太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8990号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司，住所地太原市小店区平阳南路113号星河湾办公楼商业街地下一层，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：乔丽华，女，汉族，该公司法务人员，住太原市小店区平阳南路113号星河湾办公楼商业街地下一层。被告：王峰，男，1985年9月28日出生，汉族，无业，住山西省孝义市。委托诉讼代理人：李奕臻，北京市尚公（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆张辉，陕西莱锦律师事务所律师。原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司与被告王峰合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司的委托诉讼代理人乔丽华，被告王峰的委托诉讼代理人李奕臻、陆张辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费56395.95元、暖气费30693.42元，合计87089.37元；2、判令被告向原告支付物业管理费滞纳金56395.95元；3、本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：太原星河湾房地产开发有限公司与被告王峰于2010年8月31日签订了合同编号为20101022339的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《临时管理规约》，被告自愿向太原星河湾房地产开发有限公司购买位于山西省太原市小店区星河西路8号星河湾二号园第11幢1单元0601号房屋，原告提供前期物业服务，物业服务费价格为：住宅每月每平方米3元（按建筑面积收取），业主按季度缴纳物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金，物业服务费自房屋交付之日起开始缴纳；暖气费依据太原市规定的标准收取，供暖时间为每年的11月1日至次年3月31日，暖气费应于每年11月1日前缴纳。被告收楼后实际入住了该房屋，2012年8月1日至2017年12月31日期间的物业管理费被告没有缴纳，2012年11月1日至2017年3月31日期间暖气费被告也未缴纳，经原告多次催缴被告均不予理会。综上，原、被告之间的物业管理服务关系合法有效，被告应当履行缴纳物业管理费的义务，被告恶意违约，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，望判如所请。王峰辩称：1、原告主张的2012年8月1日至2017年12月31日期间的物业管理费及暖气费已过诉讼时效；2、涉案房屋自2012年交付至2018年7月期间为空置状态，依据太原市城乡管理委员会《印发太原市城市供热收费管理办法的通知》的规定，空置房屋并未使用只需缴纳30%取暖费；3、涉案房屋存在装修质量问题，原告怠于履行房屋的维修义务，因此承诺不再收取2017年12月31日前物业费，原告由此又要求被告支付物业管理费的诉讼请求违反诚实信用原则；4、原告主张违约金过高，应当依法予以调整，不应超过应付物业管理费金额的20%。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月31日，被告王峰与太原星河湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买位于太原市小店区星河西路8号星河湾二号园第11幢1单元0601号房屋，房屋建筑面积为288.56平方米；同日，被告与太原市星河湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，出卖人依法选聘的物业服务企业为太原星河湾物业服务有限公司，关于服务费用标准及交纳时间约定为：住宅每月每平方米人民币3元（按建筑面积收取），买受人自房屋交付之日起开始缴纳；业主按季度缴纳物业服务费，分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。2010年1月，太原星河湾房地产开发有限公司作出面向全体业主的《临时管理规约》，规约对物业公司和业主的权利、义务进行了详细规定，业主须按规定或约定向物业管理公司缴纳物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，物业管理公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金。2011年5月1日，太原星河湾房地产开发有限公司与广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司签订《太原星河湾项目前期物业服务合同》，主要约定太原市星河湾房地产开发有限公司委托原告对星河湾（2期项目）进行物业管理，并在太原市房产管理局进行备案。2012年8月20日，被告签署《临时管理规约承诺书》，承诺书中记载被告同意遵守原告的《临时管理规约》，同意由原告提供物业服务，同意《临时管理规约》中规定的权利与义务，同意承担相应的违约责任。2012年6月13日，太原星河湾房地产开发有限公司向被告出具《收楼通知书》，通知其于2012年6月28日至2012年8月12日期间收楼，被告办理了收房手续。此后，原告依约向被告提供物业管理服务。至今，被告2012年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及暖气费尚未缴纳，2018年、2019年物业费，被告已结清。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《太原星河湾项目前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《临时管理规约承诺书》、《收楼通知书》、缴费收据、催收记录以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以采信。本院认为，涉案的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《太原星河湾项目前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《临时管理规约承诺书》等相关文件系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，各方应当遵照执行。被告收房后，原告依约向其提供物业服务，被告也应按约定向原告缴纳相应的物业费、暖气费等费用，被告辩称2012年8月1日至2017年12月31日期间的物业管理费及暖气费已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。”原告于2019年8月20日向本院提交民事起诉状，在此之前，原告未能提供证据证明诉讼存在中断的情形，故2016年8月20日之前的物业管理费及暖气费因未在诉讼时效期间内行使，人民法院不予保护。被告还辩称涉案房屋装修存在质量问题，原告怠于履行房屋的维修义务，因此承诺不再收取2017年12月31日前的物业费，原告对被告提供的太原星河湾住宅工程返修意见书系复印件，真实性不予认可，被告对此陈述并无其他相关证据佐证，对该辩称意见，本院不予采信。被告又辩称其实际入住涉案房屋是2018年7月，依据太原市城乡管理委员会《印发太原市城市供热收费管理办法的通知》的规定，空置房屋并未使用只需缴纳30%取暖费，原告称被告并未提出过相关报停供热的申请，被告对此亦未提交相关证据佐证，其辩称意见，本院不予采信。故被告应支付原告2016年8月20日至2017年12月31日期间（16个月）的物业管理费及2016年8月20日至2017年3月31日期间的暖气费。具体计算方式为：物业管理费288.56㎡*16个月*3=13850.88元，暖气费288.56㎡*4.14*5=5973.19元。故原告要求被告支付的物业管理费应为13850.88元及暖气费应为5973.19元，共计19824.07元，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据约定，物业费的缴纳方式为按季度缴纳，逾期费用为每逾期一日按日千分之三收取逾期费用，该约定明显过高，原告请求酌情支付56395.95元也明显过高，结合本案实际情况，本院酌定由被告按未缴纳的物业费用19824.07元的20%计3964.81元支付原告滞纳金为宜。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王峰于本判决生效后十日内支付原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司2016年8月20日至2017年12月31日期间的物业服务费13850.88元以及2016年8月20日至2017年3月31日暖气费5973.19元，共计19824.07元;二、被告王峰于本判决生效后十日内支付原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司滞纳金3964.81元;三、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1584元（原告已预交），由原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司负担1320元，被告王峰负担264元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 安 沛 二Ｏ一九年十一月二十八日书记员 尹旭芳