山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5131号上诉人（原审原告）：烟台越星地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区古现街道办事处谭家居委会。法定代表人：朱晨，董事长。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜磊，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张孟霞，女，1988年2月6日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：季树金，山东蓬博律师事务所律师。上诉人烟台越星地产开发有限公司（以下简称越星地产）因与被上诉人张孟霞房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。越星地产的委托诉讼代理人姜磊，张孟霞的委托诉讼代理人季树金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越星地产上诉请求：1、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初1728号民事判决；2、改判张孟霞向越星地产支付违约金31479元、律师费21832元或发回重审；3、张孟霞承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。一、一审判决依据张孟霞提交的2018年4月26日《补充协议》认定越星地产与张孟霞就张孟霞支付购房款期限作出变更，并认定张孟霞支付违约金的起算点变更为该补充协议签订之日，属于事实认定错误、适用法律错误。（一）2018年4月26日《补充协议》没有约定变更购房款付款期限，仅约定变更支付方式。（二）即使认定2018年4月26日《补充协议》中，越星地产与张孟霞对合同期限变更的内容约定不明确，也应依法推定为合同未变更，一审判决认定构成变更适用法律错误。二、张孟霞应承担本案律师费。越星地产与张孟霞2015年6月17日《补充协议》中关于“因买房（张孟霞）违反合同约定，导致卖方（越星地产）的一切损失，包括但不限于政府税费、律师费等由买方（张孟霞）承担”的约定，证明越星地产与张孟霞作为买卖双方就律师费的承担方式有明确意思表示。因买方（张孟霞）未按期支付购房款造成的法律后果与上述约定一致，即使变更购房款的付款方式，张孟霞也应承担本案的律师费。一审判决认定因付款方式变更导致越星地产与张孟霞关于律师费承担方式的合同约定不适用本案，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特向人民法院提起上诉，望判如所请。张孟霞辩称，首先，越星地产起诉状中以及第一次庭审中不承认2018年4月26日签订的变更付款方式及期限的《补充协议》，诉讼请求是确认商品房买卖合同解除，当张孟霞提供了2018年4月26日签订的变更付款方式及期限的《补充协议》原件时，越星地产没有办法的情况下才变更诉讼请求，但是《补充协议》中明确写明：“现双方同意就‘原合同’第六条即‘付款方式及期限’的变更，签订本补充协议”，越星地产又故意歪曲理解《补充协议》的内容来达到获得非法利益之目的，因此越星地产的上诉理由不成立。其次，2015年6月17日《补充协议》第一条第6款规定是：“……如因买方出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或者其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求卖方承担连带担保责任，卖方有权单方解除合同，因此给卖方造成的一切损失（包括政府税费、律师费）和产生的相关责任由买方承担”，双方改成一次性付款，不存在按揭贷款合同，越星地产此上诉理由没有事实根据和法律依据，更何况越星地产诉讼请求31479元却主张律师费21832元，明显看出越星地产的上诉不成立。综上所述，请求二审法院驳回越星地产的上诉，维持原判。越星地产向一审法院起诉请求：1.确认涉案商品房买卖合同解除；2.判令张孟霞承担违约金14000元，并自合同解除后第16日起以房屋总价款为基数按万分之五的利率每日承担违约金至涉案商品房买卖合同注销登记之日止；3.判令张孟霞协助越星地产撤销涉案商品房买卖合同的网签备案登记、预告登记。庭审中，越星地产变更诉讼请求：判令张孟霞支付逾期付款违约金31479元、律师费21832元。一审法院认定事实：2015年6月17日，越星地产（卖方）与张孟霞（买方）签订编号为开预字第150617100158号《商品房买卖合同》，载明：一、项目建设依据……。二、商品房销售依据……。三、张孟霞所购商品房的基本情况。张孟霞购买烟台开发区杭州大街3号越秀星汇金沙小区12号楼1单元第1层101号房，建筑面积共109.81平方米……。四、计价方式与价款。越星地产与张孟霞约定按下述第3种方式计算价款：按套计算，总价为480363元；五、面积确认及面积差异处理……。六、付款方式及期限。本合同签署后，张孟霞按下列方式付款。首付款150363元，于2015年6月17日前付清；按揭贷款330000元，于2015年7月16日前付清。七、张孟霞逾期付款的违约责任。张孟霞如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张孟霞按日向越星地产支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，越星地产有权解除解除合同。越星地产解除合同的，张孟霞按累计应付款的5%向越星地产支付违约金。张孟霞愿意继续履行合同的，经越星地产同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张孟霞按日向越星地产支付逾期应付款万分之一的违约金……。八、交付期限。越星地产应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付张孟霞使用……。九、越星地产逾期交房的违约责任……二十七、本合同生效后，越星地产与张孟霞任何一方不得随意转让已预售的商品房或注销已预售的商品房买卖合同，如有特殊原因需转让或注销，须卖越星地产与张孟霞持相关材料报房产管理部门备案。若已办理预告登记，须按规定办理相关注销手续，否则，不能转让。同日，越星地产、张孟霞双方另签订了《补充协议》，载明：一、越星地产、张孟霞双方同意买卖合同第六、七条补充为（选择银行按揭方式者适用）：1、……6、……如因张孟霞出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求越星地产承担连带担保责任，越星地产有权单方与张孟霞解除本合同，由此给越星地产造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由张孟霞承担，同时张孟霞还应向越星地产支付总房款的20%作为违约金。……十三、本补充协议与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准。张孟霞于上述合同签订当日向越星地产交付首付款140363元，加上张孟霞于2015年5月9日交付的10000元定金，张孟霞向越星地产付清房屋首付款150363元。2017年3月31日，越星地产（卖方）、张孟霞（买方）双方签订《补充协议》，载明：越星地产、张孟霞双方于2016年6月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：开预字第150617100158号下称“原合同”），由张孟霞向越星地产购买坐落于星汇金沙小区12号楼1单元第1层101号房。现双方同意就“原合同”第六款第3种即“付款方式及期限”第三条的变更，签订本补充协议如下：一、越星地产同意张孟霞“原合同”第六款第3种原首付款150363元，贷款330000元，更改为首付款200363元，贷款280000元，2017年2月28日已补齐50000元。二、“原合同”第四款第3种即“计价方式与付款”第三条的房款总额及其余条款包括税费、双方的权利义务等保持不变，按“原合同”执行。三、本补充协议经双方签订后即时生效，本补充协议则成为“原合同”一部分，与“原合同”具有同等法律效力。四、本协议一式陆份，越星地产五份，张孟霞一份。越星地产、张孟霞双方签字盖章。同日，越星地产出具收据一份，载明收到张孟霞首期房款50000元。2018年4月26日，张孟霞向越星地产支付剩余房款280000元，越星地产出具280000元的收据并向张孟霞出具480363元的增值税发票。同日，越星地产（卖方）、张孟霞（买方）双方再次签订《补充协议》，载明：越星地产、张孟霞双方于2015年6月17日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：开预字第150617100158号下称“原合同”），由张孟霞向越星地产购买坐落于星汇金沙小区12号楼1单元101号房。现双方同意就“原合同”第六款即“付款方式及期限”的变更，签订本补充协议如下：一、越星地产同意张孟霞“原合同”第六款原首付款200363元，贷款280000元，更改为一次性支付房款480363元，2018年4月26日已补齐剩余房款280000元。二、“原合同”第四款第3种即“计价方式与付款”第三条的房款总额及其余条款包括税费、双方的权利义务等保持不变，按“原合同”执行。三、本补充协议经双方签订后及时生效，本补充协议则成为“原合同”一部分，与“原合同”具有同等法律效力。四、本协议一式陆份，越星地产伍份，张孟霞壹份。一审法院认为，越星地产、张孟霞签订的《商品房房产买卖合同》及三份补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于越星地产主张的违约金，根据《最高人民法院》第二十四条第一款规定，买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。本案中，双方于2018年4月26日签订的《补偿协议》已经对付款方式及期限进行了变更，相应的违约金的起算点也应当随之变更，张孟霞已经于合同签订当日交齐房款，越星地产亦接收房款，不存在越星地产主张的违约情形，故越星地产主张一审法院不予支持。越星地产依据双方于2015年6月17日签订《补充协议》第一条第六项“如因张孟霞出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求越星地产承担连带担保责任，越星地产有权单方与张孟霞解除本合同，由此给越星地产造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由张孟霞承担，同时张孟霞还应向越星地产支付总房款的20%作为违约金”的约定主张的律师费，一审法院认为，该《补充协议》第一条明确注明“选择银行按揭方式者适用”，而本案的付款方式经双方协商签订补充协议已变更为一次性付款,本案的情形并不符合第六项的约定,故越星地产对律师费的请求不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回越星地产诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取566元，由越星地产负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张孟霞提交2015年12月10日中国农业银行股份有限公司信用卡中心出具的张孟霞的征信情况，载明：敬启者：应我行信用卡持卡人张孟霞女士（身份证号码：，信用卡号：62×××85，信用额度：10000.00元，发卡时间：2014年04月01日）的要求，我中心特出具证明。经查询，该客户持有的信用卡人民币账户还款期间有发生逾期。经核实得知，因我行系统升级，还款日期的调整，未能及时通知客户而造成逾期，客户在收到我行通知后重新还款，将逾期款项结清，我行调查以上属实，客户无恶意逾期欠款行为。特此证明。证明并非张孟霞的原因办理不出按揭贷款。越星地产对该证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为该证据仅证明其所记载的单次逾期行为为非恶意欠款，不能证实张孟霞征信情况符合贷款银行的要求。根据涉案商品房买卖合同及其补充协议，越星地产不负有为张孟霞办理按揭贷款的义务，因此即使张孟霞所述情况属实，也应由张孟霞与其贷款的银行沟通解决并及时办理按揭贷款缴纳剩余房款，但直到2018年越星地产提起一审诉讼，张孟霞一直未能缴纳。本院认为，越星地产认可该证据的真实性，可以认定张孟霞此次信用卡逾期行为并非恶意逾期欠款行为。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，越星地产与张孟霞于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、2017年3月31日签订的《补充协议》、2018年4月26日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点问题是：一、越星地产与张孟霞于2018年4月26日签订的《补充协议》是否约定了变更购房款的付款期限，张孟霞是否存在违约行为；二、越星地产主张张孟霞承担律师费用应否支持。一、关于越星地产与张孟霞于2018年4月26日签订的《补充协议》是否约定了变更购房款的付款期限，张孟霞是否存在违约行为的问题。本案中，涉案2018年4月26日《补充协议》中载明“双方同意就‘原合同’第六款即‘付款方式及期限’的变更签订本补充协议……”“越星地产同意张孟霞‘原合同’第六款原首付款200363元，贷款280000元，更改为一次性支付房款480363元，2018年4月26日已补齐剩余房款280000元。”，本院认为，结合当日越星地产向张孟霞出具的280000元收据及480363元的增值税发票，应当视为越星地产对张孟霞支付房款的认可，2018年4月26日《补充协议》变更了涉案购房款的付款方式及期限，张孟霞不存在违约行为，一审法院认定正确，本院予以确认。二、关于越星地产主张张孟霞承担律师费用应否支持的问题。本案中，2015年6月17日《补充协议》第一条第六项约定：买卖双方同意买卖合同第六、七条补充为（选择银行按揭方式者适用）：……如因张孟霞出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求越星地产承担连带担保责任，越星地产有权单方与张孟霞解除本合同，由此给越星地产造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由张孟霞承担，同时张孟霞还应向越星地产支付总房款的20%作为违约金。本院认为，该约定的前提条件是选择银行按揭方式者适用，且张孟霞出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因时才应当承担约定中的律师费用，本案中，双方当事人已协商一致变更付款方式为一次性付款而非按揭贷款，且张孟霞不存在违约行为，故不适用上述《补充协议》的约定，对越星地产的该项请求，本院不予支持。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。越星地产的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1132元，由烟台越星地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月五日书记员  孙嘉慧