西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初3565号原告：金广东，男，汉族，1974年1月10日出生，住浙江省东阳市，身份证号：330XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李广钱，浙江德当律师事务所律师。被告：白琳，女，汉族，1978年1月25日出生，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：胡哲，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：游子文，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告：西安海星房地产综合开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：荣海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鑫，女，汉族，1976年5月13日出生，住西安市未央区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。原告金广东与被告白琳、西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称“海星地产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金广东的委托诉讼代理人李广钱,被告白琳的委托诉讼代理人井琦、薛桂萍及被告海星地产公司的委托诉讼代理人刘鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金广东诉称，本院作出的（2018）陕0113执异354号执行裁定书严重损害了其合法权益，且存在明显的实体及程序错误且疑点极多。具体如下：1、金广东从未收到任何形式的传唤，对白琳执行异议一事完全不知情。2、金广东申请强制执行海星地产公司的时间为2011年5月28日，白琳于2009年9月18日与海星地产公司签订了《商品房买卖合同》并支付了大半房款，表面上看，白琳的执行异议成立似乎没有任何问题，然而，让原告不理解的是白琳为什么迟迟没有将房屋产权证做到自己名下，或者通过所有权确认的诉讼方式对房屋确权。原告认为，在本案漫长的近8年的执行过程中，存在明显的该查封未查封，该冻结未冻结的情形，极其严重且恶劣的损害了原告的合法权益。和本案类似的多个案外人提起的执行异议存在太多的疑点，白琳等存在着重大的与第三人恶意串通损害原告合法利益的嫌疑。与本案存在如此多疑点及不合理情形的情况下，本院作出的（2018）陕0113执异354号执行裁定书实属不当。万般无奈之下，原告为维护其合法权益诉至本院，请求：1、撤销（2018）陕0113执异354号执行裁定书；2、判令对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋许可执行；3、本案诉讼费由被告承担。被告白琳辩称如下，第一,被告与海星公司订立的房屋买卖合同合法有效，且被告从2008年2月19日对案涉房屋进行正常占有、使用、收益至今。2008年2月19日，被告与海星公司签订了《海星城市广场租购合同》（下称“租购合同”），约定由海星公司将其所有的西安市高新区XX路XX号XX广场XX座XX层XX室出租给被告，租金为11284元/月，租期为2008年2月19日起至2008年8月19日止。海星公司并于签订合同当日向被告交付了上述房屋。2009年9月18日双方签订商品房买卖合同（下称“合同”），约定，由被告购买海星公司所有的位于XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积225.67㎡，单价5580元/㎡，总价为1259239元。（2012）西民二终字第01160号民事判决书查明了二被告就案涉房屋订立的买卖合同真实有效的事实。第二，被告已按约足额支付了案涉房屋相应购房款项1259239元（其中508429元按指令已汇入雁塔法院指定账户），导致海星公司不能为被告及时办理案涉房屋过户登记手续，原因是海星公司因自身债务纠纷。被告入住案涉房屋至今，正常缴纳物业、天然气、水、电等费。第三，原告作为执行案件的申请人称其在执行异议程序中未收到任何形式的传唤，对执行异议程序完全不知情，无事实依据。被告在得知案涉房屋因原告其他案件被查封后，立即向本院提交了案外人异议申请，在此期间执行法官通过电话、EMS快递等方式多次联系原告，原告却避而不见，在中止执行的裁定作出后，原告又长时间不配合法院送达，直至提起本案的申请人执行异议之诉。从以上事实足以证明，原告称其对执行异议程序不知情，没有任何事实依据。综上所述，被告依法享有足以排除原告申请执行案涉房屋的权利，恳请贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告海星地产公司辩称意见同被告白琳。经审理查明，原告金广东与被告海星地产公司商品房买卖合同纠纷一案，经本院依法审理后，于2010年12月2日依法作出（2010）雁民初字第2229号民事判决，判决如下：一、撤销原、被告签订的海星城市广场1幢1单元11201号和海星城市广场1幢1单元11301号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告金广东海星城市广场1幢1单元11XXX号购房款1661688元，海星城市广场1幢1单元11XXX号购房款1684767元，并支付原告金广东利息（按中国人民银行同期贷款利率×3346455元×自2008年1月18日计至2010年7月15日）；三、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告金广东赔偿金3346455元。被告海星地产公司不服，上诉至西安市中级人民法院，经该院审理后，于2011年5月16日依法作出（2011）西民二终字第00899号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告金广东向本院申请强制执行，本院于2011年8月5日依法作出（2011）雁民执字第1378号执行裁定，裁定如下：一、冻结、扣划被执行人西安海星房地产综合开发有限公司在银行或其他金融机构存款4417674.72元人民币；二、提取被执行人西安海星房地产综合开发有限公司的资金收入4417674.72元人民币；三、查封（扣押）被执行人西安海星房地产综合开发有限公司价值相当于4417674.72元人民币的财产（以查封、扣押清单为准）。采取以上措施应在被执行人履行4417674.72元人民币范围内实施。2016年7月11日本院向西安市住房保障和房屋管理局作出（2011）雁民执字第01378号协助执行通知书，要求其协助执行以下事项：查封被执行人西安海星房地产综合开发有限公司名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-10601）；1111室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11111）；1302室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11302）；1702室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11702）；1703室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11703）房产。查封被执行人西安海星房地产综合开发有限公司名下的位于西安市高新区XX路XX广场XX楼XX室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11001）；1301室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11301）；1501室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-11501）；1701室（房产证号：107XXXXXXX-25-1-1-11701）；2008室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12008）2301室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12301）2308室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12308）；2401室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12401）；2501室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12501）；2701室（房产证号:107XXXXXXX-25-1-1-12701）房产。查封期限为该查封措施生效之日起三年，查封期间任何人不得擅自处分上述财产。在执行过程中被告白琳向本院提出执行异议，本院审查后于2018年12月3日作出（2018）陕0113执异354号执行裁定，裁定中止对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋的执行。原告于2019年1月17日收到（2018）陕0113执异354号执行裁定，于2019年1月21日向本院提起申请执行人执行异议之诉。同时查明，2008年2月19日被告（甲方）海星地产公司与被告（乙方）白琳签订《海星城市广场租购合同》，约定乙方租购甲方位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX座XX层XX室（建筑面积：225.67㎡），租购期限自2008年2月19日至2009年8月19日止。合同5.1条约定，本合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳相当于六个月租金的保证金67704元。合同6.1条约定，本合同租购期限内，乙方有权购买该房屋，并在合同租购期限届满前三个月向甲方提出购买要求时，双方应于30日内另行签订《商品房买卖合同》，购买价格按照本合同签订时的价格体系5580元/㎡执行，在《商品房买卖合同》签订之前乙方已实际交纳的租金及保证金（不包括物业服务费及其他费用）无息充作首期购房款。合同签订当日，被告海星地产公司将案涉房屋交付被告白琳使用。2009年9月18日,被告海星地产公司与被告白琳签订《商品房买卖合同》，约定被告白琳出资购买上述房屋，单价为5580元/㎡，总房款为1259239元。双方约定分期付款：合同签订之日已付270810元整；余款988429元，2009年10月-2010年2月每月付款160000元，2010年3月付款188429元。同时查明，被告白琳于2007年10月16日向被告海星地产公司刷卡支付购房定金135408元。2008年8月12日，被告白琳现金向被告海星地产公司支付购房保证金67701元。2009年3月14日，被告白琳现金向被告海星地产公司支付购房保证金67701元。2009年10月19日，被告白琳通过民生银行向被告海星地产公司转账支付购房款160000元。2009年11月10日，被告海星地产公司向被告白琳出具《委托收款书》，载明“我公司现委托北京中安瑞驰投资有限公司代收房款。如需打款请打入以下账号：全称为北京中安瑞驰投资有限公司，账号为XXXXXXXXXXXXX9353，开户银行为光大银行友谊路支行。”2009年11月20日，被告白琳通过中国民生银行向北京中安瑞驰投资有限公司XXXXXXXXXXXXX9353账户转账160000元，2009年12月24日再次向北京中安瑞驰投资有限公司XXXXXXXXXXXXX9353转账160000元，被告白琳共计向被告海星地产公司支付购房款750810元。2018年10月31日，被告白琳将剩余房款508429元支付至本院执行账户。庭审中，被告白琳提交了其向被告海星地产公司支付购房款的收款收据、银行转账凭证，以证明其于2009年9月18日即实际购买了案涉房屋。同时，提交其交纳物业费的转账凭证及收费票据，以证明其自2008年2月19日基于租购合同关系即已实际占有使用案涉房屋。上述事实，有商品房买卖合同、（2018）陕0113执异354号执行裁定、海星城市广场租购合同、委托收款书、物业费票据、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”即本案要审查的重点为申请执行人即本案原告金广东的利益和案外人即本案被告白琳的利益，哪一方的利益更应被法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告白琳提交证明可以查明，其在2016年7月11日案涉房屋被查封前，已于2009年9月18日与被告海星地产公司签订《商品房买卖合同》，于2008年2月19日实际占有使用案涉房屋，并且已付清全部房款，但其未提交证据证明非因其自身原因未办理过户，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对于被告白琳的上述辩称意见，本院依法不予采信。因此，对于原告要求撤销（2018）陕0113执异354号执行裁定书并许可对西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋进行执行的请求，本院依法应予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：准许执行位于西安市XX路XX号XX广场XX楼XX幢XX单元XX层XX号房屋。本案案件受理费100元，由两被告各承担50元。因原告已预交，由两被告在本判决生效之日起十五日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  李武营人民陪审员  任存生二〇一九年十一月二十八日书 记 员  程 俊打印：扈艳红校对：程俊2019年月日送达1