上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14312号原告(反诉被告)：孙华明，男，1970年12月28日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：马俊峰，上海市浩信律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨兆男，女，1967年11月17日生，汉族，住上海市宝山区。第三人：秦海敏，男，1983年10月30日生，汉族，住上海市嘉定区恒荣路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：卢芸，女，1985年1月11日生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)孙华明与被告(反诉原告)杨兆男房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加秦海敏作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙华明及其委托诉讼代理人马俊峰，被告(反诉原告)杨兆男，第三人秦海敏的委托诉讼代理人卢芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙华明向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与杨兆男就上海市宝山区城银路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》；2、判令杨兆男返还租金及押金共计人民币21,500元(以下币种均为人民币)；3、判令杨兆男赔偿转让费损失4万元、房屋装修损失37,790元。事实和理由：2019年1月，孙华明与杨兆男签订租赁合同，由孙华明承租系争房屋。签订合同时，孙华明要求核实房屋产权证，杨兆男表示产证将于2019年1月底办出。合同签订后，孙华明支付三个月租金16,500元及押金5,000元，并根据杨兆男指示向一个微信名叫“白茶清欢”的人支付转让费4万元，随后对房屋进行装修并购置经营设备。孙华明承租系争房屋用于经营餐饮，需要产权证到工商、卫生等行政部门备案，否则无法开业。2019年2月到4月，孙华明一直催促杨兆男提供产权证或配合办理相关手续，但其一直搪塞，2019年4月开始也不再接听电话。因相关证照无法办理，孙华明租赁合同目的无法实现，故提出诉请如上。杨兆男反诉并辩称，孙华明应于2019年4月13日支付2019年4月28日至2019年7月28日的租金，其至今未支付。根据合同约定，承租方拖欠租金累计达一个月，出租方可终止合同，故双方租赁合同已于2019年5月13日解除。系争房屋是杨兆男以其外甥秦海敏的名义购买的，买卖合同上是秦海敏的名字，因为秦海敏不同意，所以产证一直没有办理。签订租赁合同时，杨兆男已将该情况告知孙华明，并承诺能提供买卖合同和相关购房资料。综上，不同意返还租金和押金，也不同意赔偿装修损失和转让费损失，同时反诉要求：1、确认双方租赁合同于2019年5月13日解除；2、判令孙华明按照每月5,500元计算，支付2019年4月29日至2019年8月23日的租金。孙华明针对反诉辩称，不同意反诉请求，系杨兆男违约在先，孙华明就房屋产权证事宜一直联系杨兆男，但其不配合不露面。秦海敏述称，系争房屋是杨兆男以秦海敏的名义购买的，实际权利人是杨兆男，房屋一直是杨兆男在实际使用。“白茶清欢”不是秦海敏的微信名，秦海敏也未收取过转让费4万元。本院经审理认定事实如下：2019年1月28日，杨兆男(甲方、出租方)与孙华明(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定，甲、乙双方就下列房屋租赁达成协议，该房屋为商业用房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限为2019年1月28日至2022年1月27日；租金付款方式为每季需提前十五日支付，押金5,000元；乙方必须合法经营，如有违法，乙方承担全部法律责任，甲方没有连带责任，乙方不征得甲方同意不得将房屋转租、分租；乙方有下列情况之一，甲方可终止租赁合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：拖欠租金累计达一个月。庭审中，杨兆男、孙华明一致确认，租赁标的物为上海市宝山区城银路XXX号房屋，每月租金为5,500元，租金支付方式为付三押一。上述合同签订后，杨兆男将系争房屋交付孙华明。孙华明对房屋进行装修并购置相关设备用以经营餐饮店，同时向杨兆男支付租金16,500元及押金5,000元。2019年2月12日，孙华明微信联系杨兆男，要求其到物业安装消防管道并提供房产证，杨兆男未予回复。2019年3月5日，孙华明电话联系杨兆男，询问房屋产权证办理情况，杨兆男回复称办证资料已经拿到，一定会办的。2019年3月12日，孙华明再次微信联系杨兆男询问产证是否办好。2019年3月16日，杨兆男回复称，答应的事情会尽快做好的，如果超出常规时间办出证会再放天数给孙华明。2019年6月6日，孙华明向杨兆男寄送《解除合同告之函》，主要内容为，孙华明承租系争房屋用于餐饮经营，需要杨兆男提供房屋的产权证办理营业执照，从2019年2月至5月，经再三催促，杨兆男一直拒绝提供，现正式通知解除双方的房屋租赁合同，孙华明已向法院提起诉讼，请杨兆男接到告知函后三日内办理房屋交接手续，后续事宜由法院裁决。另查明，2009年7月4日，秦海敏(乙方)与上海绿地宝山置业有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方购买系争房屋，总房价676,910元。系争房屋所有权人目前登记为上海绿地宝山置业有限公司。孙华明为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、微信转账凭证，证明其根据杨兆男的指示向微信名叫“白茶清欢”的人转账支付转让费2万元，剩余2万元转让费以现金方式支付；2、孙华明与上海慕鼎建筑装饰有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、上海慧御建筑装潢有限公司出具的装修费发票，证明孙华明为系争房屋装修支付装修费37,790元；3、个体工商户申请指南，证明办理营业执照需要提供的相关材料；4、房屋交接通知书，证明2019年8月6日，孙华明通知杨兆男办理房屋交接手续，杨兆男当天下午到场，因物品没有搬完，孙华明当天未交还钥匙。杨兆男针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无异议，转让费4万元是支付给之前的租客秦奥的，“白茶清欢”是秦奥的微信名；2、孙华明确实对房屋重新进行过简单装修，贴了防火板、装了灯具，楼上的装修情况不清楚；3、真实性无异议，租房时已和孙华明说过房屋产证的情况；4、真实性无异议，当天下午杨兆男去到系争房屋，但孙华明未交还钥匙。杨兆男向本院提供其与秦奥的租赁合同，证明孙华明的转让费4万元是支付给前一个租客秦奥的。孙华明针对该证据表示，真实性无法确认，4万元是支付给微信名叫“白茶清欢”的人，杨兆男当时表示这个人是前一个承租户。审理中，本院向宝山区市场监督管理局城市工业园区市场监督管理所了解办理个体工商户申请的相关手续。管理所工作人员答复称，申请个体工商户必须提供房屋产权证或者是规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证明等材料，只有买卖合同无法办理相关申请手续。本院还曾电话联系秦奥询问相关情况。秦奥表示，其在孙华明之前承租系争房屋，向孙华明收取了转让费4万元，“白茶清欢”是其微信名，转让给孙华明时，房屋内有装修，还有展示柜。庭审中，孙华明表示，因急于承租系争房屋，其在签订合同时未了解过房屋产权情况，直到需要办理相关证照时才知道房屋没有产权证，因无法办理营业执照，从未开业过。杨兆男表示，孙华明不想做生意所以没有开业过，杨兆男去工商所陈述过系争房屋的情况，后来办到一半就不想帮孙华明办了，因为孙华明过完年回来一直找茬。2019年8月23日庭审中，孙华明将系争房屋钥匙交还给了杨兆男。本院认为，杨兆男与孙华明就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方对解除合同均无异议，但对于合同解除的原因及违约责任的承担存在争议，故孙华明要求解除合同，本院予以支持。杨兆男要求确认双方租赁合同于2019年5月13日解除，缺乏依据，本院不予支持。双方租赁合同约定系争房屋用途为商业用途，杨兆男明知孙华明承租系争房屋用于经营餐饮店，没有房地产权证可能对办理营业执照产生影响，在孙华明一再要求之下仍拒不提供系争房屋产权证，而孙华明承租系争房屋目的为经营餐饮店，其在签订合同前理应了解系争房屋的产权状况及经营餐饮店所需的相关证照手续，故双方对于合同的解除均有过错，且杨兆男的过错大于孙华明。合同解除后，孙华明要求杨兆男返还押金5,000元合法有据，本院予以支持。关于孙华明主张的装修损失，因其提供的装修费发票记载的收款单位与装修合同中约定的装修公司不一致，故本院对其主张的装修费金额难以采信。鉴于杨兆男庭审中认可孙华明对系争房屋进行过装修，本院综合系争房屋装修情况、双方对于合同解除的过错程度等因素，酌情确定杨兆男赔偿孙华明装修损失10,000元。杨兆男认可孙华明向前一个承租户支付过4万元转让费，现租赁合同解除，该费用确系孙华明的实际损失，其要求杨兆男赔偿，本院予以支持。考虑到双方对于合同解除均有过错，本院酌情确定由杨兆男赔偿转让费损失24,000元。关于房屋租金，因杨兆男未提供系争房屋产权证导致孙华明无法办理营业执照及其他相关手续，无法正常经营，其要求孙华明按照合同约定的标准支付租金，本院不予支持。鉴于孙华明在无法正常经营的情况下，并未及时将系争房屋返还给杨兆男，一直占用系争房屋至2019年8月23日，导致杨兆男无法另行出租获利，故本院酌情确定其按照每月2,200元计算，支付杨兆男2019年1月28日至2019年8月23日的租金。因孙华明已向杨兆男支付租金16,500元，扣除上述应付租金，杨兆男应返还孙华明租金1,384元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)孙华明与被告(反诉原告)杨兆男就上海市宝山区城银路XXX号房屋签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)杨兆男于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)孙华明租金1,384元；三、被告(反诉原告)杨兆男于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)孙华明押金5,000元；四、被告(反诉原告)杨兆男于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)孙华明转让费损失24,000元、装修损失10,000元；五、驳回原告(反诉被告)孙华明的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)杨兆男的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,141元，由原告(反诉被告)孙华明负担736元，被告(反诉原告)杨兆男负担405元；反诉费减半收取162元，由被告(反诉原告)杨兆男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年十一月六日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。