北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初30320号原告（反诉被告）郭忠勤，男，1951年8月5日出生，汉族，中华人民共和国商务部行政管理局职员，住北京市大兴区。被告（反诉原告）徐天辉，男，1941年7月10日出生，汉族，北京市东城区教育局中教科职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）郭忠勤与被告（反诉原告）徐天辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭忠勤，被告（反诉原告）徐天辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭忠勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金15600元，2、判令被告赔偿房屋搁置未出租的经济损失15600元，3、判令被告赔偿家具家电损坏等经济损失5000元，4、诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2019年2月26日，原告郭忠勤将位于芳城园三区一号楼2502室由我爱我家房地产公司作为中介方，与被告徐天辉签订了租期三年的租赁合同，租金7800元/月，付款方式为押一付三，签约前被告及其全家经由我爱我家中介公司人员带领多次考察了该房屋，未对家中电器、燃气灶、家居等提出任何异议，并签署合同。搬入后，被告在房屋设备并未损坏的情况下仍多次要求原告按照其要求更换家电设备，在露台窗户处增加防盗窗，原告念其年迈，都逐一更换。但被告又提出加高顶层排气管道以及楼顶平台钥匙独占等各种要求，自己因客观原因，未能同意；二、被告居住期间多次辱骂骚扰同层2501住户，该住户报警，并退租，这对原告房屋租赁收益和住户安全造成影响；三、被告在租赁原告房屋未到一个月又提出要求退租，原告同意，但被告并未说明具体搬离日期和时间，直至我爱我家中介公司介入，原告才知晓被告将于2019年3月26日搬离，但被告实际搬离时间为2019年4月9日；四、被告搬离原告房屋后，拒绝出席房屋交接，一切由我爱我家中介公司人员办理，被告租住期间电费、燃气费和一个半月的租金，经我爱我家中介公司第三方现场核验，被告2月26日入住，3月20日提出退房，因被告未提前30天告知退租，原告扣除被告一个月租金7800元，多出部分租金11700元及承租方所付1000元电费扣除水电燃气等余额434元，原告已当即退还，但被告拒绝在解约协议上签字。五、根据房屋租赁合同约定，因被告违约并拒绝签退房协议致使原告房屋至今未能租出，损失无法估计，原告要求被告赔偿两个月房租15600元；六、被告未按要求恢复室内原状，并擅自拆除和损坏了室内家具，破坏性在墙壁打孔，随意更改线路及更换燃气热水器，并将损坏的热水器遗弃，并将原告室内原木大床床架从中锯断等等，造成原告经济损失。为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）徐天辉辩称：原告（反诉被告）郭忠勤违约，不同意原告（反诉被告）郭忠勤的诉讼请求。被告（反诉原告）徐天辉向本院提出反诉诉讼请求：1、判令郭忠勤返还租房押金7800元及利息，2、判令郭忠勤支付违约金15600元及利息，3、判令郭忠勤支付房屋修理费2818.95元及利息，4、诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：2019年2月26日，原告（反诉被告）郭忠勤与被告（反诉原告）徐天辉签订《北京市房屋租赁合同》，“我爱我家”中介居间，租金7800元/月，押一付三，反诉人徐天辉按约付清全款。一、郭忠勤出租的房屋为芳城园三区一号楼2502号，属于25层顶层，出租房屋为两室一厅，含阳光房。后得知阳光房属于违建，与房产证不符。二、郭忠勤交付的出租房属国家禁止出租的房屋，根据法律规定，违法建筑，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，出租人就未取得建筑工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。三、郭忠勤违反法律规定，法律禁止“占用、堵塞、封闭房屋建筑的疏散通道、安全出口以及其他妨碍安全疏散的行为”。郭忠勤把25层逃生楼通道与楼顶露台门口私加一白色钢铁防盗门，而且钥匙由郭忠勤掌握，其又住在亦庄开发区，如遇火灾无人能逃往楼顶露台。郭忠勤在本楼楼道与楼顶露台通道中间，私装一咖啡色带锁防盗门，造成逃生通道堵塞。郭忠勤把24层楼梯进入25层楼道口先用一道木门用一U型钢棍插在门上锁住木门等等行为，违反了高层民用建筑防火规范的强制性国家标准。四、承租的2502室阳光房与我女儿卧室一体，阳光房低矮窗户开在楼顶露台，距露台地面半米高，护栏年久糟烂残缺，遇侵入者可轻松进入，存在重大安全隐患。阳光房是裸木结构玻璃屋顶，不符合法律规定的标准。五、直到本人退租时，厨房油烟机还是坏的，本人以及郭忠勤均买不到配件，摸黑做饭，已垫付修理安装费2584.62元。女儿卧室窗户一直不能锁死，整夜惊恐，听到楼顶平台夜里狗叫声，不敢入睡等等，与拎包入住，独享空中花园不符，上当感与日剧增。于3月15日决定通知郭忠勤退租搬出。被告交付的房屋不符合合同约定，与房产证不符。搭建的阳光房属于违法建筑，多处设施不符合法律规定，严重危害承租人的生命安全，构成严重违约，应按照合同约定，支付违约金。反诉被告郭忠勤辩称：不同意反诉诉讼请求。一、自己出租的房屋在出租前，由我爱我家中介公司检查，并确认符合出租条件。该房屋无反诉原告所说的“阳光房”，其只是与主卧室连接的阳台，阳台四面墙壁均为十几年前搬入之处的建筑主体，不存在未办理“建筑施工许可证”等问题。二、涉案房屋属商务部央产房，已居住十年以上，不存在私搭乱建不合法建筑的说法，否则中介不可能验房后签约，对外出租。三、24层通往25层木门为该楼宇硬件设施，每层都有，与住户无关，且从未关闭甚至上锁。四、主卧室连接阳台的护栏是徐天辉入住后，应其要求一周内安装，护栏材料为市面所售不锈钢护栏，安装日期为2019年3月初，不存在徐天辉所说的年久失修问题，护栏间距15厘米，小孩都不可能钻入，如真的存在安全问题，现有租户也不会租赁该房屋。五、涉案房屋为正规两室一厅房屋，房产证和中介公司所示户型图和照片为证，徐天辉使用也是该房屋的居室，并不是阳台，所以原告所提“承租阳光房”不成立。六、徐天辉所说连接楼顶公共露台与房屋之间通道的白色铁门为该楼公共设施，不是本人安装的，且钥匙分别交予2501和2502两家住户。因徐天辉想将露台用于独自使用，因露台为公共设施，本人不同意，造成徐天辉不满。七、涉案房屋出租之前，徐天辉以及家人三次对涉案房屋进行检查，之后又由出租方郭忠勤、承租方徐天辉及我爱我家中介公司，三方共同在房屋现场对房屋电气家具设备设施再次检查，并确认无误后才签署的正规房屋租赁合同。出租房内家具、家电各类设备都是自家使用的，符合基本生活标准，深知超出一般出租房配置，徐天辉说我方欺诈的所谓“拎包入住”，从未有此表达。徐天辉多次要求本人为其维修并未损坏的家电，甚至提出帮其购买灯泡等超出合同范围的要求，本人念其年迈，均帮其完成。不存在“摸黑做饭”的问题。八、徐天辉要求整体更换25层顶层平台的排污管道，并提出将25层平台归自己私人使用，因这两处为公共设施，本人未同意。九、徐天辉擅自更换通道门门锁，造成2501住户无法回家，徐天辉不明原因多次骚扰辱骂同层2501住户，直至派出所干警出面调解。十、徐天辉无理要求未被满足后，又提出退房，其同意并提出退租事宜均交由我爱我家中介公司承办，按之前所签房屋租赁协议办理即可。十一、徐天辉要求返还2584.62元修理安装费，即使有发票，是否真实尚待核查。徐天辉擅自将未损坏的家具、家电拆除并丢弃，造成出租房经济损失。十二、根据合同约定，违约金为月租金的200%，但出租房郭忠勤只向承租方徐天辉收取了100%，即一个月的违约金，徐天辉拒不办理退房交接手续，后由中介公司员工出面办理手续，经我爱我家中介公司第三方现场核验，扣除租住期间产生的电费、燃气费后剩余部分金额及押金和一个月的租金出租方当即退还。经审理查明：2019年2月25日，郭忠勤与徐天辉签订《北京市房屋租赁合同》，出租人（甲方）：郭忠勤，承租人（乙方）：徐天辉，承租北京市丰台区方庄芳城园三区一号楼2502室，月租金为7800元。支付方式：押一付三，押金人民币7800元，租期自2019年2月26日至2020年2月25日。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。对于合同的签订、履行情况，郭忠勤称签约时间为2019年2月25日，签约前徐天辉本人亲自到承租房屋中进行查看，签约当天将涉案房屋交付徐天辉使用，后徐天辉主动提出解除合同，合同于2019年4月9日解除，徐天辉拒绝出面办理合同解除的手续，后在中介在场的情况下，中介工作人员写了交接单，大致检查了下房屋内情况，床被改了，还有些别的问题。租金收了4个月，共计31200元，徐天辉住了一个半月，退给对方11700元。徐天辉称签约前，自己没有去承租房屋中查看，是其配偶以及子女去查看的，合同由自己签订，认可于2019年2月25日收到钥匙，办理入住，居住期间，对房屋进行修理支出2818.15元。自己于2019年3月30日，搬离房屋，后通知郭忠勤。上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收据、照片等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。徐天辉辩称，签订合同前其本人并未查看涉案房屋，由其配偶以及女儿对涉案房屋进行查看，其配偶及女儿对房屋的查看行为可以视为经徐天辉认可的代理行为，故虽然徐天辉本人未亲自查看房屋，但并不影响合同效力。徐天辉辩称，出租人就未取得建筑工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，本案出租的房屋依法取得房屋产权证，故不存在合同无效的情形。关于郭忠勤向徐天辉主张违约金，根据合同约定，承租人提前退租的，按月租金的200%支付违约金，故对郭忠勤要求徐天辉支付违约金15600元的诉讼请求，本院予以支持。关于郭忠勤主张徐天辉支付提前退租给予的房屋搁置损失，因合同约定的提前退租违约金可以弥补其房屋搁置未出租的损失，故本院不予支持。徐天辉称，出租房屋存在违建问题，并列举违建的情形，向郭忠勤主张违约金，但该房屋出租前已经由中介确认符合出租条件，且徐天辉的代理人，即其配偶以及女儿已经对该房屋以及配套设施进行查看，徐天辉对房屋相关情况在签订合同之前已经知情，其配偶及子女代看房屋时，对承租的房屋未提出异议，在向徐天辉反馈意见后，徐天辉自愿与郭忠勤签订合同，现徐天辉以此作为抗辩的理由，本院不予采信，且其主张存在违建，不符合出租条件，并未提供充足证据证明，本院不予支持。关于郭忠勤要求徐天辉支付室内家具电器损失，郭忠勤并未提供充足证据，本院不予支持，故郭忠勤应向徐天辉返还租房押金7800元。关于徐天辉主张的房屋修理费，郭忠勤虽不予认可，但其承认徐天辉存在小的装修，故本院对有票据佐证的部分予以认可。关于徐天辉向郭忠勤主张押金及修理费的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐天辉于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）郭忠勤违约金15600元；二、原告（反诉被告）郭忠勤于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）徐天辉租房押金7800元；三、原告（反诉被告）郭忠勤于本判决生效后五日内给付被告（反诉原告）徐天辉修理费1120元；四、驳回原告（反诉被告）郭忠勤的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐天辉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，由原告（反诉被告）郭忠勤负担208元（已交纳），由被告（反诉原告）徐天辉负担156元（于本判决生效后五日内交纳）。反诉费225元，由被告（反诉原告）徐天辉负担77元（已交纳），由原告（反诉被告）郭忠勤负担148元（于本判决生效后五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 异二〇一九年十一月十八日法官助理  李文蕊书 记 员  祁 蕾