北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初29720号原告：北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会，住所地北京市丰台区。负责人：俞抗强，主任。委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄须龙，北京市嘉安律师事务所实习律师。被告：北京大平腾业物业服务有限公司，住所地北京市丰台区文体路甲24号。法定代表人：冷有平，董事长。委托诉讼代理人：王道伟，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁文博，北京市京哲律师事务所律师。第三人：北京创新方圆科技有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇和平路10号105室。法定代表人：翟方仕，总经理。委托诉讼代理人：吴延飞，男，北京创新方圆科技有限公司员工。原告北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被告北京大平腾业物业服务有限公司（以下简称物业公司）、第三人北京创新方圆科技有限公司（以下简称创新方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会的委托诉讼代理人韦强、庄须龙，被告物业公司的法定代表人冷有平、委托诉讼代理人王道伟、宁文博，第三人创新方圆公司的委托诉讼代理人吴延飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业主委员会向本院提出诉讼请求：1.解除业主委员会与物业公司签订的房屋租赁合同（合同编号10-06-02），并判令物业公司及创新方圆公司将房屋租赁合同约定的靛厂路6号院甲X号房屋及场地腾退给业主委员会并将玻璃走廊的玻璃拆除；2.判令物业公司向业主委员会支付自2017年2月12日至2018年8月6日的租金，按每月10875元的标准计算；3.判令物业公司向业主委员会支付违约金，按应支付租金的10%的标准计算；4.判令物业公司向业主委员会支付房租滞纳金10000元（自2017年3月12日至2018年8月6日）；5.诉讼费由物业公司承担。事实和理由：业主委员会与物业公司于2016年6月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定业主委员会将靛厂路6号院甲X号房屋及场地出租给物业公司，物业公司于每季度第一个月10日前向业主委员会支付该季度租金。物业公司承租房屋后应于2016年8月12日起交付房租，房租交至两个季度后（且每季度物业公司扣除15000元），物业公司至今一直未向业主委员会支付剩余租金。业主委员会在2017年3月份和5月份等其他时间多次向物业公司催收房租，但物业公司仍未支付房租。物业公司辩称，一、不同意解除房屋租赁合同。未交租金是因为业主委员会认为合同无效，其拒绝履行房屋租赁合同。二、租金同意按合同约定支付103590元，因租期自2017年3月12日至2018年8月12日。三、未支付租金是因为业主委员会的行为造成的，不同意支付违约金和滞纳金、诉讼费。双方签订的合同、时间、内容属实。租赁房屋在和业主委员会签订房屋租赁合同之前，我公司已先期垫资进行了改造，包括房屋和场地。这部分业主委员会应该返还给我公司，方式是通过每次交房租从房租中抵扣。合同签订后，前两次的租金我公司都按合同履行了。之后，业主委员会提出这份合同违法，我公司认为业主委员会是拒绝履行合同，所以暂时没有支付租金。之后，业主委员会认为房屋租赁价格过低与我公司一直在协商租金问题，双方未达成一致意见，我公司无法确定租金标准，所以未交纳租金。2017年3月，业主委员会还召开业主大会临时会议，就房屋租赁合同效力问题组织全体业主投票决定。关于业主委员会主张向我公司催收房租问题，我公司没有收到过催租的文件。第三人创新方圆公司述称，我公司不同意业主委员会的第一项诉讼请求，其他诉讼请求与我公司无关。我公司与物业公司于2016年11月4日签订的租赁合同。我公司在使用诉争的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年6月28日，北京市丰台区靛厂路6号院军通局小区业主委员会作为甲方，物业公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拥有合法处置权之靛厂路6号院甲X#房屋及场地，坐落于北京市丰台区靛厂路6号院甲X号，属砖混结构，房屋状况为良好。建筑面积266平方米（可出租面积145平方米、待开发房屋占地面积60平方米）整体出租给乙方使用。用途为经营生活服务保障类项目。租期为10年（后五年较前五年增加租金5%），第一次签约自2016年6月28日起至2026年6月27日止。甲方应于2016年6月28日前将承租房屋及场地交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方同意给予乙方45日的免租期，免租期自2016年6月28日起算。免租期内，乙方有权随时进入承租场地对房屋进行装修改造或其它开业准备工作。免租期内乙方不需缴纳租金。合同期满后，乙方要求继续租用房屋及场地时，在同等条件下，乙方享有优先权。承租房屋年租金为130500元，月租金为10875元，每平米建筑面积日租金2.5元。待开发房屋占地面积60平方米*1.00元/日/㎡=60元/日*30日=1800元/月*12个月=年租金（可建轻体房）为21600元。本租金包含物业费、取暖费等费用，乙方无需另行向甲方支付费用。租金支付采用押一付三的方式。考虑到乙方为该承租房屋及场地先期投资开发商，甲方开展工作需经费的情况，在支付甲方租金时分批收回先期投资，具体数额即每年收回投资人民币60000元，五年收完即300000元，乙方应于每季度第1个月10日前向甲方支付该季度租金。如无特殊说明，乙方通过银行转账的方式直接向甲方指定账户支付租金。第一个五年结束后，乙方前期投资所形成的资产，产权归甲方所有。首次2016年8月12日应交租金32625元，应扣回投资15000元，实交租金17265元。第二次2016年12月12日应交租金32625元，应扣回投资15000元，实交租金17265元。第三次2017年3月12日应交租金32625元，应扣回投资15000元，实交租金17265元。第四次2017年6月12日应交租金32625元，应扣回投资15000元，实交租金17265元。五年后递增5%的各期租金支付金额及日期为，第一次2021年8月12日、第二次2021年12月12日、第三次2022年3月12日、第四次2022年6月12日，金额均34312.5元。乙方应按照合同约定按时支付租金并分批按时扣回先期投资。合同到期终止或按合同约定提前解除时，乙方须及时将承租房屋和场地及甲方提供之设施设备，依经正常使用后之状态交还甲方。乙方自行安装的设施、设备，由乙方自行拆除，但经甲方同意的，该设施、设备可以保留不拆，由甲方折价补偿给乙方。乙方逾期交纳租金累计超过30日的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并可要求乙方支付违约金10%，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任。乙方违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，乙方应额外支付月租金的5%作为滞纳金。合同还约定了其他条款。后，北京市丰台区靛厂路6号院军通局小区业主委员会更名为北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会。上述合同签订后，物业公司即使用租赁房屋，且对租赁房屋进行了改造，在涉诉租赁房屋东侧搭建了玻璃走廊，并将租赁房屋转租给创新方圆公司使用。双方均认可待开发房屋占地面积60平方米，场地未交付物业公司使用。因业主委员会对《房屋租赁合同》、《委托物业服务合同》两份合同的有效性及收费标准等问题提出质疑，双方产生矛盾。物业公司未交纳2017年2月12日之后的物业费。审理中，业主委员会为证明物业公司收到了业主委员会变更收款账户的通知，提交了2017年3月14日收条一张，载明：关于北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区设立账号的通知，已收到。通知内容：北京大平腾业物业服务有限公司：北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区已于2017年3月13日在华夏银行设立账号。开户银行名称，华夏银行北京公主坟支行；账户名称，北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区；账号，1026100000xxxxxx。请从即日起，将所有属于北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区（业主）的经费，均支付入此账号。北京大平腾业物业服务有限公司签收人王伯坤。物业公司对此份证据的质证意见为王伯坤系其公司财务人员，无权签收此通知，且签字是在业主委员会的诱导下所签，王伯坤看完签字内容后即找到业主委员会主任，称其签字无效。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。北京市丰台区靛厂路6号院军通局小区业主委员会（业主委员会）与物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行。虽然业主委员会对合同效力等问题与物业公司发生争议，但物业公司在无合同约定或法定理由的情况下，未按合同约定履行交纳租金的义务，系违约行为。根据《房屋租赁合同》的约定，业主委员会有权要求解除合同，并要求物业公司支付所欠房屋租金及支付违约金、滞纳金。合同解除后，物业公司及房屋使用人创新方圆公司应当将《房屋租赁合同》约定的租赁房屋腾退给业主委员会，对于物业公司搭建的玻璃走廊的玻璃，物业公司应当拆除。故对业主委员会要求解除其与物业公司签订的《房屋租赁合同》、要求物业公司及创新方圆公司将《房屋租赁合同》约定的北京市丰台区靛厂路6号院甲X号房屋腾退给业主委员会，要求物业公司将玻璃走廊的玻璃拆除、要求物业公司向业主委员会支付租金、违约金、滞纳金的诉讼请求中合理部分，本院应予支持。因双方均认可待开发房屋占地面积60平方米场地未交付物业公司使用，故对物业公司要求腾退此部分场地的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会与北京大平腾业物业服务有限公司于二〇一六年六月二十八日签订的合同编号为16-06-02的《房屋租赁合同》；二、北京大平腾业物业服务有限公司、北京创新方圆科技有限公司于本判决生效之日起七日内将上述合同编号为16-06-02的《房屋租赁合同》中所涉位于北京市丰台区靛厂路6号院甲X号房屋交予北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会；三、北京大平腾业物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内将上述合同编号为16-06-02的《房屋租赁合同》中所涉位于北京市丰台区靛厂路6号院甲X号房屋外搭建的玻璃走廊的玻璃拆除；四、北京大平腾业物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会2017年2月12日至2018年8月6日的房屋租金104612.9元；五、北京大平腾业物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会违约金10461.29元；六、北京大平腾业物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会房租滞纳金10000元；七、驳回北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4172元，由北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会负担1918元（已交纳）。由北京大平腾业物业服务有限公司负担2254元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉人民陪审员  白选民人民陪审员  孙桂华二〇一九年十一月二十八日法官 助理  郝 洁书 记 员  王跃佳