云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0381民初4149号 原告马常宝,男，1960年4月7日生，汉族，云南省宣威市人，住云南省宣威市。 委托代理人马庆礼，男，1989年12月15日生，汉族，云南省宣威市人，住云南省宣威市，系马常宝之子，特别授权代理。 被告云南曲靖交通房地产开发有限公司 统一社会信用代码：91530300748272946X。 住所：云南省曲靖市交通路189号。 负责人：严尔华，、0874-7172299。 委托代理人:周渝洁,公司职员，特别授权代理。 原告马常宝与被告云南曲靖交通房地产开发有限公司（以下简称曲交房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法由审判员陈克勇适用简易程序独任审判，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告马常宝及其委托代理人马庆礼、被告云南曲靖交通房地产开发有限公司的委托代理人周渝洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马常宝向本院提出诉讼请求：1、请求裁决被告支付原告因逾期办理不动产权登记证书的违约损失43649.48元。2、请求裁决被告退回原告办理不动产权登记证书的费用450元。3、请求裁决被告支付原告诉讼费。 事实与理由：原告于2013年6月24日与被告签订商品房全款买卖合同，约定由原告购买被告在建中的位于宣威市房屋一套，建筑面积为112.49平方，房屋总价款为242718元，交房日期为2014年10月31日前。协议生效后，被告于2016年8月4日向原告交付了该商品房，收取产权证办理费用100元，并约定90日内把房产证办理给原告，但是被告直到2019年7月3日才把不动产权登记证书办理给原告。原告2016年12月份因做生意，需要向银行抵押房产证贷款20万元，因被告未办理产权证，导致原告无法向银行抵押贷款，向亲友借款20万元，约定年利息2万，3年到期还本还息共计26万元，被告对原告造成利息损失6万元。由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据《商品房买卖合同法》第十八条规定：“商品房买卖标的物为尚未建成房屋的，自交付之日起90内办理房产证，由于出卖人原因，除当事人有特殊约定外，未办理房产证，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，按购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。2016年8月4日原告向被告支付约定的办证费用100元，但被告一直未办理房产证。2019年2月21日，被告以不交450元不给办证为威胁，第二次向原告收取办证费用450元，现请求法院判决被告退回第二次向原告收取的450元办证费用。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持我的诉讼请求。 被告曲交房地产公司辩称，延迟办证并非被告所致，办证流程改变不属于被告所致，被告不应承担逾期责任。被告与宣威市房地产测绘队下属云南南方地信科技有限公司签订技术服务合同，约定每户收取费用550元，故原告所交费用属于登记证书费用，被告所收取的费用是原告的义务，被告没有多收取。请求驳回原告诉求。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、根据双方签订的商品房买卖合同被告是否逾期办证构成违约？应否对原告承担违约金？ 原告马常宝为证实自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、《商品房购销合同》复印件1份，宣威市《商品房购销合同》登记备案证明复印件1份，用以证明2013年6月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买由其开发的位于宣威市房屋，该商品房套内建筑面积94.635平方米，总价款242718元，付款方式为一次性付清，付款时间为2013年6月24日，房屋交付时间为2014年10月31日前，关于产权登记双方约定“在乙方（马常宝）达到以下三个条件后起，甲方（曲交房地产公司）按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1、乙方已向甲方付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、房屋登记费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方需按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料并配合甲方办理相关手续。合同同时对违约责任等事项进行了约定。 2、收据3份、云南增值税普通发票1份、税收缴款书1份，用以证明马常宝于2013年6月24日向被告一次性支付购房款242718元、于2016年12月16日缴纳契税3640.77元；收据7份，用于证明马常宝于2016年8月4日支付契税、维修基金8510.13元，支付有线电视初装费、宽带网线初装费、产权登记费、代办费888元，支付物业费、垃圾清运费1470元，支付可视对讲机费960元，2017年10月支付2017-2018年度物业费1358元，2019年2月支付2018-2019年度物业费1350元；2019年2月21日支付不动产权籍费450元。 3、借条1份，用以证明因被告逾期办理房产证，对原告造成经济损失。 4、房产证领取证明1份，用以证明原告于2019年7月3日领取了房产证。 5、宣威市住房和城乡建设局会议纪要1份，用以证明2017年5月23日，在宣威市住房和城乡建设局组织的协调会议上，被告陈述不动产权证正在办理阶段，同时证明办证所需材料已经于2016年交付。 经质证，被告曲交房地产公司对原告提交的第一组证据三性无异议，对第二组证据三性认可，但对证明观点有意见，不能证明二次收费，第二次收取权籍费450元与第一次收取的代办费100元不是一种费用。对第三组证据三性不认可，购房行为与原告借款没有关联。第四组证据的三性不认可，因我公司领取采用台账记录，而非原告提交的领取证明。对原告提交的第五组证据，被告对证据三性没有异议，但对证明问题不认可，该证据不能证明办理产权证需要哪些材料。 被告曲交房地产公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、《商品房购销合同》1份，合同中关于办理产权证约定乙方（原告）需要提交资料并配合办理，用以证明原告没有提交完整资料，被告无法办理产权证。 2、宣威市不动产登记申请表，询问笔录及业务收件单，用以证明原告于2019年2月21日才提交办证材料。 3、原告的不动产权证复印件，用以证明原告产权证于2019年6月19日制作完成。 4、不动产权证领取表，用以证明原告于2019年7月3日领取不动产权登记证。 5、《宣威市不动产技术服务合同》，用以证明被告与云南南方地信科技有限公司签署的委托办理不动产权证的协议，约定每户费用550元。之前预收的100元代办费转为权籍费，需要补交450元，故后面补交的450不属于二次收费。 经质证，原告马常宝对被告提交《商品房购销合同》、宣威市不动产登记申请表，询问笔录及业务收件单、原告的不动产权证复印件、不动产权证领取表证据三性认可；被告提交的第二组证据，马常宝认可该证据真实性，但认为交房时被告已经收取办证材料及100元代办费；对被告提交的第五组证据马常宝不认可，因业主没有该合同，只说交450才能办证。 本院认为，对原告马常宝提交的《商品房购销合同》、宣威市《商品房购销合同》登记备案证明、收据、云南增值税普通发票、税收缴款书、房产证领取证明，被告曲交房地产公司提交宣威市不动产登记申请表，询问笔录及业务收件单、原告的不动产权证复印件、不动产权证领取表，双方对以上证据的真实、合法及关联性无异议，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对于原告马常宝提交的借条，该借条与本案没有关联性，本院不予采信。对于双方在证明观点上的分歧：曲交房地产公司是否构成违约，应否承担违约责任，本院在说理部分予以阐明。 通过庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实： 2013年6月24日，原告马常宝与被告曲交房地产公司签订《商品房购销合同》，约定原告马常宝向被告购买由其开发的位于宣威市房屋，该商品房套内建筑面积94.635平方米，总价款242718元，付款方式为一次性付清，付款时间为2013年6月24日，房屋交付时间为2014年10月31日前，关于产权登记双方约定“在乙方（马常宝）达到以下三个条件后起，甲方（曲交房地产公司）按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1、乙方已向甲方付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、房屋登记费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方需按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料并配合甲方办理相关手续。合同同时对违约责任等事项进行了约定。合同签订当天，马常宝向被告一次性支付购房款242718元。2016年8月4日马常宝向被告支付契税、维修基金8510.13元，支付有线电视初装费、宽带网线初装费、产权登记费、代办费888元，支付物业费、垃圾清运费1470元，支付可视对讲机费960元。2016年8月4日，曲交房地产公司向马常宝交付了合同约定的房产。2017年12月21日，曲交房地产公司与云南南方地信科技有限公司签订《宣威市不动产技术服务合同》，约定由云南南方地信科技有限公司为曲交房地产公司对龙泽丰园小区项目进行权籍调查、生成数据、生成分户图、宗地图，技术服务费用为550元每户。2019年2月21日，马常宝到曲交房地产公司作不动产登记申请，向被告提交办证所需材料身份证复印件、结婚证复印件、户口薄复印件、完税证明。2019年7月3日，马常宝于被告处领取不动产权证。原告于2019年8月6日向本院起诉，提出如前诉讼请求。 本院认为，原告马常宝与被告曲交房地产公司2013年6月24日签订的《商品房购销合同》内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。依照双方买卖合同的本旨，曲交房地产公司负有转移房屋所有权的义务，履行这一义务的方式是协助办理产权登记，曲交房地产公司承担逾期办证违约责任的前提是“由于开发商的原因”导致的办证延期，对于“购房人的原因”及“房管部门、不动产权办证部门办证时间”引起的迟延，无需承担违约责任。而转移登记和发证在房管部门的程序中，是一个申请事项的两个连贯动作，转移登记同时发放房地产权证。转移登记、发证过程中需要出卖人与购房人协助和配合，即开发商需办备必要的文件，如测绘、权属证书，购房人填写申请书，提供身份证明、交清税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。按照合同约定，曲交房地产公司向房管部门申请办理房屋所有权证的前提条件必须满足以下三个条件：1、乙方已向甲方付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、房屋登记费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方需按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料并配合甲方办理相关手续。从合同履行情况看，马常宝于2016年8月4日交付了全部款项、契税，作为买受人一方的马常宝，已经履行了合同约定的义务，此时曲交房地产公司即应及时通知马常宝，向马常宝披露已具备办证条件的情况，以便马常宝及时提供应由其提供的办证所需材料。2013年6月24日双方签订的《商品房购销合同》约定向房管部门申请办理房屋所有权证，在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前，房屋所有权证应包括房屋产权证、土地所有权证，也即按原约定，至2016年8月4日，曲交房地产公司只需通知马常宝提交付款清单、完税证明、身份证明即可申请办理房屋产权证、土地所有权证，而《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权证、土地所有权证不再办理，必须办理不动产权证。《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书…（四）不动产界址、空间界限、面积等材料…”，也即在办理不动产权证书登记手续必须提交办证部门所需资料中，购房人的申请，不动产界址、空间界限、面积等材料等权籍调查材料均是其中必要条件，办理产权登记的条件发生了变化，该不可归责于双方当事人的情势变更是2013年6月24日双方在签订《商品房购销合同》约定办理产权登记时不能预见的。2019年2月21日马常宝向曲交房地产公司提交不动产登记申请，曲交房地产公司在收到马常宝办证申请后已及时向宣威市国土资源局不动产登记中心申报了办证手续，并在2019年7月3日向马常宝发放了不动产权证书，曲交房地产公司并无过错，故马常宝要求曲交房地产公司支付逾期办理不动产权证的违约金主张，本院不予支持。对于马常宝要求返还第二次支付的办证费用450元的请求，因办理不动产权证书必须提交不动产界址、空间界限、面积等材料，曲交房地产公司为完成不动产权籍调查与云南南方地信科技有限公司签订《宣威市不动产技术服务合同》，并向云南南方地信科技有限公司支付了权籍调查、测绘费450元，该费用属于购房人应承担的费用范围，故该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告马常宝的诉讼请求。 案件受理费人民币903元，减半收取451.5元，由原告马常宝承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审判员  陈克勇 二〇一九年十一月四日 书记员  王 凤