上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9303号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓一华，男，1971年2月26日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：胡传斌，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王田松，男，1968年1月7日生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：何妍妍，上海市民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧，上海市民生律师事务所律师。上诉人邓一华因与被上诉人王田松房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初64841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓一华上诉请求：撤销一审判决中有关占有使用费的判决内容，依法改判占有使用费从2018年7月1日计算至邓一华发送短信之日2018年8月6日止。事实与理由：邓一华为防止损失扩大已多次向王田松发送短信或律师函要求办理交接手续，但王田松在尚未证明其系上海市浦东新区XX路XX弄XX号建筑面积为420平方米对应的房屋部分（以下简称系争房屋）有权处分人的情况下要求支付租金、违约金等争议部分的款项，否则均算邓一华方占有房屋，甚至对要求交接的通知不予任何回应，故无法腾空房屋的主要原因系王田松不予配合所致，邓一华不应支付自其2018年8月6日发送的房屋交接短信之后的房屋占有使用费。一审未区分双方合同履行过程中的过错比例，所判决的房屋占有使用费的金额邓一华亦不予认可。被上诉人王田松辩称，邓一华虽然发送短信和律师函，但并未实际搬离系争房屋，且不属于王田松方的原因。邓一华持有房屋钥匙，随时可以清空房屋。房屋占有使用费一审已经减免，根据约定标准打折。邓一华向一审法院起诉请求：一、判令其与王田松之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令王田松赔偿装修损失人民币（以下币种相同）93万元；三、判令王田松赔偿加盟费及无法继续经营的盈利损失25万元；四、判令王田松返还押金47,880元；五、诉讼费由王田松负担。一审中，王田松不同意邓一华的诉讼请求，并提出反诉请求，要求判令：一、确认双方签订《房屋租赁合同》于2018年8月3日解除；二、邓一华支付自2018年7月1日起按照每日1,596元标准计算至2018年8月3日止的租金51,072元；三、邓一华支付以51,072元为本金，按照日千分之二标准计算至实际付清之日止逾期付款滞纳金；四、邓一华支付解约违约金143,640元；五、邓一华支付自2018年8月4日起按照日租金的两倍即3,192元标准计算至2018年11月17日的房屋使用费；六、邓一华支付律师费4万元；七、反诉费由邓一华负担。一审法院认定事实：2017年8月6日，王田松（出租方，甲方）与邓一华（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方开办XX咖啡使用，建筑面积为420平方米，合同落款日期为2016年8月16日。合同第二条第2款约定，乙方经营所需的营业执照及相关经营许可由乙方自行负责办理，在乙方适当、全面履行本合同项下义务的前提下，甲方协助提供乙方办理营业执照现有的相关文件。第三条约定，合同租赁期限为六年，自2016年11月1日至2022年10月30日。第四条第二款约定，乙方在签署本合同前已经充分了解租赁标的的实际情况，并愿意按照目前的现状接受交付。第五条约定，租赁标的第一、二年租金单价为3.8元/平方米，按日计算。实行先付后用的原则，每两年递增5%。乙方应在本合同签订当日支付甲方三个月租金作为首期租金。以后每季度届满前十五日支付下一季度的租金，先付后用。乙方先行支付房屋押金47,780元及三个月的房租143,640元。第六条约定，本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金47,880元。本合同履行过程中，如因乙方原因或过错，导致本合同提前终止或解除的，甲方有权没收租赁保证金。第八条约定，除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租赁期届满之日或本合同提前终止或解除之日起15日内返还租赁标的，未经甲方书面同意逾期返还租赁标的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付租赁标的的占用期间的占有使用费。乙方返还租赁标的前，可移动的物品由乙方在规定的时间内搬走，如未搬走属乙方放弃物品，甲方有权当无主物处理。乙方不予拆除乙方所增设或改建的装修、附属设施、设备等，该等物品所有权归甲方，且甲方不给予乙方任何补偿。乙方未按本合同约定的时间和条件将租赁标的返还甲方的，甲方有权没收租赁保证金，并有权自行腾空并收回租赁标的，甲方行使该权利无须征得乙方同意或事先通知乙方。第十一条约定，乙方逾期支付租金、水电煤及物业通讯网络等费用超过15日的，甲方可书面通知另一方解除本合同，违约方应赔偿3个月的租金作为违约金支付给对方。第十二条约定，乙方逾期支付租金等费用的，每逾期一日，则乙方应按欠付金额的千分之二向甲方支付滞纳金，直至乙方全额付清所欠租金之日止。第十四条约定，因本合同产生的争议，如协商不成向法院起诉，相关诉讼费用及合理的律师费由败诉方承担。合同签订当日，王田松将系争房屋交付给邓一华。邓一华支付给王田松租赁保证金47,880元，支付给案外人刘某、张某加盟费和装修折价款115万元。2018年2月9日，上海市浦东新区公安局作出《上海市公安局行政处罚决定书》，违法行为人为上海A有限公司（XX咖啡），单位地址上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX幢，现查明你单位上海A有限公司（XX咖啡）于2018年1月22日凌晨存在赌博，以上事实由违法嫌疑人的陈述和申辩、书证、证人证言等证据证实。根据治安管理条例之规定下决定你单位上海B有限公司（XX）咖啡处停业整顿三个月。2018年7月24日，邓一华发函给王田松称，贵方提供的出租房屋实际楼层信息为五层，产权登记楼层为2层，涉嫌违章搭建，存在安全隐患。贵方提供的出租房屋实际所有人系上海C有限公司所有，授权给上海D有限公司对外进行租赁，而贵方是否有权出租该房屋存在疑问。希望贵方在三日内提供该房屋后续搭建所需完整行政审批文件，否则视为对《房屋租赁合同》的解除（如租赁合同被认定为无效，按有关合同无效规定处理）。自2018年7月1日起，我方已对外宣布停业，并与贵方协商初步达成解除租赁协议意向，仅对补偿问题未达成一致，自该日起我方已经将合同解除相应事宜告知贵方，且未再实际使用该房屋，我方实际应支付的租金截止至2018年6月30日。2018年8月2日，王田松向邓一华发送《解除租赁合同的函》称，截止2018年7月21日，你方拖欠租金71,820元，拖欠6月份水电费4,481.6元，多次发函催讨，至今未付。现郑重告知：1、2016年8月16日签订《房屋租赁合同》自你方收函之日起解除。2、限你方在收函后5日内付清全部拖欠费用。3、限你方在收函后15日内返还租赁物。2018年8月7日，邓一华向王田松发送《律师函》称，针对你方发送给我《解除租赁合同的函》，回函如下：一、因租赁期间发现你方所出租房屋涉嫌违章搭建，2018年7月24日我方已发《律师函》告知你方在三日内提供房屋搭建所需的行政审批文件，你方至今未提供，已确认你方提供的房屋有瑕疵，我方上次致函视作解除租赁合同通知，我方将主张违约金或合同无效导致的损害赔偿。二、因租赁期间发现你方出租房屋的实际产权人系上海C有限公司，授权给上海D有限公司对外进行租赁，上次致函要求你方在三日内出示相应授权文件，你方至今无法提供，我方在确认你方系有权处分人前有权暂不支付争议部分的租金。三、上次致函已告知你方因房屋系违章搭建已不再使用该出租房屋，你方有权处置房屋，其后也与你方沟通返还房屋的未尽事宜，而你方不接受返还，且无正当理由，造成损失扩大的，由你方自行承担。2018年11月17日，邓一华与王田松签订《退场手续》称，上海市浦东新区XX路XX弄XX号商铺的承租人邓一华在2018年11月17日把商铺的所有可移动物品（沙发、桌子、椅子、厨房设备）详见清单全部搬走，空调、灯、吊顶、地坪、隔墙申请司法评估的物品不搬。商铺已归还给出租方王田松，商铺的钥匙已交给出租方。一审法院另查明，上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋产权登记在上海C有限公司名下，房屋建筑面积为2,427.78平方米。共有7幢房屋，第1幢21.87平方米，第2幢302.04平方米，第3幢1,137.39平方米，第4幢340.99平方米，第5幢25.5平方米，第6幢499.26平方米，第7幢100.73平方米。2014年3月10日，上海市浦东新区高行镇人民政府出具给浦东新区消防支队一份《情况说明》称，上海E有限公司对原有厂房进行插层改建，改建后总面积约为9,600平方米，总层数为五层。一审庭审中，双方当事人均确认目前上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX幢XX层楼房屋。本案在审理过程中，经邓一华申请，一审法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（XX咖啡）装修的造价、折旧率、现值、残值进行评估。鉴定意见为：双方确认项目含税工程造价为699,136.92元，不含税工程造价为667,791.87元。双方争议项目含税工程造价为87,564.91元，不含税工程造价为86,796.54元。一审法院认为，上海市浦东新区XX路XX弄XX号虽有建筑面积为2,427.78平方米的合法房地产权证，但之后进行改扩建，王田松无法提供合法的规划审批手续，故系争房屋无法认定为合法建筑。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故邓一华与王田松签订的《房屋租赁合同》无效。邓一华支付给案外人刘某、张某加盟费和装修折价款115万元，现邓一华要求王田松赔偿加盟费及无法继续经营的盈利损失25万元，于法无据，法院难以支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对邓一华要求王田松返还押金47,880元的诉请，法院依法予以支持。因双方签订的合同无效，故对王田松要求确认合同解除的诉请，法院难以支持。邓一华确认自2018年7月1日起欠付房屋使用费，同意支付自2018年7月1日起按照每日1,596元标准计算至2018年7月24日期间房屋使用费，一审法院依法予以准许。邓一华虽有返还房屋的意思表示，但事实上没有及时腾空房屋，办理房屋交接手续，双方于2018年11月17日签订《退场手续》，邓一华才把商铺的所有可移动物品（沙发、桌子、椅子、厨房设备）全部搬走，空调、灯、吊顶、地坪、隔墙因申请司法评估的物品未搬，邓一华才将系争房屋及房屋钥匙返还给王田松，双方办理房屋交接手续，故邓一华应支付自2018年7月25日至2018年11月17日期间的房屋使用费，考虑到邓一华于2018年6月30日停止营业，没有实际使用系争房屋，故一审法院综合考虑双方的过错程度、房屋的实际使用情况、房屋空置期间使用费损失等情况酌情予以判令。因系争租赁合同无效，王田松要求邓一华支付滞纳金、解约违约金、律师费以及按照日租金的两倍支付使用费的诉请，缺乏合同依据，法院难以支持。针对邓一华要求王田松赔偿装修损失93万元该项诉请，一审法院分析如下：一、邓一华认为装修造价应以含税价699,136.92元计取，王田松认为装修造价应以不含税价667,791.87元计取。王田松认为鉴定报告中有三笔规费（社会保险费+住房公积金）分别为66,426.88元、14,827.64元、7,090.12元，上述合计88,344.64元，邓一华没有书面证据证明装修公司曾缴纳过规费，故要求将88,344.64元从总造价中扣除。鉴定人员解释称，税金和规费是工程造价的重要组成部分，从价值角度出发，都要计取，我们鉴定的是社会公允价值，工程造价是根据上海市定额计价的，税金和规费是根据文件规定计取，不以当事人是否实际缴纳作为计取依据。法院认为，系争工程造价中的税金与规费是根据上海市相关文件定额取定的，鉴定部门据此将其计入总造价，并无不当，王田松要求单独剔除税金和规费的请求，法院难以支持，故一审法院认定系争房屋装修造价按照含税工程造价699,136.92元计取。二、邓一华认为应将空调灯具项目计入总造价，王田松认为空调灯具项目是可移动的项目，不应将该项目计入总造价。鉴定人员解释称，空调是中央空调，有一台是挂壁式空调，灯具是嵌入式灯具和普通灯具，鉴定人员认为上述空调和灯具都需要专业人员进行拆装，故属于固定装修项目。一审法院采纳鉴定人员的意见，将空调灯具项目含税工程造价87,564.91元计入总造价。三、王田松认为鉴定报告中企业管理费和利润中人工费的比例过高，根据国家规定比例是有范围的，鉴定部门取了中值，王田松要求取低值。鉴定人员解释称，企业管理费和利润国家是有比例规定的，在通常鉴定过程中，不取高值和低值，都是取中间值。法院认为，王田松要求取低值缺乏理由与依据，鉴定部门取中值并无不当，故法院采纳鉴定部门的意见，对该比例不予调整。综上，一审法院确认系争房屋装修造价为786,701.83元（含税工程造价699,136.92元+87,564.91元）。鉴定人员称根据现场勘查时间和装修物的新旧程度，系争房屋装修折旧率在八折左右。出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，王田松作为出租方，在系争房屋没有合法审批手续情况下将其出租，对租赁合同的无效负主要责任。承租人亦应对所租房屋的合法性积极审查，邓一华作为承租方未对租赁物的合法性尽到审慎的审查义务，因对租赁合同的无效负次要责任。一审法院结合鉴定意见书确定的工程造价，综合考虑双方的过错责任、房屋实际使用年限、折旧率、现值及本案的具体案情等情况，酌情确定王田松赔偿邓一华装修损失377,616元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决如下：邓一华与王田松签订的《房屋租赁合同》无效；王田松于判决生效之日起十日内支付给邓一华装修损失人民币377,616元；王田松于判决生效之日起十日内返还给邓一华租赁押金人民币47,880元；邓一华于判决生效之日起十日内支付给王田松自2018年7月1日起至2018年11月17日期间的房屋使用费人民币177,156元；驳回邓一华的其余本诉请求；驳回王田松的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币13,890元，减半收取计6,945元，由邓一华负担人民币4,584元，王田松负担人民币2,361元。一审反诉案件受理费4,842元，由王田松负担3,390元，邓一华负担1,452元。鉴定费23,600元，由邓一华、王田松各半负担11,800元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，邓一华提供了录音光盘一份，以证明其在2018年8月6日发送交接短信后，邓一华与王田松通话，王田松不让邓一华搬离。王田松对此的质证意见为：不属于二审新证据，对其真实性没有异议，但关联性有异议，其没有阻挠对方搬离房屋。本院认为，邓一华发送给对方短信后，如若其欲搬离并交接系争房屋，则即使对方存在未及时配合办理的行为，其亦可通过自行清空并邮寄房屋钥匙或将钥匙交由物业管理部门保管等方式实现搬离，但其并未采取相应的行动。本院对邓一华欲证明王田松不让其搬离的内容亦难以认定。本院认为，系争房屋虽有合法房地产权证，但之后进行改扩建，王田松无法提供合法的规划审批手续，故系争房屋无法认定为合法建筑，邓一华与王田松签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效。合同无效后，邓一华要求王田松返还押金47,880元，一审法院予以支持，符合法律规定。系争租赁合同无效，王田松要求确认合同解除，以及要求邓一华支付滞纳金、解约违约金、律师费以及按照日租金的两倍支付使用费等的诉请，缺乏合同依据及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。邓一华以其支付给案外人刘某、张某加盟费和装修折价款115万元为由，要求王田松赔偿加盟费及无法继续经营的盈利损失25万元，于法无据，法院不予支持，亦无不当。一审法院结合司法鉴定意见书确定的工程造价，综合考虑邓一华、王田松各自的过错责任、房屋实际使用年限、折旧率、现值及本案的具体案情等情况，酌情确定王田松赔偿邓一华装修损失377,616元，具有相应的依据，双方也并未就此提出上诉，故本院予以确认。本案二审的争议焦点为邓一华应向王田松支付的房屋占有使用费的起止日期及标准的问题。对此，本院认为，王田松诉请的租金（在合同无效的情况下应属使用费）及使用费的起止日期为自2018年7月1日起至2018年11月17日止，邓一华确认自2018年7月1日起欠付房屋使用费，同意支付自2018年7月1日起按照每日1,596元标准计算至2018年7月24日期间房屋使用费，故可予以准许。邓一华在与王田松的交涉过程中虽有返还房屋的意思表示，但事实上没有及时腾空房屋，办理房屋交接手续。双方于2018年11月17日方签订了《退场手续》，邓一华把商铺的所有可移动物品（沙发、桌子、椅子、厨房设备）全部搬走，邓一华才将系争房屋及房屋钥匙返还给王田松，双方并办理房屋交接手续。故一审法院确定邓一华应支付自2018年7月25日至2018年11月17日期间的房屋使用费，具有相应的事实根据。一审法院综合考虑双方的过错程度、房屋的实际使用情况、房屋空置期间使用费损失等情况对上述期间的使用费酌情予以判处，也属恰当、合理。因此，本院对一审确定的邓一华应支付给王田松自2018年7月1日起至2018年11月17日期间的房屋使用费177,156元予以确认。综上，一审在确定涉案的《房屋租赁合同》无效的情况下，根据双方各自诉请对合同无效后果所作的处理并无不当之处，一审判决应予维持。上诉人邓一华的上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,843元，由上诉人邓一华负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十一月二日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……