温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初10124号原告（反诉被告）：温州市港航管理中心，住所地：温州市鹿城区站前东小区正大公寓D幢。法定代表人：邱向真，该中心主任。委托诉讼代理人：林武，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶子，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州海泰资产管理服务有限公司，住所地：温州市鹿城区临江镇西洲村。法定代表人：吴军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张成德，温州市鹿城区经济法律服务所法律服务工作者。原告温州市港航管理中心（以下简称港航中心）与被告温州海泰资产管理服务有限公司（以下简称海泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理。诉讼过程中，被告海泰公司提起反诉，本院依法受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）港航中心的委托诉讼代理人林武和叶子，被告（反诉原告，以下简称被告）海泰公司的委托诉讼代理人张成德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港航中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并返还坐落于温州市鹿城区房屋；2.判令被告立即向原告支付占有使用费（按月租金5000元，从2017年9月1日起计算至实际腾空之日止）；3.判令被告立即向原告支付拖欠的水、电费（从2016年9月起至腾空之日，暂时算至起诉之日止为5271元）。诉讼过程中，原告港航中心将第2、3项诉讼请求明确为：2.判令被告立即向原告支付占有使用费12万元（按月租金5000元，从2017年9月1日起计算至2019年8月31日止）；3.判令被告立即向原告支付拖欠的水、电费5271元（从2016年9月起至2019年8月止）。事实和理由：2016年9月30日，温州江洲运输有限公司（以下简称江洲公司）与原告签订《房屋租赁合同》，约定由江洲公司承租原告所有的坐落于温州市鹿城区房屋（计200㎡），月租金5000元，租期为一年（2016年9月1日至2017年8月31日止），出租屋所需的水费、电费、卫生费在使用期内均由江洲公司自负。同年11月1日，由于江洲公司与被告系一套人员两块牌子，因财务处理的需要，三方签订《房屋租赁补充协议》，约定由江洲公司与被告各承担50%房租，共同使用。后江洲公司的原股东（即被告股东吴军、吴照定）将企业转让给他人，变更了住所地，并迁离至新的住所地，但涉案房屋仍由原班人员继续使用。租赁期限到期后，被告继续使用全部涉案房屋，但未向原告支付占有使用费。2018年4月16日，原告派人前往被告处，将租金发票交于被告，告知被告将采取停水、停电措施，并将水电表贴上封条。后被告承诺支付占有使用费，原告将封条解封。后原告多次催告，要求被告支付占有使用费并腾空涉案房屋，被告却仍然未履行义务，既不支付占有使用费又不腾空涉案房屋。另外，被告在使用涉案房屋期间，未按约定向原告支付水、电费。2016年9月水、电表安装至今，被告使用涉案房屋所产生的水表抄度为56吨，按温州市行政事业用水3.9元／立方米，水费为218元，电表抄度为9393度，按温州市一般电费0.538元／度计算，电费为5053元，水、电费合计为5271元。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，依法应立即腾空涉案房屋并支付占有使用费、水电费。被告海泰公司答辩并提出反诉请求：判令原告归还被告办公用房装修费45377元。事实与理由：2007年3月，被告在温州海事局大楼成立，从事水上交通事故损害赔偿评估、鉴定工作。温州海事局正式成立后，港口的船舶引水、船舶检验、海损赔偿、个体民船运输等工作划归温州市港航管理局管理。被告的党支部老书记吴照定，原是港口船舶检验、海损赔偿的专业人员，温州市港航管理局请吴照定协助船舶检验、海损赔偿及个体民船运输等管理工作，并以无偿提供办公场所为条件，要求被告搬到麻行码头温州港客运站办公楼第四层办公。被告迁入客运站办公楼后，不但担负起海损及船舶检验等船务工作，还协助处理水上交通事故、个体民船管理、宣传指导水上交通安全、接待上级交通部门巡视检查等工作，因此双方关系特别滆洽。后温州市交通局航运管理处并入温州市港航管理局，温州市港航管理局迁到站前东小区办公，要在客运站办公楼建立港航执法大队，故将被告的办公用房调整到客运站六楼，但六楼空置多年破败不堪，在接待上级和处理水上交通纠纷时不成样子，温州市港航管理局要求被告将六楼整理装修，被告将六楼装饰一新，付出装修款10多万元。为了方便对个体民船的管理，吴照定把江洲公司迁入八楼，因为有200多条个体民船挂靠江洲公司。被告入住六楼不到11个月，执法大队三中队进驻大楼，协迫被告搬离办公大楼。被告表示同意搬离，但要求原告结算六楼装修款。后经原告领导协调，将被告调整到大楼八层，要求江洲公司签订《房屋租赁合同》缴纳租金，有关六楼装修款以后可在房租中扣抵。2016年9月1日，原告与江洲公司签订了《房屋租赁合同》，约定自2016年9月1日至2017年8月31日止年租金6万元。被告发现后要求合同重签，因江洲公司只用一半房屋，另一半租金应由被告承担。2016年11月1日，原、被告及江洲公司签订《房屋租赁补充协议》，约定江洲公司与被告各承担50％房租。2017年11月24日，原告要求江洲公司支付房租，江洲公司支付了2016年9月至2017年8月的房租3万元。原告却要求江洲公司付两年房租12万元，江洲公司出示《补充协议》，原告找吴照定理论，吴招定要求原告承担装修费8万元，江洲公司再加1万元搬离大楼。被告拒绝，双方对发生纠葛。被告得知后决定，先履行合同义务，有关六楼装修款待搬离时解决。2017年12月15日，江洲公司加付了2017年9月至2018年8月3万元房租，被告支付了2016年9月至2018年8月两年6万元租金。江洲公司付清房租后不久搬离大楼，腾空的房屋原告的执法人员搬入居住。现原告起诉请求被告支付2017年9月1日起至实际腾空之日止的占有使用费，被告真是丈二和摸不着头脑，案涉房屋有《房屋租赁合同》，应讨的是房租，怎么会变成讨“占有使用费”，被告的房租已支付到2018年8月31日，怎么还要重复收费，难道收取的房租根本就没有入账。不论是房屋租赁合同纠纷或是房屋占有使用纠纷，主张权利的人首先应当证明自己对案涉房屋持有房产权利，这是法律强制性规定。经查，温州港客运站是浙江省航运总公司温州港航分公司70年代建设，客运站的办公楼，是拆除内港客运站候船室、机修车间、物资仓库所建成。1985年港、航分家，温州港客运站分给港航管理局，至今只有土地使用权而没有房产所有权，房管局房屋登记，客运站办公楼的产权，至今仍登在温州内港客运站名下。原告出示的《事业单位法人证书》，证明原告是2017年12月1日才被核准成立的事业法人。一个2017年12月才成立的事业单位，怎么可能持有上世纪七十年代建设的房屋的房产权利，原告在审庭上说，现其名称已更名为管理中心。顾名思义，“管理局”是行政管理部门，而“管理中心”属服务单位。请法院严格审查，温州市港航管理局与港航中心是否属同一个主体。被告认为，自被告搬入案涉楼房至2016年8月，被告是为温州市港航管理局在工作，无偿提供办公场所属等价交换。2016年11月，被告签订了《房屋租赁补充协议》应当履行合同义务。被告已付清2016年9月至2018年8月两年6万元房租，被告已于2019年9月搬离办公大楼，应付2018年9月至2019年8月房租3万元。但原告使用了被告装修一新的办公用房，应当承担装修费用。六楼装修款以100810元计算，使用期以五年计算年折旧率为20％，被告使用不到一年当一年计算承担20162元，原告以使用四年应承担80648元。减去被告未付的房租3万元、水电费5271元，原告应当归还被告办公楼装修费45377元。综上所述，客运站办公楼没有产权登记事实清楚，原告和被告一样，同样是办公楼的使用人。被告已经签了《房屋租赁补充协议》，应当履行合同义务。但原告使用装修一新的办公室，同样有承担装修费用的义务。如果原告出租他人房屋的行为违法，所得房租应当如数归还房产权利人。原告港航中心针对被告海泰公司的反诉辩称：1.关于权利主体问题，涉案房屋没有房产证属实，但办理了土地证，且登记在原告名下，因此原告对涉案房屋的权利主体没有问题。2.关于租金和占有使用费的区别，合同期内称租金，合同到期后称占有使用费。原告认为被告只支付租金到2017年8月，之后产生的是占有使用费，如果被告有证据证明已经支付了在此之后的费用，应当提供证据。3.江洲公司和被告是一套人员两块牌子，为了财务处理需要才各半负担租金。因此，被告应按照租赁合同的约定向原告支付全额占有使用费。4.被告在2019年9月初已经部分腾空，但是尚未完全腾空，原告同意被告腾空的时间点为2019年9月前。5.被告反诉要求原告返还办公用房装修费，依据不足。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据及争议的事实，本院分析如下：双方争议的事实：1.原告对诉争房屋是否享有所有权；2.被告于2016年10月19日、11月10日向原告支付的两笔3万元合计6万元款项是支付什么期间段的房租；3.被告应当按照什么标准向原告支付未付的房租；4.原告是否应赔偿装修费损失。对争议事实1，原告认为，诉争房屋所在的温州市鹿城区望江东路116号土地使用权登记在原告名下，原告对诉争房屋具有所有权。被告认为，诉争房屋只有土地使用权没有房产所有权，房屋的产权至今仍登记在温州内港客运站名下，且诉争房屋是上世纪七十年代建设的，原告是2017年成立的事业法人，不可能对其享有所有权。本院认为，为证明诉争房屋的权属，原告提供了《不动产权证书》复印件及温州市资产资源和规划局出具的不动产登记信息查询记录，这些登记材料均记载涉案温州市鹿城区望江东路116号地址的国有土地使用权登记在温州市港航管理局名下，温州市港航管理局后经政府机构改革变更为原告即港航中心。上述证据相互印证，具有物权证明效力，可以证明原告对诉争房屋享有所有权。诉争房屋是否具有房产证，不影响原告对其享有所有权。对争议事实2，原告认为，原、被告及案外人江洲公司除于2016年9月30日、11月1日签订一份《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》外，还签订了一份《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，对2015年9月1日至2016年8月31日期间的房租进行了补充约定。因此，被告于2016年10月19日、11月10日向原告支付的两笔3万元合计6万元分别是支付2015年9月1日至2016年8月31日以及2016年9月1日至2017年8月31日两年的房租，2017年9月1日起的租金被告至今未付。被告认为，原、被告及江洲公司仅在2016年9月30日签订一份《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，约定了2016年9月1日起的租金。在此之前，被告是免费使用诉争房屋的。因此，被告的6万元款项是用于支付2016年9月1日至2018年8月31日期间两年的租金。本院认为，原告为证明其主张的事实，提供了两份《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，两份《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁补充协议》的落款时间分别都是2016年9月30日和2016年11月1日，区别在于合同内容，一份约定：租赁物是温州市鹿城区房屋，租赁期限为2016年9月1日至2017年8月31日，水电等费用由承租方负担，按月缴纳；另一份则约定：租赁物是温州市鹿城区望江东路116号六楼房屋，租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日，水电等费用按照包干计算，合计13000元，该费用与租金同时汇给出租方。对上述合同内容的差异，被告解释，租赁期限为2015年的合同在当时写错时间了，被告提出作废并重新签订，但后续原告没有撕毁这份合同。原告解释，租赁期限为2015年的合同是在租赁期限为2016年的合同签订之后补签的，与2016年的合同是不同的两份合同，是对2015年至2016年期间租金的补充约定。对双方的解释，本院认为，两份合同在租赁物、租赁期限、水电费支付方式等核心内容上有本质区别，租赁期限为2015年的合同显然是经协商形成的，而不会是笔误造成。而且，租赁合同约定的租赁期限为1年，被告于2016年10月19日、11月10日连续支付两年租金也不符合常理。相反，原告主张2016年的租赁合同签订后，与被告协商，补缴前一年的租金并补签租赁合同更具可信度。综上，对该争议事实，被告的主张本院不予采信。对争议焦点3，被告认为，根据《房屋租赁补充协议》的约定，被告与江洲公司各自承担一半房租即3万元/年，因此，未付房租应按该标准继续支付。原告认为，被告与江洲公司系一套人员两块牌子，江洲公司搬离后，被告应全额按照6万元/年的标准向原告支付房租。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，协议双方均受其约束。虽然被告与江洲公司在租赁诉争房屋时的公司管理人员相同，但就是因为该原因，被告与原告签订补充协议，明确约定被告与江洲公司各承担50%房租。即签订协议时，原告清楚今后的房租是由两公司各自给付，被告仅负责其中一半的租金。现原告又“一套人员两块牌子”为由要求被告支付6万元/年的租金，与双方约定不符。诉讼中，被告自认已经全部搬离诉争房屋，原告也愿意将房租支付时间计算至2019年8月底。因此，被告需向原告支付自2017年9月1日起至2019年8月31日止两年的房租6万元。关于水电费，被告在提出反诉时确认了金额为5271元，并愿意支付，本院予以准许。对争议焦点4，被告反诉主张在入住诉争八楼租赁房屋时，曾经为六楼进行过装修，并产生装修费，但被告仅提供了一份案外人出具的装修费结算单和现场照片，这些证据内容不清晰，且缺少其他证据印证，无法反映被告装修费的支出情况，故其主张本院不予采信。结合双方提供的证据、当事人陈述及上述争议事实的认定，本院认定事实如下：2016年9月30日，原告与案外人江洲公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于温州市鹿城区房屋（计200㎡）出租给江洲公司作为办公用房使用，月租金5000元，租期从2016年9月1日至2017年8月31日止，租金一次性支付，先付款后使用，即签订合同之日起交付；出租房所需的水费、电费、卫生费在使用期内均由江洲公司自付，江洲公司在原告提出缴费通知的7天内，将上月度使用的水、电等费用汇给原告。同年11月1日，原告、江洲公司、被告三方在《房屋租赁合同》的基础上签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：江洲公司和被告两家公司为一套人员两块牌子，江洲公司和被告各承担50%的房租，共同使用；租期自2016年9月1日至2017年8月31日止。上述两份协议签订后，原告与江洲公司又签订了一份《房屋租赁合同》，原、被告及江州公司又签订了一份《房屋租赁补充协议》，其中《房屋租赁合同》约定：原告将坐落于温州市鹿城区望江东路116号六楼房屋（计200㎡）出租给江洲公司作为办公用房使用，月租金5000元，租期从2015年9月1日至2016年8月31日止，租金一次性支付，即签订合同之日起3天内交付；2015年9月1日至2016年8月31日期间产生的水、电费用，按照包干计算，合计13000元，该款项应与租金同时汇给原告。《房屋租赁补充协议》约定：江洲公司和被告两家公司为一套人员两块牌子，江洲公司和被告各承担50%的房租，共同使用；租期自2015年9月1日至2016年8月31日止。上述四份合同签订后，江洲公司于2016年10月17日向原告支付租金3万元和水电费13000元，于2016年11月3日向原告支付租金3万元。被告于2016年10月19日、11月10日向原告支付租金各3万元。此后，江洲公司在租赁期限届满后搬离。被告于2019年9月初腾空诉争房屋，并表示诉争房屋内已无其任何财产。被告在租赁期限内未支付水电费，截止2019年9月合计为5271元。另查明，原告的前身为温州市港航管理局，于2019年6月4日经省委编办调整更名为温州市港航管理中心。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，受法律保护。现被告已经搬离租赁房屋，且表示无财产遗留，原告也认可被告已基本搬离租赁房屋。因此，原告坚持主张被告腾空租赁房屋，本院不予支持。如租赁房屋内还有其他财产，原告可在不侵犯他人权益的情况下依法处置，与被告无关。关于被告未付的房租，如上分析，《房屋租赁补充协议》中已经明确约定被告按照3万元/年向原告支付房租，现原告要求被告按照6万元/年的标准支付，与协议约定不符，超出部分本院不予支持。关于被告提出的租金和占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告约定的租赁期限为1年，租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，租赁期限变为不定期，产生的费用仍应称租金。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十六条、第二百三十六之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）温州海泰资产管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市港航管理中心房屋租金6万元，并赔偿利息损失（利息自2017年9月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；二、被告（反诉原告）温州海泰资产管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市港航管理中心水、电费合计5271元；三、驳回原告（反诉被告）温州市港航管理中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）温州海泰资产管理服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2605元，减半收取1302.5元，由原告（反诉被告）温州市港航管理中心负担586.5元，由被告（反诉原告）温州海泰资产管理服务有限公司负担716元；反诉受理费467元，减半收取233.5元，由被告（反诉原告）温州海泰资产管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇一九年十一月十一日书记员 吴晨丽