广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19456号原告：熊建巧，女，1980年8月23日出生，汉族，住四川省邻水县************，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈永梅，广东品明律师事务所律师。被告：**香，女，1972年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：董书房（被告**香的丈夫），男，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码。原告熊建巧与被告**香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告熊建巧的委托诉讼代理人陈永梅，被告**香及其委托诉讼代理人董书房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊建巧向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《佛山市存量房屋买卖合同》；2.被告退还定金50000元；3.被告向原告支付违约金368177元（1840888×20%）；4.被告向原告赔偿居间代理费损失40000元、按揭服务费损失8000元；5.被告承担本案的诉讼费、财产保全费等。事实和理由：2019年6月5日，原告（买方）与被告（卖方）就关于买卖佛山市南海区桂城区******************签订了《佛山市存量房屋买卖合同》，约定：房屋的总价款1840888元，其中定金50000元，首期款503888元，按揭款1280000元，户口迁出保证金5000元，物业交割保证金2000元。卖方原有银行抵押债权1430000元，由卖方负责出资提前还贷，卖方应于2019年6月14日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。若卖方违约，买方有权要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房屋成交价20%的违约金，同时要求卖方退还买方已支付的其他款项。上述签订合同后，原告依约于2019年6月5日向被告支付了定金50000元，并向中介方支付了居间代理费40000元及按揭服务费8000元。但截止至起诉当日，被告收取原告的定金后未依约涂销房产的原有抵押权，且案涉房屋被法院采取查封措施。原告认为，因被告逾期涂销抵押权，并且案涉房屋已被他案查封，导致本次交易无法继续进行，故被告的行为已经构成严重违约。为维护原告自身的合法权益，故起诉。被告**香辩称，1.被告愿意退还定金及按揭费8000元。2.被告愿意支付50000元违约金。3.并非是被告主观愿意导致房子被封，若房屋解封，被告愿意继续和原告交易。被告不同意解除合同，在涉案房屋被查封的案子开庭后，被告再考虑是否交易。4.40000元中介费中介是可以退回给原告的，但被告不清楚原告是否拿回中介费。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告的身份证复印件各1份，用以证明原告和被告的主体资格；2.二手房买卖风险告知书原件1份、交易方留存信息原件1份、佛山市存量房屋买卖合同原件1份、收据原件1份、个人贷款申请表原件1份、同意购房抵押贷款意向书复印件1份，用以证明2019年6月5日，原告（买方）与被告（卖方）就关于买卖佛山市南海区桂城区******************签订了《佛山市存量房屋买卖合同》，原告熊建巧依约支付了定金50000元，并依约申请了贷款1280000元。3.居间服务合同（买受人）原件1份、房屋交易保障服务合同原件1份、按揭贷款银行确认书原件1份、专用收据打印件2份（加盖广东x房地产经纪有限公司佛山分公司收款专用章）、短信截图打印件1组、广东增值税普通发票原件1份、中国农业银行个人明细对账单打印件2页（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章），用以证明原告因购买案涉房屋已向经纪方广东x房地产经纪有限公司佛山分公司支付居间代理费40000元及按揭服务费8000元；4.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章），用以证明被告未按时涂销原有抵押权，且其名下的案涉房屋已于2019年6月4日被佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初13067号案采取查封措施。本案交易无法进行。诉讼中，被告举证如下：1.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明2019年6月3日房屋没有被查封，房屋查封没有人通知被告。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-4无异议，原告对被告提供的证据1无异议，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区********************（权利证号：x），登记权利人为**香；2019年*月26日的不动产登记信息查询结果显示涉讼房屋的抵押权人为浙商银行股份有限公司佛山分行，2019年6月4日，涉讼房屋被佛山市禅城区人民法院以（2019）粤0604民初13067号案予以查封。2019年6月5日，原告熊建巧（买方、乙方）与被告**香（卖方、甲方）签订《佛山市存量房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积105.44平方米，房屋已设定抵押，欠款金额约1430000元，抵押权人为浙商银行，甲方应于2019年6月14日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，在原抵押银行发出还贷通知之日起5天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；在原抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；甲乙双方通过广东x房地产经纪有限公司佛山分公司居间介绍成交；甲方应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可合同及相关文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交价款的20%赔偿守约方的损失；房屋成交价1840888元；双方约定定金为50000元；乙方应于甲方提供房地产产权核查文件（查册）2个工作日内将定金50000元自行交付给甲方；乙方应在房管部门受理房产交易递件当天将购房款/首付款503888元自行支付给甲方；乙方拟贷款金额为1280000元；涉讼房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得涉讼房屋所有权的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。双方并约定其他权利义务。同日，原告熊建巧（买受人）与广东x房地产经纪有限公司佛山分公司（居间方）签订《居间服务合同（买受人）》，约定：买受人在广东x房地产经纪有限公司佛山分公司的居间服务下于2019年6月4日就涉讼房屋签订了涉讼合同，买受人同意应向居间方支付的居间代理费为40000元，费用应在签订合同当日一次性向居间方支付。同日，原告熊建巧向被告**香转账支付50000元。同日，被告**香出具收据，确认收到原告熊建巧交来涉讼房屋定金50000元。同日，原告熊建巧向北京x支付科技有限公司的收款账户转账支付48000元。同日，广东x房地产经纪有限公司佛山分公司出具专用收据，确认收到原告熊建巧居间代理费40000元、贷款服务费8000元。2019年6月6日，广东x房地产经纪有限公司佛山南海x分店出具发票，确认收到原告熊建巧*经纪代理服务*中介服务费及*经纪代理服务*服务费共48000元。2019年7月1日，中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，该意向书写明文x、熊建巧以涉讼房屋抵押，向荔湾支行申请个人商品交易住房贷款1280000元、贷款年限30年，经初步审查已获批准。另查明，2019年6月3日的不动产登记查询信息结果显示涉讼房屋无查封。2019年8月13日，原告提起诉讼。诉讼中，原告确认广东x房地产经纪有限公司佛山分公司已退还其居间代理费40000元、按揭服务费5000元。本院认为，原告熊建巧和被告**香签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同约定涉讼房屋被查封或限制转让导致原告无法取得涉讼房屋所有权的，被告构成根本违约，原告有权解除合同。现涉讼房屋于2019年6月4日被查封，至本案庭审辩论终结前（2019年11月8日），该查封尚未解除，且被告能否消除、何时能消除涉讼房屋存在的权利限制均具有不确定性，被告未在合理期限内消除涉讼房屋存在的权利限制致涉讼房屋不具备继续交易过户的条件，其行为已构成违约，依据涉讼合同约定，原告依法享有解除权，故本院对原告要求解除涉讼合同中的买卖合同关系的诉讼请求予以支持。涉讼合同中的房屋买卖合同关系解除，原告要求被告退还定金50000元，被告予以同意，故本院对原告要求被告退还定金50000元的诉请予以支持。关于按揭服务费，涉讼合同中的房屋买卖合同关系解除，原告要求被告赔偿按揭服务费损失8000元，被告予以同意，但因原告确认广东x房地产经纪有限公司佛山分公司已退还其按揭服务费5000元，故被告应赔偿原告的按揭服务费损失为3000元（8000元-5000元），原告诉请超出核定部分，本院不予支持。关于居间代理费，原告确认广东x房地产经纪有限公司佛山分公司已向其退还居间代理费40000元，原告主张被告另行支付该居间代理费无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告虽构成违约，但结合涉讼合同无法继续履行的原因、涉讼合约的履行及解除情况、被告的主观过错程度、原告实际损失及涉讼合同签订后至解除前涉讼房屋所在地段房地产交易市场价格变动等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告根据定金罚则支付违约金50000元予原告，原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，判决如下：一、解除原告熊建巧与被告**香于2019年6月5日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》中关于佛山市南海区********************（权利证号：x）的房屋买卖合同关系；二、被告**香应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告熊建巧；三、被告**香应于本判决发生法律效力之日起十日内支付按揭服务费3000元予原告熊建巧；四、被告**香应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告熊建巧；五、驳回原告熊建巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计12428.26元（原告已预交），由原告熊建巧负担2141.26元，被告**香负担10287元。被告**香应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳10287元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告熊建巧预交的诉讼费用10287元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告熊建巧。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年十一月二十五日书记员 郑幸莉