上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18617号原告：章文法，男，1960年1月4日出生，汉族，住浙江省温州市。原告：姜建敏，男，1974年2月24日出生，汉族，住浙江省温州市。原告：姜锦弟，男，1955年7月3日出生，汉族，住浙江省温州市。以上三位原告共同委托诉讼代理人：梁述磊，北京盈科(上海)律师事务所律师。以上三位原告共同委托诉讼代理人：徐金明，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李健，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男。第三人：姜建新，男，1978年6月21日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区茶山街道山根村。第三人：姜建苏，女，1981年10月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市塘下镇菜场巷11号。以上两位第三人共同委托诉讼代理人：梁述磊，北京盈科(上海)律师事务所律师。以上两位第三人共同委托诉讼代理人：徐金明，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告章文法、姜建敏、姜锦弟与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称金盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，因案情需要，本院依法追加姜建新、姜建苏作为第三人参加本案诉讼，并依法适用简易程序于2019年8月6日、同年9月18日公开开庭进行了审理。原告章文法、姜建敏、姜锦弟以及第三人姜建新、姜建苏的共同委托诉讼代理人梁述磊，被告金盛公司的委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章文法、姜建敏、姜锦弟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2016年7月14日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月15日解除；2.判令被告将涉案房屋清空并返还原告；3.判令被告支付原告至2019年4月15日止拖欠房屋租金人民币(币种下同)1,945,833元；4.判令被告向原告返还代扣税金252,050元；5.判令被告支付所欠物业费694,161元(暂计至2019年3月31日)；6.判令被告向原告支付违约金267,780元；7.判令被告支付自2019年4月16日起至实际搬离日止按每日7,438元计算的占用费。事实和理由：原、被告系租赁合同关系。2016年7月14日,被告与原告就被告承租上海市闵行区银都路2616/2618弄101/102室、银都路XXX弄XXX号XXX-XXX楼商铺/办公用房签订了《商铺租赁合同》(合同编号：YD-HZ-XXXXXXX)。合同签订后,原告已经按合同规定履行了应尽的义务，但被告一直拖欠租金，截至2019年4月15日，被告拖欠原告租金为1,945,833元,未缴纳的相应代扣代缴税金252,050元和物业管理费694,161元。原告多次向被告发函进行催讨,但被告至今未付。依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，三原告遂诉至法院请求判如所请。诉讼过程中，三原告将上述诉请3的主张款项变更自2018年1月1日至2019年4月15日止所欠房屋租金1,745,833元，将诉请4主张款项变更为自2017年1月1日至2019年4月15日止的租金(代扣税金)195,250元。同时放弃了上述第5项关于物业费的诉请。被告金盛公司辩称，对于诉请1，同意解除合同，不同意解除合同的理由和时间。原告于2019年3月22日以书面形式告知涉案次承租人，要求次承租人自通知下达之日起停止支付租金，否则原告将不予协商并采取相关措施，被告认为原告在原、被告合同未终止、解除情况下，以实际行动致使被告与次承租人之间的合同目的无法实现,原、被告合同已于2019年3月22日终止，无需再次解除；不同意诉请2，原告行为导致2019年3月23日起被告与次承租人无法签订续签合同并收取租金，被告承租的商铺自2019年3月22日起已处于原告实际控制，不存在返还商铺的问题；对于诉请3，被告同意支付欠付租金，但不同意原告主张金额及截止日期，依据租赁合同4.2条，一年租金为170万元，2018年度被告已向原告支付租金45万元，故2018年未支付租金125万元，2019年1月1日至2019年3月22日未支付租金377,260.27元，被告同意支付截至2019年3月22日的租金1,627,260.27元；对于诉请4，不同意原告从税金到租金的说法，款项性质应为代扣税金而非租金。代扣税金系业主向税务部门缴纳的款项，截至目前，原、被告均未向税务部门缴纳税金，原告主张的费用系实际未发生，且主张的金额错误(截止日期为2019年3月22日，计算公式相同，天数不同)，根据合同，被告代扣代缴税金为8.52万元/年，期间自2017年1月1日至2019年3月22日止总金额应为189,307.40元；不同意诉请5，被告经营困难暂时没有支付原告租金，欠款是事实，但被告正在努力与商铺协商，改善现状，原告在合同未解除情况下发送通知，导致被告没有资金偿还，因此被告不同意支付违约金。如果法院认为被告存在违约，则认为违约金标准年租金15%标准过高，应参照银行同期贷款利息计算，且年租金的基数应为扣除税金后的170万元；诉请6意见同诉请2意见，双方对合同提前解除后的占用使用费没有明确约定。第三人姜建新、姜建苏述称，同三原告意见一致，目前现有产权人为原告姜建敏、原告姜锦弟、第三人姜建新、第三人姜建苏，产权人均同意遵循房屋租赁合同由三原告向被告主张权利。本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，原告章文法、姜建敏、姜锦弟(作为出租方，签约甲方)与被告金盛公司(作为承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将其坐落在上海市闵行区银都路2616,2618弄101/201室、银都路XXX弄XXX号XXX-XXX楼商铺/办公用房(简称F3栋)出租给乙方统一经营管理，其中甲方拥有该商铺/办公用房3,734.378平方米。乙方租赁该商铺依法通过招募商户(二次招商)开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家居市场经营管理活动,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定。甲方出租商铺的期限为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同期内,除本合同另外约定或双方协商一致,任何一方均不得提前解除本合同。合同第四条约定，租金标准以建筑面积核计，具体如下：年租金178.52万元/年(其中甲方应承担税费8.52万元由乙方代扣代缴)，每半年为一个支付期，乙方应于每年的3月份、8月份向甲方支付租金，每期支付租金为85万元，代扣代缴4.26万元。签订合同时乙方支付甲方20万元定金。合同签订后，定金转押金。押金在租赁关系解除且乙方将房屋迁空恢复后，并经甲方验收认可后、且乙方付清全部应付费用后五天内，甲方将剩余押金无息退还乙方。第八条(商铺返还)除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金2倍向甲方支付该商铺占用使用费。乙方返还该商铺应符合正常使用的状态。对于乙方的装修，乙方可将自己的可拆卸设备自行拆运，不能拆卸的或甲方同意保留的未拆卸设施设备，甲方无需给予乙方任何补偿或费用。返还时，应经甲方验收认可，并互相结清各自应承担的费用。第九条(租赁招商)，乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等。乙方在转租时应与次承租人明确约定，如本合同期满或提前终止的,其转租合同同时终止。由转租产生的一切税费和费用与甲方无关。乙方转租该商铺应确保甲方在本合同项下的利益不受该转租之任何影响。第十三条(违约责任)，甲、乙双方应认真履行本合同中的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成违约，违约方应向对方支付不少于合同年租金15%的违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、租赁期间,任何一方擅自解除本合同的；2、甲方擅自将本合同之出租物转租第三方；3、甲方未按本合同之约定提供房屋、公共设施、广告位置及其他影响乙方及其二次招商正常开展经营活动的行为；4、租赁期间，因甲方过错造成乙方不能正常经营的；5、乙方承租商铺从事非法经营活动的；6、乙方逾期支付租金或其他费用超过3个月的。合同还就双方其他权利义务作了相关约定。上述合同签订后，三原告向被告交付房屋，被告金盛公司将涉案房屋对外转租多个次承租人。自2018年起，被告仅缴纳租金45万元后开始拖欠租金。2018年8月24日，三原告委托律师向被告金盛公司发送《律师函》，函称涉案合同签订后，被告未按约向三原告支付租金，也未缴纳代扣代缴税金。截至发函日，被告拖欠租金125万元(其中不包括税金)。鉴此,律师代表三原告函告被告在收到本函后5日内向三原告支付拖欠的上述租金人民币125万元(其中不包括税金)，并按约代扣代缴税金。如逾期未支付，三原告将启动相关法律程序追讨被告欠付租金及违约金。2019年3月23日，原告姜锦弟向涉案房屋中301室、302室、306室、308室、408室、501室、503室、506室租户张贴《通知》，载明承租人拖欠出租人租金逾一年之久，出租人即将起诉承租人要求解除合同、返还房屋、赔偿损失等，特通知租户暂停支付给承租人房屋租金、暂停支付给承租人物业费；本通知下达之日起，如次承租人继续向承租人支付费用的，则出租人将不与次承租人协商并有权按照法律规定对次承租人采取相关措施。请见通知后立即联系出租人协商后续事宜。2019年4月1日，三原告委托律师向被告金盛公司发送《律师函》，载明截至发函日，被告拖欠租金2,300,000元，欠缴代扣税金255,600元、欠缴物业费694,161元。三原告声明要求被告在七日内立即支付租金2,300,000元、代扣税金255,600元及涉及税务机关处罚的滞纳金和罚款金额、欠缴的物业费694,161元，否则有权采取解除合同、收回商铺、追讨租金及违约金等各项损失。2019年4月8日，三原告再次委托律师向被告金盛公司发送《律师函》，函称三原告将于2019年4月15日正式解除与被告于2016年7月14日签订的《商铺租赁合同》(合同编号：YD-HZ-XXXXXXX),请被告在2019年4月15日前清空并返还商铺/办公用房并支付租金及违约金、追讨代扣金及物业费及追偿损失。但被告金盛公司并未支付欠付租金等费用也未返还房屋，三原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。另查明，被告向三原告支付过租金押金200,000元。双方合同签订后，被告实际并未代三原告缴纳过代扣代缴的税费。再查明，位于上海市闵行区银都路2616、2618号101室、201室等2套房屋的原房地产权利人为原告章文法、原告姜锦敏。2018年1月10日，上述2套房屋的房地产权利人变更为原告姜锦敏一人。原告姜锦弟系位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室等4套房屋的房地产权利人。第三人姜建新系位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室等8套房屋的房地产权利人。原告章文法原系位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室等12套房屋的房地产权利人。2019年5月17日，原告章文法将其名下上述12套房屋过户登记至第三人姜建苏名下。庭审中，三原告及两位第三人均同意由涉案房屋租赁合同的出租方签约人(即三原告)向被告主张权利。上述事实，由三原告提供《商铺租赁合同》1份、《律师函》1组、房地产权证1组、现场照片1组，被告金盛公司提供的《通知》1组、押金收条2张以及原、被告及第三人的当庭陈述为证。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，三原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点在于：一、涉案合同的解除原因及时间；二、欠付租金的支付标准及被告是否应向三原告支付代扣税费；三、被告是否负有清空并返还房屋的义务及是否需要支付占用费；四、被告是否应承担违约金。就争议焦点一，原被告双方对于合同解除并无异议，但对解除的时间和原因各执一词。三原告认为被告长期拖欠租金等费用导致三原告行使法定解除权，被告则认为三原告于2019年3月22日书面告知次承租人停付租金，导致被告与次承租人之间的合同目的无法实现。对此，本院认为，承租人负有按时支付租金的义务，现被告自2018年起拖欠租金，三原告几经催告，被告仍未缴纳，三原告据此享有法定解除权。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。至于三原告于2019年3月22日发函将被告的履行情况告知次承租人的行为，不可视为解除合同的明确意思表示，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。现三原告于2019年4月8日向被告发送解除函，载明双方合同于2019年4月15日解除，被告也认可收到该函，故三原告主张以2019年4月15日作为合同解除日，于法有据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就争议焦点二，三原告认为被告实际未代扣代缴的税费的性质仍为租金，被告则认为代扣税费不是租金。本院认为，据涉案合同第四条约定，年租金178.52万元/年(其中原告应承担税费8.52万元由被告代扣代缴)。被告应于每年的3月份、8月份向三原告支付租金，每期支付租金为85万元，代扣代缴4.26万元。可见，双方对于被告向三原告每期支付的租金金额系税后租金有明确约定，三原告要求被告直接向其支付代扣代缴的税费并无合同依据。现被告认可其确实从未代扣代缴税费，对此三原告可通过其他途径解决。因此，就三原告要求被告支付自2017年1月1日起至2019年4月15日止的租金(代扣税金)部分的诉请，本院不予支持。但就三原告主张的自2018年起至2019年4月15日止的拖欠租金(税后)1,745,833元的诉请，本院予以支持。就争议焦点三，本案中，被告将涉案房屋转租多个次承租人，原告向次承租人发函并不导致三原告与次承租人直接建立新的租赁合同关系，不可视为三原告已经自行收回了涉案房屋。被告关于涉案房屋自2019年3月22日起已处于三原告实际控制使用的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。现三原告仍未实现对涉案房屋的占有，基于原被告的房屋租赁合同，被告作为承租人仍负有交还房屋之义务，故涉案合同解除后，被告理应承担负责清空并返还房屋之义务，故就三原告的该项诉请，本院可予支持。在合同解除后至被告交还房屋前，被告还应承担占用房屋期间的占用费。对于占用费的标准，据合同第八条约定，除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经原告同意逾期返还商铺的，每逾期一日，被告应按日租金2倍向原告支付该商铺占用使用费。现三原告按照日租金的1.5倍主张，被告则认为双方对提前解除合同的占用费并无明确约定。本院认为，就租期提前解除情况下占用费的标准，双方合同没有明确约定，三原告主张按照日租金的1.5倍计算没有依据，故本院以日租金的一倍，即按每日4,722.22元的标准计算自2019年4月16日起至实际返还房屋日止的占有使用费。就争议焦点四，涉案合同约定，被告逾期支付租金或其他费用超过3个月的，即对对方构成违约，违约方应向对方支付不少于合同年租金15%的违约金。被告自2018年起欠付租金的行为，显属违约，现三原告以267,780元向被告主张违约金，该金额尚属合理，本院予以支持。被告认为违约金过高应以银行同期贷款利率计算利息的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。此外，就三原告收取的保证金20万元，现各方均同意在本案中一并处理，为避免讼累，结合涉案合同约定，本院认定三原告收取的保证金20万元应予退还。综上所述，三原告要求确认合同解除以及要求被告返还房屋、支付租金(税后)、违约金、占用费的诉请，本院予以支持，但就三原告计算占用费的标准，本院予以调整。对于三原告要求被告支付代扣税金的诉请，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告章文法、姜建敏、姜锦弟与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司就位于上海市闵行区银都路2616弄、2618弄101及201室以及上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX-XXX楼商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年4月15日解除；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将上述房屋清空并返还原告章文法、姜建敏、姜锦弟；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司向原告章文法、姜建敏、姜锦弟支付截至2019年4月15日止所拖欠的租金(税后)1,745,833元；四、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司向原告章文法、姜建敏、姜锦弟支付违约金267,780元；五、原告章文法、姜建敏、姜锦弟向被告上海金盛家居市场经营管理有限公司返还押金200,000元;以上第三至第五项相抵后，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告章文法、姜建敏、姜锦弟支付1,813,613元。六、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告章文法、姜建敏、姜锦弟支付自2019年4月16日起至实际返还房屋日止，按每日4,722.22元的标准计算的占有使用费。七、驳回原告章文法、姜建敏、姜锦弟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,470.90元，减半收取计12,235.45元，由原告章文法、姜建敏、姜锦弟负担1,101.20元，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担11,134.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 舒二〇一九年十一月六日书记员 褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。