广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初22015号原告：佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区***********。统一社会信用代码914***********702T。负责人：陈健康。委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢炽勇，广东丰源律师事务所律师。被告：李权荣，男，汉族，1963年9月12日出生，住广东省佛山市南海区****************。公民身份号码440************35X。被告：李苑瑛，女，汉族，2001年7月28日出生，住广东省佛山市南海区*****************。公民身份号码440************521。委托诉讼代理人：李凤开，女，汉族，1969年7月26日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码440************523。与被告李苑瑛系母女关系。原告佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司与被告李权荣、李苑瑛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施杰龙、两被告及被告李苑瑛委托诉讼代理人李凤开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年12月至2019年7月物业服务费5299.84元、公用电分摊费用701.23元、违约金1311.71元（违约金以每期逾交的物业费用，按日万分之五标准，从违约起始日计至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年12月22日，原告与“季华金品尚院”小区的开发商佛山市晟景房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“季华金品尚院”小区提供物业管理服务。2013年6月，被告购买了该小区的1座1602房，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为1.8元/平方米/月，地下车库服务费为1.6元/平方米/月。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告为包括被告在内的“季华金品尚院”小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务。但是，被告自2016年12月起至今一直拖欠物业管理费用，而在此期间虽然原告已经多次发出书面催交通知，但被告仍然拒绝支付。经原告计算，自2016年12月至2019年7月期间，被告已经拖欠物业管理费用6001.07元（包括住宅物业管理服务费5299.84元、公共电分摊费701.23元）。原告认为，根据我国相关物业管理法律法规，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，且被告购买“季华金品尚院”小区房产时已明示接受原告为其提供物业管理服务，故该协议对被告系具有相关法律约束力的。因此，在原告已依约为被告提供了物业管理服务的情况下，被告负有及时足额支付物业管理服务费的义务，而被告拖欠物业管理费并拒不清偿的行为明显属于违约行为，故根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《前期物业管理服务协议》的约定，被告除了应足额支付物业管理费外，还应依照法律规定和合同约定向原告支付滞纳金，即从逾期之日起按每日万分之五计算滞纳金。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。两被告共同辩称：第一，原告没有履行合同约定的24小时监控服务。第二，公摊电费公示需各电表的使用专项实际用电存在很大问题，经多次向负责人刘经理反映，至今未有明确答复。第三，公共道路被杂物堵塞，经业主投诉，但物业公司不作为。第四，清洁卫生人员每晚在垃圾桶翻垃圾收破烂，在小区水池洗拖把，严重影响卫生。经反映，原告不理会，只能由业主自行投诉环保12345。第五，消防通道堆满垃圾，逃生门堵塞，原告不予理会，业主们纷纷提议暂不交纳物业管理费，待整改后再交纳。第六，没有通道照明，经多次反映也未能改善。第七，水管漏水一周，也未及时抢修，造成业主增加公摊水费。第八，外墙玻璃有装修垃圾，原告视而不见。第九，广告费等收入应归业主所有，原告据为己有，没有公示。第十，保安、保洁人员居住在涉案小区一座负H层，没有通风，但他们在该处煮饭等，存在严重安全隐患，而且出入占用业主电梯，造成一座公共用电多（小区共10座，不该由一座业主分摊），应由原告自行支出。第十一，涉案小区的设计是人车分流，但原告私自在每栋楼下安装设备供业主充电，严重违反《电动车停放充电场所建设要求》。第十二，楼顶走火通道堵塞，多次反映至今仍未解决处理。上述各项是原告没有履行物业管理服务合同的义务，以致业主欠缴物业管理费的主要原因。业主也多次向同兴居委会反映问题，同兴居委会也表示原告确实存在管理问题，并建议整改，但至今未见成效。同时，业主申请成立业主委员会，目的是更改物业公司，同时向96119举报该小区存在严重安全隐患，但原告至今未进行整改。因此希望法院查明事实，维护被告的权益。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、两被告身份证。证明原、被告主体资格。2.《前期物业服务合同》、《物业服务收费备案回执》。证明原告系涉案小区的合法物业管理公司，事实上亦为被告提供物业管理服务。3.《前期物业管理服务协议》、《季华金品尚院住宅小区楼宇（铺）交接书》。证明原、被告签订了物业管理服务协议，且自被告接收其名下房屋时，原告即时提供物业管理服务的事实。4.欠费明细表、水电费发票。证明被告未向原告缴纳物业管理费及公摊水电费；原告已实际为涉案小区缴纳相关水电费的事实。5.照片。证明原告已履行涉案小区的物业服务义务。6.告知书、提示、通知书。证明原告在小区电梯处张贴告示，告知业主不要在楼道堆放杂物，爱护小区，注意消防等。7.2018年1月至2019年8月公共电费分摊明细表。证明小区公摊电费的构成。8.《季华金品尚院小区物业管理标识标牌建设维护合作协议》。证明原告不存在任何广告收益的事实。被告在诉讼中举证：1.《电动车停放充电场所建设要求》。证明涉案小区存在消防隐患。2.微信聊天记录截图、照片。证明涉案小区众多业主对原告的服务不满意，原告没有按照协议约定履行义务，其服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交证据5，能够反映涉案小区现场的照片予以确认真实性，其他照片因无法核实真实性而不予采信；证据7，两被告提出异议，但未能提供反驳的证据，本院确认其真实性；证据8，与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月18日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的畅通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等服务。物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，其中住宅：1.8元/平方米/月。受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、有限电视费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。业主、物业使用人应于每月15日前向乙方交纳上述费用。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并承担从逾期之日起按每天万分之五计算的滞纳金。2013年6月19日，被告李权荣办理了涉案1座1602房的收楼手续。2015年7月25日，原告（乙方）与佛山市晟景房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对季华金品尚院提供前期物业管理服务订立本合同。合同约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.8元/月.平方米。业主应于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应按从逾期之日起每日万分之五计算滞纳金的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止。诉讼中，原告称：原告主张以每期欠交物业服务费为本金，从每月15日起按日万分之五计算违约金至实际清偿之日止。两被告陈述：两被告确认2016年12月至2019年7月期间未向原告交纳物业服务费及公摊水电费，但对金额有异议。且因原告未履行合同义务，被告才会欠缴物业管理费，原告不应计收违约金。另查明：涉案佛山市禅城区************的产权人系本案两被告，该房屋建筑面积92.01平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》均系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《前期物业服务合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力。原、被告均应依照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张两被告支付物业服务费的诉请。根据合同及协议的约定，两被告负有依约向原告支付物业服务费的义务。现原告主张两被告拖欠2016年12月至2019年7月的物业服务费未交纳，两被告对该事实不持异议，但抗辩称因原告未履行合同义务而未交纳上述费用。对此，本院分析如下：首先，根据两被告提交的证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵，违反合同约定。其次，原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，两被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即两被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定两被告的抗辩意见不成立。经核算，两被告应就涉案物业向原告支付2016年12月2019年7月的物业服务费5299.84元（1.8元/平方米/月×92.01平方米×32个月）。本院对原告的该项主张依法予以支持。关于原告主张两被告支付违约金的诉请。涉案合同及协议均约定，物业服务费应于每月15日前交纳，逾期未交纳的应从逾期之日起按每日万分之五计算违约金。因两被告未按时交纳物业服务费，原告依法依约有权向两被告主张计收违约金。故，被告应以每月欠交物业服务费为本金（即165.62元/月），分别自欠费当月16日起按照日万分之五的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。原告主张从每月15日起计算违约金缺乏理据，本院不予支持。关于原告主张两被告支付公用电分摊费用的诉请。原告主张被告拖欠2016年12月至2019年7月的公用电分摊费用701.23元，两被告对该事实不持异议，且原告亦提交了相应的发票及分摊明细表予以证明。两被告虽对此金额提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院对此予以确认。两被告应向原告支付上述公用电分摊费用701.23元，本院对原告的该项主张依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李权荣、李苑瑛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司支付2016年12月至2019年7月的物业服务费5299.84元及违约金（以165.62元/月为本金，分别自欠费当月16日起按照日万分之五的标准计算至被告李权荣、李苑瑛实际清偿之日止）；二、被告李权荣、李苑瑛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司支付公用电分摊费用701.23元；三、驳回原告佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。如被告李权荣、李苑瑛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告李权荣、李苑瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十月十七日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。