安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初6135号 原告：合肥居安物业管理有限公司，住所地安徽省合肥新站区龙门岭路以东青年创业大厦A1323-1324室，统一社会信用代码91340100684999328L（1-2）。 法定代表人：余勇，总经理。 委托诉讼代理人:江辉，该公司员工。 委托诉讼代理人:余昭辉，该公司员工。 被告：蔡海波，男，1990年5月6日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，现住安徽省合肥经济技术开发区。 原告合肥居安物业管理有限公司（以下简称居安公司）诉被告蔡海波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法由审判员陶磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居安公司的委托诉讼代理人江辉、被告蔡海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居安公司向本院提出诉讼请求：1、判令蔡海波立即支付2014年4月1日至2018年12月31日的物业管理费6772元(93.02㎡x56个月×1.3元/月/㎡),违约金2828元(违约金按照日万分之五计算,暂计算至2018年12月31日,后期违约金以6772元为基数,按照日万分之五为标准自2019年1月1日起计算至款清时止);2、本案的诉讼费用由蔡海波承担。事实与理由：蔡海波为合肥经济技术开发区芙蓉路与坝下路交口芙蓉路1106号紫金山庄x栋xx室业主。2014年4月1日,居安公司和蔡海波所在小区的开发商签订了前期物业管理服务合同,约定由居安公司对蔡海波居住的小区进行前期物业管理。2016年7月1日紫金山庄第一届业主委员会委托居安公司对小区进行物业管理工作。合同签订后,居安公司一直积极履行义务,但蔡海波自2014年4月起便无故拖欠物业管理费,居安公司多次催要,但蔡海波仍拒不交纳。按照合同约定,蔡海波逾期未交物业费的,还应当支付违约金。为维护自身合法权益，居安公司特诉至法院，请求判如所请。 蔡海波辩称，我不交物业费是有原因的，因为物业公司违约在先。2013年10月份左右，我家大门外的公共走廊墙面出现渗水、脱皮现象，多次联系物业和开发商，双方都是敷衍，互相推诿、扯皮，问题一直得不到解决，后物业在没有找到漏水点的情况下直接用防水胶混石灰粉将渗水的墙面糊上，导致我家里线路短路到现在不能正常使用，直接影响我家人的正常生活。后居安公司入驻小区，更加离谱，直接说墙面渗水与物业没有任何关系，也不处理问题，刻意逃避责任；我家窗户也是因为渗水，导致半面包边已经发霉变黑，联系物业，物业就是推诿、敷衍，导致发霉的面积越来越大；我家在二楼，阳台前面有几颗景观树，大约2年前树木有点挡住了阳台的光线，联系物业让他们进行修枝，每次都次说等段时间，到现在也没人来修枝，导致我家阳台采光严重受影响；我家楼下本来是绿植和草皮，大约半年前物业铺设管道，把绿植破坏了，到现在也没有恢复，反而弄了一堆垃圾在上面，多次反映，一直没能解决。 综上所述，物业公司在服务上面的问题太多，严重影响我的正常生活，对我和我的家人在经济上和精神上均造成了损失，我要求物业公司进行赔偿。 本院经审理认定事实如下：蔡海波为合肥经济技术开发区紫金山庄小区x幢xx室业主（房屋面积93.02㎡）。 2010年5月9日，合肥元一物业管理有限公司（甲方，安徽中旭发房地产开发有限公司委托的物业管理企业）与蔡海波（乙方）签订《紫金山庄前期物业管理服务协议业主临时公约》，协议约定：蔡海波房屋坐落在紫金山庄6幢204室，建筑面积93.02㎡，物业管理费收费标准高层为1.1元/㎡，违约责任乙方违约协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起支付应交纳费用2‰的违约金。 2014年3月26日，安徽中旭发房地产开发有限责任公司（甲方）与居安公司（乙方）签订《紫金山庄项目前期物业管理服务委托合同》，约定甲方通过委托乙方对紫金山庄项目提供物业服务事宜，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、物业管理公共区域、公共绿化的养护和管理；5、公共环境卫生，包括共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、消毒等等；合同期限自2014年4月1日起至本小区业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业费收费标准为高层住宅物业管理服务费1.3元/月·㎡（建筑面积，包含电梯费及公摊能耗费）。 2018年10月16日，合肥经济技术开发区紫金山庄小区第一届业主委员会（甲方）与居安公司（乙方）签订《紫金山庄项目物业管理服务委托合同》，约定甲方通过选聘乙方对紫金山庄项目提供物业服务，合同中对各项服务要求及标准均进行了细化和明确，合同期限自2018年7月1日至2019年6月30日；物业费收费标准为高层住宅物业管理服务费1.3元/月·㎡（建筑面积，包含电梯费及公摊能耗费）。 上述协议、合同签订后，居安公司在紫金山庄小区内提供物业服务。自2014年4月1日至2018年12月31日，蔡海波欠付居安公司物业费6892.78元（93.02×1.3元/㎡·月×57个月），居安公司通过张贴催费通知的方式向蔡海波催要物业费无果后，遂诉至本院。 以上事实，有居安公司提供的《紫金山庄前期物业管理服务协议业主临时公约》、《紫金山庄项目前期物业管理服务委托合同》、《紫金山庄项目物业管理服务委托合同》、收费价格许可证、催交通知书、蔡海波提供的图片展示等证据及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：安徽中旭发房地产开发有限责任公司与居安公司签订的《紫金山庄项目前期物业管理服务委托合同》以及合肥经济技术开发区紫金山庄小区第一届业主委员会与居安公司签订的《紫金山庄项目物业管理服务委托合同》均系双方真实意思表示，均不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，居安公司在紫金山庄小区向包括蔡海波在内的业主提供物业服务，蔡海波理应承担支付物业费的民事责任。蔡海波辩称自2013年10月份左右起，其房屋大门外的墙体存在渗水、脱皮现象，向物业反映一直得不到解决，因此时居安公司尚未进驻紫金山庄小区，对此无需承担责任，居安公司进驻小区后，在蔡海波多次反映该问题的情况下，一直未能妥善解决墙体渗水、脱皮问题，对蔡海波的正常生活产业一定影响，对此需承担服务和管理不到位的责任。蔡海波辩称居安公司其余各项物业管理服务不到位，由于居安公司提供证据材料不足以证明其提供的服务质量达到合同约定的各项服务标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定居安公司在紫金山庄小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，2014年4月1日至2018年12月31日，蔡海波共欠付居安公司物业费6892.78元，因居安公司仅主张6772元，剩余部分视为居安公司自行放弃，现蔡海波须向居安公司支付物业费5417.6元（6772元×80%）。由于居安公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蔡海波应于本判决生效之日起十日内向原告合肥居安物业管理有限公司支付物业费5417.6元； 二、驳回原告合肥居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告蔡海波负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年十一月一日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。