福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初3385号 原告：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路278号太阳广场综合楼五层南面中间写字楼，统一社会信用代码：91350102081609618H。 法定代表人：徐立，总经理。 委托诉讼代理人：郭时颖、林滨，福建八闽律师事务所律师。 被告:陈伟源，男，1981年2月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈霞，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：黄益行，男，汉族，1987年5月13日出生，住福建省闽侯县。 原告福州梦家园房产经纪服务有限公司与被告陈伟源、黄益行居间合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州梦家园房产经纪服务有限公司委托诉讼代理人郭时颖、林滨、被告陈伟源委托诉讼代理人陈霞到庭参加诉，被告黄益行经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州梦家园房产经纪服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付中介服务佣金55000元，交易服务费2500元，以上合计57500元；2.判令本案诉讼费用由两被告承担（包括不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）。 事实和理由：2017年4月8日，通过原告提供的中介服务，被告黄益行以徐桂代理人的身份与被告陈伟源及原告签订了《房地产经纪合同》，将徐桂名下的坐落于仓山区建新镇西三环路东南侧淮安二期A20#楼2601单元房屋出售给被告陈伟源。根据合同约定原告向被告陈伟源收取中介服务佣金为55000元，同时约定若两被告任何一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且原告无过错，两被告仍应全额支付原告的中介服务佣金。合同签订后，原告按约收取了被告黄益行提供的产权证、公证书等材料并代收了被告陈伟源缴纳的购房定金50000元，但在协助两被告办理银行解押及产权过户过程中，上述房产被晋安区人民法院司法查封，导致无法过户。后被告陈伟源向法院起诉要求解除合同并要求被告黄益行承担违约责任，经仓山区人民法院及福州市中级人民法院审理判决解除三方签订的《房地产经纪合同》，原告前期收取的定金应退还给被告陈伟源。判决生效后，原告已向被告陈伟源退还了购房定金，但两被告之间未按照约定支付中介费用。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。 被告陈伟源辩称，一、原告未提供《房地产经纪合同》中约定的所有居间服务，未成功促成被告陈伟源与徐桂的房屋买卖，原告据此请求被告陈伟源支付中介服务佣金及交易服务费有失公平。首先，原告未向被告陈伟源提供完整的居间服务工作。原告诉请的中介服务佣金本质为居间费用，原告作为居间人是否有权获得居间费用，取决于居间行为是否合法有效地完成，即原告是否提供了《房地产经纪合同》第四条约定的“中介服务范围”项下的九项包括协助买卖双方签订合同、代办房产评估手续及权属过户手续、办理商业银行按揭贷款手续、协助办理相关配套基础设施及物业交接手续等在内的居间服务。虽然在原告的居间服务下，被告黄益行以徐桂代理人名义与被告陈伟源签订了《房地产经纪合同》，但此后原告并未为被告陈伟源的按揭贷款、过户等房屋买卖行为履行实际居间义务，故原告仅依据其已促成了《房地产经纪合同》的签署，即主张被告陈伟源全额支付中介服务佣金显失公平，有悖自愿、公平、等价有偿原则；其次，原告未尽到专业的审查和注意义务，存在过错。《房地产经纪合同》签订前，原告并未尽到专业的审查和注意义务，也未尽到如实告知义务。原告并未对讼争房产的查封情况进行审查，并在讼争房屋产权人徐桂未到场、原告也未向徐桂核实是否委托黄益行代为出售房屋的情况下，仅根据被告黄益行出示的《公证书》就主持被告陈伟源与被告黄益行签订《房地产经纪合同》。此后产权人徐桂否认了其委托黄益行出售房屋一事，《房地产经纪合同》也因讼争房屋被晋安区人民法院司法查封而实际履行不能。因此原告在提供居间服务过程中存在过错。二、即使原告认为其已按约提供了居间服务应当获得居间费用，该居间费用也应当由被告黄益行承担。《房地产经纪合同》补充协议第六点约定：“甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约方应赔偿违约金400000元给守约方，违约方须另行支付甲乙双方应支付给丙方中介佣金及交易过程中已产生的费用。”根据福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初5103号《民事判决书》和福州市中级人民法院（2018）闽01民终5289号《民事判决书》查明及确认的事实，《房地产经纪合同》无法继续履行产生的违约责任由被告黄益行承担。因此，应由违约方黄益行支付原告的中介服务佣金及交易过程中已产生的费用。 被告黄益行未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈伟源对原告提交的《房地产经纪合同》及补充协议、《公证书》、收款收据、（2017）闽0104民初5103号《民事判决书》、（2018）闽01民终5289号《民事判决书》等证据的三性没有异议。被告黄益行未到庭质证，视为放弃抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月16日，案外人徐桂就其委托黄燕贞、黄益行、石赵华办理案涉房产相关事项的《委托书》至福州市公证处办理《公证书》。 2017年4月8日，被告黄益行以徐桂代理人的身份（甲方，卖方）与被告陈伟源（乙方，买方）、原告福州梦家园房产经纪服务有限公司（丙方，中介服务方）签订《房地产经纪合同》，将徐桂名下位于福州市仓山区房屋出售给被告陈伟源。其中约定：中介服务范围：1.为买卖双方提供房产政策及法律咨询服务；2.向买卖双方提供交易机会，协助双方签订本合同及房产转让协议并促成交易成功；3.房产行销推介；4.为当事人代办房产评估手续；5.代办权属过户手续；6.为买方办理商业银行按揭贷款手续；7.代办房地产公证、见证手续；8.协助买卖双方收集过户资料和为其房地产买卖契约代书；9.协助办理相关配套事宜，如水、电、管道煤气、有线电视、电话、宽带及物业交接过户手续；10.协助买卖双方完成房屋及房产配套设施的移交。中介服务段落：1.原告提供的中介服务自接受买卖双方委托之日起到双方达成本协议之日结束；2.原告提供的相关房产成交后的代理服务至买卖双方办结各项交易、过户、交房、放款之日止。中介服务费（包含中介服务佣金和相关代理服务费）：中介服务佣金自买卖双方签订本合同之日起当日内，原告按政府有关规定向双方收取中介服务佣金；原告向被告陈伟源收取中介服务佣金为55000元；交易服务费为合同成立后，原告为买卖双方提供成交后代理服务手续，原告收取被告陈伟源交易服务费1000元；按揭服务费为合同成立后，原告为被告陈伟源提供按揭服务，原告收取被告陈伟源按揭服务费1500元。中介权益说明：买卖一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且原告无过错，买卖双方仍应全额支付原告中介服务佣金。原告的权利义务：原告对买卖双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单、对卖方提供的信息进行现场勘察和积极配合买方到相关部门查验；原告应配合买方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋以及配套设施等存在瑕疵和房地产权利受限制等情况。卖方的权利和义务：卖方应配合原告到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状并告知房屋及配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限等情况。合同还约定了违约责任等其他事项。补充协议第六点约定：买卖双方任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约方应赔偿违约金400000元给守约方，违约方须另行支付买卖双方应支付给原告中介佣金及交易过程中已产生的费用。 同日，原告向被告陈伟源出具《收款收据》一份，载明代收陈伟源购房定金50000元。 合同履行过程中，因案涉房屋被司法查封，陈伟源于2017年11月2日起诉至本院，提出要求解除《房地产经纪合同》，要求徐桂返还购房定金150000元、退还房屋按揭月供30000元、面积补差款7133元及利息损失、违约金400000元，黄益行对徐桂上述债务承担连带清偿责任，福州梦家园房产经纪服务有限公司返还购房定金50000元等诉讼请求。2018年3月31日，本院作出（2017）闽0104民初5103号民事判决书，主要认定：徐桂办理公证委托的真正意思表示并非委托黄益行代为出售案涉房产，黄益行在与陈伟源的房屋交易过程中的真实身份是卖方，并非徐桂的委托代理人。黄益行持公证委托书与陈伟源签订《房地产经纪合同》，刻意隐瞒黄益行系真实卖方身份，未尽到充分的告知义务，违反了诚实信用原则，应承担相应违约责任。因讼争房屋已被晋安区人民法院司法查封，导致合同无法继续履行，不能实现合同目的，陈伟源诉请解除《房地产经纪合同》，符合法律规定，予以支持。合同解除后，陈伟源向黄益行支付的定金100000元及按揭贷款30000元、向福州梦家园房产经纪服务有限公司支付的购房定金50000元应予以返还。判令：一、解除陈伟源、黄益行与福州梦家园房产经纪服务有限公司于2017年4月8日签订的《房地产经纪合同》；二、黄益行于判决生效之日起十日内向陈伟源支付违约金400000元；三、黄益行于判决生效之日起十日内返还陈伟源定金100000元及按揭贷款30000元及利息损失；四、福州梦家园房产经纪服务有限公司于判决生效之日起十日内返还陈伟源定金50000元；五、徐桂于判决生效之日起十日内返还陈伟源面积补差款7133元及利息损失；六、驳回陈伟源其他诉讼请求。 黄益行不服本院一审民事判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2018年8月30日作出（2018）闽01民终5289号终审民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。 判决生效后，原告福州梦家园房产经纪服务有限公司向被告陈伟源退还购房定金50000元。 2019年5月14日，原告以被告陈伟源、黄益行未依约支付中介费用为由，诉至本院。 本院认为，虽《房地产经纪合同》已解除，但若原告已依约履行居间义务，委托人仍应当按照约定支付报酬。本案争议焦点为原告是否依约履行居间义务。案涉买卖双方委托原告系为了通过原告在房产资源、专业服务方面的居间优势买卖房屋，按照房产中介行业的惯例，原告福州梦家园房产经纪服务有限公司的义务不仅要向案涉买卖双方提供订立买卖合同的机会，还有协助办理贷款、过户手续等义务，应当最终促成交易的成功。根据《房地产经纪合同》约定：“原告对买卖双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单、对卖方提供的信息进行现场勘察和积极配合买方到相关部门查验。”，虽被告黄益行刻意隐瞒真实卖方身份，未尽到充分告知义务，致使《房地产经纪合同》被法院判决解除，但原告作为居间方，并未向案涉房屋的产权所有人徐桂审查核实被告黄益行是否具有合法的代理权限，也未向被告黄益行确认案涉房屋的权利受限情况，亦存在过错。虽然原告促成了买卖合同的签订，但最终没有促成房屋买卖交易的成功。因原告在提供居间服务过程中未尽到专业的审查和注意义务，在原告没有完成受托事项的情况下，不能收取报酬。考虑到原告为被告陈伟源、黄益行提供了房产政策和法律协助，为两被告提供了交易机会，促成了两被告签订了《房地产经纪合同》，付出了劳务，且虽然原告在提供居间服务时存在过错，但被告黄益行的违约行为系导致《房地产经纪合同》被解除的最主要原因，故本院兼顾公平和诚实信用原则，酌定原告收取服务费10000元。虽然《房地产经纪合同》约定由被告陈伟源向原告支付各项居间费用，但根据该合同补充协议第六点约定：“买卖双方任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，要承担违约赔偿责任，违约方应赔偿违约金400000元给守约方，违约方须另行支付买卖双方应支付给原告中介佣金及交易过程中已产生的费用。”，被告黄益行作为违约方应代被告陈伟源向原告支付服务费10000元。被告陈伟源关于原告未提供完整的居间服务工作、未尽到专业审查和注意义务、居间费用应由被告黄益行承担的相关抗辩，予以采纳。被告黄益行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄益行应于本判决生效之日起十日内向原告福州梦家园房产经纪服务有限公司支付服务费10000元； 二、驳回原告福州梦家园房产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1238元，由原告福州梦家园房产经纪服务有限公司负担1023元，由被告黄益行负担215元。被告黄益行应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将予以强制执行。公告费由被告黄益行承担，原告凭发票结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  兰幼清 人民陪审员  王传城 人民陪审员  徐苏琳 二〇一九年十一月十四日 法官助理潘彩虹 书记员韩国丽 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。