浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初7660号 原告：伊和成，男，1964年2月23日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：周建飞，浙江同舟律师事务所律师。 被告：申波，女，1976年8月13日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：舒琼蕾，浙江共业律师事务所律师。 第三人：李得可，男，1963年2月7日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现在浙江省。 原告伊和成与被告申波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，依据原告的申请，本院依法对被告实施了财产保全措施。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭进行审理，并于2018年2月28日作出（2017）浙0212民初1938号民事判决书，驳回原告伊和成的诉讼请求。后原告伊和成不服，在上诉期内向宁波市中级人民法院提出上诉。宁波市中级人民法院于2018年5月25日作出裁定，撤销本院（2017）浙0212民初1938号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年6月19日收到本案，同日立案后，另行组成合议庭进行审理。审理过程中，本院依法追加李得可为本案第三人参加诉讼。本案于2019年1月31日公开开庭进行了审理，原告伊和成的委托诉讼代理人周建飞，被告申波的委托诉讼代理人舒琼蕾、第三人李得可到庭参加诉讼。后本院又于2019年8月8日召集各方进行了质证，原告伊和成的委托诉讼代理人周建飞，被告申波的委托诉讼代理人舒琼蕾到庭参加质证，第三人李得可未发表质证意见。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。 原告伊和成向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告房款380万元、违约金10万元，并支付逾期付款利息（其中280万元自2015年6月18日起、100万元自2015年7月5日起至实际付款日止按银行同期贷款利率计算）。事实与理由：2005年11月7日，原告以175万元的价格从李得可处购得位于宁波市原江东区的房屋（以下简称四眼碶房屋），建筑面积为225.05平方米，双方办理了房地产过户手续。该房屋买入后由原告借李得可继续居住使用。2015年6月，原告经李得可介绍，约定以780万元的价格将该房屋转让给被告。因该房屋此前原告向银行进行抵押贷款，贷款金额为400万元，因此由被告先行支付购房款400万元用于原告归还银行贷款。2015年6月18日，原、被告签订《宁波市存量房买卖合同》，约定原告将四眼碶街房屋，以被告尚未支付的380万元作为转让价格转让给被告，被告应于2015年6月18日前支付定金10万元及房款270万元，于2015年7月5日前支付100万元。合同同时约定，任何一方违约的，应向对方支付违约金10万元。原告基于对李得可及被告的信任，在签订合同同时办理了房地产过户手续，但被告一直未支付该380万元房款。2016年上半年原告曾为此向原江东法院提起诉讼，后因故撤诉。为此要求判如所请。 被告申波辩称，原告诉称与事实严重不符，被告已经履行了所有的付款义务，房屋也已交付被告使用至今，并登记在被告名下，要求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一是原告曾就讼争房屋向原江东法院起诉被告要求解除合同，明确以涉案房屋转让价格为380万元而主张诉请，但在本次诉讼中却主张涉案房屋价格为780万元，前后陈述自相矛盾，根据证据规则，当事人自认不可撤销，故涉案房款应按380万元予以认定。二是原告就本案纠纷在原江东法院提起诉讼时，从未承认过被告通过第三人李得可支付的400万元就是房款，并还主张此400万元系第三人李得可向原告归还的借案外人林兵的400万元，后在法院向银行调取由被告支付此笔400万元的款项走向脉络时，原告又主张由于涉案房屋的抵押贷款为第三人李得可在使用，故而此笔400万元应由李得可负责归还，但自始至终从未承认此笔400万元是被告支付的房款。然，在原告就本案纠纷再向鄞州法院提起诉讼时承认此笔由第三人李得可转付的400万元系被告支付的事实。故，以原告主张的房屋售价，被告已全额履行完毕对价。三是根据原告自认被告已支付400万元的事实，被告已超额履行涉案合同对价；涉案合同同时对于交房方式与物业费的支付也约定非常明确，即只有在被告付清全部房款后才可以交付房屋并由被告支付物业费，原告也是基于被告在合同签订之前一次性支付的前提下才会与被告办理过户手续并将房屋交付给被告使用，补强证明了被告已经履行了支付所有房款的义务。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人李得可陈述，四眼碶房屋是第三人李得可所有，系其自己建的房屋。出卖给被告时房屋所有权证的所有人是原告，因其与原告系朋友关系，2005年其为别人担保出了事，故将四眼碶房屋登记在原告名下。基于双方的信任，也未签订过协议，只是为了过户在房产交易中心留有房屋买卖合同，过户费用均由其支付，房屋出卖前也一直由其使用，原告并未付钱给其。后四眼碶房屋出售给徐海鸥（系被告丈夫），有合同，大概价格900万元。至目前为止，被告已经付完款项，其中400万元付给其，用于归还涉案房屋的银行抵押贷款，剩余款项因其欠案外人全员宏款项就都给全员宏了。徐海鸥向其购房系通过全员宏儿子介绍，卖房时，是其与徐海鸥签订的房屋买卖合同，过户也是其让原告去的。涉案房屋的原抵押贷款400万元是原告在用，其用了100万元。关于其向案外人林兵的借款400万元已还清，并非原告替其还的。 原告为证明其主张，向本院提供了下列证据，被告及第三人的质证意见及本院的认证意见如下： 1.《宁波市存量房转让、房屋所有权登记申请表》、契证存根、房屋所有权证（甬房权证私移字第××号）、《房地产转让合同》各1份，拟证明2005年原告从李得可处购得四眼碶房屋的事实。被告认为三性均由法院确认。第三人对其真实性无异议，但认为因原集团公司担保事宜，故将四眼碶房屋转让给原告。因第三人对上述证据的真实性无异议，故本院予以确认； 2.《房屋所有权转移登记申请书》、房屋所有权证（甬房权证江东字第××号）、《宁波市存量房买卖合同》各1份，拟证明2015年6月原告将四眼碶房屋转让给被告，但被告未付款的事实。被告对其真实性无异议，但认为原告自认房款为380万元，原、被告签订合同前，被告已履行全部对价，房屋也已交付被告使用，被告亦支付水电费、物业管理费至今，这与合同中被告付清全部房款后交房的约定相一致。原、被告就房款达成了380万元的合意，而被告于2015年6月18日前支付了380万元，虽然履行方式有瑕疵，但并不影响被告已履行付清房款义务的事实。第三人质证后，对其真实性无异议，认为房屋的价格肯定不止380万元，其约收到500万元，余款未收到过。因上述证据，被告及第三人均无异议，故本院予以确认； 3.本院（2017）浙0212民初1938号案件的庭审笔录、原江东法院（2016）浙0204民初2008号案件的庭审笔录、质证笔录1组，原告拟证明涉案房屋当时市场价为950万元，现被告认为380元不属实的事实。原告认为上述笔录被告提供的《购房内部协议》约定450万元支付后办理过户手续，再支付400万元，而被告在笔录中又提到徐海鸥于2015年4月转账450万元给全员宏，全员宏又将此款转账给第三人李得可，第三人李得可又转给原告400万元以归还银行贷款。后徐海鸥又于2015年7月6日支付100万元、2015年7月20日支付300万元给全员宏。综上可见本案涉案房屋的成交价为850万元，原告现主张780万元，也是第三人李得可告诉原告的，也是更有利于被告的价格。被告则认为，原告对于《购房内部协议》是否定，既然已经否定，故就与原告无关，原告要求作为其单方虚构的价格依据，于情于理于法不符。第三人李得可认为，签订《购房内部协议》属实，四眼碶房屋总价为950万元，其只收到了450万元，其中400万元汇给原告归还抵押贷款。因各方对上述证据真实性均无异议，故本院予以确认； 4.《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、个人还款凭证1组，拟证明原告通过向农业银行贷款向第三人李得可支付房屋转让款170万元，借款合同第六条第一款明确约定了借款人即原告授权将全部借款划入第三人李得可账户，贷款也是原告还清的事实。被告对证据形式上的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为原告是否通过真实交易取得涉案房屋产权不清楚，通过产权证信息反映原告是房屋产权所有者，但上述证据与本案缺乏关联性。第三人李得可未发表意见。因被告对上述证据的真实性无异议，故本院予以确认； 5.《个人贷易通专用最高额担保借款合同》、宁波银行贷款销户及结清证明1组，拟证明400万元贷款是原告以涉案房屋为抵押向宁波银行所贷，贷款也是原告于2015年6月10日还清，从而证明2015年6月10日支付的400万元款项是房屋首付款，涉案房屋属于原告所有的事实。被告对其真实性无异议，但对证明对象有异议，认为根据原告在原江东法院就本案提起的诉讼中，对涉案合同只认可原、被告之间在房管中心备案的380万元，并且是分文未付，根据禁止反言原则，现原告既然承认被告支付了400万元，并且此价格完全覆盖了其主张的房款价格，所以应认定为被告已经付清了全部房款。在（2017）浙0212民初字第1938号案件中，原告在庭审中明确陈述，第三人李得可是受原告全权委托去买卖房屋并收取房款，李得可现已承认被告付清全部房款，而房屋也由原告配合过户到被告名下，那么可视为被告已经付清全部房款，原告不能以其未收到由李得可交付的一部分房款为由来向被告主张，即便是原告真没有收到由李得可收取的一部分房款，这也是原告与李得可因内部委托关系而引发的赔偿纠纷。第三人李得可未发表意见。因被告对上述证据的真实性无异议，故本院予以确认。 被告为证明其主张，向本院提供了下列证据，原告及第三人的质证意见及本院认证意见如下： 1.起诉状1份，拟证明原告在2016年就本案纠纷向原江东法院提起诉讼时，明确自认四眼碶房屋交易价为380万元的事实。原告对其真实性无异议，但认为起诉状是律师误解原告的意思表示。第三人认为不清楚。因原告对该份证据真实性无异议，故本院予以确认； 2.《存量房交易资金自行交割风险承诺书》、《房屋所有权转移登记申请书》与房屋所有权证各1份，拟证明原告在收到涉案房款后履行办理四眼碶房屋过户手续及房屋所有权证于2015年6月25日过户至被告名下的事实。原告对真实性无异议，但认为房款并未付清。第三人无异议。因上述证据，原告及第三人均无异议，故本院予以确认； 3.水电费支付凭证1份，拟证明四眼碶房屋在涉案合同签订之前（6月份）已交付于被告，并由被告支付水电费的事实。原告认为房屋并未交付给被告，在房屋没交付的情况下就开始交水电费并不属实。第三人无异议，认为四眼碶房屋的水电费原一直由第三人支付，过户给被告后就未再支付。对于该份证据，本院将结合其他证据在判决理由中予以分析认定； 4.原江东法院向四眼碶房屋门卫所作的笔录1份，被告认为在原江东法院起诉过程中，原告诉讼代理人明确承认2015年6、7月份四眼碶房屋已交付被告使用。实际上是6月交付的事实。原告对笔录有异议，认为涉案房屋水电费原告每年给第三人李得可5万元，但之后的水电费是被告还是第三人李得可在交不清楚。第三人李得可认为不清楚，不发表意见。对于该份证据，本院将结合其他证据在判决理由中予以分析认定。 第三人李得可未向本院提供证据。 在审理过程中，本院调取了原江东法院向李得可、全员宏所作的笔录。原告认为，上述笔录的被调查人均与本案有利害关系。被告认为，权属问题与本案无关，且被调查人均未陈述涉案房屋价格为780万元。第三人李得可认为，当时全员宏知道涉案房屋的产权登记在他人名下，最后定了950万元，但其只收到450万元。本院认为，对于第三人李得可的笔录，本院已追加其为第三人，故以其陈述为准；至于全员宏的笔录，本院将结合其他证据在判决理由中予以分析认定。 经本院审理查明的事实如下： 2005年11月7日，原告与第三人李得可签订《房地产转让合同》一份，合同约定原告以175万元的价格从李得可处购得四眼碶房屋，双方办理了过户手续。原告自认该房屋一直仍由李得可居住使用。 2015年6月18日，原、被告签订《宁波市存量房买卖合同》一份，合同约定原告将涉案房屋以380万元价格转让给被告，付款方式为自行交割房款，被告于2015年6月18日前支付购房定金10万元及首付款270万元，于2015年7月5日前支付100万元；合同还约定在被告三证办妥且房款及其他所有费用付清后交房。双方在签订房屋买卖合同同时办理房产过户手续，2015年6月25日涉案房屋登记在被告名下。原告自认被告已支付房款400万元。双方均陈述原告与被告方本来不认识，在签协议当天才相识，涉案房屋的买卖商谈均由第三人李得可与被告方进行。 原告曾就涉案房屋于2016年4月13日向原江东法院起诉，以被告未向原告支付房款380万元为由要求解除合同，原告在该诉讼中认可涉案房屋于2015年7月交付给被告使用，后原告以与委托代理人在事实方面交流存在偏差为由于2017年1月16日撤回起诉。被告在该案中主要答辩意见认为涉案房屋系案外人李得可实际所有，与原告之间的房屋买卖合同仅为过户需要而签订，被告已经按与李得可之间的《购房内部协议》支付相应的对价；即使按照原、被告之间的房屋买卖合同履行，被告也已支付了房款400万元。 又查明，以第三人李得可为甲方、案外人全员宏为丙方与被告之夫徐海鸥为乙方于2015年6月9日签订《购房内部协议》一份，约定经丙方介绍，甲方与乙方达成内部购房协议，甲方将坐落在四眼碶街17-4号别墅一幢，建筑面积为225平方左右，三方协商后作价为人民币950万元（在正式过户交税时以评估价为准）。协议签订后在二天内乙方先将450万元人民币汇入丙方账户，乙方必须在450万元购房款到账后15天内办妥房产证过户手续，乙方拿到房产证后二天内付清购房款400万元，丙方承担100万元，本协议作为正式购房协议，甲乙丙方必须严格按协议条款办妥各自应负的职责。 另查明：2006年1月9日，原告以涉案房屋作为抵押物向中国农业银行海曙支行贷款170万元，借款期限自2006年1月9日自2016年1月8日止，并约定借款在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入售房人李得可的账户（开户行农行曙光支行，账号39×××69）以支付借款人在购房合同项下的款项。2006年1月13日，农行海曙支行将贷款发放，并按约定将贷款划入收款人账号39×××69。2009年9月24日，原告提前将贷款还清，还款金额为本息1079331.27元。2012年9月24日，原告以涉案房屋作为抵押向宁波银行股份有限公司西门支行贷款400万元，借款期限自2012年9月24日自2015年9月23日止。后于2015年6月10日贷款结清。 本院认为，本案主要争议焦点是1.涉案房屋出售给被告时的所有权人？2.如涉案房屋出售给被告时的所有权人为原告，涉案房屋房款金额以及被告是否履行了付款义务。 对于上述争议焦点，原告认为，涉案房屋属于原告所有。理由为1.原告与第三人李得可签订的《房地产转让合同》充分证明了第三人将涉案房屋出卖给原告，且第三人亦将房屋钥匙交付给原告。原告依法取得了涉案房屋的所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明”，涉案房屋所有权证充分证明房屋的所有权属于原告；2.原告提供的借款合同、借款凭证已充分证明原告履行了付款义务，并非如第三人陈述的涉案房屋系借名登记；3.第三人陈述自相矛盾，且不可能借名达10年之久。水电费的缴纳等与所有权无关，房屋的使用亦与所有权无关，原告只是基于朋友交情将房屋交由第三人使用，但实际上第三人在将涉案房屋出卖给原告后也只使用了半年，后来房屋基本处于空置状态。同时原告认为，四眼碶房屋的交易价格应为780万元，现被告尚欠原告380万元。理由如下：1.涉案房屋买卖根据原告、被告及第三人的陈述，涉案房屋的买卖是通过第三人与被告达成了购房及相关事宜，然后支付首付款，再办理房屋过户登记手续。《购房内部协议》充分证明涉案房屋价格为850万元，第三人亦明确陈述房屋成交价为850万元，且被告亦在各次庭审中多次陈述房屋成交价为850万元。2.2015年6月18日，原、被告双方签订的《宁波市存量房买卖合同》的价格380万元实为欠付价款380万元的真实意思表示。《宁波市存量房买卖合同》签订的前提是原告已经通过第三人李得可与被告就购买房屋及价格达成合意，且原告已收到房屋首付款400万元的情况下，为少交过户税费才在《宁波市存量房买卖合同》确定价格为未付款380万元。3.原告主张涉案房屋价格为780万元系基于诚信，更是有利于被告的价格。第三人李得可与被告丈夫达成本案讼争房屋买卖价格为850万元的合意并签订了协议，而第三人告诉原告的价格为780万元，第三人隐瞒了部分房屋差价，原告知道后也愿意让渡该部分差价利益，认可房屋总价为780万元。4.本案涉案房屋价款被告未履行完毕。虽按被告之陈述，被告丈夫在原、被告签订合同之后于2015年7月6日付300万元、7月20日付100万元给案外人全员宏，但全员宏并未将款项交与原告或第三人。原告认为全员宏应为被告的代理人，故应认定为被告未履行完付款义务。被告则认为，1.涉案房屋原产权人为原告无可争议。在本案中，原告委托第三人李得可全权负责买卖涉案房屋是事实，原、被告就涉案房屋签订了买卖合同且此合同已备案也是事实，而原、被告按备案合同的约定各自履行完毕付款与交房的义务，并且原告将此房产过户登记至被告名下，现房屋产权所有人为被告也是事实。2.涉案房款为380万元，被告已经付款400万元无须再支付。理由如下：首先，原告在（2017）浙0212民初1938号案件第一次庭审中承认涉案房屋系由第三人全权负责处理以及原告承认收到由被告丈夫支付给第三人的房款等事实，完全可以确定原告委托第三人卖房屋、收房款。故在第三人承认已全额收到由被告支付的房款并认可被告已付清房款时，应当认定被告已付清房款。即便原告未能全额如数收到由第三人收取的房款，亦与被告无关。事实上，原告并不认可第三人与原告丈夫所签订的《购房内部协议》，故此合同实际上与本案无关。其次，由于原告只认可与被告签订过的《宁波市存量房买卖合同》，且此合同已备案登记，故涉案房屋价格应以此份合同为准，且合同签订之后，原告从未就合同约定的房价提出过任何异议，在原告以本案纠纷向原江东法院提起诉讼时，亦明确涉案房屋的价格为380万元。现原告已承认收到被告支付的400万元，因此足以证明被告已履行完毕合同约定的对价。再者，由于原告履行了交房及房产过户登记的行为，且被告已正常使用涉案房产，结合合同中关于交房方式与物业管理费支付的约定条件，足以证明被告已付清全部房款。第三人认为涉案房屋系其所有，系借名登记在原告名下。后将房屋出售给了被告，其收到了450万元，另400万元由全员宏收取。 对此，本院认为对于第一个争议焦点讼争房屋在出卖给被告之前系原告所有。理由为原告提供的《宁波市存量房转让、房屋所有权登记申请表》、契证存根、甬房权证私移字第××号、《房地产转让合同》、甬房权证江东字第××号、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行个人借款凭证、中国农业银行个人还款凭证等可以证明原告与第三人李得可于2005年11月7日签订合同将涉案房屋出卖给原告，且办理了产权过户登记手续。后原告于2006年1月9日通过将涉案房屋抵押贷款的方式借款170万元用于支付李得可的房款，并将该贷款直接汇入第三人李得可的账户内。故可见涉案房屋在出卖给被告之时的所有权人为原告。第三人李得可陈述涉案房屋借名登记在原告名下，但并未提供证据加以证明，且其在原江东法院向其所作的笔录中关于借名登记的原因陈述亦相互矛盾，虽说涉案房屋据第三人李得可所说由其一直居住，相关的水电费用亦由其支付，但上述证据尚不足以证明涉案房屋在出卖给被告时原属第三人李得可所有。同时，被告亦认为涉案房屋原系原告所有。 对于第二个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。首先，原、被告之间合同明确约定房屋成交总价为380万元，原告并没有提供证据证明双方曾就涉案房款约定为780万元，且原告在原江东法院一直称涉案房屋价款为380万元，故对于原告主张涉案房款为780万元的事实不予认定。其次，现因被告已支付400万元，超过合同约定的房款380万元，故对于原告要求被告支付房款380万的诉讼主张不予支持。再者，退一步讲，双方在合同第三条约定被告在2016年6月18日前支付购房定金10万元及首付款270万元，但原告在未收到定金和首付款的前提下，即与不相识的被告办理了房产过户及房屋交接手续，不符合一般交易习惯也不符合常理，并且与第四条约定原告在三证办妥、房款及其他费用付清后交房也不相符。同时，原告承认涉案房屋系由第三人李得可全权负责处理以及原告承认收到由被告丈夫支付给第三人李得可的房款等事实，完全可以确定原告委托第三人李得可卖房屋、收房款。故在第三人李得可承认已全额收到由被告支付的房款并认可被告已付清房款时，应当认定被告已付清房款。即便原告未能全额如数收到由第三人李得可收取的房款，亦与被告无关。综上所述，原告主张涉案房屋价款为780万元以及被告未付余款380万元的诉讼请求，依据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告伊和成的诉讼请求。 案件受理费38000元、财产保全费5000元，合计诉讼费43000元，由原告伊和成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张宝琴 人民陪审员  潘国飞 人民陪审员  王锡莉 二〇一九年十一月二十一日 代书 记员  王琴琴