北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47741号原告（反诉被告）：侯彦符，女，1958年7月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，女，1985年1月7日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：于广红，男，1973年10月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：李立新，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）侯彦符（以下简称侯彦符）与被告（反诉原告）于广红（以下简称于广红）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。侯彦符的委托诉讼代理人周净、王莹，于广红及委托诉讼代理人李立新，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯彦符向本院提出诉讼请求：1、判今解除侯彦符与于广红于2019年2月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令于广红腾退北京市朝阳区x1室房屋及附属面积；3、判令于广红支付侯彦符违约金450000元；4、判令于广红支付侯彦符律师费10000元；5、判令于广红支付侯彦符拖欠的自2019年6月18日起至合同解除之日止的房屋租赁费，按日4931．5元计算；6、判令于广红支付侯彦符自合同解除第二日至于广红将房屋交付止的房屋占有使用费，按日4931．5元计算；7、判令于广红支付侯彦符电费2191．7元，水费238元，物业费2000元；8、本案诉讼费由于广红承担。事实和理由：2019年2月18日，侯彦符与于广红签定《北京市房屋租赁合同》。侯彦符将北京市朝阳区x室及附属面积出租给于广红使用。侯彦符如约履行了自己的合同义务，但于广红至起诉之日止仍未如约足额支付租金。依据双方签定的租赁合同第七条第7．2．1项约定，于广红未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，或者未按照约定足额支付租金达十五日的，侯彦符有权解除合同。于广红辩称，同意解除于广红与侯彦符于2019年2月l8日签订的《北京市房屋租赁合同》，但解除合同的前提是因为侯彦符未履行合同义务，违约在先。实际上双方签订的合同免租期过后，即2019年3月19日后，于广红承租的超市一直因没有营业执照及食品流通许可证无法经营，因侯彦符与房东马x之间就所租赁房屋发生纠纷，超市自3月20日后一直陆续有很多中介看房子，影响超市的正常经营。4月3日朝阳工商卫生检查，因超市没有营业执照和食品卫生经营许可证，勒令超市停止经营并给予行政处罚，此后超市一直没有经营。于广红向本院提出反诉请求：1、判令解除于广红与侯彦符于2019年2月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、侯彦符向于广红返还房屋押金150000元；3、侯彦符向于广红返还房屋租金525000元；4、侯彦符向于广红支付违约金450000元；5、本案诉讼费用由侯彦符承担。事实和理由：侯彦符在双方签订房屋租赁合同之前，向于广红提供虚假的开办超市所需的营业执照及食品经营许可证，已经违背了合同最基本的诚实信用原则。在于广红向侯彦符支付大量房屋租金后，仍未按照约定在超市正式开业前向于广红提供开办超市所需的营业执照及食品流通许可证，造成于广红无法经营超市，同时朝阳区工商卫生部门也勒令超市停业并给予了行政处罚，超市招商的众多小商户要求于广红支付赔偿款。侯彦符未按照合同约定履行义务，违背诚实信用原则，系违约在先，于广红完全有合法理由拒绝向其支付剩余两个月的租金，且并不构成违约。侯彦符的违约行为是造成双方合同无法继续履行的根本原因，应按照合同的约定承担违约责任。侯彦符辩称，于广红支付房屋租金至2019年6月17日，合同签订时确实约定给于广红一个月免租期。不认可于广红主张的4月3日被工商局查封，侯彦符不存在违约行为。于广红要求侯彦符提供营业执照，没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，侯彦符作为甲方（出租人）、于广红作为乙方（承租人），双方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定甲方同意将位于北京市朝阳区x室及其附属面积（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；承租用途为商业用途；租赁期限自2019年3月18日至2024年11月17日止；免租期自2019年2月18日至3月18日；房屋租金为年租金1800000元；乙方租金在租赁期内为押一付六，首次付款金额为1050000元，其中房屋押金为150000元；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：1．甲方不能提供本房屋影响乙方使用的，……3．因甲方原因造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日计算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，并收回向乙方所出租的房屋，且不退还乙方已支付的押金：1．乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，或者未按照约定足额支付租金达十五日的……；甲方违反合同第七条7．1款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金；乙方违反合同第七条7．2款约定的情形之一的，甲方无须退还乙方所交付的押金，应按月租金的300%向乙方支付违约金，乙方除支付违约金及赔偿给甲方造成的全部损失外，应承担免租期内的房屋租金和承担甲方因乙方的违约行为而支出的律师费。侯彦符认可于广红共支付四个月的案涉房屋租金共计600000元、支付房屋押金150000元。侯彦符主张，于广红未如约足额支付租金，依据双方签定的租赁合同第七条第7．2．1项约定，于广红未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，或者未按照约定足额支付租金达十五日的，侯彦符有权解除合同，并要求于广红支付违约金。于广红称，侯彦符在双方签订房屋租赁合同之前，向于广红提供虚假的开办超市所需的营业执照及食品经营许可证，并在于广红向侯彦符支付房屋租金后，仍未按照约定在超市正式开业前向于广红提供开办超市所需的营业执照及食品流通许可证，造成于广红无法正常经营超市，北京市朝阳区劲松街道食品药品管理所勒令于广红停业并给予了行政处罚。于广红主张其于2019年4月3日受到工商处罚后，于4月22日从案涉房屋搬离。于广红提交有《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、装修照片、物业费收据、证人证言、停业整顿现场照片等证据予以佐证其主张。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，侯彦符与于广红签订案涉合同后，侯彦符应当保证交付给于广红的案涉房屋能够根据合同约定的房屋用途正常使用。根据本院查明的事实，于广红在承租案涉房屋后，在使用过程中因营业执照未能办理的问题，遭到监管部门查处，导致双方合同无法继续履行。侯彦符虽主张双方在案涉合同中未就办理案涉房屋办理营业执照进行约定，但是根据双方在合同中关于房屋用途的约定可以佐证，对于案涉房屋是否应当办理营业执照是明知的，侯彦符仅仅根据合同约定抗辩无办理义务显然不符合合同目的以及社会常识，故侯彦符对于合同未能履行负有主要责任。于广红在承租案涉房屋时，未能审慎审查案涉房屋办理营业执照情况，即签订租赁合同的行为也是导致合同未能履行的因素，于广红应当对此承担次要责任。另，侯彦符主张于广红未按期足额支付房屋租金导致合同无法继续履行，但是根据查明事实，于广红在签订案涉合同后即向侯彦符支付四个月房屋租金及押金共计750000元，而其经营短期内即受到监管部门处罚，故侯彦符的该主张显然难以成立。侯彦符与于广红均主张解除案涉合同，本院予以支持，关于解除时间，根据于广红主张其于2019年4月3日受到监管部门处罚，于4月22日从案涉房屋搬离，故本院确认案涉合同于2019年4月22日解除。关于案涉房屋免租期，因侯彦符对案涉合同不能继续履行负有主要责任，关于免租期的约定不因合同提前解除而无效，在计算剩余房屋租金时应当予以扣除，故侯彦符应当退还于广红剩余的房屋租金430000元及房屋押金150000元。关于违约金，因侯彦符对合同解除负有主要责任，侯彦符应当向于广红支付违约金，对于违约金的具体金额，本院综合案涉合同关于违约金的约定、双方违约责任大小以及于广红遭受的损失予以酌定。侯彦符主张的律师费，因其对合同解除负有主要责任，故本院不予支持。侯彦符主张的水电费和物业费，于广红认可水费未交纳，电费和物业费已经交纳，并提交有相关交费清单，侯彦符未进一步提交相关证据佐证，故于广红应当支付水费238元，对于侯彦符主张的电费和物业费，本院不予支持。关于侯彦符要求于广红腾退案涉房屋的主张，因案涉房屋已经被收回后另行出租，无腾退必要。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）侯彦符与被告（反诉原告）于广红之间签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年四月二十二日解除；二、原告（反诉被告）侯彦符于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）于广红房屋押金十五万元；三、原告（反诉被告）侯彦符于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）于广红剩余房屋租金四十三万元；四、原告（反诉被告）侯彦符于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）于广红违约金二十五万元；五、被告（反诉原告）于广红于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）侯彦符水费二百三十八元；六、驳回原告（反诉被告）侯彦符公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）于广红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4063元，由原告（反诉被告）侯彦符负担（已交纳），反诉案件受理费14025元由原告（反诉被告）侯彦符负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  曹 勇人民陪审员  刘利欣人民陪审员  李社社二〇一九年十一月二十五日法官 助理  臧百挺书 记 员  樊 虹