浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初11574号 原告（反诉被告）：温州市东瓯物业管理有限公司（统一社会信用代码91330304715465266Y），住所地浙江省温州市火车站1号地块（东瓯大酒店南幢办公楼）。 法定代表人：何约微，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈松华，浙江乾博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李威霆，浙江乾博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：瑞安市宏都小区业主委员会，住所地浙江省瑞安市安阳街道隆山东路555号。 法定代表人：蔡光海，主任。 委托诉讼代理人：赵劼，浙江安阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方顺坤，浙江安阳律师事务所律师。 原告（反诉被告）温州市东瓯物业管理有限公司（以下简称东瓯物业公司）与被告（反诉原告）瑞安市宏都小区业主委员会（以下简称宏都小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东瓯物业公司的委托诉讼代理人陈松华、被告（反诉原告）宏都小区业委会的委托诉讼代理人方顺坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告东瓯物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告于2019年7月23日向原告出具的《关于要求东瓯物业公司撤出宏都小区的告知函》要求单方解除《物业服务合同》无效，并要求继续履行《物业服务合同》。事实和理由：瑞安市宏都小区系瑞安市上望街道雅儒村三产返回地（宏都小区）安置房工程，于2014年4月22日通过竣工验收并交付使用。2009年，原告与开发商签订了一份《宏都小区物业服务合同》并派员进驻宏都小区进行前期介入管理，对小区物业区域的设施设备，建设进度环境布局等进行了大量的协助工作。由于宏都小区当时属于上望街道雅儒村返回地建设用地，情况相当复杂，涉及各方利益极其广泛，导致工程建设断断续续，几近瘫痪，直至2014年4月22日案涉小区经竣工验收合格。其间原告配合建设单位、小区建设协调指挥部等，为小区的顺利竣工验收交付做出了大量鲜为人知的工作，投入大量人力、财力、物力。2014年4月宏都小区正式交付使用后，由于工程质量和建设单位的不负责任，给小区留下了诸多质量隐患，以及烂尾附属工程（至今建筑工程款尚未结算），给小区物业管理服务造成极大的困难，也给小区业主正常生活带来影响。截至目前，小区内所有设施设备已基本实现正常运行，管理与服务步入正规渠道，同时原告也回应所有业主述求，对物业费的收取标准从原前期物业合同标准的基础上下调了10%。且在每年的业主民主评议中，业主的满意率一直在90%以上。瑞安市安阳街道宏都小区业委会于2019年7月12日成立，在没有依法召开业主大会的前提下，被告于2019年7月23日无故向原告出具了一份《关于要求东瓯物业公司撤出宏都小区的告知函》要求单方解除《物业服务合同》，嗣后立即发布招标公告。根据国务院《物业管理条例》第十一条第四款的规定：“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定”。第十二条规定：“业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”浙江省《物业管理条例》第十条规定：“业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”温州市《物业管理条例》第三十六条规定：“解聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会不得擅自解聘物业服务企业”。故此，原告认为被告在没有召开业主大会的情况下，单方面做出的解聘和选聘物业服务企业的决定，不符合法律规定，应确认无效。诉讼过程中，本诉原告变更诉讼请求为：判令本诉被告继续履行本诉原告东瓯物业公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司于2008年11月21日就坐落于瑞安市市政法大院正对面的宏都花苑（现更名为：宏都小区）签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》。 本诉被告宏都小区业委会辩称，本诉被告宏都小区业委会于2019年6月29日成立，于2019年7月12日登记备案，于2019年9月20日与瑞安市方信物业服务有限公司签订《宏都小区物业服务合同》，根据本诉原告东瓯物业公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》第20条委托服务期限“自本合同生效之日起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止”的约定，该份前期物业服务合同已于2019年9月20日终止，本诉原告已没有诉讼利益。本诉原告提供的物业服务质量极差，小区里垃圾成堆，水池里都是垃圾灰尘，无法正常使用，保安每天在睡觉。本诉被告已多次函告本诉原告，要求本诉原告搬离宏都小区。综上，请求驳回本诉原告的诉讼请求。 反诉原告宏都小区业委会向本院提出诉讼请求：1.确认反诉被告东瓯物业公司与温州万兴建设开发有限公司瑞安分公司签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》于2019年9月20日终止；2.判令反诉被告东瓯物业公司搬离瑞安市宏都小区；3.依法判令反诉被告东瓯物业公司向反诉原告宏都小区业委会交接与物业相关的资料（竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件、物业使用说明文件、物业产权资料、业主档案等）以及办理电梯、电表、水表使用单位过户手续。事实与理由：2008年11月21日，温州万兴建设开发有限公司瑞安分公司与反诉被告签订《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》，合同第二十条约定：“自本合同生效起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止（委托服务期限）”2019年6月29日，瑞安市宏都小区成立第一届业主委员会，于2019年7月12日备案登记。2019年9月18日，反诉原告函告反诉被告要求其于2019年9月22日退出宏都小区并移交相关材料及费用结算。2019年9月20日，反诉原告与瑞安市方信物业服务有限公司签订《宏都小区物业管理服务合同书》，约定将宏都小区委托方信物业管理服务。2019年9月24日，反诉原告委托浙江玉海律师事务所再次函告反诉被告要求其搬离宏都小区并移交相关材料及费用结算。现反诉被告拒绝搬离瑞安市宏都小区，拒绝移交相关资料及费用结算。依据《物业管理条例》第26条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。温州万兴建设开发有限公司与反诉被告签订《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》第十二条的约定，委托服务期限至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止，故反诉被告与温州万兴建设开发有限公司签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》已经终止。依据《物业管理条例》第29条的规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。故反诉被告应当将相关资料料移交给反诉原告。前期服物业服务合同终止后，反诉原告函告被告要求其搬离宏都小区，反诉被告拒绝搬离，反诉原告故提起反诉。诉讼过程中，反诉原告明确诉讼请求为：1.确认反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司就坐落于瑞安市市政法大院正对面的宏都花苑（现更名为：宏都小区）签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》于2019年9月20日终止；2.反诉被告温州市东瓯物业管搬离瑞安市宏都小区（退出瑞安市宏都小区物业服务区域、向反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会移交物业服务用房和相关设施）；3.反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司向反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会移交物业服务所必需的相关资料（管理用钥匙10套、单体建筑竣工图277张、单体结构竣工图355张、给排水竣工图181张，电气竣工图222张、消防线路图101张、绿化竣工图113张、室外地下管网竣工图5张、道路、停车场竣工图5张、住宅质量保证书和住宅使用说明书8张、土地使用权出让证明5张、建设用地规划许可证2张、建设工程规划许可证2张、建筑物命名、更名审批资料1张、施工许可证2张、工程规划验收合格证明1张、消防验收合格证明1张、临时管理规约1份、环保达标验收合格证明3张、民防工程竣工验收合格证明1张、电梯（扶梯）合格证明和准用文件51份、暖通图纸50张），并协助反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会办理电梯、电表、水表使用单位过户登记至反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会名下的手续。 反诉被告东瓯物业公司辩称，反诉原告宏都小区业委会要求终止前期物业服务合同的行为无效。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。反诉原告依据该条规定提出终止宏都小区前期物业服务合同。反诉被告认为，该条规定包括两层意思：首先，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同；其次，虽然前期物业服务合同期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，前期物业服务合同在业主组成了代表和维护自己利益的业主委员会，并选聘了物业服务企业后，前期物业管理合同自动终止，终止的时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。根据该条规定，前期物业合同终止条件有二，一是合法成立业主委员会，二是业主委员会合法选聘了新的物业服务企业。反诉被告认为，瑞安市宏都小区业主委员会要求终止案涉宏都小区前期物业服务合同的行为无效，前期物业服务合同仍发生效力，尚未被合法终止，理由如下：1.业主委员会成立违法无效。根据《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定，业主委员会由业主共同选举产生。反诉被告提供的证据能够证明宏都小区业主委员会系业主代表选举产生，并非业主选举产生。原告前往小区所在社区及街道调查，宏都小区所提交的选举备案材料中均没有业主授权业主代表代为选举业主委员会的相应授权委托材料，也没有小区业主行使投票权利的材料。反诉被告认为《物权法》第七十六条系强制性效力规定，宏都小区业主委员会未经全体业主选举，违法无效，解除前期物业服务合同的主体不合格。2.宏都小区业主委员会选聘新物业服务企业的行为违法无效，新的物业服务企业未经合法招投标产生。《温州市物业管理项目招标投标办法》规定，规划总建筑面积5万(含)平方米以上的高层物业项目，业主在选聘物业服务企业时须通过招标投标方式确定。宏都小区属于必须招投标选聘物业服务企业的小区，故委托浙江中正工程项目管理有限公司按《招投标法》的规定进行招标。《招投标法》第二十八条规定，投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。反诉被告提供的《中标候选单位公示》中明确显示中标单位为瑞安市方信物业服务有限公司，未中标单位为浙江旷远物业管理有限公司。显然，宏都小区投标人仅有两人，根据《招投标法》规定应重新招标，而非直接确定中标人。《招投标法》关于投标人数的规定也属于强制性效力规定，宏都小区选聘新物业服务企业的招标行为违反了《招投标法》，属于无效的招标行为。为此，反诉被告也向瑞安市住建局进行了投诉，要求对上述违法招投标的行为进行依法处理。基于上述分析，反诉被告认为宏都小区业主委员会未经合法选举成立，其所谓的业主委员会选聘的物业服务企业的行为亦违法无效。故前期物业合同终止的两大条件均未被满足，反诉被告与宏都小区之间的前期物业合同仍合法有效中，未被终止。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人各方争议的证据和事实，本院认定如下： 1、本诉原告东瓯物业公司提交的证据3《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》，拟证明自2009年以来本诉原告系宏都小区物业服务公司的事实。本诉被告宏都小区业委会质证称，对证据3的真实性无异议，但本诉被告已与方信物业公司签订物业服务合同，前期物业服务合同已终止，且本诉被告已多次函告本诉原告搬离宏都小区，本诉原告东瓯物业公司已不再是宏都小区的物业服务公司。本院认为，证据4可以证明本诉原告温州市东瓯物业管理有限公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司于2008年11月21日签订了《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》，对上述事实本院予以采信，对于该份前期物业服务合同是否已经终止在本院认为部分详细阐述。 2、本诉原告东瓯物业公司提交的证据4《关于要求东瓯物业公司撤出宏都小区的告知函》，拟证明本诉被告未经法定程序，单方通知原告解除《物业服务合同》的事实。本诉被告质证称对证据4的真实性无异议，但对本案已无实际意义，因前期物业服务合同已终止，已不存在是否需要解除的问题。本院认为，双方当事人在本案中未就前期物业服务合同是否应当解除提出诉讼请求，故证据4与本案无关联性，在本案中不予采纳。 3、本诉原告东瓯物业公司提交的证据5《关于要求制止宏都小区业委会不合法行为的报告》，拟证明本诉原告收到《关于要求东瓯物业公司撤出宏都小区的告知函》后，针对本诉被告违法行为于2019年8月22日向相关部门反映的事实。本诉被告宏都小区业委会质证称，对证据形式的真实性无异议，但与本案无关，是本诉原告单方面向有关部门提交的报告。本院认为，证据5系本诉原告单方面制作的书面报告材料，不能以此证实本诉被告存在违法行为，对证据5本院不予采信。 4、本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会提交的证据6《业 主委员会备案通知书》、证据7《宏都小区物业服务合同》，拟证明宏都小区业委会于2019年6月29日成立，于2019年9月20日与方信物业公司签订物业服务合同的事实。本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司质证称，对证据6、7的真实性、关联性无异议，合法性有异议，因业主委员会成立、其与方信物业公司签订物业服务合同均违法无效。本院认为，双方当事人对证据6、7的真实性均无异议，可以证明本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会主张的待证事实。宏都小区业委会成立、其与方信物业公司签订物业服务合同是否合法有效，在本院认为部分详细阐述。 5、本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会提交的证据8《函告》及邮寄材料、证据9《律师函》及国内挂号信函收据，拟证明宏都小区业委会多次通知东瓯物业公司办理交接手续的事实。本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司质证称，对证据8、9的真实性无异议，我方确实有收到上述函件，但对证据8、9的关联性有异议，因宏都小区业委会成立、其与方信物业公司签订物业服务合同均违法无效，宏都小区业委会无权要求我方退出宏都小区。本院认为，双方当事人对证据8、9的真实性无异议，可以证明本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会主张的待证事实，本院对证据8、9予以采纳。 6、反诉被告东瓯物业公司提交的证据11《宏都小区业主代 表名单公示》、证据12《宏都小区业主（代表）大会会议签到表》、证据13《宏都小区（大厦）第一届业主大会第1次会议的纪要》、反诉被告东瓯物业公司提交的证据14《工程招标中标候选单位公示》、证据15《关于宏都小区业委会违法操作招投标的投诉》拟证明反诉原告宏都小区业委会成立违反法定选举程序而无效、其选聘新物业服务企业的行为违法无效，新的物业服务企业未经合法招投标产生的事实。反诉原告宏都小区业委会质证称，对证据11-15的形式真实性无异议，关联性有异议，不能证明反诉被告主张的待证事实。本院认为，证据11-14仅能够客观反映宏都小区业委会成立的过程及其选聘方信物业公司的过程，证据15系反诉被告单方面制作的书面报告材料，不能证明反诉被告主张的待证事实，故本院对证据11-15在本案中不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月21日，本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司就坐落于瑞安市市政法大院正对面的宏都花苑（现更名为：宏都小区）签订一份《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》，该合同第二十条约定“（委托服务期限）自本合同生效之日起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止”。合同签订后，本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司派员进驻宏都小区进行前期物业服务。2014年12月17日，瑞安市雅儒宏都小区协调处置指挥部与东瓯物业公司瑞安分公司签订《物业移交验收表》（下述物业移交验收表东瓯物业公司瑞安分公司简称乙方），该表载明：以下物业管理资料和物业管理用房移交给乙方，由乙方负责保管使用，乙方应当在前期物业服务合同终止时，将以下资料和物业管理用房移交给业主委员会。移交内容：顾客房屋钥匙1273把、管理用钥匙10套、单体建筑竣工图277张、单体结构竣工图355张、给排水竣工图181张，电气竣工图222张、消防线路图101张、绿化竣工图113张、室外地下管网竣工图5张、道路、停车场竣工图5张、住宅质量保证书和住宅使用说明书8张、土地使用权出让证明5张、建设用地规划许可证2张、建设工程规划许可证2张、建筑物命名、更名审批资料1张、施工许可证2张、工程规划验收合格证明1张、消防验收合格证明1张、临时管理规约1份、环保达标验收合格证明3张、民防工程竣工验收合格证明章、电梯（扶梯）合格证明和准用文件51份。《物业相关资料及设备／设施移交接管清单》如下:建筑施工图纸277张、结构施工图纸355张、强电施工图纸222张、消电施工图101张、水施图纸181张、暖通图纸50张、园施123张、宏都小区二期立项批复复印件1张、工程规划核实确认书复印件1张、宏都小区一期立项批复复印件1张、房屋建筑工程质量保修书复印件8张、环保达标验收合格证明复印件3张、国有土地使用出让合同复印件8张、建筑工程施工许可证复印件2张、建设用地规划许可证复印件2张、宏都小区命名批复复印件1张、消防验收合格证明复印件1张、民防工程竣工验收合格证明复印件1张。2019年6月29日瑞安市宏都小区第一届业主委员会成立，2019年7月12日瑞安市安阳街道办事处向该业主委员会发出《业主委员会备案通知书》。2019年9月20日本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会与瑞安市方信物业服务有限公司签订《宏都小区物业服务合同》。2019年9月18日、9月24日，本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会先后两次发函给本诉原告（反诉被告）东欧物业公司，通知东瓯物业公司办理物业交接手续。 本院认为，本案争议的焦点是本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司就涉案宏都小区签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》是否已达到约定终止或者法定终止的条件。本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司认为，虽然前期物业服务合同第二十条约定（委托服务期限）自本合同生效之日起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止，但本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会成立违反法定选举程序而无效，其聘请物业服务企业的行为违法无效，故前期物业服务合同尚未终止，应继续履行。本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会认为，瑞安市宏都小区第一届业主委员会于2019年6月29日成立，宏都小区业委会与瑞安市方信物业服务有限公司于2019年9月20日签订《宏都小区物业服务合同》，前期物业服务合同已于2019年9月20日终止。本院认为，根据《物业管理条例》第十条规定，物业所在地的区、县人民政府的房地产行政管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府是业主委员会选举工作的指导部门，因此有关业主委员会选举程序是否合法的事项，不属于人民法院审理范围。本案宏都小区业委会已获瑞安市安阳街道办事处备案登记，原告主张其未经法定选举程序成立而无效，本院不予采纳。《物业管理条例》第十一条和第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，旨在保护多数业主合法权益。本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会与瑞安市方信物业服务有限公司签订物业合同，即便选聘程序存在瑕疵，也应由业主大会或业主代表大会行使相关权利，本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司并非该事项的利害关系人，其以此为由主张合同无效，本院不予支持。本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会与瑞安市方信物业服务有限公司于2019年9月20日就涉案宏都小区签订的《宏都小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，合同自成立时生效。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故涉案前期物业服务合同已于2019年9月20日达到约定终止及法定终条件，故对本诉原告东瓯物业公司要求继续履行涉案前期物业服务合同的诉请本院不予支持，对反诉原告宏都小区业委会要求确认涉案前期物业服务合同于2019年9月20日终止的诉请本院予以支持。涉案前期物业服务合同的权利义务终止后，反诉被告东瓯物业公司应退出物业服务区域、向反诉原告宏都小区业委会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料（以反诉原告明确的第三项反诉诉讼请求列明的为准）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下： 一、确认反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司就坐落于瑞安市市政法大院正对面的宏都花苑（现更名为：宏都小区）签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》于2019年9月20日终止； 二、反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内搬离瑞安市宏都小区（退出瑞安市宏都小区物业服务区域、向反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会移交物业服务用房和相关设施）； 三、反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会移交物业服务所必需的相关资料（管理用钥匙10套、单体建筑竣工图277张、单体结构竣工图355张、给排水竣工图181张，电气竣工图222张、消防线路图101张、绿化竣工图113张、室外地下管网竣工图5张、道路、停车场竣工图5张、住宅质量保证书和住宅使用说明书8张、土地使用权出让证明5张、建设用地规划许可证2张、建设工程规划许可证2张、建筑物命名、更名审批资料1张、施工许可证2张、工程规划验收合格证明1张、消防验收合格证明1张、临时管理规约1份、环保达标验收合格证明3张、民防工程竣工验收合格证明1张、电梯（扶梯）合格证明和准用文件51份、暖通图纸50张），并协助反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会办理电梯、电表、水表使用单位过户登记至反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会名下的手续； 四、驳回本诉原告温州市东瓯物业管理有限公司的本诉诉讼请求。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，均由本诉原告（反诉被告）温州市东瓯物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费160元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 审 判 员 潘仁珠 二〇一九年十一月十四日 代书记员 涂瑞梅 附录一：本诉原告温州市东瓯物业管理有限公司提供的证据目录 证据1：本诉原告温州市东瓯物业管理有限公司营业执照1份、法定代表人证明1份、法定代表人身份证复印件1份； 证据2：业主委员会备案通知书复印件1份； 证据3：《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》复印件1份； 证据4：《关于要求东瓯物业公司撤出宏都小区的告知函》复印件1份； 证据5：《关于要求制止宏都小区业委会不合法行为的报告》4份； 附录二：本诉被告（反诉原告）瑞安市宏都小区业主委员会提供 的证据目录 证据6：《业主委员会备案通知书》复印件1份； 证据7：《宏都小区物业服务合同》1份； 证据8：《函告》复印件1份、邮寄材料打印件1份； 证据9：《律师函》1份、国内挂号信函收据2份； 证据10：物业移交验收表、物业相关资料及设备/设施移交接管清单复印件各1份。 附录三：反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司提供的证据目录 证据11：《宏都小区业主代表名单公示》复印件1份； 证据12：《宏都小区业主（代表）大会会议签到表》复印件1份； 证据13：《宏都小区（大厦）第一届业主大会第1次会议的纪要》复印件1份； 证据14：《工程招标中标候选单位公示》复印件1份； 证据15：《关于宏都小区业委会违法操作招投标的投诉》1份。 附录四：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条：合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 （二）《物业管理条例》 第十条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条：下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第二十六条:前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 （三）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条第一款：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。