广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21186号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号。统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：陈笑开，女，1970年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区张槎下朗村宝华大街六巷1号，公民身份号码440601197012273069。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉陈笑开物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告支付原告自2018年7月4日起所有物业服务费及违约金，计至2019年6月30日物业服务费为18615.22元，违约金则自2018年7月6日起计至实际履行之日止，按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年6月21日为3362.54元；2、请求判决被告承担原告支出的律师费2400元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求：服务费调整为服务费调整为18629.15元、违约金调整为3366.33元。调整的理由是因为物业费与被告取得房产证的日期有关，在取得房产证之前是按照服务合同约定面积计算，取得房产证过后按照证载面积计算。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园一百二十八座（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号一百二十八座，下称涉案单元）业主，2018年2月4日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称协议），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元合同面积为391.56平方米，实测面积为390.97平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2018年7月4日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元(4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2018年7月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：390.97平方米*4元=1563.88元。以上计至19年6月30日共拖欠物业服务费：18615.22元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2018年7月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年6月21日为3362.54元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事情，维护原告合法权益。被告辩称，1、被告在2018年11月26日收到家利物业管理陈管家电话告知被告欠物管费被告才知道要收楼，之前一直没收到任何收楼通知包括电话或者快递。于是被告在2018年12月11日去办理了收楼手续。当时帮办理收楼手续的人员口头答应过被告物管费是从2108年12份开始计收的，被告当时要划掉签收《回执》上的那句已知悉并确认物业费从2018年7月4日开始计收，她叫被告不要划，叫被告在办理收楼手续的其中一份资料上面手写注明：物管费从2018年12月12日开始计收就可以的。后来她不承认，说没权这样做，被告是不知道她是否有权。被告也写过一份诉求给和记埔黄地产公司。（这件事情陈管家是清楚的，一直在争议中）。2、物业管理非常差，居然有人在被告的房子自由进出，随意随地大便。3、房子很多严重的质量问题：门框残破不堪，白蚁严重蛙烂，发霉发黑已腐烂，空壳满地虫粉。4、窗户严重漏水，地下停车场也多处漏水严重。5、花园地面严重下沉约10厘米左右，围墙严重下沉断裂，裂缝约3厘米左右。6、车库多处严重渗水漏水。7、窗户也大面积渗漏。8、被告于2019年7月份收到物管的维修完毕电话，2019年8月份收到佛山市和记黄埔地产有限公司寄出的《致：涟岸花园128座单位业主的信函》告知执修完毕（附图）。这个等于维修期也用了好几个月，其他小问题也不多说了。鉴于以上各种情况及原因，被告觉得被告买的是问题楼，工作人员信用度差；物业管理非常差；房子存在太多质量问题。试问这样的物业管理和房屋质量叫被告如何心甘交物业管理费。现在被告请求法庭判令家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司和佛山市和记黄埔地产有限公司自行承担本案的诉讼费和律师费，违约金和2018年12月11日前物业管理费。恳请一审法庭主持公道、伸张公义，驳回原告关于诉讼费律师费和不合理的违约金的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、涟岸花园前期物业服务协议，证明原被告的物业服务合同情况，对物业费进行了约定。2、收楼入伙进程确认表，证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、交楼通知书和交楼通知书回执，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。4、委托代理合同，证明原告因向被告追诉物业费委托律师情况及收费情况。律师费发票，证明原告支付律师费情况。6、物业交楼通知书、EMS快递单，证明案外人开发商已依约通知被告收楼。7、不动产登记信息查询结果，证明房产面积及被告接收物业并办理完成房产证的情况。诉讼中，被告举证如下：1、请愿书、业主满意度证词，证明有五百多户业主对原告服务不满意，并向政府部门反映了业主和物业公司的纠纷及物业公司服务不合格。2、照片8张、证明原告的物业管理很差。3、单元检查记录表3份，证明被告向物业公司反映房屋质量问题。4、信函（开发商发出），证明开发商在2019年7月12日通知被告房屋已经维修完毕。5、信函（被告发出）、微信记录1页，证明被告一直于原告和开发商沟通物业费问题。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告的证据1，经核对，本院确认其真实性；证据2、5，原告对真实性有异议，又无其他证据佐证，本院对其真实性、关联性不予确认；证据3、4，原告对真实性无异议，本院予以确认。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园一百二十八座，于2019年1月23日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为391.56平方米。2018年12月11日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2018年7月4日开始计收。2018年2月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：391.56平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年7月12日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，故本院予以支持。关于被告主张实际收楼日起算物业服务费问题。经审查，被告在开发商发出的交楼文件回执上签名确认“已知悉并确认该单元物业服务费从2018年7月4日开始计收”，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，其在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2018年7月4日起计收。被告主张物业服务费应从2018年12月11日起算，理由不成立，本院不予支持。若被告认为案涉房屋存在质量问题需要维修导致其延迟收楼，其不应承担此前的物业服务费，则该费用属于因此造成的损失，被告可另行解决。•关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2018年7月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年6月21日，被告应付违约金为406.81元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告陈笑开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2018年7月至2019年6月的物业服务费18629.15元及违约金406.81元（违约金暂计至2019年6月21日，此后以18629.15元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费205元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担68元，被告陈笑开负担137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十一月十一日书记员  潘有鹏