广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2578号原告：广州锦日物业服务有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇花园东路6号（办公楼）第四层，统一社会信用代码91440101MA59BWHR0M。负责人：李云华，职务总经理。委托诉讼代理人：刘立成，系该公司员工。被告：林有仪，男，1948年7月22日出生，系香港特别行政区居民。被告：谢洁芳，女，1960年6月12日出生，系香港特别行政区居民。原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司（以下简称锦日物业增城分公司）与被告林有仪、谢洁芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦日物业增城分公司的委托诉讼代理人刘立成到庭参加诉讼，被告林有仪、谢洁芳经本院合法送达未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦日物业增城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告林有仪、谢洁芳依法支付新塘新世界花园XX座XX房（建筑面积72.87平方米）自2016年5月6日至2019年2月28日止的物业管理费2971.6元（每月物业管理费87.4元×34个月）及滞纳金2488.91元（以每月的物业管理费87.4元为本金，从次月1日起计算至2019年2月28日止，按每日千分之一的标准计算，违约金总额以2488.91元为限）、自2016年5月6日至2019年2月28日止城市生活垃圾处理费102元。2、本案诉讼费用由被告林有仪、谢洁芳承担。事实和理由：锦日物业增城分公司于2016年2月29日注册成立。2016年5月6日，广州锦日物业服务有限公司与新塘新世界花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由锦日物业增城分公司自2016年5月6日起为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务。锦日物业增城分公司为新塘新世界花园住宅小区提供了物业管理服务，但林有仪、谢洁芳自2016年5月起拖欠物业管理费及代收代缴费用，经多次催收未果。为维护其合法利益，特提起诉讼。被告林有仪、谢洁芳未答辩。本院经审理认定事实如下：1999年12月8日，谢洁芳（乙方，买方）与广州恒盛房地产发展有限公司（甲方，卖方）签订《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议》约定由乙方购买位于增城市新塘镇××花园××4Ｃ的房地产。1999年12月9日，广东省增城市公证处对上述契约的签订事由出具相应的公证书。2000年6月22日，林有仪办理涉案房屋的收楼手续。2016年5月6日，新塘新世界花园业主委员会（甲方）与广州锦日物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》及《高层住宅公共用电电量分摊方案》，载明“根据有关法律、法规，甲乙双方经协商一致，由乙方通过设立于广州市增城区的广州锦日物业服务有限公司增城分公司为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第三章物业管理有效期限第十七条物业管理服务期限为10年，自2016年5月6日起至2026年5月5日24时止。第六章第二十二条物业管理服务费1、本物业的管理服务费由乙方向业主或物业使用人收取，其中多层住宅（无电梯房）按建筑面积每月每平方米1.2元收取，高层住宅（电梯房）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，商业建筑按建筑面积每月每平方米3元收取……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和水电费的，从逾期之日起每天累计欠交费用的千分之一交纳滞纳金。第二十五条电费公摊：多层按照用电量的8%分摊；高层(电梯房)按照共用设施、设备实际用电量进行分摊(具体分摊方案见合同附件一《高层住宅公共用电电量分摊方案)；水费分摊：多层和高层均按照用水量的10%分摊；以上公摊水电费由乙方向业主或物业使用人收取。”2016年5月11日，广州市增城区住房和建设局出具《物业管理中标备案回执》，备案主要内容：新塘新世界花园业主委员会于2016年4月21日经评标委员会评审，确定广州锦日物业服务有限公司为新塘新世界花园的物业管理中标单位。同日，广州市增城区住房和建设局出具《物业服务合同备案回执》，备案主要内容：1.资质等级：一级；2.选聘单位：新塘新世界花园业主委员会；3.物业项目名称：新塘新世界花园；4.物业项目类型：住宅小区；5.物业总建筑物面积：663000平方米；6.合同期限：2016年5月6日至2026年5月5日。为证明林有仪、谢洁芳欠费情况，被告锦日物业增城分公司提交的《嘉慧苑04座403房欠费明细单》显示，林有仪、谢洁芳拖欠2016年5月至2019年2月共34个月的物业管理费2971.6元（每月87.40元）、城市生活垃圾处理费102元（每月3元）、电费分摊费0元、水费2.8元、水费分摊0.3元、滞纳金2488.91元。对于上述生活垃圾处理费、水费、水费分摊费、电费、电费分摊费的收费标准、数据来源、物业公司已先行代交等事实，锦日物业增城分公司分别提交了自来水水价说明、水费发票、污水费发票、电费发票、通告等证据予以证实，并作出相应的解释和说明，但锦日物业增城分公司未提交2016年5月的垃圾处理费缴纳资料。为证明其催缴情况，锦日物业增城分公司提供照片7张，时间分别为2016年12月10日，2017年6月15日、12月10日，2018年3月7日、5月19日、8月5日、12月15日。锦日物业增城分公司陈述上述通知是其张贴在欠费物业所在的门口拍照形成。又查，2019年10月28日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具《不动产登记查册表》，载明涉案房产的建筑面积为67.22平方米，产权人为林有仪、谢洁芳。本院认为：被告林有仪、谢洁芳为中国香港地区居民，故应当参照涉外民事纠纷处理。根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函的规定，本院依法对本案享有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”依据上述规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律协议选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。关于物业管理费问题。林有仪、谢洁芳经本院传票传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告锦日物业增城分公司提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对锦日物业增城分公司所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。本案中广州锦日物业服务有限公司具备物业管理资质，新塘新世界花园业主委员会作为涉案房产所在小区的业主委员会，自愿与广州锦日物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，该《物业管理服务合同》合法有效。根据国务院《物业管理条例》第十二条的规定，林有仪、谢洁芳作为该物业管理区域内的业主，应当受该《物业管理服务合同》的约束。林有仪、谢洁芳于2000年6月22日办理了涉案房屋的收楼手续。且从2016年5月6日起，由广州锦日物业服务有限公司设立的锦日物业增城分公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，林有仪、谢洁芳应当依法交纳物业管理费及涉案《物业管理服务合同》约定的应当由业主负担的其他费用。现锦日物业增城分公司主张林有仪、谢洁芳未交纳自2016年5月6日至2019年2月28日止的物业管理费，林有仪、谢洁芳未提供证据证明其缴纳了上述费用，应承担举证不能的法律后果，但根据《物业管理服务合同》约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，涉案房屋建筑面积为67.22平方米，故林有仪、谢洁芳每月应支付的物业管理费为80.66元（67.22平方米×1.2元），同时，根据权利义务对等原则，2016年5月6日起锦日物业增城分公司开始为涉案房屋提供物业服务，实际提供的服务天数为26天，该月的物业管理费应为67.65元（80.66元÷31×26）；2016年6月1日至2019年2月28日止的物业管理费应为2661.78元（80.66元×33个月），合计金额为2729.43元，对锦日物业增城分公司主张的超过该金额的物业管理费，本院不予支持。关于滞纳金问题。根据涉案《物业管理服务合同》约定，林有仪、谢洁芳不按约定时间交纳物业管理费，锦日物业增城分公司有权要求林有仪、谢洁芳支付从逾期之日起每日1‰的滞纳金。现锦日物业增城分公司主张林有仪、谢洁芳依约支付上述应交物业管理费的滞纳金（按每日千分之一的标准计算，从次月的1日起计算至2019年2月28日，滞纳金总额以2488.91元为限）合理有据，本院予以支持，但每月物业管理费的滞纳金的总额应以不超过当月所欠物业管理费本金为宜；锦日物业增城分公司主张违约金计算至2019年2月28日为止，且滞纳金总额以2488.91元为限，系其对自身权利的处分，本院予以照准。对于城市生活垃圾处理费问题。锦日物业增城分公司提交了其通告、缴纳垃圾处理费的发票，本院予以确认，但锦日物业增城分公司未提交其已缴纳2016年5月的垃圾处理费缴纳资料，应承担举证不能的法律后果，故对其主张的该月的城市生活垃圾处理费，本院不予支持，则林有仪、谢洁芳应支付2019年6月1日至2019年2月28日的城市生活垃圾处理费为99元（3元×33个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林有仪、谢洁芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司支付自2016年5月6日至2019年2月28日止的物业管理费2729.43元及滞纳金（其中2016年5月以67.65元为本金、其他月份以80.66元为本金，按每日千分之一的标准计算，均从次月的1日起计算至2019年2月28日止，滞纳金以当月所欠物业管理费本金为限，且滞纳金总额不得超过2488.91元）、城市垃圾处理费99元；二、驳回广州锦日物业服务有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林有仪、谢洁芳负担。如不服本判决，原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林有仪、谢洁芳可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  杜美月人民陪审员  郭顺潮二〇一九年十一月二十日书 记 员  梁凤茵巫秋玲