河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初13795号原告：宋小超，男，1982年11月23日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。被告:郑州新悦城物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区大学中路9号。统一社会信用代码：91410103569806033Ｃ。法定代表人：刘江，该公司总经理。被告：郑州深信投商用置业有限公司，住所地：郑州市二七区大学路10号。统一社会信用代码：91410100794285553Ｌ。法定代表人：乔春生，该公司总经理，委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告：刘江，男，1975年6月28日出生，汉族，住山西省太谷县利民区。原告宋小超诉被告郑州新悦城物业管理有限公司、郑州深信投商用置业有限公司、刘江房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宋小超、被告郑州深信投商用置业有限公司的委托诉讼代理人王斐斐均到庭参加了诉讼，被告郑州新悦城物业管理有限公司、被告刘江经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋小超向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告郑州新悦城物业管理有限公司支付拖欠原告的租金165,638.25元，按同期银行贷款利率的4倍支付延期违约金（暂计算至起诉之日为24,149.87元）,以上共计189,788.12元；2.依法判令被告郑州深信投商用置业有限公司和被告刘江对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，原告与被告郑州新悦城物业管理有限公司依法签订《委托经营管理协议》，约定：原告将位于郑州市××××号商铺（建筑面积69.45平方米）托管给被告郑州新悦城物业管理有限公司统一进行商业经营和推广；托管期限为2015年1月1日至2019年12月31日，租赁价格每年递增,分别为每平方米每月90元、100元、115元、125元、140元。租金每季度支付一次，托管期内无论商铺空置或停业，被告郑州新悦城物业管理有限公司应按约定如期于每季度提前20日将当季租金汇入原告指定账户；如因被告郑州新悦城物业管理有限公司原因延迟给付租金，应按日支付当季租金的1%作为违约金等。2016年4月9日，应被告郑州新悦城物业管理有限公司和郑州深信投商用置业有限公司要求，原告与被告新悦城公司签订补充协议，约定续租期限为2020年1月1日至2014年12月31日，该期间内租金价格为125元/平方/月。合同履行期内被告新悦城物业管理有限公司多次以筹措资金为由拖欠原告当季度租金，自2017年11月10日支付当年第四季度租金30%后，拒不再支付后期租金。2017年四季度拖欠租金和2018年一季度租金及违约金原告已通过诉讼审理，判决被告郑州新悦城物业管理有限公司和郑州深信投商用置业有限公司承担连带责任执行完毕，目前被告郑州新悦城物业管理有限公司仍拖欠2018年二季度、三季度、四季度及2019年一季度、二季度、三季度租金未支付，违约事实清楚。被告郑州新悦城物业管理有限公司系被告郑州深信投商用置业有限公司全资设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第63条之规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东个人自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告郑州深信投商用置业有限公司为逃避连带赔偿责任，在诉讼期间将其持有对郑州新悦城物业管理有限公司的全部股权转让给被告刘江，原告请求被告郑州深信投商用置业有限公司和刘江依法承担连带责任。经原告多次协商，至今未果。故诉至贵院，望依法公判，以维权益。被告郑州新悦城物业管理有限公司未提交答辩意见。被告刘江未提交答辩意见。被告郑州深信投商用置业有限公司辩称，一、本案纠纷系委托经营合同纠纷，根据合同的相对性，我公司与原告之间无任何法律关系，不应承担法律责任。二、原告主张的违约金过高，不应得到支持。根据合同法的相关规定，违约金应当以实际损失为限，且本案被告并不存在违约情形。三、据被告了解，涉案商场目前实际由案外人郑州思之远农贸市场管理有限公司经营使用，用于经营渔果市集农贸市场，被告新悦城公司已经不再对涉案商场提供物业服务，退出对商场的委托经营管理。涉案一楼商铺均交付各个业主自行经营使用。根据合同法94条第一款第四项之规定，目前双方之间的合同履行已经不能实现合同目的。原告与被告新悦城之间的合同实际上已经解除，目前双方签订的委托经营协议丧失继续履行的条件。四、协议中约定的租金支付标准过高，根据合同的公平性原则，由于不可归责于合同双方当事人的原因，作为合同履行的基础条件发生了变化，根据情势变更原则，继续履行合同，将会对新悦城公司造成巨大的经济损失，双方约定在2018年的月租金就高达125元每平方米，无论是周围市场、房屋租赁价格还是涉案房屋的实际租赁价格均远远达不到上述标准。恳求法院对涉案商铺的租赁价格进行考察评估，鉴定后对该租赁费用予以调整。五、被告在2018年4月2日起已经不再是被告新悦城公司的唯一股东，并退出该公司的经营管理，故对被告新悦城公司在2018年4月2日之后对外所负债务不应承担连带责任。综上，原告主张的租金支付标准、违约金标准均过高，且被告不应承担连带担保责任，请求法院查明事实的情况下，驳回原告对被告的诉讼主张。原告宋小超围绕诉讼请求提交了证据，被告郑州新悦城物业管理有限公司及被告刘江缺席，本院组织到庭当事人进行了证据质证。本院对原告符合证据规则的证据予以采信并在卷佐证。对本案事实认定如下：1.2014年12月29日，原告宋小超（甲方）与被告郑州新悦城物业管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，主要约定：甲方持有郑州深信投商用置业有限公司开发的位于郑州市××中路新悦城商业中心的部分商铺。甲方为甲方商铺后期物业价值提升需要，愿将该商铺委托乙方代管经营，统一进行商业经营和推广。合同签订时，乙方为商业经营管理公司，是郑州深信投商用置业有限公司全资子公司，并承担着郑州深信投商用置业有限公司在新悦城所属物业的经营管理权。该商铺位于郑州市××××号，建筑面积69.45平方米。甲方同意以以下价格将甲方商铺租赁给乙方，计租面积按房本建筑面积计算。租赁价格：第1年至第5年分别为每平方米每月90元、100元、115元、125元、140元。该租金收益为各位业主的净收益，租赁期间的各种税费由我司承担，与各位业主无关。关于租金的支付方式与时机，按季度支付。乙方须于每季度提前20日将当季租金汇入原告指定账户，国家法定节假日顺延。在委托经营期限内，该商铺的租金等收益由乙方按本协议约定的方式汇入甲方如下账户，开户行：中国建设银行郑州市农大支行，账号：62×××73，开户姓名：宋小超。合同期限于2015年1月1日起至2019年12月31日止共5年。在本协议期限内，乙方不得擅自单方面解除合同，否则视为根本违约；如果乙方擅自单方面解除合同，乙方应按照甲方商铺总价款的10%承担违约责任并支付协议期限内余下全部租金。如因乙方原因导致延迟给付甲方应收的租金收益，每延迟一天，乙方应按日支付当年季度商铺租金的1%作为延期给付的违约金。乙方逾期支付租金超过两个月的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本委托协议和收回商铺，同时乙方应按照甲方商铺总价款的10%承担违约责任并支付协议期限内余下全部租金。2.2016年4月9日，原告宋小超（乙方）与被告郑州新悦城物业管理有限公司（甲方）签订《补充协议》一份，内容为：租赁期限为2020年1月1日至2014年12月31日，该期间内每年度租金价格为125元/平方/月，其它条款与《委托经营协议》相同。被告自2017年11月10日支付当年第四季度租金30%后，未支付后期租金。3.被告郑州新悦城物业管理有限公司成立于2011年2月16日，被告郑州深信投商用置业有限公司为被告郑州新悦城物业管理有限公司唯一股东，持股比例100%；2018年4月2日该公司的股东变更为刘江，企业类型为自然人独资有限责任公司。4.原告提交（2018）豫0103民初7773号民事判决书，该判决书显示，本院判令被告郑州新悦城物业管理有限公司限期支付2017年第四季度拖欠原告租金和2018年第一季度租金及违约金（按照中国人民银行同期一般流动资金贷款利率的130%支付拖欠期间的利息，）并判令被告郑州深信投商用置业有限公司承担连带责任，同时驳回了郑州新悦城物业管理有限公司（该案反诉原告）要求解除合同的反诉请求。后被告郑州新悦城物业管理有限公司及被告郑州深信投商用置业有限公司不服判决提起上诉，郑州市中级人民法院做出（2018）豫01民终20679号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已生效并执行完毕。5.自2018年第二季度后，被告郑州新悦城物业管理有限公司仍未向原告支付租金。6.庭审中，被告郑州深信投商用置业有限公司称涉案商铺已交还原告并由业主本人自行经营管理使用，且被告郑州新悦城物业管理有限公司在2018年已经退出对涉案商场的物业管理服务，双方合同已终止履行，原告对此不予认可，该被告也未提交相反证据。本院认为，本案被告郑州新悦城物业管理有限公司及被告刘江经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。本案中，原告宋小超与被告郑州新悦城物业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》，双方应当按照上述协议约定履行义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告郑州新悦城物业管理有限公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告宋小超诉请郑州新悦城物业管理有限公司支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持（被告拖欠租金计算至2019年第三季度2019年9月30日前，以69.45平方为基础，按照每平方125元计算9个月，按照每平方140元计算9个月，共计165638.25元）。原告宋小超主张按同期银行贷款利率的4倍支付延期违约金，被告郑州深信投商用置业有限公司认为违约金过高应予减免，本院认为违约金计算标准约定过高，应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案证据和案情，本院支持其以拖欠的租金为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率130%支付违约金至原告提起诉讼之日（2019年6月14日）。一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，《委托经营管理协议》签订时，被告郑州深信投商用置业有限公司是被告新悦城物业管理有限公司的唯一股东，该被告已于2018年4月将股权转让与被告刘江，被告刘江未提供有效证据证明郑州新悦城物业管理有限公司的财产独立于其个人财产之外，故本院支持原告请求判令刘江对拖欠租金及违约金承担连带清偿责任的请求，原告要求被告郑州深信投商用置业有限公司承担连带责任，没有事实及法律依据，该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州新悦城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋小超支付拖欠的租金共计165638.25元及违约金（按同期银行贷款利率的130%支付，计算至2019年6月30日，其中以8681.25元为基数，自2018年3月10日起算；以8681.25元为基数，自2018年6月10日起算；以8681.25元为基数，自2018年9月10日起算；以9723元为基数，自2018年12月10日起算；以9723元为基数，自2019年3月10日起算；以9723元为基数，自2019年6月10日起算）；二、被告刘江对上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告宋小超的其他诉讼请求。案件受理费4096元，减半收取2048元，由被告郑州新悦城物业管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈书冉二〇一九年十一月三日书记员  韩晓红