上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9256号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海翔仓物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李玉龙,总经理。委托诉讼代理人：任宇，上海其新律师事务所律师。委托诉讼代理人：江朵，上海其新律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海王彬机械厂，住所地上海市嘉定区。投资人：王英。委托诉讼代理人：鲍殷豪，上海福一律师事务所律师。上诉人上海翔仓物流有限公司(以下简称“翔仓公司”)因与被上诉人上海王彬机械厂(以下简称“王彬机械厂”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初16362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翔仓公司上诉请求：撤销一审判决第三、五、六项，驳回王彬机械厂的反诉请求，改判王彬机械厂返还租金人民币(以下币种均为人民币)163,925.70元，赔偿违约金12,699元，赔偿翔仓公司装饰装修损失183,759.11元，鉴定费由王彬机械厂承担。事实和理由：翔仓公司占有使用上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号的面积约为1800平方米的厂房(以下简称“涉案厂房”)的实际时间至2018年5月20日，涉案厂房大门之前在拆除违建场地时就被拆除，不存在交付大门钥匙的情况，翔仓公司与王彬机械厂协商于2018年11月7日交付的钥匙及遥控器并不是厂房大门的钥匙，一审以此来认定厂房占用时间依据不足。翔仓公司不应承担2018年5月20日之后的房屋占有使用费及水电费。翔仓公司装修改造的涉案厂房外的场地(以下简称“涉案场地”)，虽然不在双方租赁合同约定的租赁区域内，但翔仓公司是在王彬机械厂授意及允许下进行的装修，故王彬机械厂对该部分的装修损失理应承担全部赔偿责任。双方之间租赁合同无效，违约条款依旧适用，王彬机械厂应当承担违约责任，赔偿违约金12,699元。王彬机械厂辩称，不同意翔仓公司的上诉请求。2018年11月7日双方办理了房屋交接手续，应以此时间节点作为计算占有使用费的依据。翔仓公司没有任何证据证明其已经提前通知王彬机械厂或者已经提前将涉案厂房返还。一审法院已经综合考虑合同无效的情况下双方责任大小，确定王彬机械厂应当承担的装饰装修损失，公平合理。双方租赁合同涉及的仅为涉案厂房，翔仓公司认为涉案厂房前场地系经王彬机械厂许可改造使用，应当举证予以证明，在其未能提供相应证据的情况下，应当承担举证不能的后果。请求驳回上诉，维持原判。翔仓公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方之间的《厂房租赁合同》无效；2.判令王彬机械厂退还翔仓公司2018年5月20日至同年9月14日的租金163,925.70元及押金50,000元；3.判令王彬机械厂赔偿翔仓公司违约金12,699元(月租金42,222.33元的30%)；4.判令王彬机械厂赔偿翔仓公司房屋装饰装修损失183,759.11元；5.判令王彬机械厂赔偿翔仓公司鉴定费7,107元。王彬机械厂向一审法院反诉请求：1.判令翔仓公司立即搬离并返还涉案厂房；2.判令翔仓公司将涉案厂房恢复原状或支付恢复原状的费用(以实际评估为准)；3.判令翔仓公司支付涉案厂房的占用使用费76,199.99元(自2018年9月15日起至2018年11月7日按照42,333.33元/月的标准计算)；4.判令翔仓公司支付拖欠的2018年6月和8月的水费1,215元和2018年9月电费392.35元。一审审理中，王彬机械厂撤回第1、2项诉请。一审法院认定事实：2018年3月15日，王彬机械厂(甲方)与翔仓公司(乙方)签订了《厂房租赁合同》，约定：甲方将面积约为1800平方米的涉案厂房出租给乙方；合同约定租赁期限为五年，自2018年3月1日至2022年3月1日，前15天为装修免租期，租金自2018年3月15日起算；月租金42,333.33元；年租金508,000元；合同期内前三年厂房年租金不变，后二年在前三年的基础上年租金递增10%，即第四、五年的租金为558,800元/年；保证金42,333.33元，合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应将保证金全额退还乙方；乙方应每6个月支付一次租金，支付时间为提前十天；甲方将厂房出租给乙方作仓库使用；乙方根据每月收到的水电费用单据向甲方支付水电费；乙方应保持厂房原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备；如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施；在本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿，赔偿金额为月租金的30%。上述合同签订后，翔仓公司于2018年3月1日向王彬机械厂支付了保证金50,000元，并于同年3月13日支付了6个月租金254,000元(2018年3月15日至同年9月14日)。翔仓公司承租涉案厂房后，对该厂房内进行了装修，并对涉案场地进行了改造，铺设了硬化场地。2018年5月28日，上海市嘉定区规划和土地管理局华亭管理所(以下简称“华亭规土所”)向王彬机械厂发出“关于对违法用地进行整改的通知”，载明：“经查，当事人上海王彬机械厂未经依法批准，擅自占用金吕村的集体土地，属于违法用地行为(图斑详见附图)。根据土地督察要求，违法用地上的房屋建筑应全部拆除，硬化的场地全部敲掉，垃圾杂物应清理干净并覆土。请于2018年6月1日前按以上要求完成整改”。该通知附图图斑显示为涉案场地。后涉案场地已经整改，硬化场地上已经覆盖了烂泥。一审法院另查：1.涉案厂房并无产证，并未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准而建设。涉案厂房所涉土地使用权系王彬机械厂从上海市嘉定区华亭镇金吕村民委员会(以下简称“金吕村委会”)处转让所得，涉案厂房目前尚未被拆除；2.案件审理中，经双方协商，2018年11月7日，翔仓公司将涉案厂房钥匙及遥控器交付给王彬机械厂；3.翔仓公司支付使用费至2018年9月14日。一审审理中，经翔仓公司申请，法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉案厂房及涉案场地的装修造价进行评估，鉴定意见为：涉案厂房室内装修部分原值为87,831.67元，翔仓公司认为装修于2018年5月完成，当月就被通知拆违，故不同意折旧，按照翔仓公司主张的现值为87,832元；王彬机械厂主张翔仓公司实际使用时间为8个月，若按照王彬机械厂的意见，使用期限按照5年计取，折旧率按照13.33%计算，装修现值为76,120.78元；涉案场地装修部分，装修原值80,806.73元，评估时已拆除无法使用，并无现值；监控设备部分，原值为15,120.71元，翔仓公司认为监控设备为固定装修，应计取费用，王彬机械厂认为监控设备可拆除，不应计取费用，按照13.33%的折旧计算现值为13,104.62元，鉴定机构认为，监控设备包含铺设线缆，应为固定添附，请法院裁定。综上，按照翔仓公司主张合计装修现值为183,759.11元，按照王彬机械厂主张合计装修现值为76,120.78元。对上述鉴定意见，翔仓公司无异议，认可鉴定意见中按照翔仓公司的意见作出的鉴定结果。王彬机械厂对鉴定意见中按照王彬机械厂的意见计算的金额仍有异议，厂房装修部分，翔仓公司的决算单中列明三间房屋装修金额为9,000元，然鉴定结论大于9,000元；且涉案装修并非正规装修，故对鉴定意见中的企业管理费、利润、规费和税金等有异议。双方确认鉴定意见书室内装修部分审价表中2、3、4、5项均指办公室装修费用。一审法院又查：1.涉案鉴定费用7,107元，由翔仓公司预缴；2.王彬机械厂为翔仓公司缴纳了2018年9月电费392.35元。另水费付费通知单显示2018年6月和8月应缴纳水费分别为240元和975元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋的建造并未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准而建设，违反了有关规定，故双方租赁合同应为无效。关于使用费，翔仓公司要求退还2018年5月20日至同年9月14日的租金，但并无证据证明其已于2018年5月20日前将房屋返还王彬机械厂或通知王彬机械厂收回房屋，虽涉案场地被要求整改，但涉案厂房仍可使用，故对翔仓公司主张退还租金的诉请，不予支持。至于王彬机械厂反诉要求支付的使用费，因双方于2018年11月7日办理了房屋交接手续，故对王彬机械厂主张期间内的占有使用费，予以支持。经核算，该项使用费金额为75,107.52元。关于翔仓公司主张返还押金50,000元，王彬机械厂予以同意，予以照准。至于翔仓公司主张的违约金，因双方租赁合同系无效，对该违约金，不予支持。关于王彬机械厂要求支付的水费和电费，其已提供相应证据，且主张期间亦在翔仓公司实际使用涉案厂房期间内，故对该请求，予以支持。翔仓公司辩称其已支付部分费用，但并未提交证据予以证明，故对该辩称意见，不予采纳。关于装饰装修损失，首先，关于涉案厂房室内装修损失，翔仓公司确实对涉案厂房进行了装修，符合使用用途进行的装修亦属合理，双方合同亦约定了装修免租期，表明王彬机械厂同意装修。该项损失确系合同无效产生的损失，双方应按照导致合同无效的过错分担现值损失。考虑到王彬机械厂作为出租人将未取得建造许可的系争房屋出租，存在主要过错，翔仓公司作为承租人，在承租系争房屋时亦应审查租赁标的物的合法性，故对装修造成的损失，翔仓公司亦存在过错。关于损失金额，办公室装修部分，即室内装修部分审价表中2、3、4、5项，其原值金额大于翔仓公司在诉讼中举证的决算表中主张的9,000元，对超出部分损失，应予以扣除。法院在鉴定意见的基础上，扣除上述多余费用，结合翔仓公司实际使用时间，双方过错程度，酌定王彬机械厂应赔偿的该项损失金额为45,000元。其次，关于翔仓公司主张的涉案场地装修部分，因涉案场地并不在合同约定的租赁范围内，且翔仓公司并无证据证明王彬机械厂同意其对涉案场地进行改造，其举证的村委会情况说明仅能证明王彬机械厂向村委会申请将场地上的通信电杆及村委会宣传栏搬移。翔仓公司在该场地上进行了硬化铺设的行为已经有关部门确认系违法用地行为，且硬化场地已经整改无法使用，故该项损失并非由王彬机械厂造成，亦非合同无效产生的损失，因此对翔仓公司主张的该部分损失，不予支持。再次，关于监控设备部分，亦系翔仓公司对涉案厂房的装修，但监控设备可拆除继续使用，不应计入损失范畴，然因合同无效，翔仓公司确实存在线路铺设安装损失，法院在鉴定意见的基础上，结合翔仓公司实际使用时间及双方过错程度，酌定王彬机械厂应承担的该项损失为4,800元。综上，王彬机械厂应承担的装修损失合计49,800元。关于鉴定费用7,107元，翔仓公司要求王彬机械厂承担，结合双方过错程度酌定王彬机械厂承担4,200元。判决：一、确认上海翔仓物流有限公司与上海王彬机械厂于2018年3月15日签订的关于上海市嘉定区华亭镇向华路XXX号厂房的《厂房租赁合同》无效；二、上海王彬机械厂应于判决生效之日起十日内返还上海翔仓物流有限公司押金人民币50,000元；三、上海王彬机械厂应于判决生效之日起十日内赔偿上海翔仓物流有限公司装修损失人民币49,800元；四、上海王彬机械厂应于判决生效之日起十日内赔偿上海翔仓物流有限公司鉴定费人民币4,200元；五、上海翔仓物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海王彬机械厂房屋占有使用费人民币75,107.52元；六、上海翔仓物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海王彬机械厂水费1,215元和电费392.35元，合计人民币1,607.35元；七、驳回上海翔仓物流有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，翔仓公司与王彬机械厂就涉案厂房签订的租赁合同，因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王彬机械厂要求翔仓公司支付自2018年9月15日起至2018年11月7日双方办理房屋交接之日止的占有使用费，一审予以支持并无不当；一审法院对王彬机械厂要求翔仓公司支付实际使用涉案厂房期间的水费和电费的主张，予以支持，亦无不妥。翔仓公司主张其实际使用房屋至2019年5月20日止，未提供充分证据予以证明，对其主张本院尚难以采纳；翔仓公司以此为由要求王彬机械厂返还2018年5月20日至2018年9月14日的租金163,925.70元，并不同意支付实际使用期间的水电费，于法无据，本院不予支持。鉴于双方之间合同无效，翔仓公司要求王彬机械厂依据合同约定支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于装饰装修损失，翔仓公司主张王彬机械厂承担涉案场地的装修损失，但仍未能举证证明系王彬机械厂同意其对涉案场地进行改造，且翔仓公司对涉案场地的改造行为已经有关部门认定系违法用地行为，故翔仓公司要求王彬机械厂承担该部分损失，依据不足，本院不予采纳。一审法院结合双方过错程度、司法鉴定意见等，酌情确定王彬机械厂承担装修损失49,800元，尚无不妥。翔仓公司要求王彬机械厂赔偿装饰装修损失183,759.11元，理由尚不充分，本院不予支持。综上，翔仓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,830元，由上诉人上海翔仓物流有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇一九年十一月十五日书记员  王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……