福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初3999号 原告（反诉被告）：福建省中庚物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区温泉街道五四路149号骏建大厦。 法定代表人：朱元焕，董事长。 委托诉讼代理人：翁剑樵，公司员工。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐飚男，1967年4月16日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈红女，1968年10月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。系被告配偶。 原告（反诉被告）福建省中庚物业管理有限公司（以下简称中庚物业公司）与被告（反诉原告）徐飚物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中庚物业公司的委托诉讼代理人翁剑樵、被告（反诉原告）徐飚的委托诉讼代理人陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中庚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2012年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费12093.41元、水电公摊费40.18元（从2017年6月1日至2017年12月31日）合计12133.6元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是福州市仓山区金桔路78号红海园3期（香江枫景小区）×栋×室业主，房屋面积139.97㎡。根据原告与福建中庚置业有限公司签订《福州市前期物业服务合同》规定，原告作为该小区物业服务管理公司，为被告提供物业管理服务，同时依规定收取物业管理费用，物业费标准为1.20元/㎡/月，被告负有缴纳物业费的义务。被告从2012年1月1日至2017年12月31日共72个月未向原告缴纳物业费，拖欠物业服务费计12093.41元（1.20元*139.97㎡*72个月），拖欠水电公摊费40.18元（从2012年1月1日至2017年12月31日），合计12133.6元。原告多次催讨，但被告拒不缴纳，故向法院提起诉讼。 被告徐飚辩称，一、被告无任何水电公摊费欠缴行为；二、原告未切实履行《前期物业管理服务合同》以及未尽到相关国家法律法规要求其应该尽到的职责，被告有权行使同时履行抗辩权并要求原告承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告徐飚向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告提供小区经营收支账目名下包括共有部分的使用及经营、公共维修基金的使用；2.判令反诉被告公示其对小区共有部分行使经营权（包括电梯广告、摊位出租等）时已按国家法律规定完成所需流程的材料；3.判令反诉被告提供过往其对楼宇外立面进行日常维修的详细维修、养护记录；4.判令反诉被告公示小区物业管理人员的相关从业资格证书；5.判令反诉被告违约，支持反诉原告拒绝给付自2012年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费14108.97元的诉求，并判令反诉被告退还反诉原告缴付的2010年1月1日至2011年12月31日的物业服务费4030元；6.判令反诉被告采取补救措施，卸除香江枫景3号楼屋顶超载，开通消防逃生平台；7.本诉和反诉案件受理费由反诉被告负担。诉讼过程中，反诉原告徐飚变更诉讼请求为：1.判令反诉被告停止小区内一切广告经营活动，并公示前期广告经营收益明细，同时返还反诉原告收益所得部分；2.判令反诉被告公示小区物业管理人员的相关从业资格证书；3.判令反诉被告违约，支持反诉原告拒绝给付从2012年1月1日至2018年12月31日止物业服务费14108.97元,水电公摊费40.18元的诉求，并判令反诉被告退还反诉原告缴付的2010年1月1日至2011年12月31日的物业服务费4030元；4.判令反诉被告采取补救措施，卸除香江枫景3号楼屋顶超载，开通消防逃生平台；5.本诉和反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：反诉被告未切实履行《前期物业管理服务合同》以及未尽到相关国家法律法规要求其应该尽到的职责，反诉原告有权要求反诉被告承担违约责任，请求法庭支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告中庚物业公司辩称，关于反诉请求的第一、二、四项，与本诉没有必要联系，是另一种法律关系，应另行起诉，再者，这几项诉请需要全体业主或者过半数业主主张权利，对方作为业主个人单独提起，主体不适格；关于反诉请求第三项，反诉被告没有违约，故反诉原告应交纳欠交的物业和公摊费；关于反诉请求第四项，物业已经按照物业管理条例第四十条规定履行了制止、向有关部门反映等职责，不存在不作为或疏于管理的事项。另，若3号楼屋顶超载对反诉原告造成影响，反诉原告可以根据相邻关系起诉×号楼顶层×业主，物业已经尽到管理职责。综上，法庭应驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的张贴缴费通知书的照片、反诉原告提交的电话录音及录像、微信截屏均无原始载体供核对，反诉原告提交的知会函没有寄出记录，本院对上述证据不予确认。对于反诉原告提供的照片以及反诉被告提供的装修违规整改通知书、通知违规报备书和相片等，当事对方对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性亦予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 徐飚系福州市仓山区金山街道金桔路78号香江红海园三期×#楼×单元业主，房屋建筑面积139.97平方米。2008年10月26日，中庚物业公司作为甲方、徐飚作为乙方签订了《前期物业管理服务合同》，约定中庚物业公司为香江枫景小区提供物业管理服务，双方还就物业管理服务事项、服务标准、各方权利义务、收费标准等事项进行了约定。中庚物业公司自2007年2月开始为该小区服务至今。徐飚自2012年1月起拖欠物业管理费。2017年4月18日，中庚物业公司向徐飚发出律师函，催缴其2012年1月至2017年3月拖欠的物业费10581.7元。 本院认为，中庚物业公司与徐飚签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。中庚物业公司向徐飚提供物业管理服务，徐飚负有及时足额交纳物业管理费用的义务。根据该合同第七条约定：“……物业管理服务费由业主交纳……带电梯房屋按建筑面积每月每平方米1.2元（不含水电公摊费）……”另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定可知，书面催交是物业服务企业起诉欠费的前提。因中庚物业公司仅向徐飚书面发函催缴2012年1月至2017年3月拖欠的物业管理费，故徐飚应向中庚物业公司缴纳2012年1月至2017年3月的物业管理费10581.73元（1.2元/平方米·月×139.97平方米×63月）；中庚物业公司诉请要求徐飚支付从2017年6月1日至2017年12月31日拖欠的水电公摊费40.18元，因徐飚提供中庚物业公司出具的收据证明其已交纳该期间的水电公摊费，中庚物业公司亦予以认可，故对该诉请本院不予支持。 关于徐飚提出的要求中庚物业公司公示前期广告经营收益明细的反诉诉请，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主可以请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况等应当向业主公开的情况和资料。但业主的该项权利基础是业主在建筑物区分所有中所享有的共有权和共同管理权，徐飚可以通过提起物权纠纷项下的业主知情权纠纷以实现其该项权利，本案系合同纠纷项下的物业服务合同纠纷，故本院对此不作处理。另，物业管理人员相关从业资格证书系原属行政部门管理范畴，对上述材料的公示不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予支持。 关于徐飚提出的要求中庚物业公司停止小区内一切广告经营活动，同时返还属于其收益所得部分的反诉请求。首先，小区内“一切广告经营活动”的经营主体可能是建设单位、业主（或使用人）、物业公司或者其他；经营地点可能在建筑物专有部分或者共有部分（包括设定专用使用权的共有部分），徐飚诉请不明。而就停止小区共有部分广告经营活动提起诉讼，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但徐飚未提交证据证明其经过“双过半”业主的同意。其次，根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位进行经营的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。徐飚直接诉请要求返还属于其的收益所得部分依据不足。综上，对徐飚的该项反诉诉请，本院不予支持。 关于徐飚要求判令中庚物业公司采取补救措施，卸除香江枫景3号楼屋顶超载，开通消防逃生平台的反诉诉请。根据《物业管理条例》第四十五条规定和《前期物业管理服务合同》第四条第（四）项约定可知，在出现业主违规占用公共露台、违规搭建、增加荷载的情形时，中庚物业公司负有劝阻、制止并及时向有关行政管理部门报告的权利义务，而强制卸除屋顶超载以恢复消防逃生平台的畅通属于有关行政管理部门的执法范畴，故该反诉诉请，本院不予支持。 关于徐飚要求判令中庚物业公司违约、支持其拒绝给付从2012年1月1日至2018年12月31日止物业服务费14108.97元,水电公摊费40.18元的诉求，并判令中庚物业公司退还其已交付的2010年1月1日至2011年12月31日的物业服务费4030元：首先，徐飚提出拒绝给付2012年1月1日至2017年12月31日止物业服务费及拖欠的水电公摊费40.18元属于对中庚物业公司本诉诉请的抗辩，非反诉诉求；其次，徐飚拒缴及要求退还的理由系基于中庚物业公司存在诸多违约行为，但徐飚提交的相关证据中，除了中庚物业公司对照片的真实性予以确认之外，其他证据的真实性均无法确认。且照片仅能看出3号楼屋顶存在业主违规占用公共露台、违规搭建、增加荷载的现象，而根据中庚物业公司提供的装修违规整改通知书、通知违规报备书和相片等可以看出其已履行了劝阻、制止和及时向有关行政管理部门报告的法定及约定义务。徐飚提交的证据不足以证明中庚物业公司存在违约行为，其拒缴及退还已交物业服务费亦无合同或法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第四十五条、第五十四条、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐飚于本判决生效之日起十日内向原告福建省中庚物业管理有限公司支付2012年1月至2017年3月的物业管理费10581.73元； 二、驳回原告福建省中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告徐飚的反诉请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费102元，由原告福建省中庚物业管理有限公司负担13元，被告徐飚负担89元。反诉案件受理费275元，由反诉原告徐飚负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 谋 人民陪审员  林美芳 人民陪审员  芮 军 二〇一九年十一月十五日                                                                                                                    法官助理    瞿彬彬                                                                                                                  书记员  欧阳智 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”