辽宁省大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初1745号原告（反诉被告）：王仁兰，女，1964年4月9日出生，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：曹娜，北京市隆安（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳怡，北京市隆安（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：滕南平，男，1964年4月8日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：田伟，辽宁大东律师事务所律师。被告（反诉第三人）：吉林银行股份有限公司吉林重庆路支行，住所地吉林市昌邑区。负责人：王旭东，该支行行长。委托诉讼代理人：田宏伟，男，1969年10月10日出生，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：马勇，吉林恒正达律师事务所律师。被告（反诉第三人）：大连同泰房地产营销策划有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人：薛清华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李靖华，辽宁瑞石律师事务所律师。被告：张恩哲，男，1973年4月15日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：田伟，辽宁大东律师事务所律师。原告（反诉被告）王仁兰与被告（反诉原告）滕南平、被告（反诉第三人）吉林银行股份有限公司吉林重庆路支行（以下简称吉林银行）、被告（反诉第三人）大连同泰房地产营销策划有限公司（以下简称同泰房地产公司）、被告张恩哲房屋买卖合同纠纷一案（以下按本诉称谓行文），本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王仁兰的委托诉讼代理人曹娜、李佳怡，被告滕南平及其委托诉讼代理人田伟，被告吉林银行的委托诉讼代理人田宏伟、马勇，被告同泰房地产公司的委托诉讼代理人李靖华，被告张恩哲及其委托诉讼代理人田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仁兰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告滕南平之间签订的《房地产买卖合同》（房屋位于大连市旅顺口区龙塘镇龙王塘村海珠花园×区59、60栋）；2.被告滕南平、吉林银行、张恩哲返还原告已经支付的合同定金160万元、支付定金差额160万元并赔偿原告中介费损失12万元；3.被告滕南平、吉林银行、张恩哲向原告支付违约金（以160万元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率，自2018年4月24日起至全额合同款退还之日止；以400万元为基数，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率，自2018年5月9日起至2019年3月12日止）；4.被告同泰房地产公司赔偿原告违约金（以12万元为基数，每日按照1%标准计算，自2018年4月24日起至全额合同款退还之日止）；5.请求判令四被告承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2018年4月3日，原告与滕南平在同泰房地产公司的介绍下签订了《房地产买卖合同》，原告购买位于大连市旅顺口区龙塘镇龙王塘村海珠花园×区59、60栋房屋，房屋总价款为560万元。合同签订后，原告已经履行合同约定的各项义务，但滕南平、吉林银行至今没有履行办理权属登记及产权证的义务，给原告造成较大损失。经过贵院调解，各方在调查笔录中承诺为原告办理产权证，并承诺了办证期限。但庭后各被告向原告明示不再履行义务，其行为构成违约。故原告诉至法院。被告滕南平辩称并向本院提出反诉请求：1.同意解除原告与被告滕南平之间签订的《房地产买卖合同》；2.请求判令原告承担违约责任，原告已经交付的160万元定金不予返还；3.请求判令被告吉林银行协助被告滕南平办理合同解除后的退税手续。事实和理由：2018年4月3日，滕南平与原告在同泰房地产公司的居间服务下签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买位于大连市旅顺口区龙王塘村海珠花园×区59、60栋房屋，并约定在向不动产登记管理部门办理产权登记时将上述房屋分别登记在原告、孙元元名下，两处房产的总购房款为560万元。2019年3月12日，双方签订《合同变更协议》，约定原告已交付的160万元全部为定金，尾款400万元在办理资金监管后，待房屋过户完再解冻至被告滕南平名下。上述合同签订后，买卖双方办理了税务申报并交纳了相应的税款，目前仅剩向房产登记窗口申请过户及支付400万元尾款。但原告在滕南平及同泰房地产公司的多次催促下迟迟不办理资金监管，并变更诉讼请求提出解除《房地产买卖合同》，严重违反诚实信用原则，属于违约行为，应承担相应的违约责任，故其已交付的定金不应返还。另，由于涉案房屋系吉林银行处置的不良资产，目前仍登记在吉林银行名下，故滕南平与原告解除《房地产买卖合同》后，需要吉林银行配合办理退税等手续。被告吉林银行辩称，原告与滕南平、同泰房地产公司、张恩哲之间的《房地产买卖合同》与吉林银行无关，我方不存在承担赔偿责任和违约金的合同基础，请求依法驳回原告对我方的诉讼请求及被告滕南平对我方的反诉请求。我方只能在有法院判决文书或者行政机关明确指令的情况下才可以配合办理将案涉房屋过户至原告名下的相关手续。被告同泰房地产公司辩称，原告的第一、二、三项诉讼请求与我方无关。不同意原告的第四项诉讼请求，该项诉讼请求没有法律依据，请求予以驳回。原告的第五项诉讼请求，诉讼费并非其诉讼请求范围。同意被告滕南平的反诉请求。被告张恩哲辩称，不同意原告的诉讼请求，答辩意见与被告滕南平一致。同意被告滕南平的反诉请求。针对被告滕南平的反诉请求，原告王仁兰辩称，不同意被告滕南平的反诉请求。理由：本案违约方为滕南平，在原告多次催告的情况下，其未按照合同约定及法院明示的期间协助办理资金监管，因此原告未办理资金监管属于依法行使合同抗辩权，不存在违约。基于滕南平的上述违约行为，原告依法行使了合同解除权。需要强调的是，案涉《房地产买卖合同》签订之后，原告已经按照约定履行了400万元的资金监管义务。后因滕南平、同泰房地产公司迟迟未办理房屋过户手续，原告为避免损失进一步扩大，且滕南平、同泰房地产公司多次承诺原告会办理房屋过户手续，故三方在协商一致的情况下于2019年3月12日签订《合同变更协议》，约定暂时解除银行资金监管，待手续办理结束后再行办理资金监管。案涉合同签订至今已近两年，被告滕南平、同泰房地产公司至今未协助原告办理房屋过户手续，属于怠于履行合同义务，故应依法驳回其反诉请求。经审理查明：2018年4月3日，原告王仁兰作为买方（乙方）、被告滕南平作为卖方（甲方）、被告同泰房地产公司作为居间方共同签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过居间方购买及出售位于大连市旅顺口区龙王塘村海珠花园×区59、60栋房屋，建筑面积约764平方米（房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准），房屋售价为560万元，定金120万元，于双方交接房款时可冲抵房款；本合同签订之日起3日内，乙方需备齐购房余款440万元，同时三方将该款项存入居间方指定银行资金监管；因房屋产权过户发生的税费，甲乙双方按国家规定各自承担；如果甲乙双方未按照合同约定交款或房屋的，每逾期一日违约方按房屋总价款的千分之一支付违约金；基于居间方已提供居间服务，乙方须向居间方支付12万元作为中介费，该中介费于签约当日支付；居间方履行合同第8条时，每逾期一个工作日，居间方分别按甲乙双方各自交纳的中介费的1%赔偿甲乙双方，若因甲乙双方原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，居间方不承担违约责任；合同签署后，因甲乙双方或一方原因导致本合同无法履行，鉴于居间方已促成合同成立，居间义务已完成，收取的中介费用不返还；如乙方违约，则已付定金应支付给甲方作为违约赔偿，同时赔偿甲方的中介费损失，如甲方违约，则甲方需双倍返还定金给乙方，同时赔偿乙方的中介费损失。合同中还写明：甲乙双方知道并认可此房屋现在为拍卖手续，甲方按合同约定的时间和价格将此房屋的产权拍卖、过户到乙方或乙方指定人名下，并且结清所有的欠费，乙方拿到产权证二日内，将全部房款支付给甲方，甲、乙双方交接。合同签订后，原告于当日向滕南平支付定金120万元，滕南平向原告出具了收条；原告于当日向同泰房地产公司支付中介费12万元，同泰房地产公司向原告出具了收据。此后，原告与滕南平签订《合同变更协议》一份，就上述合同相关事宜做如下变更：甲乙双方自行协商同意，此房屋税务机关受理，拿到缴税通知单二日内，乙方支付给甲方首付款40万元，其余房款400万元继续资金监管，待产权过户到乙方名下，并且结清此两套房屋所有的欠费二日内，乙方将房款全部支付给甲方，甲、乙双方交接。上述合同签订后，原告于2018年5月9日向滕南平支付房款40万元并办理了400万元房款的资金监管。2018年5月17日，原告缴纳案涉房屋契税34380元（房屋产权证书号：×，权属面积382平方米）；案外人孙元元缴纳案涉房屋契税45840元（房屋产权证书号：×，权属面积382平方米）。2018年5月17日，滕南平以吉林银行名义缴纳产权证书号为×房屋的地方教育附加税221.28元、教育费附加税331.92元、土地增值税（旧房转让）195974.28元、增值税（销售不动产）11064元、印花税（产权转移书据）1146元、维护建设税（市区）774.48元，缴纳产权证书号为×房屋的城市维护建设税（市区）774.48元、印花税（产权转移书据）1146元、增值税（销售不动产）11064元、教育费附加税331.92元、地方教育附加税221.28元、土地增值税（旧房转让）195974.28元，以上合计419023.92元。2018年5月17日，被告吉林银行向原告代开金额为2406600元的商品住房（05013177）增值税普通发票，向孙元元代开金额为2406600元的商品住房（05013178）增值税普通发票。2019年3月12日，原告（乙方）与滕南平（甲方）签订《合同变更协议》（合同号：×）一份，就合同相关事宜作如下变更：一、乙方已实际支付给甲方的160万元全部变更为定金；二、签订本补充协议当日，甲乙双方解除已经在银行监管的资金400万元，退还给乙方；待甲方确认可以办理合同约定的房屋产权证给乙方七日内，甲乙双方重新办理400万元的资金监管，甲方在资金监管后15日内，将约定房屋的产权办理在乙方名下，取证当日，甲乙双方交接房屋，乙方将全部房款支付给甲方；三、原合同的其他约定不变。该协议签订后，原告与滕南平解除了400万元房款的资金监管。案涉房屋基本情况。根据大连市不动产登记中心于2019年7月15日出具的查询结果，不动产权证号为×的房屋坐落于旅顺口区海珠花园×区59号，建筑面积382平，房屋用途为别墅，所有权人为被告吉林银行；不动产权证号为×的房屋坐落于旅顺口区海珠花园×区60号，建筑面积382平，房屋用途为别墅，所有权人为被告吉林银行。上述两处房屋即为案涉房屋，不动产权证号原分别为×、×。上述房屋包含在被告吉林银行处理的物权资产包之内，该资产包共105项资产，由吉林银行委托吉林市天阳拍卖有限责任公司进行拍卖，被告张恩哲于2017年12月26日通过竞拍购得。2018年1月16日，张恩哲向滕南平出具《委托书》，委托滕南平代表其在大连市区域内，处置其从吉林银行取得的资产包内的房产：位于大连市旅顺口区龙王塘镇龙王塘村海珠花园×区59和60二栋房屋，委托滕南平委托中介出售以上房屋，滕南平可代其签订相关的买卖合同，资金监管解冻，代收房款，协调办理相关的报税和过户手续，交接房屋等与房屋相关事宜。针对本案纠纷，原告曾于2018年11月8日将滕南平、同泰房地产公司诉至本院，其诉讼请求为：1.判令被告滕南平立刻交付房屋：大连市旅顺口区龙塘镇龙王塘村海珠花园×区59、60栋房屋；2.判令被告滕南平、同泰房地产公司履行办理原告所购的位于大连市旅顺口区龙塘镇龙王塘村海珠花园×区59、60栋房屋的权属登记及产权证的义务；3.判令被告滕南平支付未按期办理权属登记及产权证的违约金（违约金以房屋的总房款560万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年4月24日起至产权证办理完毕之日止），被告同泰房地产公司对于此项承担连带责任；4.判令被告同泰房地产公司赔偿原告违约金（违约金以12万元为基数，每日按照1%标准计算，自2018年4月24日起至产权证办理完毕之日止）；5.判令被告滕南平、同泰房地产公司承担案件的诉讼费等相关费用。后原告于2018年12月28日申请撤诉，本院于当日作出（2018）辽0293民初2844号民事裁定：准许原告王仁兰撤诉。原告于本案中的诉讼请求原为：1.判令被告滕南平立刻交付房屋：大连市旅顺口区龙塘镇龙王塘村海珠花园×区59、60栋房屋；2.判令被告滕南平、吉林银行股份有限公司吉林重庆路支行履行办理原告所购的位于大连市旅顺口区龙塘镇龙王塘村海珠花园×区59、60栋房屋的权属登记及产权证的义务；3.判令被告滕南平支付未按期办理权属登记及产权证的违约金(违约金以房屋的总房款560万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2018年4月24日起至产权证办理完毕之日止），被告吉林银行对于此项承担连带责任；4.判令被告同泰房地产公司赔偿原告违约金（违约金以12万元为基数，逾期每工作日按照1%标准计算，自2018年4月24日起至产权证办理完毕之日止）；5.判令被告滕南平、吉林银行、同泰房地产公司承担案件的诉讼费等相关费用。本案审理过程中，由于原告及四被告均要求并同意继续履行案涉合同，故本院于2019年7月11日组织各方当事人作出调查笔录，限期原告于七日内将400万元资金监管办理完毕，各被告在原告办理完资金监管后十五日内配合办理过户，原告及四被告均无异议。后由于案涉房屋过户涉及多方当事人、手续繁琐，各方就履行义务的具体细节未能协商一致，原告未办理400万元房款的资金监管，四被告亦未配合原告办理过户手续。另查，张恩哲购买案涉房屋后，大连市政府于2018年3月21日颁发大政办发〔2018〕31号《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定：“非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限制区域的住房。”导致该两处房屋无法过户至张恩哲名下。以上事实，有当事人提供的《房地产买卖合同》、《合同变更协议》、收条、收据、税收完税证明、发票、查询结果、民事裁定书、《委托书》、拍卖成交报告、《委托拍卖合同》、拍卖资产包明细表、《购房资金监管协议》等证据及各方当事人陈述笔录在卷为凭，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。本院认为，原告与滕南平、同泰房地产公司签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，原告与滕南平对部分合同条款进行了变更并签署两份《合同变更协议》，该协议亦为当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。关于案涉合同的解除，由于原告及滕南平均同意解除双方于2018年4月3日签订的《房地产买卖合同》，可见双方已无继续履行案涉合同的合意，故原告的第一项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。双方之后签订的二份《合同变更协议》一并予以解除。本案争议焦点在于导致合同解除的违约方。根据本院查明事实，案涉两处房屋均系吉林银行处置的物权资产，由张恩哲通过合法竞拍程序购得；后因政策调整，案涉房屋产权无法过户至张恩哲名下；2018年1月16日，张恩哲委托滕南平出售该两处房屋；2018年4月3日，在同泰房地产公司的居间服务下，滕南平与原告签订了《房地产买卖合同》。由此可见，案涉房屋情况较为特殊，将房屋过户至原告名下不仅需要原所有权人吉林银行及购买方张恩哲的配合，还需符合政府及不动产登记部门的相关规定。但由于吉林银行、张恩哲均非案涉合同当事人，各方对于办理房屋过户的具体细节无法协商达成一致，导致案涉合同目的无法实现。据此可认定，案涉合同的解除系因不可归责于原告及滕南平的客观原因所致。综上，原告要求滕南平双倍返还定金320万元并支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持；滕南平要求不予返还原告定金160万元的反诉请求亦无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，滕南平应当返还原告其已支付的购房定金160万元。关于中介费。同泰房地产公司作为专业的房屋中介机构，在明知案涉房屋为拍卖房屋的情况下，其应知晓完成房屋过户需要房屋所有权人吉林银行的配合，但其未向原告及滕南平告知相关风险及法律后果。现吉林银行于庭审中明确表示，在无法院判决文书或行政机关指令的情况下，不同意配合办理将房屋过户至原告名下的相关手续，故同泰房地产公司提供的中介服务存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定及公平的法律原则，原告要求同泰房地产公司返还中介费12万元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求同泰房地产公司承担违约金的诉讼请求，由于案涉合同目的无法实现并非同泰房地产公司违约所致，故该项诉讼请求没有事实及法律，本院不予支持。关于原告要求吉林银行、张恩哲返还购房定金并承担违约责任的诉讼请求。由于原告与二被告之间并无合同关系，二被告亦非案涉定金的收取方，其要求二被告返还购房定金并承担违约责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于滕南平要求吉林银行配合办理案涉房屋退税手续的反诉请求。根据本院查明的吉林银行于2018年5月17日向原告及案外人孙元元代开商品住房发票的事实，可以证实吉林银行知晓本案各方当事人就案涉房屋的交易行为。现案涉合同已依法解除，吉林银行作为房屋所有权人，应当配合原告及滕南平办理案涉房屋的退税手续。故滕南平的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持（具体待退税费详见本院查明事实部分）。综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持；被告滕南平的部分反诉请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）王仁兰与被告（反诉原告）滕南平于2018年4月3日签订的《房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）滕南平于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王仁兰购房定金160万元；三、被告（反诉第三人）大连同泰房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王仁兰中介费12万元；四、被告（反诉第三人）吉林银行股份有限公司吉林重庆路支行于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）滕南平办理合同解除后的退税手续；五、驳回原告（反诉被告）王仁兰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）滕南平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51000元，由原告（反诉被告）王仁兰负担25000元，由被告（反诉原告）滕南平负担25000元，由被告（反诉第三人）大连同泰房地产营销策划有限公司负担1000元；反诉费减半收取计9650元，由被告（反诉原告）滕南平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 博人民陪审员  杜莲环人民陪审员  张付勇二〇一九年十一月二十六日书 记 员  谷 郁附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。