广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1504号原告（反诉被告）：陈芝弟，男，1970年4月25日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：叶泽扬，广东元道律师事务所律师。被告（反诉原告）：湛自光，男，1950年10月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：叶秉光，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗敏瑜，广州金鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）陈芝弟与被告（反诉原告）湛自光房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈芝弟的委托诉讼代理人叶泽扬、湛自光的委托诉讼代理人叶秉光、罗敏瑜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈芝弟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还保证金6万元给原告；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月17日，陈芝弟向湛自光租赁位于新塘大道西××楼的商铺，双方签订了《租赁合同》，约定保证金等内容。2018年11月9日，陈芝弟因湛自光儿子的实际需要，将其租赁商铺一部分转租给湛自光儿子经营“美宜佳”超市。现陈芝弟在正常使用、处置承租商铺之时，却遭到湛自光儿子的阻挠，湛自光儿子将商铺的电线掐断，其行为已影响到陈芝弟的正常经营活动，湛自光对其儿子的行为也束手无策，陈芝弟与湛自光多次协商仍未解决。综上所述，陈芝弟为维护自身的合法权益，根据相关法律法规特向法院提起诉讼，请求支持陈芝弟的全部诉求。湛自光辩称，双方于2018年9月10日建立合法有效的租赁合同关系，其后在租赁合同期间，陈芝弟逾期未支付租金及水电费，构成根本违约，陈芝弟应承担相应的违约责任；湛自光依照合同约定与陈芝弟解除租赁合同关系，其反诉请求合法有理，应予以支持。一、双方建立了合法有效的租赁合同关系，租赁期间，湛自光已履行合同义务，不存在违约行为，无须向陈芝弟承担违约责任。1.2018年9月10日，湛自光将位于新塘大道西××楼（约400平方米）出租给陈芝弟，该租赁物业具有合法用地手续并经消防验收合格，双方对租金、违约责任、保证金等内容进行了约定并签订了《租赁合同》。庭审中，双方确认了该合同系双方的真实意思表示，该租赁合同合法有效。２.该租赁合同期间，湛自光依照合同规定履行了合同义务，将租赁场地效给陈芝弟正常经营使用，亦未实施影响陈芝弟正常经营的行为，湛自光不存在违约情形。对于陈芝弟称其在经营过程中，与案外人发生纠纷，造成其无法正常使用租赁场地，湛自光未尽到保证陈芝弟正常使用租赁场地的义务，构成间接违约责任，要求湛自光退还6万元保证金无充分事实和理由，更无合法合理的依据。首先，法律上并未对“间接违约责任”进行界定，亦无关于构成间接违约行为应承担违约责任的请求权规范；另外，陈芝弟与案外人的纠纷并非由湛自光引起的，根据合同具有相对性，陈芝弟应与转租的案外人自行解决纠纷，与湛自光无关，亦不能据此为由解除双方的租赁合同。因此，在湛自光已履行完毕合同义务的情况下，陈芝弟要求湛自光对其与案外人的纠纷进行处理，属于将湛自光的合同义务范围进行不合理地扩大，湛自光不存在违约行为，陈芝弟的请求主张无充分事实理由及合法依据，请求法院予以驳回。二、双方租赁合同已于2019年2月28日解除，陈芝弟应清偿拖欠的租金、租赁期间未结算的水电费（详见《应付电费、水费明细表》）及逾期支付的利息。1.陈芝弟未支付2019年1月10日后的租金为客观事实。陈芝弟在起诉时提交《收据》两份（2493502、2493503），以此证明其已缴纳2019年1月份的租金及水电费，但经湛自光本人辨认，该两份收据并非其本人书写，其中水电费的金额与其主张的亦存在明显差距，且陈芝弟在庭审中亦确认了租金仅支付至2019年1月10日，客观属实。2.陈芝弟的行为已构成根本违约，湛自光提出解除合同合法有据。根据双方签订的租赁合同第二条第四点规定：“乙方必须每月1-5日前交付租金、水电费，如不按时交纳，由乙方承担日2%的滞纳金，直至付清为止。如逾期10天，甲方视乙方违反合同，有权收回楼房并不退还保证金。”据此，陈芝弟本应于2019年1月5日前交纳2019年1月10日至2019年2月9日的租金，但是截至2019年2月28日，陈芝弟经催促仍未支付前述的租金和之前拖欠的水电费，对于陈芝弟无理由拖欠租金、水电费的行为，属于根本违约，湛自光有权单方解除租赁合同，陈芝弟应承担相应违约责任。基于陈芝弟已构成根本违约的情况下，湛自光于2019年2月28日发出解除租赁合同的通知，陈芝弟庭审亦确认已收到该通知；故，租赁合同自湛自光发出通知之日起即解除，陈芝弟应清偿2019年1月10日至2019年2月28日的租金、租赁期间未结算的水电费及逾期支付的利息。三、租赁合同解除后，陈芝弟未腾空租赁场地交还给湛自光，应支付占用租赁场地期间的占有使用费。1.双方均确认案涉租赁合同已解除。庭审中，陈芝弟以湛自光未能为其处理与第三人之间的争议为由，主张双方合同已于2019年1月17日解除，而湛自光则以陈芝弟未按约支付租金及水电费为由，主张合同于其通知陈芝弟到达之日即2019年2月28日解除。根据双方的主张并结合案情，双方的租赁合同已解除，且解除的时间应认定为2019年2月28日。2.双方均确认陈芝弟原用于经营的水果销售货架仍放置于租赁场地内，陈芝弟应承担腾空场地的责任并支付相关的场地占用费用。庭审中，陈芝弟确认湛自光提供的证据照片中所见的销售货架设备为其弃置于租赁场地的弃置物，至今仍占用租赁的场地，陈芝弟也未能就双方就该弃置物的处理达成一致予以举证。即，自湛自光发出解除租赁合同的通知之日起截止至提起反诉之日止，陈芝弟经营使用的货架等设备一直占用租赁场地。按合同之约定，陈芝弟应将租赁场地腾空交还给湛自光并向湛自光支付腾空前的场地占用费。请法院依法驳回陈芝弟的全部诉讼请求，并支持湛自光的全部反诉请求，维护湛自光的合法权益。湛自光向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告支付应付的场地占有使用费33333．5元(2019年1月10日至2019年2月28日)；二、反诉被告向反诉原告支付应付的水费216元及电费l5901．6元：三、反诉被告向反诉原告支付占用场地费20666．8元(参照合同约定租金标准，从2019年3月1日起计至场地腾空交还之日止，暂计至2019年3月31日)；四、反诉被告向反诉原告支付逾期支付占有使用费及水电费的利息185．24元(以未支付的租金及水电费共49451．1元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息，暂计算至2019年3月31日)；五、确认反诉原告没收反诉被告所支付的保证金6万元；六、反诉被告承担本案反诉及本诉的全部诉讼费用。事实与理由：湛自光不存在任何违约行为，相反的是陈芝弟未按约定支付应付的租金及水电费，其行为已构成根本违约，损害了湛自光的合法权益，应承担相应的违约责任，请法院支持湛自光的反诉请求。陈芝弟辩称，一、陈芝弟承租湛自光的场所后将其中一部分转租给湛自光的儿子使用，再将另一部分转租给另一案外人使用，湛自光儿子对陈芝弟的转租行为及案外人经营的行为进行干扰，多次找湛自光协商均无法解决，导致案外人经常要求陈芝弟承担责任，陈芝弟也实际无法正常经营，认为湛自光存在间接的违约行为，应当驳回湛自光的反诉请求；二、陈芝弟承租该场所时已交纳所有费用并留存收据，不承担水电费，陈芝弟搬离场所地明确告知湛自光放弃剩余的物品，由湛自光自行处理，占用场地费用也应当驳回。本院经审理认定事实如下：2018年9月17日，湛自光（甲方，出租方）与陈芝弟（乙方，承租方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于新塘大道西××楼（约400平方米）租给乙方作水果店使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变使用用途，按现状交付，按互信原则，双方订立如下租赁合同：租赁期三年，由2018年9月10日起至2021年9月9日止，免租一个月；合同签订之日，乙方要向甲方交纳6万元保证金；每月租金2万元，每两个月一付，先付租金后使用场地；水费每吨4.5元，电费每度1.39元；乙方必须每月1－5日前交付租金、水电费，如不按时交纳，由乙方承担日2%的滞纳金，直至付清为止，如逾期10天，甲方视乙方违反合同，有权收回楼房并不退还保证金……。另查，湛自光向本院提供的相片，陈芝弟确认属于陈芝弟弃置物。审理中，陈芝弟陈述以下情况：400平方米有三个铺面，陈芝弟把其中一个铺面转租给湛自光儿子，其中一个铺面自己经营水果店，其中一间转租给案外人，已收取了定金，但是受到湛自光儿子的阻挠；支付了6万元租赁保证金给湛自光；2019年1月14日向湛自光提出解除合同，2019年1月17日搬走就没再经营；交纳租金和水电费至2019年1月9日。湛自光陈述以下情况：涉案房屋没有房产证，但有报建手续，但无法提供建筑工程规划许可证；2019年1月17日是原告自行关门，并没有办理交接手续；湛自光于2019年2月28日正式向陈芝弟提出解除合同。本院认为，陈芝弟与湛自光于2018年9月17日签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但涉案房屋没有房产证，原告也无法提供涉案房屋的建筑工程规划许可证等经批准建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，该《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈芝弟主张湛自光返还6万元保证金，于法有据，本院予以支持。湛自光主张没收6万元保证金，于法无据，本院不予支持。关于湛自光主张占有使用费的问题。陈芝弟于2019年1月17日自行停止经营，但在现场的一角仍留有少许物品，湛自光主张陈芝弟从2019年1月10日起按每月2万元支付占有使用费直至陈芝弟腾空交还之日止。本院认为，湛自光在2019年1月17日已知道陈芝弟关门不再经营，理应及时对涉案场地进行合理安排，防止损失扩大，且从湛自光提供的图片来看，涉案场地只有少许物品，湛自光自行清走并不存在困难，故占有使用费按每日666.67元从2019年1月10日计算至2019年1月17日止，计得场地占有使用费为5333.36元。至于湛自光主张水费、电费及逾期支付水费、电费、占有使用费的利息问题，因其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解除》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湛自光于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈芝弟退还保证金6万元；二、原告（反诉被告）陈芝弟于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湛自光支付场地占有使用费5333.36元；三、驳回被告（反诉原告）湛自光的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费650元，由湛自光负担。案件反诉受理费1455元，由湛自光负担1430元，陈芝弟负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十一月二十日书记员  陈雪冰