广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8277号原告：苗翠霞，女，汉族，*年*月*日出生，住乌鲁木齐市水磨沟区，委托诉讼代理人：黄秀群，广东嘉骏律师事务所律师。被告：韦国东，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区，原告苗翠霞与被告韦国东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苗翠霞及其委托诉讼代理人黄秀群到庭参加诉讼，被告韦国东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告苗翠霞向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年6月1日-2019年5月31日的商铺租金47628元以及2018年6月1日前欠交的商铺租金3600元，合计租金人民币51228元；2.请求判令被告向原告支付2016年6月1日至2019年5月31日物业管理费5221.8元，2016年4月30日至2019年4月30日水电费19878.46元（实际要求计算至被告返还房屋之日）；3.请求判令被告向原告支付租金违约金14971元（按每日1‰暂计至2019年5月31日，实际要求计算至被告履行之日，从应交租金之日推迟5天为违约日，分两段计算，第一段计算基数为47628÷2+3600=27414元，第二段计算基数为47628÷2=23814元）；4.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年6月1日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同书》，合同约定租赁期限从2016年6月1日至2019年5月31日止，年租金43200元，一年期满后，每年租金按上一年租金总额的5%递增，租金每半年交一次，第一次租金21600元，于合同生效1天内连同押金交给原告，第二次租金于2016年11月30日前交清，以后每次交付提前5天以此类推。鉴于被告对原告房屋结构改造较大，故收取押金40000元，若被告拖延交租超过5天，原告有权解除合同并没收押金。合同同时约定了若被告拖欠租金视为违约，应向原告支付违约金。合同还约定了物业费、水电费由被告自行向物业管理公司交纳。合同签订后，被告陆陆续续向原告交纳了124960元租金，但是，被告从2018年5月开始就一直拖欠原告租金，至今共计拖欠原告租金51228元。原告向物业管理公司查询被告交纳管理费、水电费情况时才发现被告从使用商铺之日起就一直欠缴管理费、水电费，至今共拖欠物业管理费5221.8元，水电费19878.46元。原告向被告多次催交租金及物业管理费、水电费未果，被告至今依然没有支付拖欠的租金，也没有向物业管理公司交纳管理费、水电费。综上所述，原告认为，原告与被告之间的商铺租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的商铺，被告理应依约及时支付租金给原告并交清物业管理费、水电费。但是，被告却无理拒不支付租金及拒不交纳管理费、水电费至今。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.商铺租赁合同书；2.借记卡账户历史明细清单；3.缴款通知单及应收费用明细表；4.888商业街管理处出具的证明；5.4张物业收费专用收据。被告没有提出答辩意见也未提供证据。经审理查明,原、被告双方于2016年6月1日签订了一份租赁合同，约定被告承租珠海市香洲银发路31、32号铺，租赁期限共三年，自2016年6月1日至2019年5月31日止，第一年租金43200元，以后每年租金递增5%，租金每半年交一次，第一次租金21600元于合同生效一天内连同押金40000元交给原告，第二次租金于2016年11月30日前交清，以后每次交付提前五天以此类推，物业管理费、水电费等费用由被告自行交纳，被告故意拖欠租金五天，原告视为被告违约自动退租，被告必须在原告通知的时间内交出房屋，押金不予退还。合同同时约定，被告不得转租房屋，租赁合同期满或解除的，被告应在3日内将租赁商铺交还原告，被告拒不交还的，原告有权采取必要措施收回，由此导致的损失由被告承担，被告在租赁期内需中途退租的，应提前两个月提出申请，原告同意后被告需交清应付费用，被告若要求在租赁期满后继续租赁的，应在租赁期满前60日书面通知原告，原告在租赁期满前作出答复，若原告未按时作出答复，则视为同意续租。合同另外约定，若被告拖欠租金，视为被告违约，每逾期1日按合同总金额10%作为违约金同租金一并支付给原告，若被告无故拖欠租金达10日以上，原告视为被告自动退租，原告有权终止合同，被告须立即交房，且押金不退。合同签订后，被告向原告支付了押金40000元和租金84960元，但被告在承租后未交纳任何物业管理费和水电费，涉案商铺原门牌号××商业街10号街335、337号，原告于2019年10月23日代为交纳了25100.26元物业管理费和水电费，其中自2016年6月1日至2019年5月31日期间产生的物业管理费和水电费为24846.08元。原告称被告于租赁合同到期前将房屋擅自转租，原告遂通知被告要求在租赁合同到期后交还商铺，因被告未出现处理，原告于2019年6月1日与转租后的承租人签订了租赁合同。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同成立并生效，双方均应切实履行，被告应按照合同约定支付租金，被告迟延交纳及不交纳租金的行为构成违约，但原告未主张提前解除合同并于合同到期后实际收回涉案商铺，原、被告之间的租赁合同于2019年5月31日到期终止。租赁期限共三年，第一年租金为43200元，第二年租金为45360元，第三年租金为47628元，被告共需向原告交纳租金136188元，但被告只交纳了84960元，尚欠付租金51228元，被告应依约向原告支付剩余未付租金。关于水电费和物业管理费，按照租赁合同的约定，应由被告负担，但因被告未交纳，原告予以了代交，原告提供的缴款通知书、银行转账支付凭证和发票可以互相印证，本院予以采信，但原告主张的水电费中有非租赁期间的水电费用254.18元，应予以扣除，因此，被告应向原告支付代付的物业管理费和水电费24846.08元。对于被告交纳的40000元押金，因原、被告均未提出相应诉讼请求，本院不予审查。关于原告主张的违约金，因被告拖欠租金，原告有权依据合同约定收取违约金，但原告的计算方法存在错误且原告主张的违约金过高，本院予以调整，违约金按照每日万分之五予以支持。按照合同约定，租金每半年交纳一次，第二次租金于2016年11月30日前交清，以后每次交付提前5天，按照日常交易习惯，提前5天支付租金理解为自月底提前5天更为符合常理，即第三次交付租金应是于2017年5月26日，第四次交付应是于2017年11月25日，第五次交付应是于2018年5月26日，最后一次交付租金应是于2018年11月25日。被告第四次交纳的租金尚欠付3600元，但原告不主张第四次与第五次交付租金期间的违约金，原告主张该3600元欠付租金与第五次应交付的租金一起计算违约金，本院视为原告放弃部分权利，对原告的该项主张予以支持。关于违约金的起算时间，原告主张自被告拖欠当期租金五天后开始计算有合同依据，本院予以支持。综上，对于欠付租金，应分两段计算违约金，第一段以第四次欠付租金3600元和第五次应付租金23814元之和为基数，按照每日万分之五，自2018年6月1日计算至被告实际清偿之日止，第二段以第六次应付租金23814元为基数，按照每日万分之五，自2018年12月1日计算至被告实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告韦国东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苗翠霞支付拖欠租金人民币51228元；二、被告韦国东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苗翠霞支付租赁期间欠付的物业管理费和水电费共计人民币24846.08元；三、被告韦国东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苗翠霞支付拖欠租金的违约金（其中27414元按照每日万分之五计算自2018年6月1日至实际清偿之日止，23814元按照每日万分之五计算自2018年12月1日至实际清偿之日止）；四、驳回原告苗翠霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币2082元，由原告苗翠霞负担人民币183元，由被告韦国东负担人民币1899元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  舒兰凤人民陪审员  曾祥云二〇一九年十一月六日书 记 员  卢燕婷