贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10545号原告：龙盛海，男，汉族，1977年5月16日出生，住贵州省毕节市。原告：吕艳娜，女，汉族，1981年2月12日出生，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：杨义（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811056083。二原告委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201911101932。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。委托诉讼代理人：彭佳（一般授权代理），系该公司员工。原告龙盛海、吕艳娜与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人潘虹，被告招商商置公司委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙盛海、吕艳娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内为原告申请办理贵州省毕节市七星关区招商花园城第C1-1-66号商铺的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以已付购房款662,541.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月29日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年8月20日的违约金为99,438.66元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年6月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的招商花园城C1-1-66商品房，房屋总价款为662,541.00元。合同签订后，原告支付全部购房款，被告根据合同的约定于2016年12月30日将涉案商品房交付原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约全额支付了购房款，被告亦应按法律规定在涉案房屋交付使用之日起90日内亦即2017年3月29日前取得涉案房屋权属证书，但被告至今尚未为原告办理涉案房屋权属证书的行为已经构成违约，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告的行为已经违反了合同约定及法律规定，为维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请!被告招商商置公司辩称：一、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实，故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。二、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年8月22日起诉，从2016年8月22日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2015年6月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区，建筑面积58.15平方米；该商品房总价款为662541.00元；双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定其他事项。同时，合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按照合同约定支付了涉案商品房全额购房款662541.00元，并向被告交纳了涉案商品房的产权登记费、公共维修基金、契税、印花税等费用；原告自认被告于2016年12月30日将涉案商品房交付原告使用。涉案房屋所属招商花园城Ｃ1幢于2018年8月29日取得不动产权证书；2018年10月18日，被告通过邮寄方式向原告在合同中预留的地址邮寄了办理产权证的告知书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而被告向原告代收契税、维修基金等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋所属C1幢已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定；本案中，因被告提供的证据不能证明其将涉案商品房交付原告使用的时间，本院以原告自认的收房时间即2016年12月30日认定为涉案商品房交付使用的时间，故被告应从交房之日起90日内（2017年3月30日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告已无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，可由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件,但被告未在上述期限内履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。2018年10月18日，被告通过邮寄方式向原告在合同中预留的地址邮寄了办理产权证的告知书，应视为被告在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2016年12月31日计算至2018年10月18日止。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书违约金标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上述违约金以原告已付购房款总额662,541.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年12月31日起计算至2018年10月18日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告龙盛海、吕艳娜交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告龙盛海、吕艳娜办理涉案商品房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙盛海、吕艳娜支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款总额662,541.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年12月31日起计算至2018年10月18日止)；三、驳回原告龙盛海、吕艳娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,143.00元，由原告龙盛海、吕艳娜负担298.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担845.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年十一月十八日书记员  葛红霞