广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5102号原告：佛山市******物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十二座，统一社会信用代码：914***********429J。法定代表人：潘民强，该公司董事。委托诉讼代理人：周波，男，是该公司员工。委托诉讼代理人：张海标，男，是该公司员工。被告：曹东红，男，汉族，1975年10月20日出生，住广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区3座2601，公民身份号码440************016。原告佛山市******物业管理有限公司（以下简称普华美居物管公司）与被告曹东红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告普华美居物管公司的委托诉讼代理人周波、张海标到庭参加了诉讼，被告曹东红经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华美居物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向与原告支付拖欠的物业管理费2434.20元、公用电费分摊120.70元；2、判令被告支付原告因拖欠物业管理费产生的违约金（从2018年11月至2018年12月以每月所欠物业管理费221元为基数，2019年1月起以每月所欠物业管理费282.30元为基数，分别从欠费月的次月1日起以逾期一日按3‰的标准计算违约金至实际缴清欠款日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年，被告曹东红购买了位于三水区御江南二十区3座2601号房屋，以及位于该小区的10423号车位，其中该房屋建筑面积为122.76平方米，从2018年11月至2018年12月，被告每月应缴房屋的物管费为221元（1.8元/月·平方米×122.76平方米）；案涉车位面积为33.88平方米，按每平方米1.1元的标准缴费，每月的车位管理费为37.30元，被告每月合计应缴物管费258.30元。被告从2018年11月起至2019年6月拖欠物业管理费，从2018年10月至2019年5月拖欠公摊电费。根据《前期物业服务协议》的约定，从收楼日期起至2016年12月31日期间，物业管理服务费按优惠价每平方米1.80元/月计收，2017年1月1日起按每平方米2.30元/月计收，公共水电费按政府规定分摊。被告应于每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交费，每逾期一日按欠费总额的3‰收取滞纳金。因此被告应付原告违约金为：从2018年11月起至2018年12月，被告应以每月所欠物业管理费258.3元为基数，从2019年1月起，被告应以每月所欠物业管理费319.6元为基数，分别从欠费月的次月1日起至实际清偿欠款日止按每日3‰的标准计算违约金。庭审中，原告同意变更违约金计算标准，从每日千分之三调整为每日万分之五。原告普华美居物管公司在诉讼中提供以下证据：1.原告营业执照及被告身份证复印件，证明原、被告双方的诉讼主体资格。2.《物业管理企业收费备案登记表》，证明原告收取物业管理费的依据及收费标准。3.御江南国际社区业主信息表、不动产权证书及《佛山市三水区不动产登记信息查询结果》，证明被告为涉案房屋的权利人。4.《御江南国际社区前期物业管理服务协议》、《御江南国际社区前期物业管理服务协议》（车位），证明原、被告双方应承担的权利义务及违约责任。5.《20区3座2601曹东红电费分摊表》、2019年4月至6月用电抄表记录及电费发票、通知，证明被告应缴公摊电费金额。被告曹东红在诉讼中没有进行答辩，也没有提交证据。经审查，原告普华美居物管公司提供的上述证据为原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性，被告曹东红未到庭对上述证据发表质证意见，视为放弃质证权利，故本院对原告普华美居物管公司提交的证据予以采信。据此，本院认定事实如下：2011年12月6日，普华美居物管公司在居委、三水区国土城建和水务局、物价局办理了物业管理企业备案登记手续，高层住宅的物业收费标准为每月2.3元/㎡。2013年11月14日，案涉物业的上一手业主林少媚与普华美居物管公司签订了《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定：由普华美居物管公司为林少媚名下位于佛山市三水区**********御江南国际社区二十区三座2601号房屋提供前期物业管理服务，该房屋建筑面积为122.76平方米。物业管理费约定为从收楼日期起至2016年12月31日期间，按优惠价每平方米1.8元/月计算收费。从2017年1月1日起按该住宅小区于三水区物价部门备案的每平方米2.3元/月的标准收费。公共水电费按政府规定另行分摊。每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交费，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。2017年9月29日，林少媚办理了案涉房屋的过户登记手续，该房屋登记的不动产权利证号为粤（2017）佛三不动产权第0045268号，不动产权证记载该房屋所有人为曹东红。不动产权证记载该房屋建筑面积为122.76平方米。2018年1月9日，曹东红作为甲方与普华美居物管公司作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》（车位），约定：由普华美居物管公司为曹东红名下位于佛山市三水区**********御江南国际社区二十区地下10423号，建筑面积为33.88平方米的车位提供前期物业管理服务。车位的物业管理费按该住宅小区于三水区物价部门备案的每平方米1.1元/月的标准收费，被告每月应交该车位物管费为37.30元。每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交费，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。庭审中，普华美居物管公司陈述，虽然《前期物业管理服务协议》约定了洋房的物业管理费在2016年12月底前按照每平方米1.80元/月标准计算物管费，从2017年1月起按照每平方米2.30元/月标准计算物管费，但在2018年12月前，普华美居物管公司实际是按照每平方米1.80元/月标准计算物管费，从2019年1月起才按照每平方米2.30元/月标准计算物管费。虽然《前期物业管理服务协议》约定每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金，但普华美居物管公司自愿将逾期利率下调至按每日万分之五计算滞纳金。另查明，曹东红欠缴涉案房屋从2018年10月至2019年5月的公摊电费共计120.70元，欠缴涉案房屋2018年11月至2019年6月的物业管理费共计2135.80元，欠缴涉案车位2018年11月至2019年6月物业管理费共计298.40元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告曹东红从上一手业主处购得涉案房屋后，上一手业主与原告普华美居物管公司签订的《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力，被告曹东红应按《前期物业管理服务协议》的约定履行业主的义务。原告已按约定提供了物业管理服务，被告作为案涉物业的产权人理应依约履行缴费义务。原告诉请被告支付2018年11月至2019年6月的洋房物业管理服务费2135.80元（2018年11月至2018年12月按221元/月计算，2019年1月至2019年6月按282.30元/月计算），2018年11月至2019年6月的车位物业管理服务费298.40元（37.30元∕月×8个月），2018年11月至2019年6月的公摊电费120.70元，合法有据，本院予以支持。由于被告未按期缴交物业管理服务费已构成违约，原告据此要求被告支付违约金具有合同依据。原告主张以低于合同约定的标准即按欠款金额每日万分之五计收违约金仍然过高，本院不予支持，考虑到原告提供的物业管理服务具有公共服务性质，本院酌定以被告每月所欠物业管理费为基数，从合同约定的欠费月的次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至实际清偿债务日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告曹东红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告曹东红于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2018年11月至2019年6月的物业管理费2434.20元及违约金（从2018年11月至2018年12月，以每月所欠洋房物业管理费221元为基数，从欠费月次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿日止；2019年1月至2019年6月，以每月所欠洋房管理费282.30元为基数，从欠费月次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿日止）。二、被告曹东红于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2018年10月至2019年5月的公摊电费120.70元。三、驳回原告佛山市******物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告佛山市******物业管理有限公司已预交），由被告曹东红负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蔡月梅二〇一九年十一月四日书记员  成婉玲