广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8272号原告：广州市白云区机场西又一居花园业主委员会，住所广东省广州市白云区机场西路又一居花园1-3栋楼下。负责人：马荣祥，主任。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐健瑜，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州合富房地产发展有限公司，住所广州市白云区机场西路和顺3街8号又一居花园。法定代表人：徐伟，总经理。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。被告：广州晟家物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场西路乐天街86号。法定代表人：刘从生，总经理。委托诉讼代理人：李勇（男，系该公司工作人员）。原告广州市白云区机场西又一居花园业主委员会（以下简称又一居花园业委会）与被告广州合富房地产发展有限公司（以下简称合富公司）、广州晟家物业管理有限公司（以下简称晟家公司）业主共有权纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告又一居花园业委会的委托诉讼代理人梁明辉、唐健瑜，被告合富公司的委托诉讼代理人徐孟强，被告晟家公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告又一居花园业委会诉称：位于广州市白云区机场路西侧和顺南一街3-13号又一居花园二期负一层为防空地下室人防工程。该人防工程于1999年11日由被告合富公司负责开发建设，由茂名市建筑工程总公司负责施工，并于2001年9月16日竣工。广州市人民防空办公室于2003年12月14日负责验收，并于2003年12月17日出具编号为穗人防验［2003］108的《广州市人民防空办公室防空地下室验收意见书》（以下简称《验收意见书》），该《验收意见书》记载的验收结果为“合格”，并有“广州市人民防空办公室工程验收专用章”予以证实。根据《验收意见书》记载，该人防工程实建面积为5300平方米，平时用途为车库（以下简称人防工程车库）。经过测绘，又一居二期地下负一层的总面积为6519.2262平方米，扣除非人防工程范围的地下室入口、电梯机房、水池变电配电、消防监控等公摊部分，与人防工程面积一致。被告合富公司对又一居花园一、二期（以下简称二期）进行开发，并于竣工验收后对外销售一、二期的建筑物区分所有权（即业主所有的房屋所有权），至今一、二期的建筑物区分所有权已全部售卖完毕，但一直未向原告移交人防工程车库。被告晟家公司是又一居花园的上一任物业管理公司，被告合富公司现在将地下人防车库委托被告晟家物业公司管理，并向业主收取每月车位租金。但人防工程的所有权属于国家所有，人防工程的收益权在于投资者，被告合富公司己将又一居花园一、二期全部建筑物的区分所有权全部出售给现业主，在被告合富公司不拥有二期人防工程的所有权情况下，依附于又一居二期建筑物所有权、作为车库使用的二期人防工程的使用权应一并转移给又一居花园二期的业主全体，且被告合富房地产公司开发又一居花园二期，连同又一居花园二期负一层作地下车库的人防工程的设计、建设总费用已全部通过售房款得到资金回收并获得盈利，故防工程的投资人应由被告合富房地产公司转为又一居花园一、二期的全体业，人防工程的经营使用权及收益权应由又一居花园一、二期的全体业主拥有，并自又一居花园一、二期的业主成立业委会后，由又一居业委会对人防工程车库进行管理、收益。故诉至法院，请求判令：1、确认原告对地址为广州市白云区和顺南一街3、5、7、11、13号，心谊路78-200号负一层的又一居花园二期地下人防工程车库享有使用管理权和收益权；2、被告合富公司、晟家公司向原告交还上述人防工程车库的管理权；3、被告合富公司、晟家公司承担本案全部的诉讼费用。被告合富公司、晟家公司共同答辩称：1、关于主体问题。原告没有获得又一居花园小区业主的合法充分授权提起本案诉讼，其没有提起本案诉讼的主体资格。按照《物权法》、《物业管理条例》的规定，原告应取得小区双过半的业主同意授权，才有资格提起本案诉讼；2、本案涉案的车库有产权登记的是157个车位，其中登记在其他业主名下的有131个车位，所以本案应该将其余的131位业主列为共同被告；3、涉案的车库均有产权登记，本案是物权保护纠纷。根据《物权法》的规定，物权以登记为准。既然涉案的车库登记在业主以及被告合富房地产公司名下，产权人对其名下的车位是享有所有权和处分权的，故原告的诉讼请求是没有法律依据的。原告在本案中提出涉案的车库是人防工程，属于国家所有，没有法律依据。其经营管理权交给谁去经营，由产权人自行决定，原告无权干涉。综上，请求法院驳回原告的全部起诉。经审理查明：涉案车库为防空地下室，建设单位为被告合富公司，地址位于广州市白云区机场路和顺街又一居花园小区负一层，于2003年8月26日办妥产权人为被告合富公司的初始产权登记，于2003年12月17日通过广州市人民防空办公室人防工程验收。涉案车库共有157个登记车位，其中131个车位已转移登记至他人名下，尚余26个车位未转让。涉案小区的原物业服务企业为被告晟家公司，现物业服务企业为广州珠江物业酒店管理有限公司。物业更换后，被告晟家公司经被告合富公司授权，继续收取涉案车库中26个未转让车位的租金。另查明，被告合富公司与小区业主当年签订的格式商品房买卖合同第3页中约定，“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”；又约定，“有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二（《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》）。再查明，根据广州市房地产测绘所于2003年6月27日作出的涉案小区的《房屋面积测量成果报告书》，涉案小区的共有建筑为“梯间走廊、梯间大堂、地下室入口、电梯机房、水池变电配电、商场配电、住宅公设、水池变电配电、梯间走廊、地下室入口、梯间大堂、消防监控、住宅公设”。以上共有建筑面积均参加了分摊。但是，涉案车库的建筑面积未参加涉案小区共有建筑面积分摊。以上事实，有防空地下室验收意见书、人防工程竣工图纸、复印档案资料申请表、《房屋面积测量成果报告书》、晟家公司的物业管理合同、广州珠江物业酒店管理有限公司的备案回执、晟家公司出示的委托签约证明书和广州市又一居中花园停车场收费标价牌、广东增值税普通发票、又一区花园收款收据、部分负一层业主车位房地产权证、广州市不动产登记查册表、广州市房地产权属证明书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案存在如下争议焦点：一、原告又一居花园业委会的诉权问题；二、涉案车库的使用权、管理权、收益权归属问题。一、关于原告又一居花园业委会是否有诉权的问题，本院认为，一般而言，业委会代表小区业主提起诉讼属于重大事项，应当取得业主大会的授权。但是，在发生紧急情况必须立即提起诉讼，又来不及召开业主大会的情况下，业委会有权提起诉讼。在本案中，原告又一居花园业委会未提供证据证明其提起本案诉讼取得了业主大会的授权。而且，本案也不属于紧急情况。因此，原告又一居花园业委会在本案的诉权存在严重瑕疵。二、关于涉案车库的使用权、管理权、收益权归属问题，本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，被告合富公司作为涉案车库的建设单位，经合法登记取得涉案车库的产权，有事实和法律依据。其次，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，被告合富公司作为涉案车库的投资者、产权人，对其未出售的26个车位，享有使用、管理、收益的权利。对于原告又一居花园业委会提出因涉案小区的设计、建设总费用已全部通过售房款得到资金回收并获得盈利，故涉案车库的投资人应由被告合富公司转为又一居花园全体业主的主张，本院认为，涉案小区的建造、销售行为在《中华人民共和国物权法》施行之前。当时，并无法律法规禁止开发商在其开发的小区保留自有物业。原告未否认被告合富公司是涉案车库的投资人，只是主张投资人身份应转化为涉案小区全体业主。关于“转化”的理由，原告主张是因涉案小区的设计、建设费用成本已由被告通过收取业主购房款得到回收。但是，原告的主张并不成立，因为涉案车库并不是涉案小区的共有建筑，而是被告保留的自有物业。从被告与小区业主之间订立的商品房买卖合同来看，双方没有就转让涉案车库权利进行约定。而且，小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有建筑，未包括涉案车库。至于被告收取业主购房款后如何收回建造成本、是否盈利等情况，是其内部事务，与本案没有关联。综上，原告的意见缺乏事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，原告又一居花园业委会的诉权存在严重瑕疵且诉讼请求缺乏事实、法律依据，故本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回广州市白云区机场西又一居花园业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市白云区机场西又一居花园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  黄一波人民陪审员  何丽和二〇一九年十一月七日书 记 员  林嘉仪冼颖斯