广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17484号原告：曾杰泉，男，1973年1月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：邱文标，男，1947年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：邱敏珊，女，1986年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，第三人：佛山市禅城区长方房地产中介服务部，住广东省佛山市禅城区金水街7号首层，统一社会信用代码92440604L16390472G。经营者：卢艳芳，女，1973年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告曾杰泉诉被告邱文标、邱敏珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行审理。后为查明事实，本院依职权追加佛山市禅城区长方房地产中介服务部（下简称“长方中介”）为第三人参加诉讼，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告与两被告均到庭参加庭审，第三人到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告共同向原告支付经济损失17000元；二、注销原告与被告邱敏珊签订的广东省佛山市存量房买卖网签合同（编号：Y201906050013；房屋地址：佛山市禅城区福贤路8号1001房）；三、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告是佛山市禅城区福贤路8号1001房的产权人。经原告委托，第三人将上述房屋介绍予被告邱文标，各方经协商达到买卖共识，约定涉案房屋总价41万元，税费和中介费由被告负担，全款支付不用按揭。原告在交易现场明确告知被告邱文标，出售上述房屋系为其小孩升初中购买惠景中学的学位房，涉案房款作为购买学位房的首期款。2019年4月23日，原告、被告邱文标及长方中介签订《房屋买卖协议》约定，原告收取购房定金1万元，房屋于2019年5月20日过户。后被告邱文标在长方中介陪同下多次到房屋现场量度，做好装修计划。2019年5月10日，原告夫妇寻到佛山市禅城区深宁路12号7座303房，也即孩子就读惠景中学的学位房，原告妻子曾苑玲与上述房屋产权人严晓珍、张池明夫妇签订购房协议，并向其支付定金2万元。2019年5月28日，由于被告邱文标与其配偶名下有拆迁房未办理注销手续，超出购买套数，导致第一次房屋买卖合同网签失败。被告邱文标之女邱敏珊称办理注销手续需一个多月，而原告与案外人严晓珍、张池明约定于2019年6月10日办理贷款手续，故被告邱敏珊决定以其名义购买原告房屋，购房条款不变。2019年6月5日，原告、两被告与长方中介一起至禅城区魁奇路行政服务中心办理注销和更换网签合同，最终审核通过。原告在现场再次提及其学位房买卖合同快到期。2019年6月12日上午，长方中介通知可办理过户，并约定被告邱敏珊于2019年6月13日上午9点30分办理手续。谁知2019年6月12日下午5时30分左右，长方中介电话告知原告，被告已经确认不购买原告房屋。原来长方中介在当天下午3点已接到被告邱文标放弃购买的通知，长方中介一直与两被告协商，最终被告邱敏珊以放弃定金1万元与支付中介费的方式终止与原告的购房交易。此时，原告意识到学位房买卖合同的违约后果，故希望能与两被告面谈此事。2019年6月13日下午2点15分，长方中介联系两被告面谈，两被告称，如果要其买房，需便宜10万元。被告的行为根本是无理取闹。后原告希望被告配合注销网签，两被告也经历过注销，知道注销手续需要双方配合，但经过长方中介的多次沟通，两被告仍未配合。2019年6月18日，原告与案外人严晓珍、张池明达成《解约协议书》，对方向原告退还了定金3000元。综上，由于两被告无理取闹，不履行合同义务，明知原告另有购房合同的情况下，故意拒绝配合解除网签，导致原告损失17000元，还令原告购买学位房的计划落空，为了维护自身合法权益，原告诉诸法院，请求法院公平公正判决。被告邱文标答辩称：一、被告邱文标对原告出售的房屋不满意，该房屋地处路边，也没有晾衣服的地方，价格太贵，家人也不同意购买，所以最终没有购买，后来与原告讲价少10万是开玩笑；二、关于原告诉请的17000元。原告对被告邱文标说过其向案外人购买房屋，但这与涉案房屋纠纷是两回事，两者没有联系，且两被告已缴纳定金。缴纳定金代表被告想购买房屋，但不代表交易一定成功。原告在被告未缴纳大部分购房款的情况下就向案外人购买房屋，是其操之过急，原告应负全责。被告邱敏珊答辩称：关于原告诉请的17000元。原告说过其向案外人购房房屋，但这是原告的私下行为，并不是两被告要求他购买，且两被告已向原告赔了定金1万元，原告再主张损失不合理。第三人答辩称：被告称不买涉案房屋。关于原告第一项诉请，由于是原告与案外人严晓珍、张池明交涉，第三人知道原告确实向案外人严晓珍、张池明支付过2万元定金。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告、两被告身份证复印件、第三人企业信息查询。拟证明原告、两被告及第三人的主体资格。2、房屋买卖协议。拟证明原告与被告邱文标于2019年4月23日签订购房合同，双方存在房屋买卖合同关系，被告邱敏珊的名字是后来添加的。3、收据2张。拟证明被告邱文标于2019年4月23日向原告支付购房定金1万元，原告亦于当日将涉案房屋房地产权证、国土证交予案外人长方中介。4、房地产权证。拟证明原告是涉案房屋的产权人。5、广东省佛山市存量房买卖合同。拟证明由于被告邱文标名下有房，无法通过网签，故原告与被告邱敏珊另行签订房屋买卖合同并通过网签。6、房屋买卖业务签订文件合订本。拟证明原告于2019年5月10日与案外人严晓珍、张池明签订购房合同，约定房款、定金及违约责任。7、解约协议书、微信转账记录截图5张。拟证明原告于2019年6月18日与案外人严晓珍、张池明约定解除购房合同，案外人严晓珍、张池明退回定金3000元，原告损失17000元。8、结婚证。拟证明原告与案外人曾苑玲是夫妻关系。诉讼中，两被告均未向法院提交证据。诉讼中，第三人向法院提交微信聊天记录截图、短信截图。拟证明因被告原因导致涉案合同无法履行。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区住房城乡建设和水利局去函询问：“对于网签成功的《广东省佛山市存量房买卖合同》，当事人反悔解除合同的，出卖人应如何办理注销手续，是否需要买受人的配合？”后佛山市禅城区住房城乡建设和水利局向本院出具回复。本院认证认为，原告的证据1、2、3、4、5、8，两被告、第三人对真实性均无异议，本院对证据真实性予以确认；原告提交的证据6、7系证明原告与案外人严晓珍、张池明订立购房合同，两被告在庭审中亦确认知晓其事，第三人亦明确原告向案外人严晓珍、张池明支付定金2万元，故本院对上述证据真实性予以采信。第三人提交的证据，被告邱敏珊对真实性无异议，本院确认其真实性。佛山市禅城区住房城乡建设和水利局向本院出具的回复是本院依职权调查，各方均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年4月23日，原告（卖方）与被告邱文标（买方）签订《房屋买卖协议》约定：“第一条：卖方之房屋为现房，地址为佛山市禅城区福贤路8号1001房……第三条：买卖双方同意该物业成交价为人民币410000元……第四条：买方应在签订本协议时向卖方支付购房定金10000元……第五条：付款方式和期限……分期付款：共分两期支付。首期（含定金）390000，于2019年5月20日买卖交易过户当天支付；第二期支付人民币20000元，于2019年8月31日前付清……第十二条：……2、买方不按期支付首期房款或在支付首期房款后七日内仍未与卖方签订正式《房地产买卖合同》的，视为买方自动放弃购买该物业，已付购房定金不予退回，并赔偿由此给卖方和中介方造成的经济损失……”另，由于被告邱文标的购房资格问题，其与原告的《广东省佛山市存量房买卖合同》无法通过网签。后被告邱敏珊在《房屋买卖协议》上补签名，以其名义与原告办理网签手续。同日，原告收到被告邱文标交来涉案房屋购房定金1万元。原告亦将涉案房地产权证原件、国土证原件交予第三人保管，用于办理涉案房屋交易过户。2019年5月10日，案外人曾苑玲（购买方）与严晓珍（出售方）、张池明（共有权人）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》约定：“第一条，房屋基本情况。（一）出售方所售房屋坐落为佛山市禅城区深宁路12号七座303房……第三条，成交方式。出售方与购买方通过佛山市盈福居房地产代理有限公司居间介绍成交。……第四条，房屋成交价格。该房屋按套转让，成交价款共计人民币1190000元整……第五条，付款方式……贷款支付……（一）定金：双方约定定金为人民币20000元。购买方应于签合同当天将第一笔定金人民币20000元自行支付给出售方……（二）首付款：1.购买方在应过户当天将第一首付款人民币340000元自行支付给出售方……（三）贷款：购买方以贷款方式购买，购买方拟贷款金额为人民币830000元，出售方与购买方应于2019年6月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续……”同日，案外人严晓珍、张池明出具收据，收到案外人曾苑玲支付的定金20000元。2019年6月5日，原告与被告邱敏珊按照《房屋买卖协议》的约定办理《广东省佛山市存量房买卖合同》网签手续，双方确认于2019年6月12日通过网签。2019年6月12日，第三人经营者卢艳芳与被告邱敏珊的聊天记录：第三人“邱小姐你好！都通知明天可以办理过户，今天下午你爸爸才打电话给我，声称不买福贤路8号1001房房屋了，这个我还没有通知卖方。因为你爸爸没有购买资格，在2019年6月5日网签合同改为你是购买方，所以我觉得有必要和你沟通一下这件事情。第一，这单的交易过程，卖方看在老人家份上，已经非常通融，资金不到可以迁就时间，一拖再拖；第二，买卖双方的资料已经上传到交易中心；第三、卖方已经落定一间房屋，等住这间的房款去交首期及退出这间房的购买名额，导致他会落定另一间屋的违约责任；第四、中介服务这段时间的服务等……请邱小姐与邱叔慎重对待这件事，今晚回复我”。被告邱敏珊复“首先第一，资金方面我不知道，但是由于下订到现在也只有半个月时间而已，算很久吗？第二，资料方面可以，大不了再去行政服务中心做交易手续，我之前那间公寓，交易当场都还可以取消交易。第三，卖方说的那件事，我也没有责任吧？如果是我，交易一天没完成，也不敢下订别的房子，除非有充裕的资金。第四，中介费我也没有说不给啊，现在我愿意放弃订金和支付中介费用来中止交易，这不是符合情理吗？”2019年6月13日，第三人经营者卢艳芳通过微信告知被告邱敏珊：“邱小姐，现在的局面很麻烦，涉及多方了，4月23日就已经落定，期间你爸爸已经看过很多次房，甚至连怎样装修都想好，经过这么长的时间，卖方不但已经找到另一间房（卖方换房是为了尽快帮儿子入读下惠景中学），等着房款和名额购买，而且已经按你爸的要求，将该屋不要的东西搬走，只是等待交易就可以移交使用了。现在是因为什么原因呢？到了通知交易才不买，卖方说这样真令他措手不及，就算再找人买也是要时间，而他已经落实的房屋也会追究他的违约责任。所以，要么就继续交易，否则，至少要赔偿3万元他才能导致他的麻烦事处理好。”同日下午，第三人“邱小姐：今天我和曾生已经与你爸爸见面，知道你爸爸是决心放弃购买该房屋，曾生也答应愿意没收已经收取定金一万元作为违约金，所以你们买卖双方和我（中介方）到房产交易中心去办理买卖注销……”被告邱敏珊复“……至于去办理注销，当初你是用业主的身份证去办理的，我去不去有什么关系？”2019年6月16日，第三人经营者卢艳芳向被告邱文标发送短信：“邱文标先生：我以中介方的身份，正式通知你，转达卖方曾杰泉的意愿，限你们在2019年6月17日到禅城区交易所办理买卖交易手续或者注销网签订合同，如果交易必须支付所有的房款即41万元（含定金1万元），不存在余款2万元于2019年8月31日支付，中介费1万元也在当天支付（不存在2019年8月31日交付余款2000元），逾期视为你们放弃购买，单方面违约，卖方和中介方会追究违约责任。发微信给你女儿已经拒收我的信息，你要敦促她当天去办理，否则只能通过法律途径处理，到时你方的赔偿责任就说不定了。曾生落定的房屋，他已经赔了钱给卖方，所以他说现在搞成这样了，你们怎样做也没所谓。”2019年6月18日，案外人严晓珍、张池明（甲方）与曾苑玲（乙方）、佛山市盈福居房地产代理有限公司（丙方）签订《解约协议书》约定：“……本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。除本解约协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任……2、本协议生效之日起1个工作日内，甲方应履行下列义务：2.1签合同时已收取乙方定金20000元，现退回3000元给乙方，另17000元当乙方的违约金，不得再追究乙方及丙方任何责任……”同日，曾苑玲收到严晓珍、张池明退回的定金3000元。佛山市禅城区住房城乡建设和水利局出具的复函称：“请买卖双方携带网签合同等房产相关资料和身份证明材料原件（单位或企业经办人应凭本单位出具有效委托书和本人身份证原件），双方亲自前往佛山市魁奇路行政服务中心四楼咨询台咨询办理存量房网签注销、变更手续。工作人员核对本人信息无误后会将合同记录退回旧业主帐内，由申请人双方自行取消。注意：1.网签合同变更或注销，在保证资料齐全的情况下，一般在十个工作日完成。2.网签合同注销后，可再次进行网签。3.若需单独办理，可提供有效公证委托书或生效的法律文书到咨询台申请。”另查明一：原告是涉案佛山市禅城区福贤路8号1001房房产的权属人。另查明二：原告与案外人曾苑玲是夫妻关系。原告在诉讼中称：因两被告违约未向原告支付购房首付款39万元，所以原告无法按时向案外人严晓珍、张池明支付首付款34万元，实际上原告与案外人严晓珍、张池明约定的首付款是60万元，原告无法履行；原告名下有两套房，现有政策是一对夫妻仅能有两套房屋，由于涉案房屋未卖出，原告无法购买新房；两被告在第一次庭审后配合原告办理了涉案合同的网签注销手续，故撤回第二项诉请。被告邱敏珊在诉讼中称：由于被告邱文标名下有房未注销，不符合购房政策，故原告与被告邱文标的网签没有成功；后被告邱敏珊补签《房屋买卖协议》，并于2019年6月12日网签成功；原告说过要购房的事，但不代表被告有责任，被告无论是书面还是口头均未同意或参与原告买房；且两被告已向原告赔付定金1万元，原告再向其主张损失不合理。第三人在诉讼中称：2019年4月15日左右，原告告知其将涉案房屋卖掉后再至惠景城购买新房，为便利小孩上学。5月28日左右，第三人在车上告知被告手续要快点办完，因为原告购房已落定定金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订《房屋买卖协议》、《广东省佛山市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。经查，原、被告已无继续履行《房屋买卖协议》、《广东省佛山市存量房买卖合同》的合意，第三人亦向被告邱文标发送短信转达原告限两被告于2019年6月17日履行协议，逾期视为放弃购买的意思表示，故本院确认《房屋买卖协议》、《广东省佛山市存量房买卖合同》于2019年6月17日解除。原告确认两被告在诉讼中配合其办理了涉案合同的网签注销手续，并撤回第二项诉请，本院予以准许。关于被告是否需向原告支付经济损失17000元。经查，原告妻子曾苑玲确于2019年5月10日与案外人严晓珍、张池明签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，建立房屋买卖关系，后又于6月18日签订《解约协议书》，向两案外人赔偿定金17000元。对此，原告称两被告无正当理由不履行双方签订在先的《房屋买卖协议》，导致原告无法向案外人严晓珍、张池明支付首付款，从而构成违约，损失定金17000元，该损失应由两被告共同承担。两被告辩称虽其对原告向案外人严晓珍、张池明购房知情，但其已按照《房屋买卖协议》约定向原告赔偿定金10000元，上述损失原告亦存在过错，应由其本人承担。关于双方过错认定与责任承担，结合全案证据、查明事实与双方陈述，本院分析如下：第一，根据各方在庭审中的陈述可知，两被告对原告与其签订《房屋买卖协议》后，将用该笔房款与腾出的购房名额重新购房是明知的，也即其与原告建立房屋买卖关系时，预见到或者应当预见到的因违约可能造成的违约成本将高于其支付的定金10000元；第二，房屋买卖系大宗交易，两被告作为完成民事行为能力人在与原告签订《房屋买卖协议》之前，应就涉案房屋的位置、布局、价格等重要因素是否与自我需求匹配进行仔细慎重考量。现两被告在签订《房屋买卖协议》后，再以涉案房屋地处路边、无地方晾衣服、价格太贵、家人不同意购买等理由不履行合同，过错在于两被告；第三，涉案《广东省佛山市存量房买卖合同》经办理完毕网签手续，根据第三人与两被告的聊天记录，被告邱文标“已经看过很多次房，甚至连怎样装修都想好”，原告也已是“将该屋不要的东西搬走，只是等待交易就可以移交使用了”，双方履约程度也让原告相信《房屋买卖协议》能够如约履行，并实现其以旧换新的目的。两被告拒不履行协议，造成原告损失扩大,存在重大过错；第四，双方于2019年4月23日签订《房屋买卖协议》，约定2019年5月20日支付首期款39万元，原告妻子曾苑玲与案外人严晓珍、张池明于2019年5月10日签订买卖合同，约定首付款60万元。原告在无完全履行能力情况下，未收到房款时即与案外人约定大额首付款，未完全尽到谨慎注意义务，原告亦存在部分过错。综上所述，本院认定两被告对原告的损失占主要责任，承担损失80%，即13600元（17000元×80%）；原告负次要责任，承担损失20%，即3400元（17000元×20%）。扣减两被告已支付的定金10000元，其还需向原告支付3600元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邱文标、邱敏珊应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾杰泉支付经济损失3600元；二、驳回原告曾杰泉的其他诉讼请求。如被告邱文标、邱敏珊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案适用简易程序，受理费减半收取3853元，由原告曾杰泉负担121元，被告邱文标、邱敏珊负担3732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年十一月十六日书记员 冯裕雯