云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初4054号原告：普洱融菏物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530802566205080K。住所地：云南省普洱市思茅区思江路北侧。法定代表人：陈德，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：蔡茂仙，云南慧申律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李晓秋，云南慧申律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。被告：徐晶琳，女，汉族，1983年4月20日出生，本科文化，普洱市职业教育中心教师，现住云南省普洱市思茅区。原告普洱融菏物业管理有限公司（以下简称普洱融菏公司）与被告徐晶琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普洱融菏公司的委托诉讼代理人蔡茂仙、李晓秋，被告徐晶琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱融菏公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付自2014年1月1日至2019年6月30日的物业费5635.87元；二、请求人民法院依法判令被告支付住房自2014年1月1日至2019年6月30日止每日3‰的滞纳金共计19920.25元以及之后直至付清物业费止的违约金；以上两项合计25556.12元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告徐晶琳是普洱市思茅区茶苑路延长线“科恩学苑花园”小区XX室的业主，原告是依法注册的专业物业管理公司。原告为被告居住的“科恩学苑花园”小区提供物业管理服务。被告与原告于2011年1月18日签订《前期物业管理协议》和遵守科恩学苑花园《业主临时规约》承诺书，双方约定物业管理服务费收费标准为：住宅0.6元/月/㎡，约定被告交纳物业管理费自2011年4月1日开始计算，原告按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积142.32㎡计收物业管理费，被告是否空置、自用或出租，自房屋交付之日起产生的物业管理费，均须按时交纳物业管理费。被告认可《前期物业管理协议》和遵守科恩学苑花园《业主临时规约》承诺书，愿意受协议约定内容约束并享有相应的权利及承担相应的义务。被告接房后，从2011年4月1日至2013年12月31日前都在交纳物业管理费，自2014年1月1日之后没有交过物业管理费，到2019年6月30日拖欠住房物业管理费共计5635.87元。原告多次通过电话、粘贴书面交费通知等方式催收物业费，但是，被告还是拒交物业费，原告不得已起诉。原告认为，原告已按双方约定履行了提供物业服务的义务，被告享受了原告提供的物业管理服务，应向原告交纳物业管理费，被告不交纳物业管理费的行为已违约，应承担违约责任。现原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告徐晶琳辩称，被告因原告提起物业服务合同纠纷一案,现答辩如下：一、原告提供的物业服务属开发商捆绑销售产品。被告于2011年1月18日与普洱科恩房地产开发有限公司（以下简称“科恩公司”）办理交房手续,《前期物业管理协议》是交房内容之一，若不签字则无法办理交房手续，被告别无选择，并非在“自愿”、“协商”的基础上签订此协议。根据《物业管理条例第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”。从原告的企业信用信息可以看出，2013年，科恩公司以70%股权控股原告，因此，原告并非是科恩公司通过招投标引入的物业服务企业，业主们对原告承接小区物业管理合规性表示质疑。又因科恩公司没有妥善解决科恩学苑花园小区房屋产权问题、房屋质量问题，业主们对科恩公司非常不满，一些业主通过多渠道沟通、协调无果情况下被逼无奈才暂停缴纳物业费来对科恩公司表达不满。科恩公司觉察到其直接控股原告对原告经营不利，于是2018年9月12日原告的股权信息发生变更，原股东科恩公司退股，由普洱南亚科技创业园投资发展有限公司（以下简称“创业园”)和云南科睿建筑工程有限公司（科恩公司股东之一）持股，其中创业园控股70%。创业园的法人代表杨永刘勰是科恩集团董事长杨智培的侄女，又兼任科恩公司财务负责人。虽然这些公司都是独立法人，但不难看出，原告仍是科恩公司控制的“木偶”公司，其与科恩公司的捆绑地位没有改变。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”，《前期物业管理协议》是科恩公司违背被告愿意搭售商品的约定，不具有法律效力。二、原告所拟的《前期物业管理协议》多为霸王条款，少服务承诺条款，多收费条款，服务质量描述含糊不清，对于被告实属不平等条约。在“双方的权利和义务”条款中，被告有2项权利8项义务，而原告有4项权利仅有3项义务。三、原告利用小区公共资源谋取利益，所得利益据为己有，损害业主公共利益。一是原告同意中国移动公司在小区住房楼顶安装移动通信基站发射塔，一次性向中国移动收取楼面空间占用费13万，使用期限为10年。当业主对安装此移动基站表达反对意见时，原告欺骗业主说“没有收费”，有意隐瞒公共收益；二是利用小区公共道路画停车位，并向业主收取每年每车位1200元的停车费。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十四条的规定，小区公共资源应属业主共有，经营公共资源所得收益应属业主所有，而原告从未向业主公布公共收入资金的开支情况，因此被告可以认为这些收益被原告据为己有。为此，被告在内的89名业主代表于2018年12月8日联名致函原告(《关于对科恩学苑花园小区露天停车位收费管理的意见函》),建议在业主委员会成立之前，免费开放公共停车位，加强对外来车辆管理。但原告对业主们的建议不予采纳，我行我素，伤害了业主们的利益和感情。鉴于原告的无视态度，业主们于12月13日向普洱市房地产管理局递交了《关于科恩学苑花园小区物业问题的反映》的材料，请求对物业入驻合规性、物业出售公共资源的问题、房屋质量的问题、噪音污染的问题给予调查和处理。四、房屋质量问题严重。经调查，小区90%的房屋有不同程度的质量问题，主要是墙体、楼面渗水，楼板、梁柱开裂、地基下沉等。在房屋维修问题上，原告应协助业主协调开发商进行维修，过保房屋维修属原告职责，应积极进行维修，但原告和开发商互相推诿，推卸责任，没有彻彻底底的解决问题。被告所住房屋窗台墙面有渗水情况，10栋楼顶公共墙面也有渗水情况。在业主们共同反映下，思茅区建设工程质量监督站组织开发商、原告、监理等相关部门开展了一个星期的现场调查，然后于2019年4月22日上午9:00在科恩公司圆桌会议室召集会议，并形成纪要(《科恩学苑花园6每户住户房屋质量问题投诉协调会会议纪要》)，对科恩公司和原告提出了8点处理要求（详见证据材料）。房屋质量行政主管部门介入调查并作要求，说明房屋质量问题和多年失修的问题情况属实。五、物业管理服务差，业主极度不满。一是小区安全管理差,居住没有安全感。小区“四通八达”，保安不对外来人员管理，任何人可以随意进出小区，小区治安非常混乱。被告的电瓶车于2019年5月26日凌晨被撬，向原告申请调取录像时，图像不清晰，且有多处摄像头损坏，无法获取案件线索。二是车辆管理秩序混乱，时常有车辆停放消防通道、堵住其他业主车库门，均没有原告工作人员到现场管理或疏导。三是例行安全检查不到位，对公共设施、建筑结构、消防设施、窨井盖等公共安全检查不到位，安全意识淡漠。可以反问，9栋地基下沉问题原告有没有定期检测记录？2017年创文以前，所有楼房未配置灭火器，配置灭火器后又没有定期检查，被告所在单元楼道灭火器2018年有检查记录，但2019年无检查记录。小区窨井盖常常损坏，且更换不及时，对过往车辆、住户、尤其小孩存在很大安全隐患。四是业主对原告物业管理服务满意度低下。经业主委员会筹备组调查统计，原告在本小区服务满意度仅为12.56%，作为一个服务型企业，如此低下的客户满意率怎能实现利润？六、有意阻碍业主委员会成立。业主们为了实现小区物业自治，被告在内的业主们期盼成立小区业主委员会，以提升小区物业管理水平。小区业主代表于今年1月4日向南屏镇凤凰社区报备后成立了业主委员会筹备组，同日函告原告，望给予配合筹备工作。1月11日，筹备组致函原告(《关于给予提供有关物业资料的函》，学苑业筹文[2019]3号)，商请给予提供筹备工作所需物业资料。原告不理不睬，故意拖延时间，直到4月23日回函，并以《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条“筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐”之规定为借口，不予提供有关资料。为了符合以上要求，南屏镇政府和凤凰社区给予了筹备组极大支撑，由南屏镇政府杨栩同志担任筹备组组长、凤凰社区副主任李杰同志担任副组长，重组建科恩学苑花园小区业主委员会筹备组，带领筹备组成员再推进筹备工作。5月30日，筹备组再次致函原告（学苑业筹文[2019]4号），商请提供相关物业资料，原告仍然置之不理。以上情况表明，原告对其服务不自信，生怕成立业主委员会后对其进行监督，甚至被解除服务合同，因此想方设法阻碍业主委员会成立。综上所述，被告认为：原告提供了物业管理服务，理应给予支付物业费，双方本应互相理解，互相支持，和谐相处，以实现互惠互利，但因其服务质量差，物业管理诸多不到位，私占业主公共利益，不愿与业主坦诚沟通，不愿认真倾听业主声音，有意阻碍业主委员会成立，伤害了业主们的感情和利益。出现了这些问题，实属遗憾，为此被告才暂停支付物业费，以倒逼原告提升其服务水平。因此，被告请求人民法院不予支持原告提出的“判令被告支付自2014年1月1日至2019年6月30日止每日3‰的滞纳金共计19920.25元”的请求，给予支持按60%物业费支付给原告即3381.52元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的第一组证据材料：《前期物业管理协议》《科恩学苑花园业主临时规约》《遵守科恩学苑花园承诺书》，第二组证据材料：《云南省地方税务局通用手工发票记账联》《收据》，被告提交的第一组证据材料：《前期物业管理协议》，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的第三组证据材料：《2012年3月12日缴款通知》《2012年12月13日缴款通知》《2013年10月16日缴款通知》《2014年10月19日缴款通知》《2015年1月8日缴款通知》《2015年12月1日缴款通知》《2017年7月27日缴款通知》《2017年12月18日缴款通知》《2018年7月21日缴款通知》《2019年4月16日缴款通知》《2019年6月1日缴款通知》《2019年6月1日催缴物业费公告函》《2019年6月6日拖欠物业管理费人员名单及公告栏公示图片》《2019年4月原告安排工作人员进行催缴通知的两张照片》，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，《2019年6月6日拖欠物业管理费人员名单及公告栏公示图片》来源及形式合法，能与被告提交的第十二组证据材料中的《物业公布的拖欠物业费名单，业主怒晒房屋质量问题失修照片》互相佐证，故本院予以采信；对其余通知及公告函，系原告自己制作的，该通知及函上未有被告签字，原告亦未提交其他证据材料佐证原告已将该通知及函送达被告，故本院在本案中不予采信；2.原告提交的第四组证据材料：《关于申报思茅区住宅物业费收费等级标准的通知》《普发改价格[2013]57号》《普洱市物业收费管理实施办法》《普发改价格[2013]59号》《普洱市思茅区住宅物业服务收费政府指导标准》《思发改发[2013]222号》《云发改价格[2006]722号》《思计发[2004]3号》，被告对该组证据材料的真实性予以认可，但认为没有具体到科恩学苑花园小区的具体收费。本院认为，该组证据材料虽然来源及形式合法，但系政府部门对物业公司物业收费的通知，不是针对科恩学苑花园小区的具体收费通知，故本院在本案中不予采信；3.被告提交的第二组证据材料：《关于给予提供有关物业资料的函》、第十四组证据材料：《楼顶移动基站发射塔占位租赁发票》，原告对该二组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但与原被告之间签订的物业服务合同没有关联性，故本院在本案中不予采信；4.被告提交的第三组证据材料：《关于科恩学苑花园小区露天停车位进行收费管理的意见》、第四组证据材料：《关于科恩学苑花园小区物业问题的反映》，原告对该二组证据材料不予认可。本院认为，上述二组证据材料系被告及其他业主自行制作的，没有原告的签字认可，亦无其他单位的印章，故本院不予采信；5.被告提交的第五组证据材料：《X室房屋质量问题渗水照及楼顶开裂漏水照》、第八组证据材料：《科恩学院花园64户住户房屋质量问题投诉协调会会议纪要》，原告对该二组证据材料不予认可。本院认为，上述证据材料系被告及其他业主反映房屋存在质量问题，属另一法律关系，不宜在本案中认定处理，故本院在本案中不予采信；6.被告提交的第六组证据材料：《28幢消防检查造假照》、第七组证据材料：《27-28走道清洁工于绿化垃圾长时间不清理图》、第九组证据材料：《井盖失修图》、第十组证据材料：《业主微信群截图》、第十一组证据材料：《业主委员会筹备组关于科恩学院花园小区物业服务质量调查问卷》、第十二组证据材料：《小区内各种乱象图片展》、第十三组证据材料：《业主致物管的整改函》，原告对上述证据材料不予认可。本院认为，上述证据材料系被告自行拍摄制作的，照片中无具体的时间、地点及人物，无明显的标志进行辨认，亦未经原告的签字确认，故本院均不予采信；7.被告提交的第十五组证据材料：《小区公共停车位收费》，原告对该组证据材料不予认可，认为与本案无关。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，且加盖原告公司的公章，故本院在本案中予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告徐晶琳系普洱市思茅区茶苑路延长线“科恩·学苑花园”小区XX室的业主，该房屋建筑面积为142.32平方米。2011年1月18日，原告普洱融菏公司与被告徐晶琳签订《前期物业管理协议》，协议对物业的基本情况、物业管理的事项、双方的权利义务、物业管理服务费用及其他费用、物业管理服务质量、违约责任等七个事项进行了约定，其中协议第三条约定：1.本物业的物业管理服务费用，不包括共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造费用和公共电费分摊费；2.物业管理服务费收费标准为：住宅：0.6元/月/㎡，商铺：1元/月/㎡，车库：0.3元/月/㎡；3.被告交纳的物业管理费于2011年4月1日开始计算；4.原告按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计收物业管理费；5.原告在被告签订本协议时，向被告收取六个月物业管理费；6.物业管理费的交纳时间：上次物业管理费到期之日一次性交纳下半年物业管理费；7.被告物业无论是否空置、自用或出租，自房屋交付之日起产生物业管理费，均须按时交纳物业管理费；8.物业管理费收费标准根据来年预算的管理开支或政府最新规定做出适时调整。第六条第四款约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。同日，被告并向原告出具《遵守“科恩·学苑花园”承诺书》，确认已详细阅读《“科恩·学苑花园”业主临时规约》，同意遵守并倡导其他物业使用人遵守本《业主临时规约》，并同意遵守“科恩·学苑花园”建设单位或建设单位委托的物业服务企业根据本《业主临时规约》而制定的规章制度。被告承诺遵守的《“科恩·学苑花园”业主临时规约》第三十七条约定：业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用（包括物业服务费、电梯费）、停车泊位及其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应承担应交费用的3‰每天的滞纳金。被告分别于2012年11月2日交纳2011年10月1日至2012年6月30日止的物业管理费768.60元（142.32㎡×0.6元/月/㎡×9），于2013年12月25日交纳2012年7月1日至2013年12月31日止的物业管理费1537元（142.32㎡×0.6元/月/㎡×18）。2019年6月6日，原告在公告栏粘贴《科恩·学苑花园拖欠物业管理人员明细》。庭审中，原、被告均认可被告自2014年1月1日至2019年6月30日未向原告交纳物管费。本院认为，对原告主张被告支付自2014年1月1日起至2019年6月30日的物业服务费5635.87元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，普洱科恩房地产开发有限公司将其开发的普洱市思茅区茶苑路延长线“科恩·学苑花园”小区委托原告进行前期物业管理，原告并与被告签订《前期物业管理协议》，是原被告的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原被告双方具有拘束力，且原告也对小区进行了管理，被告作为业主接受了服务，应当按照约定向原告交纳物业服务费。原、被告签订的《前期物业管理协议》约定，被告的房屋建筑面积为142.32平方米，物业管理服务费收费标准为住宅0.6元/月/㎡，物业管理费的交纳时间为上次物业管理费到期之日一次性交纳下半年物业管理费。被告分别于2012年11月2日交纳2011年10月1日至2012年6月30日止的物业管理费768.60元（142.32㎡×0.6元/月/㎡×9），于2013年12月25日交纳2012年7月1日至2013年12月31日止的物业管理费1537元（142.32㎡×0.6元/月/㎡×18），依照上述《前期物业管理协议》的约定，被告应按照上述约定的时间向原告交纳物管费，但被告未按照合同约定交纳物管费，被告的行为违反了双方的约定及法律的规定，被告负有向原告支付自2014年1月1日起至2019年6月30日止的房屋物业管理费5635.87元（计算方式：0.6元/月/㎡×142.32㎡×12月×5年+0.6元/月/㎡×142.32㎡×6月）的义务。故对原告主张被告向原告支付自2014年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费5635.87元的请求，于法有据，本院予以支持。对被告抗辩原告提供的物业服务属开发商捆绑销售产品，并非被告的真实意思表示的理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因被告未提交证据予以证明有违背被告真实意思表示的情形，故本院不予支持。对原告主张被告支付自2014年1月1日起至2019年6月30日止每日3‰的滞纳金共计19920.25元以及之后直至付清物业费止的违约金的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、被告签订的《前期物业管理协议》及被告自愿遵守的《“科恩·学苑花园”业主临时规约》中均约定逾期未交纳物业服务费的从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，但以补偿性为原则，违约金的目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，本案中原告要求被告按照《前期物业管理协议》及《“科恩·学苑花园”业主临时规约》中的约定从逾期之日起按每天3‰支付违约金，庭审中被告亦认为过高要求予以调整，经审核被告未按时向原告支付物业管理给原告造成的实际损失系资金被占用期间的利息损失，在被告存在违约的情况下，兼顾合同的履行情况，以及被告的过错程度等综合因素考量，本院予以调整为自逾期之日起以被告欠原告物业管理费为基数，按照年利率6%计算，被告应向原告支付自2014年1月1日起至2019年6月30日止的逾期违约金为1091.31元[计算方式：第一年1024.70元×6%=61.48元，第二年1024.70元×2×6%=122.96元，第三年1024.70元×3×6%=184.45元，第四年1024.70元×4×6%=245.93元，第五年1024.70元×5×6%=307.41元，第六年5635.87×（6%÷12）×6月=169.08元]，并支付自2019年7月1日起至款项清偿之日止的逾期付款违约金（以5635.87元为基数，按照年利率6%计算）。故对原告主张被告支付逾期付款违约金的请求，本院予以部分支持被告向原告支付自2014年1月1日起至2019年6月30日止的逾期违约金为1091.31元，并支付自2019年7月1日起至款项清偿之日止的逾期付款违约金（以5635.87元为基数，按照年利率6%计算）。对被告抗辩房屋质量问题的理由，因涉及房屋的开发公司，且属于另一法律关系，故不宜在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐晶琳于本判决生效之日起十日内一次性向原告普洱融菏物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费5635.87元、逾期违约金1091.31元，以上共计6727.18元，并支付自2019年7月1日起至款项清偿之日止的逾期付款违约金（以5635.87元为基数，按照年利率6%计算）；二、驳回原告普洱融菏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439.00元，减半收取219.50元，由原告普洱融菏物业管理有限公司负担161.50元，被告徐晶琳负担58.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  段经权二〇一九年十一月二十七日法官助理谭艳超书记员**芳