广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初1978号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区********************。统一社会信用代码：914***********242T。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：黄桂莲，该公司员工。委托诉讼代理人：王艺芳，该公司员工。被告：钟三三，女，1984年12月25日出生，汉族，住韶关市曲江区************7D，公民身份号码431************066。被告：林超，男，1982年10月30日出生，汉族，住韶关市曲江区************7D，公民身份号码440************819。原告深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称“众佳好公司”）诉被告钟三三、林超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告众佳好公司委托诉讼代理人黄桂莲、王艺芳，被告钟三三到庭参加诉讼。被告林超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按物业管理委托协议的约定向原告缴纳物业等费用共计2893.4元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年5月23日，原告与建设单位韶关市曲江区****开发有限公司(以下简称甲方)签订《物业管理委托协议》，约定甲方委托原告对座落在韶关市曲江区******的“半山豪园”小区实行专业化、一体化的物业管理，并已由原告向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理备案。根据该协议第一章第三条的规定:“乙方(原告)提供服务的收(受)益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业使用人均应对履行合同承担相应的责任”，以及第五章的规定：“管理服务费用规定物业管理服务费收费标准为：(1)住宅物业服务费收取标准电梯楼按建筑面积每平方米￥1.20元/月计收,电梯及二次供水水泵加压,电费按实际发生由业主分摊。涉案小区业主所使用水由原告抄表,按各业主实际用水量向业主收取水费,统一交给供水公司；(2)费用缴纳时间为每月10日前缴纳”。被告作为该小区9单元7D号电梯楼业主,其建筑面积122.75㎡，每平方米按1.20元/月计收,每月应向原告交纳物业费147.3元，从2018年6月至2019年7月共14个月,合计为2062.2元；电梯及二次供水水泵加压,电费按实际发生分摊,户内水费等费用为831.2元(从2018年5月至2019年5月共13个月),以上二项共计为2893.4元。经原告书面催交,被告无正当理由拒绝交纳，在原告催告的合理期限内仍未交纳上述物业等费用,以致原告蒙受了经济损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”第六条:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”的规定，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼要求解决。被告钟三三辩称,对原告诉请，我只认可2019年4月30日前拖欠的物业费用，因为物业服务合同在2019年4月30日到期后没有再和原告续签，故不认可到期之后产生的物业费用。另外，我拖欠物业费，是因为原告不作为，服务态度差，比如：楼梯漏水未维修、其他业主噪音扰民让业主自行处理、小区经常无人值班、小区监控损坏未维修。被告林超未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2014年5月23日，韶关市******开发有限公司与原告签订《物业管理委托协议》，将其开发的半山豪园小区的物业委托给原告管理，协议约定管理期限为2014年5月1日至2019年4月30日，协议对管理事项、收费标准等均进行了约定，其中第五章第1条第（1）项约定：“……电梯楼按建筑面积每平方米￥1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊。”第五章第2条第（6）项约定：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳。”第五章第4条约定：“其他收费均按政府及《半山豪园管理规约》等文件或依照政策、参照本市同品级、档次物业管理做法与业主协商约定。”2015年7月29日，原告在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了备案手续。两被告是韶关市曲江区*****半山豪园9****房的住户（房屋面积122.75平方米）。涉案小区业主所使用水由原告抄表，按各业主实际用水量向业主收取水费，统一交给供水公司。上述合同签订后，两被告按约支付了2018年5月份之前的物业管理费，但未支付该月的相关费用，并从2018年6月份开始至今未缴交物业费及相关费用，包括：1、物业费，按房屋的建筑面积122.75平方米、每平方米1.2元计算，每月物业费147.3元，从2018年6月至2019年7月共14个月，物业费合计为2062.2元；2、户内水费，供水部门按总表读数向原告收取，原告代付后，根据业主的水表读数计算出业主应付部分，从2018年5月至2019年5月共计457.5元；3、公摊水费，（交供水发票总金额-业主户内用水量金额-商铺用水量金额-开发商用水量金额-物业用水量金额）÷已收楼总面积×已收楼每户面积，从2018年5月至2019年5月共计77.2元；4、公摊电费，含园林照明公摊电费、电梯公摊电费、楼道照明公摊电费，从2018年5月至2019年5月共计101.8元；5、加压抽水电费，从2018年5月至2019年5月共计194.6元。以上合计为2893.3元，经原告多次催收未果，遂提起本案诉讼。以上事实，有《物业管理委托协议》《物业服务合同备案表》、“物业费用公摊水电费明细”、“费用催缴通知单”、“广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1546号民事判决书”、庭审笔录等证据证实，并经审理在案。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与韶关市******开发有限公司签订《物业管理委托协议》后，即对小区进行管理服务，两被告作为该小区的业主，享受了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，两被告作为半山豪园小区的业主，应当依法缴纳物业服务费，但在原告催交后，仍拒不缴纳，原告起诉要求两被告缴纳拖欠的物业费及其他公摊等费用合计2893.3元，本院予以支持。至于被告钟三三辩称《物业管理委托协议》在2019年4月30日已届满、不认可2019年4月30日之后的物业费用的观点。根据2014年5月23日签订的《物业管理委托协议》第三章：“本合同期限为5年，即自2014年5月1日至2019年4月30日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”的约定，虽然之前的物业管理协议期限届满，但是业主大会未对物业服务公司进行选聘，该协议还继续有效。据此，对被告钟三三的该项辩解观点，本院不予采纳。被告钟三三辩称原告不作为，服务态度差，出现楼梯漏水未维修、噪音扰民让业主自行处理、小区经常无人值班、小区监控损坏未维修的问题。这些疏于管理之处，只是物业管理项目中极少的部分项目。但是，物业服务存在的不足之处，不能成为被告拒付物业费用的理由。庭审中，原告亦表示处理过漏水问题，对其他业主扰民的问题也进行了报警，监控问题因需要动用维修基金，但业主未能达成一致意见。原告在上述服务项目中存在的瑕疵，不足以导致合同的根本目的不能实现，故对被告钟三三的该辩称，本院不予采信。但是，原告就被告钟三三提出的不足之处，应及时予以完善，严格按合同履行义务，为业主营造一个安全、舒适的生活环境。被告林超未到庭应诉，亦未提出答辩意见，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见。”的规定，视为被告林超放弃抗辩、举证、质证的权利，应由其承担举证不利后果。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告钟三三、林超应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市众佳好物业管理有限公司交纳物业费、公摊水费等费用共计2893.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告钟三三、林超共同负担（该款由两被告径付给原告）；原告预交款项，本院不再退回。本判决为终审判决。审 判 员 廖新娇二〇一九年十一月十三日法官助理 宋彩荣书 记 员 杨 楠