辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初6735号原告：姜海英，男，1969年7月10日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：李洪涛，辽宁观策律师事务所律师。被告：陈谦，男，1976年2月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈钢（系被告陈谦父亲），男，1945年3月22日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳世茂新纪元置业有限公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号，统一社会信用代码912101006625025605。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：董晨，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区文体西路25号，统一社会信用代码91210102578386755D。法定代表人：闫佩伦，该分公司负责人。委托诉讼代理人：张春微，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宇阳，北京大成（沈阳）律师事务所实习律师。第三人：沈阳市第二热力供暖公司，住所地沈阳市沈河区热闹路47号，统一社会信用代码91210103240562328A。法定代表人：刘诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾东野，男，该公司员工。原告姜海英诉被告陈谦、沈阳世茂新纪元置业有限公司（以下简称世茂置业）、世茂天成物业服务集团有限公司沈阳分公司（以下简称世茂物业）、第三人沈阳市第二热力供暖公司（以下简称二热公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告姜海英委托诉讼代理人李洪涛、被告陈谦委托诉讼代理人陈钢、被告世茂置业委托诉讼代理人董晨、王敏、被告世茂物业委托诉讼代理人张春微、孙宇阳、第三人二热公司委托诉讼代理人贾东野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜海英向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令三被告赔偿原告房屋财产损失20000元（根据鉴定结果调整）；2.请求法院判令三被告承担原告租金损失55164元（4月-8月31日/4166元，9月1日-至今/3500元，合计暂定15个月）；3.请求法院判令三被告承担本案的鉴定费及诉讼费。事实与理由：原告与被告陈谦是楼上楼下关系，原告在被告陈谦楼下。2018年4月，原告接到被告世茂物业的通知，原告在此购买的房屋（2××8号）楼上出现漏水情况。原告第一时间赶到现场了解相关情况，虽然知道是被告陈谦购买的世茂铂晶宫2418号房屋发生严重漏水，但原告不知具体的跑水原因。被告陈谦的房屋发生跑水情况后，导致原告财产损失严重。起初，被告陈谦与被告世茂置业通过协商达成一致，由其双方共同承担原告的财产损失。但二被告维修原告受损房屋的工期很慢，原告再三催促其提高施工效率，但没有任何效果。二被告从4月修到11月，11月后便无人维修原告的受损房屋，最后二被告竟相互推诿，互不承担责任。因二被告的维修进度慢，以及后期相互推卸责任，导致原告购买的房屋至今无法出租盈利，租金损失严重。对于原告的财产损失，原告认为三被告都有责任。原告与三被告协商未果，故诉至法院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告陈谦辩称，原告家中漏水是因为开发商供暖线路的质量问题：1、原告家中漏水造成的损失是因为本楼开发商供暖施工不当造成的质量问题，物业及供暖公司管理不到位所致。我方无任何过失，同时也是受害方，不应由我方承担赔偿责任;2、我方家中漏水处，据开发商和物业在微信所发照片及微信视频表示，为我方进门门槛后200mm-300mm处，埋于地下的进户供暖管道弯头接头处漏水，但根据中华人民共和国行业标准《JGJ142-2012辐射供热供冷技术规程》之5.4.5款规定:“埋没于填充层内的供热供冷管及数配管不应有接头”,5.4.7款又规定:“供热供冷管应设固定装置。加热供暖、供冷管弯头两端设置固定卡……弯曲管道固定点间距应为200mm-300mm”，以上条款，开发商在施工中均未执行。加上塑料管热熔质量不好，留下漏水隐患3、原告因漏水造成的损失应由供暖公司负责。我方房屋目前处于停供状态。我方2016年11月22日从物业负责人刁国槐处办理完交物业费、交钥匙等手续，接收2418房。2016-2017年及2017年-2018年两个采暖期均系“停供”（见热力公司缴费查询单），我方从未供热，也未动过供暖设施。楼下于2018年5月23日发现漏水，此时已过采暖期53天。经我方检视发现，室外供暖管道井至室内分集水器距离不过5-6米，即使存水，总量也很少，不可能透过2418房的填充层、楼板，再造成楼下如此浸泡。供暖公司没有关闭好阀门等管理原因是造成漏水的重要原因，供暖公司负有管理不到位的责任；4、我方一直积极配合解决，对问题拖延没有责任。首先，开发商和物业在2018年5月23日发现楼下被水泡后，几个月没有及时安排接洽和我方一起确认漏点及原因。其次，物业确认漏水点的现场，没有第三方参与，没有我方和楼下的参与。2018年8月29日下午14：27分，物业负责人刁国槐用微信语音告诉我方：开发商要将2418房地面刨开，我方15：18才看到语音，至16：53，开发商工作人员何蕊将刨开地面后的供暖管弯头漏水图片及食品发给我。仅一个多小时，既无第三方参与又不提前告诉我方和楼下，这样的做法十分不妥。还要特别提出：在2418房紧靠门槛前的供暖管道也有弯头连接，为什么开发商和物业不挖开2418门外处的弯头？我方认为，开发商和物业是在故意掩盖。再次，我方自2018年5月24日即与楼下姜海英之妻曹女士电话沟通（物业刁国槐提供电话）共20余次接通18次。楼下从未主动与我联系过。楼下与我方至今未见过面。十月份物业刁国槐召集过一次协调会，我方派2人参加，楼下未参加。综上所述，恳请法院在查清事实的基础上，判决我方不承担赔偿责任。被告世茂置业辩称，一、原告房屋漏水是因楼上2418号房屋采暖管道进水管弯头接头处漏水所致；二、我公司施工的供暖管道符合《辐射供暖供冷技术规程》的规定。《辐射供暖供冷技术规程》2.0.4对“加热供冷管”的定义是“用于进行热水或冷水循环并加热或供冷却辐射表面的管道”，2.0.13对“分水器”的定义是“用于连接集中供暖供冷系统的供水管和各加热供冷管分支环路的配水装置。”，2.0.14对“集水器”的定义是“用于连接集中供暖供冷系统的回水管和各加热供冷管分支环路的汇水装置”，2418房屋采暖管道漏水部位在入户门内紧挨入户门的位置，这段管道的名称是供水管，而不是加热供冷管。供水管在房屋内铺设一段距离后，连接到分水器，分水器与集水器之间的管道才是加热供冷管。集水器之后的管道是回水管。因此，《辐射供暖供冷技术规程》5.4.5规定的“埋设于填充层内的加热供冷管及输配管不应有接头。在铺设过程中管材出现损坏、渗漏等现象时，应当整根更换，不应拼接使用”，该规定是针对分水器及集水器之间的加热供冷管的铺设规定，而漏水部位是供水管，不适用于该规定；三、2418房屋于2016年11月办理入住手续。原告称2418房屋于2018年4月漏水，已经超过了供热系统两个采暖期的质保期。其损失我公司不应承担责任。被告世茂物业辩称，一、原告要求答辩人承担房屋财产损失没有事实依据。根据《前期物业服务合同》第二条约定：“乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理”而依据物业共用部位及共用设施设备明细，共用部位为：“1房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、户外墙面；7、屋面”而在本案中，漏水点位置为2418号房屋内，其漏水位置并非为共用部分。据此，答辩人对2418房屋内供暖管线并没有维修、养护义务。本案中漏水原因是被告陈谦所在户内管线发生问题，因此，本案应属于相邻权纠纷，答辩人不应当对原告的损失承担赔偿责任，且答辩人在接到2××8号房屋漏水信息后，第一时间通知业主，并在漏水发生后，帮忙业主协调与楼上2418住户的维修事宜，协助业主清扫房间内积水，为业主更换烟感器，已尽到物业公司的相关义务（答辩人有证据能够证明）。本案中，原告产生房屋内财产损失的结果，不是答辩人物业公司造成的，因此，原告要求答辩人物业公司承担赔偿责任，没有事实依据；二、原告要求答辩人承担其租金损失没有事实以及法律依据。原告在起诉状称“由于2418业主陈谦与地产公司维修进度慢，相互推诿，导致原告房屋迟迟没有出租盈利”以上内容说明两个问题，第一，本案原告清楚房屋至今尚未出租的原因并不在于答辩人物业公司，原告认为三被告都有责任，也需要原告举证证明答辩人物业公司有无责任或者责任大小。相反，答辩人作为物业公司不仅没有相应的赔偿责任，反倒有证据能够证明其尽到了相关的义务。不应当承担原告的租金损失。第二，从本案原告起诉状中事实与理由部分可知，在发生案渉房屋损害事实的过程中，案渉房屋并没实际出租，那么原告主张的租金损失，并不是原告产生的实际损失，是一种期待性利益。答辩人注意到，原告主张的租金损失是15个月，那么在损害发生的15个月时间里，如案渉房屋属于原告的经营性用房，原告完全可以对该房屋自行采取维修措施，维修费可以事后向相关责任人主张，这样做也可以避免原告损失的扩大。换句话说，原告目前主张的租金损失金额，首先不是实际经济损失，其次，对于损失扩大的部分，原告占有绝对主要的责任，应由其自行承担。综上所述，原告要求答辩人对其承担赔偿责任，既无事实依据，也无法律依据。请求人民法院依法驳回其要求答辩人承担赔偿责任的诉请。第三人二热公司述称，本案被告世茂置业应对原告损失负主要责任。根据《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》相关规定，已经分户的用热户，分户阀外的共用供热设施由我方负责维护，分户阀内通向用热户的部分应由用热户或物业公司负责维护。本案被告陈谦屋内供暖管道漏水点是房屋进门处埋于地下的供暖管道漏水。因是预埋管道，被告陈谦与我方均没有义务也没有能力对其定期查看维修，且该管道尚未超过正常的合理使用范围与期限。并且该处供暖管道造成漏水的直接原因是开发商施工质量不合格，埋管处有接管且采用了热熔技术。根据中华人民共和国行业标准JGJ142-2012《辐射供暖供冷技术规程》5.4.5条条文说明中明确说明“根据我国现状，即使热熔连接也会因质量问题而漏水，为了消除隐患，规定埋于填充层内的加热供冷管和输配管不应有接头。”故我方认为根据被告陈谦与世茂置业的物业管理协议，世茂置业应对被告陈谦房屋预埋管道有维修和维护的义务，因此应由世茂置业向原告承担赔偿损失责任。综上所述，恳请法院在查清事实的基础上依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：1.案涉房屋位于沈阳市和平区青年大街374号2318（建筑面积66.02平方米），系被告世茂置业开发建设，原告系该房屋的买受人，被告世茂物业为该房屋所在小区即铂晶宫提供物业服务，被告陈谦系原告楼上2418邻居。第三人二热公司负责为该区域提供热力服务。2012年5月22日，被告陈谦与被告世茂置业签订《商品房买卖合同》，购买2418房屋，总房款804244元，该合同第八条约定被告世茂置业应于2013年12月31日前交付房屋，逾期交付，宽限期至2014年6月30日，仍逾期交付的，自上述宽限期第二天起至交房通知书确定的交房日止，按日支付已交房款万分之一的违约金。2.原告称，2018年4月，原告发现家中房屋漏水，截至庭审，原告及被告陈谦仍无法明确漏水点，因被告世茂物业与被告世茂置业曾至2418房屋内查找漏点，于房屋入门处地板下方供热管道进水管弯头接头处发现漏点，庭审中，被告陈谦对此予以认可，并自认已自行维修，故本院对2418房屋供热管道发生漏点的事实予以确认。第三人二热公司认可2418房屋于发生漏水前处于停止供暖状态，并称其自身并无供控制暖管道阀门的钥匙，该钥匙由被告世茂物业保管，被告世茂物业对此亦予以确认，并称查找漏点时该阀门处于开启状态。3.庭审中，被告陈谦及被告世茂置业一致确认2418房屋于2016年11月进行交付，后被告世茂置业又称交付日期为2014年12月7日，再后又称交付日期为2014年9月30日，主张现已超过两个采暖周期的保修期，故本次漏水造成的损失应由被告陈谦负责赔偿。就此，被告世茂置业提供房屋交付通知书、EMS邮件及确认书证据，确认书载明被告世茂置业对被告陈谦房屋的逾期交房违约金7319元冲抵被告陈谦拖欠被告世茂物业的自2014年10月1日至2016年4月30日期间的物业费，被告陈谦及世茂物业对此确认书予以认可，但该确认书并未载明签订时间，被告陈谦主张该确认书形成于2016年11月实际交房时。4.原告就其房屋财产损失向本院申请司法鉴定。本院依法委托北京金开资产评估有限公司进行评估，该公司于2019年8月8日作出金开评报字（2019）第117号评估报告，评估范围就原告申请的包括床、壁纸、背景墙、木门、橱柜、手盆柜、床头柜、天棚和墙面大白、乳胶漆、沙发等损失，认定价值共计8830元，其中受损地板未见实物，不纳入本次评估范围，异议项为：9.室内天棚大白及乳胶漆，价值590元，受损情况为受损后进行了修复，大白表面不光洁凭证，此项被告均有异议，本院确认按修复后状态计算损失金额，故本院对此予以确认；10.手盆柜柜体，价值1000元，受损情况为侧板变形、换柜体，此项被告均有异议，鉴于原告未提供柜体受损前状态，且通过该鉴定无法确认漏水与本次评定的直接导致更换柜体存在因果关系，故本院对此不予支持；11.卫生间石膏板棚大白及乳胶漆，价值140元，受损情况为有水痕，发黄，此项被告均有异议，鉴于受损情况载明了有水痕，且该位置与漏水相关联，故本院对此予以确认；12.沙发清洗费，价值300元，受损情况为有水痕，此项被告均有异议，该费用为合理费用，故本院对此予以确认；13.房间内墙面壁纸，价值580元，受损情况为与天棚接近处有损坏、表面粘有大白污迹，与地面连接处已开裂，此项被告均有异议，该损失鉴定记录较详细，且与本次漏水具有关联性，故本院对此予以确认，因此就上述鉴定报告确定的损失，本院认定原告的该项损失为7830元。5.原告就其租金损失向法庭提供其爱人购买的2320房屋《商品房买卖合同》及《房屋租赁合同》证据，拟证明房屋租金标准为3000元/月，本案中，原告租金损失为55164元（4月至8月31日4166元/月、9月1日至今3500元/月，合计暂定15个月）。被告陈谦认为租金过高；被告世茂置业认为无关联性，原告房屋并未出租；被告世茂物业认为非案涉房屋实际损失的依据；第三人二热公司认为不能简单套用该依据。本院认为，公民的合法财产权益受法律保护。本案中，原告的房屋因楼上房屋漏水而产生损失，故在明确责任后，应由相关责任主体对原告的合理损失进行赔偿。经查明，漏点位于被告陈谦所购的2418房屋入门处下方供热管道处，而该管道系预埋于2418房屋地板下，为入户管道，并非共用部分，故该供热管道的管理人或使用人应就此承担相应责任。经查，漏水发生在2018年4月，依照《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的规定，应审查案涉供热管道是否已超过上述保修期。本案中，被告陈谦主张房屋于2016年11月实际交付，被告世茂置业对该日期认可后又通过提供确认书等证据的形式主张交付日期为2014年9月30日，因此，即便按被告陈谦主张的2016年11月交付日期，2418房屋于2018年4月发生漏水时已超过两个采暖期，故被告世茂置业免除赔偿责任。关于被告陈谦及第三人二热公司提出的被告世茂置业应就该供暖管道施工不当及不符合行业标准的主张，经庭审查明，并未出现二者主张的不当事实，故本院对此不予认定。关于被告世茂物业及第三人二热公司应否赔偿原告损失。被告世茂物业为案涉房屋提供物业服务，自身对供热管道无维修及质保义务，虽其具有管理控制供暖阀门的钥匙，但其本身对该漏水事件的发生并无过错，而第三人二热公司在明知被告陈谦房屋已处于停供状态且自身辩称无阀门钥匙的情况下，并未积极与管理钥匙的被告世茂物业进行沟通协调，未及时关闭2418房屋供热阀门，故其自身存在过错，对原告的损失应承担赔偿责任。鉴于本案漏水事件发生于供暖管道刚刚超过保修期未满一个月，且该管道漏点埋于2418房屋地板下方，被告陈谦于日常生活中对此难以发现及避免，而第三人二热公司如未疏于管理，原告并不会发生本案损失，故结合前述，第三人二热公司应就原告的损失承担全部赔偿责任。关于原告的实际损失。本案中，原告主张其损失包括室内财产损失及房屋租金损失：首先，室内财产损失。鉴于各方均未对鉴定报告总体提出异议，本院结合庭审调查及鉴定机构出具的上述鉴定意见，认定该项损失为7830元（8830元-1000元）；其次，房屋租金损失。原告以其爱人2320房屋出租的事实主张案涉房屋存在该项损失，但二者不具有关联性，且原告庭审自认房屋在发生漏水时并未进行出租，处于闲置状态，故原告主张的该项损失并非实际损失，因此，本院不予支持。另，原告主张家中电器损失，虽提供了自制的损失清单，但未能提供购买发票，但该项损失确为原告实际损失，故本院酌定其损失价值为3000元。因此，本院认定原告的损失为10830元（7830元+3000元）。综上所述，依照《建设工程质量管理条例》第四十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、第三人沈阳市第二热力供暖公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜海英房屋财产损失10830元；二、驳回原告姜海英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1680元、鉴定费2000元，均由第三人沈阳市第二热力供暖公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  宋 凯审 判 员  宋 亮人民陪审员  刘伟华二〇一九年十一月十八日法官助理霍骏升书记员费杨本判决所依据的有关法律规定《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。