湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1128民初1161号 原告（执行案外人）：龙上茂，男，1987年9月22日出生，汉族，湖南省新田县人。 原告（执行案外人）：胡桂芳，女，1963年7月29日出生，汉族，湖南省新田县人。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：肖昌运，新田县龙泉法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：周德松，男，1979年12月8日出生，汉族，湖南省新田县人。 委托诉讼代理人（特别授权）：欧代清，女，1981年3月7日出生，汉族，湖南省新田县人。 委托诉讼代理人（特别授权）：周敏，女，1982年5月3日出生，汉族，湖南省新田县人。 第三人（被执行人）：长沙华照投资有限公司，住所地：长沙市岳麓区府后路八方小区50栋301，统一社会信用代码914301007506107801。 法定代表人：陈竹红，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙灶生，公司员工。 原告龙上茂、胡桂芳与被告周德松、第三人长沙华照投资有限公司（以下简称华照公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙上茂、胡桂芳的委托诉讼代理人肖昌运，被告周德松及其委托诉讼代理人欧代清、周敏，第三人华照公司的委托诉讼代理人龙灶生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙上茂、胡桂芳向本院提出诉讼请求：1.不得执行(2017)湘1128民初971号民事判决书确认的限长沙华照投资有限公司在本判决发生法律效力十日内协助周德松将华瑞苑B栋124、125号(原13、14号)门面房过户至周德松名下的事项；2、确认原告与第三人于2018年2月13日签订的商品房买卖合同合法有效,原告系涉案124、125号门面的权利人；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月21日、2014年10月20日原告受让罗文新转让的第三人开发的“华瑞苑”项目1期第B、D栋124、125号房,共交购房款1,074,399元。2015年8月20日,第三人因与他人发生房屋买卖合同纠纷,将124、125号门面冻结。2018年1月26日永州市中级人民法院(2017)湘11民终2926号民事判决生效后，原告申请解除对涉案124、125号门面的冻结。2018年2月13日,原告与第三人正式签订了商品房买卖合同。合同签订后原告即对所购房屋进行了装修,并于2018年2月19日租给他人使用至今。2018年3月初原告要求预购（告）登记,第三人工作人员得知新田县房产局对“华瑞苑”项目1期第B、D栋124、125号门面又已冻结,致使原告无法进行网签和面签。2018年3月9日,湖南省高级人民法院受理周德松与华照公司、周慧房屋买卖合同纠纷一案。2019年2月20日省高院作出(2018)湘民再88号民事判决维持了新田县人民法院(2017)湘1128民初971号民事判决,即:限华照公司在本判决发生法律效力十日内协助周德松将华瑞苑B栋124、125号(原13、14号)门面房过户至周德松名下。2019年3月19日新田县房产局对涉案124、125号门面再次冻结。2019年4月9日,被告申请强制执行涉案124、125号门面,2019年5月8日,原告提出执行异议。新田县人民法院于2019年7月5日作出(2019)湘1128号执异6号执行异议裁定,认为：虽然被执行人华照公司与案外人龙上茂、胡桂芳签订商品房买卖合同,但案外人取得权利是否合法与真实未经法院审判亦未经过判决确认。同时被执行人与案外人签订商品房买卖合同后,案外人未取得该不动产的登记,故案外人与被执行人签订商品房买卖合同主张权利并不能排除(2018)湘民再588号民事判决、(2017)湘1128民初971号民事判决确认与被执行人华照公司商品房买卖合同的权利，故案外人龙上茂、胡桂芳提出之异议与法律规定不符,裁定驳回案外人龙上茂、胡桂芳的执行异议请求。原告认为,执行裁定所认定的事实错误,裁定结果错误。原告与第三人正式签订了商品房买卖合同,该合同系当事人的真实意思表示。涉案门面解除冻结后,第三人有权对涉案门面出售给原告,且该买卖行为基于人民法院的生效判决,也不损害国家、集体和第三人的利益,该买卖合同应当合法有效。买卖合同签订后,第三人将涉案门面交给了原告使用,原告装修涉案门面后已出租给他人,原告对涉案124、125号门面实际占用和收取租金,原告依法提起案外人异议之诉,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告周德松辩称，一、周德松系房屋合法权利人。湖南省高级人民法院(2018)湘民再588号判决已得到有效执行且现已执行完毕,周德松已经取得了该房屋的不动产权证书,且已实际使用了该门面房;二、案外人胡桂芳、龙上茂与第三人签订的《商品房买卖合同》不具有真实性与合法性,故不是房屋的权利人。1、案外人龙上茂、胡桂芳并非涉案房屋新田县华瑞苑项目B、D栋124、125门面房的权利人。对于涉案房屋的所有权而言,华照公司投入资金开发建造了涉案房屋而依法原始取得该房屋的所有权,龙上茂、胡桂芳提出其购买了诉争房屋,但没有取得该房屋的所有权。这是由于:买卖作为继受取得房屋所有权的方式之一,按照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款及第十四条的规定,买受人继受取得房屋的所有权,应当登记的,自记载于不动产登记簿时才能取得所有权,未经登记不发生所有权变更的登记。未进行变更登记之前,买受人只是对其出卖人享有债权,对其所购房屋的所有权享有期待权,并不享有所有权。涉案房屋在新田县法院强制执行之前,所有权并未登记在龙上茂、胡桂芳的名下,因此龙上茂、胡桂芳对涉案房屋不享有所有权；2、案外人龙上茂、胡桂芳基于其与华照公司签署所谓的“商品房买卖合同”主张权利,不具有真实性与合法性。案外人对执行标的主张异议的基础一定是实体权利,该实体权利必须是真实存在的,虚假的权利人民法院不能保护。但本案“商品房买卖合同”很明显属于恶意串通,就买受人龙上茂、胡桂芳而言,龙上茂系华照公司股东龙柏顺之子,胡桂芳系华照公司股东,胡桂芳的丈夫龙灶生系胡桂芳在华照公司的事务执行人及华照公司系列案件的代理人,华照公司明知涉案门面正在诉争,故意将门面转让给自己的股东或股东关联人，龙上茂与胡桂芳所取得的债权就有很大的瑕疵,应是华照公司为逃避执行义务与龙上茂、胡桂芳恶意串通制造一个虚假的房屋买卖合同来损害周德松的合法权益。依据2019年3月22日华照公司向新田法院出具的交房款可知,龙上茂、胡桂芳于2018年2月13日签订的“商品房买卖合同”,于2014年4月21日支付购房款项,且该款项并不是由龙上茂、胡桂芳直接打入华照公司账户,且无任何银行转账凭证,而是由华照公司新田县华瑞苑项目部负责人乐茂等合伙的股东出具一个情况说明,将几年前不知道谁和谁的往来账算作是龙上茂、胡桂芳二人的购房款。从所签“商品房买卖合同”的价款来看,申请执行人周德松于2012年6月1日购买门面房单价为6880元/平方,后因华照公司新田华瑞苑项目部股东大会恶意提出加价30%方可与项目部签订商品房买卖合同,不加价就不承认买卖合同关系,双方协商不成起纠纷至今已有七年之久,而龙上茂、胡桂芳在周德松购买涉案门面近六年后的时间于2018年2月13日将涉案门面房以6年前的原价6880元/平方就买到手了且还不需要支付购房款,显然,这种不符合常理、违反常规、显失公平的交易只能是虚假合同。所以,胡桂芳、龙上茂并不是真正的案外人亦不可提出执行异议之诉；3、案外人龙上茂、胡桂芳基于其与华照公司签署所谓的“商品房买卖合同”主张权利并不能排除执行。执行新田县人民法院(2017)湘1128民初971号民事判决内容系基于湖南省高级人民法院(2018)湘民再588号民事判决书的生效该588号判决书确认了与华照公司的商品房买卖合同关系。综上,答辩人之合法权益是经过一审、二审、再审程序审判的,本案的案外人并非真正的案外人,其买卖合同明显属于恶意串通损害周德松执行人合法的利益。恳请法庭驳回案外人的请求,依法维护答辩人的合法权益。 第三人华照公司述称：一、两案外人即二原告于2018年2月13日向第三人购买华瑞苑B、D栋124、125号两门面而签订的《商品房买卖合同》合法、有效,其购买标的门面房的权利人是二原告。1、从时间上,合同签订日为2018年2月13日,中级人民法院的(2017）湘11民终2926号判决为2018年1月5日,是在终审判决1月后所为；2、从形式要件上,符合原建设部第88号令《商品房销售管理办法》第十六条规定；3、本案二原告已向第三人按约交足了房款,交足增值税,第三人交付了合同标的与案外人实际占用,出租给了他人；4、该合同并无合同法第52条规定的五种情形之一而导致合同无效,故依据合同法第44条规定,自合同成立时生效。同时也无合同法第54条规定的变更或撤销的情形；5、本案二原告多次向第三人及房产管理部门进行申请过户,至于至今尚未取得不动产权证,是因为其他原因导致,案外人在申请过户登记中没有过错；6、案外人(本案原告)与华照公司签订BD124、125门面的《商品房买卖合同》之时,是在永州市中级人民法院(2017)湘11民终2926号判决书在2018年元月5日下发且履行义务后签订的,属合法有效的合同,买受人是合法的买受人。2018年7月17日省高院提审该案前,县房产管理部门未收所有权机关作出的限制交易的法律文书,亦未依管理职能对此争议房屋作出相应的行政管理措施书面告知二原告(购买人)及本案第三人(出售人)，故二原告依法签订合同,购买其门面房的行为合法有效,应当得到法律的支持。故二原告应当认定为上述标的房屋的权利人。二、(2017)湘1128民初971号民事判决所确认的华瑞苑B栋124、125号(原13、14号)过户至周德松名下的内容,不得执行、不能执行,同时亦无法执行。因为华瑞苑项目根本不存在B栋124、125门面房,如执行部门改变判决书内容,变更执行标的强制执行,是与相关法律相悖的,侵犯了二原告的合法权益,现新田法院执行局将B、D124、125号门面作B栋124、125号门面执行,且过户是错上加错。1、不能以一张定金收据认定为购房合同,与“商品房销售管理办法第16条的强制性规定相悖”；2、其定金收据充其量应当认为是预约合同,何况其预约合同均已依合同法第94、96条规定,已解除；3、如果依收据上约定，“逾期按当时房价、同地段、同楼层计价”，本案被告周德松只交了16万元定金,就要过户、占有,于情于理不符,于法无据；4、执行标的不明确:其一,收据上注明是13号、14号,而判决书(971号)确认为B栋124、125号,是如何确认的?证据在何处?其二,房产主管部门认定华瑞苑项目无B栋,只有B、D栋124、125,其B栋124、125号与B、D栋124、125号是否相符?法院确认相符证据在哪里?其三,B、D栋124、125号已依法出售给了二原告,交足了房款且实际占有。2019年8月27日,周德松、周慧、周敏、欧代清组织50余人强行将B、D124、125门面承租户的电脑、器材设备等打砸、扔、丢弃门面外,2019年8月29日深夜上述人员又组织20多人将公安机关对本门面的锁毁坏入室,将27日丢剩余的财物扔在马路边,造成谢伟广告店损失约30余万元,已构成涉嫌故意毁坏他人财物罪,我方对此将保留诉权。故本案二原告即案外人的第一项诉讼请求,于情于理相符,于法有据,故请人民法院查清本案事实,依法予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。确认如下法律事实。 周德松因与华照公司、周慧房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月17日向本院提起诉讼，本院于2017年10月17日作出（2017）湘1128民初971号民事判决，判决内容为：一、原告周德松（以第三人周慧名义）与被告长沙华照投资有限公司签订的房屋买卖合同有效；二、限被告长沙华照投资有限公司在本判决发生法律效力十日内协助原告周德松将华瑞苑B栋124、125号（原13、14号）门面房过户至原告周德松名下。华照公司不服判决上诉，永州市中级人民法院于2018年1月5日作出（2017）湘11民终2926号民事判决：一、撤销新田县人民法院（2017）湘1128民初971号民事判决；二、限上诉人华照公司在本判决生效之日起十日内双倍返还周德松（周慧交）定金32万元；三、驳回原审原告周德松的其他诉讼请求。周德松不服中院判决，向湖南省高级人民法院申请再审，高级法院于2018年7月17日作出（2018）湘民申98号民事裁定，提审本案。省高院于2019年2月20日作出（2018）湘民再588号民事判决：一、撤销永州市中级人民法院（2017）湘11民终2926号民事判决；二、维持新田县人民法院（2017）湘1128民初971号民事判决。 周德松在高院判决作出后，向本院申请执行，执行过程中，二案外人于2019年5月8日对执行标的物（新田县华瑞苑124、125号门面房）的过户登记提出书面异议，本院于2019年5月22日作出（2019）湘1128执异字03号执行裁定：中止对新田华瑞苑B栋124、125号门面房的执行。2019年6月10日，本院发现（2019）湘1128执异字03号案件未经听证，违反法定程序，经本院院长提交审判委员会讨论，作出（2019）湘1128执监1号执行裁定：撤销本院（2019）湘1128执异03号执行裁定，另行组成合议庭重新审查。2019年6月17日，本案重新立案,于2019年7月5日作出（2019）湘1128执异6号执行裁定：驳回案外人龙上茂、胡桂芳的执行异议请求。执行过程中，本院执行局于2019年6月19日召集新田县房产局、新田县房产局测绘大队、新田县不动产登记中心等职能部门的工作人员对（2018）湘民再588号民事判决书上执行标的华瑞苑B栋124、125号（原13、14号）门面房在现华瑞苑的位置进行确认，下发执行文书，将华瑞苑B、D栋124、125号门面的不动产证办理至周德松名下。 2018年2月13日，第三人华照公司新田华瑞苑项目部与龙上茂签订《华瑞苑项目商品房买卖合同》将华瑞苑1期第B、D栋124号房出卖给龙上茂，房屋面积为64.53平方米，单价为6880元，总金额为443,966元。同日，第三人华照公司新田华瑞苑项目部与胡桂芳签订《华瑞苑项目商品房买卖合同》，将华瑞苑1期第B、D栋125号房出卖给胡桂芳，房屋面积为64.53平方米，单价为6880元，总金额为443,966元。龙上茂、胡桂芳自述付款依据为罗文新于2014年4月21日的交款转让而来。 上述事实,有（2017）湘1128民初971号民事判决书、（2017）湘11民终2926号民事判决书、（2018）湘民申98号民事裁定书、（2018）湘民再588号民事判决书、（2019）湘1128执异字03号执行裁定书、（2019）湘1128执监1号执行裁定书、（2019）湘1128执异6号执行裁定书、《华瑞苑项目商品房买卖合同》、湘（2019）新田县不动产权第0002641号不动产证、湘（2019）新田县不动产权第0002642号不动产证，原、被告、第三人当庭陈述及质证意见等证据在卷证实，足以认定。 本院认为，周德松与第三人华照公司房屋买卖合同纠纷一案，已由湖南省高级人民法院提审后作出生效判决，并已经本院明确标的物后执行完毕，周德松已经取得物权凭证。原告与第三人签订《华瑞苑项目商品房买卖合同》，但未取得物权凭证，双方是普通债权关系，并不享有排除周德松与华照公司房屋买卖合同强制执行的效力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告龙上茂、胡桂芳的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告龙上茂、胡桂芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长 彭 飞 人民陪审员 郑 邦 人民陪审员 王学文 二〇一九年十一月十三日 代理书记员 张秀英 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。