上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初22618号原告：上海一兆机械成套设备有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵英宝，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。被告：绿驰汽车工程技术(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：任亚辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：云治，北京市金杜律师事务所上海分所律师。转委托诉讼代理人：钱舒鸿，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：林凯，北京市金杜律师事务所上海分所律师。原告上海一兆机械成套设备有限公司诉被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年8月23日公开开庭进行审理，原告上海一兆机械成套设备有限公司委托诉讼代理人蔡新、被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司转委托诉讼代理人钱舒鸿、委托诉讼代理人林凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海一兆机械成套设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月1日签订的《厂房租赁合同》;2、判令被告立即将改建和装修部分恢复原状;3、判令被告立即自上海市青浦区朱家角镇朱枫公路XXX号厂房内腾退;4、依法判令被告支付原告合同解除违约金人民币(以下币种均同)880万元。事实和理由：2017年12月1日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于青浦区朱家角镇朱枫公路XXX号厂房出租给被告，房屋建筑面积为5,506平方米，其中有证面积4,756平方米，无证面积750平方米，租赁用途为新能源汽车试验场地。租期自2017年12月1日至2032年2月28日。年租金为440万元，现付后用，合同签订后3日内支付三个月的租金110万元，押三个月租金为110万元，以后每三个月支付一次。合同权利义务中约定如对现有房屋进行改装或装饰，需向甲方提交书面改建或装饰方案，经甲方同意并由乙方办理合法的改建手续后方可实施，费用由乙方自负。合同还约定若乙方未经甲方同意，擅自改变房屋结构的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金，并有权要求乙方按年租金两倍承担违约金。然合同签订后，原告将厂房交付被告后，被告擅自在厂房内进行违法搭建，改变了房屋的主体结构、改变原房屋设计用途等情形，原告多次阻止，但被告仍一意孤行。另外，被告还存在累计拖欠租金超过15日的情形，也是原告要求解除合同的理由之一。被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司辩称：不同意原告的诉请。理由如下：1、根据原被告签订的合同明确用途是新能源汽车试验场地,原告刚才已经承认原告交付的房屋是空旷厂房,根据正常商业需求,被告需要对厂房进行一定装修以符合商业目的。2、根据被告提交的补充协议书,其中第5条约定,被告保证在土建施工过程中不影响厂房主结构,根据该条规定可以看出原告是认可被告有土建施工的权利,且只要不影响租赁厂房的主结构即视为合法。目前被告方认为涉案厂房的主结构没有改变。3、原告主张的解除合同的依据系租赁合同第8条,但实际补充协议对合同解除条款进行了部分修改,所以应当以补充协议第7条中约定的解除条款为准,原告有权解除合同的情形包括房屋内从事违法搭建、未经原告书面同意擅自改变房屋主体结构。被告不存在上述情形,被告没有在房屋内进行违法搭建,违法搭建不是由原告认定的,这是法律术语,并非所有的搭建均是违法搭建。被告对于涉案厂房的装修及改造是为了符合商业用途,未改变房屋主体结构,原告作为本案的提起主张的一方,负有举证责任。4、根据双方签订厂房租赁合同第5条,约定涉案物业建筑面积5,500平米,其中750平米是无证面积。被告在之前提供给鉴定公司的图纸是原告交付厂房之后根据现场丈量后绘制的图纸,和不动产权证上附的图纸是不一致的,不动产上所附图纸是六幢单独的厂房,一共两排,每排三幢。但是原告交付给被告的房屋一共两排,每一排的三幢已经变成一大幢,三幢之间已经打通,所以是两大幢,两幢厂房里均有支撑的立柱,均是大通铺。所以原告交付被告的厂房已经是经过改动的。原告要求被告恢复原状应当说明当时交付被告时候的原状,不能按照产权证所附图纸来恢复。且原告需要对产证和无产证予以区分。5、根据补充协议第7.1条，即便原告有权解除合同,被告投入的土建设施不得拆除,无偿给原告,故即使原告主张合同解除的理由成立,被告无需恢复原状。6、有关违约金,原告是按照约定年租金两倍主张,被告认为即便合同对此作出了约定,但是违约金标准过高,即使被告存在违约责任,原告也没有遭受任何损失,要求调整违约金标准。7、原告并未完成其举证责任,主张被告存在违章搭建及改变主体结构,原告仅提供其现场拍摄的照片,但是没有明确具体哪些部分、哪些装饰装修属于其主张的违章搭建及改变主体结构,要求原告予以明确。另外有关原告要求恢复改建和装修部分的诉求也没有相关证据予以支持。经审理查明，原告系青浦区朱家角朱枫公路XXX号厂房登记的产权人，产证载明建筑面积为9,062.35平方米。2017年12月1日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将其位于青浦区朱家角朱枫公路XXX号厂房出租给乙方。房屋建筑面积为5,506平方米，其中有证面积4,756平方米，无证面积750平方米。租赁用途为新能源汽车试验场地。租期自2017年12月1日至2032年2月28日，甲方于2017年12月1日向乙方交付房屋。年租金为440万元，租期内年租金每三年递增2.5%，先付后用。合同签订后3日内支付三个月的租金110万元，同时押三个月租金110万元作为押金，以后每三个月支付一次。关于750平方米无证面积的房屋非私搭乱建的违法建筑，因特殊原因造成房屋所有权证暂时未能取得，乙方对此知晓，不得以无产权为由拒付或少付租金。在乙方的权利义务第五条约定，如对现有房屋进行改装或装饰，需向甲方提交书面改建或装饰方案，经甲方同意并由乙方办理合法的改建手续后方可实施，费用由乙方自负。合同其他条款约定无论本租赁合同到期终止还是提前解除，全部装修物、添加物中已经形成附着物或固定添附物，如拆除会严重影响房屋使用功能的部分归甲方所有。第八条合同解除乙方在有下列情形下，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金，并有权要求乙方按年租金两倍承担违约金：…(3)、未经甲方书面同意，擅自改变房屋结构的。(4)、租赁期限内，乙方累计拖欠租金超过15天的。合同还约定了其他内容。同日，因原告有意向转让厂房，故双方在此基础上还签订《补充协议书》一份，其中第1条约定乙方有优先购买权。第2条约定甲方保证乙方的租赁权。第5条乙方保证在土建施工中不影响房屋的主结构。第7条约定租期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金，并有权要求乙方按年租金的两倍承担违约金，乙方投入的土建设施(装修、消防管线、给排水系统、土建改造设施不得拆除，无偿归甲方所有，经双方协商确定可以拆除的除外)：(1)、在房屋内从事违法搭建、违法排污、违法经营等违法行为的。…(3)、未经甲方同意，擅自改变房屋主体结构的。(4)、租期内，乙方累计拖欠租金超过15天的。补充协议还约定，除本协议明确所作修改的条款之外，原合同其余的部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。原告将厂房交付被告后，被告在厂房内搭建了数间小房间，并在厂房内搭建了两层钢结构楼房并做了混凝土楼梯。2018年8月7日，原告委托律师向被告发函，告知因原告发现被告未经原告书面同意，擅自改变房屋结构，故要求被告在接到函后立即将厂房恢复原状并保留诉讼的权利。因被告未恢复原状，故原告诉至本院。另查明，被告分别于2017年12月27日、2018年3月7日、2018年5月30日、2018年8月28日、2018年12月4日共计向原告支付租金440万元、押金110万元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、房产证、厂房租赁合同、补充协议书、转账凭证、律师函等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告为证明其在厂房内的搭建并非违章搭建或改变主体结构申请鉴定，后因被告未缴纳鉴定费，故鉴定机构未能进行鉴定。且被告表示若法院认为合同应解除，对于解除的后果即装修损失保留诉权，不在本案中处理，但押金要求法院依法处理。另，原告为证明被告存在拖欠租金超过15日的违约行为，补充提供银行转账凭证一组，证明被告于2019年4月15日支付租金110万元，支付的是2019年3月-5月的租金，根据合同约定该款应于2019年3月4日之前支付，被告拖欠租金达42天。被告分别于2019年6月14日、6月21日支付租金60万元、50万元，合计110万元，支付的是2019年6月-8月的租金，该款应于2019年6月4日之前支付，被告拖欠租金达17天。被告未对此进行质证，经本院释明，视为放弃了质证的权利。根据庭审查明的事实，本院认为：系争厂房大部分面积为有证建筑，小部分厂房系无证建筑，故原被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议书》为部分有效、部分无效。厂房租赁合同及补充协议书均对原告单方解除权的行使条件进行了约定，补充协议书亦约定两份协议若有不同以补充协议书的约定为准。故根据补充协议书第7条之约定，被告擅自改变房屋主体结构或拖欠租金累计达15天的，原告均有权解除合同，收回房屋，没收押金并要求被告赔偿两年租金标准的违约金。本案中，双方一致确认系争厂房在交付被告前是空旷的一层厂房，被告接收厂房后在厂房内搭建了两层的钢结构楼房，明显改变了房屋的主体结构，且被告无证据证明其搭建行为已经原告同意。另，原告主张被告在租期内拖欠租金超过15天，并提供了相应的证据予以证明，本院予以确认。综上，原告以被告存在上述两项违约行为为由要求解除合同，合法有据，本院予以支持。双方就有证厂房存在的租赁关系自本院向被告送达诉状之日即2018年12月20日起解除，无证厂房存在的租赁关系无效。合同解除或无效后，被告理应及时自系争厂房内腾退。关于原告要求被告恢复厂房原有的空旷状态，被告抗辩根据补充协议书第7条的约定，甲方行使合同解除权时，乙方投入的土建、装修等设施不得拆除，无偿归甲方所有，故原告无权要求被告拆除。本院认为被告的该抗辩意见，合法有据，本院予以采纳。关于原告主张根据合同约定合同解除后除没收押金110万元，被告还应按合同约定赔偿违约金880万元，被告认为即使被告存在违约，合同约定的违约金过高，要求法院予以调低。本院认为因原告未举证证明其实际损失，且合同约定的违约金明显过高，故本院根据原告的实际损失，考虑到合同的实际履行情况，并结合当事人的过错程度及原告的预期利益等综合因素，酌定原告没收被告押金110万元后，被告还应赔偿原告合同解除违约金110万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海一兆机械成套设备有限公司与被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司就有证厂房签订的《厂房租赁合同》于2018年12月20日解除，就无证厂房签订《厂房租赁合同》无效；二、被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起六十日内自青浦区朱家角镇朱枫公路XXX号厂房内腾退，并将上述厂房返还原告上海一兆机械成套设备有限公司；三、被告绿驰汽车工程技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海一兆机械成套设备有限公司合同解除违约金110万元；四、驳回原告上海一兆机械成套设备有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,400元，减半收取计36,700元，由原告负担29,350元，被告负担7,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇一九年十一月十二日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条…当事人可以约定一方合同解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。