云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初1759号原告：王燚，女，汉族，1972年12月2日生，户籍所在地浙江省仙居县，现住云南省丽江市古城区。委托代理人：赵青蓝、和桂娟，云南李寿刚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：丽江和业集团房地产开发有限公司，统一社会信用代码91530700738057759Y，住所云南省丽江市古城区鱼米河商业步行街BW-2单元。法定代表人：王丽成，该公司董事长。委托代理人：闫兴为，云南滇西北律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告王燚与被告丽江和业集团房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告王燚及委托代理人赵青蓝、和桂娟，被告丽江和业集团房地产开发有限公司的委托代理人闫兴为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的《房地产认购书》；2、判令被告退还原告交付的定金50000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月，原告在58同城上看到被告开发的位于丽江市古城区和业商城项目销售的消息，原告联系了房产中介，初步了解了楼盘的基本情况，2019年6月3日原告直接到售楼部了解该项目的具体情况，被告公司的置业顾问接待了原告并带原告看了房，置业顾问告知该项目是产权式酒店，原告购买房产后由酒店管理公司进行装修并负责经营，酒店管理公司按月给原告返租，租赁期为15年，租赁期满一年以后可以随时回购，以总的购房价以及租赁的时间，按相应的百分比进行回购。2019年6月4日，置业顾问林某赛向原告出具了一份置业预算表，告知原告其所看中房产的毛坯总价是719420元，装修价格279600元，毛坯优惠，12万元抵30万元，一次性99折，实际购房总价为814825元，在此基础上再行优惠后房子的总价款为806437元。随后双方再次对价格进行了商谈，最终确定房屋购买价为522643元，装修款为279600元，原告再次问及回购的事宜，总价款802243元，置业顾问明确告知了回购是按购房的总价款来计算，随后，双方签订了《房地产认购书》，确认原告认购被告开发的位于丽江市古城区和业商城项目4层4072号房，建筑面积55.92平方米，房屋总价款为402643元，原告在签订认购书后30日内凭认购书、收款收据原件等相关证件，前往销售现场与被告签订商品房购销合同，原告方对置业顾问填写的购买价款提出异议，为何要扣除120000元，置业顾问的解释是这样写可以减少税款。合同签订后，原告于当天向被告支付了50000元的定金。2019年6月24日，被告的另一名置业顾问向原告提出是否有时间签订商品房购销合同，原告表示可以签订，并且原告事先为顺利签订合同已经准备了银行流水和征信报告，但在原告问及回购价款是否是按购房总款计算的时候，置业顾问却告知要扣除12万元，这与最初签订合同时的承诺不相符，后原告提出12万元抵的是30万元的房款，但12万元仍然是属于购房款，不是其他款项，应该一并开具购房发票，而被告却提出12万元无法开具发票，如果原告确实需要发票，被告可以随便找一家公司开成托管费用，协商未果，原告找到了丽江市市场监督管理局寻求帮助，但因被告拒绝调解而被终止，后被告提出可以退房，让原告写一份退房申请，原告于2019年7月18日向被告提出书面的退房申请，然而被告以各种理由又拒绝了原告的请求。以上，原告认为，其在与被告签订《房地产认购书》时，被告承诺的是按购房总价款予以回购，然而在其准备与被告签订商品房购销合同时又提出要扣除12万，而且不出具12万元的购房发票，而12万元虽然是被告做优惠的价格，但其性质仍然是购房款，原告也确实要向被告支付这笔款项，因此，购房总价款应该是包含这12万，而且也应该由被告开具12万的正规购房发票，原告提出的请求完全合乎情理，也符合客观事实，原告也完全是基于被告承诺按购房总款进行回购而签订了《房地产认购书》，但现在双方就此问题协商不下，而此问题又与原告的切身利益相关，双方已经无法继续签订《商品房购销合同》，被告提出可以退房后又出尔反尔，无奈之下，原告为维护自己的合法权益，依照《合同法》、《民诉法》等的规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、答辩人与被答辩人签订《房地产认购书》并收取了5万元的情况属实。双方签订的《房地产认购书》均是双方真实意思的表示，应当以书面的形式为准。二、原告主张退定金的主张不能成立。《房地产认购书》对定金的退还做了明确约定。综上，答辩人与被答辩人签订《房地产认购书》均是双方意思的真实表示，请求法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的：1、《房地产认购书》，2、《收据》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》，3、《置业预算表》，4、《个人信用报告》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》，5、《微信聊天记录》，6、《终止消费者权益争议调解告知书》，7、《退房申请书》，8、《身份证复印件》，9、《企业信息公示报告》；被告的质证意见为：对第1组证据的三性均不持异议；对第2组证据的真实性、合法性不持异议，但对其关联性有异议；对第3组证据的三性有异议，上面没有我方工作人员的签字和盖章，我方认为不能作为合法的证据使用；对第4组证据的真实性、合法性不持异议，但对其关联性有异议，我方认为这与本案没有关联；第5组证据是在签订《房地产认购书》以后的事情，并不是签订《房地产认购书》之前的事情，这是原告自己反悔，我方认为不能证明其主张；对第6组证据的三性不持异议，我方认为我们没有任何过错，也没有侵犯消费者的权益，故我方不同意调解；对第7组证据的三性均无异议，但我方既没有答应原告退房，也没有要求原告提交退房申请书，是原告自己因资金不足而毁约，是原告单方的个人行为；对第8组证据的三性均无异议；对第9组证据的三性均无异议。对于被告提交的：1、《营业执照（副本）》复印件、法定代表人身份证明书、《居民身份证》复印件，2、《房地产认购书》；原告的质证意见为：对第1组证据的三性不持异议；对第2组证据的三性不持异议，但不认可被告方的证明内容，该组证据中重点提到了1.6条，该1.6条虽约定了“关于本项目……，不构成甲方的要约”，但双方在签订本合同时是享有一个磋商的权利。本案中，正是因为双方对于房屋总价款如何认定的问题无法协商，所以才导致最终的《商品房购销合同》无法签订，无法签订合同并不是原告方的原因。经过质证，本院对双方无争议的证据予以确认。对于有争议的《置业预算表》，本院认为，该份材料不能作为认定被告所售房屋的依据。理由是：该份材料充其量只是被告员工的一种营销手段而已，房屋的售价，最终只能按双方在合同中确定的价款，即原告需实际支付的购房款为准；对此，双方已在《房地产认购书》1.6条中做了明确约定，故本院对《置业预算表》的真实性予以确认，对其证明目的不予采信。综合当事人陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：2019年6月4日，原告与被告签订《房地产认购书》，双方在《房地产认购书》中约定：“原告确认：关于本项目的售楼书、模型、售楼广告、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传、多媒体等宣传资料或样板房及现场展示物品等所有口头、书面或任何其他方式明示的内容、标准等不构成被告的要约，不作为认购书或者《商品房购销合同》及补充协议的组成部分，相关数据、资料、图片等内容以原、被告双方书面确认为准。原告自愿认购被告开发的位于丽江市古城区和业商城项目4层4072号房。建筑面积55.92平方米，单价（毛坯房）为人民币7200.34元／平方米，总房价款为人民币402643.00元，大写肆拾万贰仟陆佰肆拾叁元。最终合同价格以双方签订的《商品房购销合同》及补充协议为准。双方在签订本认购书时，原告需支付50000.00元（大写：人民币伍万元）给被告作为认购该商品房的定金，被告向原告开具定金收据。原告在签订本认购书后30日内凭本认购书、被告开具的收款收据原件、身份证明等相关证件，前往销售现场与被告签订商品房购销合同”及各自的其他权利义务。当日，原告交纳了定金50000.00元。在原、被告签订《商品房购销合同》过程中，双方就原告要求回购时按优惠前的价格出具发票产生纠纷，原告随即报警并向市场监管机关投诉。因被告不愿意调解，丽江市市场监督管理局于2019年7月8日中止了调解。本院认为，原、被告签订的《房地产认购书》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，不能排除被告的销售人员为了自己及公司的利益，曾向原告许诺过各种优惠，对此，原告作为一名完全民事行为能力人，应当理性分析，审慎审查协议及合同条款。根据双方在签订的《房地产认购书》中“原告确认：关于本项目的售楼书、模型、售楼广告、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传、多媒体等宣传资料或样板房及现场展示物品等所有口头、书面或任何其他方式明示的内容、标准等不构成被告的要约，不作为认购书或者《商品房购销合同》及补充协议的组成部分，相关数据、资料、图片等内容以原、被告双方书面确认为准”及“最终合同价格以双方签订的《商品房购销合同》及补充协议为准”的约定，原告最终需支付的购房款要以双方签订的《商品房购销合同》及补充协议为准。原告签订《房地产认购书》并交纳定金后，在签订《商品房购销合同》过程中，提出被告要将其销售人员许诺的优惠款项出具发票，在双方协商未果后又向有关部门投诉，并提交《退房申请书》，实际上是不愿意签订《商品房购销合同》。对此情形，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，本案有权要求解除《房地产认购书》的是守约方，即本案被告。因原告的诉请不符合上述法律规定，故本院对其各项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王燚的各项诉讼请求。案件受理费1050元，由被告王燚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  邱卫东人民陪审员  陈冬梅人民陪审员  荣琳琳二〇一九年十一月十九日书 记 员  张 晋【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】