云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4643号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭伟，女，汉族，1968年9月18日生，身份证登记住址云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：吕常国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：周云杰，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明匠寓科技有限公司。住所地：云南省昆明市五华区青年路389号志远大厦20层A户。统一社会信用代码：91530102MA6MYRKB4J。法定代表人：秦金刚。委托诉讼代理人：周鹏，男，汉族，1989年2月4日生，身份证登记住址辽宁省普兰店市。系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：冯宏刚，男，汉族，1992年9月26日生，身份证住址：辽宁省盖州市，系公司员工，特别授权代理。上诉人郭伟因与被上诉人昆明匠寓科技有限公司（以下简称“匠寓公司”）合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初10092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，于2019年8月2日审理了本案，并依法报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人郭伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实错误及遗漏。2018年9月18日，上诉人发现被上诉人在接受委托对外承租涉案房屋后，将房屋隔断装修，并进行分租。上诉人于2018年9月20日与被上诉人协商解除合同无果，2018年9月21日上诉人委托律师向被上诉人发《律师函》，正式解除双方的委托。一审法院未认定上诉人在委托期开始前发函解除委托这一事实，一审法院亦未认定被上诉人将涉案房屋分割出租的事实。一审法院适用法律错误，被上诉人存在违约行为，上诉人有权解除合同。双方当事人系委托代理关系，上诉人要求随时终止合同。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人匠寓公司答辩请求驳回上诉，维持原判。上诉人郭伟在一审中起诉主张：一、被告将原告委托出租的房屋恢复原状、返还原告；二、被告给付原告损失6999元（自原告房屋交付之日起计算到起诉日止，参照合同约定月2333元）；三、被告给付自起诉之日起至实际交房之日原告损失（约定参照合同约定月2333元）；四、本案的诉讼费由被告承担。被上诉人匠寓公司在一审中提出反诉请求：一、反诉被告（即本诉原告，下统称原告）赔偿反诉原告（即本诉被告，下统称被告）因违约解除《房屋出租委托合同》的违约金36,750元（24,500元/年×10年×15%）；二、原告赔偿被告装修损失费10,015元；三、反诉诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2018年6月13日，原告郭伟（合同甲方）与被告匠寓公司（合同乙方）签订《房屋出租委托合同》约定：甲方将坐落于昆明市官渡区馨逸雅筑1栋1单元1305号合计面积约为136.39平方米的房屋委托乙方对外出租。甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜。并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期自2018年9月23日至2028年9月23日止共计十年。委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过6个月。延长期内，乙方应按委托标准支付租金。甲方应于2018年6月13日前将房屋交付给乙方。甲方同意预留每年45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2018年11月8日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年10个月零15天的房租。无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上（遇节假日顺延，不再另行通知）。甲方同意每年在免租期内如产生租金收入，作为乙方报酬。房屋租金为2333元/月，按季度交付租金共计每年24,500元.甲方收取租金方式为银行划账。甲方允许乙方对该房屋进行相应的装修装饰及家具家电的配置与更新，甲方同意乙方进行隔断安装并对外分割出租。上述合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告进行了装修并隔断分租给案外人使用。2018年6月14日，罗琼向原告郭伟转账支付3503元，被告主张该款项为支付给原告自2018年9月23日至2018年12月22日的租金（其中9月23日至11月8日为免租期）。原告认为被告将房屋隔断装修后分租，但未告知原告，原告主张本案属于委托代理合同纠纷，故原告向被告发函解除了合同并要求被告恢复房屋原状并返还。被告则认为被告按约履行合同，双方合同属于房屋租赁合同，不属于委托合同，合同不应解除，并称已经将该房分别出租给四位租客，但并未提交相应证据。一审法院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。在原、被告签订的《房屋出租委托合同》的用词为委托人、被委托人，但从合同的实质内容来看，原告将房屋交付给被告，被告使用房屋并以每月2333元的标准向原告支付租金。合同的实质内容显示原、被告系租赁合同关系。原告认为租金是由被告对外收取后转账给原告，但合同约定被告按季度交付租金，每年24,500元，在对外出租房屋情况不明的情况下就确定了租金收付标准，不符合常理，故不予采纳原告的主张。《房屋出租委托合同》中明确约定了被告可装修装饰、进行隔断安装并对外分割出租，原告以被告未征得原告同意将房屋隔断装修并进行分租为由要求解除合同、恢复原状和返还房屋的诉请，无事实依据，不予支持。原告所提交证据不能证明被告具有违约行为，即原告知晓被告接手房屋后将会进行装修、隔断等行为的，故原告要求被告赔偿损失的诉请，无事实依据，不予支持。原告向一审法院提出解除合同的诉请，然而合同性质不清，原告诉请指向与事实不符，故原告的诉请不予支持。针对被告的反诉，因合同实际尚未解除，且被告仍在使用租赁房屋，被告无实际损失，被告仅因原告起诉就主张要求原告赔偿违约金和装修损失费的诉请，且是按照十年租期、租金计算主张，于法无据，对被告的反诉诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、驳回原告郭伟的本诉诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）昆明匠寓科技有限公司的反诉诉讼请求。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。上诉人补充提出其在2018年9月23日委托律师向被上诉人发律师函要求解除合同，对此，被上诉人认可收到该函件，但认为不认可上诉人解除合同的要求。对于涉案合同应否解除的问题，在本院认为中一并予以阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案的《房屋出租委托合同》应否解除，被上诉人应否向上诉人支付相应损失？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方当事人签订的《房屋出租委托合同》中已经明确约定，上诉人同意被上诉人进行隔断安装并对外分割出租。现，上诉人又以被上诉人将涉案房屋隔断装修分割出租，而提出解除合同。因上诉人无证据证实被上诉人存在违约行为，其提出的解除合同的主张无事实及法律依据，应当予以驳回。一审法院根据查明的事实，所做判决并无不妥之处，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人郭伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  杨 艳审判员  朱 欢二〇一九年十一月二十九日书记员  郭亭恋