广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10031号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘祥松，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈宇，广东淼鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈星华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：余静敏，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晓君，广东品道律师事务所实习律师。上诉人潘祥松因与被上诉人陈星华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘祥松上诉请求：1.变更一审判决第一项为潘祥松无需返还200000元按金；2.变更一审判决第二项为陈星华应于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费150800元；3.维持一审判决第三项；4.一、二审案件受理费由陈星华承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，对案涉土地的利用发展状况及历史进程缺乏了解，未深入调查，导致作出对潘祥松不利的判决。案涉工程经合法报建、经上级主管部门批准、符合建设工程规划及消防要求的合法建筑。潘祥松提交的《集体土地使用证》《土地承包合同》《租赁合同》《规划证明》《证明》均能证明案涉建筑符合规划并依法报建，办理了相关手续。案涉厂房建设时是完全按照当时、当地的人民政府要求进行的。一审法院曾表示会向当地政府部门发函了解情况，但对此却未予调查。潘祥松提交过《现状总平面图》，政府部门经审核认定此图建筑符合规划，之后更证明办理了相关手续。当地政府的审核认定行为符合法律规定“……经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效”的条件，本案不能因为未能提交建设工程规划许可证就认定租赁合同无效。二、一审法院对实际占有租赁物的理解是何时实际入场、退场，但未考虑免租期与实租期的区别，对实际占有租赁物的理解有误。实租期主要按实际入场、退场时间计算实际占用期间。免租期则主要考虑免租期的时间，是否实际入场并非关键。免租期内承租人是否实际进场，与出租人无关。只要合同未确定解除，免租期存在，则一定存在租金损失。陈星华在一审中主张租赁物没有上锁，证明其可随时进驻。陈星华主张潘祥松未能及时提交清洁的场地导致无法进驻，而《租赁合同》对场地是否需要清洁、清洁到何种程度并无约定。以无约定的内容作为进场前提，超越了合同约定。在没有证据证明潘祥松存在过错的情况下，占有使用费应从双方约定的2018年11月1日开始计算。双方均承认存在至少两个月的免租期，且陈星华在《律师函》中要求从2018年12月20日正式终止《租赁合同》。从该表述来看，占有使用费至少应从2018年11月1日起计算至12月20日止。陈星华辩称，一、案涉租赁物未取得建设工程规划许可证及产权证，未办理合法报建和竣工验收手续，违反了法律规定。潘祥松不能以所谓土地利用发展状况及历史进程为由，对抗《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于房屋建设必须取得建设工程规划许可证的强制性规定。同时，潘祥松亦未提供相关部门批准建设案涉厂房的批文，其提供的《规划证明》不能视为正式批准建设的文件，只是事后出具的证明。鉴于此，潘祥松与陈星华就案涉厂房签订的租赁合同无效。二、免租期就是免除租金的期限，一般是基于进场后进行简单装修和布局的需要，出租方给予承租方免除租金进行装修布局的时间。但免租的前提应当是承租方可以进场活动，如出租方未交场，免租根本不存在意义。本案中，潘祥松认为免租期无需考虑是否可以实际入场与常理不符。从陈星华与潘祥松妻子之间的微信聊天记录可知，在合同签订之后，潘祥松一直未清场，导致陈星华无法进场，直至2018年11月末陈星华才进场，陈星华于2018年12月4日退场，并告知潘祥松不再承租。陈星华实际使用场地的时间不足一个月，潘祥松无权要求陈星华支付并未实际使用场地期间的费用。综上，一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈星华向一审法院起诉请求：1.潘祥松向陈星华返还按金200000元；2.潘祥松承担本案诉讼费。潘祥松向一审法院提出反诉请求：1.解除陈星华、潘祥松签订的彩瓦厂房《租赁合同》；2.陈星华向潘祥松交纳的200000元按金作为违约金归潘祥松所有；3.陈星华立即向潘祥松支付场地占用费150800元；4.陈星华立即向潘祥松支付厂房修复费用16200元；5.陈星华承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉厂房所属土地由佛山市南海区某镇某村南某一股份经济合作社、佛山市南海区某镇某村南某二股份经济合作社、佛山市南海区某镇某村柏某联队出租予潘祥松作工商业用地使用。案涉厂房所在土地为工业用地。陈星华（乙方）与潘祥松（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方出租给乙方的物业坐落在南海区某镇大某柏某工业区龙高路旁，厂房类型为彩瓦厂房，面积为5200平方米。双方议定租赁期6年（即从2019年1月1日起开始计租，每月租金75400元），租金每3年递增15%。本合同签订之日，乙方必须先支付（三个月按金和一个月租金）301600元和电费按金10000元给甲方。租赁期间，因甲方自身原因造成合同终止的，甲方需退回乙方已交按金的两倍，并合理赔偿乙方的装修费用和补偿设备搬迁费。本合同执行期间，乙方提出不再租赁该物业，必须提前三个月以书面形式通知甲方，乙方已交的所有按金作为违约金无条件属甲方所有。除案涉彩瓦厂房《租赁合同》外，陈星华与潘祥松还就另两处租赁物签订了两份《租赁合同》，两处租赁物均位于南海区西樵镇大同柏山工业区龙高路旁，厂房类型分别为柜架结构、厂房夹层，面积分别为384㎡、480㎡，每月租金分别为5568元、4800元。两份合同均约定，合同签订之日陈星华需支付三个月按金和一个月租金予潘祥松。两份合同均约定从2019年1月1日开始计租，租赁期限均为六年。陈星华分别于2018年10月26日、2018年11月19日各向潘祥松转账100000元。陈星华于2018年12月4日与潘祥松就案涉租赁物的水电表进行对表。2018年10月26日，陈星华微信潘祥松的妻子“老板娘，我昨天晚上商量过，我就是留下30万没转账，其他的先转给你，我一月一日之前会将那30万元的按金全部转完给你的，你看看这样O不OK，因为讲真啦，现在转30多万过来，那间厂房还不可以用，我想只是下住定金先，下住几万元定金，然后一月一日之前将那些钱全部转账给你”。2018年11月1日，陈星华微信潘祥松妻子“老板娘，那个清洁公司的人已经到门口那边，我们那边刚出去，应该是十几分钟才会到你们厂这边，你看看肥仔带一带个人进去先，好不好？”2018年11月2日，陈星华微信潘祥松的管理人朱某文“昨晚那个清洁公司那里，他刚刚报价了给我，看看找你还是找老板娘”，朱某文微信回复陈星华“他是怎样清洁的，有没有方案，价钱方面报价给我和老板娘都一样”。陈星华微信回复潘祥松的管理人朱某文“昨天就是我爸和清洁公司已经说明了我们的要求，清洁公司就按照我们的要求报价，或者我推他的微信给你，你跟他谈”，潘祥松的管理人朱某文微信回复“不用了，你给电话老板娘，直接跟他说你们需要怎样清洁，价钱如何”。2018年11月4日，陈星华微信潘祥松妻子“你尽快答复我”“不要一日拖一日”“快拖了一个星期了”“场地都未交给我们”。2018年11月15日，陈星华微信潘祥松妻子“老板娘，刚刚我爸跟我说，为什么你们二楼还没拆完东西，一楼外面那块东西也还没有拆，这样我们很难做事情的，上次你又说11月5日可以给我们，现在15号都还没交得出了，然后老板又说要给多半个月的租金，这样弄得大家都很麻烦，大家将心比心，东西都还没拆完，那我们又要给多三万块，你看看时间是重新算过还是怎样。”潘祥松妻子回复“星，我就想你们两父子都过来，坐下来一起谈，正常我们说15号要给多少成的钱我都没有追你，当时你爸过来又叫我二楼的东西不要拆先看看怎样，但你现在又叫我拆，你不如这样，你明天两父子有空就过来，顺便把合同拿过来给我，一起坐下来解决，如果后面的我用你多久我就减回给你，那就没问题，但我希望你们两父子一起过来落实，因为前几天你爸妈又叫我们不要动。”“那你要怎样，你最好明天有空就给你爸妈约过来一起坐下来谈。”“不是说只是我们问题，你们也要自己商量好怎么做，那我就一次性做，因为上几天叫我们不要动，我就不知道怎样了。”2018年11月19日，陈星华微信潘祥松妻子“老板娘，上次就是在你办公室谈的，就是时间，因为二楼和外面耽误了时间，那1万5就优惠一点，就是我们承担2万，你们承担1万5，上一次跟你说了，你自己没有跟老板谈。”潘祥松妻子微信回复“有，我上几天跟老板谈了，我今早约了你爸下午过来，你爸说要明天能才能过来，跟你爸说了，但要大家一起坐下来才能谈的，老板说不能让1万5，我约了你爸说要明天才能过来，你记得把合同拿给我。”“阿星，你要记住，二楼不是我们不弄，是你爸说叫不要动，打算拆光，后期的方案才改，你们两父子自己沟通，你说负压那里，是我们挡住了你一点，但你现在还没有装修，都没至于说阻碍你，你经常说我阻你时间。”2018年12月11日，陈星华微信潘祥松“老板娘，你好，我们综合考虑，您那厂房我们不租了，目前市场环境不好，环保也查得非常严格，政府不允许我们加建二层，之前在您厂开了小门，我们帮你处理翻，真的不好意思”，潘祥松妻子回复“阿星，有什么坐下来一起谈，和你爸约个时间一起谈？”“阿星，你看什么时候过来找老板谈，合同的事情也要处理。”陈星华、潘祥松确认上述微信聊天记录中关于二楼的拆除问题针对的是双方另外签订的《租赁合同》的租赁物，与案涉彩瓦厂房《租赁合同》所约定的租赁物无关，且二楼是否拆除不会影响陈星华对案涉彩瓦厂房的使用。2018年12月21日，潘祥松收到陈星华的《律师函》，《律师函》称：陈星华与潘祥松签订了两份《租赁合同》，分别约定潘祥松将位于南海区西樵镇大同柏山工业区龙高路旁的厂房夹层（面积为480平方米）及彩瓦厂房（面积为5200平方米）出租给陈星华经营生产五金家具使用。陈星华于合同签订后向潘祥松支付了按金200000元。因厂房仍未取得建设工程规划许可证及办理产权证，加上厂房是简易的彩瓦结构，没有消防验收合格手续，存在重大的经营、安全风险，陈星华决定终止履行合同。上述两份《租赁合同》无效，陈星华从2018年12月20日起正式终止上述两份《租赁合同》，限潘祥松于2018年12月25日前向陈星华返还按金200000元。另，陈星华雇用罗裕林拆除了案涉租赁物的大门及两个窗口，陈星华、潘祥松均确认上述大门及两个窗口的修复费用为16200元并均确认2018年11月、12月为免租期。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。双方当事人均未能提供合法有效证据证明案涉彩瓦厂房办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，陈星华、潘祥松就案涉彩瓦厂房签订的《租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，潘祥松请求解除就案涉彩瓦厂房签订的《租赁合同》，没有法律依据，法院不予支持。陈星华主张案涉200000元按金应作为案涉彩瓦厂房《租赁合同》的按金进行处理，潘祥松辩称200000元按金应作为三份《租赁合同》的按金进行处理，但未能举证证明陈星华支付200000元时有该意思表示，且200000元并未超出案涉彩瓦厂房《租赁合同》约定的按金数额，法院确认陈星华所述200000元应作为案涉彩瓦厂房《租赁合同》的按金进行处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈星华诉请潘祥松退回按金200000元，法院予以支持。合同无效，合同约定的违约条款也无效，潘祥松主张200000元作为陈星华解除合同的违约金归潘祥松所有，依法无据，法院不予支持。虽然陈星华和潘祥松之间的租赁合同无效，但陈星华实际占有使用租赁物，其应参照合同约定的标准支付占有使用费予潘祥松。陈星华主张其是2018年11月底才进场，12月4日完全撤场，潘祥松主张其于2018年11月1日交付场地予陈星华，2018年12月31日收回场地，对此法院分析入如下：关于交付时间，潘祥松主张其于2018年11月1日将案涉租赁物交付予陈星华，但并未举证证明，且陈星华与潘祥松妻子的聊天记录亦显示潘祥松并未于2018年11月1日将案涉租赁物交付予陈星华，法院对潘祥松的主张不予支持。陈星华主张其是2018年11月底进场的，但无法明确具体进场时间，且陈星华亦陈述其于2018年11月17日雇请清洁公司对案涉租赁物进行了清洁，陈星华的主张，法院不予采信。关于退场时间，陈星华主张其于2018年12月4日退场，但未举证证明，亦未举证证明其曾要求潘祥松收回场地或潘祥松已实际收回场地，陈星华的主张，法院不予支持。基于陈星华、潘祥松均未能举证证明潘祥松交付案涉租赁物的具体时间，现有证据亦无法查明潘祥松交付案涉租赁物的具体时间，但陈星华又实际占有使用了案涉租赁物，潘祥松亦确认在2018年12月31日收回了案涉租赁物，考虑到陈星华占有使用案涉租赁物是在免租期内，案涉的《租赁合同》并未实际履行，结合本案案情，法院酌定陈星华应向潘祥松支付1个月的占有使用费75400元，潘祥松诉请超出部分，法院不予支持。关于修复费用的问题，陈星华在占有使用租赁物期间拆除了案涉租赁物的一个大门和两个窗，应当向潘祥松支付修复费用。双方均确认修复费用为16200元，法院予以确认。潘祥松主张陈星华支付修复费用16200元，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、潘祥松应于判决发生法律效力之日起十日内返还按金200000元予陈星华；二、陈星华应于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费75400元予潘祥松；三、陈星华应于判决发生法律效力之日起十日内支付修复费用16200元予潘祥松；四、驳回潘祥松的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2150元（陈星华已预交），由潘祥松负担。反诉受理费3402.5元（潘祥松已预交），由陈星华负担1045元，潘祥松负担2357.5元。相互抵扣后，潘祥松应于判决发生法律效力之日起十日内支付受理费1105元予陈星华。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。双方当事人二审期间均未提交新的证据。本院认为，本案是租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”潘祥松确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，其提供的《关于佛山市南海阳晟金制品有限公司车间、宿舍楼的规划证明》《证明》也不足以证明该租赁物已经有批准权的行政机关准予建设。根据上述法律规定，案涉租赁合同应当认定为无效。潘祥松上诉主张案涉租赁物符合规划要求并依法办理了报建手续，依据不足，本院不予采信。一审法院对案涉租赁合同的效力认定以及相互返还相关财产的处理正确，应予维持。由于案涉租赁合同无效，一审法院结合当事人对案涉房屋使用的实际情况酌定陈星华支付一个月的占有使用费合理。潘祥松上诉主张陈星华应支付两个月的占有使用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，潘祥松的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5431元，由上诉人潘祥松负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十一月六日书记员  龚淑仪