贵州省六盘水市六枝特区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0203民初2306号 原告：贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司，住所地六枝特区交通路（盘江湾畔），统一社会信用代码91520203688405945E。 主要负责人：龙小玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：周玉，六盘水市中心法律事务所法律服务工作者，执业证号32409111100010。 被告：宋永福，女，1977年11月19日生，汉族，住六枝特区。 原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司（以下简称鑫城物业六枝分公司）与被告宋永福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫城物业六枝分公司的主要负责人龙小玲及其委托诉讼代理人周玉，被告宋永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫城物业六枝分公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告物业费3678元(自2016年11月1日至2019年6月30日)，资金占用费772.46元。事实和理由：六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司开发建设位于六枝特区平寨镇交通路盘江湾畔小区，被告购买该小区3栋1单元20楼2号房屋，面积114.95㎡。2014年5月1日，原告与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订《盘江湾畔前期物业服务合同》，约定，选聘原告对盘江湾畔小区提供物业服务，按多层物业0.6元/㎡、高层物业1元/㎡、商业物业1.5元/㎡标准收取物业费，合同期限自2014年4月30日至业主委员会成立两年后，双方对管理的范围及事项、服务内容及标准等进行约定。合同签订后，原告于2015年6月入驻小区，并对已交房业主统一按2015年11月1日起计收物业费。原告已按合同约定履行义务，被告应当支付物业费，并支付资金占用费。 被告宋永福辩称，1.原、被告之间没有物业服务合同关系，不存在物业服务合同纠纷。被告与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订的《棚改房买卖合同》第十四条第四项约定：买受人在交房时需按照出卖人指定物业公司按照本合同约定价格和交款方式签订物业合同，否则不予交房，责任买受人承担；交房后第二年物业由业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，价格业主委员会与物业服务企业自行商定。依据该约定，出卖人强行指定被告与原告签订《盘江湾畔小区管理公共契约》的格式合同，该合同有效期为1年，至2016年11月1日止，且被告已交清物业费。契约到期后，双方并未签订任何协议，不存在物业服务合同关系，被告不是本案适格主体。2.原告以无效的契约提起诉讼，实为原告单方声明，但原告仍未按约定履行义务。首先，小区内电梯维修、保险标志过期，时常发生故障，过道灯不亮，消防设施破损，小区门禁形同虚设等等，原告均未尽到维修、养护的义务。原告将公共区域的空间及设备作为盈利工具，收取的费用已超出业主的物业费，根据《物权法》第七十条规定，该费用应归业主所有，除原告认为的物业费外，多余部分应退还给业主。业主的生活垃圾均系业主拿到垃圾收集箱处，装修垃圾长时间堆放，无人清理，小区绿化无人管理，杂草丛生。原告账目未见公布，收费情况不明确。综上，原告未履行小区物业服务工作，收费标准不明确，账目未作公布，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《居民身份证》、《盘江湾畔前期物业服务合同》，能证明由原告对盘江湾畔小区提供物业服务，物业费按每月1元/㎡计算，予以认定。原告提供的证据《截图（微信群1份、小区监控3份）》、《截图（微信群）》、《通知（照片）》，达不到原告证明目的，不予认定。原告提供的证据《照片》，能证明原告对盘江湾畔小区提供了物业服务。被告提供的证据《照片》能证明原告在对盘江湾畔小区提供物业服务时存在物业服务不到位的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司开发的位于房屋，面积为114.95㎡。合同约定：前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月1元／㎡，物业服务企业按年收取物业费，买受人应当在交房时缴纳；买受人在交房时需按照出卖人指定物业公司按照本合同约定价格和交款方式签订物业合同，否则不予交房，责任买受人承担；交房后第二年物业由业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，价格业主委员会与物业服务企业自行商定。2014年5月1日，原告与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订《盘江湾畔前期物业服务合同》，由原告为盘江湾畔小区提供物业服务，按多层物业0.6元／㎡、高层物业1元／㎡、商业物业1.5元／㎡标准收取物业费，双方对管理的范围及事项、服务内容及标准等进行约定，合同期限自2014年4月30日至业主委员会成立两年后。2015年8月3日，原、被告签订《盘江湾畔小区管理公共契约》，约定，原告为被告提供物业服务，负责小区公共地方和设施、设备的维修养护管理、公共环境的清洁和垃圾的收集、外运等，物业费按购房合同约定每月1元／㎡，预交一年物业费,未约定物业服务期限。合同签订后，被告交纳2015年11月至2016年10月物业费，之后以原告提供的物业服务不到位为由而不交纳物业费。原告提供了物业服务，经原告向被告催要物业费，被告未交纳自2016年11月1日至2019年6月30日的物业费3678元。同时查明，原告系具有物业管理资质的机构。被告购买的房屋属高层物业，盘江湾畔小区至今未成立业主委员会。原告在对盘江湾畔小区提供物业服务时存在物业服务不到位的事实。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《盘江湾畔前期物业服务合同》系为了对盘江湾畔小区提供物业服务而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告签订的《盘江湾畔小区管理公共契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。同时，因盘江湾畔小区未成立业主委员会，且《盘江湾畔小区管理公共契约》未约定物业服务期限，故《盘江湾畔前期物业服务合同》、《盘江湾畔小区管理公共契约》对原、被告具有约束力，双方当事人应按照约定全面履行义务。本案中，原告已为被告提供了物业服务，虽然原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但被告提供的证据不能证明原告未提供物业服务或在物业服务过程中存在重大瑕疵，故被告应按约定支付原告物业费。鉴于原告在物业服务过程中存在物业服务不到位的事实，原告主张物业费3678元，酌情予以减少，根据本案情况，支持3310元；对原告主张的资金占用费772.46元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告宋永福于本判决生效之日起十日内支付原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司物业费3310元； 二、驳回原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告宋永福负担，于本判决生效之日起十日内给付原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  肖鸿 二〇一九年十一月一日 书记员  金涛