广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10980号上诉人（原审被告）：佛山市彩恒天广告有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁宇华。上诉人（原审被告）：梁宇华，男，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：佛山市海鹏物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：徐春媚。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。上诉人佛山市彩恒天广告有限公司（以下简称彩恒天公司）、梁宇华因与被上诉人佛山市海鹏物业管理有限公司（以下简称海鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9061号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人彩恒天公司、梁宇华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海鹏公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实缺乏依据，适用法律存在错误，具体理由如下：一、认定物业管理服务区域范围缺乏证据。彩恒天公司、梁宇华在一审答辩称海鹏公司封闭了彩恒天公司、梁宇华进出通道及电梯，对彩恒天公司、梁宇华租赁的车位不收取管理费，足以证明彩恒天公司、梁宇华租赁的房屋不在管理服务区域内，并提供照片予以证明，一审法院对该证据真实性予以认可，但无对封闭电梯通道及不收取车位管理费作出合理解释。二、涉案物业管理服务合同第十二条明确约定，如甲方需改变原商铺二楼的使用功能，物业出租方需得到相关政府部门审批文件后方能执行，乙方按照通过审批后的使用功能进行收取管理费。海鹏公司在一审中并无提交彩恒天公司、梁宇华租赁房屋的使用功能。三、物业服务按照合同约定以及相关规定提供服务是收取物业管理费的前提，一审判决无海鹏公司已提供服务的证据。四、涉案物业管理服务合同签订时间是2018年2月8日，合同虽约定从2017年11月1日起，但应有证据证明海鹏公司是在2017年11月1日开始提供服务的，但一审判决无该方面证据。五、经书面催交是物业服务企业收取物业费的应尽义务，海鹏公司从未向彩恒天公司、梁宇华提出支付物管费的要求，一审判决彩恒天公司、梁宇华承担违约责任并无依据。六、一审法院认定彩恒天公司、梁宇华租赁房屋在海鹏公司的物业服务区域无证据支持。依据涉案物业服务合同第二条约定，海鹏公司的物业服务区域占地面积5万平方米，住宅面积45124.84平方米，商铺3053.9平方米，住宅单元314个套间，因此，彩恒天公司、梁宇华租用的房屋是否在物业服务区域内，海鹏公司只要提交其管理的商铺具体位置、面积和314个住宅单元的收费情况即可确定，一审判决在无相关证据情形下即认定彩恒天公司、梁宇华租赁的房屋属海鹏公司服务区域内毫无根据。七、一审判决依据彩恒天公司、梁宇华的租赁合同和涉案物业服务合同即认定彩恒天公司、梁宇华应按商铺管理费标准交付管理费错误。彩恒天公司、梁宇华租赁房屋性质是办公场地，所约定管理虽然是3.5元/平方米，但签订租赁合同时海鹏公司还未与某新村业主委员会签订物业管理合同，海鹏公司提交的涉案物业管理合同明确约定商铺物业管理费为3.5元/平方米，无约定办公场地管理费为3.5元/平方米。涉案物业管理合同明确约定，改变二楼使用功能需得到相关政府部门审批，一审法院在合同未约定办公场所管理费收费标准，也无政府相关部门对涉案房屋使用功能进行确认的情况下，作出的判决错误。八、一审判决认为海鹏公司在签订物业服务合同后己实际为涉案小区提供物业服务有误。签订合同与履行合同是不同概念，在一审诉讼期间，海鹏公司无提供任何其已按物业管理服务合同约定提供服务的证据。九、一审判决未对彩恒天公司、梁宇华的答辩意见作出回应及排除。彩恒天公司、梁宇华一审答辩提出涉案合同于2018年2月28日生效，但案涉物业收费自2017年11月1日起算，与事实不符，且海鹏公司对彩恒天公司、梁宇华租赁的车位未收取管理费，案涉租赁屋的使用功能如何，对此一审法院未作出合理解释。被上诉人海鹏公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回彩恒天公司、梁宇华的上诉请求。海鹏公司向一审法院提出诉讼请求：一、彩恒天公司向海鹏公司支付拖欠的物业管理费24019.80元；二、彩恒天公司向海鹏公司支付自2017年11月2日至实际清偿之日的违约金（违约金以当月应交物业管理费为基数，按照每日万分之三计算，暂计至2019年4月1日为2290.46元）；三、案件诉讼费用全部由彩恒天公司承担；四、梁宇华对彩恒天公司的上述费用承担连带清偿责任。庭审中，海鹏公司明确诉请第一项是计算至2018年12月，而计至2019年3月的物业管理费为29166.90元，诉请第二项中暂计算至2019年5月6日的违约金为2308.47元，并明确每月物业管理费的违约金自次月16日起算。一审法院查明：2016年12月19日，彩恒天公司（承租方、乙方）与案外人某股份合作经济社（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，合同内容包括：1、甲方将佛山市禅城区*东路46号二座二层办公场地面积为490.20平方米的铺位租赁给乙方经营使用，租赁期间为2016年12月19日至2019年12月31日，装修期从2016年12月19日起至2017年1月18日止。2、租赁场地的物业管理费按3.50元每月每平方，自装修期开始之日起计收，由乙方每月缴交到某公寓聘请的物管公司账户内。2018年2月28日，海鹏公司（乙方）与案外人某新村业主委员会（甲方）签订了《某新村物业管理服务合同》（下称“物业服务合同”），合同主要内容：1、甲方将占地面积为50000平方米的物业委托乙方负责物业服务管理，物业四至为东至文*路，南至南*街，西至河*街，北至*东路。2、乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。3、委托管理期限为三年，自2017年11月1日零时起至2020年11月1日零时止，试用期为三个月，在此期间产生的物业费用，甲方有义务协助乙方收取。4、商铺物业管理费为每月3.50元/平方米，从租出之日起计算物业费用。5、每月业主和物业使用人交纳上月的物业管理费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。2018年11月6日，海鹏公司指派工作人员向彩恒天公司催收物业管理费。另查明一，佛山市禅城区案涉办公场地面积为490.20平方米的铺位位于《某新村物业管理服务合同》约定的物业管理区域内。另查明二，彩恒天公司是一人有限责任公司，梁宇华系其唯一股东。诉讼中，海鹏公司陈述：海鹏公司提供物业管理服务，针对的是公共区域的物业服务，彩恒天公司、梁宇华提供的照片仅显示涉案小区的部分场景，其拍摄的时间仅为某一节点，并不能反映海鹏公司保安人员的巡查及清洁情况；彩恒天公司是一人公司，其无法证明公司资产与股东资产相互独立的，梁宇华应承担连带清偿责任；每月15日前收取上一个月的物业管理费，违约金从16日起算，但合同对此没有明确约定。一审法院认为，案涉纠纷系物业服务合同纠纷。海鹏公司与涉案小区某新村业主委员会签订的《某新村物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”和第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，上述物业服务合同对海鹏公司及包含彩恒天公司在内的涉案小区全体业主均具有约束力，海鹏公司、彩恒天公司均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于物业管理费。海鹏公司在签订物业服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，彩恒天公司作为该小区物业使用人，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，海鹏公司有权向彩恒天公司收取物业管理费。至于收费标准，涉案物业服务合同和租赁合同书均有明确约定，为每月3.50元/平方米。至于彩恒天公司提出的海鹏公司将其涉案商铺排除在物业服务管理范围之外，根据彩恒天公司、梁宇华提供的现有证据，对此不足以认定。经核算，涉案商铺每月物业管理费为1715.70元/月（3.50元/月·平方米×490.20平方米），2017年11月至2019年3月，彩恒天公司涉案商铺产生的物业管理费合为29166.90元（1715.70元/月×17个月）。海鹏公司该项诉请，法院予以支持。关于违约金。根据涉案物业服务合同约定，每月物业使用人交纳上月的物业管理费。但对具体的交纳期限没有约定，海鹏公司主张每月15日前交纳上月物业管理费，亦属合理，法院予以认可。故，彩恒天公司未按合同约定标准按期足额缴纳物业服务费，该行为已构成违约，彩恒天公司应向海鹏公司支付违约金。至于违约金的具体标准，根据双方物业服务合同约定，逾期缴费按每日万分之三即年利率10.8%计付违约金，法院予以认可。据此，违约金自欠费次月16日起以每月物业管理费1715.70元为本金，按年利率10.8%分段累计至彩恒天公司实际支付完毕上述物业管理费之日止。海鹏公司的该项诉请，法院予以支持。关于梁宇华的责任。彩恒天公司系一人有限责任公司，梁宇华作为彩恒天公司的唯一股东，其未能举证证明公司财产独立于其自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，梁宇华应当对彩恒天公司上述对海鹏公司的债务承担连带责任。海鹏公司的该项诉请，法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、彩恒天公司于判决发生法律效力之日起十日内向海鹏公司支付佛山市禅城区*东路46号二座二层商铺2017年11月1日至2019年3月31日的物业管理费29166.90元及违约金（违约金自欠费月的次月16日起以每月物业管理费1715.70元为本金，按年利率10.8%分段累计至彩恒天公司实际支付完毕上述商铺物业管理费之日止）；二、梁宇华对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。如果彩恒天公司、梁宇华未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元，由彩恒天公司、梁宇华负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为彩恒天公司、梁宇华应否向海鹏公司支付物业管理费及相应违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，某新村业主委员会与海鹏公司签订了《某新村物业管理服务合同》，约定海鹏公司的物业管理区域为东至文*路，南至南*街、西至河*街、北至*东路，一审法院已查明彩恒天公司租赁的商铺位于上述物业管理区域内，彩恒天公司对此提出异议，但其并未提交相反证据予以证明，故彩恒天公司作为案涉商铺的承租人，某新村业主委员会与海鹏公司签订的《某新村物业管理服务合同》对其亦具有约束力。依据《某新村物业管理服务合同》之约定，海鹏公司自2017年11月1日至2020年11月1日为涉讼物业提供服务，商铺的物业管理费按3.5元/平方米标准于次月交纳，否则应按物业管理费的日万分之三支付迟延违约金。彩恒天公司与某股份合作经济社所签《租赁合同书》亦约定，自案涉物业于2016年12月19日交付予彩恒天公司使用后，其应按3.5元/平方米/月的标准支付物业管理费，彩恒天公司以涉讼物业使用性质并非商铺为由对物业管理费的支付标准提出异议理据不足，本院依法不予采纳。海鹏公司在一审期间已提交证据证明其已向彩恒天公司发出催缴物业管理费的通知并进行了送达，彩恒天公司逾期缴纳物业管理费，应支付迟延缴纳的违约金。虽《某新村物业管理服务合同》对物业管理费的具体支付日期未有约定，海鹏公司结合案涉《物业管理服务合同》第十二条第二款第5项“每月业主和物业使用人交纳上月的物业管理费”之约定，于本案主张彩恒天公司应于次月16日支付上月物业管理费合理正当，一审法院据此判令彩恒天公司向海鹏公司支付2017年11月1日至2019年3月31日的物业管理费29166.90元（3.50元/平方米/月×490.20平方米×17个月）及按日万分之三为标准自欠费月的次月16日起以每月物业管理费1715.70元为本金计付逾期违约金并无不当，本院依法予以维持。彩恒天公司系一人有限责任公司，而作为其唯一股东的梁宇华并未提供相关证据证明公司财产独立于其自身财产，一审法院据此判令梁宇华对彩恒天公司交纳物业管理费的债务承担连带清偿责任合理有据，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。彩恒天公司、梁宇华的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费529元，由佛山市彩恒天广告有限公司、梁宇华共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十月三十一日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏