四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1781民初1942号 原告：万源市太平镇中心广场二期业主委员会。 负责人：王启飞。 委托诉讼代理人：赵继祥，四川远创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈清波，男，汉族，1979年10月10日出生，住四川省万源市。 被告：四川蓉垚房地产有限公司。 法定代表人：曾波 地址：成都市武侯区菊乐路180号3-1-1。 委托诉讼代理人：王明星，男，汉族，1986年10月20日出生，住四川省简阳市，系四川蓉垚房地产有限公司职工。 委托诉讼代理人：胡飞，男，汉族，1983年2月26日出生，住四川省万源市，系四川蓉垚房地产有限公司职工。 原告万源市太平镇中心广场二期业主委员会诉被告四川蓉垚房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万源市太平镇中心广场二期业主委员会负责人王启飞的委托诉讼代理人赵继祥、陈清波、被告四川蓉垚房地产有限公司法定代表人曾波的委托诉讼代理人王明星、胡飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万源市太平镇中心广场二期业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即对万源市中心广场二期漏水部位进行维修；2、依法判令被告支付原告维修费5800.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告所在的万源市中心广场二期系被告开发建设并于2013年公开销售，有168户业主购买了该处门市。在2014年房屋交付吋，被告向各业主出具了房屋质量保证书，承诺房屋交付时，主体结构和各部位、部件、设备设施完好，房屋屋面防水工程保修期5年。但是从房屋交付后，房屋天井、雨棚、外墙等公共部位就多次出现不同程度的漏水，为此，业主曾多次通过原物业公司向被告反映，但均没有得到妥善处理。2016年7月26口中心广场二期业主委员会（即原告）通过法定程序成立。并于2016年11月5日召开业主委员大会，更换原物业管理公司，由原告从事物业管理服务。在原告管理期间，也多次接到各业主投诉漏水问题，但是被告每次的小修小补根本解决不了漏水问题。在今年汛期间，顶楼四个天井以及傍怡和紫金方向的雨棚又出现大面积漏水，导致雨水进入商铺，损坏大量物品。事发后，原告立即将受损情况报告给社区和房管局，社区和房管局工作人员也第一时间来到现场，并指示让原告先行紧急处理，以避免给业主造成更大的经济损失。为此，原告找来维修工人，产生维修费5800.00元。为了妥善解决漏水问题，让全体业主有个好的经营环境，在多次要求被告维修未果的情况下，原告找来专业维修公司，制定维修方案和费用预算，但是被告并不认可该方案和也不愿意承担维修费用。现原告为了维护中心广场二期全体业主的权利，根据《商品房销售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，特依法诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。 被告四川蓉垚房地产有限公司辩称：一、原告诉称：“房屋交付后，房屋天井、雨棚、外墙等公共部位就多次出现不同程度的漏水，为此业主曾多次通过原物业单位向被告反应，但均没有得到妥善处理”原告诉称该事实不实，截止今日，原告没有提交书面证据，属于主观臆断，为制造损失编造事实。二、原告诉称：“2016年11月5日召开业主委员会，更换原物业管理单位，由原告从事物业管理”，原告既无物业管理经验，也无物业管理资质，既然原告自行决定自己来进行物业管理，理所应当的应当承担物业管理的责任和义务，由于物业管理的不善，造成的不利后果，应当由原告承担。三、原告诉请要求被告立即对万源市中心广场二期漏水部位进行维修，没有法律依据，依法不得成立。合同第七页第十条约定“保修期内买受人所购商品房出现属于保修范围内的问题，应以书面方式向出卖人提出，出卖人应派员给予答复和检修，依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务；如因不可抗力、买受人装修及使用不当等不可归责于出卖人的原因导致的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由买受人承担”，证明被告的保修服务是基于《住宅质量保证书》且应以书面方式向出卖人提出，至今未止，未接到书面的通知。根据我公司提交的以及原告提交的证据表明，原告更换了物管公司后，未聘请专业的物管公司进行管理，未对设施设备进行每天的检查，管理混乱未对屋顶设施进行有效维护，对管道进行维护，堵塞下水管道，导致漏水；证明中心广场外部大量违建及改变市内管道的情形，破坏了防水墙面，影响防水，根据《商品房买卖合同》第七页第二段“买受人对移交的房屋进行二次装修时，不得损坏房屋建筑结构及配套设施、管道、防水,装修方案必须符合政府相关规并报物业管理公司备案，买受人进行装修施工或装修完毕的房屋不得影响市内及公共区域配套设施、管道及公共设施的正常使用和维护，对造成的损坏应承担恢复及赔偿责任”，被告不承担保修义务。四、原告不是本案适格主体，本案适格主体应该是实际交款人，因原告没有与答辩人签订任何合同，也没有向答辩人交纳任何费用，根据合同相对性原则，原告不是本案适格主体。综上事实和理由，原告为了节约物业管理费，物业管理不善，并且随意的违章搭建破坏防水，造成十分恶劣的影响和社会矛盾，应由原告承担不利后果。原告诉请与阐述事实和理由相互矛盾，诉请理由不能成立，为维护答辩人的合法权利，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求为谢，涉及到原告为个人利益的违规搭建和改下水管道等造成违法违规的部分，请法院移交相关部门进行处理！ 原告为支持其诉讼请求，先本院提供了下列证据； 一、太平镇府发《2016》35号文件。证明原告的主体资格合法。 二、企业信息。证明被告的主体资格合法。 三、《信访处理意见书》。证明原告就漏水问题向万源市房管局反映，2019年4月29日房管局向原告作出的答复。 四、《证明》一份。证明1-31号漏水房屋漏水的事实。 五、《证明》一份、照片四张。证明**1-53号漏水房屋漏水的事实。 六、《证明》一份。证明蒲芳2-8号漏水。 七、新华社区的《证明》一份。证明中心广场二期确实存在漏水的问题。 八、万源市房管局的《情况说明》。证明中心广场二期确实存在漏水的问题。 九、《应急抢险维修协议》、《收据》各一份。证明原告在今年汛期进行了应急抢修的事实。 被告对原告的证据质证意见为：对证据一是复印件，应该是真的，对本案没有关联性，达不到证明目的。证据二的真实性无异议。证据三是伪造的，真实性、关联性、合法性均有异议，达不到证明目的。证据四应该是真实的，但是无关联性。证据五的对真实性、关联性有异议。证据六真实性、关联性、合法性均有，达不到证明目的。证据七真实性无异议,合法性、关联性有异议、达不到原告的证明目的，公司没有签字同意维修费用由被告承担，恰恰证明了都不是被告保修期内。证据八真实性无异议，没有关联性，也是说明的时间不是在保修期后发生的事情，不在保修期内，被告在保修期后是不承担责任的。证据九有异议，费用应当由业主委员会承担。 被告为其支持其反驳主张，向本院提供了一下证据： 一、商品房买卖合同。证明1、原告主体不适格；2、在保修期内没有接到业主的书面通知；3、原告的主张不能成立。 二、质量保修书。证明原告的主张已经超过了保修期，被告无保修义务。 三、《竣工验收备案书》、证明被告的工程通过相关部门验收合格，不存在工程不合格的情况。 四、照片5组。证明1、原告未聘请专业的物管公司进行管理，管理混乱，对屋顶设施、管道没有进行维修、维护，堵塞下水管道，导致漏水。2、中心广场外部大量违建及改变市内管道的情形，破坏了防水，被告不应当承担责任。 原告对被告的证据的质证意见为；证据1的三性不予认可，系复印件无法证实。达不到被告证明目的。证据2系复印件，请法院核实真实性，本案是漏水问题是发生在保修期内，故达不到被告所称没在保修期内的证明目的。证据3系复印件，请法院核实真实性，达不到被告所称没在保修期内的证明目的，竣工验收备案书没有相关部门的签章，在文件中很多资料没有验收，竣工验收不符合法律规定。证据4不认可，不能显示拍摄的时间与地点，无法证明与本案的关联性。 本院对原、被告的证据的分析认证意见是：原告提供的证据1、2、3、7、8、9符合证据的三性，本院予以采信，原告提供的4、5、6本院结合其他证据综合认定；被告提供的证据1、2、3符合证据的三性，本院予以采信，对证据4，本院结合其他证据综合认定。 本院经审理认定事实如下： 万源市太平镇中心广场二期，是被告四川蓉垚房地产有限公司2012年6月投资开发的商业门市及屋顶开放广场，屋顶开放广场中有四个与地板平行的玻璃板天井和一个高于平面的封闭圆形玻璃雨棚用于楼内业主采光。万源市太平镇中心广场二期共有168户业主购买了门市并签订了《商品房买卖合同》。2014年5月1日起，被告先后与168户业主签订了《房屋交接书》、《质量保证书》等协议，并将门市交付给了业主。在《质量保证书》中约定：屋面防水工程，保修年限为五年。门市交付业主后，部分业主进行了装修。在门市的使用过程中，有业主向物业反映漏水问题，被告便在傍怡和紫金方向的墙面顶部上加盖了雨棚，但漏水的问题时有发生，没有得到根本解决。2016年7月26日中心广场二期业主委员会，通过法定程序成立。2016年11月5日召开业主大会，更换了前期物业管理公司，物业管理工作由原告进行。在原告管理期间，也多次接到各业主投诉门市和采光天井漏水问题，被告也进行过维修，但没有彻底解决漏水问题。2019年4月12日，中心广场二期业主委员会向万源市房产管理局提出书面信访。2019年4月29日万源市房产管理局书面回复；“针对该项目质保期内出现商铺多处漏水一事，我局已会同太平镇新华社区督促四川蓉垚房地产有限公司及时组织技术人员进行处理。目前，该公司正在组织人员对该项目漏水事宜进行处施工理”。但事后，被告没有进行处理。在今年汛期，顶楼四个天井、圆形玻璃雨棚边缘以及傍怡和紫金方向的雨棚又出现大面积漏水，导致雨水进入商铺。事发后，原告立即将受损情况报告给社区和房管局，社区和房管局工作人员也来到现场，并指示让原告先行紧急处理。原告找来维修工人进行了紧急抢修，产生维修费5800.00元。审理中，原、被告就漏水事宜调解没有达成协议。 本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，对涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权依照法律法规提起诉讼。本案中，原告万源市太平镇中心广场二期业主委员会已按相关规定成立并在万源市太平镇人民政府备案，其涉及万源市太平镇中心广场二期公共部位漏水问题，属全体业主共同权益的事项，原告对此提起诉讼，符合法律规定，故万源市太平镇中心广场二期业主委员会作为本案原告的诉讼主体适格。被告开发的万源市太平镇中心广场二期于2014年4月30日验收合格。被告从2014年5月1日起逐步向168户业主移交了购买的门市，依据被告向原告各业主出具的《质量保修书》约定的房屋防水工程，保修期为五年。被告房屋防水工程保修期终止日应为2019年4月30日，在此之前，原告提供的证据已证明有多位业主反映房屋漏水的问题，且原告于2019年4月12日书面向万源市房产管理局报告房屋漏水的问题，房屋漏水在被告承诺的保修期内均没有得到根本解决。故原告主张被告承担房屋漏水维修的请求符合法律规定，本院应予支持。2019年7月30日万源市太平镇中心广场二期四个天井、圆形玻璃雨棚边缘以及傍怡和紫金方向的雨棚又出现大面积漏水，原告为了防水采取应急处理用去维修费5800.00元，被告应当支付。被告反驳理由不能成立，本院不予支持。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、被告四川蓉垚房地产有限公司在本判决生效后三十日内对原告万源市太平镇中心广场二期业主委员会提出的万源市太平镇中心广场二期顶楼四个天井、圆形玻璃雨棚以及傍怡和紫金方向的雨棚等公共部位漏水组织维修完毕。 二、被告四川蓉垚房地产有限公司在本判决生效后三十日内向原告万源市太平镇中心广场二期业主委员会支付维修费5800.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告四川蓉垚房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 潘孝文 法官助理 王瑞宁 二〇一九年十一月十三日 书 记 员 李 维