北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初3958号原告：张德海,男,1962年8月2日出生,汉族,住北京市通州区。委托诉讼代理人：王宇，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：付海滨，北京市达奥律师事务所律师。被告：杨新，男，1985年4月27日出生，汉族，住宁夏泾源县。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司北京望京支行，住所地北京市朝阳区望京西园一区120号楼。负责人：朱灵，行长。委托诉讼代理人：马丁，男，中国邮政储蓄银行股份有限公司北京望京支行职员。委托诉讼代理人：王奎烁，国浩律师（北京）事务所律师。原告张德海与被告杨新、中国邮政储蓄银行股份有限公司北京望京支行(以下简称邮储银行望京支行)抵押权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德海的委托诉讼代理人王宇，被告邮储银行望京支行的委托诉讼代理人王奎烁到庭参加了诉讼。被告杨新经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张德海向本院提出诉讼请求：1、请求确认杨新与邮储银行望京支行订立的《个人购房借款及担保合同》无效；2、请求判令杨新、邮储银行望京支行协助张德海办理北京市通州区帅府小区xx号楼xxx号房屋权利人为邮储银行望京支行、债权数额为60万元的抵押权注销登记手续；3、诉讼费用由杨新、邮储银行望京支行承担。事实和理由：2010年5月12日，案外人李x假代张德海与杨新签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）。2010年5月18日，在张德海不知情的情况下，杨新与邮储银行望京支行签订了《个人购房借款及担保合同》（以下简称《担保合同》），将涉案房屋设定了债权数额为60万元的抵押权。2012年8月3日，北京市通州区人民法院在（2012）通民初字第3706号判决书中，认定李x与杨新的行为属于恶意串通损害张德海利益，并判决二人签订的《买卖合同》无效。据此，因《买卖合同》自始无效，涉案房屋的所有权依法应属于张德海，故杨新与邮储银行望京支行签订的《担保合同》也应无效，故张德海诉至法院。被告杨新未作答辩。被告邮储银行望京支行辩称：不同意张德海的诉讼请求。第一，张德海未提供证据证明《担保合同》存在无效事由，《担保合同》真实、合法、有效。虽然《买卖合同》被认定为无效，但该买卖合同并非张德海与杨新签署的《担保合同》的主合同，其无效并不自然使《担保合同》无效，张德海认为担保合同违反法律、行政法规的强制性规定，但未提供证据证明，故张德海主张合同无效的诉讼请求不应得到支持；第二，邮储银行望京支行作为善意第三人已根据《物权法》第一百零六条的规定依法取得涉案房屋的抵押权。首先、邮储银行望京支行在取得抵押权时已基于审慎原则对抵押房产进行了审查，核查并留存了房屋产权证明、张德海身份证复印件、张德海全权委托李x出售涉案房屋的公证书、张德海与杨新签署的《买卖合同》、《二手房首付款交付确认函》、房屋网签情况查询结果、专业机构出具的《房屋抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）等证据材料，由此可见邮储银行望京支行已在签署《担保合同》前尽到了足够的、审慎的注意义务，张德海向其受托人出具的授权委托更进行了公证，邮储银行望京支行有足够的理由确信《买卖合同》代表着杨新与张德海之间的真实意思表示。因此，邮储银行望京支行确实不知且不应知涉案房屋存在权属纠纷，同时，杨新在《担保合同》签署后亦办理了过户手续，并向邮储银行望京支行提供了登记于其名下的涉案房屋的产权证明，由此也更证明邮储银行望京支行尽到了审慎义务，过程中不存在任何过错，属善意第三人。其次、邮储银行望京支行就涉案房屋的估值及抵押率合理，邮储银行望京支行系以合理的价格获得的抵押权，邮储银行望京支行在抵押时已聘请专业机构就涉案房屋出具了《估价报告》，根据该报告，涉案房屋的估值为92.94万元，抵押权的主债权为60万元，抵押率为64.56%，符合行业惯例，邮储银行望京支行已于2010年5月18日足额发放60万元贷款，邮储银行望京支行所获抵押权具有合理对价。最后、邮储银行望京支行已与杨新就涉案房屋办理抵押登记手续，邮储银行望京支行取得房屋他项权利证书。因此，无论《担保合同》是否有效，邮储银行望京支行作为善意第三人依法享有涉案房屋的抵押权，张德海要求办理涉案房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、张德海提交的（2012）通民初字第3706号民事判决书、（2012）二中民终字第15274号民事判决书，证明张德海与杨新签订的《买卖合同》经法院确认无效，同时证明在上述判决书中已查明邮储银行望京支行办理房屋抵押存在瑕疵。邮储银行望京支行对该项证据的真实性、关联性认可，但对证明目的不认可，认为该项证据能证明《买卖合同》无效，但无法证明邮储银行望京支行在办理抵押贷款时存在瑕疵。2、邮储银行望京支行提交张德海身份证复印件、《买卖合同》、《估价报告》等证据，证明邮储银行望京支行履行了审慎义务，善意取得抵押权。张德海对该项证据的真实性、关联性认可，但对证明目的不认可，认为《估价报告》并非基于房屋的真实情况作出，且在（2012）通民初字第3706号民事判决书中确认，邮储银行望京支行称其委托了中建华公司对涉案房屋进行评估，但现场工作记录无法找到，当时工作人员已经离职，银行无法对现场评估情况作出解释，故邮储银行望京支行根本没有就涉案房产进行现场评估，而是自行制作了评估报告，因此邮储银行望京支行不是善意第三人。3、张德海提交通州法院关于涉案房屋评估档案中缺少现场勘察表一事的关询问笔录，证明邮储银行望京支行提供的评估报告存在瑕疵，没有现场勘验，不是善意第三人。邮储银行望京支行对该证据的真实性、关联性认可，但对证明目的不认可，认为该笔录中只是说找不到现场勘察表，但无法证明邮储银行望京支行或中建华公司没有现场勘验的事实。本院认为，各方当事人对上述三项证据的真实性均不持异议，本院予以确认。其证明目的本院将综合全案作出认定。本院另查明事实如下：中国邮政储蓄银行股份有限公司北京东区支行于2015年7月28日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为邮储银行望京支行（为方便表述，本案中均以邮储银行望京支行相称）。2003年8月19日，涉案位于北京市通州区帅府小区xx号楼xxx号房屋所有权人登记至张德海名下。2009年8月5日，张德海、焦xx共同作为委托人，案外人刘x作为受托人签署了《委托合同》，载明：委托人张德海、焦xx；受托人刘x；委托人是位于北京市通州区帅府园xx号楼xxx号房产的所有权人。该房产系委托人夫妻共同所有房产。因委托人事务繁忙，现委托刘x为代理人，代理委托人办理上述房产的如下手续：1、到上述房产管理部门查询该房屋的档案；2、签订房屋买卖合同；3、办理产权过户登记手续；4、代缴相关税费；5、代收房价款；6、协助买方办理银行贷款；7、办理物业交割手续；8、其他与上述房产出售有关的一切事宜。委托人有权转委托；委托期限为自本委托合同签署之日起至满两年之日止。上述《委托合同》由北京市中信公证处（以下简称中信公证处）办理了公证手续。2010年4月12日，刘x出具《转委托书》，载明：原委托人张德海、焦xx；原受托人刘x；现受托人利xx、李x；原委托人张德海、焦xx于2009年8月5日办理了委托合同公证，该公证书规定受托人刘x有转委托权。因原受托人刘x事务繁忙，故委托利xx或李x为代理人，全权代理张德海、焦xx办理北京市通州区帅府园xx号楼xxx号房地产的出售等相关事宜；受托人再无转托权；委托期限同原委托书。该《转委托书》亦由中信公证处办理了公证手续2010年4月14日，张德海作为出卖人，李x作为出卖人的委托代理人，杨新作为买受人共同签署了《存量房屋买卖合同》，约定将涉案位于北京市通州区帅府园xx号楼xxx号房屋出售给杨新。李x作为委托代理人代张德海签署了各项文件，并就涉案房屋办理了网签手续。2010年4月15日，北京中建华房地产土地评估有限责任公司（以下简称中建华公司）针对涉案房产出具《估价报告》，该报告载明委托方为张德海、杨新，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；估价时点为2010年4月14日，评估结果为房地产市场总价92.94万元，房地产抵押价值为92.94万元。该《估价报告》中附有涉案房屋的现状照片八张。2010年5月18日，杨新作为借款人（抵押人）与邮储银行望京支行签署《担保合同》，约定邮储银行望京支行为杨新购买涉案房屋提供60万元贷款，贷款期限为240个月，自2010年5月18日至2030年5月18日，采用按月等额本息还款法，贷款划入李x在邮储银行尾号6071的账号。杨新自愿向邮储银行望京支行提供抵押担保，抵押物为位于通州区帅府园xx号楼x层xxx的房产。此后，邮储银行望京支行依约向杨新发放了贷款60万元。2010年5月14日，涉案房屋所有权人转移登记至杨新名下。7月14日，涉案房屋办理了以邮储银行望京支行为抵押权人的抵押登记手续。2012年，张德海作为原告将被告杨新、第三人李x、北京京城广厦房地产经纪有限公司、邮储银行望京支行诉至北京市通州区人民法院，要求确认李x代理张德海与杨新签订的《买卖合同》无效。2012年8月3日，该院作出（2012）通民初字第3706号民事判决书,判决书认为李x代张德海与杨新签订房屋买卖合同属于恶意串通损害张德海利益的行为,并判决李x代理张德海与杨新就买卖北京市通州区帅府小区xx号楼xxx号房屋签订的《买卖合同》无效。杨新及邮储银行望京支行均不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院对该案作出（2012）二中民终字第15274号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，张德海称其主张《担保合同》及抵押权无效的依据为邮储银行望京支行及杨新属于恶意串通损害第三人利益，且违反了物权法相应规定，无权处分他人财产，同时涉案《估价报告》存在瑕疵，评估机构没有进行现场勘验，故而邮储银行望京支行不是善意第三人。邮储银行望京支行对此不予认可，认为其系根据正常贷款流程办理抵押贷款，不存在恶意串通。通州法院的询问笔录中也只是说找不到现场勘察表，不能证明未进行现场勘查的事实，且无论评估报告是否存在瑕疵，邮储银行望京支行已尽到了相关审慎的审查义务，是善意第三人。针对本案案由,张德海立案时案由载明案由为确认合同无效纠纷,庭审中,张德海称提起本案诉讼的最终诉讼目的在于解除抵押登记,因此同意案由由本院认定及调整,邮储银行望京支行对于案由调整不持异议,并坚持其答辩意见不做变化。本院认为：本案中张德海同时提出了要求确认《担保合同》无效及要求办理抵押权注销登记手续即涉及抵押权效力的两项诉讼请求，虽然该两项诉讼请求本身不属于一个案由项下,但结合张德海本案的诉讼目的，为减少当事人诉累，本院将两项诉讼请求在本案中合并审理，并将案由调整为抵押权纠纷。同时，本院结合已经查明的事实及双方意见，认定本案主要存在如下两项争议焦点：1、涉案《担保合同》的效力如何认定；2、邮储银行望京支行对涉案房屋的抵押权是否构成善意取得。关于争议焦点一，即《担保合同》的效力问题，本院认为，我国《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从本案查明事实来看，虽与涉案房屋相关的《买卖合同》已被另案确认无效，杨新以涉案房屋为抵押物向邮储银行望京支行办理借款的行为属无权处分，但无权处分本身并非合同无效的法定理由，现双方所签《担保合同》本身未违反法律法规强制性规定，本案中张德海亦未举证证明杨新与邮储银行望京支行在签署《担保合同》过程中存在恶意串通损害张德海利益的情况，故本院对张德海要求确认《担保合同》无效的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，即邮储银行望京支行对涉案房屋抵押权是否构成善意取得的问题，本院认为，我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失；当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本院以下结合本案已查明事实，就本案是否符合善意取得其他物权的基本要件做如下分析：首先，关于受让人是否善意，本案中，一方面，邮储银行望京支行在与杨新签署《担保合同》时，核查并留存了张德海委托李x买卖涉案房屋的公证书以及相应的证明材料，涉案《买卖合同》从当时所展现的形式要件及对外表征上来看，符合法律规定，具备有效条件，邮储银行望京支行据此有充分理由相信张德海与杨新之间房屋买卖关系的合法性与有效性，虽然该《买卖合同》此后被另案认定为无效，但在涉案《担保合同》签订之时，邮储银行望京支行依据当时已有事实及相关材料，无从预知该无效可能，亦无从知晓李x与杨新是否存在恶意串通损害第三人利益之情形；另一方面，关于张德海所称估价报告出具过程中评估机构未实地勘察，邮储银行望京支行对此存在过错一事，本院认为，按照银行按揭抵押贷款的一般流程，借款人在申请借款后，需作为委托人委托评估机构对房屋价值进行评估，银行依据评估报告确定按揭房屋的抵押价值并从而审查借款风险，在此过程中，我国现有法规并未强制要求银行需实地勘察房屋的实际居住情况，本案中，从《估价报告》来看，张德海、杨新共同作为委托人委托中建华公司对涉案房屋进行了评估，并出具了《估价报告》，该报告形式上符合法律规定，且报告后亦附有涉案房屋内部的照片，虽然张德海称该照片系从他处拷贝，但对此并未提供充分证据证明，且本院认为，即使相关照片确系拷贝所得，在《估价报告》内容基本完备、房屋估值合理的情况下，邮储银行望京支行对于评估公司在评估过程中的该种违规行为亦无从知晓，且不应承担相应的不利责任。至于评估报告档案资料中未找到现场勘察记录一事，因该勘察记录不属于《估价报告》的必要组成部分，故邮储银行望京支行依据《估价报告》亦无从核查评估机构是否进行了现场勘察，故而邮储银行望京支行对于张德海所称评估机构未实地勘察一事不存在过错。综上，本院认为，邮储银行望京支行在取得涉案房屋抵押权过程中不存在明显过错，符合善意第三人的构成要件。其次，关于以合理价格转让。本案中，涉案房屋评估抵押价值为92.94万元，杨新向邮储银行望京支行借款金额为60万元，邮储银行望京支行亦实际出借了60万元，从借款流程及款项金额上看并无瑕疵，亦无证据证明杨新与邮储银行望京支行之间存在恶意串通，故应予认定邮储银行望京支行就涉案抵押权的取得支付了合理对价。最后，关于相关手续的办理。在涉案款项出借后，邮储银行望京支行及时办理了涉案房屋的抵押登记，取得了房屋他项权利证书，已享有相应的抵押权利。本院认为，基于对上述要件的认定，邮储银行望京支行在本案中作为善意第三人取得涉案房屋的抵押权，且支付了合理对价，并办理了相应抵押登记手续，构成对抵押权的善意取得，杨新对涉案房屋的无权处分不影响邮储银行望京支行相应权利的享有。综上，张德海要求确认《担保合同》无效并协助办理涉案抵押注销登记手续的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。杨新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证质证的权利，且不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张德海的全部诉讼请求。案件受理费70元、公告费260元，均由原告张德海负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  周裕财人民陪审员  吕鹤江人民陪审员  赵翠霞二〇一九年十一月五日书 记 员  李明磊