湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5538号原告：杨某，男，汉族，住原告：林某，女，汉族，住委托诉讼代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎，湖北观筑律师事务所律师。被告：段某，男，汉族，住被告：毛某，女，，汉族，住被告：武汉市某不动产有限公司，住所地法定代表人：张某。委托诉讼代理人：王某，男，该公司法律顾问。原告杨某、原告林某诉被告段某、被告毛某、被告武汉市某不动产有限公司（以下简称某不动产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，原告杨某、原告林某与其委托诉讼代理人陈莎，被告段某、被告毛某、被告某不动产公司委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某、原告林某向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与三被告签订的《存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》于2019年9月9日解除；2、被告段某、毛某向原告返还定金伍万元；3、被告段某、毛某向原告支付违约金贰拾贰万元；4、被告某不动产公司对被告段某、毛某上述第二项债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；5、被告向原告赔偿律师代理费壹万元；6、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年6月13日，原告、被告签订了《存量房居间（买卖〕合同》，合同约定：被告段某、毛某向原告出售其名下坐落于黄陂区××经济开发区××××××单元××室，建筑面积97.86平方米，总价款110万元。合同签订后，原告依约向被告段某、毛某支付了定金伍万元。被告段某、毛某收到上述款项后，未在合理时间内解除案涉房屋的抵押登记。后原告又获悉案涉房屋已经被他人查封，导致房屋买卖合同无法继续履行。2019年9月4日，原告书面催告被告段某、毛某，要求其在五日消除上述障碍，否则将于2019年9月9日依法解除上述合同。被告段某、毛某收到函件后，拒不理会。被告某不动产公司作为从事房产中介服务的专业公司，应在原告与被告段某、毛某签订房屋买卖合同时尽到审慎核实及如实告知的义务。被告某不动产公司未向原告提供交易房屋的详细信息，且未能在签合同前确认及明确告知本案房屋是否具备可交易性，导致原告受到重大损失，被告某不动产公司存在明显的过错，应就原告定金损失承担补充赔偿责任。被告段某辩称，1.买家杨某先是找到中介，然后找到我。2.杨某要给我首付20万来还房贷，可是他没有给付，所以无法偿还房贷，我也不清楚该房屋已被查封。被告毛某辩称，我之前私下已与原告杨某达成和解协议。我收到了杨某的钱3万元都已退还给了他，而且签订房屋买卖合同的时候是杨某催我签的字。房贷之前是段某在还，后来又转到我的名义上来偿还贷款。被告某不动产公司辩称，原告与被告已经达成了房屋买卖的合意，对房屋买卖的诸多条款达成一致意见，到某不动产公司只是为了借助中介方这个平台进行后续的还款解押，再申请贷款，协助办理交易过户手续等等需要，某不动产公司并没有行使居间促成合同交易的行为，本公司在本案中只是后期配合办理相关手续。本案的发布房源寻找客户待客看房，居间促成房屋买卖合同双方达成一致均没有发生。被告段某说找到我们中介是虚假的陈述。我们公司严格来说没有进行居间。对这个房屋被查封不能交易，我们认为是被告段某过错，原告也有一部分的过失。原告要求我公司承担补充赔偿责任没有事实依据，要求我公司赔偿律师费一万元也没有法律依据，及要求我公司承担诉讼费也无依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年6月13日，原告杨某、原告林某与被告段某、被告毛某、被告某不动产公司签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：段某、毛某与杨某、林某就位于武汉市黄陂区××经济开发区××大道××××单元××室，建筑面积97.86平方米，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买，该物业现状是指：不附任何家私电器，不附租约，但需保留原有固定装修。该物业总楼价为110万元。为本次交易而按规定向有关政部门支付一切税费的方式由买方承担。该物业交付使用的时间为2019年6月20号前。买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》。基于经纪方为买卖双方提供的中介居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付佣金，其中：买方应向经纪方支付佣金壹万元。卖方权利义务：确保合法持有上述物业，确保上述物业产权的合法有效性，不存在法律规定或其它约定的限制或禁止转让情形，不存在任何权益纠纷，确保权属清洁；如因此而导致物业无法办理过户，应赔偿买方及经纪方造成的全部损失，并承担违约责任；确保房屋无质量问题，不得隐瞒与买卖相关的重要事实或提供虚假情况，或隐瞒其他足以影响买方正常使用的情况，否则，买方有权解除合同并要求赔偿损失。经纪方权利义务：1、经纪方应确保自己具备房地产经纪业务的合法经营权；2、经纪方应勤勉敬业在本合同履行过程中，严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖居间服务；3.有权依照本合同规定向买卖双方收取佣金；4.协助买卖双方解答及处理在交易中产生的问题，必要时组织双方进行协商；5.督促买卖双方按照本合同约定及诚实信用的原则履行各自义务；6.在买卖双方及时配合前提下，积极及时安排签收有关文件，递交有关过户及按揭资料；7.如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收佣金。违约责任：1.因买方或卖方违反本合同约定如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭、办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同发出之日起五日内退还。若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、公证费等为解决争议所支付的费用，所有费用都由违约方承担。合同还约定，买方帮业主提前还款20万元，多余未还款部分由卖方自行处理。定金5万元整，买方须在2019年6月13日支付给卖方。首期房款20万元应于经纪方或银行通知还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款账户内，到账即视为卖方已收取。合同签订当日，原告杨某向被告段某支付2万元定金。段某出具定金收条，载明：今收到杨某、林某购买黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道33号恒大名都22栋1单元16层4室购房定金50000元整，此购房定金为现金支付。2019年6月14日，原告林某向被告毛某支付定金3万元。合同签订后，原告杨某向被告某不动产公司求证房屋是否被查封。后被告某不动产公司告知原告杨某涉案房屋已被查封。2019年8月13日，原告杨某（乙方）与被告段某（甲方）、被告某不动产公司（丙方）签订补充协议一份，约定：甲乙双方于2019年6月13日通过经纪方某不动产公司成交位于黄陂区××××××大名都××单元××室。经甲乙丙三方友好协商达成以下补充条款：1、如果到2019年8月20号因卖方原因还不能办理过户手续的，应全部退还已收取客户定金五万元整，乙方保留追索甲方双倍退还定金或者要求甲方按总楼价赔付百分之二十进行赔付的权利；如果甲方未能退还定金的，乙方将采取但不限于报警和法院起诉来维护自身的权益。2、甲方先将自己的两对酒（酒名：贵州茅台酒4瓶，人民大会堂特供陈酿）给乙方作为质押，暂由中介保存，如最后如期办理过户手续，乙方将此酒退还给甲方；甲方未能按期过户的，乙方有权不退还。3、本协议时甲、乙、丙三方签订的《武汉市存量房买卖合同》的补充部分，具有同等法律效力，如本协议与之前双方所签订协议有所冲突，以本协议为准，本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，签字生效。因案涉房屋的查封、抵押仍未解除，交易无法继续，2019年9月4日，原告杨某通知被告段某、被告毛某：1、段某、毛某在2019年9月8日前，解除案涉房屋的查封和抵押登记；2、若段某、毛某在2019年9月8日前，拒不配合办理解除涉案房屋的查封及提前还贷手续的，将视为明确表示不愿意继续履行合同。自2019年9月9日起，杨某、林某正式解除与段某、毛某签订的《存量房居间（买卖）合同》《补充协议》，并依法追究你方的违约责任。同日，原告杨某通知被告某不动产公司：1、限你司督促段某、毛某在2019年9月8日前解除涉案房屋的查封，并协助其办理解除房屋抵押登记；2、若你司、段某、毛某在2019年9月8日前，拒不配合办理解除涉案房屋的查封及提前还贷手续的，杨某、林某将视为你司及段某、毛某已明确表示不愿意继续履行合同。自2019年9月9日起，杨某、林某正式解除与你司签订的《存量房居间（买卖）合同》《补充协议》，并依法追究你司的违约责任。2019年9月27日，被告毛某退还原告杨某定金3万元。另查明：2018年1月31日，我院作出（2018）鄂0116财保X号民事裁定，查封段某、毛某位于武汉市X的不动产（权证号：鄂（2016）X号）。2018年5月30日，涉案房产再次被武汉市武昌区人民法院查封。截止2019年9月4日，涉案房产仍在查封期限内。还查明：被告段某与被告毛某于2011年3月22日结婚，于2019年7月29日离婚。本院认为：原告杨某、原告林某与被告段某、被告毛某、被告某不动产公司签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效。原告与被告均应按照合同约定履行各自义务。本案中，因案涉房屋存在司法查封导致交易受阻，为能够继续房屋买卖，原告杨某与被告段某签订《补充协议》，被告段某应按照补充协议的约定于2019年8月20号前解决案涉房屋的查封与抵押。但被告段某未能履行该承诺。后原告杨某、原告林某通知被告段某、被告毛某、被告某不动产公司于2019年9月8日前配合办理解除涉案房屋的查封及提前还贷手续，否则解除《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，被告段某、被告毛某、被告某不动产公司在原告的催告期限内未能履行其义务，故原告杨某、原告林某与被告段某、被告毛某、被告某不动产公司签订的《存量房居间（买卖）合同》及原告杨某与被告段某、被告某不动产公司签订的《补充协议》，已于2019年9月9日解除。合同解除后，被告段某、被告毛某应退还原告杨某、原告林某定金，因被告毛某已退还X元，故被告段某、被告毛某应向原告杨某、原告林某退还定金X元。夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。被告毛某辩称已退回杨某定金X元且已与段某离婚，故不应承担责任的理由，本院不予采纳。合同约定守约方为解决争议而支付的律师费由违约方承担，因被告段某、被告毛某、被告某不动产公司未按照合同约定履行其义务，故原告杨某、原告林某主张被告段某、被告毛某、被告某不动产公司赔偿所支付的律师代理费X元的损失请求，本院予以支持。对于被告违约给原告造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告段某支付原告的违约金X元。被告某不动产公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实和披露义务，在《存量房居间（买卖）合同》签订之前，案涉房屋就已被司法查封，本案某不动产公司未能尽到审查义务，存在一定过错，给原告杨某、原告林某造成了损失，因此对被告段某支付原告X元违约金不能清偿部分承担补充赔偿责任。因被告毛某与被告段某在涉案房产交易过程中离婚，被告毛某未参与《补充协议》的签订，且应原告杨某的要求退还了定金，故，依法不应承担赔偿原告损失的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨某、原告林某与被告段某、被告毛某、被告武汉市某不动产有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年9月9日解除。二、原告杨某与被告段某、被告武汉市某不动产有限公司签订的《补充协议》于2019年9月9日解除。三、被告段某、被告毛某返还原告杨某、原告林某定金X元。四、被告段某、被告毛某、被告武汉市某不动产有限公司赔偿原告杨某、原告林某律师代理费X元。五、被告段某支付原告杨某、原告林某违约金X元。六、被告武汉市某不动产有限公司对被告段某支付原告杨某、原告林某10000元违约金不能清偿部分承担补充赔偿责任。七、驳回原告杨某、原告林某的其他诉讼请求。以上应付款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取X元，由原告杨某负担X元，由被告段某、被告毛某负担X元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘静二〇一九年十一月六日书记员  张安