广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初8806号原告：广州视加科技有限公司，住所地广州市海珠区福场路5号3101室。法定代表人：李春熙。委托代理人：张朋、杨健，广东恒益律师事务所律师及实习律师。被告：潘志超，男，1965年7月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：曾斯，陈结怡，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：广州市天惠茗典服饰有限公司，住所地广州市海珠区泉塘路南石头街38号自编01号楼1-3层。法定代表人：潘智韬。委托代理人：卢长亮，该公司员工。原告广州视加科技有限公司诉被告潘志超及第三人广州市天惠茗典服饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张朋、杨健，被告的委托代理人曾斯、陈结怡，第三人的委托代理人卢长亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告因经营需要，于2016年6月向被告承租坐落在广州市工业大道中313号东A8栋的厂房。后双方于2016年10月25日补充签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将上述厂房出租给原告作办公用途使用，租赁建筑面积为710平方米，租赁期自2016年6月29日起至2019年9月29日止，租赁期共3年3个月。其中，租赁合同第九条第2款约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方终止合同，无条件收回上述租赁物，甲方所收乙方保证金予以退还，甲方还需另外向乙方赔偿两个月的租金作为违约金：(1)甲方的租赁物出现使用问题，导致乙方不能正常使用超过7天的；(2)因甲方原因导致租赁物被查封、关停使用。”被告向原告交付上述厂房后，原告对该厂房进行了装修，共计支出299568.30元，并在双方签订租赁合同当日向被告支付租赁保证金95730元。其后，被告于每月28日左右依约向被告支付租金，并无违约。2018年9月27日，广州市人民政府征用土地办公室、广州市土地开发中心发布《通告》、广州市海珠区人民法院发布《公告》，明确瑞嘉公司、领海名邦公司系非法侵占广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块，并要求包括原告在内的租赁人、实际使用人须在公告之日起90日内搬离清场，逾期将强制执行。因所承租厂房已无法使用，原告不得不于2018年年底搬离。原告认为，原被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行相关义务。现租赁期未满，被告提供的租赁物已无法正常使用，构成违约。据此，原告起诉要求判令：1、解除原告与被告于2016年10月25日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告退还原告支付的租赁保证金95730元、水电保证金5000元，并向原告支付资金占用利息（以100730元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日计算至付清之日止）；3、被告向原告支付违约金107562元；4、被告赔偿因其违约给原告造成的装修等损失69131.15元；5、被告承担本案受理费。被告辩称：1、被告已将涉案租赁合同中的权利义务一并转让给第三人。经原告与被告协商一致同意，被告将租赁合同（称为“原合同”）中的权利义务一并转让给第三人，原告与第三人于2017年11月14日签订《广州市房屋租赁合同》（称为“新合同”）以及《场地移交确认书》，被告退出合同关系，其权利义务全部由第三人承担。2、涉案租赁合同的实际履行出租方为第三人，应由其办理退租。原告与第三人在新合同中约定了收款人及收款账户，第三人向原告履行了场地移交义务，并在收款后由其员工“潘志光”向原告出具了收款收据。现在合同无法继续履行，应依法解除，由第三人向原告办理退租，无息退还保证金。原告枉顾合同履约事实，将其责任归咎于被告，与法与理不符。3、原告签约时明知租赁物涉及政府征收风险。无论是被告还是第三人，在与原告签订租赁合同时均已明确告知租赁物的现状，明示了租赁物涉及政府征收的风险，但原告依然签订了租赁合同。并且，原合同及新合同的第八条免责条款第二款均明确约定，“租赁物期间，因政府城市规划和建设发展需要征用租赁物的，甲方不作任何补偿给乙方，甲方应一次性将保证金退还给乙方。”根据该条约定，租赁合同依照约定解除，出租方不需要承担任何违约责任。4、原告提出的赔偿损失没有依据。原告提出在退还保证金的基础上额外支付两个月租金以及赔偿损失的要求没有法律及事实依据。根据原合同及新合同的第八条免责条款第二款约定，租赁合同依照约定解除，出租方不需要承担任何违约责任。此外，原告提供的票据无法与租赁事实挂钩，跨度时间长，不能与租赁入场时间相对应，也无法证明是租赁而支出的费用。其次，即使是租赁产生的费用，无论是原合同还是新合同，均未涉及该几项费用，出租方不需承担，租赁方自行承担。再次，空调转让费80000元，转让双方、收款方均不是原被告；工程款77347.32元的付款方为“广州兜游网络科技有限公司”，不是本案租赁方，与本案无关；空调安装及装卸费13100元，只是个人的签字确认，无法证明费用实际发生，与本案无关。综上，被告不是涉案租赁关系的当事方，不承担履行或赔偿损失的责任，请法院依法查明，驳回原告全部诉讼请求。第三人述称：一、新合同由第三人与原告签订，合同权利义务己一并转让给第三人，与被告无关。1、第三人可进行转租，与原告签订了新的租赁合同。第三人与广州瑞嘉贸易有限公司（以称“瑞嘉公司”）于2012年9月21日签订了东方红印刷厂地块的租赁合同，并于2013年7月10日签订了补充协议，约定第三人承租该地块建筑物及场地（包括涉案厂房在内），租赁期自2012年9月30日至2019年9月29日止，第三人可对外分租和转租。2、后被告与原告于2016年10月25日签订了涉案厂房租赁合同，由被告将合同权利义务一并转让给第三人，相关收益及责任均由第三人接收，与被告无关。原告对此进行了书面确认，与第三人于2017年11月14日签订了新的涉案厂房租赁合同，租赁期自2016年6月29日起至2019年9月29日止。3、新合同的法律关系为合同权利义务转让，并非债务加入。(l)合同权利义务转让经各方当事人书面确认，原告与第三人签订了新的租赁合同，被告并不是新合同的当事方，已经退出了原来的合同关系及任何债权债务关系。(2)原告对被告未与瑞嘉公司签订合同及无权对外转租的事实了解，正因为这个原因，原告要求由第三人签订新合同，同意被告将合同权利义务一并转让给第三人。(3)债务加入应由三方共同达成合意，新合同己明确了租赁关系由原告与第三人建立。并且双方履行了新合同的内容，本案中被告退出合同关系后，租金及水电费的收取、开具收据等，均不是由被告进行。二、原告签约时清楚租赁物的权属及现状，第三人不承担任何违约责任。三、原告未经第三人同意，擅自退场，拖欠租金，应承担违约责任，由保证金抵扣租金。四、现合同无法履行，原告应自行承担装修费用，拆除未形成附合的房屋装修装饰物，恢复原状，妥善处理移交清场事宜。综上，第三人不承担合同违约责任，请法院依法查明，驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2016年10月25日原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市工业大道中313号东A8栋的厂房（下称“涉案物业”）出租给乙方作办公用途使用，租赁建筑面积为710平方米。租赁物业现状及其他情况：按现有状况出租（场所内物品清单见附件）。租赁期限自2016年6月29日起至2019年9月29日止，租赁期共3年3个月。双方同意，在签订本合同之日起即日内，甲方按该场地现状交付乙方使用，双方签订交接确认书。甲乙双方约定，租金按67.4元／平方计算（以上单价不包含税票，如需发票则按税局标准所产生的税费由乙方全部支付），由乙方在每月的第25至28日前按银行汇款的方式缴付下一个月租金给甲方。租金汇入账户：（户名：潘隽熙）。第一年租金不变，第二年起按每年递增6%的标准缴纳租金，其中2016年7月1日至2017年6月30日的月租金47865元、2017年7月1日至2018年6月30日的月租金50737元、2018年7月1日至2019年6月30日的月租金53781元、2019年7月1日至2019年9月29日的月租金57008元。为保证乙方合理履行本租赁合约，乙方应于本合同签订当日向甲方缴交（人民币）95730元作为租赁保证金，水电保证金5000元，以及第一个月的租金47865元。保证金于整个合同履行期内，乙方不得将其抵做租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或造成业主损失，甲方有权处置该保证金用于抵偿。如承租人无商事情况发生，本合同到期后，保证金由甲方不计算如数退回乙方。租赁期间，乙方按照园区的收费标准负责支付该租赁物业的水电、电费、电话费、上网费、卫生费等相关费用及乙方经营活动有关的其他费用。乙方在租赁期满或双方协商一致终止合同，乙方退回所租赁物业后，甲方应在扣除租赁期内乙方未结清的各项费用以及其他应付甲方款项（如违约金、赔偿金等）后将保证金退还给乙方（不计利息）。若保证金不足抵偿上述款项，乙方须另行补足。甲方在签定本合同前已经投资对租赁物进行装修，租赁物内现有设施按合同附件清单为准。在租赁期内，未经甲方同意，不得随意拆卸乱建。租赁期满乙方退还租赁物或双方依约提前解除合约时，乙方将租赁物及附属配套设施交换甲方，对室内固定不移动设施（水电、消防、通讯等）乙方不得拆除。乙方应在合同终止当天将室内移动物品清理完毕，逾期不再清理的，甲方有权自行处理。租赁物期间，因政府城市规划和建设发展需要征用租赁物的，甲方不作任何补偿给乙方，甲方应一次性将保证金退还给乙方。另，双方还约定了租赁物修缮事宜、合同续期、合同变更及解除、免责条款等。同日，被告向原告出具收到押金95730元的《押金证明》。2016年10月28日原告向被告交纳水电保证金5000元。2017年11月14日原告（乙方）与第三人（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，内容与原、被告在2016年10月25日签订《广州市房屋租赁合同》一致。同日，原告与第三人就涉案物业签署《场地移交确认书》。第三人确认被告已将原告交纳的租赁保证金（押金）、水电保证金转交给其。上述合同签订后，原告每月依合同约定的租金汇入账户缴纳租金及水电费等相关费用。2018年9月27日广州市土地开发中心在涉案物业所在东方红印刷厂地块向各使用人发出《通告》，大致内容是：根据法院生效裁判文书判决，广州市土地开发中心于2016年9月22日已向广州市海珠区人民法院申请强制执行，告知东方红印刷厂地块的各实际使用人，在本通告发出之日起90日内腾退、清空、搬出所占用的土地及地上建构筑物。同日，本院发出《公告》，责令被执行人广东领海名邦置业有限公司、广州瑞嘉贸易有限公司在本公告之日起90日内清空、搬出所占用的场地并将东方红印刷厂按原状交还申请执行人广州市土地开发中心。相关租赁人、实际使用人也必须在本公告之日起90日内搬离清场。原告从2018年10月起没有支付租金，并在2018年12月撤出涉案场地。其中被告分别于2018年8月27日、2018年9月23日、2018年10月26日向原告出具了租金、水电费的收据。另查：第三人与广州瑞嘉贸易有限公司（下称“瑞嘉公司”）在2012年9月21日签订《广州市房屋租赁合同》及2013年7月10日《补充协议》，瑞嘉公司将东方红印刷厂位于工业大道中313号大院内（暂定自编号东8栋一楼及其附近房子）建筑物室内面积合计1386.6平方米及空地257.8平方米的场地出租给第三人。租赁期限2012年9月30日起至2019年9月29日止。瑞嘉公司同意第三人在租赁期将该物业进行对外分租和转租等。再查：根据穗国土用结字[2011]第63号《同意用地结案书》，广州市海珠区工业大道中313号土地为政府储备用地，用地单位为广州市土地开发中心。据广州市不动产登记查册表显示，不动产权证号：穗府第10780881号、登记字号：2012国用字1200027号、房地坐落：海珠区工业大道中313号地段、土地使用面积/用地面积：48012，查询结果不动产权利主体名称广州市土地开发中心与登记簿的记载是一致。据国家企业信用信息公示报告反映，广州市天惠茗典服饰有限公司成立于2000年7月17日，潘志超是该公司的发起人之一，曾是该公司股东后又退出。原告于2019年4月9日提起本案诉讼。诉讼中，原告认为第三人与原告签订的租赁合同是债务的加入，并表示在本案不主张第三人承担民事责任。原告对其主张装修等损失事实，提交证据如下：1、转让协议及2016年6月7日广州金田摄影有限公司出具的《收款收据》；2、原告向广州市仁人搬家有限公司支付搬运费7410元的发票；3、原告向广州市仁人搬家有限公司支付搬运费5690元的发票；4、原告向广州市第二装修有限公司支付工程款77347.32元的发票；5、原告向广州市番禺区致业建筑装修装饰工程设计支付工程款77347.32元的发票；6、原告向广州珠江装修工程有限公司支付工程款38673.66元；7、原告支出空调安装及装卸费13100元的费用报销单。上述证据拟证明原告进场后共支出如下装修费用：2016年6月7日支出空调转让费80000元、2016年7月28日支出搬运费7410元、2016年7月29日支出搬运费5690元、2016年8月11支出工程款77347.32元、2016年8月11日支出工程款77347.32元、2016年8月11日支出工程款38673.66元、2016年9月1日支出空调安装及装卸费13100元，以上共计299568.30元。为此，被告表示对上述证据真实性关联性合法性均有异议。第三人表示对原告的装修事实不清楚。本院认为：原告就涉案场地租赁事宜签订了两份租赁合同，一份是原告与被告之间在2016年10月25日签订，一份是原告与第三人在2017年11月14日签订。原告主张是债务的加入，被告则抗辩是合同转让。本院意见是：两份合同除出租人主体外，其它内容均为一致，原、被告及第三人将出租人主体由被告变更为第三人，是被告经原告同意将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人的意思表示。原告每月均是向合同约定账号交纳租金，虽然被告曾于2018年8月27日、2018年9月23日、2018年10月26日向原告出具了租金、水电费的收据，但只能说明被告与第三人存在关联，但不能以此认定被告在原告与第三人签订2017年11月14日租赁合同后仍是涉案场地的出租人主体，且结合涉案场地为第三人向瑞嘉公司承租的事实，之后由第三人与原告签订的租赁合同更符合法律规定及当事人的真实意思表示。自原告与第三人签订租赁合同后，其与被告签订的租赁合同实际已终止，故本案原告要求解除其与被告于2016年10月25日签订的《广州市房屋租赁合同》依法无据，本院不予支持。诉讼中，第三人表示被告已将租赁保证金及水电保证金转交其持有，现原告坚持以被告是涉案场地的出租人主体为由，要求被告退还租赁保证金、水电保证金及利息，并要求被告承担违约金及赔偿责任的诉讼请求，缺乏理据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。本案受理费8706元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  彭 海二〇一九年十一月四日书 记 员  郑家悦庄钊豪