贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2722民初645号 原告：司灿。 被告：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道时来农贸市场二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。 原告司灿与被告贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序审理。在诉讼过程中，被告港鑫公司在答辩期间提出管辖权异议，本院于2019年5月30日依法裁定驳回被告提出的管辖权异议，被告不服向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提出上诉，该院于2019年8月14日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年11月7日依法公开开庭对本案进行了审理，原告司灿、被告港鑫公司的委托诉讼代理人秦碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告司灿向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担2017年7月1日起至2018年9月10日止的逾期交房违约金33,671.32元；2、判令被告承担2017年10月1日起至2018年9月10日止逾期办理商品房所有权初始登记的违约金（以下简称逾期办证违约金）8855.45元；3、判令被告按上述第一项违约赔偿标准双倍赔付2017年12月1日起至2018年9月10日止的逾期交房违约金21,855.46元；4、判令被告继续承担2018年9月11日以后的相应违约金至实际交房及实际将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，并按承诺对逾期交房部分进行双倍补偿；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的荔波县某某号房，房价款总计257,426元。双方约定，被告应于2017年6月30日前交房，2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未履行交付义务。同时，被告在2017年10月1日向原告承诺于2017年11月30日前交房，如超过该时间，则按合同第十三条的约定进行双方赔付。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告港鑫公司辩称：一、涉案房屋已于2017年9月26日达到交房条件且原告已于2017年12月1日收房，即使被告存在逾期交房，根据相关法律规定，原告收房后视为认可被告交付的房屋已经达到交付条件，被告不应再承担逾期交房的违约责任。二、被告认可尚未取得涉案房屋的初始登记，但双方在合同中并没有对未取得初始登记的违约责任进行约定，因此原告诉请被告未取得初始登记承担违约责任没有事实和法律依据。三、双方合同约定的违约金过高，请求予以调低。四、双方合同约定办理初始登记的时间是2018年9月30日，原告诉请逾期办证违约金的起算日期错误。 本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买由其开发建设的荔波县某某号商品房，房价款总计257,426元。合同约定：被告应于2017年6月30日前向原告交付该商品房，逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金；被告承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款0.01%（即万分之一）的违约金。合同签订当日，原告向被告交纳购房款52,426元，2017年8月22日，原告通过公积金贷款向被告支付余下购房款205,000元。2017年10月1日，被告向翰林苑1#、5#楼业主书面承诺于2017年11月30日之前交房，如不能在该时间交房，则按照双方签订合同约定的逾期交房违约金责任进行双倍赔付。2017年12月1日，原告接收了被告交付的商品房，但被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，原告已按合同约定向被告支付全部购房款，但被告却未能按其承诺日期交房及取得涉案商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能办理转移登记，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。关于被告辩解双方在合同中并没有对未取得初始登记的违约责任进行约定，原告诉请被告未取得初始登记承担违约责任没有事实和法律依据的问题。本院认为，根据相关法律、法规的规定，办理商品房所有权转移登记必须以取得该商品房所有权初始登记为前提，因此，只有在被告取得涉案商品房初始登记并将办理转移登记的有关文书交付给原告后，原告才能办理转移登记，而被告到目前为止并未履行上述义务，故其辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于原告主张双倍赔付2017年12月1日起至2018年9月10日止的逾期交房违约金以及被告要求对本案违约金进行调低的问题。本院认为，虽然本案双方在合同中约定了违约金的计算标准，而被告于2017年10月1日又对逾期交房违约金另行作出承诺，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故本院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。关于计算本案违约金的截止日期如何确定的问题。本院认为，对于逾期交房违约金，虽然被告向原告交房时尚未完全具备交付条件，但原告已收房，故逾期交房违约金计算至原告实际接收房屋之日止，超出部分，不予支持；对于逾期办证违约金，因被告取得涉案商品房初始登记后，原告即可申请办理商品房转移登记，故逾期办证违约金以计算至被告取得涉案商品房初始登记之日止为宜。另外，因原告的部分购房款是在合同约定的交房时间之后才支付，故逾期交房违约金应按原告实际支付购房款的数额、时间进行分段计算。据此，本案违约金结合原告的诉讼请求，并根据相关法律规定计算为：逾期交房违约金4348元[52,426元×0.00015×52天（2017年7月1日至2017年8月21日）+257,426元×0.00015×102天（2017年8月22日至2017年12月1日）≈4348元]；逾期办证违约金按原告已付房价款257,426元的日万分之零点五一从2018年10月1日起计算至被告实际取得涉案商品房所有权初始登记之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告司灿逾期交房违约金4348元； 二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告司灿2018年10月1日起至实际取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金（按原告已付房价款257,426元的日万分之零点五一计算）； 三、驳回原告司灿的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1410元，减半收取计705元，原告司灿负担600元，被告贵州省港鑫房地产开发有限公司负担105元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  费树燕 二〇一九年十一月七日 书记员  覃 路