福建省福州市台江区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽0103民初2408号 原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508，统一社会信用代码：914403007152422818。 法定代表人：李晓平。 原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司，住所地台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦2层07号，统一社会信用代码：91350100064106680Y。 负责人：范志勇，区域总监。 以上俩原告共同委托诉讼代理人：杨柳、罗洋，广东诚公律师事务所律师。 被告：福州市华鼎物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦27-03单元，统一社会信用代码：9135010309590292X3。 法定代表人：罗浦华，总经理。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高闽红，男，公司员工。 第三人：福建申发置业有限公司，住所地福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#2层02商铺，统一社会信用代码：91350000553210307M。 法定代表人：罗利明。 第三人：马国雄，男，1983年10月11日出生，汉族，住福安市。 委托诉讼代理人：梁凯雁，北京市东元（深圳）律师事务所律师。 原告深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称“卓越公司”）、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司（以下简称“卓越福州分公司”）与被告福州市华鼎物业管理有限公司（以下简称“华鼎公司”），第三人福建申发置业有限公司（以下简称“申发公司”）、马国雄合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法进行审理。 卓越公司、卓越福州分公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决确认华鼎公司与申发公司签订的福建申发大厦《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》无效；2．依法判决确认卓越公司与华鼎公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》无效；3．依法判决华鼎公司向卓越公司返还已支付的合作费624486.91元；4．由华鼎公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月17日，申发公司与卓越公司签订福建申发大厦《前期物业服务合同》，合同约定，由卓越公司为申发大厦提供前期物业服务，经双方确认，该合同于2013年6月17日依法向台江区住房保障和房产管理局进行备案（编号：台物合备2013-14），《福州市物业服务合同备案证明》载明“物业服务合同期限：2013年6月10日至2018年6月9日，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”。2018年3月6日，申发公司向卓越公司发送《通知函》通知卓越公司“...由于后续贵方得到我司同意物业服务合同在福州市台江区住房保障和房产管理局进行备案终止日期为2018年6月9日。现我司决定在物业服务合同备案终止日，提前三个月通知贵方前来洽谈合作协议...”，即合同签订之日起至2018年3月，一直由卓越公司为申发大厦提供物业服务。 2018年12月13日，申发大厦业主委员会成立并于2018年12月31日与卓越福州分公司签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定卓越福州分公司对申发大厦提供全面的物业管理服务，合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。根据《物权法》及《物业管理条例》关于建设单位有权选聘物业服务企业提供前期物业服务的规定以及《福建省物业管理条例》第二十七条，《福州市物业管理若干规定》第十四条、三十六条对于前期物业服务合同应当备案的强制性规定，卓越公司系申发大厦持续且唯一、合法的物业服务单位。 2015年6月9日，华鼎公司与申发公司签订《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》，但早在2013年6月后申发公司已经向业主送达《入伙通知书》将房屋交付至业主，申发公司作为建设单位已经不具备签订前期物业服务合同的主体资格。华鼎公司与申发公司签订的申发大厦《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》亦属于《合同法》第五十二条第（二）、（五）款规定的恶意串通，损害他人合法权益的情形而应当被认定无效。 根据卓越公司与华鼎公司签订《福建申发大厦物业管理合作协议》约定，“甲方已经获得申发大厦项目的物业管理经营权...”,但如前所述卓越公司才是享有申发大厦物业管理经营权的唯一主体，华鼎公司已经不具备履行《福建申发大厦物业管理合作协议》的主体资格；且作为双方履约基础的华鼎公司与申发公司签订的《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》亦应被认定为无效合同；故卓越公司与华鼎公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》应被认定为无效。此外，卓越公司与华鼎公司签订的合作协议系华鼎公司违反法律规定将申发大厦的全部物业服务一并转给卓越公司负责的全部委托合同；根据《物业管理条例》第三十九条、第六十条，《福建省物业管理条例》第三十六条，物业企业不得将物业服务合同约定的全部事项一并转委托的禁止性规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同的规定，案涉《福建申发大厦物业管理合作协议》亦应认定无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、五十九条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告要求华鼎公司向其返还合作费624486.91元。为此，原告诉至本院。 华鼎公司辩称，一、原告的诉讼标的（诉讼请求共有四项）包含多个合同、多个案由、多个法律关系，分属不同的案件，并且不同案件当事人的身份相互冲突，无法合并审理。根据民事诉讼“一案一诉”的原则，本案应当依法驳回原告的起诉，并由其另行选择个案案由和法律关系分别起诉。1、原告第一项诉讼请求包含两个案件即合同之外第三人请求确认《前期物业管理合同》无效的案件，合同之外的第三人请求确认《物业管理合作协议》无效的案件。该两起案件，应当以合同之外的第三人为原告，以合同当事人双方为被告。具体地说，该两起案件应当以华鼎公司和申发公司为被告，卓越公司为原告。但本案的原告却把申发公司列为第三人，明显不符合法律规定。另外，上述确认《前期物业管理合同》与《物业管理合作协议》无效的案件分别属于两个不同的案件，两个案件的诉讼标的既不相同，也不同类，根据民事诉讼法第52条之规定，只有诉讼标的相同或者同类的才可以合并审理。此外马国雄，与上述两个确认合同无效的案件没有法律上的利害关系，不应将其作为本案的第三人。2、原告第二项诉讼请求是关于合同一方当事人即卓越公司请求确认《福建申发大厦物业管理合作协议》无效的案件。关于该诉讼请求，是合同当事人双方确认合同效力的诉讼，与申发公司及马国雄没有法律上的利害关系。故申发公司和马国雄不是适格第三人。另外，卓越福州分公司作为卓越公司的下属分支机构不具有否定总公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》的诉讼权利，故卓越福州分公司不是本案适格原告。二、本案审理必须以福州市台江区人民法院受理的（2019）闽0103民初1766号原告华鼎公司与被告卓越公司合同纠纷案件的审理结果为依据，存在中止审理的情形。三、原告对本案三个确认合同无效的诉讼无法律上的直接利害关系。根据原告起诉状可知，申发大厦从前期物业管理开始一直由卓越公司管理，华鼎公司并未妨碍原告的物业管理权利。华鼎公司与申发公司的合同是否有效，并不影响卓越公司与申发公司的合同效力。 申发公司陈述，一、申发公司与华鼎公司签订的《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》系其法定代表人利用职务之便，在未经董事会及公司决策层会议通过的情况下，私下与华鼎公司签订的合同，系其法定代表人的个人行为，与公司无关。前述合同于2015年6月9日签订，当时申发大厦房产销售率已经达到50%以上，申发公司已无权代表全体业主签订前述合同。故申发公司与华鼎公司签订的《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》应为无效合同。二、申发大厦自入伙至今，一直由卓越公司提供物业管理服务，华鼎公司从未实际参与申发大厦的物业管理及经营。申发公司与卓越公司于2013年6月10日至2018年6月9日，业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。申发大厦业委会于2018年12月13日成立，并于2018年12月31日签订了《申发大厦物业委托代管合同》。申发公司与卓越公司签订的《前期物业服务合同》及申发公司与卓越福州分公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》均合法有效，亦一直由原告实际履行，华鼎公司从未参与申发大厦的物业管理。 马国雄陈述，根据本案在案证据可知，卓越公司与华鼎公司分别与申发公司签订了一份关于申发大厦前期物业管理的《前期物业服务合同》，因卓越公司与申发公司签订的前期物业服务合同先于被告，且已经台江区住房保障和房产管理局依法备案，符合法定程序，且业主在入伙后均向卓越公司缴纳各项物业服务费用，由卓越公司向业主提供物业服务，因此卓越公司与申发公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。华鼎公司与申发公司签订的《物业管理合作协议书》，属于将申发大厦的全部物业服务一并委托给卓越公司的全部委托合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，马国雄有权在本案作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并作为有独立请求权的第三人在本案中提出诉讼请求要求确认华鼎公司与申发公司签订的福建申发大厦《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》无效，并确认卓越公司与华鼎公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》无效。 卓越公司、卓越福州分公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：A1、卓越公司与申发公司签订的《前期物业服务合同》,A2、卓越福州分公司与申发公司签订的《福州申发大厦前期物业服务合同补充协议》,A3、福州市物业服务合同备案证明，A4、入伙通知书，A5、华鼎公司与申发公司签订的《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》，A6、2016年10月31日申发公司向卓越公司发送的《告知函》，A7、卓越公司与华鼎公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》，A8、马国雄的身份证复印件及产权证书，A9、2018年3月6日申发公司向卓越公司发送的《通知函》，A10、业主委员会备案证明，A11、福州市台江区申发大厦业委会公告，A12、《申发大厦物业委托代管合同》，A13、建信人寿保险股份有限公司福建分公司企业信用信息公示报告，A14、建信人寿保险股份有限公司福建分公司自入伙后向卓越公司交纳物业费用的发票，A15、福建增值税专用发票。 华鼎公司提交了下列证据材料：B1、（2019）闽0103民初1766号案件受理案件通知书、起诉状、答辩状。 马国雄提交了下列证据材料：C1、房屋产权证书。 申发公司未提交证据材料。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人表示真实性无异议的证据A3-A4、A6-A7、A9-12、A15、B1，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据材料A1的原件进行核对，且合同双方当事人确认其真实并实际履行，本院对该份证据予以确认。原告虽未提供证据材料A2的原件进行核对，但经《福州申发大厦前期物业服务合同补充协议》及合同相对人确认其真实性，本院对其真实性予以确认。证据材料A5卓越公司虽未提供原件进行核对，但华鼎公司在（2019）闽0103民初1766号案诉讼中将该协议作为证据提交，故本院对此予以确认。证据材料A8（即C1）系申发大厦业主的身份信息及产权证书，与本案无关，本院对此不予确认。证据材料A13-A14与本案无关，本院对此不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月17日，申发公司与卓越公司签订《前期物业服务合同》，就申发公司选聘卓越公司对坐落于福州市台江区曙光路130号福州申发大厦（建筑面积为76833.3平方米）提供前期物业管理服务事宜进行约定，合同第3.1条约定本合同期限共三年，自项目确定交付之日开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同就前期物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、承接与验收、使用与维护等进行约定。其后，申发公司与卓越福州分公司签订《福州申发大厦前期物业服务合同补充协议》，约定原合同第3.1条约定的合同期限变更为“本合同期限共五年，自2013年6月10日起至2018年6月9日止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止。 2013年6月17日，台江区住房保障和房产管理局出具福州市物业服务合同备案证明，确认卓越公司提交的关于申发大厦物业服务合同的备案材料收悉，同意给予备案，备案内容如下：项目名称申发大厦，委托单位申发公司，项目地址台江区鳌峰街道曙光路132号，总建筑面积76833.3平方米，物业服务合同期限：2013年6月10日至2018年6月9日，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2013年6月开始，申发公司陆续向申发大厦业主发出《入伙通知书》，通知正式向业主交付房屋。 2015年6月9日，申发公司（甲方）与华鼎公司（乙方）签订《物业管理合作协议书》，甲方承诺申发大厦前期物业服务合同到期后与原前期物业服务单位卓越公司终止前期物业服务合同，并在原物业合同终止前三个月（即2016年1月1日）选聘乙方为甲方申发公司开发的位于福州市台江区曙光路132号的申发大厦物业管理全委服务单位，同时签订物业服务合同，由乙方对申发大厦提供物业管理服务等。同日，申发公司与华鼎公司签订《前期物业服务合同》，就申发公司选聘华鼎公司对坐落于海峡金融商务区的福建申发大厦（建筑面积76833.3平方米）提供前期物业管理服务事宜进行约定，合同期限共五年，按双方债务确定偿还之日开始，合同就前期物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、承接与验收、使用与维护等进行约定。 2015年12月16日，华鼎公司（甲方）与卓越公司（乙方）签订《福建申发大厦物业管理合作协议》，约定鉴于甲方已经与申发公司签订《前期物业服务合同》，乙方前期已经管理本物业，且乙方有物业管理丰富的经验及以及资质，双方就“申发大厦“项目物业管理以及今后在福建省范围内长期合作事项，达成协议：第一条、本协议期限为2016年1月1日起至2021年12月31日止。第二条、双方确认甲方已经获得申发大厦项目的物业管理经营权，并邀请乙方参与项目的管理运营，双方分享申发大厦项目的物业管理经营利润。甲方参与申发大厦物业管理项目的经营和财务事务，协助乙方更好开展本项目的物业管理运营，监督乙方严格按照甲方与申发公司签订的“前期物业服务合同”履行职责，甲方同时负责做好本项目以乙方名义实施物业管理的备案工作。乙方接受甲方委托，作为申发大厦物业管理运营单位，负责本项目的物业管理运营。第五条、本协议有效期内，甲乙双方同意按以下原则共同分享申发大厦项目物业管理利润：甲乙双方约定在项目达到盈亏平衡且有盈利产生时，双方以利润分成的方式，按甲方50%、乙方50%分享申发大厦物业管理利润。第十二条、在本协议有效期内，甲方承诺乙方为申发大厦唯一的物业管理服务单位，其他物业服务单位不享有对申发大厦的物业管理经营权等。 2018年12月13日，福州市台江区申发大厦业主委员会（以下简称“申发大厦业委会”）成立，任期3年，福州市台江区住房保障和房产管理局出具《业主委员会备案证明》。2018年12月31日，申发大厦业委会（甲方）与卓越福州分公司（乙方）签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定以全委代管合作的方式委托乙方派驻管理团队，对福州申发大厦提供全面的物业管理服务，合同期限自2019年1月1日开始至2019年12月31日止，合同到期后，如甲方未书面提出不续约的情况下，本合同自动续期一年；乙方可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；合同就服务内容与质量、权利与义务、物业服务费用等进行约定。 另查明，2019年4月4日本院受理（2019）闽0103民初1766号原告华公司与被告卓越公司合同纠纷，华鼎公司因案涉纠纷向本院提起诉讼，诉请要求：1、解除其与卓越公司签订的《福建申发大厦物业管理合作协议》；2、判令卓越公司向其移交申发大厦物业管理的手续（含移交大厦及附属设施的图纸图表、门房及相关设备设施的钥匙、记载水电气数据的文表及缴费凭证，签署交接清单及确认书）；3、判令卓越公司就申发大厦物业管理合作期间的经营利润与原告进行财务核算；4、卓越公司承担该案诉讼费。目前该案正在审理中。 诉讼中，原被告双方确认在卓越公司与华鼎公司签订《福建申发大厦物业管理合作协议》后，卓越公司已向华鼎公司支付物业管理费分成共计624486.91元。 本院经审查认为，卓越公司以华鼎公司与申发公司签订的《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》侵犯了其对申发大厦的物业经营权为由，要求确认上述合同无效，系合同以外的第三人提起确认合同无效之诉，原告应当满足第三人与合同约定的事项有直接利害关系这一要件。卓越公司已于2013年4月17日与申发公司签订《前期物业服务合同》，约定由卓越公司为申发大厦提供前期物业管理服务，并经过台江区住房保障和房产管理局备案，备案物业服务合同期限自2013年6月10日起至2018年6月9日。2015年6月9日，申发公司又与华鼎公司签订《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》决定由华鼎公司为申发大厦提供前期物业管理服务，前述两份合同约定的事项与卓越公司确实发生直接的权利义务冲突，原告有权提起诉请要求确认《前期物业服务合同》、《物业管理合作协议书》无效。卓越公司基于前述事实提起第三人确认合同无效之诉，其实体法律效果直接作用于合同双方当事人，故申发公司作为合同一方当事人应作为被告参加诉讼。但经本院多次释明，卓越公司仍坚持将申发公司列为本案的第三人，故其诉的主体的罗列有误。 卓越公司在本案中又提起诉请要求确认其与华鼎公司签订的《物业管理合作协议书》无效并要求返还已经支付的物业管理费分成，该项诉请系卓越公司作为合同当事人提出的确认合同无效之诉。该诉讼请求与卓越公司的第一项诉讼请求第三人确认合同无效之诉系两个诉讼标的，且诉讼主体不同，不可以合并审理，卓越公司应另行起诉。综上，卓越公司在本案的诉讼请求基于不同的法律关系提起诉讼且诉讼主体有误，经法庭释明后仍然坚持其诉讼请求及诉讼主体，原告的起诉不符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司与深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 春 人民陪审员 陈 彤 人民陪审员 陈建珠 二〇一九年十一月十四日 法官助理张颖 书记员薛润莹 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。