湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7252号上诉人（原审被告）：曾卫民，男，1971年2月5日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。被上诉人（原审原告）：长沙市安轩物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路485号沁园春·御院小区10栋1楼。法定代表人：严蜀湘，该公司董事长。委托诉讼代理人：候利华，女，1958年2月20日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，系公司股东。委托诉讼代理人：阎正新，男，1978年12月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。上诉人曾卫民因与被上诉人长沙市安轩物业管理有限公司（以下简称安轩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初6590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾卫民上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需支付物业费6566元，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人从未与被上诉人签订过任何物业服务合同，开发商与被上诉人签订的相关合同与上诉人无关。开发商未告知业主擅自更换物业公司的事实，侵犯了业主的知情权。2、上诉人与开发商及物业公司签订的合同，并未约定要上诉人缴纳物业费。3、被上诉人未通过招投标的程序取得小区物业服务资格，且被上诉人与开发商是关联企业，存在恶意串通损害第三人利益的情形，也违反了《物业管理条例》第24条第2款的效力性强制性规定，该物业服务合同应属无效。4、被上诉人所属物业经营资质底下，不具备服务的资格，同时该公司经营物业收费许可为2013年临时1年的收费许可。因此物业服务合同应属无效合同，不能作为收费的依据。5、上诉人的收房时间应认定为2018年2月6日，且上诉人与开发商关于车位买卖所产生的合同纠纷与本案物业服务合同存在关联性。安轩物业公司辩称：1、开发商可在没有成立业委会之前指定物业公司，被上诉人对小区进行物业服务合理合法。2、被上诉人自2012年5月1日至2016年1月18日期间存在为小区提供物业服务的事实。3、上诉人与开发商之间关于车位的纠纷与本案无关。安轩物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判决曾卫民向安轩物业公司支付欠交物业费8763元、违约金（滞纳金）4232元，共计12955元（违约金暂计算至2017年3月31日止）；2、请求判决由曾卫民承担本案全部诉讼费及公告费。一审法院认定事实：2012年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与安轩物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》。甲方聘请乙方对沁园春·御院提供前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等内容做了约定。合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定如下：高层住宅：1.8元/月·平方米。第七条约定：物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务。第二十九条约定：本合同期限自2012年4月30日起至2014年4月29日止；但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。《前期物业服务合同补充协议》中约定：2008年至2012年4月30日沁园春御院业主所欠长沙市沁园春物业管理有限公司物业费、车位费、水电费（业主欠费明细附后）由乙方向业主收取，用以清偿乙方出资垫付款项。合同签订后，安轩物业公司即入驻沁园春御院小区，为该小区提供物业服务。2014年4月30日，长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与长沙市安轩物业管理有限公司（乙方）签订延续《前期物业服务合同》协议书，协议中约定：一、延续的《前期物业服务合同》期限采取固定期限：从2014年4月30日起到2017年4月29日止。二、除上述条款处，原合同的其他条款仍然有效，双方同意一并履行。双方签订的上述前期物业服务合同及补充协议对逾期交纳物业服务费的违约金或滞纳金均没有做出约定。2016年1月18日，《前期物业服务合同》终止，安轩物业公司退出沁园春御院小区。安轩物业公司于2016年3月7日开始在小区办理退费和清欠结算手续，并在小区张贴了《关于开展沁园春御院小区前期物业管理费退费和清缴欠费工作的公告》。曾卫民系沁园春御院14栋403号房业主，房屋面积140.70平方米，曾卫民自2011年4月25日在收楼资料确认书上签字确认收房，但一直未对房屋进行装修入住。曾卫民自2013年3月1日起至今一直未缴纳物业服务费。安轩物业公司多次向曾卫民发出的催收欠费通知单上均按1.5元/㎡/月计算物业管理费。曾卫民应交纳2013年3月1日至2016年1月18日止的物业服务费7295元（140.70㎡×1.5元/㎡/月×34个月17天）。安轩物业公司多次向曾卫民催缴物业服务费未果，故向一审法院提起诉讼。一审法院认为：长江置业（湖南）发展有限公司（甲方）与安轩物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《延续前期物业服务合同协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。从2012年4月30日起至2016年1月18日安轩物业公司为曾卫民提供了物业服务。曾卫民主张其并非本案的适格被告，对此，一审法院认为，曾卫民作为该小区的业主，在2011年4月25日办理了收房手续，虽未进行装修入住，但不能因此免除其交纳物业管理费的义务，安轩物业公司为该小区提供了物业服务，曾卫民应当交纳物业管理费。对安轩物业公司提出要求曾卫民按照每月1.8元/平方米交纳物业费的诉请，因安轩物业公司一直以每月1.5元/平方米的标准向曾卫民催缴，故对安轩物业公司的该主张一审法院不予支持，曾卫民应当按照每月1.5元/平方米的标准向安轩物业公司交纳物业管理费。对安轩物业公司所主张的物业服务费，考虑到曾卫民在收房后一直未对房屋进行装修入住，享受到的物业服务较少，一审法院酌情确定曾卫民向安轩物业公司支付2013年3月1日至2016年1月18日止的物业管理费6566元，对安轩物业公司的诉请，一审法院部分予以支持。曾卫民主张因与开发商存在关于车位买卖合同的纠纷，收房时间应为2018年2月6日，对此，一审法院认为，曾卫民与开发商关于车位买卖所产生的合同纠纷与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，曾卫民没有装修入住并不表示没有收房，亦不能作为拒缴物业费的理由，对曾卫民的该抗辩一审法院不予采纳。对安轩物业公司要求曾卫民承担违约金4232元的诉讼请求，因合同中没有相关约定，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限曾卫民在本判决生效之日起十日内向安轩物业公司支付物业服务费6566元。二、驳回安轩物业公司的其他诉讼请求。如果曾卫民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费124元，由安轩物业公司负担61元、曾卫民负担63元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：被上诉人与涉案房屋的建设单位长江置业（湖南）发展有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《延续前期物业服务合同协议书》均系双方真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效且效力及于包括上诉人在内的小区业主。根据查明的事实，上诉人于2011年4月25日签字确认收房，被上诉人于2012年4月30日至2016年1月18日期间为小区提供了物业服务，被上诉人有权向上诉人主张2013年3月1日至2016年1月18日期间的物业管理费，鉴于上诉人未实际装修入住的情况，一审法院酌情判令上诉人向被上诉人支付2013年3月1日至2016年1月18日期间的物业管理费6566元并无不妥。对于上诉人提出的因物业公司的选聘未履行《物业管理条例》第二十四条第二款规定的招投标程序，故《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《延续前期物业服务合同协议书》无效的主张，本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款应属于管理性规范，上诉人与被上诉人之间形成了事实合同关系，被上诉人也有权要求上诉人支付相应物业管理费用，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人提出的因上诉人与房屋建设单位长江置业（湖南）发展有限公司就车位的买卖存在纠纷，而该纠纷至2018年2月6日才解决，故2018年2月6日之前产生的物业管理费应向长江置业（湖南）发展有限公司收取的主张，本院认为，上诉人与长江置业（湖南）发展有限公司关于车位买卖的纠纷与本案无关，故对上诉人的该项主张亦不予支持。综上所述，曾卫民的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人曾卫民负担。本判决为终审判决。审判长  李浩波审判员  刘 凯审判员  金新贵二〇一九年十一月十三日法官助理周卓书记员乐中园附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。