安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1621民初8027号原告：郭鹏，男，1977年6月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：韩冬梅，女,1978年12月5日出生,汉族,住安徽省涡阳县,系郭鹏妻子。被告：安徽宏发房地产开发有限公司，住所地涡阳县紫光中路，统一社会信用代码：913416216789350611。法定代表人：程广义,经理。委托诉讼代理人:崔振礼,安徽康盈律师事务所律师。原告郭鹏与被告安徽宏发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭鹏的委托诉讼代理人韩冬梅到庭参加诉讼，被告安徽宏发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔振礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、要求继续履行合同，被告给原告办理房产使用证；2、被告支付原告房产证办理费用15900元；3、被告支付逾期交房违约金18811.98元；4、被告支付原告逾期未办理房产证违约金100000元并承担本次诉讼费用。事实和理由：被告所开发涡阳县紫光大道南侧名为涡阳县谷水怡景商住楼，原告于2012年7月18日到被告售楼处签订商品房买卖合同，当时约定房屋交房日期为2012年5月1日前，然而交房日期到后，被告直至2014年2月份才交付房屋。2015年8月19日原、被告又签订一份补充协议，具体明确了双方的违约责任，现被告至今未给办理房屋产权登记。按照签订合同约定，被告承担办理房屋产权登记证费用及违约金。因此故诉至法院，请求人民法院依法判令原告诉请。被告辩称：1、被告不是办理产权证的机关，按照合同第15条约定，开发商在60日内将办理登记向产权登记机关提供，办理产权证是产权部门的事情，我公司只是配合。2、原告的第二项诉讼请求无事实及法律依据。3、原告没有被告逾期交房的依据，法庭不应支持其第三项诉讼请求。4、本案原告违约在先，原告签订买卖合同后，办理银行按揭贷款时逾期，导致银行扣除了被告的担保金6次。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：对原告所举证据郭鹏的身份证、商品房买卖合同被告无异议，本院予以认定。原告举证的《协议书》被告有异议，认为没有被告公司公章，没有原件核对，经庭后与原件核对，本院对该协议书的真实性、关联性及合法性予以认定。对被告所举证据中国建设银行个人贷款还款凭证6份、通知书6份、商品房销售贷款合作协议书。本院经审查对该三份证据的真实性予以认定，对关联性不予认定。依据已确认的证据及当事人陈述，本院认定的事实如下：2011年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同内容略为:第一条,出卖人以出让方式取得位于涡阳县谷水路东侧,编号为2124010181168的地块的土地使用权，出卖人经批准,在上述地块上建设商品房，暂定名谷水怡景。建设工程规划许可证号为建字第341621101000092号，施工许可证号为341621201103110101；第二条，买受人购买的商品房为预售商品房,商品房预售许可证号为（涡）房预售证第2011-05号；第三条，买受人购买的商品房为第1幢3单元1105号房，用途为住宅，建筑面积共123.51平方米；第四条，该商品房单价为每平方米2820.58元，总金额为348370元；第六条，买受人首付房款148370元，余额200000元申请办理银行按揭；第八条，出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条,商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3.因买受人原因，由买受人承担责任。2015年8月19日，谷水怡景小区业主代表和被告签订《协议书》，约定：甲方（被告）承诺于2016年2月8日为每户做到达成办理房产证过户条件，即每户业主可以办理房产证过户到个人名下，在承诺的时间里若办不成，自起，每户逾期一天，甲方要承担原房屋销售合同总价款的千分之一违约责任。另查明，2011年12月12日，原告向被告支付首付款148370元，剩余房款已在银行办理按揭贷款。原告于2014年2月实际占有案涉房屋，但至今未办理好不动产权属登记。本院认为，本案的争议焦点是在原、被告继续履行《商品房买卖合同》的前提下，被告如何承担违约责任。一、原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告已按约向被告支付首付款148370元，但被告未能按约办理产权登记，已构成违约，故对于原告要求被告办理所购商品房不动产所有权证的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告要求被告支付房产证办理费用15900元的诉讼请求。经庭审查明，原告并未实际交付被告房产证办理费用15900元，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当于2012年5月1日前向原告交付房屋，原告在本案中起诉要求逾期交房违约金自2012年5月1日计算至2014年2月份，但原告未提供证据证明被告实际交房日期，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张从2012年5月1日起算逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。四、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。本案中,关于《协议书》中的约定，本院认为《协议书》上写明“于2016年2月8日为每户做到达成办理房产证过户的条件”“每户逾期一天，甲方要承担原房屋销售合同总价款的千分之一违约责任”等，关于逾期办证违约金计算的截止日期，因本案的违约事由自不动产权属证书办理出来才消除，故本案违约金应当自2016年2月8日起至涉案房屋登记在原告名下之日止,按合同约定的标准计算。依此约定，截至起诉之日（2019年11月1日），被告应支付违约金534747.95元（348370元×1‰×1535天）。本院认为，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。因原告付款和被告交房的义务均已履行，即双方的主要合同义务已经履行，逾期办证目前对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，故协议中约定的违约金明显过高，应予以调整。根据原告的购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并结合本院处理谷水怡景其他业主起诉被告支付逾期交房办证违约金案件的情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为合同约定违约金计算标准的30%为宜，即从2016年2月8日起按日以合同总价款348370元的千分之一的30%计算违约金，截至起诉之日，违约金为160424.385元（534747.95×30%）。本案中，原告要求被告支付逾期未办理房产证违约金100000元，系其自行处分权利，故对原告要求被告支付逾期未办理房产证违约金100000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、安徽宏发房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为郭鹏办理位于涡阳县谷水路东侧的“涡阳县上城公寓”（又名谷水怡景）1幢3单元1105号房的不动产权属证书；二、安徽宏发房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向郭鹏支付逾期办理不动产权属证书的违约金100000元；三、驳回郭鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2994元，减半收取1497元，由安徽宏发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  张涛二〇一九年十一月二十日书记员  杨洋