北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20429号原告：北京市正元成经济贸易中心，住所地：北京市昌平区百善乡政府西100米。法定代表人：万程，任董事长职务。委托诉讼代理人：徐克，男，1976年3月9日出生，北京市正元成经济贸易中心经理。委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。被告：北京丰大商贸有限公司，住所地：北京市西城区双旗杆东里12号楼一层101室。法定代表人：尹兆扬，任总经理职务。委托诉讼代理人：褚淑玲，女，1978年12月21日出生，北京丰大商贸有限公司副经理。原告北京市正元成经济贸易中心（以下简称正元成经贸中心）诉被告北京丰大商贸有限公司（以下简称丰大商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正元成经贸中心的委托诉讼代理人丁建国、被告丰大商贸公司的委托诉讼代理人褚淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正元成经贸中心向本院提出诉讼请求:1.请求法院确认双方2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年5月29日解除；2.请求法院判令被告将西城区双旗杆东里XX号房屋腾退；3.请求法院判令被告支付原告2016年7月20日至2019年5月29日期间的租金439万元，请求法院判令被告支付2019年5月30日至实际搬离期间的房屋占用费用，计算标准为2019年度日房租的双倍；4.请求法院判令被告支付原告逾期支付租金的违约金56万元；5.请求法院判令被告支付2016年7月20日至2017年7月19日期间的税金9万元;6.请求法院判令被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：2016年5月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：被告承租原告所有的双旗杆东里12-2号房屋，建筑面积1404平方米；租赁期限为10年，自2015年4月19日起至2025年4月19日止，其中4月19日至7月19日为叁个月的免租装修期；第一年租金总额为210万元，第二年租金总额为230万元，以后每两年后涨价十万元；租金支付方式为第一年按季度支付，从第二年开始按半年支付租金。2015年4月19日，原告将承租房屋交付被告使用。2015年4月至2015年12月期间，被告支付原告租金90万元；2016年8月17日，被告支付原告租金120万元。至此，第一年度租金支付完毕。此后，被告拒绝支付第二年度的租金。2017年9月28日，原、被告签订《补充协议》，约定2016年7月20日至2017年7月19日期间房租为200万元，2017年7月20日至2025年4月19日期间，房租按每年180万元计算，由被告承担发票税金。2017年9月28日补充协议签订后，被告仍拖延、拒不支付租金。截止起诉日，被告拖欠原告租金560万元。原告多次派员工向被告索要，且委托律师向被告发送律师函，要求在宽限期内支付，但被告仍拒不支付租金。根据《房屋租赁合同》第十二条第（一）项约定，拖欠房租两个月以上，经原告催告仍未支付的，原告有权解除合同、收回房屋，并要求被告承担违约金。综上，为保护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告丰大商贸公司辩称:原告陈述的房屋租赁合同签订情况属实。我方租金交到了2017年7月19日，由于原告一直未向我方开具发票，因此我方未支付后续租金。后续我方又支付了180万元的租金。2019年4月17我方向原告发函，要求协商解约事宜，原告拒收。2017年7月20日之后的租金我方同意支付，但不认可原告主张的数额。2019年4月17日我方腾出了地下全部800多平和地上一层大部分面积，要求与原告谈解约事宜，原告未与我们协商。目前还有转租的部分商户在使用一层的部分房屋，至今没有腾出。我方没有违约，原告没有解除权，双方租赁合同在2019年5月29日并未解除。但我方现在同意解除与原告之间的租赁合同，同意腾退涉案房屋。原告主张的欠缴租金数额有误，我方不予认可，现原告已向我方提供租金发票，我方同意向原告支付租金349万元，并同意按照租金标准向原告支付2019年5月30日至房屋腾退之日止的房屋使用费，原告主张的双倍租金标准没有依据。我方没有违约，不同意向原告支付违约金。如果法院认定我方违约，我方认为原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。我方同意向原告支付税金9万元，不同意承担本案诉讼费和保全费。本案审理中，原告向本院提交如下证据：房屋租赁合同、补充协议、房屋产权证书、农行进账单、律师函；被告向本院提交如下证据：付款凭证、支票存根、网上银行电子回执、委托代收款证明、（2017）京0102执11742号通知书、建设银行客户回单、证明、备忘录、告知函、快递查询记录，经本院组织质证，双方当事人对于上述证据的真实性均予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其所有的北京市西城区双旗杆东里XX号楼XX号房屋（建筑面积1404平方米）出租给乙方作为超市、餐饮、理发等商业服务项目，租赁期限为2015年4月19日起至2025年4月19日止，其中2015年4月19日起至2019年7月19日为甲方给乙方的免租装修期，乙方可转租该房屋租赁权；第一年租金为210万元，第二年租金为230万元，以后每两年涨价10万元（2018年7月后租金每年240万元）。两年后甲方退还乙方房租押金。租金按季度支付。以本合同生效日期起算，每季度（季度、半年、年）前5个工作日内以转账方式付清。（遇节假日顺延）且在乙方付清相关款项后5个工作日内，甲方提供全额等值发票给乙方。第一年按季度支付租金，从第二年开始按半年支付租金。合同第九条第（四）项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、擅自改变房屋用途的；2、利用房屋从事违法活动，损害公共利益妨碍他人正常工作、生活的；3、甲方给乙方下达催款通知后贰个月内仍不支付房租的。合同第十二条乙方违约责任约定：（一）、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。1、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；2、拖欠房租累计达贰个月以上，并经甲方书面催告的。……（四）、合同解除后，乙方应当在30日内交还房屋。双方于同日签订的补充协议约定：2015年4月至12月期间北京丰大农业发展有限公司法人及公司人员分几次给关学军汇款90万元整，此款是支付双旗杆东里XX房租款（90万元抵减甲乙双方租赁合同的第一年房租）。原告确认其与关学军之间的该处房产的房屋租赁合同已经无效，故被告与原告签订本租赁合同，如有不同所造成的后果由原告承担。被告第一年房租210万元，支付原告时减去以上90万元，按差额120万元支付原告第一年房租款，此款支付方式按双方房屋租赁合同相关条款执行。原告确认被告第一年租金已支付90万元，按差额再支付120万元，被告应在合同到期后办理营业执照注销事宜。2016年8月16日，原告公司法定代表人万程向被告出具《证明》：“今支付第一年房租余款120万元，第二年第一季度房租一个月内付清，不算乙方违约。另外支付给关学军90万元房租款发票乙方自行承担税金，税金4.50万元，94.50万元增值税专用发票由甲方开具给乙方，已支付的120万房租增值税专用发票一周内由甲方一并开具给乙方。”当日，被告向原告支付了房租120万元、税金4.50万元，但原告未向被告开具任何发票。2017年9月28日，原、被告签订补充协议，约定自2016年7月20日至2017年7月19日房租按每年200万元计算。2017年7月20日至2025年4月19日止的房租按每年180万元计算。2016年7月20日起发票由被告承担税金，原告出具正式发票。2018年5月10日，原告公司法定代表人万程与被告公司代理人褚淑玲，签署《备忘录》：北京正元成经济贸易中心给北京丰大商贸有限公司开具房租发票390万元，收到发票后北京丰大商贸有限公司支付北京正元成经济贸易中心房租款。截止到2018年5月19日欠租金155万元，收到发票后支付80万元。上述备忘录签署后，原告未向被告开具390万元的发票，被告亦未按上述备忘录的约定向原告支付租金。2019年4月，被告通过快递向原告发出《告知函》：北京市正元成经济贸易中心：多次联络贵方无果，现函告贵方：我方决定向贵方解除《房屋租赁合同》，诚邀贵方尽快联络我方洽谈解除合同事宜，望贵方尽快给与答复为谢！原告方拒收了被告快递的上述告知函。2019年2月28日，原告向被告发出律师函，通知被告于收到律师函两天内，支付2016年7月20日至2019年7月19日期间的租金560万元，若被告未按照律师函通知的时间支付租金，原告将根据合同第12条的约定向被告主张违约责任。被告收到该律师函后，未向原告支付租金。现原告以被告拖欠租金构成违约为由，诉至本院，要求确认双方租赁合同于2019年5月29日解除，要求法院判决被告腾退涉案房屋并支付房屋租金、违约金、税金及合同解除后的房屋使用费。经核算，被告自2015年7月20日至2019年5月29日期间应向原告支付租金745万元。经本院询问，双方当事人在庭审中共同确认截止到2019年5月29日，被告累计向原告支付租金396万，税金4.50万元，尚欠原告租金349万元。此后，原告向本院出具诉讼请求说明，又否认双方补充协议约定的90万元租金抵扣事宜，要求被告向其支付租金439万元。本案审理期间，原告为被告开具了390万元的增值税普通发票，被告向原告出具了收条。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方当事人在合同中约定承租人欠缴房租两个月，在出租人催告后仍不缴纳的，出租人有权解除合同。被告于2017年7月20日之后一直未向原告交纳租金，双方租赁合同中虽然约定了原告应当向被告开具发票，但并未将开具发票作为支付租金的前提条件，双方在此后签订的备忘录中，仅对2018年5月19日之前租金约定了收到发票后再进行支付的条件，其效力并不及于之后的租金支付，因此，被告在此后经原告催告，仍未交纳租金的行为构成违约，原告有权依据合同约定要求解除双方之间的房屋租赁合同，原告于2019年4月17日起诉至本院，要求解除与被告之间的租赁合同，被告于2019年5月29日收到原告的起诉状副本，原告主张此时双方合同解除，本院对此予以确认。双方租赁合同解除后，被告应当将涉案房屋腾退交原告收回，对原告要求确认双方租赁合同于2019年5月29日解除及要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付2016年7月20日至2019年5月29日期间租金439万元的请求，双方当事人在签订租赁合同当日通过补充协议的形式确认被告交给案外人关学军的90万元租金冲作被告应向原告支付的租金，本案庭审中双方当事人亦共同认可被告承租涉案房屋后，累计向原告支付租金396万元（含上述90万元），此后原告否认双方在补充协议中关于90万元的约定，缺乏相关依据，本院对原告的此项主张不予认定，本院确认被告已付租金数额为396万元。按照双方合同及补充协议约定，截止到2019年5月29日，被告应向原告支付租金745万元，目前尚欠2019年5月29日前的租金349万元，现被告同意向原告支付此部分租金，本院不持异议。对原告诉讼请求中多主张的90万元租金，本院不予支持。关于原告要求被告支付2019年5月30日至实际搬离期间的房屋占用费用，原告主张按照2019年度日房租标准的双倍计算房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳，本院认为双方租赁合同解除后，房屋使用费标准参照双方租赁合同解除前的租金标准较为合理，对原告此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，被告未按约定支付租金，构成违约，但原告未提交证据证明其因被告的违约行为产生实际损失，因此，原告主张的违约金数额过高且缺乏依据，本院认为双方合同约定的违约金标准合理，本院依据双方约定判令被告向原告支付违约金18万元。关于原告要求被告支付税金9万元的请求，原告在本案审理中向被告出具了390万元的发票，按照双方约定，被告应承担9万元的税金，被告同意原告的此项诉讼请求，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告北京市正元成经济贸易中心与被告北京丰大商贸有限公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇一九年五月二十九日解除。二、自本判决生效之日起三十日内，被告北京丰大商贸有限公司将西城区双旗杆东里XX号房屋腾退交原告北京市正元成经济贸易中心收回。三、自本判决生效之日起十日内，被告北京丰大商贸有限公司给付原告北京市正元成经济贸易中心截止到二〇一九年五月二十九日的房屋租金3490000元。四、自本判决生效之日起十日内，被告北京丰大商贸有限公司按照年租金1800000元的标准向原告北京市正元成经济贸易中心支付二〇一九年五月三十日起至房屋腾退之日止的房屋使用费。五、自本判决生效之日起十日内，被告北京丰大商贸有限公司给付原告北京市正元成经济贸易中心违约金180000元。六、自本判决生效之日起十日内，被告北京丰大商贸有限公司给付原告北京市正元成经济贸易中心税金90000元。七、驳回北京市正元成经济贸易中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47080元、保全费5000元，由原告北京市正元成经济贸易中心负担10200元（已交纳），由被告北京丰大商贸有限公司负担41880元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩进红人民陪审员  田俊秀人民陪审员  邵春林二〇一九年十一月二十七日书 记 员  白指洋书 记 员  姚 岚