山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初3082号原告：陈辉，男，1985年8月1日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：祁伟、孙昌通，山东西政律师事务所律师。被告：迟晓红，女，1980年9月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：赵金辉，上海市华诚（烟台）律师事务所律师。第三人：芝罘区旭华房产信息咨询中心，住所地烟台市芝罘区凤凰台三街94号。负责人：刘志龙，经理。原告陈辉与被告迟晓红、第三人芝罘区旭华房产信息咨询中心（以下简称旭华房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈辉及其委托诉讼代理人祁伟、孙昌通与被告委托诉讼代理人赵金辉及第三人烟台旭华房产负责人刘志龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告迟晓红继续履行房屋买卖合同，协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的过户手续；2、被告向原告支付逾期办证违约金260000元（1300000×20%）和逾期未迁出户口等事宜的违约金23790元（1300000元×日万分之一×183天）。事实与理由：2018年9月11日，经第三人旭华房产中介，原告与被告迟晓红签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的、坐落于烟台市芝罘区房屋（下称诉争房屋）出售给原告，总价款1300000元。现原告依约已履行支付首付款620000元的义务，但被告迟迟不配合原告办理相关过户手续及户口迁移手续，故成本诉。被告迟晓红辩称：1.第三人旭华房产实施欺诈行为，使被告在违背真实意思的情况下与原告签订《房屋买卖合同》，现税费超出了合同约定，合同应依法予以撤销，不应继续履行；2.被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。第三人旭华房产辩称：第三人受原告委托，只负责房屋过户代办手续，前期的税费及交易价格都是原、被告自行协商好的，双方无异议的情况下第三人代办房屋过户手续。在原、被告签订合同时，第三方只告知双方有个人所得税，买卖双方要各自承担，具体金额第三人没有告诉双方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对以下事实确认一致：被告与案外人徐君原系夫妻关系。涉案房屋于2015年9月22日登记至徐君名下，被告与徐君协议离婚后，离婚协议约定坐落于烟台市芝罘区的涉案房屋归本案被告所有。2018年10月29日，坐落于烟台市芝罘区建筑面积为86.86平方米的房屋所有权登记到被告迟晓红名下（产权证号：鲁（2018）烟台市芝不动产权第0027735号）。2018年9月5日，被告出具收据收取原告支付的购房定金20000元。同年9月11日，原告作为乙方，被告作为甲方，第三人作为丙方，三方在签订的《房屋买卖合同》中约定：被告同意将坐落于烟台市芝罘区房产证登记面积86.86平方米、房屋所有权证号烟房权证芝字第××号的房屋出售给原告；房屋的成交价1300000元整，双方同意以银行按揭贷款方式付款，并约定在2018年10月10日前，原告将首付款人民币620000元整支付给被告，并于付款当日办理过户，原告将房款680000元整（如银行实际审批数额不足前述申请额度，原告应在缴交水费当日将差额一并支付给被告），并于银行放款当日支付给原告；双方协商同意被告应于2018年10月20日前将上述房屋交付给原告，如逾期一日须向原告支付总房款的万分之壹作为违约金；双方协商同意，被告于2018年10月10日前将户口迁出，若被告未按本合同约定的期限内迁出户口，每逾期一日，被告将向原告支付总房款的万分之一作为违约金；该房屋所有权转移所应缴纳的税费均按国家的有关规定缴纳其应缴纳的费用；原、被告需积极配合第三人办理房屋查档过户，银行贷款等相关手续，由于任何一方的不配合行为影响房屋的正常交易，配合方第三人有权力追究不配合方相关的责任，并要求承担相应的经济损失；原、被告商定个人所得税被告承担8000元，原告承担5000元。合同签订后，原告于2018年9月25日通过银行转账的方式向被告支付了首付款600000元，被告亦依约向原告交付了涉案房屋。涉案房屋由原告装修后使用至今，被告未协助原告办理过户登记手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.庭审中，被告称涉案房屋其应缴纳个人所得税，个人所得税按照交易价格1300000元减去原交易价格530254.24元，差额部分适用20%的税率，被告提供了《涉案房屋过户卖方应缴纳的税率和税额》及调取自不动产登记中心的过户档案予以证实其主张。原告质证称对上述证据的真实性均无异议，但是对证明内容不认可，上述均不是被告可以不办理过户的理由和原因，在原、被告及第三人签订的房屋买卖合同未进行约定或约定不明的情况下，相关税费的缴纳应当按照法律规定进行。第三人对上述证据不持异议，并称签订合同时原房产在被告的前夫名下，被告可以直接从被告前夫过户给原告，应享受的税率为合同交易价格的1%或前后交易价格的20%。2.原、被告在涉案房屋办理过户登记过程中税费超出合同约定部分的负担问题产生争议，原告为证明被告存在违约的事实提供了原告及其妻子、被告、第三人业务人员建立的微信聊天群微信聊天记录截屏一宗，其中显示：原告：早上我去收房子。被告：130万净收交易价格，个税约定，我8000，你5000。实际情况，与我们约定的不符，所以，正式，通知你，终止交易。请尽快提供收款信息，我已经让中介起草解约协议。你现在居住在我的房子里，我现在也正式通知你，请你在1月20号前搬走。1月20号以后，我会换锁。原告：你单方面终止合同可以，按合同约定赔偿我们损失，我们搬走。被告：我无过错，不需要赔偿。被告质证称，对证据的真实性不清楚，即使证据真实，其中被告也说明因税款缴纳问题违背了被告的真实意思表示，被告提出解除合同。第三人质证称，对上述证据的真实性无异议，在此期间，被告也曾向第三人讲过，其向房管部门核实，缴纳个人所得税是6.6%并且被告要求原告按照6.6%执行合同，后经第三人核实，被告不符合该税率的标准，因此第三人也在微信群里回复被告，按照此税率无法过户。第三人还称，被告与原告签订合同时诉争房屋登记在其前夫名下，但因其不想再与其前夫发生联系，故在与原告过户前将房屋过户至被告名下。对上述证据的效力本院予以认定，原、被告因对超出合同约定数额的税费负担存在争议，导致合同至今未能依约履行。本院认为：1.针对坐落于烟台市芝罘区的房屋，原告、被告及第三人在2018年9月11日签订的三方《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律法规的强制性规定，涉案房屋在合同签订时虽未确权登记在被告的名下，但并不影响合同的效力，且诉讼前涉案房屋已经登记至被告名下，故本院依法认定合同有效，对各方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行。被告辩称中介存在欺诈行为，导致被告对其应承担的税费存在误解，证据不足，本院不予采信。被告要求撤销合同，本院依法不予支持。本案双方当事人争议的焦点系实际税费超出了被告的预估，能否构成合同无法继续履行的合理理由。因买卖房屋税费的计算与征收系行政管理行为，房屋买卖合同就个人所得税的约定与实际税费的征缴不相符，在此情况下应按照相关法律政策的规定进行负担，且涉案房屋原告已经依约将首付款支付给被告，原告亦已经实际装修入住，税费超出预算并不能构成被告解除合同的事由，现本院经向原告释明继续履行合同的风险，原告依然主张继续履行合同，在此情况下，被告主张合同违背其真实意思应予撤销的辩解，本院不予支持。2.履约中，原告依约向第三人交付了定金20000元及购房款600000元，被告至今未协助原告办理过户手续的事实清楚，根据《房屋买卖合同》的约定，现原告主张被告协助履行坐落于烟台市芝罘区房屋过户手续，本院依法予以支持。至于户口迁移，因不属于人民法院民事案件的受理范围，故原告在本案中请求被告将户口迁出涉案房屋地址的主张，本院依法不予处理。3.关于原告主张被告赔偿逾期办证违约金260000元。合同对逾期办证的违约责任并无约定，且诉争房屋经房产交易部门评估适用个人所得税20%的税率后，涉案房屋过户所产生的税费实际超出了合同约定的数额，对于实际将产生的税费如何负担，原、被告产生争执，现原告主张被告赔偿逾期办证违约金260000元，于法无据，本院依法不予支持。4.关于原告主张被告赔偿逾期办理户口迁移手续违约金23790元。在《房屋买卖合同》中虽明确约定了被告办理户口迁出手续的时间以及延迟办理涉案房屋内户口迁出手续事宜应给付违约金的标准，但被告未依约迁移户口的原因在于房产过户税费与合同约定不符，原、被告对超出合同约定部分的税费负担存在争议，故原告主张被告按照合同约定承担延期迁移户口违约金，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、限被告迟晓红于本判决生效之日起三十日内协助原告陈辉办理坐落于烟台市芝罘区房屋的产权登记手续；二、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。如被告迟晓红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，由原告陈辉负担6500元，被告迟晓红负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  **荣人民陪审员  王进利人民陪审员  牟深慧二〇一九年十一月四日书 记 员  高 梦