大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初860号原告：汤太宗，男，1975年2月11日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：吕常占，辽宁昌信律师事务所律师，执业证号：12102200910606879。被告：大连天实置业有限公司，住所地辽宁省大连中山区延安路9号14层F号，统一社会信用代码：91210244559806902B。法定代表人：吕强，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙华印，黑龙江泰封律师事务所律师，执业证号：12330200810954993。原告汤太宗与被告大连天实置业有限公司（以下简称天实置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月22日立案受理后，由本院审判员王叶辉依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤太宗的委托诉讼代理人吕常占，被告天实置业的委托诉讼代理人孙华印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决解除原告汤太宗与被告大连天实置业有限公司于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201200622）；2.判决被告大连天实置业有限公司立即返还原告购房首付款218880元，并自2012年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清之日止。被告承担诉讼费。事实和理由：原告汤太宗与被告大连天实置业有限公司于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxx)，交纳首付款218880元购买位于大连长兴岛经济区建筑面积91.08平方米房屋。双方约定交付房屋时间为2012年10月30日前，办理产权登记时间为商品房交付使用后90日内。但后经了解，被告向原告出售房屋前，在银行贷款，涉案房屋已经被法院查封，故根本无法办理后续的贷款手续和房产执照，截止至起诉前，上述房屋也未交付。被告已经构成严重违约，涉案《商品房买卖合同》无法履行，根据相关法律法规的规定，特向贵院起诉。被告天实置业辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1.贷款合同是原告与案外人第三人银行自行签订的，是否决定发放贷款由银行决定与被告无任何关系；2.原告陈述说案涉房屋被辽宁高院查封不能办理贷款，据我方了解，辽宁银行早已于2013年年底就已经将案涉房屋全部解封不存在不能办理的情形；3.关于原告主张解除合同，原告未按照合同约定履行相应的支付款项义务，过错在原告，因此原告无权要求解除合同，同时按照法律的相关规定，解除权应当在解除时有发生之日起一年之内行使，逾期不行使的解除权消灭，结合本案原告申请解除案涉合同早已超过了法律规定的一年时效；4.根据法律规定即便原告有权解除合同，被告应当承担返还本金即利息法律并未明确说是贷款利息，所以原告主张贷款利息也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人当庭进行了质证。原告提供下列证据：1.商品房买卖合同原件，以证明被告将涉案房屋出售给原告并约定于2012年10日30日前交付房屋，于交付房屋后90日内办理房产执照等；2.销售不动产统一发票原件，以证明原告缴纳了房屋首付款218880元；3.（2012）辽立一保字第6号民事裁定书复印件，以证明涉案房屋在出售时已经被辽宁省高级人民法院查封。原告提供证据1、2，被告对真实性无异议，与本案有关联性，本院予以采信。原告提供证据3，被告对真实性有异议，经过审查本院对真实性予以采信。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2012年7月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区某号房屋，建筑面积为91.08平方米，每平方米价格5448元，总房款496204元，首付款246204元，贷款额25万元于2012年8月11日之前付清。被告应在2012年10月30日前将经建设单位验收合格的房屋交付原告；被告逾期交房的，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。双方在附件四：合同补充协议中约定，买受人选择按揭贷款方式付款，应在签订《商品房买卖合同》之前向银行或公积金管理中心确认是否具有取得相应额度贷款的资格，并根据银行或公积金管理中心的规定及时提供完整准确、真实有效地申请贷款资料并在签订《商品房买卖合同》之前取得贷款机构出具的已审查完毕、买受人具备全额按揭贷款资格的证明…若非因出卖人原因导致贷款未在《商品房买卖合同》签订之日起7个日历天内到达出卖人指定账户的，买受人必须在《商品房买卖合同》签订后7个日历天内自行短信资金一次性付清全额房款，否则视为买受人逾期付款。原告于2012年7月11日向被告支付首付款218880元。另查明，2012年4月20日，被告案涉房屋均被告辽宁省高级人民法院查封。被告确认案涉房屋目前还无法办理贷款手续。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已按约履行了支付绝大部分首付款的义务，因被告自身的原因，导致金融机构不向被告案涉楼盘购房人提供房屋按揭银行贷款服务，致使原告至今不能办理房屋贷款手续，无法支付剩余房款，合同无法履行，被告也未向原告交付房屋。本案的争议焦点为原告无法办理房屋贷款手续的责任应由谁来承担，原告是否享有解除合同的权利并要求被告赔偿经济损失。双方在《商品房买卖合同》第六条约定了付款方式及期限，“买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式首付款246204元于2012年7月11日当日支付；贷款额25万元于2012年8月11日之前付清；总房款496204元”。由此可见，双方在合同中明确约定了付款方式为首付款加银行贷款，根据房地产行业的通行作法，先由开发商确定好贷款银行，然后由购房人办理房屋抵押贷款手续，签订商品房担保贷款合同，银行将贷款给付开发商。因被告所开发的案涉房屋在双方签订《商品房买卖合同》之前已被查封，被告并未告知原告这一情况。在案涉房屋被法院查封的情况下，银行不可能为买受人提供房屋贷款服务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。故原告要求解除合同、被告退还首付款并支付利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定，判决如下:一、解除原告汤太宗与被告大连天实置业有限公司于2012年7月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告大连天实置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汤太宗购房首付款218880元，并自2012年7月11日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4584元，减半收取2292元，由被告大连天实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王叶辉二〇一九年十一月二十一日书记员  静 蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房买卖担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。