北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72981号原告：北京奥中世贸物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路甲9号世贸国际公寓4号楼528号。法定代表人：雷文英，总经理。委托诉讼代理人：陈冰，男，1967年6月13日出生。委托诉讼代理人：孙鸿斌，男，1984年8月9日出生。被告：王朝晖，男，1968年7月10日出生。委托诉讼代理人：王纪华（王朝晖之姐），女，1956年7月22日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京奥中世贸物业管理有限公司（以下简称奥中公司）与被告王朝晖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥中公司的委托诉讼代理人陈冰、被告王朝晖的委托诉讼代理人王纪华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。奥中公司向本院提出诉讼请求：1、判令王朝晖支付自2016年11月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年5月31日、2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费616262.08元；2、判令王朝晖支付逾期支付物业费的违约金（以616262.08元为基数，自2016年11月6日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行的同期贷款利率的标准计算）。事实和理由：奥中公司为北京市朝阳区某某号楼的物业管理公司，2009年11月30日，王朝晖购买某1号房屋（合并提及时简称涉案房屋）。奥中公司按照约定为王朝晖所有的房屋提供了物业服务，并每个月向王朝晖递交涉案房屋的缴费清单。但是从2016年2月起，王朝晖即开始拖欠应付物业费，后经双方沟通，王朝晖出具还款计划书，承诺自2017年7月5日起至2018年1月5日期间，分八次向奥中公司补缴所欠付物业费，但是王王朝晖仅支付了部分物业费，而2019年之后的物业费，王朝晖也没有支付，至今共计欠付物业费616262.08元，经多次催要未果，故奥中公司诉至本院。王朝晖辩称：王朝晖是涉案房屋的业主，认可奥中公司为涉诉房屋的物业管理企业，但是不同意奥中公司的诉讼请求。第一、涉案房屋2015年4月23日出租给某2公司（以下简称某2公司），租期为两年，直至2017年的4月30日止。2015年12月因某2公司名下的“e租宝”涉嫌刑事犯罪，涉案房屋被司法查封，租赁合同被迫终止，我方的资金也被冻结，导致我方资金链断裂。查封期间涉案房屋内的任何物品均不允许动，整个楼层无法正常出入，查封时间持续至2017年5月。在房屋被查封期间奥中公司不再提供水电和保洁等，我方认为查封期间奥中公司没有提供物业服务，该期间的物业费应当免除，或者向房屋实际使用方某2公司追索。第二、奥中公司以停水停电停电梯等方式让我方交纳司法查封期间的物业费，我方也被迫交纳了上述期间的部分费用，但是给我方造成了损失；第三、我方并没有恶意欠费，对于所欠的物业费也积极想办法补交，且双方没有签订物业服务合同，我方也未授权业主大会选聘奥中公司作为物业管理企业，奥中公司主张违约金没有合同依据，不同意交纳违约金；第四、奥中公司主张的物业费单价过高，不符合法律规定；第五、我方现在资金困难，希望暂缓交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月30日，王朝晖作为买受人，与出卖人北京奥中兴业房地产开发有限公司（以下简称奥中房地产公司）签订四份《商品房现房买卖合同》，约定由王朝晖分别购买位于北京市朝阳区某3号房屋，该房屋建筑面积422.93平方米；购买位于北京市朝阳区某4号房屋，该房屋建筑面积306.72平方米；购买位于北京市朝阳区某5号房屋，该房屋建筑面积306.72平方米；购买位于北京市朝阳区某6号房屋，该房屋建筑面积398.59平方米。上述四份《商品房现房买卖合同》中还约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为奥中公司。前期物业管理期间，物业服务收费价格为28/月·平方米（建筑面积）。物业管理企业按照季收取，买受人应当分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前缴费。物业服务内容包括：制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；建立物业管理的各项制度。房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护和管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、公共下水道及其他管道的清洁、畅通；维持公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务；电梯的运行和日常维护管理等等。庭审中，双方均认可上述四套房屋的所有权人均为王朝晖，四套房屋的总面积共计1434.96平方米。奥中公司表示上述房屋所在区域的物业费为28/月·平方米（建筑面积），并表示王朝晖未交纳2016年11月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年5月31日、2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业费。王朝晖对欠费期间予以认可，但表示上述物业费标准过高。庭审中，王朝晖表示2017年5月31日之前的物业费不应当由其本人负担，因其在2015年4月23日将四套房屋均出租给某2公司，租赁期间自2015年4月23日起至2017年4月30日止，租期贰年。但是某2公司开始使用涉诉房屋后，因其公司名下的e租宝涉嫌刑事犯罪，导致涉诉房屋于2015年12月开始被公安机关进行了司法查封，直至2017年5月31日，涉诉房屋的才被解除查封，涉诉房屋在被查封期间无法正常出入，奥中公司在上述期间也未对房屋所在区域进行物业服务，并对涉诉房屋停水停电，故上述期间的物业费不应当由王朝晖承担，应当免除或者向某2公司追索。奥中公司对此不予认可，表示在上述房屋被司法查封期间并没有限制房屋的使用权，且上述期间奥中公司仍然提供了物业服务，不存在停水停电等行为，故王朝晖作为产权人应当支付。并表示王朝晖出具了还款计划表，说明其同意支付上述期间的物业费。根据奥中公司提交的王朝晖于2017年6月7日签字的《13层业主补交物业费计划书》显示：我就2016年2月至2017年6月所欠17个月的物业费一事，制定出以下补交计划，承诺在按时支付本期物业费的同时，下半年分7次逐步补交所欠物业费，具体计划为：2017年7月5日补交2016年2-3月的物业费80357.76元，2017年8月5日补交2016年4-5月的物业费80357.76元，2017年9月5日补交2016年6-7月的物业费80357.76元，2017年10月5日补交2016年8-9月的物业费80357.76元，2017年11月5日补交2016年10-12月的物业费120536.64元，2017年12月5日补交2017年1-3月的物业费120536.64元，2018年1月5日补交2017年4-6月的物业费120536.64元。庭审中，奥中公司表示王朝晖在出具上述计划表之后仅支付了部分物业费，其支付的费用已经在诉讼请求中扣除。王朝晖表示出具上述计划书系打算与奥中公司进行和解，并不意味着上述期间的物业费应当由其本人承担。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王朝晖与奥中房地产公司签订的《商品房现房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。王朝晖虽未与奥中公司签订物业服务合同，但《商品房现房买卖合同》中明确了出卖人依法选聘的物业管理企业为奥中公司，且奥中公司也为涉诉房屋所在大厦提供了物业服务，故王朝晖与奥中公司之间形成了事实上的物业服务合同关系。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，奥中公司按照合同约定提供了物业服务，王朝晖所拥有的涉诉房屋位于上述物业服务区域内，应当按照合同约定交纳相应的物业费。关于王朝晖主张的涉诉房屋因某2公司涉嫌刑事犯罪导致房屋被查封，奥中公司未提供查封期间的物业服务，不应当收取物业费的抗辩意见，现其未提供证据证明奥中公司在涉诉房屋被查封期间停止了提供物业服务，且王朝晖亦出具了还款计划表，承诺支付上述期间的物业费，故对于王朝晖的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于王朝晖主张的应当由奥中公司向涉诉房屋的使用人某2公司追索物业费的抗辩意见，其未提供证据证明奥中公司与某2公司达成了物业费由某2公司负担的合意，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于王朝晖主张的物业费单价过高的抗辩意见，《商品房现房买卖合同》对此有明确规定，且之前王朝晖一直按照此标准交纳物业费，故对于其该项抗辩意见，本院不予支持；关于主张的资金困难的抗辩意见，资金困难并非拒交物业费的法定理由，对其该项抗辩意见，本院亦不予支持。现王朝晖未交纳2016年11月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年5月31日、2019年1月1日至2019年9月30日期间的部分物业费，应当承担继续交纳的义务，奥中公司要求王朝晖支付物业费616262.08元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于奥中公司主张的违约金，因双方并未签订书面物业服务合同，且王朝晖并非恶意欠费，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王朝晖于本判决生效之日起七日内给付原告北京奥中世贸物业管理有限公司2016年11月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年5月31日、2019年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费616262.08元；二、驳回原告北京奥中世贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4981元，由被告王朝晖负担（于本判决生效之日起七日内负担）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十一月二十八日书记员  华 阳