广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初2167号原告：余新梅，女，1981年1月1日出生（公民身份号码：440************148），汉族，住广东省信宜市**************，电话：188*****689。委托诉讼代理人：李创彬，广东泰的律师事务所律师，电话：136*****997。被告：信宜市半岛酒店有限公司（统一社会信用代码：914*****UQ***M9N），住所地：广东省信宜市********余新梅屋二至四层。法定代表人：谭贤贤，该公司经理。原告余新梅与被告信宜市半岛酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告余新梅的委托诉讼代理人李创彬到庭参加诉讼。被告信宜市半岛酒店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余新梅向本院提出诉讼请求：1.请法院解除原告与被告于2019年6月17日签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，并把租赁的房屋在判决生效后七日内腾空，结清水费和电费及城市卫生管理费用给相关行政管理部门后，清理卫生后退还给原告；2.请求法院判决被告支付已经拖欠原告的2019年7月、8月的租金90000元，此后的租金按原来合同约定计算至被告退还原告房屋的时间为止。（已减除2019年7月31日支付的10000元）3.请求法院判决被告以拖欠的90000元租金为基数，每天按0.5%向原告支付滞纳金，计至被告退还房屋时止；4.请求法院判决确认原告对依法处置被告在租用房屋内的抵押物音响设备、灯光设备、冰柜、点歌软件、沙发、空调等贵重物品所得价款享有优先受偿权；5.请求法院依法确认被告租用房屋内的装修装饰材料如天花、电灯、电线、电梯、水表、电表、消防设备、门窗等无偿归属原告所有，不得拆除；6.请求法院依法确认被告已支付给原告的90000元押金归原告所有，不需退还；7.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年9月18日，原告曾经与杨亚勇签订《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，杨亚勇租用原告位于信宜市********的房屋（即系本案涉案房屋）。2016年5月6日，杨亚勇未经原告同意，把原告房屋的二至四层转租给陈晓华，2016年6月7日，杨亚勇、陈晓华、姚宝华在原告房屋的二至四层成立信宜市半岛酒店有限公司。2017年7月1日起至2018年3月31日杨亚勇没有按合同约定支付租金给原告，至纠纷成讼，原告把杨亚勇、信宜市恩图餐饮有限公司、信宜市半岛酒店有限公司、陈晓华起诉到法院，诉求解除租赁合同，收回房屋，支付租金等。信宜市人民法院认定杨亚勇等不按时交租金，构成违约，判决解除原告余新梅与杨亚勇于2015年9月18日签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，支付租金并判决杨亚勇清理房屋，退还房屋给余新梅。判决还讲到信宜市半岛酒店有限公司的问题，认定杨亚勇承租涉案房屋后，由谁实际支配和使用以及转租是否合法，是另一法律关系，本案不予审理[详见信宜市人民法院（2018）粤0983民初3331号民事判决书]。当时杨亚勇转租房屋给陈晓华，原告不知情，就算原告知情，他们之间的转租行为，也受到总租赁合同的约束，总租赁合同被法院判决解除，转租合同同时解除。至于信宜市半岛酒店有限公司的权益问题，由其与杨亚勇、陈晓华去处理。综上根据信宜市人民法院的判决，原告完全有权收回整幢房屋。在信宜市人民法院作出（2018）粤0983民初3331号民事判决后，本案被告的主要股东曾多次找到原告，请求原告谅解其欠租之错，要求继续租用原告二至四楼经营KTV，并保证今后严格遵守合同，按时交租。原告亦相信被告及其股东、法定代表人经历一场欠租诉讼后，会吸取教训，增进履约诚信，自觉地按合同约定交租金。原告心软，因此与被告于2019年6月17日签订《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，建立房屋租赁关系，合同约定：租赁期限为玖年零柒个月，即从2019年6月1日起到2028年12月31日止；2019年6月1日至2019年12月31日每月租金50000元；双方约定租金按月支付，先交租后使用，乙方在每月25日前支付下一个月的租金给甲方；乙方自愿用信宜市半岛酒店有限公司的经营权和经营设备作抵押；拖欠租金逾期30日视为违约，甲方有权单方解除合同……但事与愿违，被告的履约诚信没有改观，被告拖欠2019年7月、8月租金没有支付，2019年7月25日前要支付8月份租金的，也没有支付，经原告多次催收，被告仍无动于衷，原告对被告的所作所为心灰意冷，此后还有9年多的合同期限原告不敢面对。被告已连续拖欠原告二个月租金，已构成违约，特诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。原告对其诉讼请求提供如下证据：1.原告身份证复印件一份；2.被告工商登记信息复印件一份；3.《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》复印件一份。被告信宜市半岛酒店有限公司不作答辩，在举证期限内也没有向法院提交证据。综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：2019年6月17日，原告余新梅作为甲方与被告信宜市半岛酒店有限公司作为乙方，双方签订《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》一份，该合同约定：第一条房屋基本情况住宅楼坐落于信宜市区南环岛天誉世家小区旁，余新梅楼，该楼二至五楼（五楼为半层），一楼大堂为共用，约2800平方米，楼外空地共用。该楼是钢筋水泥框架建构。第二条住宅楼出租经营范围乙方租赁使用的经营范围为：KTV娱乐场所及相关配套业务。未经甲方书面同意乙方不得超范围经营。第三条租赁押金及租赁期限3.1本合同签订当日乙方需支付人民币拾万元（￥100000）给甲方作为租赁押金，租赁押金不计利息。租赁押金不能用于抵减乙方需缴付的租金、水电费、管理费及其他一切费用。租赁期满，乙方付清租金及其他一切相关费用后，甲方于租赁期满之日起20日内将租赁押金如数返还给乙方。3.2本合同租赁期限为玖年零柒个月，即2019年6月1日起到2028年12月31日止。第四条租金计算及支付2019年6月1日至2019年12月31日，每月租金为伍万元（￥50000元）；2020年1月1日至2022年12月31日，每月租金为伍万柒仟伍佰元（￥57500元）；2023年1月1日至2025年12月31日，每月租金为陆万陆仟伍佰元（￥66500元）；2026年1月1日至2028年12月31日，每月租金为柒万陆仟元（￥76000元）。4.2租金支付时间：双方约定租金按月支付，先交付后使用。乙方需在每月25日前一次性支付下个月的租金给甲方。4.3乙方必须按时缴纳租金，合同期内，乙方自愿将信宜市半岛酒店有限公司的经营权和经营设备（例如：音响设备、灯光设备、冰柜、点歌软件、沙发、空调等贵重物品）作为抵押。乙方逾期未缴清租金的，每逾期一日，乙方必须按照每日应付租金金额的0.5%向甲方支付滞纳金直至缴清应付金额为止，若乙方逾期30日，视作违约，甲方有权单方面解除租赁合同，收回租赁的楼层，同时有权将抵押物交有资质的第三方评估后进行拍卖，拍卖款优先来偿还所拖欠的租金和其他费用。甲方单方面解除双方合同后，在不影响建筑主体结构及不影响建筑物安全的情况下，经甲方同意后，乙方在规定时间内拆除搬走可动产。房屋内外装修装饰材料（包括天花）、电灯、电线、水表、电表、消防设备、门窗等不得拆除，归属甲方所有。同时租赁押金不予退还，归属甲方所有。该合同还对其他相关事项进行了约定。签订上述合同后，被告交纳100000元租赁押金及6月份的租金给原告。由于被告未按合同约定交纳7月、8月的租金，原告于2019年8月6日诉至法院，提出上述诉讼请求。在本案审理过程中，被告支付了部分租金给原告，具体情况如下：2019年7月31日支付租金10000元、2019年8月5日支付租金10000元、2019年8月12日支付租金15000元、2019年8月17日支付租金15000元、2019年9月23日支付租金10000元、2019年10月8日支付租金90000元。原告在庭审中主张，7月、8月租金共100000元，减去7月31日已支付的10000元，即被告尚欠7月、8月租金共90000元。在本案庭审中，原告确认虽然合同中约定将信宜市半岛酒店有限公司的经营权和经营设备（例如：音响设备、灯光设备、冰柜、点歌软件、沙发、空调等贵重物品）作为抵押，但上述资产未办理任何抵押登记手续。本院认为，原告余新梅与被告信宜市半岛酒店有限公司签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。对于涉案的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》是否应该解除的问题，原、被告双方在该合同中约定“租金按月支付，先交付租金后使用，乙方需在每月25日前一次性支付下个月的租金给甲方”，即被告应在每月25日前支付下个月的租金给原告，虽然被告在本案庭审前付清了7月、8月以及9月的租金给原告，但至今为止被告尚未支付10月的租金给原告，且7月、8月的租金逾期超30天，已违反合同的约定，原告依法依约可以请求解除合同，因此原告请求解除原、被告签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，本院予以支持。被告租赁原告的房屋经营生意，依法应按合同的约定全面履行包括支付租金在内的义务，被告未按合同约定支付租金给原告，违反诚实信用原则，依法应承担相应的民事责任。根据原、被告双方签订的合同约定2019年6月1日至2019年12月31日，每月租金50000元，因此，被告应支付2019年10月的租金50000元给原告，此后租金应按合同约定的标准计算至被告退还房屋给原告时止。对于原告请求的滞纳金问题，本案是租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》，而该法没有因违约支付滞纳金的规定，但从双方订立《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》的真实意思看，该滞纳金约定应为违约责任约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告约定“乙方逾期未缴清租金的，每逾期一日，乙方必须按照每日应付租金金额的0.5%向甲方支付滞纳金直至缴清应付金额为止”，该约定实质是原、被告对被告违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定，原告除利息损失外，没有提供因被告欠交租金而造成的其他损失的证据，故原告依法可以主张利息损失，但对利息的主张不能超出法律允许的范围。如按原、被告的前述约定，月利率为15％，过分高于原告的利息损失，且远远超出法律允许的民间借贷年利率24％（月利率2%）上限的规定，因此，根据公平原则，对双方的违约责任约定应予以调整，以年利率24％计算为宜。同时，根据双方的合同约定被告应于2019年6月25日前支付7月租金，于2019年7月25日前支付8月租金，而在诉讼过程中，被告于2019年7月31日支付租金10000元、2019年8月5日支付租金10000元、2019年8月12日支付租金15000元、2019年8月17日支付租金15000元、2019年9月23日支付租金10000元、2019年10月8日支付租金90000元。因此，被告应支付拖欠2019年7月、8月租金90000元的违约金3883.33元（50000元×24%÷12÷30×30日+90000元×24%÷12÷30×11日+80000元×24%÷12÷30×7日+65000元×24%÷12÷30×5日+50000元×24%÷12÷30×37日+40000元×24%÷12÷30×15日）。由于拖欠的7、8月租金90000元已于2019年10月8日全部付清，故原告请求该90000元租金的滞纳金计算至被告退还房屋时止，没有法律依据，本院对此不予支持。原、被告在《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》中约定“将信宜市半岛酒店有限公司的经营权和经营设备（例如：音响设备、灯光设备、冰柜、点歌软件、沙发、空调等贵重物品）作为抵押”，但上述财务未到相关部门办理抵押登记，故原告请求在依法处置被告在租用房屋内的音响设备、灯光设备、冰柜、点歌软件、沙发、空调等贵重物品所得价款享有优先受偿权，依法无据，本院不予支持。同时，原、被告双方在《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》中约定“甲方单方面解除双方合同后，在不影响建筑主体结构及不影响建筑物安全的情况下，经甲方同意后，乙方在规定时间内拆除搬走可动产。房屋内外装修装饰材料（包括天花）、电灯、电线、水表、电表、消防设备、门窗等不得拆除，归属甲方所有。同时租赁押金不予退还，归属甲方所有”，本案中，由于被告未按合同约定支付租金，违反了合同约定，且原告的解除涉案租赁合同的请求已获得法院支持，因此，根据双方的合同约定，涉案房屋内外装修装饰材料（包括天花、电灯、电线、水表、电表、消防设备、门窗等）不得拆除，归甲方即原告所有。且由于是被告不按合同约定交纳租金给原告导致原告要求解除合同的，依据原、被告双方的合同约定，被告所交纳给原告的押金不予退还，归原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告余新梅与被告信宜市半岛酒店有限公司于2019年6月17日签订的《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》，并于本判决生效之日起十日内腾空房屋，将房屋交付给原告余新梅；二、限被告信宜市半岛酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内按《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》约定支付2019年10月的租金50000元（此后租金按《信宜市余新梅住宅楼租赁合同》约定的标准计至被告信宜市半岛酒店有限公司退回租赁的房屋给原告余新梅止）给原告余新梅；三、被告信宜市半岛酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3883.33元给原告余新梅；四、被告信宜市半岛酒店有限公司支付给原告余新梅的押金90000元不予退还，归原告余新梅所有；五、被告信宜市半岛酒店有限公司租用的原告余新梅位于信宜市区南环岛***小区*******内的装修装饰（包括天花、电灯、电线、电梯、水表、电表、消防设备、门窗等）归原告余新梅所有，被告信宜市半岛酒店有限公司不得拆除；六、驳回原告余新梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元（原告已预交），由原告余新梅负担362元，被告信宜市半岛酒店有限公司负担1588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  万彩凤二〇一九年十月三十日书记员  罗静雯附录法律条文如下：1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。2.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵守公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。