重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初21821号 原告：四川川油物业有限公司重庆分公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道龙脊路150号1、2、3幢1-1，统一社会信用代码91500112MA5U8WMT1U。 负责人：母陶，经理。 委托诉讼代理人：胡洪，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：高兵，重庆启瑞律师事务所律师。 被告：重庆爱特装饰工程设计有限公司，住所地：重庆市江北区建北四支路6号15-9，统一社会信用代码915001056220584188。 法定代表人：曹洪阳，经理。 原告四川川油物业有限公司重庆分公司与被告重庆爱特装饰工程设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高兵、胡洪到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。 原告四川川油物业有限公司重庆分公司的诉讼请求为：1、请求贵院依法确认原告与被告于2018年7月13日签订的《2018年川东明珠4-1#、4-2#房屋租赁合同》于2019年6月20日终止，双方建立的房屋租赁合同关系终止；2、请求贵院判令被告立即将重庆市渝北区龙溪街道266号川东明珠1栋4-1#、4-2#房屋返还原告；3、请求贵院判令被告向原告支付欠付的租金1228476元；4、请求贵院判令被告向原告支付欠付之日起至付清之日止，以应付而未付款为基数，按年利率24%计算的违约金，暂计算至2019年7月30日为234858元；5、请求贵院判令被告向原告支付原告垫付物业费29520元；6、请求贵院判令被告向原告支付拖欠水电费30725元；7、本案诉讼费、公告费、鉴定费等由被告承担。事实与理由：根据2015年3月19日四川石油管理局重庆公共事务管理中心与被告签订的《2015年川东明珠4-1#房屋租赁合同》及2016年12月30日公管中心、被告及原告签订的《房屋租赁合同变更协议》约定,原被告建立房屋租赁合同关系,原告将重庆市渝北区龙溪街道266号川东明珠1栋4-1#、4-2#房屋租赁给被告。2017年6月8日、2018年7月13日,双方续签了房屋租赁合同。2018年7月13日签订的《2018年川东明珠4-1#、4-1#房屋租赁合同》约定原告将重庆市渝北区龙溪街道266号川东明珠1栋4-1#、4-2#房屋租赁给被告,用于办公、展示使用,租赁期限自合同签订之日起至2019年6月20日止,合同同时对租赁物交付、租赁相关费用及支付违约责任、合同的终止与解除等事宜进行了约定。租赁合同签订后,原告严格按照合同约定履行了相应义务,但是,被告未支付租金,且未结清租赁期间的物业费、水电气费等相关费用。被告的行为严重违反了原被告双方签订的《租赁合同》的约定,原告于2018年11月1日以EMS方式向被告寄送了《关于支付川东明珠综合楼4-1#、4-2#房屋租金的函告》,要求被告在收到函告之日起5日内支付拖欠租金及违约金。但被告至今也未按通知要求履行相应义务。鉴于被告拖欠租金、物业费、水电费等费用,严重违反《房屋租赁合同》的约定,给原告造成重大损害。原告特依据法律规定及合同约定,向贵院提起诉讼,恳请贵院判决支持原告的上述请求。 被告重庆爱特装饰工程设计有限公司未答辩。 经审理查明：四川石油管理局川东开发公司系位于重庆市渝北区龙溪街道红石路266号1幢4-1号房屋的所有权人。根据四川石油管理局川油企发﹝2004﹞29号文件《关于印发局属单位专业化重组工作指导意见的通知》，为确保全局专业化重组工作的顺利实施，重庆公共事务管理中心系作为接收类局属单位。2015年3月19日，以四川石油管理局重庆公共事务管理中心为出租方与重庆爱特装饰工程设计有限公司为承租方签订《租赁合同》，约定租赁物坐落为渝北区龙溪街道266号川东明珠1栋4-1#，租赁期限为27个月，从2015年3月21日开始至2017年6月20日止，2016年6月21日-2017年6月20日每月租金为63305.40元；租金按季度付款，在每季度开始前7日内付清当季租金。2016年11月4日，中国石油西南油气田矿区服务事业部下发矿服部计财﹝2016﹞85号《关于办公物业业务及相关业务移交四川川油物业有限公司管理的通知》，通知集团将各公管中心的相关业务及资产整理剥离移交给四川川油物业有限公司，其中由公管中心牵头，对需要变更的资产租赁合同，据原租赁合同约定事项，在规定的时间内完成合同的签订、变更工作。2016年12月30日，以四川石油管理局重庆公共事务管理中心为甲方（出租方）、与重庆爱特装饰工程设计有限公司为乙方（承租方）、四川川油物业服务有限责任公司重庆分公司为丙方签订了《房屋租赁合同变更协议》，约定甲乙双方于2015年3月21日签订了《2015年川东明珠4-1#房屋租赁合同》，现经甲方、乙方和丙方三方协商一致，就该既有合同变更事宜，达成如下协议：一、自2017年1月1日起，丙方即取得既有合同中甲方拥有的全部权利义务，甲方不再享有和承担既有合同中的权利和义务。二、租金支付：1、甲方已收2017年租金的，由甲方和丙方做好结算和支付工作；2、自2017年1月1日起乙方应将租金支付给丙方，现金或者转账方式由丙方另行通知。 2017年6月8日，以四川川油物业有限公司重庆分公司为出租方与重庆爱特装饰工程设计有限公司为承租方签订《租赁合同》，约定，租赁物坐落为重庆市渝北区龙溪街道266号川东明珠1栋4-1#、4-2#房屋，共计2952.17平方米。租赁期限为12个月，从2017年6月21日至2018年6月20日；租金按30元/㎡﹒月计算，1062781.2元/年，租金分四次以银行转账方式支付到出租方指定银行账户，每次付款金额为265695.3元，首次付款时间为合同签订之日起10日内，后三次付款时间分别为2017年9月20日前、2017年12月20日前、2018年3月20日前；本合同约定履约保证金为人民币100000元，合同经双方签字盖章后三日内承租方支付到出租方指定银行账户；租赁期限届满，双方续签合同的，本合同约定的履约保证金不予以退还，作为续签合同的履约保证金按续签合同相关约定执行；租赁物涉及水、电、气、物业管理……等费用，由承租方承担。承租方逾期支付租金，应向出租方支付违约金，违约金金额为：逾期天数乘以欠缴租金总额的1%。 2018年7月13日，原被告双方就案涉租赁物续签《租赁合同》，约定，租赁期限自合同签订之日起至2019年6月20日，租金按人民币30元/㎡﹒月计算，1062781.2元/年，分四次以银行转账方式支付到出租方指定银行账户，每次付款金额为265695.3元，首次付款时间为合同签订之日起10日内，后三次付款时间分别为2018年9月20日前、2018年12月20日前、2019年3月20日前；本合同约定履约保证金为人民币100000元。租赁物涉及水、电、气、物业管理……等费用，由承租方承担。承租方逾期支付租金，应向出租方支付违约金，违约金金额为：逾期天数乘以欠缴租金总额的1%；承租方违反本合同约定逾期不搬离或不返还租赁物的，所交纳的租赁保证金不予退还，且以年租金20%作为违约金。 上述合同签订后，被告分别于2017年7月26日、11月27日、12月22日以及2018年3月9日、6月4日、6月11日、6月25日、8月31日向原告转账支付365695.3元、100000元、65695.3元、100000元、50000元、100000元、115695.3元、100000元，共计997085.9元，原告称其中包含2017年7月26日支付的10万元保证金，且该笔保证金未退还。 2018年11月1日，原告向被告邮寄了《关于支付川东明珠综合楼4-1#、4-2#房屋租金的函告》，主要内容为：2017年6月8日签订《2017年川东明珠4-1#、4-2#房屋租赁合同》截至目前，贵司共支付租金897085.9元，剩余租金165695.3元未支付；2018年7月13日签订的《2018年川东明珠4-1#、4-2#房屋租赁合同》截至目前，贵司尚未支付租金第一季度、第二季租金共531390.6元。请于收到本函件之日起5日内一次性支付上述拖欠租金697085.9元及逾期支付租金的违约金，否则将解除合同并追究违约责任。 庭审中，原告陈述要求确认终止的系2018年的租赁合同，2019年2、3月左右联系不上被告，目前人去楼空，已于2019年7月初收回案涉房屋。原告称为被告垫付了水电费30725元，但该收据无原件。根据原告举示的《转款记录》，其认可被告已付租金为支付从2017年6月21日至2018年6月20日期间的租金。根据原告提交的违约金计算明细表显示，其自愿从2018年3月21日起开始主张逾期支付租金的违约金。 审理中，原告自愿撤回第二项即请求贵院判令被告立即将重庆市渝北区龙溪街道266号川东明珠1栋4-1#、4-2#房屋返还原告的诉讼请求，并将第四项诉讼请求明确为：请求贵院判令被告向原告支付欠付之日起至实际付清之日止，以应付而未付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金。 另查明，2019年4月18日，原告向案外人重庆宾至物业管理有限公司支付物管费29520元，案外人开具了发票，备注为：2019年1月1日-2019年5月31日川东明珠4楼；货物（劳务）名称：企业管理服务。 上述事实，有当事人的陈述、产权证书、文件、租赁合同、变更协议、收据、发票、进账单、转账记录、函告、EMS邮单等证据在卷佐证。 本院认为：原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。根据2018年7月13日签订的《租赁合同》约定，租赁期限于2019年6月20日截止，到期后，双方未续签合同，因此，该合同已于2019年6月20日终止，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同履行中，被告拖欠原告自2018年3月21日至2019年6月20日期间的租金共计1228476.5元，被告支付的10万元保证金尚未退还，应抵扣租金，故被告还应向原告支付欠付租金1128476.5元，对原告要求被告支付租金的超出部分诉讼请求，本院不予支持。合同约定，物业管理费用由被告承担，2019年4月18日，原告为被告垫付物管费29520元，该笔费用应由被告支付原告，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于水电费，原告仅有收据复印件，不足以证明，故对原告要求被告支付拖欠水电费30725元的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，原告自愿从2018年3月21日起开始主张，本院予以准许。被告分别拖欠2018年3月21日-6月20日期间的租金165695.3元、2018年6月21日-9月20日期间的租金265695.3元、2018年9月21日-12月20日期间的租金265695.3元、2018年12月21日-2019年3月20日期间的租金265695.3元、2019年3月21日-6月20日期间的租金265695.3元，其中10万元保证金抵扣之后，2018年3月21日-6月20日期间尚欠租金为65695.3元。合同约定分别应于2018年3月20日前、7月23日前、9月20日前、12月20日前、2019年3月20日前支付，因此，按照合同约定，被告应以逾期天数乘以欠缴租金总额的1%计算向原告支付违约金，但原告主张按照中国人民银行贷款利率的1.3倍为标准，本院予以支持，综上，被告应分别从2018年3月21日起，以65695.3元为基数；从2018年7月24日起，以331390.6元为基数；从2018年9月21日起，以597085.9元为基数；从2018年12月21日起，以862781.2元为基数；从2019年3月21日起，以1128476.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 原告自愿撤回要求被告退还案涉房屋的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。 被告重庆爱特装饰工程设计有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利义务，相应的法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告四川川油物业有限公司重庆分公司与被告重庆爱特装饰工程设计有限公司于2018年7月13日签订的《租赁合同》于2019年6月20日终止； 二、被告重庆爱特装饰工程设计有限公司在本判决生效后七日内向原告四川川油物业有限公司重庆分公司支付欠付租金1128476.5元； 三、被告重庆爱特装饰工程设计有限公司在本判决生效后七日内向原告四川川油物业有限公司重庆分公司支付违约金（计算方式分别为：从2018年3月21日起，以65695.3元为基数；从2018年7月24日起，以331390.6元为基数；从2018年9月21日起，以597085.9元为基数；从2018年12月21日起，以862781.2元为基数；从2019年3月21日起，以1128476.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付清之日止）； 四、被告重庆爱特装饰工程设计有限公司在本判决生效后七日内向原告四川川油物业有限公司重庆分公司支付垫付物业费29520元； 五、驳回原告四川川油物业有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18512元，因适用简易程序减半收取9256元，由被告重庆爱特装饰工程设计有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇一九年十一月二十二日 书记员  马瑞