广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初19558号原告：刘志康，女，1975年2月20日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。原告刘志康诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘志康、被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告华鑫公司向原告双倍返还购买广州市文德路XX12号A栋304房定金20000元。事实和理由：2018年8月13日，原告通过中介向被告购买广州市文德路XX12号A栋304房。同日，原告向被告缴纳定金10000元，被告向原告开具收款收据。被告实际上没有涉案房屋的产权，欺骗原告缴纳定金。至今被告未退还定金，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告华鑫公司辩称：一、案涉房屋产权登记人为广州市禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司），现产权人未能追认被告出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，案涉合同为无效合同。二、原告至今未明确提出解除双方法律关系的意思表示，合同未解除的前提下，其无权就所谓“定金”提出返还的诉讼请求，应依法增加确认解除的诉讼请求。三、案涉纠纷发生的主要原因在于禾城公司与海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）之间的项目转让发生争议，非因华鑫公司原因导致合同无效或无法继续履行的情况下，不适用定金罚则进行处理。四、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）超越权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力，即便华鑫要承担返还责任也仅限于被代理人追认时相对人所能获得的利益，即已支付的购房款本金，而非包括定金罚则。五、案涉款项的实际收取方为广州市合展房地产代理有限公司，其应为法律责任的承担主体。六、现场购房款均由销售代理方合展公司收取，被告因合展公司拒绝交接收取的购房款并要求按照25万元每套价格结算销售佣金等行为，已导致自身资金链断裂无偿还能力，为避免诉累及保证原告的执行权益，本案中合展公司应承担相应连带法律责任。七、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明案涉房屋可通过仲裁方式办理产权登记，案涉合同存在合法有效及继续履行基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。八、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。九、本案应依法追加广州市合展房地产代理有限公司为本案共同被告或第三人参加诉讼，避免遗漏诉讼参与人。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004xxx、登字0004xxx的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路XX42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，禾城公司（甲方）与丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路XX6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路XX的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路XX6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路XX的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路XX6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月13日，被告华鑫公司向原告出具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市文德路XX12号A栋304房的定金10000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。中国工商银行股份有限公司广州京溪支行出具的信用卡交易明细显示：户名刘志康，入账日期2018年8月13日，交易卡号62×××89，交易金额10000元，入账金额10000元，交易场所广州华鑫资本管理有限公司。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司及丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为被告华鑫公司及丰盛昌公司销售广州市越秀区文德路XX6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令被告华鑫公司及丰盛昌公司立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【XX住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。被告为证明原告缴纳的定金实际为广州市合展房地产代理有限公司收取，提交证据如下：1、广州市越秀区人民法院律师调查令回执；2、华鑫公司名下POS说明；3、关于华鑫委托合展代收销售定金的说明；4、广州市合展房地产代理有限公司冒用华鑫公司名义开具两部POS机提交的授权委托书、开户许可证、营业执照、入账银行卡、身份证；5、广州市合展房地产代理有限公司冒用华鑫公司开具两部POS机的详细入账流水。对被告提交的上述证据，原告均表示不清楚，要求由法院核查。庭审中，原告确认其在支付定金前，没有了解涉案房屋的权属情况。本院认为，原告向被告缴纳的10000元定金后，并未实际签订认购书或房屋买卖合同，而根据查明事实，相关行政管理部门曾向被告和丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，可见被告华鑫公司对双方未能最终签订认购书或买卖合同负有责任。另一方面，原告作为意向购买方，在支付定金前未对意向购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎义务，综合上述分析，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但被告仍应向原告退还定金10000元及支付该款项占用期间利息。至于被告华鑫公司认为该定金实际由广州市合展房地产代理有限公司收取，应追加该公司承担本案连带责任的抗辩意见，因原告持有的收款收据上盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与广州市合展房地产代理有限公司之间为委托关系，而原告与广州市合展房地产代理有限公司并未产生直接的法律关系，故被告华鑫公司该抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下：一、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘志康返还购房定金10000元，并计付利息（以10000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率，从2018年8月13日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告刘志康的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  钟月好人民陪审员  谢炜权二〇一九年十一月八日书 记 员  戚志滨