上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15153号原告：上海鑫之源异型紧固件制造有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：金伟标，总经理。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖会林，上海艾克森律师事务所律师。被告：上海林雅环境科技发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陆家珍，总经理。委托诉讼代理人：敖军，上海市兴业律师事务所律师。原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司(以下简称“鑫之源公司”)与被告上海林雅环境科技发展有限公司(以下简称“林雅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫之源公司的法定代表人金伟标及委托诉讼代理人肖会林，被告林雅公司的委托诉讼代理人敖军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫之源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年9月10日签订的《租赁合同》；2、判令林雅公司将承租房屋一楼现有墙体、车间隔断、消防工程、地下管道拆除，恢复成与二楼现状一致后将租赁房屋返还给鑫之源公司；3、判令林雅公司支付2019年3月18日至2019年6月17日的房屋租金人民币291,500.01元(以下币种均为人民币)，并按每日千分之五计算，支付该款自2019年3月3日起至实际付清之日止的滞纳金；4、判令林雅公司按年租金110万元计算，支付自2019年6月18日至实际搬离之日止的占有使用费；5、判令林雅公司支付2019年3月18日至2019年9月17日的电梯费6,890元、物业费11,829.6元以及2019年1月至3月的电费3,967.01元；6、判令林雅公司支付迟延支付租金的违约金55万元。事实和理由：2018年9月10日，鑫之源公司与林雅公司签订《租赁合同》，约定鑫之源公司将上海市宝山区长川路XXX号第8幢的第一、二层房屋(以下简称“系争房屋”)出租给林雅公司，租期自2018年9月18日至2021年9月17日。合同签订后，鑫之源公司将房屋交付林雅公司，但林雅公司拖欠租金、清洁电梯费、电费等费用。根据合同约定，任何一方违约，违约方都应承担“根本违约”而解除合同的责任，违约金按年租金的50%作为赔偿，故鑫之源公司提出诉请如上，其中诉请3主张的租金金额及诉请5主张的电梯费、物业费金额均包含了6%的增值税。林雅公司支付的押金9万元要求抵扣欠付租金。被告林雅公司辩称，双方已于2019年6月协商解除了租赁合同，林雅公司于2019年7月31日搬离系争房屋。对于截止至2019年6月17日拖欠的租金金额予以认可，但鑫之源公司主张的滞纳金标准过高，应参照银行同期贷款利率计算。2019年7月31日搬离时，二层已全部清空，一层还有部分装修隔断设备，如果鑫之源公司不同意利用，林雅公司可以拆除。租金6%的增值税，同意承担，但滞纳金不应以含6%增值税的租金金额为本金计算。关于占有使用费，只同意计算至2019年7月31日。2019年3月18日至2019年7月31日期间的物业费、电梯费同意支付，如果鑫之源公司开具发票，增值税也同意承担。2019年1-3月拖欠的电费金额予以认可。关于违约金，合同约定的标准过高，请求法院予以调整，一般租赁合同的违约金为一个月租金金额。押金9万元，同意抵扣拖欠的租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为鑫之源公司。2018年9月10日，鑫之源公司(甲方)与林雅公司(乙方)签订《租赁合同》，约定，由乙方承租系争房屋，建筑面积3,100平方米；合同起租日为2018年9月18日，合同期为三年(即2018年9月18日至2021年9月17日止)；租金(不含6%的增值税)：经双方协商本合同价为110万/年(即第一层年租金为663,150元、第二层为436,850元)，以付三押一的形式支付，先付后用，每季度到期前15天支付；电梯和物业费(不含6%的增值税)：电梯费6,500元/年×2层=13,000元/年，物业费3,100m2×7.2元/m2/年=22,320元/年；水、电费每季度结付，甲方以代收代付的形式，依照供电、供水部门的实际单价结算。合同第四条约定，本合同生效后不得单方随意终止，任何一方(指甲乙双方)违约、违约方都应承担“根本违约”而解除合同的责任，违约金将按年租金的50%作为赔偿，但必须提前三个月通知对方，租金仍按实际使用日计算；乙方必须按每季度最后期限全额付清租金，拖欠支付的按支付额每日缴付千分之五迟纳金，30天内仍然不支付全额租金的，甲方有权停止电力、自来水供应，所造成的一切损失由乙方自行承担，甲方按“根本违约”解除合同，同时按实际拖欠日乙方仍需支付千分之五的迟纳金，租金按实际使用日计算，甲方在乙方拖欠支付租金期内不再做任何催讨工作。上述合同签订后，鑫之源公司按约交付了房屋，林雅公司支付租金、电梯费及物业费至2019年3月17日止，另支付押金9万元。2019年6月17日，林雅公司法定代表人陆家珍通过微信向鑫之源公司法定代表人金伟标发送解除租赁合同申请书，金伟标回复称“发给公司了，公司法务会处理的”。审理中，林雅公司表示，关于租金291,500.01元、电梯费6,890元及物业费11,829.6元的发票均已收到。2019年9月2日，金伟标微信联系陆家珍，表示三楼要做保温，只能将二楼的锁剪掉进去。2019年9月4日，鑫之源公司将二楼门锁剪掉进入房屋。一楼原来由林雅公司锁着，房屋空置，但有墙体、车间隔断、消防工程、装修等没有恢复原状。因林雅公司与进行消防、装潢施工的相对方就工程款结算问题没有达成一致，提前拆除恢复原状会影响结算，所以没有恢复原状。鑫之源公司表示，2019年9月2日确实发过微信，但实际是9月20日剪的门锁，剪锁是因为三楼房屋渗水需要维修，二楼确实已没有任何物品。一楼的情况和林雅公司陈述一致，但还有地下排水管道也需要恢复，要求林雅公司将系争房屋一楼恢复成与二楼一致的状态后返还。林雅公司表示，同意将一楼现有的墙体、车间隔断、消防工程、地下管道拆除，将房屋恢复成和二楼一致的状态后返还。本院认为，鑫之源公司与林雅公司就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。林雅公司在承租期间拖欠租金、电梯费及物业费等费用，鑫之源公司据此要求解除合同，相关诉请合法有据，本院予以支持。林雅公司主张双方合同已于2019年6月协商一致解除，缺乏充分证据证明，本院不予采信。合同解除后，林雅公司应将系争房屋返还。林雅公司主张鑫之源公司于2019年9月4日剪掉二楼门锁收回房屋，仅提供微信聊天记录为证。该聊天记录内容系鑫之源公司通知林雅公司将要剪掉二楼门锁，无法证明鑫之源公司实际于2019年9月4日剪锁进入系争房屋二楼。庭审中，鑫之源公司自认于2019年9月20日剪锁进入二楼房屋，故本院认定鑫之源公司于该日收回系争房屋二楼，关于二楼的返还问题，本院不再处理。林雅公司庭审中明确表示，同意将系争房屋一楼恢复成与二楼现状一致的状态后返还给鑫之源公司，本院对此予以确认。关于租金及使用费。林雅公司对鑫之源公司主张的2019年3月18日至2019年6月17日的欠付租金金额予以认可，也认可收到租金发票，故其应向鑫之源公司支付该期间的租金291,500.01元。林雅公司欠付租金，鑫之源公司要求其支付自应付之日起至实际付清之日止的滞纳金，本院予以支持。林雅公司抗辩滞纳金标准过高，本院酌情将滞纳金计算标准调整为银行同期贷款利率。林雅公司认可应付租金应包含6%的增值税，又主张以不含税的租金金额为本金计算滞纳金，本院对此不予支持。根据合同约定，系争房屋一层租金为663,150元/年，二层租金为436,850元/年。本院已经认定鑫之源公司于2019年9月20日收回系争房屋二层，故2019年6月18日至2019年9月20日的租金仍应按每年110万元计算，自2019年9月21日起至林雅公司将系争房屋一层恢复原状并返还之日止的租金及使用费应按每年663,150元的标准计算。合同约定，林雅公司应支付承租期间的电梯费及物业费，林雅公司亦认可收到相关欠付费用的发票，故鑫之源公司要求其支付电梯费6,890元及物业费11,829.60元，本院予以支持。关于电费3,967.01元，林雅公司予以认可并同意支付，本院予以确认。租赁合同因林雅公司违约而解除，鑫之源公司要求其支付违约金，具有合同依据及事实依据，本院予以支持。关于违约金金额，本院综合考虑林雅公司的过错程度，鑫之源公司的实际损失等因素，酌情调整为20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司与被告上海林雅环境科技发展有限公司就上海市宝山区长川路XXX号第8幢的第一、二层房屋签订的《租赁合同》；二、被告上海林雅环境科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区长川路XXX号第8幢第一层房屋内现有的墙体、车间隔断、消防工程、地下管道拆除，将房屋恢复成和二层一致的状态后返还给原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司；三、被告上海林雅环境科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司2019年3月18日至2019年6月17日的欠付租金291,500.01元，并按银行同期贷款利率计算，支付该款自2019年3月3日起至实际付清之日止的滞纳金；四、被告上海林雅环境科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司2019年6月18日至2019年9月20日的欠付租金286,301元，并按年租金663,150元计算，支付原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司自2019年9月21日起至实际恢复原状并返还房屋之日止的租金及占有使用费；五、被告上海林雅环境科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司2019年3月18日至2019年9月17日的电梯费6,890元、物业费11,829.60元以及2019年1月至3月的电费3,967.01元；六、被告上海林雅环境科技发展有限公司支付的押金9万元用以抵扣前述第三、四项中的欠付租金，不再予以退还；七、被告上海林雅环境科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司违约金20万元；八、驳回原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9,748元，由原告上海鑫之源异型紧固件制造有限公司负担3,400元，被告上海林雅环境科技发展有限公司负担6,348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年十一月十三日书记员  张紫嫣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。