广西壮族自治区凌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1027民初679号 原告：百色欣欣物业服务有限公司，住所地：百色市右江区凤凰巷农科所综合楼。 法定代表人：陆丽红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗健恩，男，百色欣欣物业服务有限公司凌云分公司项目经理。 委托诉讼代理人：杨通军，男，百色欣欣物业服务有限公司凌云分公司办公室主任。 被告：陈长清，男，1986年9月28日出生，汉族，干部，住凌云县。 原告百色欣欣物业服务有限公司与被告陈长清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百色欣欣物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗健恩、杨通军、被告陈长清到庭参加诉讼，证人李某到庭作证。本案现已审理终结。 原告百色欣欣物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴清自2016年4月至2019年10月拖欠的物业服务费、电梯维护费、电费公摊及违约金等各项费用11748元；2、案件诉讼费用由被告承担；3、计付违约金至实际交付之日止。事实与理由：2016年3月20日，原告与广西广联盛源投资有限公司签订了凌云县瑞景·城市花园《前期物业服务协议》后，依照合同约定进驻凌云县城市花园小区提供了物业服务。被告享受到了原告根据物业服务合同对城市花园的物业管理服务，但被告自2016年4月份以来，非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。致使原告一直为其垫付电费、卫生费及员工工资等费用；被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益，违反了广西壮族自治区《物业管理条例》关于业主应当“按时交纳物业服务费用”及广西壮族自治区《宅物业服务收费管理办法》关于“物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳”的规定，更违反了《商品房买卖合同》第十七条第六点关于“买受人应遵守和履行出卖人与物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容”的规定，为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决，以维护原告及其他已交费业主的合法权益和凌云县城市花园小区物业管理的正常工作秩序。 被告陈长清辩称，一、根据合同相对性原则，原告的主体不适格。二、原告在不具备资质的情况下与广西广联盛源投资有限公司凌云分公司签订的物业管理委托合同并经营管理，实属违法，该委托合同属违法违约签订。三、原告收取被告物业费的违约金无法律依据。四、原告与被告没有签订任何合同，原被告之间何来产生服务费。五、被告与开发商广西广联盛源投资有限公司签订的《前期物业服务协议》不公平、不合理、不合法。六、原告强制入驻，原告服务不到位，被告未得到应由的服务。七、原告没有将年度、季度服务工作计划公示，费用收支没有公示，基本服务不在服务范围，原告服务存在有业主拒交物业费的八种情况。 本院经审理认定事实如下：2014年9月2日，被告陈长清与广西广联盛源投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买广西广联盛源投资有限公司在凌云城市花园小区第12幢1单元902号房作为住宅用途，房屋面积为133.82㎡。《商品房买卖合同》第十七条第六项、第八项约定“买受人应当遵守和履行出卖人与物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。买受人须按出卖人与物业公司签订的《前期物业服务合同》的规定及时交纳专项维修资金……”。2016年3月25日，百色欣欣物业服务有限公司与广西广联盛源投资有限公司签订《前期物业服务管理委托合同》，就原告为凌云城市花园小区提供前期物业服务管理事宜进行了约定，其中第五条第二款约定，根据相关法律规定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费，代收水费、电费、城市垃圾处理费、公共维修资金，电梯维护费等；第十条约定，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为多层住宅0.6元/月.平方米，高层住宅0.8元/月.平方米；第二十三条约定了物业管理服务期限自2016年4月10日开始至本物业业主委员会成立后与物业服务企业签订合同生效时止；第二十六条约定了业主逾期交纳物业服务费等费用应从逾期之日起按照千分之三交纳滞纳金。《前期物业服务管理委托合同》还就物业服务管理标准、管理事项等作出了明确的约定。2016年4月中旬，原告欣欣物业公司进驻凌云城市花园小区提供物业服务管理。2016年5月3日，凌云县房产局对百色欣欣物业服务有限公司凌云分公司与广西广联盛源投资有限公司签订《前期物业服务管理委托合同》给予备案。2016年10月至2019年10月，因被告未支付物业服务费、公摊电费、卫生费、电梯维护费，原告遂向人民法院起诉。 另查明，1.百色欣欣物业服务有限公司凌云分公司是原告欣欣物业公司设立在凌云城市花园小区的项目机构；2.原告欣欣物业公司入驻凌云城市花园小区后，已将物业服务收费标准在小区予以公示；3.被告陈长清在未支付物业服务费的情况下，原告履行了通知的义务；4、凌云城市花园小区未成立业主委员会。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即前期物业管理服务合同。本案中，原告作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在被告居住小区未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业服务企业对小区进行管理之前，与开发商广西广联盛源投资有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，并报房管部门备案，符合法律规定，合法有效，对凌云城市花园小区的业主均具有约束力。原告提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。被告陈长清与广西广联盛源投资有限公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同的全部具体内容，但约定了被告应当遵守广西广联盛源投资有限公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同约定的内容、交纳专项维修资金以及承担分摊义务，被告陈长清作为小区业主，在接受物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费以及电梯维护费、公摊电费的义务，因被告陈长清未按时交纳物业服务费等费用，已构成违约，应依约从逾期之日起交纳相应的违约金。被告陈长清辩称原告的主体不适格、原告与广西广联盛源投思有限公司签订的物业管理委托合同违法、原告收取违约金无法律依据、原告与被告没有签订任何合同、被告与广西广联盛源投资有限公司签订的《前期物业服务协议》不公平、不合理、不合法、原告强制入驻，原告服务不到位、原告没有将年度、季度服务工作计划、费用收支公示、原告没有完全履行合同约定的义务的抗辩意见，对被告主张的其未与原告签订合同，其非《前期物业管理服务合同》的当事人的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告上述抗辩意见本院不予支持。至于被告认为《前期物业服务协议》不合法，应另行依法通过司法途径解决。若原告不履行或不完全履行合同约定的义务，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行依法通过诉讼途径维护权利，而不能以拒交物业服务费的行为予以对抗。原告亦应在今后的物业服务中，主动加强与小区业主的沟通，虚心接受小区业主提出的意见，进一步提高物业服务质量。 关于原告诉请的物业服务费、公摊电费、电梯维护费及违约金问题，本院确认如下：被告陈长清的房屋面积为133.82㎡，凌云城市花园小区物业收费标准为高层住宅0.8元/月/㎡，原告主张被告陈长清应向原告支付2016年10月至2019年10月期间共36个月的物业费共计3854.02元（133.82㎡×0.8元/月/㎡×36月），电梯维护费1080元（30元/月×36月），2016年10月至2019年10月的卫生费180元，2018年6月至2019年10月的公摊电费142.55元及物业费违约金按逾期每日千分之三计付、公摊电费违约金按逾期每日千分之一计付，于法有据，本院予以支持。但原告主张的物业费、公摊电费的违约金计算方式有误，物业费违约金计算方式应为：当月产生的物业费结算日期为当月月底，至次月底未交纳当月物业费的，从当月以后第三个月的第一天为逾期首日，自该日起以当月应交纳物业费为基数，按每日千分之三计付违约金至实际交付之日止。次月未交纳的物业费加上累计拖欠的物业费以此为基数，自第三个月首日起按每日千分之三计付违约金至实际交付之日止。其余拖欠物业费违约金的计算以此类推；公摊电费违约金计算方式应为：当月产生的公摊电费结算日期为当月月底，至次月月底仍未交纳当月公摊电费的，从当月后的第三个月的第一天为逾期首日，自该日起以当月应交纳公摊电费为基数，按每日千分之一计付违约金至实际交付之日止。次月未交纳的公摊电费加上累计拖欠的公摊电费以此为基数，自第三个月首日起按每日千分之一计付违约金至实际交付之日止。其余拖欠公摊电费违约金的计算以此类推。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈长清应于本案判决生效之日起十日内向原告百色欣欣物业服务有限公司支付2016年10月至2019年10月期间的物业费3854.02元、2016年10月至2019年10月的卫生费180元、电梯维护费1080元、2018年6月至2019年10月的公摊电费142.55元以及逾期交纳物业费、公摊电费的违约金（物业费违约金计算方式为：当月产生的物业费结算日期为当月月底，至次月底未交纳当月物业费的，从当月以后第三个月的第一天为逾期首日，自该日起以当月应交纳物业费为基数，按每日千分之三计付违约金至实际交付之日止。次月未交纳的物业费加上累计拖欠的物业费以此为基数，自第三个月首日起按每日千分之三计付违约金至实际交付之日止。其余拖欠物业费违约金的计算以此类推；公摊电费违约金计算方式为：当月产生的公摊电费结算日期为当月月底，至次月月底仍未交纳当月公摊电费的，从当月后的第三个月的第一天为逾期首日，自该日起以当月应交纳公摊电费为基数，按每日千分之一计付违约金至实际交付之日止。次月未交纳的公摊电费加上累计拖欠的公摊电费以此为基数，自第三个月首日起按每日千分之一计付违约金至实际交付之日止。其余拖欠公摊电费违约金的计算以此类推）； 二、驳回原告百色欣欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54元，减半收取27元，由被告陈长清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 卢金杰 二〇一九年十一月十九日 法官助理 申 琦 书 记 员 韦贵珍