上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初3377号原告：金康英，女，汉族，1954年7月27日生，住上海市虹口区。原告：苏心海，男，汉族，1949年7月24日生，住上海市虹口区。原告：苏译，男，汉族，1980年12月22日生，住上海市虹口区。三原告之共同委托诉讼代理人：何光明，上海正贯长虹律师事务所律师。被告：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海大乘房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邵煜恩，执行董事。委托诉讼代理人：郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告金康英、苏心海、苏译与被告上海崇明豫商置业有限公司(以下简称“豫商公司”)、上海大乘房地产经纪有限公司(以下简称“大乘公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告金康英、苏心海及三原告之共同委托诉讼代理人何光明，被告豫商公司的委托诉讼代理人申屠向宇，被告大乘公司的委托诉讼代理人郭振乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金康英、苏心海、苏译共同向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿三原告2,391,752.42元；2、本案诉讼费、担保费、鉴定费由两被告承担。审理中，三原告明确赔偿款的计算方式为：被告豫商公司实际交付的房屋缺少53平方米，缺少面积与总面积(109.11+53)的误差比远超过3%，结合上述总面积重新计算房屋单价(3,702,922÷162.11)，面积误差比3%以内的部分被告应当返还购房款111,087.64元、超过3%部分应当双倍返还购房款即2,198,794.78元，另因未交付地下室及交付的二楼阳台不符合约定造成三原告实际损失81,870元，三项合计2,391,752.42元。事实和理由：被告豫商公司于2016年4月1日起开发崇明区陈家镇0007街坊(村)P1宗地商品住宅(联排别墅)，2018年11月30日竣工备案，2017年1月20日取得崇明房管(2016)预字XXXXXXX号预售许可证，之后，被告豫商公司擅自篡改规划，将其中一幢房屋做成样板房，将地下车库改造成两层会客室(约53平方米)，二楼阳台装修正常使用，供被告大乘公司对外宣传(网上及工作人员发传单等形式)和购房人参观。被告大乘公司明知被告豫商公司的行为违法，却按照被告豫商公司的指示对外销售宣称赠送地下室、阳台，可以合法使用，其建筑面积可达到162.11平方米(其中可登记在产证上的面积109.11平方米，不能登记可以使用的地下会客室53平方米，具体以测绘为准)。于是三原告于2017年10月31日与被告豫商公司签订《上海市商品房预售合同》，原告购买被告豫商公司名下位于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“259号房屋”)，供其居住(商品房销售广告和宣传资料是上海市商品房预售合同的组成部分)。三原告现已支付全部购房款，被告豫商公司分别于2017年10月31日、2018年1月29日向三原告开具了《上海市增值税普通发票》，金额分别为740,585元、2,962,337元，共计金额3,702,922元。2018年根据拆除违法建筑的有关规定，被告豫商公司销售的样板房中地下两层会客室、二楼阳台的使用均属于违法建筑，当地政府责令其必须拆除。2019年4月16日原告派律师现场查看时，被告豫商公司正在拆除地下车库的会客室楼板，三原告才知晓两被告销售的房屋采用欺诈手段，骗取三原告购房，故三原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，提起本案诉讼。被告豫商公司辩称：第一，本公司与三原告依法签署《上海市商品房预售合同》，不存在采用欺诈手段骗取三原告购房的情形。首先，本公司从未在任何广告宣传中作出“赠送地下室、花园、阳台”的具体允诺，且售楼处、宣传材料、沙盘、模型、样板房展示间等处以多种方式提示购房者：相关宣传仅作为参考，不作为交付标准。合同中也明确约定广告内容、销售人员的讲解等仅为要约邀请，不作为合同依据；样板房不属于交付标准或交付条件，仅为工艺展示和装饰参考，不构成合同内容，双方不受其约束等内容。三原告对上述情况完全知晓并接受，故三原告诉称意见明显与事实不符；其次，双方已在合同中明确约定三原告所购房屋的楼层、面积和价格，以及小区地下室、花园等部分的权益归属和使用限制，三原告对所购房屋的实际情况完全知晓，不存在受欺诈的情形。第二，《上海市商品房预售合同》是三原告与本公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，相关广告宣传并不符合要约的构成条件，依法应为要约邀请，不能视为合同内容。第三，本公司已经依约交付房屋，相应的地下空间亦可供三原告按合同约定使用，并不存在三原告主张的面积缺失等情况。三原告也已经办理了房屋的验收交接手续，即是对本公司交付行为的认可，现三原告已经办理了房屋的产权登记手续，三原告的合同权益并未有任何损害。综上，三原告主张违约损失赔偿没有事实和法律依据。被告大乘公司辩称：不同意三原告针对本公司的全部诉讼请求。本案是商品房预售合同纠纷，合同相对方是被告豫商公司，本公司仅为委托代理的销售公司，不承担相应的违约责任，亦无承担连带责任或共同赔偿责任的事实或法律依据。对于三原告主张的赔偿金计算方式不予认可，属于适用法律错误，本案不应适用相关司法解释关于面积误差的赔偿责任条款。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、三原告提供的东滩豫翠苑宣传册，用以证明两被告采用欺诈手段，对外宣传地下车库可以做成两层会客室；被告豫商公司表示不能证明该宣传册来源于被告，内容也没有指向259号房屋，与本案争议标的缺乏关联性，对证明内容也不予认可，宣传册中没有三原告所称的地下室可以做成两层会客室赠送给三原告的内容；被告大乘公司表示真实性无法确认，其接手该楼盘销售后小区名称改为东滩雍禧，对该份材料质证意见以被告豫商公司为准。该份证据材料从内容、形式上看，均指向被告豫商公司建设的东滩豫翠苑小区，两被告并未提供相反证据证明该宣传册与其同时期所作不符，故本院确认该份宣传册的真实性，可以作为本案事实认定的依据。2、三原告提供的(2019)沪东证字第2819号、(2019)沪东证字第2820号、(2019)沪东证字第2821号《公证书》，用以证明被告豫商公司出售的房屋事实上地下车库不能做成两层会客室、阳台不能装修使用、花园是公用的，两被告在三原告不知情的情况下诱使原告签订合同；被告豫商公司表示该公证书的委托方并非三原告，关联性不能确认，且其指向的是第三方网站并非来源于被告的信息，该公证书的取证时间是2019年3月26日，不能证明三原告于2017年10月31日与被告豫商公司签订合同时该信息存在或三原告是依据该信息才签订合同，公证书内容不能证明被告承诺赠送地下室；被告大乘公司表示质证意见以被告豫商公司为准。该组公证书中的内容均系第三方网站作出，三原告并未提供相应证据佐证该宣传系经两被告授权，亦未提供证据证明该宣传材料对三原告决定购房产生影响，故对该组证据与本案的关联性，本院不予确认。3、三原告提供的《东滩豫翠苑附属面积统计表》，用以证明三原告及案外人找他人丈量了本属于供人防、地下车库使用的地下空间，每户面积53平方米左右；对此，被告豫商公司表示不予认可，认为合同对该部分面积权利归属已作明确约定；被告大乘公司表示真实性不予认可。三原告提供的该份自行丈量的表格，不符合证据的特性，不具有证明能力，本院不予确认。4、被告豫商公司提供的(2019)沪卢证经字第3669号《公证书》，用以证明被告未在广告宣传或其他任何文件中作出赠与三原告两层地下室的承诺，三原告证据中的相关广告宣传资料并不符合要约的法定条件，不能成为合同的组成部分；三原告表示对关联性有异议，该公证书作出时间是2019年6月19日，当时样板房地下室已经被拆除，且被告提供的是格式合同；被告大乘公司表示认可。该份公证书的取证时间是2019年6月3日，相关内容不能反映三原告与被告豫商公司签订合同时的状况，本院认定，该份公证书对本案事实不具有证明力。经审理查明，2017年10月31日，三原告(乙方)与被告豫商公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第一条载明甲方经批准投资建造商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构；建筑物地上层数为3层，地下层数为1层。合同约定三原告向被告豫商公司购买坐落于上海市崇明区陈家镇北陈公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋，建筑面积为109.11平方米，地下附属面积9.04平方米，每平方米房屋建筑面积单价为33,937.51元，总房价款为3,702,922元。该商品房所在物业名称为：东滩·豫翠苑，销售宣传名称为：禹洲东滩雍禧。合同补充条款一中第三条载明：(一)小区内未计入公摊面积的以下房屋与部位，除法律另有规定或合同另有约定外，归出卖人所有，包括但不限于：商铺、配套房屋、配套设施、公用设备、人防设施、小区内的地上车库、地下停车库(位)和地下室、架空层、会所、幼儿园等其所有者权益、使用权益或投资权益等归出卖人所有，出卖人有权销售、出租或者收取收益。对于出卖人所有的车位(车库)，出卖人有权选择通过部分或全部出售、附赠或出租等方式进行处分，可根据实际情况进行整改并确定用途，买受人予以知晓并同意……(二)对于不计入产权面积且业主享有专有使用权的部分，面积变化不影响房价款，出让人承担质量和瑕疵担保义务的范围仅限保证该房屋或商铺主体结构合格和不能严重影响买受人正常居住使用；使用权人承担该部分的保修、维修责任。(三)没有公共通道进出的庭院、露台、非产权式地下室，其使用权由在房屋交付时可通过专有通道进入的相应房屋的买受人享有，其他买受人对此放弃使用权。除法律另有规定外，上述部分不办理产权证。使用权人在使用时不得改变其用途和外观，不得影响其他人，并应遵守业主临时公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则。地下车库、架空层和商业中心等配套建筑未计入分摊面积，其所有权和收益权属于出卖人，法律法规及合同另有约定的除外；该部分是否享有投票权及是否需要缴纳专项维修资金、物业服务费等按相关法律政策及管理规约执行。补充条款一第四条第(一)项载明：出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料(含图册、海报、模型、报纸等)、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘、海报等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，不作为合同依据，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准……合同签订后，三原告已付清全部购房款，被告豫商公司分别于2017年10月31日、2018年1月29日向三原告开具了金额为740,585元、2,962,337元的《上海市增值税普通发票》。现被告豫商公司已将259号房屋交付给三原告，并办理了产权登记手续。另查明，东滩豫翠苑的A户型宣传页中载明建筑面积约108~112㎡的房屋，户型为3房2厅2卫，设计的户型图包括地下一层地下车库区、地下夹层休闲魔幻区及地上三层，户型图下方小字“友情提示：本户型为改造方案，并非交付标准，最终解释权归开发商所有。本项目建筑规划里不含电梯，仅预留电梯井；交房时，所有地下室均无隔断，仅为一层，业主可自行分配，个性化分层；同时本资料户型平面图以及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准。”东滩豫翠苑的小区宣传页上载有A、B户型图，建筑面积分别为108㎡、116㎡，两种户型设计图中均包括地下室及分割示意，载明“层高约5m阳光地下室，可自行分割为私属车库与多功能健身影音室让生活无限畅想”，同时，该页下方小字备注“友情提示：本项目交付时不含电梯，仅预留电梯井；交房时，地下室层高约5m，客户可自行分割利用。同时本资料户型平面图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准。”再查明，该小区样板房的地下空间曾搭建成独立空间。2019年3月18日，上海市崇明区陈家镇城市管理行政执法中队作出沪崇(陈府)责拆决字(2019)第160005号《上海市崇明区陈家镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书》，认定陈家镇北陈公路XXX弄XXX号和159号地下车库里搭建建(构)筑物违反了相关规定，要求本案被告限期自行拆除有关违法建筑。现该样板房内的搭建建筑已拆除。还查明，根据被告豫商公司提供的2018年12月4日东滩豫翠苑的《房屋土地权属调查报告书》，经上海市崇明区房屋测绘所测量，涉案房屋层次为1-3层，室内建筑面积(含阳台)109.11平方米、地下建筑面积9.04平方米。以上事实，由三原告提供的《上海市新建住宅使用说明书》、东滩豫翠苑宣传册、《上海市商品房预售合同》、《上海增值税普通发票》两份，被告豫商公司提供的《房屋土地权属调查报告书》，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本案的争议焦点为：一、三原告所购房屋依约是否包含独立的两层地下室；二、两被告是否应当承担违约赔偿责任。关于争议焦点一：根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。即广告宣传资料构成要约的前提是广告宣传中作出了具体明确的说明和允诺，允诺的内容可以被特定化并可以被明确的预期，且该内容对房屋价格的确认具有重大影响。本案中，三原告主张被告的销售广告、宣传资料及样板房展示中明确赠送两层地下室，属于合同的组成部分，被告豫商公司实际交付的房屋无法搭建两层地下室，构成违约，而被告对此不予认可。本院认为，首先，从宣传资料分析，三原告提供的户型宣传页和小区宣传页对相关房屋的面积作了明确告知，对地下空间也明确“层高5m”、“自行分割”、“地下室无隔断、仅为一层”等内容，资料中并未反映出被告豫商公司作出了赠送面积为53平方米两层地下室的明确允诺。其次，涉案《上海市商品房预售合同》中有关房屋结构、面积、单价、总价等条款为合同的核心要素条款，确定了涉案合同项下的核心内容，合同订立时双方应予充分关注，现被告实际交付的房屋面积、结构与合同记载一致。再次，该小区房屋价格已经有关部门审批备案，报批价格、面积中均不包含原告所述的地下空间，原告亦未提供相关证据证明两层地下室空间对该房屋价格的确定具有重大影响。况且，根据原告所述，所谓的“赠送两层地下室”是购房后通过改造而增加的实际使用面积，购房时其对房屋权属登记面积不包括该部分内容应属明知。故综合分析广告宣传资料的内容，以及合同对房屋结构、面积和地下空间权属的约定，本院难以认定被告在广告宣传中作出了附赠占地面积为53平方米的独立两层地下室的要约，即三原告所购房屋依约未包括独立的两层地下室。关于争议焦点二：本院认为，虽然三原告所购房屋依约不包括独立的两层地下室空间，但被告豫商公司在房屋销售过程中，通过广告资料、样板房展示等形式，对相关地下空间的使用方式进行不当宣传，对三原告作出购房决定可能存在一定程度的影响。但该使用方式违反了法律强制性规定，使三原告实际无法按照宣传内容完全实现地下空间的使用功能，致其预期利益受到一定损失，被告豫商公司应当承担相应的赔偿责任。但综合在案证据，无法证明该地下空间使用方式对房屋价格存在重大影响，故三原告所主张的赔偿金计算方式于法无据，本院难以支持。因此，结合本案的具体情况，本院确定由被告豫商公司酌情赔偿三原告损失37,029元。至于三原告提出被告大乘公司明知被告豫商公司行为违法，仍按其指示进行广告宣传，应承担共同赔偿责任的诉讼请求。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，合同权利义务的承受主体系三原告与被告豫商公司，被告大乘公司并非合同一方主体，与本案非同一法律关系，故原告要求被告大乘公司承担共同赔偿责任的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持。良好的企业文化是推动企业健康发展的重要因素。被告豫商公司作为房地产开发企业，在经营过程中要树立正确的价值观，规范管理模式，秉持诚实信用原则，严格依法、依规办事，切实承担起企业的社会责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告上海崇明豫商置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金康英、苏心海、苏译37,029元；二、对原告金康英、苏心海、苏译的其余诉讼请求，不予支持。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,934元、财产保全费5,000元，合计30,934元，由原告金康英、苏心海、苏译负担30,455元，被告上海崇明豫商置业有限公司负担479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  贺宇红人民陪审员  施 钧二〇一九年十一月二十九日书 记 员  杨喆俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。……