湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初6672号原告：何端君，男，1978年6月14日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：邓斌，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓辉，湖南湘鼎律师事务所律师。被告：唐全春，男，1970年5月21日出生，汉族，住长沙市望城区。被告：唐金美，女，1965年10月15日出生，汉族，住长沙市望城区。两被告共同委托诉讼代理人：纪丹，女，长沙市望城区广大法律服务所法律工作者。原告何端君与被告唐全春、唐金美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日在本院第十三审判庭公开开庭进行了审理。原告何端君的委托诉讼代理人邓斌、刘晓辉，被告唐全春、唐金美的共同委托诉讼代理人纪丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付场地转让费100000元、房屋建设费用66483元（暂按拆迁部门发放的补偿标准计算），以上合计166483元，并按年利率6%计算自起诉之日至被告清偿债务时止的利息；2、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年2月8日，被告唐全春委托其两位姐姐唐金美、唐美林与原告签订了《全春农家乐场地出租合同》，合同约定：甲方（被告唐全春）将位于长沙市望城区全春农家乐租赁给乙方（原告何端君）经营，租赁期自2015年3月1日至2020年3月1日止，租期为五年。因房屋的产权人唐全春在医院治疗，合同由唐全春监护人即唐全春的姐姐签署，具有同等法律效力，若因此给乙方造成的一切损失由甲方和其姐姐承担。同时，合同第六条约定，如在合同期限内甲方的场地被征收，甲方应退还乙方进场前期投入的转让费10万元，进场后投入和装修费用按评估价值补偿给乙方，乙方自制的设施、设备由乙方自行处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了转让费、租金，原告进场后对场地新建了房屋并对场地进行了改造和装修。2018年，原告租赁的上述场地被政府部门征收，根据拆迁部门补偿明细表显示，被告唐金美作为拆迁户代表办理了拆迁补偿手续并领取拆迁补偿款，其中原告新建房屋部分的征收补偿款为66483元。房屋被征收后，原告要求被告依约退还转让费及房屋建设补偿款，但被告拒不支付。原告为维护自己合法权益，遂向法院提起诉讼。被告辩称：1、原告与被告签订的《全春农家乐场地出租合同》没有唐全春的签字，唐金美签名也没有得到唐全春的授权，此合同应认定为无效合同。无效合同自订立时无效，被告无须向原告支付任何费用；2、被告未收到原告的10万元转让费，也从未收取承租方任何押金，不存在退还；3、原告租赁被告的农家乐系被告之前就已经建设好的，征收补偿款属于被告唐全春个人所有，原告无权获得该房屋的拆迁补偿款；4、原告在拆迁尚未开始时，未经被告允许，便将农家乐内原有的设施设备等拆除变卖，这些设施设备原本属于唐全春所有，原告无权将其变卖，应当由原告赔偿此部分损失5万元。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明以下事实：长沙市望城区全春农家乐餐馆于2007年6月18日在工商部门登记注册成立，经营性质为家庭经营的个体工商户，经营者为唐金美。2015年2月8日，被告唐全春的两位姐姐唐金美、唐美林与原告签订了《全春农家乐场地出租合同》，合同约定，甲方（被告唐全春）将位于长沙市望城区全春农家乐租赁给乙方（原告何端君）经营，租赁期自2015年3月1日至2020年3月1日止，租期为五年，租金按年计算，每年3.5万元，从2017年3月1日起，在3.5万元的基础上按每年5%的递增计算。合同还约定，因房屋的产权人唐全春在医院治疗，合同由唐全春监护人即唐全春的姐姐签署，具有同等法律效力，若因此给乙方造成的一切损失由甲方和其姐姐承担。如在合同期限内甲方的场地被征收，甲方应退还乙方进场前期投入的转让费10万元，进场后投入和装修费用按评估价值补偿给乙方，乙方自制的设施、设备由乙方自行处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告对全春农家乐进行改造和装修后进行营业。2018年，原告所租赁的全春农家乐被政府部门征收，被告唐金美作为全春农家乐的代表于2018年6月22日在征用拆迁农村房屋调查表上签字并办理拆迁补偿手续，2019年3月，原告将该农家乐厨房内的设备及店内桌椅板凳和空调拆除带走，随后，政府部门依法对全春农家乐进行了拆迁。另查明，原告租赁的全春农家乐系是从余满军手中转租而来，原告为此花费了10万元转让费用，该10万元转让费用包含门面装饰装修费用、场地改造、修缮费用及农家乐内所有设施、设备费用。以上事实有原告提供的营业执照、《全春农家乐场地出租合同》、长沙市望城区国家建设征用拆迁房屋调查表、货币安置区房屋拆迁补偿明细表、情况说明等证据予以佐证，足以认定。本院认为，根据原、被告提供的证据，原、被告之间房屋租赁合同关系成立，原告主张其进场后在所租赁的场地内新建了一栋木房子，但原告不能提供相应的证据予以证明，本院对原告主张要求被告支付新建房屋部分的征收补偿款66483元的诉讼请求不予支持。原告与被告在租赁合同约定了未形成附合的装饰装修物即原告自制的设施设备由原告自行处理，但未约定已形成附合的装饰装修物的处理办法，且原、被告签订的租赁合同未能履行完毕的原因是政府征收，该合同解除属国家政策原因造成，原、被告双方在本案中均无违约行为，原告有权要求被告赔偿剩余租赁期间内的装饰装修残值损失。从本案证据来看，原告租赁期限共为5年，即自2015年3月1日至2020年3月1日，原告实际经营至2019年3月1日，经营了4年时间，原告从其上家转租该农家乐时花费了10万元转让费用，该转让费用不仅包括门面装饰装修费用、场地改造、修缮费用，而且包括农家乐内所有设施、设备费用，故在计算装饰装修残值损失时应以该10万元转让费用为基数，考虑涉案农家乐已被拆迁，该农家乐装饰装修残值无法通过鉴定评估的方式计算而出，本院综合考虑原告实际经营时间及原告在涉案农家乐被政府征拆前已将农家乐内部分设施设备拆除运走的因素，酌情确定剩余租赁期间的装饰装修残值损失为4万元。原告要求两被告支付场地转让费10万元的诉讼请求，与本院查明的客观事实不符，本院不予全额支持。原告要求两被告按年利率6%标准支付所欠场地转让费利息的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。原告当庭提出原、被告签订的《全春农家乐场地出租合同》为无效合同，被告无须向原告支付任何费用的辩解意见，经查，原告的上述辩解意见与本案客观事实不符，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告唐全春、唐金美在本判决生效后十日内共同支付原告何端君装饰装修残值损失4万元；二、驳回原告何端君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3630元，减半收取1815元，由被告唐全春、唐金美负担436元，原告何端君负担1379元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  唐 毅二〇一九年十一月二十九日代理书记员  赵钰姣附：相关法律条文。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。