上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10274号上诉人(原审被告)：戴小云，男，1951年3月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人(原审被告)：白莎，女，1962年8月25日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：戴小云(系白莎丈夫)，男。被上诉人(原审原告)：李志江，男，1970年10月17日出生，汉族，户籍地江苏省江阴市。委托诉讼代理人：谈蕾，江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：费婷，江苏振强律师事务所律师。上诉人戴小云、白莎因与被上诉人李志江占有排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初10768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴小云、白莎上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项，驳回李志江一审全部诉请。事实与理由：1、戴小云、白莎自2008年12月9日起租住上海市杨浦区鞍山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)至今已超过十年，与李志江形成了长期稳定的租赁关系，正因为可以长住，戴小云、白莎购买了家庭及生活用品。2、双方之间续租合同到期日为2018年12月16日，按照《上海市居住房屋租赁管理办法》第18条规定，李志江最迟应在2018年11月16日之前通知戴小云、白莎。李志江未按法律规定在租赁期届满前一个月通知承租人，导致其在与承租人的房屋租赁关系中丧失解除租赁的权利，双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期，租金为每月人民币5,000元(以下币种均为人民币)。3、李志江对刘愿愿的授权自2018年12月15日才生效，而此时李志江与刘愿愿都已丧失了收回系争房屋的权利。4、一审法院适用法律错误。《物权法》第39条规定不适用本案情况。双方存在合法的租赁合同关系，即使李志江作为产权人对系争房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，戴小云、白莎也可依据合法的租赁合同排他性地占有、使用及收益，该种排他性包括房屋的所有权人在内。5、一审法院对系争房屋房租进行的询价及对房屋占有使用费金额的酌定过高，双方之间租赁合同仍继续有效，戴小云、白莎仍应按原合同约定的租金标准支付。且系争房屋原为空房，房内设备设施均系戴小云、白莎自行添置，故使用费应在5,500元左右。此外，租赁期间内，李志江有委托他人私自拆除水表、拔走电料等情况，给戴小云、白莎造成了损失。系争房屋内的家具家电戴小云、白莎是基于可以长住的情况下才添置的，现李志江要求搬离，相应搬迁费用应由李志江承担。李志江辩称，不同意戴小云、白莎的上诉请求。李志江将系争房屋租给戴小云、白莎使用，但租赁合同到期后李志江已多次通知戴小云、白莎不再续租，希望戴小云、白莎安排好搬迁事宜并结清房屋占有使用费后及早迁出房屋。戴小云、白莎无合同及法律依据占有系争房屋并缠讼至今，侵害了李志江作为产权人的合法权益。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。李志江向一审法院起诉请求：1、戴小云、白莎立即搬离系争房屋并将上述房屋返还给李志江；2、戴小云、白莎按每月9,000元的标准支付其自2018年12月17日起至实际迁出之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：系争房屋的产权人系李志江，建筑面积：107.39平方米，房屋类型：公寓。2016年6月10日，戴小云、案外人杨某某及中某某签订《中介租赁合同》，约定杨某某将系争房屋出租给戴小云使用，租期自2016年6月17日至2017年6月16日，月租4,500元，三月付一次，计13,500元，房屋押金4,500元，合计18,000元。双方约定了其他权利义务。2017年6月10日，杨某某与戴小云签订《续租协议》，约定“因房客白莎住宿需要，提出在原租房合同基础上再续签一年(租期由2017年6月16日至2018年6月15日止)租金调整为每月5,000元，付三押一，先付后租，押金照原合同不变，其他条款不变。2018年6月10日，杨某某与白莎签订《续租合同》，约定“因1301室房客白莎住宿需要，提出租房合同续签半年(租期从2018年6月17日至2018年12月16日)月租金为每月伍仟元(5,000元)，付三押一，先付后租，押金照原合同不变，其他条款不变。”审理中，李志江确认系其委托杨某某签署上述合同，戴小云、白莎也认可上述合同。2018年12月15日，李志江出具《委托书》，委托刘愿愿办理系争房屋租赁的相关事宜。双方就合同到期后事宜多次协商未果，并曾因此报警。2019年5月30日，上海延吉物业管理有限公司中通雅苑管理处出具《物业证明》，主要内容为：白莎与戴小云夫妇从2016年6月10日开始一直居住系争房屋内至今，期间从未搬离该处，并且目前依然居住该房内。另查明，戴小云、白莎曾向李志江支付押金4,500元，李志江表示在戴小云、白莎将系争房屋返还并结清相关费用后同意返还。双方确认戴小云、白莎已付清2018年12月17日之前的房屋租金。戴小云、白莎曾于2018年12月14日向李志江转账租金15,000元，但李志江已退回。一审法院审理中，双方对合同到期后的房屋使用费的标准无法达成一致，并一致同意以法院询价的价格作为系争房屋的租赁价格。2019年6月，法院分别向上海中原物业顾问有限公司与上海六星房地产经纪有限公司就系争房屋进行询价，询价结果均为：系争房屋每月的租赁价格在7,500-8,500元之间。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。租赁合同、续签协议与续签协议到期后，若双方未继续续签合同，承租方继续占用系争房屋，无合同依据和法律依据。李志江系系争房屋产权人，依法享有占有、使用、收益与处分的权利，其要求戴小云、白莎搬离并返还房屋，于法有据，法院予以支持。租赁期满后，戴小云、白莎未搬迁，应支付房屋占用期间的使用费，房屋占有使用费的金额以法院询价结果并综合考虑双方租赁期间的履行情况与本案的实际情况，法院予以酌情确定为7,000元。关于保证金一节，李志江表示在戴小云、白莎返还房屋并结清相关费用时同意退还，法院予以确认。一审法院据此作出如下判决：一、白莎、戴小云应自判决生效之日起三十日内搬离上海市鞍山路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还李志江；二、白莎、戴小云应自判决生效之日起三十日内按每月7,000元的标准向李志江支付自2018年12月17日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；三、李志江应于白莎、戴小云返还上海市鞍山路XXX弄XXX号XXX室房屋并付清房屋占有使用费之日退还房屋押金4,500元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。李志江为系争房屋的所有权人，依法对系争房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。本案所涉租赁合同、续租协议及续租合同到期后，戴小云、白莎作为承租人理应向出租人返还系争房屋。戴小云、白莎称出租人应当在租赁期限届满一个月前通知承租人，否则出租人丧失合同解除权，双方转为不定期租赁合同关系，该主张缺乏法律依据，本院不予采信。李志江作为出租人，不再续约的意思表达非常明确，并以张贴告知函的方式明确告知承租人租赁合同到期，要求承租人清房搬离。戴小云、白莎拒不搬离系争房屋，应支付房屋占用期间的使用费。一审中双方均确认戴小云、白莎已支付2018年12月17日之前的租金，故戴小云、白莎应自2018年12月17日起支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。至于房屋占有使用费计收标准，一审法院依据询价结果并结合双方租赁期间的履行情况等，酌情确认为7,000元每月并无不当，应予维持。综上所述，戴小云、白莎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由戴小云、白莎共同负担。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  徐 庆二〇一九年十一月十八日书记员  陈 杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……