福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初3766号 原告：饶香兰，女，1991年5月20日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：詹振珠、陈明水（实习律师），福建海山律师事务所律师。 被告：许翀，男，1978年9月6日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 第三人：福州汇源房产经纪有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区鼓东街道观风亭街6号恒力金融中心15层04办公。 法定代表人：汪涌，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王玮，男，1986年4月19日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告饶香兰与被告许翀、第三人福州汇源房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭审理。原告饶香兰委托诉讼代理人詹振珠、陈明水及第三人福州汇源房产经纪有限公司委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼，被告许翀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 饶香兰向本院提出最终诉讼请求：1、请求解除饶香兰、许翀之间《房屋买卖合同》。2、请求许翀支付饶香兰违约金14万元整。3、请求许翀支付饶香兰律师费1万元以及居间服务费用5000元，公证费1060元，合计16060元。4、请求许翀承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月5日饶香兰、福州汇源房产经纪有限公司(以下简称汇源经纪公司)与许翀三方签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》以及《房屋买卖合同》等合同，根据合同约定饶香兰将座落于连江县潘度乡沿江大道1号贵安新天地贵岚苑8＃楼2202单元房产以成交价717000元卖给许翀。根据合同约定许翀支付了履约保证金40000元。签订本合同当日，上述房产的产权人饶香兰因客观原因未能到场，由其代理人饶新婢(饶香兰父亲)代表饶香兰签订上述合同，饶香兰于合同约定的时间内追认了上述合同。 因为涉案房屋被银行抵押，饶香兰经查询涉案房屋没有被查封或冻结。经查询饶香兰夫妻征信良好。饶香兰已经与抵押银行申请办理还款手续，银行告知可以在2018年9月初进行办理。根据《房屋买卖合同》第十六条第四项约定，许翀应出资为饶香兰解除该房屋的抵押权并应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入饶香兰还贷账户，饶香兰也把产权证交付给汇源经纪公司。因此饶香兰多次通知许翀去交解押款，但是许翀都拒不履行。饶香兰还委托中介机构汇源经纪公司通知许翀，汇源经纪公司工作人员多次联系许翀确认办理相关手续的时间，但许翀一直不配合办理。饶香兰委托汇源经纪公司在2018年9月11日、2018年10月10日向许翀发了两份《履约通知函》，许翀至今都未理睬。2019年1月份，饶香兰也有打电话给许翀，但是联系不到许翀。饶香兰在2019年的3月14日、2019年8月8日分别委托律师向许翀发送了律师函。2019年3月14日的律师函主要内容：因为许翀的违约行为，饶香兰要求解除合同。饶香兰发送的地址是许翀留在合同里的地址，但是许翀没有签收。2019年的8月8日，饶香兰委托律师分别向许翀户籍所在地和合同留的地址发送了律师函，律师函的主要内容：要求许翀继续履行合同，如不继续履行合同，则要承担违约责任。两份律师函许翀均未收到。许翀的行为已经严重违反合同约定，应按照《房屋买卖合同》第九条约定“···自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币壹拾肆万元整(￥140000)···”同时根据约定“···交易过程中，因一方违约引发的诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师代理费等)。 另，饶香兰把产权证交付给汇源经纪公司时，汇源经纪公司有根据合同约定，将保证金30000元支付给饶香兰。2019年1月28日，汇源经纪公司将许翀剩余的保证金10000元支付给了饶香兰。根据《居间合同》第4条第1项第二点约定，许翀应向汇源经纪公司支付居间服务费12000元。因为交易并没有完成，饶香兰与汇源经纪公司进行协商，最终确定饶香兰代许翀支付5000元作为前期居间服务费，由饶香兰方代为支付。虽然合同没有约定饶香兰可以替许翀代缴居间服务费，但按照《房屋买卖合同》第九条第三项约定，守约方已依约支付了居间服务费、交易服务费的，本合同解除时有权要求违约方做出赔偿。饶香兰于2019年1月16日委托福建海山律师事务所饶香兰律师起诉本案，支付了律师费10000元。关于公证费，因为汇源经纪公司以彩信的方式发送履约函，为了固定证据，饶香兰于2019年4月22日向福州市闽江公证处做公证，公证内容是：汇源经纪公司员工黄海燕提供其手机向许翀手机发送《履约通知函》的彩信内容及发送手机、发送手机号码等。公证费为1060元。因此，许翀违约按照合同规定应支付饶香兰违约金以及所产生的律师费、诉讼费、公证费等。综上所述，为了保证饶香兰的合法权益，请求判如所请。 许翀未作答辩，也未提交证据。 福州汇源房产经纪有限公司述称，饶香兰所述均是事实。在三方签完合同后，饶香兰于合同约定的时间内追认了上述合同。合同签订后，因为涉案房屋被银行抵押，我司有和饶香兰一起查询涉案房屋没有被查封或冻结，饶香兰夫妻征信良好。饶香兰已经根据合同约定与抵押银行申请办理还款手续，银行告知可以在2018年9月初进行办理。根据房屋买卖合同第十六条第四项约定，许翀应出资为饶香兰解除该房屋的抵押权并应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入饶香兰还贷账户。我司先后电话联系许翀，后我司又于2018年9月11日受饶香兰委托（通过我公司员工黄海燕）以彩信的方式发了第一封履约通知函到许翀的手机（手机号是许翀留在合同上的号码），但是没有得到许翀的回复。我司将上述情况反馈给饶香兰。到了2018年10月10日，我司又受饶香兰委托（通过我公司员工黄海燕）以彩信的方式发了第二封履约通知函到许翀的手机（手机号是许翀留在合同上的号码），还是没有得到许翀的回复。根据合同的第16条第7项约定许翀有按照约定交了40000元的履约保证金。饶香兰也按照约定将产权证移交给我司，我司根据合同约定，将购房保证金30000元支付给饶香兰。还有10000元留在我公司代为保管。后来，饶香兰委托律师与我司联系，饶香兰与我司解除《居间服务合同》、《交易服务合同》，然后我司退还饶香兰产权证，许翀留在我司的履约保证金10000元于2019年1月28日支付给饶香兰。饶香兰于2019年1月28日代许翀支付给我司居间服务费5000元，《居间服务合同》约定是12000元的居间服务费，本应该是许翀缴纳的，后来经过与饶香兰协商，由饶香兰代为支付了该5000元的居间服务费给我司。《居间服务合同》第五条违约责任第一项有约定了居间服务费的标准，合同没有约定饶香兰可以替许翀代缴居间服务费。根据《居间服务合同》第四条第三项约定，我司可以按合同约定分别要求饶香兰、许翀支付居间服务费。 饶香兰围绕诉讼请求提交了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、不动产档案信息、不动产登记信息查询表、委托代理合同、律师费发票、代收款收据、公证书、公证费发票、《律师函》等证据，福州汇源房产经纪有限公司围绕述称主张提交了代理行为追认及授权确认函、不动产登记信息查询表、收据、具结书、承诺函、《履约通知函》、代收款收据等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因许翀未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经双方质证及本院审查，饶香兰、福州汇源房产经纪有限公司提供的证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 据当事人的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定： 2018年5月15日饶香兰的委托人饶新婢与许翀在福州汇源房产经纪有限公司居间服务下签订了《房屋买卖合同》，根据合同约定饶香兰将座落于连江县潘度乡沿江大道1号贵安新天地贵岚苑8幢2202单元房屋以成交价717000元卖给许翀。同日，三方还共同签订了《居间服务合同》及《交易服务合同》。《房屋买卖合同》第十六条第四项主要约定“上述房产现抵押于银行，……，乙方（即许翀）应出资为甲方（即饶香兰）解除该房屋的抵押权并应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入甲方还贷账户；……”；《房屋买卖合同》第九条第一项主要约定“房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，……，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件继促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币人民币壹拾肆万元整(￥140000)，本合同另有约定的从其约定。”、第九条第三项主要约定“……。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿。”；《房屋买卖合同》第十条主要约定“甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。”上述合同饶香兰于2018年5月19日均予以追认。 签订《房屋买卖合同》后许翀支付了保证金40000元。因为涉案房屋被银行抵押，根据合同约定饶香兰向抵押银行申请办理还款手续，银行告知可以在2018年9月初进行办理。因此饶香兰及福州汇源房产经纪有限公司多次通知许翀去交解押款，但是许翀都拒不履行义务。饶香兰还委托中介机构福州汇源房产经纪有限公司于2018年9月11日、2018年10月10日两次向许翀手机（合同落款处所留手机号码）发送《履约通知函》的彩信，但许翀至今都未理睬。饶香兰于2019年1月16日委托福建海山律师事务所詹振珠等律师起诉本案，支付了律师费10000元。詹振珠于2019年的8月8日受饶香兰委托分别向许翀户籍所在地和合同留的地址发送了《律师函》，《律师函》的主要内容：要求许翀与饶香兰联系办理购房相关手续，否则需承担违约责任。两份律师函许翀均未收到。 合同履行过程中，饶香兰把产权证交付给福州汇源房产经纪有限公司时，福州汇源房产经纪有限公司有根据合同约定，将许翀的保证金30000元支付给饶香兰。2019年1月28日，福州汇源房产经纪有限公司又将许翀剩余的保证金10000元支付给了饶香兰，现许翀的保证金40000元均在饶香兰处。因为福州汇源房产经纪有限公司以彩信的方式向许翀发送《履约通知函》，为了固定证据，饶香兰于2019年4月22日在福建省福州市闽江公证处做公证，公证内容是：福州汇源房产经纪有限公司员工黄海燕提供其手机向许翀手机发送《履约通知函》的彩信内容及发送的对方手机号码等。饶香兰支付公证费1060元。 另，根据《居间服务合同》第四条第一项第二点主要约定“乙方（即许翀）应向丙方（即福州汇源房产经纪有限公司）支付的居间服务费金额为人民币壹万贰仟元。”因为房屋交易并没有完成，饶香兰与福州汇源房产经纪有限公司进行协商，最终确定饶香兰代许翀支付了5000元居间服务费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，饶香兰与许翀签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，许翀作为买受人，违反合同约定，未依约按合同约定出资为饶香兰解除涉诉房屋的抵押权。福州汇源房产经纪有限公司多次按合同所留的许翀手机发送《履约通知函》。饶香兰也向许翀的户籍所在地和合同所留的地址发送了《律师函》催促其履约，虽然其均未接收，但根据合同约定视为已送达。双方从签订合同至今已1年多，现饶香兰寄送《律师函》催促履约已超过10日许翀至今仍未履行合同义务，导致双方无法进行房屋后续交易手续，许翀的行为已构成根本性违约，已达到合同约定及法律规定的解除合同条件。现饶香兰主张解除《房屋买卖合同》，于法有据，予以支持。基于双方合同解除，许翀的保证金40000元，饶香兰应当返还给许翀。饶香兰主张许翀应向其支付违约金14万元。本院认为，该主张符合双方合同约定，许翀对此未提出异议，依法予以支持。饶香兰主张许翀应向其支付律师费1万元以及公证费1060元。本院认为，鉴于饶香兰为实现本案债权已实际支出律师费为10000元及公证费1060元，该损失根据合同约定及法律规定，许翀作为违约方依法应予以赔偿。另饶香兰主张许翀应向其支付居间服务费用5000元。本院认为，合同约定“守约方已依约支付了居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时有权要求违约方做出赔偿。”该条款中的“居间服务费”应指的是合同约定的应由守约方支付的“居间服务费”，而不是依合同约定不应由守约方支付的“居间服务费”。而饶香兰主张的该居间服务费用根据《居间服务合同》本应由许翀向福州汇源房产经纪有限公司支付，但饶香兰在明知法律没有规定及合同也没有约定其应当为许翀代付该款项的情况下为许翀支付了该款项，应视为是饶香兰的自愿行为，饶香兰因此主张许翀支付该款项没有合同及法律依据，本院不予支持。诉讼中，许翀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除饶香兰与许翀于2018年5月15日签订的《房屋买卖合同》； 二、许翀应在本判决生效之日起10日内向饶香兰支付违约金140000元、律师费10000元及公证费1060元； 三、饶香兰应在本判决生效之日起10日内向许翀返还保证金40000元； 四、驳回饶香兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10970元，减半收取计5485元，由许翀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  曾沁 二〇一九年十一月五日 法官助理杨杰 书记员林煌 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。