湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初9973号原告：刘振宇，男，1991年8月11日出生，汉族，住址武汉市硚口区，被告：武汉中央商务区股份有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场12层。法定代表人：卢志强，董事长。委托诉讼代理人：何蓓，女，1981年5月31日出生，汉族，武汉中央商务区股份有限公司工作人员。委托诉讼代理人：李慧，女，1986年9月18日出生，汉族，武汉中央商务区股份有限公司工作人员。原告刘振宇（以下称刘振宇）诉被告武汉中央商务区股份有限公司（以下简称商务区股份有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘振宇及商务区股份有限公司的委托诉讼代理人何蓓、李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘振宇向本院提出诉讼请求：1．商务区股份有限公司归还刘振宇己支付的购房款共计1846988元；2．商务区股份有限公司按照己交款的总额为基数，按同期银行贷款利率支付利息，利息自交款之日2018年6月26日起计息至商务区股份有限公司还款之日止；3．商务区股份有限公司按照定金罚则，另外支付20万元赔偿金。事实与理由：刘振宇于2018年6月购得商务区股份有限公司开发的位于武汉市江汉区泛海国际居住区芸海园8号楼1单元24层02号住宅一套。截至起诉之日己累计支付购房款1846988元。但一年多以来，刘振宇多次催促商务区股份有限公司签订商品房买卖合同，商务区股份有限公司始终未能与刘振宇签订并送至房管局备案的正式购房合同。后经了解，因商务区股份有限公司将刘振宇购得的住房抵押给了银行，造成不能与刘振宇签订正式购房合同。考虑到该套住房己经办理抵押，且时间跨度较长，刘振宇现提出上述诉讼请求。请求法院在查明事实的基础上，依法维护刘振宇的各项合法权益。商务区股份有限公司辩称：1．双方签订的资料只是认购协议书，并不具备购房协议书应当具备的要件，不属于购房合同；2．刘振宇所购房屋已抵押给了银行的情况，商务区股份有限公司销售员已经进行了口头告知，对没有书面告知商务区股份有限公司确实有过错，但并非恶意隐瞒已经抵押的事实；3．刘振宇缴纳的20万元是认筹金不是定金，刘振宇要求按定金原则赔偿20万元没有道理。刘振宇围绕诉讼请求提交了《泛海国际·芸海园认筹协议书》、缴费发票、微信截图、签约审批单。商务区股份有限公司为反驳刘振宇的诉讼请求，提供《承诺书》、《温馨提示》、《购房承诺书》、《银行个人住房贷款初审确认单》、《不动产登记证明》。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市江汉区泛海国际居住区芸海园项目系武汉中央商务区建设投资股份有限公司开发建设，2018年7月25日，武汉中央商务区建设投资股份有限公司经工商行政管理部门核准变更登记为武汉中央商务区股份有限公司（以下称商务区股份有限公司）。2018年6月22日，刘振宇与商务区股份有限公司签订《泛海国际·芸海园认筹协议书》（以下称《认筹协议书》），根据该协议，只有持认筹书的客户才有资格参与当天开盘优惠活动，在活动当天未能成功购买的客户，该认筹书即告作废，认筹书约定相关权益即终止。成功购买住宅的客户所缴纳的认筹诚意金自动冲抵等额住宅定金（成功购买指在开盘当天签订《认购协议书》，同时缴纳足额定金）。如放弃认筹书权益的，开盘十个工作日后办理认筹金退款（无息）手续。当日，刘振宇向商务区股份有限公司支付20万元，商务区股份有限公司向刘振宇开具金额为20万元、款项性质为认筹金的收据。2018年6月24日，商务区股份有限公司工作人员填写的《泛海园项目8号楼签约审批单》上载明，客户姓名为刘振宇，购买房屋房号为8号楼1单元24层02号房，建筑面积143.75㎡，装修升级包合同首付款到账金额431250元，毛坯合同首付款到账金额1240738元，贷款金额288万元（含定金20万元），装修合同首付款到账金额175000元，贷款金额40万元。2018年6月26日，商务区股份有限公司向刘振宇开具三张金额分别为1240738元、175000元、431250元的湖北增值税普通发票，并备注为“泛海国际居住区·芸海园8号楼1单元24层02号，认购面积143.75，预收款，不作为产权交易处理”，三张发票金额共计1846988元。庭审中，刘振宇称签订《认筹协议书》后原、被告签订了《认购协议书》，并缴纳购房首付款，《认购协议书》约定了房屋单价、楼层、面积等，商务区股份有限公司收取刘振宇首付款，开具湖北增值税普通发票后将《认购协议书》收回；商务区股份有限公司则称，双方当事人没有签订《认购协议书》，刘振宇是依据《泛海园项目8号楼签约审批单》确定的涉案房屋首付款金额支付的相关费用，但其中的20万元并非定金。由于，商务区股份有限公司在2016年7月29日将包括涉案房屋在内的232套房屋抵押给渤海国际信托股份有限公司（抵押期限为2016年7月29日起至2019年7月28日止），涉案房屋抵押未解除，原、被告双方未签订《武汉市商品房买卖合同》。本院认为,刘振宇与商务区股份有限公司签订的《认筹协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应属有效。《认筹协议书》签订后，刘振宇向商务区股份有限公司支付了购买涉案房屋的相关款项计1846988元，后因商务区股份有限公司原因，导致双方未能签订《武汉市商品房买卖合同》，商务区股份有限公司应承担相应的法律责任。本案双方当事人的争议焦点为刘振宇签订《认筹协议书》当日缴纳的20万元款项是否属定金性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，刘振宇已经通过认购、订购、预订环节欲向商务区股份有限公司购买涉案房屋，虽商务区股份有限公司在《认筹协议书》及20万元收据上均写明是认筹金，但依据《认筹协议书》“成功购买住宅的客户所缴纳的认筹诚意金自动冲抵等额住宅定金（成功购买指在开盘当天签订《认购协议书》，同时缴纳足额定金）”，结合商务区股份有限公司工作人员制作的《泛海园项目8号楼签约审批单》上载明的“含定金20万元”，可以确认刘振宇所缴纳的认筹金经缴纳购房首付款而被冲抵、转化为购房定金。故对刘振宇主张其已付款中20万元为定金的意见，本院予以采信。商务区股份有限公司主张涉案20万元款项是认筹金而非定金的辩解意见有悖前述审批单的记载，其辩解意见，本院不予采信。故，刘振宇要求商务区股份有限公司归还已支付的购房款1846988元、按银行同期贷款利率支付利息、按照定金罚则赔偿20万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告武汉中央商务区股份有限公司返还购房款1846988元给原告刘振宇；二、被告武汉中央商务区股份有限公司应向原告刘振宇支付利息(以购房款1846988元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年6月26日起至款项付清之日止)；三、被告武汉中央商务区股份有限公司向原告刘振宇支付20万元赔偿金。上述款项于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24146元，减半收取计12073元,由被告武汉中央商务区股份有限公司负担(此款原告刘振宇已预付本院，被告武汉中央商务区股份有限公司连同上述款项一并支付给原告刘振宇)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吕瑛二〇一九年十一月十二日书记员  王倩