江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3092号原告（反诉被告）：南通青云直上教育咨询有限公司，住所地南通市港闸区幸福新城11号楼9103室,统一社会信用代码91320611MA1N0Y9D6T。法定代表人：张建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戈新洲、何曦，江苏新帆律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘小红，女，汉族，1975年2月26日出生，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：潘克山，男，汉族，1974年2月28日出生，住南通市港闸区，系潘小红丈夫。委托诉讼代理人：潘晨璐，女，汉族，1997年11月19日出生，住南通市港闸区，系潘小红之女。原告（反诉被告）南通青云直上教育咨询有限公司（以下简称“青云公司”）与被告（反诉原告）潘小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日及11月5日公开开庭进行了审理。原告青云公司的法定代表人张建及委托诉讼代理人何曦，被告潘小红及其委托诉讼代理人潘克山、潘晨璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青云公司本诉诉称及反诉辩称：2017年6月24日，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定潘小红将位于南通市港闸区店铺（以下简称“案涉店铺”）出租给青云公司；租期自2017年7月1日至2020年7月1日；租金30000元/年；租金押金2500元；违约方赔偿一个月的租金给对方；如果潘小红单方不续租，则潘小红需赔偿青云公司装修费30000元。双方还口头约定青云公司预交的装修押金30000元可抵扣第三年租金。青云公司于2017年6月6日、6月24日、6月25日合计向潘小红支付61500元，其中包含第一年度租金30000元、租金押金1500元、装修押金30000元。青云公司于2018年5月31日、8月2日及2019年1月14日、1月28日合计向潘小红支付第二年度租金30000元。因潘小红不兑现青云公司预交的30000元装修押金抵扣第三年度租金的口头约定，并于2019年7月5通过微信发送了《解除租赁合同通知书》，青云公司被迫于2019年9月4日搬出案涉店铺。2019年7月1日至9月3日三个月的租金为7500元，与青云公司预交的30000元装修押金抵销后，潘小红尚应退还青云公司装修押金22500元、租房押金1500元，合计24000元。另，潘小红提前解约，按合同约定应赔偿青云公司装修费30000元及违约金2500元。由于双方多次协商解决合同解除后退款事宜未果，故青云公司诉至法院。现要求：1.判令潘小红返还其押金24000元；2.判令潘小红赔偿其违约金2500元、装修费30000元；3.本诉诉讼费用由潘小红承担。潘小红本诉辩称及反诉诉称：对青云公司本诉述称的合同签订、相关款项的支付金额及时间、双方解除合同的时间、青云公司搬离案涉店铺的时间没有异议。但认为，青云公司在案涉店铺租赁合同签订之初合计支付的61500元，其中30000元是付的第一年度的租金、2500元是合同约定的押金、29000元系对案涉店铺已有装修的补偿款。双方并未口头约定青云公司合同订立之初多付的29000元用于抵扣合同约定的第三年度租金。由于案涉店铺交付青云公司租赁使用之前刚装修好不久，双方口头约定青云公司在合同约定之外另向潘小红支付装修补偿款30000元，青云公司实际仅支付了29000元。青云公司在支付第二年度租金时就没有按约定时间支付，而是经潘小红多次催要才陆续逾期分批支付完毕。青云公司在履行租金支付义务上已存在违约，再加上青云公司以本来口头约定补偿给潘小红的装修费29000元抵扣第三年度租金为由拒付该年度租金的行为，青云公司已构成根本性违约。故潘小红有权解除案涉店铺租赁合同并反诉主张青云公司给付其合同解除造成的租金损失7500元、水费200元。经审理查明：案涉店铺系潘小红与其丈夫潘克山婚姻存续期间购买，于2018年7月30日登记共同共有。案涉店铺出租给青云公司之前已进行过装修，潘小红曾在店铺中以其于2016年11月9日工商登记注册的“港闸区晨璐通讯器材经营部”对外经营。合同订立之初，青云公司曾委托其员工黄小娟与潘小红就案涉店铺租赁事宜进行洽谈、签约和履行。其中黄小娟受青云公司委托通过其个人银行账户及微信方式向潘小红分别于2017年6月6日付款10000元、2017年6月24日付款10000元、2017年6月25日付款41500元。2017年6月24日，双方订立书面租赁合同，约定案涉店铺租期为自2017年7月1日至2020年7月1日；年租金30000元，首付12个月租金，另付2500元押金，以后按每12个月结算一次，提前30天支付下次房租，押金不变；青云公司按时交纳水、电、气等费用；合同期内，如有违约，违约方应按一个月租金计算的违约金赔偿对方；青云公司逾期不支付租金累计超过10天或者欠缴应承担的费用累计超过500元，潘小红可通知青云公司解除合同，并有权要求青云公司赔偿损失；合同期满后，青云公司享有优先续租权，如潘小红单方不再续租，需向青云公司补偿装修费30000元等内容。对于2018年7月1日至2019年7月1日期间租金30000元，青云公司分别于2018年5月31日支付20000元、于2018年8月2日支付4000元、于2019年1月14日支付3000元、于2019年1月28日支付3000元，分四次向潘小红支付完毕。2019年7月5日，潘小红以青云公司未支付第三年度租金为由，通过微信向青云公司送达《解除租赁合同通知书》，并要求青云公司于2019年7月9日前搬离案涉店铺。2019年7月8日，青云公司通过微信向潘小红转账支付1000元，潘小红拒绝领取。2019年9月4日，青云公司搬离并向潘小红交还案涉店铺。另查，对潘小红主张的200元水费请求，青云公司确认尚未向物业部门支付，且确认尚欠的金额为196.08元；潘小红亦尚未向物业部门垫付该款。以上事实，有青云公司提供的房屋租赁合同、银行交易明细、微信转账记录、收条、解除租赁合同通知书、交房确认书、企业信息一组；潘小红提供的营业执照、房屋租赁合同、房产证、照片、微信聊天截图一组；及双方当事人或诉讼代理人庭审陈述在卷予以佐证。双方均无异议，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对双方当事人的本诉及反诉请求，本院综合分析认定如下：一、关于案涉店铺租赁合同解除的问题。按照合同约定，“年租金30000元，首付12个月租金，另付2500元押金，以后按每12个月结算一次，提前30天支付下次房租”，即青云公司应于2018年6月1日前向潘小红支付2018年7月1日至2019年7月1日期间第二年度租金30000元。而青云公司对其中20000元租金系按约于2018年5月31日支付的，其余10000元租金均系在年度合同履行期间逾期10日以上分批支付。对照“青云公司逾期不支付租金累计超过10天或者欠缴应承担的费用累计超过500元，潘小红可通知青云公司解除合同”的合同约定，潘小红是享有单方提出解除案涉合同的约定权利。故对青云公司本诉述称潘小红于2019年7月5日单方解除合同违约的意见，本院不予采纳。二、关于青云公司本诉请求问题。1.退还押金24000元请求。案涉商铺租赁合同订立之初，青云公司合计支付给潘小红的61500元中扣除第一年度租金30000元及合同约定的押金2500元，余款29000元。对于该笔29000元钱款的性质，青云公司认为，系租房押金，可以用来抵扣第三年度的租金；潘小红认为，是书面合同约定之外双方另行口头约定用于补偿其案涉店铺已有装修费用。原有书面合同未有明确约定，双方亦未举证予以说明该笔29000元钱款的具体用途及性质。一般情况下，除非特别约定，出租人向租赁人交付房屋应当包括房屋内已有的设施、设备及装修等物品，合同约定的租金亦应包含对房屋内设施、设备及装修等物品的占有和使用。故潘小红主张该笔钱款就是青云公司对其案涉店铺已有装修的补偿，于法无据，本院不予采信。在合同已约定了押金2500元的情况下，青云公司主张该笔29000元属于装修押金并用于其抵扣第三年度租金，于法无据，本院亦不予采信。鉴于潘小红不能提供占有该笔29000元款项的合同依据，在合同解除后其应当连同合同押金2500元抵扣其主张的损失后一并退还青云公司。2.支付违约金2500元及装修费30000元请求。案涉商铺租赁合同系因青云公司逾期支付租金违约导致解除，潘小红作为出租方并无违约情形，故青云公司向潘小红主张给付违约金及赔偿装修费请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于潘小红反诉请求问题。1.支付合同解除后的租金损失7500元请求。青云公司对潘小红的该项给付请求未有异议，本院予以支持。2.水费200元请求。青云公司搬离案涉店铺后尚未支付欠交的水费，依法应当继续履行。潘小红主张200元，青云公司认可196.08元。在潘小红未举证证明欠交水费的具体数额且双方争议金额不大的情况下，本院酌情对该请求中的196.08元予以支持，其余请求不予支持。综上所述，潘小红返还青云公司预付款31500元（含合同押金2500元）；青云公司支付潘小红租金损失7500元、水费196.08元，合计7696.08元。前述双方互负给付义务相抵，潘小红尚应给付青云公司23803.92元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，判决如下：一、南通青云直上教育咨询有限公司与潘小红就位于南通市港闸区店铺于2017年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月5日解除；二、潘小红于本判决生效之日起十日内一次性退还南通青云直上教育咨询有限公司合同款人民币23803.92元；三、驳回南通青云直上教育咨询有限公司本诉中其他诉讼请求；四、驳回潘小红反诉中其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费606元，由南通青云直上教育咨询有限公司负担349元、潘小红负担257元；反诉案件受理费25元，由南通青云直上教育咨询有限公司负担24元、潘小红负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 孙兴旺二〇一九年十一月二十六日法官助理 刘喆慧书 记 员 朱 尧拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。