上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初44815号原告：徐建红，男，1973年9月20日生，汉族，住所地福建省。委托诉讼代理人：官国琴，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊贤，上海森岳律师事务所律师。被告：上海恒大商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周惠德，执行董事。被告：上海恒大建材市场管理股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周惠明，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：任柳静，上海市海华永泰律师事务所律师。原告徐建红与被告上海恒大商业管理有限公司(以下简称恒大商业公司)、上海恒大建材市场管理股份有限公司(以下简称恒大建材公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告徐建红及其委托诉讼代理人官国琴，被告恒大商业公司及恒大建材公司的共同委托诉讼代理人孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建红向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告恒大商业公司签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》(以下统称租赁合同)于2018年12月1日解除；2.判令被告恒大商业公司返还原告租金及物业管理费人民币153,705元(以下币种相同)；3.判令被告恒大商业公司返还原告保证金25万元；4.判令被告恒大商业公司按银行同期贷款利率支付原告上述款项至实际返还之日止的利息损失(以20万元为基数自2017年6月11日起算，以203,705元为基数自2017年11月17日起算)；5.判令被告恒大建材公司对上述费用承担连带还款责任。事实和理由：原告与被告恒大商业公司于2017年11月16日签订租赁合同，约定被告恒大商业公司将上海市浦东新区成山路XXX号XXX区-XXX-XXX号营业场地(以下统称租赁房屋)出租给原告经营电线电料使用，租赁期限一年，签约时即支付一年的租金及物业管理费，签约当日还应支付保证金25万元。合同签订后原告按约向被告恒大建材公司支付了租金、物业管理费、保证金。签订合同时，被告承诺于2017年12月交付租赁房屋，但签订合同后经原告多次催告，被告始终未将房屋交付原告。目前，房屋仍未达到可以交付并开业经营的状态。鉴于原告签订合同的目的无法实现，原告于2018年11月2日书面致函被告，要求被告交付租赁房屋，否则合同于2018年12月1日予以解除，被告收到函件后未予交付租赁房屋，故原告认为，双方租赁合同已于2018年12月1日予以解除。两被告系关联公司，原告通过被告恒大建材公司的POS机刷卡支付租金、物业管理费、保证金，且两被告高管人员高度重合，实际经营人员相同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，恒大建材公司应承担连带责任。被告恒大商业公司、恒大建材公司共同辩称：一、原告解除合同的理由不成立。原告系恒大建材市场的老租户，被告配合政府对原建材市场进行整治，将原告安置在涉案租赁商场内，由于该商场需要改变经营业态，遭到周边居民反对、上访，导致政府有关部门行政审批手续受阻，推迟交付时间。由于上述不稳定因素，双方未在合同中约定交付租赁房屋时间，原告也表示愿意等待被告恒大商业公司完成改造后交付，故被告不存在延迟交付的违约行为，原告无权解除合同。二、原告解除合同的程序不符合合同约定。根据租赁合同第十条(三)约定，如果原告提出解除合同，应向被告发出书面通知，被告收到通知后在28个工作日内未答复或解决的，原告应再次催告，被告在28个工作日内仍未答复或解决的，原告才能解除合同，且原告应能证明被告恒大商业公司构成根本违约，给原告造成不可挽回的影响。三、商场已经符合开业条件，被告恒大商业公司也多次通知原告可以接收租赁房屋进场装修。租赁房屋所在商场已于2018年11月21日通过消防验收，当前商场整体的营业执照已取得，商户办理营业执照的条件已经具备。被告恒大商业公司曾多次通知原告提交装修方案和图纸，以便审查，原告应继续履行合同。四、原告要求被告恒大建材公司承担连带责任无依据。两被告虽然董事会成员有重合，但不能说明主体人员混同。被告恒大商业公司委托被告恒大建材公司对商场进行管理，并指定被告恒大建材公司收款，由此被告恒大建材公司向原告发送过相应通知及收取款项，但不能成为被告恒大建材公司承担连带责任的理由。综上，被告认为房屋已经符合交付条件，且已通知原告交付房屋，原告无权解除合同。本院经审理确认如下事实：2017年11月16日，原告作为承租人(乙方)与被告恒大商业公司作为出租方(甲方)签订租赁合同。该合同约定：甲方将A区-B1-008号营业场地出租给乙方经营电线电料使用，场地租赁面积145.21平方米；自甲方交付铺位之日起，给予乙方3个月的装修免租期，自开业之日起计算租金和物业管理费，乙方在签约时即支付一年的租金和物业管理费，实际享有14个月的铺位使用权；以一年为一个租金周期，本期租金为100,703元，本合同到期60日前，双方协商签订下一期租赁合同；物业管理费53,002元，付费方式与租金同步；乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金25万元，其中履约保证金18万元、质量保证金3万元、房屋设施保证金4万元；第八条、甲方的权利义务……(八)甲方应及时交付本合同项下的营业场地……(九)甲方有权将本合同项下的权利义务转让给其继受公司或关联公司而无须取得乙方同意；第十条、合同的解除(一)乙方租赁期间有下列情形之一的，甲方有权立即单方面解除合同……6.乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始正常营业，或者未经甲方同意累计超过15日未正常营业的；(三)乙方要求解除合同的，应按以下程序进行：1.乙方按本合同首部标明的甲方通讯地址，向甲方发出书面通知，说明解除本合同的理由和依据；2.甲方在收到乙方上述解除本合同的通知后28个工作日内未给予答复或解决的，乙方有权向甲方发出书面催告通知；3.甲方在收到解除本合同的书面催告通知后28个工作日内仍未予答复或解决的，乙方可向甲方主张解除合同；乙方按上述程序主张解除合同的，必须证明甲方已构成根本违约，且对乙方造成了不可挽回的影响；(四)若任何一方对相对方行使单方面解除本合同的权利有异议，则应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起三十(30)日内，向本合同第十四条约定的解决争议机关确认解除合同的效力；若逾期未提出异议，则视为有权提出异议的一方放弃该项权利，不得再以任何理由主张本合同未解除；……。2017年6月10日，原告通过POS机向恒大建材公司支付20万元。2017年11月16日，原告通过POS机向恒大建材公司分别支付12.50万元、3.80万元、40,705元。2017年11月16日，被告恒大商业公司向原告开具了履约保证金18万元、质量保证金3万元、房屋保证金4万元以及租金100,703元、物业管理费53,002元的收据。2017年10月，恒大商业公司工作人员向原告等租户发送短信，称：由于审批程序和其他客观情况的影响，9月份未能与您签约……市场正在抓紧装修进度，预计11月签约，12月可进场装潢。2017年12月11日，浦东新区“五违”整治指挥部等单位就恒大市场经营户分流安置工作召开会议，会议指出在整治过程中向经营户作出了年内安置的承诺，现经营户已出现不稳定情绪；同时，由于周边居民不了解物业商业属性，不断上访，使成山路板块(巨隆广场和浦东商场)安置点相关手续办理受阻。会议明确，在企业有证有手续的情况下，各单位应按照正常手续抓紧办理成山路板块安置点的相关手续，解决经营户的矛盾。因被告未及时交房，原告等承租户通过名为“新恒大商户群”的微信群以及电话等方式与被告进行沟通。2018年5月，被告工作人员(微信昵称“恒大生活家招商部”)在微信群中向承租户作了解释，要求承租户耐心等待。2018年6月初，被告工作人员在微信群中称，商场公共部位施工预计7月初结束，浦东商场(指A区)交房预计在7月，“开业时间要看大家的装修进度”“规划是8月下旬”。2018年6月29日，恒大商业公司向承租户发《告知书》，表示恒大生活家商场计划于2018年10月开业，要求承租户提交装修方案，以便审核。2018年8月，被告工作人员表示，消防验收完成就可以装修。2018年9月初，被告工作人员在电话中也答复承租户，消防还没有通过，消防没验收不好装修。2018年9月，被告工作人员在微信群中表示，原定10月开业计划因工期延误等其他原因的确要滞后了，“9月内两个商场都在流程中”“10月装修，开业时间视装修情况而定”。2018年10月30日，“恒大生活招商部”在微信群中称，商场已经达到交与业主装修布置的条件，即日起业主可以到招商部办理入户手续。对此，众承租户提出了消防是否通过验收等质疑，“恒大生活招商部”未予回复。2018年11月21日，上海市浦东新区消防支队向恒大建材公司出具沪浦应急消验字(2018)第00029号《建设工程消防验收意见书》，明确恒大建材公司申报的成山路XXX号恒大生活家B楼装修工程(浦东商场：地上三层，地下一层，建筑使用性质商场)进行改建内装修工程，消防验收综合评定合格，并明确该场所属于公众场所聚集场所，应在投入使用、营业前，依法向我支队申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用。2018年11月23日，恒大商业公司向承租户发《告知书》，表示恒大生活家成山路XXX号商场已允许经营户进场装修、布置铺位，希望未提交装修方案和图纸资料的经营户在2018年12月1日前提交，以便被告做好装修方案审核工作，同时办理交接铺位的入户手续。2019年3月14日，恒大建材公司向承租户发《告知书》，表示恒大生活家即将进入开业前期准备工作，为尽早开业，请浦东商场(即本案A区)的各业主尽快进场装修，巨隆商场的业主抓紧办理装修手续，做好装修准备工作。2018年11月2日，原告形成“催告交付承租场地函”一份，表示因被告恒大商业公司迟迟未交付营业场地，致使无法开业，由此催告请于2018年11月30日前向原告交付营业场地，否则合同于2018年12月1日解除。该函件被告表示并未收到，原告表示函件被退回。2019年4月，原告委托律师向恒大商业公司发送《律师函》，表示签约与付款后，恒大商业公司一直未将租赁房屋交付，原告多次电话催告，并于2018年11月2日书面催告，至今未交付约定的营业场地，导致合同目的不能实现，故通知租赁合同已于2018年12月1日解除，要求退还支付的本金。该律师函于2019年4月3日到达恒大商业公司。2019年5月8日，恒大建材公司通过微信群等方式向承租户发《告知书》，表示恒大生活家业主商铺正式装修期自2019年5月1日起为期三个月；已完成装修出样的业主5月28日可以开始试营业；2019年5月20日之前办理进场装修手续(含告知书发放之日之前已进场装修的业主)并按期完成装修的，除原合同约定的优惠政策，再增加两个月的免租期优惠；2019年5月21日至2019年5月31日前办理进场装修手续并按期完成装修的，除原合同约定的优惠政策，再增加一个月的免租期优惠。2019年5月27日，恒大建材公司工商登记住所进行了变更，变更后的住所地址包括“成山路XXX号1-3层及地下一层商场”。审理中，被告表示恒大生活家商场于2019年9月28日开业。另查，周惠德系恒大商业公司的执行董事、法定代表人；2017年11月9日，恒大商业公司的股东由上海恒大(集团)有限公司、上海周园文化发展有限公司变更为上海周园文化发展有限公司。恒大建材公司的股东(发起人)包括上海恒大(集团)有限公司(持股57.77%)等7家公司；周惠德原担任恒大建材公司的董事、法定代表人，2018年7月2日工商登记变更，周惠德不再担任恒大建材公司的董事、法定代表人。本院认为，本案的争议焦点是原告向恒大商业公司发送解除通知时是否享有解除权？原告解除合同的理由为恒大商业公司一再违反承诺，未交付租赁房屋，且商场未按期开业，导致合同目的不能实现。涉案租赁合同并未明确约定租赁物交付的条件和期限，应当按照合同有关条款、交易习惯及符合合同目的的特定标准等认定租赁物是否符合交付条件，以及是否已经导致合同目的不能实现。关于交付条件或标准，根据租赁合同的相关条款及本案其他相关事实，可以认定被告开设名为“恒大·生活·家”的建材商场，原告承租其中的部分租赁房屋经营建材销售，因此被告交付的房屋不但需要符合通过消防验收等一般房屋所具备的条件，还应符合正常经营需要的条件。原告发送解除通知时，房屋已经通过消防验收，但被告尚未办理建材商场的营业执照。而且，虽然被告在2018年11月和2019年3月两次在微信群中发送了《告知书》，表示已经允许进场装修，要求承租户提交装修方案，但始终未明确商场正式开业的时间；从实际情况看，至本案开庭之日，商场仍未开业。综上，足以认定原告2019年4月发送解除通知时，租赁标的物不符合交付条件。虽然双方在租赁合同中未明确约定交付期限，但合同第十条约定乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业时，甲方有权解除合同，而且2017年12月《关于恒大市场经营户分流安置的相关工作会议纪要》显示被告曾经对经营户作出过“年内安置”的承诺。均可以说明，双方签订合同时对商场交付、开业的预期是3个月或年底之前。在微信群及相关电话沟通过程中，承租户群体一再催告，被告也曾对公共部位施工完成时间、经营场地交付时间、预计开业时间做出了多次表态，但均未实现。至原告发送解除通知时，已距双方签约一年多，商场仍不具备开业条件，可以认定合同目的不能实现，原告享有解除权。被告辩称原告解除合同的程序不符合租赁合同第十条(三)的约定。原告则认为该条款是格式条款，且加重了对方责任、排除对方主要权利，应属无效。本院认为，原告等承租户作为一个群体，均有相同的利益，通过微信群等途径向被告反复催告交涉，期间经历的时间早已超过上述条款约定的两个28个工作日，因此即便该条款有效，被告的抗辩也不能成立。由此本院认定，原告发送解除意思表示到达被告恒大商业公司时，租赁合同予以解除。合同解除后，恒大商业公司应将已收取的租金、物业管理费、保证金等费用返还原告，并赔偿相应的利息损失，就利息损失本院支持至本案判决生效之日止。原告主张两被告系关联公司，且人员混同、财务混同、业务混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，恒大建材公司应承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。虽然两被告部分股东、董事有重合，但恒大建材公司并非恒大商业公司的股东，本案无适用上述法律条款的基础，原告该请求本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告徐建红与被告上海恒大商业管理有限公司签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》于2019年4月3日解除；二、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐建红租金及物业管理费153,705元；三、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐建红保证金25万元；四、被告上海恒大商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐建红支付利息损失(以20万元为基数自2017年6月11日起算，以203,705元为基数自2017年11月17日起算，均算至本判决生效之日止，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；五、驳回原告徐建红的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,825元，减半收取3,912.50元，由被告上海恒大商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年十一月十八日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。