广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10665号原告：广州锋浩房地产代理有限公司，住所地广州市花都区秀全街永发路6号四十一101房之二，统一社会信用代码91440101MA59K9P078法定代表人：黄伟洪。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。被告：林兆华，女，1988年2月22日出生，汉族，住广州市花都区，被告：姚雪珍，女，1952年12月14日出生，汉族，住广州市花都区，两被告的共同委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：庾敏华，广东裕信律师事务所实习律师。原告广州锋浩房地产代理有限公司与被告林兆华、姚雪珍居间合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州锋浩房地产代理有限公司（以下简称锋浩公司）的委托诉讼代理人张俊贤，被告林兆华、姚雪珍的共同委托诉讼代理人杨丽芳、庾敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锋浩公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令两被告向原告支付佣金35500元及延付利息暂计100元（以35500元为基数，自2019年6月3日起每天按照万分之五计算至付清日止）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年3月，被告林兆华拟购买房屋，遂委托原告寻找合适的房源。经原告多次向两被告推介房源，最终两被告选定了杨城照名下的位于广州市花都区龙珠路1号之四十九707房，双方约定该房屋以355万元的价格成交。2019年4月3日，被告林兆华委托其母亲即被告姚雪珍与业主方签订了书面的《存量房买卖合同》，并签订了《佣金确认书》，同意在房屋过户当天向原告支付35500元佣金。签订合同当天，被告经与业主方沟通后发现互相均认识，为此，第二天被告向原告表示房屋暂时不交易，并拒绝与原告联系。但原告了解到，被告与业主方私下交易上述房屋，现该房屋已成功转让到被告林兆华的名下。原告认为，该房屋是经原告居间而促成的交易，两被告应当按照约定支付承诺的佣金，但经过多次沟通后两被告仍然拒绝支付。因此，为维护原告的合法权益，特具本诉状至贵院，请依法判决。被告林兆华辩称，一、姚雪珍是在林兆华不知情的情况下于2019年4月3日与原告方签订《存量房买卖合同》，林兆华没有追认，所以这份合同是无效的。根据《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。二、签订合同时，合同买卖双方均没有到场的，原告在明知姚雪珍没有代理权的情况下，还让姚雪珍代被告林兆华签订《存量房买卖合同》，原告的行为是极不负责任、极不专业，本案的过错在于原告方，而非我方，我方不应向原告支付居间服务费。签订合同时，合同买卖双方本人均没有到场，业主也并非本人在场的情况下，事前原告也没有提供房屋的查册表等资料给我方，为促成交易，在2019年4月3日晚8点左右让姚雪珍、业主方代表签订《存量房买卖合同》，原告方是不具备基本的经纪知识，原告方是极不负责任，极不专业，本案的过错方是原告，原告应承担本案的所有责任。我方不应向原告方支付居间服务费。三、原告方的陈述并非事实，我方在签订合同时并不认识业主方及业主方代表，不存在私下交易情况。据了解，原告方并不享有该房屋的独家代理权，林兆华本人后来通过中介公司的促成下，最终才与业主方买卖合同，也并非原告所述，被告林兆华与业主方私下交易。四、我方在2019年4月25日向一航公司支付中介费35000元。综上所述，请法院在查明事实与法律的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，以维护我方的合法权益。被告姚雪珍辩称，一、我方是在被告林兆华不知情的情况下于2019年4月3日与原告方签订《存量房买卖合同》。根据《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。我方没有被告林兆华的代理权，事后被告林兆华对我方的行为也未予以追认，因此《存量房买卖合同》是无效的。二、签订合同时，合同买卖双方均没有到场的，在我方明确说明我方没有林兆华代理权，原告在明知我方没有代理权的情况下，还让我方代表被告林兆华签订《存量房买卖合同》，是陷我方于不仁不义，原告的行为是极不负责任、极不专业，本案的过错在于原告方，而非我方，我方不应向原告支付居间服务费。签订合同时，合同买卖双方本人均没有到场，原告明知我方没有被告林兆华代理权，业主也并非本人在场的情况下，事前原告也没有提供房屋的查册表等资料给我方，为促成交易，在2019年4月3日晚8点左右让我方、业主方代表签订《存量房买卖合同》，我方在签订合同前已经明确我方是没有代理权，原告方在明知我方没有代理权的情况下，居然还要求我方签订《存量房买卖合同》，据了解，业主方代表也是没有代理权的。另，原告方在签订买卖合前不向买卖双方本人确定双方的真实意思，即要求我方签订《存量房买卖合同》，由此可见，原告方是不具备基本的经纪知识，原告方是极不负责任，极不专业，本案的过错方是原告，原告应承担本案的所有责任。我方不应向原告方支付居间服务费。三、原告方的陈述并非事实，我方在签订合同时并不认识业主方及业主方代表，不存在私下交易情况。据了解，原告方并不享有该房屋的独家代理权，被告林兆华本人后来通过中介公司的促成下，最终才与业主方买卖合同，也并非原告所述，被告林兆华与业主方私下交易。综上所述，请法院在查明事实与法律的基础上，依法驳回或改正原告的诉讼请求，以维护我方的合法权益。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区龙珠路1号之四十九707房，在2019年4月25日之前登记在杨城照名下。杨城照与杨烽照为兄弟关系，姚雪珍与林兆华为母女关系。2019年4月3日，杨城照（卖方、甲方）、杨烽照（甲方代理人）与林兆华（买方、乙方）、姚雪珍（乙方代理人）及锋浩公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：一、房地产地址：广州市花都区龙珠路1号之四十九707房，建筑面积231.38平方米，按整套出售并计价，总金额355万元，房屋类型（使用性质）：住宅。四、中介服务费用给付基于买卖双方委托丙方提供中介服务，且丙方已促成买卖双方签订了本合同，甲乙双方同意以下列第/种方式向丙方支付中介代理费及咨询服务费。（1）由甲方支付，甲方于本合同签订之日内向丙方支付/元整；（2）由乙方支付，乙方于本合同签订之日内向丙方支付/元整；（3）由甲乙双方共同支付，甲方于本合同签订之日内向丙方支付中介代理费，按服务收费确认书，编号：/收取，乙方与本合同签订之日内向丙方支付/元整。六、付款方式4.涂销抵押后按揭付款。（1）定金30万元乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方。（2）甲方应在收到定金后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭。（3）甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起10个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10工作日内到房管部门涂销抵押及归档手续。（4）乙方应在签订本合同后10个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年150万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（5）甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）175万元支付给甲方。（6）楼价余款（即申请贷款项）150万元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方。（7）如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方须在支付首期楼款的同时补足给甲方。（8）交易过户手续需在2019年6月3日前完成（以付清双方交易税费为准）。七、违约责任3.本合同签订后，甲乙双方未能依本合约买卖该房地产，或甲乙任何一方逾期向丙方支付本合同第四条约定的中介服务费的，自逾期之日起，每日按应按中介服务费总额的千分之五向丙方支付违约金，直至约定的金额全部支付完毕之日止。合同还就其他权利义务进行了约定。落款处甲方杨城照的签字由杨烽照代签，杨烽照在甲方代理人处签字，乙方林兆华的签字由姚雪珍代签，姚雪珍在乙方代理人处签字。同日，姚雪珍与锋浩公司签订《佣金确认书》，约定佣金金额35500元，过户当天支付。姚雪珍、林兆华认为当时锋浩公司并未出具杨烽照取得授权的书面材料，认为杨烽照是无权代理出售房屋。锋浩公司认为杨烽照与杨城照是兄弟关系，当时杨烽照还签订具结书及收据，其中具结书由杨烽照签字确认表明业主杨城照对买卖合同内的条件及签署的文件均知悉同意，因此，锋浩公司认为杨烽照有权代杨城照签订买卖合同。锋浩公司认为签订合同当天，姚雪珍与杨烽照表示有共同认识的朋友，姚雪珍在2019年4月4日即告知不购买涉案房屋，但在2019年4月5日又通过其他中介与杨城照签订涉案房屋的买卖合同，锋浩公司认为姚雪珍、林兆华为了不支付锋浩公司的佣金而找其他中介公司签订合同。姚雪珍、林兆华表示不认识杨烽照、杨城照，当时姚雪珍代为签订合同之后，林兆华表示因没有业主杨城照的授权，认为锋浩公司的居间服务不可靠，姚雪珍在2019年4月4日去询问锋浩公司授权的事情，锋浩公司表示业主杨城照不同意出售房屋，后来在广州一航房地产代理有限公司（以下简称一航公司）看到涉案房屋，且业主杨城照出现，因此在2019年4月5日由杨城照（卖方）与林兆华（买方）及一航公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：一、物业地址：广州市花都区龙珠路1号之四十九707房。二、该物业之成交价为350万元。五、3.卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询服务费35000元，卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询服务费35000元。附件约定付款方式为涂销抵押一次性付款，于签订合同时支付30万元定金，签订本合同7天内支付楼款160万元（含定金），卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方需在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与买方签署合同，提前偿还银行贷款产生的一切费用由卖方负责支付，交易过户完成当天付清楼价余款190万元，交易手续需在2019年6月1日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。签订该合同后姚雪珍代林兆华分别于2019年4月5日支付30万元定金，于2019年4月9日支付130万元房款，于2019年4月25日支付190万元房款。涉案房屋于2019年4月25日办理权属登记至林兆华名下。林兆华于2019年4月25日向一航公司支付中咨询服务费35000元，对此提交收据予以佐证。另查，锋浩公司于2019年9月5日提起对杨城照、杨烽照的居间合同纠纷一案，案号为（2019）粤0114民初10390号，要求杨城照、杨烽照支付佣金105000元及利息。杨城照在该案表示锋浩公司作为居间方的合同签订之前并未授权杨烽照签订合同，且事后了解到锋浩公司存在赚取差价的行为，对杨烽照的签字行为不予追认，锋浩公司在该案表示杨城照、杨烽照提及的5万元差价实际是杨城照给予锋浩公司的额外佣金奖励，该案于2019年11月28日作出民事判决，认定该5万元的性质为锋浩公司赚取的差价。本院认为，根据姚雪珍及林兆华在庭审中的陈述，姚雪珍签订合同之后，林兆华询问姚雪珍关于签订合同的杨烽照是否有权代表业主杨城照签订涉案房屋的买卖合同，事后通过一航公司促成的房屋买卖合同交易过程中亦是由姚雪珍代林兆华支付购房款，基于姚雪珍与林兆华为母女关系，本院认定姚雪珍签订涉案的《存量房买卖合同》时已取得林兆华的授权，只是在签订合同后，因杨烽照未能取得杨城照的授权，杨城照事后亦不追认导致合同无法继续履行。对此，锋浩公司作为经纪方，对杨烽照作为出卖方的签约人是否取得业主的授权未予审查，导致房屋买卖合同因杨城照不追认杨烽照代理权而不能履行，该合同不能履行的过错在锋浩公司，锋浩公司认为姚雪珍、林兆华与杨城照、杨烽照认识而跳过锋浩公司自行交易，并未提交证据予以佐证，应承担举证不能的后果。结合在（2019）粤0114民初10390号案认定的事实，锋浩公司还存在赚取差价的行为，该行为明显侵害购房人林兆华的利益。综上，锋浩公司要求林兆华、姚雪珍支付佣金35500元及利息，依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广州锋浩房地产代理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费345元，由原告广州锋浩房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十一月二十八日书记员  邓国靖