重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初17474号原告：谭瑶，女，1986年4月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告：张威，男，1988年7月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告：李朝忠，男，1989年1月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告：吴涛，男，1983年9月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告：黄海，男，1990年11月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告：胡梦媛，女，1991年1月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王海亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。被告：重庆尊卡文化创意策划有限公司，住所地重庆市龙溪街道新溉大道99号中渝香奈公馆1幢38-1，统一社会信用代码91500112MA5XEAQB5B。法定代表人：常世生，董事长。委托诉讼代理人：李登芳，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦晋川，重庆依斯特律师事务所律师。被告：程红，男，1977年5月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李登芳，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦晋川，重庆依斯特律师事务所律师。被告：林兰，女，1970年1月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李登芳，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦晋川，重庆依斯特律师事务所律师。原告谭瑶等6人诉被告程红、林兰、重庆尊卡文化创意策划有限公司（以下简称尊卡公司）建筑物区分所有权合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员贺前春公开开庭进行了审理。原告谭瑶等6人的委托诉讼代理人王海亮、被告林兰及被告林兰、程红、尊卡公司的委托诉讼代理人李登芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭瑶等向本院提出诉讼请求：1.尊卡公司立即停止在重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢xx号房屋处经营办公；2.程红、林兰停止以经营性质使用案涉房屋；由尊卡公司、程红、林兰承担本案诉讼费。事实与理由：程红、林兰将其购买的重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢xx号房屋提供给尊卡公司用作经营及办公使用。谭瑶等认为三被告在未经小区内其他业主同意的情况下，将住宅使用性质的房屋改变为经营性用房，该行为违反了相关法律的规定，损害了其他业主的合法权益。尊卡公司应立即停止在上述房屋内经营办公，程红、林兰应停止以经营性质使用上述房屋。被告程红、林兰、尊卡公司辩称，林兰作为房屋的权属所有人，对其房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。尊卡公司的成立符合重庆市“住改商”登记政策，应受法律保护。尊卡公司的经营性质为行政办公、通讯联络，未对其他业主造成影响。胡梦媛与被告虽系同一小区业主，但2018年6月才进行装修入住，与被告的进驻前后间隔时间近一年，被告不会对其造成影响。本案被告2017年3月装修，本案的起诉时间是2019年7月，已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的不动产档案登记、公司基本情况、公司登记申请书、住所（经营场所）使用承诺书、不动产登记证书、房屋无偿提供使用证明、法定代表人信息、股东出资信息、首届股东会决议、房屋产权证等因与原件核对无异或能与其他证据相印证，本院予以采信并在案佐证。对违法建筑整改通知书、照片及情况说明，被告虽不予认可，但未举示相反的证据予以推翻，本院予以采信。对部分业主的证明，因身份无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林兰、程红系位于重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢xx号房屋的产权人，房屋用途为住宅。黄海、吴涛、谭瑶、张威、胡梦媛、李朝忠、杨敏分别系位于重重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢31-xx、28-xx、18-xx、30-xx、22-xx、29-xx号房屋的产权人。2017年8月8日，重庆加州物业服务有限公司香奈公馆金钥匙服务中心向林兰发出《违法建筑整改通知书》，载明：经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：一、将住宅改变为经营性用房；二、根据物权法第七十七条：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。上述行为违反了《重庆市物业管理条例》和《重庆市查处违反建筑若干规定》的相关规定，请你立即停止上述违规行为，恢复原状。被告对该通知书的真实性不予认可。2017年10月13日，程红以法定代表人的身份向工商部门提交《公司登记（备案）申请书》，申请成立尊卡公司，住所和生产经营地均为重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢xx号。同日，程红、林兰出具《房屋无偿提供使用证明》，承诺将其位于重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢xx号的自有房屋无偿提供给尊卡公司使用。2017年10月16日，尊卡公司成立，成立时以重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢xx号作为住所地，公司法定代表人程红。现公司法定代表人为常世生。庭审中，谭瑶等6人陈述，林兰、程红、尊卡公司在未经小区其他业主同意的情况下，擅自将原本用途为住宅的房屋改变为公司办公经营场所，违反物权法等相关法律规定，损害了其他业主的合法权益。林兰、程红、尊卡公司陈述，尊卡公司的法定代表人是公司员工担任的，现公司主要经营平面及3D设计，日常经营方式是七、八个人上班，部门人员在家中设计，平时来公司洽谈的人数不多，都是上门服务，未对其他业主造成影响。本院认为：本案争议的焦点问题为：1、胡梦媛等业主是否具备起诉的主体资格；2、谭瑶等6人要求林兰、程红、尊卡公司立即停止在重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢xx号房屋处经营办公能否成立。现针对焦点问题评析如下：关于胡梦媛及其他业主是否具备起诉的主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。本案中，胡梦媛的房屋与案涉房屋是同一栋建筑物，属于有利害关系的业主。其他业主与案涉房屋的业主也属于同一栋建筑物内的业主，案涉房屋为尊卡公司的办公场所，故本案谭瑶等6人属于物权法第七十七条所称的“有利害关系的业主”，具有本案诉讼的主体资格。关于停止在案涉房屋办公问题。根据查明的事实，程红、林兰将案涉房屋无偿提供给尊卡公司用作办公用途，尊卡公司将性质为住宅的案涉房屋作为其经营场所经营办公，属于将住宅改变为经营性用房。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，尊卡公司作为案涉房屋的使用人将住宅改变为经营性用房，应经过有利害关系的业主同意。尊卡公司并未举示证据证明其经过有利害关系的业主同意，现谭瑶等6人起诉要求其立即停止在案涉房屋处经营办公，符合法律规定，本院予以支持。程红、林兰系提供自有房屋给公司使用，案涉房屋的经营办公属于尊卡公司的经营办公行为，谭瑶等6人并未举示证据证明程红、林兰系在案涉房屋处办公经营的主体，故对其要求程红、林兰停止以经营性质使用房屋无事实依据，本院不予支持。尊卡公司、程红、林兰辩称其公司经营性质为行政办公、通讯联络，未对其他业主造成影响的意见，即便属实，但并非其可以在案涉房屋内经营办公的合法抗辩，法律明确规定业主或业主使用人将住宅改变为经营性用房应经有利害关系的业主同意，故只要有利害关系的业主未同意，尊卡公司在案涉房屋处经营办公就无法律依据，故对上述抗辩意见，本院不予采纳。本案中，尊卡公司一直在持续经营，不存在诉讼时效已过的情况，对尊卡公司、林兰、程红诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆尊卡文化创意策划有限公司立即停止在重庆市xx区xx街道xx大道xx号xx幢xx号房屋处经营办公；二、驳回原告谭瑶、张威、李朝忠、吴涛、黄海、胡梦媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告林兰、程红、重庆尊卡文化创意策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 贺前春二〇一九年十一月二十八日法官助理 陈 瑜书 记 员 何江兰