江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初5289号原告：宋汝强，男，1963年2月25日生，汉族，住宜兴市。原告：黄兵，男，1963年4月24日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：顾晨丽，江苏磊安律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟杰，江苏磊安律师事务所实习律师。被告：胥祥林，男，1951年10月26日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：许一一、张晨音，江苏阳羡律师事务所律师。原告宋汝强、黄兵与被告胥祥林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法先适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋汝强、黄兵的共同委托诉讼代理人顾晨丽、朱伟杰、被告胥祥林的委托诉讼代理人许一一、张晨音到庭参加诉讼。本院依法适用普通程序后，公开开庭进行了审理。原告宋汝强、黄兵的共同委托诉讼代理人顾晨丽、被告胥祥林的委托诉讼代理人许一一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋汝强、黄兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.胥祥林返还其租金20万元、押金5万元；3.胥祥林赔偿其装修损失38万元；4、胥祥林支付其违约金3万元；5、本案诉讼费由胥祥林承担。诉讼中，宋汝强、黄兵变更第二项、第三项诉讼请求为：判令胥祥林返还其租金10万元、押金5万元；胥祥林赔偿其经济损失35783元。事实与理由：2016年5月双方签订租赁合同，约定胥祥林将坐落在周王庙文化广场B2-B4号房产租赁给其，租期5年，并对违约金进行了约定。其依约支付租金20万元，押金5万元，并对租赁房屋进行装修。2个月后其被告知该房屋已被法院查封，即将进行评估拍卖，致使其的租赁目的无法实现。根据法律规定，胥祥林应将租赁款及押金全额退还。另因签订合同时，胥祥林故意隐瞒房屋被查封的事实，导致其装修损失，胥祥林应全额进行赔偿并承担违约金。为此诉至法院，请求支持其诉请。胥祥林辩称：一、双方事实上已经解除了租赁合同，宋汝强、黄兵实际租赁约13个月，其不应当退还租金，押金可以退还。关于装修，其交付的房屋是营业中的商业用房，用于饭店经营，宋汝强、黄兵并不需要进行装修，况且目前无法鉴定具体的装修情况，请求依法判决；二、其没有违约，不需要承担违约金；三、其交付房屋时双方有交接清单，宋汝强、黄兵搬离房屋时没有将清单中的物品交付给其，对于缺少部分，宋汝强、黄兵应当折价赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年5月16日，宋汝强、黄兵与胥祥林签订房屋出租协议，约定胥祥林将坐落于宜兴市宜城街道周王庙文化广场B2-B4号房产租赁给宋汝强、黄兵，租赁期限5年，自2016年6月7日起至2021年6月6日止。每年租金分别为20万元、20万元、21万元、21万元和22.05万元，水电气押金5万元，每年提前1个月支付下年度租金；签订合同当日付清5万元押金，3日内付清当年全部租金；如一方违约，则违约方支付给另一方违约金3万元。同年5月9日，宋汝强向胥祥林支付第1年租金20万元、水电气押金5万元。合同签订后，胥祥林将上述房屋交付给宋汝强、黄兵使用经营。案涉房屋的所有权人为胥祥林和贺瑾瑾。该房屋于2014年3月18日被办理抵押登记，权利人为江苏宜兴农村商业银行股份有限公司太滆支行（以下简称宜兴农商行），抵押金额1146万元，抵押结束日期2017年3月17日。2016年2月19日、6月2日，胥祥林因涉诉上述房屋被本院先后查封，查封期限均为3年。判决后宜兴农商行向本院申请执行，本院于2016年9月18日向胥祥林等人发出执行通知，但胥祥林等人未按执行通知执行。2016年12月20日本院委托鉴定机构对案涉房屋价值进行评估鉴定，2017年2月13日鉴定机构出具了房地产评估报告，后该房屋被依法拍卖。宋汝强、黄兵于2016年10月经本院通知搬出案涉房屋。诉讼中，宋汝强向本院提供2016年6月24日的餐具发货清单，合计金额13523.60元，2016年5月30日的厨房设备清单，金额12000元，证明其因装修租赁房屋造成损失35783.60元。经质证，胥祥林认为，上述清单上没有载明购货单位，也没有相关的税务票据，以及如何使用和使用现状，无法证明用于案涉房屋的装修，且其交付的房屋处于全方位装修状态，不需要重新装修。诉讼中，胥祥林向本院提供黄兵与其投资公司会计王玮君的短信截屏，并申请王玮君出庭作证，证明宋汝强、黄兵为解决退租，只要求退还押金5万元即可。此后，宋汝强、黄兵并未要求退房和办理退房手续，也没有把租赁房屋和设施设备交还给其。2017年7月31日的短信显示“宋讲胥把5万退了，其他装修什么就不给了”，“转自宋老师：胥总您好！去年通过黄总租了你周王庙的店面。事情经过想必您已清楚，由于不知情，真正只做了5个月生意，装修了十几万，损失惨重。现在只是肯请能把剩下的押金给我，其它的就不说了”。同年8月1日的短信显示“黄总，时间已超过一个多月；双方财产清点签字交接，房子租出后押金退多少可算帐；什么时间交接你事先通知我们。”王玮君出庭陈述称：2017年7月31日，黄兵发短信与其说，宋汝强提出让胥祥林把押金5万元退了，其他装修就不要给了，黄兵并把宋汝强发给胥祥林的短信转发给其。同年8月1日，因胥祥林有事，委托其向宋汝强、黄兵催办交接手续，但宋汝强、黄兵一直未作回应。经质证，宋汝强、黄兵对上述证据均不认可，认为短信截屏对应的手机持有人身份不能确认；王玮君非合同当事人，其个人与黄兵（身份不能确认）的短信记录与本案无关联性。即使短信身份确认，黄兵编辑的信息不能代表其与宋汝强的共同意思表示；王玮君作为胥祥林公司的财务人员，身份较为特殊，所述事实具有一定的倾向性。诉讼中，宋汝强、黄兵表示，为解决纠纷减少矛盾，其自愿同意租金计算至房屋出评估报告之日，要求胥祥林退还租金62000元。对于胥祥林提出要求宋汝强、黄兵赔偿缺少物品损失的主张，系其独立的诉的请求，胥祥林未在本院限定期限内递交书面反诉状及预交反诉费。上述事实，有房屋出租协议、收款收据、宜兴市房屋权属证明、发货清单、厨房设备清单、执行裁定书、司法鉴定评估委托书、房地产评估报告、短信截屏、证人证言及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：宋汝强、黄兵与胥祥林签订房屋出租协议时，涉案房屋已被设定抵押和被本院查封，即抵押权的设立、查封措施先于租赁行为，根据法律规定，案涉租赁权不得对抗抵押权的实现，及以该租赁权对抗申请执行人。由于胥祥林未履行生效法律文书所确定的给付义务，案涉房屋被本院委托评估后依法拍卖强制执行，宋汝强、黄兵被本院通知搬出案涉租赁房屋，故宋汝强、黄兵的租赁合同目的已无法实现，宋汝强、黄兵诉请要求解除合同的主张，本院予以支持。合同解除后，胥祥林应将收取的押金5万元退还给宋汝强、黄兵。胥祥林未举证证明其在出租房屋时，将租赁物已设定抵押及被查封的事实向承租人宋汝强、黄兵进行告知，也未举证证明宋汝强、黄兵在承租房屋时，知道或者应当知道租赁物已设定抵押和被查封的事实，现租赁合同被依法解除，胥祥林具有过错，应按约承担违约责任并赔偿由此给承租人造成的损失。对于宋汝强、黄兵要求胥祥林支付违约金3万元的主张，本院予以支持。宋汝强、黄兵支付了第一年的全部租金20万元，但实际租赁至2016年10月，对于已经支付尚未实际使用部分的租金，胥祥林应予退还。宋汝强、黄兵自愿同意租金计算至2017年2月13日鉴定机构出具评估报告之日，要求胥祥林退还租金62000元，本院予以支持。胥祥林称宋汝强、黄兵实际租赁了13个月，但未提供证据予以证实，本院不予采信。对于胥祥林提出宋汝强、黄兵曾只要求退还押金5万元即可，因胥祥林提供的短信发送者身份无法确认，本院不予采信。即使短信发送者为黄兵的事实属实，也仅是双方对退还押金等事项进行协商，双方并未达成一致意见。故胥祥林的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于装修损失的问题，宋汝强、黄兵提供的发货清单、厨房设备清单，没有相关单位盖章，也没有付款凭证及开具的发票，宋汝强、黄兵主张要求胥祥林赔偿装修经济损失35783元的主张证据不足，本院不予支持。诉讼中，胥祥林提出要求宋汝强、黄兵赔偿缺少物品损失的主张，系其独立的诉的请求，胥祥林未在本院限定期限内递交书面反诉状及预交反诉费，本案中不予理涉，胥祥林可另行主张权利。宋汝强、黄兵的诉讼请求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：一、解除宋汝强、黄兵与胥祥林于2016年5月16日签订的房屋出租协议。二、胥祥林于本判决发生法律效力之日起十日内退还宋汝强、黄兵租金6.2万元、押金5万元，合计11.2万元。三、胥祥林于本判决发生法律效力之日起十日内支付宋汝强、黄兵违约金3万元。四、驳回宋汝强、黄兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4537元，财产保全费1520元，合计6057元，由胥祥林负担4675元，由宋汝强、黄兵负担1382元。胥祥林应负担的上述款项已由宋汝强、黄兵预交，宋汝强、黄兵可在本判决生效之日起十日内向本院申请退回，胥祥林应于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  严勤芬人民陪审员  杨 江人民陪审员  蒋其明二〇一九年十一月五日书 记 员  朱良军