舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3386号 原告：李烨情，女，1999年1月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：林德华，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：麻越峰，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山凯舟置业有限公司，住所地舟山市定海区昌洲大道1007号303室。 法定代表人：孔新国，总经理。 委托诉讼代理人：庄程巍，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董远航，浙江海泰律师事务所律师。 原告李烨情与被告舟山凯舟置业有限公司（简称“凯舟公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林德华、被告凯舟公司委托诉讼代理人董远航均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李烨情向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告交付的定金60000元；2.退还原告预付的购房款409657元，并从2019年7月1日起按年利率6%支付利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月23日原告委托父亲李品与被告签订了《融悦新界公馆》购房确认书，认购融悦新界公馆项目6号楼302室房屋，备注成交价为2926572元，比公开售价3251746元优惠了325174元，签约当日原告支付了定金30000元。双方原定于2019年2月26日前签订《商品房买卖合同》，后经被告置业顾问夏丹丹（签约经办人）请示被告公司领导后，同意原告于2019年9月份交齐30%首付款后正式签订商品房买卖合同。此后，原告按照被告的口头约定分5次支付首付款，截至2019年6月底共付款439657元（含定金30000元）。被告分别向原告出具了载明“6-302首付补款”的收据。2019年9月3日当原告父亲准备继续交纳首付款时，被告新任销售经理电话告知原告父亲没有付齐首付款构成违约拒签商品房买卖合同并要没收30000元定金。原告父亲为此提出异议，并与被告多次交涉、协商未果。同年9月12日被告发律师函明确表示“没收原告交纳的30000元定金”。原告认为，双方签订的购房确认书是真实、合法、有效的，该确认书已具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已按口头约定收受了购房首付款，依照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该购房确认书应当认定为商品房买卖合同。被告以原告未在约定的2月26日签订商品房买卖合同构成违约，并没收30000元定金，有悖情理和法理。未在约定时间签约不是原告的责任，而是被告同意将签约的时间推迟到2019年9月份。原告买房及要求签约的意愿一直未变，且一直按照被告的要求在2019年2月26日以后分5次支付首付款，原告继续付款被告接收房款的行为足以说明双方同意推迟签约时间，并继续按口头约定履行。被告在多次收取原告439657元购房款后突然悔约，推翻前任业务经办人和业务经理所作的承诺，拒收房款、拒签合同，并决定没收定金，被告的行为有违民事活动的诚实信用原则。因被告违约，故原告依法起诉，望法院判如所请。 凯舟公司辩称：本案争议焦点主要在于原、被告双方谁违约在先。在此问题下，又需要讨论购房确认书的约定对双方是否依然有效，以及假如认定双方对购房确认书协议履行进行了变更的情况下，因谁的违约行为在先，导致合同解除。答辩人认为，一、购房确认书的约定真实有效，对双方均有约束力。原告未按约履行，构成违约。涉案房屋预售许可证取得时间为2018年8月17日，双方在签订《购房确认书》时，案涉房屋已达到预售条件，《购房确认书》约定均符合房屋买卖的通常做法，被告出售该房屋的全部条件均齐备。且至今被告未将该套房屋重新出售，不存在被告反悔故意违约的情形。被告不可能在没有找好其他买家的情况下解除买卖合同，目前被告还要承担房屋空置损失以及房屋可能无法出售的商业风险。基于原、被告当时的良好关系，答辩人对价款做了优惠（低于市面价格30余万元）。基于该优惠价款，双方约定乙方（原告）应于2019年2月26日前与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》，同时约定乙方应于2019年2月28日前补齐300000元。但其后，原告未按合同约定交付款项并签订商品房预售合同，已构成违约。双方后续的付款行为，系被告在原告已经违约情况下，对原告所作的后续签约安排。原告违约后，被告从未以任何书面或口头形式表示过对原告违约的谅解，或者其他任何免除其违约责任的举动，而只是基于双方的良好关系，同意原告先行按此方案付款，如在八月底之前付完房屋价款30%首付款的情况下与被告签订房屋预售合同；二、退一步说，如认定双方对《购房确认书》协议履行进行了变更，案涉房屋预约合同关系，也因原告违约行为在先，导致合同解除。根据原告提供的9月3日录音，可以看到被告公司员工明确表示，在7月17日被告曾明确通知过原告，要求原告在8月底之前把相应款项付掉并签署房屋预售合同，在原告提供与夏丹丹的9月3日微信聊天中也显示“其实现在已经九月了，您应该已经要付清首付办按揭了”，即截止聊天发生的9月3日，原告应当将首付款付清。且原告父亲亦当庭承认8月31日到被告售楼处与被告协商，但未支付款项的事实。而原告在庭审中发言前后不一。先称“原公司领导承诺在11月付清首付款即可”，后又改口认为“应在9月底之前付清首付”。原告对自己提出的主张，有责任提供证据。答辩人认为，在双方都无法举证对方违约的情况下，对于该相矛盾的事实，应由原告承担举证责任，如举证不能，应由原告承担不利后果。同时，因后续双方并无明确意思表示对《购房确认书》进行变更，不宜径行认定双方已经对该《购房确认书》进行了变更。故仍应以《购房确认书》确定双方权利义务。综上所述，原告违约在先，答辩人有权按约解除合同，并没收原告交纳的定金30000元，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月23日原告李烨情之父李品受原告委托，以原告李烨情的名义与被告凯舟公司签订了《〈融悦新界公馆〉购房确认书》（以下简称“购房确认书”）一份。购房确认书载明“甲方（卖方）舟山凯舟置业有限公司，乙方（认购方）李烨情，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致确认如下：项目地点，舟山市新桥路与畚金路交汇处；认购楼号，认购融悦新界公馆项目6号楼302室房屋；建筑面积，暂测建筑面积158.45平方米（最终以政府部门核定的产权记载面积为准）；认购房屋情况：单价人民币20522元/平方米，总价人民币3251746元，该房屋最终价格以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件确认的价格为准；认购定金，乙方于本确认书签署之时支付认购定金人民币30000元；付款方式，商业贷款（勾选）；其他约定：1.甲乙双方商定，乙方应于2019年2月26日前携带本购房确认书、定金收据、应付房款及产权人身份证、户口本、结婚证原件到甲方临时售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，（合同签订后乙方所付定金转入购房首付款）同时按揭所需资料齐全。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金。如签约完成但按揭资料未按时提供齐全则不享受相应优惠；2.签约时间为：9：00至17：30止；……甲方于2020年9月30日前交付”等内容。同时，双方商定给予原告优惠325174元，该房屋成交价为2926572元，并约定于2019年2月28日前补交300000元首付款，且在该购房确认书中载明“备注：成交价为贰佰玖拾贰万陆仟伍佰柒拾贰元，2019年2月28日前补交30万元”。被告销售人员夏丹丹在该确认书中载明“置业顾问：夏丹丹”。原告于2019年2月23日当天交付给被告定金30000元。后经夏丹丹请示被告公司领导后，口头同意原告延期交付首付款。此后，原告分别于2019年2月28日支付被告159657元、于同年3月1日支付被告100000元、于同年4月30日支付被告30000元、于同年5月30日支付被告50000元、于同年6月29日支付被告70000元，被告分别出具给原告收据，均加盖“舟山凯舟置业有限公司财务专用章”，其中2019年2月23日的收据载明款项内容为“定金”，2019年2月28日的收据载明款项内容为“首付款”，其后的收据载明款项内容为“首付补款”或者“补款”。后被告销售人员夏丹丹离职。被告新上任的销售人员在与原告沟通中，要求原告须再补交购房款，但双方未达成一致，原告之父李品曾于同年8月31日到被告设于舟山市定海区新桥路与畚金路交汇处的售楼中心协商付款等事宜，被被告新任销售人员告知，领导不同意夏丹丹之前所作的关于付款期限和数额的承诺。此后，原告又通过电话和微信聊天等方式与被告销售人员进行了交流沟通，均未达成一致。同年9月12日，被告通过邮寄方式向原告发送《律师函》，载明：“李烨情女士……贵方应于2019年2月26日前与凯舟公司签订《商品房买卖合同》及其附件，逾期视为贵方违约，自动放弃购买，同时贵方无权要求凯舟公司返还已收到的定金。贵方在支付定金30000元（叁万元整）后，未按购房确认书约定日期签订《商品房买卖合同》及其附件，贵方已经违约。为此凯舟公司特委托本律师郑重函告贵方：鉴于贵方已经违约，凯舟公司将没收贵方的30000元（叁万元整）定金，并归还贵方其他多付款项，请贵方收到本函三日内与凯舟公司工作人员联系退款事宜”。原告得悉后又与被告协商，未果。原告遂诉至本院，要求处理。期间，被告销售人员已多次变更，双方当事人均无法联系到已经离职的各销售人员。庭审中，原、被告双方已就该购房确认书于2019年9月12日解除达成一致，且被告同意退还原告除定金外的购房款。 上述事实，有原告提供的购房确认书、收据、原告之父李品与被告销售人员陈某某的电话录音、和与被告销售人员夏丹丹的微信聊天记录、律师函等证据，和原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。 本案争议的焦点，在于谁先违约。原告认为，被告销售人员原先口头承诺，原告于2019年9月份交齐30%首付款后，正式签订商品房买卖合同，但被告新上任的销售人员却不承认该承诺，并明确拒绝与原告签订商品房买卖合同，是被告先违约；被告则认为，原告应按购房确认书约定，于2019年2月26日前付清首付款，并与凯舟公司签订《商品房买卖合同》。在原告已经违约情况下，被告口头允许原告延期至2019年8月底前补交首付款，并与被告签订《商品房买卖合同》。但原告仍未按时交款，被告才发函告知原告，将没收其定金，故原告首先违约。本院认为，虽然购房确认书载有“乙方（即原告）应于2019年2月26日前携带本购房确认书、定金收据、应付房款及产权人身份证、户口本、结婚证原件到甲方临时售楼处与甲方（即被告）签订《商品房买卖合同》及其附件”的内容，但被告销售人员夏丹丹允诺原告延期交付首付款和签订《商品房买卖合同》，并在购房确认书上载明“2019年2月28日前补齐30万元”。夏丹丹的该允诺应视为被告的允诺。结合被告在此后多次接受原告补交房款的行为，可以认为，原、被告对于许可原告延期交付首付款，在交清首付款后签订《商品房买卖合同》的意见上，已经达成新的合意。简言之，即被告允许原告延期交款。但对于须在何时交清首付款，以及如何签订合同等细节问题上，双方当事人各持己见，分歧较大。虽然双方当事人分别提供了被告销售人员微信聊天记录等书证，但因被告销售人员未出庭作证，仅凭该书证内容，均不足以证实各自的主张。鉴于被告首先主动发函明确表示不与原告签订《商品房买卖合同》并没收原告定金，考虑到被告作为房地产开发企业，具有信息资源等方面的优势，客观上被告销售人员不断变更等事实，故应由被告承担举证不利的后果。因此，可推定双方没有就何时交清首付款达成一致。被告在此情况下，单方拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，显然是被告首先违约。 综上所述，本院认为：本案原告与被告签订的购房确认书，实为商品房预约合同。本案的案由应为商品房预约合同纠纷。该购房确认书系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。鉴于原、被告双方对延期交付房款已达成口头协议，即原、被告已对购房确认书的内容作了变更。原告已按口头协议履行了付款义务，被告在未与原告就另行补交房款达成一致的情况下，擅自解除该预约合同，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，被告已构成违约，故被告应承担相应的违约责任。现原告的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告虽表示愿意退还原告除定金外的购房款，但实际并未履行，故原告请求返还该款，可予以支持，但原告要求被告支付该款利息，应从合同解除次日起算至实际清偿之日止。被告的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告舟山凯舟置业有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还原告李烨情定金30000元，即共计返还原告60000元； 二、被告舟山凯舟置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告预付的购房款共计409657元（不包含上述定金），并从2019年9月13日起按年利率6%支付该款利息，至实际清偿之日止。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8345元，减半收取4173元，由被告舟山凯舟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 张 灯 二〇一九年十一月二十四日 书记员 胡琴琴