湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初8825号原告湖南众慧天成物业服务有限公司，住所地：长沙经济技术开发区开元西路16号美林水郡2号楼105房。法定代表人李星，总经理。委托代理人潘志清，湖南正方律师事务所律师。被告李双秋，女，1969年9月16日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南众慧天成物业服务有限公司（以下简称众慧天成公司）诉被告李双秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告支付原告物业管理费26909元（从2009年11月14日起至2019年7月31日止），违约金7905元，以上两项共计34814元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告李双秋答辩要点：1、原告没有经过招投标非法入驻美林水郡小区，也没有与业主签订合同，不符合合同法规定的公平、平等、合同自由原则。原告不是小区的物业公司，被告也不认可原告，不同意向原告缴纳物业费。2、原告通过控制购水购电收取业主物业费。3、超过两年诉讼时效。4、小区环境恶劣，垃圾成堆，地下车库污水倒流，经常停电，水路经常爆管，没有合格的安保，物业用房、业主会所被出售，小区内乱搭乱建等问题，严重影响被告的生活，同时致使房屋贬值。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，并要求原告赔偿被告的损失。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2006年6月15日，李双秋购买了长沙美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）建设的美林水郡小区第9栋2单元5B号房，房屋建筑面积为144.36㎡。2007年8月16日，李双秋在《美林水郡交付单》上签名并确认收房。2、2009年12月31日，美林公司与众慧天成公司签订《前期物业服务合同》，约定美林公司选聘众慧天成公司为美林水郡小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，居住房屋的物业服务费收取标准为1.6元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。合同到期后，众慧天成公司未与美林公司或小区业委会签订新的物业服务合同，但从2010年1月1日至今，众慧天成公司为美林水郡小区提供物业服务。3、美林水郡小区在2015年1月已成立业主委员会。4、2015年12月4日，长沙县湘龙街道湘绣社区美林水郡业主委员会向众慧天成公司出具《通知》一份，载明：“在新的物业服务公司确定前，贵司有义务继续为小区提供服务”。5、李双秋从2010年1月1日起至2019年7月31日止未向众慧天成公司交纳物业费。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概况为以下几个方面：1、原告众慧天成公司向被告李双秋收取物业费是否合理合法。原告认为，众慧天成公司与美林公司于2009年12月31日签订《前期物业服务合同》，在合同履行期间，原告依约提供了物业管理服务，合同到期后，小区内成立了业委会，业委会向原告发出《通知》，同意原告继续为小区提供服务，原告有权收取物业费。被告认为，其从未与原告签订过任何物业服务合同，原告非法入驻美林水郡小区，原告无权收取物业费。本院认为，在业主委员会成立之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主有约束力。现原告与美林公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。原告据此合同向小区提供物业管理服务，并主张由被告缴纳物业费，于法有据，应予支持。虽该合同于2014年12月31日到期，但原告众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，被告李双秋作为美林水郡小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。故原告有权收取李双秋从2010年1月1日起至2019年7月31日止的物业费，但因原告未举证证明合同签订前对被告享有收取物业服务费的权利，故对原告主张合同签订前，即从2009年11月14日至同年12月31日的物业费，本院不予支持。2、物业服务收费标准如何认定。原告认为按其与美林公司签订的《前期物业服务合同》约定了收费标准收费，即1.6元/平方米/月。被告不认可原告是其前期物业服务公司，亦不认可其提交的合同，物业费的收费标准也不知道怎么确定的。本院认为，原告与美林公司签订了《前期物业服务合同》，该合同效力及于全体业主，合同中约定物业费收费标准为1.6元/平方米，虽没有明确载明其系每月的收费标准，但结合该条款的上下文及通常理解，应为1.6元/平方米/月。而物业服务具有连续性、长期性的特点，被告李双秋并未提供充分有效证据证明其欠交物业费期间，物业服务不符合合同约定及相关法律法规规定的质量标准，构成严重违约，故被告应按1.6元/平方米/月的标准向物业公司交纳物业服务费。至于合同到期后的物业费收费标准，因原告继续为美林水郡小区提供物业服务，且新成立的小区业委会要求原告在新的物业公司确定前继续为小区提供服务，故物业费收费标准理应参照《前期物业服务合同》的约定予以确定，即1.6元/平方米/月。3、关于诉讼时效的问题。原告认为，其通过上门张贴催费通知单，电话、短信催收等方式向被告主张权利，故诉请未超过诉讼时效。被告认为，其没有入住该小区，也没有收到过原告的催缴通知单或电话催缴。本院认为，因原告与美林公司签订的《前期物业服务合同》未约定缴费期限，原告可随时要求被告交纳物业服务费，因被告不认可收到过原告的催缴通知或电话，故本案应适用最长诉讼时效期间即二十年诉讼时效的规定，综上，故原告众慧天成公司的诉请未超过诉讼时效。判决的理由与结果本院认为，一、众慧天成公司与美林公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，该合同的效力及于小区全体业主。虽该合同于2014年12月31日到期，但原告众慧天成公司从2010年1月1日起至今持续为美林水郡小区提供物业服务，被告李双秋作为美林水郡小区的业主，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。现原告已为小区提供物业服务，而被告欠缴原告从2010年1月1日起至2019年7月31日止的物业费26562元（144.36㎡×1.6元/㎡/月×115月=26562元），其事实清楚，证据充分，被告理应及时缴纳。二、关于违约金的问题，因原告提供的物业服务合同未明确交付物业费的期限，且合同亦没有约定违约责任，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告李双秋在本判决生效后十日内支付原告湖南众慧天成物业服务有限公司物业费26562元；二、驳回原告湖南众慧天成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费670元，减半收取335元，由原告湖南众慧天成物业服务有限公司负担79元，由被告李双秋负担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇一九年十一月十五日书记员  陈晓婷附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。