广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初26090号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：欧惟亮，男，1986年9月10日出生，汉族，住广东省吴川市***************，公民身份号码440************276。被告：邓小云，女，1991年4月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码452************443。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告欧惟亮、邓小云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告自2018年9月1日起所有物业服务费及违约金，计至2019年8月31日物业服务费为4300.80元，违约金则自2018年9月6日起计至实际履行之日止，按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年8月6日为718.95元；2、判令被告承担原告支出的律师费2400元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园一座8楼01室（具体地址：佛山市禅城区*****************，下称涉案单元）业主，2016年5月19日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称协议），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元实测面积为89.6平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元(4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2018年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：89.6平方米*4元=358.4元。以上计至19年8月份共拖欠物业服务费：4300.8元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2018年9月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年8月6日为718.95元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。两被告辩称，原告提及的物业服务费及违约金，其实隐瞒了原告与被告在物业纠纷中极为曲折的经过：1、被告于2016年4月购买了位于佛山市禅城区**********1****的房产，原告通知被告于2016年12月19日办理收楼手续。收楼当天，被告被告知必须签署收楼手续才能看到房。与原告理论无果，只好先签署收楼手续。被告当天发现购买的房屋存在多处质量问题，随后被告分别于2016年12月20日、2017年2月12日、2017年3月**日、2017年4月9日检查房屋并填写《单元检查记录表》记录房屋存在问题后交开发商进行执修整改，直至2017年4月-22日实在不想再遥遥无期地等待下去了，就放弃追问，交了维修保证金，开始装修。因此，因开发商的原因导致原告迟迟不能“实际”收楼，2017年1-4月在开发商不予回复，原告消极对待的情况下，被告向原告收取物业费实属不公平对待。原告请求法院判令原告不需向被告交纳2017年1～4月的物业管理费1433.60元，原告向被告交纳物业费从2017年5月开始计算。2、2019年2月期间，考虑到要支持小区的日常运作，决定搁置争议，先缴交物业费，暂不交逾期违约金。在违约金的处理上，与物业公司的物业主任陈正贤沟通后决定先缴交2017年3月至2019年2月共24期的物业费8599.20元（358.40元*24）以及公摊电费319.05元，暂不处理高昂的逾期违约金2972.52元。因不方便回小区缴交物业费，所以打算以银行卡转账的方式缴交，对此，该物业主任并无异议，并于沟通当天（2019年2月27日）发来银行帐号，被告随即支付物业费及公摊电费。次日，该物业主任联系被告，要求被告补交一份《关于免交物业费滞纳金的申请》，被告随即配合发了邮件，并通过手机短信确认对方已收到邮件。2019年3月8日，该物业主任（陈正贤）电话告知被告，因为被告没有到前台缴交物业费，导致系统优先扣了滞纳金。该结果纯粹因为物业主任工作不专业导致，但该物业主任反过来说被告的不对，亦可作为物业水平低下的证据。对于这种突发情况，本想搁置争议，争取温和解决，但该物业主任表示无法处理。因对原告的服务质量实在无法接受，故暂停至2019年8月没有缴交物业费。3、8月2日，被告回小区，主动与原告物业主任进行沟通，无法取得共识。之前以被告没有到前台办理作为借口，错把物业费优先冲减违约金；而到前台沟通当天，虽然不存在之前的操作漏洞，但物业主任依然拒绝优先扣减物业费。因种种经历，已无法信任原告，故当天只交了346.04元物业费，并停交至今（2019年11月）。综上所述，截至2019年8月31日的物业费本应为358.4元/月*32个月=11468.8元，但被告于2016年12月19日及2017年2月13日分别交了358元物业费，于2019年2月28日交了物业费8918.25元（其中物业费为8599.20元，公摊用电为319.05元），于2019年8月2日交了物业费346.04元，且由于物业工作不到位导致被告“实际收楼”拖延四个月，所以被告申辩，实际应交物业费为：11468.8元-358元-358元-8599.20元-346.04元-358.4元*4=373.96元。二、原告收取逾期违约金的行为，没有法律及事实依据，依法应予以制止。如上所述，原告单方面构成违约且违约在先，在双方合同履行过程中存在主要过错，是导致本次纠纷产生的根本原因，物业公司在未未全面履行物业服务合同的情况下，被告有权拒绝其相应的履行要求，因此，原告收取逾期违约金的行为，不符合事实及法律依据。即使被告有权主张逾期支付物业费的违约金，但其主张的违约金远高于实际损失，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照不超过中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知》的规定：“物业服务企业不得预收物业服务费。”原告要求业主在未使用物业服务前先行预交物业服务费不符合上述规定，被告认为交纳物业服务费的期限应为次月1日后，原告的违约金起算日应从次月1日起算。综上所述，2019年8月至今产生的物业服务费违约金，为原告刁难被告造成的，被告申诉，原告不应向被告追讨该部分的违约金。而2019年8月前产生的物业服务费违约金，应按以下方式计算，即违约金为244.66元。以2017年3月物业费为例，物业费本金为358元，收取日利率1‰的违约金。因为2017年3月31日至2019年2月26日有698天，所以利息为358元*1‰*698=249.88元。被告主张以商业贷款基准年利率换算成日利率计算：358*4.35%/365*698=29.78元，总体计算如下：周期收费项目系统所示本金（元）系统所示违约金（元）主张本金（元）主张违约金（元）计算天数（天）计算截止日2019年8月系统显示的数据2019年8月物业费358.4005.160已交大部分2019年7月物业费358.400358.400纠纷导致推迟2019年6月物业费358.400358.4002019年2月已交2019年5月物业费358.400358.4002019年2月已交2019年4月物业费358.4020.07358.4002019年2月已交2019年3月物业费358.4030.82358.4002019年2月已交2019年2月系统显示的数据2019年2月物业费358.400358.4002019年2月28日2019年1月物业费358.400358.4002019年2月28日2018年12月物业费358.4020.79358.402.520592019年2月28日2018年11月物业费358.4031.90358.403.844902019年2月28日2018年10月物业费358.4042.65358.405.1261202019年2月28日2018年9月物业费358.4053.76358.406.4501512019年2月28日2018年8月物业费358.4064.51358.407.7311812019年2月28日2018年7月物业费358.4075.62358.409.0552122019年2月28日2018年6月物业费358.4086.73358.4010.3792432019年2月28日2018年5月物业费358.4097.48358.4011.6612732019年2月28日2018年4月物业费358.40108.60358.4012.9853042019年2月28日2018年3月物业费358.40119.35358.4014.2663342019年2月28日2018年2月物业费358.40130.46358.4015.5903652019年2月28日2018年1月物业费358.40140.49358.4016.7863932019年2月28日2017年12月物业费358.40151.60358.4018.1104242019年2月28日2017年11月物业费358.40162.71358.4019.4354552019年2月28日2017年10月物业费358.40173.47358.4020.7164852019年2月28日2017年9月物业费358.40184.58358.4022.0405162019年2月28日2017年8月物业费358195.11358.4023.3225462019年2月28日2017年7月物业费358206.21358.4024.6465772019年2月28日2017年6月物业费358217.310002017年2月已交2017年5月物业费358228.050002016年12月已交2017年4月物业费358239.14000整改无法使用2017年3月物业费358249.88000整改无法使用合计2980.40244.66三、造成今日的局面，全因原告未履行双方签订的物业服务合同约定，及其公开作出的服务承诺和制定的服务细则造成。被告在另一个案件的起诉状已有详细说明，在这里稍作补充或强调。1、基础设施配置不足，小区会所、泳池迟延一年多开放；物业服务人员未达到110人的标准，管理人员及保安素质差，对待业主态度恶劣；四个进出大门没有开放，车辆门闸过时且迟延使用；物业服务人员、保安人员擅离岗位和上班玩手机现象普遍存在；经常性选择下班高峰期，拦住欠缴物业费的业主，不给进入小区，导致小区经常出警；秩序维护不合格，没有做到封闭式管理和进出人员查问登记，导致业主财产被盗等。2、2019年6月期间,原告在法院的要求下,在小区内补做满意度调查,公布的调查结果显示,满意度为95%,其调查的真实性、科学性存疑：被纸质调查的业主，部分拍照记录中，不满意的已达15户，已超出公布所说的13户，加之部分被电话调查的不满意业主，满意度必然达不到95%。另外，近期有约200户业主与原告发生上诉或应诉等官司，侧面亦可证实该满意度调查的真实性、科学性。后来在业主到政府平台投诉，并经政府调查回复得知，该次调查不是按政府相关指导一件进行的，无实际说服力。由此可见，原告缺乏诚信及服务诚意，企图打擦边球蒙混过关。3、8月初某业主投诉小区塑料铺设的环境问题，在“小强热线”播出。根据视频资料，可证实，塑料确实存在气味问题，虽然原告推诿该施工由开发商负责，但依然无法推诿其自身的责任：作为小区的物业公司，应禁止不合理、不规范的施工，以公平公开的方式让业主了解事情的真相，而不是以无法干预开发商的行为作为借口。而就在今年10月31日的公众号文章上，原告宣称运动区的塑料垫是物业公司所换。与之前的回应自相矛盾。由此可见，被告缺乏诚信及服务诚意，企图推卸责任。四、对于原告请求判决被告承担原告支出的律师费2400元一事，被告持异议。申辩如下：《涟岸花园前期物业服务协议》第一条乙方的权利义务第11项“若因欠交物业服务费用而导致甲方采取包括但不限于诉讼等手段进行追缴的，乙方应承担诉讼费、律师费等甲方为追讨欠费而发生的合理费用”应进行适当调整，以保证合同双方的权利义务的对等性。双方签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，被告签署时没有选择、变更的余地，这一律师费条款明显对业主不利，间接加大了业主的维权难度。在本案前，被告已经主动跟原告沟通，结果遭到拒绝，在协调无门的情况下不得已，在2019年8月份主动起诉家利物业，经过一系列流程，定于9月25日开庭。本案原告（即家利物业）却选择在9月24日（即9月25日开庭前）起诉上一个案件的原告（即欧惟亮和邓小云）。3、本来法庭是用于调解纠纷用的，但原告却依仗其人力、财力，以及利用合同的不合理条款、法律尚未健全之处，刻意使官司复杂化，增加业主的维权难度，也直接增加了法院的工作量。本来不用发生这个案件即可解决纠纷的，但本案原告（即家利物业）依然选择起诉，提高诉讼成本，实非不得已而为之。因此，被告申诉，法院应驳回原告“判决被告承担原告支出的律师费2400元”这一请求。五、该案件和上一案件（即欧惟亮、邓小云起诉家利物业）一样，诉讼产生的直接原因是原告违反合同约定的服务内容及法律规定的公式义务，对本案诉讼的发生存在主要过错，因此要求被告申诉，应由原告（即家利物业）承担本案诉讼费。诉讼中，原告举证如下：1、《涟岸花园前期物业服务协议》，证明原被告关于物业服务约定情况。2、收楼入伙手续进程表，证明业主收楼入伙情况以及物业公司已依约提供物业服务。3、委托代理合同，证明物业公司委托律师及费用情况复印件。4、律师费发票，证明物业公司已支出律师费。5、交楼通知书和交楼通知书回执，证明已通知业主收楼并按物业服务协议起算物业服务费，业主予以确认。6、交楼通知书EMS快递单，证明案外人开发商邮寄通知业主收楼及告知业主计付物业费的时间。7、房屋登记信息查询表，证明业主取得房产证的时间及房屋实测面积情况。8、聪颖安全地垫检测报告-1、地垫空气检测报告、地垫样板检测报告、合格证，证明家利物业公司为维护业主利益，主动联系开发商对涉案小区进行维护，所用的材料都是经过质监部门检查合格，以上服务都是物业公司自费处理，目的是为了服务业主，充分履行物业服务义务，是业主先入为主，带有“有色眼镜”看待物业公司的服务，不理解不信任，以至于双方矛盾增加。诉讼中，两被告举证如下：1、两被告身份证复印件、原告营业执照副本，证明原、被告诉讼主体资格。2、《涟岸花园前期物业服务协议》、《不动产权证书》及宗地图、房产分户图，证明涉案房屋是两被告所有，两被告与原告存在物业服务合同关系，约定了相关的权利义务。3、单元检查记录表、图片，证明因房屋存在质量问题，导致两被告推迟收楼4个月，原告对上述问题没有跟进。4、支付物业费凭证及物业费计算明细表、短信记录截图、QQ邮件截图，证明两被告已经缴纳了部分的物业费，并且与原告沟通希望物业费不要作为违约金抵扣。5、公示物业服务标准、群众来访登记表、业主代表去住建局约谈照片及约谈内容纪要、《禅城区科润路10号涟岸花园小区业主的联名信》，证明原告的物业服务不达标。6、涟岸花园业主微信群聊天记录截图、（2019）粤0604民初7759号受理案件通知书，证明涉案小区的业主对原告的物业服务是不满意的。7、派出所治安调解协议书，证明涉案小区的一户业主发生盗窃事件并报警。8、佛山涟岸花园物业管理公众号截图（1月15日涟岸花园大好日子来啦！-会所盛大开发），证明涉案小区的会所推迟一年开放。9、涟岸花园前期物业管理招标评标报告、投标单位得分排名表，证明评标人之一的是原告的管理人员。10、照片1张，证明涉案小区车辆乱停放，没有指挥好。11、关于2019年上半年涟岸花园住宅小区开展物业服务满意度调查结果的公示及图片，证明满意度调查作假。12、佛山涟岸花园物业服务资金收支情况公示（2017年度、2019年第一季度），证明原告推迟公示收支情况，公示情况数据模糊。13、照片1张，证明保安不给欠费业主进入涉案小区。14、视频截图一份，证明原告对公共区域的地垫施工管理不到位，推诿责任。15、公摊电费明细表，证明4、6座4、5层公摊数据明细计算错误，简单的账目原告都做不对，无法给人信任，无资格胜任酬金制。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区******************，两被告为权利人，于2017年11月7日登记，房屋建筑面积为89.6平方米。2016年5月19日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《涟岸花园前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：89.5平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2016年12月19日，两被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年1月1日开始计收。另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年8月22日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。诉讼中，两被告明确：将（2019）粤0604民初21970号的诉讼请求作为本案的抗辩意见。在该案中，两被告（该案原告）向本院提出诉讼请求：1、判令原告不需向被告交纳2017年1-4月的物业管理费1433.60元；2、对原告逾期缴交的物业费按日利率千分之一计算的违约金金额超出按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金金额的部分，判令原告不需支付，且违约金从服务次月1日起算；3、判令原告不需向被告交纳2019年3月至今产生的物业费逾期违约金，之前交纳的物业费（包括已被当作违约金记账的款项2980.40元及最近交的346.04元）应重新调整、计算。账面尚欠本金5032.99元+滞纳金355.195元-1433.60元-2980.40元-346.04元=328.145元，即原告只需向被告支付328.145元即可结清截至立案当天的物业费纠纷。诉讼中，两被告陈述：被告2017年1月1日-2018年8月共向原告缴纳9661元。2016年12月收楼时交了一个月的物业费358.54元，2017年2月物业公司在物业存折账户上划扣了一个月物业费358.54元，2019年2月被告主动到物业公司缴纳了8599.2元，8月2日又交了346.04元。以上四笔合计9661元。原告对两被告上述的支付时间及金额确认，并陈述：2016年12月的是2017年1月的物业费358.00元，2017年2月缴纳的是2017年2月的物业费358.00元，2019年2月缴纳2017年3月-2018年7月的物业费及滞纳金合共8918.25元，8月2日又交了2018年8月的物业费346.04元本院认为，本案为物业服务合同纠纷。涉案《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括两被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于两被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，两被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，两被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，两被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。•关于物业服务费的起算时间。经审查，两被告在开发商发出的交楼文件回执上签名确认“已知悉并确认该单元物业服务费从2017年1月1日开始计收”，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，其在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2017年1月1日起计收。两被告主张物业服务费应从2017年5月起算，理由不成立，本院不予支持。若两被告认为案涉房屋存在质量问题需要维修导致其延迟收楼，其不应承担此前的物业服务费，则该费用属于因此造成的损失，两被告可另行解决。关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，两被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，两被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，两被告自2018年9月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。关于已交费用的抵扣问题。涉案物业2017年1月至10月的物业费为3580元（89.5×4×10），2017年11月至2019年2月的物业费为5734.4元（89.6×4×16），两被告已交纳2017年1月、2月的物业费，此后至2019年2月28日未再交费，则应自2017年3月6日开始计收违约金，以每月物业费为一期，从该期逾期之日按年利率4.35%分别计至2019年2月28日，累计为388元，以上物业费、违约金合计9702.4元。两被告已交纳2017年1月、2月的物业费共716元，又于2019年2月28日交纳了8599.2元，合计9315.2元。因两被告主张交纳的是物业费，不包括按日千分之一计算的违约金，故根据公平原则以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，应按上述计算方法予以抵扣。抵扣之后，至2019年2月28日两被告尚欠物业费387.2元、违约金0元。以该物业费为一期、以2019年3月至8月每月的物业费各为一期，按上述计算方法分别计算违约金至2019年8月6日，累计为27.3元，2019年3月至8月的物业费为2150.4元（89.6×4×6）。两被告又于2019年8月2日交了物业费346.04元，为便于计算，抵扣之后，本院认定至2019年8月两被告尚欠物业服务费2218.86元，违约金0元。对原告主张超出部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告欧惟亮、邓小云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2018年9月至2019年8月的物业服务费2218.86元及违约金（违约金自2019年8月7日起，以2218.86元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担12元，被告欧惟亮、邓小云负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员黎秋华二〇一九年十一月二十日书记员吴章斐