惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1681号原告：中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州市大亚湾澳头进港大道2号，统一社会信用代码：91441300456660779G。负责人：胡路军，系该行行长。委托诉讼代理人：陈姝怡，广东达伦律师事务所律师。被告：蔡丹，女，汉族，1990年11月7日出生，住址：湖北省蕲春县，被告：惠州市大亚湾中联房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路3号，统一社会信用代码：91441300760617804A。法定代表人：黄福阳，系该公司副总监。委托诉讼代理人：温晓文、李健,广东宝晟(大亚湾)律师事务所律师、实习律师。原告中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称工行大亚湾支行）与被告蔡丹、被告惠州市大亚湾中联房地产开发有限公司（以下简称中联房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院2019年4月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告工行大亚湾支行的委托代理人陈姝怡、被告中联房地产公司的委托代理人温晓文、李健到庭参加诉讼。被告蔡丹经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行大亚湾支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告和二被告于2013年1月18日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房贷]字[惠州]行[大亚湾]支行[2012]年[1740]号）的项下借款立即到期；2、判令被告蔡丹立即向原告归还借款本金人民币265477.85元以及支付相应的利息、罚息及复利（暂计至2019年3月1日的利息、罚息及复利为1029.83元,此后利息、罚息及复利按照《个人购房借款/担保合同》约定计算至贷款本息清偿之日止）；3、判令被告蔡丹偿还原告为追索该借款而支付的律师代理费人民币17325元；暂计至2019年3月1日，以上第二、第三项金额合计283832.68元；4、确认原告在被告蔡丹拖欠的借款本息、律师代理费、诉讼费用等债务范围内对被告蔡丹提供的抵押物惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园13栋1601号房（预购商品房抵押权预告登记：粤房地预登惠州字第××号）的处置所得价款享有优先受偿权；5、依法判令被告中联房地产公司对被告蔡丹的上述债务向原告承担连带清偿责任;6、判令本案发生的一切诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、执行费、评估费、拍卖费等费用，以实际票据为准）由二被告承担。事实与理由：2013年1月18日，原告与二被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告向被告蔡丹发放个人购置住房贷款330000元，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率（《个人购房借款/担保合同》第4.1、４.2条），贷款发放日为2013年3月1日，贷款期限20年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定（《个人购房借款/担保合同》第九条）。被告蔡丹提供了位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园13栋1601号房（预购商品房抵押权预告登记：粤房地预登惠州字第××号）的房产为以上借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续。合同签订后，原告如约发放了贷款，然而被告蔡丹并未按照合同约定还款;且截止2019年3月1日被告已连续违约1期，累计46期未按时足额还款，尚欠贷款本金265477.85元，积欠利息1029.83元，积欠本金为1114.76元。根据《个人购房借款/担保合同》通用条款第十四条的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。另外，原告为实现债权而产生的律师费17325元，根据《个人购房借款/担保合同》通用条款第十七条的约定，应由被告蔡丹承担。根据《个人购房借款/担保合同》第十条约定，被告中联房地产公司对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，即被告中联房地产公司应对被告蔡丹上述债务承担连带清偿责任。上述逾期贷款，原告催收未果，为维护原告合法权益，保障金融债权，根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院依法判决。原告提交了以下证据：1、原告营业执照、负责人身份证明书及身份证复印件，证明原告具有合法的诉讼主体资格；2、被告蔡丹的身份证复印件，3、被告中联房地产公司的工商登记信息，证据2、3证明二被告具有合法的诉讼主体资格；4、《个人购房借款/担保合同》复印件，证明原告与被告蔡丹存在借贷合同法律关系、抵押担保法律关系，与被告中联房地产公司存在合法有效的保证法律关系，合同约定被告蔡丹应按月还本付息，一旦连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息，原告有权要求贷款本息全部立即到期，收回全部借款本息，且被告蔡丹应共同承担律师代理费、诉讼费等费用；5、借款凭证复印件，证明原告依约向被告发放借款人民币330000元的事实；6、《预告登记证明》复印件，证明被告蔡丹享有抵押房产的合法产权并依法办理了以原告为抵押权人的预告抵押登记手续。原告取得了抵押权，原告对该财产的处置价款享有优先受偿权；7、自营历史明细表复印件，证明被告蔡丹拖欠原告的借款本息数额，被告构成严重违约的事实。8、代理费发票复印件、转账凭证复印件，证明原告委托律师事务所通过诉讼形式追索本债权已支付了代理费。9、委托代理合同，证明原告委托了律师事务所通过诉讼方式追索本债权。当庭补充证据10、公告费票据，证明产生的公告费用。被告蔡丹未到庭参加诉讼，未提出答辩意见及证据。被告中联房地产公司辩称，一、预告登记权利人对涉案房产享有排他权，但排他权与优先受偿权并非同一权利，就本案而言，涉案房产仅办理了预告抵押登记，未办理房地产权证书即抵押权登记，因此原告对涉案房产不享有优先受偿权。二、根据物权法176条规定，在涉案债权既有物保又有人保的情况下，结合物保优于人保的原则，被告蔡丹自己提供涉案房产作为担保，原告因先就涉案房产的担保实现债权，而后不能完全受偿的余额范围内才可以向被告中联房地产公司主张保证义务，三、根据物权法176条规定，被告中联房地产公司对原告承担保证责任后，依法享有对被告蔡丹的追偿权，四、原告主张的律师费超出广东省律师收费的一般标准，律师费主张较高，应予以调整，再者根据借款合同，第10条的约定原告实现债权的费用并不必然包含律师代理费，被告中联房地产公司保证的范围因此不包括律师费。而且根据借款合同的17条规定，律师费应由被告蔡丹承担。五、原告并未提出证据证实本案的保全费、执行费、评估费、拍卖费已实际产生，而且本案是由被告蔡丹存在的逾期还款行为所引发，与被告中联房地产公司无关，上述费用也应由被告蔡丹承担。被告中联房地产公司未提交证据。经审理查明：原告与被告蔡丹、被告中联房地产公司于2013年1月18日签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房贷]字[惠州]行[大亚湾]支行[2012]年[1740]号），合同约定：由原告向被告蔡丹发放个人购置住房贷款330000元，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款期限30年，按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。同时，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权停止发放尚未发放的贷款、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用、要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失。合同第十条约定，保证人对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，对该合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第十七条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同第二十六条约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。合同第三十条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告蔡丹以其位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园13栋1601号的房产为以上借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登惠州字第××号）。被告中联房地产公司以保证人的身份在借款合同上签字盖章。合同签订后，原告如约发放了贷款，被告蔡丹并未按照合同约定还款。截至2019年3月1日，被告蔡丹已连续违约1期，累计46期未按时足额还款，尚欠原告贷款本金265477.85元，积欠利息1029.83元。另查明，原告为本案诉讼支付了律师代理费17325元。本院认为,原告工行大亚湾支行与被告蔡丹、被告中联房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。原告作为贷款人，按照合同约定向被告蔡丹支付了贷款，已经履行了合同义务。被告蔡丹作为借款人，未能按照借款合同的约定足额偿还借款本息，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人可宣布上述贷款立即到期，并要求其立即清偿本金、利息及相关费用。根据上述约定，因被告蔡丹存在未能按照借款合同的约定按时足额偿还借款本息的违约情形，原告请求判令双方签订的《个人购房借款/担保合同》项下的借款立即到期并请求判令被告蔡丹偿还全部借款本息符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告蔡丹以其位于惠州大亚湾西区龙海二路3号三远怡和园13栋1601号房产作为其向原告借款的抵押担保，但该抵押房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理房地产权证书及抵押权登记，原告对抵押物不享有优先受偿权。原告请求判令被告蔡丹承担原告因本案所应支付的律师费17325元。原、被告双方在合同中约定被告应承担原告实现债权的费用，包括原告为实现债权支付的律师费。原告已经与律师事务所签订了诉讼代理合同，并且律师事务所也指派律师代理本案，原告主张的律师数额未超出广东省律师服务收费标准，该项费用也已经实际支付。本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告中联房地产公司为被告蔡丹在原告处的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，在取得抵押权的他项权证书之前承担保证责任。被告中联房地产公司的上述保证担保行为合法有效。原告请求判令被告中联房地产公司承担保证责任的理由成立，本院予以支持。被告中联房地产公司承担保证责任后，依法享有向主债务人被告蔡丹追偿的权利。被告中联房地产公司辩称，本案中被告蔡丹以自己所有的房产提供抵押担保，因此其在抵押物之外承担补充担保责任。根据原告和两被告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。双方的上述约定合法有效，原告可以直接要求被告中联房地产公司对全部债务直接承担保证责任。被告中联房地产公司辩称其对原告为实现债权的律师费、诉讼费及其他实现债权的费用，无保证责任。根据原告和两被告签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，原告为实现债权的律师费、诉讼费属于被告中联房地产公司的担保范围。被告中联房地产公司的上述辩解理由不能成立，本院不予采信。被告蔡丹经本院公告传唤未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡丹自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行偿还借款本金人民币265477.85元及相应利息、罚息、复利1029.83元（本金及利息、罚息、复利截止至2019年3月1日，2019年3月2日至欠款付清之日的利息、罚息、复利按照原、被告双方签订的借款合同的约定计算），被告蔡丹在2019年3月1日之后偿还的借款本息应当予以扣减；二、被告蔡丹自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行支付律师费17325元；三、被告惠州大亚湾中联房地产有限公司对被告蔡丹应当向原告中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行偿还的上述借款本金、利息、罚息、复利及律师费承担连带清偿的保证责任。被告惠州大亚湾中联房地产有限公司在承担保证责任后，依法享有向被告蔡丹追偿的权利。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司惠州大亚湾支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5557元，公告费300元，共计5857元，由被告蔡丹、被告惠州大亚湾中联房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  谢学炎审判员  林嘉伟二〇一九年十一月四日书记员  黄冬怡