山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0883民初4862号 原告:张凡运，男，1964年6月30日出生，汉族，居民，住邹城市。 委托诉讼代理人：冯开颜、曾静（特别授权），山东中评和律师事务所律师。 被告：孙美营，女，1975年11月2日出生，汉族，居民，住邹城市。 第三人:生兆华，男，1949年3月22日出生，汉族，现住邹城市。 委托诉讼代理人：张旭（特别授权），山东匡衡律师事务所律师。 原告张凡运与被告孙美营、第三人生兆华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凡运及其委托诉讼代理人冯开颜、曾静，被告孙美营，第三人生兆华的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张凡运向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除2015年4月13日被告与第三人订立的《租房协议》；2.请求依法判令被告搬离原告所有的涉案房屋；3.请求判令被告向原告支付租金及赔偿原告损失50000元；4.诉讼费用由被告承担。变更诉讼请求第3项为给付原告张凡运房屋占用期间使用费（自2019年10月15日起至实际返还房屋之日止，按年租金10000元计算）。事实与理由：原告与第三人签订房屋买卖协议，第三人将原归其所有的位于邹城市的门头房出售给原告。双方办理了过户手续，原告取得了房屋所有权。后原告发现第三人与被告于2015年4月13日订立了《租房协议》，但自2017年4月至今被告未缴纳租金，原告多次要求被告缴纳租金及搬离房屋，被告拒不缴纳和搬出。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特诉至人民法院，望依法支持。 孙美营辩称，被告不是不给房租，我给谁签的租房合同我向谁交房租，我给生兆华签的合同，我打电话说向生兆华交房租，我把房租准备好了，让他来拿，以往都是他来拿房租，我们商定的是半年一交，先交后租，他没来拿我也没送去，房租一直交到2017年4月13日，从2017年4月14日之后的房租就没再交。因该租房合同未到期，不同意解除租房协议，也不是我不交，是第三人不去拿。不同意搬离，要求按租房协议履行。同意支付租金，但不同意赔偿损失。 生兆华陈述，对原告的诉求及事实与理由没有异议。 原告张凡运为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 证据一、提交2016年12月6日，原告作为买方，第三人生兆华及生健、隋海燕、生慧作为卖方订立的《房屋买卖协议》，证明第三人生兆华将涉案房屋出售给原告； 证据二、提交收条一份，证明第三人生兆华及生健、隋海燕、生慧于2016年12月16日出具，载明收到门头房购房款600000元，证明原告以600000元价格购买了涉案房屋； 证据三、提交不动产证原件及复印件各一份，证明原告取得了涉案房屋，原告张凡运系房屋合法所有权人； 证据四、提交2018年6月16日，原告向被告下发的通知一份，证明原告通知被告因未缴纳房租，于2018年6月30日前搬离涉案房屋，同时第三人生兆华在通知上签字予以确认，通知中第三人生兆华写明此房2017年4月13日以后租房及收房租属于张凡运，后有生兆华的签名，该通知在（2018）鲁0883民初4583号案件起诉前已经送达了被告； 证据五、提交2015年4月13日，第三人生兆华作为出租方、被告孙美营作为承租方，订立的租房协议，证据来源（2018）鲁0883民初4583号判决，该协议由被告提供，租赁期为2015年4月13日至2020年4月13日，原告及第三人多次通知被告，被告未缴纳房租，但据第三人陈述，在2016年12月份就已经通知了被告向其交纳房租至2017年4月13日，此后被告从未向原告交纳过房租，租房协议内容不是第三人书写，只是因为生兆华的手印是真实的，才被认定有效，在4583号案件开庭前，第三人也未向原告提起过租房协议； 证据六、提交（2018）鲁0883民初4583号民事判决书复印件一份，证明原告取代了第三人作为出租人，有权向被告要求解除协议并收回租赁房屋，赔偿原告损失； 证据七、被告欠租金2017年4月14日至开庭前2.5万元，损失计算依据：参照同地段同类房屋的租赁标准，按3万元每年计算，差额是2万元，按两年半违约计算共计5万元。 被告孙美营质证意见是:对证据一、二、三的真实性没有异议；关于证据四，当时张凡运拿着书面的通知给我说让我交给原告房租，我说让生兆华来，我把房租交给他，要不然原、被告及第三人三方商量好，签订书面协议，把租金交给谁，生兆华卖房子我不知道，卖完后我才知道的，生兆华一直没给我说过房租交给原告的事，生兆华也没找过我说交房租的事，生兆华说租房协议是假的，让我搬走；关于证据五，原告说要求被告缴纳2016年12月-2017年4月13日的房租不是事实，实际上被告已向第三人交纳房租至2017年4月13日，认可2017年4月13日之后的房租没交，不交房租的原因是生兆华说租房协议是假的；对证据六真实性没有异议，但我不同意向原告交纳房租，同意向生兆华交纳房租，我租这个房屋十几年了；关于证据七，对原告主张不认可，我签的合同不到期，原告不能涨房租，也不同意承担原告任何损失，我与原告没有任何租赁房屋的书面合同。 第三人生兆华对原告张凡运提交证据均无异议。 被告孙美营为反驳原告张凡运的主张，向本院提交以下证据： 证据一、提交生兆华收取房租收据复印件，证明被告孙美营已向生兆华缴纳房租交至2017年4月13日； 证据二、提交2019年6月24日被告与生兆华电话录音一份，证明在邹城市人民法院（2018）鲁0883民初4583号民事判决书送达后，被告给第三人生兆华打电话，说明先给5000元租金，到10月份再缴纳5000元，到2020年4月13日全部付清。 原告张凡运质证意见是：对证据一真实性没有异议，关于证据二，在4583号判决书送达后，已经证明该房屋是原告所有，房租应由原告收取，另外被告已欠房租2万元，也不能说只交5000元，也不能交给生兆华。 第三人生兆华质证意见是：对证据一真实性没有异议，证据二录音内容不能证明被告的观点，因为涉案房屋的房租在房屋出售之后与第三人没有任何关系，因此被告不应该就涉案房租问题与第三人交涉，即便交涉其内容也与涉案房屋的实际房租的收缴没有任何关系，即对本案不产生任何影响，该证据不应作为本案证据使用，其内容与本案没有任何关系，特别是在4583号案件开庭后，已经就涉案房屋实际情况在庭审中各方已经陈述清楚，不存在任何误解或者疑问，被告就应当按照当时案件事实依法向原告履行其法定的合同义务。 本院经审理认定事实如下：2015年4月13日，生兆华（出租方甲方）与孙美营（承租方乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期从2015年4月13日至2020年4月13日。租金一年1万元。孙美营向生兆华缴纳租金至2017年4月13日。2016年12月16日，生兆华、生健、隋海燕、生慧与张凡运、刘兴华签订《房屋买卖协议》一份，双方约定将生兆华涉案门头房出售给张凡运、刘兴华，付款方式为一次性付清房款60万元。同日，生兆华、生健、隋海燕、生慧收到张凡运、刘兴华购房款60万元，并出具收条一份。2018年5月4日，张凡运办理了不动产权证书，其中载明权利人为张凡运，单独所有，坐落东门里大街，建筑面积30㎡。2018年6月16日，张凡运书面通知孙美营，内容：“位于邹城市涉案门头房，原房主生兆华已转让于张凡运并通知你于2017年4月13日起向张凡运缴纳租金。但自2017年4月13日至今，你未向张凡运缴纳租金，现通知你三日内向我张凡运缴纳欠付租金共计12000元及逾期利息。否则，限你于2018年6月30日前搬离房屋。由此产生一切后果有你承担。”生兆华在该通知右上角注明：“此房2017年4月13日以后租房及收房租属于张凡运，其它任何事与生兆华无关”。后双方产生纠纷，张凡运于2018年7月9日向本院提起诉讼，请求判令孙美营停止侵害搬离张凡运所有的房屋并赔偿损失13000元，本院于2019年4月24日作出（2018）鲁0883民初4583号民事判决，该判决认定孙美营与生兆华于2015年4月13日所签订的《租房协议》合法有效，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然张凡运于2016年12月购买了涉案房屋，张凡运在该案起诉时，房屋仍处于孙美营合法租赁期间，不存在侵权情形，判决驳回了张凡运的诉讼请求。该判决业已生效。 本院认为，张凡运于2016年12月购买生兆华名下涉案房屋，并取得不动产权证书，（2018）鲁0883民初4583号民事判决亦认定涉案房屋在租赁期间所有权发生变动时，租赁合同继续有效。在租赁合同存续期间，租赁物所有权发生转移，租赁房屋的新所有人张凡运取代原所有人生兆华的地位而成为新的出租人。新所有人张凡运取得出租人的地位后，可向承租人孙美营主张权利，承租人孙美营应向新的出租人张凡运履行义务，其相互间的权利义务内容全部按照原租赁合同不变。至本案开庭之日，孙美营仍未向张凡运履行缴纳租金义务，庭审中明确表示自己与原房屋所有人生兆华签订租房协议，租金只交给生兆华，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现孙美营在租赁期限届满之前，明确表示不向张凡运履行缴纳租金义务，原告张凡运请求解除孙美营与生兆华于2015年4月13日签订的《租房协议》，符合合同的法定解除条件，本院予以支持，《租赁协议》解除后，被告孙美营已搬离原告所有的房屋，原告张凡运请求解除《租赁协议》后，被告孙美营应支付原告张凡运房屋占用期间使用费，理由正当，本院予以支持，使用费计算自2019年10月15日起至实际返还房屋之日止，按年租金10000元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除被告孙美营与第三人生兆华之间签订的《租房协议》； 二、被告孙美营于本判决生效后十日内给付原告张凡运租赁费25000元（2017年4月14日至2019年10月13日）； 三、被告孙美营于本判决生效后十日内搬离原告张凡运所有的位于邹城市的涉案房屋； 四、被告孙美营支付原告张凡运房屋占用期间使用费（自2019年10月14日起至实际返还房屋之日止，按年租金10000元计算）； 五、驳回原告张凡运其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费465元，由原告张凡运负担232.5元，被告孙美营负担232.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄燕 二〇一九年十一月六日 书记员  王莉