成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5233号 原告：杨婧文，女，1987年5月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨晓发（系原告父亲），住成都市双流区。 被告：成都市华天物业管理有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉镇航天北路甲生活区。 法定代表人：唐超凡。 委托诉讼代理人：马艳明，男，公司项目经理。 委托诉讼代理人：熊钢燕，四川方舟达律师事务所律师。 第三人：钟伟，男，1982年10月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 第三人：成都众锦置业有限责任公司，住所地成都市龙泉驿区隍城堰大福商场4楼。 法定代表人：曾俊，总经理。 原告杨婧文与被告成都市华天物业管理有限公司，第三人钟伟、第三人成都众锦置业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，被告申请追加钟伟、成都众锦置业有限责任公司为第三人参加诉讼。本院经审查，为查明案件事实，依法予以准许并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨婧文及其委托诉讼代理人杨晓发、被告成都市华天物业管理有限公司委托诉讼代理人熊钢燕、马艳明、第三人钟伟到庭参加诉讼，第三人成都众锦置业有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨婧文向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告重刷墙面、更换木地板、维修定制家具等费用9800元；2、排除妨害：需被告清除锦上城小区XX栋X单元的18楼楼顶的建渣，排除水泥、石子等建渣进入公共排水管的安全隐患。恢复XX栋X单元18楼楼顶公共排水管的地漏原状；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年4月28日，原告家中进水。2019年5月2日，原告家中再次进水，经检查是公共排水管漏水，故请求被告更换公共排水管。被告人员到达现场后，告知“此事与物业无关，业主自已负责”。2019年5月7日，在与被告数次沟通后，在物业人员的现场见证下，原告自行出钱更换了公共排水管破漏处。原告更换下来的公共排水管内，塞满水泥、泥沙等堵塞物，大约30厘米。2019年5月8日，原告与物业人员来到XX栋X单元18层楼顶，见到公共排水管入口处原有的地漏被破坏，公共排水管入口无任何遮挡，四周还砌有瓷砖，而且XX栋X单元楼顶还堆放有大量建渣，建有鱼池，花园造景台阶等。在公共排水管入水口处，接有两根排水管，一根通向鱼池，一根通向花园造景台，两根水管入口处没有遮挡，而且花园造景台的水管入口易积水，且有大量小石子和泥沙。被告告知原告，鱼池，花园造景台阶等是由XX栋X单元18楼1802业主所修建，他们通过开发商购买了此处搂顶使用权。XX栋X单元18楼1802业主陈述楼顶系此前修建，现已被社区叫停，在2018年12月就停止修建了。原告要求被告恢复公共排水管入口处的原地漏，被告回复此事应由XX栋X单元1802的业主去解决。经原告与XX栋X单元1802业主沟通，该业主在2019年5月11日将地漏做了一定程度的恢复，但安全隐患依然存在。2019年5月至7月，原告依次通过物业，社区，住建局物业协调中心请求调解此事，要求排除公共排水管存在的隐患并赔偿经济损失未果。其主要原因是被告认为开发商已将楼顶出售与1802号业主，业主认为修建已向被告进行了备案。综上，由于被告的管理原因，导致原告家装受损，应当由被告承担赔偿责任。 成都市华天物业管理有限公司辩称：原告诉请的赔偿金额和责任均不能确定。原告要求恢复地漏原状，这是侵权所致，不是被告能够恢复的问题。本次事故的原因是XX栋X单元楼1802业主钟伟在屋顶修建鱼池等造成的侵权所致，由于在出售房屋时，开发商已将楼顶黄线内屋面出售与18楼楼顶业主钟伟，故被告只有告知的义务，没有制止业主钟伟修建的权利。按照物业合同的约定，被告已尽到了相应的义务。另，原告将其住房三楼平台封闭起来，导致被告无法巡查，原告存在过错。综上，被告已尽到了合同约定的义务，本案是业主钟伟修建鱼池等导致泥沙堵塞、水管破裂，从而致原告财产受损，这是侵权责任的问题，被告作为物业服务公司，没有过错和违约行为，不应承担责任。 钟伟述称：第三人是锦上城小区XX栋X单元1802号房屋业主，在购买房顶房屋时，开发商承诺赠送楼顶花园，故屋顶房屋价格比其他房屋价格更高。楼顶施工是第三人安排的，施工时地漏是进行了防护措施处理的，由于屋顶是开放的，其他人可随时进入，故地漏怎么被打开不清楚。屋顶施工已经在2018年11月份就向物业报停了，屋顶也只是铺了瓷砖，修建的池塘至今也没有使用过。 成都众锦置业有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2015年2月9日，原、被告双方签订前期物业管理服务协议、业主临时公约。合同约定，被告为原告所在的锦上城小区提供物业服务，原告系XX栋X单元3楼1号业主，合同对相关权利义务均做了详尽的约定。其中第一条约定“……对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……”合同第二条约定：“……共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、漏板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间……等部位。“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱……等”2015年9月30日，开发商成都众锦置业有限责任公司与第三人钟伟等人签订商品房买卖合同补充协议，该协议第八条载明：“按照物权法的规定，建筑区划内。买受人所购买的房屋如连接有符合建筑物区分所有权中关于专有部分所有权条件的花园（花园可能以露台、平台或屋面、绿地等形式存在、均未计入房屋面积，不办理权属登记）时，买受人依法享有该花园的占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害其他业主的合法权益，其他买受人不得侵害该房屋业主的花园（花园可能以露台、平台或屋面、绿地等形式存在）专有使用权……”钟伟购买锦上城小区XX栋X单元1802号房屋使用中，于2018年5月26日向被告递交了装修申请表，装修内容载明：“厨卫防水、水管打压、水管流量检查、封阳台、拆墙、线路改造、吊顶、地砖、地板、乳胶漆。”其后，钟伟在其单元楼顶铺瓷砖、修建鱼池、花园造景台等，并就屋顶地漏处进行了改造。2018年11月左右，被告向社区进行了反映，钟伟在尚未修建完毕的情况下报停，未再继续修建。2019年4月28日，XX栋X单元3楼1号小区业主杨婧文发现家中进水，经检查系公共排水管破裂漏水，遂要求物业公司处理。2019年5月7日，原告在物业人员的见证下，自行更换了破漏处的公共排水管道，并发现系水管内水泥、泥沙等堵塞导致水管破裂。经原、被告双方查找原因，发现XX栋X单元1802号业主在该单元楼顶修建鱼池等设施，地漏被破坏，排水管入口无遮挡，并接有两根排水管，一根通向鱼池，一根通向花园造景台。为此，原告要求被告恢复原地漏，被告认为系钟伟所致，应由钟伟承担该责任。在2019年5月11日左右，钟伟将楼顶地漏进行了恢复，但对鱼池、花园造景台所接的排水管未全部整治。期间，就相关排水管隐患、赔偿等问题，原告、被告、第三人钟伟经调解未果。2019年7月25日，原告与他人签订立邦施工合同，就室内受损墙面重新刷乳胶漆。同时，更换受损的地板、请人拆装家具等。原告产生的费用为：重新刷乳胶漆支付材料、人工费4600元；更换地板支付材料1653元、人工费160元；拆装次卧定制床支付420元；做排水管外墙防水处理支付350元；更换破裂排水管支付材料费、人工费共计500元。 另查明，第三人钟伟已对地漏进行了恢复，但未能恢复到开发商先前地漏的样式。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、业主临时公约、物业费收据、相关图片及光盘、立邦施工合同、圣象地板销售定单、保修卡、施工图片、微信支付记录截图，被告提交的钟伟商品房买卖合同补充协议、相关图片、装修申请表以及原告、被告、钟伟在庭审中陈述一致的事实在案佐证。被告提交的值班表等证据，仅能证明被告部分工作情况，但不能以此证明被告完全履行了合同义务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的前期物业管理服务协议、业主临时公约对原、被告双方均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面履行其义务。根据双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于被告是否已履行合同义务，是否应当承担赔偿责任的问题。被告辩称，公共排水管道破裂漏水造成原告室内受损系第三人钟伟所致，钟伟在购买房屋时，开发商将屋顶黄线以内的屋面出售与小区顶层业主钟伟，钟伟则在屋顶修建鱼池等，导致沙石下流堵塞水管破裂。被告作为物业公司，对钟伟在其购买的屋面修建鱼池等设施没有权利强行制止，故只能向相关部门反映。其后，钟伟停止了修建。由于原告的家装受损系第三人钟伟侵权所致，故应当由侵权人赔偿。本院认为，原告没有选择侵权之诉，而是选择的合同违约之诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿受损等违约责任的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，被告应当全面履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。本案中，第三人钟伟在其楼顶修建鱼池时，虽然被告知晓，但鉴于开发商已将屋顶黄线内屋面出售与钟伟使用这一事实，被告向相关部门作了反映，钟伟也因此而停止了修建。无论开发商出售与钟伟楼顶屋面黄线内使用权是否合法，均不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。钟伟在修建鱼池等设施过程中，对原地漏进行了改造，并未及时妥处，导致排水口没有地漏遮挡（水管破裂后当时楼顶现状）。钟伟在2018年11月左右就停建了鱼池等设施，截止钟伟在2019年5月对地漏进行修复时，时间长达数月无人管理修复。楼顶排水口系该单元共有排水口，如水管被堵塞将危及到其他业主的合法权益，被告作为物业公司有义务对共有设施及时检修排查，发现问题后并采取相应的措施，而不是简单地将责任全部归咎于第三人钟伟。据此，被告没有完全履行义务，其履行义务有瑕疵，应当承担本案损失30%的赔偿责任。二、关于原告主张的赔偿款是否属实的问题。经庭审查实，共用排水管破裂导致原告室内受损是事实。由于原、被告双方协商未果，原告为避免损失扩大，自行更换了排水管并进行室内修复等并无不当。原告主张的相关款项均有事实依据，经核实，刷乳胶漆支付4600元，更换地板支付1813元，拆装次卧定制床支付420元，做排水管外墙防水处理支付350元，更换破裂排水管支付500元，共计损失为7683元，被告应当承担30%的责任即2305元。三、关于原告主张被告恢复地漏原状的诉请问题。经庭审查实，钟伟已对地漏进行了修复，只是没有按照原开发商的样式修复。根据被告提交的2019年11月11日拍摄的照片，能够证明地漏已能发挥其作用。故，对该项请求不再处理。如该地漏在以后使用中不能发挥其作用，被告应当及时修复。至于原告要求排除隐患，清理沙石，并对造景台排水口处安装地漏的请求问题。由于楼顶排水口系该单元共有排水口，为确保其他业主的合法权益，避免杂物流进排水管，对原告要求被告对造景台处排水口安装地漏的请求，本院予以支持。庭审中，钟伟陈述可以将入口封闭不再使用，如钟伟自行消除了安全隐患，被告则无需再处理安装地漏。另，被告应当巡查楼顶屋面，对可能流入排水管的沙石、杂物等及时清理。 综上所述，原告诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都市华天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨婧文赔偿款2305元； 二、被告成都市华天物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内在涉案小区XX栋X单元楼顶造景台排水口处安装地漏（该地漏以常人能够判断的合理遮挡杂物为标准即可）； 三、驳回原告杨婧文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇一九年十一月十九日 书记员  陈琴芹