广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8781号原告：广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路28号11座首层1号，统一社会信用代码91440600324760380N。负责人：李耀民。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：方圣荣，男，1976年1月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，被告：孙珩，女，1977年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，两被告共同委托诉讼代理人：杨伟华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司诉被告方圣荣、孙珩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员陶亮独任审理，并于2019年4月26日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人何火日，被告方圣荣及两被告委托诉讼代理人杨伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付物业管理服务费3441.94元（按3.2元/平方米·月的标准计算，从2017年11月至2018年4月、2018年7月至2018年9月，共9个月）；2、两被告向原告支付物业管理服务费违约金3442.94元（违约金以当月欠缴的物业管理服务费为本金，按每日0.3%标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2018年9月30日）；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告系岭南隽庭2座503房的业主。原告为两被告该物业提供物业管理服务。依照约定，物业管理服务费标准为：3.2元/平方米·月。物业管理服务费每月为一个交纳周期。两被告应当在每月10日前交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的0.3%交纳违约金。因两被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，两被告仍未支付拖欠的费用。依相关合同约定，两被告应当支付拖欠的物业管理服务费及相应的违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，原告特诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称：请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，诉讼费由原告承担，理由如下：1、按照物业管理条例规定、被告和物业的开发商签订的房屋买卖合同和原告与两被告签订的物业协议约定，在涉案房屋没有交付给业主之前的物业费由开发商承担，本案原告起诉让两被告承担2017年至2018年4月份的物业费没有法律依据，因为涉案房屋是在2018年4月28日才完成交房手续，将物业交付给两被告。在房屋交付给两被告之后，即2018年5、6月份的物业费，两被告已经按规定交纳，至于7月-9月的物业费没有交纳，是因为原告的缴费系统有问题，缴费系统显示要求两被告必须要交纳2018年4月份之前的才能交纳2018年7-9月的，因为2018年4月份还没有交房，物业费不应该由两被告交纳，因此才没有交纳2018年7-9月的物业费。2018年7-9月的物业费不是两被告不交纳，而是物业公司的系统故障问题导致两被告无法交纳；2、针对原告的第二项诉请，不是两被告不交纳，而是因原告的系统问题导致无法交纳，因此让两被告支付违约金没有法律依据，且不符合公平原则；3、因涉案房屋开发商没有按照合同约定时间向两被告交房，应承担逾期交房违约责任，两被告已经向法院起诉，案件正在审理中，因本案裁判结果需要以另案逾期交房纠纷的裁判结果为依据，我方已经向法庭提交中止案件申请书，请法院裁定中止本案的审理，等待另案审理结果确定后，再恢复审理，以避免司法资源浪费和当事人的诉由。诉讼中，原告举证如下：1、商品房交付书。拟证明开发商已于2016年11月12日通知被告收楼，从交付时间起开始计收物业费。2、岭南隽庭前期物业服务协议。拟证明：原、被告在2016年1月22号签订《前期物业服务协议》；物业服务费由被告按房屋总建筑面积交纳，收费标准为3.2元/月.平方米，被告应从房屋买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费；如被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金。3、不动产登记信息查询结果。拟证明涉案房屋系两被告所有，涉案房屋建筑面积为119.69平方米。4、业主收楼物品移交清单。拟证明2016年11月12日被告已经签署了涉案房屋的移交手续，接收了涉案房屋。诉讼中，被告举证的证据如下：1、住户手册、收楼流程。拟证明按照收楼流程证明原告在2016年11月12日只是向业主交付了涉案房屋的资料，并没有实际交房。收楼交接验收表。拟证明实际交房日期是2018年4月28日，双方经过对涉案房屋验收检查之后签收收楼交接验收表之日。受理案件通知书。拟证明因开发商逾期交楼应承担违约责任的问题，两被告已经向法院起诉，案号是（2019）粤0604民初9872号。微信聊天记录。拟证明因原告系统问题导致被告无法交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1-4，被告对真实性均无异议，本院予以确认。对被告提交的证据1中的《收楼流程》，原告对真实性有异议，且无证据证明是涉案开发商或原告出具，故本院不予采信，对证据1中的住户手册，原告无异议，本院予以确认；被告提交的证据2、3，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告提交的证据4，原告未发表质证意见，本院视为其放弃质证的权利，对该证据，本院确认其真实性。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2016年1月22日，广州城建开发物业有限公司佛山岭南隽庭分公司（甲方、物业服务企业）与两被告（乙方、业主）签订《岭南隽庭前期物业服务协议》。协议主要内容：“乙方所购房屋为佛山市禅城区同济东路28号岭南隽庭2座5楼03单元，建筑面积119.69平方米；前期物业管理是指：自业主购房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《岭南隽庭物业服务委托合同》生效时止的物业管理；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准如下为3.2元/平方米·月，乙方每月10日前向甲方缴物业服务费；乙方应从房屋买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间每月10日前交纳本月的物业服务费；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之三追缴逾期付款违约金；本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》或建设单位依法定程序选定其它物业管理企业而签订《前期物业管理委托合同》生效之日终止。”2016年11月12日，涉案房屋的开发商佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司与两被告签署《商品房交付书》，内容为：“先生/小姐：方圣荣、孙珩，阁下购买的佛山市禅城区越秀岭南隽庭二座503单元，已具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件。现交付时间为2016年9月1日，物业管理企业于《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间起向阁下计收该物业的物业管理费。业主（或代理人）：方圣荣，发展商盖章：佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司。本交付书领取时间：2016年11月12日”。2018年10月8日，被告方圣荣与原告的物业管家游淑云（微信名“之游”）微信聊天，被告方圣荣问“六月份我都交了，后面怎么不行了”，游淑云答复称“现在还用不了呢，暂时还没恢复”。另查明一，2017年7月31日，广州城建开发物业有限公司佛山岭南隽庭分公司经工商登记变更企业名称为广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司，即本案原告。另查明二，根据佛山市禅城区不动产档案馆于2019年4月16日出具的查询结果，佛山市禅城区同济东路28号二座503房的权利人为方圣荣、孙珩，其于2016年3月购买，房屋建筑面积为119.69平方米。另查明三，2019年4月24日，方圣荣、孙珩就与佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司、广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，诉请逾期交楼违约金。案号（2019）粤0604民初9872号。庭审中，原告与被告一致确认2017年11月至2018年4月、2018年7月至2018年9月期间的物业费没有交纳；被告方圣荣陈述：原告主张的违约金标准过高；2018年7-9月的物业费被告可以交纳，因原告的缴费系统导致被告无法交纳，滞纳金不应由被告承担。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《岭南隽庭前期物业服务协议》系各方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于物业服务费。两被告对交纳2018年7月至2018年9月期间的物业费无异议。2017年11月至2018年4月期间的物业费，两被告辩称在涉案房屋没有实际交付给业主之前的物业费由开发商承担，不应由两被告承担。对此，本院认为，首先，原告与被告签订的物业服务协议中明确约定，两被告应从房屋买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业费，而被告签收的《商品房交付书》上已明确载明涉案房产的交付日期为2016年9月1日，亦告知两被告应自交付之日起交纳物业费。其次，本案为物业服务合同纠纷，逾期交楼责任是房屋买卖合同纠纷，两者属不同法律关系，且合同相对方也不同。被告辩称房屋逾期交付，在实际交付之前的物业费应由开发商承担的抗辩有违合同相对性原则。如被告认为开发商逾期交楼造成其损失，可另循途径主张。再次，原告提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时交纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。综合以上几点，本院认定两被告抗辩意见不成立。经核算，两被告应就涉案物业向原告支付2017年11月至2018年4月、2018年7月至2018年9月的物业费3447元（3.2元/平方米·月×119.69平方米×9个月），原告仅主张3441.94元，是对其权利的自由处分，本院予以支持。关于违约金。本院认为，本案中两被告未交物业费是因为其认为开发商存在逾期交楼的情形，且亦向法院提起相关诉讼，两被告没有违约故意；另据前查明，原告的缴费系统存在过暂时不能使用的情况，因此两被告拒交物业费确属事出有因，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张两被告支付违约金的诉请不予支持。望两被告日后要严格依照合同约定，按时足额交纳物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告方圣荣、孙珩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司支付佛山市禅城区同济东路28号二座503房2017年11月至2018年4月、2018年7月至2018年9月的物业服务费3441.94元；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司的其他诉讼请求。如被告方圣荣、孙珩未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司负担12元，被告方圣荣、孙珩共同负担13元。本判决为终审判决。审判员 陶 亮二〇一九年十一月二十六日书记员 冯裕雯