成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初10265号 原告：四川百全物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区科华北路58号13楼1-2-15号。 法定代表人：冯君，总经理。 委托诉讼代理人：杨科，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇超，四川英济律师事务所律师。 被告：况世兴，男，1976年10月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：邓雪英，女，1980年10月14日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：王才兵，男，1982年1月1日出生，汉族，住成都市新都区。 原告四川百全物业管理有限公司（以下简称百全公司）与被告况世兴、邓雪英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭审理。原告百全公司的委托诉讼代理人杨科、刘宇超,被告况世兴、邓雪英及其委托代理人王才兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告百全公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付拖欠的物业服务费73668.15元；2.请求依法判令二被告支付拖欠物业服务费的逾期违约金，从2015年7月起算直至拖欠费用全部清偿时止（按每月百分之一暂计算至庭审之日，计21194.75元）以上两项合计94862.9元；3.判令二被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：二被告为夫妻关系，2014年6月12日，二被告与成都英联公司有限公司（以下简称英联公司）签订《商品房买卖合同》，购买了位于成都市武侯区，面积为106.38平方米的商品房。同日二被告与宜宾金佳会物业管理有限责任公司成都分公司（以下简称金佳会公司）签订了《前期物业服务合同及业主公约》，合同约定从收房之日起，案涉商品房物业服务费按15元／月·平方米按月收取，同时还约定如未按约支付物业服务费，应按拖欠费用每月支付百分之一的违约金。二被告至今未交纳任何物业服务费，依据成都市中级人民法院作出的（2018）川01民终18612号生效判决书的认定，从2015年6月8日起视为二被告对案涉商品房收房，从该日起该房的物业服务费由二被告承担。截止2019年6月，二被告共拖欠物业服务费76593.6元，产生逾期违约金18765.43元。另，2015年12月由于金佳会公司退出对成都市武侯区火车南站西路27号楼盘的物业管理，由原告接手该工作，原告与金佳会公司进行了交接，继承了金佳会公司因对案涉楼盘物业管理产生的一切债权债务，并已向二被告进行了告知。因此原告取得了对二被告主张物业服务费及违约金的一切权利，因二被告未付物业费故诉至法院。 被告况世兴、邓雪英辩称，原告的主张没有事实依据，原告与被告2019年7月签订物业服务协议，并已支付了2019年4月之后的物业费，不存在欠缴费的情形。此前被告并未与原告并未签订合同，没有任何合同关系。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院确认以下事实：2014年6月12日，英联公司（甲方）与金佳会公司（乙方）及况世兴、邓雪英签订《前期物业服务合同及业主临时公约》，约定乙方为英联国际商务中心的物业服务企业；乙方按照商业15元/月·平方米，按建筑面积向业主收取物业服务资金；物业服务资金按季缴纳，业主应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前履行缴纳义务。甲方、业主或物业使用人逾期缴纳物业服务资金的，应按每月未缴纳物业费的百分之一的标准，向乙方支付违约金。 2015年10月31日，英联公司（甲方）与金佳会公司（乙方）签订《物业管理服务合同终止协议书》，约定原合同终止履行，乙方将物业管理服务费及未缴纳的其他收费移交给新物业公司。2015年12月31日，金佳会公司（甲方）与百全公司（乙方）签订《英联国际商务中心物业交接协议》，协议约定以2015年12月31日为节点，此日期后的应收应付款项为乙方权利义务。甲方同意截止于2015年12月31日物业使用人拖欠甲方的物业服务费、违约金等由乙方追收，所有收回费用均归乙方所有。2016年1月1日，英联公司（甲方）与原告百全公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方为英联国际商务中心的物业服务企业；乙方按照商业25元/月·平方米，按建筑面积向业主收取物业服务资金；物业服务资金按季缴纳，业主应在每月10日前缴纳物业服务资金。业主/物业使用人逾期缴纳物业服务资金的，应按未按时足额缴纳物业费的每日千分之三的标准，向乙方支付违约金，合同期限为2016年1月1日至2020年12月31日。百全公司接管物业后对金佳会公司的委托书及物业费予以张贴，2018年7月3日以公证的方式向二被告邮寄了催收通知及金佳会公司委托百全公司收取物业费的委托书公告。2019年7月17日，原告百全公司（甲方）与被告况世兴、邓雪英（乙方）签订物业服务协议，约定乙方为物业服务企业；乙方按照12元/月·平方米，按建筑面积为106.38平方米向业主收取物业服务费，乙方逾期缴纳物业服务资金的，应按未按时足额缴纳物业费的每日千分之三的标准，向乙方支付违约金。合同同时约定关于2019年4月12日前乙方与前期物业服务公司的纠纷，双方另行通过诉讼途径进行解决。 另查明，被告况世兴、邓雪英于2014年8月28日购得武侯区火车南站西路27号1幢11层1109号1幢11楼9号房屋（备案号2076504），建筑面积106.44平方米。二被告与英联公司就房屋交付问题产生争议诉至法院，2019年3月11日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终18612号民事判决，确认2015年6月8日为英联公司向邓雪英、况世兴交付房屋的时间。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，二原告作为英联国际商务中心的业主，在2015年6月8日接受房屋后，应按照其与英联公司及金佳会公司所签订的《前期物业服务合同及业主临时公约》，履行各方约定。金佳会公司退场后，由原告实际提供物业服务，根据上述法律规定，被告应按约交纳物业管理费。本案中，被告自2015年6月8日起至2019年4月12日未交纳物业管理费，2015年6月8日至2015年12月31日，系原告与金佳会公司物业服务合同存续期间，期间欠缴物业费因金佳会公司已转让给原告，原告亦通过通知方式向被告进行了告知并催收了物业费。原告向二被告主张此期间的物业费于法有据。2016年1月1日至2019年4月12日的物业服务费，原告提供了相应物业管理服务，二被告应当支付此期间的物业服务费。原告仅主张二被告的物业费按其房屋面积为106.38平方米收取，单价按15元/月·平方米计算，该计算标准不超过双方约定。二被告主张应按12元/月·平方米计算，但未提供相关证据，故本院不予支持。综上，二被告在2015年6月8日至2019年4月12日期间欠缴物业服务费共计73668.15元（106.38平方米×15元/月·平方米×46月+106.38平方米×15元/月·平方米÷30天×5天）本院予以支持。关于滞纳金，其法律性质属于迟延履行违约金，本院认为原告主张的违约金相对较高，本院依法调减为按照所欠物业费的10%计收，对原告主张违约金的诉请在73668.15元（73668.15元×10%）范围内予以支持，对超出部分不予支持。 综上所述，本院对原告诉请被告向其支付物业服务费及违约金的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告况世兴、邓雪英于本判决生效之日起十日内向原告四川百全物业管理有限公司支付物业管理服务费 73668.15元并支付违约金7366.82元； 二、驳回原告四川百全物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2184元，因适用简易程序减半收取1092元，由原告四川百全物业服务有限公司负担177元，由被告况世兴、邓雪英负担915元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘潺潺 二〇一九年十一月八日 书记员  曾 凡