烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初2419号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平区鱼河西路369号云海香都会所。统一社会信用代码：9137061279530084X4。法定代表人：刘敬云，总经理。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。被告：单冰凌，女，1980年12月19日出生，汉族，住烟台市经济技术开发区。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行，住所地烟台市牟平区北关大街649号。统一社会信用代码：913706128653571992。负责人：王辉波，行长。委托诉讼代理人：姜世东，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所律师。原告烟台云海置业有限责任公司与被告单冰凌、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台云海置业有限责任公司的委托诉讼代理人曲振阳、第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行的委托诉讼代理人姜世东到庭参加诉讼，被告单冰凌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台云海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号烟房预许字2011第083-690号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，并判令被告于判决生效后10日内协助原告办理牟平区（烟房预许字2011第083-690号）的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记注销手续；2.判令被告和第三人于判决生效后10日协助原告办理解除牟平区房屋的预抵押登记手续；3、判令被告向原告支付垫付的银行按揭贷款本息83801.76元及自2019年5月18日始至判决生效前垫付新发生的贷款本息；4.判令被告向原告支付违约金197849.10元；5.判令被告向原告支付律师费22773元；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第三项和第四项诉讼请求：要求在解除合同的前提下，被告向原告偿还垫付的银行利息69069.78元，支付违约金175076.10元。事实和理由：原、被告双方于2013年11月28日和次日分别签订了烟房预许字2011第083-690号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发预售的位于牟平区房屋，房屋总价款659497元。付款方式为，一部分首付款，余款用按揭贷款支付。后被告未按约偿还按揭贷款，致使第三人要求原告承担偿还贷款责任，原告代被告偿还到期按揭贷款本息，后原告多次向被告催讨欠款，至今不予偿还该部分款项。根据双方签订的合同、补充协议之约定，原告不能实现合同目的，有权解除商品房买卖合同。单冰凌未答辩。中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行述称，若《商品房买卖合同》被判令解除，请求解除原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，在原告还清贷款本息的情况下，同意协助办理房屋的预抵押登记撤销手续。本院经审理认定事实如下：2013年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：烟房预许字2011第083-690号），约定：“……第三条买方所购商品房的基本情况。……买方购买本合同第一条规定的项目中的第7幢1单元1层1102号房。……第四条计价方式与价款。……3、按套（单元）计算，该商品房总价（大写）陆拾伍万玖仟肆佰玖拾柒元整。……第六条付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列第3种方式按期付款。3、按揭贷款：（1）首付款￥199497元；（2）剩余部分￥460000元于2013年12月28日前用按揭贷款支付。……”2013年11月29日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议（2）》，约定：“……第一条关于银行按揭贷款的约定3.因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款本息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的30%向出卖人支付违约金……第五条其他……2.买受人在商品房买卖合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是出卖人寄发邮件的依据。买受人若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知出卖人。否则，出卖人按照买受人在商品房买卖合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买受人是否确实收到，均视为买受人已经收到，由买受人自行承担一切法律责任。3.出卖人或买受人依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同，任何一方均有义务配合另一方到烟台市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续（包括但不仅限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记，及终止其他与购买房屋相关的文件等）。……。”2014年1月16日，原、被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，被告为购买涉案房屋，向第三人借款460000元，以涉案房屋为抵押物，办理抵押（预告）登记，并自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由原告为被告的债务承担连带保证责任。涉案房屋已在房地产主管部门办理买卖合同备案及预告登记、预抵押登记手续。被告已向原告支付首付款199497元。被告自2014年3月13日至2016年7月14日期间向第三人偿还银行贷款本金14483.61元，利息66053.97元。原告自2016年8月15日至2019年10月20日代被告向第三人偿还银行贷款本金27047.38元，利息69069.78元。原告主张2019年7月10日向被告邮寄发出催告通知，原告主张按照补充协议约定，被告在买卖合同中提供的地址及联系方式为寄发邮件的依据，故应视为被告收到原告的催告通知,后被告逾期偿还原告代其支付的贷款本息，根据约定，原告可单方解除商品房买卖合同并主张违约金。原告主张根据补充协议约定，被告应按总房款的30%向其支付违约金应为197849.10元，庭审中原告变更违约金数额为175076.10元（从197849.10元中扣除律师费22773元）。原告提交委托代理合同及律师费发票，主张依照补充协议第五条第十一项的规定，被告应向原告支付其提起诉讼产生的律师费22773元。本院认为，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对对方当事人提交证据的质证和答辩的权利，原告提交的原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（2）》及原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，本院予以认定。各方当事人应按合同约定履行各自义务。补充协议中对因被告逾期偿还第三人贷款致使原告作为保证人承担保证责任后，原、被告的处理方式有明确约定，在原告代被告偿还第三人借款本息后，被告未按约定向原告偿还上述款项，致使原告不能实现合同目的，原告根据协议约定，要求解除《商品房买卖合同》及补充协议、要求被告协助办理商品房买卖合同的备案、涉案房屋预告登记注销手续、要求被告支付违约金、律师费，理由正当，本院予以支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故第三人要求解除《个人购房担保借款合同》，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。因个人购房担保借款合同被解除，涉案房屋已办理抵押（预告）登记，原告要求被告及第三人协助办理预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，由于被告违约导致商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人购房担保借款合同被解除后，原告应向第三人返还尚欠借款本息，同时向被告返还购房首付款199497元及被告已付银行贷款本金14483.61元，共计213980.61元。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。由于被告原因导致《商品房买卖合同》解除，从而《个人购房担保借款合同》亦被解除，因被告过错行为，导致原告作为保证人向第三人支付贷款利息，原告以此要求被告支付其代为偿还的2016年8月15日至2019年10月20日期间贷款利息69069.78元,理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告单冰凌签订的《商品房买卖合同》（合同编号：烟房预许字2011第083-690号）、《商品房买卖合同补充协议（2）》；二、解除原告烟台云海置业有限责任公司、被告单冰凌及第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行于2014年1月16日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告单冰凌于本判决生效之日起十日内向原告烟台云海置业有限责任公司支付违约金175076.10元；四、被告单冰凌于本判决生效之日起十日内向原告烟台云海置业有限责任公司支付律师费22773元；五、被告单冰凌于本判决生效之日起十日内支付原告烟台云海置业有限责任公司代其向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行支付的贷款利息69069.78元；六、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告单冰凌返还购房首付款199497元及已付贷款本金14483.61元共计213980.61元；七、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行返还尚欠的贷款本金及至实际给付之日止的借款利息；八、被告单冰凌于本判决生效之日起十日内协助原告烟台云海置业有限责任公司办理撤销涉案《商品房买卖合同》的备案登记手续、涉案房屋的预告登记手续、涉案房屋预抵押登记手续，第三人中国农业银行股份有限公司烟台牟平支行在原告烟台云海置业有限责任公司先予履行完上述第七项给付义务后即协助原告烟台云海置业有限责任公司办理撤销涉案房屋预抵押登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5304元，公告费560元，均由被告单冰凌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  曲继伟人民陪审员  刘传武人民陪审员  杨翠玲二〇一九年十一月四日书 记 员  孔甜甜