广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3220号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地：肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码：914***********864X。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱娜、杨雪玲，系该公司员工。被告：董利，男，汉族，1974年10月28日出生，住广州市天河区********。公民身份号码：130************515。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司（以下简称珠影物业公司）诉被告董利物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱娜、杨雪玲、被告董利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2018年1至2019年08月物业管理费3273.48元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年08月01日应支付违约金为2837.1元；3、第一项和第二项合计费用6110.58元，请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的珠影广场8号楼2703室的业主，被告在接收物业时（肇庆市高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签定了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积90.93㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年1月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求贵院依法判准原告的诉讼请求。庭审中，原告以被告已缴清物业管理费为由撤回诉讼请求一，并相应变更诉讼请求三金额为2837.1元。原告递交如下证据：1.交付书，证明房屋交付使用说明。2.前期服务协议，证明与业主签订的物业管理协议。3.催告函，证明告知业主欠费情况。4.欠费明细，证明欠费详细说明。5.妥投证明，证明投递证明。6.邮寄证明，证明邮寄证明。7.业主身份，证明业主身份信息。8.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋是属于被告的。补充证据：9.《珠影广场前期物业服务合同》，证明珠影物业公司与珠影文体签订的合同。被告向本院递交书面答辩状，辩称：1、被告在2019年9月30日10：35支付珠影物业公司2018年1月至2019年9月的物业管理费3437.15元。2、原告提交的《珠影文体广场前期物业服务协议》中的前期物业管理服务是指自被告方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务，协议中未详细载明物业座落位置门牌号码。在被告办理收楼时不得不在前期服务协议上签字，否则不能办理收楼手续；对于协议内容，原告并未就合同制式化内容做出任何解释说明。《珠影文体广场前期物业服务协议》的效力已在《物业管理合同》生效时终止，原告并没有提交正式《物业管理合同》，作为珠影业主没有见到过正式的物业服务合同。业主对于物业管理服务内容、服务范围一无所知。原告在没有与珠影业主签署正式《物业管理合同》的前提下是不可能根据法规政策规定对物业安全、清洁等服务工作做到尽职尽责，物业费的收费标准和违约金计算标准既无合同依据，也无法律依据。3、原告提出按照每日千分之三支付逾期违约金无法律依据，也无合同约定。根据合同法第一百一十四条第二款，最高院《合同法司法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。原告主张的2018年1月至2019年8月物业管理费按照每日千分之三计算违约金2837.1元过高。如果存在正式的物业管理合同前提下，应根据2019年中国人民银行一至五年贷款利率4.75%，按照每日万分之1.3计算违约金为123.19元；在此基础上增加30%计算，违约金为160.15元。按照《珠影文体广场前期物业服务协议》每日千分之三支付逾期违约金，既无法律依据，也无合同依据，请求法院驳回原告有关违约金的诉求。4、被告从未收到原告提交的邮政速递催告函，也未接到过邮政速递员的电话通知，对于邮政速递凭证的真实性不予确认。5、由于原告主张的违约金过高，无合同约定，也无法律依据，被告不同意支付违约金合理合法。本案诉讼费应由原告承担。被告向本院递交以下证据：1.账单2张，证明被告已经支付了2018年1月至2019年9月份物业费。2、违约金计算表，证明应根据2019年中国人民银行一至五年贷款利率4.75%，按照每日万分之1.3计算违约金为123.19元。经审理查明：被告系肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场8#楼2703房的业主，房屋建筑面积为91.03平方米。原告作为甲方与被告为乙方共同签订了《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定：前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《广东省商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议；乙方交纳费用时间：从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付；住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.80元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用）……；自发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起，因乙方原因未收楼或收楼后空置房屋，物业管理服务费和公共水电分摊费按上述标准100%计收；乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金。原告与被告均在协议中签名、捺印及盖章，但并未填写日期。该协议是作为被告与物业开发商肇庆珠影文体产业投资有限公司所签订的《广东省商品房买卖合同》附件九，双方均确认该协议签订于购房合同签订时。案涉房屋于2017年6月27日交付被告使用，但被告至今尚未入住。原告自2018年1月起拖欠物业管理费，至原告起诉后，被告已补交所拖欠的物业费，原告当庭撤回要求被告交纳物业费的诉讼请求，但坚持被告支付违约金。另查明，原告曾于2019年6月27日通过EMS方式向被告案涉房屋地址邮寄《关于拖欠物业服务费的催告函》，但因收件人不在指定地址或名址有误未能妥投退回原告。原告还诉称其通过张贴催缴函、电话、短信等方式催收物业管理服务费，但未提供证据，且被告予以否认，故本院不予采信。被告已于2019年9月30日向原告补交了2018年1月至2019年9月的物业管理服务费3437.15元。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，该协议未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。另外，《珠影文体广场前期物业服务协议》中也约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金”，现原告并未提供证据证明其对被告进行了有效书面催交及损失情况，且被告在知悉原告提起诉讼后亦及时主动补交了相应的物业管理服务费，故本院认为被告并非恶意拖欠，对原告该诉讼请求，本院不予支持。需要指出，物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈智二〇一九年十一月二十九日梁碧琪