上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初12185号原告(反诉被告)：金东明，男，1962年1月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨秋华(系金东明的妻子)，女，1965年8月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。原告金东明与被告有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称有兴公司)及反诉原告有兴公司与反诉被告金东明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金东明及其委托诉讼代理人杨秋华、被告(反诉原告)有兴公司的委托诉讼代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金东明向本院提出诉讼请求：1、要求撤销金东明、有兴公司于2018年9月10日就上海市杨浦区松花江路1160弄21、22号一层商铺签订的《商铺租赁合同》；2、有兴公司向金东明退还因实际面积小于合同约定面积而多支付的房屋租赁费用35,437.50元及多收的物业综合管理费866.25元；3、有兴公司返还租赁保证金39,000元；4、有兴公司支付违约金39,948.75元；5、有兴公司赔偿装修费用63,000元。事实和理由：2018年9月10日，有兴公司与金东明签订房屋租赁合同，约定有兴公司将上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号、XXX号XXX层商铺房屋(以下简称系争房屋)出租给金东明，建筑面积约为57.5平方米，租期自2018年9月11日起至2021年6月30日止，租赁保证金39,000元，物业综合管理费为5.5元每月每平方。然而有兴公司存在欺诈，2019年4、5月，金东明发现系争房屋实际使用面积只有40平方米，且系争房屋自装修开始就有漏水情况，墙壁长霉，无法经营，故要求撤销该租赁合同。因超出面积为17.5平方米，故有兴公司每日多收房租131.25元、每月多收物业费96.25元，因金东明已支付了2018年9月11日至2019年5月31日期间的房租及物业费，故现要求有兴公司退还因实际面积小于合同约定面积而多收的9个月的房租35,437.50元及物业综合管理费866.25元。由于有兴公司违约，故要求其返还租赁保证金39,000元并支付违约金39,948.75元。由于系争房屋面积少了且出现漏水，故要求有兴公司赔偿金东明装修费63,000元。有兴公司辩称，不同意金东明的全部诉讼请求。租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合同约定的面积系整套面积计算的，因系争房屋所在的一层房屋是一本产权证，没有单间的产证，故出租房屋的面积是有兴公司估算的，租金是按套计算的，不是按面积计算的，且在签订租赁合同前已将该情况告知了金东明，金东明也在签合同前实地看过房，其在签订租赁合同后即对系争房屋进行了装修，按其所述，其装修初期就知道系争房屋的使用面积，但其并未提出过异议。金东明现所述的发生霉变的部位不存在水管、包括隔壁邻居在墙体后面也没有水管，因此发生发霉是房屋潮气大，没有做好地面防潮所造成的，且双方已协商解决，给予金东明额外十天免租期，故不同意金东明提出的诉请2、3。金东明提出的诉请4违约金没有合同依据。依据租赁合同的约定，金东明不能向有兴公司主张装修费，其自2019年6月1日起拖欠房租，违约在先。有兴公司向本院提出反诉请求：1、解除金东明、有兴公司于2018年9月10日就系争房屋签订的商铺租赁合同；2、金东明支付自2019年6月1日起至其实际返还房屋之日的房租及房屋使用费45,066元；3、金东明支付自2019年6月1日起至其实际返还房屋之日的物业管理费1,096元；4、金东明支付违约金39,000元；5、退还金东明未使用的水费1,196.50元、要求金东明支付电费4,408.50元。事实和理由：2018年9月10日，有兴公司与金东明签订《商铺租赁合同》，约定有兴公司将系争房屋出租给金东明使用，金东明应于2019年5月20日前支付2019年6月1日至2019年8月31日止的租金39,000元、综合管理费948.75元，但其至今未支付2019年6月1日起的房租、综合管理费，有兴公司认为双方的房屋租赁合同已于起诉前本公司发通知解除，故租赁合同解除前主张房租，合同解除后主张房屋使用费，房屋使用费的标准与租金一致。基于金东明已于2019年9月14日将系争房屋返还给有兴公司，故现要求其支付2019年6月1日起至2019年9月14日期间拖欠的房租及房屋使用费45,066元、物业管理费1,096元，由于金东明未按时支付房租，属于违约，故按租赁合同的约定，要求金东明支付3个月房租的违约金39,000元。2019年9月14日，金东明交房时，双方对房屋内的小电表、小水表进行了抄表，经计算本公司需退还金东明未使用的水费1,196.50元，金东明需支付电费4,408.50元。金东明针对有兴公司的反诉请求辩称，不同意有兴公司提出的解除租赁合同的请求，该租赁合同是可撤销的合同，有兴公司无权要求解除该合同。对于反诉请求2、3的金额均无异议，因为此前金东明已发函给有兴公司，告知租赁合同有问题，要先处理，故不同意支付房租、使用费及物业费。由于金东明没有违约行为，有兴公司违约在先，故不同意支付违约金。同意反诉请求5。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区建筑材料公司系上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号XXX层店铺(建筑面积177.03平方米)登记的权利人。上海市杨浦区建筑材料公司委托上海卫百辛房屋租赁服务有限公司对外出租上述房屋。上海卫百辛房屋租赁服务有限公司将上述房屋出租给有兴公司。2018年9月10日，有兴公司作为出租方(甲方)、金东明作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号、XXX号一层商铺(门牌号为松花江路XXX-XXX号)(合同原约定地址为松花江路1200-4，后更改)，建筑面积约为57.5平方米，产权登记性质属于商铺，乙方承诺完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋后不得据此提出任何异议。乙方承诺租赁房屋仅作为轻餐饮使用。房屋租赁年限为2年9个月20天，自2018年9月11日起至2021年6月30日，月租金13,000元，每二年递增8%。租赁期内，租金每三月支付一次，甲方在收到每期租金后向乙方出具“房屋租金收据”。若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的二倍支付违约金，乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收回该房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿。且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。双方约定，房屋的租赁保证金为39,000元，乙方应于签订租赁合同当日支付。合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充，乙方违约导致合同不能继续履行时，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿，房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金全部补足，否则甲方有权解除合同。如乙方全部履行本合同各项条款约定，合同期满，乙方结清“所租房屋”租赁期间的水、电、租金、综管费等所有乙方应付费用、并注销或迁移注册在该“所租房屋”内的营业执照、组织机构代码证和税务登记证后，乙方签订本合同时甲方开具的收款凭证原件交还甲方，且乙方将该房屋内装修恢复至租赁前状态下(除乙方经甲方书面同意不予恢复“所租房屋”装修的前提下)，甲方才将保证金退还乙方，乙方有责任和义务妥善保管保证金收款凭证，保证金不计利息。租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、通讯费、综合管理费由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，乙方应根据甲方的付款通知及相应费用的单据凭证按时支付。租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，甲方不进行赔偿补偿、不承担责任。甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。……(3)乙方逾期不支付租金、管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过15日的……乙方违反上述条款，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应向甲方支付相当于三个月租金和管理费的违约金，违约金不足抵付给甲方造成的各项损失合计数的，乙方还应补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。租赁期间，乙方提前退租，应按每月月租金/管理费的三倍向甲方支付违约金，甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。合同解除或终止，乙方应按时返还“所租房屋”，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋、恢复原状。除乙方经甲方书面同意不予恢复“所租房屋”装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还“所租房屋”，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及综合管理费等各项费用，并赔偿因延期腾空而给甲方造成的损失等。合同签订前，金东明去现场实地查看房屋情况，当时房屋是毛坯房，未作隔断，有兴公司告知了租赁房屋的具体部位。合同签订后，金东明对系争房屋进行了装修，砌了墙壁，开设麻辣烫。金东明称由于房屋水管渗水，造成墙壁发霉，并向有兴公司保修。有兴公司派人上门后，表示墙壁发霉部位四周包括楼上都没有水管及落水管，也没有漏水点，系地面潮气较大，装修时未做地面防潮处理造成墙壁发霉。2019年3月11日，有兴公司(甲方)、杨秋华(系金东明的妻子、乙方)签订《补充协议》，明确就乙方承租甲方位于杨浦区松花江路XXX-XXX号1层商铺店铺事宜，经甲乙双方协商，作如下补充：1、双方协商，给予乙方增加10天装修免租期，以现金方式给予乙方4,274元；2、乙方应对本协议的内容负有保密的责任等。金东明对该补充协议予以认可，并认可收到该笔钱款。金东明向有兴公司支付了保证金39,000元及截止至2019年5月31日止的租金和综合管理费。2019年5月16日，金东明向有兴公司寄送函件，告知有兴公司，金东明已按合同约定支付了前三期的租金。现第四期租金支付期限将至，金东明及其他租户才在偶然间发现，有兴公司实际提供给各租户的出租房屋建筑面积远不及合同载明的建筑面积，另外墙壁墙体漏水导致金东明墙体发霉，多次反映有兴公司并未作出及时处理从而影响本店的店貌，对有兴公司的上述恶意欺诈和不诚信行为，金东明和其他租户已多次与有兴公司沟通处理，但截止目前，有兴公司显无处理诚意。有鉴于此，金东明函告：1、撤销双方的房屋租赁合同；2、有兴公司返还金东明超额支付的租金及管理费(按实际面积据实计算)；3、有兴公司返还金东明支付的保证金；4、有兴公司按合同约定支付金东明违约金(3个月的租金和管理费)；5、有兴公司赔偿金东明的装潢损失；6、有兴公司未能及时提供房租、水、电的付费发票和凭证，望予以补齐。要求有兴公司在收到函件后五日内给予明确书面答复与说明。对此，有兴公司不予认可。2019年6月，有兴公司向金东明发出《催款函》，明确金东明应于2019年5月20日前支付租金39,000元及综合管理费948.75元，然金东明并未按约定及时支付租金及综合管理费，合计39,948.75元，故要求金东明于2019年6月7日前支付所欠租金及综合管理费。审理中，2019年8月11日，金东明收到反诉状。2019年9月14日，金东明将系争房屋返还给有兴公司，经双方确认了金东明使用期间的电费、水费金额。金东明称，合同约定的违约金为三个月租金及管理费的约定过高。有兴公司称，金东明违约拖欠房租，导致有兴公司运营出现成本和资金压力。有兴公司表示，待与金东明结清所有费用后，同意向金东明返还租赁保证金39,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金东明与有兴公司于2018年9月10日就系争房屋签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效。金东明主张承租房屋的实际面积与合同约定面积存在误差，有兴信息公司存在欺诈，且系争房屋墙壁渗水造成发霉，无法经营，故要求撤销该租赁合同。对此，本院认为，首先，金东明在签订租赁合同前对租赁场地进行实地查看，并同意按照双方估算面积计算综合管理费，合同约定的租金标准系按月计算；其次，就金东明所称的有兴公司存在欺诈，其未提供充分证据予以证明；第三，对于金东明所称的房屋墙壁渗水造成发霉，本院根据双方当事人的陈述及提供的证据，无法认定房屋墙壁发霉系房屋水管漏水造成的，且金东明一直在系争房屋内经营。综上，金东明要求撤销该商铺租赁合同的请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。同理，鉴于有兴公司并无违约行为，故金东明要求有兴公司退还因实际面积小于合同约定面积而多支付的房屋租赁费用35,437.50元及多收的物业综合管理费866.25元的请求，本院均难以支持。金东明作为承租方应按照合同约定按时向有兴公司支付租金和综合管理费，其迟延支付租金和综合管理费，构成违约。有兴信息公司按约提出反诉要求解除租赁合同，于法有据，本院依法确认双方的租赁合同于金东明收到反诉状之日即2019年8月11日解除。租赁合同因金东明违约解除，故金东明要求有兴公司支付违约金39,948.75元及赔偿装修损失63,000元的请求，本院不予支持。有兴公司要求金东明支付自2019年6月1日起至其实际返还房屋之日即2019年9月14日的房租及房屋使用费45,066元、物业管理费1,096元及电费4,408.50元并退还金东明未使用的水费1,196.50元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。对于有兴公司要求金东明支付违约金39,000元的反诉请求，审理中金东明表示合同约定的违约金为三个月租金及管理费的约定过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量综合考虑合同履行情况、出租方的实际损失酌情确定金东明支付违约金10,000元。对于租赁保证金，有兴公司表示，待与金东明结清所有费用后，同意向金东明返还租赁保证金39,000元的意见，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、金东明与有兴信息科技(上海)有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年8月11日解除；二、金东明应于本判决生效之日起十日内支付有兴信息科技(上海)有限公司自2019年6月1日起至2019年9月14日期间的房屋租金及房屋占有使用费，合计45,066元；三、金东明应于本判决生效之日起十日内支付有兴信息科技(上海)有限公司自2019年6月1日起至2019年9月14日期间的综合管理费1,096元；四、金东明应于本判决生效之日起十日内支付有兴信息科技(上海)有限公司违约金10,000元；五、金东明应于本判决生效之日起十日内支付有兴信息科技(上海)有限公司电费4,408.50元；六、有兴信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还金东明未使用的水费1,196.50元；七、有兴信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还金东明租赁保证金39,000元；八、驳回金东明的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,830元，减半收取计1,915元，由金东明负担1,492元，由有兴信息科技(上海)有限公司负担423元；反诉案件受理费987元，由金东明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金玮二〇一九年十一月六日书记员  饶馨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条......当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。