湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民初246号原告：周彬，女，汉族，1982年1月23日出生，住址：怀化市。委托诉讼代理人：李亭，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：怀化市大成置业有限责任公司，住所地怀化市鹤城区盈口乡西冲村村委会院内2栋。诉讼代表人：文正茂，怀化市大成置业有限责任公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：谢冰航，怀化市大成置业有限责任公司管理人员工。委托诉讼代理人：陈准，怀化市大成置业有限责任公司管理人员工。原告周彬与被告怀化市大成置业有限责任公司（以下简称大成置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院已于2019年7月11日立案受理，并依法组成合议庭于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告周彬及其委托诉讼代理人李亭及被告怀化市大成置业有限责任公司委托诉讼代理人谢冰航、陈准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周彬向本院起诉提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《怀化市商品房买卖合同》；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月19日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的项目名称为“湖天名居”5幢2单元5层506号商品房一套，建筑面积为159.83平方米，房屋总价款404796元，付款方式为首付121796元，剩余283000元以银行按揭贷款方式支付。被告法定代表人及股东在原、被告签订合同一周后携款潜逃。被告公司无人经营管理。“湖天名居”项目陷入烂尾。被告没有履行为原告办理房屋按揭贷款、房屋网签备案、预告登记的义务。被告管理人以《企业破产法》第十八条之规定为由解除与原告的合同是错误的。本条款中规定的均未履行完毕合同义务的过错在于被告一方，而非原告一方。原告在购买被告处房屋时，已经按照合同约定付了全部首付价款，履行了合同全部给付义务。未办理按揭贷款完全是由于被告的原因造成，原告无任何过错，且原告愿意按照合同约定继续履行剩余款项的给付义务。因此，原告的此种情形并不符合被告管理人请求的企业破产法第十八条规定的范围。如法律允许被告管理人随意适用企业破产法第十八条解除合同的权利，最终损害的只有原告这一正当购房者的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。大成置业公司辩称：1、管理人解除与原告签订的房屋买卖合同是依据企业破产法第十八条之规定，依法履行职权；2、管理人解除的系合同双方均未履行完毕的合同；3、合同解除，已终止履行；4、怀化市中级人民法院已裁定批准大成公司重整计划，对全体债权人产生法律约束力。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交下列证据：证据一、原、被告身份信息证明复印件各一份。拟证明：原、被告是适格的诉讼主体；证据二、《怀化市商品房买卖合同》及补充协议复印件一份。拟证明：原告购买房屋的事实；证据三、二张收据（收据票号为：9032173、9032373）的复印件一份。拟证明：原告按房屋买卖合同约定支付购房款及预抵押手续费的事实；证据四、怀化市中级人民法院（2019）湘12破申1号民事裁定书、（2019）湘12破2号决定书各一份。拟证明：2019年2月1日怀化市中级人民法院受理了被告的破产申请并批准重整的事实。被告质证认为：证据一、证据三、证据四的三性均无异议。证据二的真实性和合法性无异议，对证明目的有异议。被告为支持自己的诉讼主张向本院提交下列证据：证据一、债权审查结果告知函复印件一份。拟证明：经审查确认原告的债权性质为普通债权，并将审查结果告知原告的情况；证据二、怀化市中级人民法院（2019）湘12破2号之一民事裁定书。拟证明：经怀化市中级人民法院裁定批准被告的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。根据该重整计划，普通债权的债权本金将得到100%清偿，于24个月内分五期支付。原告质证认为：证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本案审查的是合同效力问题，而被告所提交的证据系两个不同的法律关系，不能作为本案的定案依据，与本案无关。证据二的三性无异议。经审查，双方所提交的其它证据均具有合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月19日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的湖天名居项目中的第5幢2单元5层506号房，该商品房建筑面积159.83平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2532.67元，总金额404796元；首付款121796元于2014年7月19日支付，剩余房款283000元采用银行按揭方式支付；买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后4日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。合同签订后，原告依约定付清房屋首付款121796元、预抵押手续费1680元，被告出具收据给了原告，后因被告的原因该房屋按揭贷款手续至今未办理。2019年2月1日，被告以不能清偿到期债务，且现有资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请重整。本院于当日作出（2019）湘12破申1号民事裁定，受理被告的重整申请，并于2019年2月2日作出（2019）湘12破2号决定，指定湖南潇湘破产清算有限责任公司担任被告管理人。2019年6月，被告管理人向原告送达《关于合同解除的通知》。原告不同意解除合同，为保护自身权益，拒收该通知，要求管理人按照合同继续履行，为此双方发生纠纷。另查明：2019年5月29日，被告管理人基于原告申请的债权确认原告的债权性质为普通债权。2019年7月26日，被告管理人向本院提出申请，认为债权人会议通过重整计划（草案），请求裁定批准重整计划。本院于2019年8月23日作出（2019）湘12破2号之一民事裁定，裁定批准被告重整计划，终止被告重整程序。本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。《中华人民共和国破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”从该规定内容可知，法律已赋予管理人合同解除权，管理人行使解除权的必要条件为：一是在法院受理破产申请后，二是解除的合同必须是破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同。具体到本案中，原、被告签订合同后，原告已按约向被告支付了首付款，但因被告自己的原因其至今未按合同约定履行通知原告办理按揭贷款手续，事实上阻碍了原告向被告按揭贷款支付剩余房款条件的成就，以致原告无法履行剩余房款的支付，阻碍了条件成就的，视为条件已成就。故应视为原告已履行完毕付款义务。原、被告在法院受理破产申请前所签合同，不符合双方均未履行完毕的合同。被告管理人不具有解除原、被告所签合同的权利，其通知原告解除合同缺乏法律依据。被告管理人向原告发出的解除合同的通知，并不发生合同解除的效力。原、被告所签合同依然继续有效。双方应当继续履行《商品房买卖合同》。原告要求确认解除合同通知无效和继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：确认被告怀化市大成置业有限责任公司管理人向原告周彬送达的《关于解除合同的通知》无效，原告周彬与被告怀化市大成置业有限责任公司继续履行《商品房买卖合同》。一审案件受理费80元，由怀化市大成置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  张义泰审 判 员  王文利审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月七日代理书记员  米玉巍