上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8604号上诉人（原审被告）：杨必璐，女，1976年8月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市虹口区。委托诉讼代理人：孙明（系杨必璐丈夫），1973年11月21日出生，汉族，现住上海市虹口区。。被上诉人（原审原告）：金伟翔，男，1957年2月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：袁俊杰，上海申浙律师事务所律师。上诉人杨必璐因与被上诉人金伟翔排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初29013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人杨必璐上诉请求：撤销一审判决。事实和理由:张某1、张某2与被上诉人恶意签订房屋买卖合同，买卖过程中被上诉人没有看过房屋；被上诉人至今未支付购房尾款，该尾款应作为张某1、张某2的赔偿款支付给上诉人；上诉人目前在外借房居住。被上诉人金伟翔辩称，案外人一房两卖与被上诉人无关；购房尾款已与违约金冲抵；被上诉人享有涉讼房屋全部物权，上诉人的生活状况不能成为其不予搬离的理由，故其认为一审判决正确，要求维持原判。金伟翔诉至一审法院，请求判令：1.杨必璐立即搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋；2．杨必璐按照每月人民币（下同）3,000元的标准,向金伟翔支付自2017年8月6日至实际搬离之日止的房屋使用费，暂计至2018年7月为33,000元。原审中，金伟翔撤回了第2项诉讼请求，其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：2007年12月2日，案外人张某1、张某2作为卖方（签约甲方）与杨必璐作为买方（签约乙方）签订《协议书》，约定杨必璐向案外人张某1、张某2购买上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋,房屋价款300,000元（此房价不可受外界房价升降而改动）；涉案房屋预付款为40,000元；涉案房屋产证于2007年12月30日前办出，如在此日期前无法办出，甲方退还乙方预付款；涉案房屋产证办出后乙方将此房产证拿至银行估价，并由乙方保管；如由于银行原因无法顺利贷款，由于涉案房屋为动迁房，故将推迟至可自由买卖时做产权交割；如由于银行无法正常贷款，导致乙方不能购买涉案房屋时，甲方退还乙方预付款；预付款交付之日起，如甲方不愿将涉案房屋出售于乙方，甲方将双倍返还乙方预付款，如乙方不愿购买涉案房屋（除银行无法正常贷款外）甲方将没收预付款；在交付房款之日起，甲方将涉案房屋的产权房的钥匙交付乙方，由乙方装修婚房；如乙方贷款不能正常做出，则甲方承诺乙方以租赁形式租用甲方的房屋，原40,000元的房款则转为租金；涉案房屋租金为每月600元；甲方办理产权证的契税由乙方承担（发票为证），如乙方因银行不能正常放贷的情况下，则甲方退还乙方契税（以发票为证）；如果乙方在40,000元的房款转为租金后，贷款仍旧有困难，则甲方仍将涉案房屋的产权房租赁于乙方，直至40,000元租金用完为止；甲方在办理好产权证后，将收件收据的原件交付于乙方，等产证出来后一起去领产权证。上述协议签订当日，案外人张某1、张某2向杨必璐交付了涉案房屋。杨必璐向案外人张某1、张某2支付了40,000元并入住涉案房屋至今。2009年1月6日，案外人张某1、张某2取得涉案房屋的房地产权证。2009年至2013年期间，涉案房屋的物业管理费均为案外人张某1缴纳。原审另认定，2013年8月30日，案外人张某1、张某2作为原告，以杨必璐作为被告，向一审法院提起诉讼，在该案审理中，杨必璐提起反诉。一审法院于2014年6月20日作出（2013）闵民五(民)初字第1815号判决：一、杨必璐于判决生效之日起十日内向张某1、张某2支付剩余房款260,000元；二、杨必璐于判决生效之日起十日内向张某1、张某2支付补偿款440,000元；三、张某1、张某2于杨必璐支付了前述房款及补偿款后三日内协助杨必璐办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户登记至杨必璐名下的手续，相关税费由张某1、张某2与杨必璐按国家政策规定各自负担；四、驳回张某1、张某2的全部本诉请求。之后，张某1、张某2提出上诉，本院于2014年8月29日作出了驳回上诉，维持原判的二审判决。原审再认定，2014年8月22日，案外人张某1、张某2与金伟翔签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定张某1、张某2通过上海XX事务所的居间介绍，将其坐落于闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋出售给金伟翔，房地产转让价款为1,150,000元。2014年10月16日涉案房屋登记至金伟翔名下，2014年12月15日金伟翔向中某XX银行股份有限公司上海市卢湾支行申请抵押借款并办理抵押登记，抵押的最高债权数额为1,200,000元，债权发生期间为2014年12月8日至2021年12月8日。原审还认定，2016年7月4日，以杨必璐作为原告，以案外人张某1、张某2、金伟翔作为被告、以案外人XX银行股份有限公司上海市卢湾支行作为第三人，提起确认合同无效纠纷之诉讼，2017年6月26日，杨必璐撤回了起诉。2017年8月1日，以杨必璐作为原告，以案外人张某1、张某2为被告，再次向一审法院提起诉讼，要求：1.解除杨必璐与张某1、张某2签订的《协议书》；2、判令张某1、张某2返还杨必璐支付的购房款40,000元并支付该款自2007年12月2日至张某1、张某2实际支付之日止，按同期人民银行贷款利率计算的利息；3.判令张某1、张某2支付杨必璐装修房屋支付的装修费用80,000元；4.判令张某1、张某2赔偿杨必璐预期可得利益损失。2018年3月9日，一审法院作出一审判决，判决：一、解除杨必璐与张某1、张某2于2007年12月2日所签订的《协议书》；二、张某1、张某2于判决生效之日起十日内返还杨必璐房款40,000元；三、张某1、张某2于判决生效之日起十日内赔偿杨必璐房屋增值损失以2,000,000元计；四、驳回杨必璐的其他诉讼请求。该案已经生效。原审又认定，2017年8月18日，金伟翔起诉要求案外人张某1、张某2、杨必璐腾房之房屋买卖合同纠纷案件，该案于2017年10月3日以撤诉处结。2018年5月2日，一审法院再次受理金伟翔起诉要求案外人张某1、张某2、杨必璐腾房之房屋买卖合同纠纷案件。该案审理中，金伟翔明确其诉请为基于房屋买卖合同而要求张某1、张某2履行交房义务，张某1、张某2则表示因杨必璐居住在内，只能以现状交房，杨必璐则表示因与张某1、张某2的债务未清，故不同意交房。最终金伟翔与张某1、张某2达成合议以现状交房，金伟翔撤回了起诉。一审法院认为：杨必璐基于与案外人张某1、张某2之间的房屋买卖合同而取得对涉案房屋占有。然一审法院注意到，杨必璐与张某1、张某2之间的房屋买卖合同已于2018年3月通过诉讼解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，杨必璐应当向张某1、张某2返还涉案的房屋。杨必璐抗辩张某1、张某2未能履行返还房款并支付赔偿款的义务，故其继续占有房屋，然该占有并不符合法律规定，故一审法院对杨必璐的抗辩不予采信，杨必璐应通过合法的方式保障自己的权利。金伟翔与张某1、张某2就涉案房屋达成协议并以房屋现状完成交接，金伟翔作为房屋产权人可行使完整的物权权利，故金伟翔要求杨必璐迁出涉案房屋的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。金伟翔撤回要求杨必璐支付使用费的诉讼请求，系其自行处分权利的表现，不违反法律规定，一审法院予以准许。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定,于二〇一九年三月二十日判决：杨必璐于判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋。一审案件受理费减半计收312.5元，由金伟翔负担272.50元，杨必璐负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，金伟翔系涉讼房屋权利人；杨必璐据以占有涉讼房屋的买卖合同已予解除，故原审法院判决杨必璐搬离并无不妥，应予维持。至于金伟翔购房尾款之争议，本院认为，其一，尾款是否抵扣违约金涉及案外人，非本案审理范围；其二，该尾款支付与否均不能成为杨必璐继续占用涉讼房屋的正当理由。综上所述，上诉人杨必璐关于撤销一审判决的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人杨必璐负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十一月十二日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。