北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初41364号原告：崔万吉，男，1963年10月30日出生，朝鲜族，住北京市朝阳区。被告：北京世纪正源房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇。法定代表人：何延龙，董事长。委托诉讼代理人：王钊熙，北京市重光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，北京市重光律师事务所实习律师。原告崔万吉与被告北京世纪正源房地产开发有限公司（以下简称世纪正源公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔万吉与被告世纪正源公司委托诉讼代理人王钊熙、刘帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔万吉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令世纪正源公司赔偿我因房屋漏水给我造成的损失人民币45779.38元及我做防水工程所支出的费用人民币13835元，两项合计59614.38元；2、请求判令世纪正源公司赔偿我因房屋漏水，无法居住，从而在外借用房子居住而发生的损失54000元（2015年7月至2016年4月期间，9个月，每月6000元），赔偿无法居住期间的物业费2715.8元（2015年7月－2016年4月，9个月），共计56715.8元；3、本案诉讼费用由世纪正源公司承担。事实与理由：我与世纪正源公司于2012年8月3日签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由我购买世纪正源公司开发的位于北京市海淀区温泉镇中心区×地块的×-×-×号房屋，房屋于2013年底交付，之后由我委托北京龙发建筑装饰工程有限公司于2014年10月份装修完毕。2015年7月18日早晨8点多，我发现房屋地下室大量积水，并发现西侧地下室的南侧墙体多处不断往室内漏水。后经联系物业公司（北京正源和美物业服务有限公司），物业公司联系开发商安排工人从室内向漏水点打墙塞泡沫剂，漏水问题得到了临时处理。从漏水点的位置（原有墙体处）、之后室外开挖后原防水状况（不防水）及原墙体状况（从室内打的墙塞泡沫剂从室外冒出，有漏洞）判断，漏水原因是外墙体立面防水质量问题所致。因此次漏水，导致室内实木楼梯、门、家具、家电、壁纸等被浸泡，从而给我造成了重大经济损失。漏水事故发生后，开发商同意对漏水区域的外墙面重新做防水处理，但仅同意给做防水，不负责土方开挖及回填，不负责墙面保温层、地下排水管等其他工程。在开挖深达3.5米处做防水，开发商只安排一名工人做防水，地上地下兼顾起来很困难，我方要求开发商增加人力以保证施工质量，但没有增加人力，实际做防水的过程中，发现墙面泥沙、杂质、原有油毡大面积空心鼓包处等墙面不清洁及处理，直接往泥沙、杂质、原有大面积空心鼓包油毡的墙上粘贴新油毡，新的油毡粘贴不严实，有的空鼓，底部地面上大量积水不排除，水下部分墙面没有重新做防水，再一次留下了重大漏水隐患。在世纪正源公司派来的工人拒绝对原墙面清洁等处理后粘贴新油毡的情况下，我方要求其更换专业的防水队伍来做防水，但其没有再重新安排，并且不提供其他需要的如保温板、排水波纹管等（原有地下排水波纹管多处开裂漏水需要更换），并且不接受我方提出的因漏水及补做防水破坏的室内墙体恢复原状的要求。无奈，为防止雨季再次漏水，我方自行委托防水队伍做了防水工程，完成土方开挖及回填，买了保温板，排水波纹管等并施工，并重新对地下室室内破坏的墙体重新进行了装修。综上所述，因世纪正源公司交付的房屋存在质量问题，给我方造成了重大经济损失。为维护我方合法权益，提起诉讼。世纪正源公司辩称，1、2015年7月18日漏水原因崔万吉不能提供，未提供鉴定意见书，不能确定漏水因外墙的防水质量所致；我方是按照施工标准进行的，崔万吉的主张没有依据，是其自己改动采光井造成的。2、关于修复损失1-6项，根据实际情况及崔万吉的自认，2015年7月18日，我方已经安排工人进行了修复处理，是否继续需要修复崔万吉没有提供证据，也没有提供进行继续必要修复的证据。3、关于装修损失，即1、2、9项，崔万吉没有提供评估机构出具的损失报告，我方不同意赔付。4、关于物品损失，即3、4、5、6、7、8、10、11、12项，崔万吉没有提供证据证明损失物品的购买发票，不能证明其价格，且物品损失程度未进行评估，崔万吉主张的损失金额缺乏事实依据，我方不予认可。5、关于保洁损失，即13项，崔万吉未提供发票，不能证明已经实际发生。另就借用房子居住发生的费用，崔万吉没有提供发票，且其本身表述借用房屋，表示没有费用支出。关于物业费，不同意崔万吉的诉讼请求，物业费是交给物业公司的，与我方无关，且第一次修缮后我方已经将房屋修到可以居住状态，故崔万吉理应交纳物业费。综上，请法院驳回崔万吉的诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，2012年8月3日，崔万吉作为买受人与出卖人世纪正源公司就位于北京市海淀区温泉镇中心区×地块的×-×-×号房屋的买卖签订《北京市商品房预售合同》，约定该商品房为住宅，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；前期物业管理期间，物业服务收费价格为3.98元/月·平方米。上述房屋于2013年12月27日交付，崔万吉于2014年8月进行装修。本案中，崔万吉主张2014年房屋地下室曾有漏水，向物业人员报修过，物业进行过维修，世纪正源公司称经查询未发现崔万吉签字的维修单。崔万吉另主张2015年7月18日早晨，发现房屋地下室有7-8公分积水，经查看系因采光井（位于地面一层，房屋一层大门的西侧）南侧墙体地下部位漏水所致，遂向世纪正源公司报修，世纪正源公司派工程部工作人员至现场，经查认为因崔万吉改动了采光井所致，后由公司派人进行了墙体防水维修。崔万吉则主张在装修时未改动过采光井的位置，仅将采光井四围加高，且无采光井的部位墙体亦有漏水。就世纪正源公司的维修情况，崔万吉主张共进行过五次维修，最后一次维修时间为2016年3月，其认为无法起到彻底防水的作用，故其后自行委托装修公司，进行了安装保温板、排水波纹管，进行防水工程及土方、内装修等项目，共计支出施工费24700元。世纪正源公司对崔万吉的需要重新施工的主张不予认可，不同意赔偿上述施工费用。2016年3月之后崔万吉房屋未再发生过漏水情况。就漏水原因，现双方主张不一，崔万吉主张因墙体防水缺失、防水失效、墙体有缝隙，世纪正源公司则主张漏水原因无法确定，有可能因崔万吉自行改动采光结构所致。庭审中，崔万吉提交2016年3月16日有崔万吉、世纪正源公司聘请的防水公司工作人员在场形成的《防水事宜备忘录》一份，内容为：该单元地下室南侧墙体以往雨季往室内漏水，今重新完整补做防水，重新补做防水后，今后如再出现漏水情况，则业主不存在向开发商索赔问题，但开发商应保证正常的维修等。世纪正源公司认可形成过该备忘录，主张系维修之后签订，崔万吉则主张在维修之前形成。崔万吉另提交有物业人员签收的尚峰尚水尚水园×-×-×漏水情况说明，内容为要求世纪正源公司赔偿因漏水造成的损失，要求世纪正源公司进行修复。世纪正源公司则提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，主张涉案房屋已通过验收，不存在质量问题。就因漏水造成的损失，崔万吉提交了漏水后视频光盘、地下室内装修及摆放物品照片、购置材料、物品清单等证据。世纪正源公司均不予认可。庭审中，经崔万吉申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对因该房屋漏水，就物品清单上所列物品的价值损失及增加内容（1、保温板；2、排水波纹管；3、防水工程及土方；4、内装修）进行鉴定。该鉴定机构出具价格评估报告书，评估结论为崔万吉所列物品清单中物品含楼梯、门及门套（含执手锁）、垭口、门套、玄关柜、书柜、电视柜、三斗柜、文件柜三件、会议桌、电脑桌、文件柜、茶几、电话台、壁纸、木质床、沙发、木制储物柜、电视、音响于评估基准日2015年7月的评估结论为45779元；其中就崔万吉提出的庭院土方开挖回填、墙面防水、油毡、防火漆及泡沫板、地埋波纹管、室内墙面腻子涂料的修复费用于评估基准日的评估结论为13835元。对上述评估意见，双方均无异议。崔万吉交纳鉴定费5000元。本案中，崔万吉另主张因漏水房屋无法居住，其一家自2015年7月至2016年4月借助亲属房屋，支出费用54000元；主张上述期间缴纳的物业费，均要求世纪正源公司予以赔付，就借助费未提交相关证据。世纪正源公司均不同意赔偿。本院认为，本案中，双方就崔万吉房屋2015年7月18日漏水原因、漏水维修方案、崔万吉因漏水导致损失存在争议，上述三个问题亦为本案焦点问题。本院结合崔万吉的诉请，对上述三个方面分别予以论述。首先，双方均认可崔万吉地下室2015年7月18日发生了漏水事件，就漏水原因，现双方主张不一，崔万吉主张系外墙体防水存在缺陷所致，世纪正源公司则主张因崔万吉自行改动采光井所致。就漏水原因，在漏水处未经修复之前，双方未通过委托第三方进行鉴定的方式予以确认，本案诉讼中，经询，经过修复之后，房屋相关部位已不存在漏水的现象，故诉讼中亦无法通过委托鉴定方式予以确定。根据崔万吉所签商品房预售合同约定的内容，涉案房屋外墙体防水尚处于质保期内，崔万吉认可对采光井做过改动，但仅增高了四围，未涉及到墙体部位。就房屋该部位在事发之前是否存在过漏水情况，双方均未提交相应证据。故，漏水原因的确定，尚需结合维修情况综合判定。其次，房屋相关部位维修情况。双方均认可事后世纪正源公司派人进行过维修，内容主要是外墙体防水的重做等事项，就维修情况，世纪正源公司称记不清了，崔万吉则主张前前后后维修过多次，长达几个月的时间。维修过程中，形成了有双方人员签字的《防水事宜备忘录》，就该备忘录签订时间，双方主张不一，无论该备忘录签订于维修之前抑或维修之后，内容明确了漏水的原因、维修的义务主体等。故综合上述两方面的分析，应认定崔万吉家漏水系因南侧墙体往室内漏水所致，世纪正源公司亦明确了己方的维修义务。故，因该漏水导致的损失，世纪正源公司应承担赔偿责任。世纪正源公司主张漏水可能因崔万吉自行改动采光井所致，未提交相应证据，本院不予采信。就维修方案的确定，现双方亦存在不同意见，崔万吉主张对世纪正源公司已做维修不予认可，后另行聘请施工队进行了重新修复，世纪正源公司则主张无关联性。就崔万吉该部分支出，一则世纪正源公司未举证证明其方维修后达到了不再漏水的效果，二则崔万吉所提施工内容，均与外墙体维修及室内装修恢复原状相关，且房屋经该次维修后未再发生过漏水的情况，故本院对崔万吉因维修的支出，与漏水的关联性予以认可。再次，崔万吉因漏水导致损失的确定。崔万吉提交了视频、照片等证据证明了漏水情况及当时地下室物品摆放情况。经其委托鉴定，鉴定机构对漏水时物品的价值与崔万吉在维修时修复价值给出了鉴定意见，考虑受损物品多为木质和电子产品，本院以评估意见确定世纪正源公司应赔付的数额。就崔万吉主张的维修期间借用房屋产生的损失，就支出费用其未提交相关证据，考虑维修情况及对房屋实际居住产生的影响，本院对此部分酌情予以考虑。就维修期间物业费的支出，在本院对其居住损失已支持的情况下，物业费即使有支出，但在其空置、对外出租等情况下，该项费用属于仍旧会发生的费用，且该费用系物业公司对房屋整体及小区管理服务对应的支出，故就崔万吉该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、北京世纪正源房地产开发有限公司于本判决生下后七日内赔偿崔万吉各项损失共计六万九千六百一十四元三角八分；二、驳回崔万吉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费五千元，由北京世纪正源房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费二千六百二十七元，由崔万吉负担一千零五十五元，已交纳；由北京世纪正源房地产开发有限公司负担一千五百七十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年十一月二十六日书 记 员  李甜甜