江西省南昌市西湖区人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0103执异131号异议人（案外人）：魏桂英，女，汉族，1961年9月6日生，住南昌市经济技术开发区。委托代理人：刘丹峰，江西求正沃德律师事务所律师。申请执行人：何建林，男，1961年6月24日出生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：廖飞，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。被执行人：魏玉珍，女，汉族，1963年6月24日出生，住南昌市西湖区。被执行人：谢省文，男，汉族，1960年12月2日出生，住南昌市西湖区。被执行人：谢静，女，汉族，1987年12月23日出生，住南昌市西湖区。本院在执行何建林申请执行魏玉珍、谢省文、谢静民间借贷纠纷一案中，案外人魏桂英向本院提出了书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人魏桂英称，异议人通过其朋友裘建斌的推荐从被执行人谢静处购买位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】***房产。该房产是谢静2013年10月以121.4721万元价格从南昌铜锣湾广场投资有限公司处购得。谢静于2013年11月1日将该房产向中国工商银行青山湖支行办理按揭借款850000元，每月等额本息还款5619元，共计还款240个月。谢静的父亲谢省文曾向裘建斌借款人民币100万元，谢静为帮其父亲谢省文归还借款，拟出售案涉房屋，将所得售房款给裘建斌。2016年10月13日，异议人与谢静、谢省文(谢静代理人)三方签订一份《南昌市房屋买卖合同》，裘建斌当时也在场，约定将案涉房屋以原购房价121.4721万元出售给异议人。合同签订三至四个月内，异议人按照谢静的要求，将购房款中的100万元分七次向裘建斌转账，于2017年1月20日完成100万元转款。后谢静立即将案涉房屋相关的全部合同及资料、房屋全套钥匙移交给了异议人。2016年10月起，异议人开始支付案涉房屋水电、物业费，因房产证尚未办理下来，业主姓名无法变更，只能通过谢静账户交纳相关费用。异议人于2017年2月起对案涉房产进行装修，因房产还未过户，相关物业装修合同均由异议人代谢静签订。异议人于2017年8月以自己名义开通了案涉房产的有线电视并支付有线电视费。2017年5月房屋装修完毕后，异议人及丈夫、儿子入住该房屋至今。自2016年10月起至2018年7月22日，异议人每月均按合同约定向谢静或谢静代理人谢省文转账5619元按揭款，由谢静代还银行按揭。2018年8月至2019年9月24日，异议人每月到工行柜台直接以“逾期还款”方式存入5619元按揭款。2019年10月将支付按揭款5619元。另2016年10月以后，异议人还将1万余元转账给谢静代理人谢省文，代谢静交纳案涉房产的房屋维修基金冲抵售房款。综上，自2016年10月13日至2019年9月24日，异议人合计已支付给谢静122万余元（按谢静要求转给裘建斌100万元+支付按揭款36个月202284元+支付房屋维修基金1万余元），已付清全部房款121.4721万元。因谢静未归还银行剩余按揭款约94万元，无法解除房产抵押，导致案涉房产至今无法过户到异议人名下。综上，案涉房产虽登记在谢静名下，但异议人已在本院查封前签订合法有效书面合同，已合法占有该不动产；在提起本异议之前，异议人已按照合同约定付清全部房款121.4721万元；且非因异议人自身原因未办理房产过户登记。据此，异议人所提异议完全符合相关法律规定，异议人权利能够排除对案涉房产的执行。为维护异议人合法权益，现依据相关法律规定，特向法院提起异议，请求法院立即解除对南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】***房产的查封，中止对该房产的执行。异议人魏桂英申请裘建斌出席听证接受询问并提交了如下证据：证据一、异议人身份证，证明异议人主体身份适格。证据二、《南昌市房屋买卖合同》、案涉房屋不动产权证、《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》，证明1、异议人魏桂英于2016年10月13日与谢静、谢静代理人谢省文签订合法的书面《房屋买卖合同》，异议人以121.4721万元的价格向谢静购买案涉房产；2、谢静将案涉房产向工行青山湖支行办理了80万元、20年按揭贷款，贷款期自2013年11月1日起。证据三、异议人魏桂英支付谢静房款一览表、农业银行银行卡交易明细清单、建设银行个人活期账户交易明细、交通银行客户回单及流水查询、异议人支付宝转账记录、工商银行个人贷款逾期归还，证明1、异议人自2016年10月13日至2019年9月24日合计已支付给谢静122万余元，已付清全部购房款；2、异议人按照谢静的要求，将购房款中的100万元分七次向裘建斌转账，于2017年1月20日完成100万元转款；3、异议人自2016年10月起至2018年7月22日，每月均按合同约定向谢静或谢静代理人谢省文转账5619元按揭款，由谢静代还银行按揭；4、异议人自2018年8月起至2019年9月24日止，每月到工行柜台直接以“逾期还款”方式存入约5619元按揭款。证据四、铜锣湾广场装修协议书、业主装修承诺书两份、装修施工队承诺书、居民供用电合同、国网江西省电力公司南昌市红谷滩供电分公司变更用电业务受理单、电费结算协议、居民用户供用气合同、安全用气协议、南昌有线数字电视用户入网登记表、发票联、江西增值税电子普通发票、异议人支付案涉房屋的水电、燃气、物业费凭证，证明异议人在法院查封案涉房产前两年起就合法占有该房产。案涉房产的装修、用电、居民生活用气、有线电视等合同均为异议人签订并经办安装，各项合同中谢静签名均为异议人亲笔代签，各项合同中所留手机号码为异议人手机。自2016年10月起案涉房产的物业费、水电费等均由异议人承担并交纳。证据五、裘建斌、谢静及谢省文情况说明各一份，证明1、在法院查封该房产前异议人已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产至今；2、在提起本异议时，异议人已按照合同约定付清全部房款121.4721万元；3、在异议人已支付房款的情况下，谢静负有提前一次性归还工行银行剩余按揭款约94万元的义务，但谢静却不履行义务、不提前归还按揭款、不解除房产抵押，非因异议人自身原因未办理房产过户登记。证据六、异议人魏桂英与樊水根结婚证复印件、南昌市不动产登记信息查询结果，证明异议人魏桂英与樊水根系夫妻关系，且两人名下没有登记的房产，一生的积蓄都用来购买案涉房产自住。证据七、魏桂英支付宝支付截屏、谢省文及魏桂英的银行流水，证明1、魏桂英2016年11月11日分两笔共计向谢静代理人谢省文转账支付12368元，用于支付房屋维修基金，该款冲抵购房款；2、2015年谢省文向裘建斌借了100万元借款，后一直未归还本金；3、魏桂英2018年8月至2019年9月以“贷款违约”方式到工行柜台交纳了14笔房屋按揭款，款项合计78651.82元。申请执行人何建林称，因异议人与被执行人魏玉珍有亲属关系，其对异议人签订的购房协议三性均不认可。购房合同不具有真实性，且异议人也未直接支付购房款给被执行人谢静，异议人将购房款支付给裘建斌与本案无关联。法院查封拍卖案涉房产符合法律规定，请求法院依法驳回异议人请求。申请执行人何建林未提交证据。被执行人谢省文称，异议人所陈述的事实均属实，支持异议人请求。被执行人谢静与被执行人谢省文意见一致。被执行人谢省文、谢静均未提交证据。被执行人魏玉珍未参加听证，亦未提交证据。本院审查查明，2013年10月4日，谢静与南昌铜锣湾广场投资有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定谢静向南昌铜锣湾广场投资有限公司购买坐落于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】***房产，房屋总金额1214721元整。合同签订当日支付首付款364721元整，银行按揭款850000元整在2013年10月14日前付清。合同签订后，谢静在中国工商银行股份有限公司青山湖支行办理房贷，同时与该支行、南昌铜锣湾广场投资有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，贷款金额为850000元，贷款期限为20年，自2013年11月1日起至2033年11月1日止，还款方式为每月等额本息。贷款用途仅用于其购买南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】***房产的购房款。2016年10月13日，异议人魏桂英（乙方）与谢静（甲方）及谢静代理人谢省文签订了《南昌市房屋买卖合同》一份，合同约定，乙方向甲方购买上述案涉房屋，房屋总金额1214721元整。甲、乙双方成交后，在房产证下来之前，按揭款由乙方交给甲方代交。异议人魏桂英向本院提交的银行流水及支付宝转账凭证显示：2016年10月28日至2017年1月20日，异议人魏桂英陆续向裘建斌中国银行账户转款共计100万元，被执行人谢静认可上述100万元系异议人向其支付的购房款；2016年10月至2017年3月23日，异议人每月通过支付宝向谢省文转款5619元；2017年4月至2018年7月22日，异议人每月向谢静转款5619元；2018年8月至2019年9月24日，异议人每月以“逾期还款”方式存入谢静还贷银行账户约5619元。异议人称上述款项系用于案涉房屋的每月按揭还款，被执行人谢静对此予以认可。另2016年11月11日，异议人魏桂英向被执行人谢省文转款12368元，称系用于支付案涉房屋维修基金，谢静对此亦予以认可。另异议人魏桂英提交了2017年2月20日的装修协议书、居民供用电合同、有线数字电视用户入网登记表、电费、燃气费缴费记录等证据以证实其入住使用案涉房屋至今。原告何建林诉被告魏玉珍、谢省文、谢静民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月13日查封了谢静名下位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场***房产。2018年12月20日，本院作出（2018）赣0103民初6020号民事判决书，判决：一、解除被告魏玉珍向原告何建林出具的《承诺书》中魏玉珍个人关于分期还款的约定；二、被告魏玉珍应于判决生效后三十日内一次性返还原告何建林借款本金人民币470万元；三、被告谢省文对上述第二项魏玉珍所负债务中的450万元承担连带还款责任；四、被告谢静对上述第二项魏玉珍所负债务中的50万元承担连带还款责任；五、驳回原告何建林其它诉讼请求。该判决书生效后，魏玉珍、谢省文、谢静未按期履行。何建林向本院申请强制执行，本院以（2019）赣0103执1631号立案执行，执行过程中，本院于2019的9月16日作出（2019）赣0103执1631号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人谢静名下位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】***房屋。为此，异议人魏桂英向本院提出前述异议申请。另查明，案涉房产于2017年11月3日下发不动产权证书，登记的所有权人为谢静，于2018年1月15日办理抵押登记。再查明，异议人魏桂英与被执行人谢省文系同学关系，两人与裘建斌均系朋友关系。本院认为，本案的争议焦点问题是异议人是否在涉案房屋被查封前取得了排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房屋查封时间为2018年8月，而异议人与被执行人谢静早在2016年10月13日即签订房屋买卖合同并已合法占有该不动产且异议人于2016年10月28日至2017年1月20日已支付购房款100万元，剩余房款由异议人向被执行人谢静按月支付按揭房款，应视为支付了全部价款。因被执行人谢静未还清案涉房产的按揭款导致未能办理过户登记并非异议人自身原因导致，故此，对于异议人要求解除对南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】***房产的查封，中止对该房产的执行，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：中止对坐落于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】***房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  黄建红人民陪审员  肖克忠人民陪审员  熊江玲二〇一九年十一月六日书 记 员  熊淼鑫