广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25758号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，职务所长。委托诉讼代理人：胡颖怡、何继义，广东广信君达律师事务所律师。被告：陈伟材，男，1981年8月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）诉被告陈伟材房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡颖怡、何继义到庭参加诉讼。被告陈伟材经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就广州市越秀区XX路XX街X号401房的房屋租赁合同关系；2、判令被告及同住人员立即搬出上址房屋，并将房屋交还给原告；3、判令被告向原告支付自2018年7月至2019年5月期间的租金2541元及逾期支付租金的违约金（从应付未付之日起至实际付清所欠租金之日止，按所欠租金额每日万分之五的标准计算）；4、判令被告向原告支付自2019年6月1日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费（占用费标准参照上述租金标准计算，即231元/月）；5、判令被告向原告支付自2019年7月1日起至被告实际交还房屋之日止的逾期退房违约金（参照房屋占用费标准计算，即231元/月）。事实及理由：广州市越秀区XX路XX街X号401房是原告直管的房屋，2016年4月1日，原告与被告签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告作住宅使用，租期自2016年4月1日起至2018年3月31日止，月租金231元，租金按月结算，被告应在每月15日前将当月租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给原告；被告逾期交付租金的，每逾期一日须按拖欠租金额的万分之五向原告支付违约金，如逾期3个月，原告有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨被告拖欠的租金和违约金，租赁期限届满或合同因故解除时，双方未续订合同而原告要求收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期内的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋并向原告支付租金，原告亦继续收取租金，原告与被告形成不定期租赁关系，原告可以随时要求解除合同。自2018年7月起，被告一直拖欠租金。2019年5月13日，原告在涉案房屋门前张贴律师函，通知被告自收到律师函起五日内向原告付清欠租，但被告至今仍未支付欠租。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此提出上述诉讼请求。被告无作答辩。经审理查明:广州市越秀区XX路XX街X号房屋为登记于广州市房地产管理局名下的房产，所有权性质为公产，建筑面积920.08平方米；由广州市房地产管理局委托原告管理。2016年4月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定原告同意将上述房屋中的401房出租给被告作住宅使用，使用面积54.55平方米，租期自2016年4月1日至2018年3月31日止，月租金为231元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达等。上述合同约定的租期届满后，双方未续签合同。被告按照合同约定的标准向原告交纳租金至2018年6月止。2019年5月13日，原告在涉案房屋所在大楼一楼张贴《律师函》，其中记载：致陈伟材：根据市房安所提供的资料显示：市房安所管理的位于XX路XX街X号401房的直管公房现由贵方承租使用，租赁期间贵方存在拖欠租金的情形……现贵方拖欠市房安所租金的行为已构成违约。本律师诚望贵方在收到本律师函之日起五日内按合同约定向房安所付清拖欠的租金。否则，市房安所将对贵方采取进一步法律行动进行追索，由此产生的一切法律后果由贵方承担等。本院认为:原、被告双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。上述租赁合同约定的租期届满后，双方未再续签合同，被告继续使用涉案房屋，原告继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。被告自2018年7月起未向原告支付租金已属违约，故原告要求支付自2018年7月起的租金及违约金的诉讼请求合法有理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同；同时，被告逾期支付租金，亦符合合同约定的解除情形。因此原告要求解除租赁关系、被告腾空交还房屋的诉讼请求合法有理，本院予以支持。关于原告要求被告支付租赁关系解除后至交还场地日止的逾期交房违约金问题，因在租赁期限届满后，原被告形成不定期租赁合同关系。原告张贴的上述《律师函》中并未提出解除合同、收回房屋的主张，原告系直至提起本案起诉时才主张解除合同及收回房屋，在合同解除后被告是否拒不交还房屋属尚未发生的事实，原告要求被告按合同约定支付逾期退房的违约金缺乏事实依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告广州市房屋安全管理所与被告陈伟材就广州市越秀区XX路XX街X号401房的租赁合同关系于本判决发生法律效力之日予以解除。二、被告陈伟材及同住人员应在本判决发生法律效力之日起十日内迁出广州市越秀区XX路XX街X号401房，将该房屋腾空交还给原告广州市房屋安全管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈伟材向原告广州市房屋安全管理所支付自2018年7月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月231元的标准计付）及逾期支付上述租金的违约金（自2018年7月16日起计至实际支付之日止，以同期应付而未付的租金为基数，按每日万分之五的标准计算。该违约金总额以不超过所欠租金总额为限）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，被告陈伟材按照上述标准逐月支付给原告广州市房屋安全管理所至实际腾空交还房屋之日止。四、驳回原告广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈伟材负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈玉枝人民陪审员  余义华二〇一九年十一月二十九日书 记 员  梁慧贤