成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初1170号 原告：周雅非，女，汉族，1984年8月15日出生，住成都市成华区。 被告：成都住哪儿网络科技有限公司，住所地成都市成华区羊子山路68号4栋1单元16层19号。 法定代表人：黄高华，总经理。 委托诉讼代理人：文强，男，系公司员工。 原告周雅非与被告成都住哪儿网络科技有限公司（以下简称“住哪儿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序审理中，因被告住哪儿公司下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年7月30日、2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告周雅非到庭参加了两次庭审。被告住哪儿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，本院依法进行缺席审理；委托诉讼代理人文强到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告周雅非向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付固定租金回报10360元、滞纳金3108元、违约金31080元、38日物业费345元。事实和理由：原被告于2018年11月16日签订《物业委托管理合同》，将原告的房屋以固定租金回报的方式委托被告全权管理并对外出租，并于当日办理交接手续，告知了入户密码，交付了业主卡。截至2018年12月20日，原告多次要求被告履行合同，被告均置之不理。被告付款逾期的行为达到了合同中约定的解除合同条件，按合同约定应赔偿违约金。被告的行为浪费了原告的时间和精力，严重损害了原告的经济利益。 被告住哪儿公司辩称：合同签订时是公司的聘用人员张小玲携带已盖章的空白合同签订，但是签订前并未得到公司的审核同意，签订后公司即告知租金过高，未予通过，并要求张小玲与原告确认不履行合同之后，于2018年11月20日将相关门卡快递给原告，原告于次日签收且未提出异议，应认为原被告已经达成解除合同的真实意思表示，故被告占用房屋仅5日，原告主张的租金不应得到支持。原告认可在2019年2月已将房屋出租，更表明合同已于2018年11月21日解除，原告以此还要求支付违约金，违约金过分高于损失，请求调减至1000元。滞纳金计算错误，原告仅能要求支付逾期15个工作日内的滞纳金。 经审理查明：2016年4月24日,祝麟、周雅非作为买受人与成都市能城房地产开发有限公司作为出卖人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定购买位于成华区房屋，建筑面积91.53平方米。并约定前期物业服务费为每月2.98元／平方米（建筑面积）等。 2018年11月16日，周雅非作为委托方与住哪儿公司作为受托方签订《物业委托管理合同》，约定周雅非将成华区圣灯路2号“朗基少东家2-2-1004”号，建筑面积91.53㎡的房屋，委托住哪儿公司全权管理并对外出租，租金标准及承租方由住哪儿公司自行决定，住哪儿公司按约定向周雅非支付固定租金回报。委托期为5年4个月，自2018年11月17日起至2023年11月16日止，整60个月。周雅非给住哪儿公司120日免租期，作为住哪儿公司寻找客户的时间，此期间不收取固定租金回报。租赁期间总租金回报为207200元（周雅非称每月租金为3700元），支付日期和金额以合同附表2为准。其中第一次付款2018年11月19日，金额2072元，第二次付款2018年12月19日，金额8288元，第三次付款2019年6月19日，金额10360元等。周雅非于2018年11月16日前，将房屋交付住哪儿公司，如逾期交付，每日承担日固定租金回报的双倍作为违约金。第七条第二款约定，住哪儿公司应按合同规定，按时支付房屋固定租金回报。合同期未满，住哪儿公司要求提前终止合同的，赔偿周雅非租期内总租金的15%作为违约金等。备注第二条约定，合同期内的物管费由住哪儿公司承担。第五条约定，周雅非在合同期提供一张门禁卡。第六条约定，住哪儿公司应按约定时间按时向周雅非支付租金，若逾期超过三个工作日以上，住哪儿公司每天向周雅非按应当缴当期租金的5‰支付滞纳金，逾期超过15个工作日周雅非有权解除合同，并强制要求租户搬离。第七条约定补充条款与前文有冲突，以补充条款为准。周雅非在合同上签字，时任住哪儿公司的员工张小玲在合同签字并加盖了住哪儿公司的合同专用章。 周雅非另提供一张《房源信息登记表一样本》（复印件），上写明小区名称朗基少东家，小区房号2-2-1004，合同期间2018.11.17-2023.11.16，免租期120天，房屋租金3700元，门卡1张等，左上角注明作废。周雅非提供的微信聊天复印件显示，其于2018年11月24日即要求住哪儿公司付支付租金，履行合同，否则按约定进行诉讼，对方表示要去起诉就去，并要求周雅非和公司领导联系。周雅非称房屋门禁卡交付住哪儿公司后，房屋一直处于空置状态，直到2019年2月26日，周雅非将房屋重新出租。庭审过程中，周雅非明确，诉讼请求第一项固定租金回报即起诉时应当支付的两期租金之和；滞纳金的请求，根据合同备注部分第六条，以五年总租金的千分之五计算；因为住哪儿公司不承认合同，拒不配合解除合同，故周雅非主张解除合同并依据合同正文第七条第二款约定，以五年总租金的百分之十五计算违约金；物业费计算了一个月（38天）。 住哪儿公司称张小玲在签订合同前未经住哪儿公司审核同意，合同签订后住哪儿公司因租金过高未予以通过，张小玲迅速与周雅非沟通确认不履行合同之后，于2018年11月20日将门禁卡等快递给周雅非，周雅非已于2018年11月21日签收门禁卡，应当认为双方已经达成解除合同的真实意思表示。但住哪儿公司提交的签收单为复印件，也并非周雅非签名。周雅非认可大概在1月份收到门卡。 上述事实，有经庭审质证的如下证据予以证实：原、被告的身份信息，《物业委托管理合同》及合同附表，微信聊天记录，房源信息登记表一样本，《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，及原被告的当庭陈述等。 本院认为，《物业委托管理合同》签订时，由周雅非与时任住哪儿公司的员工张小玲签字并加盖了住哪儿公司的合同专用章，应当认为是周雅非及住哪儿公司的真实意思表示，该合同合法有效，周雅非及住哪儿公司均应按照合同的约定履行各自的权利及义务，违约将承担相应的责任。合同签订后，周雅非将门禁卡交付给了住哪儿公司，并一直要求住哪儿公司按照合同约定支付租金，但住哪儿公司并未按照合同约定向周雅非支付，而以合同未通过其公司内部审核为由，拒不履行合同，住哪儿公司应承担相应的违约责任。住哪儿公司称于2018年11月20日将门禁卡寄还周雅非，周雅非于次日签收成功且未提出异议，即视为双方已经达成解除合同的真实意思表示。但合同并未约定住哪儿公司享有合同的单方解除权，住哪儿公司也并未举出周雅非已于次日签收的证据，因此住哪儿公司辩称的合同已于2018年11月21日解除，不能成立。但周雅非亦明知，从合同签订后的2018年11月起，住哪儿公司即表示不履行合同，也未实际占有涉案房屋，并且周雅非也认可在2019年1月即收到住哪儿公司寄回的门禁卡，在明知承租人住哪儿公司已经不可能履行合同的情况下，周雅非也应当采取措施，防止损失的进一步扩大。综上，对周雅非在本案主张因住哪儿公司违约为由，要求解除合同，因符合合同约定及法律规定，予以支持。主张的固定租金回报，本院酌定按照约定租金的标准，支持二个月，为7400元（3700元/月*2个月）。关于滞纳金的主张，周雅非主张按照五年总租金的千分之五计算（207200元*5‰=3108元），缺乏合同依据，住哪儿公司认为周雅非仅能主张15日内的滞纳金（经计算为2072元*5‰*15天+8288元*5‰*15天=777元），但合同并未约定滞纳金仅计算至15日止，且因住哪儿公司未按约定支付租金，给周雅非造成的损失一直存在，滞纳金应支付至租金实际付清之日止，但双方约定的滞纳金标准过高，根据本案的履行情况，对周雅非主张的滞纳金，酌情调整为，自起诉之日起，以未支付的固定租金回报7400元为基数，日利率万分之五为标准，计算至租金回报实际付清之日止，且滞纳金若低于777元，以777元为准；若高于3108元，以3108元为准。周雅非主张按照合同第七条第二款的规定支付违约金，但该条约定的住哪儿公司承担违约金的情形为住哪儿公司要求提前终止合同，与本案合同解除的情形不符，不予支持，但因住哪儿公司同意支付违约金1000元，本院对周雅非主张的违约金在1000元予以支持。因合同对物业费的承担作出了明确的约定，对周雅非要求住哪儿公司支付38天，约345元的物业费予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都住哪儿网络科技有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告周雅非固定租金回报7400元，滞纳金（以固定租金回报7400元为基数，日利率万分之五为标准，自2019年1月24日起，计算至固定租金回报付清之日止，且滞纳金不足777元的，以777元为准；超过3108元的，以3108元为准），违约金1000元，物业费345元。 二、驳回原告周雅非的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费922元，由被告成都住哪儿网络科技有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨秋菊 人民陪审员  曾官蓉 人民陪审员  罗 丹 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  纪朝元