江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初4051号原告：李家宝，男，1981年3月8日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：王飞、季伟伦，江苏民中律师事务所律师。被告：侯传红，男，1971年11月10日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：赵长健，江苏刘桂生律师事务所律师。被告：句容市环城房地产开发有限公司，住所地句容市华阳街道朝阳家园。法定代表人：张娟，系该公司经理。委托诉讼代理人：戴显根，句容市空港法律服务所法律工作者。被告：周正凤，女，1951年6月7日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：朱旺艳，江苏斐多律师事务所律师。被告：侯传根，男，1971年3月21日出生，住句容市。原告李家宝与被告侯传红、句容市环城房地产开发有限公司（以下简称环城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依原告申请追加周正凤、侯传根作为本案被告参加诉讼，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。被告侯传红及其委托诉讼代理人赵长健、被告环城公司委托诉讼代理人戴显根、被告周正凤委托诉讼代理人朱旺艳、被告侯传根两次开庭到庭参加诉讼，原告李家宝委托诉讼代理人王飞第一次开庭到庭参加诉讼，原告李家宝及其委托诉讼代理人季伟伦第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家宝向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即返还原告购买句容市华阳镇河滨路陈家里欧景佳园6栋103室房屋的购房款定金10万元；2.判令四被告赔偿原告购房差价损失1778960元；3.诉讼费及评估费14300元由被告承担。事实和理由：被告侯传红为侯士清之子，系侯士清的继承人，侯士清与被告环城公司合作开发了句容市华阳镇河滨路陈家里欧景佳园项目。2015年3月16日侯士清与原告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由侯士清将位于句容市的房产出卖给原告。合同签订之日，原告支付购房款10万元。因当时该项目尚有部分建筑规费没有缴纳，房屋尚不具备法定的交付及办证条件，双方对后续付款的时间及方式未作约定，但侯士清同意将房屋先交付给原告。原告接手房屋之后，对房屋进行了装修，装修过程中，由于资金周转困难，暂停了施工。2017年6月.原告打算恢复施工时发现，该房屋入户的院子门口装了一扇铁门，还锁了起来，原告当时就与被告侯传红联系，但被告侯传红未接电话，无奈之下，原告就联系了开锁人员把锁换掉，后双方为此发生纠纷，经报警处理未果。同时，原告得知经侯士清和被告侯传红同意，案涉房产己过户至被告侯传红之子侯家璇的名下，原告己无法取得案涉房产。被告侯传红辩称：1.案涉房产系被告环城公司开发，侯士清签订的购房合同必须要在买受人将房款付至被告环城公司，后由被告环城公司盖章确认合同才具有效力，在追认前为效力待定的合同。被告环城公司未对合同进行追认，故合同为无效协议。另外，双方签订的合同中之所以没有约定付款方式和期限，主要是原告当时不能明确购房款项来源，不能决定一次性付款还是贷款，但原告当时承诺在交房前即2015年6月份之前无论采用哪种方式都会交付购房款，从合同第五条、第六条、第九条来看，当时双方约定的是一次性付款，后因原告出现了债务危机，没有能力支付购房款，致使该合同无法得到权利人即被告环城公司的追认，原告无力支付房款是导致合同归于无效的直接原因。2.原告诉称该项目在签订合同时不具备交付条件以及侯士清已经同意将房屋交付原告均不属实，案涉房屋在2010年已经经验收合格，具备交付以及办证条件。另外，被告方从未将房屋交付原告。合同明确约定交房时应收取物业费等相关费用，所以出卖方不可能在未收取上述费用的情况下将房屋交付给原告进行装修，且总房款为100多万元，出卖方不可能在原告仅支付10万元定金的情况下将房屋交付原告，这不符合常理及交易习惯。原告诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。被告环城公司辩称，原告起诉被告环城公司无法律依据。在本案中，原告与侯士清签订的房屋买卖合同，被告环城公司并不知情，被告环城公司从来没有将房屋交付给原告，也没有收到原告的10万元购房款。原告与侯士清所签订的购房合同未通过盖章或法定代表人签字确认，对双方签订的房屋买卖合同被告环城公司不予认可，不具有法律效力，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告周正凤辩称：同意被告侯传红的答辩意见。补充如下：1.合同虽然没有约定明确的交付余款的时间，但是根据商品房买卖合同的相关规则买受人应当在交付房屋前付清所有房款，侯士清与原告于2015年3月16日签订的买卖合同，合同明确约定在6月1日之前交付，并约定违约卖方有解除合同权。因此，原告应当在2015年6月1日之前交付房款，由于买受人未能及时交清剩余房款而导致合同实际未履行，因此，过错方在原告，原告应按照合同约定向被告承担相应的违约责任。2.原告主张的10万元购房款无事实及法律依据，购房款已经由被告侯传红返还给原告。综上，请求法院查明事实驳回原告的诉讼请求。被告侯传根辩称：其对原告与被告签订的协议并不知情，对此后房产转给侯家璇也不知情，对原告的诉请其不知道怎么处理。原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告与侯士清在2015年3月16日签订的案涉房产的买卖合同、在句容市不动产登记局调取的侯家璇与环城公司买卖合同复印件、发票复印件、产权转让登记申请书复印件、公证书复印件、公用气安全合同、发票、侯士清出具的收条、民生银行对账单、装修工人的收款收据、江苏象仁土地房地产资产评估报告，被告侯传红向本院提交了单位工程竣工验收证明书、工程竣工报告、欧景佳园11幢101室沈士兵联排别墅房产证、案涉房屋房产证复印件、(2016)苏1183民初1340号民事判决书打印件、（2017）苏1183民初2615号民事判决书打印件、（2017）苏1183民初665号民事判决书打印件、（2015）句执字第2153民事裁定书复印件、（2015）句执字第2368号民事裁定书打印件、（2016）苏1183执406号民事裁定书打印件、侯家璇房款发票、住宅维修基金专用收据、房屋登记费发票、收据、标的物介绍打印件、房屋买卖合同复印件，被告周正凤提交了侯传红借记卡账户历史明细清单一份。本院组织双方进行了证据交换、质证。本院经审理认定事实如下：2004年11月，被告环城公司通过挂牌方式取得宗地编号为06号地块的土地使用权，侯士清作为环城公司委托代理人与句容市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。后被告环城公司在该地块上建设开发了欧景佳园别墅群，工程于2010年2月11日竣工验收，并进行了备案。环城公司于2010年8月20日取得欧景佳园项目的销售许可。2015年3月16日，侯士清与李家宝签订商品房买卖合同一份，合同中载明的出卖人为被告环城公司，买受人为李家宝，约定李家宝购买位于欧景佳园6号联幢别墅6-3号，面积为288.46平方米，合同售价为4000元/平方米，总金额为1153840元；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；出卖人应当在2015年6月1日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人为买受人保留该房三个月，逾期甲方有权对该房另行处理。合同中未对付款方式及期限进行约定。侯士清向李家宝出具10万元收条一张，收条的落款日期为2015年3月12日。原告李家宝于2015年3月16日向侯士清支付房款10万元。合同签订后，原告李家宝自行进入案涉房屋并进行部分改造及装修，后停止施工。另查明，环城公司（出卖人）与侯家璇（买受人）签订商品房买卖合同，合同落款日期为2015年5月6日，约定买受人购买欧景佳园别墅6幢103室房屋，总金额为100万元，买受人一次性付清房款，出卖人在2015年6月6日前将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用；出卖人为买受人保留该房一个月，逾期甲方有权对该房另行处理解除合同。2017年4月25日，环城公司向侯家璇开具100万元房款发票。2017年6月27日，侯家璇领取案涉房产的不动产产权证。再查明，侯士清与被告周正凤系夫妻关系，二人育有长子侯传根、次子侯传红。侯家璇系侯传红之子。2016年8月5日，侯士清死亡。在本案审理过程中，本院依原告申请，委托江苏中和信工程咨询有限公司镇江分公司对案涉房屋的装修及改造的造价进行鉴定，委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋在价值时点2017年6月的房地产市场价值进行评估。2019年6月14日，江苏中和信工程咨询有限公司镇江分公司以“工程没有施工合同、施工图纸、施工预算和决算，并且原装修部分已被拆除，无法开展鉴定工作”为由将鉴定退回。2019年8月22日，江苏象仁土地房地产资产评估有限公司作出房地产评估报告，认为案涉房产在价值时点2017年6月的房地产市场价值为293.28万元，单位建筑面积价值10167元/平方米。原告李家宝支付评估费14300元。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。侯士清并非环城公司的法定代表人，也未得到环城公司的授权，其以环城公司名义与李家宝签订房屋买卖合同，将环城公司开发的房屋出售给李家宝，其行为系无权代理。被告环城公司未进行追认，故该合同对被告环城公司不发生效力，故原告对被告环城公司的诉请，本院不予支持。李家宝与侯士清签订房屋买卖合同，因环城公司拒绝对合同进行追认，合同无法履行，侯士清所收取的10万元应予以退还。因侯士清已死亡，其应承担的返还责任由其继承人，即被告侯传红、周正凤、侯传根在继承侯士清遗产范围内承担。对原告主张的房屋差价损失，本院认为，关于无权代理的行为未被追认的责任承担问题，原告与侯士清签订合同时，合同法仅规定由行为人承担民事责任，对如何承担以及承担的方式并未规定，本院结合本案事实分析如下：侯士清无代理权出卖案涉房产，与原告签订合同，存在过错；原告李家宝明知侯士清非公司法定代表人，也未查看侯士清有无授权的情况下，径行签订买卖合同，自身亦存在过错。原告仅支付10万元，此后既未催告环城公司追认，也未支付剩余房款，其并非善意相对人。综合本案案情及双方的过错程度，本院对原告主张的赔偿房屋差价损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告侯传红、周正凤、侯传根在继承侯士清遗产范围内给付原告李家宝10万元；二、驳回原告李家宝对被告句容市环城房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回原告李家宝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21711元，评估费14300元，共计36011元，由原告李家宝负担34856元，由被告侯传红、周正凤、侯传根负担1155元（此款原告已预交，三被告应于本判决生效之日起十日内将其负担的1155元给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院。审 判 长  卞英明审 判 员  周小琳人民陪审员  章继霜二〇一九年十一月一日书 记 员  刘 莉