北京市丰台区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0106行初314号原告刘淑敏，女，1969年2月22日出生，汉族，户籍所在地北京市丰台区。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。委托代理人范芳洁，女，北京市规划和自然资源委员会干部。委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。第三人吴桂琴，女，1956年10月18日出生，汉族，户籍所在地北京市丰台区。第三人北京弘方伟业商贸有限公司，住所地北京市丰台区万芳园二区3号楼2层201-047号。法定代表人郝淑梅，董事长。上述第三人共同的委托代理人杨凤国，北京元栋律师事务所律师。原告刘淑敏不服原北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称原市规划国土委）不动产登记行为，以北京市规划和自然资源委员会（现不动产登记职能由该机构承担，以下简称市规自委）为被告，于2019年6月27日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告市规自委送达起诉状副本及应诉通知书，并依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条之规定，通知利害关系人吴桂琴、北京弘方伟业商贸有限公司（以下简称弘方伟业公司）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭审理了本案。原告刘淑敏，被告市规自委的委托代理人范芳洁、郭杨，第三人吴桂琴、弘方伟业公司的委托代理人杨凤国，到庭参加诉讼。现本案已审理终结。2016年8月26日，原市规划国土委依申请将北京市丰台区北大地四里×号楼×层×××房屋（以下简称×××房屋）登记给弘方伟业公司，并向弘方伟业公司颁发京（2016）丰台区不动产权第××××号《不动产权证书》（以下简称被诉不动产权证书）。原告刘淑敏诉称，原告于2016年8月24日通过买卖的形式将×××房屋过户给弘方伟业公司。2018年，原告的前夫秦某某将原告与弘方伟业公司诉讼至人民法院，请求确认上述买卖合同无效。现该买卖合同已经被人民法院生效判决确认无效。原告认为，原市规划国土委将×××房屋过户至弘方伟业公司名下的行为现已缺乏依据。故请求人民法院撤销被诉不动产权证书，诉讼费由被告承担。原告刘淑敏提供以下证据证明其与弘方伟业公司签订的合同编号为CW351455的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》已被人民法院生效判决确认无效：1、北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初14287号《民事判决书》；2、北京市第二中级人民法院（2019）京02民终329号《民事判决书》。被告市规自委辩称，×××房屋原登记在刘淑敏名下，其取得X京房权证丰字第××××号《房屋所有权证》。2016年8月24日，刘淑敏、弘方伟业公司、吴桂琴共同申请办理×××房屋国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记（含抵押），并提交了《房屋所有权证》、存量房屋买卖合同、证明、身份证明等材料。原市规划国土委经审查，依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，于2016年8月26日向弘方伟业公司颁发了被诉不动产权证书，向吴桂琴颁发了京（2016）丰台区不动产证明第××××号《不动产登记证明》。被告认为，原市规划国土委为弘方伟业公司颁发被诉不动产权证书依据充分，适用法律法规正确，程序合法，已尽审慎审查义务。鉴于人民法院生效判决已确认存量房屋买卖合同无效，故弘方伟业公司取得涉案房屋登记的事实基础已不存在。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法裁判。被告市规自委提供以下证据，证明为弘方伟业公司颁发被诉不动产权证书已尽审慎审查义务：1、2016年8月24日，弘方伟业公司、刘淑敏、吴桂琴申请办理×××房屋国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记（含抵押）相关档案材料，包括北京市不动产登记申请审批表（编号：2016082407840）、X京房权证丰字第××××号《房屋所有权证》、合同编号为CW351455号的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、存量房交易结算资金自行划转声明、房他证丰字第××××号《房屋他项权证》、证明、弘方伟业公司营业执照、不动产登记授权委托书、梅平平和刘淑敏及吴桂琴的身份证复印件、北京市房屋登记表、不动产登记收款单、北京市非税收入一般缴款书（No.0220556300）、中华人民共和国税收完税证明、北京市不动产登记受理通知书（业务编号：2016082407840）2份、办理登记现场照片4张、2016年8月24日不动产登记询问笔录4份；2、2018年4月26日注销×××房屋抵押登记档案资料，包括2018年4月26日不动产登记申请书、不动产登记审批书（编号：2018042600819）；3、2018年11月13日，弘方伟业公司、吴桂琴申请办理涉案房屋国有建设用地使用权、房屋所有权、抵押权首次登记相关档案材料，包括2018年11月13日不动产登记申请书、《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》、弘方伟业公司营业执照、授权委托书、吴桂琴和郝淑梅身份证复印件、北京市非税收入一般缴款书（No.0242365513）、不动产登记受理凭证（编号：2018111306010）2份、办理登记现场照片2张、2018年11月13日不动产登记询问笔录2份、不动产登记审批书（编号：2018111306010）。被告市规自委以《不动产登记暂行条例》第三条、第五条、第七条、第八条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十条、第二十一条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十五条、第二十七条、第三十八条作为法律依据。第三人吴桂琴认为，原市规划国土委颁发被诉不动产权证书符合法律规定，应予维持。第三人吴桂琴提供以下证据证明，其与刘淑敏之间存在借贷关系，弘方伟业公司系吴桂琴设立，成立该公司目的是为将×××房屋所有权转移登记至吴桂琴名下，以实现吴桂琴与刘淑敏之间的口头以房抵债协议：1、（2014）京方正内民证字第52821号《具有强制执行效力的债权文书公证书》；2、中国工商银行股份有限公司北京方庄支行专用凭证；3、弘方伟业公司营业执照；4、借记卡账户历史明细清单；5、个人贷款结清证明；6、X京房权证丰字第××××号《房屋所有权证》附记；7、被诉不动产权证书；8、中国民生银行单位账户对账单；9、京（2018）丰不动产证明第××××号《不动产登记证明》。第三人弘方伟业公司认为被诉行政行为合法有效。其未出示证据。上述证据经过质证，本院认为，原告、被告的全部证据，具备真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以采信。第三人的证据与本案不具有关联性，本院不予采用。经审理查明，×××房屋原登记在刘淑敏名下，其取得X京房权证丰字第××××号《房屋所有权证》。2016年8月24日，刘淑敏与弘方伟业公司签订合同编号为CW351455号《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定刘淑敏将×××房屋出售给弘方伟业公司，房屋交易价格为人民币140万元。同日，刘淑敏、弘方伟业公司和×××房屋抵押权人吴桂琴，共同向原市规划国土委申请办理国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记。申请该登记时，申请人提交了北京市不动产登记申请审批表、X京房权证丰字第××××号《房屋所有权证》、合同编号为CW351455号的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》、存量房交易结算资金自行划转声明、房他证丰字第××××号《房屋他项权证》、证明、弘方伟业公司营业执照、不动产登记授权委托书、梅平平和刘淑敏及吴桂琴身份证复印件、北京市房屋登记表、不动产登记收款单、北京市非税收入一般缴款书（No.0220556300）、中华人民共和国税收完税证明等申请材料。原市规划国土委经审核后，认为符合转移登记条件，于2016年8月26日将×××房屋登记在弘方伟业公司名下，并向该公司颁发被诉不动产权证书。2018年4月26日，吴桂琴与弘方伟业公司申请办理了×××房屋国有建设用地使用权、抵押权注销登记。2018年11月13日，吴桂琴与弘方伟业公司申请办理×××房屋国有建设用地使用权、抵押权首次登记和初始登记，并提交不动产登记申请书、《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》、弘方伟业公司营业执照、授权委托书、吴桂琴和弘方伟业公司代理人郝淑梅身份证复印件、北京市非税收入一般缴款书（No.0242365513）等材料。原市规划国土委经审核后，认为符合登记条件，于2018年11月15日将房屋抵押权设立登记事项记载于登记簿，并向吴桂琴颁发京（2018）丰不动产证明第××××号《不动产登记证明》。另查明，刘淑敏之前夫秦某某以刘淑敏、弘方伟业公司为被告向本院提起民事诉讼，请求确认其二人签订的合同编号为CW351455号的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。该案经过一审、二审程序，人民法院认定，刘淑敏与弘方伟业公司签订的房屋买卖合同对房屋交付时间、违约责任、权属登记等重要事项均未进行约定，不符合房产交易惯例。双方办理房产过户在先，弘方伟业公司付款行为在后，且在2016年8月30日当天，弘方伟业公司通过循环汇款的方式支付140万元购房款，亦非正常交易行为。涉案房屋系刘淑敏与秦某某在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，刘淑敏与弘方伟业公司之间的存量房屋买卖合同存在恶意串通，损害了秦某某的合法权益。因此，判决确认上述合同无效。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，原市规划国土委作为当时的本市不动产登记机构，具有对于本市辖区内的不动产予以办理登记的行政职权。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。本案中，刘淑敏、弘方伟业公司和房屋抵押权人吴桂琴申请办理×××房屋转移登记时，提交的申请材料齐全，且能够证明房屋产权来源清楚，符合《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，原市规划国土委予以办理登记，为弘方伟业公司颁发被诉不动产权证书，已履行了审查职责，尽到了形式上的审查义务。但在原市规划国土委为弘方伟业公司颁发被诉不动产权证书之后，登记行为所依据的存量房屋买卖合同经人民法院生效判决确认无效，因此被诉转移登记行为的合法性基础已不存在，弘方伟业公司所取得的不动产权证书应予撤销。另外，吴桂琴和弘方伟业公司对引发本诉讼及公告送达相关法律文书负有责任，其应承担相应诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，判决如下：撤销原北京市规划和国土资源管理委员会于二○一六年八月二十六日颁发给北京弘方伟业商贸有限公司的京（2016）丰台区不动产权第××××号《不动产权证书》。案件受理费五十元，由被告北京市规划和自然资源委员会负担（本判决生效后七日内交纳）；公告费二百六十元，由第三人吴桂琴和第三人北京弘方伟业商贸有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王凤琴人民陪审员  李 静人民陪审员  张 云二〇一九年十一月二十六日法官 助理  胡 亮书 记 员  景雨晴