广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23122号原告：广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局），住所地广州市越秀区吉祥路28号。法定代表人：罗学文，职务局长。委托诉讼代理人：宋杨文，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。被告：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。委托诉讼代理人：曾巍嘉，该公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：黄伟，该公司员工，通讯地址。原告广州市越秀区房屋管理局诉被告广州市广协房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2018）粤0104民初5153号民事判决书，原告不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2019年4月18日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终3917号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院重审时依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋杨文，被告委托诉讼代理人曾巍嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金2669.76元（自2003年1月起至2011年12月止，按每月24.72元计付）并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至清偿之日止。2.被告向原告支付违约金（从1997年12月31日起至本判决书生效之日止，按每日每平方米1元的标准计，共62.98平方米）。事实和理由：1996年11月7日，广州市东山区房地产管理局（以下简称东山区房管局）与被告签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定将原址房屋交由被告拆除，被告将相应回迁房作为拆迁补偿。该协议还约定，“乙方同意移交给甲方的补偿房屋定于1997年12月30日移交完毕……如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天壹元计”；“乙方同意从原住户迁出被拆迁的房屋之日起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金，用托收无承付的方式，按月缴纳租金”等。协议签订后，东山区房管局依约将房屋交付被告拆除。2005年6月7日，广州市人民政府作出穗府（2005）19号《关于我市部分行政区划调整的通知》，将原东山区的行政区域划归越秀区管辖，故上述地段房屋现为原告的直管房。被告无故拖欠自2003年1月至2011年12月的租金，原告多次以电话、律师函、邮寄催租通知等方式要求被告履行合同义务，但被告一直不予理会，至今未履行移交补偿房屋的义务。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称：一、本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二、原告主体不适格，本案原告应当是委托人广州市住房和城乡建设委员会，法院应驳回原告起诉。根据原告提交的《直管房管理事项委托书》，原告对辖区内直管公房的管理权来源于广州市住房和城乡建设委员会的委托授权，该委托书第二条第（二）项明确规定“在上述委托事项范围内，受托方依照法律、法规和政策规定，通过合法方式代表委托方从事活动的，其法律后果由委托方承担”等。因此根据民法总则第一百六十二条的规定，本案原告应为委托人广州市住房和城乡建设委员会。且上述委托书未明确授权原告对东山区房管局所签署的房屋拆迁安置补偿协议有继续履行的权利和义务。此外，该委托书是否现行有效、委托范围有无调整均未知，再次证明原告主体不适格。三、退一步说，即使法院认定原告有本案的诉讼主体资格，其诉讼请求亦应驳回。1.其诉请不明确。2.涉案地块已转名为广州协华房地产建设有限公司（以下简称协华公司），转让得到原告的同意和确认，原告多年来追讨拆迁补偿协议项下租金、产权补偿等函件都是发给协华公司，几乎从不向被告主张权利。因此即使要承担本案责任，也应该是协华公司。3.从1995年11月7日房屋拆迁至起诉日之前，原告从未向被告主张要求租金和逾期移交产权置换房屋的违约金，至今已23年多了，早已超过了法律规定的20年最长诉讼时效，本案原告诉请的是2011年12月之前的租金，也大大超过了租金适用的一年的诉讼时效期间，依法应予以驳回。四、原告起诉状援引的《广州市城市房屋拆迁管理条例》在双方签订拆迁补偿协议时尚未颁布，并且在2003年12月31日废止，属于适用法律错误。五、原告主张的租金标准与合同约定不一致。经审理查明：1995年10月24日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与被告（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定：乙方经市规划局1989年4月14日以（89）城地批字第182号文核准，征用东山区珠光东路等地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋。甲方同意将东山区珠光路粤西街7号房屋，建筑面积共59.82平方米（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）交由乙方拆除。乙方同意将下列建筑面积62.89平方米的房屋（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1997年12月30日移交完毕。移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面、立面、剖面图、结构施工图、上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算。需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作由乙方负责妥善解决。因房屋被拆除，原住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面损失，乙方同意从原住户迁出被拆迁房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆迁房屋的原租金额，用托收无承付的方式按月缴纳租金，金额为8.24元等。之后，原广州市东山区房地产管理局将上述原址房屋交付被告拆迁。原告分别于2014年3月19日、2015年4月20日委托广州市越秀区第三房屋管理所以EMS特快专递的方式向被告寄出催告函（快递单载明内件品名为“关于珠光路等地段直管房补偿问题的函”、“关于珠光路91-1、93号等24幢房屋拆迁补偿律师函”，收件地址为广州市光复路秀耀坊22号4楼）。原告举证的上述快递内部函件的复印件显示，催告内容为24幢直管房的移交及清缴租金。上述邮件均妥投并签收。为证明向被告主张过权利的情况，原告提交其委托广州市越秀区第三房屋管理所于2014年至2017年间向广州市协华公司房地产开发公司寄出的EMS特快专递寄件单作为证据。被告对该证据真实性、合法性均不予确认，认为该函件是向广州市协华公司房地产开发公司寄出的，与被告无关。为证明租金标准，原告向本院提交了原广州市东山区珠光东路粤西街7号地下房屋2018年3月租金发票三张，上述发票上写明月租分别为6.72元、8.40元、9.60元，租户名称分别为何X贞等。被告对该证据不予认可，认为上面所记载的租户名称并非被告。庭审中，原、被告均确认房屋至今尚未移交。另原告在原审案件的审理过程中陈述涉案房屋所在地址并未变更用地人，被告总共征用面积是一万多平方米，其只是将其中一小部分地块转由协华公司开发，但本案所涉土地使用权是没有变更的。被告对此未能提交反驳证据。本院认为：原广州市东山区房地产管理局与被告自愿签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。我市行政区划调整后，原告依法承接该合同中甲方的权利义务，具备诉讼主体资格，本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。被告至今未向原告移交产权补偿房屋已构成违约，因此原告要求被告按照合同约定的标准支付租金、利息及违约金合法合理。关于诉讼时效问题，根据上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，被告应按月向原告缴纳租金，故每月租金的履行期限应为当月最后一日。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日开始实施，在此之前，原告关于租金的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，诉讼时效为一年。鉴于双方均未举证证明广州市协华公司房地产开发公司与涉案房屋拆迁有何关联性，且原告未举证证明上述函件有效送达给被告，故原告委托广州市越秀区第三房屋管理所向广州市协华公司房地产开发公司寄出特快专递不属于向被告提出相应主张的行为，不构成诉讼时效的中断，因此原告要求被告向其支付2003年1月至2011月12月期间租金及其利息的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。同理，上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定违约金按日计算，而根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告关于违约金的诉讼请求诉讼时效为两年，故2015年9月30日以前（含当日）的违约金亦已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区房屋管理局支付逾期移交补偿房屋的违约金（自2015年10月1日起至本判决发生法律效力之日止，按照62.98平方米×1元/日计付）；二、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8306.77元，由原告广州市越秀区房屋管理局负担6068.25元，被告广州市广协房地产开发有限公司负担2238.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年十一月二十九日书 记 员  韩俊彦