山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1326民初5363号 原告：平邑锦泰房地产开发有限责任公司，住所平邑县汉阙南路东、银花路东路北、经济开发区001号（虎娃乳业公司办公楼六楼西），统一社会信用代码9137132607575152XU。 法定代表人：姜运涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王国玲，山东沂州律师事务所律师。 被告：高磊，男，1989年5月23日出生，汉族，平邑金银花4S店销售顾问，住平邑县。 第三人：山东平邑农村商业银行股份有限公司，住所平邑县浚河路85号，统一社会信用代码9137130MA3C03CWXM。 法定代表人：王运斌，该行董事长。 委托诉讼代理人：徐纪磊，山东慎求律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昌军，山东慎求律师事务所律师。 原告平邑锦泰房地产开发有限责任公司（以下简称锦泰公司）与被告高磊、第三人山东平邑农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平邑锦泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王国玲、被告高磊、第三人山东平邑农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人徐纪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除锦泰公司与高磊签订的商品房买卖合同；2.高磊返还锦泰公司垫付的银行贷款19828.03元（计算至2019年5月）及利息；3.高磊支付违约金23750元；4.解除锦泰公司、高磊与农商行签订的住房贷款合同。事实和理由：高磊于2016年7月认购锦泰公司开发的锦泰国际×室房屋，高磊采用按揭贷款支付房款，锦泰公司为其提供担保，双方签订了商品房买卖合同，高磊和农商行签订了贷款合同。买卖合同约定买受人未能按期归还银行贷款导致出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对违约责任作了详细约定。高磊自2018年10月至今未偿还银行贷款19828.03元，导致锦泰公司承担了担保责任。 高磊辩称，收房可以，不能退1万多元，以现有价格回购。1.锦泰国际违约，不符合交房条件，楼道没有防火门，现在外墙没有做，屋内漏水；2.从去年下半年开始给的两套房子断水、断电，导致无法居住。去年元旦左右调解过一次，找过他们，要求卖房抵账，锦泰国际不同意。房款是475000元，锦泰公司说交了10773元，是合同造假，不接受。电费去交了，锦泰公司不收,房贷也是锦泰公司给停水停电后不让居住才没交的。 农商行述称，锦泰公司、高磊与第三人签订的贷款担保合同为双方自愿签订，第三人已经履行了发放房贷款的义务，锦泰公司要求解除担保合同无法定理由。 本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年7月29日，锦泰公司与高磊签订商品房买卖合同，高磊购买锦泰公司开发的锦泰国际第14幢1单元×号房，建筑面积124.45平方米，单价为每平方米3816.8元，总金额475000元；约定买受人未能按期归还银行贷款导致出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应当支付出卖人为其垫付的本金、利息、罚息，向其追偿时支出的诉讼费、律师费等一切损失，并按房屋总价款的5%支付违约金。同日，双方又签订协议书，楼房房号、面积、总房款不变，明确有储藏室一间、地下车位一个。应交首付款95000元，经协商，锦泰公司优惠高磊首付款84227元，优惠后实交首付款10773元。高磊同时交纳贷款保证金19000元、天然气开口费2800元。2016年9月6日，高磊交纳购房款10773元。锦泰公司认为贷款保证金是高磊办理银行按揭贷款按期如约履行的保证金，如违约不按时或不还银行贷款导致锦泰公司承担担保责任的，该保证金将不予退还，反之按时足额归还银行贷款后该保证金将全额退还，本案因高磊违约，该贷款保证金应不予返还。 2016年8月17日，高磊与农商行签订个人购房借款/担保合同，高磊借农商行380000元，锦泰公司为该借款合同提供保证，高庆良作为共同借款人、保证人在合同上签字、捺印。2016年8月23日，农商行将贷款380000元转存至高磊账户（账号62×××26）。涉案商品房已办理预售抵押登记（房产证号：平房预2016字第×号），抵押人高磊，抵押权人农商行。 2016年9月至2018年9月，高磊向农商行累计还款本金18215.53元、利息31258.75元。其后，经多次催收无效，农商行站前分理处根据协议约定，于2018年12月25日接受城区支行划转高磊房贷一笔，扣划房地产开发商锦泰公司保证金账户保证金以归还高磊房贷所欠本息共计11429.98元（2018年10月至2018年12月应还款数额，本金3051.28元、利息8378.7元）。2019年5月7日，农商行站前分理处以同样方式扣划8398.05元（本金3114.95元、利息5283.1元）。两次扣划共计19828.03元（本金6166.23元、利息13661.8元），均由锦泰公司垫付。高磊不认可是锦泰公司垫付的款，称其交过19000元的贷款保证金。锦泰公司认为，银行按揭贷款的利息应由使用银行贷款的高磊个人承担，锦泰公司仅是贷款合同的担保人，承担的是高磊不能按时足额偿还银行贷款的担保责任；商品房买卖合同解除，锦泰公司代替高磊支付的银行利息也应由高磊返还，同样高磊偿还的银行利息应由高磊自己承担，无权要求锦泰公司返还，银行贷款利息不是房款的组成部分。 本院认为，锦泰公司与高磊签订的《商品房买卖合同》《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。高磊未按期偿还银行贷款，导致锦泰公司承担了保证责任，高磊的行为已构成违约，锦泰公司有权按照约定要求解除商品房买卖合同。对锦泰公司主张解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。锦泰公司主张对高磊交纳的贷款保证金不予退还，但没提交证据证实，对该主张本院不予采纳。高磊作为贷款人交纳贷款利息是应有之义，其逾期未还贷后，锦泰公司为其垫付了贷款本息。因锦泰公司收取的是高磊交纳的房款，因违约合同解除后，退还的也应是房款，不应包括高磊本应交纳的利息，对锦泰公司垫付的利息应予返还。锦泰公司关于银行贷款利息不是房款的组成部分、无权要求锦泰公司返还的主张，本院予以支持。因此，合同解除后，锦泰公司应返还高磊交纳的购房款10773元、贷款保证金19000元、天然气开口费2800元、贷款本金18215.53元，高磊应返还锦泰公司垫付的利息13661.8元。 锦泰公司作为高磊按揭贷款的保证人，在为高磊垫付银行借款后，有权向高磊追偿。但合同解除后，锦泰公司还应退还高磊交纳的购房款，这样锦泰公司与高磊之间的应付款可以直接抵扣，而没有必要另行交付。对于锦泰公司主张高磊返还垫付贷款本金的诉讼请求，本院不再单独处理。锦泰公司要求高磊支付违约金，因未提交相关证据证实其实际损失，本院不予支持。高磊在签订买卖合同时即能预料到因违约解除合同存在收回房屋的风险，因其违约解除合同并没有额外增加减损的可能，对合同解除后的后果应自行承担，对高磊要求“以现有价格回购”的辩解，本院不予采纳。高磊主张锦泰公司违约、房屋无法居住等，未提供证据予以证实，对该辩解本院不予采信。锦泰公司、高磊与农商行签订的住房贷款合同是有效合同，购房买卖合同的解除并不影响贷款合同的履行，农商行作为涉案房屋按揭贷款的权利人也不要求解除合同，对锦泰公司要求解除与农商行签订的住房贷款合同的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对锦泰公司主张解除与高磊签订的商品房买卖合同、高磊返还垫付的利息的诉讼请求，本院予以支持；对锦泰公司的其他诉讼请求，本院不予支持。因锦泰公司与高磊未约定合同解除权的行使期限，锦泰公司起诉解除合同，其解除的时间应为本判决生效之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下： 一、解除平邑锦泰房地产开发有限责任公司与高磊于2016年7月29日签订的商品房买卖合同（房号平邑县锦泰国际第14幢1单元×号）； 二、平邑锦泰房地产开发有限责任公司待本判决生效之日起十日内返还高磊已支付住宅购房款10773元、贷款保证金19000元、天然气开口费2800元； 三、平邑锦泰房地产开发有限责任公司待本判决生效之日起十日内返还高磊已支付山东平邑农村商业银行股份有限公司贷款本金18215.53元； 四、高磊待本判决生效之日起十日内返还平邑锦泰房地产开发有限责任公司垫付的利息13661.8元； 五、驳回平邑锦泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费889元，减半收取445元，由平邑锦泰房地产开发有限责任公司负担305元，高磊负担140元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  孔繁辉 二〇一九年十一月一日 法官助理徐鹏丽 书记员彭欣欣