广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终9497号上诉人（原审被告）：佛山市明茂网络科技有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某，总经理。委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑嘉培，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区伦教街永丰股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：梁某。委托诉讼代理人：何东明，广东伦教律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗美棋，广东伦教律师事务所律师。上诉人佛山市明茂网络科技有限公司（以下简称明茂公司）因与被上诉人广东省佛山市顺德区伦教街永丰股份合作经济社（以下简称永丰股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。明茂公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.本案一、二审诉讼费用由永丰股份社承担。事实与理由：（一）一审法院已查明双方之间签订的《土地租赁合同（站名：佛山顺德伦教某东F-ELH）》无效，但对造成涉案合同无效的过错及责任未予审查和认定，属于认定事实不清。明茂公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，永丰股份社作为涉案土地的使用权人，在明知土地性质和用途的情况下，还与明茂公司签订涉案合同，且未在签订合同之时向明茂公司披露涉案土地信息，最终导致涉案合同无效，永丰股份社对合同无效应当承担全部责任。明茂公司对涉案土地进行了大量的投入，对涉案合同无效没有任何过错。一审判决明茂公司返还土地及支付占有使用费，显失公平。（二）明茂公司并未实际使用涉案土地，占有使用费并未发生。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。永丰股份社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。永丰股份社向一审法院起诉请求：1.确认自2018年12月17日起解除永丰股份社与明茂公司于2015年9月18日签订的《土地租赁合同（站名：佛山顺德伦教某东F-ELH）》；2.判令明茂公司立即将占用的位于佛山市顺德区****永丰旧地桥边（经纬度：113.26642、22.86356）30平方米土地恢复原状并返还永丰股份社；3.判令明茂公司立即向永丰股份社支付租金45698.63元（租金从2015年12月1日计至2018年12月17日）；4.判令明茂公司立即向永丰股份社支付从2018年12月18日起至土地返还给永丰股份社之日止期间的占用费（计算标准为2018年12月18日至2020年11月30日每年租金15000元，自2020年12月1日起每年租金17500元）；5.判令明茂公司向永丰股份社支付违约金32190元；6.判令明茂公司承担永丰股份社本次诉讼产生的律师代理费2000元；7.本案诉讼费由明茂公司承担。一审中，永丰股份社变更诉讼请求为：1.确认永丰股份社与明茂公司于2015年9月18日签订的《土地租赁合同（站名：佛山顺德伦教某东F-ELH）》无效；2.判令明茂公司立即将占用的位于佛山市顺德区****永丰旧地桥边（经纬度：113.26642、22.86356）30平方米土地恢复原状并返还永丰股份社；3.判令明茂公司立即向永丰股份社支付占用费45698.63元（从2015年12月1日暂计至2018年12月17日，以后顺延至明茂公司返还土地之日止，计算标准为2015年12月1日至2020年11月30日期间每年占用费15000元）；4.本案诉讼费由明茂公司承担。一审法院认定事实：2015年9月18日，永丰股份社（合同中的甲方）与明茂公司（合同中的乙方）签订《土地租赁合同（站名：佛山顺德伦教某东F-ELH）》一份，约定：甲方将位于佛山市顺德区****永丰旧地桥边（经纬度：113.26642、22.86356）30平方米的土地出租给乙方用于建造照明灯杆、视频监控、通信设备或与移动通信相关的其他用途（包括但不限于通信机房、架设天线、埋设防雷地线、光纤传输接入、电力引入、电力线的铺设，架设馈线、美化支持杆等）。租赁期限自2015年12月1日起至2025年11月30日止。租金为不含税前五年每年15000元，后五年每年17500元。在乙方完成建设的前提下，乙方在本合同生效起于2015年12月31日一次性付清第一年（2015年12月1日至2016年11月30日）租金，以后每年12月1日至下一年11月30日的租金于当年12月31日前付清……永丰股份社、明茂公司确认，涉案土地于合同签订的当天即2015年9月18日已交付给明茂公司，明茂公司至今没有进行任何建设，涉案土地仍为空地。因涉案土地租赁合同签订后，明茂公司一直未向永丰股份社支付租金，永丰股份社遂于2019年1月7日向一审法院提起诉讼。另查明，2015年9月18日永丰股份社与明茂公司还签订了另外五份土地租赁合同，用于建设另外五个4G网络基站。明茂公司陈述，2016年2月，永丰股份社的村民阻挠明茂公司在其他站点土地上施工，导致明茂公司一直没有在涉案土地进行建设。再查明，涉案土地的土地使用权人为永丰股份社，土地性质为集体农用地。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”本案中，永丰股份社将农民集体所有的农用地出租给明茂公司用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，永丰股份社、明茂公司签订的涉案土地租赁合同无效。关于永丰股份社要求确认涉案土地租赁合同无效的诉请，一审法院予以支持。关于永丰股份社主张明茂公司恢复土地原状及返还涉案土地的诉请。因涉案土地租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故永丰股份社要求明茂公司返还占用的涉案土地，理据成立，一审法院予以支持。关于永丰股份社要求明茂公司恢复土地原状的诉请，因诉讼中，双方均确认，明茂公司未在涉案土地上进行任何建设，土地现状与交付前一样，故无需恢复原状，对永丰股份社的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于永丰股份社主张明茂公司支付占用费的诉请。由于明茂公司自2015年9月18日起开始已经实际使用并控制涉案租赁物，故永丰股份社要求按照合同约定的标准支付明茂公司占用土地期间的占用费，于法有据，一审法院予以支持。关于明茂公司提出的因永丰股份社村民阻挠其他站点施工导致涉案土地上的基站一直未能建设因此无需支付占用费的抗辩意见。一审法院认为，明茂公司所称的阻挠施工行为发生在其他站点并非发生于涉案土地，并没有任何证据显示涉案土地因永丰股份社的原因导致明茂公司无法使用，故对于明茂公司的抗辩意见，一审法院不予支持。双方在涉案合同中约定，自2015年12月1日起至2025年11月30日止，租金为不含税前五年每年15000元，后五年每年17500元，于2015年12月31日一次性付清第一年租金（2015年12月1日至2016年11月30日），以后每年12月1日至下一年11月30日的租金于当年12月31日前付清。根据上述约定，截止至2018年11月30日，明茂公司应付的占用费为45000元（15000元/年×3年），自2018年12月1日起，明茂公司应按1250元/月（15000元/年÷12月）向永丰股份社支付土地占用费至明茂公司实际返还土地之日止。对于永丰股份社主张明茂公司支付土地占用费的诉请，一审法院在上述范围内予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认永丰股份社与明茂公司于2015年9月18日签订的《土地租赁合同（站名：佛山顺德伦教某东F-ELH）》无效；二、明茂公司于判决发生法律效力之日起十日内，将位于佛山市顺德区****永丰旧地桥边（经纬度：113.26642、22.86356）30平方米土地返还给永丰股份社；三、明茂公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向永丰股份社支付涉案租赁物的占用费（占用费计算方法：截止至2018年11月30日的占用费为45000元，自2018年12月1日起按1250元/月支付占用费至土地返还之日止）；四、驳回永丰股份社的其他诉讼请求。明茂公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1318.01元，由永丰股份社负担659元，由明茂公司负担659.01元。本院二审期间，明茂公司围绕上诉请求向本院提交了黄某华、彭某坤出具的情况说明各一份，以及明茂公司于2019年9月19日向信访部门提交的信访材料，拟证明原永丰股份社理事长黄某华、副理事长彭某坤证明基站建设存在受永丰股份社村民阻挠而不能正常施工及运作的事实，明茂公司已就此提起信访，故明茂公司无需承担返还土地、支付占有使用费的民事责任。永丰股份社未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和举证、质证。经审查，本院认为，明茂公司在二审中提交的情况说明属于证人证言，永丰股份社对证人证言的真实性、合法性和关联性均不予确认，在证人未出庭接受质询的情况下，本院依法对该证据不予采信。明茂公司提交的信访材料无法证明其所主张的证明内容，本院亦不予采信。二审中，依明茂公司的申请，本院致函佛山市顺德区公安局伦教派出所，调取涉案基站建设受到永丰股份社村民阻挠的报警记录及相关材料。派出所根据申请，向本院提供了2017年10月13日对明茂公司工作人员孔某锐所做的询问笔录。根据该笔录显示，孔某锐陈述，明茂公司向永丰股份社租用包括涉案土地在内的六块土地，因考虑到永丰股份社村民反对，涉案土地至今没有开始施工。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。永丰股份社将农用地出租给明茂公司作非农建设，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，涉案合同无效。一审法院对合同效力认定正确，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：明茂公司是否应向永丰股份社返还涉案土地；明茂公司是否应向永丰股份社支付涉案土地的占有使用费。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因涉案合同无效，一审法院判令明茂公司返还土地，于法有据，本院予以维持。明茂公司以其对涉案合同无效并不存在过错为由，上诉主张无需返还涉案土地，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。明茂公司上诉主张，因永丰股份社村民阻挠其他站点施工导致涉案土地至今仍未动工，明茂公司并未实际使用涉案土地，故其无需支付占有使用费。本院认为，永丰股份社工作人员在派出所所做的笔录为其单方陈述，明茂公司所称的阻挠施工行为发生在其他站点而非涉案土地上，本案现有证据无法证明涉案土地因永丰股份社的原因导致无法施工，根据公平原则及等价有偿原则，明茂公司应当支付占有使用涉案土地期间的费用。明茂公司的上诉主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决明茂公司参照涉案合同约定的租金标准向永丰股份社支付占有使用涉案土地期间的占有使用费，于法有据，本院予以维持。综上所述，明茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人佛山市明茂网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十三日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰