上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10086号上诉人(原审被告)：上海源洪仓储物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶顺，总经理。委托诉讼代理人：黄爱秀，女。委托诉讼代理人：袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海国兴金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴修哲，董事长。委托诉讼代理人：陆剑平，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海旭旭实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴世泉，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。上诉人上海源洪仓储物流有限公司(以下简称“源洪公司”)因与被上诉人上海国兴金属制品有限公司(以下简称“国兴公司”)、被上诉人上海旭旭实业有限公司(以下简称“旭旭公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人源洪公司的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回国兴公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：首先，国兴公司为高价转让资产，在未与旭旭公司协商一致的情况下，强行违约解除租赁合同，造成源洪公司的严重损失。其次，源洪公司已于2018年4月搬离，由于国兴公司无人前来接收租赁物，导致上海市青浦区华新镇民兴工业区北青公路XXX号房屋及土地(以下简称“系争房屋”)处于搁置状态，一审法院判决支付使用费不当。再次，源洪公司与国兴公司之间无直接的租赁合同关系，故国兴公司无权要求源洪公司腾退。被上诉人国兴公司辩称，不同意源洪公司的上诉请求。一审法院判决由旭旭公司承担付款义务，故源洪公司无权提起上诉。旭旭公司与国兴公司解除租赁合同后，旭旭公司未及时返还系争房屋，故应当支付房屋占有和使用费。由于是源洪公司在实际占用系争房屋,导致国兴公司不能及时将系争房屋交付给上海青浦华新镇集体资产经营有限公司(以下简称“华新集体资产公司”)，故国兴公司有权要求源洪公司搬离。一审法院判决正确，请求二审予以维持。被上诉人旭旭公司答辩称，同意源洪公司的上诉请求。国兴公司为了追求高额动迁利益，在未与旭旭公司协商一致的情况下，违约解除合同，国兴公司作为违约方，不应从违约行为中获益。旭旭公司早已腾退，旭旭公司也曾多次要求源洪公司搬离房屋，故旭旭公司不应支付房屋占有和使用费。国兴公司向法院提出诉讼请求：1、旭旭公司与源洪公司共同支付国兴公司2017年11月10日起至实际腾退日止的房屋租金及房屋占有使用费(2017年11月10日至2018年8月9日期间按照每季度553,421.26元计算，2018年8月10日至2019年1月30日期间按照每季度570,023.89元计算，2019年1月31日起按照1元/平方米/天×12,250.47平方米计算)；2、旭旭公司与源洪公司共同支付国兴公司逾期支付房租及占有使用费的滞纳金(前三笔均以553,421.26元为基数，分别自2017年11月3日、2018年2月3日、2018年5月3日起算；后两笔以570,023.89元为基数，分别自2018年8月3日、2018年11月3日起算。上述均按日千分之二，计算至实际支付之日止)；3、旭旭公司与源洪公司共同支付国兴公司2018年2月至12月的电费280,536元；4、旭旭公司与源洪公司共同腾退系争房屋及土地。一审法院认定事实：上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房登记在国兴公司名下，产证登记建筑面积为41,940.33平方米。2010年1月10日，国兴公司(出租方、甲方)与旭旭公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于上海市青浦区华新镇民兴工业区北青公路XXX号厂房整体独门独户出租给乙方使用，系争厂房房地产权证登记号青字(房产证号)(2006)第006388号；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积10,870.47平方米，占地面积共约45亩(以现有之围墙为分隔)；甲方同意乙方租赁该房地产作为生产、办公、仓储及符合工业用房等；租赁期共10年，自2010年3月1日起至2020年2月28日止；每年租金为1,785,474.70元，以后房屋租金每年按3%环比递增，从第二年算起，租金按季度支付，每季度支付一次房租，先付后用；乙方必须每季度提前7天支付后季度租金给甲方，逾期支付，每逾期一天，则乙方按日租金的千分之二支付滞纳金；乙方在签署合同时须支付保证金，金额为25万元整(其中15万元为房屋保证金，10万元为水电费保证金，若乙方每月使用之水电费每超过10万元，乙方需另行提供10万元押金并于7日内支付给甲方，如逾期不付甲方有权切断水电供应)，合同期满双方没有续租且乙方按本合同约定交付房屋、结清房租及水电等费用后，甲方无息返还乙方；甲方以出租房屋现状交屋；在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：A、该出租物经市或(区、县、镇)政府有关部门批准动迁。B、该出租物经市或(区、县、镇)有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的。C、不可抗力因素致使该房屋及其设施损坏，本合同不能继续履行的；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应按日租金的两倍支付违约金给甲方，乙方未依约恢复房屋原状(甲方同意保留者除外)视同未交还；甲方因非本合同情况规定的，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按剩余年限租金总额的15%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还要负责赔偿；在租赁期间，该出租房经市或区(镇)政府有关部门要求停止租赁或要求强制收回土地的甲乙双方责任，如遇要求停止租赁或要求强制收回土地甲方应提前三个月通知乙方，国家有关部门如有补偿，土地、租赁房屋产权之补偿全数归属于甲方，搬迁费、误工费等相关费用补偿，依所列明细，甲方的归甲方所有，乙方的归乙方所有。合同另对其他内容进行了约定。2010年4月21日，国兴公司(甲方)与旭旭公司(乙方)签订《租赁合同的补充合同》，约定租赁期限10年，自2010年8月10日至2020年8月9日，免租期3个月，自2010年8月10日起算租金等。2010年7月22日，国兴公司(甲方)与旭旭公司(乙方)签订《租赁合同的补充合同》，对厂房的装修事宜进行了约定。2010年12月22日，国兴公司(甲方)与旭旭公司(乙方)签订《租赁合同的补充合同》，约定乙方新增建冷冻配套机房，占地264平方米，东西竖向车间装卸平台作全封闭搭建，占地1,116平方米，两个调整面积共1,380平方米。收取租金期限自2010年11月27日至2020年2月2日止，年租金75,555元，以后租金每年按3%环比递增，即2011年8月10日至2012年8月9日年租金77,822元，以此类推。租金按季度支付，先付后用，提前7天支付。每逾期一天，按日租金的千分之二支付滞纳金等。审理中，国兴公司与旭旭公司一致确认该份补充合同对应的租金因实际使用面积有差异，起始年度每季度应为4,444.16元。合同签订后，旭旭公司付清了截至2017年11月9日的租金。旭旭公司另支付了2017年11月10日至2018年2月9日期间的租金和房屋占有使用费40万元，之后未支付过钱款。旭旭公司另支付国兴公司电费押金15万元和房屋保证金15万元。旭旭公司尚欠国兴公司2018年2月至2018年12月的电费280,536元。系争厂房是北青公路XXX号厂区的一部分，旭旭公司将系争厂房全部转租给源洪公司，现系争厂房仍由源洪公司占用。一审法院另查明，2017年上海市青浦区华新镇北青公路XXX号厂房被纳入产业结构调整范围。2017年12月,国兴公司(甲方)与华新集体资产公司(乙方)签订《资产转让合同》，约定为配合政府产业结构调整政策,甲乙双方同意并确认,有关甲方所拥有的坐落于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号的全部资产(列载于本合同附件的资产评估报告内,以2017年8月31日为评估基准日,包括土地使用权、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等)转让给乙方。甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本合同第六条所述各类资产权利转让日之前继续拥有的全部转让资产。除已向乙方作明确的书面披露者外,并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制……上述资产转让价款共计14,677.24万元。其中：土地使用权转让价款6,490.06万元;房屋转让价款6,116.39万元;构筑物转让价款1,751.43万元;装修转让价款319.36万元。资产转让价款全部结清之日起3日内，乙方对上述土地、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物情况进行查验并办理相关交接手续，签订交接书。如甲方确需保留使用部分房屋，乙方同意可将房屋暂时供甲方无偿使用，甲方使用时间不得超过2019年1月30日。如超过的需支付每天每平方米不低于1元的租赁费，并签订租赁协议。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。2017年12月，国兴公司(甲方)与华新集体资产公司(乙方)签订《补充协议》，约定鉴于甲方在房产交易过程中需缴纳金额较大及停产停业、职工安置等因素，乙方同意在原合同资产转让价款上增加一次性补偿款2,400万元。涉及甲方目前对外出租的房屋须在2018年3月31日之前清退。2019年1月17日，华新集体资产公司向国兴公司发送《告知书》，表示国兴公司尚有54,726.36平方米资产尚未移交，根据约定，国兴公司应于2019年1月30日前将资产全部移交，逾期华新集体资产公司将于2019年1月31日起按照每天每平方米1元收取租赁费。2019年2月2日，上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋的权利人变更为华新集体资产公司。2019年6月10日，华新集体资产公司向源洪公司发送《函》，表示华新集体资产公司已于2019年2月2日取得产权证，因源洪公司占有使用房屋，应支付使用费直至腾退，按每天每平方米0.854元计算。一审法院又查明，2018年5月14日，上海市青浦区人民法院立案受理了源洪公司起诉旭旭公司和国兴公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初8336号。2019年5月31日该案作出判决：一、源洪公司与旭旭公司于2017年9月30日签订的《租赁合同》于2018年4月1日解除；二、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支付源洪公司2,968,672元；三、驳回源洪公司的其余诉讼请求。在该案的法院认为部分认定，本案的资产转让并非地方政府回收性质，而是平等民事主体之间的资产转让，国兴公司作为权利人和出租人应该承担合同解除的违约责任。该案目前在二审审理期间。2018年10月15日，上海市青浦区人民法院立案受理了旭旭公司起诉国兴公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2018)沪0118民初17763号。2019年2月19日该案作出判决：一、旭旭公司与国兴公司签订的《租赁合同》于2017年12月26日解除；二、国兴公司应于判决生效之日起十日内支付旭旭公司动迁补偿款2,951,527元；三、国兴公司应于判决生效之日起十日内返还旭旭公司保证金30万元；四、旭旭公司的其余诉讼请求不予支持。该案目前在二审审理期间。一审审理中，经法院释明，源洪公司坚持不愿意腾退。旭旭公司表示：在得知国兴公司出售资产后，旭旭公司多次向国兴公司发函要求明确租金付到何时，何时搬迁，政府评估款项何时支付，国兴公司一直没有回复。为此旭旭公司提供：1、2018年1月16日的《请示函》和2018年3月7日的《律师函》，国兴公司对该组证据均不予认可，认为没有收到。源洪公司表示：2018年3月之后源洪公司处于停业状态，镇政府要求将冷库液氨抽掉，故源洪公司无法经营。因国兴公司未进行赔偿，源洪公司起诉后要求评估，故源洪公司未办理返还交接手续。国兴公司表示：2018年3月起源洪公司只是没有经营冷链物流业务，2019年初才抽除液氨。一审法院认为，国兴公司与旭旭公司签订的《租赁合同》及《租赁合同的补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均已确认租赁合同于2017年12月26日解除。合同解除后，旭旭公司应将系争厂房返还国兴公司。现系争厂房仍由源洪公司占用，旭旭公司和源洪公司就相关的赔偿已经另案处理，故对国兴公司要求旭旭公司和源洪公司腾退系争房屋和土地的请求法院予以支持。旭旭公司未将房屋及时返还国兴公司，理应支付占有使用费。国兴公司作为房屋的原权利人和出租人，在未经承租人同意的情况下将资产转让给华新集体资产公司并且承诺于2018年3月31日前清退租户，故国兴公司存在过错。旭旭公司和源洪公司在租赁合同解除后理应及时腾退房屋，对于相关合法权益可以通过诉讼、证据保全等方式主张，旭旭公司和源洪公司至今未将房屋返还国兴公司，存在过错。截至2018年2月底系争房屋均能正常使用，故对国兴公司主张的截止2018年2月底的房屋占有使用费予以支持。对于2018年3月起的占有使用费，综合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度、房屋能否正常使用等因素，酌情认定旭旭公司应按276,710.63元/季度支付。系争房屋已于2019年2月2日起登记至华新集体资产公司名下，华新集体资产公司已经向源洪公司主张使用费，故对国兴公司主张2019年2月2日及之后的占有使用费不予支持。国兴公司与旭旭公司之间的合同已于2017年12月26日解除，国兴公司主张的欠款均为合同解除后的房屋占有使用费，结合合同解除后双方对于合同解除的后果未能协商一致以及国兴公司对于合同解除有过错，对国兴公司主张的滞纳金不予支持。旭旭公司对欠付的电费无异议，对国兴公司主张的电费予以支持。源洪公司与国兴公司之间不存在合同关系，对国兴公司要求源洪公司付款义务的请求不予支持。据此，判决如下：一、上海旭旭实业有限公司和上海源洪仓储物流有限公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号房屋及土地；二、上海旭旭实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海国兴金属制品有限公司房屋占有使用费1,291,008元；三、上海旭旭实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海国兴金属制品有限公司电费280,536元；四、上海国兴金属制品有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提供新的证据。本院认为，租赁关系解除后，承租人理应及时返还租赁物。本案中，旭旭公司作为承租人理应在租赁关系解除后从系争房屋中腾退，而系争房屋由源洪公司实际占用，故一审法院判决由源洪公司、旭旭公司共同腾退，符合法律规定，本院予以维持。旭旭公司未在租赁合同解除后及时腾退，理应支付相应的占有和使用费，一审法院综合考虑租赁合同的履行情况、当事人的过错等等因素，酌情认定旭旭公司自2018年3月起按照每季度276,710.63元的标准支付使用费，符合法律规定，本院予以维持。综上，源洪公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回，一审法院判决支持国兴公司的部分诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,934.9元，由上诉人上海源洪仓储物流有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  王 伟二〇一九年十一月十五日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……