浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初3602号原告徐挺，男，1984年8月30日出生，汉族，户籍地杭州市西湖区，现住杭州市江干区。被告杭州运河集团投资发展有限公司，注册地杭州市拱墅区沈半路3-1号，主要经营机构所在地杭州市江干区机场路117号天城国际写字楼13楼。法定代表人马炯，董事长。委托代理人高峰、胡雪丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告徐挺为与被告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年4月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郁莺独任审判，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告徐挺基于2015年5月13日与被告运河公司签订的《浙江省商品房买卖合同》而提起诉讼，认为被告未按约将土地、房屋权属证书交付于原告，应当承担违约责任。诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金20620元；2、判令被告向原告支付违约金的利息，按同期银行贷款利率自2016年7月1日起暂计算至2018年12月31日为2642元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告运河公司辩称：1、因原告自身原因，标的商品房于2016年4月28日交房，初始登记时间应根据实际交房时间予以顺延。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议八第六条第七款约定：如遇出卖人逾期交房的，买受人同意出卖人向买受人交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为本合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差，约定的交付日期是2015年12月31日，实际交房时间是2016年4月28日，顺延119天到2016年8月25日。2、被告办理完毕初始登记，将不动产权利证书记载于不动产登记簿，就应该视为完成了合同义务。2015年5月13日，双方签订的商品房买卖合同采用的是浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局2008年12月定制的格式文本；该合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。2008年文本约定的权属证书，即传统意义上的大证，有红本证书，现在没有了。根据关于杭州市区实施不动产统一登记有关事项的公告，自2016年6月1日起，杭州市主城区也包括了江干区开始颁发新的不动产权证书，在今后依法办理不动产转移变更等登记时予以换发新的不动产权证书或者不动产登记证明，原有的大证已经不再颁发。本案中，2016年6月29日杭州市国土资源局出具的不动产登记结果告知单非常明确地载明：你单位（即被告）向我局申请坐落于杭州市江干区国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，经我局依法受理，并经核定后，已于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，我局不再另行颁发不动产权证书。因此根据不动产登记结果告知单，杭州市国土资源局将不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记即已生效，明确不再另行颁发不动产证书，故出卖人在客观上无法交付合同所约定的土地使用权证书和房屋所有权证书，也无法交付不动产权证书，合同约定的交付权属证书已无意义，也不符合现实条件，出卖人办理完毕初始登记，将不动产权利记载于不动产登记簿，就应该视为完成了合同义务。3、被告已于2016年6月29日办理初始产权登记，并通知原告，因此原告主张按日计算违约金与合同约定不符。杭州市国土资源局出具的不动产登记结果告知单已经非常明确说明被告于2016年6月29日已经完成了涉案不动产的初始登记的合同义务。被告于2016年6月29日多次电话通知原告后又发短信告知原告，被告已经办理完初始登记，原告可以即日起赴国土局办理个人产权登记手续。在2016年6月30日上午，被告又再次电话通知原告可以办理转移登记。根据合同约定，办理初始登记的时间已经顺延到2016年8月25日，因此被告已于2016年6月29日履行买卖合同第十六条约定的义务，不存在违约情形。4、原告应该按照合同约定自行办理商品房的转移登记。根据不动产登记暂行条例的规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，它包括首次登记、转移登记。合同第十六条约定，买受人自行办理该商品房的转移登记，也就是原告应该自行负责商品房的转移登记手续，不动产登记初始登记的权利人是出卖人即被告，而转移登记的权利人是买受人即原告。本案中被告的合同义务仅是完成初始登记。行政主管机关仅将该不动产记载于不动产登记，不发生物权效力，不再另行颁发证书；而买受人在被告完成初始登记后，按照不动产登记机构的具体要求办理不动产转移登记即可获得不动产权属证书。综上所述，被告认为已经履行了商品房买卖合同的主合同义务，按时交付了涉案商品房，原告也已经取得了不动产权属证书。被告已于2016年6月29日完成了初始登记和通知的合同义务，不存在违约情形，因此原告主张与事实不符，诉请的违约金金额与合同约定不符，违约金利息也没有法律和合同依据，请法庭予以全部驳回。本案经审理查明如下事实：书面协议情况：2015年5月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份。买卖标的：杭州市江干区房屋（建筑面积86.65平方米）。合同价款：总价款2266000元。初始办证约定：被告承诺于2016年3月31日前取得土地使用权证书、房屋权属证书并交付给原告。逾期办证违约责任：约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；逾期90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金等。交房时间：2015年12月23日，被告开具付款方为徐挺的《销售不动产统一发票》，发票金额为2294243元。被告于2015年12月24日邮寄《天城国际交房通知书》给原告，原告认可收到上述通知书。原告因个人原因，直至2016年4月28日办理交房手续。实际办证情况：2016年6月29日，杭州市国土资源局做出《不动产登记结果告知单》，告知被告其申请坐落于杭州市江干区房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记已受理，经核定已于当日将不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记已生效，不再另行颁发不动产权证书。运河公司于2016年6月30日签收该告知单。2016年6月30日上午，被告工作人员曾致电原告。以上事实有原告提供的浙江省商品房买卖合同、不动产登记结果告知单、发票、天城国际交付清单，被告提供的通话详单、公告、交房物品发放登记表、EMS邮单，及双方当事人的陈述为证。双方当事人提供的其他证据，因与本案缺乏直接关联，本院不予确认。本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、关于被告是否构成逾期办理初始登记及交付于买受人的违约行为。根据双方合同约定，被告应当在2016年3月31日办理完成案涉房屋初始登记并交付于原告。而实际上，被告于2016年6月29日才取得案涉房屋初始登记，已经构成违约。被告主张因政府关于换发不动产权证书的政策导致其办理权属证书顺延，但未能提供证据证明其提供申请材料的具体时间、政府部门存在因政策变动中止颁发证书等，且该事项应属于由被告承担的时间风险，故本院对被告此节辩称不予采纳。被告主张根据合同约定，因交房逾期，交付权属证书顺延119天到2016年8月25日，本院认为，根据合同约定，出卖人逾期交房则交付商品房权属转移登记资料顺延，本案中被告已按期具备交房条件，系原告本人原因未在约定的时间收房，故不符合合同约定，对于被告该节辩称不予采纳。二、关于被告违约时间的判断问题。双方约定被告应当负责办理初始登记并交付于买受人。鉴于不动产登记政策的变化，被告虽不再具有初始登记证书，但仍应将有关办理初始登记的信息告知给买受人，并向买受人交付办理转移登记手续所需的其他材料。本案中，被告虽主张于2016年6月29日电话告知了原告有关初始登记完成的事项，但根据被告提供的证据显示，其通知时间为2016年6月30日上午，且被告提供的不动产登记告知单显示被告的签收时间为2016年6月30日，显然被告不可能在6月29日将有关资料交付于原告，故本院将被告交付日期确定为2019年6月30日。被告实际逾期91天，应按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金，原告主张按照合同价款2266000元计算系其对自身权利的处分，本院予以认可，故被告应支付违约金20620元（2266000*0.0001*91）。原告主张被告支付违约金的复利，欠缺法律依据，本院对原告该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州运河集团投资发展有限公司支付原告徐挺违约金人民币20620元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告徐挺其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币382元，减半收取人民币191元，由原告徐挺负担人民币33元，由被告杭州运河集团投资发展有限公司负担人民币158元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告承担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郁莺二〇一九年十一月十二日书记员  周瑾