广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13788号原告：佛山市南海宝邦房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：李**。变更前委托诉讼代理人：张慧玲，女，该公司员工。变更后委托诉讼代理人：黄沙，女，该公司员工。被告：宋晓斌，住江西省樟树市。被告：龚小芬，住江西省樟树市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：袁国雄，广东泛盈律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：广东省佛山市禅城区。负责人：米**。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：段双阳，广东豪盛律师事务所律师。原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司与被告宋晓斌、龚小芬、商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，根据原告的申请依法追加中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行）为本案被告。本案依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转换适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张慧玲到庭参加了第一次庭审，原告委托诉讼代理人黄沙到庭参加了第二次庭审；被告宋晓斌，被告宋晓斌及龚小芬的共同委托诉讼代理人袁国雄，被告建设银行的委托诉讼代理人贾欢欢，均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宋晓斌、龚小芬于2018年3月6日签订的合同编号为201********102的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及《**装修合同》已于2018年12月12日解除；2.被告宋晓斌、龚小芬向原告支付总房款、总装修款之和20%的违约金354827元；3.被告宋晓斌、龚小芬承担解除合同所需的律师代理费3000元，并协助原告办理撤销所购商品房的网签备案；4.三被告办理撤销所购商品房的抵押权预告登记手续；5.解除被告宋晓斌、龚小芬与被告建设银行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年3月6日，原告与被告宋晓斌、龚小芬签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）及《补充协议》（以下简称补充协议），约定：宋晓斌、龚小芬购买由原告开发建设的位于佛山市南海区**（以下简称涉讼房屋），总价款1115195元。双方同时签署《**装修合同》（以下简称装修合同），约定：宋晓斌、龚小芬委托原告对涉讼房屋进行装修，装修包干总价658940元。后三被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），并办理预购商品房抵押权预告登记。后宋晓斌、龚小芬拖欠第二、三期装修款共395364元及相应的逾期付款违约金，经原告多次催告仍未付款，已构成根本违约。原告通过邮寄于2018年11月18日向宋晓斌、龚小芬送达了《关于期限付款及解约的通知》，告知其已严重违约，并限其于2018年12月12日前付清所欠装修款及违约金等，否则涉讼合同、装修合同于期限届满之日宣告解除，不再另行通知。宋晓斌、龚小芬逾期付款超过30日，根据装修合同第七条第1、2款的约定，原告要求解除合同的条件已成就，且原告解除合同的通知已送达，涉讼合同、装修合同等已于2018年12月12日解除。上述合同已解除，借款合同应予解除，被告建设银行作为涉讼房屋的抵押权预告登记权利人，应与宋晓斌、龚小芬一同撤销涉讼房屋的抵押权预告登记。原告不同意代宋晓斌、龚小芬向建设银行偿还借款合同项下贷款本金及利息。被告宋晓斌、龚小芬辩称：涉讼合同、补充协议、装修合同实则规避政府限价的规定，将涉讼房屋价格转嫁至装修费用之中，导致宋晓斌、龚小芬无力承担高额装修费，是宋晓斌、龚小芬未能按期支付装修费的罪魁祸首。涉讼房屋的单价为9721.86元/平方米，明显与市场价相背离，而装修费总价658940元，折合单价为5744.4元/平方米，明显不合常理，原告根本不可能按此装修标准交付房屋，宋晓斌、龚小芬已按约支付了涉讼合同及补充协议的款项，涉讼合同、补充协议不应解除，但同意解除装修合同。退一步讲，基于原告实际损失及公平原则，应适当调低装修违约金。装修合同第七条第1、2款系无效条款，装修合同涉及的是室内装修，将商品房预售合同中的违约条款写入装修合同中，明显是规避政府所提供的《商品房买卖合同（预售）》标准化条款，且装修合同系原告单方提供的格式条款，明显加大宋晓斌、龚小芬的责任。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，宋晓斌、龚小芬因社会经济整体恶化，收入锐减，导致无力支付第二、三期装修款，并非有意违约。涉讼房屋现实际装修费用约为20万元，佛山市南海区**镇近期房价波动不大，略有上升，原告没有实际损失。应综合考虑合同履行情况、过错程度及不可归责于宋晓斌、龚小芬的客观情况，调低装修违约金。原告主张的律师代理费没有证据证实，且未实际支出，应予驳回。原告要求解除借款合同，没有事实和法律依据，应予驳回。宋晓斌、龚小芬按约偿还着借款及利息，没有违约，借款合同不能解除，原告非借款合同的当事人，无权主张解除借款合同。如解除借款合同，借款本金及利息应如何计算？宋晓斌、龚小芬与原告之间实为债权债务关系，宋晓斌、龚小芬仅欠原告部分款项尚未支付，原告可以另寻他径追索，但并不能变更涉讼房屋的所有权人。被告建设银行辩称：宋晓斌、龚小芬向建设银行申请抵押贷款，目前已办理了抵押登记，原告对该笔贷款承担连带保证责任，因此原告应在不损害建设银行的债权安全性的情况下保障自身的合法权益；或由法院依法判决，由原告直接向建设银行申请代偿宋晓斌、龚小芬所欠付的全部贷款本金及费用，以此保障建设银行的权益。因原告不同意代宋晓斌、龚小芬向建设银行偿还贷款本金及利息，建设银行不同意解除借款合同。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告宋晓斌、龚小芬身份证复印件各1份，被告建设银行企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》原件1份。3.《补充协议》原件1份。4.《**装修合同》原件1份。举证2-4，用以证明原告与宋晓斌、龚小芬签署上述合同，约定了付款方式、付款时间及违约责任等。5.2018年9月26日《关于限期付款的通知函》复印件1份，EMS寄件单、妥投证明原件各1份，用以证明原告于2019年9月30日向宋晓斌、龚小芬书面催交装修款等款项，并已送达。6.2018年11月12日《关于限期付款及解约的通知函》复印件1份，EMS寄件单、妥投证明原件各1份，用以证明原告于2019年11月16日书面告知宋晓斌、龚小芬限期付清所欠款项，否则期限届满解约，且解约通知已送达。7.佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋预抵押予建设银行名下。8.预收款凭证复印件3份，用以证明宋晓斌、龚小芬已支付购房款本金共计1181089元。经质证，被告宋晓斌、龚小芬对原告举证1-8的真实性无异议无异议，其中：举证2、3，涉讼合同系主合同，宋晓斌、龚小芬已按约支付了相应的购房款，缴交了住宅专项维修资金及契税，主合同并未约定若未按期支付装修款的需承担购房款20%的违约金；涉讼合同是住建部提供的标准化格式合同，该合同条款对原被告而言均为公平合理，而原告提供的补充协议是格式合同，其中大部分条款与住建部的《商品房买卖合同（预售）》条款相冲突，其中第二、三、九条的约定，明显损害了宋晓斌、龚小芬的合法权益，明显损害了购房者的合法权益。举证4是从合同，其约定装修总价为658940元，现原告装修房屋的标准约为20万元以内，明显违约，欺诈消费者，且从合同的条款约束主合同明显无效，装修合同中关于违约则支付总款20%的违约金的条款无效；其关于装修款违约支付的条款也不符合公平、公正的原则，远远大于原告的实际损失，违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付较为公平。举证5、6，社会经济整体恶化，宋晓斌、龚小芬收入锐减无力支付装修款，并非故意违约，宋晓斌、龚小芬收到通知书后也曾与原告沟通，告知暂时无力支付、愿意延期支付款项并承担违约金。举证7、8，涉讼房屋现已登记于宋晓斌、龚小芬名下，宋晓斌、龚小芬已支付了全部房款，涉讼房屋的所有权已发生转移，涉讼合同不应解除，宋晓斌、龚小芬没有违约的故意及企图。被告建设银行对原告举证1-8真实性均无异议。诉讼中，被告龚小芬、龚小芬没有举证。诉讼中，被告建设银行举证如下：1.《楼盘按揭贷款合作协议》原件1份。2.个人贷款支付凭证原件1份。3.《不动产登记证明》原件1份。举证1-3，用以证明宋晓斌、龚小芬向建设银行申请住房抵押贷款780000元，目前仅办理了抵押预告登记，该贷款已发放，且开发商承担连带保证责任。4.中国建设银行个人贷款客户欠本金及利息情况表复印件1份，用以证明目前宋晓斌、龚小芬正常供款，没有逾期，截至2019年8月21日，尚余737260.86元贷款未还清，具体金额以银行系统的显示数据为准。5.个人住房（商业用房）借款合同复印件1份。6.住房贷款发放审核单复印件1份。举证5、6，用以证明建设银行与宋晓斌签订了借款合同后，建设银行按约向宋晓斌发放购房贷款780000元。经质证，原告对被告建设银行举证1-6的真实性均无异议，其中：举证5、6，该笔贷款仅为涉讼合同与补充协议第二十条约定的由宋晓斌支付的按揭款，现原告根据装修合同第七条及宋晓斌、龚小芬逾期付款的情况主张解除合同，并要求宋晓斌、龚小芬承担违约责任。被告宋晓斌、龚小芬对被告建设银行举证1-6的真实性均无异议，宋晓斌、龚小芬已履行了主合同的义务交付了全部购房款，且按照借款合同按期还贷，说明宋晓斌、龚小芬没有违约的故意及企图，涉讼合同不应解除。经审查，原被告对对方举证的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合以上采信的证据及原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**，登记购房人为被告宋晓斌、龚小芬，预告登记抵押权人为被告建设银行，登记日期为2018年12月28日，抵押权证号为粤（2018）佛南不动产证明第0*****6号。2018年3月6日，原告（出卖人）与被告宋晓斌、龚小芬（买受人）签订合同编号为201********102的《商品房买卖合同（预售）》（即涉讼合同），约定：出卖人转让涉讼房屋予买受人，总价款为1115195元；买受人应于本合同签订之日支付房价款335195元，剩余房款780000元应于2018年3月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第八条）买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）;（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。同日，原告（出卖人）与被告宋晓斌、龚小芬（买受人）就涉讼合同签订《补充协议》（即补充协议），约定：（第一条）涉讼合同第八条第1款变更为：……如买受人未按约定支付房价款的……逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用……；（第四条）涉讼合同第十二条1款变更为：……逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利……；等等。同日，原告（甲方）与被告宋晓斌、龚小芬（乙方）签订《**装修合同》（即装修合同），约定：乙方委托甲方对涉讼房屋进行装修，装修包干总价为658940元，双方同意对该价格不再作任何变更或调整；第一期装修款65894元须于2018年3月6日前交付，第二期装修款197682元须于2018年7月2日前交付，第三期装修款197682元须于2019年1月3日前交付，第四期装修款197682元须于2019年6月20日前交付；（第七条第1点）如乙方未按约定支付装修款的，逾期超过30天后，甲方有权单方解除合同，如甲方要求解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于该商品房装修总价20%的违约金并承担解除合同的所有费用；（第七条第2点）如因乙方原因导致甲方解除涉讼合同的，则本合同同时解除，如因乙方原因导致甲方解除本合同的，则涉讼合同同时解除，乙方均应当按该商品房装修总价的20%和该商品房总房款的20%向甲方支付违约金。2018年3月6日，被告宋晓斌、龚小芬支付了涉讼房屋房款335195元、装修款65894元予原告。2018年3月20日，被告宋晓斌、龚小芬（借款人、抵押人）与被告建设银行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人借款本金为780000元，借款人使用贷款购买涉讼房屋，借款期限从2018年3月30日起至2037年3月20日，抵押财产为涉讼房屋，贷款人应将贷款划入原告的银行账户。2018年7月6日，被告建设银行发放了上述贷款780000元。2018年9月26日，原告作出《关于限期付款的通知函》催促被告宋晓斌、龚小芬支付第二期装修款。该函于2018年10月1日邮寄送达予该两被告。2018年11月12日，原告作出《关于限期付款及解约的通知》，载明：被告宋晓斌、龚小芬限于2018年12月12日前向原告付清所欠装修款、违约金及其他所欠款系，否则，涉讼合同、补充协议、装修合同于限期届满之日宣告解除（原告不再另行通知）。该函于2018年11月18日经邮寄送达予该两被告。另，2017年11月30日，原告（甲方）与被告建设银行（乙方）签订《楼盘按揭贷款合作协议》，约定：双方就“**”的楼盘项目进行按揭贷款合作；在上述楼盘销售期间，甲方对乙方向购房人（借款人）发放（包括未办妥抵押权预告登记或抵押权登记）的个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔个人住房（商业用房）贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。本院认为：原告与被告宋晓斌、龚小芬签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按约履行。诉讼中，原告主张涉讼合同所约定的房款1115195元及装修合同所约定的装修包干总价658940元，合共1774135元，属于被告宋晓斌、龚小芬购买涉讼房屋应支出的对价，被告宋晓斌、龚小芬亦予确认，故此，本院确认涉讼房屋的交易总价实为1774135元，结合装修合同第七条第2点的约定，涉讼合同与装修合同应作为一个整体进行综合考量。现双方在装修合同中约定的第二、三、四期款项的付款期限已届满，被告宋晓斌、龚小芬迟延支付剩余房款593046元（1774135－335195－65894－780000）已逾60日，根据涉讼合同第八条的约定，原告有权要求解除涉讼合同，原告亦已发出了解约的通知，故本院确认涉讼合同、补充协议、装修合同于2018年12月12日解除。被告宋晓斌、龚小芬单方违约致合同解除，应承担相应的违约责任。补充协议、装修合同中关于买受人逾期付款的违约责任的约定明显减轻了出卖人的责任、加重了买受人的责任，原告亦未采取合理的方式提请买受人注意，故本院适用涉讼合同中关于合同解除的违约责任的约定，被告宋晓斌、龚小芬应支付违约金177413.5元（1774135×10%）予原告，原告请求超出本院核定范围的本院不予支持。被告建设银行按照借款合同的约定发放了贷款，并对涉讼房屋办理了抵押权预告登记，现三被告均不同意解除借款合同，原告要求三被告协助办理注销涉讼房屋抵押权预告登记手续、被告宋晓斌和龚小芬协助办理涉讼房屋注销网签手续的条件未成就，本院均不予支持，但各方可待条件成就后另行起诉主张权利。原告主张解除合同存在律师代理费损失，但未举证证实，被告宋晓斌、龚小芬亦有异议，本院不予支持。根据《楼盘按揭贷款合作协议》的约定，原告对借款合同项下的贷款承担保证责任，现三被告均不同意解除借款合同，因此，本案中不适宜对被告宋晓斌、龚小芬已支付的购房款作返还处理，但不影响各方另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司与被告宋晓斌、龚小芬于2018年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201********102）、《补充协议》、《**装修合同》于2018年12月12日解除；二、被告宋晓斌、龚小芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金177413.5元予原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司；三、驳回原告佛山市南海宝邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告宋晓斌、龚小芬如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20767.21元（原告已预交23831.7元），由被告宋晓斌、龚小芬负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的3064.49元（23831.7－20767.21），在本判决生效后十日内经原告申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  陈雪芬人民陪审员  谭志军二〇一九年十一月二十九日书 记 员  程学斌