广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20564号原告：佛山市赢华物业经营管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*****************，统一社会信用代码**。法定代表人：陈新良，总经理。委托诉讼代理人：阳贵军，广东万林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，广东万林律师事务所律师。被告：李惠珍，女，汉族，1978年5月17日出生，住广东省韶关市浈江区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：李加果，广东秋粤律师事务所律师。原告佛山市赢华物业经营管理有限公司与被告李惠珍租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序于同年10月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王娟、被告的委托诉讼代理人李加果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2015年3月24日至2018年12月31日期间XX室房屋租金及占用使用费14985元（计算方式：333元/月×45个月）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年3月24日签订了书面的《佛山市房屋租赁合同》，原告同意将位于佛山市南海区**************（以下简称涉讼房屋）出租给被告使用。合同约定：租期自2014年3月24日至2015年3月23日，被告每月需向原告交纳租金333元，被告在涉讼房屋注册了佛山市XX冷气设备有限公司。合同期满后，被告仍继续占用该房屋，另，2015年3月23日后被告未向原告续缴房屋租金。据此，为维护原告合法权益，故起诉。被告辩称，原被告根本不存在租赁合同关系的事实，原告的主张是缺乏依据的恶意请求：1.被告签订本案合同纯粹是为了成立佛山市XX有限公司而受中介指示签订相关的合同，也仅仅是为了成立公司用途的合同，即中介用该地址为被告完成成立公司的任务，该合同并未实际地履行。被告自始至终没有占有、使用过涉讼房屋进行过任何形式和实质的经营行为。2.原告自2014年至今都是租赁佛山市南海区**********进行任何形式和实质上的经营行为；3.佛山市南海区********、二座、三座楼房的全部二层楼房从2005年至今均是以XX作为经营旅店、沐足等业务的场所在使用，而并非是作为商业写字楼在出租使用，伙食其他主体的办公场所用途。而原告主张的佛山市南海区**************是该单位工作人员的宿舍，并不存在任何其他人在该房屋办公的事实；4.若被告在涉讼房屋进行经营的，被告作为销售、维修电机的经营者肯定会产生大量水电费用，但原告在本案中并未主张相应的水电费用，明显缺乏常理，也充分证明了该场所并非是原告经营场所使用的事实；5.原告作为专业的物业管理公司，在长达四五年后才主张所谓的租金，缺乏常理，本案明显是原告恶意发起的诉讼，应对原告虚假诉讼依法进行处罚。综上，原告在本案中的额主张缺乏事实依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照副本、被告身份证复印件各1份、企业信用报告打印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.房地产权证复印件1份、不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋所有权人是佛山市南海区平洲XX运输有限公司（以下简称XX公司）。3.租赁合同、转租证明原件各1份、XX公司营业执照及法定代表人身份证复印件各1份，用以证明涉讼房屋所有权人XX公司把涉讼房屋租赁给原告，并且原告可以转租给他人使用，该合同对原告及XX公司均有约束力，原告每年需支付租金。4.佛山市房屋租赁合同原件1份、企业信息公示报告复印件1份，用以证明原告将涉讼房屋转租给被告，被告在涉讼房屋处成立了公司且合同到期后仍继续占有使用该房屋，应认定双方存在事实租赁合同关系。双方房屋租赁合同期限由定期转为不定期，根据相关法律规定，被告应当参照原合同标准支付相应租金。被告企业信用信息公示报告证明了被告仍在占有涉讼租赁物的事实。该占有使用行为实际是原租赁合同的延续，同时因被告的占有使用行为导致一定程度上剥夺原告对涉讼房屋的支配权。5.收据复印件1组，用以证明被告支付了收据中所载的租金数额，其余租金未支付。被告举证如下：1.被告公司的照片打印件1张、出租合同（第一页）原件1份、消防安全检查记录表（2014.6.7、2014.11.3、2015.1.7）、“三小”场所防火公约、2016年安全生产责任书、消防安全管理责任书、南海区落实企业安全生产主体责任承诺书、2018年安全生产责任书、2018年消防安全工作目标管理责任书、2019年安全生产责任书、2019年消防安全工作目标管理责任书原件各1份，用以证明被告一直在佛山市南海区*********经营，没有占有使用涉讼租赁物；2.佛山市南海区XX营业执照及企业信用信息公示报告、照片打印件2张、光盘1张，用以证明涉讼房屋由今悦宾馆经营使用，与被告无关。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1、4和举证2的不动产登记信息查询结果的真实性无异议，原告对被告举证1真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认证如下：1.原告举证3均为原件且与本案相关联，举证2房地产权证与不动产登记信息查询结果信息内容相互吻合，本院对其真实性予以采信；2.原告举证5收据虽为复印件，但上载内容是原告对被告已付租金期限和金额的确认，被告对该付款事实也未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认；3.被告举证1拟证明被告的实际经营地并非涉讼房屋，即使该待证事实属实，并不影响原被告的租赁合同关系，本院对该组证据不作认定；4.被告举证2中的佛山市南海区XX营业执照反映该主体的经营场所并非涉讼房屋所在的建筑物，该组证据与本案无关，本院对该组证据不予确认，对被告提出的现场勘验申请也不予准许。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**************，其所在9层框架结构建筑已办理房屋产权登记，登记权利人为XX公司。2013年4月18日，原告（乙方）与XX公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区**********出租给乙方使用，面积为541平方米，租赁期限自2013年5月1日至2021年4月30日。2014年5月15日，XX公司在其出具的《转租证明》中再次确认上述租赁事实，并同意原告在租赁期内转租或分租给第三方合法使用。2014年3月24日，原告（甲方、出租方）与被告（承租方、乙方）签订《佛山市房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方同意将涉讼房屋出租给乙方作办公用途；租赁面积为10平方米；租赁使用期2014年3月24日至2015年3月23日，租金按月（季）结算；租金计算标准为每月每平方米33.3元，月租金总额为333元；根据房屋租赁有关规定，甲方可收取乙方不超过三个月租金数额的保证金，保证金在乙方退租时，并且没有违反合同条款规定时，甲方返还给乙方；乙方无正当理由拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，索赔损失；租赁期满后，如要续约需提前30天与甲方协商，双方另签订合同，重新办理登记（备案）手续。2014年4月1日，佛山市XX有限公司登记成立，注册法定代表人为被告，注册地址为涉讼房屋。原告确认被告已支付2014年3月24日至2015年3月23日期间的租金，并提交收款收据佐证。另查明，2017年1月24日，佛山市人民政府办公室发布《关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》（佛府办[2017]9号），第二十条规定：原商事主体已不在其登记住所开展经营活动且未办理住所变更登记或注销登记的，该地址可由新商事主体住所使用，申请人申请住所登记时，应另外提交不动产权利人出具的书面证明。佛山市工商行政管理局办公室发布《关于对贯彻实施的指导意见》，其中第三点（二）一址多照规定，属地市场监督（工商）局企业监督管理部门依职能对原商事主体已不在其登记住所开展经营活动且未办理住所变更登记或注销登记的情况进行核查，并根据核查结果决定是否将该商事主体列入经营异常名单，登记注册部门根据核查处理结果决定是否准予登记。庭审中，原告确认其已于2018年12月31日退场；原告主张在合同期满后，被告在涉讼房屋上注册公司在一定程度上剥夺了原告对涉讼房屋的支配权。本院认为，原、被告签订的涉讼合同项下的租赁物已办理房地产权登记，合法适租，故该合同合法有效。涉讼合同约定租赁使用期为2014年3月24日至2015年3月23日，被告已实际将该涉讼房屋注册为佛山市XX有限公司的住所地，被告也就此支付了相应租金对价，双方间的租赁合同已实际履行，被告相应答辩，本院不予采纳。在约定的租赁期限届满后，原、被告未签订新的租赁合同。双方虽未就涉讼房屋办理书面交接手续，但原告作为出租方，既未提供证据证明被告在涉讼合同期满2015年3月23日之后仍占有使用涉讼房屋，也未提供证据证明其在涉讼合同期满2015年3月23日之后有催促被告支付涉讼房屋的租金或水电费，故本院认定被告在涉讼合同期满2015年3月23日之后未再使用涉讼房屋。对原告主张的2015年3月24日至2018年12月31日期间的费用，原告主张被告所开办公司的营业执照仍以涉讼房屋为住所地，对其支配使用涉讼房屋造成影响。诚然，被告作为工商登记商事主体，理应在涉讼合同期满后及时主动办理营业执照、住所变更登记或注销登记手续，以减少对原告继续正常使用涉讼房屋的影响；但另一方面，原告在涉讼合同约定的租赁期限届满、被告未再使用涉讼房屋的情况下，未采取积极止损措施，对由此造成的扩大损失应承担相应责任，且根据《关于印发佛山市商事主体住所登记管理暂行办法的通知》（佛府办[2017]9号）的规定，自2017年1月24日起，原告作为涉讼房屋的占有使用人，在涉讼合同期满被告已不再占有使用涉讼房屋的情况下，亦可主动向行政机关申报该情况由行政部门核查处理，从而由其他新的商事主体登记为住所使用。本院综合涉讼合同的履行情况及约定的租金标准，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应自2015年3月24日至2017年1月23日按每月150元的标准支付被告未将佛山市XX冷气设备有限公司的登记地址迁出涉讼房屋给原告造成的损失3300元（150元/月×22个月）予原告；对原告主张2017年1月24日至2018年12月31日期间的费用，原告未举证证明其已采取主动止损措施，也未举证反映新商事主体在使用涉讼房屋作为住所登记存在障碍的情况，原告该部分诉请，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告李惠珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付3300元予原告佛山市赢华物业经营管理有限公司；驳回原告佛山市赢华物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序中的小额诉讼程序结案，案件受理费减半收取计87.32元（原告佛山市赢华物业经营管理有限公司已预交），由原告负担62.32元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  车惠青二〇一九年十一月十五日书记员  罗静雯