青海省格尔木市人民法院   民事判决书   （2019）青2801民初2989号   原告：魏文峰，男，1978年I2月28日生，汉族，个体，住青海省格尔木市。   委托诉讼代理人：尹彩霞、王梅颖，青海法脉律师事务所律师。   被告：格尔木鑫璟房地产开发有限公司，住所地青海省格尔木市黄河西路26号，统一社会信用代码91632801059133270W。   法定代表人：王辉，总经理。   委托诉讼代理人:宋洪党，山东青港律师事务所律师。   原告魏文峰与被告格尔木鑫璟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹彩霞,被告格尔木鑫璟房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋洪党到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告魏文峰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS20171758);二、判令被告立即返还原告购房款1235545元；三、判令被告自2019年7月25日起至还清购房款之日止的资金占用费(按中国人民银行同期贷款利率计算)；四、本案诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告返还原告购房款1200000元。事实和理由：2018年4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于格尔木市××路商业用房出售给原告，房屋出售价格为2835545元。合同约定原告的付款方式为商业贷款方式付款；原告于2018年4月2日前支付首付房款1435545元，余款1400000元向商业银行申请贷款支付；被告应在2018年6月30日前向买受人交付房屋。合同签订后原告按约向被告支付购房首付款1435545元，同时就剩余房款向被告指定的中国邮政储蓄银行格尔木支行申请了购房贷款，但被告未在合同约定的交房日期履行交房义务，并在此期间由于原告在西宁另购一处商业用房，被告指定的中国邮政储蓄银行格尔木支行以原告不能同时申请两笔商业贷款为由不同意向原告发放贷款，因此拒绝了原告的贷款申请。后原告将这一情况及时告知被告，2018年9月原告与被告法定代表人王辉达成口头约定，双方同意解除《商品房买卖合同》，王辉告知原告涉案房产已被海西州中级人民法院依法查封，故无法及时交付，且被告公司账户被冻结，无法退还购房款，让原告等待。海西州中院于2018年8月30日作出（2017）青28财保6号之三民事裁定书，解除了对被告银行账户的冻结，故被告于2018年9月6日向原告退还购房款235545元。对被告所述以退购房款的理由向原告暂借235545元的意见不认可，2018年9月6日被告给原告转款的交易明细的交易附言为“退魏文峰购商铺款”，该附言是被告真实意思表示，双方解除合同，被告向原告退还购房款。后被告未按约退款，原告于2018年9月28日到被告售楼部拉横幅催要购房款，格尔木市公安局西藏路派出所出警后让原告依法向法院起诉。因被告承诺在2018年9月30日前退还购房款，因此原告以向法院提交诉状的时间即2019年7月25日起算资金占用费，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算至还清购房款之日止。原告就剩余房款多次向被告主张权利，被告以房产查封为由推脱至今。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。   原告为证明其诉讼主张提交以下证据：   证据一、（一）2018年4月2日，原、被告签订的合同编号为YS20171758的《商品房买卖合同》一份；（二）2018年3月28日，被告向原告出具的金额为1435545元的收款收据一张；（三）2018年3月7日，中国建设银行持卡人为江巍伟（系原告的朋友）向被告转款100000元的转款凭证一份；（四）2018年4月2日，汇款人为原告、收款人为被告，汇款用途为购房款、金额为1335545元的中国银行《个人客户境内人民币汇款申请书》一份。欲证明：原、被告于2018年4月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于格尔木市××路商业用房出售给原告，总价款为2835545元，合同第七条约定付款方式及期限，原告在2018年4月2日前支付首期房价款1435545元，占全部房款的50%，剩余价款1400000元以贷款方式付款，该款项中没有约定剩余1400000元商业贷款的支付期限。第十一条第一款约定交房时间，被告应在2018年6月30日前向原告交付该商品房。第十二条第（一）项第二目约定了逾期超过90日，原告有权解除合同。原、被告签订商品房买卖合同后原告按约向被告支付50%的首付购房款1435545元，被告未按照合同约定期限向原告交付商品房。   证据二、海西州中级人民法院于2017年11月8日作出的（2017）青28财保6号民事裁定书及2018年8月30日作出的（2017）青28财保6号之三民事裁定书各一份，欲证明：海西州中级人民法裁定冻结被告的银行存款18182119元或同等价值的房产、土地；因海西州中级人民法院查封被告名下位于格尔木市××路的4、5、6、7号房屋和商铺，原告购买6幢商铺1至2层26-4号商业用房在海西州中级人民法院查封的房产范围内，被告无法交付涉案商品房，本合同也无法继续履行。   证据三、中国建设银行个人活期账户交易明细一份，欲证明：在被告无法交付商品房，原告在被告指定的银行无法办理贷款的情况下，双方达成口头解除《商品房买卖合同》的约定，被告同意退还原告全部首付款，经原告索要被告称银行账户冻结，解除后立即退还，2018年8月30日账户解封后，被告于2018年9月6日给原告退还购房款235545元，在附言中明确显示退原告购商铺款，被告尚欠1200000元购房款未退还。   证据四、2019年7月25日原告（手机号138XXXXXXXX）与被告法定代表人王辉（手机号188XXXXXXXX）的通话录音，欲证明：原、被告口头达成解除《商品房买卖合同》的协议，被告未退还原告购房款的原因是被告正在与其他人打官司，房屋被查封，王辉曾跟原告协商，先给原告几套住房，被告负责销售，用所得房款退还原告购房款。   被告格尔木鑫璟房地产开发有限公司辨称，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，原告应该按照合同约定履行义务，不能擅自变更或解除合同，在出现争议后双方应积极协商，原告应继续履行合同或采取积极的补救措施，至今被告未收到原告的任何要求解除商品房买卖合同的书面文件。2018年9月6日，原告称为了办理贷款需要资金，因此让被告向其借款235545元，2018年9月28日原告在被告售楼处拉横幅要求解除合同。原告因自身原因不能履行合同，不符合合同约定或法定解除的条件，原告作为违约方不具有解除合同的权利，被告不同意解除，要求继续履行合同。根据格尔木房地产管理处格房字（2019）3号文第一条明确规定，原告的这种情形不符合解除合同的条件，房管处不予解除备案，在双方签订的买卖合同中约定了付款期限，在2018年4月2日前原告应支付1435545元，根据附件十一的补充协议，原告不能办理贷款自动转为一次性付款，并在60日内将款项支付至被告指定账户。原告于2018年3月7日支付100000元意向款，因商品房买卖合同需要网签备案，备案后才能打印商品房买卖合同，网签需要收款收据，因此被告在2018年3月28日先出具收款收据，原告在2018年4月2日转首付款1335545元，合计支付首付款1435545元，中国建设银行个人活期账户交易明细中的附言记载“退魏文峰购商铺款”是根据被告记账凭证要求，按照规定企业不能向公司以外的个人借款，因此以退购房款的理由向原告暂借款项。自2018年4月2日双方签订书面房屋买卖合同，期间原告有充足的时间考虑房屋买卖的事情，其在签订合同后以各种理由推脱付款义务，后以办理贷款需要资金为由与被告协商借用款项，进而达到恶意毁约的目的，在被告拿出极大诚意的情况下，仍然要求解除合同，足以证明原告恶意毁约的意图。涉案房屋符合交付条件，该房屋不在海西州中级人民法院查封的范围内，原告付清购房款后被告可以随时交付。如法院判决解除合同，无形中加重了被告作为守约方的额外负担，鼓励了原告的违约行为。法院认为应当解除合同，同时也应当认定原告的违约行为，按照商品房买卖合同第八条的约定在返还款项中扣除应付款1635545元30%的违约金。如果原告想继续履行合同，则被告可以给原告半年到一年付款宽限期，让其准备现金或到其他银行申请贷款，并对迟延支付购房款产生的违约金予以减免。   被告为反驳原告的诉讼请求提交以下证据：   证据一、2015年8月18日，被告取得的《商品房预售许可证》一份，欲证明：原、被告在签订合同时，被告已取得商品房预售许可证，双方签订的合同合法有效。   证据二、2018年4月2日，原、被告签订的合同编号为YS20171758《商品房买卖合同》一份，欲证明：合同第七条付款方式及期限、附件十一补充协议约定，原告付款方式为2018年4月2日前支付首付款1435545元，贷款支付1400000元，原告不能办理贷款时自动转为一次性付款，在2018年4月2日起60日内将剩余款项支付给被告。原告没有按照合同约定支付购房款，因此原告违约在先，被告不同意解除合同，但要求按照合同第八条第一款第一项逾期付款责任的约定由原告向被告支付违约金。如果原告解除合同，应按照第八条第一款第二项约定向被告支付应付款30%的违约金。   证据三、格尔木市房地产管理处格房字（2019）3号《关于进一步规范商品房买卖合同备案注销有关问题的通知》打印件一份，欲证明：原告因其个人原因无法贷款，要求解除合同，属于原告毁约，房管处对于该情况不能办理备案注销，因此如果判决解除合同，无疑是加重了守约方的责任，鼓励毁约行为。   被告对原告提交的证据提出以下质证意见：   一、认可原告提交的《商品房买卖合同》的真实性，不认可证明问题。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定：若因原告原因无法办理贷款的，转为一次性交付购房款，原告应在10个工作日内交清房款，逾期按照合同第八条执行。原告属于违约方，违约在先，在原告没有按照约定办理贷款，也未采取补救措施的情况下，被告在房屋符合交付条件时仍不能交付房屋给原告，并非被告违约。合同第八条第一项逾期付款责任明确约定逾期在20日原告应向被告支付万分之十的违约金，如果解除合同按照第二项约定，逾期超过20日，原告应向被告支付应付房款30%的违约金。认可收款收据，被告收取原告房款1435545元，因原告急需用钱，向被告借款235545元，原告实际交付购房款1200000元，尚欠被告购房款1635545元。认可中国建设银行转款凭证及中国银行《个人客户境内人民币汇款申请书》，2018年3月7日原告交付定金100000元，2018年4月2日支付1335545元，期间原告有足够时间考虑是否应该购买涉案房屋，并有足够时间确定其是否有贷款能力，说明原告在签订合同时是经过了充分的考虑，原告要求解除合同是明显的毁约行为。   二、不认可海西州中级人民法院于2017年11月8日作出的（2017）青28财保6号民事裁定书及2018年8月30日作出的（2017）青28财保6号之三民事裁定书的真实性，与本案没有关联，目前该房产符合交付条件，裁定书中显示的案件被告已经胜诉，且查封的房产中并不包括原告购买的商铺。   三、认可中国建设银行个人活期账户交易明细的真实性，不认可证明问题。该款退还的原因是原告因急需用钱，双方口头约定，以暂借的名义，并承诺在后期一并将剩余款项支付给被告，并非双方解除合同。且根据合同约定，合同的变更、解除需要以书面的形式，原告的该份证据不能证明其主张。当时被告并不同意给原告支付该款，因原告带领其他人到被告售楼处进行非法围攻，被告为了缓和矛盾退还了235545元。   四、不认可录音及证明方向。在录音中原告没有要求解除合同的意思表示，被告也没有同意解除合同，且一再表示该份合同不能解除。根据合同约定解除合同应当以书面形式，即使该录音是原告与王辉的录音，王辉个人的意见不能代表被告，原、被告的所有意见应以书面为准，任何侵犯公司利益的意见被告都不予认可。   原告对被告提交的证据提出以下质证意见：   一、认可《商品房预售许可证》的真实性，房屋坐落地点在格尔木市××路的4、5、6、7、8栋，海西州中院查封的是格尔木市××路的4、5、6、7栋。   二、认可《商品房买卖合同》的真实性，不认可证明问题。该合同第七条第二款第三项约定了首付款的付款期限，并未约定贷款的付款期限，原告未构成违约，根据附件十一补充协议第三条约定，在签订本合同后凡办理银行按揭或住房公积金贷款的，按银行或公积金中心规定的时间由被告7日内办理银行按揭或公积金贷款，提交符合银行按揭或公积金贷款要求的资料及合同登记的有关资料。原告未接到被告让原告办理银行按揭或公积金贷款的通知，其原因是原、被告已经达成了口头解除合同的约定，被告未按期交付房屋，被告是违约方。   三、格尔木市房地产管理处格房字（2019）3号文系复印件，无法与原件进行核对，不符合证据的三性；根据文件内容，这是通知的形式，并不是条例或办法；通知针对的是全市各房地产开发企业，并非购房者；通知第一条的内容约束的是开发商企业，在签订《商品房买卖合同》后不能随意注销，并没有约束购房者；购房者与开发商在协商一致或通过法院生效判决都可以去房管局办理撤销备案及注销手续。综上，被告的证明方向不能成立，与合同法规定相违背，如按被告所述，则是强买强卖的行为。   对法院调取的西藏路派出所的接处警登记表，被告认可其真实性，认为2018年9月6日，原告称为办理贷款需要资金，让被告给其借款235545元，原告以此为由要求解除合同，因此于2018年9月28日在被告售楼处拉横幅要求解除合同，但双方并未对此达成一致意见。该证据可以显示违约方是原告，且原告采取恶劣方式给被告造成不良影响。原告认可西藏路派出所接处警登记表的真实性，2018年9月6日双方在解除购房合同并退还购房款235545元后被告没有按照约定退还购房款，导致原告于2018年9月28日上门索要剩余购房款，西藏路派出所出警后让原告依法向法院起诉，并非是被告向原告借款235545元。   对法院调取的（2017）青28财保6号案件的诉前财产保全申请书、复议申请书、（2017）青28财保6号民事裁定书、该裁定书的协助执行通知书、（2017）青28财保6号之一民事裁定书、（2017）青28财保6号之三民事裁定书、解封申请书及（2017）青28财保6号之四民事裁定书，原告认可其真实性，原告购买的商品房不在海西州中级人民法院查封的范围内。被告亦认可上述证据的真实性，涉案商品房不在海西州中级人民法院的查封范围，符合交付条件，原告付清购房款后被告可以随时交付。如果原告想继续履行合同，则被告可以给原告半年至一年的付款宽限期，并对迟延支付购房款产生的违约金予以减免。   经本院审理认定事实如下：2018年4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于格尔木市××路商业用房出售给原告，房屋出售价格为2835545元。合同约定原告的付款方式为贷款方式付款，原告于2018年4月2日前支付首期房价款1435545元，余款1400000元向商业银行申请贷款支付。合同另约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房。2018年3月7日，中国建设银行持卡人存根显示，江巍伟向被告转款100000元；2018年4月2日，中国银行《个人客户境内人民币汇款申请书》显示，原告向被告支付购房款1335545元。2018年3月28日，被告出具的收条载明：收到××园商铺价款1435545元。客户名称为原告的中国建设银行个人活期账户交易明细显示：2018年9月6日被告从其63001413610052501219账户转入原告6227004405690065800账户235545元，交易附言为退魏文峰购商铺款。2019年9月28日格尔木市公安局西藏路派出所的《接处警登记表》载明的处警情况为：到达现场经了解，魏文峰从王辉处购买了鑫璟花园东侧一间门面房，当时支付了一部分购房款，因其贷款贷不上，但退房后王辉没有退还购房款，而且也不露面，才张贴了白底黑字的条幅挂于售楼部门上，处警现场告知魏文峰要账要合理合法，可到人民法院起诉。青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院依郑州建安建筑工程有限公司的申请于2017年11月8日作出（2017）青28财保6号民事裁定书对被告名下的××路的部分商品房进行查封，但不包括被告出售给原告的商铺。   本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人协商一致可以解除合同。原、被告在平等、自愿基础上所签订的《商品房买卖合同》系合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告支付被告首期房价款1435545元，后因原告无法申请到贷款，故欲与被告解除《商品房买卖合同》，虽然原、被告间未签订书面解除合同的协议，但被告于2018年9月6日从其账户转入原告账户235545元时交易附言为“退魏文峰购商铺款”，由此可见，被告以其行为表明同意解除双方所签订的《商品房买卖合同》，故原告要求解除双方签订的合同编号为YS20171758的《商品房买卖合同》及要求被告退还尚欠购房款1200000元的理由成立，本院予以支持。被告所述因按照规定企业不能向公司以外的个人借款，被告按记账凭证要求，以退购房款的理由向原告暂借款235545元，因无证据予以证实，本院不予采纳。被告退还原告购房款235545元的时间为2018年9月6日，而原告以在被告售楼部挂条幅的方式索要房款的时间为2018年9月28日，故被告所述原告采取拉横幅的方式要求解除合同，但是双方并未对此达成一致意见的理由不能成立，本院不予采纳。因原告未能申请到贷款而要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，故原告以被告违约为由要求被告支付自2019年7月25日起至还清购房款之日止的资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、解除原告魏文峰与被告格尔木鑫璟房地产开发有限公司于2018年4月2日签订的合同编号为YS20171758的《商品房买卖合同》；   二、被告格尔木鑫璟房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告魏文峰购房款1200000元；   三、驳回原告魏文峰要求被告格尔木鑫璟房地产开发有限公司支付自2019年7月25日起至还清购房款之日止的资金占用费的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费15920元（原告魏文峰已预交），减半收取计7960元，由原告魏文峰负担160元，被告格尔木鑫璟房地产开发有限公司负担7800元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 商惜华     二〇一九年十一月二十五日   书记员 张 婧