江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初10097号原告：胡新柱，男，1980年9月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：董锦锦，上海中沃律师事务所律师。被告：陈磊，男，1976年12月1日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：黄启天，上海市东高地律师事务所律师。原告胡新柱与被告陈磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，后由于案情复杂转为普通程序审理,本院依法组成合议庭,于2019年8月27日公开开庭进行了审理,原告胡新柱及其委托诉讼代理人上海中沃律师事务所律师董锦锦、被告陈磊及其委托诉讼代理人上海市东高地律师事务所律师黄启天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡新柱向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令解除原、被告之间于2018年4月4日签订的《昆山市房地产买卖合同》，并限期被告无条件返还原告已支付的560000元房款；二、请求贵院判令被告支付原告总房价款20%的违约金（违约金计算依据：以合同总价1560000元为基数，按照合同约定的20%计算）；三、请求贵院判决本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由，原告于2018年4月4日与被告签署了《昆山市房地产买卖合同》，约定被告将其所有的坐落于江苏省昆山市花桥镇XXX家园(小区)XX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)出卖给原告。成交价格为人民币1560000元，其中定金人民币100000元于2018年3月15日已支付；首付款560000元(含定金100000元)于2018年4月4日前支付，尾款1000000元由原告向银行申请贷款支付。涉案房屋上存在抵押，贷款银行工商银行，贷款余额为500000元。被告应于合同签订日(原告首付款全部结清日起)7个工作日内，向银行申请结销手续，并于银行许可的最短期限内，至银行清偿剩余贷款，清偿后7个工作日内，办妥抵押登记注销手续。原告支付的购房首付款优先用于清偿银行剩余贷款，若仍不足于还清，余额由被告自行补足。从合同签订日起，三月之内被告产证未办理出来，被告应先行将房屋交付给原告使用。办理产证至原告名下的时间应为1年期限。协议同时约定，违反协议约定的任何一项条款，均视为违约，违约方应按照实际成交总价的20%支付违约金给守约方。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款560000元，但被告至今尚未涤除涉案房屋上的抵押登记，未办理出产证，未交接房屋，更未将涉案房屋过户至原告名下，被告行为显然已经严重违约，致使迟迟不能实现合同目的。原告依据法定解除权，向被告发送解除合同律师函并要求被告返还购房款560000元并按约承担违约责任，但被告置之不理。原告认为，涉案房屋未按时交付，办理过户手续，严重损害了原告的利益，并直接导致原告签订合同的目的无法实现。原告有权依据《合同法》的相关规定解除合同，要求被告返还已支付的购房款56万元并承担违约责任。被告陈磊辩称，诉状中事实理由部分不属实，关于涉案房屋的抵押低登记，被告早已将涉案房屋中的抵押贷款还清，涉案房屋在2019年5月已经被中介公司售出，如涉案房屋中仍有银行贷款是无法过户成功的。原告称被告至今未涤除房屋中抵押，与事实不符。关于房屋产证，原告在2019年4月初已经将涉案房屋产证办理出，中介人员朱小蕾多次通知原告一同前往办理过户，但是原告一直拖延未前往办理，原告提出按照合同约定，产证办理已经超出一年时间，实际上仅是超出几天时间，原告以此为借口不愿继续履行双方房屋买卖合同，故在该情况下中介才将房屋另行出售他人。提醒法庭注意，原告于2019年4月明确表示不愿继续履行合同，中介人员于2019年5月将房屋出售他人，售出价格仍然为1560000元，未加价。根据双方买卖合同附加协议中的约定，被告早将房屋钥匙交往中介处，原告随时可以去取，以及使用房屋。综上，我方认为诉状中陈述的事实不属实，请求依法驳回诉请。经审理查明：2018年4月4日,原告胡新柱（乙方）与被告陈磊（甲方）签订房屋买卖合同一份,约定由原告胡新柱购买被告陈磊的位于江苏省昆山市花桥镇XXX家园(小区)XX室房屋,房屋面积87.86平方米,房屋总价1560000元,合同中注明存在抵押,抵押余额500000元。乙方于2018年3月15日已经支付给甲方购房定金100000元，乙方于2018年4月4日支付给甲方购房首付款560000元。(此首付款包含之前乙方己支付给甲方的购房定金100000元整，签订本合同当日并付首付款。乙方向银行贷款1000000元整。在银行审批贷款通过后20日内由丙方陪同甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心申请办理转让过户手续。若甲方有抵押贷款未结清，甲方应于签署本合同后(乙方首付款全部结清日算起)7个工作日内，向银行申请结销手续，并于银行许可的最短期限内，至银行清偿剩余贷款，清偿后7个工作日内，办妥抵押登记注销手续。乙方支付的购房首付款优先用于清偿银行剩余贷款，如仍不足于还清，余额由甲方自行补足。双方约定过户税费由乙方承担。本协议签定完毕以后，甲乙双方如违反上述任何一项条款均视为违约，任何一方违约都将按照房屋实际成交总价的20%作为违约金支付给守约方。2018年4月4日，原告依约支付560000元，被告出具收据予以认可。另查明，2019年4月19日,原告委托律师向被告发出律师函要求解除双方房屋买卖合同,其中载明“2018年4月4日，委托人与你方签订《昆山市房地产买卖合同》，约定你方将你方所有的坐落于江苏省昆山市花桥镇XXX家园(小区)XX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)出卖给委托人。成交价格为人民币156万元，其中定金人民币10万元于2018年3月15日已支付；首付款56万元(含定金10万元)于2018年4月4日前支付，尾款100万元由委托人向银行申请贷款支付。涉案房屋上存在抵押，贷款银行工商银行，贷款余额为50万元。你方应于合同签订日(委托人首付款全部结清日起)7个工作日内，向银行申请结销手续，并于银行许可的最短期限内，至银行清偿剩余贷款，清偿后7个工作日内，办妥抵押登记注销手续。委托人支付的购房首付款优先用于清偿银行剩余贷款，若仍不足于还清，余额由你方自行补足。从合同签订日起，三月之内你方产证未办理出来，你方应先行将房屋交付给委托人使用。办理产证至委托人名下的时间应为1年期限。协议同时约定，违反协议约定的任何一项条款，均视为违约，违约方应按照实际成交总价的20%支付违约金给守约方。合同签订后，委托人按约向你支付了首付款560000元，但时至本函发出日止你方尚未涤除涉案房屋上的抵押登记，未办理出产证，未交接房屋，更未将涉案房屋过户至委托人名下，你方行为显然已经严重违约。现委托人依据《中华人民共和国合同》第94条之规定，行使单方解除权，要求解除其与你方签订的《昆山市房地产买卖合同》，解除通知自本律师函到达你方之日起生效。同时委托人将按照约定要求你方承担违约责任。为妥善解决纠纷，维护委托人合法权益，同时也避免给你方的声誉带来负面影响，请你方自收到本函之日起3日内将560000元购房款返还委托人并按照合同约定承担违约责任支付违约金312000元。如你方不履行上述义务，本所将根据委托人的授权，通过一切必要的法律手段主张权利，包括但不限于向人民法院提起诉讼。届时与诉讼有关的案件受理费、律师费、交通费、差旅费等均将由你方承担，以维护委托人的合法权益。望你方慎重考虑。”另查明，2019年5月11日，甲方陈磊、乙方胡新柱签订《和解协议》，该和解协议载明“甲、乙双方于2018年4月4日就甲方所有的位于江苏省昆山市花桥镇XXX家园(小区)XX室房屋签订了《昆山市房地产买卖合同》，约定甲方将此房屋出售给乙方，成交价为1560000元，其中定金人民币10万元于2018年3月15日已支付；首付款560000元(含定金100000元)于2018年4月4日前支付，尾款1000000元由乙方向银行申请贷款支付。甲方应于合同签订日(乙方首付款全部结清日起)7个工作日内，向银行申请结销手续，并于银行许可的最短期限内，至银行清偿剩余贷款，清偿后7个工作日内，办妥抵押登记注销手续。乙方支付的购房首付款优先用于清偿银行剩余贷款，若仍不足于还清，余额由甲方自行补足。从合同签订日起，三月之内产证未办理出来，甲方应先行将房屋交付给乙方使用。办理产证的时间应为1年期限。协议同时约定，违反协议约定的任何一项条款，均视为违约，违约方应按照实际成交总价的20%支付违约金给守约方。然，合同签订后，乙方按约向甲方支付了定金以及首付款共计560000元，甲方却违反合同约定，在乙方多次催促的情况下，仍未按约履行合同。现甲乙双方通过友好协商，就《昆山市房地产买卖合同》事宜达成如下协议，双方共同遵守：甲乙双方于2018年4月4日签订的关于江苏省昆山市花桥镇XXX家园(小区)XX室房屋的《昆山市房地产买卖合同》于2019年4月30日解除；甲乙双方确认同意，甲方返还乙方首付款560000元，并向乙方支付违约金106000元；甲方于2019年5月20日前向乙方返还首付款560000元，于2019年7月10日前向乙方支付违约金106000元。乙方银行账户信息如下：开户名：胡新柱，开户行：招商银行上海分行江苏路支行，账号：62×××28。若甲方按时支付上述款项，则乙方放弃要求甲方承担合同金额20%的违约金即31.6万元的剩余部分；若甲方未按时支付上述款项，则乙方有权要求甲方按照合同金额20%的款项支付违约金即31.2万元。双方就2018年4月4日签订的关于江苏省昆山市花桥镇XXX家园(小区)XX室房屋的《昆山市房地产买卖合同》再无争议。本协议自签订之日起生效。本协议一式叁份，甲乙双方及中介各执一份。另查明，涉案房屋买卖中介到庭作证，其陈述双方房屋买卖合同无法继续履行系由于原告因涉案房屋产证办理时间过长不愿意购买。再查明，涉案房屋于2019年4月16日登记在被告名下，该房屋设立了抵押登记，2019年5月13日消除抵押登记，2019年5月16日，被告陈磊将涉案房屋出售给案外人，2019年5月23日，涉案房屋登记在案外人名下。以上证据由《昆山市房地产买卖合同》、《昆山市商品房购销合同》、房屋首付款收据、EMS快递单、物流查询页、律师函、和解协议、不动产登记信息、证人证言、当事人在庭审陈述等证据予以证实。本院认为，2018年4月4日,原告胡新柱（乙方）与被告陈磊（甲方）签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方本应依据合同约定各自履行相应义务。被告未依据合同约定消除抵押，原告发送解除合同通知给被告，原、被告在2019年5月11日达成书面和解协议，约定了合同解除以及款项的返还、违约金的计算方式等，虽本案中介到庭作证认为系原告不愿继续购买涉案房屋,但被告并未有证据证明该和解协议系存在无效或被撤销的情况，且达成和解协议的时间先于被告消除涉案房屋抵押并将房屋另售他人的时间，故本院认为该和解协议系双方对房屋买卖合同是否继续履行达成的协议，为双方的真实意思表示，其证明效力优于证人证言的证明效力，本院对该书面证据予以采纳。双方的涉案房屋买卖合同已于2019年4月30日解除，被告应向原告返还购房款560000元。关于违约金，原告主张按照合同总价的百分之二十计算,被告在庭审中抗辩该约定过高,原告未能举证证明其实际损失,本院认为其中106000元系和解协议中被告对自身违约责任承担的认可,而合同中约定的合同总价百分之二十违约金系对被告未能按约履行支付义务的违约约定,而应返还未返还的款项导致的利息损失系原告的实际损失，本院支持以666000元为基数，银行同期贷款利率的1.95倍计算自2019年7月11日起算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2018年4月4日原告胡新柱与被告陈磊签订的关于江苏省昆山市花桥镇XXX家园(小区)XX室房屋房屋买卖合同解除；二、被告陈磊返还原告胡新柱已付购房款560000元并支付违约金（违约金计算方式：106000元加上以666000元为基数，按银行同期贷款利率的1.95倍计算自2019年7月11日起算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元，保全措施费4880元，共计23720元，由被告陈磊负担，该款项原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  邵凤鸣人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年十一月七日书 记 员  孟 伟