云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4639号上诉人（原审被告）：昆明炳瑞商贸有限公司。住所地：昆明市南坝路10号。统一社会信用代码：915301007638851266。法定代表人：陈炳福。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：董朝浩，男，汉族，1945年5月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：李花枝，女，汉族，1952年11月23日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张宏益，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范贤华，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明炳瑞商贸有限公司（以下简称“炳瑞公司”）因与被上诉人董朝浩、李花枝房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初8961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，于2019年8月1日审理了本案，并报请批准延长审理期限。本案现已审理终结。上诉人炳瑞公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担任何支付租金及违约金的责任，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实不清，证据不足，应当予以撤销。双方当事人之间的租赁合同关系并未成立，本案的《房屋买卖协议》签订后，被上诉人一直未能按照约定将位于昆明市南坝路商场上住宅一楼五幢102号房屋冲抵购房款，经多次催告已经构成违约，因此，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》也不可能实际履行。一审法院酌情支持的违约金没有任何事实和法律依据，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人董朝浩、李花枝答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人董朝浩、李花枝向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《租赁协议》；2、被告支付原告自2008年10月1日起至《租赁协议》解除之日止按照《租赁协议》计算的租金，以及自2008年10月1日起至租金实际清偿之日止按每日万分之三计算的违约金；3、被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。一审法院认定事实，2006年9月17日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将其所有的位于昆明市南坝路10号“炳瑞商场”一楼B区第1号商铺（建筑面积77.62平方米）出售给原告，总价为2018120元，本协议签订之日原告一次性向被告支付100%的房款；被告收到原告支付的2018120元购房款后30日内，将出售的商铺交付原告，购房款未付清之前，出售商铺的所有权不发生转移。原告未按约定期限支付房款时，应当向被告支付协议总金额10%的违约金，逾期30天，除由原告承担违约责任外，被告有权单方解除本协议。2007年9月17日，原被告签订《租赁协议》，约定：原告将其所有的炳瑞商场一层B-1号商铺及享有二年使用权的二层商铺出租给被告，一层租赁期限自2006年9月30日起至2016年9月29日止，租金为每月租金11643元，每年139716元；二层租赁期限自2006年9月30日起至2008年9月29日止，租金为每月4657.2元，每年55886.4元。租赁期限开始之日起30日内被告向原告支付一、二层共计两年的租金391240.8元，2008年9月收取商铺租金时一次性支付乙方2009年至2010年9月二年租金共计279432元，以后每年租金由被告在租赁期限每年内第一个月内一年一付支付完毕，被告逾期支付则承担每日万分之三的违约金。本协议签订后三日内，原告应将租赁物交付被告，如逾期交付，则每日承担万分之三的违约金。原告出售给被告的商铺原过道21平方米，原告在2008年9月30日起开始收取租金时一并交由被告，第一次按两年一付，计75600元，以后一年一付，遇政府拆迁则终止计算租金。2008年1月21日，原被告签订《补充协议》，约定：被告出售给原告的昆明市南坝路10号一楼B区B-1号商铺，因产权现属于昆明市环境卫生机械厂名下，需等过户给被告后60天内再过户给原告。如不能过户到被告名下，本合同终止，相互返还所交商铺款及住宅房，原告所收租金不予退还。付款方式为：1、被告同意一次性支付两年一楼返租款和二楼优惠金合计391204.8元，此款作为原告购买B-1号商铺总款的冲抵；2、原告将自有的昆明市南坝路商场上住宅一楼五幢102号房转让给甲方，双方协商该套房价值789650元，此款亦用于冲抵原告购买B-1号商铺总款；3、上述两项款项冲抵总购商铺后，剩余尾款837266元在本协议签订时一次性付清。昆明市环境卫生机械厂办结给被告一楼商铺产权时起60天内被告办结给原告产权证；原告同时60天内将住宅产权办结给被告。其余事项按照原买卖合同及租赁协议履行。2008年1月20日，被告向原告出具三份收据，编号0054444的收据载明收到原告购买昆明市南坝路10号房款391204.8元，备注“交款时间为变更处理”，编号0054445的收据载明收到两原告购买昆明市南坝路10号一房款789650元，备注“变更协商后住宅冲抵”，编号0054446的收据载明收到两原告购买昆明市南坝路10号房房款837266元，被告陈述，仅收到原告837266元购房款，其余两张收据所载明的款项原告并未实际支付，对于该陈述原告予以认可。原、被告一致确认，一、双方签订《租赁协议》涉及的炳瑞商场一层B-1号商铺即南坝路10号B-1房产证号20××08（建筑面积为77.62平方米）的商铺，该商铺至今登记在被告名下，抵押权人为中国工商银行股份有限公司昆明护国路支行，抵押时间为2013年3月28日，该商铺于2015年8月14日被查封，于2016年11月24日被昆明市中级人民法院轮候查封，于2017年5月31日被西山区人民法院轮候查封；二、截止法庭辩论终结前，被告共计向原告支付38万元租金。另，原告因本案支出保全费5000元，保全担保费6482元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被告作为涉案租赁物的登记所有权人与原告签订的《租赁协议》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。原被告在《租赁协议》中约定的租赁期限已于2016年9月29日届满，《租赁协议》因履行期限届满已经自然终止，故对原告要求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求不予支持。被告以原告并未将双方《房屋买卖合同》所涉及的房屋过户给被告为由拒绝支付房屋租金，一审法院认为房屋租赁法律关系与房屋买卖法律关系是不同的法律关系，且原、被告并未约定被告支付租金的前提是原告先履行房屋买卖法律关系中的过户义务，故一审法院认为被告拒绝支付租金的抗辩理由不成立，被告应当按照《租赁协议》以及《补充协议》的约定向被告支付租金。关于租金，双方约定2006年9月30日起至2008年9月29日的租金冲抵购房款；2008年9月30日起至2010年9月29日止的租金为355032元（商铺两年租金279432元+过道租金75600元）；2010年9月30日起至2016年9月29日的租金为838296元（年租金139716元×6年），截止2016年9月29日被告应付租金总计1193328元（355032元+838296元），扣除被告已经支付的38万元后，一审法院确认被告应当支付原告租金为813328元。被告未按时支付租金的行为已经构成违约，双方约定被告逾期付款应当按照每日万分之三支付违约金，一审法院认为该违约金约定过高，酌情支持160000元。至于保全费，已经实际发生，且属于诉讼费范畴，应当由被告承担。保全担保费6482元，双方并未约定该费用由违约方承担，故对原告要求被告支付保全担保费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决，一、被告昆明炳瑞商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董朝浩、李花枝租金813328元及违约金160000元。二、驳回原告董朝浩、李花枝的其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院认定事实中均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付租金及违约金？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据被上诉人提交的相应证据，能够证实双方当事人之间存在房屋租赁关系，故对于上诉人提出其与被上诉人之间无房屋租赁关系的主张，不予支持。根据查明的事实，被上诉人已经履行其应当履行的合同义务，而根据双方当事人签订的《补充协议》上对于本案所涉及的商铺及住宅是同时办理过户手续，故上诉人提出应当由被上诉人先办理前述住宅的过户手续的主张，因无事实依据，本院不予支持。一审法院根据查明的事实所做判决并无不妥之处，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16468元由上诉人昆明炳瑞商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十一月十五日书记员  郭亭恋