吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民再263号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：马丽，女，1976年5月15日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 委托诉讼代理人：李宏威（系马丽丈夫），住吉林省四平市铁西区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：四平市旺达物业有限公司。住所:吉林省四平市铁西区。 法定代表人：田静，该公司总经理。 再审申请人马丽因与被申请人四平市旺达物业有限公司（以下简称旺达物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2018）吉03民终字313号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月9日作出（2019）吉民申913号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人马丽委托诉讼代理人李宏威，旺达物业法定代表人田静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马丽申请再审称，1.马丽并非名苑雅居9号楼2单元601室业主，因此旺达物业不应向其主张物业费。2.旺达物业庭审中未能提交督促马丽限期缴纳物业费的合法证据，2011年至2014年物业费已过诉讼时效。3.原审判决混淆了业主大会和业主委员会的权利。物业费涨价应经业主大会通过，并要有物价部门的审批手续，但旺达物业无法提供这些证据。原审法院还应当调查时任业委会是否合法产生，但不仅未尽调查义务，还错误认定业主委员会的产生是否符合程序不是本案审理范围，并拒收相应证据。4.旺达物业关于滞纳金的请求不应予以支持。5.马丽的房屋受损属于物业的管理范围。6.旺达物业不依法、依合同公布物业公共部位的收支，侵犯了业主权益，不履行合同、招投标书中约定的义务，才导致马丽拒交物业费。且人民法院应支持业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。7.原审法院同案不同判。一审禁止当事人亲属参加庭审，二审存在法官应回避而未回避，对马丽提交的新证据不予接收，也不予质证，开庭仅有一位法官主持，审理程序违法。综上，请求吉林省高级人民法院撤销一、二审判决，由旺达物业承担全部诉讼费用。 旺达物业辩称，1.旺达物业服务到位，已经完全履行了物业服务合同内容，马丽没有理由拒绝缴纳物业费。2.物业合同是业主委员会与物业公司签订的，对业主有约束力，合同有效。提高收费标准符合四平市政府的有关规定。且马丽已经缴纳了部分物业费，从实际行动上承认了物业合同，现在又主张物业合同无效没有法律依据。3.旺达物业起诉没有超过诉讼时效。旺达物业每年都向马丽进行催缴，有口头的也有书面的，但书面的催缴单马丽拒绝签字。除此之外，旺达物业每年都在公示栏粘贴催收物业费的通知，这对全体业主有效。4.马丽家屋顶漏水属于房屋质量问题，应找开发商或者请批公共维修基金，但本小区没有公共维修基金。这种情况下，旺达物业对马丽住的房屋也进行了修缮。5.合同约定违约金条款符合法律规定，原审判决正确。 旺达物业向一审法院起诉请求：判令马丽交纳拖欠的物业费本金共计7435.8元，并从逾期之日起每年按日3‰支付违约金。 一审法院认定事实：2008年至2016年期间，旺达物业每年与四平“名苑雅居”小区业主委员会签订物业服务合同，2013年4月30日及以前年度签订的物业服务合同约定住宅物业费标准0.7元/平方米。2014年4月30日及以后年度签订的物业服务合同约定住宅物业费标准1元/平方米。2012年4月29日及以后年度签订的物业服务合同第二十七条约定：“业主逾期交纳物业服务费的，乙方（旺达物业）可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收违约金。”每年物业费从5月15日开始计费收取。马丽住宅面积121.5平方米，2011年至2013年每年欠缴物业费1020.6元，2014年至2016年每年欠缴物业费1458元，共计7435.8元。 一审法院判决：1.马丽于本判决生效之日起十日内一次性向旺达物业缴纳2011年度至2016年度物业服务费7435.8元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期贷款利率130%计算，其中1020.6元自2012年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止，1020.6元自2013年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止，1458元自2014年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止，1458元自2015年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止，1458元自2016年5月15日起计算至物业费实际给付完毕之日止）。2.驳回旺达物业其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由马丽负担。 马丽不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回旺达物业诉讼请求。2.上诉费由旺达物业负担。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为：马丽应给付旺达物业公司物业费7435.8元及滞纳金。庭审中马丽承认拖欠旺达物业公司物业费的事实，因此二审法院对该事实予以确认。马丽辩称旺达物业公司服务不到位，在小区收费标准、公用区域管理等方面存在诸多问题，不同意缴纳物业费。关于马丽提到的屋里墙体长毛，外面窗台破裂，小区公用区域管理混乱等问题，二审法院认为屋里墙体、窗台等房屋建筑属于业主的专有部分，根据《物业服务合同》，旺达物业只对房屋建筑的共用部分负有维修、养护和管理的义务，因此对屋内墙体长毛等问题，旺达物业不负有维修和管理的义务。小区公用区域虽然属于小区全体业主的共同共有物，但是马丽作为全体业主的一员，不能代表全体业主，其诉请也无业主委员会的授权，马丽不享有单独请求权，不具有法律上的诉讼主体资格。马丽可将上述问题反映给业主委员会，由业主委员会予以解决。而且业主委员会的选举是否合法，不属于本院对该案件审理的范畴，本案审理的是马丽是否拖欠旺达物业公司物业费的问题。至于马丽辩称的旺达物业公司按照每平方米1元的标准收取物业费不合理，旺达物业是根据四平市发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局印发的《四平市物业服务收费管理办法》进行收取的，并且按照每平方米1元的标准收取物业费的通知已经进行公示，因二审法院对马丽的上诉请求不予支持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马丽负担。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1.关于马丽提出的房屋漏水问题，旺达物业对马丽房屋漏水事实未予否认，且承认马丽曾就房屋漏水问题报修，旺达物业曾派人维修过，但主张房屋漏水原因是房屋质量问题，不属于旺达物业维修范围。2.关于小区公共部分服务瑕疵问题，马丽主张存在路面破损、路灯损坏、消防通道不畅通、车辆乱停乱放、垃圾清理不及时大型犬只缺乏管理等问题。旺达物业公司主张物业管理存在小瑕疵是无法避免的，没有大的瑕疵，瑕疵比例不超过５%。 本院再审认为，1.马丽夫妻二人一直居住在名苑雅居9号楼2单元601室，接受旺达物业的物业服务，旺达物业有权向其主张物业费。若马丽与业主有对物业费的另行约定，可以与业主按约定执行。因此，对马丽关于旺达物业不应向其主张物业费的主张，本院不予支持。2.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人一方在一审期间未提出时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，马丽在一审时并未提出诉讼时效抗辩，二审法院对其在二审时提出的诉讼时效抗辩不予支持并无不当。马丽关于旺达物业起诉超出诉讼时效再审请求，本院不予支持。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条关于“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料”的规定，时任业委会是否合法产生不属于人民法院调查收集证据的范围。若马丽认为业主委员会的产生不合法，可另行主张权利。旺达物业根据四平市发展和改革委员会、四平市住房和城乡建设局印发的《四平市物业服务收费管理办法》提高物业费，并且按照每平方米1元的标准收取物业费的通知进行公示，该标准收取物业费并不缺乏法律依据。旺达物业与四平名苑雅居小区业主委员会每年签订物业服务合同，在合同中约定按照每平方米1元的标准收取物业费，旺达物业据此收取物业费并无不当。因此，对马丽关于人民法院应调查业主委员会产生程序不合法，物业费提高不合法的再审请求，本院不予支持。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款、或者报酬等违约责任。”根据旺达物业与四平名苑雅居小区业主委员会签订物业服务合同，业主有缴纳物业费的义务，马丽认为旺达物业未公布物业公共部位的收支，不履行合同、招投标书中约定的义务，可以要求旺达物业限期整改或依约定解除合同，而非不缴纳物业费。且旺达物业也正常对小区进行了服务。因此，对马丽关于因旺达物业不履行合同而不应缴纳物业费的主张，本院不予支持。旺达物业与四平名苑雅居小区业主委员会签订的物业服务合同中均约定物业服务内容包括：“房屋建筑共用部位的日常维护、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。”马丽主张因屋顶漏水，导致其房屋墙面发霉、长毛、脱落，旺达物业未按约定提供服务，未对其进行修理。物业服务合同是旺达物业与名苑雅居小区业主委员会签订的，是双方真实意思表示，合法有效。旺达物业应当依据物业服务合同的约定对屋顶、楼盖进行修理。因此，对马丽关于房屋受损属于物业管理范围的主张，本院予以支持。旺达物业以马丽居住的房屋漏水属于房屋质量为由未尽维修义务，违反合同约定，旺达物业承认小区公共部位物业服务存在瑕疵，亦违反合同约定，对此旺达物业应承担相应违约责任。由于旺达物业已于2018年6月停止了物业服务，不能以承担维修服务和提高服务质量的方式承担责任，应采取减少马丽承担物业费的方式承担违约责任。对于承担责任比例，本院酌定为免除马丽承担的滞纳金并承担物业费的80%。5.马丽主张旺达物业与其他名苑雅居小区业主的案件法院判决并不相同，因每个案件的案情有差异，所以并非同案不同判。6.四平市铁西区人民法院依法向马丽送达了举证通知书、应诉通知书、开庭传票、起诉状，马丽于2017年10月11日收到并签字。一审于2017年10月20日进行，马丽未到庭，也未委托任何代理人到庭，仅向法庭提交了日期为2017年10月14日的答辩状一份。一审法院未剥夺马丽参加诉讼的权利。对于二审程序，由于本院已经依马丽的申请，按二审程序对本案进行再审，对二审程序不再予以评判。 综上，马丽的部分再审请求成立，原审判决认定部分事实不清，适用法律亦有不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省四平市中级人民法院（2018）吉03终字313号民事判决及四平市铁西区人民法院（2017）吉民0302初字第2259号民事判决； 二、马丽于本判决生效之日起十日内一次性给付四平市旺达物业有限公司2011年度至2016年度物业费5948.64元。 驳回四平市旺达物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费75元，由四平旺达物业服务有限公司负担60元，马丽负担15元。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 丽 审 判 员  林丽艳 审 判 员  陈凤影 二〇一九年十一月三十日 法官助理  贾云乔 书 记 员  龚芙赓