上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9595号上诉人（原审原告、反诉被告）:朱君礼，男，1954年2月3日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙富萍，女，1956年9月20日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告、反诉被告）：朱敏健，男，1982年6月8日出生，汉族，住上海市闵行区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：孙国强，系孙富萍弟弟。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：叶嘉杰，上海市联诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁根娣，女，1958年11月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周和平，男，1955年9月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周佳，女，1985年12月28日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：吕培培，上海董道律师事务所律师。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：薛捷，上海董道律师事务所律师。上诉人朱君礼、孙富萍、朱敏健（以下简称朱君礼等三人）因与被上诉人袁根娣、周和平、周佳（以下简称袁根娣等三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初28442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱君礼等三人上诉请求：撤销一审判决第三项，改判其向袁根娣等三人支付违约金人民币（以下币种相同）40万元。事实和理由：1.一审认定事实有误：（1）其并非因资金不足无法继续履行双方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《房地产买卖居间协议》（以下简称涉案居间协议）、《上海市房地产买卖》（以下简称涉案合同）和有关《协议书》（以下简称涉案协议书），其以出售自己原有房屋的价款购买系争房屋，因其房屋的买家未能及时支付房款，导致其未能按约支付系争房屋房款，此种情况非其可预见；（2）之后其想买系争房屋，多次拨打袁根娣等三人电话，但袁根娣等三人称对系争房屋有感情，不卖了；（3）其对评估报告有异议，评估公司工作人员对评估的价值时点及评估的相关情况含糊其辞，未明确评估的依据，故一审采纳评估结果不当；2.其并未违约，袁根娣等三人也没有遭受任何损失，一审判决其承担80万元房屋差价损失缺乏事实基础；3.袁根娣等三人为占用其资金，拒绝协商，并通过收取高额违约金获利，有违诚实信用原则，是本案的过错方，应当参照大额利息损失赔偿给其；4.其为真正的受害方，出于公平，其同意支付袁根娣等三人违约金40万元，这也是减轻其原有房屋的买家的损失。被上诉人袁根娣等三人辩称：1.朱君礼等三人与案外人签约出售自己原有房屋与履行系争房屋买卖合同系不同的法律关系，朱君礼等三人在置换房屋过程中，应充分预见到风险，不能将自己原有房屋的买家未能履行合同的风险转嫁给袁根娣等三人，故本案不适用情势变更原则；2.根据合同约定的违约金条款及评估报告，其损失远大于一审判决的违约金数额，该损失是朱君礼等三人违约造成，一审考虑到其占用朱君礼等三人已付部分房款，调低了其主张的违约金数额。据此，其认为一审判决正确，请求二审驳回上诉、维持原判。朱君礼等三人向一审法院起诉，请求判令：1.解除其与袁根娣等三人就系争房屋签订的涉案合同；2.判令袁根娣等三人退还其已支付的购房款105万元(该款已含其应付的违约金5万元)。袁根娣等三人提出反诉，请求：1.判令朱君礼等三人支付其违约金84万元（按照房屋总价款的420万的20%计算）；2.判令原告赔偿被告因违约造成的房屋差价损失10万元（合同价与评估价的价差扣除违约金的数额）。一审法院认定事实：2017年9月13日，朱君礼等三人（买受方、乙方）在案外人XX房地产经纪有限公司（居间方、丙方）居间下，与袁根娣等三人（出售方、甲方）签订涉案居间协议，约定朱君礼等三人向袁根娣等三人购买系争房屋，转让价格为420万元。违约责任约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过十五日的，守约方有权单方解除本协议，并要求违约方支付总房价款20%的违约金。协议另对其他权利义务作了约定。2017年9月18日，朱君礼等三人（买受人、乙方）与袁根娣等三人（出售人、甲方）就系争房屋签订了涉案合同,约定朱君礼等三人向袁根娣等三人购买系争房屋。房屋建筑面积74.37平方米。房地产转让价款309万元。双方确认在2018年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）乙方违约责任约定，乙方发生下列情形的,均视为乙方根本性违约,甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方,乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项;若已支付的款项不足以支付违约金,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。（1）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;（2）乙方无正当理由单方要求解除合同的。附件三付款协议约定：乙方应支付甲方首期房价款216万元。乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金60万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于2018年2月9日前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款50万元。乙方应于2018年6月16日前直接支付甲方部分首期房价款29万元。乙方应于2018年11月30日前直接支付甲方部分首期房价款77万元。第二期房价款90万元乙方通过贷款支付。乙方应支付甲方尾款3万元，结算日期以交接日期为准。合同另对其他权利义务作了约定。后，朱君礼等三人（乙方）与袁根娣等三人（甲方）签订涉案协议书，约定双方就系争房屋签订的涉案合同中,约定的房价款为309万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。在支付该房地产的合同总价款外,再直接支付给甲方装修补偿款110万元，该笔款项乙方于2018年6月16日前直接支付给甲方。420万元为甲方出售该房地产净到手价格。协议另对其他权利义务作了约定。上述三份合同签订后，朱君礼等三人先后向袁根娣等三人支付房价款共计110万元。后，朱君礼等三人因资金不足无法继续履行系争房屋买卖合同，遂成讼。一审审理中，袁根娣等三人为证明其房价损失，向一审法院提出申请，请求对系争房屋的市场价值进行评估。一审法院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行评估。该公司于2019年2月19日向一审法院出具《上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室住宅房地产市场价值估价报告》（以下简称估价报告），该估价报告的价值时点为2019年2月14日（实地查勘期），估价类型为市场价值，估价采用比较法、收益法进行评估。评估价值为326万元。经质证，朱君礼等三人认为估价报告的价值时点应以起诉时即2018年7月为妥。袁根娣等三人对该评估价值无异议。一审法院认为袁根娣等三人在案件审理中提出反诉，主张其实际损失为系争房屋的价差损失，故而提出对系争房屋的市场价值进行评估，鉴定人以现场查勘的日期作为价值时点并无不妥，一审法院确认该评估报告的证据效力。一审法院认为，朱君礼等三人与袁根娣等三人就系争房屋签订的涉案居间协议、涉案合同及涉案协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方理应恪守。现朱君礼等三人因缺乏资金无法购买系争房屋要求解除合同，袁根娣等三人亦表示同意，故一审法院对朱君礼等三人要求解除双方就系争房屋签订的涉案合同及涉案协议书的诉讼请求予以支持。合同解除后，袁根娣等三人应当返还朱君礼等三人已付房款。朱君礼等三人因资金问题无法继续购买系争房屋，属违约方，应当根据合同约定承担违约责任。根据合同约定，朱君礼等三人应当承担相当于总房价款20%的违约金，袁根娣等三人认为因房价下跌，根据评估公司出具的评估报告，系争房屋的评估价值为326万，朱君礼等三人与袁根娣等三人签订的买卖合同的合同价款为420万，差价高达94万元，袁根娣等三人认为其实际损失已大于合同约定的违约金数额，故要求朱君礼等三人根据房屋差价支付违约金。朱君礼等三人诉称其因案外人无法购买其所有的房屋导致无法置换袁根娣等三人所有的系争房屋，该情况是无法预见的，应适用情势变更原则。一审法院认为朱君礼等三人在置换房屋的过程中应当充分预见到民事活动中存在的风险，谨慎订立合同，情势变更原则并不适用于本案。综上，朱君礼等三人在履行系争房屋买卖合同的过程中存在过错，应当根据合同约定承担违约责任。一审审理中，朱君礼等三人表示袁根娣等三人诉请的违约金标准过高，请求人民法院予以调整，一审法院结合朱君礼等三人的过错程度、袁根娣等三人占用朱君礼等三人资金的时间以及袁根娣等三人的实际损失等情况，酌情将违约金调整至80万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、解除朱君礼、孙富萍、朱敏健与袁根娣、周和平、周佳就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；二、袁根娣、周和平、周佳应于判决生效之日起十日内返还朱君礼、孙富萍、朱敏健购房款110万元；三、朱君礼、孙富萍、朱敏健应于判决生效之日起十日内给付袁根娣、周和平、周佳违约金80万元；四、驳回袁根娣、周和平、周佳的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7,350元，由朱君礼、孙富萍、朱敏健共同负担5,345元，袁根娣、周和平、周佳共同负担2,005元；反诉案件受理费6,909.90元，由朱君礼、孙富萍、朱敏健共同负担。二审中,朱君礼等三人提交以下新证据材料：1.2018年7月8日，其与手机号为159XXXX0263的通话记录，旨在证明其知道自己原房屋买家违约后，就一直跟袁根娣等三人协商，但袁根娣等三人不肯通融，7月8日其七次拨打周佳电话，均未接通,故其并未违约；2.其与自己原房屋买家之间的诉讼材料一组（均为复印件），旨在证明其与自己原房屋买家之间的诉讼要以本案处理结果为据。对此袁根娣等三人表示：1.上述新证据1应在一审中提供而未提供，不属于二审中的新证据范畴，且朱君礼等三人陈述事实不全，在该电话记录的前一天，双方通过两次电话，都是接通的，说明其一直配合协商；2.上述新证据2系朱君礼等三人与案外人之间的诉讼，同样不属于二审中的新证据，且真实性、合法性无法核实，与本案不具有关联性。本院认证意见：1.朱君礼等三人称与袁根娣等三人多次协商，故同一天内电话未接通不排除有不方便接听电话的情况存在，一天电话未接听不能证明一方拒绝协商；同时，2018年7月8日朱君礼等三人已经存在首付款中第三笔29万元逾期未付超过十个工作日的情形，根据双方在涉案合同中的约定，此种情形已构成根本违约，而接受协商等并非袁根娣等三人的合同义务，故上述新证据1不能证明朱君礼等三人未违约、而袁根娣等三人违约或存在过错，因此本院不予采纳；2.朱君礼等三人与原购买自己房屋的买家之间的诉讼与本案非同一法律关系，故上述新证据2与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人就系争房屋签订的涉案居间协议、涉案合同、涉案协议书，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。上诉人朱君礼等三人表示因其出售自己原有房屋的买家违约，造成其未能按约支付系争房屋的房款，且已无足够资金履行该合同义务，故要求解除合同、返还已付房款，被上诉人袁根娣等三人明确表示同意，同时反诉要求朱君礼等三人承担合同约定的违约责任并赔偿高于违约金的损失，一审法院予以支持，符合合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并无不当之处。朱君礼等三人强调其未能履行合同义务是由于其出售自己原有房屋的买家违约造成，系其不可预见，应适用情势变更原则，不同意承担合同约定及法律规定的违约责任，缺乏事实依据和法律依据，一审法院对此已有具体阐述，本院予以认同并不再赘述。关于一审确认的违约金数额是否过高的问题。袁根娣等三人申请司法鉴定，对系争房屋的现价值进行评估，并依据评估结果主张房屋评估价值与本案双方约定的买卖系争房屋约定房价之间的差额为其实际损失，证据确凿。朱君礼等三人主张评估无依据，并无相应证据推翻评估结果，故本院不予采信。一审法院综合考量朱君礼等三人的过错程度、袁根娣等三人占用朱君礼等三人已付房款的时间、以及袁根娣等三人的实际损失等诸多因素，酌定朱君礼等三人给付袁根娣等三人违约金80万元，已经远低于房屋差价94万元，也低于按照合同约定计算的违约金84万元，朱君礼等三人要求将违约金调低至40万元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，朱君礼等三人的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,800元，由上诉人朱君礼、孙富萍、朱敏健负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇一九年十一月一日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……