山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4463号上诉人（一审被告）:莱阳市照旺庄镇西陶漳村村民委员会。住所地：莱阳市照旺庄镇西陶漳村。法定代表人：赵延卿，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：姜苏仟，山东旌旗律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：莱阳多健饮料有限公司。住所地：莱阳市照旺庄镇芦儿港村。法定代表人：逄振光，该公司经理。委托诉讼代理人：徐文学，男，汉族，1966年10月8日出生，住莱阳市，系莱阳市冯格庄街道办事处工作人员。上诉人莱阳市照旺庄镇西陶漳村村民委员会因与被上诉人莱阳多健饮料有限公司合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案,依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。莱阳市照旺庄镇西陶漳村村民委员会上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案土地承包合同为无效合同，一审按照有效合同支持被上诉人的诉讼请求不当。1.涉案土地性质为农业用地，被上诉人签订土地承包合同的目的是建设厂房进行非农建设，涉案《土地承包合同》是典型的以租代征，就是土地使用者与农村集体经济组织直接签订土地租赁（承包）合同，以承租承包的方式占有使用农村集体土地进行非农建设，系名为租赁实为征收的违法行为，因违反了我国土地管理法的强制性规定而无效，一审按照有效合同进行认定和判决是错误的。2.本案合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第七十三条、第七十八条、第八十一条以及《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第一款的规定，同时也违反了国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》、《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件要求。“以租代征”行为规避了农用地转为建设用地的审批手续和农用地转用的总量控制制度，不仅违反了国家正常土地管理秩序，使国家宏观调控政策落实受到影响，不利于耕地保护，还使相关部门逃避其应尽的义务，使国家利益遭受损失。二、本案合同签订违反了民主议定的原则，应认定无效。土地承包属于重大事宜，且被上诉人是本经济组织以外的企业，根据村民委员会组织法的相关规定，重大事项需经村民会议或村民代表会议讨论决定方可办理。本案土地承包合同未经民主议定程序，应认定为无效。被上诉人莱阳多健饮料有限公司答辩称，一审法院适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人签订的养鸡场因房屋老化，需要重建，不存在以租代征，应当维持一审法院判决。莱阳多健饮料有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告将原告2013年9月6日承包被告村北老养鸡场的4亩土地的使用权交付给原告。2.要求被告按照约定支付违约金人民币10万元。3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方）和被告（甲方）于2013年9月6日签订土地承包合同书，载明：经甲方村民代表会议研究通过，甲方将其所有的坐落于西陶漳村村北老养鸡场整体4亩承包给乙方经营使用。承包期限：2013年9月6日—2063年9月6日，共计50年。承包费及交纳方式：鸡场每年/亩承包费600元，五年承包费合计12000元。乙方应于2013年9月6日前交清第一个五年的承包费12000元，以后每个五年的合同开始日后（30日内）一次性交清五年的承包费12000元。甲方应于2013年10月6日前清除承包地内的建筑物、构筑物等一切地上附着物，并将土地交付给乙方使用。双方的权利和义务：如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期视为甲方构成违约，甲方应向乙方支付违约金拾万元，并赔偿乙方因此遭受的经济损失。2013年12月16日被告当时法定代表人姜某向原告出具收到条一份，收到条载明：今收到养鸡场土地租赁费贰万肆仟元整（24000.00），姜某，2013年12月16日。另，姜某曾在接受法院询问时称：“涉案合同是村委和原告签订的，当时镇里的领导都同意，而且村委印章在镇上保管，不可能随意拿出来，往外租赁的时候召开过村民代表会议，经过三分之二以上村民代表同意又报经镇政府批准，收到条上的字是我签名的，原告交纳的土地租赁费也收到了，已经入账了。合同签订后原告一直催要交房，原告于2013年12月16日支付现金24000元，用村委欠原告的广告制作费抵顶了一部分，大约30000元左右。”被告称证人姜某应到庭作证，召开会议以及是否经过镇人民政府批准均应有书面材料，证人已不属于村委会干部，不能代表村委会进行自认，对于证人所说情况请法院依法核实。涉案土地在之前已经先行承包给案外人，现在案外人仍在继续承包使用涉案土地，但被告对其主张的承包给他人的情况未能提供证据证实。一审法院认为，虽然原告并没有完全按照合同约定的时间支付承包费，但被告法定代表人也同意接受原告交纳的款项，并且没有提出异议，故视为双方实际上变更了款项的支付时间，且对此达成了默示的一致。既然原告已经先行履行了支付头期承包费的义务，则被告亦应按照合同约定将土地交付给原告，但被告并未交付土地，没有履行其合同义务，至于原告是否每年都全额付清了承包费并非现阶段处理的问题，在被告将土地交付给原告之后如果原告在承包期间没有继续支付承包费则被告有权要求原告交纳承包费或解除合同。另外，原告在承包土地期间需按照土地性质进行使用，并不得任意处置土地上的建筑。关于被告所称的涉案土地承包合同系原告和当时的法定代表人姜某恶意串通损害集体利益导致合同无效的主张，因原告系与被告的法定代表人进行协商，而且合同上盖有被告印章，故原告相信其系与被告村委达成协议构成善意，无论被告是否召开过会议并经过批准均不影响原告作为善意第三人与被告签订合同的效力。至于合同其他条款虽然存在承包期限超过法律规定等问题，不影响法定期间合同的效力。故涉案土地承包合同系双方的真实意思表示，并未违反合同强制性规定，依法应当有效。关于被告主张涉案土地已经承包给他人的情况，因未能举证证实，不予支持。关于被告主张原告起诉已超过诉讼时效的问题，因被告时任法定代表人姜某作证称原告一直向其催要履行合同，且该合同在客观上讲存在时间上的连续性，故原告主张并不超过诉讼时效。关于被告是否应当承担违约金的问题，原告主张基于合同第四条第一款的约定向被告主张违约金10万元，但双方约定的违约金数额超过法律规定，对原告该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及其他相关民事法律法规之规定，一审法院于2019年4月9日判决：一、被告莱阳市照旺庄镇西陶漳村村民委员会于判决生效后十日内将位于村北老养鸡场的四亩土地交由原告承包；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告莱阳市照旺庄镇西陶漳村村民委员会负担。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，《土地承包合同书》第四条“双方的权利义务”中约定，“2.甲方有义务出面办理或者协助乙方办理利用该宗土地建设厂房或经营所需的土地审批手续和其他相关的证照手续……如甲方不能如期办理前述相关的手续，则乙方有权选择解除合同或继续履行合同。”本案《土地承包合同书》签订后，因上诉人作为发包方，并未如约向被上诉人交付土地，上诉人主张被上诉人改变土地用途进行非农建设，无事实依据，本院不予支持。关于上诉人村集体组织民主议定程序是否影响合同效力的问题。本院认为，被上诉人与上诉人的法定代表人协商签订本案土地承包合同，合同上盖有上诉人印章，被上诉人有理由相信其系与上诉人达成协议，且被上诉人已经向上诉人支付了两期承包款24000元。故无论上诉人是否召开过会议并经过批准，均不影响被上诉人与上诉人签订合同的效力。综上，上诉人的上诉请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人莱阳市照旺庄镇西陶漳村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇一九年十一月五日书记员  吕冠晓