山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初7190号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路30号，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人：张艳芬，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所实习律师。被告：孙青，女，1985年5月19日出生，汉族，住济宁市。被告：于晓伟，男，1984年1月22日出生，汉族，住济宁市。被告：济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司，住所地济宁高新区王因镇王因管区院内，统一社会信用代码913708006613625433。法定代表人：徐衍博，总经理。委托诉讼代理人：仲伟华，山东同章律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告孙青、于晓伟、济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司（以下简称“九巨龙房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行的委托诉讼代理人张艳芬、房善全，被告九巨龙房地产公司的委托诉讼代理人仲伟华到庭参加诉讼。被告孙青、于晓伟经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告孙青于2014年3月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告孙青、于晓伟共同偿还原告借款本金42666.95元、利息923.05元、罚息及复利64.11元（暂计至2019年5月9日），合计43654.11元，以及自2019年5月10日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、依法判令被告九巨龙房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告孙青、于晓伟提供的抵押物，即坐落于济宁市产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2014年3月7日，被告孙青与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告孙青向原告借款8万元，用于购买被告九巨龙房地产公司开发的房产，借款期限为240个月，采用等额本金方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上上浮3%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告九巨龙房地产公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。被告于晓伟和孙青系夫妻关系，作为抵押人一致同意以所购坐落于济宁市的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。贷款发放后，被告未按约定履行还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。因此，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告九巨龙房地产公司辩称，同意原告就抵押物优先处置受偿并同意在阶段性担保合同约定的范围内承担相应的责任，对原告主张的数额应由借款当事人之间进行确认，并应符合合同约定和法律规定。被告孙青、于晓伟均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交的证据材料如下：证据一、被告孙青、于晓伟身份证及结婚证复印件，证明两被告在申请办理贷款时系夫妻关系。证据二、《中国建设银行个人住房贷款申请表》一份，证明被告孙青于2014年1月14日向原告提出个人住房贷款申请。证据三、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明被告孙青作为借款人于2014年3月7日签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，向原告申请住房借款8万元，借款期限为120个月。合同对贷款利率、罚息利率、用款计划、还款方式、是否计收复利等有明确约定；被告孙青、于晓伟作为抵押人以所购房产为该笔借款提供抵押担保。证据四、房屋预告登记证明一份，证明被告孙青、于晓伟以其所购坐落于济宁市的房产为上述借款提供抵押担保并办理了预告抵押登记手续。证据五、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，证明原告与被告九巨龙房地产公司于2013年10月1日签订上述合同，被告九巨龙房地产公司自愿为因购置坐落于龙玺小区项目所属之住房、商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，债权确定期间为2013年10月1日至2018年10月1日，保证限额为2亿元，保证方式为连带责任保证，本案所诉的债权在合同约定的债权确定期间内发生。证据六、中国建设银行个人贷款支付凭证一份，证明原告已于2014年3月27日按借款合同约定全额将贷款发放至指定账户。证据七、中国建设银行个人贷款对账单及贷款账户基本信息各一份，证明被告孙青未按约定按时足额还款，截止到2019年5月9日，借款合同项下被告尚欠原告借款本金42666.95元、利息923.05元、罚息及复利64.11元，合计43654.11元。证据八、《委托代理协议》及律师代理费发票各一份，证明原告委托山东公明政和律师事务所代理本案，立案后前期已产生律师代理费用1000元。被告九巨龙房地产公司对于证据一至八，真实性均没有异议，对原告主张的证明内容也没有异议。经审核，上述证据，来源合法、内容真实且与案件事实相关联，对其证明效力本院均予确认，能够证明原告所主张的事实。根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年3月7日，被告孙青（借款人、抵押人）、被告于晓伟（抵押人）与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》(编号370680001-2012-20140700312)，主要约定：借款人借款金额8万元；借款用途为购买龙玺小区第8号住宅楼五至六层0512号房屋；借款期限120个月，即从2014年3月7日至2024年3月7日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮3%，逾期罚息在贷款利率基础上上浮50%；采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下每一个月归还本金金额为人民币666.67元、利息逐期结算还清；本合同项下的担保方式为抵押和最高额保证，抵押财产为上述所购房产屋。2014年3月11日，原告取得了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为济宁市房预字第××号。2013年10月1日，被告九巨龙房地产公司（甲方、保证人）与原告建行济宁分行（乙方、债权人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》(编号：37068000120130025)，主要约定：本最高额保证所担保的债权是指自2013年10月1日至2018年10月1日期间因乙方向债务人（因购置九巨龙房地产公司房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他费用、乙方为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；保证额度贰亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间自乙方与债务人签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。原告建行济宁分行于2014年3月27日向被告孙青指定账户发放贷款8万元。被告孙青正常还款至2018年1月，后于2018年4月、5月、12月又偿还部分本息，2018年12月24日后未再还款。截止至2019年10月16日，被告孙青已偿还原告借款本金总数额37333.05元、已还利息16667.44元，拖欠本金6666.6元、利息1655.99元、罚息245.76元，拖欠总额8568.35元，贷款余额42666.95元。2019年6月3日，原告诉至法院，要求提前收回贷款。另查明，原告建行济宁分行因诉讼委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，代理方式为风险代理，并支付基础代理费1000元。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》,系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照诚实信用原则依法依约全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款8万元发放给被告孙青履行了合同义务。被告孙青未按合同约定期限足额偿还借款，已构成违约，应承担相应民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，原告建行济宁分行要求解除与被告孙青签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告孙青提前偿还借款本金4666.95元、利息923.05元、罚息及复利64.11元（截止至2019年5月9日，合计43654.11元；自2019年5月10起至借款清偿之日止的利息、罚息按合同约定利率计算），符合双方合同约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，应予以支持。另原告要求被告孙青支付律师代理费1000元，符合双方合同约定，应予以支持。上述借款发生于被告孙青、于晓伟夫妻关系存续期间，且被告于晓伟作为房屋抵押人在涉案《个人住房（商业用房）借款合同》上签字，足以证明其对涉案借款具有共同借款的合意，故涉案债务应认定为夫妻共同债务。原告建行济宁分行要求被告于晓伟共同偿还上述借款本金、利息、罚息及复利和律师代理费，于法有据，应予以支持。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告建行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉房产仅只办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记，依据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，但排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。因此，从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权。故原告建行济宁分行主张其就案涉房产龙玺小区第8号住宅楼五至六层0512号房产处分价值优先受偿，于法无据，不予支持。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（保证责任）约定，如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。涉案抵押财产（龙玺小区第8号住宅楼五至六层0512号）没有办理抵押登记，仍在合同约定的保证期间，被告九巨龙房地产公司作为涉案借款的担保人应对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告九巨龙房地产公司对被告孙青、于晓伟所欠款项承担连带还款责任，没有超过约定保证范围，于法有据，应予以支持；同时，保证人承担保证责任后，有权向借款人追偿。被告孙青、于晓伟未到庭参加诉讼，视为对原告主张事实放弃了抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告孙青于2014年3月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》(编号370680001-2012-20140700312)。二、被告孙青、于晓伟于本判决生效之日起五日内偿付原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金42666.95元、利息923.05元、罚息及复利64.11元，合计43654.11元（截止至2019年5月9日）；并继续支付自2019年5月10起至借款清偿之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》(编号370680001-2012-20140700312)约定利率计算的利息、罚息及复利。三、被告孙青、于晓伟于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司对第一、二、三项确认债务承担连带还款责任；其承担保证责任后有权向被告孙青、于晓伟追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费916元，由被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  徐莉莉人民陪审员  周 伟人民陪审员  续 慧二〇一九年十一月十三日书 记 员  李俊青