沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初3679号原告：沈阳银基置业有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路600-15甲号。法定代表人：黄东坡，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵胜男，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：钟碧锋。被告：肖丽。原告沈阳银基置业有限公司与被告钟碧锋、肖丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳银基置业有限公司委托诉讼代理人赵胜男到庭参加诉讼，被告钟碧锋、肖丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳银基置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告钟碧锋、肖丽支付拖欠购房款人民币2507566元；2、请求法院判令被告钟碧锋、肖丽支付拖欠购房款产生的逾期利息598145.06元（按同期人民银行贷款利率计算，自2013年11月10日起暂计算至2018年4月16日，其余利息付至实际给付之日止）；上述两项合计3105711.06元。3、请求法院判令被告钟碧锋、肖丽承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年9月9日，被告肖丽以被告钟碧锋名义（被告钟碧锋系被告肖丽儿媳）与原告就银河丽湾·丽湾上品位于沈阳市沈河区房屋买卖事宜签署《丽湾上品商品房认购协议书》。依据协议约定，该房屋建筑面积为379.17平方米，单价为19800元/平方米，房屋总价为7507566元。另约定分期付款，即应于签订协议书后支付房款5000000元，剩余房款2507566元由被告办理贷款手续后支付，并约定应签订《商品房买卖合同》，如被告未签署或未及时付款，视为自动放弃认购权利。同日，双方签订《认购补充协议书》，约定：“人民币2507566元，待甲方规划变更及销售许可手续取得后，乙方及时办理合同备案、抵押贷款手续，如因乙方个人原因不具备贷款，尚欠房款须于甲方手续取得的第二个月内一次性付清；乙方未按约定期限补清剩余房款，甲方有权收回。”被告钟碧锋于2013年9月10日支付了认购协议中约定的首期房款500万元，且已于2013年9月14日入住房屋，原告在2009年9月17日就已经取得了合同约定的规划变更及销售许可证，被告签订合同后完全可以办理合同备案及抵押贷款，但被告却迟迟不予办理，也不支付剩余房款2507566元，经原告多次催告无果。被告肖丽代理被告钟碧锋签订认购协议，并且合同签订后，被告肖丽以被告钟碧锋的名义支付了首期购房款500万元，在原告收取首期付款后已经将房屋交付使用，被告钟碧锋、肖丽也对房屋进行了装修改造，双方的合同已经成立生效并实际履行，被告钟碧锋、肖丽有义务支付全部购房款。综上，原告为维护自身合法权益，特依法向人民法院起诉，请求人民法院支持前述诉请。被告钟碧锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告肖丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。被告钟碧锋、肖丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对原告提供的丽湾上品商品房认购协议书、认购补充协议书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月25日，被告沈阳银基发展股份有限公司建设的位于沈阳市沈河区天坛地区，建筑规模359263平方米的项目取得编号为建字第210100200800121号《建设工程规划许可证》；2009年9月17日，沈阳银基置业有限公司开发的位于沈河区商品房，建筑面积36734.23平方米，经审查，符合商品房预售条件，取得编号为沈房预售第09307号《商品房预售许可证》。2012年7月17日，15#楼半地下1层变更为商业用房，1层变更为住宅。2013年4月29日变更15#楼商业套数。2015年6月12日增补L层，17层住宅。2013年9月9日，被告肖丽以“钟碧锋”的名义与原告沈阳银基置业有限公司签订《丽湾上品商品房认购协议书》一份，其中，原告沈阳银基置业有限公司作为“甲方（卖方）”，被告钟碧锋作为“乙方（买方）”。合同约定：“买方自愿购买卖方所开发的沈阳市沈河区600-3号3幢1-17侧盖板1号房，建筑面积379.17㎡，单价198000元/㎡，总价为人民币7507566元。买方须在签订本认购书后，支付房款500万元，剩余房款2507566元由乙方办理贷款手续向甲方支付。买方须按本协议规定期如数支付上述房款，并于本协议约定日期内签署《商品房买卖合同》及有关文件。如买方在上述期限内未前来签署《商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之房款，则视作买方自动放弃其所认购该房屋之权利，卖方有权没收买方已缴付的定金，并有权将该房屋另行出售或以其他任何形式处分该房屋，因处分而获得的一切利益全部归卖方所有，与买方无关，买方无权要求任何形式的赔偿。买方在未签定《商品房买卖合同》钱，不得自行办理转名手续或将（认购协议书）的权益转让。买方在购买该房屋过程中需办理购房、贷款等手续所发生的有关费用及税项，概由买方支付。本认购书项下，买卖该房屋所未详尽设定之买卖双方任何一方之权利义务，无论销售面积、质量标准、交付时间、违约责任及其他，双方同意以《商品房买卖合同》相关条款为据。卖房在出售该房屋的过程中，住宅的销售建筑面积及套内建筑面积最后须以沈阳市房产局测绘大队下发的产权面积通知为准。买卖双方确认，本认购书仅为确认该房屋买卖的阶段性、预约性行为形式，待《商品房买卖合同》签定后，本《认购协议书》自动失效。”原告沈阳银基置业有限公司在“甲方（卖方）”处盖章，被告肖丽“乙方（买方）”处签字。同日，即2013年9月9日，被告肖丽以“钟碧锋”的名义又与原告沈阳银基置业有限公司签订《认购补充协议书》一份，其中，原告沈阳银基置业有限公司作为“甲方”，被告钟碧锋作为“乙方”。内容载明：“乙方于2013年9月9日购买了甲方开发的位于沈阳市沈河区，面积379.17㎡，单价198000元/㎡，总房款7507566元，已交首付房款5000000元，尚欠房款2507566元，待甲方规划变更及销售许可手续取得后，乙方及时办理合同备案、抵押贷款手续，如因乙方个人原因不具备贷款，尚欠房款须于甲方手续取得的第二个月内一次性付清；乙方未按约定期限补清剩余房款，甲方有权收回沈阳市沈河区房屋，并可另行处理，同时乙方须支付甲方总房款10%的违约金，并不承担乙方对该房屋的装修费用和到物业办理手续时缴纳的所有费用；同时不承担乙方已交首付房款5000000元、装修费用、及缴纳该房所有费用的利息。双方约定的正式房屋交付时间为沈阳市沈河区房屋全款日期，现乙方因个人原因向甲方提出申请于2013年9月10日到沈阳市沈河区房屋所管物业公司办理相关手续，并缴纳相关费用，同时遵守所购房屋物业管理公司要求，视为甲方已交付该房屋。”原告沈阳银基置业有限公司在“甲方”处盖章，被告肖丽“乙方”处签字。庭审中，原告自认上述两份协议书签订的相对方为被告肖丽，从未见过被告钟碧锋。2013年4月24月，辽宁日兴经贸有限公司向沈阳银基东方威尼斯房产销售有限公司转款100万元，2013年9月16日，辽宁渤海石油化工有限公司向沈阳银基东方威尼斯房产销售有限公司转款400万元。庭审中，原告主张上述款项系被告支付的购房首付款500万元，并提供了原告沈阳银基置业有限公司于2013年9月13日向被告钟碧锋出具的《收款收据》和两张《交款凭证》。2013年9月14日，原告沈阳银基置业有限公司向被告钟碧锋出具《入住通知单》一份，内容载明：尊敬的钟碧锋女士：您好！恭祝您成为银基银河丽湾.丽湾上品的业主！办理入住手续需提供入住通知单、商品房买卖合同等，物业管理费自2013年9月14日起计……被告钟碧锋在通知单中签名确认其已收到此《入住通知书》，并知晓上述内容。同日，即2013年9月14日，被告钟碧锋缴纳自2013年9月14日起至2014年9月13日止的物业服务费10010.4元。2013年11月15日，原告沈阳银基置业有限公司建设的位于沈阳市沈河区的项目取得编号为20080243建筑许可变更第01卷《建设工程规划许可证内容变更通知书》，规划概要为本次变更依据《建筑扩初设计审定通知书内容变更通知书》（沈规建审更字2013年0007号），对该项目二期工程《建设工程规划许可证》（建附字210100200800121号）中未按规划批准建设并已结案的建筑进行审批。二期工程用地面积74100平方米，为沈阳国用(2010)第0199号部分用地，容积率为3.47（不大于3.5），本次批准的2#、3#、4#、6#、9#、12#、16#、17#、19#、20#为二期工程中部分未批先建建筑。已批准的一期至三期工程平均容积率1.45，项目总体容积率要求不大于1.5。庭审中，原告提供辽宁日兴经贸有限公司于2013年12月11日出具的《证明》一份，内容载明：“兹证明电汇号0006-9276-8578-1100号，电汇金额100万元同意为钟碧锋交付所购沈阳银基置业有限公司开发的二期银河湾项目的个人商品房房款，所购商品房为：沈阳市沈河区水水路600-3号1单元17层1号。本公司无条件同意将所购此套商品房的《商品房买卖合同》和《辽宁省沈阳市商品房（预收款）专用票据》等相关票据签署钟碧锋个人姓名，如今后因此事发生的经济纠纷、产权纠纷、税务纠纷等等相关事宜与沈阳银基置业有限公司无关。”同时，原告又提供辽宁渤海石油化工有限公司亦于2013年12月11日出具的《证明》一份，内容载明：“兹证明电汇号第117475084号，电汇金额400万元同意为钟碧锋交付所购沈阳银基置业有限公司开发的二期银河湾项目的个人商品房房款，所购商品房为：沈阳市沈河区水水路600-3号1单元17层1号。本公司无条件同意将所购瓷套商品房的《商品房买卖合同》和《辽宁省沈阳市商品房（预收款）专用票据》等相关票据签署钟碧锋个人姓名，如今后因此事发生的经济纠纷、产权纠纷、税务纠纷等等相关事宜与沈阳银基置业有限公司无关。”现原、被告因商品房买卖合同产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告钟碧锋、肖丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告提供的证据对本案的事实予以认定。关于本案应承担民事责任的主体认定问题。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告沈阳银基置业有限公司与被告肖丽签订的《丽湾上品商品房认购协议书》和《认购补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，合法有效。虽双方签订的协议名称为认购协议书，但上述协议中对于当事人名称、商品房名称、购买房屋的位置、面积、价格、销售方式、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等内容均进行了约定，具备了房屋买卖的实质要件。同时，根据原告沈阳银基置业有限公司的陈述及其提供的交款凭证、银行转账记录以及由辽宁日兴经贸有限公司、辽宁渤海石油化工有限公司出具的证明等相关证据，结合补充协议中已确认被告实际交付首付款500万元的记载，可以看出，原告作为出卖人已经按照约定收受购房首付款，应认定原告与被告肖丽已经形成商品房销售合同的法律关系。作为房屋买受人，被告肖丽有义务按照协议约定给付剩余购房款。现被告肖丽经本院合法传唤未到庭，未提供相关证据反驳双方进行商品房买卖的事实，亦未提供相关证据证明其是否已经给付剩余购房款以及给付的具体金额，被告肖丽对此应承担举证不能的法律后果。故，对于原告主张被告肖丽给付尚欠商品房购房款2507566元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息的问题。根据双方签订的《认购补充协议书》约定，尚欠房款2507566元，待原告规划变更及销售许可手续取得后，被告及时办理合同备案、抵押贷款手续，如因被告个人原因不具备贷款，尚欠房款须于原告手续取得的第二个月内一次性付清。被告未按约定期限补清剩余房款，原告有权收回沈阳市沈河区房屋，并可另行处理，同时被告须支付原告总房款10%的违约金。现原告沈阳银基置业有限公司已于2013年11月15日取得《建设工程规划许可证内容变更通知书》，则被告应于2013年12月14日前给付尚欠购房款。现被告拖欠原告剩余购房款，已构成违约。因此，原告主张的利息应自逾期给付购房款之日即2013年12月15日起至债务实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算为宜，并以总房款10%的违约金750756.60元（7507566×10%）为限。关于被告钟碧锋是否承担共同还款责任的问题。庭审中，原告沈阳银基置业有限公司并未提供由被告钟碧锋出具的授权被告肖丽代为购房的委托书，且原告亦自认协议书签订的相对方为被告肖丽，从未见过被告钟碧锋。因此，根据原告提供的证据及陈述，本院无法认定被告钟碧锋存在购买案涉商品房的意思表示，原告对此应承担举证不能的法律后果。故，对于原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告肖丽于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳银基置业有限公司购房款2507566元；二、被告肖丽于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳银基置业有限公司购房款2507566元的逾期利息（自2013年12月15日起至债务实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，以750756.60元为限）；三、驳回原告沈阳银基置业有限公司的其他诉讼请求。如被告肖丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31645元，公告费400元，由被告肖丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  李一民人民陪审员  杜宜卓二〇一九年十一月二十五日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。