山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初7220号原告：所超，男，1986年1月1日出生，汉族，居民，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：郝杰，山东南山东海律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司,住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王路媛，女，该公司职工。第三人：中国农业银行股份有限公司龙口市支行，住所地龙口市黄城西环路中断龙口大酒店对面，统一社会信用代码913706814936501740。法定代表人：王安佐，任行长。委托诉讼代理人：金先坤，男，该公司职工。委托诉讼代理人：曲泳运，男，该公司职工。原告所超诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行（下称农行龙口支行）商品房预售合同纠纷、商品房担保贷款合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告所超的委托诉讼代理人郝杰，被告海基置业公司的委托诉讼代理人王路媛，第三人农行龙口支行的委托诉讼代理人金先坤、曲泳运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告所超向本院提起诉讼请求：1、解除原被告签订的《商品房预（销）售合同》；2、被告返还原告已交首付款63928元及利息（其中41781元自2009年11月21日始到实际给付之日止；22147元自2011年4月1日始到实际给付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告偿还原告已还银行贷款本息共计106801.99元；4要求被告赔偿原告损失2664元（担保费2220元、评审费444元）；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年6月22日，原被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于龙口市东海黄金海岸第G7-4-601号房，房屋总价款为211928元，被告承诺在2012年5月30日前交房。后原告按约履行交清全款被告亦出具收据，但至今被告违约迟迟未交付且该房屋不具备办理房产证的条件，致使原告的购房目的不能实现。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告海基置业公司辩称，不同意解除合同，涉诉房屋现已可以交付使用，且同小区同楼栋已有业主入住，可以证实涉诉房屋现已达到入住条件，原告合同目的可以实现。原告请求的损失无事实及法律依据，依法不应支持。如果判令解除双方签订的买卖合同，则原告应协助被告到第三人处办理解除涉诉房屋预抵押登记所需的相关手续；并协助被告到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。第三人农行龙口支行向本院提出诉讼请求：1、如果解除原被告之间的《商品房预售合同》，第三人要求解除与原告签订的《个人购房担保借款合同》；2、依法判令被告于判决生效之日立即向第三人偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金108530.41元（截止至2019年11月21日）及利息（以银行会计系统计息数据数额为准）；3、依法判令第三人实现债权的相关费用由被告承担。事实与理由：原告所超因购买涉诉房屋向第三人借款148000元，并于2011年9月14日签订《个人购房担保借款合同》，由被告海基置业公司提供阶段性保证。合同签订后，第三人向被告发放借款本金148000元。原告已向第三人偿还贷款本息共计106801.99元，截至2019年11月21日（每月15日为原告还款日）剩余本金108530.41元未偿还。如解除原被告签订的《商品房预（销）售合同》，必然导致借款的合同目的不能实现，影响第三人的债权实现，故根据相关法律的规定，请求依法判令所请。原告所超针对第三人农行龙口支行的诉讼请求辩称，对第三人请求无异议。被告海基置业公司针对第三人农行龙口支行的诉讼请求辩称，如果判决解除《商品房预售合同》，被告同意第三人诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告认购被告开发建设的龙口市东海黄金海岸怡天海景G区7-4-601号房，并于2009年11月21日缴纳部分首付款41781元，于2011年4月1日缴纳部分首付款22147元，合计63928元，由被告出具收款收据2张。后原被告就涉诉房屋签订《商品房预（销）售合同》，约定房屋总价款211928元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2011年6月22日付清首付款63928元，余款148000元整应于合同签订之日起15日内持相关资料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告向龙口市南山担保有限公司缴纳评审费444元、担保费2220元，由龙口市南山担保有限公司出具收款收据3张。2011年9月14日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为148000元。借款合同第十条约定，阶段性保证担保保证人为海基置业公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该合同签订后，第三人向原告发放借款款项148000元。原告已向第三人偿还贷款本息106801.99元。另查明，涉诉房屋所在的7号楼至今尚未取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》。被告至今未向原告交付涉诉房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》、《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。本案中，原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。但被告作为出卖人，未按约向原告履行交付涉诉房屋的义务。根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，虽然原告在合同约定的期限内未行使合同解除权，原告的约定解除权归于消灭，但截至法庭辩论结束前，被告仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，无法向原告交付房屋，致原告的合同目的无法实现。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告依法享有法定解除权。综上分析，原告在约定解除权归于消灭的情形下，仍享有法定解除权，故其主张解合同的请求，本院予以支持。合同解除后，原告应协助被告到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还已缴纳首付款63928元、利息及已向第三人偿还的贷款本息106801.99元的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿损失2664元（评审费444元+担保费2220元）的诉请，本院认为，该笔费用系案外人龙口市南山担保有限公司收取，而非本案被告收取，故与被告无关，原告主张被告承担该笔费用，无事实与法律依据，本院不予支持。本案所涉《商品房预（销）售合同》解除后，第三人主张解除其与原告签订的《个人购房担保借款合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，据此，第三人请求解除其与原告签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人”。故第三人请求被告返还《个人购房借款担保合同》项下剩余的贷款本金108530.41元（截止至2019年11月21日）及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准），于法有据，本院予以支持。被告清偿上述剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉诉房屋上的预抵押登记。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告所超与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市东海黄金海岸怡天海景G区7-4-601号房签订的《商品房预（销）售合同》。二、解除原告所超与第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告所超购房首付款63928元并赔偿利息损失（以41781元为基数，自2009年11月21日起至实际给付之日止；以22147元为基数，自2011年4月1日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；返还原告所超银行贷款本息106801.99元。四、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金108530.41元（截止至2019年11月21日）及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准）。五、自本判决第四项所涉款项清偿完毕之日起十日内，原告所超协助被告烟台海基置业有限公司到第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行办理解除涉诉房屋预抵押登记所需的相关手续；并协助被告到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。六、驳回原告所超对被告烟台海基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告所超预交的案件受理费4579元，减半收取2290元，由被告烟台海基置业有限公司负担2261元，由原告所超负担29元；第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行预交的案件受理费1236元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十一月二十七日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000185705；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；法官办公室电话：0535-8778770）