广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13947号原告：练超任，男，1967年4月6日出生，汉族，住广东省阳春市*************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：凌国皓，北京盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码**********。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告练超任与被告佛山市南海长富物业投资有限公司(以下简称长富公司)租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月18日立案,本院依法适用简易程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌国皓，被告的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的编号为201611126A的《物业使用权出让合同》；2.被告退还原告物业使用权出让金242645元；3.被告从逾期交房之日（2017年7月1日）起每日按被告已收取的出让金总额的万分之三支付原告逾期违约金直至合同解除之日；4.被告赔偿原告因贷款产生的利息17280元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告逾期交房时间已久，严重违约，原告依约有权单方解除合同并要求被告退还全部已收取的出让金和支付逾期交房违约金。2016年11月26日，原被告签订了一份《物业使用权出让合同》，合同约定：被告将坐落于佛山市南海区******号房产的使用权出让给原告；物业用途是商业、办公及居住(第二条)；租赁期限自物业交付之日起算至2042年9月1日(第四条第一款)；使用权出让金总计242645元，原告以贷款方式付款(第五条)；被告应于2017年6月30日前将物业交付给原告使用(第七条第一款)；被告应依约定按时交付租赁物业给原告使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取出让金总额的日万分之三支付逾期违约金(第十五条第三款)；逾期交付超过30天的原告有权单方解除合同(第十四条第三款、第十五条第三款)。《物业使用权出让合同》签订当天原告就支付了首期受让款122645元，剩余尾款120000元原告通过向顺德农村商业银行贷款支付，合计支付出让金共242645元，上述款项支付后被告向原告出具了相关收据确认已收款，原告已依约按时、如实履行了付款义务。相反，被告并未遵守合同约定，未能于2017年6月30日前按时交房予原告使用，经原告多次催告未果，至今为止，被告仍未交付物业给原告，逾期已近两年之久，严重违约，原告依照合同约定有权单方解除合同，并要求被告退还全部已收取的出让金和支付逾期交房违约金。二、原告依据出让合同向被告指定银行贷款120000元用于支付受让款尾款，因此共产生利息17280元，因被告违约导致合同解除后被告应当赔偿原告该利息损失。原告为了顺利履行出让合同的付款义务，选择合同中约定的贷款方式付款，被告指定贷款银行为广东顺德农村商业银行股份有限公司南海支行，根据原告与广东顺德农村商业银行股份有限公司南海支行签订的《恒通贷记卡大额消费分期付款借款合同》，原告因贷款需支付顺德农商行贷款利息共17280元。原告是为了履行出让合同才向银行贷款从而产生利息，因被告违约导致合同解除后，该利息属于被告因违约而造成原告的经济损失，应当予以赔偿。综上，被告未按时履行交房义务造成原告不能真正占有使用房屋，最终合同目的无法实现，构成根本违约，原告的合法权益彻底地受到侵害。依照上述合同约定和相关法律规定，原告有权单方解除合同并要求被告支付相关违约金和赔偿经济损失。被告辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权出让合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，故该合同合法有效，依法应受到法律的保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司按合同约定时间向其交付。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益38824元，在收取收益期间，从未向长富公司提出任何异议。（二）《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。三、由于《物业使用权出让合同》不符合法定及约定的解除条件，依法至今仍合法有效，受法律保护，所以长富公司无需向原告退还使用权出让金242645元，无需向其支付违约金、利息损失。四、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，被告认为：1.原告实际损失也不大，其主张违约金标准远远高于其实际损失，长富公司主张减少，违约金应该按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算。2.原告是完全民事能力行为人，其选择以任何方式支付物业使用权出让金是其自主选择的结果，其根据自身实际需要选择贷款支付，所产生的利息应由其自行承担。3.由于原告已收取经营管理收益38824元，存在双重收益的情形，请予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区*******委会地段44501平方米的土地于2012年11月14日办理国有土地使用权证[证号佛府南国用（2012）第×号]，登记土地使用权人为佛山市南海区******股份合作经济社（以下简称经济社），地号×，地类（用途）为工业用地。上述佛府南国用×号国用土地使用权证载明：地号为×、证号为佛府南国用×号、面积为44500.9平方米的宗地用途由批发零售用地兼容住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地变更为工业用地。2012年8月31日，被告长富公司与经济社签订《土地租赁合同》，约定长富公司承租×街×村村民小组位于南海区××大道南侧地块，面积为49737.92平方米，折合74.61亩，租期自2012年9月1日起至2042年8月31日止，合同签订日至2013年3月31日期间为免租期，每年1月30日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金，每年每亩33000元，另须支付×村委会福利费每年每亩1000元，合同对租金、权利义务进行约定。位于佛山市南海区*****侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目于2014年12月31日办理建设工程规划许可证，2015年7月1日办理建筑工程施工许可证，2017年2月13日办理建设工程竣工规划验收合格证。2019年1月16日，×社区居民委员会出具《地址一致证明》，载明佛山市南海长富物业投资有限公司车间五与×××路2号5号楼是同一地址。2016年11月26日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》（合同编号：20161126A），约定：乙方向甲方受让位于佛山市南海区******号房（以下简称涉讼物业）的物业使用权，物业建筑面积34.3平方米，其中公摊面积10.3平方米；乙方签订合同时清楚了解物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以预售方式出让上述物业使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权出让期自物业交付之日起至2042年9月1日，物业使用权出让期满，乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权出让金总计242645元，签订本受让确认书时乙方支付30000元作为受让该物业使用权的定金，签订《物业使用权转让合同》当日支付首期受让款122645元（含定金），剩余款项120000元须于2016年12月16日前到甲方指定银行办理贷款手续，相关费用按银行规定办理，申请银行贷款的年限、金额以银行的最终批复为准。甲方应于2017年6月30日前将竣工验收的物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认的时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之三支付逾期违约金。逾期交付超过30天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告（甲方）与被告长富公司（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托给乙方经营，委托经营期内实际经营的盈亏由乙方承担，自甲方支付完全部物业使用权转让价款后的下一季度起（由于约定的物业交付日期为2017年6月30日，特别免租期一个月，所以委托经营期最早从2017年8月1日开始），甲方获得由乙方支付的2年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间由乙方按季度向甲方支付月固定收益，在每季度第三个月20日前以转账形式支付，上述委托经营期间每年乙方享有一个月的空租期不用支付固定收益，即乙方在委托经营期间每年只需向甲方支付11个月的固定收益，第一、二年每季度固定收益均为4853元，第三年起物业由甲方自行经营管理，向为实际经营租户收取租金。双方并约定其他权利义务。同日，长富出具收据，确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金首期款122645元。2017年3月2日，原告与广东顺德农村商业银行股份有限公司南海支行签订《顺德农村商业银行恒通贷记卡大额消费分期借款合同》，约定银行授予原告专项用于购买长富都市创意产业园公寓使用权的大额消费信用额度120000元，分期偿还的期数为36期，每期为一个月，分期手续费17280元。2017年3月12日，长富出具收据，确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金尾期款120000元。2017年9月14日至2019年6月11日期间，原告收到长富公司通过招某1的中国工商银行账户转账支付的38824元。部分汇款附言称系2019年1月1日至2019年6月30日返租租金。2019年6月18日，原告提起诉讼。同月29日，被告长富公司收到本案起诉状及应诉材料。诉讼中，原告陈述称涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，根本还未符合交付客观条件。本院认为，原告与被告长富公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告向长富公司支付一定的对价，取得长富公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给长富公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故涉讼合同为房屋租赁合同。原告、长富公司签订《物业使用权出让合同》时，出租的房产办理了规划报建手续，故原告、长富公司之间在二十年租期约定内形成合法有效的出让合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权出让合同》约定租赁期限超过二十年的部分无效。《物业使用权出让合同》约定长富公司应于2017年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过30日原告有权解除合同。由于涉讼物业在签订合同时尚未竣工验收，不具备投入使用的条件，长富公司应提供经联合竣工验收的房屋给原告使用。虽然长富公司已向原告支付部分款项并自称系经营管理收益或返租租金，但至本案庭审终结日，长富公司没有提供涉讼房产经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，故不应认定长富公司已交付涉讼物业。现长富公司逾期交付租赁物，《物业使用权出让合同》有效部分的约定，原告请求解除，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。无效部分的约定自始无效，本院对原告相应解除请求不予支持。本院确认《物业使用权出让合同》二十年租期内的约定于长富公司收到解除通知即本案起诉状之日2019年6月29日解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的物业使用权出让金242645元予原告。《物业使用权出让合同》因被告逾期交付而解除，被告应承担相应的违约责任，合同中就此违约责任并无具体明确的约定，考虑到被告占用原告的款项获益，且造成原告资金占用损失，结合合同中有关条款的约定，原告主张以242645元为本金计付从逾期之日（2017年7月1日）起至合同解除之日（2019年6月29日）止按日万分之三计算的逾期违约金合情合理，本院予以支持，经核算，上述期间的违约金为53066.46元（242645×729×0.0003）予原告。合同因物业尚未交付而解除，原告无权享有物业的相关收益，被告已支付原告的款项38824元，应从被告应付的逾期违约金中扣除。综上，被告仍应支付逾期违约金14242.46元予原告，本院对原告主张超出部分不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合原告的主张及合同履行情况，根据公平原则予以衡量，本院判定的违约金足以弥补原告的损失，本院对原告在违约金之外再行主张被告赔偿贷款利息的损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告练超任与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》（合同编号：20161126A）关于二十年租期内的约定于2019年6月29日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权出让金242645元予原告练超任；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14242.46元予原告练超任；四、驳回原告练超任的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，受理费减半收取计2987.07元（原告练超任已预交），由原告负担410.41元，被告佛山市南海长富物业投资有限公司负担2576.66元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的2576.66元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十一月八日书记员  林浩成