浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2828号 上诉人（原审被告）：浙江老泰置业有限公司，住所地：玉环市玉城街道城中路66号。 法定代表人：刘坚，执行董事。 委托诉讼代理人：林法宝，玉环市坎门法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：台州创和物业管理有限公司，住所地：玉环市玉城街道电所东巷41号。 法定代表人:罗钧，董事长。 委托诉讼代理人：陈晓凌，浙江榴岛律师事务所律师。 上诉人浙江老泰置业有限公司因与被上诉人台州创和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江老泰置业有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.前物业管理人玉环县中兴物业管理有限公司与上诉人约定上诉人及相关单位、人员所有的物业不属于物业管理服务范围。上诉人是涉案小区的开发商，涉案物业的底层门面房为东门村所有，三层为住户所有，二层属于上诉人所有。整栋大楼西北面为榴岛大道，东南面为小路，位置特殊，周边没有封闭，属于开放式物业。早在2010年6月30日，上诉人曾与玉环县中兴物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，后鉴于物业的特殊性，上诉人与该公司重新订立《协议书》，该协议书对物业管理服务费、水电费及其他事务的处理作了约定。自此之后，上诉人及相关单位、人员所有的物业均由上诉人聘请人员自行管理并支付费用，被上诉人也从未向上诉人主张支付物业管理服务费。该协议书合法有效，其内容排除了上诉人及相关单位、人员所有的物业纳入物业公司管理服务的范围，该协议效力应及于被上诉人，被上诉人无权对其进入管理前就已经排除物业管理范围之外的物业进行管理。2.被上诉人与玉环市榴岛国际花园业主委员会签订的《物业管理服务合同书》对上诉人不具有法律拘束力。玉环市榴岛国际花园业主委员会从未将上诉人作为业主，从未通知上诉人参加业主代表和业主委员会的选举，上诉人也从未参加业主或业主代表会议。被上诉人在未查明物业的情况下与玉环市榴岛国际花园业主委员会订立合同，将上诉人的物业纳入管理范围，导致本案纠纷的产生。二、一审判决适用法律错误。一审判决援引《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第二十六条的规定，认为业主委员会与后物业管理企业订立物业管理合同后，该合同对业主具有约束力，建设单位与前物业管理企业订立的物业管理合同终止。一审判决的该认定忽略了上诉人的物业早已被排除出物业管理服务范围且被上诉人未为上诉人提供物业管理服务的事实，法律适用错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 台州创和物业管理有限公司辩称，上诉人认为其与前物业管理人签订的《前期物业管理委托合同》以及之后签订的《协议书》的效力及于被上诉人，被上诉人与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同书》对上诉人不具有法律约束力。被上诉人认为该主张缺乏事实与法律依据，不能成立。上诉人与前物业管理人于2010年6月30日签订《前期物业管理委托合同》，按照该合同约定，委托管理期限不超过3年，那在2013年6月30日合同到期，效力自然终止。《协议书》以《前期物业管理委托合同》为基础，《前期物业管理委托合同》已经终止，《协议书》必然也终止，不具有法律约束力。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同终止，被上诉人与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同书》合法有效，效力及于上诉人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 台州创和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求被告交纳2018年1月1日起至同年12月31日期间的物业综合服务费59785元。 一审法院认定，被告系原告服务的玉环市玉城街道榴岛大道东门段榴岛国际花园小区的业主。2017年12月30日，原告和玉环市榴岛国际花园业主委员会签订一份《物业管理服务合同书》，约定：榴岛大道东门段榴岛国际花园小区由原告提供物业管理服务；服务期限为一年，自2018年1月1日起至同年12月31日止；收费标准：高层住宅每月每平方米1.4元，二层商铺写字楼每月每平方米1.5元，日常维修费每年每平方米3元；物业管理服务费原告于进驻3个月后开始向业主收取前半年费用，之后每6个月收取一次。同时双方还约定了其他相关协议内容。被告在原告服务的小区内拥有多套房产，其中2#301、2#302、2#303、3#1601、3#1602、3#1603、3#1604、3#1701、3#1703号房产的物业服务费至今未交纳，二楼面积为3489.99平方米的商铺仅交纳部分费用，合计尚有59785元未交纳，原告多次催讨未果故诉至法院。另查明，2#301、2#302、3#1601、3#1602、3#1603、3#1604、3#1701、3#1703号房产已出售并交付。2#303室的房产尚未出售，面积39.35平方米。二楼商铺租户潮童星(面积500平方米)、言图教育（面积530平方米）、太平人寿（210平方米）、学大教育（面积317.26平方米，含倪琦超转租面积146.33平方米）已向原告支付了2018年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费及日常维修费，租户赵鹏（面积76.72平方米）、租户联欣科技（面积230平方米）支付了2018年1月1日至2018年6月30日止的物业管理费。二楼商铺实际面积为3490.81平方米。 一审法院认为，原告与被告所在小区业主委员会于2017年12月30日签订的《物业管理服务合同书》合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告依据合同约定对被告所在小区进行了物业管理服务，被告理应向原告缴纳物业管理费。被告拒付物业管理费，构成违约，应承担给付义务。被告辩称，被告系该小区开发商，并于2010年6月30日与前期物业公司中兴物业签订了《前期物业管理委托合同》，于2016年8月23日补充签订了《协议书》，与原告不存在物业管理合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据物业管理条例第26条：前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，被告办公场所及所有的二层商铺位于原告所服务的小区榴岛国际花园小区内，被告与前期物业公司签订的《前期物业管理委托合同》自2017年12月30日，原告与被告所在小区签订《物业管理服务合同》之日起终止。故被告的辩称意见，该院不予采纳。被告辩称，原告对该小区服务不到位，但未提供书面证据，故该院不予采信。原告诉称，被告在该小区内拥有多套房产，经该院核实，2#303室的房产尚未出售，被告方应按约交纳物业服务费，已出售房屋原告可另行向业主催讨；二层商铺各租户的物业服务费，原告剩余未收取部分由二层商铺所有人被告交纳，被告在交纳后，有权再向租户追偿。被告聘请卫生清洁工负责二层商铺内部清洁工作与原告无关，其工资不能与被告的物业费扣抵。根据原告提供的证据，该院查明被告所有二楼商铺面积为3490.81平方米，原告方自认3489.99平方米，该院予以确认。根据被告的住宅、商铺面积，参照合同约定，结合服务时间，计算出被告未给付物业管理费及日常维修费合计38605.85元。被告拒付物业管理费，构成违约，应承担违约的责任和继续履行合同的义务。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告浙江老泰置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告台州创和物业管理有限公司自2018年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费38605.85元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1295元，减半收取647.50元，由原告台州创和物业管理有限公司负担229.50元，由被告浙江老泰置业有限公司负担418元（此款限本判决生效后七日内交纳该院）。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系：《前期物业管理委托合同》及《协议书》对被上诉人是否具有法律约束力，被上诉人与玉环市榴岛国际花园业主委员会签订的《物业管理服务合同书》对上诉人是否具有法律约束力。根据《前期物业管理委托合同》第二十五条的约定，委托管理期限未满，业主委员会与物业管理公司乙方或其它物业管理公司签订的物业服务合同生效的，本合同自然终止。根据该条约定，《前期物业管理委托合同》自2017年12月30日涉案小区业主委员会与被上诉人签订《物业管理服务合同》之日起终止，该合同不再具有法律上的约束力。同时。《协议书》系上诉人与前期物业公司的内部约定，上诉人诉称该约定效力及于被上诉人并无法律依据，不能成立。经审查，涉案小区业主委员会与被上诉人签订的《物业管理服务合同》合法有效，且上诉人所有的物业在该小区物业的管理服务范围内，据此，一审法院认定《物业管理服务合同》对上诉人具有法律上的拘束力并无不当。 综上所述，上诉人浙江老泰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费766元，由上诉人浙江老泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 谦 审 判 员  邬卫国 审 判 员  陈文敏 二〇一九年十一月十四日 代书记员  郑 艳