江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9274号原告：江西省宝华房地产综合开发有限公司，住所地：南昌市东湖区民德路495号，统一社会信用代码91360000158265359H。法定代表人：巩克平，该公司董事长。委托诉讼代理人：章春林，江西滕王阁律师事务所律师，执业证号：13601199810179170。委托诉讼代理人：许林波，江西滕王阁律师事务所实习律师，实习证号：36011810120278。被告：周斌，男，1968年3月15日生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：余鹏魁，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601201610161777。第三人：袁靖宇，男，1995年2月5日生，汉族，住南昌市。原告江西省宝华房地产综合开发有限公司（以下简称宝华公司）与被告周斌、第三人袁靖宇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章春林、许林波、被告周斌的委托诉讼代理人余鹏魁到庭参加诉讼，第三人袁靖宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法认定被执行房产即南昌市东湖区旭照路1号紫江花园商业X单元XXX室、XXX室房屋归原告所有；2.请求停止对上述房产的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：法院在执行周斌诉宝华公司、袁靖宇等民间借贷纠纷案中，对袁靖宇向宝华公司购买的南昌市东湖区旭照路X号紫江花园商业X单元XXX室、XXX室房屋（以下称涉案房屋）进行拍卖。原告以房产所有人身份向法院提出执行异议申请，要求对涉案房屋不能进行拍卖。本院于2019年8月6日作出（2019）赣0102执异16号执行裁定书，认定涉案房屋已备案登记于袁靖宇名下，且袁靖宇需在涉案房屋价值范围内承担连带清偿责任，驳回了原告执行异议。原告认为其系涉案房屋所有权人，要求停止对涉案房屋执行。理由如下：1.原告享有涉案房屋的所有权。《商品房买卖合同》虽经合同登记备案，但该备案系对房地产开发商的商品房预售行为进行行政管理，买受人只享有请求权，没有排他效力。涉案房屋仍登记在原告名下，根据《物权法》第九条规定，第三人不享有该房屋物权。2.原告有权拒绝向第三人交付涉案房屋。第三人与原告签订的两份《商品房买卖合同》，分别约定涉案房屋中101室、102室商品房总价、付款方式为：9020700元、首付4520700元，余款450万元办理银行按揭；3313440元，首付1663440元，余款165万元办理银行按揭。因第三人不符合银行按揭条件，上述按揭款未支付。根据《合同法》第六十七条规定，原告与第三人互负债务，因第三人未履行付款义务，原告享有先履行抗辩权，有权拒绝向第三人交付涉案房屋。3.法院不能以民间借贷纠纷案的判决来认定涉案房屋的所有权归属。两审法院虽认定第三人在涉案房屋价值范围内承担连带清偿责任，但前提是要第三人取得上述房屋所有权。两审法院仅凭房屋买卖合同备案认定涉案房屋所有权归第三人没有事实根据。原告在民间借贷纠纷案中只认可《商品房买卖合同》真实性，未认可房屋所有权归第三人。被告周斌辩称：1.涉案房屋进行了合同备案登记，已具备办理房产证的条件，第三人袁靖宇可以随时办理房产证。2.南昌市中级人民法院（2019）赣01民终645号民事判决书显示原告认可第三人袁靖宇在涉案房屋价值范围内承担连带清偿责任，表明原告同意第三人袁靖宇对涉案房屋进行的抵押处分。3.南昌市中级人民法院（2019）赣01民终414号民事判决书显示宝华公司实际控制人系袁跃强，与第三人袁靖宇系父子关系。两人均属南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102执1623号案件中的被执行人。宝华公司提起执行异议之诉系袁跃强与原告恶意串通、阻挠执行的虚假诉讼。第三人未提交书面答辩状，亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周斌诉袁跃强、万兵、宝华公司、袁靖宇、南昌市洪燕铝业有限公司（以下简称洪燕公司）民间借贷纠纷案，本院于2019年1月10日作出（2017）赣0102民初2266号判决，判令:一、袁跃强于判决生效之日起十日内归还周斌借款本金5852401.89元，截至2017年12月10日的利息1641795.45元，并支付逾期利息（以5852401.89元为本金，自2017年12月11日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、洪燕公司、宝华公司、万兵对第一项判决确定的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向袁跃强追偿；三、袁靖宇对第一项判决确定的债务在紫江花园X单元XXX、XXX商铺价值范围内承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向袁跃强追偿；四、驳回周斌的其他诉讼请求。袁跃强、万兵、洪燕公司、宝华公司、袁靖宇均不服一审判决，上诉至南昌市中级人民法院。南昌市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）赣01民终646号判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，当事人未履行还款义务，周斌向本院申请强制执行。本院于2019年6月11日作出（2019）赣0102执1623号之二执行裁定书，裁定拍卖备案在第三人名下涉案房屋。原告于2019年7月15日向本院提出书面异议，本院于2019年8月6日作出（2019）赣0102执异16号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。原告不服，向本院提起执行异议之诉。另查明：原告系涉案房屋的开发商，涉案房屋取得了商品房预售许可证。2016年10月19日，原告与第三人签订了合同编号分别为1000XXX35、1000XXXX37的《南昌市商品房买卖合同》，约定：第三人向原告购买紫江花园X单元XXX、XX商铺，总价款为9020700元、3313440元；付款方式为签订合同当日付首付款4520700元、1663440元，余款均办理银行按揭。合同签订后，第三人分别支付首付款4520700元、1663440元，未办理银行按揭。2016年11月28日，上述《南昌市商品房买卖合同》在南昌市房屋商品化办公室进行了合同登记备案。再查明：原告宝华公司大股东袁跃强与第三人袁靖宇属父子关系。以上事实有当事人提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、（2019）赣0102执1623号之二执行裁定书、（2019）赣0102执异16号执行裁定书、商品房预售许可证、南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告、《商品房买卖合同》、（2017）赣0102民初2266号判决书、（2019）赣01民终646号判决书，对被告提交的《商品房买卖合同》、（2017）赣0102民初2267号判决书、（2019）赣01民终645号判决书、（2019）赣0102执1623号之二执行裁定书、（2019）赣0102执异16号执行裁定、原告企业信息、（2019）赣01民终414号判决书，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案原告对执行标的提起案外人执行异议之诉，需要认定原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，第三人与原告签订的《南昌市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第三人支付的首付款已超过合同总价的50%，并与原告一起就《南昌市商品房买卖合同》在南昌市房屋商品化办公室进行登记备案。房屋备案登记号具有唯一性，一房对应一号，一经备案不得随意更变、注销，具有一定排他性。原告作为开发商，只能向合同备案登记的购房人交付房屋。且原告无证据证明与第三人解除了合同，其对第三人未支付的按揭款，只享有合同债权请求权，不能对抗房屋买卖合同的登记备案方。综上，原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告江西省宝华房地产综合开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费36040元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 许 群人民陪审员 张 仲人民陪审员 万祥如二〇一九年十一月六日书 记 员 万静文附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。