广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初25830号原告：珠海市同越物业管理有限公司，住所地广东省珠海市金湾区红旗镇小林东芝路金都城A座31号。法定代表人：陈达凌，总经理。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：谷凤云，女，1973年3月24日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：廖晓虹，广东红棉律师事务所律师。被告：王延岷，女，1969年10月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：任翠华，女，1957年5月26日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市金湾区，原告珠海市同越物业管理有限公司（以下简称同越公司）与被告谷凤云、被告王延岷、第三人任翠华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告同越公司的委托诉讼代理人李琦，被告谷凤云的委托诉讼代理人廖晓虹，第三人任翠华到庭参加诉讼，被告王延岷经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海市同越物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、撤销广州市白云区人民法院作出的(2019)粤0111执异39号执行裁定书：2、判令解除对珠海市××××房的查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告对广州市白云区人民法院作出的执行保全提出异议，法院做出(2019)粤0111执异39号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，执行裁定未能查明案件基本事实，法律适用错误，应予以撤销。—、原告提起执行异议完全符合相关法律法规的规定，被告（申请执行人）的查封申请不当，应当解除。2018年3月27日，被告（被执行人）签署公证委托书，委托第三人任翠华办理涉案房屋的买卖、过户等手续，包括确定买受方、签订买卖合同、办理过户等事项。原告法人陈达凌于2018年3月27日即将购买涉案房产的全部款项25万元转至第三人任翠华账户，由第三人任翠华取现交付被告（被执行人），并出具收据。被告（被执行人）收到款项同时并办理涉案房产的交付手续。涉案房产一直由原告法人陈达凌委托任翠华对外出租。原告于2018年6月、2018年8月7日与被告（被执行人）的公证委托代理人即第三人两次签订《珠海市房地产买卖合同》，并分别到珠海市××登记中心、珠海市税务局等部门办理房屋过户手续。法院于2018年8月l6日在原告办理房屋过户期间，查封涉案房产。以上事实足以证明，原告支付购买涉案房屋全部款项，办理了签订买卖合同、网签、评估、交税、过户等全部买卖手续，原告占有和使用涉案房产。原告提出执行异议完全符合上述法律规定，被告（执行申请人）申请查封涉案房产没有依据，应当解除查封。二、原告法人与第三人的身份关系不影响涉案房屋合同的法律效力，裁定书仅提出对买卖合同的真实性存疑，并未认真核实双方签订合同的合理性和真实性。被告王延岷所关注的是自己的房屋价值，在确定房屋总价25万款项，同意委托第三人任翠华办理卖房，至于房屋卖给原告法人陈达凌或是原告，被告王延岷均不会在意，2018年4月27日，原告成立后，陈达凌要求将涉案房屋过户至原告名下，因此，在办理涉案房屋过户时，由原告与第三人任翠华签订正式的商品房买卖合同。陈达凌作为原告的法人及唯一股东，其先前支付房款并签订买卖合同的行为，在原告成立后，即由原告承担。三、原告提供的证据能形成完整的证据链，已经足以证明原告法人实际支付全部购房款项，法院认为原告未支付款项事实认定错误。原告成立时间为2018年4月27日，迟于原告法人付款时间，因此，涉案房款的支付不可能以原告名义支付。原告与被告王延岷委托人签订买卖合同在贵院查封之前，支付全款并占有使用，办理全部过户手续。原告提出执行异议完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。被告谷凤云辩称，一，原告与被告王延岷签订的合同并不是合法有效的房屋买卖合同，原因是订立合同的双方主体具有非常紧密的利益相关性。原告是自然人独资有限公司，陈达凌是法定代表人唯一股东执行董事兼经理，第三人是监事，也就是本案所涉及的房屋买卖合同签订双方当事人陈达凌与第三人是执行异议人公司的主要负责人，另外陈达凌是第三人的儿子，原告的成立时间是2018年4月27日，也是房屋买卖合同签订时间2018年3月27日之后，所以本案所涉的房屋买卖合同是有两个具有直系的血缘关系和职务关系人签署，两人均是原告的实际控制人，等同于自己与自己签合同，该合同不具有真实性。被告王延岷在2018年3月27日到珠海公证处办理了第三人的委托书，第三人与陈达凌在同日签订买卖合同，又于同日陈达凌转帐购房款25万元到第三入帐户，王延岷于同日签署收据表明收款，说明王延岷于2018年3月27日是在珠海的，为何王延岷不亲自与陈达凌签署合同、为何不亲自收款，反映了王延岷当时有转移财产和逃避诉讼程序的主观恶意，委托从事房屋中介工作的第三人能在一天内迅速完成房屋交易的主要流程，由于有其儿子陈达凌配合完成，所以能够最快速度完成交易流程但又可以不实际交易，从而制作房产已出售的虚假证据。该买卖合同内容非常简单，原告提供的证据买卖合同却只有5行字，正文不到100个字，没有关于房产状况、交付细节、权利义务的具体约定，与常理相悖，无法证明双方之间进行过真实交易。第二，原告没有完整的证据链来证明已经支付了全部的房屋价款，因为王延岷在公证委托的时候并没有授权委托第三人代为收取购房款的权限。而且王延岷当天就在珠海，但原告提供的转帐证明显示陈达凌将购房款25万元于3月27日当天转帐至第三人帐户，显然第三人代被告王延岷收款已超越委托权限；其次，第三人帐户收款25万元后没有向被告王延岷转帐的银行转帐记录，只有其在柜台取出的241000元及用ATM机取出的2000元、100元的现金记录，但这些现金交给了谁没有证据证明，显然原告交付购房款的证据没有形成完整的证据链，不能证明第三人已将购房款25万元交给王延岷。涉案房屋交易实际上均由第三人一人操控，所以由于陈达凌与第三人具有母子关系，同开一家中介公司进行中介公司经营，他们之间的转帐记录犹如资金从左手转到右手，并不能证明他们之间具有真实的交易关系。第三，原告没有证据证明其已经实际占有和使用房屋，原告提交的委托书等证据想要证明其已经收房并将涉案房屋出租，但有很多漏洞，首先租房屋契约的时间为2018年4月30日，此时房产证所有权人仍是王延岷，王延岷并没有委托第三人代为租赁房屋，为何第三人却与租客签订租赁合同；其次原告提交陈达凌于2018年3月28日写的委托书及2018年4月30日第三人与李志海签署的租房屋契约及证人证言，这三份证据的涉案房屋地址均为珠海市××××房，租房屋契约简写为金湾区A栋8号，证人证言写的是金珠A栋8号房，但是这个地址是2018年7月13日被告王延岷的房产证更新后才出现的，此前的旧地址为珠海市××灶区××镇××路西金银商区金珠A座8A号，但上述证据的地址全部都是新地址而非旧地址，可以证明上述三份证据均是事后伪造，不具有真实性；最后，原告没有提供房屋出租的备案登记信息，其出租房屋的真实性也无法核实，所以我方认为原告证据不能证明其已经实际占有和使用房屋。第四，因为买受人自身的原因导致其办理过户登记迟延，因为原告提供的起诉书及证据显示被告王延岷于2018年3月27日已经委托第三人售卖房屋且于同日第三人与陈达凌签署买卖合同并支付购房款，但是第三人与陈达凌办理房屋过户的手续时间为2018年6月26日，而这个时间正好是我方起诉王延岷民间借贷纠纷一案作出民事判决书的时间，所以原告与第三人去办理房屋过户手续的时间与上述案件的时间节点对应，再次说明原告与第三人是帮助王延岷在转移财产逃避法律制裁，另外第三人与陈达凌签署的房屋买卖合同两次合同的房屋交易价格不一样，其6月26日签署的合同交易价格为106400元，而8月7日签署的房屋买卖合同交易价格为102600元，为何两次签署的房屋价格不一样，这也说明他们对此房屋买卖合同的签署并非真实的交易。请求法院驳回原告的诉讼请求，继续进行执行程序，以令我方早日受偿。被告王延岷无辩称。第三人任翠华述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的裁定书、房产证、公证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定：谷凤云诉王延岷民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2017）粤0111民初15664号民事判决书，判令：一、于本判决生效之日起五日内，王延岷归还谷凤云借款本金100000元并支付利息（利息以100000元为本金，自2017年12月20日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的标准计付至上述借款本金实际还清之日止）；二、驳回谷凤云的其他诉讼请求。该判决于同年7月18日生效后，本院于2018年8月8日依谷凤云申请以（2018）粤0111执8992号立案执行。2018年8月10日，本院作出（2018）粤0111执8992号执行裁定：查封被执行人王延岷名下位于珠海市××××房。2018年8月16日，本院向珠海市不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书，查封王延岷名下位于珠海市××××房的房屋。同越公司向我院提出执行异议，我院于2019年6月26日作出（2019）粤0111执异39号执行裁定书驳回同越公司的异议请求，同越公司不服裁定，向我院提起本案诉讼。根据珠海市不动产登记中心出具的《不动产登记表》显示，位于珠海市××××房的房屋登记在王延岷名下，占有份额为100%，产权来源为1995年购买，不动产用途为商业服务、成套住宅，建筑面积为38平方米。2018年3月27日，王延岷作为委托人向受托人任翠华出具《委托书》，王延岷作为位于珠海市××灶区××镇××路西金银商都金珠A座8A号房地产的权属人，因欲出售该房地产，委托任翠华为其代理人，代为办理出售上述房地产的以下事宜：一、确定买受方，商议并决定出售价格及交易方式，签订买卖合同及相关文件；二、代为接受不动产登记机关询问，与买受方办理上述房地产转移登记、过户的相关手续；三、缴纳相关税费及签署相关文件；四、协助买主办理上述房地产的银行按揭贷款的相关手续及签署相关文件；五、办理上述房地产水、电、煤气、网络、有线（数字）电视机物业管理等相关事宜的结清、更名手续；委托期限自2018年3月27日起至2019年3月26日止。广东省珠海市金湾公证处于2018年3月28日出具（2018）粤珠金湾第582号《公证书》，对上述《委托书》予以公证。同日，任翠华代王延岷（甲方）与陈达凌（乙方）签订《买卖合同》，约定：甲方王延岷自愿将珠海三灶区小林镇东芝路西金银商都金珠A座8A号、38㎡卖给乙方陈达凌，人民币25万元正，一次当天付清全部房款，房产过户一切所需税费由乙方陈达凌全部承担，当天付清房款25万元正，交接清房屋。当日，陈达凌向任翠华银行账户转账25万元，王延岷签名确认收到房款25万元金银A8铺房款（已作公证交接好给任翠华）已清。2018年3月28日，陈达凌出具《委托书》，将珠海市××××房，全权委托给任翠华进行租赁和管理，委托期限由2018年3月28日起，至2021年3月28日。2018年6月26日，王延岷（卖方、甲方）的委托代理人任翠华与同越公司（买方、乙方）签订《珠海市房地产买卖合同》（合同编号：2018010166），约定：甲方拟将坐落为三灶区小林镇东芝路西金银商都金珠A座8A号的房地产转让给乙方；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产权合同价格为106400元；甲方应当在2018年6月28日前，将本合同约定的房地产交付乙方占有使用，上述房地产风险自该房地产核准登记之日起转移给乙方，合同生效之日起3日内，甲方有义务配合乙方向珠海市不动产登记中心申请办理交易登记手续。2018年8月7日，王延岷（卖方、甲方）的委托代理人任翠华与同越公司（买方、乙方）再次签订《珠海市房地产买卖合同》（合同编号：2018013074）并进行网签，约定：甲方拟将坐落为金湾区红旗路东成路3号金珠A栋8房的房地产转让给乙方；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产权合同价格为102600元,甲方应当在2018年7月16日前，将本合同约定的房地产交付乙方占有使用，上述房地产风险自该房地产核准登记之日起转移给乙方，合同生效之日起10天内，甲方有义务配合乙方向珠海市不动产中心申请办理交易登记手续。2018年8月14日，珠海市不动产登记中心出具《受理回执单》，确认受理转让方王延岷与受让方同越公司就涉案房产提出的个人普通房买卖转移登记申请，预约领证日期为同年8月21日。同越公司出具的汇款电子回单、借记卡账户历史明细清单显示：2018年3月27日，任翠华收到陈达凌转账250000元；任翠华于同日分别取出现金241000元、3000元、2000元、100元。同越公司还提供了退税函件、单据、受理回执单等证据，拟证实其于2018年7月10日第一次向不动产登记机构就涉案房产过户递件，但因涉案房产原房产证登记错误需重新办理，直至8月14日交税后才办理递件。同越公司另提供陈达凌于2018年3月28日签订的委托书，由陈达凌委托任翠华对珠海市××××房进行租赁和管理，委托期限由2018年3月28日起至2021年3月28日，另出具任翠华与李志海于2018年4月30日签订的《租房屋契约》及证人证言，任翠华将珠海市金湾区金珠A8号租给李志海作住宅使用，预租期为2018年5月1日至2019年4月30日，每月租金600元。同越公司于2018年4月27日登记成立，主体类型为有限责任公司（自然人独资），公司法定代表人、股东均为陈达凌，监事为任翠华。任翠华与陈达凌为母子关系。本院认为，王延岷为涉案房屋的登记所有权人，（2019）粤0111执异39号执行裁定书财产查封被执行人王延岷名下涉案房屋符合法律规定。本案争议焦点为原告同越公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行应当符合四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。王延岷委托任翠华就涉案房产先后与陈达凌、同越公司签订房屋买卖合同，原告出具的汇款电子回单仅证实陈达凌向任翠华转账25万元，无法证实同越公司按房屋买卖合同向王延岷支付全部房屋价款。涉案房产的产权人王延岷办理公证委托任翠华办理过户手续，并于2018年3月27日与陈达凌签订买卖合同，2018年4月27日陈达凌注册成立同越公司，6月26日任翠华与同越公司再次签订购房合同，同越公司在本院查封涉案房产前有充足时间办理该房屋过户手续，不存在任何障碍，但其因自身原因未及时办理，对此造成的不利后果应由其承担，同越公司要求撤销（2019）粤0111执异39号执行裁定书及解除对珠海市××××房的查封的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。被告王延岷经本院合法传唤，逾期拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告珠海市同越物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费2352元，由原告珠海市同越物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  温志伟人民陪审员  何就娟二〇一九年十一月七日书 记 员  郑萍军