内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4328号上诉人（原审原告、反诉被告）于某，女，1939年6月25日出生，住赤峰市。上诉人（原审原告、反诉被告）曹某，男，1960年5月1日出生，住赤峰市。被上诉人（原审被告、反诉原告）赤峰云厦房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市乡镇企业局。法定代表人温某1，总经理。委托诉讼代理人温某2，女，个体工商户，蒙古族，住址赤峰市。上诉人于某、曹某因与被上诉人赤峰云厦房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。于某、曹某上诉请求：依法撤销一审判决，判令被上诉人承担全部诉讼费用。反诉原告请求涉案房屋归其所有，并由反诉被告协助其办理产权变更的手续的诉讼请求于法无据-----的说法，没有事实和法律依据。红山区六西街赤峰市××楼房屋，由案外人白某转卖给上诉人，案外人白某经过被上诉人同意，于2002年12月26日在案外人白某介绍下，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同一份，明确了房屋的地址、面积、价款。上诉人支付了全部房屋购房款，被上诉人也向上诉人交付了房屋，当日，因被上诉人的财务人员不在，表示过后补开相关票据，过后的四个月内，上诉人不断催促被上诉人出具相关票据，但被上诉人称，房子你都入住了，还怕什么，有时间就给你办相关手续，但仍未出具。2003年4月5日，在上诉人要求下，白某为上诉人出具收到购房款收据一枚。2004年，上诉人于某将与曹某共同拥有的一半产权卖给了曹某。曹某在此房屋实际居住13年之久。此涉案房屋经被上诉人卖给白某，又转卖给上诉人，被上诉人知晓，并签订合同，且已经交付房屋使用，根据相关法律规定，上诉人与被上诉人买卖房屋系自愿合法，并定有契约，被上诉人已经交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又无其他违法行为，只是房屋手续不完善，但也应仍认为合同关系有效。上诉人是此涉案房屋所有权人，房屋应归上诉人所有，被上诉人应协助其办理产权变更手续。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项。被上诉人赤峰云厦房地产开发有限责任公司答辩意见为：上诉人没有交钱，就一直住这些年，始终都没有交钱。赤峰云厦房地产开发有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除赤峰云厦房地产开发有限责任公司与于某、曹某于2002年12月26日签订的商品房预售合同，同时判令由于某、曹某向原告返还坐落于赤峰市××区.84平方米住宅楼房一套（该套住宅楼房合同预售价为119251.2元）；2、请求人民法院依法判令由于某、曹某承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2002年12月26日，我公司与二曹某、于某二人签订书面商品房预售合同一份，约定：我公司将开发建设的坐落于赤峰市××区、建筑面积93.84平方米、预售价款138883.20元的住宅楼房一套出售给曹某、于某。预售合同签订后，我公司作为出卖方即将该涉案房屋交付给曹某、于某居住使用，但曹某、于某作为该涉案房屋的买受人却未能向我公司支付分文购房款。上述事实，有我公司与二被告所签上述《商品房预售合同》等证据予以证实，事实清楚、证据充分，足能认定。我公司与二被告所签上述《商品房预售合同》内容真实且合法有效，对签约双方均具约束力。二被告拒绝依约支付购房款的行为已构成违约，且其违约行为已致我公司房屋买卖合同之目的不能实现，故我公司诉至法院。于某、曹某在一审期间辩称：原告所述与事实不符。实际情况为：2002年，白某称其有位于赤峰市××区房屋一处，如我们购买其负责与开发商协商。我们与白某达成购买涉案房屋的协议，并将购房款119251.20元交给白某。白某当时并未给我们出具收据，他称直接由原告出具发票。2002年12月26日，我们与原告签订商品房预售合同，明确了房屋地址、面积及价款。当日，原告法定代表人温某1称其财务人员不在，并表示过后会补开相关票据。过后的四个月内，我们不断催原告为我们出具发票，但原告迟迟未能出具。2003年4月5日，在我们要求下，白某为我们出具收到购房款的收据一枚。后原告法定代表人温某1被抓，无人为我们出具票据。2004年，于某将涉案房屋的产权份额出售给曹某。2014年，原告法定代表人温某1拒绝为我们出具发票。我们认为：原告与我们签订的合同内容真实，合法有效。我们已经支付购房款，并且实际居住13年之久。根据相关法律规定，买卖双方系自愿，并订有契约，买方已经交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又无其他违法行为。虽然房屋买卖手续不完善，但也应认为合同关系有效。因此，原告所称的我们没有支付购房款，买卖合同的目的不能实现的理由是不成立的。反诉原告于某、曹某向一审法院提出诉讼请求:1、确认红山区六西街赤峰市××楼房屋所有权归反诉原告所有，反诉被告协助反诉原告办理房屋产权过户手续。2、反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：经反诉被告同意，案外人白某将位于赤峰市××区房屋转卖给我们。2002年12月26日，在第三人白某介绍下，我们与被反诉被告签订商品房预售合同一份，明确了房屋的地址、面积、价款。我们支付了全部房屋购房款，反诉被告亦向我们交付了涉案房屋。2004年，于某将涉案房屋一半产权卖给了曹某。曹某在此房屋居住至今。我们多次要求反诉被告协助办理产权登记手续，但其以各种理由推诿，故我们将其诉至法院。反诉被告云厦公司辩称:二被告提起的反诉其实质不符合反诉条件，该反诉依法不构成民事诉讼中所允许的反诉条件。反诉与本诉应属同一性质，本诉是给付之诉，而对方反诉实质是确认之诉。反诉请求是确认涉案房屋归反诉原告所有，同时要求我公司协助办理所有权登记，该反诉请求不应得到法院的支持。一审法院经审理查明，2002年12月26日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订商品房预售合同。约定：乙方自甲方处购买坐落于赤峰市××区房一处，建筑面积93.84平方米，每平方米为1480元，减去楼层差价款，加上“铜条及防盗门款1200元”，总价款为119251.2元。其中第七条第（二）项约定“乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交房，每过期一日，由违约方向对方给付相当于上述房屋价款千分之＿滞纳金”。2003年初，原告将涉案房屋交付二被告使用至今。二被告未向原告支付购房款。2013年，曹某为确认涉案房屋归其所有，将云厦公司诉至一审法院，后撤回起诉。2014年，云厦公司为索要购房款将于某、曹某诉至一审法院，后撤回起诉。现原告诉至一审法院，请求判令：1、解除原、被告于2002年12月26日签订的商品房预售合同，同时判令由二被告向原告返还坐落于赤峰市××区.84平方米住宅楼房一套（该套住宅楼房合同预售价为119251.2元）；2、由二被告承担诉讼费用。案件审理中，二被告提出反诉，请求判令：1、确认红山区六西街赤峰市××楼房屋所有权归反诉原告所有，反诉被告协助反诉原告办理房屋产权过户手续。2、反诉被告承担诉讼费用。另查明，本诉原告于2001年1月18日取得建设用地批准书；于2001年4月13日取得涉案房屋建设工程规划许可证；于2008年7月7日取得建设工程竣工规划验收合格证。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方均应依约履行各自的义务。云厦公司已依约将房屋交付本诉被告，履行了应尽的义务，但本诉被告未支付购房款的行为已构成违约，被告应向原告支付购房款。关于原告请求解除商品房预售合同，返还涉案房屋的诉讼请求。首先，涉案合同第七条第（二）项约定仅约定二被告不能按期向甲方付清购房款应支付滞纳金，并未约定合同解除的条款。其次，依据房屋买卖交易习惯，商品房预售合同签订后，房屋购买人应先向房屋出卖人支付购房款，再由出卖人向购买人交付房屋。自2002年签订商品房预售合同直至2008年7月原告取得建设工程竣工规划验收合格证期间，本诉原告均未主张解除合同，直至2014年本诉原告才向本诉被告主张解除合同，其解除权已过一年的时效。本诉被告辩称将购房款已交于原告，但未提供相应证据予以证明，故对本诉被告的该项辩解主张不予支持。关于反诉原告的诉讼请求，因反诉原告未向反诉被告支付购房款，故反诉原告请求涉案房屋归其所有，并由反诉被告协助其办理产权变更手续的诉讼请求于法无据。综上所述，对于本诉原告云厦公司关于请求解除商品房预售合同，返还涉案房屋的诉讼请求，不予支持；对于反诉原告请求涉案房屋归其所有，并由反诉被告协助其办理产权变更手续的诉讼请求，亦不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百零七条、一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回本诉原告赤峰云厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告于某、曹某的诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，公告送达费200元，邮寄送达费60元，合计460元。本诉原告（反诉被告）赤峰云厦房地产开发有限责任公司承担220元，本诉被告（反诉原告）于某、曹某承担240元。二审期间双方均未向本院提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，二上诉人上诉主张应支持其一审期间反诉请求。经查，一审法院对于本诉部分经审理后认为被上诉人请求解除商品房预售合同、返还涉案房屋的诉讼请求依据不足，不予支持，并认为若未给付购房款可要求给付，故将被上诉人在一审期间的本诉部分予以驳回，被上诉人亦服判，未提起上诉。关于购房款是否给付，因本案一审已经确定若未给付可主张，故不属本案本诉部分审理范围，双方均可就此另案主张权利。关于反诉，反诉的原、被告与本诉的原、被告应为同一当事人，反诉请求与本诉请求基于同一法律关系；反诉是以承认本诉的存在为前提，被告对原告提出的诉讼请求并不加以否定，此处不同于反驳，反驳则是以否定原告提出的部分或全部诉讼请求为前提……。而本案中关于二上诉人在一审期间的反诉部分，是请求确认涉案房屋归反诉原告所有、反诉被告协助反诉原告办理房屋产权过户手续。关于二上诉人在一、二审期间所陈述的购房经过是：“涉案房屋以抵顶工程款的方式给了施工的宋某，宋某又卖给了白某，二上诉人与白某达成购买涉案房屋的协议，并将购房款119251.20元交给白某。白某当时并未出具收据，称直接由赤峰云厦房地产开发有限责任公司出具发票。2002年12月26日，二上诉人与赤峰云厦房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同，明确了房屋地址、面积及价款。当日，赤峰云厦房地产开发有限责任公司法定代表人温某1称其财务人员不在，并表示过后会补开相关票据。过后的四个月内，二上诉人称不断催赤峰云厦房地产开发有限责任公司为其出具发票，但迟迟未能出具。2003年4月5日，在二上诉人要求下，白某为其出具收到购房款的收据一枚。”从以上陈述中可以看出，本案还涉及案外人宋某、白某，虽然合同是二上诉人与被上诉人之间签订的，但二上诉人一审期间提供的收据是白某出具的，二上诉人亦认可其是从白某那买的房子，故二上诉人的反诉请求因涉及案外人，案外人又不在本案诉讼之中，一审期间其亦未申请追加，故综合以上情况，二上诉人在一审期间的反诉部分虽与本案有牵连关系，但因其反诉部分还涉及其他当事人，其一审期间亦未申请追加，故因二上诉人的反诉部分不符合反诉条件，即反诉的原、被告与本诉的原、被告应为同一当事人的条件，故对其反诉部分不应予以受理，已受理的应驳回起诉。综上，一审法院认定事实清楚，对本诉部分的判决结果正确，应予维持，但对反诉部分进行实体审理属适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项、（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，判决如下：一、维持赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字328号民事判决第一项，即：驳回本诉原告赤峰云厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、撤销赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字328号民事判决第二项，即：驳回反诉原告于某、曹某的诉讼请求；三、驳回反诉原告于某、曹某的的起诉。本诉案件受理费100元，公告送达费200元，邮寄送达费60元，合计360元，均由赤峰云厦房地产开发有限责任公司承担。本案反诉部分一、二审不收取案件受理费（已收取的一审反诉案件受理费100元、二审案件受理费100元均应退回给二上诉人）。本判决为终审判决。审 判 长 孟凡林审 判 员 鹿春林审 判 员 莲 荣 二0一九年十一月二十九日法官助理 王 伟书 记 员 吴 桐