北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初21217号原告：中芯国际集成电路制造（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：赵海军，董事长。委托诉讼代理人：谢峰，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：李金珠，国浩律师（北京）事务所律师。被告：黄振华，男，1948年4月14日出生，汉族，职业不详，住上海市浦东新区。第三人：中投发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区东直门外斜街8号院1幢2层209室。法定代表人：罗钊明，董事长。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。原告中芯国际集成电路制造（北京）有限公司（以下简称中芯公司）与被告黄振华、第三人中投发展有限责任公司（以下简称中投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中芯公司的委托诉讼代理人谢峰、李金珠，第三人中投公司的委托诉讼代理人张剑英到庭参加诉讼，被告黄振华经本院公告送达开庭传票，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。中芯公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除中芯公司与黄振华签订的房屋买卖合同，包括《房源分配申请书》和《房源分配申请书备忘录》；2、请求判令黄振华立即腾退位于北京市北京经济技术开发区凉水河一街22号院亦园12号楼1单元101号房屋（建筑面积539.28平方米）及对应车位；3、请求判令黄振华承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年6月15日，中芯公司与中投公司及另两家公司（中芯协成投资（北京）有限责任公司与中芯国际集成电路（上海）有限公司）签订《中芯国际北京亦庄住宅项目投资开发合作协议书》及附件，约定中芯公司将其依法取得的位于北京经济技术开发区南部新区地块国有土地使用权，建设开发亦庄住宅二期地块房地产项目。按合作协议约定，合作项目范围内的国有土地使用权及房地产归于中芯公司。住宅二期房屋销售工作由中芯公司及中投公司负责，且销售对象仅限于中芯公司及关联公司和中投公司及相关联公司的职工。后，上述四方合同主体又签订《中芯国际北京亦庄住宅项目投资开发合作协议书的补充协议》，协议“房源分配方案”条款约定，中芯公司与中投公司各自负责销售二代高层（即：高层公寓）及平台官邸（即：多层公寓），双方确定具体房源分配方案。销售操作模式条款约定，依照协议附件四《销售操作方案》执行。本案房屋系中投公司分配房源并负责销售。2013年，中芯公司与黄振华签订《房源分配申请书》及《房源分配申请书备忘录》，约定黄振华申请分配中芯公司建设的亦园10号楼1单元101号房屋（该房号为暂定房号，最终以公安行政管理部门审核的编号为准，后门楼编号审核确认为亦园12号楼1单元101号）。房屋建筑面积539.28平方米，销售总价为8348114元。针对购房资质相关内容，中芯公司与黄振华在《房源分配申请书》、《房源分配申请书备忘录》中约定，申请人（购房人）知悉并同意，若因政府政策变化或申请人自身原因或北京经济技术开发区政府主管部门对于本项目的申请人购房资格有特殊要求，导致申请人在签订正式网签合同前不再具备购房资格或因北京经济技术开发区政府主管部门认定申请人不符合该特殊要求而无法取得房屋所有权证书，则申请人自愿退出本次房源分配，建设单位除将申请人已付房款（不含利息）退还给申请人外不承担任何责任。同时，黄振华在签订的《购房承诺书》中也明确确认：“因违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任”。上述合同签订后，因黄振华自身不具有北京市购房资质，无法办理涉案房屋网签手续，不能签订正式网签合同。黄振华不符合双方约定的购房要求，合同解除条件成就，应自愿退出房源分配。另，黄振华购房资格不符合法律及政策规定，不能办理网签，不能登记过户，致使合同目的不能实现。鉴于此，中芯公司依据双方约定及《合同法》的规定，解除与黄振华建立的房屋买卖合同关系并要求黄振华腾退房屋。黄振华未参加本院庭审，但庭后其提交书面答辩状称，中芯公司与黄振华签订的《房源分配申请书》、《房源分配申请书备忘录》合法有效，是双方真实意思表示，中芯公司的主张不符合法律规定，请求依法予以驳回，具体理由如下：一、中芯公司名为解除房屋买卖合同，实为对中投公司提起的项目合作协议诉讼的打击报复，滥用司法资源的主观恶意明显。2012年6月15日，中芯公司与中投公司及另两家公司签订了项目合作协议及附件，约定中投公司及关联公司的职工享受与中芯公司及关联公司员工同等待遇购买住宅二期地块北京亦庄项目中的房屋，且中芯公司应配合中投公司及其关联公司办理相关手续。2013年11月23日，黄振华作为中投公司的职工，与中芯公司签订了《房源分配申请书》，2013年12月4日，中芯公司与黄振华签订《房源分配申请书备忘录》，约定黄振华申请分配项目合作协议项下开发建设的房屋，即涉案房屋，销售总价为8348114元。2018年5月，因中芯公司拖欠项目合作协议项下应当支付给中投公司的项目管理服务费，中投公司将中芯公司诉至北京市第二中级人民法院，中芯公司因此对中投公司怀恨在心，才向贵院起诉要求解除与中投公司职员即黄振华签署的房屋买卖合同，中芯公司想通过解除房屋买卖合同，对中投公司进行打击报复，这也就是在签署房屋买卖合同的五年多后，中芯公司才突然主张解除房屋买卖合同的原因，也正揭露了中芯公司不单纯的动机。二、项目合作协议明确约定，项目房源分给中芯公司和中投公司分别销售，涉案房屋也是中投公司负责销售的房源，中芯公司不应干涉，如因购房资格存在问题无法继续履行，也应是中投公司另择适当的员工受让该房屋，继续销售，否则中芯公司违反项目合作协议。三、中芯公司拟通过解除房屋买卖合同，侵害第三人根据项目合作协议获得销售利润的权利。四、项目合作协议明确约定，中投公司与中芯上海的合资公司负责项目管理，收取管理费，而管理费的性质就是项目利润分红，故项目房源销售与中投公司可分取的合作收益直接挂钩，本案解除房屋买卖合同势必会导致合资公司和中投公司收入减少，这是中芯公司严重违反项目合作协议的行为。五、房屋买卖合同合法有效，应当继续履行，限购政策仅仅导致房屋目前无法网签和过户，不影响房屋买卖合同的有效性。截至2017年5月15日，黄振华已向中芯公司缴纳了涉案房屋的全部购房款，黄振华已履行了房屋买卖合同项下的全部义务，因此房屋买卖合同应当继续履行。六、涉案房屋是否网签，目前不具有现实紧迫性，而且目前也未申请办理网签手续，完全可以保持现状，中芯公司之所以提起本案，还是要借机报复中投公司。截至2019年4月1日，中芯公司尚未与黄振华办理涉案房屋网签手续，却主张黄振华自身不具备北京市购房资质，无法办理涉案房屋的网签手续，不能签订正式网签合同，以房屋买卖合同无法履行为由主张解除合同，实属中芯公司欲违法解除房屋买卖合同寻找的荒谬借口，同时也不符合合同法第九十四条关于合同法定解除的规定。七、黄振华已付清涉案房屋全部房款，解除房屋买卖合同会给黄振华带来巨大损失，而且不利于交易的稳定性。八、黄振华将在本案审限内满足北京市购房资格，房屋买卖合同可以继续履行，或者由中投公司将涉案房屋出售给其他具备北京市购房资格的中投公司的员工，本案将不再存在争议。中投公司述称，我方认为涉案的房屋买卖合同相对方是中芯公司与黄振华，我方并没有作为合同的任意一方，而且在合同项下没有我方的任何权利义务的约定，我方并不是本案适格的第三人，如果中芯公司认为我方在本案房屋买卖合同中存在过错，那么中芯公司应该将我方作为被告而不是第三人，即便法庭认为我方需要作为第三人，我方也认为，我方没有任何过错行为，因此不需要承担任何责任，故我方要求法庭判决驳回中芯公司将我方作为本案第三人的诉求。中芯公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因黄振华未参加本院庭审，亦未对证据提出书面异议，视为其放弃了质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，中芯公司（甲方）与中芯协成投资（北京）有限责任公司（乙方，以下简称中芯协成公司）、中投公司（丙方）、中芯国际集成电路制造（上海）有限公司（丁方，以下简称中芯上海公司）签订《中芯国际北京亦庄住宅项目投资开发合作协议书》（以下简称《协议书》），内容如下：1.甲方名下拥有：（1）北京经济技术开发区南部新区X11号街区，编号X11R2（II）的地块的国有土地使用权（以下简称住宅二期地块），并拟在住宅二期地块上建造中芯国际亦庄项目（暂名，以下简称北京亦庄项目）；（2）北京中芯双语学校二期地块的国有土地使用权（以下简称学校地块）；（3）毗邻住宅二期地块的剩余住宅一期地块的国有土地使用权（以下简称住宅一期地块）。2.乙方是丙方和丁方作为股东合资设立企业，专门负责开发建设丁方及其关联公司在各地开发用地的房地产投资平台公司。3.丙方是长期致力于中国城镇化建设和高端城市建筑综合体开发运营的综合城市运营企业，能够充分利用自身资源优势，为开发区域引入全球领先的城市运营商、产业实体和大型商业，合作建设区域标杆性土地开发项目，促进产业经济繁荣，推动区域社会发展。为此，根据国家有关法律、法规的规定和2011年11月18日丙方与丁方签署的“中芯国际住宅开发项目合作框架协议书”（以下简称框架协议）的约定，甲、乙、丙、丁经友好协商，就甲方拥有的北京亦庄项目合作开发和甲方学校地块及住宅一期地块的委托开发建设管理等事宜，达成如下条款：2.1:协议各方明确，合作项目范围的国有土地使用权及房地产权仍然归属于甲方名下，乙方、丙方及丁方按框架协议及本协议约定承担相应的权利、义务。2.3:住宅二期地块北京亦庄项目设计方案应该优先满足甲方、丁方及其关联企业职工的需求及消费水平，项目设计方案、户型及其他规划参数应当取得协议各方的同意。协议各方同意应以低于市场价优先向甲方及丁方包括甲、丁双方关联企业职工销售，具体销售价格协议各方参照本协议附件三《工程预算财务测算模型》确认的数据执行。协议各方同意，在法律、法规允许范围内，丙方及其关联公司员工亦可享受与甲、丁双方及关联企业员工同等待遇购买住宅二期地块北京亦庄项目中的房屋，届时甲方应配合丙方及其关联公司办理相关手续,具体销售方式见附件四《项目管理范围及销售方式》。6.1：住宅二期北京亦庄项目总体开发建设周期暂定为24个月，以取得施工许可证之日起开始计算，计划于2014年10月前完成本协议约定的建设内容并完成竣工验收合格备案，具备物业交付条件（以上时间目标暂为估算）。该《协议书》的附件四《项目管理范围及销售方式》中关于北京亦庄项目销售方式特别约定如下：1.甲方负责销售高层公寓建筑面积的61.75%，多层公寓建筑面积的38.25%；丙方负责销售高层公寓建筑面积的38.25%，多层公寓建筑面积的61.75%，具体楼层及套数甲、丙双方在预售前协商确定。2.甲、丙双方以框架协议及本协议约定的原则并根据户型、位置、朝向等因素协商确定每套房屋具体的销售价格，采用一房一价的销售底价制度，如某套房屋以低于约定的销售底价向甲方（含丁方）、丙方职工及关联企业销售的，则从各自利润中扣除，如某套房屋以超出约定的销售底价进行销售的，超出销售底价的部分，由甲、丙方各自享有。3.甲、丙双方按本附件二.1约定的销售比例，若甲方或丙方未能实现销售各自承担的销售比例及房屋视同已经按销售底价实现销售，协议各方可以按照本协议约定计算项目管理服务费。后，中芯公司（甲方）、中芯协成公司（乙方）、中投公司（丙方）、中芯上海公司（丁方）签订了《协议书》的补充协议，该补充协议约定如下：关于售价定价方案：对原协议附件四修改为：经甲方、丙方协商一致，同意各自负责销售部分的结算总货值详见本协议附件一《货值结算总表》，甲方及丙方不得低于各自结算总货值销售，对超出结算总货值的部分，由甲、丙方根据附件一约定的公式各自享有；因销售价格不同产生不同的税费（包括但不限于土增税），由甲丙双方各自承担；本协议签订之日起7日内，甲方、丙方确认一房一价表。关于房源分配方案：依据原协议附件四中对于甲方及丙方各自负责销售的二代高层（即高层公寓）及平层官邸（即多层公寓）面积比例的约定，双方确定具体房源分配方案详见本协议附件二《亦园项目房源分配表》。关于销售操作模式：乙方负责亦庄中芯二期住宅项目的销售工作，各方同意采用内部房源分配方式进行操作；根据甲方与北京市国土资源局经济技术开发区分局于2013年1月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》相关条款规定，待丙方出具购房人名单并加盖公章后（丙方应保证购房人在房产过户时为丙方员工且具有购房资格，否则，由此产生的不利后果将由丙方承担），甲方应配合出具经相关政府主管部门认可的相关投资方证明；购房人签署房源分配申请书及承诺书及房源分配申请书备忘录，确认房屋面积、价格、计价方式、付款方式等重要事项；具体操作方案见本协议附件四《销售操作方案》。关于中芯二期房屋竣工验收交付时间及取得大产权证时间：住宅二期北京亦庄项目房屋毛坯竣工验收时点不晚于2014年10月31日，精装修交付时间不晚于2015年6月30日；乙方力争不晚于2014年12月31日取得住宅二期北京亦庄项目房屋大产权证。该补充协议的附件一《货值结算总表》显示丙方套数共计211套（包括二代高层142套、平层官邸69套）。该补充协议的附件四《销售操作方案》（中芯房源）、《销售操作方案》（中投房源）均载明了销售流程（包括选房流程、备忘录签署流程）、配套文本（包括房源分配申请书模板、承诺函模板、房源分配申请书备忘录模板等）等内容，且中芯房源和中投房源的销售流程、配套文本等内容基本一致。其中在选房流程中列明了流程图，第一步即为申请人出具购房证明（即申请人隶属于中芯方及其投资方员工的证明）；在说明部分明确了客户经理应认真与内业人员确认销控，避免房源冲突的现象，在销售经理确认后方可与申请人签署相关资料；内业人员应在接到申请人签署资料的第一时间，完成审核工作，包括房源是否冲突，资料是否齐备、签字是否齐全和规范等，发现错误，请客户经理及时采取补救措施。中芯公司向本院提交了其与北京经济技术开发区国土资源和房屋管理局签订的北京经济技术开发区国有土地使用权出让合同、补充协议以及国有土地使用权证、房屋大产权证，显示中芯公司为涉案国有建设用地使用权的受让方，并取得了国有土地使用权证。同时，中芯公司还取得了住宅二期项目（房屋坐落于北京经济技术开发区凉水河一街22号院10号楼等13幢）的房屋产权证，登记时间为2015年5月20日，在该房产证附记部分载明本证所载房屋使用、流转实行封闭运行，即仅限转让给中芯公司及其投资方员工（须由中芯公司证明）使用，且再转让时，受让人也仅限于中芯公司及其投资方员工。2013年11月19日，黄振华签署了《家庭购房申请表》、《承诺函》与《购房承诺书》。其中《承诺函》中第三条内容为“本人同意依照上述文件政策规定，向建设单位提供相关文件、资料以证明其满足文件政策的要求，并保证本人所提供的文件、资料或说明均真实、有效”，第五条内容为“本人同意，若因政府政策变化或本人自身原因，导致本人在签订正式网签合同前不再具备购房资格的，则本人自愿退出本次房源分配，建设单位不承担任何责任”，第七条内容为“本人同意，在建设项目符合网签条件，且建设单位提供的网签合同的内容不存在实质性变更，申请人应当按照建设单位提供的网签合同文本（包括但不限于《北京市商品房现房买卖合同》或《北京市商品房预售合同》及其补充协议）或其他政府指定协议文本签署正式的网签合同，并配合办理网签备案等相关手续”。《购房承诺书》载明：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任”。黄振华于当日交纳意向金50000元，中芯公司出具了收据。2013年11月23日，黄振华（申请人，乙方）与中芯公司（建设单位，甲方）签订《房源分配申请书》，约定如下：甲方在住宅二期地块上建设了中芯国际配套生活区二期项目，项目暂定名为亦园，最终以公安行政管理部门审核的名称为准。乙方向甲方申请分配亦园10号楼1单元101号房屋（该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的编号为准），并于本申请签署当日向甲方支付定金300000元。乙方承诺：一旦选定该房源，不再要求申请变更房源和申请人姓名，且乙方无权转让本协议项下的一切权益；知悉亦园项目在产权转让及再转让时，受让人均仅限于建设单位及其投资方员工，乙方不得将产权转让给其他自然人或单位；甲方在本申请书上签章并收到乙方支付定金后，视为同意乙方申请内容；关于房源分配的其他具体事宜，乙方应于本申请书申请日期之日起7日内与甲方签署《房源分配申请书备忘录》（以下简称《备忘录》），另行约定，如乙方未及时签署备忘录的，视为放弃本申请；本申请书一式五份，甲方肆份，乙方壹份，具同等法律效力。该《房源分配申请书》尾部乙方处签有“黄振华（宋一民代）”字样。同日，黄振华向中芯公司支付10-1-101房屋房源分配申请款300000元，中芯公司为其出具了收据。2013年12月4日，黄振华（申请人）与中芯公司（建设单位）签订《备忘录》，约定如下：该房屋预测建筑面积共539.28平方米，其中，套内建筑面积475.8平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积63.48平方米。按照套内建筑面积计算，该房源单价每平方米17545.43元，总价款8348114元。付款方式为分期付款，签订《备忘录》当日即2013年12月4日，申请人向建设单位支付房款2508114元，其中含定金300000元；申请人于2014年10月30日前，向建设单位支付房款，金额为3350000元；申请人于2015年3月30日前，向建设单位支付剩余全部房款，金额为2490000元。申请人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，建设单位有权解除本《备忘录》并收回该房源，建设单位收回房源的，申请人应当自收回通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向建设单位支付滞纳金，并由建设单位退还申请人全部已付款；申请人愿意继续履行本《备忘录》的，经建设单位同意后，《备忘录》继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，申请人按日计算向建设单位支付逾期应付款万分之叁的滞纳金，并于实际支付应付款之日起当日内向建设单位支付滞纳金。建设单位应该在2015年6月30日前向申请人交付该房源，该房源交付时应当符合下列条件：该房源已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该楼宇面积实测技术报告书。在建设单位满足本第6条第2款房屋交付条件的情况下，申请人应签署交接单并履行领受房屋的义务，否则，按照由于申请人原因造成房屋未能按期交付处理；逾期超过30日的，建设单位有权解除本《备忘录》，如建设单位选择解除本《备忘录》的，则申请人应当自收回通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向建设单位支付滞纳金，并由建设单位退还申请人全部已付款；如建设单位选择不解除本《备忘录》的，则按本款前述方式处理。同时，申请人应按日向建设单位支付相当于房款总额的万分之壹的违约金，违约金自交房通知记载的交付日起计算至申请人实际办理完毕该房屋交付手续之日止。房源交付使用后，建设单位和申请人共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，申请人同意委托建设单位或建设单位指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用标准不高于1000元/每套。申请人知悉并同意，若因政府政策变化或申请人自身原因，导致申请人在签订正式网签合同前不再具备购房资格而无法取得房屋所有权证书，则申请人自愿退出本次房源分配，建设单位除将申请人已付房款（不含利息）退还给申请人外不承担任何责任。上述《备忘录》签订当日，黄振华向中芯公司支付10-1-101房屋房源分配申请款2208114元及对应车位款300000元，中芯公司为其出具了收据。2017年5月19日，莱福资本管理有限公司向中芯公司转账5849299元，摘要处载明购房尾款。经询，中芯公司认可黄振华共向其支付了购房款8357413元、车位款300000元，两项合计为8657413元。但中芯公司主张黄振华自第二笔开始即存在逾期支付情形，且最后一笔支付时间为2017年5月19日，逾期已超过两年，支付方也并非黄振华本人，存在代支付情形。庭审中，中芯公司主张住宅二期地块共开发建设了492套房屋，其中中芯公司分配房源281套，中投公司分配房源211套，现中投公司房源中有7套房屋出现销售对象不符合北京市购房政策的问题，黄振华购买的涉案房屋即是其中的1套。中投公司认可黄振华购买涉案房屋使用的是其房源资格，并称黄振华购买涉案房屋时系其关联公司的员工，符合内部购房资格。中投公司还称其只是将黄振华出具的承诺书以及购房资格的相应证明材料转交给中芯公司，具体由中芯公司进行审核。中芯公司认为按照合作协议的约定，中投公司负有审查的义务，如符合购房资质，则能顺利进行网签，涉案房屋系中投公司211套房源中的其中一套，故中芯公司认为黄振华为中投公司或者关联公司的员工。另，中芯公司还主张中投公司的原股东之一中国建银投资有限公司（以下简称中国建银公司）系中央汇金投资有限责任公司（以下简称中央汇金公司）的独资子公司，中央汇金公司系中国投资公司的独资子公司，而中国投资公司与中芯公司一方在境外存在投资关系，故在2013年签订《协议书》时，中芯公司与中投公司尚存在投资关联关系。但此后，中投公司股权发生变更，2016年11月21日，中国建银公司在中投公司的股权由60%变更为0%，不再是中投公司的股东，则中投公司与中芯公司也不再有关联关系。由此，中芯公司认为黄振华不仅不符合北京市购房政策，也不符合内部购房资格要求，在中芯公司未与黄振华签订网签合同的情况下，《房源分配申请书》、《备忘录》均应当解除。诉讼中，本院出具调查函，调取了黄振华在北京的房屋交易信息。北京市住房和城乡建设委员会出具查询结果告知单，经查北京房屋交易权属信息查询系统，截至到2018年12月11日24时，并无黄振华的交易信息记录。中芯公司认为通过查询，黄振华系外地户口，在北京市没有任何住房交易记录，按照北京市的相关购房政策，如为非京籍，需有5年社保记录或者缴税记录，而黄振华现不具备在京购房资格，故具备解除《房源分配申请书》与《备忘录》的条件。中芯公司还向本院提交了公证书，欲证明在其与中投公司的往来邮件中，中投公司确认其销售的7套房屋无法办理网签，并提出将黄振华更换为他人。2013年8月6日，北京市规划委员会向中芯公司下发北京市建筑物名称核准证，建筑物位置为北京经济技术开发区河西区X11R2-1地块街，核准名称为亦园。2015年1月21日，北京市公安局经济技术开发区分局出具（2015）开公牌证字002号北京市门楼牌编号证明信，对中芯公司建设工程规划许可证或房屋所有权证编号是2013规（开）建字0039号的规划项目或房屋坐落编号为凉水河一街22号及凉水河一街22号院1～15号楼，共15栋，其中楼房11栋，平房4栋，门楼牌编号设置情况见附件规划施工号或房屋坐落号与门楼牌编号对照表、标注门楼牌号的规划附图或房屋坐落图。庭审中，中芯公司称现涉案房屋坐落位置为北京经济技术开发区凉水河一街22号院亦园12号楼1单元101号。就是否向黄振华交付涉案房屋的问题，中芯公司称自房屋竣工验收以来，所有符合条件的房屋都正常交付给了业主，涉案房屋符合交付条件，但黄振华没有受领。中芯公司主张根据合同约定，其应在2015年6月30日向黄振华交付涉案房屋。经询，中芯公司称其电话通知过黄振华收房，但并未发出过书面通知，物业公司也未有任何记录，涉案房屋一直空置。就是否曾向黄振华发送过网签通知的问题，中芯公司称按照《协议书》的约定，涉案房屋属于中投公司负责销售的房源，中芯公司无需向黄振华发出通知，只要买受人符合资质，即可正常进行网签备案。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。中芯公司与黄振华签订的《房源分配申请书》、《备忘录》均系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为中芯公司与黄振华所签订的《房源分配申请书》、《备忘录》能否解除。针对焦点问题，本院认定如下：第一，根据查明的事实，黄振华虽系使用中投公司的房源资格来购买涉案房屋，但与其签订《房源分配申请书》、《备忘录》的相对方均为中芯公司，故根据合同相对性原则，《房源分配申请书》、《备忘录》对中芯公司与黄振华具有法律约束力。结合补充协议的附件四《销售操作方案》可看出审查黄振华是否具备购房资格及提供材料是否齐备的义务均应在于中芯公司，也就是说只有在审核确认黄振华符合条件的情况下，中芯公司才会与黄振华签订合同。现既然中芯公司与黄振华签订了《房源分配申请书》、《备忘录》并收取了黄振华支付的全部购房款，表明中芯公司以行为确认了黄振华具备使用中投公司房源资格购买涉案房屋的资格，无论黄振华现在是否还为中投公司或关联公司的员工，都不影响中芯公司确认黄振华当时符合购买涉案房屋的内部资格进而与其签订《房源分配申请书》、《备忘录》的效力。虽中芯公司与中投公司在补充协议中约定中投公司应保证购房人在房产过户时为中投公司员工且具有购房资格，但黄振华并非该补充协议的相对方，因此该条款对黄振华不具有约束力。同理，即使现在中芯公司与中投公司不具有关联关系或投资关系，都不足以影响中芯公司与黄振华之间合同的效力，亦不能影响合同的履行。故本院对中芯公司所述的其与中投公司不再有关联关系，因此黄振华已不符合内部购房资格的意见，不予采信。第二，就中芯公司能否以合同目的无法实现为由主张解除合同一节。本院认为，首先，根据双方所签《房源分配申请书》和《备忘录》的约定以及黄振华作出的《承诺函》与《购房承诺书》内容可见，如涉案房屋具备了网签条件，应在中芯公司告知黄振华并提供网签合同文本后，黄振华才能与中芯公司签署正式的网签合同，并配合办理网签备案手续。现中芯公司并未提交相应证据证明其已尽到了告知和提供网签合同文本的义务，故网签条件尚不具备；其次，根据查明的事实，中芯公司并未与黄振华办理房屋交接手续，亦不具备双方约定的“房源交付使用后，建设单位和申请人共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的条件；再次，对出卖人而言，最主要的义务是交付房屋，然后在条件具备时协助买受人办理房屋过户手续。故而，在黄振华已经支付了全部购房款，且双方并未约定具体过户时间的情形下，没有办理房屋过户手续，影响到的是买受人的相应权益。换句话说，即使买受人因受北京限购政策影响，而暂不具备办理过户手续的条件，也不属于出卖人主张合同目的无法实现，进而要求解除合同的法定事由。第三，根据查明的事实，虽中芯公司与黄振华在《备忘录》中对购房款的支付方式和时间进行了约定，但在实际履行过程中，黄振华并未完全按照该约定时间付款。对此中芯公司从未提出过异议，且收取了购房款。其后，中芯公司未曾就付款事宜向黄振华进行过催告，亦未向黄振华发送过收回房源通知，至今已长达两年有余。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本院对中芯公司基于《备忘录》的约定，以黄振华逾期支付购房款为由主张解除合同的主张，亦不予支持。第四，需要说明的是，黄振华系使用中投公司的房源资格购买涉案房屋，庭审中，中投公司亦认可黄振华在购买房屋时系其关联公司的员工，由此可见，中投公司参加诉讼，有利于本案事实的查明，故中芯公司将中投公司列为第三人并无不妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：驳回中芯国际集成电路制造（北京）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70237元、公告费260元，均由中芯国际集成电路制造（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  刘琳琳人民陪审员  李宝民二〇一九年十一月二十九日书 记 员  舒 博