河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再705号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审被告、二审上诉人、原再审申请人)：周道兵，男，汉族，1978年11月10日出生，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：李永，河南涵信律师事务所律师。被申诉人(一审原告、二审被上诉人、原再审被申请人)：李新华，女，汉族，1967年3月26日出生，住河南省光山县。委托诉讼代理人：张应荣，河南人天律师事务所律师。被申诉人(一审被告、二审上诉人、原再审被申请人)：祝庆学，男，汉族，1983年4月21日出生，住安徽省濉溪县。被申诉人(一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人)：胡宗新，男，汉族，1969年2月25日出生，住光山县。申诉人周道兵因与被申诉人李新华、祝庆学、胡宗新房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民再56号民事判决，向信阳市人民检察院申请监督，该院提请河南省人民检察院抗诉。河南省人民检察院于2019年5月31日作出豫检民（行）监[2019]41000000084号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年7月22日作出（2019）豫民抗116号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员**、武晓新出庭。申诉人周道兵及其委托诉讼代理人李永、被申诉人李新华及其委托诉讼代理人张应荣、被申诉人胡宗新到庭参加诉讼。被申诉人祝庆学经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，信阳市中级人民法院（2018）豫15民再56号民事判决适用法律确有错误。理由如下：合同相对性是合同法的一项重要原则，是指原则上合同关系只能发生在特定的主体之间，除法律另有规定或合同另有约定外，合同项下的权利义务仅对缔约当事人产生拘束力，对合同外的第三人不发生效力。《中华人民共和国合同法》第一百二十条即规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，周道兵与祝庆学、祝庆学与李新华分别以个人名义签订两个房屋转让协议，该两个协议虽都指向同一个案涉房屋，但按照合同相对性原则，周道兵、祝庆学与李新华作为缔约当事人，仅受各自签订合同所约定内容的约束。且从房屋转让协议的实际履行情况看，祝庆学向周道兵交付约定的32万元房款，周道兵将房款收据交祝庆学；李新华向祝庆学交付约定的35万元房款，祝庆学以个人名义向李新华出具收据。故在李新华因与祝庆学房屋买卖合同纠纷诉至法院，诉请解除其与祝庆学的房屋转让协议，返还购房款及赔偿损失的情况下，法院在查明周道兵与祝庆学之间，祝庆学与李新华之间存在两个房屋转让协议，且认定周道兵与祝庆学之间不存在委托关系的情况下，直接判决解除周道兵与祝庆学之间的房屋转让协议，周道兵直接返还李新华房款明显不当。周道兵再审诉称，李新华与祝庆学之间系合同关系与周道兵没有合同关系，周道兵与祝庆学之间系合同关系，因此根据合同相对性原则，周道兵不应向李新华承担还款责任。周道兵与祝庆学签订《房屋转让协议书》后，实际收到祝庆学房屋转让款23万元而非32万元。请求撤销一、二审判决及原再审判决，驳回李新华对周道兵的诉讼请求，诉讼费用由李新华承担。李新华辩称，因周道兵迟迟没有支付房款，导致胡宗新将案涉房屋出售给他人。李新华支付祝庆学房屋转让款35万元，祝庆学赚取其中3万元好处费后，将剩余32万元转付给周道兵。李新华支付房款而没有得到案涉房屋是不争的事实。周道兵在一审中已认可祝庆学交付其32万元的事实。周道兵应该退还李新华房款，请求维持原审判决。胡宗新述称，周道兵如果收到了李新华的房款就应当承担还款责任。祝庆学未到庭，也未提交书面答辩意见。2016年11月11日，李新华向光山县人民法院起诉请求：解除其与祝庆学签订的《房屋转让协议书》，并返还李新华已支付的35万元房款及赔偿相应损失，诉讼中李新华申请追加周道兵为本案被告，周道兵亦申请追加胡宗新为本案被告参加诉讼。光山县人民法院一审认定事实：光山县人武部广场公寓系由胡宗新进行市场化运作开发建设，周道兵作为人武部在职人员，享有优先购房权利，并先行支付18万元预购款订购了二号楼五层西户（面积约为148平方米）房屋。周道兵预定房屋后，将该房屋转让给祝庆学并签订房屋转让协议，双方约定转让价格按照内部人员统一定价基础上加价14万元，祝庆学支付周道兵房屋转让费及房屋预购款共计32万元，其余房款按照武装部内部人员缴款方式缴纳。后祝庆学又将该房屋转让给李新华并签订房屋转让协议，双方约定房价按照内部人员定价，在前期支付房款18万元的基础上加上转让费共计35万元，其余房款按照武装部内部人员缴款方式缴纳。祝庆学分别于2014年1月24日、2014年2月23日、2014年2月24日收到李新华转款共计35万元。周道兵截止2014年3月6日共收到祝庆学汇款共计32万元。上述合同履行期间，涉案房屋尚未交付，周道兵、祝庆学未取得房屋实际控制权，双方进行房屋转让时均未在房产部门及开发商处进行房屋买卖变更登记。因案涉2号楼5层西的房屋购房款迟迟未到位，胡宗新已将该房屋出售。为解决当事人之间的纠纷，经光山县人武部领导协调，胡宗新将3号楼（南楼）4楼东一套房屋出售于周道兵，以解决与李新华之间的纠纷，后此房亦被周道兵出售他人。光山县人民法院一审认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。进行房屋买卖应当履行房屋买卖变更登记等法律手续。本案中，周道兵将该房屋转让给祝庆学以及祝庆学将该房屋转让给李新华前，案涉房屋均未实际交付，房屋单价及总价款未确定，该房屋应属期房性质，对双方未取得所有权的期房进行交易的行为，不予支持。应当明确的是，周道兵、祝庆学明知自己尚未取得房屋所有权而对该房屋进行出售，主观上具有过错。鉴于目前案涉房屋已被出售，合同目的难以实现，对李新华要求解除合同的诉求，予以支持。周道兵、祝庆学应向李新华退还所收款项，并赔偿相应损失，但损失范围应限于支付房款所造成的利息损失，利息标准酌定按同期商业银行贷款利率计算。对于李新华要求的房差价及房租费属于间接损失，该请求无法律依据，不予支持。祝庆学辩称其与周道兵之间系委托关系的意见，不予采纳，理由是虽然二人签有委托书，但综合全案审查，其二人间行为名为委托，实质上属房屋买卖合同性质。光山县人民法院于2017年4月24日作出（2016）豫1522民初2554号民事判决：一、解除李新华与祝庆学签订的《房屋转让协议书》以及周道兵与祝庆学之间的《房屋转让协议书》；二、周道兵退还李新华房款32万元及利息（自2014年3月6日起按同期商业银行贷款利率计算至付齐时止）此款于判决生效后十日内交一审法院转付李新华；三、祝庆学退还李新华房款30000元及利息（自2014年2月24日起按同期商业银行贷款利率计算至付齐时止）此款于判决生效后十日内交一审法院转付李新华；四、驳回李新华其他诉讼请求。一审案件受理费7735元，由周道兵承担。祝庆学、周道兵不服一审判决，向信阳市中级人民法院提起上诉。祝庆学上诉请求：1.依法改判祝庆学不承担退还李新华房款30000元及利息的责任；2.诉讼费由周道兵承担。周道兵上诉请求：1.撤销一审判决，依法查清事实重新审核；2.一、二审诉讼费由李新华承担；3.判令祝庆学或李新华承担违约责任，赔付周道兵因防止损失扩大而支付给胡宗新的15000元追回房屋的费用；4.判令胡宗新赔付周道兵（5楼调4楼）折价损失11600元（楼层差价80元/平米）。信阳市中级人民法院二审认定事实与一审一致。信阳市中级人民法院二审认为，本案李新华与祝庆学在2014年1月21日签订《房屋转让协议书》欲购买周道兵在光山县人武部广场公寓订购的二号楼五层西户房屋，并支付先期购房款35万元。后各方未能进行及时有效沟通，造成各方未能实现合同目的。因李新华未能取得所购房屋，其所支付的购房款35万元理应得到退还。祝庆学认可其收到了被李新华所支付的购房款35万元，其中32万元交给了周道兵，剩余3万元系其应得的报酬，但未能提供证据予以证明该3万元系其应得报酬。周道兵认为其没有收到祝庆学给付的购房款32万元，但其原审第一次开庭时认可了已经收到32万元，故原审法院判决祝庆学、周道兵分别退还李新华的购房款并支付相应利息并无不当，予以维持。信阳市中级人民法院于2017年11月10日作出（2017）豫15民终1688号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7735元，由祝庆学承担550元，周道兵承担7185元。周道兵不服二审判决，向信阳市中级人民法院申请再审，再审请求：1.撤销一、二审判决，依法重审改判；2.责令光山县人民法院撤回并中止（2018）豫1522执字63号执行令；3.一、二审诉讼费由李新华、祝庆学共同承担；4.依法判令祝庆学承担违约责任；5.依法判令开发商退还周道兵楼层折价11615元，并承担作为物业方对该房实施断气断电侵权行为引发的一切经济损失。信阳市中级人民法院再审认定事实与二审一致。信阳市中级人民法院再审认为，本案从形式要件上看，的确有两个房屋转让协议，即周道兵与祝庆学的购房协议，祝庆学与李新华的购房协议。但实际情况是，这两个购房协议所指向的房屋因开发商转卖他人无法交付，导致协议约定的目的不能实现，李新华未能取得所购房屋，其所支付的购房款35万元理应得到退还。祝庆学认可其收到了李新华所支付的购房款35万元，其中32万元交给了周道兵。虽然周道兵主张其只收到23万元，但是对于收到卖房款的事实并不否认，因此对于李新华支付的35万元购房款，周道兵及祝庆学应对其各自收到的款项负退还义务。周道兵在原审第一次开庭时认可了已经收到32万元，且再审时证人刘某、裴某当庭证明了给周道兵钱的经过，故对于周道兵认为其只收到23万元的主张，不予认可，周道兵应对其收到的32万元负退还义务并支付相应利息。祝庆学认为剩余3万元系其应得的报酬，但未能提供证据予以证明该3万元系其应得报酬，故祝庆学认为其应得3万元报酬于法无据，应予以退还并支付相应利息。综上，为减少诉累，一、二审法院判决适当，予以维持。信阳市中级人民法院于2018年7月27日作出（2018）豫15民再56号民事判决：维持信阳市中级人民法院（2017）豫15民终1688号民事判决。本院再审对原审认定的基本事实予以确认。本院再审认为，本案再审争议的焦点是周道兵与李新华之间是否存在合同关系，周道兵应否承担房款的返还责任及数额。关于周道兵实际收到房款数额认定的问题。根据原审认定的事实，周道兵与祝庆学签订《房屋转让协议书》将其单位享有优先购买权的房屋转让给祝庆学，并收取祝庆学32万元房款。祝庆学与李新华签订《房屋转让协议书》又将房屋转让给李新华，并收取李新华35万元房款。一审庭审笔录记载，祝庆学称，“其收到李新华35万元后，从1月至7月份转给了周道兵32万元，自己留3万元，现金的没有收据，转账有流水。”周道兵称，“其交18万元定金，收到32万元后没有交付胡宗新，因房价问题耽误。”再审中，周道兵辩称其实际收到祝庆学的房款为23万元并非32万元，庭审记录误将其认可的23万元记录成32万元。本院认为，按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，周道兵在法庭审理中的陈述已构成自认。自认对当事人产生拘束力，李新华对此无需举证证明，周道兵在没有相反证据证明的情况下也不能撤销或否认其自认。经查，周道兵在一审庭审笔录中的陈述，“其交18万元定金，收到32万元后没有交付胡宗新，因房价问题耽误。”这句话的内容周道兵确有部分修改，其修改内容为“胡宗新，因房价问题耽误”这十个字，并未对笔录记载的“32万元”进行修改，因此，周道兵辩称笔录记载错误的理由既无事实依据，也不符合常理。综上，周道兵主张其实际收到房款金额为23万元的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原审认定周道兵实际收到房款金额为32万元的事实，并无不当，应予确认。关于李新华向周道兵主张权利的问题。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条规定了代位权诉讼，应当符合的条件：（一）债权人对债务人的债权合法；（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造损害；（三）债务人的债权已到期；（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。根据合同相对性原则，一般情况下，一方只能向另一方主张合同权利，而无权向第三人主张，合同义务的履行更是这样，任何一方当事人无权向另一方当事人以外的第三人提出履行义务的要求。同时，法律也规定了合同对第三人的法律效力，主要包括代位权、撤销权的效力、第三人代替履行、对不法侵害合同履行的第三人的效力。从合同的实务来看，合同的法律效力大多发生在合同当事人之间。但是，在某些情形，第三人的行为又直接影响合同的履行，关系到具体合同目的实现与否。因此，如果片面强调合同的法律效力仅限于合同当事人，将可能使合同受于第三人的侵扰，无法全面客观的保护当事人合法权益。在本案中，在周道兵、祝庆学与李新华之间实际形成了“连环购销”的关系。祝庆学购买房屋后加价3万元又将房屋转让给了李新华。虽然李新华与周道兵之间没有合同关系，但是因周道兵的房屋现已实际出售给他人，导致其与祝庆学之间的合同无法履行，同时也致使李新华的合同目的无法实现。如果按照合同相对性原则，李新华只能起诉祝庆学要求解除合同，返还购房款35万元，而由祝庆学起诉周道兵要求解除合同，返还购房款32万元。鉴于本案李新华一审起诉时，同时起诉了周道兵与祝庆学，要求解除合同并返还房款35万元，而周道兵、祝庆学在一审法庭审理中，对其出售同一套房屋并收取李新华房款的基本事实又予以认可。在此情况下，李新华提起本案诉讼实际上已隐含了代位权的诉讼。因此，原审结合本案实际，为减少当事人诉累，据实处理，并无不当，应予维持。综上所述，周道兵的再审请求及诉讼理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，结果处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民再56号民事判决。本判决为终审判决。审判长  卞亚峰审判员  王 磊审判员  万佳林二〇一九年十一月十五日书记员  王 瑶