文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0235民初4990号原告：重庆上游经济发展有限公司，住所地：重庆市云阳县双江镇云江大道89号，统一社会信用代码：5002351800319。法定代表人：胡昌敏，系公司董事长。委托诉讼代理人：廖源，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：何茂全，男，汉族，1954年4月3日出生，住重庆市云阳县，系公司副总经理，一般授权。被告：张强国，男，汉族，1957年9月14日出生，户籍地：重庆市云阳县。委托诉讼代理人：沈建云，女，汉族，1980年8月8日出生，住重庆市云阳县，一般授权。被告：张家全，男，汉族，1963年9月29日，住重庆市云阳县。被告：杨明升，男，汉族，1955年12月29日出生，住重庆市云阳县。张家全、杨明升共同委托诉讼代理人：旷盈庭，重庆市云阳县永昌法律服务所法律工作者，一般授权。原告重庆上游经济发展有限公司与被告张强国、张家全、杨明升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序审理。原告重庆上游经济发展有限公司委托诉讼代理人廖源、何茂全，被告张家全、杨明升及其共同委托诉讼代理人旷盈庭，被告张强国及其委托诉讼代理人沈建云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆上游经济发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决三被告支付原告下欠的门市转让款241080元，并从2015年12月1日起按照年利率6%计算资金占用损失至付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告重庆上游经济发展有限公司系原云阳县糖酒公司、云阳县酒厂改制重组的移民迁建企业。经政府审批后原告在云阳县双江街道青龙路55号(三峡风对面)新建了“桂园综合楼”办公大楼，其中临街一排为商业门市共13个。门市于2002年竣工，桂园综合楼工程于2004年竣工。2006年，三被告找到原告，要求将办公楼前两个门市转让。经双方协商并签订门市转让合同，约定将三峡风正对面X号、XX号门市(后房管部门登记的地址为青龙路A号桂园综合楼前门市1-1、1-2)转让给被告，面积暂时估计为31平米，合同约定面积以实际测量为准，单价6000元每平米，合同签订后支付总价款的80%。合同签订后，被告没有支付款项，直到2007年下半年，三被告才将款项186000元分三次付给农业银行作为充抵原告的银行贷款。2013年，两个门市的面积经云阳县土地房屋勘测所测量，面积分别为35.47平米和35.71平米。2015年11月办理了房产登记手续。原告要求被告支付下欠款项，被告不但不支付，还由被告张强国多次起诉原告请求支付建房过程中的各种费用。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。被告张强国辩称，1.原告从成立到吊销营业执照不足10年，原告代理人何茂全用吊销的公章来起诉被告欠公司的门市款项，不是公司法人胡昌敏的真实意思表示。当时合同的签字人是赵令、陶红军，门市转让协议上签字的是项目部经理李川，一切都与何茂全无关，应当由经办人出面。2.门市款项被告早已和原告公司领导结清，并且还多付了门市款。当时约定两个门市的面积是以县政府批准的为准，共计为31㎡，之后1号门市卖给了刘涛，2号门市卖给了陈红兵，购买人都是和被告签订的买卖合同，合同也是按31㎡计价。之后购买人对门市自行扩宽，而且办证时多出的面积也是购买人自行承担的税费，与原告无关。被告只是配合购买人办理了产权登记。请求驳回原告的诉讼请求。被告张家全、杨明升辩称，1.原告起诉的门市价格属实，但是房屋面积不属实，我们收到的房屋面积为31㎡，当时的项目经理李川签名并经公司盖章。大约2005年，刘涛和陈红兵从被告手上转过门市后，口头承诺增加的面积不收钱。在2013年原告公司何茂全给被告张强国出具的办证委托书里包括了61、63号门市，直至产权证办理完毕原告均没有提出任何异议，说明房屋不欠钱。2.被告已经支付原告公司门市款共计51万元，其中2005年11月23日转款21万元、11万元；2006年6月27日转款1万元；2006年9月19日转款16万元；2006年12月8日转款2万元。被告多支付了32万元，是因为被告在签订合同时付了21万元和10万元，但却并不知道门市已办理抵押贷款。之后农业银行起诉原告，原告没有钱偿付，就由被告共同偿还银行贷款186000元。3.原、被告就该门市已没有任何的经济和法律关系。因为X、XX号门市是建委、规划局设计的消防通道。两个门市共31㎡被告已转让给了陈红兵和刘涛，增加的面积是他们自行扩建的，与被告没有任何关系。对于被告持有补充合同，是为了解决消防通道问题，由云阳县规划局谭英经手，由李国成签字。原告起诉不属实，请求驳回原告的诉讼请求。4.原告于2013年委托被告张强国办证，其间一直没提出还差房款，原告现在主张差房款超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2006年1月10日，重庆上游经济发展有限公司作为甲方，被告张强国、张家全、杨明升以“云阳县泉河建司‘上游公司桂圆综合楼’项目部”名义作为乙方，共同签订《门市转让合同》。合同载明：“甲方决定将所属三峡风正对面X号、XX号门市在2006年4月10日转让给乙方，现将有关事项协议如下：一、转让门市地址：云阳县新县城三峡风正对面甲方所辖X号、XX号门市，约计31㎡（以实际测量为准）。二、门市处置方式：转让门市由甲方按6000元/㎡价格出售给乙方，款项付清后即门市权属转移给乙方所有。三、付款方式：自本协议生效之日起由乙方以现金方式付给甲方转让门市总价款的80%，余款在办毕转让门市土地使用证、房屋所有权证后一次性付清。四、双方约定事项：1、转让门市土地使用证和房屋产权证由乙方负责办理，如出现产权纠纷或因泄密引发的一切后果概与甲方无关。2、转让门市在甲方未进入破产重组之前，乙方不得擅自动建。3、转让门市所发生的产权交割税费由甲乙双方按现行政策法律规定办理。4、本合同自2006年4月10日起生效，之前没有法律约束力。合同签订后，为解除案涉门市在中国农业银行的抵押担保，被告张强国、张家全、杨明升于2007年代原告归还了银行贷款186000元，并解除了案涉门市的抵押登记。之后，张强国、张家全、杨明升将X号、XX号门市转让给刘波。刘波又将X号门市转让给刘涛、将XX号门市转让给陈红兵。2007年12月24日，重庆上游经济发展有限公司给张强国、张家全、杨明升出具《承诺》。承诺载明“同意桂园综合楼项目部将青龙路X号XX号门市后侧面维修扩建（原两个门市合计面积叁拾壹平方米）”。2015年11月，张强国作为重庆上游经济发展有限公司代理人为案涉门市办理了产权登记，登记载明X号门市建筑面积为35.47㎡，XX号门市建筑面积为35.71㎡，办理产权时向登记机关提交的联合集资建房合同（即买卖合同）系杨明升以“云阳县泉河房产公司重庆上游公司项目部”名义与购买人签订，合同中约定的房屋面积与产权证书登记面积一致，单价为3500元/㎡。另查明，案涉门市于2000年由原告发包给重庆市云阳县九洲建筑有限公司建设完成。2002年8月，重庆上游经济发展有限公司与云阳县泉河房地产开发有限公司签订《建设工程联合施工建设合同》，合同约定由云阳县泉河房地产开发有限公司施工建设重庆上游经济发展有限公司桂园综合楼。合同签订后，由张家全、张强国、杨明升合伙，挂靠云阳县泉河房地产开发有限公司实际进行建设，并私自成立和雕刻了云阳县泉河房地产开发有限公司重庆上游公司项目部印章。2005年11月23日，重庆上游经济发展有限公司（甲方）与“云阳县泉河建司‘桂园综合楼’项目部”（乙方）签订《补充协议》，补充协议载明甲乙双方拟定在云阳县新县城青龙路X号（三峡风大酒店正对面）新建门市一个，就有关事项协议如下：“一、门市建设地址：新建门市位于云阳县新县城青龙路X号，重庆上游公司同意乙方连同甲方现有X号门市一并撤除修建，具体面积暂且不定。三、门市处置方式：新建门市由甲方按6000元/㎡价格出售给乙方，款项付清后即门市权属转移给乙方所有。四、付款方式：签订本协议时由乙方以现金方式付给甲方门市定金21万元，余款视门市建设面积和办毕门市土地使用证、房屋所有权证后分两次付清。六、双方约定的其它事项：1、新建门市的动工时间暂定于2006年元月10日（不得擅自提前），交付时间定于2006年2月底”。庭审中，原、被告双方表示至今未新（扩）建门市。另外，三被告举示了当日重庆上游经济发展有限公司向“云阳县泉河建司‘桂园综合楼’项目部”出具的收款收据两张。一张金额为21万元，注明为购门市订金。一张金额为11万元，备注为新建一个门市的门市预售款。庭审中，原告不认可两张收据的真实性，并表示该款与本案买卖合无关。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原、被告提交的门市转让合同、银行还款凭证、补充协议、承诺、（2019）渝0235民初1900号民事判决书等在卷佐证，本院予以确认。前述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间的《门市转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，为有效合同。虽然该合同乙方名为“云阳县泉河建司‘上游公司桂园综合楼’项目部”，但该项目部并未依法成立，且原告与被告张强国、张家全、杨明升均在庭审中认可涉案购房行为是三被告的共同行为，故原、被告成立合法有效的房屋买卖合同关系。原、被告在合同中约定门市面积约计31㎡（以实际测量为准），该约定对双方具有约束力。现被告所购门市的实际面积经产权登记确认共计为71.18㎡，被告应当按实际面积向原告支付购房款。在房屋买卖合同中，给付购房款是购房人的主要义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现原告除认可被告已支付购房款186000元外，其余均不予认可，被告应当对剩余房款的支付承担举证责任。被告为此举示补充协议以及两份收条来证明已付足购房款，但补充协议和收条均发生于双方签订《门市转让合同》之前，且约定的内容是用于改扩建61号门市而形成的费用，而非用于购买涉案门市的购房款，加之原告对该款的真实性存疑，且双方在之前确实存在其他的经济往来关系，故该款不宜直接抵作本案的购房款，因此被告举示的前述证据不能达到被告的证明目的。综上所述，涉案X号、XX号门市面积共计71.18㎡，按照合同约定单价6000元/㎡计算房价款为427080元，扣除已支付的186000元，被告尚有购房款241080元未付清。买卖合同可以约定逾期付款违约金，没有约定逾期付款违约金的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原、被告在合同中约定购房余款在“办理房屋所有权证后一次性付清”，经查明涉案门市产权登记已于2015年12月前办理完毕，故现原告主张从2015年12月1日起年利率6%按给付资金占用损失至付清时止，符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审查认为，涉案门市于2015年11月取得房屋产权登记，之后至2016年10月原、被告因产权登记事项发生纠纷，期间原告曾向公安机关主张过相关的权利，故本案原告于2019年7月29日提起诉讼并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张强国、张家全、杨明升于本判决生效后十日内给付原告重庆上游经济发展有限公司下欠房款共计241080元，并从2015年12月1日起按年利率6%给付资金占用损失至付清时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4916元，由被告张强国、张家全、杨明升负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  江陆清人民陪审员  王小玲人民陪审员  唐清英二〇一九年十一月十九日法官 助理  熊 飞书 记 员  叶 平