抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0404民初2597号原告：抚顺德商物业管理有限公司，住所地抚顺经济开发区中兴街16-4号一层1单元101室。法定代表人：李志强，系该公司经理。被告：张永义，男，1962年10月16日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：郑艳娟，女，1963年8月30日出生，汉族，住。原告抚顺德商物业管理有限公司（以下简称“德商物业”）与被告张永义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德商物业的法定代表人李志强、被告张永义的委托诉讼代理人郑艳娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德商物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费3887.58元、违约金1944元，合计5831.58元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月21日，被告与德商物业双方签订了《物业前期管理服务协议》，合同约定由原告向德商春天里小区提供物业管理服务，合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的5月21日至次年缴费截止前一个月，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告系上述物业C9号楼4单元102室的业主，物业面积89.99平方米，按约定应当向原告缴纳从2017年6月1日至2020年5月31日的物业管理费用3887.58元，但被告一直拒绝缴纳，产生违约金1944元。合同履行至今，原告按约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果，特向人民法院提起诉讼。张永义辩称，答辩人2013年8月23日与辽宁同城房地产开发有限公司签订预售商品房购买合同，出卖人承诺2014年9月30日前预售商品房交付买受人使用，承诺水电在房屋交费时具备使用条件。2014年9月30日前，出卖人告知买受人预售房已经交付使用，可以去德商春天里物业领取房屋钥匙。2015年5月21日，答辩人去德商春天里物业领取钥匙，被告知必须按物业要求预缴水费200元、预缴电费200元、装修垃圾清运费300元、2015年6月1日至2017年5月31日物业费、暖气费，同时必须签订物业前期管理服务协议后才能领取房屋钥匙，否则不能领取。为了领取房屋钥匙，答辩人按照物业要求缴足所有费用，6月份开始装修，可是6月4日德商物业却把答辩人房屋的电给掐断了，告知答辩人想用电必须再交200元临时电费，答辩人告知物业人员已经缴纳了200元电费，可物业人员说想用电就得交钱，否则不供电。为了装修正常进行，不得已答辩人在6月4日又交了200元临时电费，物业人员为答辩人装上了一个临时电表，而且临时电费不给开具发票。答辩人已经缴纳了300元垃圾清运费，可物业却要求答辩人限期自己找车清理。德商春天里的楼道卫生清理不到位，保洁人员两三人聚在楼道里聊天、玩手机，夏天楼道里死蚊蝇无人清理，给物业李经理打电话投诉也无果。园区里的榆树墙不到万不得已不修剪，楼道电子门经常出毛病，坏一次就要好多天修复，有时甚至十多天，楼道就随便出入，安全没有保障。园区的摄像头也不清晰，德商园区的门卫只负责看管车辆进出，收取车位费。入住不久，德商物业李经理建了物业微信群，把业主都加进了群里，可是因为大家在群里给物业提意见，在群里发楼道卫生、园区环境不雅图片，李经理将提意见的业主都踢出了群。答辩人买的是南北通透的房屋，开发商的卖点是采光通风好，可是春天里在答辩人的北窗外十几平米的面积种了十几棵树，最近的一颗离答辩人北窗只有一米远，夏天枝叶茂盛时，室内被遮挡的一片漆黑，多次找物业协商无果，无奈只有自己用剪刀修剪。因为树木遮挡问题，影响采光和视线，孩子白天在北屋玩耍，也需开灯。2015年9月，答辩人与李经理发生争吵，李经理竟然说房屋北面不需要采光，最后德商物业王经理承诺年底上冻是把树挪走，可至今2019年这些树还在茂盛的长着。答辩人买的是一楼带花园的房屋，可是小院内的地面以及房屋西外墙地面不断下沉，门台倾斜，西墙外有很多漏洞，答辩人多次找物业没有结果。物业收取的物业费、园区车位费、电梯间广告费等收入，物业公司应编制物业管理收支与房屋维修预算，向全体业主公示账目，业主应有知情权。德商物业在物业服务合同纠纷一案起诉后把多年来一直声称只有上冻才能挪走的树木进行了突击砍伐，答辩人西墙根的漏洞也回填了。答辩人认为业主同物业的权利与义务应当是平等的，答辩人与物业签订的物业前期管理协议是为了领取房屋钥匙不得已签订的，物业在收取了答辩人预交的物业费后，就应当对住宅区内房屋的共用部分和共用设施进行统一维修、养护和管理，负责小区内绿化的养护和管理，保持绿化完好美观，环境卫生方面，为业主营造整洁、舒适的居住环境，负责住宅区内的防火、防盗，保护人身安全。不能只收费不提供应有的服务，而且双方所签订的协议应属于可变更、可解除的，物业应该与业主签订正常管理服务协议，明确责任和义务。在树木严重遮挡答辩人室内光线，在答辩人无数次投诉都不采取任何措施弥补时，物业就主动放弃了再次收取物业费的权利，物业前期服务协议也就解除了，答辩人再也没有义务向物业缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，德商物业与张永义签订了《前期物业管理服务协议》，约定由德商物业对张永义所在的德商·春天里小区进行物业管理服务，物业管理服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取、电梯费按照每月每平方米0.3元收取，一层住宅不收取电梯费向业主按年收取物业管理服务费，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元的标准向业主按年收取物业管理服务费。物业管理费按年收取，并定于每年缴费截止前一个月为物业管理服务收费月，收取下一年度的物业管理服务费。张永义住宅坐落于德商·春天里小区C9号楼4单元102室，建筑面积89.99㎡，张永义自2017年6月1日起至2020年5月31日期间的物业管理服务费一直未交纳。本院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，德商物业与张永义签订的《前期物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。德商物业依据该协议书向德商·春天里住宅小区提供物业服务，张永义作为该小区的业主，有义务向德商物业交纳物业费，双方约定每年缴费截止前一个月预售下一年度物业管理服务费，故德商物业主张张永义交纳2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3887.58元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于德商物业主张的张永义给付其违约金1944元一节，张永义抗辩物业服务存在瑕疵并非无故拖欠物业费，故对于德商物业的此项诉讼请求本院不予支持。关于张永义辩称园区内树木距离其房屋北侧窗户较近影响室内采光一节，园区内的绿化系由开发公司进行规划设计，且德商物业已经对张永义房屋北侧树木进行了整理，故此项辩称本院不予支持。关于张永义辩称物业服务存在瑕疵一节，业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益，张永义所提出的物业公司存在的问题不属于根本违约的情形，尚未到达业主可以拒交物业费的情况，故该主张本院不予支持，但德商物业应当对业主提出的意见进行沟通整改，完善服务质量，构建和谐的园区环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张永义于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告抚顺德商物业管理有限公司物业服务费用3887.58元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告张永义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  杨飞二〇一九年十一月十二日书记员  张慧