湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0725民初1368号 原告：钟必英（钟碧英），女，1962年5月27日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：李吉，桃源县弘义法律服务所法律工作者。 被告：郭晓中（郭小忠、郭晓忠），女，1962年12月19日出生，汉族，住湖南省桃源县。 第三人：覃中仁，男，1971年6月8日出生，汉族，住湖南省桃源县。 第三人：桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会，住所地湖南省常德市桃源县漳江街道迎宾路008号。 法定代表人：陈泳宾，主任。 委托诉讼代理人：谢今山，桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会法治副主任。 第三人：马建标（马建彪），男，1969年2月15日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：文会军，常德市法学会法律事务工作者。 第三人：马建元，男，1964年10月4日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：燕兴家，湖南沅澧律师事务所律师。 原告钟必英与被告郭晓中、第三人覃中仁、桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会（以下简称渔父祠居委会）、马建标、马建元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，因案情复杂，于同年8月12日依法裁定转为普通程序，本案于2019年6月28日、11月18日公开开庭进行了审理。原告钟必英及其委托诉讼代理人李吉，被告郭晓中（第一次开庭）、第三人覃中仁（第二次开庭）、第三人渔父祠居委会的法定代表人陈泳宾及其委托诉讼代理人谢今山（第二次开庭），第三人马建标及其委托诉讼代理人文会军，第三人马建元（第一次开庭）及其委托诉讼代理人燕兴家到庭参加诉讼，被告郭晓中第二次开庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟必英向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告的房屋买卖合同有效，并判令被告及第三人协助原告办理国有土地使用证及房屋产权过户变更登记手续；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：钟必英于1997年8月7日从郭晓中手中购买了位于桃源县的土地使用证及建房许可证为第三人马建元的房屋，并一直居住至今。郭晓中系从第三人覃中仁手中购得，第三人覃中仁系从第三人渔父祠居委会处通过转让所得，而该房屋及土地使用证系第三人马建元为偿还债务于1992年7月14日折抵给第三人渔父祠居委会。2016年7月，第三人马建标以钟必英侵犯其宅基地为由起诉至桃源县人民法院，后法院判决驳回其诉讼请求，第三人马建标不服判决后上诉至常德市中级人民法院，后其撤诉。2016年10月，渔父祠居委会就该房屋买卖纠纷组织各方调解但未能调解成功。 被告郭晓中辩称：郭晓中开始是租的覃中仁的房子，后来从覃中仁手里将租的房子购买，房屋总共有四间屋的地基只买了两间屋的地基，购买时覃中仁说是从渔父祠居委会买过来的，当时没有看过建房许可证，覃中仁也一直没有给过建房许可证，只是要求我们俩一起去办证，后来郭晓中也没有去办过证，当时郭晓中是在城东印刷厂工作，后来把房转卖给了钟必英。 第三人渔父祠居委会述称：1.渔父祠居委会与马建元“以房抵债”的房屋转让合同不违反法律规定，应依法予以履行；2.渔父祠居委会与马建元“以房抵债”房屋转让合同虽然存在瑕疵，但渔父祠居委会属于善意取得，合同瑕疵的法律责任依法应该由马建元承担，渔父祠居委会并无过错，不应该承担法律责任；3.马建标“被侵权”并不存在损失，主张赔偿没有法律依据；4.渔父祠居委会支持钟必英的诉讼请求即判令郭晓中及第三人配合钟必英办理土地使用权变更登记。 第三人马建标述称：马建标至今没有将自己的房屋出售给任何人，与本案没有因果关系，故钟必英与郭晓中的房屋买卖合同应视为无效，请求人民法院裁定驳回钟必英的起诉。 第三人马建元述称：马建元与渔父祠居委会签订协议是以马建元房屋做抵押抵偿所欠的车辆购置承包款，但协议中写明以建房许可证、土地使用证标明四至为准，故钟必英的起诉与马建元无关，因为马建元的房屋已经于2016年办理过户手续，请求人民法院驳回钟必英对第三人马建元的诉讼请求。 第三人覃中仁无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。覃中仁第一次开庭时以及郭晓中第二次开庭时未到庭应诉，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： （一）原告钟必英提交的证据 1.收条复印件4份、转让证明书复印件1份，郭晓中、渔父祠居委会无异议，马建标、马建元有异议，认为与其无关。经审查认为，上述证据能够证明钟必英从郭晓中以及郭晓中从覃中仁处购买房屋的情况，本院予以采信。 2.桃源县漳江街道渔父祠社区人民调解委员会证明1份，郭晓中、渔父祠居委会、马建标无异议，马建元有异议，认为没有参加调解，不知情。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 3.桃源县人民法院（2016）湘0725民初1512号民事判决书、民事裁定书及常德市中级人民法院（2017）湘07民终837号民事裁定书复印件各1份，郭晓中、渔父祠居委会无异议，马建标对民事裁定书真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，对民事判决书有异议，认为民事判决有误，且此案正在申诉之中，马建元对民事裁定书、民事判决书的真实性无异议，但认为判决事实不合理。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 4.房屋有偿转让协议书复印件1份，郭晓中、渔父祠居委会无 异议，马建标有异议，认为渔父祠居委会违法，马建元对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为渔父祠居委会没有按照马建元抵债的范围而是将马建标的房屋一起转让给覃中仁，该协议违法。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 5.法庭笔录复印件2份，郭晓中、渔父祠居委会、马建标无异议，马建元对真实性无异议，但对合法性有异议，认为违背事实。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 （二）渔父祠居委会提交的证据 1.房地产折价归还欠款协议书复印件1份，钟必英、覃中仁无异议，马建标、马建元对真实性有异议，认为抵偿是马建元的房屋土地，不包括马建标的。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 2.转让证明书复印件1份及收条复印件6份，钟必英、覃中仁无异议，马建标、马建元认为与其无关。经审查认为，上述证据能够证明本案诉争房屋买卖的情况，本院予以采信。 3.覃忠义土地登记资料复印件7份，钟必英、覃中仁无异议，马建标、马建元有异议，认为不能达到其证明目的。经审查认为，上述证据仅能证明马建元将土地转让给覃忠义，而不能达到证明转让的土地包括覃忠义和钟必英的土地以及马建元2016年才知道土地登记在马建元、马建标名下的证明目的，本院对上述证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。 4.个人建房用地清理登记表复印件3份，钟必英、覃中仁无异议，马建标、马建元有异议，认为不能达到其证明目的。经审查认为，房地产以登记为准，上述证据不能达到马建元以房产抵债给渔父祠居委会的房屋面积为198平方米的证明目的，本院不予采信。 5.桃源县人民法院（2016）湘0725民初1512号民事判决书及民事裁定书、湖南省常德市中级人民法院（2017）湘07民终837号民事裁定书及上诉状各1份，钟必英、覃中仁无异议，马建标、马建元有异议，认为民事判决书认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 6.土地登记资料复印件13份，钟必英、覃中仁无异议，马建标、马建元有异议，认为与本案无关。经审查认为，我国实行土地登记制度，上述证据能够证明土地登记的情况，但不能达到渔父祠居委会证明的实际情况与土地登记不符的证明目的，本院对上述证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。 7.土地登记卡复印件1份，钟必英、覃中仁无异议，马建标、马建元有异议，认为与本案无关。经审查认为，本院对上述证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。 （三）第三人马建标提交的证据 1.房地产折价归还欠款协议书、建房许可证、土地登记申请书、房屋有偿转让协议书复印件各1份，郭晓中、渔父祠居委会、马建元无异议，钟必英除对房地产折价归还欠款协议书的关联性有异议，认为达不到其证明目的外，其他无异议。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 2.马建元建房许可证、土地登记申请书、现场照片、渔父祠居委会证明复印件各1份，郭晓中、渔父祠居委会、马建元无异议，钟必英除对现场照片的关联性有异议，认为达不到其证明目的外，其他无异议。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 3.桃源县人民法院（2016）湘0725民初1512号民事判决书、常德市中级人民法院（2017）湘07民终837号民事裁定书、桃源县人民法院关于马建标不服本院民事判决信访的回复、马建标的民事申诉状复印件各1份，郭晓中、渔父祠居委会、马建元无异议，钟必英有异议，认为申诉状不代表法院已经立案，必须有法院立案文书。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 4.银行交易记录复印件1份，钟必英对真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为无法看出是否取消无房补贴，且没有其他证据佐证，渔父祠居委会认为不需质证，马建元认为与其无关。经审查认为，上述证据因无其他证据佐证，本院不予采信。 5.（2019）湘0725民申2号受理案件通知书、举证通知书各1份，钟必英有异议，认为与本案无关，渔父祠居委会对关联性有异议，马建元认为与其无关。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 （四）第三人马建元提交的证据 对马建元提交的房地产折价归还欠款协议、建房许可证、土地登记申请书、土地登记审批表、桃源县农村建房许可证存根、桃源县农村建（扩）房申报卡片、覃忠义土地使用权证复印件各1份，郭晓中、渔父祠居委会、马建标无异议，钟必英对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能达到证明目的。经审查认为，上述证据符合证据三性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 马建元与马建标（马建彪）系兄弟关系。1984年马建元、马建标的父亲在桃源县修建房屋一栋，1986年8月分别为马建标、马建元补办建房许可证。1989年由马建元和马建元的父亲各出一部分资金在原址重新翻修了房屋。1989年6月20日，马建元、马建标分别办理了国有土地登记。 1992年7月14日，马建元与渔父祠居委会签订《房地产折价归还欠款协议书》，将马建元的房屋折价抵偿欠渔父祠居委会的债务，协议书载明：“将乙方的现有的个人房地产（含房屋四逢三间，及附属设施、空坪隙地等，四至范围详见乙方已移交给甲方的国有土地使用证、建房许可证等）”。 1992年12月18日，渔父祠居委会与覃忠仁签订《房屋有偿转让协议书》，将购买的马建元的房屋转让给覃忠仁，后将一半房屋卖给郭晓中（郭小忠、郭晓忠），郭晓中于1993年3月6日和14日两次给付覃忠仁购房款12000元，同月15日，覃忠仁向郭晓中出具转让证明书，1995年9月2日，时任居委会主任的马德志签名证明情况属实，并加盖渔父祠居委会的公章，但未向郭晓中交付房屋所有权证书、土地使用权证书。1997年，郭晓中将房屋转卖给钟必英，钟必英于1997年7月14日和8月7日给付郭小忠房屋款22000元整，郭晓中将有渔父祠居委会盖章的转让证明书转交钟必英，未向钟必英交付房屋所有权证书、土地使用权证书。2013年本案诉争房屋因年久失修，钟必英自行将房屋拆除。 2016年4月18日，覃中仁将其所购买的登记在马建元名下的土地变更登记在其兄覃忠义名下。 2016年9月9日，马建标以非法侵占其宅基地为由起诉钟必英、渔父祠居委会、马建元、艾桂云（覃中仁岳母），2017年3月30日，本院作出（2016）湘0725民初1512号民事判决，驳回马建标的诉讼请求，后马建标向常德市中级人民法院提起上诉，上诉期内马建标未预交案件受理费，常德市中级人民法院于2017年7月6日作出（2017）湘07民终837号民事裁定，按马建标自动撤回上诉处理。之后，马建标向信访部门和上级法院申诉。 本院认为，本案涉及的问题：一、原、被告的房屋买卖合同效力；二、如合同有效，是否由被告及第三人协助原告办理产权变更登记手续。 原、被告的房屋买卖合同效力 钟必英于1997年7月14日、8月7日向郭晓中支付购房款，郭晓中向钟必英交付房屋，双方形成房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，虽然郭晓中在转让时房屋及土地没有登记在其名下，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该房屋买卖合法有效，应受到法律保护。故钟必英主张与郭晓中之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 二、合同有效，是否由被告及第三人协助原告办理产权变更登记手续。 本案诉争房屋系马建标之兄马建元以抵债方式转让给渔父祠居委会，后由渔父祠居委会转让给覃中仁，郭晓中从覃中仁处购买后于1997年转让给钟必英，郭晓中购房时并未取得诉争房屋的权属证明，本案诉争房屋及土地也未过户至钟必英名下，而房地产转让时均需办理权属变更登记，该土地一直登记在马建标名下，现马建标在诉讼中不同意办理过户手续，系事实上的履行不能，且与钟必英存在房屋买卖合同关系的是郭晓中，而非马建标，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，对于法律上或事实不能履行的，不能要求合同相对方继续履行。故对钟必英主张郭晓中及第三人渔父祠居委会、覃忠仁、马建标、马建元协助办理变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，郭晓中经本院传票传唤无正当拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、钟必英与郭晓中的房屋买卖合同有效； 二、驳回钟必英的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由郭晓中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  王文妍 人民陪审员  胡朝国 人民陪审员  夏 晖 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  于宗弘 书 记 员  翦诗燕