青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初3670号原告：青海百诚居物业管理有限公司（统一社会信用代码：），住所地：西宁市城东区。法定代表人：贾政，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡国徽，青海君剑律师事务所律师。被告：李长乐，男，汉族，1985年6月2日出生，预备党员，系西宁机场消防大队教导员，住西宁市。原告青海百诚居物业管理有限公司与被告李长乐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海百诚居物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡国徽、被告李长乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海百诚居物业管理有限公司（以下简称“百诚居公司”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年4月1日至2018年12月31日的物业管理费7321元；2.判令被告按照每日5‰支付违约金38677元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2013年6月8日入住泛泰依山郡小区，原告公司依据《物业管理条例》的相关规定，与被告签订了物业服务协议：原告按照该条例履行物业管理义务，并按被告住房建筑面积1.3元/㎡收取物业管理费，但被告从2014年4月起无故拒绝缴纳物业管理费，经原告多次催要未果，根据相关法律规定及双方约定，故提起诉讼，望判如所请。原告百诚居公司为支持其诉讼请求提交证据如下：1.《商品房预售合同》，用于证明被告与青海泛泰房地产开发有限公司签订合同，证实本案所涉房屋系李长乐名下，被告主体适格的事实。2.物业收取费用备案表等备案材料，用于证明原告系适格主体以及原告收取物业费用是经相关机关批准，且所收费用符合法律规定的事实。3.《业主临时公约》、承诺书及住户家庭情况登记表，用于证明原被告之间系物业公司与业主的关系，同时原告已依据双方签订的协议履行了服务的义务，被告应全额缴纳物业服务费的义务的事实。4.催费单，用于证明原告每年催告被告缴纳物业费，截止今天被告尚未缴清物业费的事实。5.整改情况说明及附件，用于证明截止今天原告所提供的物业服务处于达标状态的事实。6.照片，用于证明目前小区情况、设施设备及物业公司的状况，完全印证原告是按照相关法律规定履行了自己的义务，并且被告等人不交物业费导致物业公司资金短缺致使小区存在一些仍需解决的问题。被告李长乐辩称，小区开发商青海泛泰房地产开发有限公司对外承诺，一、三期物业由于房产证迟办，未办理房产证之前不收取物业费；另被告方入住后并未与原告订立过《物业服务协议》，该物业公司亦未对外公示收费标准及服务内容，同时物业服务存在诸多问题，违约在先，故我方拒绝缴纳物业费，不应承担违约金及诉讼费。被告李长乐为支持其主张提交如下证据：1.青海泛泰房地产开发有限公司文件，用于证明物业服务出现问题后政府下发整改文件的事实。2.整改报告，用于证明物业公司未整改完毕的事实。3.照片，用于证明物业公司服务存在不打扫卫生、绿化不规范等问题。4.西宁晚报摘录文章，用于证明2019年5月13日媒体刊登报道本小区物业不达标的事实。经庭审质证：1.被告对原告提交的《商品房预售合同》、《业主临时公约》、承诺书及被告的住户信息登记表等证据的真实性及证明方向均不持异议，本院认定为有效证据；被告对原告提交的备案材料等证据的真实性不持异议，但认为物业公司并未对外公布收费标准，本院认为，原告提交的物业收取费用备案表等备案材料，能够证明原告百诚居公司的设立、备案、收费依据等相关资质，本院认定为有效证据；原告提交的催费单、整改情况说明及附件，能够证明原告百诚居公司催要物业费的事实及经相关部门检查后发现问题整改落实的事实，本院认定为有效证据。2.原告对被告提交的照片一组、青海泛泰房地产开发有限公司文件的真实性及证明方向均持有异议，本院认为，该青海泛泰房地产开发有限公司文件对原告并无约束力，本院不予采信；被告提交的小区照片与西宁晚报报道等与原告提交的整改情况说明相互能够印证原告的物业服务存在瑕疵的事实，本院认定为有效证据。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院确认事实如下:被告李长乐于2012年10月27日购买西宁市城东区昆仑东路45号24号楼1单元1012室房屋一套,建筑面积为97.84平方米，并于2013年6月18日办理入住，同日，被告李长乐签署《承诺书》，承诺已阅读并了解《业主临时公约》内容；2019年7月，因西宁市住房保障和房产管理局在检查中发现服务管理中存在问题，原告进行落实整改。另外，被告李长乐以每平方米每月按1.3元向原告公司缴纳了2014年3月31日之前的物业费，2014年4月1日起未交纳物业费至今。另查明，原告青海百诚居物业管理有限公司于2010年11月25日被西宁市住房保障和房产管理局准予从事物业管理业务，同时确定资质等级为叁级。本院认为，被告李长乐在该小区《业主临时公约》承诺书中签字确认知悉公约内容，且已依约缴纳了部分物业费，原告青海百诚居物业管理有限公司对物业进行管理后，已经履行了合同约定的对共用部位及设施设备的维护和管理、协助维护公共秩序、保安服务、保洁服务、绿化养护管理等主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，李长乐等业主也可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，被告李长乐应当依照合同约定缴纳物业管理费，原告要求被告支付拖欠的物业费的主张有理，本院予以支持，物业费数额为97.84㎡×1.3元×57个月=7250元；对于原告要求被告支付违约金38677元的主张，因原告提供的物业服务存在瑕疵，也是引发纠纷的原因，故本院不予支持;被告李长乐以原告青海百诚居物业管理有限公司未尽职履行物业管理委托事项，导致存在未及时清理垃圾、未做好小区绿化等瑕疵，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，亦不足以证明原告未提供物业服务或履行物业服务存在重大瑕疵的事实，故本院不予采信；当然，原告青海百诚居物业管理有限公司也应虚心听取李长乐等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李长乐于判决生效后十日内给付原告青海百诚居物业管理有限公司自2014年4月1日起至2018年12月31日期间的物业费7250元。二、驳回原告青海百诚居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取475元，其中25元由被告李长乐负担，与前款一并给付原告，其余450元因原告过高诉求由其自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷 二〇一九年十一月二十七日书记员 岳芳兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。