宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2019）宁0323民初2827号原告：盐池县家盛物业管理有限公司。法定代表人：靳某。委托诉讼代理人：王某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：侯某1，系宁夏奋进律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：温某，1953年10月26日，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。原告盐池县家盛物业管理有限公司与被告温某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盐池县家盛物业管理有限公司的法定代表人靳某及其委托诉讼代理人王鹤龄、侯某1，被告温某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盐池县家盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告交纳2010年11月1日至2019年5月30日的物业管理费4741元；2.请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系盐池县家和园小区的业主，原告系家和园住宅小区业主委员会的小区物业管理公司。2009年1月1日，盐池县家和园住宅小区业主委员会和原告签订了《家和园小区物业管理合同》，合同约定，为加强家和园小区的物业管理、保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适和文明的居住环境，业主委员会将该小区委托给原告统一管理，管理事项包括：1、业主房屋共用部分的维修和养护；2、小区的消防设施、电梯、机电设备、路灯、园林走廊、绿化带、道路、停车场的使用维护和管理；3、整个小区清洁卫生及其它服务事项。合同同时约定物业服务费按照业主居住面积每月每平方米收取0.35元，经物价部门核定2013年调整为每月每平方米0.48元，高层业主需另行交纳电梯维护费，合同约定了原告不承担车辆丢失和车身划伤的责任。被告自2010年11月1日至2019年5月30日，共欠交物业费4741元，欠交期限3132天，经原告多次催要至今，被告拒不交纳，影响了原告雇佣的小区管理和服务人员的工资发放，影响了原告从事小区绿化及路灯管理的水电费等成本支出，也严重侵犯了已交费业主的切身利益。原告认为，物业费的正常收取是小区公共秩序、环境卫生和小区绿化及房屋公共设施配套管理的根本保证，如果物业费不能收取，物业公司被迫撤出将会导致小区无人管理，垃圾成山，故为了原告及大多数业主的利益，原告特提起诉讼，望法院依法判决并支持原告的各项诉讼请求。被告温某辩称，1、原告家盛物业是隆基房地产委派的物业公司，物业公司法定代表人为开发商法定代表人的弟弟，物业及房屋质量问题物业公司应该承担责任，按照物业合同约定，物业公司有义务维修，但原告未经业主同意，进行了小区拉网打孔，在被告的楼道窗户打孔穿线施工，窗扇关不住，导致冬天住户受寒风的影响，物业公司不解决并且态度恶劣；2、小区绿化不进行及时打理，任花草任意生长，服务不到位；3、小区照明不及时，导致小区晚上一片漆黑，给老年人带来安全隐患；4、小区大门的推拉门不经业主同意，改成栏杆式；5、小区非机动车随意出行，存在安全隐患；6、小区单元门损坏，不彻底维修，用铁丝绑住不能解决实质问题；7、小区物业乱收费，收据上注明2009年11月就开始收费，收费方式不合法，物业费每平方米0.35元，后调整为每平方米0.48元，是否有相关文件证明，我怀疑家盛物业有诈骗行为；8、物业每年应该公布一次，装修押金至今未退，家盛称抵顶物业费，这种做法不合法。原告诉请的物业合同，2010年三期的房子，之前的我不知情；9、物业公司提高收费标准，管理不到位，原告现在起诉，为了维护开发商的权益，互相推诿不解决小区住户问题；10、我和小区业主提议，十年未开一次会议，请物业公司对小区整治，并赔偿被告的损失20000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的家和园业主委员会委托小区物业管理合同，能够证实原告为盐池县家和园小区进行物业服务，本院依法予以认定。对原告提交的盐池县发展和改革局、盐池县住房和城乡建设局盐发改价[2013]69号文件，被告对其真实性无异议，对该证据真实性予以认定。对原告提交的物业费执行标准公示照片，该公示牌在家和园小区院内及物业办公室公开设立，供业主阅读，故对其真实性予以认定。对原告提交的欠款明细表，被告认为不属实，该欠款明细表虽为原告单方制作，但结合被告当庭自认的房屋面积及未缴纳物业费的时间，与欠款明细表载明的时间相互吻合，故对欠款明细表本院予以认定。对原告提交的每日物业服务记录，虽为原告单方记录，但能够证实原告在家和园小区进行物业服务的事实，本院予以认定。对原告提交的对小区进行物业服务的照片，能够达到原告的证明目的，依法予以认定。对证人侯某2、邓某的证言，其二人系原告雇佣为家和园小区进行服务的人员，能够证实原告为家和园小区进行物业服务的事实，对证人证言予以采信。对被告提交的照片，能够直观反映家和园小区现存问题，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系盐池县家和园小区20-3-201室业主，该房屋面积为102.93㎡，原告系依法登记注册的物业服务企业，资质等级为叁级。2009年1月1日，原告与盐池县家和园业主委员会签订《家和园业主委员会委托小区物业管理合同》，该合同约定：为加强家和园小区的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，业主委员会将该小区物业委托给原告统一管理，综合服务。管理事项包括：（1）房屋的使用、维修、养护；（2）物业管理的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、园林绿化地、道路、停车场等）的使用、维修和管理；（3）清洁卫生；（4）……及其它服务事项，合同同时约定物业服务费按照业主居住面积收取0.35元每月每平方米，委托管理期限为3年，自2009年1月1日起到2011年12月31日止。《家和园业主委员会委托小区物业管理合同》履行期限届满后，原告仍然为盐池县家和园小区进行物业管理。2013年3月25日，经物价部门核定：三级服务收费标准为0.48元每月每平方米，浮动幅度为±20%，以上基准价中不包含电梯系统、二次供水系统、供热系统和太阳能热水系统的运行维护费。收费面积为建筑面积。具体收费标准由业主委员会或业主与提供服务的物业管理企业根据上述规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。原告于2013年将物业服务收费上浮20%，即物业费按照0.48元每月每平方米执行。被告自2010年11月1日至2019年5月30日共欠物业费4741元。原告催缴未果，遂诉至法院。本院认为，原告为被告所在的小区提供物业服务，虽物业管理合同所约定的服务期限届满后，原、被告未重新签订物业服务合同，但业主仍接受物业公司管理和服务，双方成立事实物业合同关系，应受法律保护。被告作为小区业主接受服务，理应向原告支付物业费。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题及时予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现被告以原告物业服务不到位，存在种种问题不予解决为由拒缴2010年11月1日至2019年5月30日期间的物业服务费4741元的理由不成立，应承担交纳拖欠物业费的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告温某支付原告盐池县家盛物业服务有限公司物业费4741元，于本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告温某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 黄倩倩人民陪审员 刘美英人民陪审员 张淑琴 二〇一九年十一月二十六日书 记 员 孙勇芳附：本案所适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业要求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。