广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1202号 原告：兴业银行股份有限公司北海分行，统一社会信用代码：91450500566769011W，住所地广西北海市。 负责人：槐延丽，行长。 委托诉讼代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯一笑，广西众言律师事务所律师。 被告：张官保，男，汉族，1971年3月2日出生，住所地广西北海市银海区。 被告：梁大妹，女，汉族，1975年8月12日出生，住所地广西北海市银海区。 被告：北海穗丰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91450500771712532Y，住所地广西北海市。 法定代表人：詹庆伟，董事长。 委托诉讼代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李满穗，广西海鑫律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司北海分行（以下简称“兴业银行北海分行”）诉被告张官保、梁大妹、北海穗丰房地产开发有限责任公司（以下简称“穗丰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告兴业银行北海分行的委托诉讼代理人冯一笑、被告穗丰公司的委托诉讼代理人罗轶群到庭参加诉讼。被告张官保、梁大妹经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业银行北海分行诉称，被告张官保、梁大妹为购买座落于北海市四川路XXX号穗丰金湾X幢X单元XXXX号房屋向原告申请按揭贷款，双方于2015年7月6日签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定如下：原告向被告发放贷款479000元，借期240个月（2015年7月7曰至2035年7月7日，具体以借款借据中记载日期为准），借款利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，按固定日浮动，利率浮动周期为年，借款逾期罚息利率为借款利率上浮50%，连续发生三期违约后，借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮100%;被告张官保、梁大妹以等额本息偿还法偿还借款本息，每月19日为还款日，以购买北海市四川路XXX号穗丰金湾X幢X单元XXXX号房屋办理借款担保，担保的范围包括但不限于合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现债权的费用；被告张官保、梁大妹不按合同规定按时偿还借款本息构成违约，原告可解除合同提前收回借款本息及要求被告张官保、梁大妹承担原告为实现债权支付的诉讼费、律师代理费、评估费等费用；被告北海穗丰房地产开发有限责任公司对本合同项下借款本息及债权人实现债权的费用承担连带保证责任。合同签订后，双方于2015年7月9日到北海市房地产交易中心办理了抵押登记（证号：北房地交押字（XXXX）第XXXXX号），原告于2015年7月14日向被告张官保、梁大妹发放了贷款，截止到2019年2月21日，被告累计逾期还款六期，被告北海穗丰房地产开发有限责任公司没有履行保证责任。原告为此诉至法院，请求判令：1、解除原告兴业银行股份有限公司北海分行与被告张官保、梁大妹2015年7月6日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（XXXX）第XXXX号）；2、被告张官保、梁大妹归还借款本金433686.12元及支付利息10520.33与罚息304.14元（利息、罚息暂计至2019年2月21日，以后按合同约定与法院判决另行计算付清本息止），合计人民币444510.59元；3、被告张官保、梁大妹支付原告兴业银行股份有限公司北海分行为实现债权而支付的律师代理费20000元；4、原告兴业银行股份有限公司对被告张官保、梁大妹座落于北海市四川路XXX号穗丰金湾X幢X单元XXXX号房屋抵押物享有优先受偿权；5、被告北海穗丰房地产开发有限责任公司对被告张官保、梁大妹应偿还原告的上述债务承担连带保证责任。 被告穗丰公司辩称，被告公司对于原告与被告个人的欠款数额、借款合同不了解，请求法庭对原告的诉求作出认定。被告张官保、梁大妹与原告办理了房屋抵押登记，且两被告已经取得房屋所有权，若原告请求取得涉案房屋的抵押权，那么我方公司就不需要承担保证了。若法庭仍然判决我方公司承担保证责任的话，请求一并判决被告在承担保证责任后有权向借款人进行追偿。 被告张官保、梁大妹未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告张官保、梁大妹经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2015年7月6日，原告兴业银行北海分行（债权人、抵押权人）与被告张官保（主债务人、抵押人）、梁大妹（共同债务人、抵押物共有人）、穗丰公司（保证人）签订了《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（XXXX）第XXXX号），约定：1、借款金额及期限：借款金额为479000元，借款期限为240个月，自2015年7月7日至2035年7月7日止。2、借款利率及罚息：借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次执行，借款利率等于定价基准利率加0.283%。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。3、借款发放：收款人名称：北海穗丰房地产开发有限责任公司，收款人账户：55×××08。4、还款方式：等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的19日及借款到期日为还款日。5、违约责任：债务人不按本合同规定按时偿还借款本息构成违约，违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。6、抵押担保：债务人以其所购的位于北海市四川路XX号穗丰金湾X幢X单元XXXX号房屋作抵押，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。7、保证担保：保证人承担阶段性担保责任，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已经办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。 2015年7月9日，北海市四川路XXX号穗丰金湾X幢X单元XXXX号不动产办理了预购商品房抵押登记，抵押登记证号：北房地交押字（XXXXX）第XXXXX号，抵押权人为原告兴业银行北海分行，抵押人为被告张官保、梁大妹。 2015年7月14日，原告兴业银行北海分行依约将479000元贷款发放至上述合同指定账户。 截止至2019年2月21日，被告张官保、梁大妹贷款本金余额为433686.12元，利息10520.33元、罚息304.14元。 原告兴业银行北海分行为实现其债权，支付律师代理费20000元。 本院认为，原、被告签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行义务。原告兴业银行北海分行已依约履行了发放贷款的义务，被告张官保、梁大妹未按时足额偿还贷款本息的行为构成违约。原告兴业银行北海分行依据合同约定，请求解除其与被告张官保、梁大妹签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。原告兴业银行北海分行依据合同解除，请求被告张官保、梁大妹偿还借款本金433686.12元，利息10824.47元及按合同约定支付利息，有事实及法律依据，本院予以支持。利息计算：按《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，自2019年2月22日起计至清偿之日止。 原告兴业银行北海分行依据《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，请求被告张官保、梁大妹支付律师费20000元，有事实与法律依据，本院予以支持。 被告张官保、梁大妹以其购买的北海市四川路XXX号穗丰金湾X幢X单元XXXX号不动产为借款提供抵押担保，但该抵押物仅办理了抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”预告登记不属于正式的抵押登记，原告兴业银行北海分行享有的是在条件具备时办理正式抵押登记的请求权，而非享有以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。因此，对原告兴业银行北海分行的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告穗丰公司为被告张官保、梁大妹的上述借款提供阶段性连带保证责任，北海市四川路XXX号穗丰金湾XX单元XXXXX号不动产未办理正式抵押登记，原告兴业银行北海分行请求被告穗丰公司对被告张官保、梁大妹的上述债务承担连带清偿责任，有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告穗丰公司承担保证责任后，有权向被告张官保、梁大妹追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告兴业银行股份有限公司北海分行与被告张官保、梁大妹于2015年7月6日签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（XXXX）第XXXX号）； 二、被告张官保、梁大妹归还给原告兴业银行股份有限公司北海分行借款本金433686.12元、利息10824.47元及支付利息[利息计算：按《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银桂北海分行房抵（保）字（XXX）第XXXX号的约定，自2019年2月22日起计至清偿之日止]； 三、被告张官保、梁大妹支付给原告兴业银行股份有限公司北海分行律师费20000元； 四、被告北海穗丰房地产开发有限责任公司对被告张官保、梁大妹的上述债务承担连带清偿责任； 五、被告北海穗丰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告张官保、梁大妹追偿； 六、驳回原告兴业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费8267.66元，诉讼财产保全费2820元，合计11087.66元，由被告张官保、梁大妹、北海穗丰房地产开发有限责任公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8267.66元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  何显著 人民陪审员  刘玉梅 二〇一九年十一月八日 法官 助理  黄素莹 书 记 员  王秀珍