广东省广州市越秀区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0104民初16071号原告：黄石才，男，1960年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李丹，广东广和律师事务所律师。被告：潘培生，男，1956年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李广荣，广东华商律师事务所律师。原告黄石才与被告潘培生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2006年3月4日签订的关于辉煌大厦XXX房的买卖合同无效；2.判令被告退还原告支付的房款256000元；3.判令被告向原告支付上述房款自2006年3月4日起至实际返还上述款项之日止的资金占用费，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。事实与理由：（一）2006年3月4日，原告经朋友介绍购买被告位于广州越秀区白云路辉煌大厦XXX房。当时辉煌大厦正处于烂尾停工状态，被告称付了广州拓展辉煌房地产有限公司订金20万元以预定辉煌大厦XXX房，单价5500元每平，共112平。并向原告出示了广州拓展辉煌房地产有限公司出具的收据以证明。因为该房子位置好，价格又低于市价，虽然烂尾但大楼主体已经竣工只剩下楼内装修，听说不久会重新开盘销售，又是朋友介绍比较信任，于是决定购买。双方商定，被告以256000元的价格转让该房产给原告，待辉煌大厦重新开盘销售后，被告将己经支付的20万房款转到原告名下，同时将买受人变更为原告。2006年3月4日，原告依约通过自己妻子叶秋琴的账户将购房款256000元转给被告，当日被告向原告出具了收条。但后来辉煌大厦重新开盘销售以后，被告却无法将该房产转让给原告，致使原告没能取得辉煌大厦房产所有权。原告将房款按约定支付给被告，但被告却违反约定，无法将该房产转让给原告，致使原告至今未能取得辉煌大厦房产所有权。（二）根据城市房地产管理法第38条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故该房屋买卖合同违反法律强制性规定，应确认无效。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：（一）原告起诉超过法定的二年诉讼时效期间，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告于2006年3月4日以受让被告的购房订金及购房资格为目的，向被告转款256000元，至原告2019年4月17日起诉，已13年有余，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，被告已取得时效抗辩权。（二）被告与原告交易的经过。2006年1月11日，经辉煌大厦项目工程承包商古仕强和原告（当时为古仕强的司机）多次推荐，被告与广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称开发商）达成协议，购买辉煌大厦XXX房（单价5500元/平方米，面积共112平方米，总价616000元），被告向开发商支付了20万元订金，开发商向被告出具了收款收据。被告支付了购房订金后，原告认为被告与开发商商定的购房价格比较优惠，该房产有较大的升值空间，多次要求被告将已支付的购房订金及已预订的购房资格转让给他，由于被告当时经济紧张，便同意以256000元的价格转让给原告，被告要求原告一起到开发商处重新出具收款收据，但原告说不用重新开收据，并要求被告将开发商原来开具的20万元订金收款收据交给他，作为原告办理该房购置手续时抵扣房款的用途，于是被告将该20万元收款收据交给了原告。当时，所订购房屋所在大楼的主体改造项目工程已经竣工，只剩下楼内装修，该楼盘于2006年5月份开盘销售。被告将订金收款收据转让给原告后的数月里，曾多次提示原告要抓紧到开发商处办理购房手续，但原告始终无动于衷，并叫被告不用操心，尽管放心。截至原告提起诉讼之日，原告从未向被告提出过退款要求，也未要求过被告到开发商处协助办理买受人更名手续。（三）原告与被告之间属于债权转让合同纠纷，原告支付给被告的款项为受让被告已交纳的订金及被告在开发商处预订的购房资格的对价，并非购房款，原告以未将房屋转让给他为由要求解除合同并要求归还没有事实和法律依据1.本案为债权转让合同纠纷，原告与被告之间的法律关系属于债权转让合同关系，并非房屋买卖合同关系，本案的案由应为债权转让合同纠纷。房屋买卖合同的标的为房屋，而原告与被告之间的交易的标的为被告交纳20万元购房订金以及从开发商处预订的购买辉煌大厦XXX房的购房资格，因此，原告与被告之间的法律关系为债权转让合同关系，而非房屋买卖合同关系，本案的案由应为债权转让合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。2.被告已将购房订金转让给原告，并交付了开发商开具的订金收据，双方的债权转让合同已经履行完毕，不存在违约行为，原告未向开发商支付购房款导致不能取得房屋所有权，解除合同并要求被告退还订金转让款没有事实和法律依据，其要求被告支付资金占用利息的主张也不成立。原告支付给被告的256000元是原告受让被告已支付给开发商的订金及被告在开发商处预订的购房资格的对价。涉案房屋的总价为616000元，原告受让被告支付给开发商的20万元订金后，除可以该订金抵扣部分房款外，还应自行向开发商支付剩佘的416000元，并自行与开发商办理过户登记手续。原告之所以迟迟未能取得涉案房屋的所有权，是因为原告除受让被告已支付给开发商的20万订金外，没有向开发商支付任何后续房款，原告未能取得房屋所有权的过错在其自身。被告将购房订金和购房资格转让给原告，原告支付相应款项，双方之间的债权转让合同已生效并履行完毕，被告不存在违约行为，原告因自身过错未能取得房屋所有权，要求解除合同并退还订金转让款没有事实和法律依据。即使原告要求退款，也应当向开发商提出主张，不应向被告提出。四、原告要求被告承担其自身过错导致的损失，违反公平原则。原告存在两个过错，一是不向开发商支付剩余房款，导致不能取得房屋所有权。二是事隔十三年后才通过诉讼提出退款，已远远超过二年的诉讼时效，同样，若被告向原告退款，被告也将因诉讼时效已过，无法要求开发商退还20万元订金，这将给被告造成巨额损失。原告的损失是上述两个自身过错所致，应当自行承担责任。原告要求被告承担责任，没有事实和法律依据，也违反了公平原则。（四）原告以根据城市房地产管理法第38条的规定主张确认合同无效，并要求返还转让款及支付利息无事实和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经查，2006年3月4日，原告向被告支付了256000元。被告于同日开具了《收条》，载明：收到黄石才交来辉煌大厦XXX房转让款共256000元。原、被告双方之间未就案涉辉煌大厦XXX房的买卖签订过相关的协议。原告为证明其与被告之间存在房屋买卖合同关系，还向本院提交了由广州拓展辉煌房地产有限公司于2006年6月11日开具的《收据》[其中载明：今收到潘培生交来辉煌大厦XXX房（112平方米）订金（单价5500元/平方米）200000元]一份。本院经审查认为，首先，原、被告双方并未就案涉辉煌大厦XXX房签订房屋买卖合同，也未明确约定标的物的基本情况、买卖价款、付款方式及期限、房屋交付期限、产权登记、逾期付款、交房及办证的违约责任等，明显与日常房屋买卖交易习惯不同。其次，除原告向被告支付256000元外，双方间并未有其他履行房屋买卖合同的行为。再次，原告诉称“被告称付了广州拓展辉煌房地产有限公司订金20万元以预定辉煌大厦XXX房，……双方商定，被告以256000元的价格转让该房产给原告，待辉煌大厦重新开盘销售后，被告将己经支付的20万房款转到原告名下，同时将买受人变更为原告……”，该陈述与被告称原告已付的256000元为受让被告已交纳的订金及被告在开发商处预订的购房资格的对价的抗辩意见予以印证。因原告明确表示其依据《收条》主张双方之间存在房屋买卖合同法律关系并据此提出本案的诉请，但该主张与上述双方的陈述及现有证据明显不符。因此，本院认为原告主张的房屋买卖合同关系不能成立。经本院行使释明权，原告拒绝对诉讼请求予以变更，故对于原告的起诉依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，裁定如下：驳回原告黄石才的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  关丽间人民陪审员  罗晓芬二〇一九年十一月十三日书 记 员  邓鸿明戚志滨