福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民初233号 原告：志高实业（龙岩）有限公司，住所地龙岩市新罗区东肖镇（企管站大楼310室），统一社会信用代码9135080055320955XW。 法定代表人：程壮，总经理。 诉讼代表人：福建力涵律师事务所，系志高实业（龙岩）有限公司管理人。 负责人：张宝发。 委托诉讼代理人：陈健超，福建力涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁，福建力涵律师事务所实习律师。 被告：龙岩旭升消防安全服务有限公司，住所地龙岩市新罗区东肖镇龙腾南路志高科技产业园广场商业街13号13301室，统一社会信用代码91350800MA2XTJ0198。 法定代表人：陈玮雄，执行董事。 委托诉讼代理人：江积经，福建公治律师事务所律师。 原告志高实业（龙岩）有限公司与被告龙岩旭升消防安全服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志高实业（龙岩）有限公司的委托诉讼代理人陈健超、李洁，被告龙岩旭升消防安全服务有限公司的委托诉讼代理人江积经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告龙岩旭升消防安全服务有限公司分别于2016年12月6日、2018年1月1日订立的《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13301、ｚｚｓｙ-13401）无效；二、判令被告龙岩旭升消防安全服务有限公司立即将位于龙岩市新罗区腾退并返还原告，并支付自2018年10月29日起至腾退返还之日止按135元／日计算的逾期腾房占有使用费。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为“判决解除原告与被告龙岩旭升消防安全服务有限公司分别于2016年12月6日、2018年1月1日订立的《房屋租赁合同》（合同编号：ｚｚｓｙ-13301、ｚｚｓｙ-13401）。事实与理由：志高实业（龙岩）有限公司因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，龙岩中院已于2018年8月29日裁定受理志高实业公司的破产清算申请，并指定福建力涵律师事务所担任志高实业公司管理人。管理人查明，在法院裁定受理志高实业公司的破产清算申请前，以志高实业公司为甲方、被告龙岩旭升消防安全服务有限公司为乙方，双方于2016年12月6日订立了《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13301）一份，主要约定：1、租赁房屋（场所）坐落在龙岩市新罗区，面积990平方米；2、租赁用途：乙方租赁房屋用于消防培训等相关行业；3、租赁费用：月租金为每平方米6元，每月租金为5940元。双方于2018年1月1日订立《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13401）一份，主要约定：1、租赁房屋（场所）坐落在龙岩市新罗区，面积900平方米；2、租赁用途：乙方租赁房屋用于办公、展示等相关行业；3、租赁费用：月租金为每平方米4.5元，每月租金为4050元。上述合同签订后，被告龙岩旭升消防安全服务有限公司实际占有使用租赁物作为经营场所。本案的租赁物为志高实业公司投资建设的龙岩志高动漫产业园12＃、13＃、14＃、15＃楼商业用房的一部分，该商业用房位于龙岩市新罗区龙腾南路西侧（东肖动漫新区地块三）2012拍-18地块北侧。因志高实业公司未依约支付该地块的土地出让金，该地块的土地使用权出让合同已被龙岩市国土资源局解除，并且，12＃-15＃号楼商业用房建设工程未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，志高实业公司就未取得建设工程规划许可的13＃楼与龙岩旭升消防安全服务有限公司订立的《房屋租赁合同》属无效合同，为此，管理人已于2018年10月27日向龙岩旭升消防安全服务有限公司发出《告知书》，告知其在收到告知书之日起三十日内将租赁物腾退并移交给管理人，但龙岩旭升消防安全服务有限公司并未在指定期限内移交。管理人认为，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，被告龙岩旭升消防安全服务有限公司未在管理人给予的宽限期内返还租赁物，已构成无权占有，应当立即返还租赁物并支付逾期腾退期间的占有使用费，同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，管理人有权请求被告继续按照《房屋租赁合同》约定的5940元／月、4050元／月的租金标准支付占有使用费。综上，管理人依据《民事诉讼法》的有关规定起诉，望依法判如所请。 被告龙岩旭升消防安全服务有限公司辩称：一、关于管辖及回避问题。依照原告自述福建力涵律师事务所的管理人的身份系由龙岩市中级人民法院指定的，为此，就志高实业破产事宜，福建力涵律师事务所需要向龙岩市中级人民法院汇报及服从其管理；龙岩市中级人民法院受理本案案件，与福建力涵律师事务所之间是存在一定的利益关系的，为此，就本案由龙岩市中级人民法院进行管辖以及是否整体回避问题，请求慎重考虑。二、本案两份《房屋租赁合同》经双方签订生效，不存在无效的情形。原告要求解除合同，其依据为合同的法定解除。但《中华人民共和国合同法》第94条对合同的法定解除进行明确规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”首先，本案不存在上述规定中第（二）、（三）、（四）款的情形。其次，本案龙岩市国土资源局（龙国土资2015-187号）的文件早于两份《房屋租赁合同》，原告在签订《房屋租赁合同》即已经知道2012拍-18号《出让合同》被解除，不属于不可抗力概念中“不能预见”的情形，为此不符合上述规定第（一）款。至于第（五）款，属于法律兜底条款，应由原告说明本案属于符合哪项法律中关于法定解除的条款。综上所述，本案不存在合同法定解除的情形请求驳回原告的诉讼请求。三、答辩人依照合同约定缴纳租金，不存在需要补缴租金的问题。1、针对合同编码为zzsy-13301的《房屋租赁合同》，答辩人自开始使用后，即先后向龙岩幸福国旅游景区管理有限公司和志高实业（龙岩）有限公司管理按照合同约定5940元/月缴纳租金，不存在未交情形。2、针对合同编码为zzsy-13401的《房屋租赁合同》，租期为2018年1月1日至2028年12月31日，其中第四条约定30个月免租期，2021年1月1日开始，租金每年递增5%，依照双方合同约定，暂时还在免租期内。综上所述，答辩人认为：本案合同自成立时生效，亦不符合解除的条件，答辩人依约缴纳租金，不存在欠付情形，请求人民法院驳回原告诉请。 本案在审理中，原告提供以下证据： 证据一，《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13301）及《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13401）各一份，证明原告与被告于2016.12.6订立了《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13301）一份，主要约定：1、租赁房屋（场所）坐落在龙岩市新罗区，面积990平方米；2、租赁用途：乙方租赁房屋用于消防培训等相关行业；3、租赁费用：月租金为每平方米6元，每月租金为5940元。合同还就其他权利义务进行约定。原告与被告于2018.1.1订立《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13401）一份，主要约定：1、租赁房屋（场所）坐落在龙岩市新罗区，面积900平方米；2、租赁用途：乙方租赁房屋用于办公、展示等相关行业；3、租赁费用：月租金为每平方米4.5元，每月租金为4050元。合同还就其他权利义务进行约定。 证据二，告知书、ＥＭＳ快递单、投递状态查询，证明志高实业管理人告知被告2016.12.6、2018.1.1签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，要求被告将龙岩市新罗区楼腾退移交管理人，而且通知已到达被告的事实。 证据三，《国有建设用地使用权出让合同》、《龙岩市国土资源局关于解除2012拍-18号国有建设用地使用权出让合同的通知》、《福建省龙岩市人民政府常务会议纪要》，证明12#-15#楼商业用房占用的建设用地使用权出让合同因志高公司逾期未足额支付土地出让金，已被原龙岩市国土资源局于2015.6.2解除，并收回土地使用权。志高实业未取得该建设用地使用权。 被告质证意见：对证据一的两份合同的真实性和证明的内容均没有异议，但第二份合同还在免租期内。对证据二的真实性没有异议，但对证明的内容部分有异议。有收到原告发出的告知书，但是两份合同的有效性的问题不是由管理人确定的。对证据三的真实性和证明的内容均没有异议，但是之所以会被解除，是因为本案的原告没有按期的缴纳相应的土地出让金造成的。 本案在审理中，被告提供以下证据： 证据一，租金缴纳记录，证明：1、被告依照房屋租赁合同的约定，向原出租人及现破产管理人支付租金5940元/月，其中ZZSY-13401号房屋租赁合同的房产尚在30个月的免租期内。2、被告签订租赁合同均在人民法院确定破产管理人之前。 证据二，装饰施工合同、装修工程预算清单，证明被告承租13号楼13301室后，投入2159698.20元，用于装修，设立消防培训学校。 证据三，现场照片4张，证明被告公司现状。 证据四，正鑫评龙（2017）55号意见书，证明被告在价格评估基准日（2017.5.19）的价格为1557300元。 原告质证意见：对证据一的真实性没有异议，但不能证明其主张。对证据二的真实性有异议，与本案也没有直接的利害关系。对证据三的真实性没有异议，但不能证明其主张。对证据四的真实性没有异议，但与本案没有直接的因果关系。 本院认为，除被告提供的证据二外，原被告对对方提供的其余证据的真实性均无异议，上述证据可以作为认定案件事实的依据，本院予以认定并在卷佐证。被告提供证据二，原告对真实性提出异议，由于被告并未在本案中对其装饰装修损失提出诉请，本院不予审查认定。 根据上述证据，本院对本案事实作如下认定：2016年12月6日,志高实业公司（甲方）与龙岩旭升消防安全服务有限公司（乙方）订立了一份《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13301）一份，主要约定：1、甲方将坐落在龙岩市新罗区，面积990平方米的房屋租赁给乙方；2、租赁用途：乙方租赁房屋用于消防培训等相关行业；3、租赁费用：月租金为每平方米6元，每月租金为5940元。租赁期限为2016年12月1日至2024年10月31日。甲方提供8个月免租期，即从2016年12月1日至2017年7月31日。第三年开始每年递增5%。押金17820元在合同签订日收取。第九条约定，如需出卖、抵押租赁房屋，提前3个月告知乙方。第十四条约定，如因国家建设、不可抗力等等原因导致甲方终止合同，需提前30日书面通知乙方，因此给乙方造成损失，双方协商解决。2018年1月1日，双方又订立《房屋租赁合同》（合同编码：ｚｚｓｙ-13401）一份，主要约定：1、租赁房屋（场所）坐落在龙岩市新罗区，面积900平方米；2、租赁用途：乙方租赁房屋用于办公、展示等相关行业；3、租赁费用：月租金为每平方米4.5元，每月租金为4050元。租赁期限为2018年1月1日至2028年12月31日。甲方提供30个月免租期。上述合同签订后，被告龙岩旭升消防安全服务有限公司实际占有使用租赁物作为经营场所。并对所租赁场所进行装饰、装修，用于设立消防培训学校。被告对于ｚｚｓｙ-13301的《房屋租赁合同》，已按约定向志高实业（龙岩）有限公司支付了租金。ｚｚｓｙ-13401的《房屋租赁合同》，约定免租金30个月，现还在免租期内。由于原告志高实业公司未依约支付本案租赁用房的土地出让金，龙岩市国土资源局解除了与原告的案涉地块即东肖动漫新区地块三（2012拍-18地块）的土地出让合同，由龙岩市国土局收回。原告的12＃-15＃号楼商业用房建设工程也未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。 另查明，原告志高实业（龙岩）有限公司因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，本院已于2018年8月29日裁定受理志高实业公司的破产清算申请，并指定福建力涵律师事务所担任志高实业公司管理人。 再查明，管理人于2018年10月27日向龙岩旭升消防安全服务有限公司发出《告知书》，因案涉用地的土地出让合同被解除，被告应在收到告知书之日起三十日内将租赁物腾退并移交给管理人，但龙岩旭升消防安全服务有限公司并未在指定期限内移交。 本案的争议焦点为：1、原告请求解除与被告签订的房屋租赁合同及要求返还租赁房屋是否成立？2、被告是否应支付原告房屋占有使用费？ 本院认为，原告志高实业（龙岩）有限公司与被告龙岩旭升消防安全服务有限公司所签订的zzsy-13301及zzsy-13401两份租赁合同，均系当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。zzsy-13301合同第十四条及zzsy-13401合同第十二条均约定，如因国家建设、不可抗力等等原因导致甲方终止合同，需提前30日书面通知乙方，因此给乙方造成损失，双方协商解决。本案因原告的土地被国土局收回，原告客观上无法再出租房屋，其提出解除本案的租赁合同，符合双方的约定，但需提前30日通知被告龙岩旭升消防安全服务有限公司。原告已于2018年10月向被告发函，告知了被告解除双方的合同，被告对于原告要求提前解除合同的事项应已知晓。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告收到原告的解除通知后，没有证据证明有提出异议，也未请求人民法院或仲裁机构确认解除的效力，应视为对原告解除的通知无异议。本案双方签订的租赁合同应予以解除。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”本案中，原告的破产清算申请已被法院受理，管理人要求解除与被告的租赁合同具有法律依据。故对原告请求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后由此给被告造成损失，按合同约定，双方可另行协商解决，原告在诉讼中亦表示可向管理人申报相关债权，故本院对此不予审理。针对合同编号为zzsy-13301的《房屋租赁合同》，被告已先后向龙岩幸福国旅游景区管理有限公司和志高实业（龙岩）有限公司管理人按照约定的5940元/月缴纳了租金至原告起诉时止，未欠原告租金。对合同编号为zzsy-13401的《房屋租赁合同》，租期为2018年1月1日至2028年12月31日，其中第四条约定被告享有30个月的免租期，至原告提起本案诉讼时，尚在免租期内。因此，原告主张支付自2018年10月29日起至腾退返还之日止按135元/日计算的逾期腾房占有使用费，本院不予支持。 综上，原告诉请解除与被告签订的租赁合同并返还租赁房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持，但其请求被告支付逾期腾房占有使用费，依据不足，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告志高实业（龙岩）有限公司与被告龙岩旭升消防安全服务有限公司于2016年12月6日、2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告龙岩旭升消防安全服务有限公司应于本判决生效后三十日内将位于龙岩市新罗区的房产腾退并返还给原告志高实业（龙岩）有限公司。 三、驳回原告志高实业（龙岩）有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费898.9元，由被告龙岩旭升消防安全服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  张文池 审判员  郭胜华 二〇一九年十一月七日 法官助理吴金燕 书记员郑冬明 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。