广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3223号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地：肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码：914***********864X。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱娜、杨雪玲，系该公司员工。被告：黄忠勇，男，汉族，1981年1月19日出生，住广东省罗定市**************。公民身份号码：441************81X。被告：赖二妹，女，汉族，1983年9月20日出生，住广东省肇庆市高新开发区****民委员会工业大街17号2栋2401房。公民身份证号码：445************646。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司（以下简称珠影物业）诉被告黄忠勇、赖二妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱娜、杨雪玲，被告黄忠勇、赖二妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2017年4月至2019年6月物业管理费6312.6元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年7月1日应支付违约金7216.66元；3、第一项和第二项合计费用13529.26元，判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场*****室的业主，被告在接收物业时（肇庆高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积125.3㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2017年4月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求法院依法判准原告的诉讼请求。原告递交证据如下：1.交付书，证明房屋交付使用；2.前期服务协议，证明与业主签订的物业服务协议；3.催告函，证明告知业主欠费情况；4.欠费明细，证明欠费详细说明；5.妥投证明，证明投递情况；6.邮寄证明，证明邮寄情况；7.业主身份证复印件，证明业主身份信息；补充证据：8.不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋是属于被告的；9.珠影广场前期物业服务合同，证明珠影物业与珠影文体签订的合同，且证明该物业是珠影物业对小区进行管理；10.小区总平图，证明原告没有改变小区的绿化面积；11.关于业主代表反映外漂雨水从凹廊飘入电梯厅合用前室导致电梯故障的可行性解决方案、关于申请加装铝合金推拉窗工程的公告、张贴公告照片、广东省农村信用社交易回单（3张），证明针对被告答辩第三点的说明。被告提交书面答辩状，辩称：被告并非恶意拖欠物业费，而是因为原告提供的服务未达到《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准而暂缓交纳物业费。理由与事实如下:一、自珠影文体广场第一批业主入住开始，虽小区设计有多个出入口，但珠影物业只肯打开一个狭窄小门供业主出入，经常造成通行困难，特别是物业员工下班时间聚集在门口打卡，造成业主进出极其不便。且如果发生紧急情况，人员极难及时疏散，有重大安全隐患。众多业主多次要求打开小区周边出入口，但是珠影物业置若罔闻，既不愿意多开门，也不对业主呼声做出回应。直至到2019年，才在同方向原门口不远处打开一个小门，但未配备保安值守。二、依据国务院《物业服务条例》第四十九条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第五十条：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。而珠影物业在未征询多数业主意见的前提下，擅自违规改造业主共有建筑，在4栋及6栋楼下违规建造员工宿舍，极大侵犯广大业主的共同权益。直到2019年，在广大业主集体抗议，向上级主管部门集体投诉之后，珠影物业才无奈拆除违规建筑。但拆除之后并未恢复原貌，目前仍是破败不堪，严重破坏了业主居住环境。在以上过程中，珠影物业丝毫没有作出积极沟通的努力，给广大业主一个积极的正面回应。三、2019年6月，因为小区电梯频频发生故障甚至危及人身安全的险情，小区业主多次要求物业出面与开发商协调解决但毫无回应，无奈求助媒体(广东电视台公共频道DV现场20190612期)，但是珠影物业作为前期物业服务提供方，丝毫不以小区业主人身安全着想，处处维护开发商，致使事到如今小区各栋的电梯依旧是故障频发。四，在珠影物业管理下，号称封闭式小区的珠影广场，外来人员随意出入，业主门口经常可见满地小广告，外来广告推销人员随意敲门骚扰。业主投诉一次，物业才驱逐一次，直至今日，依然未有改善。更有甚者，小区外商铺竞然直接架设楼梯通到小区内，对业主来说就是门户大开，有何安全性可言?五、毁坏绿化面积建造快递柜。为建造快递柜，珠影物业擅自将小区门口一块绿化地铲除并铺成水泥地。在铲除绿化地之前，珠影物业完全没有公开征求多数业主的意见，也没有同多数业主进行商量，肆意妄为。事后对业主提出的质疑依旧是毫无反应，不做解释也不做沟通，而设置快递柜所产生的收益至今未见物业主动公开。此举既违反国务院物业服务条例第五十条：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益，同时违反《肇庆市物业管理办法》第六章第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有。六、珠影物业自珠影小区交付入住开始，在各栋门厅，电梯内，负一楼电梯口处均开始张贴商业性广告及在地面公共部位设立收费停车场。同样依据《肇庆市物业管理办法》第六章第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有。关于此类收益，全体业主应该享有知情权支配权，但是至今业主对此一无所知，珠影物业也从没有主动公开。七、珠影物业人员更换频繁，至今未见物业主动公布人员构成及资质情况。《物业管理条例》[国务院令第379号(2018修正)]第四十六条规定:物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。而依据《广东省保安服务管理条例》第十六条：保安需要持证上岗。而珠影物业从未提供过相关人员的资质情况，保安服务无法让人信任。十、珠影物业在管理珠影小区期间，直到2019年之前收取费用从未主动提供发票，事到如今也是业主要求才会提供，也从未向被告公布过物业管理费用收支情况，完全违背《珠影文体广场前期物业服务协议》第一条第一款甲方的权利和义务项的约定，违约在先。十一、被告曾多次介绍亲朋好友到珠影购买商品房，其中1栋1702单元黄中荣，3栋3003单元黄东异及7栋203单元黄俊朗，这三套商品房当时珠影销售经理钟燕得到其老板杨某1同意赠送被告三年物业管理费(即介绍每套送一年物业管理费)作介绍费用。珠影财务经理余杰也知道此事。最终不履行诺言。被告有微信聊天记录为证。十二、现小区一楼外到处设置停车收费，请问有政府机关部门允许吗?或合理吗?基于以上事由，珠影物业未充分履行《珠影文体广场前期物业服务协议》之约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于后履行抗辩权的规定，被告在珠影物业未解决以上问题之前，暂缓交纳物业费。待珠影物业将以上问题解决完毕，做出实际行动表明改善服务水平的决心，被告将即时回复缴纳物业费，决不拖延。补充答辩意见：1、由肇庆高新区街道社区管理中心下发的《关于肇庆高新区珠影文体广场小区业委会筹备小组成员名单的公示》红头文件，街道管理中心要求张贴于珠影小区各栋楼的显要位置，并公示15天，筹备小组成员按要求进行了张贴，结果第二天就被珠影物业揭掉了，街道管理中心做为社区管理机构是具有行政管理权和公信力的,珠影业委会筹备小组成员在遵循管理机关的要求下进行了合法公示,但是珠影物业却阻碍业主行使自己的权力，造成严重侵权，此等行为严重损害了广大业主的利益，广大业主要求珠影物业诚恳道歉并进行补偿。2、珠影物业歪曲事实并造谣珠影业委会筹备小组成员为业委会筹备组侯选人，珠影物业所张贴公示中的业主只是业委会前期筹备人员，井非业委会侯选人,珠影物业做为物业服务机构私自张贴失实造谣公示书，违法斯撕揭政府管理机关红头文件，公然对抗政府社区管理机构对所管辖区域行使的权力，已经严重违反相关法律法规，广大业主对珠影物业此行为表示强烈谴责,将一如既往的为行使自己业主的权力而努力。被告提交如下证据：1.聊天记录，证明赠送3年物业管理费。2.光盘，证明外面下大雨，电梯下小雨。经审理查明：被告黄忠勇、赖二妹是肇庆高新区工业大街******房的权利人，该房屋登记的建筑面积为125.3㎡。原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于原告和被告签订的上述《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准。合同第七条还约定业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。被告于2015年11月16日接收案涉房屋，并已缴纳2017年3月份前的物业管理费。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费6312.6元（按建筑面积125.25㎡，1.8元/月/㎡的标准计算，从2017年4月计至2019年6月）及违约金7216.66元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年7月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告认为原告在出入口设置、人员管理、收费公示、电梯维护、共有建筑和绿地管理、业主委员会成立等方面存在问题，且开发商承诺赠送三年物业管理费，因此拒绝缴纳物业管理费，其对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、未缴纳物业管理费的期间均没有异议，但认为违约金不应高于本金。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告与被告签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业管理费？上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。即使开发商与原告的法定代表人均为杨某1，但两家公司为独立的法人，被告主张赠送三年物业管理服务费，系被告与开发商之间的协议，与原告无关，被告若有依据可另行向开发商主张。因此，被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。至于被告提出原告在物业管理过程中存在的其他问题，被告可直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。根据案涉的《珠影广场前期物业服务合同》、《珠影文体广场前期物业服务协议》，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、未缴纳物业服务费的期间，被告没有提出异议和提供反驳的证据。故本院认定被告拖欠原告2017年4月至2019年6月的房屋物业管理费6087.15元（125.25㎡×1.8元/㎡/月×27个月，案涉物业的产权登记面积为125.3㎡，原告主张按125.25㎡计付，未超出双方的约定，按原告主张的面积计付），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金问题。被告认为原告的物业服务存在瑕疵，并提供了依据，且认为有赠送物业费情节而未有按时交纳物业管理费，并表态待问题解决后即时恢复缴纳费用，可见被告并不存在恶意拖欠费用的故意，故原告主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。最后需要指出的是，物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄忠勇、赖二妹应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2017年4月至2019年6月的物业管理费6087.15元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黄忠勇、赖二妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年十一月二十九日书记员 梁碧琪