西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初字16126号 原告：武雪艳，女，汉族，1983年1月28日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：李志刚，男，汉族，1979年8月28日出生，住西安市蓝田县，系原告武雪艳之夫。 被告：陕西华顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人：李忠英，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王珍，陕西菲格律师事务所律师。 原告武雪艳与被告陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武雪艳及其委托诉讼代理人李志刚，被告华顺公司的委托诉讼代理人王珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告武雪艳诉称，原告于2017年12月份在被告处认购了位于西安市高新区XX路XX里小区X-X-X-XX的商品房一套，面积95.41平方米，总价763280元，并缴纳首付款393280元，准备办理按揭手续，可被告一直推脱不予签订正式购房合同，时间长达一年半，期间多次催促一直未果。2019年1月20日，被告单方面通知原告解除认购协议，按原价退还原告的购房款。高新区2017年商品房均价8000元/平，2019年已经15000元/平，退款后原告无法购买到原来面积的住房，表示不同意。理由:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。当时签订购房协议均为双方意愿的真是体现，依照合同法的契约精神，被告应该按协议履行，而被告因自身工作中出现重大失误，又眼见房价上涨，见利忘义，导致协议无法履行，想把自身过失造成的损失转移至原告，原告因此事已经向贵院诉讼一次，因为事实上的客观原因，被告确实无法履行认购协议，现原告诉至法院，请求：1、解除该商品房认购协议；2、退还原告所交购房款393280元；3、赔偿原告损失667870元。 被告华顺公司辩称：一、原告存在违约行为，被告已经依法行使合同解除权，双方签订的认购书已经解除。原被告双方于2017年12月18日签订《XX里认购协议书》，认购书中约定“选择按揭贷款及公积金贷款方式，乙方则必须于签订本《认购协议书》之日起3日内，向甲方提供按揭材料，进行材料审核，3日内付清该套房屋约定的首付款并在银行通过其按揭资格的审核后3日内，与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。且根据认购协议第二条第3款，“不论何种原因，乙方若未能按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》的签署并支付约定之房款，或未于约定期限内提供所需的全部按揭资料，甲方有权在不通知乙方的前提下将本认购书项下物业转手他人。同时，本认购书自动解除，乙方定金不予退还。”原告并未在约定期限内支付房屋首付款，也未提供按揭资料。2019年1月，被告通知原告本认购协议已经因为原告的违约而解除。双方签订的认购协议已经经合法程序解除。二、原告明知房屋无法办理网签的现状，却仍与被告签订认购协议书，合同的解除原告应当自行承担后果，无权要求被告赔偿损失。1、原告与被告签订认购协议时，原告就已经知道涉案房屋系“断供房”（即涉案房屋已被网签在其他购房者名下，但因购房者未按时偿还银行按揭贷款，导致被告承担连带担保责任，被告有权办理注销备案登记），但原告为攫取最大利益，仍然执意购买涉案房屋，其应当自行承担合同解除的法律后果。2、原告主张667870元的损失没有任何法律和事实依据，首先，合同已经因原告违约被解除，原告作为违约方无权要求损失赔偿；其次，根据《商品房买卖司法解释》第九条的规定出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实时，买受人才可主张赔偿损失，本案中原告明知房屋无法办理网签手续，仍签订认购协议，认购协议无法继续履行原告应负主要责任，原告无权主张损失赔偿；第三，原告主张的损失计算方式没有任何法律依据，根据《合同法》第一百一十三条损害赔偿的范围“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告要求66万余元的损失赔偿，已经大大超出了原被告在认购协议订立时可以预见或者应当预见的损失范畴。 经审理查明，2017年12月18日，原、被告签订《XX里认购协议书》一份，约定，原告（乙方）购买被告（甲方）开发的XX里XX号楼XX单元XX层XX室房屋一套，建筑面积为95.41平方米，单价为每平米8000元，合同总价为763280元，认购定金为10000元，付款方式为按揭贷款，乙方须于签订本《认购协议书》之日起3日内，向甲方提供按揭材料，进行材料审核，3日内付清该套房屋约定的首付款并在银行通过其按揭资格的审核后3日内，与甲方签订正式《商品房买卖合同》，房屋交付时间为2017年6月30日前。 《认购协议书》签订后，原告于2017年12月18日向被告支付定金10000元，于2018年4月6日向被告支付首付款383280元。双方至今未签订《商品房买卖合同》。 庭审中，原、被告均表示，双方签订《认购协议书》前，该房屋已网签至他人名下，现《认购协议书》无法继续履行，同意解除《认购协议书》。 经询，原告表示其在签订《认购协议书》后被告公司销售人员告知其需要缴纳1000元，将该房屋网签从他人处变更到原告名下，其随即支付了该费用，后被告表示房屋无法出售，于2019年1月23日将1000元退还。对此，被告表示在出售房屋之时，已告知原告该房屋实际情况，原告亦表示愿意等待。 以上事实，有《XX里认购协议书》、收款收据、微信聊天记录、证人证言及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《XX里认购协议书》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告已按约定向被告支付首付款393280元，但因该房屋已网签至他人名下，导致合同无法继续履行，现被告同意解除《认购协议书》，故对原告此项诉讼请求本院依法予以支持。合同解除后，被告理应向原告退还首付款393280元。对于原告诉请的损失部分，被告将已网签至他人名下的房屋再次出售原告，过错明显；而原告未尽合理审查义务亦存在过错，因原告主张的损失过高，故本院酌情认定被告应按照中国人民银行同期贷款利率的2倍向原告赔偿损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、依法解除原告武雪艳与被告陕西华顺房地产开发有限公司于2017年12月18日签订的《XX里认购协议书》。 二、被告陕西华顺房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武雪艳退还首付款393280元，并向原告武雪艳赔偿损失（以383280为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍从2018年4月6日起计算至实际返还之日止；以10000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍从2017年12月18日起计算至实际返还之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 三、驳回原告武雪艳的其他诉讼请求。 本案案件受理费14350元，由被告陕西华顺房地产开发有限公司承担6000元，剩余部分由原告武雪艳自行承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨 冉 人民陪审员  赵小旻 人民陪审员  郑文利 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  赵琳博 打印：相丽华校对：王维2019年月日送达 1