大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初2413号原告：王跃伟，男，1950年6月25日出生，汉族，无职业，现住长春市宽城区。委托诉讼代理人：王向新，系吉林策业律师事务所律师。被告：大连泉城置业有限公司，地址大连市旅顺口区登峰街道启新街280-1号。法定代表人：郑全兰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宇，男，1986年2月20日出生，汉族，系该公司职员，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吕意闯，男，1982年1月9日出生，汉族，系该公司职员，现住大连市沙河口区。被告：吉林省维申窗业有限公司，地址吉林省扶余市工业集中区。法定代表人：刘金龙，系该公司总经理。原告王跃伟与被告大连泉城置业有限公司、吉林省维申窗业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王跃伟及委托诉讼代理人王向新，被告大连泉城置业有限公司的委托诉讼代理人赵宇、吕意闯，被告吉林省维申窗业有限公司的法定代表人刘金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王跃伟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告同二被告签订的《三方抵房协议书》有效。2、判令解除原告同二被告签订的《三方抵房协议书》。3、判令被告大连泉城置业有限公司返还原告购房款人民币652232元。4、判令被告大连泉城置业有限公司承担原告因房屋价格上而导致的经济损失数额（待评估鉴定后增加诉讼请求）。5、本案一切诉讼费用均由被告大连泉城置业有限公司承担。事实与理由：2017年4月二被告签订了《“半岛印象”项目二期断桥铝门窗制作安装工程合同》，该合同大部分工程已履行完毕，且被告大连泉城置业有限公司尚欠被告吉林省维申窗业有限公司未给付款项。同时，被告吉林省维申窗业有限公司曾欠原告借款至今未还清。鉴于以上事实，2017年8月10日原告同二被告签订了《三方抵房协议书》，原告同意购买被告大连泉城置业有限公司开发的房屋。《三方抵房协议书》第一条第一款约定“甲方同意以位于大连市旅顺口区北侧半岛印象二期项目49号楼1单元0301#房屋抵付应向乙方支付的货款652232元，双方确认该房屋抵付单价为7600元/平方米，总价款为652232元”按抵账协议约定，被告大连泉城置业有限公司负有向原告交付该房屋并将该房屋登记过户到原告名下的义务。然而，被告大连泉城置业有限公司却将该房屋转让给他人，致使原告无法实现合同目的，故请求法院判令解除该合同并判令被告大连泉城置业有限公司返还原告的购房款并承担原告的损失。被告大连泉城置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、我公司与维申公司、原告签订的《三方抵房协议书》是各方真实意思表示，该《协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、根据《三方抵房协议书》约定，我公司将房屋抵顶应付维申公司工程款，维申公司又将房屋转售给原告。后因维申公司违约并承诺放弃抵顶的工程款债权，故我公司有权拒绝抵顶房屋。根据2017年8月10日三方签订的案涉《三方抵房协议书》（下称“《协议书》”）第一条、第二条及第五条，我公司以位于大连市旅顺口区北侧“半岛印象二期”项目49号楼1单元0301#房屋（建筑面积约85.82平方米，清水房，下称“该房屋”）抵付我公司与维申公司的工程款共计652232元，维申公司指定原告向我公司购买该房屋。即我公司将房屋抵顶因与维申公司签订《“半岛印象”项目二期断桥铝门窗制作安装工程合同》（下称“《门窗合同》”）所应支付其的工程款，维申公司因与原告之间的债务关系又将房屋转售给原告，由维申公司向原告承担出卖人的义务及责任。《协议书》签订后，因维申公司未能履行《门窗合同》约定义务，给我公司造成重大损失，维申公司于2017年8月30日向我公司出具《承诺书》，承诺：于明天（即2017年8月31日）下午3点前将己加工完成的全部铝材(即3200平方米）付款并从铝材厂发货送至加工厂生产，若如期未付款及发货我司自愿放弃“半岛印象”项目二期断桥铝门窗供货与安装工程及剩余所有工程款。因逾期造成的工程损失我司愿意承担一切法律责任。后维申公司未按承诺内容履行，应承担承诺后果，即放弃包括《协议书》约定的抵顶工程款债权在内的工程款，故我公司有权收回房屋另行销售。三、我公司与原告不构成商品房买卖合同关系且原告从未向我公司交付任何购房款，故其无权要求我公司返还购房款或承担房屋增值赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《协议书》仅约定房屋坐落及价格，关于付款方式、房屋交付时间、交付标准、办证时间等均未约定，不符合上述法律规定要求的商品房买卖合同主要内容，《协议书》并不构成商品房买卖合同。另，根据《协议书》第一条、第二条、第五条约定，维申公司作为房屋出卖人与原告构成商品房买卖合同关系，我公司与原告没有商品房买卖合同关系，故原告无权以《协议书》直接要求我公司签约办证。而且，原告从未向我公司支付任何购房款，无权要求我公司返还购房款或承担房屋增值赔偿。四、原告依约与维申公司构成商品房买卖关系，根据合同相对性，现因维申公司原因导致其未取得房屋权利以出售给原告，原告应向维申公司主张赔偿。根据《协议书》第二条、第五条及原告在《起诉状》中的陈述，原告系自维申公司处购买案涉房屋，由维申公司向其承担出卖人义务及责任，具体应付维申公司的房款以双方其他债务抵顶。故原告系与维申公司构成商品房买卖合同关系，与我公司无关。现因维申公司原因导致抵顶案涉房屋的工程款债权消灭，无权获得案涉房屋权利，并因此导致无法向原告出售案涉房屋，根据合同相对性，原告应向其合同相对方维申公司主张未能获得房屋的损失。综上，原告要求我公司返还购房款并承担经济损失没有合同及法律依据，恳请法院驳回原告诉请，维护我公司合法权益。被告吉林省维申窗业有限公司辩称，抵顶房屋是在施工过程中，我们也确实签过违约条件承诺书，是签订三方抵顶协议之后，我们承诺如果我们违约我们放弃未支付的工程款，和之前支付进度款是没关系的，和原告所诉没有关系，我们签署22栋楼的合同，总价415万元，实际我们完成140万元合同总额，远远超过半岛支付给我们的工程款，原告所诉的案件是半岛承诺支付的进度款，我们才签订三方抵房协议，之后泉城担心我完成不了，又签订违约条件承诺，承诺书发生的都是抵顶协议之后发生的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、三方抵房协议书原件一份，证明即原告同二被告于2017年8月10日签订的协议书，其内容为原告向被告泉城购买房屋，因该房屋所有人为泉城，同时本合同第二条约定原告向被告泉城购买该房屋，本协议签订后60日内，原告与被告泉城签订商品房买卖合同，但被告泉城将房屋转让给他人违约的事实，该协议签订时按二被告签订的安装合同书，泉城按工程进度向维申支付进度款，在2017年8月10日之前欠付维申工程进度款未支付，在此情况下原告向泉城购买该房屋因泉城欠维申工程款，原告支付给维申的购房款视为维申支付给泉城购房款，用于冲抵他们的债权债务，按此约定，原告方向被告维申支付工程款应视为已向泉城支付购房款，即按三方协议的约定履行了合同项下的义务。被告大连泉城置业有限公司对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为根据协议书第一条、第二条、第五条约定，其公司与原告不构成商品房买卖合同关系，且原告从未向其公司交付任何购房款，原告所述支付进度工程款事宜在此协议中没有体现。因庭审三方对该协议书真实性无异议，故本院对三方所签订的《协议书》内容予以确认。2、银行转款凭证原件一份，证明原告已向维申支付相应的购房款653000元（2017年7月21日向刘金龙支付255000元、2017年8月11日向刘金龙支付98000元、2017年8月15日向刘金龙支付100000元、2017年8月17日向刘金龙支付50000元、2017年10月9日向刘金龙支付150000元），证明原告方按照合同约定向维申支付应当向泉城支付的购房款冲抵相互之间的债权债务。被告大连泉城置业有限公司对此不予认可。本院认为，该证据仅能够证明原告向刘金龙转款，无法证实与本案具有关联性，故本院对原告提供该证据所要证明的问题不予采信。二、被告大连泉城置业有限公司提交的证据：1、2017年8月10日三方抵房协议书原件一份，证明根据《协议书》第一条、第二条、第五条约定我公司与原告不构成商品房买卖合同关系且原告从未向我公司交付任何购房款，故其无权要求我公司返还购房款或承担房屋增值赔偿。原告对该证据真实性无异议，认为该协议系三方协议，二被告及原告均系合同主体，每一个主体均应按合同约定履行其义务。因庭审三方对该协议书真实性无异议，故本院对三方所签订的《协议书》内容予以确认。2、2017年8月30日承诺书原件一份，证明维申公司未按承诺内容履行，到期未及时付款及发货，故应承担承诺后果，即放弃包括《协议书》约定的抵顶工程款债权在内的工程款，我公司有权收回房屋另行销售。原告称该证据签订日期为2017年8月30日，而三方协议约定在2017年8月10日之前泉城欠付维申公司工程款货款尚未支付，所以他们之间存在债权债务关系，而此时泉城由于资金短缺未向维申支付应支付的工程款，是以房抵付，但维申没有资金而泉城又未向其支付现金，所以才形成三方约定，由原告向维申支付现金来冲抵泉城应向维申支付的工程款由原告购买泉城的房屋，才产生这样的协议。由于该承诺的主体系二被告，被告吉林省维申窗业有限公司对该承诺的真实性无异议，故本院对该承诺书的真实性予以确认。三、被告吉林省维申窗业有限公司提交的证据：半岛印象二期断桥铝门窗制作安装合同原件一份，证明合同第三条第一款约定案涉工程的合同价款及合同第三条第四款标注以房抵款，其中有四套房（49-1-301就是三方协议涉及的房屋）。原告对该证据真实性无异议，认为三方签订可视为对该合同进行了变更。被告大连泉城置业有限公司对证据真实性无异议，认为合同约定的抵款房屋要在协议最终结算确定的前提下才能办理全部相关手续，而非约定就要给付，且维申公司履行此合同过程中严重违约，在承诺书中根据其自述可知维申公司按正常施工进度已延误工期两个月。本院认为，上述合同由二被告公司盖章确认，故本院对二被告签订的合同的内容予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月2日，被告大连泉城置业有限公司作为甲方与被告吉林省维申窗业有限公司作为乙方签订了《“半岛印象”项目二期断桥铝门窗制作安装工程合同》，约定由乙方承包“半岛印象”项目二期断桥铝门窗设计、制作及安装调试工程。同年8月10日，原告王跃伟（丙方）同被告大连泉城置业有限公司（甲方）与被告吉林省维申窗业有限公司（乙方）签订了《三方抵房协议书》，约定甲乙双方签订的《“半岛印象”项目二期断桥铝门窗制作安装工程合同》，乙方同意部分工程款以甲方开发的“半岛印象二期”商品房形式支付；甲方同意以位于大连市旅顺口区北侧半岛印象二期项目49号楼1单元0301#房屋抵付应向乙方支付的货款652232.00元，双方确认该房屋抵付单价为7600.00元/平方米，总价款为652232.00元；乙方现指定丙方向甲方购买该房屋，乙方销售给丙方的价格与甲方销售给乙方的价格一致，单价为7600.00元/平方米，总价款为652232.00元。甲方仅同意向丙方开具前述抵付单价相应的商品房销售发票；乙方、丙方之间的债权债务及出现的问题及法律责任由乙方、丙方自行承担、解决，与甲方无关，甲方不承担责任。同年8月30日，被告吉林省维申窗业有限公司向被告大连泉城置业有限公司出具承诺书一份，载明：我司（吉林省维申窗业有限公司）与贵司签订了《“半岛印象”项目二期断桥铝门窗制作安装工程合同》。截止到今天，我司按正常施工进度已延工期2个月。我司承诺于明天（即2017年8月31日）下午3点前将已加工完成的全部铝材（即3200平方米）付款并从铝材厂发货送至加工厂生产。若如期未付款及发货我司自愿放弃“半岛印象”项目二期断桥铝门窗供货与安装工程及剩余所有工程款。因逾期造成的工程损失我司愿意承担一切法律责任。现原告称被告大连泉城置业有限公司未按三方抵房协议书的约定向原告交付房屋，请求法院判令解除三方抵房协议书并判令被告大连泉城置业有限公司返还原告的购房款同时承担原告的损失。被告大连泉城置业有限公司认为同原告不构成商品房买卖合同关系，其无权要求返还购房款及承担房屋增值赔偿，故形成本次诉讼。本院认为，原告王跃伟同被告大连泉城置业有限公司及被告吉林省维申窗业有限公司签订的《三方抵房协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，2019年9月5日庭审中二被告均同意解除三方签订的《三方抵房协议书》，对此本院予以确认。关于原告要求被告大连泉城置业有限公司返还原告购房款人民币652232元并承担因房屋价格上涨而导致的经济损失。本院认为，原告上述诉求所基于的基础法律关系房屋买卖合同关系，然根据庭审查明的事实，原告同二被告签订的《三方抵房协议书》系因被告大连泉城置业有限公司欠付被告吉林省维申窗业有限公司工程款项，原告王跃伟同被告吉林省维申窗业有限公司存在债权债务关系所形成，原告同被告大连泉城置业有限公司不存在真实的房屋买卖关系，且原告王跃伟亦未向被告大连泉城置业有限公司交付任何款项，故原告要求被告大连泉城置业有限公司返还其购房款652232元并承担因房屋价格上涨而导致的经济损失无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告王跃伟同被告大连泉城置业有限公司及被告吉林省维申窗业有限公司于2017年8月10日签订的《三方抵房协议书》有效；二、判令原告王跃伟同被告大连泉城置业有限公司及被告吉林省维申窗业有限公司于2017年8月10日签订的《三方抵房协议书》于2019年9月5日解除；三、驳回原告王跃伟的其他诉讼请求。案件受理费11322元，由原告王跃伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姜 莉人民陪审员  姜亚东人民陪审员  王晓莉二〇一九年十一月五日书 记 员  潘 怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。