广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29151号原告（反诉被告，以下统称原告）：马永滨，男，1998年7月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：陈朝霞，广东商达（福田）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：陈伟哲，男，1995年5月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区，委托诉讼代理人：李森，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。原告马永滨与被告骆军辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马永滨，被告陈伟哲及其委托诉讼代理人李森、骆军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马永滨向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时付清剩余的转让费65000元；2、判令被告支付解除合同违约金65000元；3、判令被告支付自2019年5月10日暂计至2019年8月10日租金及管理费等合计29754元、滞纳金3783.4元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年4月23日签订《商铺转让分期协议》，双方约定原告将位于广东省广州市白云区黄石江夏大塘大街85号C栋118房的店铺以空铺形式转让给被告使用。合同约定了转让费用为13万元，合同签订当日支付50%，剩余50%转让费则自2019年6月1日开始，分5个月支付，每月的1号为转让费支付日期，直至2019年10月1日付清。同时，双方约定了被告逾期支付转让金超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告按照转让费的50%支付违约金。合同签订之后，被告支付了50%的转让费，原告也依约将店铺交接给被告使用。但是截止目前，被告一直以经营业绩不佳为理由，拒绝支付剩余的50%转让费，且其租赁期间的租金和水电费也逾期未支付。2019年8月7日，原告以短信通知的方式向被告发送了解除商铺转让协议的书面通知。综上，被告的行为已严重违背诚实信用原则，损害原告合法权益。原告依据合同约定解除双方的《商铺转让分期协议》，要求被告付清剩余转让费并承担转让费50%的违约金以及租赁期间所产生的租金、物业管理费、水电费等。原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告陈伟哲辩称：1、原告的第一、二项诉讼请求之间存在矛盾。原告既要求被告继续履行支付65000元转让费的义务，又主张解除合同违约金65000元。2、关于被告的第三项诉讼请求，被告已于2019年6月8日没有实际使用涉案商铺，于6月12日将钥匙还给原告，故6月至今的租金、管理费等不应当由被告承担。3、在被告承接涉案商铺之前，原告经营涉案商铺时因“酒托”的问题被公安机关多次行政处罚，但是原告在转让时隐瞒了这一重大事项，对被告的经营造成严重影响，导致被告的合同目的不能实现。4、据被告查证，涉案商铺系违法建筑，本案合同应当是无效合同。被告陈伟哲向本院提出反诉请求：1、判令原、被告之间签订的《商业转让分期协议》无效；2、判令原告返还原告已支付的转让费65000元；3、判令原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年4月23日，原告将位于广州市白云区黄石江夏大塘大街85号C栋118商铺转让给原告。双方签订《商铺转让分期协议》，约定转让费为13万元。合同签订时，被告支付50%即65000元，余下65000元分五个月支付。协议达成后，被告遂开始经营该商铺，但经营情况一直不佳。后被告得知该商铺在原告经营期间，因被顾客投诉有“酒托”而被黄石路派出所查处数次，导致店铺名誉极差，严重影响了被告的经营。另，经了解，该商铺未经规划报建，为违章建筑。故双方签订的合同无效，原告应当向被告返还转让费并承担由此给被告造成的损失。原告马永滨辩称：1、被告没有证据证明原告之前经营商铺因“酒托”被查处的事实。当时监管部门误以为原告无证经营才对店铺查封1天。2、被告没有证据证明商铺被查封与之后经营情况不佳有直接因果关系。3、被告在举证期内未能提供证明该商铺为违章建筑的证据，即使其之后能提供，也超过了法律规定的举证期限，原告不予质证。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《场地租赁合同》、《物业综合管理协议书》、《商铺转让分期协议》、收费通知单、微信通信记录、规划部门复函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月14日，原告马永滨（乙方）与被告广州市蓝天物业管理有限公司（甲方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市白云区江夏村大塘大街自编20号“蓝天商贸园”C栋首层自编118号房屋；租赁场地面积90.71平方米；租赁场地用途为餐饮；租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止；租金标准：2018年9月1日至2019年6月30日期间每月租赁场地使用费为7257元，于每月10日前支付；……。当日，原告马永滨（乙方）还与广州市白云区石井丰鹏物业管理中心（甲方）签订了《物业综合管理协议书》，约定：乙方每月向甲方交纳907元物业管理费；电费每度1.5元，水费每吨5.5元；公共空间水、电分摊费按乙方场地计算面积进行分摊；公共空间卫生保洁费根据使用单位的面积按比例分摊；自行设置的隔油池清理维护费由乙方自行负责承担；……。2019年4月23日，原告马永滨（甲方）与被告陈伟哲（乙方）签订《商铺转让分期协议》，约定：一、甲方同意将自己位于广州市白云区黄石江夏大塘大街85号C栋118房店铺以空铺形式转让给乙方使用，建筑面积为90.71平方米，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中的所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、乙方需在2019年10月1日前分五次向甲方支付转让费13万元，2019年4月23日付款50%，并于接下来的5个月里（不计2019年5月），每月1号前向甲方支付10%，于2019年10月1号结清。四、在乙方还清所有欠款后，甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；如乙方还清所有欠款后，甲方未按合同协助乙方与物业重新签订租聘协议以及办理营业执照等相关证件，甲方必须按照转让费50%向乙方支付违约金；乙方接手该店铺前所有的一切债权、债务均由甲方，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。五、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的50%向甲方支付违约金。六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。七、在原有店铺租赁合同中所规定的条款中，店铺转让而产生的手续费，由乙方负担。八、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日生效。上述合同签订后，原告于同年4月23日至25日期间向被告交付了涉案商铺，而被告向原告支付了转让费65000元。同年5月，被告未向原告支付分期转让费，并怀疑原告在转让涉案商铺时隐瞒了商铺曾被公安机关查封的情况。双方由此产生争议。之后，被告拒绝向原告支付转让费、租金、水电费等费用。同年6月12日，被告向原告交还了涉案商铺。同年7月1日，广州市蓝天物业管理有限公司向原告发出收费通知单，催收2019年4月至6月期间租金21771元、滞纳金3714.92元；7月租金7620元。当日，广州市白云区石井丰鹏物业管理中心向原告发出收费通知单，催收2019年1月至7月管理费6349元；5月电费956元；6月电费174元。另查明，涉案商铺未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案实为房屋租赁合同权利义务的概括转让合同纠纷。因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故原告马永滨与其出租人订立的《场地租赁合同》为无效合同。因此，原、被告就该无效合同订立的转让合同亦为无效合同。被告陈伟哲就此提出确认无效的诉讼请求有事实、法律依据，本院予以支持。合同无效，当事人应当将其因合同取得的财物予以返还。原告马永滨收取了被告陈伟哲65000元转让费，应当根据被告未使用期间与转让时合同剩余期限的比例予以返还。其中，被告未使用期间约为47.9个月，转让时合同剩余期限约49.3个月。经核定，原告马永滨应当向被告陈伟哲返还的转让费为61308.32元（13万元×47.9个月÷49.3个月-65000元）。因此，对于被告陈伟哲提出返还转让费的反诉请求，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。被告陈伟哲实际使用了涉案商铺约1.4个月，应当按照《场地租赁合同》及《物业综合管理协议书》约定的租金、物业管理费标准向原告马永滨支付房屋占有使用费（租金）、物业管理费。由于原告马永滨仅主张从2019年5月10日起计租金、管理费，故被告陈伟哲在本案中只须按照实际使用期间约1个月支付上述费用。经核定，上述费用明细为：7257元（7257元×1个月）、物业管理费为907元（907元×1个月），合计8164元。因此，对于原告马永滨提出支付租金及管理费的诉讼请求，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。对于原告马永滨提出支付解除合同违约金及租金、管理费滞纳金的诉讼请求，因合同无效，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告马永滨与被告陈伟哲于2019年4月23日签订的《商铺转让分期协议》无效；二、原告马永滨于本判决生效之日起五日内向被告陈伟哲返还转让费61308.32元；三、被告陈伟哲于本判决生效之日起五日内向原告马永滨支付房屋占有使用费、管理费合计8164元；四、驳回原告马永滨的其他诉讼请求；五、驳回被告陈伟哲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1780.2元，由原告马永滨负担1691.2元，由被告陈伟哲负担89元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费813元，由被告陈伟哲负担46元，由原告马永滨负担767元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十一月十日书记员 冼颖斯