湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1662号上诉人（原审被告）：孝感市新鸿泰房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区董永路与横三路交汇处1号。统一社会信用代码：91420902087247515H。法定代表人：江雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷成洪，该公司职工。委托诉讼代理人：王仁俊，该公司职工。被上诉人（原审原告）：杨佐刚，男，1976年8月20日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。上诉人孝感市新鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新鸿泰公司）因与被上诉人杨佐刚商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新鸿泰公司上诉请求：1.撤销孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初874号民事判决，并改判驳回杨佐刚对新鸿泰公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由杨佐刚承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实有遗漏。一审判决遗漏的事实：新鸿泰公司于2015年11月5日与案外人湖北昌泰电力工程有限责任公司签订了一份《电力工程施工合同》，该《电力工程施工合同》在新鸿泰公司与案外人履行的过程中，新鸿泰公司充分履行了自己义务，且国网孝感市孝南区供电公司于2015年10月26日以“答复函”形式对御景水岸线路通道及箱变图纸作了备案，后由于管辖划分的原因，御景水岸线路通道及箱变图纸备案主体由国网孝感市孝南区供电公司变更为国网孝感市供电公司。导致御景水岸电改-公变事情搁置至今。二、一审判决适用法律错误。1.《御景水岸业主诉求开发商协商意见书》中的有关条款，系指配合电力部门，直抄到户的主体是电力公司，而不是新鸿泰公司；一审判决第二项的判决，违背了合同法的相对性原则。2.新鸿泰公司所有的工程竣工验收备案证明书于2017年11月14日前竣工验收完毕，新鸿泰公司兑现了自己的承诺。所有的工程竣工验收备案证明书的承诺视同对原《商品房买卖合同》相关条款的协商变更，不存在违约的问题。综上所述，一审判决认定的事实遗漏，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，并支持新鸿泰公司的上诉请求，以维护新鸿泰公司的合法权益。杨佐刚辩称，1.涉案《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人。依《城市房地产管理法》第27条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。事实上，新鸿泰公司2017年3月31日，并没有取得工程竣工验收备案证，没有履行合同第八条交付期限。新鸿泰公司应当根据涉案《商品房买卖合同》第九条承担违约责任。2.涉案《商品房买卖合同》第十四条：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑，交付时达到供水、供电、道路、供气条件。新鸿泰公司主张的涉案小区已经临时用电，即为“达到供电条件”，与法不合。理由如下：①住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。②《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。③临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。新鸿泰公司于2017年10月11日开出的“协商意见书”第二项承诺全面配合电力部门在2017年年内分户到位，电力公司直抄到户。新鸿泰公司至今仍未兑现自己的承诺，应承担违约责任。新鸿泰公司虽主张涉案小区的临时用电，是由第三方原因造成的，但第三方原因不能成为法定免责事由，其免责抗辩理由不能成立。新鸿泰公司应当支付供电违法使用条件赔偿金。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。杨佐刚一审起诉请求：1.判令新鸿泰公司向杨佐刚承担逾期交房违约金12984.88元（自约定交房日期，按房款日万分之0.5计算违约金，至房产符合标准之日止，暂计算至2018年10月1日）、逾期办证违约金4739.01元；2.判令新鸿泰公司配合电力部门办理电改手续，承担全部费用，使业主用电纳入城市供电网络，实现电力公司直抄到户；3.由新鸿泰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月1日,杨佐刚与新鸿泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定杨佐刚购买新鸿泰公司开发的位于商品房××套。合同中与本案争议有关联的内容有：1.建筑面积99.65平方米，单价4755.65元/每平方米，房屋总价款473901元；2.商品房交付时间为2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付杨佐刚使用，新鸿泰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，新鸿泰公司不出示或出示不齐全上述文件，杨佐刚有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由新鸿泰公司承担；3.新鸿泰公司逾期交房的违约责任：逾期超过30日，杨佐刚可以选择解除合同，也可选择继续履行合同，选择继续履行合同的,合同继续履行，自2017年3月31日交付期限的第二天起至实际交付之日止，新鸿泰公司按日向杨佐刚支付房价款万分之0.5的违约金；4.关于产权登记的约定：新鸿泰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由新鸿泰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因新鸿泰公司的责任，杨佐刚不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理：杨佐刚不退房，新鸿泰公司按已付房价款的1%向杨佐刚支付违约金；5.合同补充协议第三条约定：双方在合同履行过程中发出的一切书面通知、函件(除约定当面签收外)均以挂号邮寄方式送达，邮寄地址以主合同所留地址为准，如有更换应及时通知对方，如因地址有误或变更，出现不能送达的后果，由违约方承担不利后果。合同签订后，涉案房屋实测面积98.65平方米，杨佐刚实际支付购房款469145元。涉案房屋于2017年11月14日办理了编号为422201/B-2017-187的《工程竣工验收备案证明书》，于2017年12月为涉案房屋办理了总证。2017年3月新鸿泰公司向杨佐刚邮寄发函通知杨佐刚收房，现房屋已交付使用，但杨佐刚称房屋没有达到交付条件，没有达到供电条件，并据此认为新鸿泰公司违约。2017年10月11日，新鸿泰公司向全体业主出具了一份《御景水岸业主诉求开发商协商意见书》，与本案有关的内容有：1.新鸿泰公司承诺在2017年11月15日前将御景水岸所有楼栋的竣工备案证全部办妥；2.电改-公变：全面配合电力部门在2017年年内分户到位，电力公司直抄到户，但新鸿泰公司至今未履行，以致成诉。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据一审庭审及双方当事人提供的证据材料，归纳本案的争议焦点如下：1.杨佐刚、新鸿泰公司所签订的商品房买卖合同是否有效，新鸿泰公司是否违约并赔偿违约金；2.关于违约造成的损失及违约金的计算问题；3.杨佐刚请求用电纳入城市供电网络，实现电力公司直抄到户的诉讼请求是否应予支持。一、关于杨佐刚、新鸿泰公司所签订的商品房买卖合同是否有效，新鸿泰公司是否违约并承担违约金的问题。杨佐刚与新鸿泰公司签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。杨佐刚、新鸿泰公司在合同签订后，杨佐刚已向新鸿泰公司交付了全部房屋价款，但新鸿泰公司却未能按合同约定的期限向杨佐刚交付案涉商品房，也未按合同约定的期间办理权属证书，新鸿泰公司存在违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，新鸿泰公司应当继续履行并承担赔偿损失等违约责任。故新鸿泰公司因延迟交付房屋及迟延办理权属证书，依法应当承担违约责任。二、关于违约造成的损失及违约金的计算问题。关于交房违约金的问题，新鸿泰公司未按约定期限履行交付房屋的义务，按照合同约定，新鸿泰公司应当承担违约责任。杨佐刚主张的交房违约金是自2017年3月31日计算至2018年10月1日。一审法院认为，1.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，逾期交房违约金可以调整，因为违约金毕竟是当事人事先约定的，其具体数额不可能与事后违约所造成的损失数额完全吻合，所以，法律允许适当调整；2.杨佐刚未证明其因逾期交房而造成的实际损失数额，也没有足以令人信服的理由表明其因新鸿泰公司违约给其造成了实际损失或预期利益损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，损失赔偿额应当相应于因违约造成的损失及履行后可以获得的利益，因此，如按杨佐刚、新鸿泰公司约定的以购房款的日万分之0.5计算逾期交房的违约金，不符合法律规定的以实际损失为依据的赔偿原则；3.新鸿泰公司于2017年11月14日取得了《工程竣工验收备案证明书》，足以证明争议房屋进行了竣工验收，新鸿泰公司于2017年12月取得了涉案房屋的房产总证，更加具备交付房屋的条件，但杨佐刚仍以不符合交付条件为由，不与新鸿泰公司进行交接房屋，但又进入涉案房屋居住，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，因杨佐刚的原因没有按时交接致使损失扩大部分，不得要求赔偿。综上，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将计算逾期交房违约时间调整为2017年3月31日至2017年12月30日，即270天，计算违约金的比例调整为30%，逾期交房的违约金为1919.3元（473901元×0.5÷10000×270×30%)。关于逾期办理产权登记违约金的问题，杨佐刚未在约定期限内取得房屋权属证书，按照合同约定，新鸿泰公司应当承担违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，新鸿泰公司也应承担违约责任。故逾期办理产权登记违约金按已付房款的1%计算，予以支持，即4739.01元(473901元×1%)。三、杨佐刚请求用电纳入城市供电网络，实现电力公司直抄到户的诉讼请求是否应予支持的问题。按照双方签订的商品房买卖合同第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，该处的“使用条件”，按常理当然应该包括“永久性正式用电”，但新鸿泰公司向杨佐刚交付的房屋并未接入居民用电，杨佐刚使用的是未纳入城市供电网络的临时性电源，属于“非永久性用电”，虽然实际上达到了通电的效果，但不符合居民普通生活永久性用电习惯，也不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的“使用条件”，因此，新鸿泰公司有义务按《中华人民共和国电力法》第二十六条第二款的规定，为杨佐刚申请新装用电，杨佐刚请求将用电纳入城市供电网络，实现电力公司直抄到户的诉讼请求予以支持，因上述申请新装用电需要新鸿泰公司配合电力部门才能完成，故一审法院酌情由新鸿泰公司在90日内完成。综上，新鸿泰公司其他的抗辩理由，因无事实和法律依据，一审法院均未予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：1.新鸿泰公司于判决生效之日起十日内向杨佐刚支付逾期交房违约金1919.3元,支付逾期办证的违约金4739.01元，合计6658.31元。2.新鸿泰公司于判决生效之日起90日内将杨佐刚的用电纳入城市供电网络，并按新装用电的要求履行相关义务，使杨佐刚的用电达到一户一电表。3.驳回杨佐刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341元，简易程序减半收取170.5元由新鸿泰公司负担。本案二审期间，新鸿泰公司向本院提交了两组证据，杨佐刚未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，新鸿泰公司提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议的焦点：上诉人新鸿泰公司的上诉请求应否得到支持。本院认为，杨佐刚与新鸿泰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法成立、有效。合同当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案系双方之间履行签订的商品房买卖合同而引起的纠纷，符合商品房销售合同的法律特征，故一审法院确认本案案由为商品房销售合同纠纷准确，本院依法予以确认。杨佐刚已按照约定支付了全部购房款，新鸿泰公司未在合同约定期限内履行交付房屋、杨佐刚亦未在合同约定期限取得所购房屋的权属证书。按照合同约定，新鸿泰公司应承担未履行合同相关义务的违约责任，向杨佐刚支付违约金。一审法院确定新鸿泰公司逾期交房的违约金为1919.3元、逾期办理产权登记违约金4739.01元，杨佐刚未提起上诉，视为对一审判决的认可，本院依法予以确认。双方当事人签订的商品房买卖合同第十一条明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”新鸿泰公司向杨佐刚交付的房屋未接入居民用电，案涉房屋现使用的是未纳入城市供电网络的临时性电源，虽实际上达到了通电的效果，但不符合居民普通生活永久性用电标准，也不符合双方签订的商品房买卖合同约定的“使用条件”。因将案涉房屋接入居民用电，纳入城市供电网络，是新鸿泰公司作为房地产开发企业对其所开发的商品房相关配套设施和服务设施进行完善以达到“使用条件”的义务，新鸿泰公司与案外人之间的纠纷不是其不履行义务的法定事由。故新鸿泰公司关于“由于管辖划分的原因，御景水岸线路通道及箱变图纸备案主体由国网孝感市孝南区供电公司变更为国网孝感市供电公司。导致御景水岸电改-公变事情搁置至今”的上诉理由，本院不予采信。一审判决“新鸿泰公司于判决生效之日起90日内将杨佐刚的用电纳入城市供电网络，并按新装用电的要求履行相关义务，使杨佐刚的用电达到一户一电表”符合双方合同约定，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依法应予维持。上诉人新鸿泰公司的上诉理由本院不予采信，其上诉请求依法予以驳回。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费341元，由上诉人孝感市新鸿泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年十一月十三日书记员  董艳乐