上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终4463号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海韩廷投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：金晖，董事长。委托诉讼代理人：余倩，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海丽兴房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林建岳，董事长。委托诉讼代理人：李琬倩。上诉人上海韩廷投资管理有限公司(以下简称“韩廷投资公司”)因与被上诉人上海丽兴房地产有限公司(以下简称“丽兴房地产公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初8258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩廷投资公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回丽兴房地产公司的诉讼请求，支持韩廷投资公司的反诉请求。事实和理由，丽兴房地产公司将上海市淮海中路XXX号香港广场北座NBL-03A房屋(以下简称“系争房屋”)出租给韩廷投资公司使用。但系争房屋的下方为香港广场高压配电房，存在严重的噪音影响。而丽兴房地产公司在签订租赁合同之前，刻意隐瞒了房屋的噪音影响，韩廷投资公司承租房屋后在试营业期间发现了噪音问题，多次向丽兴房地产公司提出，但丽兴房地产公司未予解决。丽兴房地产公司在一审中主张各项费用、滞纳金，又主张保证金不予返还，明显过分高于丽兴房地产公司的实际损失。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人丽兴房地产公司答辩称，不同意韩廷投资公司的上诉请求。韩廷投资公司承租系争房屋前曾实地考察看房，应当知晓系争房屋存在噪音问题，韩廷投资公司在明知有噪音的情况下承租房屋，应当自行承担经营的风险。由于韩廷投资公司违约，提前退租，导致系争房屋空置长达八个月，故丽兴房地产公司主张的损失并未过高。一审法院判决正确，请求二审予以维持。丽兴房地产公司向一审法院提起诉讼，请求：1、确认双方所签租约于2017年10月31日予以解除；2、韩廷投资公司支付2017年8月1日至2017年10月31日期间欠付租金124,250元、欠付该租金之滞纳金(暂计至2017年11月30日止之滞纳金为4,750.13元，要求计至实际付款日)；3、韩廷投资公司支付2017年8月1日至2017年10月31日期间欠付物业管理费11,250元、欠付该物业管理费之滞纳金(暂计至2017年11月30日止之滞纳金为315元，要求计至实际付款日)；4、韩廷投资公司支付2017年8月1日至2017年10月31日期间欠付推广费1,500元、欠付该推广费之滞纳金(暂计至2017年11月30日止之滞纳金为42元，要求计至实际付款日)；5、韩廷投资公司支付2017年8月1日至2017年10月31日期间欠付水费226元、欠付该水费之滞纳金(暂计至2017年11月30日止之滞纳金为17.67元，要求计至实际付款日)；6、韩廷投资公司支付2017年8月1日至2017年10月31日期间欠付电费1,885.35元、欠付该电费之滞纳金(暂计至2017年11月30日止之滞纳金为152.11元，要求计至实际付款日)；7、韩廷投资公司支付房屋空置期之租金、物业管理费及推广费共计202,500元(自2017年11月1日起，按3个月空置期计)；8、韩廷投资公司支付2016年7月20日至2016年9月19日期间装修期之租金109,500元。另韩廷投资公司曾实际缴付租赁保证金211,687.50元，要求由丽兴房地产公司予以没收。韩廷投资公司提起反诉，要求：1、确认丽兴房地产公司与韩廷投资公司所签租约于2017年10月31日予以解除；2、丽兴房地产公司赔偿韩廷投资公司装修损失、营业损失及搬迁费用损失等共计300,000元；3、韩廷投资公司已付租赁保证金267,937.50元用以冲抵欠费。一审法院认定事实：2016年7月15日，丽兴房地产公司、韩廷投资公司签订《香港广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)丽兴房地产公司将名下位于上海市淮海中路XXX号香港广场商场北座NBL-03A室房屋出租予韩廷投资公司使用(合同1-1)；(2)合同租赁期中第一期租金于2016年7月20日前缴付(合同3-2)；(3)韩廷投资公司于签约时缴纳租赁保证金，韩廷投资公司不得以已缴保证金为由拒绝或延期缴付本合同规定之租金及其他应付费用(合同5-1、5-3)；(4)因韩廷投资公司自身原因搬离房屋，均不得要求丽兴房地产公司偿还韩廷投资公司所付出之任何必要费用，亦无权要求丽兴房地产公司支付搬迁费、腾退费等(合同12-6)；(5)韩廷投资公司逾期支付合同项下任何应付款项，且在丽兴房地产公司书面催缴后7日内仍未予缴付，丽兴房地产公司有权终止合同(合同16-2-1)；(6)发生上述(5)情形及韩廷投资公司提前解约时，丽兴房地产公司有权没收韩廷投资公司缴付之全部保证金，韩廷投资公司在房屋内之装修、装潢均无偿归于丽兴房地产公司，韩廷投资公司并应付清一切本合同项下之应付款项，包括补付已享用之装修期租金(合同16-4)；(7)如韩廷投资公司逾期支付任何款项，丽兴房地产公司除可依据合同规定提前终止合同外，还可要求韩廷投资公司就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费、推广费之滞纳金每日按应付款项0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项0.2%计收(合同17-1-1)；(8)未经双方协商一致，韩廷投资公司单方面要求提前终止合同，或因韩廷投资公司违约行为导致丽兴房地产公司提前解除合同时，丽兴房地产公司有权不予退还韩廷投资公司已付保证金，此外，丽兴房地产公司有权向韩廷投资公司追偿相关损失，包括A、因韩廷投资公司违约行为导致丽兴房地产公司提前解除合同所形成房屋空置期之租金、物业管理费及推广费损失；B、丽兴房地产公司基于韩廷投资公司完全履行合同考虑而给予韩廷投资公司享有之装修期、免租期租金损失(合同17-3-1、17-3-3)；(9)丽兴房地产公司放弃本合同条款规定之任何权利，仅能以丽兴房地产公司书面文件为准(合同20)。合同附件二约定(1)房屋租赁面积为150平方米，租期自2016年9月20日起至2020年9月19日止；(2)装修期为2个月，自2016年7月20日起至2016年9月19日止；(3)装修期内免租金，但韩廷投资公司须按每月每平方米人民币75元(即每月人民币11,250元)支付物业管理费及装修期内能耗费。合同附件五约定(1)租金按先付后用、按月(即日历月)支付原则，租期开始后，韩廷投资公司须于每月首5日(包括该日)内支付当月租金及物业管理费；(2)租金按保底租金与提成租金中较高者计付，2016年9月20日至2018年9月19日期间，每日每平方米保底租金为12元，合每月保底租金为54,750元；(3)每月物业管理费为11,250元，支付方式等均与租金相同；(4)丽兴房地产公司负责物业之整体推广，韩廷投资公司自租赁期开始之日起按月支付推广费，每月每平方米推广费为10元，合每月推广费为1,500元；(5)韩廷投资公司应于签约同时缴付租赁保证金211,687.50元，该款项相当于3个月保底租金177,937.50元及3个月物业管理费33,750元之和；(6)水电费用由该房屋设置独立计量仪表，韩廷投资公司依照实际使用量及丽兴房地产公司所提供使用仪表数和帐单按月缴付，丽兴房地产公司每月所提供韩廷投资公司使用仪表数和帐单送达韩廷投资公司后7日内，韩廷投资公司未予提出书面异议，则视为韩廷投资公司接受并同意该仪表数和帐单。签约后，丽兴房地产公司交付系争房屋，韩廷投资公司缴纳合同约定之租赁保证金211,687.50元，但未能全面履行合同项下其他付款义务，且经丽兴房地产公司多次催缴，韩廷投资公司仍未予支付。一审法院另查明：系争房屋下方为香港广场高压配电房。韩廷投资公司进场经营期间，曾就系争房屋噪音问题与丽兴房地产公司多次进行沟通，但因房屋下方即为高压配电房，故系争房屋噪音问题无法得以根本解决。2017年10月23日，韩廷投资公司致丽兴房地产公司邮件称因噪音问题导致顾客多次投诉，韩廷投资公司经营始终处于持续亏损状态，就此申请缩小租赁面积或退场。2017年10月31日，韩廷投资公司撤场。2017年11月8日，丽兴房地产公司致函韩廷投资公司称因韩廷投资公司欠付租赁费用，且经多次催缴仍未予支付，故自2017年10月31日起解除丽兴房地产公司与韩廷投资公司所签《租赁合同》。一审法院再查明：截至2017年10月31日止，韩廷投资公司尚欠丽兴房地产公司租金124,250元、物业管理费11,250元、推广费1,500元、水费226元及电费1,885.35元。另上述水电欠费具体金额之起诉状副本于2018年8月4日以公告方式送达至韩廷投资公司。综上，现丽兴房地产公司称《租赁合同》因韩廷投资公司欠费而致提前解除，韩廷投资公司应予支付租赁期间尚欠费用，并应予承担合同项下之违约责任。丽兴房地产公司遂以此为由，起诉法院。一审法院认为：本案所涉《租赁合同》系丽兴房地产公司与韩廷投资公司据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，丽兴房地产公司与韩廷投资公司作为签约方均应恪守合同约定之义务。对于丽兴房地产公司要求确认租赁合同于2018年10月31日予以解除之诉请，鉴于韩廷投资公司对此予以认可，且韩廷投资公司系于该日实际撤场，故对丽兴房地产公司该项诉请依法予以支持。对于丽兴房地产公司要求韩廷投资公司支付各项尚欠租赁费用之诉请，鉴于韩廷投资公司对各项租赁费用欠费金额并无异议，故对所涉诉请均依法予以支持。对于丽兴房地产公司就欠付租赁费用要求韩廷投资公司偿付滞纳金之诉请，鉴于该项滞纳金计付标准在合同中已作明确约定，故依法应予支持，但丽兴房地产公司可获支持之滞纳金总额应当以各项租赁费用欠费本金数额为限，且水电费用滞纳金应自本案起诉状副本送达韩廷投资公司次日起计。对于韩廷投资公司辩称合同系因丽兴房地产公司提供房屋存在严重噪音问题而致提前解除、故而丽兴房地产公司对合同解除负有责任之意见，鉴于(1)韩廷投资公司在签约时曾至系争房屋处进行现场查勘，故韩廷投资公司在签约时对于此项噪音问题应系明确知晓；(2)如系争房屋噪音问题系断续产生而非持续存在，由此导致韩廷投资公司在签约查勘现场时未能及时发现，但韩廷投资公司在进场前之装修过程中亦应明确知晓系争房屋存在较为严重之噪音问题，但韩廷投资公司对此仍予接受并继续进场经营；(3)不论丽兴房地产公司是否明确告知系争房屋下方存在高压配电房，韩廷投资公司对于系争房屋处噪音之具体情形均应属明知。鉴此，韩廷投资公司在明确知晓噪音问题情形下仍然选择承租系争房屋，此系韩廷投资公司对可能导致之经营风险作出之自行判断及选择，韩廷投资公司在承租期间以承租时既已存在之噪音问题为由而提前退租撤场，此项合同解除之责任应当在于韩廷投资公司，故对韩廷投资公司上述辩称意见依法不予采纳。对于丽兴房地产公司诉请之空置期费用损失及装修期租金损失，鉴于合同系因韩廷投资公司违约而致提前解除，根据合同约定，韩廷投资公司在此情形下应予承担上述费用，现丽兴房地产公司将房屋空置期定为3个月亦无不当，鉴此，对丽兴房地产公司诉请之上述费用损失依法予以支持。对于韩廷投资公司所付租赁保证金，丽兴房地产公司对韩廷投资公司提供转帐凭证所发表之质证意见与合同约定相符，且韩廷投资公司针对付款款项亦未能提供费用发票以证明付款用途，故据此依法认定韩廷投资公司实际缴付租赁保证金金额应为211,687.50元。现丽兴房地产公司明确表示对该项租赁保证金予以没收，鉴于合同约定在合同因韩廷投资公司违约而予提前解除情形下，丽兴房地产公司可不予退还韩廷投资公司缴付之全部保证金，故丽兴房地产公司对租赁保证金所发表之处理意见，依法应予支持。对于韩廷投资公司要求确认合同于2017年10月31日予以解除之反诉诉请，鉴于丽兴房地产公司对此所持意见一致，故亦依法予以支持。对于韩廷投资公司其他反诉诉请，鉴于合同系因韩廷投资公司违约而致提前解除，解约责任在于韩廷投资公司，故对韩廷投资公司其他反诉诉请均依法予以驳回。至于韩廷投资公司所述曾就保证金冲抵与丽兴房地产公司协商一节，鉴于目前并无证据显示丽兴房地产公司与韩廷投资公司就此已经达成合意，且合同亦明确约定丽兴房地产公司放弃合同项下相关权利须以书面形式予以明确表示，故对韩廷投资公司该项陈述内容依法不予采信。据此，判决：一、上海丽兴房地产有限公司与上海韩廷投资管理有限公司所签《香港广场房屋租赁合同》于2017年10月31日予以解除；二、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海丽兴房地产有限公司租金124,250元；三、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内就上述第二项欠费支付上海丽兴房地产有限公司滞纳金(暂计至2017年11月30日止之滞纳金为4,750.13元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠付租金本金数额124,250元为限)；四、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海丽兴房地产有限公司物业管理费11,250元；五、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内就上述第四项欠费支付上海丽兴房地产有限公司滞纳金(暂计至2017年11月30日止之滞纳金为315元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠付物业管理费本金数额11,250元为限)；六、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海丽兴房地产有限公司推广费1,500元；七、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内就上述第六项欠费支付上海丽兴房地产有限公司滞纳金(暂计至2017年11月30日止之滞纳金为42元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠付推广费本金数额1,500元为限)；八、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海丽兴房地产有限公司水费226元；九、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内就上述第八项欠费支付上海丽兴房地产有限公司滞纳金(自2018年8月5日起、以欠费金额、每日按0.2%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠付水费本金数额226元为限)；十、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海丽兴房地产有限公司电费1,885.35元；十一、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内就上述第十项欠费支付上海丽兴房地产有限公司滞纳金(自2018年8月5日起、以欠费金额、每日按0.2%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠付电费本金数额1,885.35元为限)；十二、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海丽兴房地产有限公司3个月房屋空置期租金、物业管理费及推广费损失202,500元；十三、上海韩廷投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海丽兴房地产有限公司装修期租金损失109,500元；十四、上海丽兴房地产有限公司不予退还上海韩廷投资管理有限公司租赁保证金211,687.50元；十五、驳回上海韩廷投资管理有限公司的其他反诉请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。韩廷投资公司上诉认为，由于系争房屋存在噪音问题，影响了韩廷投资公司的正常经营，故韩廷投资公司无需承担提前退租的违约责任。但韩廷投资公司在承租系争房屋之前，曾至系争房屋现场查看，理应知晓系争房屋存在噪音问题，但韩廷投资公司仍然签订房屋租赁合同，可以认定韩廷投资公司对可能的经营风险做出的选择。韩廷投资公司在租期届满前，提前退租，理应承担合同约定的损失赔偿责任。一审法院判决韩廷投资公司支付丽兴房地产公司装修期租金损失和房屋空置期租金，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,145元，由上诉人上海韩廷投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十一月十五日书记员  陈玲君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……