广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23551号原告：梁锐，男，1978年1月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************,公民身份号码420************335。原告：熊洁，女，1984年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********城花园西山上筑3座201号，公民身份号码420************040。委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎建文，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****桂畔上东区东乐路93号，统一社会信用代码914**********802XG。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：凌金水，该公司员工。原告梁锐、熊洁诉被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范真子、黎建文，被告的委托诉讼代理人凌金水到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告应于判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金49717.81元（自2018年8月1日起，计至2018年12月17日，按房屋总价款3602740元的日万分之一计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处云路社区居委会瑞阳路2号珺睿华府8座2102房，总价款3602740元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。”第十一条约定：“出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”截至2018年12月17日，被告才取得涉案房屋建设工程竣工验收备案证明文件，即被告共计逾期交楼138天。被告违反约定逾期交楼，根据合同约定应向原告承担违约责任。被告辩称，被告不同意原告诉请，请求法院驳回原告的全部诉讼请求：一、2018年7月31日前涉案房屋验收合格，已具备交付条件，被告已经依约通知原告收楼，原告亦已收楼，被告已按合同约定履行交付商品房义务，被告不存在逾期交楼的情形。1.根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程验收合格的，方可交付使用。故建设工程验收合格，即可交付使用。2.原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补偿协议关于“建设工程竣工验收备案证明文件”的形式、出具单位及指向均不明确，该约定实则为进一步强调建设工程验收合格的方可交付使用，而不是指在建设工程经验收合格后，仍应取得待定“文件”后方可交付。涉案房屋于2018年4月20日完成燃气管道验收、2018年7月23日完成规划验收、2018年7月30日完成五方验收、2018年7月31日完成人防验收，无可推翻上述各项验收结论的证据的，应认定2018年7月31日前涉案房屋验收合格，可按合同约定向原告交付。3.根据双方签订的附件十一补偿协议第四条第2款“买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋”的约定，被告已依约于2018年7月30日向原告书面发出收楼通知，原告未在通知的时间办理收楼手续，视为被告按期交付房屋，被告已履行交付商品房的义务。二、原告已收楼入住，没有产生损失，原告要求被告承担逾期交楼违约金49717.81元无事实与法律依据。1.如前述，被告的商品房已具备交付条件，被告已依约通知原告收楼，原告亦已于2018年8月4日收楼，原告主张逾期交楼违约金无事实基础。2.退一步讲，原告主张被告承担逾期交楼违约金。一方面《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于违约金的规定具有补偿性质，并非具备惩罚性质，原告已收楼入住，没有产生损失，无主张违约金的基础；另一方面，《商品房买卖合同（预售）》约定2018年7月31日交楼，被告已依约通知原告收楼，原告亦收楼并入住。原告是完全民事行为能力人，且房屋买卖为大宗交易，涉及交易价款高，对原告个人及其家庭影响大，各方在合同履行过程中均有审慎注意的义务，而商品房交付不仅为合同的主要权利义务，更涉及到原告居住环境、生活质量等切身利益，故原告在验收楼时，不仅对房屋交付的情况有审核注意和确认义务，同时原告也必然对房屋交付的情况进行了充分地了解，在综合考量其切身利益的各种因素后，原告接受按被告通知收楼的商品房情况收楼。故即便假设认定被告于2018年7月31日不具备交楼条件的，但原告已于2018年8月4日接受按被告通知收楼的商品房情况收楼，即房屋于2018年8月4日已由原告占有、控制、使用，为原告在审核注意后，确认被告的交付行为，则原告主张的逾期交楼违约金应计算至2018年8月4日止。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告及被告提出的证据，对方当事人对于证据真实性均无异议，本院予以采信。证据证明内容本院结合其他已查明的事实在论述部分进行综合认证。经审理查明：2016年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处云路社区居委会瑞阳路2号珺睿华府8座2102房，总价款3602740元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。”第十一条约定：“出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”被告于2018年7月30日向原告寄发《收楼通知书》，原告于2018年8月4日签署《收楼物品领用登记表》及《钥匙托管委托书》。案涉商品房对应的施工许可名称为“东汇名家（四期）”，东汇名家（四期）于2018年12月17日取得竣工验收备案表。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故，原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件（竣工验收备案表），不符合合同约定的交楼条件。案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件。被告通知原告收楼时并未明确告知原告其未取得竣工验收备案表，故原告并非知道被告不具备合同约定的交楼条件仍同意接受房屋，被告仍应承担逾期交楼的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的规定，被告应当从2018年8月1日开始，按照房屋总价款3602740元的日万分之一支付违约金至2018年12月17日，违约金金额为49717.81元。原告的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁锐、熊洁支付逾期交楼违约金49717.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为521.48元（原告已预交），由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担（被告径向原告支付，本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王晓晓二〇一九年十一月二十一日书记员  何宜霖