福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初4625号 原告：林国庆，男，1959年8月29日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林东阳，福建律海律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号。统一社会信用代码91350300717331712X。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄丽仙、朱丽丽，福建倍拓律师事务所执业/实习律师。委托权限一般代理。 原告林国庆与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德房地产公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，原告林国庆申请财产保全，请求查封被告建德房地产公司名下坐落于福建省莆田市荔城区房屋，本院依法裁定予以准许。其后，双方申请庭外调解。因审理需要，本案于2019年6月11日变更承办人，由审判员陈雨坤担任审判长，与人民陪审员刘金水、郑绍平组成合议庭审理本案。因案情复杂，本案经本院院长批准，延长审限6个月。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告林国庆的委托诉讼代理人林东阳，被告建德房地产公司的委托诉讼代理人黄丽仙、朱丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林国庆向本院提出诉讼请求：1.依法判令建德房地产公司向林国庆支付建德天城C区12号楼1＃店面因设计缺陷等造成林国庆经济损失664646元，并自起诉之日起按年利率6%计息；2.依法判令建德房地产公司向林国庆支付评估费10000元；3.依法判令建德房地产公司向林国庆赔偿因剪力墙占用店面套内有效面积1.37㎡造成的损失51318元(1.37㎡×37459元/㎡=51318元）；4.依法判令建德房地产公司向林国庆支付逾期交房给林国庆造成的损失80000元；5.判令本案诉讼费由建德房地产公司承担。事实和理由：一、建德房地产公司交付的标的不符合约定。因莆田市荔城区护城河三期改造项目需要对莆田市荔城区镇海街道镇海社区居委会的房屋进行拆迁，林国庆的房屋位于拆迁区内，并于2010年3月28日与开发商即建德房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，获得安置房C区12号楼1#店铺，面积为75.39㎡，从改造项目户型图及选房图可以看出该店铺内没有通风排风口、剪力墙体。交房后，林国庆发现实际交付的店铺面积与签约安置店铺选房图纸及《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的面积不符，店铺布局不合理，增加了通风排风口，剪力墙体占用了该铺面的临街面，通风排风引起噪声污染，造成该店铺贬值的影响。二、建德房地产公司应向林国庆支付其未按约定交付标的物给林国庆造成的经济损失664646元。2018年5月24日，莆田市涵江区大地测量有限公司对本案的建德天城C区12号楼1#店铺建筑面积测算，经测算该店铺建筑面积为67.82㎡。2018年7月3日，经福建鑫八闽价格评估有限公司评估，该店铺正常情况下现形市场价格37459元/㎡，因建德房地产公司实际交付的店铺面积减少、地下通风排风口通过店铺、增加了剪力墙体，导致建筑物（原设计是两面临街）不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效力，已经造成经济损失影响，故确定该店铺市场价格为31840元/㎡。价格评估结论为：莆田市建德天城C区12号楼1#店面因设计缺陷造成经济损失合计为664646元。其中：1.该店铺因面积减少造成的经济损失为283565元[(75.39-67.82)×37459=283565元]；2.该店铺因设计问题，噪声污染等造成的经济损失为381081元[67.82×(37459-31840)=381081元]。建德房地产公司的行为构成违约，所以应当承担赔偿责任。且林国庆委托福建鑫八闽价格评估有限公司对本案店铺评估，花去评估费10000元。三、建德房地产公司应向林国庆赔偿因剪力墙占用店面套内有效面积造成的损失。从改造项目户型图及选房图可以看出该店铺内没有剪力墙体。交房后，林国庆发现实际交付的店铺增加了剪力墙体，且剪力墙体占用了该铺面的临街面，施工图及店铺现状可以证实上述事实。2018年5月24日，莆田市涵江区大地测量有限公司对本案店铺建筑面积进行测算，经测算剪力墙占用林国庆店面套内面积为1.37㎡。2018年7月3日，经福建鑫八闽价格评估有限公司评估，该店铺正常情况下现形市场价格37459元/㎡，故建德房地产公司应向林国庆赔偿因剪力墙占用店面套内有效面积1.37㎡造成的损失51318元(1.37㎡x37459元/㎡=51318元）。四、建德房地产公司应向林国庆赔偿因逾期交房给林国庆造成的损失。2010年3月28日，林国庆与建德房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议第三条约定，“临时安置补助费，自乙方交付旧房之日起至通知结算安置房价款并交付安置房之日止，过渡期限暂定为36个月。”即交付期限为交付旧房之日起36个月内，林国庆于2010年4月2日前交付旧房，故建德房地产公司应于2013年4月1日前向林国庆交付安置房，但建德房地产公司2017年4月份才向林国庆交房。期间，建德房地产公司向林国庆支付截止2015年8月6日逾期交房违约金。故林国庆诉求逾期交房期间为2015年8月7日至2017年4月份，计20个月。建德房地产公司在另案中主张林国庆赔偿侵占建德天城C区4号商铺造成损失以月租金3000元计算，4号商铺和1号商铺的面积分别为53.97㎡、75.39㎡,1号商铺双面临街，与4号商铺相比面积更大，地理位置更好，故林国庆诉求逾期交房损失以月租金4000元计算，损失共计80000元（4000元/月×20月=80000元）。综上所述，建德房地产公司实际交付的店铺面积与约定的面积不符，店铺布局不合理，增加了通风排风口、通风排风噪声污染、剪力墙体占用了该铺面的临街面，对店铺经济价值造成影响，经鉴定评估造成林国庆经济损失664646元；店铺增加剪力墙占用店面套内有效面积1.37㎡造成的损失51318元；建德房地产公司逾期交房给林国庆造成损失共计80000元。 建德房地产公司辩称，一、建德房地产公司与林国庆于2010年3月28日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称“协议书”）合法、有效。因莆田市荔城区护城河三期改造项目需要，莆田市建设局批准核发了莆房拆许字（2009）第002号《房屋拆迁许可证》，建德房地产公司作为该项目的拆迁人。林国庆旧房被列入该项目范围。2010年3月28日，建德房地产公司与林国庆签订《协议书》一份，《协议书》就被拆迁房屋情况、拆迁补偿补助款、奖励金、补偿安置方式、安置房价款、安置房差价款及其支付方式、搬迁期限、违约责任等进行明确约定，该份《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容无违反任何法律、行政法规规定，协议合法、有效，依法受法律保护。二、建德房地产公司于2015年7月3日履行了交房通知义务，并将逾期的过渡费支付给林国庆，林国庆诉求逾期交房及造成损失没有任何依据。根据上述协议书约定，林国庆所安置的房屋为C区11#楼804、904号套房及1号店铺。2014年12月12日，C区安置房完成竣工验收手续。2015年6月26日，C区安置房消防验收合格，自此安置房已具备交房条件。2015年7月3日，建德房地产公司按协议书约定的方式（电话及湄洲日报公告）通知所有被拆迁人（包括本案林国庆）于2015年7月6日至2015年8月6日到场办理套房及店面交房手续。2015年7月17日，林国庆到场办理了二套套房的交房手续，同时建德房地产公司向林国庆支付了截止2015年8月6日的逾期过渡费，但林国庆却无理拒不办理店铺交房手续。2017年4月23日，林国庆在不与建德房地产公司办理交房手续，不结清剩余应支付的安置房差价款的情况下，擅自将店铺强行侵入并占有使用。为此，建德房地产公司完全履行了《协议书》项下的通知交房义务，不存在任何违约行为，林国庆拒不接收已符合交付条件的店铺的行为所产生的后果应由其自身承担。三、建德房地产公司交付的C区1#店铺符合协议书约定。1.关于面积差问题。《协议书》第五条约定：安置及申购房屋的建筑面积均含公摊费，实际面积以产权登记的面积为准，产权登记面积与本协议约定的面积有出入的，则误差部分的面积按上诉单价计算，多还少补。因此，安置房及店铺存在面积差、面积的最终依据及计算方式在协议书中是有明确约定的，本案涉诉C区1号店铺经产权登记部门确认的面积为72.78㎡，面积应按协议约定进行计算，多还少补。2.关于设计缺陷问题。《协议书》第九条规定：安置房建设标准及其他未尽事宜按《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目拆迁计划和补偿安置方案》及其《实施细则》的有关规定执行，安置房总平面图及建筑方案等以规划局最后批准的方案为准。《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目拆迁计划和补偿安置方案》第十条规定：安置房的建筑结构、面积、层数、朝向和户型等原则上以批准的建筑方案为准（详见安置图），如因结构原因有局部调整的，以施工图为准。据上述协议书约定及补偿安置方案的规定，所有房屋的结构、户型等最终以规划局审批的为准，本案中建德房地产公司交付给林国庆的1号店铺完全是按照规划审批的方案及图纸进行建设的，也不存在任何违约行为。四、林国庆诉求建德房地产公司赔偿损失不符合协议书约定。1.本案系拆迁补偿安置协议纠纷案，双方所签订的协议书合法有效，那么应严格履行协议书约定。关于安置房的基本情况、安置房的交付，以及安置房逾期的过渡费如何支付均有明确约定的情况下，林国庆脱离协议书约定主张所谓的赔偿664646元的损失缺乏事实依据。2.如林国庆所诉，其第1项诉求中的经济损失中已包含了面积差的损失，在第3项诉求中重复进行面积差的损失，显然属重复诉求。3.所有评估、鉴定均是林国庆单方申请、单方委托的，且整个评估及鉴定无论形式还是内容上均不具有真实性及合法性，与本案更不具关联性，因此所产生的费用应当由林国庆自行承担。4.建德房地产公司已经向林国庆支付截止至2015年8月6日的逾期过渡费，林国庆自己不接收符合交房条件的房屋，扩大部分的损失应由其自行承担，其主张逾期交房造成的损失没有依据。五、关于本案诉讼时效的问题，建德房地产公司认为林国庆的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，林国庆的诉求没有事实依据，更缺乏法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方进行质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对以下证据有异议，本院予以审查并认定如下： 1.林国庆提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》，欲证明：（1）2010年3月28日，林国庆与建德房地产公司签订《协议书》；（2）《协议书》约定安置店铺面积为75.39㎡，旧房交付时间为2010年4月2日前，安置的店铺交房时间为交付旧房起36个月内。建德房地产公司经庭审质证认为，对该证据的真实性无异议，从《协议书》中可以体现以下几点：（1）协议书第二条第5项约定，临时过渡期限按实结算，多还少补，自交付旧房之日起至通知结算安置房价款并交付安置房之日止，过渡期限暂定为36个月。同时，协议书第七条第1项约定，旧房交付给拆迁人时，拆迁人有开具《交房验收单》给被拆迁人收执。因此，2010年4月2日搬迁时间仅仅是协议书约定的时间，并不是实际交房的时间。根据民事诉讼证据规则“当事人对其履行合同承担举证责任”之规定，林国庆主张实际旧房交付时间为2010年4月2日，即应当提交建德房地产公司开具给林国庆的《交房验收单》予以证实。（2）协议书第五条第2项约定：“以上安置及申购房屋的建筑面积均含公摊面积，实际面积以产权登记的面积为准，产权登记面积与协议约定的面积有出入的，则误差部分的面积按协议约定的单价计算，多还少补。”据此，对面积包含的范围、面积差、面积最终的依据，以及存在面积差如何进行处理双方都有明确的约定。（3）协议书第九条第3项约定：“安置房建设标准及其他未尽事宜按《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目拆迁计划和补偿安置方案》及其《实施细则》的有关规定执行，安置房总平面图及建筑方案等以规划局最后批准的方案为准。”按此约定，林国庆对安置房屋最终的结构和布局确认以规划审批为准是认可的。林国庆、建德房地产公司双方签订的协议书合法、有效，对双方均有约束力，作为协议的相对方应按照协议书约定履行各自的权利义务，法院也应当尊重协议、合同“意思自治”原则，按照协议约定作出认定及最终的判决。本院经审查认为，建德房地产公司对《协议书》的真实性没有异议，本院对该《协议书》的真实性予以确认。 2.林国庆提供的选房图、旧城改造项目（户型图），欲证明：（1）选房时建德房地产公司提供的图纸显示，建德天城C区12号楼1#店面面积为75.39㎡；（2）该店铺内没有通风排风口、剪力墙体。建德房地产公司经庭审质证认为，对选房图、户型图的三性均有异议，选房图、户型图上没有建德房地产公司的确认，无法证实是签协议书时建德房地产公司提交给林国庆的，更不能作为安置房交房时的依据，因为根据协议约定安置房的总平图及建筑方案最终是规划局审批的为准。本院经审查认为，从建德房地产公司提供的《拆迁计划和补偿安置方案》中可以看出，安置时是存在安置图的，且从常识来看，如果没有相应的选房图是无法完成选房的，建德房地产公司无法提供与此不同的当时的选房图和户型图，故对该证据的真实性、合法性、关联性及证明内容，本院均予以确认。 3.林国庆提供的施工图，欲证明：建德房地产公司设计、施工不合理，在该店铺内增加了通风排风口、剪力墙体。建德房地产公司经庭审质证认为，对施工图的三性均有异议。施工图上没有建德房地产公司的确认，无法证实是签协议书时建德房地产公司提交给林国庆的，更不能作为安置房交房时的依据，因为根据协议约定安置房的总平图及建筑方案最终是规划局审批的为准。本院经审查认为，该证据与建德房地产公司提供的C区一层平面图相同，故对其真实性予以确认，对比选房图、施工图，可以证实安置的过程中，安置给林国庆的房屋构造增加了通风排风口、剪力墙体。 4.林国庆提供的检测报告，欲证明：（1）2018年6月4日，厦门威正检测技术有限公司对本案店铺排风口噪声进行监测；（2）监测结果为噪声污染严重。建德房地产公司经庭审质证认为，对该检测报告的三性均有异议，不能作为本案的定案依据，理由如下：（1）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第26条之规定，当事人申请鉴定经人民法院同意后由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的由人民法院指定，而该《检测报告》系林国庆单方所委托，程序违法。（2）从形式上看，没有相关检测人员的资质证书，不具有合法性；（3）从内容上看，更是存在诸多的不合理性及不合法性：第一，委托单位地址不符，检测报告中注明的是“莆田市建德天成C去12号楼”，而建德房地产公司开发的建德天成楼盘不存在“C去12号楼”地址，且从图片上看也无法确认是安置给林国庆的1号店铺；第二，检测报告显示，主要声源为“设备噪声”，是何种设备无法体现和确认，是空调外机设备、电视机设备、街道上往来的汽车、还是工地上施工的机器设备、亦是相邻各方装修的设备？第三，从检测时间上看，均是在中午14：00至15：00之间，该时间段马路上车水马龙、人来人往、各家各户都在施工装修的工作时间，是街道上最繁荣的时间段。正常的噪声检测应当是一天二十四小时进行监测，最终得出一个客观、公正的结论；第四，我国《环境噪声污染防治法》对“噪声污染”的界定是必须满足二个基本条件。其一，必须超过国家规定的环境噪声排放标准；其二，干扰他人的正常生活、工作和学习。店铺本就在马路边，往来人流、车流众多，在白天多种声音混杂属正常现象，况且店铺也不是居住、生活、学习的处所，有别于住宅，不存在干扰正常生活工、工作和学习一说。第五，根据《声环境质量标准》的监测要求，测量记录应包括以下事项：a.日期、时间、地点及测定人员；b.使用仪器型号、编号及其校准记录；c.测定时间内的气象条件（风向、风速、雨雪等天气状况）；d.测量项目及测定结果；e.测量依据的标准；f.测点示意图；g.声源及运行工况说明（如交通噪声测量的交通流量等）；h.其他应记录的事项。而林国庆提供的该份检测报告并没有按照该规定记录b.使用仪器型号、编号及其校准记录，以及g.声源及运行工况说明（如交通噪声测量的交通流量等）。因此，总的来说，该检测报告真实性存疑，检测的方式、方法不具有合法性，得出的结论自然是根本错误的。本院经审查认为，该检测报告虽系单方委托，但受托检测的单位系有资质的单位，建德房地产公司虽提出异议，但又未申请重新鉴定或提供相反证据予以退费，故该检测报告可以作为本案的定案证据。 5.林国庆提供的建筑面积计算结果，欲证明：2018年5月24日，莆田市涵江区大地测量有限公司对本案的建德天城C区12号楼1#店铺建筑面积测算，经测算该店铺建筑面积为67.82㎡。建德房地产公司经庭审质证认为，对该证据的三性均有异议。（1）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第26条之规定，当事人申请鉴定经人民法院同意后由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员协商不成的由人民法院指定。而该《建筑面积计算成果》也系林国庆单方所委托，程序违法；（2）从形式上看，没有测量单位及相关测量人员的资质证书，不具有合法性；（3）从测量的依据上，林国庆提供给测量机构的选房图、施工图没有经过建德房地产公司确认，测量的基础材料真实性均无法确认，测量的结果必然不实；（4）拆迁安置协议第五条第2项约定，安置及申购房屋的建筑面积均含公摊面积，而测量机构的建筑面积是套内面积（即实用面积）的测量，没有包括公摊面积；（5）从测量的时间上看，系店铺装修后进行测量，并非毛坯房测量，装修后的面积必然有所减少，这是众所周知的事实；（6）如前所述，拆迁安置协议书第五条第2项对面积存在误差及处理方式均作了明确约定，应当按协议约定履行。综上几点，该份建筑面积计算成果缺乏最基本的常识，不符合基本的常理，不具有合法性，不应作为证据被采信。本院经审查认为，因双方在《协议书》中约定，安置店铺的面积包含公摊面积，现讼争店铺已由有权机关颁发房产证，故店铺面积应以房产证上载明的建筑面积为准，对该份证据本院不予确认。 6.林国庆提供的报告书、评估费发票，欲证明：（1）2018年7月3日，福建鑫八闽价格评估有限公司对本案店铺进行评估，本案店铺因设计缺陷造成总损失为664646元；（2）正常情况下本案店铺现形市场价格37459元/㎡；（3）本案店铺因噪声污染造成的经济损失为381018元；（4）本案店铺因面积造成的经济损失为283565元；（5）林国庆花去评估费10000元。建德房地产公司经庭审质证认为，对该证据的三性均有异议。（1）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第26条之规定，当事人申请鉴定经人民法院同意后由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员协商不成的由人民法院指定。该份价格鉴定评估报告书系林国庆单方委托，程序违法；（2）从形式上看，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司的《价格评估机构资质证书》有效期仅至2017年6月12日，也就是说该公司在出具该份报告书时不具有评估资质；（3）二名注册价格鉴证师的资质存疑，其中熊海蓄的注册登记证中无注册有效期，更无注册单位印章及注册日期；柯雅铭的证书中无持证人签名，亦无注册有效期等；（4）从评估价值上看，评估的店铺价值从拆迁安置协议中体现总价值仅为554598元，其损失仅设计缺陷部分就高达664646元，脱离双方签订的拆迁安置协议约定内容所作出的评估结论显然有违常理；（5）从评估所依据的材料上看，价格评估是建立在检测报告、建筑面积计算成果的基础上，如前所述，这二份证据不具有合法性，而评估结论依据不合法的基础资料作出，显然所作结果亦不合法。本院经审查认为，该检测报告虽系单方委托，但受托检测的单位系有资质的单位，建德房地产公司虽提出异议，但又未申请重新鉴定或提供相反证据予以推翻，故该检测报告可以作为本案的定案证据。 7.林国庆提供的照片，欲证明：本案商铺至2016年1月21日仍不符合交房条件，无法经营。建德房地产公司经庭审质证认为，对照片的三性均有异议，证明从该图片上并不能看出该照片的拍摄时间，更无法证明其所要证明的内容。本院经审查认为，虽然照片中讼争店铺附近仍存在部分建筑垃圾或临时搭盖物，但通往主干道的道路已经建成，且讼争店铺已经验收合格，故该组照片不能证实林国庆所要证实的内容。 8.林国庆提供的照片，欲证明：本案商铺至2018年7月3日仍不符合交房条件，无法经营。建德房地产公司经庭审质证认为，对照片的三性均有异议，证明从该图片上并不能看出该照片的拍摄时间，更无法证明其所要证明的内容。本院经审查认为，从该照片中可以看出，讼争店铺已由林国庆对外出租给他人使用，故该照片无法证明讼争店铺不符合交付条件。 9.林国庆提供的（2019）闽03民终464号、（2018）闽0304民初2046号《民事判决书》，欲证明：另案中，建德房地产公司起诉林国庆恢复原状纠纷一案，生效判决判定林国庆侵占建德房地产公司店面损失以每月3000元计算，本案店面比另案的店面面积大，位置好，双面临街，故请求建德房地产公司按每月4000元向林国庆支付逾期交房违约金是合理的。建德房地产公司经庭审质证认为，（1）该证据的真实性、合法性无异议，但是对其所要证明的内容有异议，首先，本案审理的是拆迁补偿安置的案件，而二份判决审理的是侵权案件，这是二个完全不同的诉，产生的法律后果也是不一样，不能以侵权产生的法律后果替代合同之诉产生的法律后果；（2）从林国庆今天当庭所陈述的诉讼请求及事实理由部分，其所计算逾期交房计算的时间在起诉状的第三页第四点第九行，明确林国庆诉求的逾期交房期间是2015年8月7日至2017年4月，可以看出林国庆实际占有房屋是在2017年4月，故建德房地产公司将就该案向省高院申请再审。本院经审查认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，但因二案涉及的店铺不是同一店铺，故该组证据不能证实林国庆所要证实的内容。 10.林国庆提供的店面房屋合同书、黄国锋身份证复印件，欲证明：林国庆将建德天城C区12号楼1、2、3号店面出租，月租金11000元，本案1号店面系三间店面中面积最大，位置最好，双面临街，故请求建德房地产公司按每月4000元向林国庆支付逾期交房违约金是合理的。建德房地产公司经庭审质证认为，对该证据的三性有异议，这份店铺房屋合同与本案无关。本院经审查认为，该组证据的真实性无法确认，故不能作为本案的定案依据。 11.林国庆提供的照片，欲证明：建德房地产公司对拆迁安置设计不合理，导致路面积水，严重影响林国庆对店面的经营。建德房地产公司经庭审质证认为，对该证据的真实性，合法性无法确认，从现场可以看出，这个完全属于下雨天，莆田城区积水是普遍的，属于是公共设施不完善造成，不属于建德房地产公司的责任。本院经审查认为，该组证据无法证实林国庆所要证明的内容。 12.林国庆提供的付款收据，欲证明：建德房地产公司逾期交房，支付逾期临时安置补助费至2015年8月6日。建德房地产公司经庭审质证认为，对该证据的真实性，合法性无异议，该证据反证了建德公司于2015年7月履行了交付义务，同时也如约履行支付逾期过渡的费用，林国庆也接收了过渡费。本院经审查认为，建德房地产公司对该证据的真实性没有异议，本院予以确认，该组证据可以证实林国庆所要证明的内容。 13.建德房地产公司提供的莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、2015年7月4日湄洲日报《护城河三期C区安置房交房通知》、《护城河C区安置房交房会签单》，欲证明：（1）2014年12月12日，本案莆田市护城河三期商住区C区安置房完成竣工验收手续；（2）2015年6月26日，本案莆田市护城河三期商住区C区安置房消防验收合格，本案涉诉C区12号楼1号店面于2015年6月26日起，符合交房条件；（3）2015年7月3日，建德房地产公司按协议书约定的方式（电话及湄洲日报公告）通知林国庆到场办理套房及店面交房手续；（4）2015年7月17日，林国庆到达交房地点办理套房交房手续。林国庆经庭审质证认为，《消防验收意见书》的真实性由法庭进行认定，即使是真实的，也只能证明该工程消防验收合格，并不能证明符合交付条件。《竣工验收报告》的真实性由法庭进行认定，关联性有异议，竣工验收报告中填表说明明确记载，该报告应附规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书等材料的复印件，而建德房地产公司未提供上述材料，且也未提供《建设工程竣工验收备案表》、《面积实测表》、《竣工验收证书》等材料，故本案店面不符合交房条件。如果说该竣工验收报告就能证明符合交付条件，那么签署的2014年12月份就符合交付条件，为什么要在建德房地产公司所称的2015年7月份交付，故可以证明该报告不是符合交房条件的证据。对《湄洲日报》的三性均有异议，不能证实于2015年7月4日发布交房通知，再说《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，交款以书面通知或湄洲日报登报通知的时间为准，并未约定交房以湄洲日报登报通知的时间为准，而建德房地产公司又没有其他证据证实通知林国庆交房，故建德房地产公司至今未履行交房通知的义务。对《交房会签单》的真实性没有异议，林国庆于2015年7月17日办理套房交房手续，但未对店面进行交接，未通知对店面进行交接，店面不符合交接条件。本院经审查认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，能够证实经相关部门验收，涉案的店铺经竣工验收及消防验收合格，符合交付条件的事实，也可以证实建德房地产公司通过在《湄洲日报》上刊登交房公告及2015年7月17日林国庆到达交房地点办理套房交房手续的事实。 14.建德房地产公司提供的房产证，欲证明：（1）本案涉诉C区12号楼1号店面产权证登记面积72.78㎡，非林国庆所述的67.82㎡；（2）本案双方签订的协议书中第五条第2点约定，店铺面积包含公摊面积，具体面积以产权登记为准，若产权登记与协议书登记的面积有差异的，以协议书约定的单价多退少补。林国庆经庭审质证认为，真实性由法庭进行认定，建德房地产公司没有提供本案店面的《面积实测表》，而林国庆提供了具有相应质证的机构的测量结果，故本案店面的建筑面积为67.82㎡。建德房地产公司没有履行通知交房、结算的证据，存在违约的行为。该房产证登记在建德房地产公司名下，说明建德房地产公司未履行交房手续及办理房产权属证书，已构成违约。本院经审查认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，能够证实讼争店铺的产权登记面积。 15.建德房地产公司提供的“护城河三期”商住区C区一层平面图，欲证明：本案双方签订的协议书第九条第3点约定，涉诉店面以最终经过规划局批准的方案为准，规划局最终批准的总平面图中，C区12号楼1号店面包含通风排风口与剪力墙体。林国庆经庭审质证认为，对该证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，该证据不能证实该平面图系通过规划局批准，且协议中约定建筑方案以规划局最后批准的方案为准，建德房地产公司未提供规划局最后批准的方案，且约定的是建筑方案，并非变更通风管、剪力墙等房子结构的变更。本院经审查认为，该证据真实、合法，与本案具有关联性，可以证实规划局最终批准的方案及讼争店铺的规划情况。 16.建德房地产公司提供的《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目拆迁计划和补偿安置方案》，欲证明：（1）本案协议书中约定临时安置补助费按《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目拆迁计划和补偿安置方案》标准，以每月6元/㎡计算；（2）本案林国庆在起诉状中自认，建德房地产公司已向林国庆支付了截止2015年8月6日逾期交房违约金；（3）退一步说，就算本案存在建德房地产公司逾期交房的情形，也应当按协议书中约定的双倍临时安置补助费标准进行赔偿，而并非以林国庆主张的月租金4000元/月计算。林国庆经庭审质证认为，真实性没有异议，关联性有异议，建德房地产公司逾期交房给林国庆造成经济损失，根据损失填补原则及另案按3000元损失标准，林国庆主张月租金4000元损失是合理的。从刚才建德房地产公司提供的补偿安置方案，是宣传使用的，没有盖章，林国庆提供的选房图及户型图也是没有盖章，说明作为宣传的材料不需要盖章。该证据建德房地产公司称系其公司的宣传手册，也是没有盖章及签字，该证据可以证实林国庆提供选房图系建德房地产公司签协议之前提供给林国庆的，选房图应当认定为本案证据。本院经审查认为，林国庆对该组证据的真实性没有异议，本院予以确认，从该组证据中可以看出拆迁安置时存在对安置房的建筑结构、面积、层数、朝向和户型等进行详细体现的安置图，可以印证选房图的真实性。 根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：因莆田市荔城区护城河三期改造项目需要，需对莆田市荔城区镇海街道镇海社区居委会的房屋进行拆迁，林国庆的房屋位于拆迁区内。2008年12月30日，拆迁人建德房地产公司制定了《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目拆迁计划和补偿安置方案》，载明安置房位于拆迁范围内，住宅集中安置在文献路北侧、镇海南街东侧，亦即东梅路南侧。安置房的建筑结构、面积、层数、朝向和户型等原则上以批准的建筑方案为准（详见安置图），如因结构原因有局部调整的，以施工图为准等内容。林国庆根据建德房地产公司提供的《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目（户型图）》（2009年9月编制）及选房图，选定C区1号店面等作为置换店面，并于2010年3月28日作为被拆迁人（乙方）与拆迁人（甲方）建德房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：临时安置补助费55210元（乙方实行自行过渡，临时过渡期限按实结算，临时安置补助费多还少补，自乙方交付旧房之日起至通知结算安置房价款并支付安置房之日止，过渡期限暂定为36个月）……第四条【补偿安置方式及安置房】甲乙双方同意对被拆迁房屋实行产权调换方式，安置房具体类别、楼房号、面积以本协议第五条为准……第五条【安置房价款】1.甲方安置给乙方的安置房总价款为1207566元，具体安置：套房部分：C区11#楼904号，C区11#楼804号；店面部分：C区1号店面（面积75.39㎡），价格为等面积的63.6㎡×7200元/㎡+超面积11.79㎡×8200元/㎡=554598元；商场部分：D区2层D21单元，面积9㎡×4800元/㎡=43200元。2.以上安置及申购房屋的建筑面积均含公摊面积，实际面积以产权登记面积为准，产权登记面积与本协议约定的面积有出入的，则误差部分的面积按上述单价计算，多还少补。第六条【安置房差价款】1.本协议第三条规定的拆迁补偿款与第五条规定的安置房总价款对抵结算，不足款项（拆迁补偿款少于安置房价的部分）149072元由乙方按安置房的建设进度支付给甲方：（1）安置房基础工程开工时，付差价款的50%；（2）安置房主体工程十五层楼面混凝土施工时，付差价款的25%；（3）安置房主体封顶时，付差价款的20%；（4）安置房竣工验收合格交付使用前，按实结算，付清余款。2.上述各期交款具体时间以甲方书面通知或在湄州日报登报通知的时间为准……第八条[违约责任]1.因甲方的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起双倍付给临时安置补助费。2.甲方提供的安置用房未经有权部门验收合格的或者验收不合格的，乙方有权要求更换为验收合格的房屋或者选择以安置房的评估价补偿；由此造成过渡期延长的，还应继续按本条第1款的规定支付临时安置补助费。3.……。4.如甲方或乙方未按第六条规定的期限按时付款，则应按逾期付款金额每日万分之四向对方支付违约金。对乙方最后一期付款，如乙方未在甲方通知的期限内付清余款，则安置房交付时间相应顺延，顺延期不视为甲方逾期交房；自甲方通知的付款期限届满之日起，甲方不再支付临时过渡费。第九条[其他约定]……3.安置房建设标准及其他未尽事宜按《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目拆迁计划和补偿安置方案》及其《实施细则》的有关规定执行，安置房总平面图及建筑方案等以规划局最后批准的方案为准；安置房的地下室、架空层、地面及地下停车位以及其他未列入公摊部分的房屋权属归甲方所有等。 根据建德房地产公司用于安置户选房的《莆田市荔城区护城河三期旧城改造项目（户型图）》（2009年9月编制）及选房图可以看出，C区一层平面图中载明：安置房C区12号楼1号店铺，面积为75.39㎡，采用承重柱结构，店铺临街部分仅有三根承重柱，店铺后部为承重墙，承重墙外为楼梯入口，店铺内没有通风排风口、剪力墙体等设计。 建德房地产公司申报的护城河三期商住区C区（11#、12#楼）建设工程于2014年12月12日通过了建设、勘察、设计、施工、监理单位组织的竣工验收，于2015年6月26日经莆田市公安消防支队消防验收合格。2015年7月4日，建德房地产公司在《湄洲日报》上刊登《护城河三期C区安置房交房通知》，通知护城河三期C区安置户安置房已经竣工验收合格，具备交房条件，定于2015年7月6日至2015年8月6日集中交房，告知交房前应按照协议书约定付清结算款项，过渡费结算止2015年8月6日止，违约金按《房屋拆迁补偿安置协议书》约定及2015年6月2日我司同镇海社区居委会的联合通知执行（以有利于安置户的约定内容为准）。 2015年7月17日,林国庆接收了11#904号，11#804号安置房，并领取了C区房屋拆迁延长过渡的逾期临时安置补助费3599.83元。2017年4月23日，林国庆受领了1号店铺。交房后，林国庆发现实际交付的店铺经不动产登记部门确认，建筑面积为72.78㎡，店铺布局与选房图纸上记载的不一致，安置房后部增加了通风排风口，临街外墙原设计为承重柱的结构，实际交付的店铺为剪力墙结构。2018年5月24日，莆田市涵江区大地测量有限公司对本案的建德天城C区12号楼1#店铺建筑面积测算，经测算该店铺建筑面积为67.82㎡,其中，剪力墙占用林国庆店面套内面积为1.37㎡。2018年6月4日，厦门威正检测件数有限公司对林国庆委托的“莆田市建德天成C去12号楼”的排风口噪声监测的项目作出《检测报告》，报告显示4个检测点位置在14:00-14:53之间的检测结果均在70分贝至87.7分贝之间，均超过GB3096—2008、2类标准允许的60分贝排放限值。2018年7月3日，福建鑫八闽价格评估有限公司对林国庆委托的建德天城C区12号楼1#店铺因开发商交付的店铺面积减少造成的损失及因布局不合理、噪声影响等造成的经济损失作出评估报告，该报告显示，C区1#店铺正常情况下市场价格为37459元/㎡；因建德房地产公司实际交付的店铺面积减少、地下通风排风口通过店铺、增加了剪力墙体，导致建筑物（原设计是两面临街）不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效力，已经造成经济损失影响，故确定该店铺市场价格为31840元/㎡；价格评估结论为：莆田市建德天城C区12号楼1#店面因设计缺陷造成经济损失合计为664646元。其中：1.该店铺因面积减少造成的经济损失为[（75.39-67.82）×37459=283565元]；2.该店铺因设计问题，噪声污染等造成的经济损失为[67.82×(37459-31840）=381081元]。建德房地产公司的行为构成违约，所以应当承担赔偿责任。林国庆委托福建鑫八闽价格评估有限公司对本案店铺评估，花去评估费10000元。 2018年4月24日，建德房地产公司以林国庆等于2017年4月擅自将其名下位于安置房C区4号店铺非法侵占为由，向本院提起诉讼。在该案的诉讼过程中，林国庆辩称其占用C区4号楼店铺系因建德房地产公司为弥补安置给林国庆的1号店铺存在瑕疵给林国庆造成损失而私下承诺将4号店铺交由林国庆使用，林国庆还就1号店铺的安置存在瑕疵，给其造成损失向本院提出反诉，本院裁定不予受理其反诉请求。其后，林国庆以建德房地产公司交付的安置房不符合约定造成其损失为由，向本院提起诉讼。案经审理，因双方各持己见，致本院调解无效。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人各方具有法律约束力，当事人应当依法履行各自的义务。林国庆与建德房地产公司之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。建德房地产公司在讼争店铺所在的安置房工程验收合格后，即于2015年7月4日在《湄洲日报》上公告了交付安置房的相关事项，应当视为建德房地产公司尽到通知交付房屋的义务，林国庆在接收了安置的套房并结算了过渡费用，但无正当理由未接收涉案的店铺，应承担相应的法律后果，其诉讼请求建德房地产公司支付逾期交付安置店面的违约金，与事实不符，于法无据，本院不予支持。林国庆主张以福建鑫八闽价格评估有限公司评估的37459元/㎡及以莆田市涵江区大地测量有限公司测量的67.82㎡计算面积差损失，但双方在合同中约定安置的面积包含公摊面积、实际面积以产权登记面积为准、产权登记面积与协议约定的面积有出入的，则误差部分的面积按协议书载明的单价计算，多还少补。故本案应以不动产登记部门测量的并在不动产权证书上记载的72.78㎡及合同约定8200元/㎡的单价结算差价，建德房地产公司应当退还林国庆面积差价8200元/㎡×（75.39㎡-72.78㎡）=21402元，林国庆主张的面积差损失超过该部分的，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然双方在合同中约定规划安置房总平面图及建筑方案等以规划局最后批准的方案为准，但建德房地产公司在房屋结构等规划发生重大变更且对林国庆所选择的安置房产生重大影响的情况下，未事先告知林国庆及询问林国庆的意见，严重损害林国庆的合法权益，应当予以赔偿。虽然承重柱变为承重墙结构，但该部分面积损失不应当独立于设计变更、噪声污染的损失进行计算。虽然经评估，因店铺设计问题及噪音污染造成的损失为381081元，但考虑该店铺为安置的店铺，且设计的变更并非完全系建德房地产公司的原因及林国庆已经接收该房屋并已经出租使用等因素，本院酌定建德房地产公司按照（63.6㎡×7200元/㎡+9.18㎡×8200元/㎡）×15%=79979.4元赔偿给林国庆因安置店铺的设计变更问题、噪声污染等造成的经济损失。因评估意见仅部分被本院采纳，故本院酌定建德房地产公司承担评估费用1500元。林国庆诉讼请求建德房地产公司支付按年利率6%计算的利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于诉讼时效的抗辩，因房屋设计变更及噪声污染对林国庆的店铺的影响一直存在，故林国庆的起诉没有超过诉讼时效，建德房地产公司辩称林国庆提起本案诉讼超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿给林国庆面积差价21402元、因设计变更、噪声影响致店铺贬值的损失79979.4元及评估费用1500元； 二、驳回林国庆的其他诉讼请求。 如果莆田市建德房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11860元，由林国庆负担9502元，莆田市建德房地产开发有限公司负担2358元，保全申请费4520元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈雨坤 人民陪审员  刘金水 人民陪审员  郑绍平 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  蔡丽红 附注法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。