山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初9314号原告：孙承凯，男，1972年1月1日出生，汉族，住济南市。原告：牛小苏，女，1975年12月1日出生，汉族，住济南市。被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，总经理。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告孙承凯、牛小苏与被告山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙承凯，被告山东天澍置业委托诉讼代理人汪运现、代夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙承凯、牛小苏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金12878.61元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告于2014年2月23日签订《济南市商品房买卖合同》，被告就其开发建设的某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某室以总价944966元和某某某某某某某某某地下室按照总价20930元销售给原告，共计965896元。双方在《济南市商品房买卖合同》第十五条约定在商品房交付使用后730日内，被告将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按以下情况处理：原告不退房，被告每年按已付房款的1%向原告支付违约金，直至原告取得权属证书，不足一年按月计算。合同生效后，被告于2016年4月29日将房屋移交给原告使用，并签订《房屋移交协议》。按照合同约定，被告应于2018年4月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。截至2019年8月14日，被告始终未能将原告办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，给原告造成损失。按照合同约定，被告应向原告支付延期办理权属证书违约金。违约时间为16个月。主房和地下室违约金总额为12878.61元（违约金计算标准：965896×0.01÷12×16=12878.61元）。为维护原告的合法权益，故起诉。被告山东天澍置业辩称，第一，原告孙承凯、牛小苏未能办理不动产权证，原因不在被告，而在于楼盘总包单位，因此按照合同约定，被告不应承担违约责任。某某某某某某由山东省对某某设工程总公司（以下简称“山东某某公司”）承建2号楼（原5号楼）、6号楼（原1号楼）及某某某某某集团有限公司（以下简称“某某某某某”）承建1号楼（原4号楼）、3号楼（原6号楼）、5号楼（原2号楼）。由于山东某某公司、某某某某某逾期提交竣工资料，导致被告无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。根据《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”并且根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因某某某某某的竣工资料逾期，被告虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，被告才能进行不动产权证的初始登记，所以导致被告的办证时期延长。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，因此原告未能如期办理不动产权证并非被告的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任，应当向十四局主张违约责任。第二，因总包单位的原因，导致被告逾期交房，被告并因此已经向原告支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法公平原则，不能由被告再承担逾期办理不动产权证的违约责任，否则就加重了出卖方的违约责任。公平既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销，也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任，还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。第三，被告已于2019年8月25日向原告邮寄办理不动产权证的书面通知，原告至今未前往办理，此后果应由原告自行承担。根据被告与原告签订的《合同补充协议》第四条第2款：买受人未按照出卖人的书面通知办理房屋所有权证的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》、收回房屋，买受人按合同总价款的1%向出卖人支付违约金。被告已经履行了书面通知办理房产证的义务，对于原告未按照约定及时办理不动产权证的行为被告保留另行起诉的权利。此法律后果由原告自行承担。综上所述，因总包单位的原因导致无法及时办理房屋产权证书，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年2月23日，孙承凯、牛小苏与山东天澍公司签订商品房买卖合同，约定由孙承凯、牛小苏购买山东天澍公司开发建设的涉案房屋及储藏室，即位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北的某某某某某某小区3号楼（原施工楼号6号楼，现为派出所编划楼号3号楼）某某某某某某某房屋及某某某某某某储藏室，房屋及储藏室的预售许可证号为济建预许2某某某某某某号。合同约定：房屋的建筑面积93.33平方米，总价款944966元，应交付时间为2015年4月30日；储藏室的建筑面积5.98平方米，总价款20930元，应交付时间为2015年4月30日；房屋及储藏室交付后730日内,山东天澍公司应将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东天澍公司原因导致孙承凯、牛小苏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，山东天澍公司每年按已付房价款的1%向孙承凯、牛小苏支付违约金，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。上述合同签订后，孙承凯、牛小苏按照约定支付了购房款，山东天澍公司于2016年4月29日交付了涉案房屋及储藏室。原告孙承凯、牛小苏称，截至2019年8月14日，山东天澍公司未将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。被告山东天澍公司提供证据证实其于2019年8月26日向原告孙承凯、牛小苏邮寄《不动产权证办理通知书》，孙承凯、牛小苏于2019年8月27日签收。另，被告称系案外人的原因导致其逾期办理涉案房屋的产权登记。本院认为，原告孙承凯、牛小苏与被告山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。山东天澍公司于2016年4月29日向孙承凯、牛小苏交付房屋和储藏室，按照合同约定，山东天澍公司应于2018年4月29日前将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，但该公司未在约定期间内完成上述产权登记的义务，已构成违约，被告应按照合同约定向原告支付违约金。合同约定该项违约金计算方式为：每年按已付房价款的1%支付，直至买受人取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。本案中，原告主张的违约金计算起止时间为2018年4月29日至2019年8月14日，共16个月，其中截止时间早于被告能够证明的原告签收《不动产权证办理通知书》的时间，故对该计算时间本院予以支持。故，本案违约金计算方式为：以已付房款和储藏室款之和为基数，自2018年4月29日起至2019年8月14日止，按年利率1%计算，不足一年的按月计算，即（944966+20930）×1%÷12×16=12878.61元。对于原告要求被告支付违约金12878.61元的主张，本院予以支持。山东天澍公司辩解系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因孙承凯、牛小苏对此并无过错，故本院对山东天澍公司的该项辩解意见不予采纳，山东天澍公司承担责任后可向案外人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙承凯、牛小苏逾期办理产权登记违约金12878.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由被告山东天澍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  于骐宁二〇一九年十一月二十二日书记员  徐 睿