广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)桂0204民初1741号 原告：柳州市新铭物业服务有限公司，住所地：柳州市柳南区磨滩村3队，统一社会信用代码：91450200723066652T。 法定代表人：曾新龙，总经理。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 被告：柳州市正居房地产有限责任公司，住所地：广西柳州市潭中西路西端北面,统一社会信用代码：914502007537025258。 法定代表人：郑日深。 委托诉讼代理人：黄利颖，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢彩龙，广西桂三力律师事务所实习律师。 原告柳州市新铭物业服务有限公司（以下简称新铭物业公司）与被告柳州市正居房地产有限责任公司（以下简称正居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市新铭物业服务有限公司之委托诉讼代理人江森，被告柳州市正居房地产有限责任公司之法定代表人郑日深及委托诉讼代理人黄利颖、卢彩龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市新铭物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告支付原告物业服务费820511.71元及逾期滞纳金220444元（暂计至2019年5月8日，之后的滞纳金以820511.71元为计算基数，按月利率2%计至被告清偿完所有欠款为止），合计1040955.71元。2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告通过投标的方式竞聘柳州正居•金福第小区物业管理，并于2013年3月1日已经正式进驻柳州正居•金福第小区。并在同年3月10日与被告签订《正居•金福第小区前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，服务期限自签订物业服务合同之日起至产生业主委员会与重新选聘的物业服务合同之日止，合同约定商业物业服务费（无电梯）3.51元/㎡/月，住宅物业服务费1.26元/㎡/月，从2013年3月1日原告进驻该小区起至今，截止2018年3月31日被告共欠原告物业费820511.71元，同时根据前期物业服务协议第十三条四款的约定，乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之间起每日3‰交纳滞纳金，被告的行为构成违约，原告为了主张自己的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条的规定，特诉至法院，请法院依法准如诉请。 被告柳州市正居房地产有限责任公司辩称：一、2016年7月1日本案原告已向法院起诉，柳南区人民法院作出（2016）桂0204民初2332号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。后原告提起上诉，在2018年9月10日新铭物业公司撤回上诉，柳州市中级人民法院作出（2018）桂02民终2670号民事裁定书裁定准许新铭物业公司撤回上诉。这证明新铭物业公司已经就物业服务合同纠纷一案提起诉讼，并且新铭物业公司的诉讼请求被驳回已经发生法律效力。那么现在新铭物业公司又再次就同一案件同一事实提起诉讼,属于同一案件二次起诉。根据“一事不再二理”的原则,法院应当驳回新铭物业公司的起诉。二、在2013年3月10日,原被告签订《正居•金福第小区前期物业服务合同》后,原告没有履行合同义务，严重违反合同有关条款,没有按照收费审批的物业服务项目提供物业服务,导致被告签订合同目的无法实现。具体表现为：1.未按约定定期向业主公布公共服务收支情况；2.擅自改变小区道路及消防通道用途，将小区道路及消防通道用于车辆停放收取停车费牟利，造成严重安全隐患；3.业主无法得到约定的物业服务；4.管理及服务十分混乱，业主经常投诉；三、原被告签订《正居•金福第小区前期物业服务合同》已解除。依据合同法第九十四条的规定，在本案中,原告的行为就是符合该法条规定的“(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。在2016年8月28日,被告以书面形式向原告发函解除物业服务合同,由原告的工作人员黄喜民当面签收。因此，《正居•金福第小区前期物业服务合同》已解除，原告无权再主张物业服务费。四、原告收取柳州市沃比科技有限公司10000元小区安防系统维修费后，未履行与柳州市沃比科技有限公司委托的安防系统后续维修服务，造成业主至今无法使用，造成了重大经济损失，并严重影响了被告的声誉。五、原告的起诉已过诉讼时效。原告起诉主张从2013年3月1日起至2019年5月8日的物业服务费,早已超过诉讼时效。六、原告应收的物业费与原告应向被告支付的停车费已经相互抵消，被告没有拖欠所谓的物业费。七、被告主张滞纳金缺乏合同依据。综上所述,原告的起诉及诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月10日甲方柳州市正居房地产有限责任公司与乙方柳州市新铭物业服务有限公司签订了《正居•金福第小区前期物业服务合同》，其中约定原告向被告提供金福第小区前期物业服务，总建筑面积47927.36平方米，其中住宅33635.82平方米，商业3710.54平方米；约定前期介入阶段，即合同签订之日起至被告通知首批交房期限，前期物业服务期限为自双方签订之日起生效，经业主大会依法选举，产生业主委员会与重新选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日起，本合同自动失效；约定服务内容按物业服务收费标准对应的《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》的内容和标准执行，被告未售房部分按建筑面积支付物业服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业服务费（有电梯）：1.26元/月/平方米、商业物业服务费（有电梯）：3.81元/月/平方米、办公楼/写字楼物业服务费（有电梯）：3.81元/月/平方米；约定逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。 原告柳州市新铭物业服务有限公司曾因物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2018年4月17日依法作出（2016）桂0204民初2332号民事判决书，因新铭物业公司提交的《催费通知》不能证明已向正居公司进行物业服务费的书面催交，判决驳回柳州市新铭物业服务有限公司的诉讼请求。新铭物业公司不服，上诉至柳州市中级人民法院，后撤回上诉。 2019年3月8日柳州市新铭物业服务有限公司发送EMS快递向柳州市正居房地产有限责任公司催收物业费，该邮件因“收件人拒收”被退回。2019年3月12日柳州市新铭物业服务有限公司再次向柳州市正居房地产有限责任公司发送EMS快递催收物业费，2019年3月15日邮件妥投。 庭审中，正居公司认可收到了催费通知，但辩称没有拖欠物业费。新铭物业公司称，其主张的是商铺的物业费，物业费从2013年1月1日起计算到2018年3月31日，一共63个月，计算公式为3710.54㎡（商铺面积）×3.51元/㎡×63个月，共计820511.71元，滞纳金分段计算，每期按每日3‰计算。新铭物业公司在庭后提交了滞纳金计算表，每月的滞纳金从次月的11日开始起算，该表上的滞纳金按照逾期每日万分之五的标准计算，每日万分之五的标准与合同中的约定一致。双方均认可新铭物业公司于2018年3月31日正式退出正居•金福第小区，协商解除了物业服务合同但没有正式签订解除合同的书面材料。正居公司辩称，小区的停车位属于开发商，由物业公司代收停车费，双方口头约定由停车费抵扣商铺和空置房的物业费，双方曾因停车费的问题打过官司。新铭物业公司对被告的上述陈述及辩称不予认可，不存在以停车费抵物业费的情况，被告曾因停车费的问题提起诉讼，案件经过二审审理后驳回了正居公司的诉请，裁判认定的事实中没有认定停车费抵物业费的事实。正居公司辩称，案件诉请要求新铭物业公司支付停车费，驳回的理由是正居公司不清楚新铭物业公司收了多少停车费，因为正居公司没有掌握相关收费数额所以被驳回，在该案中因为正居公司的诉请是支付停车费，当然不会在该案中提及抵扣的问题，现原告仅凭前期物业服务合同主张被告支付物业费已经背离了真实了客观事实，若原告想要主张物业费应当先要和被告对停车费进行结算后才能进行物业费的结算。 本院认为，新铭物业公司作为正居公司商铺的物业管理服务单位，双方签订了《正居•金福第小区前期物业服务合同》，并提供了物业管理服务，新铭物业公司履行了管理义务后有权向被告收取物业管理费，正居公司应按该合同的约定支付相关物业管理费。合同载明商业面积3710.54㎡，约定商业物业服务费（有电梯）3.81元/月/平方米，新铭物业公司主张商铺物业费从2013年1月1日起计算到2018年3月31日，共63个月，按照3710.54㎡（商铺面积）×3.51元/㎡×63个月计算，共计820511.71元。正居公司在庭审中提出了诉讼时效的抗辩，新铭物业公司向本院起诉的（2016）桂0204民初2332号案件，因其提交的《催费通知》不能证明已向正居公司进行物业服务费的书面催交，不足以达到通知正居公司的效果，故该案不符合诉讼时效中断的情形。本案中正居公司认可2019年3月15日收到新铭物业公司寄送的催费通知，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间。综上，2016年3月16日之前的物业服务费已经超过诉讼时效期间，新铭物业公司主张的2013年1月1日至2016年3月15日期间的物业服务费，本院不予支持。双方均认可新铭物业公司于2018年3月31日正式退出正居•金福第小区。故本案物业费应从2016年3月16日计算至2018年3月31日，共24.5个月，按照3710.54㎡×3.51元/㎡×24.5个月计算，为319087.89元。新铭物业公司要求正居公司支付2016年3月15日至2018年3月31日物业服务费319087.89元的请求，本院予以支持。 关于滞纳金，《正居•金福第小区前期物业服务合同》中约定，逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金，新铭物业公司要求正居公司承担滞纳金有合同依据。新铭物业公司在庭审中主张滞纳金每期按每日3‰计算，但其庭后提交滞纳金计算表按照逾期每日万分之五的标准计算，与合同约定一致，每月的滞纳金从次月的11日开始起算。滞纳金计算表上的计算标准不违法合同约定及法律规定，本院按照双方合同约定的逾期每日万分之五的标准分段计算滞纳金，每月的滞纳金从次月11日起算，2016年3月16日至2019年5月8日期间的滞纳金为119674.24元。之后的滞纳金，新铭物业公司主张按月利率2%计算至被告支付完毕时止，月利率2%计算标准无事实与法律依据，本院按照双方合同约定的逾期每日万分之五的标准调整至月利率1.5%，故之后的滞纳金，以所欠物业服务费319087.89元为基数，按月利率1.5%从2019年5月9日计算起至被告支付完毕所欠物业服务费之日止，本院对于新铭物业公司主张滞纳金过高的部分不予支持。 正居公司关于本案属于“同一案件二次起诉”的抗辩，（2016）桂0204民初2332号案件因新铭物业公司不能证明已向正居公司进行物业服务费的书面催交而被本院判决驳回诉讼请求，新铭物业公司上诉后撤回上诉，该案未经实体处理，现新铭物业公司再次起诉不违背“一事不再理”原则，故正居公司的抗辩不成立，本院不予支持。 正居公司关于停车费抵扣物业费、需先结算停车费才能结算物业费的抗辩，新铭物业公司对此不予认可，正居公司未提交证据证明双方存在用停车费抵扣物业费的约定，其要求停车费抵扣物业费无事实与法律依据，本院不予采纳。 正居公司辩称，新铭物业公司没有履行合同义务，违反合同条款，导致合同目的不能实现，并且在2016年8月28日正居公司以书面形式向新铭物业公司发函解除物业服务合同，双方签订的《正居•金福第小区前期物业服务合同》已解除，新铭物业公司物无权主张物业服务费，又辩称新铭物业公司未履行与柳州市沃比科技有限公司委托的安防系统后续维修服务，严重影响正居公司的声誉，正居公司对于上述抗辩均未提交证据予以证明，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告柳州市正居房地产有限责任公司向柳州市新铭物业服务有限公司支付2016年3月16日至2018年3月31日期间的物业服务费319087.89元及滞纳金（滞纳金计算：以319087.89元为基数，按月利率1.5%，从2019年5月9日计算起至清偿之日止；2016年3月16日至2019年5月8日期间的滞纳金为119674.24元）。 二、驳回柳州市新铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可自本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费14169元（原告已预交），由原告柳州市新铭物业服务有限公司负担8197元，由被告柳州市正居房地产有限责任公司负担5972元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃 军 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  邓秋林 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  向羊子 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007