广东省恩平市人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0785民初2270号原告：吴国辉，男。委托诉讼代理人：黎恩豪、陶胜，广东瀛尊律师事务所律师。被告：恩平市富基地产有限公司。法定代表人：甄国卫。委托诉讼代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。原告吴国辉诉被告恩平市富基地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法开庭进行审理现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、确认原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》违反法律法规强制性规定，免除被告方责任、加重原告方责任、排除原告方主要权利的格式条款无效，具体如下：1、确认《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款第3项“本项目不配建供热、供暖设施”条款无效，并责令被告限期配建供热、供暖设施，且由被告承担相关的配建费用；2、确认《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款第4项“本项目不配建燃气设施”条款无效，并责令被告限期配建燃气设施，且由被告承担相关的配建费用；3、确认《商品房买卖合同（预售）》第十条（二）款无效，责令被告对修建性详细规划主要技术经济指标、公共服务及其他配套设施予以说明，并对不符合法律规定、控制性详细规划的部分，按照法律规定及《恩平市城乡规划技术管理规定》予以整改；4、确认《商品房买卖合同（预售）》第二十二条第（三）款第1项“规划的车位、车库所有权归出卖人，出卖人有权出售出租”条款无效，并按照物权法定原则判决车位、车库归属；5、确认附件十一第十一条1款无效，并判决被告未按建设规划修建的篮球场所有权、收益权归全部业主所有；6、确认附件十一第四条第4款“不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋”条款无效，并责令被告向原告交付符合质量要求的商品房；二、依法判决被告重新规划并修建锦绣嘉园瀚江苑与锦绣嘉园一期、二期出入口，并修建连廊、通道等链接锦绣嘉园瀚江苑与锦绣嘉园一期、二期为同一整体；三、依法判决被告向原告交付符合安全规范、符合公共利益、符合质量规范、符合合同约定的商品房，具体如下：1、责令被告排除消防隐患，并按照法律规定修建消防出口、消防登高面、消防通道、消防电梯等；2、判决被告建设符合法律规定的人民防空工程；3、判决被告按规划许可修建瀚江苑内道路、通道；4、判决被告对不按控制性详细规划、修建性详细规划、以及《恩平市城乡规划技术管理规定》施建的容积率、绿化率及停车位等予以整改；对不能整改的部分，责令被告提供替代方案；5、判决被告限期修缮原告方已发现的商品房质量问题，并对未尚未发现的质量问题予以保修；四、判决被告支付原告方损失3万元（包括逾期交付违约金，及延迟入住的损失，以万分之三每日计算至商品房符合交付条件并实际交付之日，暂计3万元）；五、由被告承担本案的诉讼费用、担保费用、保全费用。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同主要内容有：1、第一条1款：该地块面积为26620.4㎡，规划用途为住宅；2、第三条4款：商品房的房产测绘机构为恩平市房地产测绘所；3、第九条：该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得测绘报告；4、第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1、供排水工程均符合设计和规范要求，并经供水部门验收合格达到使用条件；2、供电工程符合设计和规范要求，并经供电部门验收合格达到使用条件；3、供暖：交付时供热系统符合热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市晋中供热管网，本项目不配建供热、供暖设施；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，本项目不配建燃气设施；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）；5、第十一条：（一）出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；（三）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）层面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）、管道堵塞；（3）五金件损坏。6、第十四条：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人在规定期限通知买受人的，买受人有权解除合同。（三）买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人负责整改到符合交付标准。7、第十六条：商品质量问题：（一）地基基础和主体结构，买受人不解除合同的，出卖人负责遮盖到符合交付标准；（二）其他质量问题（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担相应的赔偿责任；（四）室内空气、建筑隔声和民用建筑节能措施：1、该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。2、该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制标准的要求，未达到标准的，出卖人应当按照相应的标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应的赔偿责任。8、第二十四条：2、出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房的试用性质，并按照规划用途办理房屋登记；9、附件十一第五条：对第十条（一）所约定的基础设施未达到交付使用条件的，出卖人按合同第十二条的约定承担逾期交付责任；10、附件十一第六条：1、逾期在90日之内，按照第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三违约金；4、如发现该商品房有未完善之瑕疵，买受人有权要求出卖人进行修缮，出卖人应按照实际情况在合理时间内负责修缮。《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告违反合同约定，于2017年10月11日擅自申请变更土地用途，将住宅土地用途调整为商住用地，且未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，通知原告土地用途变更情况。2019年5月份，被告通知原告查验商品房，经查验，商品房存在严重的安全隐患、质量问题，基础设施、公共服务及其他配套与法律法规不一致，与合同约定不符，故原告要求被告消除安全隐患，修缮质量问题、完善配套设施，要求被告向原告交付符合安全规范、符合公共利益、符合质量规范、符合合同约定的商品房。被告知悉原告上述交付商品房要求后，予以拒绝，督促原告接受商品房，并于2019年5月30日发布《通知》，称为避免办理手续现场拥挤和现场业主等待时间，被告再以电话、短信或微信方式分别通知业主预约时间，前来办理手续，对在2019年6月30日前办结交楼手续的业主赠送1个月的物业服务费。因被告未按照法律法规的强制性规定、未按照修建性规划修建商品房，未按照合同约定履行通知义务，且未能如期向原告交付符合安全规范，符合公共利益、符合质量规范、符合合同约定的商品房，在原告等查验出商品房存在严重问题后，未按照法律规定及原告要求修缮、整改商品房，已严重违反法律规定，严重违反合同约定，其行为已严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。本院经审查认为，本案为商品房预售合同纠纷。吴国辉主张其与被告恩平市富基地产有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》、与恩平市富基地产有限公司存在商品房买卖合同关系而提起本案诉讼。但根据原告提供的证据及庭审查明的事实，案涉的《商品房买卖合同（预售）》是朱笑平与被告恩平市富基地产有限公司于2017年8月14日签订。原告吴国辉不是涉案房屋的买受人，非涉案合同的相对人，根据合同相对性原则，吴国辉作为本案原告提起诉讼的主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告吴国辉的起诉。本案受理费275元，原告吴国辉已预交，由本院退回给原告吴国辉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴丽冰二〇一九年十一月二十九日法官助理吴颖虹书记员冯莉