贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2731民初2343号原告（反诉被告）：罗天阳，男，1969年4月5日生，汉族，住惠水县，委托诉讼代理人：王兰青，贵州秀岳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：李惠兰，女，1963年1月14日生，汉族，住惠水县，委托诉讼代理人：胡卫东，贵州黔鹰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）罗天阳与被告（反诉原告）李惠兰房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年9月6日立案后，被告（反诉原告）于2019年10月8日对原告（反诉被告）提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）罗天阳的委托诉讼代理人王兰青到庭参加诉讼，被告（反诉原告）李惠兰的委托诉讼代理人胡卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告罗天阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其位于惠水广电中心底层（一楼）的房屋被征收的室内装修补偿费用64653元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月1日，原、被告经协商,签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告将其所有的位于惠水广电中心底层（一楼）的房屋（商业用房）出租给原告开展文化娱乐产业，被告出租的房屋为瓷粉墙壁（四周及顶棚）、瓷砖地面、水、电、卫生间设备齐全的房屋，租赁期限为三年（即自2017年1月1日至2019年12月31日），年租金为45000元，先付款后用房。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了应付的房屋租赁费用，被告也按合同约定将房屋交付给原告使用。因原告租赁房屋为经营决战台球室，经原、被告双方协商一致后，原告对被告的房屋进行全面装修。后因惠水凤山片区城市棚户区改造项目，被告出租给原告使用的房屋被征收，经相关拆迁公司贵州大世建房地产咨询有限责任公司查看现场统计，被告出租给原告的被征收房屋室内装修费用共计94148元。2019年8月12日，被告与惠水棚户区改造指挥部办公室签订“征收补偿协议”，并且被告已领取房屋装修补偿费用132139.84元。原告认为，原、被告之间的租赁合同未到期，且因为原告对租赁房屋进行了大量装修，房屋被拆迁造成了原告巨大的经济损失，被告所获得的部分房屋装修补偿款应当归原告所有，原、被告就此协商未果。为此，原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。本诉被告辩称：1、本诉原告在承租该房屋前，案涉标的房屋已有装修，出租给本诉原告的房屋是已经装修过的房屋；2、本诉原告所提出的自行装修，本诉被告未收到其以任何形式的通知，更未同意其对案涉房屋进行装修，本诉原告对涉案出租房屋装修属于私自装修，没有经过本诉被告同意；3、本诉原告对涉案出租房屋的装修，丝毫没有增加本诉被告房屋征收补偿的权益；4、本案系房屋租赁合同纠纷，而双方签订的《房屋租赁合同》上并没有出租方补偿承租方装修费用的约定，也没有房屋如被征收，出租房应该补偿承租方装修费的约定。本诉原告主张没有任何合同和法律依据。5、本诉原告提供的《惠水凤山片区棚户区改造项目房屋征收室内装修补偿登记表》等证据，不能达到本诉原告诉求的目的。综上所述，本诉被告的房屋已经进行过装修，并且这一装修标准已经完全满足一般住宅的生活需求，政府征收部门是按照一般住宅标准，非据实地对房屋进行简单公式化计算，且本诉原告的装修丝毫没有增加本诉被告房屋征收补偿的权益。因此，请求驳回本诉原告的诉讼请求。反诉原告李惠兰向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告房屋租金人民币33750元；2、本案全部诉讼费、保全费等费用由反诉被告负担。事实及理由：2017年1月1日，原、被告经双方协商一致，签订了《房屋租赁合同》，合同第二条约定：乙方租用房屋期间为三年（即2017年1月1日至2019年12月31日），年房租费45000元，并实行先付款后用房。第一年于2017年1月1日一次性付清，第二年于2017年12月15日前一次性付清，第三年于2018年12月15日前一次性付清。若在上述规定期限内不付清房屋租用费，可视为自动放弃租用，甲方另作安排。房屋租赁期满后乙方继续租用，在同等条件下可以优先，费用另议调整。因政府征收涉案房屋这一不可抗力因素，反诉原、被告双方于2018年9月23日解除涉案房屋租赁合同，并于当日反诉原告退还反诉被告租房押金15000元，反诉被告于当日把涉案房屋移交给反诉原告。但是，反诉被告仅支付了第一年租金，反诉被告本应于2017年12月5日支付第二年的租金，至今分文未付。反诉被告实际尚欠反诉原告九个月的房租未付，即33750元。故依法提起反诉，请判如反诉请求。反诉被告辩称：1、由于惠水凤山片区棚户区改造项目土地房屋征收涉及反诉原告的租赁房屋，反诉被告于2017年9月份左右就从反诉原告的房屋搬出，搬迁至惠水县县府××路××号,因政府征收拆迁不可抗力因素，导致反诉被告与反诉原告签订的房屋租赁合同无法继续履行，于是，至2017年9月份反诉被告搬出房屋时即租赁合同就已经终止，反诉被告无需再向反诉原告支付第二年的房屋租赁费；2、因反诉原告迟迟未到惠水城南土地房屋征收管理局办理相关房屋征收拆迁手续，也未与反诉被告洽谈关于房屋装修补偿的问题，反诉被告曾于2018年9月28日诉至法院要求解决过；3、反诉原告退还反诉被告押金时间并非合同解除时间，合同应于2017年9月份因政府征收拆迁政策因素导致反诉被告不得不搬出租赁房屋而终止。本院经审理查明如下事实：2017年1月1日，原、被告经双方协商一致，签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告将其所有的位于惠水广电中心底层（一楼）的房屋（商业用房）出租给原告开展文化娱乐产业，被告出租的房屋为瓷粉墙壁（四周及顶棚）、瓷砖地面、水、电、卫生间设备齐全的房屋，租赁期限为三年（即自2017年1月1日至2019年12月31日），年租金为45000元，先付款后用房。签订合同后，原告按合同约定向被告支付了应付的房屋租赁费用，被告也按合同约定将房屋交付给原告使用。因原告租赁房屋为经营决战台球室，原告对被告的房屋进行全面装修。后因惠水凤山片区城市棚户区改造项目，被告出租给原告使用的房屋被征收，经相关拆迁公司贵州大世建房地产咨询有限责任公司查看现场统计，被告出租给原告的被征收房屋室内装修费用共计94148元。2019年8月12日，被告与惠水棚户区改造指挥部办公室签订“征收补偿协议”，并且被告已领取房屋装修补偿费用132139.84元。本案有《房屋租赁合同》、惠水城南土地房屋征收管理办公室出具的通知、《征收补偿协议》、《领条》、房屋征收室内装补偿登记表、（2018）黔2731民初2475号民事判决书、转让合同、证人朱某证言等证据在卷，足以认定。本院认为，一、关于租金问题，因政府征收拆迁不可抗力因素，自2017年6月27日原告收到惠水文化和旅游局出具“通知”，告知该单位已经向惠水县人民政府办理移交手续并终止水、电管网供应，限原告于2017年7月10日前搬出租赁房屋时，原、被告签订的租赁合同无法继续履行，故该合同于原告收到该“通知”之时即解除，被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）支付2017年12月15日至2018年9月23日，共计9个月租金3750元，本院不予支持；二、关于装修补偿款的问题，原告（反诉被告）承租房屋后因经营台球室所需对租赁房屋进行了必要的装修，故应享有装修补偿款，被告（反诉原告）未通知原告（反诉被告）私自与拆迁办签订协议，责任在于被告（反诉原告）。鉴于原告（反诉被告）所装修房屋已使用一段时间，本院酌情支持45257.10元（即64653元×70%＝45257.10元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定：一、限被告（反诉原告）于本判决书生效之日起三十日内一次性支付原告（反诉被告）位于惠水广电中心底层（一楼）的房屋被征收的室内装修补偿费用45257.10元；二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1416元，反诉费322元，共计1738元，由被告（反诉原告）李惠兰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  吴颂华审 判 员  董胜军人民陪审员  罗洪和二〇一九年十一月十五日书 记 员  程 丽