成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4356号 原告：成都成华中泓房地产开发有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段298号。 法定代表人：余驰，职务系执行董事。 委托诉讼代理人：王朕重，四川商信律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师，特别授权。 被告：张军，男，汉族，1976年8月10日出生，住四川省巴中市巴州区。 被告：赵小华，女，汉族,1976年12月28日出生,住四川省巴中市巴州区。 原告成都成华中泓房地产开发有限公司（以下简称：中泓公司）与被告张军、赵小华商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告中泓公司的委托诉讼代理人王朕重到庭参加诉讼，被告张军、赵小华经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 中泓公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：2257567，含《补充协议》及其他附件），并判决二被告向原告返还位于成华区房屋，协助原告注销前述房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案以及网签；2、判决被告向原告支付由原告代为清偿的贷款本息375370.7元，以及《四川省商品房买卖合同（预售）》项下违约金51801.6元，前述两项合计427172.3元，并由原告从被告已支付的购房款中直接扣收前述款项。 中泓公司提出的事实与理由：2015年8月11日，原告与二被告签署《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：096-1634，含《补充协议》及其他附件），约定二被告共同购买原告开发的位于成华区房屋（以下简称“房屋”），建筑面积75.22平方米，总价款518016元，采用贷款方式付款：如因被告原因，导致银行解除与被告的抵押贷款协议，并要求原告承担连带清偿责任时，原告有权解除合同，若原告解除合同，原告可在合同解除后从应退给被告的放款中扣除与原告代被告清偿银行贷款同等金额的款项，同时被告应承担总房款10%的违约金。（附件四第三条第（三）款）。按照法律规定或合同约定解除合同的，被告应在签订合同解除协议之日起10日内配合原告办理《四川省商品房买卖合同（预售）》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在被告已接房的情况下）将该房屋的占有转移与原告（附件十三第十九条第（二）款）。此后，二被告（借款人）、原告（保证人）与交通银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称“贷款人”）签订《个人房产抵押贷款介同》，由贷款人向被告发放个人购置商用房贷款360000元用于购买房屋，二被告应按月还款，并由原告提供连带责任保证。因二被告贷款连续逾期，贷款人于2018年11月22日向原告出具《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》，要求原告履行连带担保责任，代为清偿二被告所欠全部贷款余额及逾期欠息。据此，原告向贷款人支付了前述款项。综上，二被告未按约定向贷款人履行还款义务，导致原告就有关贷款承担连带保证责任，已构成严重违约，且原告向被告多次催收未果，因此原告有权要求二被告支付原告代偿款项和违约金，并有权解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及要求被告协助注销商品房买卖合同备案登记等并返还房屋。 张军、赵小华未答辩、未举证、未质证。 经审理查明，2015年8月11日，中泓公司（出卖人）与张军、赵小华（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》载明：第一条（商品房项目建设依据）出卖人以出让方式取得坐落于成华区，关家堰社区四、六、八组（Ｃ宗地）地块的建设用地使用权。第四条（商品房基本情况）该商品房为预售许可证10918号下第4幢，房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置；该商品房的预测建筑面积共75.22平方米，其中套内建筑面积59.08平方米，分摊的共有建筑面积16.14平方米。第八条（计价方式及价款）该商品房单价为每平方米8768.04元，总价款为518016元。第九条（付款方式及期限）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于合同签订时抵作商品房价款，买受人于2015年12月24日前支付首期房价款158016元，占全部房价款的30%，余款360000元向交通银行股份有限公司四川省分行营业部（贷款机构）申请贷款支付，期限叁拾年。第十八条（交付时间和手续）出卖人在2018年3月17日前向买受人交付该商品房。《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第（三）项载明：若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。2015年11月3日，案涉成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组、关家堰社区四组、六组、八组4栋1单元11楼5号房屋（以下简称：案涉房屋）进行了商品房买卖合同备案登记（合同备案号2257567）。 2016年3月22日，案涉房屋进行了预购商品房预告登记，预告登记权利人为张军、赵小华，预告登记义务人为中泓公司。同日，案涉房屋进行了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为交通银行股份有限公司四川省分行营业部，预告登记义务人为张军、赵小华。 以上事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）、商品房买卖合同摘要、预告登记证2份予以证实。 庭审中，中泓公司举出《个人房产抵押贷款合同》复印件，中泓公司陈述原件在银行处，拟证明：虽然该证据为复印件，但《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》、《代偿确认函》可以佐证，被告向交通银行申请银行贷款，并由中泓公司提供连带保证责任的情况。 庭审中，中泓公司举出《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》载明：“保证人：成都成华中泓房地产开发有限公司我行于2016年1月6日根据签订的《交通银行个人房产抵押贷款合同》（合同编号：201501511010999001200000535），向借款人张军发放了人民币金额叁拾陆万元整的个人一手房按揭贷款，期限240个月，由贵公司提供贷款保证。自2017年7月1日起，借款人开始连续逾期，截至2018年11月12日贷款余额及逾期欠息暂计378,907.28元（利息、罚息、复利按我行电子系统数据计算）未按期偿还。根据合作协议相关条款约定，请贵公司在接此通知后代为如数偿还以上全部款项，实际偿还金额最终应当以贷款本息全部偿还日期我行电子系统计算的数据和相关诉讼案件的票据为准”。该《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》盖有“交通银行股份有限公司四川省分行营业部”的印章，日期为2018年11月22日。但没有经办人的签字。 中泓公司举出的《代偿确认函》载明“成都市成华区人民法院：我行个人一手房按揭贷款客户张军（身份证：5130281976××××××××），贷款金额360000元。因该客户未按合同履行还款义务。根据交通银行股份有限公司四川省分行营业部与保证人成都成华中泓房地产开发有限公司的合作协议，保证人成都成华中泓房地产开发有限公司履行了代偿义务。截止2019年1月8日，保证人成都成华中泓房地产开发有限公司代为清偿了不良贷款客户张军所欠我行的贷款本息（代偿贷款本金：344814.31元；利息：30556.39元），代偿金额合计叁拾柒万伍仟叁佰柒拾元零柒角（小写：375370.70元）”。该《代偿确认函》盖有“交通银行股份有限公司四川省分行营业部”的印章，日期为2019年。但没有经办人的签字。 庭审中，中泓公司陈述：中泓公司代偿的款项系通过银行转账的方式。但中泓公司未出示转账凭证。 庭审中，中泓公司陈述：案涉房屋已经交付，具体时间不太清楚，楼盘是个比较久的盘。 庭审中，中泓公司陈述：案涉房屋现在的情况不太清楚。 本院认为，中泓公司（出卖人）与张军、赵小华（买受人）签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。中泓公司主张因张军、赵小华贷款连续逾期，导致银行解除与张军、赵小华的抵押贷款协议，并要求中泓公司承担连带清偿责任，故依据双方关于“如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同”的约定，中泓公司诉请解除与张军、赵小华签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，由于中泓公司举出的《个人房产抵押贷款合同》系复印件，且中泓公司未举出已实际代张军、赵小华清偿了房屋按揭贷款的扣款凭证佐证《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》、《代偿确认函》，而双方明确约定“银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准）”，故中泓公司举出的证据不能证明其主张，对中泓公司提出的解除《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他附件）及基于合同解除提出的相关诉讼请求，以及要求张军、赵小华向中泓公司支付代为清偿的贷款本息375,370.7元并承担违约金等诉讼请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十五条之规定，判决如下： 驳回原告成都成华中泓房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费13,252元、公告费300元，共计13,552元，由原告成都成华中泓房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 演 人民陪审员  陈远征 人民陪审员  黄 耀 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  喻兰菊