四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8392号 原告：郑鸣，男，1970年3月8日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告：周薇，女，1971年1月24日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 共同委托诉讼代理人：张光虎，四川普联律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：四川锦辰佳兴房地产开发有限公司，住所地：科学城物业管理绵阳分部单身楼4号。 法定代表人：王敏，系公司经理。 委托诉讼代理人：毛奇，四川元绪律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：黄叔贵，四川元绪律师事务所律师，一般授权代理人。 原告郑鸣、周薇与被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司（以下简称锦辰佳兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员黄珊珊任审判长，与人民陪审员李蔚、祝捷组成合议庭，于2019年7月22日、11月29日公开开庭审理，原告郑鸣及原告郑鸣、周薇的共同委托诉讼代理人张光虎，被告锦辰佳兴公司的委托诉讼代理人毛奇到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告郑鸣、周薇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金42674.28元；2、判令被告立即为原告办理所购房屋的不动产权证书（购房合同约定的是房屋所有权证书），并向原告支付逾期办证违约金6821.65元（暂计算至起诉之日，应算至原告取得不动产权证书之日）；3、判令被告向原告支付原告已付的律师费5000元；4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告购买被告开发的位于成都市高新区中和街道的“祥和佳苑”项目6幢2单元4层401号房屋；房屋总价款为517675元；付款方式为分期付款；被告应在2014年10月20日前向原告交付符合合同约定交付条件的房屋；被告逾期向原告交付房屋超过30日，且买受人要求继续履行合同的，被告应按日计算向原告支付全部已付房款的万分之八的违约金；被告应当在房屋交付使用后，由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，且原告不退房的，被告应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。合同签订后，被告却迟至2015年1月27日才发布交房公告，通知原告在当年2月6日前往办理交房手续，且时至起诉之日，仍未能为原告办理所购房屋的备案及不动产权证书。合同签订后，原告已全部履行合同约定义务，已经支付全部购房款，并已交齐办理房屋产权所需各项资料及费用（包括维修基金、工本费及贴花、契税等），还交纳了物业管理费、水电气安装费及预存电费等。据此，原告郑鸣、周薇为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告锦辰佳兴公司辩称：案涉《商品房买卖合同》是无效合同，原告的主张没有事实及法律根据，应驳回其全部诉讼请求。案涉房屋系部队需要住房，只能出售给部队内部人员，且部队内部人员购买享受特定优惠政策，该优惠政策为部队内部人员专属购房指标，原告没有购房指标，不具备享受该特定优惠政策的条件。原告是通过购买原购房者（具有购房资格的部队内部人员）的购房指标而以特定优惠政策购买的案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，“损害社会公共利益的合同无效”。原告与原购房者之间的买卖、转让购房指标的行为破坏了经济秩序，损害了社会公共利益，因此，原告与原购房者二人之间的转让行为无效。而案涉《商品房买卖合同》为该无效转让行为之结果，应当为无效合同，故原告的主张没有事实及法律根据，应驳回其全部诉讼请求。 即使案涉《商品房买卖合同》有效，原告关于延期交房违约金的诉求也不应得到支持。且原告主张的逾期交房违约金过高，若要支持，违约金也应予以减少。理由如下：1、原告逾期交房违约金的主张已过诉讼时效，该诉讼请求不应得到支持。我方向原告交付案涉房屋的时间为2015年2月6日，而根据原告起诉状，其起诉时间为2017年2月20日，其起诉之时已经超过2年的诉讼时效。2、原告所购案涉房屋系中国人民解放军63820部队政策性经济适用住房，与我方之间亦不是双方基于市场经济原则进行的对价交易行为。案涉房屋是政策性经济适用住房，是具有福利性质的房屋，是购房者享受的福利待遇，其交易尚且受到严格控制，其延期交房违约金的主张更不应得到支持。3、原告享受购房指标政策所购案涉房屋，系中国人民解放军63820部队与我方就案涉项目达成《中国人民解放军63820部队委托四川锦辰佳兴房地产开发有限公司建设成都住房项目协议书》而建造并买卖的房屋，其购买案涉房屋是基于我方与部队之间的协议关系，其后与我方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是我方与部队签订的项目协议书的一部分，仅是补充。若要主张权利，应是基于答辩人与部队之间的协议，原告作为起诉我方的主体不适格，其诉讼请求不应得到支持。4、原告逾期交房违约金的主张即使成立，其主张金额过高，应予以减少。原告主张每日万分之八，明显高于实际损失。故法院应依法予以减少。5、原告主张我方为其办理不动产权证书及支付违约金的诉请不应得到支持，即使要支持，其主张的违约金也应减少。案涉房屋的办证主体是原告，我方仅是协助办理，且并未收取代办费用，不应承担违约责任。6、原告尚欠我方土地出让金，加之政府政策限制，故原告向我方补交土地出让金之前，我方暂缓办证相关协助，不应承担违约责任。根据买卖合同的约定，办理案涉不动产权证书的时间为交房之日起730天，原告主张从2014年10月19日起计算与合同约定不符，不应支持。7、原告所主张的律师费，系其个人聘请律师代理诉讼而支付的服务费，应由其个人承担，其主张没有事实及法律依据，不应得到支持。 经审理查明，2011年4月18日，中国人民解放军63820部队与锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队委托四川锦辰佳兴房地产开发有限公司建设成都住房项目协议书》及《补充协议》，约定63820部队委托锦辰佳兴公司建设成都商品房住房项目，锦辰佳兴公司按照双方商定的价格和套数向63820部队出售住房。 2011年12月28日，案外人钱炜祺与原告郑鸣签订《转让协议》，约定钱炜祺将内部购房资格转让给郑鸣，2013年1月3日，原告郑鸣代钱炜祺与被告锦辰佳兴公司签订《中国人民解放军63820部队成都住房项目内部售购协议》，内容为：1、钱炜祺购买位于成都高新区中和大道三段“祥和佳苑”小区6幢2单元4层02号房屋，建筑面积137.22平方米，每平方米3720元，购房款510458元；2、锦辰佳兴公司按照一户一位的原则向钱炜祺出售车位，售价为每个88000元；后郑鸣、周薇与锦辰佳兴公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定郑鸣、周薇购买锦辰佳兴公司开发建设的位于成都市高新区房屋，总房款为517675元。约定交房时间为2014年10月20日。被告实际交房时间为2015年2月6日。按照合同第12条约定，出卖人逾期交房的，应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日按照已付款万分之八的标准计算违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付；按照合同第19条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，原告不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。 另查明，时至庭审结束之日，被告仍未能为原告办理所购房屋备案及不动产产权证书。合同签订后，原告已全部履行合同约定义务，已经支付全部购房款，并已交齐房屋产权所需各项资料及费用。还缴纳了物业管理费、垃圾清理费、水费等相关费用。 上述事实，有原被告的当庭陈述、《中国人民解放军63820部队成都住房项目内部售购协议》《商品房买卖合同》及补充协议、收费票据等证据予以证明。上述证据来源合法，内容真实，证据间相互印证，并与本案待证事实相关联，故予以认定。 本院认为，虽然原告与被告发生交易的前提在于原告所具有的特殊身份，但涉争项目为商品房项目，取得了商品房预售许可证，双方也签订了真实的商品房买卖合同，明确界定了相关买卖的权利义务，并无普通商品房买卖合同关系以外的特别约定，符合法律规定的商品房买卖合同关系的特点，应当作为商品房买卖合同纠纷处理。原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规相关禁止性规定，合法有效，双方应按约履行合同权利义务。 第一，关于原告主张的逾期交房违约金问题。本院认为，双方合同约定的交房时间为2014年10月20日，但被告于2015年2月6日向原告实际交付房屋，故被告逾期交房的违约责任于2015年2月6日最终确定，逾期交房违约金的诉讼时效应当从2015年2月7日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求权适用两年诉讼时效，应至2017年2月6日届满。本案中，原告向被告通过邮政快递的方式最早开始主张权利的时间为2017年2月4日，诉讼时效中断，故原告的该项请求并未超过诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩不成立。被告逾期交房，应当按照双方合同的约定承担自交付期限届满之次日（2014年10月21日）起至实际交付之日（2015年2月6日）止的逾期交房违约责任，按照双方合同约定的计算标准为按日计算已付房款万分之八，该标准明显过高，本院予以调整为每日万分之二点五。故被告应当原告支付逾期交房违约金金额为517675元×0.00025元/天×108天=13977.23元。 第二，关于原告主张的办理房屋不动产权证及承担逾期办理不动产权证违约金的问题。本院认为，双方合同约定被告应当在商品房交付之日起730日内办理并向原告交付房屋所有权证书，否则应承担逾期办证的违约责任，依据成都市国土资源局于2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市国土局、房管局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月23日起在主城区范围内实行不动产统一登记，因此，本案合同约定的房屋所有权证书在办理期限届满时（2017年2月6日）已经不再办理，但该证书只是变更为统一登记的不动产权证，被告仍负有按照不动产统一登记管理规定为原告办理交易标的权属证书的义务，故对原告主张的要求被告协助原告办理涉争房屋不动产权证至原告名下的请求予以支持。同时，被告至庭审结束之日仍未办理完成不动产权证，应当承担逾期办证的责任，按照双方合同的约定，计算方式为：以购房款517675元为基数，自2017年2月7日起计算至实际办证之日，按每日万分之一标准计算。 第三，关于原告主张的律师费及诉讼费问题。原告所主张的律师费没有相关的正式收费票据予以佐证，不足以认定其实际产生的损失，故本院不予支持，关于诉讼费问题，本案的产生系被告的违约行为导致，故本案诉讼费用由被告承担。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑鸣、周薇支付逾期交房违约金13977.23元； 二、被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郑鸣、周薇办理位于成都高新区房屋的备案及不动产权转移登记手续； 三、被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑鸣、周薇支付逾期办证违约金，计算方式为：以517675元为基数，自2017年2月7日起计算至实际办证之日，按每日万分之一标准计算； 四、驳回原告郑鸣、周薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1162元，由被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄珊珊 人民陪审员  李 蔚 人民陪审员  祝 捷 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  罗 青