江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13920号原告（反诉被告）：张斌，男，1977年6月11日出生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：刘思聪，江苏六典律师事务所律师。被告（反诉原告）：林伟民，男，1961年7月22日出生，汉族，住所地浙江省洞头县。委托诉讼代理人：闫维，北京市景运（银川）律师事务所律师。原告（反诉被告）张斌与被告（反诉原告）林伟民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告林伟民向本院提出反诉，本院受理后决定合并审理，于2019年9月3日、11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张斌的委托诉讼代理人刘思聪、被告（反诉原告）林伟民的委托诉讼代理人闫维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斌向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《商铺买卖合同》解除；2.判令被告向原告返还双倍定金20万元；3.判令被告向原告支付律师费1.5万元；4.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年5月7日，被告与原告签订了一份《商铺买卖合同》，约定原告以280万元购买被告位于的商铺，后原告交付了10万元定金，被告也承诺在2019年6月20日前腾空该商铺，否则将返还定金。但至今，被告不腾空该商铺也不与原告磋商解决。经原告多次催告，被告置之不理，故原告诉至法院。被告林伟民辩称：1.承租人最终于2019年6月26日将商铺搬空，该延迟6日不符合《商铺买卖合同》约定的“逾期超过三十个工作日，构成根本违约”的规定，被告不构成根本违约，不适用协议规定的定金罚则，原告要求被告双倍返还定金无事实依据，不予认可；2.《商铺买卖合同》中对定金有准确定义，定金作为一种担保方式，根据《补充协议》的约定内容，在约定情形出现时，只产生了《商铺买卖合同》无定金担保的后果，并未产生履约定金转换为解约定金的后果，原告因此要求解约的行为已经构成根本违约，有损诚实信用原则，原告应该承担违约责任并继续履行合同；3.原告先行违约，在合同签订当日并没有按照合同约定全额支付定金，仅支付2万元定金，剩余8万元定金在双方签订《补充协议》后，原告才于2019年5月15日交付被告；4.本案纠纷系因原告根本违约而引发，被告不应该承担原告的律师代理费。反诉原告林伟民诉称：1、请求依法判令双方继续履行签订的《商铺买卖合同》；2、请求依法判令反诉被告支付逾期违约金56000元（逾期支付定金：2019年5月8日至2019年5月15日共计8天，280万元×0.05%×8天；逾期支付购房款：2019年6月29日至2019年7月30日共计32天，280万元×0.05%×32天），并按照总房价日万分之五的标准支付自2019年7月31日起至房款付清之日的违约金；3、本案诉讼费用、律师费13万元、交通费由反诉被告承担。审理中，反诉原告林伟民将第二项诉讼请求变更为请求判令反诉原告林伟民依据定金罚则没收反诉被告张斌的10万元定金。事实与理由：2019年5月7日，反诉原被告与案外人昆山酷居房房地产经纪有限公司XX水岸店签订《商铺买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告出售位于昆山市开发区商铺，转让价款280万元，合同约定反诉被告支付反诉原告10万元定金，此定金为履约定金，若其中一方根本违约，守约方可以同时主张继续履行合同和定金罚则，如果其中一方违约但尚不构成根本违约，不适用定金罚则，合同还同时约定了根本违约的情形等内容。签订合同当日反诉原告仅收到2万元定金，剩余8万元定金反诉被告要求反诉原告承诺于2019年6月20日前腾空该商铺，否则剩余定金不予支付。因反诉原告在温州，反诉被告将起草好《补充协议》通过微信发送给反诉原告，但反诉原告认为该约定违反了法律有关定金罚则的规定，应属无效约定。反诉原告于2019年5月10日签字后，2019年5月15日反诉被告才将剩余8万元定金支付给反诉原告。反诉原告一直积极履行通知租户搬离商铺的义务，但因商铺承租人酒驾被拘、天降大雨等原因导致反诉原告最终于2019年6月26日将商铺腾空，且反诉被告在签订合同时已明知该商铺处于租赁状态，该迟延6日腾空商铺的行为不符合双方签订合同的第六条中“逾期超过三十个工作日，构成根本违约”的规定，因此反诉原告不构成根本性违约，反而是反诉被告拒绝购买房屋的行为已构成根本违约。综上，双方签订的《商铺买卖合同》明确约定10万元系履约定金，在反诉原告没有构成根本违约的情况下，不应返还。为维护反诉原告合法权益，诉至法院，要求判如所请。反诉被告张斌辩称：反诉被告不同意继续履行《商铺买卖合同》；本案系反诉原告违约，反诉原告不应没收反诉被告10万元定金，反诉被告亦不应承担相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对林伟民提交的律师转账记录及《告知函》送达凭证材料，本院予以确认。经审理查明，林伟民系昆山市开发区房屋所有权人。2019年5月7日，林伟民（甲方）与张斌（乙方）在昆山酷居房房地产经纪有限公司XX水岸店（丙方）的居间斡旋下签订《商铺买卖合同》，主要约定如下：一、总价：商铺转让总价280万元；定金：合同签订之时，乙方支付10万元作为购买该商铺定金，本条约定定金是履约定金，如果其中一方根本违约，守约方可以同时主张继续履行合同和定金罚则；如果其中一方违约但不构成根本违约，不适用定金罚则。二、首付：乙方应当在2019年6月28日之前，将首付款（含定金）280万元整支付到甲方指定银行账户，或者先行支付至丙方；过户：双方约定于2019年7月1日前由丙方向房产交易部门预约过户，并且按照预约的过户时间至房产交易部门办理过户手续。如一方不按期支付首付、配合过户，即构成违约。经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，构成根本违约。三、商铺交付：甲、乙双方于办妥以乙方（或乙方指定者）为权利人的该商铺相关产权证明及付清所有房款（含贷款，但约定预留的交房尾款除外）之日后的七个工作日内办理商铺交接手续，甲方将该商铺的钥匙交付给乙方，或交付至丙方，由丙方转交乙方；双方均同意由丙方自房款中暂扣10万元整作为交房尾款，待前述水电煤气物业等相关费用全部结算完毕后付给甲方。四、违约：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付商铺等），按照每日总房价万分之五的标准承担逾期违约金，直到违约情形消失或终止时止，但每年最高上限为总房价的24%。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定除外。如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为解约违约金。同时违约方应承担全部的居间费用（无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可以向违约金追偿）。守约方也可以要求继续履行合同，同时按照每日总房价万分之五的标准主张逾期违约金。五、争议解决：败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。六、特别补充约定：该商铺目前存在租赁状态（虽然商铺租赁合同到期时间为2019年3月1日，但现租客还未搬离），经甲乙双方约定，甲方需在乙方交首付款前7天腾空该商铺并解除租赁合同，并把该商铺的钥匙交给中介方北区房屋，于过户当日把已腾空的商铺交付给乙方，交付所产生的水、电、煤、物业等相关一切费用均由甲方自行承担。上述合同签订后，张斌于2019年5月7日向林伟民支付定金2万元。2019年5月10日，原、被告及案外人昆山酷居房房地产经纪有限公司XX水岸店签订了《补充协议》一份，约定：林伟民承诺在6月20日之前腾空该商铺，如果在6月20日之前未腾空的，林伟民无条件返还10万元定金给张斌；若该协议与购房合同中有冲突部分，均以此协议为准，其他部分按照原合同执行。2019年5月15日，张斌将剩余8万元定金支付林伟民。因涉案商铺出租给案外人，林伟民多次与承租人沟通要求其尽快搬离，双方于2019年4月1日的通话记录显示，林伟民告知承租人“房子卖了，你在一个星期内就要搬出来了”，承租人表示能否宽限到月底搬走，林伟民告知“我和他说一下，通融一下，他说是一个星期内的，如果可以的话就买我这个店，不行的话就算了。是这样，他自己要开的，那边要拆，我问他一下中旬能不能行。”2019年6月26日，承租人将涉案商铺腾空。此后，昆山酷居房房地产经纪有限公司XX水岸店工作人员与张斌沟通合同履行事宜，张斌拒绝办理房屋交接手续，明确表示不愿意继续履行《商铺买卖合同》，引发本案纠纷。另查明，张斌提供《聘请律师合同》一份，主张因本案纠纷产生律师费15000元。林伟民提供《委托代理协议》及转账凭证一份，主张因本案纠纷产生律师费130000元。审理中，本院依职权向昆山酷居房房地产经纪有限公司XX水岸店工作人员胡小波进行调查，其陈述：“购房款是约定签合同当天先付10万元定金，其余在6月28日办理过户手续签字之前由买方付清。但是签约当天张斌只付了2万元。因为涉案房屋有租客，租赁合同已经到期，只是租客还没有搬走，张斌担心租客不搬走，所以双方就签了《补充协议》，各方签字后，张斌又支付了8万元。因为在办理过户前需要办理网签手续，所以腾房时间约定在过户之日前一周也就是6月20日，张斌看到房屋腾空后才能支付剩余购房款，他害怕万一买了房子，里面的租客没搬走，会有很多麻烦，至于为什么这么写，应该就是如果不能按期腾房，张斌他就不买了，是这个意思。”上述事实有商铺买卖合同、补充协议、照片、聘请律师合同、微信转账记录、聊天记录、通话记录、录音、委托代理协议、发票、转账凭证、告知函及快递单以及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，张斌与林伟民签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。林伟民辩称《补充协议》关于定金的约定违反了定金罚则，应为无效约定，对此，本院认为，首先，《商铺买卖合同》约定“首付款（含定金）”280万元应于2019年6月28日之前由张斌支付给林伟民，又约定林伟民需在乙方交“首付款”前7天腾空该商铺并解除租赁合同，故《补充协议》约定的腾房时间并未实质变更《商铺买卖合同》的约定。其次，根据定金的作用、性质及效果，定金可以分为订约定金、成约定金、解约定金等多种类型，并适用于各自的定金处罚规则。本案中，双方在《商铺买卖合同》中约定的定金系履约定金，系对合同履行的担保，后双方在《补充协议》中约定“如果卖方在6月20日之前没有腾空该店铺，卖方无条件返还壹拾万元整定金给买方”，系对《商铺买卖合同》约定的定金性质及返还条件的实质性变更，具有了解约定金的性质。综上，《补充协议》约定属于当事人意思自治范畴，应属有效约定。根据《补充协议》约定，结合中介工作人员的陈述以及林伟民与承租人的谈话内容来看，协议约定的“如果卖方在6月20日之前没有腾空该店铺，卖方无条件返还壹拾万元整定金给买方”，应理解为林伟民未在约定期限内腾空房屋，张斌有权向其主张返还10万元定金，同时双方之间签订的《商铺买卖合同》予以解除，故对于张斌主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持，本院认定双方的《商铺买卖合同》于合同解除的通知到达对方时即2019年11月13日解除。至于双方主张的律师费，因《商铺买卖合同》约定“律师费由败诉方承担”，属于约定不明，故对于律师费的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、本诉原告张斌与本诉被告林伟民签订的《商铺买卖合同》于2019年11月13日解除。二、本诉被告林伟民于本判决生效之日起十日内返还本诉原告张斌10万元。三、驳回本诉原告张斌的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告林伟民的全部诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29200元，减半收取14600元，由本诉被告林伟民负担。反诉案件受理费15520元，由反诉原告林伟民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  吴晓蕾二〇一九年十一月十四日书记员  刘思聪