贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8282号原告：吴朝华，男，1981年9月13日出生，汉族，住贵州省。原告：余家秀，女，1984年12月3日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：鲁茜，国浩律师（贵阳）事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，一般代理。被告：贵州美成房地产开发有限公司（以下简称美成房开），住所地贵州省贵阳市南明区解放西路222号。法定代表人：肖玉方。第三人：贵州雅仕居物业管理有限公司（以下简称雅仕居物业），住所贵州省贵阳市南明区解放西路345号五层。法定代表人：王平。委托诉讼代理人：路黔峰，系该公司员工，特别代理。原告吴朝华、余家秀与被告美成房开、第三人雅仕居物业商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴朝华、余家秀委托诉讼代理人鲁茜、鲍晓燕与第三人雅仕居物业委托诉讼代理人路黔峰到庭参加诉讼，被告美成房开经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴朝华、余家秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告缴纳的三通费6000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月20日，被告委托第三人违法向原告收取所谓“三通费”，原告得知被告收取所谓“三通费”的行为违法后多次要求被告返还，被告均予以推脱。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决如请。被告美成房开未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。第三人雅仕居物业述称：2012年10月22日，雅仕居物业注册成立，成立起因是美成房开正在负责开发的美成新都楼盘，其办理《预销售许可证》需要明确前期物业单位。2012年12月19日，第三人通过当时经开区住建局物管处招投标，中标为美成新都前期物业管理单位。2014年6月初，公司入驻美成新都楼盘，开始前期物业管理工作直至现在。2016年3月23日，第三人与美成房开进行分离，自主盈亏，不再受美成房开公司领导。公司分离时，美成房开提出，由于前期该公司一直使用物业的财务章收取业主的“三通费”和“房屋维修基金”，为保持收费一致性，还将继续使用第三人财务章收取上述费用的同时，由美成房开给第三人出具《情况说明》，表示由此产生的一切责任和纠纷由美成房开承担，与第三人无关，故第三人财务凭证上至今没有一笔收费凭证和相关的收据底单，而为避免引起业主误解，第三人于2019年初向美成房开提出，上述费用今后由其直接收取，不再使用第三人公章。本次案件原告均是美成新都的业主，诉请请求涉及“三通费”、“维修基金”、“逾期办证违约金”等，业已生效的判决书都亦判定上述请求与第三人无关，故请求人民法院再次明确，第三人与本案无关。本院经审理认定事实如下：被告美成房开系美成新都住宅小区的开发建设单位，第三人雅仕居物业系为该小区业主提供物业服务的公司。原告吴朝华、余家秀作为买受人，与作为出卖人的被告美成房开签订了《商品房买卖合同》一份，向其购买美成新都房屋一套。该合同第七条约定，商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施……4、燃气：相关部门规定的使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。买受人需自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《商品房买卖合同》附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明“煤气、水、电、有线电视等配套设施建设安装费不包含在该商品房总价款中，所产生的建设安装费以及开通费用由买受人自行承担”。同时，附件十二《补充协议》对合同第七条进行了补充约定：“因该项目商品房为双限房（限面积限价格），开发成本核算未计入水、电、煤气、可视对讲系统等配套设施建筑安装费及开户费。《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表、独立水表、独立煤气表、有线电视等配套设施建筑安装费及开户费、可视对讲系统等代收费用。买受人同意以上费用在签订合同的同时向出卖人指定的物管公司预交相关代收费用，最终以相关部门开出的正式发票据实结算，多退少补。该房屋交付使用后，买受人须自行承担水、电、煤气、有线电视、宽带网络等有关设施开通所产生的相关费用”。原告及被告美成房开在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。原告于2013年1月20日向第三人雅仕居物业公司交纳了6000元，收据上注明该费为“代收三通费”。第三人提交了一份美成房开于2016年8月25日向其出具的《情况说明》，内容为：“我司美成新都项目以贵州雅仕居物业管理有限公司名义收取的房屋维修基金、三通费（智能化、宽带有线电视、燃气），由此产生的一切责任和纠纷由贵州美成房地产开发有限公司无关”；还提交了（2019）黔0111民初3431号民事判决书及（2019）黔01民终4413号民事判决书，在（2019）黔01民终4413号民事判决书中载明：“另外查明，美成房开开发的‘美成新都’楼盘总户数为1302户，收取购房户的6000元包括：小区智能化系统1336元、宽带有线电视系统1646元、燃气系统3018元”。第三人以上述证据证明该公司是受被告委托收取三通费，相应的法律后果与其无关，且根据《情况说明》及判决书，收据上的6000元包括了小区智能化系统、宽带有线电视系统、燃气系统。原告对情况说明的真实性无异议，认可三通费是美成房开委托第三人收取的，不认可三通费包括了小区智能化系统，生效判决中扣除的小区智能化系统费用1336元系该案原告自认的，实际上小区并未未安装小区智能化系统，该6000元仅为水、电、燃气的建设安装费用。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、第三人营业执照、法定代表人身份证明、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《商品房买卖合同》、收款收据、民事判决书等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告吴朝华、余家秀与被告美成房开签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告所交的款项的收据虽由第三人雅仕居物业出具，但约定收款内容的《商品房买卖合同》系原告与被告美成房开所签订，原告及第三人均认可雅仕居物业公司系代收方，故原告所交费用实际由被告美成房开收取，原告在本案中亦未要求雅仕居物业承担责任，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、被告美成房开向原告收取的三通费所包含的类目；二、该三通费是否有合法依据，是否应当退还。关于焦点一，本案票据上载明的为三通费6000元，原告主张该6000元即为水、电、燃气的建设安装费，但根据已生效的（2019）黔01民终4413号民事判决书中查明的事实，美成房开收取购房户的6000元包括：小区智能化系统1336元、宽带有线电视系统1646元、燃气系统3018元，本院以此为据进行认定。关于焦点二，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条及第十二条的约定，煤气、水、电、有线电视等房屋配套设施的建设安装费用，包含在商品房价格内，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是开通使用手续，而在附件五及补充协议中有关煤气、有线电视等配套设施安装及开通费的约定部分变更了上述条款的约定，但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。同时，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，水、电、燃气等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为《商品房买卖合同》附件五和附件十二补充协议认定效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关交纳水、电、燃气、有线电视等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，被告美成房开的涉及上述水、电、燃气、有线电视等建设安装费的约定，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。同时，补充协议中由买受人承担水、电、煤气、有线电视、宽带网络等有关设施开通所产生的相关费用的约定，变更了《商品房买卖合同》第七条第三款的内容，该变更被告美成房开未尽到合理的告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，更能说明该变更内容并非买受人真实意思表示，因此，《商品房买卖合同》附件五以及附件十二关于由买受人承担水、电、煤气、有线电视等有关设施建设安装及开通所产生的相关费用的约定应属无效，被告应退还原告所交纳的三通费用。但由于美成房开所收取的6000元中还包括了小区智能化系统产生的费用1336元，该设备不是房屋交付标准中必需的设备，而是为了方便用户并提高居住质量而由美成房开安装，原告吴朝华、余家秀等用户接受并使用了改设备，就应当承担相应的费用，故应当在原告吴朝华、余家秀所交的6000元费用中扣除1336元，即被告美成房开应当退还原告4664元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州美成房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告吴朝华、余家秀三通费4664元；二、驳回原告吴朝华、余家秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告贵州美成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年十一月十八日书记员  杨杰