江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0922民初2631号 原告：樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司。 负责人：肖宇春。 委托诉讼代理人：李圣平。 委托诉讼代理人：李祝华。 被告：卢佩。 委托诉讼代理人：卢在章。 原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司与被告卢佩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司委托诉讼代理人李圣平、李祝华、被告卢佩的委托诉讼代理人卢在章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业管理费3340.68元（从2016年9月1日起至2019年7月31日止，共计35个月）；2、判令被告支付滞纳金709.57元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：1、原告按和谐佳园物业管理委托服务合同的约定，对被告居住的和谐佳园小区进行物业管理。被告于2015年9月1日入住和谐佳园小区二期X栋X单元X室，该房屋面积为119.31m2，2015年9月1日至2019年7月31日，每月的物业管理费合同约定为0.8元/m2，2015年9月1日至2016年8月31日物业费已缴清，2016年9月1日至2019年7月31日的物业费，原告多次反复催缴，但遭受被告拒绝。被告每月应缴物业管理费为95.45元。累计35个月，共计3340.68元。2、根据《江西省住宅物业管理规定》第四十五条第三款规定：业主应根据物业服务合同约定，按时交纳公共物业服务费；业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业根据《入户须知》第三项第六条第一节依法向人民法院起诉。业主、使用人未按照物业服务合同交纳物业管理服务费用的，物业服务企业可以按日收取逾期未交的千分之三的滞纳金或者按合同约定加收滞纳金。在此我们只按日万分之六收取滞纳金。2016年9月1日至2019年7月31日，被告管理费为95.45元/月，第一年滞纳金250.84元，第二年滞纳金250.84元，第三年十一个月滞纳金207.89元，合计709.57元。综上，被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告权益。为此，特根据我国《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告卢佩辩称，1、原告所出示的2017、2018、2019年的物业合同业主并不知情，并不知晓合同内容，没有查看原告资质，在没有成立业主委员会之前，在业主不知情的情况下续签的物业合同是无效的；2、原告在小区内的管理混乱，服务很不到位：①、单元门对讲，业主出了钱，却一直没有使用，什么人都可以自由出入，没有安全感，电梯坏了，拖延半个多月才修好；②、我楼下的店老板随便在小区内破墙开门，给我们的房屋和财产造成很大安全隐患，我们要求恢复原状；③、地下车库空空荡荡，消防通道停车混乱，没有消防通道指示标志和停车标志，无人进行管理；④、业主们的财产多次失窃，与原告的管理有关联；⑤、原告擅自改变公用设施谋取利益，将公共设施停车棚改为商业充电棚；⑥、水池护栏大部分损坏，没有人去维修，只用木板绑着，小孩玩耍时不安全；⑦、绿化无人维护，杂草丛生，枯木成群，没有人维护；⑧、经常停水停电；3、因为原告对所反映的问题未积极采取相应措施提供相应服务，按照物业收费应该与服务水平相适应的规定，原告所收物业费标准应当降低；4、原告没有适当履行物业服务义务，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝缴纳物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年12月24日，万载县物价局印发《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》，该通知第二条规定了小区物业服务费，多层每月每平方米0.4元，高层每月每平方米0.8元。原告接受万载县城达房地产开发有限公司委托，为和谐佳园小区二期提供前期物业管理服务。该前期物业管理服务期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。被告系和谐佳园小区二期X栋X单元X室的业主，其房屋建筑面积为119.31㎡，于2015年9月1日办理房屋交接手续。交接房屋时，被告父亲在《承诺书》上签名。该《承诺书》载明“本人已详细阅读并理解和谐佳园《业主服务手册》，承诺并倡导其他业主及物业使用人同意并遵守《业主服务手册》中《前期物业管理委托合同》、《房屋装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《权利和义务》中的一切条款，以及装修、消防、电梯使用等相关规定，本人同意承担违反本《业主服务手册》相关规定的相应责任…”。《和谐佳园二期前期物业服务合同》对双方的权利义务进行了约定，并约定了公共性服务费电梯房为0.8元/㎡，还约定了业主和使用人必须按规定及时交纳物业管理各项费用，欠交从逾期之日起将按规定收取每天3‰的滞纳金。被告入住后支付了至2016年8月31日止的物业费，后以原告严重违约、服务管理不到位为由拒绝支付，虽经原告多次催收，至今仍未支付。和谐佳园小区二期业主委员会成立后，业主委员会选定原告从2019年1月1日起继续为该小区提供物业管理服务。物业存在服务管理不到位的情况，但其也进行了部分整改。 上述事实，有当事人当庭陈述以及原告提供的和谐家园住户情况登记表、承诺书、和谐佳园二期房屋、店面交接验收表、和谐佳园Ⅱ期入住指南、万载县物价局《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》、催缴物业费告知、和谐佳园物业服务协议、和谐佳园物业服务补充协议、照片以及被告提供的照片为证据证明，经庭审质证和本院审核属实，可以认定。 本院认为，被告作为和谐佳园小区二期的业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告亦享受了相应的服务，理应按约定支付物业费。原告所起诉的是被告自2016年9月1日起至2019年7月31日止欠交的物业费，根据《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》中关于物业费的规定，被告所欠物业费金额为3340.68元（119.31㎡×0.8元/㎡/月×35个月）。诉讼中，被告以原告严重违约、服务管理不到位为由进行抗辩并提供了照片予以佐证，经本院核实，原告提供的物业管理服务确实存在诸多瑕疵，一定程度上影响了小区业主的生活质量，故酌定由被告支付上述所欠物业费的90%。关于原告要求被告支付的滞纳金，严格意义上来说应该是违约金。因为滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力过程中。相反，违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。本案原告与被告是平等的民事主体关系，调整二者之间的法律关系应当适用《中华人民共和国合同法》，而《中华人民共和国合同法》中只有违约金，即使约定是滞纳金，也应按违约金去解释和处理。上已述及，原告提供的物业管理服务确实存在诸多瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告卢佩向原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司支付从2016年9月1日起至2019年7月31日止所欠物业费3340.68元的90%，计3006.61元，限本判决生效后五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司负担6元，被告卢佩负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员  黄乃军 二〇一九年十一月二十五日 书记员  周 青