黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0221民初3937号原告：齐永年，男，1955年11月17日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区，原告：齐春生，男，1974年6月1日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区，被告：张天，男，1977年1月13日出生，汉族，住龙江县，委托诉讼代理人：王雅杰（系被告张天母亲），女，1949年8月15日出生，住龙江县，原告齐永年、齐春生与被告张天、第三人赵佳丽财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年3月20日作出（2018）黑0221民初387号民事判决书，原告齐永年、齐春生在法定期限内提出上诉。齐齐哈尔市中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）黑02民终1353号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）黑0221民初387号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告齐永年、齐春生、被告张天委托代理人到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告齐永年、齐春生对第三人赵佳丽提出撤诉，本院已予准许。本案现已审理终结。原告齐永年、齐春生原审诉称，位于龙江县××镇××小区××楼××室房屋，建筑面积65.73平方米，由齐齐哈尔和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平房地产公司）出售给他们，已入住该房多年并且进行了装修。该房屋所在庆华小区5号楼是齐永年负责施工建设的，因该楼开发商齐齐哈尔和平房地产公司欠齐永年施工款，所以以顶账的方式将050603室出售给他们。2013年齐齐哈尔和平房地产公司的房屋代销员违规以被告张天名义办理了“预售备案登记”即房屋出售网签。按照有关规定张天应该在网签60日内付清全部房款，否则将解除网签，房屋买卖合同失效。被告张天不但没有交纳购房款，而且被告承认自己没有签订该房屋的买卖协议，也没有办理房屋预售备案登记及网签行为，被告自己对此事不知情。对上述事实有龙江县人民法院（2016）黑0221民初2838号民事裁定书也可证明。就在他们近期准备办理该房屋的相关所有权手续时，得知被告张天竟然在2017年6月25日将该房屋的门锁撬开，强行进入该房屋，造成他们该房屋内物品丢失和损坏，并且将该房屋出租给他人居住。为保护他们的合法权益，故诉至法院，要求被告张天立即停止侵权，交还被其撬开的涉案房屋，并赔偿经济损失16,000元（包括损坏室内物品损失5,000元、室内丢失物品5,000元、该房被其出租的租金6,000元）。原告齐永年、齐春生在本案中增加诉讼请求，要求撤销被告张天与和平房地产公司的网签合同，但在庭审后，撤销了该项请求。原告齐永年、齐春生在原审中提交了以下证据：1.（2016）黑0221民初2838号民事裁定书一份，以之证明被告张天对争议房屋的网签合同不知情，所以法院不能对此房屋进行判决。被告张天提出异议，表示：当时挂靠开发商的经营人于长虹同意将抵账给他的5套楼房中的两套给进行调整，由于经营人于长虹被逮捕，他一直以为调整完了，所以不知道房屋是否被调整，而不是不知道网签合同的事儿。2.房屋租赁协议一份，以之证明法院并未将涉案房屋判决给被告张天，被告张天以为涉案房屋归其所有是错误的，对外出租房屋也是错误的。被告张天对真实性没有异议，对证明问题有异议，表示：涉案房屋是开发商顶账给他的，他有权处分。3.2015年7月13日抵账协议书一份及同日的收款收据一张（236,628元)，以之证明和平房地产公司与二原告签订了抵账协议，将涉案房屋抵账给二原告，故涉案房屋为二原告所有。被告张天对真实性提出异议，认为该证据是后期伪造的、证据虚假。因为原告齐永年有这个便利条件，挂靠的是他，所以都是假的。但他没有证据证明。4.照片14张、物品赔偿清单为一组，以之证明涉案房屋已装修，装修费7万多元，装修损坏与物品丢失，损失共计1万元。被告张天提出异议，称：装修费用达不到7万元，当时有四五个人一起进入该房屋，屋里什么都没有，是空的，原告陈述虚假。5.证人杨某出庭证实，他与原告齐永年是朋友关系。该房是齐永年的，房门被被告张天撬开，并对外出租；2017年末，发现房屋被换锁出租。被告张天提出异议，表示：该房屋归他所有，他进入该房屋是正常的。6.证人韩同利出庭证实，他与原告齐永年是朋友关系；与被告张天是在2016年冬天开始接触，当时有齐永年、他和霍律师，因法院送达需要，他们找到张天，在提出涉案房屋问题时，张天很惊讶，根本不知道有该房屋及网签合同的事儿。2017年的夏天，他们到涉案房屋，屋内干净，瓷砖，洁具都有，还有一个机器，齐永年说有事可以到这住。被告张天提出异议，表示：证人第一次去他家时，他确实不知道有这个房屋，要是知道早租出去了，之前于长虹说给换网签合同，他一直以为已经给换了。原告齐永年、齐春生在本案中提交了以下证据：1、建设部颁发的全国商品房买卖合同（统一版本），以之证明合同第七条一款二项约定，合同逾期六十日之后，在没交款的前提下，网签合同自然解除。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，表示：于长虹和原告都挂靠在和平房地产公司，于长虹欠他钱，原告委托于长虹卖房，所以于长虹用原告的五套楼房给他抵账170万元左右，这五套楼房有三套低层的，已被他抵账给别人，还有两套顶层楼房（六楼带七楼），有一套被于长虹顶账，剩下的一套就是涉案房屋。2、抵账协议书（原件及彩色复印件，原件庭后收回），原告方表示：原审中他方提供了原件及单色复印件，原件庭后收回，原件上有法人名章，但原审判决认定该协议书没有法人名章，原审认定有误。被告提出异议，表示：证据是假的，此前和平房地产公司起诉时，法定代表人是刘伟，2014年10月16日法定代表人更换为李伟，不知道卢伟是做什么的；该原件上有卢伟的名章，是原告方后加盖的，原审时没有名章。3、龙江县法院（2018）黑0221执异19号执行裁定书，以之证明龙江县法院执行局支持了原告方的诉讼请求。被告对真实性无异议，对内容有异议，表示：裁定书说的是假话，案件审理期间不可以下达解封裁定，是违法的。被告张天原审辩称，他与原告齐永年、齐春生不认识。原告齐永年当时委托于长虹卖楼房。于长虹因欠他的钱，抵账给他五套楼房，当时全部办理了网签合同，其中包括涉案楼房。被告已卖了4套楼房。2016年末，他得知原告将涉案房屋再次卖出，并且买家进行了装修，由于不能办理过户手续，原告找到他要求更名。和平房地产公司当时已经在龙江县法院起诉他，龙江县法院于2017年6月28日作出（2016）黑0221民初2838号裁定书，并已生效。2017年6月他撬门时，有邻居为证，他并没有动屋内任何物品，卫生间还未装修好。第二天该房屋的门锁又被换了。他不同意原告的诉讼请求。被告张天本案辩称，2016年，原告齐永年到他家，说涉案房屋是原告的，网签合同是张天的名字，要求张天给办理更名，他才知道原告齐永年卖了涉案房屋，买家装修尚未完成。原告齐永年开发完成后，委托于长虹卖房，因于长虹电脑与房产局联网，可以办理网签，于长虹以和平房地产公司的名义用原告齐永年的五套房屋，抵顶了170万元的欠款，办理了张天的网签合同。这五套房屋中有两套顶层楼房（六楼带七楼）不好出售，于长虹答应给调换成低层房屋，但还没调换，于长虹就被公安机关给羁押了。由于他未同意给原告办理更名，2016年，原告以和平房地产公司的名义起诉他，被法院裁定驳回起诉，在该案中原告未出示抵账协议和收据。因此原告在本案中提供的抵账协议和收据虚假。2017年6月22日，他找开锁师傅打开涉案房屋，更换门锁，当时室内简单装修，七楼卫生间马桶尚未安装。原告说室内装修损坏、物品丢失，所述不实。龙江县法院（2018）黑0221执异19号执行裁定书不合理、违法。被告张天原审及本案，均未向本院提交证据。庭审中，本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，并依法加以审核认定。根据对上述证据的分析认证，及双方当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：原告齐永年、齐春生系父子关系。龙江龙江镇庆华花园小区系和平房地产公司开发建设，该小区为分段分期开发，原告齐永年作为小区部分土地的出让人参与了小区首期地段的开发建设，于长虹（已被法院判处刑罚）挂靠在和平房地产公司，作为实际经营人进行了后期其它地段开发建设。2012年，于长虹代表和平房地产公司将小区5号楼050603商品房（65.73平方米），以被告张天的名义办理了房屋预售网签登记，即预售备案登记，但被告张天对此事并不知情。因和平房地产公司欠二原告施工款，2014年底，原告齐永年占有涉案房屋，并进行了装修，2015年7月13日，和平房地产公司与二原告签订抵账协议书，约定以小区5号楼050603商品房顶抵债务236,628元，和平房地产公司为二原告出具了收款收据，并约定在办理房照时，再出具正式发票。该协议甲方一栏有和平房地产公司公章及负责人卢伟名章，乙方一栏有二原告签名。但至今未签订商品房预售合同或商品房现售合同，也未开具收款的正式发票。2016年末，二原告准备办理涉案房屋的产权证时，得知该房已有网签登记，签订人为被告张天，二原告才第一次接触被告，要求被告协助办理产权证照，但被告没有同意。被告在2017年6月份将该房屋的门锁撬开，占有涉案房屋并更换门锁。被告于2017年6月25日将涉案房屋出租给案外人赵佳丽（原审第三人），租期一年，租金6,000元。现赵佳丽已搬出涉案房屋，二原告在本案中对赵佳丽提出撤诉，本院已予准许。另查明，龙江县法院在审理（2015）龙江商初字第319号王振龙诉张天、王瑞宏民间借贷纠纷一案中，于2015年5月21日作出（2015）龙江商初字第319-1号民事裁定书，将张天名下的位于龙江县××镇××小区××楼××室房屋予以预查封，该案已进入执行程序后，齐永年以案外人身份对查封标的提出执行异议，龙江县法院以（2018）黑0221执异19号执行裁定书，裁定：案外人齐永年的异议请求成立，中止（2015）龙江执字第1365号执行裁定书的执行。2016年，龙江县法院审理的（2016）黑0221民初2838号和平房地产公司诉张天确认合同效力纠纷一案，和平房地产公司要求确认庆华花园小区5号楼050603室房屋合同未成立；要求解除对该房屋的查封。法院于2017年6月28日作出民事裁定书，认为：双方当事人对网签一事均不知情，未对购房事宜进行磋商，但网签记录客观存在，网签行为效力待定，原告应另行主张；法院的查封行为，当事人应向做出查封的部门提出异议。裁定：驳回和平房地产公司的起诉。至今涉案房屋预售备案登记仍在被告张天名下。本院认为，涉案房屋在产权部门登记簿体现，被告张天与和平房地产公司在2012年进行的网签，但在2016年以前，被告张天对于涉案房屋网签一事不知情，未签订房屋买卖合同，也未交纳房款或签订以房抵债协议，更未占有涉案房屋。于长虹同意以房抵债，但用于抵债的房屋不固定，被告仅知晓有五个楼房用于抵债，三个低层，两个顶层，但具体房屋位置不清楚，哪个楼房办理了网签也不清楚，因顶层楼房不好出售，要求于长虹调换，于长虹是否调换也不清楚。现除产权部门的网签登记体现该房名为被告张天外，没有任何证据证实被告张天对该房应具有占有使用的权利。因和平房地产公司欠原告齐永年施工款，双方在签订协议前，和平房地产公司已将涉案房屋交付给二原告，二原告占有并使用了涉案房屋。2015年7月13日，和平房地产公司与二原告签订以房抵债协议，对房屋位置约定明确，且该公司出具了收款收据。双方已按照协议履行，故该房屋抵债协议合法有效，应予支持。该协议原件盖有公司的公章及负责人卢伟的名章，其向中级法院提供的复印件及本案中提供的复印件均可看出盖有卢伟的名章，但原审复印件模糊，无法辨认。龙江县法院审理的（2016）黑0221民初2838号和平房地产公司诉张天确认合同效力纠纷一案，法院认为：网签行为效力待定，原告应另行主张权利，而驳回起诉，即程序驳回，而非实体驳回。龙江县法院在审理（2015）龙江商初字第319号王振龙诉张天、王瑞宏民间借贷纠纷一案，在审理过程中对张天名下的涉案房屋预查封，在该案的执行过程中，齐永年以案外人身份对查封标的提出执行异议后，法院以（2018）黑0221执异19号执行裁定书，裁定：案外人齐永年的异议请求成立，中止（2015）龙江执字第1365号执行裁定书的执行。综上所述，涉案房屋应属二原告所有，被告张天没有合法依据占有使用涉案房屋。被告张天撬门非法进入该房屋，并将该房出租他人已构成侵权。故被告张天应将涉案房屋返还给二原告，其出租房屋所得租金6,000元，亦应返还给二原告。二原告主张的室内物品损坏及丢失，其证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告张天于本判决生效之日起十日内将龙江县龙江镇庆华花园小区5号楼050603室房屋返还给原告齐永年、齐春生。二、被告张天于本判决生效之日起十日内赔偿给原告齐永年、齐春生6,000元。案件受理费200元由被告张天负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。审判长 陈 羲审判员 刘明月审判员 李竞茹二〇一九年十一月十一日书记员 赵 丹