广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30565号原告：何沛雄，男，1967年12月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：何志波，男，1969年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所律师。被告：谢勇，1961年4月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王晓宇，广东法制盛邦律师事务所律师。原告何沛雄、何志波与被告谢勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何沛雄、何志波的共同委托诉讼代理人胡文士、曾琳珊，被告谢勇的委托诉讼代理人王晓宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何沛雄、何志波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在判决生效之日起三日内向原告交还广州市白云区齐福路第九经济社商业区自编31号整幢综合大厦壹禾大厦及所有周边空地的经营管理权；2、请求法院判令被告向原告支付拖欠的场地使用费共计3451887元（自2019年1月起计至2019年10月22日，并应继续计算至前述场地经营管理权完全交付之日）；3、请求法院判令被告支付违约金588405.89元（违约金按逾期缴纳金额的日千分之一计算，暂计至2019年10月21日，并应继续计算至前述场地经营管理权完全交付之日）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年5月15日，原告何沛雄、何志波与被告谢勇签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区齐富路第九经济社商业区自编31号整幢大楼（现门牌号：广州市白云区齐富路32号）（以下简称：该物业）出租给被告使用，该物业共八层，2009年6月1日交付给被告，2009年10月1日开始计租，租期至2029年9月30日止，合同约定第一年月租赁费用为348716.99元，第三年每次递增8％。合同同时约定被告于每月5日前缴纳租赁使用费，逾期缴纳的，每日按1‰支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方终止合同，所收履约保证金不退回。合同签订后，双方一直按合同约定履行，但被告自2018年7月起，就开始拖欠相关费用。原告因此向广州市白云区人民法院提起诉讼，广州市白云区人民法院作出（2019）粤0111民初148号《民事判决书》，判决书认定原被告签订合同属于无效合同，判决被告应向原告支付2018年12月份之前的场地使用费。经原告统计，扣除以上判决确定的部分外，被告尚拖欠原告场地使用费及其他费用高达300多万，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。原告认为，原被告签订的租赁合同已经被人民法院认定为无效合同。双方应按照无效合同的相关法律规定进行处理，即被告应将涉案物业、场地等交还给原告管理，并结清使用期间的所有费用。为维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼。被告谢勇辩称：一、被告于2019年4月16日通过现金方式向原告支付211807元，应为支付的涉案物业租金。二、原告要求被告支付违约金缺乏合法依据，（2019）粤0111民初148号民事判决书已认定原被告之间的租赁合同无效，现原告又以无效的租赁合同要求被告支付违约金，不符合法律规定。三、经核查，广州百信医院有限公司已向原告支付36万元，该笔款项也应作为被告支付涉案物业的占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、（2019）粤0111民初148号、（2019）粤01民终15380号民事判决书、收据及当事人陈述等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据本院作出的已生效的（2019）粤0111民初148号民事判决书查明的事实：2009年5月15日，原告何沛雄、何志波（甲方）与被告谢勇（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区齐富路第九经济社商业区自编31号物业（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，该物业已建成综合大楼按投影滴水面积计算平方米，楼高八层，每层11985.01平方米，房屋整体租赁总建筑面积9686.58平方米，每平方米36元/月，综合大楼前面和西面空地约1000㎡和顶层未盖面积给乙方无偿使用；该物业包括消防系统（包括喷淋、烟感、消防栓、消防报警联动系统）、供水供电系统、外立面广告区域及附属停车场、门前场地、员工通道等；甲方声明该物业为甲方投资，其使用、收益、处分权属甲方所有，土地属广州市白云区新市街萧岗村第九经济社集体土地，没有房地产权属证，只能出具萧岗村委用地证明，建筑物属临建性质，无设定任何抵押、质押或者担保，甲方有权以场地租赁形式将该物业出租给乙方用于开办合法经营的商业综合大楼，乙方必须办齐一切证照，合法经营，所有税金由乙方负责，房屋土地税由甲方承担，如有经营违法所有责任由乙方负责；双方同意由于租赁场地属临建性质，甲方必须办理由所属街道办事处出具的临时经营场地使用证明（使用性质为娱乐、酒店、商业、综合大楼）以示该物业的合法使用用途，另外该物业的权属证明、消防第一次总体验收合格证由甲方负责办理，分体由乙方自行办理，上述证件在开始收取租金或交付使用前必须办妥，其他证照由乙方自行办理，所有费用由乙方自行负责，甲方予以配合；租赁期限自计租日起计贰拾年，2009年6月1日交付乙方使用，2009年10月1日开始计租，租期至2029年9月30日止；本合同签订后，乙方需缴纳定金200万元，以甲方收据签名盖章为准，乙方正式交租后上述定金可抵扣租金，剩下100万元转为履约保证金；每月5日前交租金；租赁费用每平方米36元/月，每三年递增8%，甲方同意第十五年、第十六年、第十七年、第十八年、第十九年、第二十年免递增，其中2017年10月1日至2019年9月30日每月租赁费用474425.28元；甲方同意乙方首层可以转租，其他各层转租需知会甲方经甲方同意（柜台出租、联营、与供应商合作经营等不改变本合同双方租赁关系，且乙方承诺作为承租人继续履行本合同项下之义务的经营方式调整除外），租赁用途不得超出本合同约定，所有债权、债务、纠纷与甲方无关，等等。谢勇承租该物业后将其中一部分转租给其他人经营使用，其中1-5层由广州百信医疗投资有限公司（以下简称百信医疗公司）承租。涉案物业经查，暂无相关《建设工程规划许可证》。本院认为，原告何沛雄、何志波与被告谢勇就未取得规划报建的房屋于2009年5月15日签订的《租赁合同》系无效合同。合同无效，被告实际占有使用涉案场地，仍应向原告支付场地使用费。原告要求谢勇支付涉案物业1-5层按每月296516元自2018年7月1日起计至2018年12月31日的场地使用费共1779096元，谢勇辩称因原告办理一次消防存在问题导致百信医疗公司无法通过二次消防，百信公司据此不向谢勇交纳租金，谢勇也无需向原告交纳租金，对该抗辩理由，本院认定如下：首先，本案租赁合同从签订至今一直在实际履行，谢勇也一直在经营使用涉案物业，原告要求谢勇支付场地使用费，具有事实和法律依据；其次，与原告签订租赁合同的相对方是谢勇，并非百信医疗公司，谢勇以百信医疗公司未向其交租为由拒不向原告支付相应的场地使用费，明显违悖了合同相对性原则；再者，根据租赁合同约定，原告只负责办理消防第一次总体验收，分体由谢勇自行办理，谢勇提出二次消防无法通过是因为原告办理一次消防存在问题，也未提供任何证据予以证实。综上，本院对谢勇的抗辩理由不予采纳，原告要求被告谢勇支付拖欠的场地使用费1779096元的诉请合理合法，本院予以支持。关于被告肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕是否承担连带责任的问题。被告肖李义提交的有张凤丽、冯艳霞、王仁燕三人签名的租赁合同仅有复印件，没有原件予以核定，对其真实性本院不予采信，也即与原告签订合同的相对方只有被告谢勇，原告主张被告肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕是合同的实际履行人，但并未提供证据予以证实，本院不予采纳。本案拖欠场地使用费均发生在谢勇、肖李义婚姻关系解除之后，原告以谢勇、肖李义为夫妻关系主张肖李义应承担连带责任，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕对本案债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以驳回。本院于2019年6月24日作出（2019）粤0111民初148号民事判决书，判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告谢勇向原告何沛雄、何志波支付场地使用费1779096元；二、驳回原告何沛雄、何志波的其他诉讼请求。后被告谢勇不服（2019）粤0111民初148号民事判决书，遂向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）粤01民终15380号民事判决书，判决；驳回上诉，维持原判。因被告未向原告支付自2019年1月至今的房屋占有使用费，故原告于2019年9月3日再次向本院提起诉讼，要求被告支付自2019年1月至今的房屋占有使用费，由此产生本诉。庭审中，被告提供分别于2019年10月17日及2019年4月16日出具的《收据》，拟证实被告已向原告支付占有使用费47000元及211807元，共计258807元。原告称上述费用为被告补交的2019年3月的水电费及2018年9月拖欠的占有使用费，2019年4月部分租金及之前拖欠的3万多元水电费。庭后，经办人向原告了解，被告未支付的房屋占有使用费为涉案物业1-5层，被告一直缴纳涉案物业6-8层的房屋占有使用费。本院认为，根据已生效的（2019）粤0111民初148号民事判决书查明的事实，原被告于2009年5月15日签订的《租赁合同》系无效合同，根据合同无效后的相互返还原则，被告应将涉案物业返还给原告。现原告主张仅收回涉案物业的经营管理权，本院予以支持。关于原告主张被告支付涉案物业1-5层自2019年1月起至2019年10月22日期间的占有使用费，扣除被告分别于2019年10月17日及2019年4月16日向原告支付占有使用费47000元及211807元，共计258807元外，被告仍需向原告支付剩余占有使用费2706353元（296516元/月×10个月-258807元），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。自2019年10月23日起至原告实际收回涉案物业经营管理权之日止的房屋占有使用费，应参照296516元/月的租金标准支付。关于违约金。因《租赁合同》系无效合同，关于违约金条款的约定亦属无效，故原告主张被告支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告谢勇向原告何沛雄、何志波返还位于广州市白云区齐福路第九经济社商业区自编31号整幢综合大厦壹禾大厦及所有周边空地的经营管理权；二、自本判决生效之日起五日内，被告谢勇向原告何沛雄、何志波支付2019年1月起至2019年10月22日期间的占有使用费2706353元；三、自本判决生效之日起五日内，被告谢勇向原告何沛雄、何志波支付自2019年10月23日起至被告谢勇实际返还涉案物业经营管理权之日止的占有使用费，参照296516元/月的租金标准支付；四、驳回原告何沛雄、何志波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17278元，由原告何沛雄、何志波负担3800.82元，由被告谢勇负担13477.18元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十一月二十五日书记员  陈春燕