汉中市汉台区人民法院 民事判决书 (2019)陕0702民初3831号 原告汉中市鑫泰物业有限责任公司，住所地汉中市汉台区。统一社会信用代码*******。法定代表人张权宝，该公司董事长。委托代理人张建民，该公司项目经理。委托代理人赵本华，该公司员工。    被告邓方奇，男，汉族，生于1967年12月8日，住汉中市汉台区，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告汉中市鑫泰物业有限责任公司诉被告邓方奇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉中市鑫泰物业有限责任公司委托代理人张建民、赵本华，被告邓方奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉中市鑫泰物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2010年1月1日至2019年6月31日的物业管理费4301.90元，其中物业费、垃圾费3762.10元、违约金539.80元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月29日，原告与府西花苑小区业主委员会签订《府西花园小区物业服务合同》，合同期限3年，物业管理服务费用多层0.32元/平方米.月，高层0.58元/平方米.月，垃圾费每月每户8元，违约金按逾期之日起每年加收6%。2017年1月1日，原告与府西花苑小区业委会续订了三年的物业服务合同，合同约定物业管理服务费用多层0.35元/平方米.月，高层0.60元/平方米.月，垃圾费每月每户8元，违约金按逾期之日起每天加收0.3%。在原告服务期间多次催收，被告以小区其他人没有交物业费为由拒交物业费、垃圾费。原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判如所请。被告邓方奇辩称，原告与府西花苑小区业主委员会签订的物业服务合同于2011年12月31日期满。2012年、2013年小区实行自治，业主委员会聘请被告担任小区物业管理经理，全权负责小区物业管理工作。原告在明知不再续签物业服务合同的情况下，在离开小区时仍提前收取了2012年度车位费18810.50元、电梯运行费3195元、税费1065.90元等共计23071.50元。被告接管小区物业服务后，由于原告提前收取了费用，致使被告实施服务工作时经费紧张，自己垫款维持工作运行。为此，被告多次要求原告退还多收取的2012年度物业费用23071.50元无果，社区、办事处、派出所协调也无济于事，在万般无奈的情况下，诉诸汉台区法院，在原告不再来府西花苑小区实施物业服务的前提下，经协商仅退了15000元，原告不当得利8071.50元。二、原告多收取的23071.50元协商到15000元，是原告不再来府西花苑小区服务的情况下协商的结果，2014年1月1日，原告又来到小区服务，应退还被告不当得利款8071.50元，但原告置若罔闻，被告只能用不交物业费来减除损失。三、原告在被告负责小区物业服务管理期间，多次带人到小区屋里取闹，张贴大字报、用高音喇叭在小区喊等黑恶势力行为，严重破坏干扰被告的物业服务工作，扰乱了小区秩序，为此，中山街派出所多次出警解决。原告的行为给被告造成了极大的经济损失和不良影响，要求原告赔偿被告损失费10000元，同时，也应该受到法律的制裁和道德谴责。四、原告诉讼交费时间有误，费用不清楚。2012年1月1日至2013年12月31日，原告未在府西花园小区从事物业服务工作。2012年之前的物业费被告已经交纳，时间较久，找不到缴费票据了，即使被告没有交纳，该部分费用已经超过诉讼时效，不应受法律保护。原告主张的违约金过高，没有法律依据。原告汉中市鑫泰物业有限责任公司围绕其诉讼请求向法院提交的证据有：2010年、2011年、2014年至2016年、2017年至2019年物业服务合同四份；催费通知及通知、告知书；欠费清单。被告邓方奇未提交任何证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定如下主要事实：被告邓方奇系汉中市XX小区XX号楼XX单元XX室业主。2013年12月29日，原告与汉中市府西花苑小区业主委员会签订《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》一份，约到合同期限3年（2014年1月1日至2016年12月31日），物业管理服务费用多层0.32元/平方米.月，高层0.58元/平方米.月，并约定物业费应每月或每季度交纳，业主逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起、每天加收0.3%的违约金等内容。2017年1月1日，原告又与汉中市府西花苑小区业主委员会签订《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》一份，约定合同期限3年（2017年1月1日至2019年12月31日），物业管理服务费用多层0.35元/平方米.月，高层0.6元/平方米.月，垃圾费每月每户8元，并约定物业费应每月或每季度交纳，业主逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起、按每100元每天加收0.3%的违约金等内容。原告在2010年、2011年也对被告居住的小区进行了物业服务。2012年、2013年年间，汉中市XX小区XX小区自治，聘任被告邓方奇担任物业管理经理，自治期间，原告曾到小区主张过欠付的物业费。2016年7月12日，原告在被告居住房屋的门口张贴限期缴费通知书，通知被告于2016年11月30日前到物业办公室交纳2014年1月至2016年12月的物业费1514.40元。2019年8月2日，原告在被告居住房屋的门口张贴限期缴费通知书，通知被告从2014年1月1日至2018年12月30日的物业费2600.8元尚未缴纳，并从逾期之日起按每天加收0.3%计算违约金至债务清结为止，截止2019年6月，应承担违约金9524.90元，共计12125.70元，于2019年8月15日前到府西苑小区物业服务处交纳。现原告称被告邓方奇未缴纳2010年、2011年及2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、垃圾费3761.10元，故诉至法院要求被告邓方奇支付欠付的物业费、垃圾费3761.10元及违约金539.80元（从逾期之日、按年利率6%计算至2019年6月30日）。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原告依据其与汉中市府西花苑小区业委会签订的《汉中市府西苑小区物业管理服务合同》向被告主张权利，被告享受了原告的物业服务，原被告之间形成了物业服务合同关系，被告应当依据物业服务合同的约定向原告交纳物业管理费用。根据本案举证质证情况以及诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：1、2010、2011年期间的物业费是否超过诉讼时效。原告称其在2012、2013年曾到汉中市府西花苑小区主张过欠费业主交纳物业费，但原告在此后及至今的5年多的时间里，再未就该部分物业费向被告邓方奇主张过，依据相关法律规定，该部分物业费已经超过了诉讼时效的规定，不应受法律保护。2、违约金的计算。原告主张欠付的物业违约金按照年利率6%计算至2019年6月30日，该计算没有超过合同约定、亦不违反法律规定，本院依法予以支持。虽然在原告与汉中市府西花苑小区签订的物业服务合同中约定物业费按照每月或每季度交纳，但在实践中一般是按年度交纳物业费的，逾期缴纳的时间应是在当年度结束次日算起，即拖欠的2014年的物业费违约金应从2015年1月1日起计算，并以此类推。2019年上半年的物业费尚未超过交纳的时间，应不存在违约金，依据物业服务合同的约定，被告邓方奇2014年、2015年、2016年的物业管理费均为408.84元，2017年、2018年的物业管理费均为447.17元，2019年上半年的物业费为223.59元，按原告主张的违约金以年利率6%、计算至2019年6月30日，欠付物业费的违约金为311.23元。3、垃圾费的交纳。垃圾清运费一般是由物业公司代收后向当地环境卫生管理部门缴纳的。原告主张被告交纳垃圾费清运费，在原告与汉中市府西花苑小区签订的2014年至2016年的物业服务合同中，并没有对垃圾费清运费的标准进行约定，2016年至2019年的物业服务合同中虽约定了垃圾清运费每月每户8元，但依据汉中市汉台区人民政府办公室《关于印发汉台区城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》规定，城镇居民城市生活垃圾处理费的征收标准为每户每月5元，故原告主张的被告邓方奇2014年1月1日至2019年6月30日期间的垃圾清运费为330元。被告邓方奇称其担任小区物业管理经理期间，原告应赔偿给其造成损失10000元，该主张与邓方奇作为小区业主与原告之间的物业服务关系非同一法律关系，本案中不做处理，对被告邓方奇因此不交纳物业管理费用的辩解理由，本院依法不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中国和人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓方奇于本判决生效后十日内向原告汉中市鑫泰物业有限责任公司交纳拖欠的2014年至2019年6月30日的物业管理费2344.45元及违约金311.23元，合计2655.68元；二、被告邓方奇于本判决生效后十日内向原告汉中市鑫泰物业有限责任公司交纳拖欠的2014年至2019年6月30日的垃圾清运费330元；三、驳回原告汉中市鑫泰物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓方奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                               审  判  员  陈  曼 二〇一九年十一月十二日                                 书 记 员 王艺儒1