广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初19737号原告：佛山市南海区西樵镇西樵村北张股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区******，组织机构代码。负责人：张恒光，社长。委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟建兰，广东正明扬律师事务所实习律师。原告：张佐业，男，1979年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：高超文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘育聪，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告佛山市南海区西樵镇西樵村北张股份合作经济社诉被告张佐业租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告的负责人张恒光及委托诉讼代理人张国忠，被告的委托诉讼代理人高超文、刘育聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告返还涉讼土地给原告；2.被告支付原告自2017年2月起至实际返还日止土地占用费，按照50000元/年/亩的标准计算；3.原告有权立即对被告占用的土地实施停水电措施；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年12月17日，原告与被告签订了一份《承包土地办厂合同》，该合同约定被告承租原告XX附近的6亩的土地建厂办服装就制衣企业，承包期限长达50年，自2002年2月1日起计算租金，计算租金期每15年订立一次，并按五年为一个租金递增期，以后每期每亩递增1000元。15年后乙方（即被告）继续承包，承包款（即租金）按当时市场环境及物价指数以及按照西樵北张村经济社周边的工业厂房用地的平均价格重新确定租金。《承包土地办厂合同》签订后，原告依约将土地交付给被告使用。但是被告没有按照合同约定开办服装制衣企业，却违规私建住宅（别墅）。但是被告前期有按照合同约定支付租金。针对村集体内所有土地租赁期限为50年第一个15年租金标准到期的租户，在期满后租金标准如何确定的问题，原告早在2015年9月7日已经开始召开股东代表会议研究。到2016年下半年，原告考虑到土地租赁期限为50年第一个15年租金标准到期的租户陆续增多，原告在2016年9月8日就组织全体租户召开“50年土地第一个15年到期租户会议”，就租金标准及提升方案听取各租户的意见，同时原告也组织村队委成员到附近村居调查同类土地租赁市场租金状况，后来原告又分别在2016年10月17日、2016年10月20日、2016年10月21日多次组织全体租户召开“50年土地第一个15年到期租户会议”，充分征询各租户的意见，最后在2016年10月21日部分租户提出建议价为：“原17000元/亩/年，2016年8月31日到期按150000元/亩/年；原10000元/亩/年，2016年8月31日到期按52000元/亩/年；原8000元/亩/年，2016年8月31日到期按50000元/亩/年；合同期为10年，第6年租金递增10%”。上述租金标准是原告经过公开公平并由全体村民开会表决确定的，根据新租金标准，被告应当自2017年2月起按照50000元/亩/年的标准缴交租金，但被告受个别租户的教唆影响就以原告租金标准过高为由拒绝支付租金。虽然经过原告领导班子成员的多次催收，被告仍拒绝按照新租金标准来支付租金。2018年1月12日，被告向佛山市南海区人民法院起诉要求“按照《承包土地办厂合同》第三条、第四条的约定确定涉讼租赁土地第16年至第21年租期（即2017年2月1日至2022年1月31日）的土地租金为20000元/亩/年”，经佛山市南海区人民法院审理后认定原告与被告签订的《承包土地办厂合同》为无效合同而作出（2018）粤0605民初780号民事判决书，驳回被告的全部诉讼请求。被告不服一审判决向佛山市中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）粤06民终3517号民事判决书，驳回被告的上诉，维持原判。虽然《承包土地办厂合同》经法院审理认定为无效合同，但由于被告一直使用涉讼土地至今，也不支付租金。原告认为被告应当支付原告土地占用费，土地占用费的标准应当根据原告通过村民会议及调查走访确定的50000元/亩/年的标准计算。同时，由于被告占用原告土地却拒付租金（使用费），严重影响原告村民的收入及村民年终分红，在当地造成极其恶劣影响，村民多次上访无果，为了保障原告村民利益，原告请求立即对原告占用土地事实停水停电有合法充分理由。被告辩称，一、原告欺骗被告及出租农用土地用作工业用途的行为违反了刑法及行政法律法规，应当受到行政、刑事的处罚。2002年12月17日，原告与被告签订《承包土地办厂合同》，约定将原告所有的合计6亩的土地出租予被告使用，租期为50年，并约定原告负责涉讼土地的使用审批手续。2017年初，双方因在租金上不能达成一致而产生纠纷，被告诉至法院。在案件的审理过程中，原告却主动提出土地为农用地，租赁合同无效。被告不相信使用了十几年的土地属于农用地，向法院申请测绘，法院向国土部门发函调查，国土部门复函中确定原告向被告出租的土地性质是农民集体所有的土地，法院因此判决该涉讼土地的租赁合同无效，认定原告的行为违反土地管理法的规定。原告与被告签订租赁合同时，保证土地办理了审批手续可以依法合规用作建设用途，因原告的保证，被告才放心投入使用。从原告一开始便主张涉讼土地为农用地的行为可以看出，原告由始至终知晓该土地性质属于农用地，却未曾去办理过审批手续，显然原告为谋取租金利益而欺骗被告签订合同，一开始便并没有办理审批手续的打算。一方面，原告的行为涉嫌欺诈，而且涉讼土地出租期限长达五十年，属于变相转让农村集体用地使用权，严重违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定，原告的违法行为涉嫌以牟利为目的，非法转让、倒卖土地使用权，属于刑事犯罪，应当受到处罚。另一方面，原告的行为违反行政法律法规，根据《土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，涉讼土地的性质属于农用地。根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”，原告以涉讼土地为工业用途向被告出租土地的行为属于擅自出租农民集体所有的农用地用于非农业建设，应由佛山市南海区国土城建和水务局作出行政处罚。经被告了解，原告不仅向被告出租农用地，还向其他租户以同样的方式出租经济社的其他农用地用于非农业建设，期间非法收取租金，获利巨大。综上所述，原告以牟利为目的，故意隐瞒事实、欺骗承租者，其行为违反土地管理规范，存在非法出租土地使用权的事实，情节严重，涉嫌非法转让土地使用权罪、诈骗罪及违反行政法律法规，应当承担相应的法律责任。因此，被告认为本案已经涉嫌犯罪或行政违法，法院应当将原告违法行为的线索移送相关部门立案处理。二、被告属于被欺骗的受害者，在原告及其村干部的行政、刑事责任未清晰前，原告无权要求被告返还土地，应当维持土地原状。如前所述，原告出租行为属于违规违法，被告多年以来在涉讼土地的投入以及经营的产业已经在社会及市场上形成稳定的经济关系，且与被告类似的情况并不是个案，还有很多承租人也承租原告的土地，与被告一样，在土地进行了大量的投入，为西樵当地的经济发展作出贡献。被告认为原告不仅需要为其行为承担民事责任，还需要承担行政责任、刑事责任，现原告的相关责任并未明确，贸然将涉讼土地强行返还会造成被告遭受重大损失，对被告不公平，而且牵一发动全身，与被告情况类似的很多其他承租人无疑也会被原告以同样的方式起诉处理，强行收回土地，届时将导致众多承租人损失惨重，影响广泛，容易出现不稳定的社会情况。鉴于上述对确定双方的责任、经济损失以及稳定因素等方面的考虑，被告认为应当维持涉讼土地现状，不宜强行返还，本案可在原告的行政、刑事相关责任明晰后，再对双方的民事关系进行审理，作出更为公平、稳妥的处理结果。三、原告拒绝办理土地转用手续导致合同无效，应承担全部过错责任，全额赔偿对被告造成的经济损失。《承包土地办厂合同》约定“一、甲方所出包的土地由甲方按拟定标高填好给乙方使用，并搞好上级政府及建委规划部门土地使用批准等有关手续，以确保乙方在承包土地和施工能顺利进行”，虽然涉讼合同无效，但涉讼合同的约定能清晰反映涉讼土地的使用审批手续是由原告负责以及原告对此作出保证的事实。根据佛山市南海区国土城建和税务局的复函内容可知，涉讼土地在《2010年-2020年土地利用总体规划》规划功能为城镇建设用地，原告早在2010年开始即可以向国土部门办理转用审批手续，但事实上原告一直没办理。2018年4月9日，西樵镇党委办公室向原告发出特急通知《关于加快缴交“三旧”改造历史遗留建设用地使用费的通知》，但是原告未办理手续及缴纳相关费用。2019年9月，西樵镇有关部门再次通知原告“三旧”改造的土地使用费事宜，宽限时间到2019年9月30日止，并给予政策优惠：每亩缴70000元，土地证出证后政府每亩返还50000元，实缴每亩20000元。但原告仍不办理手续和缴纳费用。上述事实证明，涉讼土地早在2010年被规划为建设用地，只待原告缴费办理手续即可办理土地使用权证，涉讼土地便可合法出租使用，更不至于造成合同无效，但在近十年期间，原告并无办理土地转用途的意向，在政府部门通知催促甚至给出政策优惠仍然拒绝去办理涉讼土地的手续。原告的消极行为已明确表示其拒绝办理涉讼土地转用途手续，被告仅是承租方，无义务也无权利为涉讼土地办理转用途手续，因此，在本案中，原告对造成涉讼合同无效负有重大过错，其无权要求被告承担任何责任，反而原告应当对被告的厂房、设备投入等全部经济损失承担全额的赔偿责任。四、原告主张的土地占用费金额不具有客观性，更没有事实和法律依据。涉讼合同已被另案认定为无效合同，原合同约定的租金条款也属于无效。原告现主张的土地占用费金额属于其自行确定的金额，未得到被告认可，未进行评估，该金额不符合涉讼土地的客观价值。且如前所述，原告违法违规用地的行为尚待处理，且对合同无效负有重大过错。综上所述，被告认为原告主张的土地占用费没有合同依据、事实依据、亦未考虑过错程度、更未考虑违法违规处罚等，法院不应支持原告该诉讼主张。五、被告合法取得用水、用电的权利，原告无权阻碍被告的用水、用电的权利。用水用电关系属于被告与自来水公司、电网公司之间的法律关系，被告依法取得用水用电的权利，原告无权实施停水停电行为。因此，原告主张停水停电的请求没有事实及法律依据，法院应当驳回其无理的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告恳请法院综合考虑本案双方以及涉讼土地、地上建筑物的实际情况，依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告组织机构代码证、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.承包土地办厂合同原件1份，用以证明原告与被告签订了《承包土地办厂合同》，合同约定了租赁土地的面积、租期、租金、租金增幅及双方的其他权利义务。3.2015年9月7日表决记录及签名表、集体建设用地使用权出租补充协议、承包土地办厂合同、南海区西樵镇集体组织收据复印件各1份，用以证明原告于2015年9月7日先就租户黄伟忠第一个十五年到期的《承包土地办厂合同》后租金标准进行开会表决，租户黄X忠按照决议的新租金标准缴交了土地租金。4.50年土地第一个15年到期租户会议签名表、土地租金问题签名表、会议决议原件1组，用以证明原告多次组织全体租户召开“50年土地第一个15年到期租户会议”，经充分征询租户意见，最终订立“原17000元/亩/年2016年8月31日到期按150000元/亩/年；原10000元/亩/年，2016年8月31日到期按52000元/亩/年；原8000元/亩/年，2016年8月31日到期按50000元/亩/年”的租金标准。5.西樵村北张股份合作经济社集体资产交易表决书、决议事项登记表、18岁以上股东表决书原件各1组，用以证明在村民代表会议开会表决通过新租金方案后，原告组织全体村民开会表决并得到一致通过新租金方案。6.集体建设用地使用权出租补充协议、承包土地办厂合同、南海区西樵镇集体组织收据（电子）复印件1组，用以证明新租金标准方案通过后，其他租户已经按照新的租金标准签订补充协议并缴纳租金。7.敦促支付租金律师函原件1组，用以证明因被告拒绝按照新租金标准交付租金，原告曾委托广东正明扬律师事务所向被告发出催收租金的律师函，但被告至今仍未缴交。8.民事判决书原件1组，用以证明被告因与原告就《承包土地办厂合同》履行新租金标准的问题发生争议，被告向人民法院起诉，经法院一二审判决认定，《承包土地办厂合同》为无效合同。同时证明，被告在明知涉讼土地的租赁合同经生效判决确认无效后，仍拒绝返还土地，拒付土地占用费，一直非法占用原告的涉讼土地用于出租及其他生产经营即用于非农用途。诉讼中，被告举证如下：1.调查函的复函复印件1份，用以证明涉讼土地早在2010年已列入建设用地规划，也证明了原告一直以来都没有办审批及缴费手续导致涉讼合同仍为农用地，原告对合同无效负有重大过错责任。2.通知照片打印件1份，用以证明西樵政府2018年4月书面通知原告加紧办理农用地转用手续，但原告并没有办理相关手续。3.告知照片打印件1份，用以证明2019年9月西樵政府有关部门再次通知原告缴纳土地使用费及办理审批手续事宜，且给出政策优惠及时间宽限，但原告仍没有办理。证据1-3用以证明原告从未打算办理土地审批手续，原告一直欺瞒被告及其他租户。经审核，被告对原告举证1、2、7、8真实性无异议，原告对被告举证1-3真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。原告举证3-6已经生效民事判决书认证，本案不再重复认证。综合本案采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2002年12月17日，被告（乙方）与XX北张经济合作社（甲方）签订一份《承包土地办厂合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方为配合政府及XX城整体规划与配套XX城纺织品市场将现有由政府及国土规划部门批准使用的土地承包给乙方建厂，用作建设XX制衣区，甲方承包给乙方的土地合计6亩（以下简称涉讼土地）；出包的土地年限为50年，从2002年2月1日起计算租金，计算租金期每15年为一期，并按五年为一个租金递增，每期每亩递增1000元，15年期满后乙方继续承包，承包款按当时市场环境及物价指数以及按照西樵北张村经济社周边的工业厂房用地的平均价格承包给乙方使用；第一期为五年，每年承包款36000元（6000元/亩），第二期为6-10年，每年承包款42000元（7000元/亩），第三期为11-15年，每年承包款48000元（8000元/亩）；承包款每半年度结算一次，即在该半年度的头一个月15日前结算给甲方，甲方通知乙方后如超期15天缴交承包款，每天加收10%的滞纳金，超期两个月缴交承包款，甲方有权终止合同，将乙方厂房拍卖或转租给他人使用并没收乙方按金；国家征用土地时，土地补偿费属甲方，厂房设备及搬迁费补偿属乙方；甲方负责通水、通电到施工工地和厂区道路填石渣，保证乙方能通车施工，水泥硬底化由乙方负责；乙方在经营生产过程中所需的税务、土地租用税、治安管理费、社会规费等均由乙方负责；乙方在承包甲方土地办厂经营期间，如需转让他人时必须提前2个月通知，由甲方与承接方签订租地合同并履行合同后方能转让；等等。2017年9月5日，原告向被告发送一份《通知》，通知被告租赁原告的土地（6亩）的第一个15年已于2017年1月31日到期，经原告研究决定，该到期土地按50000元/亩/年收取租金。2017年10月13日，原告委托律师向被告发送《敦促支付租金律师函》，要求被告在收到律师函10日内或最迟在2017年10月30日前付清拖欠的租金300000元及垃圾管理费11988元，逾期将追究被告的违约责任。被告收到该函。2017年10月26日，被告针对律师函向原告发送《复函》，认为被告多次向原告提出协商确定租金的要求，但原告不与被告协商，反而单方大幅提高土地租金，同地段租金水平约为2万元/亩，不同意被告单方确定的5万元/亩的租金标准，并提出以下解决方案：第一，进一步与被告按原合同约定的方法协商确定土地租金价格；第二，若无法协商或协商仍不能达成一致的，被告愿意暂时按照原合同约定的租金标准及递增办法继续履行合同，直至双方就新的租金标准达成一致再多退少补；第三，双方可以通过一切合法、公正、公开的途径遵循公平的原则来确定租金，包括公开市场交易（被告在同等价格下的优先权）、政府组织的调解甚至诉讼等。原告收到该函。2017年11月24日，被告向原告转账支付48000元，注明交易用途为张佐业土地承包款（201721至2018131）。同日，被告委托律师向原告发送《律师函》，认为原告未与被告协商一致而单方确定租金的行为已经违反合同法的相关规定及《承包土地办厂合同》的约定，要求原告收到律师函后三个工作日内按律师函的要求积极处理租金事宜及停止所有不法行为。原告收到该函。佛山市南海区国土城建和水务局2018年11月6日复函称：根据法院提供的测绘红线位置，经西樵镇不动产登记中心核查，张佐业租用西樵北张村集体土地建设，地址为XX号，目前该土地实际用途是住宅（别墅），在《2010年—2020年土地利用总体规划》中规划功能为城镇建设用地，现时该地还未有办理农地转用手续，经查佛山市不动产登记管理系统，上述宗地未办理相关的产权登记；由于上述宗地未办理相关的用地手续，建议补办用地手续后再按用途使用。2018年1月12日，被告以租赁合同纠纷为由向本院起诉原告，案号为（2018）粤0605民初780号案，本院经审理作出（2018）粤0605民初780号民事判决，该民事判决确认前述事实，并以涉讼土地是农民集体所有的土地，在未办理土地证及被批准作为建设用地用途的情况下，原告将该土地有偿出租予被告作非农业用途，涉讼合同为无效合同，并驳回了被告要求继续履行确认租金标准的诉请。被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民终3517号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，原告确认尚未办理农用地转用手续，原被告均确认涉讼土地仍属于农用地性质，涉讼土地上盖建筑物尚未经行政机关进行性质认定和行政处理。本院认为，原被告因涉讼合同形成的土地租赁合同关系已经生效民事判决认定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被告已在农用地上进行非农业建设，但未举证证明其已办理相关规划报建手续，涉讼土地上盖建筑物是否属于违章建筑、应否予以拆除，应先由行政主管部门进行处理。本案诉讼中，本院已向相关行政主管部门发函反映涉讼土地建设情况，在涉讼土地上盖建筑物未经行政主管部门处理完毕的情况下，本院在本案中驳回原告关于返还涉讼土地、土地占用费、违约金及停水停电的起诉，但不影响原告在行政主管部门处理完毕后重新起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款的规定，裁定如下：驳回原告佛山市南海区西樵镇西樵村北张股份合作经济社关于返还位于佛山市南海区西樵镇西樵北张新村XXXX亩土地、支付占有使用费、准许停水停电的起诉。本案无需交纳案件受理费。原告佛山市南海区西樵镇西樵村北张股份合作经济社已预交的受理费5650元在本裁定发生法律效力后，经原告书面申请予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年十一月一日书记员  罗静雯