山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初5280号原告：张某某，男，1998年3月3日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：周峰，山东沂嘉律师事务所律师。被告：山东某某地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，职务：总经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，1987年6月27日生，汉族，系公司员工。原告张某某与被告山东某某地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人周峰、被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人张希锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延办理房产证的违约金共计人民币15万元；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为“221159元”。事实与理由：2013年12月2日，原、被告签订了《商品房预售合同》，合同约定被告将荣盛香醍荣府51号楼2单元302室出售给原告，房价总计1457632元。该合同第八条明确约定了交房时间是在2015年5月30日前，第十五条约定了被告向原告交付房屋后的365日内由被告向产权登记机关提供资料为原告办理商品房屋产权证，合同签订后，原告按照约定交付了购房款，履行了合同内容。被告虽按约定向原告交付了房屋，但未能在交房房屋后的365内办理房屋产权证。原告和其他业主多次与被告交涉，督促被告履行合同内容，完成房屋产权证的办理，但是被告总是推脱责任，拒不履行合同内容。被告的不诚信行为严重损害了原告的合法权益。被告荣盛公司辩称，一、根据双方约定及法律规定，业主在办理房产证过程中，开发公司是起协助义务，即协助将办证所需的备案资料提交不动产登记中心，开发公司在履行协助义务时，有过错的承担违约责任，而本案被告已于2016年4月29日，就将验收备案材料提交不动产登记中心和住房建设局，是因小区业主擅自维护庭院，改扩建致使与计划审批内容不符，小区业主的个人行为被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，因上述原因致使无法办理产权登记；二、涉案小区于2019年3月13日即具备办证条件；三、原告购买的涉案房屋当时价款为1457623元，至今同小区同户型房源价款已超300万元，房屋价值已超一倍以上，根据法律规定，违约金基于合同约定或造成实际损失的基础上计算，本案中原告未提供任何证据证实逾期办证带来的实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：证据一、身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格。证据二、商品房预售合同一份，证明双方存在商品房预售合同关系，在合同的第15条约定了办理产权证的时间为交付房屋后365日内，否则双方协商处理赔偿事宜。证据三、发票，证明原告向被告支付房屋总价款共计1457623元。证据四、领取资料、钥匙证明，证明原告于2015年8月22日收房。证据五、缴纳维修基金票据一份，证明按时缴纳了维修基金。被告提供的证据是：鲁2019临沂市不动产权第0019691号，证明涉案房屋所在的香醍荣府51号楼已经于2019年3月13日具备不动产权登记的办理条件。本院组织当事人进行了证据交换并质证。被告对原告证据一、二、三、四真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议；对于证据五没有异议。原告对被告证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对于证明目的有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、质证，本院认定事实如下：被告荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2013年12月2日签订了《商品房预售合同》，合同编号：YS341726。合同约定，被告将其开发建设的位于兰山区北城新区三和五街与沂蒙十八路交汇处暂定名为荣盛·香醍荣府51号楼2单元302室及-112室出卖给原告。合同约定的交房时间为2015年5月30日前，案涉房产于2015年8月22日交付。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”原告缴纳房款1457623元，被告于2015年1月17日向原告出具了增值税普通发票。原告于2015年8月21日缴纳案涉房屋的维修资金。案涉房产所在的51号楼，于2019年3月13日办理了大产权证。本院认为，被告为有资质的房地产开发企业，原、被告签订的《商品房预售合同》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同合法有效，双方均应按约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”根据双方所签合同第十五条关于产权登记的约定，被告应不迟于在商品房交付使用后365日内，即于2016年8月22日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2019年3月13日才将案涉房屋所在的51号楼办理了大产权证，因此该时间节点视为被告将出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间。原告主张被告违约的期间应止于此。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”本案中，被告没有按约履行提供办理权属登记所需资料的义务是不争的事实，但双方在合同中没有约定违约金，无法确定具体数额，因此，被告的违约责任应适用上述规定。原告张某某主张的违约金的起至时间及数额并未超出上述法定支持的范围，即221159元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之规定，判决如下：被告山东某某地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张某某逾期办证违约金221159元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告山东某某地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员  李国锋二〇一九年十一月二十日代理书记员  王桂芝