广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初18734号原告（反诉被告）：深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区。法定代表人：王慧霞，总经理。委托诉讼代理人：王杰，男，系公司员工。被告（反诉原告）：赵洁静，女，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）赵洁静（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，被告依法提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人王杰、被告赵洁静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告押金6600元（人民币，下同）；2.赔偿原告违约金13200元；3.赔偿原告配置空调（惠尔浦大一匹）、沙发共计3000元。被告辩称，原告的存房合同是单方面出具的格式合同，条款明显有失公允，故意加重了委托方及业主的违约责任，而对其本身的恶意违法行为存在故意偏袒。正如原告2018年4月起诉后的12个月内，存在多达十个月故意拖欠支付租金，且每个月均需本人多次催促的状况之下，再延期5到11天之后该公司才勉强付款，故意拖欠的月份高达了83%。2.合同条款里面的双方的违约责任规定，明显有失偏颇，第一，对对方多次的违约行为，违约金仅以每个月租金的1‰计算，而对我业主方的违约责任高达百分之百，两者相差1000倍，故我申请合同无效。第二，原告的租客在到期前仍拖欠我1150元的物业费跟燃气费，该费用至搬离均没有缴纳。第三，公司的经办人一直未出面来解决问题至他的租客搬走，仍用恐吓的手段来作为威胁。原告诉请的所谓的空调、沙发等都是二手收回的残缺品，并不具有原告所称的价值，而且都是在合同到期没有搬走的状况之下故意遗留在我房屋里面的。综上所述，本人鉴于合同存在明显违约，而且原告长期逾期交纳租金、拖欠物业费、燃气费的恶意行为的情况之下，申请判令合同无效。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令存房合同失效，自动解除该合同；2.原告返还拖欠的物业费484.34元和509.74元、燃气费162元、违约金3000元。针对被告的反诉，原告辩称，1.关于被告提的租金拖欠的问题，合同写的1‰不是违约金，只是滞纳金，违约金与滞纳金是两码事。对于被告说合同无效，合同是在我们双方自愿、确认无误的情况下签了字生效的，不存在不公平，也不存在强迫情形。关于原告逾期交租，原告可以按照合同支付滞纳金。2.在合同有效期内被告提出解除合同，应该由被告承担违约责任。3.关于物业费484.34元和509.74元、燃气费162元的金额，原告认可并同意交纳。本院经审理查明，被告赵洁静系深圳市龙岗区某某街道星河银湖谷1栋花园XXXX房的业主。2018年4月22日，原告（乙方）与被告赵洁静（甲方）签订了一份《存房合同（委托代理）合同书》，约定被告将位于深圳市龙岗区星河银湖谷1栋XXXX委托给原告独家代理出租及管理，原告代理甲方房屋出租及管理期间，甲方授权乙方与承租方签订（房屋租赁合同）和履行合同条款。乙方代理期为叁年，自2018年4月25日至2021年4月24日止，委托出租期内为（12个月为壹年）每12个月前45天为房屋免租期，房屋免租期过后，无论上述房屋出租与否，首次付租日为2018年6月10日，租金6600元/月。乙方每月准时将房屋租金通过银行转入甲方收租账户，由于乙方原因延长付租时间的，不得超过5个工作日，否则需支付甲方滞纳金，按照拖欠日乘以每月租金的1‰计算。另，合同有效期内，如甲方收回房屋须提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付一个月的租金作为违约金。合同另手写备注甲方需配衣柜一个，空调2个等内容。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付押金6600元。庭审中，被告主张因原告经常逾期支付房租，被告向原告提出解除合同，双方合同于2019年4月24日实际解除，因原告公司未派人办理交接手续，双方未进行结算。原告认可每月逾期交租的事实，但认为双方合同于2019年4月21日实际解除，且认为被告在租赁期内要求提前解除合同，按合同约定应向原告支付违约金，并赔偿损失。双方因而成讼。本院认为，根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，原、被告双方之间的《存房合同（委托代理）合同书》实为房屋租赁合同，双方对租赁期限、租赁价格、租金支付方式及违约责任等都进行了约定，《存房合同（委托代理）合同书》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于被告反诉辩称涉案合同无效，申请解除合同的主张，因被告该项主张缺乏依据，本院不予支持。合同签订后，被告虽未按约每月按时向原告给付房屋租金，但根据合同约定，被告可向原告主张要求支付逾期交租的滞纳金，被告在本案中未主张，故本院对此不予处理，被告可另循法律途径解决。关于原告主张要求被告退还押金6600元的诉讼请求，因庭审中，原、被告双方已确认涉案合同已实际解除，被告拒不退还原告押金缺乏依据，故本院对原告主张要求被告退还押金6600元的诉讼请求予以支持。关于原告主张要求被告赔偿原告违约金13200元的诉讼请求，因涉案合同已约定“合同有效期内，如甲方收回房屋须提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付一个月的租金作为违约金”，故被告提前解除合同，应向原告支付一个月的租金即6600元作为违约金，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿原告配置空调（惠尔浦大一匹）、沙发共计3000元的诉讼请求，因庭审中，被告明确上述物品仍在涉案房屋内，原告可自行拆除，故原告要求赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉主张要求原告返还拖欠的物业费484.34元、509.74元和燃气费162元的请求，庭审中，原告对上述金额予以认可，并确认尚未支付，故本院对被告该项反诉请求予以支持。关于被告反诉主张要求原告违约金3000元的请求，被告未提供证据证明其损失，故本院对被告该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司与被告（反诉原告）赵洁静之间的《存房合同（委托代理）合同书》已解除；二、被告（反诉原告）赵洁静应退还原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司押金6600元；三、被告（反诉原告）赵洁静应支付原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司违约金6600元；四、原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司须于本判决生效之日起十日内自行拆除位于深圳市龙岗区星河银湖谷1栋XXXX房内的由原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司自行配置空调（惠尔浦大一匹），并将该空调和沙发搬离涉案房屋；五、原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司应支付被告（反诉原告）赵洁静物业费994.08元和燃气费162元；六、驳回原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）赵洁静的其他反诉请求。以上第二、三、五项数额相互抵付，被告（反诉原告）赵洁静应支付给原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司12043.92元，限被告（反诉原告）赵洁静于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费370元，减半收取计185元（原告已预交），由原告（反诉被告）深圳市鼎恒鑫物业管理有限公司负担78元，由被告（反诉原告）赵洁静负担107元；反诉部分受理费25元（被告已预交），由被告（反诉原告）赵洁静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李琼玲二〇一九年十一月二十七日书记员  张淑惠