湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5767号 原告：周秀苹,女,汉族, 被告：怀化市天富集团房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区湖天开发区玉溪路华夏湖天福楼1一A(2栋201房)，法定代表人:曾祥服。 委托诉讼代理人：黄建(特别授权)，女， 委托诉讼代理人：周海卫，湖南诚怀律师事务所律师， 原告周秀苹诉被告怀化市天富集团房地产开发有限公司（以下简称天富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周秀苹、被告天富公司的委托诉讼代理人黄建、周海卫均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周秀苹向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告为原告办理相应房屋的不动产权证；2、依法判令被告支付延期办证违约金9351元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年原告购买被告开发的位于鹤城区清水湾的一套住房，双方于9月2日签订房屋买卖合同(合同签订时被告名称为怀化市天福集团房地产开发有限公司,2019年7月22日名称变更为怀化市天富集团房地产开发有限公司)。合同约定：总房价为279133元：住房交付使用时间为2011年农历6月30日前：房产证办理时间为双方正式交房的两年内办好；如被告未能按时交付房屋，则甲方按已交房款的万分之五每月赔偿乙方经济损失。2012年2月18日被告正式交房，交房前原告已交完所有房款，交房时原告又按被告要求交纳了各项税费共20139元。交房之后被告一直未给原告办理好房产证及土地证，期间原告多次询问，被告工作人员均告知正在办理。直至2018年底，被告工作人员通知原告过年前可以办理好不动产证，要求原告再次交屋面积费用、维修基金等费用4000余元,2019年6月初，被告的工作人员通知原告不动产证已办好，要求原告来领证，被告工作人员声称房地产公司与物业公司是一个集团的，原告必须结清所有物业费才能领走不动产证。原告两次到被处想取自己的不动产证，均被拒绝。合同签订后，双方应该严格按照合同约定履行自己的义务，本案原告已按照合同约定交纳了应当交纳的房款和相关税费，被告就应当照合同约定为原告办理好房屋严权证明。被告代理好不动产证后应当及时将不动产证交付给原告。原、被告双方没有答订过物业服务合同，被告也没有向原告提供过物业服务，被告无权收取原告的物业费，被告工作人员无权以原告没有结清物业费为由扣押原告不动产证。本案被告在逾期办理房产证的情况下，不仅不向原告承担违约责任，还将办好代领的不动证扣押，拒绝交付，其行为严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告现诉至贵院，恳请依法判决。 被告天富公司辩称：1、天富集团已于2015年4月8日行办证义务。《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记一般依照下列程序进行：(一)申请：(二)受理：(三)审核：(四)记载于登记簿：(五)发证。第十一条规定，申请房屋登记，中请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虛假材料申请房屋登记依据上述规定，天富集团的办证义务是向房屋登记机构申请办理房屋登记并提交合法有效资料。《怀化市房产管哩局业务收件收据》证明，天富集团已于2015年4月8日向房屋登记机构提交全部办证资料，即履行了办证义务。2、房屋登记机构已于2015年5月25日办理案涉房屋权属证。《房屋登记办法》第五条第二款规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。第二十五条规定，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书；3、案涉房屋办理权属登记后暂不能向权利人发证的原因是政府2015年调整容积率计算方法且至今方案来出台，并非天富公司的原因，天富集团不应承担逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约贲任。本案，房屋登记机构在办理案涉房屋权属登记后没有及时发放的原因是政府2015年调整容积率计算方法且至今方案未出台，并非天福公司的原因(详见证据8、9)，故天富集团不应承担逾期办证的违约责任；4、原告向我公司主张按日计算逾期办证违约金，已超过诉讼时效期间《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案，房屋于2012年2月18日交付原告。依合同约定的办证时间应为2014年8月18日。实际办证时间为2015年5月25日。现原告于2019年9月25日提起本案诉讼，主张按日计算命逾期办证违约金；根据三年诉讼时效期限的规定，只能主张2016年9月25日之后的逾期办证违约金；请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、契税等收款收据，被告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为该组证据能够证实原告与被告签订《商品房买卖合同》及交付购房款和被告代收契税等费用的事实，本院予以采信；2、被告提交市不动产登记中心出具的《关于湖天居民安置区项目（清水湾）未发证的答复函》、市处遗办出具的《关于湖天居民安置区项目（清水湾）未发证的答复函》、怀化市人民政府174号批复，原告对被告的证明目的有异议，本院认为该证据能证明2015年办证时因容积率计算方式调整且缴纳方案一直未出台致不动产权证暂未能发放的情况，本院予以采信；3、被告提交怀化市房产管理局业务收件收据及房产权证，原告有异议，本院认为该组证据能证明被告于2015年4月3日向怀化市房产管理局申请办证登记及房产管理部门办理涉案房屋产权登记的时间为2015年5月25日的情况，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：怀化市天福房地产开发有限责任公司（以下简称天福公司）于2019年7月22日变更登记企业名称为怀化市天富集团房地产开发有限公司。2010年9月2日，原告周秀苹（乙方）与被告天福公司（甲方）签订《清水湾房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“清水湾”*号楼*层*号房屋，房款总价为279133元；合同第五条约定：房屋交付时间为2011年农历6月30日前；合同第六条约定：房地产证由被告统一办理，房产证的办理时间为双方正式交接房屋后两年内办好，如因政府原因或相关税费等政策调整而影响办证时间，最多不得在原办证时间的基础上超过9个月，土地证的办理时间为房产证办好后的6个月内，否则视为被告违约；合同第十一条免责条款约定：“因本小区属怀化市城建投太平溪综合治理一期居民安置区项目，如因政府原因造成相关证件办理延期，乙方应对此予以认同”。 合同签订后，原告通过现金支付及公积金贷款的方式向被告交纳购房款279133元。2012年2月18日，被告向原告送达《清水湾2号楼交房入住通知书》，通知书载明原告交纳代办房产证代办费、土地证代收费、房屋维修基金等共计20139元。 另查明，被告天富公司于2015年4月8日将案涉房屋需办理房屋产权证的相关材料交至原怀化市房产局，产权证上记载案涉房屋权属登记日期为2015年5月25日。2018年9月26日被告天富公司向怀化市城区房地产开发历史遗留问题处理联席会议办公室提出《关于请求落实湖天居民安置区项目购房业主至今未予发证原因的报告》，该办经与怀化市不动产登记中心咨询，怀化市不动产登记中心向该办发出《关于湖天居民安置区（清水湾）未发证的答复函》，函中对包括案涉房屋一直未能发放房产证的原因进行说明，系因天富公司开发的清水湾项目在2015年办证时怀化市人民政府对容积率计算方式进行了调整，且至2018年10月8日最终缴纳方案未出台，故该项目在办理不动产权证时超容应交纳的土地出让金未能按调整后的最终方案结算及税务未结算、维修资金未缴纳，故不动产权证未能发放。在本院审理期间，被告陈述涉案小区部分房屋已经办妥不动产权属证书，但原告陈述尚未收到不动产权属证书。 本院认为，原、被告之间就商品房预售达成买卖合同，并对买卖房屋面积、价格、付款方式、房屋结构及室内装修标准、工程质量、交付时间、房产证、土地证的办理及公共部位住房维修基金的交纳标准、房屋移交验收标准、物业管理、违约责任等进行约定，内容合法有效，法律予以保护。原告根据合同约定向被告支付了全额购房款及其他费用，被告至迟应当在交付房屋后两年六个月期限内即2014年8月18日前为原告办理好房屋权证。被告已于2015年4月8日将办理案涉房屋权属的相关材料交至房产登记部门，房产登记部门已于2015年5月25日将案涉房屋权属登记至原告名下。根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。案涉房产已经登记至原告名下，原告系法律上对该房屋享有物权的主体，故被告已履行代为办证的义务。后房屋权证（包括换发的不动产权证）未能发放至原告的原因系因怀化市人民政府对容积率计算方式进行了调整，且至2018年10月8日最终缴纳方案未出台，此非被告的原因，不可归责于被告，被告对此不负合同责任。《最高人民法院》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，本案中被告应当在交付房屋后两年六个月期限内即2014年8月18日前履行代为办证义务，但涉案房屋权属于2015年5月25日才登记至原告名下，故被告已构成逾期办证违约，应承担相应违约责任。被告逾期后原告多次向被告主张，被告提出已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。因原、被告未明确约定违约金标准及金额，根据目前本地房地产交易市场现状及本案具体情况，本院酌情确定违约金按照原告已交纳购房款每日万分之一的标准计算，故本案的逾期办证违约金应自2014年8月18日起算，计算至2015年5月25日为7728.3元（279133元×0.0001/天×277天）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化市天富集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内为原告周秀苹所购“清水湾”*号楼*层*号商品房办理不动产权证书； 二、被告怀化市天富集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周秀苹逾期办证违约金7728.3元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告怀化市天富集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇一九年十一月五日 代理书记员  明鸿安 附法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： (一)权利人向义务人提出履行请求； (二)义务人同意履行义务； (三)权利人提起诉讼或者申请仲裁； (四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。