广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10455号原告：黄沧，男，汉族，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：黄杰民，原告儿子。被告：关雪仪，女，汉族，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。被告：黄固强，男，汉族，住广东省佛山市南海区原告黄沧与被告关雪仪、黄固强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序,于同年9月11日公开开庭审理了本案。原告黄沧及其委托诉讼代理人黄杰民、被告关雪仪的委托诉讼代理人李杰升到庭参加了诉讼，被告黄固强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销南海法院（2019）粤0605执异101号执行裁定书，判决不得执行被告黄固强名下权利证号为32xxx房产中xx房；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：第一、涉讼房产是原告于1991年10月18日以每平方米450元、合计42750元向被告黄固强所购，被告收款后出具的收据有明确的记载，此收据既是房屋买卖的合同，亦是支付购房款的依据。原告的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”的规定。第二、从1991年购房至今，在近30年的时间里，原告自始至终一直占有、使用涉讼房屋，期间，所有的水电费均由原告或原告家人所支付，被告或其他第三方从未支付过水电等费用。对此事实，只要法官向该栋楼房的其他住户稍作了解即可证实。据此，原告的行为符合上述司法解释同一条款第(二)项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。第三、涉讼房屋的合同总价为42750元，收据虽显示原告仅支付了部分款项，余款收据因年代久远，原告已遗失，但从1991年购房至今，在近30年的时间里，被告黄固强从未向原告追讨过余款，亦未以此为由将原告强行赶离所购房屋，结合原告自始至终一直占有、使用房屋的事实，从生活常理分析、判断，完全有理由相信涉讼房屋的购房款已全部付清。因此，原告的行为符合上述司法解释同一条款第(三)项“已支付全部价款......”的规定。第四、涉讼房屋是原告于1991年所购，基于当时的历史环境、原告作为一个普通农民淡薄的法律意识以及涉讼房屋存在的问题，未能及时办理过户手续并领取房产证的责任不在原告，原告的行为亦没有与上述司法解释同一条款第(四)项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定相抵触。综上，(2019)粤0605执异101号执行裁定书事实认定错误，判决结果侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告关雪仪答辩称：一、本案诉讼完全是因黄固强尚欠关雪仪的款项所致，无论本案的结果如何，诉讼费用均应由原告或黄固强自行承担，而与关雪仪无关。黄固强因与关雪仪民间借贷执行一案，关雪仪申请执行并无过错。由于涉案房产登记在黄固强名下，在执行过程中人民法院对该房产进行查封、处置并无过错，均是法院的司法职权范围。另外，人民法院如何处理该房产，关雪仪无权参与、也无法控制。本案诉讼费支出属于原告主张权利的成本，据此应确定本案诉讼费用由原告承担。退一步说，诉讼至今，关雪仪没有收取黄固强或法院转来的任何款项，故根据公平合理的原则，本案的诉讼费用应由原告或黄固强自行承担。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告的请求不符合以上四个条件，应驳回原告的异议请求。本案中，原告与黄固强没有签订书面的房屋买卖合同，首先就不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，应驳回原告的异议请求。根据《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，转让房屋的，出售人与买受人之间应当签订书面房屋买卖合同。原告违反上述法律规定，没有与黄固强签订书面房屋买卖合同，故应当自行承担因没有书面载体无法判断基础法律关系合法与否的不利后果。原告请求法院确认其与黄固强的房屋买卖合同关系成立，缺乏事实依据，应不予支持。另一方面，假设存在口头的房屋买卖合同，也是无效的，不能满足上述规定的第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，应驳回原告的异议请求。双方签订协议时原告是城镇居民户口，实质上等于黄固强将农村集体所有的建设用地转让给城镇居民，严重违反了无论是当时或现在的法律、法规的强制性规定，故原告、黄固强间的房屋转让合同应确认无效。因此，应驳回原告的异议请求。关于原告对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，即使存在原告因与黄固强的房屋转让协议而取得涉案房屋的占有、使用，但房屋转让协议仅为当事人之间为变更物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据，也没有法律规定以合同方式可以直接取得涉案房屋的物权。因此，在涉案房屋未变更登记原告为所有权人的情况下，原告认为其已取得该房屋的物权，与上述法律的规定不符。原告对房屋没有办理过户手续存在重大的过错，原告的主张不符合上述规定的第（四）项“非因买受人原因未办理过户手续”的条件。原告清楚知道，其购房至今未办理房产过户手续，是因为涉案房产只办了整栋一个房产证，而其中的所有单元均没有办理房产证，即原告清楚知道涉案房产无法办理过户手续。而且原告称黄固强的不配合，却在长达十多年的时间里未为此起诉主张权利，或者通过其他方式向黄固强主张过办理涉案房产的房地产权属过户登记手续，也未在涉案房产被查封时提出异议，直至因上述案件需要拍卖、执行。故即使存在房屋买卖合同，原告对未办理过户登记存在过错。由此可见，原告对登记在黄固强名下的涉案房产提出的异议，因不符合上述规定的情形，不能产生所有权的转移。进一步说，原告对涉案房屋无法办理过户手续是知悉的，仍购买涉案房产，将产生的风险却孤意行之，应自担其风险。因黄固强对建设用地只有使用权，多年来双方一直没有办理法定的权属转让过户审批手续，违反了须经房地产行政管理部门登记公示才变更权属的法律规定，导致涉案的房屋买卖合同无法办理过户手续，原告对此存在过错。原告没有提供证据证明全额支付了购房款，不能满足上述规定的第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。原告未有举证证明其已向黄固强全额支付了购房款。而且使用权面积为95平方的涉案房产，原告声称房价42750元，明显低于当时的市场价格，有违常理。原告没有提供证据证明占有、使用了涉案房产，不能满足上述规定的第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。原告没有提供任何证据或银行流水记录，不能证明原告占有、使用了涉案房产，无法形成有力的证据链，不能认定原告对涉案房产进行了物理上的管理和实际上的支配。综上所述，原告对无过户存在过错，涉案房屋买卖合同为无效合同，原告诉请排除执行无法同时满足《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故原告诉请停止对涉案房屋的执行理据不足，应不予支持。恳请法院根据认定的事实和适用法律，驳回异议申请人的请求。被告黄固强没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.（2019）粤0605执异101号执行裁定书复印件1份，用以证明法院裁定驳回了原告的异议。3.收条复印件1份，用以证明付款事实。4.电费通知单打印件11张、电费发票打印件3张，用以证明交电费的情况，李杏好是原告的配偶。5.用水清单及水费清单打印件3页、同属一人证明原件1份，用以证明用水情况，黄照沧是原告的曾用名。本院组织被告关雪仪对原告的举证进行质证。被告黄固强经本院合法传唤没有到庭，视为放弃举证与质证的权利。原告举证1、2，被告关雪仪无异议，本院予以确认。原告举证3，被告关雪仪有异议，经审查，该收条无原件核对，本院不予确认。原告举证4，经核查，本院确认其真实性。原告举证5的用水清单及水费清单，被告有异议，经审查，该组证据为打印件，且无其他证据佐证，本院不确认其真实性。原告举证5的同属一人证明，经审查，该证据为原件，被告关雪仪虽有异议，但未能举证推翻，本院确认其真实性。原告在庭审中出示的户口本，被告关雪仪确认其真实性，且有原件核对，本院确认其真实性。诉讼中，本院依法调取了佛山市南海区国土城建和水务局关于（2017）粤0605执3653号函的复函、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果并予当庭出示，原告、被告关雪仪均无异议。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区*************口，登记的权利人为黄锢强（身份证号码xxxxx），房产权利证号为32xxxx；该房屋下盖土地的土地证号为集用（20xx）030xxx，权利人佛山市南海区******关边股份经济合作社，权利类型为集体土地使用权，权利性质为批准拨用企业用地。2017年2月28日，本院对关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案作出（2017）粤0605民初212号民事判决书，判令：一、黄固强应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金299000元及以299000元为本金，从2016年7月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率（以年利率6%为限）计算的利息予关雪仪；二、驳回关雪仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2017年3月16日发生法律效力。2017年3月29日，本院立案受理关雪仪与黄固强民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执3653号，执行依据为本院（2017）粤0605民初212号民事判决书。2017年5月12日，黄固强到本院做谈话笔录，并在笔录中确认其名下财产有佛山市南海区*************口房地产（所有权人黄锢强即其本人）。2017年8月22日，本院作出（2017）粤0605执3653号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人黄固强（又名黄锢强）的银行存款、收入人民币314077.01元，或查封、扣押其同等价值的财物。2017年8月29日，本院查封了黄固强名下的位于广东省佛山市南海区*************口房屋（权利证号：32xxx）。2019年1月16日，本院作出（2017）粤0605执3653号公告，内容为：黄固强不履行本院（2017）粤0605民初212号民事判决书确定的生效法律义务，本院拟于近期对前述权利证号为3255850的房产采取评估、拍卖或变卖等处置措施。2019年3月25日，本院立案审查黄沧对本院执行涉讼房屋所提异议，案号为（2019）粤0605执异101号。同年4月17日，本院依法作出（2019）粤0605执异101号执行裁定，驳回异议人黄沧的异议请求。黄沧于同月23日收到上述执行裁定书后，不服并于5月7日提起本案诉讼。诉讼中，黄沧主张其于1991年10月18日以42750元向黄固强购买涉讼房屋并已实际支付42750元购房款，并提供了以下证据证明：1、落款人为“黄强”的《收条》复印件，该《收条》载明收到黄仑交来合建楼五楼南座现金壹万元正。款共计42750元，每平方450元。2、2018年至2019年涉讼房屋电费由黄沧的妻子李杏好交纳的《电费通知单》及发票。诉讼中，黄沧自认没有涉讼房屋所在土地村集体成员的身份亦未与黄固强签订书面房屋买卖合同。另外，黄固强在（2019）粤0605执异100、101、102号案的听证过程中自认其曾使用过黄强、黄锢强的名字。另查明，李杏好与黄沧为夫妻关系。黄沧在《平地管理区泗沥（二）村经济合作社股份制分红基础股股权证书》登记的姓名为黄仑。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的内容是原告对涉讼房屋是否享有实体权利，及该权利是否足以排除强制执行的民事权益。原告诉请撤销（2019）粤0605执异101号执行裁定书，不属于案外人执行异议之诉的审查处理范围，本院不予审查。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告提起本案诉讼，应当就此承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉讼房屋为不动产，本院参照该规定，结合原告举证审查认定如下：首先，原告自认其与黄固强之间就买卖涉讼房屋并未签订书面的买卖合同，原告仅提供《收条》1份记载黄固强收到现金10000元，且该《收条》无原件核对，其余购房款何时以何种方式支付，均无证据证明，原告是否支付完毕购房款存疑。其次，原告主张其自1992年开始在涉讼房屋居住至今，但仅提供了2018年至2019年交纳涉讼房屋电费的证明，故原告主张的占有使用涉讼房屋的时间存疑。最后，原告明知其没有涉讼房屋所在土地村集体成员的身份，仍坚持向被告黄固强购买涉讼房地产，对涉讼房地产的过户应负相应的履约不能的风险。同时，涉讼房屋仅办理所在楼宇整体确权手续，并未区分具体单元办理确权登记手续，原告主张其仅购买其中一个单元，亦应对无法办理相应的过户手续承担相应的责任风险。另外，原告亦未能举证证明其曾催促被告黄固强办理涉讼房屋的过户登记手续。综上，原告提交的证据亦未能证明其对涉讼房屋享有的实体权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故原告对涉讼房屋享有的权利不能排除本院的强制执行，本院对其相应的诉讼请求不予支持。被告黄固强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄沧的诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费3300元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东审 判 员  曾舟洲人民陪审员  梁润芬二〇一九年十月八日书 记 员  成海欣