广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21462号原告：佛山市港湾物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*************************。统一社会信用代码914***********383D。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：周树理，男，汉族，1969年10月30日出生，住广东省佛山市南海区狮山镇南区**************。公民身份号码420************01X。系公司员工。被告：冯结玲，女，汉族，1971年5月2日出生，住广东省佛山市禅城区***************。公民身份号码440************023。被告：罗敬贤，男，汉族，1963年1月19日出生，住广东省佛山市禅城区***************。公民身份号码440************017。原告佛山市港湾物业管理有限公司与被告冯结玲、罗敬贤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周树理到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2017年5月至2018年4月，2018年11月至2019年7月的物业管理费2965.2元、公共分摊费1220.15元；违约金5274.38元，合计9459.73元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月28日，原告与佛山市*****地产有限公司签订《帝景蓝湾物业管理委托合同》，合同期限从2010年8月1日起至业主委员会成立后期满6个月之日止（至今未成立业主委员会，本合同仍生效），为帝景蓝湾一区全体业主提供物业服务。另原告与两被告签订《帝景蓝湾前期物业管理服务协议》，约定管理服务收费标准（未包括公共水电分摊在内）1、带电梯高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；无电梯多层住宅（含商务中心）按建筑面积每月每平方米0.5收取（3座公寓住宅：一房一厅每月50元；二房一厅每月80元；复式每月150元）；2、临街商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取（2013年1月1日前按照每月每平方米1.2元的收费标准收取）；3、汽车位每月20元/个收取；4、摩托车位按每月5元/个收取。小区公共水电费分摊包括小区路灯、电梯、走廊照明、梯灯、供水水泵、电动闸等公共设施用电以及清洁用水、消防用水、水损费用，方法按照粤价[1997]173号文件规定执行（停车场公共水电费分摊按照车位产权面积比例进行分摊），公共水电分摊费用按月收取；管理服务费由收楼通知所约定交楼日期起计收，因乙方原因未收楼或收楼后空置房屋，该物业管理服务费用及公共分摊费用按全额计收。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳违约金。被告的住宅是带电梯高层住宅且面积为141.2平方米，即每个月的管理费为141.2平方米×1元/平方米=141.2元/月，被告合共拖欠21个月的物业管理费，欠费金额为141.2元/月×21=2965.2元；公共水电分摊费1220.15元，违约金数额为5274.38元。被告在原告多次催收下，以各种理由延付，被告的行为已构成违约，且侵犯原告和其他已交费业主的合法权益，为此原告特起诉请求法院依法判决。两被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告主体资格。2.《帝景蓝湾物业管理委托合同》。证明涉案小区的物业服务由原告提供。3.《帝景蓝湾前期物业管理服务协议》。证明被告与原告存在物业服务合同关系。4.欠费清单。证明原告履行物业服务期间，被告拖欠原告物业管理服务费的具体日期和金额。5.违约金列表。证明按照物业服务协议的约定，被告逾期未交物业费需承担违约责任。6.电费清单。证明原告垫付费用的清单。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年7月28日，原告（乙方）与案外人佛山市*****地产有限公司（甲方）签订《帝景蓝湾物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对帝景蓝湾一期至四期实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限自2010年8月1日起至业委会成立后期满6个月之日止。2004年9月24日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《帝景蓝湾前期物业管理服务协议》，其中约定乙方所购房屋基本情况：佛山市禅城区南庄镇帝景北路2区******，建筑面积141.2平方米。物业管理服务费按季度收取，每季度首月1-15号为缴费时间，本物业公共水电费用包括小区路灯、电梯、走廊照明、梯灯、供水水泵、电动闸等公共设施用电以及清洁用水、消防用水、水损费用，分摊方法按照粤价[1997]173号文件规定执行，公共水电分摊费用按月收取，每月发生费用在次月15号前收取。管理服务收费标准（未包括公共水电分摊在内）：带电梯高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取。管理服务费由收楼通知所约定交楼日期起计收，因乙方原因未收楼或收楼后空置房屋，该物业管理服务费用及公共分摊费用按全额计收。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳违约金，或保留必要的追缴措施。据原告提交的欠费清单载明，原告主张两被告拖欠2017年5月至2018年4月、2018年11月至2019年7月的物业管理费及2015年7月至2019年5月的公共分摊费用。诉讼中，原告陈述：原告主张以每期欠缴物业服务费和公共分摊费用为本金，从逾期之日起按每日千分之三的标准计算违约金至2019年7月31日止。另查明：涉案佛山市禅城区帝景北路16号2区******的产权人系两被告，该房屋建筑面积137.86平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人佛山市*****地产有限公司签订的《帝景蓝湾物业管理委托合同》、原告与两被告签订的《帝景蓝湾前期物业管理服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《帝景蓝湾物业管理委托合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张两被告支付物业管理费的诉请。根据合同约定，两被告负有依约向原告支付物业管理费的合同义务。现原告主张被告拖欠2017年5月至2018年4月、2018年11月至2019年7月的物业管理费，两被告未到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，故本院对此予以确认。两被告应向原告支付上述期间的物业管理费2895.06元（1元/月/平方米×137.86平方米×21个月）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张两被告支付公共分摊费用的诉请。根据合同约定，两被告负有依约向原告支付公共分摊费用的合同义务。现原告主张被告拖欠2015年7月至2019年5月的公共分摊费用，并提交电费清单予以证明，两被告亦未到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，故本院对此予以确认。两被告应向原告支付该期间的公共分摊费用1220.15元。对原告的该项主张，本院依法予以支持。关于原告主张两被告支付违约金的诉请。涉案协议第十一条约定：“……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳违约金，或保留必要的追缴措施。”因两被告未按期向原告支付物业管理费及公共分摊费用，原告依法依约有权向两被告主张违约金。虽两被告未到庭对该违约金标准提出异议，但该标准明显超过法律规定，本院酌定违约金按照日万分之五的标准计算。关于物业管理费的违约金，协议约定物业管理费按季度收取，每季度首月1-15号为缴费时间，故两被告应以每季度欠缴物业管理费为本金，分别自欠费季度首月16日起按照日万分之五的标准向原告支付至2019年7月31日止的违约金653.11元。关于公共分摊费用的违约金，协议约定公共水电费用按月收取，每月发生费用在次月15号前收取，故两被告应以每月欠缴公共分摊费用为本金，分别自欠费次月16日起按照日万分之五的标准向原告支付至2019年7月31日止的违约金455.48元。综上，两被告应向原告支付违约金合计1108.59元，对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告冯结玲、罗敬贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市港湾物业管理有限公司支付2017年5月至2018年4月、2018年11月至2019年7月的物业管理费2895.06元；二、被告冯结玲、罗敬贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市港湾物业管理有限公司支付2015年7月至2019年5月的公共分摊费用1220.15元；三、被告冯结玲、罗敬贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市港湾物业管理有限公司支付违约金1108.59元；四、驳回原告佛山市港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告冯结玲、罗敬贤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用小额诉讼程序减半收取25元，由原告佛山市港湾物业管理有限公司负担11元，被告冯结玲、罗敬贤负担14元。本判决为终审判决。审判员  郑泽霞二〇一九年十月十四日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。