江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1567号 原告：孙某某，女，1949年9月8日出生，汉族，住江苏省连云港市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：陈斌，男，1976年11月18日出生，汉族，住址同上，系原告之子。 被告：张某，男，1982年3月12日出生，汉族，住江苏省连云港市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：于智文，江苏善典律师事务所律师。 原告孙某某与被告张某租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托诉讼代理人陈斌，被告张某及其委托诉讼代理人于智文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告交纳的押金2600元归原告所有；2、请求依法判决被告承担逾期房租和物业费等共计1303.82元（2019年8月12日至8月25日）；3、请求依法判决被告承担房屋损失2891.86元、违约金7800元（自逾期之日2019年8月12日至8月25日共14天，每日按年租金31200元×2%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张某租赁原告所有的秀逸苏杭43-1-303室，租赁期限三年，根据合同约定，被告应于2019年8月2日前支付第二年租金及物业费等费用，原告多次找被告沟通要求按时支付租金，被告拒绝支付租金，也不搬离房屋，被告已经构成事实违约,应当承担违约责任。被告搬离时要完成与原告的书面的交接，保持室内装修与交付时的状态一致，如室内装修损坏，被告应当承担维修费用。请求法院支持原告诉讼请求。 被告张某辩称，被告没有按期支付租金有正当理由，因房屋设施存在隐患，被告与原告进行协商，导致付款拖延。原告主张押金不退没有法律依据。违约金和赔偿金不能同时适用，违约金数额不能超过造成损失的30%，即使认定被告对原告造成一个月的租金损失，违约金也不能超过780元。原告主张的房屋装修损失证据不足，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年8月9日，原告孙某某（出租人，甲方）与被告张某（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于连云港市高新技术开发区秀逸苏杭43-1-303号房屋出租给被告居住，租赁期限自2018年8月12日至2021年8月11日，房屋年租金31200元，租金按年结算，2018年8月12日前即付租金31200元，另支付押金2600元。年度物业费、电梯费和公摊水电费2329.4元。第二年租金31200元须在2019年8月2日前支付到账，第三年租金31200元须在2020年8月2日前支付到账。甲方向乙方提供电费卡、水费卡、燃气预付卡、钥匙三把、电梯卡三张。合同第十七条第三款约定，乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任。双方还对其他事项进行了约定。 合同签订后，被告张某向原告孙某某交纳了首年度租金及物业费用，并交纳房屋押金2600元，入住房屋。后在使用房屋过程中，因室内燃气热水器发生故障，被告于2019年7月21日进行了维修，并向原告提出房屋配套设施存在问题，要求予以处理或降低租金，原告未能同意。至2019年8月2日交纳第二年度租金之日，被告未再交纳。2019年8月14日，原告向本院提起诉讼，被告收到起诉状后表示同意解除合同，同年8月25日，原、被告双方办理房屋交接手续，签署了交接单，合同即日解除。原告在交接单中记录房屋存在窗帘脱落、卫生未打扫、卫生间地漏缺失、瓷砖脱落、衣架把手松动、墙面未清洁等问题。后原告更换了窗帘，委托装修公司维修房屋，并提供购买窗帘、地漏以及维修费的发票共计2891.86元。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的房屋产权证、房屋租赁协议、交接单、照片、发票，被告提交的2018年8月13日聊天记录、电气维修跟踪单等证据证明，经双方当庭举证、质证，本院予以确认。 本院认为，原告孙某某将其房屋出租给被告张某使用，双方签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，双方应当恪守。现因被告张某未按期支付房屋租金，已构成违约，经原告向本院提起诉讼后，双方合意解除合同，被告于2019年8月25日向原告腾返租赁房屋，合同即日解除。合同解除后，原告有权要求被告继续支付欠缴租金，并承担赔偿损失等违约责任。 关于被告欠缴的租金及物业费等费用。经查，被告从2019年8月12日起未再缴纳租金，直至2019年8月25日搬离，占用房屋14天，产生租金为1213元（31200元/年÷360天×14天）。同理，物业费、电梯费及公摊水电费计算14天，金额为91元（2329.4元/年÷360天×14天）。两项合计1304元。 关于解除合同给原告造成的损失。本院认为，被告临时退租致使房屋空置，造成原告一定程度的租金损失，被告应当给予赔偿，考虑给予原告一个月寻租期较为合理，损失赔偿金按照月租金标准确定为2600元。原告主张对被告交纳的押金2600元不予退还，意在用押金弥补其损失，本院予以支持。 关于逾期支付租金的违约金。本院认为，合同虽约定，被告逾期支付租金的，自逾期之日起每日按应交付租金的2%支付违约金，该违约金约定标准过分高于银行同期贷款利息损失，有违“补偿性为主，惩罚性为辅”的违约金原则。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素进行评判，认为被告因房屋设施缺陷问题向原告交涉未果，致使逾期交租，主观过错较小，且逾期时间短，产生的逾期利息损失甚微，现双方已合意解除合同，被告支付原告的解除合同损失补偿金已能弥补逾期交租产生的利息损失，故对原告主张的该项违约金8700元不予支持。 关于原告主张的维修损失2891.86元。本院认为，原告虽在被告退租后对房屋室内诸如窗帘、地漏、瓷砖等装饰装修设施进行了更换和维修，产生费用，但无法确定维修的设施全系被告使用不当或人为损坏造成，本院兼顾公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌情支持原告维修费800元。 综上，原告孙某某提出的部分合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张某于本判决生效后十日内向原告孙某某支付租金及物业费用1304元、解除合同损失赔偿金2600元、房屋维修费800元，合计4704元（其中2600元以被告交纳的押金充抵，实际欠付2104元）； 二、驳回原告孙某某其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取82元，原告已预交，由原告孙某某承担56元，被告张某承担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  戴培培 二〇一九年十一月十二日 书记员  许 婕 法律条文及上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。