广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初484号原告（反诉被告）：广州市侨虹消防设备有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边之一，统一社会信用代码91440101191168534D。法定代表人：雷永光。委托诉讼代理人：王金，广东启源律师事务所。被告（反诉原告）：广州市冠鳌再生资源回收有限公司，住所广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边，统一社会信用代码91440115550562315A。法定代表人：胡锦添，职务总经理。委托诉讼代理人：林少华，广东恒博律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市侨虹消防设备有限公司（以下简称侨虹公司）与被告（反诉原告）广州市冠鳌再生资源回收有限公司（以下简称冠鳌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侨虹公司法定代表人雷永光及委托诉讼代理人王金、被告（反诉原告）冠鳌公司委托诉讼代理人林少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨虹公司提出诉讼请求：1、请求判决确认其与冠鳌公司所签《租赁合同》无效；2、冠鳌公司向其退还房屋租赁保证金135000元及利息（以135000元为基数，以中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准，自起诉之日起计至实际清偿之日止）；3、冠鳌公司向其赔偿因合同无效造成的装修损失131756元；4、本案所有诉讼费由冠鳌公司承担。事实与理由：2017年12月1日，其法定代表人与冠鳌公司签订《租赁合同》，约定冠鳌公司将涉案厂房出租给其作为工业厂房使用，租期十年，保证金135000元。其依约支付了保证金，并投入大量资金重新装修厂房，积极向政府部门申报建厂手续，然而冠鳌公司向其隐瞒了重要事实，即案涉厂房所在地块土地属性为自然水域，依法属于国家所有，冠鳌公司对案涉厂房地块根本不享有任何权属，且案涉土地根本不在当地政府部门规划的建设用地范围内，其所承租的案涉厂房根本就是违法建筑，不能用于工业用途，其因此根本不可能完成投资建厂的环评手续及相关行政审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”又，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”故《租赁合同》依法无效，冠鳌公司应当向其返还保证金。且冠鳌公司存在重大欺瞒情节，导致合同无效，造成其较大的经济损失，依法也应当向其赔偿相关损失。被告冠鳌公司辩称：不同意侨虹公司的诉请，侨虹公司所述与事实不符，没有事实与法律依据。1、在租赁场地之前侨虹公司已经到现场进行查看，其也告知过侨虹公司租赁物是没有产权证的，并且在签订租赁合同的前沿部分经过书面的形式予以确认。2、事实上是由于侨虹公司逃避环保处罚而单方终止合同，在侨虹公司所提供的行政处罚告知书中已经认定了，在没有办理环保手续之前，其公司已经开展生产活动。3、到目前为止，侨虹公司未能腾空交还厂房给其，且因其工商登记的注册地址仍为涉案厂房地址，其无法将租赁物另行出租；侨虹公司的广告牌及其他物品仍占用着涉案厂房。4、根据原被告双方的约定，如侨虹公司要对涉案厂房进行装修必须经过其的书面同意，侨虹公司的装修并未经其的同意，是侨虹公司自行装修的，应由自行承担该项损失。另外因侨虹公司的装修行为给其的厂房造成了一定的损坏，其保留追究侨虹公司责任的权利。且根据侨虹公司提供的证据显示，侨虹公司的装修只有九万多元，但侨虹公司的装修损失却主张十三万多元，由此可知评估报告是不合法的，违背了评估报告的客观性，与事实不符。反诉原告冠鳌公司认为侨虹公司由于违规经营、商业计划调整，在2018年11月通知其准备违约搬离，再未支付租金，至今未将涉案厂房腾空交还，故在诉讼中提起反诉，请求判令：侨虹公司向其支付从2018年11月1日至实际腾空交还场地之日止租金占用费（按每月45000元计算）。反诉被告侨虹公司辩称：其已经完全履行了腾房交还的义务，不产生租赁占用费，因此不予认可租赁占用费，也不同意支付。冠鳌公司所谓的招牌及工商登记地址的占用，其认为是不成立的，同一地址是可以同时注册多家公司的，并不能说其的工商登记地址不迁出，冠鳌公司就无法出租涉案厂房。经审理查明：2014年3月1日，广州市南沙区东涌镇房地产开发公司（甲方，提供方）与冠鳌公司（乙方，使用方）签订《土地有偿使用合同》，内容为：甲方将位于广州市南沙区东涌镇三沙的垃圾焚烧场，共9665平方米土地供给乙方有偿使用。使用期限为28年，即2014年1月1日起至2041年12月31日止等。2017年11月27日，雷永光向冠鳌公司支付135000元，冠鳌公司出具了相应的厂房押金收据。2017年12月1日，冠鳌公司（甲方，出租方）与雷永光（乙方，承租方）签订《租赁合同》，内容为：经乙方对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租合同条件：第一条物业基本情况。甲方将坐落在广州市南沙区东涌镇三沙村四隆围海边，冠鳌公司内厂房出租给乙方使用，该厂房总建筑面积为2650平方米。第二条租赁期、租金具体每月租金（不含税）为：2017年12月1日至2020年11月30日，每月租金45000元等。第三条保证金。乙方在签定本合同的当天向甲方支付135000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起五天内由甲方不计利息返还给乙方。第四条建筑物移交、租金支付时间。1、在签定本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金到甲方指定收款账户内，并开具收据。第五条甲方责任及权利。3、租赁期内甲方应积极配合乙方办理公司各项合法证照。4、租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有。第六条乙方责任及权利。1、租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权停电、停水及解除本合同，没收保证金。3、租赁期内，该建筑物每月的水、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天的视作乙方违约处理。5、租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。第七条甲方违约责任。1、租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。第八条乙方违约责任。1、租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，有其他协商情况另计。甲方不予退还租赁保证金。2、租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。第十条合同生效。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，本合同经甲、乙双方签名盖章之日起生效。本合同如有未尽事宜，由甲、乙双方另行协商签订。甲、乙双方协商签订的协议与本合同具有同等法律效力。签约当日，冠鳌公司将涉案厂房交付给侨虹公司。双方确认涉案租赁物是一栋一层的砖混结构的厂房，该厂房未取得建设工程规划许可证。冠鳌公司陈述上述厂房是其建设的，涉案厂房交付时是空置的没有装修和间隔等。房屋交付后，侨虹公司陈述其对涉案厂房进行了装修：1、安装了照明用电及设备用电线路；2、对原有的洗手间进行了翻新，具体是墙体用原有的材料进行翻新及加固、地面铺设了瓷砖；3、砌墙间隔并装修了一个办公室，办公室内安装了水电、吊了天花、地面铺了地毯、安装了门窗及空调；4、在车间和办公区用双层复合板进行了隔断。关于上述装修，侨虹公司陈述其有经过冠鳌公司的口头同意。冠鳌公司陈述其未同意过侨虹公司装修、也不同意利用侨虹公司的上述装修。后侨虹公司使用涉案厂房进行生产经营，并缴交租赁费用至2018年10月31日止。侨虹公司陈述其经营截止时间为2018年7月前后。2018年10月8日，广州市南沙区环保水务局向侨虹公司作出南环罚告字[2018]161号《行政处罚事先告知书》，内容为“经查，你公司在广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边之一建成消防设备（门、窗）的生产项目，项目总投资额444200元，于2018年7月建成并投入生产。……。你公司未办理上述消防设备（门、窗）生产项目环境影响评价文件的报批手续。经查实，你公司消防设备（门、窗）的生产项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查，擅自开工建设，违反了《中国人民共和国环境影响评价法》第二十五条的规定。我局依据《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条第一款的规定，拟责令广州市侨虹消防设备有限公司停止消防设备（门、窗）生产项目的建设，并拟对你公司作出如下行政处罚：对广州市侨虹消防设备有限公司罚款13326元（项目总投资额的3%）。……”2018年10月10日，东涌国土资源管理所出具《关于广州市侨虹消防设备有限公司用地及规划的意见》，内容为“区环保水务局：兹有广州市侨虹消防设备有限公司，位于广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边之一，用地面积约2611平方米。经核查，提供意见如下:1、该公司未因违法用地列入2017年土地卫片执法监察中须查处整改的范围。2、该公司用地的土地利用现状为建设用地；土地利用总体规划为建设用地及其他林地。3、该公司用地现行规划用地性质为自然水域。”2018年11月2日，侨虹公司法定代表人雷永光通过微信向冠鳌公司法定代表人胡锦添发出《工作联络函》，内容为“……我司于2017年12月1日起租赁贵司南沙区三沙村四陇围海边厂房，为期十年于2026年11月30日终止。近日由于环保等政策原因导致搬离环评不利，经我司多方努力与各个政府部门沟通，期间办理红线图等文件提交东涌镇国土局经济办，得到如下回复：1，该公司未因违法用地列入2017年土地卫片执法监察中须查处整改范围2，该公司用地的土地利用现状为建设用地，土地利用总体规划为建设用地及其他林地。3，该公司用地现行规划用地性质为自然水域。且期间环保局开具了行政罚单20万，勒令我司不得继续开工，我司权衡利弊需要搬迁，作出于2018年11月5日前大部分机器设备搬离该厂区，剩下为数不多点的材料于11月10日前全部搬离完毕的决策。……”2018年11月12日，侨虹公司出具《厂房退租说明》并张贴于涉案厂房，内容为“我司11月2号发文给出租方广州市冠鳌再生资源回收有限公司已详细说明清楚厂房退租原因，现我司已发文内容于11月10日前已全部撤离完毕。”侨虹公司陈述撤场时有办理交接手续，当时交接时冠鳌公司的法定代表人要求其交付钥匙并要求将办公装修部分完全保留下来。冠鳌公司对该证据不予确认并陈述双方没有办理交接手续，并提供照片9张证明侨虹公司占用涉案厂房，该照片显示厂房部分天花板坠落、有一个橱柜、一张桌子等。庭审中，冠鳌公司陈述其于2019年5月21日收回涉案厂房。侨虹公司为证明其因被迫停产搬迁，所造成的装修费用损失92743.22元（包括装修人工费44590元、装修材料费48153.22元），提供证据《费用报销单》《收据》《送货单》《工资结算单》。冠鳌公司对上述证据均不予确认。诉讼中，根据侨虹公司申请，广州市华盟价格事务所有限公司对涉案厂房装修部分在2019年7月9日的价值进行评估并出具《关于广州市南沙区东涌镇三沙村四隆围海边广州市冠鳌再生资源回收有限公司内厂房装修部分价格评估结论书》（穗华价格[2019]262号），该评估结论为装修残值为131756元。该结论书载明“评估人员现场勘查时，涉案物业处于闲置状态，办公室区域已重新翻新，厂房电路电线已拆除，电线已拆……。装修残值=∑装修重置价格×成新率=131，756（元）”。该项鉴定的评估费为20000元。侨虹公司对该《价格评估结论书》确认。冠鳌公司对该评估真实性确认，对合法性、关联性有异议，认为侨虹公司申请评估方法、评估范围不符合法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，应按拆除后的残值进行评估，在2019年7月9日现场勘查时，评估机构未听取或考虑其意见，仅以侨虹公司单方陈述进行评估，即使侨虹公司自认已拆除搬走的电箱、电路、用电器等物品，但评估结论书内容仍有拆除搬走项目，欠缺评估应有的严谨性，评估结果有失客观、公正，与客观情况不符，且评估报告书评估的残值金额比侨虹公司自行申报的装修成本还高，不具有合理性。侨虹公司陈述其装修是通过熟悉的渠道拿到相关的材料及聘请的人员，可能比市场价格低，评估报告中将评估的一些定价采用市场价，高于其的装修成本是正常的；现在因为物价上涨，人工成本上升，重置价格以市场价来评估是没有问题的，不能仅以当时其装修所花费的成本为准。后法院就涉案厂房勘验过程中现场装修物清点情况及在2019年7月9日现场存在的装修物残值价值问题向广州市华盟价格事务所有限公司进行了征询。该公司向法院出具了回复《函》，内容为：“1、我司在对涉案租赁物现场勘验过程中，根据现场存在的装修项目进行测量，并在《现场勘验记录明细》上记录测量数据（附后）。2、本公司出具的《穗华价估[2019]262号关于广州市南沙区东涌镇三沙村四隆围海边广州市冠鳌再生资源回收有限公司内厂房装修部分价格评估结论书》的价格评估结论就是标的物在评估基准日2019年7月9日装修残值。”本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉《租赁合同》效力问题。侨虹公司、冠鳌公司均确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”上述《租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，冠鳌公司理应将收取的保证金135000元退还侨虹公司。关于装修损失问题。根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》装修残值为131756元。但根据侨虹公司提交的证据显示其装修损失为92743.22元，结合侨虹公司自认其通过熟悉的渠道拿到相关的材料及聘请的人员，装修价格比市场价格低，评估报告中将评估的一些定价采用市场价，高于其的装修成本。故在侨虹公司自认的装修实际损失低于评估价值情况下，根据公平原则，应以侨虹公司的实际损失即92743.22元作为确定涉案厂房装修残值。冠鳌公司明知涉案厂房未取得《建设工程规划许可证》，仍将其出租给侨虹公司，存在过错，侨虹公司作为承租方，对涉案厂房有无合法报建、权属等情况负有审慎注意义务，但仍签订合同、使用案涉厂房，亦存在过错，且双方过错责任相当，故本院酌定由双方对上述装修的损失各自承担50%，即冠鳌公司应向侨虹公司支付装修费用损失46371.61元（92743.22元×50%），对侨虹公司主张的超过该金额部分，本院不予支持。关于租金问题。虽然合同无效，但侨虹公司占用使用了涉案厂房，理应参照合同约定的标准45000元/月向冠鳌公司支付占用你期间的使用费。就涉案厂房交还时间，侨虹公司主张是2018年11月12日，但未提交证据证实，本院不予采信。参照双方合同约定“租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交。”侨虹公司已于2018年11月2日向冠鳌公司法定代表人通知其在该月搬迁，冠鳌公司亦自认其在2018年11月已知悉侨虹公司违约搬离，且冠鳌公司未举证证实侨虹公司在2018年11月之后有实际使用涉案厂房，据此，侨虹公司仍需向冠鳌公司支付2018年11月、12月及2019年1月期间使用费。现双方确认侨虹公司已付清2018年10月以前的租赁费用，故侨虹公司仍需向冠鳌公司支付使用费为135000元（45000×3个月），对冠鳌公司主张的超过该金额部分，属于其自身原因造成的扩大损失，应由其冠鳌公司承担。参照双方合同约定，保证金在结清租赁费用后无息退还，侨虹公司要求给付保证金的利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市侨虹消防设备有限公司与广州市冠鳌再生资源回收有限公司于2017年12月1日签订的《租赁合同》为无效合同；二、广州市冠鳌再生资源回收有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市侨虹消防设备有限公司退还保证金135000元、赔偿装修损失46371.61元，合计金额为181371.61元；三、驳回广州市侨虹消防设备有限公司的其他诉讼请求；四、广州市侨虹消防设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市冠鳌再生资源回收有限公司支付使用费135000元；五、驳回广州市冠鳌再生资源回收有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2410.6元，由广州市侨虹消防设备有限公司承担548元，广州市冠鳌再生资源回收有限公司承担1862.6元；反诉受理费3000元，由广州市冠鳌再生资源回收有限公司承担1500元，广州市侨虹消防设备有限公司承担1500元；评估费20000元，由广州市侨虹消防设备有限公司承担10000元、广州市冠鳌再生资源回收有限公司承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年十一月二十九日书记员  梁凤茵