上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终6449号上诉人（原审原告）：韩先习，男，1967年4月26日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：时培虎，男，1962年2月18日生，汉族，住安徽省寿县。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：彭丽娜，上海正策律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯岳楼，男，1938年3月26日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审被告）：冯志龙，男，1967年10月10日生，汉族，住上海市奉贤区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：丁月宝，上海市中天律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：姚婧，上海市中天律师事务所律师。上诉人韩先习、时培虎与上诉人冯岳楼、冯志龙因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初16093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩先习、时培虎上诉请求：撤销一审判决第三项，改判冯志龙承担连带责任，与冯岳楼共同返还韩先习、时培虎人民币1,496,000元。事实和理由：冯岳楼与冯志龙是父子关系，冯岳楼年事已高，冯志龙以经办人身份全程参与，并负责与韩先习、时培虎协商和签订《协议》，韩先习、时培虎支付的大部分房款实际上由冯志龙收取并使用，故冯志龙与冯岳楼是《协议》的共同相对方。冯志龙明知涉案房屋属于违章建筑，其对合同无效有主观上的过错，故应与冯岳楼承担共同返还房款的连带责任。冯岳楼、冯志龙辩称，冯志龙是冯岳楼的代理人，其行为应由被代理人冯岳楼承担，故一审法院对此认定是正确的，不同意韩先习、时培虎的上诉请求。冯岳楼、冯志龙上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，改判驳回韩先习、时培虎一审诉讼请求。事实和理由：1.根据上海市奉贤区规划和土地管理局柘林所（以下简称柘林所）出具的关于涉案土地“二调”时的资料可以看出，涉案土地不是“耕地”，而是土地类别代码为221的“城乡建设用地”。由于历史原因柘林所资料库已无“一调”时的资料，而涉案土地在50年代已经是仓库，而不是“耕地”。一审法院对村委会书记所做的“工作记录”不真实，村委会书记否认说过类似的话。因此，涉案土地的性质是牧场，而非耕地。2.冯岳楼建房当时法律没有“规划许可或建房批文”的规定。冯岳楼为响应奉贤区政府提倡农民参加政府“万家富工程”的政策号召，才与XX村签订《协议》。冯岳楼出资在农村建设用地上建房，不违反当时的法律、行政法规的强制性规定，不是违章建筑。上海农业要素交易所于2017年5月3日出具了产权交易证，明确“主体资格、产权归属、机构决策或批准等文件均属真实、合法”，由此可见政府相关部门也确认涉案土地不是耕地，涉案房屋合法建造。3.涉案房屋被柘林镇政府拆除的原因是韩先习、时培虎的违建行为及存在严重火灾隐情，与冯岳楼无关。因此，冯岳楼与韩先习、时培虎就涉案房屋等签订的转让协议合法有效。一审法院离开当时政策背景和协议内容所做的判决，显属错误。4.如认定协议无效，还应扣除韩先习、时培虎出租涉案房屋4年的获益91万元左右，按照每平方米每天0.75元计算。韩先习、时培虎辩称，涉案土地是农用地，2009年二调时列为工业用地，但没有土地批文，说明土地性质没有变更。涉案房屋已被认定为违章搭建，且已被拆除。故冯岳楼与韩先习、时培虎就涉案房屋签订的转让协议违反法律强制性规定，应属无效。一审法院对此的认定是正确的。涉案房屋主要是韩先习、时培虎自用，部分出租给他人做仓库，如无效，应恢复原状，但涉案房屋已经拆除，一审判决返还转让费时已经进行酌减。综上，不同意冯岳楼、冯志龙的上诉请求。韩先习、时培虎向一审法院起诉请求：确认韩先习、时培虎与冯岳楼、冯志龙于2014年11月21日签订的《协议》无效；冯岳楼、冯志龙返还韩先习、时培虎转让款1,877,500元。一审法院认定事实：2002年10月18日，冯岳楼与上海市奉贤区XX镇XX村民委员会签订《协议》，约定：上海市奉贤区XX镇XX村民委员会同意冯岳楼在XX村XX组原牧场地址翻建“万家富工程”临时建筑，按占地面积每平方米1元收费。此后，奉贤区XX镇XX村并入奉贤区XX镇XX村。2008年10月6日，奉贤区XX镇XX村村民委员会出具《证明》，确认涉案房屋系“万家富工程”临时用房。2014年9月21日，冯志龙作为冯岳楼的代理人，收取韩先习、时培虎支付的房屋转让订金100,000元。2014年11月21日，韩先习、时培虎与冯岳楼签订《协议》，约定：冯岳楼将坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX组在原牧场地址翻建的“万家富工程”830平方米房屋的所有权及周边的土地使用权转让给韩先习、时培虎，房屋转让款为2,000,000元，场地及周边土地的经营使用权附属，周围土地上的果树25棵折价7,500元，总转让款为2,007,500元，签订协议即支付700,000元，2015年2月15日前支付1,207,500元，付清全款后入住；如遇规划拆迁，补偿损失等相关权利义务归韩先习、时培虎享有，与冯岳楼无关。冯志龙作为冯岳楼的经办人在上述《协议》上签名。2014年11月21日，韩先习、时培虎向冯志龙支付转让款707,500元。2015年6月2日，韩先习、时培虎向冯志龙支付转让款1,070,000元。期间，韩先习、时培虎接收房屋后向奉贤区XX镇XX村村民委员会支付土地使用费。2017年4月至5月，韩先习与冯岳楼签订《上海农村产权交易合同》并至上海农业要素交易所办理了涉案房屋的《产权交易证》。2018年4月29日，上海市奉贤区柘林镇人民政府向韩先习、时培虎发出《违法搭建法律后果告知单》和《责令限期拆除违法建筑决定书》及《责令限期拆除违法建筑公告》等，要求拆除涉案房屋。嗣后，涉案房屋被政府拆除，韩先习、时培虎与冯岳楼、冯志龙经协商未果，以致涉讼。一审审理期间，韩先习、时培虎确认：涉案房屋于2015年6月办理交接并入住；期间将果树移除，无装修和扩建；房屋于2018年5月3日被政府拆除，土地已复耕，无任何补偿；冯岳楼、冯志龙对房屋拆除一事是清楚的。冯岳楼、冯志龙确认：涉案房屋于2014年9月21日办理交接，同时韩先习、时培虎入住使用；期间韩先习、时培虎将果树移除；房屋被政府拆除，土地已复耕，具体拆除时间不清楚；冯岳楼虽居住在涉案房屋附近即XX村XX号内，但对房屋拆除一事不清楚，韩先习、时培虎也未告知。一审法院经向奉贤区XX镇XX村村民委员会调查核实，奉贤区XX镇XX村村民委员会确认：涉案土地属耕地，原房屋由上海市奉贤区XX镇XX村民委员会建造，无相关规划许可等手续；冯岳楼此后进行翻建并向村委会支付土地使用费；因房屋属违法建筑已被政府拆除，相关土地业已复耕，无任何补偿；农村产权交易无合法手续。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉案土地属耕地且房屋无规划许可或建房批文等，违反相关规定，双方签订的《协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而涉及到本案，韩先习、时培虎与冯岳楼就合同无效均存在过错，但作为房屋翻建方和出卖方的冯岳楼更应清楚相关规定及应当办理的手续，其过错明显较大，应承担大部分责任，而韩先习、时培虎未尽谨慎的核查义务，需承担小部分责任。综合上述情况及房屋已被政府拆除且无补偿的事实，冯岳楼应酌情返还韩先习、时培虎1,496,000元。另已付的7,500元为果树转让款，由于果树在韩先习、时培虎入住后即被其自行移除，故对韩先习、时培虎的该部分请求不予支持。冯志龙系冯岳楼的代理人，韩先习、时培虎要求冯志龙在本案中承担责任依据不足，难以采纳。而冯岳楼、冯志龙认为合同有效及韩先习、时培虎请求已过诉讼时效无依据，不予采纳。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认韩先习、时培虎与冯岳楼于2014年11月21日签订的《协议》无效；二、冯岳楼于判决生效之日起十日内返还韩先习、时培虎1,496,000元；三、驳回韩先习、时培虎的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,698元，减半收取计10,849元，由韩先习、时培虎负担1,717元，冯岳楼负担9,132元。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，涉案地块在二调时虽被列为工业用地，但无合法建设用地的审批手续。本院认为，首先，涉案地块属于村集体土地，虽然其在二调时被列入工业用地，但由于没有相关审批手续，故难以认定涉案地块已经转为集体建设用地性质。其次，冯岳楼在涉案地块上建造涉案房屋，未取得规划许可或建房批文等相关部门的审批手续，其后亦未获国家有权机关颁发的产权证明。上海农业要素交易所并非国家有权机关，其出具的《产权交易证》亦不能作为认定涉案房屋是合法建造的有权证明。再次，从上海市奉贤区柘林镇人民政府发出的《违法搭建法律后果告知单》、《责令限期拆除违法建筑决定书》、《责令限期拆除违法建筑公告》等及涉案房屋最后被拆除的事实可见，涉案房屋被相关部门认定为违法建筑。由上可知，冯岳楼、冯志龙上诉主张涉案地块和涉案房屋均属合法而要求确认冯岳楼与韩先习、时培虎签订的《协议》有效，本院难以采纳。一审法院根据双方的过错程度及实际履行情况，认定冯岳楼酌情返还韩先习、时培虎1,496,000元，亦在合理范围之内。冯志龙系冯岳楼的代理人身份，而非合同当事人，故韩先习、时培虎上诉要求冯志龙承担连带责任，依据不足，本院不予采纳。综上所述，韩先习、时培虎与冯岳楼、冯志龙的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36,528元，由韩先习、时培虎负担18,264元，由冯岳楼、冯志龙负担18,264元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇一九年十一月六日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……