上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终4856号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海维亨基础工程有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：倪维华，经理。委托诉讼代理人：赵建荣。委托诉讼代理人：孟宪中，上海祁长宇律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海季君建设工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱建军，总经理。委托诉讼代理人：安琪，上海首伦律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海京鑫管道安装防腐有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱玉冲，总经理。上诉人上海维亨基础工程有限公司(以下简称“维亨公司”)因与被上诉人上海季君建设工程有限公司(以下简称“季君公司”)、被上诉人上海京鑫管道安装防腐有限公司(以下简称“京鑫公司”)租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初21368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。维亨公司上诉请求：撤销一审法院的判决，将案件发回一审法院重审或改判支持维亨公司在一审中的诉请，驳回季君公司在一审中的反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。季君公司搬离上海市宝山区罗东路XXX号占地面积为40亩的厂房和一间办公室(以下简称“涉诉场地”)，维亨公司对此根本不知情，季君公司系自行搬离。在维亨公司催缴租金时，季君公司也从未提出其是被动搬离涉诉场地；二、一审法院对京鑫公司行为的认定不符合法律及生活常识。京鑫公司在厂区贴的公告系催促维亨公司缴纳租金与季君公司无关，京鑫公司也没有联系过季君公司；三、季君公司拖欠租金的行为早已违约，一审法院最终反而认定维亨公司违约是错误的；四、维亨公司并不存在违约行为，不应当承担人民币(以下币种均为人民币)300,000元的赔偿金。季君公司辩称：认可一审法院的判决，请求驳回上诉，维持一审法院的判决。事实与理由：维亨公司未按约定提供租赁物，故季君公司支付租金直到2017年3月31日，维亨公司应当依据合同约定支付相应违约金。京鑫公司二审中未到庭亦未发表意见。季君公司向一审法院起诉请求：1、判令季君公司支付自2017年4月1日起至2017年7月31日止四个月的租金319,500元；2、判令季君公司支付自2016年7月1日起至2017年7月31日止的水电费9,548元。维亨公司向一审法院反诉请求：1、确认维亨公司与季君公司之间的《厂房厂区租赁合同》(以下简称“租赁合同“)于2017年3月31日终止；2、判令维亨公司承担违约责任，向季君公司支付违约金500,000元。一审法院认定事实：2016年5月22日，维亨公司(出租方、甲方)与季君公司(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将涉诉场地出租给乙方使用。租赁期限自2016年7月1日起至2017年12月31日止。每月租金90,000元，租金以六个月为一个支付周期，甲方在支付周期前30天将租金收据交予乙方，乙方收到租金收据10天内将租金交予甲方。租赁合同第5.1条约定，乙方租赁期间使用该厂房所发生的水按自来水公司发票收取，水按套表加10%，使用消防水按十倍价格收取，水费开收据。甲方需要用电为每度1.5元，如供电局价格调整作相应调整。电费单以代开收据收取，电费甲方负责代为收取，如乙方拖欠甲方有权停止供电。合同第7.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……(七)合同期内，如甲方未能履行完合同提前收回该土地，一次性赔付给乙方违约金500,000元等。后维亨公司与季君公司双方就每月租金进行了调整，确定自2017年1月1日起每月租金调整为79,875元。一审法院另查明，涉诉场地的产权人为京鑫公司。2016年6月1日，京鑫公司与维亨公司签订租赁合同，约定将涉诉场地出租给后者，租赁期限自2016年6月1日起至2017年12月31日止。对于各方有争议的事实部分，一审法院认定：季君公司的搬离原因，维亨公司未提供证据予以说明，而根据季君公司提供且由京鑫公司确认的催告搬离通知，明确要求转租户安排另行租赁场地堆放并做好场地清理工作，对象指向明确，虽然京鑫公司称其发公告的目的是为了催促维亨公司支付欠租，但其也承认在维亨公司支付租金后没有对公告内容进行更正或者撤销，事后也实际进行了场地施工。因此季君公司主张其系应第三人要求才搬离场地，具有一定合理性，也符合相关事实，相关证据及季君公司的主张法院予以采纳。关于季君公司的搬离时间，维亨公司主张季君公司实际于2017年7月搬离，但也明确无法提供证据予以佐证；季君公司主张其于2017年5月搬离，并提供其与京鑫公司工作人员的通话录音予以佐证，京鑫公司对于该通话录音的真实性不予认可，且季君公司亦无其他证据予以证明，故对于通话录音及季君公司的相关主张法院不予采纳。考虑到京鑫公司作为租赁场地的产权人，负责对租赁场地的日常管理，其关于季君公司于2017年6月底搬离的陈述，具有一定客观性，法院予以采信。一审法院认为：维亨公司与季君公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。根据已查明的事实，因京鑫公司对租赁场地进行改建工程，致使季君公司无法使用租赁物，维亨公司作为租赁合同的相对方应承担违约责任。季君公司要求维亨公司支付违约金500,000元的反诉请求，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，法院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定维亨公司向季君公司支付违约金300,000元。根据前述分析，法院认定季君公司于2017年6月底搬离，故其应支付2017年4月至6月三个月的租金共计239,625元。维亨公司与季君公司另于庭审中就季君公司在其承租期间产生的水电费一次性向维亨公司支付3,500元取得合意，对此法院予以确认。一审法院据此作出判决：一、上海季君建设工程有限公司于判决生效之日起十日内，向上海维亨基础工程有限公司支付租金239,625元；二、上海季君建设工程有限公司于判决生效之日起十日内，向上海维亨基础工程有限公司支付水电费3,500元；三、上海维亨基础工程有限公司于判决生效之日起十日内，向上海季君建设工程有限公司支付违约金300,000元；四、驳回上海维亨基础工程有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海季君建设工程有限公司的其余诉讼请求。维亨公司、季君公司、京鑫公司均未在二审中提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。签订的租赁合同系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。现依据法院已经查明的事实，涉诉场地产权人京鑫公司确实存在发布通知称由于工程动工，要求到期终止与维亨公司间的租赁关系，且之后京鑫公司确实对涉诉场地进行了改建工程，承租人季君公司因此无法继续正常使用涉诉场地，作为出租人的维亨公司理应承担相应的违约责任。关于违约金数额的具体确定，一审法院认为双方间合同约定的违约金过高，并依据双方间合同的履行情况及损失情况等，酌情确定违约金数额为300,000元，本院认为并不不当，予以确认。维亨公司上诉称其不存在违约行为，季君公司系违反合同自行搬离，但就其主张并未提供充分证据予以证明，且与法院已经查明的事实相矛盾，故对维亨公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,634元，由上诉人上海维亨基础工程有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇一九年十一月十二日书记员  陈 杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……