重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初22855号 原告：重庆渝港建设投资集团有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路10号，统一社会信用代码91500112753075293B。 法定代表人：倪伟，董事长。 委托诉讼代理人：兰丽，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜龙，北京市京师（重庆）律师事务所实习律师。 被告：李维才，男，1966年12月13日，汉族，住重庆市云阳县。 原告重庆渝港建设投资集团有限公司（以下简称渝港公司）与被告李维才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案。依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告渝港公司的委托诉讼代理人兰丽、被告李维才到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.被告立即搬离并返还重庆市渝北区龙溪街道红石路xx号亚太大厦AB幢x-3、x-2房屋；2.被告支付2019年4月1日至2019年9月30日欠付租金122107.2元及该期间逾期支付租金的违约金，计算方式为：以366.32元/日从2019年4月1日计算至付清时止；3.被告支付房屋占用费，计算方式为：以4158.84元/月为基数，从2019年9月1日计算至搬离并返还房屋之日止；4.被告支付违约金124765.2元；5.被告支付律师费8000元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年7月1日，原被告签订租赁合同，原告将房屋出租给被告使用，但被告确拖欠租金，故为维护合法权益，起诉来院。 被告答辩称：1.因案涉房屋实际面积比约定面积少，被告一直按1300平方米，27元/月/平方米支付租金，原告也认可，故欠租金额不属实；2.被告至今仍租赁案涉房屋，不存在占用费；3.违约金标准过高。请求依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证质证，对当事人无异议的证据，包括产权证、租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 重庆市渝北区龙溪街道红石路xx号亚太大厦AB幢x-3、x-2房屋系原告所有，x-3房屋建筑面积380.68平方米，x-2房屋建筑面积1159.63平方米。 2018年7月1日，原告（甲方、出租人）、被告（乙方、承租人）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，第1条约定：建筑面积1540.31平方米，单价27元/月/平方米（按建筑面积计）；第2条约定：租期从2018年7月1日至2021年6月30日；第3条约定：租赁期间，租金为41588.4元/月；第4条约定：租金每半年支付一次，实行先付后用的原则。第一次交款在签订该合同之日支付2018年7月1日至2018年9月30日的租金124765.1元，以后每半年支付一次租金，即上一期租金使用期届满前20日内支付后下一期租金，以此类推；第11条约定：保证金99812元，乙方在签订合同时交给甲方；第13.1.1条约定：乙方不按约定及时、足额交付租金及保证金，甲方有权解除本合同并立即收回租赁房屋；第15条约定：如乙方违约，则乙方应按季度租金金额向甲方支付违约金，如因违约给甲方造成损失的，还应承担由此而给甲方造成的经济损失。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付逾期违约金，每逾期一日，则按应付租金总额的0.3%支付逾期违约金。租赁合同期满或租赁合同解除或其他原因导致租赁合同终止之日起次日内，乙方未按合同第9条约定退还房屋，每逾期一次，乙方应当按照原日租金的3倍向甲方支付房屋占用费，若因房屋占用给甲方造成其他损失的，乙方还应赔偿甲方的损失。一方违约，导致守约方维权的，违约方应承担守约方因维权而产生的诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、评估费等一切维权费用。合同签订后，被告缴纳了保证金，原告表示保证金于另案处理，被告则称应抵扣租金。 后原告向被告邮寄了通知书，称“根据合同约定，你应于2019年5月1日前缴纳2019年5月1日至2019年8月31日的租金166353.6元，现逾期未缴纳构成违约，故通知于2019年9月1日收回商铺，不再出租，请做好搬离准备，并补缴房屋租金，按时搬离退房等相关手续”。邮寄地址为案涉房屋地址，联系电话为139xxxx0633，经查询该邮件于2019年8月17日经前台签收。审理中，被告陈述该份邮件并未收到，但认可邮寄地址和电话号码为其所有。 原告为本案委托了北京市京师（重庆）律师事务所，约定律师费8000元，2019年9月20日原告支付了律师费8000元。 审理中，原告陈述1.被告支付了2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，之后的租金则未付，直到2019年6月6日被告支付了70200元、7月16日支付了70200元、8月28日支付了70200元，10月25日支付了210600元，现原告同意将上述费用按租期的先后顺序冲抵；2.因通知书已于2019年8月17日送达被告，且通知书载明9月1日收回房屋不再出租，故其认为租赁合同已于2019年8月31日解除；3.因被告未按合同约定及时退还房屋，故根据合同第9条、第15条约定要求被告支付违约金124765.2元。 被告则陈述案涉房屋的实际面积与约定面积不符，实际面积只有1180平方米（包含楼梯、电梯），但未在指定期限向法庭提交鉴定申请。现案涉房屋仍由其占有。 本院认为：原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。 对于租赁合同的解除，根据合同约定2019年4月1日起半年的租金至迟被告应于2019年3月11日支付，然被告直至起诉之后即2019年10月25日才付清。至2019年8月被告逾期未足额支付租金的违约行为，原告有权解除合同。原告邮寄了通知函，通知函载明原告定于2019年9月1日收回商铺，不再出租，表达了解除租赁合同收回房屋的意思。虽被告称通知函并未收到，但通知函邮寄地址与收件人联系电话被告均予以认可，庭审时其也表示邮寄地址（即案涉房屋）由其占有，现通知函已于2019年8月17日经前台签收，应视为已送达被告，故双方的租赁合同于2019年9月1日即告解除。租赁合同解除后，被告理应搬离并归还房屋，本院对此项诉讼请求予以支持。 庭审时原告认可被告已结清了2018年12月31日的租金，之后的租金被告共计支付了421200元（70200元+70200元+70200元+210600元）。根据合同约定2019年1月1日至2019年9月30日租金和房屋占用费总计为374295.6元（41588.4元/月×9个月），现被告已支付完毕该期间的租金，故本院原告请求判令被告支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金122107.2元的诉讼请求不予支持。 原告要求被告支付2019年4月1日至2019年9月30日的逾期支付租金的违约金，因租赁合同于2019年9月1日解除，此后的应为房屋占用费，不存在逾期支付的违约金。根据合同约定2019年4月1日至2019年9月1日的租金209328.28元（41588.4元/月×5个月＋41588.4元/月÷30天）应于2019年3月11日支付，现其未按约支付应当支付违约金。现原告自愿将违约金的起算点定为2019年4月1日系对其自身权利的处分，本院予以认可。至于违约金计算标准，原告以应付租金金额每日0.3%为标准计算过高，本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算。因审理中，原告认可2019年1月1日之后的租金被告分别于2019年6月6日支付了70200元、7月16日支付了70200元、8月28日支付了70200元，10月25日支付了210600元，故违约金的计算方式为：以209328.28元为基数，从2019年4月1日起算至2019年7月16日；以209328.28元-（70200元+70200元-124765.2元）=193693.48元为基数，从2019年7月17日计算至2019年8月28日；以193693.48元-70200元=123493.48元为基数，从2019年8月29日计算至2019年10月25日；以上均以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算。 租赁合同解除后，被告继续占有房屋应当支付房屋占有使用费，由于2019年1月1日之后被告总计支付了421200元，而2019年1月1日至2019年9月1日的租金为334093.48元（41588.4元/月×8个月＋41588.4元/月÷30天），故在计算房屋占有使用费的时候应扣除余额421200元-334093.48元=87106.52元。原告现要求按日租金的3倍计算房屋占有使用费，其中2倍实带有违约金性质，被告亦辩称过高，本院依法予以调整，以日租金的1.3倍为标准即1802元/日（41588.4元/月×1.3÷30天）计算，故房屋占有使用费的计算方式为：以1802元/日为标准，从2019年9月2日计算至被告搬离并返还房屋之日止的金额扣除87106.52元的余额。 原告要求被告支付未按约退还房屋的违约金，根据法律规定违约金应当于损失相当。因原告已要求被告支付房屋占有使用费，且得本院支持，故因被告未按约退还房屋给原告造成的损失已得以弥补，本院对此项诉讼请求不予支持。 合同约定，违约方应当赔偿守约方为维权支付的律师费等。现原告为本案支付了律师费8000元，被告应当支付，本院对此项诉讼请求予以支持。 至于庭审时被告辩称房屋实际面积与约定不符、保证金应抵扣租金等，因被告未举示充分证据证明面积问题，合同中并未约定保证金可抵扣租金，原告也不同意抵扣，故本院对上述意见不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告李维才于本判决生效之日起立即搬离重庆市渝北区龙溪街道红石路xx号亚太大厦AB幢x-3、x-2房屋并将其返还原告重庆渝港建设投资集团有限公司； 二、被告李维才于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝港建设投资集团有限公司违约金，计算方式为：以209328.28元为基数，从2019年4月1日起算至2019年7月16日；以193693.48元为基数，从2019年7月17日计算至2019年8月28日；以123493.48元为基数，从2019年8月29日计算至2019年10月25日；以上均以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准计算； 三、被告李维才于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝港建设投资集团有限公司房屋占有使用费，计算方式为：以1802元/日为标准，从2019年9月2日计算至搬离并返还房屋之日止的金额再扣除87106.52元的余额； 四、被告李维才于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝港建设投资集团有限公司律师费8000元； 五、驳回原告重庆渝港建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2954元，减半收取1477元，由被告李维才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一九年十一月十八日 书记员  符 爽