云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3040号 原告：赵美惠，女，1966年7月3日出生，汉族，居民，住弥勒市。 原告：段永红，男，1966年1月4日出生，汉族，农民，住弥勒市。 二原告的委托诉讼代理人：段晓亮（系二原告之子），男，1992年3月30日出生，汉族，农民，住弥勒市。代理权限：特别授权。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦绣江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告赵美惠、段永红与被告云南吉成投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵美惠、段永红及其委托诉讼代理人段晓亮，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵美惠、段永红向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告向登记机关申请办理弥勒“吉成·骊都”住宅区XXXXX号房屋不动产登记手续并将取得房屋权属登记部门的收件单交予原告；2.判令被告支付原告自2016年12月7日起至2019年8月26日止共计992日的违约金57564.83元（以购房款324607元基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%加收50%计算，即324607元×4.35%×（1+50%）÷365日×566日=57564.83元）；3.判令被告支付原告自2019年8月27日起至办理“吉成·骊都”住宅区XXXXX号房屋不动产权证之日止的违约金（按照58.03元/日的标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月2日与被告签订《商品房购销合同》，合同约定:原告以324607元购买弥勒“吉成·骊都”住宅区1幢16层1-1616号房。被告于2016年3月31日前向原告交付房屋;被告于原告向其提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用后90个工作日内代原告申请办理房屋产权登记手续。合同签订后，原告于2016年7月29日向被告支付了契税、房屋登记费、房屋权属证书费等相关费用。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，被告应当在2016年7月29日后的90个工作日内为原告申请办理房屋产权登记手续;根据双方合同约定及法律的规定，被告应承担为原告办理诉讼争议商品房产权证书的主要义务，其所承担的办证责任并不止于向权属登记部门提供权属登记材料，还包括办理权属登记的通知义务。原告自约定期满后便一直催促被告，被告均以正在办理中为由拖延。原告认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告未在合同约定的期限内向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续，已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”及本条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，结合中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知所明确的:贷款逾期，在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％计收逾期利息。因此，原告有权要求被告按照中国人民银行同期贷款利率4.35％加收50％即6.525％的标准来计算违约金。根据《商品房购销合同》约定，被告应在原告支付完购房款、税费、办证费等资金后90个工作日内为原告代为申请办理房屋产权登记手续，原告于2016年7月29日交清相关费用，故从2016年7月29日开始计算90个工作日，即被告从2016年12月7日开始违约。截止2019年8月26日，被告应向原告支付违约金57564元(324607×6.525％÷365)元/日×992日)]。综上所述，被告的违约行为侵害了原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，对原告诉状上陈述的没有办证的事实予以认可。我方一直在办理房产证。2016年6月份向弥勒市房管局提交过办证的材料，然后遇到不动产登记的改革，2017年4月份弥勒市不动产中心才成立，交了的材料在2017年4月份之前就退回来了，2017年10月份开始交材料办理。因为工作量大，我们只能分批次来办理，我们承诺在2019年12月份之前将所有业主的不动产证办理完成。原告的材料在2019年10月30日以前可以交给不动产登记中心。违约金的问题，因为国家的政策变更，不是因为我公司的原因造成的迟延办证。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交1.《企业信用信息公示报告》1份，欲证实被告主体适格；2.结婚证复印件1份，欲证实二原告系夫妻，主体适格；3.《商品房购销合同》复印件、购房发票复印件、交款单复印件、收据复印件各1份，欲证实原告与被告之间存在商品房购销合同关系，合同约定被告应于具备条件后的90个工作日内办理权属登记；原告于2016年5月11日支付维修基金，于2016年7月29日支付契税、房屋登记费、房屋权属证书等相关费用，并结清购房款。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告未向本院提交证据材料。 本院依职权向弥勒市不动产登记中心调取了被告所开发的“吉成﹒骊都”的房屋办理不动产权首次登记以及首套商品房办理转移登记的相关材料3份，欲证实被告所开发的“吉成﹒骊都”住宅区的房屋办理不动产产权首次登记以及首套商品房办理转移登记的时间。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据被告无异议，能证明原告主张的事实，予以采信。本院依职权调取的证据系相关职能部门所作出，来源合法，客观真实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年5月2日，二原告与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第16层1-1616号房，房屋建筑面积43.84平方米，每平方米价格7404.36元，房屋总价为324607元。合同第六条约定，乙方（原告）于2016年5月2日前支付甲方总房款的26.99%作为首付款，计人民币87607元，余款73.01%，计人民币237000元，由乙方委托甲方协助办理银行按揭贷款。第十二条约定，甲方（被告）应于2016年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。房屋交付乙方时，乙方提供办理房屋产权证所需的相关材料，同时预交相关办证费用，甲方应在90个工作日内将办理房屋产权登记资料提交房管部门，乙方在领证时依照实际费用多退少补。如遇不可抗力因素，时间顺延。2016年5月20日，原告赵美惠向被告支付了房屋首付款87607元，并于同年7月29日，向被告交清了剩余房款237000元，并交纳契税、房屋登记费、房屋权属证书费等3347元，专项维修资金1096元，并提交了办理房屋权属证明的相关材料。另查明，原告与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年4月1日至2028年3月31日。合同签订后，被告按约支付了原告自2016年度、2017年度、2018年度的租金。另查明，原告与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2017年9月1日至2029年8月31日。合同签订后，被告按约支付了原告自2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金。案件审理中，另查明，弥勒市不动产登记中心于2016年6月30日起首发办理不动产权登记手续。被告所投资开发的位于弥勒市交汇处“吉成·骊都”住宅区的房屋办理完毕不动产权首次登记的时间为2017年10月3日，其代理该住宅区购房者办理首套商品房不动产权转移登记的时间为2017年12月15日。截止本判决作出前，被告认可尚未将代理原告办理所购买的“吉成·骊都”住宅区XXXXX号房屋办理不动产权转移登记所需要的全部材料交至不动产登记中心。 本院认为：被告与原告自愿协商签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因涉案商品房系采用售后返租方式进行管理。原、被告双方均认可的交房时间及缴纳契税、房屋登记费、房屋权属证书费等费用的时间早于原告向被告交清购房款的时间，故结合原告提供的缴清购房款票据载明的时间，本院确认原告于2016年7月29日完成合同约定办证过程中的相关义务。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，被告应从此日起90个工作日内向产权登记机关代理原告申请办理房屋产权登记手续，被告未按约定办理该手续，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告尽快将为其办理该房屋不动产产权登记所需的全部材料提交不动产登记中心的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于违约金的计算问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案双方当事人签订的《商品房购销合同》第十二条仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提为“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料等情形，被告不存在上述情形，本案缺乏适用该条的事实基础。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在计算违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。鉴于本案房屋已于签订合同当天交付原告，原告同时将该房屋返租给被告管理使用，基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且原告亦未提供证据证实因被告逾期办证给其实际造成的损失，综合合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对被告的违约责任予以酌情调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理。被告抗辩因不动产登记中心未成立导致不能按期办证的辩解与本院查明的事实不符，对其该抗辩主张本院不予认可。 综上所述，对原告主张由被告支付从2016年12月7日起至2019年8月26日止的违约金57564.83元的诉讼请求，本院按房屋价款324607元以每日0.05‰支持自2016年12月7日起至2019年8月26日止，共计992天的违约金16101元（324607元×0.05‰×992天）。并支持以房屋价款324607元为基数按每日0.05‰计算支付自2019年8月27日起至被告将为原告办理该房屋不动产产权转移登记所需的全部材料提交不动产登记中心之日止的违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起三日内，向弥勒市不动产登记中心交齐代理原告赵美惠、段永红办理所购买的位于弥勒市交汇处“吉成·骊都”住宅区XXXXX号房屋不动产权转移登记手续所需的全部材料。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告赵美惠、段永红违约金16101元。并以房屋价款为基数，按日万分之0.5计算支付自2019年8月27日起至被告云南吉成投资有限责任公司履行完毕本判决第一项确定义务之日止的违约金。 三、驳回原告赵美惠、段永红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1240元，减半收取计620元，由原告赵美惠、段永红负担447元，被告云南吉成投资有限责任公司负担173元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张利琼 二〇一九年十一月二十二日 书记员  赵 亮