湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初2238号原告：王梅，女，生于1976年2月6日，汉族，个体工商户，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：杨建华，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：冯有占，男，生于1972年8月6日，汉族，户籍所在地：湖北省天门市，住湖北省丹江口市。被告：**林，女，生于1973年12月21日，汉族，户籍所在地：湖北省天门市，住湖北省丹江口市。二被告共同委托诉讼代理人：黄海峰，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰东煌置业有限公司，住所地：湖北省丹江口市右岸新城区桥头。统一社会信用代码：91420300780937856C。法定代表人：龚心成，该公司董事长。被告：龚心成，男，生于1968年6月2日，汉族，湖北省宜昌市人，住湖北省丹江口市。原告王梅诉被告冯有占、**林，被告十堰东煌置业有限公司（以下简称：十堰东煌公司），被告龚心成执行异议之诉一案，本院2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，由审判员赵国铭担任审判长并主审，人民陪审员任泽轩、杨奎参加评议，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告王梅及其委托诉讼代理人杨建华，被告冯有占、**林及其委托诉讼代理人黄海峰到庭参加诉讼，被告十堰东煌公司及被告龚心成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梅向本院提出诉讼请求：1.判决准许原告执行丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼××幢××号房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、被告冯有占、**林在购买涉案房屋时存在严重的过错行为，其房屋买卖行为不受法律保护。2014年7月30日，涉案房屋因借款担保已经预告登记在耿丽娟名下。2015年5月8日，十堰东煌公司与被告冯有占、**林签订涉案房屋买卖时，该房屋已经预告登记在耿丽娟名下，十堰东煌公司再来出售该房屋存在一房二卖的行为，严重违背诚信原则，同时申请人购买登记在他人名下的房产，明显存在主观恶意性。同时，根据《物权法》的规定，已经办理预告登记的房屋，未经预告权利人的同意，亦是不得处分的。另外，被告冯有占、**林支付的购房款并非是现金，而是通过他人债权受让后抵扣，明显存在一定的瑕疵，故被告冯有占、**林与十堰东煌公司之间的房屋买卖合同行为不受法律保护。二、《调解书》内容违法，不产生物权变动的法律效力。因上述原因，即被告冯有占、**林与十堰东煌公司签订房屋买卖合同时，该房屋已经预告登记在他人名下，根据《物权法》的规定，已办理预告登记的房屋，未经预告权利人的同意，亦是不得处分的，该案在调解时，被告冯有占、**林与十堰东煌公司刻意隐瞒了该事实，导致调解书内容与《物权法》的规定相违背，故调解书因涉嫌违法而无效。同时，该调解书亦没有对涉案房产的归属进行确权，故调解书不产生物权法变动的法律效力。而根据《物权法》第28条的规定，原告因丹江口市人民法院（2017）鄂0381执714号之三《执行裁定书》而取得了涉案房屋的物权。三、被告冯有占、**林属于南水北调移民户，并非是无其他住房情形。根据南水北调的国家政策，被告冯有占、**林已分得安置房屋，虽然目前居住在涉案的房屋里，但涉案房屋并非是申请人唯一的房屋，故被告冯有占、**林不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款的规定，被告冯有占、**林在原告查封处置涉案房产时不享有优先权。综上所述，被告冯有占、**林与十堰东煌公司签订涉案房屋的买卖合同违反法律规定，不符合法律规定排除执行的法定条件，即不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条其名下无其他用于居住的房屋的规定，被告冯有占、**林提出执行异议排除原告执行无法律依据，望贵院依法裁决支持原告的诉请。被告冯有占、**林辩称，一、冯有占、**林对涉案的丹江口市右岸汉江国际大酒店职工商住楼第××幢××层××号房屋享有所有权。2015年5月8日，冯有占、**林与十堰东煌公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：冯有占、**林购买东煌公司开发的丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼第××幢××层××号房屋，合同签订后，十堰东煌公司将房屋交付给了被告，被告已装修入住。2017年1月11日，冯有占、**林向丹江口市人民法院起诉十堰东煌公司，为其购买的丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼第××幢××层××号房屋办理预告登记和房产证，丹江口市人民法院作出（2017）鄂0381民初247号民事调解书，达成调解协议：十堰东煌公司在取得职工商住楼房屋产权总证六个月内为冯有占、**林购买的第××幢××层××号房屋办理房产证。调解书已发生法律效力，2017年8月十堰东煌公司取得汉江国际大酒店职工商住楼房屋产权总证，我们要求十堰东煌公司按调解协议履行，但其一直拒绝履行相关的义务。二、被告提出执行异议有事实依据和法律依据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；……。第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告认为，王梅在申请贵院查封之前，被告已经与十堰东煌公司签订合法有效的书面合同，并已经支付全部价款，合法占有了该房产，并装修入住多年。且非因被告的原因未办理房屋权属证书，有法院生效调解书确认，其完全符合上述法律规定，对于查封的标的享有排除执行的权益。三、王梅的起诉没有事实依据和法律依据，应依法驳回其起诉。王梅虽然称涉案房屋预告登记在其女儿耿丽娟名下，王梅没有支付该房的房款，但该预告登记不发生物权转移的效力，该预告登记目的只是为王梅与东煌公司民间借贷提供担保，与物权法定原则相悖，该担保不符合法律规定，不产生物权效力。王梅与十堰东煌东煌公司民间借贷一案，丹江口市人民法院作出（2016）鄂0381民初764号民事调解书，也确认的是他们之间的债权。请求驳回王梅的诉讼请求。被告十堰东煌公司经本院送达原告王梅的起诉状副本后,在法定期限内未提出书面答辩意见,亦未向本院提交任何证据材料。被告龚心成经本院送达原告王梅的起诉状副本后,在法定期限内未提出书面答辩意见,亦未向本院提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：2014年7月29日，被告十堰东煌公司、被告龚心成向原告王梅借款681万元（含利息81万元），并签订借款合同，为了保障债权的实现，被告十堰东煌公司与耿丽娟（系原告王梅的女儿）于同年7月30日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为DJ-2014—00762，并于当日在丹江口市房屋产权产籍监理所办理了预告登记，证号为：丹江口市房预三官殿字第××号，预告登记权利人：耿丽娟（系原告王梅的女儿）。2016年3月3日，王梅向本院提出诉前财产保全申请，本院于2016年3月3日作出（2016）鄂0381财保10号民事裁定书，对十堰东煌公司所有的1200万元财产予以查封（含第××幢××层××号房屋）。2016年4月5日，王梅向本院提起诉讼，要求二被告支付借款900万元，并从2016年3月15日起按月利率2%支付利息至借款清偿之日止。经本院调解双方达成协议，本院于2016年4月11日作出（2016）鄂0381民初764号民事调解书，调解内容：一、被告十堰东煌公司、龚心成自愿分三年清偿所欠原告王梅的900万元借款。其中2016年9月15日至2017年3月15日每月偿还本金20万元，2017年3月15日至2019年9月15日每月偿还本金26万元。在偿还本金的同时，900万元的借款利息自2016年9月15日起，按实际所欠本金数额月利息2%支付。二、以上900万元借款自2016年3月15日至2016年9月15日的利息108万（按月利息2%计算），由被告十堰东煌公司、龚心成自2016年9月15日起随本金一并偿还，每月偿还3万元。该调解书生效后，王梅于2017年7月15日向本院申请执行，本院立案后于2017年7月28日向被执行人十堰东煌公司、龚心成发出（2017）鄂0381执714号强制执行通知书，责令被执行人十堰东煌公司、龚心成共同向申请执行人王梅支付截止2017年7月15日借款本金256万元及利息201.6万元，共计457.6万元。2019年3月19日，本院作出（2017）鄂0381执714号之二执行裁定书，裁定对登记在十堰东煌公司名下的丹江口市右岸新城区汉江大道以西第××幢××层××号等十二套房屋予以查封（其中2号楼1001房屋于2014年7月30日由十堰东煌公司与耿丽娟签订商品房买卖合同后，由十堰东煌公司到丹江口市房屋产权产籍监理所预告登记在耿丽娟名下）。2019年4月24日，本院作出（2017）鄂0381执714号之三执行裁定书，裁定将被告十堰东煌公司所有的位于丹江口市右岸大道以西××楼××等××套房屋作价1860072元抵偿给原告王梅。不足部分由被告十堰东煌公司继续清偿。上述房屋的所有权自本裁定书送达原告王梅时起转移。二、原告王梅可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同时查明：2014年12月20日，范长江（案外人）购买被告十堰东煌公司汉江国际大洒店职工商住楼第××幢××层××号房屋，价款30万元（购房款已交付,未办理房屋所有权登记）。2015年9月28日,范长江与冯有占达成购房协议书，范长江将购买的2幢1001号房屋，价款33万元卖给冯有占（冯有占以工程款低15万，欠18万元，双方以工程款结算）。2015年5月8日，被告冯有占、**林与被告十堰东煌公司重新签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，被告冯有占、**林随后入住该房屋。因被告十堰东煌公司未按照合同约定在交房后180日之内为冯有占、**林办理房屋产权登记手续,冯有占、**林于2017年1月11日向本院提起诉讼，经调解双方协议，（2017）鄂0381民初247号民事调解书载明：一、被告十堰东煌公司自本调解书签收之日起二十日内,为冯有占、**林购买位于丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼第××幢××层××号房屋办理房屋预告登记。二、被告十堰东煌公司在取得丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼房屋产权总证六个月内为冯有占、**林办理房屋所有权证。本院认为：原告王梅与被告十堰东煌公司借款抵购本案涉诉房屋的行为并不违反法律法规的规定，且双方就此事达成合意，并签订有商品房买卖合同。被告十堰东煌公司将涉诉的第××幢××层××号房屋为耿丽娟（系原告王梅的女儿）办理商品房预告登记，并签订了《商品房买卖合同》，原告王梅应享有本案争议房产的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件,占有不动产不产生物权变动的法律效果，涉案房屋登记在原告王梅的女儿耿丽娟名下，因此,从物权公告的角度来看,耿丽娟是涉案房产的所有权人，本案所争议的房屋已在房屋产权产籍部门登记在耿丽娟名下（原告王梅的女儿），根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》相关规定，原告王梅对争议房产享有优先受偿权。被告十堰东煌公司与案外人范长江签订购房协议书，范长江又将房屋卖给冯有占、**林，经被告十堰东煌公司与冯有占、**林补签了《商品房买卖合同》，虽然十堰东煌公司与冯有占、**林办理了房屋交接手续,且冯有占、**林实际占有使用涉案房屋,但不能据此认定冯有占、**林取得涉案房屋所有权。被告十堰东煌公司将涉案房屋卖给被告冯有占、**林（及案外人范长江），被告十堰东煌公司的买卖行为违反《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，损害了原告王梅的民事权益。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行的强制执行，首先，涉案房屋系被告十堰东煌公司与原告王梅以物抵债，签订商品房买卖合同、同时办理商品房房屋预告登记，涉案房屋的所有权应系原告王梅所有。其次，被告十堰东煌公司将涉案房屋卖给冯有占、**林，虽然办理了房屋交接手续,实际占有使用，但不能认定冯有占、**林取得涉案房屋所有权。故对原告王梅的诉讼请求,本院依法予认支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：准许原告王梅执行位于丹江口市汉江国际大酒店职工商住楼第××幢××层××号房屋。案件受理费100元，由被告冯有占、**林负担50元，被告十堰东煌公司、龚心成负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  赵国铭人民陪审员  任泽轩人民陪审员  杨 奎二〇一九年十一月二十二日法官助理占展书记员刘江伟本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议议诉，人民法院经审理,按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。