广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12573号原告：卢根胜，男，1962年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：郭子欣，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓亭玉，广东华法律师事务所律师。被告：卢国荣，男，1983年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陆汝才，广东经纬法律师事务所律师。被告：卢忆然，女，1987年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。第三人：卢开女，女，1958年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。第三人：卢国彬，男，1989年12月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。第三人：卢敏菁，女，1994年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告卢根胜诉被告卢国荣、卢忆然、第三人卢开女、卢国彬、卢敏菁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告卢国荣及其诉讼代理人、被告卢忆然、第三人卢开女到庭参加诉讼。其余第三人未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令位于广东省佛山市禅城区南庄镇紫南流滘和谐楼1001房归原告所有；2、判令被告卢国荣、卢忆然协助原告办理广东省佛山市禅城区南庄镇紫南流滘和谐楼1001房屋产权登记手续；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告卢国荣与原告卢根胜是亲叔侄关系，被告卢国荣的父亲是卢锐胜，坐落于广东省佛山市禅城区南庄镇紫南流滘村南便街八巷1号的房屋（以下简称该房屋）,产权证署名是卢伟文（卢伟文是卢锐胜、卢根胜的父亲）,但实际权益人是卢锐胜。（注：卢伟文给三个儿子分家时，把该房屋分给卢锐胜）。2015年初，因广明高速公路工程要求，该房屋需进行拆迁。根据拆迁方案与安置房抽签结果，卢锐胜获得购买南庄镇紫南村拆迁安置楼（即紫南流滘村和谐楼）404号房与801号房的资格。由于实际使用房屋的需求和成本因素，卢锐胜决定出售801号房。经与原告卢根胜商议，卢锐胜以总价599900元把801号房出售给卢根胜。在2015年1月16日，原告卢根胜经银行转账20万元给卢锐胜,并于当天在卢锐胜家中支付现金10万元给卢锐胜，现场有卢开女（卢锐胜亲妹妹）和卢忆然（卢锐胜女儿）见证。由于亲情关系，当时并无签写收据。随后在2015年1月29日及3月26日，原告卢根胜经银行转账合计299900元给卢锐胜。总房价599900元全部支付完毕。之后，经村委会同意，原告卢根胜与1001号房业主罗三根协商后，互换安置房，房号由801号房换成1001号房。在签订换房协议后，卢锐胜协助原告卢根胜办理了1001号房水、电的过户手续。原告卢根胜装修房子，并自2016年3月起入住1001号房至今，是1001号房的事实权益人。根据南庄镇紫南村委会相关规定，房屋的房产证改名（由卢锐胜改为卢根胜）,必须等整栋拆迁安置房（即紫南流活村和谐楼）统一发放房产证之后才能办理。卢锐胜于2017年8月10日不幸突然意外去世。突发事件致使卢锐胜无法留下任何遗嘱，亦无法就1001号房屋的权属留下遗嘱。南庄镇紫南村委会于2018年统一发放拆迁安置房（即紫南流滘村和谐楼）的房产证。虽然村委会与村民都熟知1001号房的实际权益人是原告卢根胜，卢根胜亦一直居住生活在1001号房，但由于被告卢国荣声称拥有1001号房的产权，致使原告卢根胜无法取得1001号房的房产证。现原告为了维护自身合法权益，特诉诸法院，请求依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告卢国荣辩称：一、原告没有证据证明已向卢锐胜支付了599900元房屋转让款。1、原告称，其向法院提交的银行流水单证明其向卢锐胜转账499900元。但从该银行流水单看，该流水单只显示原告账户支出了款项，而没有显示收款人信息，不能证明原告向卢锐胜支付了款项。退一步说，即使原告能证明向卢锐胜支付了款项，也不能证明该款就是房屋转让款，因为不能排除原告与卢锐胜存在其他款项来往。2、原告称，其于2015年1月16日在卢锐胜家中支付现金10万元给卢锐胜，并称现场有卢开女和卢忆然见证。卢国荣认为，原告没有其他证据证明其上述说法，且卢开女和卢忆然与原告是亲属关系，有利害关系，她们的证言没有证据效力。因此，原告关于支付10万元现金的说法不成立。二、原告未支付完房屋转让款，房屋所有权转让的过户条件未成就。尽管原告称其已支付完约定的房屋转让款，但由于双方没有签订书面转让合同，转让当事人之一的卢锐胜已去世，卢锐胜的妻子也在不久后去世，目前证据也不能证明原告的说法，其他人无法得知房屋转让的细节，因此，当事人约定的转让款金额是多少、转让款是否已经支付、双方约定的房屋所有权办理过户的条件是什么等重要信息不能仅凭原告一面之词来认定。卢国荣认为，从合情合理的角度看，在没有书面房屋转让合同的情况下，原告至少要支付完全部转让款才有权要求办理房屋所有权过户确权。以上答辩意见，请法院依法审查并作出公正裁决。补充：房屋的转让款不应确定为59.9万，现有证据显示原告只支付了49.9万元，该款项不能确定为转让款，不排除原告与卢锐胜之间有其他经济往来。被告卢忆然、第三人卢开女答辩称，对原告起诉无异议。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、公安人口信息查询结果，证明原被告诉讼主体资格。2、《证明》，证明①卢锐胜于2017年8月10日去世，罗顺衿已于2019年1月12日去世；②两被告是卢锐胜的第一顺位继承人；③第三人卢开女是卢锐胜的转继承人；④第三人卢国彬、卢敏菁是被继承人卢锐胜的代位继承人。3、银行流水单及法院调取的记录，证明原告向卢锐胜转账购房款499900元。4、电费、水费清单复印件，证明卢锐胜协助原告办理电费过户手续，原告已实际占有使用房屋。5、卢开女身份证、卢忆然身份证复印件、卢开女证言、卢忆然证言，证明原告支付10万现金给卢锐胜用于购买涉案房屋。6、回函、安置房交付协议、中签房号确认书、身份证，证明①卢根胜是佛山市禅城区南庄镇紫南流滘村村民，依法可以办理涉案房屋的产权登记。②涉案房屋是卢伟文拆迁补偿安置房，卢伟文已经明确将涉案房屋以卢锐胜的名义作为房地产权人，并由卢锐胜实际抽签选定房屋，即卢伟文已将涉案房屋赠予卢锐胜。诉讼中，各被告未举证。诉讼中，本院发函向房管部门、当地村委询问涉案房屋的相关情况，取得回复三份。本院组织当事人进行了证据交换、质证，认证如下：上原告的证据1-4、6，两被告对真实性均未持异议，经核对，本院予以确认；证据5，出具书面证言的当事人均到庭接受询问，且确认其真实性，故本院亦予确认。有关部门的回复，双方质证后对真实性无异议，且系本院依法取得，故本院予以确认。本院经审理查明：2015年1月20日，卢伟文作为拆迁户在《中签房号确认书》上签名确认：本人卢伟文同意与罗三根互换安置房，房号由801换成1001房号。卢锐胜作为抽签人亦签名确认。2015年1月30日，佛山市禅城区南庄镇紫南村民委员会（下称紫南村委会）作为甲方与卢伟文作为乙方，签订《安置房交付协议》，明确：因广明高速公路（二期）工程的要求，需对乙方处于施工范围内的建筑物进行拆迁……由因广明高速公路（二期）工程被拆迁的各拆迁户集资统一兴建公寓楼作为安置房，安置房的建设方为甲方，由相关拆迁的村民小组提供符合规划要求的土地，安置房建成后，由各拆迁户安置就近拆迁面积和照顾一户一处原则以成本价购买安置房。……甲、乙双方确认，乙方经抽签确认其购置的流滘村安置房为1座1001号，建筑面积为196.13平方米。乙方确认，其应获安置面积为125.74平方米，该面积按照成本价2610.39元/平方米计付工程款为328230元，其安置房超出上述面积部分为70.39平方米，该部分面积按照3110.39元/平方米计付工程款为218941元，另预收房地产权证办证费300元，即乙方合共向甲方支付工程款547471元，扣除乙方已向甲方预付的工程款后，乙方应向甲方支付剩余的工程款312991元。……甲方应于2015年5月1日前向乙方交付安置房……乙方确认该安置房1座1001号以卢锐胜名义作为房地产权人办理相关的房地产权证，相关的办证手续由甲方代为办理。2015年1月16日、1月29日、3月26日，卢根胜分别向卢锐胜转账200000元、200000元、99900元。2019年5月26日，卢忆然、卢开女分别出具《证人证言》，内容均包含：“在2015年1月份，卢锐胜转让坐落于广东省佛山市禅城区南庄镇紫南流滘村和谐楼801号房屋给卢根胜，双方拟定房屋转让总价为人民币伍拾玖万玖千玖百元整（￥599900元）,由于双方是亲兄弟，所以没有订立书面合同或协议。在此我证实，卢根胜在2015年1月至3月份期间，卢根胜已支付卢锐胜人民币伍拾玖万玖千玖百元整（￥599900元）。其中，在2015年1月16日，在卢锐胜家中，卢根胜向卢锐胜支付人民币10万元现金，当时没有签写书面收据，我是现场见证人。剩余金额卢根胜在2015年1月至3月份期间通过银行转账给卢锐胜。(注：经村委会同意，与1001号房业主罗三根协商后，互换安置房，房号由801房换成1001房）”2019年8月5日，佛山市自然资源局禅城分局向本院函复称：涉案不动产目前已办理了集体土地范围内单位自建房首次登记，不动产权证号为粤（2018）佛禅不动产权第0021261号，权利人为佛山市禅城区南庄镇紫南集团有限公司。根据村民公寓每户分配方案表及共有宗地土地使用权登记调查表，该不动产分配给卢锐胜，暂未办理农民公寓登记。2019年8月21日，佛山市自然资源局禅城分局向本院函复称：由于无法核实卢根胜的身份资格条件，因此无法确定其是否具备办证条件，若卢根胜在分配涉案农民公寓时不属于该不动产所处的集体经济组织的成员，将不能办理不动产登记；对于卢根胜的身份资格条件，建议咨询该不动产所处的村委会。2019年9月3日，紫南村委会向本院函复称：经调查，卢根胜为佛山市禅城区南庄镇紫南流滘村集体经济组织成员；涉案安置房的安置人为卢伟文，以卢锐胜名义作为房地产权人办理相关的房地产权证；卢根胜能否办理涉案房屋不动产登记，请咨询相关部门，依照相关法律法规判定。另查明一，紫南村委会出具以下证明：“兹有原我紫南流滘村民小组村民卢伟文（男，出生日期为：1932年2月13日，于2015年4月27日已故）;根据我村资料登记，卢伟文与原罗笋（女，1936年07月28日出生，于2017年12月12日已故）只结婚一次，共生育了四个子女：卢锐胜（男，1957年3月2日出生，于2017年8月10日已故）、卢根胜（男，1962年3月12日出生，身份证号码：)、卢开女（女，1958年11月22日出生，身份证号码：)、卢汗胜（男，1964年12月19日出生，已故）。除此之外，卢伟文没有收养过子女。”“兹有原我紫南流滘村民小组村民卢汗胜（男，出生日期为：1964年12月19日，已故）;根据我村资料登记，卢汗胜与邱自想（女，1964年10月29日出生，身份证号码：)只结婚一次，共生育了两个子女：卢国彬（男，1989年12月04日出生，身份证号码：)、卢敏菁（女，1994年10月21日出生，身份证号码：)。除此之外，卢汗胜没有收养过子女。”“兹有原广东省佛山市禅城区南庄镇紫南流滘村小组村民罗顺衿，(性别：女，1959年2月14日出生，于2019年1月12日已故）根据我村资料登记，罗顺衿与原卢锐胜（性别：男，1957年3月2日出生，于2017年8月10日已故）只结婚一次，共生育了2个子女，(长子：卢国荣，男，身份证号码：),(长女：卢忆然，女，身份证号码：)。除此之外，罗顺衿没有收养过子女。”另查明二，根据原告提交的电费、水费清单，2016年3月起，涉案房屋的用户名称由卢伟文变更为卢根胜。庭审中，原告陈述：1、在卢锐胜于2017年8月过世时，其父卢伟文已经死亡，其后卢锐胜母亲于2017年12月死亡，卢锐胜配偶于2019年1月死亡。2、在村委会要求卢锐胜支付547471时，卢锐胜没钱支付，于是卢锐胜将该房屋卖给另外一个村民，但是该村民说如果是1-10楼就不要，所以最终该房屋由原告向卢锐胜购买，原告原本打算直接转账给村委会，但是村委需要卢锐胜本人账户支付，所以才由原告转账给卢锐胜，再由卢锐胜转给村委，原告转账给卢锐胜之后，卢锐胜马上就转账给村委会，时间是衔接的。庭审中，被告卢国荣在回答原告提问时，陈述：涉案房屋屋和谐楼1001房从村委会交付后由原告使用，和谐楼1001房有装修，但是装修费由谁支付不清楚；在卢锐胜去世后，涉案房屋和谐楼1001房由原告继续使用。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，经审查，卢根胜与卢锐胜之间存在房屋买卖合同关系。关于房屋归属。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。所谓确认之诉，是指一方当事人请求法院确认其与另一方当事人间存在或不存在某种民事法律关系的诉。确认之诉仅就某种权利或法律关系以及事实的存在与否予以宣告，并不能导致任何权利的变动，故在所有权确认纠纷中，能够实现物权权属确认的，应当限于已经享有物权的人，对于并未依法享有物权的人，请求确认其享有物权的，应不予支持，否则将构成对现存的物权状态的变动，有违确认之诉的功能。不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，根据物权法第九条、第十四条的规定，须依法登记才能取得物权。本案中，依现有证据可知，卢伟文依据《安置房交付协议》享有要求紫南村委会办理涉案房屋不动产登记的债权，在该《安置房交付协议》中，双方还约定以卢锐胜名义办理房地产权证，可视为卢伟文将该债权赠与卢锐胜即债权转让，并通知了债务人紫南村委会，卢锐胜依法取得了该债权。之后，卢锐胜将该债权卖与原告卢根胜。由以上分析可知，原告对安置房屋享有的仅是要求卢锐胜办理所有权转移登记的债权，而并未享有不动产物权。原告并非涉案房屋的登记产权人，亦无证据证明其因法律规定的非法律行为取得涉案房屋的物权，故无法认定原告为依法已享有物权的人，其要求确认所有权即房屋归其所有，无法律依据，本院不予支持。关于协助过户登记。根据《安置房交付协议》约定，涉案房屋价款为547471元，结合原告的银行转账记录、卢忆然、卢开女的证言以及原告已占有使用涉案房屋等事实，原告与卢锐胜约定涉案房屋的价款为599900元且原告已付清该款项的可能性较高。尽管被告卢国荣称卢开女、卢忆然与原告有利害关系，其证言不可信，但卢开女、卢忆然与卢国荣同样系亲属关系，在卢国荣未提供充足证据推翻该证言的情况下，对该证言应予认定。原告卢根胜已向卢锐胜付清涉案房屋的房款，两被告作为卢锐胜的第一顺位继承人，应在继承遗产范围内继续履行合同债务。而根据房管部门及紫南村委的回复，原告不存在不能办理涉案房屋不动产登记的障碍，且原告已实际占有使用涉案房屋，故原告请求卢国荣、卢忆然协助原告办理涉案房屋产权登记手续，合法有据，应予支持。关于诉讼费的负担。考虑到本案的诉讼请求类型、引发诉讼的原因等，本院确定诉讼费由原告卢根胜、被告卢国荣各负担一半。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告卢国荣、卢忆然于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告卢根胜办理将广东省佛山市禅城区南庄镇紫南流滘村和谐楼1001号的房屋转移至原告卢根胜名下的过户登记手续；二、驳回原告卢根胜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案受理费4895元，由原告卢根胜负担2447.5元，由被告卢国荣负担2447.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十一月二十六日书记员  潘有鹏