山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初82号原告：颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区九水东路320号检测中心东楼6层，统一社会信用代码：91370200065085754M。法定代表人：葛丽波，职务经理。委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：同伟，北京市中永（青岛）律师事务所律师。被告：青岛康泰鑫环保科技有限公司，住所地青岛市李沧区郑佛路17号，统一社会信用代码：9137021355082184XK。法定代表人：王志见，职务董事。委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成（城阳）律师事务所律师。被告：青岛恒大实业集团有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路288号4号楼301室，统一社会信用代码：91370202163666050L。法定代表人：张宗旭，职务董事长。委托诉讼代理人：刘世颖，山东天和人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，山东天和人律师事务所律师。原告颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司（以下简称颛泓公司）与被告青岛康泰鑫环保科技有限公司（以下简称康泰鑫公司）、被告青岛恒大实业集团有限公司（以下简称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人同伟，被告康泰鑫公司的委托诉讼代理人初洪章，被告恒大公司的委托诉讼代理人刘世颖、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颛泓公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告因拆迁承租房屋产生的搬迁补助费、搬迁奖励金、拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费、停产停业损失补偿金等共计2412115元；2.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告承租的李沧区厂房（检测中心东楼6层）系被告恒大公司所有，后被告恒大公司出租给被告康泰鑫公司作为检测孵化器产业园区，租赁期限自2010年10月1日至2020年9月30日止；后原告作为科技企业于2013年被康泰鑫公司引进该园区并承租案涉房屋，并签订《房屋租赁合同》，承租面积:1250平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日。签订协议后，原告依约支付了租金、物业管理费等费用，并陆续安装设备、进行装修，且实际进行生产经营。2018年3月9日，李沧区人民政府制定了《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿方案》，确定原告承租的房屋属于拆迁范围，并明确了房屋征收补偿的相应标准。据了解，被告恒大公司已签订了补偿协议，但经原告与两被告多次协商，两被告拒绝支付原告搬迁补助费、拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费等款项，故原告诉至法院。康泰鑫公司辩称，1.康泰鑫公司与原告之间没有签订任何的拆迁补偿协议；2.康泰鑫公司没有获得任何搬迁补助费、拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费等拆迁收益。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。恒大公司辩称，1.恒大公司作为本案被告，主体不适格。恒大公司系出租人，康泰鑫公司系承租人，原告系次承租人，案件同时存在恒大公司与康泰鑫公司、康泰鑫公司与原告两个不同的租赁关系。这两个法律关系各自独立，并且合同约定的内容、权利义务均不相同。因此，本案应当首先审理原告与康泰鑫公司之间的租赁合同关系，并以此确定双方的权利义务。恒大公司直接作为本案被告，主体不适格。2.原告诉恒大公司支付搬迁补助费等费用没有合同依据。如前所述，与原告签订房屋租赁合同的是康泰鑫公司，不是恒大公司。根据合同相对性原则，不能依据原告与康泰鑫公司之间的合同约定，直接确定恒大公司向原告承担合同义务。况且，原告与康泰鑫公司明确约定“乙方（即原告）退房时，其各种固定性装修设施不得拆除和损坏，做自动放弃处理归甲方（即康泰鑫公司）所有”。因此，原告诉请恒大公司支付搬迁补助费等费用没有合同依据。3.原告诉请恒大公司支付搬迁补助费等费用没有法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，征收主体为人民政府，被征收人为房屋所有权人，原告所主张的各项补偿费用的支付对象是房屋所有权人，与承租人无关，更与次承租人无关。作为次承租人，原告诉请产权人恒大公司支付搬迁等费用没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交与被告康泰鑫公司签定的《综合服务协议书》一份、付款凭证回单二份、房屋水电费发票八份，证明原告承租面积是1250平方米，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，根据康泰鑫公司的要求，租金支付至2018年6月，原告是租赁房屋的实际经营者，有权获得因房屋征收获得的房屋补助费、奖励金、装修补偿款、设备搬迁费及停产停业损失补偿金。被告康泰鑫公司对证据的真实性没有异议，但从未向原告表示过租金只支付到2018年6月，保留向原告主张逾期未缴纳房屋租赁费的权利。被告恒大公司对租赁合同真实性无法确认，对证明事项有异议：1.该合同主体为原告与被告康泰鑫公司，被告恒大公司不是合同主体，如原告与被告康泰鑫公司存在租赁合同纠纷，应当向被告康泰鑫公司主张，与被告恒大公司无关；2.该合同期限为2019年12月31日止，已超过两被告的租赁合同期限，该约定无效，应当于2018年9月30日终止；3.合同第六条约定，乙方即原告不承租房屋退房时，其各种固定性装修不得拆除及损坏，并视乙方自动放弃，归甲方即被告康泰鑫公司所有，根据该合同规定，即使是在租赁期限内因国家征收而导致合同终止，原告也无权向被告来主张装修补偿费。对付款凭证的真实性没有异议。因合同相对方对房屋租赁合同均无异议，对该合同的真实性本院予以确认，对原告与康泰鑫公司之间存在房屋租赁合同关系且原告已交付部分租赁费的事实本院亦予以确认。2、原告提交两被告签订的《租赁协议》及房屋产权证各一份、被告恒大公司出具的证明一份，证明涉案的房屋产权登记人是被告恒大公司，被告康泰鑫公司有权对外出租本案房屋。被告康泰鑫公司表示该组证据的真实性无法确认，但确认被告康泰鑫公司确实承租了被告恒大公司的房屋，对这一事实予以确认。被告恒大公司认为该组证据均系复印件，不予质证。虽然被告对该组合同的真实性不予确认，但涉案房产的产权人系被告恒大公司、恒大公司将涉案房产出租给康泰鑫公司的事实两被告均无异议，本院对此予以确认。3、原告申请法院调取的预征收补偿协议及评估结果报告。原告对该证据的真实性无异议，认为评估明细表中列明了搬迁补助费、停产停业损失补偿金的计算标准，补偿协议也是按照评估报告进行签订的。被告康泰鑫公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据只是预征收补偿协议。被告恒大公司对《预征收补偿协议》的真实性无异议，认为该补偿协议完全可以证明是“预征收补偿协议”、而不是正式的补偿协议，其第十二条特别约定条款第（一）项明确约定：区政府下达房屋征收决定后，甲方应以房屋征收决定公告之日为基准日重新评估被征收房屋（土地）价值并重新签订房屋征收补偿协议，存在差价的，结算差价款。因此，在青岛市李沧区人民政府对本案所涉房屋下达正式的征收决定之前，该协议尚存在诸多不确定因素，不应作为依据。对《预征收分户评估结果报告》真实性无异议，该评估报告可以证明是“预征收评估报告”，其载明的价值时点为2018年3月9日。结合《预征收补偿协议》第十二条规定可以证实，待区政府下达房屋征收决定后，会以房屋征收决定公告之日为基准日重新进行评估。基准日发生变化，评估项目及价值肯定也要发生变化。现李沧区政府尚未正式发布房屋征收公告，未下达房屋征收决定，评估基准日并没有确定。因此，《预征收补偿协议》及《预征收分户评估结果报告》并不是最终的评估结果和补偿协议，不能依据一份尚不确定的补偿协议和评估报告来支持原告所主张的各项补偿金额。对该证据的真实性本院予以确认。4、原告申请法院调取的中国建设银行客户专用回单两份，证明李沧区房屋征收办已向恒大公司支付房屋预征收补偿协议中约定的补偿款，征收协议已实际履行，被告应按征收补偿协议确定的征收补偿标准支付原告因房屋被征收所产生的拆迁补助费、搬迁补助金、拆迁装修补偿、拆迁设备搬迁费、停产停业损失。被告康泰鑫公司表示对该证据真实性无异议，康泰鑫公司不清楚此补偿款已付给被告恒大公司。被告恒大公司对该证据真实性无异议，但认为与本案无关，房屋征收补偿和房屋租赁合同是两个不同的法律关系，国有土地上房屋征收与补偿条例第2条明确规定，因房屋征收所产生的全部补偿费应归属于房屋所有权人，法律并未赋予房屋承租人直接的征收补偿民事请求权，因此如果政府征收导致本案租赁合同解除的话，承租人也只能以租赁合同作为依据，向房屋出租人主张合同解除损失赔偿。原告直接依据房屋产权人与征收办签订的补偿协议，诉请恒大公司支付征收补偿款，没有合同和法律依据，征收补偿协议的履行与否，与本案无关。对该证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告（乙方）与被告康泰鑫公司（甲方）签订综合服务协议书，协议约定，甲方为乙方提供李沧区（检测中心东楼6层）的厂房、办公场地，并提供综合服务，乙方使用面积共计1250平方米，综合服务费包括房屋租赁费和物业管理费，每平方米房屋租赁费用为195元/平方米/年（即小计：243750元/年），物业管理费为2元/平方米/月（即小计：30000元/年），合计费用273750元/年。租赁期限为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。本协议期满后，同等条件下，乙方享有优先租赁权。如乙方继续租赁使用，应在协议期满前30天通知甲方，双方协商重新签定新协议，如不签定新协议，本协议期满即行终止。免责条款：因不可抗力导致本协议不能履行时，综合服务费用按照乙方实际使用期限计算。上述房屋所有权人为恒大公司，恒大公司将房屋租赁给康泰鑫公司使用。2018年6月4日，李沧区房屋征收办公室、青岛联德拆迁安置服务有限公司及恒大公司签订编号为（2018）李房征字院士预字第××号《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿协议（货币补偿），被征收房屋位于李沧区。恒大公司自愿选择货币补偿。被征收房屋的货币补偿共计126499120元，被征收房屋附属建筑、构筑物、附属物、装修补偿金共计9880129元，青苗附着物补偿54869元，被征收房屋补助、奖励（一）搬迁补助费662650元、（二）设备迁移费4678476元、（三）停产停业损失补偿金，按工业类建筑80元/m2·月，一次性计发12个月，合计15903600元、（四）速迁奖励10000元整。补偿总款为157688844元，于本协议签订后30日内搬迁腾房。后附以2018年3月9日为价值时点的房屋预征收分户评估结果报告，其中“市南工业园预征收项目装修及附属物评估明细表”第13-14页载明，“隶属房屋：房屋9六层—颛泓（上海）测试技术服务有限公司”项下共52项内容，总价为439437元；机器设备评估明细表中“资产占有方名称：青岛恒大实业有限公司（颛泓测试技术服务有限公司）”项下共123项内容，搬迁补偿费评估值合计772678元。恒大公司分别于2018年6月7日、6月8日自李沧区房屋征收办公室取得补偿款47306653元和63075537元，占补偿款总额的70%。剩余30%被告恒大公司自认系因被征收房屋的权属证书尚未注销、未达到房屋预征收补偿协议的要求，故尚未取得该部分补偿。原告在庭审中陈述，其于2019年1月20日左右自租赁房屋中迁出。原告主张，其诉讼请求计算方式如下：搬迁补助费40元/M2×1250M2=50000元，搬迁奖励金10000元，拆迁装修补偿款379437元，拆迁设备搬迁费772678元，停产停业损失补偿金80元/M2/月×1250M2×12月=1200000元，合计2412115元。本院认为，原告与被告康泰鑫公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，本院予以确认。原告与被告康泰鑫公司之间在租赁合同中对拆迁费用既无约定又不能协商一致，原告作为次承租人，其主张的搬迁补助费应按照实际面积和补助标准计算，即40元/M2×1250M2=50000元。原告租赁房屋系用于生产经营，因房屋被征收，使原告的生产经营受到了一定的损失，因此原告有权取得适当的停产停业损失补偿，结合租赁合同的实际履行情况和公平原则，确定原告取得50%的停产停业损失补偿款，即80元/M2/月×1250M2×12月×50%=600000元。原告自认于2019年1月才自租赁房屋中迁出，并未于协议约定的30日内搬迁腾房，故其无权主张速迁奖励10000元。装修补偿款及设备搬迁费应按补偿协议中的金额确定，即379437+772678=1152115元。虽然原告系与被告康泰鑫公司签订租赁合同，与被告恒大公司不存在合同关系，但在租赁合同期内涉案房屋及屋内装修、设备等因征收进行补偿价值评估，且预征收补偿协议的签订亦在租赁合同期内，被告恒大公司对原告与被告康泰鑫公司之间的租赁合同关系是明知且默许的。原告所租赁房屋产权登记在被告恒大公司名下，被告恒大公司作为主体签订房屋预征收补偿协议并取得了部分补偿款，因此原告诉请被告恒大公司支付以上相应的拆迁补偿款的主张，本院予以支持。原告并无证据证明被告康泰鑫公司取得了拆迁补偿，原告对被告康泰鑫公司的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条之规定，判决如下：一、被告青岛恒大实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司1802115元；二、驳回原告颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司对被告青岛康泰鑫环保科技有限公司的诉讼请求；三、驳回原告颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26097元，诉前保全费5000元,合计31097元（原告已预交），由原告负担6600元，由被告青岛恒大实业集团有限公司负担24497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  徐红珍人民陪审员  朱亚丽二〇一九年十一月二十六日书 记 员  朱 超