广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初28835号原告：刘某某，男，台湾居民。委托诉讼代理人：黄伟坚，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。被告：何某某，男，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：刘宝萍，广东羊城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家俊，广东羊城律师事务所实习律师。原告刘某某与被告何某某合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某本人及其委托诉讼代理人黄伟坚、李辉洪，被告的委托诉讼代理人刘宝萍、李家俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.被告按照14万元/月的计算标准向原告支付场地使用费，自2018年12月1日起计，暂计至2019年10月10日止的场地使用费为147万元，应付的场地使用费应计至2015年12月27日《合作框架协议书》项下的场地（具体见简易图纸，约6385平方米）的经营管理权实际交还给原告之日止；2.本案受理费及相关费用由被告承担。事实和理由：2015年12月27日，原告与被告签订《合作框架协议书》，协议中约定原告将其实际租赁经营的6385平方米场地及场地上的建筑物交给被告进行升级改造并经营，原告向被告收取收益保证金并每月收取固定收益等。上述协议签订后，被告并未按合同约定对涉案场地及相关建筑物进行升级改造，也未办理报建手续，被告只是对原租赁场地进行管理并转租给他人使用。原、被告之间因该协议履行问题发生纠纷而诉至法院。该纠纷历经广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初3719号一审、广州市中级人民法院（2019）粤01民终1984号二审两级法院的审理。上述生效判决认为，原告刘某某与被告何某某签订的《合作框架协议书》名为合作实为租赁关系，涉案场地未办理规划报建手续，故《合作框架协议书》无效；合同无效，因合同取得财产应予返还，刘某某要求何某某返还涉案场地的经营管理权，合理合法；按照相关法律规定和公平合理原告，何某某应按照14万元/月的计算标准向刘某某支付场地使用费。一审判令“一、于本判决生效之日起三日内，被告何某某将2015年12月27日《合作框架协议书》项下的场地（具体见简易图纸，约6385平方米）的经营管理权交还给原告刘某某；二、于本判决生效之日起三日内，被告何某某向原告刘某某支付2018年9月1日至2018年11月30日的场地使用费327500元”，二审维持原判。上述民事判决生效后，被告至今未将经营管理权交还给原告，也未向原告支付2018年11月30日前的场地使用费。另外，被告没有向原告支付自2018年12月1日起至今其所占用该场地期间的场地使用费。故提起本案诉讼。被告辩称，不同意按照14万/月的标准向原告支付场地使用费。第一，双方签订的《合作框架协议书》被确认无效，原告具有过错，应根据合同法第58条的规定承担相应的责任。原告将未办理建筑工程规划许可的建筑物出租给被告，具有重大过错，有违诚信原则；双方签订《合作框架协议书》后被告多次要求原告配合办理相关手续，但原告一直拒绝办理也没有将相关材料交由被告办理。第二，因原、被告之间合同被确认无效，产生一系列连锁反应，涉案场地的实际承租人向被告提出租赁合同无效，要求不按租赁合同约定支付租金。第三，原告主张14万/月的标准过高。根据广州市房地产租赁管理所下发的穗房地租[2019]5号《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》，涉案场地的租金参考价为12-14元每平方米，涉案场地最高租金折算为89390元。原、被告双方约定14万/月的租金标准前提是对涉案场地进行升级改造，能办理相关手续，产生一定的预期利益，因此双方才在《合作框架协议书》中约定超过市场价一倍的场地租赁费。但因原告拒绝配合，导致涉案场地没有办理相关的证书。根据房屋租赁合同司法解释规定，租赁合同确认无效时出租人可以向承租人主张按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，其立法前提是采用诚信原则和公平原则，避免双方因租赁无效而获得利益。本案因原告的原因未能补办涉案场地相关手续，无法正常使用租赁物，对非因被告原告造成处于非正常租赁状态期间的占有使用费应当酌情减免，应对涉案场地进行鉴定评估根据市场价支付。第四，租赁合同无效时，承租人经出租人同意装饰装修已形成的附合装修物应由双方按照各自导致合同无效的过错承担现值损失。被告经原告同意对涉案场地进行装饰装修、扩建、对地下管道进行修复和装修所支出的费用达70多万元。由于双方之间的合同被确认无效，要求对该部分损失进行鉴定用于抵扣场地使用费。经审理查明：2018年3月23日广州市白云区人民法院受理（2018）粤0111民初3719号原告刘某某诉被告何某某合同纠纷一案，原告请求解除原、被告双方之间于2015年12月27日签订的《合作框架协议书》，被告按现状将涉案场地的管理权交回原告，被告向原告支付因占用涉案场地的占有使用费等。广州市白云区人民法院作出（2018）粤0111民初3719号民事判决书，判决被告将涉案场地经营管理权交还给原告刘某某，并向原告刘某某支付2018年9月1日至2018年11月30的场地使用费327500元等。被告何某某不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该院于2019年6月24日作出（2019）粤01民终1984号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2019）粤01民终1984号民事判决书确认如下事实。1999年1月15日，刘炤宗（刘某某此前的姓名，承租方、乙方）与广州市白云区新市镇鹤边村第二经济合作社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于106国道东侧，展新公司南边一块空地（原系池塘）租给乙方使用，该空地面积为16980平方米；二、甲方在将该空地交由乙方使用前，须把空地低洼地带平整至与展新公司围墙内地平面的同一水平线位；三、该场地租用期限为30年，自1997年1月15日起；四、场地租金每平方米每月肆元，每年租金递增百分之三（其租金已包括百分之十的协办费），乙方因经营需要在场地上施加建筑物，其报建手续由甲方协助办理，合理费用由乙方承付，甲方不得在建筑面积上再收租金等。刘某某租赁后进行建设，并对外出租使用。2015年12月27日，刘某某（甲方）与何某某（乙方）签订《合作框架协议书》约定，鉴于甲方于1997年与广州市白云区鹤边村经济二社签订了租赁合同（见附件1），其中约6385平方米场地为其个人实际租赁经营，现在甲方确定乙方作为合作伙伴，对该场地进行升级改造并共同经营。甲乙双方一致同意，双方合作时间从2016年1月1日开始，至甲方与二社签订的租赁期限届满时止。如果届时能与二社签署到续期协议的，则双方继续合作至续签租赁期届满时止；之后再能续签的，则继续合作，以此类推。因甲乙双方未合作前，甲方在该场地有固定收益每月7.5万元（其租赁场地收入约14万元，扣减租金成本约6.5万元）。为了确保双方合作诚意，乙方愿意交纳给甲方该场地3年的收益（扣除按月支付的租金后）共计270万元人民币作为保证金。甲乙双方合作期限分为三个阶段。第一阶段为乙方负责改造升级的2年期间，从2016年1月1日起至2017年12月31日止作为双方合作的第一阶段。甲方确认的该场地上所有承租户租赁合同。同时甲方保证该场地所有租赁户的租金收入不少于每月约14万元。从2016年1月1日起，乙方负责向二社按月按约交纳租金费用；甲方保证交纳的第一个月租金不得高于6.5万元（不含税），具体届时以实际交纳为准。从2016年1月至2017年12月，双方确认甲方的收益固定为7.5万元每月，同时该固定收益从甲方按本协议第二条收取的收益保证金中最后一年的90万元中逐月予以扣减。第二阶段为乙方改造升级完成后至甲方与二社租赁期限届满止。从2018年1月1日起，甲乙双方正式合伙经营改造升级后的该场地。甲方在2018年1月至12月的分配收益中需每月扣减7.5万元其按本协议第二条收取的收益保证金，用于返还给乙方。如当月收益不足以扣减此7.5万元的，则由甲方从之前收取的收益保证金中将差额退还给乙方。第三阶段为甲方与二社租赁期限届满至实际撤场时止（包括续期或其他方式占有经营期间）。协议书附件为简易地图，上述协议由广东羊城律师事务所办理见证等。刘某某、何某某在2015年12月27日移交清单上签名，移交物品包括该场地现有建筑物照片、该场地简易图纸、该场地租赁合同或租赁清单、该场地租赁原始合同复印件。该生效判决认为，从讼争双方签订的《合作框架协议书》具体内容看，刘某某将其实际租赁经营的6385平方米场地及场地上的建筑物交给何某某进行升级改造并经营，刘某某向其收取收益保证金并每月收取固定收益，等。何某某在本案审理过程中确认，其在签订上述合同后，实际并未按合同约定对案涉场地及相关建筑物进行升级改造，也未办理报建手续，只是对原租赁场地进行管理并转租给他人使用。鉴此，一审判决认定双方虽名为合作，但实际为租赁合同关系，符合案涉合同约定及履行的实际情况。而且一审法院作出的（2018）粤0111民初5486号民事判决已对此事实作出了认定，何某某并未提起上诉，该民事判决已发生法律效力。故一审判决认定案涉《合作框架协议书》实为租赁合同，因案涉场地未按规定办理规划报建手续，双方租赁合同关系无效，有事实和法律依据，本院依法予以维持等。本案庭审中，被告陈述未履行（2019）粤01民终1984号民事判决书，涉案场地至今仍由被告占有使用，经营管理权未交还给原告，2018年9月1日至2018年11月30的场地使用费327500元也未向原告支付，原告对此予以确认。此外，2018年12月至今被告未向村里支付涉案场地租金。原告陈述其向村里缴纳租金至2019年5月。为证明被告没有向其支付自2018年12月1日起至今占用涉案场地的使用费，原告向本院提交了广州白云区鹤边二社物业管理服务部开具的六张发票。该六张发票载明纳税人为广州福大物业管理有限公司，识别号为91440111696929079Q，2018年10、11、12、2019年1、2、3月租金均为68396元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为并非原告刘某某向相关经济合作社支付的凭证。原告称其是广州市福大物业管理有限公司的法定代表人，该公司是台商个人独资企业，以公司名义开具发票是为了方便缴纳税款。国家企业信用信息公示系统显示，企业名称广州市福大物业管理有限公司，统一社会信用代码为91440111696929079Q，类型为有限责任公司（台港澳自然人独资），法定代表人为刘某某。原告刘某某在本案中向本院提起财产保全申请，要求对何某某所有的价值980000元的财产采取保全措施。本院于2019年7月29日作出（2019）粤0104民初28835号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人何某某名下价值980000元的财产。刘某某预交了财产保全申请费5000元。本院认为，原告为台湾居民，本案为涉台合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。本案不动产位于广州市白云区，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于不动产物权，适用不动产所在地法律的规定，本院适用大陆法律作为裁判本案的准据法。原、被告签订的《合作框架协议书》实为租赁合同，因涉案场地未按规定办理规划报建手续，双方租赁合同关系无效，该事实已有生效判决认定。被告占有使用涉案场地，原告要求其支付自2018年12月1日起的场地使用费合理，依法应予以支持。至法庭辩论终结前，尚无法确定涉案场地经营管理权实际交还给原告的时间，故本案只处理至开庭之日即2019年10月10日止的场地使用费，之后的场地使用费由当事人另案解决。根据《最高人民法院》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《合作框架协议书》约定的每月固定收益7.5万元及租金成本6.5万元，被告未向村支付自2018年12月至今的租金，故被告应按每月14万元的标准向原告支付场地使用费。自2018年12月1日至2019年10月10日的场地使用费为140000元/月×（10个月+10天/31天）=1445161.29元。被告主张对涉案场地进行装饰装修的费用抵扣场地使用费，但未提供证据证明装饰装修费用的实际发生，故对被告该项主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何某某向原告支付2018年12月1日至2019年10月10日的场地使用费1445161.29元；二、判决驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费18030元，财产保全申请费5000元，由原告刘某某负担305元，被告何某某负担22725元。如不服本判决，原告刘某某可以在判决书送达之日起三十日内，被告何某某可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  韩莦华人民陪审员  覃海珍二〇一九年十一月二十七日书 记 员  翁丹菲