温州市鹿城区人民法院行 政 判 决 书（2019）浙0302行初135号原告黄维德，男，1954年1月31日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人黄佩玲（一般授权），女，1956年8月27日出生，汉族，住温州市鹿城区县，系原告妻子。被告温州市鹿城区住房和城乡建设局，住所地温州市鹿城区上陡门住宅区七组团鹿城建设大楼。法定代表人周驰，局长。委托代理人卓予拉、朱显臣（特别授权），浙江六和（温州）律师事务所律师。第三人温州市鹿城区房产管理中心，住所地温州市鹿城区环城东路绿景大厦1305室。法定代表人陈剑峰，主任。委托代理人卢晓、范磊（特别授权），浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告黄维德诉被告温州市鹿城区住房和城乡建设局（以下简称鹿城区住建局）住建行政协议一案，本院于2019年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月1日公开开庭审理了本案。原告黄维德及委托代理人黄佩玲，被告鹿城区住建局的负责人于秀勇及委托代理人卓予拉、朱显臣，第三人温州市鹿城区房产管理中心（以下简称鹿城区房管中心）的委托代理人范磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄维德诉称，原告系温州市鹿城区广化街道花园巷5弄7号公房(以下简称涉案房屋)承租人。2007年涉案房屋被政府列为城市拆迁与房改对象，同年12月涉案房屋已腾空。2008年办理拆迁房改期间，被告下属城西房管所李某以涉案房屋面积存在争议为由将房改搁置。后原告向相关部门举报了李某，虽经查证属实,但对李某没有作出任何处理，后李某继续对原告的涉案房屋房改拖延不办。原告曾提起诉讼，但仍无果。直至2017年9月，城西房管所才对原告的涉案房屋办理了房改审批，后上报鹿城房管分局审批时又迟迟未批。2018年4月，原告将上述情况向省委巡视组反映，然后经鹿城区纪委将原告所反映的情况查证属实后于同年7月12日立案受理。后鹿城区纪委对李某等人作出相关处理，并向鹿城房管分局下达《监察建议书》：“建议将黄维德的拆迁房办理房改手续。”2019年2月，城西房管所终于办理了涉案房屋的房改手续。然而，当原告缴纳购房款后发现:1、城西房管所将涉案房屋出售给原告收取每平方米520元，而之前该所出售给涉案房屋中承租其他部分的拆迁户时，一律收取每平方米400元,其多收取原告每平方米120元。经原告向该所询问，该所称:“此次办理涉案房屋房改是依照现在房屋拆迁房改售价的。”对此，原告认为城西房管所将2007年拆迁的涉案房屋，依照现在房屋拆迁房改售价收取原告每平方米520元，缺乏事实和法律依据，故违法。应当依照2007年房屋拆迁房改售价收取原告每平方米400元，并将多收取部分合计3343元返还原告。2、城西房管所将涉案房屋出售面积认定为27.86平方米与事实不符。应当依照《直管公房拆除面积明细表》中的复审面积29.39平方米办理。综上，请求确认被告于2019年3月5日与原告签订的《温州市直管公有住房买卖合同》（以下简称涉案合同）中收取原告购房款520元/㎡及出售面积为27.86㎡违法，判决被告将多收取部分合计3343元返还原告，并变更合同上的出售面积为29.39㎡。原告黄维德向本院提交了以下证据：1.民房拆迁腾空优先顺序证；2.涉案房屋照片。证据1-2证明涉案房屋状况及原告于2007年12月20日腾空其承租房屋的事实。3.温州市房产管理局温房发[2010]2号《关于黄维德等人信访事项的答复函》，证明原告曾将城西房管所李某违纪、违法的事进行举报，并已经查实处理。4.（2011）温鹿行初第61号《行政判决书》，证明原告曾于2011年向法院起诉过，经法院审理认定被告拖延履行法定职责，判决被告履行法定职责。5.立案受理告知书，证明鹿城区纪委于2018年7月12日对城西房管所李某立案受理。6.安置房交付使用的通知，证明原告本来于2017年9月就能取得安置房。7.浙江省国有住房出售收入专用票据与涉案合同，证明城西房管所将涉案房屋出售给原告时收取每平方米520元，合计14487.20元的事实。8.黄维镛的浙江省国有住房出售收入专用票据与温州市直管公有住房买卖合同，证明城西房管所将公有住房出售给其他拆迁户一律收取每平方米400元的事实。9.经原告申请，自温州市住房和城乡建设局（以下简称温州市住建局）调取的《直管公房拆除面积明细表》，证明2008年经现场丈量，涉案房屋复审面积为29.39平方米。（温州市住建局同时提供两份《直管公房拆除面积明细表》复印件，落款时间均为2008年2月2日，其中一份载明黄维德承租的花园巷5弄7号住宅房屋面积27.86平方米，另一份改为29.39平方米）被告鹿城区住建局辩称，一、被告作为本案被告主体不适格，应裁定驳回原告的起诉。涉案的公有住房买卖合同双方中没有被告，被告不是涉案房屋的产权单位，温州市房产管理局的相关职责未变更至被告，被告不具有出售国家直管公房的法定职责。因此，被告作为本案被告主体不适格，应告知原告变更被告；如原告不同意变更被告，应裁定驳回原告起诉。二、涉案合同合法有效。该公房买卖合同系双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在违法行为。合同中的购房单价及出售面积均是有据可依的。因此，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，应依法予以驳回。综上，请求依法裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。被告鹿城区住建局向本院提交了以下证据、依据：1.《温州市鹿城区住房和城乡建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》，证明根据鹿城区委办公室、区政府办公室办字[2019]40号文件，被告没有公房管理职责。2.《温州市住房和城乡建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》，证明根据市委办公室、市政府办公室办字[2019]58号文件，温州市住建局具有公房管理职责。3.《温州市鹿城区房产管理中心主要职责内设机构和人员编制规定》，证明根据鹿城区政府办公室2018年8月14日发布的温鹿政办[2018]59号文件，第三人鹿城区房管中心具有公房管理职责。4.直管公有住房出售房价审批表、直管公有住房买卖合同，证明2019年2月20日涉案房屋出售的审批单位不是被告而是温州市住房和城乡建设局，且2019年3月5日签订的涉案公房买卖合同双方当事人中没有被告。5.公有住房租赁合同、公房租赁证，证明原告承租的涉案房屋建筑面积为27.86平方米，月租金33.6元，原告已签字确认，涉案合同中建筑面积有据可依。6.温州市住房和城乡建设委员会、温州市发展和改革委员会温住建发[2016]162号《关于调整公有住房出售价格及租金标准的通知》，证明涉案合同中的购房价格有据可依。7.《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》、《鹿城区国有土地上房屋征收与补偿若干规定》、《温州市区出售公有住房实施办法》，系法律依据。第三人鹿城区房管中心述称，1.第三人与本案没有关联，作为本案第三人主体不适格。2.第三人原为温州市房产管理局鹿城分局，2018年经机构改革成建制下放至鹿城区管理，更名为鹿城区房产管理中心，为区政府直属的相当于正科级公益一类事业单位，不承担相应的行政职能，只负责辖区内房产管理的日常性工作。3.第三人也非涉案合同的当事人，涉案合同的签订主体为原告与温州市住建局。本案涉及公房房改工作，即住房制度改革工作，本质上与公房管理工作或第三人所承担的辖区内房产管理事务存在根本区别，根据相关文件规定，公房房改工作并非由第三人负责。4.涉案合同合法有效，对于该点同意被告的答辩意见。另外，并无证据证明原告在签订涉案合同时有不是出于自愿的情形，且合同已经明确载明了房价等信息。原告既然签订了合同，就可以说明其是认同合同的内容，现原告认为合同不合理，有违诚信。城西房管所现为第三人下辖所，第三人查询了该所相关档案后发现，涉案房屋于上世纪80年代建成，于1994年开始实施公房租赁。原告承租部分当时建筑面积记载为27.73平方米，2003年6月经房管所对房屋面积重新丈量，确定为27.86平方米，发放的公房租赁证亦按该面积记载，原告也是按照这个面积缴纳租金，因此合同中所述面积是正确的。第三人鹿城区房管中心向本院提交了以下证据：1.温州市鹿城区人民政府办公室温鹿政办[2018]59号《关于印发温州市鹿城区房产管理中心主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，证明第三人系鹿城区政府直属公益类事业单位，不具备相关行政职能，主要负责辖区内房地产管理具体日常事务工作，与涉案房改工作不具有关联性。2.公房使用证、公房租赁合约（1995年版本），证明原告于1995年签订的公房租赁合约及公房使用证上记载承租公房建筑面积为27.73平方米。3.公房租赁证、公有房屋租赁合同（2003年版本），证明2003年经重新勘测后，签订的公房租赁合同及发放的公房租赁证上记载涉案房屋建筑面积为27.86平方米，在合理误差范围内，涉案房屋的建筑面积并未变化。经庭审质证，1.原告黄维德提供的证据，被告鹿城区住建局对证据1-4真实性无异议，但认为与本案没有关联性；证据5真实性由法院确认；证据6三性均有异议，且不能证明待证事实；证据7真实性无异议，该合同当事人并无被告，且可以证实原告对于内容没有异议并签字同意；证据8真实性无法确认，且与被告无关；证据9真实性无异议，但该证据出具主体是温州市住建局，且该局同时出具两份明细表，记载的面积不同，亦非审核依据，故不能证明待证事实。第三人鹿城区房管中心对证据真实性均无异议，但认为证据3、5、6、8与本案无关联；证据7可以证实原告自愿签订了涉案合同且履行了合同约定的缴纳购房款的义务，合同当事人是原告和温州市住建局；证据8是他人的公房买卖合同，与本案不存在关联性，且不同的时间公房购买价格存在差异是正常的，原告签订合同时已认可价格；证据9不能证明原告主张，同一天存在两份明细表，且内容记载有差异，根据第三人在城西房管所查询，结合公房租赁合同、公房使用证及租金缴纳情况，可以证明涉案房屋面积应为27.86平方米。2、被告鹿城区住建局提供的证据，原告对证据1-4及证据6真实性无异议，并认为根据上述文件可以证实温州市房产管理局鹿城分局成建制下发鹿城区管理，更名为鹿城区房管中心，业务归口被告管理，且被告内设政策法规科负责行政应诉与行政复议工作，故被告主体适格；证据4审批表中缺少一份明细表，而温州市房产管理局2008年作出的明细表记载房屋面积为29.39平方米，与审批表中记载的27.86平方米不符；证据5系复印件，没有原件佐证，真实性不予认可；证据6系针对2016年8月1日后拆迁涉及公房房改的售价，而涉案房屋是2007年10月被列入拆迁范围，故该文件不适用于本案。第三人鹿城区房管中心对被告证据真实性无异议，同时认为房改工作和公房管理分属不同的职责，被告提供的文件证明房改工作的职责在住建部门，与第三人的公房管理职责不同。3、第三人鹿城区房管中心提供的证据，原告对证据1真实性无异议；对证据2-3认为没有原件佐证，真实性不予认可，且均已失效。被告对证据三性均无异议。本院对上述证据认证如下：1.原告黄维德提供的证据3及证据5-6，与本案合同争议无关联，本院不予采信；证据9系经原告申请，自温州市住建局调取，该局同时提供了两份《直管公房拆除面积明细表》，时间均为2008年2月2日，记载内容系手写且不一致，而公房租赁合同、公房租赁证可以相互印证，证实原告按27.86平方米承租涉案房屋及缴纳租金，因此上述两份明细表不足以证实原告所主张的涉案房屋面积，本院不予采信；证据8系案外人黄维镛的公房买卖合同及缴款票据，均系复印件，且形成于2008年，与本案没有关联，故不予采信；原告提供的其余证据真实且与本案有关联，本院予以采信。2.被告鹿城区住建局提供的证据均真实，与本案争议具有关联，本院予以采信。3.第三人鹿城区房管中心提供的证据1系有关其机构设置和人员编制的文件，本院予以采信；证据2-3系1995年及2003年原告黄维德租赁涉案房屋形成的合同及使用证明，虽然原告对其真实性不予认可，但鉴于原告正是基于其租赁公房的事实而要求办理房改，且上述租赁合同均有其本人签名确认，故在原告没有其他证据足以推翻的情况下，对上述证据本院予以采信。经审理查明，原告黄维德系花园巷5弄7号301室（公有房屋）承租人，其于2003年6月20日与原温州市房产管理局城西房管所签订《公有住房租赁合同》并领取《公房租赁证》，均载明上述房屋建筑面积27.86平方米，使用面积25.63平方米，承租人按月缴纳租金33.60元。2007年，因涉案房屋被列入拆迁范围，原告于当年12月20日腾空涉案房屋交付拆迁单位验收。原告于2009年12月1日向城西房管所提交《公房租赁证》、户口本复印件、身份证明及书面报告等，申请办理房改手续，同时对房屋建筑面积提出异议，要求按36.04平方米办理房改。因城西房管所未予答复，原告曾于2011年4月21日向本院提起行政诉讼，要求判令原温州市房产管理局履行职责，对原告承租的涉案房屋办理房改手续。同年6月3日，本院作出（2011）温鹿行初字第61号《行政判决书》，责令原温州市房产管理局于判决生效之日起三十日内对原告黄维德要求办理涉案房屋公房出售手续的申请作出处理。但此后，双方对于涉案房屋建筑面积仍存在争议。2018年11月，第三人鹿城区房管中心出具《温州市直管公有住房出售房价审批表》，由城西房管所出具初审意见，将涉案房屋按建筑面积27.86平方米并按成本价14487.20元出售给原告所有。经房管所所长、鹿城区房管中心相关科室、中心领导、温州市住建局处室领导审批同意后，于2019年2月20日由温州市住建局领导签署同意并加盖该局公章。2019年3月5日，由产权单位温州市房产管理局作为甲方，购房人黄维德作为乙方，签订《温州市直管公有住房买卖合同》一份。该合同载明：根据《温州市深化城镇住房制度改革实施方案》、《温州市出售公有住房实施办法》的规定，订立合同，约定甲方同意乙方的购房申请，将涉案房屋计建筑面积27.86平方米出售给乙方，乙方按实际房价每平方米520元购买，合计总房价14487.20元。该合同甲方加盖温州市房产管理局城西房管所公章，乙方由原告签名。合同签订后，原告另在其持有的合同文本上自行添加了“备注：乙方对上述27.86㎡与房价520／㎡有异议。”原告已缴纳合同约定的购房款14487.20元。2019年3月5日，原告以温州市住建局为被告提交本案诉状，本院经登记后进行诉前调解。温州市住建局××情况××及××机构编制委员会××市编［2017］74号《关于调整温州市房产管理局鹿城、龙湾分局管理体制及机构编制事项的通知》，说明其非本案适格被告。后原告重新以鹿城区住建局为被告提交诉状，本院于2019年5月13日予以立案。另查明，2016年7月25日，温州市住房和城乡建设委员会、温州市发展和改革委员会作出温住建发[2016]162号《关于调整公有住房出售价格及租金标准的通知》，明确按成本价出售的公有住房扣除规定的各项折扣后，每平方米建筑面积最低限价：钢混结果650元，砖混结构585元，砖木结构和简易结构520元，以上价格自2016年8月1日起执行。温州市机构编制委员会于2017年12月28日作出温市编[2017]74号《关于调整温州市房产管理局鹿城、龙湾分局管理体制及机构编制事项的通知》，载明“将市房产管理局鹿城、龙湾分局成建制下发鹿城、龙湾区管理，其承担的房地产行政管理职责分别整合并入鹿城、龙湾区住建局……将市房产管理局鹿城、龙湾分局分别更名为温州市鹿城区房产管理中心、温州市龙湾区房产管理中心，为区政府直属公益一类事业单位，机构规格相当于正科级，业务归口区住建局管理。主要职责是受区住建局委托，承担辖区内房地产管理具体事务工作……”。鹿城区人民政府办公室于2018年8月14日作出《温州市鹿城区房产管理中心主要职责内设机构和人员编制规定》，载明“市房产管理局鹿城分局成建制下放鹿城区管理，更名为鹿城区房管中心，为区政府直属的相当于正科级全额拨款公益一类事业单位，业务归口鹿城区住建局管理……主要职责：（二）负责国家直管公房的修缮、安全及经营管理工作……内设机构：（二）基层所，中心下设4个基层所（包括城西房管所），房管所主要工作职责：具体负责国家直管公房的修缮、安全及经营管理……”。本院认为，涉案合同系就原告租赁使用的直管公有住房出售事项所签订。直管公房是在特定历史条件下形成的，具有很强的政策性和公益性。关于直管公房如何办理房改手续并无法律、法规予以规定，涉案合同亦明确依据《温州市区出售公有住房实施办法》（温政发[1995]100号）签订。据此，涉案合同系基于公有住房管理行政职责，依据有关公有住房出售的文件规定，与公房承租人所签订，属于行政协议范畴。原告现提出的诉讼请求，实质上是要求判决变更协议内容。对此，各方主要争议在于被告主体是否适格，以及原告要求变更协议内容的请求是否合理有据。一、关于本案被告是否适格。公房房改出售系直管公房管理职责内容之一，《温州市区出售公有住房实施办法》第三十五条规定：“产权单位根据市住房制度改革办公室批准文件和核定房价，同购房人签订购房合同，收取购房款……”。涉案合同甲乙双方当事人分别为“产权单位温州市房产管理局”及“购房人黄维德”，而甲方加盖温州市房产管理局城西房管所公章。该合同签订时，原温州市房产管理局已进行机构改革。根据《关于调整温州市房产管理局鹿城、龙湾分局管理体制及机构编制事项的通知》，原温州市房产管理局鹿城分局成建制下发鹿城区管理，其承担的房地产行政管理职责整合并入鹿城区住建局，更名为鹿城区房管中心，业务归口区住建局管理，主要职责是受区住建局委托，承担辖区内房地产管理具体事务工作。根据《温州市鹿城区房产管理中心主要职责内设机构和人员编制规定》，原温州市房产管理局鹿城分局成建制下放鹿城区管理，更名为鹿城区房管中心，业务归口鹿城区住建局管理，其主要职责包括负责国家直管公房的修缮、安全及经营管理工作，城西房管所系该中心下设基层所。据此，被告鹿城区住建局负有有关辖区内国家直管公房的经营管理行政职责，故其系涉案合同法律责任承担者及本案适格被告。二、关于原告要求变更协议内容的请求是否合理有据。鉴于《中华人民共和国行政诉讼法》及司法解释并无有关变更协议的相关规定，故本案在适用行政法律规范的同时，可以参照适用《中华人民共和国合同法》等民事法律规范作出处理。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，原告已签订涉案合同并依约缴纳了购房款，即该合同已生效并已实际履行。原告现要求判决变更合同中有关出售公房的建筑面积以及单价，上述两项系涉案合同的主要内容。《温州市区出售公有住房实施办法》第七条规定：“购买公有住房以承租人为购房人。公有住房承租人以公房使用证或公有住房调配单为依据。”第十六条规定：“出售公有住房的房价分为成本价和市场价。”第二十条规定：“从1995年起，每年由市住房制度改革办公室同市物价局核定当年出售公有住房房价标准，报市人民政府批准公布执行。”第三十四条规定：“公有住房承租人申请购房，需填报购房审批表，经产权单位审核符合本办法同意出售的，报市住房制度改革办公室复丈面积，核定房价，审查批准。”本案中，因涉案房屋出售事项相关审批手续办理及涉案合同签订时间均在2019年，故合同约定按2016年开始公布施行的出售公有住房标准，以成本价每平方米520元计收购房款，并无不当。关于涉案房屋建筑面积，原告是依据公房租赁合同及公房租赁证确定为涉案房屋承租人，而上述材料中均记载涉案房屋建筑面积为27.86平方米，且原告在承租过程中亦以此面积计算相应租金。因此，在没有充足证据证明原告承租公房面积及租金等事项已经明确变更的情况下，涉案合同将出售的公房建筑面积计为27.86平方米，并无不当。据此，涉案合同并不存在重大误解或显失公平之情形，也无证据证明存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告在违背真实意思的情况下订立合同的情形，故原告要求变更合同内容的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告黄维德的诉讼请求。本案受理费50元，由原告黄维德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李 元人民陪审员  徐胜恩人民陪审员  尤国莹二〇一九年十一月十二日书 记 员  曾舒瑶附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。