浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4266号 原告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良，董事长。 委托诉讼代理人：雷婷婷、郑誉嘉，浙江红船律师事务所律师。 被告：肖建生，男，1966年2月4日出生，汉族，住海盐县。 被告：吴月英，女，1966年1月5日出生，汉族，住海盐县。 两被告委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。 原告浙江美林房地产开发有限公司与被告肖建生、吴月英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷婷婷和两被告委托诉讼代理人赵新华、徐月仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即向原告支付房款707888元、违约金81549元、保管费80572元（暂计至2019年7月31日，以后违约金按每日万分之一计算至房款全部清偿日止）；二、本案的诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2016年5月3日，原告作为出卖人，两被告作为买受人签订了浙江省商品房买卖合同一份，约定原告将海盐县城北分区美林.金色港湾三期18幢1单元1901室的房屋出售给两被告，价款为709888元，买受人于合同签订当日支付首付款219888元，剩余房款490000元于2016年6月3日前通过组合贷款方式支付。合同另约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费；超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同可售他人，买受人承担总价款的10%的违约金，剩余款项退还。但两被告至今仅支付2000元，剩余款项并未支付。原告认为，合法的商品房买卖合同应当受到法律保护。被告一直未支付剩余房款，已构成违约。原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，望贵院支持。 原告为证明其主张，向法庭出示了以下证据： 1、商品房买卖合同一份，证明原、被告签订商品房合同，双方就房款总价、支付方式、违约责任等作了约定； 2、记账凭证、收据申请单、收款收据各一份，证明两被告仅支付购房款2000元。 被告肖建生、吴月英辩称：一、本案商品房的购房款总额为709888元，合同约定首付款219888元，银行按揭贷款49万元。答辩人已在房源选购时向原告支付2000元。因承建美林.金色港湾三期工程的浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称“中达建设公司”）同意为答辩人负担全额购房款，中达建设公司再以原告对其所欠工程款作债务抵销处理，经债务抵销，表明答辩人已履行全部购房款支付义务。对于该商品房，原告已向答辩人完成商品房实物交付，答辩人已收领商品房实物。目前尚遗留的问题是原告尚未与答辩人办理不动产转移登记所需税费的经济结算手续，尚有应当办理的不动产转移登记、权证交付事宜未完成。二、原告因其与中达建设公司之间的建设工程施工结算争议未能顺利解决而迁怒于答辩人，试图否定其与答辩人之间商品房买卖合同项下的购房款结算关系，是违背客观事实的。三、为厘清答辩人、中达建设公司、原告三方主体之间因两重债务抵销产生的本案商品房买卖合同购房款结算法律关系，查明客观事实，答辩人提请法庭追加中达建设公司、2015年11月之后处置美林.金色港湾三期烂尾楼盘的嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达房产公司”）为本案被告，由其参加本案诉讼，以便查明答辩人是否尚欠原告购房款。 两被告为证明其主张，向法庭出示了以下证据： 中达建设公司、伟达房产公司关于工程款抵付购房款的情况证明意见一份；中达建设公司、伟达房产公司与原告签订的备忘录及附件各一份；中达建设公司以房抵款清单一份，证明中达建设公司与原告之间达成了原告以部分商品房的购房款抵付所欠中达建设公司工程款暂定800万元额度的协议；伟达房产公司控盘销售合作结束后交还原告的未售房源中，未包含本案所涉商品房；以暂定800万元工程款抵销购房款的清单中包含本案所涉房产。 根据原、被告双方的举证、质证及庭审时的陈述意见，本院确认案件事实如下： 两被告系夫妻关系。2016年5月3日，原告和两被告签订了浙江省商品房买卖合同一份，合同约定：原告将海盐县城北分区美林.金色港湾三期18幢1单元1901室的房屋出售给两被告，价款为709888元，买受人于合同签订当日支付首付款219888元，剩余房款490000元于2016年6月3日前通过组合贷款方式支付；买受人逾期付款超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当于2016年5月20日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费。超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同可售他人，买受人承担总价款的10%的违约金，剩余款项退还。合同还对逾期交房的违约责任等内容作了约定。签订合同当日，被告肖建生向原告支付了2000元。两被告认为，所购房屋在购房合同签订后即已实际经交付并由其使用，水电用户名也已登记至其名下。 另，美林三期房产系由中达建设公司施工建设，肖国生为中达建设公司美林三期项目建设工程的项目经理。伟达房产公司系由中达建设公司组建，肖国生系伟达房产公司的法定代表人，于2016年初起对美林三期的房产控盘销售。肖建生系肖国生弟弟。2017年9月25日，原告与中达建设公司、伟达房产公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》，其中约定原告以房抵应付中达建设公司工程款暂定800万元等，在《备忘录附件一》中还列明美林.金色港湾三期未售房源信息。本案所涉房产未在上述未售房源信息清单中。中达建设公司和伟达房产公司出具的情况证明意见中明确本案所涉房产在《备忘录》800万元以房抵付工程款范围内。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。本案中，双方主要的争议焦点是两被告是否存在未按约付款的违约情形。从合同约定的情况看，两被告应于合同签订当日支付首付款219888元，剩余房款490000元于2016年6月3日前通过组合贷款方式支付。从合同履行的情况看，两被告在合同签订当日实际支付2000元，余款并未支付。2017年9月25日，原告与中达建设公司、伟达房产公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》，约定以工程款抵购房款800万元（暂定），后中达建设公司、伟达房产公司明确上述抵付内容中包括两被告应付购房款。因此，应认定两被告的购房款至2017年9月25日由中达建设公司、伟达房产公司以工程款抵付的方式进行了给付。由于《备忘录》中没有对抵付购房款的购房人前期未按约付款的违约责任是否免除进行明确约定，故购房人前期未按约付款的行为仍应当按约定承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金的计算，计算标准原告现主张按每日万分之一计算，起算时间原告现主张从2016年6月4日开始，原告对上述权利的处分于法不悖，本院予以准许，但违约金计算的截止日期应计算至2017年9月24日止。故两被告应承担的逾期付款违约金应为33766.26元（以应付购房款707888元为基数，按每日万分之一从2016年6月4日计算至2017年9月24日）。对于原告的主张的房屋保管费，一方面原告没有提供通知两被告交房的相应证据，另一方面签订购房合同后两被告即已实际在使用房屋，原告实际也没有对该房屋承担保管责任，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告肖建生、吴月英于本判决生效之日起十日内给付原告浙江美林房地产开发有限公司逾期付款违约金33766.26元； 二、驳回原告浙江美林房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6250元、财产保全费4870元，合计11120元，由原告浙江美林房地产开发有限公司负担10688元，被告肖建生、吴月英共同负担432元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  沈爱萍 二〇一九年十一月十四日 法官助理朱佳忆 书记员褚莉萍 7