重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初25295号原告：重庆市乔王房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道平安路，统一社会信用代码91500222673374381P。法定代表人：蒲洋。委托诉讼代理人：贺成伦，重庆展汇律师事务所律师。被告：重庆冠联行房地产顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪新胜1村12栋3单元1-3，统一社会信用代码：9150010755405473XK。法定代表人：欧谋。被告：欧谋，男，1984年4月17日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆市乔王房地产开发有限公司诉被告重庆冠联行房地产顾问有限公司（以下简称冠联行公司）、欧谋商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法由审判员李霄敏适用简易程序，于2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贺成伦、被告欧谋及被告冠联行公司的法定代表人欧谋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市乔王房地产开发有限公司诉称：22015年12月7日，原告和被告冠联行公司签订《项目全程策划与销售代理服务合同》,由被告冠联行代理销售原告开发建设的房屋（含商业）。合同签订后，原告未按照约定完成销售任务，且二被告在销售过程中擅自巧立名目收取业主的团购费等费用。根据合同约定，被告及其销售人员不得私自收购房款及定金，被告欧谋私自收业主购房款和团购费共计6.5万元，该费用已经由原告分别返还给业主或抵扣业主购房款。被告冠联行公司不但未完成销售认为，也没有履行对自己销售的51套房屋的商品房买卖合同备案手续进行办理，以及产权证的申报办理，该部分办理费用20400元已实际发生，应由原告支付给他人，被告应当付给原告。原被告未能就相关费用的支付达成一致，故起诉至法院，要求：1、判令二被告连带给付原告6.5万元；2、诉讼费用由被告负担。被告冠联行公司、被告欧谋共同辩称：不同意支付被告6.5万元。原告应支付冠联行公司佣金3.8万元、违约金10万元。原告主张的6.5万元没有任何依据，代理佣金是原告被告签订的《续签代理协议书》明确约定的，违约金是按照《项目全程策划与销售代理服务合同》约定原告未支付代理佣金而发生的费用。经审理查明：2015年12月7日，原告（甲方）和被告冠联行公司（乙方）签订《项目全程策划与销售代理服务合同》，主要约定：1、甲方指定乙方为“重庆市綦江区聚财花园”项目进行独家影响策划和销售代理服务；2、乙方销售代理佣金为本项目总销售额的1.5%计提；3、乙方及其销售人员不得私收房款及定金，但遇特殊情况需乙方代甲方向客户收取款项的，经甲方或甲方联络人同意的除外；4、为促进项目快速销售，在不影响双方约定的价格基础上，乙方代理期间可增加渠道销售（如第三方电商或小米付款派单等），组织客户进行团购优惠，增加渠道销售人员工资由乙方承担，团购指标费由乙方向客户收取。案外人罗开连作为原告经办人在该合同中签字。合同签订后，被告冠联行公司分别于2016年2月14日收取的蔡和平3000元（原告主张系5000元，但原件中究竟是5000元还是3000元肉眼无法区分，且原告也未申请司法鉴定）、2016年9月18日收取李伟1万元、赵国章5000元、李吉华5000元，共计2.3万元；前述费用收据中载明的系团购费或者“交1万元抵扣34789元”。原告主张被告冠联行公司向冯大伦收取了1万元，但被告不予认可，且原告仅举示了收据复印件，无法核实真实性。2016年5被告11日，被告欧谋出具《收条》1份，主要载明今收到王垒首付款3万元；该收条中原告的名字系被告欧谋代为书写。被告明确表示，其系代表被告冠联行公司收取的前述3万元，但该3万元系由王垒直接转入被告欧谋的银行账户。原告主张被告收取的费用，已经全部冲抵了购房款，但原告并未举示证据印证其观点。另查明：2016年11月30日，原告给被告冠联行公司出具《关于重庆市冠联行房地产顾问有限公司不再收取客户团购费的函》中明确载明，从2016年11月30日起，被告冠联行公司不再收取客户的团购费。2017年6月12日，罗开连和被告冠联行公司签订《代理合同续签协议书》中明确载明：原告确认共拖欠被告冠联行公司代理佣金6.8万元，原告确认2017年6月15日前支付被告冠联行3万元，该3万元由原告支付客户王垒。原告未在上述协议中盖章，仅有罗开连一人签字。上述事实，有代理合同、代理合同续签协议书、不再收取客户团购费的函、收据、收条、当事人陈述及庭审记录在卷为凭，足以认定。本院认为：原告和被告签订的《项目全程策划与销售代理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同，双方都应按照约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。本案争议焦点主要有三个：一是被告冠联行公司是否有权收取团购费；二是罗开来是否有权代表原告签订《代理合同续签协议书》；三是被告欧谋是否应承担退款责任。对此，本院评述如下：第一，被告冠联行公司有权收取团购费。本案中，双方合同中明确约定被告冠联公司可以向购房者收取团购指标费，该约定系双方真实意思表示，故被告冠联行公司收取一定数额的指标费符合合同约定。此外，原告出具的函件显示仅要求被告冠联行公司从2016年11月30日之后不得再收取团购费，而涉案团购费均发生于2016年11月30日之前。最后，原告也未举示证据证明购房者以被告冠联行公司收取团购费为由要求原告在团购价格基础上再减免一定数额购房款的事实，即原告没有没有证据证明被告收取团购费给原告造成了损失，故对原告主张被告无权收取案涉团购费的主张，本院不予认可。第二，罗开连无权代理原告签订《代理合同续签协议书》。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，罗开连代表原告与被告签订了《项目全程策划与销售代理服务合同》，但不代表罗开连有权代表原告签订《代理合同续签协议书》。现原告不认可罗开连有权代表公司签订《代理合同续签协议书》，且被告也未举示证据证明罗开连有权代表原告签订《代理合同续签协议书》，故被告应承担举证不能的法律后果，认定罗开连无权代表原告签订《代理合同续签协议书》。据此，对原告要求被告冠联行公司退还3万元的诉讼请求，本院予以支持。第三，被告冠联行公司具有独立的人格。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承担”。本案中，被告欧谋系被告冠联行公司的法定代表人，其主张系代表被告冠联行公司收取的3万元。根据欧谋和罗开连签订的《代理合同续签协议书》，该3万元冲抵了原告欠付被告冠联行公司的佣金，故按照民事诉讼高度可能性的证明标准，足以认定被告欧谋系代表被告冠联行公司收取了3万元。其次，前述3万元直接转入了被告欧谋的银行账户，并不能直接证明被告冠联行公司和被告欧谋财务混同，并不能直接否认被告冠联行公司的独立人格，故对原告要求被告欧谋退还前述3万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告重庆冠联行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告重庆市乔王房地产开发有限公司3万元；二、驳回原告重庆市乔王房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取713元，由被告重庆冠联行房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李霄敏二〇一九年十一月十八日法官助理 宋 浩书 记 员 卢泽胜