江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初6648号原告：吴建伟，男，1963年4月22日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：徐梅芝，女，1962年2月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘朋（代理上述两原告），江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弟（代理上述两原告），江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区广济北路388号。法定代表人：侯存庆，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告吴建伟、徐梅芝与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理，原告徐梅芝及原告吴建伟、徐梅芝的共同委托诉讼代理人刘朋、张弟，被告当代公司的委托诉讼代理人宋丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建伟、徐梅芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告限时对原告购买的位于苏州市房屋内装饰装修问题进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2.判令被告赔偿原告各项损失12万元（包括房屋空置损失56914元、物业费、能源费、住宅公共代收代付费损失8789元、门窗鞋柜缺失损失3万元、误工费、交通费损失1万元、维修过程中造成的装修材料使用寿命损失14267元）；3.判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4.判令被告对苏州市姑苏区小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告吴建伟、徐梅芝确认第1项诉讼请求中需要修复的问题为：1.客厅西面墙、主卧的东西两面墙的墙面开裂；2.两个卫生间墙砖的裂缝已经维修，现在是空鼓；3.阳台、客厅、餐厅部分地砖空鼓；4.沐浴房的门不密封；5.主卧、南次卧地板松动，严重跑灰；6.厨房、主卧串味严重。事实与理由：2016年6月2日，原、被告签订苏州市商品房买卖合同，被告将苏州市姑苏区住宅房出售于原告，房屋建筑面积103.32平方米，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告在收房后进入室内发现房屋的装饰装修存在严重质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并有多处设计缺陷问题，根本无法正常入住。另发现涉案房屋的小区内公共道路、车位、绿化等现状与合同约定、规划总平图、宣传资料等严重不符。原告收房后发现，房屋室内门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、安装设施存在诸多问题，门窗采用的普通塑钢材质，与被告预售宣传时的断桥材质相差巨大，根本不符合交房和使用条件。被告擅自将规划的小区公共道路、车位、绿化等公共区域进行改建，并砌墙对小区公共部位进行封闭处理，违反了规划要求，亦违反了合同约定。新风系统的管道存在大量建筑垃圾，在使用过程中存在出灰问题，该系统存在严重的安全隐患。就上述存在问题，被告一直拖延怠于维修，故诉至法院。被告当代公司辩称，1.涉案房屋在完成建设后经主管部门进行验收并取得规划验收合格证、工程竣工备案表、苏州市住宅房屋交付使用通知书，符合法定和约定的交付标准，不存在严重影响原告实际居住的房屋质量问题，也不存在原告所述擅自变更规划的情形；2.原告主张的房屋质量问题即使存在，被告已经完成了相应的修复，不存在尚未修复的情形。其中部分问题并不属于房屋质量问题，如串味严重、门窗更换、入户鞋柜增设、新风系统不稳定等，其余问题原告并未举证存在相应的报修证明材料，且即使存在问题，也不影响原告对于房屋的实际居住与使用；3.原告主张修复合格之日起算保修期，缺乏法律和合同依据，按照法律规定，房屋报修期自房屋交付之日起计算，不存在延长情形；4.原告主张赔偿损失未提供详细的损失明细，质保期内进行质量维修并不必然发生损失赔偿；5.涉案房屋所在小区已经完成交付至今近两年，小区的共有部分所有权归全体业主，原告并非适格的诉讼主体；6.原告主张的新风系统存在安全隐患，缺乏事实依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2016年6月7日，当代公司（出卖人）与吴建伟、徐梅芝（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积103.32平方米，总价为2852495元。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件七、八列明了全装修房的配置及部分配置的品牌、型号，未涉及门窗的材质、型号，也未列明有鞋柜配置。当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、住宅工程质量分户验收汇总表后，于2018年1月25日将案涉房屋交付给吴建伟、徐梅芝。苏州千千户验房咨询有限公司接受吴建伟、徐梅芝委托，于2018年1月30日出具检验报告1份，提出房屋户门划痕、密闭不严、地面石材空鼓、墙面凹坑、划痕、流坠及斑污、玻璃没有3C标识、洗涤盆下方插座未安装防水插座面板、墙面砖空鼓、吊顶建筑垃圾、缝隙等问题。吴建伟、徐梅芝审理中提供了涉案房屋2018年5月-12月的维修统计，并陈述：自2018年2月起每月均有项目向当代公司或物业公司报修，直至2019年4月仍报修了可视电话对讲机；当代公司于2018年2月起先后为其维修了房屋大理石、地板、墙面、地砖、淋浴房漏水、开关面板、踢脚线、新风系统建筑垃圾等等项目；2018年7月报修主卫生间淋浴房玻璃门尺寸误差，物业不愿意更换；2019年1月报修地板裂缝、起灰，但未修。审理中，吴建伟、徐梅芝提供高性能门窗系统宣传照片一张，以证明当代公司销售时宣传房屋门窗使用的是断桥型材质，当代公司认为该照片系对相应型材的宣传，并未使用于涉案房屋，涉案房屋门窗材质与样板间展示的门窗材质一致。吴建伟、徐梅芝提供照片证明当代公司展示样板房时包括室外鞋柜，但未交付鞋柜，当代置业公司陈述该鞋柜在样板房的室外，不属于交付房屋的一部分。审理中，吴建伟、徐梅芝陈述称，其于2018年7月底入住涉案房屋。关于涉案房屋的市场租金，双方当事人一致认可按5174元/月计算。对于庭审中，吴建伟、徐梅芝提出的涉案房屋存在的问题，当代公司提交了维修的反馈信息：1.客厅西面墙、主卧东西两面墙的墙面开裂，于2018年7月5日完成龙信；2.墙、地砖空鼓没有报修记录；3.2018年5月26日淋浴房漏水已经维修完成；4.地板修过一个房间，另两个房间冒灰已发信息通知业主把家具搬出来进行维修，一直未回；5.新风串味已经改造过，近期没听到新风串味报修记录。2019年10月30日下午2时左右，本院至涉案房屋现场勘验：客厅西面墙、主卧东西墙墙面均贴有墙纸，抚摸墙纸三面墙均有一裂痕，观看不明显；主卫生间淋浴房门右侧不密封，从上至下有缝隙；主卧、南次卧地板松动不明显，目测跑灰不明显，主卧门口地板跺脚后可见灰尘；现场厨房和主卧串味不明显；新风系统出灰不明显。当代公司表示，对于主卫生间淋浴房门缝隙报修后继续维修，主卧、南次卧地板亦愿意维修。对此，吴建伟、徐梅芝表示认可，并撤回了对该两项维修的诉讼请求。以上事实，有苏州市商品房买卖合同、购房发票、照片、房屋检验报告、维修报修记录、物业费发票、能源费发票、车位管理费收据、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划合格证、商品房交付使用通知书、微信聊天记录、停车位租赁协议、维修反馈信息、本院勘验笔录、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，吴建伟、徐梅芝与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前及审理过程中，当代公司已经根据吴建伟、徐梅芝提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题的墙面、地板等部位进行了更换或者维修，对于庭审中吴建伟、徐梅芝提出应继续维修的6项问题，庭审后吴建伟、徐梅芝撤回了其中2项，本院准许。其余部分诉讼请求，本院审查后认为，墙面裂痕之前已有维修，现已贴有墙纸，并不影响使用及美观，两个卫生间墙砖、阳台、客厅、餐厅部分地砖空鼓系装修瑕疵，但不影响使用，故本院对吴建伟、徐梅芝要求继续维修上述问题的请求，不予支持。当代公司作为开发商，在合同约定的房屋保修期限内仍应继续承担保修责任，房屋的保修期限应按双方约定和相关保修规定执行，吴建伟、徐梅芝主张延长案涉房屋的质保期，缺乏法律依据，本院亦不予支持。吴建伟、徐梅芝主张当代置业公司赔偿其损失12万元，本院逐一分析如下：1.空置期间的租金损失，双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但吴建伟、徐梅芝所举的照片、与物业公司员工的微信聊天记录足以证明案涉房屋地板、大理石、墙面、淋浴房地漏等均经过维修，该类项目的维修直接影响吴建伟、徐梅芝居住使用房屋，吴建伟、徐梅芝有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。根据吴建伟、徐梅芝提供的报修维修记录可以证实维修主要集中于2018年6月至11月，故本院酌情认定当代公司赔偿吴建伟、徐梅芝6个月的租金损失31044元（5174元×6）。2.物业费、能源费、公共能耗费等，吴建伟、徐梅芝向第三方缴纳的费用系其作为业主应负的义务，因本院已支持吴建伟、徐梅芝房屋维修期间的租金，足以弥补其房屋不能使用的损失，该项请求本院不予支持。3.门窗、鞋柜缺失损失，因吴建伟、徐梅芝并无证据证明现有门窗型材、鞋柜配置不符合双方买卖合同约定的交付标准或存在质量问题，该项请求本院不予支持。4.误工费、交通费，吴建伟、徐梅芝未充分举证误工费、交通费的实际支出，该项请求本院不予支持。5.维修造成装修材料使用寿命损失，吴建伟、徐梅芝未提供任何证据证明该项损失的发生和具体金额，该项请求本院亦不予支持。关于吴建伟、徐梅芝主张的新风系统安全隐患排除问题，鉴于其在审理过程中已经陈述对造成新风系统运行安全隐患的建筑垃圾进行报修清除，且其在之后的审理中也未能具体说明还存在何种安全隐患，本院对其该项诉讼请求，不予支持。关于吴建伟、徐梅芝主张当代公司按照规划设计方案对小区的公共道路、绿地、车位等进行依法修复的诉讼请求，当代公司提供了建设工程规划核实合格证证明所交付的房屋建设工程符合规划要求，符合房屋买卖合同所约定的房屋交付标准，规划主管部门也已答复当代公司在取得规划核实合格证后擅自进行的改建，查处主体是城管执法部门，而对于归属全体业主所有的小区公共部位的使用问题，涉及该小区其他业主的利益，应由全体业主共同决定，故该诉讼请求不属本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告吴建伟、徐梅芝因房屋维修导致的租金损失31044元。二、驳回原告吴建伟、徐梅芝的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告吴建伟、徐梅芝负担1001元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担349元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，均于本判决生效之日起10日内直接支付原告吴建伟、徐梅芝。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 凌 晨二〇一九年十一月一日书记员 尤欣怡