安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0825民初3199号 原告：周刘发，男，1971年10月25日出生，汉族，住安徽省太湖县。 原告：朋美荣，女，1972年7月22日出生，汉族，住住安徽省太湖县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：查显进，安徽律信律师事务所律师。 被告：陈金红，女，1970年6月17日出生，汉族，住安徽省太湖县。 被告：汪从礼，男，1969年2月4日出生，汉族，住安徽省太湖县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：查金红，太湖县晋熙镇法律服务所法律工作者。 被告：陈九红，女，1972年12月24日出生，汉族，住安徽省太湖县。 被告：江智，男，1971年10月23日出生，汉族，户籍地安徽省祁门县，经常居住地安徽省太湖县。 上述两被告委托诉讼代理人：陈克中，太湖县晋熙镇法律服务所法律工作者。 原告周刘发、朋美荣与被告陈金红、汪从礼、陈九红、江智返还原物纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周刘发及原告周刘发、朋美荣的共同委托诉讼代理人查显进，被告陈金红及被告陈金红、汪从礼的共同委托诉讼代理人查金红，被告陈九红及被告陈九红、江智的共同委托诉讼代理人陈克中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周刘发、朋美荣向本院提出诉讼请求:要求被告返还财产。庭审中，原告进一步明确其诉讼请求为：要求被告返还地下室上面的第一个夹层。事实与理由:2018年8月4日和5日,原被告先后签订房屋买卖合同,原告将座落在太湖县晋熙镇高坦南路14幢101铺、201铺;102铺、202铺转让给被告两对夫妻,但未转让地下室和地下室上的阁楼（即夹层）。原、被告签订房屋买卖合同后,各自履行了约定的义务,但被告却强行占用了地下室上面的阁楼，侵犯了原告财产所有权。 陈金红、汪从礼辩称：原告的诉请，没有事实依据及法 律依据。第一、被告拥有位于晋熙镇高坦路14栋101铺至201铺房屋的房产证，证明被告拥有涉案房屋的产权。第二、原告与被告于2018年8月5日通过中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定购买原告位于晋熙镇高坦路14栋101铺至201铺房屋的全部，约定面积208.94平方米（此面积包含地下室面积）也就是说本次购买的房屋就是除去地下室以上的全部部分。房屋的价格约定每平方米16500元，因后面的三夹层房屋不符合设计要求，高度均低于2.4米，双方商定后面的三夹层按标准二层按每平方米16500元全部卖给被告，被告于2018年8月5日支付定金10万元，经双方及中介核定，专有建筑面积122.07平方米，分摊建筑面积24.41平方米（包括2、3层后面的公共楼梯部分），被告于2018年10月24日按总面积146.48平方米，每平方米16500元，分三次支付原告购房款2416920元。被告支付全部的购房款后，原告于当日（即2018年10月24日）将房屋交付被告，因房屋原告已出租，租期未到，原告将剩余的租金在交房当日退还给了被告，被告管理房屋并继续出租房屋现已经一年多，行使了有效管理，说明了被告对涉诉房产拥有无可争议的产权，原告已经认可这一事实。 陈九红、江智辩称：在上述答辩意见的基础上补充如下意见，1、当时双方同意地下室上面的三层夹层全部卖给了被告，这是双方的口头协议。2、被告的房产证已经办理一二层房屋的产权证，包括前面和后面夹层的部分，被告已经按实际面积支付了房款。原告的诉讼请求应予驳回。 经审理查明：2018年8月5日，二原告（甲方）与陈金红、汪从礼（乙方）签订《房买卖合同》。该合同约定，甲方同意将位于晋熙镇高坦南路14幢101铺，201铺的房屋转让给乙方。房屋已出租，乙方知情，甲方确认承租人放弃购买。合同第一条约定：房地权太湖字第××号，建筑面积208.94平米（此面积包含地下室面积，除去地下室面积，具体面积以测绘出来面积为准，此次只购买一层和二层）。土地证：太土国用（2014）第1430号，使用面积66.50平米。第二条房屋价格：经双方协商同意房屋的价款每平方米为16500元。具体面积以测绘为准。第四条约定：……双方约定，此套房包含贷款一起付200万元，余款具体付款时间双方自行协商。同时甲方将租金退给乙方。房租据实计算。…合同还约定了其他事项。 陈金红向原告周刘发支付购房款2416920元（含原告返还的8个月房屋租金约91000元）。原告并向陈金红、汪从礼交付房屋。2018年9月19日，原告与陈金红、汪从礼办理房屋过户登记手续，陈金红、汪从礼取得皖（2018）太湖县不动产权第0002828号权利凭证，载明宗地面积270.84平方米/房屋建筑面积146.48平方米，专有建筑面积122.07平方米，分摊建筑面积24.41平方米，房屋总层数6层，所在层数第1-2层。 2018年8月4日，二原告（甲方）与陈九红、江智（乙方）签订《房买卖合同》。该合同约定，甲方同意将位于晋熙镇高坦南路14幢102铺，202铺的房屋转让给乙方。房屋已出租，乙方知情，甲方确认承租人放弃购买。合同第一条约定：房地权太湖字第××号号，建筑面积154.83平米（此面积包含地下室面积，除去地下室面积，具体面积以测绘出来面积为准，此次只购买一层和二层）。土地证：太土国用（2014）第1428号。第二条房屋价格：经双方协商同意房屋的价款每平方米为16500元。具体面积以测绘为准。第四条约定：……乙方在签订合同之日付10万元定金给甲方…乙方应保证银行直接将发放的贷款汇入甲方指定账户，贷款发放日甲方将租金退给乙方。房租据实计算。同时甲方将租金退给乙方。房租据实计算。…合同还约定了其他事项。 合同签订后，陈九红、江智共计向原告付款1642404元。原告并向陈九红、江智交付房屋。2018年11月15日，原告与陈九红、江智办理房屋过户登记手续，陈九红、江智取得皖（2018）太湖县不动产权第0004887号权利凭证，载明宗地面积270.84平方米/房屋建筑面积99.54平方米，专有建筑面积82.95平方米，分摊建筑面积16.59平方米，房屋总层数6层，所在层数第1-2层。 交易的涉案房屋包括店铺后面的三个夹层（原、被告争议的夹层为一楼店铺后面的第一夹层，即地下室上面的夹层，约28平方米）。原告在出卖给被告前已于2018年6月8日和案外人李驰升一道共同将各自的房屋出租给案外人李宏浩、殷宗华经营餐饮业一年，并签订了《房屋租赁合同》。原告同时将三个夹层连同店铺一道整体出租，李宏浩、殷宗华将原、被告讼争的一楼第一夹层用做厨房。房屋出卖后，原告将涉案房屋一年内未到期的剩余8个月租金约91000元扣减了被告陈金红、汪从礼的购房款，后8个月由被告继续出租，原告并将讼争的一楼第一夹层与其他两个夹层一并交付给被告并由被告继续出租，原告并未就此提出异议。2019年6月23日，被告继续将涉案房屋和案外人李驰升一道出租给案外人李宏浩、殷宗华经营餐饮业并签订《房屋租赁补充协议》，合同约定的权利义务与原告出租时签订的《房屋租赁合同》相同。 另查明，讼争的一楼第一夹层与一楼店铺相连，地平面约低于一楼店铺70公分，由一楼店铺进出，无其他通道。本院工作人员于2019年11月6日实地丈量涉案房屋店铺长度约11.44米左右，一楼第一夹层长度约5.15米左右，101店铺包括一楼第一夹层在内房屋总长度约16.59米左右。 上述事实，除当事人陈述外，尚有如下经庭审举证质证证据予以证实：1、原、被告的身份证复印件，原被告签订的《房买卖合同》二份，银行转账记录、原告出具的房款收条；2、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》各一份；3、证人董某的证言。4、被告持有的不动产权登记证二份；5、本院工作人员于2019年11月6日实地丈量笔录及示意图。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的《太湖县商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：原告是否将涉案房屋的一楼第一夹层一并出卖给了被告？首先，证人董某作为原、被告房屋交易的见证人及房屋买卖合同的起草人，证实原告出卖房屋的后面三个夹层因原告自行改建成三个夹层，不符合办证要求，不动产登记部门是将三个夹层一并按照二层房屋办证。考虑到三个夹层是一个整体，三个夹层是按照二层的办证面积整体出卖给被告，买卖双方的标的就是除地下室以外的整体一二层（包括后面的三个夹层），现状交付。其证言完整地证实了讼争的一楼第一夹层一并出卖并整体现状交付给被告并由被告继续出租的事实。 其次，从双方的实际履约行为和交易习惯上看，原告在出卖前就已将涉案房屋出租给案外人李宏浩、殷宗华经营餐饮业，案外人将讼争的一楼第一夹层用做厨房。在一年的出租期间，涉案房屋交易，原告将收取的八个月剩余租金折抵被告的购房款，此后，由被告继续出租给李宏浩、殷宗华经营餐饮业。长达一年左右的时间，原告也并未就用做厨房的一楼第一夹层所有权提出异议。且争议的一楼第一夹层从一楼店铺进出，别无通道，夹层连同店铺一并整体现状交易，也符合双方的认知及交易习惯。 再次、从原、被告过户的产权证上看，未载明涉案房屋的三个夹层，但产权证包括三个夹层的空间在内。原告过户给被告的房产证上载明的建筑面积为246.04平方米（146.48+99.54），经本院工作人员实地丈量，除去夹层面积，店铺面积达不到房产证上的建筑面积。本院认为，涉案房屋过户的房产证载明的建筑面积为两层的建筑面积，但从房产证上的分户平面图上载明的101店铺房屋长度16.50米，本院工作人员实地丈量的涉案101店铺包括一楼第一夹层的长度约16.59米，与陈金红、汪从礼持有的房产证分户平面图载明的办证面积的房屋长度16.50米相符，长度包括夹层在内。被告按照店铺价格16500元/平方米的价格支付了涉案房屋建筑面积的等价的房款，理应包括三个夹层的空间在内，符合公平原则。原告庭审时提出第二、三层夹层已办证，一楼第一夹层未办证，故未出卖，无证据证实，本院不予采信。民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告周刘发、朋美荣的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告周刘发、朋美荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  许巧珍 审 判 员  李国文 人民陪审员  查永红 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  董 鑫 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。