吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初1026号 原告：吉林市盈胜物业服务有限公司，住所地：吉林省吉林市高新技术产业开发区长江街75号光明小区7#-1层-4号车库。 法定代表人：郑英杰，总经理。 委托诉讼代理人：于振兰，吉林显顺律师事务所律师。 被告：吴冈艳，男，1977年10月17日出生，汉族，住吉林省吉林市高新技术产业。 原告吉林市盈胜物业服务有限公司（以下简称盈胜物业公司）与被告吴冈艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告吉林市盈胜物业服务有限公司的委托诉讼代理人于振兰、被告吴冈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林市盈胜物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即给付物业管理费拖欠款项2616元及违约金，违约金按照物业管理委托合同的相关规定执行，即按照应付金额每日千分之三支付，从2016年1月1日起至实际给付之日止；2.本案发生的诉讼费等所有费用由被告承担。事实与理由：原告与吉林市亚昊房地产开发有限公司签订了万馨物业管理合同，合同约定原告对万馨小区提供物业管理服务。物业管理合同约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。合同签订生效后，原告即按合同约定履行了全部物业管理服务。被告吴冈艳未按合同约定支付物业管理费用，经核算，被告吴冈艳的建筑面积136.266平米。2016年11月12日至2018年11月11日，被告欠原告物业费金额2616元。同时根据物业管理委托合同的规定，被告应按照应付金额每日千之三支付违约金。以上事实及理由,有物业合同等证据予以证实。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 吴冈艳辩称，1.本人于2010年入住吉林市高新区长江街万馨花园小区，所在楼层为6楼左门(共7层)，7层为阁楼。2011年,本人所在楼层的7楼住户私自在公共露台搭建了阳光房,该阳光房位于本人居住楼层南北两个卧室及客厅的上方,并私自更改了冬季供暖系统，该违法建筑自建成至今。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。根据《物业管理条例》第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。根据以上法律条款,足以证明7楼所盖阳光房的位置为小区公共区域,并非自由部位。小区物业有责任制止其违法行为,但我方几年来多次向盈胜物业管理公司进行反应,但盈胜物业管理公司一直不作为,始终没有对其采取任何措施；2.由于该违建阳光房导致七楼公共露台位置防水层破坏,2014年冬季至今,每遇到下雪或下雨时,因该违法建筑导致本人居住楼层的北面卧室及客厅阳台玻璃上方渗漏,致使北面卧室棚顶及客厅阳台玻璃大面积被淹,而且北面卧室被淹部位距离棚顶电源非常近,存在严重安全隐患,南面客厅阳台玻璃由于违章建筑导致污水直接下流致使大面积污垢产生，我方多次找人清理也无法去除，本人多次向物业公司反映此情况，但物业公司始终未给予答复及采取措施,造成了答辩人一定的损失。为了能够正常进行居住，我方需自行进行维修，其中包括:卧室棚顶刮大白、喷乳胶漆等材料费、运输费、人工费2000元，卧室地板、被褥被水浸泡后更换5000元，总计约8500元损失费用(按实际发生价格计算)；3.盈胜物业公司在万馨花园小区管理上也存在不作为,服务不规范等现象。没有完全按照《前期物业合同》及万馨花园《管理规约》的约定进行服务。如小区卫生脏乱，占用小区公共位置堆放废品;在小区的绿化地里,经常能见到宠物粪便;外来人员及车辆随意进入小区，尤其是外来车辆经常在本小区停放,没有车库的车辆也经常随处停放，车库、消防通道被堵现象时有发生,小区还有业主被盗现象等等,给小区的安全带来极大隐患,该情况多次向物业公司反映,物业公司敷衍业主，置若罔闻且始终没有采取解决措施。以上行为均有照片为证。根据《物业管理条例》第三十六条第一款规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同属于双务合同,被答辩人不按照《前斯物业服务合同》约定标准进行服务,答辩人即有权按《合同法》约定拒缴或抗缴物业费。综上所述,鉴于被答辩人的在违章建筑不制止行为给答辩人带来的经济损失，同时日常服务达不到《前期物业服务合同》约定标准行为,答辩人拒绝缴纳物业费,并恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益! 经审理查明，盈胜物业公司与吉林市亚昊房地产开发有限责任公司签订了《万馨花园物业委托管理服务协议》一份。合同约定，由盈胜物业公司为万馨花园提供物业服务，小区多层住宅业主按照0.9元/平方米标准缴纳物业管理服务费。对未能按时足额交纳物业费的，应按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。吴冈艳系万馨花园小区业主，面积为136.266平方米。自2016年11月13日起至2018年11月13日止，共拖欠24个月物业费2943.35元。经胜亚物业公司催交，吴冈艳拒绝交纳。 认定上述事实的证据有：《万馨花园物业委托管理服务协议》、《万馨花园业主临时管理规约房屋装饰装修管理服务协议》、照片、收费收据以及原被告的当庭陈述。 本院认为，盈胜物业公司与吉林市亚昊房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，为吴冈艳所在小区提供物业服务，吴冈艳应按照约定交纳物业管理服务费。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告按照《万馨花园物业委托管理服务协议》的约定履行了自己的义务，为被告提供了各项综合服务，故被告作为原告负责物业服务小区的业主，应按《万馨花园物业委托管理服务协议》的约定给付原告相应的物业服务费。被告未按《万馨花园物业委托管理服务协议》约定的期限交纳物业费，已构成违约，故被告应按《万馨花园物业委托管理服务协议》的约定给付原告物业服务费。现吴冈艳拖欠自2016年11月13日起至2018年11月13日止物业费2943.35元。现原告仅要求被告给付该两年的物业费2616元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。 在合同履行过程中，原告提供的物业服务虽存在尚待提高、改进之处，但在这些瑕疵不严重影响物业服务质量以及业主生活质量的情况下，被告以拒交物业服务费来对抗原告的瑕疵履约，显系不当，对原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。但就被告答辩所提问题，本院希望原告在力所能及的范围内协助被告处理，以期建立和谐的物业关系。 对于原告要求吴冈艳支付滞纳金的请求，因被告未支付物业费是希望原告协调解决物业服务存在的瑕疵等问题，无明显的主观恶意，为有利双方纠纷的化解，对原告的该项请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴冈艳于判决生效后十日内给付原告吉林市盈胜物业服务有限公司自2016年11月13日起至2018年11月13日止的物业服务费人民币2616元； 二、驳回原告吉林市盈胜物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.0元，由被告吴冈艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 刘 琦 二〇一九年十一月二十八日 书记员 郭林叶