江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3946号 原告:陈红彦，女，1976年12月11日生，汉族，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：李学峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：郗书平，女，1969年5月4日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王运明，江苏金合律师事务所律师。 第三人：孙茹，女，1982年9月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。 原告陈红彦与被告郗书平、第三人孙茹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈红彦的委托诉讼代理人李学峰、被郗书平，第三人孙茹的委托诉讼代理人邵浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈红彦向本院提出诉讼请求：判令被告返回门面转让款10万元并赔偿损失73094元（其中装修费用56394元及剩余房租11700元、租房押金5000元）。事实和理由：原告于2018年3月7日从被告手中转租了绿地一期13-1-104室门面房，并支付被告转让款10万元，2019年3月初，原告因业务转型，拟将门面改造为早餐店，并告知被告，被告表示要通知房东孙茹，后经原告多次催促，被告通知原告不能做餐饮店。2019年6月23日，房东以被告未征得其同意就另行转租，转租行为无效为由，收回涉案门面，导致原告不能继续经营，被告的过错行为，导致双方转租行为无效，故原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告郗书平辩称，1、原告在事实和理由部分虚构了案件事实，向法庭虚假陈述。原告确实从被告处承租涉案房屋，但被告将房屋的合同原件已经交给原告，在此过程中被告并未对原告有欺诈和隐瞒，合同原件中明确约定该房屋转租应当经过房主的同意，对此原告也是明知的。被告收取10万元转让款是市场正常交易行为，也是正常的交易习惯，被告无任何过错；2、原告陈述涉案房屋被房东收回原因是擅自转租，但实际情况是房主同意该房屋继续用于房屋中介，被告承租该房屋时用于房屋中介，转租给原告时也适用于房屋中介经营且经营时间长达1年多，涉案房屋的房租也是原告直接支付给房主，房主并没提出任何异议，房屋收回涉案房屋的原因是原告擅自未经房东同意将房屋继续转租他人且用于房主不能接受的餐饮经营。关于赔偿损失部分，相关票据形成时间是2018年3、4月，与经营餐饮行业的装修无任何关系，因此2018年3、4月产生的票据是其正常经营产生的装修且以实际使用近一年半，与本案无关联性。关于剩余房租，被告已经联系到房东的全权代理人孙瑶瑶，孙瑶瑶称剩余房租可以直接返还给原告，但具体金额需要双方确定。 第三人孙茹述称，1、原、被告之间的纠纷第三人不清楚；2、被告将房屋转租给原告第三人不知情，2019年6月7日被告与第三人的代理人孙瑶瑶沟通时仍陈述房屋由被告使用，只是要变更房屋的用途，被告主张想和家人一起开餐饮店，第三人不同意变更房屋用途，后来才知道被告将房屋私自转租第三人收回房屋。 就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年11月15日，甲方孙茹与乙方郗书平签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于徐州市云龙区绿地世纪城一期13#-140的门面东办间出租给乙方，租期为2017年11月15日至2019年11月15日，房屋租金为每年捌万肆仟元，合同签订之日起按季度向甲方支付租金。2018年2月15日开始为半年一交（肆万贰仟元整）。乙方如果要转让此门面，应先通知甲方，经甲方同意才可转让，甲方不同意不得转让、转租。乙方未经甲方同意转让转租，甲方乙方合同立即终止。 2018年3月，被告将涉案房屋转租给原告，并于2018年3月7日收取原告125000元，原告陈述该费用包括转让费100000元、水电押金5000元、被告已预先支付的房租20000元。2019年2月12日，原告向被告支付了房屋租金42000元，该租金为2019年2月12日至8月12日，原告该笔租金系按照被告要求支付至第三人孙茹账户。 原告为证明其为涉案房屋进行了装修，向本院提交如下票据：1、2018年3月14日，抬头为鑫汪装饰吊顶材料经营部开具的销货清单3张，显示其于为购买石膏粉、腻子粉、吊杆、射钉等材料共计花费9155元；2、2018年3月14日，鼎盛五金批发中心开具的销货清单，显示购买线管、套管、胶布等材料共计花费1939元；3、工商服务业统一收款收据（no.0198541），显示客户名称为开心房产，项目为室内门、门套共计800元，填票人为龙城门业，刘180××××9235；4、2018年3月20日徐州创锦房地产经纪服务有限公司开具的收据一张，显示交款单位为开心房产，建筑装修总费用共计8600元，现金缴纳，经手人为朱洪伦；5、2018年3月27日开具的工商服务业统一收款收据（no.8090732），显示项目为腻子粉、砂纸等，共计650元，收款人为陆；6、2018年5月25日案外人占其海祥其开具的收条一份，载明：“今收到开心房产陈红彦付给我的工费绿地店装修共计5000元现金。”；7、2018年6月8日的收款收据（No.0106105），显示客户名称为开心房产，项目为地板、角线等，共计4301元，开票人为谢131××××4924。8、2018年8月3日江苏省徐州市工业企业通用发表一份（票号为0239111），显示客户名称为开心房产（绿地一期），项目为二楼移门两组、电框、锁、安装共计5500元。该票据上加盖有徐州市泉山区华光装饰经营部的印章；9、徐州市泉山区华光装饰经营部向其开具的收条，显示2019年4月10日，原告进行封阳台、钢结构底座装修，共计现金支付15000元。该票据上加盖有徐州市泉山区华光装饰经营部的印章；10、销货清单一张，票号为006009，显示购货单位为绿地世纪一期，购买项目为网线、二开、一开、五孔等花费为200元。 2019年6月23日，第三人孙茹委托案外人孙瑶瑶在涉案房屋张贴告示将涉案房屋收回，告示内容为“此门面房房主已收回，特此通告”。第三人孙茹在庭审中表示其原意将原告剩余未租赁期间的房租退还给原告。 第三人孙茹向本院提交其与被告的代理人孙瑶瑶之间的微信聊天记录一份，显示内容为被告向第三人表示其亲戚会做早点，向用房屋做餐饮用，但孙瑶瑶回复其说老板指第三人孙茹不同意，被告表示再与家里人商量一下。 本院认为，本案被告郗书平与第三人孙茹之间签订租赁合同后，将涉案房屋转租给原告，并收取原告的转让费、水电押金，原、被告之间构成转租合同关系。结合被告与第三人之间的微信聊天记录等证据，可以认定原、被告之间的转租行为系未经出租人即本案第三人同意而进行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。再根据被告、第三人之间签订租赁合同中禁止转租的约定，本案被告未经第三人孙茹同意，擅自将涉案房屋转租给原告，并收取转让费、房屋押金，第三人于2019年6月23日将涉案房屋收回并张贴告示的行为应视为其合法行使解除权。根据《江苏省高级人民法院关于印发的通知件若干问题的意见》的通知第十五条第二款规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持。涉案转租合同因第三人将房屋收回而无法继续履行，原告作为次承租人有权要求被告赔偿损失。 因本案原、被告双方系转租行为的相对方，被告作为承租人应按照法律规定及合同约定在征得出租人同意的情况下再行转租，次承租人对涉案租赁合同未经出租人同意不能转租的合同约定系明知，承租人及次承租人对涉案转租合同无法继续履行均应承担责任，本院酌定二人应各自承担50%的责任。本案所涉转让费100000元系被告对其房屋内原始装修及设备的转让，不包括房屋租金，考虑到原告已经租赁使用涉案房屋一年零三个月的时间，本院酌定被告郗书平向原告退还转让费50000元及房屋押金5000元。原告陈述其在接手房屋后进行了装修，并提交了票据进行证明，但其提交的票据部分未有正规发票予以证实，亦未有支付凭证、银行流水予以佐证，但考虑到原告在使用涉案房屋时确实存在装修的情形，本院结合其使用涉案房屋的时间，酌定被告向原告赔偿装修损失15000元。因本案第三人表示其愿意将收取未到期的租金返还给原告，故本院予以支持原告该项诉请。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，裁定如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告郗书平返还原告转让费50000元、押金5000元； 二、本判决生效之日起十日内，被告郗书平向原告支付装修损失15000元； 三、本判决生效之日起十日内，第三人孙茹向原告返还房租11700元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3762元，由原告陈红彦负担1130元，由被告郗书平负担2632元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  杨云霞 人民陪审员  孙建华 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  侯亚菲