江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初8558号 原告：南京宁润新农农业科技有限公司，住所地在南京市建邺区乐山路190号田博士。 法定代表人：付怀兵，总经理。 委托诉讼代理人：胡梦蓓，江苏高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁一，江苏高的新华律师事务所实习律师。 被告：南京炜煌投资管理有限公司，住所地在南京市江北新区沿江街道泰冯路59号天华硅谷1-C商业楼201室。 法定代表人：袁泉，经理。 被告：袁泉，男，1979年4月16日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。 被告：汪新贵，男，1978年10月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：孙雯雯，女，1981年6月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告南京宁润新农农业科技有限公司（以下简称宁润公司）与被告南京炜煌投资管理有限公司（以下简称炜煌公司）、袁泉、汪新贵、孙雯雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁润公司的委托诉讼代理人彭梦蓓、丁一、被告炜煌公司的法定代表人暨被告袁泉、被告汪新贵、孙雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁润公司向法院提起诉讼请求：1.解除原告宁润公司与被告炜煌公司签订的《房屋租赁合同》；2判令被告炜煌公司退还房屋租金250000元、保证金50000元并支付逾期退款违约金（以300000元为基数，自合同解除之日起按0.1%/日标准计算至实际支付之日）；3.判令被告炜煌公司赔偿装饰装修残值损失277900元；4.判令被告炜煌公司赔偿经营损失222000元；5.判令被告袁泉对炜煌公司的上述债务承担连带责任；6.判令被告汪新贵、孙雯雯在各自未全面出资本息范围内对炜煌公司债务不能清偿部分承担补充责任，袁泉对此承担连带责任；7.判令被告袁泉对上述债务在未全面出资本息范围内对炜煌公司债务不能清偿部分承担补充责任，汪新贵、孙雯雯承担连带责任；8.判令四被告承担本案诉讼费、保全费及因保全支付的保险费。事实和理由：2017年5月7日，宁润公司委托职员戴祥辉与炜煌公司签订《房屋租赁合同》，约定炜煌公司将位于南京市宁六路1号一层编号为Ｆ区的商铺租给宁润公司开设田博士生鲜店使用，租期66个月，自2017年5月8日至2022年11月7日，其中装修期180天（自2017年5月8日至2017年11月7日）不计租金。第一计租年度（2017年11月8日至2018年11月7日）租金为250000元，此后每年递增4%，租赁保证金50000元。合同签订后，根据炜煌公司要求，宁润公司于2017年5月8日将第一年租金250000元及保证金50000元付至孙广全的帐户，并进行装修、招聘、进货等开店前期工作，总投入逾1000000元。2017年8月10日，宁润公司收到南京苏宁环球天润广场有限公司（以下简称苏宁公司）的《关于停止支付租金的通知》，因孙广全长期拖欠浦东花园商铺F区103号商铺租金，苏宁公司已于2017年8月3日与孙广全解除《房屋租赁合同》，自此孙广全对诉争房屋系非法占有，并导致丧失转租权，诉争合同无法履行。签订租赁合同时，炜煌公司的股东为汪新贵、孙雯雯。在租赁合同履行过程中，汪新贵、孙雯雯将股权全部转让给袁泉，目前袁泉为炜煌公司的唯一股东。汪新贵、孙雯雯在转让股权时，未完成全部出资义务，各自认缴200000元，各自实缴50000元，而假设不存在抽逃出资的情况下，袁泉在受让股权后，至今仍有400000元资本金未缴足。宁润公司与炜煌公司签订的租赁合同合法有效，由于苏宁公司与孙广全解除合同，导致宁润公司的次承租权无法实现，宁润公司有权解除合同、要求退还剩余租金、保证金、支付违约金，赔偿装修及经营损失。此外，根据公司法的有关规定，炜煌公司作为一人有限责任公司，袁泉应对炜煌公司的债务承担连带责任。袁泉应在未出资本息范围内对炜煌公司债务不能清偿部分承担补充责任，发起人汪新贵、孙雯雯对袁泉的补充责任承担连带责任。汪新贵、孙雯雯应对其各自未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，受让人袁泉应对汪新贵、孙雯雯各自的补充责任范围内承担连带责任。现诉至法院，请求判如所请。 被告炜煌公司、袁泉辩称，宁润公司与炜煌公司签订合同之后，炜煌公司才变更至袁泉名下，不存在出资不到位情况。租金未交到炜煌公司帐户，无法判断是否真实。袁泉个人也不应承担责任。 被告汪新贵辩称，此事有袁泉无关，其愿意承担责任。 被告孙雯雯辩称，请求依法判决。 经审理查明，2017年5月7日，宁润公司委托员工戴祥辉（承租方、乙方）与炜煌公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定： 第一部分通用条款 第4.2条约定：租赁关系终止时，在乙方完成该商铺相关的工商变更或注销手续，该商铺交还状态已经甲方验收合格、乙方已妥善处理其发行的储值卡/会员卡等善后事宜并经甲方确认的提前下，甲方应在乙方交还该商铺且完成本款约定的其它事项后的三日内将租赁保证金、公用事业保证金等在按照本合同约定作出扣除（如有）后一次性无息退还乙方。 第8.3条约定：甲方逾期履行本合同项下的任何款项的退还或支付义务的，每逾期1日，按逾期未退还或未支付款项的0.1%向乙方支付违约金。但因乙方原因造成甲方逾期履行上述义务的，甲方不承担责任。 第二部分专用条款 第20.1条约定：甲方商场座落于江苏省南京市浦口区宁六路1号。 第20.2条约定：甲方出租给乙方的商铺是座落在甲方商场内一层编号为F区103-4的商铺。 第20.3条约定：甲乙双方同意，该商铺用于计算租金及其他费用的租用面积为221平方米。 第21.1条约定：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营甜博士品牌便利店类别。乙方并承诺遵守国家和当地有关商铺使用和管理的规定。 第22.1条约定：甲方应于2017年5月8日（约定交付日）向乙方交付该商铺。除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日。 第22.4条约定：该商铺的租赁期为自交付日起66个月，即自2017年5月8日至2022年11月7日。租赁期包含装修期和计租期。 第22.5条约定：在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起180天的装修期，即自2017年5月8日至2017年11月7日。 第23.2条约定：自第2年开始，每一年在上一年的基础上递增4%。第一计租年度（2017年11月8日至2018年11月7日）的租金为250000元……。 第23.3条约定：甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为50000元。 附加条款：乙方在承租期内，若甲方收回房屋，甲方需赔偿乙方实际投资金额。 合同签订后，宁润公司法定代表人付怀兵根据孙雯雯要求将250000元租金及50000元保证金汇入其父孙广全个人帐户。涉案房屋在交付后，宁润公司对涉案房屋进行了装修。 2017年8月10日，苏宁公司发出《关于停止支付租金的通知》，记载2017年8月3日正式解除《房屋租赁合同》，房屋使用人自即日起停止向孙广全支付房屋租金。2018年11月22日，苏宁公司将涉案房屋店门锁住，宁润公司无法继续使用。 庭审中，宁润公司申请装修损失鉴定，经本院委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司鉴定，在评估基准日2018年11月23日涉案房屋的装饰装修物的残值损失合计为172123元。宁润公司支付鉴定费10000元。 另查明，炜煌公司成立于2012年8月30日，股东为孙雯雯、汪新贵。孙雯雯、汪新贵认缴出资额为500000元，认缴出资时间为2022年8月30日；实缴出资额100000元，实缴出资时间为2012年8月20日。2017年9月28日，股东由孙雯雯、汪新贵变更为袁泉。公司类型为有限责任公司（自然人独资）。 又查明，汪新贵系涉案房屋的实际承租人，2017年8月5日，汪新贵与苏宁公司签订的租赁合同解除。 诉讼期间，宁润公司申请财产保全，并与江苏法鼎诉讼保全担何有限公司签订《诉讼财产保全委托担保合同》，约定担保服务费1200元。 上述事实，有当事人的当庭陈述、房屋租赁合同、银行电子回单、企业工商登记信息、支付凭证、收据、装修合同、鉴定结论、鉴定费发票、法庭审理笔录、民事判决书、诉讼财产保全委托担保合同等证据在卷证实。 本院认为，宁润公司与炜煌公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。宁润公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院认为由于炜煌公司与苏宁公司签订的租赁合同已解除，且苏宁公司已将涉案房屋收回，导致涉案合同无法继续履行，宁润公司要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。 宁润公司要求炜煌公司退还房屋租金250000元及保证金50000元并支付逾期退款违约金（以300000元为基数，自合同解除之日起按0.1%/日标准计算至实际支付之日），本院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，宁润公司支付的250000元是2017年11月8日至2018年11月7日的租金，而宁润公司一直使用房屋至2018年11月22日，故要求退还租金无事实和法律依据，本院不予支持。关于保证金，因双方合同已解除，炜煌公司应当予以返还，对此诉请本院予以支持。关于逾期退款违约金，本院认为合同约定炜煌公司应在宁润公司交还该商铺且完成本款约定的其它事项后的三日内将租赁保证金、公用事业保证金等在按照本合同约定作出扣除（如有）后一次性无息退还宁润公司。炜煌公司逾期履行本合同项下的任何款项的退还或支付义务的，每逾期1日，按逾期未退还或未支付款项的0.1%支付违约金。2018年11月22日，涉案房屋店门被苏宁公司锁住，宁润公司已无法继续使用，房屋实际上已交还，故炜煌公司最迟应当在2018年11月25日前返还保证金。现炜煌公司至今未返还保证金，构成违约，应当承担违约责任。但双方约定的违约金明显过高，本院参照年利率24%的标准酌情予以调整。 宁润公司要求炜煌公司赔偿装修费用277900元，本院认为承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，应予支持。本案中，现因炜煌公司违约导致合同解除，经鉴定宁润公司的剩余租赁期内装饰装修物残值损失为172123元，故炜煌公司应当赔偿宁润公司剩余租赁期内装饰装修物残值损失172123元。 宁润公司要求炜煌公司赔偿经营损失222000元，本院认为宁润公司对此未能提供充分的证据，本院对此诉请不予支持。 宁润公司要求支付为保全而支付的保险费，本院认为该项诉请于法无据，本院不予支持。 宁润公司要求袁泉对炜煌公司的上述债务承担连带责任，本院认为一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，炜煌公司系自然人独资公司，袁泉系该公司的股东，袁泉未能举证证明公司财产独立于股东自己的财产，故袁泉对炜煌公司的上述债务应当承担连带责任。 宁润公司要求汪新贵、孙雯雯在各自未全面出资本息范围内对炜煌公司债务不能清偿部分承担补充责任，袁泉对此承担连带责任；袁泉对上述债务在未全面出资本息范围内对炜煌公司债务不能清偿部分承担补充责任，汪新贵、孙雯雯承担连带责任，本院认为根据现行《中华人民共和国公司法》规定，公司登记制度修改为认缴资本，即公司股东可以自主约定认缴出资额、出资方式、出资期限等，并记载于公司章程；股东依据公司章程规定的期限缴纳出资是其法定权利。而关于章程约定的股东出资期限未届满要求股东履行出资义务的，依《中国人民共和国企业破产法》第三十五条规定，人民法院受理破产申请后，出资人应不受出资期限的限制即时缴纳认缴出资。另，从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款文义来看，股东承担补充赔偿责任的前提之一是未履行或未全面履行出资义务。本案中汪新贵、孙雯雯出资认缴期限为2022年8月30日，章程约定的期限尚未届满，故不能认定汪新贵、孙雯雯未履行或者未全面履行出资义务。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十八条规定有限责任公司的股东未履行或者全面履行出资义务即转让股权的，受让人对此知道或者应当知道，债权人依据《公司法解释（三）》第十三条第二款向该股东提起诉讼，亦有权同时请求受让人对此承担连带责任。本案中汪新贵、孙雯雯的出资期限尚未届满，即在不能认定其未履行或者全面履行出资义务的前提下，要求受让人袁泉承担连带责任，缺乏法律依据。《公司法解释（三）》第十三条规定，股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，即须以公司不能清偿到期债务为前提。本案在诉讼阶段，法院难以认定炜煌公司已经不能清偿至期债务。同时，司法解释明确规定是股东承担补充赔偿责任，股权的受让人对股东的补充赔偿责任承担连带责任，因此宁润公司的该项诉请不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条、第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告南京宁润新农农业科技有限公司与被告南京炜煌投资管理发展有限公司签订的《房屋租赁合同》。 二、被告南京炜煌投资管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京宁润新农农业科技有限公司保证金50000元及违约金（自2018年11月26日起按照年利率24%的标准计算至实际返还之日止）。 三、被告南京炜煌投资管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京宁润新农农业科技有限公司装修损失172123元。 四、被告袁泉对被告南京炜煌投资管理发展有限公司的上述债务承担连带责任。 五、驳回原告南京宁润新农农业科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19686元，保全费3520元、鉴定费10000元，合计33206元，由原告南京宁润新农农业科技有限公司负担24240元，被告南京炜煌投资管理发展有限公司、袁泉负担8966元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19686元。 审 判 长  黄 维 人民陪审员  邢克祥 人民陪审员  曾 丽 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  焦 颖