山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4493号上诉人（原审被告）：山东盛隆置业集团有限公司，住所地莱阳市龙门路9号。法定代表人：宋志波，经理。委托诉讼代理人：徐永青，山东明颖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕忠涛，男，1967年6月4日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：李风光，莱阳龙旺庄法律服务所法律工作者。原审被告：莱阳市地产品供销公司，住所地莱阳市清水路169号。法定代表人：江学海，经理。原审被告：莱阳市工业和信息化局，住所地莱阳市大寺街98号。法定代表人：张文强，局长。委托诉讼代理人：李娜，山东明颖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蔚蔚，山东明颖律师事务所律师。上诉人山东盛隆置业集团有限公司（以下简称盛隆公司）因与被上诉人吕忠涛，原审被告莱阳市地产品供销公司（以下简称地产品公司）、莱阳市工业和信息化局（以下简称工信局）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2017）鲁0682民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。盛隆公司的委托诉讼代理人徐永青，吕忠涛的委托诉讼代理人李风光，工信局的委托诉讼代理人李娜参加诉讼。地产品公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。盛隆公司上诉请求：1、撤销山东省莱阳市人民法院（2017）鲁0682民初3182号民事判决；2、依法改判驳回吕忠涛的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决认定盛隆公司与地产品公司之间系合作开发关系是错误的。首先，吕忠涛提供的其与盛隆公司签订的合同中明确约定“1、盛隆公司负责办理开发手续，地产品公司协助，费用由地产品公司负责。2、盛隆公司负责办理房屋销售的有关手续及房屋产权证。3、地产品公司需要交纳的有关税费由盛隆公司代扣上交税额为房屋销售总额的5.5%。4、地产品公司向盛隆公司交纳销售总额3%的管理费。5、房屋竣工后，物业管理由乙方自行负责。”由上可知，涉案房屋的建设开发中，盛隆公司仅负责办理相关手续及房屋产权证，因开发产生的全部费用均由地产品公司承担，与盛隆公司无关。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”故合作行为应具有四个特征：合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。事实上，本案所涉情形并不具备上述条件。（1）虽然盛隆公司垫付了部分费用，但地产品公司均出具了欠条并承诺了还款日期，盛隆公司对该项目未做任何投资。（2）盛隆公司未取得任何利益。（3）2003年9月20日，盛隆公司与地产品公司签订的协议书系地产品公司无法顺利完成项目开发时，建设主管部门为避免工程成为烂尾楼，购房户因不能按时接房而产生信访事件，故协调安排盛隆公司协助地产品公司进行工程管理，同时对尚未销售的房屋数量进行了清点，并将剩余房屋委托盛隆公司代为销售，由盛隆公司以收取的购房款代为支付地产品公司拖欠的工程款，在2003年9月前盛隆公司从未参与地产品公司小区的任何施工管理，更未以自身名义出售过地产品小区房屋。（4）协议中自始至终未体现出双方联合开发的意思表示，亦非共同投资、共同经营、共担风险、共享利润的关系。其次，证人于某、李某均为该小区居民，因该小区一直未予办理房屋权属证书手续，经常到相关政府部门对盛隆公司进行信访，与本案存在利害关系，且于某为地产品公司的副经理，有减轻其公司责任的嫌疑，故上述证人证言均不应采信。综上，因盛隆公司与地产品公司在涉案地产项目中无共同投资、共担风险、共享利润的关系，双方不存在合作开发关系。2、一审判决认定地产品公司于2005年将涉案房屋出售给吕忠涛，后交付给吕忠涛，与事实不符。按照2005年9月盛隆公司与地产品公司签订协议约定，在盛隆公司协助监管期间，地产品公司无权出售商品房，地产品公司与吕忠涛签订的合同为无权处分合同，且盛隆公司对其所签合同并不知晓，更未追认，无证据证实盛隆公司或地产品公司将涉案房屋交付给了吕忠涛。因此吕忠涛与地产品公司所谓合同系双方私下行为，不能为盛隆公司设定任何义务。3、一审判决认定涉案房屋系一房二卖与事实不符。因自2003年9月起地产品公司便将剩余房屋委托盛隆公司代为监管销售，其自身不再作任何销售，后盛隆公司按其委托内容将房屋抵顶地产品公司所欠工程款，盛隆公司并未销售上述房屋而牟利。4、2003年7月17日及2004年12月21日的协议真实性无法确认，且上述协议均未经过庭审质证，程序违法，不能作为定案依据。5、吕忠涛与地产品公司之间所谓的买卖合同是否实际履行无证据证实，吕忠涛是否交付购房款及购房款来源均无证据证实。二、一审判决适用法律错误。1、本案中，盛隆公司虽是房地产开发公司，但其与吕忠涛不存在任何商品房买卖合同，吕忠涛与地产品公司的合同不能及于盛隆公司。一审判决基于错误的事实认定确认本案所涉买卖合同为商品房买卖合同严重与事实不符，更无任何法律依据。2、即使按照一审认定盛隆公司与地产品公司是合同关系，那么房屋就应当由盛隆公司来销售，按照物权法定原则，涉案房屋未经盛隆公司销售，所有权仍应属于盛隆公司，盛隆公司有权处分涉案房屋，故其抵顶行为并无任何过错。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判驳回吕忠涛诉讼请求。吕忠涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。地产品公司未到庭，亦未提交书面答辩状。工信局述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。吕忠涛向一审法院起诉请求：1、判令解除与地产品公司签订的商品房买卖合同，地产品公司返还房款18万元，承担2005年5月14日至2013年5月14日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息95880.5元（以18万元为基数），并承担18万元的赔偿责任；2、判令盛隆公司承担连带责任；3、判令工信局在投资不到位的范围内承担责任；4、诉讼费由盛隆公司、地产品公司和工信局共同负担。一审法院认定事实：盛隆公司即原莱阳市盛隆房地产开发有限责任公司。地产品公司注册成立于1990年3月13日，于2008年12月15日被莱阳市工商行政管理部门吊销营业执照。原莱阳市乡镇企业局系地产品公司的开办单位，后莱阳市乡镇企业局变更为莱阳市中小企业局，莱阳市中小企业局之后又被合并到工信局。另查明，2000年6月28日，盛隆公司向莱阳市计划委员会提出申请，拟在清水路东、地产品供销公司院内进行开发建设。2000年8月3日，莱阳市计划委员会以莱计投字（2000）188号文件批复同意其开发，资金来源为自筹和预售。2001年4月13日，盛隆公司对地产品公司院内2号商住楼进行招标，莱阳市躬家庄建筑工程公司（后更名为莱阳柏林建筑工程有限公司）中标。该工程竣工后，2008年6月10日，经监理单位综合评定为合格工程。再查明，盛隆公司对地产品公司院内2号商住楼开发建设期间，两公司均对该商住楼进行了出售。2005年5月14日，吕忠涛与地产品公司签订了《商品房买卖合同》，购买了2号商住楼南数第一套房1-2层。房屋总建筑面积为180平方米，总金额为399600元。合同中双方约定：吕忠涛预交首期购房款18万元，余款待办好一切手续后一次性付清。房屋的交付期限为2005年10月15日。同时合同中还约定，地产品公司须在商品房交付使用后90日内办理权属登记。合同签订后，吕忠涛按合同约定交纳了购房款18万元并于当年入住该房屋，但一直未办理房产登记。2007年5月28日，吕忠涛因地产品公司、盛隆公司不按约定履行办理购房手续及房屋产权证而诉至法院，后又以与地产品公司及盛隆公司协商解决为由撤回起诉。2008年6月24日，盛隆公司办理了莱字第00××05号房产证书，将2号商住楼过户到盛隆公司名下。2008年12月15日，盛隆公司将该房屋抵项给了莱阳柏林建筑工程有限公司用以抵顶建筑工程款，并办理了房产过户登记手续。2009年9月吕忠涛得知后再次起诉至法院。又查明，吕忠涛提交的盛隆公司与地产品公司签订的关于地产品公司院内2号商住楼开发建设事宜的协议书中约定：“经双方协商、建委批准，就原莱阳市旧货市场院联合改造，达成如下协议：一、盛隆公司负责办理开发手续，地产品公司协助，费用由地产品公司负责；2、盛隆公司负责办理房屋销售的有关手续及房屋产权证；3、地产品公司向盛隆公司交纳销售总额3%的管理费；4、地产品公司需交纳的相关税费由盛隆公司代扣上交，税额为房屋销售总额的5.5%；5、房屋竣工后，物业管理由地产品公司自己负责。”2001年7月22日地产品公司又与盛隆公司签订协议一份，双方约定地产品公司欠盛隆公司办理有关开工手续费、管理费等共计909246元，于工程开工后两个月后全部付清或从房屋销售款中扣除。2003年7月17日，盛隆公司与地产品公司、莱阳柏林建筑工程有限公司签订《地产品2#商住楼工程一期工程付款方式及二期工程施工协议书》一份，协议书载明：为了保证盛隆公司开发的地产品2#商住楼工程早日竣工，经三方协商达成如下协议：一、为了减少地产品公司与柏林建筑公司的摩擦，由盛隆公司、监理指派专人进入工地，在施工过程中发现工程质量问题或工程变更，由盛隆公司会同监理通知施工单位……；二、施工进度柏林建筑公司于2003年9月10日前报施工进度计划，经盛隆公司同意后按计划施工；三、工程款支付及工程决算一期部分欠款由柏林建筑公司与盛隆公司协商解决，二期工程款由盛隆公司分期支付……，等等。2003年9月20日，盛隆公司与地产品公司再次签订协议书一份，约定：本工程工地施工管理、房屋销售、工程款支付等工作均由盛隆公司统一负责；对上述问题双方达成如下协议：一、工地管理。盛隆公司将与监理单位共同对施工现场负责管理，直至工程备案结束。地产品公司如有工程设计变更，应先书面通知盛隆公司，由盛隆公司通知监理和施工单位。……工程竣工验收，地产品公司指派专人共同参加评定工程质量等级、工程竣工验收合格、备案工作结束后，盛隆公司将房屋正式移交给地产品公司；其售后服务和物业管理工作均由地产品公司负责，与盛隆公司无关；……；二、房屋销售。经盛隆公司与地产品公司查对销售情况，现已销售38套，剩4套住宅、6套商品房未售，售出的房屋应交房款3723423元，已交3126250元，剩597173元未收齐。地产品公司同意上述剩余房款及未售的10套房屋款由盛隆公司统一收缴，用于工程款的支付；已售出的房屋销售合同未经过盛隆公司销售部门认可的应收回重新鉴定，按照销售合同超过交付时间的房屋，如住户要求赔偿，由地产品公司承担；……，等等。2004年12月21日，盛隆公司、地产品公司及莱阳柏林建筑工程有限公司对剩余工程签订了关于责任分配的协议书，约定地产品2#商住楼工程剩余工程量由柏林建筑公司于2005年1月15日全部结束，2005年1月25日前经莱阳市质监站验收合格，交付使用。盛隆公司于2004年12月23日把剩余工程量材料供应到工地……，等等。同时查明，盛隆公司在开发建设涉案房产项目期间，地产品公司不定期向施工单位即莱阳柏林建筑工程有限公司、莱阳市土地局支付了工程款等各项费用累计60余万元。还查明，案件处理过程中，地产品公司原副经理于某曾多次出庭作证，于某在一审作证过程中曾称其不清楚盛隆公司与地产品公司之间的关系，亦不清楚由谁投资，后其在作证过程中又称：2#商住楼系盛隆公司与地产品公司联合开发的，工程款开始是地产品公司支付，后来由盛隆公司支付；盛隆公司给地产品公司提供了预售房许可证和联合开发协议，买房的人看了就买房；地产品公司和盛隆公司都可以出售房屋；地产品公司出售房屋是在地产品公司办手续，房款交给地产品公司，房产证到盛隆公司办理，帐目是盛隆公司与地产品公司之间交接；房屋交付都是由盛隆公司交付。涉案房产项目另一购房人李某证实，其在地产品公司处签了购房合同并交清房款，当时挂的标语是：盛隆地产品小区，办公室在工地上。证人当时要了预售房许可证和联合开发协议看，问明了款在地产品公司交，地产品公司和盛隆公司财务互相走账。后来因证人坚持要用盛隆公司的合同，地产品公司到盛隆公司拿了盛隆公司的合同，在地产品公司处签了。由于盛隆公司一直不给办房产证，证人与其他12人一起到信访局信访，最终2006年7月由盛隆公司交付了钥匙，住进了购买的商品房。另，工信局认可当初开办地产品公司时注册资金未到位，但提交了（2009）莱阳民一初字第420号民事调解书一份，证明该局虽然注册资金不到位，但在该案中已在50万元的范围内履行完应承担的法律责任，在本案中不应再承担其它法律责任。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。本案中，从诉辩各方当事人的具体诉辩意见看，本案的争议焦点问题主要有四：一是如何认定盛隆公司与地产品公司在涉案房产项目开发中的法律关系；二是吕忠涛是否有权解除与地产品公司之间签订的《商品房买卖合同》，是否有权要求地产品公司返还购房款18万元、负担相应利息并另外赔偿18万元；三是盛隆公司在本案中应否与地产品公司向吕忠涛承担连带责任；四是工信局在本案中应否承担法律责任。对本案的争议焦点问题一，一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案中，吕忠涛提交的盛隆公司与地产品公司、莱阳柏林建筑工程有限公司之间签订的多份协议书，其上均加盖有公司公章及经办人员的签字，结合政府的批复文件、地产品公司副总经理于某及涉案房产项目另一购房人李某出庭作证的证人证言，应认为可以相互佐证，能够形成一个较为完整的证据链条，足以证实下列事实：1、涉案房产项目的土地使用权人为地产品公司、建设单位为盛隆公司，该房产项目在开发过程中办理的各种审批手续均是以盛隆公司的名义办理；2、涉案房产项目在具体开发过程中，地产品公司及盛隆公司均向施工单位支付过工程款，且盛隆公司一直参与该工程的建设开发管理；3、地产品公司和盛隆公司均可以对外出售房屋，之后由两公司之间另行走账。综上，应当确认盛隆公司与地产品公司对涉案房产项目属于合作开发关系。案件处理过程中，盛隆公司主张其参与开发管理是根据政府安排而为，其出售房屋系代售行为，但对上述主张均未提交任何证据予以证实，故一审法院依法不予支持。同时，盛隆公司还主张其从未收到地产品公司的任何费用，并未从涉案房产项目中获取利益，但其该项主张显然不符合双方2003年9月20日签订的协议书中的约定，故对盛隆公司的该项主张，一审法院依法不予支持。对本案的争议焦点问题二，一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，第一，吕忠涛提交的2005年5月14日与被告地产品公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在协商一致基础上签订，其所作真实意思表示，合同约定的内容并无违反法律禁止性规定、侵犯他人合法权益等无效情形，故应认定为合法有效。根据该合同，足以证实地产品公司将涉案房屋作价399600元出卖给吕忠涛，吕忠涛需预付购房款18万元，余款待一切手续办好后付清，地产品公司需在商品房交付使用后90日内为吕忠涛办理权属登记，因地产品公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由地产品公司承担全部责任等事实。庭审过程中，盛隆公司提出地产品公司无权对外销售房屋、本案案由并非商品房买卖合同纠纷的抗辩意见，一审法院认为，庭审业已查明认定，地产品公司与盛隆公司之间关于涉案房产项目构成合作开发关系，两公司均有权对外销售房屋、收取房款，之后再由两公司互相走账，又涉案房屋的预售已经莱阳市房产管理部门批准，故应认为盛隆公司所提上述抗辩意见缺乏事实及法律依据，依法不予支持。第二，吕忠涛提交的地产品公司出具的收款收据可以证实吕忠涛已按合同约定向地产品公司支付了购房预付款18万元，由此应当确认吕忠涛已按合同约定履行了相应义务。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体到本案中，其一，根据庭审认定的事实，盛隆公司在明知涉案房屋已被地产品公司出售给吕忠涛的情况下，仍将房屋过户至自己名下，后又抵顶给莱阳柏林建筑工程有限公司并办理了房屋产权过户登记手续，致使吕忠涛无法实现买房的合同目的，现吕忠涛基于盛隆公司与地产品公司之间的合作开发关系及上述事实，要求解除与地产品公司之间签订的商品房买卖合同，理由正当，依法予以支持；其二，因导致吕忠涛合同目的无法实现的过错并不在于吕忠涛，现吕忠涛根据上述司法解释的规定要求地产品公司返还其已付购房预付款18万元，承担自2005年5月14日至2013年5月14日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（以18万元为基数），同时要求地产品公司承担18万元的赔偿责任，事实清楚、理由正当，一审法院依法予以支持。经一审法院核算，吕忠涛主张的上述期间的合理利息数额应为89676元，对吕忠涛主张的超出部分，依法不予支持。对本案的争议焦点问题三，一审法院认为，第一，盛隆公司虽未与吕忠涛直接签订商品房买卖合同，亦未收取吕忠涛的购房预付款，但其与地产品公司之间系合作开发关系，实际开发过程中，地产品公司亦有权对外出卖房屋、收取购房款，之后再由两公司之间走账，又吕忠涛作为普通的购房人，按照日常生活经验法则其在购房时确实难以知晓盛隆公司与地产品公司内部之间具体的合作开发模式，故盛隆公司应对地产品公司对吕忠涛的行为承担相应的法律责任。如盛隆公司认为地产品公司在对外销售房屋时违反了其双方之间的约定，给其造成了经济损失，其可根据双方之间的内部约定另行向地产品公司主张权利，但不能以此抗辩吕忠涛的合理主张。第二，盛隆公司在明知涉案房屋已经被地产品公司出卖给吕忠涛的情况下，仍然将该房屋过户至自己名下，之后又将该房屋抵顶给他人，并办理了房屋产权过户登记，违反了诚实信用原则，且致使吕忠涛购房的合同目的无法实现，现吕忠涛要求盛隆公司对地产品公司应承担的法律责任承担连带责任，并无不当，依法予以支持。对本案的争议焦点问题四，一审法院认为，工信局虽系地产品公司的开办单位，也确实存在出资不到位的情形，但其在（2009）莱阳民一初字第420号民事案件中，已经在投资不到位的50万元范围内全部履行了应承担的法律责任，现吕忠涛再要求工信局在本案中承担连带责任，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他相关民事法律法规之规定判决：一、解除吕忠涛与地产品公司于2005年5月14日签订的《商品房买卖合同》；二、地产品公司于判决生效后十日内向吕忠涛返还购房预付款人民币18万元，并支付2005年5月14日至2013年5月14日期间的合理利息人民币89676元；三、地产品公司于判决生效后十日内向吕忠涛赔偿购房损失款人民币18万元；四、盛隆公司对上述第二项、第三项判决确定的地产品公司应承担的付款责任向吕忠涛承担连带责任；五、驳回吕忠涛对工信局的诉讼请求；六、驳回吕忠涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6700元，由地产品公司、盛隆公司共同负担6609元，吕忠涛负担91元。公告费690元，由地产品公司负担。特快专递费25元，由吕忠涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，盛隆公司与地产品公司签订的协议书中约定盛隆公司负责办理开发手续、房屋销售的有关手续和房屋产权证，地产品公司向盛隆公司交纳销售总额3%的管理费。一、根据双方签订的协议书及实际履行情况，地产品公司和盛隆公司均有权对外出售涉案房屋，盛隆公司负责办理房屋销售的有关手续和房屋产权证，并且事实上盛隆公司已经为其他购房人办理过相关手续。二、虽然吕忠涛与地产品公司签订《商品房买卖合同》时，根据地产品公司与盛隆公司2003年9月20日签订的协议约定，地产品公司已经不享有对外销售房屋的权利，但吕忠涛作为普通买房人对此并不知情，其基于盛隆公司与地产品公司之前签订协议书的约定及履行情况，相信地产品公司有权对外出售房屋，与地产品公司签订《房屋买卖合同》并预交首期购房款的行为并无不当。三、盛隆公司在明知地产品公司已将涉案房屋出售给吕忠涛且吕忠涛曾主张权利的情况下，将房屋过户至自己名下又抵顶给莱阳柏林建筑工程有限公司并办理房屋产权过户登记的行为，致使吕忠涛合同目的无法实现，应当对地产品公司的付款责任承担连带责任。一审对此认定正确，本院予以确认。综上所述，盛隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由山东盛隆置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月六日书记员  孙晓雯