四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1537号 原告：廖水生，男，1946年7月20日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：江勇，四川欣锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐洪，四川欣锐律师事务所律师。 被告：朱代财，男，1947年8月1日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：范建川，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：冯小兵，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。 被告：胡冬梅，女，1977年11月10日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：章靖，邻水县义正法律服务所法律工作者。 原告廖水生与被告朱代财、胡冬梅债务转移合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日、10月29日公开开庭进行了审理。原告廖水生及委托诉讼代理人江勇、唐洪、被告朱代财的委托诉讼代理人范建川、冯小兵、被告胡冬梅的委托诉讼代理人章靖参加了第一次庭审，原告廖水生及委托诉讼代理人江勇、唐洪、被告朱代财及其委托诉讼代理人范建川、被告胡冬梅的委托诉讼代理人章靖参加了第二次庭审，被告朱代财的委托诉讼代理人冯小兵经本院通知未参加第二次庭审，被告胡冬梅经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告廖水生向本院提出诉讼请求：1、二被告协助原告办理位于邻水县房屋的不动产权登记；2、办理房屋不动产登记所需缴纳的税费由被告朱代财承担；3、二被告向原告支付违约金100000元。审理中，原告廖水生增加两项诉讼请求:1、确定位于邻水县房屋所有权归廖水生所有；2、确认原、被告2005年5月13日签订的《调解房屋补充协议》、2014年7月27日《协议》、2014年8月5日《协议》、2014年8月12日《协议书》合法有效。事实及理由：2005年朱代财为重新规划建房，与廖水生达成《调建房屋补充协议》，协议履行中朱代财还差廖水生40平方米房屋面积未归还。2014年朱代财、廖水生、胡冬梅达成《协议》，胡冬梅自愿代朱代财还廖水生40平方米房屋面积，任何一方违约，需支付违约金100000元。后朱代财、廖水生、胡冬梅再次签订协议，并进行了公证，确定朱代财与胡冬梅协商同意在胡冬梅承建的10号仓库地址内底层还40平方米面积给廖水生。虽然胡冬梅向廖水生交付了40平方米房屋，但一直未给廖水生办理房屋产权证。 被告朱代财辩称，1、朱代财差廖水生40平方米房屋面积不属实，朱代财已经补足廖水生全部土地面积，案涉相关协议是廖水生阻扰施工才被迫签订的；2、案涉房屋实际为消防通道，属于违章建筑，不具备办理房产证的条件。 被告胡冬梅辩称，1、胡冬梅已向廖水生交付了案涉房屋，由于房屋不具备办证条件，所以一直未办理过户登记；2、在银行抵押的366.83平方米建筑面积不含案涉的40平方米。 本院经审理认定事实如下： 一、对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认： 2005年5月13日，廖水生与朱代财签订《调建房屋补充协议》，约定：朱代财将拍卖所购的城南粮站14号仓库绿化地，要求建设局规划办、设计院重新规划建房，并要求廖水生已批改建房屋的规划由坐东向西改为坐北朝南，廖水生每套房屋面积113.4平方米增至125平方米，所需手续及房屋产产权由朱代财负责办理……。2013年7月25日，朱代财与胡冬梅及案外人黄光明签订房屋买卖合同，朱代财将邻水县鼎屏镇人民南路37号城南粮站内房屋一幢（房权证号：邻房监房权证字第××号，面积为366.83平方米）出卖给胡冬梅，并于次月办理了产权变更登记。2014年7月27日，朱代财、廖水生、胡冬梅三方签订《协议》：胡冬梅自愿将在朱代财处购买的邻水县城北粮站房屋中的40平方米面积替朱代财还给廖水生，胡冬梅将该部分房屋修好，所有权归廖水生所有，朱代财和廖水生从签字之日起以前所有协议作废，任何一方违约将赔偿守约方违约金100000元。2014年8月5日，朱代财与廖水生再次签订协议，载明2005年5月13日朱代财与廖水生达成的协议，现已兑现一部分，至今还差廖水生房屋面积40平方米，朱代财必须在原城北粮站在城南粮站内的仓库一幢割出40平方米，建一平房还廖水生，建好后的房屋产权、使用权永久属廖水生所有。2014年8月12日，朱代财、廖水生、胡冬梅又签订协议书：朱代财承认并与胡冬梅协商同意在胡冬梅承建的10号仓库地址内低层还40平方米的房屋面积给廖水生，胡冬梅完工后，将该40平方米的房屋面积交付给廖水生。三方于当日在邻水县公证处对该份协议书进行了公证。 邻水县鼎屏镇人民南路37号城南粮站内1-1、1-2仓库地址现已更改为鼎屏镇人民南路13号22、23单元库房。胡冬梅因担保借款，于2016年8月12日将该房屋抵押给原邻水县农村信用合作联社北门信用社，并办理了抵押登记，借款到期后双方签订展期协议，借款到期日为2021年2月8日，原抵押合同继续按约定执行。 胡冬梅将案涉40平方米房屋于2014年交付给廖水生居住至今，但至今未办理不动产登记。 二、对双方争议的事实，本院作如下认定： 关于案涉的40平方米房屋是否具备办理不动产登记条件。原告廖水生认为，案涉的40平方米房屋面积包含在胡冬梅予以抵押借款的房屋所有权证之中，由此可以证明案涉的房屋系合法建筑，具备办理不动产登记条件的条件。为此原告廖水生提供了邻水县兴航宇测绘有限责任公司测绘图，显示被告胡冬梅房屋建筑面积为320.09平方米，原告廖水生居住的房屋面积为46.74平方米，两部分面积之和为366.83平方米，与胡冬梅抵押的建筑物面积（366.83平方米）一致。被告胡冬梅质证认为，邻水县兴航宇测绘有限责任公司不是不动产登记部门指定的测绘机构，不能作为不动产登记的证据使用，胡冬梅从朱代财处购买案涉房地产进行产权变更登记时间是2013年8月12日，而案涉的40平方米房屋是2014年7、8月左右在购买的原建筑物旁搭建的，因此案涉的40平方米并不在胡冬梅登记的房屋产权证内。本院认为，从2014年7月27日朱代财、廖水生、胡冬梅三方签订《协议》关于“胡冬梅自愿将在朱代财处购买的邻水县城北粮站房屋中的40平方米面积替朱代财还给廖水生，胡冬梅将该部分房屋修好......”、2014年8月12日《协议书》关于“朱代财承认并与胡冬梅协商同意在胡冬梅承建的10号仓库地址内低层还40平方米的房屋面积给廖水生，胡冬梅完工后…..”及2014年8月5日朱代财与廖水生所签《协议》关于“2005年5月13日朱代财与廖水生达成的协议，现已兑现一部分，至今还差廖水生房屋面积40平方米，朱代财必须在原城北粮站在城南粮站内的仓库一幢割出40平方米，建一平房还廖水生”的内容看，再对比朱代财房产证及胡冬梅购买后办理的房产证登记的情况，二者的面积一致（均为366.83平方米），由此可以认定案涉的40平方米房屋是胡冬梅购买朱代财的房屋之后修建的；因此原告所提交的测绘图与前述事实相矛盾；庭审中，各方当事人均未提交案涉40平方米房屋的建设工程规划等规划审批手续；故本院对案涉40平方米房屋是否符合办理不动产登记条件的事实不予认定。 本院认为，朱代财购买案涉房地产后，因其重新规划建设的需要而与廖水生达成再另建40平方米的房屋给廖水生的协议不违反法律禁止性规定，合法有效；虽然朱代财称该协议系在廖水生阻扰施工情况下被迫签订，但其没有提交相关证据予以证实，即或其主张的事实成立，但其在法定期限内未行使撤销权，故对朱代财关于不差廖水生40平方米房屋的主张不予采纳。胡冬梅从朱代财购买房屋后自愿代朱代财向廖水生交付40平方米，继续履行朱代财与廖水生关于再补偿40平方米房屋给廖水生的约定，系各方当事人达成的债务转移协议，胡冬梅应当继续履行原合同的义务，由此当事人继续签订的有关案涉40平方米的协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但胡冬梅已向廖水生交付使用的40平方米房屋，因无充分证据显示其具备办理不动产登记条件即不能确认其合法性，故原告廖水生要求办理案涉40平方米房屋不动产登记并确认其所有权的请求的条件尚不成就，于法无据，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告可以另行主张解除合同、赔偿损失、承担违约责任，或待案涉40平方米房屋的不动产登记条件成就后再主张不动产登记等权利。即或原告廖水生主张案涉40平方米房屋符合办理不动产登记条件的事实成立，但因案涉建筑物的抵押尚未解除，目前胡冬梅客观上亦无法履行办理不动产转移登记的义务，应待依法解除、撤销抵押权或确认抵押无效或清偿抵押债权后才可完成不动产转移登记。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十五条、第八十四条、八十五条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认2005年5月13日签订的《调解房屋补充协议》、2014年7月27日《协议》、2014年8月5日《协议》、2014年8月12日《协议书》有效； 二、驳回原告廖水生对被告朱代财、胡冬梅的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告廖水生负担1150元，被告朱代财、胡冬梅负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员  吕 强 二〇一九年十一月二十八日 法官助理  张 倩 书 记 员  王俊英