北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初95755号原告：北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心，住所地北京市朝阳区酒仙桥11街坊甲3号。法定代表人：历广钧，经理。委托诉讼代理人：张超，北京永定律师事务所律师。被告：北京市奔宝奔驰汽车修理服务有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥四街坊11号。法定代表人：张淑英，执行董事。委托诉讼代理人：白泽红，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菊霞，北京市经纬律师事务所律师。原告北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心（以下简称原告）与被告北京市奔宝奔驰汽车修理服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张超，被告委托诉讼代理人白泽红、李菊霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》中超过2019年10月2日的部分无效；2、判令被告于2019年10月2日将房屋腾空并交还给原告。事实和理由：北京市朝阳区酒仙桥某某街坊某某号房屋是原告的房产，建筑面积1993平方米，双方签订的租赁合同约定，被告每年向原告支付房屋4万元，并承担该房屋的土地使用税，由被告直接向地税局缴纳。我方认为，根据我国合同法规定，租赁合同最长期限不得超过20年；双方签订租赁合同时，当时的法律对合同期限部分没有规定，根据合同法解释，应适用合同法的规定，故我方主张租赁合同中超过20年的部分无效，故请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，第一，我方承租的房屋产权人为北京市朝阳区某某街道生产服务合作联社，原告并非产权人，且其并未举证证明其为我方承租房屋的产权人，故其并非合同主体，应依法驳回其起诉。第二，双方签订的房屋租赁合同是基于上世纪90年代为解决国家和当地政府经济负担、保障国家实行集体企业改制平稳进行、解决广大集体企业职工生计、在联社要求下才签署的，并非单纯房屋租赁关系的协议，并且是双方当事人真实意思表示，已全面履行，合法有效，应当驳回其诉讼请求。第三，合同法于1999年10月1日起生效，其中规定租赁合同期限最长不得超过20年，超过的部分无效。但依据1987年实行的民法通则，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，我国立法法第93条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而做的特别规定除外。合同法司法解释（一）规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉至法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定。该条规定体现了法不溯及既往的精神。合同施行前，经济合同法对租赁合同进行了明确、具体规定，不符合合同法司法解释（一）所规定的“当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的情形，且规定的也是“可以”而非“应当”。目前，北京市政府为优化营商环境公布《北京市进一步优化营商环境行动计划（2018年-2020年）》，其中提到要打造诚信政府，对依法作出的政策承诺和签订的各类合同要认真履约、兑现。综上，原告各项诉求于法无据，请求法院依法驳回。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社是北京市朝阳区某某某街坊11号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。1997年，在酒仙桥街道生产服务合作联社、劳动服务管理中心的基础上组建北京市朝阳区某某某街道企业发展中心。1999年，北京市朝阳区某某某企业发展中心名称改为北京市朝阳区某某某社区经济管理服务中心。2008年，北京市朝阳区某某某社区经济管理服务中心变更为北京市朝阳区某某某社区经济管理中心，即本案原告。1993年10月25日，朝阳区某某某生产服务合作联社作为出租方（甲方）与张某生先生作为承租方（乙方）签订《房租租赁合同》，约定：甲方将某某某街坊十一号院共计1214平方米，出租给乙方。合同第二条约定，甲方听取了乙方所做的生产经营和投资规划，考虑到乙方投资额较大，收回投资期较长，同意将本合同项下房屋的租期定为五十年，自1994年1月1日起至2043年底止。合同第三条约定，本合同项下房屋的租金，按年计算，继续施行1989年至1991年商定每年8万元标准，缴纳办法为一次性支付五十年租金的50%，计200万元整，每年再缴纳4万元。第四条约定，本合同有效期内，乙方为经营之目的，可对其承租的房屋进行必要的装修改造，如需改变房屋的主体结构，经征得甲方的同意，乙方在合同期内有权根据需要变更经营项目，转租或对外联营。第十二条约定，甲乙任何一方法定代表或组织机构的变更，不影响本合同的履行。第十五条约定，本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经甲乙双方共同协商，订立补充协议，补充协议与本合同有同等效力。合同尾页下方甲方处为北京市朝阳区某某街道生产服务合作联社公章，乙方法定代表人处签字为“张某生”字样。经询，被告称张某生系公司法定代表人，代表公司签订的该合同。2012年，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订补充协议，约定：房产税由出租方即原告缴纳，土地税承租方由被告交纳。经查，被告按照合同约定按年缴纳租金至2019年（2019年全年租金已缴纳）。经释明，如法院认为合同无效，被告对合同无效的后果不要求在本案中一并处理。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案争议焦点有二，一是原告是否为本案适格主体；二是涉案租赁合同中关于超过20年部分的效力问题。对争议焦点之一。本院认为，法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。涉案房屋的产权人为北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社。根据原告提交的证据，可以认定原告是北京市朝阳区酒仙桥街道生产服务合作联社所有权利、义务的承继者，故原告是本案适格主体。对争议焦点之二。原告以《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第214条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”为由，主张涉案租赁合同中超过20年的部分，即2019年10月2日之后的部分无效；被告以合同签订时的法律对租赁合同期限并无规定，主张合同有效。本院认为，《中华人民共和国经济合同法》（以下简称《经济合同法》）于1981年12月13日通过，于1982年7月1日实施，1999年10月1日失效。原、被告于1993年10月签订的《房屋租赁合同》，合同时签订，应受《经济合同法》的调整，《经济合同法》第23条规定了财产租赁合同的相关事宜，但就租赁期限并未限制。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（以下简称《合法法解释（一）》）第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。据此，关于租赁期限的限制，《经济合同法》对此没有规定，亦没有其他法律规定，应适用《合同法》的规定，故原、被告于1993年10月25日签订的《房屋租赁合同》自《合同法》生效后超过20年的部分无效，即2019年10月2日的部分无效。对原告要求被告腾空并返还涉案房屋的请求，基于合同无效的后果，被告应向原告腾空并返还涉案房屋，本院对原告该项诉求予以支持，关于腾退时间，本院根据租赁面积及实际情况等酌情确定为本判决生效后6个月。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：一、原告北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心与被告北京市奔宝奔驰汽车修理服务有限公司于1993年10月25日签订的《房屋租赁合同》超过2019年10月2日的部分无效；二、被告北京市奔宝奔驰汽车修理服务有限公司于本判决生效后六个月内将北京市朝阳区酒仙桥四街坊11号房屋腾空并交还给原告北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心；三、驳回原告北京市朝阳区酒仙桥社区经济管理中心其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京市奔宝奔驰汽车修理服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李延贵人民陪审员  朱春梅人民陪审员  申立娟二〇一九年十一月十四日书 记 员  张 硕书 记 员  张晓明