四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初4631号 原告：成都世豪新瑞物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区晋阳路366号。 法定代表人：邱丰，经理。 委托诉讼代理人：刘丹，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：徐嘉苓，女，系公司员工。 被告：肖邦，男，1981年10月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 原告成都世豪新瑞物业服务有限公司（以下简称“世豪公司”）与被告肖邦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世豪公司的委托诉讼代理人刘丹、徐嘉苓，被告肖邦及其委托诉讼代理人高鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令肖邦向世豪公司支付2015年7月1日至2019年6月30日的物管费11462.88元；2、判令肖邦向世豪公司支付拖欠物管费的违约金（以拖欠物管费为基数，按每日千分之三计算，截止到2019年6月30日的违约金为26171.9元）；3、判令肖邦承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年11月8日，世豪公司与肖邦签订了《天府豪庭前期物业管理服务协议》，协议约定世豪公司对肖邦所有的位于成都市房屋提供物业服务，房屋建筑面积为103.83平方米。该协议第四条第二款约定：肖邦应按照季度交纳物业服务费，于每季度首月的15日前交纳本季度物业管理服务费。该协议第四条第三款第1项约定：肖邦交纳物业服务费的标准为每月每平方米2.3元。同时，该协议第八条第三款约定：肖邦不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起，每日按未交金额总和的千分之三向世豪公司支付违约金。协议签订后，世豪公司按约定提供了物业服务，但自2015年7月1日起，肖邦一直未交纳物业服务费，截至2019年6月30日，肖邦已拖欠物业服务费11462.88元及违约金26171.9元，合计37634.78元。经世豪公司多次催收，肖邦仍不履行付款义务，严重损害了世豪公司的合法权益，故向法院提起诉讼。 肖邦辩称，对世豪公司主张的肖邦从2015年7月1日起就没有交纳物管费的事实无异议，但：一、2015年7月1日后，世豪公司已经停止向肖邦提供物业服务，没有服务当然就不能得到相应的费用，故肖邦有权拒绝交纳相应的费用。世豪公司提供的物业服务也是不合格的，如停车场的商业车辆可以随意进入小区，小区出现社会闲杂人员对业主进行殴打等；二、世豪公司对滞纳金的计算方式没有明确，肖邦对计算的金额有异议。若法院支持了世豪公司的违约金主张，肖邦认为标准过高，应予调减；三、世豪公司的诉讼请求已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：肖邦系成都市房屋业主，房屋建筑面积103.84平方米。2010年11月8日，世豪公司（原成都尚信物业服务有限公司）与肖邦签订《前期物业管理服务协议》，该协议第二条约定：“本协议期限自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止”；第四条第二款第1项约定：“本物业的物业管理费按双方协定的标准向业主／使用人收取，住宅按其拥有物业的建筑面积（产权证建筑面积）每月每平方米2.3元的标准收取”；第八条第四款约定：“甲方（肖邦）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴，并从逾期之日起，每天加收应缴金额3‰的滞纳金”。自2015年7月1日起，肖邦停止向世豪公司缴纳物管费。截止2019年6月30日，肖邦共计欠缴物管费共计11462.88元。2017年至2018年期间，世豪公司先后多次向肖邦邮寄《律师函》，要求其交纳物管费及违约金。 上述事实有世豪公司提交的《前期物业管理服务协议》、邮政专递回单、《律师函》、《欠费清单》等以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1、肖邦是否应当向世豪公司支付2015年7月1日至2019年6月30日的物管费11462.88元；2、肖邦是否应当向世豪公司支付拖欠物管费的违约金。如应支付，具体金额为多少。对此，本院做如下评述： 关于肖邦是否应当向世豪公司支付2015年7月1日至2019年6月30日的物管费11462.88元的问题。本案中，肖邦与世豪公司签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规禁止性规定，应视为双方真实意思表示，属合法有效，对双方具有约束力。双方签订的《前期物业管理服务协议》中，明确约定了物管费缴纳标准，故肖邦应当按照双方约定标准缴纳物管费。现肖邦拒绝支付物管费的理由主要有两个：一是世豪公司已停止向其提供物业服务；二是世豪公司未按约履行物业服务合同所确定的义务。就世豪公司是否已停止向其提供物业服务的问题，肖邦虽提交了相关电话录音证明其主张,但从该电话录音看，系案外人因家中停水、停电与世豪公司工作人员电话交涉产生，并无其他证据印证世豪公司已停止向肖邦提供物业服务。就世豪公司是否按约履行物业服务合同所确定的义务而言，肖邦虽主张停车场的商业车辆可以随意进入小区，小区出现社会闲杂人员对业主进行殴打等，但即便世豪公司在物业服务过程中存在瑕疵，肖邦也可以另案主张权利，而不能通过拒交物业服务费的消极方式处理，故对肖邦的该项抗辩理由，本院不予采纳。 关于肖邦是否应当向世豪公司支付拖欠物管费的违约金及具体金额的问题。因肖邦未按照合同约定向世豪公司支付物管费，其行为已构成违约。且双方签订的《前期物业管理服务协议》对违约责任承担有明确约定，故肖邦应向世豪公司支付违约金。关于违约金金额，世豪公司主张应以拖欠物管费为基数按每日千分之三计算，肖邦主张调减。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于世豪公司未提交其实际损失的相关证据，故结合双方纠纷发生原因，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按肖邦欠交物管费的10%计算违约金，即11462.88元×10%=1146元，对世豪公司主张的违约金予以部分支持。 此外，肖邦虽主张世豪公司的诉讼请求已过诉讼时效，但本院认为，根据本案查明的事实，世豪公司并不存在怠于催缴物业费的情形，同时考虑到物业服务具有长期性、持续性的特点，世豪公司系依据《前期物业管理服务协议》持续性地提供物业服务，故对肖邦关于诉讼时效的抗辩意见，本院亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条的规定，判决如下： 一、肖邦于本判决生效之日起十日内向成都世豪新瑞物业服务有限公司支付2015年7月1日至2019年6月30日的物管费11462.88元。 二、肖邦于本判决生效之日起十日内向成都世豪新瑞物业服务有限公司支付违约金1146元； 三、驳回原告成都世豪新瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费740元，由肖邦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  方 嘉 人民陪审员  朱学林 人民陪审员  陈祖旭 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  曾 卓