黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初9773号原告：侯晶，女，1984年11月14日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王宏磊，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王舒珊，黑龙江龙广律师事务所律师。被告：哈尔滨瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区泰海花园小区26栋6单元5层1号。法定代表人：关欣，职务总经理。委托诉讼代理人：郝思齐，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远礼，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告侯晶与被告哈尔滨瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称瑞祥公司）合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告侯晶及委托诉讼代理人王宏磊、王舒珊，被告瑞祥公司委托诉讼代理人郝思齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿损失293576.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月21日，原告购买由被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××（××与××西北角）12栋3单元1302号房屋，并签订了商品房买卖合同及相关补充协议，合同显示该房屋所属的建设项目名称为“香湾青城二期”。被告在香湾青城二期房屋销售过程中，其制作的销售广告、宣传资料、微信公众号、墙体上均标准学校是城市的，更是香湾青城的，家门口九年义务教育重点学校，松乐学校就在家门口，O步的地方，出了家门到校门等字样的广告，被告的销售人员对香湾青城二期的介绍中也明确表示该小区属于松乐学校学区房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款1467883元，原告购买上述房屋后得知该小区并非被告承诺的松乐学校的学区房。2019年4月17日，哈尔滨市香坊区教育局针对该情况进行了回复，确定被告开发建设的香湾青城住宅小区未被划入松乐学校学区范围。被告所发布的销售广告、宣传资料等内容具体确定，对原告与被告商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该广告构成要约。即使该销售广告等宣传资料未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的内容，被告未按约定履行合同义务，应承担违约责任。现原告要求被告按照购房款20%承担违约责任。综上所述，被告发布的销售广告系虚假广告，该行为违反诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，依法应承担相应的赔偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判决。被告瑞祥公司辩称：第一，根据香坊区相关网站以及教育局回复文件可得松乐学校确实位于被告开发的香湾青城项目旁边，现正在规划阶段，被告在销售时确实在售楼处等地发放的宣传单中对关于香湾青城的地理位置与松乐学校的地理位置优势进行过宣传，但是被告从未对涉案房屋就是松乐学校校区房进行过任何宣传，原告提出的事实与理由仅是其主观臆断，没有事实依据。第二，原告依据商品房司法解释第三条向被告主张违约责任不能成立。商品房司法解释第三条规定的内容，如果说违约成立的话，应首先满足三个条件：一是开发商宣传的标的物明确而具体；二是开发商宣传的标的物系开发商规划范围内的相关设施；三是所宣传的内容对房屋的价格产生重大的影响。而回归本案，其一，被告从未对香湾青城项目是松乐学校校区房进行过宣传，而且根据校区是在学校建成后由政府确认的常识判断，原告不能，也不可能仅根据被告宣传的有关学校的地理位置对学校的校区进行推定。其二，松乐学校并非被告规划范围内的相关设施，原告主张被告适用上述法律规定不能成立。其三，被告认为涉案房屋并未因松乐学校对价格产生重大的影响，如果原告主张该点，应由原告提供相关证据，否则不能成立。第三，根据原、被告之间签订的商品房买卖合同补充协议第八条可以明确，被告的相应宣传仅为要约邀请，且不对房屋价格产生重大的影响，原告诉请不能成立。第四，如果说原告主张校区房问题，应当对原告存在相关适龄儿童进行举证。第五，原告诉请按照总房款20%承担违约责任，没有任何事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一原、被告签订的《商品房买卖合同》，证据二原告与中国银行股份有限公司签订的《住房贷款合同》、购房发票两张，证据三1、被告发布的销售广告、香湾青城小区墙体展示十张、光盘一张（香湾青城腾讯宣传视频）；2、香湾青城公众号截图（有原始载体）、销售人员朋友圈截图七张，证据四1、被告公示的通报进展、相关请示两张复印件；2、香坊区教育局复函复印件，被告瑞祥公司提交的证据一香坊区政府网站网页截图、政府采购信息网截图、香坊区教育局文件各一份，证据二地图截图两页，证据三《关于香湾青城申请划入松乐学校（暂定名）校区的请示及确定松乐中学建设相关节点的请示》、香坊区教育局文件及向业主通报文件，证据四《商品房买卖合同》，上述证据真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。经审理查明，被告瑞祥公司系位于哈尔滨市××××与松乐街交口北侧“香湾青城”项目的开发企业。瑞祥公司在宣传售楼位置时，广告标注香湾青城“九年一贯制重点名校‘哈尔滨松乐学校’”、“更邻规划九年一贯制重点学校哈尔滨松乐学校，真正出了家门就到校门”、“学校是城市的，更是香湾青城的。家门口九年义务教育重点学校，松乐学校就在家门口”等。2018年7月21日，原告与被告瑞祥公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定原告购买由被告瑞祥公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区通乡街2号12栋3单元13层1302号房屋，该套房屋建筑面积为112.35㎡，房款为1467883元。原告按合同书约定的付款方式交付了购房款。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“甲、乙双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。另查明，2019年3月25日被告瑞祥公司向香坊区政府作出《关于香湾青城申请划入松乐学校（暂定名）校区的请示及确定松乐学校建设节点的相关请示》，主要内容有：“希望区政府协调明确如下事项：1.此前政府网站公布松乐学校预计将2019年投入使用，鉴于目前相关时间节点或有改动，请求区政府对该学校的建设时间、筹备计划等予以告知；2.鉴于香湾青城紧邻松乐学校，满足国家义务教育就近入学、划分学区的前提即要求，故请求区政府予以协调支持，将本项目划入松乐学校校区；3.为满足就学需求，已有适龄业主子女选择在区域其他学校就读。请政府协调，待松乐学校建成投用后，该部分业主女子有申请双向就学选择的条件”。2019年4月17日哈尔滨市香坊区教育局向区营商环境建设监督局作出《关于转交哈尔滨瑞祥房地产开发有限公司投诉事项的函的复函》，其中内容有“香坊区政府已将松乐学校项目列为区政府重点工程，为加快前期手续的进度，区教育局组织人员研究项目进度安排并积极推进，已办理完环评，现已进入可行性研究编制的招标阶段。哈尔滨市瑞祥房地产开发公司开发建设的香湾青城住宅小区坐落于哈尔滨市星光小学学区范围内……”。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，在满足上述规定的特定条件下构成要约。本案中，原告提交的证据不能证明被告瑞祥公司的宣传符合要约的条件，应认定为要约邀请。另有《商品房买卖合同补充协议》第八条明确约定“甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。”综上，被告瑞祥公司的宣传广告不构成要约，不能作为商品房买卖合同的内容。对原告的赔偿主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告侯晶的诉讼请求。案件受理费5704元，由原告侯晶负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍审 判 员  杨红瑞人民陪审员  马 娜二〇一九年十一月一日书 记 员  朱颖涵