湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初5134号原告郑正主，男，1965年11月7日出生，汉族，住湖北省大冶市，委托代理人郑风华，系原告郑正主之子。代理权限：特别授权。被告陈盛，男，1977年8月3日出生，汉族，住湖北省黄石市。原告郑正主与被告陈盛租赁合同纠纷一案。本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑正主委托代理人郑风华，被告陈盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑正主向法院提出诉讼请求诉称：1、请求判令解除原告郑正主与被告陈盛签订的大冶雨润铜锣湾商业街3-33、3-33-1、3-34商铺租赁合同，并腾退门面；2、请求判令被告陈盛给付2018年8月1日到2019年7月31日的欠年租金18000元；3、请求判令被告承担租赁期间截至2019年3月31日止应承担的物业费、公摊电费、公摊水费、户内电费、户内水费总计40261.81元及本合同解除之日止的费用；4、请求判令被告陈盛承担按合同约定按租金承担年利率24%的违约金；5、本案一切诉讼费用由被告陈盛负担。事实和理由：2017年7月7日，原告郑正主与被告陈盛签订的大冶雨润铜锣湾商业街3-33、3-33-1、3-34商铺租赁合同，约定租期三年，从2017年8月1日至2020年7月31日，年租金28000元，租金给付方式为签条合同之日，被告陈盛给付第一年租金，第二年租金定于2018年8月1日前付清，第二年约定给付租金到期后，被告陈盛借故拒付租金，并由此产生物业费、公摊电费、公摊水费、户内电费、户内水费总计40261.81元。上述被告违约行为，导致租赁合同无法继续履行，不能实现合同目的，故请法院提出上述诉讼请求。被告陈盛辩称，一、针对原告郑正主提出解除商铺租赁合同并腾退门面请求，被告曾与原告之子于2019年4月沟通过，如果商铺所在地的物业公司继续违规违法妨碍及阻止被告正常营业的情况下，被迫解除租赁合同。未腾退门面实属无奈，被告因与所在物业公司存在纠纷，非被告不愿腾退门面而是物业公司无理且使用暴力阻止被告腾退门面取回商铺内价值二万余元的设备和物品及商铺在承租期内合法转让。二、针对原告主张的要求被告给付2018年8月1日至2019年7月31日的欠年租金18000元请求。被告认为应扣减被告给付原告的房屋租赁合同押金6000元。因解除商铺租赁合同并非被告意愿，而是原告商铺所在地物业违规违法收取相关费用，对商铺内漏水现象不维修不作为，非法妨碍及阻止被告正常营业，原告作为商铺所有者及出租方，自始至终没有出面协调被告作为商铺租赁方与商铺所在地物业公司的纠纷，未能保证租赁方在租赁原告商铺合法经营，从而导致商铺租赁合同不能正常进行，故过错方不在被告，不能无故扣押被告缴纳的房屋租赁押金6000元。三、针对原告要求被告承担2019年3月31日止物业费、公摊电费、公摊水费、户内电费、户内水费总计40261.81元及本合同解除之日止的费用请求过高。被告认为，原告该项请求的费用非原告为最终利益人，该费用是商铺所在地物业公司与被告之间的纠纷，且被告正在起诉商铺所在地物业公司的违规违法行为对被告造成的损失，其中涉及到该项费用的纠纷，故该项费用纠纷不在该案纠纷之列。四、针对原告主张要求被告承担按合同约定年租金年利率24%的违约金的请求。被告因2018年遭遇投资失败，原告体谅被告的难处，同意延迟交纳房租，非恶意拖欠房租。故被告不承担按合同约定承担年利率24%的违约金。如确实需要支付违约金，被告承认2019年4月至2019年7月，下欠租金18000元是未征得原告同意延迟支付。五、针对原告主张要求被告承担本案诉讼费，被告认为该民事纠纷起因并非被告恶意拖欠，被告因原告所在地的物业公司的违规违法行为及妨碍阻止被告正常营业，被告经营的商铺被物业公司恶意关停，收入全无，导致被告蒙受损失，原告作为商铺的所有者及出租方自始至终没有出面协调被告作为商铺租赁方与商铺所在地物业公司的纠纷，原告未能保证租赁方被告正常使用租赁的商铺，导致该起房屋租赁合同纠纷案，故被告不承担该起纠纷案的一切诉讼费用。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认，并在卷佐证。综合全案证据和法庭调查，本院认定事实如下：2017年7月7日，原告郑正主与被告陈盛签订的大冶雨润铜锣湾商业街3-33、3-33-1、3-34商铺租赁合同，约定租期三年，从2017年8月1日至2020年7月31日，年租金28000元，租金给付方式为签订合同之日，被告陈盛给付第一年租金，第二年租金定于2018年8月1日前付清；同时约定，若被告违约，其交付的押金，原告不予返还，并按年租金年利率的24%赔偿损失。合同生效后，租赁期间，被告按合同约定交付原告押金6000元，并履行合同约定的第一年租金28000元。2018年8月1日至2019年7月31日前租金（即第二年租金），被告已交纳租金10000元，欠交租金18000元，被告租赁期间产生了物业费、公摊电费、公摊水费、户内电费、户内水费等费用未按合同约定交纳，但原告未提交具体欠费数额相关证据。原告认为被告上述行为构成违约导致租赁合同无法继续履行，不能实现合同目的，因而成讼。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案原告郑正主与被告陈盛签订的租赁合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合法有效。合同生效后，原告依约向被告交付了租赁物，被告应按合同约定履行交付租金义务，但被告承租期间欠租金18000元，该事实被告无异议，本院应予认定。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。被告欠交租金行为应属迟延履行主要债务行为，原告多次向被告催要租金，被告在合理期限内仍未履行，现原告要求解除原、被告之间的租赁合同，偿付欠租金18000元，并承担腾退租赁物之前占用期间的租金损失，符合法律规定，本院应予支持。合同解除后，被告应返还租赁物即腾退大冶雨润铜锣湾商业街3-33、3-33-1、3-34商铺，该项请求，本院亦应予支持。被告的违约行为给原告造成了损失，应承担赔偿原告损失的违约责任。按合同约定，被告构成违约，原告不再返还被告押金6000元，作为其应承担的违约责任，赔偿原告的损失。被告已经承担的违约责任足以弥补原告因被告的违约行为给原告造成的损失。原告同时请求被告按年租金年利率的24%赔偿损失请求超出了损失范围，该请求本院不予支持。原告要求被告承担2019年3月31日止物业费、公摊电费、公摊水费、户内电费、户内水费总计40261.81元，未提供有效证据予以证实，本院不予支持。审理中，被告陈盛辩称因原告商铺所在地物业违规违法收取相关费用，对商铺内漏水现象不维修不作为，非法妨碍及阻止被告正常营业，其并非恶意违约，并已作为商铺租赁方与商铺所在地物业公司存在纠纷，其不应承担违约责任意见，属另一法律关系，不予本案合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告郑正主与被告陈盛于2017年7月7日签订的大冶雨润铜锣湾商业街3-33、3-33-1、3-34商铺租赁合同；合同自本判决生效之日解除；二、被告陈盛于本判决生效后三十日内腾退大冶雨润铜锣湾商业街3-33、3-33-1、3-34商铺；三、被告陈盛于本判决生效后十日内偿付原告郑正主租金18000元，并承担腾退租赁物之前占用期间的租金损失（按年租金28000元标准计算）；四、驳回原告郑正主其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1458元，减半收取729元，财产保全费610元，合计1339元，由原告郑正主负担503元，被告陈盛负担836元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币1458元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 曦二〇一九年十一月一日书记员 胡波波