四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6379号 原告：中国银行股份有限公司广安分行，营业场所：广安市广安区思源大道204号。 负责人：李河，行长。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段小彗，四川亚美律师事务所律师。 被告：刘洋，男，1977年4月6日出生，汉族，住北京市昌平区。 被告：广安碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广安市广安区新天地9栋第一层46-53号门市。 法定代表人：杨磊。 委托诉讼代理人：甘雅文，男，1991年8月2日出生，汉族，住重庆涪陵区。 原告中国银行股份有限公司广安分行（以下简称中国银行广安分行）与被告刘洋、广安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法适用简易程序,2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告中国银行广安分行的委托诉讼代理人段小彗，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人甘雅文到庭参加了诉讼。被告刘洋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现己审理终结。 原告中国银行广安分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘洋立即向原告偿还借款本金716697.5元，以及产生的利息、罚息（按照合同约定标准计算至还清之日）；2、被告碧桂园公司对刘洋的债务承担连带偿还责任；3、被告向原告支付律师费3000元；4、本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：判令原告对该房屋享有优先受偿权。 事实及理由：被告刘洋于2016年5月17日在原告处申请办理商品房个人按揭贷款，贷款额度为780000元，期限20年，年利率4.9%。原告为其办理了该业务并向被告碧桂园公司发放了借款780000元，但被告刘洋并未按约定按时还款。被告碧桂园公司为被告刘洋的按揭贷款提供了连带责任担保，应当承担连带责任。经原告多次催要，被告仍未还款，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告刘洋未作答辩。 被告碧桂园公司辩称，1、他公司与原告签订了《按揭业务担保合作协议》，约定公司对该笔借款本金承担连带责任，且是房屋实现抵押权后不足部分公司才承担责任；2、公司只对该借款逾期四期的利息、罚息承担连带责任即2019年2月1日至2019年5月1日，不应对全部利息、罚息承担连带担保责任；3、原告主张的律师费并未支付，对律师费应不予支持。 经审理查明：2016年4月29日，原告（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，主要约定：甲方为在“碧桂园.翡翠湾”项目的Ａ（Ａ、整个项目的住宅、商业用房）购房者提供相关的抵押借款业务；乙方向甲方为购房者提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外；保证范围为购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；若购房者未按时履行还款义务，则由甲方提起诉讼，先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿部分，甲方向乙方追索连带清偿责任……；若购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期本息还款期限届满之日起的十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任……等等。2016年5月17日，被告刘洋在被告碧桂园公司购买了房屋，并办理了备案登记。同日，原告（贷款人）与被告刘洋（借款人）、被告碧桂园公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》及附件，主要约定：借款人向贷款人借款，金额780000元，贷款用途购买住房；贷款期限20年240期，按月等额本息每月还款；利息为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，浮动利率方式，定价日当日适用的参考利率；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款受托支付于碧桂圆公司中国银行广安分行账户；担保方式为借款人以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保、保证人提供阶段性连带担保责任；借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，依法对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担担保责任......等等。同日，被告刘洋（借款人）向原告（贷款人）提交《委托划款授权书》，授权书中明确被告刘洋因购买碧桂园.翡翠湾住宅向原告申请住房贷款780000元，贷款获批准后直接将该项转入被告碧桂园公司的账户。2016年6月1日，原告向被告碧桂圆公司中国银行账户发放贷款780000元。2016年6月22日，就刘洋购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，目前该房屋刘洋占有使用，未取得房屋产权证书。 贷款后，被告刘洋应于每月1日向原告还款，其最后一期还款时间为2019年1月1日。截止2019年11月15日，被告刘洋已拖欠借款本金22186.08元，尚未到期借款本金为694511.42元，共计欠本金719697.5元。 上述事实，有《按揭业务担保合同协议》、《个人房贷类贷款申请表》、《商品房买卖合同备案表》、委托划款授权书、《个人一手住房贷款合同》、中国银行借款借据、贷款明细查询单、逾期未还查询及到庭当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告与被告碧桂圆签订的《按揭业务担保合同协议》，以及被告刘洋为购买房屋与原告及被告碧桂园公司签订的《个人一手住房贷款合同》，是在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，系当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人均应按合同约定履行各自义务。原告按约发放借款后，被告刘洋未按合同约定期限偿还借款本息的义务，构成违约，原告根据合同约定有权要求被告刘洋提前偿还未到期的全部借款本息，故对原告主张被告刘洋偿还借款本金719697.5元及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定说明，未办理物权登记的不动产，可以进行交易。《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”该条规定针对未办理物权登记的不动产设置他项权，目的阻却债务人随意处分不动产，以保护债权人的利益。被告刘洋自愿用购买的房屋为借款提供抵押担保，办理了抵押预告登记，合法有效。房屋已交付被告刘洋，至今未取得产权登记，但并不影响房屋交易。因原告系该房屋的抵押预告登记权利人，经原告同意，该房屋可以进行交易、依法处置，于此原告的债权则可以就该房屋的变现价款而得以清偿，故原告对该房屋依法变现的价款享有优先受偿权。 合同约定“若购房者未按时履行还款义务，则由甲方提起诉讼，先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿部分，甲方向乙方追索连带清偿责任；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期本息还款期限届满之日起的十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”根据该约定，原告应先行追索被告刘洋，并处置其购买的房屋，待不足清偿借款本息时，被告碧桂圆则承担连带清偿责任。另，原告未举证证明在刘洋连续四期未支付借款本息的情形下，其以书面形式通知了碧桂圆公司，被告碧桂圆公司也抗辩未收到相关通知。因此，碧桂圆公司仅对房屋处置后清偿刘洋借款本金和2019年2月1日至2019年5月1日逾期四期的利息、罚息后的不足部分承担连带清偿责任。 原告主张的律师费，未提供证据证明已实际支付，故对原告主张的律师费3000元，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘洋向原告中国银行股份有限公司广安分行偿还借款本金716697.5元及利息、罚息（利息、罚息从2019年1月2日起按合同约定计算至清偿之日止）； 二、原告中国银行股份有限公司对刘洋购买的位于广安区房屋依法变现的价款在尚欠债权数额内享有优先受偿权； 三、上述借款本金及2019年2月1日至2019年5月1日逾期四期的利息、罚息，待处置刘洋购买的位于广安区房屋的价款抵扣后不足部分，由被告广安碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司广安分行的其他诉讼请求。 上述款项，义务人就于本判决生效后十日内履行完毕，未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案诉讼费10996元，减半收取5498元，由原告中国银行股份有限公司广安分行承担200元，由被告刘洋承担5000元、广安碧桂园房地产开发限公司承担298元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  胡道凤 二〇一九年十一月二十日 书记员  蒲华琴 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条第一款被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。