广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初7064号原告：陈友群，女，汉族，1963年11月27日出生，住广东省清远市清城区高基里1号，公民身份号码440************025。委托诉讼代理人：杨金样，广东新北江律师事务所律师。被告：清远市嘉源房地产开发有限公司，住所地：清远市新城西七号区*****嘉源新城内。法定代表人：刘某1。原告陈友群与被告清远市嘉源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨金样到庭参加诉讼。被告清远市嘉源房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈友群向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订合同附件四合同补充协议第11条关于“本合同第十五条关于产权登记的约定如因出卖人责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书该规定以实际验收备案后90天办理权属登记”的约定无效。2、判决被告将位于清远市清城区********嘉源新城二期福熙官邸七号楼4层03号屋所需由被告提供的资料报产权机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；3、判决被告向原告支付逾期收楼违约金3243.5元（以房款总价398886元为基数，按央行同期贷款利率标准，从2014年2月1日起计算至案涉房屋交付日2014年3月25日止为3243.5元）；4、判决被告向原告支付逾期办证违约金19649.1元（以总购房价款398886元为基数，按年利率1%的标准，从2014年6月25日起计算至被告将办理位于清远市清城区********嘉源新城二第期福熙官邸七号楼4层03号屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止，暂计算至起诉之日为19649.1元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告建设的位于清远市清城区********嘉源新城二期福熙官邸七号楼4层03号，房屋价款为398886元。合同签订后，原告向被告支付全部房款。按照《商品房买卖合同》第八条约定被告应在2014年1月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但被告在2014年3月25日才将案涉房屋交付原告使用，逾期53天。依据《商品房买卖合同》第九条第1条第2项约定的违约金“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房款的万分之0.1。”该违约金明显偏低，原告已支付全部房款，但无房居住，约定的违约金完全不能弥补其损失。根据相关法律规定，违约金应当以中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率计算至2014年3月25日，逾期交楼违约金为3243.5元。《商品房买卖合》同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的0.02%向原告支付违约金。按照合同约定，被告最迟应于2014年6月24日前办理产权登记备案手续，但被告至今未为原告办理房屋产权登记。被告逾期办理产权登记的行为致使原告买房的根本目的无法实现，被告已构成违约，因此被告应向原告支付逾期办证违约金。同时《商品房买卖》合同第十五条第2项约定的违约金为按已付价款的0.02%，违约金仅有固定不变的79.6元。违约金明显太低，与合同双方的权利义务失衡，显失公平。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求法院根据合同的履行情况以及当地的实际情况以已付购房款398886元为基数，按年利率1%的标准计算违约金，从2014年6月25日起计算至被告将办理位于清远市清城区********嘉源新城二期福熙官邸七号楼4层03号屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止，暂计算至起诉之日为19649.1元。被告在广东省建设厅和广东省工商行政管理局发布的规范商品房买卖合同文本外，强加于原告并反复使用的合同补充协议第11条约定，属于典型的格式霸王条款，该条款免除了被告责任和义务，排除原告的主要权利。根据《合同法》第四十条的规定，合同补充协议第11条无效。综上，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，恳请判如所请。被告清远市嘉源房地产开发有限公司书面答辩称，一、被告认为系原告的原因没有前来被告处办理收楼手续，故被告不存在逾期交楼。二、原告向被告主张以总购房款基数且按央行同期贷款利率的标准支付逾期收楼违约金，不符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第114条规定，原告有义务举证证明“造成的损失”，否则不能适用该法第二款规定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“除当事人有特别约定外，出卖人应承担责任”，《合同补充协议》约11条约定属于“有特殊约定外”情形，被告无需承担违约责任。事实上，从《商品买卖台同》第七条买受人逾期付款的违约责任，以及第九条出卖人逾期交房的违约责任中，可以得出双方在违约责任承担上的约定是公平的。三、涉案“福熙官邸”项目楼盘的竣工验收备案文件已于2019年8月16日递交清远市住房和城乡建设局备案。目前，结合清远市办理产权证的人员过多的情形，清远市区的所有楼盘房屋购买人都在取号排队办理产权登记，并非被告不愿意替原告办理，而是客观原因所致。同时，原告请求被告协助办理涉案房屋产权证也不符合双方《合同补充协议》第11条“以实际验收备案后90天办理权属登记”的约定。至今，涉案楼盘验收备案并没有超90天的期限。四、涉案《合同补充协议》中第11条属于有效的条款，被告不存在逾期办证的违约行为，故被告无须支付原告逾期办证违约金。综上，被告认为系原告的原因没有前来被告处办理收楼手续，故被告不存在逾期交楼。涉案《合同补充协议》中第11条属于有效的条款，被告不存在逾期办证的违约行为，故被告无须支付原告逾期办证边约金。因此，恳请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，原、被告于2013年1月20日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于清远市清城区********嘉源新城二期福熙官邸七号楼4层03号房屋出售给原告，建筑面积为89.9平方米，房屋总价款为398886元，原告已将购房款全部支付给被告。合同第八条约定被告应在2014年1月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，第十一条约定了房屋交接的方式。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，原告已于2014年3月25日收楼。涉案房屋于2019年8月16日经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求，并变更第四项诉讼请求：逾期办证违约金从原告实际收楼的90日后计算到被告办理竣工验收日（2019年8月16）止共20512.5元。被告未在本院传唤的开庭时间出庭应诉，不影响本案依法判决。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。针对原告的各项诉讼请求，本院作如下评定：一、关于合同补充协议第11条是否有效的问题。补充协议第11条的约定实质上对《商品房买卖合同》协助办理房屋产权的期限进行了变更，且由被告拟定并反复使用。鉴于该条款存在恶意规避及无限期拖延办理房地产权证的义务，排除了原告要求办证的权利，故本院认定合同补充协议第11条属无效条款。二、关于逾期交楼违约金问题。原告已向被告付清购房款，按约定被告应于2014年1月31日前将涉案商品房交付给原告使用，而被告于2014年3月25日才将房屋交付给原告，超出了合同约定的交付期限，已构成违约，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，《商品房买卖合同》第九条约定违约金为按日计付已付房款的万分之0.15，该约定的违约金数额显然不足以弥补原告的损失，故本院酌情调整为以原告已付房款398886元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准进行计算，从2014年2月1日起计至2014年3月25日止逾期交楼违约金为3243.5元（398886元×5.6%÷365天×53天）。三、关于逾期办证违约金问题。由于涉案房屋已于2014年3月25日交付，按照合同约定，被告为原告办理产权登记期限为2014年6月25日前，而涉案房屋的竣工验收备案时间为2019年8月16日，被告已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。由于被告的违约行为长达五年多，若违约金不超过总房价的0.02%，明显显失公平，事实上亦不足以补偿原告的实际损失，故本院予以调整。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款398886元为基数按照年利率1%的标准计算，从2014年6月25日起计至2019年8月16日止逾期办证违约金为20512.5元（398886元×年利率1%÷365天×1090天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈友群与被告清远市嘉源房地产开发有限公司于2013年1月20日签订的《商品房买卖合同》附件四之合同补充协议第十一条的内容无效；二、被告清远市嘉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈友群支付逾期交楼违约金3243.5元；三、被告清远市嘉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈友群支付逾期办证违约金20512.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计186元，由被告清远市嘉源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 胡容容十一月十二日书记员 胡   梓   恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。