山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终974号上诉人（原审被告、申请执行人）：张瑞，女，1978年8月30日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：祝明，山西晟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张忠敏，女，1966年3月28日出生，汉族，住太原市万柏林区兴华小区梅园17号楼12号。委托诉讼代理人：赵国买（张忠敏丈夫），男，汉族，1962年8月29日出生，住山西省太原市万柏林区兴化小区梅园17号楼12号。委托诉讼代理人：段治峰，山西汇杰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：李晓伟，男，1985年9月30日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：李忠（李晓伟父亲），男，汉族，住山西省太原市。上诉人张瑞因与被上诉人张忠敏、李晓伟案外人执行异议之诉一案，不服山西省太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张瑞及其委托诉讼代理人祝明，被上诉人张忠敏及其委托诉讼代理人赵国买、段治峰，被上诉人李晓伟的委托诉讼代理人李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞上诉请求：1、撤销（2018）晋0107民初2629号民事判决书，改判驳回张忠敏的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由张忠敏、李晓伟承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院忽视了对涉案房屋权利人的判断规则，亦错误的适用了另案生效法律文书对排除强制执行的规定。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，案外人提出异议，人民法院对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案中，涉案的房产已经于2012年10月25日，由权利人李晓伟向太原市房产交易服务中心提交了《太原市房产转移登记申请书》，并于2013年10月23日取得房产证。涉案房屋的房屋所有权证、不动产登记簿载明的所有权人均为李晓伟，因此，按照该规定，在本案中，涉案房屋的权利人为李晓伟。其次，据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋于2016年5月26日被查封，而（2018）晋0106民初1431号民事判决书所涉案件于2018年3月16日立案，2018年6月24日作出判决，该判决系在涉案房屋被查封后作出的另案生效法律文书，不能排除对涉案房屋的强制执行。一审法院混淆了查封时间与另案生效法律文书作出的时间。二、一审法院认定基本事实不清。张忠敏提供的证据存在诸多不符合常理，且无法合理解释的矛盾，一审法院据此认定张忠敏的实体权利已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件属于认定事实不清。1、张忠敏与李晓伟之间签订的《店铺买卖合同》的真实性无法核实，且其在庭审中提供的证据不能证明该合同的真实性。本案中，张忠敏与李晓伟均认可双方之间签订了《店铺买卖合同》，张忠敏也提供了《店铺买卖合同》、《银行流水》、《收据》等证据，但《店铺买卖合同》的出卖人为“李忠、李晓伟”，且对于买卖房屋的具体房号、房款的交付时间、房屋的交付等要素条款均没有具体明确的约定，提供的银行流水亦是李忠与张忠敏之间的经济往来，经济往来的原因不得而知。李忠与李晓伟均作为独立的民事行为能力人，双方虽是父子关系，但是不能以“李忠收款的行为”与本案的支付购房款行为等同。2、张忠敏是否已经足额支付购房款无法核实。张忠敏支付房款的证据均为其与案外人李忠之间的经济往来，款项亦未备注用途，且款项的支付情况与《店铺买卖合同》不能对应。此外，涉案房屋的所有权人为李晓伟，不能以张忠敏与他人之间的经济往来认定已经支付了购房款。3、未办理过户登记的原因在张忠敏自身。张忠敏本人在庭审中自认：李晓伟于2014年年底将房产证及相关手续交于张忠敏，即张忠敏至迟于2014年年底已经知晓涉案房屋具备办理过户登记的条件，但其却迟迟未办理过户登记。涉案房屋并不存在任何权利障碍，亦不存在过户限制，张忠敏未及时办理过户存在过错。虽然李晓伟认可其拖延办理过户，但是在执行异议之诉中，为防止案外人与被执行人串通损害申请执行人的权利，对于李晓伟的陈述，一审法院不应直接进行认定。综上，一审法院认定基本事实不清，适用法律不当，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判或发回重审。张忠敏辩称，1、2013年11月初张忠敏想买商铺，通过别人认识李忠，之后谈好了价格，双方约定2013年11月19日签订合同，购买了李晓伟名下的房屋，并通过银行转账支付了全部购房款，同时，李晓伟和李忠出具了收条。后张忠敏多次联系李晓伟将房屋过户，但李晓伟拒不配合，2018年3月6日张忠敏起诉李晓伟履行买卖合同，主张权利。2、《店铺买卖合同》签订并支付购房款后，李晓伟就将房屋及所有手续交付给了张忠敏，并且由张忠敏租赁和使用。3、张忠敏在占有房屋后，多次联系李晓伟，要求其办理房屋过户手续，对此李晓伟和李忠也认可房屋未过户是由于李晓伟自身的原因导致。综上，张瑞的诉请没有任何事实及法律依据，一审判决证据确凿，事实清楚，于法有据，应予维持。李晓伟辩称，依法判决。张忠敏向一审法院起诉请求：1、判令对张忠敏所购买的太原市太榆路588号7幢1-3层1014号房屋停止执行（价值190万元）；2、本案诉讼费用由张瑞承担。一审法院认定事实：张忠敏与李晓伟及其父李忠签订有落款日期为2013年11月19日《店铺买卖合同》一份，约定：李晓伟及李忠将其位于太原市小店区太榆路聚美瑞商品房（系本涉案房屋）出售给张忠敏，用途为商业，3层框架结构，购价190万元。张忠敏通过银行转账方式支付购房款至李忠账户三笔共计185万元（2013年11月5日100万元、2013年11月19日50万元、2014年10月2日35万元）。李忠分别出具收款收条共计三张（金额分别为100万元、50万元、40万元）。该房屋已由李忠出租，经协商，双方约定承租人墨建辉继续承租房屋，李忠对已收取该租赁房屋一年的租金5万元用作张忠敏支付的购房剩余款。张忠敏作为出租人与该房屋原承租人墨建辉签订《店铺租赁协议》，租赁期间一年（租期2015年6月1日至2016年6月1日），承租人墨建辉于2015年5月5日将一年的租金5万元通过银行转账支付给张忠敏之子赵宇鑫晋商银行账户。张忠敏称其多次催促李晓伟协助办理房产过户，均被李晓伟以种种理由拖延。张忠敏陈述李晓伟于2014年底将涉案房屋的房屋所有权证（太原市房产产权登记中心于2013年11月19日登记晋房权证并字第XXXX号，登记所有权人李晓伟、单独所有、用途为商业办公、建筑面积195．63平房米、总层3层）及相关的销售不动产统一发票等相关资料交于张忠敏。张忠敏称因未有李晓伟的协助，至今不能办理产权过户登记手续。还查明，就未能办理产权过户登记手续，张忠敏于2018年3月16日向太原市迎泽区人民法院提起与李晓伟、李忠房屋买卖合同纠纷诉讼，于2018年6月24日作出（2018）晋0106民初1431号民事判决书，认定双方签订的2013年11月19日太原市太榆路588号7幢1-3层1014号《店铺买卖合同》合法有效，判决李晓伟、李忠于判决生效之日起三十日内协助张忠敏办理房屋（晋房权证并字第XXXX号）的产权过户登记手续。该判决已发生法律效力。一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。本案案外人提起的执行异议之诉，对执行标的能否执行需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的实体权利须同时满足上述四个条件才能够足以排除对执行标的物的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，张忠敏与李晓伟在涉案房屋查封之前已签订了合法有效的《店铺买卖合同》，其提供在涉案房屋查封之前的转账凭证及相关证据可证明其在合同签订后已实际履行支付全部购房款。张忠敏提供证据租赁合同（租赁期间2015年6月1日-2016年6月1日），可以证明张忠敏作为出租人出租本案诉争房屋，原房屋承租人继续租赁，双方建立合法有效的租赁关系，且承租人已向张忠敏支付了租金，认定李晓伟将该房屋已实际交付张忠敏。对张瑞称张忠敏自合同签订之日起至查封之日期间未合法及实际占有该房屋的辩解，不予采信。关于未为张忠敏办理产权过户登记，李晓伟认可系其拖延的原因所导致，对张瑞辩解张忠敏怠于行使其权利具有过错，一审法院不予采纳。满足上述四个条件，故认定张忠敏的权利享有足以排除强制执行的民事权益，排除对执行标的物本案所涉房屋的强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一项、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审判决：“不得执行位于太原市太榆路588号7幢1-3层1014号房屋（晋房权证并字第XXXX号）”。张瑞二审提供的证据为：证据一、2018年涉案房屋的一份欠费明细，合计30799元。证据二、2018年2月8日对物业公司做的执行笔录。证明目的：2018年2月8日，涉案房屋登记的仍为李晓伟，且房屋从2016年一直空置至今。故张忠敏没有实际占有该房屋，涉案房屋并没有实际交付。张忠敏和李晓伟质证认为，一、证据一真实性认可，2016年前半年物业费是墨建辉拖欠的，2016年6月以后房屋有人骚扰，之后墨建辉不续租了，之后房屋被查封，张忠敏就无法再继续出租。二、证据二真实性认可。业主登记的是李晓伟，房屋空置也是事实，但物业不知道空置原因，张忠敏第一次看到贴封条是2018年3月28日，之前是否贴过封条不知情。这两份证据并不能证明此房屋没有实际交付。其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。张忠敏作为案外人，需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件才能够排除对执行标的物的强制执行。一、已生效的（2018）晋0106民初1431号民事判决书认定张忠敏与李晓伟在2013年11月19日签订的《店铺买卖合同》合法有效且张忠敏已支付购房款，一审法院据此认定张忠敏在涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同正确。张瑞上诉称《店铺买卖合同》不真实，证据不足，本院不予支持。二、张忠敏提供的其与墨建辉的商铺租赁协议、墨建平给张忠敏儿子赵宇鑫的转款凭证（支付的租赁费）及张瑞提供的其与墨建辉的录音资料，可证实涉案商铺已实际交付张忠敏使用。三、李晓伟认可系其原因所导致房屋未办理到张忠敏名下，且张忠敏在太原市迎泽区人民法院的诉讼行为，说明张忠敏未怠于行使其权利，故商铺未办理过户非因张忠敏自身原因所致。综上所述，张瑞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由张瑞负担。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 孙爱英审判员 张军红 二O一九年十一月二十日书记员 李 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