江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0117民初2471号 原告：南京苏岽无纺布有限责任公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇。 法定代表人：郁梁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。 被告：张晓明，男，1966年3月10日出生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：陶木康，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。 原告南京苏岽无纺布有限责任公司(简称苏岽公司)与被告张晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏岽公司委托的诉讼代理人肖秋桃，被告张晓明及其委托的诉讼代理人陶木康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏岽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期腾空位于溧水区洪蓝镇胭脂路58号南京苏岽无纺布有限公司厂区内1××号平房东边6间房屋并交付给原告；2.判令被告支付房屋使用费18027.77元（计算至2019年4月15日），以及腾空日之前的使用费；3.判令被告支付空地使用费64546元（计算至2019年4月15日），以及腾空日之前的使用费。事实和理由：2016年7月11日，双方签订《租赁服务协议》，协议约定：“租赁场地：位于溧水区洪蓝镇胭脂路58号南京苏岽无纺布有限公司厂区内：苏岽房产证号：1××号平房东边6间（包括一个小车间），面积约170平米，供承租人作为仓储之用。租赁合同期限为1年，租期自2016年6月28日至2017年6月27日。房屋租金为5000元/年，物业管理费为6000元/年，合计总额为11000元/年。协议签订后当日付款。先付后用，一次付清。次年续租，须提前一个月另外签约付款。现有房屋场地状况出租。承租方不得擅自侵占和使用出租方未出租给承租方的房屋、场地及空地。如承租方擅自侵占和使用未出租给承租方的房屋、场地用空地，则承租方必须按侵占和使用的实际面积计算费用支付给出租方。价格按30元/平米/月计算（被侵占的房屋、场地和空地均按此同样的价格计算）。”合同到期后，被告又交付了2个月的租金，之后，既没有签订续租合同、也没有交租金，但仍然使用租赁的房屋。同时，被告侵占使用了原告未出租给被告的空地109.4平方米。2017年10月11日，原告以通知函的方式通知被告，要求其在5日内撤走属于被告的物品，但被告置之不理。 被告张晓明辩称，1.原告依据双方于2016年7月11日签订的租赁服务协议起诉。针对该份协议有两大内容，一是房屋的租赁，二是物业管理的服务，租赁费每年5000元，物业管理服务费每年6000元。2.合同到期后，双方之间没有续订合同，但是双方之间的租赁关系依然存在，原告的租赁关系一直计算到诉讼之日，原告对双方的租赁关系是认可的。3.溧房征字[2017]19号关于溧水区洪蓝镇原化肥厂地块旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案公告，该公告出来，涉案房屋肯定要被拆迁。一旦拆迁，政府对于被拆迁户补偿中包括租赁户的搬迁费用，被告享有该拆迁利益。4.原告要求被告支付18020.87元的租赁费没有事实和法律依据。被告已经多支付了房屋租赁费，签订合同时交了11000元。该11000元是两年多的租赁费，而不包括物业管理费，因为物业管理费应当由服务对象、服务主体给予了充分的物业服务、管理才能收取。原告始终没有做任何管理，所以该物业管理费，被告有理由不予缴纳。物业管理与租赁不是同一法律关系，房屋租赁时先交钱后租用，物业管理是先服务后交费。5.原告要求被告支付占用空地使用费6万余元没有事实依据。因原告未履行物业管理服务义务，导致被告方租赁的房屋门口堆积大量杂物没有清除，原告以此起诉被告支付占有使用费是不合理的。另外原告主张的所谓空地没有具体指出空地的位置，其对原告所举视听资料内容不予认可。6.原告在租赁期间擅自关停水电，致使被告所租赁的房屋无法使用。被告重新在外面租房生产，造成了一定的经济损失，原告保留诉权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁服务协议、通知函、国有土地使用证、光盘等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年7月11日，原告（出租方）苏岽公司与被告（承租方）张晓明签订《租赁服务协议》。协议约定，租赁场地位于溧水区洪蓝镇胭脂路58号南京苏岽无纺布有限公司厂区内1××号平房东边6间（包括一个小车间），面积约170平米，供承租人作为仓储之用；租赁合同期限为1年，租期自2016年6月28日至2017年6月27日；房屋租金为5000元/年，物业管理费为6000元/年，合计总额为11000元/年；协议签订后当日付款；先付后用，一次付清；次年续租，须提前一个月另外签约付款；现有房屋场地状况出租；承租方不得擅自侵占和使用出租方未出租给承租方的房屋、场地及空地,如承租方擅自侵占和使用未出租给承租方的房屋、场地用空地，则承租方必须按侵占和使用的实际面积计算费用支付给出租方,价格按30元/平米/月计算（被侵占的房屋、场地和空地均按此同样的价格计算）;租赁期间，如出现政府要求拆迁或土地转让等情况，出租方有权解除协议；政府赔偿设备的迁移款项归承租人，赔偿土地、房屋的款项归出租人，承租人不得要求出租人给予任何赔偿或者补偿，租金按实际使用月数计算；协议期满，承租人不再续租时，应在期满前将属于承租人的物品撤走，逾期未撤走的物品视为放弃的物品，出租人有权自行处理。合同亦对其他事项作出约定。被告按约向原告交纳了11000元租金。合同期满后，双方未再签订续租合同,原告又支付了两个月租金后未再支付租金，租赁房屋及场地仍由被告占用。 另查明，2017年10月11日原告苏岽公司向被告张晓明发出通知函，载明被告自2017年6月26日以来，经原告多次催促，被告拒签合同、拒付租金，从即日起其不再向被告出租原租赁房屋，并要求被告5日内撤走。2017年6月22日洪蓝镇人民政府就洪蓝镇原化肥厂地块棚户区改造项目向溧水区房屋征收管理办公室提出申请。2017年7月南京市溧水区房屋征收管理办公室发布溧房征字[2017]19号关于溧水区洪蓝镇原化肥厂地块旧城区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案公告，就包括原告国有土地在内的地上房屋征收补偿征求意见，征求意见期间为2017年8月1日至2017年8月31日。目前尚未发布无正式的拆迁公告。 本院认为，原告苏岽公司与被告张晓明签订的租赁服务协议系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该租赁服务协议于2017年6月27日届满后，原告又收取了被告两个月租金。此后，被告未再支付租金，双方未再就续租达成协议，被告应从涉案承租区域内搬离，并将承租物返还给原告。故原告要求被告腾空位于南京市溧水区洪蓝镇胭脂路58号南京苏岽无纺布有限责任公司厂区内1××号平房东边6间房屋并交付给原告的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于租金标准，被告辩称，房屋租金每年11000元包括50000元租金和6000元物业管理费，因原告未进行物业管理，被告不应当支付物业管理费。原告陈述，将每年11000元的房屋租金拆分为租金和物业管理费是原告为合理避税而采取的租金收取方式，实际均为租金。在协议履行过程中，被告对该租金标准没有提出异议，已经按照每年11000元的标准支付，并且按此标准另外支付了两个月的租金。结合协议履行情况、同厂区内房屋租金标准等，本院对被告的该抗辩意见不予采信。承租人逾期未交付承租物的，出租人有权参照租金标准要求承租人支付占有使用费。故原告要求被告支付至2019年4月15日的占有使用费18027.77元以及自2019年4月16日起按每年11000元的标准支付至实际交付承租房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告擅自占有使用原告空地的使用费问题，被告认可承租房屋前有其放置的设备等物品，该物品系其于溧房征字[2017]19号公告发布时从房屋内搬出放置于此的。原告提交证据尚不足以证实被侵占空地的实际面积，本院根据现场勘查的情况，酌定该侵占面积为10平方米。故对原告要求被告支付侵占场地的使用费5700元（即10平方米×30元/月/平方米×19个月，计算至2019年4月15日），以及自2019年4月16日起按照300元/月的标准支付至实际支付之日止的占有使用费，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 综上所述，原告苏岽公司请求判令被告张晓明腾空涉案房屋，并支付占有使用费18027.77元，以及自2019年4月16日起按照每年11000元的标准支付至实际交付承租房屋之日止的占有使用；支付场地使用费5700元，以及自2019年4月16日起按照300元/月的标准支付至实际支付止的占有使用费，具有事实及法律依据，本院予以支持；其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告张晓明于本判决发生法律效力后十五日内腾空位于南京市溧水区洪蓝镇胭脂路58号原告南京苏岽无纺布有限责任公司厂区内1××号平房东边6间房屋，并交付给原告； 二、被告张晓明于本判决发生法律效力后十日内向原告南京苏岽无纺布有限责任公司支付房屋占有使用费18027.77元以及自2019年4月16日起按照每年11000元的标准至实际腾空交付房屋之日止的占有使用费； 三、被告张晓明于本判决发生法律效力后十日内向原告南京苏岽无纺布有限责任公司支付场地占有使用费5700元以及自2019年4月16日起按照每月300元的标准至实际停止占有之日止的占有使用费； 四、驳回原告南京苏岽无纺布有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1864元，由原告南京苏岽无纺布有限责任公司负担1616元，被告张晓明负担248元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李 刚 人民陪审员  高长春 人民陪审员  孙丽丽 二〇一九年十一月五日 书 记 员  甘菊兰