内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0723民初1637号原告（反诉被告）：孙某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古兴杨律师事务所律师。被告（反诉原告）：呼伦贝尔农垦房地产开发有限公司。法定代表人：温某。委托诉讼代理人:张某，内蒙古君来律师事务所律师。原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）农垦房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告农垦房地产公司签订的《商品房买卖合同》，原告要求退房，被告应退还首付款181816元，并按年利率6%支付自2016年9月5日起至解除合同之日止利息；2.请求判令被告按原告首付款30%支付违约金；3.判令被告承担所购楼房装修款55000元4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年9月5日与被告签署《大兴安岭农垦集团保障性住房认购书》，并以按揭贷款方式向被告交付首期房款181816元，2016年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告将坐落于××旗商业用楼出售给原告，成交价为361816元，合同约定被告在365日办理房地产权证，但被告至今尚未办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定原告请求解除合同赔偿损失，合同约定的违约金过低，原告要求增加，由于原告的违约，造成合同无法履行，致使原告装修损失应由被告负担，同时原告所购楼房系商业用途，因被告逾期办理产权严重影响原告正常出售及其他商业用途，被告应赔偿损失。为了维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。农垦房地产公司辩称，1.不同意解除合同，本案系原告违约，答辩人在合同签订日（2016年9月5日）之前即将涉案房屋交付原告使用，为了尽快让原告办理贷款，被告于2016年11月30日为原告开具增值税发票，要求原告缴纳契税，办理产权证，经答辩人多次催办，原告即不缴纳契税。也未办理房产证，更没有办理抵押贷款，原告严重违约；2.原告主张30%违约金无事实依据；3.原告应支付违约金及利息。因被告没有违约，请求驳回原告诉讼请求，双方继续履行合同。农垦房地产公司向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人偿还购楼款180000元，并从2016年11月30日起至2019年9月12日止按年利率6.175%支付利息30908.83元；2.要求被告反诉人支付违约金108544.80元（房屋总价款30%）。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年11月22日签订商品房买卖协议，反诉人将大杨树东学府花园S54-0-101号商业用楼出卖给被反诉人，价款为361816元，被反诉人交付181816元，2016年9月5日，反诉人将房屋交付被反诉人，为了早日办理房产证收回房款。反诉人于2016年11月30日为被反诉人开具全额房款增值税发票，要求被反诉人办理房产证并办理银行贷款，经多次催办，被反诉人不承担贷款利息及应缴契税，拒绝办理房产证及银行贷款，被反诉人所购楼房一直用于商业经营，至今被反诉人尚欠楼款180000元。孙某对农垦房地产公司提出的反诉请求辩称，1.双方已经符合解除合同的要件，反诉请求要求履行合同给付房款应予以驳回；2.反诉人要求给付履行、违约金不符合合同约定应予以驳回；3.反诉人反诉状中的事实和理由部分与事实不符，（1）.2016年11月22日，双方没有签订任何商品房买卖合同，双方签订合同的日期为2016年10月8日，在该合同签订后，有人自称反诉人负责人，要求与答辩人重新签订合同，并承诺给10000元，答辩人没有同意，反诉人提出一份答辩人根本不知情的合同，答辩人要求追究反诉人伪证责任；（2）.反诉人根本没有出具任何增值税发票，2018年7月29日反诉人法定代表人明确办不了房产证，不存在答辩人拒绝办理房产证和银行贷款情况；（3）.反诉人主张答辩人拒不办理房产证没有事实依据；（4）.双方约定按揭贷款，反诉人拒不开具增值税发票，答辩人无法办理按揭贷款；（5）.答辩人购买商业用房三年，因无产权证影响经营，无法出租转让，严重影响答辩人经营；（6）.合同双方没有约定利息，违约金双方约定为0%，反诉人主张利息及违约金无依据。本院经审理认定事实如下:对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的证据本院认证如下：为了支持自己的诉讼请求，原告孙某向本院提供证据如下：1.商品房买卖合同1份，证实双方买卖合同关系及被告未在约定期限办理房产证构成违约，经被告农垦房地产公司质证认为，对其真实性无异议，农垦房地产公司已在2016年7月13日交付该房，但不能证实被告违约；2.大兴安岭农垦集团保障性住房认购书1份，证实付款方式是按揭贷款。经被告农垦房地产公司质证认为，对其真实性无异议，但认为双方买卖的是商品房并不是保障性住房；3.收据1份（金额181816元），证实原告于2016年9月5日缴纳首付，但该收据不是正规发票。经被告农垦房地产公司质证认为，对该证据不予认可，该证据加盖高丰公司印章，且农垦房地产公司至2016年11月30日才收到该款；4.农垦房地产公司法定代表人温某与高海涛通话录音及孙某与刘琦通话，证实温某不止一次提到不能办理房产证的事。经被告农垦房地产公司质证认为，该录音真实性无异议，但录音不全面也没有前提，系断章取义，实际上温某说的是其他人高利借贷，用高丰公司名义签订房屋买卖合同，未与房地产公司签订合同，房地产公司未收到款，不能办理产权证关；5.装潢费用票据，证实购楼后原告装修费用。经农垦房地产公司，对该份证据不予认可，只是销货单，没有提供发票；6.刘琦与孙某的通话录音，证实刘琦在2018年12月6日之前没有联系过原告，通话中刘琦清楚的说明发票是2018年开的。经农垦房地产公司质证认为，对该份证据真实性无异议，该录音不能证实二人通话之前不认识，在通话中刘琦说过发票开完了，开具的时间记不清楚。被告农垦房地产公司提供证据如下：1.内蒙古自治区普通增值税发票1份，证实农垦房地产公司于2016年11月30日为孙某开具普通增值税发票，证明被告已履行合同义务，经孙某质证认为，对该发票真实性无异议，但其开具的日期值得怀疑，通话录音说的2018年12月8日开的，且该发票在农垦房地产公司，没有交给原告，可以证实被告是不能办理房产证的过错方；2.农垦房地产公司学府花园小区发票开具明细表及不动产证领取表，证实被告公司同时为多人开具发票，其中袁野配合办理房产证，袁野已经于2017年12月21日领取房产证。经孙某质证认为，对其真实性有异议，这些证据都是单方制作；3.催款通知书1份，证实被告要求原告在2018年11月30日付款。经孙某质证认为，真实性认可，但不能证实被告违约。4.照片1张，证实原告所购门市用于经营烤肉拌饭，经孙某质证无异议;5.证人张佩彬到庭证实，证人系挂靠农垦房地产公司，2016年10月，孙某在售楼处购买一套商品房，2016年11月30日，我在房农垦地产公司领取了购房发票，2016年12月初，我先后三次电话通知孙某可以办理产权证，孙某当时没有去办理，总是说有事，之后我没有再找过他，由刘琦办理。经孙某询问关于认购书事宜，证人称没有见过孙某的认购书。经孙某质证认为，证人不承认认购书，其证言不具有真实性；6.证人刘琦（原农垦房地产公司职工）出庭证实，我在2016年6月在农垦房地产公司接触房地产开发业务，该公司最早共开了三张发票，有高海涛、孙某、袁野，发票开完就可以办理房产证，我与孙某通过电话，包括2018年7月份的时候，当时我已经在大杨树镇这边，当时开发票的只是剩下孙某、高海涛没有办理房产证。当时公司为了回笼资金电话通知，孙某推脱有事，一直没有办理。2018年12月我与孙某见面，他给我提供他与高海涛的退房通知。经孙某质证认为，证人先后二此出庭作证的内容相矛盾，第一次出庭证实2017年7月与高海涛、孙某通话，本此庭审陈述2018年7月与高海涛、孙某通话，要求证人提供当时通话记录，且陈述开发票时间与被告主张时间不符。本院对以上双方当事人提供证据综合分析，认证意见如下：原告孙某提供的证据1.商品房买卖合同1份、及证据2.大兴安岭农垦集团保障性住房认购书1份、证据3收据1份（金额181816元）。住房认购书虽加盖高丰公司印章，但二份证据关于诉争房产坐落、价格、付款方式内容均一致，收据载明的金额农垦房地产公司已收到，以上证据证实的内容，本院予以采信；关于原告孙某提供的证据4及证据6，农垦房地产公司法定代表人温某与高海涛通话录音及孙某与刘琦通话，二段通话内容并不完整，且温某、刘琦在谈话中并未明确表示涉案房产不能办理产权证。对该份证据证实的内容，本院不予采信；关孙某提供的证据5装修票据，该票据非正规发票，无其他证据相关联，不能充分证实诉争房产装修费用，其证实的内容，本院不予采信。关于农垦房地产公司提供的证据1.内蒙古普通增值税发票1份，根据发票记载日期，可以证实农垦房地产公司于2016年11月30日为孙某开具普通增值税发票，其证实的内容本院予以采信；关于农垦房地产公司提供的证据2.农垦房地产公司学府花园小区发票开具明细表及不动产证领取表，该组证据虽系农垦公司自制，但与其提供的证据1相关联，其证实的内容，本院予以采信；关于农垦房地产公司提供的证据3.催款通知书1份及4.照片1张及孙某质证无异议，其证实的内容，本院予以采信；关于农垦房地产公司提供的证据5.证人张佩彬到庭证言、及证据6证人刘琦到庭证言，可以证实农垦房地产公司在为孙某开具普通增值税发票后，为了回笼售楼资金积极与孙某联系，督促尽快办理房产证事宜。对以上二证人证言证实的内容，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房产内蒙古自治区××区，该楼建设单位为大兴安岭农场管理局，该楼一层用途为商业，一层以上为保障性住房，该楼一层由农垦房地产公司开发，该楼整体由莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑有限公司承建（以下简称高丰公司），2016年9月5日，孙某与高丰公司签署《大兴安岭农垦集团保障性住房认购书》，2016年10月8日，原告与农垦房地产公司签订《商品房买卖合同》，认购书及商品房买卖合同均约定，楼房价款为361816元，首期房款181816元，剩余房款以按揭贷款方式交付，同时商品房买卖合同双方约定，自初始登记完毕之日起365日办理房屋权属转移登记。孙某与农垦房地产公司签订商品房买卖合同后，交付高丰公司首付款181816元，该款由高丰公司转付农垦房地产公司，2016年11月30日，农垦房地产公司为孙某开具内蒙古自治区普通增值税发票，该发票载明，价税合计金额为361816元。因关于办理产区登记事宜，双方发生争议，致使孙某诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为，1.双方在履行商品房屋买卖协议过程中，哪一方存在违约行为；2.原告孙某各项诉讼请求是否有事实及法律依据；3.被告农垦房地产公司各项反诉请求否有事实及法律依据。本院分述如下：关于双方签订的商品房房屋买卖协议，出售方农垦房地产公司取得相关开发建设手续，并办理了商品房预售许可证，其与孙某签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，该协议为有效协议。经本院查明，农垦房地产公司售楼手续齐全。从双方提供的证据综合分析，2016年10月8日，孙某与农垦房地产公司签订《商品房买卖合同》，2016年11月30日，农垦房地产公司为孙某开具内蒙古自治区普通增值税发票，双方已经具备办理涉案房产办理产权登记的条件，但办理房屋产权登记，需要购房者向房地产管理机关提交相关资料，履行相关手续，并缴纳相关契税。孙某称因农垦房地产公司的原因致使涉案房产不能办理产权登记，未能提供足够证据予以证实。因此可以确定，因孙某怠于履行上述义务，致使孙某所购楼房未能办理产权登记。故在履行双方签订的商品房买卖合同过程中，孙某因怠于履行上述义务构成违约。因此，关于原告孙某要求解除合同，退房还款并支付履行、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持；因在孙某支付首付款181816元后未再支付购楼款，尚欠农垦房地产公司购楼款180000元，故关于被告农垦房地产公司反诉要求原告孙某给付购楼款180000元的诉讼请求，本院予以支持，关于被告农垦房地产公司要求从2016年11月30日起至2019年9月12日止按年利率6.175%支付利息30908.83元及要求支付违约金108544.80元（房屋总价款30%）的诉讼请求，因双方签订的商品房买卖合同并未约定付款期限及支付违约金的计算方式，上述请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙某的诉讼请求；二、原告（反诉被告）孙某在本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）呼伦贝尔农垦房地产开发有限公司购楼款180000元；三、驳回被告（反诉原告）呼伦贝尔农垦房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，减半收取1970元，由原告（反诉被告）孙某负担，反诉费3045元，由原告（反诉被告）孙某负担1950元，由被（反诉原告）告呼伦贝尔农垦房地产开发有限公司负担1095元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  李凯二〇一九年十一月二十日书记员  康琪