吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0381民初1700号原告（反诉被告）：冯生，男，汉族，1962年4月28日出生，公主岭市人，住公主岭市。委托诉讼代理人：经守义，吉林北奉化律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：四平市浩原房地产开发有限公司，住所地四平市。法定代表人：毕东雪，系经理。委托诉讼代理人：张凤义，系该公司副经理。委托诉讼代理人：高广权，吉林权杰律师事务所执业律师。原告冯生与被告四平市浩原房地产开发有限公司（以下简称浩原公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，在2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告冯生及委托诉讼代理人经守义、被告浩原公司委托诉讼代理人张凤义、高广权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯生向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除冯生、浩原公司之间的房屋买卖合同，冯生退还给浩原公司商品营业楼；2、要求浩原公司返还楼房款19万元,赔偿利息114000元、装修费68487.97元，总计372487.97元；3、鉴定费5000元、案件受理费由浩原公司承担。事实和理由：浩原公司开发建设位于桑树台镇的某小区一期工程。冯生在2014年4月24日从浩原公司处购买某小区东数第X门一、二楼连体的营业房，面积178平方米，单价3350元，交订金19万元，其余楼款待房照下来后在银行办理贷款分期偿付。浩原公司给冯生出有收款收据。之后浩原公司交给冯生钥匙，由冯生装修，花掉费用10万元。后冯生居住一年的时间，2016年浩原公司将冯生居住的楼房停水停电，冯生上访，浩原公司给冯生停水停电的原因是冯生不给补增加面积款。现在冯生才知道，购买的楼房实际面积201.96平方米,比原约定的面积多23.96平方米。现冯生要求退房，但浩原公司不同意，故冯生依法起诉。冯生认为，购买的楼房面积是178平方米，而浩原公司交付给冯生后来经公主岭市城建局测绘的实际面积201.96平方米，多面积23.96平方米，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，“面积误差超出3%的，买受人请求解除合同，返还已付购买款及利息的，应予支持”，请人民法院依法判决。浩原公司辩称，一、不同意解除双方之间的房屋买卖合同关系。1、签订购房合同时，因为尚未进行面积测绘，标的房屋并未明确具体面积，所以只按照大约面积标注。178平方米仅是购买房屋时预估的房屋面积，在收款收条中也明确载明是“大约”，不是最后确定的面积。另外，冯生购房时，房屋已经建设完成，属于现房，而且冯生已经实际到现场进行了查看，对房屋现状是完全认可的；2、2015年测绘完毕后，确定标的房屋面积为201.96平方米。当时冯生并未提出任何异议，也没有以面积过大为由，要求解除房屋买卖合同。按照当时《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年的规定，到2017年已经超过了诉讼时效。2019年冯生再以面积过大为由请求解除房屋买卖合同关系,不应支持；3、因农村房屋降价加上冯生经营生意不好才要求解除合同；4、双方曾多次协商,浩原公司曾多次让步，现在浩原公司同意不再主张超出178平方米面积以外的面积价款，已经对自己的权利进行了放弃，但冯生还提出免除全部房屋的物业费、取暖费等不合理要求，双方才未达成一致；5、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的解除权，目的是为了保护购房者的合法权益，不是为违约者违约提供依据。因此,不能依据此规定判决双方解除房屋买卖合同关系。二、冯生存在违约，不同意承担赔偿利息的责任。2015年房屋经测绘确定面积、符合贷款条件后，就通知冯生办理贷款手续，但是冯生迟迟不予办理，目的就是不想再继续交纳剩余购房款,这严重违背双方购房时的约定，故冯生存在违约行为，基于此浩原公司不同意承担任何违约责任。三、浩原公司不同意承担冯生的房屋装修费用。本案是房屋买卖合同纠纷，浩原公司将房屋交付给冯生后，冯生为了经营、使用房屋对房屋进行了相应装修，并且之后一直经营使用房屋。浩原公司认为，冯生装修房屋是为了使用房屋，由此产生的费用应由冯生自行承担。同时，也不同意承担冯生主张的鉴定费。综上，浩原公司不存在违约行为，冯生起诉已经超过了诉讼时效,浩原公司不同意承担违约损失和装修费用、鉴定费用，请求法院驳回冯生的起诉。针对冯生的告诉，浩原公司同时提出了反诉请求，1、判令冯生给付剩余房屋价款406300元及利息，利息自2014年4月按同期中国人民银行贷款利率计算至本金全部给付完毕时止。事实与理由：2014年4月24日，冯生从浩原公司处购买了浩原公司开发的位于桑树台镇的某小区一期工程东数第X门一、二楼商业用房，当时约定面积约为178平方米，每平方米3350元，冯生先交付19万元，余款在办理银行贷款后给付。冯生交付19万元当日，浩原公司向其交付房屋，冯生进行了房屋装修并经营生意使用。2015年9月，房屋具备办理贷款条件后，冯生拒接办理房屋贷款并拒绝给付剩余房屋价款。浩原公司认为，讼争房屋已经具备办理贷款条件，但冯生拒绝办理贷款从而拒绝给付房屋剩余价款，存在严重违约。现提起反诉，请求依法裁判。针对浩原公司的反诉请求，冯生辩称，不认可浩原公司反诉请求。1、浩原公司违约在先，我买的楼178平方米，按照双方约定剩余款办理按揭贷款，2016年浩原公司和我协商办理按揭贷款，当时浩原公司说增加23多平方米，也让我交付房款，我没有同意。后来浩原公司给我停水停电，导致我上访。我在起诉之前到城建局查询才知道实际多增加23.96平方米的面积，所以我在镇政府调解不了的情况下才起诉。浩原公司违约在先，其反诉请求不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定以下事实：浩原公司开发建设了公主岭市桑树台镇某小区一期工程。2014年4月24日，冯生购买了某小区一期已完建的X号楼东数第X门一、二层门市，并付购房首付款19万元，浩原公司为冯生出具了收款收据，收据中载明“冯生买东数X门门市两层，大约178平，单价3350元，总价596300元，优惠3300元，应收593000元，现收19万元”，并约定剩余款办理按揭贷款。同日，浩原公司将买卖房屋交付冯生，冯生入住使用。就浩原公司完建的某小区一期工程，浩原公司2015年1月29日取得国有土地使用证，2015年2月10日取得建设用地规划许可证，2015年4月27日取得建设工程规划许可证，2015年5月15日取得建设工程施工许可证，2015年5月21日取得商品房预售许可证。本案所涉买卖房屋的实际面积为201.96平方米。2016年3、4月份，浩原公司通知冯生房屋实际面积为201.96平方米，要求冯生办理按揭贷款并按实际面积补足房款，双方未能达成一致意见。本案审理过程中，经吉林省吉财价格评估有限公司评估，冯生购买的房屋装修工程委估价格为68487.97元。就该司法鉴定，冯生发生鉴定费5000元。认定上述事实的依据有冯生庭审中提交的收款收据、价格评估报告、鉴定费收据，浩原公司提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以及冯生、浩原公司委托诉讼代理人在本案庭审中的相关陈述。本院认为，一、冯生、浩原公司间房屋买卖合同应否解除的问题。2014年4月24日，就本案所涉买卖房屋，冯生交首付款19万元，浩原公司出具收款收据，并将房屋实际交付冯生。2015年5月21日，浩原公司取得商品房预售许可证。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据该司法解释，冯生与浩原公司间的房屋买卖合同关系在2015年5月21日（即浩原公司取得商品房预售许可证之日）即成立并合法有效。本案所涉房屋实际面积为201.96平方米，与浩原公司初始出具收款收据中记载的178平方米面积误差超过3%，冯生据此要求解除合同。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，浩原公司2014年4月24日为冯生出具的收款收据中明确记明“大约178平（方米）”，冯生交19万首付款并且入住，可见，房屋买卖合同双方买卖初始时并未就买卖房屋的面积做出不可变更的明确约定，而是以预估面积计算房屋价款并先予实际履行。本院认为，初始买卖时双方对于房屋面积的共同估算（收款收据中的“大约178平（方米）”），应当视为双方对可能存在房屋最终实际面积与初始估算面积并不一致的事实均有预见，双方虽然未约定实际履行过程中房屋面积出现误差时解决争议的办法，但对于房屋面积的共同估算仍是一种约定，该约定的存在导致在面积误差超过3%时并不必然适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于合同应予解除的规定，还要看买卖双方在面积误差超过3%时是否有适当的争议解决办法。本案庭审中，浩原公司已经明确表示就房屋面积超出178平方米的部分放弃向冯生主张价款，在此情况下，冯生应承担的房屋价款与买卖初始时（2014年4月24日）并无差异，仍按178平方米计算。因冯生承担的房屋价款并未因房屋实际面积增加而相应增加，故本案并不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于合同应予解除的规定，双方间的房屋买卖合同应继续履行，冯生应给付浩原公司剩余的未付价款403000元（收款收据中载明的房款总额593000元-冯生已付的190000元）。此外，本院庭审查明，2016年3、4月间，浩原公司已经将房屋实际面积超过预估面积23平方米的事实告知冯生，而冯生将浩原公司诉至本院要求解除房屋买卖合同的时间为2019年5月10日，已经超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，浩原公司提出的诉讼时效抗辩成立，即单从诉讼时效来说，冯生解除房屋买卖合同的诉请本院同样不予支持。综前述，冯生诉请的解除与浩原公司房屋买卖合同并由浩原公司返还购楼款19万元及利息114000元的主张，本院不予支持；浩原公司要求冯生给付剩余房款406300元的反诉请求，对其中的403000元数额本院予以支持，另3300元数额本院不予支持。至于冯生庭审中所称浩原公司将其买受房屋停水停电的问题，属于冯生与浩原公司间物业服务合同关系，与本案讼争事实无关，本院不予评价，冯生如对此有异议，可另行主张权利。二、鉴于冯生、浩原公司间的房屋买卖合同不应解除，因此冯生就所买受房屋发生的68487.97元装修费用及5000元鉴定费，均应由冯生自行负担，其要求浩原公司给付该118487.97元的诉请，本院不予支持。至于浩原公司提出的要求冯生给付以406300元未付房屋价款为计息基数、按同期中国人民银行贷款利率自2014年4月计算至全部给付完毕时止的利息的反诉请求，因双方初始买卖时并未就未付房屋价款明确约定应予计息及详细计息方式，故该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）冯生的诉讼请求；二、冯生于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）四平市浩原房地产开发有限公司房屋价款403000元；三、驳回四平市浩原房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6960元，由冯生负担；反诉费3700元，由冯生负担3672.50元，由四平市浩原房地产开发有限公司负担27.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长  卜祥瑞人民陪审员  李桂仙人民陪审员  赵炳华二〇一九年十一月二十二日书 记 员  赵 璐