广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10078号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司，住所地广东省中山市古镇七坊裕豪新村四大街27号首层A区。主要负责人：何锦开，该公司经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被告：陈政伟，男，1962年12月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司（以下简称利和物业灯博中心分公司）与被告陈政伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告利和物业灯博中心分公司的委托诉讼代理人张子扬，被告陈政伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业灯博中心分公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈政伟支付2018年11月至2019年6月的物业管理费24056元及违约金（违约金计算方法为以3007元/月为基数，从逾期之日起，每日按0.07%计算，按计费周期分段计算至付清之日止，暂计至2019年6月30日为2613.87元）；2.判令陈政伟支付2019年5月至2019年6月的能源费1383.22元以及违约金（违约金计算方法为每月以691.61元为基数，从逾期之日起计至付清之日止，每日按0.07%计算，暂计至2019年6月30日为36.84元）。庭审过程中，利和物业灯博中心分公司明确违约金的计算标准为按年利率24%计算。事实和理由：2018年4月2日，利和物业灯博中心分公司与陈政伟签订《利和灯博中心物业服务协议》，主要约定：陈政伟委托利和物业灯博中心分公司对其承租的利和中心5134卡商铺提供物业服务，物业管理服务费计费时间为2018年8月1日起至2021年10月20日止；陈政伟按每月每平方米10元的标准支付物业管理费，按每月每平方米2.3元的标准支付能源费；物业管理费每三个月为一个计费周期，每个计费周期首月5日前缴费，能源费按月结算，当月5日前支付费用；逾期支付上述费用的，每日按3‰计算违约金。合同签订后，利和物业灯博中心分公司依约向陈政伟提供物业服务，但陈政伟从2018年10月起拖欠物业管理费，经多次催告仍未支付。为维护自身的合法权益，利和物业灯博中心分公司诉至法院，请求依法判决。陈政伟辩称，物业管理费、能源费应按照其实际使用物业的期间计算，中间撤场的时间不应计算。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换及质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月2日，陈政伟与中山市利和置业有限公司（以下简称利和置业公司）签署了《房屋租赁合同》《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》《租赁物交接确认书》，向利和置业公司承租了中山市古镇镇同兴路101号利和灯博中心5134卡的房屋（以下简称案涉商铺），该商铺建筑面积300.70平方米，双方当天进行了交接。双方约定，自进场日起产生的电费、空调费、物业管理费等费用由陈政伟按与物业公司签订的《物业管理服务协议》及相关收费标准执行。同日，陈政伟（乙方）与利和物业灯博中心分公司（甲方）签署《利和灯博中心物业服务协议》，约定甲方接受乙方委托，在案涉商铺按租赁合同约定时间交付使用后，由甲方向乙方提供：1.共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务；2.共用区域的保洁、公共秩序维护、公共绿地养护、停车场地管理等服务；3.本物业装饰装修管理服务。乙方需按时足额向甲方交纳物业管理服务费、有偿服务费用及其他约定的合法费用，不得因第三方管理原因或业务纠纷拖欠或拒绝缴纳物业管理费及其它相关费用，装饰装修时，必须事前与甲方签订商铺《装修手册承诺书》办理相关手续及缴纳相关约定费用等。物业管理费每月每平方米10元（按所租赁商铺的建筑面积计算），仅包括公共区域空调及公共能耗费用，不含乙方物业内照明、空调能源费及维护费、水、电、煤气、通讯等费用，采用先交纳后服务的方式，每3个月为一个计费周期，租户在签订本协议时需提前预交3个月物业管理服务费，以后每个计费周期的首月5号（含5号）前缴费，逾期未缴费的按日3‰收取违约金；装修期间的物管费标准详见《装修手册》约定的收费标准；商铺内空调能源费（热泵空调冷却水供应费用）每月每平方米2.3元（按所租赁商铺的建筑面积计算），空调供应期间（每年5月1日至10月31日）按月度结算，乙方应于空调供应期间的每月5号（含5号）前向物管公司支付当月的空调能源费，逾期未缴费的按日3‰收取违约金；乙方交纳物业管理费用时间自2018年8月1日起至2021年10月20日止，在本协议的管理期限内无论有否实际使用物业的，均需按本协议的约定全额缴纳物业管理服务费及其他应付费用等。协议还约定了其他内容。同日，陈政伟向利和物业灯博中心分公司预付了3个月的物业管理费9021元，之后再未支付物业管理费。2018年5月9日，陈政伟向利和物业灯博中心分公司支付了装修保证金2万元、装修管理费12028元，并安排装修公司进行装修后在案涉商铺经营。2018年10月19日，利和物业灯博中心分公司向陈政伟开具发票确认收到2018年8月至10月的空调能源费2074.83元。2018年12月5日，陈政伟因经营情况不理想，在未与利和置业公司办理解除租赁合同相关手续的情况下，撤出案涉商铺的经营，并将商铺钥匙交回给利和置业公司的员工。2019年3月1日，陈政伟因故再次进驻案涉商铺经营，后又于2019年4月26日左右向利和置业公司申请撤场，并于2019年4月26日当天撤出案涉商铺，将商铺钥匙交回给利和置业公司的员工。因陈政伟一直未与利和置业公司办妥费用结算及相关手续，利和置业公司于2019年7月8日提起租赁合同纠纷诉讼，本院已作出（2019）粤2072民初10079号民事判决，认定陈政伟与利和置业公司签署的《房屋租赁合同》《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》已于2019年4月26日解除，2018年12月6日至2019年2月28日期间双方的租赁合同仍在继续履行。诉讼过程中，陈政伟认为物业管理费标准过高，但同意支付其正常经营期间的物业管理费，拒绝支付未经营期间的物业管理费，且要求利和物业灯博中心分公司退回装修保证金2万元。利和物业灯博中心分公司庭后书面回复确认收到陈政伟支付的装修保证金2万元，并表示愿意在法院作出判决后，在陈政伟所拖欠的费用中予以抵扣。双方庭外协商，但未达成一致意见。本院认为，利和物业灯博中心分公司与陈政伟之间存在物业服务合同关系，陈政伟尚欠物业管理费未付的事实，有利和物业灯博中心分公司提供的《房屋租赁合同》《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》《利和灯博中心物业服务协议》等证据为凭，陈政伟亦予以确认，本院予以认定。因本院已在（2019）粤2072民初10079号案中认定陈政伟与利和置业公司签署的《房屋租赁合同》《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》于2019年4月26日解除，2018年12月6日至2019年2月28日期间双方的租赁合同仍继续履行，故陈政伟与利和物业灯博中心分公司签署的《利和灯博中心物业服务协议》自2019年4月27日起亦已终止履行，陈政伟应向利和物业灯博中心分公司支付2018年8月1日起至2019年4月26日止的物业管理费。陈政伟于2018年4月2日预付的9021元已抵充2018年8月1日至10月31日期间的物业管理费，故利和物业灯博中心分公司诉请陈政伟支付自2018年11月1日起的物业管理费，有理有据，本院予以支持，但物业管理费应支付至案涉商铺租赁合同解除之日即2019年4月26日止，利和物业灯博中心分公司诉请的物业管理费超出前述认定的部分，本院予以驳回。《利和灯博中心物业服务协议》显示，利和物业灯博中心分公司提供的物业服务大部分是案涉商场公共区域的物业管理，陈政伟虽在2018年12月5日撤场后至2019年3月1日进场前未在案涉商铺经营，但在此期间利和物业灯博中心分公司仍然提供了物业管理服务，在租赁合同履行期间，陈政伟是否在案涉商铺正常经营不影响其支付物业管理费的义务，故陈政伟关于不应交纳该期间物业管理费的抗辩意见，本院不予采纳。经核算，前述期间陈政伟应付未付的物业管理费为10元/月/平方米×300.7平方米×（5+26÷30）月=17641.07元。根据《利和灯博中心物业服务协议》约定，2018年11月至2019年1月期间的物业管理费9021元应于2018年11月5日前支付，2019年2月至4月26日期间的物业管理费8620.07元应于2019年2月5日前支付。陈政伟未在前述期间支付物业管理费的行为，已构成违约应承担相应的违约责任。利和物业灯博中心分公司诉请按年利率24%自逾期之日起计付违约金，未超出《利和灯博中心物业服务协议》约定的违约金标准范畴，于法不悖，本院予以支持。即违约金计算方法为：以9021元为基数自2018年11月6日起计至2019年2月5日止，以17641.07元为基数自2019年2月6日起计至付清之日止，均按年利率24%计算。关于2019年5月至6月的空调能源费及违约金应否支付的问题。因陈政伟已于2019年4月26日撤场，其与利和置业公司的房屋租赁关系已于该日解除，其自此已未再接受利和物业灯博中心分公司提供的空调能源服务，故2019年5月至6月空调能源费尚未发生，其无需支付，亦不存在违约问题。故利和物业灯博中心分公司的相关诉讼请求，本院不予支持。利和物业灯博中心分公司同意陈政伟已付的装修保证金2万元于判决作出后在陈政伟应付款项中予以扣减，因陈政伟未在本案中提起反诉，故本院不予处理，陈政伟可于判决生效后与利和物业灯博中心分公司协商抵充应付物业管理费等相关费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈政伟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司支付自2018年11月1日至2019年4月26日期间的物业管理费17641.07元及违约金（按年利率24%，以9021元为基数自2018年11月6日起计至2019年2月5日止；以17641.07元为基数自2019年2月6日起计至付清之日止）；二、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502元，减半收取251元，由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司负担94元，被告陈政伟负担157元（该款已由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司预付，被告陈政伟应于本判决发生法律效力之日起五日内迳付157元给原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和灯博中心分公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  林钰琼二〇一九年十一月八日书记员  梁梓晴