山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初9131号原告：文凌燕，女，1979年12月5日出生，汉族，中国石化山东烟台石油分公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：战奕明（系原告之夫），男，1979年11月16日出生，汉族，烟台尚德企业策划有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。被告：烟台南尧置业有限公司，住所地烟台市芝罘区世回尧南尧居民区。法定代表人：姬长宏，总经理。委托诉讼代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。原告文凌燕与被告烟台南尧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人战奕明与被告的委托诉讼代理人宋秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文凌燕向本院提出诉讼请求:1、被告立即为原告办理坐落于烟台市芝罘区盛尧街127-7号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权证书；2、被告向原告支付自2009年7月30日起至实际办证之日止以总房款352310.40元为基数按中国人民银行同期存款利率2.75%计算的逾期办证违约金87196.80元（暂计至2018年3月10日）。3、被告支付原告房屋专项维修基金5457.80元，并自2018年3月16日起按同期存款利率计算违约金至实际办证之日。诉讼中，原告变更第3项诉请中的专项维修基金数额为3876.92元。事实和理由：2009年7月27日，原、被告签订了《房屋销售合同》，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，房屋总价款为340642元。履约中，原告支付了全部购房款，被告亦于2009年9月向原告交付了涉案房屋，但至今未协助原告办理涉案房屋的所有权证书，故应当协助原告办理并支付违约金。且因被告未能及时协助原告办理涉案房屋的产权证书，导致现在办证原告需缴纳住宅专项维修基金的标准为58元/平方米，与2013年6月份的交费标准16.80元/平方米相比，原告需多缴纳3876.92元，该部分差额也应由被告赔偿。被告烟台南尧置业有限公司辩称，（一）涉案房屋项下的土地为集体土地，无法进行转让，且被告未取得涉案房屋的预售许可证明，故上述《房屋销售合同》违反国家法律的强制性规定，属于无效合同。原告要求被告办理房屋所有权证书及支付违约金没有法律依据。（二）依据《房屋销售合同》的约定，被告已于2010年3月25日向原告交付了涉案房屋，并应于2013年3月25日前协助原告办理涉案房屋的产权证书，现原告要求被告支付逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效。（三）缴纳房屋维修基金是原告按照政策规定应尽的义务，其请求被告为其支付房屋维修基金没有任何事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下:2006年10月26日，烟台市芝罘区世回尧办事处南尧居委会（以下简称南尧居委会）与烟台市土地资产经营中心（以下简称市土地经营中心）在签订的《土地使用权收购（收回）补偿合同》[烟储收字（2006）第33号]及附件勘测定界图中约定：市土地经营中心经市政府批准，收回南尧居委会位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的部分土地使用权（详见宗地勘测定界图）及地上附着物和其他地上、地下附属物等，其中土地面积为94084平方米、地上附着物拆迁总面积为29714.60元平方米；双方经协商同意并报市政府批准，收购土地及地上附着物补偿费总额为2305.10万元；本宗地挂牌出让后，如南尧居委会或南尧居委会参股的公司竞得该宗地，补偿费可从南尧居委会应交宗地出让金中抵扣。2006年12月8日，被告与烟台市国土资源局与被告在签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》（烟国土资挂[2006]94号）中载明：被告在烟台市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开竞价，竞得烟台市区[2006]94号宗地国有土地使用权，双方签订本成交确认书；挂牌成交的土地，南尧旧村改造宗地A地块位于东至富顺苑西区、南至规划路、西至用地边界、北至烟台市旅游学校用地；南尧旧村改造B地块位于东至机场路、西至青年南路、南北至用地边界；其界址最终以国土部门实测、核发土地使用证界定为准；宗地出让面积约为90965平方米，挂牌成交土地出让金总额为8308万元；挂牌成交后，被告应与烟台市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》并付清全部土地出让金；本宗地国有使用权已经市政府批准收回，被告须对原土地使用权及合法产权人按照法律法规规定进行拆迁补偿安置；被告付清土地出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后，方可向烟台市国土资源局申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得土地使用权；若被告违约，烟台市国土资源局不予退还前期所收取的履约保证金及土地出让金，取消被告竞得人资格，无偿收回土地使用权。同日，山东省烟台市公证处出具了（2006）烟证经字第465号《公证书》，确认上述《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》意思表示真实。2009年7月27日，原、被告在签订的《房屋销售合同》中约定：原告购买被告开发建设的、位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的富顺苑·都市峰境70号楼3单元内7号房屋，建筑面积94.10平方米，房屋总价款为340642元；被告应于2009年7月30日前将涉案房屋交付给原告；被告在涉案房屋交付使用后36个月内将办理房产权属登记的相关手续和资料交到烟台市房屋产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产证，按照银行同期同类存款利率赔偿原告损失。2009年9月1日，原告向被告支付了购房款340642元，被告亦向原告开具了金额为340642元的收据。2010年3月25日，被告向原告交付了涉案房屋钥匙。2012年11月20日，烟台市规划局在向烟台市国土资源局出具的烟规建管函[2012]33号《关于[2006]94号宗地规划审批建筑面积的函》中载明：[2006]94号宗地（南尧旧村改造A、B地块）位于芝罘区机场路以西、青年南路两侧；2006年12月8日被告通过招拍挂方式竞得该宗地土地使用权，总出让土地面积为90965平方米（其中A地块出让土地面积50668平方米、B地块出让土地面积为40297平方米）。2018年10月24日，被告与烟台市国土资源局在签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》中约定：合同项下的出让宗地总面积分别为50668平方米和40297平方米，用途包括普通商品住房用地、公共设施与公共服务用地、商服用地；烟台市国土资源局同意在2006年12月9日前将两宗出让宗地交付给被告，被告应自本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款102948403.70元（48275289.10元+54673114.60元）。至今，被告未付清上述合同项下的土地出让金，富顺苑·都市峰境小区项下的土地使用权证书尚未办理至被告名下，包括涉案房屋在内的该小区房屋亦未办理商品房预售许可手续。诉讼中，本院依法向原告释明了相关的诉讼风险，原告明确表示仍坚持本案中的各项诉讼请求。2018年3月16日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2018年9月4日，本院正式立案，进入本案诉讼。本院认为，（一）富顺苑·都市峰境项目所在的[2006]94号宗地已经挂牌出让，被告于2006年公开竞得并与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实清楚，因被告至今未缴清上述宗地的全部土地出让金、未取得上述宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。现原告请求被告协助办理涉案房屋产权证书的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋所在的富顺苑·都市峰境项目至今未取得商品房预售许可证书，本院依法认定原、被告在2009年7月27日签订的《房屋销售合同》无效。现原告坚持以《房屋销售合同》为据请求被告按合同约定支付自2009年7月30日起至实际办证之日止的逾期办证违约金的主张，没有法律依据，本院不予支持。（三）住宅专项维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，该基金的交存标准由各地房地产主管部门确定并适时调整，但各业主交存的住宅专项维修资金仍属于各业主所有。现原告以专项维修基金标准发生调整为由要求被告支付调整后的专项维修基金差额3876.92元及自2018年3月16日起至实际办证之日按同期存款利率计算的违约金的主张，没有依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条、第六十三条之规定，判决如下：驳回原告文凌燕的诉讼请求。案件受理费2116元，由原告文凌燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 陈 泽 卿人民陪审员 李 红 艳二〇一九年十一月二十二日书 记 员 王丽（代）