浙江省开化县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0824民初3118号原告：郑攀燕，女，1981年10月19日出生，汉族，住开化县。委托代理人：曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。被告：开化贝林置业有限公司。住所地：浙江省开化县芹阳办事处解放街76号2幢2楼202室。统一社会信用代码：91330824MA28FQEXX3。法定代表人：郑积勤，系公司董事长。委托代理人：顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。原告郑攀燕与被告开化贝林置业有限公司（以下简称贝林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑攀燕及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失20万元；2、判令被告自2019年6月30日开始以968000元（购房款）为基数按每日万分之四支付违约金；3、判令被告按《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠予协议书》的规定和法律规定对原告购买的房屋进行整改和维修；4、本案诉讼费由被告承担。在本案审理中，原告对第1项诉讼请求明确为：设备平台缺失2个，每个2平方米，计4平方米，单价9764.96元，计39059.84元；外阳台改成内阳台，面积5平方米，单价9764.96元，计48824.80元；消防连廊影响逃生和平时的电梯故障使用，赔偿5万元；非机动车位被更改成柴棚，影响原告居住生活，赔偿3万元；车位尺寸不符合规定，存在欺诈销售，按退一赔一计算赔偿6万元；南门遮挡赔偿5万元，总计277884.94元，原告按20万元计算。对第3项诉讼请求明确为：要求被告将停车位按法律规定的尺寸进行整改；要求卫生间、厨房的瓷砖按合同约定的300*300进行整改；设备平台按合同约定和规划设计进行整改；14楼消防连廊按规划要求1.25米进行整改；厨房、卫生间空鼓进行整改；外阳台按约定进行整改；卫生间、厨房、柴棚漏水、渗水进行修复。事实与理由：2017年11月27日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》约定被告将其开发的贝林星月湾58幢2单元302室（建筑面积：99.13平方米）出售给原告。被告还承诺有赠送装修，总房款968000元，合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。2018年10月10日，原、被告签订《商品房全房装修赠予协议书》，约定被告给予原告购买的房屋A方案进行无偿装修。在原告依约付清全部购房款后，被告未按合同约定和法律规定履行相应的义务，在施工过程中，未经原告及其他购房者的同意擅自改变房屋结构，为减少成本，进行偷工减料。1、消防连廊不符合规划设计标准，为达到消防验收合格，在施工过程中擅自变更设计图纸，在14楼位置外墙增加一条消防通道连廊，并且消防通道外围的护栏不符合规划设计高度1.25米的标准，进行偷工减料，影响采光和滴水，存在重大安全隐患，该事实影响采光和美观被告予以认可，但没有对原告进行补偿；2、原告所购房屋由于在低层，南侧客厅和书房受到门厅遮挡，严重影响视线、采光和美观，且在购房时被告没有提前告知此项事实，该事实影响视线采光和美观，被告予以认可，但没有对原告进行补偿；3、原销售宣传单和图纸均有外出阳台，现被告都改为飘窗，使原告购买的房屋户型结构完全改变，现状是空调外机、空气能、洗衣台等根本无法同时放置，失去很多居住功能，失去居住的品质；4、销售现场由于没有99.13平方米户型，销售人员告知户型参照97平方米模型，该模型包含客厅和厨房两个阳台，销售人员也告知是两个阳台，但实际缺少了厨房的阳台，存在欺诈销售；5、停车位尺寸不符合规定，达不到国家规定要求，根本无法正常使用，即使停进去也无法开车门顺畅出入，还会时常因开车门碰到隔壁车位的停车，增加邻居之间的矛盾和安全隐患；6、未按约定进行装修，卫生间、厨房瓷砖存在多处空鼓，特别是卫生间门槛渗水，地漏排水不畅，给生活带来很多不便；7、卫生间使用的瓷砖与《商品房全房装修赠予协议书》约定的不符，影响美观和使用；8、地下室柴棚墙体渗水、地面渗水，根本无法使用；9、存在电路短路导致无法正常使用。综上所述，被告为了达到偷工减料的目的，未经原告及其他购房者的同意，擅自改变设计，改变户型，整幢房屋都存在偷工减料，影响房屋质量，造成原告购买房屋无法达到使用目的，也无法达到居住该房的品质，严重侵害原告的合法权益。据此，原告现依法起诉，请依法处理。被告贝林公司辩称，一、对于双方于2017年11月27日签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买贝林星月湾58幢2单元302室商品房并已付清全部购房款的事实，以及于2018年10月10日签订的《商品房全房装修赠与协议书》，由被告赠与原告以A方案进行装修的事实无异议。二、被告开发的贝林星月湾工程项目，已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，被告已按合同约定向原告寄送书面的交房通知，履行了约定的通知交房义务，原告基于种种不合理的理由单方面拒绝收房，被告并不存在违约，不承担逾期交房的违约责任。三、原告所诉被告在施工过程中擅自改变房屋结构，为减少成本进行偷工减料，没有任何事实依据。1、案涉房屋消防连廊的设计通过规划部门的审批，并通过了相关部门的竣工验收，不存在中途变更设计的情况，且消防连廊在14楼，原告购买的房屋在3楼，消防连廊对原告购买的房屋不存在采光等任何不利影响；2、案涉房屋底楼的门厅设计符合采光及安全性要求，通过相关部门的审批及竣工验收；3、原告诉称其购买的房屋户型结构完全改变，外出阳台被改为飘窗，没有事实依据；4、厨房北面本来就没有设计阳台，原告诉称销售人员曾告知有两个阳台没有事实依据；5、原告车位宽度227cm、长度257cm，车位尺寸符合设计规范；6、赠与的装修不存在质量问题，卫生间瓷砖规格与《商品房全房装修赠与协议书》的约定相符，不存在原告诉称的地下室柴棚墙体渗水、地面渗水等情况，也不存在电路短路的情况。原告提出的被告在施工过程中擅自改变房屋结构，为减少成本进行偷工减料没有任何事实依据，案涉房屋已经在合同约定的时间内通过竣工验收，原告在收到办理交房手续的通知后，基于种种不合理的理由单方面拒绝收房，被告不存在违约，不承担逾期交房的违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。原告当庭举证：1、浙江省商品房买卖合同、商品房全房装修赠与协议书、协议书、浙江省增值税普通发票，予以证明原告购买贝林星月湾58幢2单元302室及柴棚和地下车位各一间，并付清全部购房款的事实；2、贝林星月湾58-2-302房屋质量问题查看报告，予以证明经开化县建设工程质量监督管理站现场查看，涉案房屋存在漏水、地漏排水不畅、车位不符合尺寸、改变房屋结构等事实；3、被告出具的“关于客户反映消防通道问题的处理意见”，予以证明被告对消防连廊问题对购房户做出的处理意见；4、部分购房户给被告的书面函，予以证明房屋存在质量等问题；5、主要技术经济指标，予以证明被告改变规划设计，将非机动车位改为车位、储藏室违规销售等事实；6、户型图，予以证明被告交付的房屋与合同约定及宣传海报不一致，外阳台改变成内阳台，缺设备平台，影响原告的生活居住和质量品质等事实；7、开化县住房和城乡建设局“开住建建（2017）30号文件”，予以证明被告未按标准装修的事实；8、物业公司“关于贝林星月湾前期部分未完善事项的合理化建议”，予以证明被告没有非机动车位，影响原告生活质量和品质，不具有正常生活居住使用条件的事实；9、开化县住房和城乡建设局“开住建（2019）33号文件”，予以证明被告未交付幼儿园等公共设施的事实；10、修补方案，予以证明被告认可房屋存在渗水漏水现象，被告至今都未修复和整改的事实；11、住宅工程质量分户验收表、记录表，2019年4月1日、29日卫生间、厨房照片，予以证明全装修还在施工中，2019年3月1日分户验收表、记录表的验收不合法系伪造，无相关部门人员签字和盖章，未通知原告，违反法律规定，涉嫌伪造证据导致涉案房屋2019年6月21日开化县住房和城乡建设局备案错误颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》等事实；12、工程规划核实确认书、工程竣工验收备表，予以证明2019年6月6日组织竣工验收程序违法，房屋设计使用年限为五十年与土地规划使用年限七十年不一致，地下室二、三未经核实确认及验收备案等事实；13、关于门厅遮挡问题的最终回复，予以证明被告认可门厅遮挡原告购买房屋，影响视线、采光等事实；14、照片，予以证明2019年3月18日，原告购买的房屋还在施工，而分户验收表的验收时间是2019年3月1日，验收违法的事实；15、工作接洽函，予以证明2019年10月28日，华数广电网络还在施工，工程未竣工的事实；16、总平面调整请示，予以证明被告改变设计规划的事实。被告对上述证据质证如下：对证据1无异议。证据2，对原告的证明对象有异议，是对其他购房户的统一回复，原告所反映的问题不存在，对存在的质量瑕疵已作整改。证据3，对消防通道的处理意见不适用于原告。证据4，是业主单方面的主张。证据5，是总体规划，不存在改变和变动规划设计。证据6，购房合同后附有房屋结构图，应以合同为准。证据7，不能认定为质量有问题。证据8，只是物业公司的建议，不能证明原告反映的房屋质量问题。证据9，与本案无关联性。证据10，被告对业主反映的问题进行了整改，所投诉的渗水等问题已整改完毕。证据11、12，房屋是否符合交付条件，应以竣工验收备案表为依据，房屋设计使用年限为五十年符合相关规定，与土地使用权七十年的年限不矛盾。证据13，是被告与业主沟通，不存在原告所诉的问题，被告提出让步补偿，不代表被告负有责任。证据14，真实性无法确认，照片形成的时间无法认定，不能反映是否原告的房屋。证据15，属于网络安装，不能证明房屋不符合竣工验收条件。证据16，属总平面调整，内容经规划部门审批合法。被告当庭举证：1、商品房预售证、贝林星月湾规划建筑设计方案，予以证明被告开发的贝林星月湾项目，在最初规划审批时即设计有消防连廊，原告称被告擅自变更设计图纸，在14楼位置外墙增加一条消防通道连廊，无事实依据。2、房屋建筑工程竣工验收备案表、给水工程竣工验收报告、配电工程验收合格通知书、天然气利用工程竣工验收证书，予以证明案涉工程项目已于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了合同约定的房屋交付条件。3、EMS快递凭证，予以证明被告在规定的时间内向原告寄送办理交房手续的通知，履行了合同约定的通知义务。4、沙盘图片，予以证明沙盘中清楚标明门厅的位置。原告质证意见：证据1，规划设计方案是后面更改过的，主要技术经济指标、户数、非机动车位参数不同，车位数据都有所变动，改变了原规划设计，存在虚假销售。证据2，不符合证据三性，规划核实确认书与竣工验收在同一天，竣工验收系伪造，取得竣工备案表违法，至今未取得环保、消防验收，涉案房屋不符合交付条件。证据3，不符合交房条件，剥夺了原告验房时间和条件，不能证明向原告送达的是交房通知书，无法证明被告已履行通知交房义务。证据四、沙盘随时可以改变。对双方举证无异议的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定，被告将其开发的贝林星月湾58幢2单元302室（建筑面积：99.13平方米）及地下车位一间、柴棚一间出售给原告，总房款968000元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。该合同第十条还约定，逾期交房的违约责任，超过三十天，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之四支付违约金。2018年10月10日，原、被告签订《商品房全房装修赠予协议书》，约定被告给予原告购买的房屋A方案进行无偿装修。2019年6月21日，涉案房屋通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，被告向原告送达了交房通知。原告以所诉房屋结构改变、缺设备平台、厨卫间瓷砖空鼓、规格与合同不符及渗水等问题，拒绝收房。经审理，双方所举的证据，比照合同约定的房屋结构图，被告未改变原告购买的房屋结构等规划设计。对房屋质量存在渗水、瓷砖空鼓等质量问题，被告在案件审理过程中已作整改。原告所诉的14楼消防连廊以及底楼南门门厅，在原规划设计中已包含，不属被告中途改变规划设计。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠予协议书》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。被告虽按约通知原告交房，但原告所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕疵，必然会对原告房屋装饰装修及正常居住产生影响，原告有正当理由拒绝接受案涉房屋，被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务，并应按合同约定，承担迟延交房的违约责任。原告提出涉案房屋缺设备平台、外阳台改为飘窗、消防连廊以及底楼南门门厅等问题，属原设计图规划及设计缺陷，原告在购买房屋时有合理审慎义务，原告要求被告赔偿原告损失20万元，无事实和法律依据。在本案审理中，被告对房屋质量已作修理和整改，若仍存在质量问题，被告应继续承担维修、保修义务。原告提出的涉案房屋竣工验收程序违法、被告改变公共设施的规划设计及非机动车位改为机动车位不符合相关规定的意见，不属本案民事诉讼审理范畴。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告开化贝林置业有限公司对原告郑攀燕购买的贝林星月湾58幢2单元302室的房屋质量负有修理保修义务，限判决书生效后一个月内依双方合同约定整改、维修完毕。二、被告开化贝林置业有限公司自2019年7月1日起，按原告已支付房款968000元的每日万分之四的标准，向原告支付违约金至房屋质量验收合格符合交付条件之日止。三、驳回原告郑攀燕的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告负担1150元，由被告负担1000元，限判决书生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  钟晓明二〇一九年十一月二十九日书记员  倪 枫