河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初4378号原告：丁全，女，生于1965年8月26日，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师。被告：河南佰宇置业有限公司。法定代表人：李安邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭建新，河南雷鸣律师事务所律师。第三人：钱风鸣，男，生于1986年6月28日，汉族，住湖北省丹江口市。原告丁全诉被告河南佰宇置业有限公司（以下简称佰宇公司）、第三人钱风鸣为合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁全及其委托诉讼代理人寇军荣，被告河南佰宇置业有限公司的委托诉讼代理人郭建新，第三人钱风鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁全向本院提出诉讼请求，要求1、依法认定原、被告签订的《［卢浮帝景］认购书》为商品房买卖合同；2、判决解除原、被告签订的《［卢浮帝景］认购书》，被告向原告返还已付购房款423724元及利息（利息自2018年8月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至款付清之日止），并承担已付购房款一倍的赔偿责任。事实与理由：2018年8月28日，原被告签订《卢浮帝景认购书》，认购书约定，认购房屋的项目名称是卢浮帝景，坐落位置为邓州市人民路17号，认购房号为5号楼1单元2901室，建筑面积约114.52平方米，房价款单价3700元，总价423724元，付款方法与期限为一次性付款。同时，被告向原告出具了购房款423724元的收款收据，并在收据上注明“丁全购房款抵工程款（10#楼门窗）”。但是，双方签订认购书后，被告迟迟不向原告交付房屋。后原告发现被告将抵偿工程款的房屋已出售给他人。故诉至法院，请求判如上述所请。被告河南佰宇置业有限公司辩称：1、本案不是房屋买卖合同纠纷，被告没有收到原告的购房款，是被告拖欠原告的工程款，是用工程款抵房款，所以本案不是房屋买卖合同纠纷；2、因工程款没有算清有争议，被告认为根据工程结算凭据，抵房款后原告尚欠被告109756元，所以没有将工程款抵的房屋交付被告；3、因工程款演变而来的房屋，因工程款未结清，所以不属于交房违约；4、马小龙126000元和马黎明25270元款项核对清楚交后，如果原告方认可该欠款，可以补齐欠款后，给原告同等价值房屋，或者给原告退还313968元。2017年2月7日，第三人钱风鸣在被告处购买一套房屋，后因其他原因已于2019年1月11日将本案所涉房屋调整给第三人钱风鸣，该房屋已交付。第三人的房款现未交齐，所涉房屋在房管局办理有房产登记。第三人钱风鸣述称：我的房款现尚欠10万余元，我和被告方协商于2019年年底付清。我于2019年1月11日接收该房屋，没有办理产权登记，现房屋已经装修完毕，可以入住。原告丁全为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：第一组：原告的身份证复印件，以证明原告的身份情况；第二组：1、《［卢浮帝景］认购书》，证明原、被告2018年8月28日签订《［卢浮帝景］认购书》，约定了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式；2、河南佰宇置业有限公司《收款收据》，证明被告于2018年8月28日收到原告购房款423724元；3、邓州市房产管理局发布的预售许可证信息，证明被告开发的卢浮帝景5#楼已于2014年1月领取商品房预售许可证，被告有该楼房的销售资格。上述证据以证明原、被告存在商品房买卖合同关系。第三组：1、《卢浮帝景项目工程进度款申报表》5份，证明原、被告于2017年10月16日对“10#楼48户塑钢窗”等工程进行结算。这五项工程是：“10#楼48户塑钢窗、门卫室、10#楼商业一层及维修工程”（总造价333800元），“3#、4#、8#、9#楼雨棚”（总造价16300元），“3#、4#、5#、6#、8#、9#楼门厅两侧高窗”（总造价8232元），“3#、4#、5#、6#、8#、9#楼无障碍坡道扶手”（总造价20257元），“一期工程门厅不锈钢大门”（总造价160650元），以上5项工程的总造价合计共539239元；2、河南佰宇置业有限公司2017年10月16日《收款收据》，证明原、被告2017年10月16日对“10#楼48户门窗”等工程结算以后，被告方向原告出具《收款收据》，确认下欠原告工程款539239元；3、河南佰宇置业有限公司2017年11月3日《领款单》2份，证明原、被告2017年10月16日结算工程款后，原告于2017年11月3日填写领款单2份，“领10#楼门窗安装款”各5万元共10万元；4、河南佰宇置业有限公司2018年8月28日《领款单》，证明在原、被告2018年8月28日签订《［卢浮帝景］认购书》当天，原告在被告方填写的《领款单》上签字，领取“10#楼48户门窗”等工程款423724元。领款事由为，“2017.10.16号门窗工程款539239元，已另付10万，现用工程款购买5号楼1单元2901号房一套，114.52㎡×3700元/㎡＝423724元”；5、河南佰宇置业有限公司2018年8月28日《收款收据》，证明在原告2018年8月28日领取工程款423724元的同时，被告又向原告出具《收款收据》，收到丁全“购房款抵工程款（10#楼48户门窗）金额423724元”。“交款事由：购房款（5—1—2901），114.52㎡×3700元/㎡”；6、河南佰宇置业有限公司2018年8月28日《转账收据》，证明被告于2018年8月28日向原告出具《转账收据》，承认“工程款抵房款余欠”原告15515元。上述证据以证明被告以“10#楼48户门窗”等工程款抵购房款以后，被告仍然欠原告工程款15515元的事实。第四组：1、河南佰宇置业有限公司2015年9月18日《领款单》2份，证明被告欠原告3#、8#楼窗户安装工程款823200元，加上被告补偿损坏窗户款2700元后，合计工程款825900元。扣除已付给4#、9#楼承包人任伟30万元以后，下欠原告工程款525900元；2、河南佰宇置业有限公司2016年10月30日《原始凭证汇总表》2份，证明被告欠原告零星工程款79848元，4、9号楼窗户维修款9584元，两项合计金额89432元；3、河南佰宇置业有限公司2015年8月2日《收据》3份，证明被告收到原告认筹车位款3万元，但收款后没有向原告交付车位也没有退还认筹款；4、河南佰宇置业有限公司李上明所写《换房意见书》，证明被告认可欠原告工程款等合计674732元（实际应为674432元。包括该组证据第1笔525900元，第2笔79848元、9584元，第3笔3万元，合计645332元。再加上原告代4#、9#楼承包人任伟维修工程款29100元，但李上明合计时多计算300元）。被告以房屋和车位抵款699702元，原告余欠被告24970元（实际应为余欠25270元）；5、河南佰宇置业有限公司《借款借据》，证明原、被告2016年10月30日结算后，原告向被告写下“欠房款”25270元的借据；6、河南佰宇置业有限公司2015年2月14日《借款借据》和2月15日银行《转账交易信息》，证明被告在3#、8#楼窗户安装工程款823200元中，已付的30万元支付给了4#、9#楼承包人任伟，任伟从30万元中支付给原告15万元，被告在结算时却扣除原告30万元，多扣工程款15万元；7、中国农业银行2016年11月25日《单笔转账交易信息》，证明原、被告2016年10月30日结算后，原告提出被告多扣工程款15万元，被告认可后于2016年11月25日支付给原告10万元，其余5万元因被告以房抵工程款后原告“欠房款”25270元而没有支付。两相抵销后，被告仍欠原告工程款24730元。上述证据以证明原、被告之间另有工程款抵购房款的商品房买卖，抵偿后原告“欠房款”25270元的事实。第五组：1、河南佰宇置业有限公司李上明2019年6月5日签署的《工程报修单》，证明被告在2019年新欠原告维修工程款3250元；2、原、被告签订的《定购协议单》4份，证明原、被告曾于2013年2月24日签订《定购协议单》，被告一共收取原告定金54500元，但被告收款后至今没有与原告签订商品房买卖合同，也没有向原告退还定金；上述证据以证明被告另欠原告工程款和预约定金的事实。第六组：民事起诉状，证明原告已于2019年8月27日对被告另案提起诉讼，请求人民法院判决被告向原告支付装饰装修工程款43495元及利息。被告2016年11月25日支付给原告的10万元，已在另外案诉讼标的中扣除。以证明原告已就装饰装修工程款纠纷另案起诉的事实。被告佰宇公司对原告提交的证据的真实性均无异议，但称原告所谓的房款并非是现金交付，而是被告欠原告的工程款抵偿购房款。愿意组织原被告双方对账目进行清算，以最后清算结果为准。第三人钱风鸣对原告提交的证据不发表质证意见。被告佰宇公司向本院提交了一份付款明细账单，以证明原告尚欠原告房款100000余元。原告对被告佰宇公司提交的证据中第1、2、3、4项均无异议，另126000元及25270元是涉及3号楼和8号楼的工程款，与本案无关，我方已另案起诉。第三人钱风鸣对被告提交的证据不发表质证意见。第三人钱风鸣向本院提交如下证据：1、2017年2月7日卢浮帝景认购书一份，以证明其于2017年2月7日购买的是6#楼1单元2901；2、收款收据四份，其中2019年1月11日这份收据是对以前所付款项的汇总，以证明其购房付款情况；3、客户退房申请表，以证明因为被告方办理不了按揭贷款，其要求退房；4、预售协议书，以证明因为被告不退房，也不退款，经双方协商，被告给其换房，为5#楼1单元2901，与原来所购房屋面积、户型都一样；5、商品房买卖补充协议，以证明换房成立，2019年1月11日当天就办理了交房手续。原告对第三人提交的第1组证据有异议，认为认购书是2017年2月7日，与本案争议房屋不是同一房屋；对第2组证据，认为没有关联性；对第3组证据有异议，退房时间在原告购房之后；对第4组证据，预售协议显示的时间，可以看出原告购房在先，第三人购房在后；对第5组证据，可以看出第三人和被告之间合同没有履行完毕，第三人房款未付清，而原告已经付清款项。被告佰宇公司对第三人提交的证据均无异议。对当事人之间无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据如何采信，在评理部分予以综合评述。经庭审举证、质证，并结合原告所提供证据，本院确认如下案件事实：丁全、马小龙、马黎明（三人系亲属关系）承建被告卢浮帝景项目门窗安装工程，因被告欠付工程款，佰宇公司于2017年10月16日出具收款收据，显示丁泉（丁全）应得10号楼48户门窗、商业一层及维修等工程款为539239元。双方于2018年8月28日签订了《卢浮帝景认购书》，约定以5号楼1单元2901单元房抵偿10号楼48户门窗款423724元。2018年8月28日，由丁全办理领款单，显示金额为423724元，已另付100000元，并记载此款项系2017年10月16日凭证记载的款项。同日，佰宇公司向丁全出具收款收据一张，显示系收5号楼1单元2901购房款423724元。另外佰宇公司2018年8月28日制作转账收据一份，显示欠丁全工程款抵房款余额为15515元。后佰宇公司并未将该房屋交付原告而是卖与第三人钱风鸣，现第三人已接收并装修。另，原告与被告之间另外有债权债务关系。本院认为：原被告之间经清算，被告欠原告10号楼48户门窗、商业一层维修等工程款539239元，被告支付100000元，仍欠439239元，抵扣5号楼1单元2901购房款423724元后仍欠15515元，以上账目清楚。原被告双方于2018年8月28日签订的认购书，实质上是原被告双方以房抵债的意思表示，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，且被告方也已将房屋售卖交付给第三人，原被告之间再订立商品房买卖合同已无可能。但原被告之间已经清算显示的423724元购房款实为被告拖欠原告的工程款，应由被告支付给原告，且应从2018年8月28日起依法支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告丁全与被告河南佰宇置业有限公司2018年8月28日签订的《卢浮帝景认购书》；二、被告河南佰宇置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告丁全工程款423724元并支付利息（2018年8月28日起至2019年8月20日的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计息，2019年8月20日之后至款付清之日止的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告丁全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7656元，由被告河南佰宇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  王明军审判员  杨 霞审判员  曾庆品二〇一九年十一月二十九日法官助理赵红阳书记员杨忠义