江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初4103号 原告：李知非，男，1964年11月5日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王某，江苏合金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱韵颐，江苏合金律师事务所律师。 被告：王永峰，男，1952年11月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。 第三人：李燕，女，1972年2月19日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告李知非与被告王永峰、第三人李燕案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李知非的委托诉讼代理人王某、被告王永峰的委托诉讼代理人秦吉良到庭参加诉讼。第三人李燕经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告李知非向本院提出诉讼请求：请求人民法院立即对位于徐州市a、b室的两套房屋（产权证号：徐房权证泉山字第××号）的执行标的物停止执行，并解除查封，被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2017年11月23日，原告李知非与赵宗梅、李燕签订以物抵债协议，协议约定：李燕自愿将其名下所有的a、b室房屋出售给李知非，所得房款用于偿还其拖欠赵宗梅的借款。协议签订后，李燕于2017年12月26日办理了a、b室房屋的注销手续，李知非也按照协议支付了房款。依据被告的申请，法院虽于2018年11月7日作出（2018)苏0311执3356号执行裁定书查封a、b室房屋，但该两套房屋已于2017年11月23日通过以物抵债的方式归原告李知非所有，并非被执行人李燕所有。综上，法院在执行李燕过程中，不应查封已不在李燕名下的房产。而且查封行为已经影响到原告李知非的合法权益。原告为此己提起执行异议，但被驳回。原告为此特提起诉讼，请求停止对a、b室房屋的执行措施并解除查封，恳请支持原告诉请。 被告王永峰辩称，以房抵债协议中的债务并不存在，是虚构的，原告及协议各方负有证明被抵偿的债务真实存在的合法性义务，如果证明不了债务存在，那么以房相抵也就不存在前提基础，从而导致协议内容虚假而失去有效性。原告应当提供书证、银行转账凭证等材料证明债务的真实性，否则原告就只能自己承担不利后果。被告了解李燕和赵宗梅之间并无债权债务关系，该笔债权债务未实际发生和存在。以房抵债协议和买卖协议不具有合法性以及法律规定所允许的实际操作履行性。虽然李燕购买了涉案两套房屋，但其于开发商也仅仅签订了商品房买卖合同、网上备案和预登记等房屋买卖的基础性手续，且李燕是首付加按揭购房，银行享有涉案房屋的抵押权，房屋还未上房，因此李燕对涉案房屋的产权最多只能界定为有限产权或部分产权，所以以房抵债和所谓的李燕自愿将其名下或有权处分的房产不具有履行性。协议约定将上述两套房屋在2017年之前过户或更名至原告名下，更是不可能办到的，只有在正式办理产权证之后才具备买卖及过户条件，而且按规定还要相应的限售期，合同更名早被禁止，该协议不符合法律规定，属于无效约定。原告提交的两份徐州市商品房买卖合同注销受理单，业务类型是合同注销，应当是李燕和开发商之间解除合同退房退款，但由于合同注销，则涉案房屋因合同注销而不属于李燕名下，其彻底丧失了处分权，还如何以房抵债？此举进一步印证了协议的无效性和不可履行性。该协议第六条预判了房屋被查封，影响协议无法履行的状况，并设定了相应处理措施，而案涉房屋早在2016年12月7日就因被告王永峰诉李燕申请保全而被泉山法院查封，而2018年11月7日只是续查封，也就是说在该协议签订之前房屋就已经处于被查封状态，而原告在签订协议之前不到产权登记部门查询该房屋信息，让人无法理解和接受，由此造成的后果由原告自行承担。买卖协议是赵忠梅和原告所签，而不是李燕与原告签订，从涉案房屋登记信息来讲，与赵忠梅没有任何关系，不具备该房屋买卖协议的主体身份，其所签协议是无效协议，而且该协议的付款方式为先付定金100万元，在房屋更名或过户至原告名下后且在原告取得上述房屋权属证书时候再付440万元，同时还对被查封导致不能取得权属证书的情形作出约定，而据原告举证其已经付给赵宗梅535万元，未到付款节点而付款的原因是什么？对此导致付款的后果应由原告承担。泉山法院2019苏0311执异52号民事裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于原告是否系权利人问题，按照法律规定房屋作为不动产权属采取的是登记制，包括网上备案、登记和预登记，而本案原告显然不具备此条件，即使是李燕也因合同注销而丧失了网备登记人和预登记人的身份和权利，因此不论本案是以房抵债协议还是买卖协议，不论其是否具有真实性、合法性，也仅仅是其三人的内部协议，最多只能在其三人内部具有约束力，不能对抗第三方，更不能对抗法院的查封措施。从权利的合法性和真实性来讲，原告在诉状中主张李燕将涉案房屋出售给了原告与事实不符，从房屋买卖的相关法律规定来讲，房屋所有权的转移标志只能是办理过户手续并取得权属证书，即使在过户手续办理过程之中而未办理完毕之前的时间段，被法院突然查封的，从而阻断产权转移，何况原告根本就没有在产权部门就涉案房屋办理相关登记手续，也没有与开发公司签订买卖合同，所以原告主张涉案房屋是其所有不成立，原告不具备本案异议人即原告身份。法院首封时间是在2016年12月7日，而李燕与苏宁置业有限公司申请注销合同时间是2017年12月26日，按照法律规定不动产查封有效期是三年，在法院查封有效期内如何办理合同注销的，对此被告请求法院查询并对涉案各方追究责任。综上，原告在根本不具有涉案房屋合法权利人基础上提出的异议和诉讼请求，应当予以驳回。 第三人李燕未陈述。 本院经审理认定如下事实： 2014年，第三人李燕与徐州苏宁置业有限公司签订商品房买卖合同，购买徐州市a、b室房产。2016年，王永峰因与李燕民间借贷纠纷一案申请保全李燕名下徐州市a、b室房产。后双方达成调解，王永峰于2016年12月9日申请解除上述房产的查封。 2017年11月23日，原告李知非与第三人李燕、案外人赵宗梅签订《以房抵债协议》一份，约定因李燕拖欠赵宗梅借款400万元，遂用其名下的徐州市a、b室房产用于抵偿借款，上述房屋折价五百万元卖给原告李知非，待房屋过户后赵宗梅返还李燕100万元。同日，赵宗梅与原告签订《买卖协议》，约定将徐州市a、b室房产原告李知非，房款共计为540万元,签订合同当日支付定金100万元，李知非在取得产权证书当日支付房款440万元。后原告分别于2017年11月23日、2018年3月22日、4月18日、5月15日共计向邓燕敏账户转账535万元。 2017年11月26日，第三人李燕申请注销其与徐州苏宁置业有限公司签订的徐州市a、b室房产商品房买卖合同。截至法庭辩论终结，原告未与徐州苏宁置业有限公司重新签订购房协议。 后根据王永峰的申请，本院于2018年11月8曰立案执行，案号为：（2018)苏0311执3356号。在该案执行过程中，2018年11月7日，本院作出（2018）苏0311执3356号执行裁定书及协助执行通知书发送至徐州苏宁置业有限公司，要求该公司协助：一、查封李燕与朱俊帆共有的位于本市a、b室房产两处，禁止查封期间办理上诉房产的变更、转移、解冻手续，禁止变更买受人。二、如上述房产已办理注销解除手续，协助扣留、提取被执行人李燕应退房款（限额12000000元）提取至本院专户。原告李知非不服该查封行为提出执行异议，本院2019年5月30日作出（2019）苏0311执异52号民事执行裁定书，驳回李知非的异议请求，其遂提起本案之诉。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。本案原告李知非虽与第三人李燕签订以物抵债协议但其并未对涉案房产进行变更登记，亦未重新与开发商签订商品房买卖合同，其转账行为并不能发生物权变动的法律效力，本院不能确认原告对涉案房产享有所有权足以排除执行，故原告李知非提出的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告李知非的诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告李知非负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  汤文平 人民陪审员  周 勇 人民陪审员  张丽梅 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  丁雅琳