山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5893号上诉人（原审原告）：张朋波，男，1978年2月3日出生，汉族，无固定职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：阎震翔，北京亚欧雍文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台芝罘万达广场有限公司，住所地烟台市芝罘区西关南街2号。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：李伟，山东瀛伟律师事务所律师。上诉人张朋波因与被上诉人烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7191号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月09日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。张朋波及其委托诉讼代理人阎震翔，万达公司的委托诉讼代理人李伟参加诉讼。本案现已审理终结。张朋波上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判万达公司返还张朋波购房款及利息500795.45元(利息暂算至2018年6月19日)。2.判令万达公司承担本案过程中的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认为"张朋波与万达公司签订了商品房买卖合同约定了按套计价的计价方式，应视为张朋波接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险"，事实认定完全错误。张朋波与万达公司签署的《商品房买卖合同》第三条明确约定："该商品房合同约定建筑面积共74.51平方米，其中，套内建筑面积67.457平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.053平方米。"尽管张朋波购买的是按套计价的期房，但双方对涉案房屋面积是有约定且非常明确的。因此，原审判决认定"张朋波与万达公司签订了商品房买卖合同约定了按套计价的计价方式，应视为张朋波接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险"，将张朋波的房屋买卖交易想象成投资交易，并要求张朋波承担房屋面积缩水带来的风险，事实认定完全是荒谬、错误的。二、原审判决有法不依，无视现行法律的明确规定，滥用自由裁量权，法律适用完全错误。1.《商品房销售管理办法》第二十条："按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；(二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。"2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条："出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。"《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于合同中房屋面积缩水且没有约定的纠纷解决，有着明确规定。原审判决在有明确法律规定的前提下，却对本案不予以适用，自行酌定判决万达公司仅仅退还张朋波面积误差超出3%部分的房款，面积误差3%以内部分的房款却由张朋波自行承担，与现行法律规定明确相悖。三、原审判决利息仅算至2018年6月19日，属明显错误。2018年6月19日，是上诉人起诉时利息计算的暂定日期，而不是张朋波主张计算的截止日期。2018年6月19日到一审作出判决也已经过去一年多了，2018年6月19日之后，万达公司继续占用张朋波资金仍是事实。因此，原审判决利息仅算至2018年6月19日，属明显错误。万达公司辩称，双方对房屋明确约定的是按套计价，而并不是按套内建筑面积或者建筑面积计价，因此张朋波引用商品房销售管理办法第二十条和最高院商品房司法解释第十四条是完全错误的，该规定针对的是按房屋套内结构面积或者建筑面积所产生的面积差异的规定，并不是按套计价的规定。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回张朋波的上诉请求。张朋波向一审法院起诉请求：1、判令万达公司返还张朋波购房款410702.97元（3539051元/67.457平方米=52463.81元/平方米，67.457平方米-62.531平方米=套内建筑面积差额4.926平方米，67.457平方米×3%=面积差额3%以内的部分2.0237平方米，4.926-2.0237=少于3%以外的部分2.9023平方米，2.0237平方米×52463.81元/平方米=3%以内应返还的房款106171.54元，2.9023平方米×52463.81元/平方米×2=少于3%以外部分应返还的房款304531.43元，106171.54元+304531.43元=总退还房款410702.97元）。2.判令万达公司返还张朋波2013年2月23日至2018年6月19日的购房款利息90092.48元[以258436.73元（52463.81元/平方米×4.926平方米）为基数，按2013年2月23日张朋波全额支付房款时银行同期贷款利率6.55%计算]。一审法院认定事实：张朋波与万达公司在签订的合同编号为芝预字第130223020007号《商品房买卖合同》中约定：对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。万达公司以出让方式取得位于烟台市芝罘区，规划路以北、编号为烟国用（2012）第10837号地块使用权，规划用途为商服用地，土地使用年限自2012年10月18至2052年10月17日。万达公司在该地块上建设商品房，暂定名为万达广场。张朋波购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2012第163号。张朋波购买涉案房屋，建筑面积共74.51平方米，其中，套内建筑面积67.457平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.053平方米。按套（单元）计算该商品房价款，该商品房总价3539051元。第五条"面积确认及面积差异处理"中：根据当事人选择的计价方式，本条规定以×为依据进行面积确认及面积差异处理。产权登记面积以有组织的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。对合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，张朋波有权退房（该条款中还对张朋波选择退房及不退房的情形分别进行了约定）。张朋波于2013年2月23日前支付首付款3539051元。万达公司于2015年6月30日前将符合合同约定的房屋交付张朋波。合同附件四房屋平面图中载明了房屋坐落、建筑面积、套内建筑面积、共有分摊面积等情况，但未约定相关尺寸的误差范围。2013年2月23日，张朋波向万达公司缴纳了购房款3539051元。2015年7月4日，万达公司将涉案房屋交付给张朋波。2017年9月19日，经烟台市中立房产测绘有限公司测量，涉案房屋建筑面积70.59平方米，套内面积62.531平方米，分摊面积8.058平方米。庭审中，张朋波称：2018年5月万达公司通知张朋波签署补充协议，协议中载明涉案房屋建筑面积70.59平方米，套内建筑面积62.531平方米，分摊建筑面积8.058平方米，张朋波才得知涉案房屋面积缩水，因张朋波没有签署该补充协议，万达公司不向张朋波提供该协议的原件。张朋波认为，因涉案房屋是期房，合同中未约定面积误差如何处理，万达公司应依据《商品房销售管理办法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定返还面积差价款。对此，张朋波提交《商品房预销售补充协议》复印件一份予以证实。万达公司质证称，对证据真实性不予认可，因时间久远并且相关人员离职，双方也没有签订该补充协议，故无法落实张朋波提交的该协议的存在。万达公司主张：房屋实测报告作出后万达公司告知张朋波房屋实测面积少于合同约定面积，双方就产生了纠纷。张朋波所述规定是针对按照建筑面积计付房款的情形，本案中双方合同明确约定按套计价以及按套计价不适用面积差异的处理，故不适用张朋波所述的规定。一审法院认为，张朋波、万达公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。商品房买卖合同中约定涉案房屋的建筑面积74.51平方米、套内建筑面积67.457平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.053平方米，现经测绘部门实测，涉案房屋建筑面积70.59平方米、套内面积62.531平方米、分摊面积8.058平方米，涉案房屋的实际建筑面积、套内面积、分摊面积均与合同约定不符的事实清楚。庭审中，张朋波、万达公司的争议焦点为就涉案房屋存在的面积差异如何处理的问题。一审法院认为，商品房买卖合同中明确约定涉案房屋系按套计价，张朋波作为完全民事行为能力人在签订合同时应能够预见到合同中约定的预售房屋面积与实际面积极有可能不一致，在此情况下，张朋波仍然与万达公司签订了商品房买卖合同约定了按套计价的计价方式，应视为张朋波接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险，张朋波理应对其选择承担相应的后果；另一方面，《商品房销售管理办法》第十九条明确规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围，但本案中，张朋波、万达公司签订的商品房买卖合同所附平面图中并未约定涉案房屋相关尺寸的误差范围，合同中也未就面积差异处理方式进行约定，故根据本案实际情况，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审法院酌定万达公司退还张朋波套内建筑面积误差超出3%部分的房款153199.04元[3539051元/67.457平方米×（67.457平方米-62.531平方米-67.457平方米×3%）]并支付2013年2月23日至2018年6月19日的利息损失46137.81元（以153199.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）给张朋波，套内建筑面积误差在3%以内(含3%)部分由张朋波自行承担损失。张朋波的过高要求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限万达公司于本判决生效之日起10日内向张朋波退还房款153199.04元并支付利息损失46137.81元。二、驳回张朋波的其他诉讼请求。如果万达公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8808元，由张朋波负担5302元，由万达公司负担3506元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，本案争执的焦点问题，一是涉案房屋存在的面积差异的处理问题；二是利息损失的计算问题。对于张朋波主张的面积差异的处理问题，张朋波与万达广场签订的《商品房买卖合同》约定张朋波购买的房屋是按套计价。依照《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应标明详细尺寸，并约定误差范围。本案中，张朋波与万达广场没有约定面积误差范围，经法庭征寻意见，双方当事人亦不能协商确定面积误差范围。基于本案实际情况，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，确定合理面积误差范围为3%并无不当。双方当事人应对面积超出或不足3%范围部分重新协商确定价格，因张朋波与万达广场不能协商确定价格，一审法院参照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的价格确定面积单价对面积不足3%范围部分进行计算确认，由万达广场返还张朋波并无不当。对于张朋波主张的万达广场应向其支付2018年6月19日之后房款利息的问题，因张朋波在一审起诉时的诉讼请求为计算房款利息暂计至2018年6月19日，诉讼过程中，张朋波没有变更和增加诉讼请求。二审中，万达广场亦不同意向张朋波支付2018年6月19日之后房款利息，故对张朋波的该项请求，本院不予审理。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。张朋波的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8808元，由张朋波负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月四日书记员  杨晓丹