山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初10604号原告：青岛嘉禾润通商业管理有限公司，住所地青岛市市南区香港中路61号乙16层1605室。法定代表人：赵庆秀，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：索丽娜，山东琴岛律师事务所律师。被告：孟浩艇，男，1987年4月10日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：孟百胜，男，1962年6月4日出生，汉族，系被告孟浩艇之父，住青岛市北区。原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司与被告孟浩艇合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人索丽娜到庭参加诉讼。被告孟浩艇及其委托诉讼代理人孟百胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛嘉禾润通商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》；2.判令被告向原告支付自2018年4月23日至实际返还房屋之日止的商业管理费（截至2018年10月22日为97099.46元）；3.判令被告向原告支付因被告逾期支付商业管理费而产生的违约金（截至2018年10月22日为140632.37元）；4.判令被告向原告支付欠缴的各项费用共计7737.39元（包括水费965.55元、电费5721.84元、餐厨垃圾费1050元）；5.判令被告向原告支付为实现债权而产生的律师费12216元损失；6.本案诉讼费、保全费（如有）由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原告与被告签订《青岛安泰广场项目商业管理合同》，约定由原告向被告租赁的位于青岛市市北区连云港路78-73、74号商铺提供商业管理服务，合同有效期自2018年4月23日起至2026年4月22日止，商业管理费的收费标准为1.33元每日每平方米（建筑面积），年商业管理费合计194198.93元。商业管理费按季度支付，每季度租金应提前15日支付，否则，每逾期一日需按照未付款项的1%支付原告逾期付款违约金，累计超过一个月的，被告应同时按月度租金总额的50%支付违约金，并由被告赔偿原告因此遭受的损失。合同签订后，被告未向原告支付过商业管理费。虽经原告多次催促，但被告始终拒绝支付。原告为维护自身合法权益，依法诉至法院，请依法予以支持。孟浩艇辩称，1.关于解除合同，被告认为原告不享有诉讼权利，侵犯了被告的个人利益；2.原告提出支付商业管理费的日期为2018年4月23日至2018年10月22日，这个时间不符合事实，因为在合同履行期间，有过两次停电、停水和强制关店的情况；3.被告拖欠费用的原因是合同约定的条款不合理、房屋租赁面积与实际相差太大、原告交付的房屋有损坏、原告在安泰广场的所有广告指示标志均没有被告所在店面的名字及广告、被告所在商铺附近没有厕所、原告把厕所、走廊、电梯等私自给个人使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月26日，青岛民建置业有限公司（甲方）与被告孟浩艇（乙方）签订《青岛民建大厦项目房屋租赁合同》，双方约定，乙方向甲方租赁位于青岛市市北区连云港路78-73、74号商铺，面积约400.34㎡，面积最终以具有测绘资质的测绘机构的实测为准，实行多退少补。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用，并遵守国家和青岛市有关房屋使用和物业管理的规定。双方还约定，计租期自2018年4月23日起，至2026年4月22日止。青岛民建置业有限公司向原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司出具委托函，载明“我公司作为青岛市市北区连云港路76号青岛安泰广场（以下简称‘安泰广场’）的开发商及业主，特授权委托贵公司作为安泰广场的商业管理方，为我公司所有的安泰广场商铺提供商业及物业管理服务。特此委托。”2017年12月26日，原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司（甲方）与被告孟浩艇（乙方）签订《青岛安泰广场项目商业管理合同》，乙方于2017年12月26日和业主签署的《青岛民建大厦商铺租赁合同》，租赁位于青岛市市北区连云港路76号青岛安泰广场（简称“青岛安泰广场”）的物业。甲方受业主委托，作为青岛安泰广场的商业管理方，与乙方就甲方对青岛安泰广场实施商业管理等相关事宜进行约定，乙方租赁的物业坐落在青岛安泰广场二层，建筑面积为400.34平方米，用途为餐饮。本合同有效期为8年，自2018年4月23日起至2026年4月22日止。甲乙双方同意，本合同有效期应与青岛民建大厦商铺租赁合同期限一致。合同期内，商业管理费的收费标准为：1.33元每日每平方米（建筑面积），年商业管理费合计194198.93元，每2年递增5%。关于支付时间双方约定，首期商业管理费的支付时间为租赁物业交付日，支付标准为3个日历月的全额商业管理费，即合计为48549.73元。自第二期开始，乙方应按季度提前15日支付下个季度商业管理费。乙方在租赁期间，不论任何原因产生歇业、暂停营业、或任何形式终止租约时，在歇业期、暂停营业期、场地搬迁期或空置期均应支付商业管理费。乙方同意甲方根据市场变化情况或与业主的约定，对商业管理费收费标准进行相应调整，乙方应按调整后的收费标准向甲方支付商业管理费。商业管理费的收费标准不应违反相关法律法规的规定。乙方应按时将商业管理费等费用汇至甲方下述银行账户，并在付款当日以传真或甲方认可的其他方式提供相应的已付款证明，乙方应承担其付款所发生的全部费用：公司名称：青岛嘉禾润通商业管理有限公司银行名称：日照银行银行账号：37×××97乙方亦可依照甲方届时以书面形式指定的其他方式支付。甲方应在收到乙方付款后的五个工作日内就乙方的商业管理费付款出具正式发票。双方就违约责任及合同的解除约定，若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于商业管理费、商业推广费（如有）、违约金和损害赔偿金等），每逾期一天，乙方应按未付款项金额的1%向甲方支付逾期付款违约金；若乙方逾期付款超过十五日，甲方有权采取停止供应水、电及其他公用设施或阻止乙方使用租赁物业，因此造成的一切后果由乙方自行承担。甲乙双方另有约定的除外。如乙方有下列行为之一，除本合同另有约定外，甲方同时有权要求乙方按月度租金总额的50%支付违约金，并要求乙方赔偿甲方因此遭受的损失：……2)乙方逾期不支付本合同约定的商业管理费或者其他本合同约定的费用累计超过一个月的；……双方还约定，凡因解释、履行本合同发生的一切争议，双方应友好协商解决。如协商不成，则申请在合同签订地管辖权的青岛市市北区人民法院依法裁决。关于通知，双方约定，本合同甲乙双方发出的任何通知或联络应以按下述地址或电子邮箱发出：乙方：孟浩艇收件人：孟浩艇联系地址：青岛市市北区福州北路86号邮编：266000电子邮箱：ｍｅｎ×××＠163.ｃｏｍ。任何一方如通知或联络方式发生变化应在3日内通知对方，否则视为默认上述通知或联络方式。如因通知或联络方式发生变化而未通知对方，导致联系不通畅，造成的损失自行承担，并应承担给对方造成的损失。上述地址为本合同项下争议所涉及诉讼或仲裁文书（包括但不限于传票、开庭通知、判决书、调解书、限期履行通知书、评估报告等）的送达地址，法院或仲裁机构将诉讼（仲裁）文书寄送约定的地址视为送达；上述送达地址适用一审、二审、再审和执行各个诉讼阶段。相关诉讼或仲裁文书按上述地址进行送达，因无人签收、拒收等原因导致退回的，退回之日视为送达之日。该合同均有原告盖章及被告签名予以确认。2018年1月9日，被告孟浩艇在房屋交付确认书上签名，确认安泰广场（民建大厦）商业1层78-73、74户已移交，同日，被告孟浩艇在业主/租户入驻登记表上签字确认，收房日期为2018年1月9日。同日，青岛嘉禾润通商业管理有限公司安泰广场物业管理服务中心向被告孟浩艇出具《安泰广场办公/商业（民建大厦）业主/租户手册》，其中载明“物业管理服务费用按照房屋建筑面积收取（预收三个月）：……三、餐饮商业管理费：10.00元/月/建筑平方米，含1.00元/建筑平方米。月电梯运行费和隔油池沉淀杂质清掏处理等费用。注：餐厨干湿垃圾自行清运。……水费收费标准：商业楼水费：5.75元/每立方，二次供水费：1层以上（含1层）每吨加收0.40元/每立方（本项目1层以上含1层均二次供水）。商业楼水费合计：6.15元/每立方（根据供水公司现行水费价格届时进行调整，待另行通知），代收代缴（一户一表）。电费收费标准：办公、商业电费：1.20元/度（根据供电公司现行电费价格届时进行调整，待另行通知），代收代缴（一户一表）。……2.根据青岛安泰广场?办公、商业（民建大厦）项目水电费缴交实际情况，按照供水、供电公司要求，水费、电费由物业管理服务中心代收代缴，并经市北区物价局备案。”被告孟浩艇在该手册上签名确认。原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司主张向被告孟浩艇出具过《安泰广场垃圾清运管理规定》，载明“餐厨垃圾清运由指定合作单位清运，清运产生的费用为350元/桶/月，双方每日核对桶数量，月底按平均桶数核算结账，为便于日常管理各商户需向物业缴纳一定数额的保证金（及时缴纳垃圾处理费，待退租时全额退还）”。2018年8月1日，原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司向被告孟浩艇出具《告知函》，告知被告，原告于2018年4月7日通知被告应于2018年4月23日支付第二计租季度的租金与商业管理费，租金54796.54元，截止今日违约金26028.36元，商业48549.73元，截止今日违约金46122.24元。要求被告于8月3日尽快将以上所有费用交齐，否则将根据合同条款停止供应水、电并终止合同，并由被告按照合同支付以上违约金并解除合同。被告签名确认收到。2018年9月11日，青岛市国土资源和房屋管理局出具鲁（2018）青岛市不动产权第××号房地产登记明细，连云港路78-73号建筑面积为158.2㎡，78-74号建筑面积为247.83㎡。2018年10月8日，因被告欠缴费用，原告停止向被告供应水、电。2018年10月18日，原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司出具《收费通知单》，通知被告，自2018年6月15日至2018年9月28日，用水量共计157立方米，水费共计965.55元；自2018年7月15日至2018年9月15日，室内用电量共计3263.8度，电费共计3916.56元；自2018年7月15日至2018年9月15日，室内外空调机用电量共计772.2度，电费共计926.64元；餐厨垃圾费1050元，费用合计6858.75元。被告于2018年8月27日向原告交纳了自2018年4月23日至2018年7月27日期间的商业管理费2万元，于2018年8月21日向原告的工作人员通过微信转账电费充值款2000元，于2018年9月25日向原告交纳电费充值款1000元。另查明，原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司于2018年11月6日向本院申请对被告孟浩艇的财产进行诉前保全，本院作出（2018）鲁0203财保49号民事裁定书，案件受理费为1920元。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。原告与被告签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》系当事人的真实意思表示，合同合法有效，合同双方均应全面履行各自的义务。原告按约定为被告提供物业服务，但被告违反约定，逾期支付租金，已构成违约，原告多次催告后被告仍未履行。原告于2018年10月8日根据合同条款停止向被告供应水、电，双方签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告支付逾期支付的商业管理费，于法有据，本院予以支持，因此被告应按租赁商铺的建筑面积向原告支付商业管理费89984.4元（计算方式为：1.33元×400.34×169天，自2018年4月23日起至2018年10月8日止），扣除被告已支付的2万元，还应支付69984.4元。原告要求被告支付因逾期支付商业管理费而产生的违约金，符合合同约定，本院予以支持，但双方在合同中约定的未付款项金额的1%的违约金计算标准过高，本院予以适当调整为按欠款金额的年息24%计算。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告支付欠缴的各项费用，于法有据，本院予以支持，原告提交的费用经列项计算后，合计为7737.39元，扣除被告已支付的电费3000元，被告应向原告支付欠缴的各项费用4737.39元。原告要求被告支付律师费损失12216元，因该项费用在合同中并未明确约定，本院已支持原告违约金的诉讼请求，原告的该项损失可以通过违约金得到补偿，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付诉讼费及保全费，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司与被告孟浩艇签订的《青岛安泰广场项目商业管理合同》；二、被告孟浩艇向原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司支付自2018年4月23日起至2018年10月8日期间欠付的商业管理费69984.4元；三、被告孟浩艇向原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司支付因逾期支付商业管理费而产生的违约金，以69984.4元为基数，自2018年4月23日起至实际付清之日止，按年利率24%计算；四、被告孟浩艇向原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司支付欠缴的各项费用4737.39元（包括水费965.55元、电费2721.84元、餐厨垃圾费1050元）；五、驳回原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司其他诉讼请求。上述第二、三、四项被告于本判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5178元，保全费1920元，由原告青岛嘉禾润通商业管理有限公司负担4258.8元，由被告孟浩艇负担2839.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵长河审 判 员  夏 晖人民陪审员  刘月杰二〇一九年十一月二十二日书 记 员  王丽娜