安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初9505号 原告（反诉被告）：方咸英，女，1969年2月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告（反诉被告）：宋先斌，男，1968年1月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：程秉琴，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：芜湖万达广场有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区万达广场1#楼167至667，统一社会信用代码913402005689587133。 法定代表人：于修阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。 原告方咸英、宋先斌诉被告芜湖万达广场有限公司（以下简称芜湖万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，被告在开庭前提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方咸英、宋先斌的共同委托诉讼代理人程秉琴，被告（反诉原告）芜湖万达公司的委托诉讼代理人凌定越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方咸英、宋先斌向本院提出诉讼请求：1.请求确认两原告与被告2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》已于2018年5月4日解除；2.请求判令被告返还原告剩余购房款1916485.13元（即：总房款4201369元-代偿款1444610.07元-违约金840273.80元）并以此款项1916485.13元为基数按银行同期贷款利率支付自起诉之日至实际支付之日期间的利息；3.请求判令被告支付两原告律师费人民币70000元；4.两原告在被告付清款项后，自愿配合被告向芜湖市住房和建设委员会撤销镜湖万达广场5号楼105商品房买卖合同备案登记、预告登记（预购及预抵押）。事实和理由：2011年6月21日，原告方咸英、宋先斌与被告签订《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补偿协议》，约定所购镜湖万达广场5号楼105商品总价款为4201369元。付款方式为首付2101369元，余款210万元办理银行按揭贷款。2011年9月5日，两原告与中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行（以下简称农行赭山支行）签订《个人购房担保借款合同》，并由被告提供阶段性保证担保。两原告于2011年6月21日按约支付了首付款2101369元，银行按揭贷款210万元亦由农行赭山支行直接划入被告账户。至此，两原告已付清全部购房款4201369元。后两原告因被告未能完成统一招商，没有租金来源，导致被迫中断归还银行按揭贷款（自2011年10月29日至2014年5月29日由两原告归还），自2014年6月29日至今由被告为两原告代偿银行贷款。截至2019年7月26日，被告代偿银行贷款本息1444610.07元。2018年5月4日，被告向芜湖市镜湖区人民法院提起诉讼（案号：2018皖0202民初3099号），请求判令解除原、被告双方所签订房屋买卖合同及补充协议。案经开庭审理，两原告同意解除合同。后被告自行向法院撤回起诉。在此期间，两原告积极与被告进行协商，被告亦同意参照（2019)皖0202民初1520号案件处理。但由于被告公司管理流程问题，希望通过法院判决解决。 被告芜湖万达公司辩称，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》尚未解除，双方应当继续履行。芜湖万达公司寄送的告知函系催要代偿款的告知函，告知函的内容是要求原告归还代偿款、违约金,并非通知原告解除合同。芜湖万达公司之前向法院提起诉讼，虽有要求法院判决解除合同，但是起诉后芜湖万达公司在法院判决前撤回了起诉，因此合同并未解除。解除合同是法律为了保护守约方利益，赋予守约方的权利，被告作为守约方，在原告违约的情况下，有权选择继续履行，现被告选择继续履行。根据双方签订的《补充协议》第13条第三款第二项中明确约定，乙方明确同意甲方有权从应返还款项中扣除。乙方尚欠银行的按揭贷款直接返还给按揭银行。即使解除合同，也应当在银行扣除全部案涉按揭贷款的金额及相应的利息罚息等费用后，才能够返还给原告，因此原告诉请退还的金额190万元是不正确的。原告要求支付律师费没有也没有合同依据，依法不应支持。请求法院依法驳回原告的诉请。 被告芜湖万达公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2011年6月21日签订了《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），其中载明反诉被告购买反诉原告开发建设的镜湖万达广场5号楼105室，建筑面积为126.66平方米，单价为每平方米33170.45元，房屋价款合计4201369元。付款方式为反诉被告于2011年6月21日前付2101369元，余款210万元于2011年6月21日前办理银行贷款或者付款。合同签订后，反诉被告2011年9月5日与农行赭山支行就按揭贷款事宜签订《个人购房担保借款合同》，并由反诉原告为其贷款210万元提供阶段性担保。由于反诉被告未按期与农行赭山支行签订的借款合同约定按期还款，致使反诉原告承担保证责任，截止起诉之日止，反诉原告已反诉被告向农行赭山支行还款本息等合计1487027.87元，且代偿一直在持续中。请求判令两反诉被告立即支付原告代偿款1487027.87元及违约金（自反诉原告实际代偿之日起按每日万分之五计算至实际付清之日止）。 反诉被告方咸英、宋先斌辩称，1.反诉原告诉称的关于购买商铺和银行贷款的情况属实。2.反诉被告未能偿还银行贷款的原因系反诉原告未能按照承诺统一招租，致使无力还款。3.关于实际代偿金额以农行赭山支行提供的情况说明为准，因为反诉原告提供的清单中还款金额与实际不符。4.关于代偿款项，反诉原告无需提起反诉要求返还。5.关于代偿款违约金问题，因本案反诉原告选择了合同解除，不能依照《补充协议》中第二款第四项主张代偿款违约金。6.本案反诉原告主张的追偿权纠纷，与原告的诉请案由不是相同的法律关系，不能一并审理解决。 本院经审理认定事实如下：原告方咸英、宋先斌系夫妻关系。2011年6月21日，芜湖万达公司（甲方）与方咸英、宋先斌（乙方）签订《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方以4201369元价格购买甲方开发建设的位于芜湖市镜湖区商铺，其中210万元以银行贷款支付，并由甲方承担阶段性担保。乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同，并要求甲方承担担保责任的，乙方除应向甲方偿还代垫款项、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还担保本息之日起，本合同及附件、其他相关协议等自动解除，如因乙方原因导致合同解除，乙方应向甲方支付购房总额20%的违约金。合同签订后，方咸英向农行赭山支行贷款210万元用于支付上述房屋购房款，双方签订《个人购房借款合同》，方咸英作为抵押人在上述合同上签字，芜湖万达公司作为保证人在上述合同上签字。2011年9月9日，双方办理了购买房屋的抵押权预告登记。案涉房屋竣工后，因案涉购买的商铺未能对外出租，没有租金来源，二原告未接收案涉房屋。自2014年6月开始，二原告未按期归还银行借款，被告作为担保人开始向农行赭山支行履行代偿义务。2018年5月4日，芜湖万达公司向本院起诉方咸英、宋先斌［（2018）皖0202民初3099号］，请求判令：1、解除芜湖万达公司与方咸英、宋先斌于2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》；2、方咸英、宋先斌立即返还芜湖万达公司代偿款1089120.74元，支付违约金840273.8元，律师费50000元，并赔偿原告房屋贬值损失840273.8元（暂定，以法院委托评估机构出具估价报告为准），以上合计2819668.34元，芜湖万达公司有权从方咸英、宋先斌已支付的购房款中直接抵扣上述费用；3、方咸英、宋先斌立即配合芜湖万达公司向芜湖市住房和城乡建设委员会撤销芜湖镜湖万达广场5号楼105室商品房买卖合同备案登记、预购预告登记、抵押权预告登记。在方咸英、宋先斌收到诉讼材料后，芜湖万达公司撤回起诉。 另查明，（一）《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》第二条第四项第（1）、（2）小项约定：乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十三条约定扣除相关费用外，还有权扣除其待乙方向按揭银行支付的全部款项。双方在补充协议十三条约定的违约金系购房款总额的20%。（二）2019年7月26日，二原告与北京盈科（上海）律师事务所律师签订委托代理合同一份，由该所指派律师为二原告与芜湖万达公司房屋买卖合同纠纷一案一审阶段提供法律服务，二原告支付律师费70000元。（三）案件审理期间,经本院向芜湖万达公司释明,芜湖万达公司于2019年11月14日就案涉房屋的剩余欠款全部向农行赭山支行代为偿还。经原、被告双方核对，二原告未按借款合同履行按期还款的义务后，芜湖万达公司向农行赭山支行代偿款总计为人民币2074971.32元，其中借款本金1682502.21元，利息392469.11（含利息、罚息、复利）。 上述事实，有身份证、商品房买卖合同、补充协议、个人购房借款合同、房地产预告登记证明、说明、起诉状、应诉通知书、委托代理合同、票据及原告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，（一）根据《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》的约定，被告芜湖万达公司享有解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的权利。芜湖万达公司于2018年5月4日向本院起诉方咸英、宋先斌要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，本院立案受理后并于同月7日通知方咸英、宋先斌应诉，自此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方的商品房买卖合同关系解除。对于被告芜湖万达公司提出双方合同没有解除，要求继续履行的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。二原告请求确认与被告在2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》已于2018年5月4日解除的主张，本院予以支持。（二）原、被告双方合同解除后，应当各自返还财产。案涉房屋在房屋达到交付条件后，原告未有领取房屋，因此该房屋始终由芜湖万达公司控制，故芜湖万达公司应返还其购房款4201369元。在扣除芜湖万达公司为方咸英、宋先斌代为偿还的房屋贷款2074971.32元和合同约定的违约金840273.8元后，芜湖万达公司仍应返还二原告1286123.88元。对于原告主张利息损失的观点，因自起诉时，二原告仍差欠银行贷款，芜湖万达公司还在为案涉贷款履行担保责任，故对原告的该项主张，不予支持。（三）关于原告主张律师费70000元由芜湖万达公司承担的观点，因本案系原告未接收案涉房屋，也未按期归还银行借款，导致案涉合同解除，芜湖万达公司无违约情形，现原告主张律师费，无法律和合同依据，本院不予支持。（四）原告在芜湖万达公司返还购房款后，应予配合芜湖万达公司前往办理撤销案涉房屋买卖合同备案登记和预告登记（预购及预抵押）。（五）方咸英、宋先斌的未按期归还第三人银行按揭贷款，显已违约，反诉原告芜湖万达公司行使了合同解除权，按约方咸英、宋先斌向其应当按购房款总额20%的标准支付违约金，方咸英、宋先斌也自愿从应返还的购房款中扣除，现反诉原告主张方咸英、宋先斌另行支付已代偿的金额部分违约金（按日万分之五计算），显失公平，本院不予支持。反诉原告芜湖万达公司主张方咸英、宋先斌立即支付的代偿款1487027.87元，该款项在本诉部分已作抵扣，本案在反诉部分不再处理。综上，对芜湖万达公司反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告方咸英、宋先斌与被告芜湖万达广场有限公司于2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》已于2018年5月4日解除； 二、被告芜湖万达广场有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告方咸英、宋先斌购房款1286123.88元； 三、原告方咸英、宋先斌在被告芜湖万达广场有限公司履行本判决第二项义务后，十五日内协助被告芜湖万达广场有限公司办理位于芜湖市镜湖区商铺相关商品房注销登记手续； 四、驳回原告方咸英、宋先斌的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告芜湖万达广场有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取20206元，由原告方咸英、宋先斌负担14021元，被告芜湖万达广场有限公司负担6185元（诉讼费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将诉讼费给付原告）。反诉案件受理费减半收取9092元，由反诉原告芜湖万达广场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  何俊 二〇一九年十一月二十五日 书记员  王华 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。