江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初7190号原告：凤辉，男，1989年10月28日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。原告：徐玲玲，女，1989年10月18日生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：伏智慧，江苏天蝶律师事务所律师。被告:无锡富洋置业有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区建筑西路777号A10幢12层。法定代表人：秦敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：华寅、李天，江苏金汇人律师事务所律师。原告凤辉、徐玲玲诉被告无锡富洋置业有限公司（以下简称富洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，适用简易程序于2018年11月29日、2019年1月8日、1月16日公开开庭进行了审理。原告凤辉、徐玲玲委托诉讼代理人伏智慧，被告富洋公司委托诉讼代理人华寅、李天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤辉、徐玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应的合同义务；2、判令被告支付未按期交付符合交付条件的房屋的违约金（以房款105.5万元为基数，按日支付万分之三即每日316.5元的违约金，自2016年11月30日起至被告交付符合合同约定交付条件的商品房之日止）；3、判令被告支付逾期交房的违约金6330元（以房价105.5万元为基数，按日支付万分之三即每日316.5元的违约金，自2016年11月30日至2016年12月20日）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼中，凤辉、徐玲玲变更诉讼请求为：1、判令被告退还房屋购买时的差额24.56万元以及赔偿原告因未安装燃气造成的原告生活成本的增加、生活不便，并且由于房屋无燃气造成租金的下降以及后期出售房屋的差价损失共计15万元；2、判令被告支付未按期交付符合条件的房屋的违约金（以全部房价款105.5万元为基数，按日支付万分之三即每日316.5元的违约金，自2016年11月30日起至被告交付符合合同约定交付条件的商品房之日止）；3、判令被告支付逾期交房的违约金6330元（以房价105.5万元为基数，按日支付万分之三即每日316.5元的违约金，自2016年11月30日至2016年12月20日）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，其与富洋公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由其向富洋公司购买富安华庭3幢4单元2505号商品房，合同第十一条约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，第十二条约定，富洋公司应在2016年11月30日前向凤辉、徐玲玲交付房屋。截止今日，富洋公司仍未按照合同约定履行燃气管道的敷设义务，给其造成了极大损失，为维护合法权益，故提起诉讼。被告富洋公司辩称：1、合同第十一条约定的情形如果与实际情况和第十条不符的，应当按照第十条的约定予以履行，合同第十条写明交付的条件是取得竣工验收备案证明文件和测绘报告，第十一条第四款在特殊约定中明确约定“无”，并且案涉房屋未安装燃气符合规划设计，也于2011年12月28日通过竣工综合验收备案。2、其公司销售的是现房，原告签订合同时多次到房屋现场察看，知道该房屋是没有燃气管道和燃气服务的，交房材料上只列明了水电，对煤气并未列出，原告并未对此提出疑义和请求，原告收房后即已装修并入住，并未对燃气提出异议，故在交房时原告对房屋状况是认可的。3、其公司没有逾期交房，因为原告没有按约及时足额支付购房款，所以交房时间延迟，符合先履行抗辩权的法律规定；原告支付的5万元团购费并非本案房款，原告购买的房屋价格为100.5万元。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：2016年10月31日，凤辉、徐玲玲作为买方与作为卖方的富洋公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：凤辉、徐玲玲向富洋公司购买位于无锡市滨湖区商品房，面积81.89平米，总价100.5万元。合同第八条约定，凤辉、徐玲玲于2016年10月31日前支付30.5万元，余款70万元申请贷款支付（补充协议第四条约定，凤辉、徐玲玲最迟于本合同签订之日起七天内办妥按揭贷款的所有手续，如逾期视为逾期付款），如逾期付款在60天之内，凤辉、徐玲玲按每日万分之二支付违约金；逾期超过60天后，富洋公司有权解除合同，凤辉、徐玲玲自接到解除通知之日起7日内按照应付款项的3%支付违约金；如果富洋公司不解除合同，凤辉、徐玲玲按每日万分之五支付违约金。合同第十条约定，该商品房交付时应符合取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告之条件。合同第十一条约定，商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如在约定期限未达到交付使用条件的，由富洋公司采取补救措施，以达到使用条件。合同第十二条约定，富洋公司应当在2016年11月30日前向凤辉、徐玲玲交付该商品房。合同第十三条约定，富洋公司逾期交房在60日内，自合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向凤辉、徐玲玲支付全部房价款万分之二的违约金；若逾期超过60日的，凤辉、徐玲玲有权解除合同，凤辉、徐玲玲解除合同的，应当书面通知富洋公司，凤辉、徐玲玲要求继续履行合同的，合同继续履行，富洋公司按日向凤辉、徐玲玲支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，凤辉、徐玲玲支付首付款后，按合同约定时间办理银行贷款，并由银行将余款70万元于2016年11月14日全部支付给富洋公司；富洋公司于2016年12月20日将案涉房屋交付给凤辉、徐玲玲，凤辉、徐玲玲于2017年4月10日办理了不动产权登记。诉讼中，富洋公司申请的证人魏某出庭作证称，其系案涉房屋销售代理公司的市场部总监，其公司业务员在销售案涉房屋时是按照购房人的要求，推荐是否安装有燃气管道的房屋，购房人会到样板房及准备购买的房屋现场察看。凤辉、徐玲玲质证认为，证人所说均为口头陈述，没有其他证据证明，故对其所述不予认可。富洋公司质证认为，证人证言表明其公司销售的案涉房屋是现房，凤辉、徐玲玲现场察看时应当看到是否安装有燃气管道，因此证人证言能证明凤辉、徐玲玲购买的是没有安装燃气管道的房屋。本案争议焦点为：一、富洋公司交付的房屋没有燃气是否构成违约，如违约，应承担何种责任；二、富洋公司是否逾期交房，如逾期，应承担多少违约金。本院认为：1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然案涉房屋在设计施工时并未有燃气的相关设计，房屋亦早已建成并通过竣工综合验收，且在双方签订《商品房买卖合同》前凤辉、徐玲玲曾经察看过房屋现场，但富洋公司提供的合同文本中，依然载明“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”的内容，该合同条款应视为富洋公司作出的承诺，对富洋公司有法律约束力，富洋公司既无证据表明向凤辉、徐玲玲提出要求变更合同条款，且仅以证人证言也不足以证明其在出售房屋前已将没有燃气管道的现状告知凤辉、徐玲玲。至于凤辉、徐玲玲收房时，在富洋公司提供的交房材料上签名确认，仅能表明凤辉、徐玲玲对材料上载明内容的认可，并不意味着凤辉、徐玲玲同意接收房屋就放弃追究富洋公司的违约责任。因此，富洋公司交付的涉案房屋中未敷设燃气管道，构成违约。因案涉房屋并未通燃气管道，与约定标准相比，在使用经济便利方面对凤辉、徐玲玲造成负面影响，所以富洋公司应就此问题给凤辉、徐玲玲带来的相应损失予以赔偿。就该赔偿金额，结合涉案房屋成交价格、燃气与电费差价及一般家庭对住房使用情况等综合因素，本院酌定由富洋公司向凤辉、徐玲玲赔偿5万元。但凤辉、徐玲玲要求富洋公司退还房屋购买时的差额24.56万元以及支付租金和再次出售损失15万元，缺乏事实依据，本院不予支持。2、关于凤辉、徐玲玲提出的未按期交付符合条件的房屋的违约金主张，因案涉房屋符合规划设计，房屋也取得了综合验收备案，且已实际交付使用，所以该房屋并非不具备交付条件，故凤辉、徐玲玲以此为由主张违约金，于法无据，应予驳回。关于凤辉、徐玲玲提出的逾期交房违约金主张，根据双方合同约定，富洋公司应在2016年11月30日前向凤辉、徐玲玲交付房屋，而富洋公司于2016年12月20日才交付，富洋公司辩称因凤辉、徐玲玲逾期付款所致，但凤辉、徐玲玲在合同约定期间已办理了按揭贷款手续，且余款于2016年11月14日既已支付给富洋公司，故富洋公司对此所作抗辩不能成立。因此，凤辉、徐玲玲主张自2016年11月30日至2016年12月20日间的逾期交房违约金，于法有据，但该违约金应以凤辉、徐玲玲购买案涉房屋的价款100.5万元为基数计算，故富洋公司应向凤辉、徐玲玲支付违约金4020元（逾期交房在60日内，按全部房价款100.5万元每日万分之二计算）。3、因凤辉、徐玲玲未能举证证明双方对律师费的承担作出过明确的约定，所以凤辉、徐玲玲主张本案律师费由富洋公司承担，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、无锡富洋置业有限公司于本判决生效之日五日内向凤辉、徐玲玲支付赔偿款5万元；二、无锡富洋置业有限公司于本判决生效之日五日内向凤辉、徐玲玲支付逾期交房违约金4020元；三、驳回凤辉、徐玲玲的其他诉讼请求。若无锡富洋置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4390元减半收取2195元，由凤辉、徐玲玲负担1613元，由无锡富洋置业有限公司负担582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  朱光烁二〇一九年十一月五日书记员  刘丽君本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。