北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初64454号原告：北京松下照明光源有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区同济北路1号院8号楼。法定代表人：大瀧清，董事长。委托诉讼代理人：陈晋，北京市长安律师事务所律师。被告：徐海涵，男，1970年12月6日出生，汉族，北京泰瑞特检测技术服务有限公司工程师，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟喆，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：康爱军，北京市大地律师事务所律师。原告北京松下照明光源有限公司（以下简称原告）与被告徐海涵（以下简称被告）物权纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晋，被告及委托诉讼代理人孟喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1．判令被告将位于北京市朝阳区xx号的房屋腾退交予原告；2．被告向原告支付房屋占用损失（标准参照房屋租金损失，自2009年7月1日起至实际腾退之日止，截止至2019年4月30日共计421260元）及利息（按应付房屋占用损失为基数，自本案判决生效之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：被告之前系原告职工，被告在原告处工作期间，原告将位于北京市朝阳区xx号（按二居室标准）的房屋（以下简称涉案房屋）作为职工宿舍提供给被告临时居住，并与被告签订了《职工住宅承租协议》。该协议约定“乙方调离甲方或其他任何原因与甲方解除劳动合同，应尽快办理退房手续，最迟不得超过三个月”。2009年7月28日，被告从原告处调离并与原告解除了劳动关系，因此被告应按约定将涉案房屋腾退给原告。但时至今日，被告在原告反复催促下仍未腾退，造成原告巨大的损失，故诉至法院。被告辩称：不同意原告诉讼请求。1．本案不属于法院受案范围，应依法驳回起诉。涉案房屋性质为单位自管公房，北京·松下彩色显像管有限公司（以下简称松下彩管公司）向员工分配房屋的建设资金来源是松下彩管公司所有员工的福利基金，涉案房屋的分配属于福利分房的性质。原告是2000年从松下彩管公司分立出来的一个部门，被告被松下彩管公司派遣到原告工作前，松下彩管公司的领导曾承诺到原告工作的员工仍可就福利分房享受与在松下彩管公司时相同的待遇。2001年5月1日原告独立后，员工也是按照松下彩管公司的评分标准与松下彩管公司的员工一起大排名进行公房分配的，部分员工在成为原告的员工后仍可购买松下彩管公司用员工福利基金建设的公有住房。2002年7月17日，原告公布荧屏里住房分配通知，其中社龄计算标准为入职松下彩管公司之日起算，截止至2002年4月30日止。从原告制定的分房标准可以看出，原告已经认可涉案房屋的分配是松下彩管公司员工福利的延续。虽然松下彩管公司与原告分立，但原告的福利分房与松下彩管公司一致，都属于单位自有公房分配的性质。原告与被告之间不存在租赁合同及租赁合同关系。《职工住宅协议》未经原告有效签订，甲方处仅盖有一个人名章，且未附有任何该人有权代表原告签订的手续材料，故《职工住宅协议》并未成立、生效。原告要求被告逾期签订《职工住宅协议》，协议条款是格式性的，原告提出谁不签订该协议就取消谁的分房资格。被告虽认为这一作法既不合法也不合理，但出于用房的迫切需要，只得在上面签字。双方实际未按照协议约定履行，被告每月只需向原告交纳100元左右的物业费及垃圾清运费。被告离职后到原告起诉期间，原告从未向被告主张过按合同约定腾退房屋一事，更未主张过租金。故被告住用单位公房，双方就房屋的使用权发生争议，但双方没有协议，且北京市没有相关规定，故本案根据《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）》第7条的规定，不属于法院受案范围。2．原告与松下彩管公司签订租赁合同，是利用用人单位的强势地位，损害被告员工利益的行为。被告等多名员工被派遣到原告工作前，曾得到松下彩管公司的承诺，福利分房待遇不变，且被告到原告处工作后，原告员工在分房时也和松下彩管公司员工一起按评分大排名。原告没有告知被告涉案房屋是租赁的，被告出于对单位的信任，一直认为房屋是松下彩管公司与原告为履行分房待遇不变的承诺进行的福利分配，没有想到多年后原告会以此为由要求被告腾房并支付高额租金。原告主张房屋是租赁的，但从其提交证据可以看出，原告在2009年前从未向松下彩管公司交纳过租金，双方不是普通意义上的租赁关系。2008年原告因公司地点变动有一批员工离职，此后原告从2009年起突然开始向松下彩管公司交纳租金，并在本案中以此为依据要求被告支付高额租金，被告有理由怀疑原告与松下彩管公司之间签订的租赁协议是为了达到逼迫离职员工腾房的目的，侵害员工的利益。松下彩管公司曾大量裁员，但其离职员工仍然可于荧屏里社区公有住房中永久居住，且未来可以购买。被告本应就涉案房屋享受同等待遇，但因原告利用从松下彩管公司分立的机会，欺骗处于弱势地位的被告，利用原告强势地位及被告对单位的信任，使被告在承租协议上签字，并于多年后利用上述材料要求被告返还涉案房屋，这一行为违背了分立时对被告的承诺，严重损害员工利益。3．原告主张租金计算标准与事实不符且部分已超过诉讼时效。被告自2009年7月28日离职，即使应支付租金也应自离职后起算，但原告要求被告支付租金起算点为2009年7月1日早于其离职时间。同时由于原告从未要求过被告支付租金，即使被告应支付租金，2009年7月28日离职后至2014年8月31日期间的租金也超过诉讼时效不应被支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原系原告员工，2002年7月23日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《职工住宅承租协议》，约定：“北京松下照明光源有限公司（简称BMLC）与北京·松下彩色显像管有限公司（简称BMCC），签定了租借BMCC荧屏里宿舍21套住房二年的合同，现将房屋分配给职工居住，并签定以下承租协议……一、乙方承租甲方的xx号住宅……四、房屋租金等费用由甲方根据北京市房屋出租有关规定和标准核定，随着住房政策、物价等变化，租金和其他费用将予以调整……六、乙方调离甲方或其他任何原因与甲方解除劳动合同，应尽快办理退房手续，最迟不得超过三个月。”该协议落款处有原告代表的人名章和被告的签字。2009年7月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《解除劳动合同协议》解除劳动关系，该协议第六条约定：“根据甲乙双方签订的《职工住宅承租协议》的规定，乙方离职后应尽快办理住宅退房手续，最迟不得超过三个月，退房前的房租为2000元/月（公司与BMCC的承租价格）。”被告在签名处标注：“对第五、六条有异议，保留本人应有之权利。”原告称涉案房屋产权人为松下彩管公司，并提交盖有松下彩管公司公章的涉案房屋所在北京市朝阳区xx号楼的《房屋所有权证》复印件为证。被告不认可《房屋所有权证》的真实性，称经其查询，《房屋所有权证》所载丘（地）号对应的土地出让范围不包括涉案房屋所在建筑物坐落的土地，并提交北京市规划和国土资源管理委员会作出的《答复告知书》及《国有建设用地使用权出让合同》等为证。原告称其向被告主张房屋占用损失的标准与其和松下彩管公司就涉案房屋签订的租赁合同中约定的租金标准一致，其中2009年7月1日至2010年12月31日每月2000元、2011、2012年度每月2100元、2013年度每月2205元、2014年度每月4000元、2015年度每月4500元、2016年度每月4500元、2017年度每月5000元、2018年度每月5600元、2019年度每月6300元，并提交其与松下彩管公司签订的2009年至2019期间历年的租赁协议、松下彩管公司向其发出的结算联络函以及支付历年租金的进账单、发票等为证。被告不认可原告与松下彩管公司之间存在真实的租赁关系，不认可租赁协议的内容与被告有关，认为基于原告和松下彩管公司在被告调动到原告公司工作时有关福利待遇不变的承诺，被告对涉案房屋享有永久居住权；且原告与松下彩管公司间关于租金的约定未经被告同意，原告亦从未要求被告支付租金，故即便被告应向原告支付房屋占用费，也不能按照其与松下彩管公司的合同、联络函及发票列明的标准向被告主张。对《职工住宅承租协议》的真实性，被告予以认可，但主张该协议未经原告有效签订，甲方签字处仅有一个人名章且未附有任何该人有权代表原告签字的手续材料，故认为《职工住宅承租协议》并未成立及生效。对于《解除劳动合同协议》的真实性，被告予以认可，但主张本案系基于单位自有公房分配产生的纠纷，被告对涉案房屋的占有使用与劳动关系状态无关；且该协议为格式合同，被告如不签署将无法办理离职、领取补偿款，被告只得被迫签署，但在签字处明确标注对协议第五、第六条有异议。被告主张涉案房屋来源系原告和松下彩管公司两家公司的员工按评分进行混合排名后进行公房分配，松下彩管公司的员工在离职后仍享受继续在分配的住房永久居住甚至购房的权利，而被告也应享受同等待遇。故涉案房屋性质是福利分房，本案不属于法院主管范围。为此被告提交以下证据：1．证人张某、褚某、胡某、戈某、王某（张某、褚某自述其系原告公司职工，胡某自述其系原告公司退休职工，戈某、王某自述其曾系原告公司职工）的证言，上述证人均出庭接受质询；2．戈某和北京燕松经贸公司（现名称为北京燕松经贸有限责任公司，以下简称燕松公司）签订的《购买公有住房购销合同》、燕松公司的工商登记信息、戈某的工作证；3．松下彩管公司向其职工出租房屋的《房屋租赁协议》复印件；4．被告的住房申请、分房通知以及原告与松下彩管公司的分立协议书复印件。对于上述证据，原告质证意见为：1．对证人证言真实性、关联性、证明目的均不认可；2．对《购买公有住房购销合同》真实性、关联性、证明目的均不认可，认可工商登记信息、工作证的真实性，但不认可关联性及证明目的；3．对《房屋租赁协议》真实性、关联性、证明目的均不认可，且与本案无关。4．对住房申请的真实性认可，对分房通知及分立协议的真实性不认可，对该组证据的关联性及证明目的亦不认可。2017年5月23日，原告向本院递交了本案的起诉状。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据原告与涉案房屋的产权人松下彩管公司签订的房屋租赁协议，原告为涉案房屋的合法使用权人。根据原告与被告签订的《职工住宅承租协议》，被告在与原告解除劳动关系后三个月内应腾退涉案房屋并交还原告。现双方之间已无劳动关系，被告不应继续享有原告的福利。被告以《职工住宅承租协议》未成立及生效为由进行抗辩，如果该协议无效，则原、被告双方构成不定期租赁关系，原告亦可随时要求被告返还房屋。故对原告要求被告腾退涉案房屋交予原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张本案系单位内部分房纠纷，不属于人民法院主管范围的抗辩，虽然被告入住涉案房屋时具有内部福利的性质，但双方通过合同约定使用条件且被告于2009年7月28日与原告解除劳动关系后已与原告之间无劳动关系。涉案房屋已不具有单位内部分配房屋的属性。故本院对被告该意见不予采纳。原告与涉案房屋的产权人松下彩管公司签有相关租赁协议，且原告提交的证据可以证明，原告已按照其与松下彩管公司的约定为涉案房屋支付了相应的租金。被告在与原告解除劳动关系后未及时腾房仍占用涉案房屋至今，且一直未交纳涉案房屋的使用费，客观上对原告的权利造成了损害，故原告要求被告支付其经济损失即房屋占有使用费的诉请于法有据，本院予以支持。但原告提交的交费联络书和结算联络函为其自行制作，且租金付款发票亦不能显示涉案房屋的具体租金数额，本院将在综合考虑涉案房屋周边类似房屋的市场租金价格、被告占有使用涉案房屋的历史背景，并结合本案证据的情况下，对被告给付原告房屋使用费的具体金额予以酌定。关于原告所主张的利息，因涉诉房屋的使用及腾退具有一定的历史原因及背景，且被告未交纳房租的原因并非基于主观过错，故本院对利息的主张不予支持。关于诉讼时效一节，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中原告向被告主张的房屋占用损失系基于此前双方租赁关系产生，原告与被告亦未曾正式解除租赁关系，故对于原告要求被告支付房屋占用损失的诉讼时效应按照延付或拒付租金计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。原告未举证证明在其提起诉讼前诉讼时效存在中止或中断等情形，故被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。原告主张的2009年7月1日至2016年5月23日期间的房屋占用损失超过诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐海涵于本判决生效后六十日内将位于北京市朝阳区xx号的房屋腾退交还原告北京松下照明光源有限公司；二、被告徐海涵于本判决生效后三十日内支付原告北京松下照明光源有限公司二〇一六年五月二十四日至二〇一九年十月三十一日的房屋占用损失109930元，并按照每月3000元的标准向原告北京松下照明光源有限公司支付二〇一九年十一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。三、驳回原告北京松下照明光源有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7619元，由原告北京松下照明光源有限公司负担5120元（已交纳）；由被告徐海涵负担2499元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 史 震人民陪审员 王 军人民陪审员 李春兰二〇一九年十一月二十六日书 记 员 邓嘉男