上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16269号原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：康向阳，男。委托诉讼代理人：吴松，女。被告：张俊根，男，1944年12月30日生，汉族，住上海市松江区。原告上海万科物业服务有限公司诉被告张俊根物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于同年10月29日公开开庭进行了审理。原告上海万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人康向阳、吴松，被告张俊根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计27,719.61元(包括2016年7月1日至2019年3月31日的物业费本金21,765.70元、违约金5,953.91元)；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系绿洲长岛·星俪苑·香岛花园小区的物业服务企业，自2016年7月1日起为该小区提供物业服务至今。被告系上述小区商铺业主，房屋建筑面积为157.04㎡。按照《物业服务合同》约定，被告每月应按4.20元/㎡的标准向原告支付物业服务费，但自2016年7月1日至2019年3月31日止被告未履行付款义务，虽经原告多次电话、书面告知，被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告张俊根辩称，1、《上海市商品房出售合同》、《前期物业管理服务合同》均约定开发商委托上海瀚洋物业管理有限公司实施物业管理，且出售合同明确约定本商铺按照每月1.5元/㎡的标准交纳物业费，原告并非《前期物业管理服务合同》的物业服务企业；2、原告是2016年7月1日正式进驻小区实行物业服务，进驻前原告宣称二年内不上调原定物业收费标准，也未强调商铺物业费除外，原告与业主委员会的《物业服务合同》签订于2016年8月28日，此前原告既未与商铺业主进行协商，也未经业主大会的授权委托，甲乙双方即擅自将商铺物业费标准自每月1.50元/㎡上调至4.20元/㎡，且业主委员会签订合同未经业主大会同意，是无代理权的，故《物业服务合同》约定的内容对于全体商铺业主是无效条款；3、《上海市住宅物业管理规定》规定，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准，而在绿洲长岛管理区域内，商业街西边的商铺与绿洲长岛其他住宅在物业服务内容和标准上并无明显区别，应该适用上述“三同”原则，即维持原有每月1.50元/㎡的收费标准。因此，原告擅自调整商铺物业服务收费标准属于不合法、不合规、不符合调价程序的行为，被告愿意按照每月1.50元/㎡标准支付物业费，不同意原告的其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月28日，原告上海万科物业服务有限公司与被告上海市松江区绿洲长岛·星俪苑·香岛花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：原告对绿洲长岛·星俪苑·香岛花园的住宅和商业提供物业服务，业主委员会提供莘松路1288弄建筑面积约1,000平方米的房屋作为物业管理办公用房；按建筑面积收取物业服务费，其中商业用房(含商铺)的收费标准为4.20元/月·平方米，按季交纳，业主应在每季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费履行交纳义务，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；原告按照酬金制收费形式确定物业服务费用，每季在预收的物业服务费用中提取物业服务保底酬金为每季度150,490.20元，物业服务绩效酬金为每季度117,047.93元(绩效酬金80%固定提取，20%按考核结果提取)；合同为期二年，自2016年7月4日起至2018年7月3日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，则合同继续有效：原告同意继续履行本合同，未依法经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告的决议并签订新的物业服务合同。原告实际于2016年7月1日起进驻小区并提供物业服务至今。被告张俊根与案外人徐某某、张某系上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，于2002年4月19日经核准登记为权利人，原、被告一致确认该房屋属于商业用房。被告张俊根等人就上述房屋与瀚翔(上海)置业发展有限公司签订的《上海市商品房出售合同》约定开发商委托上海瀚洋物业管理有限公司实施前期物业管理，商铺暂定收费标准为1.50元/月/平方米。被告自2016年7月1日起未向原告交纳物业服务费。原告于2017年、2018年、2019年曾向被告催讨物业费，被告以原告擅自提价为由拒绝支付，遂涉讼。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告对于《物业服务合同》约定商业用房(含商铺)收费标准4.20元/月/平方米有争议：原告则认为其是经过招投标进场，收费标准并非是原告决定的，2016年10月又召开了业主大会临时会议进行了表决，追认了《物业服务合同》的收费标准，且自2016年7月1日开始执行，为此，原告提供关于业主大会临时会议讨论事项表决方案的公告、业主大会临时会议表决结果公告。被告对该组证据真实性未提异议，但认为原告进驻小区时承诺二年内不涨价，被告保留追溯业主大会的权利，且《物业服务合同》签订程序不合法，业主委员会是否有业主大会授权存疑，为此，被告提供业主联合异议书，证明原告对商铺进行调价后业主向业委会提出了联合异议。原告对被告该份证明不予认可，认为原告是按业主大会临时会议表决结果执行。本院对原、被告上述证据的真实性予以确认。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。原告与提供的《物业服务合同》系其与业主委员会签订，现有证据无法证明该合同无效，故本院对该合同的效力予以确认，对小区全体业主均具有约束力。在原告为被告所在小区提供物业服务后，被告作为该小区的业主理应按照合同约定的标准向原告履行支付物业服务费的义务，原告主张的物业服务费计算方法并无不当，本院对其该项诉讼请求予以支持。被告抗辩不付物业费的理由，无论是主张《物业服务合同》无效还是对商铺调价不满，均涉及小区全体业主的共同利益，可通过合法途径另行予以主张，在本案中不能成为被告拒付物业费的理由。尤其本院注意到，本案《物业服务合同》约定物业服务收费实行酬金制，原告的酬金包括保底酬金与绩效酬金，故业主支付的物业费实际并非全部为原告的收入，部分系小区其他运营成本，被告等商铺业主若认为其合法权利受到侵害，可另循法律途径解决。被告关于愿意按照每月每平方米1.50元的标准支付物业费的意见，缺乏依据，对其余业主而言也不公平，故被告抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金，虽然《物业服务合同》中对于逾期缴纳物业费约定了违约金，但该项约定毕竟未在原、被告之间直接约定，且《律师函》中对于违约金亦无明确约定，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。依照国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张俊根于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司自2016年7月1日起至2019年3月31日止的物业服务费21,765.70元；二、驳回原告上海万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元，减半收取计246.50元，由原告上海万科物业服务有限公司负担74.50元(已付)，被告张俊根负担172元，(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇一九年十一月十五日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。