北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49291号原告：万昂利达资产管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李克，总经理。委托诉讼代理人：姜海涛，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜海峰，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：李海燕，女，1978年5月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李晓鹏，男，1975年10月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告万昂利达资产管理（北京）有限公司（以下简称原告）与被告李海燕（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姜海涛、姜海峰，被告委托诉讼代理人李晓鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告房屋租赁合同关系于2019年2月11日解除；2、被告退还原告押金147000元；3、被告退还原告2018年5月10日至2019年2月9日期间房屋差价损失8万元；4、被告支付原告电费1243元及维修费13103元；5、被告向原告支付违约金147000元。事实与理由：2018年4月27日，原、被告签署《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区东三环中路X1、X2号房屋，承租区域建筑面积318平方米，作为办公用途使用。租金73500元／月，租金支付方式为押二付三，租期为3年，自2018年5月10日至2021年5月9日止。双方约定租赁房屋用途为办公使用，目的系用于公司注册经营，并且原告提出租赁房屋必须以能够办理原告工商注册地址的变更登记手续为前提，被告认可并且积极承诺该房屋能够办理公司的工商注册地址。合同签订后，原告对承租房屋进行修缮。维修后原告进驻承租房屋营业。但原告在办理公司注册地址变更登记手续时，朝阳工商局表示房屋性质为商品房-公寓，不予准许，被告未按约定提供符合租赁用途的房屋，导致原告承租房屋的主要合同目的不能实现。被告已构成根本违约。2019年6月至12月，原告一直就此事与被告以及相关部门进行协商解决，未果。2019年2月11日，为避免注册地址与营业地址不符以及被告先行违约行为给原告造成其他经济损失，原告停止支付租金，于2019年2月15日从涉案房屋彻底腾退。故诉至法院。被告辩称：因为原告2月9日没有付下一期租金，我就于2019年2月11日在涉案房屋上张贴了通知，要求原告于2月12日前搬离房屋。后原告法人提出继续交纳租金，并换一个主体签订租赁合同，并在合同中约定保证办理公司注册登记，我不同意就要求原告继续搬离。原告不能注册与涉案房屋无关也与我方无关，我之前的租户黑龙江容维投资顾问有限责任公司北京分公司（2013年5月1日至2015年4月30日租赁期间）也是在涉案房屋注册过地址的。另外我也查询了同楼内也有很多其他公司办理了注册。被告不存在违约行为，不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区东三环中路X1、X2号房屋（以下简称涉案房屋），承租区域建筑面积318平方米，作为办公用途使用。合同约定租金每月73500元、押金为147000元，租金支付方式为押二付三，租期2018年5月10日至2021年5月9日。合同第4．3条约定“租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一期租金”。合同第6．2条约定“甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，并确保真实有效”。合同第9．2条约定：乙方未经甲方书面同意，拖欠租金超过10天甲方有权单独解除合同并无需支付任何赔偿，甲方无须退还乙方所交付的押金及租金。合同第7．2条、7．12条分别约定：承租区域内装修及协调工作由乙方负责；乙方在合同期满不再续租时，原由乙方出资进行的室内装修及其他装备，除有关经营专用设备及办公用品等，其余整体装修部分不得拆卸和毁坏。合同签订后，原告向被告交纳了押金147000元，并交纳了2018年5月10日至2019年2月9日期间的租金。原告未在2019年2月10日之前向被告支付2月10日后的租金，被告于2月11日电话催交租金无果后张贴了告知函，告知原告视为退租，要求原告2月12日18时前搬离涉案房屋。2019年2月15日，原告从涉案房屋中搬走。合同履行期间，原告曾至工商行政管理部门办理将其公司工商注册地址变更至涉案房屋的手续，被告亦给予了配合，但最终未获批准。就原告工商注册地址变更至涉案房屋未获批准原因，原告主张工商登记部门要求其先取得中央商务区管委会（以下简称管委会）准许。双方曾共同至管委会询问，对方工作人员答复称管委会不会为涉及资产管理、投资类的公司出具用于工商注册的证明。庭审中，原告举出录音，以证明被告曾承诺原告涉案房屋可以办理工商注册登记。被告对录音真实性认可，但不认可是被告欺骗原告，承诺涉案房屋能进行工商注册不代表保证原告一定能注册。被告举出工商查询记录及租赁合同，以证明其之前的租户和楼内其他公司均在该楼内地址获得工商注册。原告认为该证据与本案无关，也无法证明被告与原告签订租赁合同时原告能否注册公司的情况。原告为证明其主张的电费及维修费，举出了记账凭证、支出凭单、发票及《租户迁出物品交接单》，被告认为该证据与其无关。经询问，被告认可交接单中记录的电表读数就是原告搬离时电表内所余电费，但其称原告进入涉案房屋前该电表内就有余额，故所余电费并不全是原告的。经进一步询问，双方均表示原告进入涉案房屋时，双方未进行抄表确认登记。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张其未能将其公司注册地变更至涉案房屋，被告违反合同第6．2条约定导致合同目的无法实现，致使合同解除。本案中，原告虽未能将其公司注册地变更至涉案房屋，但根据查明的事实，在原告办理上述手续过程中，被告已给予原告必要的配合，并陪同原告共同至相关部门询问无法办理的原因，从双方当时得到的答复来看，上述结果并非被告及涉案房屋自身原因所致。被告亦举证证明在原告搬离涉案房屋后，后续租户已成功以涉案房屋地址作为工商注册地进行注册登记。且原告作为承租人，对自身公司经营范围和种类应最为清楚，其在签订合同之前应对涉案房屋是否能办理公司注册迁移手续进行充分考察。因此，原告主张系被告违约导致合同解除，本院不予认定。按照合同第4．3条约定，原告应在2019年1月31日之前向被告交纳下一期租金，故被告在2019年2月11日催交租金未果后要求原告搬离涉案房屋系行使合同第9．2条约定的合同解除权。本院确认双方租赁合同关系已于2019年2月11日解除，但原告关于退还押金及支付违约金147000元的请求与合同9．2条约定不符，本院不予支持。原告在租赁期间未能将其公司注册地迁至涉案房屋并非被告及涉案房屋原因，即便存在所谓差价损失亦应属其自身经营商业风险，原告主张差价损失于法无据，本院不予支持。被告虽辩称原告进入涉案房屋时电表内即有余额，且剩余电费都是由下一个租户付给上个租户，但双方并未抄表确认底数，且截至辩论终结前涉案房屋新租户并未将剩余电费支付给原告，原告主张的电费1243元与原告搬离时物业交接单计数一致，本院予以支持。原告主张的维修费中除两笔空调维修费用及马桶水箱配件费用应由出租人负担外，其余装修改造相关费用均应按双方合同约定处理，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告万昂利达资产管理（北京）有限公司与被告李海燕的房屋租赁合同关系于二〇一九年二月十一日解除。二、被告李海燕于本判决生效后七日内给付原告万昂利达资产管理（北京）有限公司维修费二千二百二十五元七角五分。三、被告李海燕于本判决生效后七日内给付原告万昂利达资产管理（北京）有限公司电费一千二百四十三元。四、驳回原告万昂利达资产管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3563元，由原告万昂利达资产管理（北京）有限公司负担3531元（已交纳），被告李海燕负担32元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  裴小星二〇一九年十一月二十八日书记员  贾 辰