广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初13492号原告：葛贵海，男，1967年10月18日出生，汉族，住福建省建瓯市。原告：张泽柳，男，1966年8月23日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：卢永曦，广东马良律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏艳红，广东马良律师事务所实习律师。被告：陈子坚，男，1956年3月15日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所律师。原告葛贵海、张泽柳诉被告陈子坚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年1月5日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于广州市海珠区凤和村鹭江东约新街94号（1-9层）的整栋房屋出租给两原告用于开设商业公寓，租赁期限自2019年4月1日至2031年6月30日，房屋交接时间为2019年4月1日，其中2019年4月1日至6月30日共三个月为装修免租期；房屋第一年租金为41000元／月，押二付一，即原告向被告支付押金82000元和预付租金41000元，共计123000元；如果被告违约，则被告应退回款项给原告，同时处以押金两倍即164000元的赔偿给原告并赔偿原告投资兴建的费用。两原告按照合同约定，向被告转账支付123000元。被告收到款项后，向原告出具《收款收据》。合同签订后，两原告向促成原被告签约的房屋中介机构支付中介代理费用36000元。同时，原告着手为即将承租的房屋做装修准备，包括购买加装商业电梯一台（预付定金36000元）、购买房间内空调一批（价值67200元）及聘用装修团队实地勘测（两原告及若干名工人的误工费用、交通费用等支出约40000元）等。2019年4月1日，被告称原租户未搬离，无法按时向原告交付房屋，要求延期交付。两原告前往房屋现场，确认原工厂仍在生产，无奈同意被告延期交付。双方签订《补充协议》约定：被告至迟于2019年4月30日之前交付房屋，装修免租期顺延。2019年4月30日，被告称原租户未搬离，仍无法交付房屋，并要求解除合同。双方多次商谈后均同意解除合同、退回款项、由被告支付违约金以赔偿原告的损失，但双方未能就被告赔偿违约金的具体金额达成一致，故原告起诉请求：1、请求判令解除两原告与被告的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告向两原告返还押金82000元和租金41000元共计123000元及利息（利息以123000元为基数，按照中国人民银行同期同贷款基准利率，从起诉之日起计至实际付清之日止）3、判决被告向两原告赔偿损失164000元（按押金的两倍计算）：4、本案受理费由被告承担。被告辩称，涉案场地具备了交付的条件，如果原告愿意履行合同，被告愿意交付场地给原告。如果原告要求解除合同，被告就同意解除合同，被告同意返还押金82000元和租金41000元，但是不同意支付利息及赔偿损失，理由是：是原告提出解除合同，并非被告不履行合同，原告已知晓涉案物业被纳入城中村项目改造区域内，涉案合同的租赁期间无法保证合同的履行；本案所涉房屋为宅基地上盖建筑物，无相应的规划和报建手续，原告对此事是知道的，故原告提出的赔偿损失无事实和法律依据。经审理查明，据《农村（墟镇）宅基地使用证》复印件记载，新滘镇凤和村路江东约新街94号的使用人是被告陈子坚，该建筑物为框架结构，层数为6层，建筑面积为741.75平方米。2019年1月5日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市凤和村路江东约新街94号（1-9层）出租给乙方，租赁年限由2019年4月1日至2031年6月30日止；交楼时间为2019年4月1日；4月1日至6月30日为装修期免租金；2019年7月1日至2020年6月30日租金为41000元/月……合同签订时，乙方付给人民币捌万贰仟作为押金……在租赁期间投资兴建的基建项目（包括水、电装修等），合同期满或乙方违约时应无偿归甲方所有人，在合同有效期内，双方不得借故中断合同，无论哪方无故中断合同，一律作为违约处理，如乙方违约，甲方没收乙方押金和装在甲方房屋的附属财产，如甲方违约则甲方退回押金给乙方，同时处以押金的两倍（共人民币拾陆万肆仟元整）赔偿给乙方并赔偿乙方投资兴建装修的费用；乙方装修需得甲方同意；等。合同签订后，原告向被告支付了押金82000元及租金41000元；被告向原告出具上述款项的《收款收据》。2019年4月1日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，其中约定，乙方承诺房屋装修加装电梯，乙方负责加装电梯的楼体加固并维护；因国家建设征用土地及及乡村建设发展用地需拆迁房屋，甲方同意乙方拆走己安装设备（电梯及空调等）；由于甲方无法于4月1号按时交付房屋，现甲方承诺于2019年4月30号将房屋交于乙方，若无法交付，乙方有权保留追究延期交付责任；若甲方在15号之前交付，按延迟天数补偿金额（按月租金金额除以30天）若无法按时交付，需在给乙方原来3个月装修期的基础上加15天装修期；等。原告为证明被告违约金及造成的损失，提交了：1、照片两张（照片中反映场地内有人员及物品）；2、合同编号为LANE903015《广东莱茵电梯销售安装合同》（日期2019年3月6日）、及《广东莱茵电梯有限公司收款凭证》（落款日期为2019年3月6日，其中记载收到LANE903015葛贵海项目定金36000元）、空调单据及银行个人活期账户交易明细（其中反映费用为67200元）、中介代理费14500元的《收款收据》。经质证，被告对证据1的真实性、合法性和关联性不予确认，原告也未向被告发出基于建筑物被第三方使用导致无法交付而主张合同解除的通知；对证据2中的账户流水的真实性没有异议，对证据2中的其他证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，电梯合同是原告为达到诉讼目的而制造的、该合同的收款凭证不是合法的票据，空调单据的来源盖章主体不清楚也不是合法的票据、无法证明该单据与本案的关系，中介费收据并非合法的收据且本案合同并非经该中介提供的居间服务促成、收据备注收据的有效期为一个月。对此，原告陈述，原告在签订合同后已经为装修作准备，签订电梯销售安装合同及支付电梯费用、空调费用均是为装修所作的准备，是因为被告一直无法交付房屋，双方才在2019年4月1日签订补充协议的。被告为证明其主张，提交了:1、《凤和联社入户测量专用票据回执》；2、《凤和联社康乐、鹭江村城中村改造项目选择合作意向企业表决结果公示》。被告表示上述证据均是粘贴在涉案房屋门口的照片，没有原件）。原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，上述证据没有原件，且不足以证明涉案房屋需要拆迁，如果拆迁情况属实，被告仍与原告签署合同、收取押金和租金，被告的行为具有明显的恶意。原告于2019年6月14日提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人确认，涉案房屋实际上是9层。被告陈述，涉案房屋所在的村社现只是公示城中村改造的项目，尚未启动具体的实施工作，尚未知道房屋是否需要拆迁、何时拆迁。另外，被告表示，涉案房屋于2019年6月30日已经清场，具备交付的条件；对此原告表示，即使涉案房屋具备交付条件，原告也不同意继续履行合同，因为被告违约给原告造成严重损失，双方已无信任基础。庭审中，本院向原告释明合同效力的问题及询问是否变更诉讼请求，原告表示坚持其诉讼请求。本院认为，据原告提交的证据及双方的陈述反映，涉案宅基地登记上盖的建筑物为6层，而涉案《房屋租赁合同》和《补充协议》所约定的房屋为1-9层，故上述合同中超出1-6层部分的物业的租赁关系无效。根据上述《房屋租赁合同》和《补充协议》约定，被告应在2019年4月30日将涉案房屋交付给被告，但被告未能按时交付场地，即使被告表示涉案房屋于2019年6月30日已经清场，但原告已提起本案诉讼且在诉讼中表示不同意继续履行合同，故原告要求解除上述合同中1-6层部分的租赁关系的请求合理，本院予以支持。原告已向被告支付了押金82000元和租金41000元，被告也同意返还原告该款项给原告，故原告要求被告向其返还该款项的请求，合理有据，本院予以支持。原告提交的证据反映原告已为装修房屋进行了准备并支付了一定费用，且结合上述合同对违约金的约定，及原告在知悉涉案房屋的登记与实际层数不符的情况仍与被告签订合同的情况综合考虑，本院酌定被告应支付给原告的违约金为82000元。本院已支持原告主张的违约金，且双方对返还款项的利息并无约定，故对原告主张的利息及超出本院支持部分的违约金的请求，本院不予支持。被告认为因为涉案房屋已纳入城中村改造项目故无法保证合同履行以此抗辩承担责任，但根据被告的陈述，涉案房屋所在村社的改造项目至今未启动、尚未知悉房屋的拆迁时间，且被告此前已未能约定交付房屋，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告葛贵海、张泽柳与被告陈子坚签订《房屋租赁合同》和《补充协议》中关于广州市凤和村路江东约新街94号1-6层部分的租赁合同关系；二、被告在本判决生效之日起十日内向两原告返还押金82000元及租金41000元；三、被告在本判决生效之日起十日内向两原告支付违约金82000元；四、驳回两原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费5605元，由两原告共同负担1601元，被告负担4004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  刘卫宁二〇一九年十一月二十二日书 记 员  于悦姗何国卫邬雪芳