贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初8631号原告：贵州省利多旅游开发有限公司，住所地贵州省兴义市贵醇新路1号。法定代表人：龙飞，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张禹，贵州心达律师事务所律师。被告：葛燕萍，女，1976年4月15日生，汉族，个体工商户，住贵州省兴义市。原告贵州省利多旅游开发有限公司(以下简称利多公司)与被告葛燕萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利多公司的委托诉讼代理人张禹、被告葛燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州省利多公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠付租金67534元；2.判令被告支付房屋占用费，以279.45元每天，从2019年6月23日起计算至房屋实际返还之日止；3.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年12月25日，原告与被告协商一致，签订《贵州醇景区经营合作协议》,约定由原告将贵州醇景区蘑菇酒吧区域14号蘑菇房出租给被告开展经营活动，并就其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告按约履行了合同义务。但被告在经营过程中，未按照合同约定经营，存在多项违反合同约定及管理规定的行为，主要包括：1.被告承诺按照商业计划书对租赁房屋进行装修、经营，但实际上装修风格与提交商业计划书不符且在开始装修前并未取得原告同意；2.根据合同约定，被告增加经营的项目应当经过原告同意，但实际上被告所经营的项目未经原告同意擅自改变；3.根据合同约定，被告应每周星期一缴纳一次营业款，但截至起诉之日，被告仍未缴纳营业款；4.根据合同约定，被告应向原告提交工商营业执照、食品经营许可证、经营人员健康证明等复印件，但截至原告起诉之日，仍未按约提交；5.被告应向原告支付50000元履约押金，但截止合同解除之日，仍未交付；6.根据《贵州醇风景区商铺管理制度》规定，被告必须保证每天正常营业，请假必须提前24小时申请，但被告未履行该义务，未每天营业，且停业时未报请原告同意。原告发现被告上述违约行为后，根据合同约定原告对被告的经营活动工作提出意见并责令整改，具体包括：1.原告于2018年8月1日向被告下发整改通知，要求对方按商业计划书进行整改，但被告并未整改；2.在多次催告被告整改无效的情况下，原告于2018年11月29日下发清场通知书，要求其办理退场手续，将租赁房屋交还给原告，但被告既不整改也拒绝退场，并继续占用房屋经营至今。3.基于被告违法占用房屋且拒不缴纳欠付租金的行为，原告于2019年6月23日向被告下达了《解除合同通知书》,要求解除与被告所签订的《贵州醇景区经营合作协议》,并要求其立即退场，但被告并未遵守约定，继续占用房屋经营至今。综上，被告在原告将租赁房屋交付给其使用后，拒不履行合同约定义务，同时在原告宣告解除合同后仍然占用原告房屋，拒不退还，给原告造成了巨大损失。原告作为国有企业，为确保国有资产不流失，特依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规规定诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。葛燕萍辩称，我们的装修是经过他们审批过的，在装修过程中原告来也看过，并且没有提出任何异议，所以装修不合格的情况不存在。营业款他们没有来收过，而工商营业执照是原告请工商部门来景区里面办理的，我们也提交了，只是提交手续没有任何证据证明。50000元押金我没有交。我实际装修经营了酒吧，但是现在酒吧的状况是，原告将我酒吧里的东西全部搬走了，搬到何处我也不知道。对于景区的商铺管理制度我不知道，当时只是他们口头说，原告的人要来打卡，报流水，也没有说过我们关门需要申请。我收到过他们发来的两次通知，第一次是在2018年11月29日收到的清场通知，第二次是在2019年6月23日收到的解除合同通知书，在11月收到第一次通知的时候要求我们回复他们，我们也找过他们，但是原告方并没有人出面谈这个事情。第二次收到通知后要求三日内联络他们，我们收到第二天就去找他们，但是原告领导不出面，所以没有谈成。过了三天后，原告在晚上就把我们的门撬了，并且把屋内的东西搬走了。第二天我知道这个事情后我就报警了，警察也出警了，但是警察没有调查、处理。对原告起诉的1、2项我不同意，因为我还没有到给租金的时候，当时约定第一年免租，现在一年还没有满，没有到给付租金的时候。租金的数额也不对，我能够按照合同上的给。解除合同书上写的租金是34000元。我认为，第一，原告曾向我承诺沿用新合同，并免除第一年的管理费，因此我不构成违约。第二，在租赁合同并未依法解除的情况下，原告诉请要求支付的房屋占用费用不应当得到支持。综上所述，我只是家境一般的普通人，在本次同利多公司的合作中所付出的经济和精力，对于我的经济状况来说是一个非常沉重的压力，倘若不是利多公司作为强势一方一再刁难和违约，甚至动用武力暴力撬门、哄抢财物，我也不会到诉讼的地步，因此，望贵院能够查清案件事实，驳回被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：利多公司（甲方）和葛燕萍（乙方）于2017年12月25日签订了一份《贵州醇风景区经营合作协议》，将贵州醇景区蘑菇酒吧街X号房屋出租给葛燕萍进行经营。双方在合同中约定了甲方按营业收入的15%收取管理费。合同期前两年给予乙方优惠，第一年甲方按乙方经营收入的5%核算收取，第二年甲方按乙方经营收入的10%核算收取。从第三年开始，甲方按乙方经营收入的15%核算收取经营管理费，乙方向甲方缴纳的管理费设保底金额，年度经营管理费有保底金额的计算公式为＝合约经营面积204㎡×500元，年度保底经营收入＝年度经营管理费保底金额÷15%；乙方每年的经营收入须纳入甲方的财务会计帐核算。第一、二年的保底管理费按相应的优惠政策计算，前两年管理费保底金额计算公式如下：第一年＝合约经营面积204㎡×500元×1/3，合计人民币叁万肆仟元整（￥34000.00）；第二年＝合约经营面积204㎡×500元×2/3，合计人民币陆万捌仟元整（￥68000.00）逐年递增为2/3，协议期限为五年。甲方有权对乙方的经营管理工作进行监督管理，若乙方经营管理活动中出现经营目标、环保、卫生达不到要求，责令限期整改，并处罚金1000元/次，若不整改，甲方有权终止协议并没收押金。乙方有提供工商营业执照、食品经营许可证、经营人员健康证明等证件复印件的义务。乙方在经营期间须向甲方预交50000元的履约押金，协议期间有破坏景区环境、违反国家政策、法律和法规的行为，甲方有权终止合约，乙方不能退取预交的履约押金并对甲方损失进行全额赔偿，并指定了押金缴纳的账户。协议对于合同的解除条件约定为：1.经双方协商一致；2.因不可抗力致使不能实现本协议目的；3.在履行期限届满之前，一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务和不遵守本协议内容，一方延迟履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行等。任何一方违反本协议约定，应承担违约责任，承担违约责任的范围应包括守约方的直接损失和履约应得的合同收益。在该协议落款处加盖有利多公司的合同专用章，乙方处有葛燕萍的签名及捺印。合同签订后，葛燕萍按照合同约定将自己装修计划书以《酒吧入驻景区申请书》的形式报给利多公司，经利多公司同意后对案涉9号蘑菇屋进行装修并购买相关经营设备进行经营，但葛燕萍未按约定向利多公司缴纳50000元合同履约押金。2018年9月1日，利多公司以景区蘑菇街大部分商户的装修风格及经营项目跟提交的计划书完全不符为由，向各商户下达了《通知》，要求葛燕萍等进行整改并在接到通知3日内向景区管理处回复，葛燕萍在庭审中陈述自己作了整改及回复。2018年11月29日，利多公司向葛燕萍下发了《关于对蘑菇街9号清场处理通知》，该通知以葛燕萍未按约定每周一缴纳营业款，未按约定向利多公司进货并报送进货渠道及多次违反合同拒不整改，并违反管理制度停业为由，要求葛燕萍在七个工作日内到景区管理处办理出场手续，逾期将强行终止协议，并没收押金。2019年6月23日，利多公司向葛燕萍发出《解除合同通知书》，该通知书以葛燕萍未交管理费、未按要求进行装修、未交纳履约保证金等为由，通知解除合同并限期三日内将商铺清理后交还公司，逾期将委托第三方对商铺进行收回。2019年7月2日，利多公司在葛燕萍不在场的情况下，将葛燕萍租赁的9号蘑菇房的门锁打开，将房屋内的物品搬出。另查明，在葛燕萍租赁了案涉房屋后，利多公司还将贵州醇景区蘑菇酒吧街的其他房屋出租给另外四个商家，四个商家所签订的的合同中均约定第一年免管理费、第二年管理费以租赁房屋的面积乘以500元再乘以三分之一。本院认为，本案双方当事人签订的《贵州醇风景区经营合作协议》名为合作，实为以收取管理费的方式将房屋出租给被管理方经营使用，双方当事人的法律关系是租赁合同关系。在该协议落款处有利多公司的合同专用章，乙方处有葛燕萍的签名及捺印，这是双方订立合同对相关内容作出的真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并有效。各方当事人应按约定全面、适当的履行自己的义务。关于利多公司要求葛燕萍给付房屋租金67534元的诉请应否得到支持的问题。首先，虽然双方签订的协议中没有约定第一年免租金，葛燕萍在庭审中提出自己是签合同最早的一家，利多公司当时也承诺会在之后与她按其他商户的合同内容重新签订合同，免第一年租金。庭审中利多公司表示租金的请求系从2018年12月25日开始计算，也证明双方对第一年租金是达成免交协议的。其次，葛燕萍在庭审中抗辩因租金是按年交纳，现在第二年的租赁期间尚不满一年，所以自己不应当交纳，但本案的实际情况是利多公司于2019年7月2日强行将葛燕萍的东西从租赁房屋中搬出，利多公司的该行为构成根本违约，并导致合同继续履行已不可能，故应对已履行的部分按双方的合同约定及各方违约行为给对方造成的损失进行处理，葛燕萍的该辩解不能成立，本院不予采信。双方在协议中所约定的年度管理费系以营业额为基数按比例收取,但在合同的履行过程中，双方均未按约定互相配合对葛燕萍的营业收入进行确认并进行交纳结算，无法核实葛燕萍的经营收益,所以只能按双方约定的保底管理费计算方式来计算租金。最后，按原告双方的约定，即第一年给予免租金，那么第二年的租金即原告起诉的租金应比照其他商户签订的租赁合同，按双方在合同中约定的第一年保底租金的计算方式进行计算，即按204m2×500元×1/3=34000元。再次，利多公司向法庭提交的管理制度、考勤情况以及下发的整改通知等，都为利多公司单方制作，无证据证明管理制度作为双方签订合同的附件或者是以其他方式告知了葛燕萍，考勤也未经葛燕萍确认，整改的通知并未针对葛燕萍的具体情况提出要求，而是对所有商户下发，无法确定葛燕萍具体违约的行为，也不能证实违约行为实际发生。利多公司下发的清场通知书系公司单方制作，且不符合双方的合同约定，违反了合同双方系平等主体的原则。至于解除合同通知所载明的解除合同的理由，一是不能证实葛燕萍违约行为全部存在，经审理查明葛燕萍未交纳履约保证金确实违反了双方合同的约定，但对该履约保证金的交纳时间约定为“乙方在经营期间须向甲方预交50000.00元履行约定押金”是对给付时间约定不明，利多公司未提供证据证明对该押金进行过催要，整改通知和清场通知书也未涉及此项内容，且该项违约也不是合同的主要义务，也不会因该违约行为而导致合同目的不能实现，且利多公司在本案中未就葛燕萍的该违约行为主张违约损害赔偿责任，故本案葛燕萍的违约行为未达到双方约定解除合同的条件，利多公司无权单方解除合同，故该通知也不发生合同解除的效力。在合同未解除的情况下，利多公司主张的房屋占用费没有事实及法律依据，本院不予以支持，但从2019年6月24日起至2019年7月1日期间，仍应计算租金。综合以上，利多公司于2019年7月2日强行将案涉租赁房屋中的东西搬出，已实际控制了该房屋，此后不能收取的房租或是房屋占用费均是由其自身的行为导致产生，应由其自行承担。利多公司请求的租金的计算日期应从2018年12月25日起计算至2019年7月1日（189天）止，即葛燕萍需支付的此期间产生的租金为17605元（34000元÷365天×189天）。故对于利多公司的起诉要求葛燕萍给付租金的诉讼请求，本院只支持给付17605元。对于庭审中，葛燕萍提出利多公司的违约赔偿以及强制清场所造成的损失，因其未在本案中提起反诉，故在本案中不予处理，葛燕萍可以另案提起诉讼。综上，本案应由葛燕萍给付利多公司租金17605元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第二百一十二条之规定，判决如下：一、葛燕萍于本判决生效之日起十日内给付贵州省利多旅游开发有限公司租金17605元。二、驳回贵州省利多旅游开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1488元，减半收取744元，由利多公司负担550元，葛燕萍负担194元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  毛 玉二〇一九年十一月六日法官助理  刘远鹏书 记 员  杨贞玮