河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4021号原告：刘建杰，男，汉族，1976年11月25日生，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所律师，特别授权。被告：肖红军，男，汉族，1971年7月31日生，住河南省洛阳市洛龙区。被告：洛阳特华轴承钢有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区李楼镇楼村景华市场聂西西路，注册号：410394000020110。法定代表人：郭武德。被告：刘铁根，男，汉族，1964年5月7日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭书铭，河南诚然律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：石荃，河南诚然律师事务所实习律师，一般代理。原告刘建杰诉被告肖红军、洛阳特华轴承钢有限公司（以下简称特华公司）、刘铁根确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建杰的委托诉讼代理人任亚涛，被告刘铁根的委托诉讼代理人郭书铭、石荃到庭参加了诉讼，被告肖红军、特华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘建杰向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告特华公司与被告刘铁根于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月17日，原告与被告特华公司、肖红军签订《商品购买合同》。原告出资人民币1325万元购买二被告投资所建成的位于洛阳市洛龙区李楼镇十字路口西的特华公司全部厂房以及所有设备；特华公司西边四层办公楼，包括：电梯以及办公楼内所有设备、电脑、家具和装修；特华公司东边四层酒店，包括：酒店内所有设备、桌椅、装修。原告已按照合同约定将购买款项支付完毕。后原告得知被告肖红军、特华公司在原告不知情的状况下，又将已转让给原告所有的特华公司西边四层办公楼的第一层、第二层房产，在2017年8月30日与被告刘铁根签订《房屋买卖合同》。原告认为原告与被告肖红军、特华公司签订的《商品购买合同》合法有效，原告已支付全部款项，买卖合同的标的物应属于原告所有。故被告肖红军、特华公司后又将已转让给原告所有的特华公司西边四层办公楼的第一层、第二层房产转让给被告刘铁根的买卖行为，依法应属于无效。为维护原告合法权益，特依法起诉至贵院，请贵院公正判决。被告肖红军、特华公司未提交书面答辩意见和证据。被告刘铁根辩称，请求驳回被答辩人对答辩人的起诉或诉讼请求。事实及理由：一、被答辩人提起本案的诉讼其不具有诉权，原告主体不适格，依法应当驳回其起诉或诉讼请求。1、本案的审理首先要确认被答辩人与被告肖红军、特华公司之间的《商品购买合同》的效力问题，如该合同无效则被答辩人在本案中的原告主体不适格，对答辩人更无诉权。2、案涉房屋建设所使用的土地是洛龙区李楼镇楼村的集体土地，房屋从开始建设至今无任何建设手续，故被答辩人与被告肖红军、特华公司之间的《商品购买合同》应为无效合同。该合同无效导致的后果为合同主体间的相互返还，因被答辩人从案涉房屋建成至今从未进行过占有，故被答辩人仅可主张房屋出售人返还购房款即可。且合同的无效导致被答辩人缺少诉权的法律依据，其无权主张答辩人与被告特华公司之间的合同效力问题，其诉讼请求依法不能得到支持。3、被答辩人与被告肖红军、特华公司之间的《商品购买合同》所涉事实的真实性有待法院核实确认，不排除被答辩人为达到不法目的而与特华公司或肖红军之间串通，损害答辩人的合法权益。具体事实表现如下方面：（1）、在孟津县人民法院受理执行的申请人徐利霞申请执行肖红军等人一案中，对案涉房屋进行了查封。被答辩人向孟津县人民法院提出了执行异议并提交了其本人落款日期为“2017年8月5日”的与被告肖红军、特华公司签订的关于案涉房屋买卖的《商品购买合同》。而该合同最后一页上甲方和丙方后的日期均有严重的涂改。故从该落款日期为“2017年8月5日”的《商品购买合同》可查，本案中被答辩人诉状所称在“2015年4月17日”与被告肖红军、特华公司签订《商品购买合同》不是事实，被答辩人涉嫌制造虚假证据材料。（2）、从被答辩人提供的2015年6月5日《中国工商银行电子银行回单》内容可查，该日被答辩人向被告肖红军转款4799950元，而该笔转款已清楚明白的附言记载为“还款”，故被答辩人以转账还款的凭证用于证明购房款的支付，再结合上述对合同落款日期的涂改，这显然是一种虚假行为，也严重违背了诚实信用原则。（3）、案涉房屋在被告特华公司出售给答辩人之前一直由被告特华公司对外出租，证明至今被答辩人对案涉房屋就没有进行过实际占有，而被答辩人也未依照所谓的《商品购买合同》向肖红军、特华公司提起过诉讼，这完全不符合常理。该合同中明确约定了出售方在收到房款后必须在六个月内将房屋交付买受人，及必须在六个月内将房屋所用土地的承租权变更给买受人。而根据被答辩人所谓的在2015年已支付了房款1325万元的事实，距今已有多少个六个月过去了，被答辩人却对案涉房屋没有进行过一天的占有或收益。诸多疑点答辩人有理由认为本案中被答辩人伪造证据提起了虚假的诉讼，请求贵院予以严查。4、关于被答辩人与被告肖红军、特华公司之间的《商品购买合同》无效的法律依据如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定；《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。违章建筑买卖合同属效力待定合同，而非一定无效。其效力取决于建筑人是否补办相关手续这一特定事实。依法补办相关手续的，违章建筑从违法转为合法，合同有效；不能补办相关手续，则合同无效。而案涉房屋的相关建设手续显然是补办不能的，故被答辩人与被告肖红军、特华公司之间的《商品购买合同》无效。综上所述，在查明确认被答辩人与被告肖红军、特华公司之间的《商品购买合同》无效后，被答辩人不具有提起本案的诉权及作为原告的主体不适格，属于案件程序事项，依法应当驳回被答辩人的起诉。二、答辩人基于与被告特华公司签订的《房屋买卖合同》，继受取得了案涉的房屋并进行了合法占有后的出租收益。答辩人在继受取得案涉房屋之日，即将案涉房屋第一层东边门面房出租给案外人白耀军经营使用，双方签订有《房屋租赁合同》且双方之间的纠纷经过了贵院（2019）豫0311民初1118号案件判决认定，其中涉及并查明了答辩人取得案涉房屋的事实经过。答辩人与案外人白耀军之间的纠纷，经过了洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终4168号案件的调解结案处理。后白耀军仅向答辩人返还了房屋，却未履行支付租金义务，故答辩人依据贵院的（2019）豫0311民初1118号民事判决书向贵院申请了执行立案。执行中白耀军向贵院交付了执行款项，现答辩人尚未领取执行款。案涉房屋在出售人指示交付给答辩人后，答辩人均对外进行了出租收益。三、答辩人继受取得案涉房屋后，取得了房屋所占用土地的承租权，致使房随地走演变成了集体组织内土地的流转，使答辩人对案涉房屋的占有使用权取得了合法、合理的依据。被告肖红军、特华公司于2017年12月12日向案涉房屋所占用土地出租方洛龙区李楼镇楼村村委会出具情况说明，将该土地的使用权出让给答辩人。为此答辩人于2017年12月30日与洛龙区李楼镇楼村村委会签订《租赁合同》，将案涉房屋所占用的土地684.5平方米承租交纳了第一年的租金6162元。答辩人系楼村村委会集体组织成员，集体组织内的土地流转符合法律的规定，因此房随地走答辩人对案涉房屋享有占有使用权，具有合理依据。综上所述，请求贵院在查明案件事实的基础上，驳回被答辩人的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年4月17日，原告刘建杰（乙方）和被告特华公司（甲方）、被告肖红军（丙方、担保人）签订《商品购买合同》一份，约定乙方出资人民币1325万元购买甲方、丙方投资所建成的位于洛阳市李楼镇十字路口西的特华公司全部厂房以及所有设备；乙方购买特华公司西边四层办公楼(每层1200平方，共计4800平方)，包括：电梯以及办公楼内所有设备、电脑、家具和装修；乙方购买特华公司东边四层酒店(每层1200平方)，包括：酒店内所有设备、桌椅、装修。乙方在签订原购买协议后分三次向甲方和丙方指定账户支付购买款项，2015年4月17日支付人民币445万元到肖红军银行账户，2015年6月5日支付人民币480万元到肖红军账户，2015年6月15日支付人民币400万元到肖红军工行账户。甲方和丙方在收到全部约定款项后，必须在六个月内将厂房、办公楼以及酒店完全交付给乙方，并在收到款项后三个月内将原先甲方所出租的几家租赁合同改为由乙方出租，乙方完全具有出租权，租金由乙方收取。若上述交付行为甲方和丙方不能按时完成，则视为违约，乙方有权向甲方和丙方要求不低于人民币300万元的违约金赔偿。乙方向甲方付款后，甲方不得以任何形式再将上述合同的标的物抵押或者售于他人，在此过程中，丙方必须以本人的私有财产全额保证此转让行为的有效性，如甲方违约，丙方也同时承担对乙方的赔偿责任。由于甲方是从村里租赁该建设土地，所以甲方必须在六个月内把与村里的出租合同改为由乙方签订。合同签订后，原告按照约定于2015年4月17日转账给被告肖红军445万元、于2015年6月5日转账给被告肖红军480万元、于2015年6月5日转账给被告肖红军400万元。2017年8月30日，被告特华公司（甲方、出卖人）和被告刘铁根（乙方、买受人）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其位于洛阳市洛龙区李楼镇聂潘路西路段特华公司西边，坐南朝北四层商业门面房的一、二楼商业门面房出卖给乙方。该商业门面房一、二楼分别为500平方米（东至特华公司大门、西至杨村刘广禄门面房、南至特华公司、北至聂潘路边缘）共计1000平方米，其中一楼单价为每平方2000元计1000000元、二楼单价为每平方1800元计9000000元，共计1900000元。房款交付方式：分期付款，乙方于2017年8月30日之前支付人民币720000元整，余款在三年内付清，支付方式在每年8月30日前支付390000元。该一、二楼商业门面房土地使用权系楼村村委会集体土地，由肖秋芬租赁使用，肖秋芬转租特华公司，租赁期限届满后，由乙方直接与出租方楼村村委会另行签订租赁协议。该合同还对双方的权利义务做出了约定。该《房屋买卖合同》所涉的坐南朝北四层商业门面房的第一、二楼即是《商品购买合同》所涉西边四层办公楼中的第一、二层。被告刘铁根于2017年8月29日转款给闫虎军40万元，于2017年8月30日转款给闫虎军10万元。被告特华公司于2018年11月12日出具的《证明》显示其中被告刘铁根转款给闫虎军50万元，另该公司收到现金22万元，共计72万元。庭审中，原告提交被告肖红军于2019年6月1出具的《情况说明》一份，显示：“我叫肖红军，身份证号：，是特华轴承钢有限公司的实际控制人。2015年4月17日，我将特华轴承钢有限公司建设的厂房（含机器设备）及二幢办公楼卖于刘建杰，总价款（13250000元）已按合同履行完毕。上述财产所有权已归刘建杰所有。2017年下半年因资金紧张，刘铁根答应出借给我196万元，要求我将已卖给刘建杰的西边办公楼一、二层和他签订买卖协议，作为借款抵押，实际上刘铁根并未将借款全部给我，此事被刘建杰知道后不愿意。我多次找刘铁根协商，要求解除该买卖合同，我不同意。”原告提交郭武德于2019年7月3日出具的《情况说明》一份，显示：“我叫郭武德，身份证号：，是特华轴承钢有限公司的法定代表人，2015年4月17日与刘建杰签订的特华公司厂房（含机器设备）及二幢办公楼买卖合同，是我和肖红军共同经办，刘建杰已按约定总价款（13250000元）支付完毕，合同真实有效。2017年下半年肖红军又让我和刘铁根签已卖给刘建杰的西边办公楼一、二层。当时是因为肖红军资金紧张，刘铁根答应借给肖红军196万元，要求将该楼房签订买卖协议做为借款抵押，合同签完后刘铁根也未按合同约定付清全款。我们多次找他协商要求解除合同，他不配合。”另查明：涉案的被告特华公司的厂房、西边四层办公楼、东边四层酒店的土地性质均系洛阳市洛龙区李楼镇楼村村委会所有的集体土地，涉案房屋从建设至今均未取得建设工程规划许可证等相关手续。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证等相关手续，故按照有关法律规定涉案房屋应属于违章建筑。被告特华公司和被告刘铁根于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》，因涉案房屋系违章建筑，且被告特华公司与被告刘铁根在合同中约定房屋价值为190万元，于2017年8月30日前支付72万元，余款在三年内付清即2018年8月30日前支付39万元，2019年8月30日前支付39万元，2020年8月30日前支付39万元。而被告刘铁根并未提供证据证明其于2018年8月30日前和2019年8月30日前按照约定履行了付款义务。且被告肖红军和案外人郭武德出具的《情况说明》，均称签订该《房屋买卖合同》系因肖红军资金紧张，刘铁根答应向其出借196万元，要求其以涉案房屋作为借款抵押，并称在签订完该合同后，刘铁根并未按照约定出借全部款项。综上，本院认为该《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，且违反法律强制性规定，应属无效合同。至于被告刘铁根辩称原告刘建杰和被告肖红军、特华公司之间的合同效力问题，因其未提出反诉，故不在本案审理范围之内，被告刘铁根可另案处理。被告肖红军、特华公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告洛阳特华轴承钢有限公司与被告刘铁根于2017年8月30日签订的《房屋买卖合同》无效。本案诉讼费100元，减半收取50元，由被告洛阳特华轴承钢有限公司、被告刘铁根共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  常鹏翼二〇一九年十一月二十三日书记员  刘 璐