山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12804号原告：越秀地产（山东）物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区凤凰台路30号。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：赵庆翔，山东广宇行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。被告：刘威明，男，1984年12月17日出生，汉族，中华人民共和国烟台海事局工作人员，住烟台市芝罘区。原告越秀地产（山东）物业管理有限公司与被告刘威明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵子翔和被告刘威明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2017年7月1日至2019年6月30日的物业费4065.12元（1.95元/月/平方米×86.86平方米×24个月），支付至2019年6月30日的滞纳金420.74元，并继续支付滞纳金至被告实际清偿之日。事实和理由：2011年9月1日，原、被告在签订的《星汇凤凰前期物业管理服务协议》约定，原告向被告所购房屋提供物业管理服务，双方就物业管理服务费收费标准、滞纳金、违约金等做了明确的约定。原告按照该服务协议全面提供了物业管理服务，但被告未按照该协议约定按时交纳物业管理服务费。被告辩称，原告诉请的欠付数额及时间均无异议，但是不支付物业管理费是有理由的：原告与被告于2011年9月1日签订《越秀星汇凤凰前期物业管理服务协议》，该协议未约定固定期限，被告方一直按照该协议按期缴纳物业服务费至2017年6月底，但烟台市物价局与烟台住房和城乡建设局于2017年4月14日联合印发烟台市普通住宅物业服务等级标准（烟建住房【2017】12号文件），并于2017年4月24日联合印发《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项通知》（烟价【2017】29号），上述两文件对烟台市区物业服务费收费标准和物业服务等级标准进行了规定，两个文件自2017年5月1日生效，越秀星汇凤凰小区即原告服务小区属于烟台市区普通住宅前期物业，适用于上述两个文件，即应按照烟建住房【2017】12号文件确定服务等级，并制定物业服务方案，在小区内向全体业主公示，并及时将物业服务等级、服务方案和前期物业服务合同等资料填报物业企业诚信监管系统，并按照烟价【2017】29号文件的要求，按备案的服务等级标准收取服务费。原告自上述两文件印发生效以来，未按规定执行文件要求，仍然按照旧收费标准即1.95元/月/平方米向被告收取物业费，该标准无法律依据，被告多次就有关情况对原告提出询问，原告前台服务人员都以不了解情况，需要请示领导收费标准没问题等说辞回避问题，未将物业服务收费标准作出合理解释，致使被告无法缴纳物业服务费。原告自2017年5月1日以来一直按1.95元/月/平方米收取物业费，该价格属于上述文件规定的最高标准，原告所提供的物业服务根本达不到上述文件规定的5级标准，理由：1、物业服务标准不明确，未按规定分级；2、账目不清楚，小区内物业共用部位的广告收入未公开，按规定该项收入归全体业主共有，原告未对该笔收入实际使用情况进行必要的公示告知；3、原告方提供的物业服务存在瑕疵，小区公共设施多处长时间损坏未进行有效修复；4、原告未及时对小区室外空调外挂机冷凝水管道进行必要的修复，造成被告主卧窗台内墙进水，大面积潮湿，墙面大面积发霉，壁纸大面积脱落，经济损失约500元。经审理查明，2015年1月7日，越秀地产（烟台）物业管理有限公司更名为本案原告。原告系越秀星汇凤凰小区的物业服务公司。被告系坐落于烟台市芝罘区只楚路47号越秀星汇凤凰小区2号楼1203号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积86.86平方米）的业主。2011年9月1日，原、被告在签订的《前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋提供物业服务。物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米1.95元（含电梯日常维护费、管理运行费等）。被告应在收楼时预交一年的物业管理服务费，此后被告应于每年一月份预交当年上半年的各项费用，七月份预交当年下半年的各项费用，逾期按每日万分之三交纳滞纳金。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每日万分之三交纳违约金。本协议中前期物业管理是指房屋自出售之日起至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。双方还约定了其他权利义务。2013年6月15日，被告接收了涉案房屋，自2017年7月1日起未向原告缴纳物业费。庭审中，被告提交了如下证据：1.烟建住房【2017】12号文件、烟价【2017】29号文件打印件2份，证明烟台市物业服务管理部门就物业服务资质及收费标准作出了规定。原告质证称，对证据的真实性无异议，但烟价【2017】29号文件第3条第2款明确规定，本通知执行前已经签订物业服务合同的，在合同期内前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，而双方签订的物业服务合同第12条第1款约定，服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与甲方（原告）签订的物业管理服务合同生效时止，因业主委员会至今为止尚未与甲方（原告）签订物业管理服务合同，故至今为止仍属于前期物业管理服务合同中的服务期，因此收费标准应当按照合同约定履行。另外，物业公司在文件下发后，曾咨询过芝罘区物管部门，物管部门就星级问题给我方的答复是并没有向任何一家物业公司颁发过关于烟建住房【2017】12号文件所指的星级标准的证书；2.照片打印件12张，证明物业服务达不到5级服务标准，原告的收费过高。原告质证称，对上述照片的真实性不清楚，如果被告的房屋出现质量问题，也不排除是开发商或第三人的责任。如果被告想了解物业的关于公共部分的收益情况可以向物业公司提出申请，但与本案无关。如果小区内存在设施老化或公共部位维护不及时的情况，代理人会督促物业公司及时就上述问题进行解决，令业主满意。上述事实，有《星汇凤凰前期物业管理服务协议》、催收通知照片打印件、房屋分户平面图、照片打印件和原、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据，均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业费用。本案中，被告虽以原告提供物业服务不到位、服务质量差为由拒绝缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约。现原告要求被告支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业费4065.12元，于约有据，与法相合，本院予以支持。（二）关于滞纳金，本案中，被告主张原告提供物业服务不到位、服务质量差的问题，原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告刘威明于本判决生效之日起10日内向原告越秀地产（山东）物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业费4065.12元；二、驳回原告越秀地产（山东）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告刘威明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘威明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  徐昶晟二〇一九年十一月二十日书记员  高 梦