河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0503民初2577号原告：邢台市第五房地产经营管理公司，住所地邢台市桥西区冶金北路32号，统一社会信用代码12130500403390568E。法定代表人：王谦，系公司经理。委托诉讼代理人：张浩、徐晓莉，河北领航律师事务所律师。被告：邵民，男，1974年6月29日出生，汉族，住邢台市桥西区。委托诉讼代理人：邵军，男，1971年10月2日出生，汉族，住址，系被告的哥哥。委托诉讼代理人：张利敏，河北法众律师事务所律师。原告邢台市第五房地产经营管理公司（以下简称第五房地产公司）与被告邵民租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢台市第五房地产经营管理公司的委托诉讼代理人张浩、徐晓莉，被告邵民的委托诉讼代理人邵军、张利敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢台市第五房地产经营管理公司向本院提出诉讼请求：1、因被告违约而解除原告与被告签订的《直管工商业用房租赁契约》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年9月20日原告与被告签订《直管工商业用房租赁契约》，约定原告将坐落于中华路交易大厦地下室建筑面积1270平方米的公房租给被告，因为是该房屋处于办公大楼的地下室，所以双方口头约定该房屋只能用于经营唱歌、台球、模牌、冷热饮等性质用途，合同履行期限为10年，自“2006年8月1日起至2016年7月30日”，其中协议第五条房屋使用第一款约定，“乙方要爱护公房，不得擅目改变使用性质及公房的建筑结构。如因使用不当造成公房毁损，乙方要据实赔偿。”，同时约定“在本契约有效期内，乙方不得转租。”合同签订后，被告以“避风塘”为名，将租赁房屋用于经营唱歌、台球、模牌、冷热饮品等。合同到期后，双方于2016年8月1日又重新签订了《直管工商业用房租赁契约》，将合同期限延长至2026年7月31日，其他合同内容没有变更。同时原被告于2016年8月1日签订了《安全补充合同》，合同第二条约定“乙方应保持疏通通道，安全出口畅通，应保持防火门，消防安全疏通指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施出于正常状态，并定期组织检查、测试维护和修养。”合同续签后，被告继续经营上述使用性质的避风塘。但是到2019年，被告擅自将其中一部分转租，并以“致青春”为名，用于经营餐饮、炒菜等内容，经营性质发生改变，且事先没有征得原告同意，甚至没有通知原告。不仅如此，由于餐饮产生大量油烟等污染物和难闻气味，对周边环境形成严重污染，原告多次收到办公大楼区域内的用户投诉，环保部门也曾多次上门检查。同时，由于地下室改建重装等原因，导致在办公楼下存在严重的火灾隐患，消防部门多次检查，发现有多项消防不达标需要整改，严重危及整个大楼的安全。鉴于被告在未经原告同意的情况下，擅自改变租赁房屋的使用性质、且擅自转租，并导致存在严重的安全和环保隐患，为维护原告合法权益，请求解除双方合同，请求贵院判如所请。邵民辩称，第一，被告没有转租，只是肖洋洋作为餐饮部经理在经营致青春，被告在肖洋洋经营之前就已经被拘留不可能与肖洋洋签订转租协议。第二，原告与被告没有口头协议不让做餐饮，而实际上避风塘一直有餐饮存在，在2016年之前也存在，被告续签了合同就是知道餐饮存在的事实。第三，原来消防合格，时间长之后有不合格的地方这是事实，但已经经过整改，已经合格，桥西消防公安大队已经出具合格决定书，原告所诉的消防隐患已经不存在。第四，在租赁协议中只约定了欠租赁费原告可以解除合同，没有其他解除合同的条款，因此在履行合同中被告即便有失误的地方也不是解除合同的理由，双方可以协商整改。从以上四点被告认为原告解除合同的理由与证据不充足，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张提交如下证据：证据一，《直管工商业用房租赁契约》及《安全补充合同》，证明原被告存在租赁与被租赁关系，原告将租赁给被告，致青春法定代表人是肖洋洋，原告与肖洋洋并没有签订租赁合同，现避风塘更名为致清春，事实证明被告存在转租行为。原被告于2016年8月1日签订《安全补充合同》约定“一、乙方应规范消防设施，严格按照国家规定安装维护消防设施。二、乙方应保持疏通通道、安全出口畅通，应保持防火门、消防安全疏通指示标准、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和修养。……六、本合同与原合同具有同等法律效力”，《安全补充合同》约定被告应当负责涉案房屋的消防安全，保证涉案房屋的安全使用。但根据2019年6月11日邢台市桥西区消防救援大队出具的《关于房产大厦负一层存在火灾隐患问题的函》中列举了23项安全隐患，原告虽多次督促被告整改，但被告至今没有通过消防部门的整改合格验收。使涉案房屋一直处于危险境地，证实被告并没有遵循安全补充合同约定，因补充合同与原合同具有同等法律效力，被告构成违约。原告房产五公司应享有合同解除权。证据二，《关于房产大厦负一层存在火灾隐患问题的函》，房产五公司为此提供了邢台市桥西区消防救援大队出具的《关于房产大厦负一层存在火灾隐患问题的函》列举了涉案房屋存在23项消防安全隐患，且其中第3项KTV袋形走道疏散距离超过9m、第6项场所内未设置防烟分区，机械排烟设施设置不符合规范要求、第13项涉讼房屋内使用大量可燃塑料装饰品、第16项更衣室电气线路铺设不符合规范要求、第18项东侧安全出口处西侧设置舞台，影响疏散逃生、等数项消防隐患均是因为涉案房屋内适用的装饰及场所内设置与涉讼房屋不可分割的问题，根本无法通过整改完全消除隐患。原告虽多次督促被告整改，但被告至今没有通过消防部门的整改合格验收。对涉诉房屋的安全使用构成一定的威胁。存在安全隐患；证据三，督促整改照片4张。房产五公司于2019年6月即通知致青春餐厅，存在23项问题，构成安全隐患，应当进行整改。但至今致青春餐厅仍然未通过消防部门整改验收合格。为证明上述事实，房产五公司提供了2019年6月以来多次到致青春餐厅督促整改的照片。证据四，庭后原告提交的租赁场所的门面照片，显示的是致青春音乐主题餐厅，从前的门面显示是避风塘。被告质证意见如下：对证据一无异议，但不能证明原告所主张的问题。避风塘更名为致清春，法定代表人是肖洋洋，改变不了该股东是邵民的事实，与转租没有任何关系，避风塘的老板仍然是被告邵民，致清春的老板也是被告邵民，法人代表不能证明是肖洋洋是致青春的老板。对证据二无异议。但被告经过整改已经合格。对证据三无异议，已经整改合格。对证据四，现在的门面确定是致青春音乐主题，但是门面的左侧清晰显示有避风塘三个大字。被告为支持其辩解提交如下证据：证据一，邢台市桥西区公安消防大队出具的证明一份（复印件），来源于桥西消防队给致清春出具的，原件已经找不到。证明被告已经整改合格。证据二，庭后被告提交邢台圣地雅阁装饰有限公司自由避风塘分公司及桥西区致清春饭店营业执照，证明经营情况。原告质证意见如下：对证据一，首先对证据的真实性有异议，我方并未收到桥西区公安消防大队出具的该份决定书，被告提交的为复印件且无法提供原件，其次对其已经证明的事实存在异议，该文件的名称为同意解除临时查封决定书，并非被告所主张的能够证明整改合格的证明，通过该决定书的内容可知“桥西区致清春饭店可燃材料装饰已经拆除，整改合格”，即便该决定书是真实的，其也仅能证明被告仅仅拆除可燃材料装饰，而桥西区消防大队出具的关于房产大厦负一层存在祸患问题的函，存在的消防问题一共有23项，严重影响了原告的利益。对证据二，对邵军2006年11月28日营业执照没有意见，对邵民、邵军签订的租赁合同和刚提交的营业执照显示邵军的名字，我们认可。但对于致清春饭店的经营者肖洋洋在租赁场所开办饭店不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，原告第五房地产公司与邵民签订《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》，原告将坐落于中华路交易大厦地下室建筑面积1270平方米的公房租给被告，每年租金23万元，合同履行期限为10年，自2016年8月1日起至2026年7月31日，其中协议第五条约定，承租人要爱护公房，不得擅目改变使用性质及公房的建筑结构。如因使用不当造成公房毁损，承租人要据实赔偿。在本契约有效期内，乙方不得转租。同日，第五房地产公司与避风塘签订《安全补充合同》，其中约定，避风塘应保持疏通通道、安全出口畅通，应保持防火门、消防安全疏通只是标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。2019年6月11日，邢台市桥西区安全消防大队出具《关于房产大厦负一层存在火灾隐患问题的函》，对房产大厦负一层进行检查，发现存在问题23项。2019年7月8日，邢台市桥西区消防救援大队，出具同意解除临时查封决定书，显示：桥西区致清春饭店可燃材料装饰已拆除，整改合格。邢台圣地雅阁装饰有限公司自由避风塘分公司营业执照显示，营业场所邢台市桥西区中华大街房产大厦负一层，负责人邵军，经营范围：快餐店；中餐类制售（不含凉菜、不含裱花蛋糕、不含生食海产品）；体育馆。对于签订合同的主体为邵民，而实际租赁者避风塘的法定代表人为邵军，原告予以认可。桥西区致清春饭店营业执照显示，经营场所邢台市桥西区中华路交易大厦房管局地下室，经营者肖洋洋，经营范围：餐饮、服务。庭后双方提交的租赁场所的门面照片显示，门面正上方显示的是致青春音乐主题餐厅，门面的左侧显示的是避风塘。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2016年8月1日原、被告双方签订《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》，该租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。其中协议第五条约定，在本契约有效期内，乙方不得转租。被告邵民明知双方约定不得转租，但是仍然未经原告同意私自将涉案房屋转租给第三人桥西区致清春饭店经营，该转租事实由原告提交的门面房照片以及被告提交的避风塘和致清春公司的营业执照予以佐证，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故原告主张因被告违约而解除原告与被告签订的《直管工商业房租赁契约》，本院依法予以支持。被告辩称避风塘与致清春饭店虽然负责人不同，但实质上股东都是邵民，对此被告并未提交相应的证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告邢台市第五房地产经营管理公司与被告邵民于2016年8月1日签订的《邢台市房产管理局直管工商业用房租赁契约》。案件受理费80元，由被告邵民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判长  张丽娜审判员  赵立东审判员  聂晓方二〇一九年十一月二十日书记员  刘良贤