山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终6116号上诉人（原审被告）：盖永池，男，1970年1月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：烟台市嘉德物业管理有限责任公司，住所地烟台市芝罘区世裕路9号付1号。法定代表人：黄树炜，总经理。委托诉讼代理人：王彩云，山东瀛伟律师事务所律师。上诉人盖永池因与被上诉人烟台市嘉德物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院(2019)鲁0602民初8923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉称，1、请求依法判令驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院在认定被上诉人是否具有合法的诉讼主体资格上查明的事实不清。上诉人认为，被上诉人无资格起诉上诉人，上诉人作为业主之一从未聘请过被上诉人作为物业管理企业。2、被上诉人向上诉人收取物业管理费，但被上诉人并未提供证据证明被上诉人的收费标准以及该收费标准是否依法备案。3、上诉人所居住的小区已经符合行政法规规定的应当召开首次业主大会会议的条件，并且向政府相关部门提出要求召开会议并成立业主委员会，但政府迟迟没有在三十日内组建业主大会筹备组，从而导致现在业主无法行使自己的权利，在被上诉人私自收取广告费用、停车费用、服务不到位的情况下，业主只能靠拒交费用来表达，虽不合理，但又无奈。被上诉人答辩称，一、被答辩人主张答辩人无资格起诉被答辩人没有依据。答辩人与烟台市桦林置业有限公司签订有《中桦家苑物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。答辩人作为中桦家苑小区的物业服务企业，及被答辩人作为中桦家苑小区业主，均应恪守履行合同内容。被答辩人在享受答辩人提供的物业服务，却自2010年以来经答辩人多次催缴仍未缴纳物业费，答辩人为维护自身权益有权利向法院提起诉讼。因此，被答辩人主张答辩人无资格起诉被答辩人的主张没有法律及事实依据。二、被答辩人主张答辩人收取物业管理费未提供证据证明收费标准及未备案与事实不符。答辩人在一审已提交了答辩人与烟台市桦林置业有限公司签订的《中桦家苑物业管理委托合同》证明了答辩人在中桦家苑小区提供物业服务的收费标准，合同中明确约定了高层住宅按1.1元/平方米/月收取（含电梯费3元），物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳。另外，据了解《中桦家苑物业管理委托合同》已向物业主管部门备案，且收费标准备案已否不影响答辩人至今人仍在中桦家苑小区提供服务的事实，且小区其他业主长期以来也是以《中桦家苑物业管理委托合同》约定的物业费标准支付物业服务费。故，被答辩人主张答辩人收取物业管理费未提供证据证明收费标准及备案的主张与事实不符。三、被答辩人关于因未成立业主委员会无法行使权利而不交纳物业费的主张不符合法律规定。答辩人自2006年至今一直在中桦家苑小区提供物业服务，被答辩人享受答辩人物业服务，于法于理均应交纳物业服务费，而不能仅仅享受权利而不履行义务。中桦家苑小区是否成立业主委员会与被答辩人是否应当交纳物业费没有必然的联系。故，被答辩人关于未成立业主委员会无法行使权利不交纳物业费的主张不符合法律规定。综上所述，答辩人认为答辩人与被答辩人物业服务合同纠纷一案，一审法院认定事实清楚、法律适用正确，被答辩人的上诉请求没有法律依据与事实依据，请求法院查明事实，驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。庭审补充称，坚持答辩意见。据了解是向物业主管部门经过备案，但是向主管部门备案之后，主管部门并未向我方提供任何回执及其他材料。另外，备案已否并不影响我方在该小区长期提供物业服务的事实，且小区其他业主也是以前期物业服务合同规定的标准交物业服务费。原审原告向一审法院提出诉讼请求：被告支付原告2010年1月1日至2018年12月30日物业费（含电梯费）共计14218元（131.65×1.1/平方米/月×72个月+131.65×0.8/平方米/月×36个月）。事实和理由：原告系烟台市中桦家苑小区物业服务企业，被告系中桦家苑23-1-4号的业主。原告与烟台桦林置业有限公司于2006年签订《中桦家苑物业管理委托合同》，约定物业服务费用由业主请按其拥有物业建筑面积交纳，每平方米1.1元（含电梯费0.3元）/月。被告拖欠原告2010年1月1日至2018年12月30日的物业费14218元，原告多次催缴，被告至今未缴纳。一审法院认定事实：被告系烟台市芝罘区机场路中桦家苑23-1-4号房屋业主，该房屋建筑面积为131.65平方米，开发商为烟台桦林置业有限公司。2006年，原告与烟台桦林置业有限公司在签订《中桦家苑物业管理委托合同》中约定：烟台桦林置业有限公司将桦林·中桦家苑委托于原告试行物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，高层住宅按1.1元/平方米/月收取（含电梯费0.3元），物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应于购房之日起交纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费，但原告已达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求业主补交并支付逾期每天3‰的滞纳金。合同签订后，原告为涉案房屋提供物业管理服务至今，被告交纳了2016年1月1日至2018年12月30日的电梯费，欠付2010年1月1日至2015年12月30日的物业费（含电梯费）10426.68元；及自2016年1月1日至2018年12月30日的物业费（不含电梯费）3791.52元，共计14218元。另查，原告在2018年10月29日向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解。庭审中，原告提交山东省电力集团公司烟台供电公司专用发票9份及催收通知照片打印件14张，证明原告一直系中桦家园小区的物业服务企业，并多次催促被告缴纳物业费，被告至今未缴纳。被告质证称，发票与其无关，其不予质证。对照片的真实性不认可，没有见过催缴通知，是伪造的。被告为证明其主张，提交2009年的装修押金（垃圾清运费）收据1张、2009年电梯费、电视费以及全年物业费收据各一张、2016年10月7日电梯费收据一张，证明其进入该小区时交了垃圾清运费，2010年垃圾清运费转成物业费。原告质证称，对上述收据的真实性没有异议，对证明内容有异议，其中有1张是2009年1-3月的物业费，一张是2009年1-12月的电梯费，与本案无关；一张是装修押金垃圾清运费，无法证明要转成物业费。一张是公用电预收款，与本案无关。上述事实，有《中桦家园物业管理委托合同》、催收通知照片打印件、发票、收据和原、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据，均经开庭质证和法院审查认证，可以采信。一审法院认为，（一）原告与烟台市桦林置业有限公司签订的《中桦家苑物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原告作为物业服务公司，被告作为涉案小区的业主，均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案中，被告虽以原告提供物业服务不到位、服务质量差为由拒绝缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约。原告依约向被告提供了物业服务后，被告应交纳其未交的物业服务费。虽然被告主张装修押金（垃圾清运费）转成物业费，但未提供其他证据进行佐证，原告对此也不予认可，故对其抗辩法院不予采信。法院认为，（一）原告与烟台市桦林置业有限公司签订的《中桦家苑物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原告作为物业服务公司，被告作为涉案小区的业主，均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案中，被告虽以原告提供物业服务不到位、服务质量差为由拒绝缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约。原告依约向被告提供了物业服务后，被告应交纳其未交的物业服务费。虽然被告主张装修押金（垃圾清运费）转成物业费，但未提供其他证据进行佐证，原告对此也不予认可，故对其抗辩法院不予采信。（二）关于诉讼时效问题。原告在2018年10月29日向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但诉讼中未能提交催收通知照片的原始载体，不足以证实其在时效保护期间内向被告主张过权利。故其主张被告支付2010年1月1日至2015年9月份物业费的诉讼请求，已过诉讼时效，故法院对原告该部分诉讼请求不予支持；被告还应支付自2015年10月1日至2018年12月30日期间的物业服务费4225.97元(1.1元/平方米/月×131.65平方米×3个月+0.8元/平方米/月×131.65平方米×36个月)。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、限被告盖永池于判决生效之日起10日内向原告烟台嘉德物业管理有限责任公司缴纳2015年10月1日至2018年12月30日的物业服务费4225.97元；二、驳回原告烟台嘉德物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告盖永池未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，减半收取为78元，由原告烟台市嘉德物业管理有限责任公司负担55元，被告盖永池负担23元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交视频，证明被上诉人服务不到位，证明在合同里写的是按照封闭小区管理，但是搞成开放式小区，脏乱差。被上诉人质证称，看了几个，其他不看了，直接质证。首先，对真实性不予认可，上诉人应该提交原始载体。其次，这不属于新证据，上诉人在庭审当中称其在一审没有提交是因为忘了，而不属于客观原因无法提交。再是，从其提交的视频当中无法看出属于中桦家苑小区，且视频是片段性的、一时性的，无法证明我方服务不到位及脏乱差，无法证明从封闭小区管理搞成开放式小区。本院认为，关于原告资格。2006年上诉人与烟台桦林置业有限公司在签订《中桦家苑物业管理委托合同》，约定烟台桦林置业有限公司将桦林·中桦家苑委托于上诉人试行物业管理。上诉人在一审答辩时也明确述称其入住前与被上诉人签订物业管理合同。据此，被上诉人的原告诉讼主体适格。上诉人主张被上诉人无资格起诉，于法无据。关于收费标准。上述合同明确约定，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，高层住宅按1.1元/平方米/月收取（含电梯费0.3元）。上诉人应按照合同约定的内容履行义务，交纳物业费。至于该收费标准是否备案，不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人在已签订物业管理合同的情况下不交纳物业费，其对收费标准有异议，应举证证明该收费标准不合法，其未提交则应承担不利的后果。关于成立业主委员会的问题，不属于本案审查范围，不是上诉人拒交物业费的理由。上诉人拒交物业费，没有充分证据予以支持，亦无法律依据。上诉人自己也认为拒交费用不合理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由上诉人盖永池负担。本判决为终审判决。审判长  尹鹏亮审判员  慈勤哲审判员  曹红岩二〇一九年十一月十五日书记员  郭春莉