辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初16995号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区市府大路261号。负责人：王剑，系该银行行长。委托诉讼代理人：李鸥，辽宁君盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴春柳，辽宁君盈律师事务所律师。被告：李秋菊，女，1973年9月13日出生，汉族，住址沈阳市浑南区。被告：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街7-1号2门，统一社会信用代码912101125734761028。法定代表人：李博，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高雪寒，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪希铭，辽宁申扬律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告李秋菊、沈阳泰富置业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的委托诉讼代理人李鸥，沈阳泰富置业房地产开发有限公司委托诉讼代理人纪希铭到庭参加诉讼。被告李秋菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的《个人住房(商业用房)借款合同》；2.判令被告偿还贷款本金519930.33元，利息8468.43元、罚息169.68元，共计528568.44元(利息、罚息暂计至2018年8月28日。以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止);3.判令原告对被告抵押给原告位于浑南区营城子大街5甲-22号1-3-2房产享有优先受偿权；4.判令被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司对李秋菊的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费、邮寄费等相关费用。事实与理由：被告于2016年08月12日与原告签订《个人住房(商业用房)借款合同》，借款金额为人民币56万元整，用于购买位于浑南区房屋，借款期限为壹佰玖拾贰个月(即2016年08月24日至2032年08月24日)，并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保物，依法办理了抵押登记。同时，被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司作为保证人，对被告李秋菊的借款承担连带保证责任。合同成立后，原告按约定发放了贷款，被告拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经或立，即其有法律约東力，借贷双方应严格遵守。被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余货款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权，被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司对李秋菊的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还贵任。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李秋菊未作书面答辩。被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司辩称:根据合同法规定，原告要求解除合同应当优先通知对方，原告未履行这一规定的法律前置程序，其要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。我公司已经配合原告及第一被告李秋菊办理了涉案房产的相关抵押手续，如第一被告李秋菊不能还款，原告应就该房屋行使优先受偿权，我公司不同意承担连带偿还责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证和质证。被告李秋菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、客户信息和个人银行对账单、个人贷款抵押权预告登记证（沈房预中心字第××号）等证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月12日，被告李秋菊与原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告李秋菊为购买位于浑南区，建筑面积100.34平方米的房屋，被告向原告借款560000元，借款期限为192个月（2016年08月24日至2032年08月24日），贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。关于罚息利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。关于还款，合同约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。关于违约，合同约定被告发生违约，原告可以解除双方的借贷关系。被告以浑南区，建筑面积100.34平方米的房屋作为《个人住房（商业用房）借款合同》的抵押，2016年8月22日并办理了抵押预告登记。原告于2016年8月24日如约放款后，被告未能按约定还款。截至2018年8月28日，被告尚欠原告借款本金519930.33元，利息8468.43元、罚息169.68元。原告多次催要未果，起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李秋菊经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答和质证的权利，本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了发放贷款义务，而被告李秋菊未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求解除借款合同、被告立即偿还全部贷款本金及利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张对被告李秋菊抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求。因系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，原告不能对房屋行使抵押权。故对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司作为保证人，与原告、被告李秋菊签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，货款担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由货款人核对无误、收执之日。依据该约定可以看出，被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，承担连带保证责任。现原告已履行付款义务，而被告李秋菊未按合同约定的时问履行还款义务，原告在保证期间内要求被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司承担连带给付贵任，保证责任不能免除。故对于原告的该项诉讼请求，本院子以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告李秋菊于2016年8月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李秋菊于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行欠款本金519930.33元；三、被告李秋菊于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行欠款本金519930.33元的利息8468.43元，罚息169.68元，截至2018年8月28日，自2018年8月29日起至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定计算）；四、被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司对上述判决第二、三项承担连带保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9085元，保全费3162元，公告费560元，由被告李秋菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  雍 力人民陪审员  史秋卓人民陪审员  姚彬彬二〇一九年十一月二十八日书 记 员  刘 阳