温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初10663号原告：林雅，女，1983年5月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：邱芳君，浙江建桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春草，浙江建桥律师事务所律师。被告：温州佳域房地产开发有限公司，住所地：温州市双屿街道鹿翔商务中心17幢301室，统一社会信用代码：91330302MA2877DP25。法定代表人：申鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘盎，男，该公司员工。原告林雅与被告温州佳域房地产开发有限公司（以下简称佳域公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林雅的委托诉讼代理人邱芳君、被告佳域公司的委托诉讼代理人刘盎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林雅向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告开具不动产增值税普通发票；二、判令被告立即退还原告不动产增值税款20840.9元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:2017年11月，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房补充协议书》，约定原告以不含增值税房价1042045.05元及增值税114624.95元(税率为：11%)向被告购买鹿城区丁桥路东麓苑9幢204室房产，原告按照合同约定向被告共支付房款1156670元。经原告了解，合同签订后财政部已将不动产增值税税率从11%调整至9%，被告与原告约定的不动产增值税现适用9%税率，原告实际应缴税款金额已降低，但被告拒不向原告退还多收的2%税款。原告认为被告利用合同优势地位，在格式条款中将本应由其负担的不动产增值税缴纳义务转嫁至原告，按照11%税率向原告收取税款后，因财政部政策变化现行税率已经降低，其应向原告退还多收的2%税款。被告佳域公司辩称：一、被告已依法向原告开具不征税的增值税普通发票。案涉商品房不具备开具征税的增值税普通发票的条件。1.案涉商品房的房屋总价存在争议，不具备开具征税的增值税普通发票的条件。《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）规定“销售方开具增值税发票时，发票内容应按照实际销售情况如实开具，不得根据购买方要求填开与实际交易不符的内容。”根据该规定，开具增值税发票的前提是开票内容的确定，但目前双方不仅就合同总价款是否包含增值税税金存在争议，同时由于原告尚未收楼，无法核实《实测报告》内容，故双方对合同总价款是否因面积差异进行调整亦存在差异，案涉商品房总价款处于争议状态，故不具备开具征税的增值税普通发票的条件。2.原告向被告支付的购房款仍为预收款，被告无法将其转为收入，故无法开具征税的增值税普通发票。根据国家税务总局公告2016年第53号文件，销售自行开发的房地产项目的预收款应当开具不征税的增值税发票。《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。就案涉商品房而言，原告并未收房故其无法主导该商品房的使用，同时该商品房灭失的风险亦未转移至原告，故原告支付的购房款无法被会计处理为收入，被告无法开具征税的增值税普通发票。二、原告以增值税税率下调要求被告退还购房款没有任何事实、合同及法律依据。1.商品房销售后，增值税的纳税义务人是被告并非原告，被告按国家最新税率政策依法纳税为其法定义务。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。被告作为商品房的销售方，应当作为纳税义务人依法向国家缴纳增值税，并非原告。2.从计税原理上看，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。2019年国务院政府工作报告指出要深化增值税改革，务必使企业缴费负担有实质性下降，确保减税降费落实到位。增值税率下调是国家应对当前经济下行压力的重要举措，最直接的目的是减轻企业税负负担，以激发企业活力。故被告是否纳税、是否从纳税金额中获利，是被告与税务机关之间的法律关系，与原告无关。3.涉案《商品房买卖合同》及补充协议明确涉案商品房在不考虑面积差异的情况下为固定总价交易，并没有“降税即降价”的约定，被告是否纳税及纳税金额对涉案商品房的总价不产生任何影响。补充协议之所以拆分“含税总价、不含税总价”，主要是基于税务机关规定印花税是以不含税总价作为计征基数，合同才进一步明确不含税总价。要求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：温州市中国鞋都铁路沿线西侧G-5地块由被告开发建设。2017年10月24日，原告向被告认筹上述地块东麓苑9幢204室房产。11月10日，被告在温州市销售方案，根据该销售方案，东麓苑9幢204室房产销售价为1204240元。其中优惠方案为：参与诚意报名活动享受1%优惠；参与开盘活动认购享受1%优惠；按照约定时间签约享受2%优惠。该销售方案载明了优惠后总房款的计算方式。同年11月19日，原告向被告认购上述房屋，双方签订《碧桂园时代·天麓府（温州）认购书》，约定：认购价为1204240元；原告在2017年11月22日前与被告签署合同文件的，则原告可依以下顺序享受优惠：1）认筹99折；2）认购99折；3）按时签约98折。次日，原被告对原告的购房价格进行计算，根据优惠方案，原告的购房价格为1204240元×0.99×0.99×0.98=1156670元，双方签订了《碧桂园时代·天麓府（温州）认购书》，该认购书第二条载明认购价为人民币1156670元；第七条载明：“该单位认购价已享受：1、认筹99折；2、认购99折；3、按时签约98折”。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房补充协议书》。《商品房买卖合同》载明：买受人所购商品房基本情况：东麓苑9幢204室，建筑面积83.06平方米；交付期限：2019年10月15日。第五条载明：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13925.72元，总金额壹佰壹拾伍万陆仟陆佰柒拾元整。”合同第六条规定了面积差异房价款的计算方式。《商品房补充协议书》第三条关于购房款部分载明：“（三）《商品房买卖合同》正文中载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。……（四）合同价款补充约定：(1)除明确约定为不含税合同价款金额外，本合同约定的合同单价、合同总价以及其他合同价款金额均包含税金，税金按照合同约定的支付时点之有效税法规范计算，由买受人承担。”第十二条载明：“关于税费(一)买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1042045.05元，增值税为人民币114624.95元(税率为：11%)，故买方应向卖方支付的总房价人民币1156670元。(二)不包含在该商品房的全部房价款(含增值税价)中的，买受人应另支付给出卖人等的税费详见本补充协议附录一《税费及其他应付款项明细》。”第十七条其他约定载明：“若因国家政策、法律、法规等调整导致该商品房实际交付、交接、产证办理等手续的税、费（包括但不限于契税、印花税、住宅专项维修资金等）调整的，买受人同意按届时的政策、法律法规执行。”第十八条载明：“买卖双方一致确认：对本补充协议的条款含义认识一致，本补充协议约定与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议的约定为准。”附录一《税费及其他应付款项明细》载明：《商品房买卖合同》约定的交楼日期需缴交费用为出卖人代收费用（物业专项维修资金、物业收取费用）、政府收取费用（契税、不动产登记费、印花税）。其中备注载明：“1、《商品房买卖合同》及本补充协议约定的房价款均无包含上述的税、费。上述税、费均由买受人委托出卖人代交给相关政府部门；……3、上述的税、费在出卖人代收代缴时如遇政府相关部门变更收费标准或增加新的收费项目的，买受人均应按政府相关部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担，与出卖人无关。”附录二《委托办理权属登记协议书》第四条载明：“因办理本协议书第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人代缴给有关部门。在本协议书约定的期限内的任何阶段，如遇有关部门变更收费标准或增加新的收费项目的或调整税费缴交时间的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，否则引起的任何后果均由买受人自行承担。”同日，原告在《买卖合同重要事项告知书》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中签名，该两份文件均明确载明总房价款为1156670元。2018年1月26日，温州市房屋交易与产权管理中心对双方签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记，备案的合同价格为1156670元。《商品房买卖合同》签订后，原告依约于2017年11月20日缴纳首付款356670元，于2018年10月8日缴纳余款80万元。被告收款后向原告开具了浙江增值税普通发票。2019年1月19日，温州市华夏测绘信息有限公司对东麓苑的房屋建筑面积进行了测绘，涉案房屋的实测面积为82.96平方米。至今，原告未与被告办理房屋交接手续。另查明，《商品房买卖合同》签订后，我国陆续出台了相关减税降费政策，本案商品房销售行为应纳增值税税率从11%调整为9%。双方当事人对上述事实没有争议。本案双方争议的主要焦点是：增值税税率从11%调整为9%后，被告是否应相应调整房屋价款，并将相应的款项退还给原告。针对该争议焦点，原告认为：一、根据《商品房补充协议书》第十二条：“……该商品房的不含增值税房价为1042045.05元，增值税为人民币114624.95元（税率为：11%），故买方应向卖方支付的总房价人民币1156670元”，根据该约定，原告购买商品房实际上需要向被告支付两笔费用，一是不含增值税房价款1042045.05元，二是按照当时的不动产增值税11%税率替被告缴纳114624.95元增值税款。现不动产增值税税率从11%下调至9%，被告只需以9%的税率缴纳不动产增值税；根据《商品房补充协议书》第三条：“税金按照合同约定的支付时点之有效税法规范计算，由买受人承担。”以及“第十七条其他约定，若因国家政策、法律、法规等调整导致该商品房实际交付、交接、产证办理等手续的税、费（包括但不限于契税、印花税、住宅专项维修资金等）调整的，买受人同意按届时的政策、法律法规执行。”等约定，原告按照合同约定代被告缴纳不动产增值税税款实际应为93784元，被告应当退还原告多收不动产增值税款20840元。二、根据《商品房补充协议书》第十八条：“买卖双方一致确认，对本补充协议的条款含义认识一致，本补充协议约定与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议的约定为准。”被告与原告实际已将商品房购房款总金额计算方式，从《商品房买卖合同》第五条第1款“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13925.72元，总金额1156670元”，变更为《商品房补充协议书》第十二条：“……不含增值税房价为1042045.05元，加增值税税款的总金额”。即从原来含税单价乘以建筑面积计算，改为不含税单价乘以面积，再加实际应缴不动产增值税税款。原告认为商品房不含税房价为1042045.05元，不动产增值税税款从114624.95元下调至93784元，则被告应当将多收的不动产增值税款20840元退还原告。三、根据附录二《委托办理权属登记协议书》第四条约定：因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人代缴给有关部门。在本协议书约定的期限内的任何阶段，如遇有关部门变更收费标准或增加新的收费项目的或调整税费缴纳时间的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，否则引起的任何后果均由买受人自行承担。《商品房买卖合同》及《商品房补充协议书》均为格式合同，尤其《商品房补充协议书》更是被告单方拟定未经官方备案的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。既然被告提供的格式合同条款存在两种以上解释，依法应当作出不利于被告的解释，被告应当将多收的不动产增值税款20840元退还原告。被告认为：一、涉案商品房的含税总价是经政府审核同意出售的总价，在含税总价固定的前提下，根据税率另行推算约定不含税总价主要是基于被告缴交印花税考虑。1.根据规定，房地产企业出售商品房前，必须按“一房一价”政策，将单价、总价（不含税点）报经物价部门审核同意后才可对外进行交易，否则日后合同将无法备案、商品房也无法办证。本案中，涉案商品房的总价，从出售前房管网的价格公示、认购、签约、合同网签备案、发票开具等诸多环节，均显示涉案商品房的固定含税总价为人民币1,156,670元。原告按时履行的付款义务也证明其对该价格是充分知悉且无任何异议的。2.补充协议之所以另外拆分不含税总价，主要是依照相关规定，印花税依据合同所载金额确定计税依据，合同所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。所以，被告才在含税总价固定的前期下，根据增值税税率推算出不含税总价，以节省印花税成本支出。二、补充协议中“税金按照合同约定的支付时点之有效税法规范计算，由买受人承担”的约定，是被告履行告知义务，对增值税经济实质的揭示。在税收领域，存在“纳税人”与“负税人”的概念，纳税人是法律规定的具有纳税义务的主体，即法律上的纳税主体；负税人则是实际负担税款的人，即经济上的纳税主体。就购房款中的增值税而言，其纳税义务主体为房地产开发企业，而房地产开发企业在确定房价时必然将该税金作为开发成本之一增加进房价中，最终由买受人实质承担。不仅在房地产领域，所有以盈利为目的的企业，在销售商品、提供服务时，必然将自身承担的税务成本计算至商品、有价服务的价格中去，从而转嫁给最终的买受人，这是企业以逐利为目的的本质所决定的。此外，在房地产开发领域除了增值税外，被告还得承担土增税、土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加税等大量的税务成本，这些成本均通过房价的形式转嫁到了原告身上，按照原告的逻辑，这些税率的变动都将导致房屋总价的变动，这不仅不符合双方的合意，也不利于交易的安全，更是不符合社会常识的。三、补充协议第十七条、附录一、附录二不能作为原告要求被告返还增值税的依据。1.上述约定适用于原告为缴纳主体的税、费，而增值税缴纳主体为被告。根据相关法律法规，上述约定中的税、费（如契税、印花税、住宅专项维修资金等）其缴纳主体均为原告。只是由于业主人数众多，出于加快办证进度的考量，被告代政府相关部门向原告收取税、费，收取后代原告向政府相关部门缴纳，对这些税、费，被告既不是支付主体亦不是接收主体，只是代收代缴的角色。而增值税则不同，被告本身就是法定的缴纳主体，不存在被告代政府向原告收取增值税，再代原告向政府缴纳增值税的情况，故增值税税率变动不适用上述约定。2.上述约定适用于交付、交接、办证环节缴纳的税、费。根据相关法律法规，契税、住宅专项维修资金为交接、办证环节必须缴纳的税、费，若未缴纳，则将无法办理产证。而房地产领域的增值税缴纳时间较难确定，被告在前期预收房款时已预先按固定比例缴纳增值税，在实际交付具备交税条件后，也只有待前期预缴的增值税及支付工程款等款项获取的进项增值税抵扣完毕后，才需要缴纳增值税。故增值税亦不是交付、交接、办证环节必须缴纳的税、费，不适用上述约定。3.上述约定中的税、费是在办理权属登记环节的政府收费，不是房屋总价的组成部分。补充协议第十二条款明确约定，买受人应另外支付给出卖人等的税费不包含在该商品房的全部房价款中。此外，附录二第四条亦约定，因办理本协议书第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人代缴给有关部门，故这些税费的实际接收主体为政府而非被告，被告从未委托政府代收房款，故这些政府收费不构成房屋总价的组成部分。本院认为，一、从被告对外公示房价、原告向被告认购房屋、双方签订合同到原告进行备案登记等过程形成的一系列文件内容来看，涉案房价系固定价，不会随税率的变化而发生变化。2017年11月10日，被告对销售方案以公示的方式向全社会公开，对每套房屋的销售价以及优惠措施均进行了公示，涉案房屋销售价为1204240元。11月19日，原被告签订认购书，约定认购价为1204240元。11月20日，双方再次签订认购书，双方对涉案房屋扣除优惠后的价格进行计算，涉案房屋购房价格为1204240元×0.99×0.99×0.98=1156670元。同日，双方签订《商品房买卖合同》和《商品房补充协议书》。再次明确涉案房屋总价为1156670元，并将总价除以建筑面积，得出单价为每平方米13925.72元。2018年1月26日，温州市房屋交易与产权管理中心对双方签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记，备案的合同价格为1156670元。上述文件均明确房价为1204240元，扣除原告因参与认筹、认购、准时签约可享受的优惠后，房价为1156670元，该价格系固定价。《商品房买卖合同》除第六条规定了建筑面积差异对房价款的影响外，没有其他条文显示价格可能出现浮动的情形。二、原告主张《商品房补充协议书》对《商品房买卖合同》约定价格进行了变更，缺乏依据。首先，从签订过程分析。该两份合同同时签订，并不存在双方经过磋商对价格进行重新约定的情形。其次，从合同内容分析，《商品房补充协议书》及其附录没有变更房屋价格的内容。《商品房补充协议书》共有19条及附录一、附录二，第三条规定了“关于购房款”，第十二条规定了“关于税费”。如双方对房屋价款重新进行约定，应在第三条“关于购房款”部分约定，而不应在第十二条“关于税费”部分约定。第十二条“关于税费(一)买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1042045.05元，增值税为人民币114624.95元(税率为：11%)，故买方应向卖方支付的总房价人民币1156670元。(二)不包含在该商品房的全部房价款(含增值税价)中的，买受人应另支付给出卖人等的税费详见本补充协议附录一《税费及其他应付款项明细》。”从全文理解，规定该条的目的是告知购房人总房价中含有增值税，不含其他税费。文中不存在关于税费变动房价随之变动的内容。附录一《税费及其他应付款项明细》载明：费用为出卖人代收费用（物业专项维修资金、物业收取费用）和政府收取费用（契税、不动产登记费、印花税）。其备注内容亦明确房价款中不含上述税费。附录二《委托办理权属登记协议书》，顾名思义，其中的内容、产生的税费仅与“办理权属登记”有关，并不影响房价。原告以第四条的内容“因办理本协议书第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人代缴给有关部门。在本协议书约定的期限内的任何阶段，如遇有关部门变更收费标准或增加新的收费项目的或调整税费缴交时间的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，否则引起的任何后果均由买受人自行承担”主张增值税降低总房价降低，显然无理。再次，《商品房买卖合同》第五条规定了计价方式与价款“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13925.72元，总金额壹佰壹拾伍万陆仟陆佰柒拾元整。”该约定清晰明确，不存在有两种以上解释而要作出不利于格式条款提供者的解释的情形。综上，本院认为，原告要求被告返还不动产增值税款20840.9元，缺乏事实依据，其请求本院不予支持。被告的辩称及其对合同相关条款的解释，本院予以采纳。关于原告的第一项诉讼请求，本院认为，因原告至今未从被告处接收房屋，未就面积差异与被告进行结算，原告对房屋总价款提出异议，在此情形下，不具备要求被告开具征税的增值税普通发票的条件，况且被告并不存在拒绝开具征税的增值税普通发票的情形，原告的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告林雅的诉讼请求。案件受理费321元，减半收取160.5元，由原告林雅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  李琴仙二〇一九年十一月二十一日书记员  项婷婷