山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6402号上诉人（原审原告）：陕西主场体育文化产业集团有限公司，住所地西安经济技术开发区北二环西段31号佳家sports小区5-2-103。法定代表人：李郭龙天。委托代理人：赵剑，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托代理人：张树翔，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安众心康德体育发展有限公司，住所地陕西省西安市沣东新城征和四路2l68号综合楼2层2005-3室。法定代表人：李晨曦。上诉人陕西主场体育文化产业集团有限公司(以下简称“主场体育”)因与被上诉人西安众心康德体育发展有限公司(以下简称“众心康德”)租赁合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人主场体育的委托代理人赵剑、张树翔，被上诉人众心康德法定代表人李晨曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。主场体育上诉请求：1、撤销太原市晋源区人民法院(2019)晋0110民初726号民事判决，发回重审或依法改判支持主场体育的诉讼请求：判令众心康德返还多收的租金558750元及利息(以558750元基数按同期贷款年利率4.75%的标准支付自2018年4月12日至实际返还日止的利息，计算至起诉日约为22832元)。2、本案一、二审诉讼费用由众心康德承担。事实和理由：原审事实认定不清，适用法律错误，应当纠正。一、2018年4月12日，因众心公司违约欠费被解除《承包经营协议》，众心公司丧失案涉场地经营权和转租权，包括案涉场地在内的全部场地被山西中互鼎峰体育文化有限公司(简称中互公司)收回。上诉人与众心公司签订的《场地租赁合同》被迫终止。众心公司自2018年4月12日起不能提供租赁场地，其多收的558750元租金应当退还。上诉人在合同终止后，于2018年5月20日另行与场地所有权人签约重新取得使用权，此使用权取得与被上诉人无关。原审认定原告至今仍实际占有使用经营案涉场地是错误的。1、众心公司因违约被解除合同，丧失场地使用权和转租权。众心公司因与案外人中互公司签订《承包经营协议》，取得位于太原市晋源区天际赛车公园的场地转租权，众心公司将其中一部分篮球场地1960平方米于2017年11月9日转租给上诉人。租金每年45万元。上诉人按约提前支付一年多的租金75万元。后因众心公司违约欠费行为导致中互公司经催告后书面送达了解除通知，解除了他们之间的《承包经营协议》，并在2018年4月12日收回全部场地。因此，众心公司丧失全部场地的使用权和转租权。因场地被收回后，众心公司无法提供有合法权利来源的场地，导致众心公司与上诉人签订的《太原互动气场(篮球)场地租赁合同》于2018年4月12日被迫终止。依据双方签订《场地租赁合同》第六条第3项、第八条第二款、第九条的约定，众心公司仅仅有权获得截止于2018年4月12日之前的租金，上诉人有权要求众心公司退还多收的2018年4月12日之后的租金558750元。2、上诉人现在占用场地，是基于与中互公司另行签订分包协议而取得的使用权。2018年4月12日，中互公司从众心公司收回全部场地后，一部分自行经营使用。对于案涉篮球场地，上诉人为避免损失扩大，经与中互公司协商，于2018年5月20日，与中互公司达成了分包协议，重新取得场地使用权。并向中互公司支付了自2018年5月20日起的费用。原审法官虽然询问了上述事实，但却没有查明认定。并错误认定“原告至今仍实际占有使用经营案涉场地”，此与事实不符，继而以“原告自签订协议至今近2年时间均实际占有经营场地”为由判决驳回上诉人的诉请是错误的。二、上诉人与众心公司所签《太原互动气场(篮球)场地租赁合同》属于租赁合同性质，原审认定为”联营合同“有误。众心公司按约负有提供租赁场地并保证上诉人正常经营的义务。其因欠费被催告、承包协议被解除直至场地被收回，众心公司均怠于履行义务或采取措施进行救济。众心公司收到催告函、解除合同通知后，既没有提出异议，也没有提起诉讼，也未采取措施进行救济。上诉人收到中互公司2018年4月8日的《重要通知》并限2018年4月12日之前搬离场地时，其与众心公司的承包经营协议已经解除。对于上诉人要求退钱的诉求，众心公司表示愿意承担责任。却迟迟未予解决，导致上诉人两头受损。上诉人认为其丧失场地经营权和转租权起，就无权获得场地租赁收益，多收的租金理应退还。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律确有错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人众心康德辩称，主场体育的上诉无事实与法律依据，其上诉请求应予驳回。主场体育向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的租赁合同解除；2、判决被告返还租金558750元，并以558750元为基数，以同期银行贷款年利率4.75%为标准，给付自2018年4月12日起至实际清偿之日的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2017年9月，被告与案外人中互公司签订《承包经营协议》，获得案涉场地自2017年10月1日至2024年9月30日的承包经营权。之后，原、被告针对上述经营场地中的篮球场地签订《太原互动气场(篮球)场地租赁合同》，约定原告承租案涉(篮球)场地进行篮球活动；前三年每年租金45万元，每三年后，年租金上涨9%，即40500元；租赁期限自2017年11月9日起至2024年11月8日止，被告于2017年11月9日向原告交付租赁场地使用权；合同三年为一个节点，第一个三年合同金额为135万元，原告在合同签订后三日内支付被告75万元，剩余60万元于2018年5月31日前支付；被告应按约定向原告提供场地及相关配套设施和经营条件，保障原告正常经营；双方因自身原因解除合同的，按照100万支付对方违约金；被告因自身原因解除合同的，除支付违约金外，需退还保证金、租金、利息；被告未按约定提供场地或用水用电等市场内经营设施，致使原告不能正常经营的，应减少相应租金，原告有权要求被告继续履行或解除合同，并要求被告赔偿相应的违约金及损失；双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额100%的违约金。双方在该合同中还同时约定原告于2017年11月8日向被告支付第一阶段租金75万元。被告亦按约交付场地。承包经营期间，被告因与中互公司电费负担、场地停电、未按时交纳约定押金、承包费等原因，产生分歧，中互公司于2018年3月15日向被告发出《违约通知函》要求被告按照协议约定支付剩余押金与应付承包费。在被告未履行通知函上所载支付义务后，中互公司又于2018年4月2日向被告发出《解除协议通知书》，称“自通知书发出之日，承包经营协议解除，被告不再享有场地承包经营权”同时要求被告于2018年4月12日前办理交接工作，并于2018年4月8日向原告发出《重要通知》，称“其于2018年4月8日与被告解除合作关系，请原告自行与被告协商双方事宜，并于2018年4月12日搬离案涉场地”。为此，原告被告进行了协商，但无法达成一致意见，故原告诉至本院。另，原告至今仍实际占有、使用、经营案涉场地。被告无法提供案涉场地所占土地及场地建筑的相关合法审批手续。一审法院认为，原、被告针对被告通过与案外人中互公司签订协议取得的案涉场地，签订《太原互动气场(篮球)场地租赁合同》，合同内容涉及租金计算、租金支付、租赁期限等与租赁相关的事实，但合同同时约定双方各自持有场馆运营的不同比例，合同期间按照持股比例共同承担运营成本，享受运营分红，承担运营损失，并约定具体的计算方法，核减内容，结算时间等，即双方不仅共同参与场地的经营管理，且按照持股比例，根据经营销售利益进行收益分配，此部分内容已明显超出“租赁”范围，因此双方之间的关系应认定为联合经营，而不应根据合同名称认定为租赁关系。根据现已查明的事实，被告无法提供案涉场地所占土地及场地建筑的相关合法审批手续，该义务虽未明确约定于双方协议，但被告作为场地提供一方，自然的承担提供以上手续，保证场地能够正常经营的合同义务，现被告无法提供，受此影响，双方之间联合经营案涉场地、共同获利的合同根本性目的无法实现，结合被告因与案外人之间的纠纷，客观上对双方合同存在影响的事实，故原告要求解除合同的诉请，予以支持。就原告在解除合同基础上要求返还租金、支付利息的诉讼请求，根据“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的法律规定，结合原告自签订协议至今近2年时间均实际占用、经营案涉场地的事实，其应以双方45万/年(37500元/月)的约定租金价格，按照实际占用时间支付租赁费用，又根据原告未举证证明其已与其他主体签订协议，合法占有案涉场地，且向其他主体支付该期间租金的事实，则原告应支付的租金已超出其实际支付的，则原告要求返还租金并支付利息的诉请，不予支持。被告关于因中互公司未向其提供有效的房产证明和消防证明等，及其他因素，影响自己正常经营使用，导致未按约定向中互鼎烽交纳押金及承包金，进而影响到本案双方协议，但此并非其自身原因所致，不应由其承担责任的答辩意见，因意见内容涉及其与案外人中互公司之间的法律关系，与本案并非同一法律关系，其应另行主张。其关于原告与中互合作，造成己方无法与二者合作，产生本案纠纷，责任应由原告自行承担的意见，因其未提供相关证据证明二者合作事实，且二者合作亦不属于法律禁止及原告与二者约定的禁止范围，故该意见本院不予采信。其关于原告未按约定出资，违约在先，不同意解除合同的意见，因双方合同未见原告出资的约定，且双方合同因其自身行为无法实现合同目的客观事实，故该意见亦不予采信。判决：一、解除原告陕西主场体育文化产业集团有限公司与被告西安众心康德体育发展有限公司签订的《太原互动气场(篮球)场地租赁合同》；二、驳回被告陕西主场体育文化产业集团有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，主场体育围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对主场体育二审争议的事实，本院认定如下：2018年5月20日，案外人中互公司与主场体育签订《分包协议》，约定在分包期限内，中互公司每月向主场体育收取营业流水的30%作为分包费。2018年7月20日至2019年10月18日，主场体育向中互公司先后转账26笔费用，共计90余万元。另查明，主场体育与众心康德签订的《太原互动气场（篮球）场地租赁合同》约定的“双方共同建立第三方运营公司，负责场馆运营，原告持股70%，被告持股30%，双方按照股权比例共同承担运营成本，享受运营分红，承担运营损失，利润按照营收总额减去税金，返还原告租金45万元，减去人员成本、物料成本等；场地运营电费、暖气费、卫生保洁费、地面保养费、人员工资等费用，按照双方运营占比共同支出；被告承接场地活动的收入，除代理人费用后，七成收入给原告；经营期间，被告根据原告实际收支财务报表，按季度与原告进行利润确认消费结算。”未实际履行。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为众心康德是否应向上诉人主场体育返还2018年4月13日之后的租金。首先，上诉人主场体育与被上诉人众心康德之间是合作关系还是租赁关系。虽然上诉人与被上诉人签订的《太原互动气场（篮球）场地租赁合同》除对场地租赁条件、租金支付约定外，还对共同建立第三方运营公司负责场馆运营，按照持股比例，根据经营销售利益分配等作了约定，但被上诉人除收取租金外，合同约定的运营内容并未实际履行，故本院认定上诉人与被上诉人之间为租赁关系。其次，案外人中互公司于2018年3月15日、2018年4月2日向众心康德发出《违约通知函》及《解除协议通知书》。依据《合同法解释二》第24条之规定，众心康德未在三个月异议期向人民法院提起诉讼，结合第三人中互公司提供的“情况说明”，应认定中互公司与众心康德所签订合同于2018年4月12日予以解除，自2018年4月13日开始众心康德无权占有案涉场地，更无权转租、收取租金。同时依据主场体育提供的《分包协议》及转账流水，主场体育仍占用场地的原因是，其已经与案外人中互公司达成《分包协议》并再次向中互公司支付场地费用。因此，众心康德自2018年4月13日以后多收取的租金，属于不当得利应于返还。再次，关于返还租金的数额。依据双方签订的《大原互动气场(篮球)场地租赁合同》，租赁期限自2017年11月9日起至2024年11月8日止，每年租金为45万元，上诉人已经支付被告75万元。经计算可知，每日租金约为1232元，自2017年11月9日至2018年4月12日共计154天，总计租金为189728元。因主场体育已向众心康德支付75万元，故众心康德应返还自2018年4月13日以后多收取的租金560272元（750000元-189728元），并承担占用资金期间的利息损失。但因上诉人仅主张558750元租金，依据不告不理原则，本院认定众心康德返还租金数额为558750元。关于被上诉人众心康德提出的案涉场地无建设工程规划许可证等原因导致合同无效的问题。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条之规定，即便案涉场地没有建设工程规划许可证导致合同无效，被上诉人众心康德仍应向主场体育返还自2018年4月13日以后所收取的租金，故该抗辩本院不予采信。综上所述，上诉人陕西主场体育文化产业集团有限公司的上诉请求，证据充分，理由成立，应予支持；一审判决认定事实与适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市晋源区人民法院(2019)晋0110民初726号民事判决第一项（即一、解除原告陕西主场体育文化产业集团有限公司与被告西安众心康德体育发展有限公司签订的《太原互动气场(篮球)场地租赁合同》）；二、撤销太原市晋源区人民法院(2019)晋0110民初726号民事判决第二项（即二、驳回被告陕西主场体育文化产业集团有限公司的其他诉讼请求。）；三、被上诉人西安众心康德体育发展有限公司在本判决生效后十日内返还上诉人558750元及利息(以本金558750元为基数，自2018年4月13日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)。一审案件受理费9616元，二审案件受理费9616元，共计19232元。由被上诉人西安众心康德体育发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘补年审 判 员 王丰毅审 判 员 申延艳 二O一九年十一月十八日法官助理 葛智飞书 记 员 田丽霞