陕西省安康市汉滨区人民法院     民 事 判 决 书   （2019）陕0902民初2280号   原告熊辉，男，汉族，出生于1982年12月12日，陕西省平利县人，个体工商户，住平利县。   委托代理人董烜，陕西云德律师事务所律师。   被告陈善丽，女，汉族，出生于1969年6月11日，安康市汉滨区人，个体工商户，住汉滨区。   委托代理人王新萍，陕西宁康律师事务所律师。   委托代理人马银忠，男，系陈善丽之夫。   第三人刘宽巧，女，汉族，出生于1978年8月29日，安康市汉滨区人，建万嵘公司职员，住汉滨区。   委托代理人柳安才，系刘宽巧之夫。   原告熊辉与被告陈善丽及第三人刘宽巧合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告熊辉及其委托代理人董烜，被告陈善丽及其委托代理人王新萍、马银忠及第三人刘宽巧的委托代理人柳安才均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称， 2019年4月18日，原、被告签订《转让协议》一份，约定被告将其从房屋所有权人柳安才处租赁的位于安康市XX路熙金城(君安大厦)六楼的经营场所转让给原告，约定转让总价款300000元，其中包含2020年2月14之前的房租77000元。该协议约定:“协议各方无法定或约定事由，单方解除本协议的，或违反本协议的各项约定，均视为违约，违约方应按本合同约定的交易金额的30％向对方支付违约金;本协议违约方应承担非违约方维权的律师费等费用”，“在任何情况下，甲乙双方的权利义务均应以本协议为准，本协议为双方实际执行的依据”。本协议经双方协商自愿签署，依法成立，合法有效，应受法律保护。协议签订后，原告通过转账方式向被告银行账户汇款300000元，依法履行了合同全部义务。但是，2019年5月4日，涉案经营场所的房屋所有权人发函要求原告“撤离承租房屋现场，停止一切装修及经营活动”，致使涉案《转让协议》的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告因与被告协商无果，现依据上述法律规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间的《转让协议》；2、被告返还原告转让款及租金300000元；3、被告支付原告违约金90000元、律师费20000元共计110000元，上述费用总计410000元；4、本案诉讼费用由被告承担。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、转让协议、工商银行转账回单、汇款回单、收条1份、微信截图。用以证明原告按合同约定履行了付款义务，其中包含第一年房租7.7万元，其余为转让费。   2、告知书。用以证明涉案房屋所有权人的行为导致原、被告之间的合同履行不能，被告应向原告返还转让费30万元。   3、收据、委托代理合同。用以证明被告应支付原告违约金9万元、律师费2万元，共计11万元。   被告辩称，一、陕西建万嵘实业有限公司为涉案房屋的所有权人，第三人刘宽巧不具有处分该房屋的权利和签订房屋租赁合同的主体资格，依据法律规定她以涉案房屋所有权人名义与答辩人签订《房屋租赁合同》属无效合同，刘宽巧应当对因其过错行为导致合同无效给答辩人造成的后果承担相应的法律责任。1、位于君安大厦六楼的涉案房屋系陕西建万嵘实业有限公司开发建设，其房屋产权属于该法人企业所有，第三人刘宽巧个人对该房屋没有占有、使用、收益、处分的权利，并且该房屋在住建部门的规划设计批复中的规划用途是住宅而非商业用房，第三人在同答辩人签订《房屋租赁合同》时向答辩人隐瞒了以上事实，以房屋所有权人的名义与被告签订了上述合同，其具有签订合同的主体资格，因此答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。   2、答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限为6年：自2015年11月14日至2021年11月13日止，房屋用途为美容理疗，年租金70000元。协议签订后，第三人将室内未做二次结构的框架毛坯房向答辩人交付，后答辩人以露璐养生泰式SPA美容院的名义与安康金马装饰艺术工程有限公司签订了房屋装修合同，投入巨资对该美容院进行了装修，并由安康市汉滨区红点广告装饰部承包制作了户外广告牌，两项共花费89万元，答辩人一直积极履行该合同中约定的乙方义务，从无违约行为。由于答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》是在第三人隐瞒其并不是房屋所有权人以及房屋规划用途客观事实的前提下签订，依据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，第三人应当对答辩人因装修房屋以及制作户外广告牌所产生的费用89万元承担赔偿责任。   二、答辩人同被答辩人之间签订的《转让协议》合法有效，被答辩人应当继续履行。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，”因此答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》应自始无效，同时答辩人在同被答辩人签订《转让协议》时经过了刘宽巧的丈夫陕西建万嵘实业有限公司法定代表人柳安才的同意，原告才对房屋进行装修，并根据柳安才的要求拆除了美容院的一间库房并改变了美容院原有大门的方向，将大门朝向由向西改为向南。那么在答辩人与第三人签订的合同自始无效的前提下，应当视为被答辩人同陕西建万嵘实业有限公司之间形成了新的房屋租赁关系，答辩人陈善丽同被答辩人熊辉之间签订的《转让协议》中约定的30万转让价款是XX路XX城XX楼美容院经营权以及答辩人在该房屋装修及设施设备的价款，答辩人已经向第三人缴清了自2019年2月14日至2020年2月13日的房租，并且答辩人已经向被答辩人交付了美容院的全部资产，答辩人同被答辩人之间签订的《转让协议》合法有效并已经履行完毕，不符合《合同法》规定的合同解除的法定要件，且被答辩人和陕西建万嵘实业公司已形成事实上的房屋租赁关系，被答辩人请求解除《转让协议》无事实依据和法律依据，答辩人在本案无任何违约行为，不应返还30万元转让款和承担违约金责任。   三、对本案的处理意见。目前陕西建万嵘实业公司已经准备将涉案房屋出卖给安康中心城市建设投资开发有限公司，如果因该原因导致被答辩人同陕西建万嵘实业有限公司之间的《房屋租赁合同》无法继续履行，致使合同目的不能实现，其根本原因并非是由于答辩人的原因导致，而是陕西建万嵘实业有限公司的原因造成的，应当由陕西建万嵘实业有限公司向被答辩人返还其因房屋租赁所造成的实际经济损失，并承担违约损失，答辩人对此不应承担任何责任。   综上答辩人认为：答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》无效，依据《合同法》的第56条规定，则合同自始无效，并且答辩人在转让美容院经营权及装修装饰设备时，已经征得了陕西建万嵘实业有限公司的同意，应当视为陕西建万嵘实业有限公司与被答辩人已形成事实上的房屋租赁合同关系，且陕西建万嵘实业有限公司欲将房屋出售，如果致使租赁合同目的无法实现，那么返还转让款、租金及违约责任也应该由陕西建万嵘实业有限公司承担，与答辩人无关，因此，答辩人请求贵院查明案件事实，依法判决驳回原告诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。   被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：   1、建设工程许可证2份、建万嵘公司企业信用信息公示报告。用以证明涉案房屋的所有权人为陕西建万嵘公司，而非刘宽巧个人，第三人将涉案房屋出租给被告时，隐瞒了其不是房屋所有权人的客观事实，刘宽巧对涉案房屋不具有处分权。   2、关于君安大厦商住楼工程规划准建的批复、房屋租赁合同、电子回单（4月19日）。用以证明依据该批复的内容可知，君安大厦商住楼工程为框架结构，建筑层数地上21+1F，其中4-21层为住宅。涉案房屋为第6层，第三人在未告知被告的情况下，将涉案房屋出租给被告，违反了上述批复的规划内容，同时欺骗被告将本属于住宅用途的房屋出租给被告用于商业经营用途。本案第三人将陕西建万嵘公司的房屋出租给被告，其不符合出租房屋的主体，因此被告与第三人签订的房屋租赁合同无效，我们已经向刘宽巧支付了2019年2月14日- 2020年2月13日房租7.7万元。   3、装修合同、装修预算书、收条、照片、收据。用以证明被告与第三人签订房屋租赁合同后，便与安康金马装饰艺术工程有限公司签订装修合同，由安康金马装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，工程总造价为987480元。   4、八张交付房屋的照片、十四张装修照片、三张转租后房屋照片。用以证明第三人将房屋交付于被告时，涉案房屋系框架结构的毛坯房，房屋内未做二次结构施工，被告在装修过程中未破坏房屋的主体结构；证实被告为了经营花巨资对房屋进行装修的事实；原被告之间的转让是在经过陕西建万嵘公司法定代表人同意的，原告才对房屋进行装修，拆除美容院的一间库房并改变了美容院原有大门的方向，将大门朝向由西改为西南。   5、转让协议、30万元收条以及银行转账凭证、水电费、物业费收据、装修美容院大门收款收据。用以证明被告陈善丽同原告之间签订的转让协议合法有效并已经履行完毕；陕西建万嵘公司同原告之间已经建立事实上的房屋租赁关系并已实际履行。   6、二份微信聊天记录、录音光盘。用以证明被告将美容院转让给熊辉经营是经过建万嵘公司法定代表人同意，应该视为原告同陕西建万嵘公司之间建立了新的房屋租赁关系。   7、函（2019年5月24日）。用以证明刘宽巧以被告未经其同意以及装修破坏了房屋主体结构为由向被告发函，该函内容同本案事实不符，第三人将涉案房屋交付给被告时，5楼和6楼之间的上下水管道未连接，属于建万嵘公司本身的责任，柳安才同马银忠的聊天记录中要求原、被告把5楼和6楼之间的上下水道接通属于无理要求，原、被告无予以恢复的义务，第三人更无权以此为理由认定被告违约。   第三人述称，我公司售楼部租赁兴安公园的房屋时，陈善丽的丈夫马银忠是公园管理处所长，陈善丽对房屋所处位置、层数、结构非常清楚，被告当庭答辩属于颠倒黑白。出租房屋的租赁费也是由陈善丽、马银忠自己定的，我也就接受了他们的价格；被告所提供的照片是5楼的照片，不是当时租赁6楼时拍摄的照片，且照片上没有拍摄时间；被告认为其没有违约，但是一直拖欠房屋租赁费，房屋租赁是事实，被告对房屋结构主体非常清楚。被告经营不下去时，向我要求转租给熊辉，我说转租可以，但是要给熊辉说清五楼已卖给城投公司，当时我要求支付5万元拆除费用，被告说熊辉没有钱，只缴纳了3万元。被告私自占用消防通道使用期间我也没有收钱，我一直给陈善丽说想办法把熊辉的30万元租金予以退还。   第三人未向本院提交任何证据。   经审理查明， 2015年11月14日，以第三人刘宽巧为甲方、被告陈善丽为乙方签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落于XX路XX号君安大厦第六层建筑面积521.08平方米框架结构的房屋租赁给被告；用途为理疗美容；期限自2015年11月14日至2021年11月13日；每年租金70000元，每两年房租在原有基础上上浮10％；付款方式为合同生效之日支付10000元，租金按年结算，于每年的第一个月的13日交付；乙方不得随意损坏房屋设施，不得改变房屋的内部主体结构，在装修或设置设备时，不得对房屋结构造成影响，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，合同还就交付房屋期限、维修养护、违约责任等其他事项进行了约定。2015年11月28日，被告以露璐养生泰式SPA美容院为甲方与安康金马装饰艺术工程有限责任公司为乙方签订一份装修合同，对所租赁的房屋进行装修，合同约定工程总造价987480元，施工地点为君安大厦六楼建筑面积521平方米的房屋，合同还就付款方式、质量标准、工期、违约责任等其他事项进行了约定。被告用所租赁的房屋经营百莲凯露璐养生泰式SPA美容院。2019年4月17日，被告陈善丽的丈夫马银忠将被告与第三人刘宽巧签订的房屋租赁合同以微信的方式发送给原告熊辉的合伙人王燕，双方就合同的细节问题进行了讨论。2019年4月18日，以陈善丽为甲方、熊辉为乙方签订一份转让协议，协议第一条标的及价格约定甲方自愿将安康市XX路XX城XX楼经营权转让给乙方，转让总价30万元；第二条价款的支付约定协议签订之日，乙方一次性向甲方支付转让金；第三条交割约定甲方在乙方将全部款项付清的当日将全部资料、合同及其他福利文件、固定资产清单（交割的资产以本清单所列资产为限，其余资产归甲方所有）等移交给乙方，同时甲方应立即停止原公司名义开展商业活动，并不得再参与接收人的任何经营和管理，交割完毕后乙方自行到工商部门办理经营相关手续；第五条违约责任约定协议各方无法定或约定事由，单方解除本协议，或违反本协议的各项约定，均视为违约，违约方应按本合同约定的交易金额的30％向对方支付违约金，本协议违约方应承担非违约方维权的律师费等费用；合同还就其他事项进行了约定。2019年4月18日，原告通过银行汇款给被告支付139800元，于2019年4月19日支付160200元，共计支付了300000元转让款，被告给原告出具了收条，并用其中的77000元给陕西建万嵘实业有限公司交纳房租，被告即将美容院整体移交给原告，原告亦对美容院进行部分改造。2019年4月20，原告交纳了10吨水费，于4月22日交纳了2019年5月1日至2019年11月1日共6个月的物业管理费、卫生费、电梯能耗费、公共用电费及2000度电费。2019年5月4日，第三人给原告送达一份告知书，以被告未经其同意擅自将承租的房屋转租为由，要求原告撤离并停止一切装修及经营活动，待其与被告协商沟通好后再行商议原告承租事宜。2019年5月5日，原告向陕西扬子装饰工程有限公司交纳对美容院进行维修的费用8500元。2019年5月24日，刘宽巧给陈善丽致函，以陈善丽在经营中对房屋进行大面积装修、改造，破坏了原房屋主体结构，导致楼上楼下管道无法联通，影响其房屋销售，要求对破坏的房屋结构进行恢复，不能影响其五层房屋出售。2019年5月6日，原告与陕西云德律师事务所签订委托代理合同，就原告与被告合同纠纷案件，委托陕西云德律师事务所代理一审诉讼，并交纳律师代理费20000元。现原告向本院起诉，要求判令：1、解除原、被告之间的《转让协议》；2、被告返还原告转让款及租金300000元；3、被告支付原告违约金90000元、律师费20000元，共计110000元。   另查明，安康市XX路XX号XX大厦为商住楼，其中一至四层为商业用房，五层以上为住宅用房。被告租赁的位于安康市XX路XX号XX大厦XX层建筑面积521.08平方米框架结构的房屋所有权人是陕西建万嵘实业有限公司。第三人刘宽巧既是陕西建万嵘实业有限公司的员工，又系陕西建万嵘实业有限公司法定代表人柳安才之妻。   上列事实，有转让协议、工商银行转账回单、汇款回单、收条1份、微信截图、告知书、收据、委托代理合同、建设工程许可证2份、建万嵘公司企业信用信息公示报告、关于君安大厦商住楼工程规划准建的批复、房屋租赁合同、电子回单（4月19日）、装修合同、装修预算书、收条、照片、收据、转让协议、30万元收条以及银行转账凭证、水电费、物业费收据、装修美容院大门收款收据、二份微信聊天记录、录音光盘、函（2019年5月24日）及原、被告、第三人的当庭陈述所证实。   本院认为，原告熊辉与被告陈善丽之间签订的转让协议主体合法，内容不违反法律禁止性规定，双方意思表示真实，应为合法有效合同，双方均应按照合同全面履行自己的义务。按照合同约定，被告将安康市XX路XX城XX楼经营权转让给原告，原告向被告支付转让费300000元。现原告按约向被告交纳了转让费300000元，被告亦将美容院整体移交给原告，但因经营美容院所租赁房屋的所有权人陕西建万嵘实业有限公司将安康市XX路熙金城五楼房屋全部出售，作为住宅的五楼房屋连接上、下水管道需要通过六楼，将改变六楼的整体装修，势必影响原告的正常经营，继续履行合同对于原告明显不公平；又因被告未与陕西建万嵘实业有限公司协调好房屋转租及原告的装修事宜，导致原告不能实现转让经营权的合同目的，该经营权转让合同无法继续履行，故对原告要求判令解除原、被告之间签订的《转让协议》的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求判令被告返还原告转让款及租金300000元的诉讼请求，本院亦予以支持，但原告应将安康市XX路XX城XX楼美容院整体交还给被告。对原告要求判令被告支付违约金90000元、律师费20000元，共计110000元的诉讼请求，因合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，而本案合同解除是由于情事变更原因所致，不能归责于原、被告双方任何一方的原因，转让协议第五条违约责任约定协议各方无法定或约定事由，单方解除本协议，或违反本协议的各项约定，均视为违约，违约方向对方支付违约金，并承担非违约方维权的律师费等费用，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。   对被告辩解第三人刘宽巧不是涉案房屋的所有权人，不具有处分该房屋的权利的资格，且该房屋经住建部门的规划设计审批用途为住宅而非商业用房，其与刘宽巧签订的《房屋租赁合同》无效，且其在转让美容院经营权及装修装饰设备时，已经征得了陕西建万嵘实业有限公司的同意，应当视为陕西建万嵘实业有限公司与原告已形成事实上的房屋租赁合同关系，且陕西建万嵘实业有限公司欲将房屋出售，如果致使租赁合同目的无法实现，返还转让款、租金及违约责任应该由陕西建万嵘实业有限公司承担。虽然第三人与被告签订房屋租赁合同，将属陕西建万嵘实业有限公司所有的房屋出租给被告，但被告自2015年11月14日与第三人签订房屋租赁合同至2019年4月18日将美容院的经营权转让给原告前，一直在此经营，并交纳了房屋租金，陕西建万嵘实业有限公司对此并未提出异议，加之第三人特殊的身份关系，第三人与被告签订的房屋租赁合同实际得到房屋所有权人陕西建万嵘实业有限公司的追认，对于能否将住宅变更为商用房，法律、法规并无禁止性规定；至于被告将美容院的经营权转让给原告，就房屋租赁部分征得了陕西建万嵘实业有限公司的同意，但陕西建万嵘实业有限公司并未与原告重新签订房屋租赁合同，现陕西建万嵘实业有限公司将五楼房屋改造、出售，对六楼美容院的房屋结构及经营面积均有影响，且被告未及时协调好与陕西建万嵘实业有限公司的关系，致使原、被告之间转让协议的合同目的无法实现，其责任在被告，至于被告与陕西建万嵘实业有限公司之间的房屋租赁合同属另一法律关系，故对被告的此辩解理由，本院亦不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第五十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：   一、解除原告熊辉与被告陈善丽2019年4月18日签订的转让协议。   二、由被告陈善丽向原告熊辉返还转让款及租金300000元，限判决生效后十日内履行完毕。   三、驳回原告熊辉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7450元，由被告陈善丽承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长 成乃谊   人民陪审员 张忠桥   人民陪审员 刘霞     二〇一九年十月三十日     书记员 晁梅                      1