山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1327民初1647号 原告：鲁俊英，女，1939年11月10日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：徐前伟，山东方远律师事务所律师。 被告：巩国栋，男，1976年5月24日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。 原告鲁俊英与被告巩国栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁俊英的委托诉讼代理人徐前伟到庭参加诉讼，被告巩国栋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁俊英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁协议；2.被告偿付截止2019年4月10日拖欠原告的租赁费200万元（自2015年4月10日至2019年4月10日，每年租金为50万元）；3.被告按日租金1370元一直偿付至被告腾让出房屋及院落为止期间的租金；4.被告将租赁的房屋及院落予以恢复原状或支付恢复原状所需费用60万元；5.每逾期一天，被告按照未交房租款的1%承担违约金；6.本案诉讼费、保全申请费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2010年3月8日，原告丈夫与被告巩国栋签订房屋租赁协议，协议约定：被告租赁竹园饭店的全套院落使用，包括11间二层沿街楼、8间三层餐厅楼、6间平房厨房及院落一处，租赁期限为10年，自2010年4月10日至2020年4月10日止，租金第一年度38万元，第二年度42万元，第三年度46万元，第四、五、六、七、八、九、十年每年50万元。协议签订后，原告丈夫将房屋及院落交付给被告，被告从事七星KTV歌厅经营，但对于租金，原告仅支付至第五年度（租金付至2015年4月10日）的租金，对剩余年度的租金，被告一直没有如期支付。被告为经营需要将房屋及院落进行了改动，须对房屋及院落进行恢复整理方可继续使用。为维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告巩国栋提交答辩状辩称，1.原告诉请与被告解除房屋租赁合同与事实不符。2018年4、5月间，原告与被告就涉案房屋租赁合同解除一事多次协商，于同年5月双方在被告家中就房屋租赁合同的解除达成合意，双方一致同意房屋租赁合同于2018年5月解除，对解除合同时被告所欠的房租进行了结算，双方一致同意，以往被告所欠房租以30万元一次性结清，被告给原告出具欠条一份。据此，原、被告双方于2018年5月达成的房屋租赁合同解除不违反法律规定，是双方真实意思表示，双方之间的房屋租赁合同法律关系已于2018年5月因解除而归于消灭，故原告诉请解除房屋租赁合同与事实不符。 2.原告诉请被告支付拖欠的房租200万元、按日租金1370元一直偿付到被告腾让房屋为止期间的租金，与事实不符，且没有法律依据。原、被告双方之间的租金已于2018年5月在解除合同时结算完毕，原告同意以30万元结清解除合同时被告所欠所有租金，并要求被告出具欠条一份。据双方之间的约定，被告仅拖欠原告租金30万元，并非是原告所诉的200万元。在双方解除合同后，被告于解除合同当月将房屋钥匙及房屋交还给原告，原告诉请按日租金1370元一直支付至腾让房屋为止的租金没有事实和法律依据。 3.原告诉请被告支付自逾期支付房租之日起按未交房租1%的标准计算违约金，没有事实依据，且违约金约定过高，不符合法律规定，依法不予保护。原、被告双方于2018年5月协议解除了案涉房屋租赁合同，解除合同时，对被告所欠房租达成合意，以30万元结清所欠房租，可见原告在解除合同时，未认为被告逾期支付租金违约，也未主张违约金，视为放弃追究被告的违约责任。依据法律规定，合同解除的法律效果是合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式不表现为支付违约金，且双方对合同解除时被告的所有法律责任约定为支付所欠房租30万元。故原告此项诉请，与解除合同时的约定不符，故不应支持。被告同意以所欠30万元租金为基数，自原告起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准支付原告利息损失。 4.原告诉请被告将出租物恢复原状或支付恢复原状费用60万元，没有事实和法律依据。原、被告双方于2018年5月解除合同时，约定被告将房屋交回即可，并未提出被告将房屋恢复原告的要求，另外被告在租赁期间对房屋的装修改造是征得原告同意的。根据法律规定，承租人在租赁期间征得出租人的同意，对租赁物的改建、改装或增加添附物的，解除合同时，承租人可以不恢复原状，并可以在现有增加价值的范围内向出租人请求偿还必要费用。故原告该项诉请不应得到支持。 5.本案的诉讼主体不完全适格，应当由出租方王孝彬的法定继承人作为本案的原告方提起诉讼，但本案原告仅为王孝彬的配偶，其他法定继承人未作为原告参与诉讼。被告所欠30万元房租系王孝彬的个人遗产，法院应查明王孝彬的其他法定继承人身份，征求其是否放弃继承权，对未声明放弃继承权的法定继承人，应当告知其有权参与诉讼。 综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，被告愿意支付给原告租赁费30万元。 本院经审理认定事实如下：1.2010年3月8日，王孝彬作为甲方与巩国栋作为乙方签订房屋租赁协议一份，主要约定“一、甲方将其所有的竹园饭庄的全套院落出租给乙方使用，包括11间二层沿街楼、8间三层餐厅楼、6间平房厨房及院落一处。二、租期租赁期限为十年，从2010年4月10日起至2020年4月10日止。三、租金1.第一年度每年租金三十八万元，第二年度租金四十二万元，第三年度租金四十六万元，第四、五、六、七、八、九、十年每年五十万元；2.租金的缴纳方式乙方于2010年4月10日前缴纳2010年度租金，以后九年的租金乙方均应在每年的4月10日前一次性缴纳当年的租金；3.如乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，须向甲方交纳未交房租款1%的违约金，如乙方逾期两个月未交租金，甲方有权单方解除该合同。甲方签字王孝彬乙方签字巩国栋2010年三月八日”。王孝彬在甲方处签字按手印，巩国栋在乙方处签字按手印。 2.案涉房屋位于莒南县，房屋所有权人为王行军，房产证号为临房权证莒南字第××号。该房屋使用的国有土地使用权人为王行军，国有土地使用权证号为莒南国用（2003）字第043号，使用权面积为1887.46平方米。莒南县房地产管理局于2003年3月17日向王行军颁发房屋所有权证，莒南县国土资源局于2003年3月12日向王行军颁发国有土地使用证。2003年3月17日王行军出具说明一份，主要载明“2002年底，我父亲王孝彬在经营莒南县振兴化工有限公司时遇到资金困难，遂以父母正在经营的县城隆山路南首竹园饭店到银行作抵押贷款，银行审核后因我父亲年过七十岁不愿放款。父亲便与我商量，将竹园饭庄房屋所有权和土地使用权证办到我名下，以我的名义贷款，我父亲使用并负责还款。经过家庭成员集体商议后，同意把上述两证办到我名下进行贷款，但是房屋所有权和土地使用权仍归我父亲和母亲实际所有，该场所也由他们实际进行经营”。 3.王孝彬与鲁俊英系夫妻关系，两人共生育四个子女，分别为王行民、王行军、王宏霞、王行华。王孝彬于2017年3月23日去世，其第一顺位继承人为鲁俊英、王行民、王行军、王宏霞、王行华。2019年3月18日王行民、王行军、王宏霞、王行华分别出具声明称，位于莒南县隆山路南段的竹园饭店的房屋登记在父亲王孝彬名下，王孝彬去世后，对于父亲王孝彬的遗产没有进行分割，王孝彬就竹园饭店与他人签订的租赁合同，由母亲鲁俊英具体进行管理并予以处置。 4.案涉房屋租赁费巩国栋已支付至2015年4月10日，之后未付，巩国栋自一年前未再使用该房屋，亦未将房屋归还原告。 本院认为，王孝彬与巩国栋签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不损害国家、集体或者第三人利益，合同合法有效。王孝彬去世后，有关案涉房屋事宜均由其继承人鲁俊英处理，其权利、义务由鲁俊英承继，原告主体资格具备。被告巩国栋应依法按照租赁合同约定履行支付租金义务，现被告巩国栋未履行租赁合同约定的该项义务，没有按时支付房屋租赁费，构成合同违约，符合原告要求解除合同的约定情形。原告鲁俊英要求按约定解除王孝彬与被告巩国栋之间的房屋租赁合同，理由正当，应予支持。合同解除后，被告巩国栋应依法支付原告鲁俊英房屋占用期间的租赁费，2015年4月10日至2019年4月10日被告巩国栋每年应向原告鲁俊英支付的房屋租赁费为50万元，四年合计200万元。故原告鲁俊英要求被告巩国栋支付截止至2019年4月10日的房屋租赁费200万元的诉讼请求，本院予以支持。2019年4月10日之后，被告巩国栋应按每日1369.86元（年租金50万元/365天）向原告鲁俊英支付房屋占用期间的租赁费，直至让出涉案房屋为止。被告巩国栋辩称双方已协商解除合同并已就租金达成协议，但未提供相关证据，对被告巩国栋的辩解意见，本院不予采信。原告鲁俊英要求被告巩国栋按合同约定每逾期一天承担未交房租款的1%支付违约金，被告巩国栋辩称该违约金约定过高，根据最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定过分高于造成的损失”，对原告鲁俊英的损失可分别自被告巩国栋逾期支付租金之日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期借款利率计算。原告鲁俊英要求被告巩国栋将租赁的房屋及院落恢复原状或支付恢复原状所需的费用60万元，但对该项诉讼请求，原告鲁俊英未提供相应证据，关于该项诉讼请求原告鲁俊英可持有效证据另行主张权利。 综上所述，原告鲁俊英部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告鲁俊英之夫王孝彬与被告巩国栋于2010年3月8日所签订的房屋租赁协议。 二、被告巩国栋于本判决生效后十日内支付原告鲁俊英2015年-2016年年度房屋租赁费50万元并赔偿损失（以50万元为基数，自2015年4月10日起至付清之日起，按中国人民银行同期借款利率计算）。 三、被告巩国栋于本判决生效后十日内支付原告鲁俊英2016年-2017年年度房屋租赁费50万元并赔偿损失（以50万元为基数，自2016年4月10日起至付清之日起，按中国人民银行同期借款利率计算）。 四、被告巩国栋于本判决生效后十日内支付原告鲁俊英2017年-2018年年度房屋租赁费50万元并赔偿损失（以50万元为基数，自2017年4月10日起至付清之日起，按中国人民银行同期借款利率计算）。 五、被告巩国栋于本判决生效后十日内支付原告鲁俊英2018年-2019年年度房屋租赁费50万元并赔偿损失（以50万元为基数，自2018年4月10日起至付清之日起，按中国人民银行同期借款利率计算）。 六、被告巩国栋于本判决生效后十日内支付原告鲁俊英自2019年4月11日至实际搬离房屋之日止占用房屋期间的费用（按每日1369.86元）。 七、驳回原告鲁俊英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27600元，由原告鲁俊英负担6370元，由被告巩国栋负担21230元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘景宽 审 判 员  庞立飞 人民陪审员  隽希春 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  胡慧慧