西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初17154号原告：乔磊，男，汉族，1982年7月9日出生，籍住陕西省延安市宝塔区。委托代理人：李宁，北京市中盈（西安）律师事务所律师。被告：方大昊，男，汉族，1976年9月28日出生，籍住西安市碑林区。委托代理人：王变丽，陕西瑞森律师事务所律师。委托代理人：王小峰，陕西瑞森律师事务所律师。第三人：西安首府置业有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：曹西琴，系该公司经理。委托代理人：刘卫康，男，汉族，1987年8月26日出生，籍住陕西省宝鸡市岐山县。原告乔磊诉被告方大昊、第三人西安首府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔磊及其委托代理人李宁、被告方大昊及其委托代理人王变丽、第三人西安首府置业有限公司的委托代理人刘卫康到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乔磊诉称，2017年3月14日，原、被告、第三人签订了《房屋买卖三方合同》，原告购买被告名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX线XX幢XX室房屋，合同约定了房屋总价、过户时间，签订合同后当天原告支付了被告20万元房款，被告将钥匙交给原告，并带领原告在物业处更名，2017年4月19日原告向被告支付7万元，2017年5月28日，原告在本小区购买了车位，2017年9月6日，原告以自己的名义收房，并开始装修，装修好后，原告及其家人一直在此居住至今，在此期间原告数次要求被告配合完成过户，被告因房价上涨原因，一直以种种理由推脱，不去办理过户，故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原，；未履行部分116万元；2、判令被告支付原告违约金100万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告方大昊辩称，当时低价出卖房屋是为了偿还欠款，这个情况三方均知晓，所以先收了20万元定金，当时中介告诉其多付5000元最多两个月就可以贷款还完就把房产证拿出来过户，为了及时将款项还完，被告向案外人借款100万元才将贷款还清，但是后续由于政策影响，被告在2018年9月份才从开发商处领取了房产证，三方签订的三方买卖合同有失公平，加大对被告责任，且现在房屋在查封状态无法过户。第三人西安首府置业有限公司辩称，同意原告诉请，当时签完合同后，被告将房屋钥匙交付原告，直至3-6个月后被告一直未将贷款还清，无法取得房产证，被告一直拖延办理，2018年被告才取得房产证，后和原告找到被告，被告称房屋已经被保全，无法继续履行合同。经审理查明，2017年3月原告乔磊（乙方、买方)与被告方大昊(甲方、卖方)、第三人西安首付置业有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：甲方所售房屋坐落于西安市曲江新区XX路以东、XX路XX小区XX幢（楼）01单元1401号（室），建筑面积156.27平方米；该房屋成交价格为壹佰肆拾叁万元整1430000元，价款包括原始大修基金、契税。合同签订当天，经甲乙双方协商，乙方支付甲方购房定金贰拾万元整（200000元）；签订合同当天在乙方支付甲方定金贰拾万元后，甲方将房屋钥匙交给乙方并允许乙方装修；甲乙双方合同签订后，甲方第一时间负责交大修基金、契税及偿还银行贷款，产证办出后十个工作日内过户。甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的赔偿责任。甲方承担原始大修基金、契税，乙方承担过户产生的契税、增值税。作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间费。甲乙双方应在甲方办理出该房屋产证后，乙方银行贷款审批通过后七个工作日内办理房屋权属转移登记手续。自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押；任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付房款百分之五的违约金。经甲乙双方协商，甲方违约则双倍赔偿乙方定金，乙方违约则定金不退。2017年3月14日，原告向被告银行转款200000元，被告向原告出具收款收据：今收到乔磊交来位于西安市曲江新区XX线XX号楼XX单元XX房XX房总房款人民币贰拾万元整。2017年4月19日，原告又向被告支付购房款70000元，被告亦出具收条一份。2017年9月6日，原告以自己的名义从开发商处接收了房屋，并交纳了物业费、办理了装修手续，装修后一直居住使用至今。涉案房屋于2017年7月10日办理房产证，被告称开发商于9月统一代领后通知其领取，当时急于出卖房屋是因用款还贷，原告和第三人均明知；合同签订时与前妻王鸿燕属于婚姻关系存续期间，王鸿燕并不知晓出卖房屋的事情，也不同意出卖房屋；因欠案外人郝某某款项，郝某某将被告起诉至西安市碑林区人民法院，并申请查封了涉案房屋，愿意继续履行合同，但房屋处于查封状态无法过户。第三人称合同签订时，被告称房价是其与配偶商量后的结果，并带着其配偶的身份证等材料签订合同，能够认为其前妻对出售房屋知情并同意。另查，被告方大昊名下在西安市有三套房产，方大昊与王鸿燕2001年1月22日登记结婚，2019年6月10日离婚，离婚后现居住在一起。王鸿燕到庭称其不清楚方大昊出卖房屋的事情，前几天才知道，不同意方大昊出卖房屋。审理中，原告表示愿意一次性支付剩余房款。2018年6月25日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，其中第一条第（三）款为：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易;已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。以上事实，有《房屋买卖三方合同》、收款收据、汇款凭条、结婚证、离婚证、物业费交费票据、房屋交接验收表、试听资料、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告乔磊与被告方大昊、第三人西安首付置业有限公司于2017年3月签订的《房屋买卖三方合同》，系当事人在平等自愿基础上真实意思的表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，法律应予以保护。合同签订后原告依约向被告支付了定金，被告也已将房屋交付原告装修居住，故被告应当按照合同约定继续履行自己的义务，办理房屋产权过户手续。审理中被告前妻王鸿燕称其不知被告方大昊将房屋出卖的事实，其作为共有人不同意出卖该房屋。而《房屋买卖三方合同》明确约定“甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权）”，第三人也已审核被告携带其配偶的身份证等材料，据此原告基于对合同的信赖有理由相信被告及其前妻王鸿燕同意出卖房屋。原告于2017年9月以自己的名义从开发商处验收并接收房屋，后交纳物业管理费、办理装修手续，并一直居住至今，王鸿燕作为房屋共有人称其对此均不知情不符合常理，根据公平原则及诚实信用原则，对被告方大昊该抗辩理由，本院依法不予采信。涉案房屋虽因被告欠款一案被案外人查封，但该套房屋并未进入执行阶段，未被拍卖或变卖，且被告名下有其他财产，因此案外人申请的查封不能成为阻却原告与被告房屋买卖合同履行的事由。合同约定，在房产证办出后十个工作日内过户，现原告愿一次性支付剩余房款，本院依法予以确认。被告延期办理房屋过户登记显属违约，根据原、被告买卖合同之约定及本案实际情况，本院酌情认定被告向原告支付违约金50000元。综上，对原告要求被告继续履行合同将涉案房屋过户至原告名下之诉讼请求本院依法予以至此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告乔磊与被告方大昊2017年3月签订的《房屋买卖三方合同》继续履行，被告方大昊于本判决生效后20日内配合原告乔磊办理涉案房屋即坐落于西安市曲江新区XX路以东、XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋的过户手续，过户至原告乔磊名下；二、原告乔磊于本判决生效后20日内支付被告方大昊购房款1160000元；三、被告方大昊于本判决生效后20日内向原告乔磊支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24080元，保全费5000元，由被告方大昊承担。因原告乔磊已预交，故被告于本判决生效后二十日内将受理费、保全费支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  贺雪涛人民陪审员  张 丹人民陪审员  马宇玲二〇一九年十月二十九日书 记 员  薛 丹打印：扈艳红校对：薛丹2019年月日送达1