中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初32313号原告：蒙绮静，女，1963年11月22日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：邱伟豪，2004年3月30日出生，澳大利亚籍人，现居澳大利亚。两原告的共同委托诉讼代理人：何伟民、欧永健，广东经国律师事务所律师。被告：广州市德才房地产代理有限公司原道路分公司，营业场所广州市越秀区原道路5号自编6-7号。负责人：卢永洪，职务总经理。被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托诉讼代理人：牛洪星、杨笑君，该公司职员，联系地址。第三人：邱玉良，男，1971年10月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告蒙绮静、邱伟豪诉被告广州市德才房地产代理有限公司原道路分公司（以下简称德才公司原道路分公司）、广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司），第三人邱玉良财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧永健，被告德才公司原道路分公司的负责人卢永洪、被告德才公司的委托诉讼代理人牛洪星到庭参加诉讼，第三人邱玉良经本院合法传唤拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告及第三人向原告连带赔偿经济损失（自2016年7月26日起至2019年11月6日之日止，以房款2450000元为基数，参照银行同期同类贷款利率标准计算）。事实和理由：两原告是广州市越秀区XX路XX村X号XX1、XX2房屋的产权人。原告委托案外人蒙绮某代为出售涉案房屋，并办理了委托公证手续，同时通知亲友郑慕某协助办理出售房屋事宜。经原告同意，案外人郑慕某将涉案房屋交由被告德才公司原道路分公司“放盘”出售。2015年12月28日，案外人蒙绮某、第三人及被告德才公司签订了《房屋买卖合同》，约定交易价格为2450000元，房屋交易产生的税费、中介费由买方负担。同日，双方还签订了由被告德才公司原道路分公司起草的《房屋买卖合同（NO：9102XXX）补充协议》，其中约定：由于该物业是两套打通,签本合同后卖方负责把该物业恢复成两个房产证,地址分别是越秀区XX路XX村X号XX1房(面积约81平方米)和XX2房(面积约44.8平方米)。分成两个产权证后,双方协商于2016年3月31日前完成XX1房的交易过户手续（成交价为158万元），2016年12月30日前完成XX2房交易过户手续（成交价约87万元），XX2房分拆后交易时，买卖双方再签订合同。同时，在德才公司原道路分公司的负责人卢永洪承诺负责协助蒙绮某办理XX1、XX2房分契手续的情况下，蒙绮某出具了附条件支付2万元《中介服务费确认书》和收到第三人支付的5万元购房定金的收据。其后，蒙绮静在卢永洪的陪同下到广州市政务服务中心申请办理房屋分契事宜，被工作人员告知因没有找到涉案房屋的报建图，无法办理房屋分契。2016年4月22日，卢永洪称“邱生正在腾退名额，整间拿下来”。2016年6月22日，郑慕某向卢永洪转告原告意见，希望卢永洪说服买家解除合同。6月23日，郑慕某将与卢永洪商量好的方案向卢永洪发出《同意解除意见书》，其中载明“在履行合同过程中，查实各级房管局无法提供该套房屋所在楼宇的报建图，导致该套房屋不能分成两个房产证进行交易，即导致合同无法执行。本人现就解除《房屋买卖合同》等事宜提出意见如下：如卖方同意退还定金5万元，并赔偿我方损失5万元，我买方邱玉良即同意解除上述的《房屋买卖合同》及补充协议”，意即解除合同及原告向第三人退还5万元定金并赔偿5万元。6月24日，卢永洪向原告发出《解除合同协议》，其中记载原告向第三人退还购房定金5万元，并向第三人赔偿5万元。第三人以前同意向被告德才公司原道路分公司支付的中介服务费，解除并作废《房屋买卖合同》后一律由原告负责支付，原告及第三人不能以合同作废为由拒绝向德才公司原道路分公司支付及返还中介服务费。原告不同意该协议中记载的解约条款。6月27日，蒙绮某向被告德才公司、第三人发出《解除房屋买卖合同通知书》，以合同目的不能实现为由解除涉案房屋买卖合同及补充协议，并告知第三人在收到该通知后七天内联系办理退还5万元购房定金手续。第三人拒收该通知。2017年1月，郑慕某在委托另一家中介公司欲出售涉案房屋时，被告知涉案房屋已进行网签，无法继续出售。原告认为，被告未能尽到居间义务，将房屋分证出售，在上述《房屋买卖合同》解除后，被告利用其中介身份，未经原告授权，伙同第三人恶意对涉案房屋进行网签，严重侵害了原告的合法权益，为此，提出上述诉讼请求。被告德才公司辩称：不同意原告的诉讼请求。《房屋买卖合同》约束的是中介方促成的义务，故该损失与被告德才公司无关。本案是买卖双方产生的纠纷，与被告德才公司无关，被告德才公司已尽职履约并履行居间义务。被告德才公司原道理分公司辩称：不同意原告的诉讼请求。本案纠纷是买卖双方财产纠纷，被告德才公司原道路分公司一直协助双方，但原告与第三人不能达成一致意见。第三人无作陈述。经审理查明：座落在本市××区××东路××新村XX1房、XX2房的建筑面积为125.80平方米，房地产权属原由两原告按份共有。原告蒙绮静与原告邱伟豪系母子关系，原告蒙绮静是原告邱伟豪的法定监护人。2015年10月9日，两原告出具《委托书》予蒙绮某，写明因邱伟豪在澳洲读书，需要住房及生活学习经费，现委托受托人蒙绮某作为委托人的合法代理人，代理执行和处理出售上述房屋，签订房屋买卖合同（含二手网签合同）及相关协议，办理交易和过户手续，收取售房款项并将售房款项存入蒙绮静的账户等。次日，两原告在广东省广州市广州公证处办理了该《委托书》的公证手续。2015年12月28日，两原告（甲方、卖方）与第三人（乙方、买方）以及中介方德才公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀区××东路××新村XX1房、XX2房的物业达成一致协议，签订本合同，该物业的建筑面积为125.80平方米；该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用的状况为不带家私电器、不带租约；成交价为2450000元，乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意乙方应在签署本合同后80天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，该物业移交时间补充说明，“该物业”第一套卖方收齐所有楼款时移交，2016年1月7日交匙仅作为恢复原来间隔装修用途等。同日，三方再签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：1.由于“该物业”是两套打通，签本合同后卖方负责把“该物业”恢复成两个房产证，地址分别为越秀区XX路XX村X号XX1房（面积约81㎡）和越秀区XX路XX村X号XX2房（面积约44.8㎡）。面积以实际测绘为准，所有费用由买方支付。2.分成两个产权证后，双方协商于2016年3月31日前完成越秀区XX路XX村X号XX1房交易过户手续（成交总价约158万元）。付款方式为商业贷款，首期楼款（含定金）共计250000元。银行实际贷款额与越秀区XX路XX村X号XX1房实际成交总价158万之间的差额，多退少补。3.双方协商越秀区XX路XX村X号XX2房（成交总价约87万元），卖方移交越秀区XX路XX村X号XX1房，买方同时交付越秀区XX路XX村X号XX2房总成交价10%（即90000元）作购房定金。买方必须在2016年12月30日前办理交易过户手续，并交清房款，逾期卖方有权收回物业并另行出售，定金不退。越秀区XX路XX村X号XX2房买方在未交易过户交清房款前，铁门、大门及房匙，卖方必须持有，随时可进入察看名下物业。4.越秀区XX路XX村X号XX2房分拆后交易时，买卖双方再签订合同。同日，蒙绮某代两原告收取第三人支付的定金50000元，并向被告德才公司签署《中介服务确认书》，其中记载：本人蒙绮某（代）现确认贵司提供了中介服务，成功促成与邱玉良签订关于越秀区XX路XX村X号XX1、XX2房物业买卖合同。为此，本人/本公司同意支付20000元予贵司作为中介服务费；另本人/本公司知悉：贵司业务人员须持有贵司财务印章的收据或发票，本人/本公司可支付任何一笔款项。否则所造成的损失均由本人/本公司负责。本确认书自本人/本公司签署之日生效。该确认书下方空白处手写加注:“①越秀区XX路**新村X号XX1房交易完成时付10000元；②越秀区XX路**新村X号XX2房交易完成时付10000元。”前述合同订立后，两原告即着手办理涉案房屋的分证手续。2016年1月7日，协助两原告办理相关手续的案外人郑慕某曾与第三人电话联系，称由于拿不到报建图未能完成分证手续，双方同意继续保持协商。此后6月13日，双方再有电话沟通，双方未就合同是否解除抑或继续履行达成一致。2016年6月27日，两原告通过其委托代理人蒙绮某分别向被告德才公司原道路分公司、第三人发出《解除房屋买卖合同通知书》，称因涉案房屋所在楼宇没有报建图，该房屋不能分成两个房产证进行交易，导致合同目的不能实现。现通知第三人自收到本通知书时即解除签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并请第三人在收到通知后七天内联系办理退还定金手续。该《通知书》通过中国邮政EMS邮寄给被告德才公司原道路分公司及第三人，因第三人拒收被退回。此后，两原告通过郑慕某的手机将前述通知以彩信发送给第三人。被告德才公司原道路分公司签收了该《通知书》。2019年1月11日，本院向广州市规划和自然资源局发出《调查函》，调查涉案XX1,XX2房能否办理分户手续，即分为XX1,XX2房两个独立单元。2019年3月15日，该局向本院发出穗规划资源协查【2019】125号《关于（2018）粤0104民初32313号的复函》，其中记载：一、房屋基本情况，XX村X号住宅楼经71建字32号同意报建，但经查城建和登记档案，暂未查找到该建筑物的报建图；越秀区XX路XX村X号XX1、XX2房属房改房，以2010登记1002018号登记在蒙绮静等2人名下。二、对房屋套数的认定。（一）根据2017年4月18日原国土规划与市住建委会议纪要共同明确的意见，对于一个房产证标注多个房号的房产，因历史上房改、拆迁补偿等原因导致房屋没有报建、验收资料或者房屋现状与报建、验收资料不一致的，可认定为一套。因此，目前XX1、XX2房可认定作为一套房屋出售。（二）如XX1、XX2房自房改起作为两个独立单元分割使用多年，权属人可提供原房改单位或物业的管理单位证明、实测图等资料申请办理分割登记，分割登记后XX1,XX2房为两个独立单元，将认定为两套房屋出售等。两原告对上述复函的真实性、合法性、关联性没有异议，认为该复函证明了被告以其所谓的经验误导原告对房屋办理分契手续进行销售，存在侵权行为。被告德才公司对上述复函的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，但认为该函是根据2017年4月18日的意见所作出，但涉案买卖合同于2015年12月28日签订，即在合同签订后至2017年4月18日期间是没有明确指示的，故不能证明被告工作人员经验错误所致。被告德才公司原道路分公司质证称，对上述证据无异议。涉案买卖合同于2015年12月28日签订，与2017年4月18日才出台的相关意见无关联。涉案买卖合同确实是其提供的，但德才公司原道路分公司在买卖过程中只是作为协助方，补充协议并不是其提供的，而是根据买卖双方现场商议形成的，补充协议第一点约定，由卖方负责把涉案XX1、XX2房恢复成两个房产证，中介方没有承诺负责，中介方只是见证方，不代表买卖双方的意见。原告为证明其主张，向本院提交了郑慕某与被告德才公司原道路分公司负责人卢永洪的微信聊天记录截图，其中记载2015年12月26日晚上21:05卢永洪向郑慕某发送：“1）2X号签三方合同。2）然后到房管局分契（大约15日）。3）买方签贷款合同申请银行（7-10日）出同意贷款书。4）到房管局递件交税入押过户（7日）出新证后（7日）放款。”以及“郑生您好！近来太忙，不好意思！上面大约是流程，请见谅，谢谢！”2016年1月17日，郑慕某称：“卢先生你好！辛苦兄弟了！近日报建图有进展吗？情况如何？”次日，卢永洪回复:“报建图还是拿不到，我打听过，人家话暂时分不开两个证。”郑慕某称:“是无报建图就无法分两个证还是另外有其他原因不能分？纯粹是他房管局工作有缺失造成的！所以应由他房管局设法解决啊！”卢永洪回复：“话无报建图分不了。房管局不理，只看报建图，可以分就分。”郑慕某称：“麻烦卢生你先再想想办法，不行我们再让律师所等法律、媒体去搞。”被告德才公司对上述聊天记录质证称因其没有参与，对该证据不予认可。被告德才公司原道路分公司对上述证据无异议，上述聊天记录确实是卢永洪本人使用的微信号，聊天记录确实发生了，但认为并不完整，有删减部分。另查明：第三人邱玉良就涉案房屋的买卖合同纠纷曾向本院提起诉讼，要求蒙绮静、邱伟豪协同办理将涉案XX1、XX2房屋产权过户手续、交付房屋及支付违约金。蒙绮静、邱伟豪在该案中提起反诉，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年6月28日依法解除。本院经审理后认为，蒙绮静、邱伟豪与邱玉良签订的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据前述合同约定的内容，双方就买卖涉案的XX村X号XX1、XX2房的意思表示明确，并就款项支付、权属移转以及房屋交付等作出了明确具体的约定。因而，双方之间就涉案房屋形成买卖合同关系，蒙绮静、邱伟豪关于前述合同仅为预购合同的辩解意见，缺乏依据，本院不予采信。因涉案房屋特殊的产权形态，可能分立为两个不动产权属登记证书。根据《房屋买卖合同补充协议》的约定，蒙绮静、邱伟豪作为卖方负责在合同签订后将涉案的房屋分成两个房产证，即蒙绮静、邱伟豪负担办理分证的义务。结合该案证据，蒙绮静、邱伟豪虽在合同订立后曾积极履行该项合同义务，但最终并未完成分证的目的。对此，蒙绮静、邱伟豪辩称不能分证是由于涉案房屋的档案资料中缺乏报建图纸导致的，应属客观上的履行不能，非其主观不履行。但是，蒙绮静、邱伟豪提交的证据仅能证明其曾积极履行分证义务，但并不足以证明不能分证的惟一原因系因缺乏报建图纸所致。退一步说，即使涉案房屋因客观上的障碍不能分证导致双方合同约定的内容无法履行的，双方当事人亦因积极协商变更合同的履行方式。蒙绮静、邱伟豪在未与邱玉良协商一致的情况下即要求解除双方之间的合同，显属履约不当。因此，蒙绮静、邱伟豪于2018年6月28日发出的解除合同的通知并不能发生解除合同的效力。因此，蒙绮静、邱伟豪的反诉请求本院不予支持……至于邱玉良诉请要求蒙绮静、邱伟豪承担违约责任的问题，基于前述分析来看，蒙绮静、邱伟豪并非主观上恶意违约，导致双方合同不能正常履行确有客观原因，因而邱玉良该项主张，本院不予支持。本院遂于2019年5月24日作出（2018）粤0104民初1725号民事判决书，判决：一、邱玉良应自该判决发生法律效力之日起十五日内一次性向蒙绮静、邱伟豪支付购房款余额2400000元。蒙绮静、邱伟豪应于收齐房款当日协助邱玉良办理广州市越秀区XX路XX村X号XX1、XX2房的不动产权属移转登记至邱玉良名下的手续。二、蒙绮静、邱伟豪应于该判决发生法律效力之日起十五内将广州市越秀区XX路XX村X号XX1、XX2房腾空交付给邱玉良。三、驳回邱玉良的其他诉讼请求。四、驳回蒙绮静、邱伟豪的反诉请求。蒙绮静、邱伟豪对该判决书不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年9月24日以（2019）粤01民终14877号民事判决书认定……2、蒙绮静、邱伟豪主张解除上述两份协议，根据我国《合同法》的相关规定,合同解除分为约定解除和法定解除，本案双方当事人显然并未就解除合同达成一致意见，因此，本案不适用约定解除。至于法定解除，根据该两份协议内容，在签订上述合同之后，买方须支付5万元定金，卖方则负责把买卖标的物恢复成两个房产证，并由买方支付分证的费用。无论上述分证的要求是由谁提出以及分证的具体原因为何，《补充协议》已经明确约定分证由卖方即蒙绮静、邱伟豪进行，并约定在分证之后双方继续履行之后的合同内容，包括两套房屋如何先后交易等。因此，根据上述两份协议，办理分证手续是蒙绮静、邱伟豪的义务，在蒙绮静、邱伟豪不能完成该分证义务时，蒙绮静、邱伟豪已经构成违约，蒙绮静、邱伟豪作为违约方，并无解除合同的权利。同时，双方当事人签署案涉《房屋买卖合同》和《补充协议》的目的是为了交易涉案房屋，而在蒙绮静、邱伟豪不能完成分证的情况下，涉案房屋只有一个房产证，邱玉良名下仅有一套商业用房，具备购房资格，合同仍可以继续履行，亦不符合“不能实现合同目的”的情况。因此，蒙绮静、邱伟豪发函要求解除合同并就此提出反诉，均不能成立，一审法院不予支持并无不当。3、蒙绮静、邱伟豪虽然未进行分证违反了合同约定，但根据蒙绮静、邱伟豪提供的证据材料，其确实积极履行分证义务，而能否分证除了蒙绮静、邱伟豪的履行行为，更有赖于相关职能部门的认定和审批，一审法院已经充分考虑蒙绮静、邱伟豪的违约原因，并未支持邱玉良提出的违约金请求。蒙绮静、邱伟豪在一审期间补充提供的微信聊天记录仅是应一审法院要求提供完整版，并未列举证明内容，而且该聊天记录均是案外人的聊天记录，一审法院对双方提供的聊天记录均未采纳。至于广州市国土资源和规划委员会的告知书和广州市房屋交易监管中心的复函，前者是为了证明涉案房屋没有报建图，不能分证并非蒙绮静、邱伟豪的主观原因造成，后者则是为了证明德才公司制作了涉案房屋的网签合同，而上述函件内容均不能改变蒙绮静、邱伟豪不能办理分证手续已经违约的事实，且一审法院已经认定蒙绮静、邱伟豪虽然违约但无需支付违约金，因此，一审法院虽然未对上述证据进行质证程序有瑕疵，但并未影响到案件的正确处理结果。4、如前所述，案涉房屋即使未能分证成功，但并不影响双方合同目的的实现，邱玉良亦同意按现状购买房屋，蒙绮静、邱伟豪在本案中并无证据证明邱玉良存在违反合同约定的情况，一审法院支持邱玉良继续履行合同的主张并无不当，该院予以支持。为此，该院判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案诉讼期间，两原告表示其已于2019年11月6日收到第三人支付的涉案房屋购房款2400000元。本院认为：关于两原告与第三人签订的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖合同补充协议》的法律效力已由上述生效判决予以认定，本院在此不再赘述。根据上述生效判决书认定的情况，两原告未依约完成分证义务已构成违约。本案中，两原告以涉案房屋未能办理分证手续从而未能交易，导致两原告遭受损失要求两被告及第三人予以赔偿。首先，上述《房屋买卖合同补充协议》系三方经协商后签订，且明确约定了分证义务的履行方为两原告，两原告主张该协议为被告德才公司起草及引导原告签订，并未有相关证据证实；其次，两原告亦未能证明被告曾承诺协助两原告办理分证手续，即使被告曾作出上述承诺，如上述生效判决认定，能否分证更有赖于相关职能部门的认定和审批，故被告并不负有保证分证手续得以办妥的义务；再次，涉案房屋未能分证并未直接导致合同目的不能履行，两原告在未能分证又未与第三人协商的情况下直接主张解除合同，由此产生的损失系由两原告自身行为导致，应由两原告承担。综上，两原告主张被告德才公司及德才公司原道路分公司未履行居间义务，将房屋一分为二出售，损害两原告的利益并造成两原告损失，并据此要求两被告赔偿其房款利息损失，缺乏事实依据，本院对此不予支持。此外，现有证据不能证实第三人与两被告串通损害两原告利益，故两原告要求第三人承担共同连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告蒙绮静、邱伟豪的诉讼请求。本案受理费7109.05元，由原告蒙绮静、邱伟豪负担。如不服本判决，原告蒙绮静、被告广州市德才房地产代理有限公司原道路分公司、广州市德才房地产代理有限公司，第三人邱玉良可在判决书送达之日起十五日内，被告邱伟豪可在判决送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  张慕贞人民陪审员  何美好二〇一九年十一月二十九日书 记 员  徐浩龙