广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20606号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********恒福花园内，统一社会信用代码914************882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，公民身份号码420************521。系原告员工。委托诉讼代理人：邓翠萍，公民身份号码440************023。系原告员工。被告：杨瑞克，女，1979年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******石门中学狮山校区，公民身份号码411************669。被告：孟向阳，男，1979年10月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******************，公民身份号码411************057。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告杨瑞克、孟向阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告孟向阳到庭参加诉讼，被告杨瑞克经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付拖欠的物业管理费7026.60元、公摊水电费342.20元、违约金1526.86元，总暂计8895.66元（上述费用及违约金暂计至2019年5月31日,违约金按年利率24%计算，请求计算至实际清偿之日止）；2、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年12月4日，原告与两被告就佛山市南海区************************（下称该商品房）物业服务事宜签订《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》。该商品房的建筑面积为136.56平方米。根据《物业服务协议》约定，原告为该商品房提供物业服务，被告以每月2.45元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理费用，每月物业管理费为334.6元。被告应于每季度第一个月5日前缴纳当月费用，否则，每逾期一日按欠费金额5‰标准支付违约金。原告已依约提供物业服务，但两被告自2017年9月份起欠缴物业管理费。经原告多次催缴，两被告不予理会。截止至2019年5月31日，两被告已拖欠原告物业管理费、公摊水电费及违约金等合共8895.66元。两被告的行为已构成违约，严重损害了原告合法权益，现特诉至法院。被告杨瑞克未答辩，亦未举证。被告孟向阳辩称，原告提出的“原告已依约提供物业服务，但两被告自2017年9月份起欠缴各项费用，经原告多次催缴，两被告不予理会”与事实严重不符。具体答辩如下：一、针对原告所述:“原告已依约提供物业服务”，被告为原告与其提供的《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》中的服务内容差距太大，完全没有履行到物业管理应尽的义务，此为导致业主与物业管理矛盾增加，后逐步拒交物业管理费的主要原因，具体如下：一)、根据《恒福天悦花园前期物业管理服务协议)(2015年12月4日签署)规定，第一条“双方的权利和义务”，第一款:“甲方的权利和义务”：1、第2节，甲方应“根据有关法规和政策，结合恒福天悦花园的居住环境，制定恒福天悦花园的物业服务制度和《恒福天悦花园管理规约》”；事实上，条款中“物业服务制度”和《恒福天悦花园管理规约》自2017年3月收楼以来，甲方从来没有提供；2、第8节:要求，甲方应“每年应定期向乙方公布物业服务费用收支账目”；事实上存在两个问题:1、从入住至今，甲方物业(恒福天悦小区)始终没有正面给业主回复物业管理费用的具体涵盖内容，业主从2018年初开始，反复向物业追问，但物业始终不正面回复，置若罔闻；2、甲方公布的物业服务费用收支账目，往往是在发生之后延迟两到三个月之后公示，并且公示文件中不能提供相应的服务电话，在小区群中与管理员沟通，绝大多数是无疾而终，故此不能接受；3、第10款，甲方“不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；”事实上:恒福天悦小区花园至少有三四处共用部位被非法侵占(仅仅是现在知道的)：1)、小区游泳池的权属:恒福天悦小区内部设置有游泳池，购买房产时，业主被告知小区内游泳池会面向所有小区居民开放，游泳池由小区物业委派专业人员负责管理，收支会有公示，游泳池收益属于小区共有……”；但在游泳池于2018年正式开设以来，游泳池的管理事实上是完全委托给第三方，小区物业并未介入管理；当业主询问游泳池的权益归属时，甲方回复为“游泳池已经全部外包，水电由外包公司负责，小区物业没有管理权”，并且小区至今没有公布小区游泳池的收支问题；(另，因小区游泳池面向社会开放，所有持游泳年票的人都可以使用，外来人员无法控制，给小区的安全带来隐患)；2)、小区车库地下一层东门车库，在2019年之前，有一专门车位用于存放甲方的电动巡逻车，并拉出充电线用于充电:被业主询问时，甲方回复，此车位为物业专用车位，电费由物业承担;但事实上，物业并没有公示其对此车位的所有权，2019年后，在业主的压力下，物业电动车转移了充电位置，(注:据说在负一楼，有一物业管理层的专用车位没有专门去查过)3)、小区电梯的广告出租位:天悦小区目前入驻的有8栋(1、2、3、4、5、6、13、14)按照每栋2部电梯计算，目前正常运行的有16部电梯:按照被告所在的6座电梯计算，每个电梯的可用广告位已经被甲方非法使用近两年时间(至今2019年9月为止)；在此期间，业主不断要求甲方公布公用位置广告费的收支状况，甲方不予回复；4)、小区内入门花园部分区域，经常被一些兜售产品成者其他的宣传摊位占据，严重影响小区生活环境；4、第11款“向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。事实上:甲方不会向业主提供任何帮助服务；2019年7月22日，家人给被告电话，说是被告家洗衣机不能使用；因被告当时工作在外，没办法第一时间赶回家，故此打电话向天悦花园小区的物业求助，希望他们能够协助查看原因；电话接通后，天悦小区的物业工作人员听被告说完求助情况，很不客气的说“我们不提供对业主的服务，我们的工程部门只负责对花园公共部分的维护，业主自己家内的只能自己搞定；”被告追问“被告没有要求你们无偿服务，有偿上门都行，现在之后麻烦去看看原因”；对方毫不犹豫的拒绝，并挂断了电话。二)、第二条“物业服务内容。”1、第一节:甲方负责“房屋共用部位的推护和服务。”2、第二节:甲方负责“房屋共用设施设备及其运行的维护服务。”事实:电梯在2018年1月份开始不断出现小异常，严重时每月出现4-6次，甚至第一天刚刚做完保养，第二天就开始罢工，给六座居民造成巨大心理负担；但作为管理方的物业管理公司，每次都只是及时修理完事，至于电梯为什么出现异常，根源在什么地方，从来不主动跟进，至今为止，电梯依然是大毛病没有，小毛病不断；另:发生问题之后，物业派人到电梯上亲自测试，运行几遍，没有发现问题的，一律归结为业主误报，不予理会。3、第三节:甲方负责“公共环境的清洁，绿化管理及养护。”事实:看看小区绿化，2018年6月之前，小区已铺好的草坪，大约有1/3是干枯的，经多次催促，方才进行补种……4、第四节第2款:甲方负责:“实行24小时巡逻及闭路电视监控。”事实：1)小区从2018年开始发生过一次陌生人爬楼事件，发生过一次陌生人敲门、遇到业主就躲事件，事后物业没有发布任何结果；物业承认在小区的某些角落是没有监控的；2)2019年4月份，小区地下停车场发生一起电动车丢失事件、一起电动车大锁被撬事件，物业没有任何处理结果；三)、第三条“物业服务质量。”1、第二节:“设备运行”中规定，甲方应:1、“定期检查、测试、监管设备安全运行并做运行记录”2、“配备专业技术人员，定期保养维修；”事实:电梯问题同上。2、第三节:“共用部位、共用设施设备的维护和管理”中规定:1、“发生损坏进行维修”；2、“设施设备运行正常、严格按操作规程进行。”事实:电梯问题同上。3，第四节:“环境卫生”规定:1、“保持区内/商铺门前的公共卫生清洁。”事实:业主多次提出楼道、窗户、电梯银镜等公共区域超过两三天不打扫情况，落满灰尘。4、第五节:“绿化”中规定:2、“管理及养护措施落实，保持花卉草木正常生长；”事实:绿化问题同上。5、第七节:“秩序”中规定:1、“区内实行封闭式管理；”2、“实行24小时值班制度。”事实:1)小区从2018年开始发生过一次陌生人爬楼事件，发生过一次陌生人敲门、遇到业主就躲事件，事后物业没有发布任何结果；物业承认在小区的某些角落是没有监控的；2)2019年4月份，小区地下停车场发生一起电动车丢失事件、一起电动车大锁被撬事件，物业没有任何处理结果；3)外来人员进入小区缺少严格的身份核实登记制度，不明身份人员经常出没在小区发传单、小卡片等等，让小区的封闭管理形同虚设；6、第九节:“房屋共用位置、共用设施设备小修和急修”规定:1、“小修:保证共用部位和共用设施、设备及时维修”；2、“急修:建立急修工程管理制度，保证共用部位正常运作；”7、关键的安全问题:2018年春节前晚上大约10点左右。5、6座所有消防仪器突然报警，有邻居闻到淡淡的烟味；随后物业保安进行巡查。确认无危险源，但直到现在，当时的消防器材为什么报警的原因一直没有任何回复；2018年7月的5栋失火情况，一直存在但都不能整改的高空抛物问题(业主提出自行出钱装上对上的摄像头，但物业一直没有表态)。四)、第九条“违约责任。”1、第一条“甲方违反本协议，未达到物业服务质量的约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。”事实上:六座业主多次与物业方进行沟通，但从未有下文，物业服务质量依然如故。二、针对原告所述:“但两被告自2017年9月份起欠缴各项费用，经原告多次催缴，两被告不予理会”，与事实不符1、被告家在2017年11月入住小区，入住前已经签订了各项自动扣费协议，并且在相应的银行卡中已存入足额的费用；2017年11月，物业管理通知被告，说银行卡不能扣费，让被告去银行处理:被告和被告太太立即去银行(南海农商行)查询，银行反馈自动扣费无异常，让被告找回物业进行处理；之后被告去物业管理处，被管理处工作人员很不耐烦的告知:你家的扣费没问题了；经被告与物业人员再三确认，她们都是这个答复，被告只好告诉他们，有问题尽快联系，但之后并没有再有人联系，直到2018年6月开始的催款单；2、至于“经原告多次催缴，两被告不予理会”更是错的离谱；每次收到催缴单，被告都会积极与物业(物业管家范成、余志金、李亚文、物业经理陈悦、唐经理等)联系。明确表明被告业主的诉求，提出物业改善并稳定后，被告将会按期缴纳相应的物业管理费；物业管理处表面同意，事实上从未有过明显改善，导致物业和业主之间的矛盾越积越深，很多业主选择了以抗拒缴纳物业管理费的方式，表达对物业的抗争；三、请求事项。1、请求原告撤回诉状，提交南海狮山恒福天悦小区物业管理服务水平方案，并提交小区业主共同监督执行；2、驳回原告所谓的违约金诉求;业主缴纳物业管理费为理所应当，被告会在恒福天悦小区物业管理服务工作提升之后如数缴纳物业管理费；3、撤销原告“一级物业”名号，要求重新核定恒福物业的物业费用标准；4、更换恒福天悦物业公司；5、请求原告向被告公开道歉，并不得以任何理由骚扰被告家人的正常生活；6、更换电梯；7、请求电梯公司彻查电梯频繁出现异常的原因，并给广大业主一个交代；8、诉讼费由原告承担。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明原、被告的主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》，证明被告购买了涉案物业。3、《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》，证明根据原被告双方签订的物业管理服务协议约定，物业管理费为每月每平方米2.45元，按建筑面积136.56平方米计算，即案涉物业每月物业管理费为334.60元，电费据实结算，被告应于每季度5日前缴纳当季物业管理费，并同时缴纳水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之五向原告支付违约金。4、入住登记表，证明被告于2017年3月30日进行了收楼，物业服务费从该日开始计算。5、物业服务费催缴函、律师函及快递单，证明被告未按期履行交费义务，原告通过快递发函的方式要求被告支付拖欠的管理费、公摊水电费及违约金，但被告置之不理。6、8份公摊水电费通知及分摊通知公示的照片、原告垫付水电费的发票（从2018年1月—2019年3月），证明原告先行垫付了2018年1月—2019年3月、2018年5月-2018年9月期间的公摊水电费并以通知的形式将公摊水电费的情况进行了公示。7、不动产信息查询结果，证明被告为案涉物业所有权人。诉讼中，被告孟向阳举证如下：照片、微信聊天记录截图，证明原告在环境绿化、噪音控制等方面均存在质量问题。本院组织当事人进行了证据交换、质证，认证如下：原告的证据1、2、3、4、5、7，被告孟向阳无异议，对证据6，被告孟向阳对真实性无异议，故本院对上述证据均予确认。被告的证据，原告不予认可，且微信聊天记录中有猜测性、评论性、推断性的言语，不能反映事实，又无其他证据佐证，故本院不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：根据2019年9月3日的不动产登记信息查询结果显示，涉案物业位于佛山市南海区***********************，建筑面积为136.56平方米，两被告为产权人。2015年12月4日，原告（甲方）与被告（乙方、业主）签订《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落位置：佛山市南海区******************，建筑面积136.74平方米。第一条双方的权利和义务二、乙方的权利和义务……4、依据本协议定期向甲方交纳物业服务费及其它费用……第四条物业服务费用一、交纳费用时间：每月5日前交当月费用，逾期每日加收5‰违约金。二、物业服务费收费标准：1、高层有电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.45元……5、属业主公共分摊的其它费用以实际发生额按房屋、商铺、车位建筑面积分摊。三、物业服务费从房屋交付使用之日起开始收取……第九条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交清所欠费用，并从逾期之日起每天5‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方有权采取必要的催缴措施。”2018年7月31日、12月4日，原告分别向两被告发函催缴物业费用。根据原告提交的《天悦业主欠费清单》，其主张的违约金为物管费的违约金，公摊水电费未计算违约金。庭审中，被告孟向阳陈述：对物业费、公摊水电费的金额无异议，对违约金有异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于物业管理费及违约金。根据涉案服务协议约定，两被告负有依约按期支付物业管理费的合同义务。现原告已为包括两被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告对物业费、公摊水电费的金额无异议，故本院对原告主张被告的欠费情况予以确认。两被告未依约按期足额交纳物业管理费和公摊水电费，已构成违约，故原告有权依约向被告主张逾期交纳物业管理费的违约金。原告诉请按照年利率24%支付违约金，系其自由处分民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以支持。关于公摊水电费。根据涉案服务协议已明确约定公摊水电费计费范围及分摊方法，且原告已提交相关发票证明代为垫付的事实，被告孟向阳亦无异议，本院予以支持。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，无益于推动和谐小区的建立及良好居住环境的形成，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告杨瑞克、孟向阳于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市南海区***********************2017年9月至2019年5月的物业管理费7026.6元及违约金1526.86元（违约金暂计至2019年5月31日，此后至实际清偿日止的违约金以7026.6元的未付部分为基数按年利率24%计算）、2017年9月至2019年5月的公摊水电费342.2元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告杨瑞克、孟向阳负担。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十一月七日书记员  吴章斐