河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初6820号 原告王俊峰，男，汉族，1971年6月6日生，住石家庄市长安区。 委托代理人：张仲伟，河北正岩律师事务所律师。 被告武志双，男，汉族，1964年11月10日生，住石家庄市长安区。 委托代理人：陈纲，河北卓冠律师事务所律师。 被告石家庄市凌坤商贸股份有限公司，住所地石家庄市长安区西兆通镇凌透社区居委会办公楼。 法定代表人：冯朝辉。 原告王俊峰与被告武志双、石家庄市凌坤商贸股份有限公司（以下简称“凌坤商贸”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王俊峰及委托诉讼代理人张仲伟、被告武志双及委托诉讼代理人陈纲到庭参加诉讼。被告石家庄市凌坤商贸股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王俊峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告签订的房号转让协议；2、判令第一被告返还原告与其签订房号转让协议而支付的转让费100000元；3、判令二被告返还因与第一被告签订的房号转让协议而支付的集资楼款200000元；4、判令第一被告赔偿损失454301.62（100.08*6542.362-200000）元；5、本案诉讼费由第一被告承担。 事实与理由：2015年8月20日原告与第一被告签订了“房号转让协议”。该协议约定：甲方（第一被告）自愿把凌透村统一购房房号转让给乙方（原告），房号转让费100000元整。乙方用甲方名义购买凌透村集资房屋一套，产权归乙方所有。甲方收到款后，如以后房屋价值升高与甲方无关，甲方不得找任何理由收回房屋产权，永不后悔；该房屋的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用；办理房产证过户时，费用由乙方承担（如果能在初次办理房产证时能写成乙方的房产证，甲方必须提供相关手续，免去将来需过户的手续）；以后此房屋涨价或者跌落与甲方没有任何关系等。该协议签订后，原告即将100000元房号转让费交给第一被告，并通过正定县农村商业银行南石家庄支行，以第一被告名义向第二被告支付集资楼款200000元，第二被告出具了收据，第二被告出具了收据（由原告持有）。2017年5月25日，第二被告通知次日分房抓阄，第一被告为原告抓取房号2-1-202，但以房屋涨价很多为由，要求原告额外增加房号转让费，如果原告不增加就拒不履行协议及其他义务。后原告找双方的朋友多次与第一被告协商，均因其要价太高，无法达成合意，第一被告至今未履行房号转让协议约定义务。原告认为，原告与第一被告双方签订的房号转让协议合法有效，双方均应遵守，且忠实履行。第一被告因房价上涨的原因，故意违反合同约定以及诚信信用原则，向原告索要高额房号转让费，在未达到其无理要求后，拒绝履行房号转让协议约定义务，致使原告无法实现合同目的。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告武志双辩称：请求依法驳回原告诉请，理由如下：1、本案属于无效的合同，不成立缔约过失责任，涉案合同是损害村集体及其他村民利益，违反法律和行政法规的强制性规定而无效，双方对合同的无效均谈不上善意，不存在一方过错致善意方受损的问题，退一步来说，即便存在缔约过失责任，也不包括合同履行后可获得的逾期利益，即房屋上涨损失。2、综合合同法的规定来看，合同法第五十八条规定，合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失数额包括合同履行后可获得的利益；第一百一十三条是对违约责任损失赔偿的规定，与五十八条相比可知，合同无效情形下的损失赔偿不包括履行利益，故原告的诉求没有法律依据。3、本案是属于村集体分房产生的纠纷，而村集体房的分配方案属于村民自治的范围，双方是属于管理与被管理的关系，因此本案不属于人民法院民事受理的范围，应依法驳回原告的起诉。 被告石家庄市凌坤商贸股份有限公司未到庭答辩、未提交证据，提交书面答辩状辩称：一、答辩人按照凌透社区的统一政策，正常办理了评价房屋的分配和购买事项，答辩人没有任何违约任何违约或者侵权行为，对本案争议的事实没有任何责任，不应当被列为本案第三人参加诉讼；二、本案原告与另被告私下签署协议的行为，被答辩人并不知情，自然也没有参与，无论协议内容如何签署，均与答辩人无关，至于协议效力问题及后续履行问题，应当继续由二人自行解决，涉及法律认定问题则由人民法院依法处理，答辩人履行人民法院生效判决。现本案已诉至贵院进行审理，答辩人请求贵院依法查明相关事实，驳回对答辩人的诉请，作出公正合法判决。 原告为了支持其诉请，提交了如下证据：证据1、2015年8月20日原告与被告一签订的房号转让协议，该协议证明被一自愿将凌透村统一购房号转让给原告，房号转让费10万元整。此后该房屋的一切费用由原告承担，办理房产过户时，如果能在初次办理房产证时写成原告的名字，被一必须提供相关手续，使原告免去将来需过户的手续，还证明该房子的所有权归原告所有，以后房屋涨价与跌价均与被一无关。证据2、缴款单，证明原告以被一的名义向被二支付了集资楼款20万元。证据3、被二公司的统一收据，时间是2015年8月20日，交款人为原告，该收据上加盖有被二公司财务专用章。证据4.房屋抽取号，2-1-202，被告已经为原告抓取了凌透社区的房屋，房号就是2-1-202。证据5、凌透社区党委以及凌透社区居委会、被二于2017年5月25日发布的一个补充通知，该通知告知了分房时间在2017年5月26日等内容。证据6、石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初8138号民事判决书，用于证明涉案房屋的面积以及价格。 被告武志双质证称，对证据1该协议是属于违反法律强制性的协议，也损害了村集体和其他村民的利益，该协议依法属于无效协议，合同第一条约定原告以被告一的名义购买，但在实际购买过程中却以自己的名义交款，也违反了合同约定，具有过错。对证据2没有见过，是否真实应当由被二质证。对证据3交款人为原告并签名，足以说明原告违反了协议的约定，具有过错。对证据4.被一没有见过，应由被告二对其真实性进行确认。对证据5明确约定：必须携带与指标户相符的两次交款票据，而原告显然没有提交与指标户相符的票据，按此通知，不应参与房屋的分配。对证据6该判决书所依据的凌透花园小区二期1-2-702和3-2-1702房屋均系外村人购买本村村民房屋，该交易违反了法律规定，依法属于无效交易。另案的庭审笔录显示，该案的原告出示的该两套房屋的买卖合同，均是复印件，当事人也没有作为证人到庭说明情况，故另案的被告对该证据的真实性、合法性、关联性提出异议，故另案的判决是错误的，另案的被告也申请了再审。故该案的判决依法不能作为本案审理的证据，人民法院也不能以两份非法的交易作为本案非法交易的定案依据。而且房屋的坐落、位置、朝向、栋号与本案的原告所主张的并不一致，楼层的价格也显然不同，故另案的判决依法也不能作为本案判决的依据。 被告武志双为了支持其抗辩，提交了如下证据：证据1、关于建设居民楼集资收款通知，证明本次村民集资房是根据宅基地发放的，只面向本村村民发放，也说明原被告双方签订的协议是属于无效协议。证据2、凌透花园二期交房流转单，武建刚、武青国二人的流转单，证明所涉小区不同楼号，不同楼层的售价是不一样的。证明原告以另案判决的依据去主张权利是没有道理的。证据3、贺计锁、武志平的情况说明两份，证明该二人出售房号后反悔，分别给予了原买号人4万元的补偿，说明在该村类似的处理中，给予的补偿款远远低于原告的诉求，原告的要求既不符合该村的实际情况，也不符合法律规定。证据4、曹兵船、方漫的房屋买卖协议一份，王建学、冯素英的房屋买卖协议一份，证明该村房屋买卖的交易价格是30万元以内，原告要求按60万元的交易价格去主张损失，既不符合当地的行情，也没有法律依据。证据5、长安区人民法院（2019）冀0102民初345号民事调解书，证明类似案件的调解结案是以每平米4000元以内调解结案，本案的原告主张6000余元每平米显然也无法无据，而且也不符合通过诉讼结案的和解情况。证据6、原告所提供判决的另案庭审笔录，庭审笔录质证意见中另案的被告明确质证该案所涉的两份合同违反了法律的强制性规定，均是复印件，也没有合同买卖双方的身份信息及相关证据，对其三性均提出质疑，所以另案的判决是存在严重问题的。并且本案被告出示的相关证据也能说明另案所谓的合同与该村村民的交易严重不符，价格差距甚大。故另案的判决不能作为定案依据。证据7、最高人民法院民一庭编写的《民事审判指导与参考》第四十期，在指导性案例一章《无效合同的损失赔偿范围的确定》、最高人民法院的精神是合同无效后的损失不包括可得利益损失，原告的诉求因此不仅与最高院的精神相违背也于法无据。 原告质证称，对证据1真实性无异议，但是对其交款时间从以后的证据可以证实，并不限制在这个期间内。对证据2真实性没有异议，这只能证明是被告二公司依据其相关规定收取房主交付的房款，也就是说如果被告履行与原告的协议约定，原告也会取得这样一份房屋流转单，但不能证明2017年被告违反约定不履行义务的时候该房屋的真实价格。对证据3应当由证明人出庭作证，对证据的三性均不认可。对证据4是双方履行购买凌透花园二期的协议，应当由双方当事人出庭接受质证，而且与本案没有关联性，对此不予认可。对证据5是双方自愿的一个结果，并不证明这个价格就公正的反映了该社区房屋的价值。对证据6我们认为不能证实原告提供的长安区法院相关的判决违反法律规定，因为原告提供的判决是已经生效的法律判决，且没有被判定无效，所以本院在审理该案时可以作为证据使用。对证据7被告以最高人民法院民一庭编辑的文章作为最高人民法院的审判精神显然既不符合常理，也没有法律依据。 被告石家庄市凌坤商贸股份有限公司未到庭，亦未提交相关证据。 经审理查明，2015年8月20日，原、被告签订《房号转让协议》载明：“甲方（卖方）武志双，身份证号：1301231964××××××××；乙方（买方）王俊峰，1、经甲乙双方一致协商,乙方用甲方名义购买凌透村集资房屋一套,产权归乙方所有；2、该房屋的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用（用甲方的名义缴费包括首付款和后续所有房款）；3、将来该房屋所发生的一切费用和风险与甲方无关；4、办理房屋过户时，费用由乙方承担；5、此后房屋涨价或者跌落与甲方没有任何关系；6、如所购楼房不能建设交付使用，村委会退还以甲方名义所缴纳的够楼款后，由甲方全部退还乙方；7、协议签订后，即可生效，甲乙双方不得反悔。如甲方违约，甲方双倍赔偿乙方购房款；8、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决；9、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。自此协议签订之日起生效，具有同等法律效力。”原告王俊峰、被告武志双、证明人曹朝辉、高淑英均签名捺手印。后原告王俊峰向被告武志双交付100000元房号转让费。同日，原告王俊峰以被告武志双的名义向第二被告交付集资楼款200000元，被告石家庄市凌坤商贸股份有限公司出具200000元的统一收据。2017年5月25日凌透社区党委、凌透社区居委会、凌坤商贸股份有限公司通知房主抓房号，原告与被告武志双一起去抓取房号，被告武志双按照通知要求把自己户口本给了原告，原告自己抽取房号为2-1-202。后被告武志双不履行协议及其他义务，导致原告无法缴纳差价款、领取钥匙。 以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，被告石家庄市凌坤商贸股份有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。 违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有土地上建成的房屋具有人身属性，只有本集体经济组织成员可以购买，非本集体经济组织成员无法取得。原告王俊峰不是石家庄市长安区凌透村村民，不享有购买凌透村集资房的资格，原、被告签订的《房号转让协议》违反了法律的强制性规定，因此，该合同无效。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告王俊峰向被告武志双交付100000元，应予返还原告。 原告代被告武志双向石家庄市凌坤商贸股份有限公司缴纳集资楼款200000元，该交款行为基于原告与被告武志双签订的《房号转让协议》，现因该协议无效，故被告石家庄市凌坤商贸股份有限公司无取得该200000元的法律及事实依据，应予返还原告。 被告武志双明知争议房产系村证房却出售给原告，并收取转让费、让原告代为支付房款，后房价上涨，被告以合同无效为由拒绝履行合同，合同固然无效，被告之行为亦违背了诚实信用之原则，被告应当赔偿原告房屋差价损失，但考虑原告在签订合同时亦清楚争议房产性质，以原告承担30%的责任，被告武志双承担70%责任为宜，参照同小区成交价格，被告武志双应当赔偿原告损失（6542.36元*100.08平方米-300000元）*70%计248331.6元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告武志双于本判决生效后十日内返还原告王俊峰房号转让费100000元； 二、被告石家庄市凌坤商贸股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告王俊峰集资楼款200000元； 三、被告武志双于本判决生效后十日内赔偿原告王俊峰损失248331.6元； 四、驳回原告王俊峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11343元，由被告武志双承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  范 矛 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  李双艳 二〇一九年十一月一日 书 记 员  任雨薇