广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2575号 原告：柳州市仟晟房地产经纪有限公司，住所地柳州市滨江东路6栋1单元1-2，统一社会信用代码：91450200MA5KDGMH8A。 法定代表人：覃文祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：娄婷，广西典哲律师事务所律师，特别授权。 被告:银美香，女，1957年6月22日出生，仫佬族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：高石兰，广西华尚（柳城）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：欧婷，广西华尚律师事务所实习律师，一般代理。 第三人：杨世仁，男，1941年9月6日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：高石兰，广西华尚（柳城）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：欧婷，广西华尚律师事务所实习律师，一般代理。 原告柳州市仟晟房地产经纪有限公司（以下简称仟晟公司）与被告银美香、第三人杨世仁委托合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，本案在审理过程中发现本案不宜适用简易程序审理，后转为普通程序审理，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告仟晟公司的委托诉讼代理人娄婷、被告银美香及第三人杨世仁的共同委托诉讼代理人高石兰、欧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仟晟公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告双倍返还定金，合计20000元;2、判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实与理由：韦国松是原告仟晟公司的业务员，韦国松与被告于2018年8月27日签订《房屋转让委托合同书》，约定被告将其名下的位于柳州市柳南区产委托原告进行销售，房屋售价底价为14万元，并约定签约当日由韦国松向被告支付1万元作为代理售房定金。委托销售期限从交付房屋钥匙之日起120个工作日止。在委托销售期限内，原告为被告找到客户，并多次通知被告履约,但被告拒绝履约，此后原告多次发短信通知被告履约，至今为止，被告仍然未配合办理过户，被告的行为己构成根本违约。为维护原告的合法权益，现依据我国《民法通则》等法律法规的规定，特向贵院起诉，请求贵院支持原告诉请。 被告银美香及第三人杨世仁共同辩称，原告的诉请不符合事实，请求法院驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告及第三人均对原告提交的证据1、2的真实性无异议，原告对被告提交的证据1的真实性予以认可故本院认可的真实性，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认其真实性。被告及第三人对原告提交的证据3-5的真实性有异议，但庭后亦未提交相反证据予以佐证，故本院对证据3-5的真实性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月27日，韦国松系原告仟晟公司的员工，其与被告银美香签订《房屋转让委托合同书》，约定：银美香自愿将坐落于柳太路62号56栋1单元2-1号（房产证号：柳房权证字第××，建筑面积为65.12㎡）的房产委托给仟盛公司销售；仟盛公司在签订委托协议之日向银美香支付代理售房定金10000元；如仟盛公司在代理期限内未通知银美香去办理相关过户手续，则属仟盛公司违约，银美香则不退还仟盛公司已支付的代理售房定金10000元；银美香在销售期限内不得借故不卖或提高房价不配合仟盛公司办理相关房产买卖手续或销售此房产，则属银美香违约，银美香则于违约当日双倍赔偿代理售房定金给仟盛公司，本合同代理期限从银美香交房屋钥匙给仟盛公司销售当日起至120个工作日止。同日，韦国松向银美香支付了上述房屋代理销售定金10000元，银美香据此出具《收据》壹份。签订该委托合同时，银美香并未出具第三人杨世仁的委托书，原告仟晟公司亦未核实该房屋的产权信息，原告仟晟公司亦没有向第三人核实被告银美香的委托权限。同日，银美香还向仟盛公司出具《授权委托书》壹份，将上述房屋委托仟晟公司办理全权代理银美香与买家洽谈、确定卖房价格，与买方签订《房屋买卖合同》、《房屋委托买卖合同》，代为收取买方购房定金、首付款等，委托期限为从2018年8月27日到120个工作日止。上述委托合同和委托书签订后，原告依据合同与案外人签订了上述房屋的《房屋委托买卖合同》并多次联系被告银美香办理相关房产的过户手续，但被告银美香均未办理。 另查明，被告银美香与第三人杨世仁系夫妻关系，案涉的位于柳州市产系银美香与杨世仁共同共有，房屋所有权证持证人为银美香。韦国松系原告仟晟公司的员工。 本院认为，本案的争议焦点是被告银美香与韦国松签订的《房屋转让委托合同》是否有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”依据该条规定，在处理非因日常生活需要的重大事务时，夫妻一方在行使夫妻相互代理权处分共同财产，应当与另一方协商，取得一致意见，否则代理行为无效，效力不及于夫妻另一方，但相对方为善意第三人除外。本案中被告银美香委托原告出卖夫妻共有房屋的行为属非日常生活需要的重大事务，被告银美香应当取得第三人杨世仁的同意。原告作为专业从事房屋买卖的经纪公司为证明自己为善意第三人，应当对被出售房屋的产权及被告的委托人身份尽到基本的审查义务。但本案中，原告没有对出售房屋的产权及被告的受托人身份进行任何审查，没有尽到善意第三人应当履行的审查义务，故本院不认定原告为善意第三人。房屋转让委托合同签订后，第三人杨世仁并未向原告明确表示认可被告银美香的签约行为，并且也不同意继续履行该合同，故被告银美香的代理行为并未得到第三人杨世仁的追认。综上，本院认为因上述涉案房屋为被告银美香与第三人杨世仁共同共有，被告银美香在未得到共有人即第三人杨世仁的同意而委托原告卖房的代理行为无效，即银美香与韦国松签订的《房屋转让委托合同书》无效。导致该委托合同无效，原告与被告之间均存在过错，故原告要求被告向其双倍返还定金的诉请，本院不予支持。又因委托转让合同无效，被告因此收到的10000元定金应当予以返还。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、被告银美香向原告柳州市仟晟房地产经纪有限公司返还人民币10000元。 二、驳回原告柳州市仟晟房地产经纪有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费300元（原告已预交），由被告银美香负担150元，原告柳州市仟晟房地产经纪有限公司负担150元。 上述应付款项，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 超 人民陪审员  杨金兰 人民陪审员  黄柳明 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  高 欣 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第二款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007