浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2493号 原告：中国银行股份有限公司安吉县支行，住所地安吉县昌硕街道递铺路598号，统一社会信用代码913305236096009548。 负责人：吴穹。 委托诉讼代理人：陈凯，浙江浦源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董纯瑕，浙江浦源律师事务所律师。 被告：汪盈，女，1968年10月19日出生，汉族，住安吉县。 被告：陈锡龙，男，1964年12月26日出生，汉族，住安吉县。 被告：安吉九州房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道昌硕广场6幢601室，组织机构代码55477045-3。 法定代表人：吴健红，总经理。 委托诉讼代理人：黄立科，浙江振源律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司安吉县支行（以下简称中行安吉支行）与被告汪盈、陈锡龙、安吉九州房地产开发有限公司（以下简称九州公司）金融借款合同纠纷一案，于2019年6月21日向本院起诉，本院于同日立案受理。原被告于2019年8月9日申请庭外和解，和解期限二个月。本院依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告中行安吉支行负责人吴穹的委托诉讼代理人董纯瑕、被告九州公司法定代表人吴健红的委托诉讼代理人黄立科到庭参加诉讼，被告汪盈、陈锡龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请本院判令：1.被告汪盈、陈锡龙立即归还借款本金2794064.83元、利息25904.88元（包含正常利息、罚息、复利，罚息、复利按照年利率8.085％暂计算至2019年6月3日，此后按照本金以及拖欠的利息计算罚息、复利至款清日止）；2.被告汪盈、陈锡龙支付实现债权费用50000元（律师费）；3.原告对被告汪盈、陈锡龙抵押给原告的抵押物（位于安吉县的变价款中享有优先受偿权；4.被告九州公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费由三被告承担。 被告汪盈、陈锡龙未作答辩。 被告九州公司辩称：1.原告主债权数额有待核实；2.第一、二被告以自有房产抵押，已办理预告抵押登记，只有在拍卖该抵押房产清偿债务不足部分，九州公司才承担保证责任。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1.《个人商业用房贷款合同》及抵押物清单一份，2.共同还款承诺书一份，3.房屋预告登记证明一份，4.借款借据一份，5.逾期未还款查询屏打清单一份，6.法律服务委托合同一份，7.律师收费收据一份，8.工商银行网上银行电子回单一份；9.庭后提交贷款历史还款交易查询一份，以证明其诉称事实。 被告汪盈、陈锡龙未到庭质证，亦未提交书面意见，视为放弃举证、质证的权利。庭后，被告汪盈对原告补充提交的贷款历史还款交易查询清单确认后签名。 被告九州公司质证认为：对证据一主合同部分，无异议；对其附件一、二，主合同中未讲到附件，是原告与被告汪盈、陈锡龙之间的单独约定，涉及九州公司保证责任部分无效；“已阅”、指印均不是本被告经办人所签或指印，更无被告的公章，故附件部分对九州公司不具有约束力。对证据二、三、四，无异议；对证据五，贷款余额，无法核实，因第一二被告未到庭，原告需对具体金额进一步举证；对证据六、七、八，无异议，但金额请依照审判实践确定具体的支持数额。庭后，被告九州公司对原告补充提交的贷款历史还款交易查询清单审核后确认签名。 经审查，被告九州公司除对证据一的“附件一”关联性、证据五的证明力有异议，其他均对“三性”无异议；但有异议的证据或部分内容，具有真实性、合法性，与本案有关联，故原告证据符合有效证据的形式要件，本院予以认定。 本案争议的焦点有二个： 一是原告主债权的数额。原告主张被告汪盈、陈锡龙尚欠贷款本金余额为2794064.83元，利息、罚息、复利为25904.88元（按年利率8.085％暂计算至2019年6月3日止），并提供借款借据、2019年8月22日逾期未还款查询屏打清单予以证明；被告九州公司抗辩因被告汪盈、陈锡龙未到庭，且逾期未还款查询清单系原告持有，故原告主债权的数额有待核实。庭后，原告补充提交贷款历史还款交易查询清单，被告汪盈进行了核对，并签名确认；被告九州公司也确认签字。 本院认为，原告提供的系列证据，能够完整反映还贷记录，相互印证；而且庭后双方当事人核对后予以确认，本院对原告诉请的主债权数额予以确认。 二是《个人商业用房贷款合同》附件一对被告九州公司是否具有约束力。原告主张贷款合同“附件一”是借款人、保证人与原告当场共同签署，与合同正文构成完整部分，与贷款合同具有相同的法律效力，其中涉及的保证条款，对被告九州公司具有约束力。被告九州公司抗辩认为，“附件一”系原告与被告汪盈、陈锡龙之间单独约定，也无保证人的公章或经办人签名，故对被告九州公司不具有约束力。 本院认为，该贷款合同第十一条对“附件一”作了特别约定，附件构成合同不可分割的组成部分，在合同上的签章即视为对其确认，无需另行在“附件一”上签字或盖章，故对保证人即被告九州公司具有法律效力。 综上，本院认定事实如下：2014年8月29日，被告汪盈与原告签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定：被告汪盈向原告贷款449万元整；贷款期限为120个月，即自2014年8月29日起至2024年8月29日止；还款方式采用按月等额本息还款法，每月5日为还款日；贷款利率按浮动利率计算，在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的基础上上浮10%计算，浮动周期为12个月。自2016年1月1日起，中国人民银行上调五年以上贷款利率为4.9%，按照合同约定双方实际执行利率为年利率5.39%。 双方关于违约责任，明确约定：如借款人未按期归还借款本金，自逾期之日起按合同约定利率加收50%的罚息利率计收罚息；欠付利息按罚息利率计收复息。借款人未按期偿还借款本金及利息，构成违约事件；或以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，借款人即抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书，致使抵押权不能有效设立的；抵押人自可以办理房屋所有权证书之日起3个月内未办理的，视为抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书，则原告均有权宣布本合同项下贷款全部提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款本金及相应利息，赔偿因违约造成的损失；并要求提前处分抵押物、保证人承担连带保证责任等。 双方关于贷款合同的组成，该合同第十一条“附件”部分，还特别明确约定：“下列附件及经双方共同确认的其他附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。附件一：个人商业用房贷款合同通用条款（本合同当事方确认：在本合同上的签字或盖章即视为对本通用条款的确认，无需另行在本通用条款上签字或盖章）。附件二：抵押物清单”。 2014年7月28日，被告陈锡龙签署《共同还款承诺书》一份，承诺对被告汪盈向原告上述借款承担共同还款责任 2014年8月29日，被告汪盈、陈锡龙愿以本合同项下贷款所购房屋，即位于安吉县房屋向原告提供抵押，为该笔借款提供担保，担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、复息、罚息、违约金以及实现债权的费用。双方并办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为：安房预安吉字第××号。 被告九州公司自愿为被告汪盈、陈锡龙上述贷款承担阶段性担保，约定保证方式为连带责任保证；保证期限至被告汪盈、陈锡龙办妥贷款所购房屋的抵押登记手续，并且原告收到他项权证之日；如主合同提前到期，被告九州公司对主合同项下已发生的债务承担担保责任。 2014年8月29日，原告按约向被告汪盈、陈锡龙发放贷款449万元，贷款汇入指定账户。但两被告自2019年4月5日起，未能按时偿还合同约定的每月等额归还的贷款本息。截止2019年6月3日，被告拖欠原告借款本金2794064.83元、利息25904.88元；被告汪盈、陈锡龙一直未办理贷款所购房屋的所有权证书和抵押登记，被告九州公司也未履行连带清偿责任。 本院认为，原告与被告汪盈、九州公司签订的《个人商业用房贷款合同》、被告陈锡龙向原告出具的《共同还款承诺书》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对各方当事人均具有约束力。被告汪盈、陈锡龙未按约偿还借款本金、支付利息，并办理房屋抵押登记，已构成违约，原告以起诉形式提前收回贷款的行为正当，两被告应承担清偿剩余借款本金及利息、罚息、复息以及实现债权费用等违约责任；原告为实现债权聘请律师提起诉讼，支付的服务费用在《浙江省律师服务收费标准》合理范围内，属于实现债权的费用。 关于原告就抵押预告登记的房产行使优先受偿权的诉请，本院认为，抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，法律赋予抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为。只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押核心权利。但被告汪盈、陈锡龙一直未办理房屋产权权证，其不动产物权依法尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力，原告该项诉请，本院不予支持。被告九州公司作为该笔借款的连带责任保证人，在原告难以实现物的担保的情况下，应对被告汪盈、陈锡龙上述债务承担连带保证清偿责任。 综上，原告合法有据的诉请依法成立，本院予以支持；对被告九州公司的抗辩意见，本院不予采信。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告汪盈、陈锡龙偿还原告中国银行股份有限公司安吉县支行借款本金2794064.83元及利息、罚息、复利25904.88元（罚息、复利按年利率8.085％暂计算至2019年6月3日；此后按照本金以及拖欠的利息计算，均至款清之日止，利随本清），限两被告于本判决生效之日起十日内清偿。 二、被告汪盈、陈锡龙偿付原告中国银行股份有限公司安吉县支行律师服务费50000元，限于本判决生效之日起十日内清偿。 三、被告安吉九州房地产开发有限公司对第一、二项判决给付内容承担连带清偿责任。在实际承担保证责任后，有权向被告汪盈、陈锡龙追偿。 四、驳回原告中国银行股份有限公司安吉县支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14575元（减半收取），由被告汪盈、陈锡龙、安吉九州房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  孙国华 二〇一九年十一月四日 书记员  刘子璇