北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24681号原告：吴某，男，1987年11月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李靖，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚鹏搏，北京市京悦律师事务所实习律师。被告：孔某某，男，1977年11月14日出生，汉族，户籍所在地山西省中阳县。委托诉讼代理人：韩宇，北京雷杰展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋亚男，北京雷杰展达律师事务所实习律师。被告：王某某，男，1962年2月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王某1，男，1988年12月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。王某某、王某1共同委托诉讼代理人：武娜娜，北京雷杰展达律师事务所律师。王某某、王某1共同委托诉讼代理人：龚平，北京雷杰展达律师事务所实习律师。原告吴某与被告孔某某、王某某、王某1（一并称为三被告）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴某委托诉讼代理人李靖、姚鹏搏，孔某某委托诉讼代理人韩宇，王某某、王某1共同委托诉讼代理人武娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即腾退返还吴某北京市朝阳区某某一街28号院6号楼6层2单元701号房屋并恢复原状；2.判令三被告支付吴某自2009年9月9日至实际腾退之日止按36000元/月计算的房屋占有使用费。事实和理由：2009年9月7日，吴某与孔某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某将北京市朝阳区某某一街28号院6号楼6层2单元701号房屋出售给孔某某。合同签订后，孔某某支付了定金2万元及首付款334万元。2014年8月，孔某某向法院提起诉讼，要求吴某配合办理过户。2015年9月，吴某起诉孔某某，判令解除合同并腾退房屋。后经北京市第三中级人民法院终审，认定：解除吴某与孔某某于2009年9月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，吴某返还孔某某定金、首付款及贷款本息合计4165164元。终审判决中查明2009年至2012年期间，王某2在房屋实际居住，此后由王某1居住至今。我方认为，吴某与孔某某的房屋买卖合同解除，吴某是房屋产权人，三被告非法占有、使用涉案房屋多年，理应将房屋腾退返还，并支付占有使用期间的房屋使用费。孔某某辩称，吴某各项诉求违背了一事不再理的原则。双方在买卖合同纠纷案件中，终审判决已经对吴某要求我方腾退、赔偿等请求进行了处理。2018年12月11日，终审判决作出，在此之前，我方对涉案房屋的占有是合法占有，吴某无权要求我方支付此前的房屋占有使用费，且其所主张的标准过高。王某某、王某1辩称，我方取得对涉案房屋占有时，孔某某是合法占有；我方基于租赁合同取得对涉案房屋的占有，且支付了租金；我方在涉案房屋形成了比较稳定的现实居住生活状况；我方和吴某没有任何关系，吴某无权要求我方腾退。综上，不同意吴某全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴某系北京市朝阳区某某一街28号院6号楼6层2单元701号房屋（以下简称701号房屋）产权人。2009年9月7日，吴某与孔某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某将701号房屋出售给孔某某，售房款660万元。2014年9月，孔某某起诉吴某房屋买卖合同纠纷一案，要求吴某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并将701号房屋过户登记至孔某某名下。2015年9月，吴某起诉孔某某房屋买卖合同纠纷一案，要求解除吴某、孔某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求孔某某腾退701号房屋，赔偿经济损失360万元。后北京市朝阳区人民法院针对上述案件分别作出（2014）朝民初字第40658号民事判决书（以下简称40658号判决）、（2015）朝民初字第50068号民事判决书（以下简称50068号判决）。40658号判决吴某配合孔某某将701号房屋变更登记至孔某某名下，50068号判决驳回吴某全部诉讼请求。吴某分别对40658、50068号判决不服并提出上诉。2017年4月27日，北京市第三中级人民法院对此分别作出（2017）京03民终5013号民事判决书（以下简称5013号判决）、（2017）京03民终5012号民事判决书（以下简称5012号判决），判决均为驳回吴某的上诉，维持原判。2017年5月，吴某对5013、5012号判决向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2018年5月17日分别作出裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。北京市第三中级人民法院于2018年12月11日分别作出（2018）京03民再78号民事判决书（以下简称78号判决）、（2018）京03民再79号民事判决书（以下简称79号判决）。其中，78号判决撤销5013、40658号判决，驳回孔某某的诉讼请求；79号判决撤销5012、50068判决，判令解除吴某与孔某某于2009年9月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，判令吴某返还孔某某定金、首付款及银行贷款本息4165164元，驳回吴某其他诉讼请求。在79号判决中，法院认定孔某某未实际居住701号房屋且无证据证明其经济损失，故对吴某要求其腾退房屋及赔偿损失的请求不予支持。庭审中，孔某某主张其于2009年9月将701号房屋出租给王某2，2012年3月王某2经孔某某同意将701号房屋转租给王某某。孔某某为此提交房屋租赁合同两份。其中，孔某某与王某2的租赁合同显示：孔某某将701号房屋租给王某2使用，租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，甲方购买该房屋时向王某2借款336万元，双方同意以该款项本息冲抵二十年租金。孔某某、王某某、王某2的租赁合同显示：王某2经孔某某同意将701号房屋转租给王某某，租期自2012年4月1日至2029年9月30日，王某某和王某2约定房屋租金364万元，王某某一次性支付给王某2。王某某认可孔某某的主张，并提交转账凭证证明其支付了租金，显示：2009年12月1日王某某向王某2转账支付64万元，2010年12月24日王某某向王某2分两次共计转账支付100万元，2011年7月23日王某某向许亭亭转账支付200万元。孔某某对此予以认可，但吴某对三被告的主张及证据均不认可。经询，王某某、王某1自认其自2012年起开始在701号房屋居住，并主张在其居住期间无人要求其腾退。原告对此称，2019年5月9日我方到现场时发现王某某一家在此居住并告知其腾退。王某某、王某1对此不予认可。本庭于2019年9月5日向王某某、王某1发送本案起诉状及证据材料，快递回单显示于2019年9月8日签收。另查，吴某于2009年9月9日向孔某某交付了701号房屋。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，吴某以三被告无权占有701号房屋为由要求三被告腾退。本案争议焦点有二：一是孔某某是否应腾退；二是王某某、王某1是否应腾退。对争议焦点之一，即孔某某是否应腾退。孔某某以79号判决对此已明确处理为由主张吴某诉求违背一事不再理的原则。本院认为，79号判决查明孔某某并非在701号房屋中实际居住，并据此判决驳回吴某要求孔某某腾退701号房屋的请求且无证据显示孔某某在79号判决作出后在701号房屋实际居住，故本庭对吴某要求孔某某腾退79号房屋的请求不予支持。对争议焦点之二，即王某某、王某1是否应腾退。本案中，王某某、王某1以其承租701号房屋为由主张其对701号房屋系合法占有。本院认为，且不论王某某、王某1是否承租701号房屋，但王某某、王某1在知晓孔某某与吴某房屋买卖合同解除时，应视为王某某、王某1已知晓孔某某对701号房屋无处分的权利，此后王某某、王某1继续占用701号房屋缺乏依据，吴某作为701号房屋的所有权人有权要求王某某、王某1腾退，故本院对吴某要求王某某、王某1腾退并返还701号房屋的请求予以支持。同时，无证据显示王某某、王某1在本案起诉送达前便已得知孔某某与吴某间房屋买卖合同已经解除，故本庭对吴某主张王某某、王某1支付2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费的请求不予支持，但王某某、王某1应支付吴某自2019年9月9日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，关于费用标准，本庭根据房屋面积、坐落，参考市场行情酌情确认为30000元/月。对吴某要求孔某某支付房屋占有使用费的请求。虽孔某某并未实际占用701号房屋，但吴某于2009年9月9日将701号房屋交付给孔某某，则孔某某自此享有了对701号房屋的占有、使用、收益等权利，吴某与孔某某间的房屋买卖合同于2018年11月21日被法院判令解除，根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，孔某某应向吴某支付2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费，关于房屋占有使用费，本庭结合孔某某已支付款项情况、占用期间及吴某占有相关款项情况等因素酌情确认为50万元。关于孔某某主张79号判决对此已处理的意见，纵观一、二审及再审案件文书中，未载明吴某主张的损失为房屋占有使用费，故本院认为79号判决对房屋占有使用费未行处理，本院对孔某某该项意见不予采信。关于吴某要求恢复原状的请求，鉴于其未明确原状的相关要求，本院对该项诉求不予支持。关于三被告提出中止本案审理的申请，因78、79号判决为终审判决，已生效，检察机关抗诉并不阻却上述判决的生效，故本院对三被告的该项申请不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告王某某、王某1于本判决生效后三十日内腾退并向原告吴某返还北京市朝阳区某某一街28号院6号楼6层2单元701号房屋；二、被告王某某、王某1于本判决生效后三十日内支付原告吴某自2019年9月9日至实际腾退之日止按30000元/月计算的房屋占有使用费；三、被告孔某某于本判决生效后七日内支付原告吴某2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费50万元；四、驳回原告吴某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告孔某某负担（原告吴某已交纳，被告孔某某于本判决生效后七日内支付原告吴某）。案件受理费38960元，由原告吴某负担30160元（已交纳），被告孔某某负担8800元（原告吴某已交纳，被告孔某某于本判决生效后七日内支付原告吴某）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李延贵人民陪审员  朱春梅人民陪审员  高建芳二〇一九年十一月十二日书 记 员  张晓明书 记 员  张 硕