湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初2932号 原告：吴杰，男，1988年9月8日出生，汉族，住武汉市江汉区， 委托诉讼代理人：陈端邦，男，汉族，1949年2月17日出生，住武汉市江岸区， 被告：湖北省为源教育投资有限公司，住所地武汉市硚口区崇仁路256-258号AB栋2层1号-1。 法定代表人：袁雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘燚，湖北景盛律师事务所律师。 本院于2017年6月5日立案受理原告吴杰与被告湖北省本质教育科技有限公司（以下简称本质教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，审理过程中被告本质教育公司更名为湖北省为源教育投资有限公司（以下简称为源教育公司），本院于2017年9月20日作出（2017）鄂0191民初2889号民事判决书，原告吴杰不服上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2018年3月16日作出（2018）鄂01民终333号民事判决书，对本院一审判决部分予以改判。原告吴杰于2018年5月11日依据（2018）鄂01民终333号民事判决书申请执行，本院于2018年7月19日将案款发还原告吴杰并作出（2018）鄂0191执783号结案通知书。被告为源教育公司不服（2018）鄂01民终333号民事判决书申请再审，湖北省高级人民法院于2018年8月14日作出（2018）鄂民申2919号民事裁定书，指令武汉市中级人民法院再审。原告吴杰于2018年10月8日向武汉市中级人民法院申请再审，武汉市中级人民法院于2019年6月17日作出民事裁定书，撤销（2018）鄂01民终333号民事判决书和（2017）鄂0191民初2889号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告吴杰的委托诉讼代理人陈端邦，被告为源教育公司的委托诉讼代理人刘燚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴杰向本院提出并变更诉讼请求为：1.被告为源教育公司立即向原告吴杰支付房租损失188,940元及2016年10月至2017年3月的物业费损失2,736元，并从逾期付款之日起至租金清偿之日为止，以应缴租金为基数按每日万分之五计算支付利息损失；2.确认原告吴杰无需向被告为源教育公司退还押金15,745元；3.本案诉讼费用由被告为源教育公司承担。事实与理由：2014年4月30日，原告吴杰与被告为源教育公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告吴杰将位于武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心D区D栋1单元20号房屋出租给被告为源教育公司，建筑面积227.475平方米，租赁期限为三年，自2014年6月1日至2017年5月31日，月租金为64元/平方米，第二年至第三年各按4%递增，租期内原告吴杰不得收回房屋、被告为源教育公司不得退租等。合同签订后，原告吴杰按约定向被告为源教育公司交付了房屋，并提供了一个月的装修免租期，但被告为源教育公司自2016年6月1日起无理拒付租金长达十二个月，原告吴杰多次催收未果。 被告为源教育公司辩称，2016年6月双方对涉案房屋是否租赁进行协商，同年8月份达成解除意见，被告为源教育公司已经将房屋的物业费缴纳至2016年9月，双方租赁合同终止是双方协商一致形成，被告为源教育公司不存在违约行为，即使认定被告为源教育公司存在违约，违约责任也应当按照合同约定酌情处理；2017年11月30日被告为源教育公司向原告吴杰转账47,235元，备注为2016年6月至8月房租款，根据月租金额计算出被告为源教育公司已支付涉案房屋的租金至9月份，请求驳回原告吴杰诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或真实性无异议的证据，本院对其真实性及所载明的事实予以确认并在卷佐证。对双方是否协商一致解除合同的事实，通过原告吴杰提交的手机短信和被告为源教育公司提交的水电费交接单、物业费发票及费用报销单、手机短信，仅能显示被告为源教育公司在欲与原告吴杰协商解除合同未果的情况下于2016年8月28日办理了涉案房屋钥匙和水电止码交接手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈卫帮系原告吴杰母亲，以原告吴杰代理人的身份于2014年4月30日与被告本质教育公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：原告吴杰将坐落于武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心D区D栋1单元20号房屋出租给被告本质教育公司用于办公及教育培训，房屋建筑面积为227.475平方米，房屋租赁期为三年，原告吴杰于2014年5月1日前将租赁房屋交付被告本质教育公司，自交付之日起次日计至2014年5月31日作为被告本质教育公司的免租期，供被告本质教育公司进行装修、装饰或添置新物使用，即本合同租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日止；首年月租金标准为64元/平方米，第二年至第三年各按4%递增，即第一年月租金14,558元、年租金174,696元，第二年月租金15,140元、年租金181,680元，第三年月租金15,745元、年租金188,940元，被告本质教育公司向原告吴杰转账支付租金，每三个月支付一次，每次支付需提前十天，原告吴杰收取租金应提前向被告本质教育公司开具合规发票，被告本质教育公司向原告吴杰支付押金14,558元，租赁期满被告本质教育公司不再续租并交还房屋后，原告吴杰须将押金在5天内返还被告本质教育公司；租赁期内被告本质教育公司承担水费、电费、物业管理费等相关费用，物业管理费每季度由被告本质教育公司向武汉金棕榈物业管理公司缴纳，物业管理费3元/平方米，并由武汉金棕榈物业管理公司出具物业管理费发票；经双方协商一致，可以解除合同，原告吴杰退回被告本质教育公司提前支付的房租及押金，被告本质教育公司在合同期内单方面停止租赁，原告吴杰有权不退回被告本质教育公司押金，被告本质教育公司未按照合同约定时间缴纳租金尚未达到合同项下约定解除合同条件的，每逾期一日，应向原告吴杰缴纳应缴费总额的万分之五作为滞纳金等。合同签订以后，被告本质教育公司依约支付了押金及2014年6月至2016年5月租金。被告本质教育公司于2016年6月以原告吴杰的房屋消防方面不适合教学目的为由欲与原告吴杰协商解除合同。2016年8月3日，被告本质教育公司更名为被告为源教育公司。2016年8月23日，陈卫帮从原告吴杰处得知被告为源教育公司拟从2016年9月份不再租房并通过微信从被告为源教育公司人员处得到证实后，遂微信告知被告为源教育公司人员“能否再继续租一个季度？或者再租一个月。以便留些时间我们找客户。”2016年8月28日，原告吴杰与被告为源教育公司办理了涉案房屋钥匙及水电止码交接，但原告吴杰认为上述行为不代表原告吴杰同意解除合同。2016年9月22日，原告吴杰母亲陈卫帮微信催促被告为源教育公司补缴6月至8月的物业费和垃圾处理费及欠缴4个月租金，被告为源教育公司回复要求原告吴杰将发票送来当面付款并让其放心水电费的事。双方认可被告为源教育公司缴纳了至2016年9月的物业费，被告为源教育公司称2016年8月与原告吴杰协商一致解除合同未能提供证据。原告吴杰以被告为源教育公司自2016年6月1日起拒付租金等为由诉至本院，请求依诉予判。 另查明：2017年1月，原告吴杰于将涉案房屋租赁给湖北合美人力资源有限公司武汉分公司，并由湖北合美人力资源有限公司武汉分公司从2017年1月起缴纳涉案房屋的物业费。2017年11月30日，被告为源教育公司通过银行向原告吴杰账户转账47,235元，备注为2016年6月至2016年8月房租款。 再查明：原告吴杰于2018年5月11日依据（2018）鄂01民终333号民事判决书向本院申请执行，本院依法强制划拨被告为源教育公司银行存款138,561元（含执行费1,950元），并将扣减执行费1,950元后的款项全部于2018年7月19日发还给原告吴杰，同日本院作出（2018）鄂0191执783号结案通知书。 本院认为：原告吴杰与被告为源教育公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守合同约定履行各自义务。被告为源教育公司在承租使用近2年后欲与原告吴杰协商解除合同并从2016年9月起不再租用涉案房屋的行为，属于在合同期内单方面停止租赁的违约行为，虽然双方于2016年8月28日办理了房屋钥匙和水电止码交接手续，但双方并未办理协商解除合同的相关手续且被告为源教育公司也未结清租赁的相关费用，原告吴杰称上述行为不代表同意解除合同的意见本院予以采纳，结合原告吴杰母亲陈卫帮于2016年8月23日告知被告为源教育公司“能否再继续租一个季度？或者再租一个月。以便留些时间我们找客户。”及于2016年9月22日催促被告为源教育公司缴纳4个月租金的行为，加之被告为源教育公司缴纳至2016年9月物业费的事实，本院认定原告吴杰被迫同意被告为源教育公司解除合同的时间为2016年9月30日，被告为源教育公司称2016年8月与原告吴杰协商一致解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。因双方并未就租金支付、违约责任等达成一致意见，在原告吴杰没有明示放弃追究被告为源教育公司违约责任的情况下，原告吴杰有权依据合同约定追究被告为源教育公司单方解除合同相关的违约责任。 关于被告为源教育公司应承担的违约责任，本院认为：涉案合同于2016年9月30日解除，合同的解除不影响合同中有关清理和结算条款的效力，根据合同中关于租赁期内被告为源教育公司承担水费、电费、物业管理费及被告为源教育公司在合同期内单方面停止租赁的原告吴杰有权不退回被告为源教育公司押金的约定，原告吴杰主张无需向被告为源教育公司退还押金15,745元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；原告吴杰主张被告为源教育公司承担2016年10月至2017年3月的物业费2,736元的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。原告吴杰因被告为源教育公司欠付自2016年6月起租金诉至本院，诉讼过程中被告为源教育公司于2017年11月30日向原告吴杰支付了2016年6月至8月租金47,235元，但因为被告为源教育公司向原告吴杰支付租金的行为不符合“每三个月支付一次，每次支付需提前十天”的合同约定，且被告为源教育公司尚欠付2016年9月租金及单方解除行为导致原告吴杰房屋空置，故被告为源教育公司应向原告吴杰支付2016年9月至12月房屋租金损失62,980元（15,745×4），原告吴杰主张被告为源教育公司支付其房租损失188,940元的诉讼请求，本院部分不予支持。 关于逾期付款利息，本院认为：原告吴杰主张逾期付款利息损失按照合同约定的日万分之五标准计算过高，被告为源教育公司请求酌情处理的抗辩意见本院予以采纳，结合本案的实际情况酌情调整为“按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算”，依据合同“每三个月支付一次，每次支付需提前十天”的租金支付约定，被告为源教育公司至迟应于2016年5月22日向原告吴杰支付2016年6月至8月租金，但被告为源教育公司于2017年11月30日才向原告吴杰转账支付2016年6月至2016年8月租金47,235元，对此部分被告为源教育公司应以应付租金47,235元为基数，按照2016年中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算2016年5月23日至2017年11月30日的逾期付款利息损失计4,451.06元（47,235×4.75%×130%÷365×557）。2016年9月租金的逾期付款利息损失，因被告为源教育公司至迟应于2016年8月22日支付2016年9月租金，故以应付租金15,745元为基数，自2016年8月23日起至本院于2018年7月19日将从被告为源教育公司扣划的款项返还给原告吴杰时止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算逾期付款利息损失计1,779.36元（15,745×4.75%×130%÷365×668）；双方的合同于2016年9月30日解除，2016年10月至2016年12月期间被告为源教育公司无支付租金义务，但因被告为源教育公司单方解约行为导致原告吴杰房屋空置期损失已通过参照前期租金标准方式弥补，不宜再重复计算该期间的逾期付款利息损失。故被告为源教育公司应赔偿原告吴杰逾期付款的利息损失6,230.42元（4,451.06+1,779.36）。 综上所述，原告吴杰的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告湖北省为源教育投资有限公司于本判决生效之日起5日内向原告吴杰支付2016年9月至2016年12月房屋租金损失62,980元； 二、被告湖北省为源教育投资有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告吴杰逾期付款的利息损失6,230.42元； 三、确认原告吴杰无需向被告湖北省为源教育投资有限公司退还押金15,745元； 四、驳回原告吴杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原一审案件受理费2,185元，由被告湖北省为源教育投资有限公司负担1,393元，由原告吴杰负担792元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数加3份提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘晓凌 人民陪审员  赵 华 人民陪审员  张 成                                                                          二〇一九年十一月五日                                                                          书记员  沈婉莹