四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初12261号 原告：边洁，女，1966年12月9日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告：陈思宇，男，1962年12月7日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 二原告共同委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 原告边洁、陈思宇与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边洁、陈思宇的共同委托诉讼代理人卞长超、简海、被告中德红谷公司的委托诉讼代理人叶成、刘廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 边洁、陈思宇向本院提出诉讼请求：1、中德红谷公司支付逾期交房违约金35400元（按已付房款的5%计算，自2016年3月1日起算）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金29807元（以房屋总价款为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至中德红谷公司实际取得该商品房所在楼栋的初始权属证明之日即2018年4月25日止）。事实与理由：2014年2月16日，边洁、陈思宇与中德红谷公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定边洁、陈思宇购买中德红谷公司开发的位于高新区房屋，房屋总价为708000元。合同签订后，边洁、陈思宇支付了全部购房款。按照合同约定，中德红谷公司应于2016年2月29日前将取得规划验收合格证及面积实测报告的房屋交付给边洁、陈思宇，应于2017年2月29日前取得所购房屋所在楼栋的权属证明，逾期应承担违约金。中德红谷公司于2016年3月26日交付了案涉房屋，但交付房屋时未取得规划验收合格证及面积实测报告，也未如约取得该商品房所在楼栋的权属证明，中德红谷公司的行为已构成违约。边洁、陈思宇为维护其合法权益，提起诉讼。 中德红谷公司辩称，1、边洁、陈思宇主张的逾期交房违约金，已经超过了期限为三年的诉讼时效，应当予以驳回；2、虽然中德红谷公司存在逾期办理楼栋初始产权登记的事实，但中德红谷公司的违约行为并未给边洁、陈思宇造成实际损失，违约金以填补损失为原则，合同约定的违约金过高，请求法院酌情调低违约金的金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》、收房确认书、购房收据、商品房买卖合同摘要、《中德项目相关要素信息表》等证据，对方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2014年2月16日，边洁、陈思宇作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内建筑面积69.81㎡，按照套内面积计算房屋单价每平方米10141.81元，总价708000元，出卖人交付房屋时应向买受人公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。4、初始产权登记：出卖人应当在2017年2月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，边洁、陈思宇实际支付了全部房款708000元。2016年3月26日，中德红谷公司向边洁、陈思宇交付房屋。 2016年7月28日，中德红谷公司取得案涉房屋的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年11月7日，中德红谷公司取得了案涉房屋的《建设工程规划合格证》。2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼栋的房屋不动产登记房屋所有权首次登记记录单。 另外，2019年8月9日，边洁、陈思宇通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案系统向本院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德红谷公司主张逾期交房违约金。 本院认为，边洁、陈思宇与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 现结合双方诉辩主张，对双方争议问题认定如下。 一、关于边洁、陈思宇要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，案涉合同约定的交房时间为2016年2月29日，期限届满，中德红谷公司未向边洁、陈思宇交付房屋，边洁、陈思宇应当知道其权利受到侵害，即应起算诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，诉讼时效期间尚未届满，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2019年2月28日届满。2019年8月9日，边洁、陈思宇通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利已经超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由成立，本院予以采信。对边洁、陈思宇要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于逾期取得楼栋权属证明的违约金的计算标准及金额。本院认为，依照合同约定，中德红谷公司应当在2017年2月29日（该期限不存在，应为2017年2月28日）前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，边洁、陈思宇不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向边洁、陈思宇支付已付房款万分之一的违约金。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，自2017年3月1日起算至2018年4月25日合计逾期421天，其应承担的违约金为29807元（708000元×0.0001×421天）。 对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，边洁、陈思宇因逾期取得房屋产权证的实际损失无法确定，但中德红谷公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身，边洁、陈思宇并无过错；合同约定的违约金计算方式尚未达到以购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率标准。故本院认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向边洁、陈思宇支付逾期取得楼栋权属证明的违约金29807元； 二、驳回边洁、陈思宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取715元，由边洁、陈思宇负担388元，成都中德红谷投资有限公司负担327元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一九年十一月十二日 书记员  刘苡辰