安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初6319号 原告：王娇娇，女，汉族，1989年5月2日出生，现住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：储志洋，安徽凡平律师事务所律师。 被告：吴岳，男，汉族，1989年11月12日出生，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：唐行，安徽律维律师事务所律师。 原告王娇娇与被告吴岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王娇娇的委托诉讼代理人储志洋，被告吴岳及其委托诉讼代理人唐行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王娇娇向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月9日解除；二、吴岳退还王娇娇支付给吴岳的违约金38800元，并赔偿利息损失（自2018年9月9日按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；三、吴岳支付王娇娇违约金3600元；四、吴岳支付2018年7-9月的房租金3600元；五、吴岳支付2018年7-9月的物业费1200元；六、本案诉讼费由吴岳承担。 事实与理由：2016年4月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：王娇娇将位于华地润园小区x栋xx室出租给吴岳使用，租赁期限自2016年4月15日至2021年4月14日止，月租金1200元，交纳方式季付，先行支付三个月，二个月之后每月提前10天支付租金，不得转租，并在补充条款中约定在租期内，若吴岳拖欠王娇娇租金，则由原、被告自行协商，如协商不成，则王娇娇没收吴岳押金并收回吴岳的房屋使用权。合同签订后，吴岳不履行合同约定，擅自长期将房屋转租给他人，严重违反了合同约定。王娇娇曾口头告知吴岳停止转租行为，吴岳对此置之不理，并拒绝缴纳2018年的物业费及2018年7月到9月的房租。王娇娇于2018年9月9日向吴岳送达腾退房屋通知书并通知住户搬离，被告强行占用房屋并报警声称要腾退房屋就要支付4万元违约金。经多次协商未果，无奈之下王娇娇于2018年9月16日与吴岳签订协议，协议约定王娇娇支付吴岳违约金4万元，吴岳交还其对房屋的使用权。2018年9月17日，王娇娇支付吴岳所声称违约金38800元（40000元去除所拖欠的物业管理费1200元）及房屋所摆置的家电款3500元。王娇娇认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，且于2018年9月9日向通知吴岳解除房屋租赁合同并腾退房屋。王娇娇已向吴岳支付房屋家电费用3500元，吴岳强行侵占王娇娇房屋并以此索要违约金，同时拒绝支付物业费及租金的行为，已严重侵犯王娇娇所享有的合法权益，吴岳应当向王娇娇退还其声称的违约金并支付拖欠的租金及物业费用。 被告吴岳辩称：原被告双方签订的房屋租赁合同已经于2018年9月16日解除。并非王娇娇主张的2018年9月9日解除。王娇娇主张的诉请无事实和法律依据。2019年9月16日原被告双方签订了协议书一份，协议书明确写明经双方友好协商，达成以下约定，王娇娇赔偿吴岳4万元。吴岳承诺承担所欠的水电物业费用。本协议书经双方签字后生效。双方之前所签订的合同双方一致同意废除。2018年9月17日，双方又再次签订了协议书，约定经双方友好协商，王娇娇支付吴岳3500元补偿款。上述两份协议是双方经友好协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示。并不违反法律和行政法的强制性规定，是合法有效的。当然也不存在可撤销可变更的情形。从王娇娇提交的微信聊天记录和吴岳提交的证据可以看出原被告双方就解除原房屋租赁合同事宜经过了数十次，长达半年的协商。因此原被告应严格按照约定履行自己的义务。上述协议签订后，双方依约履行了各自的义务，双方的权利义务已经终结。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合双方当庭陈述，本院认定事实如下：2016年4月15日，王娇娇、吴岳签订《房屋出租合同》，王娇娇将华地润园xx室出租给吴岳，租赁期限2016年4月15日至2021年4月14日，押金1200元，月租金1200元，季付，先付后用，吴岳将房子转租，王娇娇可以终止合同，收回房屋。2016年4月15日，双方签订《补充说明》，对《房屋出租合同》作出部分修正及补充。 2018年9月9日，王娇娇将《限期搬离通知书》贴至案涉房屋门上，认为吴岳违反租赁协议，可强行收房，限于2018年9月13日前搬离腾空房屋。违约内容为：1、房屋不允许转租，若转租，可终止合同，收回房屋；2、若拖欠房租，双方协商不成，可强制收房。 2018年9月16日，王娇娇丈夫赵宏江代表王娇娇（甲方）与吴岳（乙方）签订解约协议，内容为：“1、经甲乙双方友好协商，于今日达成以下协定：甲方赔付加补偿乙方4万元。乙方将甲方所有房屋（华地润园x栋xx）使用权归还于甲方；2、乙方承诺承担所欠水电及物业费用；3、本协定经双方签字后生效，之前签字的合同，甲乙双方一致同意废除，不再生效”。2018年9月17日，双方再次签订解约协议，内容为：“经甲乙双方友好协商，于今日达成以下协定：1、甲方支付3500元购买房内所有家电，除窗帘外乙方不可搬走房内任何其他物品。2、乙方于今日早上10:00之前拆除窗帘，并搬出至门外，以及搬出床单等私人用品，不含任何家具家电。3、乙方于今日早上10:00之前彻底离开华地润园26栋2202房间，从此刻起，不再进入房间，进入则属于非法闯入民宅报警，依法处置。4、甲乙双方于今日的10:00之后，再无任何其他约定的协议。均以此协议为准，无其他约定。5、甲方完全收回房屋所有权益，乙方不再对此房屋拥有任何权益，永远与此房无任何关系”。 2018年9月16日，王娇娇向吴岳转账38800元。2018年9月17日，王娇娇向吴岳转账3500元。后吴岳搬出案涉房屋。 2018年9月18日，王娇娇将房屋出售给第三人。 2018年3月17日，王娇娇与吴岳的聊天记录显示，王娇娇对于吴岳房屋用于转租知情，且并无异议。 本院认为：王娇娇、吴岳签订《房屋出租合同》、《补充说明》、两份解约协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。根据解约协议约定，协议签订之时双方已经一致同意废除原《房屋出租合同》，故《房屋出租合同》已于2018年9月16日解除。王娇娇诉请要求确认《房屋出租合同》于2018年9月9日解除，本院不予支持。 根据两份解约协议，王娇娇向吴岳支付38800元系履行解约协议，王娇娇在自行协商并签订解约协议后，又主张该金额过高，违反诚实信用原则，本院不予支持。关于房租金、物业费，双方在履行解约协议中已经就该部分费用处理完毕，吴岳也已经根据两份解约协议的约定，及时退出案涉房屋，王娇娇此诉请违反双方签订的解约协议，本院不予支持。关于违约金3600元，王娇娇陈述认为吴岳违反合同约定，违法转租，但根据聊天记录，王娇娇对于转租事宜实际知情并允许，故对此陈述，本院不予采信。王娇娇主张吴岳欠付租金应支付违约金，但其已经就解除事宜与吴岳达成解约协议，并未提到欠付租金并应当支付违约金事宜，故对此诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王娇娇的诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费980元，由原告王娇娇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  李凤莲 人民陪审员  张文利 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  吴晶晶 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。