湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1129民初1904号原告：陈自成，男，1978年9月30日生，苗族，湖南省**瑶族自治县人，农民，住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：盘枫，男，系**瑶族自治县华峰法律服务所法律工作者，系一般代理。被告：蓝普林，男，1991年5月3日生，瑶族，湖南省**瑶族自治县人，农民，住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：赵辉，男，系湖南瑶洲律师事务所律师，系特别代理。原告陈自成与被告蓝普林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈自成及其委托诉讼代理人盘枫、被告蓝普林及其委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈自成向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2015年9月1日签订的《房地租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金96000元和水电费用131元；3、本案案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月1日签订了《房地租赁合同》，将原告所属空地租给被告当“蓝天钢构”店的厂房。双方约定租期十年（2015年9月1日至2025年9月1日）；其中2015年9月1日至2023年9月1日租金为每年5万元，2023年9月1日至2025年9月1日租金为每年6万元；2015年9月1日至2017年9月1日租金一年一交，2017年9月1日后租金二年一交。同时约定了租期内水电费用由被告负担，若有一方违约，则按我国《合同法》的相关条款执行等内容。之后，被告按合同约定在每年9月份之前向原告支付了2015年9月1日至2019年9月1日的租金共计20万元，也交纳了相关水电费用。但当原告向被告催交2019年9月1日至2021年9月1日计两年10万元的租金时，被告却偷偷将原存放于原告租住房屋的机械物品等全部搬离。后经原告查明，被告将机械物品搬运到沱江镇鲤鱼井村6组刘德文家另开了一家“蓝天钢构”店。当原告通过电话和书面催告单的方式向被告进行租金催告并与之协商时，被告却拒绝协商，故诉至法院。被告蓝普林辩称：一、原告诉请第一项“判令解除原、被告双方于2015年9月1日的《房地租赁合同》”的问题：原、被告双方早已于2019年8月28日协商解除。对于双方已解除的合同，再诉请人民法院另行解除，没有实际意义，也不符合法律规定。二、关于原告的第二项诉讼请求“判令被告向原告支付违约金96000元和水电费用131元”的问题。第一，如原告有证据证实答辩人应交水电费用131元，答辩人则可交付。如事实和理由不成立则应依法驳回该项诉讼请求。第二，原告诉请支付违约金96000元不应支持，理由如下：1、原告出租给答辩人的屋后一楼空地有与他人存在使用权争议。而且没有排水设施，没有排污功能，无法正常使用租赁场地。2、原告不能提供合同第八条约定的土地使用证即不能提供其出租空地的所有权证明，致使被告不能合法使用租赁场地。3、2019年8月28日，原告通过微信转账付给被告厂棚折价款3000元，足以证明双方通过友好协商解除了租赁合同，被告未拆除钢架厂棚，而是由原告以3000元接受该厂棚。4、《房屋租赁合同》未有违约明确内容，并且被告也没有违约，不用承担违约责任。5、被告搬离原告出租的场地是经原告协商好的，并且原告与答辩人一起到**瑶族自治县工商部门办理注销手续登记，这也证明了原告以积极的态度与答辩人解除合同。综上，原、被告双方自行解除合同，不存在被告违约的事实，因此，原告诉请答辩人承担违约责任，没有事实根据和法律依据，请依法驳回。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，原告陈自成、与被告蓝普林签订了《房地租赁合同》，该合同载明原告将其所有**瑶族自治县沱江镇冯乘路427号门面、新房一楼及新房与门面中间的门前空地出租给被告蓝普林，约定合同租期为2015年9月1日至2025年9月1日，共计十年。租金2015年9月1日至2023年9月1日租金为每年五万元整，2023年9月1日至2025年9月1日租金为每年六万元整。租金支付方式为2015年9月1日至2017年9月1日租金一年一交，2017年9月1日后租金两年一交。空地厂房由被告自建。租房期间水电费用由被告负担。2017年8月25日，被告通过银行转账方式将2017年9月1日至2019年8月31日房屋租金10万元支付给原告。2019年8月13日，被告蓝普林与原告陈自成通话中表示了生意不好，房地租不起的个人意愿，原告陈自成对此事并未提出反对。2019年8月24日，被告蓝普林将新房与门面中间空地上所建厂棚作价3000元卖给原告陈自成，原告于当天支付了厂棚款3000元，被告蓝普林于当天收取了该款项，并于2019年8月26日，向原告出具收条一张。2019年8月28日，原告陈自成微信语音通知被告蓝普林租赁房屋的卷闸门需进行修理。2019年8月30日，被告已搬离原告房屋，被告父亲将租赁房屋的钥匙及遥控一并交还给原告母亲。2019年9月4日，原告陈自成电话确认被告蓝普林是否继续租赁原告房屋，被告明确表示不再租赁。上述事实，有原、被告陈述，《房地租赁合同》，原告陈自成名下湖南**农村商业银行股份有限公司账户历史明细，2018年8月13日原、被告通话录音，2019年8月28日原告向被告发送的微信语音，2019年8月30日被告父亲向原告母亲交还钥匙视频资料，2019年9月4日原、被告通话录音，厂棚款微信支付截图，《收条》等证据在卷证实，可予以认定。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告租赁原告所有的房屋及空地，合同约定时间为2015年9月1日至2025年9月1日，被告于2019年8月13日起与原告沟通协商解除《房地租赁合同》，但双方并未明确达成协议解除《房地租赁合同》，直至2019年8月30日，被告搬出原告房屋并将租赁房屋的钥匙交还给原告母亲，原告于2019年9月4日再次电话确认被告蓝普林是否继续租赁原告房屋，被告明确表示不再租赁，于此原、被告双方才共同明确地对解除《房地租赁合同》进行协商，但此时被告已经搬离租赁房屋，并未再给付房租，已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确不履行主要债务……，故关于原告申请解除原、被告双方于2015年9月1日的《房地租赁合同》的诉请，因被告蓝普林已经存在事实违约行为，并且不具有继续履行合同的意愿，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金96000元的诉讼请求，被告违约导致原告的房屋在被告给付的房租到期后未及时出租，被告存在过错，但是被告在给付的租金即将到期之前已通过电话告知原告不再继续租赁的意愿，并以搬运厂房、交付租赁房屋钥匙等行为表明了自身将不再继续租赁原告房屋，虽然原、被告在解除《房地租赁合同》的相关事宜上还未达成一致，但原告应当预见到被告已存在预期违约的风险，应当及时采取适当的补救措施，防止损失的出现以及扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则予以衡量……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故原告主张被告支付违约金，本院认为应当以原告实际损失作为违约金的赔付基数，根据原告与被告实际沟通、协商的整个过程，原告实际损失的计算天数应从2019年9月1日（被告应当给付房租之日即违约之日）至2019年9月19日（原告起诉，法院立案受理之日），共计19天，以年租金5万元计算，被告应给付原告违约金数额为19天×（50000元÷365天）×30%=780.83元。关于原告诉请被告需支付水电费用131元的诉讼请求，因原告未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、一百零八条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈自成与被告蓝普林签订的《房地租赁合同》；二、限被告蓝普林在本判决生效之日支付原告陈自成违约金人民币780.83元；三、驳回原告陈自成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1102元，由原告陈自成负担1002元，被告蓝普林负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员  周虹二〇一九年十一月十四日法官 助理  杨柳代理书记员  王全附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。