太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8856号原告：阎健辉，男，1988年2月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：王轶，上海市建纬（太原）律师事务所律师。被告：山西恒实平阳商业有限公司，住所地太原市小店区长风街131号华德中心广场E座345号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：何瀚原，山西君竹律师事务所律师。原告阎健辉诉被告山西恒实平阳商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎健辉及其委托诉讼代理人王轶，被告山西恒实平阳商业有限公司的委托诉讼代理人何瀚原到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阎健辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠原告的租金270725.49元及违约金19605.5元（以未支付月租金为基数，按照同期人民银行贷款基准利率计算，自被告违约之日起暂计算至起诉之日），及自起诉之日起至被告付清之日止的违约金，以上暂计算至290330.99元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月2日，原被告签订《租赁合同书》。合同约定，被告租赁原告所有的位于太原市小店区平阳景苑B地块负一层C151号商铺，租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，每个租赁年度的租金为105821元（每月8818.42元）。租金起算日从2015年7月1日开始，被告按月平均等额支付原告租金。合同签订后，原告依约交付了商铺，被告自2015年7月起每月25日支付当月租金。但自2016年9月起，被告便屡次发生拖延支付租金的违约行为。目前，被告仅支付原告自2015年7月起至2017年3月止共21个月的租金，计179013.93元（其中第21个月仅支付月租金的30%，计2645.53元），拖欠原告2017年3月份剩余70%的租金6172.89元及自2017年4月起至本案起诉之日2019年10月10日止共30个月的租金264552.6元，共计拖欠租金270725.49元。根据《合同法》第113条的规定及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，被告应向原告支付违约金19605.5元。为维护原告合法权益，诉至法院。被告山西恒实平阳商业有限公司辩称，对原告陈述的已支付租金数额认可，但是被告支付的租金均支付的是当月的租金。合同没有约定违约金和具体方式，不应当计算违约金，且没有确定数额也不应该计算违约金，故对原告主张的违约金不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于太原市平阳景苑B地块负一层C151号房屋的购买人。2014年12月2日，原告（乙方/商铺业主）与被告（甲方/商业管理单位）签订《租赁合同书》，合同约定，甲方承租乙方位于B地块-1层C151号商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止；每个租赁年度的租金为105821元，租金起算日从2015年7月1日开始，甲方按月平均等额支付乙方租金。双方均应按本合同约定履行义务，任何一方不履行、部分履行、迟延履行或不适当履行的，均应构成违约，违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。违约方按约定承担的违约金，如不足补偿由此给另一方所造成的损失，就不足部分，违约方仍应继续赔偿。合同还约定了其他内容。落款处甲方处加盖有被告的公章，乙方处有原告的签名捺印。另查明，原告提交其名下的中信银行业务凭证/客户回单，显示2015年7月至2016年8月前的租金，被告均于每月的25日左右支付。后被告又于2016年10月11日、2017年1月11日、2017年1月20日、2017年3月30日、2017年9月21日、2017年10月24日向分别原告支付租金8818.42元，于2018年2月12日向原告支付租金的30%2645.53元。原告陈述经抵扣后2017年2月前的租金已全部付清，现主张2017年3月70%的租金6172.89元及从2017年4月至2019年9月的租金264550.6元，共计270725.49元。被告对该证据予以认可，对拖欠原告租金的数额也无异议，但抗辩其向原告支付的租金均是支付当月租金，不应予以抵扣。原告提供违约金利息计算表，主张以每月租金8818.42元为基数，以每月月底为逾期之日，按照年利率5.25%计算从逾期之日至实际付清之日止的违约金。被告对此不予认可本院所确认的上述事实有《商品房买卖合同》、《租赁合同书》、中信银行流水及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现原告主张继续按照该合同履行，被告无异议，本院予以确认。合同签订后，原告依约将商铺交由被告实施统一商业经营管理，被告未按照合同约定支付租金，构成违约。双方均认可被告截至2019年9月30日尚拖欠原告租金270725.49元，本院予以采信。对于被告在2016年10月至2018年2月陆续向原告支付的租金，鉴于双方并未对该租金是支付哪个月份的租金作出约定，虽被告抗辩支付的是当月的租金，但未提交其他证据予以证明，故原告用以抵扣拖欠的2016年9月至2017年3月的租金，并无不当，故被告应支付原告2017年3月70%租金及2017年4月至2019年9月的租金共计270725.49元。关于违约金，被告未按约定支付租金的行为构成违约，给原告造成了损失，合同虽未明确约定违约责任的承担方式，但被告应承担相应的违约责任。考虑到双方未对每月支付租金的具体日期进行约定，本院酌定违约金从每月应付租金对应次月1日起至实际支付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算。2016年9月租金的违约金为：以8818.42元为基数从2016年10月1日起至2016年10月10日止按照年利率4.35%计算为10.58元；2016年10月租金的违约金为：以8818.42元为基数从2016年11月1日起至2017年1月10日止按照年利率4.35%计算为75.13元；2016年11月租金的违约金为：以8818.42元为基数从2016年12月1日起至2017年1月19日止按照年利率4.35%计算为52.91元；2016年12月租金的违约金为：以8818.42元为基数从2017年1月1日起至2017年3月29日止按照年利率4.35%计算为93.12元；2017年1月租金的违约金为：以8818.42元为基数从2017年2月1日起至2017年9月20日止按照年利率4.35%计算为245.50元；2017年2月租金的违约金为：以8818.42元为基数从2017年3月1日起至2017年10月23日止按照年利率4.35%计算为250.8元；2017年3月租金的违约金为：以2645.53元为基数从2017年4月1日起至2018年2月11日止按照年利率4.35%计算为100.64元，以上共计828.68元。被告还应向原告2017年3月以租金6172.89元为基数、2017年4月-2019年9月均以8818.42元为基数，分别自对应次月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西恒实平阳商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告阎健辉截至2019年9月30日的租金270725.49元；二、被告山西恒实平阳商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告阎健辉违约金828.68元及2017年3月以租金6172.89元为基数、2017年4月-2019年9月均以8818.42元为基数，分别自对应次月1日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。如：2017年3月违约金计算为6172.89元×中国人民银行同期贷款利率÷12个月÷30天×违约天数（2017年4月1日起至实际付清之日止），2017年4月应付租金违约金计算为8818.42元×中国人民银行同期贷款利率÷12个月÷30天×违约天数（2017年5月1日至实际付清之日止），以此类推；三、驳回原告阎健辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2827元（原告已预交），由被告山西恒实平阳商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 冯亚妮 二〇一九年十一月十一日书记员 贾 茜