江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13972号原告：张静秋，女，1979年10月28日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：陈华，男，1986年8月4日生，汉族，住江苏省昆山市。法定代理人：陈某，系被告陈华的父亲。法定代理人：何某，系被告陈华的母亲。第三人：昆山市置家房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇红峰二村7号楼104室，统一社会信用代码91320583727382599M。法定代表人：张卫平，该公司总经理。原告张静秋与被告陈华、第三人昆山市置家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告张静秋、被告陈华的法定代理人陈某和何某、第三人昆山市置家房地产经纪有限公司的法定代表人张卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静秋向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告办理昆山市(住宅)、XX室(车库)的过户手续。2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年2月23日，原被告双方在第三人的居间服务下签署了房屋买卖合同，被告将位于昆山市(住宅)、XX室(车库)出售给原告，总价350000元。2011年2月9日，原被告双方签署了补充协议，就购房款的支付时间进行了重新约定。后原告依照约定支付了全部购房款。2013年12月28日原被告双方又签署了买卖协议，协议中载明原告已经支付了全部房款，并约定5年后办理过户手续。该买卖协议签署后，被告将房屋交付给原告使用至今，并将房屋产权证交付给原告保管。现约定的过户时间已过，被告方拒不配合原告办理过户手续，原告无奈，只能向法院起诉。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，原告已经履行了全部义务，被告应按照约定配合原告办理过户手续。被告陈华辩称：被告本来是同意过户的，是原告不过户，因为原告想节省营业税。第三人昆山市置家房地产经纪有限公司辩称：2010年2月23日，原告与被告(因被告为残疾人，故由其监护人父亲陈某和母亲何某代为签订合同)通过第三人的居间服务，双方依据卖方的拆迁协议达成一致买卖意向，并签订了该房屋的买卖成交合同。按照合同约定巴城镇XX花园XX室(因施工编号和公安编号的不同，后实际办出的产权证房屋地址为XX花园XX室)的房产及车库(后产权证地址为XX花园XX室)总成交价为350000元。因上述房屋为拆迁房，所以要等卖方办好房产证后，再将房屋产权过户至原告名下。原告在合同签订之日按照约定向卖方支付了购房定金150000元。2011年2月9日，原告与卖方就房款的支付时间和方式达成一致，又签订了补充协议进行约定。原告分别于2011年2月9日向卖方支付房款65000元，于2011年10月26日向卖方支付房款73115元(其中3115元为面积误差0.89平方米的补偿)，于2012年1月18日向卖方支付房款20000元。上述房屋买卖的事项中，第三人均提供了相应的居间服务。2013年11月底，卖方的房产证和土地证己办理完成，作为居间服务的第三人即开始准备过户所需的所有材料，并及时联系了原告和卖方于2013年12月28日一起前往昆山市房产交易中心办理产权过户手续。三方到达房产交易中心后，原告在知晓了上述房产满5年则不需要缴纳营业税后(按2013年政策规定房产未满5年交易的，需另外缴纳5.5%营业税款，第三人在签订买卖合同时已经告知原告)，为了节省这5.5%的营业税，原告和卖方协商等产权证满5年后再进行产权过户交易，第三人向原告明确阐明了延后5年产权过户交易可能存在的各种风险，包括房价上涨可能会导致卖方不愿过户签字等因素，但原告坚持要满5年后再进行过户，卖方也表示同意。因原告和卖方均同意要等卖方的产权证满5年后再进行产权过户交易，并明确表示5年后的产权过户不需要第三人来参与，第三人作为居间服务人不能违背买卖双方的真实意愿，强行要求原告和卖方必须马上过户。原告和卖方在昆山市房产交易中心现场另行签订买卖协议，该协议中明确写明了通过第三人居间服务于2010年02月23日签订的买卖合同作废，待卖方产权证满5年后，由原告和卖方办理产权过户手续，该协议第三人处也有留存原件一份。综上所述，第三人作为一个居间服务者，已经本着公平、公正的原则，为买卖双方提供了相应的居间服务，也向原告阐明了延后5年交易可能存在的风险，第三人尽到了作为居间服务相应的责任和义务，原告和卖方坚持要等产权证满5年后再交易，第三人无权力干涉买卖双方真实意愿下的另外约定。第三人提供的居间服务在原告和卖方于2013年12月28日另行签订买卖协议时已经终止。因此，第三人在原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案中，无需承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：陈某、何某系夫妻关系，被告是两人的儿子。2009年7月2日，中国残疾人联合会签发了被告的残疾人证，载明被告为XX残疾，XX残疾。2010年2月23日，原告和陈某、何某在第三人提供中介服务下签订房屋买卖合同1份，约定原告以350000元的价格购买被告名下位于昆山市巴城镇XX花园XX室和车库（施工号）。合同签订当天，原告支付购房款150000元。2011年2月9日，原告、案外人杜某（原告、杜某原系夫妻关系，现已离婚）和陈某、何某签订《补充协议》1份，明确对剩余房款的付款方式约定为2011年2月9日支付65000元、2011年10月底支付70000元、2011年12月31日支付20000元，双方过户时支付45000元。《补充协议》签订后，原告于2011年2月9日、2011年10月26日、2012年1月18日分别支付陈某、何某购房款65000元、73115元（其中3115元为面积误差0.89平方米的补偿）、20000元。收款后，陈某、何某将所售房屋和车库交付原告占有使用至今。2013年11月14日，涉案房屋登记在被告名下，公安号为昆山市房屋和XX室车库，共有情况为单独所有。此时，房屋和车库已经具备过户条件。原告为了节省税费，于2013年12月28日与陈某、何某签订《买卖协议》1份，言明涉案房屋和车库的房款，原告已经全部结清，双方约定于房产证满5年后再行过户，被告应无条件办理过户。此后，5年期限届满，原告因主张过户未果，诉至本院。原告向本院明确因过户所需的税费由原告承担。另查明：案外人杜某向本院陈述，其与原告原系夫妻关系，双方已于2019年离婚，同意涉案房屋和车库登记在原告个人名下。本院认为，当事人订立合同应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。本案被告为XX残疾人，民事行为能力有瑕疵，涉及房产买卖的重大财产处分行为应当由其法定代理人代为进行。本案中，陈某、何某作为被告的法定代理人与原告签订的房屋买卖合同和补充协议系其真实意思的表示，协议内容不违背法律、法规的强制性规定，应属有效，对被告发生法律效力。目前涉案房屋和车库已具备过户条件，原告亦已支付了全部购房款且实际取得了所购房产，被告应配合原告完成过户手续，因过户所产生的税费，由原告自行负担。房屋买卖交易形成于杜某与原告夫妻关系存续期间，杜某同意涉案房屋和车库登记在原告名下，系杜某对自身权利的处分，合法有效，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告陈华于本判决生效后十日内将昆山市房屋和XX室车库过户至原告张静秋的名下，因此产生的税费由原告张静秋负担。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告陈华负担。原告预交的3275元，本院予以退还，被告陈华应当负担的3275元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户、帐号32250XXXXX12858、开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号:10×××76。审判员  唐敏二〇一九年十一月八日书记员  **