河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初3050号原告：幸福基业物业服务有限公司住所地：廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F-205法定代表人：孟惊，总经理委托诉讼代理人：郭浩，河北艺森律师事务所律师。被告：郝殿卿，男，1951年9月29日出生，汉族，现住山西省太原市杏花岭区。原告幸福基业物业服务有限公司诉被告郝殿卿物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭浩，被告郝殿卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福基业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业管理费12743.85元及违约金（违约金以12743.85元为基数，按照每日千分之三自2017年12月30日计算至实际给付之日止）违约金3823.16元，合计16567.01元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与怀来京御房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并从2013年1月1日起至今服务于八达岭孔雀城小区二期。原告与被告签订了《前期物业服务协议》，被告是该期13702室房屋业主。在提供物业管理服务期间，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告仍欠付原告2017年12月30日至2019年9月29日期间的物业管理费用12743.85元。原告多次催促被告缴纳，但被告拒不履行付款义务。根据《前期物业服务协议》第八条规定，被告应按时缴纳物业服务费用，每逾期一日按照欠费总额的千分之三向原告支付违约金。原告认为，被告拒不支付物业服务费的行为，严重侵害了原告的合法权益，故依据《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释规定诉至贵院，请求贵院依法判如所请。原告幸福基业物业服务有限公司为证实其主张，向法庭提供如下证据：1、前期物业服务协议一份12页；2、律师函和快递单2页。被告郝殿卿辩称：原告未依约履行《前期物业服务合同》，违反《物业管理条例》，答辩人有权拒绝支付物业费或要求原告减免物业费。首先，答辩人系八达岭孔雀城小区二期业主，原告作为该小区的前期物业服务企业，与建设单位怀来京御房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2016年7月下旬，原告在对小区进行管理期间，对公共围墙进行修缮，在未通知答辩人的情况下，私自拆除了属于答辩人所购房产专有部分的相关设施。事后答辩人多次与原告协商，要求原告进行修复并对答辩人的损失予以赔偿。但原告将责任推至建设单位，二者在后期给答辩人修缮过程中，并未将破坏答辩人相关设施部分完全恢复如初，修复工程与答辩人设施的原状相去甚远，远未达到答辩人的要求，答辩人的实际损失未得到弥补。原告的种种行为已经严重违反《前期物业服务合同》的约定。《前期物业服务合同》第七条第4款约定，因维修物业或公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意，业主委员会未成立的，应提前通知相关业主，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。原告的种种行为表示，其已经严重违反上述《前期物业服务合同》约定及《物业管理条例》的规定，应当承担相应违约责任和法律责任。其次，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在原告将答辩人私有财产拆除，而原告作为先履行义务一方，由于原告拒绝履行恢复修缮义务，答辩人为维护自身合法权益，有权拒绝缴纳物业费用，直至原告履行完毕恢复修缮义务或足额补偿答辩人损失，原告无权主张在此期间产生的物业费用，或者应当相应减免物业费。因此，原告要求答辩人支付物业费及违约金的主张没有事实和法律依据，不应当得到支持，望人民法院依法查明事实，维护答辩人的合法权益，纠正原告的不合规履约行为，依法公正判决。以上答辩意见望合议庭充分考虑。拒付物业费的缘由2016年7月下旬被告回到八达岭孔雀城的家中时，家中院内有十余工人在施工。家中后院围墙，约十二平米的木露台连同石材装饰的基座，花池，约四平米的硬化地面，三支地灯，二个露台灯及预埋的电缆被拆除毁坏，后院内一片狼藉。这是被告未接到任何通知也不知情的情况下擅自进入被告家中并且拆除被告的私有财产。被告与施工的一位姓胡的工长了解到因为下大雨围墙可能会倒塌所以要拆除重修，负责的工程师张成虎也找到被告拿出他的手机让被告看了他拍的拆前的照片，并告被告我们一定按原状回复，并留下他的电话号码。姓胡的工长告诉被告两周内恢复原状。鉴于此种情况被告完全理解物业对业主的负责态度给于积极配合，给工人准备饮用水，香烟，由于施工地东西围墙约三四十米,旁边邻居没入住只有被告家入住,施工没有电源施工过程全部使用被告家电源，胡姓工长说我们给你补偿电费。二．难以预料的后续1．因为被告家室内及院落全部装修完好，院内有很多用品且周边只有被告家入住，为了防止出现意外情况，鉴于两周能够修复，被告请假在家陪同施工。没想到他们施工拖拖拉拉，9月初仅修好围墙后就停工了。被告数次与负责施工的工程师张成虎打电话联系督促施工进度，同时被告找到物业公司刘超向他请求抓紧施工进度。他们都答应尽快安排但就是不施工。9月中旬被告又从太原回到家中依旧没有施工，被告找到张成虎询问能不能给被告一个准确施工完工时间，若9月底能完工被告计划安排家人和朋友在这里过节，若不能被告就不安排在这里过节，他说他安排不了，被告与张的谈话物业公司刘超都在现场。被告几乎天天给他打电话，他要不不接要不就是他也没办法让被告等待，被告无可奈何只能等待直到9月底张成虎告诉被告工人都回家秋收去了没有人施工，10月中旬工人回来后再安排。家人和朋友在这里过节成了泡影，被告在这里前前后后等了一个半月。2．2016年国庆节后被告又第三次回到家等待施工，一次次的电话联系和催促没有任何结果。10月底维修施工由张成虎换成崔维负责，崔维态度非常好积极协调表示一定处理好施工的问题。他请来施工人员，施工人员看后说修不了，崔工说可以请原施工修复。被告提出我可以找来人，你们具体谈施工和报价。施工方报价后崔提出他要请示确定，这样一等就等到11月底。崔告知费用批不了可以用物业费顶，具体情况他找刘超商量，被告提出你们商量好后尽快通知我，期间被告多次打电话催促崔说他实在没办法解决，让被告找刘超。被告找到刘超，刘说他也没办法解决，让被告找地产公司陈经理。2016年12月被告找到陈经理，陈带王成，刘超到被告家实地看后，回到地产办公室商定2017年清明节后施工。3．2017年4月7日被告第四次回到家后，安排了施工4月底施工完成，期间木露台被告要求按照原材料碳化木安装，他们不同意说没有这样材料用了防腐木，预埋电缆时被告要求来一位电工测试好后再接线，他们说没有电工，结果接线错误至今后院照明全部不能使用。花栏和地面石材与我家原始材料颜色不同，两只露台灯只能明线/三支地面柱灯无法安装。三．事后处理1．由于电线一直裸露在外面，被告怕孩子触电，被告第五次回家自己请电工明线安装了露台灯，由于地产维修施工中的接线错误，室外开关无法使用，只能靠室内分线盒控制开关。2．2017年7月初被告找到原告负责项目的刘超，请他到被告家看了施工修复情况，提出被告的意见。7月6日刘超通知被告，开发商方面王成让被告写一个意见给他。7月10日被告给刘超送去了被告的意见，7月11日刘超告诉被告，他把意见交给王成。3．后被告多次询问无结果。直至2019年2月26日在物业公司王经理的协调后，地产公司刘肖强，物业管家张女士来被告家察看了施工情况，刘肖强表示可以后续修复，但是现在没有工人，等有工人后安排施工，被告同意他的意见。至此再无音信。四．被告请求理由1．根据八达岭前期物业服务协议（以下简成协议）第四章第七条第四项“因维修物业或者公共利益乙方需要临时占用挖掘本物业管理区域内道路场地的应证得业主委员会同意，业主委员会未成立的，应提前通知相关业主，施工过程中应尽可能减少对业主的影响并在合理的时间内恢复原状。”由于原告未履行告知被告的义务使被告失去与拆除方签订恢复原状的权利造成被告财产损害，违约在先。2．协议第四章权利与义务第六条第十四项甲方享有“法律法规规定的其他权利义务”。依据国务院令379号物业管理条例第三章”前期物业管理第36条“物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。中华人民共和国物权法”第四条，国家集体私人的物权和其他权利的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。“，”第三十六条，有修理重做更换或恢复原状的请求权。造成不动产或则动产毁损的，权利人可以请求修理重做或更换恢复原状。第三十七条“损害赔偿和其他请求权。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担民事责任。3．被告提出的要求恢复原状和赔偿请求在长达二年多的时间内原告置之不理，导致被告权利及利益受到严重损害。中华人民共和国合同法第112条”当事人一方不履行合同义务或则履行义务不符合约定的，在履行义务或则采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。“4.按照中华人民共和国合同法第121条“因第三人的过错造成的违约。当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,按照法律规定或则按照约定解决。”按照协议规定及被告享有的法律法规的权利，原告应当承担违约责任。被告对存的问题于2017年6月底向原告物业公司刘超提出，刘到实地查看后告知被告提出书面意见，被告在2017年7月10日将被告意见交给刘。被告多次表示希望协调解决，但是原告罔顾事实置之不理以被告拒交物业费上诉是对被告善意的态度和合法权利的蔑视和欺辱。被告郝殿卿向法庭提供图片9张。本院经审理查明：原告与怀来京御房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，从2013年1月1日起至今服务于八达岭孔雀城小区二期。原、被告签订了前期物业服务协议，被告郝殿卿是该期13702室房屋业主。原告依照服务协议履行义务，被告尚欠2017年12月30日至2019年9月29日期间的物业服务费12743.85元未付。经多次催要未果，原告诉至本院，要求被告给付物业服务费及违约金。上述事实，有原告当庭陈述，原告提供的证据在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效，双方均应遵照履行，任何一方违反协议约定，均应承担违约责任。被告应当给付原告物业服务费，协议约定的违约金按照欠费总额日千分之三过高，本院按照中国人民银行同期贷款利率予以支持。被告辩称其财产损失，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告郝殿卿于本判决生效后十日内给付原告幸福基业物业服务有限公司物业服务费12743.85元及利息（利息以12743.85为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年12月31日起计算至实际支付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  王建生二〇一九年十一月二十九日书记员  司铠华