葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初768号原告（反诉被告）：陈凌枫，男，1996年3月19日出生，汉族，户籍所在地湖北省浠水县，现住湖北省秭归县。委托诉讼代理人：李书平，湖北建和律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。原告（反诉被告）陈凌枫与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院遵照湖北省宜昌市中级人民法院（2019）鄂05民辖72号民事裁定书，于2019年6月12日立案后，依法由审判员张浴阳、唐雁莉与人民陪审员洪晓梅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈凌枫的委托诉讼代理人李书平，被告（反诉原告）长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈凌枫向本院提出诉讼请求：1.判令长楹公司将宜昌市长楹观邸第4幢1单元9层010901号（产籍号02-0017-0428-010901）房屋交付陈凌枫，并自2016年4月1日起至实际交付房屋之日止，以450000元为基数按照日万分之一的标准向陈凌枫支付逾期交房违约金（截至2019年2月1日违约金为46620元）；2.判令诉讼费用由长楹公司承担。事实和理由：2014年11月6日，陈凌枫与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，由陈凌枫购买长楹公司开发的位于长楹观邸4号楼1单元9层010901号商品房，面积115.46平方米，购房总价518300元，交房期限为2016年3月31日前。合同签订后，陈凌枫分别于2014年12月29日支付200000元、2015年6月25日支付250000元，合计450000元，但长楹公司至今未交付房屋，故陈凌枫为维护自身合法权益诉至法院。长楹公司辩称，按照合同约定陈凌枫因逾期交纳房款并且长楹公司多次同意延期交款之后，陈凌枫仍然不能按照合同约定交纳房款，已经违反了双方所签合同的约定，长楹公司已依约向陈凌枫发出了解除双方所签买卖合同的通知，双方的合同已经解除，陈凌枫未在异议期内提出异议，因此陈凌枫的诉讼请求不成立。长楹公司向本院提出反诉请求：1.确认长楹公司与陈凌枫签订的《宜昌市商品房买卖合同》解除；2.判令陈凌枫向长楹公司支付违约金683元。事实和理由：陈定豪与陈凌枫系父子关系，2014年11月6日，陈定豪代理陈凌枫与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》约定，购房款总额为518300元，陈凌枫应于2014年11月6日前向长楹公司付清购房款，但陈凌枫支付了首期房款250000元后，未按约定支付余款，经长楹公司多次催收，直至2015年12月，陈凌枫仍未付清余款。长楹公司委托湖北新世界律师事务所律师龙建平于2015年12月30日向陈凌枫发《律师催告函》，要求陈凌枫于2016年1月8日前付清余款，但陈凌枫仍未支付。长楹公司委托湖北楚贤律师事务所律师邹金华分别于2017年10月26日、2018年1月8日向陈凌枫发出律师函，解除长楹公司与陈凌枫所签订的商品房买卖合同，要求陈凌枫办理退款事宜并向长楹公司支付违约金。因陈凌枫未办理退款事宜，长楹公司于2018年5月7日在报纸刊登公告，通知陈凌枫、陈定豪于公告之日起三日内至长楹公司办理退款手续。长楹公司认为双方的合同已经解除，故诉至法院。陈凌枫针对长楹公司的反诉请求辩称：1.双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，均应当履行；2.双方当事人在履约过程中均有违约行为，应当各自依照合同约定承担相应的违约责任；3.陈凌枫现已支付全部购房款，长楹公司的合同解除权已于2015年12月6日消灭；4.合同第七条关于出卖人解除合同的条款部分无效，长楹公司无合同解除权。请求驳回长楹公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的宜昌市商品房买卖合同、收据两份、承诺书两份、三峡晚报第148期刊登的关于领取退房款的公告，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.陈凌枫提交的中国工商银行现金存款凭证一份，拟证明其于2019年7月19日向长楹公司支付了68300元，付清了全部购房款。长楹公司质证认为该证据载明转款人为郑敏并非陈凌枫，也未明确哪个楼盘哪个房号，该证据与本案无关，且系现金缴款，长楹公司无法原路退回。经查，该存款凭证系原件、且缴费金额为68300元，与陈凌枫所欠购房款金额相符，故该证据本院予以确认；2.长楹公司提交的2015年12月30日湖北新世界律师催告函、2017年10月26日湖北楚贤律师事务所律师函以及邮寄上述律师函的快递单各一份、2018年1月8日湖北楚贤律师事务所律师函，拟证明在陈凌枫违约时，长楹公司给了其必要的履行时间，并于2017年10月26日正式通知陈凌枫解除合同，在2018年1月8日再次通知陈凌枫合同解除并要求陈凌枫支付违约金。经质证，陈凌枫认为其在收到本案反诉状前并未收到上述律师函。经查，2017年邮寄的快递单注明该邮件电联收件人同意代收，是邮政快递派送员通过电话联系同意后代收，该律师函上载明了2015年催告函的主要内容，且2015年催告函系向《宜昌市商品房买卖合同》上列明的陈凌枫的住所地送达，综合以上因素并结合双方合同约定，本院认为陈凌枫至迟在2017年10月28日应当知晓上述催告函及该律师函的内容。2018年的律师函因长楹公司未提交已通知陈凌枫的证据，本院不予采信，除此之外的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月6日，陈凌枫作为买受人与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸4号楼1单元9层010901号、产籍号为02-0017-0428-010901、建筑面积115.46平方米的商品房，商品房单价每平方米4489元，总金额518300元。买受人采取一次性付款方式付款，该合同第七条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起5日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。该合同附件六对合同第六条付款方式和期限补充约定如下：一次性付款，签订本合同前，买受人支付购房定金80000元，签订本合同十五日内，买受人一次性付清剩余房款438300元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将商品房交付买受人使用。该条同时约定了出卖人交付的商品房应符合的条件，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条约定，逾期不超过30日的，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同还约定，买受人应如实填写准确通讯地址，若地址发生变更，买受人应在七日内以邮寄方式告知出卖人，如因买受人填写地址不准确或地址变更后未告知出卖人，致使通知无法送达的，其责任在买受人。出卖人履行书面通知义务的方式为特快专递。自出卖人发出特快专递，视为出卖人已履行通知义务。陈凌枫的父亲陈定豪代其在上述合同签字。合同签订后，陈诚代陈凌枫于2014年12月29日支付购房款200000元。2014年11月6日，陈定豪向长楹公司出具承诺书载明“本人购买长楹观邸房号为4-010901的团购房一套，应交总房款518300元，已交250000元。因本人暂时资金周转困难，承诺所欠房款268300元于2014年12月31日之前全部付清”。2014年12月29日，陈定豪再次向长楹公司出具承诺书载明“本人购买长楹观邸房号为4-010901的团购房一套，应交总房款518300元，已交450000元。因本人暂时资金周转困难，承诺于2015年1月31日付清余款68300元”。2015年6月25日，长楹公司向陈凌枫出具收到250000元的收据。因陈凌枫及陈定豪仍未支付余款68300元，2015年12月30日，湖北新世界律师事务所律师龙建平受长楹公司委托向陈凌枫邮寄律师催告函载明“你已付房款450000元，尚欠68300元未支付，已构成违约。现请你务必在2016年1月8日之前到长楹公司财务室付清尚欠的购房款。若在规定时间内未依合同约定付清购房款，将可能导致后期交房延误以及一系列违约责任和相关法律后果由你自行承担。”2017年10月26日，湖北楚贤律师事务所律师邹金华受长楹公司委托向陈凌枫、陈定豪发出律师函，主要载明“长楹公司已委托湖北新世界律师事务所于2015年12月30日向贵方发催告函，要求贵方于2016年1月8日之前付清尚欠的购房款等。鉴于贵方未按照合同约定及长楹公司的催告履行义务，依据双方所签《商品房买卖合同》第七条相关约定，长楹公司正式通知贵方解除双方于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》。贵方应于收到本函后三日内到长楹公司财务室办理退款事宜，逾期不予办理，长楹公司保留通过诉讼追究贵方违约责任的权利”。该邮件陈凌枫指定他人于同年10月28日签收。2018年5月7日，长楹公司在三峡晚报刊登关于领取退房款的公告“陈凌枫、陈定豪：你俩依附于团购意向协议签订的商品房买卖合同，因逾期付款，该合同已解除。特通知您于本公告之日起三日内来我公司办理退款手续领取退房款项”。截至长楹公司提出反诉时，陈凌枫仍未付清购房款，2019年7月19日，陈凌枫自行向长楹公司尾号2579的银行账号转账68300元。长楹公司至今也未向陈凌枫交付房屋。本院认为，结合双方的诉辩意见，本案争议焦点在于：一、本案所涉《宜昌市商品房买卖合同》是否已经解除。陈凌枫与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。陈凌枫的主要义务即支付购房款，陈凌枫多次逾期支付购房款超过30日，且经长楹公司多次催告并给予必要履行期限仍未付清购房款，在长楹公司提出反诉前仍未付清购房款，违反了双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第七条的约定，长楹公司以此解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。长楹公司多次催告陈凌枫支付购房款，但至长楹公司于2017年10月26日发出律师函时，陈凌枫既未履行付款义务，亦未提交证据证实其表达过继续履行合同的意愿，其违约行为始终处于延续状态。综合本案情况，长楹公司于2017年10月26日通过书面形式解除合同并通知陈凌枫并未超出合理期限。陈凌枫于2017年10月28日收到通知，其并未在法定期限内提出异议，故本院确认双方的合同已于2017年10月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对长楹公司主张陈凌枫支付逾期付款违约金683元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，长楹公司应当退还陈凌枫已支付的购房款518300元。二、陈凌枫主张长楹公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求是否应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因陈凌枫未履行支付购房款的在先义务，且双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》已经因其未依约付款解除，故陈凌枫违约在先，其主张长楹公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认宜昌长楹置业有限公司与陈凌枫于2014年11月6日签订的《宜昌市商品房买卖合同》于2017年10月28日解除；二、陈凌枫于本判决生效之日起三日内向宜昌长楹置业有限公司支付违约金683元；三、宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起立即返还陈凌枫已付购房款518300元；四、驳回陈凌枫的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）9449元、案件受理费（反诉）25元，由陈凌枫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  张浴阳审 判 员  唐雁莉人民陪审员  洪晓梅二〇一九年十一月二十五日法官助理陈静书记员向亚琴