重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初16837号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，行政总裁。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：张小娅，女，1979年3月15日出生，汉族，住重庆市江北区。原告中海物业管理有限公司与被告张小娅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郑年成，被告张小娅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月至2019年6月期间的物业服务费24147.6元和2017年1月至2019年7月期间的公摊电费519.23元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，分别从欠付之日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告系寰宇天下天擎X幢X-X号房屋业主，原告按照合同和相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用，该合同还约定了收费标准、交费时间。被告未按照合同约定交纳前述期间的物业服务费和公摊电费。原告催告未果，提起本案诉讼。被告张小娅辩称，对原告主张的物业服务费的标准没有异议，但欠费的具体时间记不清楚了，对原告主张的公摊电费的金额和期间均无异议。2017年7月接房后，涉诉房屋客厅大面积漏水，一整面墙被泡烂了，墙纸发霉，客厅与其他房屋装修不一致，经过维权，开发商才将墙纸全部换掉，且开发商答应通过减免一年物业服务费来抵扣赔偿。原告物业服务不完善，涉诉小区的健身设施未开放、楼宇对讲未开通、游泳池无水，被告从未使用游泳池，楼栋大厅的灯不及时关闭，存在浪费。被告不应当承担违约金，且违约金的标准过高，请求予以调减，且被告不应当承担本案的诉讼费用。被告在涉诉小区内居住的时间较少，物业服务费应当减半收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有壹级资质的物业管理企业。2011年重庆丰盈房地产开发有限公司与原告签订《寰宇天下前期物业服务合同》，委托原告对其开发销售的寰宇天下小区提供物业管理服务，服务事项主要有：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备维修、养护、运行和管理；协助政府相关部门提供市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取、法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项等内容；住宅物业服务费按建筑面积计算，具体标准为：超高层为4元/月/平方米，高层4.2元/月/平方米，不包含公共区域产生的水电费用，公共区域需摊销的水电费用按户每月据实分摊；由于业主共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳；入伙时需按《入伙通知书》的要求预交三个月物业服务资金，此后物业使用人应在每月的5日前交纳当月的物业服务资金。合同约定合同自双方签字盖章之日起至2015年12月31日止，双方协商一致，可续签或解除合同。该合同于2011年4月22日经重庆市江北区房管局备案。被告系寰宇天下天擎X幢X-X号房屋业主，物业建筑面积201.23平方米。被告接房时与原告重庆分公司签订了《前期物业管理服务协议》，原告的物业服务事项与前述《寰宇天下前期物业服务合同》基本一致，协议约定共用部位共用设施设备的水电费据实分摊，由产权人或使用人交纳；被告于每月5日至10日内交纳物业服务费，若未按约交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；协议自双方签字盖章之日至业主委员会代表业主大会与新选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止。重庆市物价局于2014年5月27日对该小区高层住宅物业标准（4.2元/月/平方米，含电梯费）、超高层住宅物业服务费标准（4元/月/平方米，含电梯费）予以备案。另查明，涉诉房屋属于超高层，物业服务费按4元/月/平方米收取。以上事实，有《前期物业服务合同》及备案证明、《前期物业管理服务协议》、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、入伙交接单、欠费明细表、催款函及EMS寄件单、登记信息查询结果、设备完好统计表、值班记录表、风机运行记录、巡逻记录表、公共区域水电公摊公示公告、公摊水电发票以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。除该合同外，原告下属重庆分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，其服务内容、收费标准一致，故原、被告之间的物业服务合同关系成立。因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，故该协议应遵从于前期物业服务合同的约定。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和巡逻安保等管理，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，被告理应按照合同约定，履行向原告支付相应费用的义务。针对被告提出的开发商用房屋质量问题的赔偿款抵扣物业服务费的情况，因其并未举证证明上述情形是否存在以及抵扣费用的具体金额，关于被告的上述抗辩，本院不予采纳。被告关于原告物业服务不完善及物业服务费应当减半收取的抗辩，其未提供证据予以证明，本院不予采纳。因被告未举证证明其在原告主张的物业服务期间的交费情况，应承担不利的法律后果。故原告要求被告支付2017年1月至2019年6月期间（30个月）的物业服务费24147.6元（201.23平方米×4元/月/平方米×30个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于公摊电费的问题，因前期物业服务合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告举示发票足以证明公摊水电费已实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告。公共设施设备的用水用电，目的是服务于全体业主。被告应当向原告支付公摊电费。因被告对原告主张的公摊电费的期间和金额均无异议，故原告要求被告支付2017年1月至2019年7月期间的公摊电费519.23元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金的诉讼请求，原告作为该小区的物业服务企业，其举示的证据材料虽反映出其对小区履行了日常物业管理义务，但不能证明其已全面履行合同义务，对原告有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十之规定，判决如下：一、被告张小娅于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司2017年1月至2019年6月期间的物业服务费24147.6元和2017年1月至2019年7月的公摊电费519.23元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取208.34元，由被告张小娅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年十一月八日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露