广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4877号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市金地实业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H29幢48号，统一社会信用代码91442000787930171H。法定代表人：张泽华，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：华立军，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张苏芳，女，1989年9月1日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：曾亮，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖秋敏，广东国硕律师事务所实习律师。上诉人中山市金地实业有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人张苏芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初15906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金地公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张苏芳的诉讼请求。事实和理由：一、即使判定金地公司存在逾期交房，根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第四十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，违约金为按日累计的违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，张苏芳在2015年10月1日之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支持。二、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准未违反法律强制性规定，合法有效，未明显违反公平原则。合同第九条已约定出卖人无法按时交房的，每天按已付房价款万分之一支付违约金，但总额不得超过已付房价的3%。合同系双方自愿签订，该条文并用黑色粗体进行明显提示、告知，张苏芳并无对此提出异议，应接受该条款约束，不存在违反公平原则。因此，即使金地公司需承担逾期交房的违约责任，应按照合同约定“不超过已付房价的3%”计算违约金。张苏芳辩称：一、双方签订的涉案合同及补充协议约定，金地公司应在2015年1月3日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并交付涉案房屋给张苏芳，但其至2018年12月18日才取得备案登记证符合法定交房条件，在此期间，张苏芳联合十多名业主共同向金地公司主张权利，其逾期交房的情形具有持续性、连贯性，张苏芳的本案诉讼并未超过诉讼时效。二、金地公司的逾期交房行为已给张苏芳造成较大经济损失，金地公司应依法向张苏芳支付逾期交房违约金。由于格式合同中约定按总额不超过已付房价3%计算违约金不仅明显过低，而且明显违反公平原则。如违约金以固定金额为限，其应承担的支付逾期交房违约金的责任将不会随着其逾期天数的增加而相应增加其责任，在一定程序上免除了其逾期交房应承担的违约责任，显然不利于敦促金地公司尽快履行交房义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。张苏芳向一审法院起诉请求：判令金地公司支付从2014年8月30日起至交付房屋之日止，以已付房款268000元为基数，按日利率万分之一计算的逾期交房违约金,暂计人民币38324元（268000元×0.0001×1430天=38324元,暂计至2018年7月30日）。金地公司向一审法院反诉请求：判令张苏芳向金地公司支付逾期办理按揭贷款手续违约金2412元（计算方式：以总房价268000元为计算基数，从2013年10月7日起计算至2013年10月24日为18天，268000×0.0005×18=2412元）。一审法院认定事实：2013年9月29日，买受人张苏芳与出卖人金地公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.基本情况：张苏芳购买金地公司开发建设的位于中山市××乡镇××房，该商品房建筑面积55.6平方米，总价款268000元；2.付款方式及限期：买受人按银行按揭方式按期付款，2013年9月29日以现金方式支付首期款81000元，2013年10月29日以商业贷款方式支付187000元；3.交付期限：出卖人应当于2014年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给张苏芳使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180个工作日后，出卖人仍无法交房的，则每天按已付房价款万分之一支付违约金，但总额不超过已付房价的3%，本合同买受人同意继续履行。合同还约定了其他条款。同日，买受人张苏芳与出卖人金地公司签订《合同补充协议》，约定：出卖人如未按约定时间将商品房交付买受人的，买受人同意再予以九十工作日为宽限期给出卖人。合同还约定了其他条款。2013年10月12日，张苏芳向金地公司购买中山市××乡镇××房办理了中山市商品房销售登记备案。2013年10月24日，中国农业银行出具个人借款凭证，借款187000元给张苏芳购买住房。2014年3月5日，金地公司、珠海市城市开发监理有限公司、恩平市第四建筑工程有限公司、广东中山地质工程勘察院、中山市南粤建筑设计有限公司在金地碧翠园9-11幢工程建筑工程竣工验收报告上盖章。确认涉案住宅所在工程通过验收。2017年12月27日，金地公司开具发票，购买方张苏芳购买金地碧翠园11幢502房金额268000元。2018年12月18日，中山市住房和城乡建设局出具金地碧翠园9-11幢工程竣工验收备案登记证。2019年3月8日（一审诉讼期间），金地公司向张苏芳发出《再次催告收房的通知函》，载明：请在2019年3月10日前办理收房手续。一审法院认为，张苏芳与金地公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方形成商品房预售合同关系，合同当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，张苏芳向金地公司付清了全部房款。金地公司应当按法律规定和合同约定将涉案房屋交付给张苏芳使用。一、关于房屋交付标准问题。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。张苏芳、金地公司签订的合同约定，出卖人应当于2014年8月30日前，将在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用，又约定，卖方如未按约定时间将商品房交付买方的，买方同意再予以九十个工作日为宽限期给卖方。金地公司于2018年12月18日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才符合交付标准，故以2018年12月18日作为房屋符合交付标准的时间。虽然金地公司称其已向张苏芳发出了收楼通知，但金地公司未能提供证据予以证明，一审法院不予采信，故认定金地公司逾期交房至2019年3月8日即金地公司于庭审过程中，向张苏芳发出《再次催告收房的通知函》止。依此计算，从2014年8月30日起，宽限90个工作日，故从2015年1月10日起至2019年3月8日止，金地公司延迟交付房屋1519天。金地公司没有按法定标准按期交房，构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，逾期超过180天交房，应按每天万分之一计付违约金，即40709.2元（268000元×1519天×0.0001）。2019年3月8日后，张苏芳没有收房，其责任由张苏芳自担，不再计算金地公司逾期交房的违约金。二、计算违约金是否受房款3%限制的问题。双方当事人在合同中约定较长的交房期限，但金地公司延迟交房超过三年，给张苏芳造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款3%为限计算逾期交房违约金，显然不能保障张苏芳的合法权益，不足以敦促金地公司尽早履行交房义务，故对张苏芳主张调整违约金，不受3%为限的请求予以支持。三、张苏芳提起本案诉讼是否已过诉讼时效的问题。金地公司逾期交房的状态一直持续，至本案诉讼时没有交房，对金地公司关于张苏芳起诉超过诉讼时效的主张不予支持。四、关于金地公司的反诉请求。根据双方签订的合同，张苏芳选择按银行按揭方式分期付款，2013年9月29日以现金方式支付首期款81000元，2013年10月29日以商业贷款方式支付187000元。张苏芳已于2013年10月24日办理银行贷款手续，不存在逾期问题，故对于金地公司反诉要求张苏芳支付逾期办理按揭贷款手续违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、金地公司于一审判决生效之日起七日内向张苏芳支付逾期交房违约金40709.2元；二、驳回张苏芳的其他诉讼请求；三、驳回金地公司的反诉请求。如果金地公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费758元（张苏芳已预交），由金地公司负担，金地公司应于一审判决生效之日起七日内迳付张苏芳；反诉受理费25元（金地公司已预交），由金地公司自行承担。本院二审期间，金地公司没有提交新证据，张苏芳提交网页截图四份、证明及图片一组，拟证明其于2016年除多次联合十几名业主找开发商协商交楼办证事宜外，还通过网络向中山市住房和城乡建设局政务网进行投诉，其自金地公司逾期交楼开始即积极主张权利，不存在诉讼时效经过的情况，诉讼时效已经中断。金地公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为不能证明张苏芳有向金地公司主张过权利。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人对于金地公司逾期交付商品房没有异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、合同约定的违约金上限3%是否应予适用；二、张苏芳的诉求有无超过诉讼时效。关于违约金上限问题。涉案合同约定，金地公司逾期超过180天的，应每日按已付房价款的万分之一计付违约金，总额不得超过已付房价款的3%。金地公司上诉主张该条款系当事人真实意思表示，应予适用。本院认为，该约定虽合法有效，但本案中，金地公司已逾期交房超过三年，而该条款并未与金地公司逾期交房行为的违约时限相联系，显然与金地公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在此情形下，该违约金上限标准显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院对张苏芳主张调整违约金、不受3%为限的请求予以支持，并按每日万分之一的标准计算，与上述合同法规定并不相背，本院予以维持。关于诉讼时效问题。根据涉案合同约定，金地公司应于2014年8月30日前将符合合同约定的商品房交付给张苏芳，逾期超过180个工作日后仍无法交房的，每天按已付房价款万分之一支付违约金，亦即合同约定金地公司逾期交房的违约金系按日累计计算。在金地公司逾期交房构成违约的情况下，违约金的诉讼时效应自合同约定的履行期限届满次日起分别计算。张苏芳于2018年8月1日向一审法院提起诉讼，2015年10月1日以前的违约金债权的诉讼时效（两年）已届满，其提交的网页截图、照片等证据的关联性无法确认，不足以证明其本人曾于诉讼时效届满前已以有效方式向金地公司主张过权利从而发生诉讼时效中断的效果，故该部分违约金债权已丧失胜诉权，本院对金地公司的相关上诉意见予以采纳，故其逾期交房违约金应计至2019年3月8日为33607.2元（268000元×1254天×0.0001）。综上所述，金地公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，并对其理据不足部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初15906号民事判决第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初15906号民事判决第一项、第二项；三、中山市金地实业有限公司于本判决生效之日起七日内向张苏芳支付逾期交房违约金33607.2元；四、驳回张苏芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费758元（张苏芳已预交），由中山市金地实业有限公司负担640元（中山市金地实业有限公司于本判决生效之日起七日内径付张苏芳），由张苏芳负担118元；一审反诉案件受理费25元（中山市金地实业有限公司已预交），由中山市金地实业有限公司负担；二审案件受理费758元（中山市金地实业有限公司已预交），由中山市金地实业有限公司负担640元，由张苏芳负担118元（张苏芳于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年十一月二十日书记员  高 丽