上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15576号原告：丁琼雯，女，1971年6月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郝大海，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：时豪杰，男，1995年1月26日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陆新新，上海德禾翰通律师事务所律师。原告丁琼雯与被告时豪杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，被告时豪杰于2019年7月1日向本院提起反诉，本院依法予以受理，并合并审理。本院公开开庭进行了审理，原告丁琼雯及其委托诉讼代理人郝大海，被告时豪杰及其委托诉讼代理人陆新新到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。丁琼雯向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.要求时豪杰支付2019年3月17日至2019年4月2日的租金15,000元及租金滞纳金34,500元，合计49,500元；3.要求时豪杰支付装修恢复原状补偿款80,000元；4.要求没收租赁保证金60,000元。事实和理由：原被告于2018年12月7日签订房屋租赁合同，约定原告将上海徐汇区太原路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告作为居住和服装工作室使用，租赁期限自2018年12月17日起至2020年12月16日止，租金30,000元一个月。原告将系争房屋交付给被告后，发现被告私自装修，双方于2018年12月18日签订了补充协议，约定被告在房屋租赁到期后恢复系争房屋原状，否则应向原告支付80,000元恢复原状补偿款。按照约定，被告应于2019年3月10日前支付3月17日至4月16日的租金，但被告一直拖欠租金。原告书面通知被告于2019年4月2日解除房屋租赁合同，并要求被告将装修恢复原状，但被告仍置之不理。故诉至法院,请求判如所请。时豪杰辩称，同意解除租赁合同，但解除的日期应为原告收到被告发出的律师函当日即2019年3月26日。不同意第二、三项诉讼请求。时豪杰于2019年3月2日搬离系争房屋，且已支付租金至2019年3月16日。合同约定系争房屋作为居住和服装工作室使用，时豪杰没有改变房屋用途，利用房屋作为工作室展示，但是丁琼雯隐瞒了系争房屋外立面要装修的事实，其行为不符合诚实信用原则，导致时豪杰不能正常使用系争房屋，不同意支付装修补偿款。时豪杰向本院提出反诉诉讼请求：1.判令丁琼雯返还2018年12月17日至2019年1月20日及2019年2月15日至2019年3月16日的租金65,000元(按每日1,000元的标准计算65日)；2.判令丁琼雯赔偿装修损失98,440元；3.判令丁琼雯返还租赁保证金60,000元。事实与理由：反诉原被告于2018年12月7日就系争房屋签订房屋租赁合同。时豪杰对系争房屋进行装修后，于2019年1月下旬开始使用房屋。刚使用房屋不久，相关管理部门告知时豪杰系争房屋不具备开办工作室的资格，通知时豪杰停止经营。此外，丁琼雯隐瞒了系争房屋外立面要装修的事实，外立面修缮严重影响房屋使用和经营，给时豪杰造成损失。因2018年12月17日至2019年1月20日及2019年2月15日至2019年3月16日期间时豪杰不能正常使用房屋，故要求返还上述期间租金。时豪杰于2019年3月2日搬离系争房屋，并与丁琼雯协商解决纠纷，但未果。故时豪杰于2019年3月25日向丁琼雯发出解除合同的律师函，其认为丁琼雯的行为已构成根本违约，故提起反诉，请求判如所请。丁琼雯反诉辩称，不同意时豪杰的反诉请求。租赁合同约定系争房屋用于居住使用，后时豪杰要求开服装工作室，丁琼雯认为居住或开服装工作室均不是商业用途。外墙装修不是丁琼雯自行能控制的情况，也不影响时豪杰使用系争房屋，时豪杰基于自身原因不继续使用系争房屋，与丁琼雯无关。丁琼雯于2019年3月10日通过邻居知道时豪杰搬离系争房屋的情况，并于2019年3月31日通知时豪杰恢复原状，不得已于2019年4月12日自行委托他人恢复原状。本院经审理认定事实如下：2018年12月7日，丁琼雯(出租方，甲方)与时豪杰(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方上海徐汇区太原路XXX弄XXX号XXX楼房屋。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住(和服装工作室)使用。甲、乙双方约定租赁期为24个月，甲方于2018年12月7日前向乙方交付该房屋。租赁期自2018年12月17日起至2020年12月16日止。该房屋月租金为30,000元，乙方应在每一个月支付一次租金，第一期租金应在签订房屋租赁合同后一个工作日内且入住前支付给甲方(以较早日为准)，以后在每个付款月的10日前支付下一期租金，逾期支付每日乙方须按月租金的5%支付滞纳金给甲方。甲、乙双方约定，甲乙双方签订合同后当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为等同于两个月租金即60,000元。乙方另需装修或增设附属设施和设备的，须事先征得甲方的书面同意。乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金的一倍支付违约金，(六)乙方逾期不支付租金累计超过15天的，(七)甲乙双方提前解除本合同的。10-5租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方除须结清拖欠的公共事业费、租金及滞纳金外，乙方所支付的租赁保证金将作为违约金处理不予退还。2018年12月18日，丁琼雯(甲方)与时豪杰(乙方)签订《补充协议》，约定，现乙方需要对系争房屋进行装修，乙方需要对装修过程中的安全质量问题和邻里纠纷问题负责，乙方负责租赁期结束后，将房屋装修恢复原状，如乙方不能恢复原状，乙方应向甲方支付装修补偿款8万元。2019年3月25日，时豪杰向丁琼雯发出《律师函》，主要内容为，近日政府管理部门告知系争房屋不具备开办工作室的资格，通知时豪杰停止经营。丁琼雯隐瞒系争房屋外立面需要修缮的事实，影响房屋使用及经营，致使时豪杰遭受重大损失。鉴于上述情况，时豪杰无法继续经营服装工作室，合同目的无法实现，通知丁琼雯于律师函送达之日解除租赁合同，并要求丁琼雯返还保证金、租金，支付违约金并赔偿其损失。丁琼雯确认于2019年3月26日收到《律师函》，但不同意时豪杰提出的合同解除日期及其他要求。2019年3月31日，丁琼雯向时豪杰发出《房屋租赁合同解除及装修恢复原状通知函》，内容主要为，由于时豪杰至今仍欠付2019年3月17日至2019年4月16日的租金，根据合同及补充协议，丁琼雯决定自2019年4月2日起解除房屋租赁合同，收回房屋并要求时豪杰恢复房屋原状。时豪杰表示2019年4月1日收到上述函件。庭审中，双方均确认2018年12月7日合同签订当日丁琼雯向时豪杰交付系争房屋，时豪杰已支付丁琼雯2018年12月17日至2019年3月16日的房屋租金及保证金6万元。庭审中，时豪杰表示其于2019年3月2日搬离系争房屋，将钥匙放在系争房屋内，期间与丁琼雯协商免租以度过外立面装修期，但未通知丁琼雯交接房屋。丁琼雯表示其于2019年3月10日知晓时豪杰搬离系争房屋。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同、补充协议、转账记录、律师函、通知函、照片、录音及文字记录、律师函及快递凭证等证据证实，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。丁琼雯提交一组系争房屋内装修情况照片，以证明时豪杰尚未将系争房屋恢复原状。丁琼雯另提交工程装修合同及报价单，报价单上工程造价为53,910元，以证明丁琼雯为恢复房屋原状支出装修费约50,000元，经质证，被告表示真实性不予认可，并提出，原告应提供支付凭证，本院采纳被告的质证意见，对该材料不予认定。时豪杰提交，以证明时豪杰在签订合同时对系争房屋不能用于办公用途并不知情。时豪杰出示《室内外装饰设计合同书》及装修款转账记录，拟证明时豪杰为装修服装工作室支出了20,000元设计费及78,440元材料人工费，经质证，原告表示，被告装修需要经过原告同意，但双方之后达成装修补充协议，对证明目的不予认可，本院认为，被告未进一步提供合同、结算资料，故不予认定。审理中，丁琼雯提交两份房屋租赁合同及一份说明，上述材料载明系争房屋属使用权房，丁琼雯与案外人签订的租赁合同约定系争房屋作为住宅使用。本院认为，丁琼雯与时豪杰签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，双方应各自履行合同约定的义务。本案中，时豪杰在未与丁琼雯交接的情况下搬离系争房屋，并向丁琼雯发出《律师函》要求解除合同，时豪杰至今未提供丁琼雯存在违约行为的充分证据，也未进一步提供系争房屋外墙装修造成时豪杰无法正常使用的充分证据，故时豪杰并不具备法定或约定的解除权，其擅自解除合同并搬离系争房屋的行为显属违约。丁琼雯行使合同约定的解除权并通知时豪杰自2019年4月2日起解除房屋租赁合同，具有合同和法律依据，本院予以支持，同时本院确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，解除的日期为2019年4月2日。鉴于丁琼雯自认于2019年3月10日知晓时豪杰搬离系争房屋的事实，丁琼雯应及时通知时豪杰办理系争房屋的交接手续及收回系争房屋，现丁琼雯未及时收回系争房屋，本院推定，时豪杰已支付至2019年3月16日为丁琼雯收房日期，故丁琼雯要求时豪杰支付2019年3月17日至2019年4月2日的租金15,000元及逾期支付租金的滞纳金34,500元的诉讼请求，本院难以支持。丁琼雯依据补充协议要求时豪杰支付装修恢复原状补偿款80,000元，但丁琼雯提交的工程装修合同及报价单53,910元元，其庭审表示装修恢复费用约50,000元，故本院从公平原则出发，酌定时豪杰支付装修补偿款50,000元。时豪杰的行为构成违约，丁琼雯依据合同约定要求将时豪杰支付的60,000元租赁保证金作为违约金，具有合同和法律依据，本院亦予以支持。时豪杰辩称，系争房屋因不具备开办工作室的资格，相关部门要求其停止经营，系争房屋外立面修缮影响其使用及经营，造成重大损失，并据此提出反诉请求，但其未提供充分证据佐证，且不符合合同约定，故时豪杰的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、丁琼雯与时豪杰签订的房屋租赁合同于2019年4月2日解除；二、时豪杰于本判决生效之日起十日内向丁琼雯支付装修补偿款50,000元；三、时豪杰向丁琼雯支付的租赁保证金60,000元不予返还；四、驳回丁琼雯的其余诉讼请求；五、驳回时豪杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,045元，由丁琼雯负担858元，时豪杰负担1,187元。反诉案件受理费减半收取计2,325.8元，由时豪杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇一九年十一月十三日法官助理 张 鑫书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。