贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4552号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：常开鹏，男，1989年11月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：王燕梅，女，1989年12月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）因与被上诉人常开鹏、王燕梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.案涉《商品房买卖合同》签订于《不动产登记暂行条例》颁布前，合同履行期间，因该条例颁布，导致对合同义务履行内容产生影响，该变化系双方在订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。2.合同约定2016年9月30日前取得商品房备案证明书，上诉人已依约于2016年1月13日取得商品房备案证明书，涉案房屋于2016年9月28日转移登记到被上诉人名下，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。综上，上诉人不应当承担违约责任。上诉人常开鹏、王燕梅辩称：关于招商商置公司在2016年办证的情况，被上诉人是不知情，我方也没有委托招商商置公司办证，是现在二审对方拿出房产证后我方才看到这个资料，因此我方认为招商商置公司存在违约情形。一审原告常开鹏、王燕梅向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付逾期办证违约金暂计54141.34元（以已付购房款324139元为基数，从2016年10月1日开始，180日以内按日万分之一计算，超过180日的，按年利率7.125%计算办证完毕之日止。庭审中变更为从2016年10月1日起均按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算至完成办证之日止）；2.要求被告继续履行合同，向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书（庭审中变更为：交付涉案房屋的不动产权证书）；3.诉讼费由被告负担。一审法院查明：2014年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E3幢31层2号商品房（房号为E3-31-2），用途为住宅，建筑面积92.99平方米，套内建筑面积72.47平方米，房屋总价款324137元，买受人应当在合同签订之日交付首付款房款104137元，其余220000元以公积金贷款支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2.买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五）本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款324137元。并于2016年1月2日还支付了办证等相关税费。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋建筑面积分户汇总；2016年1月13日涉案房屋楼栋取得毕房商备BJ16第03号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区招商花园城毕节市招商花园城E区E3幢；被告于2016年1月2日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2016年9月28日，被告曾为原告办理涉案房屋所有权证书（老证），未交付给原告。2018年2月11日，被告获得涉案房屋的土地面积审查证明和分割明细。2019年4月1日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明：原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证及预告抵押登记转不动产一般抵押权登记事宜，在法庭辩论终结前，被告未举证证明其已其已将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交至办证部门为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书（新证）。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应为原告办证和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定于2016年9月30日取得涉案房屋的初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。双方虽约定为共同申请办证，但根据补充协议，被告代收了原告办证等相关费用，视为其接受原告委托代为原告办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，况且，涉案房屋已具备办证条件。虽然被告曾为原告办理房屋所有权证书，但未交付给原告，现根据政策规定实施新的办证，被告应履行办证义务。因此，对原告要求被告为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书的诉讼请求应予支持；对违约金问题，双方合同约定被告应于2016年9月30日取得涉案房屋的初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。被告虽于2016年1月13日取得商品房备案证明书，符合双方合同的约定，但被告不能举证证明其取得商品房备案证明书后尽到通知原告提交办证所需资料的义务，其已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年10月1日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2019年4月2日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对违约金的计算标准，原告要求按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算，符合法律规定予以支持。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持从2016年10月1日起至2019年4月1日止的违约金，以其已支付购房总款324137元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门为原告常开鹏、王燕梅办理涉案房屋不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告常开鹏、王燕梅逾期办理不动产权证的违约金(违约金以324137元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2019年4月1日止)；三、驳回原告常开鹏、王燕梅的其他诉讼请求。案件受理费577元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审审理过程中，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：毕房权证毕节字第××号房屋产权证、黔（2019）毕节市不动产权第××号不动产权证，用以证明：招商商置公司已在合同约定期限内（2016年9月28日）为被上诉人办理了房屋所有权转移登记并取得房屋产权证书，且已取得不动产权证。经质证，被上诉人对该证据真实性、合法性不持异议，但对关联性不予认可，因为招商商置公司在2018年8月23日都还在邮寄资料通知办证，即使招商商置公司办了相关房产证，至少亦应履行通知义务，但在2016到2018年其都没有告知被上诉人，因此不能达到招商商置公司的证明目的。经审查，对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，作为认定本案案件事实的依据。对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，2016年9月28日，毕节市住房和城乡建设局为被上诉人常开鹏、王燕梅办理了案涉房屋的房屋所有权证书，房屋所有权证号为：毕房权证毕节字第××号。后因《不动产登记暂行条例》实施后需将房屋所有权证更换为统一的不动产权证，又办理了涉案房屋的不动产权证书，权利人：王燕梅、常开鹏；不动产权证书号：黔（2019）毕节市不动产权第××号。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：招商商置公司是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定。本院认为，本案中，双方当事人于2014年7月21日签订《商品房买卖合同》，彼时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），双方约定招商商置公司应于2016年9月30日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。基于2016年1月2日，被上诉人常开鹏、王燕梅将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给招商商置公司，招商商置公司亦代为收取并出具相应收据的行为，一审认定双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系并无不当，本院予以确认。根据本院二审查明的事实，招商商置公司已于2016年9月28日代被上诉人办理了房屋所有权转移登记并取得房屋产权证书，且已根据《不动产登记暂行条例》规定，代被上诉人办理了涉案房屋的不动产权证,综上，上诉人招商商置公司已按约履行完毕其代为办理涉案房屋权属证书的义务。故，一审认定上诉人招商商置公司存在违约、并判令其向被上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金，属于事实认定错误，本院予以纠正。但上诉人招商商置公司应当向被上诉人交付证书编号为黔（2019）毕节市不动产权第××号的不动产权证。另需说明的是，虽上诉人招商商置公司已按约代为办理涉案房屋权属证书，但本案诉讼产生的原因之一是招商商置公司办理房屋产权证及不动产权证后未及时交付被上诉人，被上诉人对该事实不知晓，故提起诉讼要求支付逾期办证违约金。据此，对本案的一、二审诉讼费用，本院酌定由招商商置公司负担部分，具体金额在诉讼费用负担部分予以明确。综上所述，上诉人招商商置公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4869号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋不动产权证书：黔（2019）毕节市不动产权第××号不动产权证书交付给被上诉人常开鹏、王燕梅；三、驳回被上诉人常开鹏、王燕梅在一审中的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费577元，二审案件受理费1154元，共计1731元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担531元，由被上诉人常开鹏、王燕梅负担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十一月八日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪