广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民初394号原告：佘炎标，男，1965年9月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李伯侨，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。被告：惠州市东方联合实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大温坝长惠楼3A写字楼。法定代表人：纪福青，职务：董事长。委托诉讼代理人：王亮齐，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮晓霞，广东耀辉律师事务所律师。被告：广州市天河科技园建设有限公司，住所地：广州市天河区天河北路国际科贸中心8-10楼。法定代表人：何永强，职务：董事长。委托诉讼代理人：符鹏，广东宏诚律师事务所律师。原告佘炎标与被告惠州市东方联合实业有限公司（以下简称东方联合公司）、广州市天河科技园建设有限公司（以下简称科技园公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佘炎标的委托诉讼代理人陈家骏，被告东方联合公司的委托诉讼代理人王亮齐、阮晓霞，被告科技园公司的委托诉讼代理人符鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佘炎标向本院起诉请求：1.确认天河区东郊工业园文华阁C栋9层为佘炎标所有（价值600万），并解除对该房产的查封；2.本案诉讼费由东方联合公司、科技园公司承担。事实和理由：一、房屋未在房管部门登记备案并不影响佘炎标对房屋的所有权。佘炎标已经提交了在2006年6月23日与科技园公司、广州佳地房地产开发有限公司（以下简称佳地公司）签订的《物业转让及相关事项协议书》。根据该协议书，佘炎标以600万元的价格购买了该物业，并且已在2006年7月24日将全部款项付清给科技园公司，有科技园公司于2006年7月31日的《收据》和2007年4月12日的《证明》为据，科技园公司亦在庭审中予以承认。庭后，佘炎标按照法院要求补充提交了三份在2006年6-7月付款600万元给科技园公司的证据，但该三份证据未在《执行裁定书》中出现，反之却认为“该协议签订时间没有其他证据相印证”，明显罔顾事实。另，如前所述佘炎标已经分三次通过本人、佘炎标设立的广州市柏朗奴实业有限公司以及普宁市科豪纺织品有限公司向科技园公司汇款共计600万元。除此之外佘炎标与科技园公司之间没有其他经济往来。故科技园公司才分别在2006年6月26日及7月31日分别向佘炎标出具《收据》，这在金额、时间以及用途上完全吻合。为了防止今后出现纠纷，佘炎标在2007年要求科技园公司予以统一认定，科技园公司于2007年4月12日出具《证明》。但《执行裁定书》却认为佘炎标没有提交相应的支付凭证，对于科技园公司的认可收款，又认为“该公司中的利害关系，本院不予采信”该认定违背了以事实为根据的基本法律原则。故根据《物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，虽然涉案房产未办理过户登记，但不影响转让合同效力，既然合同合法有效，那么该房产权属当然属于佘炎标。二、由于种种原因，涉案房产因“烂尾”导致无法使用，故科技园公司、佳地公司和佘炎标均不可能实际使用。佘炎标为了及早装修以便使用，一直在和佳地公司进行谈判，并多次拟定协议，但因双方分歧太大无法达成。且烂尾楼就在佘炎标现在住所的旁边，佘炎标随时都会去现场，不可能被他人占有，所以佘炎标占有涉案房产是肯定的。没有入住不等于没有占有，佘炎标是通过与其他业主多次协商解决房产的有关问题和经常查看涉案房产而行使占有权的。《执行裁定书》未考虑到这是烂尾楼无法使用的情况，主观认定佘炎标“未实际接收使用涉案房屋”属于认定事实错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，佘炎标已经实际占有涉案房产，东方联合公司无权查封涉案房产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院支持佘炎标诉讼请求。被告东方联合公司答辩称：一、根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，涉案房产是佳地公司于2002年预售给科技园公司，办理了预售合同登记备案手续，因此法院查封涉案房产符合法律规定。二、根据房管局登记信息，涉案房产预购人为科技园公司，办理了商品房预售合同登记备案，从办理预售登记至今，科技园公司并未取得房产所有权，更不可能将所有权转移给佘炎标。佘炎标与科技园公司、佳地公司签订的《物业转让及相关事项协议书》未办理登记备案，不能确定其签订于查封之前。而且佘炎标仅享有合同权利，不能对抗第三人，不能据此取得涉案房产所有权，佘炎标也未按照物权法规定的其他方式取得物权。故涉案房产并不属于佘炎标所有。三、佘炎标的证据不足以证明其付款为购房款。首先，佘炎标提交的科技园公司出具的收款收据，该收据记载“收到佘炎标交来佳地物业购房款”，但无注明是何物业，指向不明，不能证明是涉案房产的购房款；其次，佘炎标提交的支付凭证与《物业转让协议书》、《证明》之间存在矛盾。《物业转让协议书》约定签订协议后三日内支付第一期购房款300万元，协议签订日期为2006年6月23日，但是支付凭证第一期为2006年6月20日，由广州市柏朗奴试业有限公司支付200万元，付款日期早于合同签订时间，不符合常理，也不能证明是代佘炎标支付购房款。四、佘炎标不能证明其已实际合法占有案涉房产。按照《物权转让及相关事项协议书》第一段的内容描述以及佘炎标在执行异议申请书中的陈述，涉案房产并未交付使用，已经烂尾至今。且《物业转让协议》第6条第（2）第③点约定：“各方商定交楼时间为本大楼办好规划验收之日为交楼日”。但是该大楼并未完成验收，无法交楼，故不可能交付给佘炎标占有使用。且涉案房屋不属于住宅，不存在保障异议人居住权的问题。五、佘炎标未能取得涉案房产的所有权有重大过错。根据《物业转让协议书》第一段的内容描述，合同签订时佘炎标对涉案房产的状况清楚了解，当时已经存在停工项目，无法交付使用的情形，但是佘炎标仍然购买涉案房产，因此，佘炎标对购买涉案房产存在的风险，包括无法交付使用和过户的风险不仅明知，还愿意承担该风险。而且，佘炎标签订合同后一直未办理登记备案，更未通过其他法律途径主张权利要求办理过户。佘炎标也称涉案房产位于其住所旁边，说明佘炎标更应知道涉案房产的现状及购买的风险。佘炎标在执行异议听证中也陈述：“其曾经也买过类似烂尾的房产，价格便宜，并且后来都没问题，以为涉案房产将来也不会有问题”。由此可见，佘炎标对此类房产的风险是明知的，其目的就是为了冒着高风险赚取高收益。执行异议、复议规定第二十八条、第二十九条的目的是保护善意购买人的权益，但是对佘炎标这种博取高额利益的商业行为，明知风险且愿意承担风险，涉案房屋不能过户查封，佘炎标自身存在重大过错，法律应不予保护。综上，请求法院驳回佘炎标诉请。被告科技园公司答辩称：一、科技园公司认为法院的执行裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律错误，同意佘炎标的起诉请求和理由。二、佘炎标对购房款600万元已支付完毕，虽案涉房产未过户到佘炎标名下，但房屋已由科技园公司交付给佘炎标使用。三、涉案房屋目前实际上无法使用，是烂尾楼，水电都没有完善。经查理查明：关于深圳发展银行广州分行天河办事处诉广州世界大观股份有限公司、广州世界大观发展有限公司信用证垫付资金欠款纠纷一案，本院作出(1998)穗中法经初字第533号民事判决，判令：一、广州世界大观园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳发展银行广州分行天河办事处清偿欠款5805189.31元及利息(从1997年6月11日至1997年9月11日按月利率8.41‰计，1997年9月12日至还清欠款日止按所欠金额的每日万分之四计付利息)；二、广州世界大观股份有限公司对广州世界大观园发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，深圳发展银行广州分行天河办事处于1999年3月12日向本院申请执行。在执行过程中，本院作出(1998)穗中法经执字第759号、(1999)穗中法经执字第281号《民事裁定书》，载明：“……经查，被执行人所经营的‘世界大观’内的房地产由于手续不全暂时无法处理，被执行人又无其他可供执行的财产……裁定(1998)穗中法经初字第509、533号民事判决中止执行。”2008年3月，本院依法裁定变更东方联合公司为该案申请执行人，原申请执行人深圳发展银行广州分行天河办事处的权利义务由东方联合公司继受。在执行过程中，东方联合公司以科技园公司未对广州世界大观园发展有限公司足额缴纳出资为由，向本院申请追加科技园公司为（2010）穗中法执字第1694号执行案的被执行人。本院经审查后作出（2017）粤01执异365号执行裁定书，裁定：一、追加广州市天河科技园建设有限公司为(2010)穗中法执字第1694号执行案的被执行人；二、广州市天河科技园建设有限公司对广州天河高新技术产业开发区建设总公司在欠缴出资本金3258330美元及利息(利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清之日止)范围内对广州世界大观园发展有限公司在(2010)穗中法执字第1694号执行案中的债务本金、利息及案件受理费承担补充赔偿责任。科技园公司不服上述执行裁定书，向本院提起执行异议之诉，本院以（2018）粤01民初25号立案审理。在该案审理过程中，东方联合公司向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结科技园公司在价值人民币21170000元范围内的财产。本院于2018年3月23日作出（2018）粤01民初25号民事裁定书，裁定：“查封、冻结广州市天河区科技园建设有限公司在价值人民币21170000元范围内的财产”。2018年3月26日，本院查封了科技园公司名下位于广州市天河区东郊工业园文华阁C栋9层[预售契约（合同）：99043410]的房产（以下简称涉案房产）。佘炎标以其已与科技园公司、佳地公司签订房屋买卖合同，交付了全部购房款并占有涉案场地为由，向本院提出执行异议，请求：1.裁定终止执行（2018）粤01民初25号《民事裁定书》有关查封天河区东郊工业园文华阁C栋9层的房产部分；2.对已查封的天河区东郊工业园文华阁C栋9层的房产予以解封。本院经审查，于2019年2月27日作出（2019）粤01执异39号执行裁定：驳回案外人佘炎标的异议请求。佘炎标不服该执行裁定，在法定期限内向本院提起本案案外人执行异议之诉。另查明：本院于2018年9月3日作出（2018）粤01民初25号民事判决：驳回科技园公司的诉讼请求。科技园公司不服，提出上诉，该案在二审审理中。诉讼中，佘炎标为证实其与科技园公司、佳地公司签订涉案场地转让协议，并已向科技园公司付清全部款项，提交了以下证据：1.《物业转让及相关事项协议书》，拟证明佘炎标早在2006年6月购买涉案房产；2.2006年6月26日科技园公司出具《收据》，拟证明佘炎标支付了购房款300万元；3.2006年7月31日科技园公司出具《收据》，拟证明佘炎标支付了购房款300万；4.2007年4月12日科技园公司出具《证明》，拟证明佘炎标支付了购房款共600万元；5.广东发展银行电汇凭证（复印件），拟证明2006年7月24日，由普宁市科豪纺织品有限公司代佘炎标付购房款300万元；6.银行进账单（原件），拟证明2006年6月26日，佘炎标本人付购房款100万元；7.上海浦发银行进账单（复印件），拟证明2006年6月26日，佘炎标通过自己设立的广州柏朗奴实业有限公司支付购房款200万元；8.广州柏朗奴实业有限公司营业执照，拟证明广州市柏朗奴实业有限公司是佘炎标任法定代表人的公司。东方联合公司对上述证据质证称：对证据1的真实性、合法性及关联性不予认可，该证据无法确定签订时间，其中关于以物业抵偿欠款的协议书没有原件；对证据2、3的真实性、合法性及关联性不予认可，收据内容指向不明确，不能显示是购买涉案房产；对证据4的真实性、合法性及关联性不予确认，科技园公司与佘炎标有利害关系，该证明不具有证明力；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，佘炎标不能提供原件，不能证明科豪公司代付购房款。对证据6的真实性、合法性及关联性不予认可，不能证明款项的用途是用于购买涉案房产；对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据没有原件，不能证明柏朗奴公司代佘炎标支付购房款；对证据8的真实性予以认可，但对关联性不予认可，不能证明佘炎标与柏朗奴公司的补偿关系，与本案没有关联。科技园公司质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2、3的真实性予以认可，佘炎标付了购房款后科技园公司出具的收据，因为是物业抵债款，如果出发票会涉及其他税，故只出具收据；对证据4的真实性予以认可，科技园公司后在原来的基础上再出具了证明；对证据5的真实性予以认可，科技园公司与科豪公司没有经济往来；对证据6的真实性予以确认，是佘炎标支付的购房款；对证据7的真实性予以确认，佘炎标通过柏朗奴公司汇给科技园公司的购房款；对证据8、的真实性予以确认。庭后，科技园公司提交了银行收款凭证、科技园公司于上海浦东发展银行的银行账户明细表及相关银行电汇凭证、进账单。显示：该账户2006年6月26日转入100万元、7月3日转入200万元、2006年7月24日转入300万元。佘炎标对上述证据予以确认，并称：关于第二笔款项200万，佘炎标提供了招商银行支票给科技园公司，2006年6月26日科技园出具的收款收据也备注收到佘炎标招行200万元的支票，该笔款项科技园公司于2006年7月3日入账，故在银行明细中显示是2006年7月3日入账200万元。科技园公司账户中在2006年7月3日仅有该笔款项入账。关于第三笔款项300万元，普宁市科豪纺织品有限公司在银行转账凭证中已经备注“代佘炎标付购房款”。东方联合公司确认科技园公司提交的银行账户明细表及相关银行电汇凭证、进账单的真实性，但不确认第二笔200万元及第三笔300万元的关联性，认为不能证实是该公司代佘炎标支付购房款。诉讼中，对于涉案场地一直未办理预告登记更名的原因。佘炎标称：根据《物业转让及相关事项协议书》第6条第（1）项约定，应由科技园公司为佘炎标的产权物业过户提供方便；《协议书》第6条第（2）项第⑤点，佳地公司的预售证在办理展期手续，后因展期手续一直未办下来，佘炎标也无法办理预售证展期，必须由佳地公司去办理，是由于佳地公司原因才导致佘炎标无法办理过户，佘炎标在本案中没有过错。科技园公司称：科技园公司一直愿意配合，具体为何未办理过户不清楚，科技园公司没有被通知协助办理，涉案房产是烂尾楼，科技园公司认为是佳地公司内部原因导致无法办理过户手续。佘炎标、东方联合公司、科技园公司均确认：目前涉案大楼还是“烂尾楼”。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，结合当事人的起诉、答辩意见，本案争议的焦点为：佘炎标对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产于2018年3月26日被查封。佘炎标主张其与科技园公司在查封之前已签订合法有效合同，并支付购房款。科技园公司予以确认，但东方联合公司不予认可。本院认为，根据本案证据显示，佘炎标与科技园公司、开发商佳地公司于2006年6月23日三方签订《物业转让及相关事项协议书》，确认在此之前佳地公司已将涉案房产抵偿给科技园公司作为双方合作的科技园公司土地出让金的款项，由佘炎标以总金额600万元予以购买；并约定，在签订协议后三日内，佘炎标向科技园公司支付第一期购房款300万元，签订协议后三十日内，支付第二期购房款300万元。对于款项的支付情况，佘炎标、科技园公司均提交了证据证明佘炎标已支付了600万元购房款，其中，2006年6月26日由佘炎标本人向科技园公司支付购房款100万元，同日佘炎标通过其任法定代表人的广州柏朗奴实业有限公司向科技园公司支付购房款200万元；2006年7月24日，由普宁市科豪纺织品有限公司代佘炎标向科技园公司支付购房款300万元，上述300万元的银行进账单备注“代佘炎标付购房款”。东方联合公司虽不予认可上述款项为购房款，但未能提交反驳证据予以推翻，而且，本案并无证据证实广州柏朗奴实业有限公司、普宁市科豪纺织品有限公司与科技园公司有其他的经济往来，故本院采信佘炎标、科技园公司双方认为在涉案房产被查封之前已签订合法有效的合同、佘炎标已支付完毕购房款的主张。其次，关于涉案房产的使用问题。诉讼中，各方当事人均确认涉案房产所在项目为“烂尾楼”，故涉案房屋没有通过验收，不具备交付使用的条件。因此，佘炎标未接收使用涉案房产责任不在其。同理，佘炎标无法办理涉案房产产权证的过错亦不在佘炎标。综上，参照上述法律规定，佘炎标提交的证据足以证明其对涉案房屋享有足以对抗申请执行人、排除强制执行的实体权益，故佘炎标诉请解除涉案房产的查封措施，本院予以支持。至于佘炎标主张确认其对涉案房屋具有所有权，因佘炎标与科技园公司之间系合同关系，其只是取得对涉案房产办理过户登记的期待权，并不取得所有权，故佘炎标的主张缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、解除对广州市天河区东郊工业园文华阁C栋9层房产的查封；二、驳回佘炎标的其他诉讼请求。本案案件受理费53800元由东方联合公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄春成审 判 员  李 民人民陪审员  周小燕二〇一九年十一月十二日书 记 员  张 旭周凡舒