四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13306号 上诉人（原审原告）：成都锦棣置业有限责任公司，住所地：成都市成华区二仙桥西路20号。 法定代表人：王明星，系公司董事长。 委托诉讼代理人：罗娟，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖文婧，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人：何英，女，1988年4月25日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人成都锦棣置业有限责任公司（以下简称锦棣公司）因与被上诉人何英商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理。锦棣公司的委托诉讼代理人罗娟到庭参加了诉讼，何英经本院依法公告送达开庭传票及相关法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 锦棣公司上诉请求：依法撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4216号民事判决书第三项，并判令何英在7日内与锦棣公司到房产管理部门办理商品房的撤销备案手续（备案号：2×××0）。事实和理由：一审法院以案涉房屋存在法律障碍为由驳回锦棣公司的诉讼请求，缺乏法律依据。1.一审法院确认锦棣公司与何英之间的《商品房买卖合同》及附件已经解除，并判令何英支付违约金的判决符合事实和法律规定，案涉房屋应属锦棣公司所有。2.锦棣公司根据一审判决要求何英配合备案的行为，系维护锦棣公司实现对案涉房屋所有权的必要行政条件。何英未作答辩。 锦棣公司向一审法院起诉请求：1、请求确认锦棣公司与何英于2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》已于2018年3月27日解除；2、请求判令何英在7日内与锦棣公司到房产管理部门办理商品房的撤销备案手续（备案号：2×××0）；3、请求判令何英向锦棣公司支付违约金25497.55元；4、请求判令何英承担本案的诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2014年8月25日，锦棣公司（出卖人）与何英（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定何英购买锦棣公司开发的位于成华区（该地块上建设的商品房暂定名为交大·归谷建设派）房屋，建筑面积60.62平方米（实际测绘面积60.59平方米），房屋总价款509951元，买受人采取贷款方式付款，可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向招商银行股份有限公司成都分行或住房公积金管理机构借款支付。双方另签订有《商品房买卖合同补充协议》，就《商品房买卖合同》中的未尽事宜进行补充。其中第一条对逾期付款责任的说明及补充约定：Ｄ.买受人未按期足额偿还银行贷款本息：出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期内，若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿还贷款本息，导致出卖人作为买受人担保担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代偿款项，并按中国人民银行公布的银行同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金……若买受人出现如下任一情形，出卖人有权解除合同及补充协议，并有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款5%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。①一年内连续三期或累计六期未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息；……若出卖人选择解除合同，出卖人有权在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项及违约金，后将买受人已付购房款无息退还给买受人。该房屋已于2014年9月19日签约备案（签约备案号：2085310）。 一审法院另查明，锦棣公司与招商银行股份有限公司成都分行签订《招商银行个人购房贷款合作协议书》，经双方协商同意后者作为锦棣公司销售“交大·归谷建设派”项目的按揭贷款办理银行。锦棣公司同意为借款人（购房人）连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。 上述合同签订后，在履行过程中，2018年3月6日，招商银行股份有限公司成都分行向锦棣公司发出《关于尽快履行担保责任的函》，载明：我行房贷客户何英（身份证号码：5113211988××××××××）已连续6期贷款逾期，由贵公司承担连带保证责任，根据贵公司与我行签订的《个人借款及担保合同》相关约定，现就贵公司承担连带担保责任代偿客户逾期本息事宜，告知如下：该客户截止2018年03月06日在我行欠款本息合计14491.63元。其后，2018年03月29日、06月26日、08月31日、09月26日、10月30日，中国工商银行成都金牛支行又分别向锦棣公司发送了《履行保证责任通知书》，分别载明何英至2018年03月29日止拖欠贷款本息2447.12元、2018年06月26日止拖欠贷款本息7386.83元、2018年08月31日止拖欠贷款本息4913.42元、2018年09月26日止拖欠贷款本息2445.48元、2018年10月30日止拖欠贷款本息2447.67元。2018年3月6日,锦棣公司代何英支付14491.63元，2018年3月29日，锦棣公司代何英支付2447.12元，2018年6月26日，锦棣公司代何英支付7386.83元，2018年8月31日，锦棣公司代何英支付4913.42元，2018年9月26日，锦棣公司代何英支付2445.48元，2018年10月30日，原告代何英支付2447.67元。 2018年3月23日，锦棣公司向何英发出《解除合同通知书》，载明：你方与我司于2014年8月25日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，合同约定你方向我司购买位于成华区房屋……后你方与招商银行股份有限公司承担分行签订了《个人借款合同》借款356000元用于支付剩余购房款，我司为你方与招商银行的借款提供阶段性连带担保。现因你方未按照与招商银行签订的借款协议按时归还欠款……我公司现郑重通知如下：于即日解除你与我司于2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》。请你于收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日起3日内，清理你在房屋内的物品，将房屋交还我司，并在30日内，根据《商品房买卖合同附件》第一条规定，按照合同约定的房屋总价款5%的比例向我司支付违约金，即25497.55元。否则，我司将根据合同约定采取措施，并通过法律途径追究你的违约责任。 一审庭审中，法庭向锦棣公司询问，对于何英已经交的首付款在扣除了违约金后若还有剩余，剩余的款项如何处理，锦棣公司称房屋已交付，在扣除锦棣公司代何英向银行垫付的款项后返还给何英。另外，锦棣公司在庭审中表示案涉房屋已经被查封。 一审法院认为，锦棣公司与何英签订的买卖合同及附件是其真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行相应的权利义务。何英通过按揭方式在锦棣公司处购买房屋后，因自身原因连续三期以上未向银行偿还按揭款，锦棣公司诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，符合《商品房买卖合同附件》中逾期付款责任的约定，故对锦棣公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。锦棣公司诉请何英承担25497.55元的违约金，符合《商品房买卖合同附件》的约定，何英应按照房价款509951元的5%向锦棣公司支付25497.55元的违约金。对于锦棣公司诉请何英于锦棣公司办理商品房撤销本案手续，由于案涉房屋被其他机关查封，锦棣公司主张何英履行协助办理房屋撤销备案手续存在法律上的障碍，因此对于锦棣公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于何英经一审法院传唤无正当理由未到庭参加诉讼的行为，应视为其放弃了反驳对方诉讼请求的权利，其法律后果由其自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除锦棣公司与何英签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》；二、何英于判决生效之日起三十日内，向锦棣公司支付违约金25497.55元；三、驳回锦棣公司的其他诉讼请求。一审案件受理费537元，由何英承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，对于何英经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼的行为，应视为其放弃了反驳对方诉讼请求的权利，其法律后果由其自行承担。案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》中均没有关于案涉合同解除后何英应配合锦棣公司到房产管理部门解除备案的约定，撤销合同备案属于行政管理部门行政审查事项，且案涉房屋仍被另案查封，故一审法院认定锦棣公司主张何英履行协助办理房屋撤销备案手续存在法律上的障碍对该诉讼请求依法不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，锦棣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由成都锦棣置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇一九年十一月十二日 书记员 王朝阳