广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1226民初1302号原告:德庆县吉祥物业管理有限公司，住所地德庆县****书院塘康达商贸中心K幢1卡。法定代表人：江水流，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙浩强，该公司员工。被告：陈瑞强，男，1979年1月21日出生，汉族，住广东省德庆县**************，公民身份号码：441************214。被告：李锦燕，女，1983年9月6日出生，汉族，住广东省德庆县***************，公民身份号码：441************322，与被告陈瑞强是夫妻关系。委托诉讼代理人：陈瑞强，即上述被告陈瑞强。原告德庆县吉祥物业管理有限公司（以下简称：吉祥物业）与被告陈瑞强、李锦燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥物业的委托诉讼代理人龙浩强、被告陈瑞强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉祥物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2018年10月1日至2019年9月30日的物业管理服务费1410.04元、违约金1832.88元，合计3242.92元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月10日将其开发的房产德庆县***************出售给被告。原告与被告于2016年3月10日签订了《前期物业服务协议》，对物业管理服务进行了约定。被告于2016年3月10日还在《临时管理规约》及《业主承诺书》上签名确认。被告自2018年10月1日至2019年9月30日共拖欠原告物业管理服务费1410.04元，原告曾多次催收，但被告均置之不理。按《物业管理规定服务协议》约定，被告应承担2018年10月1日至2019年9月30日期间的违约金1832.88元。综上，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告陈瑞强、李锦燕辩称：一、商品房买卖合同第30页，关于物业管理约定“前期物业服务合同”第三章清晰印着：本协议的物业管理服务期限，从2016年10月1日起至2018年9月30日止；根据合同法第46条规定，附终止期限的合同，自期限届满时时效；根据合同法第20条规定，承诺期限届满，受约人未作出承诺，要约失效。二、原告的诉讼诉讼请求，不在约定的物业管理服务期限内，不存在劳务关系，既不是本人的意愿；根据合同法第3条，平等原则，一方意愿不得强加给另一方。三、物业公司所输出的劳务并未达到原合同的要求服务标准：1、保安员未持证上岗（保安员从业资格证）；2、小区绿化以及设施等不同程序破坏物业置之不理；3、小区外来车辆、人员随意出入，无人管制。四、综上：1、原告不在合同期限内输出劳务与本人不在劳务关系；2、劳务没有达到原合同标准。故此，请求法院判决原告诉讼无效。本院经审理认定事实如下：2016年3月10日，被告与开发商德庆县龙江实业发展有限公司签订两份《商品房买卖合同》，购买德庆县******（拾排村）第一幢6单元6层606房及第一幢-1层54号杂物间。《商品房买卖合同》附件十，是原告吉祥物业与被告签订的《前期物业服务合同》，约定该小区（即东湖新村）德庆县******（拾排村）第一幢6单元6层606房建筑面积：105.32平方米；第一幢-1层54号杂物间建筑面积：12.29平方米；物业服务期限：从2016年10月1日起至2018年9月30日止，收费标准：按总建筑面积每月每平方米1元计收（被告每月应当交纳物业服务费117.61元）；物业服务费交纳办法：业主在收楼时一次性交足12个月的物业服务费，之后在每年12月15日前交清下年度1-6月物业服务费，在6月15日前交清当年度7-12月物业服务费。合同第十条约定：甲方（被告）违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，乙方（原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天应交费用千分之五交纳违约金，同时该合同还约定了其他事项等。《前期物业服务合同》签订后，原告吉祥物业按合同约定为该小区提供物业服务，被告亦按期交纳了2016年10月1日至2018年9月30日的物业服务费。物业服务期限到期后，原告没有与被告等小区所有业主续签物业服务协议，但仍按原合同继续提供物业服务。截止到原告起诉时，涉案小区东湖新村有48户业主（超过三分之二的业主）已经交纳了2019年全年的物业服务费，有部分业主甚至已经交纳了2020年的物业服务费，只有小部分业主尚未交纳物业服务费，该小区没有成立相关的业主委员会。2018年10月1日之后的物业服务费，被告以《前期物业服务合同》到期、物业服务不达标为由拒绝交纳给原告。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点：1.原告吉祥物业是否有权向被告收取物业管理服务费；2.本案的违约金是否应当得到支持，标准如何？一、关于原告是否有权向被告收取物业管理服务费的问题。原告与被告签订的《前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，被告是涉案小区东湖新村［德庆县******（拾排村）第一幢6单元6层606房］的业主，虽然与原告没有续签新的物业服务合同，但由于涉案小区没有符合法定人数的业主对原告吉祥物业继续提供物业服务及服务费标准提出异议，原告事实上亦继续提供物业服务，且大部分业主按原标准交纳了物业服务费，故应视为小区业主接受与原告继续按前期服务合同内容履行各自的义务。故原告请求被告依照前期物业服务收费标准支付物业服务费，并无不当。且被告也接受了原告吉祥物业的管理与服务，双方已经形成事实上的物业管理合同关系，被告享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务的义务。二、关于本案的违约金是否应当得到支持，标准如何的问题。原告在履行与被告签订的《前期物业服务合同》中，没有证据证明原告存在根本违约，且按约为该小区提供了相应的物业服务，依法享有向业主收取物业服务费的权利。由于物业服务费的收取和使用，不仅关系到物业管理公司能否正常运行，且关系到小区内全体业主的整体利益，被告作为该小区业主未按约向原告交纳物业服务费，构成违约，应当承担违约责任。现涉案小区已经有超过三分之二的业主交纳了物业服务费，因此，对于被告提出的物业服务不达标问题不予采信。至于违约金的问题，被告在享受原告提供的物业服务的同时未交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任，但原告提出的违约金计算标准过高，依法应调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。综上所述，被告接受了原告管理与服务，拒绝交纳物业管理服务费是无理的，现原告起诉被告交纳拖欠的物业管理服务费的请求，理据充分，本院应予支持。被告拖欠原告物业管理服务费从2018年10月1日起至2019年9月30日共1411.32元，原告请求为1410.04元，属于当事人对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告陈瑞强、李锦燕于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告德庆县吉祥物业管理有限公司交纳从2018年10月1日起至2019年9月30日的物业管理服务费1410.04元及违约金（其中：2018年10月至2019年6月物业服务费的违约金从2018年12月16日起，2019年7月至12月物业服务费的违约金从2019年6月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告陈瑞强、李锦燕负担。本判决为终审判决。审判员  曾雄伟二〇一九年十一月六日书记员  翁浩林