北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初18965号原告：黄玉兰，女，1933年8月22日出生，汉族，北京燕山石化公司电视台退休职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张小玉，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕仁林，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：中恒利源（北京）维修服务有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：刘盼盼。委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。原告黄玉兰与被告中恒利源（北京）维修服务有限公司（以下简称中恒维修公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉兰及其委托诉讼代理人张小玉和滕仁林、被告中恒维修公司的委托诉讼代理人王炳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄玉兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将承租原告位于北京市房山区燕山高家坡路18号房屋及场地腾空交还给原告；2、请求依法判令被告按每日219.2元计算给付原告自2016年7月15日至房屋及场地实际腾退之日止的房屋占用费；截至2017年4月25日房屋占用285天，房屋占用费62472元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月15日，黄玉兰与北京英吉利润滑油有限公司签订《房屋场地租赁合同》，由英吉利公司承租位于高家坡路18号的房屋和场地，面积约4000平方米，租赁期为5年，自2011年7月15日至2016年7月14日，年租金为80000元，于每年7月1日和1月1日两次交纳。合同签订后，双方按照约定履行合同。2016年7月15日，合同期限届满，双方并未再签订新的房屋租赁合同，英吉利公司亦未将房屋及场地交还原告，黄玉兰就腾退事宜通过村委会与其公司协商，但协商未果。2017年，英吉利公司变更名称为中恒维修公司。黄玉兰认为，《房屋场地租赁合同》届满之日，中恒维修公司再占用黄玉兰房屋及场地的行为已无合同及法律依据，故中恒维修公司除支付实际占用费外，理应立即将租赁物交还黄玉兰。中恒维修公司辩称，1.我公司没有占用黄玉兰的土地，我们现在的经营场地是与北京市房山区城关街道迎风坡村委会（以下简称迎风坡村委会）签订的，与黄玉兰无关。2.我方和黄玉兰所谓的租赁合同，实际是变压器买卖合同，因2000年，北京燕化公司老年人基金会机械厂（以下简称燕化基金会机械厂）与迎风坡村委会的土地租赁合同到期，机械厂继续使用西院15年，下院即东院变压器仍归机械厂所有，我们已经支付了所谓租赁费（实际为变压器买卖款）40万元。3.燕化基金会机械厂于1997年12月9日变更名称为北京燕化青松机械厂，燕化基金会无权处置机械厂的资产，且2007年青松机械厂注销时，企业清算报告明确了房产权属归迎风坡村委会所有，故黄玉兰不是争议土地和房屋的所有权人，我公司不同意黄玉兰的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：中恒维修公司成立于2000年12月11日，公司原名称为北京燕山大宝润滑油工贸有限公司（以下简称燕山大宝公司），该公司于2007年9月12日变更名称为北京英吉利润滑油有限公司（以下简称英吉利公司），于2017年3月31日变更名称为中恒维修公司。2011年7月15日，黄玉兰（出租方，甲方）与英吉利公司（承租方，乙方）签订《房屋场地租赁合同》，由英吉利公司承租了位于北京市房山区燕山高家坡路18号的房屋和场地，占地面积约4000平方米，其中大车间一处、面积为790平方米，车间南边平房一排8间、面积为180平方米，大门边平房一排3间、面积为54平方米，下院平房6排41间、面积约760平方米，伙房平房8间、面积为160平方米，洗手间一处、面积为30平方米；租赁期限为五年，自2011年7月15日起至2016年7月14日；年租金为80000元，于每年7月1日、1月1日两次向甲方交纳；承租期内，出租方租赁物所发生的相关费用全部由出租方承担（不包括房屋修缮费），承租期满后，乙方在此场地投入的不动产（办公室院1200平方米及办公室两排400平方米、伙房外接200平方米、大车间外接200平方米、平整场地1200平方米、场面地面硬化1500平方米）归乙方所有。合同落款处甲方有黄玉兰签名及日期，乙方有英吉利公司法定代表人张仲宝签名及日期并加盖了公司公章。中恒维修公司称上述合同文本是双方所签署，但系虚假合同，合同款项是买卖变压器款。经查，黄玉兰自1990年任燕化基金会机械厂的法定代表人。燕化基金会机械厂原是1988年7月成立的北京燕化公司老年人基金会青松废旧物资再生站，系集体所有制企业，企业主管部门为北京燕化公司老年人基金会。1990年5月17日，企业名称变更为燕化基金会机械厂，法定代表人由赵加林变更为黄玉兰，企业性质未发生变化。1997年12月9日，燕化基金会机械厂变更名称为北京燕化青松机械厂，主办单位变更为燕山石油化工公司。2007年11月14日，北京燕化青松机械厂申请注销登记。2007年12月26日，清算组出具企业清算审计报告。黄玉兰称其争议厂房占用的土地是迎风坡村委会的集体土地，原为荒地，其于1990年左右开垦后便由其所在单位燕化基金会机械厂使用，1997年燕化基金会确认机械厂的机器设备、车辆等一切资产归黄玉兰所有，除出租给中恒维修公司的厂房及土地外，其亦开垦了位于争议土地东边的荒地，该处土地及房屋归迎风坡村委会所有；为此，黄玉兰提交了如下证据：1.1990年5月30日联合办厂协议书的补充协议条款，该合同条款系房山区城关镇迎风坡村农工商经济联合社（甲方）与燕化基金会机械厂（乙方）签订，内容为：根据机械厂发展的需要，现有房屋、工作厂房不够用，铆焊工人在室外工作，冬冷夏热，工人工作条件太苦，为此需要在现有的厂子后边再建一座铆焊厂房，食堂和职工宿舍；土地租每年15000元，分两次付清，第一次在6月底以前，第二次在12月底以前，违者罚款20%；无论前院、后院所有房屋、厂房均由乙方开荒投资建成，到2000年5月30日前前院所有办公室、车库、厂房、女宿舍全部交给甲方，后院厂房、车库、食堂、宿舍，均归乙方所有，但每年仍向甲方交土地使用费15000元，从此甲、乙双方各占一个院作为长期合作的条件；此补充协议与原协议书同等有效。2.协议书，系迎风坡村委会与燕化基金会机械厂于2000年5月1日签订，内容为：机械厂和迎风坡村委会联合社于1991年6月31日至2000年6月31日签的地租合同，将于6月31日到期。机械厂在高家坡路7号院所盖的房屋按照合同全归迎风坡村委会所有（办公室16间、厂房1间、车库4间、男女厕所各1个），但院内变压器和一小间变电房仍归机械厂所有。机械厂在院内现有的设备大小共计21台，从合同到期日起全部卖给迎风坡村委会，使迎风坡村委会有一个完整的机械厂。现有设备价值30万元，此款项不用现金支付，而是用地租的方式交换。150000元顶原有合同西院地租费15年，西院15年后再付地租费。另外150000元再租迎风坡村委会山坡地5亩（包括高家坡路7号院门前的那块地），租期30年，30年到期后另付地租费。3.北京燕山石化公司老年人基金会（以下简称燕化基金会）出具的证明书4张，落款日期为1997年2月29日的证明书内容为：遵照燕化公司老干部工作领导小组研究决定，徐莉经理于1994年6月16日签发的燕化公司老年人基金会与燕化公司老年人基金会机械厂承租协议书，黄玉兰于1996年12月26日、1997年12月29日，分两次将1997年、1998年、1999年、2000年四年每年30000元，共计120000元提前缴完承租金。根据承租协议书高家坡的地租金，由黄玉兰缴付，其余残值于1997年12月29日起归黄玉兰所有。落款日期为1997年12月9日和1997年12月29日的两份证明书的第一段均与上述证明第一段内容一致，12月9日的证明第二段用语为“其余残值于1997年12月9日起归黄玉兰所有”，12月29日的证明书第二段用语为“机械厂的机器设备、车辆等一切资产于1997年12月29日起归黄玉兰所有”。落款日期为1998年3月8日的证明书内容为：关于燕化公司老年人基金会机械厂房地产问题，经黄玉兰同志和高家坡村委会签署的房地产合同，到2000年7月机械厂前院到期归高家坡村委会所有，机械厂西院根据续签的补充合同由黄玉兰同志继续使用，但每年的地租15000元由黄玉兰个人支付。4.迎风坡村委会出具的收据1张，系2016年8月4日黄玉兰向迎风坡村委会交纳3万元的收据，证明黄玉兰仍在交纳租金，其对西院仍有使用权。中恒维修公司质证称：对于补充协议，（房山法院庭审中）与本案无关，该协议中的场地是高家坡路7号院，与黄玉兰所陈述的租赁18号院无关，后在本院审理中又称需要提交原件，不认可真实性；对于2000年的协议书，不认可真实性；对于燕化基金会出具的4份证明，在房山法院庭审中称与本案无关，在本院庭审中称1997年12月的两份证明第二段内容不同，没有出具人的签名，真实性不认可；对于收据，不认可证明目的，无法体现交纳的租金。中恒维修公司对其辩称其使用的场地是从迎风坡村委会承租，其与黄玉兰无租赁关系的主张，除其陈述外，另提交了如下证据：1.2001年7月29日的《房屋场地租赁合同书》，系燕化基金会机械厂与燕山大宝公司签订，由燕山大宝公司承租了高家坡7号院内大车间1座、面积400平方米，办公室5间，院内空地（一半）；租赁期限为5年，自2001年7月16日起至2006年7月16日止，租金每年3.5万元，缴纳方式为每年两次支付……。证明其与燕化基金会机械厂之间存在租赁关系，与黄玉兰无关。2.2001年10月1日《租赁房屋场地合同书》，系燕化基金会机械厂与燕山大宝公司签订，燕山大宝公司承租了高家坡7号院内大车间1座、面积200平方米，办公室8间，车库4间，院内空地，租赁期限为5年，自2001年10月1日起至2006年10月1日止，租金每年3.5万元，交纳方式为每年分两次支付……。证明其与燕化基金会机械厂之间存在租赁关系，与黄玉兰无关。3.2007年7月1日《房屋场地租赁合同》，系迎风坡村委会与英吉利公司签订，由英吉利公司承租了位于北京市房山区燕山高家坡路甲7号，面积约7000平方米，其中房屋建筑面积约1500平方米（另蓝色笔手写“下院880㎡、上院约700㎡、地下院约3500㎡、上院3500㎡院外到液化气南1000㎡”）；租赁期限为30年，自2007年7月1日至2037年6月30日止；年租金为50000元，每年7月1日交纳……。证明其占用的场地和房屋是迎风坡村委会的，不是黄玉兰的。4.2011年7月15日英吉利公司与黄玉兰签订的《房屋场地租赁合同》，内容与黄玉兰提交的此份证据一致，证明实际为买卖变压器的合同。5.支出凭单11张，其中日期为2011年7月11日和2011年7月25日的两张支出凭单均载明付黄玉兰房租、购变压器款20000元；剩余9张支出凭单的日期分别为2012年1月9日、2012年7月9日、2013年1月9日、2013年7月3日、2014年1月6日、2014年7月7日、2015年1月7日、2015年7月1日、2016年1月5日，每张支出凭单内容均载明即付黄玉兰房租、购变压器款40000元；上述11张支出凭单的领款人处均显示有黄玉兰签字，主管审批处均有张仲宝签字；证明自黄玉兰处购买变压器，双方签订的合同实际是买卖变压器的合同。6.村委会证明（2017年10月30日），证明燕化基金会机械厂与迎风坡村委会的租赁合同已到期，高家坡路7号院没有再租赁给燕化基金会机械厂和黄玉兰。7.工商档案资料，其中北京燕化青松机械厂的企业清算报告载明固定资产244814.66元，清算期间按原联营协议无偿让予迎风坡村委会，计入清算损益，证明争议的房屋和土地已交还村委会，不属于黄玉兰个人。黄玉兰对上述证据质证称：证据1和证据2，真实性认可，关联性和证明目的均不认可；证据3，真实性不认可，合同第一条下方手写部分未签字盖章，关联性和证明目的均不认可；证据4，真实性认可，但不认可证明目的，双方确实存在真实的租赁关系；证据5，真实性不认可，黄玉兰并未在支出凭单上签过字，其收取租金均是在薄薄的收据上签字；证据6，真实性、证明目的、关联性均不认可；证据7，真实性认可，不认可其证明目的，燕化青松机械厂在1997年已将财产处分给了黄玉兰。经询问，黄玉兰表示2001年燕化基金会机械厂与燕山大宝公司签订的两份租赁合同，租赁场地是西院不同的部分。北京市房山区人民法院（以下简称房山法院）在审理本案过程中，从迎风坡村委会调取了2003年6月10日的《房屋场地租赁合同》，该合同是迎风坡村委会与北京世纪齐星润滑油有限公司（以下简称齐星公司）签订，由齐星公司承租了位于北京市房山区燕山高家坡路甲7号，燕山液化气站南，面积约6000平方米，其中房屋建筑面积约2000㎡，租赁期限为10年，自2003年7月1日起至2013年6月30日止，租金每年为5万元，每年7月1日交纳……。经向英吉利公司原法定代表人张仲宝联系，其表示齐星公司是其经营的另一家公司，2003年是其用齐星公司的名义从村里租赁的土地，2007年又用英吉利公司的名义与村委会签订的合同。2017年8月28日，房山法院吕少罕法官向迎风坡村委会党支部书记卢海军、党支部委员高书平调查了解争议场地的情况，上述2位村干部称：双方争议的土地没有具体门牌号，都是自己的叫法，高家坡路甲7号院是双方自己加的“甲”字，整个院子都是7号院，没有高家坡路18号院的正式登记；对于黄玉兰交纳的3万元，是因为双方的合同2016年到期，该款项相当于一年的地租，原来的协议等于续了一年；1990年村委会与黄玉兰签订的补充协议所指的范围是黄玉兰租给中恒维修公司的范围，不是整个院子，村委会收回的是前院（即东院）；对黄玉兰租赁土地的处理意见，村里是等本案结束后再处理；村委会与中恒维修公司之间就一个合同，出租的是收回的前院，不是整个院落，黄玉兰继续使用的西院，不可能再出租给别人。另迎风坡村委会提交了2003年与中恒维修公司前身签订的合同复印件，并称2007年与中恒维修公司签订合同是因为被告变更名称了。经向迎风坡村委会党支部前任书记卢月核实，卢月表示村委会与被告2007年签订的合同情况高书平最了解，“2007年的合同与2003年的合同没有改动”，“重新签订是因为合同到期了”，两份合同场地面积不同，“是把原来院子外的一块土地也算进合同内”，“大家都知道是把整个院子都租给了被告”。经向迎风坡村委会原书记卢维调查，其表示2003年村委会与齐星公司签订的合同是针对前院，不包含黄玉兰使用的后院（西院）；2007年村委会与英吉利公司签订的合同是按照2003年的合同签的，只是变更了期限，第一条下方手写的部分不清楚谁写的，以打印的为准，跟黄玉兰使用的西院无关，村委会没有权利出租黄玉兰的院落；西院当时约定的是15年，15年后再交租金，意思是优先最给黄玉兰，她的到期后，交了两年的租金共3万元，黄玉兰有房子，她要租，我们就得优先租给她，她不租了，我们再处理。另卢维作为黄玉兰一方的证人到庭作证，证明黄玉兰任职的燕化基金会机械厂与迎风坡村委会合作办厂，2000年7号院（即前院）归迎风坡村委会后，2003年村委会与张仲宝的润滑油公司签订协议，出租的是前院，不包括黄玉兰使用的西院。至于前院和西院的位置，卢维称东至高家坡路、西至荒山、北至液化气站、南至食品加工厂（现为天池俱乐部）。庭审中，黄玉兰表示1991年建房时，经过了村委会的同意，但没有房屋规划许可，现在亦无法提交土地使用权证书及房屋所有权证书。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、黄玉兰与中恒维修公司之间是否存在租赁关系；二是黄玉兰是否有权依据合同要求中恒维修公司返还争议的场地及房屋。至于双方之间是否存在租赁关系，首先，黄玉兰称双方的租赁关系始于2001年，最早是以燕化基金会机械厂的名义与中恒维修公司的前身燕山大宝公司签订合同，合同到期后，其与英吉利公司又续签了一次，2011年再次续签合同，为此，其提交了2011年7月的租赁合同、1993年联合办厂协议书的补充协议条款、2000年的协议书、燕化基金会的证明和交纳租金的收据，其完成了基本的举证责任；中恒维修公司虽不认可双方之间的租赁关系，但认可之前与燕化基金会机械厂的租赁关系，并称黄玉兰提交的2011年的合同系买卖变压器的合同，为此，其提交了其与迎风坡村委会2007年的租赁合同、给付黄玉兰钱款的支出凭单、村委会证明等，至此，中恒维修公司的主要反驳理由是2007年其与迎风坡村委会的租赁合同中租赁场地是东、西两个院，包括了黄玉兰所说的西院，但作为正式签订的两份合同，均加盖了英吉利公司的公章并由法定代表人张仲宝签名，现中恒维修公司以2007年与迎风坡村委会的租赁合同来否认在后形成的其与黄玉兰之间的租赁合同，难以令人信服。其次，纵览法院对迎风坡村委会现任党支部书记卢海军、党支部委员高书平、前任党支部书记卢月、原党支部书记卢维等人所作的谈话笔录内容，现任村干部明确表示本案原、被告双方争议的场地分为东、西两院，西院是黄玉兰承租，现在已经到期，但村委会没有收回，2007年与中恒维修公司所签合同中所载的高家坡路甲7号院不存在，只有7号院，该租赁合同所指场地是前院，黄玉兰继续承租的西院村委会无权出租；前任书记卢月表示2007年与英吉利公司签订的合同与2003年的合同内容没有改动，2007年再次签订合同是因为合同到期了，后又表示出租的是整个院子，其表述与2003年的租赁合同载明的租赁期限明显不一致；原书记卢维表示2007年英吉利公司与村委会的合同跟黄玉兰的西院没有关系，且其出庭作证，其对于2007年村委会与中恒维修公司所签合同中的租赁场地范围之陈述与现任村干部对该范围的陈述相符。中恒维修公司关于2007年租赁场地范围的陈述明显与迎风坡村委会现任村干部及原书记卢维的陈述不相符。再次，中恒维修公司提交的支出凭单与其主张亦自相矛盾，其所提交的支出凭单记载了“即付黄玉兰租金”等字样，金额亦与租赁合同约定的租金数额一致，支付周期、支付次数与租赁合同约定的每年分两次支付相吻合，且其表示之前曾与燕化基金会机械厂存在租赁关系，双方的行为及给付款项之事实明显更符合租赁的特点，其所谓双方之间的合同实际为买卖变压器的合同之主张难以自圆其说，若为支付变压器款，双方完全不用大费周章，详细约定租赁场地、租期、租金标准、交纳方式等繁琐的条款。综上，中恒维修公司辩称双方不存在租赁关系之主张，本院不予采信，黄玉兰与中恒维修公司之间确存在租赁关系。至于黄玉兰是否有权要求中恒维修公司返还租赁场地及房屋。首先需对双方之间的租赁合同效力进行认定，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。至本案法庭辩论终结，双方当事人均未提交相应房屋的规划许可或者准建手续，涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证的房屋，故黄玉兰与英吉利公司签署的《房屋场地租赁合同》应为无效。无效的合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。首先，根据合同相对性原理，中恒维修公司应当返还租赁物。黄玉兰与英吉利公司签订租赁合同，将争议的西院场地及房屋出租给英吉利公司（即中恒维修公司），现合同无效，中恒维修公司应当返还租赁场地及房屋；即使合同有效，现合同期限届满，双方未能续签合同，中恒维修公司亦应返还租赁场地及房屋。其次，黄玉兰对争议西院享有占有使用权，其作为出租人，在合同无效后有权要求合同相对方返还租赁物。黄玉兰对争议的西院的使用，源于其与燕化青松机械厂、燕化基金会的关系，燕化基金会在1997年将燕化基金会机械厂的设备等资产转归黄玉兰所有，根据2000年5月1日迎风坡村委会与燕化基金会机械厂的协议书，燕化基金会机械厂将设备作价30万元转让给迎风坡村委会，其中15万元抵作燕化基金会机械厂租赁西院15年的地租，15年后再付租金；2007年，燕化青松机械厂（前身为燕化基金会机械厂）注销，黄玉兰继续使用西院，且2011年黄玉兰与英吉利公司签订租赁合同，将西院场地和房屋出租，迎风坡村委会对此并未提出异议；2016年8月，迎风坡村委会仍收取黄玉兰交纳的费用，根据村委会现任村干部的谈话，该费用应当认定为租金，这足以证明黄玉兰仍在继续履行燕化基金会机械厂和迎风坡村委会之间的合作协议，故黄玉兰享有西院场地的占有使用权，现黄玉兰要求返还租赁物，中恒维修公司作为承租方仍占用西院场地及房屋没有权利基础。至于房屋占用费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。黄玉兰与中恒维修公司的租赁合同无效，但中恒维修公司实际使用了争议的场地及房屋，黄玉兰要求按照租金标准支付自2016年7月15日至实际腾退之日的占有使用费的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中恒利源（北京）维修服务有限公司将其依据2011年7月15日与黄玉兰签订的《房屋场地租赁合同》而承租的房屋和土地腾退并返还给黄玉兰（于本判决生效后三十日内履行）；二、中恒利源（北京）维修服务有限公司给付黄玉兰房屋占用费，自2016年7月15日起至实际腾退之日止，按照年租金80000元的标准计算（于本判决生效后三十日内履行）；三、驳回黄玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，由黄玉兰负担362元（已交纳），由中恒利源（北京）维修服务有限公司负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙 鹏人民陪审员  蒋彩云人民陪审员  王 倩二〇一九年十一月二十九日法官 助理  王皓宇书 记 员  许燕南