广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7447号原告：李树锐，男，汉族，1974年9月11日出生，住广东省江门市新会区，被告：珠海市文华书城有限公司，住所地：珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层，统一社会信用代码：9144040027960277X7。法定代表人：聂星辉，总经理。委托诉讼代理人：翟婷芳，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：范明旭，系该公司员工。原告李树锐与被告珠海市文华书城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李树锐、被告珠海市文华书城有限公司的委托诉讼代理人翟婷芳、范明旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树锐向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还保证金共计人民币17000元（其中铺位A002合同保证金人民币5000元，质量保证金5000元，水电保证金1000元，铺位A004合同保证金人民币2000元，质量保证金3000元，水电保证金1000元），并支付违约金人民币1037元（以17000元为基数暂按每日1‰自2019年2月27日计至2019年04月28日，实际支付至被告全额返还保证金之日止）；2.请求判令被告赔偿原告经济损失500000元（其中装修费用和设备损失费32万元人民币，前期品牌商加盟费金额18万元人民币）；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告因经营“爷茶”和“小崎洋菓”品牌项目，承租被告位于珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层A002和A004两间铺位。原告于2015年6月12日与被告签订一份《租赁合同》，约定：原告承租被告位于珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层A002铺位，面积为建筑面积23平方，经营原告加盟的“爷茶”项目，租期为2015年7月1日至2016年6月30日，租金为每月按月度营业额扣15%，原合同已于2016年6月30日到期，后被告又于2016年6月22日与原告续签了一份合同补充协议，延长合同期到2023年12月31日。原告同时又于2015年8月1日与被告签订另外一份《租赁合同》，承租被告位于珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层A004铺位，面积为建筑面积23平方，经营原告加盟的“小崎洋菓”项目，租期为2015年8月1日至2016年2月29日，租金为每月按月度营业额扣15%，原合同已于2016年2月29日到期，后被告又于2016年2月25日与原告续签了一份合同补充协议，延长合同期到2023年12月31日。以上合同签订后，原告支付17000元给被告作为合同履约保证金、质量保证金、水电保证金等各项合同保证金。此后，原告一直按合同要求准时向被告支付租金并严格履行合同义务。2019年2月26日，被告书面通知原告称，由于物业方房产所有权人珠海经济特区珠光房产开发有限公司与其确定2019年2月21日解除房屋租赁合同，并要求原告在30日内撤场搬离。鉴于此，被告与原告租赁合同届时无法履行，希望原告在珠光公司给予的搬迁时间内搬离并解除合同。对于被告突如其来的通知，原告深感愕然，并在无奈之下辞退店内9名员工，并依法支付了相应的解除劳动合同赔偿款，且店内大量物品因撤场无法使用造成巨大的损失。随后，原告与被告协商撤场后的善后问题，然而被告发出解除合同、要求撒场的通知后,根本没有给原告任何的说法，也没有将先前缴纳的各种保证金退还给原告。自发出通知后，书城就处于不正常经营的状态，商户均在处理合同解除的善后事宜，原告根本无法正常经营，遭受了巨大的营业损失。对此，被告并没有给出任何的补偿或赔偿方案，即便原告想取回店铺内的物品也遭到被告的处处阻挠，要求原告取走物品就签署放弃追究被告责任的书面声明。至今，原告店铺仍有大量物品尚未取走。原告认为，被告无视《租赁合同》约定，未尽及时通知义务，违反约定单方解除合同，毫无契约精神可言；其明知突然通知解除合同、要求原告撤场会造成原告遭受重大的损失而全然不顾，在将己方利益最大化的同时完全无视原告的合法利益，导致原告遭致重大损失。原告与被告多次沟通无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。原告提供了如下证据：1.被告分别于2019年2月26日、3月19日、4月4日发出的三份通知；2.要求被告赔偿的申请书；3.爷茶专柜合同；4.爷茶单店合作协议书；5.爷茶加盟费支出、购买固定资产资金的发票及银行专款凭据；6.爷茶工程施工合同；7.小崎洋果专柜出租合同；8.小崎洋果加盟合作协议、小崎洋果加盟费支出、购买固定资产资金的发票及银行专款凭据；9.小崎洋果工程施工合同；10.图片。被告珠海市文华书城有限公司辩称，基于诚实守信原则，被告同意向原告退回铺位合同保证金共计15000元（合同编号：wh20140101-A002中履约保证金及质量保证金共计10000元、合同编号：wh20150801-A004中履约保证金及质量保证金共计5000元），但对于诉请中的水电保证金2000元，由于原告并未提交相应单据，且案涉租赁合同中也未对此做过相应约定，故对该部分款项被告不予认可。鉴于原告至今未办理撤离商场相关手续，根据租赁合同第十二条12.1款、第七条7.1款及7.2款之约定，被告不存在逾期向其返还保证金的行为。关于原告的第2、3项诉讼请求，请求法院驳回。被告与原告解除案涉租赁合同的根本原因，是由于物业方珠海经济特区珠光房产开发有限公司对涉案租赁物进行拆改建而违约单方解除与被告的租赁合同，提前收回被告的承租权，进而导致被告解除与原告的租赁合同而引发的本案。根据案涉租赁合同第十六条16.3款“由于不可抗力致使本合同不能履行或者延迟履行的，由双方商议解除合同或延期履行，有关解除合同或延期履行合同的责任应当免除或部分免除”。如前述，本案的发生并不是由被告主观意志所引起的，应认定为不可抗力的一种形式，因此，双方在本案中的解约应当相互免除有关责任。根据原告提供的《爷茶单店合作协议书》第六条第8款显示，原告实际上可以因房屋租约终止提前一个月而另觅被加盟商家认可的经营地点即可继续“爷茶”的经营项目，被告于2019年2月26日向原告发送了解除租赁合同的通知书，并于2019年3月19日向原告发送了撤场时间延迟至2019年4月28日前的通知，这期间足够原告另觅佳址，以减少损失，但原告拖延与被告办理撤离商场的相关手续从而造成所谓加盟费、设备及装修费用的损失，被告在这个过程中并无任何过错，因此该部分损失不应由被告承担。综上所述，结合相关证据材料可知，原告请求被告向其退还水电保证金以及赔偿经济损失的依据不足，请求法院依法驳回原告的不合理诉讼请求。被告提供了如下证据：1.（2016）粤0402民初2118号民事判决书；2.（2018）粤04民终3079号民事判决书。经审理查明，2015年7月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份租赁合同，约定原告承租位于珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层A002铺位，经营“爷茶”饮品项目，租赁期限为一年，自2015年7月1日至2016年6月30日止，每月租金按营业额的20%计算，如营业额低于1万元，则按1万元及20%的比例计算，履约保证金5000元，质量保证金5000元。2015年8月2日，原告（乙方）和被告（甲方）又签订了一份租赁合同，约定原告承租位于珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层A004铺位，经营“小崎洋果”小吃项目，租赁期限为七个月，自2015年8月1日至2016年2月29日止。每月租金按营业额的20%计算，履约保证金3000元，质量保证金2000元。上述两份租赁合同的其他条款基本一致，均约定：“本合同期限届满、合同解除或终止，乙方必须在5日内全部撤离租赁场地，撤场后双方验收办理场地交接手续；在合同期内双方商议变更租赁场地或面积的，乙方应于变更协议生效后5日内搬离和办理验收交接手续。乙方逾期未撤场或搬离，自第6日起向甲方按原日租金的2倍计交租金，逾期超过30天，视为乙方放弃留置在甲方场地的商品、设备等全部物品，甲方有权自行处置并无需通知乙方。乙方撤场时，场地中安装的设施无论乙方是否已支付费用均不得拆除，除甲方有要求外，乙方撤场后应恢复场地至租赁前原状，但如拆除该场地中的建筑附着物会影响场地使用或造成损坏，则不得拆除，如强行拆除后应负责恢复原状或作出赔偿。如因甲方违约导致合同解除或终止，租赁场地内可拆除的设施、装饰和装修，乙方可自行拆除搬离，否则作放弃处理，甲方不予补偿；场地不可拆除的装修部分，甲方应给予适当补偿，补偿金额应按甲方在该装修工程完工验收时确认的工程量及工程费用、以合同期限和已使用的年限折价计算。除上述情况外，无论何种原因导致乙方撤场，甲方均不对乙方的装修投入作出补偿。乙方已清楚了解甲方计划近期对租赁场地所在的商场进行装修改造，乙方同意在甲方发出本合同终止通知书后60天内结清应付甲方的租金费用，撤出并交还租赁场地，甲方应在乙方结清租金费用并撤场后5日内退还所收保证金，双方互免违约责任。”上述两份租赁合同签订后，原告依约向被告交付了两铺位的履约保证金和质量保证金共计15000元。上述两份租赁合同到期后，原、被告双方通过签订补充协议的方式对租赁期限进行了延长，案涉两商铺的租赁期限均延长至2023年12月31日，合同条款按原合同执行。2019年2月26日，被告向原告发出了一份通知书，载明：“由于物业方房产所有权人珠海经济特区珠光房产开发公司与我司已确定2019年2月21日解除房屋租赁合同，并要求在30日内撤场搬离。鉴于此，我司与贵方租赁合同届时可能无法履行，望贵方能在珠光公司给我司的搬迁时间内搬离，双方所签租赁合同在撤场后解除。如有困难，可与我司协商，我司会根据具体情况与房产方沟通。”原告于次日签收了该通知书。2019年3月19日，被告再次向原告发出了一份通知书，载明：“经我司与物业房产方进行积极沟通申请，物业房产方同意我司与贵铺位将撤场期限延迟至2019年4月28日，具体撤场事宜我司做如下安排：为尽量减少贵铺的损失，延期期间（2019年3月21日-4月26日）我司将免收贵铺的租金和管理费；如贵铺在2019年4月28日前未按要求办理好离场手续归还铺位，由此造成贵铺的损失，我司不予赔偿；贵铺在2019年4月28日前未按要求办理好离场手续归还铺位，因贵司延迟搬迁造成我方的损失由贵铺负责赔偿。”原告于次日签收了该通知书。2019年4月4日，被告又向原告发出了一份通知书，载明：“我司在2019年3月19日已发通知给您，要求您须按期在2019年4月28日前将商铺内一切可移动的自有物品进行清理，但您迟迟还没有清理铺内物品，现请您配合我司的工作，在2019年4月28日前把贵商铺内的物品清理完毕将商铺交还我司。”原告于次日签收了该通知书。原告在签收通知书后并未搬离案涉商铺，在停止经营后也未与品牌授权方进行结算。原告交纳租金和管理费至被告关门前一个月，之后，被告即不再向原告收取租金和管理费。原告称两店铺均办理了工商登记手续，均为个体工商户性质，经营者均为原告本人，但通过其实际控制的珠海市大道至简投资咨询有限公司支付“爷茶”和“小崎洋果”的费用，原告提供的所有支付凭证和票据的付款方均为珠海市大道至简投资咨询有限公司。原告提交了其与“爷茶”品牌授权方在2015年7月2日签订的合作协议书，但提交的“小崎洋果”加盟合同为空白合同，原告称加盟合同原件已丢失，原告称其与“爷茶”和“小崎洋果”的合作合同之所以签订的期限超过一年的租赁期限的目的主要是为了拿到品牌的使用权。原告与珠海喜乐装饰工程有限公司于2015年6月8日签订了两份工程施工合同，约定由珠海喜乐装饰工程有限公司对商铺进行装修，工程期限均自2015年6月8日至2015年6月18日，“爷茶”预算为124450元，“小崎洋果”预算为132650元。原告称工程完工后有进行结算，但款项均支付给了装修公司的施工负责人蔡伯文，装修公司也未开具发票。原告于庭后提交了其向被告交纳的两铺位各1000元的水电保证金的收据，被告以书面形式确认其收取了原告的水电保证金并同意退还该2000元的水电保证金。本院认为，原、被告之间的租赁合同成立并生效，双方均应依照约定切实履行，被告提前解除租赁合同，尚未履行的部分终止履行，被告应退还原告交纳的各项保证金，被告亦认可其应退还原告交纳的共计17000元的合同保证金、质量保证金及水电保证金，因此，被告应退还A002铺位的合同保证金5000元、质量保证金5000元、水电保证金1000元及A004铺位的合同保证金2000元、质量保证金3000元、水电保证金1000元，共计17000元。关于原告主张的被告未及时退还押金的违约金，因被告至今尚未从案涉商铺搬离，原、被告对于租赁事宜也未进行结算并确定租金退还时间，原告主张违约金没有合同及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修和设备损失，两份租赁合同中已有约定，因被告违约导致合同解除的，租赁场地内可拆除的设施、装饰和装修，原告可自行拆除搬离，否则作放弃处理，甲方不予补偿；场地不可拆除的装修部分，被告应给予适当补偿，补偿金额应按甲方在该装修工程完工验收时确认的工程量及工程费用、以合同期限和已使用的年限折价计算。案涉两铺位在装修期间签订的租赁合同均已于2016年到期，不可拆除的装修部分已按照合同约定折旧完毕，可拆除的装饰、装修和设备，原告可按照合同约定自行拆除搬离，因此，本院对于原告主张的装修和设备损失不予支持。关于原告主张的品牌加盟费，原告称其于2015年加盟了“爷茶”和“小崎洋果”，合作合同之所以签订的品牌授权使用期限超过首次签订的租赁合同的租赁期限的目的主要是为了拿到品牌的使用权，案涉两铺位在原告签订品牌合作合同时的租赁合同均已于2016年到期，故超过租赁期限的合作合同期间的经营风险应由原告自行承担，另外，原告也未与两品牌授权方进行结算，原告的损失尚不确定，因此，本院对于原告主张的品牌加盟费损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、被告珠海市文华书城有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李树锐退还案涉两铺位的合同保证金、质量保证金及水电保证金共计人民币17000元；二、驳回原告李树锐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币8980.37元，由原告李树锐负担人民币8684元，被告珠海市文华书城有限公司负担人民币296.37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  吴朝晖人民陪审员  舒兰凤二〇一九年十一月二十八日书 记 员  卢燕婷