广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10643号原告：曹耀雄，男，1964年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区金澜北路68号C座2层206室，统一社会信用代码：12440604789435545A。法定代表人：梁桂金，副主任。委托诉讼代理人：罗秀琼，广东信孚律师事务所律师。原告曹耀雄与被告佛山市禅城区土地储备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，保修期限以原告收到上述二书后开始计算；2、被告承担违约责任，立即齐备所欠缺的设施设备，修缮房屋质量问题，消除房屋的安全隐患；3、被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用权证；4、被告承担违约责任，向原告支付合同违约金，直至合同履行完成（暂计至立案日止，按每月863.61元×18个月=15544.98元）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请第2项中欠缺的设施设备为每一栋的消防设备、每一户的可视对讲机，电梯内的五方对讲系统；电梯显示有故障，原告房屋内墙渗水问题及1栋、6栋的外墙脱落的问题需维修。第4项诉请违约金从收楼次日即2017年11月21日起算计至办好房产证及土地使用权证之日止。事实和理由：原告与被告于2011年1月29日签订了《佛山古镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称《安置合同》），双方同意房屋产权调换（见《安置合同》第二条）。同日，原告将被拆迁房屋实体移交给被告，并将房屋产权证、土地使用权证移交给被告办理被拆迁房屋的注销手续。至此，原告完全履行了《安置合同》的约定义务。被告于2017年11月3日刊登公告，称“安置房现已达到交付条件”。原告于11月20日签署了新塘路52号2602房的《收楼通知书》，办理收楼手续。原告至今没有收到交付房屋的《住宅质量保证书》、《住房使用说明书》（以下简称“二书”）；交付房屋存在设备不全等不“符合相关部门规定”的情形；并且被告至今没有为原告办理房屋所有权证、土地使用权证，超过了法定允许时间。原告认为，被告的以上行为，违反了相关法律法规，违反了《安置合同》的约定，构成违约的事实，应承担违约责任，现依法提起民事诉讼。一、房屋交付没有提供“二书”，不符合法定的房屋交付条件。根据建设部建房〔1998〕102号《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，“第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”“第十一条每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”的规定，房屋交付法定应当具有“二书”。被告作为建设单位之一，和房屋产权调换的当事人（即被告向原告提供安置房），被告应向原告提供法定的“二书”，并对房屋的质量问题负责。原告至今没有收到任何单位(包括物业公司)提供的“二书”，不符合法律规定的房屋交付条件，构成了不符合《安置合同》第六条“安置用房的交付‘应符合相关部门的规定’”的事实。同时按《安置合同》第六条“由甲方承担全部责任。”的约定，被告应承担违约责任。目前，由于没有“二书”，导致房屋的楼宇主体的外墙剥落、内墙渗水，以及电梯存在安全隐患等质量问题，至今没有落实维修责任人。按法定的交付条件（住宅质量保证书），被告应对房屋的质量问题、安全隐患负责。此外，由于房屋没有“二书”，不符合法定交付条件，被告没有尽到告知房屋质量保修内容和房屋使用说明的责任，因此，房屋的保修期应按原告收到“二书”，符合法定交付条件后开始计算，并由被告承担维修责任。二、房屋的交付，不符合《安置合同》房屋交付的约定。原告与被告签订的《安置合同》第六条约定：“交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定。甲方保证在交接时安置用房没有产权纠纷、债务纠纷及抵押。如交接后发现交接前存在上述情形，由甲方承担全部责任。”。事实上，原告接收的房屋，存在且不限于以下不符合《安置合同》约定的情形。具体包括：（1）消防设备、设施缺失，违反《中华人民共和国消防法》，不符合《安置合同》第六条的约定。（2）安防监控设施的可视对讲系统没有安装，不符合GB50348《安全防范工程技术规范》的国家标准，不符合《安置合同》第六条的约定。（3）在房屋交付之前，房屋存在债务纠纷，不符合《安置合同》的约定。佛山市政府12345统一服务平台对达磐恒悦园‘小区消防和监控问题’的回复：“禅城区公安消防大队答复如下：因小区开发商涉及工程尾数结算纠纷问题，该小区消防施工单位将消防箱内设备全部收回，物业管理公司表示该问题正在落实跟进中。”此证据证明了该债务纠纷发生在房屋交付之前（工程结算时），并且导致消防设备、安防设施缺失至今，证明房屋交付不符合《安置合同》的约定。房屋的交付时存在安全隐患，既不符合法定的房屋交付条件,也不符合《安置合同》房屋交付的约定，证明被告存在违约行为，按《安置合同》第六条的约定，由被告负全部责任。需要特别提出的是，房屋交付前的债务纠纷，引致消防设备的缺失，将导致房屋存在重大的安全隐患。被告将存在重大安全隐患的房屋交付给原告和其他住户，不仅仅是违约责任的问题，还属于欺诈行为，更属于危及大众人身安全和财产安全的重大责任问题。三、逾期未办理房屋产权证，构成违约事实。原告与被告签订的《安置合同》第二条，“甲、乙双方同意房屋产权调换”。根据“房屋产权调换”的含义，产权调换除了交付实体房屋外，还包括办理房屋产权证（土地使用权和房屋所有权），只有办理了房产证，才能证明原告在调换之后拥有调换房屋的产权。房屋产权证一天未办理，《安置合同》就没有履行完成。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，交付房屋应“自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。原告于2017年11月20日签署了《收楼通知书》，距今已经超过500日，被告至今还没有为原告办理房屋产权证，超过上述法定允许的期限，构成违约的事实。因此，被告应当立即办理房屋产权证，并支付合同违约金直至合同履行完成。综上所述，被告存在以下违约行为：1、在房屋交付没有提供“二书”，不符合房屋法定的交付条件。2、房屋的交付，不符合《安置合同》房屋交付的约定。3、逾期未办理房屋产权证，构成违约事实。因此，被告应承担违约责任。原告依《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，提起民事诉讼，请求人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告答辩称：原告的诉讼请求没有任何法律及事实依据，恳请法院依法驳回原告的诉请，理由如下：一、原告诉请被告立即提供“二书”及保修期以其收到前述“二书”开始计算缺乏依据，因为：1、建设部制定的于1998年9月1日开始实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第二条明确规定，本规定适用房地产开发企业出售的商品住宅。而本案房屋性质属于拆迁安置房，并非商品住宅，不适用该规定。2、《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，并非从收到“二书”开始计算，故原告要求被告提供“二书”及要求保修期从其收到前述“二书”开始计算没有依据。二、原告诉请被告立即备齐所欠缺的设备、修缮房屋，消除房屋的安全隐患，没有依据。因为，涉案房屋建筑工程竣工经验收合格，符合交付条件后，被告已于2017年11月份与各拆迁户办理了移交手续，包括原告在内的拆迁户均已办理了收楼手续。所以这就足以说明涉案房屋交付时设备齐全，符合房屋交付条件，并不存在安全隐患问题。而且，从原告通过佛山12345平台获取的回复也可见，设备缺失与被告无关，且物业管理公司也表示该问题正在落实跟进中。三、原告依据《城市房地产开发经营管理条例》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定要求被告立即为其办理房屋所有权证和土地使用权证，缺乏依据。因为：首先，涉案《安置合同》并未约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间。其次，涉案房屋是拆迁安置房，不是商品房，与商品房有所区别，不适用商品房的相关规定。而且，原告提供的由祖庙街道在佛山市禅城区网络发言人平台的回复也可见，目前正在准备涉案房屋的确权资料，待涉案房屋确权至被告名下时方可办理过户手续。同时，现在的房屋所有权证和土地使用权证已两证合并统一登记为《不动产权证》。四、原告诉请被告向其支付违约金没有依据。如前所述，被告并不存在任何违约行为，依法无需按双方签订的《安置合同》的相关约定承担违约责任。综上，原告的诉请没有任何法律及事实依据，请求法院依法予以驳回。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告统一社会信用代码公示查询结果,证明原、被告的诉讼主体适格。2、建(构)筑物工程规划条件核实意见，证明被告是小区建设单位，应履行相应的责任，如提供“二书”，负责房屋质量问题的维修。3、《房屋拆迁补偿安置合同》，证明原告和被告签订，供双方遵守，双方是当事人。4、安置房移交公告，证明被告公告称房屋应当符合法定交付条件；房屋是由被告移交原告。5、《收楼通知书》，证明原告接收的房屋，未带“二书”，被告违反了建设部建房〔1998〕102号《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,不符合法定的房屋交付条件。6、房屋外墙脱落、内墙渗水、电梯安全隐患的照片、电梯安全隐患投诉，证明原告接收房屋存在质量问题和安全隐患，因房屋是由被告移交，且未带“二书”，被告应承担维修责任。7、消防水带、消防水枪、卷盘缺失照片、2018年7月27日祖庙街道在禅城区网络发言人平台上的发言、可视对讲系统没安装照片，证明被告交付的房屋存在设备缺失情形，存在安全隐患，既不符合法定的房屋交付条件,也不符合《安置合同》的约定，证明被告违约。按《安置合同》约定，由被告负全部责任。8、佛山市政府12345统一服务平台对达磐恒悦园‘小区消防和监控问题’的回复，证明房屋交付之前（工程结算时）发生债务纠纷，导致消防设备、安防设施缺失至今。房屋交付不符合《安置合同》第六条的约定，被告违约。按《安置合同》第六条的约定由被告负全部责任。9、2018年8月23日祖庙街道在禅城区网络发言人平台的回复，证明房屋交付至今超500天未确权，未办理房屋产权证，超过《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定允许的期限，被告违法和违约。诉讼中，被告举证的证据如下：1、竣工验收备案表、《中华人民共和国特种设备使用登记证》、电梯使用标志、住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明①涉案房屋已于2016年9月23日经验收合格，符合法律规定的交付条件；②涉案小区的电梯设备符合相关的法律规定，从2016年6月开始至今每一年都经检验单位的检验合格，并不存在安全隐患问题；③涉案房屋于2016年9月23日竣工验收合格，就已有住宅使用说明书、住宅质量保证书，以及证明各项目保修年限。2、律师函及快递查询清单，证明被告已督促开发商及时跟进维修项目存在的问题，并非不理不睬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告举证的证据6、7、8、9与本案具有关联性，本院予以采信。被告举证的证据1，与本案有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年1月29日，原告（被拆迁人）、被告（拆迁人）、签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告征拆原告位于佛山市禅城区泰平街32号A座801房的房屋，房屋建筑面积78.51平方米，其中套内建筑面积69.88平方米，分摊的公用建筑面积8.63平方米；双方同意以房屋产权调换方式进行补偿安置，原告选择禅城区季华六路恒福新城西侧地块（广佛商都4号地铁）新建小区住宅安置用房进行产权调换。原告以“面积近似”原则抽签选择安置用房，安置用房套内建筑面积共69.88平方米（房屋面积以实际交付安置用房面积为准；原告自行解决临时安置，被告每月10日前发放当月临时安置补助费给原告，每月临时安置补助费为1727.22元；被告必须在合同生效之日起四年内将经竣工验收合格并符合本合同约定的安置用房交付给原告，交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定，被告保证在交接时安置用房没有产权纠纷、债务纠纷及抵押，如交接后发现交接前存在上述情形，由被告承担全部责任；被告如不能按本合同规定的期限将安置用房交付给原告，从逾期之日起，被告按被拆迁房屋每月临时安置补助费的50%向原告支付延期交房的违约金，即每月863.61元。2016年9月23日，涉案房屋所在楼盘取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，通过了佛山市禅城区国土城建和水务局的竣工验收备案。2017年11月3日，被告发出安置房移交公告，公告称佛山市禅城区升平片区改造项目季华六路恒福新城西侧地块新建小区安置房现已达到交付条件，定于2017年11月6日至2017年11月30日期间办理安置房移交手续。2017年11月20日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知书载明：根据《拆迁补偿安置合同》及您所选定新塘路52号1座2602房已达到交楼标准，请您于2017年11月20日到广东同信物业管理有限公司达磐恒.悦园管理服务中心办理收楼手续，如当天未能办理可预约办理。附：1、达磐恒.悦园业主收楼须知；2、《佛山市禅城区升平片区改造项目北江厂地块安置小区拆迁房屋安置通知》。同日，原告办理了收楼手续。另查一，涉案回迁楼盘业主多次在佛山市禅城区网络发言人平台、佛山12345平台反映楼盘存在的问题。2018年10月31日，被告委托律师向涉案楼盘的另一开发单位佛山市达磐恒房地产开发有限公司发出《律师函》，要求处理物业移交后被告发现涉案楼盘存在的以下问题：1、项目资料未全部归档（主要缺消防、供电等资料）；2、消防设施不齐全（消防栓的消防水带和喷头缺失、消防控制中心、地下室消防设施、设备不齐全等）；3、智能系统未完善（门禁对讲机、电梯监控、五方通话缺失及弱电部分线路、设施等）；4、电梯控制面板显示屏坏了（维修约12万），电梯内无抽风系统；5、供电发电机未完善；6、房屋维修问题（约50户房屋防水未做好，存在渗漏，部分需维修工程）；7、安置房确权办证问题。另查二，被告在庭审中提交的《住宅质量保证书》罗列了保修项目、保修期限、保修责任，保修项目及保修期限如下：地基和主体结构，设计文件规定的合理使用年限；屋面防水，5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，5年；墙面、顶棚、抹灰层脱离，2年；地面空鼓开裂、大面积起砂，2年；门窗翘裂、五金件损坏，2年；卫生洁具，1年；灯具、电器开关，6个月；管道堵塞，2个月。此外，据被告提交的原告回迁房所在52号1座两部电梯的《中华人民共和国特种设备使用登记证》显示，两部电梯的使用单位为佛山市达磐恒房地产开发有限公司。案件审理过程中，本院进行了现场勘查，原告房屋现状如下：进入1座的门禁失效，电梯显示屏显示的数字不清，打开2602房门，发现房屋空置，没有安装可视对讲机，没有发生渗水及墙面脱落的问题。2602房所在楼层消防栓配备了消防用具。1座1504房南面阳台右侧立柱外墙墙面脱离、钢筋外露，1座1501房南面阳台右侧立柱上方外墙有脱落。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与被告签订的《安置合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及保修期从收到“二书”开始起算的诉请。涉案《安置合同》交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”第六条规定“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”第十三条规定“其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。”涉案房屋虽为拆迁安置房，但可参照上述规定执行，参照上述规定，被告应向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，本院对原告的相应诉请予以支持。至于保修期的问题，参照前述规定，保修期应从房屋交付使用之日起算，原告诉请从收到二书之日起算，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担违约责任，立即齐备所欠缺的设施设备，修缮房屋质量问题，消除房屋安全隐患的问题。庭审中，原告明确要求备齐的设施设备为每一栋的消防设备、每一户的可视对讲机，电梯内的五方对讲系统；电梯有故障显示不清楚，原告房屋内墙渗水问题，1栋、6栋的外墙脱落的问题，均需维修。对此，分析如下：1、备齐消防设备的问题。被告交付的房屋已经通过了消防竣工验收，未有证据显示消防设备的缺失系被告所为，且经现场勘查，原告房屋所在的1座及楼层消防箱内均有消防设备。另，原告诉请涉案楼盘每一栋的房屋都配齐消防设备，未有证据显示原告有权代表全体业主提出该项诉请，对原告要求被告备齐每一栋的消防设备消防设备的诉请本院不予支持；2、电梯内五方通话系统、电梯显示不清楚的问题。电梯内五方通话系统关系业主使用电梯的安全问题，被告需为原告所在的1座电梯安装五方对讲系统；至于电梯显示不清楚的问题，涉及维修保养的责任问题，应由登记的使用人维修，被告不负该义务；3、原告房屋内墙渗水的问题。经现场勘查，原告的房屋内墙未发现渗水漏水的问题，故对维修原告房屋内墙渗水的问题不予支持；4、安装可视对讲机的问题。从被告向案外人佛山市达磐恒房地产开发有限公司发出律师函里反映的问题可知，门禁对讲机是其应交付的设备。经现场勘查，原告回迁的房屋内并未安装该设备，被告应为原告安装门禁对讲机。原告主张安装每一户的对讲机，根据合同的相对性原则，原告只能主张其房屋内的对讲机安装问题，其无权替其他业主主张权利，对原告诉请超出部分，本院不予支持；5、1栋、6栋的外墙脱离问题。经现场勘查，1座1504房南面阳台右侧外墙墙面脱离、钢筋外露，1座1501房南面阳台右侧立柱上方外墙有脱落。依据被告《住宅质量保证书》，被告对墙面提供了5年的保修期，现保修期未届满，被告因对1座的脱离的外墙部分进行维修。未有证据显示6座外墙有脱落，本院对原告要求维修6座外墙的诉请不予支持。关于原告要求被告协助办理涉案回迁房不动产权证书及支付逾期办证违约金的诉请。据本院查明的事实，原告系涉案被拆迁房屋的合法产权人，其经与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由被告完成拆迁工作并选择产权置换，后亦接收涉案回迁房，故被告依约负有协助办理不动产权登记手续的合同义务。但涉案回迁房尚未完成首次登记确权，办证条件尚未成就，原告诉请被告协助办理涉案回迁房的不动产权登记手续本院不予支持，原告可待办证条件成就后再另行主张。至于逾期办证违约金的问题，因原、被告并未明确约定办证期限，且回迁房的办证要求有别于普通商品房，办证期限不应直接适用商品房相关法律法规，原告主张逾期办证违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区土地储备中心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹耀雄交付佛山市禅城区新塘路52号1座2602房的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；二、被告佛山市禅城区土地储备中心于本判决发生法律效力之日起三十日内维修好佛山市禅城区新塘路52号1座1504房南面阳台右侧外墙墙面脱离部位及1座1501房南面阳台右侧立柱上方外墙脱落脱落部位；三、被告佛山市禅城区土地储备中心于本判决发生法律效力之日起三十日内安装好原告曹耀雄回迁的佛山市禅城区新塘路52号1座2602房室内可视对讲机；四、被告佛山市禅城区土地储备中心于本判决发生法律效力之日起三十日内安装好原告曹耀雄回迁房所在的佛山市禅城区新塘路52号1座的电梯内的五方通话系统；五、驳回原告曹耀雄的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区土地储备中心未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费因适用简易程序减半收取94元，原告曹耀雄负担54元，被告佛山市禅城区土地储备中心负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年十一月十一日书记员 方紫盈