宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2325号原告:雍晓红,女,生于1974年1月4日,汉族,宁夏中卫市人,高中文化，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：张韶华，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市鼓楼东街五环广场东侧。负责人：张永升，该公司总经理。被告：宁夏龙源房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市新华东街47号。法定代表人：朱凤华，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：姜金萍，系宁夏龙源房地产开发有限公司员工，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街170号三层。法定代表人：李雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永栋，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街五环广场东侧。负责人：张靖，系公司总经理。委托诉讼代理人：魏慧茹，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告雍晓红诉被告宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源分公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雍晓红及其委托代理人张韶华，被告龙源公司及龙源分公司共同委托代理人姜金萍到庭参加了诉讼，被告瑞富公司委托代理人陈永栋，被告瑞富分公司委托代理人魏慧茹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告交付香山财富广场小区5#楼2-1403室、5#楼1-1502室、6#楼1-701室、6#楼1-801室、6#楼1-1501室、6#楼1-1603室、8#楼2-1601室、9#楼2-501室八套房屋(价值495.8885万元):如不能交付,则由被告共同向原告退还款项495.8885万元,并承担利息损失39.67108万元(按照年利率6%计算,自2018年1月起至2019年4月),并继续承担利息直至款项退还为止；以上合计535.55958万元。2、本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费及律师费由被告共同承担。事实及理由：2010年6月,被告龙源公司取得开发建设中卫市香山财富广场的土地,计划建设开发商业楼和住宅,2012年,被告龙源公司将该土地转让给宁夏庆华置业有限公司(现名称变更为:宁夏瑞富山水置业有限公司),双方协商共同开发建设该项目,并签订合作协议一份。被告因为房地产开发缺乏资金,采取以建设中的房屋置换财务或者抵押换取现金等方式进行融资,2017年6月,被告龙源分公司与原告达成协议,由原告提供小型越野客车三台、银川市商品房二套与被告等价置换位于中卫市沙坡头区“香山财富广场小区”房屋八套。2017年6月13日被告与原告签订顶房协议八份,顶房协议约定由被告龙源分公司以其所有的建设中的香山财富广场小区5#楼1-1502室、5#楼2-1403室、6#楼1-1501室、6#楼1-701室、6#楼1-1603室、6#楼1-801室、8#楼2-1601室、9#楼2-501室八套价值495万元房屋抵顶原告车款及银川房款,原告将小型越野客车三台、银川市商品房二套交付给被告。被告承诺于2017年底将上述房屋交付原告。但时至今日,经原告多次催促,被告仍未向原告交付房屋。综上所述,原、被告签订的《项房协议》真实合法有效,应受法律保护。双方签订协议后,原告已经按照约定将等价值车辆及银川房屋交付被告,但被告未按照约定将抵顶给原告的房屋交付原告,该行为已经构成违约。被告龙源公司及龙源分公司辩称，原告提出用3辆车辆及银川的房置换房屋，原告的3辆越野车价值还未确定，希望原告提供车辆的行驶的公里数，品牌及年限，龙源公司以现有车辆的市场价重新评估定价。到现在为止银川的2套住房无法办理房产证。因为是等物交换，交换的时候没有提到利息，龙源公司及龙源分公司不同意承担。被告瑞富公司辩称，1.原告所述的2010年6月龙源公司取得香山财富广场的陈述不属实，是取得迎宾花园项目建设用地，2012年转让给（庆华公司）现瑞富公司属实，但诉状所称龙源公司与瑞富公司系共同开发并签订了合作协议均不属实，没有事实依据。2017年6月原告与龙源公司签订协议以3台车和2套房与龙源公司置换香山财富广场房屋8套对此瑞富公司不知情也不认可。香山财富广场项目的所有权人是瑞富公司，不存在和龙源公司进行联合开发的事实，涉案房屋的唯一合法产权人是瑞富公司，原告要求瑞富公司交付房屋退还房款及承担利息、诉讼费用均没有合同和法律依据，请依法驳回。被告瑞富分公司辩称，同意瑞富公司代理人意见。补充辩论意见如下：原告与龙源公司签订的顶房协议中的涉案车辆及2套房屋作价后的款项并未实际投入到香山财富广场项目，所以瑞富分公司对原告与龙源公司签订协议不知情，现在也不予追认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人的证据认证如下：证据1顶房协议书8份（原件）、证据2收条1份（原件），被告龙源公司及龙源分公司对其真实性无异议，本院依法予以认定。证据3沙公信处字[2019]52号、83号信访事项处理意见书（原件），经审查，该意见书系公安机关处理信访问题的处理意见，与本案没有直接的关联性，其证明效力不予认定。证据4合作投资协议（复印件），其内容没有原件核实，且该协议是否履行没有证据证实，故不能达到原告的证明目的。证据5卫劳人仲裁字（2017）574号仲裁裁决书1份、（2018）宁0502民初1430号民事判决书1份、（2018）宁05民终557号民事判决书1份（原件），该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以认定。证据6-1庆华公司人员工资统计表八份（2016年3月至10月），该证据与证据5相印证，能够证明李莉于2016年3月15日至2017年10月30日期间在瑞富分公司工作的事实，本院依法予以认定。证据6-2,2017年7月13日龙源公司中卫市分公司业务处理报告单一页，与本案无关联性，对其证明效力不予采纳。证据6-1龙源公司人员工资统计表两份（2016年1月、2月）及6-2、2016年8月2日-2017年6月5日庆华公司中卫分公司业务处理报告单5页，均系复印件，被告不认可，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。证据7《顶房协议书》1份（编号：0157），系复印件，被告不认可，该证据与本案也无关联性，故对其证明效力不予采纳。证据8宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司《企业信用信息公示报告》、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司《企业信用信息公示报告》各1份（打印件），被告对其真实性均无异议，本院该证据的真实性予以认定。证据9宁夏增值税电子普通发票1份，该证据客观真实，本院对其证明效力予以认定。被告瑞富公司证据1宁夏瑞富山水置业有限公司及宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司企业信息网页打印版。证据2借款协议、借款凭证、土地使用权抵押合同、（2012）卫执裁字第46号执行裁定书复印件各1份（来源于中卫市中级人民法院）、卫国用（2012）第60240号建设用地土地使用权证书复印件1份（来源于中卫市自然资源局）。证据3中卫市人民政府2014年6月9日第81号和2016年10月31号第135号专题会议纪要复印件各1份、中卫市发展和改革委员会2015年75号企业投资项目备案通知书1份（原件）。证据4不动产权证书1份、建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份（均为原件），被告瑞富公司的证据1、2、3、4证明的事实客观真实，本院对其证明效力予以认定。证据5建设工程施工合同1份（原件），经审查，该合同是2015年9月10日由瑞富山水公司与中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司为了开发建设香山财富广场项目工程签订，因合同内容涉及中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司，而中卫市嘉盛建筑安装工程有限责任公司又没有到庭质证确认，故本院对其证明的事实不予认定。证据6债权转让协议1份（原件），债权转让协议的内容是银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华置业有限公司、宁夏龙源房产公司在2014年6月23日达成的关于债权债务转移的协议，与本案无关联。被告龙源公司、龙源分公司、瑞富分公司未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：宁夏庆华投资置业有限公司设立于2010年10月2日，2014年8月22日变更名称为宁夏庆华置业有限公司，又于2017年10月10日变更名称为宁夏瑞富山水置业有限公司的事实，宁夏庆华置业有限公司中卫分公司成立于2015年7月3日，于2018年6月28日变更名称为宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。李莉于2016年3月15日至2017年10月30日期间在瑞富分公司工作,岗位为售房部经理。被告龙源公司与宁夏庆华投资置业有限公司因借款合同纠纷，中卫市中级人民法院作出（2012）卫执裁字第46号执行裁定书，裁定将龙源公司所有的卫国用（2010）字60046号面积37812平方米的土地使用权作价11872968元交付给宁夏庆华投资置业有限公司，用于抵偿债务。2012年12月17日宁夏庆华投资置业有限公司办理了中卫市城区二十五街坊的37812平米的【卫国用（2012）第60240号】土地使用权证。宁夏庆华置业有限公司申请建设中卫香山财富广场A区项目，2015年8月27日经政府部门备案。2018年8月9日，被告瑞富公司办理了香山财富广场1#-8#、11#建筑工程施工许可证。2018年8月19日，被告瑞富公司办理了中卫香山财富广场A区项目的建设用地规划许可证。2018年8月19日，被告瑞富公司办理了“香山财富广场1#-8#、11#-13#、16#、17#楼及地下车库项目”的建设工程规划许可证。2018年8月28日，被告瑞富公司办理了宁（2018）中卫市不动产权第XXXX号不动产权证书，坐落中卫市城区二十五街坊，面积37812平米。2016年12月15日、2016年11月30日、2017年3月28日，被告龙源分公司（甲方）与原告雍晓红（乙方）分别签订协议编号为0202、0203、0204、0205、0117、0119、0281、0282的八份《顶房协议》，分别约定：鉴于乙方承建甲方开发建设的香山财富广场工程，乙方申请甲方用房屋抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区6#楼1-701室以每平米4740元，房款总价625680元抵付乙方工程款，暂定面积132平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区5#楼1-1502室以每平米4760元，房款总价486186元抵付乙方工程款，暂定面积102.14平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区8#楼2-1601室以每平米4720元，房款总价638144元抵付乙方工程款，暂定面积135.2平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区6#楼1-1603室以每平米4760元，房款总价631509元抵付乙方工程款，暂定面积132.67平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区6#楼1-801室以每平米4760元，房款总价628320元抵付乙方工程款，暂定面积132平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区6#楼1-1501室以每平米4780元，房款总价630960元抵付乙方工程款，暂定面积132平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区5#楼2-1403室以每平米4800元，房款总价632256元抵付乙方工程款，暂定面积131.72平方米。乙方同意甲方用位于香山财富广场小区9#楼2-501室以每平米5140元，房款总价685830元抵付乙方工程款，暂定面积133.43平方米。协议书还约定：上述抵付工程款的房屋在竣工验收合格之日起三个月内，乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，若逾期办理，逾期造成损失由乙方承担。鉴于签订本协议时，乙方承建工程尚未竣工验收合格等，存在诸多不确定因素。甲乙双方约定履行本协议所附条件，当所附条件成就时，甲方履行与乙方签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续的义务。《顶房协议书》还约定了其他事项。八份《顶房协议书》的尾部，被告龙源分公司在甲方位置盖章，李莉在甲方代表人、经办人处签名，雍晓红在乙方位置签名。其中四份《顶房协议书》的尾部，于智洋在甲方总经理处签名。2018年12月7日，姜新生给原告出具收条一份，载明：今收到雍晓红自有的奔驰S350轿车两辆，雷克萨斯570越野车一辆，及位于银川西夏区宁朔南街红领地小区住宅房两套，以上车辆及房产用于置换中卫市香山财富广场八套住宅房。（双方置换房屋互不找差价）。以上八套住宅房以双方签订的顶房协议书为准。备注：房号为：8#楼（2-1601）、6#楼（2-1501）、6#楼（1-801）、9#楼（2-501）、5#楼（2-1403）、6#楼（1-1603）、6#楼（1-701），合计1031.16㎡，价格以顶房协议为主。本院认为，姜新生收取了原告的房屋及车辆，并承诺给原告置换八套中卫市香山财富广场的房屋。被告龙源分公司与原告签订了八份《顶房协议》，视为龙源公司对姜新生行为的认可，姜新生的行为代表被告龙源公司的行为。八份《顶房协议》均由原告签名及龙源分公司加盖印章，系原告与龙源分公司的真实意思表示，双方应当按照约定履行义务。关于龙源公司是否有权处分涉案房屋的问题。被告瑞富公司利用其前身宁夏庆华投资置业有限公司于2012年取得的中卫市城区二十五街坊的37812平米土地使用权，并经政府部门备案开发建设中卫香山财富广场A区项目，因此被告瑞富山水公司对香山财富广场项目建设的房屋享有所有权，未经其同意他人无权处分。被告龙源分公司的上述行为未经被告瑞富公司同意或追认，应认定抵顶房屋的行为无效，原告与龙源分公司签订的八份《顶房协议》亦归于无效，无效的合同自始无效，被告龙源分公司无法向原告交付房屋应当向原告返还财产。龙源分公司收取了原告的房屋及车辆，并与原告在《顶房协议》中确定了房屋价值，视为龙源分公司对其收取的原告房屋及车辆价值的进行了确认，现在房屋无法交付的情况下，原告要求被告龙源分公司按照《顶房协议》约定的房屋价值退还款项，符合双方的约定和法律规定，八份《顶房协议》中的房屋总价值为4958885元，被告龙源分公司应当向原告返还。被告龙源分公司系被告龙源公司的分支机构，不具有对外承担民事责任的能力，被告龙源分公司承担的上述责任由被告龙源房产公司实际承担，本院依法予以支持。关于原告要求被告龙源公司支付利息损失的诉讼请求。原告用房屋和车辆置换香山财富广场的房屋，双方签订的《顶房协议》中却约定用房屋抵付工程款，该约定与事实不符，原告在签订《顶房协议》时未尽到审慎的义务，签订与事实不相符的协议，应当承担一定的责任，况且双方也未约定利息。故原告主张利息的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于财产保全保险费及律师费是否由被告龙源公司承担的诉讼请求。关于财产保全保险费及律师费，原告未提供证据证明其支出律师费的金额，双方也未约定财产保全保险费及律师费由被告龙源公司负担，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告瑞富公司及瑞富分公司是否承担责任的问题。被告瑞富公司对香山财富广场项目建设的房屋享有所有权，被告龙源分公司对本案房屋无处分权，被告瑞富公司对龙源分公司的行为不同意也不追认，龙源分公司与原告签订的《顶房协议》无效，对被告瑞富公司及瑞富分公司不产生约束力。虽李莉在《顶房协议》甲方代表人、经办人处签名时系瑞富分公司的售房部经理，但《顶房协议》的甲方为龙源分公司，《顶房协议》中未载明李莉系代表瑞富公司签名，原告也未提供证据证明李莉经瑞富公司授权代表瑞富公司签名，故李莉在《顶房协议》甲方代表人、经办人处签名的行为应按字面意思理解为龙源分公司代表人、经办人。故原告要求被告瑞富公司及瑞富分公司承担责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告提出其提交的《合作投资协议》中有“甲方宁夏龙源房地产开发有限公司提供用地，乙方宁夏庆华投资置业有限公司提供建设资金17000万元”的约定，但本案香山财富广场项目的建设用地是被告瑞富公司的前身宁夏庆华投资置业有限公司以出让方式取得的，与被告龙源公司没有关系，故对原告主张的被告瑞富公司与被告龙源公司合作开发香山财富广场项目的意见本院不予采纳。被告龙源公司提出对原告的车辆申请评估的辩解意见。被告龙源分公司在签订《顶房协议》时对原告车辆及房屋的价值进行了确认，系双方的真实意思表示，现被告龙源公司要求对车辆重新评估无事实依据，原告也不同意，本院对其辩解意见不予采纳。被告龙源公司提出退还车辆和房屋的辩解意见，原告已经将车辆和房屋交付给龙源公司，龙源公司对其价值也进行了确认，且龙源公司自认现房屋已经变更登记到他人名下，现原告也要求龙源公司返还房款，故对被告龙源公司的该辩解意见不予采纳。原告庭审中提出瑞富公司涉嫌诈骗，应中止本案审理的意见，但又自认已向公安机关报案，公安机关建议起诉，故对原告的该意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏龙源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告返还款项4958885元；二、驳回原告雍晓红的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49288元，由原告雍晓红负担45637元，由被告宁夏龙源房地产开发有限公司负担3651元；保全费5000元，由被告宁夏龙源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审  判  长   马彦坤人 民 陪 审 员   冯亚军人 民 陪 审 员   陈国成二○一九年十一月十八日书  记  员   郝 霞本案适用的法律条款：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。《中华人民共和国物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。