湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0623民初1878号 原告:杜明芳,男,1954年2月10日出生,汉族,居民,住湖南省南县。 原告:代伏平,女,1969年3月12日出生,汉族,居民,户籍所在地湖南省华容县田家湖生态新区,现住址同上。 委托诉讼代理人:张兵,湖南跃海律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李清香,男,1959年8月13日出生,汉族,住湖南省华容县。华容县田家湖生态新区管理委员会指派。 被告:郑勇彪,男,1978年1月25日出生,汉族,居民,户籍所在地湖南省华容县,现住湖南省华容县田家湖生态新区。 委托诉讼代理人:熊青山,北京德恒(长沙)律师事务所律师。 原告杜明芳、代伏平与被告郑勇彪房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案在审理过程中,根据原告杜明芳、代伏平的申请,本院采取财产保全依法裁定冻结了被告郑勇彪的拆迁补偿款。原告杜明芳、代伏平及其委托诉讼代理人张兵、李清香,被告郑勇彪及其委托诉讼代理人熊青山均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告杜明芳、代伏平向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效;2.房屋拆迁款961755元归两原告所有;3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年5月14日,原、被告签订了一份《房屋买卖合同》,原告方将坐落在华容县田家湖的一栋房屋中楼层为一楼,面积为94.8平方米,土地证号为华集(2007)字037-2号的房屋出让给被告。但被告一直未办理房屋产权过户手续。2019年5月,因新城大道建设,该地纳入撤迁范围,原告找被告协商房屋撤迁补偿款问题,要求将地下室的补偿款给付原告被拒。原告认为双方之间的房屋买卖,因该房屋土地性质为集体土地,被告不是该宅基地所在地村民,原告将该宅基地上房屋出售给被告违反了法律的强制性规定,应属无效。因合同无效,按无效合同处理原则因无效合同取得的财产应予返还,现诉争房屋已撤迁,故房屋撤迁补偿款应归两原告所有。 被告郑勇彪辩称,原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示,且涉案房屋在进行买卖之前就已经获得了房管部门颁发的房屋产权证书,不但具备普通商品房的使用性质,同时也具备普通商品房的法律性质,虽然该房产的土地使用权性质为集体所有,但来源为划拨,法律并未规定划拨土地上的房屋买卖无效,只是要求按有关规定缴纳土地出让金。双方签订《房屋买卖合同》真实有效,被告按合同约定全额支付了购房款并已长期占有使用该房屋,且被告两次对房屋进行装修改造使其变成具有商业价值的门面,房屋在拆迁安置补偿时按门面性质计算也是因原告的改造而来。为保护交易安全性,从维护诚实信用原则出发,双方的房屋买卖关系应为有效,拆迁款应归被告所有,故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下:2013年5月14日,杜明芳、代伏平与郑勇彪签订《房屋买卖合同》。杜明芳、代伏平系夫妻关系,该房屋产权（该栋房屋共四层,杜明芳、代伏平拥有一、二层）登记在代伏平名下，土地使用权证为集体土地使用权证,土地使用者为共有产权人代伏平,土地所有者为护城乡田家湖渔场,用途居住,使用权类型划拨（房屋产权证和土地使用权证均为2007年办理）。该合同约定就出售房屋及土地的位置、面积及产权状况，出售房屋的售价及支付办法及双方的权利和义务等作了约定。其中，房屋产权过户登记（变更登记）的办理:杜明芳、代伏平有义务配合郑勇彪办理国土、房产和水电入户等相关手续。过户手续费用由郑勇彪承担。合同上有改动的地方如有铁门的小楼梯间杂物室归郑勇彪“使用”二字被划掉,房地产总价小写18000元少了一个零,用笔加上一个0,过户手续费用由郑勇彪承担等改动内容处双方均捺有指印。双方签订合同时有双方共同的朋友原华容县房地产管理局工作人员袁霞芳作为见证人在合同上签名。合同签订后,郑勇彪于2013年5月18日支付了约定的购房款180000元，杜明芳、代伏平将房屋和房屋所有权证、土地使用权证原件交付了郑勇彪。郑勇彪搬进该房屋后对房屋进行了装修改造,将房屋靠路一面改造成门面并经营小生意。另查明,代伏平原户籍在田家湖渔场,郑勇彪户籍所在地为华容县,户籍性质为农村居民。杜明芳、代伏平在将田家湖的房产出卖后即搬到了杜明芳户籍地湖南省南县居住。杜明芳、代伏平与郑勇彪至今未办理上述土地房屋的产权变更登记手续。 2019年,因田家湖生态新区建设,该地段属于拆迁项目建设范围,郑勇彪居住的房屋被纳入房屋征收范围。2019年6月19日,郑勇彪与华容县田家湖生态新区管委会签订了《田家湖生态新区房屋拆迁补偿安置协议》,约定华容县田家湖生态新区管委会应付郑勇彪房屋补偿费、装饰装修及附属设施费、搬迁费、停产停业损失以及各项奖励补助费用等共计961755元，其中小楼梯间杂物室补偿费58626元。 上述事实有原、被告签订的《房屋买卖合同》、郑勇彪支付购房款给杜明芳的收条、郑勇彪装修房屋开支单据、原房屋土地使用权证和房屋产权证、郑勇彪与华容县田家湖生态新区管委会签订的《田家湖生态新区房屋拆迁补偿安置协议》及当事人在庭审中的陈述在卷予以佐证。 本院认为,本案争议焦点是原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效，原告主张案涉房屋的拆迁补偿款是否有依据。本案房屋属于有产权证的合法房产，只是土地使用权类型为划拨的集体土地,且原告出卖给被告的为四层建筑的第一层,那么原、被告对建设于集体土地上的房屋买卖行为是否有效。 首先,原、被告签订的《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地出让金。”从条文内容看,未直接规定违反后的行为无效。而且在此类案件中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也不会侵害国家利益和社会公共利益。另外《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;”并未明确禁止宅基地房屋转让,亦未规定宅基地房屋在不同集体经济组织成员之间的转让行为属于无效行为,并未禁止农民宅基地流转,只是规定流转后不得再申请宅基地。本案被告郑勇彪虽不是案涉房屋所在地原田家湖渔场居民,但其户籍性质为农村居民,其购房是用于居住生活,并非谋利,且原告杜明芳、代伏平出卖本案房屋后搬到外地居住未再申请宅基地,现原田家湖渔场划入了华容县田家湖生态新区。原、被告签订的《房屋买卖合同》违反的是管理性强制性规定,并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形。另外,宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止城镇居民不得购买农村房屋；允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。 其次,登记、审批并非《房屋买卖合同》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”因此,债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付,仅影响到物权变动的效力,对债权合同的效力不产生影响。因此,虽然本案中双方未办理房屋产权过户登记手续,但并不影响双方所签合同的效力,该《房屋买卖合同》自合同成立时生效。 最后,认定《房屋买卖合同》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋买卖合同》是杜明芳、代伏平和郑勇彪的真实意思表示,《房屋买卖合同》明确表述了案涉房屋的土地性质为行政划拨的集体土地,并约定买方有义务配合卖方办理国土、房产等过户手续。原告在出卖房屋所有权之时也就同时出卖了该房屋日后可能存在的一切权益。双方基于自愿签订的《房屋买卖合同》,内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益,且双方在合同签订后,已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,该合同所约定的内容已实际履行完毕,且被告接收房屋后即入住并对房屋进行了装修和改建,至今被告已实际占有使用房屋6年多时间。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，且违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。原、被告都有买卖、交付房屋的意思表示，原告就有义务就房屋权属向有关部门协助被告办理手续，以符合法律的要求，这是原告的应尽义务。原告违反该义务，不应得到法律的保护,被告作为买受人，其购买房屋后，虽然没有办理产权变更登记，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的。由于涉案房屋因拆迁已被征收,被告与征收单位签订《房屋拆迁补偿安置协议》后,涉案房屋已不存在,办理产权变更登记已无必要和可能,本案拆迁协议所指向的房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由购房者享有，卖房者因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。另外原告提出的小楼梯间杂物室未包含在房屋买卖合同内的意见,因双方所签合同原件改动处双方均捺有指印,原告没有证据证明买卖合同未包含小楼梯间杂物室,故本院对原告的上述意见不予采纳。 综上所述,对于原告的诉讼请求,本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下: 驳回原告杜明芳、代伏平的诉讼请求。 本案案件受理费13618元,减半收取6809元,财产保全费5000元,合计11809元,由原告杜明芳、代伏平负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李虎 二〇一九年十一月二十八日 法官助理甘孟德 书记员王阿梦