文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2350号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司，住所地广州市从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉一街4号,统一社会信用代码91440101MA59FK3184。负责人：陈宇辉，该公司经理。委托诉讼代理人：戚丽芬,该公司职员。被告：汤惠珠，女，汉族，1956年5月15日出生，住广东省梅县。被告：黄健方，男，汉族，1953年3月3日出生，住广东省梅县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司与被告汤惠珠、黄健方物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因本案案情复杂，依法转为普通程序，并于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戚丽芬到庭参加诉讼，被告汤惠珠、黄健方经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年4月至2019年5月止共26个月的物业服务费共计4757.22元（按房屋建筑面积101.65㎡，每月每平方米1.8元，合每月的物业服务费为182.97元）；2.被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金5650.3元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日3‰为标准，暂计至2019年5月7日的违约金为5650.3元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月1日，广州君源置业有限公司与原告签订《碧桂园御湖城（金泉山庄）前期物业服务合同》，约定选聘原告对御湖城（金泉山庄）提供前期物业管理服务。被告于2017年4月8日购买从化区江埔街灌村路金泉山庄翠泉二街03号D1栋1302商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据协议约定，被告应当于每月底前向原告支付物业服务费182.97元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2017年4月开始拖欠原告物业服务费，虽经原告多次催促，发催缴函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费、违约金等费用。被告无答辩。经审理查明：2016年09月30日，原告与广州君源置业有限公司签订了《御湖城前期物业服务合同》，该合同约定由原告为御湖城小区提供物业管理服务，其中合同第三章第三条约定物业服务费用按1.8元每月每平方米计收，合同第六章第二十条约定业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。2011年4月1日，广州君源置业有限公司（甲方、卖方）与被告汤惠珠、黄健方（乙方，买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201104101775），约定乙方购买甲方开发的位于从化市从化金泉山庄D1栋（自编D1栋）1302房，建筑面积98.58平方米，套内建筑面积81.75平方米，共有分摊面积约16.83平方米。根据广州市从化区城市建设档案馆2019年8月29日提供的涉案房屋的《不动产登记查册表》可知，涉案房屋坐落从化市灌村路金泉山庄翠泉二街3号1302房，建筑面积101.65平方米，产权人为汤惠珠、黄健方，购房日期为2011年4月1日。再查，自2017年4月至2019年5月止，物业服务费用按1.8元每月每平方米计收，被告每月拖欠物业服务费为182.97元，共计拖欠物业服务费4757.22元。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案中，原告与被告虽未签订书面的物业服务协议，但根据原告与广州君源置业有限公司签订的《御湖城前期物业服务合同》，本院确认原告与被告存在物业服务关系。本案主要涉及以下两方面的问题：一、关于支付物业服务费问题截止一审辩论终结前，被告尚未向本院提交证据证明其已向原告支付自2017年4月至2019年5月期间的物业服务费，故被告应当向原告支付物业服务费。被告购买的房屋建筑总面积为101.65平方米，按照合同约定，物业服务费计收标准为1.8元/平方米，为此，本案被告尚欠原告的物业服务费共计为4757.22元，故对于原告要求被告支付物业服务费4757.22元的诉求，本院予以支持。二、关于违约金问题2017年4月至2019年5月，原告作为物业服务的提供者，业主有义务向原告支付物业服务费，但被告逾期支付物业服务费，必然会造成原告该部分资金的占用损失，被告应予以赔偿。根据合同约定，被告逾期缴纳物业服务费，应从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。根据公平原则，合同约定的日3‰的违约金计算标准过高，本案应按照年利率24%计算为宜，且违约金以当月尚欠物业服务费为限。因此，本案违约金的计算方式如下：以当月被告尚欠的物业服务费为本金，按照年利率24%的标准，从次月的1日起计算至付清之日止，且每月违约金以尚欠物业服务费为限。按照前述计算方式，自2017年4月至2019年5月7止，涉案物业管理费的逾期违约金总计1119.15元,具体金额详见下表：            欠费时段              本金（元）              起算日期              截止日期              违约金（元）                  2017.4              182.97              2017.5.1              2019.5.7              88.68                  2017.5              同上              2017.6.1              同上               85.02                  2017.6              同上              2017.7.1              同上              81.36                  2017.7              同上              2017.8.1              同上              77.70                  2017.8              同上              2017.9.1              同上              74.04                  2017.9              同上              2017.10.1              同上              70.38                  2017.10              同上              2017.11.1              同上              66.72                  2017.11              同上              2017.12.1              同上              63.06                  2017.12              同上              2018.1.1              同上              59.40                  2018.1              同上              2018.2.1              同上              55.74                  2018.2              同上              2018.3.1              同上              52.09                  2018.3              同上              2018.4.1              同上              48.43                  2018.4              同上              2018.5.1              同上              44.77                  2018.5              同上              2018.6.1              同上              41.11                  2018.6              同上              2018.7.1              同上              37.45                  2018.7              同上              2018.8.1              同上              33.79                  2018.8              同上              2018.9.1              同上              30.13                  2018.9              同上              2018.10.1              同上              26.47                  2018.10              同上              2018.11.1              同上              22.81                  2018.11              同上              2018.12.1              同上              19.15                  2018.12              同上              2019.1.1              同上              15.49                  2019.1              同上              2019.2.1              同上              11.83                  2019.2              同上              2019.3.1              同上              8.17                  2019.3              同上              2019.4.1              同上               4.51                  2019.4              同上              2019.5.1              同上              0.85                  2019.5              同上              2019.6.1              同上              0                  违约金合计（元）              1119.15      被告汤惠珠、黄健方经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汤惠珠、黄健方自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年4月至2019年5月期间拖欠的物业服务费4757.22元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司；二、被告汤惠珠、黄健方自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠物业服务费的违约金1119.15元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60元（原告已预交），由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司从化分公司负担26.12元，被告汤惠珠、黄健方负担33.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 建人民陪审员  张丽云人民陪审员  高晓群二〇一九年十一月四日法官助理谭小婧书记员谢妍