湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初2763号原告（反诉被告）：郴州百纳行房地产经纪有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆北路75号1幢228号，统一社会信用代码91431000060106835H。法定代表人李启暖，系该公司董事长。委托诉讼代理人罗晓伟，系湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人陈艳平，系湖南星河律师事务所律师。被告（反诉原告）：郴州市华尔房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路45号，统一社会信用代码91431000768045089U。法定代表人：张晓华，系该公司董事长。委托诉讼代理人廖柏旺，系湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人杜薇星，系湖南锐鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）郴州百纳行房地产经纪有限公司（以下简称百纳行公司）与被告（反诉原告）郴州市华尔房地产开发有限责任公司（以下简称华尔公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法组成合议庭于2019年8月8日、2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告百纳行公司委托诉讼代理人罗晓伟、陈艳平，被告华尔公司委托诉讼代理人廖柏旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百纳行公司诉讼请求：1、依法判令被告立即支付“华尔星城”项目佣金、溢价费2999037.74元及利息185315.35元（利息计算至2019年2月1日，2019年2月1日之后的利息以佣金及溢价费2999037.74元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%计算至上述款项付清之日止），以上合计3184353.09元；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《华尔星城一期、二期项目房地产销售代理合同》，合同对：1乙方销售范围；2、项目代理销售代理底价；3、合同期限；4、销售推广费；5、代理销售佣金；6、代理佣金及溢价、招商佣金结算标准；7、代理佣金（含推广费）、招商佣金及溢价的支付方式和结算；8、责任及义务；9、客户归属划定方式；10、违约责任……等进行了相关约定。合同签订后，原告按照合同的约定履行了华尔星城项目代理销售及招商义务，然而被告并未按照合同约定按时支付佣金及溢价费，并于2018年11月17日收回售楼部，导致原告无法继续履行合同。在此情况下，原告于2018年11月21日向被告申请解除《华尔星城一期、二期项目房地产销售代理合同》，被告于2018年11月26日书面确认同意解除合同，但却以原告违约为由不仅拒绝支付欠付的佣金，反而要求追究原告违约责任。截止起诉之日止，被告尚欠佣金及溢价费本金2999037.74元。原告提出解除合同的申请符合法律规定，被告亦通过书面形式确认解除双方签订的合同。被告在解除合同后仍未按时支付佣金及溢价费属违约，应承担违约责任，被告依约应支付银行同期贷款利息。被告华尔公司答辩要点：一、被告在合同履行过程中不存在违约行为，延迟支付佣金及溢价费系行使不安抗辩权，且原告未就此提出过任何异议。二、在被告不存在违约的情形下，原告不享有单方解除合同的权利，且合同解除并不能免除其应承担的违约责任。综上，原告不仅存在严重违反合同约定情形，还以行动表明不继续履行合同。请求驳回原告全部诉讼请求。被告华尔公司反诉请求：1、判决原告立即支付被告违约金1776333元；2、判决原告立即支付原告推广费1754703元；3、判决原告承担商业门面改造造成的损失费用1656199元；以上三项合计5187235元。4、本案本诉与反诉的诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：因原告的违约行为，应承担的违约金和支付被告损失：一、原告因未按照合同约定完成月销售任务、阶段销售任务、商铺未招商成功及无故解除合同应承担违约金1776333元。（一）未完成月销售指标任务产生的违约金为770000元。根据合同第十条第一款“乙方如未完成本合同第五条销售任务指标（住宅、车位、车库、杂房）当月指标任务的60%，甲方按未完成住宅数（或车位（库）个数），予以2000元/套（个）的处罚”的约定，原告除2017年3月至2017年9月期间的住宅、车位（库）、杂房销售业绩达到合同约定的销售任务外，其他的月销售任务均未达到合同约定指标要求。截止至2018年10月31日，住房部分每月未完成的销售任务合计为15套，计违约金30000元；车位、车库、杂房部分每月未完成的销售任务合计为370个，计违约金740000元，即未完成月销售指标任务的违约金总合计为770000元。（二）未完成阶段销售任务应产生的约金为756333元。合同履行过程中，原告不仅未完成第一阶段（合同生效之日至2018年3月31日）住宅、车位（库）、杂房、商业门面销售任务的80%，而且在合同继续履行后第二阶段（2018年4月1日至2019年3月31日）也未完成合同期限内总销售任务的95%。根据合同第十条第二款第1、2项的约定，原告预留在被告处10%的保证金应作为违约金，且还应承担50000元的罚款。在整个合同履行期间，原告应收取的佣金及溢价费为7063330.17元，即预留保证作为违约金数额为706333元，另加50000元罚款后，原告因未完成阶段销售任务应承担的违约为756333元。（三）在合同期内招商未成功的违约金50000元。根据合同第十条第二款第3项“8栋104号商业门面需招租，经甲乙双方协商并签字盖章后，本合同期内未招商完成，甲方处罚乙方五万元整”的约定，因在合同期内原告对该门面未招商成功，故应根据约定承担50000元的违约金。（四）因无故终止合同承担的违约金200000元。本案中，原告一直处于违约状态，不仅存在未完成月销售及阶段性指标任务的情形，且没有按照合同约定对销售进行任何推广。在合同期限未到之前，原告因无法完成合同约定的销售任务指标，主动向被告书面申请解除合同，被告为避免损失进一步扩大且原告又无法采取补救措施时，同意解除双方之间签订的合同，并要求反诉被告承担违约责任。根据合同第十条第二款第5项“如某方无故终止本合同，则违约方向守约方支付贰拾万元违约金”的约定，原告应向被告支付无故终止合同的违约金200000元。二、因未进行任何销售推广而承担的推广费1754703元。合同中第四条明确约定了原告应承担销售过程中产生的推广费，推广费按销售成交总金额的1.0%进行投入，由于被告支付原告的佣金及溢价费包含了广告推广费，双方在合同约定每年销售推广费结算节约的部分归被告。而在整个合同的履行期间，原告未进行任何推广，未产生任何销售推广费。截止至2018年10月31日，原告的销售成交总金额为175470337元，因此推广费的投入应为1754703元，该部分费用由原告按照合同约定支付给被告。三、承担因商业门面整改而产生的实际损失1656199元。合同履行期间，因原告对商业门面一直未销售成功，为此，向被告提出根据市场行情对8号栋商业门面进行整改并提供具体整改方案，被告因此支付1600000元对8号栋商业门面进行整改，但在整改后至今仍未销售成功，造成被告实际损失。归根结底，主要原因还是在于原告在要求被告对商业门面进行整改后，仍未尽到合同约定的销售推广义务，导致反诉原告投入无法变现。因此这部分整改的损失应由原告承担。综上，原、被告签订的合同系双方真实意思表示。在合同履行过程中，被告没有任何违约行为，原告一直违约，且在合同履行期限未届满之前主动解除合同。因此，原告除承担合同约定的违约责任外，还应支付被告实际损失。原告百纳行公司就反诉的答辩要点：一、按照合同上所涉违约条款，对原、被告约定的违约责任明显不对等，加重了原告的责任，加重的违约条款无效，原告按照合同约定履行了义务，不存在违约，不应承担违约责任。1、合同约定百纳行公司如每月未完成当月销售任务指标60%，住宅、车库、车位等扣罚2000元/套（个），而单个车位的佣金大部分都未超过2000元，除了每月完不成任务需要扣罚，第一阶段未完成销售任务的80%，还需承担销售额的10%及50000元违约金等，而被告违约，则仅需支付银行同期贷款利息，约定的违约责任明显不对等，加重了原告的责任，加重的违约条款无效。本案事实是：签订合同时住宅287套未销售，百纳行公司销售242套，其余43套由华尔房地产自行销售，百纳行公司根据合同第九条出具了未销售证明约31套给华尔房地产，此部分应从总任务数中扣除，住宅因数量不够，导致2017年10月起的任务数无法完成，华尔房地产不应扣罚住宅30000元；车位因售价高、附近免费停车位多、整个车位市场低迷、车位租金低等因素，销售境况不是很好，百纳行公司仍通过多渠道销售车位、车库及杂房，车位、车库及杂房无法完成销售任务的原因不在原告，对未完成的车位任务数不应扣罚，另百纳行公司出具的未销售证明车位53个，应从车位总任务数予以扣除。退一步假如本案百纳行公司因未完成车位、车库及杂房销售任务需要承担责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，合同约定的违约金过高，原告请求减少违约金数额，根据公平原则，违约金应按银行同期贷款利息计算。故百纳行公司不应承担未完成月销售任务所产生的违约金770000元和未完成阶段销售任务所产生的违约金756333元。2、百纳行公司成功完成8栋104号商业门面招商事宜，承租方湖南青蚨品牌管理有限公司将8栋104号商业门面用于开办乐享清福超市，超市在招商成功后对外进行了经营。原告提供的证据和华尔房地产提交的证据均予以证实8栋104号商业门面成功招商的事实，故百纳行公司不应承担违约金50000元。3、合同第七条明确约定了代理佣金及溢价费的结算方式，结算截止日为每月最后一日，百纳行公司于下月7日前提交代理佣金表，经华尔房地产七日内审核无误后，华尔房地产3个工作日内凭百纳行公司税务发票拨付至90%，百纳行公司按合同约定已经提交了2017年3月-2018年11月份佣金结算表共计应结佣金及溢价费7113516.56元给华尔房地产，华尔房地产只支付了4114478.82元，华尔房地产迟延履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，应承担违约责任，另华尔房地产于2018年11月17日收回售楼部，导致合同无法继续履行，在此情况下，百纳行公司申请解除合同，百纳行公司提出解除合同的申请符合法律规定，华尔房地产亦通过书面形式确认解除双方签订的合同，百纳行公司不存在无故终止本合同，不应承担违约金200000元。二、原告按照合同约定进行了销售推广，不应承担推广费1754703元。三、8号栋商业门面整改系被告自行整改，所产生的整改费用与原告无关。综上，原告依合同约定履行了代理销售义务，被告未按期支付佣金及溢价费的行为存在违约，并在合同履行期间强行收回售楼部，导致合同无法继续履行，双方已经协商解除合同，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，本院确认如下法律事实：一、2017年3月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《华尔星城一期、二期项目房地产销售代理合同》（以下简称销售代理合同），合同对：乙方销售范围；项目代理销售代理底价；合同期限；销售推广费；代理销售佣金；代理佣金及溢价、招商佣金结算标准；代理佣金（含推广费）、招商佣金及溢价的支付方式和结算；责任及义务；客户归属划定方式；违约责任……等进行了相关约定。其中，合同期限在合同第三条约定“1、本合同有效期从2017年3月16日起至2019年3月31日，一、二期所有住宅、车位、车库、杂房、商业门面销售完成95%。2、在本合同有效代理内，如无违约状况，双方不得单方面终止本合同。”；代理佣金（含推广费）在合同第五条约定“1、代理销售佣金及溢价（含楼体广告费、宣传广告费、外围公司广告费、推广费、销售外部活动费用等）：从2017年3月16日至2019年2月28日期间乙方销售的一期、二期所有住宅、车位（库）、杂房、商业门面房源（以签订《商品房买卖合同》或《车位（车库、杂房）使用权转让合同》为准）按下表销售业绩比例结算。”表格体现佣金点数随销售完成任务比例高提高，其中，住宅销售佣金点数（成交额的百分比）含推广费：2.8%-4.5%，车位销售佣金点数（成交额的百分比）含推广费：1.5%-2%，商业门面招商佣金：“按甲方确定签字为准的商业门面招商，按每个进驻商家签订的《租赁协议》提取2个月租金作为招商佣金”；销售推广费在合同第四条约定“1、乙方在销售过程中的楼体广告费、宣传广告费、推广费、外围公司广告费、销售部活动费用等（均包含在乙方的代理销售合同佣金内）全部由乙方负责。2、乙方需每月月底前10天提交推广费预算及推广内容，经甲方审核共同签字后交甲乙双方执行。推广费按每季度（或年度）销售成交总金额的1.0%投入，推广期间需要的费用经甲方分管负责人负责审核、签字、双方确认登记后由乙方支付。节约部分用于下季度，否则每年度结算节约的部分归甲方。”；溢价分配在合同第二条第2项约定“高于双方确认的底价表的2%范围内由乙方自行确定为甲、乙双方结算溢价分成的依据，甲方占80%，乙方占20%，高于该销售底价2%范围外不计算乙方溢价部分分成；低于该销售底价0.5%之内由乙方负责承担（从销售佣金中扣除），低于该销售底价0.5%以上不予销售。”；代理佣金（含推广费）、招商佣金及溢价的支付方式和结算在合同第七条约定“代理佣金结算截止日为每月最后一个工作日。达到第六条“代理佣金及溢价、招商佣金结算标准”后，乙方于下月7日前向甲方提交成交的详列结算营销代理佣金，经甲方七日内审核确认无误后，甲方3个工作日凭乙方税务发票拨付至90%，预留10%作为乙方按本合同约定完成销售任务的保证金。”；违约责任在合同第十条约定“1、乙方如未完成本合同第五条销售任务指标（住宅、车库、车位、杂房）当月任务指标的60%，甲方按未完成住宅套数（或车位（库）个数），予以2000元/套（个）的处罚；2、本合同共划分为两个阶段计算违约责任：（1）第一阶段：本合同生效日起至2018年3月31日止，乙方未销售完成住宅、车位（库）、杂房、商业门面销售任务的80%，属乙方违约。本合同第七条预留的该阶段10%保证金作为违约金处理（为甲方后期销售的补偿费用），并甲方处罚乙方人民币伍万元，且甲方可随时单方面解除合同，乙方必须无须任何理由和条件移交给甲方。(2)如合同继续履行，第一阶段预留的10%保证金及伍万元罚款暂时不退；2018年4月1日起至2019年3月31日止为第二阶段，同样按本合同第七条支付方式和结算，但乙方未销售完成住宅、车位（库）、杂房、商业门面该合同第五条约定本合同期限内的总销售任务的95%（含甲方所售住宅、车位（库）、杂房、商业门面），属乙方违约。本合同第七条预留的该阶段10%保证金作为违约金处理（为甲方后期销售的补偿费用），乙方必须无任何理由和条件移交给甲方。如第二段阶段内，乙方完成本合同第五条约定的住宅、车位（库）、杂房、商业门面总销售任务的95%（含甲方所售住宅、车位（库）、杂房、商业门面），则该合同第2款约定处罚的保证金及违约金全部退还给乙方，并奖励乙方贰拾万元整；3、8栋104号商业门面需招商，经甲乙双方协商并签字盖章后，本合同期限内未招商完成，甲方处罚乙方伍万元整；4、甲方未按约定的时间支付代理佣金（含推广费）、溢价、招商佣金（除乙方原因外）甲方按银行同期贷款利息支付给乙方；5、如某方无故终止本合同，则违约方向守约方支付贰拾万元违约金。”二、合同签订后，原告对被告提供的住宅、车位（库）、杂房、商业门面代理销售和招商。1、截止2018年11月，原告代理销售成交总金额为175470337元；被告提供房源为住宅287套，车位752个，原告销售住宅242套，车位266个。其中，住宅242套、车位261个已符合结佣条件。经双方结算，被告应支付原告佣金（含溢价分成、推广费）7066841.17元；5个车位未收齐全款，尚未达到结佣条件。2、经原告招商，被告与湖南青蚨品牌管理有限公司（以下简称青蚨公司）于2017年11月15日签订《华尔星城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定，商铺坐落于郴州市部分商铺，面积1273.91㎡；租期：2017年11月16日至2029年11月15日；租金及租金浮动：自2017年11月16日起至2018年11月15日止租金30元／㎡／月，免租金期1年，自2018年11月16日起至2019年11月15日止租金31.5元／㎡／月，以此每年上浮5%；租赁保证金230000元，由青蚨公司一次性给付被告。该租赁合同签订后，青蚨公司交付被告租赁保证金230000元，被告将约定的商铺交付青蚨公司使用。2018年10月24日，被告与青蚨公司签订解除租赁合同协议书。约定，协议签订之日起，租赁合同解除；青蚨公司所交保证金230000元作违约金处理，被告不用退还青蚨公司。双方对该商铺是否招商成功发生争议，原告认为已招商青蚨公司与被告签订《租赁合同》，被告应按销售代理合同约定支付招商佣金；被告认为已与青蚨公司解除《租赁合同》，现商铺未再出租，属招商不成功，原告应承担违约责任。三、原、被告在履行销售代理合同中，1、被告陆续支付原告佣金（含溢价分成）4114478.94元。2、双方未就推广费预算及推广内容进行审核，需要的推广费用亦没有经被告分管负责人审核、签字和双方确认登记。3、为促进商铺的销售，被告于2018年初起对8栋1、2、3层进行改造、装修。原告在改造竣工图签署“双方原签订的销售代理合同的商务条款不变，其中原商业销售标的物经双方协商后同意按本图纸进行销售，其规划、消防及公共部分装修等相关事宜由开发商负责。”的意见。4、2018年11月17日，原、被告进行财产移交，并签署了“华尔蓝湾售楼部交接清单”。2018年11月21日，原告向被告提交《解除合同申请书》，内容为“我公司与贵公司在2017年3月13日签订《华尔星城一期、二期项目房地产销售代理合同》（合同编号：郴华尔合同字[2017]第03号）。鉴于双方未能达成继续履约条件，甲方已收回售楼部材料（附件一），我公司申请自2018年11月21日起解除该合同，自协议解除之日起，合同双方之间的权利、义务关系终止”。2018年11月26日，被告向原告发出《销售代理合同解除通知书》，内容为“贵公司与我公司于2017年3月13日签订了《华尔星城一、二期项目房地产销售代理合同》（郴华尔合同字【2017】第03号，以下简称合同），合同第三条“合同期限”约定“本合同有效期从2017年3月16日起至2019年3月31日一、二期所有住宅、车位、车库、杂房、商业门面销售完成95%，截至2018年11月26日止，住宅已全部销售完毕，但车位、车库、杂房仅共计销售266个、商业门面销售为0，贵公司已严重违约。贵公司于2018年11月21日向我公司书面申请解除合同，我公司已收到申请。为此，特通知贵公司：1、我公司同意贵公司于2018年11月21日《解除合同申请书》的申请：自2018年11月21日起解除双方于2017年3月13日签订的《华尔星城一、二期项目房地产销售代理合同》；2、贵公司应承担的违约责任及双方结算见附件；3、贵公司收到本通知后的三日内办理好交接工作。”。附件《百纳行代理销售合同佣金、违约金结算明细表》内容为“①根据合同第十条第1款约定“双方如未完成本合同第五条销售任务指标（住宅、车位、车库、杂房）当月指标任务的60%，甲方按未完成住宅套数(或车位（库）个数)，予以2000元/套（个）的处罚计算。”截止原合同约定终止日2019年3月31日，百纳行代理公司应支付我公司该项违约金￥1032000.00元。②根据本合同第十条第2款约定“第一阶段（2017.3.16-2018.3.31），乙方未销售完成住宅、车位（库）、杂房、商业门面销售任务的80%，属乙方违约。本合同第七条预留的10%保证金作为违约金处理（为甲方后期销售的补偿费用），并甲方处罚乙方人民币伍万元。”则预留的10%保证金共计￥710040.23元应作为违约金支付给华尔公司，并另支付￥50000.00元罚金给华尔公司。③根据本合同第十条第5款约定“8栋104号商业门面需招商，本合同期内未招商完成，甲方处罚乙方伍万元整。”百纳行代理公司未招商成功，应支付￥50000.00元罚金给华尔公司。④根据合同第十条第5款约定“如某方无故终止本合同，则违约方向守约方支付贰拾万元违约金。”现因百纳行代理公司严重违约，符合合同解约条件，百纳行代理公司应支付华尔公司￥200000.00元作为违约金。⑤根据合同第四条第2款约定“乙方需每月月底前10天提交推广费用预算及推广内容，经甲方审核共同签字后交甲乙双方执行。推广费按每季度（或年度）销售成交总金额的1.0%投入，推广期间需要的费用经甲乙分管负责人负责审核、签字，双方确认登记后由乙方支付。节约部分用于下季度，否则每年度结算节约的部分归甲方。”2017年的3月16日至2018年10月31日止，销售成交总金额为175470337元，则1%的推广费为￥1754703.37元，乙方至2018年10月31日止，未提交推广费用资料（推广计划、内容、付款资料等），该项费用￥1754703.37元百纳行代理公司应支付给华尔公司、如百纳行代理公司提供在合同期限内符合合同约定的发票依据，华尔公司按合同扣减符合合同约定的该项费用。⑥合同约定，我公司以商铺现状交与百纳行销售，在履行过程中，百纳行要求对8#栋商铺进行改造，利于销售。为此，已开销费用约160万元（具体以与施工方结算凭据为准），我公司建议百纳行应承担该改造费用的30%计￥480000.00元”。合同解除后，原、被告未就发生的推广费进行结算。四、庭审中，1、原、被告未就原告代理销售住宅242套，车位266个的相应具体时间进行确认。2、被告列举了8号栋商铺改造费用明细表、8号栋一、二层《工程承包合同》、工程结算单、8号栋三层《工程承包合同》、工程结算单、《水电改造施工合同》、工程结算单、《华尔星城二期8栋商业装修工程施工合同》、工程结算单、工程票据复印件、《不动产测绘合同》及票据、《监控安防设备购销合同》及票据复印件，拟证明被告按原告要求及设计对8号栋商业门面改造共计花费1656199元，现门面进行改造后仍无法销售，该部分费用系反诉原告因反诉被告而产生的实际损失，应由反诉被告承担。对此，原告提出该证据的真实性无法确认，与本案不具有关联性，被告自行对8号栋商业门面进行改造，所产生的费用与原告无关。判决结果和理由本院认为，本案属委托合同纠纷。原、被告签订的《华尔星城一期、二期项目房地产销售代理合同》合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）1、原告代理销售了被告的住宅、车位，其佣金（含溢价分成、推广费），本院确认双方结算,即7066841.17元。2、根据销售代理合同“推广费按每季度（或年度）销售成交总金额的1.0%投入”的约定和原告代理销售成交总金额为175470337元的情况，推广费应投入1754703.37元，该推广费包含在上述结算佣金内。合同履行中，双方未就推广费预算及推广内容进行审核，需要的推广费用亦没有经被告分管负责人审核、签字和双方确认登记，且合同解除后，原、被告未就发生的推广费进行结算。根据销售代理合同“每年度结算节约推广费的部分归甲方”的约定，被告支付原告佣金中应扣除该1754703.37元推广费。实际发生的推广费，原、被告均未申请审计，本案无法审理，当事人可另行主张权利。3、经原告招商，被告与青蚨公司于2017年11月15日就华尔星城8栋104栋商铺及105号部分商铺签订租赁合同。虽被告与青蚨公司于2018年10月24日签订解除租赁合同协议书，根据销售代理合同“商业门面招商佣金：按甲方确定签字为准的商业门面招商，按每个进驻商家签订的《租赁协议》提取2个月租金作为招商佣金”的约定和被告与青蚨公司解除租赁合同协议书“青蚨公司所交保证金230000元作违约金处理，被告不用退还青蚨公司”的约定，本院确认原告就8栋104号商业门面招商任务完成，且获得相应补偿。结合被告与青蚨公司第1年免租的约定，本院酌定8栋104号商业门面的招商佣金为：230000元/年÷12个月/年×2个月=38333.33元。4、原告代理销售车位266个中5个车位未收齐全款，尚未达到结佣条件。待结佣条件成就后，原告可另行主张。综上，在本案中，被告应支付原告佣金为：7066841.17元-1754703.37元+38333.33元=5350471.13元。减除被告已支付原告佣金4114478.94元，被告仍需支付原告1235992.19元。（二）合同中违约条款约定，属原、被告真实意思表示，合法有效。1、根据合同第十条（1）项“乙方如未完成本合同第五条销售任务指标（住宅、车库、车位、杂房）当月任务指标的60%，甲方按未完成住宅套数（或车位（库）个数），予以2000元/套（个）的处罚”的约定，原告应就未完成住宅套数（或车位（库）个数）承担2000元/套（个）的违约责任。因原、被告未就代理销售住宅、车位的相应具体时间进行确认，根据被告提供房源为住宅287套，车位752个和截止2018年11月合同解除为止，原告销售住宅242套，车位266个的情况，本院确认原告代理销售住宅的任务已完成，代理销售的车位的任务未完成，原告应就未完成车位代理销售承担违约责任的金额为：（752×60%-266）个×2000元/个=370000元。2、根据合同第十条（2）项“第一阶段：本合同生效日起至2018年3月31日止，乙方未销售完成住宅、车位（库）、杂房、商业门面销售任务的80%，属乙方违约。本合同第七条预留的该阶段10%保证金作为违约金处理（为甲方后期销售的补偿费用），并甲方处罚乙方人民币伍万元，…”和“如合同继续履行，第一阶段预留的10%保证金及伍万元罚款暂时不退；2018年4月1日起至2019年3月31日止为第二阶段，同样按本合同第七条支付方式和结算，但乙方未销售完成住宅、车位（库）、杂房、商业门面该合同第五条约定本合同期限内的总销售任务的95%（含甲方所售住宅、车位（库）、杂房、商业门面），属乙方违约。本合同第七条预留的该阶段10%保证金作为违约金处理。”的约定和截止双方解除合同原告未销售完成住宅、车位（库）、杂房、商业门面销售任务的80%的情况，原告应承担违约金：7066841.17元×10%+50000元=756684.12元。3、虽财产移交后，原告向被告提交《解除合同申请书》，但原告已出现以上违约行为，故根据合同第十条（5）项“如某方无故终止本合同，则违约方向守约方支付贰拾万元违约金”的约定，原告应支付该项违约金200000元。根据以上三点，原告应支付被告违约金：370000元+756684.12元+200000元=1326684.12元。4、关于被告要求原告承担商铺改造造成的损失费用1656199元。（1）被告对8栋1、2、3层商铺进行改造后，是否提高商铺价值，尚不能确定。虽原告未在合同期代理销售上述商铺，但尚不能否认改造利于销售。故被告提出改造费用1656199元为损失的理由尚不成立。（2）原告在8栋1、2、3层商铺改造竣工图签署“双方原签订的销售代理合同的商务条款不变，其中原商业销售标的物经双方协商后同意按本图纸进行销售，其规划、消防及公共部分装修等相关事宜由开发商负责。”的意见，应视为原告愿意在商铺销售中继续执行销售代理合同的约定以及其不承担改造相关费用的表示。（3）销售代理合同已对原告违约应承担的违约金作出了相应约定，其违约金足以弥补被告损失，且被告已主张原告承担相应违约金。据此，本院对8栋1、2、3层商铺改造费用不予审理，被告要求原告承担商铺改造造成的损失费用1656199元不予支持。5、本案中，原告应承担的违约金高于被告尚需支付原告的佣金、溢价费，故原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市华尔房地产开发有限责任公司支付原告（反诉被告）郴州百纳行房地产经纪有限公司佣金、溢价费1235992.19元；二、原告（反诉被告）郴州百纳行房地产经纪有限公司支付被告（反诉原告）郴州市华尔房地产开发有限责任公司违约金1326684.12元；三、上述一、二相抵，原告（反诉被告）郴州百纳行房地产经纪有限公司支付被告（反诉原告）郴州市华尔房地产开发有限责任公司90691.93元，限原告（反诉被告）在本判决生效后十日内付清。四、驳回原告（反诉被告）郴州百纳行房地产经纪有限公司其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）郴州市华尔房地产开发有限责任公司其他反诉诉讼请求。如原告（反诉被告）郴州百纳行房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32274元，反诉费24056元，财产保全费5000元合计61330元，由原告（反诉被告）郴州百纳行房地产经纪有限公司负担28958元，被告（反诉原告）郴州市华尔房地产开发有限责任公司负担32372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  石纳新人民陪审员  黎冬玉人民陪审员  李一庆二〇一九年十一月二十日书 记 员  朱 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。