贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5492号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：周湘武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路静，女，1991年3月6日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：卢礼，男，1987年10月10日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下简称：新鼎公司）因与被上诉人路静、卢礼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新鼎公司上诉请求：1、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1603号民事判决；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人并无实际损失，原审判决上诉人按照合同约定承担违约责任无事实依据，属事实认定错误、法律适用错误。违约金的功能和作用在于“填补损失”，兼具一定的惩罚性，承担违约责任，需要守约方举证证明因违约造成实际损失的基础事实。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，本案双方当事人约定的违约金并非《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“一定数额的违约金”，而是“因违约产生的损失赔偿的计算方法”，即双方约定的“违约金”的本质是损失赔偿计算方法。无论是违约金还是损失计算方法，均以存在实际损失为前提。而交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，迟延履行并不影响被上诉人合同目的的实现，也未给被上诉人造成财产损失，上诉人不应承担违约责任。被上诉人在无任何直接财产损失的情况下仍获得高额违约金，违反了民法的公平原则。2、一审判决在被上诉人无任何实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整，使得被上诉人不当获益，双方利益严重失衡，属事实认定错误，法律适用错误。上诉人不能在约定期限内提交办理转移登记有关文书属轻微违约。上诉人未在约定期限内提交办理转移登记有关文书，客观上并不会导致所有权不能转移，只是所有权转移的时间迟延。故上诉人并非根本违约，而是轻微违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，上诉人虽然迟延交付办理转移登记有关文书，但上诉人已经在积极向有关部门申请，按办理期限，30个工作日内便会有处理结果。截止上诉人提出上诉之日，涉案项目的房屋基本上已经取得了商品房所有权初始登记，上诉人已经可以提交办理商品房转移登记的有关文书。且被上诉人已经实际占有并享有涉案商品房的使用权、收益权，房屋已网签并办理了预告登记，迟延提交文书并不影响被上诉人的预期利益，也不存在所有权转移的风险。人民法院应当参照涉案房屋的租金调整违约金。3、上诉人一直在遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书并非上诉人的过错，故对违约金应当进行调整。纳雍县商品综合批发大市场是纳雍县人民政府的招商引资项目，以纳雍县人民政府为甲方，贵州海鼎老百姓医药公司为乙方于2012年9月3日签订了《纳雍县商品综合批发项目合作协议书》，协议签订后，贵州海鼎老百姓医药公司根据约定成立了上诉人公司。协议第六条对“项目用地交地条件”进行了约定，但纳雍县人民政府未按期完善市政基础设施和征地拆迁工作，严重影响了涉案项目的消防及规划验收，小区内的垃圾配套用房也无法开工建设。4、在原审期间，上诉人积极申请办理商品房所有权初始登记，现在上诉人已经取得了涉案商品房的所有权，因此上诉人迟延履行的状态已经完全消除，不应再继续承担违约责任。5、一审认定商铺租金为9000元每年系根据一审法院依职权调查的七份租金调查笔录及两份租赁合同，但前述证据未经质证，不符合法定程序。6、本案中，交房属于主合同义务，双方约定的违约金为日万分之二，而交付商品房转移登记有关文书属于从合同义务，双方约定的逾期违约金为日万分之三。后者的违约金明显高于前者，但原审法院采纳上诉人关于调整逾期交房违约金的请求，却未采纳上诉人关于调整逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的请求，存在明显逻辑错误，进而导致事实认定不清，判决结果不公。被上诉人路静、卢礼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。路静、卢礼向一审法院起诉请求：1、判决被告向二原告支付逾期交房违约金36349元（按已付房款289867元为基数，日万分之二为利率，从2015年12月31日起计算至2017年9月17日止）；2、判令被告向两原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3、判令被告向二原告支付逾期办理商品房转移登记相关文书的逾期违约金，违约金以购房款289867元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月3日起计算至被告实际交付相关文书之日止（暂计算至立案之日为71046元）；4、案件受理费由被告承担。一审庭审过程中，二原告向一审法院申请撤回第2项诉讼请求，予以准许。一审法院认定事实：2015年8月5日，原告路静、卢礼为买受人、被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001299号《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发的位于纳雍县新鼎大商汇城市综合体一期工程第A3-1栋4单元5层4-5-2号房屋，建筑面积118.85㎡，套内建筑面积105.37㎡，每平方米单价为2750.94元，总价款为289867元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，其中合同第四章第十三条约定逾期交房超过30日的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；合同第八章第二十二条第三款第一项约定出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移的登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定以银行按揭方式向被告支付了商品房全款。原被告于2017年9月17日办理交房手续，被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，1、原告所主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、被告逾期交房是否构成违约，若违约应如何承担逾期交房的违约责任；3、被告应如何承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。关于焦点1，被告庭审中认可逾期交房，但认为原告对逾期交房违约金的主张超过诉讼时效，二原告2015年12月31日起至2017年9月17日止的违约金主张，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时未超过民法通则的诉讼时效规定，应衔接适用民法总则三年诉讼时效的规定，本案中，违约金计算方式以日为单位，因此，二原告于2019年4月17日向主张逾期交房违约金，截止自2016年4月17日之前的违约金主张确超过诉讼时效，不应当得到支持，但2016年4月17日至2017年9月17日期间的违约金尚在诉讼时效内，应受到法律保护，该期间违约金应予以支持。关于焦点2，本案中，被告认可逾期交房，但认为其已履行了交房的通知义务，应免除违约责任。而原告认为系房屋未达到交房条件才决绝接房。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，本案涉案商品房达交房条件的举证责任应由被告承担。庭审中，被告未提供证据证明涉案商品房通知交房时达到交房条件，而原告所出示的大商汇现场施工照片能够证明大商汇内道路2017年7月时并未竣工，因此，被告提出“交付义务已经于2016年1月4日履行完毕”的抗辩理由不能成立。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，结合依职权调取的该地段商铺租赁情况笔录，原告商铺租金酌情认定为每年9000元，根据合同约定的违约金计算方法计算所得的违约金数额，明显高出实际损失的1.3倍。因此，被告提出调整减少违约金数额的抗辩理由，予以采纳。被告向原告支付的违约金标准应当调整为每年9000元×130%=11700元。从2016年4月17日计算至2017年9月17日止，共一年零五个月为16575元，原告的主张超出该范围部分不予支持。关于焦点3，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。本案中，被告对逾期交付商品房转移登记相关文书构成违约的事实无异议，但认为系政府原因所致，要求减（调整）、免违约责任。合同的契约精神是建立在诚实信用的基础之上，原被告既签订了合同，应按照合同约定全面履行权利义务，被告既违约应当按照合同约定承担违约责任。合同无效的情形为具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告作为房地产开发方及合同拟定方，应当预见自己的合同目的及履约风险，但其无证据证明对该违约结果的发生做出免责事由约定，应当承担相应的法律后果。关于被告要求调整合同中按已付购房价款每日万分之三支付违约金的违约金计算方式，被告列述了三点理由，但衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑，但被告未提供证据证明该违约金确实过高。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及二原告商品房所有权的既得利益问题，被告新鼎公司申请对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，不予准许，其请求调整违约金标准无事实依据，故对被告的该项抗辩意见及主张亦不予采纳。因此，被告提出减、免违约责任的抗辩理由不成立，不予采纳。综上，对原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金的诉求，予以支持，违约金的计算方式根据合同约定以购房款289867元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日次日（既2017年1月1日）起计算至被告实际交付相关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告路静、卢礼支付逾期交房违约金16575元；二、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告路静、卢礼支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金以购房款289867元为基数，以日利率万分之三，从2017年1月1日起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交付之日止。三、驳回原告路静、卢礼的其他诉讼请求。案件受理费人民币2448元，适用简易程序审理减半收取1224元，由原告路静、卢礼负担228元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担996元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人新鼎公司提交了不动产初始登记证书，拟证明上诉人已经取得了涉案商品房初始登记，本案违约状态已经消除，上诉人不应承担违约责任。本院审查认为，上诉人二审提交的证据材料不能证明其已经履行了合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任？2、一审判决上诉人支付违约金是否适当。第一，关于上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条对出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的期限及逾期交付的违约责任进行了约定。上诉人虽然在二审期间取得了涉案商品房初始登记证书，但上诉人并未举证证明其已经根据合同约定全面履行了自身义务，即将办理商品房转移登记的相关文书交付给买受人。为此，上诉关于其不应承担违约责任，一审判决其承担违约责任错误的上诉理由均不能成立，本院依法不予采纳。第二、关于一审判决上诉人支付违约金是否适当的问题。不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在出卖人未按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书未给被上诉人造成损失的主张，与客观事实不符，本院依法不予采纳。其据此请求不承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，本院依法不予支持。另外，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。因上诉人未充分举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，故对上诉人关于一审判决未调整违约金错误的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。一审在组织当事人就法院依职权调取的证据进行质证时虽然存在瑕疵，但本院二审中再次出示了一审依职权调取的证据，并经上诉人发表了质证意见。结合被上诉人所购商铺面积，参照同地段房屋租金考虑，一审酌情确定被上诉人每年的租金为9000元，并据此计算违约金并无不当。综上所述，纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2448.00元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十一月三十日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮