四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初4079号 原告:何冬梅，女，生于1978年12月12日，汉族，高中文化，农民，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼（特别授权）代理人：李先发（何冬梅之夫），男，汉族，生于1974年5月18日，住四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：岳民山，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：四川省巴中市容邦投资集团有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区巴州大道容邦国际2号楼9楼1号。 法定代表人：余武元，该公司董事长。 统一社会信用代码：91511900073972994R。 委托诉讼代理人：蒲仕军，四川宏坤律师事务所律师。 原告何冬梅诉被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司（以下简称“容邦公司”）合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何冬梅及其委托代理人李先发、岳民山，被告容邦公司之委托代理人蒲仕军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何冬梅诉称：2014年12月22日原告与被告公司签订《协议书》约定：1、乙方（原告）自愿购买“容邦太平洋购物中心”2层23号商铺；2、不参与投资项目的经营管理，不承担投资风险，所投资的商铺归乙方所有；3、商铺按6808.89元/平方米的包干价计算乙方应投资总额为263368元；4、2014年12月22日前支付投资款79010元；2015年3月30日前支付171190元；2017年12月30日前支付13168元；5、乙方投资的商铺建筑面积为38.68元；6、乙方所投资的商铺通过委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁经营实现收益；7、乙方委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁期限为12年，租期自商铺正式交付使用之日起计算；……具体委托租赁经营事宜在签订网上备案合同时乙方必须同时与“巴中太平洋商业管理有限公司”一并签订《房屋委托租赁经营协议》；8、乙方投资建设商铺的产权证、土地使用证由甲方办理，税、费按国家现行相关法规及政策规定甲乙双方各自承担；9、乙方按约定时间向甲方支付投资款项，未经乙方同意，甲方不得将乙方投资的商铺擅自处理，否则，甲方退还乙方已付投资款，并按乙方已付投资款的20%进行赔偿；10、乙方若未按约定时间向甲方支付投资款，逾期超过10天的，甲方有权将该商铺另行处置而无需书面通知乙方，且乙方已付投资款的20%甲方不予退还。 协议签订后，原告于2014年12月22日，向被告公司缴纳购房款129010元（其中包括至尊卡50000元抵100000元使用）；签订协议时商铺实际价格为13282.36元/平方米，协议上的价格系优惠后的价格。2018年1月10日，容邦公司提起诉讼，要求解除合同，巴州人民区法院驳回容邦公司的诉讼请求，容邦公司不服提起上诉，二审法院驳回容邦公司的上诉，维持原判。2019年1月9日，原告向巴州区人民法院提起诉讼，要求被告容邦公司履行合同，巴州区人民法院以该《协议书》约定另行签订《商品房买卖合同》，而容邦公司不同意签订房屋买卖合同为由，驳回了原告的诉讼请求。 综上，原、被告签订的《协议书》合法有效，但被告却拒绝履行，既违背了诚实信用原则，也构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，故请求依法判令：1、解除原被告于2014年12月22日签订的《协议书》；2、被告向原告返还购房款129010元及利息（利息从2014年12月23日起，按年利率6%计息计算至偿清之日止）；3、被告赔偿原告应获得的可得利益（租金）及造成的损失（当时市场价与优惠以后的差价）共计444932.24元。 被告容邦公司辩称：1、原告请求的解除2014年12月22日签订的《协议书》予以认可；2、原告请求返还购房款及利息应当是79010元，而不是129010元；3、原告方没有说明租金的计算时间和标准，合同中和诉状中容邦与原告没有签订正式的合同；4、我们公司做了优惠让步，价格是6808.89元/平方米；我公司的优惠不能作为原告方的购房款予以返还。5、在《协议书》中第九条对违约责任约定为“我方违约承担已付购房款20%赔偿责任”，故所有损失都包含在20%之内。 经审理查明：2014年2月6日，原告在被告公司办理了《容邦国际（商铺）VIP卡协议书》，办理了至尊卡：至尊卡面值：五万可作为十万使用。同时约定：开盘后成交客户的诚意金自动转为商铺的认购金或房款，当天，原告缴纳50000元。 2014年12月22日，容邦公司（甲方）与何冬梅（乙方）签订《协议书》约定：1、乙方自愿对“容邦太平洋购物中心”2层25号商铺进行投资；2、乙方不参与甲方“容邦投资公司”项目的经营管理、不承担投资风险，所投资的商铺归乙方所有；3、商铺按6808.89元/平方米的包干单价计算乙方应投资的总金额，乙方总投资额为263368.00元（大写：贰拾陆万叁仟叁佰陆拾捌元）；4、支付投资款时间为：2014年12月22日前支付投资款79010.00元，2015年3月30日前支付投资款171190.00元,2017年12月30日前支付投资款13168.00元；5、乙方投资商铺的建筑面积为38.68平方米，该面积为甲方暂测面积，最终以房产部门测绘的面积为准并据实结算投资款；6、乙方所投资的商铺通过委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁经营实现收益；7、乙方委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁期限为12年，租期自商铺正式交付使用之日起计算，第一、二、三年按总投资7%计算收益，第四、五年按总投资8%计算收益，……具体委托租赁经营事宜在签订网上备案合同时乙方必须同时与“巴中太平洋商业管理有限公司”一并签订《房屋委托租赁经营协议》；8、乙方投资建设商铺的产权证、土地使用证由甲方办理，税、费按国家现行相关法规及政策规定甲乙双方各自承担；9、乙方按约定时间向甲方支付投资款项，未经乙方同意，甲方不得将乙方投资的商铺擅自处理，否则，甲方退还乙方已付投资款，并按乙方已付投资款的20%进行赔偿；10、乙方若未按约定时间向甲方支付投资款，逾期超过10天的，甲方有权将该商铺另行处置而无需书面通知乙方，且乙方已付投资款的20%甲方不予退还。合同签订后，原告何冬梅再次向被告公司缴纳29010元，被告公司给原告出具《收条》收到原告两次共计交款79010元。 2017年3月14日，容邦公司向本院起诉何冬梅要求解除《协议书》，又于2017年6月5日撤诉，本院作出（2017）川1902民初1021号民事裁定书予以准许。 2017年7月4日，被告给原告发出催告协商合同的函件，要求原告三日内到被告公司协商合同事宜。同年7月17日，双方在协商时，被告提供书面的格式合同，要求被告交付水、电、30%的管理费、每平方米10000元的装饰费、每平方米45元的物管费以及将原告购买的房屋土地使用权及在建工程抵押给第三方，而未达成一致意见，双方未签订《商品房买卖合同》。 2018年1月10日，容邦公司向本院起诉何冬梅要求解除《协议书》，本院于2018年1月30日作出（2018）川1902民初297号民事判决书，判决驳回了容邦公司要求解除《协议书》的诉讼请求。容邦公司对此不服，向巴中市中级人民法院提出上诉，审理过程中，容邦公司又撤诉，巴中市中级人民法院作出了（2018）川19民终800号民事裁定书予以准许。 尔后，原告于2019年1月9日向本院提起诉讼，要求被告继续履行购买商铺的《协议书》，并接受原告补交购房款184358元；判令被告为原告办理涉案商铺的不动产登记。本院以预约合同虽然有效，但预约合同不存在单独的履行权益，在双方没有签订正式本约合同的情况下，原告仅依据预约合同《协议书》主张合同履行权益，于法无据，故驳回了原告何冬梅的诉讼请求。 尔后，由于被告既不能交付门市又未退还原告缴纳的购房款，酿成纠纷。 审理中，原告申请对涉案门市现有价格进行评估，由于该门市尚未办理不动产权证书，也未办理预售登记，被告未提供涉案门市具体位置的平面图，由于商场整体布局已经发生改变，经原、被告到场指认，均无法确认门市的具体位置，导致涉案门市的建筑面积、具体位置缺少佐证材料，无法进行评估。 上述事实，有双方当事人的陈述，《协议书》《收据》《容邦国际（商铺）VIP卡协议书》，（2018）川1902民初297号民事判决书，（2018）川19民终800号民事裁定书及本案庭审笔录等在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。 本院认为：原、被告均同意解除原告与被告容邦公司于2014年12月22日签订的《协议书》，本院予以确认。 本案争执的焦点: 原告退还购房款金额的认定： 原告两次向容邦公司交款共计79010元，双方没有异议，本院予以确认，在解除商铺买卖协议时，原告要求退还已经缴纳的购房款79010元，本院予以支持。被告应当承担资金占用利益，其利息按照年利率6%的标准计算较为适宜。 对于原、被告签订的《容邦国际（商铺）VIP卡协议书》中约定的“五万元作为十万元使用”，该优惠金不是原告缴纳，而是在买卖关系成立的前提下被告公司给予原告的优惠价格，当商铺买卖协议无法继续履行而解除买卖协议时，原告就不能享受其优惠价格，故原告要求被告退还五万元的优惠金的诉讼请求，本院不予支持。 对原告损失的认定：原、被告签订的《协议书》系预约合同，未签订正式合同，被告公司首先明确表示不再继续签订合同，致使未能签订正式的《商品房买卖合同》，且被告公司已将原告购买的商铺进行出租，被告公司已经构成违约，应当承担违约责任。原、被告在《协议书》中约定了“未经乙方同意，甲方不得将乙方投资的商铺擅自处理，否则，甲方退还乙方已付投资款，并按乙方已付投资款的20%进行赔偿”；该约定就是对被告违约金的约定，本院予以确认；由于被告违约造成原告合同目的不能实现，故原告主张的违约损失可按照约定即“乙方已付投资款的20%进行赔偿”。 由于涉案门市的现行市场价格无法确认，本院无法确认原告的可得利益的损失，待有证据后，可再行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第九十三条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告何冬梅于2014年12月22日与被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司签订的《协议书》。 二、由被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司在本判决书发生法律效力后10日内退还原告何冬梅缴纳的购房款79010元以及利息（利息的计算方法为：以50000元为计算，以年利率6%为标准，从2014年2月6日起计算至偿清之日止；以29010元为计算，以年利率6%为标准，从2014年12月22日起计算至偿清之日止）。 三、由被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司在本判决书发生法律效力后10日内赔偿原告何冬梅违约金15802元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 若义务人未在上述期限内履行金钱给付义务，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2880元，减半收取1440元，由被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  陈娟 二〇一九年十一月十四日 书记员  胡瑞