江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14005号原告：昆山银桥控股集团有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码913205837938017398。法定代表人：蒋春明，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩礼斌，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被告：皓星盈（昆山）信息科技有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路18号2301室，统一社会信用代码91320583MA1NJ1YE74。法定代表人：陈露，系该公司总经理。原告昆山银桥控股集团有限公司（以下简称“银桥公司”）与被告皓星盈（昆山）信息科技有限公司（以下简称“皓星盈公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告银桥公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。被告皓星盈公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告银桥公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。被告皓星盈公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银桥公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付所拖欠的租金1336950元(2018年1月1日至2019年6月30日)；二、判令被告向原告支付押金150000元；三、判令被告向原告支付物业管理费、电费、保洁费合计87561.6元；四、判令被告向原告支付违约金425001.58元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月19日，原被告双方签订《昆山XXX产业用房租赁协议书》一份，约定原告将位于昆山市花桥经济开发区《XX广场一期》X号楼XX层的南部，建筑面积1627.93平方米的房产租赁给被告使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，合同期总金额为2673900元。被告在首次支付租金时另支付原告150000元作为押金。被告逾期支付租金、物业管理费等本合同约定的相关费用的，每日按逾期应交纳金额的千分之一原告支付违约金。同时，双方对租金支付及时间等做了明确约定。但截至目前被告未向原告支付任何租金及押金，经原告催要后，被告仍未支付。同时被告拖欠物业公司相关物业管理费、电费及保洁费合计87561.6元。综上，原告认为，被告拖欠租金、押金等的行为侵害了原告的合法权益，为此原告特诉诸贵院，要求被告履行相关义务，望判如所请。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令原被告双方于2018年6月19日签订的《昆山XXX城产业用房租赁协议书》自起诉之日解除；二、判令被告将位于昆山市花桥经济开发区部房产腾房迁让并返还原告；三、判令被告向原告支付所拖欠的租金暂计1336950元(2018年1月1日起计算至实际解除之日，暂计算至2019年6月30日)；四、判令被告向原告支付占用使用费(自实际解除之日起计算至实际返还之日，按照租金的1.5倍计算)；五、判令被告向原告支付物业管理费、电费、保洁费合计87561.6元；六、判令被告向原告支付违约金558696.58元(其中逾期付款违约金425001.58元，合同解除违约金133695元)；七、本案诉讼费由被告承担。被告皓星盈公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《昆山XXX城产业用房租赁协议书》（以下简称“合同”）一份，约定原告将位于昆山市花桥经济开发区《XX广场一期》XX层的南部建筑面积1627.93平方米的房产出租给被告作为办公用房使用。租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。合同第三条“租金等费用及支付方式”约定：租金为每天每平方米1.5元，月租金为74275元，合同期总金额为2673900元。签订本合同10日内支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金445650元；2018年6月20日前支付2018年7月1日至2018年12月31日的租金445650元；2018年12月20日前支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金445650元；2019年6月20日前支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金445650元；2019年12月20日前支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金445650元；2020年6月20日前支付2020年7月1日至2020年12月31日的租金445650元。物业管理费：乙方承担上述房屋(1627.93平方米)的物业管理费，并应就此与亚太广场物业管理公司签订《物业服务协议》见。使用期内，使用该房屋所产生的水、电、气、通讯、设备等费用由乙方按照实际发生金额自行承担。押金：乙方应在首次支付租金时，另支付给甲方150000元作为押金，如乙方在承租期内无违约情形，此押金在租赁合同终止后由甲方不计息退还给乙方。合同第六条“财产返还”约定：乙方应在本合同的租赁期届满(包括双方协商一致提前解除合同、甲方行使解除权提前解除合同)后10日内返还租赁房屋及设施设备。返还时，双方应办理交接手续，并相互结清各自应当承担的费用。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租金的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费，且甲方有权随时要求乙方返还房屋。乙方拒绝返还的，甲方有权强行收回房屋(包括但不限于采取停水、停电等措施，造成的相关后果由乙方承担)。返还租赁房屋时，乙方必须将房屋恢复至乙方装修前的原样并保持房屋处于正常可使用的状态，房屋内的设备设施应完好无缺失。合同第七条“违约责任”约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权利解除本合同，并由乙方支付甲方年租金的15%的违约金：1.乙方未经甲方同意，转租本房屋给第三方的；或以房屋作抵押、担保；2.乙方未按时缴纳本合同约定的租金、物业管理费、空调费等有关费用达30日的，或者乙方在本合同期内，拖欠租金及其他应由乙方交纳的费用累计达3次(含)以上的；3.乙方未经甲方同意，擅自拆改变动本房屋的结构或者改变本房屋的使用性质；4.乙方利用本房屋存放危险物品或进行非法活动；5.房屋空置30日以上的。乙方逾期支付租金、物业管理费等本合同约定的相关费用的，每日按逾期应交纳金额的千分之一向甲方支付违约金。原告称其已于2018年1月1日将涉案房屋交付给被告，由被告用作办公使用，但被告至今未支付租金及押金，另欠物业管理费、电费及保洁费合计87561.6元。原告于2019年9月16日向被告发出《解除租赁协议通知书》，告知被告因长期拖欠租金未支付即日起解除双方签订的《租赁协议书》。该通知书已由原告张贴在涉案房屋的入户门上并拍照留证。照片显示：涉案房屋内有办公设备等物品，背景墙有“皓星盈”标识。庭审中，原告陈述据其了解被告与涉案房屋的物业管理房有签订过物业管理合同，其尚未代被告垫付前述物业费、电费、保洁费87561.6元，涉案房屋目前仍由被告实际占用，里面有被告的一些桌椅板凳等办公用品，上次去贴解除通知的时候里面没有人。现因原告以被告逾期支付租金等费用为由要求解除合同并主张被告承担相应违约责任，为此诉至本院。以上事实，有《昆山XXX城产业用房租赁协议书》、付款通知书、解除租赁协议通知书、照片以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《昆山XXX城产业用房租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的合同义务。关于原告要求解除前述合同的主张，本院认为，合同明确约定承租人未按时缴纳本合同约定的租金、物业管理费、空调费等有关费用达30日的，或者承租人在本合同期内，拖欠租金及其他应由乙方交纳的费用累计达3次(含)以上的，出租人均有权解除合同。本案中，被告自签订合同至今均未向原告支付过租金，故原告有权行使约定解除权解除合同，本院依法认定原告与被告签订的《昆山XXX城产业用房租赁协议书》于原告提出解除合同之日即第一次庭审之日2019年9月16日解除。关于原告主张的租金及逾期付款违约金，本院认为，被告应当向原告支付截至合同解除之日产生的租金即2018年1月1日至2019年9月16日期间的租金1542444.2元（74275元/30天*623天）。被告逾期支付租金等费用，构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定承租人逾期支付租金、物业管理费等费用的每日按逾期应交纳金额的千分之一向出租人支付违约金。因原告未能举证证明其除了有被告欠付租金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失之外还有其他实际损失，按合同约定的每日千分之一即年利率36.5%计算的违约金明显过高，本院依法将逾期付款违约金的计算标准调整为年利率11.7%，故被告应当支付的逾期付款违约金为：以445650元为基数，分别自2018年6月21日起、2018年6月30日起、2018年12月21日起；以205494.2元为基数，自2019年6月21日起，均按年利率11.7%计算至实际支付之日止。关于原告主张被告腾房迁让并返还房屋，本院认为，合同解除后，被告应当自合同解除之日起10日内即2019年9月26日前从涉案房屋中迁出并返还给原告，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费及解除合同违约金，本院认为，自返还房屋期限届满的次日即2019年9月27日起至被告实际返还房屋之日产生的房屋占有使用费，被告理应支付给原告。合同约定房屋占有使用费按1.5倍租金计算，此约定实际系对被告在合同解除后未按约履行腾房义务而应承担的违约责任的约定。因合同约定被告违约导致原告解除合同的情形下应当由被告向原告支付解除合同违约金（按年租金的15%计算），原告在本案中已同时主张该项违约金，这与前述房屋占有使用费存在重复主张的情形。本院依法酌情认定被告应支付原告房屋占有使用费（计算方式：自2019年9月27日起按月租金74275元计算至被告返还房屋之日止）、解除合同违约金133695元（年租金891300元*15%）。至于原告主张被告支付欠付的物业管理费、电费、保洁费，因原告自认被告与物业管理方签订有相关合同，且其并未代被告垫付该些费用，故原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，相应的不利法律后果应当由其自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山银桥控股集团有限公司与被告皓星盈（昆山）信息科技有限公司于2018年6月19日签订的《昆山花XXX城产业用房租赁协议书》于2019年9月16日解除。二、被告皓星盈（昆山）信息科技有限公司于本判决生效后十五日内从位于江苏省昆山市花桥经济开发区XX广场一期XX层的南部建筑面积1627.93平方米的房屋中迁出并将该房屋返还给原告昆山银桥控股集团有限公司。三、被告皓星盈（昆山）信息科技有限公司支付原告昆山银桥控股集团有限公司租金1542444.2元、逾期付款违约金（计算方式：以445650元为基数，分别自2018年6月21日起、2018年6月30日起、2018年12月21日起；以205494.2元为基数，自2019年6月21日起，均按年利率11.7%计算至实际支付之日止）、解除合同违约金133695元、房屋占有使用费（计算方式：自2019年9月27日起按月租金74275元计算至实际返还房屋之日止），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32201XXXXX34697）。四、驳回原告昆山银桥控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22796元，由原告昆山银桥控股集团有限公司承担100元，由被告皓星盈（昆山）信息科技有限公司承担22696元。此款原告昆山银桥控股集团有限公司已预交，本院不再退还，由被告皓星盈（昆山）信息科技有限公司于履行判决付款义务时一并支付给原告昆山银桥控股集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十一月二十二日书 记 员  黄 迪附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。