浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0482民初5890号 原告（反诉被告）：浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司。住所地：浙江省嘉兴市港区中山东路188号1幢9层，统一社会信用代码：913304005877790913。 法定代表人：沈杰。 委托代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金永飞，男，1968年2月12日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托代理人：胡石洪，浙江天卓律师事务所律师。 原告浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司与被告金永飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告于2019年1月25日提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人倪中柱，被告（反诉原告）金永飞及其委托代理人胡石洪到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告租金（2018年11月1日至2019年4月30日）44517.5元及逾期付款滞纳金（以44517.5元为基数，按银行同期贷款基准利率的四倍，自2018年11月1日计算至被告实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月23日，原告与被告等多名承租户签订《商业用房租赁合同》，合同就各承租户租赁原告所有的位于嘉兴市港区中山东路188号2幢、3幢部分商业用房的租赁期间、租金及支付事项等作了约定。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告等各承租户。2018年5月10日，原告与被告签订《商业用房租赁合同》二份，约定被告承租原告坐落于嘉兴市港区中山东路188号S102A1号、S102A2号房屋，房屋面积分别为87.65平米、100平米。房租按每天每平米1.3元计算，租期均自2018年4月1日至2024年3月31日，租金前三年保持不变，后三年租金每年在前一年度租金基础上递增5%。租金支付方式为半年一付，租金缴纳期限为约定时间提前一个月缴纳。如逾期支付租金每逾期一天则被告承担每日年租金千分之五滞纳金给原告。另双方口头约定租期顺延1个月。原告按第一份合同约定向各承租户交付房屋，被告交纳了第一期租金。2018年5月，嘉兴港区管委会认为原告所出租房屋与交易市场大楼商业定位不符，要求原告清退该17户建材商户。原告将嘉兴港区管委会的意见通知了包括被告在内的各建材商户，并于2018年5月25日召开协商会要求终止租赁合同，包括被告在内的各承租户认为租赁合同合法有效，不同意终止合同。原告经与管委会沟通协调，于2018年7月5日向被告在内的各承租户发了《关于商业用房租赁合同继续履行的函》，明确了原告继续履约的意见，包括被告在内的承租户正常使用承租房屋，开设商铺。2018年10月底，原告向被告催收第二期租金（即2018年10月1日至2019年3月底）遭拒，因而成讼。 被告答辩如下：2018年5月23日，原告提出终止《商业用房租赁合同》，并于同年5月25日召开协商会，被告同意终止该租赁合同。因此，原告关于租金和滞纳金的诉请无事实与法律依据。 被告（反诉原告）反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告2018年5月10日签订的两份《商业用房租赁合同》于2018年5月25日解除； 2、判令反诉被告立即退回租金44520元、合同保证金5000元、装修押金4000元，赔偿各类损失302692元； 3、案件诉讼费均由反诉被告承担； 原告（反诉被告）就反诉请求答辩如下： 1、双方签订的《商业用房租赁合同》并未解除。反诉被告于2018年5月25日召开协商会，要求终止租赁合同，但包括反诉原告在内的承租户不同意终止合同。反诉原告此后一直在租房内从事经营业务； 2、反诉原告现提出解除租赁合同，应进行清算，反诉原告占用租赁房屋期间租金应当结清，如涉及反诉原告装修费用的，应提供实际的装修评估材料。 为证明自己的本诉与反诉主张，原告（反诉被告）提供了下列证据： 1、《商业用房租赁合同》3份（原件1份、复印件2份），证明双方租赁合同关系及双方权利义务； 2、《会议纪要》2份（复印件），证明原告（反诉被告）传达嘉兴港区管委会要求清退建材商铺，各承租户不同意终止合同，要求继续履行； 3、《关于商业用房租赁合同继续履约的函》1份（复印件），证明原告（反诉被告）与各承租户协商后一致同意继续履约。 被告（反诉原告）质证如下： 对证据1三性均无异议； 2、《会议纪要》2份为原告（反诉被告）单方面自行制作，该证据不符合法律规定的证据形式，但该证据中关于原告（反诉被告）限期要求被告（反诉原告）清退的事实是真实的，但被告（反诉原告）并未如原告（反诉被告）所称要求继续履行，而是同意终止合同； 3、《关于商业用房租赁合同继续履约的函》1份，为原告（反诉被告）单方面制作，被告（反诉原告）并未收到该函。 被告（反诉原告）举证如下： 1、《关于同意终止租赁合同函》1份原件，该函证明被告（反诉原告）明确表示同意终止租赁合同，要求原告（反诉被告）赔偿各类经济损失，该函由原告工作人员于2018年6月15日签收； 2、信件1份原件，证明2018年10月29日被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）对赔偿事宜作出答复并尽快办理交接； 3、物业服务协议复印件（附发票原件）各1份，证明被告（反诉原告）已支付物业管理费4504元； 4、《关于终止租赁合同的函》1份复印件，证明2018年5月23日，原告（反诉被告）向包括被告（反诉原告）在内的承租户正式明确表示终止所签订的商业用房租赁合同。 原告（反诉被告）质证如下： 1、证据1真实性没有异议，该《关于同意终止租赁合同函》是用于交港区管委会协商租赁合同解约事宜，该函不是原告（反诉被告）真实意思表示； 2、该信件内容与事实不符，被告（反诉原告）至原告（反诉被告）起诉时仍旧占有、使用租赁房屋； 3、对证据3没有异议； 4、对证据4没有异议，该函是应港区管委会要求而提出的。 庭审中，法庭展示了本院应被告（反诉原告）申请委托浙江和诚房地产评估有限公司出具的评估报告一份。 原告（反诉被告）质证认为：第一项单价应按260元每平米计算，第7项砌墙费用应按双方一人一半。第15、16项“竹纤维墙面”面积应为20.5平米，单价应按50元计算。第28项并未施工粘贴，已取下保存，要求归还。第33项竹木纤维线条单价应按8元计算。第34项竹木纤维吊顶单价应按50元计算。第35项面积应为2.76平米。第36项单价应按35元计算。第37项“地面抹平10公分”在施工抛光砖工艺作法中一般无此工艺作法。可移及附属设施为商户的陈列样品及道具，已取下保存，要求归还。 被告（反诉原告）质证认为：真实性没有异议。但具体明细存在价格错误和漏评。包括：第10项实际价格应为6000元，第13项单价应按240元，第15项单价应按每平米200元，第16项单价应按500元，第22项应按每平米400元计算，上述经核算评估价共计金额应为302692元。可移动及附属设施取下或敲掉后相应价值已无法恢复，难以变现。 本院认证如下：原告（反诉被告）提供的证据1，双方均无异议，本院予以采纳。原告（反诉被告）提供的证据2《会议纪要》2份与本案其他证据相互印证，本院予以采纳。证据3与本案争议的主要焦点关联性不强，被告抗辩未收到该函，对该证据本院不予采纳。 被告（反诉原告）提供的证据1、3、4真实合法且相互印证本院均予确认。证据2不符合法律规定的证据形式，本院不予采纳。 对于委托评估机构出具的评估报告，双方均对该报告某些具体明细条目提出了异议，但均未就其异议或调整意见提出客观证据。该评估报告独立、客观、公正，能够确定被告（反诉原告）非由自身原因而损失的房屋装修价值（含材料及人工费），本院予以采纳。 结合举证、调查、质证及庭审陈述，本院经审理认定法律事实如下：2018年5月10日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商业用房租赁合同》二份，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）坐落于嘉兴市港区中山东路188号S102A1号、S102A2号房屋，共计面积187.65平米。房租按每天每平米1.3元计算，租期均自2018年4月1日至2024年3月31日。后原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付租赁房屋，被告（反诉原告）支付合同保证金5000元，装修押金4000元，物业费4504元，物品搬迁费500元，被告（反诉原告）为实现经营及租赁目的另支出装修费用207000元。2018年5月23日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出即日起终止商业用房租赁合同的函。2018年5月25日，原告（反诉被告）召集被告（反诉原告）等承租户商洽终止商业用房租赁合同及退场事宜，并明确可以退还已收租金，承担承租户已投入的装修损失费用。同年6月15日，被告（反诉原告）同意终止与原告（反诉被告）的租赁合同，书面致函原告（反诉被告）并由原告（反诉被告）签收。现被告（反诉原告）不同意支付2018年10月后的租金，并要求原告（反诉被告）返还已支付的租金、装修费用等费用。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人的《商业用房租赁合同》对租赁期间作了明确约定，原告（反诉被告）单方面提出即日终止租赁合同，同意退还已收租金，承担承租户投入的装修损失费用，被告（反诉原告）书面致函同意并提出违约赔偿要求，现有证据可以证明确定双方签订的《商业用房租赁合同》自2018年6月15日起解除，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2018年10月后的租金的诉请本院不予支持。关于被告（反诉原告）退还租金等并赔偿损失的诉请，依照法律规定当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方可以在履行合同届满之前要求其承担违约责任，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告（反诉被告）短时间内单方面提出终止租赁合同并清退房屋的要求，被告（反诉原告）基于上述意思表示不能稳定装修、经营，亦因此导致被告（反诉原告）基于对《商业用房租赁合同》的信赖而进行的资金投入产生直接损失，具体包括租金44520元，合同保证金5000元，装修押金4000元，物业费4504元，物品搬迁费用500元，及装修费用207000元，以上损失合计金额265524元。关于被告（反诉原告）诉请的预计利润损失，被告（反诉原告）主张以2018年浙江省私营单位就业人员年平均工资52564元为标准计算预计利润损失，本院认为案涉商业用房租赁合同的实际履行本身不能产生合同履行后可以获得的利益，故被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）按2018年浙江省私营单位就业人员年平均工资52564元标准赔偿预计利润损失的诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。关于装修费用的金额，双方当事人均未提出客观证据证明其主张，反驳专业评估机构提出的评估报告意见，故本案被告（反诉原告）损失的装修费用或价值应认定为207000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零八条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司与被告（反诉原告）金永飞签订于2018年5月10日的两份《商业用房租赁合同》于2018年6月15日解除； 二、原告（反诉被告）浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）金永飞租金、合同保证金、装修押金共计53520元并赔偿被告（反诉原告）金永飞经济损失212004元； 三、驳回原告（反诉被告）浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）金永飞反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费912元，减半收取456元，由原告（反诉被告）浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司负担。案件反诉受理费8102元，减半收取4051元，由原告（反诉被告）浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司负担2641元，由被告（反诉原告）负担1410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  桂振中 二〇一九年十一月二十九日 法官助理马德志 书记员李朱蕾