广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4359号原告：广东乐安居物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区黄岗一路中源名苑会所三楼，统一社会信用代码91441200661495370Q。法定代表人:林富强。委托诉讼代理人：欧满萍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：何彬彬，女，该公司职员。被告：裴蕾，女，1984年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：陈英，女，1957年7月5日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。原告广东乐安居物业管理有限公司与被告裴蕾、陈英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用小额程序，后转为普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧满萍、何彬彬到庭参加诉讼，被告裴蕾、陈英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费共计9702.2元，其中物业管理费6443.1元（暂计至2019年6月30日，公30个月），公摊电费656.5元（暂计至2019年4月30日，共30个月），违约金2602.6元（暂计至2019年5月10日，）之后的物业管理费、公摊电费、违约金计至还清之日；2.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确物业管理费的违约金为2368.8元，公摊电费违约金为233.8元。事实和理由：2010年2月5日被告与肇庆市新中源房产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于星湖大道××区“中××都”楼盘××号住宅，被告与原告于同日签订了《前期物业服务协议》，约定自2011年3月25日交付时间起，被告（即协议“乙方”）应向原告（即协议“甲方”）缴交物业服务费用，按建筑面积（143.18㎡）每月每平方米1.5元收取，并应向原告补缴，并自逾期之日起按每天1‰缴纳违约金。2011年3月25日被告实际收楼。自2016年11月1日起，至2019年6月30日（暂计），被告未缴纳物业管理费、公摊电费共计￥7099.6元，按物业服务协议应向原告支付违约金￥2602.6元。被告上述行为已严重违反合同约定，应立即支付欠缴的物业服务费并承担违约责任。原告特向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告裴蕾、陈英没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告所举证据如下：证据1.法人代表身份证明、营业执照、法人代表身份证复印件，证明原告身份；证据2.业主身份证复印件，证明被告身份；证据3.物业公司资质证书、证据4.物业公司于开发商签订的前期物业服务协议、证据5.核准变更登记通知书，均证明原告物业公司具有收取物业管理费的合法资格；证据6.物业服务收费备案回执；证明物管费按每月每平方米1.5元收取，经得端州区物价局同意备案，该收费标准有合法依据；证据7.物业测绘报告，证明经肇庆市房屋测绘所确定被告房屋所在第10幢每套房的建筑面积，其中被告房屋10A-1001房143.18平方米计算物管费的建筑面积依据；证据8.原告与被告签订的前期物业服务协议，证明原告具有收取被告物业管理费的合法依据；证据9.开发商与被告签订的商品房买卖合同，证明被告为物管费缴纳义务人；证据10.被告的10A-1001房欠缴物业管理费、公摊电费明细表，证明被告从2017年1月1日至2019年6月30日欠物业管理费6443.1元，从2016年11月1日至2019年4月30日欠公摊电费656.5元，从2017年3月11日至2019年5月10日欠物业管理费和公摊电费的违约金2602.6元的事实；证据11.全球邮政特快专递回执，证明原告在2017年12月6日和2018年11月30日两次向被告书面催收物业管理费、公摊电费和违约金。补充证据1.被告房屋所在的10号楼A座公摊电费计算明细表，证明被告从2016年11月1日至2019年4月30日欠公摊电费656.5元的事实；补充证据2.原告代中源名都小区业主缴付的总公摊电费发票6张，证明原告已将2019年5月份之前的总公摊电费缴纳；补充证据3.开发商与业主签订的商品房买卖合同（全本），证明业主为物管费交纳义务人。被告无到庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利，原告所举证据无相反证据反驳、且原告保证真实，故本院对原告的证据予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：一、2010年2月5日，被告向肇庆市新中源房产开发有限公司购买了坐落在肇庆市星湖大道××区中源名都10A-1001房屋，房屋建筑面积为143.18㎡。2011年3月25日，原告（甲方）与被告(乙方)签订了《前期物业服务协议》，协议主要约定：甲方对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维持、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方按照物业管理协议的规定，接受甲方提供的服务，按时交纳物业管理服务费；住宅按建筑面积每月每平方米1.50元（有电梯）收取，如有变动，以政府物价部门批复为准；公摊水电费的分摊办法：1.用于业主公共照明的路灯、梯灯电费，由受益业主平均分摊；2.用于二次供水的水泵电费，由受益业主平均分摊；3.电梯电费分摊按楼层系数按户分摊：……11～15层第三段，系数为1.4；以此类推，即系数为1+（n-1）×0.2……计算公式①基本电量=电梯电量/一段户数×1+二段户数×1.2……N段户数×[1+（N-1）×0.2］②各段用户摊分电量=基本电量×[1+（N-1）×0.2］……4.差额电费由产生差额的区域所有用户平均分摊；5.住宅大楼内走廊、电梯、公用设施的公用水费，由本楼用户平均分摊；代收缴收费服务：甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租费等费用的办理代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关规定，乙方应按甲方规定时间交纳；乙方应从房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，每月五日前缴交上月应付之物业服务费、水电费及公摊水电费用；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方补交，并逾期之日起按每天1‰交纳违约金。二、协议签订后，原告依约为案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，被告从2017年1月1日起没有交纳物业管理费，从2016年11月1日起没有交纳公摊电费。截至2019年6月30日，被告拖欠2017年1月1日计至2019年6月30日（合计30个月）物业管理费6443.1元；拖欠2016年11月1日计至2019年4月30日公摊电费656.5元（根据公摊电费公式，上述期间涉案房屋每2个月计算一次公摊电费，即41.1元+43.5元+37.6元+40.2元+47.1元+41.1元+34.5元+45.7元+45.6元+46.2元+57.6元+43.3元+45.6元+44.6元+42.8元=656.5元）。原告通过邮政特快专递分别于2017年12月6日、2018年11月30日向被告住址寄送欠费催缴函。三、坐落于肇庆市××路“中源名都”10A-1001房的权利人为被告裴蕾、陈英。本院认为，原告与被告于2010年2月5日签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业管理费。截至2019年6月30日，被告拖欠2017年1月1日计至2019年6月30日的物业管理费合计6443.1元；拖欠2016年11月1日计至2019年4月30日的公摊电费合计656.5元。原告要求被告支付2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费、2016年11月1日至2019年4月30日公摊电费的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题，被告在物业管理服务协议履行过程中，没有按照协议约定履行义务，存在违约，应承担违约责任。按照约定，原告要求被告支付违约金理据充分，但违约金的计算标准为每天1‰过高，应予调整，违约金可参照中国人民银行公布的金融机构一年以内（含一年）贷款基准利率1.3倍的标准计算。故违约金以每月拖欠费用为基数，自该月的应付款时间起按中国人民银行公布的金融机构一年以内（含一年）贷款基准利率1.3倍计算至被告付清之日止。原告关于违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告裴蕾、陈英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司交纳自2017年1月1日至2019年6月30日拖欠的物业管理费6443.1元及违约金[违约金自2017年2月起以每月拖欠的物业管理费(214.77元/月)为基数，分别自该月的应付款时间起按中国人民银行发布的一年以下（含一年）同期贷款利率的1.3倍标准计算至清偿之日止]；二、被告裴蕾、陈英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司交纳自2016年11月1日至2019年4月30日拖欠的公摊电费656.5元及违约金[违约金自2016年12月起以每月拖欠的公摊电费为基数，分别自该月的应付款时间起按中国人民银行发布的一年以下（含一年）同期贷款利率的1.3倍标准计算至清偿之日止]；三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告广东乐安居物业管理有限公司负担10元；被告裴蕾、陈英负担40元，并在履行判决给付义务时迳付原告广东乐安居物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  朱朝武审 判 员  冯羽羿人民陪审员  简嘉颢二〇一九年十一月十一日书 记 员  林舒婷