河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12708号上诉人（原审原告）：河北原河物业服务有限公司，住所地石家庄市新华区中华北大街567号合欢阳光城3号公建。法定代表人：赵凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝雷杰，该公司员工。委托诉讼代理人：王慧，该公司员工。上诉人（原审诉讼地位）：陆晓某，女，1990年1月21日出生，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：王某某，系其母亲。委托诉讼代理人：陆某某，系其父亲。上诉人河北原河物业服务有限公司（以下简称原河公司）因与陆晓某物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初5419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。陆晓某上诉请求：一、撤销一审（2019）冀0105民初5419号判决书；二、被上诉人为上诉人履行服务义务修复裂缝的墙体，上诉人方可缴纳物业费；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在2019年9月5日14时参加开庭，当时法庭征询双方是否同意调解，双方同意调解，因而没有当庭判决。一审（2019）冀0105民初5419号判决书的出具日期为2019年9月5日，违反了审批程序，应当撤销。二、对一审法院关于“原河物业公司履行了物业服务义务”这一判决不认可。上诉人认为原河物业公司没有履行服务义务。事实：被上诉人在2013年9月14日，在原河名墅小区把房号14--10x，街区号二街区28号（双排别墅）面积449.94平米裸房与上诉人办理了交房手续。同时签订了《物业管理服务协议》。物业公司王慧给办理了部分质量处理单。上诉人认真履行物业服务协议，按时足额缴纳物业费。上诉人在2014年10月1日装修完毕入住，墙面贴壁纸。入住期间总听到隔壁家说话声，声音很清晰，当时隔壁家在装修，不知啥原因。到2015年3月10日上诉人发现楼梯间两家共用墙体有3mm自上到下通裂缝。一层到负层楼梯间有裂缝，到二层也有裂缝。发现后告知了物业公司管家王慧，她了解了并带人到现场进行了查验，双方就维修方案未能达成一致，期间上诉人提出了多种解决方案，但被上诉人总是以种种借口推脱，被上诉人至今没有给出解决方案，此后至今物业公司对此事置之不理，也就是不再为上诉人服务了，不再履行物业服务义务，严重违反了双方签订的《物业管理服务协议》，违约在先。因物业公司的违约，严重影响了上诉人的正常生活，造成上诉人家庭人员极大的物质与精神压力。三、一审法院认定事实错误。法院及被上诉人对“墙体裂缝不在物业维修范围内”认定有误。《原河名墅物业管理服务协议》约定物业管理服务内容为：房屋建筑本体共用部位（共用的楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位）的养护和管理，共用部位显然包括内外墙体，上诉人家的墙体就是和邻居家的共用墙体，属于共用部位。故上诉人家的墙体裂缝在物业维修范围内。法院及被上诉人认定的：共同承重结构部位属于共同部位、墙体裂缝并非位于公共部位的承重结构部位、墙体裂缝不在物业维修范围之内…是错误的。综上所述无论从哪方面看，被诉人在对上诉人家墙体裂缝一事处理上，都没有履行服务义务。因此上诉人为维护自身合法权益，请求贵法院支持上诉人的请求，依法判决。原河公司上诉请求：一、请求二审法院判决撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初5419号判决；二、请求二审法院判决被上诉人陆晓某支付上诉人物业费80987.4元，违约金最低追缴7288.86元，共计88276.26元；三、一审、二审诉讼费均由被上诉人陆晓某承担。事实与理由：一审法院在涉及物业费违约金方面认定事实不清。一审中，被上诉人（一审被告）提出的房屋墙体表层龟裂问题非房屋质量问题，提出时已过质保期，且不再物业服务的范围之内，不应当成为其拒交物业费的理由。被上诉人以此为借口，拒交物业费，长达三年之久。其行为严重损害了其他正常缴费业主的利益。物业公司是依靠物业费赖以生存，且《原河名墅物业管理服务协议》中第九条违约责任第一款也有约定：“逾期缴纳物业费、车位服务费的，加收日千分之三的滞纳金。”且根据《合同法》第一百一十四条规定，一方违约时，根据其双方约定，应该向对方支付一定数额的违约金。故上诉人提出的要求被上诉人支付物业费及违约金的合理要求，法院应当予以支持。被上诉人的拖欠物业费及违约金的行为造成了上诉人未能及时收回服务成本，且由被上诉人过错导致，故一审二审诉讼费理应由被上诉人承担。河北原河物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费及违约金162771.18元（其中物业费欠费67489.5元，违约金95281.68元）；2、本案诉讼费由被承担。庭审中，原告变更诉讼请求，将物业费欠费增加至80987.4元（2017年1月1日至2019年12月31日）。一审法院认定事实：原告原河公司为原河名墅小区提供物业服务，2013年9月14日，被告陆晓某在该小区办理交房手续，房号14-2-10x，二街区28号，面积449.93平米。双方签订《原河名墅物业管理服务协议》、《原河名墅临时管理规约细则》，约定原告物业管理服务内容为房屋建筑本体共用部位（共用的楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位）的养护和管理，物业服务费为每月每平米5元，物业服务费与车位费交纳时间为《商品房买卖合同》意义上的交付之日起，首次交纳一年费用，以后每半年交纳一次，交纳时间为本期开始的第一个月内，逾期交纳的加收日千分之三的滞纳金。被告因为楼梯间两家共用墙体裂缝问题未能妥善解决，故自2017年1月1日至今拒不缴纳物业费。以上事实，有原告原河公司提交的《原河名墅物业管理服务协议》、《原河名墅临时管理规约细则》、催缴记录证明、短信、房屋图纸、常住人口登记表、房屋图纸及原、被告的当庭陈述为证，上述证据已经开庭质证，均可作为定案依据。一审法院认为，原、被告签订的《原河名墅物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，各方均应认真履行各自义务。本案中，《原河名墅物业管理服务协议》约定原告负责房屋建筑本体共用部位（内外墙体等承重结构部位）的养护和管理，而根据设计院出具的图纸，被告房屋内出现裂缝的位置，并非位于共用部位的承重结构部位，故该墙体裂缝不在物业维修范围内。原告依约履行了物业服务义务，被告未依约交纳物业费，故对于原告要求被告支付物业费80987.4元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告应当协调各方及时妥善处理墙体裂缝问题，避免被告正常生活受到影响，减少不必要的损失和纠纷，但原告至今未能与被告达成解决方案，故对于原告要求被告支付的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告陆晓某于本判决生效之日起五日内支付原告河北原河物业有限公司物业费80987.4元；二、驳回原告的其它诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3825元，由被告陆晓某负担1757元，由原告河北原河物业有限公司负担2068元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明与一审法院查明一致。本院认为，《原河名墅物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，是在双方自愿基础上签订，且合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方应认真履行各自的义务。本案中，陆晓某主张的房屋质量问题与缴纳物业费问题不属于同一种法律关系，且在一审中陆晓某针对房屋质量问题并未提起反诉，故本案应审理原审原告提出的诉讼请求。关于陆晓某主张的房屋质量问题可另行起诉解决。原河公司依约履行了物业服务义务，陆晓某未依约缴纳物业费，故对于原河公司要求陆晓某缴纳物业费80987.4元的诉讼请求本院予以认可。原河公司针对墙体裂缝问题应及时沟通，帮助处理，妥善解决问题，因至今双方未能达成解决方案，故对于原河公司要求陆晓某支付违约金的要求，一审法院不予支持并无不当。综上所述，河北原河物业服务有限公司、陆晓某的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费各自承担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  史兆宏二〇一九年十一月二十七日书记员  杨 岚