杭州市萧山区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0109行初99号 原告周玲儿，女，1954年11月30日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告华怡弘，男，1955年2月25日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上述二原告委托代理人李金平、陈伟，北京市才良律师事务所律师。 被告杭州市萧山区人民政府城厢街道办事处，住所地杭州市萧山区文化路181号。 法定代表人黄灿久，该办事处主任。 出庭应诉负责人许建平，该办事处副主任。 委托代理人张春霞，浙江湘湖律师事务所律师。 第三人杭州市萧山区城厢街道仙家里社区居民委员会，住所地杭州市萧山区××街道××路××号。 法定代表人胡水林，社区居委会主任。 委托代理人楼敏，浙江湘湖律师事务所律师。 原告周玲儿、华怡弘不服被告杭州市萧山区人民政府城厢街道办事处（以下简称城厢街道办事处）规划行政强制一案，于2019年5月30日向本院提起行政诉讼，本院于同年6月6日立案受理，于同年6月11日向被告城厢街道办事处送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，因杭州市萧山区城厢街道仙家里社区居民委员会（以下简称仙家里居委会）与本案被诉行政行为具有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，于同年11月15日公开开庭审理了本案。原告周玲儿、华怡弘及委托代理人陈伟，被告城厢街道办事处副主任许建平及委托代理人张春霞，第三人仙家里居委会的委托代理人楼敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周玲儿、华怡弘诉称：二原告系夫妻，是杭州市萧山区××街道××社区××路沈××村××号××房屋的权利人，房屋面积40多平方米。2018年下半年被告宣称对仙家里社区进行城中村改造。被告曾发短信希望原告能在签约期限内签约。由于补偿太不公平，原告没有签约。2018年12月10日有邻居告诉原告，仙家里的房屋正在被强拆，于是原告立即打110报警，但房屋还是被拆除了。后来原告一直找城厢派出所要求查处，但派出所一直推诿，仅称是政府所为，让原告找被告。于是原告找到被告，被告称是拆迁的施工方拆除的。原告认为在未经原告同意及未落实补偿安置、未取得拆除法律手续的情况下，被告无权拆除涉案房屋。由于此次城中村改造的主体是被告，拆迁的施工方也是被告安排的，因此拆房的责任主体是被告。原告为此向法院起诉，请求判令：要求确认被告拆除杭州市萧山区××街道××社区××路××村××号××房屋的行政行为违法。 原告周玲儿、华怡弘提供的证据有：1.周玲儿、华怡弘的身份证、结婚证复印件，证明原告的身份情况；2.房屋租用协议、民事判决书、房屋租赁协议书、租房协议、欠费停电通知、浙江增值税电子普通发票复印件、居住出租房屋消防安全出租人承诺书、居住出租房屋消防安全责任书，证明杭州市萧山区城厢街道仙家里社区仙家路沈家浜自然74号-1房屋的权利人；3.城厢街道仙家里社区城中村改造指挥部《公告》和短信截屏、公安机关不予立案通知书，证明城厢街道办事处是仙家里社区城中村改造的实施主体；4.录音光盘一份（文件名：057182725543-1812141326）证明涉案房屋是被拆迁的施工方拆除的；5.房屋被拆前、后照片8张，证明房屋被拆前状况和已被拆事实。 被告城厢街道办事处辩称：一、原告不是案涉房屋的权利人，不是本案适格的主体。经核查，1995年9月22日，原仙家里村委会将案涉房屋租赁给王迎水，并签订合同，租期70年，1995年-2065年；2000年2月28日承租人王迎水的妻子陈妙琴将案涉房屋转租给赵水娟，租期至2065年，租金29140元一次性付清，有仙家里村委会盖章认可；2001年11月3日倪惠敏、赵水娟擅自将案涉房屋转租给周玲儿夫妻，租期2001-2065年，无村委会认可，并约定期满房子归周玲儿、华怡弘所有，且约定“房子所有设施归乙方，如国家征用、拆建、甲方负责协助乙方取得赔偿，所得金额与权利全部给乙方”。从以上房屋租赁流转过程可以看出，前两次租赁年限显然超出合同法规定最长租赁期限，根据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。仙家里村委会盖章认可，在20年内还是受到法律保护的。而2001年倪惠敏、赵水娟转租给原告，租赁期限暂且不论，此次租赁行为没有得到仙家里村委会认可，且其约定期满房屋所有权转移及国家征用等所得金额与权利全部归原告，严重侵犯了第一手房东仙家里村委会的权利，也未得到仙家里村委会的追认，属于无效的合同。因此，原告不是案涉房屋的权利人，无权提起本案诉讼。二、案涉房屋未经相关部门审批，系违法建筑。经调查，案涉房屋没有审批建房手续，系违法建筑。原告诉称无事实与法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告起诉或在确认主体适格的情况下驳回其诉讼请求。 被告城厢街道办事处于2019年6月25日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据有：1.房屋租用协议，证明1995年9月22日，王迎水与仙家里村委会签订房屋租用协议，协议约定的租赁期限为70年，1995年-2065年；2.租赁协议书，证明2000年2月28日，陈妙琴将房屋转租给赵水娟，租期至2065年，租金29140元一次性付清，有仙家里村委会盖章认可的事实；3.租房协议，证明2001年11月3日，倪惠敏、赵水娟将房屋转租给周玲儿夫妻，租期2001年-2065年，无村委会盖章，属于擅自转租，且涉及无权处分的内容；4.照片，证明拆前房屋情况。法律、法规依据：1.《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十四条、第二百二十四条；2.《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）第六十五条；3.《中华人民共和国行政诉讼法》（2017修正）第十二条第（十二）项。 第三人仙家里居委会述称：一、第三人系案涉房屋的所有权人，如果要主张因房屋本身拆除所产生的利益，也应该由第三人来主张。根据1995年9月22日由城厢镇仙家里村民委员会（现为仙家里居委会）与王迎水签订的房屋租用协议，第三人系案涉房屋的所有权人，王迎水系承租人，王迎水享有的仅仅是使用案涉房屋的权利。后王迎水及其妻子陈妙琴经第三人认可将案涉房屋转租给了赵水娟，双方于2000年2月28日签订租赁协议书一份。至此，王迎水对案涉房屋享有了一定的使用权，但并非所有权。原告以其与赵水娟签订的租房协议为由主张案涉房屋拆除的相关权利，其前提是原告系案涉房屋的所有权人，但事实上其并非案涉房屋的所有权人，甚至都不是第三人所认可的使用权人，因为原告与赵水娟签订的租房协议并未经过第三人的认可。所以，原告无权主张案涉房屋拆除所产生的利益。二、第三人与王迎水签订的房屋租用协议约定的租期过长，违反法律的规定，第三人保留主张案涉房屋相应的实际使用费的权利。第三人与王迎水签订的房屋租用协议约定的租期为70年，而根据合同法第二百一十四条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，上述协议对租期约定超过部分是无效的，第三人保留向承租人主张二十年期限届满后实际使用期限范围内按照租金的市场价主张房屋使用费的权利。上述房屋租赁协议中虽约定了70年租期满后，案涉房屋归承租人所有，但因该协议本身约定的租期违反了法律的规定，超出部分已经是无效的，所以该约定也不可能满足条件而生效，因此，案涉房屋的所有权自始至终属于第三人所有。基于以上所述，请法庭依法裁判。 第三人仙家里居委会向本院提供的证据有：仙家里居委会与王迎水的房屋租用协议、陈妙琴（王迎水妻子）与赵水娟的房屋租用协议，证明第三人系案涉房屋的所有权人，王迎水及赵水娟仅系第三人认可的房屋使用权人。 经庭审质证，原告对被告提供的证据1和证据2无异议；对证据3，真实性无异议，对证明对象有异议，认为租房协议嗣后仙家里居委会予以了追认；对证据4无异议。第三人对被告提供的证据3，认为真实性无法确认，同时仙家里居委会对租房协议并未追认；对被告提供的其他证据无异议。被告对原告提供的证据1无异议；对证据2中的房屋租用协议，认为租用的期限违反合同法的规定，是无效合同，对民事判决书认为与本案无关，认为该组证据不能证明原告是该房屋的权利人；对证据3关联性有异议；对证据4，证明对象有异议，认为不是拆迁而是拆除违章建筑；对其他原告提供的证据无异议。第三人对原告提供的证据1无异议；对证据2中的房屋租用协议、房屋租赁协议的真实性无异议，对其合法性有异议，认为租用的期限超过法定期限，超过部分无效，无法证明原告系案涉房屋的所有权人或使用权人，对民事判决书，认为与本案无关，证据2中的其他证据也不能证明原告系案涉房屋的所有权人或合法使用权人；对证据3中的公告无异议，短信的真实性无法确认；对证据4真实性无法确认；对证据5无异议。 本院对上述证据认证如下：原、被告双方提供的证据均与本案存在关联性，证据的来源、形式合法，内容真实，本院均予以采纳。 经审理查明：1995年9月22日，仙家里居委会将案涉房屋租赁给王迎水，并签订合同，租期70年，期限为1995年-2065年。2000年2月28日，承租人王迎水的妻子陈妙琴将案涉房屋转租给赵水娟，租期至2065年，同时有仙家里居委会盖章确认。2001年11月3日，倪惠敏、赵水娟又将案涉房屋转租给原告周玲儿、华怡弘，租期为2001年-2065年，无仙家里居委会确认，双方还约定“房子所有设施归乙方（周玲儿、华怡弘），如国家征用、拆建、甲方负责协助乙方取得赔偿，所得金额与权利全部给乙方”。2018年12月10日，被告城厢街道办事处在未经催告及作出强制执行决定情况下对原告周玲儿、华怡弘所占有、使用的案涉房屋实施了强制拆除。原告对此不服向本院提起行政诉讼。 另查明，案涉房屋的建造未经相关行政部门审批。 本院认为，根据《中华人民共和国行政强制法》第三十四条规定：“行政机关依法作出行政决定后，当事人在行政机关决定的期限内不履行义务的，具有行政强制执行权的行政机关依照本章规定强制执行。”第三十五条规定：“行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。”第三十六条规定：“当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。”第三十七条第一款规定“经催告，当事人逾期不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。”第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”本案被告在对原告实际占有、使用的案涉房屋实施强制拆除前未作出行政决定，属依据不足。且被告的强制拆除行为不符合行政强制法的上述规定，属程序违法。鉴于本案被诉强制拆除行为已经实施完毕，不具有可撤销内容，故应确认其违法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下： 确认被告杭州市萧山区人民政府城厢街道办事处于2018年12月10日对原告周玲儿、华怡弘占有、使用的案涉房屋实施的强制拆除行为违法。 本案受理费50元，由被告杭州市萧山区人民政府城厢街道办事处负担。 原告周玲儿、华怡弘于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州市萧山区人民政府城厢街道办事处于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  李文华 人民陪审员  周家蔚 人民陪审员  连昊昱 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  许 熠