上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14718号原告：上海华伦食品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：费军，总经理。委托诉讼代理人：付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张雅绮，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海三卫医疗科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丁元兰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙瑾，男。原告上海华伦食品有限公司(以下简称华伦食品)诉被告上海三卫医疗科技有限公司(以下简称三卫医疗)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案分别于2019年9月10日、2019年10月24日、2019年11月1日三次公开开庭进行了审理。原告华伦食品的委托诉讼代理人付忠文、张雅绮、被告三卫医疗的委托诉讼代理人孙瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华伦食品向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《租赁合同》于2019年1月2日解除；2、判令被告向原告支付欠付租金共计人民币7,210,643.22元；3、判令被告向原告支付房屋占用费(以65,661.98元每日为标准，自2019年1月6日起计算至被告实际搬离之日止)；4、判令被告赔偿原告给予的4个月装修期的租金1,575,887.52元。审理中，原告变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付房屋占用费(以26,264.79元每日为标准，自2019年1月6日起计算至被告实际搬离之日止)事实和理由：原、被告双方签署了房屋《租赁合同》,约定由被告(更名前：上海三卫物流服务有限公司)向原告承租上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢部分房屋(第一层部分面积、第三层部分面积(301室)、第四层至第五层全部，按双方最终确认的位置与面积，以实际建筑面积为准)及第六幢地下室。除首次租金按照《合同》第5.2条约定支付外其余租金每三个月支付一次，每次租金在单次租金发生前十日内支付完毕,先付后用。该《合同》第5.2条约定,合同生效7日内，被告应预付原告租金30万元，另2017年4月9日被告应支付给原告头6个月租金及1个月履约保证金(头6个月租金自2017年5月9日至2017年11月8日共计2,363,831.25元,履约保证金40万元整)。如原告在合同签订后10个工作日内仍未收到上述租金及保证金，则原告有权解除合同并追究被告的违约责任。合同签订后，被告并未依约履行合同义务，其仅分别于2017年6月16日、2018年1月18日、2018年2月5日、2018年2月7日支付了租金10万、10万、9万、30万，合计59万。原告依约履行了房屋《租赁合同》的全部义务,将约定的房屋及地下室交给被告使用，但被告并未依约履行合同义务,长期拖欠原告租金及合同约定的其他款项，且数额巨大。原告虽数次催讨，但被告均借故拖延。2019年1月2日原告将《解除租赁合同通知书》送达给被告并张贴于被告公司门口，并于当日通过短信方式通知被告，被告亦回复知情。依据《租赁合同》第7.3条之约定，在房屋租赁期满后或因被告原因使得原告无法收回房屋及地下室的，被告除支付违约金外，还需按违约行为发生时的当年合同租金价格的五倍支付占用费，原告自愿将占有使用费的标准调整为每日26,264.79元。依据合同第8.9条之约定，被告原因导致租赁合同在三年内提前解除，被告还需赔偿4个月装修期的租金。现被告根本违约致合同在三年内提前解除，原告遂诉至法院作如上诉请。被告三卫医疗辩称，不同意原告的全部是诉讼请求，原被告间租赁合同没有生效。在签订系争租赁合同前原告与上海科灏投资中心签订过有前置约定的合同，即本案合同生效的前提是被告取得由上海市药监局颁发的执照，现在没有取得。当时原告向被告引荐青浦区药监局，说在青浦就能取得执照，后青浦药监局颁发了医疗器械销售许可，但仓储物流牌照不是青浦药监局颁发。原告就找到市药监局协调，但还是未办出仓储物流牌照。租赁房屋目的是医疗器械仓储，无牌照就无法使用，目前房屋内都是被告的办公桌椅、电脑、文件合同、私人物品，被告投入装修建造了冷库，也无法使用。合同没有生效，被告只交过一部分定金，金额不清楚。现原告不让被告进入房屋，据系争房屋二楼租客陈述，原告已将被告房屋门锁打开并使用房屋。因被告无法进入，房屋内具体情况不清楚。因合同未生效，如原告不要房租就同意解除。原告坚持要房租，被告要反诉。原告未按约定面积交付场地，将系争合同中的面积租赁给他人使用，一楼地下室做福特停车场，一楼给汽车销售使用。被告租赁的是3、4、5楼，不包括一楼。对于原告主张的占有使用费标准不应支付也无法表态，不同意装修期间的租金，具体由法院裁判。经开庭审理查明：原告系上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号房屋的产权人，该房屋共六幢。2016年9月2日，原告(甲方)与上海科灏投资中心(乙方，下简称科灏)签订《租赁合同》，第4.1条约定乙方向甲方租赁上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢，其中1至3层大部分已租赁给上海九华特联汽车销售有限公司，建筑面积共计约为6,000平方米(第1层部分面积，第4层至5层全部，按双方最终确认的位置与面积，以实际建筑面积为准，承租范围在房屋平面图中圈注并由双方签章确认)，作为乙方项目研发、办公、经营的场所。乙方向甲方租赁上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢地下室，建筑面积共计约为3,000平方米(以实际建筑面积为准,承租范围在房屋平面图中圈注并由双方签章确认)作为乙方辅助用房的场所。第4.2条约定，租期15年，自2016年9月2日至2031年9月1日(以食药局及教育局批文为准，终止日期也作相应调整)。租金每天每建筑平方米2元，每2年递增7%，地下室三年内无偿使用，第四年起以实际使用的地下室建筑面积的50%收取租金。该房屋及地下室租金每三个月支付一次，首期租金按5.2款支付。除首次租金外，每次租金在当次租金发生前十日内支付完毕，先付后用。第5.2条约定，本合同生效3日内，乙方支付给甲方6个月的租金及1个月履约保证金。头6个月(2016年9月2日至2017年3月1日)的租金总计219万元，履约保证金(合同履约后自动转为租赁押金)365,000元(含1个月的租金)。第6.10条约定，乙方在租赁甲方该房屋及地下室后使用所需的有关证、照均有乙方自行申领，所需费用均由乙方自负。第10.8条约定，本合同一式四份，甲乙双方各二份，双方法定代表或授权代表签字或盖章及取得食药局及教育局同意后立即成效。该合同另对其他事项作出约定，乙方法定代表或授权代表处有孙瑾签字。另查明，2017年3月9日，原告(甲方)与上海三卫物流服务有限公司(于2017年6月1日变更为被告，乙方)签订《租赁合同》，第4.1条约定乙方向甲方租赁上海市青浦区徐经镇华徐公路XXX号第六幢，批准用途为工业(已全部抵押)其中1至3层大部分已租赁给上海九华特联汽车销售有限公司，剩余建筑面积共计为6,025平方米(第1层部分面积,第3层部分面积301室、第4层至第5层全部，按双方最终确认的位置与面积，以实际建筑面积为准，承租范围在房屋平面图中圈注并由双方签章确认，作为乙方项目研发办公经营的场所。乙方向甲方租赁上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢地下室，建筑面积共计约为3,000平方米(以实际建筑面积为准，承租范围在房屋平面图中圈注并由双方签章确认)作为乙方辅助用房的场所。分摊面积为总租赁面积的5%计算。第4.2.1条约定，租期为15年，自2016年9月2日起至2031年9月1日，起租日(租金起算日)确定为2017年5月9日。第4.2.2条约定，甲方提供乙方4个月装修期(自2017年1月9日起至2017年5月8日止)，装修期内无需支付租金，但其他费用(包括但不限于装修管理费、水电、电梯年检、通讯等费用)仍需交纳。第5.1条约定，本合同第4.1条所定房屋地面上建筑面积(以下简称该房屋)的租金为每天每建筑平方米2元,租金每2年进增7%，地下室三年内乙方无偿使用。第四年起以实际使用的地下室建筑面积的50%收取租金(租金价格为该厂房当年度租金价格),该房屋及地下室的租金每三个月支付一次，首次租金按5.2款支付。除首次租金外，每次租金在当次租金发生前十日内支付完毕，先付后用。第5.2条约定，本合同生效7日内，乙方预付甲方房租30万元，另2017年4月9日乙方应支付给甲方头6个月的租金及1个月履约保证金，头6个月(2017年5月9日至2017年11月8日租金总计2,363,831.25元)，履约保证金(合同履约后自动转为租金押金，甲方开具财务收据)共计40万元(含一个月的租金)。甲方在本合同签订后10个工作日内仍未收到上述租金及保证金，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任。第6.7条约定，签订本合同前，乙方已到现场察看了其所要承租该房屋及地下室的现状乙方认定其符合本合同约定的出租条件。第6.10条约定，乙方在租赁甲方该房屋及地下室后使用所需的有关证、照均有乙方自行申领，所需费用均由乙方自负。第7.3条约定，在乙方房屋租赁期满后或因乙方原因使得甲方无法按照本合同规定收回房屋及地下室的，乙方除应支付违约金外，还需按违约行为发生时当年本合同租金价格的五倍支付占用费。第7.4条约定，乙方同意最迟不晚于2016年10月1日取得区食药局及教育局的同意，如逾期，则甲方有权单方解除合同。第8.2条约定，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约，逾期三十日没有按甲方要求整改完毕的，甲方有权解除合同：……(4)未按合同规定的时间缴纳保证金、第6.11款中的其他费用、消除费及租金等相关费用。第8.6条约定，乙方未按期支付租金及其它费用，或任何一方逾期支付违约金、赔偿金,应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之一的比例支付滞纳金。乙方逾期支付租金或其他款项超过30天，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋及地下室并不退还保证金，同时乙方应承担相应违约责任。第8.8条约定，因乙方违约(包括但不限于延付租金等)导致合同提前解除，乙方自负其对承租房屋的装修改建等损失，甲方无偿取得该装修、改建的设施并保留要求乙方恢复原状的权利。第10.8条约定，本合同一式四份，甲乙双方各执二份。双方法定代表或授权代表签字或盖章后立即生效。合同到期，或甲乙双方特别约定，或单方违约构成合同终止时，本合同终止。第10.9条约定，原甲方于2016年9月2日与上海科灏投资中心签订的《租赁合同》作废，一切以本合同为准。该合同另对其他事项作出约定，乙方法定代表或授权代表处有孙瑾签字。另查明，被告分别于2017年6月16日支付原告10万元、2018年1月18日支付原告10万元、2018年2月5日支付原告9万元、2018年2月7日支付原告30万。还查明，2018年11月7日，原告方向孙瑾发短信：“孙总，请尽快过来处理租赁合同一事，冷库里的东西已经发臭，快过来处理。”2018年11月14日，原告方向孙瑾发短信：“孙总，什么时候过来把厂房里的东西撤走，我们做下交接手续。”孙瑾回复：“周五见面沟通一下，如果觉得不能够再给我们机会了，我们就安排退出。”2018年11月16日，原告方联系孙瑾：“孙总，今天我们什么时候碰头？”孙瑾回复：“中午时候我和你确认下。”2018年12月13日，原告方向孙瑾发短信：“孙总，厂房我们还是要收回了。”2019年1月2日，原告方向孙瑾发送短信：“孙总，鉴于你们公司违约行为，我公司觉得收回贵公司承租我公司的厂房，请收到本通知于3日内前来办理退租事宜，逾期前来办理我公司将强制腾退房屋，由此引起的损失有贵公司承担。”孙瑾回复：“这两天有结果，三日内肯定和你见面给个交代。”同日，原告将租赁合同解除通知书拍照发短信给孙瑾，内容为：双方于2017年3月9日签订关于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号6幢地下室、1层(局部)、3层(局部)、4层及5层房屋的《租赁合同》，贵公司未按照合同约定时间支付房租及履约保证金，且迟迟未予出面解决。根据租金合同第5.2条、第8.2条，我方可解除合同，我方决定自即日起解除双方的租赁合同，接到本通知后3日内前来办理退租事宜，逾期办理的，我公司将强制腾退房屋，由此引起的损失由贵公司承担，并根据合同8.2条、8.3条、8.4条、8.5条、8.6条、8.7条、8.8条及8.9条承担违约责任。2019年1月8日，原告向孙瑾发短信：“关于租赁厂房一事，我们这边商量后，决定还是收回厂房，忘尽快来处理退租事宜……”。孙瑾回复：“刚刚和投资人商量，如果这边先付二百万租金，能不能接受？”原告回复：“不好意思，也不行。”被告仍占用上述房屋场地，双方至今未办理交接手续。以上查明的事实，由原、被告的陈述、企业信息公示、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、租赁合同、上海农商银行收款通知、中国建设银行单位客户专用回单、解除合同通知书、短信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：一、原告与科灏合同未履行，本案合同已经生效并实际履行。原告与科灏间合同与本案原被告间合同有差别，该合同的租赁面积、租金都不确定，是大约计算，原被告合同面积、租金都是明确的。与科灏合同约定取得区食药局及教育局同意才生效，但本案合同无此约定，只要签字即生效。两份合同都是孙瑾作为乙方代表与原告联系，但两份合同均未约定过由原告协助办理相关证照，原告也未口头承诺过协助被告办理。根据2019年1月8日的短信记录，孙瑾也表示先付200万，故被告是否办出执照与合同效力及履行无关。针对与科灏的合同，原告未发过解除函，原被告合同签订后与科灏的合同作废。二、被告根本违约致合同解除。原告与科灏签订合同后，向科灏交付了厂房，但科灏未付款，后原被告签订合同约定的起租日同与科灏合同的起租日。因孙瑾系科灏与被告的代表，原告实际已经向被告交付场地。在双方聊天记录中，被告也要求原告继续出租。被告未按期支付租金，也未支付保证金，原告根据合同5.2条、8.2条解除合同。被告已于2019年1月2日收到解除函，合同于该日解除。合同约定的租金起算日为2017年5月9日，计算至合同解除日租金应为7,800,643.22元，扣除被告已付的59万元，就是欠付租金。2019年1月2日解除函中，被告有3天腾退期，故自2019年1月6日开始计算占有使用费，标准调整为日租金2倍。因被告违约致合同解除，应赔偿原告装修期损失为4个月租金，原告保留向被告主张其他违约责任的权利。三、第一次庭审后，被告同意在2019年9月26日交接但没有来，被告未搬离是因为冷库搬离没有谈好，而不是房屋由原告控制，也不是冷库损失无法计算。作为合同解除的后果，要求本案中一并要求被告腾退。对此，提供了短信聊天记录，欲证明被告仍未搬离。其中，9月20日的短信记录中显示：“孙总，9月10日我方律师庭审中提出随时可以办理交接，何时可以搬离屋内物品并办理交接手续，占用使用费及计算至实际办理并办妥交接手续之日。”孙瑾回复：“后天搬东西。”9月26日短信中，原告再次要求被告交接，9月26日孙瑾回复：“今天不行了，冷库拆迁没有谈好，下午重新确认一下时间。”被告对真实性无异议，冷库建造要办出第三方仓储牌照，现牌照无法办出。被告表示：一、本案合同尚未生效，原告与科灏合同一直在履行。原告与科灏签订合同约定取得市药监局同意才生效，该合同签订后原告承诺协助办理牌照，被告在青浦区是办出了医疗器械销售许可证，被告租赁房屋是用于医疗器械仓储，需要取得仓储物流牌照。原告法定代表人的父亲就带被告的代表孙瑾去市药监局，被告还领取了医疗仓储材料受理通知单。拿到通知单后，原告法定代表人要与被告重新签合同，表示内容一样，原告也口头承诺办不出牌照则后签合同不生效，被告以为后合同约定该生效条款，未仔细看就签字了，故原告存在欺诈。原被告合同没有约定租赁目的，但被告是用于医疗器械第三方仓储，被告是科灏投资参与的项目。对此，被告提供了：1、微信聊天记录，被告与西郊公司孙某间对话，欲证明孙某知晓被告办理医疗器械第三方物流储运许可证，孙某是原告法定代表人的父亲引荐；2、医疗器械许可经营证，欲证明原合同生效的前置条件是拿到该证，现上海市药监局不颁发该证，两份合同均未生效；3、扶持奖励协议，欲证明被告成立有政府扶持，协议是西郊公司发给被告，签字原件在系争房屋内，因原告控制厂房无法拿到；4、访客证，欲证明西郊公司与原告为安排被告一起去市药监局办理执照所办理。原告认为上述证据均为复印件，真实性均不认可，与本案无关，不认可证明目的。二、原被告合同虽未生效，但原告说要还贷款，让被告先支付一部分租金，所以就先支付了，该租金是以科灏名义支付。被告支付过保证金，但无法提供证据。虽支付凭证上写的租金，但实际是保证金。听被告员工说，原告曾在2018年8、9月将一份解除通知张贴在被告公司门上，但被告未看到。2019年1月2日的解除函是原告发短信图片告知被告，内容是原告举证的解除合同通知函。三、原告未按约交付房屋，存在违约。被告在房屋内安装了冷库、装修了办公室、冷库地面及添置家具，现原告上锁被告无法进入，房屋内具体情况不清楚。被告在2019年3、4月份去过房屋，但原告不让进，被告发微信给原告，原告说法院见。2019年6月19日，被告表示要去房屋内拿冷库东西，房东表示等法院通知。2019年7月25日，被告欲拿私人物品，房东没有回复。本案诉讼中，涉案房屋已经意向招租，所以原告要求被告腾退。被告同意在第三方见证下腾退，其余诉请不同意。为此，被告提供了照片一组，拍摄于2017年4、5、6月，欲证明原被告合同履行期间，原告将房屋另行招租存在违约。原告对照片真实性、关联性均不予认可。审理中，经本院释明，被告表示不在本案中提起反诉。根据庭审查明的事实，本院有理由相信原被告间合同已经生效并履行，理由如下：1、从合同内容上看，原告与科灏的合同签订在先，原被告的合同签订在后，与科灏的合同约定双方法定代表签字或盖章及取得食药局及教育局同意后生效；原被告合同约定双方法定代表签字或盖章后立即生效，并未约定取得食药局及教育局同意作为合同生效的前置条件。被告表示原告曾承诺过上述生效条件但未举证，原告对此不予认可，对被告上述意见本院难以采信。被告表示原告承诺协助办理相关证照，但未就此充分举证，两份合同也未约定原告有此义务，对于被告上述意见本院难以采信。被告主张原告表示前后两份合同内容相同，被告以为两份合同内容相同，故未仔细原被告间合同就签字，原告存在欺诈，但未就此充分举证。结合双方多次聊天记录，被告也提出继续履行合同，而未体现被告受胁迫之处，对被告上述意见本院不予采信。2、从款项支付上看，被告是以被告的名义而非科灏的名义，向原告支付，时间均发生于原被告合同签订后，且多数款项性质备注为租金。庭审中，被告先是陈述支付了原告部分定金但金额不清楚，后陈述虽合同未生效但迫于原告贷款压力而支付了部分租金，在第三次庭审中陈述租金系被告代科灏向原告支付，前后不一。且就其主张的代付未举证，就其陈述的已经支付保证金亦未举证，对于被告上述意见本院难以采信，故，本院认定被告实际已向原告支付了租金59万元。3、从交付情况来看，两份合同中乙方授权代表处的签字均为孙瑾，孙瑾作为科灏及被告的代表与原告对接，被告表示已经在系争房屋内投入装修、建造冷库，说明被告认可原告已向被告交付租赁标的物。被告表示原告未按约定面积交付但举证不足，对于被告上述意见本院难以采信，原告已按合同约向被告交付房屋及场地。综上，原被告于2017年3月9日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告已按约履行交付义务，被告未按约支付租金及保证金，且逾期已超30日，系根本违约，原告依约享有合同解除权，被告理应支付拖欠的租金并承担相应违约责任。根据在案证据材料，被告已于2019年1月2日收到原告要求解除合同通知，故本院确认合同于该日解除。合同解除后，被告应腾退涉案房屋及场地。针对租金，原告计算方式于法无悖，本院予以确认。鉴于被告至今占用系争房屋，理应支付占有使用费，原告主张该费用的标准于法无悖，本院予以照准。针对租金损失，因涉案合同系被告违约导致解除，原告主张免租期内的租金损失符合合同约定，于法无悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海华伦食品有限公司与被告上海三卫医疗科技有限公司在2017年3月9日签订的《租赁合同》于2019年1月2日解除；二、被告上海三卫医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号第六幢第1层部分面积、第3层部分面积(301室)、第4-5层房屋及第六幢地下室，并将上述房屋及场地返还给原告上海华伦食品有限公司；三、被告上海三卫医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华伦食品有限公司租金7,210,643.22元；四、被告上海三卫医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华伦食品有限公司房屋占有使用费(以每日26,264.79元为标准，自2019年1月6日起计算至实际腾退之日止)；五、被告上海三卫医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华伦食品有限公司4个月装修期租金损失1,575,887.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,305.70元，减半收取计36,652.85元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇一九年十一月五日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。