杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初2692号 原告：任越妹，女，1979年4月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：马常贵，男，1959年4月9日出生，汉族，现住杭州市西湖区。 原告任越妹与被告马常贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告任越妹和被告马常贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年4月9日签订的《房屋租赁协议》，判令被告于六个月内腾退杭州市转塘街道岭上花苑20幢2单元1601室；2、判令被告承担恢复原状的费用10000元；3.判令被告按4600元每月的标准向原告支付自2019年12月1日起至腾退之日的占有使用费;4.判令被告向原告赔偿因违约所产生的违约金50000元；5.判令被告向原告赔偿因乙方违约之前的装修期的租金52天计7973元；6.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告于2017年4月9日签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限为五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，甲方给予乙方装修期自2017年4月9日起至2017年5月31日止，共计52天，装修期间免租金。租金每月4600,前三年半年一付27600元，第四年按照每月5200元每半年一付31200元。甲方不同意乙方转租或转借该房屋。五、房屋内已有的装修及设施外，乙方如果有要求重新装修或需变更原设施的，需事前征得甲方的书面同意。甲方提供的住宅属于简单装修，自带3个房间和3个卫生间，1个厨房和2个客厅，甲方同意乙方增加2个房间和二楼1个卫生间。目前房屋里有7个房间、7个卫生间和2个厨房间，即多了2个房间、3个卫生间和1个厨房间。乙方已擅自开挖墙体、拆除水泥楼板并加装楼梯，改变了楼梯方向。合同约定乙方没经甲方同意不得改变房屋结构改变楼梯方向，否则因此造成的损失由乙方承担。最后一次支付半年租金的时间分别为2018年12月7日支付3个月共计13800元和2019年3月6日支付3个月共计13800元，严重违反支付时间。被告承租后，擅自开挖墙体、拆除水泥楼板并加装楼梯，改变楼梯方向，变动了房屋建筑主体和承重结构。同时，被告违反合同多了2个房间、3个卫生间和1个厨房间。被告在转塘有20家左右的出租房，是个二房东。被告拖欠租金，擅自变动房屋建筑主体和承重结构，未经原告同意将房屋转租给第三人的行为已严重违反协议约定。 被告辩称，合同解除应当有一定的理由，合同签了2年多，还有1年多就到期了。事情的起因是租金迟延支付，另一个是楼梯的改造，原告要求被告改回楼梯，增加的房间要敲掉。2019年3月，原告当时的要求是把楼梯改好就行了。中介、派出所、房屋检查大队都检查过，没有违规的地方。现在行情不好，被告没有违约。房子改变结构的问题，被告已经整改。被告认为要继续履行合同，需要改造的地方、不合格的地方会进行改造。如果原告认为影响以后卖房，被告可以按照鉴定机构的标准进行整改。原告损失没有5万元。 原告为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据：1、不动产权证书。证明原告对案涉房屋享有所有权。2、房屋租赁协议。证明原、被告签订协议并约定租期、租金等权利义务。3、借记卡账户历史明细清单。证明被告分别于2018年12月7日和2019年3月7日打入房租费。4、照片7张。证明被告实际承租使用案涉房屋；房屋内的7个房间和增加一个厨房，并拆除水泥楼板改变楼梯方向，变动了案涉房屋建筑主体和承重结构；该房为二房东承租。补充证据：1、责令整改通知书和责令停工通知书。证明违法事实。2、房屋租赁协议和情况说明书。证明被告和别的租客签订《房屋租赁协议》，不是合租，而是转租。3、照片4张。证明被告对房屋内的家具未尽到保管义务。4、拍摄的房屋内部情况的光盘一张。5、房屋内照片。证明乙方实际承租使用案涉房屋；房屋内的7个房间和增加一个厨房，并拆除水泥楼板改变楼梯方向，变动了案涉房屋建筑主体和承重结构的事实；该房为二房东承租。 上述证据，经被告当庭质证，被告对证据无异议。经本院审查，认为证据真实、合法，且与本案事实相关联，本院予以认定，至于所能证明的对象，将综合予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明事实如下： 原告系转塘街道岭上花苑20幢2单元1601室的所有权人。原、被告双方于2017年4月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告（甲方）将该1601室出租给被告（乙方）。第二条约定租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日。第三条约定月租金4600元，租金支付方式为半年付，每期租金提前15天支付。第五条约定甲方不同意乙方转租或转借该房屋。除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新装修或变更原设施的，须事前征得甲方书面同意。第六条约定甲乙双方任何一方有违反本合同第二至五条、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金50000元。若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。第七条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将房屋转让、转借、转租或擅自调换使用。擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途。第九条特别约定，允许乙方合租，最多房间不超过十人。 合同签订后，原告将合同项下房屋交付给被告。被告对房屋进行了装修。被告在房屋内张贴委托书“本人马常贵，此房二房东，因本人业务需要，特委托浩语房地产公司张德奎代为管理”。 2019年4月15日，杭州市西湖区住房和城乡建设局向原告发出责令整改通知书，载明：本机关于2019年4月11日对你户岭上花苑20幢2单元1601室进行了检查，发现存在以下违法装修行为:楼板拆除，抬高地面，增加分隔，增设卫生间（楼上楼下各两个），二层增设房间。责令你停止违法装修，于2019年4月22日前完成对上述违法装修行为的责令改正。 另查明，案涉房屋交付被告前状况为：一楼朝南两个房间（各带1个卫生间）、朝北一个厨房、其余为厅；二楼朝南一个房间（带1个卫生间）、其余为厅。目前状况为：一楼朝南两个房间（门上标记1、2）、朝北一个厨房未作变动；朝北增设一个房间（带1个卫生间）；中间带门一个空间（门上标记3），地面有部分抬高，被告曾在此设一个卫生间，后拆除马桶等设施，但抬高地面未恢复，该空间内有通往二楼的楼梯。二楼朝南一个房间隔成两个，增设一个卫生间；朝北增设一个房间（带1个卫生间）、增设一个厨房。双方确认租金已支付至2019年11月底。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告存在违反合同约定转租，增设房间、卫生间及厨房的行为，原告有权解除合同。被告辩称没有违反合同约定，与事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告承担恢复原状的费用10000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告在承租期间违反合同约定对房屋原状进行了改变，职能部门已发出整改通知，故本院综合房屋改变状况和被告过错程度，酌情支持5000元。关于违约金，合同约定任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金50000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案原告实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情支持30000元。目前租金支付至2019年11月，而原告要求被告于判决生效之日起六个月内腾退房屋，原告主张按4600元每月的标准支付2019年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，4600元系原房屋租赁合同约定的月租金标准，对此本院予以支持。原告还要求被告赔偿52天装修期的租金，但合同中并无关于装修期租金的约定，本院对违约金已予支持，对该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、任越妹与马常贵签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、马常贵于本判决生效之日起六个月内腾退转塘街道岭上花苑20幢2单元1601室房屋，将该房屋返还任越妹； 三、马常贵于本判决生效之日起十日内支付任越妹恢复原状的费用5000元及违约金30000元，合计35000元； 四、马常贵按照每月4600元的标准支付任越妹自2019年12月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费； 五、驳回任越妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1844元，任越妹负担895元，马常贵负担949元。 任越妹于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，马常贵于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吴俊洁 人民陪审员  狄建华 人民陪审员  朱湘江 二〇一九年十一月四日 书 记 员  冯宏舟