广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4850号原告：李莎，女，1985年1月10日出生，汉族，身份证住址湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：邓志琴，广东骏道律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：朱永胜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：曾海珊，女，1966年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。被告：田毅，男，1977年7月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉妍，广东蕴德律师事务所律师。原告李莎诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、曾海珊、田毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓志琴，被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告曾海珊的委托诉讼代理人吴小龙，被告田毅的委托诉讼代理人邝敬康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告华鑫公司、丰盛昌公司向原告返还购房款175000元及利息（以175000元为本金，以年利率6%为标准，自2018年9月10日起计至被告退回全部购房款之日止）；2、判令被告曾海珊、田毅对上述诉讼请求承担连带返还责任。事实和理由：原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司于2018年8月13日签订《【xxx住宅】认购书》，由原告认购两被告所有的位于广州市越秀区xx路xxx12号Axxx房物业，总价款1737691元。签订认购书后，原告向被告华鑫公司支付了相应的定金，并于2018年8月20日与两被告签订了《广州市房屋买卖合同》。原告向两被告共计支付了350000元购房款（部分定金及房款是通过另案原告戴毅峰转账给两被告指定的收款人张英及被告田毅）。原告在支付了相应款项后却得知两被告被广州市住房和城乡建设委员会责令停止违法销售行为。至此，原告才知晓两被告并未取得所售物业的产权，合同目的无法实现。2018年9月，两被告与原告达成解除合同的一致意见，并答应会退回购房款给原告。被告华鑫公司于2018年9月10日通过曾海珊账户向原告退回购房款50000元，被告丰盛昌公司通过张英账户向原告退回125000元，尚有175000元至今未退回。原告认为，两被告已与原告解除了《广州市房屋买卖合同》，依法均应退回原告所有的购房款。两被告不退购房款的行为，已严重损害了原告的合法权益。同时，被告曾海珊、田毅将个人账户提供给被告华鑫公司、丰盛昌公司收取房款的行为也严重违反了法律的规定，依法应承担连带返还购房款的责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为广州xx房地产有限公司（以下简称xx公司），现产权人未能追认华鑫公司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《【xxx住宅】认购书》为无效合同，不适用定金罚则。二、原告至今未明确提出解除双方法律关系的意思表示，合同未解除的前提下，其无权就所谓“定金”提出返还的诉讼请求，应依法增加确认解除的诉讼请求。三、曾海珊的退款行为不代表华鑫公司的意思表示，曾海珊与原告签订的书面法律文件未加盖华鑫公司公章，相关约定对华鑫公司不产生约束力。四、本案纠纷发生的主要原因在于xx公司与丰盛昌公司之间的项目转让发生争议，非因华鑫公司原因导致合同无效或无法继续履行的情况，不适用定金罚则进行处理。五、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）超越代理权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力，即便华鑫公司要承担返还责任也仅限于被代理人追认时相对人所能获得的利益，即已支付的购房款本金，而非包括定金罚则。六、涉讼款项的实际收取方为被告合展公司，其应为法律责任的承担主体。七、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。该裁决书显示，xx公司作为产权人可配合办理产权登记，完成涉讼房屋项目的交易行为，且已有通过仲裁方式处理产权登记的先例，xx公司对于涉讼的《广州市房屋买卖合同》是否追认将会直接影响案件的法律适用与事实查明。八、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告先与华鑫公司单独签订认购书，后丰盛昌公司虽在《广州市房屋买卖合同》上盖章，但丰盛昌公司并非涉讼房屋的实际出卖人，不应承担返还房款的责任。1、涉讼房屋所在的楼盘由xx公司开发，后因各种原因该项目未能正常出售，xx公司将该项目作为不良资产整体转让给丰盛昌公司，并承诺协助丰盛昌公司或丰盛昌公司指定的买受人办理产权登记。后丰盛昌公司将该项目整体转让给华鑫公司时，向其如实、明确告知了该项目的权属和使用情况，丰盛昌公司不存在任何隐瞒及欺诈行为，上述转让行为合法有效。在华鑫公司对外出售房屋时，考虑到将来办理产权登记的便利，买受人可依据合同要求xx公司配合办理过户，华鑫公司请求丰盛昌公司作为“甲方1”在房屋买卖合同上盖章。在合同的签订、履行过程中，都是由华鑫公司和买受人接洽和办理，丰盛昌公司并未实际参与。因此，丰盛昌公司并非实际的出卖人。对此，原告也是清楚的。2、丰盛昌公司虽曾收取原告的部分款项，但该款项并非原告向丰盛昌公司支付的购房款。实际情况是，因华鑫公司尚未向丰盛昌公司足额支付项目转让款，华鑫公司提出由原告将部分购房款直接转入丰盛昌供公司的账户，以冲抵华鑫公司对丰盛昌公司的应付款项。经原告和丰盛昌公司同意后，原告将300000元（包含本案原告的125000元和另案戴毅峰的175000元）转入丰盛昌公司账户。因此，丰盛昌公司收取的上述款项实际是华鑫公司委托原告向丰盛昌公司支付的项目转让款而非向原告收取的购房款。二、丰盛昌公司已将收取的300000元全额退还给原告，原告也出具了确认书，表示“与丰盛昌公司的权利义务全部解除，双方互不追究任何责任”。原告所主张的175000元购房款并非由丰盛昌公司收取，不应向丰盛昌公司主张。三、涉讼房屋依法可以对外出售，丰盛昌公司不存在任何隐瞒、欺诈和串通行为，原告主张丰盛昌公司共同承担还款责任没有事实和法律依据。被告曾海珊辩称：我并非相关案件的适格被告，我不是合同的当事人。原告购房的资金并无进入我的账户。被告华鑫使用我的账户用于公司业务，我的账户发生的交易不属于我的个人行为。因此，我与本案无法律上的关系，不应承担法律责任。被告田毅书面答辩称：一、我是合展公司的员工，当时出于合展公司的经营需要，提供私人银行账号给合展公司使用，涉案账号虽为我名下，但实为合展公司日常使用，我一直无法支配涉案账号，对涉案款项不知情。二、我并未参与到涉讼房屋买卖运作中，据合展公司介绍，涉讼购房款实为华鑫公司收取，是华鑫公司指令原告将涉讼款项汇至合展公司提供的我的银行账号。三、本案中，我、合展公司与原告并未形成任何合同关系，我并非本案适格被告，无需向原告承担任何合同责任。四、据合展公司介绍，其与华鑫公司存在合作关系，合展公司为华鑫公司提供房产销售协助服务（并非居间服务），即与本案有关的房产销售协助，但此乃二者间的内部合作关系，与任何第三方（包括原告）无关。经审理查明：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为xx公司，房地坐落分别“东山区xx路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区xx路xxx42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，xx公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区xx路xxx6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月24日，xx公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区xx路xxx的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区xx路xxx6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂时无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区xx路xxx的下列房屋（详见附表），现登记在xx公司名下；根据丰盛昌公司与xx公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区xx路xxx6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【xxx住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区xx路xxx12号Axxx房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积50.42平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1737691元；本认购书签订当日支付定金200000元；接甲方通知后3天内，甲乙双方签订《广州市房屋买卖合同》，同时乙方支付成交价的70%或以上877691元（不含定金）等。2018年8月13日，被告华鑫公司向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市xx路xxx12号A栋xxx房的定金200000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月20日，原告（乙方，买方）与被告丰盛昌公司、华鑫公司（卖方，甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区xx路xxx12号xxx房，建筑面积50.4161平方米，价款为1737691元，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款的方式付款：第一期，乙方应在2018年9月5日前向甲方支付房款669691元；第二期，乙方应在出具房产证一个月内向甲方支付房款347000元；第三期，乙方应于交楼当天向甲方支付房款521000元。双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同并交付首期的一年内，即2019年9月4日；甲方与乙方约定按以下其中一种方式办理产权转移登记：1、双方共同办理，双方应当于2018年12月4日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2、其他方式：通过诉讼或仲裁方式办理产权证等。戴毅峰（另案原告）于2018年8月13日向被告田毅转账支付320000元（戴毅峰确认其中有120000元是代本案原告李莎支付的购房定金），于2018年8月20日向被告丰盛昌公司指定的收款人张英转账支付300000元（戴毅峰确认其中150000元是代本案原告李莎支付的购房款）。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区xx路xxx6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期xx世家意向买家与其司签订【xxx住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。2018年9月3日，被告丰盛昌公司通过张英账户向戴毅峰账户转账退款300000元。同日，原告与戴毅峰向被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：本人李莎、戴毅峰于2018年8月20日与丰盛昌公司、华鑫公司就位于广州市越秀区xx路xxx12号xxx房、405房签订《广州市房屋买卖合同》支付合同定金400000元，首期房款共计300000元。现丰盛昌公司、华鑫公司将本人上述金额全部退回。自本人收到上述款项后，《广州市房屋买卖合同》上的权利义务全部解除，双方互不追究任何责任，且本人持有的《广州市房屋买卖合同》原件、收款收据原件、认购书原件全部退还等。该确认书中手写备注收到海南丰盛昌公司300000元。2018年9月10日，原告的银行账户收到从被告曾海珊账号为62×××71的账户跨行转账过来的xxx定金返款50000元（原告与戴毅峰确认其中25000元是退给戴毅峰的房款）。另查明，被告曾海珊是被告华鑫公司的监事。被告田毅是合展公司的前法定代表人。据银盛支付服务股份有限公司广州分公司于2018年8月28日出具的《证明书》证实，被告华鑫公司办理了两台移动POS机，商户名称均为被告华鑫公司，入账人均为曾海珊，其中一台的入账账号为43×××95，另一台的入账账号为62×××71。本院认为：原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。而且，被告丰盛昌公司已将其向原告收取的全部房款退回原告，并确认其与原告的权利义务全部解除。因此，原告与两被告之间的房屋买卖合同关系业已解除。原告要求被告华鑫公司退还购房款175000元并支付利息的诉讼请求合法，本院予以支持。利息可参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算。因原告向被告丰盛昌公司签署的《确认书》明确被告丰盛昌公司已将其收取原告的全部房款退回，双方互不追究任何责任。故原告要求被告丰盛昌公司在本案中承担还款责任的诉讼请求，有违诚信原则，本院不予支持。被告曾海珊、田毅不是房屋买卖合同的当事人，与原告不存在房屋买卖合同关系，原告要求两人对本案债务承担连带责任于法无据，本院不予支持。至于被告华鑫公司提出相关房款应由合展公司予以返还的抗辩，因原告持有的收款收据上盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与合展公司之间为委托关系，而原告与合展公司并未产生直接的法律关系，故被告华鑫公司该抗辩，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李莎返还购房款175000元，并计付利息（以175000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率从2018年9月10日计至上述款项返还之日止）。二、驳回原告李莎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3865元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  张 宇人民陪审员  何海年二〇一九年十一月八日书 记 员  戚志滨