广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初927号原告：陈苑荣，男，1967年4月17日出生，汉族，户籍地址：广东省阳江市阳东区，现住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：李周发，广东言必行律师事务所律师。被告：苏福锐，男，1974年11月4日出生，汉族，住广东省罗定市。原告陈苑荣与被告苏福锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序,于2019年6月13日第一次公开开庭进行了审理。原告陈苑荣及其委托诉讼代理人李周发，被告苏福锐的委托诉讼代理人欧雄灿到庭参加诉讼。随后，本院又于2019年11月14日第二次公开开庭进行了审理。原告陈苑荣及其委托诉讼代理人李周发到庭参加诉讼，被告苏福锐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈苑荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏福锐向原告陈苑荣支付2018年7月至2019年4月期间的租金共20000元及逾期利息（从2018年7月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计至付清租金日止），2019年5月份之后租金按合同约定支付，计至付清全部租金及利息时为止；2、判令被告苏福锐赔偿10000元房屋损失给原告陈苑荣；3、本案诉讼费用由被告苏福锐承担。诉讼过程中，原告陈苑荣变更诉讼请求如下：1、请求确认原、被告双方于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告苏福锐立即将涉案房屋恢复原状后返还给原告陈苑荣；3、判令被告苏福锐支付自2018年7月至2019年4月期间的房屋占有使用费20000元给原告陈苑荣；4、判令被告苏福锐按每月2000元的标准支付2019年5月1日之后的房屋占有使用费给原告陈苑荣，直至被告苏福锐腾迁完毕并返还房屋时止；5、判令被告苏福锐支付逾期缴纳房屋占用费的利息损失给原告陈苑荣（利息损失的计算方法：以累计拖欠占用费为基数，从2018年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，计至付清全部占有费之日为止）；6、判令被告苏福锐赔偿10000元房屋损失给原告陈苑荣；7、本案诉讼费由被告苏福锐承担。事实和理由：2018年5月份，苏福锐因经营钢材生意需租赁房屋做店面进行销售及存放钢材，苏福锐经人介绍认识陈苑荣，双方经协商一致签订了一份《房屋租赁合同》，约定苏福锐租赁陈苑荣所有的位于××××××房屋作经营使用，租赁期限自2018年6月1日至2020年6月1日止，租金为每月2000元，每月1号前付清当月租金，租赁期间房屋发生的一切费用由苏福锐负责。签订上述合同后，陈苑荣依约将房屋交付给苏福锐使用，但苏福锐仅支付了一个月的租金，目前尚欠2018年7月至2019年4月期间的租金共20000元未付，陈苑荣经多次催讨无果。苏福锐至今拖欠租金，也未将其所有的物品腾空搬出涉案房屋。另外，苏福锐在使用租赁房屋期间，经常使用叉车进出房屋内上落钢材，导致房屋门口及室内地板严重受损，按目前市场修复价格约需10000元，苏福锐在使用租赁房屋期间未能尽相应的谨慎保护义务，导致房屋受损，其应承担赔偿责任。综上所述，为维护自身的合法权益，陈苑荣现诉至阳江市阳东区人民法院，希判如所请。被告苏福锐辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》已经在2018年8月18日解除，苏福锐在当天已将房屋交还给陈苑荣管理、使用，故租金应计至2018年8月18日止。并且因经营生意的纠纷，陈苑荣在2018年8月20日报警不成，又在2018年9月10日向法院提起民事诉讼，故双方的租赁合同早已解除。二、拖欠的租金是发生在陈苑荣、苏福锐以及许家晓合伙期间，应由三人共同承担。三、房屋损坏的10000元赔偿请求不应得到支持。《房屋租赁合同》第二条第3款明确约定“房屋的修缮费由陈苑荣负责”，且陈苑荣所述的房屋损坏发生在陈苑荣、苏福锐以及许家晓共同经营期间，陈苑荣负责驾驶叉车时由其不小心造成，只能由其自己负责。同时损坏的价值未经鉴定，没有合法的依据，陈苑荣该项诉请不应支持。四、陈苑荣在2018年9月10日向法院就本案相关事实纠纷提起民事诉讼[案号：（2018）粤5381民初2435号]，该案正在审理中，根据一事不再理原则，法院应驳回陈苑荣的起诉。经审理查明：苏福锐因开办阳江市阳东区锋钢特殊钢经营部需要经营场所，其欲租赁陈苑荣所有的位于阳江市××××××××使用，苏福锐遂于2018年6月1日与陈苑荣签订一份《房屋租赁合同》，出租方（甲方）是陈苑荣，承租方（乙方）是苏福锐，主要约定:租赁地址为阳江市；租赁期限为自2018年6月1日至2020年6月1日止，房屋租金为每月2000元；付款方式为按月支付，每月1号支付当月租金，租金不含税，所产生任何税费由乙方全权负责，免收押金；在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租给任何第三者，或在租赁期内房租加价，在租赁期内如有任何一方提前终止合同，必须提前与对方协商好。在签订上述《房屋租赁合同》的当天，陈苑荣即将上述租赁房屋一楼交付给苏福锐使用，苏福锐在此房屋作阳江市阳东区锋钢特殊钢经营部的经营场所使用。苏福锐承租后仅支付了2018年6月份的租金，从2018年7月1日起的租金一直未付。陈苑荣经多次催收无果后，遂于2019年4月18日向本院提起诉讼，请求如诉称。本案中，苏福锐主张其已支付租金至2018年8月份共6000元，对此没有举证证明。苏福锐还主张双方于2018年8月18日口头协商解除了上述《房屋租赁合同》，苏福锐对此亦无提供证据加以证明，陈苑荣对此也不予认可。陈苑荣称苏福锐租赁的房屋面积为112平方米。另查明：对于上述租赁房屋，陈苑荣至今没有办理房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。苏福锐承租陈苑荣的上述房屋一楼后，其没有对该租赁房屋进行装饰装修，没有改变该租赁房屋的原状。苏福锐承租上述房屋后，苏福锐雇请陈苑荣开叉车为其搬运不锈钢板。陈苑荣在开叉车搬运不锈钢板过程中不小心压坏了上述出租房屋的部分地面砖。在本案中，陈苑荣明确表示其对地面砖的受损面积及修复费用不申请进行鉴定、评估。本院于2019年10月31日到案涉租赁房屋进行勘验，并形成勘验笔录。经现场勘验，苏福锐于2018年8月20日停止在案涉租赁房屋经营阳江市阳东区锋钢特殊钢经营部后，陈苑荣就立即使用了该房屋用于放置大冰箱、长椅、柜台、饭台、电视、摩托车、玻璃茶几等各种物品。苏福锐留在案涉租赁房屋的物品有地磅及少量钢板材料，其中地磅约占1平方米，钢板材料约占3平方米。陈苑荣主张苏福锐还留有叉车一台未搬走，但在勘验当天，本院办案人员没有见到该叉车，陈苑荣称其当日将叉车开到合山使用了。又查明：苏福锐在本案中原委托广东德盈律师事务所欧雄灿律师作为其诉讼代理人。在本案诉讼过程中，苏福锐于2019年10月18日向本院提交一份《撤销授权委托通知书》，决定撤销广东德盈律师事务所欧雄灿律师作为其诉讼代理人的委托。陈苑荣于2018年9月10日以苏福锐为被告向本院提起不当得利纠纷诉讼，后本院于2018年9月21日作出(2018)粤1704民初1797号民事裁定，将该案移送广东省罗定市人民法院处理，广东省罗定市人民法院以（2018）粤5381民初2435号立案受理。以上事实，有原告陈苑荣提供的《房屋租赁合同》、营业执照复印件，以及本案庭审笔录、勘验笔录、勘验照片等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，对本案讼争的出租房屋，陈苑荣尚未领取房地产权证，陈苑荣也未能提供证据证明其就该房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，故应认定本案中陈苑荣与苏福锐于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同，对双方当事人自始没有法律约束力。陈苑荣请求确认上述《房屋租赁合同》为无效合同，理据充足，本院予以支持。根据无效合同的处理原则，苏福锐应将租赁房屋腾退后归还给陈苑荣，同时并应支付房屋占有使用费。经查，苏福锐承租该房屋后没有对该房屋进行装饰装修，没有改变该房屋的原状，苏福锐于2018年8月20日停止在案涉租赁房屋经营阳江市阳东区锋钢特殊钢经营部后，陈苑荣就立即使用了该房屋用于放置大冰箱、长椅、柜台、摩托车等物品，即陈苑荣在2018年8月20日之后已实际使用了该租赁房屋，故本案中不存在恢复原状归还租赁房屋的问题，陈苑荣现诉请苏福锐立即将案涉租赁房屋恢复原状后返还给陈苑荣，与事实不符，本院不予支持。苏福锐已支付了2018年6月份的房屋占有使用费给陈苑荣，尚欠2018年7月1日起至2018年8月20日期间的房屋占有使用费未付，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，苏福锐应支付2018年7月1日至2018年8月20日期间的房屋占有使用费3333元（2000元/月×1个月20天）给陈苑荣。苏福锐主张其已支付房屋占有费至2018年8月份，缺乏证据证明，本院不予支持。由于苏福锐从2018年8月20日之后仍留有地磅、少量钢板材料在案涉租赁房屋内，其占面积约共4平方米，故本院结合本案的实际情况，酌情确定苏福锐应支付2018年8月21日至本案第二次庭审即至2019年11月14日期间的房屋占有使用费1000元给陈苑荣。至于2019年11月15日之后的适当房屋占有使用费，陈苑荣可另觅法律途径处理。陈苑荣请求2018年8月21日起的房屋占有使用费按2000元/月计算，理据不足，本院不予支持。综上，本案中苏福锐共应支付房屋占有使用费4333元（3333元+1000元）给陈苑荣。陈苑荣诉请苏福锐赔偿其房屋地砖损失10000元，因该地砖损坏是由陈苑荣自己驾驶叉车导致的，同时，陈苑荣也不申请本院对地砖的受损面积及修复费用进行鉴定、评估，其损失价值无法确定，故对陈苑荣该项诉请，本院不予支持。陈苑荣诉请房屋占有使用费的利息损失，缺乏理据，本院亦不予支持。苏福锐主张陈苑荣提起本案诉讼构成重复起诉，应驳回陈苑荣的起诉，无事实依据，本院不予支持。苏福锐经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈苑荣与被告苏福锐于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告苏福锐于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占有使用费4333元给原告陈苑荣；三、驳回原告陈苑荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告陈苑荣负担471元，被告苏福锐负担79元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  赖宝军审 判 员  许伟强人民陪审员  杨玉洁二Ｏ二Ｏ一九年十一月二十六日法官助理黄俊奋书记员吴玉贞附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。