广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终9454号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘佳斌，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：潘明德，广东维强（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘炯铭，男，汉族，住广西壮族自治区苍梧县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙思敏，女，汉族，住广西壮族自治区梧州市长洲区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张庭声，广东安国律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区容华房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：孔某。上诉人刘佳斌因与被上诉人潘炯铭、龙思敏、原审第三人佛山市顺德区容华房地产中介有限公司（以下简称容华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘佳斌上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项，依法改判潘炯铭、龙思敏存在违约行为并应当向刘佳斌支付违约金83500元；2.本案一、二审诉讼费用由潘炯铭、龙思敏承担。事实与理由：（一）根据刘佳斌一审提交的证据以及各方的陈述可知，刘佳斌在涉案房屋的交易过程中积极履行自身的合同义务，并不存在违约情形。（二）潘炯铭、龙思敏在涉案房屋的交易过程中已多次违约，导致涉案房屋交易未能完成，应承担相应的违约责任。（三）对《就房屋买卖合同V3.0进行以下补充协议》（以下简称《补充协议》）的条款理解，应当结合交易习惯及本交易的实际情况系统解释相关条款。对涉案《补充协议》条款的正确理解应当为潘炯铭、龙思敏先将指定的收款银行卡押于容华公司处，再由刘佳斌将约300000元款项支付给潘炯铭、龙思敏。在潘炯铭、龙思敏未将银行卡押于容华公司的情况下，刘佳斌有权拒绝将前述款项支付给潘炯铭、龙思敏，潘炯铭、龙思敏的行为构成根本违约。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。潘炯铭、龙思敏辩称，刘佳斌提出的上诉无理，歪曲事实。潘炯铭、龙思敏一直依约履行自己的合同义务，并无违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。容华公司未陈述意见。潘炯铭、龙思敏向一审法院起诉请求：1.解除潘炯铭、龙思敏与刘佳斌签订的《房屋买卖合同V3.0》及《补充协议》；2.刘佳斌向潘炯铭、龙思敏支付违约金83500元；3.本案的诉讼费用由刘佳斌承担。刘佳斌向一审法院反诉请求：1.潘炯铭、龙思敏支付刘佳斌违约金83500元；2.潘炯铭、龙思敏承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：潘炯铭、龙思敏是夫妻关系，两人共同共有涉案房屋。2018年5月7日，潘炯铭、龙思敏与刘佳斌、容华公司签订《房屋买卖合同V3.0》。该合同约定，潘炯铭、龙思敏将涉案房屋以价格835000元出售给刘佳斌，刘佳斌应于合同签订当天支付定金30000元。该合同第十一条约定，如果刘佳斌逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为，潘炯铭、龙思敏可以解除合同，并选择要求刘佳斌支付售价总金额10%的违约金或没收已支付的定金；如果潘炯铭、龙思敏逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为，刘佳斌可以解除合同，并选择要求潘炯铭、龙思敏支付售价总金额10%的违约金或双倍返还定金。该合同第十四条第二款约定，刘佳斌帮潘炯铭、龙思敏垫资赎契或找垫资公司垫资赎契，潘炯铭、龙思敏必须无条件配合办理相关手续。合同签订时，龙思敏不在现场，由潘炯铭代为签名。经一审法院询问，龙思敏确认清楚了解该合同内容，并同意签订该合同。同日，刘佳斌向潘炯铭转账支付30000元。2018年5月8日，容华公司出具收据，确认收到刘佳斌支付中介费6000元。2018年11月19日，潘炯铭与刘佳斌签订《补充协议》。《补充协议》将潘炯铭、龙思敏列为甲方，将刘佳斌列为乙方。《补充协议》约定，“甲方要求乙方于2018年12月7日前将约叁拾万元整打入甲方还款银行卡账户，待乙方将该款项打入甲方还款银行卡账户后，甲方须将该还款银行卡原件押于中介方，待案件完整结案后归还给甲方。对此，甲乙双方无任何异议”。潘炯铭、刘佳斌分别在《补充协议》上签名并按捺指印。经一审法院询问，龙思敏确认清楚了解《补充协议》的内容，并同意签订《补充协议》。2018年10月19日，刘佳斌向潘炯铭转账支付3000元。2018年11月20日，刘佳斌向潘炯铭转账支付2100元。2019年1月3日，潘炯铭、龙思敏诉至一审法院。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋由潘炯铭、龙思敏共同共有。虽然龙思敏没有在《房屋买卖合同V3.0》《补充协议》上签名，但其表示对上述合同内容已经清楚了解且同意签订，因此潘炯铭并非擅自出卖共有房屋。《房屋买卖合同V3.0》《补充协议》合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。《补充协议》约定刘佳斌应于2018年12月7日以前将约300000元汇入潘炯铭、龙思敏用于偿还涉案房屋按揭贷款的银行账户。刘佳斌仅分别于2018年10月19日、2018年11月20日向潘炯铭支付3000元、2100元，合计5100元，之后未再支付款项。刘佳斌未能在2018年12月7日前履行上述约定的义务，构成违约。刘佳斌主张，其同意为潘炯铭、龙思敏垫资偿还银行贷款300000元的条件是潘炯铭、龙思敏先将上述银行账户关联银行卡交由容华公司保管，并更改银行卡密码、关联手机号码，之后才由刘佳斌将300000元汇入该银行账户。但《补充协议》明确载明，在刘佳斌将上述款项汇入该银行账户后，潘炯铭、龙思敏才将银行卡交给容华公司。即刘佳斌的汇款义务履行在前，潘炯铭、龙思敏的交卡义务履行在后，与刘佳斌所主张的履行顺序相反。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。刘佳斌主张对潘炯铭、龙思敏是否会按照约定履行义务存在不安，但刘佳斌并没有确切证据证明潘炯铭、龙思敏存在上述任何一项情形。刘佳斌在没有确切证据的情况下中止履行付款义务，应当承担违约责任。另一方面，《补充协议》也没有约定潘炯铭、龙思敏负有更改上述银行卡密码、关联手机号码的义务。对于刘佳斌主张潘炯铭、龙思敏没有完成上述行为故存在违约，一审法院不予采纳。刘佳斌已经在《补充协议》签名并按捺指印进行确认，则应按照约定履行义务，未履行则应承担违约责任。因此，对于刘佳斌主张自己不存在违约，潘炯铭、龙思敏存在违约，一审法院不予采纳。合同当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋买卖合同V3.0》约定，刘佳斌逾期履行义务超过15日，潘炯铭、龙思敏可以解除合同，该条件已经成就，潘炯铭、龙思敏有权主张解除合同。潘炯铭、龙思敏解除合同的主张已随一审法院送达起诉状副本分别于2019年2月21日、2019年2月25日通知至容华公司、刘佳斌，故《房屋买卖合同V3.0》《补充协议》于2019年2月25日解除。容华公司主张在其收到刘佳斌支付剩余中介费6000元后才应予解除合同。但容华公司已在《房屋买卖合同V3.0》盖章确认，则其对于约定解除合同条件已经清楚并且同意，也能够预见到当潘炯铭、龙思敏或刘佳斌一方存在违约时合同可能解除。对于容华公司以尚有中介费6000元未收取为由不同意解除合同，一审法院不予采纳。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。如前所述，刘佳斌构成违约，潘炯铭、龙思敏不存在违约。对于刘佳斌主张潘炯铭、龙思敏支付违约金83500元，一审法院不予支持。潘炯铭、龙思敏主张刘佳斌按成交价格的10%支付违约金83500元，符合合同约定。为执行方便，对于刘佳斌已经支付的定金30000元、购房款5100元，一审法院在其应支付的违约金中扣减，即刘佳斌仍需向潘炯铭、龙思敏支付违约金48400元。对于潘炯铭、龙思敏主张刘佳斌支付违约金83500元，一审法院仅支持其中48400元，超出部分不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第六十七条、第六十八条第二款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认潘炯铭、龙思敏与刘佳斌、容华公司签订的《房屋买卖合同V3.0》于2019年2月25日解除；二、确认潘炯铭、龙思敏与刘佳斌签订的《补充协议》于2019年2月25日解除；三、刘佳斌于判决发生法律效力之日起十日内向潘炯铭、龙思敏支付违约金48400元；四、驳回潘炯铭、龙思敏的其他诉讼请求；五、驳回刘佳斌的反诉请求。如果刘佳斌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取计6075元、一审反诉受理费减半收取计943.75元，合计7018.75元，由刘佳斌负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：刘佳斌在履行涉案合同的过程中是否存在违约行为及应当承担的民事责任。《补充协议》明确约定，刘佳斌应当在2018年12月7日前先将约300000元存入潘炯铭、龙思敏的还款银行账户，潘炯铭、龙思敏再将银行卡交由容华公司保管。也就是说，刘佳斌的付款义务履行在前，潘炯铭、龙思敏的交卡义务履行在后。刘佳斌以潘炯铭、龙思敏应当先将银行卡交由容华公司保管为由，上诉主张其未按时足额付款的行为不构成违约且潘炯铭、龙思敏的行为构成根本违约，与合同约定相悖，本院不予支持。刘佳斌的行为构成根本违约，导致涉案合同解除，一审法院根据合同约定，认定刘佳斌应向潘炯铭、龙思敏支付违约金83500元，在扣减了刘佳斌已经支付的定金及购房款后，判令刘佳斌仍应向潘炯铭、龙思敏支付违约金48400元，有合同和法律依据，本院予以维持。综上所述，刘佳斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2938元，由上诉人刘佳斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰