云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初4478号原告鲁学中，男，彝族，1968年10月21日出生云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人丁洪俊、张帮俄，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。被告昭通市云房房地产开发经营有限公司（以下简称云房公司，统一社会信用代码：91530600799861548X），住所地：云南省昭通市昭阳区建设北街82号。法定代表人周连芬，该公司执行董事兼总经理。委托代理人尹华，云南红云（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。原告鲁学中诉被告昭通市云房房地产开发经营有限公司房屋买卖纠纷一案,本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鲁学中的委托代理人丁洪俊、张帮俄，被告云房公司的委托代理人尹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁学中向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告继续履行合同，在6个月内为原告办理产权证书；二、依法判决被告按《商品房购销合同》及《承诺书》约定向原告支付违约金85901元（其中①2014年6月1日至2015年2月18日逾期交房违约金为0.5元×263天×119.84㎡=15758元；②2015年2月19日至2015年7月10日逾期交房违约金为1元×142天×119.84㎡=17017元；③2016年7月11日至2018年12月31日逾期办理产权证书的违约金为0.5元×907天×119.84㎡=54347元，上述三项违约金共计87123元，扣除2015年7月10日至2016年7月9日的物业管理费0.85元×12个月×119.84㎡=1222元，还剩85901元）；三、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2012年6月15日，原告向被告购买昭阳区“林语华府”8幢1单元1102号房屋，与被告签订《商品房购销合同》（以下简称“合同”），合同就交房日期、办理产权证书日期、违约责任等进行明确约定，其交房日期约定为2014年5月31日；办理产权证书日期约定为交房后240工作日；违约金约定为每日按0.5元/㎡。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋价款，被告却未按合同约定向原告交付房屋及办理产权证书，分别于2014年10月25日、2015年4月18日作出书面承诺：“2014年5月31日至2015年2月18日逾期交房违约金按合同约定0.5元/㎡计算263天，2015年2月19日至2015年7月10日逾期交房违约金按1元/㎡计算141天”；于2015年7月4日出具书面承诺：“在2018年7月10日前办理产权证书，不能办理的，自2016年7月10日违约金按0.5元/㎡计算，逾期交房合同逾期办理产权证书的违约金由被告为业主缴纳办证手续费、契税、公共维修基金等配套费用及第一年的物业管理费”；2018年7月被告再次书面承诺在2018年12月31日前办理产权证书。时至今日，产权证书一直未办理，原告仅知晓被告用违约金代原告支付第一年的物业管理费，其他契税、公共维修基金等费用是否缴纳，原告并不知情，被告也从未支付过逾期交房和逾期办理产权证书的违约金。综上所述，原告与被告签订的《商品房购销合同》依法成立并生效，原告根据合同约定履行了自己的义务，但被告却违反合同约定，在约定和承诺的期限内，未向原告交付房屋和办理产权证书，依法应当承担违约责任。据此，原告为维护自身合法权益，根据法律规定、合同约定及被告作出的书面承诺，依法提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的全部诉求。被告云房公司辩称：1、在办理产权证书的过程中被告仅有协助义务，启动办理产权证书的程序应该由原告启动，如需协助，被告愿意履行协助义务，原告要求被告办理产权证书的诉求不应支持；2、因是否办理产权证书并未影响原告行使对涉案房屋的处分权并导致其遭受损失，原告关于逾期办理产权证书的违约金不应当获得支持；3、原告主张的被告作出的逾期交房违约金的承诺虽然是被告的真实意思表示，但因原告主张的违约金过高，即使有证据证明损失的存在也只应当支持实际损失的百分之三十的一部分；4、原告主张的违约金不符合被告出具的承诺书的内容，因原告未能证明被告支付原告违约金的金额所必须明确的契税、配套设施等必备项目，故现在无法计算出被告应当支付原告违约金的具体金额。原告主张支付其诉请的计算依据不明，综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告向本院提交的证据：《情况说明》、《营业执照》，可以证明同一时期，相近地段的房屋租金标准的事实，对此本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月15日，原告鲁学中（乙方）与被告云房房地产开发经营有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：原告鲁学中向被告云房房地产开发经营有限公司购买位于昭阳区房屋，该商品房的面积为119.84㎡平方米，总价款为人民币389648元。第七条约定：甲方应于2014年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定：甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［二］种方式处理：二、甲方每日按0.5元／㎡向乙方支付违约金，合同继续履行。第十二条约定：关于产权登记的约定：在乙方达到以下二个条件的前提下，甲方承诺在交房后240个工作日内办理产权证：1.乙方在交付房款同时付清契税及其它相关办证费用。2.乙方在甲方交付办理产权所需的资料。合同签订后，原告鲁学中依约向被告云房公司支付了全部购房款人民币389648元。2014年10月25日，被告云房公司向林语华府购房业主作出《承诺书》，承诺：“一、在不改造水电的情况下，交房日期在2015年2月18日以前，如不能按期交房，从2015年2月18日后按照合同规定双倍赔偿。二、业主要求更改水电公司抄表到户，（1）若开发商能够得到供电、供水、规划、验收等相关部门的许可，（2）全体业主一致同意更改，交房日期顺延至2015年4月18日，此顺延的2个月期间业主不得收取违约金也不受第一条交房日期限制，超出2015年4月18日后延期交房按原合同规定双倍赔偿。”被告云房公司作出上述承诺后，未在承诺期限内向原告鲁学中交房。2015年7月4日，被告云房公司再次向业主方作出《承诺书》，承诺：“一、开发商于2015年7月10日起，开始分批次交房，在交房前将国家有关部门出具的房屋验收手续、证书等向业主出示。二、违约金支付标准、方法和日期：1.开发商于2018年7月10日前为业主办理完结房产证和土地使用权证（每户），若不能办理完结，自愿于2016年7月10日起支付违约金（0.5元/天/平方米）至交付房产证和土地使用权证为止；2.开发商依照购房合同约定支付业主延迟交房的违约金，违约金依照开发商于2015年4月18日作出的承诺标准计算，支付日期为2014年6月1日至2015年7月10日，支付方式为：开发商于2018年7月10日前为业主办理房产证和土地使用权证所需手续费和契税等费用、配套设施费和第一年的物业管理费由开发商从违约金中支出，所余还应支付业主的违约金，于2018年7月10日前以现金方式支付给业主，违约金不足以支付前述费用的，业主主动补交。”被告云房公司作出上述承诺后，已按承诺于2015年7月10日向原告鲁学中交房，但未按承诺于2018年7月10日前为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。2015年7月9日，被告云房公司作出《林语华府延期交房违约金计算标准及支付说明》，说明内容如下：“一、按合同计算：2014年6月1日至2015年2月18日，按实际天数每天每平方米0.5元/天，共计263天。按承诺书计算：2015年2月19日至2015年7月10日，按实际天数每天每平方米1元/天，共计142天。二、违约金支付方式：为业主办理房产证、土地使用证、契税、公共维修基金及相关手续费用和第一年的物业管理费、由开发商从违约金中抵扣，最终以多退少补的方式结算。三、本说明如与购房合同及承诺书相矛盾，最终以购房合同和承诺书为准，业主及开发商都有追溯的权利。”被告云房公司作出上述说明后，未按说明向原告鲁学中支付违约金。2018年7月12日，被告云房公司与林语华府业主协商后再次作出《云房公司关于林语华府小区房屋产权证书办理时间的承诺》，承诺内容如下:“云房公司承诺在二O一八年十二月三十一日前向政府相关部门完成提交办理不动产登记证所需的相关材料，并向林语华府小区业主委员会提供相关部门所出具的回执清单。”后被告未按承诺的期限为原告鲁学中办理房屋产权证和国有土地使用权证。另查明，被告云房公司为原告鲁学中交付了2015年7月10日至2016年7月9日的物业管理费1222元。2014年至2015年期间相近地段房屋租金价格平均约为每平米0.3元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2012年6月15日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。原被告双方均应按合同约定履行自己的义务。按合同约定，原告交付购房款后，被告云房公司应于2014年5月31日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，并在交房后240个工作日内为原告办理产权证，但被告未按期交房，也未为原告办理房屋产权证书，其行为已构成违约,应承担违约责任。原告主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而昭阳区相近地段的房屋日租金约为0.3元/平方米，故原告主张的逾期交房违约金确实过高，本院酌情予以调整，被告逾期交房的天数为405天，结合上述分析及实际逾期天数，本院确定被告应向原告支付的违约金为：0.3元/天×405天×119.84㎡=14560.56元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第六条”在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延办证既有云房公司方面原因，又涉及诸多行政部门方面等原因，本院酌情调被告承担违约责任比例为50%。庭审中，被告除认可从违约金中替原告缴纳了2015年7月10日至2016年7月9日的物业管理费1222元外，未提供证据证明根据其作出的承诺为原告缴纳了办理房产证、土地使用权证所需手续费和契税、配套设施费等费用，被告逾期办证时间为：2016年7月11日-2018年12月31日共计903天，被告应支付原告逾期办证违约金为：（0.5元/天/㎡×903天×119.84㎡）×50%=27053.88元。上述费用共计41614.44元，扣除被告替原告缴纳的物业管理费1222元，被告应支付原告违约金40392.44元。原告主张要求被告在6个月内为原告办理产权证书，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”之规定，被告作出的办理产权证书的最后期限为2018年12月31日，但被告未在承诺的期限内办理，其行为已构成违约，被告应当承担继续履行合同的违约责任，故原告要求被告在6个月内为原告办理产权证书的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司自本判决生效之日起6个月内为原告鲁学中办理林语华府8幢1单元1102号商品房的《不动产权证书》的登记手续；二、由被告昭通市云房房地产开发经营有限公司自本判决生效之日起30日内支付原告鲁学中违约金40392.44元；三、驳回原告鲁学中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日止）。案件受理费1948元,由原告鲁学中负担1032元，被告昭通市云房房地产开发经营有限公司负担916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  潘文才人民陪审员  王宗碧人民陪审员  沈忠梅二〇一九年十一月十一日书 记 员  刘 倩