上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初18958号原告：上海绿地仓储物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。被告：上海宝盈典当有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。第三人：上海嘉宁仓储有限公司，住所地及送达地址上海市嘉定区嘉松北路XXX号。法定代表人：陈君木。原告上海绿地仓储物流有限公司(以下简称绿地公司)与被告上海宝盈典当有限公司(以下简称宝盈公司)、第三人上海嘉宁仓储有限公司(以下简称嘉宁公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司委托诉讼代理人张嗣光、被告宝盈公司委托诉讼代理人汤豪到庭参加诉讼，第三人嘉宁公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿地公司向本院提某诉讼请求，请求判令确认原告与第三人签订的《房屋及场地租赁合同》及《合作经营协议》合法有效；请求判令中止对上海市嘉定区嘉松北路XXX号房产(以下简称涉案房产)不负担租赁权变现的执行；请求判令对上海市嘉定区嘉松北路XXX号房产带租约拍卖。事实和理由：2010年6月4日，原告在设立之时即由公司法定代表人与第三人嘉宁公司签订《房屋及场地租赁合同》及《合作经营协议》。《房屋及场地租赁合同》约定，嘉宁公司将坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX号XXX幢出租给原告，租期自2010年6月5日至2020年6月4日，合同还约定了租金支付方式、违约责任等相关条款。《合作经营协议》约定，嘉宁公司将坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX号范围内全部厂房、仓库、办公楼、标准码头、大型设备出租给原告，合作期限自2010年6月4日起至2025年6月3日。合作期限内，原告享有独家承租权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此，原告认为其与嘉宁公司签订的《房屋及场地租赁合同》及《合作经营协议》均为合法有效，原告作为承租人的合法权益理应受法律保护。基于上述事实与理由，原告作为案外人就上海市嘉定区人民法院对涉案房产不负担租赁权拍卖提某执行异议，嘉定区人民法院作出(2019)沪0114执异67号裁定驳回原告的异议请求。原告特向贵院提起执行异议之诉，请求依法支持原告诉请。被告宝盈公司辩称，对原告的所有诉讼请求均不予认可。原告的三项诉请均不是对房屋带租约变现的请求，已经超出了执行异议诉请的范围。本被告不认同原告享有租赁权，《合作经营协议》并不是租赁的凭证，实际上是原告与第三人订立的合作协议。原告与第三人在《合作经营协议》与《房屋及场地租赁合同》中约定的租赁时间、租金都不一致，因此本被告对《合作经营协议》与《房屋及场地租赁合同》的真实性不予认可。第三人嘉宁公司未作答辩。经审理查明，被告宝盈公司与第三人嘉宁公司借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日以(2016)沪0114民初758号民事调解书结案。因嘉宁公司未履行生效法律文书确定的付款义务，宝盈公司向本院申请强制执行，本院以(2016)沪0114执5783号立案执行。执行过程中，案外人即本案原告绿地公司向本院提某书面异议，本院于2019年8月7日以(2019)沪0114执异67号立案审查。2019年8月13日，本院作出(2019)沪0114执异67号执行裁定书。该裁定书载明：“本院认为，根据‘买卖不破租赁’的法律规定，人民法院在执行过程中应当保护承租人合法的租赁权。本案案外人上海绿地仓储物流有限公司主某其与被执行人上海嘉宁仓储有限公司之间存在不动产租赁关系，双方在法院查封之前已签订《房屋及场地租赁合同》，并作为案外人注册企业住所地的房屋证明，但在异议审查期间案外人未提交占有使用房屋的凭证，也未提交货币支付租金的凭证，不能证明租赁合同实际履行。至于双方签订的《合作经营协议》，真实性存疑，且本身也非房屋租赁合同，不适用‘买卖不破租赁’原则。因此，案外人提某的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回上海绿地仓储物流有限公司的异议请求。”原告不服该裁定，在规定期限内向本院提起本次诉讼。另查，1、2018年11月26日，本院裁定拍卖嘉宁公司所有的坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX号的房产。2019年7月12日，本院在公拍网发布该房产的拍卖公告，对租赁情况描述为“无”；2、根据上海市不动产登记簿记载，嘉宁公司名下拥有嘉定区嘉松北路XXX号XXX幢(建筑面积1，466.19平方米)、2幢(建筑面积5，177.88平方米)共2幢房屋，于2012年2月15日被同时设定2项抵押，抵押权人均为中信银行股份有限公司上海分行；于2014年1月23日被上海市浦东新区人民法院正式查封。宝盈公司作为第三顺位抵押权人，于2013年10月22日被核准登记抵押信息，并由本院于2016年1月18日以(2016)沪0114民初758号案件轮候查封上述房产。目前，上海市浦东新区人民法院(首先查封和顺位在先的优先债权执行法院)已将处置嘉定区嘉松北路XXX号XXX幢、2幢全幢房屋的事项委托本院执行；3、根据《营业执照》显示，原告绿地公司于2010年6月30日成立。审理中，原告提交了如下证据：第一组为《合作经营协议》、2010年6月4日签订的《房屋及场地租赁合同》、《土地、房屋交接备忘录》，以证明绿地公司与嘉宁公司签订合作协议及租赁合同，绿地公司享有嘉松北路XXX号15年租赁权，租赁合同在工商登记时已备案，并且双方实际履行了租赁交接手续。《合作经营协议》的签订人为绿地公司和嘉宁公司，该合同约定：“签约时间为2010年6月4日；合作经营协议的期限为15年，自2010年6月4日起至2025年6月3日止。结合嘉宁公司场地及设备优势和绿地公司融资及经营优势，预计平均每年完成100万吨大宗物资的仓储和运输；嘉宁公司将其所拥有的位于上海市嘉定区嘉松北路XXX号范围内全部厂房、仓库、办公楼、标准码头、大型设备等(清单附后)出租给绿地公司使用，嘉宁公司承诺在租赁期限内确保绿地公司享有独家承租权，并享有排他的经营和使用权；租赁合同由双方另行签订；绿地公司按照嘉宁公司占得股权比例与嘉宁公司进行利润分成；合同另有其他约定。合同加盖有绿地公司和嘉宁公司的公章。”2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》的签订人为绿地公司和嘉宁公司，该合同约定：“嘉宁公司承租嘉松北路XXX号XXX幢，房屋面积1466.19平方米，租赁期限10年，出租方从2010年6月5日起将出租房屋交付承租方使用至2020年6月4日收回，租金全年合计18万元，承租方每年分2次支付等；该合同出租方盖有嘉宁公司公章，承租方由“陆鸿文”签名。”庭审中，本院询问原告《合作经营协议》中第四条约定“租赁合同由双方另行签订”，是否有另行签订的租赁合同。原告委托诉讼代理人表示除2010年6月4日签订的《房屋及场地租赁合同》外，是否另行签订租赁合同需庭审后核实，经被告宝盈公司同意，本院责令原告在庭审后7日内向本院明确。嗣后，原告补充提交了2010年8月10日原告绿地公司与第三人嘉宁公司签订的《房屋及场地租赁合同》，该合同约定：“出租方嘉宁公司，承租方绿地公司；房屋坐落嘉定区嘉松北路XXX号XXX幢、2幢，共2幢，面积6，644.07平方米。场地6，500平方米；租赁期限共15年，出租方自2010年6月4日起将出租房屋交付承租方使用至2025年6月3日收回；租金全年合计18万元；合同没有约定租金支付时间方式，合同加盖绿地公司和嘉宁公司公章，绿地公司由周胜西签名，嘉宁公司由周岩国签名。”原告陈述，2010年6月4日原告还未成立，公章还未刻制，由当时公司法定代表人陆鸿文与嘉宁公司签订了《合作经营协议》和2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》。因涉案房产中的2幢有其他公司在内注册，故2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》中只能写1幢，直到2010年8月10日嘉宁公司完成现场清理，绿地公司搬入，于当天签订了2010年8月10《房屋及场地租赁合同》，约定租赁期限15年，租赁房屋为涉案房产的1幢、2幢及场地，同一天签订了《土地、房屋交接备忘录》。被告宝盈公司质证认为，对《合作经营协议》真实性不予认可。即便该协议是真实的，根据协议内容，也无法证明合同双方存在租赁关系，反而证明双方存在的是合作经营的关系。2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》上只有嘉宁公司的盖章，从形式上看是用于公司工商登记备案之用。该合同中约定的租赁期限与原告所述的租赁期限不符，即便该合同是真实的，那么约定的租赁场地也仅是上海市嘉定区嘉松北路XXX号房屋中的1幢。对2010年8月10《房屋及场地租赁合同》、《土地、房屋交接备忘录》的真实性存疑，与2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》相比，上述合同新旧程度完全不同，对签订时间存疑。在执行异议审查阶段，原告并未提交上述证据，对上述证据的合理性存疑。嘉宁公司是原告的股东，存在关联关系，所以双方之间签订的协议是否真实、能否履行，都存疑，即便是真实的，也仅能视为双方对合作经营权的交接。本院询问原告，2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》为何在执行异议审查阶段未提供，原告表示其认为提交在工商备案的2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》就已经足够了。本院询问原告，既然2010年6月4日绿地公司尚未刻制公章，为何2010年6月4日签订的《合作经营协议》上加盖有绿地公司公章，原告表示系其事后补盖。第二组为2011-2014年度《审计报告》、《仓储服务合同》以及仓储存货人向绿地有限公司的实际付款凭证，以证明绿地公司在嘉定区嘉松北路XXX号实际经营多年，涉诉场地及房屋作为原告的仓库使用，存货方的物品存储在现场，并实际发生仓储费用。被告宝盈公司质证认为，对审计报告的真实性无异议，但与本案无关。对仓储合同的真实性不予认可，即便是真实的，因上海绿地建筑公司与原告是关联公司，是否真实履行也不得而知。原告提交的所有付款凭证上的时间均在仓储合同履行之前，无法确认真实性；即便是真实的，付款凭证上均未注明付款原因，所以只能证明双方存在往来款，无法证明原告在涉案房产上仓储经营。第三组为《合作协议》、《代缴租金三方协议书》、《保函》、《钢材质押典当借款协议书》、《客户确认书》、仓单及当票，以证明嘉宁公司为其七名存货方的典当融资提供保证，保证债务本金总额为2423万元；典当到期后无法清偿，导致嘉宁公司需承担连带担保债务2423万元；因嘉宁公司无法履行债务清偿责任，绿地公司与上海绿地典当有限公司同属绿地集团子公司，故三方协议确定，将嘉宁公司应收原告的全部租金270万元作为保证向上海绿地典当有限公司还款的追加保证金。其中《代缴租金三方协议书》由嘉宁公司、绿地公司和上海绿地典当有限公司三方于2010年9月30日签订，该合同主要内容：“鉴于嘉宁公司、绿地公司于2010年6月4日签订了《房屋及场地租赁合同》和《合作经营协议》，嘉宁公司于2009年12月30日向上海绿地典当有限公司出具《保函》，绿地公司与上海绿地典当有限公司均属于绿地集团下属企业，三方就《房屋及场地租赁合同》及《合作经营协议》的租金代缴及对《保函》追加保证金事宜协议如下：基于《房屋及场地租赁合同》确定的年租金及《合作经营协议》的期限，绿地公司向嘉宁公司支付的租金总额为270万元(18万元／年×15年)；嘉宁公司同意将该笔应收租金计270万元作为对《保函》追加的保证金，该《保函》担保的主债权债务或担保责任履行完毕的，该笔保证金由上海绿地典当有限公司无息返还，绿地公司、上海绿地典当有限公司就该笔租金的结算事宜另行协商。三方确认，自本协议签订之日起，绿地公司已向嘉宁公司支付自2010年6月4日起至2025年6月3日止的全部租金。”被告宝盈公司质证认为，对《合作协议》的真实性不予认可，即便是真实的，也与本案无关；对《代缴租金三方协议书》的真实性不予认可，即便该协议是真实的，也是双方基于合作经营协议签订的，产生的也不应当是租金。如果这笔钱如原告所述是作为保证金，那么钱款也应当是付到第三人处，但实际没有支付；对剩余几组证据的真实性不予认可，即便是真实的，都与本案无关。第三人嘉宁公司向本院提交《合作经营协议》、《土地、房屋交接备忘录》、《代缴租金三方协议书》、《保函》等证据的复印件。经查上述证据与绿地公司提交的一致。上述事实，有(2019)沪0114执异67号执行裁定书、《合作经营协议》、《房屋及场地租赁合同》、《土地、房屋交接备忘录》、2011-2014年度审计报告、《仓储服务合同》、交通银行上海市分行记账回执、《合作协议》、《代缴租金三方协议书》、《保函》、《钢材质押典当借款协议书》、《客户确认书》、仓单、当票等复印件以及当事人陈述等证据为证。本院认为，法律规定，案外人主某的租赁权依法成立且能够对抗申请执行人的，人民法院应当中止对房屋不负担租赁权予以变现。对案外人主某租赁权的审查标准非同一般民事诉讼案件，应当更加严格，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《执行异议和复议规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提某的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”由此可见，对案外人主某不动产租赁权，需要同时具备以下条件即在人民法院查封之前签订合法有效的租赁合同、以占有的方式对外公示、依约实际支付合理租金。本案中，原告作为案外人主某上海市嘉定区嘉松北路XXX号房产的租赁权，本院应按上述标准进行审查。如果缺少其中任何一个条件，则租赁权不成立。首先，原告与第三人签订的《合作经营协议》，究其协议名称和内容，如“结合嘉宁公司场地及设备优势和绿地公司融资及经营优势，预计平均每年完成100万吨大宗物资的仓储和运输”、“绿地公司按照嘉宁公司占得股权比例与嘉宁公司进行利润分成”等约定，特别是该协议中“租赁合同由双方另行签订”的条款，可见该协议不是对涉案房产的租赁合同，而是双方间为了共同合作经营而订立的协议。《合作经营协议》中约定“租赁合同由双方另行签订”，由此本案中存在2010年6月4日和2010年8月10日分别签订的《房屋及场地租赁合同》。2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》为原告注册登记之用，其真实性可予认可，但该合同中约定出租的仅是涉案房产中的1幢，而非全部涉案房产。其租赁期限只到2020年，与《合作经营协议》中的2025年不一致。其租金1幢18万元作为涉案房产全部的租金约定，存在明显的不合理之处。故2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》不能作为对抗执行的合法有效的租赁合同，其只不过是用于注册登记使用的事务性凭证。2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》，按原告陈述系在原告成立后并与第三人交接土地、房产后的正式签约，该合同应为原告与第三人基于《合作经营协议》项下的正式租赁合同。按理2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》作为重要证据，应该在执行异议审查期间、本案起诉时、或者庭审之前向本院提交，但原告均未提交，原告对此表示以为提交“在工商备案的2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》就已经足够了”。但是，2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》与2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》对租赁物的记载不同，前者为1幢，后者为1幢、2幢全部，两份合同内容及其证据效力显然是不同的。原告不管是作为执行异议案件的异议人、还是执行异议之诉案件的起诉人，在此问题上如此轻率不合常理。另外，原告提交作为租金支付依据的由嘉宁公司、绿地公司和上海绿地典当有限公司三方签订的《代缴租金三方协议书》中，明确租金支付的依据为2010年6月4日签订的《房屋及场地租赁合同》和《合作经营协议》，也没有提到2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》。故对2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》的真实性本院不予认可。其次，原告表示将涉案房产的全部租金作为《保函》的追加保证金，作为绿地公司已向嘉宁公司支付自2010年6月4日起至2025年6月3日止的全部租金。按其《代缴租金三方协议书》中“该《保函》担保的主债权债务或担保责任履行完毕的，该笔保证金由上海绿地典当有限公司无息返还，绿地公司、上海绿地典当有限公司就该笔租金的结算事宜另行协商”的约定，即便如原告所述，这仅是原告与嘉宁公司关于保证金的约定，并不能视为原告已经实际支付合理租金。综上所述，《合作经营协议》、两份《房屋及场地租赁合同》虽在本院查封之前签订，但因其不能作为合法有效的租赁合同被本院依法采信，且原告未实际支付合理租金，原告所述事实没有同时符合在人民法院查封之前签订合法有效的租赁合同、以占有的方式对外公示、依约实际支付合理租金的条件，原告主某对涉案房产享有租赁权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告上海绿地仓储物流有限公司要求对上海市嘉定区嘉松北路XXX号房产负担租赁权予以变现的诉讼请求。案件受理费人民币12,800元，由原告上海绿地仓储物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提某副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王 清人民陪审员 吴 娟人民陪审员 柏梅芳二〇一九年十一月十五日书 记 员 张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。