江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初7628号原告：许秀芹，女，1964年8月16日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：唐正明，男，1963年3月28日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：马林，江苏蒋海荣律师事务所。被告：徐东风，男，1966年6月25日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：霍如华，东海县牛山法律服务所。第三人：尤元浩，男，1978年2月4日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：霍如华，东海县牛山法律服务所。第三人：杨芹，男，1972年7月10日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：蒋永权，东海县白塔法律服务所。原告许秀芹与被告徐东风、第三人尤元浩、杨芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告许秀芹的委托诉讼代理人唐正明和马林、被告徐某及其委托诉讼代理人霍如华、第三人尤元浩及其委托诉讼代理人霍如华、第三人杨芹及其委托诉讼代理人蒋永权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许秀芹向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告、第三人的房屋租赁合同，被告及第三人退还原告出租的房屋；2.被告及第三人连带支付拖欠租金242000元（2008年8月1日至2019年8月1日，按年租金2.2万元计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年8月1日，原被告经协商将原东海县酒厂大门西宿舍楼底层的门面房出租给被告经营使用，租期3年，后被告层层转租，从2008年至今该房一直由第三人杨芹承租，租金一直未支付原告，互相推诿，为了保护原告合法权益，根据相关法律规定，请求法院判令支持原告的诉讼请求。被告徐某辩称，原、被告之间的租赁合同，已经履行完毕，本案原告起诉被告已经超过法定的诉讼时效，原告起诉被告无事实法律依据，请法庭依法驳回原告诉讼请求。第三人尤元浩辩称，尤元浩与原告之间无租赁合同关系，尤元浩受徐东风委托，将房屋租赁给案外人刘某，租赁期限从2008年的4月到2011年的4月，该租赁合同已经履行完毕，因此原告起诉尤元浩无事实根据，请法庭依法驳回其诉求。第三人杨芹辩称，杨芹与原告之间没有合同关系，原告将杨芹列为本案当事人无事实和法律依据，请求法庭驳回原告对第三人杨芹的起诉。经审理查明：1999年9月30日，东海县酒厂（甲方、出租方）和东海县牛山乡信用合作社（乙方、承租方）签订《营业房使用权出租合同书》，约定乙方承租酒厂大门宿舍楼底层东数第二套房产（以下称涉案房屋），租期30年，自1999年10月1日至2029年9月30日，租金14万元，乙方应于1999年10月1日前付清租金14万元，出租期内，乙方有转让继承的权利，但必须办理交接备案手续。2003年8月1日，东海县农村信用合作联社（现更名东海农商银行）与许秀芹签订《营业房使用权转租合同书》，将涉案房屋转租给许秀芹，期限23年，2003年10月1日至2029年9月30日，租金一次性交清4万元，在出租期内，许秀芹有转让、继承的权利。2006年8月，许秀芹将涉案房屋又转租给徐东风，租期2年，年租金8000元，以后租金双方约定随行就市。2年租期届满后，徐东风继续承租该房屋，原告也未提异议收回房屋。2008年4月20日，第三人尤元浩受徐东风委托，与案外人刘某签订《房屋租赁合同》，期限3年，自2008年4月20日起至2011年4月19日，前两年租金为2万元，第三年租金2.2万元，下一年度租金提前2个月支付。刘某未实际居住使用该房屋，当日又与第三人杨芹签订《房屋租赁合同》，将房屋再次转租给杨芹，租期3年，自2008年4月20日起至2011年4月19日，每一年度（当年4月20日至次年4月19日）租金均为2.2万元，下一年度租金提前2个月支付。2011年4月20日上述租赁合同到期后，尤元浩联系不上刘某，其与徐东风以及唐正明（许秀芹丈夫）先后多次要求杨芹返还房屋，杨芹以其与刘某签订合同，与其他人没有合同为由，拒绝返还涉案房屋，涉案房屋一直由第三人杨芹使用至今，也未向任何人交纳租金。庭审中，关于2008年8月1日至2011年4月19日的租金，原告与徐东风达成一致意见，按年租金8000元计算。以上事实，有当事人陈述、东海县酒厂与东海县牛山乡信用合作社签订的《营业房使用权出租合同书》、东海县农村信用合作联社与许秀芹签订的《营业房使用权转租合同书》、原告提交的徐东风出具的承租房屋的证明、尤元浩与刘某签订的《房屋租赁合同》、刘某与杨芹签订的《房屋租赁合同》、公安机关询问笔录等证据予以证实。本院认为：东海县酒厂与东海县牛山乡信用合作社签订的《营业房使用权出租合同书》、东海县农村信用合作联社与许秀芹签订的《营业房使用权转租合同书》，系当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，故上述合同中超过20年期限的部分，应当认定无效。原告许秀芹自2003年10月1日起承租涉案房屋，依法享有对房屋的使用权。原告于2006年将房屋出租给徐东风，双方口头约定的2年租期届满后，徐东风继续承租该房，租金随行就市，徐东风后委托尤元浩将房屋转租给刘某，刘某在未实际租赁使用的情况下，当天转租给第三人杨芹。根据法律规定，房屋租赁合同履行期限届满或者解除，房屋被转租的，负有腾房义务的次承租人应当承担逾期腾房占有使用费并返还房屋，承租人承担连带责任。本案中，原告与徐东风之间的租赁合同在2008年到期后，双方转为不定期租赁合同，当事人按照法律规定享有任意解除权。现原告请求解除与徐东风之间的不定期房屋租赁合同，符合法律规定，第三人杨芹依法负有腾房义务。第三人杨芹与刘某的转租合同期限届满后，在前手租赁合同的出租方提出异议主张权利后，杨芹未返还房屋，应当承担逾期腾房占有使用费用，原告主张参照当时两份《房屋租赁合同》的租赁价格，按照年租金2.2万元计算至2019年8月1日，依法成立。综上，被告徐东风应负担2008年8月1日至2011年4月19日期间的租金，按年租金8000元计算，租金为21600元；杨芹应负担2011年4月20日至2019年8月1日的逾期腾房占有使用费用，按年租金2.2万元计算为182600元，被告徐东风对该部分费用承担连带责任。第三人尤元浩作为徐东风的代理人，相关行为及法律后果由徐东风承担。原告与徐东风之间的房屋租赁合同，没有明确约定租金给付期限，其次根据原告提交的公安机关询问笔录，原告方也曾多次主张权利，故被告徐东风抗辩本案已过诉讼时效，本院不予采纳。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的涉案房屋租赁合同关系；二、第三人杨芹于本判决生效后二十日内向原告许秀芹腾退返还涉案房屋（原东海县酒厂大门宿舍楼底层东数第二套房产）；三、被告徐东风于本判决生效后十日内支付原告许秀芹房屋租金21680元；四、第三人杨芹于本判决生效后十日内向原告许秀芹支付逾期腾房占有使用费182600元，被告徐东风承担连带责任；五、驳回原告许秀芹其他的诉讼请求。案件受理费2465元（简易程序），由被告徐东风、第三人杨芹连带负担（原告已预付，被告、第三人在支付上述款项时一并付给原告）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4930元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  吴 鹏二〇一九年十一月八日法官助理  马 跃书 记 员  刁晨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。