黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0811民初1280号原告：佳木斯市云光粮食加工有限公司，住所地佳木斯市郊区（永红）红旗路北段。法定代表人：靳雅凡，系经理。委托诉讼代理人：杨伟武，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：赵云光，女，1960年11月26日出生，汉族，户籍地佳木斯市前进区，现住佳木斯市郊区，原公司法定代表人。被告：王义伟，男，1973年10月27日出生，汉族，现住江苏省南京市栖霞区，委托诉讼代理人：孟凡祥，男，1952年1月30日出生，汉族，户籍地黑龙江省汤原县，现住黑龙江省汤原县，系被告的岳父。委托诉讼代理人：韩振威，系黑龙江中东律师事务所律师。原告佳木斯市云光粮食加工有限公司（下称云光公司）与被告王义伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告云光公司委托诉讼代理人杨伟武、赵云光，被告王义伟委托诉讼代理人孟凡祥、韩振威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告因解除租赁合同后，给原告造成各项损失（包括门窗改造，厂房盖和车间喷漆、拆除烘干设备、粮仓及厂房主体结构改造，地面恢复原状）共计300000元，应予赔偿（具体赔偿数额按照评估鉴定机构确认的数额为准）；2.诉讼费用及评估鉴定费均由被告承担。事实及理由，原告院内自有大型厂房、楼房对外出租，被告找到原告要求租赁上述厂房、楼房。经双方共同协商一致后，佳木斯市云光农业科技有限公司杨浩博接受原告的委托，便于2017年7月19日与被告签订了租赁合同一份。合同约定：原告（甲方）院内自有西大库（厂房），东二楼（整体楼），北上面二楼出租给被告（乙方）作引进检车设备，检测车辆使用。租赁期限，即由2017年9月15日起至2024年9月15日止为6年。合同签订后，被告引进检车线设备，并对租赁物即厂房及厂房内的地面进行了主体结构大规模施工，将厂房山墙改为大门，厂房地面为安装检车线设备，将其地面全面挖出设备基础深沟（可见施工现场照片），深达3-4米。合同履行过程中，被告到有关部门进行审批，但由于建设施工检车线项目，因租赁地点为佳木斯市江北水源地，为佳木斯市地级水源地，禁止建设排放污染的建设项目，故未予以批准。对此，被告于2018年4月4日起诉至郊区人民法院，要求确认合同无效，经审理郊区人民法院驳回了被告的诉讼请求。后期被告又于2018年10月15日起诉至郊区人民法院要求解除租赁合同，经人民法院审理，将双方签订的租赁合同依法解除。但对给原告造成的损失未予以赔偿至今。原告认为，原、被告租赁合同依法解除而导致的后果，是因被告与原告在签订租赁合同之前，理应进行实地考察，合理规划，依法取得相关部门的审批手续后，才能租赁场地进行施工。然而被告未进行合理规划，特别是没有取得审批手续而违法施工，导致工程项目停工造成租赁合同无法履行，其过错显然是被告。依据我国《合同法》第九十四条规定行使法定解除权，双方也没有约定解除权，事后也没有就解除事宜达成协议，显然被告不享有合同的解除权，如果在合同无法继续或强制履行成本过高的情况下，违约方主张解除合同的前提条件是应当承担违约责任，赔偿给守约方造成的各项损失。同时依据我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合约履行后可获得的利益，即合同正常履行后，可以获得租金利益。为维护原告的合法权益免受侵害，故依据我国《合同法》及有关法律规定，提起诉讼，请人民法院依据事实及法律予以调解或判决。在庭审中，事实及理由补充为，原告法定代表人在诉状形成后于2019年8月13日变更为靳雅凡。被告辩称，原告的诉求无事实依据也无法律依据，1.原、被告之间签订租赁合同该合同中明确约定租赁用途为开办检车线，因原告提供的租赁物具有瑕疵，开办不了检车线导致合同目的不能实现，该租赁合同依法解除，原告具有过错，被告不应当承担责任。2.原、被告签订的租赁合同中，并没有约定合同终止或合同解除，被告需要给原告的场地恢复原状，被告拆除原告部分建筑物在租赁合同中有约定，针对拆除部分被告还支付给原告100000元补偿款。3.本案应当中止审理，被告租赁的场地是原告从案外人佳木斯市三成物资经销处所购买，但因原告没有足额支付土地转让款三成物资经销处并没有为原告办理土地转让相关手续，原告利用虚假手续向相关部门办理了涉案租赁的土地照，三成物资经销处已经向郊区法院提起民事诉讼，请求确认原告办理土地照时土地转让协议无效，同时在佳木斯前进区人民法院提起行政诉讼撤销原告所办理的土地证照，因该两起诉讼案件与本案有密切的联系，人民法院应当中止审理本案。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对所举示的证据进行了质证。对证据认定如下：1、原告营业执照复印件一份、原告法定代表人身份证复印件一份、被告身份证复印件一份。原告证明：原、被告主体资格。经庭审质证，被告无异议。本院经审查，对该组证据予以采信。2、租赁合同复印件一份、补充合同复印件一份、收据复印件一份。原告证明：租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系、租赁期限，租赁金额以及租赁地点；补充合同，证明工具室、配电室拆迁给予的单项补偿款100000元，与其他拆迁地段以及补偿没有任何关系；收据，证明与工具室证明一致，拆迁工具室、配电室的单项补偿。经庭审质证，被告认为，真实性没有异议，对证明的问题有异议；原、被告签订租赁合同，因原告提供的租赁物具有瑕疵不能开办检车线，该租赁合同依法解除，解除的过错在于原告，在该租赁合同中并没有约定合同解除被告需要为原告恢复原状，并且合同中约定原告负责北大库三个门口若干窗口的扩建，补充协议中约定院内改换的门窗由原告完成，在拆除原告部分建筑物时，原告复建工作由自己完成，被告补偿原告各项费用100000元。被告拆除原告部分建筑是经过原告允许后拆除的，因被告开办检车线必须拆除部分建筑，原告与被告协商让被告额外再支付100000元补偿款，按照合同租金应当一年一交，但考虑到拆除原告部分建筑，被告向原告一次性支付两年的租金。另外又预交了50000元。被告拆除原告部分建筑人工费以及材料费共计花费226000元，交给原告租金以及补偿款750000元。本院经审查认为，结合其他证据，该组证据能够证明原、被告双方签订租赁合同、补充合同，对被告拆迁工具室、配电室进行单项补偿的事实，对该证据予以采信。3、郊区法院（2018）黑0811民初1812号民事判决书。原告证明：认定事实详见判决书，租赁物本身没有瑕疵，王义伟自身没有尽到审查义务，双方解除合同的过错在于王义伟；故对王义伟要求的损失，不应支持。经庭审质证，被告认为，真实性没有异议，证明的问题有异议；原、被告签订的租赁合同因原告提供的租赁物在水源地处具有瑕疵导致合同目的不能实现，依法解除；原告的场地处于江北水源地其自身对该场地是否能够进行建设或者进行商业用途其必然了解，在签订租赁合同时原告没有向被告说明该点，其存在欺诈之嫌疑。本院经审查认为，该判决为生效法律文书，对该判决所认定的事实予以采信。4、照片15张。原告证明：被告解除合同后，给原告造成的厂房以及地面实际损失事实；工具室和配电室被拆迁的位置是补偿100000元的位置，并附有单独的补充协议和收据。经庭审质证，被告认为，真实性没有异议，证明问题有异议；该组照片证明不了原告损失的事实，被告拆除部分建筑物时经过原告允许后施工的，部分建筑物是原告自行拆除，并且租赁合同中也约定了需要拆除部分建筑物，被告因拆除原告部分建筑物已经向其支付了100000元补偿金，同时向原告缴纳了两年的租金以及50000元预付款，在该租赁期间被告共计花费将近1000000元，拆除部分建筑物以及设备是原告履行租赁合同必须的环节，被告无需给原告恢复原状。本院经审查认为，结合其他证据，对该组证据能够证明部分建筑拆除的事实，对该组证据予以采信。5、收条复印件一份（与原件核对无异议）。被告证明：被告向原告缴纳租金650000元，租金本应是一年一交，但被告考虑到拆除原告部分建筑物所以一次性缴纳了两年的租金，额外又多缴纳了50000元预付款。经庭审质证，原告认为，真实性没有异议，证明问题有异议；两年的租金是650000元，不存在多缴纳50000元预付款的情况，法院判决已经对租金进行认定，被告多次找到原告租赁场地，原告场地内有烘干塔等2000000余元的设备，如果租赁需要拆除，被告称要租赁6年，原告才同意，否则租赁1年或者2年的话，原告不能同意，因为拆除设备需要很大的费用，所以合同规定的也是租赁费2年一交，原告才进行的设备拆除，其中装粮食的库房被告要求将窗户扩大换成塑钢窗，被告交租金后，原告才进行设备拆除和粮库共计26个窗口的改造，这个工程是原告进行；被告在进行改造的过程中，因被告的需要将库房主墙拆3个大门，把整体库房的2个圈梁断开使库房受力受到影响，现在大门仍空旷着。这些内容都在评估报告里。本院经审查认为，对该证据证明被告缴纳650000元租赁费的事实，对该证据予以采信。6、佳木斯市中级人民法院（2018）黑08行终131号行政裁定书复印件一份、民事起诉书复印件一份。被告证明：本案应当中止审理，被告租赁的场地是原告从三成物资经销处购买，但原告并没有足额缴纳土地转让款，三成物资经销处没有配合原告办理土地转让相关手续。原告向行政机关提供假的手续，办理了土地证照，三成物资经销处已经向佳木斯市前进区人民法院提起行政诉讼，撤销原告所有的土地照，在二审时佳木斯中院裁定发回前进法院重新审理，三成物资经销处又在郊区法院提起民事诉讼法院已经受理，请求确认原告办理土地使用证所依据的土地转让协议无效，如果原告的土地证照依法被撤销，那么原、被告所签订的租赁协议没有经过权利人追认，该租赁合同应当无效，原告应当承担相应的责任。经庭审质证，原告认为，被告提供的行政诉讼裁定书与本案没有关系，本案是租赁关系并不是行政土地纠纷，同时到现在也没有任何法院裁定原告的房屋和土地的所有权变更，该土地以及厂房的所有权仍是原告单位的。本院经审查认为，该组证据中的判决为生效法律文书，对该判决所认定的事实，予以采信；对该组证据中的民事起诉的事实，无其他证据证实，不予采信。7、（2019）黑08民终462号民事判决书复印件一份。被告证明：佳木斯中级人民法院判决原、被告租赁关系依法解除，原告应返还被告剩余租金224383元，被告已经在郊区人民法院申请执行，但原告至今没有履行。经庭审质证，原告认为，真实性没有异议，但是在该案的判决中没有对本案原告的本次诉讼请求予以审理。本院经审查认为，该判决为生效法律文书，对该判决所认定的事实，予以采信。8、七台河市旭太价格评估有限责任公司作出的黑七旭（2019）价估司鉴字107号司法鉴定意见书一份。鉴定意见：经鉴定，佳木斯市云光粮食加工有限公司厂房委托项目恢复原状维修费用共计人民币壹拾捌万叁仟元整（183000.00元）。注：鉴定委托书中第五项厂房北内大门（横梁门）现场勘验时已经恢复原状，申请人提出的工程质量鉴定部分超出本机构执业范围，此项未予以评估。有效期限：本鉴定意见书有效期为一年，即2019年9月30日-2020年9月30日。经庭审质证，原告认为，司法鉴定结论客观公正，同时在做鉴定的现场原、被告双方均在场，没有提出任何异议。被告认为，对真实性没有异议，但是原告恢复原状所产生的维修费被告不应当承担，在双方签订租赁合同中并没约定合同解除后，被告应当为原告恢复原状，同时在该合同中第四条，原告负责北大库3个门口的若干窗户的改造扩建，其余部分被告是在征得原告同意下进行的改建，库房圈梁因建大门断开后已经进行了加固。本院经审查认为，该鉴定意见为原告申请，本院委托，鉴定机构按鉴定程序作出，对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日本院作出(2018)黑0811民初1812号民事判决书已经发生法律效力，该判决查明，2017年7月19日王义伟与杨浩博代表的云光公司签订租赁合同，约定：云光公司将院内西大库、东二楼（整栋）、北上二楼一起租赁给王义伟，王义伟引进检车设备检测车辆，租赁期限为6年，起始日期为2017年9月15日。王义伟一次性支付2年租金650000元，并约定由于云光公司需要拆除烘干设备及粮仓产生经济损失，签订合同起租金不予退还，王义伟于当日缴纳2年租金650000元。2017年8月23日王义伟朋友葛军代其与赵云光签订补充合同一份，约定王义伟支付拆除设备的补偿款100000元及其他事项。王义伟于2017年9月1日交付赵云光补偿款100000元。云光公司于2006年3月由赵云光与杨浩博共同投资成立，法定代表人为赵云光，黑龙江省云光农业科技有限公司于2016年11月30日由赵云光和杨浩博共同投资设立，法定代表人为吕智慧，赵云光与杨浩博系母子关系，杨浩博与吕智慧系夫妻关系，云光公司于2017年5月3日为黑龙江省云光农业科技有限公司出具授权书一份，授权该公司出租云光公司的场地。该判决认定，王义伟租赁场地用于引进检车设备，现王义伟签订合同的目的不能实现，依法依对王义伟与云光公司签订的租赁合同以及补充合同予以解除；王义伟在签订合同时对场地进行了实地考察租赁物本身不存在瑕疵，因租赁场地位于水源地不能开设检车线，视王义伟自身未尽到审查义务，建检车线未获得审批，与云光公司无直接关联；双方虽在合同中约定由于云光公司需要拆除，烘干设备以及粮仓产生经济损失合同签订起租金不予退还，但因该项约定显失公平，故从2018年11月7日至2019年7月19日止的252天租金224383元应由云光公司予以返还，双方补充合同约定云光公司需拆除部分工具室复建工作应由云光公司自行负责，王义伟支付100000元补偿款，现该工具室已经被拆除，故100000元不应予返还。该判决判定：1.解除王义伟与黑龙江省云光农业科技有限公司代佳木斯市云光粮食加工有限公司于2017年7月19日签订的租赁合同及王义伟与佳木斯市云光粮食加工有限公司于2017年8月23日签订的补充合同；2.佳木斯市云光粮食加工有限公司于判决生效后立即返还王义伟租金224383元；3.驳回王义伟的其他诉讼请求。另查明，云光公司作为本案原告，以王义伟为被告于2019年7月12日向本院提起民事诉讼，请求判令被告王义伟因解除租赁合同后给原告造成各项损失，具体赔偿数额按照评估鉴定机构鉴定的数额为准，被告承担诉讼费及鉴定费。2019年8月13日云光公司法定代表人变更为靳雅凡。经原告云光公司申请本院委托七台河市旭太价格评估有限责任公司作出的黑七旭（2019）价估司鉴字107号司法鉴定意见书一份。主要内容：在本院组织下，司法鉴定人员、原告云光公司与被告王义伟均派人参加现场勘验。维修费用如下：1.厂房西南门恢复原状维修费用7700元；2.厂房北大门一侧恢复原状维修费用4700元；3.厂房北大门恢复原状维修费用5200元；4.厂房一侧中间两个大门恢复原状维修费用29100元；5.厂房东侧下层窗户13个恢复原状维修费用120700元；6.厂房地面1000㎡恢复原状维修费用120700元；7.南二楼大门及内墙恢复原状维修费用7100元。七项工程恢复原状维修费用共计：183000元。注：鉴定委托书中第五项厂房北内大门（横梁门）现场勘验时已恢复原状，申请人提出的工程质量鉴定部分超出本机构执业范围，此项未予以评估。鉴定意见：经鉴定，佳木斯云光粮食加工有限公司厂房委托项目恢复原状维修费用共计人民币壹拾捌万叁仟元整（183000.00元）。注：鉴定委托书中第五项厂房北内大门（横梁门）现场勘验时已经恢复原状，申请人提出的工程质量鉴定部分超出本机构执业范围，此项未予以评估。有效期限：本鉴定意见书有效期为一年，即2019年9月30日-2020年9月30日。鉴定费为4500元。再查明，原告云光公司租赁给被告王义伟的房屋及土地，从双方租赁之日起，至法院判定租赁合同解除之日，乃至本案庭审之日，该房屋及土地的所有权、使用权现仍在原告云光公司名下，尚无生效判决对其有所羁束。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告云光公司与被告王义伟签订6年房屋及土地租赁合同，因出租的场地位置为国家二级水源地，王义伟开设检车线的项目未获环保部门批准，致使合同目的未能实现。经法院判定，提前解除该租赁合同，返还尚未履行部分租金；双方解除合同的过错在于王义伟。现原告云光公司因未能获得租赁合同的预期收益，要求王义伟因解除租赁合同后给原告造成各项损失，经鉴定数额为183000元，应予赔偿的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。被告王义伟提出，原、被告签订的租赁合同中，并没有约定合同终止或合同解除，被告需要给原告的场地恢复原状，被告拆除原告部分建筑物在租赁合同中有约定，针对拆除部分被告还支付给原告100000元补偿款的意见；其中，对合同中没有约定合同终止或合同解除，被告需要给原告的场地恢复原状而不予赔偿的理由，因合同目的未能实现原告未能获得租赁合同的预期收益，显失公平，本院不予支持；对针对拆除部分被告还支付给原告100000元补偿款的理由，因该100000元补偿款经查明为工具室和配电室被拆迁的补偿款，不包含在本案原告赔偿请求项目范围内，故被告以此作为已进行本案部分赔偿的理由，本院不予支持。本案中，被告王义伟提出的，原、被告之间签订租赁合同该合同中明确约定租赁用途为开办检车线，因原告提供的租赁物具有瑕疵，开办不了检车线导致合同目的不能实现，该租赁合同依法解除，原告具有过错，被告不应当承担责任的意见；因已经生效判决认定双方解除合同的过错在于王义伟，故该意见本院不予支持。被告王义伟提出的，本案应当中止审理或驳回原告的诉讼请求，被告租赁的场地权属涉及其他诉讼的意见；因该场地从原、被告租赁合同签订到解除，至本案审理期间，仍登记在被告云光公司名下，故该意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：被告王义伟于本判决生效之日起立即赔付原告佳木斯市云光粮食加工有限公司的损失183000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元、鉴定费4500元，由被告王义伟承担，同上款一并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  隋广飞人民陪审员  张俊武人民陪审员  孙 萍二〇一九年十一月二十七日书 记 员  孟凡宇