云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初5106号原告潘翠虹，女，汉族，1977年8月29日生，住陆良县。（未到庭）委托代理人丁丽娜、朱钇帆，云南权仲律师事务所律师。（特别授权）原告余兵全，男，汉族，1972年9月22日生，住陆良县。（未到庭）委托代理人丁丽娜、朱钇帆，云南权仲律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码：91530300713459508C。法定代表人：冯玉华，该公司董事长兼总经理。（未到庭）住所：曲靖市翠峰路。委托代理人周胜全，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）原告潘翠虹、余兵全诉被告曲靖安厦房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。原告潘翠虹、余兵全的委托代理人丁丽娜、朱钇帆，被告曲靖安厦房地产集团有限公司的委托代理人周胜全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年10月29日签署《商品房购销合同》，约定：由原告购买被告开发的位于曲靖市，项目名称金域蓝苑第四组团57幢一层12号房屋的一套室内面积为35.82平方米的经济适用房。原告于2013年7月8日，付清房款274073元并于当日收到被告出具购房款发票以及其收到原告交纳的办理房产证代收缴专用收据一张，此收据包含：契税8222元、房屋登记费550元、权证印花税10元、合同印花税137元，共有权证工本费10元，总计8929元。依据《商品房购销合同》第十二条约定：房屋交付后，被告通知原告提交办理房产证相关资料，房屋所有权登记手续由被告代办，被告在收到原告提交资料180个工作日内将其提交登记机关，办理房屋所有权证。2013年7月8日原告将办理产权证的相关资料已经提交给被告，但是被告一直未予提交相关办证资料至产权登记部门，后经过原告向产权证登记部门询问得知，被告至原告起诉时仍未将办理产权证相关资料提交登记部门。在此期间原告多次催促被告提交办理房屋产权证的资料，但被告一直不肯履行合同约定的义务，已经构成违约，无奈只能诉至法院，请求依法判令：1、被告立即向房屋登记部门提交办理金域蓝苑第四组团57幢一层12号房屋的办证资料，并将办理的不动产权证移交原告；2、被告按其逾期提交办理不动产权证资料的实际天数，以原告所购房款274073元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金赔偿原告至实际办证之日止（从原告2013年7月8日向被告交付完契税、维修基金、印花税等办证资料起计算180个工作日后，按照年利率9.825%计算，即自2014年3月21日起算至实际提交办证资料之日止）；3、被告支付自2013年7月8日至实际提交办证资料到房屋登记部门止办证费用的资金占用利息，按照原告已经交纳的办证费用8929元以年利率6%计算；4、由被告承担本案诉讼费、律师费。被告曲靖安厦房地产集团有限公司辩称，一、答辩人不存在违约责任，不应承担违约责任。理由是：首先，根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，申请办理不动产权证登记证书系双方共同的法定义务，并非单方的合同义务；其次，《不动产登记暂行条例》实施后，因国家政策调整，导致申请所需资料发生变化，需要原告积极配合，重新准备申请资料；第3、2016年11月14日我公司通过电话、粘贴公告的形式告知原告，因政策变化，办理不动产权登记要求原告提交其保管的资料并办理面签手续，由于原告没有积极配合，导致至今未能申请不动产权登记；第4、双方买卖合同约定的180个工作日内是对办理房屋所有权证的时限约定，因国家政策变化，单独办理房屋所有权证已客观上不能履行，且合同中双方未对办理国有土地使用权证和不动产权登记证的具体时间，因此，不能认定我公司违约。二、未能申请办理不动产权证登记系因国家政策的调控及原告不配合提交相关资料及办理面签等原因所致，并未给原告造成任何经济损失。理由是：首先，双方在合同中并没有约定不能如期办理房产证，被告须以购房总款、契税、印花税、维修基金等总额为基数，按银行同期贷款利率计算，支付违约金，故原告的第2、3项诉请没有事实依据；其次，原告向我公司支付购房款，我公司向原告交付了房屋，原告的主要合同目的已经实现，并取得了管理使用或居住房屋的利益，就不应当再以部分款项来计算其损失，原告的第2项诉请明显违背了公平原则；第3、即使办理了房产证或不动产权证，由于原告买房是银行按揭贷款，这些证件都要抵押给银行，未办理房产证或不动产权证对原告并无任何现实损失，反而我公司却要承担阶段性连带担保责任，这才是原告应当承担的合同责任；第4、本案双方买卖的房屋属于经济适用房，并非商品房，依法不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案也不具备“由于出卖人的原因”或“损失数额难以确定”适用该司法解释条款的前提条件。三、原告的第1项诉讼请求不明确，请求原告进一步明确。综上，申请办理不动产权登记系买卖双方共同的法定义务，双方都需要积极准备、相互配合，共同申请。本案双方产生争议系原告错误地认为办理不动产权登记系我公司一方的合同义务，致使其该提交的资料未提交，该办理的面签手续未办理，并非我公司的违约行为所致，请求依法裁判。原告针对其诉求，向本院提交如下证据：1、身份证复印件二份、结婚证复印件一份，用于证明两原告的基本情况及婚姻状况。2、工商信息登记一份，用于证明被告的基本信息。3、商品房购销合同一份，用于证明双方签订购房合同的事实及合同约定的权利义务。4、购房发票，用于证明原告已经向被告付清购房款的事实。5、办理房产证代收代缴专用收据，用于证明原告已经向被告提交办证的相关材料，被告违约的事实。6、律师费发票一份，用于证明被告违约，原告为诉请支付律师费的事实。上述证据经庭审质证，被告对上述证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的有意见，认为该组证据仅能证实原告接房交款的事实，不能证明原告已将向被告提交办证资料的事实，原告要提交的办证资料包括【不动产登记申请书、购房合同及加盖销售合同的备案表、身份证、结婚证、不动产发票契税完税证明、产权状况告知书、房屋套此证明(家庭住房情况申请表)、房屋交易产权确认询问笔录、申请不动产业务授权委托书】；对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，律师费应该由原告自行承担。本院认为，上述证据来源合法，客观真实地证明了原、被告的身份信息，双方签订《商品房购销合同》，及原告向被告支付购房款，以及原告向被告办理房产证的相关费用和支付律师代理费用的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告针对其辩解，向本院提交如下证据：1、公告二份，用于证明2016年11月14日被告通过公告的形式告知原告，因政策变化，办理不动产权登记要求原告提交其保管的资料并办理面签手续的事实。2、办证资料登记薄、家庭住房情况申请表，用于证明原告没有按照合同约定或者法律规定向被告提供办理不动产权证所需的相关资料，这也是不能办理涉案房屋登记证书的主要原因之一。3、房屋交易和产权情况审核通知单复印件，用于证明因政策法规情势变更，申请办理经济适用房不动产权登记需要对土地进行测绘、土地分宗、出综地图的事实。4、不动产权证书，用于证明金域蓝苑小区可以办理不动产权登记，不存在由于出卖人的原因，不能办理不动产权登记的事实。5、民事判决书一份，用于证明类似案件生效判决书认定事实及说理认为被告不存在违约行为及依法不承担经济赔偿责任。上述证据经庭审质证，原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，要求提供拍摄时间，照片显示的公告没有被告公司的公章；对证据2、3、5的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的不予认可；对证据4的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。本院认为，上述证据来源合法，客观真实地证明了被告通过公告的形式告知原告办理不动产权证需要提供的相关资料及办理面签手续，及因政策变更需要对土地进行测绘、土地分宗、出综地图，以及类似案件处理情况的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2012年10月29日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定：原告购买由被告开发的位于曲靖市，项目名称金域蓝苑第四组团57幢一层12号房屋的一套室内面积为35.82平方米的经济适用房。2013年7月8日，原告向被告付清了房款274073元，并于当日向被告交纳的办理房屋所有权证的契税8222元、房屋登记费550元、权证印花税10元、合同印花税137元，共有权证工本费10元，合计8929元。2013年7月8日，原、被告双方之间办理了房屋的交接手续。《商品房购销合同》关于产权登记的约定，载明“房屋交付后，甲方（曲靖安厦房地产集团有限公司）通知乙方（潘翠虹、余兵全）提供相关资料，房屋所有权登记手续须由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书等）、并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到原告提交的上述所有文件、资料后180个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属于一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属于银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托书）并缴纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用权证办理完毕后，由甲方把国有土地使用权证交付给乙方。（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）”。2016年11月16日，被告曲靖安厦房地产集团有限公司在《金融时报》上刊登了《公告》，载明的内容为“公告尊敬的金域蓝苑业主：因房屋产权登记制度的调整，由原先的办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》变更为统一办理不动产权证，办理手续以及办证所需资料内容随之变更，请各位需要办理不动产登记的业主在2017年4月30日以前联系金域蓝苑售后咨询办理手续，并按要求提交资料、面签等，详询：0874-3381002。逾期提交资料的后果自负。特此公告！曲靖安厦房地产集团有限公司2016年11月14日”。原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中约定的是办理房屋所有权证。未对办理不动产权证进行过约定。原告遂以被告一直未履行合同约定的义务，构成违约为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，自2013年10月8日起至2019年7月16日止的期间内，双方没有因房屋所有权证发生过纠纷，并且，双方所进行的商品房购销交易行为中所涉及的商品房为经济适用房。双方所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中并未对甲方违约，应承担律师费用进行过约定。本院认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据《经济适用住房管理办法》第二条“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”、第三十条第一款“经济适用住房购房人拥有有限产权。”、第二款“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”、第三款“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”的规定，本案中的原、被告双方所签订的《商品房购销合同》中所涉及的商品房属于“经济适用住房”，该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行相应的权利义务。本案的原告于2013年7月8日向被告交纳了相关办理房屋所有权证的费用，及付清了购房款，也与被告办理了交接房屋的手续。鉴于原、被告签订的《商品房购销合同》中对产权登记的约定是房屋所有权证由被告代办，原告向甲方提供办理房屋所有权证登记手续所需的全部文件、资料并交纳办理产权证所需的相关费用，在合同中并未对于办理不动产登记进行约定，自2013年10月8日起至2019年7月16日止的期间内，双方并没有因房屋所有权证发生过纠纷，被告应当继续履行合同约定的义务，将购房人所购房屋办理房屋所有权证和国有土地使用权证所需资料提交到相应的办证管理部门，而办证及发证依法应当属于办证管理部门审查及作出具体行政行为的范围，不是被告继续履行合同的约定义务。故被告的行为不存在违约的问题，并且也不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定的调整范围。对于原告诉求“要求被告按其逾期提交办理不动产权证资料的实际天数，以原告所购房款274073元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金赔偿原告至实际办证之日”主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。鉴于中华人民共和国国务院令第656号所公布的《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。经本院查证，曲靖市是自2016年11月24日起实行房屋所有权证、国有土地使用权证，“两证合一”，统一办理“不动产权证书”。作为《商品房购销合同》的当事人，即本案的原、被告双方应当依法向不动产登记机关共同申请，并按照不动产登记机关的要求面签、提交办理不动产权登记的相关原件资料，这是双方当事人依法应当承担的责任，并不是单方可以独立完成的。作为办理不动产权证登记依法属于不动产登记机关审查及作出的具体的行政行为的范围，并不是被告继续履行合同的法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”、第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第一款“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。”、第二款“申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。”、第十二条第一款“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。”、第二款“代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。”的规定，对于原告诉求“要求被告立即向房屋登记部门提交办理金域蓝苑第四组团57幢一层12号房屋的办证资料，并将办理的不动产权证移交原告”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。作为原告向被告交纳的契税8222元、房屋登记费550元、权证印花税10元、合同印花税137元，共有权证工本费10元，合计8929元的费用属于由原告按照合同约定应当缴纳的相关费用，故对于原告诉求“要求被告支付自2013年7月8日至实际提交办证资料到房屋登记部门办证之日止按照原告已经交纳的办证费用8929元，以年利率6%计算的资金占用期间的利息”的主张，理由不能成立，本院依法不予支持。鉴于双方所签订的《商品房购销合同》中虽然对违约责任进行了约定，但是，作为本案的被告的行为并没有构成违约，且合同中对于律师费的问题并未进行约定，故对于原告诉求“要求被告支付律师费3000元”的主张，理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第二十条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第一款、第二款、第十二条第一款、第二款，《经济适用住房管理办法》第二条、第三十条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交办理“金域蓝苑”第四期第57幢第1层12号房屋的办证资料，并协助原告潘翠虹、余兵全办理相应的不动产权证书。二、驳回原告潘翠虹、余兵全的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  甘志国人民陪审员  许祥英人民陪审员  况加明二〇一九年十一月十五日书 记 员  李梦琳