重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初1077号 原告（反诉被告）：重庆振凯义乌商贸城有限公司，住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：施子房，该公司总经理 委托诉讼代理人：王宇，重庆盛世文辉律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：重庆欢乐小马电影城有限公司，住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：郝文华。 委托诉讼代理人：唐寅秋，重庆汉格律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：丁剑锋，重庆汉格律师事务所实习律师，特别授权。 重庆振凯义乌商贸城有限公司（以下简称“义乌商贸城”）诉重庆欢乐小马电影城有限公司（以下简称“欢乐小马公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，欢乐小马公司向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并，适用简易程序公开开庭进行了审理。义乌商贸城的委托代理人王宇，欢乐小马公司的委托代理人唐寅秋、丁剑锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 义乌商贸城向本院提出本诉诉讼请求：1、欢乐小马公司立即向义乌商贸城依约交付重庆市大渡口区松青路1046号重庆振凯义乌商贸城二楼、三楼共计3200平方米的商位；2、欢乐小马公司立即向义乌商贸城支付欠付的自2018年8月1日起至2018年10月31日的租金、管理费、店招租金、空调费违约金7798.14元。3、欢乐小马公司立即向义乌商贸城支付自2018年10月24日起至实际搬离交付日止的房屋占用费（合同约定按照现行租金3倍计算，调整为按照344200元/季度的标准计算——现行租金标准+2元/平方米/月）；4、欢乐小马公司立即向义乌商贸城支付免租期的租金325000元；5、欢乐小马公司立即向义乌商贸城支付违约金1000000元；6、欢乐小马公司承担原告为维权产生的律师费30000元、保全担保费1120元，共计31120元；7、欢乐小马公司承担本案案件受理费、保全费等。事实与理由：2018年5月1日，欢乐小马公司与义乌商贸城签订了合同编号为201873**6号《租赁合同》及《店招使用协议》等（以下简称“合同”），义乌商贸城将位于重庆市大渡口区松青路1046号重庆振凯义乌商贸城二楼、三楼共计3200平方米的商位出租给欢乐小马公司开设电影城，因欢乐小马公司未依约向义乌商贸城支付租金等费用，原告多次催促无果后，于2018年10月12日向欢乐小马公司发出《解除通知书》，欢乐小马公司2018年10月13日签收，根据《租赁合同》约定，双方签订的《租赁合同》自2018年10月24日起解除。但欢乐小马公司至今未将商位依约移交给义乌商贸城，也未支付拖欠的租金（占用费）、管理费、店招租金、空调费等费用。义乌商贸城多次催促，无果。为维护自己合法权益，特诉至贵院。 欢乐小马公司本诉辩称：请求驳回原告的诉请，原告违约在先，被告有先履行抗辩权，不构成违约。原告违约行为包括：1、原告交付的面积不足3200平方米，2、原告违反合同约定义务，没有履行消防整改义务，3、被告不是故意拖欠，是私力救济的方式。 欢乐小马公司向本院提出反诉诉讼请求：1、义乌商贸城向欢乐小马公司支付违约金1000000元；2、义乌商贸城向欢乐小马公司赔偿租金损失270800元；3、义乌商贸城支付欢乐小马公司人为维权产生的律师费31200元；4、请求判令义乌商贸城承担反诉案件的诉讼费。事实与理由：义乌商贸城与欢乐小马公司于2018年5月1日签订了编号为201873046号《租赁合同》及《店招使用协议》，义乌商贸城将位于重庆市大渡口区松青路1046号重庆振凯义乌商贸城二楼、三楼出租给欢乐小马公司，供欢乐小马公司作为电影院的经营场地，根据合同约定，租赁场地的面积为3200平方米，租期截止日为2030年6月5日。义乌商贸城给予欢乐小马公司3个月的免租期供其装修，免租期为2018年4月16日至7月15日。欢乐小马公司原定开业时间为2018年7月16日，但因义乌商贸城的其他租户自被告施工日起便一直侵占被告《施工红线图》部分场地，并多次实施阻碍欢乐小马公司施工的违法行为，导致欢乐小马公司无法在2018年7月16日开业。根据《租赁合同》，义乌商贸城有义务处理纠纷，但在欢乐小马公司多次催告后，义乌商贸城未能有效处理其他商户阻挠施工的纠纷，导致开业日期拖延了两个多月，因此欢乐小马公司有权要求义乌商贸辰公司支付违约金1000000元，并赔偿2018年7月16日至2018年9月30日的租金损失270800元。为维护合法权益，特提起反诉。 义乌商贸城针对反诉辩称：欢乐小马公司的反诉请求既无事实理由也无合同依据，更无法律依据，请求依法驳回反诉所有诉请。反诉状陈述与客观事实不符，1、合同约定的免租期为2018年5月1日至7月31日，非反诉状所称4月16日至7月15日。2、在欢乐小马公司2019年6月4日庭审提交的反诉状显示，欢乐小马公司自认其拟开业时间为2018年8月9日，非本次庭审展示反诉状（落款日期为2018年6月5日）所称拟开业日期为2018年7月15日，显然，欢乐小马公司对于打算何时开业并无清楚的日期，应以举示证据显示的9月10日（负责人赵世亮陈述）为计划开业日期。3、欢乐小马公司延期开业是其不及时提供装修设计图、随时修改施工图、随时增加经营项目、变更施工计划、不及时支付施工方费用等自己原因导致，与义乌商贸城无关；4、欢乐小马公司自己同意商户占用红线范围内场地，不存在商户擅自占用情况；5、义乌商贸城不存在违约情况，不应承担违约责任和赔偿责任，更不应该承担欢乐小马公司滥用诉权而产生的律师费、诉讼费。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月16日，义乌商贸城与欢乐小马公司签署《影院移交说明》，主要载明：今承接方已收到移交方转交所有钥匙，即日起承接方自行负责所有影厅及相关厅内设施、设备、财产的安全责任。移交方可依据承接方需要，提供力所能及的相关协助。 2018年5月1日，义乌商贸城（甲方）与欢乐小马公司（乙方）签订了编号为201873046号《租赁合同》及《店招使用协议》，合同主要约定，1、甲方将位于重庆市大渡口区松青路1046号重庆振凯义乌商贸城二楼、三楼建筑面积为3200平方米的场地出租给欢乐小马公司作为电影院的经营场地，租赁场所的详细建筑位置、使用范围以附件一中《规划红线图》及《租赁场所平面图》圈定部分为准；2、租赁期限为本合同生效日起至2030年6月5日；3、乙方享有3个月的免租装修期，自2018年5月1日至7月31日；4、甲乙双方确定，在2018年4月16日已将租赁场所交付于乙方，并签署《影院移交说明》。甲乙双方签署《影院移交说明》日，视为甲方完成租赁场所交付义务，交付的租赁场所符合本合同的约定，乙方自行负责租赁场所的安全责任；5、租金标准为：第一个租赁年度的租金为1300000元/年，第二个租赁年度的租金为1600000元/年，第三至第六个租赁年度的租金为1800000元/年，租赁协议生效日起第七年（即2025年）及以后的租金计算应参考下列标准：现行大面积租户的平均租金成×61.67%；6、租金采用先交后用原则，自计租日起第一年租金按季度缴纳，第二年起及以后的租金每半年缴纳一次，2018年7月5日前，乙方应向甲方支付第一期租金，自第二期起至以后的每期租金，乙方应在上期租赁期满日前15个工作日提前支付下一期租金；7、计租期的管理费按照2元/㎡/月的标准计算，自计租日起计算，与租金同时缴纳；免租期的管理费按照12元/㎡/月的标准计算；装修管理费按照乙方进场装修前应向甲方缴纳装修管理费共计64000元；装修垃圾清运费按照6300元计算；空调使用费租赁期内，每年收取半年空调使用费（免租期不收），计算标准为：空调费=12元/㎡/月×3200㎡,乙方应提前15个工作日按季度缴纳；8、履约保证金300000元，合同期满乙方按照合同约定交付租赁场所并经甲方验收合格且双方结清全部费用后10个工作日内，甲方无息退还，若乙方解除合同或有未处理完毕的违约行为，履约保证金不予退还；9、甲方保证在租赁期限内依法承担除乙方租赁场所外的本项目的消防责任；10、在租赁期（包括装修期）内，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前10日单方书面通知乙方解除本合同，不予退还乙方保证金，收回该租赁场所，并有权要求乙方支付1000000元违约金：乙方逾期交纳租金和管理费等其他约定费用超过30日的、乙方擅自改变租赁场所电影院主营用途等；11、乙方逾期支付租金及相关费用，自逾期日起，以该期应付款额为基数，按照日万分之以一的标准计算违约金，逾期达5日以上（含本日）的，甲方有权不向乙方提供供电供水服务，由此造成的损失，由乙方自行承担。乙方延迟支付达30日的，甲方有权提前10日单方书面通知乙方解除本合同，不予退还乙方保证金，收回租赁场所，并要求乙方支付违约金1000000元；12、乙方迁离时，乙方添置的不能拆除的附属物、装置物、添附物连同甲方设施设备及甲方添置的附属物、装置物、添附物等归甲方所有，甲方不给予任何补偿或赔偿；13、乙方应在协议终止或解除日起15个工作日内完成场地移交，逾期移交，应按照现行租金标准的3倍计算房屋占用费；14、任何一方因另一方违约而引起的所有费用和开支（包括律师费、诉讼费、保全费、保全担保费、差旅费等）均由违约方承担。等。 《店招使用协议》主要约定：义乌商贸城为欢乐小马公司提供店招，使用期限为2018年5月1日至2020年7月31日，费用共计60000元，欢乐小马公司应在协议签订日起5个工作日内向义乌商贸城支付第一年的租金3万元及店招保证金5千元。《店招使用协议》签订后义乌商贸城向欢乐小马公司移交了店招位。因对于《租赁合同》3200平方米承租范围的具体位置有部分调整，2018年6月3日，欢乐小马公司负责人赵书荭发微信给义乌商贸城总经理赵桂琴要求与商户谈搬迁问题，2018年6月6日义乌商贸城与C2171、C2170商户王士建、6月11日与C3146、C3147商户龙进签署了关于搬迁的《协议》。 2018年6月11日，欢乐小马公司向义乌商贸城递交《小马电影院施工进度表》，计划6月12日进场，6月26日，欢乐小马公司向义乌商贸城递交《铺位装修申请表》进场装修，计划7月26日施工完毕，2018年7月26日，欢乐小马公司递交渝小马函发【2018】10号《关于新增影城业态的函》。2018年9月30日，欢乐小马电影城试营业。 2018年7月17日，欢乐小马公司向义乌商贸城发出渝小马函发（2018）5号文件，双方就影城延迟施工、证照延迟等问题发生争议。欢乐小马公司反映其他商户侵犯了其权益，经义乌商贸城到场后协调未果。 义乌商贸城在2018年7月发出渝振义商【2018】函5号、10号，要求欢乐小马公司支付2018年8月至10月的租金、综合管理费及店招使用费、空调费等。2018年10月12日，义乌商贸城向欢乐小马公司发出《解除通知书》，主要载明因欢乐小马公司未依约支付2018年8月1日至2018年10月31日租金325000元、综合管理费19200元，店招租金35000元，空调费115200元等，根据合同约定，构成违约，要求解除合同，收回租赁场地，承担违约责任等。并主张双方的租赁合同在欢乐小马公司收到本解除通知书日起第十一日解除。并要求欢乐小马公司在合同解除日起15个工作日内按约定将房屋腾空并交付义乌商贸城，逾期腾空的，将按照租金标准的3倍收取房屋占用费，直至移交完毕。等。该通知书由欢乐小马公司法定代表人郝文华在2018年10月13日签收。 另查明，2018年6月11日，欢乐小马公司向义乌商贸城提交施工进度表，拟于2018年7月3日装修完成。欢乐小马公司因装修延误发函要求延长免租期至2018年8月31日，义乌商贸城回复不同意欢乐小马公司意见，并要求欢乐小马公司在2018年7月5日前支付租金459000元。2018年7月25日、9月14日、2019年1月11日，重庆市大渡口区公安消防支队因义乌商贸城消防安全违法行为，向其发出责令立即改正通知书。 再查明，2018年12月25日，义乌商贸城收到欢乐小马公司支付的租金、物业费、店招使用费、保证金共计379200元、空调费115200元。义乌商贸城因本案于2019年2月26日与重庆盛世文辉律师事务所签订《委托代理合同》，合同主要约定指派王宇律师为义乌商贸城的一审诉讼阶段代理人，为此义乌商贸城支付律师代理费30000元。另为本案诉讼保全，义乌商贸城支付重庆融真非融资性担保有限公司保全担保费1120元。 法庭辩论终结前，欢乐小马公司未向义乌商贸城移交租赁场地。 上述事实，有《租赁合同》、《店招使用协议》、《影院移交说明》、《关于的回复》、《解除通知书》、《委托代理合同》、发票、《中国建设银行客户专用回单》、《委托担保服务合同》、《中国光大银行借记通知》、《协议》、微信截图、《小马电影院施工进度表》、《铺位装修申请表》、渝小马函发【2018】10号《关于新增影城业态的函》、义乌商贸城举示的《光盘》、责令立即改正通知书、欢乐小马公司联系函、证人证言等相关证据在卷为凭，并经当庭质证，结合义乌商贸城与欢乐小马公司的陈述，予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 一、关于本诉部分： 1、关于义乌商贸城发出《解除的通知》的效力问题。 本案中，义乌商贸城与欢乐小马公司签订的租赁合同及店招使用协议合法、有效，义乌商贸城在2018年4月16日向欢乐小马公司交付了场地、提供了店招位置和管理服务，欢乐小马公司应按照合同约定交纳租金及管理费、店招租金及空调费等费用。欢乐小马公司逾期支付租金等费用，经义乌商贸城催告，仍未履行支付义务，义乌商贸城依照合同约定在2018年10月12日向欢乐小马公司发出解除通知，欢乐小马公司在2018年10月13日收到，且未在法定期限内提出任何异议，根据《租赁合同》约定，因欢乐小马公司逾期支付租金达30天的，义乌商贸城有权单方解除合同，因此，双方签订的《租赁合同》自2018年10月24日合法解除。欢乐小马公司不依约支付租金的行为不构成“先履行抗辩”。 2、关于要求欢乐小马公司承担2018年8月1日至2018年10月31日的租金、管理费、店招租金、空调违约金问题。 欢乐小马公司应当在2018年7月5日前缴纳2018年8月至10月的租金及管理费344200元及在2018年7月11日前缴纳空调费115200元，其逾期至2018年12月25日支付，据合同约定应按照日万分之一的标准计算，但双方合同于2018年10月24日解除，应当扣除7天的相关费用，本院支持7191.61元，对超出部分不予支持。 3、关于房屋占用费问题。 《租赁合同》已在2018年10月24日解除，根据《租赁合同》约定，欢乐小马公司应在15个工作日内搬离并移交场地，义乌商贸城虽多次催促，但欢乐小马公司至今未搬离，义乌商贸城有权要求欢乐小马公司承担自2018年11月15日至实际腾空交付日止，按照108333元/月的标准向义乌商贸城支付房屋占用费。 4、关于免租期的租金问题。 免租期是双方的自愿约定，根据12.3条，当乙方擅自提出解除合同或以擅自解除合同为目的而设置障碍的，乙方应补足免租装修期的租金。因本案系义乌商贸城主张解除合同，欢乐小马公司虽有违约行为，但结合交易习惯，义乌商贸城主张免租期租金不符合合同约定及交易习惯，本院不予支持。 5、关于违约金1000000元。 据《租赁合同》约定，欢乐小马公司逾期支付租金及管理费等超过30日的，义乌商贸城可解除《租赁合同》、不退还保证金，要求支付违约金1000000元。欢乐小马公司逾期支付2018年8月至10月的租金及管理费超过30日，但本院已支持欢乐小马公司支付房屋占用费至实际腾空交付房屋为止，义乌商贸城的损失已经得到部分赔偿，违约金与损失应当讲究“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，义乌商贸城不能就违约金与损失同时主张。但义乌商贸城另外招租亦必然产生房屋空置期，为弥补其空置期损失，本院结合双方租赁合同约定的2019年8月-2020年7月的租金标准1600000元，将违约金酌情调整三个月的租金，即400000元。 6、关于律师费和保全担保费。 《租赁合同》12.4条明确约定对于守约方为维权产生的律师费、保全担保费等费用由违约方承担，本案因小马公司逾期支付租金而产生，且义乌商贸城已实际支付，本院予以支持。 二、关于欢乐小马公司提出的反诉诉讼请求。 本院认为，根据《租赁合同》约定，欢乐小马公司主张100万元违约金的合同依据是11.6条“甲方违反保证责任或其他规定，且在乙方通知补救期内未及时补救，导致乙方影院连续20日或在1个租约年内累计60日不能正常对外营业”。但欢乐小马公司未举示充分证据证明义乌商贸城存在这样的违约情形且造成了《租赁合同》约定后果，而且，根据庭审调查情况，义乌商贸城和欢乐小马公司在2018年4月16日就签署了《影院移交说明》，并在《租赁合同》中再次确认场地移交问题，后来因欢乐小马公司变更了部分承租范围，义乌商贸城对变更后的承租范围也及时交付场地，不存在违约移交场地的情形。欢乐小马公司对计划开业时间前后表述矛盾，且欢乐小马公司未能举示充分证据证明未能按计划开业是因义乌商贸城所致，欢乐小马公司违约在先，故其反诉请求不成立，本院不予支持。双方租赁合同于2018年10月24日解除，因欢乐小马公司未提多交的租金及保证金的请求，双方可另案解决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、重庆欢乐小马电影城有限公司于本判决生效之日起五日内将位于重庆市大渡口区松青路1046号重庆振凯义乌商贸城二楼、三楼建筑面积约为3200平方米的涉案租赁场地移交给重庆振凯义乌商贸城有限公司； 二、重庆欢乐小马电影城有限公司于本判决生效之日起五日内向重庆振凯义乌商贸城有限公司支付自2018年8月1日起至2018年10月31日的租金、管理费及店招租金、空调费违约金7191.61元； 三、重庆欢乐小马电影城有限公司于本判决生效之日起五日内向重庆振凯义乌商贸城有限公司支付自2018年11月15日起至实际搬离交付日止的房屋占用费（按照108333元/月的标准计算）； 四、重庆欢乐小马电影城有限公司于本判决生效之日起五日内向重庆振凯义乌商贸城有限公司支付违约金400000元； 五、重庆欢乐小马电影城有限公司于本判决生效之日起五日内向重庆振凯义乌商贸城有限公司支付律师费30000元和保全担保费1120元，共计31120元； 六、驳回重庆振凯义乌商贸城有限公司的本诉其他诉讼请求； 七、驳回重庆欢乐小马电影城有限公司的反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务、应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三至规定，加倍支付延迟履行的债务利息。 本案本诉受理费减半收取8538元，保全费5000元（义乌商贸城已预交），反诉受理费减半收取7690元（欢乐小马公司已预交），合计21220元，由重庆欢乐小马电影城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  李成杨 二〇一九年十一月四日 书记员  李国茜