江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初7633号原告（反诉被告）：沈美娟，女，1967年5月30日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：姚治华，宜兴市东山法律服务所法律工作者。被告：潘建平，男，1956年8月17日生，汉族，住宜兴市。被告（反诉原告）：潘健，男，1982年9月30日生，汉族，住宜兴市。被告（反诉原告）：徐杏英，女，1982年2月6日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：左国平（受三被告共同特别授权），江苏衡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦莹（受三被告共同特别授权），江苏衡立律师事务所律师。原告沈美娟与被告潘建平、潘健、徐杏英关于房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年07月01日受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告沈美娟及其委托诉讼代理人姚治华，被告潘建平、徐杏英及其与潘健的共同委托诉讼代理人左国平、贾梦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈美娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原被告于2007年12月18日签订的房屋买卖协议合同有效；2、判令被告配合原告办理房屋登记过户手续；3、判令被告支付逾期办理房屋过户手续的违约金60000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。后对于诉请3违约金明确为按已付房款自被告领取房屋产权证2××9年2月20日起至庭审结束时止按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算违约金。事实与理由：原被告于2007年12月18日签订房屋买卖协议，约定被告将位于宜兴市两库出售给原告，原告按约支付了购房款，但因被告至今未配合办理房屋过户手续，故提起诉讼。被告潘建平辩称，房屋是儿子签字卖掉的，当时拆迁在我名下，对儿子出售房屋我予以认可，双方间的买卖合同是有效的，我方也一直愿意配合办理过户手续且向对方交付了房产证。因当时房屋买卖协议由潘健签订时尚未领取产权证，现该房屋产权已登记在潘健和徐杏英名下，故权利人已属潘健、徐杏英，请求驳回对潘建平的起诉。被告潘健、徐杏英辩称，双方买卖房屋是事实，我方也一直愿意配合过户，但对原告主张违约金不予认可，请求驳回违约金的诉讼请求并于2019年8月13日向本院提出反诉，要求1、判令被反诉人支付剩余房款21800元及利息（自2××9年2月20日至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率计算）。2、判令被反诉人尽快办理房屋产权变更手续。3、判令被反诉人支付逾期办理房屋产权变更手续的违约金6万元。4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：潘健、徐杏英与沈美娟于2017年12月签订房屋买卖协议一份，约定出售房屋总价为392800元，于2007年12月24日前支付230000元，2008年3月31日前支付142800元，剩余20000元到改名或公证或过户时付清。然潘健于2008年4月收到房款371000元，沈美娟尚结欠1800元房款未付。至2××9年2月20日，房屋取得房产证后，已立即将房产证原件交给沈美娟，表示愿意配合过户，反而是沈美娟为节省过户费而拖延不过户，剩余20000元也一直未付。因此沈美娟才是违约方，需承担违约责任，我方不存在违约行为，不应承担违约金。经审理查明：2007年12月18日，甲方潘建平、乙方沈美娟签订《房屋买卖协议》一份，主要约定“甲方自愿将坐落于本市宜城街道兴城产（初定建筑面积113.52平方米），价格每平方3100元，车库33幢39号和40号（两只车库），建筑面积26.96平方米，价格每平方1600元出售给乙方。双方商定房屋连车库成交价392800元。乙方于2007年12月24日前付230000元（含定金10000元），余款在2008年3月31日左右交房时再付142800元，余20000元到改名或公证或过户时付清。该房屋为甲方拆迁安置房，交房后半年内如可改名，甲方应全力配合乙方改任何人的名字，如甲方不配合乙方改名找任何理由提高房价作甲方违约处理。交房后半年内如不能改名，甲方领取自己的房产证、土地证的费用由甲方承担，公证费或过户费（营业税、个税及契税、土地税）由乙方支付。配套设施费由乙方支付。……本合同一式三份，甲方、乙方、中介方各执一份，三方签字后立即生效，任一方违约除赔偿另两方因此造成的损失外，另须支付另两方违约金6万元整。”该房屋买卖协议下方由潘健（代）、沈美娟，中介薛某签字。2008年4月7日，潘健出具收条一份，写明“今收到沈美娟购潘建平新盛花园33幢304室及车库房款371000元整，另加物业、水电、管煤等3600元整，共计374600元”。该收条下方有见证人薛某、收款人潘健签字，在潘健签名处有按指印。另外，该收条下写有“水电维护费100元、垃圾费300元、书报箱60元、管道煤气2500，物业112.92×0.25×24”字样。上述房屋已交付沈美娟，并装修入住。另查明，上述合同中“坐落于宜城街道兴城产”原为潘建平名下的拆迁安置房，该房于2××9年2月20日领取房屋产权证，产权登记为“新盛花苑106号304室”，房屋所有权人为潘健、徐杏芬共同共有，产权证号为宜房权证宜城字第××号，建筑面积112.92平方米，该房屋产权证书现在原告沈美娟处。审理中，沈美娟称曾多次要求被告配合过户，但被告不予配合，对此被告方不予认可。沈美娟为证实其主张，提供证人薛某证言，薛某陈述“我是沈美娟与潘建平房屋买卖合同的中介人，合同是真实的，双方都根据合同按约履行，后来到09年3、4月份左右可以领房产证了，买房人要求过户，我联系对方，潘健说合同无效不肯配合，之后又隔了几年，我又联系潘健，还是表示房子是他爸爸的，合同无效”等内容，对此被告方质证表示不予认可，在被告拿到房产证后就将房产证交给原告，并催促过户付款，是原告先因与前夫纠纷又想直接过户给女儿，之后又想转卖等等事由一拖再拖，薛某对事实描述不完整，电话也是原告起诉后才打电话给被告的。审理中，沈美娟称原双方约定于2008年3月31日交房时再付142800元，后来有点误差，双方即2008年4月7日才到小区物业处办理交房手续，当时其准备支付约定的余款142800元，但由物业处提出被告方尚需交纳3600元物业费等各项费用，双方便口头约定各自承担1800元，其既已支付371000元，就不可能故意拖欠1800元，这不符合常理，故被告所称少付1800元不是事实，另外20000元同意在过户时按约支付给被告，过户费用按约定承担。对此，被告（反诉原告）表示该3600元本该由原告支付，由于当天原告钱不够，要优先支付物业费不然拿不到房子，房款中就少付了1800元，当时说过几天付，房子总要过户的，后来这边没要，那边也没支付，双方并未约定一人一半。上述事实，有房屋买卖协议、收条、房屋产权证、拆迁安置房补充结算表、个人房产登记信息查询证明、及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：本案主要的争议焦点是双方在合同履行过程中是否需承担违约责任。根据我国合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告沈美娟与被告潘建平之间的房屋买卖合同关系，合法有效，应予保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对房屋买卖合同的效力均无异议，潘健平、潘健、徐杏英均表示愿意配合过户，对此本院予以认定。双方就怠于过户的违约行为各执一词，但均未向法庭提供充分证据予以证明其各自主张。根据双方合同中的条款约定，所涉房产过户的部分仅有“该房屋为甲方拆迁安置房，交房后半年内如可改名，甲方应全力配合乙方改任何人的名字，如甲方不配合乙方改名找任何理由提高房价作甲方违约处理。交房后半年内如不能改名，甲方领取自己的房产证、土地证的费用由甲方承担，公证费或过户费（营业税、个税及契税、土地税）由乙方支付”之条款，除上述内容外，合同中并未明确约定具体的过户期限及权利催告方式。原、被告也从未就催告房屋过户一事各自向对方发出过任何书面履行通知或作出新的承诺。故对原告沈美娟要求判令被告支付逾期办理房屋过户手续的违约金60000元的诉讼请求以及反诉原告潘健、徐杏英要求被反诉人支付逾期办理房屋产权变更手续的违约金6万元的反诉请求，因双方均未能提供充分证据证明对方存在恶意违约，证据不足，本院均不予支持。至于尚欠购房款金额的认定，被告称原告在按约定于交房时再支付142800元时实际仅支付了141000元，有1800元未能支付，对此原告方表示该1800元是双方口头达成协议用于各半承担物业费，并非拖欠不付。对此，本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告沈美娟虽称该1800元是双方达成口头协议各半承担支付物业费等各项费用的，但被告对此不予认可，而沈美娟亦未能就此主张向法庭提供充分证据予以证明，故举证不能的责任只能由其自行承担。且根据双方合同约定“配套设施费由乙方支付”以及潘健在收条中单独列明的“房款371000元整，另加物业、水电、管煤等3600元整”的表述方式，该1800元应认定为沈美娟未能支付，对潘健、徐杏英要求沈美娟支付剩余21800元购房款的反诉请求，本院予以支持。至于利息主张，经查，根据双方合同约定“余20000元到改名或公证或过户时付清”，现房屋尚未过户、改名或公证，尚未达支付条件，沈美娟对此并不承担逾期支付的责任，对反诉原告就此款主张的逾期利息损失本院不予支持；对于在交房时少付的1800元，虽合同约定为2008年3月31日支付142800元，但实际在履行过程中双方一致确认交房时间为2008年4月7日，双方已经就该部分的履行作出了变更的意思表示，结合反诉原告的自述、付款当天出具收条中的内容、以及在提出反诉前被告从未催要该1800元的情况来看，反诉被告沈美娟应承担相应的利息损失，但应自反诉原告提出反诉之日起计算。故对反诉原告要求沈美娟承担自2××9年2月20日至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率计算利息的反诉请求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定判决如下：一、确认沈美娟、潘建平于2007年12月18日签订的房屋买卖协议有效。二、潘健、徐杏英、潘建平于本判决发生法律效力之日起十日内依法协助沈美娟将宜兴市新盛花苑106号304室的房产过户至沈美娟名下，相关过户费用由沈美娟承担。三、沈美娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付潘健、徐杏英剩余购房款21800元，并承担1800元自2019年8月13日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。四、驳回沈美娟的其它诉讼请求。五、驳回潘健、徐杏英的其它反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4046元（已减半收取），反诉案件受理费923元（已减半收取），由沈美娟负担2521元，由潘健、徐杏英负担2448元，沈美娟已预交诉讼费中的1525元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，潘健、徐杏英应负担的尚未交纳的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年十一月二十九日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。