上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初20440号原告：吴静，女，1982年1月21日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：张远航，江苏昊岚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤晓琳，江苏昊岚律师事务所律师。被告：上海市信本律师事务所，住所地上海市徐汇区。主要负责人：高兴发，主任。委托诉讼代理人：唐昭嵘，上海市信本律师事务所律师。被告：南洲环艺置业(南京)有限公司，住所地江苏省。法定代表人：王仁英，董事长。委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。原告吴静与被告上海市信本律师事务所(以下简称信本所)、南洲环艺置业(南京)有限公司(以下简称南洲环艺公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴静及委托诉讼代理人张远航、被告信本所的委托诉讼代理人唐昭嵘以及南洲环艺公司的委托诉讼代理人曹葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴静向本院提出诉讼请求：1.确认江苏省南京市江宁秣陵街道印湖路XXX号印湖山庄9幢104室房屋(以下简称系争房屋)归本人所有；2.停止执行系争房屋，解除对该房屋的查封。吴静主张的事实和理由为：2017年9月21日，本人与南洲环艺公司就系争房屋签订商品房现售合同，约定本人以总价82万元价格购买该房，该合同在当地房屋行政管理部门进行了网上备案登记，系统确认完成。关于房款支付情况：南洲环艺公司当时有一执行案件，需向法院支付执行款。本人是南洲环艺公司员工，担任办公室主任，遂作为出借人，以借款形式代南洲环艺公司向法院支付了执行款230万元，本人与南洲环艺公司商定其中的82万元作为本人购买系争房屋的购房款。之后，本人将该房出租给他人。2019年7月，本人得知，因信本所与南洲环艺公司发生委托代理合同纠纷，上海市徐汇区人民法院根据(2016)沪0104执1577号执行裁定，对系争房屋进行评估、拍卖，但该房系本人所有，为维护自身合法权益，本人作为案外人对执行标的提出书面异议，被裁定驳回，现提起执行异议之诉。本人认为，本人于2017年9月21日签订房屋现售合同并实际占有使用系争房屋，系该房的合法所有权人，对该执行标的享有足够排除执行的权利。信本所辩称，不同意吴静的诉请。本所申请执行后，法院查实被执行人南洲环艺公司名下拥有系争房屋，遂依法对系争房屋进行查封、评估、拍卖。吴静声称自己为系争房屋的“买主”，但相关不动产登记中心出具的材料显示，系争房屋的权利人为南洲环艺公司。吴静曾作为案外人对执行标的提出书面异议，法院组成合议庭予以听证。听证时的证据显示，吴静与南洲环艺公司之间存在数额巨大的不正常“借贷关系”，所谓“购房”完全是他们双方之间不正常的债权债务关系，其所述的借贷关系、房屋售买关系是不合理、不正常的。合同签订后近一年多时间未办理过户手续，由吴静自身原因造成。法院已依法裁定驳回吴静的异议请求，现吴静又以相同理由提起诉讼，完全无事实和法律依据，请求法院予以驳回。南洲环艺公司辩称，同意吴静的诉讼请求。吴静所述事实经过属实，其已支付系争房屋的购房款，且实际占有并出租该房，诉请符合法律规定，应得到支持。本院认定事实如下：2017年9月14日，吴静向南京市江宁区人民法院账户汇款230万元。系争房屋的不动产登记资料显示：权利人为南洲环艺公司，无抵押情况，登记时间为2017年9月20日；“权利限制”一栏显示该房被本院查封，期限自2019年4月2日起至2022年4月1日止，“限制文号”为(2016)沪0104执1577号。另查明，信本所与南洲环艺公司法律服务合同纠纷一案，本院在审理过程中，经信本所申请，本院于2015年4月7日作出(2014)徐民二(商)初字第1305号民事裁定书，裁定冻结南洲环艺公司银行存款280万元或查封其等值财产。本院于2015年12月14日作出(2014)徐民二(商)初字第1305号民事判决，判决南洲环艺公司于判决生效之日起十日内支付信本所律师代理酬金2,100,000元，对信本所的其余诉讼请求不予支持，案件受理费30,998元、保全费5,000元，合计35,998元(信本所已预缴)，由信本所负担7,398元，南洲环艺公司负担28,600元。双方均未就判决提起上诉。之后，因南洲环艺公司未履行民事判决书所载付款义务，信本所于2016年4月5日向本院申请强制执行，案号为(2016)沪0104执1577号。本院在执行过程中于2019年4月2日查封系争房屋。2019年4月22日，本院出具(2016)沪0104执1577号执行裁定书，裁定评估、拍卖系争房屋。吴静作为案外人提出书面异议，本院于2019年7月19日作出(2019)沪0104执异444号执行裁定，驳回吴静的异议请求，吴静不服，向本院提起诉讼，即为本案。吴静在本院对其书面异议进行听证时表示：当时认为只要签了现售合同，房子产权已经是自己的，所以认为没必要去办产证。当时很多人都是这样做的，因为房子有问题是无法签现售合同的。再查明，吴静持有其与南洲环艺公司之间签订的《协议》、其与南洲环艺公司之间签订的《印湖山庄》商品房现售合同、其与案外人之间签订的《租赁协议》各一份。上述《协议》落款日期为2017年9月18日，相关内容为：1、鉴于吴静已将借款于2017年9月14日汇款至南洲环艺公司指定账户，南洲环艺公司将系争房屋出售给吴静，房屋总价82万元。2、自协议签订之日起，南洲环艺公司确认收到吴静支付的房款82万元。3、南洲环艺公司承诺于协议签订之日起10个工作日内，与吴静签订正式销售合同(《南京市商品房现售合同》)。4、自双方签订正式销售合同之日起，吴静确认收到南洲环艺公司还款82万元，并确认尚欠吴静借款本金148万元，“借款利息及借款期限不变”。5、南洲环艺公司承诺正式销售合同签订之日起一个月内提供包括销售发票在内的该房屋产证办理全套手续，并承诺积极配合吴静办理产证手续。上述《印湖山庄》商品房现售合同落款日期为2017年9月21日，相关内容为：南洲环艺公司向吴静出售系争房屋，建筑面积为97.3平方米，单价为8,427.50元/平方米，总价款82万元；2017年8月27日之前支付房款82万元；交房时间为2017年10月31日之前。上述《租赁协议》落款日期为2019年1月16日，相关内容为：吴静将系争房屋出租给他人使用，协议租赁期限为一年，自2019年2月27日起至2020年2月26日止；租金为每年4万元，一次性付清；在协议签定之日付清租金及押金，即可进入。该协议落款处“乙方”一栏签署有“朱丹”名字。上述事实，除双方当事人一致的陈述证明外，另有吴静提供的《印湖山庄》商品房现售合同、银行业务凭证、《协议》、《租赁协议》、《不动产登记资料查询结果证明》、执行裁定书等证明，本院予以确认。庭审中，吴静表示：自己之所以愿意出借钱款给南洲环艺公司，是因为南洲环艺公司同意给自己低房价；本人共出借230万元，其中82万元用于购买系争房屋，还余148万元借款，利息和借期按双方原有的口头约定来，即年利率18%，借期自汇款至南京市江宁区人民法院之日起算一年；自己将系争房屋出租后是以现金形式收取租金的；自己之所以未及时办理过户手续，除了听证中陈述的原因外，还因为南洲环艺公司不配合，如需要买卖双方共同提出申请，需要销售方提供不动产权属证书和购房全款发票等，南洲环艺公司均未配合，故并非本人自身原因造成。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明，系争房屋现登记在南洲环艺公司名下，信本所依据登记情况申请本院对系争房屋执行并无不当。吴静主张未及时办理过户手续的原因是南洲环艺公司不配合，并非自身原因所致，自己已付清全额购房款。但即使存在南洲环艺公司不配合办理过户手续的情况，吴静也应该且完全可以及时主张权利，故其关于不存在自身原因的主张，难以成立。至于吴静提供的支付购房款的证据为自己向南京市江宁区人民法院汇缴230万元执行款的银行凭证以及自己与南洲环艺公司签订的《协议》。其中的银行凭证无法体现购房款的支付，而吴静作为南洲环艺公司员工，其与南洲环艺公司之间签订的《协议》显然也不足以证明吴静汇缴至法院的执行款中包含系争房屋的购房款，在信本所对吴静与南洲环艺公司之间是否存在真实的借贷关系、房屋买卖关系有异议的情况下，现有证据不足以证明吴静在未办理房屋产权过户登记的情况下已取得房屋所有权，以对抗本院对系争房屋的强制执行，吴静诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下：驳回吴静的诉讼请求。案件受理费12,000元(吴静已预缴)，由吴静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王仪蔚人民陪审员  施秋萍人民陪审员  何灵琍二〇一九年十一月十三日书 记 员  陈 琪附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……