上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初17637号原告(反诉被告)：李某某，女，1986年4月8日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈敏华，上海徐松婷律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙某，男，1969年7月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告李某某与被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，于2019年9月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈敏华、被告孙某到庭参加诉讼。庭审中，被告提出反诉，本院依法受理反诉并于同年10月10日再次适用简易程序公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人陈敏华、被告孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告已支付租金72,000元和押金36,000元；2、要求被告支付原告因其违约造成的损失赔偿，包括2018年7月起员工工资损失33,000元、店铺推广费用10,000元、原告装修费用106,234元共计149,234元。事实与理由：原、被告双方于2018年5月签订《商铺租赁合同》，约定租赁位于本市黄浦区国货路XXX号的商铺(以下简称“系争房屋”)。租赁期限自2018年5月10日起至2021年5月9日止。原告于2018年5月入驻系争房屋并装修，6月发现系争房屋二楼窗户至内墙一楼墙角存在漏水问题，多次要求被告前来维修，但被告始终未予修复。此外，双方约定被告需确保房屋具备原告办理营业执照的条件，如原告因办理营业执照问题而导致无法经营的，被告需退还原告已支付的所有租金及押金，但被告未予提供与产权人的租赁合同、房屋产权证复印件等材料，导致原告无法办理营业执照。综上，原告认为，被告提供的系争房屋漏水且被告不配合原告办理营业执照，导致原告无法经营，现被告已经收回系争房屋，合同提前解除，被告应当退还已经支付的押金和租金并赔偿损失。被告孙某辩称：要求驳回原告的诉讼请求。被告经朋友介绍认识原告，原告在租赁系争房屋前聘请设计师、风水师来查看房屋均未发现漏水问题。被告入驻系争房屋两个月后第一次发消息声称房屋存在漏水问题，被告随即带物业公司的人去铺面，让他们直接对接，物业公司将屋檐用防水涂料都补涂了一层，但原告称还是存在漏水问题，经被告查看系底层墙角和二楼铝合金窗框渗水，应该是原告自行装修质量不佳导致。关于营业执照的办理，系争房屋上已经办理过营业执照，因原告从事美甲经营，故被告向相关部门申请增加营业项目“美甲服务”并得到批准。被告不存在违约行为。反诉原告孙某向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告支付2018年9月10日起至2018年12月26日止的拖欠租金64,200元；2、要求反诉被告预先支付的押金36,000元作为违约损失予以没收。事实和理由：反诉原告愿意继续履行合同，但反诉被告要求提前解除合同，现双方已经于2018年12月26日对系争房屋进行交接，合同于当日解除，故反诉被告应当支付拖欠租金并承担违约责任，押金用以抵扣违约损失。反诉被告李某某辩称：要求驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原告没有系争房屋权利证明，并且营业执照应当办理在反诉被告名下而非他人名下。租赁合同解除，反诉原告应当返还押金，如有异议可另行主张，不能迳行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告作为商业用途，租期三年，自2018年5月10日起至2021年5月9日止。每月租金为18,000元，被告应确保房屋具备原告办理相关营业执照的条件，若原告因办理营业执照等相关问题而导致无法经营，被告需退还原告已支付的所有租金及押金。对于房屋的维修非因原告的原因造成的，被告应当及时修理。原告实际承租后的水电煤物业等费用由被告承担。被告于2018年5月1日将系争房屋交付给原告并由原告自行装修。原告向被告支付2018年5月10日至2018年9月9日期间的租金72,000元和押金36,000元。2018年6月底，原告因系争房屋存在漏水情况与被告交涉未果。2018年12月26日，被告收回系争房屋，双方均认可租赁合同于当日解除。目前，系争房屋已经由被告于2019年2月14日另行出租给案外人用于美甲经营。关于装修情况，原、被告均认可系争房屋为复式二层结构，原告称系争房屋原先为茶坊式样，其将地板、墙面以及六个隔间全部重新铺设并粉刷，拆除三个单间并更换一楼玻璃大门。从原告提交的装修合同显示，装修内容包括水电管隐蔽工程。现原被告均认可漏水发生在二楼窗户至内墙一楼墙角部位。原告提交的双方在2018年8月6日的微信聊天记录显示原告询问营业执照的办理情况，被告回复“执照已经送进去了，现在是在走流程。完全不用考虑了。我问了现在开业是否合法。工商说没有任何问题的”。被告在庭审过程中提交了在系争房屋上登记的“上海北从贸易有限公司”营业执照，2018年8月14日登记的经营范围中包含美甲服务。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告以房屋存在漏水情况且未办理符合合同约定的营业执照为由诉至本院要求解除合同，因诉前调解未能达成一致意见，双方于2018年12月26日办理了系争房屋的交接手续并确认合同于当日解除。现双方的争议焦点系被告是否存在原告所述的违约情形造成合同无法继续履行，原告单方行使解除权是否符合约定或法定事由；反之，若法院不认定被告违约，则原告提前解约缺乏依据，须承担违约责任。根据已查明的事实，系争房屋确实发生漏水，但双方对漏水原因陈述不一致，原告主张系房屋本身存在质量问题，被告则抗辩系原告装修引发，原告现提供的证据仅能证明系争房屋存在漏水情形，再结合原告对系争房屋内部结构、墙面、地面等进行了改动装修的情节，难以得出房屋自身质量问题造成墙面漏水的结论，且墙面漏水一节事实虽客观造成原告使用上的不便，但也尚未达到房屋无法使用致使合同目的不能实现的程度。关于营业执照的办理问题，原被告的微信聊天记录证明被告负责跟进营业执照的办理事宜，故原告以被告不提供房屋权利证明为由导致其无法办理营业执照明显与实际操作情况不符，而系争房屋在租赁给原告前已经登记注册了公司，被告针对原告的经营内容将“美甲经营”作为公司新增营业项目，已经履行了合同约定的确保原告正常经营的义务，原告以执照未能办理在其名下作为抗辩理由，本院不予采纳。综上，原告在未能证明被告存在违约事由的情形下提前退租，故对原告主张的装修费用，本院不予支持。对原告所称的门店员工工资、店铺推广费用，与《商铺租赁合同》的履行无关，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告应当支付2018年9月10日至2018年12月26日期间的拖欠租金。对被告提出的要求以押金作为违约损失进行抵扣的诉讼请求，考虑到系争房屋被收回后的实际空置期间，本院对该损失金额酌情予以调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李某某应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)孙某支付2018年9月10日至2018年12月26日期间的租金64,200元。二、原告(反诉被告)李某某应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)孙某赔偿违约损失27,000元；三、被告(反诉原告)孙某应于原告(反诉被告)李某某结清第一、二项费用后退还其押金36,000元；四、驳回原告(反诉被告)李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,159元(原告已预付)，减半收取2,579.50元，由原告李某某负担2,218.50元，被告孙某负担361元；反诉案件受理费2,300元(反诉原告已预付)，减半收取1,150元，由反诉被告李某某负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏乐陶二〇一九年十一月二十五日书记员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。