河北省迁西县人民法院民事判决书（2019）冀0227民初1578号原告：迁西县市场监督管理局，住所：迁西县开明街5号。法定代表人：姚志永，系该局局长。委托诉讼代理人：王兴，河北乾轮律师事务律师被告：白敬东，女，1962年7月6日生，汉族，住迁西县。委托诉讼代理人：常海滨，河北奔驰律师事务所律师。原告迁西县市场监督管理局（以下简称迁西市场监管局）与被告白敬东房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年5月28日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告迁西市场监管局委托诉讼代理人王兴，被告白敬东及委托诉讼代理人常海滨到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告迁西市场监管局向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除迁西县工商行政管理局与路林合2011年9月1日签订的租房协议书并补交3年房租费105000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：迁西县工商行政管理局与被告丈夫路林合在2011年9月1日签订了租房协议书，协议约定租赁期限19年，自2011年9月1日至2030年8月31日，租金每年50000元，租金缴纳方式为上交租。协议订立后，因他人在所租房屋搭建小吃部，将毎年房租变更为35000元。路林合2015年5月份至今只繳纳了5年之后的房租，尚欠3年房租105000元。路林合在2018年6月因车祸去世，现该房屋一直由被告经营。迁西县工商行政管理局职责权利于2015年7月24日划归原告行使，因机构改革并更换多位负责人，关于本案的情况掌握不详，经市委第六提级(交叉)巡查组2018年11月20日(2018)1号立行立改问题移交表发现被告并未缴纳2011年至2013年房租费，同时存在擅自将所租房屋转租他人行为，事后原告多次找被告协商处理，但无果。综上，被告违反合同约定的缴纳租金义务，存在擅自转租行为。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告白敬东辩称：1、被告丈夫路林合生前多次说过，不拖欠房租费。原告要求解除租房协议没有事实依据。2、路林合于2018年意外身故，生前其经手的房租收据难以找全是情理之中。现有收据能够证明路林合2015年5月15日交房租7万元，2017年12月5日交房租35000元。原告要求被告补交3年房租105000元不合逻辑。租房协议第三条规定，协议签订时，乙方（路林合）一次性交清全年房租。该约定也就是习惯上称的上打租。租房协议订立于2011年9月1日，路林合2015年、2016年、2017年的房租都交了，不可能拖欠以前的房租。根据《人民法院报》公布的案例分析观点，要求自然人长时间保留支付凭证，超出了对常人生活习惯的要求，加重了自然人的举证责任。考虑到经手人路林合死亡的事实，依据现有2015-2017年交房租凭证，应推定以前的房租已经交纳。3、依据租房协议第三条关于上打租的约定，仅从时效上讲，原告要求被告支付105000元的房租费己超过诉讼时效，应予驳回。综上，原告要求解除租房协议没有依据，要求补交105000元房租不合常理和逻辑，且原告的请求已超过诉讼时效。请法院驳回原告无理的诉讼请求。原告诉讼要求被告补交房租费105000元，已经超过诉讼时效期问，该项诉请不应得到支持。原告诉请补交的是2011年9月至2014年9月期间的房租费105000元，应适用我国《民法通则》第一百三十六条(三)延付或者拒付租金的诉讼时效期问为一年，又根据2004年4月6日，《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算间题的答复》(法函[200423号)，“你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究，答复如下：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”，本案三笔租赁费诉讼时效分别应从201年9月2日、2012年9月2日和2013年9月2日起算，诉讼时效期间为一年，这期间原告没有主张权利乃至以后数年原告也没有向被告催要过，可见原告要求补交租赁费的诉请都已超过诉讼时效期间。二、被告将部分房屋分别出租给他人使用的问题，不足以导致本案租赁协议解除。理由是:1、被告理解合同约定不得转租真实含义是不得整体转租，并不包括部分转租；2、对于被告部分转租行为原告应该知晓，因为被告自承租房屋开始就部分对外公开招租，并没有隐瞒原告，其他租户也公开使用房屋从事各种经营活动，这些都是有目共睹的公开行为，所以原告应该明知。但是多年来原告从来没提出过异议，也没有要求过被告改正，所以被告认为原告是同意的：3、被告部分转租行为没有给原告利益造成实际损害。根据以上几点，被告转租部分房屋只是因为双方对合同条款内容的理解产生的歧义，被告并不存在违背诚信、恶意违约事实，请求法院判决继续履行原被告双方的租赁协议。被告租赁期间因涉案房屋漏水做彩钢和防水支付117970元、因房屋电路老化整改电路支付16000元，以上费用133970元，按照双方租货协议13条，应该由原告方承担。退一步讲，即使法院判决被告补交以前的租赁费，那么被告主张从以上费用中抵销，剩余部分被告保留要求原告方给付的权利。原告迁西市场监管局向本院提交以下证据：1、原告与被告丈夫路林和租房协议书复印件一份，证明原迁西县工商管理局与被告路林合存在房屋租赁关系，租金交纳方式及数额，租赁期间的修理、维护、由承包方负责，同时还有调整租金5万元为3.5万元的情况说明，将房屋租赁费50000元改为35000元。2、迁西县人民政府2015年7月24日（2015）13号关于原告主要职责和人员编制的通知复印件一份，证明原迁西县工商行政管理局的职责和权利义务由原告行使。3、立行立改问题表复印件一份，证明被告及其丈夫路林合未交纳2011年至2014年的房屋租金，同时证明被告及其丈夫租赁房屋后，存在转租他人的行为，证明其违反了2011年9月1日租房协议约定，原告有权向其追缴未付租金和行使合同解除权，同时鉴于原告丈夫路林合系原工商行政管理局职工，其是否按期向工商管理局缴纳租金，原告并不清楚，对期间存在的相关问题，被市委巡查组巡查发现，所以在本案中，被告提出诉讼时效问题应属于特殊时效，20年的保护期。4、被告及被告丈夫路林合交纳房屋租金凭证四张，证明只交纳了2014年9月至2019年9月的房屋租金。被告白敬东向本院提交以下证据：1、结婚证复印件一份，证明被告与路林合系夫妻关系。2、租赁协议复印件一份，证明路林合与原迁西县工商行政管理局于2011年9月1日订立租赁协议。其中第13条有甲方保证照明用电正常、房屋不漏水约定第15条有对乙方涉及的扩建、楼房防水、地板等投入，甲乙双方协商解决的约定。3、一般缴款书原件3份，证明被告交纳了2014年、2015年、2017年、2018年租金。4、张晓林证明2份、证人身份证复印件1份，证明路林合先后投入86970元和31000元为租赁房屋做彩钢和防水。5、王国生证明及身份证复印件，证明路林合投入16000元为租赁房屋整改电路。被告白敬东对原告迁西市场监管局提交的证据质证意见为：对证1租赁协议真实性没有异议，但协议中没有约定维修费用由承租方承担。对证2没有异议。对证3真实性没有异议，但对证明目的有异议，巡查组文件只是代表巡查组在巡视中发现了一些问题，但并不是结论性的，本案应根据原始证据认定案件事实，原告所持本案属于特殊的诉讼时效没有道理。对证4没有异议。原告对被告提交的证据质证意见为：对证1、2真实性没有异议，但租赁协议约定了，水电气等如果发生故障由乙方负责修理和负责赔偿。对证3真实性没有异议，对证4、5证人证言真实性有异议。被告白敬东申请证人张晓林、王国生出庭作证，张晓林证明的主要内容为：2011年9月份，路林合找我为新集工商所楼顶做彩钢防水，工程款合计86970元，后来因刮大风房顶损坏又修了一次房顶，维修费31000元，都是路林合给的钱；王国生证明的主要内容为：2011年10月份，路林合找我为新集工商所用电进行整改，费用16000元，是路林合给的钱。原告对证人张晓林、王国生证言真实性有异议。被告对证人张晓林、王国生证言没有异议。庭后，被告白敬东向本院提交了路林合在2010年4月30日、2012年7月13日向原迁西县工商局工作人员交纳案涉房租的收条，金额合计60000元。原告迁西市场监管局对上述两份收条予以认可，称该两笔款项之所以在原告的财务账目上没有记载，是因为该两笔款项路林合交付后，直接转交给税务局抵作房租了。综合分析原、被告诉、辩意见、举、质证意见，本院认定以下事实：路林合（2018年6月去世）与被告白敬东系夫妻关系。2011年9月1日，原迁西县工商行政管理局（甲方）与路林合（乙方）签订《租房协议》，将位于新集镇新集工商分局办公楼整体出租给路林合，租赁期限自2011年9月1日至2030年8月31日止，租金为每年50000元，后变更为每年35000元。协议第九条约定：乙方不得利用该租赁房屋从事违法犯罪活动，不得影响左邻右舍的生活和休息，不得将楼房转租、转借给他人，否则后果自负。第十条约定：本协议一经签订，立即生效，任何一方未能履行本协议的规定，另一方有权解除本协议，所造成的的损失由责任方承担。第十五条约定：因政策调整需将房屋使用权收回时，此协议作废，对乙方涉及的扩建、楼房防水、地板等投入，甲、乙双方协商解决。被告方提供的交纳租赁费票据及收条显示，被告方于2010年4月30日、2012年7月13日、2015年5月15日、2017年12月5日、2018年9月25日共向原告交纳2011年9月1日至2018年8月31日租赁费200000元。2011年至2012年，被告方出资为案涉租赁房屋进行了修缮、整改了电路。《租房协议》签订后，被告方将所租房屋中的部分房屋转租他人经营使用。2015年7月，迁西县工商行政管理局与其他单位合并组成原告迁西县市场监督管理局，职责权利划归原告行使。本院认为，2011年9月1日至2018年8月31日被告方应向原告方交纳房屋租赁费245000元，被告称已交齐应交纳的租赁费，但其提供的证据显示被告方仅交纳租赁费200000元，故，被告应补交房屋租赁费45000元。案涉《租房协议》签订后，被告方出资对所租房屋进行了修缮，对所租房屋电路进行了整改，将部分房屋转租他人经营。被告称原告早已知道所租房屋存在部分转租他人经营的情形，从未提出过异议，但未提交充分证据予以证实。原告要求解除案涉《租房协议》符合合同约定，对原告要求解除案涉《租房协议》的诉讼请求予以支持。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原迁西县工商行政管理局与被告白敬东丈夫路林合于2011年9月1日签订的《租房协议》；二、被告白敬东于本判决生效之日起十五日内给付原告迁西县市场监督管理局房屋租赁费45000元；三、驳回原告迁西县市场监督管理局其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取1200元，由原告迁西县市场监督管理局承担686元，被告白敬东承担514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 赵桂英 二〇一九年十一月八日书记员 刘小林