江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初7208号原告：南京静怡养生保健服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路388号0310室。法定代表人：朱文军，南京静怡养生保健服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：张春英，南京静怡养生保健服务有限公司员工。原告：许黎明，男，1963年8月22日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：冷雪，江苏孙华武律师事务所律师。被告：南京银行股份有限公司紫金支行，住所地南京市玄武区太平北路104号。负责人：俞亮，南京银行股份有限公司紫金支行行长。委托诉讼代理人：马艳梅，江苏苏尊容大律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙梦晨，江苏苏尊容大律师事务所律师。被告：刘文兰，女，1969年10月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：刘一鸣，男，1941年2月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人：孙红山，男，1972年7月24日生，汉族，住南京市玄武区。第三人：包逸莹，女，1972年11月4日生，汉族，住南京市玄武区。第三人：江苏恒杰汽车销售服务有限公司，住所地南京市浦口区浦珠北路110号。法定代表人：周霞，江苏恒杰汽车销售服务有限公司总经理。原告南京静怡养生保健服务有限公司（以下简称静怡公司）、许黎明与被告南京银行股份有限公司紫金支行（以下简称紫金支行）、被告刘文兰、被告刘一鸣、第三人孙红山、包逸莹、江苏恒杰汽车销售服务有限公司（以下简称恒杰公司）案外人执行异议纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告静怡公司委托诉讼代理人张春英、原告许黎明委托诉讼代理人冷雪、被告紫金支行委托诉讼代理人沙梦晨到庭参加诉讼。被告刘文兰、刘一鸣、第三人孙红山、包逸莹、恒杰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告静怡公司、许黎明向本院提出诉讼请求：判令两原告在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的南京市鼓楼区××房屋（以下简称0310室），停止将两原告从0310室强制迁出的执行行为；确认两原告与被告刘文兰、刘一鸣的房屋租赁权自2014年9月1日至2022年8月31日。事实和理由：2016年9月27日，本院作出判决，判决恒杰公司偿还紫金支行借款本金1000万元及利息、罚息、律师费；被告孙红山、包逸莹对恒杰公司的债务承担连带清偿责任；紫金支行有权在1000万元范围内对刘文兰名下的0310室房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该案执行过程中，两原告对执行0310室房屋提出书面异议，本院于2018年7月作出执行异议裁定，驳回两原告的异议请求。两原告认为驳回异议请求没有事实及法律依据。2014年5月11日，许黎明与刘文兰及刘一鸣签订了《租赁协议》，约定出租人刘文兰、刘一鸣将0310室出租给许黎明，租赁期限为2014年9月1日至2022年8月31日。许黎明作为静怡公司最大的股东也是实际控制人自租赁该房屋起就一直将房屋用于公司经营，从未发生过变化。原告租赁协议的签订及对0310室的占有使用早于紫金支行设立抵押及查封。自2014年9月起每月按时支付租金。2016年10月10日因刘文兰、刘一鸣向许黎明借款200万元，约定以每月房租8.3万元中的4.3万元租金冲抵借款利息，直到借款还清。2016年11月11日，刘文兰、刘一鸣又向许黎明借款100万元，约定剩余每月4万元的租金冲抵该笔借款的利息。刘文兰、刘一鸣至今未将借款还清，故原告租赁合同在先，且已经提前支付租金，租赁关系真实存在。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。同时，两原告对此房屋也享有优先购买权，无清空搬出的必要。故两原告诉至法院。被告紫金支行辩称：租赁合同系许黎明个人与刘文兰于2014年5月11日签订，而静怡公司成立时间在2015年2月4日，故静怡公司并非本案适格原告。根据原告提供的支付租金的证据，原告的租金只支付到2015年4月8日，2015年5月至今的租金许黎明未支付。0310室房屋所有权人只有刘文兰，刘一鸣对0310室无任何权利，因此刘一鸣也非本案适格被告。被告紫金支行在2017年向法院申请查封涉案房屋的租金，自此时，刘文兰无权对租金作出任何处置。原告提交的其与刘一鸣的借款合同的真实性无法确认，借款合同中约定用租金代替利息，200万元的借款每月用4.3万元的租金冲抵利息，利率高达26%，100万元的借款用每月4万元的租金冲抵，利率高达40%，显然该约定已经超过法定利率范围。在执行阶段，紫金支行曾与许黎明协商带租拍卖，许黎明要按照租赁合同的约定继续向新的买受人支付租金，但许黎明不同意，而是提出用借款来冲抵租金。故许黎明实际是在故意拖延执行，请求驳回两原告诉讼请求。被告刘文兰、刘一鸣未应诉，亦未发表答辩意见。第三人孙红山、包逸莹、恒杰公司未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：原告许黎明为原告静怡公司股东。0310室的房屋所有权登记于刘文兰名下。2015年2月17日，恒杰公司向紫金支行借款1000万元，刘文兰以0310室房屋提供抵押担保，并于2015年3月31日在房管部门办理了抵押登记。紫金支行于2016年4月12日在本院起诉恒杰公司、孙红山、包逸莹、刘文兰借款合同纠纷一案。本院于2016年9月27日作出（2016）苏0102民初1967号民事判决，判令被告恒杰公司偿还紫金支行1000万元及利息、罚息；被告孙红山、包逸莹对恒杰公司的上述债务承担连带清偿责任；紫金支行有权在人民币1000万元范围内对刘文兰名下的0310室房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决生效后，紫金支行于2017年3月9日向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2017）苏0102执555号。因被执行人未履行生效判决确定的义务，本院拟拍卖0310室房屋，并以（2017）苏0102执555号公告责令房屋的使用人迁出房屋。此后，静怡公司及许黎明就执行0310室房屋向本院提出书面异议，本院于2018年7月31日作出（2018）苏0102执异172号执行裁定书，驳回静怡公司及许黎明的异议请求。两原告遂提起本案之诉。原告围绕其诉讼请求，提交了下列证据：1、租赁协议一份。协议出租方为刘一鸣（甲方），承租方为许黎明（乙方），协议的主要内容为：甲方将南京市鼓楼区××大厦第三层1653平方的营业用房及一楼门厅租给乙方使用，租赁期限自2014年9月1日至2022年8月31日止，共计8年，第二年起每年递增息3%；本房屋年租金为人民币100万元，按月结算付款，乙方每个月10日向甲方支付月租金83000元。协议尾部甲方签字一栏为“刘一鸣、刘文兰”，乙方签字一栏为“许黎明”。落款日期为“2014.5.11”。协议下方另注“刘一鸣：62××××××47，工商银行××支行”。2、2014年8月、10月、11月、12月及2015年1月、2月、3月、4月每月的银行转账凭证，记载上述月份许黎明每月向刘一鸣转账83000元。3、收条一份、汇款凭证一份、静怡公司计费单若干。收条载明：“兹收到叁万元正，经手人，刘一鸣，2015年4月26日，会员卡两张，1、D××29金额壹万伍千元，2、D××30，金额壹万伍千元”。汇款凭证记载许黎明于2015年5月7日向刘一鸣汇款51110元。计费单记载消费项目及价格。许黎明陈述称其向刘一鸣汇款51110元，刘一鸣在其公司办卡两张，折价30000元，刘一鸣另在其公司消费1886元，上述合计约83000元系支付的2015年6月份房租。4、2015年6月转账凭证两份，记载许黎明分别向刘一鸣转账160万元和40万元。许黎明称其在2015年6月借给刘一鸣200万元，双方口头约定每月以83000元房租抵扣利息直到借款还清。刘一鸣于2016年8月将借款还清。5、银行明细一份，记载许黎明于2016年10月9日向刘一鸣转账83000元。许黎明称此次转账系支付的2016年10月房租。6、工行业务凭证一份、借条一份。工行业务凭证记载许黎明于2016年10月10日向刘一鸣转账200万元。借条载明：“兹借到许黎明人民币贰百万元。此款以每月房8.3万元中的4.3万元租金冲抵该借款的利息。此后每月须付租金肆万元。至借款还清后，即恢复房租每月捌万叁仟元正，借款人，刘一鸣刘文兰，2016.10.10”。7、平安银行个人结算业务申请书一份、借条一份。申请书记载许黎明于2016年11月11日向刘一鸣汇款100万元。借条载明：“兹借到许黎明先生人民币壹佰万元正，利息按月百分之四。借款人，刘一鸣刘文兰，2016.11.11”。8、南京百事安物业管理有限公司出具的证明一份。载明：“兹证明南京静怡养生保健有限公司所租住的江东北路××房屋，自2014年5月始至今，所应交的物业费用都如期缴清，无拖欠”。对两原告所举上列证据，被告紫金支行认为，租赁协议中“刘文兰”签字是否系其本人所签值得怀疑；银行凭证的真实性由法院核实；双方的租金并未按照合同约定每年递增，银行凭证所反映的款项支付是系租金或其他经济来往值得怀疑；2015年的转账200万元并无证据证明系借款，亦无证据证明系以利息抵扣租金；两份借条上“刘文兰”的签名可能系事后补签或非刘文兰本人签字。故上述证据并不能证明两原告的证明目的。紫金支行则向本院举证盖有“南京维扬足部保健有限公司”公章印文的《承租人承诺书》一份，载明：南京银行紫金支行：我公司（个人）于2014年5月1日承租了刘文兰的房屋，租赁房位于南京市鼓楼区，因房屋所有人将此房向贵行申请办理贷款，现向贵行承诺：如贷款逾期，银行行使抵押权，在及时通知我公司（个人）后，我公司（个人）愿意搬出，以保证贵行及时的行使权利。原租赁合同产生的一切纠纷均与银行无关，我公司（个人）与出租人另行协商解决。关于上述承诺书，许黎明称，南京维扬足部保健有限公司离静怡公司不远，不在涉案房屋经营；许黎明在该公司有股份；该公司的公章一直放在店里，不知道是谁在承诺书上盖的公章。许黎明另称，与刘一鸣和刘文兰的租赁协议系以许黎明名义签订，因为当时静怡公司尚在成立过程中；许黎明承租之后，将310室交由静怡公司使用；诉讼请求要求确认许黎明对310室享有租赁权。本院认为，本案中，原告举证了许黎明与刘文兰、刘一鸣签订的租赁协议，被告紫金支行抗辩称无法确认刘文兰签名的真实性，但并未提供相反证据否认“刘文兰”签名的真实性，且该份协议能与原告举证的支付租金的银行转账凭证相印证，可以证明合同成立并实际履行。租赁协议的签订人为许黎明，支付租金的系许黎明，原告许黎明也要求对310室享有租赁权，故关于310室租赁合同的当事人应为许黎明与刘文兰及刘一鸣。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予以支持。本案中，原告举证可以证明其在先签订合同并已实际占有使用房屋，故原告的举证已经可以证明其满足了上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的两个条件。被告紫金支行所提交的盖有“南京维扬足部保健有限公司”公章印文的《承租人承诺书》，该份承诺书虽有承诺迁出310室的意思表示，但紫金支行未能提供证据证明该份承诺书可以代表许黎明或静怡公司的意思表示，故仅凭该份承诺书，难以认定许黎明或静怡公司承诺在紫金支行实现抵押权时同意迁出310室的事实。故本院对两原告要求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的0310室，停止将两原告从0310室强制迁出的执行行为的诉讼请求，予以支持。关于原告许黎明要求确认其与被告刘文兰、刘一鸣的房屋租赁权自2014年9月1日至2022年8月31日的诉讼请求，由于租赁权系承租人依据租赁合同，在租赁物交付后享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称，其实质为债权并非用益物权，故许黎明的该项诉讼请求，不符合司法解释关于案外人在执行异议之诉中一并诉请确权的相关规定，对许黎明的该项诉讼请求，本院不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、停止将原告许黎明、南京静怡养生保健服务有限公司迁出南京市鼓楼区××房屋的执行行为；原告许黎明、南京静怡养生保健服务有限公司在租赁期内无须向受让人移交南京市鼓楼区××房屋；二、驳回原告许黎明、南京静怡养生保健服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费38800元，由原告许黎明、南京静怡养生保健服务有限公司负担12933元，被告刘一鸣、刘文兰负担12934元，被告南京银行股份有限公司紫金支行负担12933元；第一次、第三次公告费（以实际发生数额为准），由被告刘一鸣、刘文兰负担，第二次公告费300元，由原告许黎明、南京静怡养生保健服务有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 郑 荣人民陪审员 郑 如人民陪审员 唐晓妹二〇一九年十一月十五日书 记 员 秦 璇