湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2337号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称：福兴公司），住所中方县建设局内，统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男,1947年9月14日出生，汉族，住所地湖南省会同县，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方向，男，1942年12月26日出生，汉族，住湖南省洪江市。被上诉人（原审原告）：唐凤梅，女，1944年11月16日出生，汉族，住湖南省洪江市。被上诉人（原审原告）：方红佳，女，1973年11月22日，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。共同委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师，执业证号：14312201811055224。上诉人福兴公司因与被上诉人方向、唐凤梅、方红佳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福兴公司上诉请求：1、改判驳回方向、唐凤梅、方红佳主张福兴公司支付逾期办证违约金和退还代办证费、代收两证费的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由方向、唐凤梅、方红佳承担。理由：1、买受人不按《商品房买卖合同》第十五条的约定主张违约金责任，人民法院不应支持；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已经有约定，应按合同约定执行；3、不动产权证的办理时间并非福兴公司所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理福兴公司办证申请，福兴公司已按时为方向、唐凤梅、方红佳申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，福兴公司的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对福兴公司的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非福兴公司的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，福兴公司不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证抵押在银行，买受人也拿不到；4、退还方向、唐凤梅、方红佳代办费和办证费，出现了同案不同判，上诉人认为是不合理的，办证费和代办费已经开支，不存在退还；5、2017年3月27日，100多名业主将福兴公司的法定代表人高秀彬围堵在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使福兴公司无法办公，不得已签了字。该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是福兴公司的真实意思表示。方向、唐凤梅、方红佳辩称：1、福兴公司没有任何证据证明在签订承诺书时方向、唐凤梅、方红佳有胁迫欺诈和乘人之危的行为；2、关于两证办理费的和代办费的问题，福兴公司没有任何证据证明代收的两证办理费和代办费都已经上交。福兴公司说到开支的问题，福兴公司没有提供任何证据可以证明两证费已经开支，证是由政府为解决历史遗留问题统一办理的，测绘费和办证费没有关联。方向、唐凤梅、方红佳向一审法院起诉请求：1.判决福兴公司立即为方向、唐凤梅、方红佳办理水岸蓝城15栋2403号商品房的房屋产权证;2.判决福兴公司向方向、唐凤梅、方红佳按日支付已付房款万分之三的违约金即每天149.2392元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8日(772天)，为人民币115212.66元(其余算至方向、唐凤梅、方红佳实际拿到房屋产权证之日止);3.判决福兴公司立即退还代收方向、唐凤梅、方红佳的契税人民币2856元、专项维修基金人民币5711元、代收代办费571元、代收两证费1375元，共计人民币10512元，并按年利率6%向方向、唐凤梅、方红佳支付利息，从2012年12月8日暂算至2019年5月8日为人民币4047.12元(其余算至福兴公司实际支付之日止)；4.判决福兴向方向、唐凤梅、方红佳开具房款结清单;5.由福兴承担本案全部诉讼费。原审法院认定事实：2012年12月8日，方向、唐凤梅、方红佳与福兴公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定方向、唐凤梅、方红佳购买福兴公司开发的水岸蓝城第15幢24层03号商品房，房屋建筑面积85.84平方米，购买价格为3326.45元/平方米，房屋总价款285542元；方向、唐凤梅、方红佳委托福兴公司办理房产证和土地使用证，由福兴公司向方向、唐凤梅、方红佳代收费用，费用合计4801元，包括交易契税按房屋交易额1%税率计算为2855元，由方向、唐凤梅、方红佳于2012年12月8日前交清；方向、唐凤梅、方红佳按购房总额的2%向福兴公司交纳维修基金5711元；福兴公司应在2012年12月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给方向、唐凤梅、方红佳，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；福兴公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，方向、唐凤梅、方红佳向福兴公司付清了购房款285542元，并于2012年12月8日向福兴公司交纳了代收契税2855元、代收维修基金5711元、代收代办费571元、代收两证办证费1375元。2017年3月27日，福兴公司与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：福兴公司承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如福兴公司在以上时间内将不动产权证办理完毕交付业主后，福兴公司不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，福兴公司给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，方向、唐凤梅、方红佳与福兴公司各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。方向、唐凤梅、方红佳未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理福兴公司开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。2019年1月20日涉案房屋不动产权证办出。因福兴公司未将代收的契税、专项维修基金等交相关单位，怀化市不动产登记中心未发放不动产权证。庭审中，方向、唐凤梅、方红佳当庭将诉讼请求第二项变更为要求福兴公司按每天85.6626元向方向、唐凤梅、方红佳支付从2017年3月27日暂算至2019年5月8日的违约金66131.52元，其余算至方向、唐凤梅、方红佳实际拿到房产权证之日止。原审法院认为：方向、唐凤梅、方红佳与福兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同约定的义务。方向、唐凤梅、方红佳与福兴公司签订的《商品房买卖合同》约定福兴公司应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了福兴公司的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2016年12月31日起计算至2019年1月20日，福兴公司应支付方向、唐凤梅、方红佳逾期办证违约金为285542元×750天×0.1‰＝21415.65元。故对方向、唐凤梅、方红佳请求福兴公司支付逾期办证违约金21415.65元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，方向、唐凤梅、方红佳并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束方向、唐凤梅、方红佳，方向、唐凤梅、方红佳要求按照该承诺书内容主张福兴公司承担违约责任依据不足，本院不予采纳。鉴于福兴公司对案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，故本院对方向、唐凤梅、方红佳要求福兴公司立即办理权属证书的诉求不予支持。福兴公司未将代收方向、唐凤梅、方红佳的房屋维修基金、契税交到相关部门，且福兴公司认可方向、唐凤梅、方红佳已交的维修基金、契税，故对方向、唐凤梅、方红佳请求福兴公司退还代收方向、唐凤梅、方红佳的契税人民币2856元、专项维修基金人民币5711元的诉讼请求，本院予以支持，但方向、唐凤梅、方红佳要求按年利率6%,从2012年12月8日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。由于代办权利证书及收取代办费的行为是双方约定行为，且福兴房地产公司履行了代办义务，故本院对方向、唐凤梅、方红佳要求返还代收两证费、代办费的诉求亦不予支持。关于方向、唐凤梅、方红佳请求判决福兴公司向方向、唐凤梅、方红佳开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故方向、唐凤梅、方红佳的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付给方向、唐凤梅、方红佳逾期办证违约金21415.65元；二、湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内退还给方向、唐凤梅、方红佳代收的房屋维修基金5711元、代收的契税2856元，合计8567元；三、驳回方向、唐凤梅、方红佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2895元，减半收取1447.5元,由方向、唐凤梅、方红佳共同负担1113.5元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担334元。经审理查明：原审法院认定事实属实，本院予以确认。双方当事人没有提交新证据。另查明，福兴公司缴纳了水岸蓝城小区土地测绘费和不动产登记费共计22937242元。本院认为：本案福兴公司与被福兴公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。现福兴公司未在约定期限为被福兴公司办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中未对买受人不退房情形下出卖人需承担的逾期办证违约金作约定，以及被上诉人未在《承诺书》上签字，故一审法院根据本案实际参照同类案件标准即按已付房款的日万分之一计算并无不当。关于福兴公司主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，福兴公司并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据。本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，双方在《商品房买卖合同》中只对解除合同的逾期办证的违约责任作约定，并未对继续履行合同的逾期办证的违约责任作约定。故本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张其退还代办费、办证费不合理的理由，经查，一审法院对被上诉人要求福兴公司退还代办费、办证费的诉讼请求未予以支持，对此被上诉人并未上诉，本院对此理由不予审查。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费335元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月二十五日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……