江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1324民初4794号原告:向全斌，男，1960年3月4日出生，职工，住泗洪县。委托诉讼代理人：张锋，江苏品维律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱经纬，江苏品维律师事务所实习律师。被告：许采建，男，1954年12月5日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：许巧利，泗洪县朱湖法律服务所法律工作者。原告向全斌与被告许采建确认合同有效纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月30日、9月27日公开开庭进行了审理。原告向全斌及其委托诉讼代理人张锋、朱经纬，被告许采建及其委托诉讼代理人许巧利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向全斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年7月12日签订的房屋租赁协议合法有效；2.要求继续履行双方签订的上述房屋租赁协议，要求被告许采建履行上述房屋租赁协议所有条款；3.本案诉讼费用由被告许采建承担。事实与理由：2014年6月28日,原告向全斌从被告许采建处租赁泗洪县泗州西大街北侧泗洪县金鹰商城1栋103、202室房屋，双方签订房屋租赁协议，约定租期为五年，从2014年8月8日起至2019年8月8日止；租期届满，如续租承租方需提前两个月向出租方申请。至2018年7月12日，原告向全斌即提前与被告许采建商定，至2019年8月8日租期到期后续租三年，但原告向全斌仅租赁原1栋103室房屋，不再租赁202室房屋，租金亦变更为每年10万元，后双方于当日重新订立房屋租赁协议。协议约定于2019年6月8日交付租金10万元，但在到期付款前被告许采建却背着原告向全斌与他人协商房屋租赁事宜，且一直不告知原告向全斌如何给付租金；虽经原告向全斌多次向被告许采建询问，被告许采建始终拒绝收取租金且不告知原告向全斌支付租金的途径。无奈之下，原告向全斌于2019年6月14日按照原来支付租金方式转账10万元给被告许采建履行了租金交付义务；但被告许采建却在第二天将10万元转回，并称房屋不出租给原告向全斌了。原告向全斌认为，双方于2018年7月12日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，应继续履行。故诉至法院，请求依法判决。诉讼中，原告向全斌放弃第二项诉讼请求。被告许采建辩称：1.2018年7月12日签订的房屋租赁协议内容系原告向全斌提供，属于欺诈，被告许采建不认可。当时原告向全斌承诺分开租赁涉案房屋，先签订楼下103室的房屋租赁协议，租金是10万元/年，楼上202室房屋租金是10万元/年，分开租赁，合计租金20万元/年，当时是为了方便要租金。签完楼下103室的房屋租赁协议后，原告向全斌就不与被告许采建签订楼上103室的房屋租赁协议，属于欺骗。故房屋租赁协议既不合法也无效。2.2019年6月8日，原告向全斌并未按照约定给付房屋租金，原告向全斌先违约；2019年6月9日，被告许采建打电话给原告向全斌，并去原告向全斌的办公室，原告向全斌说不租了，原告向全斌说让周某文来租赁涉案103、202室房屋，原告向全斌遂打电话给周某文，原告向全斌说将一楼的品牌加盟店转让给周某文；2019年6月11日，被告许采建与周某文签了房屋租赁协议，周某文将20万元租金支付给被告许采建；2019年6月14日，被告许采建收到了原告向全斌转账的10万元，被告许采建就报警了，泗洪县公安局青阳派出所出警，派出所负责人打电话给原告向全斌，原告向全斌说已经起诉了；2019年6月15日，被告许采建按照派出所的要求将10万元退还原告向全斌。3.原、被告已自愿解除了2018年7月12日签订的房屋租赁协议，涉案房屋由被告许采建转租给周某文，原、被告之间的房屋租赁协议已无法履行。综上，请求驳回原告向全斌的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告向全斌提交的六组证据（详见附件），被告许采建提交的房屋租赁协议（2019年6月11日签订）、转租公告各一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对出庭证人周某文证言（被告许采建申请周某文出庭作证），被告许采建欲证明在原告向全斌明确表示不承租涉案房屋的情况下原告向全斌让被告许采建将房屋出租给周某文及被告许采建无违约行为的事实，但除周某文的证言外，被告许采建未进一步举证证明，周某文的证言仅能证明周某文曾与原告向全斌协商103室房屋转租、品牌加盟店转让问题及双方因对转让价款存在较大争议、故协商未果的事实，不能证明原告向全斌明确表示不承租涉案房屋、原告向全斌让被告许采建将涉案房屋出租给周某文及被告许采建无违约行为的的事实，故对周某文证言的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年6月28日，被告许采建将泗洪县金鹰商城1栋103室、202室出租给原告向全斌，以被告许采建为出租方（甲方）、以原告原告向全斌为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁协议，约定：“二、租期五年：自2014年8月8日至2019年8月8日止。三、租金：每年租金为人民币19万元。四、付款方式：一年一付。第一年的租金在签订本合同时，乙方一次性给甲方；以后每年的租金于当年6月8日前一次性付清。”2014年7月，原告向全斌将泗洪县金鹰商城1栋202室房屋转租给案外人孔某使用，租赁期间与上述房屋租赁协议中租赁期限相同，而原告向全斌自留泗洪县金鹰商城1栋103室房屋从事淘淘猫加盟店的经营。2016年6月15日，原告向全斌给付被告许采建2016-2017年度租金20万元，被告许采建出具一份租金收条给原告向全斌。2018年7月12日，以被告许采建为出租方（甲方）、以原告向全斌为承租方（乙方），双方又签订一份房屋租赁协议，约定：“一、甲方将泗洪县金鹰商城1栋103室（一楼部分，不含楼道）出租给乙方从事合法经营。二、租期三年：自2019年8月8日至2022年8月8日止。三、租金：每年租金为人民币壹拾万元。四、付款方式：一年一付。每年的租金于当年6月8日前一次性付清。”2019年5月10日，孔某将泗洪县金鹰商城1栋202室房屋转租给周某文使用，双方签订一份房屋租赁协议。2019年6月，原告向全斌欲转租泗洪县金鹰商城1栋103室房屋并转让淘淘猫加盟店给他人经营，而周某文有承租、受让加盟店的意向；2019年6月9日、6月10日，原告向全斌与周某文协商上述103室房屋转租、品牌加盟店转让事宜，双方因对转让价款存在较大争议，故协商未果。2019年6月11日，以被告许采建为出租方（甲方）、以周某文为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁协议，约定：“一、甲方将泗洪县金鹰商城1栋103室、202室出租给乙方从事合法经营。二、租期3年，自2019年8月8日至2022年8月8日止。三、房屋租金：每年租金为20万元（壹拾万）……”；同日，原、被告因房屋租赁事宜发生争吵。2019年6月14日，原告向全斌向被告许采建银行账户转账10万元用于支付2019-2020度房屋租金；2019年6月15日，被告许采建将上述10万元房屋租金转回原告向全斌的银行账户。之后，原告向全斌在上述103室房屋外张贴转租公告,但并未实际对外转租，现原告向全斌继续使用该房屋从事淘淘猫加盟店的经营。本院认为，原、被告双方于2018年7月12日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。被告许采建辩称上述房屋租赁协议不合法、无效及双方已自愿解除了上述房屋租赁协议，但其未举证证明，应由被告许采建承担举证不能的不利后果；被告许采建又辩称在原告向全斌明确表示不承租涉案房屋的情况下原告向全斌让被告许采建将房屋出租给周某文及被告许采建无违约行为，但除周某文的证言外，被告许采建未进一步举证证明，亦应由被告许采建承担举证不能的不利后果；故对被告许采建上述抗辩主张，本院不予支持。因此，原告向全斌主张确认原、被告双方于2018年7月12日签订的房屋租赁协议合法有效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告向全斌与被告许采建于2018年7月12日签订的房屋租赁协议合法有效。案件受理费5800元，由被告许采建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费5800元。审 判 长  李永居人民陪审员  张振球人民陪审员  唐 成二〇一九年十一月一日书 记 员  郁欣雨附录一：本案证据目录一、原告向全斌提交的证据1.房屋租赁协议（2018年7月12日签订）一份；2.房屋租赁协议（2014年6月28日签订）一份；3.中国建设银行个人活期账户交易明细一份；4.短信聊天记录一份；5.录音光盘及录音笔录各一份、二份；6.银行转账记录及收条各一份。二、被告许采建提交的证据1.房屋租赁协议（2019年6月11日签订）一份；2.转租公告一份；3.出庭证人周达文证言。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。