贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10336号原告：章璐，男，1986年8月3日生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：王乾隆（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15205201810035198。委托诉讼代理人：杨颖（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520500745702090P，住所地贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。法定代表人：靳丽梅，系该公司总经理。委托代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201610146568。原告章璐与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王乾隆、杨颖、被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章璐向本院提出诉讼请求：1.判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第A幢1单元14层4号房屋权属证书并交付给原告；2.请求人民法院依法判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向原告支付逾期办理房屋权属证书，并交付买受人的违约金，违约金以购房款431,251.00元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2013年7月11日计算至实际交付房屋权属证书之日止，违约金暂计24,387.24元；3.判决本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉请为从2014年3月5日计算至实际交付房屋权属证书（现为不动产权证书）之日止。事实及理由：原告章璐与被告于2011年1月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市房屋，合同约定房屋总价款为431251.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同第八条约定被告应当在2012年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，并在合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列顺序处理：其中第三款约定了由双方协商。”合同签订后原告按合同约定将首期房款131251.00元支付给被告，并如约与中国农业银行股份有限公司贵州省分行签订了《个人购房担保借款合同》，后中国农业银行股份有限公司贵州分行将原告的贷款人民币300000.00元支付到被告账户，原告履行完毕买受人应尽的付款义务。根据合同约定被告应当于2012年12月31日交付商品房后190日内（2013年07月10日前）将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此原告多次要求被告要求办理房产证，并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢！被告长弘房开公司辩称：原告诉请超过诉讼时效，原告主张违约金过高。根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定事实如下：2011年1月28日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市；商品房价款为431251.00元；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：1.双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2.双方约定在办理完商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3.双方协商。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2013年8月22日，被告将涉案商品房交付给原告。2013年8月22日，被告向原告代收了办理房屋权属证书所需的费用。被告未能在其交房后190日内为原告办理房屋权属转移登记，原告诉至本院请求处理。另查明，涉案商品房未取得综合验收合格备案登记，未取得该商品房所有权初始登记，不具备为原告办理转移登记的条件。本院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点有：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司是否应当为原告办理涉案房屋权属证书并交付给原告？二、被告是否应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？三、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司是否为原告办理涉案房屋权属证书并交付给原告的问题。被告向原告代收了办理房屋权属证书所需的费用，视为被告接受原告的委托，被告应当向不动产登记部门提交办理涉案商品房权属转移登记的相关文书，为原告办理涉案商品房转移登记。由于涉案商品房未取得综合验收合格备案登记，被告为原告办理涉案商品房转移登记的条件尚未成就，故对原告主张的“判决被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司为原告办理七星关区房屋权属证书并交付给原告”的诉讼请求本院暂不处理，待该条件成就后，原告可另行主张。关于被告是否应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2013年8月22日交房后的190日，即2014年3月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。在本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中未约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额431,251.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。同时，因被告向原告代收了办理房屋权属证书所需的费用，视为原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了为原告办证的义务，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于原告向被告主张违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于应按合同约定于2013年8月22日交房后的190日（即2014年3月1日）之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，即从2014年3月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年8月20日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，原告诉请的2016年8月20日以前的违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持；对从2016年8月21日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，未超过诉讼时效期间，应予以支持。对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，本院予以适当采纳。因此，被告应以原告已付购房款431,251.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年8月21日起计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章璐逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金（违约金以431,251.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年8月21日起计算至被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告章璐之日）；二、驳回原告章璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年十一月十二日书记员  肖 毅