山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4406号上诉人（原审原告）：蓬莱市登州街道东关社区居民委员会，住所地：蓬莱市登州街道东关社区。法定代表人：吕志强，任主任。委托诉讼代理人：罗世灿，山东宸来律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蓬莱市居佳投资置业有限公司，住所地：蓬莱市南关路170号。法定代表人：何旭，任总经理。委托诉讼代理人：郝庚新，山东仙阁律师事务所律师。上诉人蓬莱市登州街道东关社区居民委员会（以下简称东关居委会）与蓬莱市居佳投资置业有限公司（以下简称居佳置业公司）因合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人东关居委会上诉请求：一、一审认定事实不清。1、合同约定逾期交付按门市房总价款的日万分之四承担违约金，该总价款是指市场价格，而不是处理面积差异的计算标准。该门市房市场价格是15000元/平方米，居佳置业公司销售该片区的房产，其对东关居委会所主张的门市房15000元/平方米的价格未提出异议，属于民事诉讼中的对方当事人认可的承认，无须东关居委会再举证。一审抛却该事实而引用签订合同时的面积差异处理8000元标准作为单价是错误的，相应的违约金和律师费亦计算错误。2、一审认定东关居委会请求签订商品房买卖合同违反当事人意思自治原则是错误的。签订商品房买卖合同本来就是当事人签订《土地使用权兑换门市房合同》中所包含的真实意思，是已经达成的意思自治，无须另行协商。根据合同相对性和权利义务对等原则，东关居委会配合签订土地使用权转让合同与居佳置业公司配合签订商品房买卖合同的行为系相对应的附随义务。一审免除居佳置业公司的附随义务，明显错误。二、一审适用法律不当。1、法律未强制禁止未经验收的商品房不能交付。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”此规定表明未经验收就不能交付不是强制禁止规范。本案房屋已竣工虽未验收，但东关居委会声明愿意接收并愿意承担相应风险，是对自己民事权利的处分，一审应当支持。2、律师费是按照案件标的额来计算和收取的，不是诉讼费按胜败诉分担。本案诉讼标的合计14695734元，根据《山东省律师服务收费管理办法》和《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》计算律师费40万元正当合法，一审判决缺乏依据。三、一审程序不当。居佳置业公司恶意拖延不组织房屋验收，系为自己的利益不正当地阻止交房条件成就。为了平稳办理交房手续，东关居委会不断与之沟通，也向法院申请延期审理，为居佳置业公司验收再给予时间缓和，但一审唯审限而判，不利于社会矛盾平稳解决。针对东关居委会的上诉请求，居佳置业公司辩称，一、《土地使用权兑换门市房合同》无效，东关居委会要求交付门市房缺乏事实和法律依据。1、双方签订的《土地使用权兑换门市房合同》是为了达到减少缴纳税金金额的目的，明显偏离了正常价值，该合同内容及合同目的均违法，损害了社会公共利益，违反了《合同法》第52条强制性规定，应属无效合同。居佳置业公司取得涉案不动产权土地使用权，是依据双方后来签订的《土地使用权转让合同》，双方并未对门市房的过户及交付事宜达成过任何合意，也不同意签订《房屋买卖合同》。2、居佳置业公司自始至终不存在违约行为，不应当承担任何违约责任。合同内容未对签订房屋买卖合同作出明确约定，居佳置业公司没有签订房屋买卖合同及交付房屋的义务，自然无需承担违约责任。东关居委会称《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定表明未经验收就不能交付不是强制禁止规定的说法有误。该条款是针对建设工程施工过程中，发包人与承包人之间因擅自使用未经验收建筑物，后因质量问题产生的纠纷如何来维权的规定，与本案情况完全不同。二、律师费不应由居佳置业公司承担。双方签订的兑换合同因违反国家强制性规定而导致无效，且合同中约定律师费条款是在若非东关居委会违约的情况下，才由居佳置业公司承担。居佳置业公司不存在违约行为，故不应当承担违约金和律师费。上诉人居佳置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回东关居委会的诉讼请求；一、二审费由东关居委会承担。事实和理由：一、一审程序违法。居佳置业公司在一审答辩时即提出反诉，要求东关居委会返还居佳置业公司为其垫付的税费、补偿款等款项共计2429095.66元，一审法院对居佳置业公司的反诉请求置之不理，属程序违法。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定双方之间《土地使用权兑换门市房合同》为有效合同是错误的，该合同应为无效合同。东关居委会用6250平方米的商业用地兑换居佳置业公司开发的居佳领海项目商业门市房2900平方米，实际上，东关居委会是利用这种方式，将土地使用权转让费的金额变少，节省的土地使用权转让费变成了购买门市房的价款，以此达到减少缴纳税金金额的目的。此种作法属于损害社会公共利益、违反法律法规强制性规定的行为，按照《合同法》第52条的规定，该合同应属无效。2、双方签订的《土地使用权兑换门市房合同》是无效的，一审应该按无效合同处理双方之间的纠纷，一审法院按有效合同认定居佳置业公司应支付交房违约金和律师费当然是错误的。三、一审法院适用法律错误。本案应适用《合同法》第52条、56条、58条判决。针对居佳置业公司的上诉请求，东关居委会辩称，居佳置业公司主张反诉不成立，一审程序正确。双方签订的《土地使用权兑换门市房合同》有效，一审适用法律正确。其余意见同东关居委会的上诉理由。蓬莱市登州街道东关社区居民委员会向一审法起诉请求：1.判令被告立即交付房屋并办理网络签约手续（签订商品房买卖合同并办理商品房买卖合同预售备案登记）；2.判令被告给付违约金831834元；3.判令被告承担律师费400000元；4.由被告承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。经查，2015年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订土地使用权兑换门市房合同，合同约定的内容有：甲方用6250平方米的商业用地与乙方进行门市房兑换，兑换乙方开发的居佳领海项目门市房的面积为2900平方米，若双方兑换的门市房面积大于或者小于双方约定兑换面积，双方按8000元每平方米互找差价。第一批门市房面积946.26平方米，最迟应在2017年12月31日前交付甲方，并最迟在2019年12月31日前为甲方办出房产证，兑换土地所需的一切费用及税金等甲方不承担，与甲方无关。乙方若没按合同约定的时间交付门市房、办理门市房房产证手续，每逾期一日，按门市房总价款的万分之四承担违约金。若甲方不按合同规定协助乙方办理土地兑换相关手续，每逾期一日，按土地总价值的万分之四承担违约金。发生纠纷，经审判若非甲方责任，甲方聘请的律师费用，乙方必须依法承担。等等。合同附门市房兑换位置、面积详表。原告于2002年4月取得合同中用于兑换的土地的国有土地使用权证，2017年12月26日被告取得该土地的不动产权登记证书。本案诉争的房屋庭审结束时仍未进行竣工验收。原、被告对土地使用权兑换门市房合同的效力存在争议，被告认为土地使用权兑换门市房合同属于无效合同，原告应当承担兑换土地相关的税费及拆迁补偿款，原告不予认同，认为该合同实际为两个合同，一是土地使用权转让合同，合同中约定一切税费由被告承担且该合同已经履行完毕，之后双方为房屋买卖合同关系，被告拒绝履行合同义务不当。一审法院认为，原告取得房屋的对价是先将土地使用权转让于被告，被告已实际取得该土地使用权的不动产登记证书后，再以土地使用权转让无效不履行房屋转让的合同义务，并无法律依据，原、被告之间房屋转让的相关约定系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，被告应当履行合同义务。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告诉请判令被告立即交付房屋，因该房屋不符合交付条件，该项诉请本院不予支持，原告主张继续履行合同，可在房屋具备条件后依法另行主张交房权利。原告请求法院判令被告与其签订商品房买卖合同并办理商品房买卖合同预售备案登记，因签订合同行为系当事人意思自治，被告不同意签订合同，原告该项诉请不予支持。被告存在逾期交房行为，合同约定被告每逾期交房一日，按门市房总价款的万分之四承担违约金，原告要求其应承担逾期交房的违约责任，法院予以支持。合同约定2017年12月31日前第一批交房的面积为946.26平方米，原告主张以房屋单价15000元每平方米作为违约金计算基数，并未提供价格依据，可参照合同中关于兑换面积存在差异时互找差价时的价格8000元每平方米来计算，按原告诉请的期间2018年1月1日至2018年5月30日，共150天，按日万分之四计算为454204.8元。合同中关于律师费用有明确约定，原告要求被告承担律师费的合理部分应予支持，参照原告律师收费的总标的额与胜诉部分的标的额比例，被告应承担的律师费为12363元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告蓬莱市居佳投资置业有限公司支付原告蓬莱市登州街道东关社区居民委员会逾期交房违约金454204.8元（自2018年1月1日计算至2018年5月30日）、律师费12363元，限于判决生效后十日内付清。二、驳回原告蓬莱市登州街道东关社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全申请费5000元，由被告负担。案件受理费15987元，由原告负担7874元，被告负担8113元。二审中，东关居委会提交加盖蓬莱市建设工程事务服务中心公章的建设工程质量监督报告复印件三份，证实涉案房屋已验收。居佳置业公司对此有异议，主张对报告的真实性无法认定，且该报告只是对质量主体的验收，并非整体验收，根据实际情况，涉案房屋确实未验收。本院查明的其他案件事实同一审一致。本院认为，本案争议焦点问题为：1、涉案《土地使用权兑换门市房合同》是否有效；2、东关居委会要求居佳置业公司交付涉案房屋并办理网络签约手续，应否予以支持；3、违约金、律师费应否予以支持及按何标准计算；关于焦点一，上诉人、被上诉人签订的涉案合同，双方对权利义务均作了明确约定，系双方真实意思表示，合同内容并不违反国家法律强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定履行。现东关居委会已按合同约定将涉案土地使用权转让于居佳置业公司，居佳置业公司已实际取得该土地使用权的不动产登记证书并开发建设房屋，居佳置业公司的合同目的已实现，现居佳置业公司主张涉案合同无效，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，一审中东关居委会认可涉案房屋没有验收，二审中仅提交建设工程质量监督报告复印件，居佳置业公司对此不予认可，且东关居委会并未提交由建设、勘察、设计、施工、工程监理单位签字确认的完整的房屋竣工验收报告，故东关居委会主张涉案房屋已验收，证据不足，本院不予采信。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。现东关居委会要求交付涉案房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，双方在涉案合同中明确约定居佳置业公司未按合同约定的时间交付门市房、办理门市房房产证手续，应按门市房总价款的万分之四承担违约金。发生纠纷，经审判非东关居委会的责任，居佳置业公司必须依法承担东关居委会的律师费。故居佳置业公司主张不应支付违约金及律师费，理由不成立，本院不予支持。但东关居委会应合理合法的行使自己的诉权，一审依双方合同约定，结合本案实际情况，计算违约金及律师费的数额，并无不当。东关居委会关于一审对违约金及律师费计算不当的主张不成立，本院不予采信。另，东关居委会及居佳置业公司关于一审程序违法的理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15987元，由上诉人蓬莱市登州街道东关社区居民委员会负担7688元，上诉人蓬莱市居佳投资置业有限公司负担8299元。本判决为终审判决。审判长  张燕华审判员  栾建伟审判员  于 青二〇一九年十一月八日书记员  王 玥