山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4924号上诉人（原审原告）：孙培诚，男，1973年11月6日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：战志军，蓬莱德源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蓬莱中海联房地产开发有限公司，住所地蓬莱市南关路西首武霖村。法定代表人：方继生，经理。委托诉讼代理人：孙荣娟，女，该公司职工。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓬莱东方置业有限公司，住所地蓬莱市村里集镇柳格庄村东。法定代表人：王情敏，经理。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。原审被告：刘来国，男，1976年4月28日出生，汉族，住蓬莱市，现羁押于莱西市北墅监狱。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。上诉人孙培诚因与被上诉人蓬莱中海联房地产开发有限公司（以下简称中海联公司）、蓬莱东方置业有限公司（以下简称东方置业公司），原审被告刘来国商品房销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。孙培诚的委托诉讼代理人战志军，中海联公司的委托诉讼代理人孙荣娟、刘永福，东方置业公司与刘来国的共同委托诉讼代理人王立文参加诉讼。本案现已审理终结。孙培诚上诉请求：撤销一审判决，依法改判涉案售楼合同书有效或将本案发回重审。事实和理由：2015年3月10日，孙培诚与东方置业公司签订售楼合同书，购买刘来国开发的紫荆山庄二期30#楼3单元102室楼房。该楼房登记预售人为中海联公司，实际开发人为刘来国。对外销售此楼房的东方置业公司系刘来国开办，刘来国为实际控制人，对外负债销售此楼盘。一审认定该楼盘实际由刘来国开发属实，双方签订的合同是双方真实意思表示，应当认定合法有效。中海联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。东方置业公司辩称，刘来国是涉案房地产项目的实际开发人，中海联公司是名义开发人，刘来国有权对外售楼，并先后以其本人、东方置业公司以及中海联公司名义对外签订售楼合同。涉案房屋于2015年6月19日取得预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”说明在起诉前所预售的商品房应当取得预售许可。预售应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，是指涉案商品房达到预售条件，而非出卖人达到或取得预售资质。综上，涉案合同合法有效。刘来国述称，同东方置业公司意见。孙培诚向一审法院起诉请求：1、依法确认孙培诚与东方置业公司2015年3月10日签订的售楼合同书合法有效；2、案件受理费由中海联公司、东方置业公司与刘来国共同承担。一审法院认定事实：孙培诚提交了其与东方置业公司于2015年3月10日签订的商品房买卖合同，合同约定孙培诚购买位于蓬莱市户，房屋建筑面积140平方米，上述面积为暂测面积，如与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以实际测定面积为准；楼房总价440000元，合同签订之时一次性交清全部房款；工程竣工后，甲方（东方置业公司）口头或书面通知乙方（孙培诚）办理交付楼房手续。双方还约定了质量争议处理、保修责任等内容。合同尾部甲方处盖有“东方置业公司合同专用章”，乙方签章处签有“孙培城”名字。孙培诚提交收款收据一份，载明的收款时间为2015年3月10日，金额为440000元，标注购房款全部付清，1号楼3单元一层附式102室的内容。收据盖有“烟台东方产业发展有限公司蓬莱分公司”印章。孙培诚称购房款以现金形式于2015年3月10日在刘来国的办公室交给刘来国，由姓王的会计出具的收据。孙培诚称楼盘的房屋预售许可证办好后，原来的1号楼为现在的30#楼。中海联公司称对售楼合同书的真实性无法确认，合同书记载建筑面积140㎡，而实际无140㎡户型，东方置业公司无权对外出售合同中楼盘，故合同不真实不合法，对收据真实性认为无法确认，以现金方式交纳房款不合常理，中海联公司未收到该笔款项，收据公章与中海联公司、东方置业公司均无关联性，不合法。东方置业公司、刘来国认可孙培诚全款买房，承认收到孙培诚的全款并用于开发房地产，并称孙培诚所购房屋为带地下室的复式结构一楼面积为70㎡，房屋名义的开发人是中海联公司，实际开发人是刘来国，最早刘来国挂靠烟台东方产业公司与中海联公司签订的涉案房地产开发项目，中海联公司开发的房地产转让给刘来国，后来为减少交费，双方商定开发人名称不变，实际开发人是刘来国，在开发过程中又成立了蓬莱东方产业有限公司蓬莱分公司，2013年4月22日刘来国成立了东方置业公司，该公司对外既进行该项目的开发，又进行该项目的对外销售。经查，2018年8月刘来国因犯非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，被一审法院判处有期徒刑，该案刑事判决查明刘来国于2011年底欲接收中海联公司负责开发的蓬莱紫荆国际山庄二期项目，因无开发房地产资质，于2012年1月以烟台东方产业发展公司挂靠人的名义，委托烟台东方产业发展有限公司与中海联公司签订项目转让协议，后实际负责该项目开发。2012年6月，刘来国在未取得国有土地使用权证、未取得建筑工程施工许可证的情况下，启动项目建设工程，并在未取得预售许可证的情况下，自2013年5月18日开始，以其实际控制的东方置业公司合同名义向社会公开售楼集资，在取得商品房预售许可证前，共从82户购房户处收取预交房款1871.8114万元。刘来国将收取的资金存入其控制的个人账户，部分资金用于归还高息借款，造成无法向购房户交付房屋和退还房款。紫荆山庄二期30#-33#、35#-37#住宅楼（20855.2平方米），中海联公司于2015年6月19日办出商品房预售许可证。一审法院认为，我国对于出卖人预售商品房行为实行政许可制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”东方置业公司未取得国有土地使用权证、未取得预售许可证的情况下与买房人签订的《售楼合同》，违反法律强制性规定，应为无效合同，孙培诚要求确认合同有效，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定判决：驳回孙培诚的诉讼请求。一审案件受理费100元，由孙培诚承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争执焦点为：东方置业公司与孙培诚签订的售楼合同书是否有效。已生效的刑事判决书认定刘来国实际负责对蓬莱紫荆山庄二期项目进行开发，因自身没有房地产开发资质，遂以烟台东方产业发展公司名义与中海联公司签订项目转让协议，并约定以中海联公司的名义办理相关建设手续、销售承建的商品房。2012年6月，刘来国在未取得国有土地使用权证、建筑工程施工许可证的情况下，启动项目建设工程，并在未取得预售许可证的情况下，自2013年5月18日开始，以其实际控制的东方置业公司名义向社会公开售楼集资，并将收取的资金存入其控制的个人账户，部分资金用于归还高息借款。刑事判决认定刘来国犯有非法经营罪、非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪。本案刘来国以东方置业公司名义与孙培诚签订售楼合同书，东方置业公司既非与中海联公司签订转让协议的烟台东方产业发展公司，亦未有中海联公司的授权，且不具备房地产开发资格，亦未取得商品房预售许可证书，故东方置业公司与孙培诚签订的售楼合同书无效。综上所述，孙培诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙培诚负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月十五日书记员  孙晓雯