浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3326号 原告：顾宏导，男，汉族，1934年10月8日出生，住嘉善县。 原告：顾宏寿，男，汉族，1942年6月14日出生，住嘉善县。 原告：顾佩君，女，汉族，1944年2月17出生，住嘉善县。 原告：顾佩德，女，汉族，1937年10月9日出生，住杭州江干区。 原告：管姣娥，女，汉族，1944年12月16日出生。住嘉善县。 五原告共同委托诉讼代理人：毛吟雪，浙江东方正大律师事务所律师。 被告：芮金新，男，汉族，1982年10月13日出生，住嘉善县。 被告：丁友明，男，汉族，1965年5月16日出生，住嘉善县。 原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德、管姣娥与被告芮金新、丁友明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾宏寿、五原告共同委托诉讼代理人毛吟雪、被告芮金新、被告丁友明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告间房屋租赁合同；2.判令两被告支付五原告房屋租赁费28000元（实际计算至两被告腾退之日止）；3.判令两被告支付五原告房屋租赁合同违约金5600元；4.判令两被告立即腾退租赁房屋；5.判令两被告支付原告为实现本债权所花费律师代理费5000元；6.本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告申请追加王伟为共同被告，并增加诉讼请求：1.被告支付水电费535.99元；2.被告赔偿原告损失暂计60000元（以评估鉴定结果为准）。 事实和理由：五原告享有共有份额房屋坐落于嘉善县，该房屋结构为：砖木结构，楼上4间，底楼2间，共6间，建筑面积89.04平方米，天井一只约5个平方米（房地为善字××号）。该房屋五原告于2014年5月20日与两被告补签订租赁合同，双方约定：“租赁期限为10年，租赁期限自2014年2月1日至2024年1月31日止；年租金为26000元，第四年起房屋租金每年为28000元；租金按年结算，由乙方（即：两被告）于每年的第一个月的31日交付给甲方（即：五原告，由乙方负责打入出租方5人各自银行账户内）……第十一条乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除租赁合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自转租;2.欠房屋租金累计达2个月以上；租赁期间甲（出租方5人有谁违约谁承担原则）乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，有违约方支付守约方年度租金的20%违约金”。签约后两被告第一二年交房屋租金较准时，后几年经常拖延交付租金。尤其2019年租金经原告多次催促，被告丁友明认为现房屋由被告芮金新租赁与其无关，应向被告芮金新催讨，被告芮金新承认这一事实，但以经济拮据，迟迟未支付租金。经嘉善县“老娘舅”催促并经做双方协调工作，被告芮金新于2019年5月20日上午在浙江东方正大律师事务所作出承诺书，拖欠5个月房屋租金28000元于2019年5月31日支付给五原告，如再次失约，自愿承担一切法律责任（包括五原告为实现本债权所花律师代理费等及租赁合同解除后的一切经济损失）。但被告再次未兑现，为此原告为了维护自己的合法权益，依据相关法律、法规提起本案诉讼。后事实理由增加为：本案审理过程中，原告发现本案涉案房屋在腾退中遭到了人为的故意毁坏，包括已形成符合的装饰装修，如插座、马桶、洗脸池、门板、门框、门把手及窗玻璃等都被严重毁损。原告立即报警处理，至今尚未有处理结果。综上，原告依据合同及相关法律规定，要求被告赔偿损失或者由法院移送公安处理。 被告芮金新答辩称:我认为原告要求解除租赁协议没有依据，房屋租赁协议没有特定写清楚在某种情况下解除协议。我去年多付了400元房租，要求扣除。我现在没有能力付违约金，腾退房屋没有异议，承诺书内容我没有仔细看，签字是我签的。王伟在10月份已经终止合同，房屋也已经腾退，我在11月5日把我添置的东西搬走，原告租给我的时候没有财产，仅是毛坯房，原告要求财产损失毫无理由。 被告丁友明答辩称:我2016年退出的，租金应由被告芮金新负担。关于财产损失的事情，我不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的房屋租赁合同、委托协议、律师费发票、委托书、公证书、不动产登记信息查询结果、情况说明、催缴电费通知单、用水历史打印件、2013年11月22日租房协议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告出示的承诺书，被告芮金新认为其没有仔细看内容，签好字就走了，被告丁友明对该证据没有异议，本院认为该证据符合证据的形式要件，且具有证明力，故本院予以确认。对于原告出示的照片及违法装修告知书，被告芮金新认为房东租给他的是毛坯房，留下来的没有毁损，签合同时没有附带清单和家具，5张照片的老家具是很多年前拍的，与本案没有关联性，违法装修告知书没有收到，也没有签字盖章，没有进行违法装修，被告丁友明认为照片和违法装修告知书我没有收到，本院认为该组证据不足以证明其主张，对该组证据不予确认。 经审理，本院认定事实如下： 原告顾佩德、顾宏寿、管娇娥、案外人浦文美于2014年5月20日与两被告签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定：“第一条甲方（五原告，下同）有5人享有共有份额出租房屋坐落于嘉善县，该房屋结构为：砖木结构，楼上4间，底楼2间，共6间，建筑面积89.04平方米，天井一只约5个平方米，（房地产权证号）为善字××号，该房屋未设定抵押。第二条租赁期限为10年，租赁期限自2014年2月1日至2024年1月31日止。第三条该房屋年租金为贰万陆仟元整，￥26000元，第四年起房屋租金每年为28000元。第四条租金按年结算，由乙方（两被告，下同）于每年的第一个月的31日交付给甲方（由乙方负责打入出租方5人各自银行账户内）。第五条维持2013年11月22日租房协议约定的租赁期限和装修期内免收租金及交房时间内容。即：甲方应于本合同生效之日起即2013年11月22日将房屋交付给乙方，2013年11月22日至2014年1月31日为乙方装修期，装修期内免收租金。第六条在租赁期间内，乙方如需转租，必须经甲方许可方能进行，则与他人签订的租赁房屋合同无效，一旦造成第三方一切经济损失由乙方承担。第七条租赁期内房屋维修费用由乙方承担。乙方已改变房屋原有结构和装饰装修，已经得甲方同意。租赁期届满后乙方必须保证租赁期满后当时现状房屋结构的完整无损交付给甲方，因乙方违约引起甲方提出解除租赁合同，退租房屋时装潢、装修残值部分归甲方所有。经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及签收清单后视为交付完成。……第九条在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.电话费、电视费；3.物业管理费；4.各项管理费和税费。……第十一条乙方有下列情形之一的，甲方可提前解除租赁合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自转租;2.欠房屋租金累计达2个月以上……第十四条租赁期间甲（出租方5人有谁违约谁承担原则）乙双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，有违约方支付守约方年度租金的20%违约金。……第十九条2013年11月22日原出租方：顾宏导、顾晓文、顾晓琼、顾晓瑛与原承租方：芮金新、丁友明签订的租赁协议无效，一切按本合同规定的内容为准。” 2019年5月20日，被告芮金新出具承诺书，载明：“该房屋年租金为贰万陆仟元整，￥26000元，第四年起房屋租金每年为28000元。租金按年结算，由芮金新、丁友明（后丁友明与芮金新商定退出承租，由芮金新一人交付租金）于每年的第一个月31日交付给甲方，2019年1月31日芮金新应当交纳2019年底租金28000元，因经济拮据未及时支付。经出租房催促和谅解，芮金新一定于2019年5月31日支付拖欠5个月的2019年度房屋租金28000元,此款项芮金新交付到浙江东方正大律师事务所，如再次失约，按2014年5月20日双方签订的房屋租赁合同规定，芮金新自愿承担一切法律责任（包括出租方为实现本债权所花的律师代理费和诉讼费用及租赁合同解除后的一切经济损失）”。 另，1.嘉善县（房地产权证号：善字××号），房屋所有权人为原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德及案外人顾宏琛。2.2013年3月21日，嘉善县公证处出具公证书，载明：顾宏琛于2011年12月29日因病在浙江省嘉善县死亡；管姣娥申请继承被继承人顾宏琛生前的财产：嘉善县房屋（房地产权证号：善字××号），该房屋为顾宏琛与他人共有，顾宏琛占五分之一的房屋产权，该五分之一的房屋产权系顾宏琛与管姣娥的夫妻共同财产；被继承人顾宏琛的配偶是管姣娥；顾宏琛共有二个儿子，分别是顾自力、顾自强，顾宏琛的父母均先于其死亡；现管姣娥表示要求继承被继承人顾宏琛的上述遗产，顾自力、顾自强均自愿表示放弃对上述遗产的继承权。3.2014年5月1日，原告顾佩德委托其兄弟顾宏寿办理嘉善县房屋出租事宜。2014年5月4日，原告顾宏导委托其妻子浦文美办理前述房屋出租事宜。4.被告芮金新2018年度向原告多付租金400元。5.涉案房屋已经腾空。6.2013年11月22日租房协议未对涉案房屋的现状及装修情况进行表述。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》以及被告芮金新出具的承诺书系当事人真实的意思表示，应当认定合法有效。虽承诺书中仅有被告芮金新的签名，但承诺书中也明确载明：“如再次失约，按2014年5月20日双方签订的房屋租赁合同规定”，故本院认为被告丁友明仍应承担给付原告租金的义务，对于被告丁友明抗辩租金应由被告芮金新缴纳，本院不予采信。另，根据承诺书能够认定，两被告自2019年1月起至今实际使用案涉房屋，未交纳房租属实，故原告据此要求解除原、被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。案涉房屋租赁关系解除后，两被告理应支付拖欠的租金，由于涉案房屋已腾空，本院认定两被告给付原告2019年租金28000元，扣除被告芮金新2018年多付原告租金400元，两被告实际应给付原告租金27600元。对于原告主张两被告支付其水电费535.99元，两被告无异议，本院予以支持。对于原告要求被告芮金新、丁友明支付违约金，符合法律规定和当事人约定，本院亦予以支持。对于原告要求被告芮金新、丁友明支付律师代理费，本院认为，被告芮金新对原告所作的承诺系其单方行为，该承诺的法律效力不及于被告丁友明，故对于原告要求被告芮金新支付律师代理费的诉讼请求，本院予以支持，但要求被告丁友明支付律师费，于法无据，本院不予支持。对于原告要求追加次承租人王伟为被告，本院认为，由于涉案房屋已经腾空，追加被告已无实际意义，故本院不予准许。对于原告主张被告赔偿其财产损失，本院认为，原告提出的损失的范围难以确定且争议较大，庭审中，原告提出对损失进行评估，由于原告未提供证据证明涉案房屋交房时的状态，不具备评估的基础，故对于原告要求财产损失的诉讼请求本案不宜一并处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德、管姣娥与被告芮金新、丁友明之间的房屋租赁关系于2019年11月29日予以解除； 二、被告芮金新、丁友明于判决生效后十日内支付原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德、管姣娥房屋租金27600元； 三、被告芮金新、丁友明于判决生效后十日内支付原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德、管姣娥水电费535.99元； 四、被告芮金新、丁友明于判决生效后十日内支付原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德、管姣娥违约金5600元； 五、被告芮金新于判决生效后十日内支付原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德、管姣娥为实现本债权所花费的律师代理费5000元； 六、驳回原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德、管姣娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2277元，由原告顾宏导、顾宏寿、顾佩君、顾佩德、管姣娥负担1512元，由被告芮金新、丁友明负担765元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 旻 审 判 员  滕 云 人民陪审员  袁福庆 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  王宝龙