广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12808号原告：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：温夏，男，1958年7月17日出生，汉族，身份证住址河南省洛阳市涧西区。原告广州迪佳物业管理有限公司（以下简称“迪佳公司”）诉被告温夏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭长虹到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费共计10394.83元。（按照建筑面积24.6323平方米，从2017年11月1日起计至2017年12月31日期间按照16元/平方米/月的标准计算，从2018年1月1日起计至2019年1月31日期间按照30元/平方米/月的标准计算）；2.判令被告向原告支付从2017年11月起计至实际付清上述物业管理费之日止的逾期支付上述管理费的违约金（以当月应付未付的物业管理费为基数，从当月6日起按照每日千分之一的标准计算）。事实和理由：被告是广州市东风西路132号三楼3156号商铺的业主。原告作为物业管理服务方为被告名下商铺及其所在商场提供物业管理服务，但被告一直未缴纳物业管理费。原告曾因物业服务合同纠纷起诉被告，（2018）粤0104民初5427号民事判决书判决被告应向原告支付截至2017年10月30日的物业管理费，判决后被告继续拒绝交纳自2017年11月1日起的物业管理费，故原告提出上述诉讼请求。被告无答辩。经审理查明：2011年6月3日，被告（买受人）与广州康创投资有限公司（出卖人，以下简称康创公司）签订了《商铺买卖合同》，其中约定被告向康创公司购买位于广州市东风西路132号四层3156号铺，商铺合同约定建筑面积25.0722平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月31日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。据2018年7月10日及2019年3月5日打印的房产登记号：2012登记字1019984号广州市不动产登记查册表记载，房产地址：越秀区东风西路132号3156房，土地用途：商住；建筑面积24.6323平方米，共有情况：单独所有，规划用途：商业；登记时间：2012-8-22；产权人：温夏；占有部分，全部等。2018年2月5日，原告曾向本院起诉被告要求被告支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费15238元，并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，本院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5427号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了原告对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……在没有相反证据的前提下，原告要求被告支付涉案商铺的物业管理服务费，本院予以支持等。遂判决自该判决发生法律效力之日起十日内，被告温夏向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费15238元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费15238元的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止等。该裁判文书已于2018年11月13日发生法律效力。原告为证明其已书面通知被告上调物业费至每月30元每平方米，向本院提交证据如下：1、2017年12月20日，原告发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为原告，收件人为被告，邮寄地址为广州市白云区联合鹤龙一路32号御丰广场10栋10C01#，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。本院认为：针对此前包括原告与被告在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，被告未依约缴纳物业管理费，原告主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，本院予以支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。原告未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。因此，本院对原告主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，被告应继续按照16元/平方米的标准向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。至于原告要求被告按照每日千分之一的标准支付迟延支付上述物业管理费的违约金的问题。已发生法律效力的（2018）粤0104民初5427号民事判决书已认定违约金的标准为每日按所欠物业管理费的1‰支付，本案无理由作出与该判决相悖的计算标准，因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持，但违约金应以所欠物业管理费的总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告温夏向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积24.6323平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付物业管理费的违约金（每日按所欠物业管理费的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回原告广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，由原告广州迪佳物业管理有限公司负担57元，由被告温夏负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  吴艳华人民陪审员  王 勇二〇一九年十一月十二日书 记 员  黄金铭