河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再669号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李全锐，男，1966年11月29日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：裴琰，女，1968年2月26日出生，汉族，住河南省宜阳县。系李全锐之妻。被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈宗辽，男，1974年4月24日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：吕靖豫，河南省宜阳县法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：杜国荣，女，1975年3月26日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：吕靖豫，河南省宜阳县法律服务所法律工作者。一审第三人：洛阳华耀置业有限公司。住所地：河南省宜阳县寻村镇甘棠村新风小区。法定代表人：李万杰，该公司董事长。再审申请人李全锐因与被申请人陈宗辽、杜国荣、一审第三人洛阳华耀置业有限公司（以下简称华耀公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2018）豫民终1342号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年6月18日作出（2019）最高法民申2308号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。李全锐及其委托诉讼代理人裴琰，杜国荣及其与陈宗辽的共同委托诉讼代理人吕靖豫到庭参加诉讼。华耀公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。李全锐申请再审称，1.陈宗辽、杜国荣与华耀公司签订的协议是无效协议。协议第三条约定了返本销售，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定，返本销售按刑法第176条定罪处罚；住建部《商品房销售管理办法》和《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》均明确规定房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。《商品房销售管理办法》虽然是部门规章，但也是在全国人大和国务院指导下制定的，和法律法规的立法宗旨是相同的，可以作为裁判依据，应视为法律法规的强制性规定。如果认定返本销售合法，会助长恶意竞争危害国家利益和社会公共利益。因此案涉协议无效，二审法院认定协议有效错误。2.二审认为陈宗辽刷卡消费的POS机对应卡号账户是华耀公司，就认定该消费是购房款错误。且根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》及《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》的相关规定，购房资金应存入商品房预售资金监管银行专用账户。案涉房款未存入资金监管账户，协议也应认定无效。3.宜阳县不动产登记中心为陈宗辽、杜国荣出具的证明系伪造。陈宗辽、杜国荣有自建的独家院，但恶意不去登记致使查询不到陈宗辽、杜国荣房产的实际情况。请求：1.撤销二审判决；2.继续执行华耀公司名下宜阳县香山绿洲12号楼1单元601号房产；3.本案诉讼费由陈宗辽、杜国荣承担。陈宗辽、杜国荣辩称，案涉协议为有效协议。该协议不违背法律的强制性规定，也不损害国家利益及社会公共利益。该协议虽然未作备案登记，但根据物权法及相关司法解释的规定，未登记备案不影响合同的效力；返本销售条款即使无效，也不影响合同其他部分的效力。对于房款交到监管账户问题，李全锐列举的部门规章及地方政府规章的规定，是针对开发商而言，华耀公司违反该规定，应由相关部门对其处罚，并不影响合同效力。对于案涉房款，陈宗辽、杜国荣已经足额向华耀公司交纳，华耀公司认可。另外，李全锐所称陈宗辽、杜国荣在农村的自建房，系在陈宗辽父母宅基上所建，陈宗辽、杜国荣与其父母一同生活。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议司法解释）的规定，陈宗辽、杜国荣对案涉房屋享有的民事权益，足以排除法院的强制执行，二审判决结果正确，请求维持。华耀公司未提供书面陈述意见。李全锐于2017年9月8日向河南省洛阳市中级人民法院（以下简称洛阳中院）起诉请求：1.撤销洛阳中院（2017）豫03执异57号执行裁定，维持（2015）洛执字第224号之一裁定对宜阳县香山绿洲12号楼1单元601号房产（价值137709元）执行的裁定。2.诉讼费用由陈宗辽、杜国荣负担。洛阳中院一审认定，李全锐于2015年因借款合同纠纷，将华耀公司、宜阳县鑫博商贸有限公司、洛阳华标商贸有限公司、李准、彭桃丽诉至该院。2015年5月20日，该院作出（2015）洛民三初字第22号民事调解书，主要内容如下：1、双方确认华耀公司现欠李全锐借款本金559万元，利息从2014年10月12日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清为止。2、付款期限：华耀公司于2015年5月30日前还李全锐100万元；2015年6月30日前再还李全锐200万元；2015年7月30日前将剩余的本金259万元及利息全部还清。3、华耀公司、宜阳县鑫博商贸有限公司、洛阳华标商贸有限公司、李准、彭桃丽愿对以上借款本金559万元及利息承担连带清偿责任。4、若华耀公司未按以上还款期限向李全锐支付，李全锐可向法院就全部债权申请执行。5、案件受理费50930元减半收取25465元由华耀公司负担。该民事调解书发生法律效力后，李全锐向该院申请强制执行，该院于2015年7月13日向宜阳县房地产管理局送达（2015）洛执字第224号协助执行通知书，查封了华耀公司名下预售许可证号为宜房商预字第2012089号“香山绿洲”项目的5号楼、6号楼、7号楼、11号楼、12号楼、13号楼185套商品房。2016年11月3日，该院作出（2015）洛执字第224号之二执行裁定，将包括案涉房产在内的23套房产以流拍价263.194万元交付申请人执行人李全锐，用以抵偿华耀公司、宜阳县鑫博商贸有限公司、洛阳华标商贸有限公司、李准和彭桃丽部分借款本金及利息。2017年1月3日，该院向宜阳县房管局下发协助执行通知书，解除对华耀公司名下包括案涉房产在内的43套房产的查封，同时将上述43套房产过户到李全锐名下。2017年5月22日，陈宗辽、杜国荣对案涉房产提出执行异议，该院于2017年8月4日作出（2017）豫03执异57号执行裁定，裁定中止对案涉房产的执行，李全锐不服该裁定，提起本案诉讼。另查明：陈宗辽、杜国荣提交2012年9月24日与华耀公司签订的协议，载明：华耀公司将案涉房产以17万元出售给陈宗辽；华耀公司在收到陈宗辽总房款之日自2012年9月29日至2018年9月29日满6年如数返还陈宗辽所付总房款。陈宗辽提交华耀公司2012年9月24日、29日出具的收据，显示分别收到陈宗辽12号楼1单元601室房款2万元、15万元共计17万元。陈宗辽提供的银行交易明细显示2012年9月29日消费45000元。陈宗辽与华耀公司未签订正式的商品房买卖合同，未备案，亦未办理过户。洛阳中院一审认为，根据执行异议和复议司法解释第二十五条第一款规定：“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄，建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，陈宗辽与华耀公司未签订合法有效的商品房买卖合同，仅签订了一份协议，且该协议约定“华耀公司在收到陈宗辽总房款之日自2012年9月29日至2018年9月29日满6年如数返还陈宗辽所付总房款”。关于购房款，陈宗辽仅提供华耀公司出具的收据，其提交的银行交易明细显示消费45000元，并不能证明系支付购房款。案涉房产登记在华耀公司名下，华耀公司并未与陈宗辽办理所有权变更登记。李全锐依生效的民事调解书向该院申请强制执行，理由正当，该院予以执行，并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，陈宗辽提交的证据不足以证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故李全锐依据生效的民事调解书执行华耀公司名下的案涉房产，并无不当，李全锐的诉讼请求成立，该院予以支持。洛阳中院于2018年7月9日作出（2017）豫03民初220号民事判决：准许执行宜阳县香山绿洲12号楼1单元601号房产。案件受理费3054元，由华耀公司负担。陈宗辽、杜国荣不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，终止对宜阳县香山绿洲12号楼1单元601号房产的执行。本院二审认定，陈宗辽、杜国荣已交纳案涉房屋房款，且其名下无其他居住用房。本院二审认定的其他事实与一审一致。本院二审认为，本案争议焦点为：陈宗辽、杜国荣对案涉房产是否享有民事权益，能否足以排除法院的强制执行。执行异议和复议司法解释第二十九条对买受人享有的消费者物权请求权能否排除强制执行，作出了具体规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依照该规定以及司法实践掌握的标准，当事人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，须全部具备以上三个条件。本案中，陈宗辽、杜国荣在法院查封之前虽未与华耀公司签订规范的房屋买卖合同，但双方签订的协议就案涉房屋的位置、房号、面积、总价款、付款方式及解决争议的方法等进行了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定情形，该协议应认定为有效商品房买卖合同。另有证据佐证陈宗辽、杜国荣所购案涉房屋系用于居住、其名下并无其他居住房屋；其支付的房款超过约定总价款的百分之五十，华耀公司已出具了收据，应视为陈宗辽、杜国荣按照合同约定履行了交款义务，符合司法解释规定的全部条件。故陈宗辽、杜国荣对案涉房屋享有物权权益，并足以排除法院的强制执行。本院于2018年11月2日作出（2018）豫民终1342号民事判决：一、撤销洛阳中院（2017）豫03民初220号民事判决；二、不得执行华耀公司名下宜阳县香山绿洲12号楼1单元601号房产。一、二审案件受理费各3054元，均由李全锐负担。本院再审认定，1.案涉房屋系现房销售，一审庭审笔录记载，陈宗辽、杜国荣及华耀公司均认可2012年9月29日交纳剩余房款后即交付了案涉房产的钥匙。2.宜阳县不动产登记中心于2018年11月16日出具不动产登记资料查询结果证明，证明陈宗辽、杜国荣名下无房产。3.陈宗辽、杜国荣放弃案涉协议第三条关于返本销售的约定。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，关于陈宗辽、杜国荣对案涉房产是否享有排除执行的民事权益。第一，案涉协议性质及效力问题。该协议并非规范的商品房买卖合同文本，但从其约定内容看，有陈宗辽、杜国荣购买房屋的具体位置、面积、价款、付款方式、面积差异的处理、争议解决方式等。虽然协议中无房屋交付条款，但双方均认可签订该协议时是现房销售，房款交清即交房。因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，及参照《商品房销售管理办法》第十六条规定，该协议可认定为商品房买卖合同。该协议第三条约定了返本销售模式，李全锐主张该销售模式及房款未打入监管账户，违反《商品房销售管理办法》等规定，应认定无效。首先，《商品房销售管理办法》是部门规章，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“法律、行政法规”，且该规章第四十二条规定的是对于房地产开发企业返本销售或变相返本销售商品房的，处以1万元以上3万元以下罚款，该规定系基于行政管理的需要而规制房地产开发企业一方，应为管理性规范。因此案涉协议作出返本销售的约定，不必然导致该协议无效。而《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定的是以返本销售的方式非法吸收资金达到一定条件的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚，返本销售作为非法吸收公众存款的手段，是否构成犯罪还要考量是否符合该罪的犯罪构成，并非返本销售本身即构成犯罪，从而认定民事合同无效。其次，即使该条款无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。且在再审时，陈宗辽、杜国荣已放弃该条款约定的内容。因此，二审认定陈宗辽、杜国荣与华耀公司签订有合法有效的商品房买卖合同，有事实和法律依据，并无不妥。第二、关于陈宗辽、杜国荣名下是否有其他用于居住的房屋及房款交付问题。宜阳县不动产登记中心出具证明，证明陈宗辽、杜国荣名下无房产。李全锐虽然申请再审称该证明系伪造，但其认为的伪造是陈宗辽、杜国荣在农村有自建房，恶意未进行登记，致使不动产登记中心查询不到房产登记情况。李全锐并未否认该证明的真实性，且陈宗辽、杜国荣亦认可在农村有自建房，但系其父母宅基上所建，与其父母一同生活。因此该证明可以作为定案依据。此外，陈宗辽、杜国荣已经全额支付案涉房款，有华耀公司出具的收据、银行交易流水及陈宗辽、杜国荣实际占有该房屋为证，二审对此予以认定妥当。综上，二审认为陈宗辽、杜国荣符合执行异议和复议司法解释第二十九条规定的条件，陈宗辽、杜国荣对案涉房屋享有的民事权益，足以排除法院的强制执行并无不当。综上，二审认定事实清楚，判令不得执行案涉房产正确，应予维持，李全锐的申请理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫民终1342号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  李 杰审判员  张 伟二〇一九年十一月十五日书记员  夏丹凤