鞍山市千山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0311民初685号原告：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地：鞍山市千山区鞍海路。法定代表人：陈某某，系该公司总经理。委托代理人：王春玲，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：陈某某，男，汉族，无业，户籍所在地：辽宁省鞍山市铁东区，现住址：辽宁省鞍山市千山区。委托代理人：郭某某，女，汉族，户籍所在地：辽宁省鞍山市铁东区，现住址：辽宁省鞍山市千山区。原告鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业公司）与被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月29日作出（2018）辽0311民初974号民事判决书，陈某某不服该判决，上诉至鞍山市中级人民法院，该院于2019年5月14日作出（2019）辽03民终817号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2018）辽0311民初974号民事判决书，发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告中骏物业公司的委托代理人王春玲，被告陈某某的委托代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中骏物业公司向本院提出诉讼请求，1、请求陈某某给付中骏物业公司物业管理费27165.07元；2、请求判令陈某某给付中骏物业公司管理费违约金27467.23元；3、判令陈某某承担本案诉讼费用。事实与理由：陈某某系“中骏·汤泉香墅”第86幢2单元1层1号房（即A062）的业主，房屋产籍号为43-22-106-2011，建筑面积为310.46平方米，中骏物业公司与陈某某签订的《前期物业服务合同》中明确约定：物业服务费由中骏物业公司按建筑面积以3.5元/平方米/月向陈某某收取，陈某某应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，陈某某应当按全年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费。现陈某某拖欠该户房屋从2016年7月1日起至2018年7月31日的物业管理费，经中骏物业多次催要，陈某某拒不缴纳。中骏公司认为，双方已经形成实际上的物业服务合同关系，应当受法律保护，陈某某拖欠物业管理费拒不缴纳已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，陈某某应当支付欠款及违约金的责任，故请贵院依法判决陈某某给付所欠物业费及违约金共计54632.3元。陈某某辩称，1、根据2018年2月1日之前实施的《辽宁省物业管理条例》第三十五条、2018年2月1日经修订后实施《辽宁省物业管理条例》第四十二条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，无论案涉商品房是别墅还是住宅，前期物业费收费都应当实行政府指导价，《前期物业服务合同》关于按照市场调节价3.5元/月/平方米收取前期物业费的规定，明显排除了业主享受政府指导价的权利，陈某某请求法院确认该合同条款无效；2、陈某某预交了2014年物业服务资金，中骏物业承认从未按照合同约定公布物业服务资金年度预算决算情况，未将决算结余资金交给陈某某转入下一年度继续使用，却向陈某某继续全额收取2015年物业服务资金，属于擅自提高物业服务费用标准，根据《前期物业服务合同》第六条、第八条、第三十二条、《合同法》第六十七条，陈某某请求法院确认其有权拒交下一年度物业服务资金，并请求法院判令中骏物业公司双倍返还已经收取的物业服务资金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：中骏物业公司提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、承诺书、律师催告函，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，故本院予以采信；陈某某提供的中骏汤泉香墅业主委员会《关于暂停向物业公司缴纳物业费的通知》复印件，因不能充分证明陈某某的主张，故本院不予采信。关于陈某某申请本院调取：1、中骏物业公司与开发商鞍山中骏房地产开发有限公司签订的盖有双方公章并有签订日期的《前期物业服务合同》；2、向业主公布的2013年至今的物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算；3、向业主公布的2013年至今的物业服务资金年度收支情况。中骏物业公司已向本院提交了《前期物业服务合同》，且该申请第2、3项调取内容与本案不具有关联性，故对于陈某某向本院申请调取上述证据的请求不予支持。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：鞍山中骏房地产开发有限公司与陈某某于2012年10月17日签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：出卖人为鞍山中骏房地产开发有限公司，买受人为陈某某。第一条，出卖人以出让方式取得位于千山区的地块使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中骏·汤泉香墅。第三条，买受人购买的商品房为第86幢2单元1层1号房，公安号为千山区鞍海路900-86，产籍号为43-22-106-2011.该商品房用途为住宅，建筑层数地上3层，地下1层。阳台是非封闭式。户型为4室2厅。该商品房合同约定建筑面积共310.46平方米，其中：套内建筑面积298.18平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积12.28平方米。第四条，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：该商品房单间为7968元/平方米，总价款为2473745元。第八条，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，出卖人与买受人双方均履行了合同义务，出卖人将房屋交付买受人，买受人入住该房屋至今。但买受人陈某某并未按照相关约定交纳物业管理费，虽经中骏物业公司发律师函催缴，但陈某某仍未缴纳，为此中骏物业公司诉至法院，要求陈某某缴纳自2016年7月1日至2018年7月31日的物业管理费27165.07元并承担违约金27467.23元。另查，鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司签订了前期物业服务合同，约定由中骏物业公司为中骏·汤泉香墅提供物业服务。住宅物业费按每月每平方米3.5元收取，逾期缴纳物业费的应当按照日3‰的标准承担相应的滞纳金。陈某某在接收房屋时，认可前期物业合同的存在，接收了《前期物业管理服务质量标准》、《管理规约》等书面文件，签署了承诺书，并且作出承诺：本人确认已详细阅读鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司签订的《中骏·汤泉香墅临时管理规约》；本人同意将该物业委托给中骏物业公司进行管理，同时本人已详细阅读并完全知悉上述服务合同及管理规约之内容，承诺遵守上述《中骏·汤泉香墅前期物业服务合同》及《中骏·汤泉香墅临时管理规约》的规定；本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；等等。本院认为，鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司之间签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈某某对此合同的内容已知悉，并承诺按照该合同约定予以履行。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，”的规定，上述鞍山中骏房地产开发有限公司与中骏物业公司签订的物业服务合同对中骏物业公司、陈某某均具有约束力。中骏物业公司为陈某某提供服务，陈某某应当按时交纳物业费，经中骏物业公司催要后仍不按时交纳物业费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催要，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，中骏物业公司要求陈某某给付物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于中骏物业公司要求陈某某支付违约金的诉讼请求，经查，中骏物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且中骏物业公司未提供证据证明陈某某未交物业费对其造成了实际损失，故对中骏物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于陈某某提出的前期物业合同因公章不清、没有日期而无效，因此陈某某本人在承诺书上签字无效，故不应缴纳物业费等辩解意见，于法无据，本院不予采纳。关于陈某某提出中骏物业公司未向业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，以及物业服务资金年度收支情况，故拒交物业费的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告陈某某于本判决发生效力之日起10内给付原告鞍山中骏物业管理有限公司2016年7月1日至2018年7月31日的物业管理费27165元；二、驳回原告鞍山中骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1166元，由陈某某承担479元，由鞍山中骏物业管理有限公司承担687元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  赵恒起人民陪审员  吴丽娜人民陪审员  李 华二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘一淼