安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初5538号原告：芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区老街项目DK-1#院，统一社会信用代码91340207MA2MRA4Q30。负责人：张新，总经理。委托诉讼代理人：苏大连，安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗军，安徽深蓝律师事务所实习律师。被告：芜湖市润生超市，住所地芜湖市鸠江区官陡街道鸠兹社区鸠兹家苑国有土地安置区S-05、06,统一社会信用代码92340207MA2NTGCQU2R。经营者：李明，男，1970年9月11日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司（以下简称新华联公司）与被告芜湖市润生超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告新华联公司的委托诉讼代理人苏大连、罗军，被告经营者李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年4月13日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即腾让其承租的鸠兹古镇9号地块9号院13、14、15、16号商铺；3、判令被告向原告支付2017年4月30日至2019年7月29日所欠租金112194元及物业费36329元（租金暂计算至2019年7月29日，物业费暂计算至2019年7月29日，逾期均顺延支付房屋使用费至被告实际腾让房屋之日止）；4、判令被告向原告支付的10000元履约保证金归原告所有；5、判令被告向原告支付逾期支付房租违约金25880.25元，逾期支付物业费违约金1957.15元（具体计算方式见附表）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告承租了位于芜湖市鸠江区徽州路鸠兹古镇9号地块9号院的13、14、15、16号商铺用于经营“超市零售”销售，该房屋产权人已经与原告签订了委托租赁、管理的协议，产权人委托原告代为对外出租和管理。原、被告于2016年4月13日签订《租赁合同》，约定原告为被告的涉案商铺提供租赁服务，并约定了租赁期限、租金标准、支付期限和方式、违约责任等内容。合同签订后，原告即将房屋交付给被告，按照合同约定，第一、二、三年度的租金均为每年49864元。被告承租房屋后，自2017年4月30日开始就一直未支付租金。物业费第一年度为9185元，第二年度为11022元，第三年度为14697元，被告应当按照合同约定向原告支付2016年7月30日至2019年7月29日所欠租金、物业费合计148523元。按照双方签订的《租赁合同》第20条第5款的约定，被告迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，应当按照欠费金额的日千分之五支付违约金，考虑到该违约金标准过高，原告主动将其调整为月2％。现原告为维护自身合法权益而诉至法院，请求判如所请。被告芜湖市润生超市辩称，1.本案应当追加李明龙为被告，案涉合同不是被告所签，是李明龙签订，李明龙系被告供货商；2、由于原告的原因致使合同目的无法实现，被告已通知原告于2017年12月1日解除租赁合同。原告涉嫌虚假宣传，欺诈客户，招商时承诺的项目景点未建造。2017年11月起原告又对景区进行长达数月的施工改造，造成游客无法进园游览，更无顾客前来购买商品，被告最终关门歇业。2017年5月1日，李明龙将超市交给李明代管，并交纳2017年5月至7月的租金。2017年11月28日，被告书面函告被告将于2017年12月1日关闭超市。被告因为原告的原因致使超市长期亏损，合同目的无法实现，为了减少损失，已经书面通知原告解除合同。因此被告的行为符合解除合同的约定要件，《租赁合同》应当解除；3.原告未尽相关义务，防止违约金损失扩大。被告在要求缩小营业面积减少成本和搬离商品腾退房屋时，原告理应积极配合，以减少向对方损失，然而原告为追求经济利益，在合同目的不能实现的情况下故意阻止被告变更和解除合同。另2017年12月1日，被告撤离关闭超市后，原告从未向被告主张所欠租金，而是待合同到期后诉讼主张三年租金及违约金，有违诚实信用和公平原则。4.原告主张欠付租金过高，由于租赁合同已于2017年12月1日解除，因此租赁期应当为2016年7月30日至2017年11月30日，租金应当为62330元。另外在签订合同时，李明龙已经缴纳10000元履约保证金和10000元质量保证金及六个月房租24932元。李明经营时缴纳租金12466元。合计57398元。为避免诉累，上述金额应当在欠付租金中予以扣减。实际所欠租金总额为4932元。同时由于签订《商务条件确认书》时承诺18个月免租期，即第一年免6个月，第二年免6个月，第三年免6个月。因此三年租金合计74796元，租赁合同已经于2017年12月1日解除，因此租金为49864元。故原告应当返还被告7534元。5.物业费的收取应当是案外人北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司，原告无权主张物业管理费及其违约金；6.被告主张的房租违约金过高，请求法院予以调整。综上，原告的相关诉请，缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告愿意支付所欠租金4932元及相应违约金，超出部分不予承担。本院经审理查明：2016年4月13日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，合同主要约定由被告承租原告位于芜湖市鸠江区鸠兹古镇9地块9院13、14、15、16铺位用于经营零售业，被告应在租赁场所统一以“润生超市”作为品牌对外持续营业；租赁期限为3个租约年，自计租日起算，从进场日至开业日前一天为免租装修期，免租期内，被告无需承担租金和物业服务费，开业日暂定为2016年7月30日；第6条，第1、2、3年的年租金为49864元，租金支付方式为季度付；第7.1条，被告应在合同签署后的7日内，向原告交纳10000元履约保证金；第7.3条，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由被告承担的费用外，剩余部分（如有）于被告按合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还；第7.4条，被告应在开业日之前支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后90日之内，原告应将剩余的质量保证金无息退还给被告；第20.5条，被告延迟缴纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应当支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金；第21.3.5条，被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或者被告延迟缴纳租金或其他费用等累计超过3次（含本数）的，原告有权立即解除合同；第22.1.1条，无论因何种原因导致合同终止（或解除），原告均应在合同终止（或解除）之日起20日内将原告交给被告保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还原告，并自行承担费用拆除、搬离由被告所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内被告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归原告所有），并将租赁场所恢复到符合原告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还原告。上述《租赁合同》签订后，原告按约向被告交付租赁房屋。被告于2016年1月30日向原告支付了履约保证金10000元，于2016年4月25日向原告缴纳了质量保证金10000元，并交纳了2016年7月30日至2017年4月29日的期间的租金。此后，被告未再交纳租金。另查明，在原、被告签订的上述《租赁合同》中，其中，在序言部分，约定涉案租赁房屋的物业服务公司，指接受原告的委托、对包括租赁场所在内的鸠兹古镇提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业，就本合同而言，指北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司。合同正文第8条“其他费用的承担及缴纳”约定，自进场日起，被告应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有限电视等费用；双方确认，本合同项下被告向物业服务公司缴纳的各项能源费用均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取被告缴纳的能源费用后向陈直强开具代收代缴服务行业收据；第9条“延迟付款责任”约定，租赁期限内，除双方明确约定外，被告不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费，如果被告未按约定向新华联公司或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，被告应支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；第10条“物业服务及费用”约定，物业服务的内容及相关权利义务关系由被告与物业服务公司即北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司签署《物业服务合同》加以约定。又查明:涉案房屋系芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司开发建设，2017年6月7日和2017年2月18日，芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司将鸠兹古镇9号地块9号院13号、14号、15号、16号商铺分别出售给案外人王颖、盛健、齐志国、汪小妹，并与四人分别签订了《商品房买卖合同》。另，芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司与买受人颖、盛健、齐志国、汪小妹均签订了补充协议，约定买受人委托芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司代为管理其所购买的涉案房屋，委托期限分别至2019年5月31日、2019年5月31日、2019年9月22日、2019年10月12日。到期后，双方以签订《房屋租赁协议》方式继续委托芜湖新华联旅游投资管理有限公司代为出租经营。2、案件审理过程中，芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司向我院出具《情况说明》，在说明中陈述：该公司原系鸠兹古镇商铺的产权人和经营方，后将部分商铺对外出售，但均与买受人签订了委托管理协议，约定买受人将买受的房屋由该公司负责对外出租、经营，由该公司给予买受人一定的收益。为便于对鸠兹古镇的管理和经营特成立了分公司即为本案原告，并将鸠兹古镇所有商铺的出租、管理事宜交由原告负责。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》《租赁合同》、收据、芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司出具的《情况说明》，被告提交的营业执照、工商登记资料、转账记录、发票、收据、照片以及原、被告双方的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告2016年4月13日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应自觉遵守，并按照合同约定履行各自的义务。被告提出本案案涉合同不是被告所签，是李明龙签订，应当追加李明龙为被告，因案涉合同加盖的印章为被告芜湖市润生超市，并非以李明龙名义签订，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。（一）原、被告签订的《租赁合同》约定租期为三个租约年，自计租日开始计算，而计租日为开业日即2016年7月30日，意味着租期自2016年7月30日至2019年7月29日，本案立案受理时间为2019年8月13日，案涉《租赁合同》已于2019年7月29日到期后自然终止。关于被告辩称案涉《租赁合同》已于2017年12月1日解除的意见，缺乏相关事实和法律依据，本院不予采信。（二）租赁合同终止后，依据合同中关于租赁场所交还的约定内容和法律规定，在合同终止或解除之日起20日内被告负有腾空搬离租赁房屋的义务，现原告诉请被告归还租赁房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。（三）对于原告主张的租金、房屋占用费及逾期支付租金的违约金。首先，根据已查明的案件事实，被告自2017年4月30日起即未再向原告支付租金，现原告诉请被告支付自2017年4月30日起至租赁房屋实际腾空之日止的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。其中，2017年4月30日至2017年7月29日的租金为12466元，2017年7月30日至2017年10月29日的租金为12466元，2017年10月30日至2018年1月29日的租金为12466元，2018年1月30日至2017年4月29日的租金为12466元，2018年4月30日至2017年7月29日的租金为12466元，2018年7月30日至2018年10月29日的租金为12466元，2018年10月30日至2019年1月29日的租金为12466元，2019年1月30日至2019年4月29日的租金为12466元，2019年4月30日至2019年7月29日的租金为12466元，合计112194元。因双方签订的《租赁合同》已于2019年7月29日到期，故原告收取被告的履约保证金10000元和质量保证金10000元在合同到期后按照约定应退还被告，为避免诉累，可在被告应支付给原告的租金中予以扣减，扣除该20000元，被告仍应支付原告租期内租金92194元。自2019年7月30日起，被告应按照合同约定的年租金49864元的标准，向原告支付房屋占用费至实际腾让并交付房屋之日止。关于原告诉请要求被告向原告交纳的履约保证金10000元归原告所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，因双方签订的《租赁合同》中约定了租金支付方式为季度付，并约定了被告逾期缴纳租金的，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额万分之五的迟延履行违约金，折合后应按照每月1.5％的标准计算违约金。现原告诉请被告按照月利率1.52%标准支付违约金，高于合同约定标准，本院不予支持，违约金的计算标准应为月1.5％。据此，2017年4月30日前应付的租金为12466元，计至2017年7月29日的违约金为560.97元；2017年7月30日前应付的租金为24932元，计至2017年10月29日的违约金为1121.94元；2017年10月26日前应付的租金为37398元，计至2019年1月29日的违约金为1682.91元；2018年1月30日前应付的租金为49864元，计至2018年4月29日的违约金为2243.88元；2018年4月30日前应付的租金为62330元，计至2018年7月29日的违约金为2804.85元；2018年7月30日前应付的租金为74796元，计至2018年10月29日的违约金为3365.82元；2018年10月30日前应付的租金为87262元，计至2019年1月29日的违约金为3926.79元；2019年1月30日前应付的租金为99728元，计至2019年4月29日的违约金为4487.76元；2019年4月30日前应付的租金为112194元，计至2019年7月29日的违约金为5048.73元。上述违约金合计25243.65元，对原告诉请的超出部分不予支持。（四）对于原告诉请的物业费及其违约金，因双方签订的《租赁合同》中明确约定该费用的合同权利义务主体为案外人北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司与被告，而非原、被告之间，故对原告的此部分诉请，因缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告辩称的物业费的收取应当是案外人北京悦豪物业管理有限公司芜湖分公司，原告无权主张物业管理费及其违约金的意见，具有事实和法律依据，本院予以采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司与被告芜湖市润生超市于2016年4月13日签订的《租赁合同》于2019年7月29日终止；二、被告芜湖市润生超市于本判决生效后二十日内将位于芜湖市鸠江区鸠兹古镇9号地块9号院13、14、15、16号铺位腾空并交付给原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司；三、被告芜湖市润生超市于本判决生效后十日内支付原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司租期内的房屋租金92194元，并按照年租金49864元的标准支付自2019年7月30日起至腾空房屋并实际交付给原告之日止的房屋占用费；四、被告芜湖市润生超市于本判决生效后十日内支付原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司截止至2019年7月29日止的违约金25243.65元；五、驳回原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2621元，由原告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司文化旅游分公司负担1426元，被告芜湖润生超市负担1195元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇一九年十一月六日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。