重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初20985号原告：张某某，男，羌族，2015年5月15日出生，住重庆市渝北区。法定代理人：余某某，女，羌族，1989年1月24日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵玲，重庆鼎屺律师事务所律师。被告：重庆好利来物业发展有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙湖街道兰桂大道1号润丰▪水尚23幢，统一社会信用代码91500112759298981B。法定代表人：洪坤明，职务：总经理。委托诉讼代理人：代琼，重庆信豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲巧，重庆信豪律师事务所律师。原告张某某与被告重庆好利来物业发展有限公司占有排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法由审判员刘涛峰适用简易程序于2019年10月14日进行公开开庭审理。原告张某某的委托诉讼代理人赵玲，被告重庆好利来物业发展有限公司的委托诉讼代理人代琼、王玲巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复渝北区XX街道XX大道XX号房屋水、电，停止侵害、排除妨害；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年10月13日，原告监护人代原告张某某与被告重庆好利来物业发展有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），编号CQ-201-02121227，买卖合同约定由原告购买被告XX号房屋，后双方于2018年12月5日签订《付款方式补充协议》，约定付款期限为2021年12月31日前付清该套房屋全部价款。《合同买卖》签订后，原告与被告协商一致，于2018年10月提前办理房屋交付并入住，且由被告协助开通了水、点、燃气等设施。后被告以原告无实际履行能力为由要求原告腾退房屋，并利用房屋未办理过户手续为由将原告所居住的房屋水、电关闭，并于2019年1月24日向渝北区人民法院提起诉讼，要求与原告解除买卖合同及腾退房屋(该案被告已自行撤诉)。被告采取的断水、断电的行为致使原告无法正常使用该房屋，原告监护人多次与公司交涉未果，后于2019年4月函告被告要求被告恢复水、电，被告仍置之不理。原告认为，在原、被告双方协商一致，被告已实际同意原告提前入住的前提下，则相应的物业服务也应一并提供，被告对此前达成致的约定反悔并采取断水断电的行为阻碍原告入住，严重侵害了原告的合法权益。故原告根据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告重庆好利来物业发展有限公司辩称：涉案房屋是一个样板间，原告并未与我方协商一致而取得该房屋，根据合同约定，付清房款后，原告才能入住，我方并未交付房屋给原告，而是原告自己强行换锁后入住，我方之前已经要求其搬出腾房。请求驳回原告的起诉。当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了重庆市商品房买卖合同及补充协议、物业费收款票据及付款凭证、律师函及快递单物流记录、收款收据等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：2018年10月13日，以被告为甲方，原告为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》（编号为CQ-201-02121227），主要约定：乙方购买甲方位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号房屋，建筑面积为234.64平方米的成套住宅，该房屋为清水房，总价为3500000元，于2018年12月31日前一次性付清。属现房销售的，甲方应在2018年10月13日前，将商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件……（3）乙方已付清全部房价款（包括按揭贷款）。交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。该合同尾部有甲方盖章，乙方张某某的法定代理人余某某签订。2018年11月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同付款方式补充协议》，对双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的内容进行变更，将原合同中的付款方式及期限约定乙方应于2018年12月31日前向甲方付清全部房款，现变更为乙方应于2019年12月31日前付清该套房屋的全部价款。在此之前，乙方有权向甲方申请更改房屋买受人的姓名，届时甲方应提供必要的协助。该协议尾部有甲方盖章，乙方张某某的法定代理人余某某签订。2018年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同付款方式补充协议》，对双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的内容进行变更，将原合同中的付款方式及期限约定乙方应于2018年12月31日前向甲方付清全部房款，现变更为乙方应于2021年12月31日前付清该套房屋的全部价款。在此之前，乙方有权向甲方申请更改房屋买受人的姓名，届时甲方应提供必要的协助。双方于2018年11月27日签订的《付款方式补充协议》自本补充协议签订之日自行终止，双方的权利义务以本协议约定为准。该协议尾部有甲方盖章，乙方张某某的法定代理人余某某签订。2018年10月4日，原告向被告支付了20000元的定金之后再未支付房款。案涉房屋是样板间，2018年10月下旬，原告从该小区的物业公司重庆润丰四季物业管理有限公司处取得了该房屋钥匙后入住，并办理了房屋的水、电、气卡。2018年12月底，被告缴纳该房屋电费时发现电卡的户名变更为张某某，遂于2019年1月8日向原告及其法定代理人余某某邮寄送达了《关于退还房屋钥匙并搬腾房屋的通知》，要求原告于2019年1月15日前将房屋钥匙归还、搬腾房屋并恢复房屋原状，待具备接房条件时，双方再办理房屋交接手续。2019年3月份，被告将该房屋的电卡户名变更到原告名下。2019年4月25日，原告的父亲张中福委托重庆鼎屺律师事务所律师丁翰卿向被告邮寄送达了律师函，主要内容为：一、你公司无权要求我方搬出房屋、退还钥匙。二、你公司应当排除妨害，立即停止对该房屋停供水电的行为，重新为我方通电通水。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险……本案中，原告与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及之后的数份补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定行使权利，履行义务。根据合同约定：本商品房交付时应符合以下条件……（3）乙方已付清全部房价款（包括按揭贷款）。交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。而双方在补充协议中将乙方的付款时间变更为2021年12月31日前。因该房屋尚未登记至原告名下，故原告未取得该房屋的所有权，原告无权基于此向被告主张物权请求权。原告主张被告已经将房屋完成了交付，其占有该房屋系有权占有，在商品房屋买卖中，买受人取得房屋的合法占有源于出卖人的交付行为，而商品房交付是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时，开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件（商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等)，并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等，原告取得房屋钥匙尚不足以证明被告向其交付了房屋，亦即其不能证明其占有该房屋为有权占有，该房屋现仍为被告重庆好利来物业发展有限公司所有，原告无权对房屋的本权人重庆好利来物业发展有限公司主张占有排除妨害请求权，对原告的诉讼请求，本院不予支持。为此，《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 刘涛峰二〇一九年十一月十三日法官助理 杨 星书 记 员 潘媛媛