安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10086号 原告:合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路四泉花园商办楼，统一社会信用代码91340100069111454B。 法定代表人：蒋波，总经理。 委托诉讼代理人：林晓静,安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴玉玲,安徽卓泰律师事务所实习律师。 被告:合肥庐阳区金珑家具经营部，住所地安徽省合肥市庐阳区红星美凯龙四里河商场五楼中厅E8120展厅，统一社会信用代码92340103MA2N60T33C。 经营者：徐金龙，男，汉族，住江苏省。 原告合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司（以下简称美凯龙世博家居公司）与被告合肥庐阳区金珑家具经营部（以下简称金珑家居）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。美凯龙世博家居公司的委托诉讼代理人林晓静，被告金珑家居的经营者徐金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美凯龙世博家居公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的两份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号为0207910000864和0207910000511）；2.被告支付原告各项费用224157元（其中包括柏森展位租金、管理费107,130.48元，空调费13358.98元，违约金24000元，合计144,489元；赖氏展位的租金、管理费26879.04元，空调费5823.79元，违约金40000元，合计72703元；因诉讼产生的律师费用6965元）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。 在庭审后，美凯龙世博家居公司自愿撤回柏森展位的相关诉请。 事实与理由：2018年12月1日，原告美凯龙世博家居公司与被告金珑家居签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。合同约定被告承租红星美凯龙合肥四里河商场综合馆D8117/D8118/D8128/D8127的展位用于经营“柏森”品牌产品，租金24.75元/平方米/月，管理费26元/平方米/月，空调费7.8元/平方米/月（按商场空调开启天数收费），计租面积655.92平方米，租期和服务期自2019年1月1日起至2020年3月31日止。双方发生争议协商不成向商场所在地人民法院提起诉讼。同时约定三个月一个付款周期，承租方应在每一付款周期前支付下一周期的租金和管理费。如承租方逾期付款，按照未付款金额日千分之三支付违约金，经美凯龙催告后仍未缴纳的，美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金。承租方在租期内要求提前解除合同的，需提前两个月通知美凯龙，并额外支付两个月的租金和管理费作为违约金。合同签订后，原告依约将该展位交付给被告经营，但被告从2019年4月起一直拖欠原告该租金、管理费和空调费。原告多次催缴，被告均已各种方式拖延缴纳。2019年6月10日，被告向原告提出撤场申请，但之后被告并未办理撤场手续。2019年7月31日原告向被告发出《柏森展位收回通知函》，通知被告解除合同、撤场并缴纳截至2019年7月31日的欠款和违约金，原告在催告函上签字确认解除合同，但所欠费用和违约金至今仍未缴纳。 2018年12月1日，原告与被告又签订了一份编号为02079100005114的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。合同约定：被告承租红星美凯龙合肥四里河商场综合馆编号E8120/E8121/E8122/E8125的展位用于经营“赖氏”品牌产品，租金28元/平方米/月，管理费26元/平方米/月，空调费7.8元/平方米/月（按商场空调开启天数收费），计租面积497.76平方米，租期和服务期自2018年12月1日起至2020年3月31日止，其它约定同上。 合同签订后，原告依约将该展位交付给被告经营，但被告从2019年5月起一直拖欠原告该租金、管理费和空调费。原告多次催缴，被告均已各种方式拖延缴纳。2019年7月7日被告因经营不善将“赖氏”品牌展位转让给第三人经营。但被告在转让前所欠原告费用至今仍未缴纳。 被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，为维护原告自身合法权益，原告特依据我国《民事诉讼法》、《合同法》之相关规定，向贵院提起诉讼，请求依法判如所请！ 金珑家具辩称：关于本案做以下情况说明，望法院明察！ 关于经营期限：2019年6月14日至15日这两天，合肥红星美凯龙四里河商场强行把我的两间门店做了围挡，停止了我四楼柏森家具及五楼赖氏家具两个专卖店的经营活动。当时我签署了一个授权书，是红星美凯龙执行副总杭程让我签字的，对我所欠各项费用有明确规定。现在他们不认账来起诉我，是没有按他们自己出具的书面文件办理。关于租金截止日期，我已经同意都算到6月底，超出这个时限的，是不合理的。因为五楼赖氏展位从7月1日起，已经由我的两个店员接手，商场没有一天空租。四楼柏森展位，我四月份就要撤场，商场及工厂一直拖延，说是找人接手，但是到现在十月底还是空租，没有人要，强行要我交租至7月份，还要我赔违约金，是霸道无理的。 关于欠租及费用情况：四楼柏森展位及五楼赖氏展位都只欠6月份这一个月的租金，其中四楼柏森展位五月的租金由红星商场总助林智鸷帮我代缴了三万一千元，这个只能算我个人欠林总个人，我已经写了欠条及还款计划，与本案无关。我同意红星商场所出具的欠费明细表中柏森部分第二项，赖氏第一项，空调费应该以6月15日为截止，因为这个日期之后我没有经营，租金我同意到六月底是谅解商场管理人员的帮助和处理售后的一种相互谅解。 关于质保金：五楼赖氏展位本来是有4万块质保金，因需要处理售后事宜，商场已经按流程后打给工厂，既然已经同意退给我，现在又让我交质保金，我店面都没有了，也不经营，是没有理由的。四楼柏森展位质保金一直就没有交过，售后已经处理完毕，现在也不经营，合同已经终止，没理由再交这个钱。 关于违约金：四楼柏森家具专卖店是商场捆绑强迫我签合同的，还免了一个月的房租，2月份房租是免掉的。当时大小领导口头上都同意是过渡经营管理，由商场及工厂继续寻找合适的经销商接手，我先做到三月份再说，但他们找不到人，就死活不让我撤场，这个合同履行从一开始就是有问题的。所以我一直就没有交履约保证金，也一直就没有办理工商营业执照，所以红星美凯龙方面也有很大责任，把我给坑惨了，不应该再收我违约金。四楼柏森家具专卖店事情与五楼店面是分开的，原告就四楼柏森家具专卖店事情起诉合肥庐阳区金珑家具经营部是没有事实根据的。 关于空调费：应该按实际使用天数计算。 关于四楼柏森展位货品及饰品及装修作为质押物：原告在没有出具任何书面手续的情况下，扣押我门店资产一直到现在。我多次交涉要求撤走里面的原值20多万货品，原值10万多元的装饰品，及可以移动的装修物品，都被原告拒绝，直到7月31日给我一个柏森展位收回通知函，但我去要求拉走产品，他们还是不同意，所以拖延至今，到现在这个四楼的场地也是空租的，租不出去，同时也说明租价严重背离市场行情，不值这个租价的。五楼店面是在我没有收新的接手人一分钱装修和饰品转让费的情况下，才愿意继续接手经营的。在此，我请求法院主持正义，要求红星美凯龙无条件退还侵占和扣押的我的合法资产，或者折价作为抵扣我欠房租也是可行的，多退少补。 关于代为处理安装及售后费用：这个按实际金额没有问题，但需要给本人一个明细。 由于美凯龙世博家居公司撤回了柏森展位的相关诉请，本院对柏森展位的事实不再另行查明。故本院经审理查明的事实如下： 徐金龙为金珑家居经营者。2018年12月，美凯龙世博家居公司与金珑家具经营者徐金龙签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》,约定：1、红星美凯龙合肥四里河商场综合馆编号为10171-AF05-T8-34067展位用于经营“赖氏”品牌产品（以下简称赖氏展位），租金28元/平方米/月，管理费26元/平方米/月，空调费7.8元/平方米/月（按商场空调开启天数收费），计租面积497.76平方米，租期和服务期自2018年12月1日起至2020年3月31日止；2、赖氏展位保证金为40000元。前述保证金自合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额；3、承租方在承租期未按时交纳合同项下任何费用，经书面催告仍未交纳的，美凯龙世博家居公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师代理费等）。 2019年7月7日，金珑家居将赖氏展位转让给他人，该展位欠付2019年6月20日前租金、管理费为26879.04元。 2019年7月31日，徐金龙在对账单签署本人协商要求：1、赖氏展位计算至2019年6月11日；2、空调费按天计算至2019年6月11日。 美凯龙世博家居公司支付了律师代理费5000元。 另查明：赖氏展位的空调费为7.8元/平方米/月，按商场空调开启天数收费，金珑家居自2019年5月15日起未支付赖氏展位空调费。 金珑家居自认赖氏展位保证金40000元已由美凯龙世博家居公司按其要求支付给厂家。 上述事实，由双方提供的营业执照、企业报告单、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、欠条、情况说明、对账单、特许经营授权书、委托律师代理合同、银行转款记录等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。对美凯龙世博家居公司提供的《空调费收缴通知单》，证明空调费收取标准、时间以及催缴空调费的事实，本院认证意见，该通知单无金珑家居签字或印章，无法证明已向金珑家居送达，故本院对该证据的证明目的不予认定。对双方提供的柏森展位证据，因红星美凯龙世博家居公司撤回了柏森展位诉请，故本院对相关柏森展位证据在本案中不作认证。 本院认为：金珑家具与美凯龙世博家居公司签订的两份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 本案中，金珑家具承租的赖氏展位于2019年7月7日转让给他人，且2019年7月1日之后租金亦由他人支付，美凯龙世博家居公司对此予以认可，故本院确认赖氏展位的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年7月7日解除，租金、管理费则计算至2019年6月30日为26879.04元。 关于空调费，由于金珑家居经营者徐金龙在对账单中认可空调费，但其认为空调费应按天计算至2019年6月11日。本院认为，金珑家居上述书面协议意见视为其自认，空调费按7.8元/平方米/月标准自2019年5月15日计算至2019年6月11日。据此计算，金珑家居应支付的赖氏展位空调费为3235元。 关于违约金，案涉合同约定的违约金明显过于租金、管理费等迟延支付造成的实际损失，故本院调整为按欠付的租金、管理费26879.04元为基数，自2019年6月1日起按年利率6%计算至欠付租金、管理费实际付清之日止。 关于律师代理费，由于美凯龙世博家居公司实际支付的5000元律师代理费包括柏森和赖氏两个展位，现美凯龙世博家居公司撤回了柏森展位的诉请，且其未将律师代理费进行分割，故本院在本案中对律师代理费暂不作处理，美凯龙世博家居公司可在柏森展位诉讼中一并主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司与合肥庐阳区金珑家具经营部签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（赖氏展位）于2019年7月7日解除； 二、合肥庐阳区金珑家具经营部于本判决生效之日起十日内支付合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司租金、管理费26879.04元，以及空调费3235元，并自2019年6月1日起以26879.04元为基数按年利率6%支付违约金至租金、管理费实际付清之日止； 三、驳回合肥红星美凯龙世博家居广场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2331元，由合肥红星美凯龙世博家居广场负担2000元，由合肥庐阳区金珑家具经营部负担331元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年十一月十三日 书记员  吴 朋 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。