广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初1133号原告（反诉被告）：汪国平，男，1967年10月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈家欣，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄红明，广东雄军律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱海峰，男，1965年4月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭伟球，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓莹，广东志信律师事务所实习律师。第三人：朱海俭，男，1972年5月28日出生，汉族。第三人：台山市裕鸿建筑装饰有限公司。住所：广东省台山市台城台荻路120号机械车间1号厂房第十七卡。法定代表人：关永强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈伟平，该公司职员。原告（反诉被告）汪国平与被告（反诉原告）朱海峰、第三人朱海俭、第三人台山市裕鸿建筑装饰有限公司（以下简称裕鸿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，被告朱海峰于本院指定的举证期限内提起反诉，本院予以受理。本院于2019年5月24日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月28日第二次公开开庭进行了审理，于2019年11月14日第三次公开开庭进行了审理。原告汪国平的委托诉讼代理人陈家欣，被告朱海峰的委托诉讼代理人郭伟球、伍晓盈，第三人裕鸿公司到庭参加诉讼，第三人朱海俭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪国平向本院提出诉讼请求：1.判令朱海峰继续履行涉案《租赁经营合同》，且立即到相关部门办理恢复涉案房屋的供水、供电手续；2.判令返还汪国平交付的租金93000元（从2019年1月至恢复涉案厂房的供水供电之日止，暂计至2019年3月）；3.判令朱海峰向汪国平支付违约金69400元；4.判令朱海峰承担本案的全部诉讼费用。在庭审中，汪国平变更第2项诉讼请求为判令返还汪国平交付的租金15500元（从2019年1月至恢复涉案厂房的供水供电之日止，暂计至2019年5月)。事实与理由：汪国平与朱海峰于2017年7月1日签订《租赁经营合同》，约定：汪国平租用朱海峰所有的位于台山市××城××荻路××号机械厂车间1号厂房，租金为每月31000元，第四年开始每年递增5%，租赁期限为5年，从2017年7月1日至2022年6月30日止。合同签订后，汪国平依约履行合同，每月10日前准时向朱海峰指定的朱海俭缴纳租金。2018年12月底，朱海峰突然通知汪国平要解除涉案《租赁经营合同》，要求汪国平搬离。汪国平多次与朱海峰协商，要求朱海峰继续履行合同义务，但均被拒之门外，甚至于2019年1月初还强行对涉案厂房断水断电，造成了汪国平巨大的经济损失。双方于2017年7月1日签订的《租赁经营合同》是合法有效的，应按照合同约定继续履行义务，恢复案涉厂房的供水供电。根据《租赁经营合同》约定，违约方应承担违约责任，向守约方支付违约金69400元。故汪国平特诉至法院。朱海峰辩称：一、原、被告双方签订的涉案合同已经在2018年8月1日解除，不同意继续履行。且涉案房产已经在2019年4月3日转让给第三人裕鸿公司，不存在继续履行的条件；二、朱海峰无义务继续使用自己账户开通自来水，原告汪国平如继续违反经营的，完全可以自行开通。因涉案合同已经解除，而汪国平拒不撤场，且汪国平转租多人，各转租人均存在严重的消防、安全隐患，朱海峰有权按照合同约定采取必要的手段维护自己的权利，包括取消自来水的开户，以避免自己承担安全、消防等责任。如汪国平继续违法经营，使用自己的资料开通自来水的，则一切法律责任由其自己承担。三、朱海峰没有停止供电或办理停止供电的手续，租赁场所目前尚在用电。四、被告朱海峰没有返还2019年1月至“恢复供水供电之日止”的租金的义务。理由是：1、在2019年1月至今，汪国平至今还在使用、占用租赁物，导致朱海峰无法收回，汪国平须支付占用费。2、按照原《租赁经营合同》的约定，水电费由承租人自行缴纳，即便出租人取消原自来水的水表，承租人如需用水，可自行以个人名义办理开户手续即可通水，无需出租人办理，不影响汪国平使用。五、朱海峰没有违约，无需支付违约金。理由：1、合同已经解除，汪国平拒不撤场，朱海峰有权停止汪国平使用自己名下开户的自来水。2、合同约定汪国平必须“严格按工商、公安、消防及上级有关部门的规定办理，依法经营，切实执行消防条例”，汪国平违反此约定的，按照合同约定，朱海峰有权催告及限期改正。因此朱海峰不准汪国平继续使用自己的户头用水，是行使合同的监督权和法律的救济权，避免因发生事故导致朱海峰承担责任。朱海峰就本案提出反诉请求：1.判令确认朱海峰与汪国平签订的《租赁经营合同》于2018年8月1日解除；2.判令汪国平立即搬出租赁物，将租赁物交还朱海峰；3.判令汪国平支付合同解除后的占用费，即从2019年4月起至2020年7月1日止按照每月31000元支付，从2020年7月2日起每年递增5%；4.判令汪国平向朱海峰支付违约金69400元；5.判令汪国平承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：朱海峰与汪国平于2017年7月1日签订《租赁经营合同》，约定：汪国平租用朱海峰所有的位于台山市××城××荻路××号机械厂车间1号厂房，租赁期从2017年7月1日至2022年6月30日止，合同约定汪国平不得全部或部分转租、出租。合同签订后，朱海峰依约履行合同，将租赁物交付汪国平使用，2018年7月左右，朱海峰发现汪国平违约转租、分租，朱海峰要求汪国平改正无效，朱海峰依照合同约定通知解除涉案《租赁经营合同》，并要求各分租租户搬离。鉴于以上事实，朱海峰解除合同符合合同的约定和法律的规定，应当立即退场交还租赁物，且汪国平违反合同的约定，依约定须支付违约金和合同解除后的占用费。汪国平辩称，汪国平并没有将涉案厂房转租他人，根据买卖不破租赁的原则，产权的转让不影响租赁合同的履行。朱海峰拆除自来水用户导致汪国平无法对租赁房屋正常使用是不可否认的事实。根据代办自来水供水手续相应要求，必须产权所有人办理相关手续，汪国平是一直无法正常用水，且最基本的饮用水朱海峰要求周边的住户不得向汪国平提供，可见朱海峰是用明确设置障碍阻止汪国平对租赁物正常使用。至于停电方面，在租赁期间双方约定，用汪国平的名义办理了门面用户，而仓库的供电用户是用朱海峰名义办理。朱海峰在同一时间对门面和仓库申请停电，在汪国平向供电部门提出强烈反对意见后，供电部门仅恢复了门面的供电。基于以上理由，朱海峰已经构成了严重违约，因此2019年1月至朱海峰消除妨碍后的租金，汪国平无需缴交，已经缴交的应当予以返还。由于朱海峰的行为导致汪国平无法正常使用出租房屋，朱海峰应依约向朱海峰承担赔偿责任，支付违约金和定金。第三人朱海俭没有到庭陈述或提交书面意见。第三人裕鸿公司述称，裕鸿公司于2019年4月11日取得台山市××城××荻路××号的房产证。购买该房产时朱海峰承诺购买后将房产清空后交接给裕鸿公司，但至今没有完成清空并交接给裕鸿公司，汪国平自2019年4月11日起至今没有支付任何租赁费及占用费，故裕鸿公司要求汪国平支付占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：汪国平提供的《租赁经营合同》、《房地产权证》、《收据》、《银行账户明细清单》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１.汪国平提供《租赁经营合同》终止协议书，朱海峰对此项证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，朱海峰认为该证据与本案无关。本院认为，该协议书约定朱海俭与汪国平于2017年7月1日前签订的所有《合同》、《协议》作废，因朱海俭并非涉案租赁关系的当事人，且该协议书约定的是2017年7月1日前签订的合同，涉案《租赁经营合同》于2017年7月1日签订，故此项证据与本案没有关联性；２．朱海峰提供的照片打印件，由于此项证据有证人证言互相佐证，本院予以采信；3.朱海峰提供的出租方为汪国平、承租方为邝子强的《租赁经营合同》复印件，出租方为汪国平、承租方为马俊贤的《租赁经营合同》复印件，出租方为汪国平、承租方为广东新异传说广告有限公司的《租赁经营合同》复印件，由于朱海峰未向本院提供此项证据的原件，且汪国平对此项证据不予认可，故本院对此项证据不予采纳；4．朱海峰提供的录音录像（带文字版）、迁出通知回执，由于此项证据为朱海峰单方制作，且汪国平对此项证据不予认可，故本院对此项证据不予采纳；5．朱海峰提供的不动产权证，此项证据证明涉案租赁场地的产权人于2019年4月3日变更为台山市裕鸿建筑装饰有限公司；6．朱海峰提供的个体户机读档案登记资料，此项证据证明涉案租赁场地其中的台城台荻路120号5-10卡商铺于2011年5月27日登记成立为台山市台城泓大富豪家具店，经营者为汪国平；台城台荻路120号机械车间1号厂房第13卡于2018年4月23日登记成立为台山市台城致胜汽车修理厂，经营者为马俊贤；台城台荻路120号机械车间1号厂房第5卡于2018年8月22日登记成立为台山市台城鸿强不锈钢加工店，经营者为刘道南；台城台荻路120号机械车间1号厂房第十七卡于2018年12月4日登记为台山市裕鸿建筑装饰有限公司，法定代表人为关永强；7.汪国平提供的2017年9月14日朱海峰与汪国平的录音，朱海峰确认此项证据的真实性，本院予以采信；8.朱海峰提供的汪国平与林载华签订的《租凭经营合同》原件1份及《收据》原件1份，经本院查证属实，并在卷佐证。本院依职权调取的证据：1.台山市自来水有限公司出具的《证明》1份；2.本院向广东电网有限责任公司江门台山供电局台城供电所调取的工作单基本信息、工作单办理情况列表、《中国南方电网非居民客户变更用电业务申请表》、《中国南方电网客户用电受理回执（申请业务办理）》、《台城营业所装拆工作单》;3.本院向台山市市场监督管理局调取的个体户机读档案登记资料、企业机读档案登记资料、租赁经营合同、无偿提供办公场所使用证明。朱海峰对该项证据质证意见为台山市台城鸿强不锈钢加工店的经营者刘道南在注册登记时提交的《租赁经营合同》上甲方“朱海峰”的签名并非其本人签名，台山市台城富强不锈钢工程部的经营者许国庆在注册登记时提交的《租赁经营合同》上甲方“朱海峰”的签名也并非其本人签名，至于台山市联鸿建筑装饰有限公司、台山市坤鸿建筑装饰有限公司、台山市裕鸿建筑装饰有限公司登记注册时提交的《无偿提供办公场所使用证明》确实是朱海峰本人签名，但这三个公司只是挂靠涉案租赁场地注册成立，并没有实际使用租赁场地。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，朱海峰（出租方、甲方）与汪国平（承租方、乙方）签订《租赁经营合同》，双方约定将朱海峰所属位于台山市××城××荻路××号机械厂车间1号厂房（房屋产权证号：粤房地证字第××号）出租给汪国平，租赁期限为五年，即由2017年7月1日起至2022年6月30日止，合同主要约定：“第四条、汪国平每月向朱海峰缴纳租金31000元；第五条、合同签订后，汪国平需缴纳合同保证金69400给朱海峰，汪国平应在本合同终止时完好交还房产整体资产，并经朱海峰审核签收，朱海峰扣除汪国平所必须缴纳的费用后，剩余部分无息返还；第七条第一款、未经朱海峰同意，汪国平不得将租赁经营的房产全部或一部分转租、出租、顶让或以其他变相方式交由他人使用；第七条第四款、汪国平在租赁期间的经营活动要严格按工商、公安、消防及上级有关部门的规定办理，依法经营，切实执行消防条例，认真贯彻“谁经营，谁负责”原则，落实各种安全防范措施，配备足够的消防器材和保安人员，以确保安全生产；第九条第一款、汪国平违反合同约定或法律规定经营，并经朱海峰催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全时，朱海峰有权解除本合同，没收保证金，无条件收回租赁标的，并保留要求汪国平赔偿的权利，由此造成的损失由汪国平自行承担；第九条第二款、如汪国平未按时完成上缴租金的，应承担违约责任，每逾期一日，则按欠租总额的1%向朱海峰支付违约金，同时朱海峰有权停水、停电；逾期一个月不缴租金，朱海峰有权解除合同，没收保证金，无条件收回租赁标的，并保留向汪国平追缴租金和要求赔偿损失的权利，由此造成的损失由汪国平自行承担；第九条第四款、任何一方若有违约，损害他方权益时，应赔偿他方损失及支付因此涉及的诉讼费、律师费或其它相关费用；第九条第五款、任何一方擅自解除合同的，违约方应承担违约责任，向守约方支付违约金69400元。”涉案合同签订后，汪国平已支付保证金69400元给朱海峰。涉案合同履行过程中，汪国平支付租金至2019年5月止。涉案租赁场地其中的5-10卡商铺于2011年5月27日登记成立为台山市台城泓大富豪家具店，经营者为汪国平；涉案租赁场地其中的第5卡于2018年3月15日登记为台山市台城富强不锈钢工程部，经营者为许国庆；涉案租赁场地第13卡于2018年4月23日登记成立为台山市台城致胜汽车修理厂，经营者为马俊贤；涉案租赁场地其中的第5卡于2018年8月22日登记成立为台山市台城鸿强不锈钢加工店，经营者为刘道南；涉案租赁场地其中的第15卡于2018年10月9日登记为台山市联鸿建筑装饰有限公司，法定代表人为李绮霞。涉案租赁场地其中的第16卡于2018年11月27日登记为台山市坤鸿建筑装饰有限公司，法定代表人为李绮霞。涉案租赁场地其中的第17卡于2018年12月4日登记为台山市裕鸿建筑装饰有限公司，法定代表人为关永强。2019年1月16日，朱海峰向台山市自来水有限公司申请对涉案租赁场地拆表留户，台山市自来水有限公司已按照朱海峰的要求进行拆表留户，涉案租赁场地自此开始停水。2019年1月22日，朱海峰向台城供电所申请销户，其后，台城供电所进行了销户。涉案租赁场地自此开始停电。2019年4月3日，朱海峰将涉案租赁场地出售给台山市裕鸿建筑装饰有限公司，涉案租赁场地的产权人变更为台山市裕鸿建筑装饰有限公司。涉案租赁场地出售后至今，汪国平没有搬出涉案租赁场地。另查明，汪国平与林载华于2017年7月1日签订租赁经营合同，约定：“汪国平将位于台山市××城镇××荻路××地下仓库一间出租给林载华；租赁期限为从2017年7月1号起至2022年6月30号止；林载华每月向汪国平缴纳租金1700元，从第四年（2021年7月1号起），每年递增5%，即每月收取1785元租金在当月五号前交清；合同签订后，林载华需缴纳合同保证金3400元给汪国平”。合同签订次日即2017年7月2日，林载华向汪国平支付租赁押金3400元。在庭审中，刘伟钧和黄杰昌出庭作证证明其于2018年8月9日在涉案租赁场地张贴《迁出通知》，代朱海峰通知汪国平及次承租人搬离涉案租赁场地。结合朱海峰向本院提供的证据，本院对刘伟钧和黄杰昌的证人证言予以确认，并在卷佐证。本院认为：本案是租赁合同纠纷。2019年4月3日朱海峰将涉案租赁场地出售给台山市裕鸿建筑装饰有限公司。依据买卖不破租赁原则,台山市裕鸿建筑装饰有限公司承接朱海峰与汪国平签订的《租赁经营合同》中出租人朱海峰的权利与义务,涉案《租赁经营合同》约束裕鸿公司和汪国平。本案的争议焦点为：1.涉案《租赁经营合同》是否应继续履行；2.涉案租赁场地自2019年1月起的租金争议问题；3.涉案违约金69400元由谁承担的问题。关于涉案《租赁经营合同》是否应继续履行的问题。汪国平与朱海峰于2017年7月1日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，双方应按约定全面履行自己的义务。汪国平与朱海峰签订租赁经营合同的当天又与林载华签订租赁经营合同，将涉案租赁场地的部分场地转租给林载华，汪国平辩称其转租行为是经朱海峰同意，并向本院提供了2017年9月14日朱海峰与汪国平的录音，但由于录音的时间为2017年9月14日，并不能证明汪国平在2017年7月1日转租时已经朱海峰的同意，对于汪国平的辩解意见本院不予采信，本院对汪国平于2017年7月1日对涉案租赁场地进行转租的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。汪国平与朱海峰签订的《租赁经营合同》第七条第一款约定：“未经朱海峰同意，汪国平不得将租赁经营的房产全部或一部分转租、出租、顶让或以其他变相方式交由他人使用”和第九条第一款约定：“汪国平违反合同约定或法律规定经营，并经朱海峰催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全时，朱海峰有权解除本合同，没收保证金，无条件收回租赁标的，并保留要求汪国平赔偿的权利，由此造成的损失由汪国平自行承担”，由于汪国平存在转租的违约事实,违反了双方签订的合同,朱海峰可依据合同单方面终止合同且朱海峰已于2018年8月9日书面通知汪国平。故汪国平要求继续履行其与朱海峰签订的《租赁经营合同》，本院不予支持。对于朱海峰的反诉请求确认其与汪国平签订的《租赁经营合同》于2018年8月9日解除的请求,由于朱海峰主张的汪国平违约情形，发生在其与裕鸿公司转让涉案租赁房屋之前，朱海峰提出解除涉案租赁合同也得到裕鸿公司的认可。朱海峰提出解除涉案租赁合同是基于涉案租赁房屋产权变更前汪国平的违约行为，朱海峰可依据涉案租赁合同要求汪国平承担违约责任。朱海峰的此项反诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定,原、被告双方在合同解除后,应由汪国平将租赁物交还朱海峰,故朱海峰主张汪国平腾空租赁物并交还的反诉请求,本院予以支持。涉案租赁场地自2019年1月起的租金争议问题。因汪国平至今仍在涉案租赁场地,对租赁物仍处于占有使用状态中,汪国平主张朱海峰返还自2019年1月起至恢复涉案租赁场地的供水供电之日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。至于朱海峰主张汪国平支付自涉案合同解除后的占用费的反诉请求，由于汪国平支付租金至2019年5月止，且涉案租赁场地的所有权已于2019年4月3日变更为裕鸿公司，故涉案租赁场地自2019年6月起至实际腾退之日止的占有使用租金应由汪国平向裕鸿公司支付。裕鸿公司可另行起诉主张，本院在本案对此段期间的租金不作处理。关于涉案违约金69400元由谁承担的问题。双方在《租赁经营合同》的第九条约定,汪国平违反本合同约定转租,朱海峰有权没收保证金69400元,该约定并不违反相关的法律法规的规定,因此汪国平请求朱海峰支付违约金69400元的诉讼请求，本院不予支持。朱海峰主张汪国平支付违约金69400元的反诉请求，有事实和法律依据,本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百二十二条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）汪国平与被告（反诉原告）朱海峰于2017年7月1日签订的《租赁经营合同》于2018年8月9日解除。二、原告（反诉被告）汪国平应自本判决生效后15日内腾出位于台山市台城台荻路120号机械厂车间1号（台山市台城台荻路120号之一）厂房。三、原告（反诉被告）汪国平应于本判决生效后15内向被告（反诉原告）朱海峰支付违约金69400元。四、驳回原告（反诉被告）汪国平的全部诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）朱海峰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16674元（已由原告（反诉被告）汪国平预交3548元，已由被告（反诉原告）朱海峰预交26252元），由原告（反诉被告）汪国平负担。被告（反诉原告）朱海峰多预交的案件受理费26252元，由本院予以退回；原告（反诉被告）汪国平应向本院补缴案件受理费13126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  谭健辉人民陪审员  伍丽明人民陪审员  伍小菊二〇一九年十一月十六日法官助理陈嘉敏书记员黄洪科