福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8606号 原告：詹国标，男，1970年4月13日出生，汉族，住福建厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐继辉，上海明泰（厦门）律师事务所律师。 被告：潘孝贞，男，1970年11月06日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭晓锋，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。 原告詹国标与被告潘孝贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案，依法适用简易程序公开审理。原告詹国标的委托诉讼代理人徐继辉、被告潘孝贞的委托诉讼代理人陈珑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 詹国标向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告赔偿因房屋毁损所造成的损失250000元；2、请求依法判决被告支付原告自2019年1月起因房屋毁损无法出租所造成的租金损失（截止原告起诉时租金损失为：20000元/月×3个月=60000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系厦门市思明区湖滨东路297号2505和2506室的房产所有权人。该二套房产原告于2011年4月份装修完毕，当时装修费用花费近40万元。2011年7月原告委托妹妹詹秋金将上述两套房产出租给被告作商业使用。当时合同约定每月租金是20000元，租期为二年。2013年8月租期届满后，经双方协商同意，按原租金继续由被告承租，至被告不想再租时止。2018年11月，被告告知原告自2019年起不再承租。并于2018年12月份在双方未办理交房手续的情况下从案涉出租房搬离。后原告去收房时才发现房屋毁损极其严重，已经无法再入住或者出租。为此，原告数次和被告沟通，要求被告将房子恢复原状或者赔偿原告损失。但被告对原告的要求均置若罔闻。 潘孝贞辩称：一、詹国标主张的“损坏”属于房屋的正常折旧损耗，潘孝贞不存在损毁讼争房屋的情形。詹国标主张的“损毁”实际上是装修的折旧和自然损耗，而詹国标的主张诉讼房屋于2011年4月份装修完毕，因此自讼争房屋装修至今已经9年，房屋装修会产生正常的折旧和损耗，相应折旧和损耗不应当归责于承租方。但是，詹国标却将所有的折旧和损耗要求潘孝贞承担，明显缺乏事实和法律依据，潘孝贞不应当对房屋的折旧和损耗承担损害赔偿责任。二、潘孝贞在承租间没有给房屋造成损害，而且，自原告被告双方终止事实租赁关系之日起詹国标提起诉讼时，讼争房屋已经由詹国标实际占有3个月，在此期间同样产生房屋损耗情况，詹国标主张的“损坏”与潘孝贞之间不具有因果关系，不排除是在租赁关系终止之后所发生，不应当由潘孝贞承担。三、詹国标主张的毁损赔偿金额和无法出租的损失均缺乏事实和法律依据。四、因讼争房屋产生损耗或者其他维修事项的，根据《合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，讼争房屋的维修义务应当由詹国标（或詹秋金）承担，与潘孝贞无关。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 詹国标系厦门市思明区湖滨东路297号2505室、2506室房屋（以下简称讼争房屋）的所有权人。 2011年7月，詹国标将讼争房屋出租给潘孝贞使用，双方约定每月租金20000元，租赁期限2年。 2013年8月，租赁期限届满，双方协商同意潘孝贞按原租金标准继续承租讼争房屋，直至潘孝贞无意续租。 2018年11月，潘孝贞告知詹国标自2019年起不再承租讼争房屋。同年12月，潘孝贞搬离案涉房屋，双方未进行房屋交接。 2019年2月，詹国标发现房屋受损，要求潘孝贞赔偿。双方协商未果，詹国标遂诉至本院。 本案审理中，本院委托厦门欣途工程技术有限公司（以下简称欣途公司）对讼争房屋在潘孝贞承租期间受损情况进行鉴定。2019年7月31日，欣途公司作出厦欣途[2019]评鉴（工质）字第14号鉴定意见书，鉴定结论为：1、讼争房屋未发现涉及建筑结构安全方面的缺陷；2、室内装修及家具存在正常使用过程中出现的老化、破损；3、室内装修存在使用方人为改造造成的损坏；4、室内装修及家具存在使用方日常维护、管理不到位造成的损坏（详细受损情况及损因见附件1）。詹国标为该鉴定支出鉴定费15000元。 基于上述鉴定报告，本院另行委托厦门中达利工程管理有限公司（以下简称中达利公司）对讼争房屋在潘孝贞承租期间受损的修复费用进行鉴定。2019年10月11日，中达利公司作出[2019]价鉴（工程）字第43号鉴定意见书，鉴定结论为：讼争房屋在潘孝贞承租期间受损的修复费用分为以下三种类型：1.使用者对家具或者装修管理不善和后期改造装修造成破损的修复费用29541.23元；2、使用者日常使用过程中造成的损坏（不排除产品质量存在缺陷、产品老化或使用者使用不当造成的原因）11081元；3、装修、家具建材老化的装修费用6778.74元。詹国标为该鉴定支出鉴定费14000元。 本院认为，詹国标与潘孝贞之间的房屋租赁合同真实合法有效，双方均应依约全面履行。现场照片等在案证据以及鉴定意见书内容证明，潘孝贞承租讼争房屋期间存在对家具或装修管理不善、使用不当、破坏性改造装修等未按照通常合理的方法或者租赁物的性质进行使用的行为，致使讼争房屋及其家具、装修受损。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，潘孝贞应当就不当使用造成的租赁物损害承担赔偿责任。本院委托中达利公司作出的[2019]价鉴（工程）字第43号鉴定意见书将讼争房屋受损分为三种类型，其中第一种、第二种受损属潘孝贞使用不当造成，潘孝贞应当参照鉴定意见就此赔偿詹国标40622.23元。第三种受损属房屋及其家具、装修自然老化原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，潘孝贞无须就此赔偿。 为使讼争房屋恢复适租状态，需对讼争房屋及其家具、装修不当使用致损部位进行维修，潘孝贞应向詹国标赔偿维修所需耗费的必要时间内的房屋空置损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据上述法律规定，詹国标负有减损义务，应当及时采取适当措施防止损失扩大，其不得就对讼争房屋恢复适租状态所需耗费的必要时间之外的房屋空置损失要求赔偿。参考鉴定报告载明的受损情况及修复清单，本院酌情认定必要的维修时间为一个月。空置损失的赔偿标准则参照承租期间双方约定的租金，按每月20000元计算。 综上所述，对詹国标的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、潘孝贞于本判决生效之日起十日内向詹国标赔偿不当使用租赁物造成的直接损失40622.23元； 二、潘孝贞于本判决生效之日起十日内向詹国标赔偿房屋空置损失20000元； 三、驳回詹国标的其他诉求请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2975元，詹国标负担2393元，潘孝贞负担582元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本案鉴定费29000元，按照詹国标第一项诉讼请求中本判决支持金额与未支持金额之比确定负担比例，其中詹国标负担24288元，潘孝贞负担4712元。鉴定费已由詹国标垫付，潘孝贞应于本判决生效之日起七日内向詹国标支付4712元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年十一月八日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。