中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9360号上诉人(原审被告)：昆山盛誉房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：罗雄，董事长。委托诉讼代理人：程诤，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蒋世琦(PAULSHI-QIJIANG)，男，1958年5月26日出生，现住美利坚合众国。委托诉讼代理人：傅朗，上海市汇业律师事务所律师。上诉人昆山盛誉房地产开发有限公司(以下简称盛誉公司)因与被上诉人蒋世琦(PAULSHI-QIJIANG)房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初48729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛誉公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者改判驳回蒋世琦的一审诉请。事实和理由：一、一审法院程序违法，应当发回重审。一审法院在(2018)沪0106民初7760号一案审理中，撇开实际承租人，主持调解蒋世琦与正再品牌策划(上海)有限公司(以下简称正再公司)就上海市静安区万航渡路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的租赁合同纠纷一案，侵害盛誉公司的合法权益，故蒋世琦与正再公司之间的权利义务转让行为对盛誉公司不发生效力，蒋世琦并不是本案适格的诉讼主体，其无权主张租金。盛誉公司在一审法院审理中申请追加正再公司为本案第三人，以便查明租金抵扣事实，但一审法院未予以追加。二、一审法院判令盛誉公司承担租金人民币40,000元(以下币种均为人民币)、违约金12,000元缺乏事实和法律依据。正再公司确认支付盛誉公司为(2018)沪0106民初7760号一案所发生的律师费，即由转租关系中的出租人承担并在租金中抵扣。一审法院判令的租金违约金金额过高，未考虑盛誉公司的申请调整违约金。蒋世琦辩称，不同意盛誉公司的上诉请求。蒋世琦与盛誉公司之间就系争房屋建立的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行，盛誉公司主张的40,000元律师费抵扣租金没有事实和法律依据。蒋世琦向一审法院起诉请求：一、盛誉公司支付蒋世琦欠付租金60,000元；二、盛誉公司支付蒋世琦迟延支付租金违约金12,000元。一审法院认定事实：系争房屋登记权利人为刘更生。2016年6月26日，出租方(甲方)刘更生与承租方(乙方)正再公司就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁房屋作办公用途，租期自2017年3月1日起至2020年2月28日为止，每月租金9万元，合同落款处出租方(甲方)签字为“蒋世琦”。之后正再公司(甲方)又与盛誉公司(乙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方房屋作商住使用，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日为止；每月租金139,000元，首期租金为3个月的租金，押二付三，乙方应于每应付款月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金，合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。2018年1月4日，刘更生起诉正再公司及盛誉公司至一审法院，以正再公司擅自转租违约为由要求解除租赁合同。该案审理中，双方确认系争房屋租赁合同的实际出租人为蒋世琦。2018年2月7日，刘更生以准备以蒋世琦的名义重新起诉为由撤回起诉。2018年2月8日，蒋世琦起诉正再公司及盛誉公司至一审法院。该案审理中，蒋世琦撤回了对盛誉公司的起诉。2018年8月21日，经一审法院组织调解，蒋世琦与正再公司一致表示由正再公司将与盛誉公司之间租赁合同出租人的权利义务转让给蒋世琦，2018年10月1日起盛誉公司的租金归蒋世琦所有，如果盛誉公司将该日期以后的租金支付给正再公司，正再公司愿意返还给蒋世琦，正再公司已收取盛誉公司的押金与蒋世琦应支付给正再公司的钱款一并结算，正再公司曾与盛誉公司约定由正再公司负担车位费用，故合同中出租方的义务包括2016年11月5日正再公司与盛誉公司签订的《上海市房屋租赁合同》中约定的出租方的义务以及承担停车费的义务由蒋世琦承担，除此之外正再公司保证不含其它出租方义务，如有其他义务由正再公司承担，在此基础上，蒋世琦与正再公司就此达成解除合同的调解协议。2018年8月22日，蒋世琦与正再公司另行签订《和解协议》，载明正再公司与盛誉公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》中出租方的权利义务全部转让给蒋世琦等内容。2018年8月31日，正再公司向盛誉公司发送《通知函》，告知双方原《上海市房屋租赁合同》出租人变更为蒋世琦事宜，盛誉公司于2018年9月3日签收。2018年9月21日，蒋世琦向盛誉公司发送《权利转让通知书》，告知盛誉公司其与正再公司之间的《上海市房屋租赁合同》出租人变更为蒋世琦，确认盛誉公司已支付租金至2018年9月30日，并已付押金278,000元，并要求盛誉公司直接向蒋世琦支付2018年10月1日起至2019年12月31日的租金。盛誉公司于次日收到上述通知。后蒋世琦与盛誉公司就系争房屋租金支付事宜产生纠纷，致蒋世琦起诉至一审法院，请求判决如上所请。一审法院审理中，双方一致确认，2018年10月1日至2018年12月31日期间租金，盛誉公司已支付蒋世琦353,700元，2019年1月起一期的租金盛誉公司仅扣除了3,000元。关于2018年10月1日至2018年12月31日期间应付租金金额，双方各执一词。盛誉公司认为，蒋世琦与正再公司在前案中达成和解，将出租人的权利义务进行了转让，应当与承租人即盛誉公司进行协商。正再公司已向盛誉公司承诺在前案中聘请律师的费用以及树木清理费用在下一期租金中抵扣，现正再公司的承诺应由蒋世琦来承继。盛誉公司现联系不到正再公司，申请追加正再公司为第三人，并申请中介人员出庭作证。盛誉公司还提供了该公司负责人员与中介方袁宵自2018年7月3日起至2018年8月20日的微信往来记录，以证明其主张。蒋世琦对上述微信往来记录真实性不予认可。现蒋世琦已不在本案中主张停车费用和树木修剪费用，即使正再公司对盛誉公司的律师费用确有相应承诺，盛誉公司也应向正再公司主张。蒋世琦要求盛誉公司支付6万元，金额合理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，正再公司将与盛誉公司之间的房屋租赁合同出租人的权利义务转让给蒋世琦后，书面通知了盛誉公司，盛誉公司现也表示愿意与蒋世琦履行该租赁合同，故蒋世琦与盛誉公司之间就系争房屋建立的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。关于盛誉公司主张在2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金中抵扣律师费用等主张，一审法院作如下分析：首先，双方对于上述期间的租金标准及支付方式已有约定，盛誉公司应当按约向出租人蒋世琦履行支付租金的义务；其次，盛誉公司主张正再公司承诺其在下期租金中抵扣相关费用，但除该公司人员与中介方的微信往来记录外，未提供直接证据予以证明；最后，在盛誉公司所主张的正再公司承诺在下一期租金中抵扣相关律师费用等之后，正再公司将合同出租人权利义务转让给蒋世琦之时，下一期租金已明确约定归蒋世琦所有，正再公司、蒋世琦在转让权利义务时不仅未涉及律师费用等的抵扣，而且还明确除书面合同约定出租人的义务以及停车费事宜外，如仍有其他出租人的义务均由正再公司承担，故退一步讲，即使正再公司就盛誉公司产生的律师费用等确有承诺，蒋世琦对此并不知情，该律师费用与房屋租赁合同的实际履行并无必然关联，盛誉公司理应向正再公司主张其权利。综合以上几点，盛誉公司主张正再公司承诺其在下一期租金中抵扣律师费用等作为其拒绝全额支付租金的理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳，故对于盛誉公司追加正再公司为第三人的请求，亦不予准许。现蒋世琦要求其支付欠租6万元，金额在合理范围之内，予以支持。蒋世琦还要求盛誉公司支付迟延支付租金的违约金12,000元，有相关合同依据，且金额在合理范围之内，亦予以支持。据此，一审法院判决如下：一、盛誉公司应于判决生效之日起十日内支付蒋世琦欠付租金60,000元；二、盛誉公司应于判决生效之日起十日内支付蒋世琦迟延支付租金违约金12,000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于盛誉公司提出蒋世琦在收取2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金中是否应该抵扣律师费用40,000元的问题，一审法院已作出充分论述，并驳回盛誉公司追加正再公司为第三人的请求，本院予以认可，不再赘述。关于盛誉公司提出一审法院对违约金调整不当的问题，一审法院根据盛誉公司的过错和合同约定，酌情由盛誉公司支付蒋世琦违约金12,000元，尚属合理，本院予以维持。综上所述，盛誉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,600元，由昆山盛誉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理杨洁审判长  张常青审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇一九年十一月十五日书记员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……