山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5901号上诉人（原审被告）：烟台中青基业房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区福桃路69号。法定代表人：赵梓序，总经理。委托诉讼代理人：王潆慧，女，该公司员工。委托诉讼代理人：丛文娟，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙凤卫，男，1968年9月12日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：迟兴，山东一和律师事务所律师。上诉人烟台中青基业房地产开发有限公司（以下简称中青公司）因与被上诉人孙凤卫商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。中青公司的委托诉讼代理人王潆慧、丛文娟，孙凤卫的委托诉讼代理人迟兴参加诉讼。本案现已审理终结。中青公司上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2064号民事判决；2、依法改判驳回孙凤卫的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用均由孙凤卫承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）一审判决认定涉案买卖合同和补充协议属于格式合同错误。本案所涉及的《商品房买卖合同》为烟台市住房和城乡建设局推广使用的“烟台市商品房买卖合同示范本”，不能认定为格式合同。示范文本与格式合同虽然都是为了重复使用而事先拟定的合同文本，但两者依然存在较明显的区别：示范文本仅对合同文本的框架和条款的完备性作出规定，不涉及双方具体协商内容和权责分配，赋予合同双方平等商谈的空间，而格式合同则是对具体交易内容的直接规定，对方只有接受或不接受的选择，如果签订合同当事人乙方处于弱势地位，就会明显发生违背协商一致和诚实信用原则的情况。本案所涉《商品房买卖合同》中预留有空格、手写等灵活协商部分，供双方视交易具体情况磋商确定，而补充协议第十一条第四款、第五款是针对示范文本给予当事人对某些条款进行补充预定的约定条款，是对示范文本进行补充。综上，涉案《商品房买卖合同》和补充协议均不属于格式合同，一审认定错误。（二）一审判决逾期办证违约金计算的起算时间是错误的。补充协议第十一条第五款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋所有权证书的，每延迟一天按照总房款的万分之一向买受人支付违约金”，而补充协议第十一条第四款后半部分“办理买受人房屋所有权证时间为出卖人取得买受人购买房屋所在楼栋的房屋初始登记证书后60个工作日”，只有这两部分涉及买受人与逾期办理房屋所有权证书的违约金，且仅有这两部分说明其存在因果关系，所以补充协议第十一条第五款是针对补充协议第十一条第四款后半部分作出的违约责任，非针对第十一条第四款前半部分作出的，且两者没有因果关系，不可强制为买受人逾期办证违约金而连接因果链条。因此，中青公司逾期办证需承担的违约金起算时间点应自孙凤卫购买房屋所在楼栋的初始登记后的第六十一个工作日。二、原审未采纳已过诉讼时效抗辩的补充代理意见，程序违法。孙凤卫于一审期间提出诉讼请求，认为中青公司应于2016年5月19日前将其坐落于君山水小区5#1601房屋办理房屋所有权证，针对该诉求，中青公司9月12日提交补充代理意见，孙凤卫提起逾期办理房屋转移登记违约金诉讼请求的时间为2019年7月28日，截至其向法院请求保护民事权利已有三年零两个月时间，其主张的权利并未在法定诉讼时效期间行使。但原审法院以庭审结束为由不予采纳中青公司提交的补充代理意见，但民事一审期间是指法院立案到判决之间的时间，在一审开庭没有判决到后来择日宣判的时间内算“一审期间”，中青公司于原审判决之前提起诉讼时效经过的补充代理意见，原审法院不予采纳，程序违法。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请二审法院依法公正裁判。孙凤卫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。孙凤卫向一审法院起诉请求：1、判令中青公司支付逾期办理涉案房屋转移登记违约金24368.16元；2、本案的诉讼费用由中青公司承担。一审法院认定事实：孙凤卫与中青公司于2015年3月20日签订商品房买卖合同（以下简称合同）及补充协议。约定孙凤卫购买中青公司开发的君山水5号楼第16层1601号房，总购房款686426.95元，中青公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将涉案房屋交付孙凤卫使用。补充协议第十一条关于产权登记的约定第4款“双方约定出卖人办理买受人购买房屋所在楼栋的房屋所有权初始登记的时间为自合同约定交房之日起的180个工作日，办理买受人房屋所有权证时间为出卖人取得买受人购买房屋所在楼栋的房屋初始登记证书后60个工作日。”、“第5款如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋所有权证书的，每延迟一天按照总房款的万分之一向买受人支付违约金。”涉案房屋所在楼栋产权证书取得时间为2017年1月6日，涉案房屋所有权证书取得时间为2017年5月10日。一审法院认为，孙凤卫与中青公司所签订的商品房买卖合同及其补充协议，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行。本案所涉买卖合同和补充协议，是中青公司为销售便利、重复使用而预先拟订的，属于格式合同，而且在合同签订过程中无论是从专业知识还是控制能力，中青公司都要明显的强于孙凤卫。根据合同法规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；对于补充协议第十一条第4款内容的理解，原、中青公司双方持不同意见，依法应作出对中青公司不利的解释。双方合同约定涉案房屋交付时间为2015年6月30日前，中青公司应在2015年6月30日之后的180个工作日之内，即2016年3月21日前取得5号楼的产权登记证书，并应在2016年3月21日之后的60个工作日之内，即2016年6月16日前为孙凤卫取得涉案房屋的产权登记证书。2017年5月10日孙凤卫取得涉案房屋产权登记证书，此时间距约定办理涉案房屋产权证书时间相差328天。中青公司称应从2017年1月6日，即取得涉案房屋所在楼栋的不动产权证书之日作为逾期办证违约金的起算日期的主张不能成立，一审法院不予支持。孙凤卫主张以房屋总价款686426.95元为基数，自2016年5月19日起至2017年5月10日（取得涉案房屋产权证书之日）按日万分之一计收违约金，计算为24368.16元，计算有误，应予纠正。应以涉案房屋总价款686426.95元为基数，计算自2016年6月16日至2017年5月10日期间的逾期办证违约金，计算为22514.80元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百三十八条规定判决：中青公司于判决生效之日起十日内支付孙凤卫逾期办证违约金22514.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费410元，减半收取205元，由中青公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，中青公司与孙凤卫2015年3月20日签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。补充协议第十一条“关于产权登记的约定”属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”规定的条款，应为格式条款。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，按照孙凤卫对格式条款的理解确认中青公司支付违约金的起算时间，并据此得出违约金数额并无不当，本院予以支持。关于中青公司提出的诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明和主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予审理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，当事人提交证据及变更、增加诉讼请求均应在举证期限届满前提出，变更、增加诉讼请求及提起反诉，亦应在法庭辩论终结前提出。本案中中青公司在一审举证期限内及法庭辩论终结前均没有提出诉讼时效抗辩，一审不予审理并无不当。二审提出，本院不予审理。综上所述，中青公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由烟台中青基业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 侯伟平审判员 杨 霞二〇一九年十一月十三日书记员 孙晓雯