深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初26943号原告：匡红，女，汉族，1967年2月5日出，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810061667。委托诉讼代理人：王旭，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910077155。被告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201510513517。委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。被告：深圳市名夏集团有限公司，深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲。被告深圳市名夏集团有限公司委托诉讼代理人：林智明，男，汉，1976年10月17日出生，身份证住址广西桂平，系公司员工。原告匡红与被告深圳市国融房地产开发有限公司（下简称国融公司）、深圳市名夏集团有限公司（下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孔钰平，被告国融公司的委托诉讼代理人黎泰君、黄钊洋，被告名夏公司的委托诉讼代理人林智明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年6月1日起至2019年7月20日止共414日的延期办证违约金人民币292,284.00元。2.判令被告按房地产买卖合同约定每日706元的延期办证违约金标准,向原告支付自2019年7月21日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金。3.判令被告与原告共同申请将深圳市罗湖区东门街道湖贝路港丰大厦1栋29A01不动产转移登记在原告名下。4.判令被告承担本案诉讼费用。原告提出诉讼请求的事实与理由:一、原告与被告买卖涉案不动产的事实。2012年3月20日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定买受人向出卖人购买位于深圳市罗湖区××大厦××房,总金额为人民币1,765,512.00元。出卖人须于2012年6月30日前将房地产交付买受人使用。出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内,完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买受人之日起240日内出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记,办理《房地产证》。如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的,出卖人自本房地产交付之日后的第240日起,按日向买受人支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日,则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止,出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同签订后,原告付清了房款,由于被告的原因造成原告不能领取所购房屋的《房地产证》。二、生效民事判决对涉案不动产买卖事实的认定。深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初14726号民事判决认定:原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》,是双方的真实意思表示,合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应严格按约履行。原告已经履行了买受人支付全部购房款的合同义务。涉案房产是2012年6月30日交付,依约被告应在房产交付240天之后按成交价日万分之四的标准承担延迟办证的违约责任,故被告应向原告支付自2015年1月1日至2018年5月31日期间共1246日的迟延办证违约金人民币879，676.00元。之后的违约金,因本院并未向原告计收该部分受理费,故对于该部分违约金,本院在本案中不作处理。原告可另行向两被告主张。被告不服一审判决,提起上诉,深圳市中级人民法院作出(2019)粤03民终585号民事判决,驳回上诉,维持原判。2014年11月21日,港丰房地产开发(深圳)有限公司的企业名称变更为深圳市国融房地产开发有限公司。2013年11月6日,深圳名厦商贸有限公司的企业名称变更为深圳市名厦房地产开发有限公司，2014年09月28日,变更为深圳市名夏集团有限公司。被告行为已构成违约,应承担相应的违约责任。特提起诉讼,请依法裁判。被告国融公司答辩称，本案应当依法审查购房资格问题,若原告不具备购房资格,应自行承担无法办证或迟延办证的不利后果。案涉房产属于限购范围,依据相关限购政策,不具备购房资格的相关部门将不予办证。二、即使本案存在迟延办证情形,也系名夏公司单方违约,应由名夏公司独自承担迟办证责任。答辩人自新股东接管以来,一直积极应诉,主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反,名夏公司拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。此前答辩人曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告,要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜,但其均不予理会。现案涉楼盘已办理完毕初始登记,答辩人亦已配合各业主进行申报盖章、办理转移登记手续。但名夏公司仍拒不盖章,导致最近37户业主起诉名夏公司。三、即使本案存在迟延办证情形,违约金的标准亦应当予以调整。1、案涉房产于2018年10月15日即可办理转移登记、领取不动产权证,原告仍主张自此之后的迟延办证违约金,不应予以支持。现案涉楼盘已办理完毕初始登记,答辩人亦已配合原告在转移登记申请表上益章、办理转移登记手续,不再存在迟延办证情形。2、本案违约金标准显然过高,请求法庭基于公平原则予以调低。逾期办证会给原告造成不便,但原告并未因此发生实际经济损失,答辩人也已经实际交付房屋。原告此前以同样的事实理由已提起诉讼,经判决认定两被告应当支付高额逾期办证违约金。答辩人认为,违约金应当是以填补实际损失为原则,不应借此获取巨大的经济利益。因此,请求法院根据公平原则并结合本案情况,依照《合同法》第一百一十四条和《合同法》司法解释（二）第二十九条对违约金标准予以调低。被告名夏公司答辩称，一、我方认为本案错列了被告，国融公司不是本案的适格被告。应该将港丰集团有限公司列为被告，主要是因为本案是商品房预售合同纠纷。与原告签订合同的是被告名夏公司以及港丰房地产公司，国融公司是深圳市国融投资控股公司在港丰房地产公司，股权让与担保中非法变更过来的。现港丰房地产公司已注销，其权利义务的继承人应该是出资100%%的港丰集团公司。二、原告第三次起诉，构成了重复起诉。且违约金要求过高，法院不应支持。三、请求驳回原告要求赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，依据充分。四、原告应对深圳市市场监督局、深圳市国融控股公司、深圳国融公司另案提起侵权之讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告匡红以商品房预售合同纠纷为由向法院起诉被告国融公司、名夏公司，要求被告国融公司、名夏公司按照合同约定要求从2013年2月25日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止支付延期办证违约金。2017年10月27日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终9086号二审生效民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决认定以下事实：（一）2012年3月20日，匡红与被告国融公司、名夏公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定：被告国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区××大厦××房产出卖给原告，房屋用途为商务公寓，建筑面积67.18平方米，转让总金额1765512元，买受人采取一次性付款方式支付购房款。合同第九条约定，出卖人应当于2012年6月30日前将本房地产交付给买受人。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。（二）上述合同签订后，被告国融公司于2012年11月22日向原告出具《发票》（编号：00092527），确认收取原告支付的购房款人民币1765512元。（三）港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为国融公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为名夏公司。（四）一审法院认为，按照房屋合同约定交付期限最后一天即2012年6月30日作为入伙时间，并依此推算逾期办证违约金的起算日期为2013年2月25日（交付之日后第240日起）。国融公司、名夏公司应以购房款1765512元为基准，按日万分之四标准向原告计付自2013年2月25日起至2014年12月31日止的违约金475982元（1765512×0.0004×674）。2015年1月1日之后的违约金，匡红在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向原告计收该部分受理费，故对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。匡红可另行向国融公司、名夏公司主张。二、原告于2018年6月26日就涉案房产再次以国融公司、名夏公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，案号为（2018）粤0303民初14726号，请求：1.判令被告向原告支付自2015年1月1日起至2018年5月31日止共1246日的延期办证违约金人民币879676元；2.判令被告按房地产买卖合同约定每日706元的延期办证违约金标准，向原告支付自2018年6月1日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。本院经审理后，于2018年8月20日作出（2018）粤0303民初14726号民事判决，判决如下：一、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告匡红支付逾期办理《房地产证》的违约金人民币879676元。二、驳回原告匡红的其他诉讼请求。判决送达后，两被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，案号为（2019）粤03民终585号。2019年3月14日，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终585号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效。三、本院办理（2018）粤0303民初25627号案件过程中，经向深圳市不动产登记中心查询，港丰大厦已于2018年10月16日办理初始登记，开发商为深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司。本案涉案的港丰大厦1栋29A01号房产尚未办理不动产权证书,预售备案权利人为原告匡红。本院认为，原告匡红与被告国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。原告已履行付款义务，被告也已向原告交付了房产。原告使用该房产至今，但一直未能取得《不动产权证书》，原告作为购房人有权取得涉案房产的不动产权证书。两被告至今未履行办证义务，因此两被告应按合同约定承担相应的违约责任，并协助原告将涉案房产过户至原告名下，从而使原告完全取得该房产的所有权。两被告应按合同约定以购房款人民币1765512元为基准，按日万分之四的标准向原告计付违约金。深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终585号民事判决书已判决两被告向原告支付截止至2018年5月31日止的延期办证违约金，故被告应当支付自2018年6月1日起至2019年7月20日止共计414日的延期办证违约金人民币292284元.现原告要求被告支付前述违约金292284元,本院予以支持。2019年7月21日之后的违约金，因本院并未向原告计收该部分受理费，故对于该部分违约金，本院在本案中不作处理。原告可另行向两被告主张。关于被告主张原告重复起诉的抗辩，本院认为，原告是根据生效判决的指引在本案中向两被告主张前述逾期办证违约金，故本案原告诉求不符合重复起诉、裁定驳回起诉的情形。关于被告主张涉案房产不能办证的原因在另一被告的抗辩，本院认为两被告共同作为合同的一方当事人，就应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，两被告应另循法律途径解决。关于两被告主张涉案违约金过高的问题。本院认为合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该计算方法的约定并不存在过高的情形，被告提出违约金约定过高的主张，应对此承担举证责任。两被告未提供相应的证据证明该主张，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告匡红支付逾期办理《房地产证》的违约金人民币292284元；二、被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告匡红将深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦1栋29A01号的《不动产权证书》办理至原告匡红名下。三、驳回原告匡红的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5684元，由两被告共同负担，原告已预交的人民币5684元，由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币5684元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王冬梅人民陪审员  汪志敏人民陪审员  蓝海蔚二〇一九年十一月五日书 记 员  刘 坤刘影