湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1223民初1330号原告：湖北正基文化旅游建设有限公司（下称“正基公司”），住所地：崇阳县林业科学研究所。法定代表人：王爱维，职务：董事长。委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师。被告：王三军，男，汉族，1983年7月1日出生，住崇阳县。委托诉讼代理人：陈晓，湖北乾兴律师事务所律师。第三人：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，（下称“岽泓公司”）住所地：崇阳县天城镇新建路27号。法定代表人：陈军，职务：总经理。委托诉讼代理人：廖瑶，湖北佳成律师事务所律师。原告正基公司与被告王三军、岽泓公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梅进白、被告王三军及其委托诉讼代理人陈晓以及第三人岽泓公司委托诉讼代理人廖瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正基公司向本院提出诉讼请求：一、解除被告与第三人签订的《商铺租赁合同》;二、判令被告立即撤离星光天地文化商业步行街，腾退房屋；三、判令被告向原告支付租赁合同解除前的租金60万元及物业费148008元（自2017年8月17日至2018年7月31日止租金、物业费），逾期支付租金、物业费违约金22万元，后续占用房屋租金、物业费计算至退房之日止；四、判决被告支付合同解除违约金15万元；五、判令被告承担本案的诉讼费用及原告支付的律师费15000元。事实与理由：2016年3月23日，原告与第三人签订《星光天地商业步行街销售代理合作协议》、《星光天地招商运营管理合作协议书》，原告将星光天地步行街委托第三人招商运营管理。2016年7月10日，第三人与被告签订《商铺租赁合同》，第三人将位于地王广场项目星光秀场负一层整层（电影院除外）商铺出租给被告，套内面积为6167平方米，用于经营儿童娱乐、购物、餐饮、电玩，租赁期限为9年，从2016年10月1日至2025年9月30日止，双方还约定了租金及支付方式等相关的权利义务。现因第三人严重违约致使原告与第三人签订合同的目的无法实现，经人民法院生效判决，已经解除原告与第三人签订的《星光天地商业步行街销售代理合作协议》、《星光天地招商运营管理合作协议书》。被告与第三人之间的租赁合同至今未实际履行，未入驻经营，被告实际上根本没有支付租金，未进行任何装修，合同约定的月租金每平方才7元多一点，显著偏低不合常理。以被告名义签订的品牌招商协议也均没有履行，没有生效，存在虚伪性。第三人与被告签订租赁合同，纯属恶意串通，为拼凑85%的出租率而形成的虚假通谋的意思表示，其严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至贵院，恳请依法判决。被告王三军辩称：1、2016年7月10日被告与第三人签订的这份合同合法有效，原告要求解除这个合同没有事实与法律依据；2、被告已经按照合同的约定依法缴纳了租金和物业费，不存在任何违约的事实；3、原告要求解除合同，被告方有保留向原告要求赔偿的权利，因为原告违约在先；4、请求法院依法驳回原告的诉求。第三人岽泓公司述称：1、被告与第三人签订的合同是合法有效的；2、被告按照合同约定向第三人支付了第一年的租金60万元以及物业费10000元；3、因原告没有按照依合同约定向第三人交付所有商铺以及原告没有按照合同约定完成地下一层空调安装消防设施等验收，电梯安装等基础设施，致使第三人无法向被告交付租赁物。原告正基公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、营业执照复印件、法人身份证复印件、法人身份证明书。证明原告的身份及诉讼主体资格；证据二、星光天地商业街销售代理合作协议、星光天地招商运营管理合作协议。证明原告委托第三人对星光天地商业街销售、招商运营管理的事实；证据三、房屋租赁合同。证明第三人与被告2016年7月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁商铺位置、6167平方米面积；租期9年自2016年10月1日至2025年9月30日止；租金第一年租金60万，第二、三年免租金，物业管理费按每月2平方米标准计收；租金支付方式；双方还约定了逾期支付租金的违约责任，及逾期超过15天，出租方有权解除合同，合同解除被告支付三个月租金标准的违约金；证据四、租赁合同确认单。证明2017年7月18日，原告与第三人确认出租给被告的商铺用途为经营儿童乐园、餐饮、电玩城；证据五、裁定书（两份）。证明2018年1月22日，贵院裁定出租给被告的商铺停止装修；证据六、判决书（两份）。证明原告依法与第三人解除了星光天地商业街销售、招商运营管理的协议，租赁合同的权利由原告行使；证据七、公开信（二份）、签收单（二份）。证明原告发公开信，告知被告向原告缴纳租金、物业费的事实；证据八、消防意见书。证明原告的物业验收合格，交付第三人；证据九、返租明细及发票。证明原告履行了返租的义务；证据十、特许经营合同书、授权书、企业登记信息。证明被告与第三人恶意串通，签订虚假的招商协议；证据十一、律师费发票和代理协议。证明原告交付了律师费15000元的事实。被告对原告提交的证据作如下质证：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据四的真实性无异议，不能证明它的目的，这只是原告进行出租的一个用途，被告与第三人签订合同确认的类别含有购物这一条；对证据五的真实性无异议，但是被告有部分商铺装修完毕（2018年1月20日之前）；对证据六的真实性无异议，但是中院判决书制作日期2018年5月23日，生效日期是2018年6月份，这份生效合同对第三人签订的合同没有约束力，不能达到解除合同的法律效果；对证据七的公开信没盖章，真实性有异议，第二份公开信无异议，但是对第三人与被告之间的合同不能达到解除的法律效果；对证据八，被告不清楚；对证据九真实性有异议，这只是原告单方面出具的表格，被告方没有看到过，后面的发票星光物业有限公司要求提供原件，星光物业和原告关系，被告不清楚；对证据十真实性、合法性、关联性均无异议，但恰恰能证明被告与第三人签订合同之后，积极招商，被告自营加盟的一个品牌，被告在积极的履行合同义务。对证据十一真实性无异议，不由被告承担。第三人岽泓公司对原告提交的证据作如下质证：对证据一、二、三、四、五、六真实性无异议；对证据四证明内容有异议，是被告与第三人整体出租的一个筹划，具体商铺用途以第三人与被告签订合同为准；对证据七，第三人不知情；对证据八，要求原告提供原件，一期消防是否验收，原告没有向第三人提交过任何书面的通知，第二期消防工程是由第三人施工，因地下一层其他基本设施没有全部完工，所以包括地下一层消防工程及其他消防设施至今没有验收；对证据九真实性有异议，在开庭之前原告没有向第三人提交过证据九的返租明细表，发票没有原件，从复印件来看，发票开头是星光物业，与本案无关，这组证据不能证明原告已经履行返租义务；对证据十，被告会提供相关原件，在之前的诉讼中作为证据提供，对这个证据没有异议，但对原告的证明目的有异议；对证据十一的真实性没有异议。原告对被告的质证意见作如下质证：关于证据七第一份公开信没有盖章的原因是从电子档打印的，送达时盖了章的；关于证据八，原件在公司里，公司保管人不在，庭后提交法庭；关于证据九，这个表不是原告单方制作的，是原告跟租户支付租金的表，我们提交的是原件，至于发票是复印件不错，发票是物业公司开的，物业公司法人周利是原告股东；关于证据十，来源与原告与第三人诉讼过程中，第三人向贵院提交的证据。本院认为：原告提交的证据一、二、三、四、五、六、十、十一，被告及第三人均无异议，故对证据一、二、三、四、五、六、十、十一予以采信，关于证据七、八、九，综合庭审调查，予以采信。被告王三军为支持其抗辩主张提交证据如下：证据一、收款收据2张、转账凭证。证明被告依约向第三人支付第一年（2017年10月1日到2018年10月1日）的租金60万元，物业费10000元；证据二、品牌特许经营协议书，授权委托证明书、原告方律师调查笔录以及商铺租赁合同。证明第三人与被告签订租赁合同后，被告与多家品牌公司签订特许经营协议和授权委托协议书，商铺租赁合同，被告与一个叫程金华签订了一个商铺租赁合同，将这个商铺承租给程金华经营餐饮；证据三、咸宁市中级人民法院判决书、关于地王广场中央空调安装的一个文件以及接警、处警工作登记表。证明原告对星光天地负一层中央空调、电梯至今未安装，负一楼商铺无法使用，原告存在严重违约行为。原告对被告提交的证据作如下质证：对证据一真实性有异议，首先收据时间是2016年7月29日11万元，2016年10月7日50万元，内容均是租金及物业费，是虚假的，与签订的租赁合同不相符，刚才被告对第一次举证说的这钱是2016年9月10日至2017年9月10日，后来改口说成是2017年10月1日至2018年10月1日，足以印证虚假性，关于银行流水，它发生的时间2016年7月15日，是44万元，汇给了陈细阳，但是汇款人不详，转账是44万元，标注现金6万元，与本案无关联性，关于2016年7月29日，农商行11万元的转账，同样是收款人和汇款人不详，与本案无关联性，且与双方合同约定的付款条件不符，既然合同约定第一年免租金，那第一年不要交纳租金，足以证明是虚假的；对证据二真实性有异议，我本人去调查，所有与被告签订协议的商家均说不认识被告，合同根本没有生效，没有实际履行，被告没有向商家支付一分钱的货款和保证金，签订合同的方式是由商家（加盟品牌公司）将合同文本寄给崇阳第三人，第三人至今未交合同文本原件副本邮寄给加盟品牌公司；对证据二的律师调查笔录真实性无异议，但是商家也说了不愿意签字，只有法院的核实才如实讲招商情况，我们所做的调查笔录不止这一份，被告所有的招商商家，我们基本都做了调查笔录，相关的招商信息，我们向贵院提交了相关的证据（第三人诉原告索赔的案件里）；对证据二里面的一个叫程金华的租赁合同真实性有异议，案外第三人已经跟原告签订了商铺租赁合同，并支付了7万元的租金，庭后向法庭提交相关证据，程金华向原告交付租金之后，对商铺进行装修，遭到了被告的殴打，当时也报警了，有报警记录，请求法庭向程金华本人核实，这个合同是被告胁迫程金华签订的，不能证明被告履行了合同义务；对证据三对判决书判处解除合同的真实性无异议，但对其认定的原告违约的事实有异议，对接处警记录表，与本案无关联性，中央空调文件真实性无异议，但不能达到被告认为原告违约的事实，原告的复函说的很清楚，要求第三人提供相关图纸并承担相关费用，但是至今第三人没有履行义务，不能证明原告违约的事实。第三人岽泓公司对被告提交的证据无异议。被告对原告的质证意见作如下质证：关于证据一租金资金支付问题，被告方向第三人支付，有第三人有收款收据，且第三人认可；陈细阳系第三人以前的法人；关于证据二里面的程金华商铺租赁问题，首先这是一份真实的合同，原告方说被告对程金华进行殴打没有这一事实，在合同期内，原告阻挠程金华装修，然后擅自签字这个合同（据原告方说），我们没有看到，根据原告的陈述，恰恰能证明原告方违约，关于品牌的问题，根据被告方在广东工作的一个特殊渠道，和品牌商家协商款到付货，所以就不存在任何保证金等相关费用，原告方的违约行为不能够正常的交付商铺，导致被告无法正常运营。本院认为，第三人对证据一、二、三无异议。关于证据一，被告为租金和物业管理费的交纳方，第三人认为租金和物业管理费的接收方，第三人明确表示被告提交收据所证明的款项均已收到，综合庭审调查，对证据一予以采信。关于证据二、三，综合庭审调查并经核实，对证据二、三予以采信。第三人岽泓公司为支持其抗辩主张提交证据如下：证据一、咸宁市中级人民法院判决书、关于地王广场中央空调安装的一个文件以及接警、处警工作登记表。证明原告对星光天地负一楼的中央空调、电梯等基础设施工程未完成的事实，在2017年11月28日，原告在放置空调机时，与锦泰酒店的因占用空间问题发生纠纷，空调以及电梯至今未安装，所以导致负一楼的商铺无法使用；证据二、消防系统工程安装合同。证明第三人已按约定完成星光天地地下一层二期消防工程，但因其他基础设施未完工，消防工程也未验收，第三人以履行了合同义务；证据三、工程施工承包合同、工程结算表以及部分装修费的支付凭证、工程联系单、星光天地地下一层商场装修现场照片。证明1、第三人依约对地下一层商铺门楣吊顶、隔墙进行装修；2、第三人是原告未按约完成空调电梯等基础设施安装是造成第三人无法向被告交付商铺的原因之一。上述整个三份证据证明原告存在违约行为。原告对第三人的证据作如下质证：对证据一的质证意见与被告提供的证据三质证意见一致，强调一点是，因为车子可以直接开进负一楼，装修根本不需要使用货梯；对证据二，合同的真实性有异议，约定的商铺交付时间，租赁合同中载明9月10日交付，时间不详，消防合同签订的时间不详，是否做了消防原告不清楚，不能达到被告完成的消防工作，也不能证明其他设施未完成共导致了消防未验收，不能证明第三人履行了合同义务；对证据三的真实性有异议，不能证明第三人所说的事项装修完毕，也不能证明原告未履行合同义务以及给原告造成了第三人无法向被告交付商铺的原因。被告对第三人的证据均无异议。本院认为，被告对证据一、二、三均无异议，综合庭审调查并经核实，对证据一、二、三予以采信。根据采信的证据并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2016年3月23日，原告与第三人签订《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》2份协议，原告将星光天地步行街委托第三人招商运营管理，合作期限为八年，自2016年3月23日起至2024年3月23日止。2017年8月8日，原告诉至本院要求解除原告与第三人2016年3月23日签订的《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》。2018年1月25日，本院作出（2017）鄂1223民初1316号民事判决书判决解除该2份协议。第三人不服（2017）鄂1223民初1316号民事判决并向咸宁中院提起上诉，2018年5月23日，咸宁中院作出（2018）鄂12民终628号民事判决书判决维持原判。2018年5月25日（2018）鄂12民终628号民事判决书生效，原告与第三人在该2份协议中约定的权利义务终止。审理中，咸宁市中院于2018年11月14日作出（2018）鄂12民监14号民事裁定，再审本案[即（2018）鄂12民终628号]，2019年6月13日，咸宁中院作出（2019）鄂12民再1号民事判决书，判决维持“（2018）鄂12民终628号民事判决和（2017）鄂1223民初1316号民事判决。”2016年7月10日，第三人受原告委托并以自己的名义与被告签订《商铺租赁合同》。合同约定：“（甲方）第三人将位于地王广场项目星光秀场号楼负一层整层（电影院除外）商铺出租给（乙方）被告，用于经营（商品类别）儿童娱乐，购物、餐饮，电玩。该商铺套内面积为6167平方米。租赁期限共9年，自2016年10月1日至2025年9月30日止。（甲方）第三人于2016年9月10日前向被告交付商铺，（乙方）被告享有至2017年10月1日的免租装修期。（乙方）被告向（甲方）第三人一次性缴纳租金100000元作为租赁保证金。同时，（乙方）被告在签订本合同当日内向甲方公司一次性缴纳物业管理费15000元作为物业管理保证金。租金标准：本合同计租日从2017年10月1日之日起计算。第一个租赁年度年租金600000元；第二、三个租赁年度年租金免租；第四个租赁年度年租金600000元；第五、六、七、八个租赁年度年租金800000元；第九个租赁年度年租金1000000元.物业管理费每年50000元。租金和物业管理费采取先交付后使用原则，乙方须在本合同签订之日向甲方预交壹年租金保证金人民币100000元，物业管理保证金人民币15000元及壹年物业管理费人民币50000元。计算方式为：1、一年租金（600000元）+租赁保证金（100000元）；2、一年物业管理费（50000元）+物业保证金（15000元），合计765000元。租金须于每年9月5日前支付当年租金。每年9月5日前支付当年物业管理费。租金和物业管理费支付方式为现金或转账，乙方（被告）采取转账的，需支付至甲方（第三人）指定的如下账户：户名：湖北岽泓地王广场经营管理有限公司，开户银行：湖北崇阳农村商业银行股份有限公司新区支行，账户：82×××13。”自合同签订之日起，乙方向甲方支付100000元租赁保证金及15000元物业保证金，合计115000元。2017年10月1日前支付所剩余的租赁金600000元及物业管理费50000元，合计650000元。双方还约定：“逾期支付租金、物业费，被告按照日千分之三支付迟延履行违约金。”还约定：“迟延支付履约保证金、租金、物业管理费等应付款项或费用超过5日，经甲方（第三人）或物业公司催缴和3个工作日内仍未交纳的，视为乙方（被告）违约，甲方（第三人）有权单方解除合同”。该合同签订后，被告按合同约定已向第三人支付了部分租金和物业管理费，第一年（2016年10月1日至2017年9月30日）应支付租金物业管理费765000元，已支付610000元。至2018年8月25日，尚欠2017年9月30日前的租金和物业管理费共计155000元。2017年8月17日，原告向被告发出公开信，告知将与第三人解除合同事宜，告知被告房屋租金、物业费、水电费不要向第三人缴纳，要直接与原告办理缴纳相关手续。2018年5月25日，原告再次向被告发出公开信，再次告知被告房屋租金、物业费、水电费不要向第三人缴纳，要直接与原告办理相关手续。本院认为，第三人受原告委托并以自己的名义与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告是承租人，应当按照约定支付租金。第三人是出租人，有权按照约定收取租金。2018年5月25日，因《星光天地商业步行街销售代理合作协议》和《星光天地招商运营管理合作协议书》2份协议被解除，自2018年5月25日起，第三人不再是原告的被委托人，不再享有收取被告租金的权利。自2018年5月25日起，被告应当向原告履行《商铺租赁合同》所约定的包括交纳租金等义务，未向原告履行该合同义务所造成的法律后果，由其自行承担。因本案被告按合同约定截至2018年5月25尚欠2018年9月30日前的租金和物业管理费共计155000元，构成违约。原告要求被告支付租金和物业管理费的诉求，应依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因原告未通知被告在合理期限内支付，解除合同的条件尚未成就。原告要求解除合同和支付违约金、律师费的理由不充分，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十一条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告王三军于本判决生效后3日内向原告湖北正基文化旅游建设有限公司支付租金和物业管理费共计155000元；二、驳回原告湖北正基文化旅游建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14862元，由原告湖北正基文化旅游建设有限公司负担11462元，由被告王三军负担3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  章文良人民陪审员  王 蓓人民陪审员  程光正二〇一九年十一月十五日书 记 员  饶小燕