山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5109号上诉人（原审被告、反诉原告）：董丽，女，1987年11月4日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于善武，男，1970年11月5日出生，汉族，栖霞市桃村中学工作人员，住栖霞市。委托诉讼代理人：姜海涛，山东三和德通律师事务所律师。原审第三人：烟台金美房产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区幸福中路60号2FC2005。法定代表人：范洪君，总经理。委托诉讼代理人：王洋，男，该公司员工。上诉人董丽因与被上诉人于善武、原审第三人烟台金美房产经纪有限公司（以下简称金美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。董丽的委托诉讼代理人曲卫，于善君及其委托诉讼代理人姜海涛，金美公司的委托诉讼代理人王洋参加诉讼。本案现已审理终结。董丽上诉请求：依法撤销一审判决，驳回于善武的诉讼请求，支持董丽反诉请求。事实和理由：一审法院认定董丽阻碍贷款缺乏必要的证据证实，董丽与金美公司的通话内容不能作为其自认违约的证据。1、从董丽与金美公司通话的全部内容来看，其主要目的是为了请求金美公司协调与于善武协商解除合同，而不是对于善武未能取得贷款的原因进行确认，从其谈话过程可以看出，董丽所说让银行拒贷，只是为了让金美公司给予协调此事而施加的压力，并非真实事实，并且在该通话录音中，金美公司从未说过其已将于善武的贷款资料提交给贷款银行的事实。一审法院将未能贷款的原因作为本案的焦点问题，应当对造成未能取得贷款的原因进行调查，但其对金美公司是否向银行提供了于善武的贷款资料这一事实却不作任何调查，对董丽提出的调查取证申请亦未作任何答复。在没有其他证据佐证的情况下，一审法院以董丽与金美公司通话录音中的只言片语认定董丽阻碍了于善武的贷款，构成违约，显然是错误的。2、一审法院认定事实错误。董丽提交的2018年4月28日微信聊天记录中，在董丽要求于善武全款支付购房款后，于善武明确表示“我答应你”，双方就此已经达成新的付款方式，同时也就2018年5月2日过户的有关事宜进行了沟通。但在新的付款方式达成后，于善武同日又在微信中，以答应借钱的朋友不能借钱为由，提出让金美公司担保贷款或按照原合同支付。这两段聊天记录充分说明双方对于房屋交易已经达成了新的付款方式。3、一审法院对违约金的处理不当。一审中，董丽提出合同约定的违约金标准过高，且于善武未提供其有经济损失的证据。一审法院未对该事实进行任何调查，就全额支持于善武的请求是错误的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请二审法院查清事实，撤销一审判决，依法予以改判。于善武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。金美公司述称，请驳回上诉，维持原判。于善武向一审法院起诉请求：1、董丽协助将坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权证书办理至于善武名下；2、董丽向于善武支付违约金306000元（按总房款1530000元的20%计算）；3、诉讼费、律师费由董丽承担。庭审中，于善武明确第3项诉讼请求不包括律师费。董丽向一审法院反诉请求：1、于善武履行双方口头合同内容，即于善武将购房款1530000元一次性支付给董丽；2、于善武赔偿董丽利息损失53550元（以购房款1530000元为基数，自2018年5月2日计算按年利率5%计算至2018年12月2日），并仍按上述标准计算至于善武实际给付之日止；3、于善武赔偿董丽律师费25000元。后董丽撤回了对律师费25000元的主张。一审法院认定事实：2018年1月24日，坐落于烟台市芝罘区的涉案房屋的不动产权证书登记在董丽名下[证号：鲁（2018）烟台市芝不动产权第0002605号]。2018年3月30日，于善武、董丽及金美公司在签订的《房屋买卖合同》中约定：于善武购买董丽所有的、建筑面积为107.97平方米的涉案房屋（精装修）及水电、车库等配套设施；房屋总价款1530000元，金美公司在合同签订当日代董丽收取于善武支付的定金50000元（定金冲抵房款）；于善武应在合同签订后3日内将贷款所需材料备齐交与金美公司，并在2018年4月20日前将首付款850000元及佣金、手续费备齐交于金美公司；在银行审批合格，董丽房证查档无问题和手续费备齐交于金美公司，金美公司通知于善武与董丽办理过户手续；待过户手续办理完毕后当日，董丽收取首付款（扣除相关费用），待银行放贷后3日内，于善武与董丽交接房屋，董丽保证涉案房屋无任何欠费及其他纠纷、户口迁出，具备交接条件时，董丽收取剩余房款；交接之日前该房屋的设施及水电煤暖、物业费等由于善武验明，所产生的费用由董丽结清；于善武与董丽均不得违约，如有违约行为，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费及赔偿守约方房价20%的违约金，并支付金美公司房价2%的服务佣金及金美公司和守约方因维权所产生的律师费、诉讼费等相关费用；其他约定事项载明：于善武保证没有信用不良；过户当日，将首付款扣除费用剩余转给董丽，金美公司扣董丽20000元腾房押金，交接房屋后无息退还给董丽；过户当日去南尧集团将车库更名为于善武名下。合同签订后的当日，于善武向金美公司交纳了购房定金50000元，金美公司向于善武出具了收款收据，董丽亦将涉案房屋的不动产权证书原件交付给金美公司。2018年4月18日，于善武另向金美公司交纳了购房首付款810000元，金美公司亦向于善武出具了收款收据。2018年4月25日，董丽与金美公司工作人员王洋的通话录音中，董丽向金美公司表示：原本跟于善武商量解除合同并给于善武补偿，但于善武要求赔偿100000元，而董丽最多只能同意给50000元，希望金美公司进行协调。部分内容为：董丽称：“你们与他（于善武）解除，本来我跟他商量了，跟他解除合同，给他补偿，你知道他跟我要多少钱吗？要十万块钱，这就有点过分了；我不是说，我是铁公鸡一毛不拔，我跟你违约，我肯定要付出点代价，但是我代价我不是说我这房没卖，你就跟我要十万块钱吧是不是；……咱家的范经理我也跟他说了，中国银行为什么拒贷了，就是我给他弄得，就是我找的中国银行行长，我给他银行拒贷了……他给我要十万，我怎么可能给他十万，所以说我就不得以把自己的房去查封……我可以很明确地告诉你王总，你再去找一家银行，我再给你拒贷，但是你贷款也不会那么容易的……”……王：“就是因为房子涨了吗？你就是不想着卖，想自己住？”董丽：“我就是不想卖给他了”……王：“有些东西就是我这块我可以协调协调看看。”董丽：“我不是强人所难，我正常毁约了，我一分钱不掏，我也掏了，他要的太高了。”……庭审中，董丽以上述录音中与金美公司通话的电话号码并非于善武所有为由，表示无法确认上述通话的一方是否为董丽本人。在一审法院限定期限要求董丽明确对录音真实性是否提出异议、逾期视为认可的情况下，董丽在限期内未提出异议，当庭表示记不清楚，且录音内容与本案无关，理由是于善武与董丽在该录音之后的4月28日针对房款支付又达成了新的一致意见。2018年4月26日，于善武与董丽的微信记录中，于善武向董丽发送了民事起诉状打印件，并要求董丽支付违约金或者继续履行合同。董丽回复称，系因于善武的银行贷款未获审批故不能办理涉案房屋的过户手续。2018年4月27日，于善武与董丽的微信记录中，董丽向于善武发送了《通知函》打印件，《通知函》载明因于善武个人原因造成贷款申请被银行拒绝，无法支付全部购房款，构成根本违约；要求于善武在3日内筹措全部房款，逾期则解除合同。董丽要求于善武“准备全款，过来过户，房子卖给你”；于善武不同意，要求“……咱另到中介立个合同，每人拿出100000元做违约金，我把全款打给中介，你办出我名下的不动产证，中介当天全款转给你，不行的话就走合同吧”。2018年4月27日，于善武向金美公司交纳了购房款680000元，金美公司亦向于善武出具了收款收据。2018年4月28日，于善武与董丽的微信记录中，董丽要求于善武“全款凑齐，5月2日上班，当天给我全款我就和你过户”；于善武表示实在凑不够，提出由金美公司担保，等贷出款再支付给董丽；董丽不同意。2018年4月29日，于善武与董丽的微信记录中，董丽再次向于善武表示“要是5月2日能给我全款我就去过户，不能的话没办法，解除合同吧”。2018年5月2日，于善武与董丽的微信记录中，董丽向于善武重申“不给我打全款，我不会签字过户给你的。”于善武明确表示不同意，另向董丽表示已将剩余房款680000元打入金美公司账户，在贷款不成的情况下同意由金美公司接将全部房款1530000元支付给董丽，但在此之前，要求董丽依约配合贷款及将不动产权证书办理至于善武名下。董丽坚持要求于善武在下午4点前将房款打入其指定账户，逾期则视为于善武未凑齐房款，违反三方约定。于善武则坚持董丽需先将房产过户至其名下，房款已全部交给了金美公司，要求下午办理过户手续。2018年5月2日，于善武、董丽及金美公司共同至房产登记部门拟办理涉案房屋的产权变更手续。因于善武与董丽之间关于房款支付给董丽的时间与办理过户手续的时间先后顺序未能达成一致，最终未能办理涉案房屋的产权过户手续，至今涉案房屋仍由董丽管理控制。庭审中，为证明于善武具备贷款条件，于善武提交了2018年9月19日打印的个人征信报告一份，以证明于善武不存在个人征信问题。董丽虽对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，于善武未能贷款成功的原因系金美公司未向银行提交贷款所需资料。金美公司对该证据的真实性及证明内容均无异议。为证明其已向银行提交了涉案房屋所需的全部贷款资料，金美公司提交了加盖“此复印件仅作为中行芝罘支行贷款使用”、“与原件核对一致”文字章的贷款资料复印件一宗；董丽质证后提出异议，认为上述材料均系复印件且未加盖银行公章。于善武无异议。诉讼中，根据于善武的申请，一审法院依法裁定查封了涉案房屋。一审法院认为，（一）诚实信用原则是民事主体从事民事行为的基本原则。于善武、董丽及金美公司在2018年3月30日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。履约中，于善武依约于2018年4月20日前向金美公司支付了首付款850000元（含定金）；但剩余房款680000元未能办理银行贷款，于善武于2018年4月27日另向金美公司支付了剩余购房款680000元，此后至今，上述《房屋买卖合同》未能继续履行的事实清楚。（二）本案双方当事人争议的焦点之一，剩余房款680000元未能办理银行贷款的原因是于善武及金美公司未能向银行提交贷款资料还是董丽阻挠贷款。依据于善武提交的、董丽与金美公司通话录音中董丽的自述内容，足以认定董丽存在阻挠于善武办理涉案房屋贷款的违约行为，应依法承担相应的违约责任。现于善武请求董丽协助将涉案房屋的不动产权证书办理至于善武名下、并支付违约金306000元（总房款1530000元×20%）的主张，于约相合，于法有据，予以支持；鉴于本案的实际情况，金美公司亦应及时将全部购房款转付给董丽。董丽对于善武未能办理贷款存在违约行为的抗辩理由，明显与证据事实相悖，不予采信。（三）2018年4月26日至2018年5月2日间，于善武与董丽的微信聊天内容显示，虽然双方对涉案房屋房款的支付方式和时间多次进行协商，但最终未能达成一致。董丽对双方在2018年4月28日对付款方式重新达成口头合同的主张，证据不足，于善武亦明确不予认可。现董丽反诉请求于善武将购房款1530000元一次性向其支付、并赔偿自2018年5月2日起至于善武实际给付之日止按年利率5%计算的利息损失的主张，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定判决：一、限董丽于判决生效之日起十日内协助于善武将坐落于烟台市芝罘区房屋的不动产权证书办理至于善武名下；二、限于善武于董丽协助办理不动产权转移登记手续完毕的当日向董丽支付购房款1530000元，并由金美公司直接转付给董丽；三、限董丽于判决生效之日起十日内向于善武支付违约金306000元；四、驳回董丽的反诉请求。如双方当事人未按判决指定的期间各自履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5890元，反诉案件受理费982元及财产保全费5000元，均由董丽负担。二审中，董丽称双方约定的违约金过高，应以于善武的实际损失为基础予以调整，要求将违约金调整为于善武实际损失，即涉案房款占用期间利息损失的130%。于善武对此不予认可，称违约金包括实际损失和可得利益，由于董丽违约导致其承担了高额民间借贷利息损失，但未提交证据证明。本院认为，在一审法院判决双方继续履行涉案《房屋买卖合同》的情况下，于善武并不存在房屋增值利益损失，且其亦未提交证据证明存在其他损失，故于善武的实际损失应为房款的利息损失。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于于善武与董丽是否达成新的付款方式的问题。根据董丽与于善武微信聊天记录中的陈述“董丽：准备全款，过来过户，房子卖给你。于善武：你的话我不敢相信……咱另到中介立个合同，每人拿出100000元做违约金，我把全款打给中介，你办出我名下的不动产证，中介当天全款转给你，不行的话就走合同吧……小董你发的这些都与合同无关，你要现款，我可以答应你……。董丽：你全款凑齐，五月二号上班，当天给我全款我就和你过户……我已开完住房证明，你不给我打全款，我不会签字过户给你的……请在下午四点之前将房款打到我名下账户……于善武：请将房产过户我名下，房款已全部打给中介……”，虽然其二人就付款方式进行了协商，但对于将房款直接打给董丽，还是先打给金美公司再由金美公司打给董丽并未协商一致，故董丽关于双方已经达成新的付款方式的主张，本院不予支持。二、关于董丽是否存在违约的问题。董丽主张其与金美公司工作人员通话录音不能作为自认违约的证据，但根据董丽在录音中“……你上房管局查一下，我的房子状态就是查封了，也卖不了。……中国银行为什么拒贷了，就是我给他弄得，就是我找的中国银行行长，我给他银行拒贷了……他跟我要10万，我怎么可能给他10万，所以说我就不得以把自己的房区查封，而且现在就是他的贷款拒贷了……我明确告的告诉你王总，你再去找一家银行，我再给你拒贷款，但是你贷款也不会那么容易的……我就是不想卖给他，我这个房就是撂在这。我既然能把房子查封了，我就谁都不卖。……我不是强人所难，我正常毁约了，我一分钱不掏，我也掏了，他要的太高了。……产权被查封，就是我欠别人的钱，别人就把我的房子给查封了，我也跟咱家工作人员说，你现在区房管局查，我现在的房子是查封的，我昨天就把我的房子给查封了，所以现在你想卖你也卖不了，我也谁都不会卖……”等的陈述，可以看出董丽存在阻挠合同继续履行的违约行为。一审对此认定正确，本院予以确认。三、关于董丽应否向于善武支付违约金及违约金数额问题。于善武、董丽及金美公司2018年3月30日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行合同义务。于善武已经按照合同约定向金美公司支付首付款850000元，并向金美公司支付了剩余房款690000元。现董丽违约，依法应承担相应的违约责任，于善武要求董丽协助将涉案房屋不动产权证书办理至其名下并支付违约金的主张，并无不当，本院予以支持。董丽主张双方约定的违约金过高，要求以已支付房款的同期存款利率为基础予以调整，于善武称由于董丽违约导致其承担高额民间借贷利息损失，但未提交证据证明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，董丽向于善武支付的违约金不应超过于善武实际损失的百分之三十，在一审法院判决双方继续履行涉案《房屋买卖合同》且于善武未提交证据证明存在其他损失的情况下，于善武的实际损失应为房款利息损失，故董丽应向于善武支付违约金为涉案房款同期贷款利息的130%，数额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来央行不再公布贷款基准利率，故本案应参照民间借贷关于逾期利息的规定，董丽按照年利率6%向于善武支付违约金。于善武与董丽微信聊天中确认双方于2018年5月2日办理过户手续，董丽应自2018年5月2日起承担违约责任。综上，董丽应自2018年5月2日起至其协助于善武办理不动产权转移登记手续之日止以1530000元为基数按照年利率6%标准向于善武支付违约金。一审对违约金数额认定不当，本院予以调整。四、关于于善武应否向董丽一次性支付购房款1530000元并赔偿董丽利息损失的问题，一审认定正确，本院不再赘述。综上所述，董丽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4500号民事判决第一项、第二项、第四项；二、董丽于本判决生效之日起十日内以1530000元为基数向于善武支付自2018年5月2日起至董丽协助于善武办理不动产权转移登记手续之日止按照年利率6%标准计算的违约金；三、驳回于善武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5890元，反诉案件受理费982元及财产保全费5000元，均由董丽负担；二审案件受理费6872元，由董丽负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月十八日书记员  孙晓雯