浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初4211号 原告：俞全明，男，1964年12月20日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉莉，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 被告：葛元，男，1986年9月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王姗姗，浙江律晓律师事务所律师。 原告俞全明与被告葛元房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年6月3日立案，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理，原告俞全明及其委托诉讼代理人潘文勇，被告葛元的委托诉讼代理人王姗姗到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请和解期限一个月。因案情复杂，原、被告同意继续适用简易程序，延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告俞全明起诉称：2010年9月1日，原告与王云星签订《租房协议》一份，承租王云星坐落于间店面和楼房，协议约定：租赁期限为12年，自2010年9月1日起至2022年8月31日止；楼下三间店面租金为4500元/月，楼上八间套房为8000元/月，2010年9月1日至2013年8月31日租金不变，三年以后店面租金和套房租金按附近周边租金涨幅的中间平均价来确定；房租的付费周期为每6个月付上前一次；原告在租赁期间可以转租转让。同日，原告与徐文珍、葛维宝签订《租房协议》一份，承租徐文珍、葛维宝坐落于，协议约定：租赁期限为12年，自2010年9月1日起至2022年8月31日止；租金定于每年126000元，2010年9月1日至2013年8月31日，以后房租按周边涨幅确定；房租费的付款周期为每半年付一次；原告在租赁期间可以转租转让。原告承租上述店面与楼房用于开设金爵商务宾馆。2017年9月5日，原、被告签订《宾馆转让（承包）协议》，欲将金爵商务宾馆转让或承包给被告，协议当中约定了两种合作方式，分别为转让、承包，具体采用何种合作方式视被告选择而定。协议当中写明，为开设宾馆而租赁的房屋的年租金为360000元。该协议签订后，被告按该协议第三条之约定，陆续支付转让款1950000元，即双方实际按宾馆转让的方式履行。被告也按协议约定，支付了近半年度租金172800元。原告将原告与房东间的两份《租房协议》原件交由被告持有，被告接受。直至2019年3月前，房屋租金均由被告支付。2019年3月18日，王云星、徐文珍分别向原告发出告知书，要求原告支付2019年3月到8月的半年房租共计180000元。2019年4月7日，徐文珍向原告发送《断水断电通知书》，写明如原告逾期仍不缴纳房屋租金，将于2019年4月9日断水断电。2019年4月9日，原告迫于无奈代为向王云星、徐文珍支付半年房屋租金共计180000元，以及逾期利息和房东因催告而花费的费用 4500元。2019年原告向被告发送《通知书》，催告被告支付由原告代为支付的房屋租金与利息、告知费等，但被告拒不履行。原告认为，原、被告间的《宾馆转让（承包）协议》系双方真实意思表示，双方均应全面、诚信的履行合同义务，被告拒不支付房租的行为已属违约，应当向原告支付由其代为支付的房屋租金并承担违约责任。故诉至法院。1.要求判令被告向原告支付房租180000元、其他损失4500元及上述资金占用期间的利息损失（自2019年4月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。后原告变更房租的诉讼请求为150000元。 被告葛元答辩称，1.被告没有支付房租的原因是原告违约在先。《宾馆转让（承包）协议》主要约定宾馆转让给被告，双方的权利义务基于双方签订的合同，而不是原告与原房东的合同。原告向被告交付的房屋4楼、5楼没有规划许可，导致不能申请特种许可证。而被告转让该房屋的目的在于开设宾馆，不能成功申领特种许可证则不能开设宾馆。原、被告就该问题协商不下，且原告与原房东约定房屋租赁合同到期后装修均归原房东所有。被告已实际占用案涉房屋使用期间的租金为180000元属实，但已经支付了30000元了，现在尚欠150000元。但是对于利息损失不予认可。双方在转让协议中并未对后续房租如何支付进行约定，即便按照原告与原房东的约定，房屋支付方式不明确，也可以认为是先用后付。4500元的损失没有证据及法律依据，不予认可。 本院经审理认定以下事实：对原、被告无争议的事实，本院认定如下。即2010年9月1日原告承租案外人王云星所有的坐落于象山县间店面整幢楼房、徐文珍和葛维宝所有的坐落于象山县石浦镇玉泉路三间店面整幢楼房，约定租赁期限为2010年9月1日至2022年8月31日；在租赁期间，原告有权转租转让，但须预先告知出租方，受转让方必须向出租方交付水电费，出租方若在合同期内出卖房屋，合同继续有效，有关事宜，由出租方自行解决，否则，出租方需要赔偿原告所有损失。2017年9月5日，原、被告签订《宾馆转让（承包）协议》，约定：一位于金爵商务宾馆（共五层）系原告投资，所在的房屋为租赁，每年租金为360000元，承租期到2022年8月31日止；二、原告以1950000元的价格将宾馆转让给被告（宾馆内所有设备和物品），另外需要再支付半年房租172800元；三、转让款分三期付清，首期押金300000元于2017年9月8日前支付，第二期900000元于2017年10月20日前支付，余款750000元在2017年11月20日前付清。至于半年房租172800元在何时支付由双方在2017年10月20日商定；五、原告在转让后应配合被告去办理各种变更手续，所产生的各种费用均由被告负担；六、被告若未按时支付第二期转让款，在2017年10月20日以后原告同意双方之间转变为承包关系。承包费每年为450000元（不含所产生费用），被告已付的300000元押金就作为承包费，不够的部分需补足，再交押金150000元，另外还需上前缴房屋租金半年，否则300000元押金没收等。2017年10月26日，原、被告再次签订《宾馆转让期间的约定》，约定：一、原告所有的金爵商务宾馆（共五层），从2017年9月8日开始交由被告经营；二、经营期间所得的收入全部归被告所有；三、转让后的宾馆（未办理转证前）由被告进行全面管理等。协议签订后，原告向被告交付了1950000元转让费及半年房租172800元。因被告未在2019年3月前支付下半年房租，原告于2019年4月9日、10日向房东王云星的妻子刘美花先行支付房租2019年3月至8月的房租97200元及利息和催告费3000元，2019年4月10日、同月16日向房东徐文珍支付房租82800元及利息和催告费1500元。2019年4月10日、16日原告向被告送达通知书，上载明：“葛元：位于象山县的象山县石浦金爵商务宾馆系你经营，因你未按时支付租金（本人已垫付租金180000元及其他损失4500元），限你3日内向本人一次性付清半年租金180000元及其他损失4500元。否则我将通过诉讼途径解决，由此产生的律师费、诉讼费、利息损失等所有费用将由你方承担。” 另查明，案涉房屋规划为3层。至判决前石浦金爵商务宾馆仍在正常经营。被告在2018年3月支付后同年3月至8月的房租180000元、2018年9月交付同年9月至2月的房租180000元。审理中，被告已另行支付30000元。 对原、被告有争议的事实及证据，本院认定如下：原告为证明原、被告就缴付租金事宜发生详细记录，在聊天记录中被告未提到特许经营许可证事件而是围绕宾馆设备设施电梯等发生矛盾，被告在签订合同当时即已知道4-5楼没有通过规划许可的事实，被告存在恶意拖欠租金及违约的事实，提供微信聊天记录。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，但是对证明目的有异议，上述证据无法证明被告在签订合同时即已经知道4-5楼情况，1950000元转让价款应当包括宾馆内的装修和电梯。本院对其真实性予以认定，在聊天记录中被告并未明确提及其签订合同当时即已知道规划许可的相关事件，且原告也未提供其他证据佐证，对该证明目的难以认定。 本院认为，本案的争议焦点为《宾馆转让（承包）协议》的合同效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《宾馆转让（承包）协议》包含两部分内容，即房屋转租及宾馆设施、设备转让。经本院审理查明，案涉房屋4-5楼系原房东未按照规划许可私自建造的楼层，故此即使原告取得原房东转租的授权，其与被告签订的合同中涉及案涉房屋4-5楼的租赁内容系无效的，但是一到三楼的租赁内容是有效的。因案涉房屋4-5楼的租赁内容系无效的，原告受让被告已经装潢好的案涉房屋设施、设备并支付转让费的合同目的在于宾馆经营，一旦4-5楼房屋租赁部分无效，该部分则无法继续正常经营，与之相对应的合同目的无法实现，故与4-5楼相对应的该部分宾馆设施、设备转让也系无效的。《宾馆转让（承包）协议》其余部分应系双方真实意思表示，不违反法律规定，应系合法有效的。故该协议系部分有效，部分无效的合同。 因4-5楼房屋租赁系无效的，合同无效自始无效。但鉴于被告至判决前一直在占有使用案涉1-5楼的房屋，故此被告应支付4-5楼的房屋占有使用费及1-3楼的房租。根据《宾馆转让（承包）协议》，年租金为360000元，未明确区分各层的房租。考虑到1-5层均为被告使用，且面积均一致，故此本院仍以年租金认定房屋占有使用费及房租，故被告尚需支付2019年3月至8月的房屋占有使用费及房租180000元，扣除被告已经支付的30000元，被告尚需支付150000元。原告没有证据证明4500元损失产生的合理性，故对该部分损失本院不予认定。虽然原、被告对房租的支付时间未进行明确的约定，但是《宾馆转让（承包）协议》约定第一期的房租系提前支付，且之后的2次房租被告均按照提前支付方式支付，原、被告之间对该种支付方式未提出异议，从中可以看出，原、被告以之后的行为对支付方式进行了明确，房租及房屋占有使用费系提前半年支付。故原告要求被告支付2019年3月至2019年8月期间的房租及房屋占有使用费150000元，依法有据，本院予以支持。被告未按时支付房租及房屋占有使用费，原告代为向房东支付上述款项，该部分资金在占用期间产生的损失系现实存在的，但是被告此举的原因系案涉房屋4-5楼没有规划许可证，《特种经营许可证》不能审批导致被告在经营过程中随时可能存在闭停状况，原、被告均有过错，对于该损失本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告葛元于本判决生效后十日内支付原告俞全明房租及房屋占有使用费150000元； 二、驳回原告俞全明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3390元，减半收取1695元，由原告俞全明负担45元，被告葛元负担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波 市中级人民法院。 审 判 员 张文芝 二〇一九年十一月十九日 代书记员 苏诗雨