广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2500号上诉人（原审被告）：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所地：广东省德庆县********梁宅第二卡商铺。统一社会信用代码914********119393M。法定代表人：梁燕红，经理。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐永威，男，1983年6月24日出生，汉族，住广东省怀集县****************。委托诉讼代理人：瞿洪群，广东联翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁梅芳，女，1989年6月25日出生，汉族，住广东省德庆县***************************。委托诉讼代理人：瞿洪群，广东联翔律师事务所律师。上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司（以下简称德庆名雅公司）因与被上诉人徐永威、梁梅芳商品房预售合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2019）粤1226民初939号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德庆名雅公司的委托诉讼代理人陈海浪、被上诉人徐永威、梁梅芳的委托诉讼代理人瞿洪群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德庆名雅公司提出上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回徐永威、梁梅芳的诉讼请求；2、本案诉讼费由徐永威、梁梅芳负担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的情形，如要归责出卖人违约，必须符合由于出卖人的原因这个大前提。如果不是出卖人原因造成的房产证延迟办理，出卖人不需承担责任。《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。但德庆名雅公司提供（2018）粤12民终3195号民事判决，证明由于本案商品房的建筑工程项目承建方肇庆市建筑工程有限公司违约，拒不向德庆名雅公司提交竣工验收资料，造成至今未能办理房屋所有权登记手续，导致德庆名雅公司不能向买受人履约。可见，德庆名雅公司的行为既非违约、又不存在其他过失。徐永威、梁梅芳起诉德庆名雅公司支付违约金，明显不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定。一审法院应考虑《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，本案不符合由于出卖人的原因造成买受人未能取得房屋权属证书，徐永威、梁梅芳的诉讼请求不应得到支持。综上，一审法院判决德庆名雅公司承担违约责任，不符合法理，请二审法院查明事实，依据法律规定，撤销原判，改判支持德庆名雅公司的上诉请求。徐永威、梁梅芳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院维持原判，驳回德庆名雅公司的上诉请求。徐永威、梁梅芳向一审法院提出诉讼，请求判决：1、德庆名雅公司向徐永威、梁梅芳支付逾期办理房屋所有权登记手续的违约金（以购房款总额487237元为本金,按日万分之0.5的标准计算，从2017年5月1日至2019年6月13日的违约金为18831元，从2019年6月13日以后的违约金以购房款总额487237元为本金，按日万分之0.5的标准计算至完成房屋所有权登记手续之日止）；2、本案诉讼费由德庆名雅公司承担。一审法院认定事实如下：2016年1月26日，徐永威、梁梅芳与德庆名雅公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：2016012603)，合同约定：德庆名雅公司将其位于德庆县*******************（建筑面积140.82㎡、套内面积116.94㎡）预售给徐永威、梁梅芳，购房款总价为487237元；第十一条，交付时间和手续约定：出卖人（德庆名雅公司）应当在2016年1月31日前向买受人（徐永威、梁梅芳）交付该商品房；第二十条，房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同。……买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金”。合同签订当日，徐永威、梁梅芳与德庆名雅公司又签订一份《商品房买卖合同补充协议书》，约定现因本楼房的实际施工进度与原定计划进度出现差异以及由于甲方（德庆名雅公司）对本年度的下雨天气影响施工进度预测不足，导致实际交楼时间推迟到2016年4月30日。同时，补充协议书还约定：如甲方（德庆名雅公司）不能在2016年1月30日前交楼给乙方（徐永威、梁梅芳）而顺延至2016年4月30日才能交楼给乙方，甲方（物业公司）减免收取乙方三个月的物业管理费作为补偿（即2016年8月1日开始收取物业管理费）。诉讼过程中，双方均明确表示德庆名雅公司于2016年4月30日向徐永威、梁梅芳交付了涉案房屋。另查明：德庆名雅公司与案外人肇庆市建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2018年9月13日作出（2018）粤1226民初734号民事判决书，判决案外人肇庆市建筑工程有限公司于判决书发生法律效力之日起十五日内向德庆名雅公司交付德庆名雅轩工程的下列竣工验收资料：1、十五层以下的单位工程（子单位）质量竣工验收记录；2、工程合同；3、验收资料[十五层以下主体结构按《广东省建筑工程竣工验收技术资料统一用表》要求的施工过程质量（技术）管理、质量控制资料]；4、十五层以下主体结构施工日志。案外人肇庆市建筑工程有限公司不服提起上诉，本院于2019年1月18日作出（2018）粤12民终3195号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。徐永威、梁梅芳与德庆名雅公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。徐永威、梁梅芳在签订合同后已依约付清购房款，但德庆名雅公司并没有在约定期限为徐永威、梁梅芳办理房屋登记手续，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，除办理房屋登记手续外还应支付逾期办理房屋登记手续违约金给徐永威、梁梅芳。徐永威、梁梅芳与德庆名雅公司签订的合同明确约定：买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。德庆名雅公司辩称，本案商品房未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是其原因造成的，是由于案外人肇庆市建筑工程有限公司没有交付竣工验收资料引起的，不应当由其承担违约责任。根据合同相对性原则，对于徐永威、梁梅芳而言，与其签订房屋买卖合同的对象是德庆名雅公司，产生的相关法律责任应当由德庆名雅公司承担。德庆名雅公司提出抗辩的理据不足，该院不予采纳。经查，双方签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年1月26日，房屋的实际交付时间为2016年4月30日。根据合同第二十条房屋登记第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日(2016年4月30日)起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。因此，应当完成房屋所有权登记之日为2017年4月30日，违约金的计算时间应当从2017年5月1日起开始计算。至于违约金的计算标准问题，根据合同约定，应当以总房款487237元为本金，按日万分之0.5的标准计算。综上所述，徐永威、梁梅芳要求德庆名雅公司支付逾期办理房屋登记手续违约金的诉请，理据充分，该院予以支持。德庆名雅公司辩称不能办理房屋登记手续的原因是案外人肇庆市建筑工程有限公司造成的，不是其原因造成的，不应当承担违约责任，理据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决德庆名雅公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向徐永威、梁梅芳支付违约金(自2017年5月1日起，以购房款487237元为本金，按日万分之0.5的标准计算至完成房屋登记手续之日止)。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计135.39元，由德庆名雅公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。徐永威、梁梅芳与德庆名雅公司签订的商品房买卖合同和补充协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方主要权利义务，包括德庆名雅公司迟延办理产权登记的免责事由等内容均作了具体约定。签订合同后，徐永威、梁梅芳已依约付清购房价款，但德庆名雅公司并没有在约定的期限内为徐永威、梁梅芳办理该房屋的不动产权利证书，已构成逾期办证行为。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为德庆名雅公司主张的免责事由是否成立的问题。双方对德庆名雅公司逾期办证的事实没有异议，本院予以确认。德庆名雅公司逾期办证行为违反了合同约定，如德庆名雅公司未能提供有效证据证明其具备免责事由和买受人徐永威、梁梅芳存在违约行为的情况下，应由德庆名雅公司自行承担举证不能的不利后果，承担相关违约责任。德庆名雅公司主张的免责事由为承建方肇庆市建筑工程有限公司拒不提交竣工验收资料，导致其无法及时办证，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，德庆名雅公司自身负有按期为买受人办理权属证书的合同义务，如因第三人的原因导致违约，不影响其对买受人承担违约责任，德庆名雅公司不可以此为由对抗买受人。一审判决德庆名雅公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。如果德庆名雅公司违约是肇庆市建筑工程有限公司造成的，其与肇庆市建筑工程有限公司之间的纠纷，依照法律规定或约定另行解决，本案不予处理。综上所述，德庆名雅公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费270.77元，由上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇一九年十一月八日法官助理  黎嘉豪书 记 员  陈唐玲