北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初31647号原告（反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。被告(反诉原告)：许虎，男，1980年9月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：许森林（许虎之父），住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）与被告(反诉原告)许虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彩色环球公司之法定代表人王军生，被告(反诉原告)许虎之委托诉讼代理人许森林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彩色环球公司向本院提出诉讼请求：1、判令许虎腾退我公司宿舍房X排X号；2、诉讼费由许虎承担。事实与理由：我单位于1998年租赁海淀四季青镇振兴大队场地建厂并建盖厂房，租期30年至2028年11月止。许虎于1999年10月29日租住我单位的宿舍房X排X号，并缴纳了租金9.4万元。该房由许虎占据使用至今。现在政府开始腾退低端工业大院。四季青开始旧城改造新城建设并集体腾退已经于2016年11月开始启动，我单位也在腾退的范围内。政府及大队多次约谈并告知我单位尽快腾退并疏散院内长期租户。我公司已于2018年1月15日以贴退房告知书于许虎家门口的方式通知了许虎要求其30天内搬出并到办公室解约。此后双方多次协商未果。现请求法院判令许虎腾房并承担本案诉讼费用。许虎辩称，我并没有见到政府的拆迁腾退公告，见到的是已经作废的村委会要求在2016年10月17日至12月31日腾退的布告。2018年11月8日，彩色环球公司在我家门张贴收取阳台和煤棚费用的告知。我买房的时候房屋包括阳台和煤棚，彩色环球公司没有权利收取该费用。彩色环球公司本次诉讼目的是在于另行对外转租，并且将房屋腾退的利益归为己有。彩色环球公司是在2010年10月的时候才将X排X号以9.4万元卖我，并收取了改名费5000元。彩色环球公司当时说该房屋有批示，并在1999年在晚报上刊登。2015年X排X号房屋漏水，彩色环球公司不管该事，告诉我自行修理并收取1200元的材料费用。此房屋是我唯一的住房，彩色环球公司要求我方退房，我将无处安居。如果有国家的拆迁布告我坚决支持腾退，但是拆迁腾退利益要求归我所有。如果没有腾退，我要求居住房屋至合同约定期限。许虎向本院提出反诉请求：1、请求判令彩色环球公司赔偿我损失56万元（以当年市场租金5000元/月计算，从2019年月8日起至2028年11月30日止）；2、请求判令彩色环球公司赔偿赔偿我房屋装饰装修损失2万元；3、请求判令请求彩色环球公司赔偿我修复房屋的损失费用1200元；4、判决彩色环球公司承担全部诉讼费用。事实与理由：1999年12月9日，彩色环球公司在《北京晚报》上刊登广告，告知西郊半壁店30年使用权一室一厅、二室一厅，7万元到9.5万元。我与彩色环球公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，承租X排X号房屋，租赁期限至2028年11月。合同签订后我向彩色环球公司支付了9.4万元。2015年7月26日，我给房屋屋顶做防水，彩色环球公司向我收取了1200元材料费。我认为彩色环球公司明知将没有相关手续的房屋出租给我，应承担造成合同无效的责任，故现提出反诉，请求判令彩色环球公司赔偿我相应损失。彩色环球公司对于许虎提出的反诉辩称，不同意许虎的反诉请求。法院判决合同无效后，我公司已退还对方租金后，双方的合同已结清，其提出的每月5000元的标准没有事实依据。许虎入住时房屋是装修好的，不同意支付装修费，房屋是由许虎居住使用的，不同意支付修房费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。1999年10月29日，甲方出租方彩色环球公司与乙方承租方许虎签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋座落在X号第X排X号二室一厅51平方米。房屋租赁期限为20年，租赁期满后，可无偿使用至2028年11月。租金的交纳方式为一次性付清人民币玖万肆千元整。双方又签订了《补充协议》，就有关彩色环球公司单位房屋使用事宜，达成协议。如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、甲方退还剩余相应的租金，则国家占地补偿归甲方独有。2、甲方不负责退还任何费用，国家占地所补偿费用由乙方收取。承租方：同意第2种情况，特定补充协议。许虎于当日支付租金9.4万元，2010年10月，彩色环球公司将房屋交付给许虎。2018年1月15日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退并交还环球公司。环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。此后，双方因房屋腾退问题产生争议，许虎未腾房。审理中，彩色环球公司认为合同无效，同意退还剩余房款。许虎则称彩色环球公司在明知合同系无效的情况下仍同其签订合同的行为系欺诈。另外，其称彩色环球公司收取了5000元改名费，但并未提交相应证据。对于许虎主张的装修损失，其未提交相应证据，经本院询问，其亦表示对装修价值不进行鉴定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中彩色环球公司用于出租的房屋系自建房屋，未取得建设工程规划许可证，故彩色环球公司与许虎签订的房屋租赁合同及补充协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。彩色环球公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给许虎，其应当承担造成合同无效的相应责任。因彩色环球公司与许虎签订的合同无效，故彩色环球公司要求许虎腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房租部分，许虎实际使用房屋，应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，多出部分彩色环球公司表示同意退还，本院不持异议。关于许虎诉请彩色环球公司赔偿的诉讼请求，系因合同被确认无效所受损失问题，许虎以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现许虎诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，本院对其损失予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与许虎于1999年10月29日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、许虎于本判决生效后30日内将其承租的北京市海淀区四季青双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内X排X号住房腾空，交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后30日内按照每月269.34元的标准退还许虎自实际腾退上述房屋之日起至2028年11月28日止的房屋使用费；四、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿许虎损失28500元；五、驳回许虎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由许虎负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费9600元（许虎已预交），由许虎负担9087元，已交纳；由北京彩色环球技术开发有限公司负担513元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  冀国红人民陪审员  刘良喜二〇一九年十一月二十九日书 记 员  董彦君