广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2670号上诉人（原审原告）：仲克，男，1963年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张锦山，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思维，广东凯行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹伟国，男，1954年10月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈汝权，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许军，广东捷成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：韩美珍，女，1957年10月28日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。上诉人仲克因与被上诉人邹伟国、韩美珍，原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初8344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。仲克上诉请求：撤销一审判决，改判邹伟国、韩美珍共同向仲克支付违约金54万元、赔偿损失2万元。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误：1.邹伟国确定不出售涉案房产后，居间方一直以交易存在纠纷为由拒绝支付托管定金，直到2018年1月18日居间方才将托管定金50万元退回，而非一审认定的2017年3月。2.因为邹伟国对于本次交易具有重大过失，且在交易过程欺骗仲克，因此邹伟国不仅应当赔偿仲克的信任利益损失，还应当赔偿仲克的合同履行利益的损失。本案交易为邹伟国主动提出邀约，邹伟国明知自己代理权存在瑕疵而进行有意识的欺骗。3.仲克为善意相对人，其通过正规中介公司购买涉案房产，交易时邹伟国与韩美珍电话沟通，确认可以出售涉案房产，邹伟国签署了承诺书，居间方表示交易不会存在问题，在此情况下一般人会相信邹伟国有权代理签署相关合同。仲克有合理理由相信邹伟国等人是因为房价上涨而籍代理之瑕疵恶意毁约。4.邹伟国签订的承诺书可视为邹伟国同意对中山市二手房买卖合同及居间服务合同补充的一个保证合同履行的承诺，该承诺独立于主合同，另产生了一份保证合同履行的合同关系，所指向的责任也就是主合同的定金及违约责任，依据主合同邹伟国应当向仲克承担支付违约金54万元及赔偿损失2万元的违约责任。邹伟国辩称，一、邹伟国并未刻意占有仲克的利益，邹伟国已经采取适当措施通知仲克、乐有家公司对合同不予追认，避免损失的进一步扩大，乐有家公司最晚应于2017年3月28日收到邹伟国邮寄的合同无效暨返还定金的通知。二、仲克并非善意相对人，其明知邹伟国并非涉案房屋的产权人，明知交易存在重大瑕疵仍继续进行交易，明显存在主观过错。仲克的过错与邹伟国相等，应当对合同未生效承担同等责任。三、邹伟国并非合同的相对人，其签署的代理人关于代理权的承诺书仅仅是对于代理权的承诺，不能理解为是对主合同指向的定金及违约责任的承诺。韩美珍二审期间未发表答辩意见。乐有家公司二审期间未发表意见。仲克向一审法院起诉请求：韩美珍、邹伟国向仲克承担赔偿责任，连带向仲克返还定金50万元、支付违约金54万元，赔偿损失2万元。一审法院认定事实：邹伟国与韩美珍是夫妻关系。仲克提供的房产证复印件显示韩美珍、韩湘容是中山市东区××路××号远洋城尊域13幢602房的登记产权人，邹伟国与韩美珍予以确认。2017年2月18日，邹伟国以韩美珍、韩湘容（卖方）的代理人的身份，与仲克（买方）与中山市家家顺房地产经纪有限公司（居间方，以下简称家家顺公司）签订中山市二手房买卖及居间服务合同、补充协议、信息告知书、价格确认书、资金托管协议等文件，邹伟国在卖方代理人处签名捺印。其中合同约定：买方向卖方购买涉案房产，房价款为270万元。定金50万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元，本合同签订后20个工作日内向卖方支付定金40万元。双方一致同意上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方签订的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。买方须于2017年4月30日之前将房款（不含定金）220万元支付至买卖双方约定的银行监管账户。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同还约定了其他内容。仲克当天支付了定金10万元，邹伟国在合同签名下方签名确认代韩美珍、韩湘容收到仲克交付购房定金10万元。双方在资金托管协议中约定买卖双方同意将定金50万元交由居间方免息托管。同日，邹伟国签名出具“代理人关于代理权的承诺书”，承诺书载明：本人邹伟国受韩美珍、韩湘容的合法委托，代其出售坐落于中山市东区××路××号远洋城尊域13幢602房之房产并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后五个工作日内提交委托人亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。邹伟国向居间方出具了涉案房产的房产证复印件、韩美珍身份证复印件；仲克依照资金托管协议的约定向居间方支付剩余定金，其中2017年2月21日支付定金17万元，2017年2月27日支付定金23万元。2017年3月19日，邹伟国分别按照涉案合同载明的地址向仲克、居间方邮寄“合同无效暨返还定金的通知”，称“当时三方都明确知道，本人是没有取得授权的，待本人取得产权人的同意及授权后，合同才能合法成立生效。但遗憾的是，上述房屋的产权人不同意授权本人签署上述房屋买卖合同，亦不同意出售上述房屋，因此，上述2017年2月18日签署的二手房买卖合同因本人无代理人而无效”，同时明确要求居间方即时向仲克退还房款定金10万元。居间方于2017年3月25日收到上述邮件，邮寄给仲克的邮件因无人签收退回。后仲克向邹伟国邮寄邮件，邹伟国于2017年3月26日按仲克的新地址邮寄上述通知，该邮件于2017年3月28日妥投。后居间方将仲克支付的定金50万元退还给仲克。双方对继续交易产生争议，仲克为此于2017年5月26日提起本案诉讼。仲克委托律师参加本案诉讼，为此支出律师费1万元。仲克主张签订涉案合同后，其于2017年2月26日订购家具，支付了订金1万元，该款不予退还。2017年8月27日，家家顺公司名称变更为乐有家公司。一审诉讼中，一审法院经双方同意多次组织双方进行调解，但调解未果。一审法院认为，双方一致确认邹伟国在未取得涉案房产产权人韩美珍、韩湘容授权的情况下，以产权人代理人的身份与仲克签订涉案合同，事后产权人未对合同进行追认，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第二款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”之规定，涉案合同对产权人不发生效力，相应责任由邹伟国承担。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三、第四款规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”邹伟国在没有取得产权人明确授权的情况下与仲克签订涉案合同等文件，并且出具“代理人关于代理权的承诺书”，承诺愿意承担相应责任，对合同不发生效力，无法继续履行存在主要过错，应承担相应的责任；仲克查看了涉案房产的产权证，明知邹伟国非产权人，在邹伟国既没有出示基于身份产生代理权限的材料，亦没有出示产权人书面授权书的情况下，仍与邹伟国签订涉案合同，亦存在过错。本案中，仲克所支付的定金50万元，已经由居间方返还，一审法院对该部分请求不予支持。关于违约金问题，邹伟国以产权人代理人的名义签订合同，该合同对产权人而言系效力待定的合同，只有经过产权人追认才对产权人发生效力。因产权人对涉案合同不予追认，涉案合同对产权人不发生效力，并非无效，即产权人与仲克之间未成立合同关系，并非仲克与产权人之间的合同无效，韩美珍、邹伟国主张涉案合同无效没有法律依据。邹伟国并非涉案合同当事人，其作为无权代理人，依据上述法律规定，应在其过错范围内承担赔偿损失责任，故仲克请求邹伟国依据涉案合同的约定支付违约金没有合同和法律依据，一审法院不予支持。关于损失问题，仲克主张其损失包括律师费、交通费、不予退还的定金等，双方于2017年2月份签约，邹伟国于2017年3月份明确告知仲克产权人对合同不予追认，不再履行合同，居间方亦在2017年3月份将托管的定金50万元退还给仲克，时间较短，双方均采取了适当的措施避免损失扩大。仲克在涉案合同效力尚未确定的情况下订购家具，应承担相应的法律后果，且该损失邹伟国无法预见，而律师费并非必要费用，结合本案具体案情，一审法院酌定邹伟国赔偿仲克损失1万元。涉案房产交易金额较大，仲克作为完全民事行为能力人，仲克未提供证据证实邹伟国签署涉案合同时出示证件证实邹伟国与韩美珍系夫妻关系并进行了协商，仲克仅凭邹伟国当场曾手机通话主张邹伟国系与妻子韩美珍进行了协商显然依据不足。仲克未提供充分有效的证据证实邹伟国签署涉案合同系基于夫妻双方共同意思表示，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对仲克请求韩美珍对邹伟国的上述债务承担连带责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邹伟国于一审判决生效之日起七日内向仲克赔偿损失1万元；二、驳回仲克其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14340元，诉讼保全费5000元，合计19340元（仲克已预交），由仲克负担19140元，邹伟国负担200元（邹伟国于一审判决生效之日起七日内迳付仲克）。本院二审期间，仲克向本院提交一份微信聊天记录，拟证明定金的退还时间为2018年1月18日，一审对于定金的退还时间认定错误。经质证，邹伟国认为该证据在一审庭审前已经取得，不符合二审新证据的规定。韩美珍及乐有家公司在二审期间未提交新证据。本院对一审查明的除“乐有家公司于2017年3月份将托管的定金50万元退还给仲克”以外的其他事实予以确认。本院另查明，一审庭审中，邹伟国以仲克主张的违约金过高、应按实际损失和双方过错确定、实际损失是逾期利息损失为由，主张调整违约金标准。仲克称，违约金为购房总价款270万元的20%；实际损失是律师费1万元、购买家具定金1万元，共2万元。另外，涉案合同第十四条约定：“合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。”。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为房屋买卖合同纠纷。邹伟国以涉案房产登记产权人韩美珍、韩湘容的代理人身份与仲克签订涉案合同等文件，向仲克转让涉案房产，其事前未得授权，事后未获追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，邹伟国的行为构成无权代理，对韩美珍不发生效力，仲克亦无证据证明韩美珍作为邹伟国的配偶对该转让行为知情并同意，故仲克以韩美珍系合同相对方和邹伟国的配偶为由主张韩美珍承担合同责任的理据均不充分，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于邹伟国的责任承担问题。涉案合同因邹伟国无权代理而不能继续履行，不对登记产权人发生效力，应由邹伟国按合同约定承担违约责任，赔偿仲克的实际损失与可得利益损失。本案中，仲克主张邹伟国承担的违约责任包括合同约定的违约金54万元及实际损失2万元，邹伟国则以实际损失为限及双方均有过错为由主张调低合同约定的违约金标准。本院认为，仲克作为买受人，在邹伟国并未出具证明其相关代理权限的身份材料或证明文件的情况下未尽到谨慎审核义务即与邹伟国签署涉案合同并支付定金，对合同不能继续履行亦存在过错，应对在其过错范围内承担相应责任。且邹伟国在签订合同后一个月即按合同约定的联系地址向仲克寄送了通知，称其未能取得登记产权人的授权或追认，根据日常生活经验可知，仲克在此期间即使存在可得利益损失，亦应有限，且仲克亦未就此提供证据予以证明。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、第四款之规定并综合本案具体情形，本院认定涉案合同约定的违约金标准确实过高，并结合损失填补规则、根据邹伟国的请求将其应付违约金调整为10万元，应足以弥补仲克因本案所受的可得利益及律师费等相关损失，故本院对其超出该金额的其他诉求不予支持。综上，仲克的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初8344号民事判决；二、邹伟国于本判决发生法律效力之日起七日内向仲克支付违约金100000元；三、驳回仲克的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14340元，诉讼保全费5000元，合计19340元（仲克已预交），由邹伟国负担13117元（邹伟国于本判决生效之日起七日内径付仲克），由仲克负担6223元；二审案件受理费9300元（仲克已经预交14340元），由邹伟国负担1636元（邹伟国于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳），由仲克负担7664元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十一月十四日书记员  郑 蕙