广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1447号 上诉人（一审原告）：广西世联华房地产代理有限公司，住所地北海市四川路30号越亚天赐碧园11幢商铺104号，统一社会信用代码：91450502MA5LA3YR56。 法定代表人：罗玉贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈美瑛，广西南珠律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：熊福权，男，1968年2月20日出生，汉族，户籍所在地四川省井研县，现住北海市。 上诉人广西世联华房地产代理有限公司（以下简称世联华公司）因与被上诉人熊福权合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世联华公司上诉请求：一、维持一审判决第二项；二、撤销一审判决第一项，改判熊福权向世联华公司支付违约金16800元并返还保证金100元。事实与理由：一、一审法院认定《限时销售合同》第四条无效错误。双方意思达成一致签订《限时销售合同》，约定由上诉人寻找适合买家购买被上诉人位于北海市桐洋新城8幢2单元904号房屋，房屋售价为420000元。合同第四条约定：“乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金100元。乙方保证未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适合买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的买家签订《房屋买卖合同》,则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。该条款采取了加黑加粗并添加下划线的方式予以提示，并没有加重对方责任，属有效条款。该合同第五条：“限时销售（独家委托）期限内，乙方应当按照本合同第二条的规定，推销甲方上述房地产、为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金”及第十二条之约定可知，《限时销售合同》对于违约责任的格式条款，均规定了合同双方违约责任为向对方支付涉案房地产委托交易价格的4%的违约金，并没有存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，以上条款的约定均有效，对合同双方均具有法律约束力。上诉人认为一审法院并没从合同整体内容出发，片面认定第四条约定属无效条款是错误的。二、《限时销售合同》及违约条款合法有效，熊福权应按合同约定承担违约责任，一审法院按照广西交通事故人身损害赔偿标准支付违约金是错误的。熊福权在《限时销售合同》明细单上签字确认知悉该合同所有条款的含义，但却违反合同第十条之约定，在限时销售期限内擅自将涉案房屋另售他人，构成违约，应当按照合同第四条、第十二条的约定承担违约责任，即应向上诉人支付该房产委托交易价格4%的违约金16800元。综上，一审判决认定事实不清，侵犯上诉人的合法权益，恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人熊福权二审辩称，是世联华公司欺骗熊福权签订的《限时销售合同》，熊福权不存在违约，卖房之后也马上告知上诉人，并在微信上将定金退给上诉人的业务员，不应承担违约责任。 世联华公司向一审法院起诉请求：一、熊福权向世联华公司支付违约金16800元并返还保证金100元；二、熊福权承担诉前财产保全保单保函费1000元;三、熊福权承担诉前保全费190元；以上共计18090元。 一审法院审理查明，2019年2月19日，世联华公司（经纪人乙方）与熊福权（甲方）签订《限时销售合同》一份，主要约定：一、甲方委托乙方限时销售坐落于西南大道329号桐洋新城8幢2单元904号房；二、交易净收价格420000元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生之一切费用；三、限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日起至2019年5月20日；四、…限时销售保证金100元，乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此保证金，如乙方在限售期限内找到适合买家，则此保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方，甲方拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；五、限时销售（独家委托）期限内，乙方应当按照本合同第二条的规定，推销甲方上述房地产，为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。……该合同还约定了其它内容。同日，熊福权在《限时销售合同》明示单签字确认，该单载明“2019年2月19日本人与世联华公司签订《限时销售合同》，对《限时销售合同》所有的条款，本人已详细阅读，世联华公司的员工也向本人详细说明和解释。本人清楚《限时销售合同》条款的含义，没有异议”。同日，世联华公司向熊福权支付100元限时销售定房款，并出具《收款收据》。从双方的微信聊天记录中反映2019年2月26日熊福权已经明确不再委托世联华公司出售案涉房屋。案涉房屋原登记在熊福权名下，北海市国土资源局不动产登记中心于2019年3月20日受理转移登记，受让方吴若汐。2019年4月2日世联华公司申请诉前保全，一审法院裁定查封案涉房屋。 一审法院认为，世联华公司与熊福权于2019年2月19日签订的《限时销售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。熊福权在限时销售期限内未经世联华公司同意自行将案涉房屋另售他人构成违约，应承担违约责任。对于熊福权抗辩称签订《限时销售合同》时世联华公司同意熊福权另外委托物业出售案涉房屋，无证据予以证实，不予支持。上述合同系世联华公司提供的格式合同，从上述合同所约定的“乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金100元。乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适合买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金”的内容可知，该条款加重了熊福权的责任，该条款应属无效条款。熊福权在2019年2月26日就已明确告知不再履约，世联华公司无证据证实其损失，参照2018年广西道路交通事故人身损害赔偿项目计算标准中的房地产业收入的标准计算从2019年2月20日至2019年2月26日期间的损失，则为1098.6元（57287元÷365天×7天=1098.6元）。对于世联华公司主张熊福权返还保证金100元以及保单保函费1000元于法有据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、熊福权支付违约金1098.6元及退还保证金100元给世联华公司；二、熊福权赔付保单保函费1000元给世联华公司；三、驳回世联华公司其他的诉讼请求。一审案件受理费252.24元，减半收取126.12元，保全费190元，由熊福权负担。 二审中，双方当事人未提交新证据，且对一审判决认定的事实均无异议，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为熊福权应否向世联华公司支付违约金16800元。二审期间，世联华公司上诉主张《限时销售合同》及违约条款合法有效，没有加重对方的责任，熊福权应按合同约定承担违约责任，一审法院按照广西交通事故人身损害赔偿标准支付违约金错误。本院认为，双方签订的《限时销售合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，应为合法有效的合同。合同第四条及第五条的内容系合同双方如不按约定履行合同，应承担违约责任的违约条款，其内容合法，亦是双方自愿约定，且权利义务对等，应为合法有效的合同条款。一审法院认为该合同第四条加重了熊福权的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条认定该条款无效属于适用法律错误，对此本院予以纠正。双方在履行合同过程中，熊福权违反该《限时销售合同》中委托世联华公司独家销售案涉房屋的约定，另行委托他人将案涉房屋售出，构成违约，应承担相应的违约责任。但《限时销售合同》第四条约定，“……乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金100元。乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适合买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金”，即该条款中熊福权要支付房产委托交易价格4%的违约金16800元的前提是世联华公司找到买家后，熊福权拒绝与买家签订《房屋买卖合同》，导致世联华公司损失的情形下才承担该种违约责任，而本案中，上诉人世联华公司并未举证证明其已经为熊福权找到购买案涉房产的买家，并通知熊福权且熊福权不予签订合同，二审中，本院责令世联华公司就此予以举证证明，但限期内上诉人并未提供相应证据，对此，上诉人世联华公司应承担举证不能的不利后果。根据世联华公司提供的证据微信聊天记录表明，熊福权已经在2019年2月26日前明确告知世联华公司不再委托其出售案涉房屋，在世联华公司没有证据证明其产生损失的情况下，一审法院根据公平原则参照2018年广西道路交通事故人身损害赔偿项目计算标准中的房地产业收入标准计算从2019年2月20日至2019年2月26日期间的损失1098.6元由熊福权承担并无不当，对此，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但判决结果并无不当。上诉人世联华公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费252.24元，由上诉人世联华公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十一月十四日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊