四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初3184号 原告：四川置信实业有限公司，住所地成都市青羊工业集中发展区科技创新园（一期）A区8栋孵化楼。 法定代表人：何鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：陈光平，男，1986年1月6日出生，汉族，住福建省漳平市。 被告：吕燕，女，1992年1月22日出生，汉族，住福建省漳平市。 原告四川置信实业有限公司（以下简称置信公司）与被告陈光平、吕燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告置信公司的委托诉讼代理人雷蕾到庭参加诉讼，被告陈光平、吕燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 置信公司向本院提出诉讼请求：1.确认置信公司与陈光平、吕燕签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除；2.判令陈光平、吕燕在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起7日内，配合置信公司办理位于成都市温江区（鹭湖宫7区Ａ组团·国色天乡住宅四期2号地块）2栋1单元28楼2804号房屋撤销备案登记手续（备案号：186144）、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续；3.判令陈光平、吕燕向置信公司支付因陈光平、吕燕逾期偿还银行按揭贷款，导致置信公司代陈光平、吕燕偿还银行按揭贷款本金、利息及罚息112182.97元（以银行最终确认的金额为准），以及陈光平、吕燕按《商品房买卖合同》及补充协议约定向置信公司支付违约金214406元、律师代理费损失60000元，前述陈光平、吕燕应支付置信公司的费用直接从陈光平、吕燕已向置信公司支付的购房款中扣减，不足部分由陈光平、吕燕另行支付；4.判令本案诉讼费、公告费、保全费由陈光平、吕燕承担。事实与理由：2013年8月8日，置信公司与陈光平、吕燕签订了《商品房买卖合同》及补充协议约定，由陈光平、吕燕购买置信公司开发建设的位于成都市温江区（鹭湖宫7区Ａ组团·国色天乡住宅四期2号地块）2栋1单元28楼2804号房屋（网签号：186144，以下简称案涉房屋）。双方约定房屋总价为1072030元（大写：人民币壹佰零柒万贰仟零叁拾元整），首付款322030元（大写：人民币叁拾贰万贰仟零叁拾元整），余款75万元（大写：人民币柒拾伍万元整）陈光平、吕燕向中国工商银行股份有限公司成都东大支行（以下简称工行成都东大支行）申请按揭贷款，置信公司承担担保责任。因陈光平、吕燕逾期归还按揭款，导致银行要求置信公司承担清偿责任，银行于2018年3月22日向置信公司发出了结清贷款、解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，置信公司与陈光平、吕燕之间在《商品房买卖合同》及其补充协议中约定的合同解除条款内容并不违反法律法规的强制性规定，不损害第三人合法权益，属于合法有效约定。根据该约定，置信公司有权单方解除该合同及补充协议，并要求陈光平、吕燕赔偿损失及支付违约金。另外，置信公司与陈光平、吕燕签订《商品房买卖合同》及其补充协议的目的在于出售房屋并取得购房款，现因陈光平、吕燕的违约行为导致置信公司向贷款银行承担担保责任，致使置信公司不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同。因此，置信公司于2018年12月14日向陈光平、吕燕发出律师函，通知陈光平、吕燕解除合同并承担违约责任，陈光平、吕燕收到律师函后置之不理。置信公司为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 陈光平、吕燕未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据。 置信公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.置信公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书，陈光平、吕燕身份信息，证明双方主体资格适格； 2.《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，证明置信公司与陈光平、吕燕之间存在房屋买卖合同关系，《商品房买卖合同补充协议》第四条补充约定第二种按揭付款的第三点约定了解除合同条件及违约责任的承担方式； 3.房屋信息摘要、物业公司情况说明，证明案涉房屋产权登记在置信公司名下，并由置信公司实际占有，陈光平、吕燕未收房，案涉房屋一直由置信公司管理； 4.提前结清贷款通知书（2018年3月）、个人逾期归还凭证（2017年10月-2019年10月），证明陈光平、吕燕违反合同约定，导致置信公司承担保证责任，向银行承担担保责任合计168154.03元，按照买卖合同及补充协议的约定，陈光平、吕燕的违约行为已使双方约定的解除条件满足，置信公司有权解除《商品房买卖合同》，并要求陈光平、吕燕承担违约责任； 5.《律师函》、邮寄通知快递及签收记录（2018.12.14），证明置信公司根据合同约定已经向陈光平、吕燕发出解除《商品房买卖合同》的《律师函》，按照补充协议16条约定，通知发出后三日即视为送达，双方的签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已经解除，陈光平、吕燕在收到解除通知后未在10日内协助置信公司办理撤销备案手续应按照约定向置信公司支付违约金； 6.《委托代理合同》及发票、付款凭证，证明因陈光平、吕燕的违约行为导致置信公司支付的律师服务费，按照《商品房买卖合同补充协议》第四条补充约定第二种按揭付款的第三点约定，应当由陈光平、吕燕承担。 陈光平、吕燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对置信公司所举证据放弃质证。对置信公司所举证据，本院予以采信。 根据置信公司的陈述及提交的证据，本院确认以下事实： 1.2013年8月8日，置信公司作为出卖人与买受人陈光平、吕燕签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》载明：“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于温江区地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】为：温国用（2012）第××号，土地使用权面积为72313.33平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为：国色天乡住宅四期2号地块，建设工程规划许可证号为：建字第510115201130044，建筑工程施工许可证号为：一标段：510123201108300101；二标段：51012301108300201，建筑工程施工合同约定的开工日期为：2011年9月，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2013年11月......第三条买受人所购商品房的基本情况......该商品房为第一条规定的项目中的2幢1单元28层2804房号。用途为住宅；住宅类型为普通；测绘建筑面积共219.1平方米，其中，套内建筑面积175.57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积43.53平方米；屋高为3米......1.按照套内面积计算，该商品房单价每平方米人民币6106元......所购商品房总价款合计壹佰零柒万贰仟零叁拾元整（大写）......第五条付款方式及期限......3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向工行成都东大支行银行或住房公积金管理机构借款支付......第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年4月26日前向买受人交付该商品房......”。《补充协议》载明：“......第四条对《买卖合同》第五条及第九条的补充约定：买受人所购房屋的总价款为：人民币1072030元（大写：壹佰零柒万贰仟零叁拾元整），买受人选择按下列第二种方式支付房屋价款：......第二种：按揭付款买受人于本合同签订之日起当日内（即2013年8月8日前），向出卖人支付按揭购房款共计人民币：叁拾贰万贰仟零佰叁拾零元整（含买受人已付定金人民币：贰万元）。余款共计人民币：柒拾伍万零仟零佰零拾零元，由买受人向工行成都东大支行银行（以下简称为“贷款银行”）或住房公积金管理机构申请7成20年按揭贷款，买受人应委托贷款银行将所申请的按揭贷款一次性全部转入出卖人指定的账户。如买受人未按时足额支付首付款超过5天，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付相当于所购房屋总价款金额10%的违约金......3.出卖人承担保证责任期间内，若因买受人未按期还款等原因导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿并有权要求买受人支付相当于所购房屋总价款金额20%的违约金。若因买受人原因导致贷款银行解除按揭贷款协议（抵押贷款协议）并要求出卖人承担保证责任的，出卖人除有权向买受人追偿并要求买受人支付相当于所购房屋总价款金额20%的违约金外，还有权解除合同并收回房屋。由此给出卖人造成的损失及产生的额外费用（包括但不限于诉讼费、公证费、查询费、律师代理费用等），均由买受人承担......第十六条买卖合同所指的书面通知是指报纸公告、邮寄交房通知信函、电话等任意一种通知方式。出卖人只履行一次‘书面通知’义务，因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已经履行完毕该义务。双方的联络方式以《买卖合同》及本补充协议所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。采取传真、电话方式通知，发出时间视为送达时间；采取信件通知方式的，地址位于本省的于寄出后三天，位于外省的，于寄出后五天，境外的于寄出后七天，视为送达......第十七条合同解除......合同解除后，买受人应配合出卖人办理解除合同后的相关手续（如注销备案等）。如买受人在接到出卖人解除合同通知（通知以电话、信件、传真、报纸公告及函件等任一形式作出即可）后10天内未配合出卖人办理完解除合同的相关手续的（非买受人原因导致未办理完合同解除手续的除外），买受人应每天按购房总款的千分之五向出卖人另行支付违约金（违约金可累加）；逾期达到15日以上时，买受人应向出卖人支付房屋总价款百分之十的违约金......”，两份合同甲方落款处均有置信公司签章、委托代理人谢彩琳印章确认，买受人落款处均有吕燕、陈光平签字捺印确认。 陈光平、吕燕购买案涉房屋后，于2013年9月27日办理了合同签约备案登记手续（备案号：186144），《商品房买卖合同摘要》载明案涉房屋买受人系吕燕、陈光平。 2.2013年10月1日，吕燕、陈光平（即借款人、抵押人）与工行成都东大支行（即贷款人）、置信公司（即保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，载明：“......第一条贷款种类与金额，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币750000元（大写：柒拾伍万元整）......2.1本合同项下贷款用于购买/自建坐落于国色天乡住宅四期2号地块2-1-2804，建筑面积219.1平方米的房屋......2.2本笔贷款的担保方式为抵押、保证......第三条贷款期限，本合同项下贷款期限为240月......第十条保证担保，保证人承担保证责任的范围按照下列第10.2种方式确定......10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书......”，该合同落款处有工行成都东大支行签章、授权代理人**签字，吕燕、陈光平签字按捺及置信公司签章、授权代理人杨豪印章予以确认。 另查明，1.因陈光平、吕燕逾期未归还按揭贷款，2018年3月22日，工行成都东大支行向置信公司发出《个人贷款提前收回通知书》，载明：“吕燕（以下简称借款人）与我行签订了《个人购房借款/担保合同》（......以下简称合同），按合同约定，贵公司/您为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2018年3月22日，现已累计逾期期数15期，在我行贷款余额为652932.8元，积欠利息2820.16元。依据合同约定我行有权提前收回贷款，解除本合同。现我行向您发出个人贷款提前收回通知书，请您在收到本通知书后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他担保责任，请于3日内归还我行全部贷款本息（利息计算至全部贷款清偿之日止，具体还款金额以我行会计部门计算为准。）结清贷款后，本合同解除。”该通知书落款处有工行成都东大支行签章确认。 2.截止2019年11月20日，置信公司代吕燕、陈光平向工行成都东大支行偿还贷款本息共计778116.87元，2019年11月21日，工行成都东大支行向置信公司出具《情况说明》，载明：“吕燕、陈光平（以下简称“借款人”）与我行签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称合同），按照合同约定，截止2019年11月20日贵公司已经向我行履行担保责任总金额为人民币778116.87元（大写：人民币柒拾柒万捌仟壹佰壹拾陆元捌角柒分）。现贷款本息已结清，《个人购房借款/担保合同》已经解除。”，该说明落款处有工行成都东大支行签章确认。 3.2018年7月20日，置信公司因与吕燕、陈光平房屋买卖合同纠纷一案，委托北京炜衡（成都）律师事务所律师律师担任代理人，并签订《委托代理合同》，载明：“......第六条......1.本案件律师代理费6万元（大写：陆万元整），于本合同签订后3日内支付固定费用2万元，剩余4万元根据案件结果支付：如通过诉讼及谈判等方式收回房屋（或通过谈判达成和解等方式挽回公司损失），则在撤销房屋备案登记（或挽回公司损失，如第三方清偿银行贷款等）后三日内支付剩余4万元，否则该4万元不再支付......”，该合同落款处有置信公司及北京炜衡（成都）律师事务所签章确认。之后，置信公司向北京炜衡（成都）律师事务所支付了律师代理费2万元； 2018年12月14日，北京炜衡（成都）律师事务所向吕燕、陈光平寄出《律师函》，邮寄地址为“福建省漳平市”，载明：“......自本函发出之日起第三日或您收到本函之日（以较早的日期为准），您与我委托人签订的《商品房买卖合同》及补充协议即解除。同时，您应当按照《补充协议》第四条的约定向我委托人支付违约金。”。 庭审中，1.置信公司主张其与吕燕、陈光平签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2018年12月19日已解除； 2.置信公司自认吕燕、陈光平已支付购房首付款322030元；并收到工行成都东大支行支付的贷款75万元。 3.置信公司庭审中表示吕燕、陈光平因涉及其他诉讼，案涉房屋已被其他法院查封。 本院认为，置信公司与吕燕、陈光平于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 关于《商品房买卖合同》及《补充协议》是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，及置信公司与吕燕签订的《补充协议》的约定，吕燕、陈光平未按约定支付房屋的按揭款，在工行成都东大支行的要求下，置信公司按约承担了担保责任。现置信公司按照《补充协议》约定的地址邮寄地址为“福建省漳平市”于2018年12月14日向吕燕、陈光平邮寄了《律师函》，且按约定“省外的基础后五天”视为送达，因此，置信公司主张其与吕燕、陈光平签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2018年12月19日解除，符合法律规定及双方约定，本院予以确认。 关于合同解除的后果及违约责任的承担问题。对于合同解除的后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉商品房买卖合同及补充协议已解除，故置信公司主张吕燕、陈光平协助置信公司办理撤销案涉商品房买卖合同及补充协议的备案登记手续、预告登记手续、抵押预告登记手续，符合法律规定，本院予以支持。对于置信公司代偿的款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，现置信公司代吕燕、陈光平向工行成都东大支行偿还贷款778116.87元，吕燕、陈光平应当向置信公司返还该笔款项，故置信公司主张陈光平、吕燕支付代偿款778116.87元，符合法律规定，本院予以支持。对于陈光平、吕燕应承担的违约责任，根据《补充协议》的约定，吕燕、陈光平逾期未支付房屋按揭贷款致使置信公司承担担保责任，现置信公司主张陈光平、吕燕承担违约责任，即支付违约金214406元（1072030元×20%）、本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，置信公司已经就其相关损失予以了主张，且结合本案实际情况，置信公司主张的该违约责任过高，本院酌情调减为5万元。关于律师费，《补充协议》中明确就相关律师费损失承担进行了约定，结合置信公司与北京炜衡（成都）律师事务所之间签订的《委托代理合同》的约定，6万元律师费为置信公司的必要损失，故对于置信公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于置信公司所主张的款项从购房款中直接抵销的问题。置信公司已收到陈光平、吕燕支付的购房款总额为1072030元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，置信公司确实应当返还给陈光平、吕燕。而根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的、任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”之规定，执行公司可以主张抵销。但是，参照针对被执行人有多个债权人的情形，执行程序还规定了参与分配制度，需根据债权人的债权性质及被执行人的财产状况等具体情况确定参与分配的比例和数额。在陈光平、吕燕在另案作为被告及被执行人涉及其他案件、有多个债权人向其主张权利，且据置信公司所述案涉房屋已被其他法院查封的情况下，置信公司取得的债权系普通债权，并不享有优先受偿权，如果该债权与置信公司对陈光平、吕燕的债务直接抵销，则意味着优先于其他债权人进行了受偿，将可能损害陈光平、吕燕的其他债权人的合法权益。因此，置信公司所取得对陈光平、吕燕的债权，应当在陈光平、吕燕作为被执行人的执行案件中以参与分配的方式实现，而不能在本案中简单地以抵销的方式变相获得优先受偿权。故对于置信公司主张陈光平、吕燕应向其支付的费用直接从陈光平、吕燕已向置信公司支付的购房款中扣减，侵犯其他债权人的合法权益，本院不予支持。 综上，对于置信公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、四川置信实业有限公司与陈光平、吕燕于2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》已于2018年12月19日解除； 二、陈光平、吕燕于本判决生效之日起十日内协助四川置信实业有限公司办理位于成都市温江区（鹭湖宫7区Ａ组团·国色天乡住宅四期2号地块）2栋1单元28楼2804号房屋（网签号：186144）撤销备案手续、预告登记手续及抵押预告登记手续； 三、陈光平、吕燕于本判决生效之日起十日内向四川置信实业有限公司支付四川置信实业有限公司代偿款778116.87元、违约金5万元及律师费6万元； 四、驳回四川置信实业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14273元，公告费300元，由四川置信实业有限公司承担2229元，由陈光平、吕燕承担12344元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 罗 维 人民陪审员 王 川 人民陪审员 陈祥凤 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员 赵蔚宁