河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1102民初3366号原告：郭冬华，女，汉族，1991年12月20日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张世显，漯河市郾城区沙北法律服务所法律工作者。被告：漯河昌建盛世地产有限公司住所地：漯河市源汇区人民路与交通路交叉口。法定代表人：王运生。委托诉讼代理人：李广涛，河南汇恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：任卫丽，该公司员工。原告郭冬华与被告漯河昌建盛世地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭冬华及其诉讼代理人张世显和被告漯河昌建盛世地产有限公司的诉讼代理人李广涛、任卫丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告2016年3月22日与被告签订了一份商品房买卖合同，该房位于源汇区××与××交叉口××广场地下××号，建筑面积共计12.58平方米，其中套内建筑面积9.24平方米，该商品房单价为每平方米人民币29000元，总价款共计人民币364820元。合同签订后，原告贷款向被告首付184820元（首付50%），房屋契税14592.6元、补交0.07平方2030元、办证费1825元、维修基金754元、第一次补偿款290元和已还贷款每月2076.99元，已还3年，合计74771.64元，以上共计279083.44元，有被告打的收据。合同中明确约定被告在交房后550日内向原告办理商品房的房屋所有权证，可至今过了3年之久，被告并未向原告办理房产证。同时被告向原告承诺的地下连接大润发出口和屋内供水排水的设施被告至今尚未开放。原告认为，被告的行为已经严重欺骗了消费者，也未按合同履行，原告多次找被告协商，被告不予处理。原告诉讼请求为：1、请求依法判令原、被告双方解除合同；2、依法判令被告返还原告支付的房款279083.44元及利息和违约金共计320000元；3、本案诉讼费及代理费由被告承担。被告辩称，一、原告对未按《商品房买卖合同》约定期限办理房地产权证具有一定错过。本案中，原告所购买答辩人开发的涉争房产前期因按揭贷款银行的原因未能及时办理房地产权登记，责任不在答辩人。自2019年3月开始可以办理不动产登记，目前答辩人正在分批次为所有的业主办理房地产权证，自答辩人收到原告的起诉状及本案开庭传票等手续后才暂停办证工作，并非答辩人故意不办，如原告不予起诉现其房地产权证书已经办理、持有，对于原告截止目前未取得房地产权证的原因其自身具有一定过错。二、《商品房买卖合同》合法有效，原告与答辩人应共同严格履行，各自承担约定的责任。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款第2项约定，即使是因答辩人的原因导致原告未能在商品房交付之日起550日内取得商品房房屋所有权证书的，原告不可以退房，答辩人需按已付房价款的0.01%向原告支付违约金，该条款答辩人已通过下划线的形式向原告着重进行了示明，原告完全是认知、认可的。三、原告以答辩人向其承诺的连接大润发出口和屋内供排水设施未开放为由主张解除合同缺乏相关证据及法律依据。1、答辩人作为出卖方在经营期间经过多方积极努力争取，才成功促成大润发商超入住案涉房屋所在的“昌建广场”,由此给包括原告在内的负一层业主带来了较好的经营环境和商机,原告诉称答辩入曾向其承诺地下连接大润发出口一事没有事实根据。事实上案涉房屋距离大润发出口不足50米,足以满足包括原告在内的该区域所有业主经营所需。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第三页第四条、第十条第(一)款第1项约定,原告与答辩人就案涉房屋的供水、排水设施条款属于因“实际情况未发生或双方当事人不作约定”的除情况,鉴于案涉房屋所处位置、使用性质等考虑,答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》中并未对供水、排水设施进行约定。事实上,在距离案涉房屋约50米的地方答辩人为原告提供有供排水池,足以满足所有业主所需。综上,在答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》生效后,原告直按季度享受返租租金,目前已领取69702元租金,此间从未提出任何异议。《合同法》第八条规定“依法成立的合同,对当事人双方具有法律普遍约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年3月22日，原告郭冬华和被告漯河昌建盛世地产有限公司签订商品房买卖合同（预售）一份，合同约定被告将位于源汇区××与××交叉口昌建广场D1幢负一层193号商品房出售给原告，该房建筑面积12.58平方米，单价为29000元，总价款为364820元，付款方式为商业贷款，原告应当于2016年3月22日付首期房款184820元，余款180000元向银行申请贷款支付。合同第十条第（一）款第一项约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、水管网连接。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01向买受人支付违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十八条约定，对本合同中为约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第四条约定，合同一经双方签字盖章即具有法律效力，签订后买受人要求作废合同的，应征求出卖人同意并向相关部门提出申请，承担相关税费，同时需向出卖人支付总房款5%的违约金，其余房款（不含利息）退换买受人后本合同作废。第六条约定，买受人要求退房的，需向出卖人支付5%的违约金，同时已缴纳的政府征收税费不予退还。另查明，原告为购买涉案商品房支付了首付款184820元，后补交房款2030元，楼款290元，交纳了契税14592.8元、维修基金754元、办证费1825元，目前正在偿还银行按揭贷款及利息。涉案房屋于2017年1月21日交付。再查明，2016年12月30日，原、被告签订商铺经营管理委托书一份，约定涉案商铺原告委托被告统一经营管理，委托期限自2017年1月1日至2019年12月31日。委托期内，经营收益由被告收取，并按约定向原告支付委托管理费用，每季度支付一次，被告已向原告支付56862元。双方提供的照片显示，商铺附近有供水、排水设施。以上事实有商品房买卖合同（预售）、收据、发票、商铺经营管理委托书、照片、当事人的陈述、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，商品房买卖合同中，购房人除取得房屋外，其应取得相应的房屋权属证是其权利；房地产开发企业除履行交付房屋的义务外，依法还应当履行协助购房者办理房屋产权登记的义务。本案中，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方应按照合同的约定履行自己的义务。虽然双方在合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。被告漯河昌建盛世地产有限公司作为出卖人，应在合同约定的期限届满后一年内为原告办理房产证，即被告应在2019年7月25日（商铺2017年1月21日交付后550日为2018年7月25日）前为原告办理房产证，否则原告有权要求解除合同。但被告至今仍未办理房产证，也未提供证据证明不能办理房产证的原因不是出卖人原因所致，因此对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告应当在合同解除后返还涉案商铺，被告应返还原告为购房实际支出的费用204311.8元（包含首付款184820元、补交房款2030元、楼款290元、交纳了契税14592.8元、维修基金754元、办证费1825元），由于被告不能办证存在过错，原告交纳的契税和办证费、维修基金被告应当一并返还。按揭贷款及利息和委托管理费系基于个人购房借款合同和委托经营管理合同产生，合同并未解除，所以该部分费用本案不予处理。对于原告主张的违约金及利息，由于双方合同中约定的违约金标准过低，本院予以调整，酌定被告按照已付购房款的1%向原告支付违约金1868.5元【（184820+2030）×1%=1868.5元】。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院》第十六条、第十八条第二款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告郭冬华与被告漯河昌建盛世地产有限公司2016年3月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》；原告于本判决生效后十日内将昌建广场D1幢负一层193号商铺返还给被告；被告于本判决生效后十日内返还原告购房费用204311.8元并支付违约金1868.5元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6770元，由被告漯河昌建盛世地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长 蒲红伦审判员郜静敬人民陪审员 刘   志   宏二〇一九年十一月二十一日书 记 员 张   鹏   飞