浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0402民初6405号 原告：雷淑斌，女，1977年9月29日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托代理人：韦宝斌，福建合伦律师事务所律师。 被告：浙江爱嘉信息科技有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区世纪广场办公楼6A室-1，统一社会信用代码：91330402MA29GLD22T。 法定代表人：柴文保。 委托代理人：陈钰祺，公司员工。 第三人：解俊，男，1968年11月15日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告雷淑斌因与被告浙江爱嘉信息科技有限公司（以下简称爱嘉公司）、第三人解俊侵权纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年8月26日受理后，依法由审判员白燕独任审判，于2019年10月31日公开开庭审理了本案。原告雷淑斌的委托代理人韦宝斌、被告爱嘉公司的委托代理人陈钰祺、第三人解俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2018年6月，原告向被告爱嘉公司下属爱嘉房产中介咨询挂牌二手房情况，明确告知被告其本人及配偶均系外省户口，在嘉兴已有一套南湖区住房，因孩子就学需要落户，需再购买一套能落户2人户口的房子，并告知被告第一套房屋的贷款情况。2018年6月12日，被告提出有一套房屋面积可落户2人，原告前往看房，并于当晚在被告提供中介经纪服务下，就购买第三人所有房屋签订了《商品房买卖合同》。合同签订前，原告再次确认原告的户口、在本地已经有住房以及贷款情况等是否可以购买上述房屋，被告人员再次表示没有问题。合同订立后，原告依约向第三人支付定金20000元，并向被告支付一半中介费8000元，同时按照被告交易要求委托朋友到福州、厦门开具夫妻户籍证明、收入证明等贷款材料。2018年6月27日，原告和从广东赶来的配偶、第三人夫妇、被告人员一同前往银行，依约向第三人支付首付款50万元，随后前往行政服务中心办理网签事宜。网签时，工作人员告知外地户口在嘉兴不能购买第二套住房，就此“突然”情况，被告人员当场懵了，无法处理。三方回到被告处商讨无果，后经原告要求，第三人退回了原告购房款50万元，但对于定金20000未予以退还，同时被告退回了原告已付的中介费8000元。此后，原告要求被告赔偿原告该20000元定金损失和原告配偶往来差旅费时，被告未予以赔偿。针对此事，原告多次向当地行政主管部门投诉、反映，同时委托律师进行催款等，被告提出补偿10000元，原告未予以同意。原告认为，被告作为房地产中介经纪机构，对展业地的房产限购限售政策充分了解系展业基本前提，在提供经纪服务时，应当告知房屋买卖双方限购限售政策等，以促成合同订立以及履行，避免交易失败。但本案被告未履行该等告知义务，导致原告损失定金20000元以及往来差旅费1040元，上述直接经济损失应由被告承担赔偿责任。原告诉请如下：1.被告立即赔付原告购房损失20000元、车费损失1040元；2.被告按照人民银行同期贷款基准利率4.75%赔偿原告上述损失的利息损失，自2018年7月1日起计算至被告实际支付之日止，暂计至2019年7月31日为1083元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称，原告系经好居房产的陈大永介绍来的客户，被告系受第三人配偶委托发布的在售房源，故原告有无向陈大永告知其户籍、房产情况被告不知情；原告并未向被告告知其户籍、房产情况，并且隐瞒了其在嘉兴已有一套房的事实办理网签手续；原告理应知道嘉兴限购政策，原告作为完全民事行为能力人，理应由独立的思考判断能力，被告未告知原告限购政策与交易不能继续进行无因果关系；原告不存在任何损失，其主张返还的定金属于其应承担的违约责任，车费损失及利息无法律依据。 第三人答辩称，第三人是签约当天晚上十点多才到的，之前一直是第三人配偶跟原、被告磋商，第三人到达后同意将房款优惠5000元，双方签订了合同。后第三人跟随原、被告一道办理网签，刚签好出来的时候第三人和原告才知道交易不能进行。由于交易不能继续进行，第三人对于原告支付的20000元定金予以没收，对于原告支付的购房款50万元已经归还原告。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.商品房买卖合同,证明2018年6月12日，原、被告、第三人就购买第三人名下的房屋订立三方合同的事实； 2.定金收据，证明2018年6月12日，原告向第三人交付定金20000元； 3.中介费收据，证明2018年6月13日原告向被告支付了一半中介费8000元； 4.首付款转账凭证，证明2018年6月27日原告向第三人转账支付首付款50万元； 5.结婚证、动车票购买信息，证明2018年6月26日、6月28日，原告配偶因履行签约事宜产生惠州往返嘉兴的车费1040元； 6.投诉复函，证明2018年7月至2019年1月，南湖区住建局、嘉兴市住建局就原告投诉事宜进行的回函； 7，律师函、签收记录，证明2019年8月，原告委托律师向被告催讨赔偿，被告签收后表示不予赔偿。 上述证据，被告经质证后认为，对上述证据真实性均无异议，但认为中介费8000元并非支付被告，是支付给了陈大永；投诉复函能说明当时网签成功了。 第三人对上述证据均无异议。 被告为了支持其抗辩，提供下列证据： 1.商品房买卖合同，证明被告告知原告相关事项，且中介费应支付至被告账户； 2.被告和房东通话录音资料，证明2019年6月27日网签办理成功，原告未告知已有房屋的事实； 3.中介费收据，证明原告将中介费至付了陈大永，并无支付被告； 4.与好居房产陈大永的聊天记录，证明被告与好居房产共同提供本案二手房经纪服务； 5.与行政服务中心工作人员通话记录，证明网签成功需要确认无房及客户撤销网签记录的事实； 6.证人证言，证明原告未告知其名下有房产的事实。 上述证据，原告质证后认为，对证据1、3真实性无异议，但被告并未告知原告嘉兴限购政策，对于中介费收据不能证明被告与“好居房产”共同提供经纪服务的事实，原告按照被告的指使，在被告的门店向陈大永支付了中介费，至于二者的关系，原告不清楚；对于证据2的真实性无法确认，即便真实的也不能证明被告的证明目的；对于证据4的真实性无法确认，即便真实，陈大永跟被告二者之间的关系，原告不清楚，原告系跟被告签订合同，并依据被告指使将款项支付陈大永；对于证据5真实性无法确认，即便真实，也说明系被告的违约行为导致交易不能进行。 第三人经质证后，对上述证据1、2、3的真实性无异议，对于其他证据由于没有参与，表示不清楚。 法庭审理中，因被告爱嘉公司申请，证人胡某出庭作证，陈述证言如下：证人系被告的房产经纪人员，证人参与本案房屋买卖合同的订立过程，并由其与陈大永联系。原告系好居房产的陈大永介绍至被告处的，原告并未向被告告知其名下房产的事实，被告也未询问原告名下房产事宜；中介费原告支付了陈大永，如果交易顺利，应由陈大永再将其收到的原告支付的中介费的一半支付被告，好居房产跟被告共同提供本案的房产经纪服务。上述证人证言，原告经质证后认为，证人证言恰能说明被告在订约过程中未告知原告嘉兴限购政策等事项，至于好居房产与被告的关系，原告不得而知，原告认为原告与被告签订了居间合同，理应由被告承担责任；被告对上述证人证言未提出异议；第三人对证人证言未提出异议。 本院认证如下：原、被告提供证据的真实性均予以认定，对于其证明内容在下文说理部分一并予以分析；证人证言结合本案的中介费收条，能够证明“好居房产”陈大永参与了本案的房产经纪服务以及被告在签约时未询问原告名下房产事宜、未告知原告嘉兴限购政策等事项。 本院经审理，认定案件事实如下： 2018年6月12日，原告、被告及第三人分别作为受让方、中介代理机构、出让方签订《商品房买卖合同》，约定原告以1015000元的价格购买第三人所有的位于嘉兴市南湖区，约定于合同签订之日支付定金20000元，于2018年6月20日前支付500000元，于2018年7月12日前支付95000元，余款400000元办理商业贷款；中介费15225元，由原告负担，于签约时支付至被告文末账户，否则视为未支付；合同签订后，受让方签字毁约的，应通知中介方以及出让方，购房定金归出让方所有；出让方签字毁约的，应在毁约之日起10日内双倍返还定金给受让方；文末关于被告账户约定如下：中国银行，账户名称蓝素娟，银行账户62×××67等。上述合同签订后，原告于当日支付第三人购房定金20000元，并由第三人向原告出具了定金收条，在该收条下方由陈大永出具的“购房余款补齐”的证明，并由陈大永签名确认。2018年6月13日，原告向陈大永个人账户转账支付中介费8000元，并由陈大永向原告出具收条一份，载明“今收到雷淑斌中介费捌仟元整，好居房产陈大永157××××1698”。2018年6月27日，原告向第三人转账支付购房款50万元，并经陈大永及被告工作人员陈飞龙的陪同，原告及第三人前往经开区行政服务中心办理二手房网签合同，因工作人员告知原告名下已有一套住房不符合购房政策，本案二手房交易最终未能继续进行，后第三人当即返还了原告购房款50万元，但对于购房定金予以了没收。陈大永也返还了原告中介费8000元。 另查明，2016年12月3日，嘉兴市发布限购政策，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品房和二手住房。2018年6月26日至6月28日，原告的配偶唐向国因往返惠州-嘉兴办理购房网签事宜，支出车费1040元。 本院认为，本案中原、被告之间存在接受和提供居间服务的法律关系，现原告认为被告在提供居间服务中存在违约行为导致原告造成了财产损失，原告先以居间合同纠纷提起本案诉讼，但在法庭调查阶段明确表示要求被告承担侵权责任，并且被告也针对性的进行了相应的答辩，故本院依法将案由调整为侵权纠纷。因此，本案应审查被告在订立合同以及履行合同中是否存在过错，原告是否因此遭受损失，被告的过错与原告的损失是否存在因果关系。 关于第一点，被告是否存在过错问题。被告作为从事房产经纪服务的专业性单位，其有义务向卖方审查房源信息的真实以及完整性、向买方如实告知经纪房产的详细情况、向买卖双方提示房产限购限售政策以及其他与房产交易相关的重要信息，以促成交易的顺利进行，避免买卖双方损失的发生。本案中，被告在与原告订立合同之前，并无审查原告的户籍情况，也未要求原告出具无房证明，更未告知原告有关本地房产限购政策，径行让原告与第三人签订了房产买卖合同，并由原告支付第三人购房定金20000元，并且被告在开庭审理时仍然声称其没有义务向原告告知相关限购政策，被告的行为违反了房产经纪行业的基本职业操守及相关的行政管理规范，也违背了基本的诚实信用原则，应该存在过错。 关于第二点，原告损失的认定。本案原告因不能继续履行合同导致支付定金20000元被第三方没收，该被没收的定金当属原告的损失。原告的配偶因往返嘉兴办理网签事宜产生的差旅费1040元，由于房产限购政策导致交易不能进行，该支出也应纳入原告一方的实际损失范畴，上述直接损失共计21040元。另外，上述金钱损失对应的资金占用期间的利息也应纳入原告损失范围，本院结合原告的主张，酌情确定按照人民银行同期同类贷款基准利率自2018年7月1日起计算。 关于第三点，上述损失与原告的过错是否存在因果关系。本案中，原告作为买方，被告作为专业的经纪公司，原告因信赖被告的经纪能力，并希望在被告的服务下促成交易的顺利进行，进而与被告成立了居间合同关系，现被告在提供居间服务活动中未能恪守诚实信用原则以及基本的职业操守，以致原告与第三人签订了客观上不能完成交易的房产转让合同，故因认定原告的损失与被告的过错存在因果关系。 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，原告具有购房置业意向，在订立合同之前，也应尽到谨慎注意义务。嘉兴限购政策自2016年12月即对社会公布，原告在嘉兴已拥有一套住房并在嘉兴居住生活，且自政策公布至原告再次购买住房也有一年半时间，从原告诉状陈述来看，原告表示曾告知过被告自己的户籍以及名下房产情况，并反复询问是否具备购房资格，可知原告应对非嘉兴户籍购房的限购政策有初步的了解，在此情况下原告选择继续缔约，虽主要源于对被告经纪能力、职业操守以及专业知识的信任，但与原告没有尽到谨慎注意义务有一定干系。鉴于此，对于原告的损失，本院酌情确定由被告承担90%的赔偿责任，即被告赔偿原告18936元及相应利息部分，其余损失由原告自行负担。 需要说明的是，本案在审理过程中，被告爱嘉公司曾申请追加嘉兴市南湖区南湖街道美好居房产经纪服务部（被告认为该单位即为前述“好居房产”）作为当事人参加诉讼，认为“好居房产”应就本案一并承担连带责任。本院经审查认为，该单位并未在合同上签字或者盖章，且也无证据显示原告支付陈大永的中介费进入该单位账户，被告也向本院陈述该单位否认与陈大永存在用工关系，故对于原告要求该单位参加诉讼的申请，未予准许。至于行为人陈大永，本应作为当事人参加诉讼以进一步查明案件事实、明确各方责任，但鉴于原告明确表示在本案中不要求陈大永承担责任，且各方均无法提供陈大永的具体身份信息，故本院无法通知其参加诉讼。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江爱嘉信息科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告雷淑斌18936元及利息（按照人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日计算至被告实际支付之日止）； 二、驳回原告雷淑斌其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取177元，由原告负担40元，被告负担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  白燕 二〇一九年十一月二十二日 书记员  杨菲