浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0881民初4191号 原告：浙江长河房地产有限公司，统一社会信用代码： 91330881782906762T，住所地：江山市解放路89号。 法定代表人：王日敖，执行董事。 委托诉讼代理人：毛卓良，浙江万盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玲军，浙江万盛律师事务所律师。 被告：温州银行股份有限公司衢州江山支行，统一社会信用 代码：91330881693648597L，住所地：江山市中山路20号。 负责人：陈瑾，该行行长。 委托诉讼代理人：段子佩，男，系被告工作人员。 委托诉讼代理人：张裕英，女，系被告工作人员。 原告浙江长河房地产有限公司（以下简称长河公司）与被告 温州银行股份有限公司衢州江山支行（以下简称温州银行江山支 行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受 理。依法由审判员姜美娟适用简易程序于2019年11月12日公开 开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛卓良、赵玲军及被告 的委托诉讼代理人段子佩、张裕英到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。 原告长河公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告代缴纳 的新建物业专项维修资金共计426794.7元及逾期付款违约金（自 2017年12月27日起至款项实际付清之日止按每日万分之四据实 计算）;2.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告放弃 要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：原告系房产开发、 销售企业，被告原系原告的债权人，双方达成以物抵债协议，原 告将位于江山市（长河·江南绿城）36幢的地下商场（建 筑面积为14226.49㎡）抵偿被告的债权。2017年11月30日，双 方签订商品房买卖合同，同年12月26日被告办理了不动产权证。 按照商品房买卖合同第五条、第八条约定，被告应在2017年12 月26日前将30元/平方米，合计426794.7元的物业专项维修资 金交付原告，但被告一直未交付。原告认为，原、被告虽以物抵 债，但本质上仍是商品房买卖关系，双方签订的商品房买卖合同 合法有效，对双方均有约束力，现被告的行为已构成违约。 被告温州银行江山支行辩称，原告诉称双方存在以物抵债属 实，但以物抵债与商品房买卖有本质区别，物业专项维修资金是 在商品房一手买卖时由购房人支付给房开公司，本案不存在商品 房买卖，更不是一手房买卖，不存在实际交付购房款，故不同意 支付物业专项维修资金及违约金，要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中原告长河公司提 供了下列证据： 1、商品房买卖合同、浙江省住宅专项维修资金专用收据各一 份，不动产权证复印件三页，用以证明双方约定物业专项维修资 金及违约金的支付及计算方式；原告已经代缴了该笔费用；原告 已将案涉房产交付被告的事实。 2、2017年12月21日工作联系函一份，用以证明在以物抵债 的协商过程中一直强调被告要支付物业专项维修资金。 3、债务清偿及以物抵债协议书一份，用以证明其中第四条约 定物业专项维修资金包含在税费里由被告承担的事实。 被告温州银行江山支行提供了下列证据： 1、场地租赁合同复印件一份，用以证明2014年11月，原告 将案涉不动产出租，并获得收益，案涉不动产是原告的自持房产。 属于二手房。 2、2017年7月20日今日江山报纸一份，用以证明案涉不动 产在2016年8月20日拍卖，起拍价为4500万元，原告尚欠被告 借款本金及利息共计6000多万元，被告同意以物抵偿已经做了很 大让步。 3、（2018）浙0881民初4450号民事判决书复印件一份，其 中载明负二层的房屋性质不能与案涉房产相提并论，负二层房产 不属于二手房，可以反推案涉房产为二手房。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据。 被告对其真实性均无异议，但认为商品房买卖合同系格式合同。 签订该合同是为了过户，且签订商品房买卖合同及以物抵债协议 书时原告并未提及物业专项维修资金的事情，以物抵债协议书中 所载税费由被告承担是指办理房产变更登记所需的费用，不包含 物业专项维修资金；被告方工作人员在工作联系函上签字是为了 办理房产过户，而且工作联系函上明确记载物业专项维修资金要 上报总行审批后才支付，但总行不同意支付。对被告提供的证据1。 原告认为其真实性无法确定，但确认原告为了维护物业确实将案 涉房产部分用于出租。对被告提供的证据2、3，原告对其真实性 无异议，但认为起拍价并非房产的最终价格；不能通过民事判决 书内容反推出案涉房产是二手房。本院对原告提供的证据及被告 提供的证据2、3的真实性，均予以认定，同时结合双方一致陈述。 可认定原告曾将案涉房产部分用于出租。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月30日，被告作为甲方，原告作为乙方，浙江长河房 地产有限公司管理人作为丙方，各方签订债务清偿及以物抵债协 议书一份，约定：“乙方关联公司—衢江长河公司尚欠甲方借款 本金5962.5083万元及利息未还，乙方以其坐落于江山市 街江南绿城地下负一层、负二层两层商场为借款提供抵押担保。 并办理抵押登记手续，抵押权成立。为妥善处理该抵押借款纠纷。 维护各当事人合法权益，经协商，甲、乙、丙三方签订本协议。 以资信守。一、江山市街江南绿城地下负二层商场以1510 万元公开拍卖处置（买受人王军）。……。二、……。三、乙方 抵押给甲方的江南绿城地下负一层商场抵偿给甲方，以清偿衢江 长河公司尚欠甲方的全部借款本金、利息及甲方支付的江南绿城 地下负一层、负二层商场不动产变更登记缴纳的全部税费及其他 费用。甲方与乙方另行签订合同及时办理过户手续。四、本协议 签订后30日内甲、乙双方办理江南绿城地下负一层商场的不动产 变更登记手续所需的全部税费凡应由乙方承担的部分（包括但不 限于增值税及附加、土地增值税、企业所得税等凡与负一层商场 不动产变更登记相关联的税费）全部由甲方承担，对此甲方无任 何异议。……。”同日，原告作为出卖人、被告作为买受人，双 方就案涉房产签订商品房买卖合同一份，其中第五条第2项约定。 按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修 资金的，首期交纳标准为住宅、储藏室20元/平方米；营业房、 车位30元/平方米，该款项未包含在本条约定的总价款中，由出 卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。2013年3月1日。 原告就案涉房产向江山市物业维修专项资金管理中心缴纳 426794.70元（14226.49×30）。2017年12月21日，被告在交 付原告的工作联系函下方注明“我行确保根据过户进程和你方通 知及时支付相关费用，物业维修基金在过户完成后第一时间上报 总行，审批后立即支付，确保长河房产负一层在2017年12月底 前过户完毕。”2017年12月26日，被告就案涉房产办理不动产 权证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先。 虽然本案系以房抵债，但原、被告签订的商品房买卖合同明确约 定新建物业专项维修资金由出卖人统一代交，在物业交付时向买 受人收取，而债务清偿及以物抵债协议书第四条亦约定办理案涉 房产不动产变更登记手续所需的全部税费凡应由原告承担的部分 （包括但不限于增值税及附加、土地增值税、企业所得税等凡与 负一层商场不动产变更登记相关的税费）全部由被告承担；其次。 被告方在交付原告的工作联系函上承诺物业维修基金在过户完成 后第一时间上报总行，审批后立即支付，应属对支付物业专项维 修资金的进一步确认；第三，根据规定，业主应当按照国家有关 规定交纳专项维修资金。被告系案涉房产业主，现原告已实际为 案涉房产代交物业专项维修资金426794.7元，故被告应依约向原 告支付相应款项。至于被告主张的内部审批，与原告无关，案涉 房产是否系二手房，亦与本案处理无关。综上，原告的诉讼请求。 符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》 第六十条、《物业管理条例》第五十三条之规定，判决如下： 被告温州银行股份有限公司衢州江山支行于本判决生效后十 日内支付原告浙江长河房地产有限公司物业专项维修资金 426794.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 案件受理费7702元，减半收取3851元，由被告温州银行股 份有限公司衢州江山支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州 市中级人民法院。 审判员  姜美娟 二〇一九年十一月二十日 书记员  姜林莉