浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2248号上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：杨青月，女，1973年7月15日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：杨其峰，浙江奇沁律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：海宁家宝实业有限公司。住所地：浙江省海宁市许村镇大桥路27-1号。统一社会信用代码：91330481327841952X。法定代表人：陈杰，总经理。委托诉讼代理人：朱梦佳，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人杨青月因与被上诉人海宁家宝实业有限公司（以下简称家宝公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初1621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨青月上诉请求：一、撤销原判第三项判决，并支持杨青月一审的全部诉请；二、本案案件受理费由家宝公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、杨青月与家宝公司之间不存在租赁关系，也未收取过家宝公司交付的三年租金。2016年9月9日，杨青月与家宝公司签订《新天地认购协议》两份，协议约定商铺单价为每平方米12800元。2016年9月11日杨青月与家宝公司签订《浙江省商品房买卖合同》两份，约定商铺单价分别为每平方米9496.21元、9514.98元。《浙江省商品房买卖合同》签订于《新天地认购协议》之后，单价变更系合同内容的变更，最终单价以《浙江省商品房买卖合同》为准，杨青月无需对价格变更作出解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。一审仅以家宝公司单方制作的关于优惠折扣表格认定家宝公司已通过优惠折扣的方式向杨青月交付了三年租金，与法律相悖。且租金与优惠系两个不同的法律关系，租金不可以直接在商品房单价中予以扣除，若按照一审认定，《浙江省商品房买卖合同》体现的单价及对应的开票金额应更高。2、家宝公司至今未按约向杨青月交付涉案商品房。一审以涉案商铺已由案外人海宁兴盈商业管理有限公司（以下简称兴盈管理公司）实行统一经营管理且杨青月已取得三年返租租金为由认定家宝公司不构成违约，但杨青月与兴盈管理公司无任何联系，兴盈管理公司擅自出租杨青月所有的商铺系侵权行为，杨青月会另案追究其责任，与本案无关。一审认定家宝公司向杨青月交付了三年租金，涉案商铺却由兴盈管理公司出租，一审法院未查清兴盈管理公司与杨青月、家宝公司的关系及租赁关系相对方，家宝公司也未提供证据证明。一审在未查清案件基本事实的情况下即运用高度盖然性认定家宝公司已向杨青月交付涉案商铺与法律相悖。二、一审认定“涉案房屋的返租年限及返租收益的分配方式问题，因杨青月与兴盈管理公司未签订书面的《委托经营管理合同》，双方可另行协商解决，协商不成的，可参考同时期同商场的其他业主的情况进行处理”，无事实及法律依据。1、本案系商品房预售合同纠纷，家宝公司主张的返租情况不属于本案的审理范围，家宝公司应另案起诉。2、一审该项认定并不属于杨青月的诉请范围。3、从家宝公司提供的证据看，兴盈管理公司与本案杨青月、家宝公司无任何关联。家宝公司二审答辩认为：一审认定事实正确。一审判决家宝公司承担未交付产权证的违约金，但该违约并非家宝公司主观违约。本案租赁关系真实存在，涉案商品房买卖都是以返租为先决条件的，家宝公司在签订商品房销售合同时对3年租金予以先行扣除，认购协议价格与商品房销售合同约定的价格存在每平方米3000元的差额。家宝公司无需向买受人交付房屋，而是对外招租供承租人使用，家宝公司不存在违约。杨青月一审诉讼请求：1.判令家宝公司立即向杨青月交付位于海宁市商铺；2.判令家宝公司立即向杨青月交付土地、房屋权属证书，并协助杨青月办理两套房屋的过户登记手续；3.判令家宝公司向杨青月支付违约金暂计234082元（违约金含逾期交房违约金及逾期交证违约金两部分，其中逾期交房违约金计算方式为自2017年10月1日起以701894元为基数、按日万分之四的标准暂计算至2019年2月28日，逾期交证违约金的计算方式为自2018年1月1日起以701894元为基数、按日万分之三的标准暂计算至2019年2月28日）；4.判令本案诉讼费由家宝公司承担。一审审理过程中，杨青月将违约金的计算截止时间明确为2019年2月28日。家宝公司一审反诉请求：判令依法撤销双方于2016年9月11日签订的两份《商品房买卖合同》。一审法院经审理认定：2016年9月9日，杨青月与家宝公司签订《新天地认购协议》2份，约定由杨青月认购坐落于新天地商城商铺1-045号、1-046号，房屋单价为每平方米12800元；杨青月同意在签订该协议时将认筹金30000元自动转为定金。2016年9月11日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》2份（合同编号：第1609110065号、第1609110068号）。合同约定：杨青月购买家宝公司开发的位于海宁市；商品房的设计用途均为商业用房，建筑面积均为36.92平方米；商品房单价分别为每平方米9496.24元、每平方米9514.98元，单个商铺总价分别为350601元、351293元；买受人于2016年9月11日前一次性付清全部房价款共计701894元；出卖人应当在2017年9月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人如逾期超过90日未向杨青月交付符合条件的房屋，则在买受人要求继续履行合同的条件下，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件并签署房屋交接单；出卖人承诺于2017年12月31日前取得合同规定的土地、房屋权属证书并交付买受人；买受人自行办理该商品房转移登记。若约定日期90日后出卖人仍不能交付，且买受人不退房的，则出卖人应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，杨青月按约向家宝公司支付房价款共计701894元，家宝公司于2016年9月21日向杨青月开具了相应的增值税发票。2017年8月24日，涉案商铺竣工并验收合格。现合同约定的商品房交付时间已届满，家宝公司未按约向杨青月交付合同约定的土地、房屋权属证书。经一审法院现场勘查，涉案商铺已由兴盈管理公司统一经营管理，现为出租状态。家宝公司“新天地商城”售楼中心入口大门、展厅内柱子等显眼处均明显标识有“10年统一管理”、“10年委托”、“10年包租”的字样。以上事实，有杨青月提交的《新天地认购协议》、《浙江省商品房买卖合同》、浙江增值税普通发票各2份，家宝公司提交的《房地产开发建设项目交付使用条件备案书》1份及一审法院依杨青月申请对涉案商铺及一审法院依职权对家宝公司售楼中心的现场勘查照片各1组予以证实并在卷佐证。一审法院经审理认为，本案双方争议的焦点一是双方是否约定对涉案商铺以返租形式进行统一经营管理并在房款中抵扣了前三年的返租租金；二是家宝公司对双方签订的2份《浙江省商品房买卖合同》是否存在重大误解。关于双方是否约定对涉案商铺以返租形式进行统一经营管理并在房款中抵扣了前三年返租租金的问题。因买卖双方未对此进行书面约定，因此，需从双方的具体行为进行分析判断。首先，从交易习惯来看，支出701894元在一般家庭中并非小额开支，通常应该较为谨慎，即杨青月在作出上述重要交易时应对涉案商铺的性质、价格信息、经营模式等进行必要的了解和判断。其次，从家宝公司的销售宣传情况看，家宝公司在售楼中心入口大门、展厅内柱子等显眼处均明显标识有“10年统一管理”、“10年委托”、“10年包租”的字样。杨青月自述多次至家宝公司处供应饮料等商品，对此应有所注意。最后，从涉案商铺的单价看，双方在认购协议中约定涉案房屋的单价为每平方米12800元，但三天后双方在买卖合同中约定的单价骤降为每平方米9496.24元、9514.98元。对此，家宝公司的解释是房款中抵扣了前三年房租及认购协议中说明的其他优惠折扣，并提供了涉案商铺的内部价格折算单及缴款确认单予以证实；杨青月的解释是“不是很清楚”、“我也不懂”。一审法院类比同时期同商场的另外两名业主的购房合同及说明后认为，尽管家宝公司提供的内部价格折算单及缴款确认单系其单方制作，但家宝公司的陈述能与上述材料及其他业主的购房信息相互印证，相较于杨青月的陈述具有较大证据优势，且更合乎情理和逻辑。据此，一审法院认定杨青月知道涉案商铺以返租形式进行统一经营管理并在房款中抵扣了前三年返租租金的事实具有高度盖然性。杨青月主张不知道返租及抵扣前三年租金的事宜，有悖常理，一审法院不予采信。综上，双方之间的买卖合同关系合法有效，双方均应按约履行合同义务。现合同约定的交付涉案商铺及合同规定的土地、房屋权属证书的期限均已届满。因一审法院已查明涉案商铺由兴盈管理公司实行统一经营管理的方式进行经营和收益，且杨青月应支付的房款中已抵扣前三年返租租金，故在杨青月已享受租金利益且涉案商铺已实际用于返租经营的情况下，家宝公司未向杨青月直接交付商铺的行为不构成违约。但是，家宝公司未按约向杨青月交付合同规定的土地、房屋权属证书，已构成违约，应承担继续履行并按约支付违约金的违约责任。另外，关于涉案房屋的返租年限及返租收益的分配方式的问题，因杨青月与兴盈管理公司未签订书面的《委托经营管理合同》，双方可另行协商解决。协议不成的，可参考同时期同商场的其他业主的情况进行处理。关于家宝公司对双方签订的2份《浙江省商品房买卖合同》是否存在重大误解的问题。家宝公司认为杨青月在签订合同时对涉案商铺的性质、用途等存在重大误解。一审法院认为，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失时，可以认定为重大误解。从本案查明的事实看，家宝公司作为开发商及销售方，应清楚涉案商铺的基本情况及经营模式。从重大误解的构成要件看，即使家宝公司误以为杨青月知晓返租及抵扣前三年租金事宜并与之签订合同的行为构成误解，但因家宝公司及兴盈管理公司疏忽而遗漏签订《委托经营管理合同》，这种误解是完全由于家宝公司及兴盈管理公司的重大过失而发生的不应有的误解，违背了一个交易主体所应有的最起码的审慎义务。综上，双方间的交易不存在重大误解的事实，家宝公司要求撤销合同，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，对杨青月要求家宝公司立即交付位于海宁市商铺并赔偿相应的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以驳回；对杨青月要求家宝公司立即交付土地、房屋权属证书的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持；对杨青月要求家宝公司因逾期交付土地、房屋权属证书支付自2018年1月1日起以701894元为基数、按日万分之三的标准计算至2019年2月28日止的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对家宝公司要求撤销双方于2016年9月11日签订的两份《商品房买卖合同》的反诉请求，一审法院予以驳回。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、家宝公司应于判决生效之日起十日内向杨青月交付海宁市商铺首次登记的土地使用权、房屋权属（不动产权属）证书。二、家宝公司于判决生效之日起十日内支付杨青月违约金89280.92元（违约金的计算方式：自2018年1月1日起以701894元为基数、按日万分之三的标准计算至2019年2月28日止）。三、驳回杨青月的其余本诉诉讼请求。四、驳回家宝公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4812元，减半收取计2406元，由杨青月负担1488元，由家宝公司负担918元。反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由家宝公司负担。二审中,双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，家宝公司在售楼中心入口大门、展厅内柱子等显眼处设置有“10年统一管理”、“10年委托”、“10年包租”的标识，杨青月也自述多次至家宝公司处供应饮料等商品，故其作为商铺购买业主应当对商铺以返租形式统一经营管理的经营模式有所了解。杨青月与家宝公司在认购协议中约定涉案房屋单价为每平方米12800元，而商品房买卖合同约定的单价为每平方米9496.24元、9514.98元。认购协议与商品房买卖合同约定的价格相差较大，对此价差，杨青月不能作出合理的解释与说明，仅表示“不是很清楚”、“我也不懂”。家宝公司解释为商品房买卖合同约定的价格抵扣了前三年房租及认购协议中说明的其他优惠折扣。对比同时期该商场其他业主的认购协议与商品房买卖合同，认购协议约定价格与商品房买卖合同约定的价格亦存在相同比例的价差，家宝公司的陈述能与其他业主的购房信息相互印证。一审认定双方商品房买卖合同约定的单价已扣除三年租金收益正确。涉案商品房买卖合同约定房屋交付期限为2017年9月30日前，家宝公司提交的证据显示涉案商品房在该日期前已符合约定交付条件，杨青月支付的购房款已扣除商铺前三年的租金收益，且涉案商铺已实际用于返租经营，家宝公司未向杨青月直接交付商铺的行为不构成违约。涉案房屋的返租年限及返租收益分配方式的问题，不属于本案审理范围，各方可另行解决。综上所述，杨青月的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3196元，由上诉人杨青月负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 章玉萍二〇一九年十一月四日书记员 陈 诚