北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60544号原告：北京天超仓储超市有限责任公司，住所地北京市东城区法华南里26号楼一层。法定代表人：王丽，董事长。委托诉讼代理人：张治国，男，1983年2月6日出生，汉族，北京天超仓储超市有限责任公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。被告：北京基业长盛企业策划有限责任公司，住所地北京市丰台区西局欣园南区3号楼。法定代表人：吕长青，经理。委托诉讼代理人：陈涛，北京市嘉安律师事务所律师。第三人：北京智汇时尚文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村中街6号吉里国际艺术区W3-H10。法定代表人：陈海东，执行董事。委托诉讼代理人：孙振民，北京东舜律师事务所律师。原告北京天超仓储超市有限责任公司（以下简称天超公司）与被告北京基业长盛企业策划有限责任公司（以下简称基业公司）、第三人北京智汇时尚文化发展有限公司（以下简称智汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天超公司之委托诉讼代理人张治国、邓丽萍，基业公司之委托诉讼代理人陈涛，智汇公司之委托诉讼代理人孙振民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天超公司向本院提出诉讼请求：判令基业公司继续履行与我公司于2009年6月19日签订的《房屋租赁协议》。事实和理由：2009年6月19日，我公司与基业公司签订《房屋租赁协议》，约定由我公司承租北京市朝阳区定福庄西街南口商业楼x层房屋，租期自2009年7月1日至2021年6月30日，约定：在协议有效期内，任何一方不得擅自变更协议内容，如需要变更须经双方协商一致并签订补充协议。本协议的修改及变更或对其附件的修改及变更只可通过双方或双方授权的代表签署书面协议进行。2018年6月29日，在基业公司、智汇公司未与我公司协商的情况下，智汇公司直接承继基业公司与产权方签订租赁合同中的权利义务，智汇公司成为该房屋的实际管理人，但未明确表明智汇公司同时承继我公司与基业公司间的《房屋租赁协议》的权利义务，智汇公司和基业公司也未按《房屋租赁协议》的约定向我公司出具任何有关合同如何履行的书面协议，使得我公司基于《房屋租赁协议》取得的权益陷入不稳定状态。在我公司与智汇公司、基业公司租赁合同履行一事还未得到解决，2018年11月2日，智汇公司直接向各承租户下发《告知书》，要求我公司于2019年10月1日前腾退房屋。我公司本着协商的原则，要求智汇公司依据《房屋租赁协议》约定履行相关变更义务，以便继续履行支付租金等合同约定，并希望履行至合同期满。我公司也要求基业公司及产权方协调相关工作，但均拒绝与我公司签订相关书面变更协议。智汇公司、基业公司在故意不与我公司签订书面主体变更协议，拒绝承认《房屋租赁协议》的情形下，还要求我公司向智汇公司支付租金，使得《房屋租赁协议》面临无法正常履行甚至被事实租赁关系取代的风险。我公司也向智汇公司、基业公司多次主张签订主体变更协议，建立合同关系后方可顺利履行合同权利义务，但智汇公司和基业公司始终不予配合，至今也未签订相关书面协议。2019年1月8日，智汇公司在未签订主体变更协议，未取得《房屋租赁协议》的主体资格，协议中债权债务未完全概括转移的情况下，擅自违法单方向我公司发出《解除房屋租赁合同通知书》。智汇公司并非合同主体，无合同解除权。基业公司辩称，不同意天超公司的诉讼请求。我公司已尽到法律规定的合同义务，没有任何过错。天超公司与智汇公司已经实际履行了合同。智汇公司述称，我公司的意见同基业公司。天超公司已经与我公司实际履行案涉的《房屋租赁协议》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：农工商公司为位于北京市朝阳区定福庄西街南口兴福商厦产权人。农工商公司曾将兴福商厦出租给北京市复兴商业城有限公司（以下简称复兴商业城）。1999年，复兴商业城与北京天客隆集团有限责任公司（以下简称天客隆公司）签订《租赁合同》，将兴福商厦x层部分房屋转租给天客隆公司。2006年5月，农工商公司、复兴商业城、基业公司向天客隆公司通知，将复兴商业城与天客隆公司签订的《租赁合同》进行变更，变更出租方为基业公司。2006年8月，基业公司与天客隆公司签订《房屋租赁合同》，约定双方继续履行复兴商业城与天客隆公司签订《租赁合同》。后，天超公司（乙方）与基业公司（甲方）、天客隆公司（丙方）于2009年6月19日签订《房屋租赁协议》，由天超公司继续承租案涉房屋（约1350平方米），天客隆公司作为担保方，约定：租期自2009年7月1日至2021年6月30日；2014年7月1日至2021年6月30日每年租金标准为98万元；2014年7月1日至2021年6月30日租金的支付方式应在每年的6月20日支付租金58万元，每年的12月20日支付租金40万元，每次提前10天付款，先付后用，每年的6月20日和12月20日前支付下个半年的租金；在本协议有效期内，任何一方不得擅自变更协议，如需变更须经双方协商一致并签订补充协议；乙方有下列行为之一的，视同乙方违约，甲方有权立即无条件收回房屋……本协议即行终止：……（2）乙方逾期15日未向甲方交纳租金及按本协议约定应由乙方负担的各项费用的。违约责任：……2、乙方如未能按期足额缴纳房屋租金及相关费用，除补足欠款外，乙方每日需按逾期支付金额的0.5%向甲方支付滞纳金，并承担违约责任；丙方为乙方履行合同的连带担保人。如乙方不履行合同，丙方承担连带责任担保；本协议的修改及变更或对其附件的修改及变更只可通过双方或双方授权的代表签署书面协议进行。2009年9月，基业公司与天超公司签订《协议书》，约定天超公司可以将部分房屋转租。2017年，基业公司与天超公司签订《物业合同》，约定：物业费自2017年1月1日收取，每年收取一次，每年十二月十五日收取下一年的物业费，按承租面积以0.7元/平方米收取，应年交物业费11340元。在合同履行过程中，2018年5月16日农工商公司作出《意见书》，将其与基业公司就兴福商厦于2006年5月8日签订的《房屋租赁合同》项下的主体资格及权利和义务一并转让给智汇公司。2018年6月28日，农工商公司、基业公司、智汇公司签订《三方协议》，就主体资格及权利和义务转移等进行了约定。2018年6月29日，农工商公司、村委会、基业公司、智汇公司组织包括天超公司等在内的兴福商厦所有租户召开会议，会议名称为“关于‘智汇’接管兴福商厦的会议”并作出《说明》，称“农工商公司与基业公司就租用案涉房屋的《房屋租赁合同》主体资格及项下所有承租人的权利和义务一并变更为智汇公司。自2018年7月1日起《房屋租赁合同》的主体资格及项下承租人的权利和义务全部由智汇公司享有和承担。”后，基业公司与智汇公司办理了包括天超公司《房屋租赁协议》在内的相关材料等的移交手续，并于2018年7月13日签订了《结算书》。基业公司将天超公司已支付的至2018年12月31日的租金移交给了智汇公司。后，智汇公司以出租方的身份进行房屋的维护、检查等。2018年11月2日，智汇公司向兴福商厦各租户发出《告知书》，称“我公司是兴福商厦产权方授权的物业管理方，对兴福商厦享有使用、出租、收益等权利……我公司将……贯彻落实北京市人民政府对三合一、多合一场所疏解腾退、优化首都功能的重要工作要求，于2019年10月1日前，完成商厦的疏解腾退的工作。为做好兴福商厦的疏解腾退工作，我公司特向各租户出具本告知书……。”2018年11月27日，天超公司向智汇公司发出《致函》，称“……鉴于我司租赁合同尚未履行届满，而贵司已获得相关方授权承继我司合同，我司望贵司协调各方完成相关合同主体变更工作以便更好履行合同相关约定……。”2018年12月11日，智汇公司向天超公司发出《房租催缴单》《催缴单》《物业费催缴单》。2018年12月24日，天超公司向农工商公司、村委会发出《关于合同继续履行的函》，称“……贵方、基业公司、智汇公司并未明确自2018年7月1日起，智汇公司在取得贵方房屋的出租权后，是否继续履行基业公司与我方签订的租赁合同问题……我公司希望贵方明确说明智汇公司在取代基业公司与贵方继续合作的同时，是否继续履行基业公司与我方租赁合同，如其继续履行，则望贵方协调智汇公司、基业公司与我方签订相关变更协议……。”2019年1月6日，智汇公司向天超公司和天客隆公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以天超公司拖欠房屋租金、卫生费、物业费，提出解除《房屋租赁协议》。天超公司和天客隆公司于2019年1月8日收到通知书。2019年1月10日，天超公司向智汇公司发出《关于智汇公司尚不具备出租方主体资格的函》，称“……贵司尚不具备《房屋租赁协议》项下出租方的主体资格，不享有出租人的全部权利和义务……《房屋租赁协议》主体的变更必须与我司协商一致并签订书面协议……。”，并向农工商公司、村委会和基业公司发出《关于继续履行的函》。另查，在天超公司向本院提出本案诉讼之前，智汇公司以天超公司、天客隆公司为共同被告，于2019年1月9日向本院提出诉讼，要求确认其公司与天超公司、天客隆公司间的《房屋租赁协议》《协议书》《物业合同》于2019年1月8日解除，天超公司腾退交还案涉房屋，天超公司支付租金、物业费、卫生费并支付滞纳金，天客隆公司承担连带给付责任等。天超公司则在2019年4月1日，以智汇公司、基业公司为共同被告向本院提出本案诉讼，要求确认其公司与基业公司间的《房屋租赁协议》继续有效，确认智汇公司承继基业公司与其公司间的《房屋租赁协议》约定的权利义务，并判令智汇公司与其公司签订相关的书面协议，判令智汇公司和基业公司继续履行《房屋租赁协议》中约定的合同义务。案件审理过程中，天超公司变更诉讼请求为判令基业公司继续履行与我公司于2009年6月19日签订的《房屋租赁协议》。庭审中，天超公司认可参加了2018年6月29日的“关于‘智汇’接管兴福商厦的会议”，但称于2018年11月2日才收到《说明》，《说明》未涉及其公司与基业公司间《房屋租赁协议》的内容，也无智汇公司印章，不是履行合同主体资格变更的告知义务，智汇公司并非《房屋租赁协议》相对方，因此未向智汇公司支付相关费用，智汇公司不享有合同解除权。本院认为：本案当事人争议的焦点在于基业公司与天超公司间的《房屋租赁协议》中基业公司的权利义务是否已由智汇公司承继。根据查明的事实，基业公司与房屋产权方的租赁合同中基业公司的主体地位已由智汇公司取代，智汇公司成为房屋的出租主体，基业公司已不再作为出租的主体。对于这一事实，天超公司是明知的。房屋产权方、基业公司、智汇公司组织包括天超公司在内的承租户就合同承继变更事宜召开会议，明确告知了相关情况。天超公司在给智汇公司的《致函》中也认可智汇公司获得相关方授权承继其公司的合同。对此，智汇公司也明确予以认可。在此过程中，智汇公司以出租方的身份享有和履行权利、义务，进行房屋维护、检查等，天超公司亦继续使用案涉房屋，享有合同权利。从天超公司的证据及陈述来看，其对智汇公司取得房屋的出租权，承继其与基业公司的《房屋租赁协议》是知晓的。智汇公司也以发出《说明》《告知书》《房租催缴单》《催缴单》《物业费催缴单》等形式予以确认。天超公司认为不符合其公司与基业公司间《房屋租赁协议》约定的形式，但不足以否认《房屋租赁协议》已实质变更承继，且已得到继续履行。故，对于天超公司提出的抗辩意见本院不予采纳，天超公司应当按照《房屋租赁协议》的约定对智汇公司予以履行。故，对于天超公司要求基业公司继续与其公司履行《房屋租赁协议》的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条之规定，判决如下：驳回原告北京天超仓储超市有限责任公司的诉讼请求。案件受理费13600元，由原告北京天超仓储超市有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在裁判书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林人民陪审员  王秋莹人民陪审员  马 骏二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张默晗