贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4751号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：顾志东、罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡德兵，男，汉族，1985年2月13日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：张文艳，女，汉族，1987年7月28日出生，住址贵州省毕节市。二被上诉人诉讼委托代理人（特别授权）：张永超，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。二被上诉人诉讼委托代理人（一般授权）：幸运，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业”）因与被上诉人蔡德兵、张文艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人碧阳置业上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：原审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《补充协议》约定办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。却认定上诉人将涉案房屋交付被上诉人入住的时间为2015年7月3日，因此，视为2015年7月3日后的360日内，即2016年6月29日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人于2018年12月17日才履行完毕为被上诉人办理涉案房屋不动产权证书的义务构成违约，应承担违约责任。该认定与双方合同约定严重不符，以致判决结果严重背离合同约定。双方合同约定办理入住手续前被上诉人应当向上诉人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，但这并不是独立的文字，对产权转移登记办理约定还有“出卖人（上诉人）承诺在买受人（被上诉人）交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，上诉人办理产权的时限是被上诉人交齐资料之日起360日，不是办理房屋交接手续之日起360日。一审法院未完整解释合同约定，而取其中一段视为从交房之日起360日内显属错误。同时根据补充协议第八条第2款的约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”原审法院并未将该约定内容引用完整，根据该约定上诉人的产权转移登记是在与被上诉人之间建立代办关系的基础之上。在被上诉人未提交办证资料并与上诉人建立代办关系的前提下，上诉人无法为其办理。上诉人已完成涉案房屋的备案工作取得商品房屋备案证明书，已具备转移登记的条件，不存在任何因上诉人的原因导致被上诉人无法取得转移登记的情形。但被上诉人2018年6月才将资料提交给上诉人并支付代办费与上诉人建立代办关系。上诉人按照补充协议的约定在被上诉人提交资料后在三个月内为其办理了产权转移登记并将产权证书交付给被上诉人，上诉人的代办义务已履行完毕不存在违约，怎么能视为交房时已提交完整资料。综上，原审法院未完整引用合同和补充协议的约定，不顾上诉人积极通知购房业主提交办证资料的通知，被上诉人作为房屋买受人同样负谨慎注意义务，而不是将所有责任全部归集于上诉人，上诉人已完成备案，不存在导致不能取得产权转移登记的情形。请求上级法院予以审理，撤销原审判改判驳回被上诉人的诉讼请求以维持上诉人正常营商环境。被上诉人蔡德兵、张文艳辩称，上诉人已于办理入住手续之日交齐了上诉人要求提交的办理转移登记的相关资料，因此，上诉人应当在交房后360日内办理涉案房屋的产权登记手续，一审法院以2016年6月29日开始计算上诉人逾期交付房屋产权登记的违约金并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。一审原告蔡德兵、张文艳向一审法院起诉请求：1、判决被告立即向原告交付碧阳国际城25幢1单元7层2号商品房转移登记的有关文书；2、判决被告支付原告逾期办证违约金暂计人民币10000元（以上违约金以360,390.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月23日起计算至被告将涉案房屋转移登记的文书交付给原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月21日，原告蔡德兵、张文艳（买受人）与被告碧阳置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市碧阳国际城第25幢1单元7层2号房，房号为1-7-2。建筑面积为112.56平方米，套内建筑面积94.95平方米；商品房总价款360390.00元。该合同第八条约定：买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款110390.00元，余款250000.00元以公积金贷款支付。该合同第十一条约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。该合同附件十二《补充协议》《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。2013年8月21日，原告向被告支付了首期购房款110390.00元，同时被告收取了原告各项开户费及交易费、房屋维修基金共计12950.00元。2014年4月23日，原告以公积金贷款的方式支付了剩余房款250000.00元。2015年7月5日，被告将该房屋交付给原告使用。2018年1月15日，被告向原告发出通知，要求原告于2018年6月30日前将办理不动产证件所需资料（身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、全款发票、契税发票）交给被告办理不动产证。被告于2018年3月16日在毕节日报刊登不动产证催办通知再次通知原告办证。被告于2018年6月28日向原告出具了购房发票。经被告提交资料后，不动产登记部门于2018年9月26日办理完毕涉案商品房不动产权属证书，被告于2018年10月29日已将该证书交付给原告。一审法院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否应向原告支付违约金，如支付，应按何标准从何时支付。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，涉案房屋已于2015年7月3日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续。至于被告主张原告未履行缴纳契税的义务的问题，因缴纳契税需要出卖人出具正式购房发票后才能缴纳，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于买原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。综上，违约金的起点以交房起360日后开始计算，终点为办理并交付不动产权属证书之日止，故本案逾期办证违约金应自2016年6月29日计算至2018年10月29（共852天），以已付房款360,390.00元为基数，按双方约定的日万分之一的标准计算，计算为30,705.20元（360,390.00元×0.1‰×852天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告蔡德兵、张文艳逾期交房违约金人民币30,705.20元。二、驳回原告蔡德兵、张文艳的其他诉讼请求。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。二审另查明：双方当事人在二审中均认可一审判决主文部分将“逾期办证违约金”表述为“逾期交房违约金”属于笔误。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审的争议焦点为：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任是否正确；二、若上诉人应承担逾期办证的违约责任，违约金如何计算。关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件十二，《补充协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上诉人和被上诉人均应按照该约定全面履行自己的义务。被上诉人已按合同约定全额支付了购房款，被上诉人亦应按合同约定向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，但上诉人未按约定履行义务，直至2018年9月26日才办理完毕涉案商品房不动产权属证书，2018年10月29日才将该证书交付给被上诉人。上诉人的行为已构成违约，应当承担违约责任。原判对此认定正确，本院予以确认。关于上诉人认为“其办理产权的时限是被上诉人交齐资料之日起360日，不是办理房屋交接手续之日起360日，在被上诉人未提交办证资料并与上诉人建立代办关系的前提下，上诉人无法为其办理，上诉人已完成涉案房屋的备案工作取得商品房备案证明书，已具备转移登记的条件，不存在任何因上诉人的原因导致被上诉人无法取得转移登记的情形。被上诉人2018年6月才将资料提交给上诉人并支付代办费与上诉人建立代办关系。上诉人按照补充协议的约定在被上诉人提交资料后在三个月内为其办理了产权转移登记并将产权证书交付给被上诉人，上诉人的代办义务已履行完毕，不存在违约。”的上诉理由，经查，上诉人第一次向被上诉人发出通知，要求被上诉人提供办理房屋转移登记的相关资料（身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、全款发票、契税发票）的时间是2018年1月15日，通知要求被上诉人提供相关资料的时间是2018年6月30日前，上诉人向被上诉人开具涉案房屋购房发票的时间是2018年6月28日。从该事实不难看出，上诉人2018年6月28日才将购房发票开具给被上诉人，以至被上诉人在此之前无法向上诉人提供办证的全部资料，且被上诉人也是按照上诉人通知的时间范围提供相关办证资料的，故被上诉人于2018年6月才向上诉人提供办证的相关资料，责任并不在被上诉人，而应归责于上诉人。为此，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，根据双方在《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》的约定，“买受人需向被上诉人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”根据双方上述约定，应当认定被上诉人已于办理入住手续之日交齐了上诉人当时要求提交的办理转移登记的相关资料，且涉案房屋已于2015年7月3日办理入住手续，上诉人应当在交房后的360日内即在2016年6月29日前办理涉案房屋产权转移登记手续。但上诉人未在此期间将涉案房屋产权转移登记手续交于被上诉人，而于2018年10月29日才将该证书交付给被上诉人。故原判判决上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算时间起点从交房后的360日后开始计算，终点为办理并交付不动产权属证书之日止，即本案逾期办证违约金应自2016年6月29日计算至2018年10月29（共852天），以已付房款360,390.00元为基数，按双方约定的日万分之一的标准计算，计算为30,705.20元（360,390.00元×0.1‰×852天）并无不当，本院予以确认。但一审判决在判决主文部分将逾期办证违约金表述为逾期交房违约金存在笔误，且双方当事人在二审中对该表述存在笔误予以认可，故本院对此予以纠正。为此，上诉人对此提出的上诉主张不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果存在笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2954号民事判决第二项（即：驳回原告蔡德兵、张文艳的其他诉讼请求。）；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2954号民事判决第一项（即：被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告蔡德兵、张文艳逾期交房违约金人民币30705.20元。）为：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告蔡德兵、张文艳逾期办证违约金人民币30705.20元。”；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十一月二十五日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪