广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9664号上诉人（原审原告）：劳健腾，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李香炜，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区北滘镇龙涌股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：杜伟文。委托诉讼代理人：周端平，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所律师。上诉人劳健腾因与被上诉人广东省佛山市顺德区北滘镇龙涌股份合作经济社（以下简称龙涌股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。劳健腾上诉请求：1.撤销一审判决，改判龙涌股份社退还租金13545元、保证金3000元，赔偿损失256404元、给付律师费10000元予劳健腾；2.本案诉讼费由龙涌股份社承担。事实和理由：一、一审判决未根据客观事实审查租赁合同的效力。涉案土地并非全部归龙涌股份社集体所有，龙涌股份社无权出租。根据北滘镇莘村股份合作社向龙涌股份社发出的《关于归还我社位于莘村桔基留用地以南地块的函》可知，龙涌股份社出租给劳健腾的土地，部份归北滘镇莘村股份合作社集体所有，龙涌股份社无权出租，更无权向劳健腾收取租金。因案涉土地权属存有争议直接关系合同效力，一审判决未予以审查直接认定合同效力并判决劳健腾支付租金，缺乏事实依据。二、一审判决程序违法。劳健腾曾在（2018)粤0606民初13906号案中向一审法院提出反诉，反诉请求与本案诉讼请求一致，但劳健腾的反诉未被一审法院受理，并被要求撤回、另行起诉，侵害了劳健腾的诉讼权益。双方基于同一法律关系，一方要求解除合同，另一方要求赔偿损失，依法应当允许提出反诉。三、一审判决未支持劳健腾的损失请求不当。劳健腾自收到征收土地通知书后，多次就赔偿问题与龙涌股份社磋商。因磋商导致暂缓支付租金，并非劳健腾拒交租金。龙涌股份社在签订《租赁合同》后半年内通知收回土地，对劳健腾前期的农业投入造成重大损失。劳健腾在租赁土地上已进行了棚舍搭建、龟池建设、水电安装、绿化种植等，该投入经一审法院委托评估确实存在损失，与是否搬离没有必然联系，一审判决以可向案外人主张为由不支持劳健腾诉求显然不当。龙涌股份社辩称，一审法院作出的（2018）粤0606民初13906号民事判决已认定租赁合同因劳健腾的违约行为已于2018年7月31日解除，并经二审法院确认后已生效。涉案土地存在产权争议，缺乏事实依据。即使北滘镇莘村股份合作社与龙涌股份社之间因边界问题存在争议，但未影响劳健腾正常使用涉案土地。龙涌股份社并未将属于北滘镇莘村股份合作社集体所有的土地发包给劳健腾使用，因此，劳健腾的上诉缺乏事实和法律依据，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回劳健腾的上诉，维持原判。劳健腾向一审法院提出诉讼请求：1.判令龙涌股份社退还租金13545元；2.判令龙涌股份社退还保证金3000元；3.判令龙涌股份社支付补偿费467000元；4.判令龙涌股份社承担律师费20000元；5.本案诉讼费由龙涌股份社承担。一审法院认定事实：2015年9月30日，劳健腾（合同中称乙方）与龙涌股份社（合同中称甲方）在佛山市顺德区***********的见证下签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于顺德区北*镇黄龙村龙涌片徐村*4号地按现状发包给乙方作农业种植用途，土地面积：2.58亩（附位置图，不用丈量），承包期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止；租金为3500元/亩/年，年租金总计9030元，合同履约保证金为3000元（已包含200元/亩用于乙方日后违反土地管理等法律、法规，支付拆除违建的费用），合同履约保证金不计利息，不得抵作租金，在租赁期满后，如乙方无违约，合同履约保证金全部无息退回给乙方，如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，合同履约保证金归甲方所有，且甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁土地的使用权；乙方应于每年10月15日前向甲方交清下一年度租金，交付租金的方式为：自行到甲方财务或通过银行转账方式（收款单位：佛山市顺德区**镇龙涌股份合作经济社，账户：0415-88-*****716，开户行：顺德农商银行北*龙涌分理处）；乙方未按合同约定按期交纳租金的，甲方有权对乙方加收日息5‰（按当年租金作为基数计算）的滞纳金，逾期交纳租金达到1个月，则视作乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，收回土地并没收履约保证金和已交租金，且乙方在租用土地上所搭建的构（建）筑物和投入的基础设施归甲方所有，甲方要求乙方拆除的除外；租赁期满后，乙方土地上构（建）筑物（包括但不限于棚舍、生产用池、间隔栏网等）和已有基础设施等，乙方须无条件保持原状交付甲方，否则，相关损失在合同履约保证金中扣减，不足的部分，由乙方补足；除另有约定外，甲方依法解除、终止合同的，乙方在租用土地上所有搭建的构（建）筑物和投入的基础设施归甲方所有（甲方要求乙方拆除的除外）；如遇国家建设或集体需要征收（用）乙方所承包的土地，征收（用）面积以合同的承包面积为依据，由乙方自行向征收（用）方办理补偿手续，乙方承包土地上的自有地上物、设施和青苗补偿费归乙方所有；征收（用）时，甲方在收到征收（用）方有关征收（用）通知后，应在10个工作日内将征收（用）的有关情况告知乙方；如村委会、股份社收回乙方承包土地，甲方只向乙方合同面积3000元/亩一次性补偿青苗费，其他一切地上物、设施等不作任何补偿。甲乙双方在履行中发生争议的，向法院提出诉讼，所有费用由败诉方负责（包括律师费）。双方签订合同后，劳健腾依约向龙涌股份社交付保证金3000元，龙涌股份社依约将土地交付劳健腾使用。此后，劳健腾依约支付自2016年1月起至2017年12月31日的承包金，但应于2017年10月15日前缴交的2018年度承包金9030元至今未缴交，劳健腾为此向一审法院提起诉讼。另外，龙涌股份社于2016年6月13日向劳健腾发出一份《通知》，通知内容：……现政府部门要求股份社负责收回发包出去的土地，你耕作的土块（鱼塘）属于收回土地范围，涉及的赔偿等问题，请到股份社咨询，请各知照。龙涌股份社于2018年7月25日向一审法院提起诉讼，请求判令：“解除双方签订的租赁合同；劳健腾即时将位于顺德区北滘镇黄龙村龙涌片徐村滘4号地按现状返还给龙涌股份社；劳健腾向龙涌股份社支付到期应付未付承包款9030元及滞纳金；龙涌股份社没收劳健腾缴纳的保证金3000元；由劳健腾承担本案诉讼费及律师费8000元。”一审法院于2018年9月21日作出(2018)粤0606民初13906号民事判决书，判决：“一、确认龙涌股份社与劳健腾于2015年9月30日签订的《租赁合同》于2018年7月31日解除；二、劳健腾应于判决发生法律效力之日起十五日内，将位于佛山市顺德区*滘镇黄龙村龙涌片徐村滘***（面积：2.58亩）退还给龙涌股份社；三、劳健腾应于判决发生法律效力之日起十五日内，一次性向龙涌股份社支付2018年1月1日至2018年7月31日的承包金5244.88元、占有使用费（占有使用费计算方法：从2018年8月1日起至实际返还土地之日止，按24.74元/天及实际占有天数计算）及违约金（违约金计算方法：以承包金5244.88元为本金，从2017年10月16日起至实际支付之日止，按年利率24%计算）；四、劳健腾应于判决发生法律效力之日起十五日内，一次性向龙涌股份社支付律师费8000元；五、驳回龙涌股份社的其他诉讼请求……”劳健腾不服判决提起上诉，本院依法作出(2018)粤06民终12125号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”上述判决发生法律效力后，龙涌股份社向一审法院提出执行申请，一审法院作出（2019）粤0606执2507号之一执行裁定书，认为：“申请执行人请求的第一项一审法院已执行完毕，请求搬迁的土地因另案评估中，暂不具备执行条件，待执行条件成就后再行申请恢复……。”裁定：一审法院(2019)粤0606执2507号案件终结本次执行程序。庭审中，经一审法院释明后，劳健腾坚持提出司法鉴定申请。一审法院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案土地、鱼塘的资产进行评估，该司出具《评估报告书》，资产评估结果（评估基准日：2019年1月28日）：建（构）筑物（数量：12项）：重置价值256404元，市场价值98663元；可搬迁机器设备（数量：4项）：重置价值7026元，市场价值4329元；生物性资产（苗木，数量：10项）：市场价值87710元；生物性资产（水产品，数量：1项）：市场价值27500元。另外，上述《评估报告书》中的建（构）筑物包括：松皮房、锌瓦房、龟池1、龟池2、龟池3、龟池围栏1、龟池围栏2、松皮厕所、铁门、深水井、监控设备、水泵。可搬迁机器设备：挂式空调（1台）、卧式冷柜（2台）、冰箱（1台）。生物性资产（苗木）包括：英雄树（1棵）、黄皮树（2棵）、石榴树（1棵）、苏铁树（2棵）、龙眼树（1棵）、桂木树（1棵）、罗汉竹（1丛）、罗汉松（45棵）、九里香苗（150棵）。生物性资产（水产品）：生鱼苗（10000尾）。庭审中，一审法院与双方当事人到涉案承包土地核查，确认可进入涉案承包土地，且发现承包土地的鱼塘有死鱼飘浮，劳健腾认为因外围工程致使承包土地无法用电，故没有继续喂养生鱼。又查，劳健腾因本案诉讼与广东一粤律师事务所律师签订《民事委托代理合同》，并因此支出律师费20000元。劳健腾在庭审中确认仅支付律师费10000元。一审法院认为，劳健腾、龙涌股份社之间签订的《租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。根据已发生法律效力的(2018)粤0606民初13906号的民事判决书及(2018)粤06民终12125号民事判决书，劳健腾在履行上述合同过程中逾期缴交违约金，属违约行为，龙涌股份社依合同约定有权主张解除合同并要求劳健腾返还土地及支付解除合同前的租金、解除合同后的占有使用费，龙涌股份社的该部分主张均得到生效法律文书所确认。因此，劳健腾要求龙涌股份社返还已缴交的租金13545元缺乏理据，一审法院不予以支持。在上述案件中，龙涌股份社请求确认劳健腾已支付的履约保证金3000元归其所有的诉请没有得到法院支付，被判决驳回该项诉讼请求，故龙涌股份社应向劳健腾退回缴交的履约保证金3000元有理，一审法院予以支持。关于劳健腾请求赔偿损失的问题。根据劳健腾的主张及广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的《评估报告书》，劳健腾主张的赔偿项目包括建（构）筑物、可搬迁机器设备、生物性资产（苗木）、生物性资产（水产品）。依前述认定，龙涌股份社依法解除双方签订的《租赁合同》并得到生效法律文书所确认，根据劳健腾、龙涌股份社签订的《租赁合同》中“除另有约定外，甲方依法解除、终止合同的，乙方在租用土地上所有搭建的构（建）筑物和投入的基础设施归甲方所有（甲方要求乙方拆除的除外）”的约定，在龙涌股份社依法解除合同后，劳健腾在涉案土地上所建设的建（构）筑物应归龙涌股份社所有，故龙涌股份社无需向劳健腾支付补偿款，一审法院对劳健腾就建（构）筑物赔偿的请求不予支持。对于可搬迁机器设备，属劳健腾可以自行搬迁的财物，双方在《租赁合同》中没有约定归龙涌股份社所有，龙涌股份社也没有禁止劳健腾搬迁，故应由劳健腾自行处理，劳健腾请求由龙涌股份社赔偿的主张缺乏理据，一审法院不予支持。对于生物性资产（苗木）、生物性资产（水产品），根据已发生法律效力的(2018)粤0606民初13906号的民事判决书及(2018)粤06民终12125号民事判决书，劳健腾负有将承包的土地返还给龙涌股份社的义务，故劳健腾也负有自行清理涉案土地上农作物的义务。另外，经一审法院现场核实，劳健腾称无法进入涉案承包土地不属实，如果劳健腾认为案外人妨碍其清理农作物可依法另行主张；同时劳健腾因怠于维护致使生物性资产的死亡，也应由劳健腾自行承担该部分损失。因此，劳健腾以不履行清理土地上农作物的义务为由请求龙涌股份社承担赔偿责任的主张，缺乏理据，一审法院不予支持。关于律师费的承担问题，根据合同中“甲乙双方在履行中发生争议的，向法院提出诉讼，所有费用由败诉方负责（包括律师费）”的约定，结合一审法院对劳健腾诉讼请求裁判结果，确定龙涌股份社应承担劳健腾为本案诉讼而支出的律师费3000元。劳健腾主张超出部分，理由不充分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、龙涌股份社于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向劳健腾返还保证金3000元；二、龙涌股份社于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向劳健腾支付律师费3000元；三、驳回劳健腾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4417.73元，鉴定费10000元，两项合计14417.73元（已由劳健腾预交），由劳健腾负担14362.73元，由龙涌股份社负担55元。二审期间，劳健腾向本院提交如下证据：《北滘镇莘村股份合作经济社关于归还我社位于莘村桔基留用地以南地块的函》（2018年9月13日）《北滘镇莘村股分合作经济社关于归还我社位于莘村桔基留用地以南地块的函》（2018年10月8日）《通知》，拟证明劳健腾承租的土地权属存在争议，故《租赁合同》无效，龙涌股份社应退还租金。龙涌股份社质证认为，上述证据不属于新证据不能证明涉案土地存在产权争议。经审核，本院认为劳健腾提交的证据不足以证明其主张，对上述证据不予采信。龙涌股份社未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《租赁合同》是否有效；二、龙涌股份社应否向劳健腾退还租金13545元，赔偿损失256404元，给付律师费10000元。一、关于《租赁合同》是否有效的问题本院作出的（2018）粤06民终12125号生效民事判决确认《租赁合同》合法有效。现有证据不足以涉讼土地部分归北滘镇莘村股份合作社所有，故对劳健腾的涉讼土地存在权属争议及租赁合同无效的主张不予支持，本院予以驳回。二、关于龙涌股份社应否向劳健腾退还租金13545元，赔偿损失256404元，给付律师费10000元的问题首先，关于租金问题。根据一审法院作出的(2018)粤0606民初13906号生效民事判决及本院作出的(2018)粤06民终12125号民事判决确认，劳健腾因逾期缴交租金，已构成违约，龙涌股份社根据《租赁合同》约定有权主张解除合同并要求劳健腾支付解除合同前的租金、解除合同后的占有使用费。因此，一审认定劳健腾要求龙涌股份社返还已缴交的租金13545元缺乏理据，并无不当，本院予以维持。其次，关于赔偿损失问题。劳健腾主张的损失256404元是广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司认定的建（构）筑物的重置价值。根据《租赁合同》第四条第7点的约定：“除另有约定外，甲方（龙涌股份社）依法解除、终止合同的，乙方（劳健腾）在租用土地上所有搭建的构（建）筑物和投入的基础设施归甲方所有（甲方要求乙方拆除的除外）”如上所述，因劳健腾逾期支付租金，龙涌股份社有权解除合同。涉案土地搭建的构（建）筑物应归龙涌股份社所有，无需向劳健腾支付补偿款。一审法院据此驳回劳健腾建（构）筑物赔偿损失请求并无不当，本院予以维持。最后，关于律师费问题。根据《租赁合同》第十一条约定：“甲乙双方在履行中发生争议的……向法院提出诉讼，所有费用由败诉方负责（包括律师费）。”一审法院结合本案裁判结果，酌定龙涌股份社承担劳健腾为本案诉讼而支出的律师费3000元并无不当，本院予以维持。此外，一审法院未将本案与（2018）粤0606民初13906号案合并审理不属于严重违反法定程序事由，且未损害劳健腾的诉权及实体权利。综上所述，劳健腾的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5394.23元，由上诉人劳健腾负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十三日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力