济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3088号原告：陈籽言，女，汉族，1987年9月30日出生，住某东省淄博市。委托诉讼代理人：吉仁同，某东瀚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王真真，某东瀚高律师事务所实习律师。被告：济南华强广场置业有限公司，住济南市，统一社会信用代码。法定代表人：练斌，董事长。委托诉讼代理人：赵开勇，某东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘潇艺，某东众成清泰（济南）律师事务所律师。第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：房旭，行长。委托诉讼代理人：张智凯，男，汉族，北京银行股份有限公司济南分行员工。委托诉讼代理人：张庆磊，男，汉族，北京银行股份有限公司济南分行员工。原告陈籽言与被告济南华强广场置业有限公司(以下简称济南华强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法受理后，原告陈籽言于2018年9月17日提交追加第三人申请书，申请追加北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）作为第三人参加诉讼。本院经审查准许后，公开开庭进行了审理。原告陈籽言及其委托诉讼代理人吉仁同、王真真，被告济南华强公司的委托诉讼代理人赵开勇，第三人济南华强公司的委托诉讼代理人张智凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈籽言向本院提出诉讼请求：1.判令济南华强公司将办理权属登记须由其提供的资料报登记机关备案，使房屋具备办理产权的条件并协助陈籽言办理房地产权属证书；2.判令济南华强公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金40342.5元；3.判令济南华强公司负担本案诉讼费。2018年9月17日，陈籽言提交变更诉讼请求申请书，将本案的诉讼请求变更为：1.解除陈籽言与济南华强公司于2016年9月27日就济南华强广场某某某某某某某某某某某某号房屋签订的《济南市商品房买卖合同》；2.解除陈籽言与北京银行济南分行签订的《个人一手房按揭贷款借款合同》，并判决陈籽言不再向北京银行济南分行承担还款责任；3.济南华强公司返还已付首付款2034250元，并支付利息295767.52元；4.济南华强公司返还购房装修费275853.95元，并支付利息40580.57元；5.济南华强公司返还陈籽言已偿还的银行贷款本息合计570461.07元（其中本金383333.14元，利息187127.66元）；上述第2-5项的款项暂计算到2018年9月17日，嗣后的本息返还，陈籽言保留另行主张的权利；6.济南华强公司返还装修押金4000元；7.济南华强公司赔偿逾期办理房地产权属证书损失40342.50元（参照违约金按照已付房款的1%计算）、装修费损失241371.87元、房屋增值损失268950元；上述第1-7项请求合计3771577.48元；8.全部诉讼费、保全费由济南华强公司负担。事实与理由：2016年9月27日陈籽言与济南华强公司签订商品房买卖合同，由陈籽言购买济南华强公司开发的位于济南市历下区解放路济南华强广场某某某某某某某某某某某某号（以下简称涉案房屋）的房屋。合同签订后，陈籽言已经付清购房款4034250元。合同第十五条约定：出卖人（济南华强公司）应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因济南华强公司无法使涉案房屋具备办理产权登记的条件，致使陈籽言无法取得涉案房屋的房地产权属证书，陈籽言的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，陈籽言请求解除与济南华强公司之间签订的《济南市商品房买卖合同》。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，陈籽言请求解除与第三人之间签订的《个人一手房按揭贷款借款合同》。鉴于陈籽言尚欠第三人贷款本金1616666.59元(暂计算至2018年9月17日)，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，济南华强公司应当负责将收取的购房贷款和购房款本息分别返还本案第三人和陈籽言，因此《个人一手房按揭贷款借款合同》解除后，陈籽言不再向第三人承担还款责任，尚欠本息由济南华强公司返还第三人。为此，提起诉讼。原告陈籽言为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1.某某某某某某号房屋的《济南市商品房买卖合同》一份，证明陈籽言与济南华强公司之间存在商品房买卖合同关系及合同关于产权登记的约定;证据2.收据两张、北京银行济南分行提供的陈籽言个人网上银行贷款信息查询一份，证明陈籽言已付清某某10套涉案房屋的购房款;证据3.POS签购单一张、中国某某银行电子回单两张，证明陈籽言支付房屋差价款的银行交易记录，陈籽言已支付了包含某某某某某某-某某某某室共计十套房屋的首付款;证据4.前期物业服务合同一份、31楼物品详单1页，证明某某某某某某号房屋的交付日期为2016年7月11日;证据5.房屋权属状况信息一页，证明涉案房屋至今没有办理房地产权属证书，已超过了合同约定的期限，济南华强公司存在违约行为，且某某某某某某号房屋没有任何权利负担;证据6.陈籽言已归还银行贷款本息的明细表，证明截至2018年9月17日，陈籽言已归还的贷款本金为383333.14元，利息为187127.66元，合计570461.07元；证据7.购房装修费收据1张、银行回单1张，证明2016年6月29日陈籽言向济南华强公司支付了购房装修款200万元，按面积分摊，某某某某某某号房屋的装修款应为275853.95元；证据8.装修保证收据1张，证明2019年7月23日陈籽言支付了装修保证金4万元，平摊至某某某某某某号房屋为4000元；证据9.装修费收据4张，证明陈籽言对涉案10套房屋进行了装修，装修费共计175万元，按面积分摊至某某某某某某号房屋为241371.87元；证据10.个人一手房按揭借款合同一份，证明陈籽言与第三人之间存在借款合同关系。证据11.录音光盘及文字整理，证明济南华强公司明确表明不能为涉案的房产办理房屋权属证书。被告济南华强公司辩称，一、陈籽言无权要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，并要求济南华强公司返还首付款、购房装修费、陈籽言已偿还的本息、装修押金、装修费损失及房屋增值损失等费用。2016年7月，陈籽言购买济南华强公司开发建设的济南华强广场某某某某某某某某某某室房屋，该房屋建筑面积为1951.52平方米。上述房屋在出售时已建设完成并取得竣工验收备案证明，符合商品房现售的条件，但因济南华强公司的房地产暂定开发资质证书申请延期后尚未得到批准，导致涉案房屋无法按照现售的方式对外进行出售。因陈籽言急于使用涉案房屋，2016年7月11日在陈籽言交纳部分首付款并按照房屋实测面积支付房屋差价款后，济南华强公司便向陈籽言交付了济南华强广场某某某某某某某某某某室房屋，并由陈籽言签署《业主入伙流转表》，该流转表中记载“房号：A-某某某某、建筑面积：1951.52㎡、日期：2016年7月11日”。后因陈籽言无法办理商品房的按揭贷款手续，济南华强公司迫于资金回笼压力，同意陈籽言按照商品房预售许可证的相关信息即按照十套房屋补签商品房预售合同，并以商品房预售合同作为依据向银行办理商品房的按揭贷款手续。因此，2016年9月27日，济南华强公司与陈籽言就济南华强广场某某某某某某的一套房屋签订了十个商品房预售合同。故，双方在签订上述合同时，均知晓就一套房屋签订十个商品房预售合同仅是为了办理按揭贷款需要，涉案的商品房买卖合同中关于按照十套房屋分别办理房屋权属证书的内容并非双方的真实意思表示，陈籽言无权以此要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》并要求济南华强公司承担相关的费用。二、济南华强公司已经履行完毕向产权登记机关备案的义务，涉案房屋已经具备办理权属证书的条件，陈籽言无权要求济南华强公司支付逾期办理房地产权属证书损失。济南华强公司已经按照约定将办理商品房权属登记的资料报产权登记机关备案，且涉案项目已经有部分业主取得权属证书。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。退一步讲，即便存在因济南华强公司的责任，导致陈籽言不能在规定期限内取得房地产权属证的情形，双方也应按照合同约定来执行。故，陈籽言无权以“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由要求解除双方的商品房买卖合同。综上所述，涉案项目已经具备办理权属证书的条件，陈籽言无权要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》并要求济南华强公司返还首付款、购房装修费、陈籽言已偿还的本息、装修押金、装修费损失及房屋增值损失等费用。为维护济南华强公司的合法权益，请求贵院依法驳回其诉讼请求。被告济南华强公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1.济南市房产测绘研究院于2010年出具的《房屋户（室）面积对照表（预测）》一份，证明（1）济南华强公司开发建设的济南华强广场项目，济南市房产测绘研究院对房屋面积进行预测，作为济南华强公司对外预售的房号及面积依据；（2）济南华强广场某某某某某共10套房屋，分别为1-某某某某室—1-某某某某室，预测面积共1949.94平方米；证据2.某东省建筑设计研究院出具的济南华强广场某某写字楼某某某平面图一份，证明涉案项目建设过程中因项目规划等原因，由房屋预测时的十套房屋变更为一套房屋；证据3.济南市房产测绘研究院于2012年出具的《房屋户（室）面积对照表》一份，证明（1）济南华强公司开发建设的济南华强广场项目竣工验收后，济南市房产测绘研究院对济南华强广场某某某某某1-某某某某室房屋面积进行实测，实测面积为1951.52平方米；（2）陈籽言办理房屋权属证书应以此对照表中的数据为依据；证据4.付款凭证一宗（共6页），证明陈籽言按照测绘部门出具的房屋实测报告中确定的房屋面积1951.52平方米向济南华强公司支付了1-某某某某室首付款；证据5.北京银行客户回单一宗（共10页），证明（1）陈籽言与济南华强公司就济南华强广场某某1-某某某某室房屋签订十个商品房买卖合同仅是为了办理按揭贷款；（2）2016年9月30日，北京银行济南分行营业部已经足额发放贷款1382万元；证据6.济南华强公司于2011年3月10日取得的《暂定资质证书》正副本各一份，证明济南华强公司于2011年3月10日取得房地产开发《暂定资质证书》，该资质证书有效期至2015年2月8日止；证据7.济南华强公司于2017年10月18日取得的暂定资质证据一份，证明（1）济南市城乡建设委员会于2017年10月18日向济南华强公司颁发《暂定资质证书》，有效期截止至2018年10月17日，济南华强公司已具备办理现房销售济南华强广场项目资质的条件；（2）陈籽言购买的涉案房屋具备办理权属证书的条件；证据8.2017年7月11日由陈籽言签字的业主入伙流转表，证明陈籽言在办理收房手续时已经知悉某某某某某为一套房屋，且陈籽言明知该房屋是经过实际测绘面积确定为1951.52平米，办理房屋权属登记证书也应当按照该面积办理一个不动产登记证；证据9.2016年7月8日双方签订的济南市商品房买卖合同一份，证明2016年7月8日双方就某某某某某的10套房屋签订了一份买卖合同，合同约定涉案房屋的基本情况为房号1-某某某某，建筑面积1949.94平米，即陈籽言在2016年7月8日时已经知悉某某某某某1-某某某某号房屋为一套房屋，而非10套房屋；证据10.涉案房屋的增值税发票一宗，其中开具日期为2016年7月26日的11张、2016年7月29日的5张、2016年9月30日的14张、2016年11月3日的1张，其中2016年11月3日的发票为涉案房屋的最后一张发票并备注了涉案房屋的总面积为1951.52平米；以上发票的“货物名称”一栏均载明“华强广场某某某某某某室部分房款”字样，说明陈籽言支付的购房款全部为某某某某某某室一套房屋的购房款；证据11.（2018）鲁0102民初6521号民事判决书及从该案卷宗中复印的陈籽言、陈某某与李某、崔某某于2018年2月13日签订的《房屋买卖抵账协议》各一份，证明陈籽言在提起本案诉讼的三个月之前，已于2018年2月13日将某某某的全部涉案房屋出售给李某和崔某某，应视为陈籽言认可继续履行涉案房屋的商品房买卖合同，陈籽言对涉案房屋进行处分后，不应再享有涉案合同的解除权；因陈籽言未履行与李某、崔某某的协议，历下法院已判令我公司将涉案某某某的全部房屋过户给陈籽言，且陈籽言在所有权登记手续完备之日再将涉案某某某的全部房屋过户至李某、崔某某名下；同时证明，涉案某某某的全部房屋已经具备办理一个不动产登记证的条件，在此情况下陈籽言要求解除涉案房屋的商品房买卖合同理由不成立，而且侵害了案外人李某、崔某某的权益；证据12.济南市规划局于2012年8月29日核发的建设工程规划核实证及附表一份，证明济南华强广场一期工程（含某某某某某）于2012年8月29日取得建设工程规划核实证，其中涉案某某某的全部房屋进行规划核实时就已经变更为一套房屋，可以办理一个不动产登记证；证据13.济房权证历字第2某某某某某号房屋登记证书、房屋分层分户平面图及附表一份，证明（1）涉案华强广场某某办公楼于2013年5月23日就已经取得房产大证，其中房产大证中已经注明某某某1-某某某某室作为开敞办公区，建筑面积1951.52平方米，具备办理一个不动产登记证的条件，再次印证双方就办理一个不动产登记证达成合意；（2）双方在商品房买卖合同中约定的出卖人“应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务已经完成，特别是在济南华强公司为陈籽言开具购房发票后，陈籽言完全可以缴纳相关税费并办理房屋所有权证（不动产登记证）；由于陈籽言未及时缴纳税费并办理房屋所有权证（不动产登记证）导致其至今没有取得不动产登记证，并非济南华强公司原因造成，应由陈籽言自行承担相应法律后果，济南华强公司不应承担违约责任。第三人北京银行济南分行述称，如果解除商品房买卖合同，需要先结清我行的贷款本息，剩余事项与我行无关。第三人北京银行济南分行未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月份左右，陈籽言经过考察拟购买济南华强公司开发建设的位于济南市历下区解放路北侧、某大路西侧济南华强广场某某某的房屋（陈籽言主张该某某某为房号1-某某某某室至某某某某室的10间房屋；济南华强公司主张该某某某为一套房屋，房号为1-某某某某室）。陈籽言于2016年6月29日通过某东某某某某管理有限公司向济南华强公司转账支付200万元，转账用途为华强广场31楼意向金，济南华强公司当日开具了200万元的收据，款项用途为购房装修费。2016年7月8日，陈籽言与济南华强公司签订了济南市商品房买卖合同一份，该合同约定陈籽言购买济南华强广场某某某某某1-某某某某室房屋，该房屋的建筑面积为1949.94平米，单价为15000元/平米，总价29249100元；陈籽言应支付首付款1380万元，剩余房款15449100元应在2016年7月31日前付清；上述房屋应在2016年12月31日前交付，济南华强公司应在房屋交付后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但是，该份合同并未办理商品房买卖合同的网签备案。2016年7月8日，陈籽言向济南华强公司转账支付购房款1500万元，济南华强公司开具了两张收据，一份金额为1380万元的收据，用途为“某某某某某某室部分首付款”；一份金额120万元，用途为“车位款”。2016年7月11日，陈籽言填写了一份业主入伙流转表，该流转表首部记载“房号：A-某某某某；业主姓名：陈籽言；建筑面积：1951.52平米；通知入伙时间：2016年7月11日”。2016年7月11日，陈籽言用刷卡方式向济南华强公司支付了23700元，济南华强公司于当日开具了收款收据，款项用途为某某某某某某室差价款。济南华强公司称，该差价款是针对整个某某某面积差异的差价款（实际面积1951.52平米-原面积1949.94平米=1.58平米，15000元/平米×1.58平米=23700元）；陈籽言称该差价款仅是针对1-某某某某室268.95平米房屋的面积差价款。2016年7月11日，济南华强公司向陈籽言交付了济南华强广场某某某的房屋。当日，陈籽言与深圳华强物业管理有限公司济南分公司（以下简称华强物业公司）签订了前期物业服务合同；合同载明的物业房号为A栋某某某某-某某某某号。2016年7月11日，陈籽言与署名“济南华强公司营销部”的“卢某”签署了一份《31楼物品详单》，列明了华强广场某某某总裁区、办公区、休闲区、会议室、前台等区域具体交付的家具设施。陈籽言与济南华强公司均认可，济南华强广场某某某某某在2016年7月11日交付时，已经被改造成了《31楼物品详单》中的区域，该某某某并没有10间独立的房屋。陈籽言称，后期又对房屋进行了部分装修，并提交了装修单据一宗。2016年7月26日，陈籽言向济南华强公司转账1029100元，其中429100元为济南华强广场某某某某某的购房款，剩余款项为车位款（本案不涉及车位纠纷）。截至2016年7月26日，陈籽言共向济南华强公司支付济南华强广场某某某某某全部房屋的首付款15452800元，除此陈籽言还向济南华强公司支付了200万元（转账用途为意向金，济南华强公司开具的收据用途为装修款）。2016年9月27日，陈籽言与济南华强公司就济南华强广场某某某“1-某某某某至某某某某号”的房屋签订了十份商品房买卖合同。根据上述合同约定，某某某某某某室的建筑面积为268.95平米，总价4034250元，首付款2034250元，应贷款金额为200万元。合同还约定，涉案房屋应在2016年12月31日前交付，济南华强公司应在房屋交付后365日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2016年9月27日，济南华强公司与陈籽言办理了房屋的网签备案。2016年9月29日，陈籽言、济南华强公司与北京银行济南分行就济南华强广场某某某某某“1-某某某某至某某某某号”房屋签订了十份个人一手房按揭借款、抵押及开发商保证合同，约定陈籽言就本案的“某某某某某某号”房屋向北京银行济南分行贷款200万元，济南华强公司对陈籽言的贷款承担阶段性保证责任。合同签订后，北京银行济南分行按约定于2016年9月30日将贷款支付给了济南华强公司。至此，陈籽言已付清“某某某某某某号”房屋的全部购房款。贷款合同签订后至本案本次庭审时，陈籽言的银行贷款尚未出现逾期还款。陈籽言与济南华强公司均认可：济南华强广场某某某“1-某某某某至某某某某号的”合同总面积为1949.94平米；实际总面积为1951.52平米，实际总价为29272800元；陈籽言实际支付首付款15452800元，陈籽言共从北京银行贷款1382万元；陈籽言已付清某某某“1-某某某某至某某某某号”房屋的全部购房款。济南市房产测绘研究院于2010年作出的《房屋户（室）面积对照表（预测）》载明，济南华强广场某某某某某共10套房屋，分别为1-某某某某室—1-某某某某室，预测面积共1949.94平米。济南华强广场某某某某某的房屋于2012年8月29日取得了核实证，济南市房产测绘研究院于2012年作出了《房屋户（室）面积对照表》，上述核实证及对照表可以体现济南华强广场某某某某某共一套房屋，房号为1-某某某某室，房屋的实测面积为1951.52平方米（注：比预测面积1949.94平米超出1.58平米）。某东省建筑设计研究院作出的济南华强广场某某写字楼某某某平面图可以体现，该某某某的部分墙体已被打通，未被分割成十个独立的房间。济南华强广场某某某某某于2013年5月23日办理了初始产权登记（证号济房权证历字第2某某某某某号），据房屋登记证书、房屋分层分户平面图及附表记载，华强广场某某某某某1-某某某某室为一套房屋，用途为开敞办公区，建筑面积为1951.52平方米。因济南华强广场某某某某某的房屋已被打通，未分割成10个独立的房间，按照现状目前无法办理10个单独的产权登记。济南华强公司为涉案房屋开具发票的情况如下：开具日期为2016年7月26日的11张、2016年7月29日的5张、2016年9月30日的14张、2016年11月3日的1张，其中2016年11月3日的发票为涉案房屋的最后一张发票并备注了涉案房屋的总面积为1951.52平米；以上发票的“货物名称”一栏均载明“华强广场某某某某某某室部分房款”字样。案外人李某、崔某某（他案原告）因与陈籽言、陈某某（他案被告）存在房屋买卖合同纠纷，李某、崔某某于2018年8月16日将陈籽言、济南华强公司（第三人）起诉至本院[案号（2018）鲁0102民初6521号]，要求陈籽言等腾空、交付济南华强广场某某某某某的房屋，并要求陈籽言及济南华强公司将上述房屋过户至李某、崔某某名下。二人起诉的主要理由为：2018年2月13日，李某、崔某某与陈籽言、陈某某签订了《房屋买卖抵账协议》，约定陈籽言、陈某某以2000万元的价格把济南华强广场某某某某某的房屋出售给李某、崔某某，但陈籽言、陈某某未履行协议。2019年9月17日，本院作出了（2018）鲁0102民初6521号民事判决书，判决陈籽言、陈某某将济南华强广场某某某某某1-某某某某至某某某某号房屋腾空交付给李某、崔某某，李某、崔某某偿还剩余银行贷款，陈籽言、陈某某在所有权登记手续完备之日起三十日内将房屋协助过户至李某、崔某某名下。本院认为，济南华强广场某某某某某的房屋于2010年进行面积预测绘时，《房屋户（室）面积对照表（预测）》结果为上述房屋分为1-某某某某室—1-某某某某室十个房间，预测面积共1949.94平米；可见此时的济南华强广场某某某某某房屋曾被规划为十套房屋。但是，济南市房产测绘研究院于2012年对上述房屋进行了正式房屋测绘并作出了《房屋户（室）面积对照表》，上述房屋于2012年8月29日取得了规划核实证、于2013年5月23日办理了初始产权登记。上述规划核实证、房屋登记证书、房屋分层分户平面图及附表、面积对照表可以体现济南华强广场某某某某某为一套房屋，房号为1-某某某某室，用途为开敞办公区，房屋的实测面积为1951.52平方米。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。可见，济南华强广场某某某某某房屋在2016年出售之前，就已作为一套房屋进行了规划施工，并进行了规划核实、竣工验收且办理了初始产权登记。因此，即使上述房屋签订了十个不同的商品房买卖合同，按照目前的房屋规划及施工现状，也无法办理十个单独的产权转移登记。故，本案的焦点问题为，在济南华强广场某某某某某房屋无法办理十个单独的产权转移登记的情况下，陈籽言是否有权解除商品房买卖合同关系。对此，本院从以下方面予以分析：一、建立商品房买卖合同关系时陈籽言对济南华强广场某某某房屋物理状态的认识陈籽言在2016年6月考察济南华强广场某某某时，上述房屋未被分割为十个独立房间；2016年7月11日交付涉案房屋时，陈籽言签署了“31楼物品详单”，该表单记载济南华强广场某某某共分为总裁区、办公区、休闲区、会议室、前台五个区域，未体现十个房间的状况，故陈籽言对房屋的物理现状不存在误解。二、建立商品房买卖合同关系时陈籽言对济南华强广场某某某房屋规划状态的认识2016年6月29日，陈籽言通过某东某某某某管理有限公司向济南华强公司进行了第一笔付款，转账金额200万元，陈籽言注明的转账用途为华强广场31楼意向金（注：济南华强公司主张该款项为装修款）。陈籽言在支付第一笔款项时，备注的款项用途并未体现31楼的房号情况，也未体现十个单独房号，由此并不能判断陈籽言对房屋规划状态的认识情况。2016年7月8日，双方就济南华强广场某某某房屋签订了一个商品房买卖合同，该合同约定陈籽言购买济南华强广场某某某某某1-某某某某室房屋，房屋的建筑面积为1949.94平米，单价为15000元/平米，总价29249100元，首付款1380万元。当日，陈籽言向济南华强公司转账1500万元用于支付1380万元购房款和120万元车位款，济南华强公司开具的1380万元的收据载明为“某某某某某某室部分首付款”。至此，双方首次达成书面协议并完成房屋首付款的交付。此时，陈籽言应当明确认识到济南华强广场某某某是作为一套房屋进行出售，房号为1-某某某某室房屋，合同建筑面积为1949.94平米。2016年7月11日，陈籽言填写了业主入伙流转表，表中记载的房号为A-某某某某、建筑面积1951.52平米。当日，陈籽言刷卡支付23700元，济南华强公司开具了收款收据，用途为“某某某某某某室房差款”。1951.52平米与1949.94平米相差1.58平米，差价款即为15000元/平米×1.58平米=23700元。上述填表行为及付款行为可以体现，陈籽言对济南华强广场某某某的面积不存在误解或错误认识；陈籽言支付的23700元的差价款，系济南华强广场某某某整层房屋的差价款，而非2016年9月27日网签商品房买卖合同中“1-某某某某”号单独房屋的差价款。同时，济南华强广场某某某在2010年的预测绘中面积为1949.94平米；在2012年的正式测绘中面积为1951.52平米，济南华强广场某某某的规划核实证及2013年取得的房屋登记证书（含房屋分层分户平面图及附表、面积对照表）中记载的面积亦为1951.52平米；上述面积差即为1.58平米。因此，陈籽言在2016年7月8日与济南华强公司签订一个商品房买卖合同购买济南华强广场某某某的房屋，并按照规划核实的面积和初始登记的面积补交差价款，应当视为陈籽言对济南华强广场某某某房屋的规划状态不存在误解。三、2016年7月8日商品房买卖合同的效力陈籽言与济南华强公司建立了商品房买卖合同关系，双方于2016年7月8日就济南华强广场某某某1951.52平米的一整套房屋签订的商品房买卖合同，双方对房屋的坐落、房号、结构、规划面积、价款不存在误解，该合同应系双方真实自愿的意思表示，双方买卖的标的物具备合法的规划及销售依据，该合同合法有效。四、2016年9月27日的商品房买卖合同中的标的物情况陈籽言与济南华强公司于2016年9月27日就济南华强广场某某某按照1-某某某某至某某某某号的房号签订了十份商品房买卖合同，上述合同中某某某某某某号房屋的建筑面积268.95平米。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。济南华强广场某某某某某于2013年5月23日办理了初始产权登记，济南华强公司取得了建筑面积1951.52平米、房号为1-某某某某号房屋的所有权。即使济南华强广场某某某可以在观念上被标注成1-某某某某至某某某某号十个房号，但建筑面积268.95平米、房号某某某某某某号的房屋并无有效的规划登记，也无具体的分割实物，按照出售时和目前的状况，该房屋无法取得不动产物权。故，2016年9月27日所签商品房买卖合同中的标的物在法律登记方面和实物方面均不存在。五、2016年9月27日商品房买卖合同的效力《中华人民共和国合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；……”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。但是，2016年9月27日所签商品房买卖合同中的标的并不存在，该合同欠缺了必要的成立要件，故2016年9月27日的商品房买卖合同不应产生法律效力，陈籽言与济南华强公司对此均有过错。另，即使该合同签订时，涉案房屋被私自施工分割隔离出了建筑面积268.95平米的独立房间，该行为也系擅自变更规划的行为，该合同也因标的物违反了法律的强制性规定，应被认定无效。六、陈籽言是否有权解除商品房买卖合同关系陈籽言与济南华强公司于2016年7月8日就济南华强广场某某某房屋签订的商品房买卖合同应属有效，双方建立了商品房买卖合同关系。上述房屋已经取得了初始产权登记，早已具备了办理转移登记的条件，济南华强公司也同意配合陈籽言办理转移登记，故，陈籽言不应享有商品房买卖合同关系的解除权。同时，结合以下因素，双方的商品房买卖合同关系亦不应解除：陈籽言在提起本次诉讼之前曾有处分涉案房屋的行为2018年2月13日，案外人李某、崔某某与陈籽言签订房屋买卖抵账协议，约定陈籽言将济南华强广场某某某某某某的房屋作价2000万元出售给李某、崔某某。双方产生争议后，本院作出了（2018）鲁0102民初6521号民事判决书，判决陈籽言等将涉案房屋交付给李某、崔某某，并由陈籽言、济南华强公司在房屋解押、所有权手续完备后协助二人办理过户手续。截至本案庭审时，虽然上述判决尚未生效，但是陈籽言对上述协议本身的真实性未予否认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十一条规定“试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买”。参照上述规定，陈籽言在提起本次诉讼之前对涉案房屋曾进行了处分行为，且案外人要求济南华强公司、陈籽言继续履行商品房买卖合同，应视为陈籽言放弃了商品房买卖合同关系的解除权。结合房屋的装修使用状况，涉案的商品房买卖合同关系不宜解除陈籽言与济南华强公司于2016年7月8日签订商品房买卖合同时，济南华强广场某某某房屋已进行了装修、配备了家具设施，陈籽言也为此支付了相应款项。房屋交付后，陈籽言也称又对房屋进行了装修。解除双方的商品房买卖合同关系，必然会对上述装修价值造成大幅经济贬损。综上，对于陈籽言要求解除商品房买卖合同或解除商品房买卖合同关系的诉讼请求，本院不应支持。对于陈籽言要求济南华强公司按照房价款1%的违约金条款支付逾期办证损失的诉讼请求。涉案房屋于2016年7月11日交付，无论涉案房屋应单独办理一个产权证书，还是济南华强广场某某某1-某某某某至某某某某号房屋整体办理一个产权登记证书，济南华强公司应在2017年7月10日前给陈籽言送达可以协助办证的通知。但是，济南华强公司未能证明其在合同约定的期限内已给陈籽言进行了有效通知，应视为济南华强公司违反了协助办理产权登记的合同约定，济南华强公司应当按照2016年7月8日商品房买卖合同的约定承担违约责任。为了减少当事人诉累，本院参照2016年9月27日商品房买卖合同中房号为某某某某某某号房屋的实际价款4034250元计算本案的违约金，故，济南华强公司应支付陈籽言房屋价款1%的逾期办证损失40342.5元。陈籽言与济南华强公司对2016年9月27日商品房买卖合同的签订均有过错，济南华强公司作为房地产开发销售企业应承担主要过错责任，故本院酌定本案的案件受理费及财产保全费由陈籽言负担20%，由济南华强公司负担80%。对于陈籽言的其他诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。另，对于北京银行济南分行与陈籽言、济南华强公司与北京银行济南分行签订的一手房按揭借款、抵押及开发商保证合同，该借款合同应系有效，但北京银行济南分行无法按照上述合同及2016年9月27日的商品房买卖合同办理十套房屋的抵押登记。若北京银行济南分行在实现债权时因抵押登记问题权益受损，可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：被告济南华强广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈籽言逾期办证损失40342.5元；驳回原告陈籽言的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36970元，由原告陈籽言负担7394元，被告济南华强广场置业有限公司负担29576元；财产保全费5000元，由原告陈籽言负担1000元，被告济南华强广场置业有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预缴上诉费，上诉于某东省济南市中级人民法院。审 判 长  于骐宁人民陪审员  李林峰人民陪审员  马呈云二〇一九年十一月十五日书 记 员  赵一鸣