北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28086号原告（反诉被告）：北京品家食品连锁有限公司，住所地北京市通州区中山大街59号院1号楼21层2111。法定代表人：包玉海，总经理。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被告（反诉原告）：马琳，女，1980年7月23日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：宋希振，北京市宝隆律师事务所律师。原告（反诉被告）北京品家食品连锁有限公司（以下简称品家公司）与被告（反诉原告）马琳租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）品家公司的委托诉讼代理人刘向东到庭参加诉讼，被告（反诉原告）马琳及其委托诉讼代理人宋希振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）品家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租房押金100000元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年3月20日签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于通州区新华西街60号院1号楼1层148、149号（不动产号0035190/0035188），面积为117.45平方米，范围为商业金融类的两间房屋租给原告使用，租赁期自2018年3月23日起至2024年4月22日止。由于客观原因，本合同已于2019年6月22日协商解除，且双方已对房屋及附属物交接完毕，现被告拒绝返还原告押金200000元。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，要求被告退还押金100000元，剩余押金不再主张，作为补偿给付被告，请求法院判如所请。被告（反诉原告）马琳辩称，不同意品家公司的诉讼请求。是品家公司单方解除合同，违反合同约定，依据合同第十五条，我方已收取的租金和押金不予退还，请求法院驳回品家公司的诉讼请求。被告（反诉原告）马琳提出反诉请求：1、判令被反诉人品家公司向反诉人马琳支付违约金203628元；2、判令被反诉人品家公司赔偿恢复房屋装修费用10000元；3、判令被反诉人品家公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月20日，经北京新阳房地产经纪有限公司居间，我与品家公司签订房屋租赁合同一份。合同约定：品家公司承租我所有的位于北京市通州区新华西街60号院一号楼1层148/149号，租金每平方米每天19元，租赁面积117.45平方米。租赁期自2018年3月23日至2024年4月22日日止，租期为六年，起租期为2018年3月23日。租金采用上缴方式，押三付三，免费租期30天。租赁期间的各项使用费、维修费由品家公司承担。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租，必须提前三个月书面通知甲方。解除合同时，已交付的租金和押金不予退还，另赔付甲方三个月的租金。此后双方依约履行。品家公司于2018年3月20日转账支付租金203628元，押金203628元，共计407256元。我向居间人北京新阳房地产经纪有限公司支付居间费用60000元。2019年1月8日，该交第四期租金时，品家公司违约未及时支付租金。经多次催告，品家公司分四笔支付租金343576元。在我催告租金期间，品家公司多次表示干不下去，要求解除合同，我不同意。2019年6月22日，品家公司法定代表人微信告诉我，他们决定单方面解除合同，表示同意依据合同承担违约责任，要我前去接收房屋。我于2019年6月22日21时到了出租房屋时，品家公司已经搬迁完毕，并将部分装修恶意损坏。品家公司单方面中止合同的行为，给我造成了严重的经济损失。直接导致我两次支付房屋中介费分别为60000和67876元、两次免租期租金损失135752元、至今房屋未及时出租的租金损失135752元，估计恢复装修损失10000元，以上直接损失不低于409380元。现品家公司在其起诉状中，故意向法庭作虚假陈述，隐瞒其单方解除合同的关键事实，谎称双方协商一致解除租赁合同，其起诉即无事实依据和法律依据，其诉讼请求不仅不能成立，而且还应向我支付三个月的房屋租金作为违约金，现提出反诉，请求法院作出公正判决。原告（反诉被告）品家公司辩称，我方于2018年3月20日承租房屋，2019年1月我方与马琳沟通要求转租，我方给马琳找了鲍师傅作为新的承租人，由于马琳坚持要求上浮租金导致未与鲍师傅成功签约。直到2019年6月22日，马琳同意让我方签字撤店，其实我方早已不经营了。我方提前半年通知马琳我们不承租了，因其不配合导致损失扩大，我方认为马琳主张的违约金过高，我方已经同意将押金中的103628元作为违约金给付给对方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，马琳（甲方）与品家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落在北京市通州区新华西街60号院1号楼1层148、149号，租赁房屋计费面积117.45平方米。租赁期限自2018年3月23日起至2024年4月22日止。租金及押金标准支付为押三付三；租金标准第一/二年为19元/平米/天；月租金67876元整，三个月203628元整；……押金为三个月房租，押金金额为203628元。合同签订之日，乙方当日向甲方交纳三个月租金及三个月押金共计407256元。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租，必须提前三个月书面通知甲方。解除合同时，已交付租金和押金不予退还，另赔付甲方三个月的租金。租赁期满或合同解除后，乙方必须迁走注册的营业执照，按时搬出自己的全部财物，逾期遗留在租赁房屋里的余物，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理。双方当场按照交接清单验收无误后签字。合同签订当日，品家公司分9笔向马琳支付三个月租金及押金共计407256元。2018年3月23日，马琳将涉案房屋交付给品家公司，品家公司装修后用于经营面包店。品家公司在经营过程中多次提出要将涉案房屋转租，马琳表示新的承租人需经其考察同意后品家公司才可转租，后原、被告双方就转租事宜未达成一致。2019年6月19日，品家公司的法定代表人包玉海通过微信聊天形式向马琳表示要搬离涉案房屋，要求马琳配合交接。2019年6月22日，品家公司搬离涉案房屋，原、被告双方未办理交接手续。品家公司向马琳交纳房屋租金至2019年6月22日。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据本案查明的事实，品家公司与马琳签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应根据合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。庭审过程中，品家公司称其通过微信聊天形式提前三个月书面通知过马琳解除合同事宜，马琳对此不予认可。从品家公司提交的原、被告双方的微信聊天记录来看，其直至2019年6月19日才在双方微信聊天中提及搬离事宜。现品家公司已于2019年6月22日搬离涉案房屋，导致双方合同无法继续履行，品家公司的行为已构成单方违约，故品家公司要求马琳退还租房押金100000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于马琳反诉要求品家公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于马琳要求品家公司赔偿恢复房屋装修费用的诉讼请求，因品家公司搬离时原、被告双方未就涉案房屋进行交接，且涉案房屋现已被重新装修，故对于马琳的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京品家食品连锁有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）北京品家食品连锁有限公司给付被告（反诉原告）马琳违约金203628元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回被告（反诉原告）马琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告（反诉被告）北京品家食品连锁有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费2253元，由被告（反诉原告）马琳负担76元（已交纳），由原告（反诉被告）北京品家食品连锁有限公司负担2177元，由于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹越二〇一九年十一月十六日书记员  齐茜