江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初1006号 原告：海门市银燕电子有限公司，统一社会信用代码91320684138786747L，住所地海门市海门镇北海路9号。 法定代表人：曹青松，总经理。 委托诉讼代理人：俞豪，该公司员工。 被告：南通市伊科赛电子科技有限公司，统一社会信用代码91320684MA1TCN345H，住所地海门市海门街道北海路9号。 法定代表人：陆卫华，总经理。 原告海门市银燕电子有限公司（以下简称银燕电子公司）与被告南通市伊科赛电子科技有限公司（以下简称伊科赛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银燕电子公司的委托诉讼代理人俞豪，被告伊科赛公司的法定代表人陆卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银燕电子公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金2241135元及逾期利息106837元；2.判令被告支付建造钢结构厂房费用1931420.6元；3.判令被告支付2号楼3层装修拆除、恢复损失733805.94元；4.判令被告支付配电间改造费用28000元；5.判令被告支付2号楼屋面防漏工程损失225230.72元；6.判令被告支付软件编程费20000元；7.判令被告支付资金占用期间的利息损失83942.6元。事实和理由：2017年12月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁位于海门市部分厂房。后原告按约建造了钢结构厂房，改造了配电间，修复了2号楼屋面防漏工程，设计了管理编程软件，并同意被告拆除了2号楼3层的装修，但被告仅支付了3个月租金，即于2018年9月6日单方书面终止租赁合同。被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益，双方多次协商未果。特诉至贵院，望判如诉请。 被告伊科赛公司辩称：双方签订房屋租赁合同是事实，该合同已经双方约定解除，应付租金已结清。我公司不应承担免租期租金，寻租期也不存在。原告作为出租方，建造用于出租的厂房、改造配电、修复屋面防水，是其自身义务，相关费用不应由我公司承担。我公司根据需要拆除了2号楼3层的装修，但造成的损失仅有6、7万元。原告确实设计了管理编程软件，但未向我公司提供，具体费用我公司不清楚。原告主张利息和资金占用损失，无事实和法律依据。原告方的大股东系我公司股东之一，早已知晓租赁合同已不能继续履行，应当告知原告终止合同，减少损失。因此，原告请求赔偿的损失不合理，请求法院依法审核。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。审理中，经本院委托，南通市益园造价咨询有限公司（以下简称益园公司）对案涉北海路9号2号楼3层厂房的原有装修价值进行了鉴定，并作出益园鉴字【2019】第002号工程造价鉴定报告书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。据此，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 原、被告双方于2017年12月13日签订房屋租赁协议，协议主要内容：1.被告（乙方）向原告（甲方）租赁位于海门市面积19155平方米的厂房；2.租赁期限自2017年12月16日至2028年3月15日，2017年12月16日至2018年3月15日为免租期。租赁期满后乙方如需续租，应提前3个月向甲方提出；3.第一年租金为每平方米每月13元（含税），以后每两年递增一次，递增率为5%。租金支付方式为：签订合同后一周内一次性支付第一年租金2988180元。第二年起租金按季于每期到期日前10天支付；4.因钢结构厂房为定制，若租赁期不满5年，乙方同意对甲方作出适当补偿，补偿计算方法为“钢结构实际造价-已收租金”；5.乙方不得随意拆改建筑物，如乙方须搭建或维修建筑物，需经甲方同意方能实施。属于乙方搭建的，搭建费用和维修费用由乙方承担。其余建筑物、构筑物，包括但不限于维修费用由甲方承担。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告使用，被告支付了3个月租金747045元。后被告经原告同意，拆除了2号楼3层内的原有装修。对于该原有装修价值，经本院委托鉴定，益园公司作出了益园鉴字【2019】第002号工程造价鉴定报告书，鉴定结果为733805.94元。 2017年11月13日，原告向案外人海门市测绘工程有限公司支付了测绘服务费4000元。同年12月19日，原告向案外人南通恒一岩土工程勘察有限公司支付了勘察设计费9000元。同年12月21日，原告向案外人海门市卓成图文设计工作室支付了图文设计费14420元。同年11月30日，原告与案外人南通睿光建筑安装工程有限公司（以下简称睿光公司）签订建设工程施工合同，以每平方米1300元的造价，由睿光公司承包并实际建造了1384.6平方米的钢结构厂房。后双方于2018年5月16日进行竣工结算，审定工程总价1850000元。原告以承兑方式支付工程款后，睿光公司于2018年8月14日、11月19日开具了税价合计1850000元的增值税专用发票。2017年12月25日，原告与案外人江苏凯雷起重机械有限公司（以下简称凯雷公司）签订设备采购合同，向开雷公司采购了1台价值108000元的10T双梁行吊。同日，原告与案外人江苏大生电气工程有限公司（以下简称大生公司）签订电力工程施工合同，由大生公司安装两套高供高计7时段表和一台1250KVA变压器检测。施工过程中，原告向大生公司购买了两台电力电容器配件，总价6000元。对于上述已支付的费用，原告自认已抵扣税款合计192306.93元。厂房建设过程中，原告分别于2017年12月13日取得建设用地规划许可证，于2018年7月4日取得建设工程规划许可证。 2017年12月15日，原告与案外人邱迎春签订书面协议1份，约定原告受被告委托，雇请邱迎春编制企业经营管理ERP软件，制作费20000元。2017年12月20日，原告将出租给被告的厂房防水工程发包给案外人南通润成装饰装潢设计有限公司（以下简称润成公司），约定工程总价225230.72元，后原告支付了部分工程款。 2018年9月6日，被告向原告出具租赁终止通知书，要求解除租赁协议。原告于2018年9月8日收到该通知书。庭审中，双方均确认房屋租赁协议于2018年9月8日解除。 另查明，原告公司股东、高管与被告公司存在混同。其中，张晓东系原告公司大股东，持股比例94.47%，同时系被告公司自然人股东，持股比例25%。原告委托诉讼代理人俞豪在2018年2月5日前曾系原告公司法定代表人，其同时担任被告公司监事。 本院认为，案涉房屋租赁协议系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同。原、被告公司的股东、高管虽存在混同现象，但被告与原告签订租赁合同，系被告公司作为法人这一民事主体所实施的缔约行为，在公司未就合同权利、义务是否终止向合同相对人作出意思表示之前，公司内部的股东、监事是否知晓合同已无法实际履行，并不当然产生合同解除的法律后果。被告向原告出具租赁终止通知书后，双方均确认房屋租赁协议已于2018年9月8日解除，本院予以认定。合同解除后，对该租赁合同尚未履行的租期，应当终止履行；对于已经履行的租期，被告应按约支付租金。合同约定2017年12月16日至2018年3月15日为免租期，该期限为承租人筹备生产经营所需的合理期限，且此时原告出租的房产尚在建造、修复过程之中，被告并未实际占有、使用厂房，故原告主张免租期内的租金，本院不予支持。被告支付租金应自2018年3月16日起算，其已支付了3个月租金747045元，即尚需向原告支付2018年6月16日至2018年9月8日的租金。根据双方约定的第一年租金标准，该期间内的租金为2988180元/年÷365×85天=695877.5元。合同已约定第一年租金于签订合同后一周内一次性支付，被告未按约支付，原告按年利率6%的标准主张逾期利息，实为资金占用期间的损失，本院予以支持，但应以欠付租金2988180元-747045元=2241135元作为计息本金，自逾期付款的次日，即2017年11月21日起算至合同解除之日，即2018年9月8日。合同解除之后至实际履行之日止的利息损失，应以实际欠付租金695877.5元为计息本金计算。合同同时约定了续租应当提前3个月向原告提出，现被告单方通知终止合同，没有给出原告合理的寻租期，本院根据当地的经济发展情况、交易习惯及诚实信用原则，酌情确定3个月的寻租期，被告应当支付该期间的租金损失以赔偿原告的经济损失，即2988180元/年÷12×3月=747045元。 合同约定若被告租期不满5年，应当对原告定制钢结构厂房作出适当补偿，补偿的方法为“钢结构期初实际造价-已收租金部分”。现被告租期未满1年即提出解除合同，原告有权依约主张相关费用。原告诉请中，建造钢结构厂房的费用含测绘服务费4000元、勘察设计费9000元、图文设计费14420元、建房工程款1850000元、10T双梁行吊108000元及配电间改造费28000元，合计2013420元。上述项目均系原告定制建造钢结构厂房的合理支出，原告自愿扣除其抵扣的税款192306.93元，并减去按钢结构厂房的面积折算的已收租金后，请求被告补偿，本院予以支持。合同约定补偿方法中的“已收租金部分”虽未明确注明为钢结构厂房租金，但全年租金为2988180元，若非系钢结构厂房租金，则与约定须租满5年相悖，故本院采信补偿方法中的“已收租金部分”为钢结构厂房租金。即被告已支付租金747045元中，钢结构厂房面积1384.6平方米折算租金为53999.4元，应予扣减。其后欠付的租金及本院判决寻租期的租金，也应作为已收租金予以扣减。因此，被告应补偿原告2013420元-192306.93元-53999.4元(已付)-50999.4元（欠付）-53999.4元（寻租期）=1662114.87元。 被告经原告同意后，拆除了2号楼3层的原有装修，造成了房屋损毁，其单方解除合同，已构成违约，应当恢复房屋原状或赔偿原告损失。原告主张被告赔偿拆除、恢复原装修的损失733805.94元，有鉴定报告为凭，本院予以支持。 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。双方租赁合同第8条亦已约定“属于乙方搭建的，搭建费用和维修费用由乙方承担。其余建筑物、构筑物，包括但不限于维修费用由甲方承担”。原告对厂房进行防水修复，向被告提供不会漏水的厂房，即使是为满足被告特定的防水要求而作的修复，也是其作为出租人履行租赁合同的重要义务，且合同亦约定了该部分费用应由原告承担。故原告主张2号楼屋面防漏工程损失225230.72元，本院不予支持。 原告主张其受被告委托，而雇请案外人邱迎春编制企业经营管理ERP软件的制作费20000元，因双方的租赁合同无此项约定内容，且原告未提供实际支付制作费的相应证据，也未提供交付制作成果的相应证据，故本院不予支持。原告坚持主张的，可提供相应依据后，依据双方的委托合同关系另行起诉。 原告主张被告支付其资金占用期间的利息损失，含原告支付钢结构厂房建造费用、2号楼屋面防漏工程费用的利息损失。双方虽约定租期未届满5年，被告应根据钢结构厂房造价扣除已收租金的标准补偿原告损失，但未约定被告应承担原告支付钢结构厂房建造费后的利息损失。另言之，原告虽支付了钢结构厂房建造费，但在被告未违约或未经生效判决确认承担违约赔偿义务之前，原告并不享有对被告的到期债权。故原告主张被告承担其支付钢结构厂房建造费用后的利息损失，本院不予支持。2号楼屋面防漏工程相关费用应由原告自行承担，故原告主张该部分费用的利息损失，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告南通市伊科赛电子科技有限公司支付原告海门市银燕电子有限公司租金695877.5元及逾期利息（以2241135元为基数，自2017年11月21日起计算至2018年9月8日；以695877.5元为基数，自2018年9月9日计算至实际履行之日止，按年利率6%的标准计算。不得超过原告诉请主张的106837元）； 二、被告南通市伊科赛电子科技有限公司赔偿原告海门市银燕电子有限公司停租房屋租金损失747045元； 三、被告南通市伊科赛电子科技有限公司补偿原告海门市银燕电子有限公司建造钢结构厂房费用1662114.87元； 四、被告南通市伊科赛电子科技有限公司赔偿原告海门市银燕电子有限公司2号楼3层装修拆除、恢复损失733805.94元； 上述一至四项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 五、驳回原告海门市银燕电子有限公司其他诉讼请求。 案件受理费49156元，由原告海门市银燕电子有限公司负担13796元。由被告南通市伊科赛电子科技有限公司负担35360元，并于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳。（原告预交且应退还的35360元，原告于本判决发生法律效力后向本院申请退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费49156元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  徐卫宁 人民陪审员  施林琰 人民陪审员  朱丽锋 二〇一九年十一月十一日 法官 助理  兰真红 书 记 员  唐 铭 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。