浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初3351号 原告：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司，住所：淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村23幢。 法定代表人：俞裕开，董事长兼总经理。 诉讼代表人：国浩律师（杭州）事务所，系东方巨龙投资发展（杭州）有限公司管理人。 委托诉讼代理人：张丽平，国浩律师（杭州）事务所律师。 被告：朱振新，男，1969年8月3日出生，汉族，户籍地：淳安县，现在龙游县十里坪监狱服刑。 被告：吴爱珍，女，1970年7月10日出生，汉族，住淳安县。 共同委托诉讼代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。 原告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司诉被告朱振新、吴爱珍与破产有关的纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序。双方当事人申请庭外和解未能达成协议，本院于2019年10月22日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张丽平，被告朱振新、吴爱珍及其共同委托诉讼代理人张承进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告偿付购房首付款86257.84元；2.本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2017年11月6日，本院作出（2017）浙0127破申5号民事裁定，受理淳安县国土资源局对原告的破产清算申请，并指定国浩律师（杭州）事务所担任原告的管理人。 管理人核查发现，原告将阳光水岸度假村1幢1109室房屋以总价874284元的价格出售给二被告。根据朱振新和余进在公安机关侦查时的询问笔录显示：其中首付款263284元，用该房屋前三年的租金131142.60元（总房价的15%）抵扣外，余款132141.40元是东方巨龙的款项，余款611000元，由二被告向银行按揭贷款支付。 管理人认为：二被告应当返还首付款中原告的款项。另，原告收取阳光水岸度假村1幢1109室房屋第四年之后的租金共45883.56元，该款抵扣二被告应付款项后，二被告尚应支付原告86257.84元。 二被告对其未付购房首付款132141.40元的事实没有异议，提出以下答辩意见：1.依照商品房买卖合同约定，首付款于2009年2月26日付清，原告于2019年7月起诉已超过诉讼时效期间；2.原告未按合同约定期限交付房屋和办理产权登记，一直到法院在执行程序中拍卖该房屋时，看房联系人还是丽景酒店的工作人员。3.管理人提供的信息显示：原告从丽景酒店收取1幢1109室房屋自2014年7月1日至2014年12月31日的租金7500元，自2015年1月1日至2015年12月31日的租金15000元，以及丽景酒店自2017年7月至2018年8月的租金21500元未付，合计44000元。原告未提供2016年1月1日至2017年6月30日以及2018年8月1日至2019年1月21日房屋被拍卖成交前的租金收入账目。按同时段的租金标准计算，该两段时间的租金合计为33250元。可用于抵消首付款的租金共77250元，抵消后的首付款余额为54891.40元。4.原告一直未向二被告交付房屋和提供权属证书，按商品房买卖合同约定的违约金计算方法计算，逾期办证违约金为7421.426元，逾期交房违约金为233774元，足以与首付款抵消。 针对二被告的答辩，管理人补充如下：1.被告主张房屋至今未交付不成立。二被告与原告签订商品房买卖合同的同时，与丁香酒店签订房屋租赁合同，三年的租金抵扣了部分购房首付款。也就是说，该房屋竣工验收后的租金起算日为房屋交付日。2.2012年涉及原告及其高管的刑事案件立案后，调查发现二被告购房首付款未付清。二被告不仅没有补交购房首付款，还发生停止偿还房屋按揭贷款本息，原告作为房屋出卖人，没有将房屋初始登记的权属证书交付二被告办理产权转移登记，是行使先履行抗辩权。3.依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第十九条的规定，破产债务人对外追收债权的诉讼时效，自法院受理破产申请之日重新起算，本案起诉没有超过诉讼时效期间。4.原告代为收取租金是无因管理，管理人已根据账簿记载的租金额主动与二被告欠付的购房款抵消。二被告主张租金数额与实际不符，应当举证证明。 原告在庭审中提供以下证据材料及拟证明的事实： 第一组：（2017）浙0127破申5号民事裁定书、（2017）浙0127破4号之一决定书各1份，拟证明法院裁定受理对原告破产清算的申请和指定管理人的事实； 第二组：商品房买卖合同复印件1份，拟证明二被告购买阳光水岸度假村1幢1109室房屋的价格和首付款金额； 第三组：公安机关讯问余进、朱振新的笔录复印件各1份，拟证明二被告购买阳光水岸度假村1幢1109室房屋的部分首付款是原告的款项。 经质证，本院对原告提供的证据认证如下： 1.对第一组、第二组证据，二被告没有异议，本院予以确认。 2.对第三组证据，二被告对其本身的真实性没有异议，本院予以确认。朱振新提出淳公（刑）补侦诉字[2013]第255-1号淳安县公安局起诉意见书第29页第二段载明，犯罪嫌疑人余进通过各种方法套取资金6亿多元，已查明用于公司项目费用的第2项，支付46套公寓业主15%返租金外的房款23278935.33元。二被告购买1幢1109室房屋属于该46套范围内，首付款是赠送的。对于余进赠送首付款的法律效力，本院将结合起诉意见书的内容在事实认定和判决理由中予以分析。 二被告在庭审中提供以下证据材料及拟证明的事实： 第一组：商品房买卖合同1份，拟证明双方约定的交房时间和办证时间及其逾期违约金的计算方法。 第二组：阿里拍卖—拍品详情、竞拍公告、网络竞价成功确认书截图打印件各1份，1幢1109、1110室房价、购房资金来源和租金收入的情况表复印件1份，丽景酒店出具的支付原告租金的预付账款明细账2份，1幢13套房屋的租赁期限、年租金、每月应付租金的报表复印件1份，淳安县供电公司出具的1幢1109室自2017年4月至2019年1月的电费明细1份，拟证明1幢1109号房屋在2019年1月21日拍卖成交前一直由原告出租给丽景酒店使用。 经质证，本院对被告提供的证据认证如下： 第一组证据，原告对其真实性没有异议，提出被告主张违约金应该提起反诉或者另行起诉。本院审查认为，该证据与原告提供的第二组证据是同一份合同，本院已经确认。至于二被告主张违约金与未付购房首付款抵消，需要证明原告已构成违约的事实。 第二组证据，原告对阿里拍卖资料的真实性没有异议；提出1幢1109、1110室房价、购房资金来源和租金收入的情况表，没有原件核对，不予认可；对丽景酒店制作的预付账款明细账和应付租金的报表的准确性，原告不清楚，明细账只有每个月支付租金的总额，没有每一套的明细，不能证明原告收到被告的房屋租金；租赁报表中包含原告的房屋，但原告可以用于抵扣的只能是实际收到的租金，该报表与本案也没有关联性；电费明细可以证明房屋有无居住使用，但不能证明原告收取租金的事实。本院审查认为，1幢1109、1110室房价、购房资金来源和租金收入的情况表复印件没有制作单位和造表人的签字盖章，其形成过程及内容的真实性无法确认，不具有证据效力；其他表格本身的真实性可以确认，但不足以证明1幢1109号房屋在2019年1月21日拍卖成交前一直由原告出租给丽景酒店使用的事实。 根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下： 2009年2月26日，二被告与原告签订商品房买卖合同，约定二被告购买原告开发的阳光水岸度假村1幢1109室房屋，建筑面积53.31平方米，房价874284元，于合同签订当日支付首付款263284元，剩余房款611000元向银行按揭贷款支付；交房时间在2010年6月30日前，逾期按已付房价款每日万分之一支付违约金。对产权登记事项，约定在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。因原告的责任，被告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，如被告不退房，原告按已付房价款的0.5%向被告支付违约金。合同签订后，二被告没有支付首付款，与丁香酒店管理公司签订该房屋三年的租赁合同，每年租金为购房款的5%，合计租金131142.60元。原告同意租金抵扣首付款，并开具首付款的全额发票，让二被告到工商银行办理按揭贷款。2009年9月开始，原告主持日常工作的常务副经理余进用朱振新开办的佳艺装饰公司套取原告的资金。2009年12月，朱振新按余进的要求，将原告以支付装修工程款名义转账到佳艺装饰公司账户的资金转入朱振新个人账户，然后将未付首付款132141.40元从朱振新个人账户转入原告账户，二被告应付购房首付款在原告账面结清。2012年8月4日，余进涉嫌刑事犯罪被羁押，原告的股东指派俞裕开接管原告的经营管理，期间设立丽景酒店接管丁香酒店管理公司承租的房屋和经营业务。淳公（刑）补侦诉字[2013]第255-1号淳安县公安局起诉意见书认定，2009年9月至2012年7月，余进以预付款的名义将原告的资金333027797.36元转账支付给佳艺装饰公司，佳艺装饰公司共开具329316080元装修工程款发票给原告计入开发成本，其中实际装修工程款只有126812652.81元，其余202503427.19元被余进套取用于账外支出。该起诉书第29页第第二段载明，余进通过各种方式套取资金总额609565373.73元，其中通途第2项为支付46套公寓业主15%返租金之外赠送的房款23278935.33元。朱振新称该46套包括二被告购买的1幢1109室房屋。2013年6月30日，二被告与丁香酒店管理公司签订的租赁合同期满后，没有与丽景酒店续签租赁合同。管理人根据原告的账面记载，确认原告收取丽景酒店支付的1幢1109室房屋租金共45883.56元。 2015年1月19日，本院对余进等人的刑事案件作出一审判决。宣判后，被告人全部上诉，2015年6月10日，杭州市中级法院作出二审判决。在刑事诉讼期间，二被告未补交首付款，原告的工作人员也没有提供给二被告办理产权转移登记的资料。 本院认为，余进作为原告的实际控制人，用套取原告的资金赠送二被告购房款。该赠与不是余进对其个人财产的处分，也不是合法处分原告财产，赠与行为无效。原告进入破产清算程序后，管理人要求二被告补交未付的购房首付款，属于正常履行职务行为。关于诉讼时效期间。余进套取原告的资金赠送二被告首付款的行为发生在2009年12月，但原告在刑事诉讼期间才知道余进的侵权行为，应当从刑事诉讼终结的2015年6月10日开始起算诉讼时效。按照民法通则规定，2年的诉讼时效期间至2017年6月10日届满。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十九条第二款规定，债务人无正当理由未对其到期债权及时行使权利，导致其对外债权在破产申请受理前一年内超过诉讼时效期间的，人民法院受理破产申请之日起重新计算上述债权的诉讼时效期间。2017年11月6日，本院裁定受理对原告破产清算的申请时，超过诉讼时效期间尚在一年内，因此从受理破产申请之日起重新计算诉讼时效期间。管理人于2019年7月12日提起诉讼，在民法总则规定的三年诉讼时效期间内。被告提出的诉讼时效抗辩不能成立。关于逾期违约金。二被告在合同约定的交付时间之前已经将购买的房屋出租，并按买卖合同约定的交付日期起算租金。原告在竣工验收后将房屋交付给承租人，即履行了交付义务。被告主张房屋至今未交付与事实不符，其主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，不能成立。逾期办证违约金，因二被告未付清购房款，原告行使先履行抗辩权，符合法律规定，故对被告主张逾期办证违约金，也不能支持。关于二被告出租房屋的租金数额，因为第一期三年的承租人是丁香酒店管理公司，在丁香酒店管理公司停止营业后，由丽景酒店接管丁香酒店租赁的财产继续经营。三年租赁合同期满后，二被告没有与丽景酒店续签租赁合同，丽景酒店继续使用二被告的房屋，二被告应当向丽景酒店追收租金。若二被告主张原告侵权出租二被告的房屋以及侵占二被告的租金，应当另行起诉。法律允许当事人抵销互负到期债务，二被告应当支付原告从丽景酒店收取的阳光水岸度假村1幢1109室的租金充抵其未付的购房首付款后的不足部分，对原告的诉讼请求，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零九条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条规定，判决如下： 被告朱振新、吴爱珍于本判决生效之日起十日内支付原告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司购房首付款86257.84元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告朱振新、吴爱珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  余积祉 二〇一九年十一月十一日 书记员  张 鑫 本案引用的法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第二十五条管理人履行下列职责： （一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料； （二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告； （三）决定债务人的内部管理事务； （四）决定债务人的日常开支和其他必要开支； （五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业； （六）管理和处分债务人的财产； （七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序； （八）提议召开债权人会议； （九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。 本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。