上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10091号上诉人(原审原告)：上海猎众实业有限公司，住上海市宝山区。法定代表人：胡栓栓，总经理。委托诉讼代理人：胡俊，河南博颂律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海隽杨门窗有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：白禹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏晓巍，上海市汇业律师事务所律师。原审第三人：上海宝山湄浦实业公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈树卿。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。原审第三人：上海泰勇物资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王兰英，负责人。委托诉讼代理人：周剑勇。上诉人上海猎众实业有限公司(以下简称“猎众公司”)与被上诉人上海隽杨门窗有限公司(以下简称“隽杨公司”)、原审第三人上海宝山湄浦实业公司(以下简称“湄浦公司”)、上海泰勇物资有限公司(以下简称“泰勇公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初9060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。猎众公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持提出的全部一审诉讼请求。事实和理由：上海市宝山区杨行镇蕰川路XXX号的房屋(以下简称“蕰川路XXX号”)虽未取得房屋权属证书，但上海市宝山区人民政府于1999年7月13日颁发了【1999】宝府土书第367号，批准湄浦桥南仓库的用途为仓储，故蕰川路XXX号的建设已经获得了政府主管部门的批准。2009年8月1日，上海市实施《上海市拆除违法建筑若干规定》。该规定颁布实施后，上海市宝山区人民政府及职能部门积极行动，拆除了辖区内违法建筑，但并没有拆除蕰川路XXX号，也印证了房屋建造系经过主管部门批准。猎众公司不认可隽杨公司的搬离时间为2018年10月4日。猎众公司从未让隽杨公司搬离，隽杨公司称猎众公司让其搬离与事实不符。综上，涉案租赁合同应为有效，隽杨公司应向猎众公司支付租金、水电费并承担滞纳金、违约金、律师费等费用。隽杨公司辩称，猎众公司提供的涉案土地用地许可证无法证实涉案房屋建造的合法性，故一审法院就租赁合同的效力所做认定并无不当。猎众公司在一审庭审中亦确认隽杨公司实际搬离时间为2019年10月4日。隽杨公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。湄浦公司述称，尊重法院的判决。泰勇公司述称，尊重法院的判决。猎众公司向一审法院起诉请求判令：1、解除猎众公司、隽杨公司签订的租赁合同。2、隽杨公司支付拖欠猎众公司的租金人民币(以下币种均为人民币)146,500元(从2018年9月20日至2019年3月20日)，水电费4,756元，滞纳金13,185元(按日租金的5%来计算，如果超出年利率24%的部分，猎众公司予以放弃)，共计164,441元。3、隽杨公司支付猎众公司违约金50,000元(按合同约定，私自改变用途，计算两个月的房租为违约金)和律师费8,000元(按合同约定)，共计58,000元。一审法院认定事实：2017年3月14日，猎众公司与隽杨公司签署了《租赁合同》，约定：猎众公司将蕰川路XXX号房屋出租给隽杨公司，面积910平方米，租期为2017年3月20日至2023年2月30日止，年租金293,000元，押金25,000元，租金六个月为一期支付，在支付日的前15天支付下期租金。隽杨公司租赁房屋主要用于门窗仓库，猎众公司只提供房屋给隽杨公司使用，有关证件由隽杨公司自行办理。合同签订后，隽杨公司支付了租金和押金，租金支付至2018年9月20日。关于隽杨公司未继续支付租金的理由，隽杨公司表示，因为猎众公司曾经张贴告示，要求：对于加工型工厂客户，于2018年9月17日全部停止生产加工，并于24日前全部撤离，如不按时停工，环保局将会采取罚款处理，该款项由客户自行承担。猎众公司多次催促隽杨公司搬离，在这种情况下，隽杨公司才搬离承租房屋，并停止支付租金。对于该说法，猎众公司表示，告示只针对加工型客户，而隽杨公司的租赁目的为仓储，并不受影响。猎众公司并没有解除合同，隽杨公司属于私自搬离承租房屋。猎众公司是在2018年10月4日才知道的，双方没有办理交接手续。关于蕰川路XXX号的权属问题及猎众公司的租赁权问题。隽杨公司承租房屋所在地为蕰川路XXX号，蕰川路XXX号与湄浦桥南仓库为同一位置。1999年7月13日，上海市宝山区人民政府颁发了《建设用地批准书》，文号为【1999】宝府土书第367号，该批准书载明用地单位为湄浦公司，建设项目名称为湄浦桥南仓库，土地用途为仓储。该批准书有效期为1999年7月—2000年7月。注意事项的第三条规定，建设项目竣工后，土地管理部门核查用地无误后，收回本批准书，换发土地使用证。蕰川路XXX号房屋未取得房屋权属证书，也未取得建设工程规划许可证。隽杨公司承租房屋是蕰川路XXX号的一部分房屋。泰勇公司经过湄浦公司的同意，获得了蕰川路XXX号的使用权，负责对蕰川路XXX号实际经营管理。2016年11月18日，泰勇公司将蕰川路XXX号金属二库北库，面积1,440平方米的房屋出租给猎众公司，年租金360,000元，后逐年递增，租期自2017年3月1日至2023年2月28日止。2017年3月14日，猎众公司将其中的910平方米房屋出租给隽杨公司。一审法院认为，蕰川路XXX号房屋未取得房屋权属证书，也未取得建设工程规划许可证。根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。关于无效的处理后果，双方当事人确认，租金支付至2018年9月20日。隽杨公司虽主张于2018年9月17日搬离，但未提供有效证据予以证明，且双方未办理交接手续，猎众公司认可知晓隽杨公司搬离的时间为2018年10月4日，法院予以认定，隽杨公司应支付2018年10月4日之前的房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算标准参照租金支付标准确定。隽杨公司自愿将其支付的押金抵扣相关费用，本院予以准许。一审法院据此判决：一、上海猎众实业有限公司与上海隽杨门窗有限公司之间的《租赁合同》无效；二、上海隽杨门窗有限公司于判决生效之日起十日内支付上海猎众实业有限公司房屋占有使用费11,394元；三、上海猎众实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海隽杨门窗有限公司押金25,000元；四、驳回上海猎众实业有限公司的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，一审2019年4月28日的庭审中，隽杨公司罗列了其提供的证据，其中证据七为隽杨公司法定代表人与猎众公司股东胡兴正的一张微信聊天截图，隽杨公司以此证明猎众公司在2018年10月已经明确了解到隽杨公司已经全部搬离租赁房屋。猎众公司对该证据发表的质证意见为，隽杨公司是私自搬走的，猎众公司并未要求隽杨公司搬离，猎众公司也是(2018年)10月4日收到隽杨公司的信息才知道隽杨公司搬离。本院再查明，一审2019年6月24日的庭审中，猎众公司就法院提出关于“如合同被认定为无效，就合同无效的处理有何意见”的问题时回答：“原告没有意见，法院依法判决。”本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。猎众公司以涉案房屋所属土地由政府批准补办投资计划并核发《建设用地规划许可证》为由主张租赁合同的合法性。鉴于建设用地规划许可证是建设单位用地的法律凭证，而建设工程规划许可证是建设单位建设工程的法律凭证，两者并不等同。猎众公司至今无法提供涉案房屋的建设工程规划许可证，仅以政府之后的拆违未涉及涉案房屋为由主张涉案房屋建造的合法性，显然缺乏事实及法律依据。猎众公司与隽杨公司之间的房屋租赁合同被认定无效，则合同内关于滞纳金、违约金等约定也即无效。猎众公司不能按照合同的约定要求隽杨公司支付延迟履行期间的滞纳金和违约金、律师费等。就隽杨公司实际搬离涉案房屋的时间，根据隽杨公司提供的证据和猎众公司在一审庭审中的陈述，猎众公司对隽杨公司实际搬离的时间应该是明确知晓的，且猎众公司至一审审理中从未对隽杨公司的实际搬离时间提出异议，只是认为双方之间的合同并不因此解除，故对猎众公司关于隽杨公司仍在使用承租仓库的说法，本院不予采信。一审法院就隽杨公司应承担的房屋使用费所做判决并无不当。就水电费的问题，猎众公司未能就其主张提供直接证据，本院对该主张亦不予支持。综上，猎众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,768元，由上诉人上海猎众实业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇一九年十一月十一日书记员  项 蓉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……