广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31357号原告：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路10号之二之三之四422房（市场地址：广州市白云区机场路10号之一至之五首层至四层局部）。法定代表人：陈壮欣。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。被告：梁淑贞，女，1969年4月30日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区，被告：季桂玲，女，1959年10月4日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区，原告广州市越丽市场经营管理有限公司（下称越丽公司）与被告梁淑贞、季桂玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市越丽市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人吴恩远与被告梁淑贞、季桂玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市越丽市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费30080.3元（自2017年4月26日至2019年9月26日，物业面积23.05㎡，按45元/㎡/月支付）；2、判令被告向原告支付违约金30.1元（按未缴纳费用的千分之一支付）；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2010年6月19日，被告梁淑贞、季桂玲向耀华房地产开发有限公司购买了位于广州市白云区机场路10号之二之三之四234号房产。原告与耀华房地产开发有限公司、两被告分别签订了《前期物业服务协议》和《委托协议》，约定由原告越丽公司为被告提供物业管理服务，物业面积23.05平方米，物业服务费用按每平米45元收取，缴费时间为每月5日前，委托管理期限为10年，即自2013年6月1日起至2023年5月31日止，如未按时足额缴纳物业费用，按应缴费用千分之一标准收取违约金。被告于2017年4月26日将物业收回使用，但两被告一直没有缴纳物业管理费。经原告多次催缴，两被告均不予缴纳。至今已欠缴物业管理费人民币30080.25元。原告认为原告已经依约向被告商铺提供了物业管理服务，而两被告却一直没有缴纳物业管理费，构成违约。因此，为维护原告权益，向本院提起诉讼。被告梁淑贞、季桂玲辩称：请求法院依法驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。一、据白云法院提供起诉资料中的委托协议复印件，甲方两自然人只有一个签名，另一人没有签名，所以委托协议不存在法律效力。起诉资料中没有季桂玲全权委托梁淑贞一人签名有效的委托书。请提供委托协议原件，且有梁淑贞、季桂玲共同签名的有效协议。二、根据《广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终17225号》得知，原告不具备物业服务资质，被告不承认其为商铺的物业管理公司。三、据《广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终17225号》得知，至目前为止，被告商铺仍被原告越丽公司霸占，且撬门开锁。因此，请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的前期物业服务协议、委托协议、（2016）粤0111民初7932号民事判决书、（2016）粤01民终17225号民事判决书、（2017）粤0111执2142号执行裁定书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据本院作出的已生效的（2016）粤0111民初7932号民事判决书查明的事实，2010年6月19日，梁淑贞、季桂玲与广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层234号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三234房，房屋总价款2750000元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给被告使用。同年12月31日，梁淑贞、季桂玲与鑫耀公司签订《租赁合同》，约定鑫耀公司向被告承租涉案商铺，租期五年，自2010年7月28日起至2015年7月27日止。《租赁合同》期满后，鑫耀公司未向梁淑贞、季桂玲返还涉案商铺。本院于2016年9月23日作出（2016）粤0111民初7392号民事判决书，判决鑫耀公司将涉案商铺返还给梁淑贞、季桂玲。判决生效后，因鑫耀公司拒绝向梁淑贞、季桂玲返还涉案商铺，陈淑贞，季桂玲遂申请本院强制执行，本院于2017年3月2日立案执行，执行案号为：（2017）粤0111执2142号。根据本院于2017年6月30日作出的（2017）粤0111执2142号执行裁定书显示，梁淑贞、季桂玲于2017年4月26日收回涉案商铺。另查，2013年1月6日，耀华公司与原告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为鑫耀大厦提供物业管理服务，商场管理费为45元/月/平方米，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日履行缴纳义务，合同有效期自2013年1月30日至2023年7月28日止；等等。其中违约责任第二十四条还约定“业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业使用费的，应按应缴费用千分之一的标准支付违约金”。再查，2013年4月21日，原告（乙方，受托方）与两被告（甲方、委托方）签订《委托协议》，约定：甲方将涉案商铺委托于乙方实行物业管理，委托管理期限10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；物业服务费按照物业建筑面积每月每平方米45元收取；2015年7月27日前，甲方不享有该物业经营权及收益权，无需乙方交纳物业服务费；2015年7月28日起，甲方须每月5日前交纳物业服务费，但甲方出租该物业后，承租方已缴交物业服务费的，甲方无需再缴交物业服务费。2013年12月25日，原告的公司名称由广州市越丽物业管理有限公司变更为广州市越丽市场经营管理有限公司。涉案商铺属于两被告按份共有，于2016年7月12日取得涉案商铺的《不动产权证》，建筑面积为23.09平方米。庭审中，被告梁淑贞、季桂玲确认没有缴纳原告所主张期间的物业服务费，原因是两被告没有与原告签订任何协议，没有理由向原告支付物业服务费。本院认为，物业开发商广东耀华房产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务协议》以及原告与被告签订了《委托协议》，原告对涉案商铺实施物业管理，被告接受了原告提供物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系，被告应按物业合同的约定向原告支付物业服务费。被告庭审中确认拖欠自涉案商铺收回之日即2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业管理费，故原告主张被告支付该期间的物业管理费合法合理，本院予以支持。物业管理费数额依据《委托协议》约定的按建筑面积45元/月/平方米及涉案商铺实际建筑面积23.09平方米计算，被告应向原告支付物业管理费共计30132.45元（45元/月/平方米×23.09平方米×29个月）。现原告主张两被告向其支付物业管理费30080.3元，是其行使自由处分权，本院予以支持。对于两被告抗辩称，其未与原告签订《委托协议》的抗辩意见，本院认为，根据（2016）粤01民终17225号判决书中认定的事实，两被告确认其因为返租款而签订了《委托协议》，现两被告又否认签订《委托协议》，前后相互矛盾，本院对两被告此抗辩意见不予采纳。因两被告未及时缴纳物业服务费构成违约，原告主张按照《前期物业服务协议》第二十四条的约定要求被告支付未缴纳物业管理费千分之一的违约金即30.1元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁淑贞、季桂玲于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付2017年4月26日起至2019年9月26日期间的物业服务费30080.3元；二、被告李梁淑贞、季桂玲于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付违约金30.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，由被告梁淑贞、季桂玲负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十一月二十五日书记员  陈春燕