宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11637号原告：骆丽婷，女，1981年12月29日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：骆英，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：永泰房地产集团（银川）有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街901号。法定代表人：沈辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王彦君，系该公司法务，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告骆丽婷与被告永泰房地产集团（银川）有限公司（以下简称：永泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告骆丽婷的委托诉讼代理人骆英，永泰房地产公司的委托诉讼代理人王彦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆丽婷向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付位于友爱中心路某室房屋；2.被告配合原告办理房屋产权手续；3.被告向原告支付逾期交付房屋违约金55512元（暂计算至2019年6月20日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于银川市兴庆区某室房屋，价值448403元，被告于2015年10月30日前交房。原告付清全款后，被告于2013年11月11日将该房屋在银川市房管局备案，于2013年11月27日给原告出具了购房发票。2015年10月15日，被告向原告发出“入住通知书”，原告按照被告要求提供了入住手续所需的材料，交纳了物业维修金4148元，并补交了面积差价款54元。原告到物业处领取钥匙时，物业告知原告所购房屋系物业用房，不能办理入住，故原告诉至法院。永泰房地产公司辩称，原告所购买的涉案房屋性质为物业用房，无法实现交付和产权办理手续。由于物业用房无法出售，不能办理产证，原告的诉请在法律上与事实上均不能履行，不具有可执行性，亦无法申请强制执行。房屋交付不能履行的状态下，双方签订的合同应当予以解除，被告返还原告购房款并支付合同约定的利息。原告明知涉案房屋为物业用房而选择购房，存在一定过错。原告不配合退房、换房，也不配合协商、法院调解，从而导致违约天数持续扩大，其自身应当承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，一、原告购买被告开发的位于银川市某室房屋，该房屋为预售商品房，商品房预售许可证为（银）房预售证第2013000670号，取得商品房预售许可证时间为2013年9月29日；二、该房屋建筑面积82.95平方米，其中套内68.37平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积14.58平方米，该房屋每平米5405.70元，房屋总价款448403元，被告于2013年10月14日前付房款448403元，被告应在2015年10月30日前向原告交付上述房屋；三、被告应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更，但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列（1.商品房结构形式、户型、朝向，2.供热的采暖方式，3.公共配套设施建设数量、位置）影响原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起30日内，将设计变更内容送达原告，原告有权在接到通知之日起15日内作出是否退房的书面答复，原告在15日内未作书面答复的视同接受变更。被告未履行告知义务或者未在规定时限内通知原告的，原告有权退房，原告退房的，被告需在被告提出退房要求之日起60日内将原告已付款退给原告，并按中国人民银行同期活期存款基准利率给付利息，原告不退房的应当与被告另行签订补充协议；四、由于被告的原因，造成该商品房产权纠纷或债权债务纠纷的，由被告承担全部责任……。合同签订后，原告全款缴纳448403元房款，2013年11月11日，银川永泰城某室房屋备案登记至原告名下。2013年11月23日，被告给原告出具了销售不动产统一发票一张。2015年10月15日，被告给原告发放入住通知书，表明原告购买的涉案房屋已具备交付条件，被告将于2015年10月30日至2015年11月5日办理入住手续。2016年2月27日，原、被告签订《面积补差协议》一份，约定原告购买的涉案房屋，合同中面积为82.95平方米，单价为5405.7元/平方米，现实测该房屋建筑面积为82.96平方米，与合同中的约定面积差为0.01平方米，该房屋面积差款为54元，在签订该协议时，原告一次性支付被告。原告缴纳了房屋面积补差款54元及物业维修基金4148元，被告给原告出具了上述款项的收据。在房屋交付时，原告发现涉案房屋由物业公司办公。2017年6月1日，被告将原告诉至本院，请求撤销原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，经本院审理作出（2017）宁0104民初5737号民事判决书，认为被告提供的证据不足以证实其对合同存在重大误解，故判决驳回被告的诉讼请求。现原告认为被告应当按照合同约定向其交付房屋，故诉至法院，请求判如所请。另查明，永泰城1#地块总平面图中注明：1-3#2单元一层西户为物业用房，一层中间户为物业用房，物业面积230平方米。2009年9月13日，银川市规划管理局出具《建设工程规划许可证》银规建字第（2013）203号，载明，“建设单位：永泰房地公司，建设项目名称：银川永泰城（1#用地）1#-7#商住楼、1段-4段商业楼及北侧地下车库。项目建设工程规划许可证附表列明1-3#商住楼备注中载明：1单元1层西户、中间西户，2层西户为商业，建筑面积837.74平方米。2单元1层1户、中户为物业，面积283平方米，地下为储藏室。2015年11月5日，银川市房地产测绘中心出具涉案房屋建筑面积测算报告，在该报告房屋分户面积明细表中载明：银川永泰城某室房屋房屋建筑面积82.96平方米，用途为物业。还查明，就涉案房屋情况，本院向银川市房屋产权交易管理中心发函，该中心复函：一、银川永泰城某单元102,103,104室性质。2013年8月，永泰房地产集团(银川)有限公司(永泰公司)委托我中心对银川永泰城1-3号楼进行预测绘。当时该项目《项目建设工程规划许可证》正在办理，我中心结合永泰公司提供的设计图纸进行了预测绘。根据设计图纸显示，银川永泰城某单元102，103，104室状况均为住宅性质，我中心依据设计图纸进行图测后，出具了预测报告并上传至我中心系统。2015年，永泰公司又委托我中心对银川永泰城1-3号楼进行实地测量。该公司提供了银川永泰城项目《项目建设工程规划许可证》，该规划许可证载明“2单元1层1户、中户为物业,面积为283平方米”。测绘人员实地勘察时，2单元102,103室为住宅,104室为物业管理用房，面积为110.38平方米与规划许可证载明不符。但永泰公司提出103室已出售且已备案,要求我中心按照现场实际情况出具实测报告。该公司承诺就物业用房范围、面积与规划许可证不符的问题协调相关部门进行调整，随后我中心按现场实际情况为该公司出具了实测报告。由于永泰公司就物业管理用房问题未能调整，我中心遂将银川永泰城某单元102，103室性质变更为物业管理用房并上传至系统。二、银川永泰城某单元102,103作为物业管理用房能否出售的问题。《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”；第三十七条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。上述法律、法规就物业管理用房性质及所有权等已有明确规定，作为物业管理用房是不可以出售的。本院向银川市不动产登记事务中心发函，该中心复函：一.永泰房地产集团(银川)有限公司于2017年4月10日申请办理永泰城1-3号楼首次登记，我中心依据公司提交的办证资料于4月21日核发了不动产权证，不动产登记信息系统显示该套房屋用途为住宅。2019年10月21日，永泰房地产集团(银川)有限公司到我中心申请办理永泰城1-3号楼首次登记的更正登记，将永泰城某单元102室、103室两套房屋用途由住宅更正为物业用房。依据该公司提交的登记资料，我中心工作人员进行了现场实地查看，将上述两套房屋用途更正登记为物业用房。目前，永泰城某室房屋用途登记为物业用房；二.该套房屋能否销售的审批权利由银川市审批服务管理局负责，建议贵院向该局问询；三.该套房屋用途为物业用房，不能办理转移登记。本院认为，涉案房屋用途为物业用房，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议书时，合同虽然已经成立，但因其不完全满足生效要件的规定，致使合同效力尚未确定，须经真正权利人追认或无处分权事后取得处分权才能生效，故应认定上述合同属效力待定合同。至诉讼时，被告处分上述财产的行为并未取得该小区全体业主或业主委员会的追认，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定物权法第七十六条第一款第七项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”、《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”之规定，应认定被告的行为侵害了该小区全体业主的权利。被告未经业主大会或业主委员会同意擅自与原告签订《银川市商品房买卖合同》，将涉案物业用房出售给原告，该行为侵犯了全体业主的合法权益，违反上述法律司法解释规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条”有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，应认定上述《银川市商品房买卖合同》及补充协议无效。综上，对原告要求被告交付涉案房屋、办理房屋产权手续并支付逾期交付房屋违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告骆丽婷的诉讼请求。案件受理费1188元，减半收取594元，由原告骆丽婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 保清二〇一九年十月三十日法官助理 赵慧书 记 员 田娥附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。