上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10100号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海枭梵投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙雯俐，执行董事。委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：爱雾(上海)贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：翁华敏。委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：翁华敏，男，1981年7月23日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人上海枭梵投资管理有限公司(以下简称“枭梵公司”)因与被上诉人爱雾(上海)贸易有限公司(以下简称“爱雾公司”)、翁华敏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枭梵公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持枭梵公司一审诉讼请求及驳回爱雾公司一审反诉诉讼请求。事实和理由：一、上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)自2018年3月至10月多次发生漏水事故，并非在此期间持续漏水。二、枭梵公司与爱雾公司交房时间应当以正式书面交接的时间为准，即2018年11月21日，而不应仅以爱雾公司口头陈述其已于2018年9月9日搬离系争房屋进行认定。三、一审法院扣除漏水期间租金的比例过高。四、爱雾公司已经交付的房租并不属于本案的纠纷范围，一审法院不应对此一并处理。综上，枭梵公司请求二审法院支持其上诉请求。爱雾公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。翁华敏辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。枭梵公司向一审法院起诉请求：1．解除枭梵公司与爱雾公司签订的《办公室租赁合同》；2．爱雾公司支付拖欠枭梵公司的租金及房屋占用费人民币(以下币种均为人民币)33,000元(自2018年6月10日起至2018年11月21日止)；3．爱雾公司支付违约金15,840元(按租赁合同总金额的20%计算)，枭梵公司没收爱雾公司押金14,000元；4．翁华敏对上述款项承担连带清偿责任。爱雾公司提起反诉请求：1．确认双方签订的《办公室租赁合同》于2018年8月14日解除；2．枭梵公司赔偿损失57,624.75元(具体包括：装修费用7,157.27元、货物损失22,808.88元、经营利润损失27,658.6元)；3．枭梵公司返还押金14,000元。一审法院认定事实：一、上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层房屋登记在案外人陈某某名下。2014年9月30日，陈某某与孙雯俐签订《上海市房屋租赁合同》，约定陈某某将上述房屋出租给孙雯俐，租赁期限自2015年1月1日起至2026年12月31日止。就上述房屋的分割、出租事宜，陈某某于2015年7月17日出具授权委托书，该授权委托书载明，把上述房屋作为办公用途，出租给孙雯俐个人，同时允许孙雯俐授权枭梵公司分割成小型办公室出租。后枭梵公司将上述房屋分割，系争房屋系上述房屋分割后的其中一间办公室。二、2018年2月26日，枭梵公司(甲方)与爱雾公司(乙方)签订1份《办公室租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公室；租期1年，自2018年3月10日起至2019年3月9日止；租金为7,000元／月；乙方采取三个月支付方式，租金享受折扣优惠，折后首期房租为19,800元；乙方需支付甲方租房押金14,000元；若乙方提前解除合同，视为乙方单方面违约，甲方有权扣除乙方已经支付的租金及押金，同时支付合同总价的20%作为违约金；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，枭梵公司将系争房屋交付爱雾公司使用，爱雾公司向枭梵公司支付了14,000元押金，并按合同约定的租金金额支付租金至2018年6月9日。三、自2018年4月25日起，系争房屋时常出现漏水现象。爱雾公司向枭梵公司反映了漏水情况，枭梵公司进行了一定的修缮，但房屋漏水问题并未解决。爱雾公司与枭梵公司就此产生争议。2018年8月1日，枭梵公司向爱雾公司发出律师函，函告爱雾公司付清已拖欠的下一期租金。2018年8月14日，爱雾公司向枭梵公司发出《办公室租赁合同解除通知书》，该通知书载明：自本通知函发之日起，枭梵公司与爱雾公司之间签订的《办公室租赁合同》解除，枭梵公司收到本书面通知后3-5个工作日给予回复确认；枭梵公司退回爱雾公司支付的押金14,000元，收到退回押金后，爱雾公司将在3个工作日搬离现场。2018年8月27日，枭梵公司再次向爱雾公司发出律师函，函告爱雾公司应在2018年9月1日向枭梵公司交付系争房屋并完成相关善后义务(即于2018年9月1日前搬出全部物件并向枭梵公司交付系争房屋，如9月1日仍未搬出相关物品将视为爱雾公司自动放弃所有权)、支付合同总价款20%的违约金、付清已拖欠的租金。2018年8月31日，爱雾公司搬离系争房屋，同年11月21日双方就系争房屋进行书面交接。四、爱雾公司系有限责任公司(自然人独资)，股东为翁华敏。一审法院认为，枭梵公司与爱雾公司签订的《办公室租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。枭梵公司作为出租方，应当保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，系争房屋漏水情况属实，对爱雾公司的办公经营也产生了影响，但漏水情况尚未达到系争房屋无法使用的程度，爱雾公司以系争房屋漏水为由主张单方解除权缺乏依据，应当支付其占有系争房屋期间的房屋租金。现枭梵公司亦主张解除合同，并同意以爱雾公司送达《办公室租赁合同解除通知书》之日作为合同解除之日，故法院确认双方签订的租赁合同于2018年8月14日解除。关于支付房租及占有使用费的期间，虽然枭梵公司与爱雾公司签订书面交接单的时间是2018年11月21日，但爱雾公司已于2018年8月31日搬离系争房屋，搬离系争房屋后，爱雾公司未再实际使用系争房屋，双方应当在合理时间内办理房屋交接手续，且枭梵公司应当知晓爱雾公司搬离系争房屋的时间，对于系争房屋未被及时利用的扩大损失应由枭梵公司承担，故法院认为爱雾公司向枭梵公司支付房租及占有使用费至2018年9月9日较为合理。关于房屋租金及占有使用费的金额，考虑到系争房屋漏水确实给爱雾公司的办公经营产生了一定的影响，故对爱雾公司要求减少房屋漏水期间租金并适当返还漏水期间已付租金的抗辩意见，法院予以采信，法院酌情确定爱雾公司按照原租金的70%，即4,620元／月支付房屋漏水期间的租金。对于2018年4月25日至同年6月9日爱雾公司的已付租金，枭梵公司应返还爱雾公司2,970元。对于2018年6月10日至同年9月9日期间的租金及占有使用费，爱雾公司应当向枭梵公司支付13,860元。关于违约金及房屋押金，系争房屋虽存在漏水情况，但尚未达到无法使用的程度，爱雾公司提前解除合同存在过错，应当按照合同约定支付违约金15,840元，但枭梵公司提供的租赁房屋有瑕疵，且未及时解决系争房屋的漏水问题，枭梵公司亦有过错，枭梵公司主张没收房屋押金的请求，法院不予支持，房屋押金14,000元枭梵公司应予返还。爱雾公司系一人有限责任公司，翁华敏系公司股东，现翁华敏无法提供证据证明公司财产独立于股东个人财产，故翁华敏应当对爱雾公司的债务承担连带责任，法院对枭梵公司提出的要求翁华敏对爱雾公司的债务承担连带责任的诉讼请求予以支持。按照合同约定，装修费用本应由爱雾公司自行承担，爱雾公司主张的货物损失及经营损失，根据爱雾公司提供的现有证据，法院尚难认定爱雾公司主张的受损金额与系争房屋漏水有关。故对爱雾公司要求枭梵公司赔偿经济损失57,624.75元的诉讼请求，法院不予支持。一审法院作出判决：一、确认上海枭梵投资管理有限公司与爱雾(上海)贸易有限公司于2018年2月26日签订的《办公室租赁合同》于2018年8月14日解除；二、上海枭梵投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还爱雾(上海)贸易有限公司已付租金2,970元；三、爱雾(上海)贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海枭梵投资管理有限公司2018年6月10日至2018年9月9日期间的租金及房屋占有使用费13,860元；四、爱雾(上海)贸易有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海枭梵投资管理有限公司违约金15,840元；五、上海枭梵投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还爱雾(上海)贸易有限公司房屋押金14,000元；六、翁华敏对爱雾(上海)贸易有限公司的上述第三项、第四项付款义务承担连带清偿责任；七、上海枭梵投资管理有限公司的其余本诉请求，不予支持；八、爱雾(上海)贸易有限公司的其余反诉请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，枭梵公司与爱雾公司就系争房屋签署的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。枭梵公司作为出租方，应当对租赁物负有相应维修义务。自2018年4月25日起，系争房屋开始出现漏水现象，枭梵公司虽进行过修复，但并未修复完善，给爱雾公司经营使用带来一定影响。对此，一审法院结合证据对系争房屋漏水情况的认定正确。关于枭梵公司对交房时间的主张，本院认为虽然枭梵公司与爱雾公司于2018年11月21日才签订书面交接单，但爱雾公司于2018年8月31日已搬离系争房屋，对系争房屋不再进行经营使用。枭梵公司作为出租方应当知晓其搬离时间，故枭梵公司未收回并继续利用房屋及时止损，系其自身原因所致。最后，本案纠纷系因枭梵公司出租的系争房屋漏水所引起，一审法院酌情判定减少漏水期间爱雾公司的租金金额合理。并无不当，本院予以认同。综上所述，枭梵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无明显不当之处，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币702.75元，由上诉人上海枭梵投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 徐 江二〇一九年十一月十三日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……