苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8189号原告：顾国平委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦宁，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。被告：陆志云委托诉讼代理人：张根春，苏州市姑苏区石路法律服务所法律工作者。原告顾国平诉被告陆志云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法由审判员高为民独任审判，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告顾国平及其委托诉讼代理人孙青鹏、杨伦宁，被告陆志云及其委托诉讼代理人张根春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾国平诉称，其根据与被告的“房屋租赁合同”将租赁房出租给被告，但被告自2018年6月1日起未付租金，其因此于2019年7月20日向被告发出终止通知书。其要求确认“房屋租赁合同”于2019年5月30日终止并由被告腾退、交还租赁房与其；被告支付租金136835元并偿付自2018年6月1日起至实际支付之日止按每日千分之一计算的违约金。被告陆志云辩称，其不欠原告租金，原告要求其按每日千分之一偿付违约金的数额过高。原告拍得本案租赁房但未去过户，只能证明其享有债权，不能证明其享有所有权，故原告主体不适格，租赁合同无效。经审理查明，2016年5月11日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订“房屋租赁合同”，约定：甲方将现有的坐落于吴中经济开发区工业区面积598平方米房屋租赁给乙方使用；租期自2016年6月1日至2019年5月30日止；租赁期内每年租金不含税114816元；支付方式为先付后用，每年支付一次；保证金2万元；逾期支付款项的，违约方按逾期总额承担每日千分之一违约金，逾期届满三个月，视为中途终止履行合同；乙方拖欠租金累计达三个月，甲方有权终止合同；等等。2018年8月27日，吴中区城南街道“331”专办及“263”专办向“盛亮玻璃”（全称苏州盛亮特种玻璃有限公司，以下简称盛亮玻璃公司）发出告知书，明确“盛亮玻璃”涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放和相关手续不齐全的“散乱污”现象，要求于同年9月10日前进行整改并完善相关手续，消除环境影响和安全隐患并加强生产管理。2018年9月16日起，因上述问题未整治到位，案涉全部出租房被停电；2019年8月，案涉全部出租房被停水。2019年7月20日，原告在被告租赁房门边张贴“房屋租赁合同终止通知函”，明确：被告上期租金支付到2018年5月31日；通知被告“房屋租赁合同”于2019年5月30日终止，并要求于2019年7月26日前腾退房屋，支付占用使用费及违约金；等等。2019年7月22日，原告又将该“房屋租赁合同终止通知函”通过微信发给被告。2019年9月4日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、2015年9月16日，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴从苏州工业园区法院司法网以7334532元价格拍卖成交盛亮玻璃公司名下位于苏州市吴中区国有土地使用权及地上建筑物（含无证建筑、装修及配电柜、水泥地坪等附着物）。同年9月24日，苏州工业园区法院作出（2014）园执字第02377-2号执行裁定书，裁定原登记于被执行人盛亮玻璃公司名下的上述土地及地上建筑物所有权自裁定书送达丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴起转移。事后，丁艳、许红英、顾国平、吴玉琴未去办理相关产权过户手续。2、2015年9月25日，丁艳、许红英、吴玉琴与顾国平即本案原告签订授权书，委托原告代位与承租人签署租赁合同，代收房租，代位管理厂房。3、原告与被告发生租赁关系期间，另有租户丁汉寨居住在租赁房内，期间，原告还将整个租赁区的电动大门钥匙交给丁汉寨管理。审理中，被告称，其已于2018年6月30日搬迁完毕，原告老婆是看着其搬走的，留下的东西其也不要了；其没有办理退租交接手续是因为其缺乏法律知识。原告则称，被告至今未将租赁房退还与其，但愿意放弃逾期支付租金的违约金请求。以上事实有原告提供的司法网拍成交确认书1份、执行裁定书1份、授权书1份、房屋租赁合同1份、房屋租赁合同终止通知函1份及送达图片2份，被告提供的厂房租赁合同2份、搬运图片4份、微信聊天记录3份及原、被告陈述笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的“房屋租赁合同”，系双方真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定有效。被告称原告等人拍得本案租赁房后未去办理过户手续，租赁合同因此无效。本院认为，根据法律规定，因人民法院法律文书导致物权变更的，自法律文书送达时发生效力，故原告等人拍得本案租赁房后并授权原告进行管理，原告据此取得出租权利资格并无不妥；被告上述抗辩理由不成立，不予采纳。有效的合同，合同双方均应全面履行。根据合同约定，被告应最迟于2018年5月31日支付2018年6月1日至2019年5月30日止的租金114816元，但被告未支付，在没有证据证实有因可归责于原告的原因而可以不支付租金的情形下，被告应当支付租金。被告称其已于2018年6月30日搬迁完毕、仅是没有办理退租交接手续之事，依据不充分，本院难以认定该日被告已向原告退租并交还租赁房，故不予采信；但是，及至2019年5月30日，因租期届满，且被告也表示留下的东西不要了，故可以视为租赁合同终止且租赁房已交还原告。至于原告在十个月时间内未收任何承租人租金之事，因同时处于拆迁准备期间和吴中区城南街道“331”专办及“263”专办因整治而致停电停水期间的背景下，情况复杂，本院难以确定被告该期间不交租金的原因就是因提前退租所致，故被告仍应支付租金。因原、被告“房屋租赁合同”于2019年5月30日到期，原告据此要求确认租赁合同于该日终止，符合合同约定，予以支持。吴中区城南街道“331”专办及“263”专办因整治而致停电停水后，尽管被告仍占用租赁房，但已无法维持签订租赁合同时可预期的适租状态，因此造成的租金损失，应根据租赁双方的过错责任进行分担。导致停电停水后果的原因，既有原告让另一承租户丁汉寨住在租赁房内、公共区域堆放杂物、环保设施不到位等自身及管理等方面的问题，也有包括被告在内的相关租赁户因涉及环保设施不到位、存在安全隐患、生产设备落后、管理粗放和相关手续不齐全的“散乱污”等问题，比较性质及形成原因比重，确定由原告自负70%责任，被告承担30%责任，即自2018年9月16日起至2019年5月30日止，被告应按“房屋租赁合同”约定租金标准的30%作为租金损失偿付给原告。综上所述，自2018年6月1日至2018年9月15日，被告应按“房屋租赁合同”约定的年租金114816元标准计算租金即33488元；自2018年9月16日起至2019年5月30日止，被告应按“房屋租赁合同”约定的年租金114816元30%的标准偿付给原告租金损失24398.40元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百一十三条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告顾国平与被告陆志云2016年5月11日签订的“房屋租赁合同”于2019年5月30日终止。二、被告陆志云应给付原告顾国平自2018年6月1日起至2019年5月30日止租金合计57886.40元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告顾国平其他诉讼请求。案件受理费减半收取2114元,由原告顾国平与被告陆志云各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  高为民二〇一九年十一月二十六日书记员  高 羽