云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0602民初4178号原告昭通弘彩物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：91530602686163305E。住所地：昭通市昭阳区小北门138号内。法定代表人毛国友，公司总经理。委托代理人徐天洋，女，汉族，1990年8月22日生云南省大关县人，住昭通市昭阳区。系昭通弘彩物业管理有限责任公司职员。被告孙忠贤，女，汉族，1958年2月12日生大专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住。委托代理人叶履华、周源，云南建昭律师事务所律师。特别授权代理。原告昭通弘彩物业管理有限责任公司（以下简称弘彩物业公司）诉被告孙忠贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告弘彩物业公司法定代表人毛国友及其委托代理人徐天洋，被告孙忠贤的委托代理人周源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘彩物业公司诉称，被告系秀水康城的业主。原告为秀水康城的物业管理公司。被告位于房屋面积为201.52平方米。自2011年12月1日起至2017年12月30日止，被告共拖欠原告物业费9267.90元以及因逾期产生的滞纳金59187.60元，共计人民币68455.50元。根据原告与开发商签订的《秀水康城前期物业服务委托合同》（以下简称合同）规定，被告应当按合同约定的0.7元／平米／月的物业服务标准向原告缴纳物业费，但昭通市发展和改革委员会文件（编号昭市发改价格（2012）120号）规定原告物业收费标准为0.63元／平米／月，由原告按上述标准收取物业服务费。被告自2011年12月起就未曾向原告缴纳过物业费，且经原告多次催缴未果；合同约定业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费的千分之五交纳滞纳金。为维护原告的合法权益，请求人民法院：一、判决被告支付原告物业管理服务费9267.90元、滞纳金59187.60元，共计人民币68455.50元；二、本案诉讼费由被告承担。被告孙忠贤辩称，1、原告所提交的前期物业合同是无效合同。理由如下：物业管理条例第39条规定，物业服务企业可以将物业服务转交给其他物业管理，据我方了解，弘彩物业是经过别人转包过来的，既然是转包过来签订的合同是无效合同。2、物业公司未依法依约向业主提供合格的物业服务管理，根据物业管理条例55条规定，物业存在安全隐患，可以由物业服务承担责任，据被告方了解，原告方在物业存在安全隐患的前提下从未采取任何维修措施及提议。因此被告方不应当向原告方支付物业管理费。综合各方诉辩主张，本案争议焦点为：1、被告的主体是否适格？2、原告在提供物业服务过程中是否存在服务瑕疵或不到位的情况？3、原告要求被告支付物业管理费和滞纳金的请求是否应该得到支持？针对上列争议焦点，原告向本院提交以下证据支持其诉讼主张：1、原告的营业执照、法人代表身份证明：证明原告的主体适格；2、昭通市发展和改革委员会120号文件：证明原告所收物业费是经过相关部门批准合法的；3、前期物业服务（委托合同）：证明原被告之间存在服务关系以及原告的诉求是根据合同合法有效的；4、被告费用催收函：被告承认未交物业管理费用的事实。经质证，被告孙忠贤对第一组证据营业执照的三性无异议，但认为无法达到原告所要证明的目的。对法人代表身份证明三性无异议；对第二组证据无异议，但恰好说明，原告所谓的物业合同没有权利约定物业管理费用，更没有权利约定滞纳金；对第三组证据原告与信和房地产签订的前期委托合同不予认可，理由是违法了法律强制性规定。从合同法和物业管理条例，均能找到法律规定，该份合同不是原告与被告的真实意思表示，其次该合同也没有在房屋买卖协议中提到。服务前期合同必须在商品房买卖合同中释明。所以对其三性不认可；对第四组证据催收函三性认可，但是恰好证明在2017年10月13日前被告方多次向原告方反映物业存在大量安全隐患，直到该物业管理公司退出管理后，仍未得到解决。因此该证据能够证明原告完全没有尽到物业公司该尽的义务。针对上列争议焦点，被告孙忠贤向本院提交以下证据支持其诉讼主张：照片复印件11张，证明房屋长期开裂和屋顶漏水的事实；催收函，证明弘彩物业公司未履行基本的物业管理义务。经质证，原告对照片复印件的三性不认可，因为分不清地点和时间；对第二组催收函也不认可，与我们的原件不符合。本院认为，原告提交的四组证据，来源合法，客观真实，具有证据的三性，本院予以采信；被告提交的证据，具有证据的三性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年11月30日，原告弘彩物业公司与昭通信和房地产开发经营有限公司签订《秀水康城前期物业服务委托合同》，约定昭通信和房地产开发经营有限公司将其开发建设的位于昭通市昭阳区“秀水康城”小区的物业委托原告弘彩物业公司进行管理。该合同中关于对小区物业管理服务费的收费条款约定为：多层住宅房屋由乙方（指本案原告）按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或者物业使用人收取；小高层和高层住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米0.7元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的5‰交纳滞纳金；业主或物业使用人须每半年预付物业服务费，交费时间为每月20日至30日之间。该合同还对委托管理事项、期限、双方权利义务、物业服务内容、违约责任等作了约定。被告孙忠贤系秀水康城小区91112号房屋的业主，其房屋建筑面积为201.52平方米。被告孙忠贤入住其房屋后，发现该房屋渗水、开裂，存在安全隐患，向原告反映并请求处理。由于原告未予处理，故被告认为原告弘彩物业公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，达不到合同约定的要求，因而拒绝向原告缴纳2011年12月至2017年12月期间的物业管理服务费9267.90元。原告遂以被告未交纳物业管理服务费为由诉至本院，请求判令被告向原告支付自2011年12月起至今的物业管理服务费9267.90元及违约金59187.60元并承担本案的诉讼费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与昭通信和房地产开发经营有限公司订立的《前期物业服务协议》是符合法律规定的有效合同。该合同对“秀水康城”小区物业的全体业主以及原告均具有法律约束力。该合同生效后，原告履行了合同的主要义务，故其有权依约向被告收取物业管理服务费。被告应当按照合同约定的价格，向原告缴纳2011年12月1日至2017年12月30日期间的物业管理服务费。但鉴于原告对被告的物业服务存在一定的瑕疵，有服务不到位的事实存在，因此，本院认为应当对被告应缴纳的物业管理费作适当扣减。本院酌情决定对被告应缴纳的物业管理服务费扣减1000元。对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告孙忠贤于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性付给原告昭通弘彩物业管理有限责任公司2011年12月1日至2017年12月30日期间的物业管理服务费人民币8267.9元；二、驳回原告昭通弘彩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述确定义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1511元，由原告昭通弘彩物业管理有限责任公司负担1057.7元，由被告孙忠贤负担453.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  陈世琼二〇一九年十一月十四日书 记 员  毛智超