云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0602民初4180号原告昭通弘彩物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：91530602686163305E。住所地：昭通市昭阳区小北门138号内。法定代表人毛国友，公司总经理。委托代理人徐天洋，女，汉族，1990年8月22日生云南省大关县人，住昭通市昭阳区。系昭通弘彩物业管理有限责任公司职员。被告何智兰，女，汉族，1976年6月9日生云南省昭通市昭阳区人，本科文化，居民，住昭阳区。委托代理人李晓刚，男，汉族，1978年5月17日生云南省昭通市昭阳区人，大学文化，居民，住址同上。特别授权代理。委托代理人龚凯，云南意衡律师事务所律师。特别授权代理。原告昭通弘彩物业管理有限责任公司（以下简称弘彩物业公司）诉被告何智兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告弘彩物业公司法定代表人毛国友及其委托代理人徐天洋，被告何智兰及其委托代理人李晓刚、龚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘彩物业公司诉称，被告系秀水康城的业主。原告为秀水康城的物业管理公司。被告位于房屋面积为143.87平方米。自2009年12月1日起至2017年12月30日止，被告共拖欠原告物业费8791.90元以及因逾期产生的滞纳金71948.71元，共计人民币80740.61元。根据原告与开发商签订的《秀水康城前期物业服务委托合同》（以下简称合同）规定，被告应当按合同约定的0.7元／平米／月的物业服务标准向原告缴纳物业费，但昭通市发展和改革委员会文件（编号昭市发改价格（2012）120号）规定原告物业收费标准为0.63元／平米／月，由原告按上述标准收取物业服务费。被告自2009年12月起就未曾向原告缴纳过物业费，且经原告多次催缴未果；合同约定业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费的千分之五交纳滞纳金。为维护原告的合法权益，请求人民法院：一、判决被告支付原告物业管理服务费8791.90元、滞纳金71948.71元，共计人民币80740.61元；二、本案诉讼费由被告承担。被告何智兰辩称，同意被告魏颖、孙忠贤委托代理人的答辩意见。本案中何智兰并非本案适格被告，理由：1、弘彩物业公司并未与何智兰签订物业服务合同，原告是与开发商昭通市信和房地产开发有限责任公司签订的。2、被告何智兰不应当向原告支付物业管理费及滞纳金，理由是开发商信和房地产公司与原告弘彩物业公司签订的前期物业服务合同委托合同系无效合同，该合同违法物业管理法，还违法合同法52条规定，应属无效合同，该合同系开发商与弘彩物业公司私自转让私自委托，其委托的内容严重侵犯各业主的知情权合法权，合同约定的物业管理费严重损害秀水康城广大业主的权利。3、在事实部分，除被告魏颖、孙忠贤代理人意见外，弘彩公司给被告何智兰造成巨大经济损失，由于原告方管理不当导致何智兰家中被盗，经济损失不明。综合各方诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告的主体是否适格？2、原告在提供物业服务过程中是否存在服务瑕疵或不到位的情况？3、原告要求被告支付物业管理费和滞纳金的请求是否应该得到支持？针对上列争议焦点，原告向本院提交以下证据支持其诉讼主张：1、原告的营业执照、法人代表身份证明：证明原告的主体适格；2、昭通市发展和改革委员会120号文件：证明原告所收物业费是经过相关部门批准合法的；3、前期物业服务（委托合同）：证明原被告之间存在服务关系以及原告的诉求是根据合同合法有效的；4、被告费用催收函：被告承认未交物业管理费用的事实。经质证，被告何智兰对第一、二组证据营业执照、法人身份证明无异议；对第三组证据原告与信和房地产签订的前期委托合同不予认可，理由是违法了法律强制性规定。从合同法和物业管理条例，均能找到法律规定，该份合同不是原告与被告的真实意思表示，其次该合同也没有在房屋买卖协议中提到。服务前期合同必须在商品房买卖合同中释明。所以对其三性不认可；对第四组证据催收函的三性认可，但是恰好证明在2017年10月13日前被告方多次向原告方反映物业存在大量安全隐患，直到该物业管理公司退出管理后，仍未得到解决。因此该证据能够证明原告完全没有尽到物业公司该尽的义务。从秀水康城委托合同看，双方主体是信和公司和弘彩物业公司，并没有四被告，该组证据证明四被告并非合同当事人；从催收函显示的内容看正好证明了被告所抗辩的原因是原告没有完全合理的履行管理义务导致被告家被盗，其存在管理上的瑕疵。针对上列争议焦点，被告何智兰向本院提交以下证据支持其诉讼主张：1、宜宾逸祥物业公司物业合同，证明开发商与何智兰签订商品房买卖合同时已经指定宜宾逸祥物业公司管理，合同签订时间是2008年4月11日，并且服务合同中约定的物业管理费为0.5元每平方米，本案原告并非秀水康城的物业管理公司，与被告何智兰没有物业服务合同的关系。同时需要说明原告弘彩物业公司与信和房地产公司签订的前期物业合同时间是2011年，也就说明弘彩物管公司进入秀水康城管理业主事项并没有经过小区业主的同意，也没有业主委员会的同意，双方签订的信和公司和物业公司委托合同系私自转包的服务合同，该转包行为侵犯了秀水康城的业主权利，根据相关规定不应支持；2、收款收据2份：证明何智兰自2008年10月11日便向宜宾逸祥物业公司缴纳管理费；5、照片5页：证明在弘彩物业公司管理期间秀水康城小区垃圾成堆、路灯和过道门等相应设施损害后无人维修，在小区内私自收费，以及业主的其他财产权益受到侵害小区业主共同维权的事实。经质证，原告对第一组证据的三性不认可；对收款收据的三性不认可，认为与本案无关；对照片的三性不认可，认为时间、地点不明确。本院认为，原告提交的四组证据，来源合法，客观真实，具有证据的三性，本院予以采信；被告提交的第一、二组证据，与本案无关，本院不予采信。其余证据具有证据的三性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年11月30日，原告弘彩物业公司与昭通信和房地产开发经营有限公司签订《秀水康城前期物业服务委托合同》，约定昭通信和房地产开发经营有限公司将其开发建设的位于昭通市昭阳区“秀水康城”小区的物业委托原告弘彩物业公司进行管理。该合同中关于对小区物业管理服务费的收费条款约定为：多层住宅房屋由乙方（指本案原告）按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或者物业使用人收取；小高层和高层住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.7元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的5‰交纳滞纳金；业主或物业使用人须每半年预付物业服务费，交费时间为每月20日至30日之间。该合同还对委托管理事项、期限、双方权利义务、物业服务内容、违约责任等作了约定。被告何智兰系秀水康城小区3幢5单元401号房屋的业主，其房屋建筑面积为143.87平方米。被告何智兰入住其房屋后，家中被盗，向原告反映并请求处理。由于原告未予处理，故被告认为原告弘彩物业公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，达不到合同约定的要求，因而拒绝向原告缴纳2009年12月至2017年12月期间的物业管理服务费8791.90元。原告遂以被告未交纳物业管理服务费为由诉至本院，请求判令被告向原告支付自2009年12月起至今的物业管理服务费8791.90元及违约金71948.71元并承担本案的诉讼费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与昭通信和房地产开发经营有限公司订立的《前期物业服务协议》是符合法律规定的有效合同。该合同对“秀水康城”小区物业的全体业主以及原告均具有法律约束力。该合同生效后，原告履行了合同的主要义务，故其有权依约向被告收取物业管理服务费。被告应当按照合同约定的价格，向原告缴纳2009年12月1日至2017年12月30日期间的物业管理服务费。但鉴于原告对被告的物业服务存在一定的瑕疵，有服务不到位的事实存在，因此，本院认为应当对被告应缴纳的物业管理费作适当扣减。本院酌情决定对被告应缴纳的物业管理服务费扣减1000元。对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告何智兰于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性付给原告昭通弘彩物业管理有限责任公司2009年12月1日至2017年12月30日期间的物业管理服务费人民币7791.90元；二、驳回原告昭通弘彩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述确定义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1819元，由原告昭通弘彩物业管理有限责任公司负担1637.1元，由被告何智兰负担181.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  陈世琼二〇一九年十一月十四日书 记 员  毛智超