安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初3654号 原告：李媛媛，女，1976年4月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆静，安徽志同律师事务所实习律师。 被告：淮南中迪置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区舜耕中路南侧汽贸大厦208室，统一社会信用代码91340400592671077E。 法定代表人：周伟伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。 原告李媛媛与被告淮南中迪置业有限公司（以下简称中迪置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告李媛媛的委托诉讼代理人冯涛、被告中迪置业的委托诉讼代理人李瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李媛媛向本院提出诉讼请求：1.判决中迪置业支付逾期办理产权登记违约金21828元（并判决违约金计算到实际办理产权登记之日）；2.判决中迪置业承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，购买云景华城9#1803室，价款482133元。该合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该条款对逾期办理权属登记违约责任的计算方式没有明确约定。该合同第十九条约定，双方发生纠纷，依法向人民法院起诉。中迪置业于2016年7月12日交付商品房，但至今没有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，逾期时间为275天，按照法律规定及合同约定，中迪置业应支付逾期办理产权登记违约金。经多次协商未果，李媛媛诉至法院，请求判如所请。 中迪置业辩称，一、被答辩人要求支付逾期交房违约金的诉请没有事实依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条明确约定：如因不可抗力原因延期交房，因市政配套延误或竣工后政府原因引起的延期交付，延误且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。双方明确约定了上述两种情形导致的延期交房，出卖人不承担延期交房的违约责任。本案中，田家庵区政府作为拆迁主体，由于6号楼南侧一栋4层旧楼（田陈村22号楼）没有按期拆除，导致规划部门不进行规划验收，无法交房。该延期交房的原因是合同第八条、第九条约定的政府配套延误，并不是出卖人的原因造成的延误，因此出卖人没有责任，不应当承担延期交房的违约责任。同时，出卖人也根据合同第八条的约定，在出现延误情形后，30内告知买受人，该房屋约定2014年12月31日交房，出卖人于2014年11月30日在售楼处张贴了延误通知，履行了合同约定的告知义务。二、被答辩人要求支付逾期办证违约金的诉请也没有事实依据。根据双方合同第十五条的约定：因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第三项处理：主合同约定的日期仅限出卖人将办理《房地产权证》初始登记的相关资料报产权登记机关备案。双方并没有约定答辩人将承担任何违约责任。答辩人没有过错行为，不承担违约责任。答辩人建设的云景华城二期项目共5、6、9三栋楼，共占地面积为20.97亩，规划建筑面积为67367㎡。建设初期的拆迁主体为市土地储备中心，后确定为田家庵区政府作为拆迁主体。该楼合同约定2014年12月31日交房，交房后90日内，将办理初始登记的资料报产权登记机关备案。该6号楼于2013年8月10日竣工预测后，2015年8月3日环保验收，2015年8月18日完成消防验收。但是由于田家庵区政府对于6号楼南侧一栋4层旧楼（田陈村22号楼）没有按期拆除，导致规划部门不进行规划验收。2014年11月30日答辩人公告通知被答辩人延期交房的原因后，又于2015年4月20公告通知被答辩人，被答辩人看到通知后，包括被答辩人在内的全体人员向田家庵区政府联名一份《诉求信》，要求田家庵区政府加快拆迁进度。后田家庵区政府于2016年3月份将该楼拆除，答辩人于2016年4月份进行规划验收，2016年11月16日办理的产权证。不能办理产权证的原因是由于田家庵区政府没有完成拆迁，不能办理规划验收，答辩人并没有任何过错责任，包括被答辩人在内的全体业主提前知道不能交房、不能办证的真实原因。三、被答辩人的诉请没有法律依据。双方合同第八条、第九条对于延期交房明确约定了由于政府的原因导致延期交房的，出卖人不承担责任。对于延期办证的约定，因出卖人的原因导致延期办证时，出卖人才承担相关责任（并不是赔偿责任）。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人在主观上存在故意或者过失的过错，才是其承担法律责任的基础。如果因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任。本案中，答辩人既没有故意也没有过失，延期办证是由于田家庵区政府没有完成拆迁导致的，由于本案的政府的行政行为构成了合同法上的不可抗力，因此答辩人不应承担延期责任。综上，如答辩人一再承担赔偿责任，已经资不抵债，如因此导致答辩人宣告破产，9号楼的产权证将永远不能办理，会给广大业主带来终身遗憾。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《商品房买卖合同》一份，证明合同的相关约定。被告质证意见，对证明观点有异议，根据合同第8、9条约定，因市政配套延误及竣工后政府原因引起的延误，中迪置业不承担违约责任。本院经审查，《商品房买卖合同》对房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记及其他购房相关事项等进行了明确约定，本院对该证据的真实性依法予以确认，关于中迪置业是否应承担违约责任本院将结合全案证据综合认定。 2.原告提交的物业费收据一份，证明房屋交付时间。被告质证意见，对该组证据的真实性、合法性认可，关联性有异议，不能证明2015年2月2日以后交付房屋的责任在于出卖人，2月2日出卖人已经进行公告，是买受人迟延领受房屋造成的。本院经审查对该证据的真实性及涉案房屋于2016年7月12日交付使用的事实依法予以确认。 3.被告提交的2010年1月5日淮南市人民政府淮府秘[2010]5号《关于同意依法收回田家庵区政府家属楼等单位（个人）国有土地使用权的批复》、2012年8月27日《田家庵区云景华城项目协调会议纪要》、2016年4月7日淮南市田家庵区人民政府田政函[2016]37号《关于云景华城二期老城综合改造项目征收情况说明的函》各一份，证明涉案土地的拆迁主体是田家庵区政府，由于田区政府的原因导致无法办理规划验收，无法办理产权证，中迪置业没有过错行为。原告质证意见，对该组证据的真实性无异议，证明观点有异议，中迪置业就是实施拆迁的主体且中迪置业参与竞拍土地时，明知购买的土地有建筑物不能拆除仍然竞拍并开发建设出卖给买受人，应当承担责任。本院经审查认为，该组证据载明“中迪置业承接云景华城项目，拆迁人为淮南市土地储备开发中心，区政府受市土地储备开发中心委托，具体实施云景华城二期项目地块的拆迁补偿安置工作，因云景华城项目6号楼在其南侧一栋四层旧楼和北侧田成村25、26、27、28号楼未拆除形成净地情况下建设，导致该楼94套房屋无法完成规划核实，不能办理房产证明”等内容，对该组证据真实性本院依法予以确认，关于中迪置业是否应承担违约责任本院将结合全案证据综合认定。 4.被告提交的房屋建筑面积测量报告[预测]一份，证明9号楼竣工时间是2013年8月27日。原告质证意见，对该证据的真实性认可，证明观点有异议。本院经审查对该证据的真实性予以确认。 5.被告提交的2016年10月8日淮南市田家庵区人民政府田政函[2016]117号《关于办理云景华城二期项目规划用地部分地块出让手续的函》一份，证明规划不能验收的原因是部分土地上房屋没有拆迁，责任不在中迪置业。原告质证意见，真实性无异议，证明观点有异议，明知购买的土地有建筑物不能拆除仍竞拍并开发建设出卖给买受人，应当承担责任。本院经审查，该证据能够证明云景华城二期项目因容积率问题规划部门不予验收，田家庵区人民政府协调相关部门办理土地出让事宜的事实，对该证据的真实性本院依法予以确认。 6.被告提交的2018年9月30日《成交确认书》、2018年10月8日淮南市国土资源局《通知书》各一份，证明没有拆除的土地出让时间，延期办证的责任不在中迪置业。原告质证意见，真实性无异议，中迪置业的建筑属于违法建设，应承担责任。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认，关于中迪置业是否应承担违约责任本院将结合全案证据综合认定。 7.被告提交的原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明第15条约定延期办证如因出卖人原因才承担责任。原告质证意见，真实性无异议，证明观点有异议，没有证据证明是政府原因导致，双方未明确约定违约金，应按同期贷款利息计算。本院审查认定意见同证据1。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月28日，李媛媛购买中迪置业开发的位于淮南市田家庵区人民路西侧云景华城二期9幢18层1803号房屋，建筑面积90.24平方米，并与中迪置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：第四条计价方式与价款出卖人与买受人按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5342.78元，总金额为482133元。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.主合同约定的日期仅限出卖人将办理《房地产权证》初始登记的相关资料报产权登记机关备案…… 2015年12月15日，安徽省淮南市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，云景华城二期项目9#楼经消防验收合格。 2016年7月12日，中迪置业将涉案房屋交付给李媛媛使用。 合同签订后，李媛媛按照合同的约定付清了购房款。但中迪置业未能按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故李媛媛诉至本院，请求判如所请。 另查明：2012年8月27日《田家庵区云景华城项目协调会议纪要》载明：中迪置业承接云景华城项目，拆迁人为淮南市土地储备开发中心，区政府受市土地储备开发中心委托，具体实施云景华城二期项目地块的拆迁补偿安置工作等内容；2016年4月7日淮南市田家庵区人民政府田政函[2016]37号《关于云景华城二期老城综合改造项目征收情况说明的函》载明：因云景华城项目6号楼在其南侧一栋四层旧楼和北侧田成村25、26、27、28号楼未拆除形成净地情况下建设，导致该楼94套房屋无法完成规划核实，不能办理房产证明等内容。 再查明：2016年10月8日淮南市田家庵区人民政府田政函[2016]117号《关于办理云景华城二期项目规划用地部分地块出让手续的函》载明：云景华城二期项目位于人民路西侧、国庆路北侧，由淮南中迪置业有限公司开发建设。开发企业于2013年4月1日取得该地块16.58亩使用权，2014年完成了B地块的5#、6#商住楼、A地块的9#商住楼，建筑面积共计68457平方米。现因已建成小区容积率超出规定约1.5%，无法满足规划核实要求，规划部门不予验收，致使9号楼180户居民无法办理房屋产权证。为保障群众权益，维护社会稳定，特请贵中心办理该项目规划地块剩余部分3.9102亩土地出让手续等内容。2018年9月30日，中迪置业竞得位于田家庵区国庆路北侧、人民路西侧4.3930亩地块的国有建设用地使用权。 本院认为，本案的争议焦点为以下两点：一、中迪置业是否构成逾期办理权属登记，是否应承担违约责任？二、中迪置业如构成违约，应如何承担逾期办理权属登记的违约责任，即违约金如何计算？ 关于争议焦点一：中迪置业是否构成逾期办理权属登记，是否应承担违约责任？法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李媛媛与中迪置业签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。中迪置业未按合同约定在商品房交付使用后90日内，即2016年10月10日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成逾期办理权属登记，亦应当承担违约责任。关于中迪置业辩称双方合同并没有约定中迪置业应承担违约责任的辩解意见，本院认为，双方没有约定违约责任的承担方式不影响守约方按照法律规定向违约方主张违约责任，对其该项辩称本院不予采信。关于中迪置业辩称，未能按期办证是因政府部门未能按期拆除相关旧楼导致容积率无法满足规划核实要求构成不可抗力的辩解意见，本院认为，这些情况均属于作为房地产开发企业所应预见到的合同风险，中迪置业在房地产开发项目实施前应对规划、用地、环评等多方面综合因素进行考量，不属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力范畴，其辩称依据不足，本院不予采信。 关于争议焦点二：中迪置业应如何承担逾期办理权属登记的违约责任，即违约金如何计算？ 法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因双方对逾期办理权属登记违约金在合同中没有约定，根据本案审理查明的事实，云景华城二期项目9#楼经消防验收合格，李媛媛已经取得了所购的商品房，可以对该房屋进行占有、使用和收益，中迪置业虽已构成违约，但也在采取一定措施解决影响规划核实的容积率事宜以推进权属登记进程，在逾期办理权属登记对李媛媛造成的具体实际损失无法确定的情况下，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合合同履行过程中旧楼未能按期拆除等实际情况，酌情按照总房款的5%调整逾期办理权属登记违约金，计算为24107元（482133元×5%=24107元）。 综上所述，李媛媛要求中迪置业支付逾期办理权属登记违约金21828元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告淮南中迪置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李媛媛逾期办理权属登记违约金21828元； 二、驳回原告李媛媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费346元，由被告淮南中迪置业有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  樊 瑾 审 判 员  郝荣琦 人民陪审员  蔡景诗 二〇一九年十一月七日 书 记 员  陈媛媛 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。