河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初4246号原告信阳报晓物业管理有限公司。住所地：信阳市浉河区五星街37号报晓新村小区。法定代表人吴精华，系该公司董事长。委托代理人潘贵恒，系该公司总经理，特别授权。被告望开胜，男，汉族，1970年1月4日出生，住信阳市。委托代理人余继红，女，1973年3月7日出生，系望开胜妻子。特别授权。原告信阳报晓物业管理有限公司诉被告望开胜物业合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳报晓物业管理有限公司的委托代理人潘贵恒、被告望开胜的委托代理人余继红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告信阳报晓物业管理有限公司诉称，原告于2017年元月1日与河南信房集团置业有限公司续签订了前期物业管理协议书，并在信阳市人民政府主管部门房管局备了案，多年来，原告按《协议书》约定，对小区公共设施和附属建筑进行维修、养护，对公共绿地、花木、建筑小品进行养护和管理；对公共环境卫生、垃圾的收集和清运，雨污水管的更换与疏通，对小区内车辆停放和交通安全，对公共秩序的管理，包括安全巡逻、保安执勤、综合治理等都做了大量工作，被市政府主管部门评定为三星级物业服务企业。报晓新村物业费是2013年元月1日，住宅0.35元/㎡，营业房0.50元/㎡至2018年2月没涨一分，而物价一涨再涨，人员平均工资不到900元，社会最低人员工资1400元，物业面临留不住人，招不来人。依据河南省《物业管理条例》第48条。物业费质价相符、公平、公开的原则，物业拟物业费住宅由0.35元/㎡涨到0.50元/㎡，营业房0.50元/㎡涨到0.70元/㎡，大篇幅向全体业主公示，没收到不同反映。从2018年3月起，按物业新标准收费，全小区978户已交费689户，超过70%认同。被告不交费，累欠物业等费用1453.8元。物业电话、文字通知，被告无理拒交，依据《河南省物业管理条例》第17条，按时交纳物业费是业主的义务，业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。为维护物业交费业主的合法权益，特将被告向法院起诉，请求依法判令：一、被告交纳2018年4月至2019年5月所欠的物业服务费等费用1453.8元（其中水费286.3元、电费419元、物业费748.5元）。二、按银行利息三倍支付损失。三、诉讼费由被告承担。被告望开胜辩称，一、关于本诉之答辩主张被答辩人诉讼请求中存在事实与依据不符及违法部分，望法院查明事实，驳回其不合理且不合法的诉讼请求。1、被答辩人诉答辩人所欠物业服务等费用明显计算错误。被答辩人在诉状载明，答辩人自2018年4月至2019年5月期间所产生的费用（物业费、水费、电费）共计1453.8元。其中水费286.3元、电费419元、物业服务费748.5元。根据答辩人在物业收费处核实的情况；2018年4月至2019年5月实际产生的电费419元、水费246.7元、物业服务费489.27元，三项合计1154.97元，而非被答辩人所诉的1453.8元，被答辩人多计算298.83元为非法收取的物业服务费，答辩人不予承认，请求法院予以确认，支持答辩人的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。2、被答辩人诉答辩人无理拒交物业服务等费用，完全是混淆真相，欺世惑众。在法庭上答辩人有责任用确实充分的事实，回应被答辩人起诉之理由。答辩人自2000年入驻报晓新村，近20年时间，从未拖欠物业等各项费用。双方都珍惜彼此劳动和情谊。2018年元月，被答辩人一纸公告，在未经召开全体业主大会情况下，将物业服务费由双方签订服务合同约定中的0.35元/㎡时，擅自提高到0.5元/㎡时，当即遭到小区全体业主的断然拒绝。尽管这样，自2018年3月以来包括答辩人在内的小区业主，每月都按时到物业收费处，主动交纳实际产生的水费、电费及合同约定的物业服务费，但都遭到物业收费人员蛮横拒收。答辩人先后多次到收费处交纳费用，都遭到无理拒收，并还程度不同的遭到收费人员奚落和嘲弄，遇此遭遇非答辩人一人。很多业主对物业的霸凌行为敢怒而不敢言，忍气吞声，有的业主不堪凌辱搬离小区，有的为了家人的安全，学生入学等诸种因素被迫含泪交费，合法权益被侵犯求告无门。报晓物业公司刻意拒收水电费，放任业主水电使用费用增大，营造停水停电恐慌之局面。以此要挟街道党工委、居委会等部门集体施压，进而捆绑收费，达到掩盖非法收费之目的。今天在法庭上，答辩人仍然公开承诺，全额交纳水、电、物业服务费1154.97元，且当庭交纳。真假立判！到底是答辩人拒交，还是被答辩人拒收，请法院予以查明。3、被答辩人擅自提高物业服务费收取，程序违法，先斩后奏。《河南省物业管理条例》第四十八条明确载明“物业服务收费应当保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。”四十八条这样规定，一是防止业主委员会越权滥涨费，二是防止物业公司为私利滥涨费，三是防止物业公司和业主委员会互相勾结，侵害业主利益滥涨费，所以才将物业费上涨的决定权赋予业主大会，可见当时该条款设计的严谨性和慎重性！自2018年元月至今，报晓新村从未召开业主大会，哪来的服务费的调整？《河南省物业管理条例》是一部行政法规，更是一部程序法。按照程序优先原则，任何违背程序的行为都视为违法。被答辩人认为，出则公告，即可收费，企图用一纸公告形成事实上的业主默认。在全面依法治国的当下，天真地用一纸公告取代法律的行使，于法不容。被答辩人对业委会不能履行法定职责，及时召开全体业主大会，导致至今不能收取合法费用，被答辩人起诉对象应该是业委会，而非答辩人。鉴于被答辩人与业委会的‘亲密关系’，业委会不履行法定职责，于情不合。被答辩人以70％的业主交纳费用，以此来证明非法涨价的合法性。《条例》四十八条载明“没有成立业主大会的，需经专有部分的建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。”该法条明晰载明是在没有成立业主大会小区，引用该法条，而我们报晓新村业委会历任几届，业主大会早而有之，被答辩人在法律适用上明显存在偷换概念，于理不通，于法不容。4、被答辩人自诩为三星服务企业完全是欺世盗名，混淆视听。自2018年3月起，被答辩人擅自提高物业服务费，遭到全体业主的抵制，为达到攫取利益之目的，私自乱招黑保安，随意拦截业主进出车辆，强行收取停车费，稍有不从，堵门堵路，干扰业主的正常生活；小区内车辆乱停乱放，大门内外摆摊设点，影响通行，物业服务人员熟视无睹；小区垃圾成堆，杂草丛生，花木干死。物业从业人员服务态度蛮横，行为恶劣，随意停水、停电，屡屡投诉，物业公司置若罔闻；物业经常挑起事端，激起民愤，公安机关数十次出警，辖区街道党工委、居委会数次调解，明确指出擅自提高收费，程序违法，被答辩人充耳不闻；《今日头条》等多家媒体连篇累牍报道小区物业侵权事宜，被答辩人视而不见；被答辩人在小区长期经营中，角色错位，以管理者自居，恃强凌弱，偶有不从，私力救济。凡此种种，不一而足。所列上述事实均有人证、物证予以证实。水电费是水电部门委托被答辩人代收费用，且支付相应的服务费，作为被答辩人应当履行职责，及时收取水电费，保障水电部门资金回笼，体现一个现代企业的契约精神，不能把水电费作为捆绑收费的砝码，被答辩人应当立即停止捆绑收费，及时收取业主产生的实际水电费用。一个现代服务企业，没有认真从提高服务质量下工夫，靠优质服务赢得业主们的尊重，而是一味采取霸凌行径，强行收费，捆绑收费，为市场管理法规所不容，这种违背市场规则，背离契约精神的行为注定该企业是走不远的，成功花园小区驱逐报晓物业就是最好的例证。一、原告当庭提供的2018年11月20日，信阳市中级人民法院民事判决书（2018）豫15民终3641号判决书第9页第16-25行内容明确显示：信阳报晓物业管理有限公司提交了物业涨价后收费全体名单统计表和缴费名单，欲证明每平方涨价一毛五后，共978户，己缴费718户。徐宏继等25人质证称，真实，合法，关联性均不认可，物业作为管理企业，没有搞清一共多少户住户，缴费人员里其中24号2单元是一审原告二审上诉人，如果同意涨价不会参与诉讼维护自己权益，由此看出名单存在虚假性，该证据与我方二审新证据可以比照，也可以作为推翻其同意涨价缴费名单的依据。原告在本案起诉状说明的全小区978户己交费689户，超过70％认同的一纸说明（没有提供任何证据），实际上与中院判决同出一辙，请法官予以甄别，不予支持。注：原告提供的《前期物业管理协议书》明确报晓新村业主共945户，与原告诉状内978户不符，这足以证明原告对报晓新村小区物业管理的混乱程度。二、原告当庭提供的2018年12月28日，信阳市浉河区人民法院民事判决书（2018）豫1502民初5516号判决书第8页第12行内容明确显示：小区没有召开过业主大会（在庭审中：物业代理人潘贵恒和业委会代理人郑逢春，当庭承认报晓新村小区历任几届都没有召开过业主大会，有庭审记录）。三、原告当庭提供的《前期物业管理协议书》签订日期是：2016年12月30日，其中第六条第2项显示物业费涨价到0.5元／平方米。事实是：原告当庭提供的2018年12月28日，信阳市浉河区人民法院民事判决书（2018）豫1502民初5516号判决书第7页第15行内容明确显示：2017年元月1日，信阳报晓物业管理有限公司与河南信房集团置业有限公司又续签《前置物业协议》，并当庭提供了2017年元月1日签订《前期物业管理协议书》。现答辩人已将2017年元月1日签订《前期物业管理协议书》提交给法庭作为证据。综上所述：足以证明原告提供2016年12月30日签订的《前期物业管理协议书》属于伪造证据，请求法庭驳回，不予支持。请求法庭认定2017年元月1日签订《前期物业管理协议书》内容，其中第六条第2项内容：按照规定进行收费和管理，严禁乱收费和提高收费标准，维护甲方企业形象。四、从以上三条内容，充分证明原告违反以下条款：1、《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十三条执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。2、《河南省物业管理条例》第四十八条物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3、《2018年信阳市物业管理条例实施细则》第三十九条物业管理企业享有下列权利：（一）依照物业服务合同的约定收取物业管理服务费用；（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；（三）法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。第四十条物业管理企业应当承担下列义务：（一）按照物业服务合同约定，提供与收费项目、标准相一致的管理和服务；（二）公布物业管理服务费月收支情况，接受业主大会质询；（三）配合有关部门维护小区居民生命财产安全；（四）法律、法规及规章规定的其他义务。第四十七条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第五十条业主应当根据物业服务合司的约定交纳物业服务费月。物业服务合同无约定的收费项目，业主可以拒交。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。当今社会，物业纠纷案件层出不穷，严重影响广大市民的安居乐业；国家近年来扫黑除恶中明定对黑物业坚决打击和清除，答辩人在答辩状中，详细描述了报晓新村小区业主被物业欺凌，申诉无门；在此案件中，恳请法院给予我们公平、公正的判决，维护报晓新村业主合法权益和社会和谐稳定。经审理查明，2016年12月30日，原告信阳报晓物业管理有限公司（乙方）与河南信房集团置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理协议书》，主要内容为“……为搞好报晓新村、成功花园两个小区的物业管理工作，甲乙双方根据有关法律、本着平等自愿的原则签订如下协议……四、委托管理期限为：自2017年元月1日至2020年12月31日……六、乙方的权利和义务……2、物业费：报晓新村由0.35元/㎡提高到0.5元/㎡……按照物业条例第四十八条，应提前向业主公示，占面积50%以上和业主50%以上认可……”，河南信房集团置业有限公司、原告信阳报晓物业管理有限公司在该协议书上盖章予以认可。2017年元月1日，原告信阳报晓物业管理有限公司（乙方）与河南信房集团置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理协议书》，主要内容为“……为搞好报晓新村、成功花园两个小区的物业管理工作，甲乙双方根据有关法律、本着平等自愿的原则签订如下协议……四、委托管理期限为：自2017年元月1日至2020年12月31日……六、乙方的权利和义务……2、按照规定进行收费和管理，严禁乱收费和提高收费标准。维护甲方企业形象……”，河南信房集团置业有限公司、原告信阳报晓物业管理有限公司在该协议书上盖章、原告工作人员潘贵恒在该协议书上签名予以认可。协议签订后，原告即对报晓新村小区进行物业管理。被告报晓新村物业管理有限公司于2018年1月8日在报晓新村小区公示《物业服务新标准》、2018年1月13日在小区公示《关于提高物业收费标准的公告》，主要将物业服务新标准对外公示，并对报晓新村小区的基本情况、物业收费标准、提高标准依据成本核算、提高服务级别、等情况予以介绍、说明。自2018年3月1日起实行物业收费新标准，物业费由0.35元/㎡每月涨至0.5元/㎡每月。2018年6月16日，被告报晓新村物业管理有限公司出具《报晓物业提高物业管理费是合法的》声明，内容为“……物业服务收费应当遵循质价相符、公平、公开、合理诚信的原则……今年3月份由每平方米0.35元涨到每平方米0.5元，符合质价相符的原则……2018年1月13日向小区张贴了大幅《关于提高物业服务标准的公告》后，没有任何业主质疑，2018年3月才涨价收费……2018年3月1日物业费涨价，截至目前小区978户业主，现已663户业主认可已交物业费，不仅过了半数，而是三分之二还多的业主都认可交费了……”信阳报晓新村业主委员会在该声明后盖印，并注明“情况属实，调价是通过业主委员会和物业服务公司共同协商制定的”。2018年6月25日，信阳市报晓新村业主委员会出具《证明》，内容为“报晓新村业主委员会，于2017年5月份换届选举之前，2017年元月1日信房置业有限公司与信阳报晓物业管理有限公司签订的《前期物业管理协议书》，业主委员会认可……”。2019年1月7日,被告报晓新村物业管理有限公司在小区公示《关于公共用水、用电公摊的公告》，内容为“……经业主委员会2018年12月26日业主扩大会议、12月28日和2019年1月3日业主代表征求意见，2018年12月29日向全体业主公示征求意见，2019年1月7日召开业主代表大会议讨论通过，现公布如下：一、公共用水、用电按户公摊。二、每月每户水、电费公摊共计4元。三、按户公摊从2018年4月开始执行，同步，水费按自来水公司直供水3.3元/吨，老电表按供电公司合表电价0.57元/度。预付费电表因先交费，电费优惠0.01元/度，按0.56元/度收取。四、2018年4月开始至2018年12月，多收0.25元/吨的水费、多收0.03元/度的旧表电费，多收0.02元/度的预付电表电费，2019年1月交费时统一结算，冲抵水、电费用……”。现原告信阳报晓新村物业管理有限公司以被告望开胜拖欠物业费、水电费为由诉至法院，请求依法判令被告交纳2018年4月至2019年5月所欠的物业服务费等费用1453.8元（其中水费286.3元、电费419元、物业费748.5元），按银行利息三倍支付损失，并承担诉讼费。另查明，2018年7月16日，信阳市浉河区人民法院对被告望开胜等26人诉原告信阳报晓新村物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案做出（2018）豫1502民初2979号判决书，判决驳回26人的诉讼请求（诉讼请求为：要求被告向原告公示物业服务合同，并停止违法涨价收取物业费的行为；被告从原告处收取的所有费用开具正规发票；停止收取停车费的违法行为，将已收取费用开具正规发票，如不能开具正规发票，将违法收取的停车费和收取的蓝牙卡费用退还给原告；被告承担本案诉讼费用）。该26人不服判决上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2018年11月20日做出（2018）豫15民终3641号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实由原、被告提供的《前期物业管理服务协议（2016年12月30日）》、《前期物业管理服务协议（2017年元月1日）》《公告》、《关于提高物业服务标准公告》、《物业服务新标准》、《证明》、《报晓新村提高物业管理费是合法的》声明、（2018）豫1502民初2979号民事判决书、（2018）豫15民终3641号民事判决书、（2018）豫1502民初5516号民事判决书等证据及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，公民、法人的合法权益应受到法律保护，依法成立的合同形成的债务应当清偿。本案原、被告双方对未缴纳收取的物业管理费等费用的事实和期限没有争议。争议的主要焦点是按什么标准收费，原告主张按调整后的新标准，即每月0.5元/㎡收取，而被告则主张应按原有标准，即每月0.35元/㎡交纳。第一，已经生效的（2018）豫1502民初5516号民事判决书显示，信阳报晓物业管理有限公司与河南信房集团置业有限公司签订的《前期物业管理协议》对报晓新村小区全体业主均具有法律约束力，业主和物业公司均应依照该协议的约定行使权利义务。第二，信阳报晓物业管理有限公司是否存在扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等违规收费行为。报晓新村徐宏继等26名业主已起诉信阳报晓物业管理有限公司停止违法涨价行为，（2018）豫1502民初2978号民事判决书、（2018）豫15民终3641号民事判决书，已对该诉做出处理。本次诉讼过程中，被告对该问题提出了抗辩，没有提出反诉。被告可依照《民法总则》、《物业管理条例》等法律法规规定的程序另行权利救济。第三，关于报晓新村业主委员会的行为。在庭审中，原告提交了信阳报晓新村业主委员会2019年1月7日致广大业主的《关于公共用水、用电公摊的公告》；业委会2018年6月25日的证明材料，证明业主委员会认可该《前期物业管理协议书》；2018年6月16日《报晓物业提高物业管理费是合法》的材料上，报晓新村业主委员会签注了“情况属实，调价是通过业主委员会和物业公司共同协商制定的”，并加盖了业主委员会的印章。以上证据均进行了质证。原、被告双方均认可报晓新村业主委员会已依法设立。被告抗辩称：“没有召开过业主大会；鉴于原告与业委会的‘亲密关系’，业委会不能履行法定职责，于情不合”，但没有提交相关证据。综上，根据《河南省物业管理条例》第四十八条“……确需调整的，物业服务企业与业主委员会协商，并经业主大会同意……”之规定，报晓物业提高物业管理费的行为，具备了基本的形式要件。故原告诉请按提高之后的新标准支付欠付的物业管理费,本院酌定予以支持。原告称被告欠付2018年4月至2019年5月期间电费419元，被告抗辩电费已交至2018年12月21日，并提交电费收据一张，金额63.3元，本院依法确认被告尚欠电费355.7元（419元-63.3元），综上，被告应向原告支付欠付物业费等合计1390.5元。原告要求被告按银行利息三倍支付损失的诉请，因合同并未约定，本院不予支持。但原告在物业服务过程中也要按约提供高质量的服务，注意与广大业主及时进行沟通，在职责范围内，尽最大努力满足业主的合理要求，双方互相协调配合，建设和谐美好的社区。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《河南省物业管理条例》第四十八条之规定,判决如下：一、被告望开胜于本判决书生效后十日内给付原告信阳报晓物业管理有限公司物业服务费用等合计1390.5元（2018年4月至2019年5月）；二、驳回原告信阳报晓物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告望开胜承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  薛飞二〇一九年十一月五日法官助理兼书记员向依林