乌海市乌达区人民法院民事判决书（2019）内0304民初782号原告乌海市君正物业服务有限责任公司。法定代表人赵学刚，系该公司董事长。委托代理人安海林，系该公司客服。被告樊明善，现住乌海市。公民身份号码×××。原告乌海市君正物业服务有限责任公司（以下简称君正物业公司）与被告樊明善物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告君正物业公司的委托代理人安海林及被告樊明善到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告君正物业公司诉称，被告于2007年购买了位于乌海市××区商铺，建筑面积85.06平方米。原告自该小区交付使用至今，一直为该小区提供物业服务，并且与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定该小区的商品房业主按照1.0元/平米缴纳物业费。被告自2010年度至2019年度未缴纳物业费，合计11227.92元，产生逾期付款违约金2755.94元。故诉至法院，请求判令被告给付拖欠原告的物业费，并支付延期缴纳物业费的违约金，共计13983.86元。案件受理费由被告承担。原告为支持其主张向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同，用以证明被告2007年12月30日购买乌海市乌达区四海缘小区西商铺北段21号商铺，建筑面积是85.06平方米。证据二、催缴物业费通知单，用以证明原告向被告催缴物业费的情况。证据三、前期物业服务合同一份、物业服务合同六份，用以证明原告根据合同给被告进行物业服务的情况。证据四、生活垃圾清运协议三份，用以证明原告与环卫部门签订协议，清理小区产生的垃圾，费用由原告承担。证据五、用手机展示小区保安巡逻打卡的时间、地点、保安人员，用以证实自2014年开始小区保安巡视巡查的情况。以上证据被告质证认为对证据一没有异议；对证据二的真实性有异议；证据三是开发商和原告签订的合同，与被告无关。且原告和四海缘小区签订的合同，原告是西商铺，不属原告服务区域。原告的安保巡查是从2018年9月15日才开始的。原告所说的保洁服务没有打扫过。没有绿化。原告于2009年9月30日领取房屋钥匙，曾交过一年物业费；证据四与原告无关；对证据五不清楚。被告辩称，诉状中欠费时间段不属实，房屋面积属实，原告没有跟物业签订过物业合同。物业没有给原告提供服务。原告提供的物业服务应当在绿化、卫生、房屋设施、治安秩序四个方面达标。原告未达标，被告不应交费。被告就其答辩意见提供以下证据材料：证据一、2009年至2014年照片12张，用以证明物业没有打扫过卫生。证据二、乌海市乌达区环境卫生管理局出具证明一份，照片二张，用以证明西商铺门外存放的垃圾通过12345协商由乌达区环卫局进行了清运。证据三、2016年房顶维修照片四张；维修费收据一张，金额6500元。用以证明被告房屋漏雨自行出资维修的情况。证据四、照片二张，用以证明商铺没有绿化，路面没有维修的情况。证据五、收据二张（复印件），用以证明被告曾交给原告装修押金300元；2009年9月30日交物业费1020元至2010年9月30日。证据六、照片四张，用以证明与商铺和小区没有通道的情况。以上证据原告质证没有意见。经审理查明，被告于2007年购买了乌海市君正房地产开发有限公司开发的君正四海缘小区西商北段21号商铺，建筑面积85.06平方米。原告自该小区交付使用至今一直为该小区提供物业服务，并且与开发商签订了《前期物业服务合同》，与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定了原告与四海缘小区居住业主各自权利义务，明确了原告的服务范围、收费标准（每平米每月1.0元）、收费办法（预交下一年度物业服务费）。被告每年应缴物业费1020.72元，被告提交的物业费收据收款事由载明“2009年全年物业费”。小区西侧商铺门前的卫生确实存在打扫不及时不彻底的情况。本院认为，业主委员会与原告所签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，不违反法律规定，本院予以认可。该合同对包括被告在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告的临街商铺位于住宅小区的边缘，属于小区的商业性用房，在物业服务合同的范围内，虽与小区内的住宅地理位置不同，但交费义务相同。临街商铺也属于小区物业管理的范围，且临街商铺所需电、水、供暖设施等与小区住宅是共用的。物业服务也不是单一的打扫卫生，原告对商铺的房屋及配套设施也进行了维修、养护、管理，对公共设备进行维护和保养，对公共安全进行了巡逻巡查，自然被告也负有交付物业管理费的义务。自2008年起至今原告一直在小区提供物业服务，被告以其不明知为由拒绝缴纳物业费显属不当。庭审中被告提交的物业费收据只能证明其缴纳了2009年全年物业费，没有其他证据能够证实其缴纳物业费至2010年9月30日止。原告依约为被告提供了相应的物业服务，被告应当按照其房屋的面积，根据物业服务合同中关于服务计费标准、收费办法，及时足额缴纳物业费。被告因原告的物业服务存在瑕疵，应当通过行政的、诉讼的渠道或程序提出主张，解决纠纷，而非以拒付物业费这种单一的行为表达不满和发泄情绪。原告在进行物业服务的过程中存在不及时、不到位的情况，对业主提出的长期未解决问题没有及时作出回应和处理。综合评价被告欠费期间原告的服务水平及服务质量，对原告请求的被告欠费金额酌情予以核减。物业服务合同中虽载明了逾期缴纳物业费承担违约金的约定，结合本案实际情况，本院不予支持。被告主张因其房屋漏雨支出的维修费用与原告的物业服务间没有因果关系，本案不做调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、由被告樊明善支付原告乌海市君正物业服务有限责任公司物业费7145元（85.06平米），于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告乌海市君正物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费124元，由被告樊明善负担（原告已预交62元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 徐宇鹰人民陪审员 李凤梅人民陪审员 赵美英 二〇一九年十一月十八日书 记 员 孔 璐本案所适用法律、法规条文释名《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。