徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初6251号原告：宋立胜，男，1977年2月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文静，江苏青创律师事务所实习律师。被告：单作皊，男，1925年1月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：邵春，江苏行于思律师事务所律师。被告：单保中，男，1979年9月4日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：翟学琴，江苏世君律师事务所律师。原告宋立胜诉被告单作皊、单保中买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋立胜及其委托诉讼代理人陈召强、王文静，被告单保中及其委托诉讼代理人翟学琴到庭参加诉讼，被告单作皊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋立胜诉称，2017年5月30日二被告与原告签订《房产出售证明》合同，约定二被告将其所有的位于徐州市铜山区的房产（地址为原单集镇国税局），以108万元价格出售给原告，并约定合同签订后15日内被告交付房屋并协助原告办理过户手续。合同签订后，原告于当日通过铜山农商行、中国邮政储蓄银行转账给被告单保中1025000元房款，并约定剩下房款等二被告将房屋清理干净后原告再行给付。后被告迟迟不履行合同义务，原告多次要求，被告仍不清理房屋、不腾房交付，后原告多次催要房款仍未果。请求判令：一、解除合同，二被告返还原告购房款1030000元；二、二被告赔偿利息（以203000元为基数，自原告付房款次日起，至被告返还房款之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；三、二被告赔偿因房价升值对原告造成的损失10万元；四、二被告承担本案诉讼费、保全费、律师费。被告单保中辩称：第一、原告是首先存在违约行为，原告与被告于2017年5月31日签订的房产出售证明合同约定，原告将108万元购房款一次性付清，但是原告只交付了1025000元，原告没有按照合同约定全面履行自己的义务；第二、原告在事实与理由中陈述剩下的购房款是等被告将房屋清理干净后再行给付，没有事实与法律依据。被告的房屋没有交付是由于原告违约未付清房款以及原告变更腾空房屋的时间所导致，原告在签订合同后将进两年的时间才找到被告要求被告腾空房屋，被告对原告的要求一直表示同意，并且已经将房屋腾空。被告已经履行了交付的义务，根本不存在违约导致合同解除的情形。现合同完全可以继续履行。原告提供了以下证据：证据一、2017年5月30日二被告出售房产证明一份、2017年5月30日原告配偶转账给单保中配偶转账凭证，总计1025000元，证明双方合同真实有效，原告按约打款，全面履行义务；证据二、照片两张及证人证言一份，涉案房屋由被告出租给案外人经营电动车生意，证明被告并未履行合同交付义务。证人单某,4证明原告一直向被告催要房屋，也履行催告手续，被告仍未履行合同义务。根据相关法律规定，原告已履行相关法律义务，被告构成根本违约。被告单保中质证意见为：对证据一房产证明、三性均无异议，以及相关打款凭证也无异议，但是打款凭证的金额是1025000元，并不是1030000元；对证据二、照片关联性有异议，照片能够证明涉案房屋由案外人租赁，但不能证明被告未交付房屋。因为该房屋在签订房产出售证明时已经出租给案外人，原告是知道此事实的，并且也认可租赁的状态，在合同签订后原告并没有向承租人主张自己的权利，视为原告同意涉案房屋一直由承租人承租，并不是被告没有交付房屋，出租的房屋应当由原告去找承租人协商要求承租人迁出房屋。被告单保中提供了以下证据：提交录音光盘一份及书面整理材料一份，证明原告与被告重新商定了被告交付房屋的时间，而且原告也同意被告在8月份腾空剩余两间房屋即愿意继续履行合同。在录音内容中原告也承认了之所以想解除合同的原因是因为原告想购买被告房屋楼上的他人房屋，一直没有购买成功，所以才反悔不想购买原告的房屋。原告质证意见为：录音笔录记载关键点有误，“我一直在找你”他记载的是“我一直没找过你”。经审理查明，2017年5月30日，原告宋立胜（乙方、购买方）与被告单作皊、单保中（甲方、出售方）签订了《房产出售证明》一份，其中约定：甲方将其所有的原单集国税所办公用房产出售给乙方；乙方应将购房款1080000元一次性付清；甲方应当在本合同签订之日起15日之内腾空房屋交付乙方，如果需要办理房屋过户手续，甲方应当积极配合。合同签订后，原告通过银行转账的方式向被告单保中支付了购房款1025000元。另查明，被告单作皊（乙方、购买方）于2003年1月24日与铜山县国家税务局张集管理分局（甲方、出售方）签订了《房产出售合同》一份，约定甲方将本案诉争房产以35000元出售给乙方。2002年11月26日、28日被告单作皊向徐州市铜山县国家税务局缴纳房款35000元房款。但双方未办理不动产过户手续，现该处不动产权登记证明所有权人仍然为单集税务所。本院认为，土地使用权人未经有权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权及地上物的，应当认定合同无效。本案中，原告宋立胜诉称两被告未按合同约定将房屋交付给原告，已经构成根本违约，要求两被告返还购房款、赔偿利息、赔偿损失。被告辩解原告未按约定付清购房款，系原告违约在先，应继续履行合同。本院认为，人民法院在审理合同纠纷案件时应主动审查合同效力。经查，案涉单集税务所土地，系原铜山县人民政府于1985年为解决单集税务所办公用房问题所征迁的土地，土地性质登记为“国有”，原被告均不能提供涉案土地使用权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条之规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中原被告虽自愿签订《房产买卖协议》，但因违反国家强制性法律规定，根据《合同法》第52条第（五）项之规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”故本院认定，原被告订立的房产出售协议无效。关于被告是否应当赔偿原告损失，依据《合同法》第五十八条，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，由此造成的损失应双方按照过错程度分担。本案中，根据《房屋所有权证》以及《单位用地土地登记年审登记表》上记载的内容，原被告均应明知涉案房产系建设在国有土地上，如要买卖需经有关部门批准，现因违反国家强制性法律规定导致合同无效，均应承担过错责任。本院考虑被告在收取原告房款后并未实际交付房屋，故应支付占有房款期间的利息损失，原告诉请被告自2017年6月1日起给按照人民银行同期贷款利率给付的利息，符合法律规定，本院予以支持。原告主张已经给付房款1030000元，被告单保中认可收到1025000元，依据原告提供的银行转账记录，本院认定原告交付给被告房款为1025000元。原告主张因房价升值造成损失100000元，本院认为，当事人不应基于无效的法律行为获得利益，故对原告的该项诉请本院不予支持。对于本案中可能涉及的国有资产处置不当等问题，本院依法将线索移送至铜山区国税局及监察机关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告宋立胜与被告单作皊、单保中签订的房屋买卖合同无效。二、被告单作皊、单保中于本判决生效后十日内返还原告宋立胜购房款1025000元及利息（以1025000元为基数，自2017年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14925元，保全费5000元，共计19925元，由被告单作皊、单保中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。（此页无正文）审 判 长  朱信鑫人民陪审员  赵树贤人民陪审员  张明飞二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张雨霄