贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4548号原告（反诉被告）：杨毅，男，汉族，1967年8月7日生，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：汪新秀，贵州纵贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恒，贵州纵贯律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：张丹，公司总经理。委托诉讼代理人：向家礼，该公司工作人员。委托诉讼代理人：金千，该公司工作人员。原告杨毅诉被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告新世界公司在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年8月22日、10月30日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪新秀、王恒，被告委托诉讼代理人向家礼、金千到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件；2、判令被告依照《商品房买卖合同》第十三条之约定，自2017年5月1日起每日按全部已付款的万分之三向原告支付逾期交房违约金至被告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件之日止（自2017年5月1日起暂计算至2019年5月31日的逾期交房违约金为277,631.28元）；3、判令被告向原告交付符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的商品房转移登记的有关文书；4、判令被告依照《商品房买卖合同》第二十二条之约定，自2018年10月22日起每日按全部已付款的万分之一向原告支付违约金至被告提交符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的商品房转移登记的有关文书之日止（自2018年10月22日暂计算至2019年5月31日的违约金为26,997元）；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年8月27日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以1,216,081元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界4A项目1，2栋2单元1层2号房，房款以贷款方式支付。合同签订后，原告依照合同履行付款义务，但被告至今未提供符合约定的各项交房文件，也未对逾期交房违约行为承担责任，其行为严重侵害了原告的合法权益，现特依据相关法律提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）对本诉进行答辩并提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字2015-08-xxx）及补充协议；2、判令反诉被告配合反诉原告办理注销新世界xx项目xx栋x单元x层2号房屋的预告登记手续和合同备案登记手续（备案号：Y15076xxx）；3、本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年8月27日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定于2017年4月30日前交房，但因该房屋至今未满足交付条件且无法确定交付时间，合同目的客观不能实现，已达到法定解除合同条件，特提出反诉请求，判如所请。原告已于2017年7月11日收房，收房后原告没有任何损失，从收房之日起不应计算逾期交房违约金。此外，我司已于2019年10月12日取得商品住房交付使用备案证书，达到合同约定的交房条件。合同约定的逾期交房违约金标准过高，请求予以调整。合同第二十二条约定出卖人在商品房交付之日起90日内申请商品房所有权登记，而本案原告并未实际收房，该期限应从实际收房时间起算，合同补充协议第16条约定应在商品房实际交付使用后540日内转移办理不动产权证的相关文书，原告诉请无事实基础，请求驳回。原告（反诉被告）对反诉辩称，被告没有请求解除合同的权利，双方签订的《商品房买卖合同》并未出现合同解除的法定事由，应当继续履行，原告无需配合被告办理相关注销手续。本院经审理认定事实如下：2015年8月27日，杨毅（买受人）与新世界公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定杨毅以1,216,081元向新世界公司购买其开发的位于观山湖区xx路x号金阳新世界xx项目第xx栋x单元x层x号房屋。合同与本案有关的主要内容有：一、第十一条（一）出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。二、第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。三、第二十二条第二款初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。四、第二十二条第三款转移登记。（一）出卖人承诺于2018年10月22日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）向处理；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。五、附件十二补充协议。第十六条对合同第二十二条的补充约定。16.1双方一致同意，将《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的期限变更为自买受人提交的全部资料、签署网签《商品房买卖合同》及补充协议、付清全部房价款、违约金（如有）全部税费及该商品房交付使用后起计，如果属于银行按揭付款的，则自付清全部首期款、契税、住宅专项维修资金及办妥银行按揭签字手续，并得到按揭银行书面同意办理房地产权属证之日起540日内。如买受人完成上述全部事宜之时间不一致的，以时间较后者作为起算点。16.2合同签订时，买受人应按贵阳市相关规定交清专项维修资金。办理合同备案时，买受人必须提交专项维修资金的缴交凭据作为合同预售备案的必要条件，否则出卖人不承担逾期办理合同预售登记备案及逾期办理房屋产权的责任。出卖人办理商品房转移登记的时间相应顺延。16.3第二十二条第三款提及的“并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”是指出卖人向买受人发出领取有关文书的书面通知。合同签订后，杨毅按约定足额支付了购房款，2017年4月30日，在双方约定的交房时间到后，因达不到交楼条件，新世界公司未能向杨毅交付房屋。2019年6月13日，杨毅向本院提起诉讼并提出如前诉请。诉讼过程中新世界公司提起反诉并提出如前反诉请求。2019年6月30日，杨毅曾到新世界公司处办理收房手续，因房屋存在质量瑕疵需维修，未办理收房手续。2019年7月2日，杨毅向新世界公司出具一份《承诺书》，载明其购买的案涉房屋截至2019年6月30日内的逾期交房违约金合计288,576.02元，付至以下账号（略），本人承诺上述收款信息无误，并确认新世界公司已履行完毕支付义务，因收款信息错误产生的一切责任由本人自行承担。后新世界公司未按照上述承诺书确定金额支付逾期交房违约金。案涉房屋现已取得建筑工程竣工合格证明文件并已于2019年10月12日取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，庭审中，杨毅认可案涉房屋已符合交付条件，无需本院裁判其第一项诉请。上述事实，有当事人身份信息、当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、付款收据、《楼宇情况反馈表》、《承诺书》，《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》等证据在卷佐证，足以认定。庭审中新世界公司曾提交一份《收楼手续办理流程表》、《房屋钥匙签收确认书》、《收楼物品确认书》等收房手续，拟证明杨毅已于2017年7月11日办理收房手续，杨毅主张上述资料中其签名非本人签署，并向本院申请笔迹鉴定，在本院委托鉴定过程中，新世界公司未按要求到达鉴定机构提供检材，导致鉴定无法进行，对新世界公司提供的上述证据本院不予采信。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。庭审中杨毅已认可案涉房屋符合交付条件并确认第一项诉请无需本院裁判，本院依其自愿。新世界公司主张杨毅已于2017年7月11日实际收房的事实因其未配合笔迹鉴定，应承担举证不能的法律后果，其辩解本院不予采信。其于2019年10月12日取得案涉房屋符合交付条件的有关文书，依照合同约定，应当支付逾期交房违约金，对于杨毅要求新世界公司支付逾期交房违约金至提交符合交付条件有关文书之日止的诉请，本院予以支持。从2017年5月1日至2019年10月12日，新世界公司共逾期895日，根据合同约定标准，应向杨毅支付逾期交房违约金1,216,081元×0.03%/日×895日≈326,518元。对于新世界公司提出的违约金调整意见，因《商品房买卖合同》文本系其提供，且合同约定的违约金标准并未明显超出合理范围，本院不予采信。对于杨毅主张的交付办理产权转移登记的有关文书及支付逾期办理转移登记违约金，因新世界公司2019年10月12日方取得案涉房屋的交付使用备案证书，其并无主观拖延办理转移登记的恶意，且杨毅至今未实际收房，根据合同约定及法律规定，该项诉请不具备事实基础，本院不予支持。对新世界提出的反诉请求，因杨毅并无违约行为，新世界公司无约定解除权，且案涉房屋现已符合交付条件，双方合同目的能够实现，反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向杨毅支付逾期交房违约金326,518元；二、驳回杨毅的其他诉讼请求；三、驳回贵阳新世界房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,134元（已减半收取），反诉案件受理费200元，共计3,334元，由贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇一九年十一月二十五日书记员 杨荣霜书记员 邹洪林