江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏08执异121号案外人：严兴亚，男，1975年7月27日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。申请执行人：周志明，男，1954年12月29日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。被执行人：丁国铭，男，1958年1月29日出生，汉族，江苏怡华投资有限公司董事长，住江苏省扬州市。被执行人：江苏怡华投资有限公司，住所地江苏省扬州市。法定代表人：丁国铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：章安超，男，该公司员工。本院在执行周志明与丁国铭、江苏怡华投资有限公司（以下简称怡华公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人严兴亚提出书面异议，请求停止对沭阳县怡华苑小区16幢606室房屋的执行，并解除查封措施，本院于2019年11月5日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人严兴亚提出异议称，2010年11月4日，怡华公司将沭阳县怡华苑小区16幢606室房屋出售给异议人，购房总价款为219192元。异议人于同日将全部房款交付给怡华公司，并由该公司写下收款收据。怡华公司于2010年11月5日将涉案房屋交付给异议人，异议人即对该房进行装修并实际居住至今。怡华公司于2018年5月27日为异议人出具正式的商品房销售发票，涉案房屋系异议人所有，其他人无权对涉案房屋进行处分。因此，周志明在申请执行怡华公司及沭阳分公司案件中，无权要求法院查封并拍卖上述涉案房屋，淮安中院对涉案房屋进行查封，实属错误。综上，异议人认为涉案房屋为异议人所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，贵院不宜对涉案房屋采取执行措施，贵院拟对该房屋采取执行措施势必损害异议人的合法权益，请求贵院停止执行并解封以上房屋。申请执行人周志明答辩称：1.执行异议书中写的是2010年11月4日怡华公司将怡华苑小区16幢606室房屋出售给异议人，异议人于同日将房款交付给怡华公司，但淮安中院找异议人谈话时又称抵工程款，该说法与异议书中的表述不一致，所以不可信。2.异议人提供的房屋转让协议书打印的文字没有问题，签字像临时签的，对该协议的真实性提出异议。3.异议人提供的物业费用收据同样是11月5日，编号差了2000多号，真实性有异议。4.对怡华公司出具的证明真实性有异议。据我所知，目前怡华公司已经没人管事了。综上，申请执行人认为异议书内容与2019年11月12日法院找异议人谈话时所述内容不一致，如果当日买房当日打款，请异议人提供打款记录，或者将会计记载的凭证拿出来。被执行人怡华公司答辩称：涉案房屋尚未竣工验收。怡华公司于2011年将涉案房屋抵工程款给钱靖，钱靖做塑钢窗生意的，具体抵冲了多少工程款不清楚。怡华公司与钱靖签了工程款抵冲合同。后钱靖又将涉案房屋卖给严兴亚。案外人的异议理由成立。本院查明，周志明诉丁国铭、怡华公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年1月11日作出（2012）淮中民初字第0122号民事调解书，调解书主文为：一、被告丁国铭共欠原告周志明借款本金340万元、利息54.6万元，合计394.6万元，该款于本调解书生效后三十日内给付原告周志明；二、双方一致认可被告丁国铭向原告周志明借款后，已付利息97.6万元，如日后被告方又找出向原告方支付利息的单据（不在97.6万元之中），由原告周志明退还给被告丁国铭；三、被告怡华公司对以上丁国铭债务承担连带还款责任；四、本案双方当事人债权债务纠纷全部解决，之前所有条据全部作废。因两义务人未能履行调解书确定的义务，周志明申请强制执行，本院于2013年3月28日立案，执行案号为（2013）淮中执字第0099号。2014年3月17日，本院裁定终结该案本次执行程序。2018年2月27日，周志明申请恢复执行。本院于2018年6月5日作出（2013）淮中执字第0099号执行裁定书，查封怡华公司位于沭阳县怡华苑小区共计16套房屋，其中包含涉案的16幢606室房屋。同日，本院向沭阳县不动产登记服务中心送达执行裁定书和协助执行通知书，请该单位协助办理上述房屋的查封手续。异议案审查中，异议人的委托诉讼代理人陈述：钱靖与严兴亚之间有一个转让合同。钱靖在怡华苑小区做工程，我们把房款219912元给钱靖，钱靖让怡华公司出具收据给我们，在2010年时候怡华公司把房子给我们，异议人就进行装修入住。异议书中称房款交给怡华公司与异议人陈述并不矛盾，因为房款抵给钱靖作为工程款，但是钱靖没有权利出售房屋，他必须经过怡华公司出具手续给严兴亚，这个买卖合同方能成立，而钱靖收到购房款就相当于钱靖收到怡华公司的工程款，也就相当于严兴亚直接将房款交给怡华公司，本案出售公司是怡华公司，与异议人陈述并不矛盾。另查明，2009年11月13日，怡华公司沭阳分公司（甲方）与宿迁市宝成建筑安装工程有限公司沭阳县怡华苑小区16号楼项目部（乙方）签订《怡华苑工程＜工程承包协议＞补充协议》，双方就甲方提供的房源抵冲工程款事宜订立补充协议：一、工程付款方式：甲方以开发的“怡华苑”小区商品房抵冲工程款，其中，房屋销售均价为每平方米1660元，阁楼每平方米650元，车库每平方米1400元（具体房源详见附表）。二、根据《工程承包协议》，乙方出售的房源套数，甲方根据施工进度给付。三、乙方在出售房源的过程中，需备案的客户，由客户或乙方支付首付款。四、银行暂时扣留的5%按揭贷款保证金在乙方按揭贷款中给付，银行退还保证金时返回给乙方。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字盖章后生效。乙方所承包的工程其工程造价、付款方式、结账形式，双方不执行签订的《建设工程施工协议》，按《工程承包协议》和本补充协议书内容执行，执行完毕后自行作废。该协议上除甲、乙方双方的印章外，还有甲方代表人丁国铭和乙方代表人张君才的签名。《16号楼、17号楼抵冲工程款统计表》显示：16号楼606室住宅面积为130.9平方米，单价为1660元，总价为217294元；阁楼面积为43.7平方米，单价650元，总价为28405元。2010年3月2日，钱靖向严兴亚出具收条一张，内容为：“今收到严兴亚现金玖万元整（90000），购买怡华苑16号楼3单元606室。”2010年11月2日，钱靖向严兴亚出具收条一张，内容为：“今收到严兴亚代购车库代交费用叁万元整。”2010年11月4日，怡华公司向严兴亚出具收据一张，称收到严兴亚购买怡华苑16号楼3单元606室房款219912元，收款方式为转账。2011年2月7日，钱靖再次向严兴亚出具收条一张，内容为：“今收到严兴亚怡华苑房款陆万元整”。2011年2月18日，钱金柱（与钱靖系同一人）（甲方）与严兴亚（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方将实际建筑面积为130.9平方米的房屋转让给乙方，转让金包定总额为219912元。协议第五条规定：在权属未变更之前，甲方不得就该房产再进行买卖、抵押等处分行为。第六条规定：本协议生效后，除不可抗力外，甲方应按照约定将房屋交付乙方使用并保证甲方使用，房屋修缮等问题如需甲方单位办理乙方应予协助。如乙方在使用房产至办理房权变更手续前，甲方提出收回房屋使用权，甲方要支付乙方的使用权转让金、利息（计算方式同上）及房屋的增值价值外，还要承担乙方添加的附属设施及房屋装修费用（不折旧）。该协议未明确转让房屋的房号以及房款支付的时间。2018年5月27日，怡华公司沭阳分公司向严兴亚出具购房发票一张。再查明，严兴亚诉怡华公司、怡华公司沭阳分公司商品销售合同纠纷一案，沭阳县人民法院于2019年8月6日作出（2019）苏1322民初10796号民事调解书，内容为：一、原告严兴亚与被告怡华公司沭阳分公司之间关于沭阳怡华苑小区16号楼三单元606室的商品房买卖合同成立，并合法有效；二、案件受理费减半收取2294元，由原、被告各半负担。本院认为，本案争议焦点为：案外人严兴亚所提异议能否排除本案执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因涉案房屋尚未登记在怡华公司名下，且案外人严兴亚居民身份证住址为沭阳县，其在沭阳县城购买商品房系消费者，本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进行审查。本案中，异议人虽未提供其与怡华公司签订的购房合同，但怡华公司向异议人出具了收到异议人购房款的收据和发票，且怡华公司出具收据和发票的日期均在本院查封涉案房屋之前，故应认定双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。另外，因被执行人怡华公司欠施工单位宿迁市宝成建筑安装工程有限公司工程款，经双方协商同意怡华公司以涉案房屋抵冲部分工程款，并约定由受让方对抵债的房屋进行销售。后异议人从钱靖处购得涉案房屋，向钱靖支付了购房款，且实际支付的房款已超过房屋总价的50%。虽然异议人未直接向怡华公司支付购房款，但在怡华公司向异议人出具收款收据和发票的情况下，应视为异议人向怡华公司支付了涉案房屋的房款。故异议人所提异议能够排除本案的执行。综上所述，案外人严兴亚的要求停止执行涉案房屋的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对沭阳县怡华苑小区16幢606室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  潘昌锋审判员  董国华审判员  刘玉娟二〇一九年十一月十八日书记员  程 莹