江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0722民初8136号原告：王长建，男，1976年9月4日生，汉族，住东海县。委托代理人：徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。被告：李经通，男，1970年3月7日生，汉族，住东海县。被告：王新桥，男，1964年3月14日生，汉族，住东海县。原告王长建与被告李经通、王新桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王长建及其代理人徐兴春，被告李经通、王新桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长建向本院提出诉讼请求：1.判令解除2017年10月22日两被告签订的房屋租赁合同，并由被告李经通赔偿因隐瞒出租事实给原告造成的损失10万元；2.判令被告王新桥支付房屋占用费（租金）从2018年4月28日至2019年8月28日共计6万元，并恢复房屋原状；3.两被告承担相关诉讼费用。事实与理由：我于2018年4月初在网上看见一条卖房信息，打电话咨询，对方告诉我急于还银行贷款，想卖房，正好我也想买房，就和被告李经通去看房，并谈好房屋价格128万元。在4月28日签定购房合同，并且交了定金85万元。在这期间被告李经通没有告诉我和被告王新桥签有一份十年租房合同，等我交完房屋所有房款时，才知道两被告有一份十年租房合同。我知道以后，多次找被告李经通商谈，他表现很冷谈，直至后来不理不睬。因房屋原属乡产权证，我根据国家法律法规办理不动产权证，并交齐相关费用。在办证期间，房屋被法院查封，理由是被告李经通与第三方有经济纠纷，第三方起诉保全房屋，致使我无法正常办理证件，我据理力争，出具相关证据，得到贵院的支持与认可，在这里向贵院表示衷心的感谢和崇高的敬意。在我得知房屋被查封后，第一时间通知被告李经通，他以没时间，不想去等多种理由拒绝配合，被告李经通违背了卖房合同第六条，没有告诉我有十年租房合同和被法院查封的事实，属于欺骗与欺诈，因此我请求解除两被告的租房合同，并赔偿我的经济损失。本案被告王新桥以和李经通签订租房合同为由，侵占我的房屋，我多次和其沟通，被告王新桥多次扬言，让我去法院起诉他，态度相当恶劣。其不仅仅侵占房屋，还在我不知道情况下，对房屋主体结构进行修改，改变房屋原有设计，降低了房屋承受能力。根据《房屋租赁合同》第12条规定，承租人拖欠租金累计达一个月出租房有权解除合同，而承租人王新桥自2018年4月28日起，就没有向原告支付过租金，作为原租赁合同出租方权利义务承受人，本案原告有权基于王新桥之违约行为，解除涉案租赁合同。因此，我请求法院为我解除两被告签属的不平等合同，并赔偿我的经济损失，尽快恢复房屋原有结构。被告李经通辩称，我没有隐瞒将房屋出租的事实。被告王新桥辩称，我与被告李经通签订房屋租赁合同在前，原告与被告李经通买卖房屋在后，第二年的房屋租金我已经全部支付给被告李经通。经审理查明：2018年4月28日，原告王长建与李经通、庞某签订《自建房购房定金合同》，约定原告购买李经通、庞某位于连云港市东海县的房产，房产证编号02030536，建筑面积562.8平方米，房屋价款127万元，签订合同时支付85万元作为定金。同时合同第六条约定，甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方双倍返还定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将房屋另行出售第三方，甲方应当双倍返还定金。2008年6月1日，王长建、周某与李经通、庞某在房产管理部门签订《房地产买卖契约》，2018年11月份涉案房产已办理不动产登记至王长建、周某名下。审理中，原告主张房款已结清，被告李经通抗辩还有4万元未付。另查明，2017年10月22日，李经通与王新桥签订《房屋租赁合同》，约定李经通将涉案房产四间三层出租给王新桥，租期10年，自2017年12月1日至2027年11月30日，如铺路半年不能使用，期限顺延，前五年租金2.5万元，后五年租金按10%增加。拖欠租金累计达1个月，出租方可以终止合同并收回房屋。租金按年交纳，但是双方没有约定具体的交纳期限。王新桥已于2019年1月31日前向李经通支付第二年房租2.5万元。王新桥承租该房屋后，于2018年初开始对房屋进行装修，一楼改造经营汽车修理，二楼以上准备经营旅馆。再查明，2018年6月2日，李经通将其与王新桥签订的《房屋租赁合同》交与王长建，并在合同首页右上角空白处注明：“此房屋租赁合同与房子、房号不动产权第（0006326）号一起，使用权和房屋所有权归王长建所有，签字之日起房租贵王长建收取。李经通2018年6月2日。”当时被告王新桥并不在场。后来王长建与王新桥协商，想要一间房屋居住使用，王新桥没有同意，双方发生矛盾分歧。关于王长建与李经通2018年4月28日签订购房定金合同时，是否告知涉案房屋之前已经出租给王新桥，原告当庭表示不知道，被告李经通称已告知出租给王新桥，被告王新桥称在李经通网上发布出售房屋消息期间，涉案房屋正在装修改造，有很多人来看房包括原告王长建，我都说明与李经通有10年的房屋租赁合同。以上事实，有当事人陈述、《自建房购房定金合同》、《房地产买卖契约》、不动产权证书、收条、照片等证据予以证实。审理中，涉案房屋共有权人周某向本院出具声明，同意原告王长建一人行使主张权利。本院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，李经通在转让涉案房屋之前已经出租给王新桥，租赁期限10年，根据上述买卖不破租赁的规定，王新桥与李经通之间的房屋租赁合同，对王长建具有约束力。根据原告自己提交的《房屋租赁合同》，原告至迟于2018年6月2日已经知道涉案房屋在其购买前出租给王新桥的事实，结合被告的陈述，能够说明李经通在双方买卖房屋过程中，已告知房屋出租的情况，故原告主张被告李经通隐瞒房屋出租的事实，本院不予认定。原告在购买涉案房屋之前，被告王新桥已经对房屋进行装修，李经通也未提出异议，现有证据亦不足以证明王新桥改变了房屋结构，降低房屋承受能力。王新桥不知晓王长建与李经通关于租金由谁收取的约定，按照合同约定向李经通支付第二年租金，符合法律规定，王长建可以根据其与李经通之间的约定，另行追偿2018年6月2日以后的房屋租金。综上，原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王长建的诉讼请求。案件受理费2619元（简易程序），由原告负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5238元。江苏省连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 员  吴 鹏二〇一九年十一月七日法官助理  马 跃书 记 员  刁晨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。(二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。