杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2663号 原告：杭州之江印刷有限公司，住所地浙江省杭州市江干区九和路14号1幢106室，统一社会信用代码91330103143050734Q。 法定代表人：冯亦仁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周波，浙江南方中辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄子真，浙江南方中辰律师事务所律师。 被告：杭州云屋酒店有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区文苑风情小区16幢16-2，统一社会信用代码91330101MA2AX23F76。 法定代表人：陈贇，该公司总经理。 被告：陈贇，男，1987年12月10日出生，汉族，住浙江省文成县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈再飞，浙江之江律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：朱琳，浙江之江律师事务所实习律师。 原告杭州之江印刷有限公司（以下简称之江公司）与被告杭州云屋酒店有限公司（以下简称云屋公司）、陈贇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告之江公司的委托诉讼代理人周波，被告云屋公司、陈贇的共同委托诉讼代理人陈再飞、朱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告之江公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即腾退位于杭州经济技术开发区文苑风情小区16幢16-2的房屋；2.二被告支付原告房屋占有使用费162079.61元（自2019年8月1日起暂计算至2019年9月24日，实际计算至二被告返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年7月2日，陈贇、孙奇峰与高宏成签订《租赁合同》，约定由陈贇、孙奇峰承租高宏成位于杭州经济技术开发区房屋。2017年7月17日，原告通过司法拍卖购得上述房屋并承继原租赁关系。2017年7月31日，原告与被告陈贇签订《房屋租赁合同》，约定陈贇承租上述房屋，租期自2017年7月31日至2019年7月31日，租金为155万元。合同到期后，原告多次与二被告交涉，二被告虽已停止经营，但拒不返还房屋。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判如所请。 被告云屋公司辩称：1.在案涉合同到期前，原告与被告协商了商铺继续合作的相关事宜，被告以为可以续租。但在2019年8月5日，原告通过微信告知被告以60万元的价格受让商铺内的装修、设施、设备等所有物品。该价格与市场价相差甚大。为此，被告希望原告适当提高价格，但原告不肯让步。2.在租期届满后，原告未经被告同意多次擅自断电，严重影响了被告的正常经营，被告被迫停止营业。不仅如此，被告在搬运商铺物品过程中，原告以锁门、恐吓搬工等方式阻止被告搬离，在民警的多次协调下，被告才于2019年10月23日将商铺腾空。次日，被告通知原告归还商铺，但原告以商铺垃圾未清理为由拒绝接收。3.被告承租的商铺建筑面积为1940.02平方米，该面积包括被告出租给王建广、孙耀海、刘建、张洪江、车金东的店铺，而原告已于2019年8月收回了上述五家商户的店铺。因此，即使被告须承担房屋占有使用费，也应扣除上述五家店铺的租金。4.合同到期后，由于原告的上述违法行为，被告一直无法使用商铺，无须承担房屋占有使用费。案涉《房屋租赁合同》也没有关于合同终止后房屋占有使用费的约定。5.被告陈贇与原告签订《房屋租赁合同》等行为系职务行为，由此产生的法律后果应由被告云屋公司承担，与被告陈贇无关，被告陈贇主体不适格。综上所述，原告的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告陈贇辩称：被告陈贇承租案涉商铺时，因商铺被法院查封，无法办理营业执照。2017年7月31日，原告通过司法拍卖取得了该商铺的产权，被告遂办理了营业执照。因此，被告陈贇与原告签订《房屋租赁合同》等行为系职务行为，由此产生的法律后果应由被告云屋公司承担，故被告陈贇主体不适格，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明：2013年7月2日，陈贇、孙奇峰向高宏成承租位于杭州经济技术开发区房屋（建筑面积为1940.2平方米）并签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年8月1日至2019年7月31日，第一年租金为110万元，以后每年递增4%，即第二年租金为114.4万元，第三年租金为119万元，第四年租金为123.8万元，第五年租金为128.75万元，第六年租金为133.9万元，以上租金不含税金。后承租人因受国内经济形势影响，在经营期间出现亏损状态，遂请求出租人降低后期租金，出租人予以同意但要求承租人提前支付后期租金。为此，陈贇与高宏成于2015年12月5日达成《补充协议》，约定2016年2月1日至2017年7月31日的租金为110万元，该租金于2015年12月31日前付清；2017年8月1日至2019年7月31日的租金为155万元，该租金于2017年6月30日前付清。后上述房屋被浙江省宁波市中级人民法院强制执行，原告之江公司于2017年7月17日通过竞拍取得该房屋所有权。2017年7月31日，原告之江公司（甲方）与被告陈贇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将上述房屋出租给乙方，用于宾馆、经营、办公使用。租赁期限自2017年7月31日至2019年7月31日，租金自2017年7月31日开始计算。合同租赁期限届满并经甲乙双方结算所有款项和费用后，乙方将房屋交付给甲方。自2017年7月31日至2019年7月31日期间的租金为155万元，该租金由乙方于2017年7月31日直接支付给浙江省宁波市中级人民法院。乙方有权对房屋整体转租和部分转租。合同签订后，被告陈贇依约支付了租金155万元。另，陈贇将上述房屋中的部分商铺转租给了王建广、孙耀海、刘建、张洪江、车金东，其自用的面积为1286.6平方米。 2019年7月下旬，原告向陈贇、云屋公司寄送了《告知函》并在案涉商铺进行了张贴，该函载明，租赁期满后，我方计划将该房屋用于自营，不再与贵方续约。贵方应在租期届满后10日内将房屋腾空返还给我方，不可移动的装修、设备设施及其他物品按照法律规定处理。若贵方不予配合，我方将自行切断水电，且无需提前通知贵方。2019年8月上旬，原告又在商铺张贴了《关于房屋收回使用的告知函》，该函载明，我方于2019年7月下旬向贵方发函告知，我方在合同期满后不再与贵方续约，并给予贵方10天的宽限期用于腾退房屋。现宽限期已届满，我方将收回房屋用于自营。原贵方承租区域内遗留的装修、设备设施及其他物品视为贵方放弃所有权，我方将自行处理。同时，我方拟自2019年8月14日起对房屋整体进行水电改造，期间可能不时停水停电。后原告对案涉房屋进行了停电。2019年10月15日，原告向被告表示不同意其拆除装修并搬离。2019年11月16日，被告完成了房屋腾空，原告于同日接收了房屋。 另查明，云屋公司成立于2017年9月19日，股东为陈贇、陈丽丽，法定代表人为陈贇。 上述事实由原告提供的《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁合同》、不动产权证书、企业信用信息公示报告、房屋现场照片、《告知函》及相关送达材料、《关于房屋收回使用的告知函》及相关送达材料，被告云屋公司提供的《房屋租赁合同》、原被告之间在租期届满后形成的视听资料，被告陈贇提供的房屋产权信息查询记录、企业信用信息公示报告、消防安全检查合格证，以及双方的庭审陈述等在卷佐证。被告云屋公司、陈贇提供的其他证据材料不能证明相关待证事实，不予采纳。 本院认为，本案的争议焦点主要有两个方面：一是本案房屋租赁合同关系中承租人的认定问题，也即责任主体的认定问题；二是原告主张的房屋占有使用费的认定问题。 关于第一个争议焦点。案涉《房屋租赁合同》的订立主体系原告之江公司与被告陈贇，被告云屋公司并非合同订立主体。根据合同相对性原则，该合同的双方当事人系原告之江公司与被告陈贇。庭审中，原告也明确其合同相对方为被告陈贇。本院还注意到，案涉《房屋租赁合同》的签订是由于房屋在租赁期间发生了所有权变动，而原租赁合同关系中的承租人也系被告陈贇。此外，被告云屋公司提供的签约日期为2017年11月12日（此时云屋公司已经成立）、承租人为车金东的《房屋租赁合同》的出租方也系被告陈贇。由此可以认定，本案房屋租赁合同关系的承租人应为被告陈贇。被告辩称陈贇系代表云屋公司履行职务行为，而事实上，云屋公司在案涉《房屋租赁合同》订立时尚未成立，该辩称缺乏事实依据，不予采纳。关于原告以被告云屋公司构成债务加入为由要求其承担责任。本院认为，原告未能举证证明被告云屋公司有承担本案债务的意思表示或者其与云屋公司之间已经达成债务加入的合意，故原告主张被告云屋公司构成债务加入缺乏依据，不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，原告也无权同时请求被告云屋公司与陈贇共同承担合同责任。因此，原告要求被告云屋公司承担责任依据不足，不予支持。 关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉《房屋租赁合同》也明确约定，承租人应当在租赁期限届满并经双方结算所有款项和费用后将房屋交还给出租人。具体到本案中，原告在租期届满前已向被告陈贇发送了《告知函》，明确告知其不再续租，并要求其在租期届满后10日内将房屋腾空并返还。但是，被告陈贇在租期届满后并未依约腾退房屋，显属违约，应当承担相应的违约责任，原告有权要求其支付房屋占有使用费。被告辩称原告在租期届满后多次擅自断电，并阻止其腾退房屋，致使其无法使用房屋，故其无须承担房屋占有使用费。对此，本院认为，原告在租期届满前已向被告陈贇发送《告知函》，明确告知其若逾期腾房，原告将采取停电措施。租期届满后，原告又向被告陈贇发送《关于房屋收回使用的告知函》，告知其原告将对房屋整体进行水电改造，期间可能停水停电。但被告陈贇仍未按期腾退房屋，应当承担由此产生的不利后果。同时，原告于2019年10月15日向被告陈贇表示不同意其拆除装修并搬离，亦应承担相应的责任。综上，本院参照案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准以及被告实际使用的房屋面积，再结合上述案件事实因素、双方当事人的过错程度等，酌情认定被告陈贇支付原告房屋占有使用费13万元。原告主张按照陈贇、孙奇峰与高宏成之间的《租赁合同》所约定的租金标准计算本案房屋占有使用费缺乏依据，不予支持。另，由于被告已经完成腾房义务，故原告要求其腾退房屋的诉讼请求已无事实依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈贇于本判决生效之日起十日内支付原告杭州之江印刷有限公司房屋占有使用费130000元； 二、驳回原告杭州之江印刷有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3542元，减半收取计1771元，由原告杭州之江印刷有限公司负担351元，被告陈贇负担1420元。原告杭州之江印刷有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈贇于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李良峰 二〇一九年十一月二十六日 书记员  蔡卓奇