河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20307号上诉人（原审被告、反诉原告）：余奇鸿。委托诉讼代理人：孙旭丹，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：李文丽。委托诉讼代理人:李明伟，河南天新律师事务所律师。上诉人余奇鸿因与被上诉人李文丽合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余奇鸿的委托诉讼代理人孙旭丹、被上诉人李文丽的委托诉讼代理人李明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余奇鸿上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人之间的合同有效，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.改判被上诉人违约，赔偿上诉人经济损失55万元。二审庭审中余奇鸿主张该55万元包括一审反诉的直接损失25万元及被上诉人履行合同剩余转让费中的30万元。事实和理由：一、一审法院依据《消防法》第十五条认为更换经营者应当重新申请消防证，从而认定双方约定办理“消防证”过户的约定无效，认定合同无效，系适用法律错误；二、部分条款的无效不导致合同整体无效；三、本案合同具备履行的条件，被上诉人违约导致合同无法继续履行，被上诉人支付的40万元无权要求返还，被上诉人单方终止合同给上诉人造成的损失应当予以赔偿。李文丽辩称，一、一审法院查明消防证及特殊行业许可证在法律中不允许转让，一审法院基于该法律事实认定双方签订的转让协议为无效合同，事实清楚、证据确实充分。二、双方签订合同后，上诉人并没有按照合同约定将该公司变更为被上诉人李文丽。三、双方在履行合同期间，被上诉人向上诉人支付了40万元的保证金，并且按照合同约定于7月18日向余奇鸿支付了16万元的水电费，该水电费是余奇鸿在经营期间造成的费用。被上诉人共计向余奇鸿支付了56万元。上诉人称造成的房屋押金及水电押金25万元无法退还与被上诉人没有任何关系。四、退一步讲，即便被上诉人应当支付部分费用，上诉人与好沃德公司最终以25万元进行结清。那么从我方向上诉人支付的56万元扣除上诉人好沃德无法退还的费用25万元，依然应当支付我方31万元。李文丽向一审法院起诉请求：1、请求判令确认原、被告于2017年7月12日签订的转让合同无效；2、请求判令被告退还保证金40万元及自起诉之日至实际支付之日的利息（按照年利率6%计算）；3、请求判令被告赔偿原告损失30万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。余奇鸿向一审法院反诉请求：1、请求依法确认原、被告双方2017年7月12日签订的《转让合同》有效；2、请求依法判令反诉被告履行合同支付反诉原告剩余转让费50万元；3、请求依法判令反诉被告因不支付房东租赁费、物业费给反诉原告造成的直接经济损失25万元；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：1、2014年8月1日郑州好沃德物业服务有限公司与郑州市康辉建材有限公司签订位于郑州市××号，金岸国际商城三层，建筑面积1900平方米的租赁合同一份，约定租赁期限八年，用于足疗保健。合同同时约定将场地以转租、承包等方式交由第三方经营或者使用的，应当及时书面通知郑州好沃德物业服务有限公司，否则视为违约。2、余奇鸿作为法定代表人在承租的房屋于2015年1月29日成立郑州市南溪水郡足道保健服务有限公司，于2016年5月18日变更为郑州市春暖花香保健服务有限公司。康国金作为法定代表人于2017年6月9日成立郑州市盛夏满境足浴服务有限公司，监事为曾丽秋，于2017年7月13日将法定代表人变更为魏俊安，监事依然为曾丽秋。3、2017年7月12日，余奇鸿作为甲方、李文丽作为乙方签订《转让合同》一份，约定：甲方同意将位于郑州市西太康路70号院裙房三层转让给乙方使用，建筑面积2344平方米。乙方在签订合同之日一次性支付给甲方保证金400000元，甲方将营业执照过户给乙方后，乙方2天内一次性支付甲方300000元整。乙方在甲方将特殊行业许可证、消防安全许可证过户手续办理完毕，乙方2天内一次性支付甲方办证押金200000元整。乙方需配合办理相关证件的过户，不得拖延；乙方付清全部款项后，甲方与房东签署的原店铺租赁合同中的房屋押金归乙方所有。转让后店铺现有的装修、装饰归乙方所有……。按照约定，乙方接手该店铺需承担水电费金额为人民币160000元整。乙方只承担未缴纳的水电费，其他费用不予承担。乙方在2017年7月12日接手该店铺之日起，在租赁期内的所发生的一切经营行为及产生的债权、债务均由乙方自行承担，与甲方无关。五、营业执照、消防证、特种营业执照等相关证件办理及过户等相关费用在甲方办证押金中扣除。六、甲方与乙方没有办理完所有手续之前……。由于该店铺产权属于物业公司，且甲乙双方有意向与房东变更原店铺租赁合同。在甲乙双方签订合同之后，在所有手续办理完毕之前的这段期间，乙方不得对任何第三方讲明该店由乙方转让使用，需讲乙方与甲方共同经营，以免造成不必要的麻烦。余奇鸿于2017年7月12日向李文丽出具收到李文丽转让费（合同约定保证金）400000元。4、2018年6月7日郑州好沃德物业服务有限公司与开封市康辉建材有限公司（原郑州市康辉建材有限公司）、郑州市春暖花香保健服务有限公司签订了《终止合同协议书》。确认《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除。5、2017年10月13日郑州市春暖花香保健服务有限公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年3月17日及2017年9月28日郑州市金水区公安消防大队向郑州市春暖花香保健服务有限公司下达了《不同意投入使用、营业决定书》。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。被告余奇鸿作为郑州市春暖花香保健服务有限公司的法定代表人期间，在经营过程中于2017年3月17日被郑州市金水区公安消防大队下达不同意投入使用、营业决定书，且郑州市春暖花香保健服务有限公司于2017年10月13日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原、被告签订《转让合同》前，经营场所不具备消防验收条件。原、被告在2017年7月12日签订的《转让合同》第二条约定由被告将特种行业许可证、消防安全许可证过户给原告。该协议签订时，被告尚未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且明知场所名称、消防安全责任人变化的情况下，依然和原告签订《转让合同》，明显违背《中华人民共和国消防法》第十五条的规定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。也就是说，场所名称、地址、消防安全责任人、使用性质等事项发生变化的，应当重新申请。原、被告签订的《转让合同》应当属于无效合同。根据原、被告在签订《转让合同》后的实际履行情况，在签订合同后，原告按照合同约定支付400000元的保证金，被告应当将营业执照过户给原告，但被告没有证据证明将营业执照过户给原告或者原告指定的人。况且被告亦未提交证据证明所称的将营业执照过户给魏俊安的郑州市盛夏满境足浴服务有限公司与被告之间具有关系。根据2014年8月1日郑州好沃德物业服务有限公司与郑州市康辉建材有限公司签订的《租赁合同》可知，被告签订《转让合同》未向郑州好沃德物业服务有限公司出具书面通知。综上，该院认为，原被告签订的《转让合同》为无效合同，被告应当返还原告支付的保证金400000元。鉴于原告在签订合同后实际经营五个多月的实际情况，该院酌定扣除60000元，被告实际应返还原告保证金340000元。原告主张的其他损失，因没有证据证明，该院不予支持。被告提出的反诉请求，因没有法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《转让合同》无效；二、被告（反诉原告）余奇鸿于判决书生效十日内退还原告（反诉被告）李文丽保证金340000元及按照年利率6%支付自2019年2月25日至实际偿还期间的利息；三、驳回原告李文丽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告余奇鸿的反诉请求。案件受理费10900元，由原告李文丽负担4360元，由被告余奇鸿负担6540元，反诉费5650元由被告余奇鸿负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除一审法院查明事实，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、双方当事人于2017年7月12日签订《转让合同》后，李文丽通过李文胜、安乐天向余奇鸿转款40万元，2017年7月18日，通过孙广宇转款16万元，余奇鸿共收到李文丽转款56万元。2、2017年11月30日和12月14日，李文丽通过其占用涉案房屋期间的现场负责人常维科向房屋出租方郑州好沃德物业服务有限公司分别转款10万元和6万元，郑州好沃德物业服务有限公司出具收据注明“收到欠款，（备注：现还欠费租金579760、物业费37504、水电60297.5））”交款单位显示为“郑州南溪水郡足道保健服务有限公司”。3、2019年6月13日，郑州好沃德物业服务有限公司出具《证明》，证明“在其期间，春暖花香足浴城一直在太康路70号金岸国际商城三层经营，直至2018年1月2日在没有与我公司商议的情况下，偷偷撤离该经营地。”郑州好沃德物业服务有限公司的物业经理陈伟膺在2018年1月2日郑州好沃德物业服务有限公司《催缴通知单》上手写“证明该足疗店于2018年元月2日停止营业，人去楼空。此据陈伟膺156382208882019.6.13”，经本院二审庭审当庭核实，陈伟膺对此事实和内容予以确认。4、2018年6月7日，郑州好沃德物业服务有限公司（甲方）与开封市康辉建材有限公司（原郑州市康辉建材有限公司）、郑州市春暖花香保健服务有限公司（乙方）签订《终止合同协议书》，双方确认签订的合同已于2018年3月27日解除，乙方缴纳的25万元的押金作为乙方赔偿甲方的租金损失，甲方不再退还。5、余奇鸿作为法定代表人的郑州市南溪水郡足道保健服务有限公司于2015年1月16日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，郑州市南溪水郡足道保健服务有限公司于2016年5月18日变更为郑州市春暖花香保健服务有限公司，2017年10月13日，郑州市春暖花香保健服务有限公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。6、上诉人一审提交其与“消防李明旺”2017年12月13日的微信记录，证明消防材料已由李文丽“他们都要走了”。本院认为，一、关于双方当事人于2017年7月12日签订的《转让合同》是否有效问题。根据合同约定“在甲乙双方签订合同后，在所有手续办理完毕之前的这段时间，乙方不得对任何第三方讲明该店由乙方转让使用，需讲乙方与甲方共同经营，以免造成不必要的麻烦”的内容，说明双方在签订合同时，均同意在经营场所不变、所有手续办理完毕之前以甲方名义或双方共同进行经营；对特种行业许可证、消防安全许可证过户的约定，没有说明是企业法人之间的过户还是法定代表人的过户变更，存在约定不明的情况。在此前提下，双方《转让合同》第二条约定营业执照的过户实际只是公司法定代表人的变更过户，并不影响被上诉人对足疗店的实际占有使用，双方均应按照有利于实现合同目的的原则进行。上诉人在郑州市南溪水郡足道保健服务有限公司变更为郑州市春暖花香保健服务有限公司后、2017年10月13日前未取得新的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，只是违反了法律、行政法规关于房屋使用条件的相关规定，且郑州市南溪水郡足道保健服务有限公司在《转让合同》签订之前已经取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，并不影响双方对足疗店的转让。根据双方约定，转让租赁场所虽未经房屋出租方郑州好沃德物业服务有限公司的同意，但上诉人违反的是其与出租方的合同义务，且在合同履行过程中，郑州好沃德物业服务有限公司并未提出异议主张合同无效。被上诉人从签订合同始，直至2017年12月14日还向房屋出租方郑州好沃德物业服务有限公司交纳房屋租金、水电费物业费，说明其对足疗店的承继使用。综上，上诉人是否取得新的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及对该证的相关约定和上诉人是否通知郑州好沃德物业服务有限公司均非本案合同效力的必要条件，双方2017年7月12日签订的《转让合同》应认定为有效，一审法院认定该《转让合同》无效显属不当，应予纠正。二、关于上诉人主张损失赔偿问题。双方在签订合同后，均有义务推动合同的积极正常履行，直至2018年1月2日被上诉人撤离足疗店，双方均有违反合同义务的行为。依据郑州好沃德物业服务有限公司向上诉人发出的《催款通知单》和2019年6月13日《证明》及被上诉人2018年1月2日撤离的事实，双方的《转让合同》事实上已经实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方在签订合同后的实际履行的情况，双方均存在违约的过错并均有损失，各自应当承担与其过错责任相当的赔偿责任。因被上诉人占有使用足疗店期间拖欠出租方租金、水电费、物业等费用导致出租方郑州好沃德物业服务有限公司扣减上诉人25万元的押金，该25万元系上诉人直接损失，被上诉人应当予以赔偿。关于上诉人主张的30万元的损失问题，上诉人一审主张为剩余转让费，根据被上诉人从2017年7月12日至2018年1月2日实际占有使用足疗店共计5个月21天并拖欠出租方相关费用未结清撤离、上诉人与出租方签订《终止合同协议书》放弃了租赁场所内遗留物品的所有权及装修、改建增加的相关附属物或附加物并扣除25万元押金的事实，本院酌定扣除被上诉人保证金10万元（上诉人与房屋出租方签订的《房产租赁合同》约定，2014年11月15日至2017年8月14日月租金79800元，2017年8月15日至2020年8月14日月租金85500元，被上诉人实际占有使用足疗店共计5个月21天，一审酌定6万元过低，本院调整为11万元）。被上诉人应赔偿上诉人36万元。上诉人共收取了被上诉人56万元的款项（依据合同收取40万元保证金、被上诉人支付16万元的水电费），扣减36万元，上诉人应当退还被上诉人20万元。因上诉人本身对合同的履行也存在过错并应承担相应的责任，对其主张的其他损失，本院不予支持。综上所述，余奇鸿的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初2413号民事判决第三项；二、撤销郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初2413号民事判决第一项、第四项；三、变更郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初2413号民事判决第二项为“余奇鸿于本判决书生效十日内退还李文丽保证金20万元及按照年利率6%支付自2019年2月25日至实际偿还期间的利息”；四、确认上诉人余奇鸿与被上诉人李文丽签订的《转让合同》有效；五、驳回余奇鸿的其他反诉请求；六、驳回余奇鸿的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10900元，由李文丽负担7630元，余奇鸿负担3270元，反诉费5650元，由李文丽负担2656元，余奇鸿负担2994元；二审案件受理费9300元，由余奇鸿负担5748元，李文丽负担3552元，余奇鸿预交的12700，退回3400元。本判决为终审判决。审判长  王玮琦审判员  张向军审判员  安 军二〇一九年十一月十三日书记员  张菲莉