四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5917号 原告：唐欢，女，1985年2月21日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：吴善成，四川尚锦诚律师事务所律师。 被告：朱贤滨，男，1960年4月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：朱天宇，男，1986年10月14日出生，汉族，住成都市青羊区，系朱贤滨之子。 第三人：成都市仨人行房产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区同安镇阳光城希望路309号。 法定代表人：江操，该公司执行董事兼总经理。 原告唐欢与被告朱贤滨、第三人成都市仨人行房产经纪有限公司（以下简称仨人行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐欢及其委托诉讼代理人吴善成、被告朱贤滨的委托诉讼代理人朱天宇、第三人仨人行公司的法定代表人江操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐欢向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告之间签订的《房屋交易文件》（合订本-贷款）（编号100004045788）等相关合同；2．判令被告向原告退还购房定金30000元及从起诉之日起至被告给付清为止，被告按30000元为基数以年利率6%计算利息给付原告；3．判令被告向原告支付违约金30000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月2日，原、被告及第三人签订了编号为100004045788的《房屋交易文件》（合订本-贷款），原告与被告就房屋给付定金、价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。原告与第三人就居间房屋服务、佣金及支付、各方权利和义务、违约责任进行了明确约定。当日原告向被告交付30000元定金，向第三人交付中介费5000元。第三人在三方签订《房屋交易文件》前后未告知成都市实行多年限购令，没有明示原告的责任，三方共同去办理房屋过户手续时，因成都市实行限购令，无法办理房屋过户手续。原、被告在合同中约定，若原告因政策原因仍未获得贷款批准的，双方同意合同终止，原告支付的定金和房款被告应如数返还，双方互不承担违约责任。三方在签订的《居间服务合同》中约定，第三人不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，在原告或被告的要求下可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。此外，被告出售的案涉房屋属于夫妻共同财产，被告未经配偶同意将案涉房屋出售给原告，其卖房行为无效，第三人没有通知被告夫妻一起签订房屋买卖合同，导致原告无法达到购买房屋的目的，第三人也存在过错。原告与被告交易的标的物无法实现转移，原告与被告没有完成房屋过户手续。双方多次协商、谈判仍未就退还房款及违约金事宜达成一致意见，并且被告及第三人单方面口头通知原告解除合同，并提出不予退还定金、中介费，态度恶劣。原告在本次纠纷中不存在违约，被告的行为已经严重违反合同约定，原告为维护自身合法权益，迫于无奈只能诉诸法院解决，望判如所请。 朱贤滨辩称，案涉房屋为被告单独所有，原告与被告签订的《房屋交易文件》（合订本-贷款）（编号100004045788）等相关合同意思表示真实，合法有效，但因原告不具备购房资格，已无法办理房屋过户登记，合同目的已无法实现，合同应予以解除。与本案相关的成都市住房限购政策于2017年早已发布，其内容应视为众所周知的公众信息，房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，原告应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。原告在签订合同时亲自签订了《购房资格承诺书》，且其长期生活、工作并居住在成都，对此政策可以认定其应当知晓。该购房资格承诺对于被告而言系保证合同履行、交易成功的重要因素之一，且成都市住房限购政策出台时间明显早于本案房屋买卖合同签订时间，故不存在政策变化原因造成合同无法继续履行。房屋买卖合同无法履行系因原告无购房资格所致，原告应对此承担违约责任，据此定金30000元不应返还原告，请求判决解除《房屋交易文件》，驳回原告的其他诉讼请求。 仨人行公司述称，第三人尽到了自己的告知义务，原告对此已经签字确认。原告自己提供的社保信息存在虚假，导致房屋买卖合同无法继续履行，第三人在本案中没有过错。 本院经审理认定事实如下：2019年8月2日，原告、被告、第三人签订《房屋交易文件》（合订本-贷款）（编号100004045788），该《房屋交易文件》由《签约提示》《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》《购房资格告知书》《购房资格承诺书》《贷款资格告知书》《贷款资格承诺书》《收据》等组成。 其中的《成都市存量房屋买卖合同》由原告（乙方/购买方）与被告（甲方/出售方）签订，合同第一条对交易房屋信息进行了约定。合同第二条约定：乙方承诺，其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，乙方应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。合同第三条约定：乙方应支付甲方定金30000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款……若乙方因自身原因仍未获得贷款批准的，双方同意乙方在过户递件前自行筹齐剩余房款，通过资金监管专用账户划转给甲方；若乙方因政策原因仍未获得贷款批准的，双方同意本合同终止，乙方支付的定金和房款甲方应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。合同第七条约定：乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 原告、被告及第三人签订的《居间服务合同》第三条第二款约定：第三人应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；第三人不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在原告或被告的要求下，第三人可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。原告、被告及第三人还签订了《过户、按揭服务合同》，对办理贷款和房屋过户进行了约定。 《购房资格告知书》第二条第一款载明：“在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。”原告签名的《购房资格承诺书》载明：“本人已认真阅读以上购房资格提示，并清楚本人的购房资格情况。本人承诺以下信息均真实有效：一、所在户籍：本人户籍否成都户籍。二、社保缴纳：1．本人的社保缴存地为金牛区，社保缴存时间为24个月及以上。” 签订上述合同当天，原告向被告支付了定金30000元。 庭审中，原告陈述因其社保缴存单位位于成都市高新区，无法购买位于龙泉驿区的案涉房屋。被告在庭审中陈述其有配偶，案涉房屋购买于夫妻关系存续期间，但登记为被告单独所有。四川易盛瑞源企业管理咨询有限公司出具《证明》，证明原告购买案涉房屋因无购房资格未能获得贷款批准，向其退款2000元。 上述事实，除有当事人当庭陈述外，还有《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》《购房资格告知书》《购房资格承诺书》《收据》《成都市社会保险个人参保缴费证明》《证明》等证据在案证实，本院予以认定。 本院认为，虽然案涉房屋购买于被告夫妻关系存续期间，但登记为被告单独所有，被告有权单独进行处理。原、被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及原告、被告、第三人签订的《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同，应对各方产生法律约束力。案涉房屋不能进行按揭贷款及过户登记的原因为原告无购房资格，而原告在签名确认的《购房资格承诺书》中承诺其社保缴存地为金牛区，但原告在诉讼中不能提供证据予以证明，应当由其承担举证不能的责任，认定系由于原告的过错导致案涉房屋不能办理过户登记。按照原、被告双方在《成都市存量房屋买卖合同》中的约定，此种情形构成原告根本违约，原告要求被告返还定金并支付违约金与双方的约定、法律规定不符，本院不予支持。鉴于案涉房屋不能办理过户登记，原、被告双方的合同目的不能实现，且双方均同意解除合同，本院对解除《房屋交易文件》中的《成都市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭服务合同》予以支持。原告已就解除《居间服务合同》另行向本院起诉，本案中对该合同不予处理。《房屋交易文件》中的其他文件并非各方当事人合意达成的协议，不能予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定决如下： 一、解除原告唐欢与被告朱贤滨签订的《成都市存量房屋买卖合同》和《过户、按揭服务合同》； 二、驳回原告唐欢的其余诉讼请求。 案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告唐欢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇一九年十一月二十八日 书记员  冷文剑