河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1025民初1719号原告：吕志国，男，汉族，1960年2月22日生，住襄城县。委托诉讼代理人：宁永强，河南申元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕进，女，1986年2月18日生，汉族，住襄城县，系原告吕志国之女。被告：顾虎，男，汉族，1954年8月6日生，住襄城县。委托诉讼代理人：菅中战，河南金泰律师事务所律师。被告：孙海亮，男，汉族，1964年5月27日生，住襄城县。委托诉讼代理人：段冰，河南金泰律师事务所律师。原告吕志国与被告顾虎、孙海亮案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月14日立案受理后，于2018年11月29日作出（2018）豫1025民初2424号民事判决，原告吕志国不服该判决，上诉于许昌市中级人民法院。2019年3月21日，许昌市中级人民法院作出（2019）豫10民终132号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕志国的委托诉讼代理人宁永强、吕进，被告顾虎及其委托诉讼代理人菅中战，被告孙海亮的委托诉讼代理人段冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕志国诉称：2016年11月28日，原告吕志国与孙海亮签订了《房屋买卖合同》，孙海亮将位于襄城县××生产街××房产以44.5万元出售给原告，孙海亮不仅将房产证交给原告并且将房屋也一并向原告交付，原告接收该房屋后对房屋进行了装修，并作为原告唯一的住房早已实际入住，2018年7月2日看到襄城县人民法院公告后才得知因为孙海亮欠款，该房屋被人民法院强制执行。原告认为，原告购买孙海亮的房屋有双方的买卖合同和被告孙海亮出具的收款条并且原告吕志国已入住，虽尚未办理过户手续，但未办理过户不是原告吕志国原因所致，系涉案土地需要缴纳土地出让金所致。原告向襄城县人民法院提出执行异议，襄城县人民法院驳回原告的异议申请，故提起诉讼，请求判令：1.原告吕志国享有襄城县城关镇生产街82房产（房产证号：房权证城关字第××）所有权，停止对上述房产的执行；2.撤销襄城县人民法院（2018）豫1025执异31号裁定；3.诉讼费由被告承担。被告顾虎辩称：吕志国不具备排除执行标的强制执行的事实根据和法律依据，应驳回吕志国的诉讼请求：1.吕志国与孙海亮签订的《房屋买卖合同》违法无效；2.原告没有在查封前合法占有此房产；3.吕志国未支付房款；4.房屋未办理过户的原因在吕志国。被告孙海亮辩称：1.房屋买卖合同是2017年4月11孙海亮在吕志国与舍永杰的胁迫下签订，而非按吕志国要求所写的2016年11月28日；2.孙海亮只收到5000元的现金和两张显示舍永杰向吕志国女儿吕进出具的共计24万元的借条，没有收到“房款”44.5万元；3.孙海亮没有交付房屋给吕志国，而是在2017年4月15日被吕志国强行霸占；4.被执行房屋的产权证是舍永杰给吕志国的。经庭审，结合双方当事人提供的有效证据，本院确认以下案件事实：2016年11月28日，经舍永杰介绍，孙海亮与吕志国达成《房屋买卖合同》一份，孙海亮将其所有的襄城县城关镇生产街82号南侧的房屋出售给吕志国，并载明房产交易的价格为44.5万元，并约定孙海英于合同签订后三个月期限内搬离涉案房屋。吕志国交付22.5万元后，又将舍永杰22万元的欠条交付孙海亮，由孙海亮用于折抵其所欠舍永杰的债务。2016年11月29日，孙海亮出具收据一份，明确其收到吕志国现金44.5万元。2017年3月份，吕志国进入涉案房产，并开始雇佣褚某、李某等人对涉案房屋进行整修。2017年4月15日，孙海亮曾向襄城县公安局城关派出所报警，在城关派出所民警出警视频中，25秒时孙海亮明确说明“卖给你（吕志国家属）不错”，在2分32秒，孙海亮认可2017年2月21日已将主要物品搬出。顾虎与孙海亮民间借贷纠纷一案中，本院于2017年3月28日作出(2017)豫1025民初1130号民事裁定书，将涉案房产予以查封。因孙海亮未履行(2017)豫1025民初1130号民事调解书确定的义务，经顾虎向本院申请强制执行。2018年7月26日，案外人吕志国向本院提起书面执行异议称，吕志国与孙海亮于2016年11月28日签订了《房屋买卖合同》，并已经按照约定一次性将购房款44.5万元支付给孙海亮，故请求停止涉案房产的执行。本院审查后认为，本院(2017)豫1025民初1130号民事裁定书查封的涉案房产目前仍登记在被执行人孙海亮名下，本院执行孙海亮名下房产并无不当，故案外人孙海亮的异议请求本院不予支持。2018年8月10日作出（2018）豫1025执异31号民事裁定书，驳回吕志国的异议请求。2018年8月14日，吕志国以双方签订有《房屋买卖合同》并已实际交付，涉案房屋应归其所有为由向本院提起执行异议之诉，请求判令：1.原告吕志国享有襄城县城关镇生产街82房产（房产证号：房权证城关字第××）所有权，停止对上述房产的执行;2.撤销襄城县人民法院（2018）豫1025执异议31号裁定;3.诉讼费由被告承担。襄城县不动产登记中心于2019年10月30日在给本院回函中明确“位于襄城县××生产街××房产（产权证号为：10××96），该房屋所占用的土地为划拨土地，未办理土地使用权的首次登记。该不动产办理转移的，需要当事人向政府申请补缴相应土地出让金或者土地收益后方可办理转移登记。”本院认为：本案的焦点问题在于，吕志国对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，物权期待权在执行异议之诉中需要同时满足四个要件，即：一、在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。二、在查封前案外人已合法占有不动产。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、非因买受人自身原因未办理过户手续。本案被告孙海亮认可吕志国将舍永杰的两张共计24万的欠条交付给自己并收到现金5000元，否认其已经收到剩余案件款。吕志国提供的银行取款凭证及证人证言相印证，可以证明房款已经足额交付，对吕志国足额支付涉案房款的事实，本院予以认可。关于双方之间买卖关系的真实性，双方之间签订的合同，系双方真实意思表示，孙海亮在城关派出所民警出警视频中，也对双方买卖关系真实性予以认可。关于原告吕志国是否在本院查封前合法占有房屋。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。对查封前的合法占有应当从严认定，其核心在于有足够证据证明买受人已经开始了对涉案房产的控制和支配。本案中，吕志国主张在人民法院对涉案房屋采取查封措施前原告已经实际居住，在城关派出所民警出警视频中，孙海亮认可2017年2月21日已将主要物品搬出，与吕志国女儿吕进提供的朋友圈截图及证人褚某、李某证言相互印证，故对吕志国查封前已经实际占有、使用涉案房屋的事实，本院予以认定。关于涉案房产未办理过户手续的原因，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，襄城县不动产登记中心明确涉案房产所占用的土地未办理土地使用权的首次登记，需要当事人向政府申请补缴相应土地出让金或者土地收益后方可办理转移登记，故吕志国的主张符合登记机关未能及时办理、办理登记存在客观障碍的情形。综上所述，吕志国就执行标的应享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对涉案财产的执行。关于吕志国请求确认其享有涉案房产所有权，撤销本院（2018）豫1025执异31号裁定的请求应否予以支持的问题，物权确认是指在物权的归属和内容不明或者发生争议的时候，利害关系人请求有权机关对争议的内容予以明确，从而解决物权争议的行为。由此，确认物权的逻辑前提是存在物权争议，就法律层面而言，涉案房产所有权并非不明或有争议。首先在当事人针对标的物权转移达成合议时，该权利归属于孙海亮是明确的。其次，在履行阶段结束之前，标的物物权属于孙海亮也是确定的，双方之所以产生争议，并非因物权的归属不明或有争议所致，而是由于双方未变更买卖标的物之所有权，因此吕志国请求人民法院确认其对涉案房产享有所有权而产生的本案争议，其实质并非物权法第三十三条所称的物权归属争议，而是买卖合同尚未履行完毕，且本案存在“土地系划拨土地未办理土地使用权的首次登记，该不动产办理转移的需要当事人双方向政府申请，补交相应土地出让金或者土地收益后方可为之办理转移登记”的情形。如确认物权归属，一方面系不当介入本应由合同履行制度规制领域，另一方面也将在客观上消损登记制度在不动产物权公示中的基础性地位。申言之，本案物权变动，不属于物权法第二十八条至第三十条法律规定的依法律行为发生的物权变动，故对吕志国提出的确认之诉不予支持。而本案之所以停止执行，系基于前述法律和司法解释的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，故在判决不得对涉案房产执行后，（2018）豫1025民初执异31号裁定书自行失效，已无另行撤销之必要。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、停止对襄城县城关镇生产街82房产（房产证号：房权证城关字第××）的执行；二、驳回原告吕志国的其他诉讼请求。案件受理费7975元，由原告吕志国负担1975元，由被告顾虎负担2000元，被告孙海亮负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王丽霞审 判 员  葛梦阳人民陪审员  张遂保二〇一九年十一月十九日书 记 员  赵 任