四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4510号 原告：资阳市万利经贸有限公司，住所地资阳市雁江区后西街3号，统一社会信用代码91512002771680112D。 法定代表人：钟耀荣，总经理。 委托诉讼代理人：敖贵东，四川明炬（资阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐发芳，资阳市雁江区大地法律服务所法律工作者。 被告：刘传琦，曾用名刘传奇，男，1970年9月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市万利经贸有限公司与被告刘传琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告资阳市万利经贸有限公司的委托诉讼代理人徐发芳及被告刘传琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告资阳市万利经贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付租金108,400元；2.判令被告支付违约金21,600元；3.判令被告退还租赁的原告门市；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：被告经营“南国名店”服装，2017年1月1日原、被告订立《房屋租赁合同》，约定主要内容：1．被告承租原告位于资阳市雁江区间门市；2．租期自2017年1月1日至2017年12月31日止；3．被告每月向原告支付租金11,400元；4．违约责任：任何一方违约，应向对方支付租金总额20%的违约金。被告刘传琦以王治英的名义在合同上签字，后又告知王治英对订立《房屋租赁合同》不知情。该合同到期后，双方在该合同上备注：“2018年1-12月的合同按2017年的合同条文执行，其中21-23号从2018年4月1日已退还甲方”。2018年12月该约定租期届满后，被告未退还原告房屋，原告多次要求被告付清拖欠租金并退还房屋，但被告均以种种理由拖延不付租金且不退还房屋，截止2019年8月，被告已累计拖欠租金108,400元，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请依法判决。 被告刘传琦辩称，诉请1有争议，口头协议房租为每间每月3600，到去年10月1日止已经转租2间，是别人在经营，只有1个门市是我在经营了。他按照3800算的租金。诉请2，我们一直在协商，还没有解除合同。诉请3，我一直在履行合同，我现在只有1间门面，用了70万元转让费，也经过了他们同意，他们允许我转让。起诉的门市现在只有1间了，17年租金是交完了的，18年口头协议我剩了18,000元，18年这个店面我支付了6000租金。17年剩余6000元作为18年租金，且租金月租是3600元。租金计算的时间没有问题，应按照3600月租为标准再品迭6000元。违约金不存在，我没有违约，租金没谈好。我租了23年，从96年到19年，从600到6000浮动，14年6000元，15年4800元，16年降到5600，17年3600元，18、19年还没有谈房租，17年3600就有争议，18、19年我还想找他们谈降租金的问题。关于退还19号门面的事我不同意，因为我还要继续做，把房租谈好了好继续做。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告刘传琦对原告提交的证据原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告刘传琦户籍信息复印件、房屋租赁合同、短信对话的证据三性均无异议。原告对被告刘传琦提交的短信对话予以认可。本院认为，上述证据除短信对话外均系有权机关出具的文件，且与本案有关，本院予以采信。对于短信对话记录复印件，系原告的工作人员与被告刘传琦的短信对话，双方提供的短信对话可以相互印证，来源合法，客观真实，且与本案有关，本院予以采信。 对于原告提交的欠款清单，证明本案所欠房租是108,400元，经被告刘传琦质证，对欠款清单真实性有异议，写的租金不对，应按照3600计算。本院认为该清单系原告单方制作，且被告不认可，本院不予采信。 对于被告刘传琦提交的收据、96年至2010年转让门市的手续，证明我也是转让过来的，我不做我也要转让出去，原告同意我转让，房租一直在协商，房租谈的是3600元。2017年的租赁合同，经原告质证，对收据、租金以我们计算的为准，17年我们计算是还差我们6000元，收据上的生活费、承包费不是租金，与本案无关。收条与本案无关。11间门市如果转让了我们合同更应该解除，因为合同第6条是约定了的。真实性无异议，且与本案有关，本院认为收据上载明的时间为17年房租与本案无关、18年承包费及职工生活费并未进行区分，且职工生活费与本案无关，因此该证据与本案不具有关联性，本院不予以采信。96年至2010年转让门市的手续，该证据仅有被告刘传琦的签字，并无原告的签章，不能证明与本案具有关联性，因此本院不予采信。 本院经审理查明案件事实如下：2017年1月1日，被告刘传琦以王治英的名义与原告资阳市万利经贸有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，出租方：资阳市万利经贸有限公司（以下简称甲方），承租方：王治英（以下简称乙方）；一、将甲方坐落在资阳市雁江区后西街19至23号共3间租赁给乙方作营业用房，经营范围限定为“服装百货、五金家电、干杂、副食”类，租金从2017年1月1日起至2017年12月31日止。二、乙方每月向甲方支付租金人民币壹万壹仟肆佰元整，在本合同签字之日陆续交清12个月租金共计136,800元整。在所交租金到期15日前，乙方必须交纳下周期租金后，方可继续使用该房屋。……八、合同期满，乙方不论续承租与否，均须提前两个月通知甲方，甲方要继续出租，制定出下年房屋租金，并提前一个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先权。九、租赁期满或解除合同次日，乙方必须搬出自己全部物品，并向甲方移交房屋钥匙，逾期不搬和不移交的，甲方有权向人民法院起诉或申请强制执行，甲方因此所受损由乙方负责赔偿。……十一、违约责任，除人力不可抗拒的自然灾害以及国家法律法规的变更外，任何一方违反本合同，应向对方交纳租金总额的20%的违约金，同时承担由此给对方造成的一切损失，并继续履行本合同未完成之义务，对此，对方有权单方终止合同。……十三、本合同一式二份，由双方签字，捺印或盖章及乙方交清全年租金后生效，并由双方各执一份。注：租金必须在2017年12月以前付清。该合同到期后，原告方在合同上书写“2018年合同按2017年的合同条文执行。其中：21-23号从2018年4月1日已退回甲方。”被告刘传琦在该合同上书写“同意王治英”。 另查明，被告刘传琦欠付原告2017年度的租金2000元。本案涉及的19-23号门面除2018年4月1日被告刘传琦退还了21-23号门面外，19号门面一直由被告刘传琦在经营使用至今，但被告自交付了17年的门市租金45万元后未再支付任何租金。 本院认为，本案的争议焦点：一、被告是否应向原告给付租金108,400元，即租金计算是按照每间月租3600元还是3800元；二、被告是否应按照未付租金20%向原告支付违约金21,600元；三、被告是否应退还租赁的19号门市。 一、被告刘传琦以被告王治英的名义与原告签订的《房屋租赁合同》系刘传琦与原告的真实性意思表示，且原告已经将案涉房屋交由被告刘传琦使用，被告刘传琦也按照合同约定交纳了部分租金，虽然合同中约定交清全年租金后生效，但原、被告均按照合同进行了履行，应视为认可了合同的效力，且该合同不存在其他法定无效的情形，故本合同已生效。 被告刘传琦虽以王治英的名义签订合同，但实际承受合同权利义务的系刘传琦，而原告明知该事实，而予以放任，因此《房屋租赁合同》应当视为直接约束原告与被告刘传琦。在本案中，被告刘传琦分别与原告签订了2017年、2018年度一年期房屋租赁合同，被告刘传琦主张原告与被告刘传琦就合同约定的租金进行了口头约定为每月3600元，但并未提供相应的证据予以证明，且原告也不予认可，故本院不予采信。房屋租赁费应当按照合同约定的每月3800元计算。现合同已到期，经结算，被告尚欠原告2017年度租金2,000元及2018年全年租金68,400元（3800元×3间×3个月+3800×9个月=68,400元）元。 对于2019年1月至8月期间，原、被告之间的关系问题，因原、被告之间的租赁合同已到期，且未签订新的租赁合同，被告刘传琦继续使用租赁房屋，而原告未提出异议，故原、被告之间形成了不定期房屋租赁关系，对于不定期租赁期间的房屋占用费的问题，原告主张按照2017年、2018年度约定的租金进行收取，符合客观实际情况，本院予以准许。综上被告刘传琦应当支付原告租赁费共计100,800元（2017年2,000元＋2018年度3800元×3间×3个月+3800×9个月＋2019年度3800元×8个月=100,800元）,对原告超出部分的诉讼主张本院不予支持。 二、对于原告主张违约金的问题，被告刘传琦逾期支付租金的行为确已构成违约，应按照合同的约定支付2017年度、2018年度逾期支付租金的违约金。被告应当支付违约金13,680元（68,400元×20%），对于2019年期间的违约金的问题，缺乏合同依据，本院不予支持。 三、因原被告在2019年形成了不定期房屋租赁关系，根据对于不定期房屋租赁关系，当事人可以随时解除。故原告要求解除租赁关系，返还原告19号房屋的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘传琦于本判决书生效之日起三十日内腾退、归还原告资阳市万利经贸有限公司位于资阳市雁江区营业用房； 二、被告刘传琦于本判决书生效之日起十日内支付原告资阳市万利经贸有限公司房屋租金100,800元； 三、被告刘传琦于本判决书生效之日起十日内支付原告资阳市万利经贸有限公司违约金13,680元； 四、驳回原告资阳市万利经贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，减半收取计1450元，由原告资阳市万利经贸有限公司负担155元，被告刘传琦负担1295元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  向杰 二〇一九年十一月一日 书记员  吴思