山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民初275号原告（反诉被告）：烟台市福山区国有资产经营公司，住所地山东省烟台市福山区县府街289号。法定代表人：王秋，总经理。委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台德昱房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区河滨南路19号福山美食街11幢楼。诉讼代表人：烟台瑞成资产清算有限公司，烟台德昱房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：刘洁，烟台瑞成资产清算有限公司工作人员。委托诉讼代理人：吴璇璇，烟台瑞成资产清算有限公司工作人员。原告（反诉被告）烟台市福山区国有资产经营公司与被告（反诉原告）烟台德昱房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴帅和被告的委托诉讼代理人吴璇璇、刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、被告返还原告支付的购房款22191600元，赔偿装修费6118001.23元以及上述款项利息（自起诉之日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日）。3、被告按已付购房款一倍即22191600元承担赔偿责任。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中,因被告破产清算，原告变更诉讼请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、判定原告享有被告返还原告支付的购房款22191600元、赔偿装修费6118001.23元的破产债权，且该破产债权清偿顺序优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权；3、判定原告享有被告支付购房款利息2924897.99元以及按已付购房款一倍即22191600元承担赔偿责任的破产债权；4、本案诉讼费用作为破产费用由被告清偿承担。事实与理由：2015年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于烟台市福山区产，建筑面积共1479.44平方米，房屋总价为22191600元。合同签订后，原告于2016年10月28日向被告累计全额支付房款22191600元；被告依约向原告交付房产，但未按照合同约定办理不动产登记手续。此后原告即进行房屋装修并进驻，经有关部门于2016年10月24日对装修进行工程审计确定装修费为6118001.23元。在原告多次催促被告办理产权手续未果的情况下，经查询，发现涉案房产在购买之前已于2015年1月9日抵押给他人，但被告一直隐瞒所售房屋已经抵押的事实至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，原告认为被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，原告作为房屋买受人有权要求解除合同，并请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，以及请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告辩称，1、原告未按约履行合同付款义务，无权要求办理产权证，其以此主张解除购房合同无法律依据。2015年7月9日被告与原告同时签订三份《商品房预销（售）合同》（以下简称《销售合同》）、三份《销售合同》同时约定原告应一次性支付购房款，其中一份《销售合同》就是案涉福山区河滨南路19号第10幢房产合同。但被告未按合同约定一次性支付购房款，而是分多次多笔支付，且至今仍有部分房款未付清。被告保留追究原告未按约支付房款的违约责任。原告在未按约付清房款的情况下，无权要求办理房屋产权过户登记，故原告主张涉案房产未办理产权过户要求解除合同无法律依据。2、出卖人不存在故意隐瞒房屋抵押情形，原告主张一倍房款的赔偿无法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定对不动产抵押权采取登记生效主义，不动产抵押登记具有公示效力，其登记的目的在于告诉公众在该物上抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的是让第三人了解该物抵押权的变动情况，然后，自己决定是否进行相关法律行为。涉案房屋办理抵押登记在先，原告在购买该房屋时应对涉案房屋是否已办理抵押登记尽合理注意义务，经向不动产登记部门查询即可得知的信息，不存在被告“故意隐瞒”的可能性。且在涉案房屋转让过程中，被告也并未虚假陈述，歪曲捏造事实，对原告隐瞒房屋已经办理抵押登记的信息，原告代表政府作为涉案房屋买受人，其与被告之间存在长期合作等复杂的法律关系，包括涉案房屋在内的被告名下“美食城”项目整体规划、开发、运作，均在政府主导下进行，因此原告及其代表的政府对涉案房屋抵押情况应当是明知的。由于原告自身未尽足够注意义务，其现以善意买受人的身份，要求被告承担购房款一倍的惩罚性赔偿责任，没有任何依据，法院不应予以支持。3、特殊装修成本不应由被告承担。被告向原告交付涉案房屋后，原告将其作为“鲁菜文化博物馆”使用，且进行大量道具、模型等非办公使用性装修，导致其主张1479.44平米房屋装修成本高达611万余元，大大超出另案中面积更大的美食城1幢楼2226.15平米133万余元的装修款。涉案房屋的高额装修款超出正常房屋商业、办公使用的装修成本，超出了被告可预见成本，而且原告进行的装修行为对房屋价值没有任何增加，被告也不能从中有任何受益，所以由被告承担涉案房屋的特殊装修成本，显然对被告不公。另原告主张的装修款金额系其单方提交的评估价，不具有客观性，且其未提交任何付款凭证，无法确认系其实际支付的损失。原告就涉案房屋已付房款应为22014322.2元，且原告主张房屋装修费用6118001.23元，但经山东通元工程造价咨询事务所鉴定，涉案10幢楼工程造价为5874155.77元，原告并未提交其实际支付该装修费款项的相关凭证，该装修费用不应由被告承担。4、被告同意解除涉案美食街10幢楼的《商品房买卖合同》，且该合同最晚已于被告破产受理之日起两个月，即2018年12月16日解除。5、原告主张对购房款及装修费的破产债权应优先于建筑工程承包人、抵押人优先受偿，于法无据，应予驳回。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的商品房买受人的认定标准第二项为所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。破产程序中对消费者购房户的绝对优先保护的条件必须符合上述要求。原告作为经营单位，购房意图为经营而非生活居住，不属于消费者购房户，其主张作为消费者购房户优先保护的诉请既不符合法律规定，也与立法目的相悖，且现被告已经进入破产程序，原告的诉请亦是对建筑工程承包人和抵押权人权益的侵害。6、原告第三项诉请于法无据，应予驳回。涉案购房合同为买卖双方均未履行完毕的合同，对办理房屋产权过户登记的时间亦无约定，被告并不存在违约，且合同中对违约责任并没有约定。7、本案诉讼费不属于《中华人民共和国企业破产法》规定的破产费用，原告主张应予驳回。《中华人民共和国企业破产法》第四十一条规定的破产费用为破产案件的诉讼费用。本案系被告破产的衍生诉讼，为债权确认之诉，并不符合破产费用范围。被告向本院提出反诉请求：1、原告支付给被告自2015年7月9日起的房屋占用费1134237.33元（暂计至2019年5月8日），并自2019年5月9日起至实际腾迁房屋之日止，仍按每年每平方米200元支付房屋占用费。2、本诉和反诉的诉讼费用均由原告承担。事实与理由：2015年7月9日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于福山区河滨南路19号10幢房产，房屋建筑面积1479.44平方米，该房屋已交付原告使用。2018年7月原告向法院提起诉讼，要求解除与被告上述《商品房买卖合同》，退还房款并赔偿损失。被告认为，购房合同解除后，被告将依法向原告退还房款并赔偿损失，原告也应当向被告支付其长达4年的房屋占用费，以公平实现对合同双方当事人合法权益的维护。原告对被告的反诉辩称，一、涉案《商品房买卖合同》被解除的原因是被告违约。1、被告故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，导致原告合同目的无法实现。涉案房产已于2015年1月9日抵押给他人，且抵押的时间早于双方于2015年7月9日签署《商品房买卖合同》的时间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实情形的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、被告逾期办证亦构成法定解除的要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续）后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；本案中被告交付房产后，截止原告起诉之日已达到数年之久，被告因涉案房产已被抵押无法办理房屋所有权登记的事实，已构成严重违约，应予以解除。二、被告主张原告存在违约不是事实。双方签署的《商品房买卖合同》虽约定付款方式为“一次性付款”，但并没有约定“具体的付款时间和逾期付款的违约责任”；事实上，原告在2016年10月28日全部付清房款之前，被告并未向原告催款；原告也未收到过被告因其所谓的逾期付款向原告主张违约责任的诉求。三、涉案的《商品房买卖合同》被判定解除之前，原告属于合法占有。原告自被告交付房屋至法院判决因被告违约《商品房买卖合同》解除之日期间，该占用期间系合法占有期间，该期间系原告依法履行合同义务同时享有合同权利，原告按照合同约定接收房屋交付并占有使用有法律依据，系履行合同权益之行为，所以该期间的占有并使用房屋系合法占有，应当受到法律保护，并且原告占有行为并不代表之后无权申请法院要求解除合同之诉权。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定合同解除后只是合同权利义务的终止，并非解除合同后完全要恢复原状；恢复至合同签订之前原状系合同无效之法律后果。合同解除后是否有溯及力，要根据不同合同类型及履行情况具体分析，《中华人民共和国合同法》第九十七条之“有权要求赔偿”规定也是基于守约方对违约方的违约行为可以提出解除合同并有权要求赔偿。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条之规定“债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”综上，原告完全履行合同之义务，未有违约行为，并且《商品房买卖合同》中也没有“合同解除后，买受人应向开发商支付占有使用费”的合同约定，因此在原告依据合同约定的权利义务合法占有期间段，并没有义务承担或支付房屋占用费用。四、即使法院最终支持原告应支付房屋占有使用费，也应以原告实际使用以及被告的损失为限。原告2017年9月才正式开始使用，也就是说原告真正有效使用的时间仅从2017年9月开始。根据被告提交的其与烟台舌尖坊餐饮有限公司《福山美食城房屋租赁合同》可知，虽租赁期限为60个月，但被告前两年是免租金的。也就是说，即使被告没有出售涉案房产给原告，被告也不一定自2015年就能将涉案的房屋出租，即使出租前两年也是不收取租金的。故被告主张自2015年7月9日起至实际腾迁房屋之日止的房屋占有费，没有事实和法律依据，其反诉请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2015年7月9日，原告作为买受人，分别与出卖人被告签订了福山区河滨南路19号福山美食街第1幢、第10幢、第32幢三幢房屋的《商品房买卖合同》，房款总额分别为33392250元、22191600元、7006050元，合计为62589900元。三份合同约定的付款方式均为一次性付款，但没有约定具体付款时间。三份合同订立后，原告自2014年1月27日至2017年5月26日期间共分7笔付款62089900元，尚有500000元没有支付。被告收款后依次向原告出具了共计62089900元的房款收据，其中仅有9500000元的房款收据上标注了10幢楼、32幢楼，剩余收据均未载明房款所对应的房号。涉案房屋为第10幢，房款为22191600元，建筑面积为1479.44平方米，被告于2015年7月向原告交付了涉案房屋。被告于2015年1月9日将涉案房屋抵押给中冶天工集团有限公司。2018年3月29日，涉案房屋被天津市第二中级人民法院查封。庭审中，被告明确表示无法解除对涉案房屋的抵押及查封，无法为原告办理涉案房屋的不动产登记手续。2018年10月16日，烟台市福山区人民法院裁定受理案外人姜毅对被告破产清算申请。同日，烟台市福山区人民法院指定烟台瑞成资产清算有限公司担任被告破产管理人。根据烟台瑞成资产清算有限公司的申请，本院于2018年10月24日裁定中止本案诉讼。2019年2月21日，烟台瑞成资产清算有限公司申请本院恢复本案诉讼。烟台瑞成资产清算有限公司自被告破产受理之日起二个月内未通知原告是否解除涉案房屋买卖合同。原告已付购房款22014322.2元分段自原告付款之日起至破产受理日2018年10月16日止，按银行同期贷款利率计算的利息损失为2921493.17元。对当事人有争议的证据和事实，本院评判如下：一、关于涉案房屋购房款支付情况。上述三套房屋总房款62589900元中尚有500000元没有支付，收款收据中亦未载明所收房款应对应的房号。原告主张其是按照1幢楼、10幢楼、32幢楼三个房号依顺序付款，1幢和10幢楼已经全额付清，余款为32幢楼的房款，是32幢楼尚有500000元房款没有支付。而被告对此则认为由于三处房屋的购房合同系同一天签订，且双方未对付款指向房屋进行确认，故原告自行对其所付房款依次分配到三份购房合同中并无依据，应当按照公平原则将全部房款按比例分配到三份购房合同中。因此原告支付的总房款62089900元中，按比例分摊到涉案美食街1幢楼、10幢楼中，1幢楼已付房款33125495.7元，尚有266754.3元未支付；10幢楼已付房款22014322.2元，尚有177277.8元未支付，故原告未全额支付该两处房屋购房款。本院对此认为，原告同时购买被告三套房屋，付款收据中没有载明所收房款应对应的房号。在原、被告对此意见不同的情况下，本院按照交易习惯推定三套房屋应当均分其所付房款，其中涉案房屋已付价款为22014322.2元，尚有177277.8元未支付。二、关于《商品房预（销）售合同》的解除。被告同意原告解除涉案《商品房预（销）售合同》的诉讼请求。但主张解除的理由是根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除，管理人自破产受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。被告认为对于涉案房屋买卖合同，原告支付购房款的义务尚未履行完毕，被告协助办理产权登记的义务未履行完毕，属于双方均未履行完毕的合同，2018年10月16日烟台市福山区人民法院裁定受理被告破产清算，依据上述《中华人民共和国破产法》相关规定，涉案《商品房预（销）售合同》最晚已于2018年12月16日解除。原告不认可被告解除合同的理由，认为涉案房屋买卖合同所以解除应是基于被告的违约事实。因涉案房屋在原告购买前已于2015年1月9日被抵押，且于2018年3月29日被查封，被告直到原告起诉之前，也未能为原告办理不动产登记手续，导致原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定应当解除涉案房屋买卖合同。被告主张原告对于涉案房屋在其购买前已经被抵押的事实应是明知的。提供2010年4月20日烟台市福山区人民政府与原告签订的《合同书》、2013年4月16日烟台市福山区人民政府印发的《工业交通重点工程、项目调研会议记录》，证明包括涉案房屋在内的美食城项目的整体规划、开发、运作都是烟台市福山区人民政府主导、参与的，原告作为烟台市福山区人民政府的工具公司签订购房合同，应推定政府和原告应当对该房屋的抵押状态是明知的。原告对上述证据的真实性无法确认，但不要求鉴定，认为与本案无关，这两份证据不能证明原告对涉案房屋的状态是明知的。本院认为，上述证据虽然载明了被告与烟台市福山区人民政府达成了“鲁莱美食街”开发建设事宜，但从上述证据中无法看出被告所主张的原告在购买前对涉案房屋已经被抵押的事实是明知的。被告同时提供2015年7月6日烟台市福山区人民政府办公室《关于推进美食城建设专题会议纪要》，该纪要载明：由区国资局负责购买福山美食城1幢、10幢、32幢共3幢楼；由区国资局与被告签订购买合同，双方于合同签订后30日内一次性办理交房付款手续。证明涉案房屋买卖合同虽然没有约定付款时间，根据该会议纪要，可以确定原告应在合同签订后30日内一次性支付房款，但原告实际上没有履行付款时间约定，而是分多次多笔支付了房款。原告对该份证据的真实性没有异议，主张原告虽然分多次支付购房款，但是涉案房屋买卖合同并没有约定买受人逾期付款的违约责任，因此被告主张原告应承担逾期付款违约责任不成立。本院认为，原告对《关于推进美食城建设专题会议纪要》的真实性及其逾期付款的事实不持异议，本院对此予以确认。三、关于房屋装修造价。原告买受涉案房屋后，将涉案房屋免租费交付给烟台市福山区文化旅游局作为“福山鲁菜博物馆展览”使用。烟台市福山区文化旅游局接手涉案房屋后已经进行了装修。原告提供建设工程（预）结算审定书主张烟台福山鲁菜博物馆设计布展一体化项目工程造价为6118001.23元。被告对此不认可，并申请对装修费用进行鉴定。经本院委托山东通元工程造价咨询事务所有限公司鉴定，涉案福山鲁菜博物馆设计布展一体化项目工程装修造价为5874155.77元。被告为此支付了鉴定费77485.8元。原、被告对山东通元工程造价咨询事务所有限公司所作的鲁通基字第（2019）第093号造价鉴定报告的真实性均没有异议。但原告认为存在工人差旅费108000元、项目经理差旅费27000元的漏项应予以认定。理由为涉案工程的施工单位是中国建筑装饰集团有限公司，住所地为北京市海淀区，所施工工人及项目经理均不是烟台市本地人员，因此工人差旅费及项目经理差旅费应作为工程造价一部分计入审计。另外，虽然鉴定结论为5874155.77元，鉴于涉案房屋买卖合同因被告违约无法继续履行进而解除的事实，被告应予以返还原告涉案房屋实际装修花费6118001.23元。被告认可上述鉴定金额，但不认可原告主张装修损失由其承担，理由如下：1.庭审中原告未能提交涉案房屋装饰、装修费用的付款凭证，原告主张装修损失对其来说并未实际产生。2.参照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“赔偿损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，即使认定被告违反合同，但原告将涉案房屋作为“鲁菜博物馆”使用，进行大量道具、模型等非办公使用性装修，超出了被告在订立合同时可预见的因违约而造成的损失，且原告的装修行为对房屋价值没有任何增加，被告也不能从中有任何受益。2019年8月27日，山东通元工程造价咨询事务所有限公司对原告提出的异议回复如下：1、依据《山东省建筑工程工程量清单计价办法》，差旅交通费属于管理费用，管理费用是工程量清单综合单价的组成部分，即合同附件清单单价包含差旅、交通费用，因此不应在合同单价之外再行计取项目经理和工人差旅费用。2、工程造价是基于现场实际工程量的鉴定结果，原告以施工前的预算清单主张工人差旅费108000元和项目经理差旅费27000元，既无相关费用实际发生的证据资料，也不符合上述《山东省建筑工程工程量清单计价办法》。四、关于房屋占用费。被告同意原告解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，同时主张涉案房屋买卖合同解除后，应当恢复原状。被告将依法向原告退还已付购房款并赔偿损失，原告也应当向被告支付其长达4年的房屋占用费，以公平实现对合同双方当事人合法权益的维护。为此被告反诉原告支付自2015年7月9日起房屋占用费1134237.33元（暂计至2019年5月8日），并自2019年5月9日起至实际腾迁房屋之日止，仍按每年每平方米200元支付房屋占用费。被告为此提供了福山美食城24号楼房屋租赁合同,证明涉案房屋同区域同类型对外出租租金的收取情况。原告虽对该合同的真实性没有异议，但不认可租金的收取数额。同时申请本院评估涉案房屋自2015年7月9日至返还之日止的租金。2019年7月29日，烟台国城资产评估事务所出具评估结论：涉案房屋自2015年7月9日至2019年6月18日的租金合计为830245.08元。原告为此支付了评估费7100元，主张应由被告承担该笔评估费。原、被告对烟台国城资产评估事务所作的烟国诚评报字［2019］第010号涉案房屋租金价值评估报告的真实性均没有异议。原告认为烟台国城资产评估事务所对于各年度租金的评估单价过高，但对此没有提供证据。原告认为其完全履行涉案房屋买卖合同义务，未有违约行为，并且涉案房屋买卖合同中也没有“合同解除后，买受人应向开发商支付占有使用费”的约定，因此被告主张占有使用费没有法律依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。履约中，原告已经支付了三套房款62589900元中的62089900元的事实清楚。因涉案房屋已被抵押查封，导致合同无法继续履行，原告的合同目的显然已无法实现的证据充分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。原告依此请求解除涉案房屋买卖合同、返还已付购房款及利息、赔偿装修损失、赔偿已付购房款一倍于法有据，应予支持。1、关于违约问题。被告主张其与原告均未履行完毕涉案合同，双方对办理房屋产权过户登记的时间亦无约定，故被告不存在违约行为。本院认为，涉案合同中对付款时间、办证时间及违约责任没有明确约定，原告虽然认可了逾期付款的事实，但被告在原告逾期付款后，仍然收取了原告的房款，同时对原告的逾期付款行为从未提出异议，视为其对自己民事权利的自愿处分。原告在支付了绝大部分房款后，因涉案房屋无法继续履行，而停止付款的行为，亦是对自己民事权利的保护。本案中，被告明知其已将涉案房屋进行抵押，仍然隐瞒事实与原告订立涉案合同，是导致涉案合同无法继续履行的根本原因，被告的行为存在过错，其对此应承担的是根本违约责任。被告以原告逾期付款作为其不能继续履行合同的理由明显与事实不符。被告主张原告对涉案房屋的抵押情况是明知的、原告未尽足够注意义务的理由，未能提供证据证明，本院依法不予采信。2、关于合同解除的时间问题。原告于2018年7月18日以被告违约为由主张解除双方的涉案房屋买卖合同，符合法定解除条件。诉讼中，因烟台市福山区人民法院于2018年10月16日裁定受理被告破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除，管理人自破产受理之日起二个月内未通知对方当事人的，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，因管理人烟台瑞成资产清算有限公司自被告破产受理之日起二个月内未通知原告是否解除涉案房屋买卖合同，故应认定涉案房屋买卖合同已于2018年12月16日解除，本院对此予以确认。3、关于已付购房款和利息损失问题。本院按照交易习惯依法推定涉案房屋已付金额为22014322.2元。在涉案合同解除后，被告理应返还原告已付购房款22014322.2元。赔偿自原告付款之日起至破产受理日2018年10月16日止、按银行同期贷款利率计算的利息损失2921493.17元。原告主张返还的购房款和利息损失超出上述金额的部分于法不合，应予驳回。4、关于装修损失问题。因被告对原告主张的装修损失不认可，经本院委托鉴定，涉案房屋的装修工程造价为5874155.77元。故本院依据鉴定结论对原告主张装修损失6118001.23元的诉讼请求仅能支持5874155.77元，超出部分于法不合，应予驳回。5、关于涉案债权能否优先受偿的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定中有关消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营。原告作为经营单位，购房目的为经营而非生活居住，不属于上述规定中意义上的消费者，故原告主张其系消费者的依据不足，其涉案债权不能优先受偿。6、关于房屋占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案在被告根本违约无法继续履行合同的情形下，致使其自身利益受到损害的，应自负全部责任，被告主张房屋占用费的主张依据不足，故应当驳回被告主张房屋占用费的反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）烟台市福山区国有资产经营公司与被告（反诉原告）烟台德昱房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2018年12月16日解除；二、确认原告（反诉被告）烟台市福山区国有资产经营公司对被告（反诉原告）烟台德昱房地产开发有限公司享有债权总额为52824293.34元（包括已付购房款22014322.2元、利息损失2921493.17元、装修损失5874155.77元、已付购房款一倍即22014322.2元赔偿）。三、驳回原告（反诉被告）烟台市福山区国有资产经营公司对被告（反诉原告）烟台德昱房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）烟台德昱房地产开发有限公司对原告（反诉被告）烟台市福山区国有资产经营公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费308930.49元，由原告（反诉被告）烟台市福山区国有资产经营公司负担2069.87元，由被告（反诉原告）烟台德昱房地产开发有限公司负担本诉案件受理费306860.62元、财产保全费5000元、反诉案件受理费7504元、鉴定费77485.8元和评估费7100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  杨 霞人民陪审员  徐建春人民陪审员  孙 强二〇一九年十一月十三日书 记 员  孙嘉慧