广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21918号原告：张耀华，男，汉族，住广州市荔湾区委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博一，广东宏力律师事务所实习律师。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地：佛山市南海区法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。原告张耀华与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴凯、刘博一，被告的委托诉讼代理人高敏锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金50000元及利息（按同期银行贷款利率自2019年5月4日计算至实际返还之日止）；2.被告承担本案的诉讼费；3.解除原被告双方签订的《物业租赁合同》。事实和理由：2019年5月4日原告与被告签订《中一大厦租赁和场地使用确认书》，双方约定被告将坐落于佛山市南海区*********************单元租赁给原告有偿经营使用，租赁使用期限为20年，使用费总额为人民币403888元，原告在签订该确认书时同时支付定金伍万元。另双方约定原告以融资贷款的方式支付部分款项。原告依约于2019年5月4日支付了定金5万元。后经原告了解上述承租房屋未取得合法产权登记，不具备对外出租使用条件；且原告的年龄已无法通过正常途径向银行申请贷款。鉴于此，原告委托律师向被告发出《律师函》通知被告退还原告已经支付的款项及利息，被告于2019年7月16日收到了上述《律师函》却未给予原告任何回复，原告遂于2019年8月8日委托律师向被告发出《律师函》告知被告自该律师函到达被告之时双方签订的上述《中一大厦租赁和场地使用确认书》正式解除，并再次通知被告退还原告已经支付的款项及利息，被告于2019年8月9日收到了上述《律师函》却未给予原告任何回复。被告答辩称：一、涉案物业已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，属于合法有效的租赁物，原告的陈述与事实不符。二、《中一大厦租赁和场地使用确认书》、《物业租赁合同》均是原被告的真实意思表示。第一，原告先与被告签订了《中一大厦租赁和场地使用确认书》，然后签订了《物业租赁合同》。无论是《中一大厦租赁和场地使用确认书》还是《物业租赁合同》，均是原被告的真实意思表示。第二，《物业租赁合同》经过律师见证。第三，原告主张解除《中一大厦租赁和场地使用确认书》没有依据，且无论《中一大厦租赁和场地使用确认书》是否解除，鉴于原被告已签订《物业租赁合同》，原告应当按照《物业租赁合同》的约定履行支付租金的义务。因此，原告无权要求返还定金。三、原告要求返还定金没有任何依据，恳请驳回原告的全部诉讼请求。第一，被告不存在违约行为。第二，原告应当按照《物业租赁合同》履行支付义务。第三，根据《物业租赁合同》第五条1（2）、第六条第5点约定，鉴于被告逾期支付款项构成违约，享有解除权的主体是被告，并非原告，即被告有权要求原告继续履行或解除合同。因原告违约，被告有权没收原告的定金，且有权要求原告支付违约金。若原告无故解除合同的，原告应按租金总额的30%向被告支付违约金及向被告赔偿损失。原告已支付的款项不足以支付其应当承担违约金。因此，原告无权要求退回定金。被告不同意解除确认书及《物业租赁合同》，要求继续履行合同，且原告应当向被告承担违约责任及赔偿损失。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告打印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《中一大厦租赁和场地使用确认书》复印件1份、收款收据原件1份，用以证明2019年5月4日原告与被告签订《中一大厦租赁和场地使用确认书》，双方约定被告将坐落于佛山市南海区*********************单元租赁给原告有偿经营使用，原告依约向被告支付了5万定金，被告负有保证上述房屋满足对外出租使用条件的义务，而上述房屋并不具备对外出租使用条件，被告应当依法返还原告已经支付的定金。3.律师函2019.7.12原件1份，用以证明原告委托律师于2019年7月15日发出律师函通知被告于收到律师函三日内退还原告所有款项及利息。4.EMS邮单原件（尾号8428）及妥投证明原件各1份，用以证明《律师函》已于2019年7月16日送达被告，但截至起诉之日被告依旧未退还原告所有款项及利息。5.律师函2019.8.8原件1份，用以证明原告委托律师于2019年8月8日发出律师函告知被告自该律师函到达被告之时双方签订的上述《中一大厦租赁和场地使用确认书》正式解除，并再次通知被告退还原告已经支付的款项及利息。6.EMS邮单（尾号1829）原件及妥投证明原件各1份，用以证明《律师函》已于2019年8月9日送达被告，原被告双方签署的《中一大厦租赁和场地使用确认书》已解除，被告应当向原告退还原告已支付所有款项及利息，而截至起诉之日被告依旧未退还原告所有款项及利息。被告举证如下：1.土地使用权证原件1份、建设工程规划许可证原件1份、建筑工程施工许可证复印件1份，用以证明涉讼物业已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，属于合法有效的租赁物，原告的陈述与事实不符。2.照片打印件1张，用以证明涉讼物业早已封顶，属于合法有效的租赁物。3.法律见证书原件1份，用以证明《物业租赁合同》经过律师见证，是原被告的真实意思表示；原告主张解除《中一大厦租赁和场地使用确认书》没有任何依据，且无论《中一大厦租赁和场地使用确认书》是否解除，鉴于原被告已签订《物业租赁合同》，原告应当按照《物业租赁合同》的约定履行支付租金的义务；根据《物业租赁合同》第五条1（2）、第六条第5点约定，鉴于原告逾期支付款项构成违约，享有解除权的主体是被告，并非原告，即被告有权要求原告继续履行或解除合同。因原告违约，被告有权没收原告的定金，且有权要求原告支付违约金。若原告无故解除合同的，原告应按租金总额的30%向被告支付违约金及向被告赔偿损失。原告已支付的款项不足以支付其应当承担违约金。因此，原告无权要求返还定金。4.证明函原件1份，用以证明被告有权将租赁物转租、分租给第三方，原告应当继续履行合同并承担违约责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证1-2，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。原告举证3-6，均有原件核对，邮寄地址为被告登记的住所地，且均为妥投，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院予以确认。被告举证1、3、4，原告均确认其真实性，本院确认其真实性。被告举证2的照片，原告不确认，本院进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2019年5月4日，原告张耀华（承租方、乙方）与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司（出租方、甲方）签订《中一大厦租赁和场地使用确认书》，约定甲方将坐落于佛山市南海区**************厦（推广名称：岐海壹号）1座714室（以下简称涉讼物业）租赁给乙方有偿经营使用，物业建筑面积约为38.88平方米；租赁期限为20年，2020年7月4日至2040年7月3日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地使用费总额为403888元；乙方签订确认书同时支付定金5万元；乙方应在付清定金七日内与甲方签订《物业租赁合同》，于签订《物业租赁合同》当日按场地使用费总额的50%支付首期款203888元（包含已付定金），剩余款项200000元，乙方选择融资贷款方式支付；双方签订《物业租赁合同》后，本确认书即时作废。同日，被告出具收款收据，确认收到原告支付中一大厦1座714定金5万元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中一大厦物业租赁合同》，约定：乙方承租涉讼物业，建筑面积38.88平方米，套内面积28.27平方米，租赁使用期限为20年，即2020年7月4日至2040年7月3日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，乙方应在2055年9月30日当天将该物业的使用权归还给甲方；场地租赁费总价款403888元，付清定金七日内签订《物业租赁合同》，于签订《物业租赁合同》当日按该物业总额的50%支付首期款203888元（包含已付定金），剩余款项200000元在签订该合同后，乙方选择融资贷款方式支付；甲方应当在2020年7月4日前将该物业交付给乙方。双方并约定其他权利义务关系。原告分别于2019年7月15日、8月8日向被告发送《律师函》表明其年岁较大无法办理贷款用于支付租金并要求解除涉讼《中一大厦租赁和场地使用确认书》。另查明，位于佛山市南海区********之西（烂什）地段名称为中一大厦的建设项目，已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。诉讼中，被告确认涉讼租赁物未办理竣工验收手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案租赁物所在中一大厦已办理规划报建,但涉案《中一大厦物业租赁合同》约定的使用权出让期限从2020年7月4日至2040年7月3日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同项下超出二十年部分的约定无效，原告诉请解除该部分权利义务约定，本院不予支持。原告未按合同约定支付首期款并两次发函表明其无法办理贷款用于支付租金且要求解除合同，原告以其行为明确表示拒绝履行涉讼合同导致合同目的无法实现，本院对于原告关于解除涉讼合同项下二十年内（即2020年7月4日至2040年7月3日期间）的权利义务约定的诉请予以支持。原告未按合同约定支付首期款并单方要求解除合同，构成违约，原告诉请被告返还定金，依法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张耀华与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司于2019年5月4日签订的《中一大厦物业租赁合同》中关于2020年7月4日至2040年7月3日期间的权利义务约定；二、驳回原告张耀华的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计3679.16元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年十一月二十九日书记员  成海欣