四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初2599号 原告（反诉被告）：王朝林，男，1988年6月11日生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：贺登林，四川云务律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸州润泽春天贸易有限公司，住所地四川省泸州市江阳区酒城大道二段36号负1号，统一社会信用代码91510502MA64BMLL7B。 法定代表人：黄忠勇，执行董事。 委托诉讼代理人：孙震宇，男，被告公司员工。 委托诉讼代理人：王睿媛，四川贤辩律师事务所律师。 原告（反诉被告）王朝林与被告（反诉原告）泸州润泽春天贸易有限公司（以下简称“泸州润泽春天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王朝林及其委托诉讼代理人贺登林，被告（反诉原告）泸州润泽春天公司的委托诉讼代理人王睿媛、孙震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王朝林向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）保证金30,000元并从2018年11月24日起按年利率6%计付利息至款清之日止，按合同第七条第二款约定支付违约金31,200元，赔偿2017年7月投入的装修成本及设施设备的损失59,200元，共计120,400元；2．本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：原告（反诉被告）因经营轮滑俱乐部需要，向被告（反诉原告）租赁位于泸州市江阳区酒城大道江阳公园润泽春天超市260平方米的场地用作飞鹰轮滑俱和淘气堡经营，双方于2017年12月15日签订了《经营场地租赁合同》，约定租期两年，每月租金13,000元，每月末五日前支付次月租金、水电费、附属设施使用费、物业管理费等费用，乙方（原告王朝林）不按时缴付上述费用，欠费超过十日，甲方（被告泸州润泽春天公司）有权单方解除合同；乙方向甲方缴纳保证金30,000元等。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）缴纳了保证金30,000元，按合同约定使用租赁场地，并按时支付租金、水电费等费用。2018年8月3日，原告（反诉被告）去被告（反诉原告）办公室缴付租金、电费及其他相关费用时遭到被告（反诉原告）方员工拒绝。2018年8月14日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《解除合同通知》，理由是原告（反诉被告）未缴纳5月及6月的销售人员培训费各200元及2018年5月26日至2018年6月25日电费555元，合计955元。原告（反诉被告）并未接收被告（反诉原告）任何类型的销售人员培训，且双方签订的《经营场地租赁合同》中也未约定，被告（反诉原告）无理由收取销售人员培训费；2018年5月26日至2018年6月25日期间的电费被告（反诉原告）拒收，并非原告（反诉被告）不缴纳。因此被告（反诉原告）提出解除合同的理由不成立，属于擅自解除租赁合同，存在根本违约行为，按照合同约定，应向原告（反诉被告）支付当年租金20%的违约金31,200元；另外被告（反诉原告）的违约行为造成了原告（反诉被告）装修租赁场地费用59,200元的损失，被告（反诉原告）应当赔偿，还应返还原告（反诉被告）缴纳的保证金30,000元。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）泸州润泽春天公司辩称：1、被告（反诉原告）合同解除是因为原告（反诉被告）多次逾期交纳租金、电费等费用，遂依据双方的合同约定于2018年8月通知了原告（反诉被告）方解除了合同，故原告（反诉被告）主张的保证金退还及支付违约金的诉讼请求不应当得到支持；2、关于赔偿损失，原告（反诉被告）应当证明其损失于被告（反诉原告）方通知解除合同的因果关系；3、本案的诉讼费用应由人民法院根据最终裁判结果进行分摊。 反诉原告（本诉被告）泸州润泽春天公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告（本诉原告）立即向反诉原告（本诉被告）支付场地占用损失费184,954元（自2018年9月起暂计算至2019年3月）；2、判令反诉被告（本诉原告）立即向反诉原告（本诉被告）支付2018年5月26日至2018年7月31日的电费1,110元；3、判令反诉被告（本诉原告）已缴纳的保证金30,000元不予退还；4、本案诉讼费用由反诉被告（本诉原告）承担。事实与理由：2017年12月15日，原、被告签订了《经营场地租赁合同》一份，约定原告（反诉被告）承租位于酒城大道江阳公园润泽春天超市的营业场地，及租金、电费等其他费用的支付方式。因原告（反诉被告）多次未依照合同约定缴纳租金、电费等费用，达到了合同约定的解除条件，故被告（反诉原告）于2018年8月通知原告（反诉被告）解除了双方签订的《经营场地租赁合同》。后被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）搬离场地，均遭拒绝。原告（反诉被告）的行为已严重损害了被告（反诉原告）的合法权益，故依法提起反诉，请求支持其反诉诉讼请求。 反诉被告（本诉原告）辩称：反诉被告（原告）没有违约，不存在保证金不退还的情形，亦不存在反诉原告（被告）所称的场地占用损失，反诉被告（原告）方都是按时交纳各项费用。在租用期间产生的电费我方同意承担。 原告（反诉被告）王朝林围绕其本诉诉讼请求及被告（反诉原告）的反诉诉讼请求依法提交了如下证据：1、王朝林身份证复印件及泸州润泽春天公司工商登记信息网络查询打印件，证明原、被告诉讼主体适格；2、《经营场地租赁合同》一份及被告（反诉原告）泸州润泽春天公司出具的收据九份，拟证明原、被告存在租赁关系，原告（反诉被告）一直按约定履行支付租金付款义务；3、2018年8月1日通知、2018年8月14日解除合同通知及原告（反诉被告）与步步高工作人员聊天截屏，拟证明被告（反诉原告）于2018年8月1日向原告（反诉被告）发送其违约通知，于2018年8月14日向原告（反诉被告）发出解除合同通知，双方合同关系予以解除，步步高公司于2018年9月开始招商，9月30日正式营业；4、淘宝截图3页，拟证明原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）场地所投资使用的部分装修材料、设施设备所花的费用；5、视频一段，拟证明2018年8月3日原告（反诉被告）委托吴轩前往被告（反诉原告）处缴纳租金、水电等相关费用，被告（反诉原告）拒收；6、专柜租赁合同，拟证明吴轩与步步高签订租用的场地就是案涉原场地，原告（反诉被告）已经退场。 被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）所举上述证据的质证意见为：1、对第1组证据无异议；2、对《经营场地租赁合同》的真实性、关联性无异议，但根据合同第七条第一款的约定，甲方有权单方面解除合同，第二条约定了乙方违约无权要求退还保证金。对9张收据真实性无异议，编号6811289收据的租金交纳时间已达到欠费10日，编号6692660、7993616、7153344的收据都可以表明，原告（反诉被告）交纳租金及其他费用的时间都已超过十日，且为连续违约，达到了甲方单方解除合同的条件；3、对聊天截图不认可，无法证明会话人员身份，与本案无关联性。对两份通知的真实性无异议，被告（反诉原告）在通知中明确表示，双方合同解除的原因系原告（反诉被告）未按合同约定支付租金及相关费用；4、首先，原告（反诉被告）所提供的淘宝截图表明其设备费用43,200元，所有淘宝交易记录均应提供正式发票，无法排除后期有退货的行为。其次，交易记录均是蒲奎在淘宝上发生了设施交易，而非原告（反诉被告），且收货地点是龙马潭区七天连锁酒店，所有设备均未安装于本案的场地。再者，该笔交易成交时间为2017年7月10日，发货时间为2017年7月18日，而原、被告签订合同的时间为2017年12月15日，即蒲奎所订购的商品发货半年后才用地本案场地使用是不合常理的。最后，根据原告（反诉被告）举证中的陈述，在被告（反诉原告）单方面解除合同后，原告（反诉被告）没有撤离，无论其证据是否真实，其所称的财产均未产生损失，故原告（反诉被告）的该组证据达不到其证明目的；5、视频无法证明拍摄时间、地点及所涉及的人员，所谓的收费亦未明确的说明，同时该视频并不完整，且无资料证明是去交纳相关费用，即使能证明，双方的合同已于2018年8月1日解除了，故该视频证据不能达到原告（反诉被告）的证明目的；6、对专柜租赁合同三性予以认可，鉴于原告（反诉被告）与吴轩系夫妻，租赁场地与经营的项目是相同的，可以证明原告（反诉被告）在合同解除后仍然暂用场地。 本院经审查认为，原告出示的证据1、2、3、6客观真实，与待证事实具有关联性，本院依法予以采信。证据4系淘宝截图，其收货人和收货地址均不能客观证明所购商品确系本案原告用于经营的商品；证据5系视频，未反映出视频人员身份信息，证据4、5与待证事实缺乏必然的关联性，在本案中不予采信。 被告（反诉原告）泸州润泽春天公司围绕其反诉诉讼请求及原告（反诉被告）的本诉诉讼请求依法提交如下证据：1、场地现场图5张（2019年6月5日），拟证明原告（反诉被告）方仍然在该场地经营，并且设施设备完好，其本诉诉讼请求的损失赔偿没有依据；2、经营场地租赁合同一份，根据第八条第四款，证明原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）的损失；3、电费的收据一张，泸州润泽春天公司于2018年8月缴纳了场地整体的电费，反诉被告应该缴纳2018年5月26日至2018年7月31日的电费1,110元；4、告知函4张，拟证明2018年9月至2019年3月，原告（反诉被告）一直占用该场地，给被告（反诉原告）方造成了经济损失。 原告（反诉被告）王朝林针对被告（反诉原告）泸州润泽春天公司所举上述证据的质证意见为：1、对第1组证据三性均不认可，与本案无关联性；2、对合同的真实性无异议，但达不到其证明目的；3、原告（反诉被告）于2018年6月、7月均向被告（反诉原告）缴纳了相应费用；4、不存在被告（反诉原告）所说的场地占用费损失。 本院经审查认为，被告出示的上述证据客观真实，与待证事实具有关联，本院依法予以采信。 本院根据上述有效证据认定如下法律事实：2017年6月起，原告即租赁被告位于酒城大道江阳公园润泽春天超市租赁区 平方米的场地用于飞鹰轮滑、淘气堡经营，并于2017年6月26日向被告交纳了履约保证金30,000元。2017年11月14日，双方补签了书面《经营场地租赁合同》，约定租赁期限从2017年12月15日至2019年8月31日止；第二条第（一）项保证金标准及支付方式：乙方向甲方一次性支付履约保证金30,000元······若因乙方违约而使甲方解除合同，甲方有权扣留履约保证金以弥补甲方损失，不足部分甲方有权向乙方追偿；（二）场地租赁租金及相关费用标准及支付方式：1、从2017年8月1日起，乙方按人民币50元/平方米/月的标准支付场地租赁租金，场地租赁租金为人民币13,000元。租金采取“先付后租”的形式，按1种方式支付······（月度支付方式：即每月支付场地租金，支付时间为每月末五日前支付次月租金）······第七条违约责任及免除条件：1、乙方不按时缴付租金、附属设施使用费、水电费、物业管理费等费用，从逾期之日起按每日1%支付滞纳金，若欠费超过五日，甲方有权采取措施停止甲方场地内的经营活动。若欠费超过十日，甲方有权单方面解除本合同，甲方解除合同的，乙方除应向甲方缴纳各种应付费用外，乙方还应向甲方支付违约金10,000元；2、在本合同履行过程中，任何一方在合同期内出现违约行为导致合同解除，则违约方需向守约方给付应交当年租金总额20%的违约金，乙方违约则无权要求退还保证金，甲方违约则退还乙方保证金······。2018年1月13日，王朝林向泸州润泽春天公司交纳2017年12月15日至2018年1月31日租金12,739元；2018年3月1日，王朝林向泸州润泽春天公司交纳3月租金及2017年12月15日—2018年1月25日电费13,834元；2018年6月8日，王朝林向泸州润泽春天公司交纳6月租金及电费13,655元；2018年7月10日，王朝林向泸州润泽春天公司交纳了截止于2018年7月31日的租金及费用13,855元。 由于泸州润泽春天公司与案外人步步高商业连锁股份有限公司（以下简称“步步高公司”）签订协议将商场转由步步高公司经营，各商户需平移合同交接租赁场地。针对原告王朝林，被告泸州润泽春天公司认为王朝林在之前交纳租金时均存在迟延6-19天的违约情形，根据《经营场地租赁合同》第七条1、“……如欠费超过十日，甲方有权单方面解除本合同……”的约定，遂于2018年8月1日，向王朝林发出《通知》，载明“……因你未按合同约定支付租金及相关费用，已构成合同解除条件。故我司正式通知你，我司决定与你解除《经营场地租赁合同》。请于收到该通知之日起七日内将租赁场地内的你方物品搬离，逾期未搬离的，视为抛弃物处理。若你配合解除原租赁合同，我司体谅你的经营情况，将推荐你与步步高公司依照原合同商务条件签订新的场地租赁合同。”。2018年8月14日，泸州润泽春天公司再次向王朝林发出《解除合同通知》，载明“······因你未按合同约定及时交纳相关费用（5月份销售人员培训费200元、6月份销售人员培训费200元、2018年5月26日至2018年6月25日电费555元，共计955元），根据合同第七条第1小点已构成甲方单方解除合同条件。故我司正式通知你：我司决定单方与你解除《经营场地租赁合同》，相关事宜按合同相关约定执行”。 之后，被告泸州润泽春天公司遂将整个商场关闭，原告无法入场经营，经与被告留守人员协商保证金退还及主张场地装修损失无果，原告未向被告交接租赁场地，王朝林经营所用的设施设备仍滞留于场地内。至2018年9月30日，步步高公司正式开业经营，因被告泸州润泽春天公司未向步步高公司平移合同交接包含原告王朝林在内的多家商户的经营场地，王朝林也未与步步高公司签订新的租赁合同，步步高公司根据与泸州润泽春天公司签订的合同，以《告知函》要求泸州润泽春天公司支付未签合同商户的租金，其中涉及原告王朝林飞鹰轮滑、淘气堡场地租赁费2018年9月租金440元、10月租金13,211元、11月租金13,211元、12月租金13,211元、2019年1月租金13,211元、2月租金13,211元、3月租金13,211元，以上共计79,706元，并在《告知函》中载明此笔费用将从应支付泸州润泽春天公司的费用中扣除。直至2019年4月23日，原告王朝林之妻吴轩才与步步高公司签订《专柜租赁合同》，就原有的场地和设施继续经营飞鹰轮滑、淘气堡。 庭审中，原、被告双方一致确认所签订的《经营场地租赁合同》于2018年8月1日解除，王朝林交纳租赁费截止于2018年7月31日，王朝林在经营期间差欠泸州润泽春天公司电费1,110元。 本院认为：原、被告签订《经营场地租赁合同》，原告租赁被告的场地用于飞鹰轮滑、淘气堡经营，双方建立了租赁合同关系，该合同未违反国家相关法律法规禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，双方因该合同是否由于对方的违约行为导致合同解除、被告是否应当支付违约金、被告是否应当退还原告履约保证金、赔偿原告设备损失以及原告是否应当支付被告场地占用损失、支付金额等问题发生争议。 （一）在履行合同中双方是否存在违约情形的问题。1、庭审中双方确认王朝林向泸州润泽春天公司交纳了截止于2018年7月31日的租金。但原告在之前每月交纳租金时均迟延6-19天，根据《经营场地租赁合同》约定，存在有违约的情形；2、虽然被告根据《经营场地租赁合同》第七条的约定有权单方面解除本合同，但原告并未表示不交纳租金，且迟延交纳租金的天数短暂，属于轻微违约，未对被告合同目的的实现造成影响和损失，被告亦收取了租金，应视为对原告履行合同的认可，并未成就合同单方解除的条件；3、被告通知原告解除合同的根本原因在于欲将商场转由步步高公司经营，各商户需平移合同交接租赁场地，本可以与原告进行充分的沟通和协商、采用原告更能接受的方式进行处理，但被告直接通知原告解除合同并关闭场地，导致原告不能继续经营，被告的行为存在擅自解除合同的情形。综上，原、被告双方在合同履行中均存在过错行为，对王朝林主张泸州润泽春天公司支付违约金31,200元诉讼请求本院不予支持。 （二）履约保证金是否应当返还的问题。所谓“履约保证金”是当事人在合同中的约定，一方或双方当事人缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，接受缴存的一方可依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金，履约保证金不同于定金，不适用于定金罚则。本案原、被告双方解除合同，对于原告向被告缴纳的30,000元履约保证金，在原告已向被告缴清租金的情形下应予退还。 （三）被告是否应当赔偿原告设备及场地装修损失的问题。首先，合同解除之后，原告的设施滞留于场地之中，直至2019年4月以原告爱人吴轩的名义与步步高公司签订租赁合同，在原有场地上继续经营飞鹰轮滑、淘气堡。其装修和设备继续使用，并未造成实际损失；其次，诉讼中原告也并未举证证明因合同解除给其造成的实际损失。故本院对原告主张要求被告赔偿损失59,200元的诉讼请求本院不予支持。 （四）合同解除后的场地占用费是否应当由原告对被告予以赔偿及赔偿金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，由于原告履行合同存在瑕疵，被告通知解除合同后未专门派员处理遗留问题，导致原告对履约保证金、场地装修损失等后续处理产生顾忌，其设施设备滞留于场地中，原告在2018年8月1日闭场-9月30日步步高开业前的两个月期间未积极处理与步步高公司继续租赁经营事宜，期间对场地实际行使了占有，被告也举证证明在步步高开场后至原告与步步高签订合同期间，实际造成了场地占用损失79,706元，原告应当对被告予以赔偿。鉴于导致合同解除之后未进行充分协商双方均存在过错，原告在占用场地期间也未实际经营，本院酌定场地占用损失按照50%对被告予以赔偿，即被告应当向原告支付占用场地期间的租金损失39,853元（取整）。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告泸州润泽春天贸易有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告王朝林履约保证金30,000元； 二、反诉被告王朝林在本判决生效之日起十五日内支付反诉原告泸州润泽春天贸易有限公司场地占用损失费39,853元； 三、反诉被告王朝林在本判决生效之日起十五日内支付反诉原告泸州润泽春天贸易有限公司经营期间所欠的电费1,110元； 四、上述一、二、三项判决相品迭，反诉被告王朝林还实际应当支付反诉原告泸州润泽春天贸易有限公司10,963元； 五、驳回原告王朝林的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告泸州润泽春天贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1,354元，由本诉原告（反诉被告）负担677元、本诉被告（反诉原告）负担677元；反诉案件受理费减半收取2,270元，反诉原告（本诉被告）负担1,135元、反诉被告（本诉原告）负担1,135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王莉 二〇一九年十一月十八日 书记员  朱康