广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初8326号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市江海区。负责人：林倍汶。委托代理人：严珊珊，广东良匠律师事务所律师。委托代理人：叶妤，广东良匠律师事务所律师。被告：陆文江，男，1976年4月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司(以下简称“荔盈江门分公司”）诉被告陆文江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月7日立案受理后，依法由审判员张华理适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告荔盈江门分公司的委托代理人严珊珊、叶妤到庭参加诉讼。被告陆文江经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荔盈江门分公司向本院提出诉讼请求：1.判令陆文江向荔盈江门分公司缴纳2018年11月至2019年5月的物业费人民币968.8元，自来水费222.2元，公摊水费36.8元，公摊电费286.9元，合计人民币1514.7元；2.判令陆文江按每日千分之一向荔盈江门分公司支付违约金（从逾期之日起按应交费用的1‰天计算至清偿之日止）；3.判令本案全部诉讼费用由陆文江承担。事实和理由：荔盈江门分公司与江门市五邑城商住大厦业主委员会于2013年1月14日签订《五邑城物业管理委托合同》，并到期续签。合同约定荔盈江门分公司受江门市五邑城商住大厦业主委员会委托，自2013年1月14日起为坐落在江门市××区××号的物业提供维修、养护和管理等物业服务。荔盈江门分公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费和需要分摊的其他合理费用。陆文江系江门市××区××号物业的业主之一，在享受荔盈江门分公司提供的物业管理服务之后，拒不支付物业费和公摊水电费，并没有履行业主应尽的义务，也使荔盈江门分公司维持日常运营难以得到保证。经过荔盈江门分公司多次催告后，陆文江依然拒不支付物业费和公摊水电费。荔盈江门分公司故提起本案诉讼。原告为其陈述提供的证据有：陆文江身份证复印件、《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》、江门市不动产登记中心出具的房产登记信息、收费扣费凭证、《物业服务费代扣协议书》、荔盈江门分公司营业执照、水费票据、电费票据、荔盈江门分公司五邑城管理处收款单、关于五邑城住宅公摊水、电费及住户自用水费的计费说明、安保人员工作照片、清洁工工作照片、清理业主大件废弃物照片、工作人员雨中抢修照片。被告陆文江没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。经审理查明，2013年1月14日，荔盈江门分公司作为乙方与江门市五邑城商住大厦业主委员会（以下简称业主委员会）作为甲方签订一份《五邑城物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，垃圾处理费，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。2014年1月3日，上述双方再签订了一份《补充协议（二）》，约定五邑城的物业管理委托期限为三年，自2014年1月3日起计算，在此前荔盈江门分公司担任五邑城小区的物业管理工作为聘任试用期等内容。在合同期满后，上述双方未解除合同，荔盈江门分公司继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与业主委员会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。续签合同后，荔盈江门分公司继续提供物业管理服务，但自2018年11月开始，陆文江未交纳相关费用，荔盈江门分公司遂提起本案诉讼。另查明，荔盈江门分公司在提供物业管理服务期间，除了按约收取公用水费、公用电费及物业管理服务费外，因陆文江的自用水费由荔盈江门分公司先垫付，因此，荔盈江门分公司还向陆文江收取自用水费。再查明，涉案江门市××区××号XX室的权属人是陆文江，该房屋的建筑面积为92.27平方米。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。荔盈江门分公司与业主委员会签订的两份《五邑城物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。关于陆文江是否应向荔盈江门分公司交纳物业服务费、公用水电费、自用水费的问题。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，江门市五邑城商住大厦业主委员会与荔盈江门分公司签订的《五邑城物业管理委托合同》约定由荔盈江门分公司为五邑城大厦提供物业管理服务及代垫公用水电费，另外，荔盈江门分公司还超出服务范围为陆文江垫付自用水费。被告陆文江作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受荔盈江门分公司的物业管理及荔盈江门分公司先行垫付水电费的服务后，应当按照等价有偿的原则，向荔盈江门分公司支付物业管理服务费用、公用水电费及自用水费。关于物业管理服务费、公用水电费、自用水费的数额及计算标准问题。一、关于物业管理服务费的计算标准问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，荔盈江门分公司按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，而陆文江的涉案房屋建筑面积为92.27平方米，即陆文江每月应支付的物业管理服务费为138.40元（1.5元/月/平方米×92.27平方米），因此，荔盈江门分公司请求每月的物业管理服务费138.40元，合理有据，本院予以支持。二、关于自用水费的计算标准问题。荔盈江门分公司主张自用水费的计算标准为（本月月底读数-上月月底读数）×当时的水费单价。本院认为荔盈江门分公司主张的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，荔盈江门分公司提供收款单证明陆文江拖欠每月自用水费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的自用水表读数具有连续性，且实际用水量符合一般居民对生活用水的用量范围，荔盈江门分公司主张的自用水费数额合理，本院予以支持，因此，陆文江应支付给荔盈江门分公司的自用水费为222.20元。三、关于公用水电费的计算标准问题。荔盈江门分公司主张公用水费的计算标准为[（住宅总表水厂读数-各住户水表读数总和）×3.13元（即当时的水费单价）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积，同时荔盈江门分公司主张的公用电费的计算标准为[（住宅总电量读数＋地下车库电量读数）×【电费单价×（1+16%）】÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积。本院认为荔盈江门分公司主张的公用水电费的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，荔盈江门分公司提供收款单证明陆文江每月拖欠公用水电费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的公用的水电费的数额符合正常的收费范围，荔盈江门分公司的主张合理有据，本院予以支持。因此陆文江应付荔盈江门分公司的公用水费为36.8元，公用电费为286.9元。关于陆文江是否应承担物业管理服务费的违约金问题。首先，荔盈江门分公司按约提供了物业管理服务，陆文江从2018年11月份开始未支付过物业管理服务费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。其次，虽然《五邑城物业管理委托合同》约定陆文江应以每日1‰的标准向荔盈江门分公司支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，荔盈江门分公司要求违约金以每日1‰即相当于年利率为36.5%为计算标准显然过高，有失公平，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算违约金。综上，本案中，2018年11月份物业管理服务费的违约金应从2018年12月1日起算，2018年12月份物业管理服务费的违约金从2019年1月1日起算，以此类推，按每月应交的物业管理服务费为基数以按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。综上，依照《物业管理条例》第七条、第十二条第四项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆文江应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付物业管理服务费968.8元、自用水费222.2元、公摊水费36.8、公摊电费286.9元。二、被告陆文江应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付上述判决第一项物业管理服务费的违约金（2018年11月份的违约金应从2018年12月1日起算，2018年12月份的违约金从2019年1月1日起算，以此类推，按每月应交的物业服务费为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至实际给付之日止）；三、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。被告陆文江如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司负担5元，被告陆文江负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张华理二〇一九年十一月十一日法官助理黄绮卿书记员杨海棠