广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10622号原告：沈乾龙，男，1982年7月18日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：李晓岚，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓冠杰，广东南国德赛律师事务所律师。被告:胡茂村，男，1959年5月2日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：雷铤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：邬国萍，女，1956年12月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄志坚，广东百健律师事务所律师。原告沈乾龙诉被告胡茂村、第三人邬国萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈乾龙及其委托诉讼代理人邓冠杰，被告胡茂村的委托诉讼代理人雷铤，第三人邬国萍的委托诉讼代理人黄志坚，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈乾龙向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《出租房转让协议》；2.被告退回80000元转让诚意定金；3.被告方承担本案诉讼费用。事实与理由：经我与胡茂村拟取得位于南村镇梅山村南华路46号物业经营权之事宜，我方与胡茂村进行沟通，胡茂村承诺的条件包括：我方以增名入股的方式与胡茂村进行合作，承租物业的租金继续保持不变为23500元/月（因胡茂村一直按照23500元/月的标准缴纳给业主邬国萍），承租物业房间数为80间，胡茂村收取的目前实际使用的租户的押金交回我方并由我方收取租金，承租物业一并交付给我方。基于胡茂村的承诺与信任，我方向胡茂村支付诚意金人民币80000元。后我方与业主邬国萍及胡茂村代理人（配偶）进行沟通了解到，承租物业实际仅有77间，且其中74间对外出租，3间由胡茂村实际控制使用（其中一间为麻将房），同时，胡茂村不将与实际住户的押金转给我方，也不将所涉物业出租情况（包括原租赁合同押金收据等）材料交付我方，所涉物业也没有交付我方，租金远远超过23500元/月的标准，导致合同目的根本无法实现，我方要求胡茂村退回80000元诚意金，并解除双方签订的《出租房转让协议》。被告胡茂村辩称，一、原告沈乾龙起诉内容与基本事实不符，沈乾龙才是协议违约方。1.2014年3月28日，我及杨正其与房东邬国萍签订《房屋租赁合同》，邬国萍将位于广州市番禺区南村镇梅山村南华路46号二、三、四楼（以下简称公寓房）出租给被告及杨正其使用。我及杨正其接手公寓房后，先后对公寓房进行装修、家电、家私等投入40余万元。2014年6月，杨正其因其他生意退出公寓房项目，我向杨正其支付装修补偿金17万余元。2018年9月，因我年龄偏大，准备回老家养老，于是在征得邬国萍同意后，拟将公寓房的承租经营权转让给沈乾龙。2.2018年9月25日，我与沈乾龙经自愿协商，一致同意由我将公寓房经营权转让给沈乾龙，沈乾龙向我支付转让顶手费37.18万元。之后，在杨正其的见证下，由中间人王泽民亲笔书写《出租房转让协议》，我与沈乾龙签名按手印确认。协议约定，由沈乾龙向我支付签约定金8万元，并在完成公寓房转手手续（即将《房屋租赁合同》中原承租人更改为沈乾龙）之后支付转让款余款。3.2018年10月8日，我在沈乾龙支付8万元定金后，按约定履行协议，与沈乾龙、邬国萍、杨正三其共同办理了《房屋租赁合同》的更名手续，将承租人由胡茂村、杨正其变更为沈乾龙。同时，邬国萍和沈乾龙在更名后的《房屋租赁合同》上对各年度的租金进行了修改，双方分别加盖手印予以确认。但更名手续完成后，沈乾龙即拒绝支付余下顶手费，导致合同无法继续履行。4.原告沈乾龙在起诉时提交给法院的《出租房转让协议》，是其添加了虚假内容的伪造协议。协议最后一句话“入股后按原合同降低为23500元/月租金，期限为原合同期”，是沈乾龙自己伪造添加的内容，协议原件中根本没有。基于《出租房转让协议》原件和证人证言，我是将公寓房经营权转让给沈乾龙，不存在沈乾龙所称的我承诺降低公寓房月租金至23500元的情形。事实上，沈乾龙与房东邬国萍在更名的《房屋租赁合同》中已经对公寓房月租金进行了修订和确认，与我没有任何关系，我从来没有对沈乾龙承诺过租金标准。5.基于更名后的《房屋租赁合同》和证人证言，沈乾龙对承租房屋的地点、楼层是非常清楚的，沈乾龙及其亲友也多次到现场查看过，不存在房间数由80间变为77间的情形；我自用的几间公寓房，也并不影响沈乾龙支付转让款后公寓房的移交。6.按照《出租房转让协议》的约定，《房屋租赁合同》更名成功后，沈乾龙就应当按约定向我支付转让款余款29.18万元。但经我多次催讨，沈乾龙均以各种理由拒不支付，导致公寓房（包括相关住户资料押金、房间设备等）无法顺利移交。同时，沈乾龙还拒不按照更名后的《房屋租赁合同》履行支付租金义务，对我和房东邬国萍均构成严重违约。二、根据合同法规定，我有权不予返还沈乾龙支付的定金。法治的重要基础是“契约精神”，签订合同的目的就是要双方信守承诺，不能无故毁约。而沈乾龙无任何正当理由，违背双方协议约定，拒不支付公寓房转让款，已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，被告有权不再向沈乾龙退途8万元定金。三、根据法律规定，我保留反诉或另行起诉沈乾龙，要求其赔偿超过定金部分损失的权利。1.本案《出租房转让协议》中我与沈乾龙约定的转让费，实质上是我将公寓房内价值37.18万元的装修、家电、家私转让给沈乾龙，形式上相当于买卖合同。在我与沈乾龙办理完《房屋租赁合同》的更名手续后，已经履行了《出租房转让协议》的卖方义务，并且在法律上已经终止了与房东邬国萍的租赁关系。由于沈乾龙违约不支付公寓房转让款，也不支付公寓房租金，房东邬国萍以双方没有合同关系为由，强制要求我搬离清场，在多次发生冲突且当地派出所出面协调下，我因无法继续经营公寓房被迫撤场。我在公寓房的装修投入因第三方入场重新装修而全部损失，在公寓房内的电器、家私也只能按废品处理回收了l万余元。沈乾龙的违约行为，直接导致我经济损失36万余元。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补，一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，沈乾龙不仅无权要求我返还8万元定金，还应当向我支付超过定金部分的损失约28万元。我保留反诉或另行起诉沈乾龙，要求其赔偿超过定金部分损失的权利。综上所述，我依法履行了协议约定义务，不存在任何违约情形。沈乾龙拒不支付公寓房转让顶手费已构成根本违约，并给造成巨额经济损失，沈乾龙不仅无权要求答辩人返还定金，还应当赔偿我的其他经济损失。恳请法院依法驳回沈乾龙的无理诉求，维护我的合法权益。第三人邬国萍陈述称，我已依法与原、被告解除租赁合同关系，本案为原、被告间的转让合同纠纷，与我方无关。原、被告围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明事实如下：2014年3月28日，第三人邬国萍与被告胡茂村及杨正其签订《房屋租赁合同》，合同文本上甲方为邬国萍，乙方为杨正其、胡茂村，约定第三人邬国萍将位于广州市番禺区南村镇梅山村南华路46号二、三、四楼出租给胡茂村、杨正其使用，租用期为8年，具体从2014年6月1日至2022年5月30日止，每两年递增一次，递增定为10%，装修期为两个月，其中2014年6月1日至2016年11月30日租金为29000元/月，2016年12月1日至2018年11月30日租金为31900元/月，2018年12月1日至2020年11月30日租金为35100元/月，2020年12月1日至2022年5月30日租金为38600元/月；签订合同时胡茂村、杨正其向邬国萍交87000元保证金和一月租金29000元，共116000元。上述房屋是被告胡茂村与杨正其合伙经营公寓共同签订，2014年杨正其退出合伙，由被告胡茂村单独承租上述房屋经营，但杨正其并未在上述租赁合同上除名。对于以上租赁合同的履行情况，第三人邬国萍表示自2017年4月起，由于被告胡茂村经营不善无力缴交足额租金，要求租金降至23500元，其考虑胡茂村的经营状态，同意被告胡茂村暂按23500元的标准缴纳租金，但并非同意租金降为23500元/月。2018年9月25日，原告沈乾龙与被告胡茂村签订一份《出租房转让协议》，约定如下：出租房经营方胡茂村愿意以总价371800元转让给沈乾龙经营，与原屋主转经营合同是以加名入股的方式转让合同。沈乾龙暂交80000元给胡茂村作为转房屋定金，余欠款在合同增名后一次付清。胡茂村收到定金后保证十二天之内把合同增名成功，假如与原屋主沟通增名入股经营不成功，胡茂村在不计利息的情况下原本金额退回给沈乾龙。上述协议由案外人王泽民为原、被告起草并书写。原告在上述协议文末加入一句“入股后按原合同降至23500元/月租金，期限为原合同期限。”原告沈乾龙表示双方在协商过程中被告胡茂村承诺会协调第三人租金在转让后按23500元/月执行，故在签订上述协议后在被告胡茂村在场的情况下当面添加该内容，被告胡茂村未予反对。被告胡茂村对此予以否认，辩称是原告事后单方自行增加的，其并不知情。上述协议签订后，原告沈乾龙支付被告胡茂村80000元。2018年10月8日，经被告胡茂村安排，原告沈乾龙与第三人邬国萍、被告胡茂村的配偶苏红飞、胡茂村的亲属（自称胡茂村是其姐夫）、王泽民等人进行协商增名事宜。经协商，第三人邬国萍与被告胡茂村及杨正其签订《房屋租赁合同》合同文本首页上的“乙方：杨正其（身份证：）、胡茂村（43232119590524131）”被删改为“乙方：杨正其（身份证：、胡茂村（43232119590524131）”并捺指印，原告沈乾龙在合同乙方处签名。另合同租金标准也作了涂改，其中“由2016年12月1日至2018年11月30日净收租金31900元，由2018年12月1日至2020年11月30日净收租金为35100元，由2020年12月1日至2022年5月30日净收租金为38600元。”改为“2016年12月1日至2018年12月30日净收租金23500元，2019年1月1日至2020年12月30日净收租金30000元，2021年1月1日至2022年5月30日净收租金33300元。”合同文本末页的“乙方：胡茂村、杨正其”未作删改，但杨正其手写“注：本合同原乙方杨正其与该合同无任何权属关系。”并签名捺指印。另第三人邬国萍、原告沈乾龙和被告胡茂村配偶苏红飞还准备签订一份《房屋经营权转让合同》，三方均已在分别在合同首部和尾部“甲方（出租房）”、“乙方（转让方）”、“丙方（受让方）：”处签名，该合同内容包括租赁期限、租金标准、押金归属、装修设备归属、转让费包括的范围、出租屋债权债务的交接等内容，但以上主要条款大部分均空白。原告沈乾龙表示在2018年10月8日当天，三方准备签订房屋经营权转让合同，虽然都签了名，但具体关于租金的标准、被告尚有拖欠出租方的租金存在违约责任等均未达成一致意见，故实际上该合同并未实际达成。被告胡茂村则表示当天晚上因时间太晚了，双方未就合同细节进行确定，后原告沈乾龙吃完饭第二天就反悔了，故没有正式签订合同。第三人邬国萍则认为关于租金标准问题，其坚持按修改后的租赁合同的租金标准执行，至于具体经营情况为原、被告之间的约定，其不知情。上述《房屋租赁合同》于2018年10月8日进行增名和修改后，原告沈乾龙并未向被告胡茂村支付转让余款291800元。原告沈乾龙表示是因为租金标准未达到被告胡茂村承诺的23800元，且当晚核对房屋的数量未达被告胡茂村承诺的80间，另双方就租户押金的移交等产生分歧，故未向被告胡茂村支付余款。鉴于原告未支付剩余转让款，被告胡茂村未向原告沈乾龙交接涉案租赁场地及相关资料。2018年10月12日，原告沈乾龙打电话与被告胡茂村进行协商，原告沈乾龙向被告胡茂村提出房屋少了两三套、10月9日之后的租金应由原告收取但整个10月份的租金均已被被告胡茂村收取、租客的押金应办理移交、交给房东的租金如何缴交等问题，提出上述问题要搞清楚才能交接及付款给被告胡茂村。被告胡茂村称按照行规租客的押金归其所有，并称与房东的租金无法谈成23500元/月是因原告搞砸了。2018年10月15日，原告沈乾龙通过微信向被告胡茂村发出一份《关于番禺区南村镇梅山村南华路46号物业经营权解除及退回捌万元款项的函》，内容大致如下：“就我方拟取得贵方位于南村镇梅山村南华路46号物业经营权之事宜，贵方承诺的条件包括我方以增名入股的方式与贵方进行合作，承租物业的租金继续保持不变为23500元/月（因为贵方一直按照23500元/月的标准缴纳给业主邬国萍），承租物业房间数80间，贵方收取的目前实际使用的租户的押金交回给我方并由我方收取租金，承租物业一并交付给我。后我方与业主邬国萍及贵方代理人（贵方配偶）进行沟通了解到，承租物业实际仅有77间，且其中74间对外出租，3间由胡茂村实际控制使用（其中一间为麻将房），同时，贵方不将与实际住户的押金转给我方，也不将所涉物业出租情况（包括原租赁合同、押金收据等）等材料交付我方，所涉物业也没有交付我方，租金远远超过23500元/月的标准，导致合同目的无法实现。基于贵方上述行为，为避免各方损失扩大及潜在风险发生，我方向贵方提出解除《房屋经营权转让合同》，自本函件送达贵方之日起《房屋经营权转让合同》解除，同时，贵方应在收到本函件之日起3日内将诚意金8万元退回给我方。”同日，原告沈乾龙通过微信向第三人邬国萍发出一份《关于番禺区南村镇梅山村南华路46号物业租赁及经营权等解除的函》，提出“胡茂村承诺的条件均未实现，所涉物业也非我方控制，合同目的根本无法实现。后我方与贵方就租赁物业适宜进行沟通，贵方体谅到我方难处，要求我方写一份情况说明，我方将情况说明及一份解约申请提交贵方，希望贵方协助我方退回交付给胡茂村的诚意金，但贵方至今未能明确回复。为避免贵方损失扩大及避免潜在风险发生，产生不必要的纠纷，我方向贵方提出解除各方之间签订的且实际没有履行的《房屋租赁合同》及《房屋经营权转让合同》，自本函件送达贵方之日起《房屋租赁合同》及《房屋经营权转让合同》解除。”2018年10月21日，原告沈乾龙向被告胡茂村发出一份《关于番禺区南村镇梅山村南华路46号物业经营权解除及退回捌万元款项的函》，提出“我方已与贵方进行多次沟通，确定我方负责与房东邬国萍协商取消《房屋租赁合同》及《房屋经营权转让合同》，今与房屋邬国萍协商并经邬国萍同意解除且未执行的《房屋租赁合同》及《房屋经营权转让合同》。对此，邬国萍女士10月21日已收回双方签订《房屋租赁合同》，并同意协助要求贵方尽快退回8万元押金，同时邬国萍要求后续既不租我方且不租给贵方，自解除合同合同之日起一并要求贵方退场。贵方与邬国萍之间的合同纠纷属你们之间的事，我方要求贵方尽快退回我方8万元押金。”同日，原告沈乾龙向第三人邬国萍发出一份《关于番禺区南村镇梅山村南华路46号物业租赁及经营权解除的函》，提出“感谢贵方同意位于南村镇梅山村南华路46号物业经营权及租赁权解除事宜。贵方已收回双方签订《房屋租赁合同》及我方与胡茂村8万押金协议书，同时请求规范尽快与胡茂村进行沟通，并协助我方要求胡茂村退回8万押金等”。2018年11月6日，被告胡茂村与第三人邬国萍共同出具一份《情况说明》，载明：“根据胡茂村提供的材料显示，沈乾龙违反与胡茂村之间的经营转让协议，拒不支付协议下的37万转让款，导致胡茂村至今未撤出租赁场地。同时沈乾龙亦违反了与房东之间的合同，拒不支付房租。沈乾龙应为其双重违约行为承担全部法律责任。”其后，被告胡茂村与第三人就拖欠的租金、押金返还、装修物折抵等相关撤场事宜达成一致意见，被告胡茂村于2018年12月9日将涉案房屋交还给第三人。另被告胡茂村为证实与原告沈乾龙的签约过程及后续履行情况，向本院申请王泽民、杨正其出庭作证，王泽民出庭作证表述称其与原、被告均是老乡关系，是原、被告本次出租房转让的中间人，协议的内容都是其亲笔书写的，协议上并没有“入股后按原合同降至23500元/月租金，期限为原合同期限。”这句话；协议签订后，原告与房东重新签订租赁合同，原告不想按约定的371800元的金额支付给被告，原告说其想降低10几万的转让款，但被告没有同意，故被告不愿意撤场，后来没有继续履行协议；另外原告在交8万元前，已派了一个人去涉案出租房居住了解情况。杨正其出庭作证述称对原、被告之前的约定不知情，其没有参与转让协议的签订；其在原告与房东增名时在场，并在原房屋租赁合同最后一页备注写明退出合同并签名确认，增名时被告不在现场，但被告老婆在场，具体姓名不清楚，当时在场人有房东邬国萍、房东的儿子与儿媳与原告、原告带来的一个人、被告、王泽民；其只知道退出租赁合同，其他约定一概不清楚。本院认为，原、被告双方签订的《出租房转让协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。该《出租房转让协议》的实质是被告胡茂村将其与第三人邬国萍就涉案房屋因租赁合同关系产生的权利、义务概括转让给原告沈乾龙的预约合同，对于完成整个合同权利、义务的概括转让还需与租赁合同关系的相对方即第三人邬国萍进行协商并征得第三人邬国萍的同意，还需就租金标准、租赁房屋的交接、对业主交纳的押金的交接、对业主交租义务及拖欠租金产生的债务的厘清、对其他次承租人的收租权利的交接、押金交接等具体的合同权利的取得及合同义务的承担进行约定。即原、被告双方签订《出租房转让协议》后，双方均负有义务实现交易，按公平交易原则及诚实信用原则，遵循《出租房转让协议》确立的基本对价，填充缺失条款，明确不确定条款，完成磋商签订出租房经营权转让合同，使《出租房转让协议》确立的转让标的、计价标准等核心条款在出租房经营权转让合同中得以全面体现。从查明的事实来看，原、被告及第三人邬国萍三方虽然进行了协商，并于2018年10月8日在被告胡茂村与第三人邬国萍的《房屋租赁合同》上进行部分更名及租金修改，但三方并未完成《房屋经营权转让合同》的签订，就具体权利、义务的取得和承受、如何交接等均未达成一致意见。虽然《出租房转让协议》约定“余款在合同增名后一次付清”，但此处的“合同增名”不应狭义地理解为在《房屋租赁合同》上改名，在《房屋租赁合同》上改名或增名仅为合同概括转让的其中一个环节，从2018年10月12日原告沈乾龙与被告胡茂村的通话内容来看，原、被告双方就2018年10月向业主交租的责任问题、2018年10月对次承租人的收租权利问题、次承租人的押金归属问题等方面依然存在巨大分歧，原、被告及第三人并未就合同概括转让达成一致意见，“合同增名”实质并未完成，此时要求原告支付全部转让款，显失公平，原告有权拒绝付款。由于三方就具体合同权利的取得及合同义务的承担协商不成，在知道具体条款无法协商达成一致的情况下，原告已在合理时间内向被告和第三人明确提出解除《房屋租赁合同》和《房屋经营权转让合同》，且其后第三人邬国萍也实际与被告胡茂村协商解除了《房屋租赁合同》并于2018年12月9日收回房屋管业，因此导致原、被告双方未能签订合同权利概括转让合同，属于不可归责于双方的过错，原告无法实现《出租房转让协议》预约合同目的，其起诉解除原、被告双方签订的《出租房转让协议》，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，现《出租房转让协议》解除，原告沈乾龙主张被告胡茂村退回其交纳的80000元转让定金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告沈乾龙与被告胡茂村于2018年9月25日签订的《出租房转让协议》；二、被告胡茂村于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告沈乾龙定金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6877元（原告沈乾龙已预付），由被告胡茂村负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李剑宁人民陪审员  许蕴聪人民陪审员  梁颖坚二〇一九年十一月三十日书 记 员  张 晴