甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2019）甘0723民初2125号原告：兰某1，男，汉族，住临泽县，联系电话152XXXXXXXX。委托诉讼代理人：兰某2，系原告兰某1的儿子。原告：兰某2，男，汉族，住临泽县，联系电话152XXXXXXXX。被告：蒋某，男，汉族，户籍地张掖市，现住临泽县倪家营镇加油站对面万红建材门市，联系电话180XXXXXXXX。原告兰某1、兰某2与被告蒋某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序于2019年9月11日、10月18日公开开庭进行了审理。原告兰某1的委托诉讼代理人兰某2、原告兰某2与被告蒋某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告兰某1、兰某2向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告自2003年至2018年期间的房屋租赁费24335元；2.判令被告支付2019年1月至2019年9月房屋租金9000元；3.要求被告将租赁原告的房屋恢复原状后交付原告。事实与理由：二原告系父子。2003年1月，原被告协商签订了一份《房屋租赁合同》，原告将自己所有的的位××县对面的三间门面房租赁给被告（约73平方米），由被告用于建材经营，租赁期限为二年。后租赁期限届满后双方再没有签订书面的租赁合同，而被告就一直占有使用原告的房屋进行建材批发、零售经营，原告也予以认可。2018年12月31日，经原告和被告结算，从2003年到2018年12月31日，被告共计应当给原告支付房租57000元，扣除原告陆续从被告处赊购建材及被告支付给原告的现金等32665元外，被告尚拖欠原告房租24335元，当时双方签订了一份结算清单，被告承诺结算完就给原告付清下欠房租款，但推诿不付。对2019年度若被告继续租赁原告的该房屋，则房租调整为每月1000元，若不租赁被告就应当将房屋退还原告。为维护原告的合法权益现起诉要求处理。被告蒋某辩称，二原告所诉位于倪家营街的房屋被告确实是从2003年就租赁使用的，当时是尹自有联系给被告出租房屋，被告还和尹自有签订了租赁房屋的合同，后被告给尹自有交了三年的房租7200元。2013年原告兰某1修建汪家墩村小康点时，尹自有才给被告说租赁的房屋是原告兰某1的，并给被告说以后将房租交给原告兰某1。此后原告兰某1在修建汪家墩村小康点时在被告经营的的门市部赊购建筑材料。2015年至2017年，被告既给原告兰某1付过钱，原告兰某1还从被告处拿过烟，原告兰某1装修其在合强村买的楼房时还在被告经营的店铺取用了价值16971元的材料款。2018年被告和原告兰某1持相互出具的条据等账务记载资料算账，将账算完后双方在算账单上确实也签字确认了。但二原告离开后，被告发现账算错了，遂给原告兰某1打电话并追赶原告兰某1到江淮村，原告兰某1看完被告也持有的一份算账单后说帐没有算对就改天再算，并将被告也持有的该份算账单撕了。被告认为不包括被告已付给尹自有的房租在内，被告给原告兰某1给的现金加原告兰某1取用被告的建材和烟酒款，被告已给原告兰某1付款47965元，但算账时却错误算为已付款32665元。从2018年3月8日到10月份，二原告又从被告的门市部取用价值1万余元的建筑材料。原被告之间若账务核算正确，被告并不欠原告房租，而是原告倒欠被告建筑材料款。因2019年度倪家营街上房屋的房租最贵的也没有每月1000元的，原告要求被告承担2019年1月-9月期间的房租9000元无依据。原告兰某1、兰某2围绕其诉讼请求依法提交了名称为“销货清单”的单据两份，并提交倪家营乡政府于2011年出具的证明一份，试证明原告兰某1对该房屋有所有权，并进一步证明原告和被告对2003年至2018年所租赁三间房屋的租赁费进行了核算确认，被告已认可租赁费的下欠额即为原告诉请数额。经质证，被告认可其在该算账单上签字捺印，并提出其持有的一份因发现账算错追上原告兰某1后被原告兰某1撕毁。法庭认为，经当庭核实，原被告对2018年3月8日双方核算租赁费以及租赁费分两个阶段核算无争议，故认定从2003年至2018年被告应支付的房屋租赁费总额合计为57000元。对原告兰某1和被告在2018年3月8日算账时是否将账务算错的争议焦点。庭审中，被告提交一份其妻子书写并记载所支付款项名称和时间等内容的销货清单，并申请证人宋红林出庭作证，试以证明其辩解主张的在算账时，原告兰某2将取用建筑材料的价款16917元算成1691.7元，导致被告给原告的付款数额少了相应数额。经质证，原告对被告提交的上述销货清单提出异议，对证人证言也提出部分异议，否认被告的辩解主张，认为双方的账务已经核实。法庭认为，因被告所提交的算账单系其妻子自书并由被告持有的，该算账单上并无原告兰某1签字确认，且庭审中原被告均一致陈述双方在算账时已将相互持有的条据都已收回，而证人宋红林也仅能证明去目睹了双方算账，对如何算账证人并不知情，而庭审中被告陈述双方算账的时间前后矛盾，其前面陈述在算完账再未给原告兰某1付款，后又陈述其给原告兰某1打款7000元并辩解可从银行查询到打款记录，后又陈述无法调取打款记录，则被告陈述的客观真实性存疑。特别是若确实存在算错账的事实，一般人的救济方法也应是跟进找原告兰某1再次核算解决，但被告并没有提交证明此后其曾多次找原告兰某1要求再次核算房屋租赁费账务的证据，且2018年3月8日后二原告又多次到被告经营的建材门市部取用建材，被告也未曾提出异议，被告的诸多行为不合情理，故对被告辩解双方算错账的情节因缺乏足够充分的证据予以印证，在原告否认的情况下，被告应当承担举证不能的不利后果，故应认定被告在2018年12月30日前实际下欠的房租款为24335元。关于被告给尹自有支付的房租款能否从被告应给原告支付的房屋租赁费中扣除的争议焦点。被告辩解并主张其给尹自有支付了房租7200元应当从拖欠原告兰某1的租赁费中扣减，被告为支持其主张还提交了尹自有和其订立的租赁合同和尹自有收取其房租7200元的收条，原告兰某1质证后对该合同和收条均无异议，但认为双方在核算租赁费账务时已将该笔扣除才得出了最后的算账结果。法庭认为，因原告兰某1也当庭认可其同意让尹自有向被告收取房租由尹自有使用，且原告提交的算账单上又备注了“尹自有没算清大约1万元整”，原告不能提交证据证明被告支付给尹自有的房租款已经算入被告已付的32665元中，故应当认定该笔房租款没有算清也没有扣减。对2019年度被告继续占有使用的三间门面房房租标准如何认定的争议焦点。原告主张其起诉要求被告支付2019年1月到9月的房租9000元，被告对该房租标准不认可。法庭认为，根据庭审中原被告的一致陈述，2018年3月8日双方核算房租时存在2008年到2018年的房租口头协商达成了一致意见即以后每年三间房4500元的客观事实，故2019年的房租仍应按此标准执行。原告的主张缺乏证据且与其在庭审中的陈述相互矛盾。根据原告所提交的证据和原被告的当庭陈述，本院经审理认定事实如下:原告兰某1和兰某2系父子。2000年左右，原告兰某1在修建临泽县倪家营卫生院时同时修建了另外的沿街门面房几间。该门面房建好后，原告兰某1将其中的即被告占有租赁的三间门面房口头委托交由尹自有向外出租收取2-3年的租赁费归尹自有所有并使用。2003年1月，尹自有与被告签订了《房屋租赁合同》一份，尹自有以自己的的名义约定将位××县对面的三间门面房租赁给被告（约73平方米），双方对租赁期限及租赁费均做了约定，被告占有租赁该房屋后用于经营销售建材，2005年被告给尹自有支付了房租7200元，尹自有给被告出具了收条。被告和尹自有订立的书面租赁合同到期后，双方再没有签订书面的租赁合同，被告便一直占有使用该三间房屋进行建材批发、零售。2013年前后，尹自有给被告披露告知该房屋的所有权人是原告兰某1，让被告以后给原告兰某1交房租。此后，原告兰某1便以从被告经营的建材门市部取用建材、从被告处取钱、取用烟酒等方式记账以抵顶被告应给原告兰某1支付的房租。2018年3月8日，在被告所租赁的建材门市部，二原告和被告夫妻对被告应当支付的房租和已经支付及需要相互抵顶的账务进行了核算。在核算完毕后，原告和被告将相互持有对方出具的收条和取用建材的销货清单各自抽回，由原告兰某2执笔书写了一式二联的结算清单，在该结算清单上标注“2003年--2018年12月31日总计房款租赁费57000元（大写数字），收款32665元（大写数字），尹自有没算清大写壹万元整，下欠24335元（大写数字）”，该结算单上二原告和被告均签字捺印，其中“下欠贰万肆仟叁佰叁拾伍元”字眼系原告兰某1所写。该结算单形成后，从2018年3月22日至2018年8月12日，二原告又多次从被告经营的建材门市部取总价款为13491.2元的建材但未付款，二原告或其委托的工作人员均在取用建材的9份销货清单上签字。庭审中，原告兰某1同意将其应付被告的建材款和被告应付原告的房屋租赁费相互抵顶。原告兰某1同意让被告继续租赁使用该三间房屋至2019年年底，此后被告若同意按原告兰某1所提租赁费标准交房租就租赁，否则将不再让被告租赁，被告明确表示不同意按照原告兰某1所提标准承担房租，自己到期主动搬离。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，本案中，原告兰某1和被告虽未直接订立书面的房屋租赁合同，但原告兰某1和被告核算房屋租赁费账务并形成结算单就是对双方关系的确认，该结算单既是双方存在房屋租赁合同关系的确认单，也是对租赁费数额和被告已给付租赁费等所有账务的清结单，被告在该结算单上签字即视为对下欠租赁费账务的认可，相当于被告给原告兰某1出具了欠条对债务数额予以固定。被告在双方结算租赁费账务后推诿履行义务，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，故对原告兰某1要求被告偿付拖欠的租赁费的诉请予以支持。原告兰某1虽辩解在算账时已经将尹自有向被告收取的租赁费算在了被告的已付款中，但原告提交的算账单上备注的“尹自有没算清大约1万元整”，且被告提交的尹自有向其收取7200元的房租的事实经向尹自有核实系客观存在的，原告兰某1未提交证明被告支付给尹自有的房租款已经算入被告已付的32665元中的证据，应承担举证不能的不利后果，故被告支付给尹自有的该笔租赁费应从被告应付给原告兰某1的租赁费中予以扣减。因原告兰某1同意对双方算账后其应付被告的建材款和被告应付原告的房屋租赁费相互抵顶，且相互抵消的债属于同类债，应当予以准许。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案中，原告兰某1将其房屋租赁给被告，双方并没有约定具体的租赁期限，在双方核算前期租赁费截止租赁期限即2018年12月31日的账务后，双方未订立书面租赁合同。根据《合同法》第二百一十五条规定，当事人对租赁期限达六个月以上的租赁合同应当签订规范的书面合同，明确双方的权利义务，否则就视为不定期租赁，在不定期租赁中，当事人可以随时提出解除合同。故应视为原告兰某1和被告订立了不定期租赁合同，原告兰某1可随时要求解除合同。原告兰某1虽未明确要求解除与被告之间的房屋租赁合同，但原告提出要求被告限期搬离租赁房屋的诉讼请求实际就是要求解除与被告之间的房屋租赁合同的意思，且经当庭释明，原告兰某1同意将房屋让被告占有租赁至2019年年底，原告兰某1要求被告将租赁原告的房屋恢复原状后交付原告，实际就是提前通知被告要求解除合同的一种方式，为减少当事人诉累，应予支持。原告兰某2虽系原告兰某1的儿子，但根据原告兰某2的年龄，在被告租赁涉案的房屋时其尚未成年，故该房屋的所有权人应系原告兰某1而非原告兰某2，故原告兰某2要求被告给其偿付租赁费的诉请缺乏事实和法律依据。综上，原告兰某1要求被告偿付拖欠的房屋租金并要求被告限期搬离所租赁房屋的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，但最终租赁费实际数额和被告搬离所租赁房屋的期限应以本院认定的数额和裁判的时间为准。原告兰某2要求被告给其偿付租赁费的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、解除原告兰某1和被告蒋某订立的房屋租赁合同，被告蒋某将占有使用原告兰某1位于××县对面的三间门面房（约73平方米）恢复原状腾空并搬出后移交给原告兰某1；二、被告蒋某偿付拖欠原告兰某1的房屋租金8143.8元，限被告蒋某于本判决生效后二十日内付清；三、驳回原告兰某2在本案中要求被告蒋某给其支付房租的诉讼请求。以上判决第一项义务的履行，限被告蒋某于2019年12月31日前履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费733元，减半收取366.5元，由原告兰某1、兰某2承担200元，由被告蒋某负担166.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 白晓亮 二〇一九年十一月十一日书记员 李雅娜附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。备注：申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。