四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4004号 原告：高阳，男，生于1993年3月21日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：唐奔平，四川蜀达律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：胡华云，男，生于1973年12月6日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：叶霜，北京大成（成都）律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：欧云鹏，北京大成（成都）律师事务所律师（特别授权代理）。 原告高阳与被告胡华云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法由审判员王超适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告高阳及其委托诉讼代理人唐奔平、被告胡华云及其委托诉讼代理人叶霜、欧云鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高阳向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2．判令被告向原告赔偿搬迁费8000元、装饰装修费232000元（以政府评估为准）、经营损失217071.82元、门市奖励271339.78元、腾房奖90000元、其他构筑物2000元，共计820411.60元；3．本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第二项诉讼请求赔偿项目金额变更为：判令被告向原告赔偿搬迁费8000元、装饰装修费187408.06元、经营损失217049,55元、门市奖励271339.78元、腾房奖90000元、其他构筑物2000元，共计775797.39元。事实和理由：2014年6月26日，原、被告签订《租赁协议》，约定：被告将其位于仁寿县、门市后面的住房约100ｍ2出租给原告经营、居住使用，租赁期限共10年，自2014年6月26日至2024年6月26日，年租金36800元，涨幅不超过10%。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》（以下简称“拆迁通告”）。本案被告被纳入本次拆迁范围。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布本次房屋征收拆迁的腾房通知。原告认为，现因政府拆迁致使合同不能履行，被告理应对原告作出赔偿，遂提起本次诉讼。 被告胡华云辩称，1.被告同意解除租房合同，但不应当承担民事赔偿责任。案涉房屋因国道213线视高段集体土地拆迁房屋的原因而导致租赁合同无法继续履行，双方在履行租赁合同的过程中，被告无过错，不应该承担非自身责任导致的赔偿请求；2、原告诉讼请求中的债权请求权基础不成立，原告第2项诉求中除装饰装修费外，还包括搬迁费等内容，而原告基于房屋租赁关系请求被告赔偿该笔费用没有双方约定及法律法规作为依据；3.原告主张被告向其赔偿因政府拆迁行为和拆迁补偿协议确定的补偿和奖励款项，超出了民事案件的审理范围且违背了合同相对性原则，故原告的上述主张均不能成立。视高镇人民政府在拆迁安置方案中，没有规定拆迁安置方案所涉的补偿及奖励项目受让方为承租人，更未规定被拆迁人作为房主负有向承租人转付补偿奖励的义务，故虽然被告与政府签订了拆迁补偿协议，但原告不能突破合同相对性原则，主张分割政府与被告约定的相关款项；4、被告不应当赔偿原告在房屋租赁期间发生的房屋装饰装修费用。装饰装修并非由原告实施，承租人未经出租人同意，装饰装修发生的费用由承租人负担。本案中，被告未同意原告实施装饰装修，因此相关费用应由原告自行承担。 原、被告围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《租赁合同》原件1份、租赁门市现场照片打印件5张、《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地拆迁安置人口信息表、拆迁底层临街门市面积、评估单价公示表》复印件1份、被告于2019年6月20日与仁寿县视高镇人民政府签订的《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》复印件1份，拟证明在承租期间内原告对租赁门市进行了装修，因政府拆迁不能继续租用，被告应支付原告诉请赔偿费用。另原告申请其父高国忠出庭作证，拟证明原告从他人处转租案涉房屋、支付100,000元转让费，包含装饰装修价值。被告经质证后认为，对《租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到原告的证明目的，因被告无违约行为，不应当承担违约责任；对租赁门市现场照片不予认可，认为该组照片无法呈现出原告租赁期间对租赁房屋存在装饰装修的行为，照片呈现出的装修、家具均系前承租人装修和购买；对《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地拆迁安置人口信息表、拆迁底层临街门市面积、评估单价公示表》复印件不予认可；对《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》复印件的真实性、合法性无异议，认为与原告主张的经营损失等费用无关联性。本院认为，双方当事人对《租赁协议》原件、《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》复印件的真实性予以认可，本院不持异议；对于《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地拆迁安置人口信息表、拆迁底层临街门市面积、评估单价公示表》复印件，被告对其三性不予认可。本院认为，该组证据虽系复印件，载明的内容为被告等人安置数、临街门市拆迁面积，结合《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》能够达到原告举示该证据辅助证明被告房屋被拆迁的事实，本院予以采信；对于租赁房屋现场照片，被告认为该组照片无法呈现出原告租赁期间对租赁房屋存在装饰装修的行为，照片呈现出的装修、家具均系前承租人装修、购买。本院认为，对于房屋的装饰装修，单凭照片确实不能恰当的显示原告在什么时间段是否投入了装饰装修，以及投入装饰装修的价值，结合原告申请出庭作证的证人在证词中对装饰装修情况的陈述为：原告支付100,000元转让费从前承租人取得案涉房屋的装饰装修及购置物，其陈述与被告对装饰装修的陈述相吻合，本院认定照片呈现的装饰装修源于原告转租时形成，并在支付转让费后取得原承租人装饰装修权益价值。 2.被告提交的《视高镇人民政府对213线房屋拆迁方案的解释》1份（原件已在本庭另案中入卷），拟证明拆迁方案中所指被拆迁人不包括房屋承租人，被拆迁人是方案中补偿、奖励的受让主体。原告的质证意见为：对该组证据真实性、合法性无异议，但该组证据与本案无关，该份证据系政府在拆迁过程中对拆迁补偿方案作出的相应解释，不能达到被告的证明目的。本院认为，双方当事人对该组证据的真实性予以认可，本院不持异议并予以采信。 根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月26日，原告高阳（乙方，承租方）经与向案涉房屋前承租人支付100000元转让费后与被告胡华云（甲方，出租方）签订《租赁协议》，租用被告胡华云名下位于仁寿县农村集体土地上的自建营业用房，用于“高家沟土菜馆”经营使用。《租赁协议》约定：乙方租用甲方位于视高镇奋勇村6-13的三个门面用于自主经营；租赁期限为10年，即2014年6月26日至2024年6月26日止；前两年租金为36800元／年，以后每年租金以36800元为基数，涨幅不超过10%；合同还对其他事项作了约定。 2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 本案被告被纳入本次拆迁范围。2019年6月20日，被告胡华云（乙方）与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》。协议载明：（一）临街临路门市1.门市价值补偿（评估），面积139.22m2、标准19,490元/m2、补偿金额2，713，397.8元；2.经营损失补偿（计发48个月），面积139.22m2、标准32.48元/月/m2、补偿金额217，049.55元；3.拆迁补偿（含残值），面积139.22m2、标准20元/m2、补偿金额2，784.4元；4.装饰装修补偿，面积139.22m2，标准780元/m2，补偿金额108,591.6元；（二）住房1．砖混结构，面积788.17m2、标准400元/m2、补偿金额315,268元；2.土墙草盖、砖筑玻盖（含砖草玻）、板房，面积139.04m2、标准150元/m2、补偿金额20,856元；3.搬迁补偿（含残值），面积927.21m2、标准20元/m2、补偿金额18,544.2元；4.装饰装修补偿，面积788.17m2、标准827元/m2、补偿金额651,816.59元；5．腾房奖若干（备注：若乙方签约后20日内未腾空房屋并交付钥匙，则甲方不支付腾房奖）；协议还对其他事项作了约定。 另查明，双方当事人确认租赁合同使用面积为240m2左右，因拆迁协议对案涉房屋面积以临街临路门市面积、住房面积分解计算，双方也未提供实际丈量的面积单，本院推定租用面积为240m2。因被告与视高镇人民政府签订的《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》对拆迁补偿分项为临街临路门市、住房、地上构筑物及附属设施、自来水、天然气、动力电户头费补偿。其中临街临路门市补偿项下的补偿面积均为139.22m2，故原告租用的门市所涉使用面积240m2在拆迁补偿面积中分解为门市补偿面积139.22m2后，余下100.78m2归入住房补偿面积计算。因政府拆迁，被告于2019年6月告知原告进行租赁房屋腾退、交还，原告于2019年7月5日搬离租赁房屋，本院确认双方签订的《租赁协议》因不可抗力于2019年7月5日解除。 本院认为，本案焦点为：1．原告的诉讼请求是否超出了民事案件的审理范围？2．原告主张的各项赔偿是否应当支持？ 一、关于原告的诉讼请求是否超出了民事案件的审理范围的问题 本院认为，原告诉请解除租赁合同以及合同解除后请求的赔偿项目及金额，并非是对拆迁补偿协议本身主张权利让与及分割，而是因合同解除后向出租人主张赔偿费用，并未突破合同相对性原则，属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围。 二、原告主张的各项赔偿是否应当支持的问题。 本院认为，环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，被告出租给原告的房屋属于拆迁范围。案涉《租赁协议》因政府拆迁，无法继续履行而解除，双方对案涉合同的解除均无过错；且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式系对房屋所有权人实行货币补偿等，补偿费用应归房屋所有权人。在此情形下，原告主张被告赔偿搬迁费、经营损失费、门市奖励、腾房奖、其他构筑物赔偿的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 本院认为，本院采信的《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》显示：临街临路门市补偿面积以139.22m2计算装饰装修补偿金额。原告租用的门市所涉使用面积经双方确认并由本院推定租用面积为240m2。超出拆迁协议认定的门市补偿面积139.22m2的余下100.78m2应计入拆迁协议中的住房面积中计算装饰装修补偿标准。拆迁协议约定门市装饰装修补偿标准为780元/m2、住房的装饰装修补偿标准为827元/m2。故拆迁协议中对案涉租赁房屋的装饰装修补偿费为191，936.66元（139.22m2x780元/m2+100.78m2x827元/m2）。在《租赁协议》未明确约定合同解除后装饰装修如何计算及补偿的情形下，且双方确认原告在支付100,000元转让费后，取得了前承租人的装饰装修价值，但原告承租后是否继续投入装饰装修费用并未举证证明。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本院认为，对于原告请求赔偿的装饰装修费的认定不宜超过原告取得前承租人装饰装修时支付的对价100,000元。故本院酌定原告的装饰装修损失为100,000元为宜。 综上所述，本院对原告诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告高阳与被告胡华云于2014年6月26日签订的《租赁协议》于2019年7月5日解除； 二、被告胡华云于本判决生效之日起十五日内支付原告高阳装饰装修补偿费100,000元； 三、驳回原告高阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计6,002元，由原告高阳负担5,512元，被告胡华云负担490元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 王 超 二〇一九年十一月二十六日 书记员 陈依依