广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初3707号原告：中国建设银行股份有限公司廉江支行。住所地：廉江市南市北路33号。负责人：魏刚，该行副行长。委托代理人：黄仕海，中国建设银行股份有限公司廉江支行客户经理。委托代理人：揭英俊，广东海东律师事务所律师。被告：李飞燕，女，1992年12月26日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：廉江市长盈置业有限公司。法定代表人：李有建，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行（以下简称“廉江建行”）诉被告李飞燕、廉江市长盈置业有限公司（以下简称廉江长盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员罗鸿志独任审判判，于2019年11月7日公开开庭进行了审理，书记员黄康俊担任记录。原告廉江建行的负责人的委托代理人黄仕海、揭英俊到庭参加诉讼，被告李飞燕及被告廉江长盈公司的法定代表人经本院传票传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉江建行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2016年9月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440101882-2012-20161550269）；2、判令被告李飞燕偿还借款本金386531.96元及利息（利息计至2019年8月19日止共计3178.59元，其后的利息按合同约定从2019年8月20日起计至全部还清欠款之日止），被告廉江长盈公司对该笔欠款本息负连带清偿责任；3、判令原告对被告李飞燕位于广东省××江大道南××翰林××房的借款抵押物享有优先受偿权；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月14日，原告与被告签订编号为440101882-2012-20161550269《个人住房(商业用房)借款合同》(下称《借款合同》)，原告是贷款人，被告李飞燕是借款人和抵押人，被告廉江长盈公司是保证人，《借款合同》第29条约定:“借款人借款本金为人民币(大写)肆拾万零肆仟元整”，第30条约定:“借款期限为(大写)叁佰陆拾个月(即2016年09月14日至2046年09月14日)”，第31条约定:本合同项下的货款利率为“叁:浮动利率，即在基准利率水平上浮0％，即年利率为4.9％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”，第二款第(二)项约定:“本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，货款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为”，第34条约定:“一、约定还款日为:借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。…三、借款人还款方法为:采用等额本息还款方法，在本合同签订时的货款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2144.14元。”《借款合同》签订后，原告于2016年09月20日向被告李飞燕发放贷款40.4万元，但截至2019年8月20日，被告李飞燕已连续拖欠两期的借款本息没有偿还，构成了严重违约。根据《借款合同》第16条规定:“违约情形”其中第一项第1款:“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，第17条约定:“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利；…2.宣布货款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借货关系；4、向借款人收取违约金；…6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利…；7.对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行”，以及根据合同第31条约定:“(二)本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为”。为此，原告现依约解除与两被告于2016年9月14日签订的编号为440101882-2012-20161550269的《个人住房(商业用房)借款合同》，并宜布货款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金和利息及相关费用，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％。根据《借款合同》第37条约定:被告李飞燕以其购买的《商品房买卖合同》(201662618)项下的位于广东省××江大道南××翰林××房作为本借款债权和实现债权费用的抵押物，并办理了商品房抵押权预告登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。根据《借款合同》第12条、第13条和第41条的约定，贷款人原告为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、公证费、送达费、公告费、执行费、律师费等)，由被告承担。根据合同第27条约定:被告李飞燕的通讯和送达地址为广东省××江大道南××翰林××房。被告李飞燕是本案的借款人和抵押人，被告廉江长盈公司是本案借款的担保人。因此，被告李飞燕应偿还原告的借款本金和利息，被告廉江长盈公司承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求判如所诉。被告李飞燕不作答辩。被告廉江长盈公司不作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告的营业执照一份，证明原告的主体资格；2、被告李飞燕的身份证一份，证明李飞燕的主体资格；3、被告廉江长盈公司的营业执照一份，证明廉江长盈公司的主体资格；4、个人住房（商业用房）借款合同一份，证据原告与被告于2016年9月14日签订借款合同的事实；5、个人贷款支付凭证，证明原告已按借款合同的约定向被告贷款40.4万元；6、不动产登记证明，证明抵押贷款已办理预售商品房抵押权预告登记；7、个人贷款对帐单、贷款拖欠明细表，证明至2019年8月20日，被告拖欠本息已构成严重违约。上述证据经开庭质证，被告李飞燕、廉江长盈公司均不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩的权利。本院查明：2016年9月14日，被告李飞燕、廉江长盈公司与中国建设银行股份有限公司廉江支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号440101882-2012-20161550269。合同主要内容是：第二十八条：“借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：廉江市长盈置业有限公司；二、该房屋系借款人家庭使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商品房；三、房屋坐落：廉江市××江大道南××翰林××房”；第二十九条：“借款人借款本金为人民币404000元”；第三十条：“借款期限为360个月（即2016年9月14日至2046年9月24日）”；第三十一条：“一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：浮动利率，即在基准利率水平上浮0%，即年利率为4.9%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为”；合同第十六条：“一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……”；第十七条：“一、贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系”；第三十四条：“一、约定的还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；二、借款人选取委托扣款方式还款；三、借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2144.14元”；第三十五条：“本合项下担保方式为抵押加阶段性保证”；第四十一条第二项第2点：“除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为建湛楼审核2015-054号《楼宇按揭合作协议》保证范围内”。合同约定的借款人李飞燕、贷款人廉江建行、保证人廉江长盈公司分别在合同上签字及加盖公章。被告李飞燕同意贷款人在办理抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次划入被告廉江长盈公司的账户。合同签订后，被告李飞燕用位于廉江市××江大道南××翰林××房作借款抵押，但因该房屋未办理房产权证，廉江建行于2016年10月10日办理了该商品房抵押权预告登记〔登记证号为：粤（2016）廉江市不动产证明第0003057号〕。原告于2016年9月20日将借款404000元支付到被告李飞燕指定的廉江长盈公司账户。被告李飞燕借款后，已按合同约定的等额本息还款法偿还借款至2019年6月20日止的本息。自2019年6月21日起被告李飞燕不按合同约定还款，截至2019年8月20日止被告李飞燕尚欠原告借款本金386531.96元、应付利息3178.59元。另外，本院根据原告的财产保全申请，于2019年9月19日作出（2019）粤0881民初3707-1号民事裁定书，裁定查封被告李飞燕购置的位于廉江市××江大道南××翰林××房。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。1.关于原告主张解除借款合同问题。原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，受法律保护，双方应当依约履行合同义务。原告在签订合同后，已按约定全额支付了借款404000元给被告李飞燕，履行了放款的义务，而被告李飞燕借款后，自2019年6月21日起没有按约定偿还借款本息给原告，其行为已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，因被告违约责任的情形已出现，解除合同的条件已经成就，故原告请求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院应予准许。2.关于原告主张还款问题。根据合同第十七条的约定，因被告李飞燕违约，原告有权宣布贷款提前到期，其主张权利之日即起诉之日（2019年9月17日）为贷款到期日。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条“当事人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零六条“当事人应当按照约定的期限返还借款的……”及第二百零七条“当事人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，原告要求被告李飞燕偿还自2019年6月20日后未按约定偿还的借款本息，本院应予支持。被告李飞燕截至2019年8月20日止尚欠原告借款本金386531.96元、应付利息3178.59元，本院予以认定。被告李飞燕应自2019年8月21日起按欠款额386531.96元+3178.59元=389710.55元、年利率4.9%上浮50%（即年利率7.35%）计付欠款的利息。3.关于被告廉江长盈公司的保证责任问题。被告廉江长盈公司为被告李飞燕向原告借款作阶段性连带责任保证，现借款已逾期且在保证期间内。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告廉江长盈公司应在保证范围内对被告李飞燕所负的上述债务承担连带清偿责任。4.关于原告请求对被告李飞燕提供的抵押物享有优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记是“为保障将来实现物权”而作的一种登记，预告登记的权利对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。本案中，原告已对抵押的房屋进行了抵押权预告登记，其只是享有未来取得抵押权的请求权，并没有就涉案房屋设立抵押权，不能对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故原告请求对涉案的房屋享有优先受偿权无理，本院不予支持。被告李飞燕、廉江长盈公司没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院对本案予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告李飞燕签订的编号为440101882-2012-20161550269的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告李飞燕在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金借款本金386531.96元、应付利息3178.59元（此息计至2019年8月20日）及自2019年8月21日起至本判决确定还款之日止的利息（按欠款额389710.55元、年利率年利率7.35%计算）给原告中国建设银行股份有限公司廉江支行；三、被告廉江市长盈置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司廉江支行的其他诉讼请求。本案受理费3573元，由被告李飞燕、廉江市长盈置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  罗鸿志二〇一九年十一月九日书记员  黄康俊附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。