贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初4333号原告（反诉被告）：贵州顺涛钢结构有限公司。统一社会信用代码：9152052330877052XM。地址：贵州省毕节市金沙县五龙街道五星社区三把车组。法定代表人：冷弢。诉讼代表人：贵州顺涛钢结构有限公司破产管理人贵州名城（金沙）律师事务所。负责人：唐波。委托诉讼代理人（特别授权）朱天艳，贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢贞彬，男，1970年5月6日出生，汉族，重庆市璧山县人，住重庆市璧山县青杠大字街118号附16号，身份证号码：510232197005066732，联系电话：13808310277。委托诉讼代理人（特别授权）邹鸿，金沙县城东法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）贵州顺涛钢结构有限公司与被告（反诉原告）谢贞彬租赁合同纠纷二案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）贵州顺涛钢结构有限公司破产管理人委托诉讼代理人朱天艳、吴丹、被告（反诉原告）委托诉讼代理人邹鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州顺涛钢结构有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告于2016年4月25日所签订《场地租赁合同》已经解除；2、责令被告立即撤除在租赁场地内搭建的建筑物并归还租赁原告场地；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年4月25日与被告签订《场地租赁合同》，原告将公司场地2010平方米出租给被告，租赁期限为10年，即2026年5月1日租期届满，约定租金350000元在签订合同时一次性付清。原告因资不抵债向金沙县人民法院申请破产，金沙县人民法院于2019年4月18日作出(2019)黔0523破2号民事裁定书依法受理原告破产申请，并依法指定贵州名城(金沙)律师事务所为原告破产管理人。管理人在清资核产过程中，查明原告与被告2016年4月25日签订场地租赁合同未履行完毕，为了清算原告资产，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，于2019年7月12日书面通知被告解除与原告2016年4月25日签订的《场地租赁合同》，但被告至今未撤除在原告租赁场地内搭建的建筑物，拒绝向管理人归还租赁原告的场地。综上所述，管理人已经根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定书面通知被告解除与原告的《场地租赁合同》，通知送达即解除租赁合同。但被告至今未撤除在原告租赁场地内搭建的建筑物，拒绝向管理人归还租赁原告的场地。严重影响管理人破产清算工作，管理人特代表原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告谢贞彬辩称：被告同意解除双方签订的场地租赁合同；对于原告所诉的场地内搭建的建筑物，因在双方协商赔偿事宜中未达成赔偿协议事项，所以被告未将该建筑物拆除；双方签订的租赁合同还在有效期限范围内，按照原告的诉请，应当依法认定原告违反协议中的约定，应承担违约责任，对被告的损失进行赔偿。反诉原告谢贞彬向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决被反诉人返还收取反诉人交纳的场地未到期租金从2019年10月21日起计算至2026年5月1日止总计2410天，每天租金95.89元×2410天=231094.90元(6年零7个月零10天)；2、判决被反诉人承担《场地租赁合同》违约责任并按反诉人一次性交纳的租金350000元的30%=105000元赔偿给反诉人；3、判决被反诉人承担违约责任赔偿反诉人双方《场地租赁合同》成就后反诉人在租赁场地内所有建筑物、装饰装修物及平场费用(该费用请求法院委托具有资质的鉴定评估机构以评估的金额为准、评估项目详见清单)；4、依法判决反诉人享有以上金额的优先受偿权；5、本案原诉、反诉及评估费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年4月25日反诉人与被反诉人签定《场地租赁合同》一份，被反诉人将金沙县五龙街道五星社区三把车组自建的钢结构加工厂二号车间后面的空地约3亩租赁给反诉人使用。双方在《场地租赁合同》签定的当天反诉人从自己的各工地上收取了350000元现金交给被反诉人，被反诉人的法定代表人冷弢向反诉人出具收据一张并注明为反诉人交来场地租金350000元，经手人冷弢签字及加盖被反诉人公司公章。双方签定《场地租赁合同》履行至2019年10月21日被反诉人向法院提起诉讼。但反诉人与被反诉人签定的《场地租赁合同》第三条约定租赁期限为10年，从2016年5月1日至2026年5月1日到期；合同第四条约定租金每年为35000元并一次性付清10年租金350000元；第六条约定在租赁期间内因国家政策或不可抗力的因素导致该场地不能使用，双方解除合同，甲方退还乙方剩余期间的租金；第七条约定如因某一方原因导致合同不能履行，将赔偿对方一切损失，并承担总租金30%的违约金。反诉人与被反诉人签定《场地租赁合同》后反诉人为被反诉人平整场地、建设砖混房间及活动板房等基础设施投入了大量资金。被反诉人现起诉反诉人解除合同，是被反诉人自己的原因导致合同不能继续履行，理当按照合同约定承担违约责任及赔偿责任。综上所述:反诉人与被反诉人签定的《场地租赁合同》尚在有效期限内，被反诉人起诉反诉人解除合同，反诉人同意解除合同，但被反诉人应该按照双方的合同约定承担违约责任、承担反诉人的一切经济损失，并返还反诉人未到期的租金。反诉人依据《中华人民共和国合同法》第107、108、112、113条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》51条规定，向金沙县人民法院提起反诉。反诉被告贵州顺涛钢结构有限公司辩称：对第一项请求，反诉人的计算错误，我们认可收到租金35万元，约定每年35000元的租金，认可每天95.89元的事实，对方要求按剩余天数返还租金我们没有意见，但是认为计算时间应当计算至实际清理完场地为止，因为场地谢贞彬一直在使用，剩余租金由反诉人向管理人申报债权；第二项诉讼请求，违约金约定过高，不符合法律规定，不予支持，我们的意见是应当按照剩余的租金适当补偿；第三项诉讼请求，答辩人认为该场地内搭建的装饰物、建筑物系反诉原告自己使用场地所做的投入，不应赔偿；第四项诉讼请求，反诉人所提的租金返还不具有破产法明确规定的优先支付权利；诉讼费的问题由法院依法判决。本案经审理认定事实如下：贵州顺涛钢结构有限公司成立于2014年6月16日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），其法定代表人为冷弢。2016年4月25日，贵州顺涛钢结构有限公司与谢贞彬签定《场地租赁合同》，贵州顺涛钢结构有限公司将其位于金沙县五龙街道五星社区三把车组的钢结构加工厂二号车间后面的空地租赁给谢贞彬作钢管租赁使用，租赁面积为2010平方米，租赁期限为10年，从2016年5月1日起至2026年5月1日止。租金为每年35000.00元，在签订合同后一次性付清十年租金350000.00元。合同第六条：在租赁期间内因国家政策或不可抗力的因素导致该场地不能使用，双方解除合同，甲方退还乙方剩余期间的租金。第七条：如因某一方原因导致合同不能履行，将赔偿对方一切损失，并承担总租金30%的违约金。2016年4月25日，贵州顺涛钢结构有限公司向谢贞彬出具《收据》，收到谢贞彬场地租金350000.00元，经手人为冷弢，加盖了贵州顺涛钢结构有限公司印章。2019年4月16日，贵州顺涛钢结构有限公司以经营不善，严重亏损，导致资不抵债为由向金沙县人民法院申请进行破产清算，本院于2019年4月18日作出（2019）黔0523破2号民事裁定，受理贵州顺涛钢结构有限公司的破产清算申请，并指定贵州名城（金沙）律师事务所为破产清算管理人。因涉及到清资核产，原告贵州顺涛钢结构有限公司诉至本院，请求判决支持其上述请求。答辩期间，被告谢贞彬提起反诉，本院受理后，合并进行了审理。庭审过程中，反诉原告谢贞彬自愿放弃第三项诉讼请求，并同意双方签订的《场地租赁合同》自庭审之日即2019年11月15日解除，且在15个工作日后，由原告贵州顺涛钢结构有限公司自行撤除租赁场地上的建筑物。本院认为：根据《中华人民共和国破产管理法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”的规定，本案本诉原告贵州顺涛钢结构有限公司的破产管理人已经履行了通知本诉被告谢贞彬解除合同的义务，且本诉被告谢贞彬也同意双方签订的《场地租赁合同》自庭审之日即2019年11月15日解除，本院对此予以确认。对解除合同后的场地内建筑物，本诉被告谢贞彬同意在解除合同15个工作日后，由本诉原告贵州顺涛钢结构有限公司自行撤除租赁场地上的建筑物，本院予以准许。对反诉原告谢贞彬要求反诉被告贵州顺涛钢结构有限公司返还收取的未到期租金的请求，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持，起算时间应从双方合同解除之日即2019年11月15日起至合同期限届满之日2026年5月1日，共2356天（6年5个月16天）×95.89元=225916.84元。对反诉原告谢贞彬要求反诉被告贵州顺涛钢结构有限公司按照合同约定承担总租金350000.00元30%的违约金105000元的诉讼请求，反诉被告认为过高，请求予以调整，且认为应当以剩余租金为基数来进行计算，因双方在《场地租赁合同》第七条中已经明确约定违约金的计算以总租金为基数，鉴于本案反诉被告已经因资不抵债进入破产清算程序的实际情况，本院酌情予以调整为按已支付总租金350000.00元的15%即52500.00元支付反诉原告违约金较为合理。对反诉原告谢贞彬要求享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国破产管理法》第一百一十三条：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。”的规定，本案反诉原告要求返还租金及赔偿违约金均为普通债权，因此其要求优先受偿于法无据，本院不予支持。反诉原告谢贞彬在庭审过程中自愿放弃第三项反诉请求，是其对自己民事权利的处分，本院予以确认。综上所述，本诉原告贵州顺涛钢结构有限公司的诉讼请求合法，本院予以支持。反诉原告谢贞彬的反诉请求部分合法，其合法部分本院予以支持，不合法部分予以驳回。为此，依照《中华人民共和国破产管理法》第十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告贵州顺涛钢结构有限公司与本诉被告谢贞彬于2016年4月25日签订的《场地租赁合同》于2019年11月15日解除；二、由本诉原告贵州顺涛钢结构有限公司在《场地租赁合同》解除15个工作日后自行撤除租赁场地上的建筑物；三、由反诉被告贵州顺涛钢结构有限公司在本判决生效后十日内返还反诉原告谢贞彬剩余租金225916.84元；四、由反诉被告贵州顺涛钢结构有限公司在本判决生效后十日内支付反诉原告谢贞彬违约金52500.000元；五、驳回反诉原告谢贞彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取340.00元（缓交），由本诉原告贵州顺涛钢结构有限公司负担；反诉案件受理费3550.00元（已减半收取），由反诉被告贵州顺涛钢结构有限公司负担2550.00元，反诉原告谢贞彬负担1000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡汝宏二〇一九年十一月二十八日书记员  祁 植