广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初8216号原告：廖志诚，男，1981年12月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈广康，广东颐和律师事务所律师。被告：广州市花都区人民政府国有资产监督管理局。住所地广东省广州市花都区迎宾大道18号1-5层。法定代表人：李一霖。委托诉讼代理人：朱树林，广东格林律师事务所律师。被告：广州市花都区城市管理局。住所地广东省广州市花都区新华街秀全路47号。法定代表人：杨燕桓。委托诉讼代理人：杨蜀，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成坚，广东誉理律师事务所律师。第三人：李灶贤，男，1983年8月23日出生，汉族，住广东省广宁县。第三人：卢展雄，男，1972年6月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告廖志诚诉被告广州市花都区人民政府国有资产监督管理局（以下简称“花都国资局”）、广州市花都区城市管理局（以下简称“花都城管局”）相邻权纠纷一案本院于2018年8月2日受理。诉讼中，本院依被告花都国资局申请追加李灶贤为第三人，依职权追加卢展雄为第三人。案件受理后，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告廖志诚的委托诉讼代理人陈广康，被告花都国资局的委托诉讼代理人朱树林，被告花都城管局的委托诉讼代理人刘成坚到庭参加诉讼，第三人卢展雄、李灶贤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告廖志诚向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告赔偿损失124187.8元；2、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：李灶贤（承租人）从被告花都国资局处承租涉案商铺，李灶贤的租期是2013年11月1日至2017年10月31日，其后李灶贤分租给卢展雄，商铺转让费73000元、商铺押金13000元。在2015年4月20日，原告从卢展雄处承接涉案商铺、与李灶贤签订承租涉案商铺（自编地址：广州市花都区建设北路69号之一03-04商铺）之《商铺租赁合同》，原告支付给卢展雄转让费68000元。原告租赁商铺后装修涉案商铺支出74000元；在租赁商铺经营“馍馍哥”品牌，支付加盟费250000元。原告经营期间，每天营业纯收入约533元。在2017年6月30日，涉案商铺所在大厦之使用者即被告花都城管局在没给原告等商户足够时间准备的情况下，仅仅贴出《告示》一天，仅一天后即2017年7月1日就对原告经营商铺所在地进行围蔽，被告花都城管局的行为已经严重侵害原告的权益，给原告造成很大的损失，被告花都国资局应当对原告的损失承担赔偿责任。作为业主方的被告花都国资局，没经商户同意及没与商户协商，就允许被告花都城管局采取如此不负责任的行为，被告花都国资局也应当对原告的损失承担连带赔偿责任。原告承租涉案商铺的期限是925天（从2015年4月20日至2017年10月31日），加盟费支出250000元，装修费支出74000元，转让费支出68000元。原告经营商铺期间，每天营业纯收入约533元。两被告的违约行为从2017年7月1日开始就导致原告无法正常经营，并且导致原告2017年8月1日就终止经营。两被告影响原告商铺经营的期间是2017年7月1日-2017年10月31日，共计122日。两被告给原告造成的损失是：加盟费损失十装修费损失+转让费损失+营业收入损失+2017年7月租金损失=25000÷925×122+74000÷925×122+68000÷925×122+533×122+8000元=124187.08元。为维护自身的合法利益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法予以支持。被告花都国资局辩称：一、我方与原告不存在租赁关系。我方是与李灶贤签订了《花都区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，有关租金也是由李灶贤直接支付给我方。李灶贤向我方提出提前终止合同的《退租申请》，我方同意了李灶贤的申请。我方与李灶贤2017年8月1日终止了合同。因此应驳回原告对我方的请求。二、我方不存在违约行为，依法依约不应承担赔偿责任。就本案而言，我方在与李灶贤《花都区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》中不存在违约行为。我方提供的租赁物本身不存在安全问题。因此，无论根据法律规定，还是根据该合同约定，原告要求我方赔偿损失，明显缺乏事实和法律依据，依法应当驳回原告对我方的诉讼请求。三，因原告认为花都城管局的施工，导致了原告的损失，依法应当由花都城管局承担相关责任。根据原告提供的证据和李灶贤的《退租申请》可知，是花都城管局的施工导致了李灶贤提出要求提前退租。同时原告据此认为影响了原告的经营，即使要承担责任，依法应当由花都城管局承担相关责任。综上所述，我方与原告不存在租赁关系，我方也不存在违约行为，我方依法依约都不应承担赔偿责任。由于是花都城管局的施工导致了原告的损失，依法应当由花都城管局承担相关责任。故应依法驳回原告对我方的诉讼请求。被告花都城管局辩称：我方不同意原告的请求：1.施工是通过合法报建和施工，我方是为了涉案大厦的安全，通过政府的批复对大厦的施工，我方施工的行为不构成侵权；2.原告的利益没有受到实际损害，我方委托的施工单位在施工过程中已经尽到合理义务包括留有足够高的空间给原告进行经营以及提供周边居民行走，从我方提供的现场照片看，原告商铺门口的空间足够大的，所以我方的行为不会对原告的经营造成实质影响，根据我方提供的电表看出，原告使用商铺至2017年11月30日，原告在施工前后的电费使用情况差不多，说明原告经营不受影响，后原告申请，国资局免除原告其2017年8月1日至2017年10月31日共三个月的租金作为对原告的补偿。我方认为原告对两被告诉请缺乏理由和依据。第三人李灶贤、卢展雄未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。本院庭前组织双方进行证据交换，双方均没有异议的证据有：1、《花都区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，2、《花都国资委同意转租给卢展雄之证明》，3、李灶贤转租给廖志诚之《商铺租赁合同》，4、《花都国资委同意转租给廖志诚之证明》，5、《告示》、信访事项告知书，6、涉案商铺被围蔽现场图片、7、原告与花都城管局沟通邮件，8、《关于申请办公大楼建筑幕墙维修经费的请示》，9、《城市道路人行道相关公共场地临时占用许可证》，10、《建筑工程施工许可证》，11、广州供电局有限公司电费通知单,12、《退租申请》，13、商铺现状照片，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据认定如下：1、李灶贤转租给卢展雄之《商铺租赁合同》，该证据与《花都国资委同意转租给卢展雄之证明》相互印证，可以证明李灶贤将建设北路69号一层自编3-14号分租50平方米给卢展雄用作便利销售店；2、原告廖志诚支付李灶贤的租金列表，该证据与李灶贤转租给廖志诚之《商铺租赁合同》中约定的租金收取内容相互印证，共同证明原告廖志诚于2016年11月开始需支付涉案商铺租金8000元/月；3、装修承租商铺之《装修工程合同》、装修设计工程预算表、装饰设计工程结算表、装修设计工程结算表、装修费之收据，该组证据可以证明原告廖志诚租赁涉案商铺后进行装修花费共计74000元；4、加盟合同、加盟费收据，原告主张其支付加盟费250000元，加盟合同中约定了指定收款账户，原告未能提交转账记录证明等证据证明已经支付加盟费，对此本院不予采信；5、《通知》、《关于申请广州市花都区城市管理局办公室建筑幕墙维修工程方案的复函》，该组证据与《关于申请办公大楼建筑幕墙维修经费的请示》、《城市道路人行道相关公共场地临时占用许可证》、《建筑工程施工许可证》可以共同证明被告花都城管局系经过合法审批手续后再对涉案商铺进行围蔽的；6、电表照片，该证据不能单独证明原告在继续使用涉案商铺。经审理查明，一、位于广州市花都区新华街建设北路69号市政大厦竣工于1994年，为被告花都城管局办公大楼，属广州市花都区国有资产，被告花都国资局依据法律规定行使对外租赁事项权限。二、2013年9月30日，被告花都国资局与第三人李灶贤签订《花都区行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》，约定花都国资局将位于新华街建设北路69号一层共178平方米的土地和地上建筑物出租给李灶贤，租赁期限为4年，自2013年11月1日起至2017年10月31日止，租赁用途为商业用途。合同书还约定了租金、税费及押金，双方权利义务，违约责任及征收补偿等事项。2013年11月14日，第三人李灶贤将新华街建设北路69号一层50方分租给卢展雄，双方签订《商铺租赁合同》约定租赁期限为3年11个月，自2013年11月20日至2017年10月31日止。双方还约定商铺转让费为73000元及支付条件，约定商铺总面积为50平方米，押金13000元。还约定了租金及租金交纳，需要遵守事项及违约责任。2014年3月27日，花都国资局出具证明同意承租人李灶贤将上述房产分租给卢展雄用作便利销售店。2015年4月20日，第三人李灶贤就原分租给第三人卢展雄的新华街建设北路69号一层50方商铺分租给原告廖志诚，双方签订《商铺租赁合同》约定租赁期限为3年11个月，自2013年11月20日至2017年10月31日止，商铺押金14000元，2013年11月起为第一年，每月租金为6500元；2014年11月起为第二年，每月租金为7000元；2015年11月起为第三年，每月租金为7500元；2016年11月起为第四年，每月租金为8000元；每月5日前交租，逾期加收5%的滞纳金，逾期一个月以上，甲方有权终止合同，收回该商铺……该合同没有约定转让费。2015年8月28日，花都国资局出具证明，载明现将自编地址建设北路69号之一03-04号面积50平方米分租给廖志诚作商业用途，由2015年8月1日至2017年10月31日，望有关部门批准。此后，原告廖志诚按合同约定向第三人李灶贤交纳租金至2017年7月。其中，2015年5月至2015年10月每月租金7000元，2015年11月至2016年9月每月租金7500元，2016年10月至2017年7月每月租金8000元。同时，原告廖志诚以“馍馍哥“”名义与广州市艺都建筑装饰工程有限公司签订装饰工程合同，对承租商铺进行装修。2015年5月7日，结算工程款为74000元。2018年3月26日，广州市艺都建筑装饰工程有限公司的杨富荣以个人名义向原告廖志诚补写一份收据，证明其收到原告廖志诚装修款74000元。原告廖志诚述称，装修完成后，其在该商铺经营“馍馍哥”品牌包子，店名广州市花都区新华锦泰亨包子店。014年6月18日，受被告花都城管局委托，广州市建筑科学研究院有限公司出具《建筑幕墙安全性检查鉴定报告》，检查鉴定结论：“幕墙主要材料。北立面铝板幕墙的钢材质量状态差，防腐层失效，出现影响结构安全的严重锈蚀。”“。玻璃和铝板。存在明显的安全隐患。”“。结构和构造。开启部分，开启窗质量状态差，普遍出现胶条老化失效，窗锁断裂缺失，窗撑松动，不能顺利启闭等故障”；维护处理建议：“1.更换玻璃。2.更换北立面铝板幕墙钢材。3.检查维修所有开启窗。”2014年8月5日，被告花都城管局向广州市花都区政府请示申请办公大楼建筑幕墙维修经费。广州市花都区政府于2014年10月29日通知被告花都城管局已办妥该请示。202016年8月25日，广州市花都区国土资源和规划局复函被告花都城管局称，被告咨询的“在未改变建筑外立面，未改变建筑规划的情况下对办公楼建筑幕墙进行的维修工程”，属于原状维修工程，无需办理规划审批手续，请根据市容环卫标准和相关主管部门的要求进行建设。被告花都城管局根据其职责，为广州世纪达建设有限公司发放城市道路人行道及相关公共设施临时占用许可证，批准时间为2017年6月29日，批准临占期限为2017年6月30日至2017年12月30日。被告花都城管局还办理了建筑工程施工许可证，发证时间为2017年7月27日，合同工期为2017年7月30日至2017年12月30日。017年6月29日，被告花都城管局发布《告示》称，拟对市政大厦已过安全使用年限的玻璃幕墙进行更换，施工期间按照安全施工、文明施工要求，合力设置现场指示标志和警示牌。围蔽方案实施中，在确保安全的前提下，尽量为出行和经商提供便利，等等。202017年7月1日，被告花都城管局委托施工方进场施工，对市政大厦包括首层涉案商铺在内的外墙进行围蔽。根据原告廖志诚及被告花都国资局提供的照片显示，市政大厦整个外墙至地面均已围蔽，围蔽搭棚占用整个人行道，其中涉原告廖志诚、第三人李灶贤承租店铺部分留有出口通道。所留出口通道高度与商铺门顶持平，正对建设路，能停放两辆汽车，通道只能正对通行，不能左右通行，通道口即机动车行驶车道。原告廖志诚称其照片拍摄于2017年7月18日，被告花都国资局陈述其照片拍摄于2017年7月，但不能确认准确时间。7年7月19日，原告廖志诚通过电子邮件向被告花都城管局发出一份申请书称，市政大厦对已过完全使用年限玻璃幕墙进行搭棚架围蔽更换施工，施工期较长，大部分消费者看不到店面，另有部分消费者认为施工粉尘较多，店铺不适合做餐饮，从7月1日施工开始，店面营业额大幅下滑六至七成。恳请领导们能在施工期间减免和补偿围蔽施工对店面带来的损失。207年7月31日，被告花都城管局向第三人李灶贤、原告廖志诚出具一份《信访事件告知书》称，收到申请书后，立即安排业务科室调查了解相关情况，并进行积极协调，但未能达成一致。因民事行为导致商户提出减免（租金）或补偿损失的诉求，应通过民事途径解决。建议先向合同签订方提出申请，通过协商或调解等途径解决问题，若协商或调解不成再通过民事诉讼等法律途径提出诉求并解决。202017年7月31日，第三人李灶贤申请退租，称由于被告花都城管局更新外墙玻璃围蔽店铺门口，造成顾客进出不方便，生意受到很大影响，基本上没有顾客光顾，经营亏损。申请提前终止合同，终止时间从2017年8月1日起。被告花都国资局当天批准同意李灶贤退租申请。五、庭审中，原告廖志诚、被告花都城管局、被告花都国资局均确认不申请追加施工方为共同被告。庭审中，原告廖志诚述称从2017年8月份开始没有经营，也没有交纳租金，于2017年9月份开始搬离涉案商铺至9月底搬完。第三人李灶贤在质证时陈述，原告廖志诚于2017年9月底搬离涉案商铺。被告花都城管局在答辩及辩论时称，免除原告几个月的租金是对原告的补偿；被告花都国资局确认，如果认定其需要赔偿，请求抵扣2017年8月、9月的租金合计37800元。被告提供一张电表照片和花都区建设北路69号首层电费通知单4份，其中电费通知单显示，建设北路69号首层用电量分别为：2017年4月4日至2017年6月4日有功电量3413度；2017年6月4日至2017年8月4日有功电量3542度；2017年8月4日至2017年10月6日有功电量2881度；2017年10月6日至2017年12月4日有功电量30度。对于该两份证据，第三人李灶贤在质证时表示无异议，并称，该电表是共用电表，两商铺有分立电表。原告廖志诚认为电表无法显示是涉案商铺所使用电表，电费通知单也非涉案商铺的用电地址及用电量。原告廖志诚提供一份湖南锦泰亨餐饮管理公司锦泰亨馍馍哥区域代理合同及收据，以证明其经营投入。区域代理合同签订情况如下：甲方为湖南锦泰亨餐饮管理公司，乙方廖志诚；甲方授权乙方在广东省广州市花都行政区域总代理；授权代理期限为3年，从2015年3月24日至2018年3月23日；品牌特许代理费总额25万元；甲方指定账户，账户名：张霞明，开户行中国农业银行长沙东塘支行，账号62×××17；账户名：张霞明，开户行中国建设银行长沙东塘支行，账号62×××34。合同签名处，甲方湖南锦泰亨餐饮管理有限公司一栏的签名人为李义兵，并有指模，未加盖公章；乙方由原告廖志诚签名。该合同还约定了其他事项。原告廖志诚提供的收据显示该收据书写于2018年3月28日，内容为李义兵收到廖志诚行政区域总代理费25万元，收款人为李义兵，并注明补2015年3月24日的收据。原告廖志诚未提供李义兵与湖南锦泰亨餐饮管理有限公司关系的证据。原告廖志诚称，店铺每日纯利润533元，但庭审中称没有证据提供以证明该事实。本院认为，本案因被告花都城管局因更换市政大厦玻璃幕墙对市政大厦外墙围蔽，与原告廖志诚承租涉案商铺通行相关，故本案争议法律关系为相邻权关系，案由为相邻权纠纷，本案适用相邻法律规定处理。原告廖志诚通过合法承租涉案商铺，是涉案商铺的用益物权的权利人。被告花都城管局因市政大厦存在安全隐患进行玻璃幕墙更换，必须占用涉案商铺门前公用人行道路，原告廖志诚应提供必要的便利。同时，被告花都城管局在利用相邻关系时，应当必要、合理，因利用相邻不动产时应尽量避免对原告廖志诚造成损害，造成损害时，应当予以赔偿。关于围蔽行为必要、合理问题。必要性。根据广州市建筑科学研究院有限公司出具《建筑幕墙安全性检查鉴定报告》检查鉴定结论，市政大厦建筑幕墙需要进行修缮，而建筑幕墙均临街，对其进行修缮，必须进行围蔽施工，才能保证施工安全及周边商户和行人安全，因此围蔽行为具有必要性。合理性。从原告廖志诚及被告花都国资局提供的照片看，市政大厦外墙围蔽至地面，且围蔽占用整个人行道，除商铺正门出口留有通道外，未留左右通行通道，通道出口是机动车行驶车道，进出涉案商铺必须经过机动车行驶车道。从围蔽情况看，尽管围蔽留有出口，围蔽占用整个人行道，进出要通过车流较大的建设路，顾客或行人要进入涉案商铺不仅不便，也具有危险性。被告花都城管局没有提供围蔽行为合理且没有超出必要限度的证据，因此本院认定，围蔽行为超出必要限度，不具有合理性。综上，本院认定，被告花都城管局的围蔽行为具有必要性，但施工围蔽行为超过必要限度，影响涉案商铺通行。因被告花都城管局的围蔽行为超过必要限度，涉案商铺不能左右通行，所留出口正对马路，出口处即机动车行驶车道，且围蔽行为还部分影响涉案商铺采光，施工带有扬尘等问题，因此围蔽行为妨碍了原告廖志诚的经营。被告花都城管局虽是行政机关，但其对市政大厦已过安全使用年限的玻璃幕墙进行更换，属于其履行对市政大厦的管理人责任，其修缮行为不属于维护公共利益，故其围蔽行为妨碍原告廖志诚的损失，造成原告廖志诚的损失，应当予以赔偿。关于原告廖志诚损失的确定。关于加盟费损失32972.97元，原告廖志诚提供的湖南锦泰亨餐饮管理公司锦泰亨馍馍哥区域代理合同的甲方签字人为李义兵，但没有证据证明李义兵为湖南锦泰亨餐饮管理公司的授权合同签字人，合同也没有加盖公章，且收据亦为李义兵书写，显示收款人为李义兵，而非合同约定的账户。故原告提供的该两份证据的真实性、合法性、关联性均不足，故原告廖志诚要求赔偿加盟费损失的诉求，本院不予支持。关于转让费损失8968.65元和营业收入损失65026元，原告没有提供证据证明，本院不予支持。租金8000元，属其成本投入，应予支持。装修费损失9760元，原告廖志诚以分摊方式计算损失，符合一般会计原则，本院予以支持。以上合计17760元，被告花都城管局应予支付。至于被告花都城管局认为的2017年8月至9月，涉案商铺用电量没有明显变化，证明涉案商铺的经营没有受到影响的抗辩，因用电量与涉案商铺经营没有正常关联性，且该电表为共用电表，对于该抗辩，本院不予支持。被告花都国资局非围蔽行为实施人，且本案为相邻关系纠纷，非租赁合同纠纷，故原告廖志诚要求被告花都国资局承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。关于2017年8月及9月租金抵扣问题。因涉案商铺租金问题与本案相邻权纠纷属于不同法律关系，本案中不予处理。第三人李灶贤、卢展雄经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十八条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市花都区城市管理局于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿17760元给原告廖志诚。二、驳回原告廖志诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2783.74元，由原告廖志诚承担2539.74元，被告广州市花都区城市管理局承担244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  龙兰军审 判 员  田凯晋人民陪审员  朱晓英二〇一九年十一月××日书 记 员  林桂泽