贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6201号原告（反诉被告）：蒙惠平，女，布依族，1958年12月15日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：顾星，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201210523664。委托诉讼代理人：马涛，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201711013791。被告（反诉原告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：金千，该公司工作人员。委托诉讼代理人：向家礼，该公司工作人员。被告：恒大地产集团贵阳置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：王慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，该公司工作人员。原告蒙惠平诉被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）、恒大地产集团贵阳置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告新世界公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。蒙惠平及其委托诉讼代理人顾星、马涛，被告新世界公司委托诉讼代理人金千到庭参加诉讼，被告恒大公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）蒙惠平向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付原告；2、判令二被告支付原告逾期交房违约金103,611元（从2016年10月30日至符合交付条件实际交付之日止，暂计至起诉之日2019年7月25日）；3、判令二被告支付原告逾期提供办理房地产权证相关文书违约金47,549元（从2018年4月23日至实际提供办理房地产权证相关文书之日止，暂计至起诉之日2019年7月25日）；4、判令二被告赔偿原告损失365,933元（从2016年10月30日至符合交付条件实际交付之日止，暂计至起诉之日2019年7月25日）；5、判令二被告赔偿原告为主张权利支付的律师费25,000元；6、本案诉讼费、保全费等由二被告承担。事实和理由：2016年8月31日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告新世界公司位于观山湖区xx路x号金阳新世界房屋一套，价款1,038,183元，一次性付款；交房时间2016年10月30日前，房地产权证相关文书办理之日为交付使用后540日内。合同签订后，原告依约履行付款义务。合同履行过程中被告新世界公司将项目工程转让给被告恒大公司，涉及该项目的合同事宜均由被告恒大公司履行。合同约定交付时间届满后，案涉商铺不符合约定质量标准，存在漏水、渗水等严重问题，原告多次就质量问题与二被告沟通未果，截止起诉之日，案涉商铺质量问题仍未修复，无法使用。现原告依法提起诉讼，望支持诉请。被告（反诉原告）新世界公司对本诉进行答辩并提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-16-xxx）及补充协议；2、判令反诉被告配合反诉原告办理恒大金阳新世界xxx-xx-x-x房屋的注销备案手续（备案号：Y16087xxx）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月31日，双方签订《商品房买卖合同》，约定2016年10月30日前交付房屋，但因房屋严重渗水至今未能交付且无法确定交付时间，双方合同目的不能实现，已达到法定解除合同条件，如对方坚持收房认可房屋现状，不得再因房屋质量问题向我方主张经济损失，我方在质保期内承担责任、维修义务。原告主张的经济损失不予认可，合同及补充协议对逾期交房违约责任进行了明确约定，应按补充协议约定计算，原告提供的租赁合同及图片具有不确定性，不能作为计算依据。逾期办证违约金因原告未实际收房，不予认可。律师费非主张权益必须支出费用，且合同并未约定，请求驳回。合同系我司与原告签订，所交楼款由我司收取，房屋维修义务由我司履行，与恒大公司无关。原告（反诉被告）蒙惠平对反诉辩称，被告没有单方合同解除权，现案涉房屋已达到交付条件，不存在漏水问题，合同可以继续履行，请求驳回反诉请求。被告恒大公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，提交书面答辩状辩称，案涉《商品房买卖合同》并非我方与原告签订，我司非合同相对人，我司与原告无任何法律关系，不承担任何责任，请求驳回原告对我司的全部诉请。合同与我司无关，对反诉不发表意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月31日，蒙惠平（买受人）与新世界公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-16-xxx），约定蒙惠平以1038183元向新世界公司购买其开发的位于观山湖区xx栋x层x号商业用房（建筑面积73.89平方米）。合同与本案有关的主要内容有：一、第十一条（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。二、第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、第十四条交接手续（二）查验房屋3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；……。质量问题严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生额逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。四、第二十二条第二款初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始。五、第二十二条第三款转移登记。（一）出卖人承诺于2018年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1‰承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。六、第二十九条。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。七、附件十二补充协议。第五条对合同第十三条的补充：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第十一条对合同第二十二条第三款的补充。1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。2、双方同意以合同约定交房日之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日。如出卖人延期交楼，办理商品房所有权初始登记、转移登记期限起算日为实际交楼之次日。上述《商品房买卖合同》后办理了预售合同备案登记，登记号Y16087xxx。合同签订后，蒙惠平按约定足额支付了购房款。2016年10月30日，约定交房时间到后，因案涉房屋存在严重渗水等问题未修复，新世界公司未能向蒙惠平交房。2019年8月1日，蒙惠平向本院提起诉讼并提出如前诉请，提起诉讼前，其与泰和泰（贵阳）律师事务所签订《委托代理合同》委托该所律师提供法律服务并已支付律师代理费25,000元。诉讼过程中新世界公司提起反诉并提出如前反诉请求。2019年10月15日，蒙惠平经通知至新世界公司处办理收房手续，此过程中，新世界公司以本案涉诉为由未向蒙惠平完成交房程序。案涉房屋现已于2018年9月10日取得建筑工程竣工合格证明文件。另查明，案涉房屋现对外宣传推广名称为贵阳恒大金阳新世界。庭审结束后经本院确认，新世界公司已于2019年11月15日通知蒙惠平收房，蒙惠平于2019年11月16日实际收房，认可将逾期交房违约金截止时间为2019年11月15日。上述事实，有当事人身份信息、当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、预售合同备案登记表、短信记录、照片、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《委托代理合同》、发票、付款凭证、业主资料、网页截图、通话记录等证据在卷佐证，足以认定。庭审中蒙惠平提交了《门面租赁合同》、筑房网租金报价截图等证据，拟证实其租金损失，但该组证据不具有普适性，不能证实与本案的关联，本院不予采纳。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。新世界公司要求解除案涉《商品房买卖合同》及要求蒙惠平配合注销合同备案登记，因蒙惠平并无违约行为，新世界公司无约定解除权，且蒙惠平确认案涉房屋现已符合交付条件并已实际收房，双方合同目的能够实现，新世界公司的反诉请求，本院均不予支持。庭审结束后蒙惠平实际办理收房手续，其要求新世界公司交付房屋的诉请不再具有诉的利益，本院不予处理。新世界公司因案涉房屋存在质量问题一直未履行修复义务，在蒙惠平提起诉讼后方完成修复义务，庭审结束后履行交房义务，则其应当承担逾期交房的违约责任，向蒙惠平支付逾期交房违约金。蒙惠平既主张按合同约定标准支付违约金又提出按月租金11,000元的标准赔偿租金损失，经本院释明后，其选择按租金损失要求新世界公司承担逾期交房违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，蒙惠平主张的租金损失视为以约定的违约金过低请求予以增加，考虑到本案中案涉房屋因质量问题在长达3年多的时间内新世界公司未完成修复义务，在2019年11月15日方通知蒙惠平收房，而案涉房屋系商业用房，即便按照主管部门于2014年（最近）公布的租金指导价70元-125元/平方米的中间值98元/平方米计算，案涉房屋的月租金也有7,200元，合同约定的已付款每日万分之一的违约金标准显然不足以弥补蒙惠平的损失，本院酌情将约定的违约金标准调整为每日万分之二；从2016年10月31日至2019年11月15日，共计逾期1,111天，新世界公司应向蒙惠平支付逾期交房违约金1,038,183元×0.02%/日×1,111日≈230,684元。对于新世界公司提出应按补充协议约定的违约金标准计算逾期交房违约金，因新世界公司逾期交房超过3年，按补充协议中总房款2%的标准计算违约金显然不足以弥补蒙惠平的损失，且依照主合同第二十九条约定，补充协议的该条款显然减轻了出卖人的负担，不应适用，新世界公司的辩解，本院不予采信。对于蒙惠平主张的逾期办证违约金，因其2019年11月16日方实际收房，根据合同约定，该项诉请不具备事实基础，本院不予支持。蒙惠平主张的律师费合同并未约定，本院不予支持。蒙惠平要求恒大公司与新世界公司承担连带责任，但其提供的证据不足以证实新世界公司构成人员、资金混同且因此种混同严重侵害其实现权益，该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向蒙惠平支付逾期交房违约金230,684元；二、驳回蒙惠平的其他诉讼请求；三、驳回贵阳新世界房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,710元（已减半收取），由贵阳新世界房地产有限公司负担2,400元，由蒙惠平负担2,310元；反诉案件受理费200元，由贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  张铮二〇一九年十一月二十八日书记员  施雯