广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20990号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************。统一社会信用代码914***********011D。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：古腾程，男，汉族，1996年2月24日出生，住广东省五华县******红星，公民身份号码441************790。系公司员工。委托诉讼代理人：杨一豪，男，汉族，1994年3月3日出生，住河南省长葛市*****************。公民身份号码411************813。系公司员工。被告：刘观清，女，汉族，1983年11月4日出生，住广东省吴川市***********。公民身份号码440************487。委托诉讼代理人：杨亚珠，男，汉族，1970年9月17日出生，住广东省吴川市*********。公民身份号码440************455。原告佛山市万科物业服务有限公司与被告刘观清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人古腾程、杨一豪、被告刘观清及其委托诉讼代理人杨亚珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月1日至2017年7月31日共7个月的物业服务费3311.22元和违约金498.34元（暂计至2018年8月30日，具体至实际清缴之日止）及2016年10月1日至2017年8月21日的公摊电费320.9元。合计4130.46元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：登记在被告名下位于佛山市禅城区*****************产，该房产建筑面积139.95平方米。依据原告与被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》，上述房产以建筑面积计每平方米每月应收取管理费3.38元。被告名下的上述房产每月物业服务费473.03元（3.38×139.95）。自2017年1月1日至2017年7月31日，被告共欠交物业服务费为7个月，欠交物业服务费3311.22元。此外，根据协议第3条约定，被告应支付上述物业服务费的违约金498.34元（以每月物业服务费为本金，从欠费月份的下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金）。被告还拖欠原告自2016年10月1日至2017年8月21日期间的公摊电费320.9元。被告辩称：因收楼时，被告认为涉案房屋的质量有问题，原告的员工也在场，亦确认该房屋存在质量问题，故被告一直没有确认收楼，也没有使用该房屋。开发商虽然有进行维修，但是一直没有修复完毕，故该物业服务费不应由被告承担。且，原告的起诉已超过两年诉讼时效。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告主体资格。2.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告为涉案房屋的业主，该房屋的建筑面积。3.《佛山万科广场前期物业服务协议》。证明物业费标准、违约金计算依据。4.欠费明细表、公共电费分摊明细表。证明欠费项、欠费期间、欠费金额、违约金明细。5.《律师函》、快递单及查询结果。证明原告已履行书面催缴义务。6.《佛山万科广场（住宅区）公共水电费分摊办法》。证明公共水电费的分摊原则。被告在诉讼中举证：1.照片3页。证明涉案房屋存在质量问题，导致被告无法收楼入住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4，该证据由原告制作，具体应由被告承担的欠费项目、金额等于本院认为部分论述；证据5、6，原告能够提供原件予以核对，被告提出异议，但未能提供反驳的证据，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据1，无法核实其真实性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《佛山万科广场前期物业服务协议》，就甲方委托乙方对佛山万科广场提供前期物业服务事宜订立本协议，甲方所购房屋坐落于季华五路57号5栋2603号，建筑面积140.27平方米。双方于协议中约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：住宅管理费（带电梯）：3.38元/月.平方米（不包含公共水电分摊费用）。公共水电费用和公共部位空调能耗费用、运行维护费用每月按实际发生额进行分摊。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。2016年9月23日，案外人佛山市*****地产有限公司向被告发出《商品房交付使用通知书》，通知被告于2016年9月28日至佛山万科广场物业服务中心办理交付佛山万科广场五期五座2603房的手续。诉讼中，被告陈述：被告确认原告起诉主张的物业服务费及公摊电费未向原告支付过。就涉案房屋的质量问题，被告没有向开发商起诉主张权利，也无相关书面材料。另查明：涉案佛山市禅城区**************的产权人系被告，该房屋建筑面积为139.95平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于被告提出诉讼时效的抗辩。首先，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务。合同约定按月支付物业服务费、的，每一期物业服务费各自独立，诉讼时效应从每一期物业服务费履行期限届满之日起计算。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《民法总则》于2017年10月1日实施，本院原告主张的涉案物业2017年1月至2017年7月的物业服务费在《民法总则》施行之日未满二年诉讼时效，故应适用三年诉讼时效期间规定。原告于2019年8月提起本案诉讼，未超诉讼时效，原告依法有权主张权利，被告的抗辩本院不予采纳。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。根据协议约定，被告负有依约向原告支付物业服务费的合同义务。现原告主张被告拖欠2017年1月至2017年7月的物业服务费未交纳，被告对该事实不持异议，但抗辩称因涉案房屋质量问题，至今未确认收楼亦未使用该房屋，相关的物业服务费不应由被告承担。上述协议约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。据查明，佛山市*****地产有限公司已通知被告于2016年9月28日办理涉案房屋的收楼手续。被告提交的照片不足以证明涉案房屋的质量问题以及该质量问题是否严重到足以影响居住，无法认定被告有权拒绝收楼。如被告认为该房屋质量存在严重问题导致无法居住，应基于商品房买卖合同关系向开发商主张相应权利。而被告自述没有就该问题向开发商主张权利，也无明确有效的证据证明开发商对房屋进行修复。因此，在原告依约提供了物业服务，且物业服务无重大瑕疵，被告理应依约支付物业服务费。经计算，被告应向原告支付2017年1月至2017年7月物业服务费3311.21元（3.38元/月.平方米×139.95平方米×7个月）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据协议约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。因被告未依约交纳物业服务费，该行为已构成违约，原告有权依照协议约定计收违约金。故，被告应以每月欠缴物业服务费为本金（即473.03元/月），分别自欠费次月1日起按照日万分之五的标准支付至2018年8月30日的违约金805.33元，原告主张该期间的违约金为498.34元，属其自行处分的权利，本院予以支持。此外，被告仍应以3311.21元为本金，自2018年8月31日起按照日万分之五的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。关于原告主张被告支付公摊电费的诉请。原告主张被告拖欠2016年10月1日至2017年8月21日的公摊电费，并提交的相应的电费发票、分摊明细表、公共水电费分摊办法。被告亦确认上述期间的公摊电费尚未向原告支付，故被告应当向原告支付该期间的公摊电费320.9元。本院对原告的该项诉请，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘观清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2017年1月至2017年7月物业服务费3311.21元及违约金（暂计至2018年8月30日的违约金为498.34元，并以3311.21元为本金，自2018年8月31日起，按照日万分之五的标准计算至被告刘观清实际清偿之日止）；二、被告刘观清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2016年10月1日至2017年8月21日的公摊电费320.9元；三、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告刘观清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告刘观清负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  郑泽霞二〇一九年十月十一日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。