北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79597号原告：齐某某，男，1987年5月2日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。被告：北京佳亿经典服装市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区顺源街3号。法定代表人：陈斌。委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙钰琨，北京浩泰律师事务所律师。原告齐某某（以下简称原告）与被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告委托诉讼代理人逯宁、沙钰琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于2019年5月13日解除；2.判令被告返还原告押金1万元；3.判令被告退还原告2019年5月13日至2019年11月19日的租金138964元、2019年5月13日至2019年12月31日的灭蟑费1838元、2019年5月13日至2019年9月30日的物业费9590元、2019年5月13日至2019年10月31日的烟道清洗费5639元、2019年5月13日至2019年6月30日的洗碗费3248元、2019年5月13日至2019年6月30日的泔水费487元；4.判令被告退还原告设备：灶台两个、蒸饭车1个、荷台2个、荷台架子2个、料车1个、4开门冰柜1个、出餐台3个、出餐台冰柜1个、蔬菜展架1个、微波炉1个、锅碗瓢盆道具等厨房用品，如不能返还上述设备，则赔偿25849元。事实和理由：双方于2018年10月19日续签了《佳艺市场商铺租赁合同》，约定8号档口年租金219000元，9号档口年租金50000元，押金1万元。由于个人经营问题，本店于2019年5月13日暂停营业，被告以7天未经营为由收回店铺，并进行了转租。我与被告公司负责人于经理沟通退租事宜，负责人要求我走法律程序。原告迫于无奈，提起诉讼，请求法院判令被告退还我已交纳未使用的费用及设备等。被告辩称，原告擅自停业，依据合同第8条第7款第9项约定，我方有权扣除原告已支付的全部费用，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为承租人与被告作为出租人签订《佳艺市场商铺租赁合同》2份，分别约定原告承租4层区域8、9号铺位，租赁用途为经营小吃项目，租期5年，对应租金标准分别为219000元/年、50000元/年，起租日分别为2018年11月20日、2018年11月17日，开业日期处为空白。合同第8.7条约定，在承租期内如发生如下情形之一的，出租人有权即时解除本租赁合同、收回承租场所、不予退还保证金及承租人所缴付的其他款项，并有权追究承租人给出租人造成的一切损失的权利：（1）承租人在起始日后3天内仍不实际接收承租场所并办理相应手续；（2）承租人未能准时开业......（9）未经出租人同意擅自连续停止对外营业达到三天或在一个租赁年度内累计停止营业达到五天......合同签订后，原告向被告支付了租金269000元、保证金10000元、8号物业费（2019.4.1-2019.9.30）8979元、9号物业费（2019.4.1-2019.9.30）3468元、8号灭蟑费（2019.1.1-12.31）1440元、9号灭蟑费（2019.1.1-12.31）1440元、8号烟道清洗费（2019.5.1-10.31）3000元、9号烟道清洗费（2019.5.1-10.31）3000元、8/9号洗碗费（2019.1.1-6.30）12000元、8/9号泔水费（2019.1.1-6.30）1800元。庭审中，原告称其于2019年5月13日因有事暂停经营，待至2019年7月中旬，再次前往所承租店铺时，被告已另行出租。被告对此称，2019年5月中下旬发现原告暂停营业，直至10月、11月才分别将店铺重新出租给他人。关于合同解除。原告以被告将店铺转租他人为由要求判令双方间《佳艺市场商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；被告称其已在2019年5月29日及6月5日以发送通知方式行使合同解除权。被告为证明其发送通知的情况提交照片若干，显示张贴在墙上的通知。其中落款日期为2019年5月29日的通知主要内容为：根据双方签订的租赁合同，你已严重违约，现已超过5天未营业并存在擅自转租行为，按照合同约定，我公司有权即使解除合同、收回承租场所，不予退还保证金及所缴纳的其他款项。落款日期为2019年6月5日的通知主要内容为：根据双方签订的租赁合同，你已严重违约，现已超过5天未营业并存在擅自转租行为，按照合同约定，我公司有权即时解除合同、收回承租场所、不予退还保证金及所缴纳的其他款项，现我公司多次要求你将场地腾空，将放置的物品搬离现场，但至今与你无法取得联系，特告知：本公司要求你于本通知书发出三日内将位于四层小吃8-9号内放置的物品搬离，否则上述物品将视为无主财产，由我公司处置，所造成的后果由物品所有人自行承担。被告称上述两个通知张贴于原告承租的店铺外墙，原告称从没有看到上述两个通知。庭审中，原告主张其将暂停营业的情况告知被告方的于总，被告对此不予认可。经查，原告支付8号铺位的租金至2019年11月16日，9号铺位的租金至2019年11月19日。经询，被告称其为减少损失，将8、9号铺位的物品归置于仓库，并提交清单，列明在其处的物品有：回订冰箱1个、保温台2个、保温方盘76个、微波炉1个、收银单箱1个、操作台1个。另，被告称其在贴上前述通知后清理过一些东西，但没有完全搬空，直至10月将涉案店铺出租他人时才彻底清空。关于原告要求返还剩余期限费用的请求。被告主张原告是违约方，根据合同约定，原告所缴纳的费用均不应退还，且被告有房屋占有使用费的损失。经释明，就该损失，被告表示不提出反诉，要求一并处理即可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《佳艺市场店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原告要求判令合同解除，被告亦表示已行使合同解除权，本院对此不持异议，确认原、被告签订的《佳艺市场店铺租赁合同》解除，但双方均坚持对方违约，故本案争议焦点为违约主体问题。根据庭审，原告自述其于2019年5月13日停业，虽其表示将停业情况告知被告，但被告对此不予认可，且原告未提交证据予以证明，故本院对原告该主张不予采信。另据庭审，原告自述其于2019年7月中旬回至承租店铺，可见原告暂停营业已有2个月有余。根据合同约定，原告未经被告同意擅自连续停业超过3天时，被告作为出租人便享有合同解除权。本案中，被告以张贴通知的方式行使合同解除权，但无证据显示原告已得知该通知内容，故发送该通知的时间不应作为合同解除的时间。被告在联系原告未果的情况下，将原告所承租店铺内物品搬离并将店铺另行出租，系止损行为，值得肯定，本院将被告自认首次清理涉案店铺物品的时间作为合同解除的时间，即2019年6月，本院根据本案案情酌定合同解除时间为2019年6月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同约定，承租人未经出租人同意擅自连续停止对外营业达到三天，出租人有权即时解除本租赁合同、收回承租场所、不予退还保证金及承租人所缴付的其他款项。该违约金标准约定过高，本院酌情予以调整。具体如下：对剩余期限的租金，原告支付8号铺位租金至2019年11月16日，9号铺位租金至2019年11月19日，故对剩余期限的租金，被告应予返还，合计113247元。对剩余期限的其他费用，本院根据原告已支付租金情况、合同解除时间等确认被告应返还原告物业费7261元、灭蟑费1560元、烟道清洗费4500元、洗碗费1000元、泔水费150元。对保证金10000元，原告系违约方，其要求退还，缺乏依据，本院对此不予支持。对店铺内的物品，被告自认其中有回订冰箱1个、保温台2个、保温方盘76个、微波炉1个、收银单箱1个、操作台1个，本院判决被告对其自认的上述物品予以返还。对其他物品，原告未举证证明在其所承租店铺内或被告处，本院对此不予支持。关于被告要求一并处理的其占有使用费问题，本院本着节约双方诉讼成本之原则，根据原告违约情况、参考合同约定等酌情确认从被告应返还款项中扣除60000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告齐某某与被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司签订的《佳艺市场店铺租赁合同》于2019年6月15日解除；二、被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告齐某某租金113247元、物业费7261元、灭蟑费1560元、烟道清洗费4500元、洗碗费1000元、泔水费150元，共计127718元,扣除其中的60000元，被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司实际需向原告齐某某返还67718元；三、被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告齐某某回订冰箱1个、保温台2个、保温方盘76个、微波炉1个、收银单箱1个、操作台1个；四、驳回原告齐某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，减半收取2050元，由原告齐某某负担1312元（已交纳），被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司负担738元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李延贵二〇一九年十一月二十七日书记员  张晓明