云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1899号原告：陈安淑，女，汉族，1976年3月5日出生，四川省渠县人，初中文化，个体户，住瑞丽市。被告：德宏州房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码915331002190512912，住所地芒市人保路9号。法定代表人：李维忠，系德宏州房地产开发有限责任公司董事长。第三人：瑞丽市人民法院，统一社会信用代码11533102015271997N，住所地瑞丽市勐卯镇金泉路73号。负责人：董文宏，系瑞丽市人民法院院长。委托诉讼代理人：散座，男，傣族，1964年8月27日出生，云南省瑞丽市人，大学本科文化，系瑞丽市人民法院副院长，住瑞丽市。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：雷丹，女，汉族，1981年6月26日出生，四川省内江市人，大学本科文化，系瑞丽市人民法院民一庭庭长，住瑞丽市。代理权限为一般授权代理。原告陈安淑与被告德宏州房地产开发有限责任公司、第三人瑞丽市人民法院商品房预售合同纠纷一案，瑞丽市人民法院于2019年6月3日立案后，因该院在本案中被列为第三人，与本案有利害关系，故报请云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院指定管辖，云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）云31民辖18号民事裁定书，指令本案由芒市人民法院审理。本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告陈安淑到庭参加诉讼，被告德宏州房地产开发有限责任公司、第三人瑞丽市人民法院经本院依法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告陈安淑向本院提出诉讼请求：1、判令被告完善办理产权登记相关条件，按照瑞房（2013）金泉花园第008号合同约定的产权登记义务将项目名称为金泉花园第1幢第12层1201号房的房地产权属登记到原告名下；2、判令被告将原告按照合同补充协议支付给被告的契税、印花税、维修基金共计17799元退还原告；3、判令第三人将违规在金泉花园小区建盖的围墙拆除，协助被告办理房屋产权登记手续；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年第三人瑞丽市人民法院将位于金泉路73号的土地一块划出建盖职工住房，经过项目规划审批，由被告德宏州房地产开发有限责任公司建盖商品房进行出售。2013年8月2日，原、被告在瑞丽市签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买金泉花园1201号商品房一套，该房屋销售价格为352463元。原告已于合同签订前分三次以现金形式支付房款103000元，并于2013年8月9日通过中国农业银行转账的形式向被告公司支付剩余房款249463元，还根据《合同补充协议》将契税、印花税、房屋维修基金共计17799元一并转至被告公司的账户内。根据《商品房购销合同》的约定，被告应于商品房交接后18个月内办理完成并交付该房屋的权属证书，并向相关政府部门代为交纳办理该套商品房所需的维修基金及房屋契税、印花税。2015年5月31日，原、被告约定的交付相关权属证书的期限已经届满，但被告公司既未按约交付权属证书，亦未对此作出合理说明，致使原告至今未能取得房屋权属证书，亦无法知晓何时能够取得该房屋权属证书。2015年，第三人在金泉花园小区原审批项目规划的地块上建盖了围墙，使金泉花园小区的房屋实际容积率几乎为零，绿地率为零，这也是金泉花园小区现无法办理房屋产权证的重要原因之一，请求判令第三人将违规围墙拆除，使金泉花园小区达到原项目审批的规划容积率，达到办理房屋产权证的条件。此外，被告由于经营不善，目前已有多处尚在开发中的房地产被债权人申请查封，故原告有充分理由相信被告公司已经处于资不抵债的境地；鉴于被告严重违约，若继续按照合同约定由被告代原告向相关部门支付办证所需的税费并保管房屋维修基金，则可能致使原告的上述合法权益被侵害。为了保障原告的合法权益不再受其他可能的侵害，保证房屋权属证书能顺利办理，原告认为被告应当将17799元的税费及维修基金款项退还原告，由原告自行向不动产登记机构缴纳税费并向有相应资格的第三方缴纳维修基金。原告认为，被告公司逾期不履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定义务的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，亦违背了诚实信用原则。该行为已经侵害原告的合法权益，若继续放任该行为，将会给原告造成更大的经济损失，为维护自身的合法权益，故原告诉至法院。被告德宏州房地产开发有限责任公司、第三人瑞丽市人民法院未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交书面证据材料，依法视为其自动放弃答辩、举证、质证的权利。综合原告诉讼主张，本案应查明及解决的问题为：1、被告是否应按瑞房（2013）金泉花园第008号合同约定为原告办理房屋的不动产权证；2、被告是否应退还原告契税、印花税、维修基金共计17799元；3、第三人是否应拆除围墙，协助被告办理房屋产权登记手续。原告陈安淑为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：瑞房（2013）金泉花园第008号《商品房购销合同》一份、房屋交接书复印件一份、收据三份、中国农业银行进账单一份，欲证明原告与被告有合法的合约关系，被告未按合同约定履行其义务及第三人违规建盖围墙。本院认为，原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。本院依职权调取以下证据：1、瑞丽市自然资源局于2019年9月4日出具《关于芒市人民法院调取金泉花园相关规划资料通知书的复函》及总平面规划图、设计图纸；2、瑞丽市行政审批局建设审批股于2019年11月5日出具《瑞丽市行政审批局建设审批股关于云南省芒市人民法院协助调取证据通知书的回复》。经质证，原告对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2011年第三人瑞丽市人民法院将位于瑞丽市的土地（总用地8934.30平方米）划出一块宅基地（占地面积912.60平方米）建盖职工住房。被告德宏州房地产开发有限责任公司以出让方式取得该块地的土地使用权，该土地位于瑞丽市，土地规划用途为城镇单一住宅用地。土地使用权证号：瑞国用（2012）第681号。被告经批准在该地块上建设商品房，项目名称：金泉花园。建设工程规划许可证号：建字第533102201200082号。案外人杨剑于合同签订前分三次支付购房款103000元，于签订合同前将瑞丽市金泉花园单位团购房一套认购权转让给原告陈安淑。2013年8月2日，原告陈安淑与被告德宏州房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》（合同编号：瑞房[2013]金泉花园第008号）及《合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买金泉花园第1幢第12层1201号商品房一套（建筑面积156.65平方米），该房屋单价为2250元每平方米，总价款为352463元；被告在办理商品房交接手续后18个月内办理房产证、土地证，原告负责提供办理产权相关的手续资料。原告陈安淑于2013年8月9日通过中国农业银行向被告转账支付购房款249463元，支付契税、印花税、房屋维修基金共计17799元，合计支付267262元。该商品房于2013年9月13日备案至原告陈安淑名下。2013年11月30日原、被告双方办理了房屋交接手续。2015年，第三人瑞丽市人民法院在金泉花园其划拨地上建盖了一堵围墙，将办公区和住宿区分开。现原、被告双方约定交付相关权属证书的期限已经届满，但被告未按约定交付房屋权属证书。原告认为，被告逾期不履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定义务的行为违反相关法律规定，为维护自身合法权益，原告诉至法院要求：1、判令被告完善办理产权登记相关条件，按照瑞房（2013）金泉花园第008号合同约定的产权登记义务将项目名称为金泉花园第1幢第12层1201号房的房地产权属登记到原告名下；2、判令被告将原告按照合同补充协议支付给被告的契税、印花税、维修基金共计17799元退还原告；3、判令第三人将违规在金泉花园小区建盖的围墙拆除，协助被告办理房屋产权登记手续；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方于2013年8月2日在平等自愿的基础上协商一致签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原告已按合同约定向被告支付了房款、契税、印花税、维修基金等费用，且原告已向被告交付了办理产权证的相关资料，双方已办理了房屋交接手续，而被告德宏州房地产开发有限责任公司未能按合同约定时间为原告房屋办理不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”，故对原告要求被告按照合同约定办理房屋不动产权证的诉讼请求本院予以支持；因涉案商品房系第三人瑞丽市人民法院职工住宅楼，在金泉花园总规划范围内，故第三人有义务协助被告办理房屋相关不动产权证；原告按照合同补充协议支付给被告的契税、印花税、维修基金是办理房屋不动产权证的必要费用，故对原告要求被告退还契税、印花税、维修基金共计17799元的诉讼请求本院不予支持。综上，对原告诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告德宏州房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日起九十日内为原告陈安淑办理瑞丽市金泉花园第1幢第12层1201号房屋的不动产权证书，并于办理完毕之日起五日内交付给原告陈安淑；二、第三人瑞丽市人民法院协助被告德宏州房地产开发有限责任公司办理上述房屋的不动产权证书；三、驳回原告陈安淑的其他诉讼请求。案件受理费245元，由被告德宏州房地产开发有限责任公司负担（未付），限于本判决生效之日一次性缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  罗乔文人民陪审员  张春林人民陪审员  张宗楼二〇一九年十一月十九日书 记 员  孔亿蓉