北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初17676号原告：李孟俊，女，1968年11月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。被告：赵晶磊，男，1991年3月3日出生，汉族，北京市大兴区房屋征收事务中心职员，户籍地北京市大兴区。第三人：陈亚玲，女，1982年3月19日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市广阳区。原告李孟俊与被告赵晶磊、第三人陈亚玲返还原物纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李孟俊及其委托诉讼代理人刘琳、被告赵晶磊、第三人陈亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李孟俊向本院提出诉讼请求：1.判决被告及第三人共同将位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室（包括房屋钥匙、门禁卡、水卡、中水卡、电卡、煤气卡等所有与房屋相关的物品）交付给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，北京市大兴区榆垡镇xxx村xxx街21号（以下简称21号院）拆迁，拆迁人为被告赵晶磊及被告父亲赵玉亮，因拆迁房屋系由原告出资建造，拆迁前原被告之间达成过口头协议且已部分履行，拆迁后，被告未按约定履行，后关于21号院拆迁利益的分配事宜，原告向北京市大兴区人民法院起诉，北京市大兴区人民法院依法作出案号为（2018）京0115民初15318号民事判决，判决北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室归李孟俊、赵旋居住使用，后被告赵晶磊及赵玉亮上诉，北京市第二中级人民法院维持了一审判决。北京市第二中级人民法院在二审判决认定赵玉亮、赵晶磊与李孟俊、赵旋就21号院拆迁利益的分割问题在拆迁期间已达成一致并已实际履行，有事实和法律依据。因回迁安置房尚未取得产权证明，故目前仅处理合同权利。法院判决后，被告一直未将上述房屋交付给原告，也未配合原告将合同权利转移，因此，原告特向法院提起诉讼。另赵旋声明放弃（2018）京0115民初15318号民事判决的房屋及《定向安置房买卖合同》权利义务，归原告一人全部处理。综上，恳请法院在查明案件事实的基础上，支持原告的全部诉讼请求。赵晶磊辩称，不同意原告的诉讼请求，其交付不了原告要求的水电卡等，因为涉案房屋以出售给第三人，且已经交付，当时其将涉案房屋出售给刘桂峰，刘桂峰不想要涉案房屋才找的陈亚玲，其和陈亚玲并不认识。陈亚玲辩称，现房屋已经交付，其已经对房屋进行装修，其认为房屋买卖合同真实有效，不同意返还房屋。其是在刘桂峰处购买的房屋，因为赵晶磊是原房主，所以刘桂峰与其找赵晶磊重新签订房屋买卖合同，全部购房款也已支付给了赵晶磊。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，李孟俊、赵旋以析产继承纠纷为由将赵玉亮、赵晶磊诉至本院，要求分割以赵晶磊、赵玉亮名义进行拆迁的北京市大兴区榆垡镇朱家务村朱家务街21号院（以下简称：21号院）的拆迁安置补偿利益。本院经审理后查明，赵晶磊在领取剩余拆迁补偿后向李孟俊转账94万元，被拆迁人为赵晶磊的拆迁安置补偿协议原件、补充协议原件以及买受人为赵晶磊的四份回迁房安置合同原件均在赵旋、李孟俊手中。后，本院于2018年12月26日作出（2018）京0115民初15318号民事判决书，依法认定李孟俊、赵旋、赵玉亮、赵晶磊四人已就涉案21号院的拆迁安置利益分割事宜达成一致：即“北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室、xxx地块x号楼x单元702室、xxx地块x号楼x单元702室、xxx地块x号楼x单元103室等四套房屋归李孟俊、赵旋，榆垡组团xxx地块x号楼x单元602室归赵玉亮、赵晶磊，赵晶磊、赵玉亮另给付李孟俊、赵旋剩余拆迁补偿款94万元”。因上述房屋均未取得不动产权证书，该15318号民事判决书依法判决以赵晶磊名义选购的位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室、xxx地块x号楼x单元702室、xxx地块x号楼x单元702室、xxx地块x号楼x单元103室由李孟俊、赵旋居住使用。赵玉亮、赵晶磊不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理后于2019年3月29日作出（2019）京02民终3571号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2018年5月22日，新京报刊登出赵晶磊申请的遗失声明，该声明内容为“买受人赵晶磊不慎将出卖人为北京新航城控股有限公司的定向安置房买卖合同丢失，共计五份，房屋坐落位置分别为北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团xxx地块x号楼x单元103室、榆垡组团xxx地块x号楼x单元702室、榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室、榆垡组团xxx地块x号楼x单元702室、榆垡组团xxx地块x号楼x单元602室。”2019年2月15日，赵晶磊（卖方）与陈亚玲（买方）就北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室签订《回迁房买卖合同》，该合同载明有：“房屋实际建筑面积为123.07平方米、房屋实际成交价为2670000元”等内容。合同签订后，陈亚玲向赵晶磊支付购房款1870000元，赵晶磊另向陈亚玲出具80万元收条一份。庭审中，赵晶磊、陈亚玲均称：实际购房价款为1870000元，800000元收条系为督促赵晶磊协助办理过户手续而签订。陈亚玲在取得涉案房屋后，从物业公司取得钥匙4把、中水卡一张，并自行办理电卡1张。涉案房屋另附有水卡1张、煤气卡1张、门禁卡1张，陈亚玲主张该3张卡系从刘桂峰处取得。涉案房屋现由陈亚玲占有使用。陈亚玲主张，涉案房屋系其从刘桂峰处购买而来，和赵晶磊签订购房合同的原因系刘桂峰说需要和原出售人重新签订购房合同。赵晶磊认可刘桂峰曾购买涉案房屋的事实，并称其和陈亚玲签订购房合同的原因是刘桂峰说购房人想和原房主签订购房合同。赵晶磊另称，其在收到陈亚玲支付的购房款后向刘桂峰退还购房款154.5万元；陈亚玲亦称，赵晶磊在收到其支付的187万元后才向刘桂峰退还购房款。另，赵旋向本院明确表示同意涉案榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室、xxx地块x号楼x单元702室、xxx地块x号楼x单元702室、xxx地块x号楼x单元103室等四套房屋的全部权利归李孟俊享有，其本人不参与本案诉讼。本院认为，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室虽系赵晶磊名义选购，但在涉案21号院的拆迁利益未经依法分割前，该房屋应归李孟俊、赵旋、赵玉亮、赵晶磊四人共同共有。赵晶磊向陈亚玲出售涉案房屋的行为未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追认，在事后该房屋权利经生效判决认定归李孟俊、赵旋二人享有且该二人并未追认的情形下，赵晶磊向陈亚玲出售该房屋的行为应属于无权处分。无权处分并不必然导致房屋买卖合同无效。赵晶磊、陈亚玲二人均未否认涉案房屋买卖合同的效力，根据现有证据可以认定涉案房屋买卖合同系其二人之间的真实意思表示，未出现违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，应属有效。无权占有不动产，权利人可以请求返还原物；无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人同时满足善意、支付合理价格、依法完成不动产权属变更登记情形的除外。本案中，陈亚玲已支付全部购房款并实际占有涉案房屋，购房价款亦符合市场交易行情，其应属于善意占有，但涉案房屋并未登记至其名下，故本院依法认定陈亚玲不符合善意取得情形。在此情形下，陈亚玲从赵晶磊处继受取得的对涉案房屋的占有并不具备占有的权源，该占有应属于无权占有。生效法律文书已经认定涉案榆垡组团xxx地块x号楼x单元1203室所对应的相应房屋权利归李孟俊、赵旋享有，赵旋向本院明确表示同意涉案房屋的全部权利归李孟俊享有，故李孟俊依法独自享有涉案房屋的返还原物请求权。李孟俊要求陈亚玲返还涉案房屋的主张，于法有据，应予以支持。钥匙4把及中水卡一张系房屋交付之时的附随物品，亦应一并返还。水卡一张、电卡一张、门禁卡一张、煤气卡一张虽系陈亚玲自行办理或从案外人处取得，但该部分物品系基于涉案房屋而产生，理应一并返还。关于陈亚玲因办理上述物品以及房屋装修而支出的费用，以及水、电、煤气余量所对应的费用，陈亚玲可与李孟俊另行依法解决。关于陈亚玲与赵晶磊、案外人刘桂峰之间的房屋买卖合同纠纷，相关人员可另行依法解决。关于李孟俊要求赵晶磊承担共同返还涉案房屋义务的主张，因赵晶磊并未占有涉案房屋，故对其该项主张，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下：一、陈亚玲于本判决书生效后十日内向李孟俊返还北京市大兴区机场安置房项目xxx地块x号楼x单元1203室（包括房屋钥匙4把、门禁卡1张、水卡1张、中水卡1张、电卡1张、煤气卡1张）；二、驳回李孟俊的其他诉讼请求。案件受理费35元，由赵晶磊负担（该项费用已由李孟俊垫付，赵晶磊于本判决生效后七日内直接向李孟俊支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇一九年十一月二十九日法官助理  张纪云书 记 员  王兴宇