山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再839号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地山东省济南市章丘区枣园街道办事处芙蓉街230号。法定代表人：时凯，总经理。委托诉讼代理人：曹超峰，男，该公司职工。委托诉讼代理人：肖雯娟，女，该公司职工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：**，男，1974年9月14日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。再审申请人章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称章丘碧桂园公司）因与被申请人**商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8740号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月29日作出（2019）鲁民申3902号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人章丘碧桂园公司的委托诉讼代理人曹超峰、肖雯娟，被申请人**的委托诉讼代理人刘彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章丘碧桂园公司申请再审称，1.房屋是否达到合同约定的交付条件在交付时**已经知晓，章丘碧桂园公司与**已经签署移交书，**既然已经接收房屋并签署移交书，就应当对合同中约定的交房标准、条件进行了查验并已知悉。现在社会信息高度发达，其随时可以通过任何一种方式了解小区动态，不可能存在数年完全不知小区燃气、供暖、有限电视等配套设施状态的情况发生。2.关于诉讼时效起算点的确认标准，我国采用“知道或应当知道权利被侵害说”，只要一般民众根据其知识经验从客观上存在知道的条件和可能性，即应当推定其已知道，诉讼时效应当起算。另，济南市中级人民法院同案不同判，（2017）鲁01民终2666号判决书中认为，“诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算。恒生公司2012年12月29日向徐继民交付房屋时，燃气未达到开通使用条件，徐继民即应当知道自己权利受到侵害。”3.**因自身原因未入住房屋，则没有产生任何损失，章丘碧桂园公司申请将违约金予以调整法院应当准许，原审法院适用法律错误。4.**的代理人刘甲系原济南市中级人民法院民五庭的工作人员，其与本案的一、二审法官存在明显的利害关系，但是一、二审的审判人员均未明示与**代理人的关系且未回避，可能影响公正审判。请求依法改判。**辩称，原审法院对诉讼时效问题的认定正确，无适用法律错误的情形，不存在审判组织不合法或应当回避审判人员没有回避的情形。请求驳回章丘碧桂园公司的再审请求。**向一审法院起诉，请求判令章丘碧桂园公司赔偿**：1.因燃气逾期达到使用条件的违约金13850元；2.因有线电视逾期达到使用条件的违约金22050元；3.因供暖逾期达到使用条件的违约金34450元；4.判令本案全部的诉讼费、保全费等费用均由章丘碧桂园公司承担。一审审理期间，**将第二项诉讼请求数额降低为22000元。一审法院查明：2014年7月29日，**与章丘碧桂园公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同文本由章丘碧桂园公司提供，合同约定**购买章丘碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城东地块第二区商品房一套，总价款2429804元；付款方式为非银行按揭分期付款，签订合同时付30%，2014年8月29日、9月29日、10月29日前，付63.3%、3.3%、3.4%；出卖人应当在2014年12月30日前，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人有任何违约行为，出卖人可据实予以延期(第八条约定)；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，视为出卖人已按期交楼（第十一条约定）；出卖人承诺供水、供电、有线电视、供暖、燃气等设施在该商品房交付时达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付50元违约金，但出现第八条约定的“出卖人可据实予以延期”的情形除外，上述约定的“使用条件”是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件（第十四条约定）。章丘碧桂园公司于2014年9月至10月取得燃气、有线电视、供暖安装施工工程施工单位出具的竣工合格证明，并于2014年10月30日取得分期竣工综合验收备案证明。**付清房款后，于2015年1月25日与章丘碧桂园公司办理了物业及资料移交手续。为涉案商品房提供服务的物业公司于2015年11月3日向东地块业主发出关于燃气设施开通的通知，通知业主自2015年10月29日下午燃气管道已经通有燃气，可到燃气公司办理开户。涉案商品房的有线电视设施在2016年4月10日具备使用条件。截止2016年12月14日（**主张供暖逾期达到使用条件违约金计算的截止时间），涉案商品房的供暖设施仍不具备使用条件。**在2018年前未入住涉案商品房。一审法院认为，**与章丘碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应全面履行各自合同义务。涉案商品房的燃气、有线电视、供暖设施在交付时不具备使用条件，章丘碧桂园公司应按约定向**承担违约责任，章丘碧桂园公司关于不存在燃气、有线电视、供暖设施逾期达到合同约定条件的辩称，证据不足、理由不当，不予采纳。章丘碧桂园公司主张调整违约金，但对此未提交证据证实，故其要求调整违约金的主张，无事实及法律依据，不予采纳。**已于交房前付清了房款，且其主张的违约金自交房次日开始计算，故章丘碧桂园公司关于其有权因**逾期付款而延期交房以及**无权要求其支付逾期付款期间的违约金的辩称，无事实与法律依据，不予采纳。**在2018年前未入住涉案商品房，物业公司于2015年11月3日向东地块业主发出关于燃气设施开通的通知，章丘碧桂园公司未能提交证据证实**在物业公司发出通知前知道或者应当知道燃气设施不具备使用条件，另外，章丘碧桂园公司未能提交证据证实**知道或者应当知道有线电视、供暖设施具备使用条件的时间，故章丘碧桂园公司关于**诉求超过诉讼时效的辩称，无事实与法律依据，不予采纳。一审法院判决：章丘碧桂园公司于判决生效之日起十日内支付**关于燃气、有线电视、供暖设施逾期达到使用条件的违约金70300元。案件受理费1557元，减半收取计779元，由章丘碧桂园公司负担。章丘碧桂园公司不服一审判决，上诉称：1.购房者在商品房交付之时，理应对所购房屋的面积、质量、水电暖气、构造等进行全面的验收、核查。**接收所购房屋，就应当视为已对《商品房买卖合同》所约定的各交房标准、条件进行了查验、知悉，章丘碧桂园公司是否存在违约行为，此时应该有所判断。章丘碧桂园公司认为**主张权利的诉讼时效期间应当以房屋交付的时间点起算，而不应该以**实际入住或物业通知的时间点起算。2.章丘碧桂园公司已按《商品房买卖合同》的约定交付商品房，不存在燃气、有限电视及供暖逾期达到合同约定条件的行为。根据涉案合同第十四条的约定，章丘碧桂园公司只负有使燃气、有限电视、供暖设施达到业主可向服务商申请办理该服务供应手续的条件，而不负有申请开通甚至是开通燃气、有限电视、暖气的义务，申请开通由业主自行负责。3.退一步讲，即使章丘碧桂园公司存在违约行为，那么**所主张的违约金过高，法院应予以调整。从房屋交付后**没有因房屋存在“瑕疵”而导致任何损失。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。**辩称，1.双方签订的商品房买卖合同未约定**对基础设施负有查验义务，且章丘碧桂园公司在交房时未告知**燃气、供暖、有线电视未达到合同约定条件，诉讼时效不应自交房之日起计算。2.济南市中级人民法院（2017）鲁01民终4304号民事判决书已经认定章丘碧桂园公司存在燃气、供暖、有线电视逾期达到合同约定的行为。3.章丘碧桂园公司主张违约金过高但是未提交证据证明**的实际损失，其要求调整违约金证据不足，不能支持。二审中，当事人未提交新证据。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为本案争议焦点为：1.涉案房屋是否存在燃气、有限电视、供暖设施逾期交付的情况；若章丘碧桂园公司存在上述行为，涉案合同约定的违约金是否应予以调整；2.**的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一，**与章丘碧桂园公司签订的涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，应属有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。商品房买卖合同第十四条约定，有线电视、供暖设施及燃气设施等在该商品房交付时达到使用条件。并同时约定，上述约定的“使用条件”是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件。章丘碧桂园公司未提供证据证明交房时达到合同约定的买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件。故一审法院认定章丘碧桂园公司构成违约，并按合同约定判令其承担相应违约金并无不当，予以维持。关于是否应调整违约金问题。章丘碧桂园公司主张约定违约金过高，但对此未提交证据证实，应承担举证不能的不利后果，故其要求调整违约金的上诉理由，无事实及法律依据，不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。章丘碧桂园公司主张**的诉讼请求已经超过诉讼时效，但未提交证据证明在交付房屋时，**知道燃气、有线电视、供暖设施不具备使用条件，章丘碧桂园公司亦未通知**燃气、有线电视、供暖设施不具备使用条件，因此章丘碧桂园公司主张自房屋交付时起算诉讼时效，证据不足，不予支持。二审中，**自认于2018年年初知道燃气、有线电视、供暖设施不具备使用条件，诉讼时效应自2018年年初开始计算。章丘碧桂园公司主张**的诉讼请求已超过诉讼时效，但未提交证据证明，不予支持。一审法院认定本案未超过诉讼时效，并无不当，予以维持。综上所述，章丘碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1558元，由章丘碧桂园公司负担。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：一、原审判决关于诉讼时效问题的认定是否正确。二、本案违约金数额是否应当调整。三、原审程序是否违法。关于诉讼时效的问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。物业公司于2015年11月3日向东地块业主发出关于燃气设施开通的通知，章丘碧桂园公司未能提交证据证实**在物业公司发出通知前知道或者应当知道燃气设施不具备使用条件，故2015年11月3日为**应当知道其燃气设施未开通的时间，**请求章丘碧桂园公司赔偿关于燃气未达到使用条件违约金的诉讼时效应当从此起算。另外，章丘碧桂园公司未能提交证据证实**知道或者应当知道有线电视、供暖设施具备使用条件的时间，故二审法院以**自认的时间（2018年年初）为其知道权利受侵害的时间并无不当。二审法院将燃气、有线电视、供暖设施三项违约金诉讼时效起算点均认定为2018年年初不当，本院予以纠正。关于是否应调整违约金问题。章丘碧桂园公司主张约定违约金过高，但对此未提交证据证实，应承担举证不能的不利后果，原审法院未支持其抗辩理由并无不当。关于程序问题。首先，章丘碧桂园公司没有提交关于刘甲身份的相关证据。其次，刘甲已经于2018年12月13日与**解除委托代理关系，二审法院在判决书中未将其列为委托诉讼代理人并无不当。且该情形不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项规定的审判人员应当回避的情形。综上，二审判决关于燃气违约金诉讼时效起算点的认定不当，本院予以纠正，但是判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8740号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李加付审判员  闫爱云审判员  司晓伟二〇一九年十一月四日法官助理谭玉洁书记员史慧丽