广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11709号原告：何俊杰，男，1998年2月13日出生，汉族，住所地江西省丰城市，委托代理人：何绍军，系原告的父亲。委托代理人：伍蓉梅，广东海智律师事务所律师。第一被告：广州市侨泓新厦物业管理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗西路222、224号自编5A1。法定代表人：黄彪。委托代理人：杨泓俊，该公司职员。委托代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。第二被告：广州市海珠资产经营有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道139号四楼3A01。法定代表人：张春燕，职务董事长、总经理。委托代理人：罗小雷，该公司职员。原告何俊杰诉第一被告广州市侨泓新厦物业管理有限公司、第二被告广州市海珠资产经营有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何绍军、伍蓉梅，第一被告广州市侨泓新厦物业管理有限公司的委托代理人唐进武、第二被告广州市海珠资产经营有限公司的委托代理人罗小雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第一被告签订《用房协议（合同）》，约定甲方（第一被告）将广州市海珠区XX路XX号XXX房屋（即XX酒店XX楼）出租给原告使用，合同有效期由2017年4月20日起至2020年4月19日止，共3年，每月租金为￥18000元，用作旅业等经营。签约后，原告立即筹措巨额资金进行店铺装修装饰，备齐设施设备、货品库存予以经营。然而我方去广州市海珠区工商行政管理局办理营业执照时，才知道场地根本不符合要求，不予办理。由于没有取得营业执照，严重的影响了原告的正常经营。更有甚者，2018年8月1日，原告还突然间看到第二被告张贴于各个店铺的通告。通告称：“赤岗工业区自编8A4、5HI物业为我司物业，广州市侨泓新厦物业管理有限公司与我司的租赁合同已于2018年7月31日到期，我方收回场地，请你们在2018年8月10日前搬离经营场地，逾期者将承担由此引起的一切经济和法律责任”。其后还发布通知称，将于2018年8月10日停止向该场地提供用电。原告看到该通告后，前往咨询第一被告物业管理人员，对方回复告知原告可正常经营，其说并不知道租赁合同到期此事。至此，原告还在一直受到第一被告、第二被告的蒙骗。至今也不知谁真谁假。综上所述，第一被告与第二被告互相串通，恶意隐瞒事实真相，违背诚实信用原则，使用欺诈手段与原告签约，导致原告受到严重损失。故原告起诉要求1、第一被告退还原告租赁押金36000元，2017年4月20日至2019年7月20日期间的场地使用费280000元；并赔偿原告装饰装修、设施设备、库存物品损失461654.23元和鉴定费14347元；2、第二被告对第一被告上述第一项应当履行的义务承担连带责任。3、本案的诉讼费用由被告承担。4、确认原告与第一被告于2017年3月15日签订的用房协议（合同）无效。第一被告辩称：1、第一被告不同意原告的所有诉讼请求。2、第一被告请求法官判令原告交纳欠第一被告房屋场地使用费、占用费人民币￥61405元正（暂计），实际应计算至交还房屋之日。3、判令原告归还涉诉房屋并恢复原状，终止【用房协议（合同）。4、本案诉讼费用全部由原告支付。原告于2017年4月20日与我司签订【用房协议（合同）】，同时我司己将房屋场地原状给原告作合法使用，合同约定其并须自行办理有关证照。原告使用该场地期间一年多以来为节省费用一直拒办证照无照经营，其违规使用房屋已违反双方合同的约定。根据双方签订的合同第六条约定：乙方应遵守国家的相关法律法令，遵守当地政府、街道办事处、派出所的有关规定，有违时所造成的损失及责任乙方自负，与第一被告无关。合同第七条约定：乙方自办一切有关在该处的手续证照。合同第八条约定：政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责。原告在2018年6月7日中央检查团督查组进检之际才去办理营业证照才从工商行政管理局得知该场地因原告自行改变原状未经报建进行的不合格装修不符合消防规定不能用作公寓使用，所以工商管理部门不同意办理其营业证照。但是原告仍违规无照经营继续使用至今，严重违反合同约定。根据合同约定的第二条：使用和折旧费在每月的20日前逐月先支付，过期视作违约。第一被告多次超期缴款，根据合同约定原告己严重多次违约。原告至2018年9月30日止共拖欠第一被告共陆万壹仟肆佰零伍元场地使用费、占用费一直拖欠至今未付。根据合同约定第九条：乙方逾期缴费每日按总金额3%加收滞纳金。本协议期间乙方违约欠费十五天以上者，不向甲方通报原因并取得书面同意者，即可视为乙方单方中止本协议并由其承担违约而起得一切后果和责任，同时本协议即时终止作废，甲方保留对乙方所欠费款的追讨权。原告承租场地后未经第一被告书面许可私下将场地分割后另外转出租给多个他人使用牟利。己违反合同约定第六条：协议期内乙方不得把房屋场地转借转租或转包给他人或与合法使用不符之活动。有违时我方有权终止本协议无条件收回屋铺场地。因此原告是属于严重违约。根据合同约定第五条：合同期间乙方如需另装修房屋或增设其它设施，在经得甲方书面同意及办理有关合法报建报装修手续后并须不损坏房屋结构和安全才可装修，手续和费用乙方自理自负，损坏了房屋要赔偿。因此根据合同约定该场地的装修原告没有经得第一被告书面同意以及没有向有关管理部门申报合法手续，并且是否有装修第一被告也毫不知情，所以原告要求赔偿的装修损失及物品损失第一被告认为无理并不予认可。双方之间签署的合同真实有效，因为涉案房屋是有规划报建的，在庭审前都已经申请了报建手续，有证据证实。因为涉案房屋履行了报建规划的手续，另外原、被告之间的合同是真实意思表示，没有违反法律规定，因此双方之间的合同是有效的。至今涉案房屋还由原告在占有使用收益，并没有任何影响原告占有使用收益的情况发生，因此原告主张损失没有事实和法律依据。原、被告之间的合同因为原告严重违约已经在2018年8月14日由第一被告发函解除，原告应当立即将涉案房屋交还给第一被告。原告拖欠第一被告的场地使用费用构成了违约，对于拖欠的数额第一被告保留追讨的权利。在涉案房屋附近其他的地点都有办理营业执照，原告以不能办理营业执照为由主张第一被告违约的理由不能成立。第一被告的答辩意见仅仅作为答辩意见不作为反诉请求。第二被告辩称，不同意原告的诉求。1、第二被告向法庭提交了租赁合同和涉案物业的报建手续，第二被告与第一被告签订的租赁合同到期是2018年7月31日，合同到期之后，第一被告与原告签订的合同是否有效由法庭认定。2、第二被告仅仅是与第一被告签订了租赁合同，并没有与原告签订合同，第一被告与原告之间产生的纠纷和赔偿情况，第二被告不清楚，也与第二被告无关，第二被告无须承担责任。3、第二被告保留向第一被告追索涉案物业交付给第二被告的权利，还有保留追讨2018年7月31日到期到今日开庭的涉案房屋占用费用的权利。经审理查明，2017年3月15日，第一被告以广州市侨厦房地产物业部（甲方）的名义与原告（乙方）签有《用房协议（合同）》，约定甲方将广州市海珠区XX路XX房屋/场地/仓库租给乙方作为合法使用，建筑（分摊）面积合约现有㎡期限从2017年4月20日起至2020年4月19日止共三年；乙方使用期间必须按每月18000元的房屋场地使用费（装修折旧费）交付甲方（该款是乙方交纳一切有关费、税后甲方实收到的款），从本协议签字即日交付二个月押金（叁万陆仟元），使用和折旧费在每月的20日前逐月先支付，过期视作违约；房屋使用费（装修折旧费）逐每年租金基数递增5%直至期满；乙方自办一切有关该处的手续证照，按国家和当地政府法律法规要求办事，使用该处的的有关证照及有关费税及物管费等由乙方负责；（五）合同期间乙方如需另装修房屋或增设其它设施，在经得甲方书面同意及办理有关合法报建报装修手续后并不损坏房屋结构和安全才可装修，手续和费用乙方自理自负。损坏了房屋要赔偿。增置改建的装饰装修乙方退出时不得刻意损坏无偿留归甲方所有；(八)协议期间乙方必须按时交付场地使用费（装修折旧费）；不得中途退回或中止，否则作违约论处，若此乙方的押金作违约赔偿甲方不予退回。除不可抗力因素和国家需要外甲方同样也不得无理终止乙方的使用。若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方应无条件把房屋场地交回甲方，甲方则同时把押金（扣除乙方所用的水电及应交的一切费用后）退还乙方。（九）乙方逾期缴费每日按总金额3%加收滞纳金。本协议期间乙方违约欠费十五天以上者，不向甲方通报原因并取得书面同意者，即可视为乙方单方中止本协议并由其承担违约而起的一切后果和责任，并且在该仓库、铺、屋场地关门是否或有无人的情况下，甲方有权停水停电并可自行打开门收回该铺店屋场地，里面内存的一切物件和装饰作乙方丢弃任由甲方处置，而乙方自行承担因此而起得一切后果承担其经济与法律责任，同时本协议即时终止作废，甲方保留对乙方所欠费款的追讨权；补充：场地甲方现状交付乙方，有关证照乙方自行办理；等。合同签订后，第一被告将涉案场地交给原告。据第二被告提交的《同意使用土地通知书》、规划报批材料复印件反映，有关部门同意海珠区城市建设开发公司使用海珠区XXX红线范围内的土地用于建设工业厂房一幢七层（自编8A4）、集体宿舍楼一幢八层（自编5H1）。诉讼过程中第二被告表示自编8A4和自编5H1在建设过程中烂尾，涉案房屋所在位置实际为第二被告自编的5H1楼，但目前现状只有三层，原告表示合同上约定的地址写明为自编8A4，具体是8A4还是5H1原告不清楚，第一被告表示具体是8A4还是5H1不清楚，第二被告表示8A4和5H1都是整体出租给第一被告的，可能这两栋楼的名称搞不清楚，至于第一被告如何自编是他们自己的事情。另查明，第一被告（乙方）与广州市海珠资产经营有限公司（甲方）签有《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区XX路XXX出租给乙方作厂房、宿舍使用，出租建筑面积6000平方米，分摊公用建筑面积；租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。2019年4月23日，第一被告（乙方）与广州市海珠资产经营有限公司（甲方）签有《协议书》，双方确认海珠区XX路XX的建筑红线范围内的其他场地及固定附属设施已于2018年8月1日交还给乙方；海珠区XX路XX的建筑红线范围内，被第三人占用的场地及固定附属设施包括：1、乙方转租给何俊杰的场地[5H1小楼部分]；2、乙方转租给文宝轩的场地[5H1小楼部分]；3、乙方转租给钟谷攀的场地；4、丁兰安占用的场地；乙方承租范围内被占有物业面积共317平方米，乙方负有将所有被占用物业清场交付给甲方的义务，并承担被占用物业给甲方，包括但不限于：支付至完全交付场地之日止的场地占用费、水电费、管理费、因使用及经营租赁物业而产生的其他费用；等。再查明，广州市海珠区城市建设开发公司于1993年8月名称变更为广州市江南城建开发总公司，于1998年9月再变更为广州市江南城建开发集团有限公司。2019年2月28日，广州市江南城建开发集团有限公司出具《海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业用地证明》，其中记载该司自2015年8月1日起委托广州市海珠资产经营有限公司出租经营海珠区XX路XX物业，该物业于1992年经海珠区规划局《海规批复字[1992]第964号》同意取得物业用地及房屋规划。诉讼过程中，本院依原告申请委托广东明润工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修原值和折旧现值进行评估，该公司于2019年8月28日出具广东明润价鉴（2019）010号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为涉案场地的装修造价为：装修原值为556597.10元；折旧现值为：461654.23元。原告预交鉴定费14347元。原告对该《工程造价鉴定意见书》没有异议，第一被告表示对鉴定报告的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告装修并未经过第一被告同意，对原告装修第一被告不认可。第二被告表示《工程造价鉴定意见书》真实性、合法性没有异议，关联性由法院认定。原告与第一被告确认原告已向第一被告支付了押金36000元及2017年4月20日至2019年7月20日期间的场地使用费486000元。原告主张其是按合同约定的租金标准支付的场地使用费。本院认为，关于合同效力问题，根据第二被告提交的《同意使用土地通知书》、规划报批材料复印件反映，有关部门同意海珠区城市建设开发公司使用海珠区XX红线范围内的土地用于建设工业厂房一幢七层（自编8A4）、集体宿舍楼一幢八层（自编5H1），本院认定涉案房屋有办理合法的报建手续，原告要求确认《用房协议（合同）》无效的请求依据不足，本院不予支持。关于押金，由于涉案房屋一直由原告使用至今，且《用房协议（合同）》并未到期，故原告要求退回租赁押金36000元依据不足，本院不予支持。关于场地使用费，原告要求第一被告退回2017年4月20日起至2020年4月19日期间的场地使用费280000元，上述期间原告有实际使用涉案房屋，原告也确认该期间的场地使用费是按合同约定缴纳，故原告要求第一被告退回上述期间的场地使用费中的280000元依据不足，本院不予支持。关于原告装修损失问题。由于原告与第一被告的合同并未解除且原告使用涉案物业至今，原告与第一被告签订的租赁合同的租赁期间也即将届满故原告主张第一被告赔偿其装修损失、设施设备及库存物品损失，缺乏依据，本院不予支持。原告预交的鉴定费14347元应由原告自行承担。原告与第二被告之间并不存在合同关系，故原告要求第二被告对第一被告应承担的责任承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何俊杰的全部诉讼请求。本案受理费11720元，由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  梁正中人民陪审员  曹勤勉二〇一九年十一月二十八日书 记 员  马智妍詹泽鑫