安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1324民初4680号 原告:时荣进，男，汉族，1969年10月10日出生，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：郭明杰，安徽邦建律师事务所律师。 被告:韩昌龙,男,汉族,1948年4月2日出生,住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 第三人:靖昌利,男,汉族,1975年1月28日出生,住安徽省泗县。 原告时荣进与被告韩昌龙、靖昌利案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用普通程序由审判员胡永、审判员陈珊、人民陪审员黄杰三人组成合议庭，由陈珊担任审判长并主审，书记员姚妮妮担任法庭记录，于2019年10月31日公开开庭进行了审理；原告时荣进的委托诉讼代理人郭明杰、被告韩昌龙的委托诉讼代理人孙得才、第三人靖昌利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告时荣进提出如下请求：1、请求人民法院对原告所有的房产（以下简称“案涉房产”，该房产坐落于黄圩镇武圩村靖沃庄正南、山闵路南,靖昌友现居住的向东第二套楼房，价值240000元）解除查封，终止对该房产的执行;2、案件受理费由被告负担。事实和理由：贵院在执行（2019）泗执字第00447号裁定书过程中，应被告韩昌龙申请，查封案涉房产。因该房产属于原告合法所有，原告提出书面异议，请求贵院解除查封，终止对该房产的执行。遗憾的是，贵院作出（2019）皖1324执异66号《执行裁定书》，裁定“驳回时荣进（原告）的异议申请”，原告认为：该裁定明显错误，故，向贵院起诉，具体理由如下：案涉房产与本案执行过程中被贵院查封的其它2套房产，加上案外2套一共5套房产，每套两间三层。宅基地使用权归属靖某，由靖昌利2008年负责建设，2009年竣工。2014年5月2日，靖昌利将其中涉案房产抵给原告，2015年10月10日补签合同。对相关事宜作出了详细约定。具体过程是这样的：靖昌利是原告的学生。2011年9月至2012年6月，靖昌利前后6次向原告借款计26万元（不含利息），由于没有钱偿还，便自愿将涉案房产作价24万元抵给原告。该房产西邻靖昌友。原告实际占有使用后不久，因急需用钱，又将涉案房产以16.5万元的价格卖给巩小四，并由巩小四装潢后一直使用至今。综上，案涉房产绝非靖昌利所有，系原告通过买卖程序合法取得，且己实际占有，拥有完全意义上的所有权，早己与靖昌利无关。贵皖1324执异66号《执行裁定书》“驳回时荣进（原告）的异议申请”严重损害了异议人的合法权益，故，向贵院提起执行异议之诉，请予审判，解除查封，终止对涉案房产的执行。 原告为支持其诉讼请求，提交如下证据： 1、泗县人民法院两份执行裁定书，（2015）泗执字第00447-2号、（2019）皖1324执异66号。证明系原告起诉依据。泗县人民法院因韩昌龙诉靖昌利民间借贷纠纷一案，应韩昌龙申请，作出（2015）泗执字第00447-2号裁定，查封涉案房产。原告作为案外人，就此提出执行异议申请，被泗县人民法院裁定驳回，为维护自己的合法权益，遂提起执行异议之诉。 2、靖昌利向原告出具的6张借条。证明，系抵押依据。靖昌利于2011、2012年前后6次向原告借款26万元，其间有部分利息已付。这些借款因偿还不能，靖昌利才自愿用涉案房产作抵的。3、抵押书、购房合同、房屋买卖合同、泗县人民法院（2018）皖1324刑初173号刑事判决书一份。证明2014年5月2日靖昌利通过其胞兄弟大哥靖某自愿将涉案房产作价24万元抵给原告以清偿借款，并由靖某出具抵押书，当时杨某作为证明人在场并签字。后来，原告与靖昌利补签购房合同。原告实际占有后，因急需用钱，又将该房产以16.5万元的低价卖给巩小四，并由巩小四装潢后一直使用至今。 4、证人杨某、靖某书面证言各一份，证明2014年5月2日靖某根据靖昌利安排将涉案房屋抵偿靖昌利欠原告的26万元借款，并于当日将涉案房屋交付给原告，6张借条已被靖某收回后交给靖昌利老婆花纯永，该房屋的查封在原告实际占有使用之后。 被告韩昌龙辩称：时荣进是靖昌利的老师，其与本案有利害关系，双方所签的买卖合同是为了逃避债务；靖昌友明确表示2014年5月25日之前靖昌利未卖过房子；时荣进自认双方房屋买卖合同签订的真实时间是2015年10月10日，是在法院查封后签订的。请求驳回原告的诉讼请求。 被告韩昌龙提供证据：刑事判决书一份，证明时荣进认可其与靖昌利之间的房屋买卖合同签订时间是2015年10月10日左右。 第三人靖昌利辩称：我与原告系师生关系。我向原告借钱有证人杨某证明。借钱时有借条，时荣进把房屋抵押承诺书弄丢了，后来打电话给我，我安排他找靖某和杨某签了房屋买卖合同，具体时间不清楚，当时我在外地不在场。 第三人靖昌利没有提供证据。 根据上述的证据材料及庭审中当事人的陈述，确认如下事实：原告时荣进与第三人靖昌利系师生关系，2012年以前靖昌利曾借原告款26万元。靖昌利在农村老家开发小产权房5套，无钱归还原告，便于2015年10月10日安排其大哥靖某同原告签订《小产权房买卖合同》，约定将其开发的位于靖沃村南湖山闵路南边中间第二套房卖给原告，价款24万元，但是落款时间写为2013年5月2日，时荣进在公安机关的问话笔录中明确承认，其与靖昌利于2015年10月10日左右签订涉案房屋购房合同，靖昌利只签名，没有签日期，时荣进把日期往前签是为了以后打官司对自己有利。后时荣进又以16.5万价款将涉案房屋转让给巩小四。 本院在审理韩昌龙与靖昌利民间借贷纠纷一案中，本院依据韩昌龙的财产保全的申请，依法查封靖昌利所有的由其本人开发的位于泗县黄圩镇武圩村靖沃庄南湖山闵路南边靖昌友现居住的向东第二、三、四套楼房进行查封，并作出（2014）泗民一初字第01649号民事裁定书。（2014）泗民一初字第01649号民事判决书判决靖昌利归还韩昌龙借款本息490203.34元，由于靖昌利未能按判决履行义务，韩昌龙申请强制执行。本院于2016年5月16日作出（2015）泗执字第00447-1号执行裁定书，裁定续行查封上述涉案的第二、三、四套楼房，2019年5月13日本院又作出（2015）泗执字第00447-2号执行裁定书，裁定查封上述涉案的第二、三、四套楼房。原告认为本院的（2015）泗执字第00447-2号执行裁定书侵害了案外人的合法权益，向本院提起执行异议。 泗县人民法院经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院首次查封被执行人的涉案房屋时间是2014年5月21日，时荣进与靖昌利签订的购房合同时间是2015年10月10日左右，是在人民法院查封之后，时荣进对韩昌龙的异议不适用上述法律条文的规定，其提出的异议请求不能排除法院执行。因靖昌利未履行生效判决确定的义务，本院依据韩昌龙申请，查封其名下财产并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回时荣进的异议请求。原告时荣进不服，于2019年8月27日向泗县人民法院提出案外人执行异议之诉，请求人民法院依法判令对原告所有的房产（以下简称“案涉房产”，该房产坐落于黄圩镇武圩村靖沃庄正南、山闵路南,靖昌友现居住的向东第二套楼房，价值240000元）解除查封，终止对该房产的执行;案件受理费由被告负担。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、除分的权利。本案原告刘峰与第三人靖昌利之间系民间借贷关系，虽然双方签订《小产权房买卖合同》，以房抵债，但根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地只能由村集体组织成员获得，不得出让、转让、出租，且房屋的买卖应在本村集体组织成员之间进行，禁止在本村集体组织成员外转让宅基地、农村住宅、及“小产权房”。本案原告时荣进非泗县黄圩镇武圩村村民，没有购买该处房屋的资格，根据物权法中“房随地走”的原则，原告无法取得该处房屋的所有权，因而双方签订的《小产权房买卖合同》违反法律的强制性规定，应属无效合同。故该涉案查封房屋仍属于第三人靖昌利所有；时荣进的执行异议之诉对执行标的不享有排除强制执行的权益。因此时荣进的执行异议之诉没有法律依据，本院不予支持，应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告时荣进的诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告时荣进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 陈 珊 审 判 员 胡 永 人民陪审员 黄 杰 二〇一九年十一月五日 书 记 员 姚妮妮