江苏省徐州市贾汪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0305民初1905号 原告（反诉被告）：周忠顺，男，1953年10月9日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：郑友坤，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：赵璐，男，1982年9月25日生，汉族，住徐州市贾汪区。 原告（反诉被告）周忠顺与被告（反诉原告）赵璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月17日、同年7月26日、同年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周忠顺及其委托诉讼代理人郑友坤、被告（反诉原告）赵璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周忠顺向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告门面房租赁合同，给付被告拖欠原告租金及滞纳金50000元；2.被告承担本案诉讼费用。本案审理过程中，周忠顺变更诉讼请求为：1.解除双方签订的门面房租赁合同；2.请求判决被告给付拖欠的租金及滞纳金99500元：（1）租金68000元（其中2019年6月1日前欠租金35000元，从6月1日后月租金按6600元/月计算，至被告支付房屋之日止，以33000元为限）；（2）被告欠租金的滞纳金31500元（从2019年6月1日起，以欠租金35000元为基数，每日按1%加收，至给付日止，以31500元为限），以上合计99500元；3.押金不退。事实和理由：2018年4月27日，由原告委托周钱（原告之子）全权代理与被告签订了门面房租赁合同，将原告所有的位于贾汪区出租给被告经营，面积126.32平方米，租赁期间为3年，约定首年租金每月6000元，至今被告尚欠租金4万余元未付，经催要仍未给付。被告不诚信行为，违反双方租赁合同第八条的约定，未按约定期限交付租金，超过十五天以上，按照该约定，原告有权立即解除合同，收回该出租门面，特起诉，请依法判决。 被告（反诉原告）赵璐辩称，原告陈述全部不成立，双方签订的门面房租赁合同是事实，房屋门牌号为××楼1-101室，合同上约定面积是269平方米，实际面积（证上的面积）只有126平方米，原告并未告知自建房是违建的，导致不能开门，并且地下室和违建部分全部漏水，影响装潢，导致至今不能正常经营，给其也造成了营业损失，并且其因装修、房租加上押金一共付出了大约13万元。我同意解除门面房租赁合同，但不同意付给原告任何钱。 反诉原告（被告）赵璐向本院提出反诉请求：1.请求返还已付租金35000元、押金10000元、装潢费75000元，以上共计120000元；2.案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2018年4月27日，双方签订门面房屋租赁合同，反诉被告将其所有的位于贾汪区××××1-101室出租给反诉原告，合同签订以后，反诉原告向反诉被告交付租金35000元、押金10000元，但是发现面积与合同严重不符，房屋存在违建行为，房屋漏水，地下室进水长达半年之久，一系列原因导致反诉原告无法开展经营行为，反诉原告租赁该房屋的目的无法达到，现提出反诉，望贵院予以支持。 反诉被告（原告）周忠顺辩称，反诉原告赵璐提出反诉要求原告周忠顺返还已支付租金等12万元没有事实和法律依据，请依法驳回其反诉请求。1.关于反诉要求返还已付租金35000元，押金10000元没有事实和法律依据，依照双方租赁合同第四条第一项约定：“自合同签订之日起，乙方（赵璐）应先向甲方一次性支付一年门面租金，另付押金10000元”,本合同于2018年4月27日签订，赵璐应于2018年4月27日向周忠顺交付租金70000元，押金10000元，赵璐仅履行了一半，至今尚欠第一年应交租金35000元，构成根本违约，应承担违约责任。租赁合同第四条第二项约定，逾期超过十五天拖欠房租，周忠顺有权终止合同押金不退还;2.反诉人赵璐请求返还租赁房屋装潢费75000元，违反双方租赁合同第五条第五项的约定，即在租赁期间内，周忠顺不承担因赵璐对该承租房屋进行装修或因不可抗力的原因导致赵璐或第三方财产、人身安全等损失的责任。3.反诉人诉称房屋漏水，地下进水长达半年之久及面积不符等说法是不实陈述，反诉人在周忠顺诉讼前从未向其主张上述说法，导致合同解除的根本原因是反诉人不按期交纳租金构成违约，反诉人应当依照双方合同约定及法律规定承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案门面房座落于徐州市贾汪区，属周忠顺单独所有，用途为商业服务，房屋建筑面积为126.32平方米，总层数2层，所在层数为1-2层。 2018年4月27日，周忠顺之子周钱受周忠顺委托，作为出租方（甲方）与承租方赵璐（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，合同约定： 第一条：甲方将其合法所有的座落于江苏省徐州市贾汪区×××××号门面出租给乙方用于经营，该门面建筑面积共计269平方米； 第二条第一款：乙方租赁门面仅作为用于商业门面使用; 第二款：乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面原有结构和用途。 第三条：本合同租赁期为三年，自2018年6月1日至2021年6月1日止，考虑乙方经营需要扩建及装修，给予延期两年（不得违反本合同第八项协议，否则终止延期两年）。 第四条第一款：租金按人民币现金或转账支付，约定首年6000元/月，门面租金逐年递增10%，自合同签订之日起，乙方应先向甲方一次性交付一年门面租金，另付押金10000元（押金不得冲抵商铺租金）；第二款：每次支付租金应在房租到期前十五日之内缴清，逾期超过十五天拖欠房租，甲方有权终止合同，押金不退还。 第五条第一款：甲方应在乙方支付租金三日内将该出租门面房钥匙交付乙方；第二款：在租赁期间内，甲方应保证所出租门面权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；第三款：甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，在租赁期内，不得以任何理由收回该出租房屋，不得将该出租房屋转租给第三方；第五款：在租赁期间内，甲方不承担因乙方对该承租房屋进行装修或因不可抗力的原因导致乙方或第三方财产、人身安全等损失的责任；第六款：甲方在乙方租赁期内，有权、有责任检查出租房内设施、设备的安全使用情况；第七款：租赁期满，甲方有权收回该出租门面。甲方进店检查财物完整，乙方交还承租门面钥匙，合同终止。 第六条第一款：乙方按照本合同约定使用门面，不承担门面自然损耗的赔偿责任；第二款：乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，乙方有权根据营业需要对上述门面进行装修；第四款：乙方必须按照约定一年一次向甲方按时缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方七天的宽限期，从第八天起甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；第九款：乙方需装修门面或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，乙方应合理使用并爱护门面及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该门面及其附属设施发生故障的，乙方应负责修复，乙方拒不修复的，甲方或出租方可代为维修，费用由乙方承担。 第八条第一款：乙方有下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，收回该出租门面并拒退押金租金：第一项:未按约定期限交付租金，超过十五天以上的；第三款：在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：第一项：甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；第二项：因不可抗力因素致使门面及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。 第九条第二款：甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方上述金额（未到期限的房租金）的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。 2018年4月26日，赵璐向周忠顺支付押金5000元。2018年4月27日，赵璐出具欠条一份，内容为：“今欠周钱一年门面租金柒万元整，两周内还清半年租金35000元，余款35000元8月1日前还清。欠款人：赵璐日期：2018年4月27日”。2018年5月13日，赵璐向周忠顺支付押金5000元。2018年5月24日，赵璐向周忠顺支付租金35000元。2019年2月3日，赵璐向周忠顺出具承诺书一份，内容为：“赵璐于2019年贰月18日前将余下半年房租叁万伍仟元付清，不得逾期。承诺人：赵璐2019年2月3日”。周忠顺对首年租金70000元并未提出异议。之后，经周忠顺催要，赵璐未向周忠顺支付余下租金35000元。 合同签订后，周忠顺将涉案门面房交付赵璐管理使用，经周忠顺允许，赵璐在涉案承租门面房内增设了约54平方米的跃层，根据商业经营的需要，对承租门面房进行装潢并制作安装门头，门头内容为：“今世缘·国缘唐人百货名烟名酒店”，但赵璐并未办理相应的工商注册地址变更登记，亦未实际经营。赵璐在2019年8月12日，庭审过程中确认因增设跃层、装潢等支付相关费用61032元。周忠顺对赵璐已因增设跃层、装潢等支付相关费用61032元的事实予以认可。 本案在审理过程中，周忠顺与赵璐均同意解除双方签订的《门面房租赁合同》。因双方就赵璐增设跃层、装潢等设施及产生的相关费用数额、如何处置未能达成协议，涉案门面房及附属物无法进行交接。 上述事实，有授权委托书、苏（2016）贾汪区不动产权第××号房产证、《门面房租赁合同》、微信转账记录、中国农业银行银行卡交易明细清单、欠条、收条、承诺书、工商服务业统一收款收据、销货清单、装修费用明细、照片及当事人陈述等证据证明，经过质证，本院予以确认。 本案争议焦点为：1.周忠顺与赵璐签订的《门面房租赁合同》是否有效；2.周忠顺主张的要求赵璐支付租金68000元、滞纳金31500元的诉讼请求有无事实和法律依据；3.赵璐主张的要求周忠顺返还租金35000元、押金10000元及装潢费用75000元，共计120000元的反诉请求有无事实和法律依据。 一、关于周忠顺与赵璐签订的《门面房租赁合同》是否有效的问题。本院认为，周忠顺对座落于徐州市贾汪区门面房享有合法所有权，有权对外出租经营。2018年4月27日，周忠顺之子周钱受周忠顺委托，与赵璐签订《门面房租赁合同》一份，本案周钱的代理行为所产生的法律后果应由其委托人周忠顺承担。双方签订的《门面房租赁合同》系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当按照约定各自履行合同义务。赵璐虽反诉称周忠顺的自建房系违建建筑，无法开门进入，自建房、地下室漏雨，承租面积与合同约定面积不符等因素，致使其无法进行正常经营活动，但因双方签订的是《门面房租赁合同》，周忠顺对涉案门面房享有合法所有权，具备对外出租并收取租金的条件。虽然周忠顺自建房未经有关职能部门规划许可，但并不影响赵璐的整体经营权利的行使。同时门面房及附属物整体出租，并未按面积计算租金，且截至周忠顺起诉前，赵璐并未对房屋质量及建筑面积提出异议。故对赵璐的上述反诉称，本院不予采信。 二、关于周忠顺主张的要求赵璐支付租金68000元、滞纳金31500元的诉讼请求有无事实和法律依据问题。本院认为，1.双方签订《门面房租赁合同》后，周忠顺依约将涉案门面房及附属物交付赵璐管理使用，赵璐并未按约交付首年租金70000元，而是在《门面房租赁合同》签订当天向周忠顺出具欠条，约定还款时间，直至2018年5月13日才付清押金10000元。2018年5月24日，赵璐向周忠顺支付首年租金35000元，余下首年租金35000元，赵璐于2019年2月3日向周忠顺承诺2019年2月18日付清，不得逾期。但赵璐至今未予支付。截至2019年10月31日，赵璐共欠周忠顺承租占用门面房租金68000元。故周忠顺要求赵璐支付租金68000元的诉讼请求，本院予以支持。2.周忠顺根据《门面房租赁合同》第六条第四款关于乙方必须按照约定一年一次向甲方按时缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方七天的宽限期，从第八天起甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金的约定，主张以35000元为基数，自2019年6月1日起每日按1%加收滞纳金至给付日止计算滞纳金，以31500元为限。因双方签订的《门面房租赁合同》为盈利性合同，已经约定了承租人赵璐应当支付租金的数额，再按照实欠租金每日1%加收滞纳金明显过高，应当予以调整。本院支持以35000元为基数，自2019年6月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息，以31500元为上限，超过部分，本院不予支持。 三、关于赵璐主张的要求周忠顺返还租金35000元、押金10000元及装潢材料费用75000元，共计120000元的反诉请求有无事实和法律依据的问题，1.关于赵璐已付租金35000元应否返还的问题。本院认为，周忠顺与赵璐签订的《门面房租赁合同》合法有效，周忠顺依约交付涉案门面房及附属物由赵璐管理使用，为经营需要，赵璐亦已对涉案门面房及附属物进行了增设跃层、装潢，并制作和安装了门头，赵璐支付相应的租金35000元，系其履行合同约定的义务。故其要求周忠顺返还已付租金35000元，本院不予支持。2.关于赵璐已交押金10000元应否返还的问题。本院认为，双方签订《门面房租赁合同》第八条第一款第一项规定，乙方未按约定期限交付租金，超过十五天以上的，甲方有权立即解除合同，收回该出租门面并拒退押金租金。结合本案，《门面房租赁合同》签订后，周忠顺按约交付涉案门面房及附属物与赵璐管理使用，赵璐亦对门面房及附属物进行了增设跃层及装潢，并制作和安装门头，但并未按照合同约定及承诺支付租金，截至周忠顺起诉时，赵璐尚未支付首年租金35000元，符合上述合同约定的周忠顺立即解除合同、收回门面房并拒退押金的情形。但因《门面房租赁合同》签订后，赵璐对门面房及附属物已经进行了增设跃层、装潢，支付了一定的费用，且赵璐一直没有从事商业经营活动而受益，双方均表示同意解除《门面房租赁合同》，若赵璐交付的押金10000元周忠顺不予返还，必然加重了赵璐应承担的法律责任，按照权利义务相统一的原则，对赵璐要求周忠顺返还押金10000元的反诉请求，本院予以支持。3.关于赵璐主张的要求周忠顺返还装潢费用75000元的问题。本院认为，双方签订《门面房租赁合同》后，赵璐对涉案门面房及附属物进行了增设跃层和装潢，其计算确认支付各项费用61032元，周忠顺对赵璐因增设跃层和装潢支付费用61032元予以认可，同时认为，合同解除后，赵璐制作及安装“今世缘·国缘唐人百货名烟名酒店”的门头，对周忠顺无利用价值，所支付费用9000元不应由周忠顺负担。因双方解除《门面房租赁合同》的根本原因系赵璐未按合同约定支付租金构成违约所致，解除《门面房租赁合同》后，周忠顺对上述门头确实无使用价值。故上述门头制作及安装费9000元，应由赵璐自行负担。《门面房租赁合同》第三条规定，本合同租赁期为三年，自2018年6月1日至2021年6月1日止，考虑乙方经营需要扩建及装修，给予延期两年（不得违反本合同第八项协议，否则终止延期两年）。因赵璐迟延支付首年租金，违反《门面房租赁合同》第八条约定情形，故本院认定双方约定租赁期限为三年。根据合同第五条第七款规定，租赁期满，甲方有权收回该出租门面。甲方进店检查财物完整，乙方交还承租门面钥匙，合同终止。该合同并未对租赁期间解除、期满后终止合同，赵璐因经营需要进行扩建、装潢的设施如何处置进行约定。本院结合赵璐已经实际承租占用涉案门面房及附属物的期限至2019年10月31日的事实，酌定周忠顺返还赵璐增设跃层及装潢费用27576.96元（52032元-52032元*47%）。超过部分本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除周忠顺与赵璐于2018年4月27日签订的《门面房租赁合同》； 二、赵璐于本判决生效之日起十日内将承租的座落于徐州市贾汪区门面房及附属物返还周忠顺； 三、赵璐在承租门面房制作安装的“今世缘·国缘唐人百货名烟名酒店”的门头归赵璐所有，赵璐于本判决生效之日起十日内自行拆除；赵璐在承租门面房及附属物增设跃层及其他装潢等设施归周忠顺所有。 四、赵璐于本判决生效之日起十日内向周忠顺支付租金68000元及逾期利息（以35000元为基数，自2019年6月1日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止，以31500元为上限）； 五、周忠顺于本判决生效之日起十日内向赵璐支付押金10000元，增设跃层及装潢费用27576.96元。合计37576.96元； 六、驳回周忠顺其他诉讼请求； 七、驳回赵璐其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2288元，由周忠顺负担732元，赵璐负担1556元；反诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由赵璐负担931元，周忠顺负担419元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  孙永福 人民陪审员  杨 玲 人民陪审员  庄 辉 二〇一九年十一月七日 书 记 员  阚雪梅