建昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽1422民初729号 原告：张贺平，男，1954年10月2日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体户，住建昌县。 原告：张静，女，1955年5月24日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体户，住建昌县。 二原告委托诉讼代理人：阴秀文，系辽宁秀文律师事务所律师。执业证号：12101201110191110。公民身份证号码：211382198211105812。 二原告委托诉讼代理人：王丹姝，系辽宁秀文律师事务所律师。执业证号：12101200911599241。公民身份证号码：210121197702283120。 被告：郑朝军，男，1983年3月28日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体户，住建昌县。 被告：姚春红，女，1980年10月8日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体户，住建昌县。 二被告委托诉讼代理人：宋宇，系辽宁开智律师事务所律师。 被告：胡凤良，男，1966年3月1日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体户，住建昌县。 被告：杨玉凤，女，1964年12月18日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体户，住建昌县。 二被告委托诉讼代理人：李伟，系辽宁明澈律师事务所律师。执业证号：12114199810398758。公民身份证号码：211325196901060213。 被告：建昌县城市建设综合开发有限责任公司，住所地建昌县建昌镇。统一社会信用代码：91211422701785832J。 法定代表人：李桂军，系该公司经理。 被告：葫芦岛君豪房地产开发有限公司，住所地建昌县建昌镇。统一社会信用代码：9121142205569189X8。 法定代表人郑朝军，系该公司经理。 原告张贺平、张静诉被告郑朝军、姚春红，被告胡凤良、杨玉凤，被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司，被告葫芦岛君豪房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张贺平、张静、委托诉讼代理人阴秀文、王丹姝，被告郑朝军、姚春红的委托诉讼代理人宋宇，被告胡凤良、杨玉凤的委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司、被告葫芦岛君豪房地产开发有限公司经合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案经审判委员会研究决定现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法确认建昌县建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3三个门市归原告所有，判令六被告协助原告办理建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3三个门市的产权变更登记手续，六被告承担诉讼费用。 事实和理由，原建昌县建绥路86号老宅院为原告所有，院内有门市6个，土地2.1亩。2011年6月25日，原告（被拆迁人）与葫芦岛君豪房地产开发有限公司（拆迁人）法定代表人郑朝军签订了回迁安置补偿协议，约定将建昌县建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3、北4、北5、北6六个门市均回迁安置给原告。2013年，郑朝军将上述6个门市交付给原告，原告一直占有使用（已由原告出租）至今。2012年12月12日，被告郑朝军、姚春红隐瞒原告，私自将上述6个门市全部登记在郑朝军、姚春红名下，又于2016年5月24日，以方便办理贷款为由，将建昌县建绥路丽都家园86号楼1号北1、北2、北3三个门市变更登记在被告胡凤良、杨玉凤名下，而被告胡凤良、杨玉凤却提起了排除妨害之诉，原告方知其六个门市的所有权遭到侵害。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告作为被拆迁人有权优先取得该六个门市的所有权，为此诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告郑朝军、姚春红未作书面答辩，在庭审中辩称，北1、北2、北3三个门市楼是经过拆迁建筑的，此三个门市楼确实应归张贺平、张静所有，登记在胡凤良、杨玉凤名下的事实没有对原告进行隐瞒，胡凤良、杨玉凤跟郑朝军没有关系，登记在胡凤良、杨玉凤名下的原因是郑朝军与郭清华有债权、债务关系。 被告胡凤良、杨玉凤辩称，答辩人认为原告与被告君豪房地产开发有限公司不存在回迁安置协议的法律关系，原告仅与被告郑朝军签订了一份《开发协议书》，该协议书属于商业合作开发行为且有合伙的性质，不属于拆迁安置补偿的性质和范围，该协议书属于合同之债的法律关系，所以原告认为属于回迁安置补偿不能成立。原告所述的门市楼已经二次的物权归属和二次物权登记，即初始登记于2012年12月12日经不动产登记部门登记在被告郑朝军、姚春红名下，第二次转让于2016年5月27日物权变更在答辩人胡凤良、杨玉凤名下，该两次物权转让变更登记行为均经不动产登记部门依法登记办理，无任何的权利和登记瑕疵，对此请法庭明查和确认。该案纠纷发生在《合同法》、《物权法》实施之后，该两部法律的效力优于司法解释，因该门市楼现已登记在答辩人名下，答辩人又善意取得，请法院明查，请法院依法驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。 被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司未作书面答辩。 被告葫芦岛君豪房地产开发有限公司未作书面答辩。 本院经审理认定事实如下：原告张贺平与原告张静系夫妻关系，被告郑朝军与被告姚春红系夫妻关系，被告胡凤良与被告杨玉凤系夫妻关系。被告郑朝军系葫芦岛君豪房地产开发有限公司的法定代表人。1993年10月4日，原告张贺平因无居住房屋向建昌县城镇规划办公室申请建房12间，建筑面积300平方米，建房地址为：东至六户居民，西至绥克公路，南至凌华大井，北至外贸冷冻大墙。1994年3月23日，原告张贺平的建房申请经建昌县城镇规划办公室批准同意，同意建房300平方米，建昌县城镇规划办公室为原告张贺平颁发了（0940005）号建设工程规划许可证。原告张贺平建房申请获批后，原告开始在建房地址范围内建筑房屋，并建成住宅193.90平方米，饭店建筑面积150平方米，车库面积106平方米。2002年，建昌县房屋产权登记发照办公室为原告张贺平颁发了住宅、饭店及车库的房屋所有权证。上述建筑及范围内的土地使用权面积为1340平方米。2011年6月25日，原告张贺平、张静经中间人姚其祥与被告郑朝军签订了《开发协议书》，协议书约定：双方本着都受益的原则，乙方郑朝军将甲方张贺平、张静建绥路86号一处两亩零壹院落改建为拾壹层商住综合楼，经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲方（张贺平、张静）积极配合乙方（郑朝军）办理相应手续，所交费用及经费由乙方支付。二、门市柒个，南头第一个归乙方所有，余下陆个归甲方所有，七个门市均分，第一层标高为3.3米，第二层标高为3米。……三、住宅楼第九层给甲方壹户，楼号自先。……五、叁层以上归乙方所有，由乙方支配出售。六、甲方出具原房屋土地手续及证照，乙方办理新的证照手续，乙方拆除老房子、剩余价值归乙方所有，同时又约定了其它方面的权利和义务。2011年8月8日，原告张贺平经中间人姚其祥与被告郑朝军又签订了《开发建楼合同书（补充条款）》，合同约定，在原有合同基础上，补充如下条约：一、在原土地南端留3米做本楼通道，权属仍归甲方（张贺平）所有，供乙方（郑朝军）无偿使用，甲方不得改变用途。二、在办完批建手续后，乙方向甲方交纳三十万工程保证延时风险金，待楼房竣工，乙方办完房照，甲方将押金返还给乙方。三、乙方办理批建手续，甲方需全力配合，出示相关证明、签字等，如造成耽误甲方承担所造成的损失。2011年8月11日，被告郑朝军借用原告张贺平建国用（94）第14602175号土地使用证用于房屋翻建手续，保证用完及时归还，并给原告出具了借用条。2011年10月8日，建昌县城镇规划办公室出具了丽都家园（华阳食府南侧）部分地块的规划条件。2012年3月14日，建昌县国土资源局为该宗地块颁发了土地使用者为被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司的土地使用证。2012年3月28日，被告郑朝军与被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司签订了协议书，协议书约定，双方联合开发承建原蔬菜公司盐业运输处，建商住楼一栋，该工程占地面积1194平方米，总建筑面积6384平方米。乙方（郑朝军）在该工程项目中有独立自主权，甲方（建昌县城市建设综合开发有限责任公司）配合乙方办理好工程的各种手续，但一切费用由乙方自付，乙方在该工程的一切税费及各部门所收取的一切费用都由乙方自付。乙方必须按国家法律法规进行正常的房地产经营，自负盈亏。2012年6月11日，建昌县城镇规划办公室为建昌县城市建设综合开发有限责任公司颁发了建设用地规划许可证。2012年6月14日，建昌县城镇规划办公室又为建昌县城市建设综合开发有限责任公司颁发了建设工程规划许可证。2012年7月25日，建昌县城乡规划建设局为被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司颁发了建筑工程施工许可证。2012年7月26日，建昌县房地产开发管理办公室为被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司颁发了商品房（预）销售许可证。被告郑朝军在该宗地块批建手续办理完毕后，遂在该宗地块内以建昌县城市建设综合开发有限责任公司的名义建两栋商住楼，其中南北走向临街一栋，东西走向一栋。2012年12月11日，被告郑朝军、姚春红在未和原告协商的情况下到建昌县房产管理局办理北1、北2、北3三个门市房的房屋所有权登记，2012年12月12日，建昌县房产管理局为被告郑朝军、姚春红办理了房屋所有权登记，北1至北3三个门市房的房屋所有权人均为被告郑朝军、姚春红，北1门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××，北2门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××，北3门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××。2013年末，被告郑朝军施工的商住楼峻工，将北1、北2、北3三个门市房交付给原告，但未给原告办理房屋所有权证。2013年12月10日，原告张贺平将北3门市房租赁给蒲国图，租赁期限为5年。2015年8月31日，原告张贺平将北1门市房租赁给辽宁时空连线保险代理有限公司，租赁期限为五年。2016年5月3日，原告张贺平将北2门市房租赁给中国大地财产保险股份有限公司辽宁分公司，租赁期限自2016年6月1日至2022年6月10日。2016年5月13日，被告郑朝军、姚春红和被告胡凤良、杨玉凤签订了门市楼买卖合同，被告郑朝军、姚春红将登记在自己名下的北1、北2、北3三个门市房出售给被告胡凤良、杨玉凤，每个门市楼的价款为83万元。2016年5月24日，被告胡凤良、杨玉凤到建昌县房产管理局申请办理房屋所有权证。2016年5月26日，被告郑朝军和郭清华签订了《协议》，约定：经甲、乙双方共同协商，甲方（郑朝军）将位于建绥路306国道东丽都家园1号门市、2号门市、3号门市.13平方米借给乙方使用，去银行抵押贷款，此笔借款由乙方负责偿还，因此房是甲方（郑朝军）赔给张贺平的房产，所以一年后乙方将房产还给甲方赔付给张贺平，因甲方（郑朝军）名到银行做不了借款，故此三个门市过户给乙方名下，如张贺平中途用房照，乙方无条件拿回，如不拿回，由此产生的一切后果由乙方负责。该协议签订后，双方未到房产局办理房屋所有权过户手续。2016年5月27日，建昌县房产管理局为被告胡凤良、杨玉凤办理了北1门市、北2门市、北3门市的房屋所有权证。2016年6月14日，被告郑朝军和郭清华签订了《情况说明》，说明2016年5月26日甲方（郑朝军）与乙方（郭清华）签订的协议是虚假的，现声明作废。2016年8月10日，原告张贺平经证明人姚其祥与被告葫芦岛君豪房地产开发有限公司签订了办理房照保证书，该保证书约定：对房主张贺平及张静的门市做如下保证，一、一号至三号门市名称为胡凤良，四号门市为郑朝军，五号门市为姚春红，六号门市为郑朝军，以上房权为占用名，实际房权是张贺平、张静所有。二、本月18号以前交回房照，年末前变更为原房主名称。三、住宅房照，一并补齐。四、对以上保证如有违约，自愿承担经济诉讼及法律责任。后被告胡凤良、杨玉凤以辽宁时空连线保险代理有限公司建昌分公司、中国大地财产保险股份有限公司建昌营业服务部、蒲国图为被告，张贺平、张静为第三人诉讼来院，要求三被告搬出所租赁的门市房，停止对二原告胡凤良、杨玉凤的侵害。建昌县人民法院于2017年3月23日作出了（2017）辽1422民初11号、（2017）辽1422民初12号、（2017）辽1422民初13号民事判决书，分别判决：被告辽宁时空连线保险代理有限公司于本判决生效后三十日内搬出建昌县建绥路丽都家园1号楼北1门市楼，停止对二原告的侵害；被告蒲国图于本判决生效后三十日内搬出建昌县建绥路丽都家园1号楼北3门市楼，停止对二原告侵害；被告中国大地财产保险股份有限公司建昌营业服务部于本判决生效后三十日内搬出建昌县建绥路丽都家园1号楼北2门市楼，停止对二原告侵害。上述判决宣判后，当事人在法定期限内提起上诉。葫芦岛市中级人民法院作出（2017）辽14民终646号、（2017）辽14民终647号、（2017）辽14民终648号民事裁定书。裁定：撤销建昌县人民法院（2017）辽1422民初12号民事判决，撤销建昌县人民法院（2017）辽1422民初11号民事判决，撤销建昌县人民法院（2017）辽1422民初13号民事判决，均发回建昌县人民法院重审。2017年3月20日，原告张贺平、张静诉讼来院，请求人民法院依法确认建昌县建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3三个门市房归原告所有，判令六被告协助原告办理上述三个门市房的产权变更登记手续，六被告承担诉讼费用。2017年3月24日，原告向本院申请诉讼保全，本院作出（2017）辽1422财保46号民事裁定书，裁定查封登记在被申请人杨玉凤、胡凤良名下的房产三套（房屋坐落：位于建昌县、北3门市；房屋所有权证号：北1:45161B，北2:45163B，北3:45162B）。如另案在先查封，则依法轮候查封。原告花费诉讼保全费5000元。本院受理后，因被告郑朝军、姚春红未到庭参加诉讼，经询问郑朝军，郑朝军称，与原告签订的开发协议书及补充条款是真实的，且工程竣工后已将北1、北2、北3三个门市交给原告。自己将该三个门市房产权办到自己名下，原告并不知晓，自己办房照后已向银行借款，后将银行借款还清将房照拿回。自己在搞工程建设期间，因缺少资金多次向案外人郭清华借款，因郭清华催要，自己无钱给付，遂欲用自己名的房照办理贷款，但在当时用自己的名借贷款不能办理，遂由郭清华找人借贷款，随即和胡凤良、杨玉凤签订门市楼买卖协议，欲以胡凤良、杨玉凤的名义从银行借贷以偿还郭清华借款，但不知什么原因未能贷款，并称自己未从胡玉良、杨玉凤处借过款，也未和胡玉良、杨玉凤及郭清华签订过以房抵债协议。欠郭清华的欠款因未能办理贷款未能偿还，其欠条也未收回。被告胡凤良称：郑朝军、姚春红欠他和杨玉凤450万元，都是杨玉凤办理的，但买门市楼交多少钱不清楚。杨玉凤称，购买郑朝军的三个门市楼共花450万元，契税由郭清华交纳。调查郭清华时，郭清华称，胡凤良、杨玉凤的450万元系我从杨玉凤处借300万，给杨玉凤出借条，我又把这300万借给郑朝军，郑朝军给我出借条，在杨玉凤买门市楼的时候，杨玉凤又交给我150万，这150万元，办理过户手续花费60多万元，剩下的钱还给其它人了。本案经调解未能达成协议。 另查明：被告郑朝军因涉嫌合同诈骗罪于2018年7月28日被葫芦岛市公安局刑事拘留，同年8月31日经葫芦岛市人民检察院批准被逮捕。葫芦岛市人民检察院于2019年5月14日作出了葫检公-刑诉[2019]9号起诉书，该起诉书未涉本案三个门市房。 本院认为，原告张贺平、张静用自己拥有的房屋及土地使用证与被告郑朝军签订的开发协议书，系双方当事人的真实意思表示，该协议书签订后，被告郑朝军将二原告的土地使用证变更到被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司的名下并以建昌县城市建设综合开发有限责任公司的名义办理商住楼的各种审批手续，二原告原有的房屋由被告郑朝军依开发协议书的约定拆除，其标的物灭失，二原告对原房屋所有权及土地使用权丧失，并转移到被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司的名下。被告郑朝军以被告建昌县城市建设综合开发有限责任公司的名义开发建造商住楼竣工后，被告郑朝军依开发协议书的约定，将北1、北2、北3三个门市房交付给二原告并由二原告占有和使用，但未给原告办理房屋所有权证，故该三个门市房的物权未设立。后被告郑朝军到房屋管理部门将交付给二原告的北1、北2、北3三个门市房的所有权变更到自己和姚春红名下，被告郑朝军、被告姚春红对北1、北2、北3三个门市房拥有了物权。被告郑朝军、姚春红为了偿还案外人郭清华及郭清华偿还被告胡凤良、杨玉凤欠款，经与案外人郭清华协商，将自己享有物权的北1、北2、北3三个门市房出售给被告胡凤良、杨玉凤，并签订了北1、北2、北3三个门市房的买卖合同，到房屋管理部门为胡凤良、杨玉凤办理了房屋所有权证，至此，北1、北2、北3三个门市房的物权转移到被告胡凤良、杨玉凤名下。综上，原告张贺平、张静请求依法确认建绥路丽都家园86号楼北1、北2、北3三个门市房为其所有的物权确认请求，没有法律依据，其诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十条、第三十三条之规定，判决如下： 驳回原告张贺平、张静的诉讼请求。 案件受理费30800元，诉讼保全费5000元，由二原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判长  弓志平 审判员  徐晓华 审判员  邵长征 二〇一九年十一月二十一日 书记员  查 亮