呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初4706号原告（反诉被告）：内蒙古东达酒店有限公司锦江国际大酒店，住所地呼和浩特市赛罕区呼伦南路119号（国土资源厅北）。负责人：赵永亮，董事长。委托诉讼代理人：何虹枚，恒信长城律师事务所律师。被告（反诉原告）：赛罕区塔林健身中心，经营场所呼和浩特市赛罕区呼伦南路东达城市广场酒店负一层。经营者：明干巴雅尔，男，蒙古族，1995年10月25日出生，住赤峰市克什克腾旗巴彦查干苏木乌套海嘎査1组。委托诉讼代理人：段立欣，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古东达酒店有限公司锦江国际大酒店（以下简称锦江国际大酒店）与被告（反诉原告）赛罕区塔林健身中心（以下简称塔林健身中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦江国际大酒店的委托诉讼代理人何虹枚、被告塔林健身中心的经营者明干巴雅尔、委托诉讼代理人段立欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锦江国际大酒店向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付租赁期间欠付租金147500元，违约金50000元；2.依法判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；3.依法判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年8月1日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定被告承租原告负一层500平米场地，用于塔林健身俱乐部的经营，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为30万元，租金支付方式为每季度末提前30日预付下一季度租金75000元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁场地，被告已经实际使用该场地进行经营，但却一直未按照合同约定，按时支付租金，经原告多次催要，只向原告支付租金102500元，尚欠原告租金147500元，原告就欠付租金多次向被告催要，被告均拒绝支付，被告这种欠付租金的行为已严重违反双方合同约定，给原告造成经济损失，根据合同约定被告应向原告承担违约金5万元。由于被告拖欠原告租金已逾期30日以上，原告依约提出解除双方签订的《租赁合同》，符合法律规定。鉴于此，原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。被告塔林健身中心辩称：被告塔林健身中心严格按照双方签订的租赁合同向原告方缴纳租金，并不存在违约的情形。反诉原告塔林健身中心向本院提出反诉请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.依法判令反诉被告配合反诉原告将租赁场地内反诉原告的物品及会员私人物品搬走；3.返还租金106300元；4.依法判令反诉被告支付违约金50000元；5.依法判令反诉被告支付会员费70000元；6.依法判令反诉被告向反诉原告支付截止2019年7月21日损失551250元（每月营业额为78750元，截止到2019年7月21日损失为551250元）；7.反诉被告赔偿反诉原告装修损失20000元；8.反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2018年11月2日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告提供的负一层租赁场所经营健身服务，总面积500平米，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日。合同第四条约定：年租金30万元整，支付方式为每季度预付下一季度租金75000元整。乙方应于每季度末提前30天预付下一季度租金，如逾期十天未付，甲方有条件收回该出租场地。合同第七条第二款约定，甲、乙双方如有一方违反本合同约定义务，给守约方造成严重影响或损失巨大，守约方可单方有权单独解除合同，自解除合同的书面通知到达违约方时本合同自行解除，违约方赔偿由此给守约方造成的全部损失，并向守约方承担违约金人民币5万元整，不足以弥补损失，支付违约金的守约方有权向违约方追偿。合同第九条约定，有下列情形的，乙方有权单方解除合同，甲方应返还保证金，给乙方造成损失的，还应赔偿损失。二、甲方无故干涉乙方经营，使乙方无法继续经营的。合同签订后，反诉被告虽交付租赁场地，但在租赁期限内，反诉被告多次干预反诉原告经营，使乙方无法继续经营。2018年12月21日，反诉被告在没有书面通知原告情形下强行关闭该租赁场所，给反诉原告造成巨大的经济损失。反诉原告为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。反诉被告反诉被告辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回被告的反诉。被告违反双方签订的租赁合同义务欠付原告租金147500元，虽经原告多次催缴租金，但被告始终不予支付。根据双方合同约定，合同解除权的行使在原告不在被告，原告已在本诉中提出解除租赁合同的请求，被告在未缴清原告租金之前，原告无义务配合被告，被告也无权将租赁场地、物品搬离。被告承租原告租赁场地违反双方合同约定，被告也在反诉状中提出乙方即被告应于每季度末预付下一季度租金75000元，但被告却屡屡违反约定，不但不预付租金，至原告起诉时欠付租金14万余元。原告根据合同第四条约定，甲方在乙方逾期十天未付租金，有权无条件收回该租赁场地，该约定被告在反诉中也提到，说明被告是认可原告在被告逾期不支付租金的前提下有收回本案涉案租赁场地的权利的。双方在履行合同的过程中，原告在多次向被告催缴租金未果的情况下，根据租赁合同约定有权关闭被告经营场所，该权利是原告行使自力救济的方式，不是干预被告的经营，原告的行为不违反法律规定，也不违反双方的合同约定，由此造成的一切损失应由被告自行承担。现被告却不顾违约的事实，要求原告返还租金、支付违约金、会员费，承担损失属于无理要求，其请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，甲方锦江国际大酒店与乙方塔林健身中心签订《租赁合同》，甲方将酒店负一层约500平方米的场所租赁给乙方经营塔林健身俱乐部，租期一年，自2018年8月1日至2019年7月31日止，年租金300000元，支付方式为乙方应于每季度末提前30天预付下一季度租金75000元，如逾期10天未付，甲方有权无条件收回该出租场地；合同第七条违约责任：2.甲、乙双方如有一方违反本合同约定义务，给守约方造成严重影响或损失重大，守约方可单方解除合同，自解除合同书面通知到达违约方时本合同自行解除，违约方赔偿由此给守约方造成的全部损失，并向守约方承担违约金人民币50000元，不足以弥补损失、支付违约金的，守约方有权向违约方追偿；合同第九条合同的解除、终止：1.有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，保证金不予退还乙方，给甲方造成损失的还应赔偿损失：（1)乙方未经甲方同意，擅自变更经营品牌、类别和租赁场所用途的；（2）乙方在合作期内中途毁约、退出的；（3）乙方未经甲方书面许可，将租赁场所转租、分租或与他人合作、合租使用的；（4）乙方违反甲方管理规定及本合同条款，在甲方书面责令改正通知送达之后不予改正或拒不支付违约金的；（5）乙方逾期30日仍不能缴纳全部租金的。2.有下列情形的，乙方有权单方解除合同，甲方应返还保证金，给乙方造成损失的还应赔偿损失。（1）甲方提供的租赁场所等条件发生重大变化，又不能保证乙方正常经营的；（2）甲方无故干预乙方经营，使乙方无法继续经营的。3.一方行使合同解除权的，应当书面通知对方，解除合同的通知送达对方3个工作日之内，双方办理相关交接手续。如乙方在上述期限内拒不办理交接时，不腾空租赁场地，甲方有权关闭该租赁场所，甲方对乙方物品不负有保管义务，在此期间乙方物品损坏、灭失的风险由乙方承担。合同还约定了双方的权利义务、争议的解决等内容。合同签订当日，锦江国际大酒店即将租赁场所交由塔林健身中心使用。2018年8月3日至2018年12月19日期间，塔林健身中心负责人明干巴雅尔陆续向锦江国际大酒店交付租金205800元，此期间明干巴雅尔与锦江国际大酒店工作人员乌兰斯琴多次沟通协商交纳租金事宜。2018年12月21日，锦江国际大酒店将租赁给塔林健身中心的场所关闭。2018年7月31日，锦江国际大酒店与内蒙古搏道体育文化发展股份有限公司签订《终止合同协议》，约定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年7月31日终止，截止2018年7月31日，内蒙古搏道体育文化发展股份有限公司尚欠锦江国际大酒店租赁费103300元，承诺于2018年7月31日前一次性向锦江国际大酒店付清。另查明，2018年6月26日，塔林健身中心负责人明干巴雅尔向锦江国际大酒店提出装修申请载明：“因哈萨尔健身俱乐部为了更好的服务于客户，从七月二十七号到八月一号装修店面的西北角（舞蹈室）与西南角（卫生间），望批准。申请人：明干”，锦江国际大酒店王军权在申请书上签名。2018年7月18日，锦江国际大酒店总经理王军权、工作人员乌兰斯琴、塔林健身中心负责人明干巴雅尔、哈萨尔俱乐部负责人巴根四人协商重新签订租赁合同以及由明干巴雅尔付清2018年上半年租金事宜。本院认为，原告锦江国际大酒店与被告塔林健身中心签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。合同签订后，锦江国际大酒店将符合约定的租赁物交由塔林健身中心使用，塔林健身中心陆续向原告支付租金205800元。原告提交的证据形成完整的证据链条，可以证明双方签订合同之前，被告曾表示同意将哈萨尔健身俱乐部欠付原告的103300元租金向原告支付，故被告在补交上述租金后，实际向原告支付租金102500元。被告虽否认通话录音中明干巴雅尔的身份，但同时表示对其不进行鉴定，故本院对被告的抗辩不予采信。依据双方合同约定，租期自2018年8月1日至2019年7月31日，被告应于2018年9月30日即向原告支付二季度即2018年11月1日至2019年1月31日期间的租金75000元，即截止2018年9月30日，被告应支付原告租金共计150000元，逾期30天仍未支付的，原告有权要求解除合同。故原告主张解除双方的《租赁合同》，本院予以支持。因被告未能按照约定支付租金，2018年12月21日，原告将租赁场所关闭，截止2018年12月21日的租赁费被告应向原告支付。作为出租方，原告有义务向被告提供能够使用的租赁物，原告称被告未能按照约定交纳租金，构成违约，原告有权解除合同，收回租赁物，依据双方合同约定“一方行使合同解除权的，应当书面通知对方，解除合同的通知送达对方3个工作日之内，双方办理相关交接手续。如乙方在上述期限内拒不办理交接时，不腾空租赁场地，甲方有权关闭该租赁场所，甲方对乙方物品不负有保管义务，在此期间乙方物品损坏、灭失的风险由乙方承担。”原告并未按照合同约定书面通知被告解除合同，办理交接手续。虽被告未能按照约定支付租金，原告自行关闭租赁场地并要求被告继续支付租金本院不予支持。因被告未能按照约定支付原告租金，违约在先，应按照合同约定支付原告违约金，被告称原告违反合同约定无故干预被告经营，使被告无法继续经营，要求原告退还租金，支付违约金、会员费、赔偿损失的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）内蒙古东达酒店有限公司锦江国际大酒店与被告（反诉原告）赛罕区塔林健身中心签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）赛罕区塔林健身中心于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）内蒙古东达酒店有限公司锦江国际大酒店租金15000元、违约金50000元；三、原告（反诉被告）内蒙内蒙古东达酒店有限公司锦江国际大酒店于判决生效后十日内配合被告（反诉原告）赛罕区塔林健身中心将租赁场地内反诉原告的物品及会员私人物品搬走；四、驳回被告（反诉原告）赛罕区塔林健身中心的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250元（原告已预交），由原告内蒙古东达酒店有限公司锦江国际大酒店负担2825元、被告赛罕区塔林健身中心负担1425元；反诉案件受理费11776元（原告已预交），由反诉原告赛罕区塔林健身中心负担11676元、反诉被告内蒙古东达酒店有限公司锦江国际大酒店负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 修 梅人民陪审员 许俊芳 二〇一九年十一月二十五日书 记 员 邢春霞