湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初10561号原告长沙至善物业管理有限责任公司，住所地：长沙县湘龙街道湘景社区紫晶城小区2栋1楼。法定代表人张磊，董事长。委托代理人田雪萍，湖南汗青律师事务所律师。被告唐承哲，男，汉族，1981年3月1日出生，住长沙市芙蓉区。原告长沙至善物业管理有限责任公司（以下简称至善公司）与被告唐承哲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人田雪萍、被告唐承哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙至善物业管理有限责任公司请求判令：1、被告向原告支付物业管理费14892.96元；2、被告支付滞纳金/违约金1489元；3、被告承担本案所有诉讼费用。被告唐承哲答辩要点：1、原告诉讼请求中2010年1月1日至2017年6月30日的物业费主张已超过诉讼时效；2、原告要求被告依据合同约定支付物业费缺乏事实及法律依据；3、因原告与被告之间不存在合同关系，不能按原告所称的合同中约定的物业费价格收费，应以市场行情价计算。且原告提供的服务远低于长沙市内物业服务的一般标准，物业费应在市场价的基础上减免。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2007年3月30日，被告唐承哲购买了长沙汇一置业有限公司（以下简称汇一公司）建设的汇一·紫晶城小区6栋506号房，房屋建筑面积为130.64㎡。2、2007年10月18日，汇一公司与原告至善公司签订《汇一·紫晶城前期物业管理服务合同》，约定汇一公司选聘至善公司汇一·紫晶城小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限自2007年10月18日起至成立业主委员会止，具体起始时间以汇一公司通知业主办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，居住房屋的物业服务费收取标准为每月1元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。3、截至开庭之日，汇一·紫晶城小区仍未成立业主委员会，也未与新的物业公司签订物业服务合同，因此，从2007年10月18日起至开庭之日，原告至善公司一直持续为汇一·紫晶城小区提供物业服务。4、被告唐承哲于2008年1月27日入住汇一·紫晶城小区，自2010年1月1日起至2019年6月30日止未向原告至善公司交纳物业费，原告至善公司于2019年7月22日向被告唐承哲催缴未果。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下几个方面：1、关于原告至善公司诉讼请求中2010年1月1日起至2017年6月30日止的物业费是否已过诉讼时效的问题。原告至善公司认为，根据《前期物业管理服务合同》约定，合同有限期限至汇一·紫晶城小区成立业主委员会止，截至目前，该物业合同仍在有效期内。被告唐承哲认为，根据《民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，原告至善公司主张的2010年1月1日至2017年6月30日的物业费债权已过诉讼时效。本院认为，因原告至善公司作为汇一·紫晶城小区的物业服务公司，自2007年10月18日起开始提供物业服务，且截至开庭之日，原告至善公司与汇一公司签订的前期物业服务合同仍在持续履行中，合同履行期限尚未届满，不适用诉讼时效的规定。2、关于原告至善公司要求被告唐承哲依据合同约定支付物业费没有事实及法律依据问题。原告至善公司认为，按照原告与汇一公司签订的《前期物业管理服务合同》约定“本物业管理全权委托合同期限为成立业主委员会止……”原告至善公司从2007年10月18日起入驻汇一·紫晶城小区，并一直提供物业管理服务，且该小区至今未成立业主委员会。该合同虽系开发商与物业公司签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，其内容对全体业主均有效力，全体业主均应根据合同约定的内容行使自己的权利，履行自己的义务。被告唐承哲认为，开发商交付房屋时未将前期物业服务合同的内容告知被告，原告至善公司并非依法定程序选聘，且入驻小区后，未依法向业主公示，双方之间不存在合同关系。原告至善公司是在新房交付后，业主未入住之前由开发商选定，而在业主入住、前期物业服务合同期限届满后，原告至善公司继续承接汇一·紫晶城小区的前期物业基础已不存在。本院认为，截至开庭之日，汇一·紫晶城小区仍未成立业主委员会，原告至善公司一直持续为该小区提供物业管理服务，被告唐承哲作为该小区的业主，即使未与原告至善公司单独签订物业服务合同，但原告与汇一公司签订的《汇一·紫晶城前期物业管理服务合同》对该小区的全体业主都具有约束力，被告唐承哲也应当按照该合同的约定履行相应的义务。3、关于被告唐承哲是否应当按照《前期物业管理服务合同》约定的价格缴纳物业管理服务费的问题。原告认为，在汇一·紫晶城小区未成立业主委员会之前，《汇一·紫晶城前期物业管理服务合同》对该小区的所有业主都具有约束力，因此被告唐承哲应当按照《汇一·紫晶城入伙通知书》中载明的“物业服务费收费标准1.0元/月·㎡”缴纳物业管理服务费。被告唐承哲认为，原告至善公司提供的物业服务远低于湖南省和长沙市物业服务行业标准，未依法提供查询服务，也未履行物业服务公示义务，以未交物业管理服务费为由非法限制被告的购电量，且原告至善公司在行业评比排名靠后，因此，对于原告至善公司主张的物业管理服务费应当在市场价的基础上减免。本院认为，《汇一·紫晶城前期物业管理服务合同》对该小区的所有业主都具有约束力，被告唐承哲应当按照《汇一·紫晶城入伙通知书》中载明的“物业服务费收费标准1.0元/月·㎡”缴纳物业管理服务费，但原告至善公司在提供物业管理服务时存在瑕疵对被告唐承哲的正常生活产生了一定影响，应当对被告唐承哲支付的物业管理服务费给予一定程度的减免。判决的理由与结果本院认为，一、汇一公司与原告至善公司签订的《汇一·紫晶城前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，合同的效力及于汇一·紫晶城小区全体业主，该合同履行期限至该小区成立业主委员会止。原告至善公司自2007年10月18日开始入驻该小区，一直持续为该小区提供物业管理服务，且截至开庭之日，该小区仍未成立业主委员会，该合同仍在履行中。虽然被告唐承哲作为汇一·紫晶城小区的业主，并未单独与原告至善公司签订物业管理服务合同，因而该合同对被告唐承哲具有约束力，原被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。被告唐承哲尚欠原告至善公司从2010年1月1日起至2019年6月30日止的物业费14892.96元（130.64㎡×1.0元/月·㎡×114月=14892.96元），其事实清楚，证据充分，被告理应及时缴纳。但鉴于原告至善公司的物业管理服务存在瑕疵对被告的正常生活产生了一定影响，本院结合本案具体情况，酌情确定被告唐承哲按照约定标准的80%向原告至善公司支付其拖欠的物业服务费11914.37元（14892.96元＊80%）二、关于违约金的问题，被告唐承哲拒交物业管理服务费的行为虽不妥当，但事出有因、并非恶意拖欠，且原告至善公司的物业管理服务存在瑕疵，对于原告至善公司要求被告唐承哲承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告唐承哲在本判决生效后10日内支付原告长沙至善物业管理有限责任公司物业管理服务费11914.37元；二、驳回原告长沙至善物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费105元，由被告唐承哲负担85元，原告长沙至善物业管理有限责任公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇一九年十一月二十五日法官助理劳智书记员劳智（兼）