北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初16385号原告：杨文海，男，1971年6月12日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。原告：赵棉子，女，1986年7月4日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：马欣然，男，1968年7月20日出生，汉族，北京真心诚帮法律咨询中心法律工作者，住北京市顺义区。被告：王旭，男，1983年8月18日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。原告杨文海、赵棉子与被告王旭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告杨文海、赵棉子之委托诉讼代理人马欣然到庭参加诉讼。被告王旭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。原告杨文海、赵棉子向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年9月30日签订的房屋买卖合同；2、被告将房屋腾退返还，并将钥匙返还给原告；3、判令被告承担违约金50万元。事实与理由：原、被告于2018年9月30号在后沙峪达成房屋买卖合同即被告购买两原告位于×园×号院共有的×-×-×室，总价格306万元。被告己付186万后尚欠的120万购房款迟迟不付给原告，导致原告生意资金周转产生极度困难。故诉至法院依法判决。被告王旭既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年9月30日，赵棉子、杨文海（出卖人）与王旭（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同）。房屋买卖合同中约定：出卖人赵棉子、杨文海将坐落于顺义区×地区×园×号院×幢×单元×号房屋出卖于王旭，房屋建筑面积108.76平方米，成交价格为3060000元。第四条第二款分期付款约定，买受人应当于2018年10月2日前分二期向出卖人支付全部房价款，首期日，买受人应当于2018年10月2日前，向出卖人支付房价款100000元；第二期买受人应当于2018年10月2日前向出卖人支付房价款2960000元。第七条第二款约定了逾期付款责任，1、逾期在十日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过十日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的100%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款。关于已付的购房款，原告提交了银行账户明细单。户名为杨文海，2019年2月3日，收入100000元；2019年1月9日，收入100000元；2018年11月19日，收入15000元；2018年11月2日，收入50000元；共计265000元。原告在庭审中陈述：通过转账已付186万元。被告在庭审后陈述：已经付了186万元，40万元是转账，给杨文海转了一部分，给赵棉子转了一部分，另外的146万元我替二原告还的，钱给了别人，原告也同意了。关于房屋买卖一事，被告在庭审后向本院陈述：在庭后答辩称：我不同意支付违约金，当时商量的时候我付给原告40万元，10万元是单给原告的，算是我迟延付款的利息，原告也同意了。关于房屋的交付情况，被告在庭审后陈述：原告把房门的钥匙给了我。买房时是毛坯房，买了以后我进行了装修，现在还在装修。上述事实，有买卖合同、银行账户明细单及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王旭经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。具体本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，原告应按照合同规定的义务交付房屋，被告应按照合同规定的义务支付购房款。在庭审中，原、被告均表示，房屋已由原告交付被告，被告已付房款186万元，还剩余120万元未支付，被告未按照合同约定履行付款义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体本案中，赵棉子、杨文海（出卖人）与王旭（买受人）在房屋买卖合同中第四条第二款分期付款中约定，买受人应当于2018年10月2日前分二期向出卖人支付全部房价款，首期日，买受人应当于2018年10月2日前，向出卖人支付房价款100000元；第二期买受人应当于2018年10月2日前向出卖人支付房价款2960000元，现被告王旭未在指定时间支付剩余房款。双方在合同中约定逾期超过十日，出卖人有权解除合同。被告迟延支付房款，在原告合理催告后仍未支付，被告违反合同约定，因此原告有权依照合同约定解除合同。故本院对原告要求解除合同的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在本案中，原告杨文海、赵棉子在起诉前并未向王旭送达解除通知，王旭于2019年4月15日签收涉诉起诉状及证据材料，故本院认定杨文海、赵棉子与王旭于2019年4月15日解除房屋买卖合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，房屋买卖合同解除后，原告应将被告已付房款返还给被告，被告应将涉诉房屋腾退返还，并将钥匙返还给原告。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于王旭未能按照合同约定支付相应的房款，其行为已经构成违约，杨文海、王旭有权依据合同约定主张要求王旭承担相应的违约金。对于逾期付款违约金，根据房屋买卖合同第七条第二款逾期超过十日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的100%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款。由于约定计算违约金的标准明显过高,对此，被告也要求进行调整。故对原告所主张的该项违约金，本院以实际损失为基础，按照合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨文海、赵棉子与被告王旭就位于顺义区×地区×园×号院×幢×单元×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一九年四月十五日解除；二、被告王旭于本判决生效之日起七日内将顺义区×地区×园×号院×幢×单元×号房屋腾退返还给原告杨文海、赵棉子，并将房屋钥匙交还给原告杨文海、赵棉子；三、原告杨文海、赵棉子于本判决生效之日起七日内向被告王旭返还已付购房款项一百八十六万元；四、被告王旭于本判决生效之日起七日内向原告杨文海、赵棉子支付违约金八万元；五、驳回原告原告杨文海、赵棉子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千六百四十元，由被告王旭负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 张鹏飞二〇一九年十一月三十日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫