湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2579号原告:徐供应，男，1973年5月4日出生，汉族，住所湖北省浠水县，委托诉讼代理人：乐宏玲，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号14211201811056161，代理权限为一般代理。被告：毕桂花，女，1951年8月29日出生，汉族，住所湖北省浠水县，被告：蔡之华，男，1951年10月24日出生，汉族，住所湖北省浠水县，委托诉讼代理人：蔡茂文（本案被告），系被告毕桂花、蔡之华之子，代理权限为特别授权:代为承认、放弃或变更诉讼请求，提起上诉，代收诉讼文书等。被告：蔡茂文（曾用名蔡槐根），男，1977年12月3日出生，汉族，住所湖北省浠水县。三被告共同委托的诉讼代理人：蔡国峰，浠水县团陂镇法律服务所法律工作者，执业证号31710181110104，代理权限为一般代理。原告徐供应与被告毕桂花、蔡之华、蔡茂文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告徐供应及其委托诉讼代理人乐宏玲、被告毕桂花、蔡茂文及三被告共同委托的诉讼代理人蔡国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐供应向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告对房屋的装修及添附物损失伍万元；2.赔偿原告丧失与他人另订合同的机会，导致房价上涨而另行购置房屋的损失90×2900=26.1万元；3.由被告承担所有的诉讼费用。本案法庭调查结束前，原告将上述第1项诉讼请求中的金额变更为2.82万元，第2项诉讼请求中的金额变更为16.74万元，并要求被告承担鉴定费5000元。事实与理由：原告徐供应与被告蔡之华、蔡茂文于2007年9月份签订一份房屋买卖合同，合同中双方约定原告按市场价每平方1100元的价格购买浠水车站大道328号五楼（501室），同时约定被告自签订合同之日起，两年内给原告办理房屋登记手续，即房产证，原告签合同时已向被告支付十万元人民币，被告已在收据上签字画押。原告已履行了合同，而被告至此今日未给原告办理登记手续，被告现在基于房价上涨等原因主张合同无效，致使遵守诚实信用的原告蒙受巨大的损失，故过错方在被告。在认定合同无效的同时，除返还财产外还应该赔偿损失，其中损失应当包含对房屋的装修、改建添附物以及丧失与他人另订合同的机会，而因房价上涨带来的损失。综上所述，因被告主张合同无效，依照法律规定无效合同所产生的法律后果为返还财产及赔偿损失。现依法起诉，望判如所请。被告毕桂花、蔡之华、蔡茂文共同辩称，1.原告要求被告赔偿其装修及添附物2.8万元，而2015年全国民商事审判工作会议纪要中所类举的房屋买卖合同无效，且没有装修及添附物费用，被告不应该承担其2.8万元。2.原告诉请由被告赔偿丧失与他人另订合同的机会，导致房价上涨而另行购置房屋的损失16.74万元无法律及事实依据。根据2015年全国民商事审判工作会议纪要中的相关规定，房屋买卖合同应认定无效，合同无效后买受人可以请求返还购房款及支付按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息，故被告不承担房屋上涨导致的16.74万元，原告的主张没有依据。3.被告认为信源评估错误，对装修费和附加物的单价无异议，但是对原告要求赔偿太阳能、空调等费用没有法律依据；4.被告认为房价上升的本质是土地使用权转让价的上升而非原材料和人工价格的上升所致；5.涉案房屋是危房。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告徐供应为了证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1.原告及三被告身份信息原件,拟证明原、被告的身份信息及诉讼主体适格；2.原、被告于2007年9月15日签订的《房屋买卖合同》及被告出具的购房款收条各一份，拟证明原告请求赔偿的事实来源；3.浠水县人民法院作出的（2018）鄂1125民初1656号民事判决书原件一份，拟证明原、被告于2007年9月15日签订的合同无效；4.司法评估报告原件一份，拟证明原告因签订合同无效后造成的损失费用；5.浠水县人民法院作出的（2019）鄂1125民初61号民事判决书原件一份，拟证明法院已判决原告承担全部责任向被告支付自2007年10月1日至2019年6月30日期间房屋使用费95500元；6.评估费发票原件一份，拟证明原告因评估发生的实际费用。经当庭质证，三被告认为:对证据材料1、3、5无异议。对证据材料2中房屋买卖合同的真实性不清楚；对收条有异议，收条是分三次给的，具体收了多少钱不清楚，收条上蔡之华的签字不是其本人签的。认为证据材料4是错误的。对证据材料6不清楚，没有参与。三被告为了支持其抗辩意见，共同向本院提交了如下证据材料：7.对华南甲级工程建筑设计研究院的说明，拟证明华南房屋鉴定报告具有法律效力；8.华南房屋结构安全鉴定报告书原件，拟证明毕桂花房屋C级现状，不应该赔偿任何款项；9.房屋部分裂纹照片原件7张，拟证明房屋危险现状；10.蔡之华病历诊断书原件，拟证明蔡之华重病，不能亲自到庭应诉；11.案外人周小英、蔡之勇出具的证明，拟证明楼房是包工头包工包料做的，不是自建房；12.集体建设土地证，拟证明徐供应购买集体房屋违法；13.蔡之华、毕桂花户口本及身份证，拟证明二人是十月村村民。经当庭质证，原告徐供应认为，因证据材料7无原件供核对，不确定其是否具备真实性；对证明目的有异议，是单方的意见，与本案无关。对证据材料8、9证明目的有异议，关联性亦有异议，房屋是后来出现的质量问题，不是原告买来之后造成的。证据材料10、11与本案无关。对证据材料12真实性无异议，对证明目的有异议。对证据材料13无异议。本院认证意见如下：证据材料1、3、5、13，对方当事人对“三性”均无异议（其中证据材料3、5为本院已生效判决），客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信，作为本案定案的依据。证据材料2、6，能与当事人陈述及其他有效证据相印证，本院亦予以采信。证据材料4即评估报告，被告有异议，认为应按照小产权房而不应按照商品房的价值进行评估；且可移动的太阳能、空调不应由被告负担，该证据材料是否应予采信的问题，在本院认为部分进行论述。因证据材料7、8、9、11、12与本案不具有关联性，故本院不予采信。因证据材料10不具备有效证据必备的要素，亦不予采信。根据上述原、被告举证、质证以及本院认证意见，结合当事人庭审陈述意见，本院确认案件主要事实如下：被告毕桂花、蔡之华、蔡茂文是浠水县清泉镇十月村村民。2001年3月13日，蔡之华取得十月村集体土地163.35平方米用地面积，用途为住宅用地，办理了集体土地建设用地使用证，在该集体土地上建造总面积为469.13平方米混合结构的三层楼房一幢，并于2007年1月19日取得房屋所有权证，该证载明房屋坐落浠水县××山社区××组组。2007年，蔡之华委托他人对房屋进行改建，建成总面积为1059平方米的六层楼房，并出售其中部分楼层房屋，用以抵偿建房工程款。2009年11月12日，被告补办取得改建后房屋的建设工程规划许可证，该证载明建设位置为车站东路114号。至本案法庭辩论终结前，三被告未向本院提交其已取得改建后六层楼房权属证书的相关证据。原告徐供应系浠水县清泉镇东门河村村民，于2007年9月15日与蔡之华签订一份《房屋买卖合同书》，约定蔡之华将其位于浠水县清泉镇车站东路114号六层楼房的五楼东边一单元以每平方米1100元的价格卖给原告徐供应，并约定由甲方（蔡之华）负责办理房屋产权证，自合同签订之日起两年内交付房产证。蔡之华之子蔡茂文在该合同书上签字。合同订立后，徐供应共计付购房款10万元，蔡之华于2007年11月11日向徐供应出具收取买房款10万元的收条一份。嗣后，徐供应之妻与毕桂花常因邻里琐事发生争吵。2018年5月30日，毕桂花向本院提起诉讼，认为蔡之华处分夫妻共同财产，出卖该房屋时，未经过其同意，且该房屋买卖合同违反国家法律有关规定，请求确认徐供应与其丈夫蔡之华签订的购房合同无效，同时要求徐供应立即退还房屋并赔偿九年住宿使用费、故意重击楼板费、房屋破旧折损费、原告精神损失费和干扰居民经商生活费共计11.5万元。该案在法庭调查结束前，毕桂花将上述赔偿损失部分诉讼请求变更为：要求徐供应按照每年1万元、计算10年的方式赔付其房租损失。因未在规定期限内缴纳诉讼费用，本院于2018年11月26日告知毕桂花对其变更后的赔偿损失部分诉讼请求按照自动撤回起诉处理。本院追加蔡之华为第三人参加诉讼经审理，于2018年11月16日作出（2018）鄂1125民初1656号民事判决：一、第三人蔡之华与被告徐供应于2007年9月15日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告徐供应于本判决生效后六十日内将其购买的位于车站大道328号五楼东边一套房屋返还给原告毕桂花与第三人蔡之华；三、原告毕桂花、第三人蔡之华于本判决生效后六十日内共同返还被告徐供应购房款10万元，并支付相应利息损失（以10万元为基数，自2007年11月11日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际给付之日止）。徐供应不服该判决，提起上诉。黄冈市中级人民法院经审理后，于2019年4月24日作出（2019）鄂11民终484号民事判决，维持本院一审判决。2018年7月20日，毕桂花再次向本院递交诉状，请求判决徐供应补偿占用其房屋导致的损失10万元，并向本院提出委托鉴定申请。本院经审理，于2019年7月29日作出（2019）鄂1125民初61号民事判决：一、被告徐供应于本判决生效后十日内补偿原告毕桂花占有房屋自2007年10月1日至2019年6月30日期间使用收益95500元，并支付鉴定费3000元；二、驳回原告毕桂花其他诉讼请求。徐供应遂于2019年7月11日向本院提起本次诉讼。诉讼中，原告徐供应向本院申请司法鉴定（评估），经本院司法技术科依法委托，黄冈信源资产评估有限公司于2019年9月2日作出黄信评鉴字[2019]第003号资产评估报告，结论为：1.房屋装修部分及添附物损失为2.82万元（包括可移动部分添附物0.26万元）；2.申请人丧失与他人另订立合同的机会导致房价上涨而需另购置房屋的损失为16.74万元。可移动部分添附物为：厨房油烟机（美的）1个，净值为414元；卫生间太阳能热水器1个，净值为1106.40元；主卧空调(格力1.5匹)1台，净值1068.00元。本院在强制执行（2018）鄂1125民初1656号及（2019）鄂1125民初61号民事判决过程中，原告徐供应已向被告腾退了案涉房屋，并搬走了其添附的主卧空调1台。2019年10月21日，申请人徐供应向本院提出诉讼保全的申请，请求冻结被申请人毕桂花、蔡之华、蔡茂文银行存款22万元或者查封、扣押被申请人相当于人民币22万元的其他财产，交纳申请费1620元，案外人徐云自愿用其登记编号为鄂Ｊ×××××的北京现代牌小型普通客车为申请人徐供应提供担保。经审查，本院于2019年10月22日作出（2019）鄂1125民初2579号之一民事裁定，裁定冻结被申请人毕桂花、蔡之华、蔡茂文银行存款22万元或者查封、扣押被申请人毕桂花、蔡之华、蔡茂文相当于人民币22万元的其他财产，查封期限为一年。2019年10月24日，三被申请人提出复议申请，请求撤销本院（2019）鄂1125民初2579号之一民事裁定，并将其账户予以解冻。本院经审查，于2019年11月1日作出（2019）鄂1125民初2579号之二民事裁定，驳回三被申请人的复议申请。本院对本案争议焦点及法律适用问题分别论述如下：焦点一、原告主张由三被告共同赔偿其丧失与他人另订合同的机会导致房价上涨而另行购置房屋的损失16.74万元的理由是否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案房屋买卖合同违反了法律、行政法规相关效力性强制性规定而无效，但合同订立后，原告徐供应已按照合同约定支付了10万元购房款，被告蔡之华亦按约定向原告交付了房屋，原、被告双方履行合同主要义务逾十二年之久后，被告毕桂花认为其夫蔡之华擅自处分夫妻共同财产，主张合同无效要求原告归还房屋，违反了民法总则第七条关于民事活动应遵守诚信原则的规定。被告蔡之华在房屋买卖合同中约定其交付房屋时只负责内搓造地皮、粗糙装修，不负责房屋内装修；在合同签订之日起两年内向原告徐供应交付房产证。基于对此合同契约的信赖，原告徐供应对购买的房屋进行了内装修、添置了太阳能热水器等必要的生活物品。与2018年11月16日本院作出（2018）鄂1125民初1656号民事判决时相比较，原告丧失了在2007年11月房价较低时与他人另立合同购买房屋的机会，致本院判决其退房后另购置房屋需支付较高的房价，因此，被告违反诚信的行为给原告造成的该经济损失应予以赔偿。原告主张由三被告共同赔偿其丧失与他人另订合同的机会，导致房价上涨而另行购置房屋的损失16.74万元的理由成立，本院予以支持。焦点二、原告主张由三被告共同赔偿其对房屋的装修及添附物损失2.82万元的理由是否成立。本院认为，三被告对黄信评鉴字[2019]第003号资产评估报告存在异议，认为不应按照商品房的价值进行评估，而应按照小产权房的价值评估。因案涉房屋买卖合同约定，被告应履行协助办理房屋产权证，自合同签订之日起两年内向原告徐供应交付房产证的义务，故原告徐供应主张按照商品房的价值进行评估的理由并无不当。因被告对资产评估报告的其他内容并无异议，故本院对该资产评估报告予以采信，作为本案定案的依据。该评估报告对于房屋装修及添附物评估明细清单中，可移动添附物有厨房油烟机（美的）1个，净值为414元；卫生间太阳能热水器1个，净值为1106.40元；主卧空调(格力1.5匹)1台，净值1068.00元。其中，主卧空调已由原告徐供应在腾退房屋时搬走，移动太阳能热水器将会导致其价值的减少或丧失，故该热水器属于没有必要返还的物品，被告应向原告折价补偿。被告抗辩称厨房油烟机估价不应由其承担的理由成立，本院予以支持。本院核定三被告应共同向原告赔偿房屋内装修及添附物损失26718元（2.82万元-1068元-414元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第㈤项之规定，判决如下：一、被告毕桂花、蔡之华、蔡茂文于本判决生效之日起十日内向原告徐供应赔偿房屋装修及添附物损失26718元；二、被告毕桂花、蔡之华、蔡茂文于本判决生效之日起十日内向原告徐供应赔偿丧失与他人另订合同的机会导致房价上涨而另行购置房屋的损失16.74万元及鉴定费5000元；三、驳回原告徐供应其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4309元，诉讼保全申请费1620元，共计5929元（原告已预交），由被告毕桂花、蔡之华、蔡茂文共同负担5869元，由原告徐供应负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  罗爱东审 判 员  张 乔人民陪审员  张卫军二〇一九年十一月十三日法官助理朱丽萍书记员鲁敏