重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初8853号原告：周启玉，女，1928年9月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：耿麒维，重庆纵达律师事务所律师。被告：李斐然，男，1991年5月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：胡露，重庆弘双律师事务所律师。原告周启玉与被告李斐然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告周启玉及其委托诉讼代理人耿麒维、被告李斐然及其委托诉讼代理人胡露到庭参加了诉讼。双方当事人申请庭外和解期限180日。本案现已审理终结。原告周启玉向本院提出诉讼请求：1.解除原告周启玉与被告李斐然于2017年7月20日签订的《房屋租赁协议》。2.被告李斐然立即支付拖欠的2018年10月20日至2018年12月20日租金2600元。3.被告李斐然立即支付违约金，该违约金以拖欠的租金2600元为基数，从2018年10月20日起至款清时止。4.被告李斐然立即支付水（电）费750.45元（其中：水费37.45元、电费713.00元，2018年10月1日至2018年12月20日）及滞纳金，该滞纳金以750.45元为基数，从2018年10月1日起至款清时止，按日万分之五计算。5.被告李斐然支付物管费120元（从2018年10月1日起至2018年12月30日）。6.被告李斐然立即腾退承租的房屋。7.被告李斐然赔偿物质损失费5000元；8.被告李斐然交还房屋钥匙三把（大门一把，卧室两把），如不能交还钥匙，否则要求赔偿750元。9.案件受理费被告李斐然承担。10.判决被告李斐然承当律师代理费、交通费6000元。事实及理由：2017年7月20日，原告周启玉与被告李斐然签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、被告李斐然租赁原告周启玉坐落于重庆市沙坪坝区房屋；2、租期：从2017年7月21日起至2020年7月20日止；3、月租金为1300元；4、被告李斐然交保证金3000元，被告李斐然违约则不予退还；5、房屋不得超过五人居住；6、一方违约，可解除合同，并赔偿损失；7、逾期支付房租，承担日万分之五的违约金、聘请律师的代理费。合同签订后，原告周启玉立即将房屋完好地交给了被告李斐然使用，同时把三把匙（大门一把，卧室两把）、电视机遥控板、空调遥控板各一个交给了被告李斐然。被告李斐然在使用中拖欠2018年10月20日至2018年12月20日的房租、水电气费750.45元，物管费120元，将房屋的墙壁、电器、电线、水池、天然气灶、电冰箱、蹬便器、门、家具、洗衣机等损坏，房间里住了男男女女十余人，两个遥控板遗失。原告周启玉请求被告李斐然支付租金，修好损坏的东西，被告李斐然不仅不同意，还动手打原告周启玉。为维护原告周启玉的合法权利，根据我国《民事诉讼法》特向贵院提起诉讼。被告李斐然辩称：1.原告周启玉与被告李斐然于2017年7月20日签订房屋租赁合同是事实，但该合同经双方协商于2018年10月20日解除。涉案房屋在2018年10月20日退租时已腾房，钥匙已交付原告周启玉。2.被告李斐然未拖欠原告周启玉租金，不存在违约行为，拒绝承担违约金。3.被告李斐然已支付所用的2018年10月19日之前的水电费、物管费等，原告周启玉主张由被告李斐然承担2018年10月1日至2018年12月20日的水（电）费及其滞纳金无事实、法律之依据。4.被告李斐然未损坏房屋设施，拒绝承担物资损失5000元。5.律师费、交通费、诉讼费不应由被告李斐然承担。本院经审理认定事实如下：原告周启玉系位于重庆市沙坪坝区房屋所有权人，该房屋建筑面积70.56m2。2017年7月20日，原告周启玉（甲方、出租方）与被告李斐然（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》。合同约定：一、租赁房屋：1、租赁屋坐落于重庆市沙坪坝区(104房地证2008字第510320号)。2、租赁屋面积为70.56平方米，二室一厅。3、水、电、气、家电、家具一套等（详见清单）。二、租赁约定:1、乙方租赁甲方的房屋，租期3年(从2017年7月21日起至2020年7月20日)。2、租金：每月1300元，每年交一次租金，计15600元，提前五天交下一个月的租金。3、签订协议时，交3000元保证金。乙方违约，则不予退还。甲乙双方的权利义务：(一)、租赁期内甲方保证并承担的责任：4、乙方租赁期满或者提前解除租赁协议，乙方应将房屋、附属设施、家具、电器等物件完好无损地交给甲方，办理书面交接手续。(二)租赁期内乙方保证并承担的责任：1、乙方必须依法使用承租的房屋，不得从事任何违法的事情，文明用房，不得扰民，保证该房屋的承租人及居住人数不得超过五人。2、乙方如需转租或与他人互换房屋使用，必须征得甲方的书面同意。乙方因使用不当或其他人为因素致使房屋和设备、家具、电器等损坏的，乙方在接到甲方短信或书信通知后，十日内负责赔偿或修复。5、乙方在租赁期满时，如需继续承租该房，应提前30日通知甲方，否则，不享有优先承租权。五、违约责任：1、任何一方未能履行本协议的条款或违反国家和地方租赁法规的有关规定，另一方有权提前解除本协议，造成的损失由责任方承担。3、乙方逾期支付房屋租金，除承担所有租金的日万分之五的违约金外，还应承担甲方聘请律师的代理费等一切经济损失。六、其他约定：3、乙方逾期五天交房屋租金、电话联系不上乙方、发短信不回，视为乙方不租赁该房屋、解除房屋租赁协议，或合同期满乙方不交还房屋、不将房屋里属于乙方的物件搬出房屋，甲方有权请业主委员会委员或者物管公司员工或者律师见证，甲方请开锁师开锁，清点物品并登记，另租房屋存放，见证费、开锁费、搬运费物品存放费和律师鉴证费由乙方承担。被告李斐然在该协议上签署“承租人李斐然退租时负责清洁房屋，并把房屋恢复原状”2018年7月18日，被告李斐然向原告周启玉出具便条。该便条载明：“本人李斐然于2018年7月18日支付2018年7月21日至2018年10月20日房租共计现金叁仟玖佰元，若之后不再承租，则乙方违约，甲方有权不退押金。”和“本人返租时，洗衣机罩、遮阳罩由乙方购买，赔偿甲方。”2018年10月19日，被告李斐然通过平安银行支付涉案房屋的水费228.08元、电费425.27元，通过“花呗”支付涉案房屋的燃气费66.38元；通过平安银行支付涉案房屋的物业服务费311元。2018年12月21日，重庆海清物业管理有限公司向原告周启玉发出缴费通知书。该通知书载明，2018年11月－2018年12月的公摊费为11元，物管费为113.40元。2019年1月10日，国网重庆市电力公司向原告周启玉出具电费清单，载明收到涉案房屋2018年12月电费为19.96元。审理中，被告李斐然称2018年10月20日其所交纳租金届满，被告李斐然即将涉案房屋钥匙交还原告周启玉。原告周启玉称其于2019年1月才发现被告李斐然已搬走。原告周启玉主张其接收涉案房屋后，发现涉案房屋脏乱差，设施设备被损坏，在被告李斐然不同意修复后，原告周启玉自行进行修复。原告周启玉提供其收房时的照片，照片显示房屋内部分设施设备损坏，清洁卫生欠佳；原告周启玉提供永隆建材出具收据5张，载明收款事由为购买发热灯、洗洁药水、冷热水阀、沐浴、灯泡、水龙头、高压管等，金额为314元；重庆艾比家政服务有限公司出具的收据，收款事由为清洁服务，金额200元；重庆兰勇建筑装饰工程有限公司出具收据3张，收款事由门套线人工材料费、换锁费、洗手盆安装人工费，金额为540元；诚信五金建材出具的收据，收款事由为110管子、弯头、角阀、地漏、高压管，金额72元。未签名加盖印章的收据一张，收款事由为修洗衣机、换开关面板、沐浴器，金额为300元；未签名加盖印章的产品质量、信誉保证单两张，载明多乐士乳胶漆、人工费，金额500元。被告李斐然对上述证据的真实性均不予认可。另查明，2019年2月25日，原告周启玉（甲方）与重庆纵达律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》。合同约定：第一条乙方接受甲方委托，指派耿麒维、唐宏律师为甲方因与李斐然房屋租赁合同纠纷一案在一审、执行程序中提供法律服务，担任代理人。2019年2月26日，原告周启玉向重庆纵达律师事务所支付6000元，重庆纵达律师事务所向原告周启玉出具“鉴证咨询服务、法律服务费”5000元的重庆增值税普通发票一张；差旅费1000元的收据一张。上述事实，有当事人提供的房屋产权证、《房屋租赁协议》，被告李斐然出具的便条、重庆海清物业管理有限公司缴费通知书、收据、国网重庆市电力公司电费清单、交易账单，当事人陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告周启玉与被告李斐然签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，该协议对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《房屋租赁协议》约定“租金每月1300元，每年交一次租金，计15600元，提前五天交下一个月租金。”因该条是在打印好的合同上进行的修改，故从文义上不能解读出下一年租金的给付时间，因此亦无法履行《房屋租赁协议》约定的“乙方逾期五天交房屋租金、电话联系不上乙方、发短信不回，视为乙方不租赁该房屋、解除房屋租赁协议”的约定。故原告周启玉不能以此要求解除合同，事实上，本案中原告周启玉亦未以此要求解除合同。被告李斐然在租赁涉案房屋一年时，将租金给付方式变更为一次交纳三个月的租金，原告周启玉亦予以接受，并在被告李斐然已交租金的三个月期限到期后，仍未支付租金，且已搬离的情况下，收回了房屋。此时，双方的《房屋租赁协议》即已解除。对原告周启玉收回涉案房屋的时间，被告李斐然主张其于2018年10月20日，即将涉案房屋钥匙交还原告周启玉。本院认为，《房屋租赁协议》约定“乙方租赁期满或者提前解除租赁协议，乙方应将房屋、附属设施、家具、电器等物件完好无损地交给甲方，办理书面交接手续。”被告李斐然未提供与原告周启玉解除房屋租赁协议，并办理房屋交接的证据，故根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，本院对被告李斐然的该项主张不予支持。原告周启玉主张其于2019年1月得知被告李斐然搬离，才收回涉案房屋。本院认为，原告周启玉的该主张与其所提供的拟证明其收回房屋后对房屋进行修复购买材料的证据相矛盾，故本院对原告周启玉的该项主张亦不予支持。原告周启玉的举示的证据证明其于2018年12月4日即已对涉案房屋进行清洁服务，可见，原告周启玉已于2018年12月4日收回涉案房屋。故本院确认原告周启玉与被告李斐然的《房屋租赁协议》于2018年12月4日解除。鉴于《房屋租赁协议》已经解除，现原告周启玉要求判决解除《房屋租赁协议》，本院不予支持。对原告周启玉要求被告李斐然腾退涉案房屋的诉讼请求，本院认为，因原告周启玉已自行收回涉案房屋，故本院对原告周启玉的该项诉讼请求，不予支持。对原告周启玉要求被告李斐然支付房屋租金的诉讼请求，本院认为《房屋租赁协议》解除前所产生的房屋租金应当由被告李斐然承担。被告李斐然在《房屋租赁协议》解除前占用涉案房屋44天，故被告李斐然应当支付原告周启玉2018年10月21日至2018年12月3日的房屋租金1880.55元（15600元/年÷365天×44天）。对在原告周启玉要求被告李斐然支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院认为被告李斐然在2018年12月20日其所支付的三个月的租金到期后，即应当向原告周启玉支付下一周期的租金，被告李斐然未按期支付租金，根据《房屋租赁协议》“乙方逾期支付房屋租金，除承担所有租金的日万分之五的违约金”的约定，应当按照合同约定向原告周启玉支付违约金。故被告李斐然应当以其欠付的租金1880.55元为基数从2018年10月21日起，按每日万分之五向原告周启玉支付违约金至该款付清时止。对原告周启玉要求被告李斐然支付涉案房屋租赁期间的水、电、物业服务费的诉讼请求，本院认为《房屋租赁协议》解除前所产生的水、电、气、物业服务费亦应当由被告李斐然承担。被告李斐然交纳水、电、物业服务费至2018年10月，之后未再交纳。原告周启玉于2019年1月3日交纳的电费应为2018年11月和12月的电费。2018年11月和12月的电费为19.96元；原告周启玉于2018年12月4日收回涉案房屋，从2018年11月1日至2018年12月4日被告李斐然占用涉案房屋共计33天，折算后被告李斐然应承担电费10.80元（19.96元÷61天×33天）。涉案房屋每月物业服务费为62.20元，2018年11月和12月的物业服务费为124.40元，折算后被告李斐然应承担物业服务费68.33元（62.20元/月×1月+62.20元/月×12月÷365天×3天）。原告周启玉未举示证据证明2018年10月之后所产生的水费，故对原告周启玉要求被告李斐然承担水费的诉讼请求，本院不予支持。对对原告周启玉要求被告李斐然支付水、电费的滞纳金的诉讼请求，因原告周启玉举示的证据不能证明涉案房屋产生了水、电费的滞纳金，故对原告周启玉的该项诉讼请求，本院亦不予支持。对原告周启玉要求被告李斐然赔偿物资损失的诉讼请求，本院认为原告周启玉举示的照片能够证明原告周启玉收回涉案房屋时，房屋确实存在卫生脏乱，设施设备被损坏的情况。原告周启玉因修复房屋设施设备，打扫房屋清洁的费用，应当由被告李斐然负担。原告周启玉提供永隆建材出具收据4张，载明收款事由为购买发热灯、洗洁药水、水龙头、高压管等，金额为189元；重庆艾比家政服务有限公司出具的收据，收款事由为清洁服务，金额200元；重庆兰勇建筑装饰工程有限公司出具收据3张，收款事由门套线人工材料费、换锁费、洗手盆安装人工费，金额为540元；诚信五金建材出具的收据，收款事由为110管子、弯头、角阀、地漏、高压管，金额72元。上述收据形式规范，所涉内容均系修复房屋设施设备或用于房屋清洁，价格在合理范围内，故本院对其真实性予以确认。被告承诺“本人返租时，洗衣机罩、遮阳罩由乙方购买，赔偿甲方。”审理中，原告虽然未举证证明洗衣机罩、遮阳罩的价值，但根据日常生活经验，本院酌情确定为60元。对原告周启玉提供的2016年11月20日收据，收款事由为冷热水阀、沐浴一套、灯泡，金额为125元；未签名加盖印章的收据一张，收款事由为修洗衣机、换开关面板、沐浴器，金额为300元；未签名加盖印章的产品质量、信誉保证单，载明多乐士乳胶漆、人工费，金额500元，本院对其证明力不予采信。故被告李斐然应当赔偿原告周启玉1061元。对原告周启玉要求被告李斐然交还房屋钥匙三把（大门一把，卧室两把）或赔偿750元的诉讼请求，本院认为原告周启玉虽然未提供证据证明其交付被告李斐然大门钥匙一把，卧室钥匙两把，但根据常理本院可以确认原告周启玉至少将大门钥匙一把是交付给被告李斐然的。因本院已支持原告周启玉换锁费140元，故对原告周启玉要求被告李斐然的该项诉讼请求，不予支持。对原告周启玉要求被告李斐然支付律师代理费、交通费的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁协议》约定“乙方逾期支付房屋租金，除承担所有租金的日万分之五的违约金外，还应承担甲方聘请律师的代理费等一切经济损失。”故本院对原告周启玉要求被告李斐然支付律师费5000元的诉讼请求本院予以支持。对原告周启玉支付律师的交通费1000元，因原告周启玉未提供其代理律师所实际产生的交通费，且代理律师也未与原告周启玉进行结算，故对原告周启玉的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李斐然于本判决发生法律效力后立即给付原告周启玉2018年10月21日至2018年12月3日的房屋租金1880.55元，并从2018年10月21日起，以欠付的租金1880.55元为基数，按每日万分之五向原告周启玉支付违约金，至该款付清时止。二、被告李斐然于本判决发生法律效力后立即给付原告周启玉电费10.80元。三、被告李斐然于本判决发生法律效力后立即给付原告周启玉物业服务费68.33元。四、被告李斐然于本判决发生法律效力后立即给付原告周启玉损失1061元。五、被告李斐然于本判决发生法律效力后立即给付原告周启玉律师代理费5000元。六、驳回原告周启玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费154元，减半交纳77元（原告已预交），由原告周启玉负担52元，被告李斐然负担25元，被告负担部份限被告李斐然于本判决生效后立即向本院交纳如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员  龚陵川二〇一九年十一月十五日书记员  张 立