江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初5153号 原告（反诉被告）：如皋金岛生态园发展有限公司,住所地如皋市长江镇环岛东路199号。 法定代表人：金国华,经理。 委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者，特别授权。 被告（反诉原告）：上海地沙旅游发展有限公司，住所地上海闵行区泰虹路168弄2号816。 法定代表人：妥林，董事长。 被告：如皋市通沪酒店管理有限公司，住所地如皋市长江镇环岛东路199号。 法定代表人：妥林。 二被告的委托诉讼代理人：刘艳、张健，上海灏思瑞律师事务所律师，特别授权。 原告如皋金岛生态园发展有限公司（以下简称如皋金岛生态园公司）与被告上海地沙旅游发展有限公司（以下简称上海地沙公司）、如皋市通沪酒店管理有限公司（以下简称通沪酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告上海地沙公司于2019年7月15日提起反诉，本院经审查后予以受理，并与本诉合并审理。原告（反诉被告）如皋金岛生态园公司的委托诉讼代理人唐斌，被告（反诉原告）上海地沙公司、被告通沪酒店公司的委托诉讼代理人刘艳、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告如皋金岛生态园公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告地沙公司于2019年2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》及同年3月5日、4月16日签订的《补充协议》；2.判决被告给付原告租金75万元及土地租赁税费25万元，合计100万元；3.判决被告支付原告违约金100万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与上海地沙公司于2019年2月23日签订了《金岛生态园租赁协议》，后又补签了两份补充协议，《金岛生态园租赁协议》约定，原告将近岛生态园现有资产等租赁给被告上海地沙公司，租赁期为5年，违约金300万元，第1年租金为300万元，租金按季度收取，每季度第一个月15日前支付本季度租金，协议签订之日起7个工作日内上海地沙公司应给付原告保证金100万元，按季度预付原告土地租赁税费25万元等。协议签订后，原告按约交付了相关租赁资产，而被告上海地沙公司仅给付了保证金30万元，租赁费及土地租赁税费均未能给付，原告于2019年5月6日向上海地沙公司发函催要，上海地沙公司未能缴纳，同年5月22日，原告向被告上海地沙公司送达了解除合同通知书。被告上海地沙公司明显违约，给原告造成了重大损失。根据《金岛生态园租赁协议》第12条的约定，被告通沪酒店公司应承担连带责任。 被告上海地沙公司、通沪酒店公司辩称，原告并未按照合同约定交付相关租赁不动产及相关材料，原告已交付的不动产有危房和违章建筑，严重影响生产经营，原告应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。 上海地沙公司向本院提起反诉请求：1.判令解除双方2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》及同年3月5日、4月16日签订的《补充协议》；2.判令被反诉人如皋金岛生态园公司退还保证金30万元；3.判令如皋金岛生态园公司返还流动消耗品（烟酒等）的费用198000元；4.判令如皋金岛生态园公司支付生态园维护维修费用150万元；5.判令如皋金岛生态园公司支付上海地沙公司因解除劳动合同而承担的赔偿30万元；6.判令如皋金岛生态园公司赔偿上海地沙公司经营损失；7.判令如皋金岛生态园公司向上海地沙公司支付违约金100万元；8.本案的诉讼费、反诉费由如皋金岛生态园公司承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年2月23日签订了《金岛生态园租赁协议》，同年3月5日、4月16日签订补充协议，《金岛生态园租赁协议》约定在签订协议后15日内，如皋金岛生态园公司应按照协议及附件清单向上海地沙公司移交金岛生态园的资产清点造册，且应保证在交接时生态园及附属设备、设施处于正常使用状态，在交接前应保证房屋、建筑设施等符合安全规范。但如皋金岛生态园公司一直未向上海地沙公司出示生态园的土地使用审批手续、规划许可证、消防许可证、项目审批等相关证照材料，也未提供任何房产信息，也没有对资产进行清点造册，上海地沙公司在经营中发现有部分房屋损坏严重，根本不能正常使用，不符合交付条件，构成违约。双方发生分歧后，如皋金岛生态园公司利用其优势地位，实际控制上海地沙公司的全资控股公司通沪酒店公司的印章，并单方面通知通沪酒店公司的员工解除劳动合同，导致上海地沙公司和通沪酒店公司承担了巨额的解除劳动合同的费用，蒙受了极大的经济损失。 如皋金岛生态园公司针对反诉答辩称：1.对反诉人要求解除合同不持异议，但违约责任在反诉人；2.反诉人要求返还保证金人民币30万元于法无据；3.反诉人主张流动消耗品烟酒的费用198000元数额不准确，仅为10万元左右，因反诉人拖欠租金以及其他的费用，应当用于抵消反诉人欠付的相关费用；4.维护费用和维修费用是反诉人在接手经营生态园时所发生的正常的经营支出，应由反诉人自行承担；5.反诉人要求如皋金岛生态园公司支付因解除劳动合同而承担的赔偿30万元无事实和法律依据，因反诉人没有能力继续经营生态园，导致员工被解除劳动合同，该责任而不应当由如皋金岛生态园公司承担；6.反诉人要求如皋金岛生态园公司赔偿经营损失以及要求支付违约金无事实和法律依据，因反诉人缺乏租赁生态园经营的实际能力，未能按约给付租金及保证金，应承担法律后果。请求驳回反诉人的第2-8项反诉请求。 如皋金岛生态园公司向本院提交了以下证据： 1.金岛生态园租赁协议，以证明原告与被告上海地沙公司签订了租赁协议，协议约定了租赁的标的物、合作方式、合作期限、标的物的交接、租金支付方式、租赁期间费用及税金的承担、设施修缮与使用、违约责任等，该协议还载明上海地沙公司新设立的公司承担上海地沙公司不履行本协议所应承担的连带清偿责任。 2.2019月3月5日的补充协议，以证明双方对1-5号鱼塘的鱼苗作价30万元，并约定该款作为原告预存在被告处的消费预存款。 3.2019年4月16日的补充协议，以证明对生态园中直身银杏林以及1-2号鱼塘之间的石斛作价50万元，并约定该款作为原告预存在被告处的消费预存款。 4.金岛生态园园区入驻企业特种设备及机动车安全管理及使用协议，以证明对相关特种设备及运输工具的交接、管理、安全使用进行了约定。 5.催告函，以证明2019年5月6日原告向被告上海地沙公司发出催告函，催告对方于2019年5月15日前缴纳保证金及租金，该催告函由被告的法定代表人妥林签收，后原告再次以快递的方式邮寄给被告。 6.解除合同通知书，以证明原告于2019年5月6日发函要求被告缴纳保证金及租赁，因被告未能履行付款义务，故通知被告于2019年5月22日起解除租赁协议，该解除合同通知于5月22日通过ems向被告送达。 上海地沙公司发表质证意见如下： 对证据1被告认为：租赁协议约定生态园的建筑物等应制作清单造册，并约定原告保证房屋建筑设施符合安全标准，如提供不符合约定条件的设施严重影响经营，隐瞒债权债务上海地沙公司有权单方面解除合同。根据相关法律规定，原告应该提供建筑用地规划许可证、建设工程规划核实合格证、国有土地使用证、不动产证书、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、大型人员密集场所特殊工程消防验收证，建设工程消防质量终身责任制登记表、环境影响报告书、电梯、货梯、锅炉、配电设备、消防系统、监控系统、酒店公安登记系统、相关图纸及使用说明，原告没有按约提供这些附件，致使被告至今不知道所使用的范围及权限。对证据2、3被告认为：2019月3月5日、2019年4月16日的补充协议真实性无异议，但原告并没有把鱼苗、石斛及相关资产交付被告，还在原告的控制之下。对证据4，被告认为：对该协议的真实性无异议，但原告没有提交该协议载明的设施。对证据5的真实性没有异议，被告也多次要求原告提供合同约定的相关材料，原告拒绝提供。对证据5的真实性无异议，证明原告强制解除合同，解除被告公司的员工的劳动关系，造成租赁合同根本无法履行，严重侵犯被告利益。 针对被告的质证意见，原告补充提供证据：苏（2019）如皋市不动产权第0009052号、0009380号、0009378号、0009411号、0009379号、0009381号不动产权证书，皋房权证第××号房屋所有权证书、皋国用2013第82111003号、皋国用2014第82111009号、皋国用2014第821110010号国有土地使用权证书，皋港发改投资（2012）009号建设项目核准通知、特种行业许可证，建设工程消防验收意见书、旅游景区质量等级评定证书，盘点移交清单，资产移交情况说明等，以证明在签订租赁协议前已将上述证书向被告上海地沙公司出示，并详细说明了相关内容，在签订协议时原告也按约定向被告提供了有关设施，对租赁协议的标的物进行了清点交接。 被告对原告补充提供的证据质证认为：虽然原告提供了相关不动产、房产证书，但有的系通知解除合同后取得，有的房屋是否已取得规划许可证不清楚，有的房屋是否经过竣工验收也不清楚，皋港发改投资（2012）009号项目核准通知超过有效期。 上海地沙公司向本院提交以下证据： 1.租赁协议和补充协议，以证明租赁协议强调对标的物的交接问题，如皋金岛生态园公司必须按照协议及附件清单将金岛生态园的资产，包括不限于建筑物、应用设备、基础设置清点造册，同时保证交接时金岛生态园的设施处于正常使用状态，若如皋金岛生态园公司提供不符合约定的金岛生态园设施，影响协议的，上海地沙公司有权单方解除协议，并有追究反诉被告的违约责任的权利。 2.收据的发票，以证明上海地沙公司承租生态园后对生态园进行维修产生了维修维护费用。 3.夏健的录音资料，以证明金岛生态园部分建筑手续不完善，未取得相关的产权证书，未取得消防安全许可证及竣工许可证。 4.张建民的录音资料，以证明如皋金岛生态园公司对反诉原告进行威胁。 5.夏健的录音资料，以证明如皋金岛生态园公司控制了通沪酒店公司的公章。 6.建设用地规划许可证及金岛生态园的建筑物照片，以证明金岛生态园只有部分建筑取得规划许可证，并没有达到租赁合同规定的交付条件。 如皋金岛生态园公司发表质证意见如下： 对反诉原告的证据1，如皋金岛生态园公司已按协议进行了交接，并提供了相关部门的批文，不存在违规违法。反诉原告提供的证据2发票属于反诉原告经营的正常支出，相关费用应由反诉原告承担。对反诉原告提供的证据3夏健录音资料的三性均不认可，夏健的第一份录音资料中的谈话内容并不能证明如皋金岛生态园公司违反租赁协议的约定。对反诉原告提供的证据4张建民的录音资料的谈话内容的三性无异议，该证据恰恰证明了反诉原告不按协议约定交付租金及保证金，谈话中可以看到如皋金岛生态园公司要求对方按照合同履行义务，同时告知不履行合同义务的法律后果，没有威胁对方。对反诉原告提供的证据5夏健的第二份录音资料真实性无异议，因反诉原告严重违反合同约定，在经营过程中缺乏诚信，导致拖欠了员工工资以及拖欠供应商的食材款，夏健本着负责的态度，继续保管了通沪酒店公司的公章，夏健也表示只要反诉原告的法定代表人来办理有关手续，会将通沪酒店公司的公章交给反诉原告，但至今反诉原告的法定代表人未与夏健联系。对反诉原告提供的证据6的证明目的不予认可。 本院对当事人所举证据认证如下： 对当事人双方无争议的证据予以认定。对如皋金岛生态园公司提供证据的三性及证明目的予以认定，对上海地沙公司提供的证据的证明目的不予认定。 经审理查明：如皋金岛生态园公司与上海地沙公司于2019年2月23日签订了《金岛生态园租赁协议》，约定了租赁的标的物、合作方式、合作期限、标的物的交接、租金支付方式、租赁期间费用及税金的承担、设施修缮与使用、违约责任等。该协议约定：原告将金岛生态园拥有的位于如皋市长江镇环岛东路199号的全部资产（包括、不限于地面建筑物及各项设施、设备和种植的林木花卉、水系河塘各种生物，未装修的两栋建筑物除外）等资产等租赁给被告上海地沙公司，详细情况见清单账册，清单账册作为附件，上海地沙公司按约定的期限足额支付租金后有权经营管理，并获取收益和承担风险，租赁期为5年；协议签订后15日内如皋金岛生态园公司对移交给上海地沙公司的资产清点造册，保证生态园及附属设施、设备处于正常使用状态，如对装修、器物等设施有异议，应当场提出，当场难以检测的，应在30日内提出书面异议，在交接前如皋金岛生态园公司保证房屋、建筑设施符合安全规范，如不符合要求，上海地沙公司书面要求如皋金岛生态园公司修缮，费用由如皋金岛生态园公司承担；上海地沙公司应合理使用所租赁的建筑物及附属硬件设施，负责运营期间的修缮及维护；协议签订之日起7个工作日内上海地沙公司向如皋金岛生态园公司支付100万元保证金；第一年租金为365万元，因第一年为试运营期内，如皋金岛生态园公司给予租金优惠，第一年的租金实为300万元，租金按季度收取，每季度第一个月15日前支付本季度租金；上海地沙公司按季度预付原告土地租赁税费25万元。该协议并约定：如皋金岛生态园公司提供不符合约定条件的设施，严重影响经营的及隐瞒债权债务严重影响运营的，上海地沙公司有权单方解除协议；上海地沙公司逾期一个月缴纳约定应由上海地沙公司缴纳的费用，给如皋金岛生态园公司造成损失的，如皋金岛生态园公司有权单方解除协议，收回生态园。《金岛生态园租赁协议》还约定：在租赁期限内，上海地沙公司有逾期一个月缴纳约定应由上海地沙公司缴纳的费用，给如皋金岛生态园公司造成损失等行为，如皋金岛生态园公司有权终止协议，收回金岛生态园的经营权，上海地沙公司向如皋金岛生态园公司支付违约金300万元。上述协议另约定：如上海地沙公司因经营需要，确需在如皋金岛生态园公司所在地注册新公司运营的，经如皋金岛生态园公司许可后，可注册新设全资控股公司进行项目运营，新设公司及上海地沙公司作为一个整体履行本协议义务，互为连带责任担保，向如皋金岛生态园公司承担上海地沙公司不能履行协议所应承担的连带清偿责任。其后，双方又对相关特种设备及运输工具的交接、管理、安全使用进行了约定，签订了《金岛生态园园区入驻企业特种设备及机动车安全管理及使用协议》。2019年3月5日、4月16日，原告与被告上海地沙公司又签订两份《补充协议》，该两份补充协议主要是约定对生态园中的鱼苗和石斛等作价作为原告预存的消费预存款。上述协议签订后，原告如皋金岛生态园公司按协议约定，于2019年3月1日向上海地沙公司交付了相关租赁资产，上海地沙公司于2019年3月14日在所租赁的金岛生态园内设立注册了通沪酒店公司，开展经营活动，而上海地沙公司仅于2019年5月5日给付保证金30万元，租赁费及土地租赁税费均未能给付，原告于2019年5月6日向上海地沙公司发函催要，上海地沙公司未能缴纳，同年5月22日，原告如皋金岛生态园公司向被告上海地沙公司邮寄了解除合同通知书，主要内容为：我司于2019年5月6日书面催告贵司履行付款义务，截止今日贵司依然不履行，本公司决定自今日起解除与贵司签订的租赁协议，并按照租赁协议的约定追究贵司未付款责任和违约责任。 如皋金岛生态园公司于2019年5月30日向本院起诉，提出如前诉请。 庭审过程中，如皋金岛生态园公司同意在其诉讼标的中扣减上海地沙公司缴纳的保证金30万元和流动消耗品费用10万元。 本院认为，如皋金岛生态园公司与上海地沙公司于2019年2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。上述租赁协议对租赁标的的交付、租金的支付等进行了约定，如皋金岛生态园公司在协议约定的期限内将被租赁的资产等标的交付给了上海地沙公司，上海地沙公司接手租赁资产后在所租赁的金岛生态园内设立注册了通沪酒店公司开展经营活动，但上海地沙公司并未按照租赁协议的约定缴纳租金和土地租赁费，仅于2019年5月5日缴纳了保证金30万元，且并未足额缴纳保证金，上海地沙公司显然属于违约。根据双方签订的《金岛生态园租赁协议》的约定，上海地沙公司逾期未缴纳应缴纳的费用，给如皋金岛生态园公司造成损失的，如皋金岛生态园公司有权单方解除协议，收回生态园。故如皋金岛生态园公司通知上海地沙公司解除双方签订的租赁协议符合法律规定，且上海地沙公司也同意解除《金岛生态园租赁协议》及补充协议，故应确认按涉租赁协议于2019年5月22日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。上海地沙公司应给付自2019年3月1日至5月22日期间的租金75万元及土地租赁税费25万元，合计100万元，因原告同意扣减上海地沙公司缴纳的保证金30万元及扣减流动消耗品烟酒的费用10万元，上海地沙公司还应给付原告60万元。双方签订的《金岛生态园租赁协议》约定违约金为300万元，原告考虑到上海地沙公司实际经营的期限较短，同意只主张违约金100万元，原告的该主张也应予支持。因《金岛生态园租赁协议》约定被告通沪酒店公司向如皋金岛生态园公司承担上海地沙公司不能履行协议所应承担的连带清偿责任，故被告通沪酒店公司应对上海地沙公司的上述债务承担连带偿还责任。 关于上海地沙公司的反诉请求，上海地沙公司反诉称“如皋金岛生态园公司一直未向上海地沙公司出示生态园的土地使用审批手续、规划许可证、消防许可证、项目审批等相关证照材料，也未提供任何房产信息，也没有对资产进行清点造册，上海地沙公司在经营中发现有部分房屋损坏严重，根本不能正常使用，不符合交付条件，构成违约”，经查，如皋金岛生态园在与上海地沙公司签订租赁协议前已取得有权部门核发的建设项目核准通知、国有土地使用权证书和房产证、特种行业许可证，建设工程消防验收意见书等批文，具备经营条件，也具备交付租赁标的条件，上海地沙公司未能举证证明“有部分房屋损坏严重，根本不能正常使用，不符合交付条件”，故对上海地沙公司反诉认为如皋金岛生态园公司违约的理由依法不能成立，对上海地沙公司要求如皋金岛生态园公司返还保证金30万元及要求如皋金岛生态园公司支付违约金100万元的主张不予支持。上海地沙公司要求如皋金岛生态园公司返还流动消耗品198000元也缺乏事实依据，难以支持，如皋金岛生态园公司认可10万元并同意在其诉讼标的中扣减10万元，本院照准。关于上海地沙公司要求如皋金岛生态园公司支付生态园维护维修费150万元的反诉请求，根据双方签订的租赁协议的约定“如对装修、器物等设施有异议，应当场提出，当场难以检测的，应在30日内提出书面异议，在交接前如皋金岛生态园公司保证房屋、建筑设施符合安全规范，如不符合要求上海地沙公司书面要求如皋金岛生态园公司修缮，费用由如皋金岛生态园公司承担”，本案中，上海地沙公司在接受租赁标的时并未对相关设施提出异议，也未向如皋金岛生态园公司提出修缮相关设施的要求，租赁协议也约定上海地沙公司负责运营期间的修缮及维护，即使存在该费用，也是因上海地沙公司未能按照租赁协议履行，存在违约，致使不能实现合同目的，导致租赁协议解除所致，该损失应由上海地沙公司自行承担，故对上海地沙公司的上述反诉请求也难以支持。关于上海地沙公司要求如皋金岛生态园公司支付解除员工劳动合同的赔偿款30万元及要求赔偿经营损失问题，上海地沙公司未能举证证明该两项损失是如皋金岛生态园公司造成的，故对上海地沙公司的该反诉主张也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条弟（二）、（三）、（四）项、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一.如皋金岛生态园发展有限公司与上海地沙旅游发展有限公司于2019年2月23日签订的《金岛生态园租赁协议》及2019年3月5日、2019年4月16日签订的两份《补充协议》自2019年5月22日起解除。 二.上海地沙旅游发展有限公司向如皋金岛生态园发展有限公司支付租金及土地租赁税费合计60万元。 三.上海地沙旅游发展有限公司向如皋金岛生态园发展有限公司支付违约金100万元。 上述二、三项合计160万元，上海地沙旅游发展有限公司于本判决发生法律效力后立即向如皋金岛生态园发展有限公司支付。 四.如皋市通沪酒店管理有限公司对被告上海地沙旅游发展有限公司的上述债务承担连带偿还责任。 五.驳回上海地沙旅游发展有限公司的第2-7项的反诉请求。 如果上海地沙旅游发展有限公司、如皋市通沪酒店管理有限公司未按本判决第二、三、四项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22800元，由如皋金岛生态园发展有限公司承担3600元，上海地沙旅游发展有限公司、如皋市通沪酒店管理有限公司承担19200元；反诉案件受理费减半收取16592元，由上海地沙旅游发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费39392元。（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，帐号：46×××65，户名：江苏省南通市中级人民法院）。 审 判 长  刘 斌 人民陪审员  郝小林 人民陪审员  汪 平 二〇一九年十一月七日 书 记 员  朱 琪