。该补充协议约定，甲方保证于2016年4月1日前将房屋产权证办理完毕，并通知乙方进行产权确认和配合房屋核验。房本办理若有延迟，甲方将向乙方支付一万元作为赔偿金。甲方保证于房屋过户后90天内将房屋内所有户口迁出，如有拖延甲方将按照总房款万分之五按日向乙方支付违约金。甲方保证于房屋过户后两个月内将房屋交付乙方。甲方保证本房屋（2014-2016）年学区名额无占用。如甲方违约，将向乙方支付六十万元作为违约金。签订房屋买卖合同及补充协议当日，胡小飞向尹可祥支付定金3万元，尹可祥向胡小飞出具了收条。后尹可祥未于2016年4月1日前取得涉诉房屋所有权证，胡小飞未支付尹可祥首付款，双方亦未进行网签及贷款面签及评估。2016年3月21日，尹可祥与案外人邓某某通过北京我爱我家房地产经纪有限公司中介达成房屋买卖协议，双方签订了《定金收据补充协议》，协议约定：尹可祥向邓某某出售涉诉房屋，成交总价为420万元。后双方履约过程中发生纠纷，邓某某于2017年3月23日在本案起诉尹可祥房屋买卖合同纠纷一案。经审理，本院与2017年6月20日作出（2017）京0101民初6302号民事判决书，认定尹可祥在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记，致使合同目的不能实现，判决尹可祥返还邓红梅定金45万元并支付邓某某违约金180万元。该判决已经生效。2016年7月，胡小飞及其爱人付某购置了北京市朝阳区惠新里房产。2016年11月，胡小飞爱人取得北京市东城区石雀胡同×号×幢×层房屋所有权证书。2017年7月12日，北京市文学艺术界联合会（甲方、出卖方）与尹可祥（乙方、买受方）就涉诉房屋买卖事宜签订《北京市文学艺术界联合会出售公有住宅楼合同》。合同约定，甲方将坐落北京市东城区东直门南大街×号×单元×号两居室楼房一套，建筑面积61.59平方米，其中阳台4.46平方米，按照房改政策的成本价每建筑平方米1560元出售给乙方，根据个人工龄及折旧等最终房价为47050.33元。其他费用（住房维修基金、测绘费）1921.61+336元，合计49277.94元。乙方以现金形式支付房价款及其他费用，并在规定期限内付清。各类费用付清后，由甲方承办有关房屋买卖过户手续，到房地产管理机构办理产权的登记，领取《房屋产权证》，乙方须配合提供所需的手续及资料，待所有手续办妥后，甲方将《房屋产权证》交予乙方。2018年3月16日，尹可祥取得涉诉房屋不动产权证书。2018年3月31日，尹可祥委托案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司出售涉诉房屋。2018年4月12日，尹可祥与案外人管某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋出售给管某，房屋成交总价为505万元。2018年5月24日，管某取得涉诉房屋不动产权证书。2019年3月12日，尹可祥京首都医科大学附属北京安定医院诊断为精神分裂。2019年4月1日，尹可祥之女尹珊在北京市密云区人民法院申请宣告尹可祥为限制民事行为能力。在该案件审理过程中，法院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所，对尹可祥民事行为能力进行鉴定。2019年6月27日，北京市密云区人民法院作出（2019）京0118民特12号，宣告尹可祥为限制行为能力人，并指定尹珊为尹可祥的监护人。在本案审理过程中，尹可祥代理人申请对2015年12月尹可祥与胡小飞签署房屋买卖合同时的民事行为能力进行司法鉴定。后因为尹可祥未能提供相应鉴材，导致该司法鉴定无法启动。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，虽尹可祥2019年被宣告为限制行为能力人，但未能提供证据其于2015年12月20日与胡小飞签署合同时无民事行为能力或限制行为能力，对此尹可祥应承担未能举证的不利后果。虽然涉诉房屋在尹可祥与胡小飞签订《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》时仍为公有住宅，但尹可祥已于2014年支付购买涉诉房屋的购房款，且尹可祥已于2018年3月取得涉诉房屋所有权。尹可祥与胡小飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》无合同法五十二条规定的合同无效的情形，故胡小飞与尹可祥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。尹可祥要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》无效的反诉请求，没有依据，本院不予支持。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。胡小飞已按合同约定支付尹可祥定金3万元，履行了自己的义务。尹可祥未按合同约定办理完毕涉诉房屋所有权证，且在取得涉诉房屋所有权证后，尹可祥将涉诉房屋另行出售给案外人并办理了产权转移登记手续。尹可祥的行为导致其与胡小飞的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》合同目的无法实现，已构成根本违约。现胡小飞要求解除与尹可祥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，尹可祥应将胡小飞已支付的定金3万元返还胡小飞。关于胡小飞要求的房屋差价损失，尹可祥根本违约，对合同目的无法实现存在过错，应赔偿给胡小飞造成的合理损失。关于房屋差价损失的数额，考虑胡小飞仅支付定金3万元，未支付其他购房款，本院将综合考虑合同履行情况、转售利益、当事人过错等因素予以酌定。因双方合同对律师费没有约定，故胡小飞要求尹可祥支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于尹可祥要求支付违约金的反诉请求，因合同未约定首付款的支付时间，且尹可祥另行出售房屋属于根本违约，其要求胡小飞支付违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡小飞与被告（反诉原告）尹可祥于二〇一五年十二月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》；二、被告（反诉原告）尹可祥于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）胡小飞定金三万元；三、被告（反诉原告）尹可祥于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）胡小飞损失四十五万元；四、驳回原告（反诉被告）胡小飞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）尹可祥的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33920元，由被告尹可祥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费16960元，由被告尹可祥负担（已交纳）。保全费5000元，由被告尹可祥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王 亮审 判 员  陈 新人民陪审员  卜辰宇二〇一九年十一月五日法官 助理  杨 闻书 记 员  刘 斌