江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13906号原告：江苏华东天工投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路西侧、逢星路北侧，统一社会信用代码9132058369677218XB。法定代表人：钮荣林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心琛，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。被告：台运江，男，1989年6月9日生，汉族，住安徽省霍邱县。原告江苏华东天工投资有限公司（以下简称“华东天工公司”）与被告台运江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理。后因被告台运江下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告华东天工公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。被告台运江经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华东天工公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2017年1月20日签订的《商铺租赁合同》于起诉之日起解除；二、判令被告支付拖欠的租金26713元(自2019年3月20日计算至实际解除之日，暂计算至2019年6月5日)；三、判令被告支付占用使用费(自实际解除之日起，按照每日796元计算至实际搬迁之日)；四、判令被告支付违约金22969.49元；五、被告将坐落于昆山市南侧)XX大厦X号商铺腾房迁让，归还原告；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月20日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于江苏省昆山市南侧)XX大厦X号商铺出租给被告使用，租赁期限为5年，自2017年1月20日起至2022年1月19日止，月租金为10417元，租金在租赁期间每年递增5%，租金每6个月支付一次，被告在签订《商铺租赁合同》之日一次性付清6个月房租，以后每次支付均需在上次支付6个月周期届满当月的15日前一次性付清。逾期支付的，每逾期一日，按乙方应付日租金的两倍计罚滞纳金，按日累计。乙方逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任，乙方应按实际占用房屋时间日租金的两倍计付占用费用。被告逾期不支付租金累计超过15日的，原告可书面通知被告解除《租赁合同》，被告应向原告按月租金的两倍支付违约金。合同解除15天内需退还租赁房屋，若超出期限按实际占用房屋时间日租金的两倍计付房屋占用费。经原告多次催告，被告2019年3月20日至2019年9月19日期间的房租仍未支付，为此，原告特诉诸贵院，要求被告支付拖欠租金并支付逾期占用使用费及违约金，望判如所请。被告台运江未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于江苏省昆山市南侧)XX大厦X号商铺（建筑面积150.6平方米）出租给被告经营使用，明确具体的经营用途为奶茶店。租赁期限为5年，自2017年1月20日起至2022年1月19日止，其中免租期为2个月，即自2017年1月20日起至2017年3月19日止，租金为零。合同第三条“租金、保证金”约定：该商铺月租金2.4元/天/平米，租金为10417元/月。租金在租赁期间每年递增5%。租金每6个月支付一次，提前支付。乙方在签订本合同之日一次性付6个月房租，以后每次支付均需在上次支付6个月周期届满当月的15日前一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证，逾期支付的，每逾期一日，按乙方应付日租金的两倍计罚滞纳金，按日累计。乙方逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任，乙方应按实际占用房屋时间日租金的两倍计付占用费用。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳等同于一个月租金额度即10417元/月作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方(保证金不计算利息)，如乙方在租赁期满前违约退房，此房屋保证金不予退还。甲乙双方约定，该用房的能源费保证金为5000元，乙方于签约当天支付给甲方。乙方承诺按时向甲方(物业)缴纳电费，否则甲方有权不提供电源或终止本合同并向乙方追究违约责任。乙方户内电费均按乙方实际使用量核算，以物业相关单据为准。合同第七条“合同的解除”约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的两倍支付违约金。合同解除15天内需退还租赁房屋，若超出期限按实际占用房屋时间日租金的两倍计付房屋占用费：1、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，或因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；2、乙方擅自转租、分割转租、转让、转借、抵押、联营或与他人交换各自承租房屋的；3、乙方逾期不支付租金累计超过15日的。合同第八条“违约责任”约定：租赁期间，非本合同规定情况，乙方中途擅自退租的，乙方须另行追加支付当年度租金的一半作为违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从定金或租赁保证金中抵扣。定金或保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，原告即将涉案商铺交付给被告经营使用，被告亦按约将房屋使用保证金10417元、能源费保证金5000元支付给原告。庭审中，原告陈述截至目前被告已将2019年3月19日前产生的租金支付完毕，自2019年3月20日起产生的租金尚未支付，现涉案房屋仍由被告实际占有使用。本院依职权至涉案商铺进行调查取证。经调查，涉案商铺被分割为三间店面经营，分别为“酉鸡汇”（燕鸡、鸡汤、口水鸡、秘觉炒饭）、“天香麻辣烫”、“艺涛装饰”。“天香麻辣烫”由案外人常某经营，个体工商户名称为昆山市花桥镇常某小吃店。本院依法对常某制作了一份调查笔录。常某陈述：其从台运江手中承租了涉案X号商铺的部分店面，从2017年6月在此经营至今，其与台运江签订有书面租赁合同，约定租期4年，年租金6万元左右，半年一付，每年租金递增5%，其已将2019年12月20日前的租金支付给了台运江，另支付押金6000元左右，涉案商铺的另外两家也是台运江找来的租客，隔壁（“酉鸡汇”）2019年6、7月份已经停业，楼上（“艺涛装饰”）2019年3、4月份合同到期就搬走了。对此，原告称其此前曾发现涉案商铺内经营的业态与合同约定的奶茶店不一致，就怀疑被告转租，其找被告核实，但被告未予回复。原告向本院提交了案外人常某提交给其的微信聊天记录及转租合同。其中，微信聊天记录的对话双方为常某与台运江，显示：常某向台运江微信转账30000元；台运江向常某收款并发送“收据，本人（台运江）今收到常某租XX房租（2019年6月20日至2019年12月20日房租）三万元整。收款人：台运江，日期：2019年7月29日”。转租合同系案外人常某以常扣林的名义与被告台运江签订，约定由台运江将XX国际X号一楼东面商铺出租给常某，建筑面积为50平方米，租期为4年，自2017年5月20日起至2022年1月19日止，年租金为65000元。现因原告以被告存在逾期支付租金的违约行为为由要求解除合同并由被告承担相应违约责任，为此，引起纠纷。以上事实，有《商铺租赁合同》、个体工商户营业执照、现场照片、调查笔录、微信聊天记录及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的合同义务。关于原告要求解除前述合同的主张，本院认为，被告未能举证证明其已按合同约定将2019年3月20日起产生的租金足额支付给原告，应当承担举证不能的法律后果。依据合同约定，逾期不支付租金累计超过15日的，原告有权解除合同。故本院对原告的该项诉请予以支持，本院依法认定原、被告签订的《商铺租赁合同》于被告收到本院应诉材料之日即2019年10月27日解除。关于原告要求被告支付拖欠的租金，本院认为，合同约定租金在租赁期间每年递增5%，故2019年1月20日至2020年1月19日期间的租金应按11484.74元/月（10417元*1.05*1.05）计算。合同已于2019年10月27日解除，故自2019年3月20日至合同解除之日2019年10月27日期间的租金84604.25元（11484.74元÷30天*221天），被告理应支付给原告，本院对此予以确认。关于原告主张被告支付违约金22969.49元，本院认为，根据合同约定，原告书面通知被告解除合同的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金。故本院对原告的该项诉请予以支持。关于被告支付原告的房屋使用保证金10417元、能源费保证金5000元，合同约定：如乙方在租赁期满前违约退房，此房屋保证金不予退还。本院对此予以确认。但被告支付的能源费保证金5000元，双方并未约定原告在何种情形下可以不予退还，原告也未举证证明存在应当从中扣除部分费用的情形，故原告应当将该笔能源费保证金5000元退还给被告。该款与被告结欠原告的租金84604.25元抵消后，被告应付原告的租金为79604.25元。关于原告主张被告将涉案商铺腾房迁让，本院认为，合同约定合同解除15天内需退还租赁房屋，若超出期限按实际占用房屋时间日租金的两倍计付房屋占用费。现合同已于2019年10月27日解除，被告应按约于2019年11月11日前将涉案商铺腾退并返还给原告。逾期未腾退，应当支付逾期占有使用费。现已查明被告将涉案商铺的部分店面转租给案外人常某由其在此经营昆山市花桥镇常某小吃店，因原、被告之间的《商铺租赁合同》已解除，次承租人常某与被告之间的转租合同也应随之终止，次承租人丧失了继续使用涉案商铺的依据。但因原告未在本案中诉请要求次承租人常某滕让被转租的部分店面，本院认定被告应将除昆山市花桥镇常某小吃店占用的50平方米店面之外的100.6平方米商铺腾退并返还给原告，原告可基于物权另案主张次承租人返还转租商铺并支付逾期搬离的占有使用费。关于原告主张被告应付的逾期占有使用费，本院认为，合同虽约定逾期占有使用费的计算标准为两倍租金，但被告已就其存在的违约行为承担了房屋使用保证金10417元被没收并支付违约金22969.49元的违约责任，一定程度上已经弥补了原告的实际损失，故本院依法酌情认定房屋占有使用费的计算标准为合同约定的租金2.4元/天/平方米，被告应当支付的房屋占有使用费为：以100.6平方米为基数，自2019年11月12日起按2.4元/天/平方米计算至实际返还商铺之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江苏华东天工投资有限公司与被告台运江于2017年1月20日签订的关于江苏省昆山市南侧)XX大厦X号商铺（建筑面积150.6平方米）的《商铺租赁合同》于2019年10月27日解除。二、被告台运江于本判决生效后十五日内从其实际占有的江苏省昆山市南侧)XXX大厦X号部分商铺（建筑面积100.6平方米）中迁出并将返还给原告江苏华东天工投资有限公司。三、被告台运江支付原告江苏华东天工投资有限公司租金79604.25元、违约金22969.49元、房屋占有使用费（计算方式：以100.6平方米为基数，自2019年11月12日起按2.4元/天/平方米计算至实际返还商铺之日止），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322019XXXXX33806）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7862元，公告费690元，两项合计8552元，由原告江苏华东天工投资有限公司承担50元，由被告台运江承担8502元。此款原告江苏华东天工投资有限公司已预交，本院不再退还。被告台运江承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告江苏华东天工投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十一月二十九日书 记 员  黄 迪附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。