吉林省乾安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0723民初2245号 原告：乾安县西湖物业有限公司，住所地乾安县乾安镇鸣凤街学府家园1号综合楼1层17门。 法定代表人：王国富，总经理。 委托诉讼代理人：郭威，乾安县宇宙法律服务所法律工作者。 被告：刘永强，女，汉族，1988年4月2日出生，现住乾安县。 委托诉讼代理人：王木东（与刘永强系夫妻关系），现住乾安县。 原告乾安县西湖物业有限公司与被告刘永强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告乾安县西湖物业有限公司委托诉讼代理人郭威与被告刘永强及其委托诉讼代理人王木东到庭参加诉讼。因本案双方当事人争议较大，本院于2019年10月14日裁定本案转为普通程序，公开开庭审理了本案，原告乾安县西湖物业有限公司委托诉讼代理人郭威与被告刘永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乾安县西湖物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付物业费2992元，滞纳金600元。事实与理由：原告为被告提供物业服务，双方签有物业服务合同。可被告2017年至2019年二年物业费2992元，经原告多次催要下仍不交物业费用。根据物业服务合同约定，被告不缴纳物业费，从逾期之日起每日千分之三滞纳金。现双方无法协商解决，无奈诉至法院。 刘永强辩称，答辩人不同意交付物业费2992元，理由有十条：1.被告在入住的第一年即2016年，窗户漏风、漏雨，副卧室屋顶漏雨，和物业多次反馈、协商，才对玻璃进行更换，更换后仍漏风漏雨，再次与物业交涉，物业一拖再拖，直至2019年4月21日才进行再次维修，但封堵的玻璃胶肮脏不堪，且绝口不提屋顶漏雨造成的经济损失。2.入住半年后，可视对讲不好使，和物业反馈，物业拒绝无偿服务。3.物业与开发商签订的服务合同为无效合同，违反了《合同法》第52条规定，未经全体业主知情，私下签订以牟取暴利，损害业主权益，合同内容未公示。4.物业收费不合理。违反《2017物业费收费标准》《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，严重侵害了全体业主的合法权益。5.物业服务期间违反《前期物业管理服务协议》的规定，物业根本没有履行协议。6.物业违反《松原市物业管理条例》关于无独立下水设施不允许开办餐饮、美容美发等用水经营项目的规定。7.物业有一次供水管网，但仅利用二次供水设备进行供水，强行收取多层业主二次供水费用；物业在与供热公司签订的供热协议中约定甲方不收取二次供热费用，物业在此协议中以手改方式私自增加了二次供热费由物业收取，这违反了原有协议内容，恶意加收全体业主二次供热费用，严重损害了广大业主的权益。8.物业强行收取楼道感应灯预存电费，每户每年50元，此费用为代收费用，不在物业管理费用当中，已严重违反了《吉林省物业管理实施细则》第十七条之规定。9.物业电梯没有按照国家规定定期保养、维修。10.物业在不履行管理服务协议的情况下，保安上门张贴恐吓告知及虚假律师函及对被告进行断水断电等手段进行催费。综上，被告前期有缴纳物业费行为，后由于物业违反相关法律法规，违反服务协议，乱收费侵权在先，被告有权以拒交物业费来进行维权，被告也不认可物业服务质量，物业强行服务，所产生的费用，被告不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭审理，对本案的事实和证据，本院认定如下： 1、2015年10月15日，以乾安县乾福房地产开发有限公司为甲方、乾安县西湖物业有限公司为乙方，双方签订了乾安县西湖小镇前期物业管理合同，合同约定甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务，并在合同中对物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费、权利义务、合同解除与终止、违约责任等进行了约定，合同约定的内容之中包括住宅物业服务费按建筑面积每户每月每平方米1.20元，二次供水每年每户500元，二次供热每户每年500元，公共设施、公共照明用电费、养护费，按实际发生额由业主、使用人平均分摊，每户每年预交费50元。 2、2016年7月9日，以乾安县西湖物业有限公司为甲方、刘永强为乙方，双方签订了前期物业管理服务协议，协议中对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿使用费用和有偿服务费用、住房专项维修资金的管理与使用、保险、其他约定事项、违约责任等进行了约定，其中在物业管理服务费用条款之中约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，在违约责任条款之中约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。同日，双方签订了楼房入住交接书，交接书内容包括：甲方将座落于乾安县西湖小镇一套住宅楼每平方米3480元，框架结构，建筑面积95.51平方米，此楼位置4号4单元601室，总房款332374元，物业费每平方米每月1.2元，楼道感应灯预存电费每户50元，二次供水、二次供暖每户每年500元。 3、庭审中，刘永强提供了照片19枚，其中部分照片能够证明乾安县西湖物业有限公司在物业管理服务上存在瑕疵。 4、庭审中，乾安县西湖物业有限公司对其诉讼请求表述为：“物业费每年1146.12元，被告的房屋是95.51平方米，乘以每月每平方米1元，基础物业费为1146.12元，加上300元的二次供水供热，在加上50元的公共用电分摊，每年为1496.12元，2017年10月至2019年10月两年为2992元，滞纳金600元。” 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故乾安县乾福房地产开发有限公司与乾安县西湖物业有限公司签订的乾安县西湖小镇前期物业管理合同对作为该小区业主的刘永强具有约束力，且刘永强与乾安县西湖物业有限公司签订了前期物业管理服务协议及楼房入住交接书，上述前期物业管理合同、前期物业管理服务协议及楼房入住交接书的约定均为当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院对其效力予以确认，刘永强应当按照前期物业管理合同、前期物业管理服务协议及楼房入住交接书的约定向乾安县西湖物业有限公司交付物业服务费等相关费用。乾安县西湖物业有限公司作为物业服务企业，应当严格按照前期物业管理合同及前期物业管理服务协议的约定履行相应的管理服务义务，并达到所约定的物业管理服务质量要求，根据刘永强提供的照片能够证明乾安县西湖物业有限公司在物业管理服务上存在瑕疵，属于违约行为，应当承担相应的违约责任，改正管理服务中存在的瑕疵，提高管理服务质量，为业主提供符合质量要求的物业管理服务，刘永强作为前期物业管理服务协议的一方当事人，亦有权要求乾安县西湖物业有限公司按照协议约定的物业管理服务内容和物业管理服务质量提供物业服务，未达到管理服务质量约定目标的，刘永强有权要求乾安县西湖物业有限公司限期改正，逾期未改正给刘永强造成损失的，刘永强有权要求乾安县西湖物业有限公司承担相应的责任。现乾安县西湖物业有限公司的诉讼请求已将物业服务费标准由原约定的每月每平方米1.2元降低为每月每平方米1元、二次供水供热费标准由原约定的每年500元降低为每年300元，该项诉讼请求均不超出乾安县乾福房地产开发有限公司与乾安县西湖物业有限公司签订的乾安县西湖小镇前期物业管理合同及乾安县西湖物业有限公司与刘永强签订的前期物业管理服务协议及楼房入住交接书的约定，故对于乾安县西湖物业有限公司的该项诉讼请求，本院予以支持。滞纳金是行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，乾安县西湖物业有限公司作为物业服务企业，收取滞纳金无法律依据，故对于乾安县西湖物业有限公司提出的给付滞纳金600元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告刘永强于本判决生效之日向原告乾安县西湖物业有限公司交付2017年10月至2019年10月的物业服务费2292元、二次供水费600元及楼道感应灯预存电费100元。 二、驳回原告乾安县西湖物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元由被告刘永强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长  王天极 人民陪审员  陆 明 人民陪审员  张 立 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  姜枢伟