济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3663号 原告：宋庆东，男，1967年2月21日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区匡山小区x号楼2单元402号。 原告：刘巧，女，1981年2月28日出生，汉族，住济南市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：赵越，山东才有律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：张严，山东才有律师事务所律师。 被告：张传瑞，男，1930年1月27日出生，汉族，户籍所在地济南市。 被告：张海锋，男，1976年1月28日出生，汉族，住济南市。 被告：济南新世界阳光发展有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈耀豪，董事长。 委托诉讼代理人：孟凡麟，山东凡涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：於永帅，山东凡涛律师事务所律师。 原告宋庆东、原告刘巧（以下简称两原告）与被告张传瑞、被告张海锋、被告济南新世界阳光发展有限公司（以下简称新世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，原适用简易程序审理。因被告张传瑞下落不明，本院作出（2019）鲁0104民初3663号民事裁定，将本案转为普通程序审理。本院向被告张传瑞公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法于2019年10月18日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人赵越，被告张海锋，被告新世界公司的委托诉讼代理人孟凡麟到庭参加诉讼，被告张传瑞经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告张传瑞配合被告新世界公司将济南市槐荫区匡山小区x号楼2单元402室房屋（以下简称402室房屋）产权办理至被告张传瑞名下；2.判令被告张传瑞配合将上述房屋所有权过户至被告张海锋名下；3.被告张海锋配合将上述房产过户至原告名下；4.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2002年3月10日，被告张传瑞与被告张海锋签订经七路827号楼x单元202室（以下简称202室房屋）的房屋转让协议书：约定被告张传瑞自愿将该房产、附属物以人民币172166元的价格有偿转让给被告张海锋个人所有。2005年9月2日被告新世界公司与被告张传瑞、被告张海锋签订房屋拆迁产权调换协议，协议约定将被告张传瑞出售给被告张海锋的202室房屋调换房屋为涉案房屋（402室房屋），后因被告张海锋无法联系到被告张传瑞，导致被告张海锋一直未能获得涉案房产产权调换的相关权益，无法取得上述房屋的产权证书。2017年4月18日，被告张海锋将上述涉案房屋出售给两原告，并签订房屋买卖合同：约定被告张海锋自愿将涉案房产以人民币55万元的价格出售给原告所有，并约定被告张海锋积极协助原告办理涉案房屋所有权证。后由于双方均无法联系到被告张传瑞，致使上述房产至今无法办理房屋产权过户手续。综上所述，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 张传瑞未作答辩。 张海锋辩称，1.我与原告签署合同时已经清楚地跟其讲了，该住房不具备办理房屋产权的基本条件，我也提示过原告由此带来的风险，原告表示接受。2.在合同第二条第四点中我们也约定了，甲方即我同意提供必要的协助等，就是说没有约定我有义务帮助原告办理房屋产权，另外我们的交易价格是55万，住房面积为103.74平方米，每平方米的价格是5300元，明显低于当时周边的房屋市场平均价格。我的意见是坚持按照双方签订的公平有效的条款执行。 新世界公司辩称，我公司一直是积极配合原告办理相关过户手续。但由于找不到张传瑞，所以无法办理。另外，我公司不应承担案件受理费，因为在这个案件处理过程中，我公司没有任何过错，一直同意为原告办理过户手续，过户是需要房屋购买人积极配合的，仅有出卖人协助是无法办成的。 两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，包括2002年3月10日签订的《房产转让协议书》、张传瑞的身份证复印件及收到条、2005年9月12日签订的《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》《山东省济南市房地产企业预收款收据》《山东省济南市企业类非经营性资金往来专用凭据》《收据》、2017年4月18日签订的《房屋买卖合同》《说明函》《济南水务集团一户一表更名过户申请表》、银行转账单据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，张海锋及新世界公司对以上证据无异议；张传瑞未到庭，亦未提供书面质证意见。本院对两原告提交以上证据予以确认并在卷佐证。 本院以上证据并结合两原告、张海锋及新世界公司的陈述，认定事实如下： 一、2002年3月10日，张传瑞作为出让人（甲方）、张海锋作为受让人（乙方），双方签订《房产转让协议书》，约定甲方自愿将其所有并居住的202室房屋、附属物及相关证明，以172166元的价格有偿转让给乙方所有。自本协议签订之日起，乙方就该房产享有一切权利。甲方自即日起7日内将该房产腾交给乙方。本协议经双方签字后，即可（刻）生效。张传瑞向张海锋提交其个人身份证复印件，并出具收条，写明：收到招商银行存折一个，账户（略），存款金额166666元。 二、2005年9月12日，新世界公司作为甲方、济南市槐荫区拆迁办公室作为委托代理人，（张传瑞）张海锋作为乙方，签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，内容为：甲方为实施阳光花园项目，经济房开拆许字［2005］第03号文批准，需拆除202室房屋，乙方所有的私有住宅房屋建筑面积47.18平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为楼房，经评估确定单价为3257.49元/m2，其住宅房屋货币补偿金额计算153688.38元；甲方提供的产权调换房屋是402室房屋，建筑面积103.74平方米，单价2427元/m2，价值251776.98元。产权调换差价为98088.60元。二、甲方应当在本协议签定后向乙方出具迁入手续，将产权调换房屋交付乙方使用。三、乙方应当在协议签订后将房屋所有权证书、土地使用权证书交由甲方办理注销手续，并于2005年9月18日前完成搬迁，将房屋及其附属物交由甲方拆除。四、产权调换差价由乙方承担。乙方应当在甲方交付该产权调换房屋时向甲方支付产权调换差价。在单价不变的情况下，双方以产权登记建筑面积作为结算房价款及物业管理费的最终依据。五、甲方应当在产权调换差价结清后为乙方办理产权调换房屋所有权证，乙方应当向甲方提供办证的证明材料，支付按照规定应当由乙方缴纳的税费。六、甲方应当向乙方支付经评估确定的房屋装修补偿费（空白）元，附属物补偿费1570.56元，一次性搬迁补助费943.60元，一次性停产停业补助费（空白）元，合计2514.16元，于本协议签定后5日内一次性支付。七、乙方在拆迁公告规定的搬迁截止日前签定协议并完成搬迁交验空房的，甲方支付乙方搬迁奖励费6000元；在拆迁截止日前10日内（不包括搬迁截止日）每提前一天完成搬迁的交验空房的，甲方支付乙方提前搬迁奖励费400元。八、双方约定的其它事项。按新世界阳光公司优惠政策，原四层单价2599元/m2，优惠172元/m2，执行2427元/m2；该户决定放弃地下室，由阳光公司自行处理。九、违约责任。1.甲方提供的产权调换房屋质量不合格或有产权、债权、使用权纠纷的，乙方有权退房；甲方应按产权调换价值的5%向乙方支付违约金。2.甲方不支付或延期支付约定的各项补偿、补助费用的，每延期一天，应当按照违约金额的万分之五向乙方支付滞纳金。3.乙方不按约定期限完成搬迁交验空房的，甲方可申请人民法院先予执行，先予执行费用由乙方承担。十、本协议一式六份，甲乙双方各执一份，余报有关部门存查。本协议自双方签字盖章后生效。张海锋在该协议的乙方处签名捺印。 签订以上协议当日，新世界公司向张海锋出具《山东省济南市企业类非经营性资金往来专用凭据》，载明收取张海锋402室房屋房款82694.78元；同日，新世界公司还另行向张海锋出具《收据》，载明收取张海峰以上房屋的维修基金2942.66元。同年10月26日，新世界公司向张海锋出具《山东省济南市房地产企业预收款收据》，载明合同总建筑面积103.74平方米，合同生效日期2005年9月12日，合同总价款98088.60元，向张海锋退多收房款63元。同年10月28日，新世界公司又向张海锋出具《山东省济南市房地产企业预收款收据》，载明合同总建筑面积103.74平方米，合同生效日期2005年9月12日，合同总价款251776.98元，本次实收12514.16元。 张海锋在本案庭审中说明新世界公司于2005年向其交付了以上协议中约定的402室房屋。 三、2017年4月18日，张海锋及其妻刘x作为甲方（卖方），两原告作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、合同标的物及说明：1.甲方拥有402室房屋。该房屋为甲方以拆迁产权调换方式获得，该房屋未取得房屋所有权证。甲方获得该房屋所签署的“济南市城市房屋拆迁产权调换协议”，以及相应的缴款收据复印件等作为本合同的附件。2.甲方已经告知该房屋的上述情况，乙方已经完了解，知晓并同意承担该房屋未获得房屋所有权证带来的潜在风险。二、双方基于上述情况，就乙方向甲方购买该房屋事宜进行了经协商，达成协议如下：1.甲方同意将402室房屋以55万元的总价出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。2.乙方于2017年4月18日前向甲方一次性支付购房款55万元。3.税务，本买卖合同可能会依照国家法律法规产生交易税费，如发生该相关税费，则由乙方全部承担。4.甲方同意在未来乙方办理房屋所有权证时，向乙方提供必要的协助，协助的内容限于提供双方交易本房屋过程的证明、甲方放弃本房屋权属和数额权益的声明，本房屋不涉及与甲方相关的债权债务的声明等。三、乙方付款后，甲方向乙方移交：1.甲方在30日时限搬离后，向乙方提交该房屋的钥匙。2.乙方获得该房屋所签署的“济南市城市房屋拆迁产权调换协议”原件，以及相应的缴款收据原件。四、双方责任：1.甲方保证该房屋权属清楚，无任何家庭纠纷，无债务债权纠纷。若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，概由甲方清理并承担民事责任。2.双方同意，在双方签署本合同，且乙方支付全部购房款后，该房屋由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值，贬值，拆迁等），造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。3.乙方承诺在本合同签订后30日内负责水、电、煤、暖、物业缴费账户的更名，并承担此后的费用。4.甲方承诺在本合同签订后30日内搬离房屋内的物品。五、合同附件：1.附件一：甲方获得该房屋所签署的“济南市城市房屋拆迁产权调换协议”。2.附件二情况说明书。3.附件三：甲方获得该房屋时相应的缴款收据。六、本合同一式两份，甲乙双方各持—份，本合同自签字之日起生效。同日，双方还签署《附件二：说明函》，内容为：张海锋（即签署本合同之甲方），于2005年9月，在济南市实施槐荫区道德街拆迁安置时，与原拆迁户所签订房屋买卖合同。后依照“济南市城市房屋拆迁产权调换协议”，并全额补足差额款项后，调换为402室房屋。在办理房屋调换手续时，该购房合同被开发商（新世界公司）和槐荫区拆迁办收回。特此说明。购房人两原告（即签署本合同之乙方）已知晓该情况及由此带来的潜在风险。甲方不应承担由此风险带来的任何责任。 两原告于以上合同签订当日通过银行转账方式向刘欣支付了购房款55万元。张海锋在与两原告签订该合同后，将《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》及缴款收据等交付给两原告，并向两原告交付402室房屋，该房屋现由两原告使用。 四、张海锋在本案庭审时说明其从张传瑞处购买202室房屋后,该房屋办理了所有权登记，其提供手机中留存的照片，显示登记的房屋所有权人为张传瑞，权属登记的时间晚于其与张传瑞签订《房产转让协议书》的时间。 新世界公司在本案庭审时说明其公司进行拆迁时产权调换至匡山小区的房屋大部分都已进行了权属登记，本案所涉房屋具备办理不动产权登记的条件，但实际未办理，原因是该房屋的权属登记应先办理至张传瑞名下，但找不到张传瑞，因此无法办理。其现对两原告提出的办理不动产权登记请求无异议。 两原告在本案诉讼中说明其要求将本案所涉房屋进行不动产权登记，登记中产生的费用其均自愿负担；其另说明本案案件受理费亦自愿负担。 五、本案庭审后，本院向刘x进行调查，其确认2017年4月18日的《房屋买卖合同》系其与张海锋作为出卖人与两原告签订，其并说明不参加本案诉讼。 本院认为，本案涉及到三重合同关系，一为张传瑞与张海锋就202室房屋的买卖合同关系，二为张海锋与新世界公司之间因202室房屋拆迁产生的产权调换合同关系，三为两原告与张海锋及刘x之间就402室房屋的买卖合同关系。以上三重合同关系中各方当事人签订的协议或合同均为当事人的真实意思表示，协议或合同内容亦均不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 在第一重合同关系中，张传瑞与张海锋就202室房屋进行了买卖，张海锋向张传瑞支付了购房款，张传瑞向张海锋交付了房屋。根据我国法律规定，房屋作为不动产，买卖过程中除要进行交付外，还要进行不动产权利的转移登记。但张传瑞与张海锋事实上没有进行不动产权利转移登记。从张海锋在本案庭审中提供该房屋的所有权证书来看，张传瑞与张海锋签订协议、进行买卖时，张传瑞自己也尚未就该202室房屋进行权属登记，是在张传瑞将202室房屋出卖给张海锋之后才进行了权属登记。此后两人也一直未进行不动产权利转移登记，直至该处房屋被拆迁。因202室房屋被拆迁，张海锋与新世界公司之间产生本院在前面所述的第二重合同关系，即房屋产权调换合同关系。在新世界公司与张海锋签订的产权调换协议中，虽还将张传瑞作为乙方写入协议中，但张传瑞实际未参与协议的签订，也未在该协议中签名。且实际该被拆迁的房屋已由张海锋购买取得，因此202室房屋拆迁产生的权利义务均应由张海锋享有和承担。张海锋依与新世界公司签订的协议交纳了相应款项，也取得了调换而来的402室房屋。后张海锋及其妻刘欣经与两原告协商，又将该房屋出卖给两原告，双方之间产生本院在前面所述的第三重合同关系。两原告依与张海锋、刘x签订的《房屋买卖合同》支付了购房款，张海锋、刘x也向两原告交付了402室房屋，双方各自履行了相应的合同约定义务。但本院在前面已经说明，房屋作为不动产，应当进行权属登记，在进行买卖时亦应进行不动产权的转移登记。即张海锋和刘x作为402室房屋的出卖人还应当协助两原告进行该房屋的不动产权利登记。 虽然张海锋和刘x未能实际协助两原告进行402室房屋的不动产权利登记，但经审理，本院认为张海锋并无过错和责任，原因在于402室房屋源于被拆迁的202室房屋，202室房屋原登记权利人为张传瑞，张传瑞未办理202室房屋的不动产权转移登记和此后402室房屋的不动产权属登记，导致其后张海锋和两原告均无法进行不动产权利转移登记。所以本案纠纷的解决，首先要由张传瑞进行402室房屋的不动产权属登记。这也是两原告在本案中提出的第一项诉讼请求。 新世界公司在本案庭审中说明该402室房屋已经具备办理权属登记的条件，但因找不到张传瑞无法办理。对此，本院认为新世界公司亦无责任。本案中，两原告说明其同意承担相应税、费等全部用，将402室房屋分别进行权属登记和转移登记，直至登记至其名下。两原告的以上请求和主张合理合法，且具有可执行性，本院予以支持。鉴于张海锋及新世界公司在本案诉讼中并无过错或责任，两原告说明其自行承担本案案件受理费用，对此本院亦予准许。 另，刘x虽与张海锋共同作为出卖人与两原告签订《房屋买卖合同》，但2002年3月10日与张传瑞签订《房产转让协议书》的仅为张海锋个人，此后于2005年9月12日与新世界公司签订《济南市房屋拆迁产权调换协议》的也仅为张海锋个人，刘x并非协议当事人。本案诉讼中，经本院询问，刘x明确表示不参加诉讼。因此，两原告要求张海锋个人协助办理不动产权转移登记有理，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、张传瑞与济南新世界阳光发展有限公司配合，于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市槐荫区匡山小区x号楼2单元402室的房屋不动产权利登记至张传瑞名下； 二、以上房屋的不动产权利登记至张传瑞名下后十日内，张传瑞与张海锋配合，将该房屋的不动产权利转移登记至张海锋名下； 三、以上房屋不动产权利转移登记至张海锋名下后十日内，张海锋与宋庆东、刘巧配合，将该房屋的不动产权利配合转移登记至宋庆东、刘巧名下； 四、以上房屋的不动产权利登记中产生的税、费等均由宋庆东、刘巧负担。 案件受理费9300元，由宋庆东、刘巧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨春疆 人民陪审员  张云琴 人民陪审员  刘 艳 二〇一九年十一月七日 书 记 员  刘书宁