杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初10105号 原告（反诉被告）：吴文涛，女，1994年7月11日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：徐靖钧，男，1983年8月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告吴文涛诉被告徐靖钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序进行审理。审理中，被告徐靖钧提起反诉，本院依法受理后于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告吴文涛、被告徐靖钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴文涛诉称：2019年4月3日，吴文涛从豆瓣上看到案外人刘玲的房屋转租信息。2019年4月7日，本案双方当事人以及案外人张佳琪在案外人张佳琪、刘玲与徐靖钧在2019年3月1日签订的原合同上签字，原合同上租期为2019年3月1日至2019年8月31日，吴文涛同日支付给刘玲3600元（包含2019年4月7日至2019年5月31日的租金和1500元押金）。2019年6月3日，吴文涛因个人原因向徐靖钧提出退租，并提出可以将押金抵为违约金，此时离租期到期还有三个月不到。但因为案外人张佳琪是同租人，吴文涛怕自己退租后，案外人张佳琪的租金会升高。所以向徐靖钧提出先缴纳一个月的租金，然后这个月内尝试将房屋转租。但是徐靖钧不同意只缴纳一个月租金的请求，于是吴文涛向徐靖钧提出退租，并于2019年6月4日搬空自身物品，将钥匙返还给徐靖钧，并告知徐靖钧钥匙留在出租屋抽屉里，同时卸载了联享家APP，告知徐靖钧已经退租的事实，且徐靖钧可以解除吴文涛的联享家APP授权。吴文涛认为双方之间的租赁合同于2019年6月4日解除，且租赁合同中约定的违约金过高，吴文涛认为应承担的违约金最高应为1032元，但徐靖钧当时不认同。故吴文涛诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同。庭审中，原告明确诉讼请求为要求法院确认双方租赁合同于2019年6月4日解除。 被告（反诉原告）徐靖钧针对本诉辩称：一、吴文涛声称因其个人原因提出退租，要求押金抵为违约金，也就是证明徐靖钧并无过错。吴文涛本应在2019年5月31日前按约定缴纳房租3600元，却以各种理由拖延缴纳，直至6月3日仍未缴纳，其已经属于违约行为。吴文涛口头提出退租时，徐靖钧原本希望帮忙吴文涛转租使得租赁合同可以继续履行，但吴文涛却予以拒绝，并提出支付违约金1060元，但徐靖钧并未同意。二、徐靖钧认为，吴文涛并不享有合同解除权，双方签订的房屋租赁合同对合同解除条件作了明确规定，本案中吴文涛未按约定缴纳租金是违约方，而徐靖钧是守约方，因此吴文涛并不享有合同解除权。三、关于违约金，合同中关于违约金是双方自行约定的，应以约定数额为准。在承租人已经违约的情况下，违约金为一个季度的房租。另外，案涉房屋为两人合租，如因一人违约会给另一人正常履行合同造成困难，况且剩余租期已经不到两个月，很难找到短期的合适合租者。四、吴文涛作为一个法律行业从业者，在了解相关法律法规和实际情况的前提下不打招呼提前退租，也不履行转租责任，任性违约给徐靖钧造成损失，给合作方履行合同也造成困难，应予以相应的惩罚。综合上述情况，徐靖钧认为合同约定的3600元违约金并不高。 被告（反诉原告）徐靖钧反诉称：2019年4月7日，双方当事人签订了租赁合同，租期即日起到2019年8月31日。按照合同约定租金的支付期限与方式，吴文涛应在5月31日前缴纳房租3600元。但徐靖钧分别在5月26日、5月30日、6月1日、6月3日四次催缴房租，均被吴文涛找理由拖延缴纳，并至今未缴。按照租赁合同约定，如承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，或者所欠各项费用达2000元以上，出租人有权解除租赁合同。由于吴文涛违约，徐靖钧要求在吴文涛起诉即2019年7月15日解除双方签订的租赁合同。因此，徐靖钧明确其反诉请求如下：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2019年7月15日解除；2.吴文涛补缴至2019年7月15日的房租1800元、水电费200元、网费60元、违约金3600元，以上合计5660元。庭审中，徐靖钧变更第二项诉讼请求为要求吴文涛支付房租1800元、水电费200元、违约金3600元，扣除押金1500元，尚应支付合计4100元。 原告（反诉被告）吴文涛针对反诉辩称：一、徐靖钧主张的违约金过高，违约金不具有惩罚性，仅具有补偿性。徐靖钧在2019年6月5日将案涉房屋放在豆瓣上，向不特定第三人发出出租邀请。期间，徐靖钧也未告知吴文涛，第三人也对案涉房屋表示了兴趣。因此，吴文涛认为自己有理由相信徐靖钧已经出租掉了案涉房屋。二、吴文涛之前在与徐靖钧签订租赁合同时为了避免交易的复杂性，口头约定直接将应支付给徐靖钧的押金支付给了刘玲，徐靖钧也承认有押金1500元。而且吴文涛已经多次和徐靖钧进行了沟通，但徐靖钧一直没有回复。吴文涛愿意适当补偿给房东即徐靖钧一定的损失，但是认为不应超过一个月租金。而且徐靖钧对于后续损失的扩大也应承担相应的责任。三、对于水电费原告认为合理。四、关于徐靖钧主张的租赁合同解除时间，如果法庭未采信吴文涛主张的解除时间，吴文涛同意按照徐靖钧主张的租赁合同解除时间确认。 原告（反诉被告）吴文涛针对本案本诉、反诉向本院提供了下列证据材料：1.杭州市房屋租赁合同一份，欲证明双方之间的房屋租赁合同关系以及合同约定的违约金过高的事实；2.支付宝截屏打印件一页，欲证明吴文涛支付给案外人刘玲3600元（包含2019年4月7日至2019年5月31日的租金和1500元押金）；3.微信聊天记录截屏打印件五页，欲证明吴文涛告知徐靖钧已经腾退，且房屋租赁合同已于2019年6月4日解除的事实；4.照片打印件三页，欲证明吴文涛已告知徐靖钧钥匙放在案涉房屋抽屉的事实。经质证，徐靖钧对证据1、2三性无异议；对证据3、4，认为除了6月4日吴文涛说给徐靖钧发送的图片以及说要搬走的聊天内容有异议之外，其余均无异议。经审查，本院认为，证据1、2、3、4应属客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认，关于徐靖钧提出异议的微信内容，本院在吴文涛微信中确核实到关于6月4日的内容，对其曾发送该消息内容予以确认。 被告在本案的本诉、反诉中未向本院提供证据材料。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2019年3月1日，徐靖钧作为出租人与案外人刘玲、张佳琪签订《杭州市房屋租赁合同》，约定徐靖钧将坐落于杭州市萧山区东方一品9#2601室的房屋一间出租给刘玲、张佳琪，租赁期限从2019年3月1日至2019年8月31日，租金2400元每月，支付方式为押一付三，承租人支付出租房屋的水电费及网费；出租人允许承租人转租案涉房屋，但需经出租人书面同意，且只能转租给1-2个女生；如承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，承租人所欠各项费用达2000元以上的，出租人有权解除本合同；承租人违反合同提前退租，或者未经出租人书面同意擅自将出租房屋转租给第三人使用的，出租人有权收回房屋，承租人需缴纳违约金，违约金为一个季度房租等权利义务条款。2019年4月7日，吴文涛、徐靖钧及案外人张佳琪、刘玲共同在该租赁合同备注确认：经承租人刘玲、张佳琪与出租人徐靖钧同意，现将租赁房屋转租给张佳琪、吴文涛，原合同不变。同日，吴文涛向刘玲转账3600元，该款包含2019年4月7日至同年5月31日的租金以及押金1500元。吴文涛入住房屋后，于2019年6月3日向徐靖钧提出因其个人原因需提前退租，但徐靖钧并未同意。次日，吴文涛自行从案涉房屋内搬离，并将房屋钥匙留在案涉房屋内。 另查明，吴文涛认可尚欠徐靖钧水电费200元。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，吴文涛作为承租人未按合同约定支付租金，在徐靖钧并无违反合同约定的事项存在的情况下，单方提出提前解约，并无相应的合同和法律依据，故吴文涛在本案中不享有合同约定和法律规定的单方合同解除权，故本院对吴文涛的本诉诉讼请求不予支持。至于徐靖钧在反诉中提出的要求确认租赁关系已在2019年7月15日解除的诉请，吴文涛不按约定交付租金已达1个月以上，徐靖钧在吴文涛违约的前提下已经享有合同约定的单方解除合同关系之权利，况且吴文涛在庭审中亦认可在本院未对其主张的租赁关系解除时间予以采信的情况下以徐靖钧主张的租赁关系解除时间为准，故本院确认双方之间的租赁关系于2019年7月15日解除。至于徐靖钧主张要求吴文涛支付的水电费200元，因吴文涛并无异议，故本院予以确认。根据双方租赁合同约定，吴文涛每月租金应为1200元，在双方租赁关系解除前，吴文涛仍应按约定支付相应的租金，故本院确认应由吴文涛按照每月租金1200元的标准支付徐靖钧2019年6月1日起至同年7月15日止的租金1780.65元（1200元＋1200元÷31天×15天）。关于违约金，双方租赁合同约定违约金为一个季度租金，但吴文涛提出关于违约金不应超过给徐靖钧造成损失的30%。本院认为案涉租赁合同约定租期将在2019年8月31日到期，吴文涛未按约定履行案涉租赁合同导致徐靖钧在前述租期到期前的租金将产生相应损失。因此，本院结合吴文涛之抗辩，酌情调整违约金为2300元。综上，吴文涛应支付徐靖钧租金1780.65元、违约金2300元和水电费200元，扣除吴文涛曾支付给徐靖钧的押金1500元，尚应支付2780.65元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、驳回吴文涛的全部诉讼请求； 二、确认吴文涛与徐靖钧之间的房屋租赁关系于2019年7月15日解除； 三、吴文涛于本判决生效之日起十日内支付徐靖钧房租1780.65元、水电费200元、违约金2300元，扣除吴文涛已付的押金1500元，尚应支付2780.65元； 四、驳回徐靖钧的其余反诉诉讼请求。 如吴文涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，由吴文涛负担；反诉案件受理费减半收取25元，由吴文涛负担。 徐靖钧于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还反诉案件受理费；吴文涛于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的反诉案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十一月二十日 书记员  董向勇