上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10445号上诉人（原审原告）：梁艳，女，1983年10月22日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：沈斌，男，1968年5月24日生，汉族，住上海市。原审第三人：郑敏，女，1969年10月2日生，汉族，住上海市。原审第三人：朱梅芳，女，1971年2月11日生，汉族，住上海市宝山区。原审第三人：许彬彬，女，1996年6月15日生，汉族，住福建省晋江市金井镇。原审第三人：姚萍，女，1960年9月18日生，汉族，住上海市。上诉人梁艳因与被上诉人沈斌及原审第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初11067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁艳上诉理由及请求：1.上诉人与被上诉人房屋买卖合同有效，被上诉人应履行房屋过户义务。2.能否最终涤除后过户，只是将来强制执行中的问题。请求二审法院改判支持上诉人的诉请。被上诉人沈斌未作答辩。原审第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬述称：1.第三人借钱给被上诉人，办理了抵押，是抵押权人。2.到索要本金时才发现上诉人与被上诉人的纠纷。3.上诉人与被上诉人的交易没有公示，没有登记，原审第三人也是受害者。原审第三人姚萍未作陈述。梁艳向原审法院起诉请求：1.确认梁艳与沈斌于2014年5月12日签订的《上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号XX室房屋出售转让合同》有效；2.判令沈斌涤除房屋抵押后，协助梁艳办理上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续；3.本案诉讼费及财产保全费由沈斌负担。原审法院认定，梁艳系梁某之女，梁某于2018年7月20月死亡。梁某的父、母、妻子均先于其死亡。2012年10月27日，上海A有限公司（拆迁人、签约甲方）、上海B有限公司（代理人）与沈斌签订《动迁房源选购及过渡协议》，约定：乙方承租的房屋座落于XX路XX弄XX号，房屋类型为旧里，房屋性质为公房，核定面积为12.32平方米；乙方已签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》等动迁安置协议，安置总款合计为819,500元；乙方自愿选购本基地提供的安置房源，浦江镇新选址XX号基地XX号地块三标段（XX幢XX单元）XX号XX室，浦江镇新选址XX号基地XX号地块三标段（XX幢XX单元）XX号XX室，浦江镇新选址XX号基地XX号地块（XX幢XX单元）XX号XX室，合计房屋价值1,431,212.35元，并在乙方第二款约定的货币款中抵扣；乙方房屋腾空日期为2012年10月31日，根据基地方案，乙方选购XX号基地XX号地块三标段XX号基地XX号地块三标段浦江馨都安置房源为期房，甲方应一次性支付过渡费9月，共计22,500元；如乙方超安置款购买基地提供的安置房源，则直接抵扣房款，乙方未按时搬迁，扣除相应月份的过渡费，乙方须在签订第一套通知进户安置房源预售合同时一次性支付房屋差价款589,212.35元等。被安置人沈荣富签订了《闸北区新梅太古城（二期）安置房预约单》，安置房屋未为浦江镇新选址XX号基地XX号地块三标段（XX幢XX单元）XX号XX室，安置房屋产权人为沈斌。2013年12月4日，上海C有限公司（卖方、签约甲方）与沈斌（买方、签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买XX路XX弄XX苑XX号XX层XX室房屋，暂测建筑面积为76.87平方米。后该房屋于2017年11月23日过户登记至沈斌名下。2014年5月12日，沈斌（出卖方、签约甲方）与梁某（购买方、签约乙方）签订《上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号XX室房屋出售转让合同》一份，约定：甲方与上海市政府动迁办所签署《动迁补偿协议》，于2013年12月已取得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人，面积76.87平方米，该房屋暂未办理甲方未权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议；甲方确认所买的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套房屋，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格；甲乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为103万元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金、水、电、煤初装、有线电视初装以及办理以甲方未权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费（但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税），该房屋自带固定设备（含全部）、装饰（若有）等均包含在房屋转让价款内乙方无须另行支付；甲乙双方约定，乙方将上述房屋价款分次支付，乙方于2014年5月11日向甲方支付定金至二十万元，乙方于2014年5月12日向甲方支付首付至四十万元（内含定金二十万元），乙方于2014年6月12日之前向甲方支付至八十三万元（内含首付四十万元），甲方办理出产证乙方支付十五万元，并当月办好委托公证；乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方五万元；契税由房东承担；甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费（包含甲方1%个税），在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如再购入其他房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；甲方承诺该房屋办理产权交易前向房屋所在地的公安派出机构办理原有的户口的迁出手续（若有），否则甲方承担违约责任即每逾期一日向乙方支付总房价的千分之五违约金，直至户口迁出为止，在国家政策允许情况下，甲方同意乙方户口迁入该房屋；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除，甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任；甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后（甲方产权证办理完毕后）7个工作日内，甲、乙双方约定签订上海市XX局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议，若甲乙双方中任何一方未能按照上述条款履行本合同，并按第十二条承担违约责任；甲方反悔不出售（或者变相上涨房价）该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失，甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期贷款利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息；乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方，在未过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证，甲方在配合办理公证时，不得以任何理由拖延不予办理；乙方的2次付款不得拖延，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金；双方为办理过户所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同（包括附属法律文书和补充协议）约定不一致的，以本合同为准等。双方还对其他内容进行了约定。合同签订后，梁某于2014年5月12日向沈斌转账支付20万元，沈斌出具首付款收据，载明收到梁某首付款40万元（内含定金20万元）。2014年5月12日，梁某向沈斌支付进户费用4,600元，沈斌出具收据。沈斌于合同签订后将系争房屋交付梁某使用。此后，梁某于2014年6月5日向沈斌转账支付20万元，梁某于2014年6月5日向沈斌转账支付22万元，沈斌出具收据，载明收到梁某房款42万元。沈斌于本案审理过程中表示，其仅收悉购房款62万元。原审另查明，2018年2月7日，郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍与沈斌签订《不动产抵押借款合同》一份，郑敏向沈斌出借50万元、朱梅芳向沈斌出借50万元、许彬彬向沈斌出借40万元、姚萍向沈斌出借60万元，四人共向沈斌出借200万元，借款期限为6个月，月利率为1.50%等。合同签订后，沈斌与郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍共同至上海市XX中心办理了抵押登记，登记的债权数额为200万元，期限从2018年2月7日止2018年8月6日。现沈斌未能清偿借款，该抵押尚未予涤除。原审法院认为，沈斌动迁取得系争房屋后，经与梁某协商一致达成房屋出售合意，并签订《上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号XX室房屋出售转让合同》，该合同为梁某与沈斌的真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务，梁艳要求确认合同有效的诉讼请求，原审予以支持。合同签订后，梁某按约支付了部分房款，沈斌亦按约交付了系争房屋。现梁某已去世，梁艳为其法定继承人，在未放弃对梁某遗产继承的情况下，要求沈斌配合办理系争房屋的过户手续。但沈斌于2018年2月向郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍借款，并将系争房屋作为担保，郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍此后取得抵押权，在抵押未涤除的情况下该房屋无法过户。又沈斌现并未清偿欠款，且债务数额巨大，在沈斌不能履行到期债务的情况下，郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍就抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，故是否能够涤除抵押尚未明确，梁艳要求过户的诉讼请求，原审难以支持。至于本案诉讼费的负担，现沈斌作为出售方，在明知房屋已出售需配合办理过户的情况下，仍以系争房屋作为借款之担保导致无法过户，本案诉讼因沈斌所致，故原审确认相应诉讼费均由其负担。郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍经原审合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此判决：一、确认于2014年5月12日签订的《上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号XX室房屋出售转让合同》有效；二、驳回梁艳的其余诉讼请求。案件受理费14,070元，财产保全费5,000元，公告费560元，三项合计19,630元，由沈斌负担。本院二审期间，各方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人沈斌与梁某签订的《上海市闵行区浦江镇XX路XX弄XX号XX室房屋出售转让合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合法、有效应属正确。上诉人梁艳要求被上诉人涤除房屋抵押后，办理房屋产权过户手续。对此，原审法院鉴于被上诉人与原审第三人郑敏、朱梅芳、许彬彬、姚萍借款而发生的担保法律关系，并且原审第三人就本案所涉房屋取得抵押权，由于存在抵押权未涤除致房屋无法过户至上诉人名下的实际情况，原审法院难以支持上诉人该项请求，亦无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人梁艳负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇一九年十一月十二日书记员  张弘毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……