文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17315号原告：佛山赢峰房通房地产服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道环岛西路16号三山智汇广场1座611室，统一社会信用代码91440605MA4X7PQF9W。法定代表人：黄春强。委托诉讼代理人：杨志华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑扬韬，广东智洋律师事务所实习律师。被告：佛山市东方运通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路51号2905房，统一社会信用代码91440600564588743M。法定代表人：黄伟飚。委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍德伟，广东源浩律师事务所律师。原告佛山赢峰房通房地产服务有限公司诉被告佛山市东方运通房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告的代理合同;二、被告向原告支付佣金6372027元、现金奖400000元；三、被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2019年6月30日为1505175.65元，详见违约金计算表);四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年2月9日签订《“万通国际”项目独家代理合同》，约定原告代理被告位于汾××路××号“万通国际负一层商铺”项目的策划和销售，被告按合同约定给付代理费，第八条违约责任第6点约定“如甲方未能按期向乙方支付营销策划费及代理费，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每日向甲方收取当期未付款总额千分之一的滞纳金。甲方逾期支付上述费用超过30天的，乙方有权终止履行本合同，且向甲方收取未付之费的20%作为违约金”，此外还详细约定了项目的期限、佣金计付标准、结算方式等事项。此后原、被告又先后签订了四份补充协议：在《万通国际”项目独家代理合同补充协议》中，将委托内容扩大至原合同项目的公寓、车位并约定了佣金，将原合同第六条第1点修改为认购者缴纳认购单元的50%房款后计收代理费；在2018年8月29日签订的《“万通国际”项目独家代理合同补充协议二》中，对原合同第五条销售代理佣金第1点进行修改，约定代理期内甲方按每15天为一周期给乙方计付代理费，甲方按乙方每周期实际完成的销售金额计付代理费，实际完成销售金额指认购者签订的《商品房买卖合同》内注明之金额减3万，并修改了代理佣金的计付标准，对原合同第六条第4点修改为甲方于每月的1日和15日向甲方详列结算账目，甲方于确认当月15日和30日前向乙方支付当期代理费，对原合同第七条进行修改以及增加了外围联动佣金现金奖；在《万通国际”项目独家代理合同补充协议三》中，双方协商延长代理销售期限至2019年10月10日止。事实上，被告至2018年11月1日后一直未按以上合同及补充协议约定的期限给付佣金及现金奖等款项。原、被告又于2019年4月26日签订《关于万通国际前期一次分期付款单位佣金支付的补充协议》，约定被告至2019年4月26日起将万通国际新签约或新成交单位的甲方总收入的80%用于支付给乙方这部分佣金并于每批款到账后一周内支付给乙方。经原告多次催要，被告仅支付了佣金5951085元及现金奖5010000元，至今仍拖欠佣金6372027元、现金奖400000元。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、原、被告于2018年2月9日签订了《“万通国际”项目独家代理合同》。自2019年5月开始，在没有发出任何通知、也未进行任何告知的情况下，原告的销售人员相继离场，售楼部处于长期关门状态。基于该种情况，被告于2019年6月11日向原告发出通知，通知自2019年6月1日起终止与原告的合同关系。因此，独家代理合同是因原告的擅自退场行为导致实际无法履行而解除，合同解除的过错责任在于原告。二、被告已支付佣金合计11161085元，付清了已届付款期的佣金。剩余佣金的计算金额及方法存在争议，且未届付款期，退一步讲，即使剩余佣金已届清偿期，由于原告未按合同约定同时提供足额发票，被告也有权不支付佣金。1、双方对于佣金计算方式及金额有争议，且部分佣金未届清偿期。2、原告已收取佣金合计11161085元，其中原告应当提供发票的金额为6151085元，但原告至今为止仅开具了5175238元的发票。根据《“万通国际”项目独家代理合同》第六条第4款的约定，被告有权拒付代理费，被告不存在违约。3、根据《关于万通国际前期一次分期付款单位佣金支付的补充约定》第2条的约定，原告认可被告可在2019年4月26日后的楼款中支付23套分期付款方式销售的商铺的佣金。但自补充约定签订后至原告擅自退场之日止，被告无新的房屋售出，被告并未违反双方的约定。退一步讲，原告未能同时提供该笔佣金的等额发票，被告也有权拒付佣金。4、被告未支付佣金有合理理由及合同依据，不构成违约，不应承担违约责任。另外，滞纳金显然超出了法定标准，明显过高，即使计算违约金，也应予调低。三、原告关于佣金(含现金奖)的计算不符合合同约定。1、在原告退场、合同解除之前，共有187套商铺签订了认购书及《商品房买卖合同》，该187套商铺的总面积2092.51平方米、销售金额共为88004079元。(1)5套商铺(分别是146、147、148、342、324号铺)由被告自售，根据独家代理合同第六条第二点的约定，该5套房屋销售金额合计2140778元不应计算佣金。(2)4套商铺（254号、393号、313号、108号铺）已退房，销售金额1971241元不应计算佣金，面积合计45.78平方米不应纳入确定计提比例的已完成销售面积。(3)30套以按揭贷款方式销售的商铺均已超出《商品房买卖合同》约定的按揭贷款付款期，且已经买方口头通知退房，正在陆续办理手续之中，存在未处理完毕的事项。根据独家代理合同第六条第3点的约定，由于目前已发生争议，该30套房屋暂不能计算和收取佣金，要待争议处理完毕后，再根据处理结果确定佣金金额和支付时间。销售金额合计13280163元暂时不应计付佣金，销售面积310.48平方米不应纳入确定计提比例的已完成销售面积。(4)目前已有17套以分期付款方式销售的商铺出现逾期付款情况，同样存在退房等可能，属于出现了未结争议。根据独家代理合同第六条第3点的约定，该17套房屋暂不能计算和收取佣金，要待争议处理完毕后再根据处理结果确定佣金金额和支付时间。销售金额合计9061021元暂不应计付佣金，销售面积209.76平方米不应纳入确定计提比例的已完成销售面积。2、原告对于佣金(含现金奖)的计算错误。(1)案涉项目在2018年10月22日取得销售许可，自该日起第一个月内签订认购书的商铺有181套，有6套(分别是106号、188号、153号、199号、13号、109号)是在第二个月或之后售出，该6套不应计算现金奖。该6套商铺的销售金额为3458878元，面积为73.19平方米。另有5套房屋(分别是146、147、148、342、324号)是被告自售，不应计算3万元的现金奖，销售金额2140778元不应计算按点数计提的佣金。另有4套商铺退房也不应计算佣金(含现金奖)。该4套房屋建筑面积合计为48.78平方米、销售金额合计为1971241元。另有30套按揭贷款方式销售的商铺及17套分期付款销售的商铺存在未结争议，可能出现退房等情形，该47套暂不应计算现金奖及佣金。故第一个月的现金奖仅应按125套商铺计算，即3750000元。被告因为未预计到后续退房等事宜，已提前支付了现金奖5010000元。(2)第一个月佣金的计提基数应为54341998元，按12%计算佣金为6521039.76元。第二个月及之后的销售金额的计提比例是以已完成的销售面积来确定，在扣除退房商铺面积后，已完成的销售面积不足2000平方米，计提比例为12%,第二个月及之后的销售金额为3278878元，按12%计算佣金为393465.36元。因此，到期应付的现金奖加佣金合计10664505.12元。被告己支付11161085元，已付清到期佣金。四、根据(补充协议二》第四条的约定，在项目未完成90%销售面积的情况下，被告有权不按原告主张的现金奖+12%的方式支付佣金，而仅需按照实际销售金额的18%支付佣金。《补充协议二》第四条第二款第(I)项的完整约定是“甲方同意第一个月第一批货的外围联动佣金为3万现金奖加《商品房买卖合同》内注明之金额减3万*12%佣金，在项目未完成90%销售面积的情况下，甲方如降低或取消该佣金，甲方需按乙方实际销售金额的18%支付代理费给乙方，乙方有权终止合同”。案涉项目总建筑面积为7997.81平方米，即使按187套房屋计算已销售面积也仅2092.51平方米，远低于90%的销售面积，甲方有权并确定选择按实际销售金额的18%支付佣金。按照18%来计算第一个月的佣金，则计提基数为187套的总销售金额88004079元-5套开发自售商铺的销售金额2140778元-4套退房商铺的销售金额1971241元-6套第二个月及之后销售商铺的销售金额3458878元-47套有争议的销售金额22341184元-3750000元(扣减每套3万)＝54341998元，按18％计算佣金为9781559.64元，加上第二个月及之后的佣金393465.36元，佣金总和仅为10175025元。五、47套商铺处于争议未结状态，存在退房或解约可能，即使认定该47套商铺应按照销售金额计算佣金，但至少佣金的付款条件尚未满足，支付时间未到达。前已述，独家代理合同第六条第3点的约定“如遇认购方或甲方签订《商品房买卖合同》后违约，乙方有义务协助甲方对于该项进行处理，处理完毕后甲方仍需按约定标准向乙方支付代理费，按应收款项结算。”该项47套房屋的商品房买卖合同已经产生逾期付款，已经发生争议，需待争议处理完毕后，再按处理完结后的应收款项结算，因此，该47套房屋的佣金的付款条件尚未满足。另外，根据被告法定代表人与原告法定代表人微信沟通达成的共识，原告确认“只要有客户要求退款的，为避免给开发商带来不必要的麻烦，我们公司同意退款并按要求特申，最终退款意见由开发商审批。”原告是同意退款、解除合同的，因此，后续47套商铺如出现退款，则也全部不应当计算佣金。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的各项请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、《万通国际项目独家代理合同》、《授权书》。拟证明原、被告于2018年2月9日签订了委托代理合同，被告委托原告独家代理项目的策划和销售并约定了逾期交纳代理费等费用的违约责任。《万通国际项目独家代理合同》补充协议。拟证明原被告协议扩大委托内容，将原合同第六条第1点改为认购者缴纳认购单元的50%房款后计收代理费。《万通国际项目独家代理合同》补充协议二。拟证明原被告协议修改了销售代理佣金与结算方式并增加了现金奖等。4、《万通国际项目独家代理合同》补充协议三。拟证明原被告协商延迟原告代理销售期限至2019年10月10日。5、《关于万通国际前期一次分期付款单位佣金支付的补充约定》、《关于万通国际商铺佣金的支付方式》。拟证明被告承诺万通国际于3月16日将成交的商铺用于支付拖欠的现金奖、佣金。6、《万通国际商铺认购书》。拟证明原告按合同约定签订认购书并完成了销售任务，被告拖欠应付给原告的佣金及现金奖。诉讼中，被告提交以下证据：中国银行对公客户付款通知单；2、电子回单。证据1、2拟证明原告通过公司账户支付佣金6151085元，通过黄伟飚账户支付佣金即现金奖501万元。3、广东增值税普通发票。拟证明原告至今为止未足额开具发票，仅开具了金额为5175238元的发票，根据独家代理合同第六条第四点的约定，被告有权拒付佣金，不构成违约。商品房买卖合同5份（146、147、148、324、342）、5套商铺的买方与被告经理的微信聊天记录及李某的社保缴费证明；5套商铺买方出具的情况说明及身份证复印件、通知。拟证明146、147、148、324、342号商铺是被告自售商铺，该5套商铺面积共47.42平方米、销售金额为2133435元，根据独家合同第六条第二点的约定，开发商自售的不做佣金结算，故该2133435元不能纳入计提现金和按点数计提佣金的基数。5、商品房买卖合同3份（254、313、393号商铺）、协议3份（254、313、393号商铺）、万通国际特殊申请3份（254、313、393号商铺）、商品房买卖合同（108号）、（2019）粤0604民初10722号民事判决书（108号商铺）、被告法定代表人与原告HCQ的微信聊天记录、聊天软件的微信信息页截图。拟证明双方法定代表人协商确定“对于有退款要求的买方，原告同意退款，最终退款意见由该开发商审批”；根据双方合意确定的处理原则，目前已退房4套，分别是254、313、393、108号商铺，该4套房屋的面积不能纳入确定计提点数的面积内，销售金额1971241元也不能纳入计提基数。6、30份以按揭贷款方式销售的《商品房买卖合同》。拟证明该30套房屋的情况与退房的254、313、393号房屋情况相同，且被告已接到买方电话要求退房，按照前述处理原则，退房后该些房屋的面积和销售金额不能纳入计提基数和确定计提点数；由于纠纷尚未处理完毕，根据独家代理合同第六条第三点的约定，暂不存在支付佣金的条件，该30套商铺的建筑面积共310.48平方米，销售金额为13280163元暂不能作为计算佣金的依据。7、17份以分期付款方式销售的《商品房买卖合同》、延期交款（尾款）协议。拟证明该17份合同已出现逾期付款的情形，日后存在合同解除或退房的可能，由于纠纷尚未处理完毕，根据独家代理合同第六条第三点的约定，暂不存在支付佣金的情况；该17套商铺的建筑面积共209.76平方米，销售金额为9061021元，该面积及销售金额暂不能作为计算佣金的依据。8、佛山市商品房现售备案证明。拟证明项目于2018年10月20日经许可销售，房屋总面积7997.81平方米，原告销售面积不足90%，被告有权选择按18%计提，而不按现金奖+12%计提的方式。9、微信记录、代理合同终止通知书。拟证明因原告擅自撤场，被告不得不发通知终止与原告的合同。10、证人李某的证人证言（证人已出庭）。拟证明146、147、148、324、342号商铺是被告自售。11、九份万通国际特殊申请。拟证明以按揭贷款方式销售的房屋已陆续出现购房方办不了按揭贷款、要求退房等情况，原告应在这些事项处理完毕之后才有权收取佣金，且佣金计算方法与处理结果相关。经质证，本院认证：原告的证据有原件核对，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1、2，原告无异议，本院予以采信；被告的证据3、6、8，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据4、5、7、11，原告对商品房买卖合同的真实性均无异议，本院予以确认，至于其他证据及被告的证明内容，本院综合全案证据待后予以认定；被告的证据9，被告已当庭出示手机供本院核对微信聊天记录，原告确认代理合同解除的时间与微信聊天记录相符，即2019年6月11日，本院对此予以确认；被告的证据10系证人证言，证人李某已出庭作证并接受各方质询，本院综合全案证据待后对其证言的证明力予以认定。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年2月9日，被告（甲方、委托单位）与原告（乙方、代理单位）签订《“万通国际”项目独家代理合同》，约定“……第一条、甲方委托乙方独家代理甲方位于汾××路××号万通国际负一层商铺项目的策划和销售，乙方委托销售内容为：总建筑面积约8000平方米。第二条、本合同委托代理期为双方签订合同之日起算满6个月止或者6个月期限未满但已经完成甲方确认交由乙方销售之全部货量的100%后乙方人员撤出销售现场之日……第四条、乙方权责……15、甲方正式与认购者签订《商品房买卖合同》后，乙方对本合同中指定房地产的代理销售责任即告完成……第五条、代理费销售目标和代理费计提标准、营销策划费。1、代理期内，甲方按乙方每月实际完成的销售金额计付代理费，实际完成的销售金额指认购者签订的《商品房买卖合同》内注明之金额，计付标准如下：            销售任务              代理费用              备注                  0-1000㎡              总销售金额×10%              达到任何一个销售阶段，代理费按全额跳点。      100天内销售总面积超80%代理费按15%结算。      100天内销售总面积超95%代理费按16%结算。                  1001-3000㎡              总销售金额×12%                  3001-3999㎡              总销售金额×13%                  4000㎡以上              总销售金额×14%      ……第六条、结算方式。1、在代理期内，认购者签订《商品房买卖合同》后，甲方向乙方计算代理费……2、若认购者采用发展商垫付首期款方式购房的，该部分款项视为认购者已经缴交，不影响代理费的结算；若认购者与甲方签订相关协议延期签订《商品房买卖合同》的，视为认购者已与甲方签订《商品房买卖合同》，不影响代理费的结算。开发商自售的不作佣金结算，但销售面积计入乙方的考核面积（开发商自售单位只限于没有在现场做过入场登记的和外围联动公司及个人没做报备的客户成交的单位）。3、如认购一方签订《认购书》后违约的，甲方只需向乙方支付定金的50%作为劳务费，不再计取代理费。如遇认购方或甲方签订《商品房买卖合同》后违约，乙方有义务协助甲方对于该项进行处理，处理完毕后甲方仍需按约定标准向乙方支付代理费，按应收款项结算。4、乙方跟进配合甲方与客户签订《商品房买卖合同》工作后，于每月前三个工作日向甲方详列上月结算账目，甲方需于收到结算账目后2天内以书面形式确认或提出异议，逾期未提出异议，视确认乙方提交的结算账目，甲方于确认当月15日前向乙方支付当期代理费；乙方同时提供等额销售代理服务发票，如乙方未提供销售代理服务发票，甲方有权拒付代理费……第七条、特别约定……2、双方签订该合同后，乙方可开展销售前的筹备工作，但不允许进行违规操作，待甲方办理销售许可证后合同正式生效，乙方在接到甲方书面通知后才可公开发售。第八条、合同解除、终止和变更、违约责任……6、如甲方未能按期向乙方支付营销策划费及代理费，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每日向甲方收取当期未付款总额千分之一的滞纳金。甲方逾期支付上述费用超过30天的，乙方有权终止履行合同，且向甲方收取未付之费的20%作为违约金……8、从项目达到公开发售条件之日起45天未完成3000㎡（以签约为准），甲方有权引进第三方销售公司或与乙方结清代理费用终止合同……”。后被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定“第一条、原合同委托内容为：甲方委托乙方独家代理甲方位于汾××路××号万通国际负一层商铺，经双方共同议定，同意增加委托内容：甲方委托乙方独家代理甲方位于汾××路××号万通国际项目的公寓和车位。第二条、经双方共同议定，就新增的委托内容：销售的公寓和车位，甲方向乙方支付佣金的计付标准为：按总销售金额的9%计提。原合同委托内容（万通国际负一层商铺）仍按照原合同标准执行。第三条、销售代理佣金的结算方式……1、原合同第五条第1点：实际完成的销售金额指认购者签订的《商品房买卖合同》内注明之金额，改为实际完成的销售金额指认购者签订的《认购书》内注明之金额……2、原合同第六条：第1点：在代理期内，认购者签订《商品房买卖合同》后，甲方向乙方计算代理费，改为在代理期内，认购者缴纳认购单元的50%房款后，甲方向乙方计算代理费……4、原合同第六条：第4点：乙方跟进配合甲方与客户签订《商品房买卖合同》工作后，于每月前三个工作日向甲方详列上月结算账目，改为乙方跟进客户向甲方缴纳认购单元的50%房款后，于每月前三个工作日向甲方详列上月结算账目……”。2018年8月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议二》，约定“第一条、原合同第二条改为：本合同委托代理期为甲方取得销售许可证起算满6个月止或者6个月期限未满但已经完成甲方确认交由乙方销售之全部货量的100%后乙方人员撤出销售现场之日。第二条、销售代理佣金。一、原合同第五条第1点改为：代理期内，甲方按每15天为一周期给乙方计付代理费，甲方按乙方每周期实际完成的销售金额计付代理费，实际完成销售金额指认购者签订的《商品房买卖合同》内注明之金额减3万，计付标准如下：            销售任务              代理费用              备注                  0-10000㎡              总销售金额×12%              达到任何一个销售阶段，代理费按全额跳点。      100天内完成商品总面积的95%，并符合合同各个条款，代理费按18%结算。                  1001-2000㎡              总销售金额×14%                  2001-3000㎡              总销售金额×15%                  3001-4000㎡              总销售金额×16%                  4000㎡以上              总销售金额×17%      ……第三条、第六条第4点改为：乙方跟进配合甲方与客户签订《商品房买卖合同》工作后，于每月的1日和15日向甲方详列结算账目，甲方需于收到结算账目后5天内以书面形式确认或提出异议，逾期未提出异议，视确认乙方提交的结算账目。甲方于确认当月15日和30日前向乙方支付当期代理费；乙方同时提供等额销售代理服务发票，如乙方未提供销售代理服务发票，甲方有权拒付代理费，造成的一切责任由乙方负责。第四条、特别约定……二、第七条增加以下3点：（1）甲方同意第一个月第一批货的外围联动佣金为3万现金奖（无需提供发票领取）加《商品房买卖合同》内注明之金额减3万*12%佣金（需提供发票领取），在项目未完成90%销售面积的情况下，甲方如降低或取消该佣金，甲方需按乙方实际销售金额的18%支付代理费给乙方，乙方有权终止合同……”。后被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议三》，约定“……1、将原合同约定的代理销售期限延长六个月，即乙方代理销售期限至2019年10月10日到期；2、经双方协商达成一致，自签订本协议之日起新成交客户（以客户签订的《认购书》中的时间为准），乙方承诺，如出现客户要求返还定金、购房款等费用的，由乙方自行与客户接洽并与甲方协商决定是否返还前述款项，如最终决定返还前述款项或法院等部门要求返还前述款项的，乙方应向甲方返还已收取的相应全部款项（包括外围联动的现金奖、销售佣金），甲方收取到客户的违约金部分，需支付乙方50%违约金作为乙方的劳务费用。但因甲方原因导致购房合同被解除并退还客户定金、购房款的，则乙方已收现金奖及销售佣金不予退回……”。2018年10月20日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告核发《佛山市商品房现售备案证明》，认定万通国际大厦474套商品房具备现房销售条件，准予备案。2019年4月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《关于万通国际前期一次分期付款单位佣金支付的补充约定》，内容为“1、双方认可前期成交一次性分期付款商铺共23套，合计网签面积270.23平方米，合计合同金额11561171元，甲方应向乙方支付该部分佣金为1513563.94元，现金奖690000元，两项合计总金额为2203563.94元。2、甲方承诺，至2019年4月26日起将万通国际新签约或新成交单位的甲方总收入的80%用于支付给乙方这部分佣金并于每批款到账后一周内支付给乙方。3、乙方承诺，在乙方收取该23套单位佣金和现金奖后，出现个别客户违约退房，甲方所收违约金不足以弥补甲方已向乙方支付佣金和现金奖的差额部分的损失，由乙方负责承担。可以由甲方从乙方应收其他佣金收入中扣回，或在甲方与第三方争议判决生效一个月内，由乙方将甲方损失差额部分退还给甲方”。该补充约定所附的成交单位明细表显示，该23套商铺认购日期自2018年10月9日起至2019年4月1日止。2019年6月11日，被告法定代表人黄伟飚通过微信向原告法定代表人黄春强发送《代理合同终止通知书》，称“昨天公司发了给你，你查收”，通知书内容为“鉴于贵司近两个月的销售工作情况，在没通知我司的情况下，售楼部出现长期关门、销售人员相继离场、也没有进一步的销售，造成销售时间延长增加我司的财务费用，造成我司的损失。由此而见我司已视贵司违反独家代理合同的约定……我司作出以下决定：1、从2019年6月1日后销售的所有商铺都不再计算代理费。2、从2019年6月1日起终止与贵司的代理合同。3、贵司收到本通知后于5天内办理相关结束代理销售手续及撤离项目销售现场”。黄春强回复“需要办理哪些结束代理的手续”，黄伟飚回复“计数、办撤场手续”，黄春强回复“明白”。据原告统计的《佣金、现金奖总汇表》显示，原告主张应付佣金及现金奖的商铺共187套，认购期限自2018年10月9日至2019年4月1日，面积合计2092.51平方米，计佣金额合计82154079元，佣金应付金额为12323112元，现金奖应付金额为5610000元。原、被告一致确认被告已向原告支付佣金、现金奖合计11161085元。另查明一，被告主张146、147、148、324、342号商铺系其自售，提供了购房人出具的《情况说明》并申请证人李某出庭作证。《情况说明》的内容均为“本人冯仲华/覃俊杰，于****年*月*日，经与东方运通公司李某协商、沟通，确定了购房条件，购买了万通国际**号商铺，并在经理的安排下，于****年*月*日签订商品房买卖合同，合同编号为……”。证人李某的社保缴费记录显示，其2018年的单位名称为佛山市东方运通房地产开发有限公司。证人李某出庭陈述：付先生是2018年9月18日下午3点与我联系称要买万通的商铺，付先生确认了3套商铺并于当天晚上7点过来付款，另外两套是俊杰在2018年9月14日早上开始沟通，周六早上俊杰选好两套商铺后下订就走了；公司自售房屋一般先由员工去确认房号，然后去被告财务室交定金，定金交款单上好像有写我公司自售，再交给代理商跟进，自售或代理商销售签订的买卖合同是一样的；代理商销售带来的客人都会在前台签到，如果是自售的就不需要。据原告提交的146、147、148、324、342号商铺的《商铺认购书》显示，五份认购书左上方均注明“李某”。另查明二，被告主张254、313、393、108号商铺已退房并向本院提交了特殊申请、协议、民事调解书。254、313、393号商铺购房人均向被告提交了特殊申请，以银行不再提供贷款及资金困难无法一次性付清房款为由，申请退房款及物业维修基金。后被告与254、313、393号商铺购房人分别签订协议，同意退款并解除买卖合同。108号商铺购房人则与被告达成调解协议，同意解除买卖合同。2019年6月17日，被告法定代表人黄伟飚向原告法定代表人黄春强发送微信“是不是有客户申请退的，你们都同意退……因为合同有说你们先做主导……所以一直都是先由你们公司出意见先”，黄春强回复“这个事我跟公司汇报过，公司意见是:只要有客户要求退款的，为避免给开发商带来不必要的麻烦，我们公司同意退款并按要求特申，最终退款意见由开发商审批……”。另查明三，被告主张涉案30套以按揭贷款方式销售的商铺暂不存在支付佣金的条件，称被告已接到买方电话要求退房，并提供了《商品房买卖合同》、特殊申请表。被告还主张涉案17套以分期付款方式销售的商铺暂不存在支付佣金的条件，称日后存在合同解除或退房的可能，并提供了《商品房买卖合同》、延期交款（尾款）协议。原告当庭陈述：根据双方交易习惯，双方确认好佣金数额后被告先将代理费汇入原告账户，后原告根据被告要求的时间节点来开具发票，已付约90万元佣金因被告未告知原告开具发票的细节，故尚未开具发票，但原告可以随时开出发票；代理合同实际已于2019年6月11日解除，原因不是原告擅自撤场，而是被告长期拖欠佣金导致销售人员对被告失去信心，违约的是被告。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《“万通国际”项目独家代理合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三及《关于万通国际前期一次分期付款单位佣金支付的补充约定》均系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。据前查明，原、被告于2019年6月11日就不再继续履行代理合同达成一致，本院确认上述代理合同及相关补充协议已于2019年6月11日解除。关于原告诉请的佣金、现金奖。被告抗辩5套自售商铺、4套已退房商铺、30套买方要求退房的商铺、17套逾期付款可能退房的商铺不应计算佣金、现金奖，综合全案证据：一、原告提供的认购书左上方有标识“我房网”、“Q房”、“房酷”等外围联动代理商的名称，而146、147、148、324、342号商铺的认购书左上方均注明“李某”，该标识能与购房人出具的情况说明及证人李某的证人证言相互印证，证实上述5套商铺的成交渠道为被告工作人员，故被告的抗辩有事实根据，本院确认该5套商铺系被告自售。根据代理合同第六条“开发商自售的不作佣金结算”的约定，该5套商铺无需计付佣金（合计297515.25元）、现金奖（合计150000元）。二、根据原被告法定代表人于2019年6月17日的微信聊天记录可知，对于客户申请退款的情况，原告“同意退款并按要求特申，最终退款意见由开发商审批”。至本案诉讼时止，254、313、393、108号商铺已最终确定退房、返还购房款，根据补充协议三第2点的约定，该4套商铺不应计付佣金（合计277686.15元）、现金奖（合计120000元）。三、至于30套以按揭贷款方式、17套以分期付款方式销售的商铺，并无有效的证据证明相应购房款最终决定返还或法院等部门要求返还，被告亦确认仅存在解除合同或退房的可能，故被告主张该47套商铺不应计付佣金及现金奖，无事实根据，本院不予采纳。扣减5套自售商铺、4套已退房商铺的佣金及现金奖后，被告应向原告支付佣金11747910.6元、现金奖5340000元，被告已付11161085元，被告还应向原告支付佣金、现金奖合计5926825.6元。原告诉请超出部分，本院不予支持。被告对原告主张的佣金计提比例提出异议，经查，代理合同第六条明确自售商铺虽不作佣金结算，但销售面积仍应计入原告的考核面积，且原告最终销售面积合计2092.51平方米，已达到补充协议二约定的按15%计提比例全额跳点的约定条件，故本院对被告的异议不予采纳。被告还抗辩仅第一个月的销售任务才计付现金奖，经查，根据原被告于2019年4月26日签订的《关于万通国际前期一次分期付款单位佣金支付的补充约定》及所附的成交单位明细表可知，被告支付现金奖的范围并不限于第一个月成交的商铺，故本院对被告的上述抗辩亦不予采纳。关于原告诉请的逾期付款违约金。根据代理合同及相关补充协议的约定，原告应先向被告提交当期结算账目，被告确认后再支付该期代理费，但原告并未举证证明其提交结算账目的情况，故本院对原告主张的应付款时点不予确认。鉴于双方对于结算明细确存在争议且本院亦支持了被告提出的部分异议，本院酌定被告自原告起诉之日即2019年7月3日起按年利率24%向原告支付逾期付款违约金，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山赢峰房通房地产服务有限公司与被告佛山市东方运通房地产开发有限公司签订的《“万通国际”项目独家代理合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《关于万通国际前期一次分期付款单位佣金支付的补充约定》已于2019年6月11日解除；二、被告佛山市东方运通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山赢峰房通房地产服务有限公司支付佣金、现金奖合计5926825.6元；三、被告佛山市东方运通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山赢峰房通房地产服务有限公司支付逾期付款违约金（以5926825.6元为本金，按年利率24%自2019年7月3日起计至实际清偿之日止）；四、驳回原告佛山赢峰房通房地产服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取35570元，财产保全费5000元，由原告佛山赢峰房通房地产服务有限公司负担12205元，被告佛山市东方运通房地产开发有限公司负担28365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审审判员 田 媛二〇一九年十一月六日书记员 陈佳颖