广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21284号原告：广东添祥物业管理服务有限公司。住所地广东省佛山市三水区乐平镇宝盈时代广场超市区首层13A号。统一社会信用代码914***********528P。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：杨水安，男，汉族，1965年10月20日出生，住广东省佛山市南海区***************。公民身份号码420************219。系公司员工。委托诉讼代理人：胡浪，男，汉族，1983年8月4日出生，住四川省南充市嘉陵区************。公民身份号码510************318。系公司员工。被告：余俊煜，男，汉族，1973年9月28日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码440************439。委托诉讼代理人：任国华，广东深达律师事务所律师。原告广东添祥物业管理服务有限公司与被告余俊煜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨水安、胡浪、被告委托诉讼代理人任国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2017年4月至2019年6月的物业管理费4908.36元及滞纳金3742.01元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是佛山市碧水轩小区的物业管理服务企业，被告是佛山市碧水轩小区*******业主。被告从2017年4月至2019年6月未缴纳物业管理费，上述费用及滞纳金共计8650.37元，详见《碧水轩小区四座1007房欠费明细》。期间，原告对被告进行了多次催缴工作，但被告未能履行缴费义务。请求法院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告辩称：原告没有履行物业管理合同的义务，不应当收取费用。2017年开始，被告房屋的厨房就存在漏水情况，多次通知物业公司处理，但原告不予理睬。2018年3月，因被告无法忍受漏水问题，只能搬离到其他地方居住。2019年5月，原告才对漏水问题进行处理，因此被告认为房屋漏水期间由于原告不作为不应当享受收取物管费的权利。其次，原告主张滞纳金不符合合同约定，应当予以驳回。因原告存在过错，没有履行合同义务，无权主张物管费及其他违约责任，合同也没有约定滞纳金。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份信息，证明原、被告主体资格。2.《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》（2016年10月31日签订），证明原告收费及被告欠费的依据，收费标准、收取滞纳金的依据及标准。3.碧水轩4-1007欠费明细表，证明被告欠费明细，包括管理费本金、水电费分摊本金、电梯维修的费用。4.《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》（2014年10月27日签订），证明该合同有关于违约金的约定。5.水电费发票，证明原告垫付水电费的事实。被告在诉讼中举证：1.2017年10月8日的说明，证明被告因房屋漏水向居委会申请调解，并制作笔录。2.聊天记录截图、照片，证明小区随处堆放杂物，原告没有尽到管理义务，没有及时清理杂物。原告没有及时处理房屋漏水情况。3.照片，证明被告房屋漏水的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3，该证据中除“滞纳金”及“欠费合计”项目的费用，被告予以确认，故对被告认可的部分本院予以采信，其他于本院认为部分进行论述；证据4，原告能够提供原件予以核对，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据1，无法核实其真实性，本院不予采信；证据2、3，能够反映涉案小区现场情况的照片予以确认真实性，其余部分本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月27日，原告（乙方）与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会（甲方）签订《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》，就甲方将佛山市禅城区碧水轩小区委托乙方物业管理订立本合同，约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲乙双方及本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同，承担相应的责任。甲方委托乙方管理房屋建筑本体共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等事项。本合同自2014年11月1日至2016年10月31日。物业服务费及分摊费用以现金方式于每季度第一个月10日前交至服务中心，逾期未交费的，管理处会派发管理费催费单到业主家。满第二季度业主无正当理由还未及时缴纳管理费及公共分摊费的业主，管理处有权按管理费的千分之二（按日）计收违约金，住宅房屋按建筑面积，1.2元/㎡/月收。2016年10月31日，原告（乙方）与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会（甲方）签订《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》，约定：本合同自2016年11月1日至2019年12月31日。物业服务费及分摊费用以现金方式于每季度第一个月10日前交至服务中心；住宅房屋按建筑面积，1.2元/㎡/月收。诉讼中，原告陈述：原告明确主张被告拖欠2017年4月至2019年6月期间的物业管理费3778.11元，摩托车位费120元，水电分摊费697.65元，电梯维修费298.6元，水泵维修费14元，合计4908.36元。原告主张被告从欠费次月1日起按照日千分之二的标准计算滞纳金至2019年7月1日。被告陈述：被告对原告主张其拖欠物业管理费、摩托车位费、公摊费用无异议，但对滞纳金不予认可，原告的该主张并无合同依据。且，因房屋出现漏水问题，被告没有在该房屋居住。另查明：涉案佛山市禅城区************的产权人系被告及张箫箫，该房屋建筑面积为116.78平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会签订的两份《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费、摩托车位费的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付物业管理费等相关费用的合同义务。现原告主张被告拖欠2017年4月至2019年6月的物业管理费、摩托车位费，被告对该事实不持异议，本院对此予以确认。被告抗辩称因原告未能及时处理涉案房屋的漏水问题导致被告无法居住，该期间产生的物业管理费不应由被告承担。原告作为涉案小区的物业服务企业，对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，而对于被告提出其房屋内产生漏水并不属于小区公共部位，即原告以此为由拒缴物业管理费缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。故，被告应向原告支付2017年4月至2019年6月期间欠缴的物业管理费3783.78元（1.2元/平方米/月×116.78平方米×27个月），原告主张该期间的物业管理费为3778.11元，属起自行处分的权利，本院依法予以支持。被告还应向原告支付摩托车位费120元。关于原告主张被告支付公摊费用的诉请。原告主张被告拖欠公摊费用1010.25元未缴纳，被告对该事实不持异议，原告亦提交了相应的发票予以证明，本院对此予以确认。如上所述，被告提出的抗辩意见缺乏理据，故被告应向原告支付公摊费用1010.25元。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。原告与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会于2016年10月31日签订的《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》并未约定逾期缴纳物业管理费、公摊水电费的违约责任，原告以被告拖欠物业管理费及公摊水电费为由主张被告支付相应的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。原告与佛山市禅城区碧水轩第一届业主委员会于2014年10月27日签订的《佛山市禅城区碧水轩物业管理服务合同》虽有对逾期缴纳物业管理费、公摊水电费的违约责任进行约定，但其指向的是该合同期间即2014年11月1日至2016年10月31日的费用，与原告本案中主张的被告拖欠费用的期间不一致，故原告以该合同约定主张被告支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告余俊煜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东添祥物业管理服务有限公司支付2017年4月至2019年6月物业管理费3778.11元、摩托车位费120元；二、被告余俊煜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东添祥物业管理服务有限公司支付公摊费用1010.25元；三、驳回原告广东添祥物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告余俊煜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由原告广东添祥物业管理服务有限公司负担11元，被告余俊煜负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十月二十三日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。