上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初77239号原告：赵婷，女，1986年7月20日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：康伟，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，陕西宝伦律师事务所律师。被告：许克成，男，1982年7月10日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。原告赵婷与被告许克成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵婷及其委托诉讼代理人康伟、被告许克成及其委托诉讼代理人薛剑峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵婷向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告退还原告租金人民币(以下币种相同)8万元、押金5万元，合计13万元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2019年4月初,原、被告合意,由原告租赁被告承租房屋所有权人的一处约30平米的门面房(位于浦东新区灵岩南路XXX弄XXX号),同月8日双方签订了《租赁合同》(该合同中双方签名落款的日期书写为租赁期限的起始日期(即2019年4月18日),后原告于4月7日及签订当日,分两次向被告支付了该租赁房屋的两个月租金及租房押金共计13万元。合同签订后当日,原告经被告同意,与装修公司达成装修协议,对承租房屋开始简单装修,此间因原告方的实际经营人出现重大事由,确已无法出任承租房屋交付后的实际经营职务,致使承租及装修该涉案房屋已完全失去意义,遂原告及时向被告说明了不能承租之原因,被告当即口头告知,由双方即刻对外再行招揽承租人,待再次与第三人达成租赁涉案房屋协议后,便将租房款、租房押金全额退还原告,同时还要求原告对原租赁房屋继续装修到位以便其后另行招租。原告鉴于其在《租赁合同》并未实际开始履行期间就发生了不能承租的重大事由,对被告可期待利益造成了一定程度的损害,故同意被告口头提议,遂将明确不欲承租的房屋仍按约定继续装修到位,并花去近6万元装修经费,以作对被告期待利益之补偿;另据双方新的口头约定,原告也曾及时、多次通过装修师傅及房屋中介等平台发布原承租房屋的招租信息,为被告另行招寻第三人。但是被告却并未按双方另行达成的口头协议积极招租,反而故意拖延时间致使期待利益之损失进一步扩大;与此同时被告从未间断使用原出租房屋,且持续经营其原有足浴、棋牌等业务,致使另行出租也存在严重障碍。原告认为,被告利用原告拟承租房屋正常经营,并未产生实际损失;自身也并未实际使用承租房屋,且为被告受益之由将其装修完毕,已对被告做出巨额补偿;另双方间的《租赁合同》在未开始实际履行前又另行达成新的口头协议,其原书面合同已附条件解除。综上,被告应负口头协议中约定的退还房租及押金的相关义务,故多次与其交涉均遭拒。为维护原告的合法权益。故起诉要求支持诉请。被告许克成辩称，第一、不同意返还租金。双方签订合同后，被告已按约将灵岩南路XXX弄XXX号的租赁房屋(以下简称系争房屋)交付原告，原告支付了租金并对系争房屋进行装修。原告提出解除合同后，并没有将系争房屋返还被告，双方并未办理过房屋交接手续，目前原告还占有使用，原告没有及时履行合同止损义务，理应承担房屋占用期间的租金。租赁合同生效后，原告占有系争房屋，至于怎么使用、是否使用，均与被告无关，原告不能因为自己不使用而拒绝支付租金，未使用不代表可以不支付租金，故原告要求返还租金没有合同和法律依据。第二、不同意退还押金。根据合同第七条约定，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，如有违约，押金不退还。签订租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，双方必须按约履行。在合同履行过程中，原告单方提出解除合同，违背合同约定，应当按照合同约定承担违约责任，押金予以没收，签订合同时原告就已知晓。违约金有补偿和惩罚的性质，适用违约金条款，不以守约方产生实际损失为前提，被告与其出租方的租赁合同与本案原、被告的租赁合同出现价差，租赁合同属于商业行为，存在价差就是为了盈利，原告没有将系争房屋返还被告，系争房屋至今未另行出租，被告仍需向其出租方支付租金，就是被告的损失，因原告违约造成的损失不止5万元，故原告要求退还押金没有合同和法律依据。第三、关于转租，被告从案外人孙某1承租系争房屋，无论孙2是否同意转租，如果被告违约，孙2可以行使合同解除权，被告是否有转租权，不影响原、被告合同的有效性。第四，系争房屋出租给原告后，被告之妻在与原告的微信聊天记录中有过关于退还钱的意思表示，但该表示是附条件的，即在另行出租的前提下退还，实际该条件并没有成就，系争房屋未另行出租，故对被告也不具有约束力。针对被告的答辩意见，原告表示：租赁合同约定的起租日前，原告明确告知被告不能承租系争房屋，并积极帮助被告招租，已经尽最大努力给被告降低可能造成的损失。被告一直在使用系争房屋，且从房屋的使用情况来看，被告没有实际损失。原告对系争房屋进行装修，增加了房屋价值。另被告在其承租系争房屋后对1楼下挖1米多，将原来的1层分割为2层使用，是否符合建筑工程规划许可和消防验收，影响到原、被告租赁合同的效力。关于交付，3层一直是被告在使用，并没有向原告交付，故不存在原告交还问题。关于违约金，根据被告提供的租赁合同，显示被告作为承租人承担的月租金26,800元，明显低于出租给原告的月租金4万元，根据合同第7条，押金作为违约金的组成部分，双方约定违约金过高，要求法院调整。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号1_2层房屋的权利人为上海东程房地产发展有限公司，房屋建筑面积231.86平方米，房屋用途为店铺。被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将灵岩南路XXX弄XXX号的房屋出租给乙方，租赁期限自2019年4月18日起至2020年4月17日止，月租金4万元，付三个月押金五万元，如有拖欠或拒交，甲方有权停止出租并收回房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同,须提前1个月通知对方，如有违约，押金不退还；备注(手写)首次房租交两个月，2019年4月18日起至2019年6月17日，从6月18日起房租三月一交(下次付款前10号付)。合同另对其他事项作了约定，原、被告签名，合同落款署期2019年4月18日。原、被告庭审中均确认合同签订日实际为4月8日。原告于2019年4月7日、4月8日向被告各支付1万元、12万元。合同签订后，被告将系争房屋交付给原告，原告即进行装修。2019年4月12日原、被告约谈，原告提出解除租赁合同，不再租赁系争房屋。4月16日，原告与被告之妻凌小艳的微信聊天中，凌小艳表示“你让他们尽快给我弄好，不给我弄好，我租出去了也不会退钱给你的”。庭审中，原告申请证人宋某某、丁某出庭作证。宋某某向本院陈述：其是原告的丈夫，租赁合同签订当天及4月12日晚上，他陪原告去系争房屋处是和被告商量解决解约一事，被告要求将房屋装修好，再出租出去，同意把钱退还。丁某向本院陈述：原告找其去装修，4月7日去看的系争房屋，4月8日开工，4月11日原告表示不租了可能要停工，实际停工1天，后又要求按照原计划继续，4月18日装修完工，装修部位是1楼，改造1楼楼梯并增加扶手通向2、3楼。原告对证人证言均无异议。被告对证人宋某某的证言认为，证人在场也并不能证明被告有明确同意解除合同的意思，双方并没有协商过系争房屋如果出租不了的解决方案；被告对证人丁某的证词表示，整个装修过程丁某没有从原、被告处拿过钥匙，装修时在1楼加了独立门直接从38号进出，因为原告装修加了独立门及租用楼上部位，影响到被告对其他房屋的使用，故被告另行出资对其房屋进行了部分改造。另查明，系争房屋系1_2层建筑，被告承租后，自行在一层部位下挖后将一层一隔为二，原告承租的系一层下层的三分之一间及产权证上的二层，一层的下层三分之二间及上层隔间由被告自用。再查明，2018年4月1日，被告与案外人孙2签订房屋租赁合同，孙2同意将灵岩南路XXX弄XXX号出租给本案被告，租期2018年4月1日至2020年4月1日，月租26,800元。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、租金支付凭证、押金收据、手机银行汇款汇出回单、农行电子回单、微信聊天截图，由被告提供的房屋租赁合同、上海市不动产登记簿等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。首先，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。原、被告签订合同后，被告即交付房屋由原告装修，原告亦支付相应的费用。原告在合同签订并实施装修后不久即向被告提出不再租赁房屋的意见并要求提前解除合同，显属违约，应承担相应的法律后果。根据合同约定，违约方提出终止合同的，押金不退还，故原告要求被告退还押金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于房租，鉴于原告提出解约后在被告之妻的许可下继续装修且支付了相应的装修费用，加之原告并未使用系争房屋、被告实际占有使用系争房屋且系争房屋尚未另行出租的事实，从公平角度出发，本院依法将退还的租金金额酌情调整为4万元。被告关于原告提出合同解除后，没有将系争房屋返还被告、目前还占有使用、原告没有及时履行合同止损义务，应由原告承担房屋占用期间租金的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告许克成于本判决生效之日起十日内返还原告赵婷租金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由原告赵婷负担1,050元，被告许克成负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年十一月二十七日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。