河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初1648号原告（反诉被告）：河南省国美电器有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇政府大院内工业楼二层（办公地址：郑州市管城回族区紫荆山路与商城路交叉口金成国贸大厦三楼）。法定代表人：董晓红，职务董事长。委托诉讼代理人：毕超、孙新科，该公司职工。被告（反诉原告）：安阳新东方商厦百货有限责任公司，住所地安阳市红旗路1号。法定代表人：路爱君，职务，董事长。委托诉讼代理人：周占民，该公司经理。委托诉讼代理人：谢中海，河南中丰律师事务所律师。原告（反诉被告）河南省国美电器有限公司（以下简称国美电器公司）诉被告（反诉原告）安阳新东方商厦百货有限责任公司（以下简称新东方商厦公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国美电器公司的委托诉讼代理人毕超、孙新科，被告（反诉原告）新东方商厦公司委托诉讼代理人周占民、谢中海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国美电器公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间就租赁安阳市红旗路1号房屋签订的场地使用合同及补充协议于2017年9月10日解除；2、依法判令被告向原告赔偿被告扣留原告商品期间的商品降价贬值损失，共计312383.2元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年6月23日，原、被告签订了《场地使用合同》，约定原告承租安阳市红旗路1号房屋开设国美电器门店，租赁期限自2008年9月13日至2018年9月12日，并约定原告以租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，原告有权提前一个月书面通知被告后解除合同。经审计，原告以租赁房屋开设的门店，自2017年5月起连续三个月经营亏损，原告于2017年8月11日，按照合同约定向被告送达解除合同的书面通知，告知其合同于2017年9月10日解除，并通知被告接收租赁房屋，但在原告清退房屋的过程中，被告强行阻止并扣押原告的商品，导致原告无法撤出，其行为给原告造成了严重的经济损失和不良社会影响。综上所述，原告根据合同约定，向被告发送解除合同的书面通知，合同已于2017年9月10日解除，合同解除后被告强行扣押原告商品，依法应当返还并赔偿，承担相应的法律责任，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望依法所判。被告（反诉原告）新东方商厦公司答辩称，1、双方所签场地租赁合同及相关协议中约定，原告经营亏损则享有解除合同的权利，本身无效。原告是将经营管理义务及引起的责任转嫁给合同相对方；2、履行租赁合同过程中，原告在同区域近距离开设多家经营场所，以至于案涉国美经营店经营收入存在变动，我方认为是原告恶意促成，原告解除租赁合同不具备解除条件，且程序不合法。3、原告称被告扣押其商品不是事实，其称商品贬值没有依据，应驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）新东方商厦公司提出反诉请求：一、依法判令被反诉人国美电器公司负有履行与反诉人新东方商厦公司签订的《场地使用合同》、《降租协议书》及《补充协议》至2018年9月12日的义务；二、依法判令被反诉人国美电器公司按照约定支付反诉人新东方商厦公司租赁费（或占用费用）37万元/季度（从2017年9月1日起至判决生效日止）；三、判令被反诉人国美电器公司给付反诉人新东方商厦公司租赁费40万元（2009年12月13日至2011年12月12日期间）；四、判令被反诉人国美电器公司向反诉人新东方商厦公司承担迟延履行金（或违约金）449885.07元；五、判令被反诉人国美电器公司赔偿反诉人新东方商厦公司电梯损失、物品设施损失、消防设施损失768460元；六、判令被反诉人国美电器公司承担诉讼费用。事实与理由：2008年6月23日，新东方商厦公司与国美电器公司签订《场地使用合同》，约定：国美公司租赁新东方商厦原一百货楼二楼至五楼的房屋，用途商用：租赁期限10年，2008年7月15日至2008年9月12日为60天免租期，年租赁费用2631343元；租赁费按季支付，租金先付后用房，在每季房租到期前10日内支付，延迟交付租金为延迟交付金额的日万分之三。2009年12月1日，双方签订《降租协议书》，约定降低2009年12月13日至2011年12月12日期间的租赁费，明确国美电器公司必须按原合同约定及时支付房租及履行其他义务，否则按原合同执行。2016年1月11日，双方签订《补充协议》，约定从2016年1月31日起调整租赁场地为二层，年租金148万元。上述合同签订后，新东方商厦均按约定履行了义务，但国美电器公司未按约定支付租金，并导致货梯、人力扶梯无法使用、物品被损坏，国美电器公司的行为已经侵害了新东方商厦的权益，望依法支持。原告（反诉被告）国美电器公司针对新东方商厦的反诉辩称，1、国美公司于2017年8月11日向新东方商厦公司发送公函，双方合同已于2017年9月10日解除，根据法律规定，新东方商厦公司未在3个月内进行诉讼，合同解除已发生法律效力。2、房屋租赁费用国美公司已支付至合同解除日即2017年9月10日。无欠付新东方商厦公司的租赁费用。在国美公司已经通知新东方商厦公司于2017年9月10日接收房屋的情况下，新东方商厦公司强行扣留国美公司在房屋中的全部商品，阻止国美公司清退房屋，撤出商品，因此自2017年9月11日开始国美公司无需支付租赁费用或占用费用，应由新东方商厦公司承担。3、国美公司不应给付2009年12月13日至2011年12月12日期间租赁费用40万元。4、关于承担迟延履行金或违约金，不符合合同约定。5、电梯损失、物品设施损失、消防设施损失新东方商厦公司无证据证明并通过滥用鉴定权利方式恶意拖延诉讼，应承担相应法律责任。本院经审理认定事实如下：2008年6月23日，新东方商厦与国美电器公司签订《场地使用合同》，约定：国美公司租赁新东方商厦原一百货楼二楼至五楼的房屋，用途商用，租赁期限10年，2008年7月15日至2008年9月12日为60天免租期，在免租期内，无需支付租赁费用，年租赁费用2631343元/年，其中含设备使用费、外场物业管理费等合计1315671.5元；租赁费按季支付，租金先付后用房，在每季房租期到期前10日内支付，支付方式为支票，延迟交付租金为延迟交付金额的日万分之三。场地使用合同第四十九条约定了国美电器公司装修采取“来装去留”原则，本合同无论因何种情况解除或者终止，乙方国美电器公司均不负担对房屋恢复原状或赔偿损失的义务。场地使用合同第七十一条约定：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租金。2009年12月1日，双方签订《降租协议书》，约定降低2009年12月13日至2010年12月12日期间的租赁费，由原合同每季度657835.75元，调整为每季度582835.75元（其中291417.875元为租赁费，开具租赁发票，其余为物业费，此部分开具物业发票）销售提成仍按原合同；2010年12月13日至2011年12月12日期间的租赁费，有原合同每季度657835.75元，调整为每季度632835.75元（其中316417.875元为租赁费，开具租赁发票，其余为物业费，此部分开具物业发票）销售提成仍按原合同，明确签订协议后国美电器公司必须按原合同约定及时支付房租及履行其他义务，否则按原合同执行。2016年1月11日，双方签订《补充协议》，约定从2016年1月31日起调整租赁场地为二层，年租金148万元。国美电器公司申请河南中鹏会计师事务所有限公司对其公司进行专项审计，2017年8月25日，该会计师事务所作出专项审计报告，审计结论为国美电器公司安阳红旗路店2017年5月经营亏损173187.31元，2017年6月经营亏损89964.66元，2017年7月经营亏损166966.42元。2017年8月8日，国美电器公司向新东方商厦公司发出公函，致信新东方商厦公司称，提前一个月书面通知贵公司，将于2017年9月10日解除合同，提前关闭该店。2017年9月1日，国美电器公司再次致函新东方商厦公司，将专项审计报告和明确解除合同的通知，再次致信新东方商厦公司，明确2017年9月10日解除租赁场地使用合同。2017年10月11日、10月17日、11月3日，国美电器公司分别致信新东方商厦公司，要求新东方商厦公司不能阻止退场，不能扣留国美电器公司物品。国美电器公司撤货时受到新东方商厦公司员工的阻止，双方因此报警处理。另查明，截止到2017年9月10日，国美电器公司按照每季度缴纳租金，从2008年9月12日至2017年8月31日期间，分别累计迟延缴纳租金的天数为1067天。在诉前调解期间，新东方商厦申请对案涉物品及电梯损失进行鉴定，评估结果为677262元。2018年4月12日，本院组织双方进行调解，双方同意国美电器公司现缴纳50万元保证金，新东方商厦公司同意国美撤货。2018年5月30日，国美电器公司将50万元保证金交付本院。2019年1月28日，新东方商厦公司再次申请补充鉴定，后因鉴定材料问题退回。2019年4月6日，新东方商厦公司又一次申请补充鉴定，后因鉴定材料问题没有进行鉴定。上述事实，有场地租赁协议、降租协议书、补充协议、国美付房租延期计算表、评估报告、及当事人陈述等证据，予以证实。本院认为，合同解除时点问题系本案的核心问题，涉及到租金支付的截止时间，也涉及到当事人违约责任的承担问题。关键是本案合同的解除权在合同当事人的哪一方，即合同一方解除合同的行为是否符合约定的解除条件或者法定的解除条件。本案系因国美电器公司先提出解除合同而引发，因此，应先考察国美电器公司主张解除合同是否成立。首先，本案不存在法定解除的情形。其次，本案事实符合约定解除情形。双方合同约定，乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租金。本案中，国美电器公司提供了其解除合同前该店连续三个月的审计报告，新东方商厦公司虽提出异议，但并未举证反驳，也未申请另行审计，国美电器公司提供的有资质的审计机构出具的专项审计报告具有证明力，可以证实在国美电器公司主张解除合同之前连续三个月亏损的事实。国美电器公司提出解除合同符合合同约定的实质要件。国美电器公司向新东方商厦公司邮寄解除合同的函件，新东方商厦公司收到后，即发生法律效力，因此本案中解除合同的时间应为2017年9月10日。因此，国美电器公司要求确认原被告之间就租赁安阳市红旗路1号房屋签订的场地使用合同及补充协议于2017年9月10日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。国美电器公司要求被告赔偿扣留原告商品期间的商品降价贬值损失，因提供的证据，无法证明物品贬值的具体金额，该项诉讼请求，本院不予支持。因双方签订的场地租赁合同，由于国美电器公司已按合同约定，已经通知新东方商厦公司解除，符合法律规定，并且双方在本院调解下，国美电器公司已经撤离涉案房屋，因此，新东方商厦公司要求判令被反诉人国美电器公司负有履行与反诉人新东方商厦签订的《场地使用合同》、《降租协议书》及《补充协议》至2018年9月12日的义务的反诉请求，本院不予支持。关于新东方商厦公司要求国美电器公司支付2009年12月13日至2011年12月12日期间的租赁费问题，因双方的降租协议中约定，按原合同约定的时间交租金，国美电器公司没有按时交纳租金，双方约定按照原合同的缴纳，按照原合同执行。这是双方当事人的真实意思表示，双方均应履行，因此新东方商厦公司要求国美电器公司补交降租的租金400000元，本院予以支持。关于新东方要求国美电器公司缴纳迟延违约金449885.07元，因双方约定的合同缴纳租金时间是每季度的前10天，国美电器公司从2008年9月12日起多次迟延缴纳租金，按双方约定的违约金日万分之三计算，截止到合同解除之日即2017年9月10日止，迟延违约金为98597.07元，故新东方商厦公司的该项反诉请求，本院予以支持。关于新东方商厦公司反诉要求国美电器公司赔偿电梯损失、物品设施损失、消防设施损失768460元的诉讼请求，因双方合同约定了国美电器公司装修采取“来装去留”原则，本合同无论因何种情况解除或者终止，乙方国美电器公司均不负担对房屋恢复原状或赔偿损失的义务，因此该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：依法确认原告（反诉被告）河南省国美电器有限公司与被告（反诉原告）安阳新东方商厦百货有限责任公司之间就租赁安阳市红旗路1号房屋签订的场地使用合同及补充协议于2017年9月10日解除；原告（反诉被告）河南省国美电器有限公司于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）安阳新东方商厦百货有限责任公司租赁费400000元（2009年12月13日至2011年12月12日期间）；原告（反诉被告）河南省国美电器有限公司于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）安阳新东方商厦百货有限责任公司迟延违约金98597.07元；驳回原告（反诉被告）河南省国美电器有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）安阳新东方商厦百货有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元，反诉费22695元，减半收取11347.5元，两项合计17333.5元，由河南省国美电器有限公司负担5986元，由安阳新东方商厦百货有限责任公司负担11347.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  封志勇人民陪审员  刘苗苗人民陪审员  陈树海二〇一九年十一月二十八日书 记 员  刘亚楠