辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初3012号原告：大连富民煜明集团有限公司，住所地大连市中山区丹东街46号。法定代表人：王伟，系该公司法人。委托诉讼代理人：张强，系辽宁星业律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷金声，男，1984年9月13日出生，汉族，住大连市中山区，系该公司副总经理。被告：宋丽华，女，1953年3月4日出生，汉族，户籍地广东省从化市。委托诉讼代理人：宫妍岩，系辽宁卓政（大连）律师事务所律师。原告大连富民煜明集团有限公司（以下简称富民公司）与被告宋丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大连富民煜明集团有限公司的委托诉讼代理人张强、殷金声、被告宋丽华的委托诉讼代理人宫妍岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富民公司向本院提出诉讼请求：要求支付2011年8月至2018年6月的物业费62403.72元及滞纳金62403.72元。共计124807.44元。事实及理由：2012年4月8日，原告与大连市环海公寓业主委员会签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定原告为环海公寓（住宅）及环海大厦（商业）提供物业服务，服务期至2015年4月7日。2015年3月5日，双方续签合同，服务期至2020年4月7日。被告的房屋大连市中山区鲁迅路173号在物业服务范围内。原告按约定履行了物业服务义务，但被告拖欠物业费62403.72元至今未付。因此，要求判决被告支付2011年8月至2018年6月的物业费62403.72元及滞纳金62403.72元。被告宋丽华辩称，不同意原告的诉讼请求。物业服务合同主体不是原告，名称与原告的名称是不一致的。服务的时间是从2012年4月-2015年4月，因此时间已经过去。同时，2015年3月份业主委员会到期，无权签订物业服务合同，因此该物业合同是无效合同，是过期合同。都是小业主即住宅区的业主来签订的，不是我们商用区的大业主签订的，因此不承认该合同的有效性。被告购买该房的目的是为了开设宾馆，出卖方为了将房子成功卖给被告，将1-8轴（案涉房屋）的全部进行了专门的改造，防火消防设施独立，电器系统独立、给排水系统独立、暖气供热系统独立、监控系统独立、电梯是我们自己购置的一部属于自己的。所有的公摊面积全部由宾馆内部来掌握，因此与原告无关。物业公司没有履行物业服务合同，物业服务分两种，一种是小区的物业服务，包括楼宇、庭院、绿化、门卫等项目，另一种是楼宇物业服务，就是对一栋裸楼无庭院、无绿化、无小区进行服务。主要包括保安、保洁、维修三项。本案中的原告就属于后者，主要是提供这三项物业服务，没有其他服务。被告购买房屋用于开设宾馆，该宾馆建筑独立，管理独立，保安、保洁、维修等全部服务由自己宾馆独立完成，与原告无关。各开各门，各走各路，各自独立。被告自己经审批购买和安装的全套消防设施花费30余万元。自己安装的电梯，自己每年维护运营电梯安装及其他17万元。每年维护5000元左右。宾馆外部和内部的监控设施全部自己安装，宾馆除了建筑独立，管理也是完全独立的。常年配备保安、保洁、维修三类人员服务，旺季要九个人，淡季要六个人左右。除了前台接待就全是这类人员。因此，不需要物业公司提供服务。在原告以前的物业服务公司从来不向被告收取任何费用。另外，2018年开始加价到每平方米2元是没有经过被告同意的，不认可该标准。最后，原告不但不服务被告，而且经常制造各种纠纷，双方发生多次争执报110，我们将在举证过程中详细列明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下：2012年4月8日，原告富民公司与大连市环海公寓业主委员会签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：原告为环海公寓（住宅）环海大厦（商用）提供物业服务，管理期限自2012年4月8日起至2015年4月7日止；物业管理费的收取标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人或物业使用人收取，物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2015年3月5日，原告富民公司与大连市环海公寓业主委员会再次签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：原告为环海公寓（住宅）环海大厦（商用）提供物业服务，管理期限自2015年4月8日起至2020年4月7日止；物业管理费的收取标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人或物业使用人收取，自2018年1月1日起公建每月每平方米2元；物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。被告当庭认可环海公寓业主委员会自2012年1月至2015年1月办理了备案手续。2015年4月1日，大连市中山区海军广场街道办事处出具《业主委员会备案通知书》，载明：环海公寓（环海大厦）第三届业主委员会于2015年3月17日成立，任期三年，该情况予以备案。另查，被告宋丽华为大连市中山区荣民街76号2层1号、大连市中山区鲁迅路173号房屋的业主，该房屋在原告提供物业服务的环海公寓（环海大厦）内，面积分别为：635.47平方米、57.89平方米。自2010年起，该房屋即被用于开设大连市中山区国华假日宾馆，被告为开设宾馆在己方区域内安装了独立的电梯，并独立完成保安、保洁及消防工作。庭审中，原告以8张物业费催缴通知单作为证据，拟证明原告分别于2011年至2018年多次向被告催收物业费。被告宋丽华不予认可，称没有收到过该催缴通知单。对于该部分事实，原告未提供其他证据。本院认为，大连市环海公寓业主委员会与原告富民公司签订的两份《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》合法有效，被告宋丽华为环海公寓小区的业主，该两份合同对被告有约束力，被告应按照该合同约定交纳物业费。关于被告辩称业主委员会未成立，签订的合同无效一节，因已有证据证明业主委员会依法成立，故被告的该节辩称，不符合事实，本院不予支持。关于被告辩称原告向被告请求物业费已过诉讼时效一节，因《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告于2019年3月20日到本院起诉时，2016年之前的物业费已过诉讼时效，被告的该节辩称本院予以支持，本案仅审理原告对2016年1月之后物业费的诉讼请求。关于原告称已多次向被告催收物业费一节，因原告仅提供物业费催缴通知单，被告不予认可，且没有其他证据予以佐证，故对于原告的该节辩称本院不予采信。关于被告辩称其在己方区域内安装了独立的电梯，并独立完成保安、保洁及消防工作，无需原告提供该方面服务一节，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告已按合同约定提供物业服务，被告抗辩无需接收原告的物业服务，不符合法律规定，本院不予支持；另一方面，原告在进驻案涉小区提供物业服务时，被告已经开设宾馆，原告在签订物业服务合同时已知被告无需原告提供物业服务的事实，根据公平原则，本院认为，应酌情降低对被告物业费的收取标准，以合同约定的70&收取为宜。即被告应交纳2016年1月至2018年6月的物业费为17472.67元（1元×693.36平方米×24月×70%+2元×693.36平方米×6月×70%）。关于原告请求滞纳金的诉讼请求，因被告并非无故拖欠物业费，故对原告请求的滞纳金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋丽华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连富民煜明集团有限公司自2016年1月至2018年6月的物业费17472.67元；若逾期给付，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连富民煜明集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2800元，由原告大连富民煜明集团有限公司负担2300元，被告宋丽华负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。并于递交上诉状之次日起七日内，向本院缴纳上诉费用，逾期不交的按放弃上诉处理。审 判 长  刘洪斌人民陪审员  孙亚芹人民陪审员  方 杰二〇一九年十一月二十五日书 记 员  肖文玉