陕 西 省 延 川 县 人 民 法 院   民 事 判 决 书     （2019）陕0622民初1531号      原告: 杨海浪，男，1986年12月10日出生，汉族，初中文化，延川县人，居民，住延川县。   委托诉讼代理人：呼学军，陕西铮正律师事务所律师。   被告：王延生，男，1960年7月16日出生，汉族，中专文化，延川县人，居民，住延川县。   被告：苗振阳，男，1972年1月1日出生，汉族，高中文化，延川县人，居民，现住延川县大禹街道办河东。   原告杨海浪与被告王延生、苗振阳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告杨海浪及其委托诉讼代理人呼学军、被告王延生、苗振阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告王延生签订的买卖合同无效；2、依法判令王延生返还原告190万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年5月9日，原告与被告苗振阳签订房屋租赁合同，苗振阳将其位于延川县XX沟的南关幼儿园（坐北朝南五层和坐西朝东三层）出租给原告，租期为10年，租金每年2030万元，免租金1年，实际租金为270万元，一次性付清。2016年9月，被告王延生找到原告并告诉原告该幼儿园的房屋苗振阳已经抵押给他了，租赁费应该给他交付，并说现把房子卖给原告，并以威胁的口气说，如果不买，就要收回房子，让原告无法经营。同时其承诺房产出售给原告后，半年内就能办好房产手续，保证原告能正常经营幼儿园。2017年2月5日，被告王延生拿着苗振阳的授权委托书说，苗振阳同意将房产出售给原告，原告信以为真，就与王延生签订了买卖合同，并给王延生支付了160万元房款（其中60万元打了借条），王延生向原告出具了160万元的收条。2017年3月24日，被告王延生谎称要钱给原告办理房产手续，原告给其卡上转账30万元。今年年初，原告碰到苗振阳，苗振阳告诉原告其没有委托王延生出售幼儿园。原告随后到房产登记部门询问房产手续办理情况，被告知该房产不可能办理房产登记和过户手续，才知道上当受骗。原告随即到公安部门报案。8月份公安机关口头告知原告不能刑事立案，建议原告进行民事诉讼。    被告王延生辩称，1、原、被告签订的房屋转让合同合法有效。原、被告在平等、自愿的基础上签订的房屋转让合同，系双方当事人真实意思之表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。苗振阳给王延生出具的委托授权书中明确授权王延生全权负责涉案房产的处置，结合“确定价格时与李某某共同协商确定”的授权，对房产的处置自然包括出售房屋。实际出售房屋时，价格也是李某某与原告多次协商最终确定的，故王延生基于苗振阳的授权出售涉案房屋属于有权处分，转让合同应当受到法律的保护。2、原告要求王延生返还190万元购房款，应予以驳回。涉案的转让合同合法有效，不存在返还的前提，原告在履行转让合同时，实际支付130万元现金，用以偿还苗振阳向欣鑫小额贷款公司的借款，剩余60万元至今未付，故不存在王延生返还的问题。转让合同的双方为原告和苗振阳，因原告不按约定支付购房款，导致土地手续和房产手续无法办理，责任在于原告，不存在由作为代理人的王延生承担。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益和正常的交易秩序。   被告苗振阳辩称，1、王延生将南关幼儿园房产转让给原告杨海浪一事，自己并不知情。从2015年起自己就到外地做生意，直到2018年底才回到延川。2019年年初经公安机关询问才知道王延生转让涉案房产一事，故王延生将涉案幼儿园转让给原告的事情，自己一概不知。2、自己给王延生的授权不是真实意思表示。2016年10月，自己的法律顾问李某某带领王延生来到自己做生意的地方，告知自己王延生原来在政府部门当过领导，能够办理幼儿园的相关批建手续，并让自己给王延生出具委托书。李某某起草、打印了一份委托授权书，自己在上面签了名字。签字后，因自己看不懂授权书的内容，害怕不利于自己，就让王延生给自己写了一份承诺书，承诺该授权委托书仅限于办理南关幼儿园的相关审批手续，所以，王延生出具的承诺书才是苗振阳的真实意思表示。3、是李某某与王延生采取欺骗手段在自己不知情的情况下将自己的房产转让给他人，一切法律后果应该由该二人承担，与自己无关。该二人在自己未授权的情况下，将价值1200万元的房产以600万元的价格私自转让给原告，严重损害了自己的合法权益，该转让合同无效，房产所有权仍应归自己所有。   原告为支持其诉讼主张，向法庭提供了以下证据：   1、《房屋转让合同》一份，用以证明被告王延生签订的房屋转让合同因没有代理权限而无效。   2、收款收据一张，用以证明被告王延生收取房款的事实，因合同无效应当返还原告。   3、农业银行卡交易明细一份，用以证明给被告王延生在明知不能办理房地产手续的情况下，骗取原告30万元，依法应当返还。   被告王延生为支持其辩解意见，向法庭提供了以下证据：   1、授权委托书两份、房屋转让合同一份，用以证明被告苗振阳授权自己办理涉案房产相关手续，并处置该资产，寻找买主，自己有权利与原告签订买卖合同，该合同合法有效；   2、合同履行情况告知书一份，用以证明房屋转让合同签订后，原告没有按照合同约定足额支付办理房产需要的手续费，导致房产手续无法办理；   3、记账凭证复印件2页、银行转账流水2页、他项权证复印件2页，延安经济技术开发区欣鑫小额贷款有限责任公司的证明一份，用以证明自己将收到原告的130万元偿还了苗振阳欠小额贷款公司的贷款，并将苗振阳抵押的他项权证赎回，自己不必向原告返还款项。   4、协议书、个人借款担保合同各一份，用以证明杨海浪与延安经济技术开发区欣鑫小额贷款有限责任公司签订60万元借款合同的事实，自己不必向其返还该款项；   5、录音光盘一张，用以证明原告与苗振阳签订租赁合同前，自己已经告知其该房屋被抵押。   6、《中共延川县委办公室、延川县人民政府办公室关于印发〈延川县“两违整治”遗留问题处理意见〉的通知》（延办发﹝2016﹞46号）、延川县住房和城乡建设规划局《关于XX园XX楼规划设计条件》（延住建发﹝2017﹞50号）、延川县XX园XX楼项目勘测定界技术报告书各一份，用以证明自己给涉案房产办理房产手续已经做了大量的工作，不是原告所说、不动产登记局所述的不能办理手续。   被告苗振阳为支持其辩解意见，向法庭提供了以下证据：   1、房屋租赁合同书一份，用以证明自己与原告之间存在房屋租赁合同关系，并没有给原告出售租赁的房屋。   2、承诺书一份，用以证明被告王延生并没有出售本案涉及的房子的代理权。   在本案审理过程中，本院依职权向李某某进行了调查。李某某所述与王延生、苗振阳所述大体相当，并称房屋出售价格商定后，自己告知了苗振阳，苗振阳表示同意。   经过庭审质证，结合当事人的陈述，本院对本案证据认证如下：   原告提供的第1组证据，可以证明原告与王延生签订涉案《房屋转让合同》的事实，本院予以采信。第2组证据可以证明原告向王延生支付购房款的情况，本院予以采信；第3组证据可以证明原告向王延生支付30万元的情况，本院予以采信。   被告王延生提供的第1组证据中的两份授权委托书，可以证明苗振阳向王延生授权的情况，本院予以采信，但对其证明目的不予支持，该组证据中的《房屋转让合同》与原告提供的第1组证据相同，本院予以采信，对其证明目的不予支持；第2组证据可以证明王延生向杨海浪催要手续费的情况，本院予以采信；第3组证据可以证明王延生将原告交付的130万元偿还苗振阳向欣鑫公司所借贷款的情况，本院予以采信。第4组证据可以证明原告与延安经济技术开发区欣鑫小额贷款有限责任公司签订借款合同的事实，本院予以采信；第5组证据所证内容与本案无关，本院不予采信；第6组证据可以证明延川县相关部门对涉案房产的相关审批、决定，以及涉案房产勘测定界的情况，本院予以采信，但对其证明目的不予支持。   被告苗振阳提供的第1组证据，可以证明其与原告签订房租租赁合同的事实，本院予以采信。第2组证据可以证明被告王延生向苗正阳承诺苗振阳于2016年10月15日给王延生出具的委托授权书仅限于办理南关幼儿园的相关审批手续及苗振阳与欣鑫小额贷款公司借贷事务，本院予以采信。   李某某的证词与王延生、苗振阳陈述一致的部分本院予以采信，其他部分不予采信。   经审理查明，2013年被告苗振阳在延川县XX沟XX座坐西向东三层、坐北向南五层的L型楼房。2013年12月、2014年8月，被告苗振阳以其中的一、二层的全部及三层的一半为抵押，向延安经济技术开发区欣鑫小额贷款有限责任公司（以下简称欣鑫公司）贷款160万元，并办理了抵押登记手续。2014年原告杨海浪与他人合伙租赁了该楼房，用于开办幼儿园。2015年5月9日，杨海浪与苗振阳签订了《房屋租赁合同书》，继续租赁该房屋开办幼儿园，租赁期限为十年（2015年9月1日至2025年9月1日），年租金30万元，苗振阳免去一年的租金，总租金为270万元。因苗振阳贷款后未能按照贷款合同的要求予以偿还，欣鑫公司于2015年将苗振阳起诉至延川县人民法院。延川县人民法院经过审理，于2016年3月11日作出判决，判令苗振阳限期偿还借款本金160万元及其利息，并判决如果苗振阳不能按期还款，欣鑫公司可以与苗振阳协商，以涉案房产进行折价或者申请以拍卖、变卖涉案房产所得的价款优先受偿。判决生效后，欣鑫公司申请强制执行。后欣鑫公司通过苗振阳的法律顾问李某某与苗振阳取得联系，双方约定在榆林见面。2016年10月15日，欣鑫公司法定代表人、股东、律师及员工王延生等人与李某某一起，在榆林见到了苗振阳，共同协商偿还借贷事宜。双方经过协商，商定将苗振阳所建楼房的批建手续办理完整后，寻找买主，出售楼房，用所得价款偿还苗振阳拖欠的相关借款。欣鑫公司称王延生能够办理批建手续，要求苗振阳出具委托书，委托王延生办理批建手续。经过协商，由欣鑫公司律师与李某某起草了两份委托书，第一份内容为：“本人苗振阳委托王延生办理延川县XX园土地、承建等相关手续，且土地使用权人变为王延生，办理手续过程中所产生的费用由苗振阳承担”。第二份内容为：“本人苗振阳授权王延生全权负责南关幼儿园办公楼的资产处置、寻找买主的权利，确定价格时与李某某共同协商议定”。苗振阳在第一份委托书上签名后，害怕王延生通过该委托实施侵害其利益的事情，要求王延生向其承诺，王延生遂给苗振阳出具了一份承诺书，内容为：“苗振阳于2016年10月15日写给本人的授权委托书，仅限于办理南关幼儿园的相关审批手续及苗振阳借延安经开区欣鑫小贷公司壹佰陆拾万元之贷款及利息之事，债务完结之日，该授权委托书同时作废。同时实际使用权人归苗振阳”。苗振阳遂在第二份委托书上签名。王延生在得到两份委托书后，与杨海浪及李某某进行协商，于2017年2月15日以苗振阳的名义，与杨海浪签订了一份《房屋转让合同》，约定以600万元的价格将苗振阳所修建的延川县XX沟沟口幼儿园教学楼及院子整体出售给杨海浪，以杨海浪已经交给苗振阳的租赁费中扣除243万元购房款，再扣除100万元用以办理房产手续，杨海浪再交付100万元现金，并由杨海浪向欣鑫公司贷款60万元，由王延生用来偿还苗振阳借欣鑫公司的贷款。剩余97万元待房产手续办理出来时一次性支付67万元，杨海浪另行配合法院执行其他案件30万元，抵扣房款。合同签订后，杨海浪给王延生支付了100万元现金，并于同日与欣鑫公司签订了一份《个人借款担保合同》，借款额为60万元，用途为“购苗振阳房款”。2017年2月16日，王延生将收到的100万元转入欣鑫公司账户，偿还了苗振阳的借款。欣鑫公司将苗振阳借款时办理的他项权证交给王延生，王延生将其交给了杨海浪。之后王延生要求杨海浪向其支付办理房产手续的费用100万元，杨海浪于2017年3月24日给王延生转款30万元，王延生收到该款后，并未用于办理房产手续，而是又转入欣鑫公司账户，偿还了苗振阳的借款。2018年秋，杨海浪向相关部门进行了咨询，得知该房产无法办理房产手续后感觉上当，遂以王延生、苗振阳涉嫌诈骗为由向延川县公安局报案。2019年8月，延川县公安局口头告知原告杨海浪不予刑事立案，建议其进行民事诉讼，原告遂诉至本院。   本院认为，我国相关法律规定，私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，也可以委托他人对自己所有的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。本案的关键在于被告王延生是否有得到苗振阳的授权，出售苗振阳所有的楼房。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中所委托的事项及委托权限必须明确、具体，受委托人应该在维护委托人合法权益的基础上，严格按照委托合同所委托的事项及权限范围进行民事活动，否则应该承担相应的后果。本案是因为欣鑫公司向苗振阳索要欠款，双方商定由被告王延生负责给涉案房产办理完整批建手续，以便于出卖该房产，并以所得价款偿还欣鑫公司借款所引起。王延生当时是欣鑫公司的员工，所代表的是欣鑫公司的利益，其给苗振阳的房产办理批建手续的目的，也是为了能够将该房产出卖，以收回欣鑫公司的借款，其在履行委托书的过程中，尤其是在与杨海浪签订房屋买卖合同过程中，根本没有通知苗振阳，谈不上是为了其委托人苗振阳的利益而行事。其次，苗振阳要求王延生向其出具承诺书，承诺当日其给王延生出具的委托书仅限于办理相关审批手续和偿还借款，也表明苗振阳意识到王延生代表的是欣鑫公司，害怕王延生会作出损害其合法权益的事情，该承诺书虽然是在出具了第一份委托书之后书写的，但是苗振阳的本意是指当日其给王延生出具的全部委托书都涵盖在内，所以苗振阳根本没有授权王延生自主出卖该房产的意图。第三，本案所争议的，主要是被告苗振阳给王延生出具的第二份委托书，该委托书中“授权王延生全权负责南关幼儿园办公楼的资产处置、寻找买主的权利”的语句，是王延生替苗振阳变卖涉案房产的最终依据。但是，如前所述，委托合同中的委托事项和委托权限必须明确、具体，“全权负责”本身就是一个比较含糊的概念，而“资产处置、寻找买主”之间使用的是顿号，根据我国《标点符号用法》的说明，在这里顿号的作用是在于表明前后词语重复或者并列的关系，无论如何理解顿号的作用，“处置”一词的含义都比较含糊，根据解释，“处置”包括“安排；处理；处罚”等五、六种含义。其中“处理”又包括“1、处置；安排；料理。2、变价、减价出售。3、用特定方法加工”等含义。故该委托书中的“处置”一词不能单纯地理解为“变价、减价出售”，即使单纯将其理解为“变价、减价出售”，也受到“寻找买主”的限制，所以该授权的范围并不包括代替苗振阳与他人签订买卖合同、出卖涉案房产。综上所述，被告王延生并没有获得出售苗振阳的房产，代替苗振阳与他人签订房屋买卖合同的授权，其无权与杨海浪签订房屋买卖合同。   我国合同法规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反言之，未得到权利人追认的，该合同无效。本案中被告王延生在没有得到授权的情况下，以苗振阳的名义与杨海浪签订房屋买卖合同，事后也没有得到苗振阳的追认，该合同无效。   我国合同法同时规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中王延生、杨海浪出于对苗振阳出具的委托书中“全权负责”和“处置”想当然的理解，误以为王延生具有处置苗振阳房产的权利，该理由经不起一般意义上的推敲，并不能成为合同法中所指的“有理由相信”中的“理由”，所以王延生的行为也不能构成表见代理。我国物权法规定，无权处分人将不动产转让给受让人，受让人获得的不动产已经登记的，受让人获得该不动产的所有权。本案中杨海浪在与王延生签订房屋买卖合同后，至今未能在不动产登记部门对该房产进行登记，也不构成善意取得。   根据我国合同法的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应该予以返还。杨海浪与王延生所签订的房屋买卖合同无效，但是其与苗振阳之间的租赁关系仍然存在，故暂时不必将涉案房屋予以返还。苗振阳对本案涉及的房屋买卖合同不知情，也未收取购房款，不承担返还义务。王延生因该合同获得了杨海浪的130万元，应该予以返还。剩余的60万元，并未发生实际的资金交付行为，该部分款项引起的纠纷，可以另行解决。其将该款偿还了苗振阳在欣鑫公司的借款，在给杨海浪返还后，对苗振阳来说，构成了不当得利，王延生有权向苗振阳予以追讨，该情形属于另一法律关系，本案中不予涉及。故依照《中华人民共和国物权法》四条、第三十九条、第一百零六条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：    一、原告杨海浪与被告王延生以苗振阳的名义签订的《房屋转让合同》无效；   二、被告王延生在本判决生效后十日内一次性返还原告杨海浪130万元；   三、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费21900元，减半收取10950元，由原告杨海浪负担1729元，被告王延生负担9221元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。    本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。           审判员    贺 军 宁       二〇一九年十一月二十八日     书记员    杨 军 莉                   附：本判决所依据的法律条文   《中华人民共和国物权法》   第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。   第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。   第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：    （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；    （二）以合理的价格转让；    （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。    受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。    当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。   《中华人民共和国合同法》   第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。   第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。   第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。        1