成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5029号 原告：曾伟，男，1982年10月14日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原告：冯春梅，女，1981年8月26日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：祝巍，四川普联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡通，四川普联律师事务所律师。 被告：四川承基房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区平安镇永远村一组。 法定代表人：赵永生，总经理。 委托诉讼代理人：杨建秋，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱留华，四川致高律师事务所律师。 原告曾伟、冯春梅与被告四川承基房地产开发有限公司（以下简称承基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理，依法由审判员张俊适用简易程序分别于2019年9月25日、10月28日公开开庭进行审理。原告曾伟、冯春梅委托诉讼代理人祝巍、被告承基公司委托诉讼代理人杨建秋、朱留华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾伟、冯春梅向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期办理商品房初始登记的违约金38287.19元；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告承基公司于2013年8月29日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于成都市龙泉驿区房屋，房屋总价为577484元；同时约定该房屋所在楼栋于2017年6月30日前办理权属初始登记，每逾期一日，被告按已付房款的万分之一向原告支付违约金。而被告直至2019年4月25日才完成产权初始登记。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告承基公司辩称，其不应承担逾期办理房屋产权初始登记的责任，理由为：一、根据合同约定，逾期办理案涉房屋所在楼栋产权初始登记支付违约金的前提为承基公司未履行职责或有责任，事实上承基公司一直积极向政府部门申请办证，系国土部门确定案涉项目土地容积率导致案涉房屋所在楼栋产权初始登记时间延后；二、成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发出《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，故当事双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋所有权初始登记无法履行，双方应根据不动产登记的相关规定另行确定不动产初始登记的时间。三、《商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定迟延办理不动产权证书的违约责任，且迟延办理不动产权证书未影响原告使用，未造成原告损失。综上，请求法院驳回原告曾伟、冯春梅的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括双方的身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通知》、川（2019）龙泉驿区不动产权第××号不动产权证、龙国土〔2000〕出让合同第0190号国有土地使用权出让合同、土地登记审批表、成都市龙泉驿区规划管理局强制性规划控制指标通知书、龙国用（2006）第71928号国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划合格证、竣工验收报告、《四川承基房地产开发有限公司“君悦中央”交房通知书》、《（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）变更协议（一）》、龙泉驿区国土资源局君悦中央一期项目档案袋封面复印件、收据、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》等，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《房屋信息查询记录》。该证据与被告提交的川（2019）龙泉驿区不动产权第××号不动产权证相符，本院予以采信。2、原告提交的《收据》，证明其接受案涉房屋时，委托被告办理案涉房屋权属转移登记手续，并支付了各项税费，被告出具了该收据。因该证据与本案无关联性，本院不予采信。3、被告提交的竣工验收备案表。该证据为复印件，且内容不清晰，本院不予采信。4、《成都市国土资源局、成都市规划管理局关于严格土地用途管制规范建筑容积率管理相关问题的通知》（成国土资法〔2014〕250号）、《关于成国土资法〔2014〕250号文继续适用的通知》（成国土资法〔2017〕119号）。上述文件与案涉君悦中央一期项目有关，本院予以采信。 根据当事双方提交的证据及庭审陈述，本院经审理查明，2000年9月26日，成都市龙泉驿区国土局（作为甲方）与夏友根（作为乙方）签订《国有土地使用权出让合同》（龙国土〔2000〕出让合同第0190号），约定乙方取得位于成都市龙泉驿区.30平方米的土地的国有土地使用权；按照批准的总体规划，合同项下的出让地块为住宅用地。夏友根与廖玉兰在该合同尾部乙方一栏签字。后，夏友根与廖玉兰出资成立承基公司，并将上述土地转让给承基公司。2006年12月6日，承基公司作为土地使用权人取得该土地国有土地使用权证【证号：龙国用（2006）第71928号】。承基公司利用该地块开发君悦中央一期项目。2012年11月2日，成都市龙泉驿区规划管理局向承基公司发出《强制性规划控制指标通知书》，说明君悦中央一期项目地块用地使用性质为二类住宅用地（可兼容商业占计入容积率的建筑面积的比例不大于20%）；用地强度规划要求为：3.0≦容积率≦5.0；建筑密度≦25%......最终控制指标以控制性规划为准。2013年4月27日，承基公司君悦中央一期项目获得《建设工程规划许可证》，明确总建筑面积为65137.63平方米。2013年6月，承基公司取得君悦中央一期项目《建设工程施工许可证》。2013年8月，承基公司取得君悦中央一期项目1栋《商品房预售许可证》。原、被告于2013年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于成都市龙泉驿区（即君悦中央一期项目）1栋1单元15层1505号房屋，房屋总价款为577484元；被告承基公司应当在2017年6月30日取得上述商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日，被告承基公司按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，被告应于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告支付违约金，但分户产权（转移登记）仍如期办理的，承基公司不承担违约责任；如因承基公司的责任，原告未能在商品房交付之日起500工作日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，承基公司按原告已付房款的万分之一支付违约金，支付时间为原告取得房屋所有权证书之日起30日内；若初始登记完成逾期，则转移登记完成日顺延。同日，原、被告签订《补充协议》，约定因政策及政府主管部门工作程序原因，造成不能如期接受承基公司所报送的资料或接收资料后不能如期办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。2013年12月31日，承基公司取得君悦中央一期项目《建设用地规划许可证》。2015年11月20日，承基公司取得君悦中央一期项目《建设工程规划合格证》。2015年11月23日，君悦中央一期项目建设开发单位（即被告）、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对君悦中央一期项目进行竣工验收，结论为合格。2015年12月8日，被告向原告发出《四川承基房地产开发有限公司“君悦中央”交房通知书》。2015年12月28日，承基公司将案涉房屋交付给原告。2017年3月15日，被告承基公司向成都市龙泉驿区国土资源局提交君悦中央一期项目国土竣工验收申请。 另查明，2014年9月12日，成都市国土资源局、成都市规划管理局发布《成都市国土资源局、成都市规划管理局关于严格土地用途管制规范建筑容积率管理相关问题的通知》（成国土资法〔2014〕250号），规定：各类建设用地不得擅自改变土地用途；2007年4月23日前签订《国有建设用地使用权出让合同》的，根据规划部门于2007年4月23日前批准的规划条件或总平面图认定原土地使用条件；通过以上方式无法认定原土地使用条件的，由国土部门向规划部门函询核定该宗地出让土地使用权时的规划条件；若仍无法核定原容积率的，按照2007年前一版本成都市中心城区基准地价设定的平均容积率2.5作为该宗地原土地使用条件的容积率；2007年4月23日后核发《建设工程规划许可证》的项目经规划核实验收合格，规划部门应将项目容积率变化情况函告国土部门；建设项目实际建成计入容积率建筑面积超过规划条件确定计入容积率建筑面积的，按照土地使用权取得时的楼面地价补缴相关土地出让价款；本通知自2014年12月1日起执行，有效期3年。2017年11月24日，成都市国土资源局、成都市规划管理局再次发布《关于成国土资法〔2014〕250号文继续适用的通知》（成国土资法〔2017〕119号），说明：经研究，决定自2017年12月1日起，成国土资发〔2014〕250号文继续适用3年。2018年3月30日，承基公司与成都市龙泉驿区国土资源局签订《（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）变更协议（一）》，该协议就原龙国用（2006）第71928号宗地（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）作出变更：本协议项下土地用途为住宅兼容商业；承基公司同意按照成国土资发〔2014〕250号和成国土资发〔2017〕119号文件规定，认定原土地规划容积率为2.5，并按照规定补缴土地出让价款2926.0834万元；承基公司自本变更协议签订之日起6个月（2018年9月30日）内分三期向成都市龙泉驿区国土资源局指定银行和账户缴纳全部土地出让价款。 再查明，成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，说明：2016年10月13日至2016年10月19日，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务；2016年10月20日起，受理不动产登记，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；在原土地登记、房屋登记事项办理时限基础上，对不动产统一登记事项办理时限进行合并调整，缩短原登记业务的串联审查时间，按承诺时限办结。2019年4月25日，承基公司取得位于成都市龙泉驿区房屋在内的379个不动产单元不动产权证。但迄今，被告承基公司未将原告购买的房屋不动产权转移登记至原告名下。 庭审中，当事双方确认原告已支付被告购房款为577484元。 本院对当事双方的争议认定如下： 一、被告是否逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证明，是否应就此支付违约金。 当事双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》同时约定分户产权（转移登记）仍如期在商品房交付之日起500工作日内办理的，承基公司不承担逾期办理商品房所在楼栋的权属证明的违约责任。根据本案查明的事实，被告于2015年12月28日将案涉房屋交付给原告，交付之日至今已超过500工作日，被告承基公司未将原告购买的房屋不动产权转移登记至原告名下；而被告取得成都市龙泉驿区1栋房屋不动产权证的时间为2019年4月25日，晚于合同约定的时间。 被告承基公司指出国土部门处理案涉君悦中央一期项目容积率问题时间长，导致案涉房屋所在楼栋的不动产权证初始登记延后，属于不可抗力，其不应承担责任。对此，本院认定如下： （1）关于《商品房买卖合同》中约定的办证时间是否包含案涉小区容积率调整期间的问题。 承基公司与成都市龙泉驿区国土资源局于2018年3月30日签订《（龙国土[2000]出让合同第0190号）变更协议（一）》对土地规划容积率及补缴土地出让金等进行了约定。从该协议及本案其他证据推知，本案当事双方在签订《商品房买卖合同》时并未考虑君悦中央一期项目认定土地规划容积率及补缴土地出让金等因素，故合同中约定的办理案涉商品房所在楼栋的权属证明时间并未包含办理上述事项期间。 （2）处理案涉小区容积率问题及补缴土地出让金的时间。 2017年3月15日，被告承基公司向成都市龙泉驿区国土资源局提交君悦中央一期项目国土竣工验收申请。2018年3月30日，承基公司与成都市龙泉驿区国土资源局经协商，签订了《（龙国土〔2000〕出让合同第0190号）变更协议（一）》，约定被告于2018年9月30日前分三期向成都市龙泉驿区国土资源局缴纳土地出让金。据此可知，被告与成都市龙泉驿区国土资源局协商处理土地规划容积率问题及补缴土地出让金的时间为2017年3月16日至2018年9月30日，该时段在本案当事双方签订《商品房买卖合同》时未计入办证时间，故不应纳入逾期办证时间计算违约金。 在扣除上述期间的情况下，《商品房买卖合同》约定的被告办理案涉商品房所在楼栋权属证明的总天数不应发生变化。自2017年3月15日（不含）起至2017年6月30日（合同约定的办理案涉商品房所在楼栋权属证明的最后期限），被告与成都市龙泉驿区国土资源局协商处理君悦中央一期项目容积率等问题，故该期间（107天）应顺延。 （3）关于不动产统一登记的问题。 成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通知》，说明“2016年10月13日至2016年10月19日，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务；2016年10月20日起，受理不动产登记申请，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》”。根据本案证据及被告陈述，被告承基公司于2017年3月15日向成都市龙泉驿区国土资源局提交《关于君悦中央一期（1#、2#楼及地下室）项目国土竣工验收的申请》，因此上述暂停办理不动产登记业务期间未对被告办理案涉房屋所在楼栋不动产权初始登记造成影响。 另外，《商品房买卖合同》约定被告承基公司应当在2017年6月30日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第十条规定，国家对不动产实现统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》施行；2016年9月28日，成都市龙泉驿区人民政府也发出《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通知》，故“权属证明”现应为不动产权证。被告所称“当事双方在《商品房买卖合同》中约定的房屋所有权初始登记无法履行，双方应根据不动产登记的相关规定另行确定不动产初始登记的时间”的理由不成立。 关于办理房屋所有权证、国有土地使用权证(当事双方签订《商品房买卖合同》时，尚未实施不动产统一登记，被告据此指出“权属证明”应指房屋所有权证、国有土地使用权证）的时间和当前办理不动产权证的期限是否存在着较大差异问题。《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》说明：2016年10月20日起，受理不动产登记，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；在原土地登记、房屋登记事项办理时限基础上，对不动产统一登记事项办理时限进行合并调整，缩短原登记业务的串联审查时间，按承诺时限办结。《不动产登记暂行条例》第二十条也规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。被告未提交证据证明原办理房屋所有权证、国有土地使用权证的期限远少于办理不动产证的时间，故本院不因房屋所有权证、国有土地使用权证与不动产证的差异，对办证期间予以扣减。 （4）逾期办证违约金的计算问题。 综上，被告应自2018年10月1日起107天内（即2019年1月15日前）被告应办理案涉房屋初始登记。但被告未能办理，因此应从2019年1月16日起至2019年4月25日（共100天）按日计算逾期违约金。 当事双方确认原告已支付被告购房款为577484元。据此，被告应向原告支付因逾期办理案涉房屋不动产权初始登记的违约金5774.84元。 二、关于违约金支付的条件是否成就的问题。 根据《商品房买卖合同》第十九条规定，因被告承基公司的原因，被告逾期取得案涉房屋所在楼栋权属证明的，被告应支付违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。目前，原告尚未取得房屋所有权证书（不动产权证），且取得时间未定。 原告认为被告利用合同的约定拒不为原告办理案涉房屋不动产权证，以逃避支付违约金，在此情况下应视为支付条件成就。 本院认为当事双方在《商品房买卖合同》中约定原告应在商品房交付之日起500工作日内取得房屋所有权证书，但原告至今未取得案涉房屋不动产权证书，此系承基公司的违约行为导致，承基公司不应因其违约行为而获取利益，故在违约金金额确定的情况下，承基公司应履行给付义务。 三、关于违约金是否调整的问题。 被告认为合同约定的违约金过高，要求调整，理由为原告在本案中主张被告逾期办理案涉房屋所在楼栋权属登记，而该权属登记不影响原告占有、使用案涉房屋；其次，原告为按揭购房，在贷款还完之前，房屋产权不能交易，因此即使被告逾期办理案涉房屋产权登记，也不影响原告融资。原告则称被告应当承担违约责任；首先，被告迟延办理案涉房屋所在楼栋产权初始登记会影响分户产权登记；其次，原告虽然为按揭贷款购房，但其可以提前还款，故被告迟延办理房屋产权证会影响原告权益。本院认为双方所签《商品房买卖合同》明确约定因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，该约定具体明确，且根据本案实际，该违约金标准未达到法律规定应当适当减少的程度，故对承基公司要求调低违约金的抗辩意见不予采纳。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川承基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告曾伟、冯春梅支付逾期办理位于成都市龙泉驿区君悦中央一期项目1栋房屋不动产权证的违约金5774.84元； 二、驳回原告曾伟、冯春梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费757元，减半后收取378.50元，由原告负担321.50元，被告负担57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张俊 二〇一九年十一月八日 书记员  陶燕