江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1281民初6496号原告：费成华，男，1979年4月29日生，汉族，住兴化市。原告：姜云，女，1981年4月4日生，汉族，住兴化市。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：万芸湘，兴化市昭阳法律服务所法律工作者。被告：夏振青，男，1982年8月24日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人（特别授权）：赵峰，江苏天炜律师事务所律师。被告：兴化市爱心房产经纪有限公司拥绿园分公司，住所地兴化市拥绿园路267号。负责人：张冬英。被告：兴化市爱心房产经纪有限公司，住所地兴化市杭州路197-2号（西子御园9幢商铺）。法定代表人：陈顺广，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡金辉，江苏恒桥律师事务所律师。原告费成华、姜云与被告夏振青、兴化市爱心房产经纪有限公司拥绿园分公司（以下简称爱心房产分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案，经两原告申请，本院依法追加兴化市爱心房产经纪有限公司（以下简称爱心房产）为共同被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费成华、姜云及其共同委托诉讼代理人万芸湘，被告夏振青及其委托诉讼代理人赵峰，被告爱心房产的委托诉讼代理人蔡金辉到庭参加诉讼，被告爱心房产分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费成华、姜云向本院提出诉讼请求：1解除原、被告于2019年5月14日签订的《兴化市房地产转让合同》；2.判令被告夏振青返还原告购房款18万元及利息（自2019年5月14日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）、违约金等各项损失，并承担本案的代理费；3.被告爱心房产分公司、爱心房产对上述义务承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2019年5月14日签订的《兴化市房地产转让合同》；2.判令被告夏振青返还原告购房款18万元，给付违约金10万元、定金8万元及利息（以18万元为本金，自2019年5月14日起至实际给付之日止，按年利率6%计算），并承担本案的代理费1.3万元；3.被告爱心房产分公司、爱心房产对上述义务承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。因违约金与定金只能择一适用，经本院释明，原告选择主张违约金10万元。事实和理由：2019年5月14日，两原告与被告夏振青通过被告爱心房产分公司签订《兴化市房地产转让合同》一份，约定被告夏振青将其所有的坐落于兴化市星湖文景园1幢一单元401室转让给原告，转让价格128.8万元，同时约定被告夏振青于2019年7月1日前负责办理房屋产权证及国有土地使用权证的更名。原告依约于签订合同当日向被告夏振青支付了8万元定金，后又分别于2019年6月10日、7月19日转账15万元、47万元给被告夏振青，但最终因被告夏振青违约导致合同无法履行，被告夏振青仅返还原告47万元、5万元，余款18万元至今未能返还。被告爱心房产分公司也未能履行相应的义务。故诉至本院，要求判如所请。被告夏振青辩称：原、被告签订的房屋买卖协议已于2019年7月21日解除，解除原因一是合同订立时，该合同的目的就已无法实现，因更名行为不受法律保护；二是按照合同约定，办理更名手续的所有费用（包含各种税费）均由原告承担，因原告未能配合，致使合同无法实现，故原告为过错方。原告所主张的购房款18万元，我方同意返还，至于利息、违约金和代理费，没有事实和法律依据，我方不同意给付。即使存在违约金也应当以未返还的款项18万元为本金，不超过法律规定的最大幅度30%。被告爱心房产辩称，我方系案涉房屋买卖的中介方，为原告、被告夏振青签订房屋买卖合同提供居间服务，在我方居间行为下，原告与被告夏振青签订了房屋买卖合同，并约定了各自的权利和义务，案涉合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应诚信履行。本案系被告夏振青单方违约造成合同履行不能，我方不存在任何过错，原告向我方主张连带责任无事实和法律依据。从原告提交的证据来看，足以认定我方促成了买卖双方进行谈判并签订合同，原告理应按照合同约定支付我方居间服务费，但至今未能支付，其已构成居间合同的违约，我方将另行主张权利。综上，请求法庭驳回原告对我方的诉请。被告爱心房产分公司未答辩。经审理本院认定事实如下：2019年5月14日，甲方费成华、姜云与乙方夏振青、丙方（中介方）爱心房产签订《兴化市房地产转让合同》，约定：1.被告夏振青将其所有的坐落于兴化市星湖文景园1幢一单元401室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给原告，房屋建筑面积128.58平方米，该房屋占有范围内的国有土地使用权（分摊）面积14.6平方米，以出让方式取得，被告夏振青依法取得的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》证号为夏振青负责更名；2.房屋包括装潢、固定设施、附属设施及公共维修基金在内总成交价为128.8万元；3.2019年5月14日原告向被告夏振青支付购房定金8万元（冲首付款，已支付），2019年7月1日前办理产权更名手续，更名当天原告支付70万元（包括购房定金8万元），此款由原告在更名前转账到被告爱心房产账户，由被告爱心房产将该款项支付给被告夏振青，余款58.8万元通过商贷方式并在银行放款当日支付，同时办理房屋交接手续；4.更名过程中产生的税费均由原告承担；5.若因转让方原因造成过户手续无法办理的，必须向受让方退还全部房款，并承担违约责任；若转让方中途毁约，应当书面通知受让方和中介方，除需按所付定金的双倍及已付款返还外，还需承担违约责任，并赔偿损失；若转让方和受让方任何一方未按合同约定履行，每逾期一日，给付对方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过十日视作毁约行为，承担违约责任；违约责任为如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金10万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等，买卖双方如有一方违约，守约方有合同解除权，无须通知对方，并要求对方支付违约金；6.丙方爱心房产作为居间方，协助甲、乙双方签订合同，应得佣金以甲、乙双方与丙方签订的佣金确认书为准；合同履行过程中，丙方免费为甲、乙双方提供代办产权证、土地证过户服务。当天，甲、乙、丙三方签订《委托出售定金收付协议》，约定购房款的交付日期及交付方式。2019年6月10日，甲、乙、丙三方签订《补充协议书》一份，就案涉房屋出售补充协议如下：2019年6月10日原告支付首付款15万元，2019年7月1日前再支付55.8万元。协议签订当日，原告给付被告夏振青首付款15万元。2019年7月1日，甲、乙、丙三方又签订《补充协议书》一份，约定:1.按照《房地产转让合同》首付款为70万元，包括购房定金8万元，2019年6月10日原告提前支付首付款15万元，剩余首付款47万元；2.办理更名过户时间因被告夏振青原因延迟至2019年7月20日前，如2019年7月20日前能提前办理更名，原告提前一天将剩余首付款47万元打到被告爱心房产账户，由被告爱心房产转账给被告夏振青；3.若在2019年7月20日前不能顺利办理更名手续，被告夏振青将70万元全部退还原告。2019年7月21日，被告夏振青出具《承诺书》一份，载明：因被告夏振青未能在2019年7月20日前办理好相关更名手续，承诺于2019年7月22日18时前将退款23万元转至中介账户，由中介给付原告，之后三方再协商解除合同及所承担的相关责任。另查明，原告费成华于2019年7月19日向被告爱心房产分公司的负责人张冬英账户转账47万元用于支付购房款，同月21日、25日，通过被告爱心房产分公司的负责人张冬英账户分别返还原告费成华房款47万元、5万元，合计52万元。被告夏振青尚欠原告购房款18万元。原告为主张债权已支付诉讼代理费1.3万元。案涉房产系被告夏振青购买，尚未办理不动产权证。诉前及审理过程中，原告向本院提出保全申请，对案涉房屋进行预查封，并缴纳保全费2520元。上述事实有原告提交的《兴化市房地产转让合同》、《委托出售定金收付协议》、2019年6月10日《补充协议书》、2019年7月1日《补充协议书》、2019年7月21日《承诺书》、2019年5月14日收据、2019年6月10日收据及收条、中国农业银行交易明细清单、《委托代理合同》、发票、苏价费（2017）112号文件在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉合同是否符合解除的条件；2.违约责任如何承担；3.被告爱心房产及其分公司是否承担连带责任。分述如下：关于案涉合同是否符合解除条件的问题。原告费成华、姜云与被告夏振青签订的《兴化市房地产转让合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效，该合同对当事人具有法律约束力。当事人之间签订的《委托出售定金收付协议》、二份《补充协议书》属于上述房地产转让合同的一部分，为当事人真实意思表示，亦对当事人具有法律效力。案涉房地产转让合同第一条约定，被告夏振青依法取得不动产权证，负责更名；第三条约定，本合同签订时，原告费成华、姜云支付购房定金8万元（冲首付款），2019年7月1日前被告夏振青负责办理产权更名手续，原告费成华、姜云在更名当天支付首付款70万元。原告费成华、姜云按约于签订房地产转让合同当天支付被告夏振青定金8万元，后亦按2019年6月10日的《补充协议书》支付被告夏振青首付款15万元，在2017年7月1日签订第二份《补充协议书》后，又依约于2019年7月19日将剩余首付款47万元转入被告爱心房产分公司负责人账户，原告费成华、姜云系守约方。而被告夏振青未按约定于2019年7月1日前办理不动产权证的更名手续，亦未按《补充协议书》的约定于2019年7月20日前办理产权更名手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告夏振青抗辩合同约定“更名行为”违背法律，应认定无效的主张，系其对“更名行为”的理解有误，该约定并未违反法律的规定，被告夏振青购买的案涉房屋虽未办理不动产权证书，但双方约定被告夏振青应依法取得房屋所有权证、国有土地使用权证，被告夏振青负责更名，该约定已明确被告夏振青应先为自己办理不动产权证，再办理产权更名或变更登记手续，故对被告夏振青的上述抗辩，本院不予支持。案涉合同约定如被告夏振青未在2019年7月20日前顺利办理更名相关手续，首付款应全部退还原告，并于2017年7月21日三方约定在原告费成华、姜云收到返还的房款23万元后，三方再协商解除合同，该约定系对解除合同的约定，审理中被告夏振青对解除合同亦无异议，故对原告费成华、姜云要求解除合同，并要求夏振青返还剩余房款18万元（含定金8万元）的诉请，本院予以支持。关于违约责任如何承担问题。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。本案中，当事人既约定了违约方应向守约方支付违约金10万元，并承担守约方因实现债权所产生的必要费用，又约定了违约方除承担违约责任外，还需承担双倍返还定金责任。《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。从上述条款可知，定金条款与违约金条款不能同时适用，案涉合同既约定定金责任，又约定违约金责任，二者只能择一适用。经本院释明，原告费成华、姜云选择主张要求被告夏振青承担违约金10万元。被告夏振青主张即使存在违约金，也应以未返还的款项18万元为本金，在不超过法律规定最大幅度30%之内。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑本案原告费成华、姜云交付款项的时间、金额，以及被告退款的时间、金额，为此支付的诉讼代理费用等损失，并考量被告夏振青的违约情形，本院酌定被告夏振青承担违约金8万元。原告费成华、姜云主张的利息，无法律依据，本院不予支持。关于被告爱心房产及其分公司是否承担连带责任。根据三方签订的房地产转让合同约定，被告爱心房产作为中介方，与原告费成华、姜云和被告夏振青之间成立居间服务合同关系。按照约定，被告爱心房产已为原告费成华、姜云与被告夏振青提供了订立合同的媒介服务，原告费成华、姜云未提供充分的证据证明被告爱心房产及其分公司在居间服务过程中存在损害其利益的行为，故对原告要求爱心房产及其分公司承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告费成华、姜云与被告夏振青、兴化市爱心房产经纪有限公司于2019年5月14日签订的《兴化市房地产转让合同》；二、被告夏振青于本判决生效后七日内返还原告费成华、姜云购房款18万元，并支付原告费成华、姜云违约金8万元；三、驳回原告费成华、姜云的其他诉讼请求。案件受理费2750元，保全费2520元，合计5270元，由原告费成华、姜云负担376元，被告夏振青负担4894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费5500元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。审 判 员 唐昌国二〇一九年十一月十一日法官助理 刘 雯书 记 员 夏誉函