四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0522民初3840号 原告（反诉被告）：文良秀，女，1954年7月19日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 原告（反诉被告）：先天文，男，1978年7月26日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 二原告委托诉讼代理人：姚利华，四川凯翰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川百庆实业有限公司，住所地四川省隆昌县金鹅镇白塔路二段196号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：温碧波，男，1980年12月15日出生，汉族，四川省成都市人，公司员工，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王翔，男，1982年11月11日出生，汉族，四川省成都市人，公司员工，住成都市武侯区。 原告文良秀、先天文与被告四川百庆实业有限公司（以下简称百庆实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理，审理过程中，被告四川百庆实业有限公司提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其管辖异议。被告百庆实业公司对裁定不服，上诉于泸州市中级人民法院。泸州市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。后百庆实业公司提起反诉,本院经审查后依法予以准许。本院依法于2019年5月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本案转为普通程序继续审理，并于2019年9月4日组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告文良秀、先天文委托诉讼代理人姚利华，被告百庆实业公司委托诉讼代理人温碧波、王翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告文良秀、先天文向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、判决被告按合同约定向原告支付未交付房屋违约金643960元（从2017年1月1日起至2019年4月30日，按已付款每日万分之五计算），实际应计算至被告实际交房之日；诉讼费由被告承担。事实和理由：文良秀与先康林系夫妻关系，先天文系文良秀与先康林之子。2016年先康林因病去世。2015年12月22日，文良秀与先康林共同与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告所有的位于合江县商业用房；商业用房建筑面积313.91㎡，每平方米6033.58元，总价人民币壹佰捌拾玖万肆千元，付款方式一次性付清；交房时间为2016年12月31日前交付，逾期交付超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定交付期限满之次日至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款项万分之五的违约金。签订合同当日，原告欲支付清房款，但应被告要求先付80%即1515200元，余款在交房时一次性付清。交房日期到后，原告发现被告售房时承诺的商业宣传和沙盘与现场存在天壤之别，房屋完全不具备交付条件，至今被告也无法按约定向原告交付房屋。被告已严重违约，并给原告造成经济损失，应承担违约金。故原告向本院提起诉讼。 被告百庆实业公司辩称，房屋至今未交付的根本原因在于文良秀未完全支付购房款，被告公司不存在违约；案涉所售商品房符合合同约定的交付条件，不存在交付不能的情形；合同履行过程中，原告没有实际损失，无权主张违约金，即便有损失，违约金也过高，应予调减；宣传广告和宣传资料及沙盘模型为要约邀请，不构成要约，双方权利义务应以合同约定内容为准。综上，应驳回原告对被告的诉讼请求。 被告百庆实业公司向本院提出反诉请求：判决原告支付D区一期2幢3-2号商铺购房款378800元及逾期违约金227658元（逾期违约金从2015年12月9日起，按每日万分之五计算至2019年3月25日，实际应计算至购房款实际支付之日止）；反诉费由原告承担。事实和理由：2015年12月9日，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的尚西国际D区2幢1单元302号商铺，总价款1894000元；原告应于2015年12月9日一次性付清全部购房款。但原告仅支付了部分购房款，余款378800元一直拒绝支付，故被告向本院提起本案反诉,请求反诉被告支付购房款及违约金。 原告文良秀、先天文针对反诉答辩称，双方于2015年12月9日签订补充协议，约定一次性付清全部房款，当时被告向原告出具了只要求支付80%购房款的说明，故原告按被告要求支付房款；但被告至今未交付房屋，一直未通知原告支付尾款，故原告不是违约，不承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据做如下认定，原告提交的：被告销售部沙盘模型照片，2017年10月29日照片8张，2018年9月29日照片8张，2018年9月30日照片3张，光盘一份（两组视频，一组通话录音），百庆·尚西国际D1、D2、D3、D4竣工验收报告，建设项目竣工环境保护验收申请，建设工程消防验收申请受理凭证，拟证明诉争房屋未进行消防验收和环境测评，其房屋现状不符合交房条件。被告质证认为，除沙盘模型照片无异议外，其他照片不符合证据三性不予认可；对光盘因未得到被告许可，且时间、地点、通话不明确，对其三性均不予认可；其他的证据真实性予以认可，但证明目的不认可。本院认为，对被告无异议的证据真实性予以确认，对有异议的视听资料，因拍摄时间无法核实和佐证，不予确认；对照片虽无法核实拍摄时间，但从照片可以直观地反映案涉房屋通道口的现场情况，对此本院予以确认。被告提交的证据：竣工验收备案书、面积实测报告书，原告认为无竣工验收正式文书，测绘报告书与本案无关。本院认为，竣工验收备案书有合江县住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章同意备案，其真实性予以确认；对测绘报告证据三性符合法律规定，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，文良秀、先康林与四川百庆物业集团有限公司双方就购买百庆·尚西国际Ｄ区2幢第3层2号商业用房商铺签署了《商品房买卖合同附件补充协议》，协议约定：本协议约定与合同正文约定不一致的，以本协议约定为准；出卖人宣传资料、楼盘模型等未列入合同、附件、本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力；买受人应于合同签订之日（2015年12月9日）一次性付清全部房款，即1894000元；对合同“第十条逾期付款责任”的补充约定，出卖人有权自解除合同通知送达之日起将买受人所订定购的商品房转售他人；对合同“第十三条逾期交房责任”的补充约定，双方确认不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任……买受人未在期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利；对合同“第十五条交接手续”及相关缴费的补充约定，买受人办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金等，按时足额缴纳政府部门规定费用等，否则出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。后双方于2015年12月22日，签订《商品房买卖合同》（合同编号2015007543），合同约定：文良秀、先康林购买四川百庆物业集团有限公司开发的坐落在合江县商业用房，房屋建筑面积313.91平方米；房屋总价壹佰捌拾玖万肆千元整，付款方式为一次性付清，逾期付款的责任为：逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；交付条件为，出卖人在2016年12月31日前交付，交付时房屋符合条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的市政基础设施上水、下水、电以及公共绿地、道路于2016年12月31日前达到使用条件，因政府部门和水、电等市政垄断公司原因造成市政基础设施延期的出卖人不承担违约责任；如果在约定期限内未达到条件，双方同意交房后三个月内整改达到使用条件；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件交付买受人房屋的，逾期30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付买受人已付款万分之5的违约金……。 另查明，文良秀、先康林系夫妻关系，于2015年12月22日，支付房款1515200元整。先康林于2016年病故，其父、母均先于先康林死亡，其与文良秀育有一子先天文。2016年11月24日，四川伟程勘测服务有限公司对案涉百庆·尚西国际Ｄ区2幢进行了房屋面积测绘，并出具测绘报告。2016年12月30日，百庆尚西国际Ｄ2、Ｄ3、Ｄ4工程由合江县住房和城乡规划建设局同意备案［竣工验收备案书：合住建房备（2016）29号］。2017年6月26日，四川百庆物业集团有限公司更名为四川百庆实业有限公司。另，案涉房屋在合江县旁有楼梯通道可以出行，另位于该商品房南侧有一独立楼梯通道，该通道口外无道路，通道口离地面较高，该通道并不具备通行条件。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同双方具有法律约束力，当事人应遵循公平、诚实信用的原则行使权利及履行义务。文良秀、先康林与被告签订的《商品房销售合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方虽因履行合同发生争议，但被告对原告主张继续履行合同未提出反对意见，并反诉要求原告支付尚欠房款是要求合同继续履行的意思表示，故本院对原告要求双方继续履行合同的诉讼请求予以支持。 本案主要争议焦点为：一、案涉房屋是否符合交付条件。原告主张案涉房屋尚不符合交房条件，被告属于逾期交房，故不予支付尚欠购房款，应由被告承担逾期交房的违约金的意见。本院认为，按照双方签订的《商品房销售合同》第十一条交付条件：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X、项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”案涉房屋已于2016年11月24日取得了相关测绘机构的测绘报告，于2016年12月30日由合江县住房和城乡规划建设局加盖竣工验收备案专用章确认同意备案。在竣工备案书中载明了对《建设工程规划许可证及竣工验收报批审查意见》、《公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件》等文件进行了备案登记，其已经符合合同约定的交付条件。原告认为被告消防验收及环境测评未合格不具备交付条件，但现并无充分证据证明该房屋消防、环境测评不合格，本院对其意见不予支持。另原告认为，售楼部沙盘显示与案涉房屋环境完全不一致而认为未达到接房条件，被告认为售楼部沙盘是要约邀请，不是要约，对被告不具有约束力。本院认为，双方在《补充合同》第一条第4款已对广告、宣传资料、楼盘模型等宣传和资料不视为合同要约和承诺进行了约定，原告在《补充合同》上签字捺印，即是对该合同内容的确认。故原告主张被告因沙盘显示与案涉房屋环境完全不一致而违约无事实和法律依据，本院不予支持。另，按双方补充协议约定“十一、对合同‘第十五条交接手续’及相关缴费的补充约定，1、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金……。否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。”在原告未付清房款前，被告可以拒绝交房，故原告认为被告不符合接房条件，要求被告承担逾期交房的违约责任本院不予支持。同时本院亦注意到，案涉房屋楼梯通道口外的空坝在很长的一个时间段堆放过大量的垃圾，影响了原告所购房屋的正常的进出，且有一通道口不能正常通行亦会对所购房屋的商业价值产生直接影响，但上述情况仅是房屋瑕疵，可以通过其他方式予以解决，并不足以影响房屋是否能够交付这一本质问题。综上，本院对原告要求被告承担迟延交付房屋的违约责任的请求不予支持。 二、原告（反诉被告）未支付剩余房款是否构成违约。被告反诉认为，房屋已经取得相关材料，符合合同约定的交房条件，因原告未付清房款，故未交房，要求原告承担支付剩余房款及未付清房款的违约责任。本院认为，原、被告之间签订的《补充合同》中明确约定了房款为2015年12月9日一次性付清，该约定应对双方产生约束力。原告至今只交付了80%的购房款，剩余20%并未支付，原告未按照合同约定交付房款已经违反合同约定。原告辩称其支付80%房款是应被告的要求，其应对逾期付款的系被告要求这一事实承担举证责任，但原告并未出示有关的证据证明双方就房款的给付方式、时间等进行了变更，应承担举证不能的不利后果。现反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付剩余房款具有事实依据，本院予以支持。关于原告（反诉被告）承担多少违约责任的问题，本院认为，违约金的实质是惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失。本案的原、被告双方的合同虽明确约定了原告需在2015年12月9日一次性付清全部房款，但是在双方约定应付全部购房款的时间起至被告提其反诉止，长达3年多的时间，被告面对原告一直未支付剩余房款的行为，既不向原告主张支付尚欠的房款，也不书面通知原告收房，其对原告未付房款是默许、放任的态度，人为地致使自身的损失的扩大，被告主张原告从2015年12月9日起支付违约金有违公平、诚实信用的原则，故被告要求原告承担此期间的违约责任本院不予支持。但被告提起反诉后，视为明确向原告主张违约损失，原告拒不支付，应承担自被告提起反诉次日起的违约责任。原告先天文是先康林的法定继承人，其向本院主张案涉房屋的权益是对死者先康林遗产的继承，应当在所接受继承的遗产价值范围内清偿先康林的债务，故本院对被告要求原告文良秀、先天文承担违约责任的请求予以支持。 综上，为维护正常的市场经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）文良秀、先天文与被告（反诉原告）四川百庆实业有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号2015007543）； 二、驳回原告（反诉被告）文良秀、先天文的其他诉讼请求； 三、反诉被告（原告）文良秀、先天文于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）四川百庆实业有限公司购房款378800元及违约金（以378800元为基数，从2019年4月25日起，以万分之五日息给付至房款付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9330元，反诉案件受理费4933元，合计14263元，由本诉原告文良秀、先天文负担12263元，被告四川百庆实业有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  冯春燕 审 判 员  王建容 人民陪审员  王国会 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  邬天桥