北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15259号原告：杨戈平，男，1956年9月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京法政王府物业管理中心，住所地北京市昌平区北七家镇王府公寓3-30。法定代表人：张小勇，总经理。委托诉讼代理人：孙丽，女，1975年11月4日出生，汉族，北京法政王府物业管理中心员工。原告杨戈平与被告北京法政王府物业管理中心（以下简称法政物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨戈平、被告法政物业之委托诉讼代理人孙丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨戈平向本院提出诉讼请求：1．判令被告为原告办理入住手续，具体为签订物业服务合同，立即向原告发放小区大门的车辆通行卡、人行通道门禁卡；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2002年1月26日从北七家镇人民政府购买了xxx（xxx）别墅，于2002年11月领取昌平区政府发放房产所有证。依据京房权证昌私移字第XXXX号房屋所有权证，原告是王府街9号xxx（xxx）别墅的合法业主。原告的业主身份已经获得当事人汇才科贸公司、北京法政王府物业管理中心确认、昌平区人民法院确认。在2016年元月26号被告起诉汇才科贸公司杨霞物业服务合同纠纷一案，昌平区人民法院民事判决书（2016）京0114民初6649号判决。2018年9月26日被告诉原告物业服务合同纠纷案中，物业费催缴通知函中，被告、昌平区人民法院又一次将原告确认为业主进行诉讼和传唤。2002年6月26日，被告在没有原告授权的情况下，私自允许汇才科贸公司居住使用属于原告的个人专有房产，并为其办理了入住手续、签订了前期物业管理服务协议，收取汇才科贸公司物业费15年之久。双方协议履行17年之久。经原告到工商局查证，汇才科贸公司没有工商登记无此单位。原告又查到北京汇才科贸有限公司有工商登记，2005年注销。需要特别说明的是，原告本人就是北京汇才科贸有限公司的法定代表人，该公司在园中园没有任何房产，本法人从来没有授权任何人同被告签订物业协议，更没有在协议上盖公章。根据合同法第48条、第53条之规定，后果应由签约双方被告汇才科贸公司承担。根据物权法第70条之规定，被告汇才科贸公司上述行为侵犯原告对专有房产的占有、使用、收益、处分权，造成原告极大损失。2016年1月26日在被告同汇才科贸的法律诉讼中原告才了解事情的真相。原告认为：根据北京市建委的相关规定，被告工作人员是经培训持证上岗的，被告在法庭上多次说2002年6月26日在同汇才科贸公司签物业协议时发现入伙通知书上有涂改，将杨戈平涂去改为汇才科贸。被告作为专业人员发现如此重大关键情况为什么不找你的上级公司即开发商核实？为什么不找原告本人核查？为什么没有汇才科贸公司的授权书？为什么不查证有没有汇才科贸公司这个单位？而是违规为汇才科贸公司办理了相应入住手续，正是因为被告的这次工作失误违规办事，主导了被告、汇才科贸公司侵权形成，导致了之后的一切纠纷，为此被告应承担一切法律责任。被告作为专业人员，在同汇才科贸公司签订前期物业管理协议时，故意不将协议退回汇才科贸公司盖章，而是15年后的2016年1月26日在起诉于本案无关人员杨霞一案中作为证据向法庭提供，这一切导致所有当事人，重点是被告自己也不明真相，误告杨霞。按照被告同汇才科贸签订的物业协议，协议中乙方是汇才科贸公司，白纸黑字，事实不容改变。房产证上业主是原告，事实更不容改变。以上说明被告工作失误应当纠正，应当为原告办理入住，应当承担法律责任。之后，原告多次找被告、汇才科贸公司当事人杨霞协商，现原告已同杨霞达成协议，原告自愿付给杨霞装修费30万元，杨霞同意可无条件搬离，原告为此案解决做了努力。但是被告不但不纠正其错误做法而是继续执行2002年同汇才科贸公司之间的协议约定。最近还为汇才科贸公司办理入门卡、使汇才科贸公司至今还在占有使用原告的房产，更让人不能理解的是，被告至今坚持不给原告办理入住手续，禁止原告进入小区、威胁查封原告房产、不准原告买卖房屋等。原告认为，被告上述行为是故意的、明显带有不遵法、不讲理的性质。在侵犯原告业主专有权的同时，又侵犯了原告的业主共有权。依据相应法律法规，为了维护原告的权益，请求人民法院依法判决。法政物业辩称：不同意原告的诉讼请求。一、答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》约定了双方的权利义务，是双方的真实意思表示，内容合法有效。杨戈平以该协议非本人签署为由而拒交物业管理费，是毫无事实依据和法律依据的。被答辩人于2002年6月26日持开发商签发的《入伙通知书》与答辩人签订了《前期物业管理服务协议》（见证据1）并于2002年7月1日签订了《房屋短期小型工程施工登记表》（见证据2）。根据王府社区业主入住规则，业主凭开发商开具的《入伙通知书》（即入住通知，见证据3）到物业管理处办理房屋交接和入住手续。《入伙通知书》分上下两联，上联为通知正文，是业主持该原件到物业管理处办理入住手续的凭证；而下半部分的回执联由开发商留存。杨戈平的《入伙通知书》日期为2002年6月26日，杨戈平当日持该通知书原件到我物业管理处办理了入住手续，并签署了《前期物业管理服务协议》。值得一提的是，杨戈平所购买的房屋是开发商抵顶给北七家镇政府的其中一套(独栋别墅)，只有政府的关系户才能购买(价格比较低)，杨戈平在北七家镇政府的亚宏房地产签约后，再到开发商处办理相关手续，开发商签发《入伙通知书》后，方可办理入住手续。而杨戈平的《入伙通知书》与其他业主的截然不同，“业主姓名(先生/女士)”处的“杨戈平”被划掉，修改成其公司简称(即汇才科贸)，其公司全称为：北京汇才科贸有限责任公司(杨戈平为该公司法人)。在签订《前期物业管理服务协议》时，甲方为答辩人，乙方为杨戈平公司简称“汇才科贸公司”，并由杨戈平指定的代理人杨霞女士在乙方落款处签字(答辩人当时也在场)。二、答辩人诉被答辩人的物业服务合同纠纷一案，于2018年11月在昌平区人民法院开庭。被答辩人当庭提出(也是自2002年起第一次提出)其专有权问题，还声称根本不认识与答辩人签订《前期物业管理服务协议》且长期在该房屋居住的杨霞。园中园三区56号常住人口是杨戈平和杨霞，近几年杨霞女士居住较多。该房屋交费记录良好。总体来讲，杨霞交费次数多，杨戈平交费次数少。但到了2012年初，不知何故，该房屋开始拖欠物业管理公共服务费，我物业企业将汇才科贸公司和杨霞女士作为答辩人，同时诉至昌平区人民法院时，才从法院得知：该房屋业主为杨戈平。答辩人多次试图与长期居住在此的杨霞女士协商交费事宜，但杨霞借口房子不是她的名字，应该找杨戈平，而拒交物业管理公共服务费。而杨戈平一直借口其在国外，等回国后再当面协商。2018年11月21日，答辩人与被答辩人之间的物业服务合同纠纷案在昌平区人民法院开庭。但因被答辩人不仅无视法庭纪律，且称其于两天前(即2018年11月19日)在北七家法庭起诉了答辩人，还称自己从来不知道该房屋被杨霞女士办理了入住、装修手续并在此居住，根本就不认识杨霞；后来又说杨霞是其朋友的女儿，并自愿补偿给杨霞女士三十多万元装修费请她搬出去。三、《物业管理条例》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。业主未与物业签订合同，但物业实际已经履行义务，业主应该缴纳物业费。既然被答辩人2002年就知道自己是该房屋的业主，十六七年的时间竟然不维护自己的合法权益，也不履行交费义务，更不知道自己的房屋被他人居住?直到2018年物业服务合同纠纷一案在昌平法院开庭当日才提出自己的专有权被侵占?这与事实完全不符！四、无论杨戈平与杨霞女士之间因何产生了纠纷，都不能改变该房屋业主是杨戈平，且答辨人长期为小区提供24小时无间断的物业管理服务的事实，更没有拖欠物业管理公共服务费的理由。被答辩人自相矛盾、违背事实的行为既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了物业企业的利益，同时也侵害了全体业主的公共利益。答辩人作为一个物业企业，面对的是在道德修养、知识结构、兴趣爱好、社会层次及需求等方面存在很大差异的群体，正是这个客观存在的差异，导致物业公司的服务不可能满足所有人的要求，让所有人都满意。事实上对于一个再优秀的物业公司提供的服务再优秀，得到认可的也不可能是百分之百。鉴于上述事实，答辩人认为，被答辩人的上诉请求及上诉理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。法院应依法驳回其上诉，维护答辩人的合法权益和法律尊严。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2002年1月26日杨戈平取得京房权证昌私移字第XXXX号房屋所有权证，证书记载房屋所有权人杨戈平，房屋坐落昌平区北七家镇园中园别墅xxx。关于是否办理入住，法政物业公司出示2002年6月26日的《入伙通知书》及《回执》。其中《入伙通知书》中“杨戈平”处被涂改为“汇才科贸”；《回执》的内容为“今收到北京法政实业有限公司王府温馨公寓入住通知单。”购房人处系杨戈平签字，但存在涂画。2006年6月27日，法政物业（甲方）与汇才科贸公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定，乙方所购房屋销售（预售）合同编号：xxx（xxx）。该协议还对其他内容进行了约定。合同末页，乙方签章处空白，代表人处杨霞签字。法政物业公司出示三张收据，收据抬头均是“汇才科贸”，证明杨戈平交纳过物业费及在诉争房屋居住。杨戈平认可费用是其交纳。案件审理过程中，法政物业公司已将杨戈平的车辆信息录入，且向其发放了门禁卡。另查，北京汇才科贸有限责任公司已被吊销，其法定代表人系杨戈平。杨戈平称杨霞系其公司工作人员。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，法政物业公司已经为杨戈平办理了车辆信息录入及发放门禁卡，现杨戈平要求法政物业公司与其签订物业服务合同，本院认为，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，该项请求不属于人民法院受理的民事案件的范畴，故对杨戈平的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条之规定，判决如下：驳回杨戈平的全部诉讼请求。案件受理费70元，由杨戈平负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王丽媛二〇一九年十一月二十七日法官助理 张子妺书 记 员 徐 萌