广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17937号原告：黎应燊，男，1993年12月1日出生，汉族，住佛山市南海区********，公民身份号码。委托诉讼代理人：张志凯，广东都昇律师事务所律师。被告：佛山市华宇建筑工程有限公司，住所地：佛山市禅城区********，统一社会信用代码。法定代表人：周志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。第三人：佛山市南海区东恒商业投资管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********************，统一社会信用代码。法定代表人：刘汉军，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢佳南，男，该公司工作人员。原告黎应燊与被告佛山市华宇建筑工程有限公司（以下简称华宇公司）装饰装修合同纠纷一案，本院2019年7月31日立案后，依法适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。后本院依法追加佛山市南海区东恒商业投资管理有限公司（以下简称东恒公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告黎应燊到庭参加了第一次庭审，原告黎应燊的委托诉讼代理人张志凯，被告华宇公司的委托诉讼代理人杨炳光到庭参加了两次庭审，第三人东恒公司的委托诉讼代理人谢佳南到庭参见了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告黎应燊向本院提出诉讼请求：1.被告返还装修款290000元及利息（利息按290000元本金，参照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日开始计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月，原告与第三人东恒公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价1209220元购买西樵xxxx，毛坯交付。同时，在第三人东恒公司销售的指导下，原告与被告华宇公司签订《室内装修协议书》，约定由被告按照第三人东恒公司样板房的标准，对原告购买的商品房进行装修。被告负责提供材料、人工。装修总价为416610元。签订《室内装修协议书》后，原告分三笔将全部装修款付给被告，被告开具发票。2019年1月，原告收到收楼通知。但原告在收楼时发现案涉物业装修存在大量问题：入户门门框爆裂、厅门凹凸、插座松动、瓷砖未收边等。最主要的是，房屋交付标准与约定不符，而且从交付的装修结果来看，价格远远不及41多万元。事后，原告联系被告处理装修问题并退回相应的装修差价，但被告却不愿意协商。综上，原告认为，被告未按约定的装修标准交付物业已构成违约，原告有权要求其返还装修差价。故起诉。被告华宇公司辩称，一、案涉《室内装修协议书》是原、被告双方真实意思表示，并不违反我国现有法律、法规之强制性规定，且在协议中明确“双方不存在误解、胁迫、欺诈、乘人之危等事宜。甲方承诺不因任何理由解除、撤销本协议或申请本协议无效”，同时，原告在其所出具的《承诺书》中承认“本人已参观带装修交楼标准的样板房并接收样板房的装修效果”，因此案涉协议时合法有效之合同。更为重要的是，被告华宇公司已全部履行完毕案涉合同项下的义务，原告亦验收了案涉房屋，依约支付装修款是原告必须履行的义务。另，原告在没有提出解除合同、主张合同无效或撤销合同的情况下，直接诉请被告华宇公司退款，其诉请缺乏必要的前提条件。故原告的诉求既无法律依据，又无事实依据。二、装修完毕后被告华宇公司确实通知原告于2019年1月办理装修验收手续，原告经查验也确实发现有令其不满的地方并经双方确认后由被告华宇公司予以修整，直至原告满意，原告才于2019年7月办理了收楼手续。原告的收楼行为本身就证明了装修不存在所谓的质量问题，且原告无证据证明装修存有质量问题，即便有，也属于保修的范畴，而不可能产生退款的法律后果。三、案涉合同虽然与相对应的《商品房买卖合同》属不同的合同、体现的是不同的法律关系，但两者是不可分割的整体。首先，案涉楼盘都是带装修出售的，不存在毛坯出售的情况，且两份合同均于相同或相近的时间点签订，不签订案涉合同，开发商不可能与买受人签订《商品房买卖合同》；其二，案涉房屋建筑面积138.87㎡、套内建筑面积114.64㎡，房款总价1209220元，按建筑面积计每平方米才8707.57元，而案涉楼房位于西樵x内，属江滨物业，在2018年期间绝无可能以此价格买到案涉房产；其三，原告曾填写了一份《认购卡》写明房价为1625830元及“一口价”，而1625830元的房价就是《商品房买卖》中的毛坯价1209220元与案涉装修合同中的装修款416610元之和；最后，由于房地产政策变化的缘故，开发商以带装修及采取双合同售楼的方式已成普遍现象，案涉房屋的销售也不例外，原告作为商品房销售的从业人员深知此情况，故原告诉称房屋交付标准与约定不符，而且从交付的装修后果来看，价格远远不及410000元不是事实，而只是以此不实之词掩盖其恶意诉讼的本质。综上，原告的起诉毫无理据，该诉讼将引发难以预测的道德风险，给房地产市场带来难以估算的不利影响，甚至引发社会不稳定因素，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人东恒公司辩称，一、案涉的商品房第三人采取双合同的形式进行销售，故原告与被告签订的《室内装修协议书》所约定的装修款部分为房价，原告于购买案涉商品房时是清楚的。2017年5月31日，佛山市人民政府办公司发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，作出新建商品住房销售价格备案标准的规定。由于商品房政府的备案价格低于市场价，故第三人采取双合同的形式销售商品房，将毛坯房改为带装修销售，从而将部分房价转至装修合同中，并达到销售价格符合市场价。就本案而言，以下事实足以印证涉案商品房为双合同销售，且《室内装修协议书》所约定的装修款部分为房价而原告是清楚且不存在异议。其一，《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》签订的时间均为2018年3月1日，即两合同均为同时签订。第三人要求两合同同时签订的目的是为了避免原告签订《商品房买卖合同》后拒不签订《室内装修协议书》，从而原告可以低于市场价购得案涉商品房。因此，第三人要求两合同必须同时签订。其二，原告支付装修款定金30000元的时间为2019年2月28日，即在签订《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》前需交付定金。第三人要求原告需提前交付装修定金的目的是为了确定原告必须签订《室内装修协议书》，以避免其拒签。对于未签《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》，原告已交定金的行为，可证实原告对于案涉商品房为双合同销售时清楚的。其三，2018年2月28日，原告签订《承诺书》并承诺若拒签《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》，则其所交30000元订金被没收。其四，原告于2018年2月28日签订《【x】认购卡》，该认购卡中载明案涉的商品房总价为1625830元，该价格为《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》两合同价款之和。更为重要的是，《【x】认购卡》的签订时间早于《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》的时间，即原告对于案涉商品房为双合同销售时清楚并不存在异议。第三人需强调，虽然《【x】认购卡》原告于客户签名确认处并无签名，但对于该卡中客户姓名、地址、价格等内容均为原告亲自书写，由于此价格并无折扣，故无需第三人财务确认，也就无必要原告最后再签名确认。因此，对于为双合同出售案涉的商品房并避免拒签《室内装修协议书》，第三人销售如下：首先，原告同意按总价1625830元购买案涉商品房，并签订《【x】认购卡》；其次，原告需出具承诺书，承诺需同时签订《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》；再次，原告需支付30000元定金，若拒签《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》则没收其定金；最后，以上所有手续办结，第三人才与原告签订《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》。二、原告实为某楼盘的销售人员，对于政府限价的情况下，开发商采取双合同售楼的模式其是清楚的。原告违反诚信行为。诉讼中，原告举证如下：1.商品房认购书原件1份、告知书原件1份、室内装修协议书原件1份、银联刷卡单原件2份、农业银行交易明细打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司南海大岗支行业务专用章），用以证明原告以总价1209220元认购该商品房，开发商要求将装修问题交由被告负责，原告同意被告按样板房标准进行装修。后原告与被告签订装修协议书，约定装修费用为416610元。之后原告通过POS机刷卡及银行转账向被告支付装修款合计416610元；2.广东省增值税发票原件1份，用以证明被告于2018年5月28日向原告开具416610元发票，发票备注为xxxx装修款，被告收取原告款项的性质是非常清楚的；3.微信聊天记录打印件1页（已核对手机原始载体）、样板房图片打印件7张，用以证明被告应按照样板房的标准来装修案涉商品房。但实际交付时，远远达不到约定交付标准；4.x（业主收楼）遗留问题维修确认表复印件1份，用以证明原告验收当天，案涉商品房存在大量装修质量问题。从做工、用料材质等方面均达不到合同约定四十多万的装修标准。案涉装修合同显失公平，应当按实际装修价格来计算装修款，被告应当将差价部分返还原告；5.照片打印件3页，用以证明案涉商品房经原告验收后，原告于开庭前10月10日前往查看，仍发现存在大量装修问题。原告购买该房屋用作婚房，但应装修问题一直未能使用。诉讼中，被告华宇公司举证如下：1.营业执照复印件1份、资质证书复印件1份，用以证明被告的民事主体资格，被告具备二级装备资质；2.承诺书原件1份，用以证明原告同意装修是原告与开发商签订房屋《认购书》前提条件；原告已知悉样板房的装修情况；3.遗留问题确认表原件2份、装修交楼书原件1份，用以证明在原告未收楼之前，案涉房屋的装修确认存在原告不满之处，但被告已经维修义务，且原告已于2019年7月3日验收并办理了收楼手续；4.照片打印件1组，用以证明样板房的装修情况；5.认购卡原件1份。证明案涉房屋的总价1625830元，即是毛坯价和装修款之和。6、商品房买卖合同原件1份，用以证明买卖合同与装修合同是同时签订的，案涉房屋的毛坯价为1209220元，按建筑面积每平方售价仅为8707.57元，而该价不可能购得案涉房屋。诉讼中，第三人东恒公司没有提供证据材料。经庭审质证、辩证，被告及第三人对原告提供的证据1-2、4真实性无异议，原告和第三人对被告提供的证据1-2、证据3中的遗留问题确认表（2019年1月14日）、证据6真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据3及被告提供的证据4，第三人作为开发商对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据5，该照片拍摄的时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据3中的遗留问题确认表（2019年1月29日），原告确认房屋确认存在确认表中存在的问题，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据3中的装修交楼书，原告确认该交楼书由其本人签名确认，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据5，原告确认认购日期、认购单位、客户姓名、联系电话、身份证号码、通信地址均由其本人所写，且认购卡中所载明的价格1625830元与原告购买房屋实际支付的价款一致，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年2月28日的《【x】认购卡》载明xxx原价1625830元。2018年2月28日，原告黎应燊出具《承诺书》，该承诺书写明原告黎应燊于2018年2月28日已下xxx的装修定金30000元，原告已参观带装修交楼标准的样板房并接受样板房的装修效果，原告承诺于签订承诺书即日起三天内（即2018年3月7日前）一次性交付该单位的装修首付109390元，并签订《室内装修协议书》，价款307220元于签订当日办理装修款按揭手续。2018年2月28日，原告黎应燊向被告华宇公司刷卡支付30000元。2018年3月1日，原告黎应燊（乙方、认购人）与第三人东恒公司（甲方、出售人）签订《商品房认购书》，约定：乙方有意向购买甲方开发建设的x一期x1104物业，建筑面积138.87平方米，套内面积114.64平方米，认购价1209220元；甲乙双方签订认购书时，乙方愿意支付30000元整给甲方认购物业的订金；乙方应于认购书签订后7日内（即2018年2月28日起至2018年3月7日止）到西樵xx销售中心签订《商品房买卖合同》。2018年3月1日，原告黎应燊（买受人）与第三人东恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区***********樵xxxx，总计1209220元，首期款369220元于预售合同网上签订之日起1日内支付；剩余房款金额840000元应于2018年4月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。双方并约定其他权利义务。2018年3月1日，原告黎应燊（甲方）与被告华宇公司（乙方）签订《室内装修协议书》，约定：甲方认购了西樵xxxx，乙方凭本协议代甲方向该商品房的发展商办理收楼手续，甲方承认该手续并对此无异议；乙方对该商品房进行装修，甲方提供部分材料，并由乙方按附件《装修标准》将该商品房交付给甲方；乙方向甲方提供上述服务，总报价为416610元，该费用包含了乙方的品牌价值、服务费、设计费、材料费、劳务费、监理费、水电费、合理利润等可能发生的费用，甲乙双方同意费用一次性包干，且不再另行结算；甲方须于2018年3月2日前向乙方支付首期款126610元（含定金），并于当天向银行提交完整资料办理余款290000元的银行按揭贷款；本协议基于甲方该商品房买卖合同的签订并生效从而协议中关于甲乙双方约定生效，若甲方因该商品房无法成功签约，则协议作废。《室内装修协议书》后附装修标准，装修标准包括室内和设备两部分。同日，原告黎应燊在《告知书》上签名确认已购买xxx房，该商品房毛坯按期交付的前提下，装修交付时间为2019年6月30日前。同日，原告黎应燊向被告华宇公司刷卡支付96610元。2018年5月28日，被告华宇公司出具发票，确认收到原告黎应燊*建筑服务*工程款416610元。原告黎应燊在2019年1月14日的《x（业主收楼）遗留问题维修确认表》中指出xxx存在的需要维修的问题。2019年7月3日，原告黎应燊在《装修交楼书》尚签名确认收到门匙6条、室内门匙共15条、信报箱钥匙2条、门禁卡3张。另查明，被告华宇公司具备建筑装饰装修工程专业承包贰级资质。再查明，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函〔2017〕326号），该通知加强了商品住房价格备案管理，要求各区根据实际情况分区域划定新建商品住房销售价格备案标准。对超出区域新建商品住房销售价格备案标准的商品住房项目，影响区域房地产市场平稳健康发展的，暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房销售备案。2019年7月31日，原告提起诉讼。诉讼中，被告及第三人均陈述装修款实际为xxx房价款的一部分；原告否认装修款为房价款的组成部分。原告明确其要求被告退还装修款是以继续履行《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修协议书》为前提，原告要求被告退还装修款是因装修现状达不到装修总价，并非要求被告赔偿修复费用。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。关于装修款是否为xxx房价款的组成部分，本院分析如下：首先，原告对于购房款总额的认识；2018年2月28日的《【x】认购卡》明确载明xxx的原价为1625830元，而2018年3月1日的《室内装修协议书》约定的装修款与《商品房买卖合同》约定的房价款的总和亦为1625830元，两者金额完全一致，且结合原告的陈述及原告的举证可知，其在签订《商品房买卖合同》前已确知xxx是带装修出售，故原告对于其购买xxx应支付的房价款总额为1625830元应当是清楚知悉的。其次，从合同签订的时间及《室内装修协议书》的条款来看，在签订《室内装修协议书》及《商品房认购书》、《商品房买卖合同》前，原告已于2018年2月28日向被告华宇公司支付装修定金30000元，该付款方式明显与正常的装饰装修合同交易方式不同。而从《室内装修协议书》的条款来看，该协议书虽名为装修协议，但费用结算方式为一次性包干，不再另行结算，协议仅约定装修标准，对装修项目对应的单价、工程量、装修款的具体构成均未进行约定，且原告和被告签订的《室内装修协议书》与原告和第三人签订的《商品房买卖合同》于同一日签订，从上述情况均可看出，原告和被告华宇公司签订的《室内装修协议书》明显有别于通常的装饰装修合同，该《室内装修协议书》与《商品房买卖合同》实际共同构成了原告购买xxx的文件，两者属于不可分割的整体。最后，从市场实际情况看，被告和第三人均认可《室内装修协议书》约定的装修款实际为xxx房价款的一部分，且第三人作为开发商在诉讼中明确表示其是因《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函〔2017〕326号）的发布，致商品住房销售价格备案价过低而采取双合同形式销售商品房将部分毛坯房的房价款转移至装修款中，结合《室内装修协议书》及《商品房买卖合同》的签订时间确在房地产市场调控政策施行后，被告和第三人关于装修款性质的主张具有高度可能性。综上所述，本院确定《室内装修协议书》是《商品房买卖合同》的组成部分，xxx的总价款应由《室内装修协议书》约定的装修款及《商品房买卖合同》约定的购房款共同构成，因《室内装修协议书》所约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是xxx房款的一部分，其与《商品房买卖合同》约定的房价款，共同构成带装修的xxx的总价款。原告在选择继续履行《商品房买卖合同》及《室内装修协议书》的情况下，要求退还部分装修款290000元及利息无事实和法律依据，本院依法不予支持；对原告要求对装修工程进行造价鉴定的申请，本院依法不予准许。原告在继续合同的前提下，认为xxx装修存在质量问题的，可向合同相对方另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告黎应燊的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2825元（原告已预交），由原告黎应燊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年十一月十八日书记员 郑幸莉