福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初6862号 原告（反诉被告）：苏亮新，男，1980年4月10日出生，汉族，福建东宝实业有限公司总经理，住龙岩市新罗区。 被告（反诉原告）福建省龙岩市农业学校，住所地龙岩市新罗区南城横山路6号，组织机构代码：49070758-5。 负责人:高日星,党委书记(临时主持工作)。 委托诉讼代理人:莫延辉，福建博益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:洪丽宏，福建博益律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）苏亮新与被告（反诉原告）福建省龙岩市农业学校（下称龙岩农校）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏亮新，被告龙岩农校的委托代理人莫延辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏亮新向本院提出诉讼请求：1、请求判令龙岩校与苏亮新于2010年9月3日签订的《土地租赁合同》无效；2、请求判令龙岩农校归还苏亮新在该合同地块上的所有投资款80万元及原国土资源大队罚款104034.80元，2010年8月20日-2011年8月20日所交的租金63180元，及以80万元、国土资源大队罚款104034.80元、租金63180元为本金的利息（利息计算方式：其中80万元、租金63180元自2010年8月20日起算，国土资源大队罚款104034.80元自2011年7月13日起算，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清之日止）；3、本案的诉讼费用由龙岩农校承担。 事实与理由：2010年9月3日苏亮新、龙岩农校签订《土地租赁合同》后，苏亮新分两次向龙岩农校转了63180元的租金，后开始建设厂房。2011年4月龙岩农校因违法用地被市国土资源监察支队罚款，龙岩农校与苏亮新协商由苏亮新出资缴纳该笔款项104034.80元，给苏亮新在原有合同上延期四年时间，在苏亮新缴纳该笔国土资源监察支队罚款后，龙岩农校否认延长四年的租期，承认两年。因为该问题导致双方补充协议一直无法签订，龙岩农校对《土地管理法》中明确规定国有划拨土地不得出租转让一事对苏亮新进行隐瞒至今，直至2018年7月苏亮新从东日农业公司得知龙岩农校将该地块又租给东日农业公司，并得知国有划拨土地不得出租收益。 龙岩农校辩称：一、有关《土地租赁合同》效力，请人民法院依法判决。 二、苏亮新要求龙岩农校归还投资款80万元及利息，没有事实和法律依据。 1、苏亮新没有提供证据证明，其租赁地块上投资了80万元。2、苏亮新已经在《土地租赁合同》期限内使用了租赁地块，《土地租赁合同》约定的租赁期限也已于2018年8月20日到期。因此，苏亮新主张合同到期后支付投资款及利息，没有事实和法律依据。 三、苏亮新要求龙岩农校归还国土资源局的罚款104034.8元及利息，没有事实和法律依据：1、龙岩农校并未承诺苏亮新，可以在未经有权机关批准的情况下，进行非农业建设。因此，苏亮新的违法行为后果，不应由龙岩农校承担。2、苏亮新也没有证据证明龙岩农校曾确认苏亮新可以延长四年租赁期限。现苏亮新提出该项返还诉请，已经超过诉讼时效。 四、苏亮新要求龙岩农校归还已交租金63180元及利息，没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，苏亮新使用租赁物直至租赁合同到期，其主张返还已缴纳的第一年租金，没有事实和法律依据。 综上，龙岩农校认为，苏亮新的诉讼请求没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效，应依法予以驳回。 反诉原告龙岩农校向本院提出反诉请求：1、判令苏亮新立即向龙岩农校归还租赁的位于新罗区南城后盂、面积为2467.4平方米的地块，并支付从2010年8月20日起至实际归还之日止按每年每平方米36元计算的尚欠占有使用费，以及支付截止2016年4月15日的尚欠电费11410元；2、反诉费用由苏亮新承担。 事实和理由：2010年9月13日，龙岩农校、苏亮新签订了《土地租赁合同》一份，约定苏亮新向龙岩农校租赁1755平方米土地，租赁期限为八年，从2010年8月20日起至2018年8月20日止；租金每月5265元（即每月每平方米36元），合计一年土地租赁费为63180元。苏亮新用电由龙岩农校提供方便，电费标准按电力管理部门的标准计收。 苏亮新从合同签订之日起，实际使用两个地块，面积分别为1334.34平方米和1133.06平方米，合计2467.4平方米。苏亮新使用租赁地块至今，只支付了86966元租金，尚欠龙岩农校623645元租金（暂计算至2018年8月20日，合计租金为人民币710611元，扣除2011年已交两笔55400元、31566元合计86966元，仍欠623645元）。苏亮新至2016年4月15日总用电量175290度，以0.55元/度计算为96410元，扣减2016年6月抵扣的85000元，仍欠11410元。经多次催收，苏亮新均未支付。现《土地租赁合同》早已到期，但苏亮新至今尚未向龙岩农校交还租赁地块。 反诉被告苏亮新辩称：龙岩农校所述的电费的问题，电费是由苏亮新交给龙岩农校，再由龙岩农校代缴，农校要求苏亮新交电费时，苏亮新就将成森集团的欠款85000元直接转给农校，那时农校已经把苏亮新的电停了，造成了苏亮新停工损失。龙岩农校在反诉状提到的55400元，这是罚款不是租金，苏亮新总共交了租金63180元，第一年的租金分两笔转，包含反诉状中提到31566元，苏亮新就在2010年交了第一年的租金，之后没有再交过租金。电费就是从成森集团工程款中代扣了85000元，苏亮新认为这85000元足够交电费，所以也没与农校对账，可农校还是将电停了，龙岩农校的电费请求不合理。苏亮新与农校签订协议的土地面积是1755平方米，所以反诉状中提到“反诉被告从合同签订之日起，实际使用两个地块，面积分别为1334.34平方米和1133.06平方米，合计2467.4平方米”不是事实，这个与签订合同中约定的土地面积多出部分是因为东日农业公司要做路，是苏亮新与东日农业公司互换土地，由东日农业公司去交租金，苏亮新与东日农业公司有协议，两个企业都是向农校租赁土地，总面积不变，农校的利益不会损害，所以没有向农校告知。苏亮新还是按原来签订的土地租赁合同约定来交租金，东日公司交租赁部分的租金。苏亮新对龙岩农校的反诉请求无异议，同意返还租赁地块。 本诉部分，苏亮新提供下列证据： 1、《土地租赁合同》、地形图，证明与龙岩农校发生土地租赁关系，租赁土地的面积、位置。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，但苏亮新实际使用面积为2467.4平方米，而且合同到期后，还在使用土地。 2、协议书、《租赁协议》，证明苏亮新与当地村民签订的土地租赁协议，由李上升代表向村民租赁土地的事实。 龙岩农校对协议书、租赁协议的真实性、合法性、关联性有异议，但与龙岩农校无关。 3、现金缴款单，证明苏亮新向龙岩农校支付租金31566元的事实。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，苏亮新只缴纳了部分租金。 4、《规划许可证》，证明同意苏亮新建设的凭证。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，但龙岩农校并未同意苏亮新在未办理相关手续下进行建设。 5、《申请报告》、《国土资源处罚决定书》、《执法局拆除通知书》、《国土资源局处罚告知书》、《罚没收入缴款书》，证明苏亮新向国土地资源局交纳罚款，罚款是由苏亮新和李上升两人一起支付。 龙岩农校对真实性、合法性、关联性无异议，不能认定苏亮新代缴了罚款，证据体现是龙岩农校缴纳了罚款，而且是苏亮新未批先建了。 反诉部分，龙岩农校提供下列证据： 1、土地租赁合同，证明2010年9月13日，龙岩农校与苏亮新签订《土地租赁合同》一份，约定龙岩农校将1755平方米土地出租给苏亮新进行钢架性搭盖从事机械加工、服务生产经营，租赁期限为2010年8月20日起至2018年8月20日止，租金每年63180元，并约定水、电费收费标准按水、电管理部门的标准计收，水、电费按月按表计算收取（由苏亮新委托龙岩农校代缴）。 苏亮新对此无异议。 2、现金缴款单、电子发票，证明苏亮新在租赁期间只缴纳了86966元租金（现金缴款单31566元，电子发票55400元）。 苏亮新对此无异议。 3、《催款通知》、短信，证明由于苏亮新一直拖欠租金及电费未缴清，龙岩农校副校长多次短信要求苏亮新到龙岩农校财务科核对并交清欠款。2016年6月6日，龙岩农校向苏亮新工作人员黄杰送达了《催款通知》，并于同日用短信告知了苏亮新。 苏亮新认为催款通知书没有收到。 4、电表照片两张、电流比说明、2014-2016电费发票、记账凭证、《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证》各一份，证明苏亮新至2016年4月15日总用电量为175290度（100000－94157=5843；5843×30倍=175290度），以0.55元/度计算为96410元，扣减2016年6月抵扣的85000元，苏亮新仍欠电费11410元。 苏亮新认为电费应以苏亮新的电表为准。 5、租赁场地现状照片，证明《土地租赁合同》早已到期，但苏亮新至今尚未向龙岩农校交还租赁地块。 苏亮新无异议。 6、租赁面积确认单，证明苏亮新从合同签订之日起，实际使用两个地块，面积分别为1334.34平方米和1133.06平方米，合计2467.4平方米。 苏亮新认为龙岩农校租赁给东日公司和苏亮新的面积总面积是不变的，这个是苏亮新与东日公司转换的，与龙岩农校没有关系。 上述证据，均经庭审质证。本院经审查认为，苏亮新提供的证据1、3、4、5、及龙岩农校提供的上述证据，均能证明案件的相关事实，本院予以认定；苏亮新提供的其他证据，本院作为参考证据，结合案件的相关事实予以认定。 经审理查明，2010年9月13日，龙岩农校、苏亮新签订了《土地租赁合同》一份，约定苏亮新向龙岩农校租赁1755平方米土地，租赁期限为八年，从2010年8月20日起至2018年8月20日止；租金每月5265元，一年土地租赁费为63180元（即年租金为36元/平方米）。苏亮新用电由龙岩农校提供方便，电费标准按电力管理部门的标准计收。苏亮新从合同签订之日起，实际使用两个地块，面积分别为1334.34平方米和1133.06平方米，合计2467.4平方米。苏亮新在租赁土地上用钢架搭盖了一层厂房用于汽车修理及学生学习基地。2011年3月7日，龙岩市国土资源局向龙岩农校发出行政处罚告知书，认为龙岩农校自2010年8月起未经有权机构关批准，擅自占用土地进行非农建设，并拟作出如下行政处罚：责令龙岩农校退还非法占有的5201.74平方米土地，没收在土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款156052.2元。2011年6月20日，龙岩市国土资源局作出行政处罚决定书，责令龙岩农校退还非法占有的5201.74平方米土地，没收在土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款104034.8元。2011年7月13日，经龙岩农校与苏亮新协商，苏亮新将罚款转给龙岩农校，龙岩农校缴纳了罚款104034.8元。2012年6月1日，龙岩市城市管理行政执法局向龙岩农校发出责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书，责令龙岩农校于三日内拆除涉案租赁土地上的壹层钢架临时搭盖及砖墙、面积约1050平方米。 另查明，苏亮新使用租赁地块至今，只支付了龙岩农校86966元租金。苏亮新在租赁期间，至2016年4月15日总用电量175290度，以0.55元/度计算为9640元，尚欠电费11410元。 本院为查明案件事实，依法委托龙岩景舜房地产评估咨询有限公司对本案苏亮新租赁场地内的两幢厂房的价值进行鉴定。龙岩景舜房地产评估咨询有限公司于2019年7月29日作出岩景舜估【2019】147号鉴定房地产估价报告，评估价为61.06万元。苏亮新缴纳了评估费2442元。 苏亮新对评估报告无异议。龙岩农校对估价报告的真实性、合法性、关联性无异议。但认为2011年和2012年苏亮新在龙岩农校土地上建设的厂房和钢架临时搭盖等，已经被龙岩市国土资源局没收，被龙岩市城市管理行政执法局责令自行拆除，苏亮新对此早已不再享有权利。本案鉴定的是苏亮新建造厂房的成本价值，与农校无关。如果鉴定人将地段价值纳入了评估价值，应当予以扣除。评估对象第一车间建于2013年，第二车间建于2011年，应按实际使用年限进行折旧，不能简单按90%、88%、85%进行折旧。苏亮新并未对案涉建筑物的兴建提供其委托有资质的机构进行勘察、设计、监理、施工工作，也未提供相关缴纳各项许可规费和交税等，以上费用均不应给予计算。 本案的焦点是：1、苏亮新、龙岩农校于2010年签订的《土地租赁合同》是否合法有效？2、租赁物返还以后，龙岩农校是否应当返还苏亮新投资款、国土资源局的罚款以及2010年至2011年的租金及利息？3、苏亮新是否应当支付龙岩农校2010年8月至实际归还之日止的电费和占用费？ 本院认为，龙岩农校将以行政划拨方式取得的国有土地所有权，以有偿租用方式提供给苏亮新违法搭盖厂房用于商业经营，损害国家、集体、社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，故龙岩农校与苏亮新签订的《土地租赁合同》无效。因合同无效，双方依据上述合同取得的财产应当返还给对方，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。龙岩农校将行政划拨方式取得的国有土地，以有偿租赁方式提供给苏亮新违法搭建经营性厂房，苏亮新在未经国家有权机关审批的情况下违法搭建厂房，双方在签订上述协议中均存在过错，均应承担过错责任。结合双方在签订协议时的协商过程及目的，双方均明知该合同违法而执意签订，各自应承担50%的过错责任。因合同无效，苏亮新应返还龙岩农校租赁的地块并支付占用期间的占用费。苏亮新在占用租赁地块时尚欠龙岩农校的电费亦应予以支付。苏亮新因搭盖厂房造成的损失由双方各承担50%，即龙岩农校应赔偿苏亮新搭建厂房的损失30.53万元。苏亮新认为在龙岩农校同意合同延期四年的条件上，向国土资源局缴纳的罚款104034.8元由其承担，但对此没有提交证据予以证明，故其要求龙岩农校返还罚款104034.8元并支付利息的诉讼请求无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、福建省龙岩市农业学校与苏亮新于2010年9月3日签订的《土地租赁合同》无效； 二、福建省龙岩市农业学校应于本判决生效之日起十五日内赔偿苏亮新搭建厂房的损失30.53万元； 三、苏亮新应于本判决生效之日起十五日内归还福建省龙岩市农业学校位于龙岩市新罗区.4平方米的租赁地块； 四、苏亮新应于本判决生效之日起十五日内支付福建省龙岩市农业学校自2010年8月20日起至返还租赁地块时止的占用费，以每年每平方米36元、面积2467.4平方米计算（苏亮新已支付的占用费86966元在应付占用费里予以扣除）； 五、苏亮新应于本判决生效之日起十五日内归还福建省龙岩市农业学校尚欠的电费11410元； 六、驳回苏亮新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费18458元，由苏亮新负担14658元，由福建省龙岩市农业学校负担3800元；反诉案件受理费5075.3元，由苏亮新负担。鉴定费2442元，由苏亮新负担1221元，由福建省龙岩市农业学校负担1221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 章    华 人民陪审员 邱  宝  华 人民陪审员 郭  永  平 二〇一九年十一月十五日 书 记 员 陈叙颖（代） 书 记 员 林巧红（代） 附相关法条： 1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331