广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18822号原告:广州市荔湾区怡乐实验幼儿园，住所地广东省广州市荔湾区芳村大道中342号，统一社会信用代码52440103550569824U。法定代表人：邓婉薇。委托诉讼代理人：梁兴、邹景盛，均系广东珠江律师事务所律师。被告：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路55号38层之一，统一社会信用代码91440604562570558N。法定代表人：黄捷。委托诉讼代理人：李聪冲，男，汉族，1996年1月1日出生，住安徽省淮南市潘集区，系被告员工。原告广州市荔湾区怡乐实验幼儿园诉被告佛山市万科中心城房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，适用普通程序，于2019年8月19日公开开庭审理,原告法定代表人及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求:1.判令被告履行合同，将佛山万科广场幼儿园房产过户到原告名下；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山万科广场幼儿园房屋，其建筑面积共3274.95平方米，层高3.6米，层数3层，房产价格为37170683元。合同约定被告应在2016年6月30日前与原告办理产权过户登记手续。合同签订后，原告已经依约向被告支付了全部购房款。在2015年6月10日，被告向原告发出了《商品房交付使用通知书》。原告在办理收楼手续后，在涉案房屋处开办了佛山市禅城区祖庙街道万科中心城怡乐幼儿园。目前已经招生、开园至今。其后，被告分别在2017年6月30日、2018年2月12日以无法及时办理涉案房屋的初始登记为由，要求原告与其签订了两份协议书，将办理涉案房屋的初始登记日期延后。现经原告查询，被告作为申请人，已经就涉案房屋办理了初始登记，不动产权证号为：粤（2016）佛禅不动产权第0022019号。但被告却并未按照约定与原告办理产权登记手续，使原告虽然占有、使用涉案房屋，但至今未取得产权登记确认原告为房屋所有权人。原告为此起诉。被告辩称，因佛山市国土城建和水务局、佛山市自然资源局禅城分局做出要求移交佛山市万科广场幼儿园的通知，故被告现阶段无法履行与原告间的商品房买卖合同，并且被告在2018年11月已经通过知会函的形式将一事实告知原告。商品房买卖合同无法履行是由不可归结于双方的原因导致的。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告的举证的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《商品房交付使用通知书》、《协议书》、《协议书（二）》、《民办学校办学许可证》、不动产登记信息查询结果和被告举证的《万科广场幼儿园确权问题工作会议备忘》、《佛山市禅城区国土城建和水务局关于收回配套幼儿园使用权及移交建筑物的通知书》、《知会函》、《佛山市自然资源局禅城分局关于收回配套幼儿园使用权及移交建筑物的通知书》，对方当事人质证未否认其真实性，亦经过本院查实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2014年12月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，其中约定原告向被告购买其开发的佛山万科广场幼儿园房屋（以下简称涉案房屋），该房屋的用途为幼儿园；房屋总价款为37170683元，买受人应于2014年12月15日之前支付18585341.5元、于2015年2月10日之前支付完毕剩余37170683元，购房款由买受人存入出卖人指定的银行账户；出卖人应于2015年6月30日前将涉案房屋交付买受人使用；出卖人应在2015年12月30日前办理房屋初始登记，并在2016年6月30日前，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因买受人原因和政府政策导致无法办理产权登记的除外。合同还就双方其他的权利义务事项作了约定。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约于2015年2月9日前向被告支付了购房款共计37170683元。2017年6月30日，被告（甲方）、原告（丙方）、案外人佛山市南海万瑞投资有限公司（乙方）和案外人吕惠龙、韦垤昌、麦显游、韦耀昌、李泳彬、赵媚珍（六人共同作为丁方）四方共同签订《协议书》，其中约定“……一、甲方与丙方确认，因政府政策原因导致‘佛山万科广场幼儿园房屋’未能按合同约定期限办理房屋初始登记，现正在办理初始登记的合理期限之中，故甲方无须对此承担逾期办理初始登记的违约责任。现甲方、丙方一致同意办理‘佛山万科广场幼儿园’房屋初始登记的期限延长至2017年12月31日。……七、幼儿园房地产证的办理问题，按原合同约定执行。……九、……原合同内容与本协议不一致的，以本协议约定为准。……”2018年2月12日，被告（甲方）、原告（丙方）、案外人佛山市南海万瑞投资有限公司（乙方）和案外人吕惠龙、韦垤昌、麦显游、韦耀昌、李泳彬、赵媚珍（六人共同作为丁方）四方共同签订《协议书（二）》，其中约定：“鉴于：1.甲方与丙方于2014年12月15日就‘佛山万科广场幼儿园房屋’签订《商品房买卖合同》一份，乙方与丁方于2016年11月3日就‘金域花园幼儿园房屋’签订《商品房买卖合同（预售）》一份，各方当事人在相关合同中对各自的权利义务作了约定。2.甲方、乙方、丙方、丁方于2017年6月30日签订《协议书》一份，就‘佛山万科广场幼儿园房屋’、‘金域花园幼儿园房屋’买卖合同相关履约事宜进行了约定和处理。现各方当事人就上述两份《商品房买卖合同》及《协议书》履行过程中出现的问题，各方当事人在平等、自愿的基础上，经各方友好协商，达成如下补充协议：一、甲方与丙方确认，因政府或政策原因导致‘佛山万科广场幼儿园房屋’未能按《协议书》约定期限办理房屋初始登记，故甲方无须对此承担逾期办理初始登记的违约责任。现甲方、丙方一致同意办理‘佛山万科广场幼儿园’房屋初始登记的期限延长至2018年6月30日。二、甲方应在办理完毕约定的‘佛山万科广场幼儿园房屋’初始登记即取得《商品房首次登记确权清单》之日起三日内将《商品房首次登记确权清单》交付给丙方，如因甲方原因导致未能在第一条约定的期限内完成房屋初始登记的，由甲方按甲、丙双方于2014年12月15日就‘佛山万科广场幼儿园房屋’签订的《商品房买卖合同》的约定承担逾期违约责任。如因甲方之外的原因（包括政府或政策原因）导致未能在第一条约定的期限内完成房屋初始登记的，则甲方不承担逾期违约责任。三、甲、丙双方确认，在本协议书签订之前，丙方已全额支付‘佛山万科广场幼儿园房屋’的价款。乙、丁双方确认，在本协议签订之前，丁方尚欠乙方‘金域花园幼儿园房屋’房款390万元未支付。四、现甲、乙、丙、丁四方确认并同意由甲方直接将390万元划转至乙方指定账户，视为甲方退还丙方‘佛山万科广场幼儿园房屋’房款中的390万元（即退还后丙方尚欠甲方购房款390万元未支付），用于丙方代丁方支付丁方尚欠乙方的390万元房款，在乙方收到甲方划转的390万元款项(即丙方代丁方支付的390万元房款）后，即视为乙方收齐丁方购买‘金域花园幼儿园房屋’的全部房款。乙方应在收到款项后5个工作日内为丁方开具‘金域花园幼儿园房屋’相应的购房发票。丙、丁两方之间因前述390万元款项产生的权利义务关系，由双方自行解决，与甲、乙两方无关。……六、甲、乙、丙、丁四方按本协议第四条约定履行后，丙方在接到甲方已完成‘佛山万科广场幼儿园房屋’初始登记的通知后的60日内一次性向甲方支付尚欠的390万元的购房款。如丙方未按约定时间支付款项的，则按甲、丙双方之间签订的《商品房买卖合同》中关于丙方逾期付款违约责任的约定承担违约责任。……”现原告以被告未履行合同约定的房屋产权转移登记义务为由诉至本院请求解决。另查明，涉案房屋于2016年3月18日办理了房屋首次登记，登记权利人为被告，登记的房屋坐落为佛山市禅××××座。再查明，涉案房屋位于佛山市禅城区季华五路以北、岭南大道以西的宗地内，该宗地由佛山市万科南城置业有限公司在佛禅（挂）2010-016地块国有建设用地使用权挂牌交易中竞得，后该公司根据该宗地交易文件的的规定，与佛山市禅城区祖庙街道永新村南村股份经济合作社（以下简称南村经济社）成立了项目公司即被告作为该宗地的受让方。根据南村经济社（转让方）和被告（受让方）于2010年9月27日签订、并经佛山市禅城区土地交易中心鉴证的《国有建设用地使用权转让合同》［交易编号：佛禅（挂）2010-016］的记载，该地块的详细规划条件参照挂牌文件所附的编号为Y100302A01的《佛山市城乡规划局禅城分局规划设计条件审批表》。案卷编号为Y100302A01的《佛山市城乡规划局禅城分局规划设计条件审批表》载明，上述宗地规划设计要求包括须同时配套的公共设施包括一处用地面积不小于5400㎡、建筑面积不小于3200㎡的幼儿园（托儿所）等。2011年1月4日，就上述宗地的土地使用权补办出让手续事宜，佛山市国土资源局（出让人）与南村经济社（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2010-100420）。该合同第六条约定“本合同项下的宗地由受让人转让给佛山市万科中心城房地产有限公司……佛山市万科中心城房地产有限公司从本合同受让人处受让本宗地后同样受本合同条款的约束。”、第十五条约定“受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：（一）地块须与周边捆绑交易的出让地块统筹建设，按规划设计条件审批表（案卷编号：Y100302A01）要求配套相关公共设施”。2016年12月1日，佛山市禅城区人民政府办公室印发［2016］85号《万科广场幼儿园确权问题工作会议备忘》，其中第三条载明“三、本着实事求是的原则及基于惯例的考虑，会议同意将万科广场幼儿园确认给万科公司。……”2018年4月27日，原佛山市禅城区国土城建和水务局向被告发出《关于收回配套幼儿园使用权及移交建筑物的通知书》，通知要求被告办理涉案房屋的移交手续和转移登记手续。2019年3月29日，佛山市自然资源局禅城分局也作出《关于收回配套幼儿园使用权及移交建筑物的通知书》，通知称根据前述两份《国有建设用地使用权出让合同》的约定，涉案房屋属于合同约定建成后须无偿移交给政府的公共配套设施，且经批准，禅城区政府决定撤销［2016］85号《万科广场幼儿园确权问题工作会议备忘》，收回幼儿园，故要求被告办理无偿移交涉案房屋手续以及转移登记手续。又查明，诉讼中，本院就涉案房屋能否过户至原告名下问题向佛山市自然资源局禅城分局去函询问。该局复函称“根据《佛山市国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2010-100420号）约定，该幼儿园属于建成后须无偿移交给政府的公共配套设施，故不能办理转移登记至广州市荔湾区怡乐实验幼儿园的手续”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。包括原、被告在内的合同各方所签订的《商品房买卖合同》、《协议书》、《协议书（二）》均系各方的真实意思表示，无法律法规所规定的无效或可撤销的情形，合法有效，对合同各方具有约束力。关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，将涉案房屋过户给原告的诉求。原告要求继续履行合同，应当符合合同法关于继续履行的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。本案中，佛山市自然资源局禅城分局作为负责涉案房屋所在辖区内不动产登记工作的行政机关，其向本院回函明确表示涉案房屋不能转移登记至原告名下，故原告要求被告办理房屋过户手续的诉求不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求。原告经本院释明后也不变更诉讼请求。故本院对原告提出的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告广州市荔湾区怡乐实验幼儿园的诉讼请求。本案受理费227653元（原告已预交）,由原告广州市荔湾区怡乐实验幼儿园负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  羊 挺人民陪审员  梁菡芬人民陪审员  陈洁雯二〇一九年十一月八日书 记 员  蔡漪琳