福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0982民初1698号 原告（反诉被告）：福建省福鼎市天行健实业有限公司，住所地福建省福鼎市，统一社会信用代码^。 法定代表人：邱广涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王宝剑，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭建魁，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭登晓，男，1980年6月14日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：李剑锋，福建民哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林经鼎，福建民哲律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省福鼎市天行健实业有限公司与被告（反诉原告）彭登晓确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建省福鼎市天行健实业有限公司的委托诉讼代理人王宝剑、郭建魁，被告（反诉原告）彭登晓的委托诉讼代理人李剑锋、林经鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建省福鼎市天行健实业有限公司（以下简称福鼎天行健公司）向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认福鼎天行健公司与彭登晓于2008年12月12日签订的合同编号为No0773459的《商品房买卖合同》无效;2.请求依法判令彭登晓返还福鼎天行健公司涉案房屋；3.请求依法判令彭登晓协助福鼎天行健公司办理注销房屋抵押登记，并协助福鼎天行健公司办理涉案房屋产权过户登记。 事实与理由：福鼎天行健公司为企业融资需要，想通过签订虚假的《商品房买卖合同》获得银行贷款供企业使用。彭登晓表示同意，并愿意以自己的名义与福鼎天行健公司签订《商品房买卖合同》，商品房价款及利息均由福鼎天行健公司承担，获得的银行贷款由福鼎天行健公司使用、偿还，福鼎天行健公司享有房屋所有权。2008年12月12日，福鼎天行健公司与彭登晓签订一份《商品房买卖合同》，合同约定将福鼎天行健公司开发的位于福鼎市商品房出售给彭登晓，房屋总价款为1220104元，其中首付款为660104元。《商品房买卖合同》签订后，福鼎天行健公司支付了首付款及相关契税。2009年3月23日，福鼎天行健公司作为担保人，与彭登晓及兴业银行股份有限公司福鼎支行签订了个住132009030099的《个人购房抵押（保证）借款合同》，办理了银行贷款，贷款金额为620000元。合同签订后，所得贷款由福鼎天行健公司使用。福鼎天行健公司将案涉商品房银行贷款通过现金或者银行转账的方式存入彭登晓的贷款账户，按期偿还案涉商品房银行贷款，同时案涉商品房自始至终均由福鼎天行健公司控制，彭登晓从未要求交付案涉商品房。综上，福鼎天行健公司与彭登晓借签订《商品房买卖合同》之名，实际上系违规向银行抵押贷款的目的，双方签订的《商品房买卖合同》应确定为无效合同，案涉商品房的所有权应归于福鼎天行健公司所有。彭登晓应协助福鼎天行健公司办理注销房屋抵押登记及案涉房屋产权登记。福鼎天行健公司遂诉至本院。 彭登晓辩称,一、原告诉请依法确认双方签订的合同无效，缺乏事实依据；二、返还涉案房产的诉讼请求是新增的诉讼请求，返还房产是给付之诉，确认和返还是两个不同的法律概念，在本诉中一并将两诉合并，不符合法律的规定;三、作为原告方要求被告办理房屋注销相关的登记，因为涉及到被告方在2009年3月份向兴业银行申请办理了房屋按揭贷款合同，其上面所涉及到的抵押权人是兴业银行，抵押义务人是被告，可以申请要求协助办理注销房屋抵押登记的权利人应该是兴业银行而非本案的原告，因此本案原告无权提出该诉求，注销房屋抵押登记该诉求没有事实依据和法律依据；四、针对原告方所提到的诉求，要求被告协助原告办理注销房屋登记及产权过户登记该两项的行为是属于行政机关的行政职权范围，司法机关不可以司法权介入行政权代其作出决定。原告要求被告协助原告办理注销房屋抵押登记，并协助原告办理涉案房屋产权登记诉求并不明确，缺乏基本的事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 彭登晓向本院提出反诉请求：依法判令福鼎天行健公司偿还彭登晓于2018年2月24日偿还的按揭贷款款项326,198.75元及利息（按原按揭合同约定的年利率6.534%计算至款项还清之日）。 事实与理由：福鼎天行健公司开发建设的御景园房地产项目于2006年开始销售。但由于部分套房原设计面积太大，且无法办理分割手续。因此，迟迟无法销售出去，造成资金积压，而当时福鼎天行健公司建设的金九龙大酒店项目严重缺乏资金，项目处于接近停工状态，如不能及时注资将造成严重损失。在这种情况下，福鼎天行健公司决定与公司内部员工的亲属采取签订“商品房买卖合同”的方式，尽快回笼资金用于金九龙项目建设。在这种情况下，彭登晓出于帮助公司减少损失的目的，同意与福鼎天行健公司签订“商品房买卖合同”。故在御景园项目开售两年后的2008年12月12日，彭登晓应福鼎天行健公司的要求，与其签订了“商品房买卖合同”。同时，配合其办理了银行按揭贷款的相关手续。彭登晓未在此过程中获得任何利益，反而承担了因公司经营不善以至于被列入失信人员名单的风险。从2016年9月8日起，彭登晓因帮助福鼎天行健公司获得贷款多次被福鼎天行健公司诉到法院，甚至于因此而到公安接受调查。彭登晓不仅因此而支付了多次的诉讼费用、律师代理费，而且精神上也受到了严重的损害。因此，彭登晓纯属是无辜受害者。2018年2月24日，彭登晓为避免再次受到连累，避免因福鼎天行健公司拒绝交纳按揭款而被列入失信人员名单，只好自己拿出资金将剩余应由福鼎天行健公司偿还的银行按揭贷款余额一次性还清。综上所述，彭登晓认为，自己应福鼎天行健公司的要求，出于帮助其融资的目的而签订了“商品房买卖合同”，从未因此获得任何利益，也未对商品房进行占有、使用、收益及处分，反而因此受到了连累及损失。现福鼎天行健公司起诉要求确认合同无效及协助办理手续，原告也从无异议。但彭登晓因此而代偿的按揭款项及由此造成的损失，理应由福鼎天行健公司承担。为此，彭登晓特具状反诉，请求贵院一并审理并依法判决支持彭登晓的诉求。 福鼎天行健公司对彭登晓的诉讼请求辩称，一、彭登晓的诉请恰恰证明了福鼎天行健公司的主张。彭登晓在反诉状中明确双方签订的商品房买卖合同是为了帮助福鼎天行健公司尽快回笼资金用于金九龙项目建设，不是双方的真实意思表示，彭登晓的反诉请求恰恰证明商品房买卖合同无效的事实，也印证了福鼎天行健公司的主张，案涉商品房买卖合同无效；二、彭登晓提供的的证据不能证明其已经结清了案涉房屋贷款。首先，其提交的兴业银行个人贷款结清证明借款合同编号与借款合同不一致，不能证明是谁偿还了哪一笔贷款；其次，如果彭登晓真的偿还了该笔贷款，应当提交办理注销抵押登记手续的证据予以证明，在案证据也无法证明案涉房产抵押是否已经解除，所以也不能证明彭登晓的诉讼请求；三、彭登晓的陈述不符合客观事实。案涉房屋的贷款期限是15年。借款日期从2009年3月23日至2024年3月22日，福鼎天行健公司在借款（担保）合同签订后一直足额按月偿还银行贷款本息，根本不存在彭登晓所谓的因拒绝缴纳按揭款而被列入失信人名单的情况。另外，福鼎天行健公司当初为了融资需要以彭登晓的名义签订虚假商品房买卖合同是征得彭登晓的明确同意，彭登晓为了达到占有房产的目的，在之前的庭审中彭都明确表示没有还过贷款，彭登晓所谓结清贷款是为了达到占有房产的目的，福鼎天行健公司不存在拒不交纳按揭贷款的情形；四、彭登晓要求支付利息没有事实和法律依据。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效后，因合同所取得的财产应当返还，如果彭登晓真的结清了按揭贷款，即也只能要求返还其实际支出的按揭贷款，不能要求支付利息。退一步讲，整个过程中，彭登晓也具有明显的过错。首先，彭登晓明知签订的商品房买卖合同的目的是为了获取银行贷款还与福鼎天行健公司签订合同；其次，房屋按揭贷款一直都由福鼎天行健公司按月偿还，彭登晓为了达到占有房产的目的提前结清按揭贷款具有明显的主观恶意，即使产生了损失也应该由其自行承担，彭登晓只能要求返还其实际偿还的银行贷款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：福鼎市人民法院（2017）闽0982民初2117号民事裁定书、宁德市中级人民法院（2018）闽09民终678号民事裁定书、福鼎市公安局鼎公（经侦）撤案字〔2018〕00003号撤销案件决定书可证实，福鼎天行健公司与彭登晓于2008年12月12日签订《商品房买卖合同》的真实意图并非买卖房屋，而是涉嫌借签订虚假的商品房买卖合同以骗取银行信贷资金，但因犯罪已过追诉时效期限，福鼎市公安局决定撤销此案。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”福鼎天行健公司与彭登晓签订的案涉《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，系借签订《商品房买卖合同》之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故本院认定合同无效。兴业银行个人贷款结清证明及主动还款凭证，可以证明彭登晓于2018年2月24日偿还本案所涉个人住房贷款尾款326,198.75元后，本案所涉个人住房贷款已全部结清。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年12月12日，福鼎天行健公司与彭登晓签订《商品房买卖合同》，约定由彭登晓购买位于福鼎市商品房，总价款为1220104元。2009年3月23日，债权人（抵押权人）兴业银行股份有限公司福鼎支行、债务人（抵押人）彭登晓以及保证人福鼎天行健公司共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定彭登晓以案涉商品房作为抵押物向兴业银行股份有限公司福鼎支行借款620000元，借款发放至福鼎天行健公司的银行账户。案涉商品房的首付款已支付，相关契税和住房专项维修资金已缴纳，按揭贷款发放后，均予以按月足额偿还。2017年8月3日，福鼎市人民法院对原告福鼎天行健公司与被告彭登晓、第三人兴业银行股份有限公司福鼎支行确认合同无效纠纷一案进行重审立案。2018年1月25日，福鼎市人民法院作出（2017）闽0982民初2117号民事裁定书，以本案极有可能属于借签订虚假的商品房买卖合同，并以该商品房买卖合同为依据，办理抵押以骗取银行信贷资金，本案涉嫌刑事犯罪为由裁定驳回福鼎天行健公司的起诉。福鼎天行健公司不服该裁定，上诉至宁德市中级人民法院。2018年5月9日，宁德市中级人民法院作出（2018）闽09民终678号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年2月24日，彭登晓偿还本案贷款尾款326198.75元，现本案所涉个人住房贷款已全部结清。2018年9月13日，福鼎市公安局作出鼎公（经侦）撤案字〔2018〕00003号撤销案件决定书，因犯罪已过追诉时效期限，决定撤销此案。2019年5月30日，福鼎天行健公司遂诉至本院。 本院认为，虽然福鼎天行健公司与彭登晓双方签订了《商品房买卖合同》，但双方的真实意图并非买卖商品房，而是借签订《商品房买卖合同》之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，系以合法形式掩盖非法目的，故本院认定福鼎天行健公司与彭登晓于2008年12月12日签订的合同编号为No0773459的《商品房买卖合同》无效。根据法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。本案中,因案涉房屋不存在转移登记及返还的障碍,故彭登晓应协助将案涉房屋恢复登记至福鼎天行健公司名下,返还案涉房屋。彭登晓主张福鼎天行健公司偿还其在2018年2月24日偿还的按揭贷款款项326,198.75元并按原按揭合同约定的年利率6.534%计算利息，本院予以支持。关于福鼎天行健公司要求彭登晓协助福鼎天行健公司办理注销房屋抵押登记的诉求，由于福鼎天行健公司并非涉案房屋的抵押权人或抵押人，故对该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 福建省福鼎市天行健实业有限公司与彭登晓于2008年12月12日签订的《商品房买卖合同》无效； 彭登晓应于本判决生效之日起三十日内将坐落于福鼎市房产返还福建省福鼎市天行健实业有限公司，并协助福建省福鼎市天行健实业有限公司办理房产过户手续； 福建省福鼎市天行健实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内偿还彭登晓按揭款326,198.75元及利息（自2018年2月25日起，按年利率6.534%计算至款项还清之日止）； 驳回福建省福鼎市天行健实业有限公司其他诉讼请求。 本案受理费15,781元，由彭登晓负担;反诉受理费3096元，由福建省福鼎市天行健实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  刘晓亮 人民陪审员  蔡若琴 人民陪审员  朱 杰 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  蔡平心 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体利益或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 -4-