广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14654号原告：罗淑玲，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：丁**。委托诉讼代理人：欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄壮壮，广东至高（广州）律师事务所律师。原告罗淑玲与被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人罗碧莹，被告委托诉讼代理人欧阳湘琴、黄壮壮，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付违约金20505.78元（暂计至2019年5月25日，按照日万分之一计算至实际交付房屋之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买位于佛山市南海区**（以下简称涉讼房屋），并于2017年12月15日签署《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定交付时间为2018年12月30日前，且应在交付期届满前十日向原告书面告知交付的相关事项。2019年1月10日，原告收到被告发出《**收（验）楼通知书》，后原告前往收楼，但被物业管理工作人员告知涉讼房屋未符合交付条件，未能收楼。2019年1月20日，原告再次前往物管处要求验房，后检查出多处需要整改的地方，原告一一指出并以书面形式提交予被告，并要求其尽快整改。直至2019年5月19日，原告前往涉讼房屋验房，涉讼房屋仍存在墙体渗水导致背景墙模板发霉至烂掉未拆除整改、地板空鼓、踢脚线未完全安装完毕等问题，完全未能达到交付条件。被告辩称：根据《商品房买卖合同（预售）补充协议》（以下简称补充协议）第11.2条的约定，原告因自身原因在合同约定交付房屋日后逾期查验房屋的，则视为房屋在交房日无质量问题，并视为被告已交付房屋；第11.5条约定原告在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情况外，不得以房屋存在质量问题拒绝接收房屋，否则从被告书面通知的原告办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋。涉讼房屋已验收合格，且达到合同约定标准，被告依约于2018年12月30日前向原告发出收验楼通知书，若原告验楼后发现质量问题的，依法属于保修范围，被告不存在逾期交楼情况，原告要求被告支付逾期交楼违约金没有依据。原告举证的微信聊天记录中涉及的维修拆改项目属于交楼确认保修。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》原件1份，用以证明①原被告于2017年12月15日签订涉讼合同，由被告将涉讼房屋出售予原告，第九条约定被告应于2018年6月30日前交付房屋，且应取得竣工验收备案表、提供住宅使用说明书及住宅质量保证书。②第十一（三）条约定，房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂的，门框断裂及五金件损坏等情况时，由被告按照有关工程质量标准负责修复，承担修复费用，修复后再交付。③第十二条第1款约定，若被告未按时交付涉讼房屋，应按全部房款的日万分之一计付违约金。④涉讼房屋已过约定交付日期，且存在诸多质量问题，原告多次催促被告维修，但被告均未答复。3.微信聊天记录截图7页（已出示原始载体），用以证明原告曾就涉讼房屋质量问题，与被告工程部工作人员多次沟通，要求尽快修复，但被告至今仍未进行修复。4.照片6张，用以证明涉讼房屋存在墙面渗漏，导致相应装修发霉，被告至今仍未进行修复。5.室内装修委托合同原件1份，用以证明原被告签订了装修合同。6.**收（验）楼通知书、邮件及投递记录复印件各1份，用以证明被告未在合同约定交付期限2018年12月30日前向原告发出有效的收楼通知书，被告于2019年1月9日发出的收楼通知书要求办理收楼的日期却是2018年12月30日，这是无效的通知。被告至今仍未通知原告办理收楼手续，被告逾期交付房屋应承担相应违约责任。经质证，被告对原告举证1、2、5的真实性无异议，对举证3、4的真实性有异议，对举证6未发表书面意见。其中：举证2，双方已签订补充协议，约定了交付的条件，除非是房屋主体结构或房屋地基基础存在问题严重影响使用之外，原告不得拒绝收楼，现原告无证据证明房屋主体结构或房屋地基基础存在问题严重影响使用，原告所称存在质量问题属于保修范围，不应作为逾期交楼的依据。举证3，原告是在2019年5月份才向被告反映质量问题的，且被告已依约进行维修，因原标准脚线是木质材料，现要更换为石材脚线，需要原告同意，并非原来存在质量问题；其中《楼宇情况反馈表》没有形成日期、未经被告工作人员签名确认，涉讼房屋不存在质量问题，即使该表是真实的，其所反映的质量问题已不存在。举证4，不能确认照片的拍摄对象及拍摄时间。举证5，装修费用不仅包括对涉讼房屋的装修工程费，还包括设计费、报建费、管理费、监理费、品牌经营费等以及公共部位装修所涉及的费用；原告已对装修标准和服务包干总价充分考量，并实地察看了样板房，承诺不会以任何理由提出解除合同及主张权利；本合同是与涉讼合同一同签订的，是涉讼合同的组成部分，所涉的装修标准及服务总包干价是涉讼房屋装修及价款的补充，本合同不得单独解除、履行，须与涉讼合同同时履行或解除。诉讼中，被告举证如下：1.竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼房屋已取得竣工备案表，各项指标均验收合格，满足交付条件。2.特种设备使用标志原件1份。3.质检特函[2013]8号通知复印件1份。举证2、3，用以证明电梯验收合格，可投入使用。4.《商品房买卖合同（预售）补充协议》原件1份，用以证明涉讼房屋已验收合格，且已达到涉讼合同约定的标准，被告已依约在2018年12月30日前向原告发出收（验）楼通知书。原告收到通知后，应依约到现场办理收楼手续，根据补充协议第五条第（二）、（五）点的约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，原告不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，原告主张逾期交楼违约金没有依据。经质证，原告对被告举证1、2、4真实性无异议，对举证3的真实性有异议。其中：举证1-3仅是涉讼房屋的交付条件之一，涉讼房屋交付条件应以涉讼合同的约定为准。举证4，补充协议第五条的约定免除了被告交付质量合格商品房的义务，限制了原告权利，显然对原告的利益不利，且补充协议是被告提供的格式文本，签约时被告并未采取合理（包括字体、字号、颜色等）的方式提示原告注意，故该条款属于无效条款。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证3为原件，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2.原告举证4，被告举证3，到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.原告举证6，被告未发表质证意见，视为放弃相应质证权利，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**。2017年12月15日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（即涉讼合同），约定：被告将涉讼房屋售予原告，总价款为1414192元；被告应当在2018年12月30日前向原告交付涉讼房屋；（第九条）涉讼房屋交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；涉讼房屋达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；原告查验的涉讼房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；被告未按约定时间将涉讼房屋交付原告的，逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》（即补充协议），约定：原被告就涉讼合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议；（第四条）双方同意涉讼合同第九条变更为被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用，“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》同日，原被告签订《室内装修委托合同》，约定：原告自愿委托被告对涉讼房屋进行统一装修，委托服务总包干价455736元；交付时间为2018年12月30日；被告应保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付，达不到约定装修交付标准的，原告有权要求被告进行整改，但不影响房屋的交付。2018年12月28日，**座取得《房屋建设工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。原告于2019年1月10日收到《**收（验）楼通知书》，于2019年1月中旬前往查验涉讼房屋，但因涉讼房屋存在多处装修质量问题需修复，故当天并未实际接收房屋。2019年5月，被告的工作人员与原告多次通过微信进行沟通。其中，原告于当月6日发送《楼宇情况反馈表》追问维修情况，被告工作人员回应称“这个单我明天去对一下情况，有一些问题应该是统一维修过的”；该工作人员于当月13日告知原告“你家现在主要是客厅发霉的拆下来还没有恢复，现在不确定你家用石材踢脚线还是木材，没有回复，其他的就是卫生间窗户和淋浴隔断”。诉讼中，原被告共同确认**座于2019年4月16日取得测绘报告书。原告陈述：原告于2019年1月10日收到被告发出的收楼通知，并于2019年1月中旬前往收楼，但因涉讼房屋存在质量问题需整改，故当天并未实际收楼。本院认为，原、被告签订的涉讼合同、《室内装修委托合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均按约履行义务。涉讼房屋于2018年12月28日通过竣工验收备案，于2019年4月16日取得测绘报告，根据涉讼房屋第九条的约定，涉讼房屋至2019年4月16日始符合双方约定的交付条件。补充协议第四条中关于“被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用”的约定，属格式条款，被告作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，且未采取合理的方式提请原告注意，该条款无效。被告未能在约定交付期限2018年12月30日前向原告交付符合约定条件的涉讼房屋，构成违约，现原告主张被告以涉讼合同载明的交易总价1414192元为本金从2018年12月31日起按日万分之一的标准计算逾期交付违约金，符合涉讼合同的约定，经核算，至2019年4月16日止，被告应支付的逾期交付违约金为15131.85元（1414192元×0.1‰×107天）。原告未主张涉讼房屋存在地基基础和主体结构的质量问题，故在涉讼房屋符合交付条件后，原告应配合接收涉讼房屋，原告主张被告支付2019年4月17日起的逾期交付违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金15131.85元予原告罗淑玲；二、驳回原告罗淑玲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305.14元，减半收取计152.57元（原告已预交），由原告负担62.57元，被告负担90元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年十一月十五日书记员  程学斌