济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初6727号 原告：马保辉，男，1987年9月17日出生，汉族，住山东省平阴县,公民身份号码：。 委托诉讼代理人：马荣根，平阴弘正法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：刘云志，济南槐荫天诚法律服务所法律服务工作者。 被告：丁文英，女，1939年10月7日出生，回族，户籍所在地济南市，现住济南，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：韩明华（丁文英之女），女，1964年5月27日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 被告：韩明华，女，1964年5月27日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南，公民身份号码：。 以上两被告共同委托诉讼代理人：黄文龙，济南市中正荣凯法律服务所法律服务工作者。 原告马保辉与被告丁文英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月26日公开开庭进行了第一次审理。原告马保辉的委托诉讼代理人马荣根，被告丁文英及其委托诉讼代理人韩明华，原委托诉讼代理人黄贞海到庭参加诉讼。本次庭审后，原告马保辉向本院提出申请，要求追加韩明华作为本案被告参加诉讼，本院对其申请审查后予以准许，并通知韩明华作为本案被告参加诉讼。本案于2018年12月21日公开开庭进行了第二次审理。原告马保辉的委托诉讼代理人刘云志，被告丁文英、被告韩明华（并作为被告丁文英的委托诉讼代理人）（以下简称两被告）及两被告的原共同委托诉讼代理人黄贞海到庭参加诉讼。本次庭审后，被告韩明华向本院提出申请，要求对原告马保辉提交的手机录音证据的完整性进行鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所进行鉴定。该鉴定所接受委托后分别于2019年5月15日和9月20日向本院致函，要求提供手机录音的原始文件和原始录音器材，及要求提供手机录音中的逐字翻译文本。后原告马保辉向本院提出申请，说明该手机录音不再作为证据提交。广东南天司法鉴定所也以无法提供补充材料为由，于2019年10月15日向本院出具不予受理鉴定工作函。因本案案情复杂，本院作出（2018）鲁0104民初6727号民事裁定书，本案转为普通程序审理。本院依法于2019年11月15日公开开庭进行了第三次审理，原告马保辉的委托诉讼代理人刘云志，被告韩明华及两被告变更后的共同委托诉讼代理人黄文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马保辉原向本院提出诉讼请求：1.责令被告履行合同；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告丁文英有一房产预售，便通过百居安房地产咨询有限公司挂网。原告有意购买，双方于2018年1月10日在济南百居安房地产咨询有限公司签订房屋买卖合同，并当即交纳定金10000元和中介费15300元。合同签订后，原告便积极筹措房款，并多次要求被告办理网签过户手续，但被告总以各种理由拒不配合，导致双方签订的房屋买卖合同迟迟得不到履行。为了维护原告的权益不受侵害，特依法起诉。 马保辉于第一次开庭审理后变更诉讼请求为：1.请求依法解除原被告双方于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》；2.责令被告承担违约责任：（1）返还定金10000元；（2）赔偿中介费15300元，代理费6818元，支付违约金55000元；合计80300元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告拒不配合履行合同，导致双方签订的合同迟迟不能得到履行，其行为给原告造成一定经济损失。 马保辉于第一次开庭审理后向本院提出申请，要求追加韩明华为共同被告，其主张的事实和理由为：本案涉及房屋买卖合同中丁文英的委托代理人韩明华也系涉案房屋的继承人之一，在庭审中韩明华也表示是其擅自做主买卖房屋，韩明华应当对买卖行为承担违约责任。其在本案第二次庭审中表示追加韩明华为本案被告是为了查明事实，并不要求韩明华承担责任。 马保辉于第三次开庭时明确第二项诉讼请求为要求被告双倍返还定金、支付违约金，并赔偿中介费和代理费。其在该次庭审后说明中介费15300元中包含的贷款代办费5300元因中介方同意退还，故不再主张。 丁文英辩称，涉案房屋属于我与配偶韩X昌的夫妻共同财产，签订合同时，原告与我女儿韩明华商定这个房屋需要办理继承公证，如果办不了公证无法履行这个程序，双方各不追究。现在由于房产继承公证事宜无法办理，合同无法履行，并且双方已经协议解除。现在原告又提起诉讼，没有任何事实与法律依据，并且我不识字，仅仅会写自己的名字，根本不了解合同内容，一直以为房子价款是75万。原告找我签订合同时也没有履行必要的告知义务。综上，希望法院在查明事实基础上驳回原告的诉讼请求。 两被告针对马保辉变更后的诉讼请求共同辩称，签订的房屋买卖合同因为履行不能已经协议解除，我们仅仅收了8000元，其中2000元是在中介处，应当由中介退还，且中介费不是15300元，而是1万。其中，原告主张的5300元实际上是贷款代办费，在原告提供的服务费结算凭证也明确载明中介费和贷款代办费一共是15300元。对于合同履行，我们一直积极履行合同义务，准备办理公证手续，但是办理公证必须由所有继承人同意，亲自到场才能办理，由于部分继承人不配合，继承公证无法办理，导致合同履行不能，并且原告从来没有要求我们去办理网签过户手续，一个原因是公证无法办理，第二个原因是公证办不下来无法网签。从我们提交的录音四即10月28日的录音第四页倒数第五行，倒数第三行也可以看出原告没有催促过我们，签订合同时原告也已知晓涉案房屋需要办理公证，双方也认可该事实，也有张X的证人证言作证。综上，我们没有任何违约行为，原告主张违约金及代理费没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，马保辉提交《房屋买卖合同》《委托代理合同》《收款收条》《服务费结算凭证》《证明》、山东增值税普通发票；两被告提交《济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表》《房屋所有权证》《家庭成员情况表》《殡葬证存根》《尸体处理通知书》《火化执照存根》《房屋权属状况信息》《收款收条、服务费结算凭证》、《证明》两份、录音光盘及文字资料。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、丁文英与韩X昌系夫妻关系，两人育有子韩X生、女韩明华。韩X昌于1996年死亡。 二、坐落于济南市槐荫区机车新村一街X号楼1-502室房屋（以下简称502室房屋）为房改房，丁文英于2010年12月6日填写《济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表》，申请购买涉案房屋。2011年3月16日，涉案房屋登记至丁文英名下，房屋所有权证号为济房权证槐字第1393XXX号。 三、2018年1月10日，丁文英作为出售方（甲方），马保辉作为购买方（乙方），济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》（合同编号：1000177）。合同约定，房屋权属状况为个人产权，取得产权方式为购买及其他，产权说明房屋属于甲方家庭唯一住房，2011年3月16日取得产权，房屋坐落于槐荫区机车新村一街X号楼1-502，房屋基本设施为集中供暖和固定装修，随房屋附赠物为储藏室（地下室）一处共约计3㎡。甲方声明：房屋产权人丁文英与本人属于同一人关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，附表中描述事项符合实际情况，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方承担。甲方按照附表中描述情况将房屋出售给乙方的价格总计为500000元。合同第五条付款方式约定，5.1定金：乙方应在签订本合同时，支付购房定金人民币10000元。甲、乙双方不同意定金由丙方暂管，如果定金由丙方暂管，乙方同意，在甲方提供房屋权属证明文件原件给丙方时，由丙方将定金转交给甲方。5.2乙方应在网签过户当日，支付购房款290000元。5.4剩余房款共计200000元，乙方采用办理银行按揭的方式进行支付，乙方将办理银行按揭的购房款支付给甲方的时间为银行正式放款之日。5.5在签订本合同之日起30工作日内，甲、乙双方均应按丙方指定贷款银行的要求提供符合贷款条件的各类资料，在办理银行按揭过程中，甲、乙双方应积极配合贷款银行进行的调查，积极签署贷款所需的各类文件资料，如因甲方或者乙方的原因致使贷款不能正常办理的，应按照下述8条中约定条款承担相应的违约责任。5.6交房定金：乙方在向甲方支付首期购房款时，甲方同意乙方从该款中预留出人民币3000元作为交房押金由丙方暂管，在甲方按照第6条中约定条件将房屋交给乙方之日起三日内由丙方转交给甲方。合同第六条房屋交付约定，甲方在获得购房款500000元后一个星期内将房屋交给乙方，在甲方正式交房之日，甲方按照附表中表述的情况将房屋及附赠物交给乙方，甲方应该确保和房屋有关的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费等已经结清。合同第七条房屋权属转移办理约定，7.1本合同签订后，甲、乙双方委托丙方协助甲、乙双方到相关部门（单位）办理房屋过户（更名）、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用约计14853元（甲、乙双方同意由丙方代收代缴），甲、乙双方同意由乙方缴纳。7.2在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付居间佣金10000元，如有逾期，每逾期一天，按照居间佣金总额的1%向乙方支付惩罚性违约金。7.3在签订本合同之日起三日内，甲方或乙方均应按照本合同中的约定，将手续费用足额交给丙方，由丙方按照多退少补的原则代收代缴，以便丙方协助甲、乙双方尽快将合同履行完毕。最终缴费金额按照实际交款票据进行结算。合同第八条违约责任约定，8.1在本合同执行过程中，甲、乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同。如有迟延履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金。8.2履约过程中，甲、乙双方同意：合同中未明确履约时间的，则由丙方按照实际情况通知，丙方的有效正式通知之日即为履约之日。甲方或乙方在得到丙方正式通知之日起三日内，有迟延或拒绝履约行为的，违约责任按第8.1条执行。8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。合同还对其他事项进行了约定。韩明华作为丁文英的代理人亦在合同上签字按手印。 四、以上合同签订当日，马保辉按合同约定交纳定金10000元，丁文英向马保辉出具《收款收条》，载明，根据收款人丁文英于2018年1月10日与马保辉签署的《房屋买卖合同》，今收到马保辉支付的房屋定金款项，共计10000元整。当日，百居安公司还向丁文英出具《服务费结算凭证》，载明收取丁文英的交房押金2000元。本案庭审中，两被告陈述仅收到了马保辉支付的8000元定金，有2000元在百居安公司，其并未收到，应由百居安公司退还。 同日，马保辉还向百居安公司交纳了中介费、贷款代办费15300元，百居安公司向其出具《服务费结算凭证》 五、马保辉在诉讼中陈述，合同签订时，其并不知晓房屋取得的过程，亦不知晓房屋需要办理继承公证手续。2018年5月份其才清楚购买的该502室房屋需要办理公证后再办理过户。其多次要求中介督促丁文英履行合同，中介公司告知其丁文英需要办理公证，但丁文英一直拒绝。为证实其主张，其提交了百安居公司于2018年10月17日出具的《证明》，载明：兹证明丁文英与马保辉于2018年1月10日在我处签订了房屋买卖合同。马保辉多次来我处敦促丁文英去办理房屋继承公证手续，每次我处积极电联告知及上门拜访，丁文英一直拖延，至今未给答复是否办理了房屋继承公证手续。 两被告对马保辉的陈述不予认可，认为在签订合同时已经与马保辉商定房屋需要办理继承公证手续，办理不了公证无法履行这个程序，双方各不追究。合同签订后，马保辉从未催促其办理手续，其虽积极办理继承公证，但因其他继承人不配合，无法办理。现合同因履行不能，双方已经协议解除合同。为证实其主张，两被告提交了录音及相应文字资料。录音中多次提到“办理房屋继承公证”。编号为1-1811081109的录音载明韩明华在通话中提到“老太太说房子卖便宜了”。 六、本案第一次开庭前，丁文英向本院申请证人张X出庭作证，本院审查后予以准许。经本院通知，张X在第一次开庭审理时到庭，其陈述听韩明华说的卖房子的事，并跟着韩明华去过中介。其并不认识中介，听韩明华说的，马保辉跟中介说要不把钱退给他。房子说卖不成时其在场，马保辉认可办不下公证时将钱退给他。马保辉对证人张X的陈述有异议，并表示张X的陈述证实双方签订合同全过程都是通过中介进行，也证实双方都是在商量房屋买卖事宜。 七、本案立案后，马保辉与济南槐荫天诚法律服务所签订《委托代理合同》，约定其就起诉丁文英房屋买卖纠纷一案，委托该法律服务所法律工作者办理，该法律服务所指派刘云志为马保辉的一审代理人。马保辉为此向济南槐荫天诚法律服务所交纳代理费6818元，该所出具发票。 本院认为，502室房屋于2011年3月16日进行了不动产权登记，所有权人为丁文英。丁文英作为涉案房屋的所有权人，有权对房屋进行处分，包括对外出售。其与马保辉于2018年1月10日签订《房屋买卖合同》，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，系当事人双方的真实意思表示。即使该房屋存在其他权利人，对该合同的效力也无影响。因此该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款明确规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该合同签订后依法发生法律效力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 马保辉在合同签订当日即按约定支付了定金，履行了合同约定的相应义务。其现要求解除双方之间的签订合同，理由为丁文英迟迟不办理过户手续，办理不了网签，没法过户，合同客观无法履行。两被告在诉讼中虽辩称合同客观无法履行，双方已协议解除合同。但就本案查明的事实来看，虽然两被告主张双方已经协议解除合同，但其并未提交任何证据证明，马保辉也并未认可。另依本案审理查明的事实，丁文英在答辩中提到其以为房屋出售价格为750000元，主张马保辉未尽到告知房屋价格的义务；韩明华提交的录音亦显示丁文英认为房屋价格卖便宜了。由此表明，丁文英与马保辉签订的房屋买卖合同未得以继续履行的主要原因系丁文英认为房屋出售价格偏低拒绝履行合同。另一方面，即使两被告所述属实，该合同无法履行的原因确为502室房屋存在其他权利人、无法办理继承公证导致合同客观不能履行，此责任也应在该房屋的出售方即丁文英，马保辉作为购买方对此并无责任。合同法第九十四条规定了合同的法定解除，马保辉在本案中提出的该项诉讼请求符合第九十四条的规定，本院对其该项诉讼请求予以支持。另，合同法第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”马保辉在本案中提交的变更诉讼请求申请中明确提出了解除合同的意思表示，本院于2018年12月5日向丁文英送达了马保辉的变更诉讼请求申请书，表明丁文英解除合同的意思表示于当日到达丁文英，因此本院确认马保辉与丁文英签订的《房屋买卖合同》于2018年12月5日解除。 马保辉在本案诉讼中还要求丁文英双倍返还定金20000元、赔偿中介费10000元、代理费6818元，支付违约金55000元，两被告提出异议，本院分别认为：1.关于双倍返还定金，合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本院已经确认丁文英存在违约行为，导致合同解除，其应当向马保辉双倍返还定金。关于定金的数额，两被告主张其仅收到了8000元定金，剩余2000元在中介公司处。对此，本院认为，双方约定的合同中载明定金为10000元，丁文英为马保辉出具的《收款收条》也明确载明其收到马保辉交付的定金10000元。至于两被告所主的张2000元在中介处，从两被告在本案诉讼中提供中介方即百居安公司出具的《服务费结算凭证》来看，百居安公司收到了丁文英的交房押金2000元。由此表明，丁文英收取马保辉的定金10000元后，其中的2000元交给百居安公司作为了交房押金。但马保辉将该定金10000元交给丁文英后，丁文英如何处分与马保辉无关，应当确认马保辉交纳的定金应为10000元。因丁文英拒绝履行合同导致合同解除，马保辉要求丁文英双倍返还定金20000元，有理有据，本院予以支持。2.关于马保辉要求赔偿中介费10000元，通过审理，查明马保辉就与丁文英签订的《房屋买卖合同》向居间方百居安公司交纳了中介费10000元，因丁文英拒绝履行合同义务导致合同解除，给马保辉造成了中介费用损失，丁文英应向马保辉赔偿。本院对马保辉的该项诉讼请求予以支持。3.关于马保辉还要求丁文英支付的代理费用6818元，马保辉与丁文英签订的《房屋买卖合同》中明确约定，因追究违约方责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。另从马保辉提供的《委托代理合同》、发票及其委托诉讼代理人出庭的实际情况，可以确认马保辉为本案诉讼实际支出了代理费6818元，丁文英作为违约方应予赔偿。4.关于马保辉要求丁文英支付的违约金55000元，本院认为，合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，马保辉同时主张双倍返还定金和违约金，但其并未举证证明造成的损失定金不能弥补。因此对其要求丁文英支付违约金55000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、马保辉与丁文英于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1000177）于2018年12月5日解除； 二、丁文英于本判决生效之日起十日内向马保辉双倍返还定金20000元； 三、丁文英于本判决生效之日起十日内向马保辉赔偿经济损失，包括中介费10000元、代理费6818元； 四、驳回马保辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由马保辉负担1250元，丁文英负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨春疆 人民陪审员  高金辉 人民陪审员  张乐菊 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  刘书宁