山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初10317号 原告：王中军，男，1976年6月3日出生，汉族，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：刘学军、孟宪策，山东衡正源律师事务所律师。 被告：毛传玲，女，1983年12月9日出生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：彭昆明、韩成利，山东铭信律师事务所律师。 第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。统一社会信用代码：913713007648422834。 法定代表人：段友清，董事长。 原告王中军与被告毛传玲及第三人临沂三阳置业集团有限公司合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王中军及其委托诉讼代理人刘学军，被告毛传玲委托诉讼代理人彭昆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王中军向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原告为临沂市××新区××小区××号房屋及车位（B1-179）的实际购买人；2.请求依法判决原、被告签订的《协议书》有效，判令被告履行与原告签订的《协议书》，协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订正式商品房买卖合同；3.请求依法判令第三人临沂三阳置业集团有限公司与原告签订正式商品房买卖合同；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月28日，原告与被告签订购房协议书，约定使用被告毛传玲名义购买第三人开发的位于临沂市××新区××小区××号住宅一套，原告向被告支付购房名义费30000元。双方另约定购房款项由原告方自行筹集。2012年5月29日、2016年8月29日、2017年9月27日，原告分三次以被告名义交纳房款共计60万元，临沂市地方税务局兰山分局与第三人分别开具收据，2019年5月29日原告选购了临沂市××新区××小区××号房产及车位(B1-179)并交纳了尾款41794元，第三人给原告开具了收据。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告上述诉求。 被告毛传玲辩称：一、本案案由定为房屋买卖合同纠纷不当，应定为集资建房资格转让协议纠纷。原、被告于2012年5月28日签订的协议名为《楼房转让协议书》，但从该协议的具体约定内容可以看出，签订协议时涉案房屋未动工建设，具体楼层、面积尚处于不确定状态，被告此时尚未取得涉案房屋的所有权，所享有的仅是集资房的请求权，其转让给原告的是集资建房资格。二、原、被告于2012年5月28日签订的《楼房转让协议书》为无效协议。集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨的土地使用权和部分资金及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。职工个人可按房价全额或者部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。个人按原房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。参与集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。因此，购买集资房应有一套严格的审批手续，集资房的购买对象及购买条件必须符合上述规定。根据中华人民共和国建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》第二十九条规定“集资、合作建房时经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。”本案涉案房屋系临沂市地方税务局兰山分局的内部集资建房，集资建房对象仅限于本单位无房户和住房困难户。本案中，被告曾系临沂市地方税务局兰山分局的职工享有集资建房资格，但原告并非该单位职工不享有购买本案所涉集资房产的资格。双方于2012年5月28日签订协议书时，涉案房屋尚未动工建设，被告此时对涉案房屋尚未取得所有权，根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。建设部（2004）77号《经济适用住房管理办法》第二十六条规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定”，据此，经济适用房的上市条件、供应对象具有严格限制，其并不等同于普通商品房，被告擅自将集资建房资格转让给原告，其行为扰乱了经济适用房管理秩序，损害了国家、社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此其签订的协议应为无效协议。 第三人临沂三阳置业集团有限公司辩称：一、原、被告签订的协议，我公司不知情也不认可。合同仅约束合同当事人，原、被告之间签订的协议不能为我公司设定任何义务。二、我公司没有为原告办理更名的义务。民事义务源于法律规定或者合同约定，本案中，我公司既没有为原告办理更名的法定义务，也没有为原告办理更名的约定义务。三、如法院明确判令我公司与原告签订合同，并向我公司送达协助执行通知书要求协助办理，我公司会按照法院的判决和协助执行通知书的内容办理。 原告王中军为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：一、协议书一份，证明原告以被告名义购买涉案房产，实际为购房名额的转让，协议第3条约定，该楼房建成后，甲方有义务积极配合乙方将车位及相关手续办理至乙方名下；二、收据四份，证明原告以被告名义交纳了涉案房产全部房款，2019年房屋建成后，选定涉案房产，房号为临沂市××新区××小区××号，总计房款数额为641794元；三、打款凭证三份，证明涉案房产房款全部为原告交纳；四、收到条一份，证明原告向被告交付了协议约定的转让费30000元；五、临沂市房管局网站打印的商品房信息公示一份，证明涉案房产系2017年6月28日办理了商品房预售许可证。经质证，被告毛传玲对原告提交证据真实性无异议，但认为证据一中没有被告配偶的签字，系被告单方处分其夫妻共有权利，处分行为无效，该协议内容足以证实原、被告转让的并非是涉案的集资房产，仅是被告享有的集资建房的资格，基于相关行政法规定，集资建房资格转让行为无效；证据二、三证实原告以被告名义交纳房款，进一步证明双方转让的集资建房资格是一种期待利益的转让，双方应属于债权范畴中的法律关系。第三人临沂三阳置业集团有限公司未质证。 被告毛传玲、第三人临沂三阳置业集团有限公司均未向本院提交证据。 对于原告提交的证据，被告对于真实性没有异议，本院予以确认。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、2012年5月28日，原告王中军与被告毛传玲签订《楼房转让协议书》，协议约定被告承诺将本单位（兰山区地税分局）集资建房宿舍楼一套转让给原告，该集资建房位于南坊新区三和五街东段北侧，现将施工建房。协议签订后，原告应当一次性支付被告转让费30000元，原告将顶替被告姓名缴纳全部建房款项，房产所有权归原告所有，所购房屋原告单位补贴由被告所有；楼房建成后，被告应当积极配合原告将房产证、车位及相关手续办理至原告名下，如因被告原因导致不能办理住房各种证件，被告应当支付原告违约金100000元并负相关法律责任。原、被告还约定了违约责任等。协议签订后，原告王中军按照约定交付被告毛传玲转让费30000元，被告毛传玲于2012年5月28日出具收到条；二、原告王中军顶替被告毛传玲之名分别于2012年5月29日交纳房款20万元、2016年8月29日交纳房款20万元、2017年9月27日交纳房款20万元、2019年5月29日交纳房款41794元，上述事实有第三人临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。2019年5月29日前，原告王中军选定房屋为临沂市北城新区金水河畔5-2-801号；三、涉案房屋已办理商品房预售许可证，未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至本院。 本案中原、被告双方的主要争议焦点有：一、双方签订的合同是否有效，被告主张的其配偶不同意出售名额对双方的合同有无影响；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。 对于争议焦点一，本院认为原、被告签订的《楼房转让协议书》是合法有效的，其理由如下：一、协议书签订时，被告毛传玲并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告毛传玲转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此原、被告签订的《楼房转让协议书》是合法有效的。被告认为涉案房屋转让违法无效的抗辩主张不成立；二、对于被告认为被告毛传玲配偶不知情、被告无权处分夫妻共同财产的抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，考虑到诉争合同签订时房地产的市场价格及涉案小区周边的发展状况等因素，当时诉争合同所涉及的购房资格价值并非重大，并且购房资格是被告单位所分配，被告处置该购房资格完全符合常理和习惯，原告有理由相信被告有处分权，因此被告以其夫不知情抗辩合同无效不成立，本院不予采信。原、被告的合同是有效的，被告应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订合同等义务。 关于争议焦点二，本院认为，原告王中军与第三人临沂三阳置业集团有限公司是存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、本案中，在原、被告的名额转让协议签订后，被告并未实际交付房款，原告王中军分别于2012年5月29日交纳房款20万元、2016年8月29日交纳房款20万元、2017年9月27日交纳房款20万元、2019年5月29日交纳房款41794元，原告为涉案房屋的实际出资人，且已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告王中军与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。在本案中原告主张B1-179号车位是其分得的车位，但其提交的证据无法充分证实其主张，被告及三阳公司未予确认，其应分得的车位具体位置尚无法确定，本院暂不予确认；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，本院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订书面商品房买卖合同等义务。 综上，原告王中军部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。其余本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、原告王中军与被告毛传玲于2015年5月28日签订的《楼房转让协议书》合法有效； 二、原告王中军系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市××新区××小区××号房屋买受人； 三、被告毛传玲应当继续履行协助原告王中军与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 四、驳回原告王中军其他诉讼请求。 案件受理费5109元，由被告毛传玲承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年十一月十一日 书记员  张卓然