大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初1741号原告：大连得信物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区润竹园5号2单元3层3号，统一社会信用代码9121028206443406XU。法定代表人：许金山，系该公司经理。委托诉讼代理人：卢庆国，男，1956年10月20日出生，汉族，系该公司员工，户籍地辽宁省庄河市，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：于长波，男，1957年11月4日出生，汉族，系该公司员工，住大连市普兰店区。被告：刘鲲，男，1977年11月24日出生，汉族，无业，住大连市经济技术开发区。原告大连得信物业管理有限公司（以下简称得信公司）与被告刘鲲物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢庆国、于长波及被告刘鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告得信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费8796元及滞纳金16490元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告的房屋位于润竹嘉园B区5-2-1-3，面积为87.24平方米，每平方米1.4元物业管理费。被告于2014年1月1日至今未付，经原告多次索要未果。故原告诉至法院，希判如所请。被告刘鲲辩称，原告起诉内容不符合客观事实，被告不认可，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一，被告拒绝缴纳物业费是因为小区物业不履行管理职责所致。被告在2010年购买的案涉房屋，开发商于2011年交房使用，物业费被告从开发商交钥匙后一直交到2013年末。2013年被告的房屋隔壁（公共水表间）水管断裂，将被告家的房屋淹了。房屋四周大白墙最高淹到离地面1米多，现在还能看到墙上有被水淹过长的黑毛，损失巨大。因被告当时在福建工作，便委托被告的父母找原告，但原告说不归他们管，至今物业也没有进行维修。2017年被告回家后发现水被停了，被告便找到原告。原告的经理和一个工人来了后说因被告欠物业费所以便将被告家的水停了。被告认为虽未交物业费，但物业公司没有权利停水。原告擅自停水的行为侵犯了被告的合法权益。直到2019年3月，被告又找原告，原告才将水阀打开。但水阀打开也没有水，因为长时间停水，导致水表的管道和水管里生锈堵死了，最后将水表、水管拆下清洗才有水。原告对被告反映的问题不处理，并擅自停水，给被告造成了巨大损失。第二，物业费收费标准不透明，被告认为偏高，应予调整。被告所在小区物业管理不到位，绿化没有达到30%，车辆乱停，公共设施损害无人修理，原告的服务态度恶劣，没有达到其收费标准的物业服务等级。第三，根据法律规定，原告的起诉已经过诉讼时效。综上，被告即使应当交纳物业费也应扣除因物业管理疏忽导致被告遭受损失的金额并降低收费标准后再交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的原告提供的《前期物业管理服务协议》、商品价格备案表复印件、2019年1月催费通知单照片和被告提供的关于其房屋室内情况的照片14张，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供证明书一份，拟证明案涉小区在大连福安居物业公司停止服务后由原告进行物业管理服务。被告的质证意见是对其真实性不清楚。本院认为，该证明系案涉楼盘开发商出具，与现实情况相符，故对该证据的真实性本院予以确认。2、原告提供催费通知单照片，拟证明原告通过在被告家门上张贴催费通知单的方式和向被告打电话催缴的方式索要物业费。被告只认可其中2019年1月的催费通知单，对其他催费通知单表示没有看见，不认可。本院认为，因被告自认其多年在福建工作，房屋委托其父母照看，故有可能未看到门上张贴的催费通知单，但从照片中的门牌号可以看出，上述证据具有真实性，本院予以确认。3、被告提供自行拍摄的小区电动摩托车、草坪、垃圾袋挂在树上的三张照片，拟证明原告物业管理服务不到位。原告的质证意见是对真实性有异议，认为无法确定是原告所管理的小区内情形。本院认为，原告自行拍摄的照片因无法确定其拍摄的具体时间和具体地点，本院对上述三张照片不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月19日，大连义恒房地产开发有限公司、原告和大连福安居物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定大连义恒房地产开发有限公司委托大连福安居物业管理有限公司为被告所在小区提供物业管理服务，协议对相关权利义务、服务内容、违约责任等进行了约定。同时约定住宅按建筑面积收取1.4元／㎡／月。被告所居住的是位于大连市普兰店区建筑面积87.24平方米的房屋。被告于2011年11月19日办理房屋交付手续。2013年5月1日，大连义恒房地产开发有限公司出具证明，载明大连福安居物业管理有限公司从2013年4月30日停止对润竹嘉园B区经营管理。2013年5月1日由大连得信物业管理有限公司进行管理，并与80%以上的业主签订了物业合同及前期物业管理服务协议，已取得了半数以上业主的同意与认可。被告的房屋在2013年曾因公共水表间水管断裂而被水淹，当时被告一直在外地工作。被告自2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计8794元（87.24平方米×1.4元/月/平方米×12个月×6年）未付。另查，因被告未交纳物业费，原告自2017年始至2019年3月擅自将被告家自来水关停。本院认为，虽原告未与被告签订《前期物业管理服务协议》，但结合被告的房屋所在小区的开发单位大连义恒房地产开发有限公司出具的证明及现实情况，原告确自2013年5月1日始对案涉小区提供物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。原告主张的物业费标准已经普兰店市物价局备案，被告应承担给付物业费的民事责任。对于被告辩称因公共水表间水管断裂而水淹房屋未及时解决拒交物业费一节，本院认为，公共水表间的相关设施产权原告无据证明属于原告，同时原告亦事认享有其产权，则因其损坏而产生的相关侵权责任应向公共水表间设施的产权主体主张。但原告仅因被告未缴纳物业费而擅自关停被告家的自来水阀，并自2017年持续到2019年3月未开通擅自关停的自来水，本院认为，关于生活用水的提供，其合同双方系被告与当地的自来水公司，原告无权未经自来水公司同意擅自关停被告房屋的自来水水阀，原告的这种行为具有过错，故应扣除相应的物业费数额。因被告在此期间一直在外地工作，综合考虑停水问题对被告生活的实际损害后果大小、原告的过错程度，本院酌定被告对欠付物业费的80%应承担给付义务，即被告应给付原告2014年1月1日至2019年12月31日间的物业费7035元（8794元×80%）。对于被告提出的其他物业服务不到位问题，因物业服务是一种长期的、循环进行的服务行为，被告提供的证据不足以证明其主张，对被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告抗辩原告起诉已经超过诉讼时效一节，本院认为，被告欠付多年的物业费，原告不向被告索要不符合常理，且原告亦提供多张其每年到被告家门上张贴的催费通知单照片佐证，故原告的起诉未超过法定诉讼时效。关于原告主张滞纳金的诉讼请求，本院认为，原告主张的滞纳金性质属于逾期付款违约金，系违约方故意不履行合同义务所应承担违约责任的一种方式。现被告虽存在欠交物业服务费的行为，但究其原因是被告对原告所提供的物业服务质量有异议及沟通不畅未按时交纳物业费，被告是以不交物业费的行为来督促原告改进服务质量，其并非以欠交物业服务费为最终目的，且原告没有证据证明被告拖欠物业费的行为给其造成了额外的重大损失，因此，原告要求被告交纳高额逾期付款违约金，有违公平原则，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告刘鲲于本判决生效之日起十日内给付原告大连得信物业管理有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费7035元；二、驳回原告大连得信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计216元，由原告大连得信物业管理有限公司负担43元，由被告刘鲲负担173元。被告刘鲲于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  王辉二〇一九年十一月六日书记员  曲岩附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。