西藏自治区那曲市色尼区人民法院民 事 判 决 书（2019）藏2421民初349号原告：顶峰房屋租赁。住所地那曲地区那曲县。经营者：蔡修顶，男，1971年8月10日出生，汉族，住那曲市色尼区。委托诉讼代理人：唐力强，西藏北恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金龙，西藏北恒律师事务所实习律师。被告：羊衍萍，女，1977年5月17日出生，汉族，住那曲市。委托诉讼代理人：王晓琪，山东国宗律师事务所律师。原告顶峰房屋租赁与被告羊衍萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告顶峰房屋租赁委托诉讼代理人唐力强、被告羊衍萍及委托诉讼代理人王晓琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顶峰房屋租赁向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《门面房屋租赁合同》，并判决被告向原告支付拖欠的房屋租金138000元、电费30536元、管道疏通费3000元、房屋转让手续费20000元、违约金41400元，共计232936元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月13日，原被告双方签订《门面房租合同》，约定租赁期限为1年。自2018年7月13日起至2019年7月12日止，约定租金为每季度69000元，房屋租金及有关费用每逾期一日，出租方按房租5%加收违约金，逾期15日未交，出租方有权解除合同。但自2019年1月起，被告拖欠电费30536元，房屋租金138000元，另，被告从案外人邓琼英转让该门面房尚欠原告20000元手续费未付，管道疏通费3000元。原告虽多次催促，但被告无故拖延，为维护原告合法权益，现起诉至法院。被告羊衍萍答辩称，1、租赁属实；2、被告支付了押金60000元，要求予以返还或抵顶房租；3、2019年5月5日被告的工作人员带人强行关闭被告租赁的房屋，致使被告无法正常经营，另据被告了解涉案租赁的房屋未取得土地使用权证及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释理解与适用》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告要求原告提交该涉案房屋的土地使用权证和建设工程规划许可证，以证实租赁合同的有效性，如果原告拒不提交，申请法院予以调取该份证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《门面房租赁合同》原件一份，拟证明双方租赁关系合法有效；被告提出异议认为未取得土地使用权证和建设工程规划许可证的房屋租赁合同依法应当认定无效；本院认为，原告已经出示了该房屋的规划许可证，被告未提供相反证据，依法应当认定为有效，故对该证据的合法性、真实性、关联性予以确认；2.原告提交的《土地使用权租赁合同》原件一份，拟证明原告对涉案房屋有合法使用权；被告认为国有土地使用权不能转让，该房屋系违法建筑；本院认为该证据证明涉案房屋土地使用权系租赁而来，并未改变土地权属，故对该证据的合法性、真实性、关联性予以确认；3.原告提交的《通知》原件两份及照片两张，拟证明原告已经催促被告交纳房租及相关费用的事实；被告认为截至6月2日双方合同并未解除，且照片所列通知位置同实际不符；本院认为被告认可收到该通知，本院对该证据的合法性、真实性、关联性予以确认；4.原告提交的《欠条》原件一份，拟证明租金、电费、手续费金额及被告签字确认的事实；被告认为签字并非被告所签；本院认为，原告无法证明该《欠条》系被告所签，故对该证据的关联性不予确认；5.被告提交的证人证言三份，拟证明原告在合同租赁期限内强行关闭门面构成根本性违约；原告认为证人同被告存在利害关系，且同本案无关；本院认为，三名证人的证言并不能证实锁门的为原告或其代理人，故对证人证言的关联性不予采纳；6.被告提交的收据等七张，拟证明因装修、转让等支出；原告认为同本案无关；本院认为，原告未按照合同约定交纳房租构成违约，其不能向原告主张违约损失，故对该组证据的关联性不予认可；7.本院依职权从原告处调取的《建设工程规划许可证》，被告认为该许可证存在涂改，对真实性有异议，且无法证实系涉案房屋的许可证并且所列内容不完整，本院认为，被告针对其质证意见未提交证据予以证实，故本院对该证据的合法性、真实性、关联性予以确认；本院依职权制作的《询问笔录一份》，原告认为该笔录不能证明《建设工程规划许可证》是否有涂改，被告认为该笔录证实《建设工程规划许可证》系篡改，本院认为，该笔录能够证实《建设工程规划许可证》在变更修改后加盖公章即为确认，故对该证据的合法性、真实性、关联性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月20日涉案土地取得建设工程规划许可证，2010年4月8日，原告经营者蔡修顶同原那曲县粮食公司签订《土地使用权租赁合同》，约定那曲县粮食公司将其未开发利用的土地使用权租赁给蔡修顶开发使用，租赁期限20年，2018年7月13日，原被告双方签订《门面房租赁合同》，约定原告将顶峰大厦二楼租赁给被告经营火锅店，租赁期限为2018年7月13日至2019年7月12日止，每季度租金为69000元，租金需提前15日内支付，并约定了押金6万元，被告如逾期交付房租及有关费用，每逾期一日，原告按房租的5%加收违约金，每逾期15日，原告有权解除合同；被告从2019年1月份开始未交纳房租。本院认为，原被告双方签订《门面房租赁合同》未违反法律强制性规定，且所涉房屋取得建设工程规划许可证，该合同合法有效，双方应当按照协议全面及时履行各自义务，被告应当按照合同约定及时全额的履行房租交纳义务，被告逾期两个季度交纳房租的行为已经违反合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方《门面房租赁合同》的诉讼请求予以支持；对原告所主张的租金共计138000元的诉讼请求，本院认为双方《门面房租赁合同》解除时间以解除合同的通知送达对方确定解除合同时间，在本案中，原告向被告所出示的通知中并未表达解除合同的意向，故以被告收到起诉书即知道原告依照合同约定解除合同的意思表示时间为合同解除时间，即以被告收到起诉书的时间2019年6月17日为合同解除时间，故被告未交纳租金时间为五个月十七天，每月租金为69000÷3＝23000元，每日租金为23000÷30＝766.7元，五个月四天租金共计23000×5＋766.7×17＝128033.9元，本院对128033.9；被告逾期两个季度未交纳房租，应当依照合同约定承担违约责任，但原告以合同约定违约金过高为由，按照拖欠房租的30%计算，属对合同权利的放弃且未违反法律规定，本院予以支持，即违约金为128033.9×30%＝38410.17元，对超过部分不予支持；对原告主张的电费30536元、管道疏通费3000元，原告未提供证据予以证实，本院不予支持；对原告主张的房屋转让手续费20000元，本院认为《门面房租赁合同》第七条第四款约定的是被告不得擅自转租，经原告同意转租的每间收取手续费1万元，该条款约定的为被告转租给他人的情况而非被告从他人转租的情况，故该诉讼请求无合同依据，本院不予采纳。综上，原告要求解除双方合同并由被告支付房租138000元的诉讼请求依法予以支持，本院依法予以支持128033.9元，超过部分不予支持；对原告要求被告支付违约金41400元的诉讼请求，依法予以支持38410.17元，对超过部分不予支持；对原告的其它诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告顶峰房屋租赁与被告羊衍萍之间房屋租赁合同；二、被告羊衍萍于本判决生效后三十日内向原告顶峰房屋租赁支付166444.07元；三、驳回原告顶峰房屋租赁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4794.04元，由原告顶峰房屋租赁负担1390.27元，被告羊衍萍负担3403.77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审判长 刘 期 波审判员 敖 婷 婷审判员 何 晓 琴二〇一九年十一月十二日书记员 次仁央吉《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。