广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8183号原告：钟桂添，男，1973年11月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘云，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社，住所地广州市白云区永平街东平村。法定代表人：钟展平,社长。委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。原告钟桂添与被告广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟桂添及其委托诉讼代理人刘云，被告广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社的委托诉讼代理人杨海宁、宋双双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟桂添提出以下诉讼请求：1、返还押金款项300000元以及赔偿利息失36000元，本项暂合计336000元；2、返还管理费款项200000元以及赔偿利息损失24000元，本项暂合计224000元；3、赔偿装修款项443402.59元以及利息损45773.72元，本项暂合计：489176.31元；4、赔偿消防改造工程款项326730.88元以及利息损失37005.63元，本项暂合计363736.51元；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月2日，被告在广州市白云区农村集体经济组织“三资”交易监管中心公开招标租赁白云大道北老五前街20号之一资产（简称老屋综合楼）。被告公布该老屋综合楼信息资产类型定性是厂房，可用于商业用途，占地面积300平方米，建筑面积1500平方米，产权为集体产权证。原告为了开展生产经营，根据被告公布的招标程，通过合法竞标取得老屋综合楼的承租权。原、被告按照相关管理规定签订了租赁合同，原告向被告缴纳300000元押金和200000管理费，并履行了其他相关的手续。原告租赁被告老屋综合楼后，根据生产经营的要求对该楼进行了装修和消防改造。但是原告装修和消防工程改造后，因为老屋综合楼系无规划报建手续和无产权登记等原因，导致老屋综合楼无法（也根本不可能）取得消防验收，也不能进行工商登记。原告无法使用该老综合楼进行生产经营活动，原告承租该物业的目的根本无法实现。被告隐瞒老屋综合楼无规划报建手续和无产权登记的重大瑕疵，直接导致原被告的房屋租赁合同无效。无论被告是故意或过失，均应当对房屋租赁合同无效承担全部责任。根据《合同法》第五十八条及相关法律的规定，被告应当返还原告的押金、管理费，并应当赔偿原告由此产生的全部损失。被告广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社辩称，不同意原告的诉请。理由如下：1、根据双方的合同约定，原告应当申请消防验收，但原告一直怠于履行合同的申请义务，被告也通过书面邮寄发函及公证发函，向原告催促原告向被告支付租金及催促原告申请办理消防验收的手续；2、涉案物业有无规划报建手续只是法律认定双方合同是否有效的法律依据，不妨碍涉案物业的消防申报及物业正常使用，不是申报消防的强制性规定。涉案物业至交付给原告，从未向被告支付过费用。至今仍不向被告交付涉案物业；3、双方签署的合同虽然无效，但是原告的原因致使涉案物业无法投入使用，被告有权没收其交付的押金和管理费，另涉案物业一直在被告的管理范围之内，管理费已经实际发生，原告无权要求被告向其返还管理费；4、在本合同履行过程中，被告没有隐瞒涉案房屋的建设规划许可证及集体产权证情况。对于涉案房屋没有建设规划许可证的情况，原告是明知的，应当自行承担其损失。另外，原告是被告的社员之一，涉案房屋属于村集体所有，涉案房屋从开工到招标的每个过程都是经过村民表决程序的，原告对涉案房屋的情况不可能不清楚，原告应当自行承担其装修及消防的工程款损失；5、被告已经在2018年1月17日向广州市白云区人民法院提起了诉讼，请求法院确认双方签署的租赁合同无效。在这种存在争议的情况下，原告仍然支付工程款并开具发票，不符合常理，恳请法官审查；6、关于原告的装修以及消防改造，被告不同意利用，被告要求原告将装修装饰物以及消防设施进行拆除，且在拆除时不得毁损涉案房屋，否则被告保留向原告另案起诉追偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、押金收据、管理费收据、装修及修缮工程合同、装修及修缮工程发票、消防改造工程合同、消防改造工程发票、民事起诉书、受理通知书、证据清单、收条、视频光碟、EMS全球邮政特快快递、催促函、EMS快递查询、公证书、《集体产权证》、测绘图片、执行笔录以及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）于2017年3月21日签订《综合楼租赁合同》，约定：甲方将位于白云大道北老屋前街××之一“老屋综合楼”（以下简称涉案物业）租赁于乙方使用。该综合楼占地300平方米，共4层半，总建筑面积为1500平方米（第一条）；租赁期限为6年，即从2017年9月1日起至2023年8月31日止。装修期为5个月，由2017年4月1日至2017年8月31日止为装修期，即从2017年9月1日开始乙方向甲方交租金。甲方提供现有的消防设施，但未经消防有关部门验收，如需要消防验收的，一切的手续及费用（不含土建消防）由乙方负责，甲方只协助乙方提供本社资料（第二条）；租金为每平方米40元/月，每个月租金为人民币60000元。每满2年递增10%即由2019年9月1日开始递增。每月5日前须付清当月租金，否则甲方有权按实欠金额加罚10%的滞纳金。如超过三个月乙方仍不交纳租金及加收的滞纳金，甲方有权对该综合楼停水、停电并且终止、取消合同，乙方自动退场，甲方收回该综合楼且不退回押金。合同签订后，乙方即付甲方管理费200000元及押金300000元，合同期满，乙方退场时，甲方退还乙方押金，不计利息。装修期5个月到期时，乙方需付甲方首月租金6万元等（第三条）。同日，原告向被告支付了押金30万元及管理费20万元。另查明，被告曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉原告，要求确认原、被告于2017年3月21日签订的《综合租赁合同》无效，并要求原告将涉案物业返还给被告及支付房屋占用费等。本院于2018年11月12月作出（2018）粤0111民初1031号民事判决书，判决：一、确认广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社与钟桂添于2017年3月21日签订的《综合楼租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三十日内，钟桂添将位于白云道北老屋前街20号之一“老屋综合楼”腾空并交还给广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社；三、自本判决生效之日起五日内，钟桂添向广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社支付自2017年9月1日起至上物业交还之日止的房屋占有使用费。后钟桂添不服该判决并提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4029号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。再查，根据（2019）粤0111执6960号《执行笔录》的内容显示，被告收回涉案物业的时间为2019年8月31日。庭审中，原告提交如下证据：1、《广州市白云区东平老屋综合楼装修及修缮工程合同》、《单位工程招标控制价汇总表》及《发票联》，拟证实原告对涉案物业装修产生装修费443402.59元；2、《广州市东平商业综合楼消防改造工程合同书》及《单位工程招标控制价汇总表》及《发票联》，拟证实原告对涉案物业进行消防改造，产生费用326730.88元。被告对上述证据均不予确认。本院认为：因涉案物业系没有合法报建手续的违法建筑，原告与被告于2017年3月21日签订的《综合楼租赁合同》为无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将收取原告的租赁保证金300000元返还给原告。关于管理费，因《综合楼租赁合同》系无效合同，故《综合楼租赁合同》第三条之约定即“管理费200000元为租期6年一次性收取，中途或期满不须退回乙方”亦属于无效条款。考虑到原告承租涉案物业期间会产生一定的管理费用，且被告已于2019年8月31日将涉案物业收回，原告租赁期限为24个月（2017年9月1日至2019年8月31日），故被告应向原告返还剩余租期内的管理费133333.33元【200000元-200000元÷72个月×24个月】。关于利息部分，因原告对涉案物业未尽到审慎审查的义务，对《综合楼租赁合同》的无效存在过错，故其主张支付押金利息及管理费利息于法无据，本院不予支持。关于赔偿装修款的问题。根据《广州市白云区东平老屋综合楼装修及修缮工程合同》、《单位工程招标控制价汇总表》及《发票联》等证据，可知原告为装修涉案物业产生装修费用443402.59元，鉴于原被告对《综合楼租赁合同》的无效均存在过错，各自应承担50%的过错责任，故被告应向原告赔偿装修款221701.3元（443402.59元÷2），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。同理，原告主张被告支付利息的诉请本院不予支持。关于赔偿消防改造工程款的问题。根据《广州市东平商业综合楼消防改造工程合同书》及《单位工程招标控制价汇总表》及《发票联》等证据，可知原告为消防改造支付工程款326730.88元，鉴于原被告对《综合楼租赁合同》的无效均存在过错，各自应承担50%的过错责任，故被告应向原告赔偿消防改造工程款163365.44元（326730.88元÷2），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。同理，原告主张被告支付利息的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社退还原告钟桂添押金30万元；自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社退还原告钟桂添管理费133333.33元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社向原告钟桂添赔偿装修款221701.3元；四、自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社向原告钟桂添赔偿消防改造工程款163365.44元；五、驳回原告钟桂添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19946.2元，由原告钟桂添负担10246.37元，被告广州市白云区永平街东平村老屋经济合作社负担9699.83元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  邓国权人民陪审员  邝剑仪二〇一九年十一月八日书 记 员  陈春燕