四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初6708号 原告：颜丽蓉，女，汉族，生于1967年9月27日，户籍住址：四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：向莹莹，女，汉族，生于1986年2月1日，户籍住址：四川省绵阳市游仙区。 被告：绵阳西部冷都投资有限公司。住所地：绵阳市涪城区龙门镇小桥街25号。 法定代表人：罗纯虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹金池，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷宇，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 原告颜丽蓉与被告绵阳西部冷都投资有限公司（以下简称“西部冷都公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颜丽蓉及诉讼代理人向莹莹、被告的诉讼代理人邹金池、雷宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜丽蓉提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2015年8月15日签订的编号为3-2181的《商铺买卖合同》及《补充协议》。二、判令被告归还原告已支付的房款28.4万元，并承担该自2015年8月15日起至归还之日止按银行同期贷款利率计算的资金利息。三、本案诉讼费由被告承担。原告提出如下事实与理由：2015年8月6日，原、被告签订《西部冷都商铺认购书》，并于同月15日签订《商铺买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买西部冷都3幢2181号商铺，建筑面积31.74平方米，单价19718.64元，总价625870元，2015年8月15日至2020年9月30日租金共计312935元，租金折抵房款并享受购房优惠后，原告向被告支付房款28.4万元，并约定被告于2016年9月30日前将商铺交付给原告，并于365个工作日内办理商铺产权证书。原告认为有以下理由应解除合同：一、被告在未取得商品房预售许可证的情况下便将商铺出售给原告，也未进行网签，该合同应为无效。二、买卖合同未按照《商品房销售管理办法》第十八条的规定，约定套内建筑面积和公摊面积等必要的合同项目，现原告得知，该商铺的公摊面积远大于市场同等价位的商铺的公摊面积。三、原告在签订合同时就已经向被告出具了书面委托书，委托被告办理交房手续并委托办理产权证书，本案交房之日为2016年9月30日，被告应按照合同的约定于一年之内即2017年9月30日前为原告办好产权证，即使以工作日计算，被告至迟也应于2018年3月20日办好产权证。而至今被告也未为原告办理好产权证。原告据此拥有合同赋予的合同解除权。四、被告采用了售后包租的形式销售房屋，违反法律规定。五、被告承诺该项目为政府支持、民生工程、投资收益高等，以上均为广告法禁用的宣传手段，诱导原告作出不正确的判断与其签订了合同。 被告西部冷都公司辩称：原告的诉讼请求不能成立。理由如下：一、原告的起诉已经超过合同解除权的行使期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，合同解除权应在一年之内行使，而案涉合同签订于2015年8月15日，原告起诉于2018年9月13日，其解除权已经消灭。二、被告虽在销售房产时未取得商品房预售许可证，但在原告起诉之前已经取得了该许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定买卖合同有效。三、因原告的个人原因未办理网签，但即使是预售合同，仍是双方当事人的真实意思表示，合同仍为有效。四、无法定的合同解除情形发生。《合同法》第九十四条列举了法定的合同可以解除的情形，但本案中并不存在以上情形。五、合同约定原告应向被告出具书面的授权原告代为办证的委托书，但原告基于自身的考量至今也拒绝出具该委托书，原告也未举证证明其所称的早在合同签订时即已提供了书面委托手续，因此，至今未能为原告办理产权证不能归咎于被告，合同约定的解除情形并未发生。事实上，被告一直通过报纸公告等形式通知业主到被告处签署委托书、缴纳税费，但因原告不愿意继续履行合同故至今未办证。目前已经有一千余名业主办妥了产权证。六、西部冷都的确是省、市重点项目，并不存在虚假宣传的问题。七、被告于2015年2月26日在售楼处公示了3、4、5号楼的公摊面积，其中3号楼公摊率约为46%，未超过国家质量技术监督局在《房产测量规范》中规定的商业部分公摊不超过60%的国家标准，原告对此应当知晓。预售合同中无法直接注明的原因是需待工程竣工验收后由专业机构进行测绘才能准确得出公摊面积，且原告租金的计算系依据建筑面积计算的，并非按套内面积计算，因此，公摊面积的多少并不影响商铺的投资收益。 根据原、被告的陈述及所举证据，本院认定如下法律事实： 2015年8月6日，原告签署《西部冷都商铺认购书》，主要内容是：原告购买西部冷都3幢2181号商铺，建筑面积31.74平方米，单价19718.64元，总价625870元，定金2万元。原告享受五年一次性返租活动，且享受预售证下来来签合同按内部团购价优惠5%以及“老带新”1000元购物卡等优惠政策，实际需缴纳房款284000元。 2015年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《西部冷都商铺买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方开发的西部冷都3栋2层2181号商铺，建筑面积31.74平方米，单价8947.7元每平方米，总价284000元；乙方在合同签订之日一次性付清全部房款284000元；甲方定于2016年9月30日将竣工验收合格的商品房交付乙方；乙方付清购房款，商铺交付乙方使用后，从甲方受乙方书面委托起，在365个工作日内，按管理部门的规定办理商铺房屋产权证书。相关办证税费按当地房管部门和国土部门的相关规定各自缴纳；如因甲方原因不能在规定期限内办理产权证书，乙方可以解除合同，甲方须在乙方提出解除合同要求之日起30日内，将乙方已付房款全额退还乙方，并按乙方已付房款的10%支付违约金。 同日，双方还签订了《补充协议》一份，约定：原告将所购买商铺截止2020年9月30日的使用权委托给被告行使，该期间所产生的收益及风险均由乙方享有和承担。在该补充协议上，再次明确了该商铺单价19718.64元，总价625870元，2015年8月15日至2020年9月30日的租金共计312935元，租金折抵并享受其它购房优惠后，原告应付购房款284000元。 同日，原告向被告缴纳了购房款，被告向原告出具了编号为第1110560的内容为“收到购房款284000元”的收据。 2015年10月29日，西部冷都3号楼取得《商品房预售许可证》（编号：FYSED097号）。2017年1月10日，“西部冷都一期3号、4号、5号楼及地下室”工程取得《建设工程竣工验收备案证书》（编号：20170001）。 2013年的《绵阳市人民政府关于下达2013年度重点项目计划通知》[绵府函（2013）10号]和2017年的《四川省人民政府关于做好2017年全省重点项目工作的通知》[川府发（2017）3号]，均将西部冷都项目列为省市重点工程；被告在进行销售宣传时使用了“西部冷都国家民生基地，中国西部农产冷链第一城”等用语。 2018年4月2日，被告分别在《绵阳日报》、《绵阳晚报》上刊登公告，催告购买西部冷都项目一期3、4、5号楼但尚未办理不动产权证的业主到西部冷都公司签署办证资料，避免延迟办理不动产权证所造成的不利后果。 本院认为：本案的争议焦点如下： 一、关于合同效力的问题。合同解除权的请求权基础是原、被告双方签订的合同有效。无效的合同自始无效，不存在解除的问题，只可能存在确认合同无效的问题。原告在其陈述的理由中提及“被告在未取得商品房预售许可证的情况下便与原告签订商铺买卖合同，合同也未进行网签，故合同应为无效”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告于2015年8月6日出卖案涉商铺时，虽未取得预售许可证，但被告在原告提起诉讼之前的2015年10月29日取得了预售许可证。此外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，商品房网签系行政机关的行政管理措施，被告在与原告签订合同时未取得商品房预售许可证并因而无法及时进行网签，违反了行政机关的强制性规定，应接受相关的行政处罚，但未网签并不影响商品房买卖合同的效力。因此，原告所持的未取得商品房预售许可证及未网签故合同无效的理由不能成立，案涉合同应认定为有效。 二、关于原告的起诉是否已经超过合同解除权的行使期间的问题。本案中，当事人对解除权的行使有明确约定，即“甲方定于2016年9月30日将竣工验收合格的商品房交付乙方；乙方付清购房款，商铺交付乙方使用后，从甲方受乙方书面委托起，在365个工作日内，按管理部门的规定办理商铺房屋产权证书。相关办证税费按当地房管部门和国土部门的相关规定各自缴纳；如因甲方原因不能在规定期限内办理产权证书，乙方可以解除合同”。双方对原告是否书面委托被告办证有分歧，原告认为在签订合同时即已书面委托，而被告认为原告至今未出具书面委托书。如果原告至今未委托被告办证，则不存在超过解除权期间的问题。而如果以2016年9月30日为起点，即或不是以工作日而是以自然天数365天来计算，原告的解除权起算点也应是2017年9月30日，其法定的一年时间的解除权消灭的时间也应是2018年9月30日，而原告在2018年9月13日即提起了诉讼。因此，被告所持原告的解除权行使期间已经超过的理由不能成立。 三、关于公摊面积过大、售后包租、承诺投资收益是否是法定的合同解除条件的问题。《商品房销售管理办法》对公摊比例应在合同中注明、不得售后包租等作了规定，但该管理办法系建设部发布施行的行政规章，不属于法律或行政法规。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，该行政规章不是确认合同无效的依据，更非合同解除的法定事由。承诺投资收益亦为《中华人民共和国广告法》所禁止，但该事由仅可能影响合同的效力，不是在合同成立后因存在上述原因可予解除的理由。 五、原告在签订合同时是否已经向被告出具了授权被告办证的委托书的举证责任分配问题。原、被告在案涉合同中有关于从被告接受原告书面委托起365个工作日内办证的约定。原告主张签订合同时即已出具了该书面委托，而被告主张原告至今未出具书面委托。因出具委托是被告协助办证的前提条件，该情节成为本案争议焦点之一。根据“谁主张谁举证”、“证明有比证明无容易”的举证规则，该举证责任应分配给原告。因原告未证明此节，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，不利后果应由原告自行承担。原告不能证明出现了合同约定的解除条件，故该项理由无法支持。 综上所述，本案不存在不可抗力、不履行合同主要债务、迟延履行主要债务经催告仍未履行等法定的合同解除情形，原告也不能证明出现了约定的合同解除条件。因此，原告的诉请不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条第二款之规定，判决如下： 驳回原告颜丽蓉的诉讼请求。 本案受理费5860元，减半收取计2930元，由原告颜丽蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 文 波 二〇一九年十一月十三日 书记员 黄雯莎