河北省元氏县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0132民初2446号原告：张自强，女，1969年5月8日出生，汉族，住石家庄市。委托诉讼代理人：王云国，河北中宇律师事务所律师。被告：元氏县槐阳镇方中村村民委员会，住所地元氏县槐阳镇方中村，统一社会信用代码54130132ME3319843B。法定代表人：魏同欢，主任。委托诉讼代理人：张俊校，河北封龙律师事务所律师。原告张自强与被告元氏县槐阳镇方中村村民委员会用益物权确认纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张自强的委托诉讼代理人王云国律师、被告元氏县槐阳镇方中村村民委员会（下称方中村委会）的委托诉讼代理人张俊校律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张自强向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告为《租地协议》中土地的实际承租人；2、依法确定原告《租地协议》中土地被部分占用后的剩余面积；3、本案诉讼费由被告负担。其事实和理由：2003年12月2日被告与李志英签订《租地协议》，被告将坐落于方中村北青年路西侧3.487亩土地（西北至宋粉芳厂，北至位占中面粉厂，东至青年路，南至耕地，西至魏振芳耕地，东西长57.8米，南北宽：东33米、西53米）出租给李志英使用，租期三十年。李志英在上述租地内建洗浴中心房产二层楼，2008年2月29日元氏县人民法院作出（2007）元执字第240号《民事裁定书》，裁定将李志英洗浴中心房产二层楼所有权归赵树会所有，2008年6月30日赵树会将该洗浴中心卖给原告，并将房屋产权过户到原告名下，自此原告即按照《租地协议》向被告履行付款义务，被告也向原告主张《租地协议》的相关权利，原告自2009年至2018年底一直向被告支付租金，双方没有争议，2018年因拓宽西环公路占有了《租地协议》中土地的其中一部分，基于此，双方对土地被占用后剩余部分的占地面积以及应交付租金数额发生纠纷，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，要求依法确认原告为《租地协议》中土地的实际承租人，并依法确定原告《租地协议》中土地被部分占用后的剩余面积。方中村委会未向本院提交答辩状，庭审中辩称：1、原被告之间不存在租地协议，原告不是本案适格的诉讼主体，应依法驳回原告的起诉；2、如果双方存在租地协议，有关协议也属于无效协议，原告的诉讼请求不应被支持；3、若双方存在有效的租地协议，鉴于协议中所涉及的房产已经被拆迁，则有关协议因为客观基础消失而无法继续履行，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉辩主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。张自强向本院提交下列证据：1、2003年12月2日方中村委会与李志英签订的租地协议，欲证明方中村委会将坐落在方中村北青年路西侧3.487亩土地出租给李志英使用，租赁期限30年；2、本院2007元执字第240号民事裁定书，欲证明本院裁定将李志英洗浴中心二层楼房屋产权的所有权归赵树会所有；3、房屋所有权证书、缴纳房款契税的申报表，欲证明2008年6月30日赵树会将洗浴中心房产卖给了张自强并且办理了过户登记；4、李志英书证，欲证明2008年2月29日赵树会取得元豪浴都（洗浴中心）的所有权，2008年6月6日张自强从赵树会手购买元豪浴都所有权，李志英将租地协议中李志英的权利义务自2008年开始让与张自强，由张自强向方中村委会缴纳租金；5、原告自2008年开始向被告缴纳租金的统一收据和收款条，欲证明被告认可原告是该地的实际承租人；6、支款凭证2份，欲证明原告的房屋被征收后原告的老公韩风杰从被告处分两次支取拆迁补偿款90万元的事实，说明被告承认房屋所有权归原告所有，承认土地的实际承租人为原告；7、赵树会和李志英签署了意见的租地协议复印件，欲证明双方同意李志英、赵树会将租地协议全部土地转让给张自强，由张自强履行租地协议。对张自强提交的证据，方中村委会质证认为：对证据1租地协议属于复印件，真实性无法认定，特别是上下备注的内容，同时因为备注的赵树会、李志英未到庭，有关备注的内容真实性无法认定，即使协议本身不包括备注内容属实，其合法性、关联性被告方有异议，因为协议中没有涉及到原告，属于无效协议，首先租地协议在没有变更土地性质的情况下，将土地交付李志英用于建设洗浴中心，土地用途违法协议无效，同时协议期限超过了农村土地承包30年的土地期限，第二轮土地承包期限自1999年-2022年，协议约定的期限超过国家规定的期限，协议第三条约定李志英兴建的设施归李志英，约定无效，因为李志英是王全口村民，不属于方中村村民，根据国家法律及政策规定李志英是无权取得方中村建筑产权的；对证据2裁定书真实性无异议，关联性有异议，因为裁定书确定的房屋位置与原被告争议的土地位置不同，同时根据国家规定应先取得土地使用权，变更土地性质再取得房屋产权，本案中原告的房屋所有权证是在没有变更土地使用权的性质的情况下取得的，其合法性有异议，取得房屋产权不等于取得土地使用权，并且房屋的面积远远小于租地协议的面积，同时在李志英、赵树会作为非方中村村民无权取得方中村建筑产权的情况下，原告取得涉案房屋的产权也是不合法的，原告户籍是石家庄市裕华区，属于城镇居民，依据法律规定国家政策不应取得农村的建筑产权；对证据3契税、房屋所有权证的意见同证据2意见；对证据4李志英证明，因李志英本人未到庭，其真实性无法认定，同时证明中的赵术会与原告所述的赵树会是否是同一人无法认定，同时因为涉案房屋产权不合法，李志英、赵树会也无权转让，同时因为土地性质未变更，赵树会、李志英也无权转让有关土地；对证据5票据的真实性无异议，关联性有异议，其中2012年元月3日的票据交款人的名字不是原告，是张子强，2014年11月13日和2015年12月18日、2017年1月16日的收到条没有村委会的盖章，其他几个收据都写的交款人是洗浴中心不是原告，并且有关票据并不连续，2018年以后没有交款票据，因为按约定如果缴纳租金应在12月30日之前缴纳；对证据6真实性无异议，但支取人是韩风杰而不是原告；对证据7意见同证据4意见。房产证和裁定书上写的位置是方中村北堤顶街西，协议上位置是方中村北青年路西侧。方中村委会向本院提交下列证据：原告之夫韩风杰支取拆迁补偿费的票据两张，欲证明洗浴中心已经拆迁，合同标的物拆除无法继续履行。对方中村委会提交的证据，张自强质证认为：对票据的真实性无异议，该票据能够充分证明原告的丈夫韩风杰从被告处支取拆迁补偿款，说明被告认可原告对被拆迁房屋的产权，以及对被拆迁房屋范围内占用土地实际租赁人的地位。经审理，本院查明事实如下：2003年12月2日，方中村委会（甲方）与案外人李志英（乙方）签订《租地协议》，将位于方中村北青年路西侧、东西长57.8米，南北宽东33米、西53米，面积3.487亩的土地（四至：西北至宋粉芳厂，北至位占中面粉厂，东至青年路，南至耕地，西至魏振芳耕地）出租给李志英筹建洗浴中心，租期三十年。双方约定，“每亩每年租金1000元，一次性土地损失补偿金30000元，青苗费每亩200元”，“租期内每五年按照市场价格调整一次租金，租金在每年的12月31日前一次性交清”，“租用期间，乙方根据需要兴建的一切设施，地面种植的花草、树木等归乙方所有。租用期满后，乙方如需继续经营，甲方应予准许，并按本合同条款继续履行”。后李志英在上述租赁土地上修建二层楼房1319.74平方米经营洗浴中心。2008年本院在办理赵树会与李志英执行一案中，对李志英经营的洗浴中心二层楼房进行公开拍卖，申请人赵树会以450330元的价格买受。2008年2月29日，本院作出（2007）元执字第240号民事裁定书，裁定“被执行人李志英洗浴中心房产二层楼（位置在元氏县方中村北堤顶街西，面积1319.74平方米）所有权归赵树会，房产占地面积为665.87平方米”。2008年3月10日，李志英、赵树会在《租地协议》下部手书标注“由于法院将上述租地范围内乙方的洗浴中心房产拍卖给赵树会，本租地协议内全部土地，乙方转租给赵树会，自转租之日起，由赵树会履行租地协议”，李志英、赵树会分别在协议上签字捺印；2008年6月6日，赵树会与张自强就洗浴中心房产买卖进行磋商，双方在《租地协议》上部手书标注“由于张自强购买该租地协议内的房屋，双方同意赵树会将租地协议全部土地转让给张自强，由张自强履行租地协议”，赵树会、张自强分别在协议上签字捺印；2008年6月30日，张自强在元氏县房产管理局办理了洗浴中心房屋的产权转移登记，登记证号为元氏房权证城区字第××号，房屋所有权人为张自强。自2008年起，张自强开始向方中村委会交纳案涉承包地的租金，已交纳至2018年度。期间，方中村委会与张自强依据《租地协议》的约定对租金进行了多次调整。2018年，因城市建设的需要，元氏县恒山大街拓宽占用了案涉租赁地块的部分土地并拆除了洗浴中心的楼房。双方对被占用后的租赁土地剩余面积及租金数额发生争议，诉之本院。诉讼中，本院组织原被告双方对案涉土地进行了现场勘查、测量。经勘测，案涉地块位于西侧，南、西、北三面分别筑有围墙，东面毗邻恒山大街。经双方实地测量，东西长23.1米，南北长55.0米。另查，案涉地块相关资料中所称的青年路、堤顶街、西环路系同一街道，现更名为恒山大街。上述事实，有原、被告陈述、租地协议、本院裁判文书、案涉房屋的房产证、现场勘验记录等证据及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案双方争议的焦点有二，一是原告张自强的实际承租人资格，二是案涉土地被拆迁后的剩余面积。关于张自强的实际承租人资格。案涉土地先由李志英承租，后赵树会以竞买的方式取得租赁土地上建筑物的所有权，其后张自强再以买卖的方式自赵树会处取得了租赁土地上建筑物的所有权并办理了所有权登记。在两次建筑物所有权转移过程中，当事人均未改变土地的租赁属性，但出让方均将租赁合同的权利义务转让给受让方。张自强自取得租赁土地上建筑物的所有权后即向方中村委会逐年交纳租金，直至2018年。方中村委会也接受了张自强交纳的租金，并且双方还依据《租地协议》的约定对租金进行了多次调整。根据合同法关于权利、义务转让的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人；债务人转让义务的，应当经债权人同意。张自强自2008年起在长达十年的时间内逐年向方中村委会交纳租金，方中村委会对张自强交纳的租金予以接受，并且双方经磋商后对租金进行调整，说明方中村委会是明知并且同意李志英、赵树会、张自强之间转移合同的权利、义务，同时对张自强实际承租人的身份是明知和认可的，张自强已成为案涉租赁土地的实际承租人，故本院对张自强的实际承租人身份予以确认。方中村委会关于李志英将租赁土地用于建设洗浴中心、土地用途违法协议无效、协议期限超过了农村土地承包30年的期限等抗辩，属合同效力纠纷，非本案审理范围，对该抗辩不予支持。关于拆迁后的租赁土地面积。诉讼中，本院组织原被告双方对案涉土地拆迁后的剩余面积进行了共同测量，实测剩余土地东西长23.1米，南北长55.0米，面积1.906亩。对该数据原被告双方均认可，本院予以确认。方中村委会关于有关面积还包括公共建设用地，应由有关机关依法扣除公共建设用地，或者在建筑红线以外确认拆迁后的剩余土地面积的抗辩，与本案非同一法律关系，非本案审理范围，对该抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十条之规定，判决如下：一、确认原告张自强系2003年12月2日方中村委会与李志英签订的《租地协议》中租赁土地的实际承租人。二、2003年12月2日方中村委会与李志英签订的《租地协议》中租赁土地被占用后的剩余面积为1.906亩。案件受理费减半收取计40元，由原告张自强、被告元氏县槐阳镇方中村村民委员会各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。当事人上诉的，应在提交上诉状的同时或者至迟在上诉期届满之日起七日内向本院预交上诉费（按照不服一审判决的上诉请求数额交纳），或在上述期限内提交相同数额的石家庄市中级人民法院缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期未履行上述义务的，按未上诉处理。审判员  郑景云二〇一九年十一月六日书记员  王凯圆书记员  张晓红