黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0206民初1221号原告：齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区建华西路金茂花园A座。法定代表人：***，系该公司经理。被告：崔玉铭，男，汉族，1967年8月21日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司（以下简称：华盈物业公司）与被告崔玉铭物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理后，于2018年11月12日作出判决，崔玉铭对判决不服，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院，市中院于2019年4月9日裁定发回本院重审。本院于2019年5月14日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告华盈物业公司法定代表人***、被告崔玉铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华盈物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告崔玉铭立即给付物业服务费2489.9元、电梯使用费1608.4元、违约金614.75元，案件受理费由崔玉铭负担。事实和理由：华盈物业公司于2008年8月1日与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，合同生效的同时，此小区依法进行交接并由华盈物业公司进行物业服务管理。崔玉铭系红岸科技名苑（即富拉尔基区金茂花园小区高层03单元05层01号）业主，居住该小区，但崔玉铭未履行缴费义务，一直拖欠华盈物业公司的物业费、电梯费，经华盈物业公司多次催要，崔玉铭以种种理由拒不缴纳，故诉至法院，请求法院支持华盈物业公司的诉讼请求。被告崔玉铭辩称，诉状所述不属实，第一、崔玉铭没有和原告华盈物业公司签服务合同；第二、对华盈物业公司的真实性有异议，怀疑是皮包公司，不确定是否有服务人员；第三、崔玉铭买房时开发商承诺免五年的物业费，当时应该是有书面的证据，但是现在因为时间太长都找不到了；第四、崔玉铭家塑窗漏水、对讲电话从入户开始就不能使用，当时一直找华盈物业公司修理，一直没有人修；第五、华盈物业公司于2008年8月1日进驻物业管理，现在要求崔玉铭支付从2008年4月开始的物业费不合理；第六、对诉讼时效有异议，崔玉铭2011年3月14日卖了房子，之后的三年内都保存证据了，但是没人起诉也没人找崔玉铭，现在过了七、八年了才来找崔玉铭，所以对诉讼时效有异议；第七、房子卖了之后的物业费华盈物业公司还在继续计算；第八、当时物业公司口头承诺不用电梯就不用交电梯费，崔玉铭是最早入住的一批住户，始终没有用电梯，诉状上电梯费每月50元过高不符合标准；第九、一共200来户住户，起诉了140多户，可以推断出华盈物业公司的服务质量太差，所以造成的这么多户都没交物业费，华盈物业公司没有为业主服务，所以崔玉铭就不能交物业费。经审理查明，原告华盈物业公司于2008年8月1日与富拉尔基区红岸科技名苑（即富拉尔基区金茂华园小区）的建筑开发单位哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，约定由华盈物业公司负责红岸科技名苑小区的前期物业服务，双方对各项费用的收费标准作了约定,物业费住宅为每平方米每月0.5元。合同签订后，华盈物业公司接管了该小区的物业服务管理工作。2009年1月1日，原告华盈物业公司与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司又签订了《物业补充协议》一份，约定“由于双方2008年8月1日签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》中第三章第一条包干制收费价格系原约定，根据新下发的政府文件-齐价联字（2008）第20号文件的规定，红岸科技名苑整体服务项目及条件符合文件中二级收费标准，在红岸科技名苑成立业主委员会之前，双方协议按齐价联字（2008）第20号文件二级收费标准执行。如政府出台新的政策，按新的政府政策执行。协议从双方签字之日起生效，具有法律效力。”齐价联字（2008）第20号文件规定的物业费二级收费标准为每平方米每月0.70元。原告华盈物业公司依据协议约定，为红岸科技名苑提供了前期物业服务。2011年4月7日，红岸科技名苑小区业主委员会成立，2011年4月20日，业主委员会与华盈物业公司解除了物业服务合同。另查，被告崔玉铭系红岸科技名苑小区业主，在购房后于2007年4月3日办理入户手续，居住在该小区高层03单元05层01号，房屋建筑面积为104.45平方米。崔玉铭于2011年3月14日将该房屋出卖给佟岩。庭审中，关于电梯费，原告华盈物业公司要求被告崔玉铭2009年之前按《红岸科技名苑前期物业服务合同》每月缴纳40.00元，2009年1月1日之后按齐价联字（2008）第20号文件规定每月缴纳36.00元。在审理中，原告华盈物业公司提供2013年12月12日华盈物业公司给科技名苑业主关于如何交付物业费的一封信，2012年7月7日、2014年3月20日、2016年12月3日华盈物业公司起诉崔玉铭给付物业费的起诉书各一份，2015年7月11日华盈物业公司关于催缴物业费、电梯费的公告六份，（2017）黑0206民初607号民事裁定书一份及2017年12月3日录像，欲证明华盈物业公司一直在主张催要物业费，未超过诉讼时效。以上事实，有原告华盈物业公司提供的《红岸科技名苑前期物业服务合同》、《物业补充协议》、《关于红岸科技名苑物业管理交接事宜协议》、齐齐哈尔市物价局与建设局联合下发的齐价联字（2008）20号文件、《物业管理条例》、红岸科技名苑收费一览表（3单元）、收费表、欠费明细、高层住宅入住时间表、齐齐哈尔市人民政府办公厅下发的齐政办文（2011）30号文件、《物业移交协议书》、《红岸科技名苑小区业主委员会关于解除华盈物业的决定》，2013年12月12日给科技名苑业主的一封信，2012年7月7日、2014年3月20日、2016年12月3日起诉书各一份，2015年7月11日公告六份，（2017）黑0206民初607号民事裁定书、2017年12月3日录像一段；被告崔玉铭提供的房屋所有权登记申请书一份、2019年2月25日齐齐哈尔市中级人民法院调查笔录一份及本院庭审笔录在卷证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主委员会选聘物业服务企业之前，建设开发单位依法与物业服务企业签订的小区前期物业服务合同，对小区业主有约束力，本案中作为红岸科技名苑小区建设开发单位的哈尔滨鑫马房地产开发有限公司与原告华盈物业公司签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。华盈物业公司依据合同的约定为红岸科技名苑小区提供了物业服务，被告崔玉铭购买该小区房屋并接受了服务，应当缴纳物业服务费及电梯使用费。根据原告华盈物业公司提供的证据可知，该公司一直在主张权利，并没有放弃对债权的主张，无论是通过贴公告的形式向欠费的业主提出履行请求，还是向法院提起诉讼，都使得诉讼时效期间得以重新计算，故被告崔玉铭提出的华盈物业公司本次起诉超过诉讼时效期间的主张，本院不予认可。华盈物业公司诉求的合理的物业服务费及电梯使用费，本院应予以支持。崔玉铭虽对华盈物业公司服务质量提出异议，但不能提供充分证据证明，对该意见本院不予采纳。关于物业费和电梯费的起始时间如何确定的问题，因原告华盈物业公司从2008年8月1日开始接管该小区的物业服务管理工作，故开始时间应为2008年8月1日，因被告崔玉铭于2011年3月14日将富拉尔基区红宝石办事处金茂花园小区高层03单元05层01号房屋出卖给佟岩，故物业费和电梯费计算起始时间应为2008年8月1日至2011年3月14日。富拉尔基区红宝石办事处金茂花园小区高层03单元05层01号房屋建筑面积为104.45平方米，根据《红岸科技名苑前期物业服务合同》的约定，2008年每月物业费按0.50元/平方米收取。根据齐齐哈尔市物价局和建设局联合下发的齐价联字（2008）20号文件规定及原告华盈物业公司与开发商签订的《物业补充协议》约定，2009年1月1日至2011年3月14日的每月物业费按0.70元/平方米收取。根据以上标准计算该房屋物业费为2196.48元（其中，2008年8月1日至2008年12月31日共计5个月，0.50元×5个月×104.45平方米=261.13元;2009年1月1日至2011年3月14日共26.47个月，0.70元×26.47个月×104.45平方米=1935.35元）。关于电梯使用费部分，华盈物业公司主张2009年前按《红岸科技名苑前期物业服务合同》每月缴纳40.00元，2009年1月1日之后按齐价联字（2008）第20号文件规定每月缴纳36.00元，根据以上标准计算后，电梯费应为1152.92元（其中，2008年8月1日至2008年12月31日共计5个月，40元×5个月=200.00元;2009年1月1日至2011年3月14日共26.47个月，36元×26.47个月=952.92元）。关于原告华盈物业公司要求按15%支付违约金问题，该计算方法符合《红岸科技名苑前期物业服务合同》第十八条的约定，不违反相关法律规定，该诉求本院予以支持，被告崔玉铭应当按照所欠物业服务费和电梯使用费的总额的15%支付违约金，违约金金额应为502.41元【（2196.48元+1152.92元）×15%=502.41元】。对于崔玉铭提出的其他答辩意见，因未提供充分证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第二十一条、六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告崔玉铭给付原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司物业服务费2196.48元，电梯使用费1152.92元，合计人民币3349.40元；二、被告崔玉铭给付原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司违约金人民币502.41元。执行办法：以上两项待本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告崔玉铭负担（此款已由原告预付，待执行时随案件款一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 吴 昊人民陪审员 孙 影人民陪审员 孙志刚二〇一九年十一月十三日书 记 员 刘 笑