福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3423号 上诉人（原审原告）：林洪元，男，1971年8月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审原告）：方蓓红，女，1964年1月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：赵东波、赵紫璇，福建建达（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市集美建设发展有限公司，住所地福建省厦门市集美区侨英路283号301室。 法定代表人：江栋恒，董事长。 委托诉讼代理人：孔思彤、李晓莉，福建天构律师事务所律师。 原审第三人：厦门正图房地产策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路28号A19室之1192-2单元。 法定代表人：郭伙霖。 委托诉讼代理人：黄昌榕、唐帅华，福建君州律师事务所律师。 上诉人林洪元、方蓓红因与被上诉人厦门市集美建设发展有限公司（以下简称“集美建发公司”）、原审第三人厦门正图房地产策划有限公司（以下简称“正图公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林洪元、方蓓红上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持林洪元、方蓓红一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用均由集美建发公司承担。事实和理由：集美建发公司委托正图公司销售案涉房产，正图公司指派王宇航等销售代表销售案涉房产。王宇航于2013年8月18日入职正图公司，担任置业顾问一职，负责客户的接洽、认购、签订商品房买卖合同及发票领取手续的办理。其于2016年2月29日申请离职，于4月3日办理离职手续。2015年12月29日，王宇航作为案涉房产的销售人员与林洪元、方蓓红就诉争房产的买卖达成一致意见后，王宇航在售楼处电脑上登录厦门网上房地产网站输入开发商的账户名及密码并使用房管局专用的UKEY在网上填写了《商品房买卖合同》，土房局为该《商品房买卖合同》分配了统一编号：“03253811号”。之后王宇航将该合同打印，林洪元、方蓓红在纸质的《商品房买卖合同》签了字并按了手印。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条规定：承诺生效时合同成立。第二十六条规定：承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。依据上述法律规定及前述客观事实，王宇航代表集美建发公司向林洪元、方蓓红发出了出售案涉房产的“要约”，林洪元、方蓓红对该“要约”，没有任何异议，全部同意，并及时作出了“承诺”。王宇航在收到“承诺”后按照《厦门市商品房销售合同网上登记备案管理办法》（以下简称“《管理办法》”）规定的商品房买卖合同签订的流程代表林洪元、方蓓红与集美建发公司签订了03253811号《商品房买卖合同》，该合同成立并生效。 《管理办法》第九条规定：商品房买卖的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过互联网，将合同文本传送至市房地产交易权籍登记中心办理登记备案。买受人应当在商品房买卖合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。第十条规定：市房地产交易权籍登记中心应当即时完成网上传送的商品房买卖合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过互联网发送合同备案证明。商品房买卖合同的登记备案即告完成。第十一条规定：房地产开发企业应当打印备案证明和相应的商品房买卖合同，并与买受人共同在书面合同上签名（盖章）后交与买受人收执。依据上述规定，《商品房买卖合同》签订流程有别于传统书面合同签订的流程。集美建发公司的公章不会交给正图公司，更不会交给正图公司的工作人员。03253811号《商品房买卖合同》只能由林洪元、方蓓红先单方签名后交给正图公司，正图公司交给集美建发公司盖章后再交回给林洪元、方蓓红收执，根本无法按传统合同签订模式进行面对面的签订。林洪元、方蓓红单方签字后将纸质的03253811号《商品房买卖合同》交给了王宇航，林洪元、方蓓红已经不能单方悔约，该合同应当成立，对双方都有约束力。集美建发公司收到林洪元、方蓓红签字后的03253811号《商品房买卖合同》，拒绝盖章，撕毁了合同并将案涉房产卖与他人，显然构成了违约，应当赔偿林洪元、方蓓红的损失并承担违约责任。 集美建发公司答辩称，一、林洪元、方蓓红与集美建发公司的签字、盖章，是案涉《商品房买卖合同》“承诺”的法定方式。商品房买卖合同属于法律规定的要式合同，法律明确限定“签字或盖章”系双方当事人作出承诺的唯一方式，且该方式系合同成立生效的形式要件与实质要件。故，商品房买卖合同的成立生效应以当事人的签字、盖章作为判断依据。本案中，王宇航为林洪元、方蓓红仅办理了部分“网签”流程，即仅生成了案涉合同文本，该文本对双方而言互为“要约”。在林洪元、方蓓红与集美建发公司均签字、盖章的情形下，案涉商品房买卖合同才成立生效。但案涉合同文本上仅有林洪元、方蓓红的签字，并无集美建发公司的印章，说明，集美建发公司就上述要约并未作出承诺，林洪元、方蓓红的单方承诺并不产生案涉《商品房买卖合同》成立生效之法律效果。综上，基于案涉“商品房买卖合同文本”为影印件且无集美建发公司印章等证据缺陷，林洪元、方蓓红故意曲解“要约”与“承诺”，认定案涉合同成立生效，明显违反法律之规定。 二、林洪元、方蓓红主张的“网签”流程，无法产生案涉《商品房买卖合同》成立之法律效果。（一）案涉《商品房买卖合同》不具备合同成立生效的形式要件。根据法律规定，商品房买卖合同属于法律、行政法规规定应当采用书面形式的合同。林洪元、方蓓红提交的“商品房买卖合同文本”上仅有林洪元、方蓓红一方的签名，且双方均未实际履行合同的主要义务。故，上述合同并不具备《合同法》第三十二条、第三十六条规定的合同成立要件，一审判决据此认定该合同未成立生效，适用法律正确。（二）《管理办法》规定的“网签”流程，与合同的成立生效不具有关联性。1.从《管理办法》的内容来看，该办法系对商品房买卖合同备案流程的规定，并未对商品房买卖合同成立生效作出明确规定，该办法无法作为判断案涉合同文本成立生效的依据。2.《管理办法》属于地方政府规章，其位阶低于法律、行政法规，在《合同法》对合同成立生效有明确规定的情形下，该办法无法突破法律、行政法规对商品房买卖合同成立生效要件的规定。3.《管理办法》规定的“网签备案”流程，系通过网络平台对合同内容进行磋商，这与传统书面合同的磋商过程存在差别，但该差别无法推导出商品房买卖合同的成立生效无需依照法律规定予以认定。且“网签备案”流程设立的目的在于，将开发商的销售行为置于行政主管部门的监管之下。同时，该提交行为，亦是行政主管部门对“欲交易标的商品房”作出“锁定”行政措施的依据。如开发商不通过网签流程签署合同的，行政机关仅能对开发商作出行政处罚，不涉及商品房买卖合同的效力问题。4.《管理办法》第十一规定了合同备案成功后，开发商与买受人应在书面合同上签名（盖章），该规定表明即便备案成功，商品房买卖合同仍应按照《合同法》之规定，经双方当事人签字或盖章后，合同才成立生效。（三）王宇航为林洪元、方蓓红办理了部分“网签”流程，即仅生成了合同文本，其未将该合同文本以集美建发公司名义提交行政机关完成“网签”，证明王宇航并未代表集美建发公司向林洪元、方蓓红及行政主管部门作出与林洪元、方蓓红签订商品房买卖合同意向确认之意思表示，不可能对集美建发公司产生缔约责任之约束。 三、本案系因“更名房买卖”而产生，一审法院判令集美建发公司不承担民事责任适用法律准确。（一）王宇航代表“一手房东”与林洪元、方蓓红进行更名房买卖交易。1.现有证据证明，林洪元、方蓓红系通过案外人周英秋、王宇航欲向“一手房东”购买“更名房”，而非向集美建发公司购买预售商品房，在交易过程中，王宇航始终代表的是“一手房东”。2.集美建发公司作为房地产开发企业（其权限及于正图公司），其销售范围仅限于预售商品房。集美建发公司及正图公司均未委托授权王宇航销售更名房。林洪元、方蓓红就买卖更名房与王宇航进行磋商，已超出集美建发公司及正图公司给予王宇航之授权（包括基于代理合同现实的授权和依据行业惯例、常识判断王宇航可能获取的授权）。王宇航的相关行为能且只能认定为其个人行为，与集美建发公司无关。林洪元、方蓓红就购买更名房产生的损失，应向案外人周英秋、王宇航另案主张违约责任或侵权责任。（二）林洪元、方蓓红不属于善意相对人，王宇航的行为不构成表见代理。如前所析，林洪元、方蓓红明知王宇航代表一手房东与其进行更名房交易，集美建发公司同意王宇航销售更名房有且只能通过完成网签予以确认。且林洪元、方蓓红明知网签流程及法律后果，其应即时登录“厦门市网上房地产网”查询案涉房产是否“已销售”或“已认购”进行确认，其未查询案涉《商品房买卖合同》的网签情况，表明其未尽到合理的注意义务，具有明显过错。 综上，在林洪元、方蓓红与集美建发公司就案涉房产的买卖不存在法律及事实上的合同关系的情况下，集美建发公司将案涉房产销售给案外人，不存在违约的情形。林洪元、方蓓红要求集美建发公司承担违约责任并赔偿其损失，无事实基础、法律依据，依法应驳回其诉讼请求。 正图公司陈述称，1.同意集美建发公司关于合同不成立的主张。2.王宇航在与林洪元、方蓓红磋商的过程中实际是王宇航的犯罪行为，案涉合同系以王宇航合法手段掩饰非法目的的手段，该合同无效。3.即便合同成立，本案林洪元、方蓓红违约在先，签订合同当日上诉人经应支付30%的购房款，林洪元、方蓓红至今未付且从未要求支付。林洪元、方蓓红系恶意起诉，主要因厦门房价上涨，林洪元、方蓓红认为有利可得，请求法院驳回林洪元、方蓓红的上诉请求。 林洪元、方蓓红向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除林洪元、方蓓红与集美建发公司签订的合同号03253811号《商品房买卖合同》；2.集美建发公司向林洪元、方蓓红支付违约金142422元，并赔偿实际损失（该实际损失以讼争商品房目前的评估价减去合同预定的房价为准，评估时间点为集美建发公司收到此次变更后的诉状即2019年2月21日，该日为合同解除之日）；3.集美建发公司承担案件受理费、评估费。 一审法院认定事实：2017年8月25日，厦门市集美区人民法院作出（2017）闽0211刑初379号刑事判决书，其中判决书认定如下事实：王宇航在正图公司担任置业顾问期间，以能够通过“关系”拿到集美建发公司开发的“中央公园城”楼盘内部认购的房源为由，让金矛公司的周英秋帮其寻找客户；2015年12月至1月间，王宇航隐瞒其没有房源也没有找“关系”帮忙的事实，以可以拿到“中央公园城6号楼1802室”为由，通过周英秋将该套房产转让给被害人方蓓红；2015年12月29日，王宇航与方蓓红在正图公司的售楼处签订了一份购房合同。购房合同签订后，王宇航没有将该合同交付购房人方蓓红，且没有按流程将该合同提交；王宇航于2015年12月20日从周英秋处接收方蓓红支付的定金人民币2万元，于2015年12月29日从周英秋处接收方蓓红支付的更名费人民币20.5万元。判决书还认定了王宇航的其他犯罪事实。最后判决书判决：被告人王宇航犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年六个月，并处罚金人民币十五万元；责令退赔方蓓红经济损失22.5万元等。 林洪元、方蓓红提供1份手机拍摄后打印的《厦门市商品房买卖合同》，体现2015年12月29日王宇航与方蓓红“签订”的合同，合同编号为03253811，出卖人为集美建发公司，买受人为林洪元、方蓓红；约定买受人购买商品房中央公园城（J2010P05地块）6#楼B梯18层1802室，建筑面积共87.41平方米，单价为每平方米16293.59元，总金额1424223元；约定签订本合同当日内交付不低于总楼价款的30%首期房款人民币434223元，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕等；林洪元、方蓓红在合同买受人处签名，出卖人签章处无任何人或公司的签章。王宇航向方蓓红出具一份《“中央公园城”签约客户情况登记表》，登记了林洪元、方蓓红为买受人，所购单元为6#楼13梯18层1802单元；建筑面积87.41㎡，签约单价16293.6元/㎡，总金额1424223元；定于2016年6-7月办理光大银行按揭。该登记表仅置业顾问处王宇航签字，之后的一审、二审、终审处均无签章。 各方当事人在庭审时确认林洪元、方蓓红未向集美建发公司支付购房款，集美建发公司及正图公司也未收到林洪元、方蓓红给付的购房款。 一审法院认为，本案系主张解除《商品房买卖合同》、支付违约金及其他损失引发的房屋买卖合同纠纷。林洪元、方蓓红主张双方案涉《商品房买卖合同》已经成立并生效不能成立。首先，生效的刑事判决书已经认定王宇航在系统中生成合同后没有按流程将该合同提交，这与林洪元、方蓓红提供的《网签生成声明》的界面上存在“打印合同”、“提交”、“删除”项目相互印证，故林洪元、方蓓红主张合同已经提交至房管局且已经完成登记，缺乏事实依据。其次，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。集美建发公司并未在案涉合同上签字或盖章，将合同提交至土地房屋管理机关并不能产生代替签字盖章的法律结果，林洪元、方蓓红关于提交合同即成立的主张于法不符，故依照合同法上述规定，案涉合同尚未成立。再次，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。林洪元、方蓓红在庭审时确认并未支付集美建发公司任何购房款，集美建发公司也未向林洪元、方蓓红履行任何出卖人的义务，即双方并未履行合同的主要义务，依此亦无法认定合同成立。最后，林洪元、方蓓红主张王宇航构成表见代理，故合同成立并生效亦无依据。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理的前提为“订立合同”，王宇航在案涉行为中并未完成合同的订立，出卖人签章处仍为空白，故案涉合同仍未成立。综上，案涉《商品房买卖合同》并未成立，林洪元、方蓓红主张解除该合同、集美建发公司支付违约金和赔偿房屋价差损失，于法无据，法院不予支持。除此之外，正如正图公司所抗辩，案涉合同文本上有“签订本合同当日内交付不低于总楼价款的30%首期房款人民币434223元，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕”内容，林洪元、方蓓红在订立合同之日，甚至到起诉之日，并未向集美建发公司交付任何购房款，即便合同成立生效，林洪元、方蓓红先构成违约，其主张解除合同、支付违约金和赔偿房屋价差损失亦无依据。林洪元、方蓓红申请对案涉房产市场价格进行鉴定以确定房屋价差损失，因法院已不支持其合同成立的主张，故该鉴定已无必要，故不再准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条、第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回林洪元、方蓓红的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费18900元，减半收取计9450元，由林洪元、方蓓红负担。 二审经审理查明，林洪元、方蓓红认为一审判决遗漏查明讼争房产实际是2016年9月2日出售给案外人王燕妮的。此外，各方对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明事实予以确认。 二审中，林洪元、方蓓红提交三组新证据：1、厦门市商品房买卖合同（03253809），证明案外人与集美建发公司签订商品房买卖合同事实。2、中央公园城签约客户情况登记表，证明案外人与集美建发公司签订商品房买卖合同事实。3、函，证明与本案相似的另外一个房屋的购房人张俊的备案情况。这是2015.12.29凌晨签订的，也是王宇航办理的连续打印的三份合同，张俊的合同没有实际履行。该证据证明本案讼争合同应成立生效。 集美建发公司质证认为，对证据1、2的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。合法性方面，两份证据系集美建发公司与他人未对外公开的内部文件，正常情况下，林洪元、方蓓红无法获取。林洪元、方蓓红未对如何取得上述证据，即证据来源未予任何说明，无法排除林洪元、方蓓红通过非法手段获取该两份证据的可能，当然不具有合法性。关联性方面，两份证据客观反映出案外人通过正规流程购房其房屋的过程而本案讼争房屋被王宇航用于欺骗他人。两份证据与本案无关联性。同时，证据1有双方签字，证据2上的一审、二审处均有人签字，与本案讼争合同及登记表有明显不同。证据3无原件，且与本案无关，对真实性、合法性、关联性均不予认可。 正图公司质证认为，同意集美建发公司质证意见。补充：证据3的函件内容属于行政管理范畴，与合同成立与否无关。 集美建发公司、正图公司于二审中未提交证据。 本院认为，首先，王宇航用集美建发公司的帐户名及密码生成《商品房买卖合同》并打印出纸质合同，这只是双方签订合同的准备，林洪元、方蓓红称打印出该合同即是集美建发公司向其发出签订合同的要约，缺乏法律依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。讼争《商品房买卖合同》打印出来后，林洪元、方蓓红虽然在买受人处签字，但并未依该合同约定支付首付款，集美建发公司未在合同出卖人处签字、盖章，甚至王宇航作为经办人亦未在此处签字，因此，讼争《商品房买卖合同》未给双方当事人签字或者盖章，依法未成立。其次，《管理办法》第九条规定：商品房买卖的当事人双方应当根据网上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。商品房买卖合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过互联网，将合同文本传送至市房地产交易权籍登记中心办理登记备案。买受人应当在商品房买卖合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。林洪元、方蓓红仅提供生成的讼争《商品房买卖合同》，未能举证证明该合同已经双方确认后由集美建发公司发送至登记中心办理了登记备案。该合同事实上亦未进行过登记备案，因此，即使是依据《管理办法》的规定，林洪元、方蓓红以生成了讼争《商品房买卖合同》即视为集美建发公司确认了该合同，亦不能成立。因讼争《商品房买卖合同》未成立，集美建发公司不受该合同约定的约束，林洪元、方蓓红诉求解除该合同，并支付其违约金、赔偿损失等，本院不予支持。 综上，林洪元、方蓓红上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18900元，由林洪元、方蓓红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年十一月四日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。