西安市鄠邑区人民法院     民事  判  决  书   （2019）陕0118民初3926号   原告：陈惠勇，男，1972年1月20日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：陈晓惠，女，1963年8月25日生，汉族，住西安市鄠邑区余下镇热电厂福利区，系原告之胞姐。   委托诉讼代理人：刘云峰，陕西勇智律师事务所律师。   被告：李军安，男，1969年12月2日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘娜，陕西健旭律师事务所律师。   第三人：西安市鄠邑区乐居房产中介服务部，经营场所：西安市鄠邑区。   经营者：陈永乐，男，1991年3月7日生，汉族，住陕西省西咸新区。身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告陈惠勇与被告李军安，第三人西安市鄠邑区乐居房产中介服务部（以下简称：乐居中介）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈惠勇及其委托诉讼代理人刘云峰、陈晓惠，被告李军安及其委托诉讼代理人刘娜，第三人乐居中介之经营者陈永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈惠勇向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于鄠邑区XX路XX幢XX单元XX室房屋的所有权归原告。2、依法判决被告立即履行将位于鄠邑区XX路XX幢XX单元XX室房屋的所有权变更登记到原告名下的义务。3、依法判决被告立即给付违约金140000元及律师代理费12000元，共计152000元。4、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：2018年9月26日被告将属其所有的位于鄠邑区XX路XX幢XX单元XX室房屋委托给第三人西安市鄠邑区乐居房产中介服务部出售，双方签订了《委托出售协议》。2018年11月10日被告给其儿子李某某、儿媳王某某出具了委托书，委托其代为办理出售涉案房屋的相关事宜。2018年11月14日,在第三人西安市鄠邑区乐居房产中介服务部的居间服务下，被告的委托代理人（其儿子李某某、儿媳王某某）与原告就涉案房屋签订了《西安市存量房买卖合同》。《西安市存量房买卖合同》约定：被告以70万元价格将属其所有的位于鄠邑区XX路XX幢XX单元XX室房屋卖给原告；被告应在原告向其交付首期房款3日内将涉案房屋交付原告；房屋定金30万元原告应于2018年11月30日前支付给被告，尾款40万元原告于2019年2月28日前给付被告；该合同签署后双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿该房产成交价的20%给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费等。后双方补充约定：因被告原因不能偿还银行欠款，双方协商一致原告提前将尾款中的35万元给付被告用于偿还银行欠款，更名当天原告向被告支付剩余尾款5万元。该合同签订后，被告按照约定向原告交付了房屋，原告按约定向被告给付了房款65万元。   因被告原因未按约定办理过户手续已违约，被告代理人与原告在第三人的居间下于2019年3月15日签订了《补充约定》，约定：维持原合同的各项条款的同时将此合同更名过户期限延长至2019年4月20日前；被告于2019年4月15日前筹备资金偿还此房产欠银行的钱款并保证此房产无任何债务及抵押；2019年4月20日内由中介方办理此房产更名过户手续，被告无条件配合手续流程；更名过户3个工作日内原告将剩余房屋尾价款支付被告；如果被告再次出现违约现象，支付原告原合同违约金20%的同时继续履行合同，并且无条件配合办理房产更名过户手续并承担相应的法律责任及所产生的所有损失。该《补充约定》签订后，至今被告依然不配合办理涉案房屋的过户手续。原告认为其已经完全的履行了合同义务，依法、依合同约定被告亦应履行过户义务，以保证原告实现合同目的，取得涉案房屋的所有权。被告再次违约的行为，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。     被告李军安辩称，涉案房屋的所有权属于被告，根据物权法规定，不动产房屋的设立是以备案登记的，本案涉案房屋并没有办理房屋过户登记，因此所有权并未转移，被告还是房屋的所有权人。在发生纠纷之后，被告去房管局过问过是否可以更名，房管局答复说更名是偷税漏税行为，不能更名。原告及第三人签订的补充约定，约定第三人主要义务是办理房屋更名过户手续，因此被告没有违约行为，不应当支付违约金以及承担律师费、本案诉讼费。被告无违约行为，房屋产权属于被告，应当依法驳回原告的诉请。   涉案房屋是被告的，孩子把房子卖了，当时被告并不知道，知道时已经4月份了，卖之后孩子就将钥匙和购房合同、发票等给了原告，经过中介说好两年内把手续办完后才签订的委托书。被告是4月份补的委托书，被告妻子是5月份补的委托书，原告也将房子实际占有使用，房子是被告和妻子办的按揭房，到现在才17个月，不满一年贷款不能一次还完，更名是违法，目前房产证没有下来，无法办理过户，那栋楼的房产证都没有下来。被告接到法院传票，就给中介打电话让原告撤诉，尽快给原告办手续，原告不同意。第三人也认可更名责任在第三人，被告没有责任。被告是涉案房屋的所有权人，房产证没有办理下来，是不能进行买卖，双方签订的房屋买卖合同是无效合同。双方交易低于市场价格，显失公平。被告肯定根据与开发商签订的房屋买卖合同进行办理房产证，原告不是房屋的所有权人，因此应驳回原告的诉请。   第三人乐居中介述称，在第三人处签订买卖合同时，原告与被告的儿子李某某及第三人，三方都清楚，李某某确定可以办理银行贷款和更名手续，更名手续是第三人协助李某某办理。李某某因为有事没在，被告儿媳妇代为签订的补充约定，约定将合同的更名过户期限延长至2019年4月20日前，被告应于2019年4月15日之前偿还贷款，这是双方同意签订的。由于4月15日之前银行贷款没有偿还，4月底至5月初原告告诉第三人说决定要起诉被告。第三人是通过朋友介绍联系到李某某，李某某说有房子要出售。签订委托书是在4月1日到4月9日之间，在补充约定期限内，委托出售协议是被告自愿签的，被告妻子补签的是在5月份。签补充协议时，当时谈的是1年的时间，由于原告不同意才形成了补充协议。原告给第三人说要起诉，要求第三人让被告完善委托手续，第三人认为应当完善，就完善了。原告起诉后，李某某要求与原告见面，原告已经不同意见面了。签订存量房买卖合同第三人最早给被告打过电话，被告说同意卖。签订补充协议之后大约4月20日，被告提出2年时间，第三人询问原告能否拖延到2年，原告答复很含糊，认为该签补充协议签补充协议。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月24日，被告李军安作为买受人与西安天汇置业有限公司作为出卖人签订了商品房买卖合同，合同约定，被告购买西安天汇置业有限公司位于户县XX镇XX路XX幢XX单元XX层XX号房商品房住宅一套。该合同已在西安市户县房地产管理所办理备案登记。   2018年11 月 14日，被告之子李某某作为甲方（卖方）、儿媳王某某作为代理人与原告作为乙方（买方）双方签订了《西安市存量房买卖合同》，合同约定：房屋规划用途：住宅；坐落：西安市户县XX路XX幢XX单元XX室；建筑面积：117平方米；抵押状况：有，尚欠贷款叁拾伍万元；房价款：人民币柒拾万元（700000）该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用；房价款的支付方式：分两次付清；定金人民币壹万元整（10000）乙方于2018年11月14日支付甲方；首期房价款（不含定金）计人民币壹拾玖万元整（￥190000），乙方于签署本合同后3日内支付居间方，甲方于签署本合同后60日内向抵押权人提交《提前还款申请书》，在抵押权人许可的最短时限内，还清其尚欠贷款余额，居间方收到房地产交易中心规定的注销材料或产权证原件后，将该款项转付甲方；房价尾款计人民币伍拾万元整（500000），支付方式为乙方自筹资金支付在办理产权转移登记手续之前3日内乙方支付居间方；房屋交付：首期房款交付3日内交房；此房更名费均由甲方承担；违约责任：本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿该房产成交价的20%给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包含但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等；补充约定：经甲乙双方协商房屋尾款交付日期最长期限约至2019年2月28日前；现经甲乙双方协商一致将房屋定金更改为叁拾万元整（300000），乙方于2018年11月30日前支付于甲方，房屋尾价款更改为肆拾万元整（400000元）房屋尾价款支付方式及时间不变及相关权利、义务。   2018年11 月 14日，被告之子李某某作为甲方（卖方）、儿媳王某某作为代理人与原告作为乙方（买方）、第三人作为丙方（居间方），三方签订了西安市XX房XX居间合同，合同约定：丙方受甲、乙双方共同委托，就西安市户县XX路XX小区XX幢XX单元XX室的房地产买卖事宜向甲、乙双方提供居间服务，经三方协商一致，签署本合同，成交价，该房地产成交价为人民币柒拾万元整（700000）及相关权利、义务。   2018年 11月 14日原告向被告交定金10000元，被告通过中介向原告交付了房屋钥匙。截止2018年11月30 日，原告通过第三人共向被告支付定金30万元。   2019年1月11日，原、被告双方又签订补充条约，约定：因甲方个人原因不能自行偿还银行欠款，现甲、乙双方协商一致乙方提前将尾款叁拾伍万元整支付于甲方偿还银行欠款，甲方依照合同条约继续办理更名手续，合同最长期限不变，中介方协助甲方共同办理更名手续，更名当天乙方向甲方支付剩余尾款五万元整。当天，原告通过第三人向被告支付房屋尾价款35万元。   2019年3月 15日，原、被告及第三人三方又达成了补充约定，内容为：“此补充约定为陈惠勇于乐居房产购买天慧国际2号楼1单元0301室买卖合同。因为卖方李军安，受托人王某某家中突发事件导致原合同无法正常进行已违约。现为保证双方权益，经双方协商买方同意达成以下补充条款：一、维持原合同的各项条款的同时将此合同更名过户期限延长至2019年4月20日前！二、卖方于2019年4月15日前筹备资金偿还此房产所有银行欠款并保证此房产再无任何债务及抵押！三、2019年4月20日内由中介方办理此房产更名过户手续，卖方无条件配合手续流程。更名过户所产生的费用由卖方承担总金额的三分之二，买方承担总金额的三分之一！卖方承担总金额的三分之二由房屋尾价款中扣除！四、更名过户后三个工作日内买方将剩余房屋尾价款支付于卖方。此款由中介方代收！五、如果卖方再次出现违约现象支付原合同违约金百分之二十的同时卖方继续履行合同！并且无条件配合办理房产更名过户手续并承担相应的法律责任及所产生的所有损失！”   被告于2019年4月间，被告妻子于2019年5月间向中介补签了授权委托书，内容为：现需要出售此房屋，因本人家庭原因不便亲自办理相关手续，现委托儿子李某某，儿媳王某某为我的代理人，委托事项：我准备出售位于西安市户县XX路XX幢XX单元XX室商品房一套，房屋所有权登记为李军安。现李军安全权委托李某某，王经鑫代为办理有关出售该房产的以下事宜：1、代为办理房产的水、电、气及物业交割手续；2、代为收付房款事宜，受托人在办理上述事项时所签署的文件，委托人均予承认。委托期限：办理完上述委托事项为止。委托人：李军安、王乖利，落款时间为：2018年11月10日。   2019年7月2日，原告持上述诉称理由诉至本院，请求支持以上请求。审理中查明：涉案房屋至今未取得房屋所有权证。被告每月向银行偿还贷款2958.75元，但至今未向银行清偿完房屋贷款。   审理中，因双方各执己见，致本案无法调解。   本院认为，原告陈惠勇与被告李军安之委托代理人李某某、王某某签订的西安市存量房买卖合同及补充协议，虽然签订合同时未得到被告李军安的授权，但事后被告李军安及妻子补签了授权委托书，进行了追认，代理行为有效，代理后果应由被告李军安承担。该合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，且原、被告均已履行合同主要权利、义务。西安市存量房买卖合同约定：违约责任：本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿该房产成交价的20%给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包含但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费。补充协议约定被告应于2019年4月15日前筹备资金偿还此房产所有银行欠款并保证此房产再无任何债务及抵押，但被告至今未向银行清偿完毕银行贷款，违反协议约定，故对原告要求被告给付违约金 140000 元及律师代理费12000元的诉讼请求本院予以支持。由于本案涉案房屋至今未取得房屋所有权证，无法办理过户登记，故对原告请求被告立即履行将涉案房屋的所有权变更登记到其名下义务之诉讼请求，本院不予支持。由于物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案涉案房屋的所有权，应以登记为准，故对原告请求涉案房屋所有权归原告所有之诉讼请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：   一、被告李军安于本判决生效后十日内给付原告陈惠勇违约金140000元及律师代理费12000元，共计152000元。   二、驳回原告陈惠勇其余之诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费12320元，由原告陈惠勇负担6160元，被告李军安负担6160元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                   审  判  长张保育                  人民陪审员田继红   人民陪审员  李新翔     二○一九年十月三十一日                      书  记  员王蕾          1