福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初1382号 原告：黄强，男，1974年12月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：常江，福建心至律师事务所律师。 被告：福建省南平闽延电力建设有限公司，住所地南平市环城南路76号，统一社会信用代码91350700156980076A。 法定代表人：郑灵，执行董事。 委托诉讼代理人：陈开放，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂文攀，福建汇德律师事务所律师。 第三人：福建海宸房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区北门螃蜞路12号，统一社会信用代码91350784581123446T。 法定代表人：厉日光，董事长。 委托诉讼代理人：周秀芳，女，福建海宸房地产开发有限公司员工，住福建省南平市建阳区。 原告黄强与被告福建省南平闽延电力建设有限公司（以下简称:闽延公司）、第三人福建海宸房地产开发有限公司（以下简称：海宸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄强的委托诉讼代理人常江、被告闽延公司的委托诉讼代理人陈开放、第三人海宸公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄强向本院提出诉讼请求：1、不得执行海宸公司名下的坐落于南平市建阳区（海宸盛世）5幢2层30＃店（所有权证号：20159479，土地使用权证号：潭国用2015第03913号）；2、确认上述店面属于黄强所有。事实和理由：闽延公司因与海宸公司买卖合同纠纷一案，经南平市建阳区人民法院审理，双方于2017年5月18日达成和解协议，调解书生效后，闽延公司向南平市建阳区人民法院申请强制执行，人民法院依法查封了海宸公司名下的上述店面。黄强为此对执行标的提出书面异议，南平市建阳区人民法院于2019年4月29日作出（2019）闽0703执异10号《执行裁定书》，裁定驳回黄强的异议请求。黄强认为：南平市建阳区人民法院执行查封的房产虽然目前仍处于海宸公司名下，但：1.黄强在法院查封前已经于2015年11月19日与海宸公司签订合法、有效的《商品房买卖合同》（现售），并办理备案登记手续，且南平市建阳区房地产管理处已在该房产所有权证上载明购房人为黄强；2.黄强已经支付涉诉店面的全部价款；3.在法院查封前，黄强已经于2016年3月通过海宸公司交房而合法占有涉诉店面至今，并持续对外出租收取租金；4.黄强多次催促海宸公司办理产权过户手续，但因海宸公司自身原因无法出具正式发票而无法办理过户手续。综上，黄强作为买受人所享有的的权利足以排除他人对涉诉店面的执行，为此，黄强特依法提起执行异议之诉，恳请人民法院判如所请。 闽延公司辩称,1.址在南平市建阳区人民法院依法查封时，登记在海宸公司名下。根据《中国人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的变更必须经过登记，未经登记不发生物权变动效力。涉诉店面在未变更登记至他人名下的情况下，仍为海宸公司所有，南平市建阳区人民法院在对海宸公司依法强制执行时，对涉诉店面采取查封等执行处置措施没有任何不当之处；2.黄强与海宸公司并不存在真实的房屋买卖合同关系，案涉《商品房买卖合同》实际是海宸公司为担保其欠黄强债务的偿还而与黄强订立的，其后因为海宸公司无力偿还债务，黄强转而以《商品房买卖合同》主张其与海宸公司存在买卖合同关系。首先，案涉《商品房买卖合同》的签订时间是2015年11月19日，而黄强主张支付的购房款中绝大部分（总额为560000元，占总购房款约70%）却在《商品房买卖合同》签订前的4-8个月时间支付，且这些款项支付时海宸公司开发的房产正在正常销售，在未签订《商品房买卖合同》的情况下，黄强竟然已经提前好几个月就支付了70%的购房款，明显与正常的商品房交易中的买方行为严重不符；其次，案涉《商品房买卖合同》的签订时间是2015年11月19日，合同约定的付款时间是2015年11月19日之前一次性支付全部购房款，黄强最后一笔160000元的购房款的支付时间是2016年3月15日。海宸公司在没有收到全部购房款前，于2015年12月10日就办理了《商品房买卖合同》的书面备案手续，与正常的商品房交易中的卖方行为严重不符；再次，《商品房买卖合同》的签约主体是黄强，黄强提交的所谓《合作购房协议》也约定购房以黄强的名义办理，产权登记在黄强名下，购房款的交付也是合作购房人先支付给黄强，再由黄强支付给开发商即海宸公司，而黄强却没有提交一张其转账支付购房款给海宸公司的转账凭证，也说明黄强所谓的与海宸公司存在真实的房屋买卖合同关系是虚假的；最后，根据《合作购房协议》所载的内容可知，涉诉店面的挂牌单价是12445元／㎡，而海宸公司卖给黄强的单价竟然只有8000元／㎡,这也说明黄强与海宸公司及其法定代表人关系不一般；3.黄强在起诉状中陈述海宸公司于2016年3月已经将房屋交付给其合法占有，而其却没有提交电费缴费发票、物业费缴费发票等证据证明。黄强所提交的证据不能证明其在南平市建阳区人民法院查封涉诉店面之前，已实际占有涉诉店面；4.黄强提交的现有证据只有海宸公司的《收款收据》和关于黄强支付购房款的《情况说明》，未有一笔直接的银行转账流水，不合符日常交易习惯，该证据并不足以证明黄强在南平市建阳区人民法院查封涉诉店面已经向海宸公司支付了全部购房款；5.无论《商品房买卖合同》是让与担保的结果，还是真实的商品房买卖的结果，《商品房买卖合同》的签订以及后续涉诉房产的交房、过户转让等的履行都是债权的范畴，在涉诉店面没有实际登记在黄强的名下，黄强都无权直接诉请法院判决涉诉房屋归其所有。综上，闽延公司恳请人民法院依法查明本案事实，驳回黄强的全部诉讼请求。 海宸公司未作陈述。 本院经审理查明：2015年11月19日，黄强与海宸公司签订一份《商品房买卖合同（现售）》，约定：黄强向海宸公司购买其开发的海宸盛世5幢2层30＃店一间，单价为每平方米8000元，总价款为809040元；黄强应当在2015年11月19日前支付该店全部价款。《商品房买卖合同（现售）》还对其他事项作出了约定。同日，黄强与海宸公司至南平市建阳区规划建设和旅游局对上述《商品房买卖合同（现售）》进行备案登记。 另查明，闽延公司与海宸公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成调解协议，海宸公司结欠闽延公司电力工程材料款3091291元及逾期付款违约金756274元，合计3847565元，定于2017年5月28日前一次性付清。后因海宸公司未依约履行调解书确定的义务，闽延公司向本院申请强制执行。2018年5月15日，本院作出（2017）闽0703执1208号《执行裁定书》，裁定：查封海宸公司所有的坐落于南平市建阳区（海宸盛世）5幢2层30＃店（所有权证号：潭房权证建阳字第××号，土地使用权证号：潭国用2015第03913号）。黄强对登记在海宸公司名下的上述房屋被本院查封提出异议，主张其是该房屋买受人，且已全额付清购房款并实际占用。本院经审查，于2019年4月29日作出（2019）闽0703执异10号《执行裁定书》，裁定：驳回黄强的异议请求。2019年5月17日，黄强向本院提起案外人执行异议之诉。 再查明，海宸公司向黄强出具《收据》6张，编号7610473《收据》，记载收款日期2015年3月10日，金额120000元；编号7610480《收据》，记载收款日期2015年3月31日，金额60000元；编号7610496《收据》，记载收款日期2015年6月20日，金额200000元；编号7610499《收据》，记载收款日期2015年7月3日，金额180000元；编号4681103《收据》，记载收款日期2015年11月18日，金额89040元；编号4681110《收据》，记载收款日期2016年3月15日，金额160000元。黄强陈述《收据》上记载的金额均系以现金支付。2018年7月2日，海宸公司向黄强出具一份《情况说明》，主要内容：“本司海宸公司确认已全部收悉您分别于2015年3月10日、2015年3月31日、2015年6月20日、2015年7月3日、2015年11月18日、2016年3月15日现金支付福建省南平市建阳区（海宸盛世）5幢2层30＃店面的购房款120000元、60000元、200000元、180000元、89040元、160000元，共计捌拾万玖仟零肆元整（小写：809040元）。但由于本司原因，无法开具正式发票及办理房屋不动产登记证明，特此说明”。2019年11月7日，本院向海宸公司制作一份《询问笔录》，主要内容为：“因闽延公司对海宸公司向黄强出具《收据》的出具时间存疑，本院要求海宸公司提交完整的《收据》账本供本院核对，海宸公司回复完整的《收据》账本不知去向，无法提供”。 上述事实，有（2019）闽0703执异10号《执行裁定书》、《商品房买卖合同（现售）》、《南平市建阳区商品房买卖合同备案信息表》、《收据》、《情况说明》、《询问笔录》及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房屋系由海宸公司开发建设的商业店铺，黄强若能举证证明其提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，即可排除人民法院的强制执行。本案中，黄强与海宸公司签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。闽延公司辩解，黄强与海宸公司并不存在真实的房屋买卖合同关系，案涉《商品房买卖合同》实际是海宸公司为担保其欠黄强债务的偿还而与黄强订立，该辩解无证据予以佐证，本院不予采纳。依照双方于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同（现售）》约定，黄强应当在2015年11月19日前支付涉诉店面全部价款809040元。黄强主张涉诉店面全部款项系现金支付，海宸公司亦出具情况说明确认已全部收悉黄强现金支付的涉诉店面全部款项。本院认为，首先，涉诉店面全部价款高达809040元，全部以现金支付，与日常商品房交易习惯相悖；其次，结合黄强提供的《收据》、《商品房买卖合同（现售）》及《南平市建阳区商品房买卖合同备案信息表》所记载内容看出，黄强首次支付购房款时间与合同签订时间长达8个多月之久，且在未足额支付购房款时双方就办理商品房买卖合同备案登记，亦与日常的商品房交易不符；再次，在闽延公司对海宸公司向黄强出具《收据》的出具时间存疑时，海宸公司亦无法提交完整的《收据》账本供本院核对。综上，黄强是否已全部支付价款存疑,在缺乏其他证据佐证的情况下,黄强所举证据不足以证明其已全部支付价款的主张。因黄强未能举证证明其已支付全部价款，其提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，不能排除人民法院的强制执行，故对其诉讼请求应依法予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回黄强的诉讼请求。 案件受理费11890元，由黄强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  吴军福 人民陪审员  徐桂花 人民陪审员  林 雁 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  章铭雪 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。