广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初25679号原告：明昇集团有限公司(前身为深圳明昇房地产开发有限公司)，住所地：深圳市罗湖区桂园街道深南东路5016号京基100大厦A座51层12E，统一社会信用代码：91440300MA5EU64C2A。法定代表人：林明池。委托诉讼代理人：沈丹婕，广东华商律师事务所律师，执业证号：14403201711672052。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区红岭路京基金融中心A座4305，统一社会信用代码：91440300080138068H。法定代表人：陈铎升。委托诉讼代理人：吕泽勋，广东金阳律师事务所律师，执业证号：14403201910142592。委托诉讼代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师律师，执业证号：14403201110387429。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈丹婕与被告的委托诉讼代理人吕泽勋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明昇集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告解除签署的《田生房屋租赁合同书》（12E)。二、被告双倍返还保证金并赔偿四个月租金共计96948.8元。三、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年11月15日，深圳市明昇发展有限公司与被告签订《田生房屋租赁合同书》，约定被告将位于“深圳市深南东路5016号京基100大厦A座51层12单元”的房产出租给深圳市明昇发展有限公司使用，租赁房产的建筑面积为358平方米，租期为2016年11月14日至2019年11月13日，租金258元/平方米/月，月租金总额为92364元/月，从2017年11月14日至合同期满，租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增8%。双方约定租赁保证金为184728元，管理费保证金为22912元，水电费保证金10740元，三项保证金合计218380元。2016年11月23日，深圳市明昇发展有限公司己将共计218380元转入被告银行账户，且被告出具相关收据。《田生房屋租赁合同书》第13.1条约定：“合同期内如甲方（本案被告）提前解约，需提前一个月通知乙方（深圳市明昇发展有限公司），双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算)作为乙方的赔偿。”2018年1月26日，原告与被告及深圳市明昇发展有限公司、深圳市铭诺贸易有限公司、深圳明昇投资有限公司、深圳誉晟投资有限公司（后更名为：深圳明昇恒辉投资有限公司）、深圳洺昇投资有限公司（后更名为：深圳明昇天辰投资有限公司）、深圳明昇恒基实业有限公司共同签订《变更签约主体协议》，约定将《田生房屋租赁合同书》进行拆分，主要约定以下内容：1、合同重新签定，权利义务不变。2、深圳市明昇发展有限公司依据《田生房屋租赁合同书》提交的保证金不作变更，依旧以深圳市明昇发展有限公司的名义作为5112单元的保证金，但对合同各方均有约束作用。3、合同租金及管理费除了丙方（深圳市铭诺贸易有限公司）根据5112A单元的《租赁合同书》中的约定向甲方（本案被告）支付以外，其余都由乙方（深圳市明昇发展有限公司）统一支付。根据《变更签约主体协议》，原告与被告再次签定《田生房屋租赁合同书》(12E)约定被告将位于“深圳市深南东路5016号京基100大厦A座51层12E单元”的房产出租给原告使用，租赁房产的建筑面积为40平方米，租期为2018年1月1日至2019年11月13日,租金为278.64元/平方米/月，月租金总额为11145.6元/月。《田生房屋租赁合同书》（12E)第13.1条同样约定：“合同期内如甲方（本案被告）提前解约，需提前一个月通知乙方（本案原告），双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的赔偿。”2019年4月26日，深圳市京基房地产股份有限公司发出《告知函》，通知承租物业的业主，其已与本案被告解除《房屋租赁合同》。至此，本案被告已无法接续履行《田生房屋租赁合同书》（12E)的合同内容，本案原告已无法正常使用所租赁物业，合同目的无法实现，被告已构成违约。根据合同约定，被告应当双倍返还保证金及赔偿四个月的租金共计93382.4元（详情见附件表格）。2019年4月30日及2019年5月6日，本案原告已两次寄送《解除租赁合同书通知函》至《田生房屋租赁合同书》（12E)指定送达地址及实际经营地址，解除租赁合同并要求被告承担违约责任。本案被告已严重侵害原告合法权益，为维护自身合法利益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。因《田生房屋租赁合同书》（12E）3.2条约定“从2018年11月14日至合同期满，租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增8%”，原告按照合同约定从2018年11月14日起按照300.93元/平方米/月支付租金，因此被告应当双倍返还保证金并赔偿四个月租金共计96948.8元（计算详见表格）。为维护自身合法权益，申请人特依据我国《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，向贵院提起申请，恳请贵院批准变更诉讼请求。被告深圳市田生资产管理有限公司答辩称：1、原告要求被告双倍返还保证金及支付赔偿金没有合同依据，根据双方签订的房屋租赁合同书，对13.1条的约定，如被告需提前解约，要提前通知原告，并双倍返还保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金，超过4个月的按4个月计算作为原告的赔偿，但本案不是由被告提出解除合同，因此不适用该条款，双方对本案出现的合同解除情形导致的违约责任并没有明确的约定，且原告主张的违约金明显过高，根据最高人民法院关于合同法司法解释二第29条第二款的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%，可以认定为合同法第114条第二款的规定的部分高于造成的损失，且本案中原告并未主张其实际损失，综上，请求法院驳回其诉讼请求。2、原告主张按新的租赁合同返还保证金没有依据，因为双方的保证金在原先第一份与明昇发展有限公司的租赁合同中已收取，双方并没有具体变更到重新签订的租赁合同承租主体。本案相关事实一、涉案的位于深圳市罗湖区××大厦××单元属于案外人深圳市京基房地产股份有限公司所有。原、被告陈述，被告承租了深圳市京基房地产股份有限公司的涉案房产，之后，被告将涉案房产转租给原告。二、2016年11月15日，深圳市明昇发展有限公司与被告签订《田生房屋租赁合同书》，约定被告将位于“深圳市深南东路5016号京基100大厦A座51层12单元”的房产出租给深圳市明昇发展有限公司使用，租赁房产的建筑面积为358平方米，租期为2016年11月14日至2019年11月13日，租金为258元/平方米/月，月租金总额为92364元/月，从2017年11月14日至合同期满，租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增8%。双方约定租赁保证金为184728元，管理费保证金为22912元，水电费保证金10740元，三项保证金合计218380元。2016年11月23日，深圳市明昇发展有限公司已将共计218380元转入被告银行账户，且被告出具相关收据。《田生房屋租赁合同书》第13.1条约定:“合同期内如甲方(本案被告)提前解约，需提前一个月通知乙方(深圳市明昇发展有限公司)，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金(超过四个月租期的按四个月的租金计算)作为乙方的赔偿。”2018年1月26日，原告（原名称为深圳明昇房地产开发有限公司)与被告及深圳市明昇发展有限公司、深圳市铭诺贸易有限公司、深圳明昇投资有限公司、深圳洺昇投资有限公司(后更名为:深圳明昇天辰投资有限公司)、深圳誉晟投资有限公司(2018年10月22日更名为深圳市明昇恒辉投资有限公司）、深圳明昇恒基实业有限公司共同签订《变更签约主体协议》，约定将《田生房屋租赁合同书》进行拆分，主要约定以下内容:1.合同重新签定，权利义务不变。2.深圳市明昇发展有限公司依据《田生房屋租赁合同书》提交的保证金不作变更，依旧以深圳市明昇发展有限公司的名义作为5112单元的保证金，但对合同各方均有约束作用。3.合同租金及管理费除了丙方(深圳市铭诺贸易有限公司)根据5112A单元的《租赁合同书》中的约定向甲方(本案被告)支付以外，其余都由乙方(深圳市明昇发展有限公司)统一支付。根据《变更签约主体协议》，原告与被告再次签订《田生房屋租赁合同书》(5112-E)约定被告将位于“深圳市深南东路5016号京基100大厦A座51层12E单元”的房产出租给原告使用，租赁房产的建筑面积为40平方米，租期为2018年1月1日至2019年11月13日，租金为278.64元/㎡/月，月租金总额为11145.60元/月，从2018年11月14日至合同期满，租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增8%。《田生房屋租赁合同书》(5112-E)第13.1条同样约定:“合同期内如甲方(本案被告)提前解约，需提前一个月通知乙方(本案原告)，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金(超过四个月租期的按四个月的租金计算)作为乙方的赔偿。”三、2019年4月26日，深圳市京基房地产股份有限公司发出《告知函》，通知承租物业的业主，其于2019年4月25日与本案被告终止了租赁合同。2019年4月30日及2019年5月6日，原告两次寄送《解除租赁合同书通知函》至《田生房屋租赁合同书》(5112-E)中被告指定送达地址及实际经营地址，要求解除租赁合同并要求被告承担违约责任。原告主张，依据《告知函》，本案被告已无法继续履行《田生房屋租赁合同书》(5112-E)的合同内容，原告已无法正常使用所租赁物业，合同目的无法实现，被告已构成违约。根据《田生房屋租赁合同书》(5112-E)约定原告从2018年11月14日起按照为12037.20元/月支付租金。另外，按照总的保证金218380元及原告租赁的面积与总面积比例来计算的，原告租赁的面积为40平方米，总面积为358平方米，原告应缴纳的保证金为24400元。因此被告应当双倍返还保证金并赔偿四个月租金共计96948.80元（24400元×2+12037.20×4）。被告主张，1.被告认为原告提起诉讼主体不适格，本案所涉的合同保证金是由深圳市明昇发展有限公司所缴纳，在变更签约主体协议中该保证金不作任何更改，仍就以乙方即深圳市明昇发展有限公司作为5112单元保证金。在原、被告双方签订5112E这份合同中对保证金事项是没有做任何约定，或者是约定由深圳市明昇发展有限公司代其缴纳保证金。所以被告认为原告提出由被告向其双倍返还保证金没有事实及法律依据。2.关于四个月租金作为违约金赔偿的问题，被告认为即使法庭认为被告违约造成合同解除，该赔偿金的数额也过高，请求法庭予以降低。裁判理由与裁判结果本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。在合同履行过程中，因被告与深圳市京基房地产股份有限公司之间的纠纷，导致该公司解除其与被告的租赁合同，并通知次承租人即原告停租，致使原告无法依据转租合同继续使用涉案房产，原告的合同目的无法实现，故原告有权要求解除原、被告之间的转租合同。原告要求解除涉案转租合同的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。涉案转租合同因被告的原因提前解除，被告应承担相应的违约责任。关于保证金，变更签约主体协议中明确约定，此保证金对深圳市明昇发展有限公司以及其他六方均有约束作用，因此深圳市明昇发展有限公司仅为代付，本案原告作为租赁的主体，为适格原告。因此，对于原告依据合同13.1条主张被告双倍返还保证金并赔偿租金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。原告要求被告赔偿相当于四个月房屋租金损失的诉讼请求，本院认为虽然这是双方租赁合同的约定，但本院已经依法判决被告双倍返还原告缴纳的保证金，且被告辩称原告主张的违约金标准过高，本院依被告的申请，综合考虑转租合同约定租期及剩余租期的时长、被告方具体违约情形等，根据合同法的有关规定对违约金的数额予以适当减少，酌定被告参照一个月租金的金额12037.20元向原告支付违约金。因此被告应向原告支付的金额为60837.20元（24400元×2+12037.20元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告双倍返还保证金并赔偿一个月租金共计60837.20元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2234元，由原告负担779元，由被告负担1455元。原告已预交的案件受理费1455元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1455元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  刘雁兵审判员  李春华审判员  周常焱二〇一九年十一月二十六日书记员  左丹丹