浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6909号 原告：袁金观，男，1938年11月29日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告：单梅萍，女，1955年11月16日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：张应川、祝如华，浙江建银律师事务所律师。 被告：袁燕，女，1965年1月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：张丹中、顾笑清，上海明庭律师事务所律师。 原告袁金观、单梅萍因与被告袁燕所有权确认纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2019年9月11日立案受理，适用简易程序，由审判员成剑斌独任审判，于2019年11月13日公开开庭审理了本案，两原告及委托诉讼代理人张应川、被告委托诉讼代理人张丹中、顾笑清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告袁金观与张佩英（2001年病逝）育一子一女，被告袁燕系袁金观与张佩英的女儿。2006年8月21日，袁金观与原告单梅萍结婚。2007年12月15日，南湖法院（2007）南民一初字第861号民事判决书将金福公寓1幢103室房产判归袁金观所有，该房产系两原告夫妻共同财产，同时也是两原告唯一住所和户籍住址。袁金观患重病之后，袁燕为独占财产，唆使袁金观瞒着单梅萍及袁燕的兄长袁剑明，在2018年1月10日假借出售名义，将金福公寓房产过户到自己名下。原告认为，被告唆使袁金观无权处分共有房产，侵犯单梅萍的夫妻共同财产权；案涉房产市场价值远高于双方约定的50万元（诉状误为76万元），且被告从未支付分文房款，房屋买卖系双方通谋虚假行为；双方恶意串通严重损害第三人利益，既损害其他继承人合法继承的利益，也损害单梅萍作为共有人享有的优先购买权利益，案涉房屋买卖合同多处违反法律强制性规定应属无效，故诉请判令：确认嘉兴市南湖区金福公寓1幢103室房产归原告所有，被告返还原物（办理过户手续）。在审理过程中，两原告增加诉讼请求：确认2018年1月10日袁金观与袁燕的房屋买卖合同无效。 被告答辩称，1、原告主张合同无效缺乏法律依据，要求返还并配合过户无依据；2、原告的确权请求也缺乏依据，当时袁金观与张佩英的夫妻共同财产，后根据民事判决书认定的事实，袁金观取得房产所有权，因此2007年析产的时候属于袁金观的婚前个人财产，因此单梅萍不是共有人，不是适格的原告；3、两原告仍居住在金福公寓，被告也没有占有和控制该房产，要求返还的理由不能成立。 针对自己的主张，两原告提供下列证据： 1.结婚证，证明两原告于2006年8月21日登记结婚。 经质证，被告对证据异议。 2．民事判决书一份，证明法院判决原告取得房产的时间在两原告婚姻关系存续期间。 经质证，被告对证据真实性无异议，但原告混淆了析产时间和继承时间的区别，在张佩英2001年去世时该房产一直登记在袁金观名下，法律规定继承在被继承人死亡时开始，2007年只是进行析产，因此袁金观析产时取得的财产是与张佩英的共同财产，与单梅萍无关。 3．不动产登记信息、房屋转让合同、增值税发票，证明金福公寓原先属于袁金观，后来袁金观于2018年1月10日将房产过户给被告；转让合同的卖方是袁金观，转让价50万元，付款方式为7天内一次性支付房款50万元，但至于没有付款，说明合同是双方通谋的虚假行为，目的是袁燕要独占将来可能继承的财产；发票说明交易控制价为76万余元，合同价远低于该价，说明合同虚假。 经质证，被告对证据真实性无异议，袁燕是从袁金观处受赠房产，从过户时间和价款来看，说明办理过户的真实原因是赠与关系，袁金观没有主张过房款，袁燕也没有支付房款。 4．袁金观与袁燕的微信通讯记录及出院记录，证明袁金观多次主动与袁燕协商要求解决；袁金观患有重病，神智不清的情况下办理过户。 经质证，被告认为无法确认微信聊天记录的真实性，即使是真实的，那么说明袁金观的前后主张矛盾，应该是袁金观一直向被告索要房款，而不是要求归还房产，这是赠与房产后又想撤销赠与的意思表示；对出院记录的真实性无异议，但袁金观的病情不影响其神智和表达能力。 5．夫妻协议一份，证明两原告约定金福公寓房产属于共同所有，落款时间为2008年8月26日。后两被告又说明：这一份是去年（2018年）补写的，2008年写的搬家时丢失了。 经质证，被告认为，即使当时存在该协议，说明2008年的时候两原告已确认金福公寓房产归袁金观，两人通过夫妻协议约定将50%赠与给单梅萍，但是不动产的赠与应以登记为公示效力，因此目前仅停留在债权上，而2018年袁金观又以买卖合同的形式将房产赠送给袁燕。如果单梅萍认为袁金观没有履行夫妻协议，应向袁金观追究责任。 被告未提供证据。 本院认证：原告的证据1-4的真实性予以认定，证据5系两原告之间的约定，且真实形成的时间与落款时间不一致，不排除为本案诉讼需要而制作，不能作为本案审理的依据。 本院经审理，认定案件事实如下： 袁金观与张佩英为夫妻关系，婚姻关系存续期间购得案涉金福公寓1幢103室房产一套。两人育有袁燕和袁剑明。2001年5月8日张佩英因病去逝。2007年袁燕、袁剑明起诉袁金观，要求对包括金福公寓在内的财产进行析产继承。本院经审理，于2007年12月15日作出（2007）南民一初字第861号民事判决，将金福公寓判决归袁金观所有，由袁金观折价补偿袁燕及袁剑明，该判决已生效。在此之前，袁金观与单梅萍于2006年8月21日登记结婚。 2018年1月10日袁金观与袁燕签订《嘉兴市房屋转让合同》一份，内容是袁金观将案涉金福公寓以50万元的价格转让给袁燕，付款时间为签订合同之日起7天内付清；30天内交付房产，签订合同当日即办理过户手续，税务机关按767242.41元的价格计税。当日由袁剑明驾车、袁金观与袁燕一起办理上述签订合同及过户手续。 另查明，一、袁金观患有前列腺癌术后、高血压等疾病，于2017年9月术后出院。二、在本案起诉前，袁燕一直没有支付买卖合同上的房价款50万元；袁金观于2019年8月25日通过微信表达了要求袁燕归还房产的意愿。 本院认为，一、关于被告辩称单梅萍的原告主体资格问题，单梅萍的起诉符合法律规定的条件，并且袁金观与单梅萍自愿作为共同原告起诉，不违反法律规定，被告的理由不能成立。二、关于法院的管辖权，原告起诉时主张所有权确认纠纷且未提供案涉房屋转让合同，当庭增加诉讼请求后，经法庭询问，被告认为虽然合同约定仲裁条款，但明确表示接受法院管辖，故本院对本案依法继续审理。 根据诉辩双方的主张，两原告要求返还房屋产权的理由在于认为买卖合同无效。而合同效力作出判断之前，需要解决的实质争议在于认定金福公寓房产的所有权人。该房原属袁金观与前妻张佩英共有，2001年张佩英去世后，遗产当时未分割，袁金观以及袁燕、袁剑明均未表示放弃继承，故原属于张佩英的份额已属于上述三人共同共有。2007年法院判决该房产归袁金观所有，并且此后一直登记在袁金观名下，故属于袁金观的个人财产，即使通过夫妻协议约定两原告各占50%份额，也属于婚内的赠与行为，在办理产权变更登记之前，不产生物权变动的效力，况且庭审中两原告提供的夫妻协议真实签署时间为2018年的产权登记到被告名下之后，故不足不凭。 在认定房产属于袁金观的前提下，本院对房屋买卖合同的效力分析认为：1、原告主张合同无效的理由包括无权处分、恶意串通损害共有人单梅萍的利益、违反法律强制性规定。但根据上述分，袁金观作为产权人有权处分房产，单梅萍并非共有人，不存在物权被侵害之说，袁金观的行为也不违反法律强制性规定。原告又主张买卖合同是虚假的行为，却未说明真实的法律关系是什么。因此原告主张合同无效的理由不能成立。2、被告在反驳原告上述主张无效的理由的同时，认为袁金观与袁燕属于以买卖合同作为表现形式的赠与关系，即袁金观将房产赠与给袁燕。本院认为下几点可以证实上述观点：1、袁金观与袁燕系父女关系，即使十多年前的2007年曾经因矛盾引发诉讼，但亲属关系仍然存在；2、从交缴税费的核定价格来看，买卖合同约定的价格远低于正常市场水平，并且双方之间除了备案的买卖合同之外，也不存对真实价格的另行约定；3、签订合同当天即办理了交税、过户手续，此后没有证据证实袁金观曾要求袁燕支付价款，袁燕也没有要求袁金观按合同约定在30天内交付房屋；4、在诉讼之前袁金观在微信中也是要求袁燕归还房产，而不是支付价款。以上诸点，已可以对赠与关系之外的其他情形排除合理怀疑，故本院对被告主张赠与关系予以认定。根据民法总则第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。袁金观与袁燕以虚假的买卖合同掩盖真实的赠与关系，因此买卖合同无效。行为人双方都具有完全民事行为能力，赠与行为不违反法律强制性规定，也是行为人当时的真实意思表示，并且产权已经转移，赠与已完成，故两原告要求确权并返还房产登记并无法律依据。本院不予支持。 本院注意到，被告袁燕在庭审中表示同意袁金观一直使用该房屋，故可以视为基于亲情作出的承诺或者是受赠时附带的条件，应当予以准许。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告袁金观与被告袁燕于2018年1月10日签订的《嘉兴市房屋转让合同》无效； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费减半收取7800元，财产保全费5000元，由两原告负担12750元，被告负担50元，于判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  成剑斌 二〇一九年十一月二十七日 书记员  徐佳凤