贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终5497号 上诉人（原审原告）：徐美琴，女，1996年4月9日出生，汉族，住贵州省毕节市。现住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：陈琪武，贵州贵翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县居仁办事处雍和世纪城2＃5层1-2号、6层1号。统一社会信用代码915205250570716356。 法定代表人：李发全，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张菘，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左秀柒，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人徐美琴因与被上诉人贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司（以下简称：雍和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 徐美琴上诉请求：1、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1887号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决对被上诉人提供证据的三性、证据来源、证据内容记载的时间只字未提，采纳被上诉人提供的证据错误。（1）纳府通告【2016】38号文件发布的时间是2016年9月19日，而双方当事人签订《商品房买卖合同》约定被上诉人取得商品房所有权初始登记的时间是2017年4月30日之前。从公告公布到截止办证的时间，相隔7个月之久。这期间，被上诉人有足够的时间办理土地落宗事宜。但因被上诉人的过错，导致土地不能落宗，其应承担违约责任。前述政府通告虽然载明纳雍县全县范围内的不动产统一登记由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理，但不动产统一登记政策调整期间，国土资源局不动产登记中心并没有停止办理业务。被上诉人至一审庭审结束都未举证证明其曾向不动产登记中心提交办理涉案房屋初始登记的申请资料。（2）纳雍县不动产登记中心出具“关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明”记载的时间是2018年11月20日，根据《不动产的暂行条例》第十七条规定，若被上诉人已到纳雍县不动产登记中心去办理房屋初始登记，申请材料不齐全或不符合法定形式，不动产登记中心应书面告知被上诉人。但被上诉人并未提供书面告知书。即使被上诉人曾去办理过不动产登记业务，也是在2018年11月20日。此时，被上诉人已经逾期，其应当承担违约责任。且被上诉人提交的前述情况说明无单位负责人及材料制作人签字，不具有合法性。（3）纳府专议（2015）220号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》及（2018）105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》虽载明政府为了修建市政道路，征用了被上诉人开发的雍和世纪城红线内的部分地块，但政府征用并不必然导致土地不能落宗。部分土地被征用后，虽然原有土地使用证载明的土地范围与实际使用的土地范围不一致，但被上诉人可以通过对未被征收的土地坐标进行重新测量、申请变更土地使用证，这样土地依然能落宗。被上诉人与包括上诉人在内的购房者签订《商品房买卖合同》的时间从2014年至2016年都有，如果说被上诉人在2015年11月27日之前签订的《商品房买卖合同》是被上诉人不可预见、不能避免的事件，那被上诉人在此之后就不能再与其他购房者签订《商品房买卖合同》，但被上诉人在明知纳府专议（2015）220号会议纪要内容的情况下仍与其他购房者签订《商品房买卖合同》，故被上诉人的行为并非一审判决所称的不能预见。（2018）105号文件的落款时间是2018年7月20日，该文件是在被上诉人违约之后形成的。在《商品房买卖合同》履行期限届满后，出不出会议纪要不影响被上诉人承担违约责任。2、《商品房买卖合同》中的免责条款无效。双方签订的《商品房买卖合同》是由被上诉人提供，在订立合同时双方并未就合同第二十二条第三项、第五项第2点的内容进行协商，被上诉人不仅未就格式条款征求上诉人的意见，也未就格式条款向上诉人进行提示、说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，该格式条款无效。3、案涉政府行为，并非不可抗力，一审判决认定事实错误。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被上诉人在后期签订《商品房买卖合同》时对因土地不能落宗会影响其履行义务的情形是有预见的。被上诉人在已有预见的情形下，仍继续签订《商品房买卖合同》，系其自身过错所致，应承担违约责任。且只要被上诉人积极与政府协商，政府对道路的走向和宽度另行规划，就完全可以改变，并非不可避免。土地落宗事宜也是可以通过重新测量等进行克服的。为此，被上诉人不能以不可抗力作为免责抗辩事由。一审法院也并没有提及不能克服的问题。 被上诉人雍和置业公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在上诉人在上诉状中提出的种种不正确的情形。2、在不动产登记制度实行的近几年，因政策及政府行为影响，房开企业面临巨大的办证及违约责任，司法机关应考虑该因素。答辩人未按照约定办理不动产登记的原因系政策调整及纳雍县政府行为导致，并非答辩人个人原因。在该期间内，答辩人应当免责。目前商品房已经具备登记条件，答辩人也已经通知包括上诉人在内的购房者提交办证资料。 徐美琴向一审法院起诉请求：1.判令被告向我支付违约金49841.40元（其中从2017年4月30日至2017年7月30日，逾期90日，按已付房价款253775元×0.5%=1268.87元，从2017年7月31日至2019年4月30日违约638日，按已付房价款253775元×0.0003×638天=48572.53元）；2.被告从2019年5月1日起以总房价款按日万分之三向原告支付违约金直至办理商品房产权登记证书之日止（庭审中，原告将该项诉讼请求中表述“办理商品房产权登记”变更为“办理商品房初始登记”）；3.案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的纳雍县居仁街道办事处发展大道雍和世纪城8幢7-2号商品房以总价款为321149元售予原告。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定：出卖人承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第（五）项第2目约定：因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。后原告按合同约定向被告交付了购房款，被告也按合同约定将该商品房交付给原告管理使用。 另查明：案涉雍和世纪城楼盘已经办理黔（2016）纳雍县不动产权证第0000081号，不动产权证登记权利人为贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，权利其他状况处注明宗地东至：外环东路，宗地西至：项目用地，宗地南至：利园路，宗地北至：纳东路。其中，“外环东路”即为“金钟西路”。 毕资告（土矿）字[2017]187号国有建设用地使用权挂牌出让公告、毕资告（土矿）字[2018]029号国有存量用地（2012）年第二批次城镇用地（VI地块）ND-C02-A地块（二次）结果公告分别载明：挂牌出让地块基本情况中土地位置包含“东面金钟西路”的土地，该土地通过挂牌出让的结果公示中显示竞得人为杨洪军。 纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》载明：自2016年9月30日起在纳雍县全县范围内实施不动产统一登记。原办理房屋所有权初始登记所需资料有：1、房屋初始登记申请表，2、房开企业营业执照等相关资料，3、建设用地规划许可证，4、建设用地使用权证，5、建设工程规划许可证，6、建设工程施工许可证，7、竣工验收证明，8、规划验收合格证明，9、房屋实测报告，10、其他必要资料。而变更后不动产登记申请准备需要资料变更为：1、申请登记资料准备，2、查看不动产登记办事指南，3、不动产测绘，4、落宗。 纳雍县不动产登记中心出具的情况说明载明：鉴于2016年以前修建市政道路利园路、纳东路占用被告开发项目规划红线部分建设用地，导致已办理土地登记的建设用地四至不完全一致，该土地不能落宗，无法办理不动产登记。前述客观情况为雍和世纪城楼盘未能办理不动产登记证给业主的原因。 纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》第四条载明：关于金钟西路（原外环东路西段）沿线金城广场、欧府、雍和世纪城等三个规划项目沿路调整，维持2015年3月24日县城规委关于金钟西路（原外环东路）道路宽度调整的决定，维持道路红线12米宽度。金钟西路两侧项目统一按道路宽度12米、沿道路两侧各退8米标准进行布置建筑，涉及此路段各房开若需调整道路沿线方案，沿路建筑需严格按新城区退距及规范标准执行。纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》第九条载明：关于雍和世纪城项目相关事宜明确金钟西路（雍和世纪城段）建设事宜，会议决定在原规划12米的基础上（《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》纳府专议[2015]220号），道路两侧退距各留4米，满足20米道路宽度，解决市政道路瓶颈问题。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一是被告主张因政府部门行为及政策调整导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任的抗辩主张能否成立；二是被告未按合同约定时限向原告方交付涉案商品房转移登记的有关文书是否构成违约，被告是否向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记的有关文书的违约金。 被告雍和置业公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。 一、关于被告主张因政府部门行为及政策调整导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任的抗辩主张能否成立的问题。 根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，结合被告出示的纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》、纳雍县不动产登记中心出具的“关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明”、纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》以及纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》等证据载明的内容可以看出,因政府为修建市政道路，征用了被告开发的雍和世纪城项目红线内的部分地块，其行为导致被告开发的该项目的实际用地与取得使用权的土地部分不能落宗。加之原被告双方签订《商品房买卖合同》时，房屋所有权证由纳雍县房产事业局办理，土地使用证由纳雍县国土资源局办理，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规规定，以及2016年9月19日发布纳府通[2016]38号《关于实施不动产统一登记的通告》，政府明确通告从2016年9月30日起，纳雍县全县范围内的不动产登记统一登记业务由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理。办理房屋产权登记相关政策调整前，办理房屋初始登记不需要土地落宗，但办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗。政府通过“通告、会议纪要”等形式征收征用被告已经取得土地使用权的土地用于市政道路建设，是被告与原告签订《商品房买卖合同》时被告“不可预见”、“不可避免”的事件，亦是导致被告不能按照案涉合同履行义务的客观因素和事实。 综合庭审查明的事实以及原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（五）项第2目约定的“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形的合同条款的明确约定，被告主张因政府部门行为及政策调整导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任的抗辩主张能够成立，故对被告的该项抗辩意见予以采纳。 二、关于被告未按合同约定时限向原告方交付涉案商品房转移登记的有关文书是否构成违约，被告是否向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。 根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，对被告向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书的日期作了明确约定，但结合纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》、纳雍县不动产登记中心出具的“关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明”等证据可以看出,从2016年9月30日起，办理商品房权属不动产登记证，项目所取得使用权的土地与实际使用的土地必须落宗才能办理，而被告开发的雍和世纪城项目所使用土地，因部分被政府征用用于市政道路建设，导致被告该项目所使用土地部分不能落宗，截止庭审时被告仍不具备办理案涉商品房转移登记有关文书的条件，被告负有的交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务客观上不能履行，被告的行为已经构成违约。但结合前述被告无法预见和不可控制的政府部门行为及政策调整等因素，双方案涉《商品房买卖合同》第八章第22条第三款第（五）项第2目中“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形的合同条款，对出现此违约情形时的免责事由亦以合同条款的方式予以明确约定载明，该合同条款系双方当事人的真实意思表示，对合同双方当事人均具有约束力，故被告不应向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记的有关文书的违约金。 截至本案庭审时，被告开发的雍和世纪城项目所使用土地的落宗问题等因素导致被告未能按合同约定向原告交付案涉商品房转移登记有关文书的问题尚未解决，待该情形消除后，被告理应及时将案涉商品房转移登记的相关文书交付原告，以维护原告的合法权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告徐美琴的诉讼请求。案件受理费1046元，减半收取523元，由原告徐美琴负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人雍和置业公司提交了：1.纳雍县不动产登记中心2019年11月15日出具的证明一份，拟证明涉案房屋已经达到办证条件；2.雍和世纪城出具的通知及照片三张，拟证明被上诉人通过在小区公告栏、楼梯口张贴公告的方式通知购房业主提交资料进行办证。本院审查认为，被上诉人提交的前述证据材料与本案不具有关联性，不能证明新的待证法律要件事实，故本院依法不作为二审定案证据采信。 二审对一审判决关于“2015年5月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的纳雍县居仁街道办事处发展大道雍和世纪城8幢7-2号商品房以总价款为321149元售予原告。”的事实认定予以确认，因一审判决认定的其余事实与双方争议的基础法律关系无关联，故本院依法不作确认。 二审另查明，上诉人在一审期间明确表示其请求被上诉人支付的是逾期办理初始登记的违约金，而非要求被上诉人承担逾期办理过户登记的违约责任。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款仅约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”并未就逾期办理初始登记的违约金进行约定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，违约金是当事人在法律许可下对未来违约方所负损失赔偿责任的一种预先安排，具有事先约定性。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条对预告登记、初始登记、转移登记进行了约定，但仅对逾期办理转移登记的违约责任进行了明确，对逾期办理预告登记、初始登记的违约金未作约定。为此，在双方当事人未就逾期办理初始登记的违约金进行事先约定的情况下，上诉人主张由被上诉人向其支付逾期办理初始登记的违约金于法无据，本院依法不予支持。上诉人的上诉请求及理由亦不能成立，本案依法不予采纳。 鉴于上诉人在一审庭审期间已明确其要求被上诉人支付的是逾期办理初始登记的违约金，一审判决围绕被上诉人应否承担逾期交付转移登记相关文书的违约责任进行说理不当，本院依法予以纠正。 一审判决说理虽有不当，但判决结果正确。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”之规定，对一审判决依法予以维持。就被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，上诉人可另案主张权利。 综上所述，徐美琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1046.00元，由上诉人徐美琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年十一月三十日 法官助理  郭友浪 书 记 员  主宏亮