广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9463号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：张辉强，广东九域律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹都，男，汉族，住湖北省鄂州市华容区。委托诉讼代理人：刘世峰，广东历恒律师事务所律师。原审第三人：广州市卓凯房地产经营有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：许某1。上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）因与被上诉人尹都及原审第三人广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称卓凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初17349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒卓公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项，改判尹都向恒卓公司支付拖欠的租金（计至尹都交还涉案商铺之日止，现暂计至2017年10月31日为87066元）及逾期付款违约金（根据欠款金额，按日万分之五自2017年3月6日起计至尹都实际清偿完毕之日止，现暂计至2017年10月31日为5373.22元）；2.判令尹都立即向恒卓公司支付免租期租金37314元、违约金37314元、清场费3000元、律师费3000元；3.本案一、二审全部诉讼费用由尹都承担。事实和理由：一、租赁保证金、首月租金等款项并非是恒卓公司收取，而是由卓凯公司收取，故上述款项不应在尹都拖欠恒卓公司的租金中扣减。尹都在2016年3月28日与卓凯公司签订《顺德雅居乐都荟广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），并向其支付了租赁保证金、首月租金等款项，但尹都从来没有向恒卓公司支付过租赁保证金等款项。恒卓公司有权管理、出租涉案商铺是基于商铺业主而非卓凯公司的授权委托。在恒卓公司未收过尹都的租赁保证金、首月租金等款项的情况下，一审法院却认定需要将租赁保证金从尹都拖欠恒卓公司的租金中直接作出扣减，缺乏事实及法律依据，严重损害恒卓公司的合法权益。二、涉案租金应计至尹都交还涉案商铺之日止。（一）恒卓公司未拒绝尹都使用商铺，是尹都自行退出商铺，退出后其物品还存放在商铺内。恒卓公司仍提供安保服务，确保商铺内物品的安全，但并未对案涉商铺进行上锁。恒卓公司一审时提交的视频显示，尹都可自由进入商铺并搬离商铺内物品，足以证明案涉商铺是尹都自行上锁，且在其控制范围内，恒卓公司并未限制尹都搬离物品。一审法院在未查明事实的情况下就对恒卓公司作出了不利认定。（二）恒卓公司与尹都在一审法院指令下于2018年1月17日到案涉商铺进行盘点，并制作《尹都租赁商铺物品清单》，经双方盘点清楚后，尹都并没有将商铺内物品搬离，恒卓公司多次发函予尹都要求其搬离商铺内物品，但尹都一直未搬离，严重影响恒卓公司重新招租。双方又于2018年8月31日再次进行清点，并签署《已退场巴洛克造型商户物品（存放)盘点表》，但尹都签署盘点表后仍不搬离，一直占用涉案商铺，导致恒卓公司无法使用或再出租商铺，给恒卓公司造成经济损失。故涉案租金应计至尹都实际交还涉案商铺之日止。三、尹都应对其主张已缴纳的租金等费用承担举证责任，否则要承担举证不能的不利后果。恒卓公司向一审法院提交了尹都仅缴纳部分租金的相应收据，但尹都不予确认并主张已缴纳全部租金。根据“谁主张谁举证”原则，尹都应对其主张已缴纳全部租金承担举证责任。但一审法院未要求尹都提交已缴租金的收据或转账凭证用以证明尹都交纳租金的情况，故一审法院认定尹都已缴租金金额部分属于事实查明不清。四、尹都应参照《商铺租赁合同》向恒卓公司支付各项违约款项。恒卓公司与尹都在处理商铺出租（承租）事务时均参照适用《商铺租赁合同》，尹都亦在日常营业中按《商铺租赁合同》的约定向恒卓公司履行各项义务。双方之间虽然未签订书面租赁合同，但双方实际履行过程中均是严格执行《商铺租赁合同》的约定，故尹都应受《商铺租赁合同》的约束向恒卓公司支付免租期租金、违约金、清偿费用、律师费。尹都辩称，一、租赁保证金尹都已缴纳给卓凯公司。租赁保证金究竟归属于恒卓公司还是卓凯公司，是其内部协商、交接的事情，不应以此对抗尹都。一审法院认定涉案租赁关系在2019年6月21日解除，租赁保证金应返还于尹都，并将租赁保证金与尹都欠付的租金进行抵扣并无不当。二、恒卓公司要求尹都继续支付租金至尹都交还涉案商铺之日止没有事实与法律依据。（一）恒卓公司于2017年6月12日将涉案店铺“锁铺”，此后尹都未在涉案商铺进行任何的经营活动，并非是尹都自行退出经营，而是基于恒卓公司“锁铺”的行为，客观导致尹都无法继续经营。因恒卓公司“锁铺”的行为致使尹都无法正常经营，仍要求尹都支付租金，有违公平原则。（二）一审法院指令尹都、恒卓公司在2018年1月17日到涉案商铺进行盘点，旨在清点涉案商铺内的物品，便于判决。一审法院未指令尹都将物品搬离，在本案判决未生效前，尹都没有义务将物品搬离。三、《商铺租赁合同》系尹都与卓凯公司签订，合同具有相对性，恒卓公司并非《商铺租赁合同》的缔约方，恒卓公司无权要求尹都依据《商铺租赁合同》支付违约金、免租期租金、清场费和律师费等费用。即使恒卓公司概括承受《商铺租赁合同》的权利义务，因转移具有债务或加重尹都负担的可能性，需要征得尹都同意后才对尹都有效。另外，恒卓公司的律师费在一审法庭辩论终结前仍未支付，属于未实际发生的费用，其要求尹都支付于法无据。恒卓公司自身扩大的损失，理应由其自身承担。四、合同应以意思自治为前提，在未签订任何书面合同约定欠交租金的违约责任的条件下，恒卓公司要求尹都参照《商铺租赁合同》向恒卓公司支付各项违约款项有违意思自治原则，更有悖于合同法的初衷。恒卓公司在接手涉案商铺后，并没有书面告知尹都，更没有与尹都签订任何的书面合同，恒卓公司与尹都之间只是形成事实上的租赁关系，并没有对违约责任进行明确的约定。尹都参照《商铺租赁合同》支付涉案商铺的租金，但违约金、免租期租金和律师费为《商铺租赁合同》的约定，不能仅依据双方形成事实上的租赁关系而要求尹都承担上述各项违约款项。五、恒卓公司请求尹都赔偿损失，但其对实际损失没有提供相关的证据予以佐证，其应当承担举证不能的不利后果。六、参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的相关规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，一审法院判令参照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约损失，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。卓凯公司未提出陈述意见。尹都向一审法院提出诉讼请求：1.尹都、恒卓公司之间的租赁关系于2017年6月12日解除；2.恒卓公司立即将雅居乐都荟广场二层商铺的锁予以打开，归还尹都该铺内的物品；3.恒卓公司违约向尹都赔偿装修等经营店铺的全部损失合计139634元；4.恒卓公司承担本案诉讼费。恒卓公司向一审法院提出反诉请求：1.解除尹都、恒卓公司之间的租赁关系；2.尹都支付拖欠的租金（计至尹都交还案涉商铺之日止）及逾期付款违约金（自2017年4月6日起按日万分之五计至恒卓公司实际清偿完毕之日止）；3.尹都支付免租期租金37314元；4.尹都支付违约金37314元；5.尹都支付清场费3000元；6.尹都支付律师费3000元；7.尹都承担本案诉讼费。一审法院认定事实：雅居乐都荟广场原由卓凯公司负责整体运营、管理工作。尹都承租了该广场内二层433、434、435、439、440、443、444号商铺用于经营“巴诺克”美容美发店。2016年3月28日，尹都与卓凯公司签订《商铺租赁合同》，约定尹都每月应交纳的租金为12438元，每月5日前交纳当月租金，尹都应交纳24876元作为租赁保证金（尹都已按约定交纳）。逾期交纳租金的，逾期一日按逾期金额的万分之五支付违约金，逾期一个月卓凯公司有权解除合同。如因尹都违约导致卓凯公司解除合同的，尹都需全额补交减免的租金，支付三个月的租金作为违约金，卓凯公司有权罚没租赁保证金不予退还，且卓凯公司实现债权的合理费用（包括律师费）应由尹都负担。又约定尹都知道且同意，不论何种原因导致合同终止，卓凯公司对尹都商铺的装修装饰、添附物损失，对尹都的预期利益损失，商业机会损失等间接损失，均不予赔偿。合同并对其他事项进行了约定。之后卓凯公司因故退出雅居乐都荟广场的整体运营、管理，由恒卓公司接手。尹都在涉案商铺内经营至2017年6月份，期间恒卓公司与尹都未签订书面合同。后因尹都未按期交纳2017年2月份起租金及物业管理费、水电费等，双方遂起争议，尹都以恒卓公司锁住案涉商铺为由，退出涉案商铺的经营。尹都在商铺经营期间，并未足额支付租金（根据恒卓公司提供的于2017年6月20日发给尹都的函及缴费通知单显示，尹都截至2017年6月15日，欠租金以及其他各项费用，包括“场地清理费”10000元；另，缴费通知单显示，2017年2、3月份，尹都未交包括租金在内的各项费用；2017年4月份，尹都当月缴费金额为34498.72元；再根据尹都提供的收据显示，2017年5月18日，尹都交纳2017年3月份的物业服务费5633元）。2017年6月12日，恒卓公司行使自力救济措施，打开商铺并将商铺内留下的尹都的物品进行清点、封存，并锁住商铺。2017年6月20日，恒卓公司委托广东聚理律师事务所指派律师向尹都发出《律师函》，函告尹都“自阁下收到本律师函之日起，恒卓公司与阁下的租赁合同即时解除”并催收各项费用。尹都在诉讼中自认于2017年6月21日左右收到律师函。另查，为追讨案涉款项，恒卓公司委托律师代理本案诉讼，约定支付律师费3000元，但至一审法庭辩论终结时并未实际支付。再查，诉讼中，恒卓公司和尹都均同意解除租赁合同关系，但尹都认为合同关系已于2017年6月12日解除。诉讼中，经一审法院指令，双方于2018年1月17日到案涉商铺进行盘点，并制作《尹都租赁商铺物品清单》1份。2018年8月30日，双方自行到案涉商铺再次进行盘点，制作《已退场巴洛克造型商户物品（存放）盘点表》1份，双方人员于2018年8月31日签字确认。诉讼中双方同意，如需返还商铺内物品，以《已退场巴洛克造型商户物品（存放）盘点表》记载的物品为准。尹都并要求将所交的租赁保证金用于折抵其拖欠的租金。一审法院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点包括：1.尹都、恒卓公司之间的租赁关系因何解除、何时解除；2.双方在履行租赁关系的过程中是否存在违约行为；3.双方应如何承担相应的法律责任。对于第1个争议焦点。双方对于恒卓公司“锁铺”的时间点存在争议，一审法院认定系2017年6月12日。由于双方均确定恒卓公司存在“锁铺”的行为，恒卓公司作为行为人及商场管理者，应举证证明“锁铺”发生的具体时间，但其未能提供证据予以证明。另一方面，按恒卓公司于2017年6月20日发给尹都的催费函等材料，恒卓公司向尹都催收的费用，包括离场清理费等。可见即便按恒卓公司的主张，也可以合理说明恒卓公司认为尹都已“离场”，恒卓公司存在“清理”行为，故要求尹都支付相关费用。以上由恒卓公司发给尹都的证据，足可与尹都的陈述基本相互印证，故一审法院采纳尹都的主张，认定“锁铺”的日期系2017年6月12日。但即便“锁铺”日期系2017年6月12日，双方的合同关系不能以此时间点为解除日期。经查，因尹都长期拖欠租金（计至2017年6月12日，尹都拖欠了2017年4、5、6月份的租金，具体理由在后述），应视为其迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；在此情形下，恒卓公司有权依法行使单方解除权。其于2017年6月20日发函表明解除双方签订的合同，虽然经查双方并未正式签订书面合同，但双方已形成事实上的租赁合同关系，故该行为应视为恒卓公司行使了其单方解除权。由于尹都承认于2017年6月21日收到有关函件，故一审法院确认双方的合同关系于2017年6月21日解除。对于第2个争议焦点。一审法院认定导致租赁合同关系解除，主要系因尹都多月不按时交纳租金所引发。尹都作为应支付租金一方，应举证证明其支付的租金情况，但尹都并未能提供证据证明，故一审法院根据恒卓公司发给尹都的《缴费通知单》、收据等，结合其他证据予以认定。首先结合《缴费通知单》，可知2017年1月份包括租金在内的各项费用20700.59元，尹都已交清。2017年2、3月份，尹都未缴费，并于2017年4月份一次性缴费34498.72元。该缴费数目很显然不是随便得出，而是各项费用的总和所得。又因尹都于2017年5月18日交纳了2017年3月份的物业管理费5633元，而2017年2、3月份的租金、物业管理费、水电费之和为40131.72元，扣除该5633元后，恰巧为34498.72元。故可以合理反推算出，尹都于2017年4月份一次性缴费34498.72元，即为了交纳除了2017年3月的物业管理费之外的2017年2、3月份的全部租金、物业管理费、水电费。2017年4月份之后尹都交纳的费用，都不属于租金范围。以上的结论又可以得出如下结论，即尹都迟延交纳了2017年2、3月份租金，同时至2017年6月12日恒卓公司“锁铺”之日，尹都并未交纳2017年4、5、6月份的租金。综上，一审法院认定导致租赁合同关系解除，主要系因尹都多月不按时交纳租金所引发，尹都存在严重的违约行为。尹都指称恒卓公司和卓凯公司存在虚假宣传的行为。但结合其与卓凯公司签订的合同，并未将引入其他知名商家作为卓凯公司的合同义务，尹都也未能提供其他证据证实卓凯公司或者恒卓公司有此承诺。因此，一审法院对尹都该主张不予采纳。针对第3个争议焦点。因尹都仍拖欠恒卓公司2017年4、5月份以及计至2017年6月11日的租金（经核算为29436.6元），扣减其已交纳的租赁保证金24876元，尹都尚应支付拖欠的租金4560.6元。因恒卓公司已于2017年6月12日“锁铺”，尹都已无法利用商铺进行经营，故恒卓公司主张2017年6月12日之后的租金，于法无据，一审法院不予支持。恒卓公司主张免租期租金、违约金、清场费、律师费，且要求没收租赁保证金均系依据尹都与卓凯公司签订的合同的相关约定。但是，由于尹都未与恒卓公司形成书面的合同，故双方并未就欠交租金的违约责任进行约定，尹都也表明不同意按与卓凯公司签订的合同的相关约定执行。故恒卓公司要求参照尹都与卓凯公司签订的合同的相关约定主张免租期租金、违约金、清场费、律师费并要求没收租赁保证金，于法无据，一审法院不予支持。但是，恒卓公司主张租金逾期付款违约金，实质上是主张其因尹都拖欠租金等所遭受的损失。而尹都拖欠相关费用，将必然导致恒卓公司产生资金被占用等的损失。另一方面，如果完全不支持恒卓公司主张的违约损失，等于变相鼓励尹都拖欠款项，产生不良的社会导向。故一审法院结合本案实际，酌定尹都应向恒卓公司支付一定违约损失（具体金额酌定为：自2017年6月12日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日）。恒卓公司反诉请求超出一审法院认定部分，一审法院不予支持。关于尹都主张的损失。因合同解除的原因主要在于尹都拖欠租金，尹都应对自身的损失承担大部分责任。对于其主张的装修损失，根据法律法规及有关司法解释的规定，一审法院不予支持。对于尹都主张的栏杆复原保证金、垃圾清运费、退回物业保证金、退回多交的2017年6月份的物管费等诉讼请求，不属本案审理的租赁合同关系，因此一审法院在本案中不作审查处理，尹都可另循合法途径主张权利。因此，一审法院对尹都第3项诉讼请求全部不予支持。对于尹都诉请恒卓公司返还店内物品的请求。因双方在诉讼中同意以2018年8月31日双方签字确认的《已退场巴洛克造型商户物品（存放）盘点表》为准，一审法院予以采纳。故恒卓公司应返还的物品以《已退场巴洛克造型商户物品（存放）盘点表》所记载的物品为限，尹都诉请超出部分，一审法院不予采纳。但如果实际执行过程中，恒卓公司无法返还盘点表记载的物品的，尹都可另循合法途径主张相应权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认尹都与恒卓公司的租赁合同关系于2017年6月21日解除；二、恒卓公司应于判决发生法律效力之日起三日内向尹都返还其封存的属于尹都的物品，以本案附档的《已退场巴洛克造型商户物品（存放）盘点表》所记载的物品为限；三、尹都应于判决发生法律效力之日起三日内向恒卓公司支付租金4560.6元，并支付违约损失（自2017年6月12日参照中国人民银行同期同类贷款利率计至款项清偿之日）；四、驳回尹都的其他诉讼请求；五、驳回恒卓公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3092.68元，由尹都负担；反诉受理费1880.67元，由恒卓公司负担1560.67元，由尹都负担320元（尹都应于判决发生法律效力之日起三日内迳付给恒卓公司，一审法院不作收退）。二审期间，恒卓公司向本院提交如下证据：《存放物品取回告知》《商铺物品取回告知函》《转移存放物品告知函》《收回商品通知书》及相关邮单，拟证明恒卓公司多次书面通知尹都取回其存放于涉案商铺的物品，但尹都一直都未将其物品搬离涉案商铺。尹都质证认为，快递单号为1067592068929、1067592061329、1078690319929的邮单形式真实性无异议，但对邮单显示的邮寄内容不予确认，对恒卓公司主张的证明内容不认可。经审核，本院对上述证据的真实性予以确认。尹都、卓凯公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、恒卓公司能否依据尹都与卓凯公司签订的《商铺租赁合同》向尹都主张合同权利；二、尹都应向恒卓公司给付租金至何时止；三、尹都应向恒卓公司支付租金的具体金额。一、关于恒卓公司能否依据尹都与卓凯公司签订的《商铺租赁合同》向尹都主张合同权利的问题首先，雅居乐都荟广场原由卓凯公司负责整体运营、管理工作，尹都于2016年3月28日与卓凯公司签订《商铺租赁合同》，该合同系双方平等、自愿协商的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应受该合同约束，依约全面正当履行合同义务。恒卓公司不是该合同的当事人，该合同对其无约束力。其次，卓凯公司从雅居乐都荟广场撤场后，恒卓公司接手，双方之间仅就商场撤场及接手问题形成合同关系，且恒卓公司系接受涉讼商铺业主委托进行管理。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”合同的概括承受导致合同当事人的变更，因涉及债务承担，必须经过对方当事人同意。本案中，恒卓公司未与尹都就《商铺租赁合同》重新签订合同以形成新的合同相对方，尹都比照《商铺租赁合同》向恒卓公司给付月租金，双方形成事实租赁关系。恒卓公司不因从卓凯公司处接手雅居乐都荟广场的运营、管理而当然取得对《商铺租赁合同》的概括承受。恒卓公司无权依《商铺租赁合同》向尹都主张合同权利，其要求参照《商铺租赁合同》的相关约定主张免租期租金37314元、违约金37314元、清场费3000元、律师费3000元，缺乏事实和法律依据，且恒卓公司亦未提供律师代理费实际支出的证据，故一审对其该项诉请不予支持并无不当，本院予以维持。二、关于尹都应向恒卓公司给付租金至何时止的问题一审诉讼中尹都与恒卓公司均确认恒卓公司存在“锁铺”行为，恒卓公司作为行为人及商场管理者，应举证证明其“锁铺”发生的具体时间，但其未能提供证据予以证明。另，恒卓公司于2107年6月20日发函给尹都的催费函及解除租赁合同等材料表明其催收的费用包括离场清理费，即恒卓公司亦认为尹都已“离场”。因上述函件与尹都所陈述的2017年6月12日“锁铺”事实相吻合，故一审采纳尹都主张，认定“锁铺”日期为2017年6月12日。恒卓公司作为商场管理者，打开商铺并将商铺内留下的尹都的物品进行清点、封存，并锁住商铺，其“锁铺”行为致尹都无法利用商铺进行经营，一审据此认为尹都应向恒卓公司给付租金至2017年6月12日止并无不当，且该事实已经本院生效判决（2018）粤06民终7848号判决予以确认，故本院予以维持。恒卓公司要求尹都给付租金至2017年10月31日的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。三、关于尹都应向恒卓公司支付租金的具体金额的问题首先，尹都自2017年4月起拖欠租金，迟延履行主要债务，经恒卓公司催告后在合理期限内仍未履行，故恒卓公司有权依法行使单方解除权。恒卓公司于2017年6月20日向尹都发函表明解除双方签订的合同，双方虽未正式签订书面合同，但已形成事实租赁关系，尹都亦承认其于2017年6月21日收到函件，故双方事实租赁关系于2017年6月21日解除。其次，如前所述，尹都应向恒卓公司给付租金至2017年6月12日，据一审查明之事实，尹都自2017年4月开始拖欠租金，故其拖欠恒卓公司2017年4月、5月以及计至2017年6月11日的租金，合计29436.6元。尹都于一审诉讼中提交了其向卓凯公司给付的租赁保证金收据，恒卓公司在其他案件中也基本上认可相关收据的真实性，但恒卓公司在本案一审中却对该租赁保证金收据陈述无法确定，故一审法院认为可信性较低，属于诉讼不诚信的表现，对尹都提供的租赁保证金收据予以采信。本院另案作出的（2018）粤06民终7848号生效判决已确认卓凯公司与恒卓公司就雅居乐都荟广场的运营管理存在内部交接关系，且恒卓公司无证据证明该笔保证金已作抵扣。故一审将上述租金29436.6元扣减尹都已交纳的租赁保证金24876元，判令尹都支付拖欠的租金4560.6元并无不当。如前所述，恒卓公司仅与尹都之间形成事实租赁关系，其享有向尹都主张租金及法定违约金的权利，但其要求参照《商铺租赁合同》的相关约定主张免租期租金、违约金、清场费、律师费并不予退还租赁保证金，于法无据。一审结合本案实际，参照中国人民银行同期同类贷款利率酌定尹都支付违约损失，本院予以维持。综上，上诉人恒卓公司上诉理由不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3670.13元，由上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十三日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力