上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初33583号原告：金堃睿，男，1994年8月30日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。被告：上海恒悦城市小区管理服务中心，住所地上海市静安区。法定代表人：李恒龙，主任。委托诉讼代理人：徐松贤，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣易，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告金堃睿与被告上海恒悦城市小区管理服务中心(以下简称恒悦中心)排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告、被告的委托诉讼代理人徐松贤、荣易到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋占用使用费40,382.13元。事实与理由：原告是上海市静安区共和新路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的权利人。2018年8月2日，原告将涉案房屋出租给案外人聚梦空间信息科技(上海)有限公司(以下简称聚梦空间)。根据约定，聚梦空间应于2019年6月2日支付当期租金49,092元，但经原告多次催讨,聚梦空间仍拒绝支付，故原告与聚梦空间解除了租赁合同。后原告发现涉案房屋由被告实际占用使用。2019年9月15日，原、被告办理了房屋交接。原告认为，被告霸占涉案房屋损害了原告合法权益，故提起诉讼，要求判如所请。被告针对原告的诉请辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：2019年8月31日前被告按照其与聚梦空间的租赁合同合法使用涉案房屋并支付了相应租金，故被告无需向原告支付2019年8月31日之前的房屋使用费；被告与聚梦空间的租赁合同到期后，被告需要一定时间重新寻找租赁房屋，15天为合理时间，故被告无需支付此期间的房屋使用费。本院经审理查明以下事实：原告为涉案房屋产权人。2018年8月2日，原告(出租方，甲方)与案外人聚梦空间(承租方，乙方)就涉案房屋签订了房屋租赁合同，约定：租期自2018年9月2日至2021年9月1日；甲方应于2018年8月2日将涉案房屋交付乙方；月租金16,364元，日租金按月租金除以30天计；第一年免租期30天，自2018年9月2日至2018年10月1日；第二年免租期30天，自2019年9月2日至2019年10月1日；自三年免租期30天，自2020年9月2日至2020年10月1日；第一期于2018年8月29日支付租金32,728元，第二期于2018年12月2日支付49,092元，第三期于2019年3月2日支付49,092元，第四期于2019年6月2日支付49,092元，第五期于2019年9月2日支付32,728元；乙方应支付押金13,181元，此押金不得晚于首期租金支付时间，租赁期限届满，甲方需全额退还乙方押金；甲方同意并确认，乙方可在合同履行期间将涉案房屋转租给他人使用，并对受转租方的情况拥有知情权；乙方可在合同届满前三个月，向甲方提出新租赁方案，如甲方接受新租赁方案，则双方重新签订新的房屋租赁合同，如甲方不接受乙方提出的新租赁方案的，若乙方与第三方签署的租赁合同转租期尚未届满时，甲方同意将本合同期限顺延至转租合同届满为止，但顺延时间最长不得超过12个月，顺延期间，涉案房屋月租金15,000元，支付方式不变。同日，原告向聚梦空间出具了《经营管理授权书》，载明：原告确认聚梦空间对涉案房屋享有出租的权利，期限为2018年8月2日至2021年9月1日；如聚梦空间与其他第三方签署的租赁合同约定租赁期限尚未届满，原告同意将聚梦空间对涉案房屋的经营管理权限顺延至第三方租赁期限届满为止，但不超过一年。后原告与聚梦空间开始履行合同，原告将涉案房屋交付给聚梦空间，聚梦空间向原告支付了押金13,181元及租金。同年8月25日，聚梦空间(出租方，甲方)与被告(承租方、乙方)、上海海都房地产经纪有限公司(居间方，丙方，以下简称海都公司)就涉案房屋签订了房屋租赁合同，约定：租期自2018年9月1日至2019年8月31日(每月按30天计)；本合同期满，甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期返还；若乙方未提出续租申请或双方未签订新的租赁合同，则本合同在租赁期届满时自然终止，乙方应按约定返还涉案房屋；租期自2018年9月1日至2019年8月31日，月租金15,000元；每三个月为一期，每期支付3个月租金，先付后用，第一期2018年8月25日前支付45,000元，2018年11月16日前支付45,000元，2019年2月16日前支付45,000元，2019年5月16日前支付45,000元；押金45,000元，于合同签订时支付；甲方向丙方支付13,181元作为佣金；乙方应于租赁期到期日前将全部物品搬出涉案房屋；合同终止时，甲方有权收回涉案房屋；如乙方坚持不返还涉案房屋，甲方有权向乙方收取租赁期限到期日至实际搬出涉案房屋期间的房租；乙方逾期返还涉案房屋的，每逾期一日，乙方按月租金的3%向甲方支付违约金。后聚梦空间将涉案房屋交由被告使用，被告于2018年8月27日向聚梦空间支付了押金45,000元，并分别于2018年8月27日、2018年11月15日、2019年2月22日、2019年5月23日向聚梦空间各支付租金45,000元。2018年11月，原告委托其父亲至涉案房屋处向被告告知了聚梦空间拖欠租金的情况。后经海都地产出面协调，聚梦空间承诺尽快补足房租。2019年2月，原告委托其父亲再次至涉案房屋处向被告告知了聚梦空间拖欠租金的情况。后经海都地产出面协调，聚梦空间承诺尽快补足房租。2019年6月28日，原告(出租方，甲方)与案外人聚梦空间(承租方，乙方)签订了《合同解除协议》，载明：甲乙双方于2018年8月2日签订房屋租赁合同，现经双方协商，自本协议签署之日原合同随之解除，甲乙双方不再因原合同条款产生任何争议；乙方应于2019年7月1日将涉案交付甲方，双方进行物品清点及费用结算；涉案房屋月租金15,000元，押金13,181元，退管日期2019年7月1日；除本协议内容涉及的费用外，甲乙双方对其他费用无任何争议，亦不做任何主张。后原告要求被告交还房屋，被告予以拒绝，致成讼；被告于2019年7月19日收到本案诉状副本。审理中，被告于2019年9月15日将涉案房屋交还给了原告。审理中，经本院释明，原、被告均拒绝就涉案房屋于2019年9月1日至2019年9月15日的市场租金价格申请司法评估。审理中，原告称，其于起诉之前对聚梦空间将涉案房屋出租给被告不知情，只知道被转租，不知道具体谁使用；其与聚梦空间协商解约后已于2018年6月29日或30日上门将解约情况告知被告；聚梦空间实际支付租金至2019年5月31日，解约时其与聚梦空间商定押金13,181元抵做6月份租金，2019年7月1日之后的租金聚梦空间无需向原告支付。被告称，聚梦空间未向其退还押金45,000元。以上事实，由原告提供的不动产权证书、房屋租赁合同、合同解除协议、银行交易明细清单、被告提供的房屋租赁合同、网银转账回单、经营管理授权书、情况说明、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，原告与聚梦空间签订有房屋租赁合同并向聚梦空间出具了经营管理授权书，后聚梦空间与被告签订房屋租赁合同将涉案房屋转租予被告，故原告与聚梦空间及聚梦空间与被告就涉案房屋签订的两份房屋租赁合同均为当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告基于其与聚梦空间的租赁合同租用涉案房屋并支付了至2019年8月31日的房屋租金，故本院认为，2019年7月1日至2019年8月31日期间被告对涉案房屋的占用使用属于有权占有，被告无需向原告支付该时间段内的房屋占用使用费，被告相应意见与法有据，本院予以采纳。同时，根据被告与聚梦空间的约定，被告应于合同到期后将房屋交还，而被告于2019年9月15日才将涉案房屋交还给原告，故本院认为，2019年9月1日至9月15日期间被告对涉案房屋的占用使用已失去相应合同依据，属无权占有，妨碍了原告使用涉案房屋，给原告造成损失，故被告应向原告支付该段时间内的房屋占用使用费。被告关于其于合同到期后需要一定时间寻找房屋、不应支付该期间占用使用费的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于2019年9月1日至9月15日期间房屋占用使用费的标准，本院认为应以涉案房屋于该段时间内的市场租金价格作为依据。经本院释明，原、被告均拒绝就该段时间内的市场租金价格申请司法评估，应各自承担不利后果，本院根据案件实际情况酌情确定该段时间内房屋占用使用费的标准。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告上海恒悦城市小区管理服务中心应于本判决生效之日起十日内支付原告金堃睿房屋占用使用费7,840元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，减半收取计405元，由原告金堃睿负担355元，由被告上海恒悦城市小区管理服务中心负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一九年十一月一日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。