江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0723民初2871号 原告：徐春，女，汉族，1973年1月14日出生，住灌云县。 原告：陈得楼，男，汉族，1973年10月6日出生，住灌云县。 两原告共同委托诉讼代理人朱海洋，江苏法哲律师事务所律师。 被告：陈明山，男，汉族，1991年9月4日出生，住灌云县。 委托诉讼代理人林福玉，安徽汉仁律师事务所律师。 原告徐春、陈得楼与被告陈明山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法组成合议庭，原告徐春、陈得楼及其委托诉讼代理人朱海洋、被告陈明山及其委托诉讼代理人林福玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐春、陈得楼提出诉讼请求：一、判决被告赔偿房屋修复款94978元【1、装四扇门；2、墙面修复；3.地面修复；4、工时费、租金损失（维修期间损失）、房屋贬值（要求评估）】。二、请求解除原、被告签订的租赁合同。三、诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：要求解除原、被告2017年7月20日签订的合同及2018年11月26签订的补充协议；要求被告支付诉讼费用。事实和理由：2017年7月20日原告夫妻与被告签订了租房合同。原告将自家所有的位于伊山镇南京的门面房出租给被告使用，年租金8万元，租期三年。租房合同第五条明确约定承租方在租赁期间未经原告同意，不得进行房屋改造。然而，2019年春节后，被告未经原告同意，擅自将二楼房间墙壁砸出三个门，并擅自砸坏地板，准备将原有的一个卫生间改造成两个。被告的行为已经构成严重违约，并且造成原告财产损失。 原告徐春、陈得楼在庭审中另陈述，已拆除的部分，是我家原有的装潢，被告并无装潢投入，补充协议上也有。老房子上被告也没有装潢投入。关于补充协议第二项，当时就装潢问题经村干部处理的，被告要装潢费，我家说待新房建好后，可以将房屋装潢恢复原状，被告不同意，一定要赔钱，还提到转让费2万元，共3万元。如果修复质量有问题，被告应当依法赔偿。无论被告能否保质保量恢复原状，都要求解除合同。 被告陈明山辩称，不同意解除合同。1、原、被告之间的租房合同和补充协议还在履行期内，租赁期限还没有届满，原告要求终止合同无法律依据。2、被告是经过原告同意装修改造的。租房合同第五条也有约定，如需改造费用由乙方承担。被告根据经营需要，也根据合同约定在特定条件下自费对房屋进行装修改造，并不影响房屋正常使用，符合交易习惯和行业规范，也符合法律规定，被告行为不构成根本违约。3、原告不具备法定解除合同的条件，合同也没有约定解除合同的情形。原告合同目的是收取房租，被告也不欠房租，被告的装修也没有影响房屋承重结构和主体结构。根据合同法和最高院司法解释，被告可以在合同期限届满后恢复原状。如果原告坚持现在恢复原状，被告也可以接受。4、原告要求赔偿损失无事实和法律依据。原告要求鉴定，被告不同意，因为赔偿前提不存在。5、根据合同相对性原则，原告陈得楼主体不适格。综上请求法院驳回原告诉求。 被告陈明山在庭审中另陈述，如果解除合同我损失很大，具体表现为：1、租金损失：我已经交了第二年的了，从2018年7月20日交了2018年7月20日至2019年7月19日租金，而2018年11月9日因为房屋整体改造就停业了，房租就中止了。2、装修损失：已被拆除部分也有装修，投入多少具体说不清楚，老屋也装修了，具体价格需要评估。3、经营损失。经营这么长时间，也有相对的客户群。装修改造时，二楼房间砸了3个门，把原有的1个卫生间改成了2个。现已恢复原状，不影响承重结构主体。如果解除合同，原告应当赔偿我5年约定期限的收益损失。 原告徐春、陈得楼提出如下证据：1、两原告身份证明、结婚证明。2、村镇房屋所有权证。以上证明本案所涉房屋是两原告共同所有。3、房屋损坏照片，证明房屋主体结构被被告更改以及损坏程度。4、房屋租赁合同及补充协议，证明原、被告双方有合法的租赁关系并且合同中明确约定被告在未经原告同意下不得随意改造。 被告陈明山质证意见为：证据1、2真实性无异议，但被告陈得楼身份信息与本案没有关联；证据3中有一张不是被告装潢照片，是原来就有的。该照片不能达到证明目的，被告装潢的位置不是房屋主体结构；证据4中合同真实性无异议，但对其证明目的不认可，根据协议第五条被告在特定情况下有权进行装潢改装，条件是改造费用由乙方承担。补充协议与被告持有的内容不符，同时补充协议第五条约定被告对房屋有自主使用权。 被告陈明山提出如下证据：1、补充协议一份，证明原被告双方对原合同进行补充，同时约定原告赔偿被告30000元，双方至今还在合同履行期间内，履行期限未满。2、证人何某出庭证言，主要内容有：我是榕震达装饰工程有限公司合伙人之一，我负责设计。被告使用的房屋开了两个门等小工程，是我指派工人去做的，开的墙是砖头墙，二四墙，里面没有钢筋混凝土，二四墙有钢筋混凝土的属于承重墙。红砖墙起到辅助承重作用，只要不是把整个的红砖墙拆除，如我们所开的门，是不影响整体承重的。且我们本来有混凝土加固环节，因为原告阻止未能实施。修复也是我们公司派的工人去修的。 原告徐春、陈得楼质证意见为：证据1无异议。补充协议中是否划去“转让费”三个字不影响本条的本来真实意思；证据2的证人证言，明确了被告更改了原告房屋的主体结构，在更改中被原告阻止了。 结合原、被告举证质证意见，本院对原告举证的身份信息、房屋登记信息予以采信；对原、被告签订的《租房合同》和《补充协议》的真实性、合法性、关联性予以确认；对被告出庭证人证言中由原、被告相关陈述印证的部分内容予以采信。 综上，本院经审理查明： 一、2017年7月20日，原告徐春（甲方）与被告陈明山（乙方）订立《租房合同》一份，约定：乙方租用甲方伊山镇南京房屋，租赁期自2017年7月20日至2020年7月20日，租期三年；第一年租金80000元，乙方在签订合同之日交清。乙方不能按时交租赁费，甲方有权停止营业；乙方在租赁期间未经甲方许可不能转租他人。如乙方擅自将房屋转租他人或进行非法活动，甲方有权解除合同收回房屋；乙方要依法经营，做好防范措施，安全用电。若乙方管理不善，出现火灾、水灾给甲方造成经济损失，乙方要负责赔偿；乙方在租赁期间未征得甲方同意不得进行随意改造，如需要改造，改造费用由乙方承担。乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修；租赁期间水电费用由乙方负责；乙方在租赁营业期间，因甲方原因造成乙方不能正常营业的，甲方必须负责乙方全部经济损失；乙方同意预交3000元作为保证金，合同终止时，如房屋等设施损坏，乙方要照价赔偿，否则保证金不退；其他：三年不涨价。如果乙方想把本房屋转让他人必须经房东知情才有效。 二、因政府相关部门将对包括涉案房屋在内的沿街建筑统一实施立面改造，2018年11月26日，原告徐春与被告陈明山订立《补充协议》一份，约定：1、按原合同时间继续租房三年。每年价格为80000元。2、甲方对乙方转让费装潢费赔偿3万元。3、甲方在县政府改造好房屋后，交给乙方使用（包括改造后的二楼），租房时间以改造好交付计算。之后的房租费用交付，以改造房屋交付时间推后而定。4、续租房屋最后一年只交给甲方50000元，余30000元是赔偿改造后装潢费。5、房屋在租赁期间由乙方自主使用。乙方在26日把一楼改造区域所有物资搬清，支持改造工作。 三、2019月3月22日，被告陈明山未经原告徐春、陈得楼同意，对案涉改造房屋的北侧自建房进行装修改造，主要项目有：在墙体上开门3扇；在原卫生间地面水泥预制板上凿洞1个，计划将原有的1个卫生间改成2个。原告徐春、陈得楼知悉后予以阻止，双方因此发生争执。案件审理期间，被告陈明山对上述被改造项目作恢复处理。 四、原告徐春、陈得楼系夫妻关系。案涉房屋位于灌云县，所有权人为原告徐春，共有人为原告陈得楼。 本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原告徐春与被告陈明山于2017年7月20日订立的《租房合同》，以及于2018年11月26日订立的《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告陈明山未经原告徐春、陈得楼同意擅自改造租赁物，构成违约。被告陈明山称房屋改造系经原告方同意，原告徐春、陈得楼否认，被告陈明山未提出相关证据，本院对其此项辩解理由不予采信。根据原、被告以及被告方出庭证人对案涉被改造墙体结构的陈述，原告方案涉房屋属砖混结构自建房屋，其二四墙体应具有承重功能。擅自改造具有承重功能的墙体，以及在水泥预制楼板上凿洞，均有违建设规范，也有损房屋安全。被告陈明山未按约正当使用租赁物并致租赁物受到损失，原告徐春、陈得楼请求解除租赁合同于法有据，本院予以支持。原告徐春、陈得楼系夫妻关系，也是案涉房屋共有权人，被告陈明山关于原告陈得楼主体不适格的辩解理由依法不能成立。被告陈明山称如果解除合同应当由原告方赔偿其相关损失，但其未提出反诉，本案不予理涉。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 解除原告徐春与被告陈明山于2017年7月20日签订的《租房合同》以及于2018年11月26日签订的《补充协议》。 案件受理费1090元，由被告陈明山负担80元，退回原告徐春、陈得楼1010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 审 判 长  吉志军 人民陪审员  黄跃霞 人民陪审员  孙东方 二〇一九年十一月二日 书 记 员  熊芳林 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 （二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。