北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47735号原告：姚秋武，男，1970年10月13日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：王志华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理认：任芸，北京市京师律师事务所实习律师。原告：张剑锋，男，1976年6月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：冯楠，男，1987年6月4日出生，汉族，住北京市东城区。被告：董禹斯，男，1987年12月10日出生，汉族，住北京市宣武区。被告：李根，男，1987年8月8日出生，汉族，住北京市西城区。以上三被告之委托诉讼代理人：王功钊，北京市恒源律师事务所律师。以上三被告之委托诉讼代理人：崔晓静，北京市恒源律师事务所律师。原告姚秋武、张剑锋（以下简称姓名并称二原告）与被告冯楠、董禹斯、李根（以下简称姓名并称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姚秋武及其委托诉讼代理人王志华、张剑锋、三被告的委托诉讼代理人王功钊、崔晓静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告本院提出诉讼请求：要求三被告支付2018年5月1日至7月31日的房屋租金12万元、2017年8月1日至9月30日、2018年4月1日至7月31日的物业费7544元、供暖费21000元、水电费2000元、违约金96000元；上述款项均向姚秋武支付。事实和理由：我们与三被告于2017年8月1日签订《租房协议》，将北京市朝阳区双花园南里二区9号楼1层房屋出租给三被告用于经营使用，租赁期限五年零两个月，自2017年8月1日起至2022年9月30日止，免租期2个月，自2017年8月1日起至2017年9月30日止。双方约定：该房屋的租金第一年为48万元，然后每年租金在上一年的基础上递增5%,租金提前1个月内支付，每半年支付一次，先付款后使用房屋，具体缴费时间是2017年8月1日，缴费金额20万，第二次缴费时间2018年3月31日，金额28万元。租赁期内，因租赁门面所产生的水费、电费、卫生费、物业费、供暖费、电话费、燃气费，以及其他由三被告居住或者使用而产生的费用，由三被告自行承担。如三被告未按照约定期限交付租金的，超过30天以上的，我们有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的20%支付违约金。因三被告未按约定支付租金和物业费、水电费、采暖费等费用，且擅自解除合同，故我们起诉至法院。三被告辩称：二原告不具有出租房屋的权利，不是适格原告。租赁房屋存在严重瑕疵，无法使用，租赁协议应予解除或认定为无效。二原告在《补充协议》中承诺：房屋布局装修已通过消防环保部门审核验收，可取得消防许可证，东侧有独立通道及门头标识，对独立通道可以做简单装修，能够协助我们与物业城管部门协商，允许在东侧墙外安装树立悬挂标志性招牌，对东侧门外区域进行规划清理。二原告交付的房屋为地下一层的东侧部分，我们在装修时发现该房屋没有独立的出入口，没有上下水，没有380V商业用电，与《租房协议》约定严重不符，不具备商业经营（开茶馆）的条件。二原告在《补充协议》中承诺的事项始终没有实现，通过与物业部门了解，这些承诺事项也根本无法实现，致使我们无法从事商业经营，并造成房租、装修费和物业费的巨大损失。由于二原告的违约行为，致使我们不能实现房屋租赁合同的目的，故我们于2018年6月解除了《租房协议》。我们不同意二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，二原告作为出租方（甲方）、三被告作为承租方（乙方）签订《租房协议》。约定：甲方将其拥有的座落于北京市朝阳区双花园南里二区9号楼一层12的房屋出租给乙方用于商业经营使用，具体面积以租赁协议的附件平面图为准；在法律、法规许可的情况下，乙方可对标的物进行的改造或改建为：标的物上下水的申报、投资、建设和管理等均由乙方承担；东门正门处的扩展、装饰和更换大门均由乙方承担，上述行为如需以甲方名义进行，甲方向乙方提供必要的帮助；租期2017年8月1日至2022年9月30日，免租期2017年8月1日至2017年9月30日；第一年租金48万元，每年租金在上一年的基础上递增5%，租金提前1个月内支付，每半年支付一次，先付款后使用房屋；第一次缴费时间2017年8月1日，缴费金额20万元；第二次缴费时间2018年3月31日，缴费金额28万元；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、供暖费、电话费、燃气费以及其他由乙方居住或使用而产生的费用由乙方自行承担；甲方必须保证出租给乙方的标的物能够从事商业经营；乙方按照本合同约定使用标的物，在经甲方书面同意后，可对标的物门面进行诸如扩展、延伸等改造，并对标的物门面进行必要的装饰，包括但不限于装修、装饰、标注名称等行为；乙方在不破坏标的物原主体结构的基础上，有权根据营业需要对标的物进行装修；乙方负责每年按时向物业公司、供暖企业如期缴纳物业费、供暖费；第十条：乙方未按约定期限交付租金，超过30天以上（含30天）的，甲方有权解除合同；乙方承租期间，如甲方因该标的物或标的物范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该标的物或标的物范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过30天的，乙方有权解除合同；租赁房屋主体结构水电系统存在缺陷，危及安全的，乙方有权解除合同；符合第十条的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；非违约方要求解除合同的，自解除合同通知书到达对方时房屋租赁合同解除；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方除应按约定缴纳当期租金外，还应按当年租金的20%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。在《租房协议》附件平面图显示：租赁房屋有2个通行楼梯。二原告主张北京市朝阳区双花园南里二区9号楼一层12房屋有二层，分别为地上一层和地下一层，地上一层有56.2平方米的门脸房，地下一层建筑面积总计1000平方米，三被告承租地下一层东侧房屋，承租面积为500平方米，地下一层西侧房屋由案外人承租。三被告认可承租房屋位于地下一层东侧。2017年8月1日，二原告（甲方）与三被告（乙方）签订《补充协议》。约定：甲方承诺乙方此标的物现状布局装修已通过消防环保部门审核验收，可取得消防许可证；甲方协助乙方，与物业城管部门协商允许乙方在标的物东侧外墙安装树立悬挂标志性招牌；甲方承诺乙方标的物东侧有独立通道以及门头标识；甲方协助乙方标的物东侧门外区域乙方进行规划清理，协同乙方与相关部门沟通；甲方承诺乙方将标的物东侧的独立通道内做简单装修（包括墙面粉刷、地面清理）；甲方交付乙方此标的物的设施管道以现状交付，租约到期后，乙方以交付状况交还；此补充协议条款，甲方应于签订合同之日起30日内完成。合同签订后，二原告向三被告交付租赁房屋；三被告于2017年8月至11月期间对租赁房屋进行了装修，之后使用租赁房屋经营茶馆。三被告分别于2017年8月1日、2018年4月1日、2018年6月给付二原告租金20万元、6万元、2万元，总计28万元。2018年7月20日，三被告向二原告提出解除合同。三被告主张租赁房屋不能悬挂广告牌、不能使用排污管道、没有独立的门头标识及通道、没有380度商业用电，二原告没有履行约定，故三被告提出解除合同，并于2018年7月20日搬离租赁房屋。二原告主张其同意安装广告牌，但三被告始终没有报安装方案；租赁房屋在地下一层，本应通过泵将污水排到一层的排污管道，但三被告将污水管道接入地下二层人防工程的废水池；门头标识可以安装；租赁房屋通向3个楼梯，楼梯通往地上一层；三被告没有提出380度商业用电要求，双方对此无约定，并主张双方租赁合同于2018年7月20日解除，合同解除后，其收回房屋并于2018年8月3日将房屋再次出租，新租户已将原装修拆除。二原告主张三被告和租赁西侧房屋的租户共同缴纳1056.2平方米房屋6个月的物业费15936.92元，三被告未交纳2017年8月1日至9月30日、2018年4月1日至7月31日的物业费7544元，物业费单价为每月每平方米2.51元。二原告向本院提交开票日期为2018年1月25日的物业费单据，其中显示已缴纳2017年10月至2018年3月的物业费15936.92元。三被告认可该物业费单价，主张其于2018年1月25日给付租赁西侧房屋的贾姓租户2018年1月1日至6月30日期间的物业费8387元。二原告主张北京市朝阳区双花园南里二区9号楼一层12房屋1056.2平方米面积的供暖费为44360.40元，三被告拖欠租赁房屋暖气费21000元。二原告向本院提交北京市热力集团有限责任公司供暖收费提示函。三被告主张2017年11月租赁房屋暖气管爆裂，因已超出保修年限，故未维修，其冬季一直使用空调供热，没有使用供暖。二原告对暖气管爆裂、停止供暖均不认可。另查，张剑锋与许瑾系夫妻关系。北京市朝阳区双花园南里二区9号楼一层12房屋的所有权人登记在案外人朱先旭名下，该房屋规划用途为商业用房。许瑾向朱先旭承租北京市朝阳区双花园南里二区9号楼一层12房屋后，于2016年12月将该房屋转租姚秋武。姚秋武主张其与许瑾均具有转租权，并提供有朱先旭、许瑾签字字样的确认函。审理中，许瑾到庭表示同意二原告对外转租。本院认为：二原告与三被告之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，三被告以租赁房屋不能悬挂广告牌、不能使用排污管道、没有独立的门头标识及通道、没有380度商业用电为由，未按约定支付租金，并于2018年7月20日搬离租赁房屋。结合查明的事实及双方约定，本院认为三被告对租赁房屋不能悬挂广告牌、无独立门头标识的主张未充分举证，且即使租赁房屋不能悬挂广告牌、无独立门头标识，但三被告已实际使用房屋从事商业经营，上述情形亦不构成三被告解除合同的法定理由；三被告主张之租赁房屋不能使用排污管道、无独立通道，证据不足；三被告主张之租赁房屋没有380度商业用电，因双方未约定用电标准，故三被告未因此享有合同解除权。三被告自行从租赁房屋搬出，拒绝继续履行租赁合同，已构成违约。二原告主张《租房协议》于2018年7月20日解除，本院不持异议。结合查明的事实，三被告支付了截至2018年4月30日的租金，故对二原告要求三被告支付2018年5月1日至7月20日欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。二原告要求三被告支付欠付物业费，本院对其合理部分予以支持。因三被告于2018年7月20日搬离租赁房屋，二原告亦认可《租房协议》于当日解除，故对二原告要求三被告支付2018年7月20日之后租金、物业费的诉讼请求，本院不予支持。二原告要求三被告支付供暖费，符合约定，三被告就暖气无法供暖的主张未向本院充分举证，故对二原告该项诉讼请求，本院予以支持。二原告要求三被告支付水电费，证据不足，本院不予支持。二原告要求三被告支付违约金，数额过分高于其损失，故本院予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告冯楠、董禹斯、李根于本判决生效后七日内给付原告姚秋武租金十万五千八百零六元。二、被告冯楠、董禹斯、李根于本判决生效后七日内给付原告姚秋武物业费六千二百二十八元。三、被告冯楠、董禹斯、李根于本判决生效后七日内给付原告姚秋武供暖费二万一千元。四、被告冯楠、董禹斯、李根于本判决生效后七日内给付原告姚秋武违约金六万元。五、驳回原告姚秋武、张剑锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4998元，由原告姚秋武、张剑锋负担837元（已交纳），由被告冯楠、董禹斯、李根负担4161元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  徐庆萍人民陪审员  薛美英二〇一九年十一月十四日书 记 员  毛珂歆