宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3587号原告：胡彦龙，男，1968年9月24日出生，汉族，宁夏欣菲商贸有限公司执行董事。委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。被告：宁夏丰泽来房地产开发有限公司。法定代表人：冯培振，宁夏丰泽来房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张利、赵军辉，宁夏剑平律师事务所律师。原告胡彦龙与被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司（以下简称宁夏丰泽来房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月3日作出了（2019）宁0202民初1769号民事判决，宣判后宁夏丰泽来房地产公司不服该民事判决，向石嘴山市中级人民法院提起上诉。石嘴山市中级人民法院受理后，于2019年9月24日作出了（2019）宁02民终678号民事裁定，以一审判决适用法律错误，未向胡彦龙释明是否变更诉讼请求；房款支付的基本事实认定不清为由，裁定撤销原判决，发回本院重审。现本院依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告胡彦龙及其委托诉讼代理人张世新，被告宁夏丰泽来房地产公司的委托诉讼代理人张利、赵军辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡彦龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告胡彦龙与被告宁夏丰泽来房地产公司签订的《认购协议书》；2.判令被告宁夏丰泽来房地产公司返还原告胡彦龙已付房款1098350元，支付利息168871.31元（自2016年11月7日至2019年5月7日止，共计2年半，1098350元×6.15％年利率×2.5年）；3.判令被告宁夏丰泽来房地产公司向原告胡彦龙双倍返还已付定金219670元（按已付款项1098350元20％的双倍计算），以上合计1486891.31元；4.本案案件受理费由被告宁夏丰泽来房地产公司承担。事实和理由：2016年8月9日，胡彦龙与宁夏丰泽来房地产公司签订了一份《认购协议书》，约定由胡彦龙认购宁夏丰泽来房地产公司开发建设的位于大武口区星海镇星海苑·状元府2号楼4室营业房一套，建筑面积255.52㎡，单价5000元/㎡，价款为1277600元，付款方式为一次性付款，并约定于2016年12月30日之前签订商品房买卖合同。协议签订后，胡彦龙于2016年11月7日一次性向宁夏丰泽来房地产公司支付房款、定金1098350元，下欠179250元双方约定待交工后以工程款扣除。但因宁夏丰泽来房地产公司无房屋预售许可证，导致双方无法签订商品房买卖合同，加之该工程烂尾至今无人过问，胡彦龙订立合同的目的已无法实现。现胡彦龙为维护其合法财产权益，将纠纷诉至本院，望盼如所请。宁夏丰泽来房地产公司辩称，一、胡彦龙与本单位不存在商品房买卖合同关系，《认购协议书》是宁夏丰泽来房地产公司用房屋抵顶胡彦龙下欠工程款所签订的抵顶手续，双方除了房屋抵顶工程款关系外再没有其他法律关系；二、在（2018）宁02民初32号中康建设管理股份有限公司与宁夏丰泽来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，宁夏丰泽来房地产公司所下欠工程款经该案件的民事判决确定由宁夏丰泽来房地产公司向胡彦龙所挂靠的中康建设管理股份有限公司支付，胡彦来再行起诉主张债权给付权利构成重复诉讼；三、《认购协议书》也已经（2018）宁02民初32号民事判决的生效而失去法律效力。所以人民法院应依法驳回胡彦龙全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。胡彦龙提交的认购协议书、收据均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间具有实质关系，予以采信。宁夏丰泽来房地产公司提交的协议、建设工程施工合同、授权委托书、工程款抵顶协议书、宁正造鉴字[2017]第013号工程量造价司法鉴定意见书、致谢函附抵顶说明、（2018）宁02民初32号民事案件卷宗中“星海苑项目部胡彦龙工程付款明细表”、认购协议书仅具有证据的真实性、合法性，但在证据关联性上不能体现宁夏丰泽来房地产公司主张待证事实的存在或者所体现待证事实与案件不产生联系，不予采信；而（2018）宁02民初32号民事判决书、（2018）宁民终203号民事判决书不能体现宁夏丰泽来房地产公司所主张待证事实的存在。本院经审理认定事实如下：2016年8月9日，胡彦龙与宁夏丰泽来房地产公司签订了一份《认购协议书》，约定由胡彦龙购买宁夏丰泽来房地产公司开发建设的位于大武口区星海镇星海苑·状元府2号楼4室营业房一套，建筑面积255.52㎡，单价5000元/㎡，房款为1277600元，付款方式为一次性付款，并约定于2016年12月30日之前签订商品房买卖合同。在签订认购协议的前后，胡彦龙陆续通过交付现金及银行转账等方式给宁夏丰泽来房地产公司垫付款项有4966350元。2016年11月7日，宁夏丰泽来房地产公司给胡彦龙出具收到星海苑·状元府2号楼1、2、3、4室四套商业房房款（现金）4966350元。同时查明，因胡彦龙还代宁夏丰泽来房地产公司偿还魏红军借款20万元，2016年8月15日宁夏丰泽来房地产公司给胡彦龙出具收到现金20万元的收据一张。还查明，在本案庭审中宁夏丰泽来房地产公司仍未取得所开发的星海苑小区商品房预售许可证。本院认为，在宁夏丰泽来房地产公司尚未取到开发建设星海苑小区商品房预售许可证的现实下，根据相关司法解释的规定可知胡彦龙与宁夏丰泽来房地产公司签订的《认购协议书》应被认定无效。故胡彦龙主张解除双方签订的认购协议书，显然不能成立。因认购协议无效，宁夏丰泽来房地产公司负有向胡彦龙返还星海苑·状元府2号楼4室营业房房款1098350元的民事责任。又因宁夏丰泽来房地产公司对认购协议的无效负有单方主观过错，而胡彦龙对认购协议无效不具有主观过错。对此，宁夏丰泽来房地产公司负有向胡彦龙赔偿占有房款自2016年11月7日至2019年5月7日止有30个月，按年利率6%，计算利息164752.50元的民事责任。再因定金罚则的适用要以定金的交付为前提，因胡彦龙未向宁夏丰泽来房地产公司交过单独一笔款项作为定金担保，其主张宁夏丰泽来房地产公司承担定金罚则于法无据，不能成立。宁夏丰泽来房地产公司在庭审中陈述“2016年12月6日，宁夏丰泽来房地产公司与中康建设管理股份有限公司、胡彦龙等协商后签订《工程款抵顶协议书》，确认用星海苑小区1号、2号楼以4566600元价格抵顶实际施工人胡彦龙，包括案涉2号楼1、2、3、4室四套营业房，胡彦龙参加并签字认可”，实为以房屋抵顶工程款进行抗辩；又以《认购协议书》是宁夏丰泽来房地产公司用房屋抵顶胡彦龙下欠工程款所签订抵顶手续再进行抗辩。虽（2018）宁02民初32号民事判决、（2018）宁民终203号民事判决中涉及了《工程款抵顶协议书》《认购协议书》，但这两份协议均系宁夏丰泽来房地产公司举证证据，且在（2018）宁02民初32号民事判决中分别以“宁夏丰泽来房地产公司明确称工程款抵顶协议未实际履行，达不到其证明目的，不予采信”“因房屋抵顶未实际发生……不予采信”进行了认证。可见工程款抵顶协议、认购协议中的房款并未列入工程款中；而在（2018）宁02民初32号民事判决中所记载的“在建的星海苑·状元府抵顶胡彦龙2016年8月欠他人的商砼款1315200元”，通过设立债权所依附载体表明也与案涉“《认购协议书》、收据”大相径庭，显然也不是一回事。胡彦龙的相关诉讼主张确有证据佐证且理由正当，并符合相关法律的规定，予以支持。综上所述，为维护自然人等民事主体的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告胡彦龙返还已付房款1098350元，支付利息164752.50元，合计1263102.5元；二、驳回原告胡彦龙的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18182元，由胡彦龙负担2014元，由宁夏丰泽来房地产开发有限公司负担16168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长   刘 力审 判 员 刘书雅人民陪审员 孙永珍 二〇一九年十一月二十二日书 记 员 季佳雯附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。