杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初4975号 原告：杭州德源汽车销售有限公司，统一社会信用代码913301055714923364，住所地杭州市拱墅区沈半路171号19幢A区。 法定代表人：朱新平，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋晓青、孙南梦頔，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州明华汽车销售有限公司，统一社会信用代码91330109745077301Y，住所地杭州市萧山区宁围街道宁税社区。 法定代表人：俞建利，执行董事。 被告：周立安，男，1957年8月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陆琦，男，周立安女婿。 委托诉讼代理人：盛方园，浙江湘湖律师事务所律师。 原告杭州德源汽车销售有限公司（以下简称“德源公司”）与被告杭州明华汽车销售有限公司（以下简称“明华公司”）、周立安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。因无法以其他方式向明华公司送达，本案依法于同年4月8日转为普通程序。本案原定于同年7月10日开庭审理，因周立安逾期并当庭提供证据，本院重新指定举证期并决定延期审理。本案依法组成合议庭于同年10月31日公开开庭进行了审理，原告德源公司及被告周立安各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，明华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告德源公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.两被告共同返还原告租金195000元；2.两被告共同赔偿原告损失82687元；3.本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：2017年2月16日，原、被告签订《汽修厂租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定由两被告将广汽传祺4S店的维修通道和维修车间出租给原告经营汽车修理业务使用，租赁期限自2017年3月15日至2018年3月14日，租金330750元，合同签订时支付195000元，余额于2017年4月28日前支付。因案涉房屋系明华公司向案外人杭州通宁路桥工程有限公司（以下简称“通宁公司”）租赁而取得使用权，明华公司与通宁公司的房屋租赁合同于2017年4月30日到期，周立安系通宁公司的法定代表人，故案涉合同约定由原告将租金直接支付至周立安的银行账户。原告在签订案涉合同后，即将约定的租金195000元支付至周立安账户。周立安收款后，两被告在未予通知的情况下，周立安于2017年4月30日强行收回房屋，导致原告无法继续使用房屋。案涉租赁合同已实际履行部分，实际使用期限自2017年3月15日至同年4月30日。关于腾退事宜，周立安确实曾于2016年12月19日通知原告到期腾退，但原告与明华公司于2017年2月16日续签案涉合同及打款时，曾与周立安确认并同意续租，但周立安却于2017年4月30日突然采取暴力堵门、阻止经营的方式强制腾退，原告对此毫无准备，造成严重经济损失，两被告理应赔偿。 原告方认为，一、原告要求全额返还租金，是因为案涉合同未生效，根据合同第十条关于“本合同一式三份，三方签字后方生效”的约定，因合同收款方周立安未签订，故合同未生效，租金应全额返还。二、原告之所以与明华公司签署租赁合同，是基于对周立安身份的信任。周立安系土地使用权人通宁公司的法定代表人及大股东，基于对其身份的信任，以及原告在签订合同后、打款前均与周立安联系确认，才会约定将租金支付给周立安。基于此，虽然周立安并未出现在合同约定的出租人处，但无论从合同内容还是实际履行来看，其都是作为合同的实际参与人，故其应当共同返还租金并承担相应的赔偿责任。同时，明华公司将标的物转租给原告使用，通宁公司一直知情。案涉标的物较大，原告以此挂着商标、logo并作为经营地点，通宁公司不可能不知道明华公司将场地转租使用。此外，周立安交给原告的告知函中恰好没有关于拖欠租金的情形，故原告不知道明华公司是否拖欠租金，且原告怀疑周立安故意隐瞒明华公司拖欠租金的事实。三、关于损失问题。根据合同第四条的约定，如果房东收回厂房的，应提前三个月通知对方，但被告方未提前三个月通知原告并导致损失，故原告参照前述约定的三个月租金标准计算损失。综上，请求依法支持原告变更后的诉讼请求。 被告明华公司未予答辩，亦未提供证据。 被告周立安辩称，一、周立安在本案中不应作为被告，其主体不适格，请求依法裁定驳回原告对周立安的起诉。1.原告起诉针对的主体是周立安，而租赁标的物的所有权人是通宁公司，即由通宁公司与明华公司签订租赁合同，所有的函件、通知等都是以通宁公司的名义对外发放，而周立安收取租金的行为仅是代表通宁公司的履职行为，故不应列其为被告。2.从合同相对性的角度来讲，周立安与通宁公司也并非案涉合同的相对方，通宁公司从未与原告建立任何关系，对原告与明华公司之间的关系也不知情，故周立安并非本案适格主体。3.原告的工商注册地址为杭州市拱墅区沈半路171号，其办公地址并非租赁标的物所在处。其未将企业注册地登记在租赁标的物处，也未办理相关营业执照，甚至未设置任何与原告有关的logo，如其却在租赁标的物处对外开展经营的，也是以明华公司的名义对外经营。为此，周立安一直认为承租人为明华公司，也不知晓明华公司将场地租赁给原告的情形。原告与明华公司因租赁产生的相关纠纷，应由双方进行处理。二、如若法院认为周立安主体适格，请求依法判决驳回原告对周立安的全部诉讼请求。1.案涉195000元系明华公司向通宁公司所支付自2016年11月1日至2017年4月30日期间拖欠的租金。通宁公司曾于2005年4月28日与明华公司签订租赁合同，租期自2005年5月1日至2017年4月30日，前三年租金为每年300000元，第四年起递增10%，每三年递增一次。明华公司在租赁期间，曾多次通过第三方账户交纳租金，且案涉租金也同样由第三方支付。2016年12月19日，因明华公司欠付租金，通宁公司曾发函催告其支付前述欠款期间的租金，明华公司遂于2017年2月20日支付拖欠的租金195000元。2.本案原告主张案涉合同无效，但该合同是否生效，不影响原告与明华公司之间租赁关系的实际发生；即使其主张无效，其也不应参照适用合同的违约金条款。此外，案涉合同签订后，原告方也自认收到周立安的告知函，周立安已提前向原告通知合同不续签的事实，为此原告的损失与周立安无关。三、案涉合同成立并生效，租赁关系的相对方系明华公司与原告，合同第十条以与本合同无关的收款方作为合同生效条件，没有法律效力；即便该租赁合同未生效，原告已实际履行合同。对于原告的实际使用期间，应自2017年3月15日至同年5月30日，因为周立安找明华公司收回房屋的时间是同年5月30日。综上，请求依法驳回对周立安的起诉，或判决驳回原告对周立安的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的告知函，被告周立安提供的回执单，当事人对其真实性予以认可，且系双方无争议的事实，故予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的证据，1.《汽修厂租赁合同》1份，原告主张系其与两被告签订合同，但其中仅明示出租人明华公司并由明华公司盖章确认，并未体现周立安的身份及其签名，故仅凭该合同无法证明出租人之一为周立安，原告的该项主张不成立。2.代收款委托书1份，系原告与明华公司之间的关系，对外不能约束周立安，即仅能体现明华公司同意将房租支付至他人账户的事实。3.手机银行明细1份，周立安对证据真实性、合法性无异议，故确认其真实性，以及周立安收取款项的事实。对被告周立安提供的证据，1.通宁公司与明华公司之间签订的《租赁合同》1份，庭审中双方确认通宁公司系标的物权利人并租赁给明华公司的事实，故予以确认。2.告知函1份，系通宁公司发给明华公司的函件，且原告方于庭审中认可其工作人员已签收函件，故确认其真实性。3.农业银行个人交易明细单、租金催告函及快递面单各1份，原告对证据并未提出真实性异议，故确认其真实性。 根据以上确认的有效证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年2月16日，明华公司（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）签订《汽修厂租赁合同》，约定甲方将广汽传祺4S店的维修通道和维修车间以及全部设备出租给乙方经营汽车修理使用，租赁期限自2017年3月15日至2018年3月14日。在租赁期间如果房东收回厂房，或者因战争、地震等不可抗拒因素导致房屋不能继续使用，甲方必须提前三个月书面通知乙方并退还租金。本合同一式三份，甲、乙、收款方各执一份，三方签字后生效。收款账户周立安（系土地出租方通宁公司法人）中国农业银行账户。“备注”约定合同签订即打款195000元，余额135750元在2017年4月28日前打款等内容。合同落款处为甲、乙两方，并由双方签名盖章。当日，明华公司向原告出具代收款委托书，其中载明其“委托周立安代收德源公司支付售后场地租金330750元，由此产生的一切经济纠纷与贵公司无关”等。2017年2月20日，原告方向周立安账户支付195000元，附言载明“17年房租”。案涉标的物权利人通宁公司曾于之前向明华公司发出告知函，表示因双方租赁合同已临近期满，到期后不再出租给明华公司，故通知明华公司于2017年4月30日前腾空并恢复租赁物原状等。后因通宁公司收回案涉房屋，原告无法继续使用。因案涉争议，原告遂起诉来院。 另查明，2005年4月28日，通宁公司（甲方）与明华公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于杭州市萧山区2610平方米合法自有土地（含大型建筑物）租赁给乙方建造汽车展示厅及服务修理车间，租赁期限为12年，自2005年5月1日至2017年4月30日等内容。后因明华公司拖欠租金，通宁公司曾以租金催告函形式向明华公司催讨欠款。2016年12月，通宁公司向明华公司发出告知函，通知明华公司依约支付自2016年11月1日至2017年4月30日的租金共计199650元，并承担延期滞纳金；合同期满终止后不续租，在合同期满前腾空完毕并交还租赁物等。 本院认为，针对本案主要争议点，即案涉合同的效力、主体、租金返还及违约责任等问题。案涉合同系原告作为承租人与出租人明华公司签订，合同形式及权利义务内容上并不涉及第三方，且双方已实际履行交付租赁标的物及支付租金的主要义务，已形成租赁法律关系，故该合同依法成立并对双方具有法律约束力。就合同主体，原告主张出租方包括明华公司及周立安，但合同形式及权利义务内容上均不涉及周立安，其仅为明华公司承认的代为接收款项方，不参与合同履行并承担相应责任。同时，本案原告也未提供相应有效证据证实周立安就案涉合同签订及履行的关联性，且周立安已提供证据证明其收取第三方款项的行为，系代表标的物权利方通宁公司收取租金等费用的职务行为，故原告的该项主张依据不足，本院不予认定。被告的相应辩称，具有事实及法律依据，故予以采信。关于租金返还问题，结合前述分析，案涉合同因明华公司的原因致标的物被权利人到期收回，并导致无法履行，应由明华公司依约承担相应租金返还等责任。本案原告主张合同无效且租金应全额返还，但同时又主张其实际租用期间为自2017年3月15日至同年4月30日。庭审中经本院释明并考虑到诉讼效率问题，即使依原告的主张，将原告已实际使用的租赁期限及相应费用在本案中一并处理，并予以扣除。虽然周立安主张原告实际腾退的时间为2017年5月30日，但该时间点明显与其发函要求腾退及其与明华公司之间合同终止的时间不符，且缺乏依据，故应认定原告主张的时间点成立。依据案涉合同关于“退还租金”的相应约定以及原告的实际使用时间，本院确定应扣除的租金为42590元，明华公司应返还的租金为152410元，故对原告主张的合理部分予以支持，其余部分不予支持。关于原告的合理损失，合同约定“租赁期间如果房东收回厂房，或者因战争、地震等不可抗拒因素导致房屋不能继续使用，甲方必须提前三个月书面通知乙方并退还租金”，可参照该期间及原告的实际使用时间，本院酌情以三个月租金的标准确定原告的合理损失，并应由明华公司承担，其该项主张的数额应属合理，故予以支持。被告明华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依据查明的事实依法裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、杭州明华汽车销售有限公司在本判决生效后十日内返还杭州德源汽车销售有限公司租金152410元； 二、杭州明华汽车销售有限公司在本判决生效后十日内赔偿杭州德源汽车销售有限公司损失82687元； 三、驳回杭州德源汽车销售有限公司的其余诉讼请求。 如杭州明华汽车销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5466元，由杭州德源汽车销售有限公司承担838元，杭州明华汽车销售有限公司负担4628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郑卜训 人民陪审员  瞿 萍 人民陪审员  包力松 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  富美芳