北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28723号原告（反诉被告）：吴颜进，男，1991年4月2日出生，汉族，北京市朝阳区居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。被告（反诉原告）：北京和信世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇乾安路3号院三区12号楼7层3单元723，统一社会信用代码911101136684483230。法定代表人：曲关锁，总经理。被告兼被告北京和信世纪房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人：王宝泉，男，1979年10月22日出生，汉族，黑龙江省居民，北京和信世纪房地产经纪有限公司经理，现住北京市顺义区，身份号码×××。原告（反诉被告）吴颜进与被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司（以下简称和信公司）、被告王宝泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴颜进，被告兼被告（反诉原告）和信公司之委托诉讼代理王宝泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴颜进向本院提出诉讼请求：1．判令被告和信公司支付原告租金14000元；2．判令被告和信公司支付原告违约金11000元；3．判令被告和信公司支付原告因其租赁期间房屋漏水导致原告向楼下邻居支付的赔偿费3000元；4．判令被告和信公司支付原告拆除费、垃圾清理费共2000元；5．判令被告和信公司承担本案诉讼费；6．判令被告和信公司支付原告保洁费1540元；7．判令被告王宝泉对上述和信公司应承担债务承担连带责任。事实和理由：2018年8月13日，原告与被告签订了《北京市房屋租赁委托合同》，原告将坐落于北京市顺义区×花园×区×号楼×单元×室房屋委托给被告代为出租，合同约定房屋委托期自2018年8月14日至2021年8月13日，共计36个月，租金为每月5500元。被告在合同履行期间，违反《房屋租赁委托合同》第八条第（四）项（即租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1．未按约定支付租金达10日以上的又无正当理由。）和第九条第（一）项（即出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。）的约定，拖欠2019年4月7日至2019年8月14日房租共计23000元。2019年5月31日，原告向被告送达了《告知函》，要求被告支付所欠租金，被告于2019年6月15日通过个人银行账户向原告转账支付6500元，8月16日通过第二被告个人微信转账5000元，拒不支付2019年5月15日至2019年8月14日剩余房租共计11500元，多次沟通仍态度强硬。被告在房屋租赁期内对房屋进行了加建隔断墙等行为。依据合同，被告应予对其所加建设施予以拆除，恢复房屋原貌。但被告未按合同履约。原告自行进行拆除并维修，所花费资金为5000元。同时，房屋因此而空置45天，按当前市场行情，45天折合租金价值为8500元。王宝泉为该公司唯一股东，所有转账支付均由王宝泉及其他个人账户转出。原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求贵院依法维护原告的合法权益。被告王宝泉辩称，合同的相对方是和信公司，且加盖了和信公司的公章，无论是我方个人支付还是公司支付租金均是代表公司来履行，并非我方个人，故我方不同意承担连带责任。被告和信公司辩称，认可我方截止至2019年8月13日欠付原告租金11500元，我方不同意承担违约金，因为两个卫生间都有问题导致往下漏水无法使用，而且楼下邻居还投诉，导致我方无法履行后期的合同，所以违约金不应当由我方承担。第三项诉讼请求没有事实与理由，并非因租赁期间我方使用不当导致的，而是因为房屋本身存在问题而漏水的，对于该3000元我方认可，不同意给付。我方认为拆除费、垃圾清运费顶多500元，我方在楼上、楼下的客厅均做了隔断，拆除和垃圾清理都比较容易，找一个工人500元完全可以完成，对于该项诉讼请求我方不同意给付，我方签订的是3年的合同，因为房屋的两个卫生间漏水我方无法使用，合同无法继续履行，导致我方的投资亏损严重。诉讼费由法院依法判决。对于保洁费，认为对方属于过度保洁，最多200元即可。被告和信公司提出反诉请求：要求吴颜进赔偿损失11000元。理由为因为涉诉房屋漏水，导致涉诉合同无法履行，我方要求原告支付我方损失1100元，是按照两个月的租金主张的。反诉被告吴颜进辩称，不同意和信公司的反诉请求。涉诉房屋一直可以使用，如果不能使用，和信公司早就会向我方提出，而事实是均是由我方提出让和信公司搬走，但其拒不搬走。本院经审理认定事实如下：2018年8月13日，吴颜进（委托方、甲方）与和信公司（受托方、乙方）签订了《北京市房屋租赁委托合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区×花园×区×号楼×单元×室房屋（以下简称涉诉房屋）；第三条出租委托期限，（一）出租委托期自2018年8月14日至2021年8月13日，共计三年。（二）甲方应于2018年8月14日前将房屋交付给乙方。第四条租金、佣金，（一）租金标准，5500元／月，按季缴费，具体付款日期：第一年租金标准为5500元／月，按季度缴付。第一次2018年8月14日5500元，第二次2018年11月14日16500元，第三次2019年2月14日16500元，第四次2019年5月14日16500元。第二年租金标准为5775元／月，按季度缴付。第一次2019年8月14日17325元，第二次2019年11月14日17325元，第三次2020年2月14日17325元，第四次2020年5月14日17325元。（四）委托期内甲方同意第一年预留出60自然日作为乙方工作期，自然日后于2018年10月14日开始计算租金，即自出租委托期限起第一年甲方给乙方60自然日。甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第八条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1．未按约定支付租金达10日以上的又无正当理由。第九条违约责任，（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。王宝泉代理和信公司经手签订《合同》事宜，当时王宝泉为和信公司的法定代表人。和信公司为自然人独资，王宝泉系和信公司的唯一股东。和信公司于2019年9月19日完成法定代表人变更。吴颜进称租金由王宝泉支付，王宝泉经手签约，收益和支出都是王宝泉个人，和信公司为自然人独资，王宝泉为唯一股东，和信公司只是一个名义，故要求王宝泉承担连带责任。《合同》签订后，和信公司通过高宁和王宝泉向吴颜进支付了租金，但多笔由王宝泉支付。王宝泉称其与和信公司的财务独立，前期公司有财务，高宁即为财务，后期公司没有了财务，只能由其进行支付。按照《合同》约定，和信公司应在2019年5月14日支付该日至8月13日的租金16500元，和信公司通过王宝泉在2019年8月16日支付了5000元，和信公司尚欠11500元。二被告称，2019年春节后涉诉房屋卫生间漏水，楼下反映到了物业，物业找到吴颜进，吴颜进找到和信公司，和信公司表示因其欠房租未付且其找工人维修便宜，故由其来维修，第一次是将楼下的卫生间刷防水胶，第二次是刷楼上的卫生间墙角，打开楼下的屋顶，换了一根管，但是经试水还是漏，后来把地面刨开了，再后来吴颜进说其自己维修，8月13日其告知吴颜进，合同到一年了，其要退房，让吴颜进继续维修，欠的租金会进行支付。吴颜进称，此前涉诉房屋漏水，和信公司反馈已经修好，2019年7月，其要求和信公司交纳租金，腾退房屋，但和信公司称8月13日其租户大部分到期，到时腾退房屋，其当时同意，6、7月其报警时，和信公司也是这么说的。双方称2019年8月初至13日漏水最严重，8月8日吴颜进提到漏水太严重，让赶紧腾房，和信公司提出当时可以维修，吴颜进提出维修需要全部停水，但和信公司考虑有租户在，无法停水，直到8月13日才将大部分钥匙交给吴颜进。吴颜进称收房时其打算让和信公司一起与楼下邻居协商，但楼下邻居对和信公司意见较大，没有同意，最终其赔偿楼下邻居3000元损失，对此吴颜进提交微信转账记录。和信公司认可吴颜进赔付楼下邻居3000元，但认为不应由其承担。王宝泉认为与其无关，不发表意见。吴颜进另称8月8日，和信公司将卫生间地面挖开之后漏水更严重，但是和信公司既不支付租金也不腾退房屋，导致其无法维修，导致楼下大面积被水浸泡，因和信公司一直没有修理好，故其不让和信公司再维修，在其维修期间，其告知其中一个租户及时清理卫生间的水。和信公司称如何安置租户需要吴颜进主动提出，且《合同》约定吴颜进应保证涉诉房屋正常使用。吴颜进称2019年8月13日，除二层一间卧室的钥匙，和信公司将其他房间的钥匙交回一套，但还有几套钥匙在和信公司处，在9月24日和信公司将其他钥匙都放到了金色时光香悦四季店里。至于二层的一间卧室，其在2019年8月31日问王宝泉才知道钥匙在门口小盒子中，才得以进入，进去后里面没有东西了，故其主张和信公司支付截至2019年8月31日的租金。和信公司称8月13日后，吴颜进家里在装修，二层一间卧室的租户在2019年8月20日搬走，其让租户将钥匙放到门口小盒子中，其一直与吴颜进沟通可以随时来拿钥匙，其送过来也可以。吴颜进提供装修工程协议一份以及转账记录，以证明其装修涉诉房屋花费8525元，包括拆除隔断、拆除隔断后的恢复费用、两个卫生间的修复费用，并解释由其哥周国锋签订的协议并代为交纳了其中525元的费用，其中拆除隔断、恢复、清理花费2525元，但其仅主张2000元，虽然隔断是石膏板，但是与天花板连接处用了钉子，所以需要对天花板进行修复。吴颜进提交订单详情一份，以证明其哥周国锋用58到家APP为涉诉房屋做保洁，花费1540元。和信公司对真实性认可，但认为200元即可。王宝泉认为与其无关。双方确认涉诉房屋的卫生间在2019年8月13日之前可以正常使用。关于反诉请求，和信公司称签订了三年合同，但由于卫生间漏水，刚一年就使用不了，对其投资造成的损失，做隔断1700-1800元，二手空调两个1600元、洗衣机400元，三张床1200元，房屋空置最长5个月，去掉免租期，其空置亏损共8000元。吴颜进称2019年8月16日其与王宝泉微信聊天要求王宝泉将床拉走、隔断以及其他物品清走，王宝泉回复说其没有用，就一直未来清理，三张床有两张都塌了，其就找人清理了，但两个二手空调、一台洗衣机均还在。和信公司对此认可，并称其可以在2019年11月18日24时前将两个二手空调、一台洗衣机拉走，否则由吴颜进自行处理。吴颜进称其收回房屋一方面考虑需要修复卫生间，另一方面和信公司不支付租金，其收回房屋也是为了避免损失扩大。上述事实，有庭审笔录、《合同》、房屋所有权证、银行转账记录、微信转账记录、照片等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系吴颜进与和信公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故吴颜进与和信公司均应按照该《合同》履行。结合庭审陈述，本院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。和信公司应于2019年5月14日支付该日至8月13日的租金16500元，但和信公司仅在2019年8月16日支付了5000元，尚欠该段时间的租金11500元，对此部分，吴颜进和和信公司均认可，本院不持异议。和信公司虽然在2019年8月13日将涉诉房屋的多数钥匙交给吴颜进，但当时仍有一间卧室钥匙并未交回，和信公司虽称其中一间卧室的租户在2019年8月20日搬出，但其并未及时将包括该间房屋钥匙在内的其他钥匙交给吴颜进，根据吴颜进的陈述，其于2019年8月31日才收回此间卧室的钥匙，考虑吴颜进收回房屋后对涉诉房屋进行维修，本身也影响其居住，且除一间房屋外，其持有其他房屋的钥匙，结合其于2019年8月31日收回房屋的陈述，对吴颜进主张的自2019年8月13日至8月31日的租金本院参照双方约定的租金标准酌情确定为660元。对于吴颜进主张因涉诉房屋漏水其赔偿楼下邻居的3000元损失需要和信公司承担的问题，双方均认可自2019年8月初至8月13日期间漏水最严重，在此期间吴颜进提出要停水维修漏水问题并让和信公司赶快腾房，但和信公司以有租户在、不能停水为由未及时配合维修，虽然和信公司称吴颜进有义务保障涉诉房屋的正常使用，但即使不考虑涉诉房屋漏水的原因，和信公司作为承租人，在漏水严重的情形下，理应配合吴颜进进行维修，但因其未配合导致损失的扩大，和信公司认可吴颜进赔偿了楼下邻居3000元，故本院酌定应由和信公司承担1000元。至于拆除费、垃圾清理费、保洁费，本院根据双方对于和信公司所做隔断的陈述以及清理垃圾、物品、保洁支付费用的陈述意见结合市场行情，酌定拆除费、垃圾清运费为600元，保洁费为300元。至于违约金，由于和信公司逾期支付租金已构成违约，吴颜进因此有权提前单方解除《合同》，故和信公司根据《合同》约定，应向吴颜进支付11000元的违约金。和信公司虽辩称涉诉房屋因漏水无法正常使用，但在其迟延支付租金且吴颜进要求其腾退房屋尤其是在2019年8月初涉诉房屋楼下漏水严重的情形下，其仍以有租户在为由拒不腾退房屋，故本院认为即使涉诉卫生间漏水，并未严重到影响其使用房屋以及《合同》无法继续履行，故其以此为由不同意支付违约金的辩称意见，本院不予采信。对于和信公司的反诉请求，其虽称与吴颜进签订了三年的合同，仅履行一年即解除，导致其投入产生损失，但导致合同解除的主要原因系因其迟延支付租金，涉诉房屋虽然漏水，但是通过维修并非不可解决，即使维修期间会影响和信公司使用房屋，其可就此问题与吴颜进进行协商。故本院认为和信公司的反诉没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，和信公司系自然人独资有限责任公司，签约时王宝泉系该公司法定代表人且亦系其唯一股东，合同履行过程中租金多通过王宝泉个人支付，王宝泉虽称其与和信公司财产独立，但王宝泉对此并未提交证据证实，故其应对和信公司应负担的债务承担连带责任，据此，本院对吴颜进要求王宝泉对和信公司的债务承担连带责任的诉讼请求予以支持。和信公司关于其从涉诉房屋拉走二手空调、洗衣机的意见，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）吴颜进租金一万二千一百六十元；二、被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）吴颜进违约金一万一千元；三、被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）吴颜进因房屋漏水赔偿邻居造成的损失一千元；四、被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）吴颜进拆除费、垃圾清运费六百元、保洁费三百元；五、被告王宝泉对被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司上述债务承担连带责任；六、驳回原告（反诉被告）吴颜进的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二百九十五元，由原告（反诉被告）吴颜进负担八十一元（已交纳），由被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司、被告王宝泉连带负担二百一十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三十八元，由被告（反诉原告）北京和信世纪房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇一九年十一月二十一日书记员  田小星