广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9399号原告（反诉被告）：广州市恒远物业管理有限公司，住所地广州市花都区芙蓉镇山前大道金碧御水山庄，统一社会信用代码91440114743595463L。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖志萍,广东联合发展律师事务律师。委托诉讼代理人：梁碧芸,广东联合发展律师事务律师。被告（反诉原告）：朱洪波，男，1977年7月24日出生，汉族，住江西省，委托诉讼代理人：陈薇，朱洪波所在的广州市花都区狮岭镇山前社区服务站推荐的公民。原告（反诉被告，以下统称原告）广州市恒远物业管理有限公司（以下简称恒远公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）朱洪波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告恒远公司的委托诉讼代理人赖志萍、梁碧芸，被告朱洪波及其委托诉讼代理人陈薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒远公司向本院提出诉讼请求：1.判令朱洪波向恒远公司支付广州市花都区狮岭镇金碧御水xx房自2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4430.79元（朱洪波应支付的管理费为4446.45元，但因发生了电价调整，出现了2017年4月-2017年8月的退电费，故在2017年4月在2018年4月的物业管理费中抵扣了15.66元，故物业管理费是诉请中的4430.79元）；2.判令朱洪波向恒远公司支付广州市花都区狮岭镇金碧御水xx房自2015年3月1日至2018年11月30日期间的电费3788.35元、水费1679.12元、污水处理费503.14元、公摊水费287元及公摊电费1308.17元；（其中公摊水电费，朱洪波本应支付的欠费金额为1308.64元，但因发生了2018年7月和2018年9月的退电费0.47元，故诉请中主张的公摊水电费为1308.17元）；3.判令朱洪波每月欠缴的物业管理费、电费、水费、污水处理费、公摊电费、公摊水费作为违约金的本金，按每日1‰标准向恒远公司支付自逾期支付之日起至付清款项之日止欠缴费用金额的违约金（暂计至2019年6月30日为16762.15元）；4.判令朱洪波承担全部诉讼费用。事实与理由：恒远公司是广州市花都区狮岭镇金碧御水山庄（以下简称山庄）的物业管理公司。朱洪波是xx房房屋（以下简称房屋）的产权人。2005年9月1日，朱洪波通过购买方式获得房屋产权。2006年12月14日，朱洪波与恒远公司签订《物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同）。根据恒远公司与山庄的开发商广州市花都绿景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及山庄物业管理费的收费标准，朱洪波应按0.9元/平方米/月的标准计付物业管理费，房屋的建筑面积为109.79平方米，朱洪波应向恒远公司支付每月98.81元物业管理费。朱洪波还应向恒远公司支付房屋的水电费、污水处理费及公摊水电费。山庄分为A、B、C、D、E、F、G、H共8个区域。在2017年12月前，除E、F区域房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳外，山庄全部电费（包括其余6区域的自用电费、公摊电费）是由恒远公司向供电部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用电量以及小区公共用电分摊情况向房屋使用人收回。2017年12月，涉诉房屋所在的H区完成供电部门一户一表改造。自2018年1月起，涉诉房屋的自用电费由房屋使用人向供电部门直接缴纳，山庄全部公摊电费是由恒远公司向供电部门全部垫付后按照小区户数分布情况向房屋使用人分摊、收回。山庄全部的水费（含房屋自用水的水费、污水处理费及公摊水费）是由恒远公司向供水部门全部垫付后按照房屋使用人当月的实际用水量以及小区公共用水分摊情况向房屋使用人收回。恒远公司在实际发生水电费月份的两个月后向房屋使用人收取前述水电费、污水处理费及公摊水电费。自2015年5月起，朱洪波未向恒远公司支付自2015年5月起的物业管理费、自2015年3月起的水电费、污水处理费及公摊水电费。恒远公司多次向朱洪波催收，朱洪波至今仍未向恒远公司支付该等费用。恒远公司认为，恒远公司已尽物业管理服务义务，朱洪波理应向恒远公司付清物业管理费、水电费、污水处理费及公摊水电费。朱洪波拖欠该等费用的行为已经损害了恒远公司的合法权益。现恒远公司特向法院依法提起诉讼，请求法院查明事实，判决如恒远公司诉请。朱洪波辩称，1、就恒远公司诉求1，该期间我方从未拒绝或者有意拖欠恒远公司物业管理费，管理费的支付应按照合同约定合理支付，并按照相关的条款合理支付，这是没有任何异议的，但就4430.79元是否能全额支付由法院依法按照涉及的物业管理服务内容是否达到合同的标准进行认定，予以确认。2、诉求2其中的水费是未经业主确认的，没有经过抄表，故是否该金额应由法院依法按照涉及的物业管理服务内容是否达到合同的标准进行认定，电费、污水费也是如此，但涉及公摊费恒远公司没有理由收取，按照前期物业管理合同的约定，恒远公司自动选择的是包干制，已经包括了公摊费用，故该收费是属于多收费的内容，我方拒绝承担。3、诉求3，恒远公司认为的违约金子虚乌有，因恒远公司违法违规乱收乱摊，导致我方的当事人无法缴纳，过失、违约违法一方在恒远公司，不在我方，且违约金应由恒远公司向朱洪波支付。数额就按照恒远公司计算的结果，怎样违约，恒远公司就怎样支付。4、诉讼费应由败诉方承担。其他答辩意见具体与反诉状一致。朱洪波向本院提起反诉请求：1.鉴于证据清单2《前期物业管理委托合同》第六条物业服务收费选择1、包干制的约定，判决恒远公司欺诈性经营，赔偿朱洪波2006年06月1日至2012年11月30日期间收取的‘包干制’条款之外的重复收费金额1600元及两倍返还，共计：4800元；2.判令恒远公司按每日1‰标准计算支付物业服务不达标（实质性违反《前期物业管理委托合同》和《物业管理服务合同》）的违约金，暂计自2015年5月1日至2019年6月30日约为16762.15元；3.因恒远公司违法违约造成朱洪波不能按时交纳物业费，给朱洪波造成了精神和名誉伤害，判令给予朱洪波名誉损失和精神损失补偿费1000元；4.因恒远公司违法违约造成本小区物业服务水平低下，物业共用部位和物业共用设施设备维修、养护和管理严重违反《前期物业服务委托合同》、《物业管理服务合同》、《消防法》等的约定和相关法律法规的规定，给朱洪波的居住质量和幸福感带来严重的损失，未来需要承担物业共用部位和物业共用设施设备加速老化和报废的更换或者维修费用，判令给予损失补偿费10000元；5.判令恒远公司退回2006年违规收取朱洪波的400元”水电周转金”；6.反诉费用由恒远公司承担。事实与理由：一、恒远公司违反《前期物业管理委托合同》方面的事实与理由。1、违法经营乱收费.朱洪波查阅恒远公司提供的证据《前期物业管理委托合同》第三章第六条规定：本小区的物业费收取方式为“1、包干制”，被选择说明已明确“物业费的收取方式是包干制”。《前期物业管理委托合同》是一个涉及业主主体的且法律关系具有复合性的合同，如果《前期物业管理委托合同》合法有效，则对三方均合法有效。为什么恒远公司不遵守合同的约定将“包干制的物业收费方式”偷梁换柱为“违法经营的‘捆绑收费’”呢？（一）有关《前期物业管理委托合同》约定和国家法律法规：《前期物业管理委托合同》中约定的本小区的物业费收取方式为1、包干制，并被选择，应是本法庭审理判决的物业费收取方式唯一的合法依据：1）朱洪波最新查明金碧御水的《前期物业管理委托合同》第三章第六条明确规定：本小区的物业费收取方式为1、包干制。具体条款内容见证据清单2-2第三章第六条1、包干制，被选择，证明山庄物业收费方式为包干制。2）有关“包干制”的国家相关法律法规规定内容：（1）《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。（2）国家发改委的《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2007]2285号）第九条规定：物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。上述文件有关包干制内容的规定环环相扣，“共用设备设施的日常运行费用”，通俗讲就是“水电公摊费”，是包含在包干制的物业费之中，包干制之外再收公摊等费用就是违规收费，也属于违约违法经营行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。恒远公司应按照合同约定和法律法规的要求执行收费，如未遵守则属违法违约行为，法庭理应依法制止。鉴于证据清单2《前期物业管理委托合同》，为证明物业公司的身份的真实性、合法性，以及经营行为的合法性。必须提供如下资料：1）《企业法人营业执照》、法人代表身份证明等证明材料；2）提供包括水费、电费在内的所有的收费项目的收费许可的证明；3）提供所有物业服务收费项目、收费标准向主管部门备案的证据；4）金碧御水山庄所有建筑的消防验收合格资料和所有建筑的消防设计的图纸、资料等。2、《前期物业管理委托合同》第四章第十二条违法侵占业主合法权益。恒远公司提供的证据清单2《前期物业管理委托合同》第四章第十二条的描述（本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位共用设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：1.经营收入列入物业管理收入），明显违反“《广东省物业管理条例》第五十三条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。”的规定。该条款属于无效合同条款。3.鉴于朱洪波及邻居陈薇等人2015年通过书面资料给第三人广州市公安局花都区分局下属机构花都区治安大队罗书记书面投诉本小区消防设施不合格（证据1），问题严重，虽然第三人拒绝给出书面回复，但本小区消防设施不合格，违反《中华人民共和国消防法》第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十六条、第十七条、第二十九条、第五十八条等和《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》第五条、第十条、第二十条等是客观事实。同时恒远公司在《前期物业管理委托合同》第五章物业的承接验收第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共有部位、共用设施设备进行查验……;2.消防设备、设施;……。第十四条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题时确认没有任何问题。故恒远公司和第三人广州市花都绿景房地产开发有限公司需要承担对应的法律责任。依据《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……要求判令第三人广州市花都区住房和城乡建设局，出具金碧御水山庄小区消防验收通过的书面文件；第三人花都区住房和城乡建设局是怎么通过本小区消防验收的呢？二、恒远公司违反《物业管理服务合同》方面的事实与理由。1.违反第20页第8条：每六个月向乙方公布本物业管理费用收支账目。只有业主向政府部门投诉，恒远公司才会被迫仅仅在物业综合楼二楼张贴物业管理（服务）费用的财务报表，但财务报表无法律效力，表现为：拒不加盖公章和署名。（证据2）2.违反第20页第10条：（甲方）不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能的约定。C/E/F汇合位置的玻璃房（占用公共用地），最早是保安用房和业主休闲用途，从2018年私自开始出租，改为房屋中介营业点。（证据3）3.违反21页第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指金碧御水山庄房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、地下室等的约定，拒不维护或者敷衍了事，哪怕是涉及人身安全的屋顶瓦片脱落也需要业主持续不断的给政府主管部门投诉才会简单处理一下。（证据4）违反“22页第二条物业管理服务内容二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、空地、道路、路灯、沟渠、池、井和共用设施设备各使用的房屋等”的约定。（证据5）2017年12月13日下午放学，小区一孩童因公共安全措施不当摔撞致死，这一事件凸显了金碧社区的公共设施缺失管理所造成死亡的严重结果。（证据6）此案结果恒远公司向死者家属承担了赔偿金额10万，这说明管理服务不当的失职需要承担赔偿的责任。裸露半裸露电线仍在本小区范围广泛存在。（证据7-视频+图片）违反22页三、环境卫生（1.每天安排专人打扫本物业公共部位卫生；2.垃圾日产日清；3.定期进行除“四害”工作-苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂）的约定。毫不夸张的说，2015年1月1日至今除了业主大会期间几个月，以及偶尔政府部门过来检查工作外，整个金碧御水山庄就是个垃圾场（证据8）4.违反22页四、保安部分的约定。案发率居高不下，保安人数从高峰期的130多人大幅减少至现在的约40人，固定岗的保安员的工作经常就是“低头手机党”或者睡觉（证据9）5.违反22页五、交通秩序与车辆停放在本物业管理区域内（1）保安员（小区管理员）指挥车辆交通及停放；（2）纠正违章行车及停放车辆条款的约定。整个小区车辆乱停乱放严重，从未见保安员纠正违章及停放车辆（证据8-1、证据8-4、证据）6.违反23页六、房屋装饰装修管理的约定本小区违建成风，非常普遍和嚣张。（证据）恒远公司长期对于山庄内的违建管理不作为和乱作为，大部分违建的别墅都曾被物业工程部收取几千到数万的好处费，方可施工违建，否则不让工人和建筑材料入内，业主们采取隐忍不报的方式。朱洪波邻居一直都有为此追踪当时主管镇违建工作的狮岭镇谢英俊副书记。（证据10）7.违反23页三、共用部位、共用设施设备的维护和管理条款的约定从2012年以后，对大部分的共用部位、共用设施设备均不做维护（证据4、5、6、7、8、11等）8.违反24页四、环境卫生条款的约定。垃圾日产日清就是笑话，遍地是垃圾。（证据12、证据8-8（微信群截图））供水系统的水质不按标准检测。（证据13）9.违反24页五、绿化：按照本物业绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、灭虫等养护工作的约定。现在除了每4个月-6个月割一次草和对主干道两边的绿化物进行修剪外，其他绿化工作均没有了（2019年有给少量病虫害树木打农药—病虫害严重时不打药，9月底中旬倒给喷药）。整个小区普遍性的杂草横生。（证据8-2（视频）--大门口公共场所，大门口小区的脸面、证据8-4（照片）、证据14-相对偏僻的地方）10.违反24页六、交通秩序与车辆停放的约定。整个小区就是大停车场，看不到恒远公司的管理措施和行为。（证据5-4、证据8-1、证据8-4）11.违反24页七、保安的约定。案发率居高不下，保安人数从高峰期的130多人大幅减少至现在的约40人（大门口安保收回后保安人数提高到约50人），固定岗的保安员的工作经常就是“低头手机党”或者睡觉（证据9）12.违反25页九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1、小修：24小时内完成，并实行跟进回访制度；2、急修：发现紧急情况及时处理并于事后三个工作日内向业主（住户）提交报告的约定。（证据15）本人亲身经历：2016年6月H18栋01-03单元漏水，本栋邻居多次投诉均不理会，经过我在物业服务微信群投诉才派人过来简单处理，但直到2019年9月3年多时间都没有复原。（证据4-5、证据4-7）13.违反25页第四条物业管理工作实施措施的约定和承诺。2012年之前恒远公司遵守本条的约定比较好，2012年之后几乎所有的约定和承诺均未遵守。（证据清单中所有证据均能证明被反诉方未遵守“物业管理工作实施措施的约定和承诺”）14.拒不处理包括本人在内的诸多业主的书面投诉：（1）2017年8月13日提交《关于对广州市恒远物业管理有限公司乱收费的投诉信》（证据15-1、证据15-1-1视频-物业公司收到投诉信）（2）2017年9月20日代表200多个业主提交《至恒远物业的投诉信》（证据15-2）（3）2019年8月24日提交《物业服务违约整改函》（证据15-3）也违反了《广东省物业管理条例》第四十九条……业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。15.长期物业服务无标准，山庄至广州市中心楼巴违反《广州市楼巴管理暂行办法(穗交〔2007〕357号)》不依法公示，说停就停，最后经业委会统计遭到山庄53%业主的强烈反对才勉强作罢。（证据16）16.长期物业服务无标准，电梯及小区大门口各种广告、洋房楼顶的联通基站、外来车辆进入小区的停车费等有关业主公共收益的来源，从来都是私下签约，年收入进恒远公司的腰包，而用电却是接入业主的电梯电表，费用由业主买单。2018年9月8日，恒远公司被业主现场查出因煤气管道施工用电接入H13栋2号电梯用电，造成1500度的电量让该楼栋业主分摊，经业主报警供电所专业人员查询后又发现恒远公司私拉分众广告的用电也被接入了电梯用电，而广告的收益也是进了恒远公司的腰包（证据17）17.水电从不经业主签字确认的收费程序是否合法？唱收唱卖的商业公平交易规则何以体现？（证据18）到2019年10月为止，超过一年半以上的时间未给本人提交收费/缴费单据，各种抄表数据从不公示。18．法庭依法审理的目的是为了维护社会的公平、正义与和谐，保证社会生活秩序的正常进行，对于不遵守国家法规和违反合同约定丧失企业诚信的欺骗行为，必须依法惩治方能彰显司法的尊严与权威性（1）恒远公司违约违法随意的立项擅自乱收乱摊，擅自提高电价，2014-2015年的线损分摊就是这么干的！今天仍旧如此，证据清单显示大门口用电每度0.814；0.809；0.750三种价格。据朱洪波邻居前往狮岭供电所跟负责人确认过，在市电直接入户后用于业区域内共用设施设备运行的电费，仍按合表电费收取，每度0.629元。用于物业自己用电的价格为商业用电标准每度0.8元（有录音为证）。2018年国家调整了对物业公司的用电价格，应该是0.791。正好是这三个价格综合的平均值。如此看来恒远公司仍然将用于物业自用电的费用又分摊到了业主的头上。（2）不执行国家优惠降价政策，在政府的惠民降价电费的半年时间里，恒远公司居然故意拖着不执行，直至朱洪波等投诉后，恒远公司被政府主管部门强制整改后，退回每户业主金额不等的多收电费。经花都区发改委的书面答复，确认恒远公司自2017年4月起至2017年11月未按照国家优惠政策降低电费单价。（证据19）（3）以强行捆绑的方式收取物业费，如此违法行为导致朱洪波无法履行缴费，故法律责任在恒远公司方。恒远公司属于主观故意的造成朱洪波不能履行业主义务，明明白白的交费。恒远公司不但违法违规违约在先，还诉求收取所谓的违约金实在是无稽之谈，从开盘到今日到底是谁在违约？金碧御水山庄的物业费收取模式，明明合同约定的是包干制，但是恒远公司却把包干制变成了捆绑的乱收多收式，率先破坏合同约定，失信违法致使包干制就从来就没实行过！二、恒远公司其他重大的违法行为1.违反《消防法》和《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》等法律法规的规定，消防设施维护造假。（证据20）依据《中华人民共和国消防法》以及《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》?第十条第（五）按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志，配置灭火器材，定期组织检查维修、保养，确保消防设施和器材完好、有效和第（七）依法应当履行的其他职责的规定［物业管理单位每年应当将前款第（五）项规定的对自动消防设施维修、保养的情况按照国家有关消防安全单位分级管理的规定报所在地公安消防机构备案……］，证据显示恒远公司明显违反《消防法》和《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》，不可能提供的了《金碧御水山庄的自动消防设施维修、保养的情况的备案材料》，恒远公司是如何给花都区公司分局提供备案材料的呢？依据《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》第五条建设单位、业主会依法委托物业管理企业管理的区分所有建筑物，应当经过消防验收合格。建设单位应当在移交区分所有建筑物的同时，向业主会、物业管理企业移交有关该建筑物消防设计的图纸、资料等。未经消防验收合格的区分所有建筑物，建设单位应当进行物业管理，承担物业管理费用，不得委托物业管理企业管理。恒远公司是如何接受建设单位委托管理本物业区域的呢？是如何接收建设单位移交的有关该建筑物消防设计的图纸、资料等的呢？2.伪造业主签名盗用物业专项维修资金。例如本小区E7栋楼梯间2014年-2017年间动用过物业专项维修基金。花都区政府处理结果：花都区狮岭镇政府于2018年11月16日回复：关于市民反映金碧御水山庄物业服务企业使用维修基金的问题。我社区服务中心向该小区物业服务企业（广州市恒远物业管理有限公司）要求提供关于使用维修基金申请资料、公示材料、维修基金的收支情况等资料。经查，（1）于2014年8月22日，物业服务企业在小区宣传栏张贴公示《关于动用维修基金的公示》（公示时间2014年8月24日至8月29日）。（2）分别于2014年10月、11月，该小区物业服务企业关于动用维修基金事项对小区业主进行书面征求意见。（3）于2015年10月21日，该小区物业服务企业填写《广州市物业专项维修资金使用申请表》，维修项目的E7E8栋楼梯间砖墙加工工程，并说明已经获得列支范围内“双三分之二”业主签名同意，申请人保证填写内容和提交资料真实有效。该申请材料提交给广州住建局花都分局审批。（4）于2015年11月12日，上述维修项目开工建设，于2016年1月20日竣工，于2016年8月20日该维修项目工程验收。（5）于2018年8月10日，中国建设银行公布公示《2017年金碧御水山庄小区物业专项维修资金收支情况》，但银行公示中出现笔误，将“楼梯间”错误写成“电梯间”。（6）于2018年8月20日，中国建设银行更正公示中的笔误，将“电梯间”更正为“楼梯间”，重新公布公示《2017年金碧御水山庄小区物业专项维修资金收支情况》，咨询电话：8682×××5。上述物业维修基金的审批批复单位是广州市住建局花都分局，有关申请资料、公示资料、批示资料等情况或问题，可以进一步咨询广州市住建局花都分局物业科。非常奇葩的是：到2019年9月15日为止：（1）没有E7的业主有接受过物业公司的书面意见征询程序（到2019年10月6日确认有两户业主接受过物业公司的书面意见征询程序）；（2）没有人看到过有公示《物业专项维修资金使用方案》（到2019年10月7日确认有一户业主看到过简要的《物业专项维修资金使用方案》）（3）没有人看到过有公示《使用方案表决结果》（4）没有人看到过有公示《施工合同》和《验收报告》（5）最令人啼笑皆非的是：E7栋楼梯间除了有极少数几快瓷砖有修复外，其他绝大部分地方还是老样子根本没有修复。（证据21）从E8栋01-04单元的瓷砖掉落现状来看，基本没有维修过。（证据22）3.收了（截留）H727业主的物业专项维修基金不上缴开户。（证据23）4.违反《宪法》第三十七条、《民法总则》第三条和第八条、《治安管理处罚法》第二条和第二百三十八条等的规定，以业主没有缴纳物业服务的理由限制业主（H727刘宁东）出行权。（证据24）5.电梯维护造假（证据25）6.破坏业主大会，公然抢夺2015届业主大会横幅。（证据26）7.破坏金碧御水山庄内夏山小学（原金碧小学）建设施工。（证据27）8.擅自停H727业主家的电。（证据28）电的产权不归物业管理公司所有，物业管理公司只享有管理权，电只有电力的主管部门有权停供，物业管理公司无权停电。本院经审理认定事实如下：朱洪波是位于广州市花都区狮岭镇金碧御水xx号房屋的权属人，房屋建筑面积为109.79平方米。2009年8月20日，广州市花都绿景房地产开发有限公司（甲方）与恒远公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，就甲方选聘乙方对金碧御水山庄提供前期物业管理服务事宜进行约定，物业名称金碧御水山庄，物业类型别墅、公寓住宅小区、坐落位置广州市花都区山前××、建筑面积19.5万平方米。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运积淤、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、装饰装修管理服务；7、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，物业服务费标准如下：多层住宅：0.9-1.96元/月/平方米；高层住宅：0.9-1.96元/月/平方米；别墅：1-5元/月/平方米；商业物业：3-8元/月/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。合同对其他权利义务进行了约定。2006年12月14日，恒远公司（甲方）与朱洪波（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1、对本物业共用部位、并用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6、向乙方收取物业管理费用。10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；第三条物业管理服务质量：四、环境卫生：1、垃圾日产日清；2、每年清洗本物业生活水池，保障水质达到当地防疫站规定的饮用水标准；五、绿化：按照本物业绿化物的种类及生长特点定期进行修剪、施肥、浇水、灭虫等养护工作。第五条物业管理服务费用：1、乙方交纳费用时间：每双月9日前按缴费通知单标明的余额数目金额交纳其单元应付之管理费；第七条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租费等费用的办理代收缴服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府规定，乙方应按甲方规定时间交纳。第十条违约责任：1、甲方违反本合同，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。朱洪波收楼后，恒远公司按住宅建筑面积每月每平方米0.9元的标准向朱洪波收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋物业管理费为每月98.81元（109.79平方米×0.9元/平方米/月）。恒远公司垫付了朱洪波2015年3月份至2018年11月份期间的水费1679.12元、污水处理费503.14元、电费3788.35元、公摊电费1308.17元、公摊水费287元。因朱洪波未交纳2015年5月1日至2019年1月31日的物业管理费、2015年3月份至2018年11月份期间的水电费、污水处理费、公摊水电费，恒远公司诉至本院成讼。（2019）粤0114民初7334号恒远公司诉被告陈薇（即居住在涉案的小区另一业主）物业服务合同纠纷一案中，本院分别向供水供电部门发函询问涉案小区的水电收费情况，广州市花都自来水有限公司向本院两次复函，第一次复函称，根据广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄申请，我公司于2004年8月安装了一个DN250总水表向该小区供水，并作为贸易结算依据，属总表供水模式，总水表永久编号为0025427。目前，该小区总水表每期税费由恒远公司同意交纳，无欠费情况。二、目前，我公司按照广州市花都区发展和改革局《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》（花发改【2015】18号）、《关于调整我区污水处理费的通知》（花发改价【2017】10号），对上述总水表执行自来水价格标准为1.82元／立方米、污水处理费价格标准为0.95元／立方米，合计价格标准为2.77元／立方米。由于该小区为总表供水、总表贸易结算性质，其总表后的分表为非供水企业注册水表，我公司无法掌握各分表具体用水情况，故无法确定每户收取的水费金额。第二份复函称，经核查，广州市花都区狮岭镇山前大道金碧御水山庄于2004年8月申请报装。我公司分别安装了两个总水表作为贸易结算依据向该小区供水，其中一个总水表口径为DN250，水表永久编号为0025427;另一个总水表口径为DN80，水表永久编号为0025426。目前，该小区的两个总水表每期水费均由恒远公司统一缴纳，无欠费情况。复函附件为金碧御水山庄历月抄表收费明细。广州供电局有限公司花都供电局复函称，从2017年5月开始，我局分批对金碧御水山庄小区进行“一户一表”改造，2018年2月全面完成该小区全部业主的“一户一表”改造，实现抄表收费到户。该小区“一户一表”改造前，采用专用变压器供电，供电部门负责抄录专变总表电量（总表按照国家电价政策规定的合表电价计算电费），住户由小区物业公司安装分表并对其抄表计收电费。“一户一表”改造后，我局按照居民阶梯电价的收费标准，对该小区住户进行抄表收费到户。涉案小区一共分八个区域，分别是A、B、C、D、E、F、G、H，涉案房屋位于H区。恒远公司陈述涉案小区公摊情况为，一户一表改造之前，线损用电分摊费用情况是，在供电部门进行一户一表改造前，除E、F区外，供电部门在其余6个区域没有实行一户一表、抄表到户。供电部门在该6个区域内安装了27个总表（以下简称电总表），并根据该27个电总表读数对该6个区域的用电进行计费。在27个电总表之下，该区域的各用电终端处都安装了内部计费分表（以下简称电分表），这些电分表包括该区域业主家自用电表、商铺自用电表、电梯电表、楼梯间电灯（以下简称梯灯）电表、路灯电表、水泵电表以及其他有独立用电量的用电终端的电表。对该27个电总表，供电部门每月都进行计费收费。该6个区域27个电总表的全部电费是先由物业公司向供电部门垫付后再向该6个区域的分表使用人收取。各分表用电费用计算的具体操作为：物业公司每月对该6个区域内的全部电分表的用电度数进行抄录，并据此计算出应收电费。该27个电总表的电费总额与该6个区域全部电分表的电费金额总和的差额，就是线损电费。线损用电总电量由该6个区域全部户数2045户均摊。线损用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。路灯及共用设备总电量是物业公司抄录的除E、F区以外的6个区域所有路灯电表、绿化水泵电表、监控室电表、污水站电表的用电量的总和；以及大门口电表的读数乘以20倍率加上大坝用电电表用电量之和，乘以供电部门对A区综合会所电表采用的商业用电收费标准，再除以供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准后计算出的电量，并扣减汽车美容商铺电表用电量。大门口电表的读数之所以乘以20倍率，是因该电表需用20倍率的互感器将供电部门的高压电流转换成低压可用电。大坝用电电表下包括了山庄大坝附近“金碧御水山庄”霓虹灯牌等公共设施设备所发生的电量，以及位于大坝附近的汽车美容商铺所发生的电量，因此需扣减汽车美容商铺的用电量。路灯及共用设备总电量由涉诉小区除E、F区域以外的6个区域全部户数共计2045户均摊。路灯及共用设备用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。一户一表改造之后，路灯及共用设备总电量是由供电局提供的涉诉小区全部路灯（含路灯照明、公共照明、公共路灯）电表、监控（含监控中心）、消防水泵、提升泵、污水处理站电表，以及名为“金碧御水山庄”、“金碧御水山庄F区”电表的用电量之和，扣减上述电表下的网通、电信机房用电度数和保安岗亭的用电度数（30度/月）后的电量。路灯及共用设备用电总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。路灯及共用设备用电的收费标准与供电部门在涉诉小区的居民生活用电收费标准一致。大门口设备及路灯用电分摊费用，大门口设备及路灯用电总量是：物业公司抄录的两个A区路灯表电表的用电度数，和大门口电表的度数乘以20倍率的用电量之和，再扣减警务室、保安室和保安岗亭的用电量（保安室按100度/月，保安岗亭按30度/月）后的电量。大门口设备及路灯用电总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户、金海湾（水云台）55户以及E区15个商铺共计3685户均摊。大门口设备及路灯用电的收费标准与供电部门对A区综合会所电表的收费标准一致。水泵用电方面小区由四个水泵，H区有个H区水泵表，供应的是G区、H区洋房，总电量是该水泵表的总读数乘以40倍率，就是该电表实际发生的总电量，即涉案房屋所承担的水泵电量的总电量，乘以40倍率，是因为需要这个互感器将供电局的高压电流转化为低压可用电。由于该电表供应的是G、H区洋房，该用电量由G、H区洋房共643户均摊。涉案房屋的梯灯用电是H区（名为18栋01-03梯灯）为其总用电量，由该涉案房屋所在的整栋楼共33户均摊。电梯用电的分摊情况，涉案房屋的电梯用电量是名为H区电梯（18栋）的电表读数乘以20倍率为该电表的用电量，对于倍率的解释与水泵表的解释一致，该用电量由18栋整栋楼的全部业主分摊，分摊系数为99.6。（2楼六户+3至5楼9户每层）×1+5层×9户每层×1.2+1层×9户每层×1.4=99.6，以上是该涉案房屋在一户一表改造之前的分摊方法。涉案房屋除需要承担生活水泵用电外，还需要承担供电局抄表的名为GH区生活水泵电表的用电度数。GH区分摊是643户，该643户是GH区洋房之和。梯灯用电费用分摊，涉案房屋的梯灯用电量是供电局提供的名为御山一街18-1栋梯灯。该梯灯由涉案房屋所在的整栋楼32户一起分摊。涉案房屋的电梯用电分摊总电量提供的名为御山一街18-1栋电梯电表的读数，原告在该度数中扣减了广告用电度数后再向业主分摊该电量。该电梯的分摊系数是（2楼2户+3至5楼3户每层）×1+5层×3户每层×1.2+1层×3户每层×1.4=33.2。电梯广告用电是根据该广告播放器的功率25瓦×18小时÷1000瓦，由于该电梯的播放时间是早上六点至晚上十二点，该广告设备由定时的开关，定时会关闭，故计算每天18个小时，再除以1000瓦即1度，等于0.45度每天，0.45度/天×30天=13.5度/月，为了保障该栋业主的权利，恒远公司按照每月15度予以扣减。公摊水费的情况是，供水部门在涉诉小区没有实行一户一表、抄表到户。供水部门在涉诉小区安装了2个总表（以下简称水总表），并根据该2个总表读数对涉诉小区的用水进行计费。在2个总表之下，该区域的各用水终端处都安装了内部计费分表（以下简称水分表），这些分表包括该区域业主家自用水表、商铺自用水表，以及其他有独立用水量的用水终端的水表。物业公司每月对全小区内的全部水分表的用水量进行抄录。供水部门2个水总表的用水总量与涉诉小区全部水分表的用水量总和的差额，就是公共用水总量。公共用水总量由涉诉小区8个区域全部户数3615户均摊。公共用水的收费标准与供水部门收费标准一致。关于公摊水电费及水电费，恒远公司提交涉案小区各区域户数分布情况统计表、水表情况证明、历月抄表收费明细表、证明、涉案房屋自用水电抄表记录及相应明细表、涉案房屋线损路灯、水泵、公共用电费及公共用水费分摊明细表，电费打印单、水电表抄表记录等拟证明其主张。诉讼中，朱洪波认为涉案小区存在占用小区共用部位、共用设施并改变其使用功能、管理不当致小区儿童死亡、公共区域设施设备损坏老化、对小区内违建行为长期不作为、未能履行保安、保洁义务，导致小区盗窃案频发，垃圾遍地，供水系统水质不按标准检测、小区杂草丛生、车辆乱停、物业服务无标准、乱收乱摊电费、捆绑收费。对此，朱洪波提交多段视频录像、图片、广州市花都区住房和建设局的处理意见、广州市花都区自来水公司的复函等拟证明其上述陈述。视频录像及照片中显示，涉案小区存在消防设施损坏不能正常出水的现象，小区内某些路段地面有落叶枯枝、纸皮垃圾，小区内有几处公共设施损坏失修，如路灯、交通指示牌等，有些楼栋墙面的瓷砖脱落。广州市花都区住房和建设局2018年8月21日出具的信访处理意见载明，一、关于小区水电费分摊的问题，区发展和改革局已于2018年4月13日向恒远公司发出《责令整改通知书》，要求物业公司将相关物业服务内容及收费标准在小区显著位置公示。该公司于4月19日已公示。关于水电费分摊问题，区发改局、区水务局、狮岭镇政府、区自来水公司按各职能进行查处。二、关于账目未公示的问题。狮岭镇人民政府已督促金碧御水山庄物业公司做好小区水电公摊公示工作，并定期派工作人员到小区进行查看。该公司已在公告栏上张贴了3月至6月份的水电公摊账目。广州市花都自来水有限公司于2017年6月5日出具的《关于金碧御水山庄改造一表一户问题的复函》载明，一、金碧御水山庄供水现状金碧御水山庄（以下简称该小区）属永久用水单位，该小区开发商于2004年9月向我公司申报永久用水，申请模式为总表供水，两个用水总表编号分别为025426（3寸表）、025427（10寸表）。二、供水方面存在的主要问题及分析（一）水质安全问题。今年3月8日，该小区业主曾反映小区内水质差的问题，我司随即组织化验人员对小区内二次加压水池进行常规抽检，并于3月24日进行回访，同时通报山前社区服务站，该次水质检验结果为合格。据分析，造成该小区水质时有杂质及浑浊的情况，主要有以下两方面原因：一是部分小区业主并非常驻居民，由于管道长期不通水以致水中杂质沉淀，通水后水中便出现浑浊现象。二是该小区管道已使用十余年，由于主供水管道的老化、旧式管道材质差等原因，有漏水现象，导致小区内停水及水质二次污染等情况频发，也造成了小区公摊水费增多的现象。（二）二次供水水池清洁及质检问题。4月5日，区水务局牵头，连同我公司到金碧御水山庄进行二次供水检查，要求该小区对二次水池未密封，清洗台账不完善等问题进行整改。4月17日复查，该小区物业已完成整改并抽取水样送区疾控部门检验，除游离余氯含量偏少外，其他指标均在标准范围内，报告已在小区内进行了公示。（三）管网漏损严重的问题。该小区自2004年通水至今，管道使用年限过长，管道老化，材质陈旧，爆管情况时有发生，管网漏损严重的现象的确存在，由此而造成的水费增加问题也成为了居民投诉的重要原因。三、解决方案及工作建议。（一）实施一户一表改造是有效的解决办法。（二）现行总表供水小区一户一表改造实施办法和条件。由于总表供水模式是长期遗留的历史问题，且涉及范围较广，现阶段我公司实施办法如下：l、根据《物权法》第七十六条，该小区需经三分之二以上业主同意对管道进行整改或重新铺设，并向供水企业提出书面申请。2、由小区业主委员会，无成立业委会的由属地镇街牵头负责供水设施改造的申请及后续相关组织工作。3、根据《广州市用户公用用水设施管理办法》第三十二条，该小区的给水管网改造需由产权人（即全体业主）投资组织整改。4、满足上述三个基本条件后，可由我公司组织实施一户一表改造，改造完成后，总表后的供水管道及附属设施的维护和管理工作将由我公司负责。关于公摊水电费，朱洪波认为分摊非常混乱，公摊费用每月读数过高明显不合理，据狮岭供电所毕所长所说线损费用可以忽略不计，且由于物业收费采用了包干制，除了物业服务费之外不应当收取任何其他费用，公摊费用应当由物业公司自行承担。朱洪波提交了收费通知单拟证明其上述陈述。关于业主自用水电费，朱洪波认为业主自用水电费抄表程序不公开不规范，恒远公司陈述，是每月末抄表，但无法与业主确认，因小区太大且有人不在家，业主如有异议可以去核查，抄表算出金额后形成交费单放到业主邮箱去。朱洪波对此认为，小区太大不是理由，物业拒绝进行核查，清单确实有放在邮箱里，但2个月之后的抄表送单无法确认当月的读数。诉讼中，朱洪波申请对2009年1月1日至2019年8月31日期间金碧御水山庄使用物业专项维修资金项目的书面意见征询结果书面文档、物业专项维修资金使用方案、使用方案表决结果：业主房号和专有部分面积、业主对使用方案赞同、反对、弃权的意见、业主对使用方案赞同、反对、弃权意见的汇总结果、施工合同、竣工验收报告进行调查。另查明，恒远公司作为原告诉被告朱洪波物业服务合同纠纷一案，本院以(2015)穗花法民三初字第759号立案受理，该案中，恒远公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2013年1月至2015年4月期间所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水xx房屋的物业管理费2766.68元。2.被告向原告支付自2012年11月至2015年2月期间被告所拖欠的广州市花都区狮岭镇金碧御水xx房屋的水费668.64元、电费1581.26元、公摊水电费880.23元。3.被告按每日1‰标准向原告支付自逾期支付之日至付清款项之日止欠缴金额的违约金（违约金以应缴费用包括物业管理费、水费、电费、公摊水电费为基数，暂计至2015年4月30日为1853.5元）。4.被告承担全部的诉讼费用。本院作出(2015)穗花法民三初字第759号民事判决，判决如下：一、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2013年1月至2015年4月的物业管理费2766.68元；二、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年11月至2015年2月的水费668.64元；三、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年11月至2015年2月的电费1581.26元；四、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2012年11月至2015年2月的公摊水电费880.23元；五、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费98.81元为基数，从欠费当月的下一个月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应缴物业管理费金额为限，欠费时间从2013年1月至2015年4月；六、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水费、电费及公摊水电费的滞纳金，滞纳金以3130.13元为基数，从2015年5月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过3130.13元为限；七、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求。后朱洪波不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终5191号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院认为，恒远物业是涉案房屋所在小区的物业服务企业，朱洪波作为涉案房屋的业主，享受了恒远物业提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，理应按照合同约定向恒远物业支付物业管理费，朱洪波应当向恒远公司支付欠付的2015年5月1日至2019年1月31日期间的物业服务费4430.79元。朱洪波认为《前期物业服务合同》中约定了物业服务收费采用包干制，故恒远公司不应当将物业费与公摊费用捆绑收费，仅应当收取物业费。《广州市物业服务收费管理实施细则》第十条规定，“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中，约定比例或数额。物业服务成本或者物业服务支出构成—般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3．物业管理区域清洁卫生费用；4．物业管理区域绿化养护费用：5物业管理区域秩序维护费用：6．物业管理企业所管物业支付的办公费用：7．物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9．经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”第二十二条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3%或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。供水单位对未实行“一户一表”的住宅小区，在“一户一表”改造过渡期实行趸售水价，具体水价在不超过政府定价的范围内由供水单位与物业管理企业在委托合同中约定。住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据供电、供水企业制定的分摊办法合理分摊，另行收取。经业主大会同意，公共水电费用可纳入物业服务收费统一收取”。恒远公司另行收取公摊水电费用符合《广州市物业服务收费管理实施细则》的规定。恒远公司提供了其向供水供电部门交纳的公摊费用的证明、每月抄表记录、分摊规则，说明了每个表的计算用途、范围、计算公式，且根据广州市花都区住房和建设局的书面回复，恒远公司已进行了公摊的公示工作，广州市花都自来水有限公司亦对公摊水费增多的原因进行了分析并列明了解决方案，该问题的解决需要经小区三分之二以上的业主同意并履行供水部门的相关程序。朱洪波认为公摊电费乱收乱摊，但其提交的证据并不足以证明上述主张，朱洪波认为线损可以忽略不计，根据恒远公司的举证可以证明供电部门27个总表用电量与其下各分表用电量之间的总和存在差额，该差额即是线损用电，可看出涉案小区线损用电客观存在，故朱洪波的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。因此，朱洪波应当支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的公摊水费287元、公摊电费1308.17元。至于朱洪波的水电费用，恒远公司垫付了朱洪波使用的水电费，朱洪波对水电费金额有异议，据本案查明的事实，朱洪波已收到恒远公司根据抄表后的读数计算出来的水电费金额，并无证据显示在此过程中朱洪波对水电费金额提出异议并与恒远公司核查读数，故对朱洪波的意见，本院不予采纳。朱洪波应向恒远公司支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的电费3788.35元、水费1679.12元、污水处理费503.14元。关于逾期缴费滞纳金，由于恒远物业在管理过程中确实存有瑕疵，对本案纠纷的产生也有过错，故对物业管理费的滞纳金，本院调整为分别以每月欠缴物业管理费为基数，从欠费当月的下一个月1日开始计算；对水费、电费及公摊水电费的滞纳金，本院调整为从本案立案受理之日开始计算，滞纳金均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算。朱洪波反诉请求要求双倍返还包干制条款之外的重复收费金额，如上所述，恒远公司在物业服务费之外收取公摊水电费用符合《广州市物业服务收费管理实施细则》的规定，故对朱洪波该项反诉请求，本院不予支持。恒远公司的服务虽有瑕疵不尽完善，但朱洪波的举证不足以证明恒远公司存在可拒付物业费的违约事实，朱洪波请求恒远公司支付违约金及赔偿精神损失，依据不足，本院不予支持。朱洪波请求未来需要更换物业共用部位和共用设施老化的维修费用，朱洪波该项请求依据不足，且该项费用现在并未实际发生，故本院不予支持。朱洪波要求恒远公司退回违规收取的400元水电周转金，对此，朱洪波并未举证证明，朱洪波应当承担举证不能的法律后果，故本院对此不予支持。朱洪波申请的调查事项，与本案的待证事实无关联，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2015年5月1日至2019年1月31日的物业管理费4430.79元；二、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2015年3月至2018年11月的水费1679.12元、污水处理费503.14元；三、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2015年3月至2018年11月的电费3788.35元；四、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付2015年3月至2018年11月的公摊水费287元、公摊电费1308.17元；五、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付上述第一项逾期支付物业管理费的滞纳金，滞纳金分别以每月欠缴物业管理费98.81元为基数，从欠费当月的下一个月1日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，每月应付物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应缴物业管理费金额为限；六、被告朱洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒远物业管理有限公司支付逾期支付水费、污水处理费、电费及公摊水电费的滞纳金，滞纳金以7565.78元为基数，从2019年8月9日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至付清款项之日止，滞纳金以不超过7565.78元为限；七、驳回原告广州市恒远物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告朱洪波的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费259.50元，由原告广州市恒远物业管理有限公司负担151.50元，由被告朱洪波负担108元，反诉案件受理费312元，由被告朱洪波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年十一月八日书记员  孙诗韵方琢华刘雄燕利文智李诗琪