河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初8318号原告：刘福录，男，汉族，1938年4月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘书伦，男，1964年1月2日出生，住河南省南阳市宛城区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：段国良，男，汉族，1968年5月21日出生，住河南省内乡县。代理权限为特别授权。被告：南阳市金天洋房地产开发有限责任公司，住所地为南阳市高新区百里奚路东侧第1幢号楼1单元17层1704室。法定代表人：张富庭，任总经理。委托诉讼代理人：潘玉增、周杰（实习），河南威武律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告刘福录与被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司(以下简称南阳金天洋公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘福录及其委托诉讼代理人刘书伦、段国良，被告南阳金天洋公司的委托诉讼代理人潘玉增、周杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘福录提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付房价20%的违约金21179元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原、被告签订了购买金天洋商务酒店公寓的买卖合同，认购位置位于第一幢楼5层511户一间，建筑面积23.04平方米，七星酒店编号为502房。被告承诺最迟于2018年10月31日将其他相关手续、房产证交付完毕，但至今未交付。2019年1月10日，原告将被告诉至卧龙区人民法院，卧龙区人民法院于2019年3月5日作出（2019）豫1303民初381号民事判决书，确定原、被告于2013年10月18日签订的买卖合同为有效合同，该合同确认房产归原告所有，但被告并未依法向原告赔偿违约金。被告南阳金天洋公司辩称，1、起诉状内容涉及两个诉讼主体，金天洋公司和七星商务酒店，涉及原告同金天洋签订的房屋买卖合同和原告与七星商务酒店签订的托管合同。原告诉请的内容与房屋买卖合同无关。2、原告诉称的违约内容并不符合房屋买卖合同第7条规定的违约情形。本院经审理认定事实如下：被告南阳金天洋公司于2007年1月25日成立，企业类型为有限责任公司，注册资本800万元，经营范围为房地产开发与经营。2010年5月11日以前的法定代表人为张一辰，其中张一辰拥有90%的公司股份，薛玉兰（系张一辰妻子）拥有10%的公司股份。2010年5月11日,法定代表人由张一辰变更为路永连，股份亦进行变更,其中路永连拥有90%的公司股份，薛玉兰拥有10%的公司股份。2010年5月26日，被告南阳市金天洋公司就涉案楼盘办理《商品房预售许可证》，证号为（宛市）房预售证第010020号，售房单位为南阳金天洋房地产开发有限责任公司（即本案被告），项目名称为金天洋商务酒店公寓（1层-17层和地下车库），酒店式公寓154套（间），商业3套（间），车库1套（间），房屋座落于高新区光××与百里××交叉口，建筑面积为16708.2平方米，共158套（间），房屋用途为酒店式公寓、商业、车库，预售方式为单位、个人。2013年10月18日，原、被告签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》（合同编号为050）一份。该合同约定内容如下：南阳金天洋公司经政府有关部门批准在南阳市百里奚路与张衡西路交叉口开发建设金天洋商务酒店公寓项目，根据《中华人民共和国合同法》及其它有关法律、法律的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方（即本案原告）向甲方（即本案被告）购买金天洋商务酒店公寓事宜，双方签订本合同书。一、房产坐落位置、面积、单价、总价款：1、认购房屋为位置：1幢5层（现七星商务酒店房间号502）。2、房屋暂定建筑面积23.04平方米，单价4596元/平方米，房屋总价款为人民币壹拾万伍仟捌佰玖拾陆元（￥105896.00元）。上述面积，如与房管局产权登记机关实测面积有差异的，以产权登记机关实际测定面积为准，房价款据实结算，多退少补。二、付款方式：一次性付款：即付壹拾万伍仟捌佰玖拾陆元（￥105896.00元）。三、缴款约定：乙方于2013年10月18日已付清全部房款。四、交房日期及方式：甲方应于2013年10月18日将该房交付乙方后，由南阳市七星商务酒店有限公司托管使用五年，七星商务酒店每年支付购房款的10%作为租金，具体托管事项详见房屋托管合同书。托管期满，甲方给乙方留专用通道。六、产权登记：甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记。乙方应交清全部房款和相关费用，甲方在交房后5年内给乙方办理房屋所有权证。办证所发生的相关税费据办证当时相关税费标准由甲、乙双方相应承担。七、违约责任：合同期内若乙方擅自提出退房，则以总房款的20%支付甲方违约金，并退还已收取的租金，甲方退还乙方全房款。若甲方将已售给乙方的商务楼收回不售给乙方，则以总房款的20%支付乙方违约金，已付房租归乙方所有，并退回全部房款。八、本合同发生纠纷时，由甲乙双方协商解决，协商不成的，可向辖区人民法院起诉，本合同与《房屋托管合同书》条款互补执行。合同签订后，原告依约交付了房款。被告于当日向原告交付了房屋。2019年1月10日，原告刘福录向本院提起诉讼，要求确认其与被告南阳金天洋公司签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》有效。本院于2019年3月5日作出（2019）豫1303民初381号民事判决，认定：经本院到南阳市不动产登记中心查询，被告南阳金天洋公司将其开发的金天洋商务酒店公寓154套已办理了房产证(大证)，部分卖给张一辰、薛玉兰，已办理房产证，部分在案外人名下。但房产证建筑面积与本案原被告所签订的合同的建筑面积不一致，存在几套公寓共同登记于一个房产证的情况，致使所办理出来的房产证位置、建筑面积与原被告所签的合同内约定的房产位置、建筑面积无法一一对照的状况。判决：确认原告刘福录与被告南阳金天洋公司签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》为有效合同。该民事判决书已发生法律效力。被告南阳金天洋公司至今未按照合同约定为原告办理产权证，双方发生纠纷，原告诉至本院。上述事实，有当事人陈述、书证等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，原告刘福录与被告南阳金天洋公司签订的《金天洋商贸酒店公寓买卖合同书》为有效合同，当事人应按照约定全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告在该合同中约定，被告南阳金天洋公司在交房后5年内给原告刘福录办理房屋所有权证。被告南阳金天洋公司于2013年10月18日向原告刘福录交付房屋，现其在5年内未能按照合同约定为原告办理产权证，构成违约，但双方仅约定了退房及收回已售房屋的违约责任，未约定逾期办证的违约金，且无法确定损失数额，现原告刘福录要求被告支付违约金21179元，故被告南阳金天洋公司应自违约之日即2018年10月18日起以已付购房款总额105896元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为计算标准支付违约金至款付清之日止（最高不得超过21179元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司向原告刘福录支付违约金【违约金以已付购房款总额105896元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为计算标准，自2018年10月18日起至款付清之日止（最高不得超过21179元）】。二、驳回原告刘福录的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取165元（原告刘福录预交案件受理费286元，应退还121元），由被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张丰景二〇一九年十一月十五日书记员  仵嫄瑛