山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5759号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东滨海润城置业有限公司，住所地莱州市文峰路街道王家楼村。法定代表人：吕顺英，经理。委托诉讼代理人：李玲，莱州元信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张广盛，男，1955年2月19日出生，汉族，农民，住莱州市。委托诉讼代理人：张鹤羽（系被上诉人女儿），住莱州市。上诉人山东滨海润城置业有限公司（以下简称滨海公司）因与被上诉人张广盛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。滨海公司的委托诉讼代理人李玲与张广盛的委托诉讼代理人张鹤羽参加诉讼。本案现已审理终结。滨海公司上诉请求：1、驳回张广盛要求滨海公司自付款之日起至实际返还购房款之日止计算利息合计577244.91元的诉请；2、判令张广盛支付延期交纳购房尾款的违约金375068元。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，违反了《商品房买卖合同》约定及相关法律法规的规定，损害了滨海公司的合法利益。一、一审法院判决驳回滨海公司要求张广盛给付迟延付款违约金375068元的反诉请求，理由不当，证据不足。1、涉案《商品房买卖合同》没有完全履行的原因是张广盛违反与滨海公司签订合同时的约定，未及时全额交付房款而构成违约。张广盛与滨海公司于2014年4月30日签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定张广盛购买滨海公司位于莱州市文峰路街道王家楼村商品房一处，议定价款为2324520元，而张广盛仅仅支付了房款2020000元，余款304520元至今未付。根据《商品房买卖合同》第五条第二项关于付款的约定，张广盛应在2014年6月30日前，付清余款304520元；第六条“乙方（张广盛）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（滨海公司）支付违约金，违约金按未付款额的日万分之五计算，若逾期超过30天，甲方有权随时单方解除合同”，除此之外，张广盛还应向滨海公司支付合同总价款5%的违约金。现张广盛已明显构成违约，滨海公司在一审中依法提起了反诉并交纳了反诉费，请求合理合法，应予支持。2、一审法院对于张广盛是否未按《商品房买卖合同》交付尾款，是否构成违约的事实认定不公正、不合理。张广盛主张的通过新闻、网络媒体得知济南青岛杰正集团青岛港涉嫌骗贷案与滨海公司无关；其提交的三位工作人员的录音资料均不能证实滨海公司任何负责领导有所更改合同内容并作出过有效答复；法院结合街道工作委员会证明材料无法证实上访事由且无相关负责人的签字。二、张广盛主张滨海公司交房违约，要求滨海公司支付违约金及利息缺乏事实及法律依据。1、诉争房屋至今未交付的原因是张广盛违反合同中关于付款条款的约定，先构成违约。根据该合同约定滨海公司有权随时解除合同，故滨海公司拒绝交付该商品房理由正当，并非违约。2、本案中，张广盛违反合同付款约定，并已超过“逾期30日”的约定，滨海公司享有单方解除合同的权利，现张广盛同意解除涉案合同，故双方解除2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合理合法，因此不存在张广盛主张的违约交房之说，届时张广盛要求支付疯狂利息的诉请没有事实依据。综上，本案商品房买卖过程中，张广盛先违反了双方合同约定，构成违约。一审判决认定事实不清、证据不足，缺乏合同及法律依据，请二审法院查明事实，依法公正判决。张广盛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。张广盛向一审法院起诉请求：1、依法解除滨海公司和张广盛于2014年4月30日签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令滨海公司返还张广盛购房款2020000元，并按合同约定支付张广盛逾期交房的违约金及利息损失。庭审中，张广盛最终明确的诉讼请求为：1、解除张广盛和滨海公司于2014年4月30日签订的商品房买卖合同及补充协议；2、滨海公司返还张广盛购房款2020000元；3、支付张广盛自本案各笔已付购房款付款之日起至滨海公司实际返还购房款之日止按年利率6%计算的利息（计算至2019年7月31日止的利息为791840元）；4、诉讼费用由滨海公司负担。滨海公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、张广盛支付违约金375068元，并赔偿因此给滨海公司造成的相关经济损失；3、诉讼费用由张广盛承担。审理中，滨海公司明确反诉请求：1、张广盛给付迟延付款违约金375068元；2、反诉费用由张广盛承担。一审法院认定事实：2014年4月30日张广盛与滨海公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同含附件一、附件二“该房屋建筑设计图”、附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”、附件四“补充条款”。合同约定：第一条项目建设依据：甲方（指被告）以出让方式取得位于莱州市文峰路街道王家楼村土地，土地使用权编号为莱州国用（2013）第0673号，土地使用权出让合同号为6830050143002，该地块土地面积为36831平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2013年3月28日止2082年12月25日，第二条乙方所购商品房的基本情况：乙方（指张广盛）购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第22幢D号房，该商品房建筑面积共322.85平方米，第三条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7200元，总金额2324520元，第五条付款方式及期限：一次性付款：a、乙方在签署商品房买卖合同当日，乙方支付部分房价款200万元，b、余款缴纳的约定：……乙方在2014年6月30日前，支付余款324520元；第六条乙方逾期付款的违约责任：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款额的日万分之五计算，若逾期超过30天，甲方有权随时单方解除本合同，乙方除承担上述逾期违约责任至合同解除之日之外，还应当向甲方支付合同总价款5%的违约金，甲方有权从乙方已付款项中扣除违约金，以及解除合同所需的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；第七条交付条件及期限：一、房屋的交付必须符合经单体验收合格；二、甲方定于2015年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第八条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未在本合同第七条二项约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第七条二项约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、乙方不退房，甲方按照乙方已付房款的日万分之一向乙方支付违约金至交付日……第二十五条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准……。“补充条款”约定：……第四条房屋交付……2.房屋交付1）甲方有权要求乙方于主合同第七条二项约定的时间前接受亦符合约定条件的房屋，但甲方应按照主合同第十条的约定书面通知乙方接受房屋……庭审中，对张广盛要求解除双方于2014年4月30日签订的商品房买卖合同、补充协议及返还已付购房款202万元的诉讼请求，滨海公司均表示同意。张广盛主张，合同及补充协议签订前，其分别于2013年6月29日交付滨海公司4万元，2013年11月28日交付滨海公司10万元；2013年12月31日交付滨海公司9万元；2014年4月30日交付滨海公司179万元，合计款202万元，当日，双方签订了上述合同及补充协议，滨海公司并于当日及2014年6月12日向张广盛出具了收款收据各1份，收据合计款202万元；余款324520元，因张广盛及其他业主看到网上关于青岛杰正集团青岛港诈骗的报道，感觉不安，怕滨海公司不能按时交付房屋，曾找到滨海公司要求退房退款，滨海公司承诺保证按时交房，张广盛所未交付的房屋尾款减至30万元，待房屋水电暖气全通及交付钥匙后再付；为此事，张广盛及其他业主也曾多次到莱州市政府、信访办、文峰路街道上访，并多次通过媒体关注曝光此事，但滨海公司至今仍无法交付达到国家验收标准的房屋。张广盛主张，是滨海公司先违约，涉案房屋至今未达到交房标准，更没有任何交房手续，更未验收，根本交付不了，另外，2014年底，张广盛的涉案房屋就已被当地村民占据，滨海公司也无法向张广盛交付房屋。滨海公司表示，张广盛主张的通过新闻、网络媒体得知滨海公司的济南公司青岛杰正集团青岛港涉嫌骗贷案以及王家楼村民强占案涉房屋等所有情况都不存在，张广盛所说的滨海公司销售经理及置业顾问表述公司同意交房尾款可以延期交付，滨海公司也不认可；张广盛提交的答辩状中的理由都不存在，而是张广盛迟延交付购房尾款324520元违约在先，才造成了滨海公司至今未交房。张广盛主张的要求滨海公司支付的利息数额及计算方式为：按张广盛所交每笔购房款的金额、时间按年利率6%计算至滨海公司实际返还购房本金之日止，张广盛按此方式计算至2019年7月31日的利息合计为791840元。庭审中，张广盛提交了以下证据：1、上述商品房买卖合同、补充协议及“业主临时管理规约”各1份。2、上述收款收据2份。3、律师函1份。律师函载明：“山东滨海润城置业有限公司：我们受山东嘉程律师事务所指派、张广盛的委托，就张广盛与你公司商品房买卖合同事宜向你公司发函：2014年4月30日，你公司与张广盛签订的《商品房买卖合同》，张广盛已按合同约定将房款全部付清，但你公司未按约定于2015年5月30日前交付约定的商品房。现我方发函告知你公司：我方依据上述合同第八条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，通知你公司立即交房，否则我方要求解除合同，并依法要求你公司承担违约责任。同时，上述合同的签订，你公司利用我方不懂法律、利用格式条款、有关内容显失公平，有很多不利于我方的内容，我方保留通过法律途径主张上述权利的权利，届时，我方所有因事而产生的诉讼费、律师费、违约金、差旅费、利息等一切费用，将均由你公司承担。”4、微机下载打印件2份（标题分别为：“青岛港骗贷事件引发大宗商品贸易抵押融资担忧”、“青岛港融资骗贷追踪：‘德正系’大起底”）、业主维权等的照片打印件10页。张广盛称，2014年4月份在网上看到“青岛港骗贷事件引发大宗商品贸易抵押融资担忧”、“青岛港融资骗贷追踪：‘德正系’大起底”这两份材料之后才不敢交尾款了，滨海公司利用诈骗银行的钱开发的房地产，这是一种洗钱行为。5、张鹤羽分别与滨海公司工作人员徐晓、李志达通话录音各1段、张鹤羽与滨海公司的项目负责人黄克农的通话录音2段的录音光盘及相应录音内容书面整理材料。张广盛称，上述通话中，对滨海公司交房后再由张广盛交尾款一事，上述人员均明确表示都请示了滨海公司的负责人颜德。张广盛整理的张鹤羽与徐晓的通话内容（张广盛所称的通话时间为2019年4月25日）中，有以下内容：……张鹤羽：因为咱家合同写的是2014年的6月30号交房子，交尾款，但是您家在2014年的4月多少号不是出了青岛港事件，当时说利用别墅洗钱什么的，当时我记得俺去找你们来着，您不是发了个声明怎么的了，后来我叫小李和你说，说你找找徐总，我也亲自找你来着，最后，因为当时怎么的了，我上房管局和建设局去来，你也知道俺家亲戚在那里干领导，他就跟我说他家根本达不到交房标准，你别给他交钱了，等他给你钥匙你再（交尾款），要不我当时跟你提出说交钥匙再给你钱；徐晓：嗯，应该没有书面申请；张鹤羽：你跟颜德说这个事来没有？徐晓：肯定说，因为你那个合同里就这么签的啊，交付尾款嘛；张鹤羽：我知道，我合同里写的尾款是6月30日交嘛，但是后来出事，不是找你来吗，找你我不是说等你给我交钥匙再给你交尾款吗，对不对，然后，这个事你跟颜德有没有书面的东西？徐晓：没有书面的，但肯定有口头的，因为你到期不交的话，肯定得跟领导汇报是吧，就这么个情况，就是说等到交房再交，书面的是没有的；张鹤羽：后边您不是给他们发了些催缴款催函来着，当时确实没给俺家发，因为我那时还直问你，我想当时我在香港，你给我打电话，不，不是你打的，是您家另外一个小嫚打的，说您家那里出事了，当时说大门叫人家堵了怎么的了，我赶紧飞回来了；徐晓：催缴函的话，像你们这些交了大部分（钱）的都没发过，就是那些一点都没交的（发了）；张鹤羽：因为我上午给小李通电话来着，我说小李啊，这个事我还得找你，因为你毕竟卖给我房子，他叫我找你啊，我说我不能去找人家徐经理，因为人家徐经理不是卖给我房子的，当时我跟你提出过你家出事了，我要求退钱，你这说等交钥匙再交尾款，这个事你跟徐经理有没有书面的东西？他这说没有书面的，说当时好像是，说跟你通电话说来着啊；徐晓：没有，都没有（书面），我们都是跟领导打个招呼，那个，说说……。张广盛整理的张鹤羽与李志达的通话内容（张广盛所称的通话时间为2019年4月25日）中，有以下内容：……张鹤羽：哎，你是李志达是吧？李志达：啊，是，你是谁啊？……张鹤羽：我这怎么了，这不当时因为……那个，我现在在打官司嘛，他有一个，对方给我提出来说我当时咱们约定的，就是30万元那个，要交钥匙再交尾款30万那块，他现在不承认了，他说他当时没说；李志达：奥，当时不是说那个您先交齐200万，等他达到交房标准交钥匙再交上30万吗，就是这样嘛，就这样说的嘛；张鹤羽：啊，对啊，当时确实是这样的，但是他现在不承认，我现在就想问问你，有没有什么书面的东西？就是你比如说你们当时有没有写书面的申请啊，因为我这时间太长了我也记不住了；李志达：没有，我记得没有……我们领导徐晓肯定知道这个事情啊；张鹤羽：颜德知道不知道这个事情？李志达：颜总的话，他应该也知道的，因为这都是申请人办嘛，都是一级一级嘛，对；张鹤羽：奥，现在不承认啊，气死我了简直；李志达：奥，现在不承认啊，我记得当时是这样的……但是，我记得，是这样的，我记得，当时是说交完款以后，后期达到交房标准再交30万的，我记得是这样的，对；张鹤羽：当时是你自己跟我承诺的，还是你们领导让你转达给我的，这个你还能想清楚不？李志达：领导跟我说，转达的嘛，当时……张广盛整理的张鹤羽与黄总的两段通话内容（张广盛所称的通话时间分别为2019年3月27日、31日）中，有以下内容：……黄总：现在换了，换了法人了（指滨海公司）……换了一个姓吕的，我也不认识；张鹤羽：就是你们青岛杰正公司那边的啊？黄总：对对对……6、张广盛所称业主维权上访的照片打印件2张、所有业主的联系方式及给莱州市人民政府的上访信1份，由张鹤羽书写内容、李海青签字确认的证明1份。张广盛称，业主从2015年就开始到信访局上访。2014年6月11日看到网上关于青岛杰正集团青岛港诈骗案的报道，业主感到不安，当时觉得滨海公司无法按时交付水电暖气都通的房屋，所以2014年6月12日业主一起去了滨海公司售楼处，要求退房款并要求赔偿损失，当时售楼处的主要领导李志达、徐晓，许诺保证按时交付水电暖气都通的房屋，同时商品房所欠尾款一律等房子通了水电暖气交了钥匙后再付。7、文件袋2个。张广盛称，该系装合同的文件袋，1份印刷有青岛杰正集团的名字，另一份没有印刷青岛杰正集团的名字，印有青岛杰正集团名字的文件袋是当时签订合同时装合同的袋子，没有青岛杰正集团名字的文件袋是2014年7月份出了青岛港事件后滨海公司给张广盛的；双方签订的第1份合同是临时购房协议，第2份合同是证据1中的合同，因为存在更换合同的事实。张广盛据以证明滨海公司是青岛杰正集团的公司，青岛港事件后，滨海公司的文件袋就不再印刷上青岛杰正集团的名字了，说明滨海公司对青岛港事件是认可的。8、张广盛称从网上下载的官方媒体报道一宗。张广盛称，该组媒体报道明确青岛杰正集团利用莱州市御澜观邸项目，这是一个击鼓传花的游戏，他们利用贸易骗取贷款，根本不可能交付给张广盛等业主房子。9、张广盛称滨海公司售楼处所给的青岛杰正集团出事后滨海公司出售3期叠拼房的宣传单1份。张广盛称，3期房屋没盖就往外卖，说明滨海公司想骗钱根本不想盖房子，和网上的报道不约而同。10、嘉程律师事务所律师函1份。该函系张广盛委托山东嘉程律师事务所孙旭坤向青岛杰正投资集团有限公司、山东滨海润城置业有限公司发出，函中，指出张广盛已交付购房款而滨海公司未按约定缴付房屋的事实，要求该二公司立即返还所交购房款、赔付违约的利息等。张广盛称，该函是2015年10月30日邮寄给滨海公司的，事后张广盛和黄克农（即上述录音中所称黄总）交谈过，黄克农承认收到过该函。11、张广盛从房管局调取滨海公司涉案楼盘预售房屋总计信息3张。张广盛称，不是2014年就是2015年，具体时间记不清了，张广盛持该3张信息表去找滨海公司销售主管徐晓，让他确认信息表中有无张广盛的房屋，徐晓当时称肯定有，但具体是信息表中的哪一幢房屋说不清楚，因此张广盛没有再向滨海公司交付剩余房款。12、张广盛向滨海公司交付涉案房款202万元的具体付款明细及相应银行交易流水一宗、利息计算明细。张广盛据以证明其付款的具体时间，张广盛称，利息起算时间2013年6月29日是其第一次向滨海公司交付房款的时间。13、照片打印件1份。张广盛称，该证据反映出涉案房屋已被村民占用和张广盛及业主上访的事实，证明张广盛已无法得到涉案房屋。14、盖有中国共产党莱州市委员会文峰路街道工作委员会公章的证明1份。该证明载明：“兹证明，2014年6月，莱州御澜官邸业主张广盛等人，到我街道反映山东滨海润城置业有限公司在莱州市文峰路街道王家楼村开发的别墅不能按期交房等事宜，我单位就此事安排工作人员协调过开发商2019年7月22日（中国共产党莱州市委员会文峰路街道工作委员会公章）”15、有崔树明等8人签名摁印内容的证明1份。16、有崔树明等9人以承诺人的身份签字摁印内容的证明1份。17、再次提交的照片打印件3页。经质证，滨海公司对张广盛提交的证据1中的商品房买卖合同、补充协议及证据2收款收据表示无异议；对证据3律师函真实性持有异议，表示，张广盛是否向滨海公司催要过房屋需要核实；对证据4持有异议，认为微机下载打印件与滨海公司无关，青岛杰正集团是否有违法行为应由公安部门确认，照片复印件不能证实与本案有关；对证据5，滨海公司认可张广盛所主张的颜德、徐晓身份情况，称黄克农系滨海公司的会计，并表示，李志达很早之前在滨海公司公司干过销售主管，前段时间张广盛找过李志达，但是李志达没说向颜德请示汇报过；对四段通话录音，滨海公司表示，张广盛与李志达的通话录音书面整理资料与通话录音基本一致，但对关于尾款30万元迟延交付允诺一事相应李志达的答复意见滨海公司持有异议，他的承诺没有滨海公司或任何一位领导的书面或口头授权，不能对抗双方签订的书面合同，李志达录音中提到的“当时不是说那个您先交齐200万，等他达到交房标准交钥匙后再交30万嘛”，其口气带有疑问，对于4年之前经手的事情含糊回忆本就不太真实可靠，更何况其身份仅仅是一位普通的销售员，他无权对公司业务作出任何处理意见；另外李志达还说：“我们领导徐晓肯定知道这个事情啊”、“颜总的话，他应该也知道的，因为这都是申请人办嘛都是一级一级的嘛”，很明显，李志达表述徐晓肯定知道，颜总应该知道，他还是凭工作中一级一级逐级申报的工作经验来回忆自己转达的处理意见应该汇报过，充其量只是有可能曾经向他的上级徐晓汇报过，而关于颜总是否知情他只是推测，他并未向颜德总经理请示汇报过是事实，可见，该录音不能作为定案依据；张广盛与徐晓的通话录音书面整理资料与通话录音基本一致，但关于购房尾款的交付，应当以合同约定的交付时间为准，当张广盛问及房尾款事宜时，在录音书面整理资料第四页倒数第六行中徐晓明确回答：“那些东西你看看合同里写的”，徐晓也是提醒张广盛凡事应以合同的条款为准，只不过后来在张广盛一个劲地诱导加逼问下称：“肯定说，因为你那个合同里就这么签的嘛（第五页第7行）”、“因为你到期不交的话，肯定得跟领导汇报吧（第五页第12行）”，显然，这是对工作程序的解释，对本案的情况只是一个回顾性推测，加之张广盛的咄咄逼问，作为经手人当然要如此推诿免责，否则会担心自己工作失误，更何况徐晓亦没有书面或其他证据来证实向颜总汇报请示或相关答复意见，该证人的证词不能有效证实本案尾款的迟延交付情况；关于张鹤羽与黄克农的通话录音，首先，张广盛提交的2019年3月27日下午4时12分的通话录音，整理的不完整，但整个材料也未显示关于30万尾款的答复情况；另外，张广盛提交的录音光盘中还有2019年3月31日下午2时10分的一段录音未整理，该录音证实通话人黄克农对此事不清楚（详见录音资料第三页20行），同时也证明关于尾款30万元不交付是张广盛自己的意思，并要求滨海公司必须把水电暖气都给通上给了钥匙才行（详见录音资料第二行5页），并未提到徐晓如何向颜德汇报来，“应该汇报来”只是张广盛的想法，无法证实颜总有无答复意见，录音资料第三页15-19行中显示为了交房和尾款事宜，张广盛方通话人张鹤羽曾领着伙计们到售楼处去闹事，要求退钱，这种情况下即使徐晓有所答复，也只是被逼无奈、情急之下所做的应急处理，但作为一位雇员职员的答复不能当做滨海公司的处理意见，亦不能推翻合同双方的约定；与黄克农的通话录音恰恰能还原整个事件的真实经过；综上，张广盛所提交的四段录音无法证实滨海公司曾允诺其延期交纳购房尾款，相反能够证实因为购房后期双方矛盾出现，张广盛曾领着人去购房处闹事、要求退房并单方声明必须等滨海公司把水电暖气都通上给了钥匙才交尾款的经过；滨海公司对证据6的照片和上访信的真实性持有异议，认为，上访信上没有任何一个相关人员签字或者是机关工作人员签字，对反映的情况是否真实持有异议，滨海公司开发的楼盘已经卖了很多，除了李海青在外欠债很多退房外，其他都没有退，滨海公司的涉案楼盘在正常的出售中；对由张鹤羽书写内容、李海青签字确认的证明持有异议，表示，证明内容由张广盛方代笔，涉及的书写内容都是网上关于青岛杰正集团的诈骗报道，关于青岛杰正集团是否属于诈骗贷款，需要公安部门或相关司法部门的处理决定书来证实，否则只能定性为传言，而且这一事件与张广盛与滨海公司之间的买卖合同没有关联，青岛杰正集团是滨海公司的一个股东，不是直接控股，在运营上是相互独立的，没有干涉；滨海公司对证据7不认可，表示滨海公司用的都是牛皮信封，不是张广盛提供的该类文件袋；滨海公司对证据8的报道认为，与本案没有任何关联性，最后报道的定性是否涉及到诈骗或非法融资等情况，应当以司法部门定案为准，据了解，去年这样的事都不了了之；滨海公司对证据9真实性无异议，但表示，这只是有意向，当时没有手续所以没有销售，部分客户有的交了意向金5至10万元，后期滨海公司都给退了，这种材料房地产商也经常发，不只滨海公司发；滨海公司对证据10表示没有收到，不予认可；滨海公司对证据11张广盛主张的事实不认可；滨海公司对证据12的银行交易明细真实性无异议，但表示，利息应按照2014年4月30日滨海公司出具收款收据的时间为准，因为这是双方认可的付款时间；滨海公司对证据13以复印件为由不予认可；滨海公司对证据14公章的真实性无异议，但认为，该证明没有相关负责人签字，证据形式不合法；滨海公司对证据15、证据16的真实性持有异议，认为，张广盛无法证实该证明上的签字是否是购房人本人所签，亦不能证明签字人是否真正参与了退房退款事宜；滨海公司对证据17照片的真实性持有异议，认为，该照片打印件不能证实其中相关领导的身份情况及他们座谈时处理的事项；证据14至证据17即使真实有效，也仅能证实张广盛曾与其他购房人一起向莱州市文峰路街道信访办反映过问题，至于信访办在处理过程中是否查实张广盛反映的问题、滨海公司是否存在无法交付涉案商品房的情况不能证明，所以张广盛以此证据证明其不安抗辩权，证明力不足。滨海公司称，张广盛整理的2019年3月31日张鹤羽与黄总的通话录音内容不完全，滨海公司根据张广盛提供的录音光盘整理了后半部分内容，为此，提交了相应录音内容书面整理材料。滨海公司整理的录音内容书面材料中，张鹤羽指出，其曾向李志达、徐晓提出在水电暖全通、交付房屋钥匙后再交尾款一事，徐晓和颜德汇报过，徐晓当时承诺滨海公司交房时再由张广盛交付房屋尾款；黄总称，自己不知情。经质证，张广盛表示，滨海公司提供的录音整理材料内容属实，但是整理的不完全，有些张鹤羽问的都没有整理上，滨海公司提供的录音书面质证意见不尊重事实，即便张广盛现在补交上30万，滨海公司也无法交付给张广盛合格的房子，因为涉案房屋已经成为了烂尾楼，开发商及工作人员均已撤离。楼盘已经是一片狼藉了，项目所在地拆迁户的老百姓在里面住着；滨海公司一直提颜德，颜德现在代表的是谁？是青岛杰正还是山东滨海润城？张鹤羽从来都没有带人到售楼处闹过事，对方律师是在污蔑张鹤羽，张鹤羽是莱州著名的慈善家；是因为业主看到媒体及网上报道均都感到不安，不约而同的都去了售楼处，在通话录音里，项目负责人黄总也承认这个事情，并不是像滨海公司所说是被逼无奈在情急的情况下说的话，因为滨海公司当时提前准备好了一份书面的证明材料，证明当时新闻中的主体不是他们青岛杰正公司，但是业主已经给他们搬出了很多证据，指证他是撒谎，业主当时是担心他不能够按照合同约定的时间交付合格的房子，所以才提出了要求退房款，滨海公司是在这种情况下承诺交付合格的房子然后再付尾款，当时政府的工作人员都在场，不光是张鹤羽还有很多业主，并不是向对方所说的是被迫的，双方当时并没有发生争吵及肢体冲突，然后开发商又骗了业主，把手里的合同换成了另外一份合同，把之前的多份收据换成了2014年4月30号的收据；滨海公司说许晓作为一名雇员答复不能作为滨海公司的处理意见，语言前后颠倒，许晓既然是当时的销售经理，就有权利来代表公司发声，更何况她当时是在公司的工作场所，代表公司给业主的承诺；事实就是事实，张鹤羽多次找过许晓，她都承认交钥匙以后再交尾款这个事是他们公司集团研究决定的，不是她个人行为，倘若颜德及公司真的不知情的话，早就发给张广盛催缴函了，但滨海公司从来没有向张广盛发过，这段录音并不是像对方说的是去诱导徐晓，是她每次都这样说，因为在此期间业主多次跟她催要过房子，张鹤羽每次跟她打电话都说，钱已经准备好了，问什么时间交房，她都说不着急，总是说快了，快了，后来他们就都跑了。在此期间业主曾多次报警，要求公安立案，公安出过警但是没立案。滨海公司以张广盛已提交的证据1合同为己方反诉的主张证据。一审法院认为，张广盛与滨海公司签订的《商品房买卖合同》、“补充协议”，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，张广盛要求解除双方于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》及“补充协议”，因滨海公司表示同意，予以准许。关于张广盛第二项诉讼请求，即要求滨海公司返还已付购房款的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因双方均同意解除《商品房买卖合同》及“补充协议”，滨海公司亦同意返还已收取张广盛的购房款202万元，予以支持。张广盛以其所交购房款的具体时间和金额，要求滨海公司分别支付相应利息，理由正当，予以支持，但计算利率应以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为准，即滨海公司应支付张广盛自2013年6月29日起至购房款实际返还之日止以4万元为计算基数、自2013年11月28日起至购房款实际返还之日止以10万元为计算基数、自2013年12月31日起至购房款实际返还之日止以9万元为计算基数、自2014年4月30日起至购房款实际返还之日止以179万元为计算基数，分别比照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的各自利息。关于滨海公司的反诉请求，焦点问题系张广盛未按《商品房买卖合同》交付尾款，是否构成违约的问题。对此，滨海公司以《商品房买卖合同》约定的尾款交付时间为依据主张张广盛违约；而张广盛提交的相应反驳证据中，滨海公司对真实性未持异议的张广盛女儿张鹤羽与滨海公司工作人员李志达、徐晓的通话录音中，该两人均证实，在签订杰正公司青岛港时间经媒体报道后，张广盛和其他相关业主曾到滨海公司售楼处，以此为由要求退房退款，而滨海公司工作人员请示后承诺尾款可待商品房水电暖全通、达到交房条件交付钥匙后再予交付，张鹤羽与滨海公司所称的会计黄克农通话内容中，黄克农亦未否认张鹤羽的该主张，结合张广盛提供的中国共产党莱州市委员会文峰路街道工作委员会的证明内容，能够证实张广盛的相应反驳主张，故滨海公司主张张广盛迟延交付购房尾款已构成违约，与事实不符，不予认定，滨海公司的反诉请求，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定判决：一、准予张广盛与滨海公司解除双方于2014年4月30日签订的案涉《商品房买卖合同》及“补充协议”；二、滨海公司返还张广盛购房款202万元，同时支付张广盛自2013年6月29日起至购房款实际返还之日止以4万元为基数、自2013年11月28日起至购房款实际返还之日止以10万元为基数、自2013年12月31日起至购房款实际返还之日止以9万元为基数、自2014年4月30日起至购房款实际返还之日止以179万元为基数，分别比照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的各自利息，限判决生效后十日内付清；三、驳回滨海公司要求张广盛给付迟延付款违约金375068元的反诉请求。如果义务人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本诉费29295元减半收取14647.50元，由张广盛负担871.50元（限判决生效后七日内向一审法院交纳），滨海公司负担13776元（限判决生效后七日内向一审法院交纳）；反诉费3463元，由滨海公司负担（已交纳）；保全费5000元，由滨海公司负担，此款张广盛已交纳一审法院，由滨海公司将应负担的保全费5000元于判决生效后十日内直接给付张广盛。二审中，滨海公司提交许晓出具的证明材料及其身份证复印件，证明许晓本人否认其曾答复过张广盛可以迟延缴纳购房尾款，其手下工作人员李志达只是向颜总汇报过，不存在答复张广盛可以迟延付款的可能。张广盛对该证据的真实性及证明内容均不予认可。本院认为，该证明材料属于证人证言范畴，许晓不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条规定的“证人确有困难不能出庭”的情形，故许晓应当出庭作证接受当事人的质询，在其未出庭的情况下，本院对该书面证明材料不予采信。另，本案一审判决及二审调查笔录中书写的徐晓姓名有误，应为许晓，本院予以纠正。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题为：一、张广盛应否向滨海公司支付迟延支付购房尾款违约金；二、滨海公司应否返还张广盛房款利息。一、关于张广盛应否向滨海公司支付迟延支付购房尾款违约金的问题。许晓与李志达均是滨海公司员工，根据2019年4月25日张广盛女儿张鹤羽与其二人的通话记录“……许：没有书面的，但肯定有口头的，因为你到期不交得话，肯定得跟领导汇报吧，就这么个情况，就是说等到交房再交，书面的是没有的。……许：催缴函的话，像你们这些交了大部分的都没有发过，就是那些一点都没交的。……”、“……李：奥，当时不是说那个您先交齐200万，等他达到交房标准交钥匙后再交上30万嘛，就是这样嘛，就是这样说的嘛……李：但是，我记得，是这样的，我记得，当时是说交完款以后，后期达到交房标准再交30万的，我记得是这样……”可以看出滨海公司与张广盛之间已经达成了先交付合格房屋再交纳购房尾款的合意，张广盛并不存在迟延支付购房尾款的事实，滨海公司虽然不予认可，但未提交充分证据证明，故对于其要求张广盛支付迟延付款违约金的诉请，本院不予支持。一审对此认定正确，本院予以确认。二、滨海公司应否返还张广盛房款利息的问题。本院认为，张广盛基于《商品房买卖合同》及“补充协议”的解除，要求滨海公司返还房款并支付涉案房款占用期间的利息损失并无不当，一审法院对此认定正确，本院不再赘述。综上所述，滨海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16498.45元，由山东滨海润城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月十三日书记员  孙晓雯