福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初4561号 原告：姜玲玲，女，1966年3月31日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈志华，福建世礼（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所执业律师。 被告：王忠锋，男，1957年6月10日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：吴丽婵，女，1961年8月22日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告姜玲玲与被告王忠锋、被告吴丽婵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。姜玲玲及其委托诉讼代理人陈志华律师到庭参加诉讼。王忠锋、吴丽婵经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜玲玲向本院提出诉讼请求：1.确认姜玲玲与王忠锋于1999年5月18日达成的房屋买卖协议合法有效；2.确认坐落于福建省石狮市（实际门牌号为××、235号）的房产的所有权归姜玲玲所有；3.王忠锋、吴丽婵协助姜玲玲办理坐落于福建省石狮市（实际门牌号为××、235号）的房产的过户手续，将不动产权证登记在姜玲玲名下；4.王忠锋、吴丽婵承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，姜玲玲撤回上述第3项诉讼请求。事实和理由：1999年5月18日，姜玲玲与王忠锋、吴丽婵夫妻达成房屋买卖协议，约定姜玲玲向王忠锋、吴丽婵购买坐落于福建省石狮市（实际门牌号为××、235号）（下称案涉房产）两间店面，价款为114万元。当天，姜玲玲支付王忠锋102万元，王忠锋出具收条，写明“兹收到石狮姜玲玲购买店面楼坐落在石泉路南侧长途汽车西面、四至分明东面至蔡金展合壁、西面至王忠锋合壁、南面至路、北至石泉路，计店面贰间，只建筑及外装修、没有内装修筑，共计人民币壹佰壹拾肆万正。但先收到定金来款壹佰零贰万元正。余剩款建筑工程完工付清”，签名后交姜玲玲收执。1999年11月28日，姜玲玲又支付王忠锋5万元，王忠锋收到5万元购房款出具收条签名后交给姜玲玲收执。其余7万元购房款，全数由姜玲玲兄长姜盈艺从王忠锋尚欠姜盈艺的租房款中抵扣。姜玲玲付清全部房款后，吴丽婵、王忠锋将房屋交付给姜玲玲，姜玲玲自2000年起实际占有案涉房产。姜玲玲进行装修后，开始搬入居住使用至今，除了自住部分房屋外，并将剩余房屋出租给他人使用。2018年4月25日，本院对案涉房产进行现场查封，姜玲玲才知道吴丽婵于2004年2月17日对包括案涉房产在内的7间店面房地产进行登记确权，房屋所有权证号为狮房权证灵秀字第××号，登记的房屋所有权人为吴丽婵，土地使用权证号为狮灵国用（2004）第0009号，土地使用权人为吴丽婵。之后，吴丽婵将上述房产抵押给案外人福建石狮农村商业银行股份有限公司港塘支行（下称农商港塘支行）用于借款，因未还款，农商港塘支行起诉王忠锋、吴丽婵，本院判决王忠锋、吴丽婵还款并进行执行。姜玲玲认为，案涉房产早在1999年已经卖给姜玲玲，双方合同合法有效，房屋所有权应确认归姜玲玲所有，王忠锋、吴丽婵应协助姜玲玲办理房产过户手续，将不动产权证登记在姜玲玲名下。 王忠锋在法定答辩期间内未作答辩。 吴丽婵在法定答辩期间内未作答辩。 姜玲玲围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。王忠锋、吴丽婵未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房产坐落于福建省石狮市（实际门牌号为××）中的235、237号（实际门牌号为××、235号）。1999年5月18日，王忠锋签名、捺印出具《收条》交姜玲玲收执，载明“兹收到石狮姜玲玲购买店面楼座落在石泉路南侧长途汽车站西面四至分明东面至蔡金展合壁西面至王忠锋合壁南面至路北面至石泉路计店面贰间只建筑及装修没有内装修共计人民币壹佰壹拾肆萬元正。但先收到定金来款人民壹佰零贰萬元正。余剩款建筑工程完工付清”等内容。1999年11月28日，王忠锋签名、捺印出具《收条》交姜玲玲收执，载明“兹收到石狮姜玲玲购店面款人民币伍萬元正。（50000.00元）”等内容。另外，姜玲玲通过其兄长姜盈艺与王忠锋抵扣其余购房款7万元。姜玲玲接收案涉房产后，于1999年至2000年间委托王爱建进行装修施工，并开始居住使用至今。2004年2月17日，吴丽婵对坐落于石狮市的包括案涉房产在内的7间店面房地产进行登记确权，房屋所有权证号为狮房权证灵秀字第××号，产别为私有房产，商住，7层框架结构，建筑面积为3010.21㎡，登记的房屋所有权人为吴丽婵；土地使用权证号为狮灵国用（2004）第0009号，地类为商住，使用权类型为国有，使用权面积为373.19㎡，土地使用权人为吴丽婵。2016年8月30日，吴丽婵、王忠锋与农商港塘支行签订的《最高额抵押合同》，约定以登记于吴丽婵名下坐落于石狮市地产为王忠锋在2016年8月30日至2021年8月29日期间办理的各类业务所形成的债务提供抵押担保，担保的债权本金最高余额为1407万元；抵押担保的范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。2016年9月1日，双方办理不动产抵押登记，不动产登记号为闽（2016）石狮市不动产证明第0002616号。同日，王忠锋与农商港塘支行签订《借款合同》，向农商港塘支行借款970万元；吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩与农商港塘支行签订《保证合同》，约定为王忠锋的上述借款提供保证担保。2016年9月1日，农商港塘支行依约发放贷款970万元。但合同履行过程中，王忠锋自2016年10月起未偿还到期贷款利息，贷款到期后也未归还全部贷款本息，四保证人均未履行保证责任。2017年9月19日，农商港塘支行诉至本院。2017年10月10日，本院作出（2017）闽0581民初5071号民事判决，判决王忠锋偿还农商港塘支行截至2017年9月11日止的本息合计10269480.93元（其中借款本金970万元，利息、罚息、复息569480.93元），并按双方签订的《借款合同》约定标准计算的利息、罚息、复息标准计付自2017年9月12日起至实际结清日止的利息、罚息及复息，农商港塘支行对吴丽婵、王忠锋提供抵押的坐落于石狮市塔前村石泉路229-241号（狮房权证灵秀字第××号、狮灵国用（2004）第0009号）的房产的折价或者拍卖、变卖款享有优先受偿权等内容。2017年12月11日，农商港塘支行向本院申请强制执行。2017年12月11日，本院作出（2017）闽0581执5610号执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩的财产（以执行标的额为限）。2017年12月26日，本院向石狮市不动产登记中心送达执行裁定书和协助执行通知书。2018年3月27日，本院作出（2017）闽0581执5610号之一执行裁定，拍卖或变卖吴丽婵所有的坐落于石狮市的房地产。2018年4月25日，本院对案涉房地产进行现场查封，并发出公告，要求在案涉房地产居住或从事生产经营的人员，应于2018年5月10日前自行迁出。2018年5月9日，姜玲玲向本院提出书面执行异议。2018年5月18日，本院作出（2018）闽0581执异32号执行裁定，驳回姜玲玲提出的执行异议，并送达给姜玲玲。2018年5月31日，姜玲玲提起案外人执行异议之诉。2018年10月26日，本院作出（2018）闽0581民初3701号民事判决，驳回姜玲玲的诉讼请求。姜玲玲不服，提起上诉。2019年4月24日，福建省泉州市中级人民法院作出（2019）闽05民终1722号民事判决，驳回上诉，维持原判。姜玲玲于2019年7月25日再次诉至本院。 本院认为，姜玲玲自行撤回第3项诉讼请求，系原告对自己民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。本案审查重点在于：一、姜玲玲与王忠锋于1999年5月18日达成的房屋买卖协议是否合法有效；二、案涉房产的所有权归属。对此，本院予以审查、分析和认定。 一、姜玲玲与王忠锋于1999年5月18日达成的房屋买卖协议是否合法有效 房屋买卖合同，是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。姜玲玲与王忠锋虽未签订书面的房屋买卖协议，但王忠锋于1999年5月18日出具《收条》将姜玲玲收执，载明将案涉房产转让给姜玲玲、转让价款为114万元等内容，足以证明姜玲玲与王忠锋之间的房屋买卖合同关系。姜玲玲依约支付购房款114万元给王忠锋，王忠锋亦向姜玲玲交付案涉房产。因此，姜玲玲与王忠锋之间的房屋买卖合同关系，系当事人双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。至于姜玲玲能否根据合同约定取得以及是否实际取得案涉房产的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，不影响合同效力。因此，姜玲玲与王忠锋于1999年5月18日订立的房屋买卖协议合法有效。姜玲玲关于确认合同效力的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 二、案涉房产的所有权归属 根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”规定，我国实行不动产物权的登记生效主义，包括案涉房产在内的石狮市的房产已于2004年2月17日登记确权至吴丽婵名下，房屋所有权人应确定为吴丽婵。由于案涉房产系吴丽婵与王忠锋夫妻关系存续期间建设，可推定为王忠锋与吴丽婵夫妻共有财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。现姜玲玲仅以其与王忠锋之间于1999年5月18日达成的房屋买卖协议合法有效为由，未能进一步提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的事实，其主张案涉房产归属于其所有，于法无据，本院不予支持。 综上所述，姜玲玲的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认姜玲玲与王忠锋于1999年5月18日达成的房屋买卖协议合法有效； 二、驳回姜玲玲其他的诉讼请求。 案件受理费15060元，由姜玲玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  林有文 人民陪审员  佘聪结 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  陈 莉 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。