广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2434号原告：曾华辉，男，1994年8月23日出生，汉族，住珠海市香洲区。原告：曾华捷，男，1995年10月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。两原告的共同委托诉讼代理人：麦康杰，广东敬德律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：罗苑瑜，广东敬德律师事务所实习律师。被告：谭清林，男，1992年12月9日出生，汉族，住广东省开平市。原告曾华辉、曾华捷与被告谭清林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人麦康杰、罗苑瑜到庭参加诉讼，被告谭清林经公告，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾华辉、曾华捷向本院提出诉讼请求：1．确认原告曾华辉、曾华捷与被告谭清林于2018年12月5日签订的《铺位租赁合同》于2019年7月10日解除；2．被告立即腾退两原告出租的位于珠海市××区白藤××路××号商铺；3．被告立即向两原告支付已拖欠的2019年5月至7月租金91119元，此后租金或占用房屋使用费按每月租金30373元标准计至被告退还租赁商铺之日止；4．被告立即向两原告支付违约金61637.04元（按合同总租金的3%计算）；5．被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月5日，两原告与被告谭清林签订《铺位租赁合同》一份，约定：被告承租两原告自有的位于珠海市××区白藤××路××号商铺，租赁期限为5年，月租金为30373元，押金为60746元，每月5日前支付租金。若逾期支付租金累计一个月以上的，出租人有权解除合同并要求承租人按照合同总租金的5%支付违约金。2018年12月6日至2019年4月6日为装修免租期。合同签订当日，两原告依约交付商铺，被告向两原告支付了押金60746元，并支付了2019年4月的租金30373元。然而，被告自2019年5月开始未再向两原告支付任何租金，至2019年7月拖欠租金共91119元以及水电费、物业管理费等相关费用。两原告多次催促被告履行付款义务，被告却以各种理由推脱，至今未向两原告支付过任何费用。如今，被告无法联系，且其承租商铺以经营的健身房已经关闭。被告的行为已经构成严重违约，两原告有权要求解除合同，并要求被告承担支付拖欠租金、违约金及腾退案涉商铺等相应法律责任。为维护自身的合法权益，两原告诉至法院，请求法院判如所请。原告曾华辉、曾华捷对其诉称向本院提交如下证据：1．《铺位租赁合同》1份，拟证明原被告于2018年12月5日签订《铺位租赁合同》一份以及合同约定相关的租赁事宜；2．收据2份，拟证明租赁合同签订当日，被告向两原告支付押金60746元以及2019年4月的租金30373元，之后未有支付任何租金；3．《珠海市商品房买卖合同》1份，拟证明案涉铺位的所有权人为两原告；4．企业信用信息公示报告及营业执照各1份，拟证明被告租赁案涉商铺作为其经营健身房场所的事实；5．律师函1份、律师函邮寄回单2份及张贴照片3张，拟证明因被告连续拖欠3个月租金，严重违约，两原告依约于2019年7月9日向被告发出律师函，通知其案涉商铺租赁合同于2019年7月10日解除，并要求其支付拖欠租金及违约金等事实；6．银行转账记录2份，拟证明被告通过银行转账方式支付押金及租金的事实；7．收据1份，拟证明原告支付了案涉商铺出租中介服务费15000元的事实；8．珠海市不动产登记情况查询结果1份，拟证明案涉商铺的所有权人为两原告，两原告有权出租案涉商铺的事实。被告谭清林未作答辩，也未向本院提交证据。两原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，两原告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月5日，作为甲方的原告曾华辉与作为乙方的被告谭清林签订《铺位租赁合同》，合同约定：被告租赁两原告位于珠海市××区白藤××路××号商铺，门店面积为1012.44平方米；租赁期限为5年，自2018年12月6日起至2023年12月5日止，甲方同意给乙方4个月装修免租期，免租期间乙方不负责物业管理费；该房屋每月租金为30373元，乙方应按月付款，每月5号前支付租金，同时乙方应另付押金60746元；从第二年起，每年按上一年度租金上浮6%计算，即第二年每月为32195元，第三年每月为34127元，第四年每月为36174元，第五年每月为38345元。另外，合同第六条第2点约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任直至弥补全部损失为止：……（4）拖欠房租累计1个月以上的。合同第八条第2点约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计1个月以上。2018年12月5日，被告向原告曾华辉支付2019年4月6日至5月5日的租金30373元，以及案涉商铺押金60746元。两原告在庭审中表示同意以押金抵扣被告所拖欠的部分租金。2018年12月18日，珠海市林进达健身管理有限公司注册成立，住所地为珠海市××区白藤××路××号商铺，法定代表人为谭清林。2019年6月20日，该公司的法定代表人变更为关建朝。2019年7月9日，两原告委托广东敬德律师事务所向被告发送律师函，要求解除与被告签订的《铺位租赁合同》，支付拖欠租金以及相关水电费、物业管理费、违约金、滞纳金，没收押金。2019年7月10日，广东敬德律师事务所向被告寄送上述律师函，但未被签收。原告将律师函粘贴于案涉商铺大门处。另查明，两原告于2015年1月19日向珠海鑫泽置业发展有限公司购买位于珠海市××区白藤××路××号商铺，面积为1012.44平方米，该商铺已于2015年4月8日办理预告登记。另查明，周国星、卓玲韵等人向本院申请对珠海市林进达健身管理有限公司进行强制执行，本院于2019年8月27日作出（2019）粤0403执1259号执行裁定书，裁定查封珠海市林进达健身管理有限公司位于珠海市斗门区xx路xx号xx楼商铺健身器材一批【详见2019年8月23日广东省珠海市斗门区人民法院查封（扣押）财产清单】，该案件正在执行阶段。本院认为，原被告自愿签订案涉《铺位租赁合同》系双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守。两原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告应当按合同约定支付租金，但被告未按约支付租金，已经构成违约，且拖欠租金累计超过1个月以上，根据案涉《铺位租赁合同》第六条第2点及第八条第2点的约定，两原告有权解除合同，收回案涉铺位。现两原告要求解除案涉《铺位租赁合同》、被告向两原告腾退案涉商铺，有事实与法律依据，本院予以支持。但是，关于解除合同时间的问题，两原告虽在起诉前向被告发送解除合同通知书，但被告未收到通知书，后两原告起诉要求与被告解除合同，本院以公告方式向被告送达应诉材料，于2019年10月15日公告期满视为送达，故本院认定原被告于2019年10月15日解除案涉《铺位租赁合同》。关于租金的问题。被告已支付2019年4月6日至2019年5月5日一个月的租金，至今未再支付租金，由于案涉《铺位租赁合同》于2019年10月15日解除，故被告仍应向两原告支付从2019年5月6日至2019年10月15日解除合同之日的租金，依照合同对租金的约定，两原告要求被告按照每月30373元的标准支付租金，有理有据，本院予以支持，即从2019年5月6日至2019年10月15日的租金为161663元（30373元/月×5个月+30373元/月÷31天×10天）。两原告同意以押金抵扣部分租金，故被告仍应支付租金100917元（161663元-60746元）。关于占有使用费的问题。两原告要求被告按每月30373元的标准支付合同解除后至实际返还案涉商铺之日止的占有使用费。原被告之间的租赁合同关系已于2019年10月15日解除，但被告至今未向两原告腾退案涉商铺，被告继续占用案涉商铺是无法律和事实依据的，根据公平原则，被告应向原告支付占有使用费。原告要求被告按照案涉《铺位租赁合同》约定的每月30373元租金标准支付占有使用费，符合市场价格，本院予以支持。因此，被告应当按照每月30373元的标准向原告支付从2019年10月16日至实际腾退案涉商铺之日止的占有使用费。关于违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，根据案涉《铺位租赁合同》第六条的约定，被告拖欠租金超过1个月以上，两原告除有权解除合同外，被告应按照合同总租金的5%向原告支付违约金，原告现主张按照3%支付违约金，有理有据，本院予以支持。根据合同的约定，租赁期限为5年，第一年租金为30373元，之后每年租金按上一年度租金上浮6%，其中第一年前4个月为装修免租期，故合同租期5年的总租金为1933076元【30373元/月×8个月+（32195+34127+36174+38345）元/月×12个月】，故按照合同总租金的3%计算违约金为57992.28元。两原告要求被告支付违约金61637.04元，缺乏理由，违约金的数额应当以本院计算的数额为准。被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告曾华辉与被告谭清林于2018年12月5日签订的《铺位租赁合同》于2019年10月15日解除；二、被告谭清林于本判决生效之日起七日内向原告曾华辉、曾华捷腾退位于珠海市斗门区xx路xx号xx号商铺；二、被告谭清林于本判决生效之日起七日内向原告曾华辉、曾华捷支付从2019年5月6日至2019年10月15日的租金100917元；三、被告谭清林于本判决生效之日起七日内向原告曾华辉、曾华捷支付从2019年10月16日至实际腾退之日止的占有使用费（占有使用费以30373元/月为计算标准）；四、被告谭清林于本判决生效之日起七日内向原告曾华辉、曾华捷支付违约金57992.28元。五、驳回原告曾华辉、曾华捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16008元（原告曾华辉、曾华捷已预交），由被告谭清林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋审 判 员  钟红敏人民陪审员  李小平二〇一九年十一月二十日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。