四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9560号 上诉人（原审原告）：周小双，女，1994年7月12日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张清，四川卓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川联兴房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道正东中街3号。 法定代表人：夏强，系董事长。 委托诉讼代理人：晏常恒，公司员工。 上诉人周小双因与被上诉人四川联兴房地产开发有限公司（以下简称联兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初7344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周小双上诉请求：判令撤销原审判决第四项，依法改判联兴公司另行赔偿周小双损失408963元。事实和理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误。1.一审法院漏查联兴公司网签系统关闭无法正常履约的事实，应当依法予以纠正。2.案涉合同应为商品房买卖合同并适用相应双倍赔偿的条款。首先，从内容上看，案涉合同相比于完整的商品房买卖合同虽有缺漏，但《商品房认购书》第十三条约定了签署该认购书即认可该认购书及购买该物业需签署的四川省成都市《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款，同意按范本签订买卖合同及有关文件。故双方就官方拟定的商品房合同条款已达成合意。其次，从签约程序看，格式合同普遍条款由商品房开发商通过专门端口提前录入，仅个性化内容才需开发商和买方共同录入，这些内容都完整的体现在案涉合同中，案涉合同属于完整的商品房买卖合同。第三，从合同履行情况来看，周小双与联兴公司于2018年2月7日签约之后，周小双依约定分别缴纳2万元定金和40万元首付款，案涉合同已实际开始履行，双方均认可商品房买卖合同成立。最后，从逻辑、法律体系、立法目的来看，商品房买卖合同应包括商品房预约合同，即使认定案涉合同属于预约合同性质，也不妨碍将案涉合同解释为“商品房买卖合同”。联兴公司故意隐瞒案涉房屋已售的事实，情形恶劣，应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。 联兴公司辩称，1.周小双与联兴公司签订的商品房认购书并非商品房买卖合同。认购书仅为双方为最终签订商品房买卖合同而订立的意向性协议，商品房买卖合同系为转移房屋所有权签订的合同，认购书并非商品房买卖合同。商品房认购协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容且出卖人按约收受购房款时才能认定为购房合同。周小双与联兴公司签订的认购协议缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的诸多直接影响双方权利义务的重要条款，故该认购书应当视为未来签署商品房买卖合同的预约合同，而非商品房买卖合同；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确指出仅在订立商品房买卖合同时才适用该条款。商品房认购书应当为预约合同，而非商品房买卖合同，不应适用该法律条文，故周小双要求联兴公司承担一倍房款的请求无法律依据。且根据《中华人民共和国合同法》相关规定，赔偿损失应当以周小双实际发生的损失来认定，但是周小双未提供相应证据，其主张的损失缺乏事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。 周小双向一审法院起诉请求：1.判令联兴公司按照联兴公司与周小双于2018年2月7日签订的《商品房认购书》的约定为周小双办理商品房网签备案手续；2.判令联兴公司按照联兴公司与周小双于2018年2月7日签订的《商品房认购书》的约定协助周小双办理按揭贷款手续；3.判令联兴公司赔偿周小双截止起诉之日的损失12000元，并自起诉之日起以已付购房款408963元为基数按照年利率6%的标准赔偿损失至联兴公司按照约定为周小双办理完商品房网签备案手续和按揭贷款手续之日止。本案在一审审理过程中，周小双变更诉讼请求为：1.判令解除周小双与联兴公司于2018年2月7日签订的《商品房认购书》；2.判令联兴公司返还周小双已付首付购房款388883元、预告登记费80元，双倍返还周小双定金40000元，并自2018年2月8日起以已付购房款408963元为基数按照人民银行同期贷款利率标准向周小双支付利息至实际支付日止；3.判令联兴公司另行赔偿周小双损失408963元。 一审法院认定事实：2018年2月7日，周小双与联兴公司签订《商品房认购书》，约定：“三、认购物业情况：位于成都市天府新区住宅，建筑面积：122.0700平方米，其中套内建筑面积：94.9500平方米，装修标准：毛坯，原价：1358883元，成交楼价：1358883元。本认购书中的成交价为甲乙双方一致确认的最终成交价，已包含甲方以广告、口头或其他形式承诺给予乙方的一切优惠……乙方同意，将不会因本认购书或相关买卖合同文件未提及前述优惠或未对给予优惠的方式进行详尽说明而拒绝签署买卖合同文件或要求赔偿……四、乙方选择下列第2种付款方式：2.银行按揭付款定金：20000元，须于签署本认购书时付清（签署《商品房买卖合同》后自动转为首期楼款）；首期楼款:388883元（楼价28.62%扣除定金），须于2018年2月14日或之前付清及签署《商品房买卖合同》；二期楼款：950000元，须于2018年2月14日前办妥银行按揭申请手续；五、乙方同意按上述方式依期如数缴付首期楼款及其他相关购房费用，并于2018年2月14日或之前到甲方公司签署四川省成都市《商品房买卖合同》及有关文件……十三、乙方在签署本认购书时，已清楚了解并认可本认购书及购买该物业须签署的四川省成都市《商品房买卖合同》及其补充协议的全部条款、《认购须知》、《楼宇按揭办理须知》、《置业计划书》，乙方同意按四川省成都市《商品房买卖合同》及其补充协议等范本签订四川省成都市《商品房买卖合同》及有关文件……”。认购书还对违约责任、购房费用等进行了约定。 一审另查明，周小双于2018年2月7日向联兴公司转账支付定金20000元，于2018年2月8日向联兴公司转账支付首付款388883元、预告登记费80元，联兴公司向周小双出具收款收据三张。 周小双于2018年5月21日向联兴公司发出催签函，请求联兴公司继续履行合同，与周小双签订正式的《商品房买卖合同》，协助其办理网签备案及办理按揭手续；2018年6月1日，周小双又向联兴公司发出《关于逾期签订商品房买卖合同的催签函》，载明因联兴公司未在合理期限内对签订合同事宜进行答复，其将采取进一步的法律手段追究联兴公司的法律责任；周小双于2018年6月11日将联兴公司投诉至成都市天府新区市场监管局，联兴公司于2018年6月15日针对周小双投诉一事向成都市天府新区市场监管局作出《关于海伦印象客户投诉的情况说明》，该情况说明载明：“该房源已于2017年10月29日抵款给工程施工单位，并完成相关手续，该房源即视为已销售状态，当时我司前公司负责人宋雨先生应领导要求协调房源，沟通该工程施工单位让出该套房源，并由该负责人解决处理，但后期在实际情况中未彻底解决，宋雨就要求与该客户签订认购协议，并缴纳房款，但在该情况未彻底解决之期，宋雨已向公司提出辞职，之后该客户三番五次前来售楼部索要房源，之后公司在对该房源审查时发现宋雨存在假借领导之名，具备欺诈行为，对宋雨行为我司将保留追究法律责任，目前鉴于我司已与周小双签订《商品房认购书》，我司愿意就约定承担相应违约责任。” 2018年8月1日周小双委托四川卓宇律师事务所向宸锋向联兴公司发出律师函，请求联兴公司至晚于2018年8月5日前协助委托人周小双女士办理涉案房屋的网签手续，并至晚于2018年8月25日前办理完成按揭贷款手续。联兴公司于2018年8月5日对此律师函作出回复：“1、我方（联兴公司）并未违反《商品房认购书》……2018年2月14日前往我司签订《商品房买卖合同》是贵方应当履行的义务，然贵方并没有履行该义务。2、我方有权解除《商品房认购书》……由于贵方未能在2018年2月14日或之前前往我司签署《商品房买卖合同》，我司有权解除本认购书。经过我司慎重考虑，现我司郑重通知贵方解除《商品房认购书》……请贵方在收到本函件后前往我司办理相关解除及退款等手续。”周小双已收到此回函。 一审法院还查明，周小双户口登记地位于成都市天府新区。 一审法院认为，周小双与联兴公司签订的《商品房认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，本案中双方签订的《商品房认购书》并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的全部内容，故不能认定为正式的商品房买卖合同。根据双方在《商品房认购书》中的约定，周小双需于2018年2月14日前付清首期购房款388883元，并与联兴公司签订《商品房正式合同》，周小双按约支付了房款，但其要求与联兴公司签订正式合同时，由于联兴公司的原因，拒不与周小双签订《商品房正式合同》，经周小双催告后仍不与其签订正式合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，联兴公司经催告后仍未履行主要债务，周小双享有解除权，故双方签订的《商品房认购书》于民事起诉状副本送达联兴公司之日即2018年8月29日解除。周小双与联兴公司签订的《商品房认购书》解除后，联兴公司应当向周小双返还首付款388883元及预告登记费80元，同时自周小双支付上述款项之日即2018年2月8日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率向周小双支付利息。 关于联兴公司是否应当向周小双双倍返还定金40000元的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，由于联兴公司的原因导致双方未能订立商品房买卖合同，联兴公司应当依照定金的规定向周小双双倍返还定金40000元。因周小双支付的定金已按照法律规定由联兴公司承担双倍返还的责任，故联兴公司不应再就该部分定金向周小双承担支付利息的责任。 关于联兴公司是否应当向周小双赔偿损失408883元的问题。周小双认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，联兴公司应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对此，一审法院认为，虽然周小双提供的《关于海伦印象客户投诉的情况说明》中联兴公司陈述“该房源已于2017年10月29日抵款给工程施工单位，并完成相关手续，该房源即视为已销售状态”，签订认购书时，联兴公司隐瞒了这一事实，但双方尚未签订正式的商品房买卖合同，周小双依据该规定要求联兴公司承担赔偿责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周小双与联兴公司于2018年2月7日签订的《商品房认购书》于2018年8月29日起解除；二、联兴公司于判决生效之日起七日内向周小双双倍返还定金40000元；三、联兴公司于判决生效之日起七日内向周小双返还购房首付款388883元、预告登记费80元（共计388963元），并向周小双支付利息（利息以388963元为基数，从2018年2月8日始计算至判决确定的本金给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）；四、驳回周小双的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6290元，由联兴公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 关于案涉《商品房认购书》的性质问题。周小双主张案涉《商品房认购书》应当被认定为商品房买卖合同，联兴公司认为认购书仅为双方为最终签订商品房买卖合同而订立的意向性协议，商品房买卖合同系为转移房屋所有权签订的合同，认购书并非商品房买卖合同。本院认为，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定判断案涉商品房认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等，以及出卖人是否已按约定收取购房款。如果案涉的认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即可被认定为商品房买卖合同。本案中，案涉认购书已对当事人的姓名、拟购住宅的位置和面积、价款、房款的支付方式和时间、该认购书的违约责任进行了明确约定，但该认购书缺失了住宅的交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等直接影响双方权利、义务的重要条款。上述缺失条款需要周小双与联兴公司进一步协商并最终确认，属于未决条款。并且，案涉认购书也明确约定双方将于2018年2月14日订立正式的商品房买卖合同，进一步说明双方在签订认购书时对于该文件性质为预约合同且将来将签订正式买卖合同的约定内容明确。故案涉认购书因缺失了直接影响双方权利、义务的商品房买卖合同的其他必须条款而应认定为双方以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故本院对周小双主张案涉认购书应认定为商品房买卖合同的上诉理由不予采纳。 关于案涉认购书解除后违约责任的承担问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，联兴公司未能履行订立买卖合同义务的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。案涉认购书解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，由于联兴公司的原因导致双方未能订立商品房买卖合同，联兴公司应当向周小双返还首付款、预告登记费及相应的资金占用利息，并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定向周小双双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的责任承担前提系出卖人订立商品房买卖合同时具有欺诈行为，但双方尚未签订正式的商品房买卖合同，周小双依据该规定要求联兴公司承担赔偿责任缺乏法律依据，一审法院对周小双要求联兴公司双倍赔偿已付房款的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，周小双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12580元，由周小双负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年十一月十六日 书记员 邱 灿