山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初10895号 原告：潘云峰，男，1980年8月12日出生，汉族，住山东省费县。 委托诉讼代理人：王亮，山东隆泰律师事务所律师。 被告：耿兆霞，女，1955年12月30日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：李梅昊，临沂兰山沂光法律服务所法律工作者。 被告：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区蒙山大道与开阳路交汇处西南角金阳逸品大楼。社会统一信用代码：913713007648422834。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：曾范明（该公司法务），男，1983年5月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈艳梅（该公司法务），女，1983年7月9日出生，汉族。 原告潘云峰与被告耿兆霞、临沂三阳置业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘云峰及委托诉讼代理人王亮，被告耿兆霞及委托诉讼代理人李梅昊、被告临沂三阳置业集团有限公司的委托诉讼代理人曾范明、陈艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘云峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告耿兆霞履行《在建房屋转让合同》约定的义务；2.确认原告潘云峰与被告临沂三阳置业集团有限公司对于××区××号房屋及车位A-135成立买卖合同关系，并判令被告临沂三阳置业集团有限公司继续履行该房屋买卖合同的义务；3.原告潘云峰依法应确定为该争议房屋的实际购买人，被告临沂三阳置业集团有限公司应继续履行签订书面房屋买卖合同的义务（在事实和理由部分所提）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2011年，被告耿兆霞预购被告临沂三阳置业集团有限公司开发的位于××区××小区内房屋一套。原告潘云峰与被告耿兆霞于2016年8月2日签订“在建房屋转让合同”，该合同确定了在建小区的名称、位置、首付款与孳生利息、甲方与乙方的(被告耿兆霞与原告潘云峰)权利义务等事宜。购房款分四次汇入被告临沂三阳置业集团有限公司的账号，因2011年被告耿兆霞已向兰山区财政局交纳200000元的房屋认购首付款，原告潘云峰将该200000元首付款及孳生利息共340000元支付给被告耿兆霞，并将剩余三次房款全部以银行转账的形式转至被告临沂三阳置业集团有限公司的账号，后到被告临沂三阳置业有限公司处换取其出具的收款收据。因兰山区财政局出具的20万元的收据原件在被告耿兆霞处，导致原告向被告临沂三阳置业集团有限公司换取第四次收款收据时被拒。2019年5月，原告经通知进行选房，以抓阄的形式选中了××小区3号楼2单元1302号房屋及A-135号车位。选房后，原告潘云峰因签订房屋买卖合同的过程中产生纠纷，被告认为两被告应履行义务。原告潘云峰与被告耿兆霞签订的合同明确了双方权利义务，系双方真实意思表示，合同有效。被告耿兆霞与被告临沂三阳置业集团有限公司互为债权债务关系，被告耿兆霞将债权债务即权利义务一并转移给原告，两被告相互通知且同意原告打款、换取单据、选房等行使房屋实际买受人的权利义务相关事宜，证明原告潘云峰与被告耿兆霞之间的债权债务转让成立。被告临沂三阳置业集团有限公司对于被告耿兆霞的转让行为知情，原告潘云峰的款项交易行为已经依法成立房屋买卖合同关系，故不必通知被告耿兆霞亦应与原告潘云峰订立书面购房合同。原告潘云峰依法应确定为该争议房屋的实际购买人，被告临沂三阳置业集团有限公司应继续履行签订书面房屋买卖合同的义务。 被告耿兆霞辩称：一、本案案由定位房屋买卖合同不当，应定为集资建房资格转让协议纠纷，被告耿兆霞与原告潘云峰于2016年8月2日签订了在建房屋转让合同，从该合同约定的内容可以看出，签订合同时本案所涉的房屋尚未建设完毕，具体楼层面积尚处于不确定状态，答辩人此时尚未取得该房的所有权，所享有的仅是集资房的请求权，其转让给原告的应为集资建房资格，故本案案由应为集资建房资格转让协议纠纷；二、耿兆霞与潘云峰签订的在建房屋转让合同应属于无效合同，本案涉案房屋属于单位福利的范畴，享有优惠政策，原告自身无购房资格，本案涉案房屋是机关单位为解决内部职工的住房问题，事业单位以其拥有的划拨的土地的使用权集资建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工，根据中华人民共和国建设部（2004)77号《经济适用房管理办法》第29条规定，集资合作建房是经济适用房建房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上述条件、供应对象的审核等均按照经济适用房的规定严格执行。被告耿兆霞擅自将集资建房资格转让给原告潘云峰，其行为扰乱了经济适用住房管理秩序，损害了国家社会公共利益，违反了法律行政法规的强制性规定，所以该合同无效；三、该协议约定的内容以及交易方式，违背了国家的税收管理制度，涉嫌避税，因此该合同约定违反法律规定、国家利益，应为无效合同；四、该合同系被告耿兆霞一人与原告潘云峰签订，耿兆霞的配偶对此并不知情，被告耿兆霞一人擅自处分的行为系无权处分，损害了第三人的利益，因此涉案合同为无效合同；五、需要特别说明的是转让购房资格本质是债权债务的法律关系，并不必然导致物权的变动，也就是说不能简单地根据转让合同主张房屋的所有权人为原告，更不能确认原告依据转让协议取得房屋所有权。 被告临沂三阳置业集团有限公司辩称，临沂三阳置业集团有限公司对原告主张的在建房屋转让合同即不知情，也不认可，原告主张的债权债务转让不成立，临沂三阳置业集团有限公司与原告不存在任何合同关系，请求驳回原告潘云峰对临沂三阳置业集团有限公司的诉讼请求。 原告潘云峰为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.身份证复印件两份，证明原告诉讼主体身份；2.《在建房屋转让合同》一份，证明原告与被告耿兆霞的权利义务转让关系；3.耿兆霞于2016年8月2日出具的收到条一份，证明被告耿兆霞收到原告款项34万元(首付款20万元及14万元孳息)的事实；4.山东省行政事业单位资金往来结算收据，证明房屋认购首付款20万交纳给单位，由单位统一向被告临沂三阳置业集团有限公司交付首付款；5.银行汇款记录三份，证明原告向被告临沂三阳置业集团有限公司汇款三次的事实，分别为2016年8月23日支付20万元、2017年9月30日支付20万元、2019年6月3日支付250991.9元的事实；6.收款收据二份，证明原告潘云峰打款后向被告临沂三阳置业集团有限公司换取的收据；7.书面选房凭证，证明原告潘云峰选房序号及实际选房序号、房屋号、车位号、房屋面积；8.被告临沂三阳置业集团有限公司公布的更名通知及临沂市住建局信息公示网站，证明被告临沂三阳置业集团有限公司对于本案争议房屋已经办理相关手续，本案争议房屋的性质为商品房。经质证，被告耿兆霞对原告潘云峰提交的证据1-6真实性无异议。其认为，证据2无法证实原告的诉讼请求，其他质证意见同答辩意见；证据4恰恰证明涉案房屋系被告耿兆霞与被告临沂三阳置业集团有限公司之间存在房屋买卖合同关系，临沂三阳置业集团有限公司与原告之间并未建立房屋买卖合同关系；证据7真实性有异议。即便真实，也仅能证明原告与被告耿兆霞之间签订的合同中约定的房屋，不能证明合同中涉及到车位及配房。不能证明被告耿兆霞将储藏室及车位出售给原告的意思表示；证据8系复印件，无法证明真实性。即便真实，从告知内容中可以看出，原告与被告临沂三阳置业集团有限公司未达成房屋买卖合同；证据9系复印件。被告临沂三阳置业集团有限公司对原告潘云峰提交的证据1、5、6、8、9真实性无异议。其认为，对证据2-4不知情，未经被告临沂三阳置业集团有限公司同意，转让对临沂三阳置业集团有限公司没有约束力；证据6交款人为耿兆霞，我公司认可买受人为耿兆霞；证据7没有显示证据来源，不能作为证据使用；证据8不符合更名的条件。 被告耿兆霞向本院提交结婚证一份，证明其与案外人王福国系夫妻关系，转让合同未经其丈夫同意。经质证，原告潘云峰及被告临沂三阳置业集团有限公司对被告耿兆霞提交的结婚证均无异议。 原、被告提交证据，本院已组织双方进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，即原告潘云峰提交的证据1、5、6及被告耿兆霞提交的结婚证，本院均予以确认。对双方存在争议的证据，本院认定如下：原告潘云峰提交的证据2转让合同及证据3收到条和证据4结算收据均系与被告耿兆霞之间发生，被告耿兆霞对上述证据真实性无异议，故本院予以确认；原告潘云峰主张证据7书面选房凭证系被告临沂三阳置业集团有限公司出具，但被告临沂三阳置业集团有限公司不予认可，原告潘云峰亦无提供其他佐证予以证实，对该证据本院不予以确认。原告潘云峰提交的证据8系被告临沂三阳置业集团有限公司出具，被告临沂三阳置业集团有限公司对真实性无异议，该证据本院予以确认；被告临沂三阳置业集团有限公司系案涉房屋的开发商，其了解案涉房屋是否具备预售许可，被告临沂三阳置业集团有限公司对原告提交的证据9无异议，该证据本院亦予以确认。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、2016年8月2日，原告潘云峰与被告耿兆霞签订《在建房屋转让合同》，合同约定甲方（被告耿兆霞）将自己合法拥有的一套在建房屋转让给乙方（原告潘云峰）。转让房屋位于临沂市××州州路与汤河路交汇金水河畔，属于兰山区财政局为职工建设的住宅，2011年11月收取首次20万元购房款，目前在建状态，尚未进行房屋分配。双方一致同意将甲方前期缴纳的首次购房款20万元整及其孳生利息等收益，共计34万元，在甲方向乙方交付单位首次购房交款单据的同时，由乙方一次性支付。甲方在收款时应向乙方出具收据，并将首次交款单据上的姓名改为乙方姓名。房屋交付乙方后，甲方须协助乙方完成后续住房分配、更名、过户等事宜。自本协议签订之日，视为该房屋转让成功，该房屋后续应缴的相关费用由乙方承担，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲方保证该房屋不受他人合法追索，合同一经签订，该房屋售出，双方不得反悔……合同签订后，原告潘文峰将合同约定的转让款、孳息、收益及被告耿兆霞前期交纳的购房款等共计34万元给付被告耿兆霞；二、原告潘云峰顶替被告耿兆霞之名分别于2016年8月23日交纳房款20万元、2017年9月30日交纳房款20万元、2019年6月3日交纳房款250991.9元，上述事实有被告临沂三阳置业集团有限公司加盖公章的收据及银行汇款凭证证实。2019年6月3日前，原告耿兆霞选定房屋为临沂市北城新区金水河畔3-2-1302室。三、涉案房屋已办理商品房预售许可证，未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至本院。 本案中原、被告双方的主要争议焦点有：一、原告潘云峰与被告耿兆霞双方签订的合同是否有效，双方转让的标的性质是什么，原告潘云峰是否有权购买诉争房屋，被告主张的其配偶不同意出售名额对双方的合同有无影响；二、原告潘云峰是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求被告临沂三阳置业集团有限公司更名并与其签订合同。 对于争议焦点一，本院认为原告潘云峰与被告耿兆霞签订的《在建房屋转让合同》是合法有效的，其理由如下：一、协议书签订时，被告耿兆霞并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告耿兆霞转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市兰山区财政局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市兰山区财政局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，被告临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害被告临沂三阳置业集团有限公司的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此原告潘云峰、被告耿兆霞签订的《在建房屋转让合同》是合法有效的，其转让标的是购房名额；二、对于被告提出的原告与第三人签订合同有可能致使国家房产交易税收流失的问题，本院认为亦不成立。一是双方签订的合同并非通常意义上的房产买卖合同，涉案合同转让的标的是购房名额并非房产。二是通过双方的诉讼，双方的交易过程已清清楚楚并已从隐蔽转为公开，如果税收部门认为应当对相关环节征收税款，可以根据相关事实和法律依法征收，与民事认定不存在冲突；三、对于被告耿兆霞认为被告耿兆霞配偶不知情，被告耿兆霞无权处分夫妻共同财产的抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，考虑到诉争合同签订时房地产的市场价格及涉案小区周边的发展状况等因素，当时诉争合同所涉及的购房资格价值并非重大，并且购房资格是被告耿兆霞单位所分配，被告耿兆霞处置该购房资格完全符合常理和习惯，原告潘云峰有理由相信被告有处分权，因此被告耿兆霞以其夫不知情抗辩合同无效不成立，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，原告潘云峰与被告临沂三阳置业集团有限公司存在直接的房屋买卖关系，原告潘云峰系诉争房屋的买受人，但原告潘云峰请求被告临沂三阳置业集团有限公司和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、本案中，在原、被告的名额转让协议签订后，原告潘云峰分别于2016年8月23日交纳房款20万元、2017年9月30日交纳房款20万元、2019年6月3日交纳房款250991.9元，合计原告受让的房款20万元共850991.9元，原告作为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、被告临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原告潘云峰、被告耿兆霞双方告知或通过诉讼得知被告耿兆霞转让后，尤其是对于原告潘云峰补交的尾款直接予以收接，被告临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原告潘云峰与被告耿兆霞之间的转让关系以及原告潘云峰作为买受人的地位。因此，原告潘云峰与被告临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告潘云峰系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。原告主张在本次分房过程中，其取得A-135号车位，但其提交的证据无法充分证实其主张，且二被告均亦未予确认，对原告所主张分得的车位具体位置等尚无法确定，本院暂不予确认；三、对于原告主张的要求与被告临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，本院认为原告与被告临沂三阳置业集团有限公司之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求被告临沂三阳置业集团有限公司履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与被告临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。以上认定不妨碍原告与被告临沂三阳置业集团有限公司在自愿合法的情况下签订书面合同。原告潘云峰与被告耿兆霞签订的合同是有效的，被告耿兆霞应根据合同的约定，履行协助原告与被告临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同等义务。 综上，原告潘云峰部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。其余本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、原告潘云峰系被告临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市××新区××小区××号房屋买受人； 二、被告耿兆霞应当继续履行协助原告潘云峰与被告临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 三、驳回原告潘云峰其他诉讼请求。 案件受理费6155元，由被告耿兆霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年十一月二十日 书记员  张卓然