湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10951号原告：湖南省万圆物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路171号芒果雅苑9栋3楼303房。法定代表人：陈均其，总经理。委托诉讼代理人：李玉洁,湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶哲,湖南天地人律师事务所实习律师。被告：易勇为，男，1971年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告湖南省万圆物业管理有限公司（以下简称原告）与被告易勇为（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李玉洁、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告自2015年12月1日起至2019年8月31日止的物业费共计7470元；2.判令被告向原告支付滞纳金（自逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%计算，暂计算至2019年8月31日止）；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的由湖南北山房地产开发有限公司（以下简称北山公司）开发的芒果雅苑小区第7栋706号房的业主，建筑面积为91.96平方米。2014年，北山公司选聘湖南万和物业管理有限公司（以下简称万和公司）进行前期物业管理服务，约定住宅用房2-9栋按1.8元/平方米/月收取物业费。之后，万和公司退出芒果雅苑物业服务管理。2014年12月20日，北山公司与原告签订了《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，全面委托原告对芒果雅苑小区进行物业管理，委托管理期限自2014年12月20日起至2016年12月19日止。2016年12月20日，北山公司与原告签订了《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》，约定在芒果雅苑小区未成立业主委员会前仍继续由原告对芒果雅苑小区进行物业管理服务，服务内容及条款按原合同约定不变。上述协议签订后，原告积极履行合同义务，但是被告仅缴至2015年11月30日的物业费。自2015年12月1日起暂计算至2019年8月31日，被告共计欠缴物业费7470元（166元/月×45月）。原告多次催缴未果，为维护合法权益遂起诉至法院。被告辩称，1.被告是与万和公司签订前期物业合同，与原告没有签订过物业服务合同，万和公司出具的《声明》不合法，不具有法律效力；2.根据合同法规定，当事人可以协商变更或解除合同，但被告作为业主，没收到过物业服务合同变更或解除的通知；3.根据物业管理条例规定，前期物业合同取得方式为招投标或业主过半数同意，开发商有权负责前期物业选聘，对后期物业公司选聘无权操作，原告与开发商签订的前期物业管理合同和续约合同不符合该规定，属无效合同；4.原告利用公摊面积进行广告创收，违法收取业主停车费，物业管理混乱，只能按照国家出台的价格标准0.35元/平方米/月收取物业费。经审理查明，被告系位于长沙市雨花区的业主，房屋建筑91.96平方米。2014年4月2日，北山公司与万和公司签订的《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定万和公司为芒果雅苑小区提供前期物业管理服务，实行包干制收费方式并严格按照合同约定的标准收费：住宅用房为2-9栋按1.8元/平方米/月、1号栋按2元/平方米/月收费；物业费按季度交纳，每季度首月的1-10日为交费时间，业主应及时交纳公共性物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交额的万分之五交纳滞纳金。被告于2014年7月13日收房当天，与万和公司签订了《芒果雅苑前期物业委托服务合同》。同日，被告向万和公司支付了2014年11月1日至2015年10月31日的物业服务费1989元，此后被告未再交纳物业服务费。2014年12月19日，万和公司退出芒果雅苑小区物业服务管理。2014年12月20日，北山公司与原告签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定由原告接管小区物业服务管理，小区物业管理的基本情况、物业服务内容、服务质量、收费标准、维修维护范围等相关条款皆按照2014年4月2日北山公司与万和公司签订的原定合同标准执行；合同期限为两年，自2014年12月20日起至2016年12月19日自动终止。同日，万和公司出具《声明》，载明该公司已于2014年12月19日退出芒果雅苑小区物业管理服务，已与原告办理了相应的工作交接手续，小区相关物业服务管理的权利义务工作均由原告承继。原告随后进驻芒果雅苑小区提供前期物业管理服务至今。2016年12月20日，北山公司与原告签订《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》，约定双方在芒果雅苑小区未成立业主委员会前仍继续由原告对芒果雅苑小区进行物业管理服务，服务内容及条款按原《芒果雅苑小区前期物业服务合同》中约定不变。2019年5月29日，原告在被告房屋入户门上张贴《律师函》，载明被告自2015年12月1日起至2019年3月31日止欠缴的物业费合计6640元，被告须于2019年5月31日前向原告缴清上述拖欠的费用。之后，被告仍未向原告交纳物业费。原告遂于2019年10月9日诉至本院，请求判如所请。另查明，涉诉的芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有《装修申请表》、《装修竣工验收表》、《芒果雅苑前期物业委托服务合同》、《入伙通知书》、《芒果雅苑小区前期物业服务合同》、《声明》、《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》、收据、《律师函》、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会，北山公司有权选聘前期物业服务企业。北山公司与原告签订的前期物业服务合同以及前期物业续约服务合同，合法有效，对被告具有约束力。原告自2014年12月20日起为芒果雅苑小区提供前期物业服务，被告作为小区业主实际接受了原告提供的小区公共物业管理服务，被告应按照合同约定及时足额向原告交纳物业费。原告实际自2015年11月1日起欠交物业费，原告自愿放弃对被告2015年11月物业费的主张，是对其民事权利的放弃，不违反法律规定。根据本案查明的事实，原告向被告书面催收2015年12月1日至2019年3月31日期间拖欠的物业费，该期间被告应向原告交纳物业费共计6621元（91.96平方米×1.8元／平方米／月×40个月），故对原告诉请的该部分物业费本院予以支持。原告主张的超过该部分的物业管理费，因其未提供证据证明已向被告进行书面催交，本院不予支持。关于滞纳金，被告未依约交纳物业费，应当承担违约责任。本院综合案情酌情调整为以欠费6621元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率标准，自原告在《律师函》中限定被告交费期限届满之次日即2019年6月1日起至物业费实际付清之日止向原告计付滞纳金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告易勇为于本判决生效之日起10日内支付原告湖南省万圆物业管理有限公司物业费6621元；二、被告易勇为于本判决生效之日起10日内支付原告湖南省万圆物业管理有限公司滞纳金（以欠费6621元为基数，按照同期银行贷款利率标准从2019年6月1日起计算至物业费实际付清之日止）；三、驳回原告湖南省万圆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告易勇为负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇一九年十一月十四日书记员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。