浙江省瑞安市人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0381行初231号 原告瑞安水产城股份有限公司，住瑞安市经济开发区滨江街道858号。 法定代表人郑安静，董事长。 破产管理人：浙江人民联合律师事务所。 委托代理人包建荣、张逸儒，浙江人民联合律师事务所律师。 被告瑞安市自然资源和规划局，住所地瑞安市万松路146号。 法定代表人陈哲，局长。 出庭应诉负责人潘丽珍，瑞安市不动产登记服务中心主任。 委托代理人余心海，浙江玉海律师事务所律师。 第三人浙江康都控股有限公司，住所地瑞安市安阳街道时代大厦C-301-302室。 法定代表人蔡长顺，执行董事兼总经理。 委托代理人陈再岳、许乙川，浙江合一律师事务所律师。 原告瑞安水产城股份有限公司（以下简称水产城公司）诉被告瑞安市自然资源和规划局（以下简称瑞安市资规局）、第三人浙江康都控股有限公司（以下简称康都公司）房屋行政登记一案，本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告水产城公司的委托代理人张逸儒，被告瑞安市资规局的出庭负责人潘丽珍及委托代理人余心海，第三人康都公司的委托代理人陈再岳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告水产城公司诉称：原告与第三人康都公司于2008年12月23日签订《海洋大厦商服安置房代建协议书》（以下简称《代建协议》），约定由第三人代建安置房建筑面积1500平方米，位于海洋大厦（现名香江公馆）第三层北首。2009年12月28日，原、被告及第三人签订《水产城二期地块（海洋大厦）国有建设用地使用权出让补偿协议》，约定原告分摊出让面积241平方米。2010年1月5日，瑞安经济开发区规划建设局颁发地字第（2010）0311001号《建设用地规划许可证》，载明香江公馆的用地单位为康都公司、水产城公司。2010年3月30日，原告办理了上述协议约定的241平方米土地的土地证，证号为瑞国用（2010）第102-0022号。2015年2月12日，香江公馆已竣工验收，根据《分房分户面积表》以及平面图可知，三层（商业区）非住宅303套内面积共计1194.1224平方米，即原告所申请办理产权登记的房产。根据三层平面图套内面积2601.3349平方米，建筑面积3173.9602平方米，可计算所得三层（商业区）非住宅303的建筑面积为1456.98平方米，与原告、第三人签订的代建协议中约定的1500平方米相吻合。现原告水产城公司进入破产清算程序，其名下所有财产管理人均应当进行处置并分配，故管理人于2019年7月25日请求瑞安市不动产登记服务中心办理上述房产的产权。同年7月30日，瑞安市不动产登记服务中心回函，认为：三层（商业区）非住宅303的建筑面积为1663.66平方米，原告代建的建筑面积只有1500平方米，故该商业用房超出补充协议约定163.66平方米，超出部分的归属需要原告与第三人共同确定，并要求原告携带相关证明材料与第三人共同至不动产登记中心现场办理。原告认为，第三人康都公司仅系为原告代建，并非享有物权，因此其只能就该笔代建费用向管理人申报债权。2018年12月19日，因第三人将该笔债权转让给潘建波，故潘建波已向管理人申报债权，且在申报债权中明确表示1500平方米的代建费为3150000元，超出部分按照每平方米5000元计算，故其申请的债权本金为3968300元。由此可表明，第三人亦明确该超出部分的物权属于原告所有，其仅享有债权。现原告作为香江公馆三层北首的物权所有人，在提供所有文件的情况下，无法办理产权登记手续，不仅侵害了原告的权益，也侵害了所有债权人的权益。故此，原告请求判令被告将香江公馆三层商业用房的不动产登记至原告名下，第三人协助办理。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告受理登记申请并办理涉案房产的登记手续。 被告瑞安市资规局辩称：1、原告的诉讼请求不明确，应进一步明确被诉行政行为内容。《不动产登记暂行条例》第十五条第一款规定，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记;第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。但是，原告尚未按照《不动产登记暂行条例》及实施细则规定向被告申请不动产登记。且原告主张的“将香江公馆三层商业用房的不动产登记至原告名下”这一诉讼请求，未明确具体的面积、四至和不动产登记类型等要素，其诉讼请求内容不明确。2、水产城公司管理人曾以邮件方式向被告提交《申请书》，要求将“香江公馆三层北首面积为1194.1224平方米的房产登记在水产城公司名下”，经审查，该项申请并非以权利人名义提出，未按《不动产登记暂行条例》第十五条规定到不动产登记机构办公场所申请，未提交第十六条规定的全部材料。据此，被告作出的《关于香江公馆不动产登记申请的回复》（以下简称《回复》）告知不动产登记申请应提交的材料类别等事项，该答复并无不当。综上，请驳回原告的起诉。 第三人康都公司陈述：同意被告的答辩意见。补充如下：1、代建事实存在，第三人于2018年5月10日将代建款项债权转让于案外人潘建波，案外人已经向原告管理人申报债权，该债权应当属于共益债务；2、代建合同面积1500平米，而实际上第三人持有的材料反映面积约1663.6平米，原告自己也认为是1400多平方米，说明原告与第三人就代建的具体面积多少尚未确认或结算，原告直接申请不动产登记是缺乏必要条件的；3、第三人作为合同相对方，水产城公司应当先行支出代建款，但是原告至今未支付，所以第三人有权行使先履行抗辩权。 原告向本院提供如下证据：1、原告营业执照、温州中院裁定书、决定书、诉讼代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；2、第三人工商登记信息，证明第三人的诉讼主体资格；3、瑞安市不动产登记服务中心于2019年7月30日出具的《回复》，证明瑞安市不动产登记服务中心不予办理涉案房产登记的事实；4、原告与第三人于2008年12月23日签订《代建协议》，证明原告与第三人之间系代建关系，海洋大厦商服安置房的所有权属于原告，第三人仅系代建的事实；5、原告、第三人与瑞安市国土资源局签订《水产城二期地块（海洋大厦）国有建设用地使用权出让补充协议》以及证号为瑞国用（2010）第102-0022号的土地证，证明原告要求登记产权的房产所占用的241平方米的土地使用权属于原告所有的事实；6、瑞安经济开发区规划建设局颁发地字第（2010）0311001号《建设用地规划许可证》，证明涉案房产占有的土地规划为原告与第三人共同所有的事实；7、《分房分户面积表》，证明原告要求登记房产面积已经确定的事实；8、竣工验收备案登记表，证明原告要求登记产权的房产已经竣工验收，并具备产权登记条件的事实；9、案外人潘建波债权申报表以及管理人出具的《债权审核答复函》，证明涉案房产属于原告所有的事实无争议，第三人债权受让人仅债权申报，未提出物权异议，且该债权已经管理人认定的事实。 被告瑞安市资规局在本院指定的举证期限内提供证据：1、申请书；2、《代建协议》；3、《水产城二期地块（海洋大厦）国有建设用地使用权出让补充协议》；4、《建设用地规划许可证》；5、土地使用权证；6、房屋建筑面积测绘成果表；7、竣工验收备案表，证据1-7证明被告于2019年7月29日收到原告管理人邮寄的申请材料；8、房屋建筑面积测绘成果表，证明被告核实该面积测绘成果表第12页，显示非住宅303室建筑面积为1663.66平方米，其中套内建筑面积1194.12平方米，分摊共有面积469.54平方米；9、《回复》及邮寄面单，证明被告于2019年7月30日作出回复并邮寄送达。 第三人康都公司没有证据提供。 上述证据经庭审出示，原、被告及第三人对各方提供的证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认，双方争议的焦点在于原告提供的材料是否符合不动产登记条件及被告应否给予办理涉案房屋的不动产登记。 经审理，本院认定事实如下：原告水产城公司与第三人康都公司于2008年12月23日签订《代建协议》，其中第一条约定“代建安置房建筑面积1500平方米，位于海洋大厦第三层北首，步行楼梯及电梯独立使用。康都公司在海洋大厦扩初会审时予以明确代建的1500平方米办公用房的具体位置、分隔平面图给水产城公司确认，实用公摊面积以房管局核定为准”；第五条约定“产权手续及税费承担：康都公司协助水产城公司办理代建安置房的土地、房产分隔及登记手续，相关税费按规定各自承担”。2010年1月5日，瑞安经济开发区规划建设局颁发地字第（2010）0311001号《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称为香江公馆（原海洋大厦），用地单位为康都公司、水产城公司，总建筑面积为50883平方米（其中地上45200平方米）。2015年2月12日，香江公馆竣工验收，竣工验收备案表载明建设单位为水产城公司、康都公司，经分层分户建筑面积计算，涉案的303商业用房建筑面积为1663.66平方米，其中套内面积1194.12平方米，分摊面积469.54平方米。2019年7月25日，原告向瑞安市不动产登记服务中心申请登记涉案的303房屋产权，被告于同年7月30日作出书面《回复》，告知原告“1、你单位应提供与康都公司商业用房移交手续；2、非住宅303的建筑面积为1663.66平方米，其中套内面积1194.12平方米，分摊面积469.54平方米，故该商业用房超出双方补充协议约定163.66平方米，超出部分的归属需水产城公司与康都公司共同确定。故此，你单位应提供不动产登记申请表、申请人身份证明材料（水产城公司破产司法文书）、不动产权籍调查成果、国有土地使用证、建设工程符合规划的材料、建设工程已竣工的材料、商业用房移交手续和康都公司共同到不动产登记服务中心现场申请不动产登记。” 另查明，温州市中级人民法院于2016年10月20日裁定受理案外人对水产城公司的破产清算申请，并指定浙江人民联合律师事务所担任水产城公司的管理人。 本院认为，《不动产登记暂行条例（2019修正）》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第二十二条规定“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的。”可见，当事人申请不动产登记的，应当提供所申请登记不动产的权属来源证明等材料，并确保该不动产不存在权属争议。本案中，包括涉案303房产在内的香江公馆建设项目，建设单位为水产城公司与康都公司，虽然双方就涉案房产达成代建协议，但实际竣工验收的涉案房产面积超出了《代建协议》所约定的1500平方米，就超出部分的面积双方未能达成权属归属协议。况且，根据《代建协议》第五条约定“康都公司协助水产城公司办理代建安置房的土地、房产分割及登记手续”，可见涉案房产的分割及登记尚需要第三人康都公司协助，原告可通过民事途径解决有关争议。故此，被告在收到原告的申请登记材料后，经审查作出《回复》，告知原告应当补齐相关材料，符合法律规定。需要指出的是，《不动产登记暂行条例（2019修正）》于2019年3月24日实施，其第十五条第一款已修订为“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记”，被告引用失效的法律条文并要求原告至现场办理，有不当之处，本院予以指正。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告瑞安水产城股份有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由原告瑞安水产城股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审  判  长 吴荣者 人民 陪 审员 潘孝熙 人民 陪 审员 蔡晓红 二〇一九年十一月七日 （代）书记员 李 伟