江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初5839号原告：常江，男，1990年7月3日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：黎建新，江西道善律师事务所律师，执业证号13601201710565121。委托诉讼代理人：尹军，江西道善律师事务所律师，执业证号13601201410547726。被告：杨昆伦，男，1994年9月22日生，汉族，住江西省丰城市。原告常江与被告杨昆伦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常江及其委托诉讼代理人尹军到庭参加诉讼，被告杨昆伦经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常江向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2019年1月5日签订的《商品房租赁合同》；2.判令被告退还原告支付的房屋押金15000元、两个月的租金15000元及物业费501.69元，共计30501.69元；3.判令被告支付原告违约金15000元；4.判令被告赔偿原告各项损失约15000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月5日，原、被告签订《商品房租赁合同》，约定被告将位于红谷滩新区出租给原告使用，出租期限共2年，自2019年2月16日起至2021年2月15日止，房屋第一年月租金7500元（含物业），房屋押金15000元，同时合同10.2条约定在租赁期限内被告在非原告违约情形下擅自解除合同提前收回房屋的，应按月租金的两倍向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了两个月租金15000元，并缴纳了房屋押金15000元，随后对房屋进行了装修并购买设备、器材等，花费共计约15000元。2019年2月初，房屋所有权人彭桂生告知原告该房屋系其租赁给被告使用，被告未经其同意将房屋转租给原告使用属违约行为。2019年4月23日，彭桂生向原告邮寄送达《限期租客搬离腾空的通知》，告知原告其已解除与被告签订的合同并要求原告限期搬离租赁房屋。现合同目的已无法实现，故诉至法院提出以上诉请。被告杨昆伦未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告常江围绕诉讼请求依法提交了《商品房租赁合同》、租金及押金等支付凭证、《限期租客搬离腾空的通知》等证据，被告杨昆伦未到庭，依法视为放弃举证、质证权利。对于原告常江提交的上述证据，本院认定如下：1.原告提交的2019年1月5日的《商品房租赁合同》，系原件，能够证明甲方杨昆伦、乙方常江及丙方南昌辉雅房地产代理有限公司于2019年1月5日签订了《商品房租赁合同》的事实，本院予以采信；2.原告提交的房屋租金和押金收据，虽系原件，但该两份收据下方的收款人签名模糊不清，无法认定收款人系杨昆伦，但原告提供了微信转账支付记录予以佐证，该微信支付记录载明的转账日期“2019年1月5日”、转账说明“押二付二房租”、转款金额30000元与合同签订日期及合同约定的租金标准、租金支付方式、押金金额能够互相对应，可以认定原告已向被告杨昆伦支付两个月房屋租金15000元及押金15000元的事实，本院予以采信；3.原告提交的由彭桂生出具的2017年7月14日的《商品房租赁合同》，系原件，可以认定彭桂生以出租方的身份于2017年7月14日与承租人杨昆伦签订租赁合同，将案涉房屋出租给杨昆伦，并约定不得擅自转租的事实，本院予以采信；4.原告提交的由彭桂生向其邮寄发出的《限期租客搬离腾空的通知》及快递面单，系原件，可以认定彭桂生以其系案涉房屋所有权人的身份向原告发出书面通知要求限期搬离案涉房屋的事实，本院予以采信；5.原告提交的由彭桂生出具的《解除合同通知函》，系复印件，真实性无法核实，本院不予采信；6.原告提交的物业费支付凭证及收据原件，可以认定原告于2019年4月26日交纳了案涉租赁房屋自2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业费501.69元，本院予以采信；7.原告提交的购买房屋装修原材料的收据、微信及支付宝转账记录、案涉租赁房屋照片、物流托运协议（单），不足以证明原告因租赁案涉房屋所发生损失的具体数额，本院不予采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月14日，彭桂生以出租方的身份与承租方杨昆伦签订《房屋租赁合同》，约定由彭桂生将其所有的位于南昌市红谷滩新区出租给杨昆伦使用，租期五年，自2017年8月14日起至2022年8月13日止，租金3000元／月。同时合同第六条还约定杨昆伦在使用中有权再行租赁（转租）给第三人，但必须经彭桂生同意。2019年1月5日，常江为租赁上述房屋，以承租方身份与出租方及中介方南昌辉雅房地产代理有限公司签订的《商品房租赁合同》抬头载明甲方（出租方）为彭桂生，而落款出租方（甲方）签名则为杨昆伦。该合同第3-1条约定“租赁期限为2年，自2019年2月16日起至2021年2月15日止”，第4-1条约定“第一年的租金标准为7500元（含物业）”，第4-2条约定“租金每2个月支付一次，先付后用，第一期租金应在签订合同当日支付，以后每期租金应提前7日支付”，第5-2条约定“房屋押金15000元，待租赁期满承租方结清费用后，出租方于结清当日将押金全额退还，若未按规定结清有关费用，出租方有权拒还押金”，第10-2条约定“租赁期内，出租方非应承租方的原因擅自解除合同，提前收回房屋的，应按月租金的两倍向承租方支付违约金，若支付的违约金不足抵付承租方损失的，出租方还应负责赔偿”，第10-4条约定“出租方应保证出租之房屋为其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由出租方承担承租方的全部损失……”2019年4月26日，常江向物业公司交纳了案涉租赁房屋自2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业费501.69元。2019年4月28日，常江收到彭桂生通过顺丰速递邮寄发出的《限期租客搬离腾空的通知》，该通知告知案涉房屋系承租方杨昆伦未经其同意擅自转租给常江的，其从未授权杨昆伦签订任何书面协议，并要求常江在收到此通知三日内搬出案涉房屋。另查明，2019年1月5日合同签订当日，常江通过微信向杨昆伦转账支付了2个月的房屋租金及押金共计30000元。庭审中，常江陈述案涉房屋系其通过中介找到的房源，而杨昆伦以其系彭桂生亲戚的身份告知“彭桂生长期不在南昌，房屋出租的所有事宜皆交由他处理”，还出示了房产证复印件及彭桂生的身份证复印件，出于信任，就在未要求杨昆伦出示授权委托书的情况下与杨昆伦签订了租赁合同。另常江陈述其于2019年4月30日前将案涉房屋钥匙交还给了彭桂生。但常江未提供相应的证据予以证明上述陈述的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，杨昆伦并未取得彭桂生授权其代为签订租赁合同的委托书，其作为承租人，未经彭桂生的同意将从彭桂生处租来的房屋租赁给常江的行为，构成擅自转租。现常江提交了彭桂生向其送达的《限期租客搬离腾空的通知》，可以认定彭桂生对该转租行为提出了异议并要求常江限期搬离的事实，故本院对常江要求解除其与杨昆伦签订的租赁合同的诉请予以支持。因导致合同解除的原因在杨昆伦一方，故常江要求退还押金诉请依法有据，本院予以支持。但考虑到常江已实际使用案涉房屋至2019年4月28日，但仅支付了2个月的租金，故还应支付自2019年4月16日起至2019年4月30日止共计15天的租金3750元（7500元÷30天×15天），故对常江要求退还已付2个月的租金的诉请，不予支持。按照双方合同的约定，常江应将上述未付的租金结清后，杨昆伦才将押金全额退还，为避免诉累，本院酌定直接从押金中扣减上述未付租金，即杨昆伦还需退还常江房屋押金11250元（15000元-3750元）。合同已约定第一年的租金为7500元（含物业），即常江支付的租金里已经包含了物业费，并无另行支付物业费的合同义务，其于2019年4月26日向物业公司交纳案涉租赁房屋自2019年2月1日至2019年4月30日期间的物业费501.69元的性质系代为垫付，故对常江要求杨昆伦返还垫付的物业费501.69元的诉请予以支持。对于因合同解除而造成的经济损失，因常江未提供充分有效的证据予以证明，导致该损失的具体数额无法计算，双方亦未在合同10-4条关于发生产权及使用权纠纷情形下约定违约金标准，但可参照适用合同10-2条关于非因承租方原因解除合同情形约定的违约金标准，故本院对常江要求杨昆伦按两个月租金标准支付违约金15000元的诉请予以支持，对其要求杨昆伦赔偿经济损失约15000元的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告常江与被告杨昆伦签订的《商品房租赁合同》；二、被告杨昆伦于本判决生效之日起十日内向原告常江退还房屋押金11250元、物业费501.69元；三、被告杨昆伦于本判决生效之日起十日内向原告常江支付违约金15000元；四、驳回原告常江其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元（原告常江已预交），由原告常江负担470元，被告杨昆伦负担4210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  李建文人民陪审员  万淑婛二〇一九年十一月七日书 记 员  胡 炫附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。