安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初3430号原告：倪竹君，女，1981年3月2日生,汉族，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：许焕，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋旭，江苏君劭律师事务所律师。被告：来安雅居乐房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会二楼，统一社会信用代码913411220772179028（1-1）。法定代表人：赵磊，该公司总经理。被告：南京雅居乐房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市龙蟠南路33号，统一社会信用代码91320000787141148N。法定代表人：赵磊,该公司总经理。以上两位被告共同委托诉讼代理人：杨焱，男，该公司工作人员。以上两位被告共同委托诉讼代理人：张琴花，江苏臣功律师事务所律师。原告倪竹君与被告来安雅居乐房地产开发有限公司（以下简称来安雅居乐房地产公司）、南京雅居乐房地产开发有限公司（以下简称南京雅居乐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告倪竹君的委托诉讼代理人许焕、蒋旭，被告来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司的共同委托诉讼代理人杨焱、张琴花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪竹君向本院提出诉讼请求：1.判决来安雅居乐房地产公司支付其违约金25560元（自2015年12月1日至2019年5月31日共计1278天，按照每天20元的标准计算），2019年5月31日后的违约金保留诉权；2.判决南京雅居乐房地产公司对来安雅居乐房地产公司上述债务承担连带责任；3.判令来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司承担其支付的律师费1800元；4.判令来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月9日，其（买受人）与来安雅居乐房地产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定其购买来安雅居乐房地产公司开发的南京湾雅居乐花园D43幢108号房。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人承诺，供电设施在该商品房交付时达到使用条件；上述设施未按约定期限达到使用条件的，每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金；上述约定所指“使用条件”是指达到买受人可向水、电、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件。上述合同签订后，其作为买受人按时履行了合同义务，但来安雅居乐房地产公司自交房以来，迟迟未使供电设施达到使用条件，导致其一直无法向当地供电机构申请办理服务供应手续。其认为，来安雅居乐房地产公司的上述行为，违反了《商品房买卖合同》的相关约定，已经构成违约，故应按照合同约定向其支付相应的违约金。另，来安雅居乐房地产公司是一人有限责任公司，南京雅居乐房地产公司系来安雅居乐房地产公司唯一股东，根据《公司法》63条规定，南京雅居乐房地产公司无法证明来安雅居乐房地产公司财产独立于南京雅居乐房地产公司财产，应对来安雅居乐房地产公司的债务承担连带责任。因此，其特诉至法院，望判如所请。来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司共同辩称，其没有违约行为，合同约定的用电使用条件自交房时已具备，倪竹君无偿用电至今没有受到任何不良影响；电力现状并非其原因所致；来安雅居乐房地产公司与南京雅居乐房地产公司是相互独立的法人主体，倪竹君要求南京雅居乐房地产公司承担连带责任违反合同相对性原则，且倪竹君未提供证据证明两公司存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为。故请求驳回倪竹君的诉讼请求。经审理查明：2014年11月9日，来安雅居乐房地产公司(出卖人)与倪竹君（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人开发的南京湾雅居乐花园D43幢108号房，建筑面积173.02平方米，房屋总价款1251448元；合同第八条约定出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日之内告知买受人的；2、政府部门迟延有关批准或其他政府行为的原因30日之内告知买受人的；3、买受人未依法履行任一合同约定义务。合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定的标准。合同第十四条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施在该商品房交付时达到使用条件；2.供电设施在该商品房交付时达到使用条件；3.供燃气管道在该商品房交付后60天内达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.上述设施未按约定期限达到使用条件的，每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金，但出现本合同约定的“出卖人可以据实予以延期”的情形除外。2.上述约定所指“使用条件”是指达到买受人可向水、电、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件。该合同附件四第十二条第5项约定出卖人因追究买受人违约责任而产生的诉讼费、保全费、差旅费、律师费等各项损失均由买受人承担。2014年11月25日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在工程名称为南京湾雅居乐花园D17-D22,D40-D43D栋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签字盖章，均注明“验收合格”。次日，来安县建筑工程质量监督站在该表上盖章确认。案涉房屋已取得不动产权证书。因汊河新区市政建设，导致来安雅居乐小区10kv外线电力设施部分区域损坏，安徽来安汊河经济开发区管理委员会经过对该10kv外线电力设施损坏情况现场调查，发现以下问题：1、电缆沟坍塌、电缆沟盖板破损、电缆受机械外力拽断后临时接通、电缆浸泡在损坏的电缆沟内，且沟内有积水，损毁主要集中在北大沟区域，长度约为900米。2、长江路与王桥路、永丰路、兴盛路、明发高层处等4处电缆工井部分损坏；靠近电缆井部分电缆暴露于地表。该10kv线路现带电运行，以上问题对线路的安全及可靠运行产生极大的隐患及危害，安徽来安汊河经济开发区管理委员会于2019年6月16日向国网来安县供电公司提出以下修复消缺方案，并请国网来安县供电公司针对此修复消缺方案的可实施性及合理性尽快给予回复：1、对坍塌破损的电缆沟进行修复、重新砌筑处理，对机械拽断的电缆进行开断，采用现场增加高压分接箱方式连接电缆。2、修复损坏的4处的电缆工井，将暴露于地表的电缆重新穿管埋入地下。另查明，倪竹君的电费自房屋交付时起由来安雅居乐房地产公司垫付至今。倪竹君为本次诉讼于2019年5月20日与江苏君劭律师事务所签订《委托合同》，支付律师服务费1800元。上述事实，有倪竹君提交的《商品房买卖合同》、不动产权证书、委托合同及律师费发票，来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、垫付电费发票、《关于雅居乐小区户外10kv供电电缆线路修复消缺方案征询函》，及倪竹君、来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，自成立时生效。倪竹君以来安雅居乐房地产公司交付房屋时未使供电设施达到使用条件向来安雅居乐房地产公司提出支付违约金25560元的主张，根据本院庭审查明的事实，来安雅居乐房地产公司与倪竹君签订《商品房买卖合同》约定，供电设施达到使用条件是指达到买受人可向供电服务商申请办理该服务供应手续的条件。供电设施未按约定期限达到使用条件，每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金，但出现本合同约定的“出卖人可以据实予以延期”的情形除外。合同第八条约定了“出卖人可以据实予以延期”包括政府部门迟延有关批准或其他政府行为的原因30日之内告知买受人的情形,本案中供电现状是由于汊河新区市政配套建设导致小区外围由政府施工的外线遗留问题尚未完全解决，致倪竹君无法向供电部门办理相关的供应手续，该现状已持续数年，属于出卖人可以予以延期的情形，因此，来安雅居乐房地产公司根据合同约定应免于支付违约金。来安雅居乐房地产公司自交付房屋时起至今未要求倪竹君支付电费，视为对倪竹君的补偿，倪竹君再起诉要求支付违约金，缺少事实和法律依据，故对倪竹君的诉讼请求，本院不予支持。倪竹君要求来安雅居乐房地产公司承担律师服务费1800元，双方在《来安县商品房买卖合同》中对此费用没有明确约定，该主张因缺少事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告倪竹君的诉讼请求。案件受理费484元，减半收取计242元，由原告倪竹君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 王 焕 东二〇一九年十一月十八日法官助理戴作静代理书记员 方王文杰附：本案涉及的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。