江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5663号原告：徐美芳，女，1962年10月15日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：祁林峰，江苏国磊律师事务所律师。被告：常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司，住所地在江苏省盐城市区盐马路23号剑桥商务公寓商办楼109室（3）。负责人：董雪林，该公司总经理。被告：常州捷进汽车服务有限公司，住所地在江苏省常州市武进区湖塘镇定安中路55-7号。法定代表人：魏成效，该公司执行董事两被告共同委托诉讼代理人：尹程香，该公司员工。原告徐美芳与被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司（下称捷进盐城公司）、常州捷进汽车服务有限公司（下称捷进公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈艳红独任审理，于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告徐美芳的委托诉讼代理人祈林峰、被告捷进盐城公司、捷进公司共同委托诉讼代理人尹程香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐美芳向本院提出诉讼请求：1、解除原告徐美芳与被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司签订的关于盐城市区某公寓的《房屋租赁合同》；2、被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司向原告支付2018年5月4日至2018年6月3日的房屋占用费11250元；3、被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司向原告支付2019年6月4日至起诉之日的房屋租赁费23175元及滞纳金41715元；4、被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司向原告支付违约金23175元；5、被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司向原告支付代缴的水电费合计748元；6、被告常州捷进汽车服务有限公司对上述2-5项诉请金额合计1000063元承担连带责任。事实与理由：2018年4月27日，原告与案外人南京捷翊汽车租赁有限责任公司签订一份租赁合同，标的房屋为盐城市剑桥商务公寓，租期为2018年6月4日至2021年6月3日。第一年度租金为135000元，第二年度、第三年度的租金分别在上一年度的基础上上浮3%。2018年10月23日，原告、南京捷翊汽车租赁有限责任公司及被告捷进盐城公司分别针对上述房屋租赁合同签订补充协议，约定上述房屋租赁合同的承租人主体变更为捷进盐城公司，其他条款不变。至起诉之日，被告捷进盐城公司尚未支付第二年度租金，根据合同第十二条约定，原告有权解除合同并要求被告支付已经使用案涉房屋的两个月租金及滞纳金，以及两个月租金标准的违约金。被告捷进盐城公司根本违约，应补缴免租期租金，捷进公司为捷进盐城公司的总公司，依照公司法第十四条规定，捷进公司应对捷进盐城公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，故具状法院，请求判如所请。被告捷进公司、捷进盐城公司共同辩称：1、捷进盐城公司是依法领取营业执照的分公司，应独立承担责任。捷进公司不是本案适格被告；2、同意解除房屋租赁合同；3、原告主张的免租期房屋占用费11250元无法律依据；4、原告主张的2019年6月4日至起诉之日的房屋租金23175无事实依据，我公司于2019年6月26日已搬离租赁房屋；5、原告主张支付的违约金23175元无法律依据，原告无证据证明其存在损失且该损失无法确定；6、原告要求支付滞纳金41715元无法律依据，依照合同第十二条约定，原告主张解除合同和支付滞纳金不能同时主张；7、原告主张的水电费应提供证据证明；8、我方在签署合同时，缴纳了一万元押金，即便我方应向原告支付租金，押金也应予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2018年4月27日，南京捷翊汽车租赁有限责任公司（甲方，承租方）与原告徐美芳（乙方，出租方）签订一份《房屋租赁合同》。与本案有关的约定有：1、租赁房产位于盐城市某公寓，使用面积为164.16平方米；2、租赁期限及免租期：甲乙双方约定该房屋租赁期限共计3年，自2018年6月4日起至2021年6月3日止。免租期自2018年5月4日至2018年6月3日止，免租期1个月。免租期内甲方不需要缴纳租金，但需要支付该期限内产生的水费、电费及其他实际发生的费用；3、租金、押金及支付方式：月租金11250元，年租金为135000元。租赁期限内合同总价款417271.5元。租赁期间租金按年递增3%（以12个月为1年）。甲方还应向乙方支付房屋租赁押金10000元，同时乙方需提供押金收据给甲方。本合同租赁期届满或经双方协商提前解除之日起3日内，乙方应无条件全额退还甲方押金。租赁支付周期按年支付，甲方应于2018年5月4日前支付2018年6月4日至2019年6月3日的首期租金。之后每期租金应于上期租金届满前7个工作日内向乙方交纳；4、乙方应于2018年5月4日前将该房产交付甲方使用；5、甲方使用该房屋期间所发生的水、电、物业管理等费用由甲方承担；6、租赁关系的变更、终止和解除：租赁该房屋的甲方变更的，由甲乙双方共同变更本合同的主体，条款不变；双方协商一致解除合同的，该租赁关系终止，乙方退回甲方已经预付但是未实际使用期间的租金（按日计算）及保证金。租赁期间，甲乙双方同意有下列行为之一的，一方可书面通知另一方解除合同。解除合同不免除责任方的违约责任和其他责任。（1）甲方故意造成该房屋主体结构损坏的；（2）甲方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或擅自与他人交还各自承租的房屋的或者擅自与他人共用的；（3）甲方利用该房屋进行非法活动，损害公共利益，并受到公安机关、司法机关处罚的；（4）未经乙方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）乙方交付的该房屋存在缺陷，危及甲方安全的；（6）乙方违反出租权保证，导致甲方在租赁期间受第三人权利追索或者租赁关系受侵害的；（7）乙方出租的房屋不符合甲方合同目的，或者实际交付的房屋不合乎本合同的约定，致使甲方不能实现合同目的的。7、违约责任：甲乙任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的全部经济损失。损失无法计算的，则按当期租金标准2个月租金计算违约金。未经甲乙双方另外约定，甲方应交租金及其他各项费用超过本合同约定日期10日未付的，甲方应按所欠款项5‰每天向乙方支付滞纳金，超过30日未付的，乙方有权解除本合同及要求甲方赔偿损失。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方单方解除合同或单方提前终止合同的，甲方已缴纳的租金及保证金不予退还；8、其他费用约定：甲方使用该房屋期间所发生的水、电、煤、通信、物业管理、清洁、环境卫生、空调（不包括中央空调）、气、取暖费等日常费用，由甲方承担，其中涉及物业费及物业代收费用，由甲方与物业公司另行协商。2018年5月8日，南京捷翊汽车租赁有限责任公司向徐美芳支付145000元，摘要备注为房租及押金，2018年6月4日至2019年6月3日。2018年10月23日，南京捷翊汽车租赁有限责任公司与徐美芳、捷进盐城公司就租赁合同变更主体事宜签订《补充协议》，约定从2018年7月5日起，房屋租赁合同承租方由南京捷翊汽车租赁有限责任公司变更为捷进盐城公司，南京捷翊汽车租赁有限责任公司基于原租赁合同享有和负担的权利义务转由捷进盐城公司享有和负担。徐美芳认可原租赁合同由南京捷翊汽车租赁有限责任公司已经缴纳的押金和租金对捷进盐城公司具有效力，在租赁合同期满后由捷进盐城公司凭借合同押金收据原件办理退还手续，徐美芳不得无故不退还。2018年4月27日签订的房屋租赁合同，自本协议签订之日起，除南京捷翊汽车租赁有限责任公司将其权利义务转让于捷进盐城公司及本协议另有约定外，合同项下的其他条款不变，对徐美芳和捷进盐城公司均具有约束力。2019年6月24日，捷进盐城公司向原告徐美芳邮寄《提前解除房屋租赁合同通知函》载明：我公司与你于2018年4月27日签订了位于盐城市某公寓的《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年6月4日至2021年6月3日。现因我司单方原因，欲提前与您解除上述租赁合同，并于2019年6月26日前与我司办理房屋交接手续，并签署《房屋租赁合同解除协议》，否则届时房屋租赁合同视为解除。提前解除《房屋租赁合同》具体事宜以双方签订的《房屋租赁解除协议》约定为准。函件邮寄后，捷进盐城公司搬离案涉租赁房屋，原告徐美芳于6月25日收到上述函件。庭审过程中，徐美芳陈述，其收到被告捷进盐城公司邮寄的《提前解除房屋租赁合同通知函》后，发现捷进盐城公司搬离案涉房屋，故主动联系捷进盐城公司的经办人，并于2019年6月底拿到房屋钥匙，于7月初双方协商合同解除事宜，后未能达成一致意见，原告故诉至本院。另查明，案涉房屋盐城市区盐马路23号剑桥商务公寓商办楼109号、110号房归徐美芳及其丈夫顾广鹏共同所有。原告向相关部门补交了案涉房屋在2019年6月30日、2019年7月23日的电费382元、341元，2019年6月缴纳的水费为25元。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约履行。（一）关于合同解除的问题。根据合同法第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告捷进盐城公司在2019年6月24日向原告邮寄了解除合同通知，明确表示其不履行合同的相关义务，原告徐美芳于6月25日收到上述函件并于2019年6月底收到租赁房屋的钥匙，案涉房屋于2019年6月底已处于原告的控制之下，原告已取得案涉房屋的自由支配权，故本院依法确认原告与被告捷进盐城公司签订的房屋租赁合同关系的《补充协议》已于2019年6月25日予以解除。（二）关于房屋租金、滞纳金、保证金及违约金的数额确定问题。2019年6月4日至2019年6月25日，被告捷进盐城公司租用案涉房屋却未交纳租金。按照双方合同约定，租金按年支付，年递增3%，第一年租金135000元，第二年租金应为139050元，则被告捷进盐城公司应支付原告2019年6月4日至2019年6月25日租金8000元（精确到元）。甲方应交租金及其他各项费用超过本合同约定日期10日未付的，甲方应按所欠款项5‰每天向乙方支付滞纳金，超过30日未付的，乙方有权解除本合同及要求甲方赔偿损失。甲乙任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的全部经济损失。损失无法计算的，则按当期租金标准2个月租金计算违约金。”本案中，双方的合同约定房屋租赁期限是三年，被告在未和原告达成合同解除一致意见时，未与原告办理任何交接手续就搬离房屋，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，被告主张违约金过高，本院依法调整为一个月租金标准，即11588元（139050/12）(精确到元)。违约金的承担旨在弥补原告的损失，滞纳金的本质也是违约损失的承担，原告不应主张多种违约损失，故对滞纳金的诉讼请求本院不予支持。双方认可的《房屋租赁合同》中已明确约定承租方单方解除合同，其缴纳的保证金不予退还，现承租方提前解除合同，故其保证金不予退还。（三）关于原告主张的免租期租金问题。双方合同约定，免租期自2018年5月4日至2018年6月3日止，免租期1个月，免租期内不需要缴纳租金，故原告要求被告交纳2018年5月4日至2018年6月3日的租金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。（四）原告主张的水电费问题。合同中约定使用该房屋期间所发生的水、电、物业管理等费用由承租方承担，故本院对2019年6月30日前的水费25元，电费382元合计407元予以支持。（五）关于本案的义务主体问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”本案中，被告捷进盐城公司依法领取了营业执照，与原告签订房屋租赁合同，依法应履行上述支付义务，对不足部分，应由捷进公司承担补充责任。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告徐美芳与被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月25日解除；二、被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐美芳支付2019年6月4日至2019年6月30日的房屋租金8000元；三、被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐美芳支付违约金11588元；四、被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐美芳支付水电费407元。五、被告常州捷进汽车服务有限公司对上述二、三、四项支付义务承担补充责任。六、驳回原告徐美芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2301元，依法减半收取1251元，由被告常州捷进汽车服务有限公司盐城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈艳红二〇一九年十一月十八日法官助理 孙志杰书 记 员 徐 鑫附录法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。