北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初25679号原告(反诉被告)：北京搜厚物业管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层106室。法定代表人：徐晋，总经理。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，汉族，北京搜厚物业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：郝泉隐，男，1989年9月13日出生，汉族，北京搜厚物业管理有限公司法务。原告（反诉被告）：北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO4号楼4308。法定代表人：徐晋，总经理。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，汉族，北京搜厚物业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：郝泉隐，男，1989年9月13日出生，汉族，北京搜厚物业管理有限公司法务。被告（反诉原告）：白晓德，男，1947年5月8日出生，汉族，呼伦贝尔市兴安殡葬用品有限公司退休职工，住内蒙古扎兰屯市。委托诉讼代理人：郎晨光，北京市康盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某月，女，1977年10月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：陈大俊，女，1959年5月18日出生，汉族，呼伦贝尔市兴安殡葬用品有限公司退休职工，住内蒙古扎兰屯市。委托诉讼代理人：郎晨光，北京市康盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某月，女，1977年10月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告(反诉被告)北京搜厚物业管理有限公司（以下简称搜厚公司）、北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司（以下简称搜厚公司大北窑分公司）与被告(反诉原告)白晓德、陈大俊（以下均简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司的委托诉讼代理人郝泉隐，白晓德、陈大俊及其委托诉讼代理人郎晨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司向本院提出诉讼请求：1.白晓德、陈大俊向搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司支付2010年8月1日至2015年4月30日期间的物业费241698.24元及2017年3月1日至2019年6月30日期间的物业费118728.96元；2.白晓德、陈大俊支付自欠付之日至实际支付之日止的滞纳金（以欠费金额为基数，自欠付之日至实际支付之日止，按照日千分之三的标准计算）。3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：搜厚公司大北窑分公司受北京市朝阳区xx区业主委员会委托自2010年7月23日起对xx区项目实行物业服务管理。白晓德、陈大俊为该项目位于朝阳区东三环xx区1305号商业用房（商铺）业主，该房屋面积为151.44平方米，物业费收费标准为28元/平方米/月。白晓德、陈大俊自2010年8月1日至2015年4月30日、2017年3月1日至2019年6月30日未向搜厚公司大北窑分公司交纳物业费。此外，根据白晓德、陈大俊承诺遵守的《一期至四期SOHO街商业部分物业管理公约》，未按照公约、物业服务合同交纳物业费的，每逾期一日，按照应交费的千分之三加收滞纳金。白晓德、陈大俊辩称并反诉称，一、白晓德、陈大俊已交纳2015年5月1日至2017年6月30日期间的物业费，搜厚公司大北窑分公司无权要求白晓德、陈大俊重复交纳；二、白晓德、陈大俊从2011年开始通过给搜厚公司大北窑分公司邮寄支票、银行卡、存折的形式交纳物业费，但均被退回，因搜厚公司大北窑分公司拒收物业费，故无权主张滞纳金；三、搜厚公司大北窑分公司主张按照日千分之三的标准计算滞纳金没有法律依据；四、搜厚公司大北窑分公司提供的物业服务没有达到物业服务合同约定的标准，应当降低物业费标准。具体违约行为包括：限制白晓德、陈大俊及其承租人购电;自2010年至今在没有合同依据的情况下擅自将24小时供暖、制冷改为12小时制冷、供热，业主及房屋使用人多次与其协商无果后自行安装外挂空调制冷或供暖;在安保服务方面不作为，致使一伙以前物业公司催收物业费为名的社会闲散人员长期扰乱小区的生活、经营秩序，对这伙人实施的殴打业主和物业使用人、给房间上锁、张贴大字报、封堵锁眼等寻衅滋事行为不进行制止、防范；不履行对共有部分的维修义务；不及时清洁公共区域；使用客梯运送垃圾；阻拦租户装修等。因上述行为，白晓德、陈大俊的承租人无法使用和正常开展经营，自2010年至今先后有四名承租人退租，并由白晓德、陈大俊赔偿承租人的损失。另外，应当根据物业服务合同第十六条在计算实缴物业费数额时扣除搜厚公司大北窑分公司自2010年8月接管物业服务以来，收取的应当分摊到白晓德、陈大俊身上的小区共用部位、共用设施设备所得的收益。白晓德、陈大俊向本院提出反诉请求：1.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司赔偿白晓德、陈大俊因租户退租造成的经济损失631000元；2.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司按照物业服务合同约定履行24小时供暖、制冷服务；3.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司停止使用客梯运送垃圾，改变客用电梯用途的行为；4.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司公布自2010年接管xx区物业服务至今的物业服务项目收支情况，履行2010年签署物业服务合同约定的抵减物业费行为；5.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司承担反诉费。搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司针对反诉辩称，不认可经济损失，经济损失的问题与我们的物业服务无关。据我方了解，白晓德、陈大俊跟租户之间以及租户本身的经营也不太好，所以存在解约的情况。根据白晓德、陈大俊提交的证据，不排除其与租户之间有合议，故意把责任引到物业公司来的情况。关于第二项24小时供暖制冷服务，每一种房屋有自己特殊的使用用途，小区的服务是根据各种房屋的类型来合理安排制冷和供暖的服务，合同里面也并没有明确的约定，一定要提供24小时的供暖制冷服务。没有货梯专门运送垃圾。关于收支情况，是通过北京市物业管理动态监管系统报告，我方在小区也进行了公示。自2010年至现在都是处于亏损状态，因为没有向小业主收取到全部费用，所以一直亏损、垫资。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.北京锦x物业管理有限公司于2016年9月20日经北京市工商行政管理局东城分局核准，名称变更为搜厚公司。北京锦x物业管理有限公司大北窑分公司于2016年10月19日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为搜厚公司大北窑分公司；2.白晓德、陈大俊为北京市朝阳区xx区1305号商铺（以下简称1305商铺）的所有权人，1305商铺建筑面积为151.44平方米。2010年7月23日，1305商铺所在的xx区的业主委员会作为甲方与作为乙方的北京锦x物业管理有限公司大北窑分公司签订了北京市物业服务合同，约定甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，甲方以招标的方式选聘乙方为北京市朝阳区xx区物业服务项目提供物业服务，订立本合同。本合同文本中所称物业服务，是指业主委员会通过选聘物业服务企业，由双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。乙方提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面（含玻璃外墙面）、屋面、传达室、公共卫生间。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三级）（试行）》中规定的相应要求。物业服务期限为三年，自本合同签订后的交接之日起计算。本物业区域物业服务收费方式选择酬金制，根据《物业服务收费管理办法》规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定的数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出等。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，商业物业服务费为28元/平方米/月，包含夏季空调费用和冬季供暖费。物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业酬金，其中物业服务支出为交纳的业主共同所有，由乙方代管。物业服务支出应当在不超过应收物业服务资金的前提下，全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用。物业服务支出年度结算后亏损部分，转入下一年度，乙方不承担任何物业服务支出年度结算后的任何亏损。乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并应每季度制作物业服务费支出预算供甲方审核，经甲方审核的季度支出预算是该季度乙方支付物业费的依据。考虑到物业管理的特殊性，甲方同意乙方每月有不超过当月应收物业费5%的预算外支出，但支出前，乙方应通知甲方，并在事后提交支出凭据等供甲方审核。业主应当按年（半年、季度）交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每交费年（半年、季度）首月的10日前，由乙方负责收取。物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，可递减下一年度物业服务费，分摊到户。服务期限届满后，北京锦x物业管理有限公司大北窑分公司继续为xx区提供事实物业服务；3.双方均认可2010年8月1日至2015年4月30日、2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业费未交纳，存在争议的系2017年3月1日至2017年6月30日期间的物业费是否交纳。白晓德、陈大俊称其自2011年以来主动给搜厚公司大北窑分公司交纳物业费，但搜厚公司大北窑分公司将原告邮寄的支票、存折退回，并提交给搜厚公司大北窑分公司邮寄的信函、快递单。搜厚公司大北窑分公司称没有收到信函，即使向其提出过用支票、存折等方式交纳物业费，也不具有可操作性，需要户主去金融机构签字确认才可收取；4.搜厚公司大北窑分公司提交2010年至2018年xx区项目物业服务项目收支情况报告及公示照片，证明2010年至2018年的物业服务项目收支情况报告已经进行过公示，且自搜厚公司大北窑分公司接管以来，xx区项目每年都存在巨额的物业欠费。将物业共用部分经营收支结余用于抵扣物业费收支结余后，物业服务费用仍连年处于亏损状态。白晓德、陈大俊对该证据的真实性不认可，认为相关数据是搜厚公司大北窑分公司单方制作，没有业主委员会确认，白晓德、陈大俊从未见过公示照片；5.白晓德、陈大俊提交2011年5月13日白晓德与李某子签订的建外SOHO商铺租赁合同、2012年3月1日白晓德与李某子签订的退租协议书及李某子出具的收条、2013年4月1日白晓德与李某斌签订的建外SOHO商铺租赁合同、2013年5月17日白晓德与李某斌签订的房屋租赁解除协议及赔偿协议、2013年5月18日李某斌出具的收条、2013年5月22日李某斌出具的收条、2013年6月30日白晓德与赵某某签订的建外SOHO商铺租赁合同、2014年1月10日白晓德与赵某某签订的房屋租赁解除合同、2014年1月10日赵某某出具的收款条、（2014）朝民初字第34651号民事调解书等，证明因搜厚公司大北窑分公司的违约行为及加害行为导致多个租户退租，给白晓德、陈大俊造成了经济损失，要求搜厚公司大北窑分公司赔偿。搜厚公司大北窑分公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称从2013年4月至今1305商铺在物业公司处备案的承租人一直是李某斌，实际使用人一直是xxx口腔。白晓德未告知搜厚公司大北窑分公司对李某斌的赔偿事宜，搜厚公司大北窑分公司对此不清楚。房屋租赁解除协议及赔偿协议中的内容具有非常明显的针对物业公司规则的倾向，约定的赔偿款三十一余万元通过收条的方式交接不符合常理。上述证据都是白晓德与案外人私下协商的情况，影响退租的行为因素有很多，无法证明损失系搜厚公司大北窑分公司造成。另外，白某月是xxx口腔的股东之一，这些证据可能存在利害关系；6.白晓德、陈大俊提交视频，证明搜厚公司大北窑分公司承认为了节省开支，冷气、暖气只供应十二个小时。搜厚公司大北窑分公司对视频的合法性不认可，系未经当事人同意偷拍。证明目的不认可，称供热时间为二十四小时，建外SOHO东区项目为市政统一供暖，并不由物业公司控制。供冷时间为每年5月1日至9月30日，空调制冷系统工作时间为每日8：30至23:30。物业服务合同中并未约定需提供二十四小时供冷服务；7.白晓德、陈大俊提交视频、照片，证明在小区有独立垃圾房和配套电梯运送垃圾的情况下，搜厚公司大北窑分公司使用客梯运送垃圾，损害了商铺客用电梯环境。搜厚公司大北窑分公司对视频的合法性不认可，系未经当事人同意偷拍。对视频、照片的证明目的不认可，称照片中的电梯不能通到1305商铺所在的一号楼及其他物业公司管理的楼层。涉案项目建设之初未设计专用的货梯，只能通过现有客梯运送垃圾，不能视为违反物业服务合同；8.白晓德、陈大俊提交其给搜厚公司大北窑分公司邮寄的落款时间为2015年1月25日的信函及快递单、视频，证明搜厚公司大北窑分公司自入驻小区就限制白晓德、陈大俊及其承租人购电、恶意停电。搜厚公司大北窑分公司称没有收到上述信函，白晓德、陈大俊没有提供快递的妥投记录，无法证明确实邮寄了这些信函。且信函内容是白晓德、陈大俊单方陈述，不认可证明目的。对视频的合法性不认可，系未经当事人同意偷拍，证明目的不认可，物业公司始终按照物业服务合同的约定提供物业服务，视频拍摄时间较早，无法核实当时是否限量购电以及限量原因，不排除在设备更换过程中需要限量购电的可能；9.白晓德、陈大俊提交视频、照片、（2014）三中民终字第11650号民事判决书、（2015）朝民初字第19365号民事判决书，证明自2010年起，以宾x物业公司、赛x物业公司追讨物业费为名的社会人员常年在xx区内实施暴力催收等寻衅滋事行为，并将白晓德、陈大俊的女儿白某月打伤。搜厚公司大北窑分公司对此扰乱治安的行为不予制止，提供的安保服务不符合物业服务合同约定的标准。搜厚公司大北窑分公司对视频及照片的真实性、合法性、关联性均不认可，称无法核实照片的形成时间及拍摄具体内容，视频系偷拍且经过剪辑，无法核实视频中人物身份、发生时间。即使事发地点确系建外SOHO，该冲突系白晓德、陈大俊自身债务原因导致，无法证明搜厚公司大北窑分公司提供的安保服务不符合物业服务合同标准。搜厚公司大北窑分公司对于公共区域张贴的纸张进行过清理，对于有关催收行为，搜厚公司大北窑分公司进行了报警及劝退处理。搜厚公司大北窑分公司不能对商铺的来访人员限制或禁止其进入。这些情况发生在2013年，目前这些现象已经不存在了；10.白晓德、陈大俊提交视频，证明1305商铺及三层楼道漏水严重，搜厚公司大北窑分公司不予维修，并且不履行对1305商铺所在的一号楼商铺楼顶、小区内公共设施的维修义务。搜厚公司大北窑分公司对视频的真实性、关联性、证明目的均不认可，称无法核实视频拍摄时间、地点。漏水应当由业主自行维护或向造成漏水的相关责任方主张权利。对于楼宇公共部位的维修，涉及公共维修基金的使用，需根据法律法规由业主大会作出决策，物业服务企业无决策权。即使如此，搜厚公司大北窑分公司对因楼顶挖开导致的漏水已经安排工作人员进行了维修。维修需要时间，视频中片面反映存在设备设施损坏的情况，不代表搜厚公司大北窑分公司未履行维修义务；11.白晓德、陈大俊提交视频，证明搜厚公司大北窑分公司恶意阻拦其租户装修。搜厚公司大北窑分公司称视频显示时间为凌晨四点左右，该时间段属于非装修时间段，并提交装修手续资料证明搜厚公司大北窑分公司为1305商铺正常办理了装修审判手续，不存在阻止装修、办理手续的行为。本院认为，搜厚公司大北窑分公司与xx区的业主委员会签订的物业服务合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对白晓德、陈大俊具有法律效力。双方当事人均应当严格履行物业服务合同约定的义务。物业服务合同到期后搜厚公司大北窑分公司继续为白晓德、陈大俊提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，白晓德、陈大俊应当交纳相应服务期间的物业费。关于本诉部分，白晓德、陈大俊对于双方争议的2017年3月1日至2017年6月30日期间的物业费未提交该期间内物业费已交纳的证据，故本院认定欠费期间为搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司主张的期间。根据查明的事实，搜厚公司大北窑分公司所提供的物业服务存在瑕疵，故本院对物业服务费予以酌减。白晓德、陈大俊不存在故意拖欠物业费的主观恶意，故搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司主张的滞纳金，本院不予支持。关于反诉部分，白晓德、陈大俊主张的经济损失属于侵权之诉，与本案不属于同一法律关系，本院不予合并审理。关于供热时间，搜厚公司大北窑分公司应当依照地方政府规章及地方规范性文件保证业主的日常经营生活需要，不应限制供热时间。白晓德、陈大俊主张的制冷时间无法律及合同依据，本院不予支持。鉴于目前1305商铺所在楼栋只有一部电梯，对于白晓德、陈大俊的第三项反诉请求，本院不予支持，但建议搜厚公司大北窑分公司运送垃圾选择客人较少的时间段进行。搜厚公司大北窑分公司已将每年收支情况公示，现无法确定收支是否存在结余，即便有结余，被告也无权以个人身份主张抵减物业费，故对于白晓德、陈大俊的第四项反诉请求，本院不予支持，但建议搜厚公司大北窑分公司使用公告栏、微信公众号等更醒目、便捷的方式进行公示。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：一、被告（反诉原告）白晓德、陈大俊于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司物业服务费二十八万八千三百四十二元；二、原告（反诉被告）搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司在采暖期内为被告（反诉原告）白晓德、陈大俊提供二十四小时供热服务；三、驳回原告（反诉被告）北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）白晓德、陈大俊的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6706元，由原告（反诉被告）北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司负担1081元（已交纳）；由被告（反诉原告）白晓德、陈大俊负担5625元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10110元，由被告（反诉原告）白晓德、陈大俊负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 霞人民陪审员  赵荣勉人民陪审员  翟江红二〇一九年十一月十二日书 记 员  夏 竹