北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初16307号原告：王玉强，男，1976年7月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田雯，北京市汉鼎联合律师事务所律师。被告：毛思博，男，1996年10月23日出生，住辽宁省葫芦岛市。被告：北京家园居房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区巨各庄镇政府208室-237(巨各庄镇集中办公区)。法定代表人：张繁。原告王玉强诉被告毛思博、北京家园居房地产经纪有限公司（以下简称家园居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉强到庭参加诉讼。被告毛思博、家园居公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉强向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2018年6月24日就北京市房山区×镇×园×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月15日解除，如果不能确认租赁合同已经解除，则请求法院判决解除《房屋租赁合同》；2.判令二被告立即将×号房屋恢复原状返还给原告，若其不予恢复原状，则由二被告承担房屋恢复原状所发生的全部费用；3.判令二被告按每月4500元的标准向原告支付自2019年4月1日起至2019年5月20日的房屋租金/占用费；4.判令二被告向原告支付违约金9000元；5.判令二被告承担本案全部诉讼费由。事实与理由：原告与被告毛思博、家园居公司三方于2018年6月24日就北京市房山区×镇×园×号楼×单元×号房屋签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将上述房屋经家园居公司居间介绍出租给毛思博，租期自2018年7月1日至2021年6月30日，每月租金4500元，按季度支付（2018年7月1日支付第一期），如毛思博不按约定支付租金，家园居公司有义务代替支付，如果逾期支付租金达10个工作日的，原告可以单方面解除合同并收回房屋，如毛思博不继续承租，应将房屋退还原告等。按照合同约定，毛思博应当在2019年4月1日前支付原告2019年4-6月份的租金，但毛思博并未支付。经原告向毛思博、家园居公司多次催促无果后，原告只得于4月13日亲自前往×号房屋查看，竟然发现：1、客厅被加装了一套房门，改造成了卧室，将原本的三室两厅的房子改造成了四室一厅；2、毛思博已不在此居住，而是由另外的一男一女两人租住，其中男的居住在主卧室，女的居住在客厅。经了解，男的是从家园居公司之前出租的承租人李某某处转租的，女的则是直接从家园居公司承租的。经原告要求，男的现已搬离×号房屋，但女的至今拒绝搬离。原告认为，毛思博和家园居公司擅自对×号房屋进行主体改造、将×号房屋转租给他人（客观上已经形成了“群租”的违法状态）、拖欠原告租金已超过10日的行为，均属严重违约行为。原告多次联系家园居公司，但家园居公司置之不理。无奈之中，原告只得于4月15日以短信形式向家园居公司发出《解除房屋租赁合同通知》，并要求家园居公司支付拖欠的房租并承担违约责任等，但被告至今仍置之不理。为维护自身的合法权益不受侵害，原告只得向贵院提起本诉，恳请判如所请。毛思博经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。家园居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王玉强系位于房山区×镇×园×号楼×层×房屋的所有权人。2018年6月24日，王玉强（出租人、甲方）与毛思博（承租人、乙方）在家园居公司（居间人、丙方）的居间下签订《房屋租赁合同》，该合同约定：王玉强将其所有的位于北京市房山区×镇×园×号楼×单元×房屋出租给毛思博，建筑面积120.6平方米；租赁用途为居住，乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意不得擅自改变房屋用途；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，到期如不续签，乙方应恢复；房屋租赁期自2018年7月1日至2021年6月30日，共计三年；甲方应于2018年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲、乙、丙三方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲、乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；在乙方有损坏设备、设施和故意逃欠费用等情况，须由丙方维修或赔偿，如丙方有意承租，双方协商一致后可重新签订房屋租赁合同或继续履行原合同；租金标准：人民币4500元/月；支付方式：季付，各期租金支付日期：2018年7月1日，2018年10月1日，2019年1月1日，2019年4月1日，以后以此类推；押金：人民币4500元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；承租人的责任和义务：（一）乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项应付费用；（二）事先未经甲方同意，乙方对该房屋的装饰以不损坏该房屋的设施为原则；（三）乙方不得擅自改变房屋使用性质，不得存放中华人民共和国法律所禁止的危险物品；（四）乙方应爱惜甲方室内设施，如有人为损坏应及时修复，在无法修复的情况下应负责赔偿；（五）因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；（六）乙方在未违反本合同的前提下，有权优先续租该房屋，如要求续租，需在本合同期满前一个月向甲方提出申请，先由双方另行商议续租事宜；丙方的义务和责任：（一）如乙方中途退房，甲方同意由丙方代为寻找下一客户；（二）由丙方代甲方出租此房并负责，代为签订房屋出租租赁合同、代收、代付房租及房屋设施的管理直至到本合同终止；（三）丙方保证所寻找的客户身份合法，并监督客户不得从事违法乱纪的活动；（四）丙方按本合同签订的价格付给甲方租金，丙方因装修、装饰、添置新物等，甲方允许丙方向承租方收取费用；合同解除：（一）经甲、乙、丙三方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4、导致屋内水、电、燃气表被拆除等不能正常使用的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十个工作日的；2、擅自改变房屋用途；3、擅自改变房屋主体结构的；4、保管不当或不合理导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益者妨碍他人正常工作、生活的；（五）丙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋：1、不按照约定支付租金达十个工作日的；2、欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益者妨碍他人正常工作、生活的；6、不履行房屋维修维护职责的；违约责任：自签约之日起，甲、乙、丙三方均不得借故解除合同，如乙方要求退租的，应提前30日通知甲方，丙方不承担违约责任，由丙方继续出租此房，如丙方不能承担此房出租事宜，则由丙方赔付乙方退房所造成的违约责任，应按月租金的200%支付违约金，如甲方确实需要收回房屋，必须提前30日通知乙方并退还相应的租金，且应按月租金的200%支付违约金；当本合同期满时，乙方应该将房屋及设施完整（正常损耗除外）交还甲方，不得借故存留，乙方或丙方物品应及时搬走，否则视为乙方或丙方放弃所权甲方可自行处理；乙方或丙方未能依照合同按期向甲方支付房租，则甲方有权通知乙方或丙方立即交付；其他约定事项：7月1日入住之前必须配齐热水器、淋浴、洗手池，供暖费每年房东承担1000元整到合同起止日，月房租每年递增100元整，不再配置任何东西，不再装修，如果乙方不租应退还甲方；合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，王玉强向毛思博交付了涉租房屋，并于2018年7月1日、2018年10月1日、2019年1月1日分别收到租金和押金等共计44500元。后因2019年4月1日王玉强未收到第四季度的租金，且于2019年4月13日发现涉租房屋未经其同意即进行了改造和转租，同时无法联系到毛思博和家园居公司协商解决，王玉强诉至本院。审理中，王玉强撤回了要求判令二被告立即将×房屋恢复原状返还给原告，若其不予恢复原状，则由二被告承担房屋恢复原状所发生的全部费用的诉讼请求。另查，案外人李思印与家园居公司曾就涉租房屋签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定李思印承租涉租房屋的主卧，租金为每月人民币1500元，租赁期限自2018年7月15日至2019年7月14日；房屋现住2人，并保证最多只住2人。合同同时约定了双方的其他权利义务，补充协议落款处由李思印签名和家园居公司盖章。2019年5月20日，案外人廖倩将涉租房屋返还给了王玉强。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，首先，王玉强与毛思博、家园居公司之间签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。其次，因毛思博和家园居公司未按约定支付房租，已经构成违约，故应当承担相应的违约责任；又因毛思博和家园居公司未在2019年4月1日支付后期租金，且已超过10个工作日，故王玉强要求解除合同，证据充分，于法有据，本院予以支持；但原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月15日解除的诉讼请求，证据不足，本院难以支持。第三，因毛思博和家园居公司未按照合同约定在2019年4月1日支付后期租金，又因2019年5月20日王玉强收回了涉案房屋，故王玉强要求毛思博和家园居公司支付2019年4月1日至同年5月20日房租的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。第四，因毛思博和家园居公司未按约定支付房租，已经构成违约，故王玉强要求毛思博和家园居公司支付违约金的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。第五，毛思博、家园居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除王玉强与毛思博、北京家园居房地产经纪有限公司于2018年6月24日就坐落于房山区×镇×园×号楼×层×房屋签订的《房屋租赁合同》；二、毛思博、北京家园居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付王玉强2019年4月1日至同年5月20日租金7500元；三、毛思博、北京家园居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付王玉强违约金9000元；四、驳回王玉强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，由毛思博、北京家园居房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵鹏杰二〇一九年十一月二十七日书记员  刘欣然