四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4373号 原告：成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司，住所地：四川省仁寿县文林镇欧洲映像商业街55号3栋1层13号。统一社会信用代码：91511421089882176G。 负责人：唐仕芳。 委托诉讼代理人：姚琴（系公司员工），女，1987年4月25日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：胡亿丹（系公司员工），女，1992年5月16日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：张雪鹰，女，1970年5月25日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：杨明，男，1971年6月26日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：杨雯荻，女，1995年8月21日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 三被告委托诉讼代理人：戴利涛，男，1972年2月22日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：戴利涛，男，1972年2月22日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 第三人：四川仁寿锦绣房地产开发有限公司，住所地：仁寿县文林镇广场街18号。统一社会信用代码：91511421731611008T。 法定代表人：高立强，董事长。 委托诉讼代理人：伍强（系公司员工），男，1991年7月1日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司（以下简称仕彬物业公司仁寿分公司）与被告张雪鹰、杨明、杨雯荻、戴利涛及第三人四川仁寿锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仕彬物业公司仁寿分公司的委托诉讼代理人姚琴、胡亿丹，被告张雪鹰、杨明、杨雯荻的委托诉讼代理人戴利涛、被告戴利涛、第三人锦绣公司的委托诉讼代理人伍强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仕彬物业公司仁寿分公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告共同给付物业费：2017年10月1日至2018年1月31日，2018年4月1日至2019年8月31日，物业费4089.80元。2.判令被告共同承担违约金2728.26元。3.本案诉讼费、律师费由全体被告承担。事实和理由：原告与第三人于2014年12月10日签订《前期物业服务合同》，约定商业物业服务费6.00元/平方米，第三人于2017年1月3日与被告张雪鹰、杨明、杨雯荻签订《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。2017年1月23日，被告张雪鹰、杨明、杨雯荻与被告戴利涛签订《锦绣·汇金天地商铺租赁协议》，约定将案涉商铺租赁给被告四，并确定了相关物业权利义务。原告接受本物业区域后一直尽责履行相关义务，被告拖欠物业费，原告多次催讨未果，被告不按照合同约定给付物业费的行为已经构成违约。为维护原告合法权益，特具状诉至法院提出上述诉讼请求。 被告张雪鹰、杨明、杨雯荻辩称，我方与第三人签订了商品房买卖合同。我方已将涉案商铺租赁给被告戴利涛使用，由戴利涛交纳物业费。 被告戴利涛辩称，原告和第三人签订的合同我不知情，原告和张雪鹰、杨明、杨雯荻是否签订物业服务合同我不清楚，我没有和原告签订物业服务合同。张雪鹰、杨明、杨雯荻与我签订租赁协议，我实际是按1.90元/平方米交的物业费，我拖欠物业费是事实，是因为原告没有尽到职责，没有全面履行义务。原告违约在先，我不交物业费在后，不应承担违约金。 第三人述称，原告所说签订的四份合同是事实，但原告没有尽到职责，没有全面履行义务，原告与被告因案涉商铺的卫生及停车等物业问题发生过纠纷，我方曾参与调解。 本院经审查认定事实如下：原告仕彬物业公司仁寿分公司是成都仕彬物业服务有限公司的分公司。第三人锦绣公司是位于仁寿县仁寿大道延伸线“锦绣·汇金天地”房地产项目的开发公司。2014年12月10日，锦绣公司（甲方）与成都仕彬物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定，由甲方选聘乙方为“锦绣·汇金天地”项目提供前期物业服务；甲方与物业买受人订立物业买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件；履行期限自2014年11月6日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；收费标准为住宅1.90元/平方米·月，商业6.00元/平方米·月；合同另有其他约定。2016年4月，被告戴利涛入驻使用锦绣·汇金天地1栋1屋22号商铺。2017年1月3日，被告张雪鹰、杨明、杨雯荻与锦绣公司签订《商品房买卖合同》约定，张雪鹰、杨明、杨雯荻购买锦绣公司“锦绣·汇金天地”1栋1屋22号商铺，面积为97.84平方米；物业服务内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致；合同另有其他约定。2017年1月23日，张雪鹰、杨明（甲方）与戴利涛（乙方）签订《锦绣·汇金天地商铺租赁协议》约定，甲方将锦绣·汇金天地1栋1层22号商铺出租给乙方使用；该商铺租期从2018年1月1日至2021年3月31日；乙方须遵守“锦绣·汇金天地”物业管理规定，自行负担店内其水、电、清洁卫生、物管等费用，物管费为1.90元/平方米·月；协议另有其他约定。此后，戴利涛陆续向仕彬物业公司仁寿分公司交纳物业服务费，期间尚欠仕彬物业公司仁寿分公司2017年10月1日至2018年1月31日，2018年3月1日至2019年8月31日物业服务费4089.80元。庭审中，仕彬物业公司仁寿分公司认可案涉商铺的物业服务费收取标准为1.90元/平方米·月，请求被告给付的物业服务费也是按这个标准计算的。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的原、被告及第三人身份信息、《前期物业服务合同》复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、《锦绣·汇金天地商铺租赁协议》复印件一份、物业服务费收据三张、入伙程序资料复印件，照片复印件，被告提供的照片复印件、车辆乱停乱放影响商家经营的报告复印件等证据为证。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与第三人签订的《前期物业服务合同》第三人与被告张雪鹰、杨明、杨雯荻签订的《商品房买卖合同》、被告张雪鹰、杨明、杨雯荻与被告戴利涛签订的《锦绣·汇金天地商铺租赁协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人各方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告主张四被告承担尚欠物业服务费4089.80元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告仕彬物业公司仁寿分公司与锦绣公司签订的《前期物业服务合同》对业主张雪鹰、杨明、杨雯荻具有约束力。原告对案涉物业进行了管理服务，履行了基本义务，张雪鹰、杨明、杨雯荻作为案涉物业的业主应当按时向原告交纳物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持”的规定，本案所涉物业承租人和实际使用人为戴利涛，且租赁协议中约定由戴利涛交纳物业服务费，虽然租赁协议约定租赁期限从2018年1月1日开始起算，但被告之间的租赁关系自签订租赁协议之日即2017年1月23日起已经建立，故戴利涛应当承担支付该物业服务费的义务，张雪鹰、杨明、杨雯荻作为案涉物业的业主应承担连带清偿义务。被告对原告在工作中存在的问题有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗。故原告该主张本院予以支持。 原告主张被告共同承担违约金2728.26元。根据本案庭审查明的事实和双方举示的证据，被告未按期缴纳物业服务费系对原告物业服务质量等持有异议，且原告对被告提出的原告在履行物业管理服务过程中存在的问题也有协调不到位的责任，被告并非故意拖欠物业服务费用，故原告该主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、被告戴利涛于本判决生效之日起十五日内给付原告成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司物业服务费4089.80元。 二、被告张雪鹰、杨明、杨雯荻对上述第一项物业服务费承担连带清偿义务。 三、驳回原告成都仕彬物业服务有限公司仁寿分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25.00元，由被告戴利涛、张雪鹰、杨明、杨雯荻负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈淑英 二〇一九年十一月十八日 书记员  杨泓熙