山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0113民初2192号原告：卢光春，男，1963年12月4日出生，汉族，无业，住济南市长清区。委托诉讼代理人：邓帅，山东圣义律师事务所律师。被告：夏浩展，男，1972年6月6日出生，汉族，个体工商户，现住济南市长清区。委托诉讼代理人：李学文，济南长清诚业法律服务所法律工作者。被告：郭长喜，男，1970年5月28日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区。原告卢光春与被告夏浩展、郭长喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢光春及其委托诉讼代理人邓帅，被告夏浩展及其委托诉讼代理人李学文到庭参加诉讼，被告郭长喜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢光春向本院提出诉讼请求：1.解除卢光春与夏浩展、郭长喜签订的《租赁协议》；2.夏浩展、郭长喜腾退租赁物返还给卢光春；3.夏浩展、郭长喜支付自2018年1月1日起至腾退之日止的租金，暂计至2019年5月为89167元；4.夏浩展、郭长喜承担诉讼费用。诉讼中，卢光春明确诉求第二项为要求夏浩展、郭长喜返还所租房屋，明确诉求第四项为要求夏浩展、郭长喜承担案件受理费及公告费。事实和理由：2017年3月24日，卢光春与夏浩展、郭长喜签订《租赁协议》一份，约定卢光春将济南市长清区××办事处南张村院落一处租给夏浩展、郭长喜使用，2017年3月30日至2017年12月31日免交租赁费，2018年1月1日至2018年12月31日年租金6万元，2019年1月1日至2019年12月31日年租金7万元。签订协议当日，卢光春将租赁院落钥匙交付夏浩展、郭长喜。夏浩展、郭长喜自使用之日从未向卢光春交纳房屋租金。为要求解除双方所签《租赁协议》、夏浩展、郭长喜支付租金诉至法院。卢光春为证实其主张，提交如下证据：1.卢光春与夏浩展、郭长喜于2017年3月24日签订的《租赁协议》复印件一份，证明卢光春将涉案院落租赁给夏浩展、郭长喜使用的事实。2.租金催告函原件一份、EMS邮政快递单原件两份、邮件查询信息打印件两份、卢光春与莫莉的结婚证原件一份，证明卢光春于2019年5月为向夏浩展、郭长喜催要租金向其二人邮寄租金催告函，夏浩展、郭长喜仍未支付租金的事实。3.诉讼费专用票据原件两份、增值税普通发票原件两份，证明卢光春为本案诉讼支出案件受理费2034元、公告费560元的事实。夏浩展辩称，卢光春与夏浩展、郭长喜于2017年3月24日签订《租赁协议》属实，但1.《租赁协议》未约定解除合同的条件，现也无法定解除合同的情形，生效的（2018）鲁0113民初1396号民事判决书，已判决继续履行上述协议；2.法院已就双方争议作出生效民事判决书，卢光春再次起诉违反一事不再理的法律原则；3.卢光春主张的2018年房屋租赁费与其应向夏浩展支付的违约金5000元相抵。综上，夏浩展无违约行为，不同意解除《租赁协议》，也不同意支付卢光春所诉房屋租赁费。夏浩展为证实其主张，提交如下证据：1.（2018）鲁0113民初1396号民事判决书复印件一份，证明夏浩展与妻刘燕曾于2018年4月19日为要求继续履行双方所签《租赁协议》、卢光春交付完整房屋等诉至法院，法院于2018年9月5日作出生效（2018）鲁0113民初1396号民事判决书，该判决书已查明双方争议，但该民事判决书尚未执行完毕的事实。2.夏浩展于2019年6月13日向法院执行局所交申请书原件一份，证明（2018）鲁0113民初1396号民事判决书尚未执行完毕，夏浩展、郭长喜要求追究卢光春拒不执行判决、裁定罪的事实。郭长喜未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证。一、2017年3月24日，卢光春（甲方、出租人）与夏浩展、郭长喜（共同为乙方、承租人）签订《租赁协议》一份，主要约定：一、甲方出租给乙方院落一处，包括整个院落，位置位于济南市长清区××办事处南张村，乙方租赁房屋及院落用于经营会所、饭店、旅游、度假等经营活动。二、租赁期限三十年，自本协议签字生效之日起计算，自2017年3月30日起至2048年12月31日。三、租金约定：1.2017年3月30日起至2017年12月31日免交租赁费。2.2018年1月1日起至2018年12月31日年交租金6万元。3.2019年1月1日起至2019年12月31日年交租金7万元…双方协商租赁费，租金年付。租金支付方式为转账或现金支付，甲方收到租金后三日内开具收据交付乙方。四、自本协议生效之日起，甲方须在三日内退场并完整移交租赁物的使用权，清理乙方不需要的附属物，清退甲方的全部工作人员，因甲方原因致使乙方不能在甲方退场之日进场的，每延期一日乙方有权扣除一个月的租金。五、协议的解除：本协议约定的租赁期内，无论双方各自的经营计划策略是否改变、经营项目是否经政府批准，一方提出解除协议须经对方同意，否则不得解除协议。六、其他违约责任：甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议并要求甲方赔偿相应的损失。二、上述协议中，双方未约定支付租金的具体时间，也未注明租赁物的基本情况。租赁物的基本情况为：位于济南市长清区平安街道办事处南张庄村东南的院落一处及院落内的全部房屋、设施。济南市长清区××办事处南张村民委员会于2017年1月18日出具证明一份，以证明卢光春在上述院落居住的事实，现上述院落及房屋无产权登记手续，但卢光春与夏浩展均认可卢光春享有使用权。三、双方签订《租赁协议》前，卢光春已将涉案院落中的部分房屋出租给案外人高振朝并已交付使用，双方于2016年1月1日签订《租赁协议》一份，约定：卢光春提供房屋5间，迎门墙以南和迎门墙后面场地由高振朝使用；卢光春保证道路畅通；高振朝提供电表、电线等；租赁期3年，自2016年1月1日至2019年1月1日；每年租金6500元，一年一交，先交款后使用。夏浩展、郭长喜与卢光春签订《租赁协议》时对此知情。四、《租赁协议》签订当日，卢光春将租赁院落钥匙交付夏浩展。此后，夏浩展投资购买了部分设备用于酒店经营，2017年8月22日夏浩展之妻刘燕在济南市长清区市场监督管理局注册了济南市长清区浩展庄园酒店，2017年10月10日夏浩展在济南市长清区市场监督管理局注册了济南市长清区浩展机械零部件加工厂，上述两个体工商户的经营场所均在涉案院落。五、2018年4月19日，因涉案院落内原承租人高振朝所占院落未交付给夏浩展、刘燕使用，且卢光春及其家属又于2018年2月12日起搬至租赁院落居住，夏浩展与其妻刘燕为要求继续履行《租赁协议》、卢光春交付完整租赁房屋等诉至本院。本院于2018年9月5日作出（2018）鲁0113民初1396号民事判决书，判决：一、卢光春继续履行2017年3月24日夏浩展、郭长喜与卢光春签订的《租赁协议》；二、卢光春于本判决生效之日起十日内清退租赁院落、房屋内人员（高振朝打井队人员除外），将租赁院落、房屋交付夏浩展使用；三、卢光春赔偿夏浩展违约金5000元，该违约金在夏浩展支付2018年租金时扣除；四、驳回夏浩展的其他诉讼请求；五、驳回刘燕的诉讼请求。现上述民事判决书已经生效。六、2019年5月10日，卢光春为催要2018年房屋租金，向夏浩展邮寄租金催告函一份，夏浩展收到后至今未付。诉讼中，卢光春要求解除《租赁协议》的理由有两点：一是《租赁协议》签订后，郭长喜下落不明，双方所签《租赁协议》的目的无法实现；二是夏浩展、郭长喜未付租金，在卢光春催要后至今未付。夏浩展以其已为所租院落及房屋投入大量资金为由不同意解除。卢光春要求夏浩展、郭长喜共同支付的租金，系指2018年的租金60000元及2019年1月1日至2019年5月31日的租金29165元（按年租金70000元计算）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。卢光春与夏浩展、郭长喜于2017年3月24日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该租赁协议除约定租赁期限30年违反法律规定外，其他内容均不违反法律规定，应认定该租赁协议合法有效，但双方约定的租赁期限超过二十年的部分无效。《租赁协议》签订后，卢光春将涉案租赁院落交付夏浩展，除高振朝实际使用的房屋部分，其他院落及房屋由夏浩展使用至今，但夏浩展、郭长喜未向卢光春支付过房屋租金，上述事实已经生效民事判决书认定，本院依法予以确认。本案争议焦点有两点：一是双方所签《租赁协议》应否解除及租赁物的返还问题；二是夏浩展、郭长喜应否支付卢光春2018年1月1日至2019年5月31日的租金的问题。关于争议焦点一，首先，《租赁协议》签订后，夏浩展实际使用涉案房屋并从事经营活动，卢光春对此知晓，郭长喜是否下落不明并不影响上述协议的履行，卢光春以此主张合同目的不能实现并要求解除协议，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。卢光春与夏浩展、郭长喜所签《租赁协议》中，并未约定每年租金的支付时间，依照上述法律规定，夏浩展、郭长喜应在每年年底支付本年度全年租金。卢光春于2019年5月10日向夏浩展催要2018年全年租金，夏浩展未予支付，卢光春遂于2019年6月4日诉至本院，上述期间仍在法律规定的合理期限内。现夏浩展为租赁涉案房屋确已投入大量资金，径行解除《租赁协议》势必会造成双方经济损失。综上，对卢光春要求解除其与夏浩展、郭长喜签订的《租赁协议》及返还所租房屋的诉求，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条的规定，夏浩展、郭长喜应于2018年12月31日支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金60000元，并于2019年12月31日支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金70000元。故卢光春要求夏浩展、郭长喜支付2018年全年租金60000元的诉讼请求，于法有据，本院应予准许，但结合已生效的（2018）鲁0113民初1396号民事判决书中第三项判决的内容，上述60000元应在扣除卢光春应赔偿夏浩展的违约金5000元后予以支付，即实际支付租金55000元。同时，卢光春要求夏浩展、郭长喜支付2019年1月1日至同年5月31日的租金，本院不予准许。关于卢光春与夏浩展就涉案房屋产生的其他纠纷，已在生效（2018）鲁0113民初1396号民事判决书予以处理，该案的执行情况不影响本案责任的认定，本院不再为此另行分析确认。另，双方对公告费的承担并未约定，卢光春要求夏浩展、郭长喜支付公告费560元，于法无据，本院不予支持。综上，夏浩展、郭长喜应支付卢光春2018年1月1日至同年12月31日的房屋租赁费55000元。郭长喜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，致本案无法调解。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：夏浩展、郭长喜于本判决生效之日起十日内向卢光春支付2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁费55000元。驳回卢光春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2029元，由卢光春负担777元，夏浩展、郭长喜负担1252元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 赵 娜人民陪审员 张 建人民陪审员 梁 健二〇一九年十一月十四日书 记 员 刘翠翠