广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2402号原告（反诉被告）：武荣洲，男，1994年2月8日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被告（反诉原告）：邓浩坤，男，1986年4月25日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：林智敏，广东法海律师事务所律师。原告（反诉被告）武荣洲与被告（反诉原告）邓浩坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武荣洲、被告（反诉原告）邓浩坤及其委托诉讼代理人林智敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武荣洲向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）邓浩坤赔偿违约金两个月租金即7200元；2、判令被告（反诉原告）邓浩坤退回租金3600元及水电费押金500元和两个月保证金7200元，共11300元；3、判令被告（反诉原告）邓浩坤向原告（反诉被告）武荣洲赔偿因误工造成的经济损失费20000元；4、判令被告（反诉原告）邓浩坤承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）武荣洲当庭增加以下诉讼请求：解除双方之间的《租赁合同》。事实和理由：原告（反诉被告）武荣洲与被告（反诉原告）邓浩坤是租赁关系。2019年5月17日，武荣洲向邓浩坤租用广州市从化区街口镇新村路15号二楼的房子作为小孩子兴趣培训班的场所。因培训场所需要有安全消防楼梯，但邓浩坤在武荣洲投入资金清理完租用的场所的多余垃圾后反悔不给武荣洲即租用方使用。邓浩坤说消防楼梯他是用来放杂物和煤气罐的地方所以不能给租用方使用，并说若想使用则需每月加300元租金。双方协商沟通无果后，在租赁期间，邓浩坤将武荣洲租用的场地锁死不给武荣洲使用，并带其他人去看房。邓浩坤行为已造成欺诈和违约，故，原告（反诉被告）诉讼来院。被告（反诉原告）邓浩坤辩称：1、当时我方已经跟武荣洲说过不包含楼梯，要在正门走，而且后门也不方便走。本来楼梯就不是给武荣洲用的，是用来放东西的，所以不存在我不给楼梯给武荣洲用，后武荣洲就找了人闹事，我方就报警了，在2019年5月20日武荣洲在微信跟我方说不租了，后在22日又贴了告示称将在2楼建公厕。2、邓浩坤与武荣洲之间的《租赁合同》依法成立并生效，为双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力；3、邓浩坤已按照合同约定准备了武荣洲所要求办理营业执照所需资料，武荣洲在签署合同后提出超出合同外的要求并单方面解除合同、找社会人士进行闹事等，构成根本违约在先，武荣洲要求邓浩坤赔偿2个月租金作为违约金依法无据；4、武荣洲提前退租违约在先，邓浩坤收取的租金、水电押金、两个月押金无需退回；5、武荣洲要求赔偿误工损失20000元，没有任何依据，邓浩坤无需承担。被告（反诉原告）邓浩坤于2019年8月13日向本院提出反诉，反诉诉讼请求：一、判令武荣洲向邓浩坤支付违约金7200元；2、判令武荣洲恢复房屋装修原状（折抵现金100000元）；3、判令武荣洲赔偿邓浩坤误工费损失1173.2元（2018年广州城镇私营单位就业人员平均工资61241元，日平均工资61241元÷12个月÷21.75=234.64元，误工天数为5天）；4、判令武荣洲赔偿邓浩坤房屋空置费损失（从2019年6月17日开始计算，按每月3600元的标准，支付至武荣洲赔偿装修损失之日止。暂计2个月的空置费损失为7200元）5、本案全部诉讼费用、评估费由武荣洲承担。事实和理由与答辩意见一致。原告（反诉被告）武荣洲对反诉请求答辩称：1、我认为恢复原状不需要100000元这么多；2、不同意支付违约金。经审理查明：涉案房屋坐落于从××区街口街××楼，房屋所有权××为从化市印刷厂有限公司（以下简称“印刷厂”），房屋用途为商住，于2005年1月20日取得《房地产权证》。2019年1月15日，邓浩坤及案外人邓艺红共同作为承租人与印刷厂签订《租赁合同》，约定邓浩坤及邓艺红承租印刷厂位于广州市从化街口街新村路15号（二楼、之一通道）。该租赁合同第九条约定：“在租赁期内，印刷厂可转租本房产，但必须提前通知印刷厂。印刷厂无息退回押金给邓浩坤及邓艺红，印刷厂再通第三方签订合同。”2019年5月17日，武荣洲、邓浩坤签订《租赁合同》，约定邓浩坤将已承租的位于从××区街口街××楼商铺转租给武荣洲，面积约150平方米，商铺租金为每月3600元，租赁期为4年8个月，自2019年5月17日至2024年1月15日。《合同》第五条约定：武荣洲在签订合时需向邓浩坤交纳商铺保证金7200元及水电费押金500元。商铺保证金、水电费押金在租赁期满后经邓浩坤检验，武荣洲在没有损坏该商铺结构和设施的情况下，并扣除有关费用后的余额退回给武荣洲。第十一条约定：双方在租赁期内若单方面终止本合同，违约一方需按双倍的月租金额赔偿给守约方。同日，武荣洲以微信转账方式交纳第一个月租金3600元、保证金7200元及水电费押金500元，共计11300元给邓浩坤。后，双方因后门楼梯使用问题发生争议。武荣洲于2019年5月20日以微信方式提出终止租赁合同，邓浩坤于2019年5月21日贴出涉案二楼商铺招租信息。2019年8月13日，邓浩坤向本院提交《评估申请书》，要求对涉案房屋恢复原状所需费用进行评估。本院经摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）进行评估作业。后，本院与武荣洲、邓浩坤及华盟公司工作人员一起到涉案房屋处进行现场勘查。经勘查，涉案房屋原为4房1厅，面积约150平方米。武荣洲装修共拆除4面木板墙和2块砖墙，拆墙后，4房1厅成为一个整体空间。未装修前，涉案房屋所有墙面及天花均贴有墙纸，武荣洲装修后，将墙纸撕掉。另，使用后楼梯需从小区门口进入，需要有业主身份或者业主卡。从涉案房屋后门进入后，通过后楼梯可直接到达二楼，经过一个通道后便直接进入涉案房屋。该通道即为双方争议的后门楼梯，亦即邓浩坤与涉案房屋产权人签订租赁合同中租赁范围中的“之一通道”。2019年9月24日，华盟公司出具《结论书》，结论如下：广州市从××区街口街××楼恢复房屋装修和附属设施的市场价格评估价格为53024元（包含人工、材料、运输及税金等费用）。本院将上述《结论书》送达武荣洲、邓浩坤后，二人均对《结论书》提出异议，华盟公司对上述异议进行了回应。另查，一、从化市印刷厂有限公司法定代表人为钟丽玲。因钟丽玲在外地，不方便出庭，本院于庭后电话联系。其称对于邓浩坤的房屋转租行为无异议。2019年7月24日，涉案房屋共同承租人邓艺红出具《授权委托书》，对邓浩坤租赁涉案房屋的事宜进行授权追认。二、武荣洲在装修前已通知邓浩坤，邓浩坤因武荣洲未将后楼梯封存，而在三天后对武荣洲装修提出异议。三、截止邓浩坤提出反诉之日即2019年8月13日，涉案房屋尚未租赁出去。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，邓浩坤经原业主同意、经共同承租人追认享有涉案房屋的转租权，邓浩坤与武荣洲之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。本案主要涉及以下几个问题：一、关于《租赁合同》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，武荣洲、邓浩坤约定的租赁期间为2019年5月17日至2024年1月15日。但双方因后门楼梯问题发生争议，武荣洲于2019年5月20日向邓浩坤提出终止租赁合同，邓浩坤于2019年5月21日对涉案商铺重新招租，以实际行动同意原告武荣洲终止租赁合同的请求，故，本院确认双方一致同意于2019年5月21日解除租赁合同。二、关于本案租赁范围问题。根据邓浩坤、武荣洲签订的《租赁合同》，双方约定的租赁范围为从××区街口街××楼约150平方米，而邓浩坤与涉案房屋所有权人约定的房屋租赁范围为广州市从化街口街新村路15号（二楼、之一通道），可见，武荣洲的承租范围并不包括之一通道即后门楼梯。武荣洲虽称邓浩坤曾承诺将后门楼梯给其作为消防楼梯使用后又反悔，并要求增加租金，但并未向本院提交证据予以证实，且邓浩坤予以否认，故，本院对武荣洲该陈述不予采纳，并确定双方租赁范围为从××区街口街××楼约150平方米。三、关于赔偿违约金问题。虽武荣洲称其提出终止合同因邓浩坤不同意将后楼梯作为消防通道给其使用，属事出有因，本院认为，涉案房屋于2005年1月20日取得《房地产权证》，可见其已经消防验收合格，否则不可能取得该证件。武荣洲作为一个理性经营者，应知晓开设培训班需要有单独消防通道，并对所租赁的房屋是否有单独的消防通道有注意义务，且武荣洲并未向本院提供邓浩坤同意其使用后楼梯作为消防通道的证据，而涉案楼梯之前亦并非作为消防楼梯使用，故，对合同的解除武荣洲存有过错。根据双方《租赁合同》第十条：双方在租赁期内若单方面终止本合同，违约方需按双倍的月租金额赔偿给守约方。如前所述，双方之间的《租赁合同》于2019年5月20日解除，而合同的解除因武荣洲提前单方面提出，因此，武荣洲属违约方，应根据合同约定向邓浩坤支付2个月的违约金7200元。四、关于房屋闲置损失。如前所述，本案因承租人武荣洲违约导致合同解除，致使房屋至出租人提出反诉时仍处于闲置状态，故，出租人武荣洲有权请求支付房屋闲置期间的损失。本院确认双方于2019年5月21日解除租赁合同，故，房屋闲置损失应从解除合同之日开始起算。鉴于出租人邓浩坤从事房地产中介工作，且在合同解除次日即对外招租，结合《租赁合同》有关租金的约定、租赁合同的地段、当地租赁市场情况及合同签订之日至邓浩坤提出反诉请求期间（2019年5月17日至2019年8月13日）涉案房屋尚未租赁出去，本院酌情认定武荣洲向邓浩坤支付3个月的房屋闲置期费用10800元。五、关于租金、水电押金及两个月商铺保证金的退回问题。邓浩坤称武荣洲提前退租违约在先，邓浩坤收取的租金、水电押金、两个月商铺保证金无需退回。本院认为，根据双方租赁合同约定，店铺租金实行先交租后使用，此为保障邓浩坤实现取得租金的目的；而店铺保证金、水电押金则约定在租赁期满后，经邓浩坤检验，武荣洲在没有损坏该商铺结构和设施的情况下，并扣除有关费用后的余额退回给武荣洲。由此可见，双方约定的店铺保证金及水电押金属可退回款项，其目的在于确保武荣洲合理使用商铺并及时缴纳相应费用，性质并非提前解除合同的违约金。且，本院在前已对武荣洲的违约责任及邓浩坤房屋空置损失进行了认定，邓浩坤的损失已得到弥补，且为避免损失扩大邓浩坤亦于合同解除后第二天即重新招租，故，邓浩坤以武荣洲违约在先为由，主张不退租金、店铺保证金及水电押金，其主张高于其实际损失，亦有违公平原则，本院不予支持。关于租金退还金额问题，结合实际租赁期限，本院认定如下，双方约定月租金为3600元，武荣洲于2019年5月17日开始租赁涉案商铺，如前所述，双方一致同意于2019年5月21日解除合同，武荣洲共租赁使用涉案商铺5天，故，邓浩坤应扣除5天租金后退还未实际产生的租金3000元（3600元-3600元÷30天×5天）给武荣洲。关于店铺保证金及水电押金退还金额，武荣洲虽对墙体及墙纸进行拆除，但属于为达到培训班开业条件而对租赁物进行的合理装修改善，且邓浩坤在武荣洲装修前已知晓，只是因后楼梯问题而对武荣洲的装修提出质疑，故，武荣洲的行为不构成对涉案商铺结构和设施的损坏。且邓浩坤亦未向本院提交武荣洲有未缴纳有关费用的情形，故，应向武荣洲全额返还商铺保证金7200元及水电费押金500元。六、关于邓浩坤主张的恢复原状费用100000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，邓浩坤可向武荣洲主张将涉案房屋恢复原状或者主张恢复原状所需的费用。经鉴定，涉案房屋恢复原状所需费用为53024元（包含人工、材料、运输及税金等费用）。武荣洲、邓浩坤虽对《结论书》结论、程序等提出异议，但华盟公司对上述异议进行了回应。本院认为上述鉴定费用包含人工、材料、运输及税金等所有费用，是鉴定公司在结合从化区装修市场价格的基础上作出的，程序合同，武荣洲、邓浩坤虽对《结论书》确定的价格提出异议，但并没有提出证据推翻鉴定机构作出的鉴定价格，本院对该《结论书》予以采纳。故，武荣洲应向邓浩坤支付恢复原状费用53024元，对邓浩坤多出部分的诉求，本院不予支持。七、关于误工费。误工费是指赔偿义务人应当向赔偿权利人支付的受害人从遭受伤害到完全治愈这一期间内，因无法从事正常工作而实际减少的收入。其属于受害人如未遭受人身侵害而本应获得却因侵权人的侵害行为无法得到或者无法完满得到的利益。误工费一般发生于侵权案件中，而本案属合同纠纷，且双方当事人身体均未遭受损害，故，其二人误工费主张，本院均不予以支持。综上，邓浩坤应向武荣洲返还租金3000元、水电押金500元及商铺保证金7200元，共计10700元。武荣洲应向邓浩坤支付违约金7200元、房屋闲置期间的损失10800元及恢复原状所需费用53024元，共计71024元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武荣洲与被告（反诉原告）邓浩坤签订的《租赁合同》于2019年5月21日解除；二、被告（反诉原告）邓浩坤自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）武荣洲返还租金3000元、水电押金500元及商铺租赁押金7200元；三、原告（反诉被告）武荣洲自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）邓浩坤支付违约金7200元、房屋闲置损失费用10800元及涉案房屋恢复原状费用53024元；四、驳回原告（反诉被告）武荣洲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓浩坤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理381元，由原告（反诉被告）武荣洲负担278.13元，被告（反诉原告）邓浩坤负担106.68元。反诉费用1303.73元，由原告（反诉被告）武荣洲负担977.8元，由被告（反诉原告）邓浩坤负担325.93元。鉴定费5000元，由原告（反诉被告）武荣洲负担2600元，由被告（反诉原告）邓浩坤负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年十一月二十一日法官助理陈越书记员陈振文