广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14811号原告：吴墨妍，女，1992年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码************。委托诉讼代理人：凌国皓，北京盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************之一，统一社会信用代码**********。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告吴墨妍与被告佛山市南海长富物业投资有限公司(以下简称长富公司)租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月26日立案后,依法适用简易程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌国皓，被告的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月25日签订的《物业使用权租赁合同》；2.被告返还原告物业使用权租赁金232000元和物业维修基金2320元；3.被告支付原告违约金46400元（232000×20%）；4.被告赔偿原告律师见证费500元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月25日，原被告签署了《物业使用权租赁合同》一份，合同约定：被告将坐落于佛山市南海区******号房产的使用权租赁给原告；租赁金总计人民币160000元；物业维修金为出让金总额1%；出让期限自物业交付之日起至2038年6月30日，并赠送物业使用权至2042年8月31日止。上述合同在被告要求下由广东创顺律师事务所进行了律师见证，原告支付了500元律师见证费。签订上述合同后，原告依照合同约定按时足额支付了全部租赁金和物业维修基金，然而，被告却存在多个违约、违规行为，导致最终合同目的不能实现，构成根本违约。主要如下：其一，涉案物业是将工业厂房违规改造而成的住宅公寓，实际上不符合被告在销售时所声称和宣传的居住用途。涉案物业所在地块是属于工业用地性质，其建设工程规划许可证上的的建设项目名称是“车间五”，显然涉案物业是以工业厂房报建，属于工业厂房性质，而非住宅建筑，根本不能用于居住，与被告所述的可作为公寓居住用途不符。换言之，涉案物业是被告将工业厂房建设改造成住宅公寓来欺骗消费者。工业用地是不能够用于建设住宅建筑的，并且有关政府部门对住宅建筑的消防安全标准是比工业厂房有更高更严格的要求的，住宅消防安全标准远远高于工业厂房的消防安全标准，而涉案物业属工业厂房是远达不到住宅消防安全标准的，如果作为公寓居住必定危及居住人员的安全及健康。综上，从土地规划用途、建筑功能性质和安全角度各方面来看，涉案物业都根本不符合居住的用途和条件，所以原告根本无法依照合同约定的居住用途来正常使用物业，合同目的不能实现，被告构成根本违约。其二，涉案物业的装修极其简陋，用料材质的质量低劣，构造设计极不合理，与样板房相差甚远，且存在诸多安全隐患，根本不符合正常使用条件。突出问题有：第一，夹层楼板是用人造木板铺盖，并非约定的钢结构楼板，承重能力有限，存在安全问题；第二，楼梯和夹层扶手、楼梯踏步是用很薄的不锈钢、铁皮简单焊接而成，做工粗糙、质量低劣，存在严重安全隐患；第三，夹层天花中间存在一条大梁，夹层楼板到大梁的高度只有1.37米左右，严重妨碍正常使用，一个成年人根本无法在上面站立和走动，且夹层属于违法加建；第四，排气管和排水管暴露在外，不仅影响美观，也严重影响房屋的正常使用，同时还存在安全隐患。其三，涉案物业是被告将工业用地上的工业厂房改造成公寓住宅，违反了审批规划用途，而房屋夹层也属于违法加建，被告违反规划许可的规定，存在违法违规建设改造房屋行为。综上，涉案物业在现实上已无法用于公寓居住用途，也不符合居住的正常使用条件，存在安全隐患危及人身安全和健康，依照租赁合同第十四条第三款约定，被告交付的物业不符合合同约定并严重影响使用、物业危及安全或健康，严重违反合同约定导致合同目的难以实现的，原告有权单方面解除合同。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同。本案中，涉案物业已违反了规划、消防方面的强制性规定，原告依法有权解除合同。另，因被告违约导致解除合同后造成原告损失了500元律师见证费，被告应当予以赔偿。诉讼中，原告补充称，1.被告未按《关于佛山长富公寓公司对业主的承诺书》支付物业收益，根据该承诺书，被告亦亦退还全部出让金；2.涉讼物业尚未竣工验收，不符合交付条件，原告签订的交楼确认书不能证明长富公司已经履行按时交付的义务，不能据此否定长富公司尚未交付的事实从而免除长富公司逾期交房的违约责任，长富公司逾期交付已构成根本违约，原告有权单方解除合同。被告辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，故该合同合法有效，依法应受到法律的保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司按合同约定时间向其交付。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益18552元。（二）涉案物业所在车间五不存在违建情形。（三）《物业使用权租赁合同》《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。三、由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，长富公司无需向吴墨妍退还使用权出让金及物业维修基金、更无需向其支付违约金。四、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，被告认为：1.吴墨妍主张按使用权出让金20%计算违约金并无依据，无需支持，退一步，即使支持违约金的主张，因其实际损失不大，主张的标准远远高于实际损失，长富公司主张减少，应按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算。2.律师见证费由其自行承担。律师见证是原告要求委托的，见证费并非由长富公司收取，也无证据证明该费用已实际发生。3.由于原告已收取经营管理收益18552元，存在双重受益的情形，请予以扣减。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的土地租赁合同复印件，经核对与被告提交的一致，本院确认其真实性；2.原告提交的涉讼物业及样板房照片拍摄时间、地点不明，被告不予确认真实性，不具有证明效力；3.原告提交的关于长富都市创意产业园车间一、车间五涉嫌违建问题的答复意见书为原件，本院确认其真实性。4.原告提交的公寓平面图宣传图纸属于普通印刷品，一般人均具备委托制作能力，宣传资料没有形成时间，来源不明，被告不予确认真实性，不具有证明效力；5.原告提交的宣传广告截图来自微信朋友圈截图，无法确认发布朋友圈人员的身份及其与被告的关系，本院对该证据不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区*******委会地段44501平方米的土地于2012年11月14日办理国有土地使用权证[证号佛府南国用×号]，登记土地使用权人为佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社），地号×，地类（用途）为工业用地。上述佛府南国用×号国用土地使用权证载明：地号为×、证号为佛府南国用（2012）第×号、面积为44500.9平方米的宗地用途由批发零售用地兼容住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地变更为工业用地。2012年8月31日，被告长富公司与×经济社签订《土地租赁合同》，约定长富公司承租×街×村×村民小组位于南海区××大道南侧地块，面积为49737.92平方米，折合74.61亩，租期自2012年9月1日起至2042年8月31日止，合同签订日至2013年3月31日期间为免租期，每年1月30日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金，每年每亩33000元，另须支付×村委会福利费每年每亩1000元，合同对租金、权利义务进行约定。位于佛山市南海区*****侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目于2014年12月31日办理建设工程规划许可证，2015年7月1日办理建筑工程施工许可证，2017年2月13日办理建设工程竣工规划验收合格证。2019年1月16日，×社区居民委员会出具《地址一致证明》，载明佛山市南海长富物业投资有限公司车间五与××路2号5号楼是同一地址。2017年9月25日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区******号房（以下简称涉讼物业）的物业使用权，物业建筑面积34.3平方米，其中公摊面积10.3平方米；乙方签订合同时清楚了解物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以预售方式租赁上述物业使用权并无任何异议；物业用途为主导厂房、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日。上述租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日，物业使用权租赁期满，乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计232000元，签订《物业使用权租赁确认书》时乙方支付10000元作为租赁该物业使用权的定金，2017年9月27日支付首期租赁款116000元（含定金），2017年12月24日支付部分租赁款29000元，2018年3月24日支付部分租赁款29000元，2018年6月24日支付部分租赁款29000元，2018年9月24日付清租赁款29000元。甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认的时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。物业及公共设施、设备保质期为一年（自竣工日算起）。乙方按本合同租赁金总额的1%支付给甲方作为物业维修基金，用于该项目物业保修期满后的公共设施、设备的维修及更新，项目物业的维修费用超出维修基金，由相应使用的租赁方承担。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1.交付物业不符合合同约定并严重影响乙方使用的；2.交付的物业危及乙方安全或者健康的；3.物业交付时间逾期60天以上且双方无法对交付问题协商一致的；4.严重违反本合同其他约定，导致合同目的难以实现的。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。合同附件包括《5栋公寓平面图》及《长富都市创意产业园装修交楼标准》等材料。同月26日，原告（甲方）与被告长富公司（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托给乙方或乙方选聘的专业物业管理公司进行经营管理。委托经营管理的期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日。乙方每月支付1546元的收益予甲方，每个季度为4638元。乙方按季度结算甲方该物业的收益，并于次季度的首月20日内付清收益。乙方逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。双方并约定其他权利义务。同日，长富公司出具收据，确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金全款232000元、物业公共维护费2320元。2018年3月16日，佛山市南海区狮山镇政府官方微信公众号“南海狮山”发布文章称，狮山城市管理局相关负责人组成的督查组，对位于×路的佛山市南海长富物业投资有限公司7448平方米违法加建夹层进行实地督查，执行人员现场向责任人送达责令限期拆除决定书。2018年6月30日，原告与长富公司签订《租赁物业使用权收楼确认书》，确认：2018年6月30日起，涉讼物业由长富公司交付给原告；原告收到该物业入户门钥匙6把，已转交给经营管理公司；原告已交清房款；长富公司确认已达到《物业使用权转让合同》约定的交付标准。2018年10月26日、2019年3月7日，原告分别收到招某1的中国工商银行622*************221账户转账支付的4638元。2019年4月26日，原告出具收据，确认收到长富公司支付的租金收益现金4638元。2019年5月31日，原告收到招某1的中国工商银行622*************317账户转账支付的4638元。汇款附言：支付2019年1月1日至2019年3月31日返租租金。2019年5月13日，长富公司出具《关于佛山长富公寓公司对业主的承诺书》，载明：根据《委托经营管理合同》第二条第二款甲方（长富公寓业主）委托乙方（佛山市南海长富物业投资有限公司）经营管理期间内（即返租期），《委托经营管理合同》第三条第三款乙方按季度结算甲方该物业的收益，并于次季度的首月20日内付清收益，因乙方一直拖欠租金，经双方多次沟通，乙方延期至2019年6月10日前发放所有所欠租金和违约金，如有再违反《委托经营管理合同》第三条第三款，乙方必须按照《物业使用租赁合同》和《物业使用权租赁合同》第五条第一款租赁金总计金额转账或现金退还给业主。2019年6月11日，佛山市南海区城市管理和综合执法局向案外人陈丽君出具南城管信[2019]39号《关于长富都市创意产业园车间一、车间五涉嫌违建问题的答复意见书》，载明：经调查，长富都市创意产业园位于佛山市南海区**********，该地块性质用途是工业工地；车间一建（构）筑物与规划审批方案不相符，上述建筑建设工程属于既有建筑改建，未取得《建设工程规划许可证》，且建设行为未办理任何规划建设手续；车间五建（构）筑物经现场核查，发现有涉嫌加建、改建情况，目前狮山城管局执法人员已依法对车间五建（构）筑物申请测绘，下一步将根据测绘结果，依程序跟进处理。2019年6月26日，原告提起诉讼。2019年7月16日，被告长富公司收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，原告与被告长富公司签订的《物业使用权租赁合同》约定原告向长富公司支付一定的对价，取得长富公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给长富公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故涉讼合同为房屋租赁合同。原告、长富公司签订《物业使用权租赁合同》时，出租的房产办理了规划报建手续，故原告、长富公司之间在二十年租期约定内形成合法有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权租赁合同》约定租赁期限加上赠送的使用期限，实际租赁期限超过二十年，租期超过二十年的部分无效。《物业使用权租赁合同》约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60日原告有权解除合同。由于涉讼房屋在签订合同时尚未竣工验收，不具备投入使用的条件，长富公司应提供经联合竣工验收的房屋给原告使用。虽然原告与长富公司于2018年6月30日签订《租赁物业使用权收楼确认书》，但至本案庭审终结日，长富公司没有提供涉讼房产经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，上述交付不具有法律效力。现长富公司逾期交付租赁物，《物业使用权租赁合同》有效部分的约定，原告请求解除，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。无效部分的约定自始无效，本院对原告相应解除请求不予支持。本院确认《物业使用权租赁合同》二十年租期内的约定于长富公司收到解除通知即本案起诉状之日2019年7月16日解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的物业使用权出让金232000元和物业维修基金2320元予原告。《物业使用权租赁合同》因被告逾期交付而解除，被告应承担相应的违约责任，合同中就此违约责任并无具体明确的约定，考虑到被告占用原告的款项获益，且造成原告资金占用损失，结合合同中有关条款的约定，本院酌情确定被告以232000元为本金从逾期之日（2018年7月1日）起至实际清偿日止按日万分之三计付违约金予原告，原告主张按20%计付违约金，本院依法不予采纳。合同因逾期交付而解除，原告无权收取涉讼物业的收益，原告已收取长富公司支付的收益18852元，应从上述违约金中扣除。经核算，至原告起诉之日（2019年6月26日），长富公司应付的违约金为25125.6元（232000×361×0.0003），扣减后，长富公司仍需支付计至2019年6月26日止的违约金6273.6元及自2019年6月27日起至实际清偿之日止按日万分之三计付的违约金。原告未举证其支出律师见证费500元，且本院判定的违约金足以弥补原告的损失，本院对原告在违约金之外再行主张被告赔偿律师见证费损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴墨妍与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于二十年租期内的约定于2019年7月16日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权租赁金232000元予原告吴墨妍；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应支付计至2019年6月26日止尚欠的违约金6273.6元，以及以232000元为本金从2019年6月27日起至实际清偿日止按日万分之三计算的违约金予原告吴墨妍，本项随上列第二项清；四、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业维修基金2320元予原告吴墨妍；五、驳回原告吴墨妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，受理费减半收取计2759.15元（原告吴墨妍已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的2759.15元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十一月八日书记员  林浩成