宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3175号原告(反诉被告)：胡建春，住宁夏石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：李某李某李某，北京大成（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏凤娟，住宁夏石嘴山市大武口区，住宁夏石嘴山市，住宁夏石嘴山市，住宁夏石嘴山市，住宁夏石嘴山市，住宁夏石嘴山市，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：张某张某张某，宁夏宁正律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑猛，个体（系九源工贸有限公司法定代表人），住宁夏石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：苏某苏某苏某（系本案被告，郑某郑某郑某的妻子），住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：张某张某张某，宁夏宁正律师事务所律师。原告(反诉被告)胡某胡某胡某与被告（反诉原告）苏某苏某苏某、郑某郑某郑某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡某胡某胡某的委托诉讼代理人李某李某李某，被告（反诉原告）苏某苏某苏某（亦为被告郑某郑某郑某诉讼代理人）及苏某苏某苏某、郑某郑某郑某的诉讼代理人张某张某张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某胡某胡某向本院提出本诉诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告之间2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告返还房屋租金80000元；退还房屋押金50000元，合计130000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告苏某苏某苏某与被告郑某郑某郑某系夫妻关系。石嘴山市大武口区贺兰山路南侧的商业楼系被告郑某郑某郑某与案外人中国人民解放军宁夏石嘴山军分区合作经营的房屋。原告系大武口区治未病养生中心的经营者，2018年2月开始与被告苏某苏某苏某签订房屋租赁合同，约定由被告将坐落在石嘴山市××区在石嘴山市××区在石嘴山市××区南侧的商业楼、后院、KTV平房用于经营，面积2300平米，租期为一年，租金为24万元／年，押金5万元，合同签订后，原告按照约定向被告支付了房租及押金，2019年3月10日，原告与被告又重新签订了房屋租赁合同，约定将原租赁的面积变更为900平米，租金变更为12万元／年，押金5万元，租期一年。合同签订后，原告向被告支付了一年的房租。但2019年4月，被告就经常带人到原告店里闹事，影响原告的经营，并在2019年6月初将原告经营的店面强制锁门导致原告无法经营，原告无奈搬至别的地方继续经营。因被告的滋扰行为导致双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，被告于2019年7月10日通知收回房屋。双方的房屋租赁合同已经解除，但是对于原告多交的80000元租金及50000元押金应当予以返还，但被告一直不予返还，现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某辩称，不同意解除合同，原告所诉与事实不否，不存在被告退还租金及押金的问题，依法应当驳回原告的诉讼请求。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告立即向反诉原告返还双方于2018年1月16日签订的房屋租赁合同中的1400平方米的租赁物并恢复原状；2.反诉被告立即向反诉原告支付租金105217.39元（其中，2019年2月10日至2019年3月10日租金20000元，2019年3月10日至2019年10月10日期间占用1400平方米租赁物租金85217.39元），2019年10月11日后1400平方米租金按照每月每平方米8.69元支付至反诉被告实际返还租赁物之日；3.反诉被告向反诉原告支付违约金20000元；4.反诉被告立即赔偿反诉原告财产损失最终以评估价格为准；5.反诉被告立即向反诉原告支付垫付的水、电费8395.16元，暖气费、物业费以收取单位确定的数额为准；6.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:2018年1月16日反诉被告与反诉原告郑某郑某郑某签订《房屋赁合同》一份，合同约定，反诉被告承租反诉原告位于石嘴山市××区位于石嘴山市××区位于石嘴山市××区南侧商业楼房，面积为2300平方米，每年租金为24万元，租赁期限为2年，从2018年2月10日至2020年2月9日；租赁期间，甲方（反诉原告）将其原店里的设施、设备、家具、石头、后院房屋等物品临时供乙方（反诉被告）使用，如乙方（反诉被告）对茶楼原房屋的设施设备物品造成毁损和丢失，应负责修缮恢复原状或按价赔偿；租赁期间乙方（反诉被告）不得转租；同时约定违约金为20000元等内容；2019年3月反诉被告称用不了这么大面积份，要求减少租赁面积，2019年3月10日反诉原告苏某苏某苏某与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，反诉被告承租位于石嘴山市××区位于石嘴山市××区位于石嘴山市××区南侧商业楼房，面积为900平方米，每年租金为12万，租赁期限为2019年3月10日至2020年3月10日等内容。后反诉原告多次要求反诉被告立即支付欠交租金并返还1400平方米租赁物，反诉被告推托未支付拖欠租金，也不返还租赁物并强行占用至今，后反诉原告得知经有关单位向反诉被告多次催交各项费用后，反诉被告拒不交纳各项费用（暖气费、水、电费，物业费等），同时，反诉原告发现反诉被告擅自破坏租赁物结构，毁损茶楼设施设备、家具、木雕等，还将反诉原告石头丢失（反诉原告已向公安机关报案），违法转租，反诉被告的严重违约行为，给反诉原告造成难以挽回的经济损失，为此，反诉原告为了维护其合法权益和国家法律的尊严，现依法向贵院提出诉讼。胡某胡某胡某辩称，1.反诉被告未占用反诉原告1400平米的租赁物。反诉被告在2018年1月与反诉原告签订租赁合同时，约定租赁面积为2300平，但租赁一年后，反诉被告用不了那么多的面积，于是在2019年3月重新与反诉原告签订了房屋租赁合同，将租赁面积变更为900平，租赁价格也由原来的24万／年变更为12万／年，在2019年3月签订合同时，反诉被告明确告知反诉原告用不了那么多的面积，系在反诉原告同意后，又变更了租赁面积，在重新签订租赁合同时，已经将1400平的租赁物返还给了反诉原告，并不存在占用1400租赁面积的事实。反诉原告主张的该1400平米的占用租金也没有依据。2019年2月10日至2019年3月10日的租金为1万元。苏某苏某苏某已经确认反诉被告也已经支付；2.反诉原告主张的违约金及财产损失没有依据。反诉被告并没有破坏租赁物结构，毁损茶楼设施、家具、木雕等，反诉原告所称的石头丢失，反诉被告并不知情，反诉原告的石头一直在其房屋内，反诉被告不存在违反合同约定的行为，反诉原告主张的违约金没有依据；3.反诉被告主张的水电费不实。反诉被告在2019年与反诉原告重新签订租赁合同时，与反诉原告苏某苏某苏某进行过结算，因2018年反诉原告借反诉被告20000元，楼上漏水给反诉被告造成损失，反诉原告向反诉被告赔偿12000元，反诉被告代反诉原告交全部店面的水费7308元，因反诉原告给反诉被告及反诉被告店长孙丽娇办理的油卡无法使用，反诉原告同意给反诉被告退2000元，给孙丽娇退4000元，合计45808元，减掉2018年的暖气及物业费40000元，剩余反诉原告尚欠反诉被告5808元，双方同意，2019年2月10日至2019年3月10日的租金10000元，减掉反诉原告尚欠反诉被告的5808元，在租赁合同背面反诉原告已经确认2018年对账，反诉原告欠反诉被告5000元，加上2019年3月10日至2020年3月10日的房租120000元，2019年2月10日至2019年3月10日的房租1万元，共计13万元，减掉反诉原告欠付反诉被告的5000元，剩余125000元由反诉被告一次性支付给了反诉原告，反诉被告2018年1月至2019年5月的水电费全部都已结清，2019年6月4日反诉被告就已经搬走，再未使用，反诉原告主张的水电费不实。综上请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。本院对原告（反诉被告）证据认证如下：原告（反诉被告）提交的证据一房屋租赁合同1份、中国建设银行个人活期账户交易明细1份、存款账户交易明细打印1份，真实合法，能够证实原、被告签订合同及被告向原告交付款项的事实；证据二营业房租房协议1份、营业执照1份，与本案无关，达不到原告的证明目的；证据三企业信用信息公示报告1份、照片打印件3张、微信聊天截图打印件1张，被告虽有异议，但其当庭陈述发出收回通知系公司员工个人行为，因该通知加盖了被告方的公司公章，结合被告方提供的证人证言能够证实被告于2019年7月10日发出收回房屋通知的事实；证据四宁夏增值税电子普通发票打印件7张，能够证实原告缴纳了2019年2月至5月的电费，但其提供的水费发票未显示其缴纳的是哪一期间的水费，不能证实其缴纳税费的情况。本院对被告（反诉原告）提交的证据认证如下：被告（反诉原告）提交的证据一、房屋租赁合同2份，结婚证1份真实、合法，能够证实原、被告间存在租赁合同关系；证据二民事起诉状（本诉）1份，系本案原告的起诉状，但达不到被告的证明目的；证据三，电网宁夏电力公司石嘴山供电局催交电费通知书、欠费停电通知书各1份、宁夏增值税电子普通发票3张、国网宁夏电力有限公司电费专用收据4张，证据中均未显示欠付、缴纳费用的期间，达不到被告证明目的；证据四中物业服务合同系被告与案外人签订，无法证明本案租赁物产生的物业费数额，达不到被告证明目的，交费通知书中显示面积与本案租赁物面积不符，亦无法达到被告证明目的；证据五照片56张（27张原状、29张现状），未显示拍照时间，无法达到被告证明目的；证据六，（2019）宁0202民初2489号卷宗中租赁合同复印件（申请法院调取）1份，能够证实胡某胡某胡某将涉案租赁物中150平米转租，转租期限至2020年6月20日的事实；证据七证人证言3份，证人均某均某均某陈述租赁前、租赁后状况，无法证实交付租赁物时租赁物的状况，达不到被告证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日，胡某胡某胡某与郑某郑某郑某签订《房屋租赁合同》一份，约定郑某郑某郑某将位于石嘴山市××区位于石嘴山市××区位于石嘴山市××区南侧的商业房出租给胡某胡某胡某，房产面积2300平米，租赁期间2年，2018年2月10日至2020年2月9日，租赁金额为24万元／年，房屋押金为5万元／年，租赁期间内胡某胡某胡某负责交纳水、电、暖、房产税等各项费用及物业管理费。胡某胡某胡某不得在租赁期间将房屋转租、转借、抵押他人，合同生效后，任何一方未能履行合同规定的条款，视为违约行为，违约方必须赔偿2万元违约金。签订合同后，胡某胡某胡某向苏某苏某苏某、郑某郑某郑某支付了租金及押金共计29万元。2019年3月10日，经过胡某胡某胡某与苏某苏某苏某、郑某郑某郑某协商，胡某胡某胡某与苏某苏某苏某又签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋面积900平米（该900平米含在第一份合同约定的2300平米内），租赁期限1年，2019年3月10日至2020年3月10日，租金12万元／年，房屋押金为5万元／年，胡某胡某胡某不得在租赁期间将房屋转租、转借、抵押他人，合同生效后，任何一方未能履行合同规定的条款，视为违约行为，违约方必须赔偿2万元违约金。签订该合同后，胡某胡某胡某与苏某苏某苏某在2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》背面写明，2018年押金5万转2019年；2018年对账苏某苏某苏某欠胡某胡某胡某5000元，2019年加3月房租共计13万；2019年暖气费3万元整。之后，胡某胡某胡某向苏某苏某苏某转账125000元。签订合同后，胡某胡某胡某于2019年6月从涉案租赁物内搬出，2019年7月初苏某苏某苏某、郑某郑某郑某将涉案租赁物的门锁更换，并于2019年7月10日向胡某胡某胡某发出通知，载明苏某苏某苏某、郑某郑某郑某决定将房屋收回，通知胡某胡某胡某尽快与苏某苏某苏某、郑某郑某郑某进行决算。另查明，2018年6月20日，胡某胡某胡某将涉案租赁物中150平米租赁物（胡某胡某胡某与郑某郑某郑某在2018年1月16日签订《房屋租赁合同》时减少了1400平米租赁面积，该150平米租赁物在这1400平米内）转租给案外人，租赁期2年，从2018年6月20日至2020年6月20日。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡某胡某胡某于2019年6月从涉案租赁物内搬出，2019年7月初苏某苏某苏某、郑某郑某郑某将涉案租赁物的门锁更换，并于2019年7月10日向胡某胡某胡某发出通知收回房屋，双方以自己的行为表明不再履行合同，合同目的已无法实现。故对胡某胡某胡某要求解除胡某胡某胡某与苏某苏某苏某、郑某郑某郑某于2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，苏某苏某苏某、郑某郑某郑某应向胡某胡某胡某退还押金，对胡某胡某胡某要求苏某苏某苏某、郑某郑某郑某退还房屋押金5万元的诉讼请求，本院予以支持。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某于2019年7月更换租赁物的门锁，并于7月10日发出收回房屋的通知，胡某胡某胡某已无法正常使用房屋，故苏某苏某苏某、郑某郑某郑某应向胡某胡某胡某退还2019年7月10日后的房屋租金，对胡某胡某胡某要求苏某苏某苏某、郑某郑某郑某返还房屋租金8万元（2019年7月10日至2020年3月10日）的诉讼请求，本院予以支持。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某已更换租赁物的门锁，并发出收回租赁物的通知，表明其已收回了租赁物，故对苏某苏某苏某、郑某郑某郑某要求胡某胡某胡某返还1400平米租赁物的诉讼请求，本院不予支持。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某要求胡某胡某胡某恢复租赁物原状，因苏某苏某苏某、郑某郑某郑某不足以证实房屋原状，该项诉讼请求不明确，本院不予支持。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某要求胡某胡某胡某支付2019年2月10日至2019年3月10日租金，因双方在《房屋租赁合同》背面写明2019年加3月房租共计13万，能够推定双方协商2019年2月10日至2019年3月10日的租金为1万元，该租金胡某胡某胡某已支付。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某要求胡某胡某胡某支付2019年3月10日之后占用1400平米租赁物的租金，胡某胡某胡某虽抗辩其在重新签订合同后，已向苏某苏某苏某、郑某郑某郑某交付1400平米租赁物，但其未出具交付的证据，且其转租的150平米包含在该1400平米内，转租期限至2020年6月20日，晚于胡某胡某胡某与苏某苏某苏某、郑某郑某郑某签订的合同约定的租赁期限，能够证实其在第二次签订合同时，并未返还1400平米的租赁物，故胡某胡某胡某应向苏某苏某苏某、郑某郑某郑某支付2019年3月10日至2019年7月10日（苏某苏某苏某、郑某郑某郑某锁门并发出收回通知日）的租金4万元【1万元／月（2300平米租赁物租金为24万元／年，900平米租赁物租金12万元／年，推定减少的1400平米租赁物租金为12万元／年）×4个月】。胡某胡某胡某在租赁期间内将房屋转租给案外人，违反了合同约定，应按照合同约定向苏某苏某苏某、郑某郑某郑某支付违约金，苏某苏某苏某、郑某郑某郑某要求胡某胡某胡某支付违约金2万元的诉讼请求，本院予以支持。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某要求胡某胡某胡某赔偿财产损失，但无证据证实，对该项诉讼请求，本院不予支持。苏某苏某苏某、郑某郑某郑某要求胡某胡某胡某支付垫付的水、电费、暖气费、物业费，但其证据无法证实胡某胡某胡某欠付的数额，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，苏某苏某苏某、郑某郑某郑某应向胡某胡某胡某返还房屋租金8万元，退还房屋押金5万元。胡某胡某胡某应向苏某苏某苏某、郑某郑某郑某支付租金4万元、违约金2万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告胡某胡某胡某与被告苏某苏某苏某、郑某郑某郑某于2019年3月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告苏某苏某苏某、郑某郑某郑某于本判决生效后十日内向原告胡某胡某胡某返还房屋租金8万元，退还房屋押金5万元，合计13万元；三、反诉被告胡某胡某胡某于本判决生效后十日内向反诉原告苏某苏某苏某、郑某郑某郑某支付租金4万元、违约金2万元，合计6万元；四、驳回反诉原告苏某苏某苏某、郑某郑某郑某的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由苏某苏某苏某、郑某郑某郑某负担；反诉案件受理费1486元，由苏某苏某苏某、郑某郑某郑某负担819元，胡某胡某胡某负担667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘书雅 二〇一九年十一月五日书记员 吴俊梅附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。