浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7656号 上诉人（原审被告）：李超，男，1994年10月6日出生，汉族，住河南省泌阳县。 委托诉讼代理人：任若云，浙江润杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐虹敏，女，1981年10月14日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人李超因与被上诉人徐虹敏房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年6月10日，徐虹敏与李超签订了一份《房屋转让协议》，约定李超将杭州市百翘星辉名阁7幢1单元501室房屋出卖给徐虹敏，房屋建筑面积约89平方米，转让总价为148万元。协议另对购房定金、违约责任等作出了约定。其中第6条约定：为示购买诚意，乙方（徐虹敏）在签订本协议1天内向甲方（李超）支付25万元作为购房定金。第7条约定：甲方承诺在2017年8月31日前办理出该房屋的房屋权属证书。甲乙双方约定：在甲方办出该房屋产权三证后7天内签订《杭州市房屋转让合同》。第9条约定：签订本协议后，若因一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。协议签订后，徐虹敏于2017年6月10日、6月11日分别向李超支付购房定金8万元、17万元，共计25万元。但李超并未按照协议约定履行义务，房产证办出后，李超迅速将案涉房屋抵押给何宝英、王爱娟，后又以206万元的价格将案涉房屋转让给了他人，并办理了过户。2019年4月2日，徐虹敏起诉至原审法院，请求：1.判令解除徐虹敏与李超于2017年6月10日签订的《房屋转让协议》；2.判令李超向徐虹敏返还购房定金25万元；3.判令李超向徐虹敏支付违约金29.6万元；4.本案诉讼费用由李超承担。 原审法院认为，徐虹敏、李超签订的《房屋转让协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。徐虹敏按照约定向李超支付了购房定金25万元，李超应当按照约定办理案涉房屋的不动产权证并与徐虹敏签订《杭州市房屋转让合同》。但李超在办理完毕案涉房屋的不动产权证后，将案涉房屋抵押给案外人，并另行转让给其他案外人，致使徐虹敏、李超之间签订的《房屋转让协议》无法继续履行。现徐虹敏要求解除徐虹敏、李超之间签订的《房屋转让协议》，并要求李超返还徐虹敏购房定金25万元，于法有据，该院予以支持。《房屋转让协议》中约定，签订本协议后，若因一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。徐虹敏要求李超支付违约金29.6万元，具有合同依据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、徐虹敏与李超于2017年6月10日签订的《房屋转让协议》于判决生效之日解除；二、李超于该判决生效之日起十日内返还徐虹敏购房定金250000元；三、李超于判决生效之日起十日内支付徐虹敏违约金296000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元，减半收取4630元，由李超负担。 宣判后，上诉人李超不服，向本院提起上诉称：一审判决都是以房屋买卖合同为基础审查的，而李超在2017年9月1日已经和徐虹敏解除《房屋转让协议》后签订了《房屋租赁合同》，协议中徐虹敏共付租金630000元，租约为20年，租金组成为购房款250000元定金，250000元违约金，130000元借款。综上所述，一审法院在李超提供了《房屋租赁合同》的情况下，未查清事实就判决李超在判决生效十日内支付徐虹敏购房定金250000元并支付296000元违约金，损害了李超的合法权益，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.上诉费由徐虹敏承担。 被上诉人徐虹敏发表答辩意见称：1.李超的上诉状的事实和理由不属实。徐虹敏从一开始就是想买房子，徐虹敏与李超的《房屋转让协议》并没有解除。因李超提议为了保障《房屋转让协议》能够履行，先让徐虹敏住进案涉房屋，故签订了《房屋租赁合同》。但事实上，案涉房屋并未交付徐虹敏。2.在李超欺骗我签订《房屋租赁协议》前，案涉房屋已经出租给案外人杨丽红，李超没有把房屋交付给徐虹敏居住，也未交付钥匙。3.《房屋租赁合同》中写的是：乙方已付房屋租金为购买甲方所付定金及违约金共计63万元，和欠款无关。4.原审判决正确，双方之间是房屋买卖关系，《房屋转让协议》没有解除，《房屋租赁合同》是对《房屋转让协议》能正常履行的保证，保证徐虹敏能按合同买到李超的房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人李超提交如下证据：1.《房屋租赁合同》照片、2.微信聊天记录截图，欲证明双方已经解除《房屋转让协议》，并确定房屋租赁关系及租金的组成；3.招商银行户口历史交易明细表，欲证明李超向徐虹敏返还款项的事实；4.微信截图，欲证明2017年12月8日徐虹敏已经明确租金38万元，并就违约金如何偿还进行了约定，38万元的组成是徐虹敏向李超支付的25万元定金以及借款的13万元。对李超提交的证据，徐虹敏认为：对证据1、2真实性无异议，根据《房屋租赁合同》第五条约定，房屋租金与借款无关，证据2明确说明签订《房屋租赁合同》真实意思是保证徐虹敏能正常购买案涉房屋；证据3中李超已经归还多少钱款与本案无关；证据4只是聊天记录的一部分，需结合上文，且李超根本没有按当时双方约定的履行。对李超提交的证据，本院认为：证据1与本案并无关联性，无法证明其待证目的；证据2无法证明双方解除了案涉《房屋转让协议》；证据3与本案无关联性；证据4无法证明李超与徐虹敏就违约金进行了重新约定。被上诉人徐虹敏提交如下证据：证据1.李超与杨丽红的《房屋租赁合同》照片、微信聊天记录截图，欲证明李超在与徐虹敏签订《房屋租赁合同》之前，已经就案涉房屋与案外人签订了《房屋租赁合同》，李超与徐虹敏的《房屋租赁合同》无法实际履行。证据2.2017年7月13日借条、两页支付宝转账电子回单、个人账务明细、微信支付交易明细证明，欲证明双方借贷关系发生在2017年7月13日，可见借款关系与双方房屋买卖和租赁关系均无关。对徐虹敏提交的证据，李超认为：对证据1三性均有异议，和本案无关联性，房屋租赁合同是诺成合同，李超与徐虹敏签订案涉《房屋租赁合同》即成立生效，与其他无关；对证据2真实性、合法性没有异议，借款在双方《房屋租赁合同》约定中已经转为租金。对徐虹敏提交的证据，本院认为：证据1系打印件，真实性无法确定，该证据不予采信；证据2系李超与徐虹敏之间的借贷关系，与本案并无关联性。 本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明：2017年9月1日，李超与徐虹敏就杭州市百翘星辉名阁7幢1单元501室房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2017年9月1日起至2037年9月1日止。房屋租金为：徐虹敏购买李超所付定金及违约金。 本院认为，李超与徐虹敏签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。《房屋转让协议》中明确约定李超应在2017年8月31日前办出案涉房屋的权属证书，并在办出房屋产权三证后7天内与徐虹敏签订《杭州市房屋转让合同》。但李超在办出案涉房屋产权证后，立即将案涉房屋抵押于案外人，并另行转让给其他案外人，致使双方无法签订《杭州市房屋转让合同》，其行为构成违约。李超称，双方已经通过签订《房屋租赁合同》的方式解除了案涉《房屋转让协议》。而徐虹敏主张双方签订《房屋租赁合同》的目的是为了保障徐虹敏能够入住案涉房屋。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中既未约定双方合意解除《房屋转让协议》，也未对违约金作出另行约定。且事实上案涉房屋从未交付徐虹敏居住使用，《房屋租赁合同》未实际履行。而该《房屋租赁合同》中所涉租赁房屋为案涉房屋，租期为20年，租金为徐虹敏已付购房定金及李超应付违约金，再结合双方微信聊天记录等证据材料，徐虹敏的主张可以采信。且一审中，李超仅认为徐虹敏主张的违约金过高，对其他无异议。二审中，李超又以双方通过签订《房屋租赁合同》解除案涉《房屋转让协议》为由提起上诉，对其该主张，本院不予支持。原审法院确认该协议于判决生效之日解除并无不当。李超的行为严重违反了《房屋转让协议》的约定，原审法院根据该协议第九条的约定，判定李超应当向徐虹敏支付房屋转让总价的20%的违约金，并无不妥。综上，李超的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9260元，由上诉人李超负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  陈 艳 二〇一九年十一月二十八日 法官助理赵勤 书记员朱创威