山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初11762号 原告：陈振举，女，1971年9月8日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：曾进、霍丹，山东力维律师事务所律师。 被告：高霞，女，1963年8月31日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孟祥成，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。 被告：王秀艳，女，1989年5月4日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王文博，山东温纳律师事务律师。 第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。统一社会信用代码：913713007648422834。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅（该公司工作人员），女，1983年7月9日出生，汉族。 原告陈振举与被告高霞、王秀艳及第三人临沂三阳置业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈振举及委托诉讼代理人曾进、霍丹，被告高霞的委托诉讼代理人孟祥成、被告王秀艳的委托诉讼代理人王文博到庭参加诉讼。第三人临沂三阳置业集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告陈振举向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告是第三人开发的位于临沂市兰山区××新区××小区××楼××单元××室（××储藏室,C2-088号车位)的实际购房人；2.请求判令第三人与原告签订商品房买卖合同；3.请求判令二被告继续履行协议，协助原告与第三人签订商品房买卖合同；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告王秀艳系临沂市地税局兰山分局职工。2012年5月29日，两被告签订《楼房转让协议》，将王秀艳单位筹建中的楼房购买资格以3万元价格转让给高霞，高霞以王秀艳的名义缴纳购房款，享有所有权，王秀艳有义务配合将产权证办理至购买方名下。2013年3月19日，被告高霞又将该房屋购买资格转让给原告，原告支付高霞5万元钱。协议签订后，原告按照临沂市地方税务局兰山分局以及第三人的要求按时足额交纳购房款。房屋建好后，原告在第三人处选定了所购房屋即××小区××号楼××单元××室(含配套205号储藏室，C2-088号车位)，并交纳了剩余购房款49755元，原告累计共交纳购房款649755元。原告认为，二被告之间的《楼房转让协议》以及原告与被告高霞签订的《房屋转让补充协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的，现原告已经向第三人交纳了全部购房款，是本案房产的实际购买人，对该房屋享有权利，第三人应当与原告签订商品房买卖合同。且，二被告已经按约定收取了转让费，应当配合原告将房屋登记至原告名下。现房屋具备更名条件，第三人已经通知购房户及时办理更名，原告多次联系被告王秀艳协助，被告王秀艳却迟迟不予配合，并借机要求提高转让费。被告的不诚信行为构成了违约，严重损害了原告的合法权益，现依法诉至贵院，请求人民法院查明事实，依法判如所诉。 被告王秀艳辩称：一、被告王秀艳与原告陈振举未签订过任何协议，依据合同相对性原则，其对原告既不享有法律意义上的权利，亦不承担任何法律意义上的义务。合同的相对性是指，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任，只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。就本案而言，不论原告与被告高霞签订的协议内容如何，其合同的权利义务均不及于未缔约方王秀艳。原告针对王秀艳的诉讼请求，无法律及事实依据；二、房产所有权的最高效力来自房产登记。房屋权属只有依法实行登记，才能获得产权。购房者的名字只有登记在房管局的不动产登记簿上才算真正获得了房屋所有权。本案中，王秀艳明显没有取得房屋所有权，其与高霞签订的“楼房转让协议”当然不发生所有权转移的法律效力。同理，原告与高霞之间签订的协议当然也不发生所有权转移的法律效力。绝非原告在诉状中所称“高霞以王秀艳的名义缴纳购房款，享有所有权”；三、王秀艳转让的“购房资格”，其与高霞签订的协议及高霞与原告签订的协议均是对该资格的让渡协议，而非房屋买卖协议。该资格带有特定性，是王秀艳所享有的一种专属权利，而非任意第三人可以获得。本案中，被告高霞显然不具备获得该种特定权利的资格。当然，原告也不具备该种资格。这种资格产生的后果是陈振举、王秀艳、高霞三人中，只有王秀艳才可以相对低廉的价格与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订房屋买卖合同，而原告与高霞无此权利，其不具备与第三人签订合同的缔约资格。即原告与高霞不可能成为商品房买卖合同的当事人；四、退一步讲，因为王秀艳与高霞签订的协议及高霞与原告签订的协议均是建立在以购房资格为合同标的物之上的协议，其不涉及房屋权利的变动。假设王秀艳违约拒绝转让购房资格，高霞亦仅能依据双方签订的协议向王秀艳主张违约责任，而王秀艳所承担的违约责任仅限于对守约方损失的赔偿，因为双方所签协议本身不涉及房屋的买卖，而购房资格又带有明显的身份属性，应不能随意转让。当然这是建立在王秀艳违约的基础之上。 被告高霞辩称：一、2013年3月19日，原告与高霞签署的房屋转让补充协议及与王秀艳楼房转让协议应属于双方真实意思表示，该两份协议应属于有效协议；二、案件受理费不予以承担。 原告陈振举为证实其主张，向本院提交证据如下：1.身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2.2012年5月29日，被告王秀艳与被告高霞签订的《楼房转让协议书》及2013年3月19日，被告高霞与原告签订的《房屋转让补充协议书》各一份，证明被告王秀艳将金水河畔购房资格以3万元价格转让给了被告高霞，高霞又转让给原告，原告支付5万元及首付款20万元。后原告以被告王秀艳名义交付房款，被告配合原告将房产证办理至原告名下；3.2012年5月31日，临沂市地方税务局兰山分局出具的20万元首付款收据及2016年8月29日、2017年10月11日、2019年5月30日由第三人临沂三阳置业集团有限公司出具的收款收据，证明原告实际支付了××小区××号楼××单元××室（含配房-205储藏室，C2-088号车位）全部购房款649755元，原告为实际购房人；4.银行流水一份，证明内容同证据3；5.选房单一份，证明内容同证据3；6.第三人发布的更名通知，证明案涉房屋现具备更名条件，但是被告却违约借机提高转让费，迟迟不予配合；7.临沂市房产交易管理中心2019年7月23日出具的查档证明一份、临沂市住房和城乡建设局网站对涉案8号楼预售商品房信息公示一份、兰山区地税局2012年5月25日发布的关于团购房集资的通知及现代物业与国家电网南坊供电所2019年6月20日在小区张贴的公开信，证明××小区系第三人开发建设，具有商品房预售许可证的普通商品房，现房屋已经通过验收具备更名和交付使用的条件，但是被告却违约借机提高转让费，迟迟不配合办理相关手续。经质证，被告王秀艳对证据1-5及证据7中的由临沂市房产交易管理中心于2019年7月23日出具查档证明真实性无异议。其认为，证据3恰好证明实际的付款人为王秀艳，也只有王秀艳有资格交纳购房款，成为与第三人缔结合同的缔约方；证据6及证据7中的其他证据均系复印件，无法证明真实性。被告高霞对原告提交的证据1-7均无异议。 被告王秀艳、高霞及第三人临沂三阳置业集团有限公司未向本院提交证据。 原告陈振举提交的证据，本院已组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，即原告陈振举提交的证据1-5及证据7中临沂市房产交易管理中心出具查档证明本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告陈振举提交的证据6，本院于庭审后向临沂三阳置业集团有限公司核实，其认可更名通知由其公司出具，故对该证据的真实性，本院亦予以确认。原告陈振举提交的证据7中的其他证据均系复印件，现被告王秀艳不予认可，本院无法核实真实性，且该部分证据是否真实，并不影响本院对本案关键事实的确认，故在本案中，本院不予以确认。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年5月29日，被告王秀艳与被告高霞签订《楼房转让协议》，协议约定甲方（王秀艳）承诺将本单位（兰山地税分局）集资建房宿舍楼一套转让给乙方（高霞），该集资建房位于南坊新区三和五街东段北侧，现将施工建房；本协议签订后，乙方将一次性支付给甲方转让费30000元人民币，甲方收到转让费后不再对该集资建房享有使用任何权利，乙方将顶替甲方姓名缴纳全部建房款项，房产所有权归乙方所有；该楼建成后，甲方有义务积极配合乙方将房权证、车位及相关手续办理至乙方名下，所产生费用由乙方全部承担，如因甲方原因导致不能办理住房各种证件，甲方应付给乙方违约金10万元，并负相关法律责任；协议签订后，双方均不得违约，甲方若违约收回房权，将要支付给乙方所缴纳房款及所产生同期银行利息，还应支付给乙方违约金三十万元人民币。乙方若途中要退出违约，应付给甲方违约金30万元人民币……该协议签订后，被告高霞向被告王秀艳支付转让费3万元。2012年5月31日，被告高霞顶替被告王秀艳之名交纳房款20万元。另，被告王秀艳、高霞的配偶亦在该协议中签字确认。二、2013年3月19日，被告高霞与原告陈振举签订《房屋转让补充协议》，协议约定经双方协商，甲方因急需资金，现将兰山地税分局王秀艳集资建房一套转让给乙方（陈振举），签字后乙方一次性支付甲方现金25万元（首付20万元、转让金3万元、利息2万元），此房所有权归乙方，如今后需要甲方出面协调事宜，应积极配合。该协议签订后，原告陈振举给付被告高霞25万元后，被告高霞将前期交付首付款的20万元收据给付了原告陈振举。之后，原告陈振举顶替被告王秀艳之名分别于2016年8月4日交纳房款20万元、于2017年10月11日交纳房款20万元、于2019年5月30日交纳房款49755元，上述事实有第三人临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。2019年5月30日前，原告陈振举选定房屋为临沂市××畔8-2-501号；三、涉案房屋已办理商品房预售许可证，未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至本院；四、原告陈振举主张案涉房屋的相关权利变更的主要原因系被告王秀艳要求提高转让费所致。庭审中，被告高霞亦对其与原、被告所签订协议等均无异议。而被告王秀艳主张其为案涉房屋实际付款人，不同意将案涉房屋的相关权利变更至原告陈振举名下。 本案中原、被告双方的主要争议焦点有：一、被告王秀艳与被告高霞之间签订的楼房转让协议及原告陈振举与被告高霞之间签订的转让补充协议是否有效；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人与其签订合同。 对于争议焦点一，本院认为被告王秀艳、高霞签订的《楼房转让协议》及原告陈振举与被告高霞签订的《房屋转让补充协议》均是合法有效的，其理由如下：上述两份协议书签订时，被告王秀艳、高霞并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告王秀艳、高霞转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此被告王秀艳、高霞之间签订的《楼房转让协议》及原告陈振举与被告高霞之间签订的《房屋转让补充协议》均是合法有效的。被告王秀艳认为涉案房屋转让违法无效的抗辩主张不成立。 关于争议焦点二，本院认为，原告陈振举与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、本案中，在原、被告的名额转让协议签订后，被告陈秀艳并未实际交付房款，被告高霞以王秀艳名义于2012年5月31日交纳房款20万元，原告陈振举以王秀艳名义于2016年8月29日交纳房款20万元、于2017年10月11日交纳房款20万元、2019年5月30日交纳房款49755元，后被告高霞将其所交纳的购房款20万元及所附带的权利义务转让给原告陈振举，原告为涉案房屋的实际出资人，且已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告陈振举与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。原告主张在本次分房过程中，其取得配房-205储藏室及C2-088号车位，但其提交的证据无法充分证实其主张，被告及第三人临沂三阳置业集团有限公司亦未予确认，对原告所主张分得的储藏室及车位具体位置等尚无法确定，本院暂不予确认；三、对于原告要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，本院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订书面商品房买卖合同等义务。 综上，原告部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。其余本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、原告陈振举系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市××新区××小区××号房屋买受人； 二、被告王秀艳、高霞应当继续履行协助原告陈振举与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 三、驳回原告陈振举其他诉讼请求。 案件受理费5149元，由被告王秀艳承担3000元，由原告陈振举负担2149元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年十一月十九日 书记员  张卓然