山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1957号上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：郑琳，威海广信房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张宇石，男，威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：张悦，女，1987年3月27日出生，汉族，住吉林省梨树县。委托诉讼代理人：徐枫，威海环翠光明法律服务所法律工作者。上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）因与被上诉人张悦破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张悦的诉讼请求；2.张悦承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定张悦就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司应继续交付涉案房产属认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房产办理的预告登记不具有破产保护的效力。1.预告登记不发生物权变动的法律效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，而非物权，并不产生物权变动的效力。且涉案房产在广信公司破产重整时尚未建成和办理所有权登记，张悦未取得涉案房产所有权。2.办理涉案房产预告登记不影响广信公司管理人行使解除《商品房买卖合同（预售）》的权利。预告登记的目的是保全债权请求权将来能够得到履行，以实现物权变动的目的，预告登记是以债权请求权的存在为前提，当债权请求权消灭时，预告登记也随之消灭。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条以及《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，是否办理预告登记，并不影响其依附的债权关系的解除，即使已办理预告登记，广信公司管理人仍有权解除《商品房买卖合同（预售）》，预告登记依法失效。二、涉案房产在广信公司破产案件中属二套房，不符合消费者优先保护的条件。根据相关法律规定、广信公司管理人制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，广信公司破产重整案中在百度城拥有唯一一套用于个人居住的房产才能确定享有消费者优先权，其余不符合消费者条件的商品房买卖合同不再继续履行。张悦在广信公司开发的百度城二期购买的涉案第二套房产属于投资性房产，因不符合消费者条件不应予以优先保护，广信公司依法不应再继续履行合同并交付涉案房产。三、广信公司管理人根据《房产审查标准》编制的重整计划草案业已经债权人会议表决通过，并由法院裁定生效。该重整计划草案对全体债权人具有法律约束力，且具有强制执行的效力。根据该生效的重整计划草案，涉案房产无法再交付。四、涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，不具备交付条件，客观上无法继续履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，对于未履行完毕的合同，管理人有权予以解除。另外，如果继续履行涉案商品房买卖合同，会损害广大债权人的合法权益。涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，广信公司管理人需继续投资建设至竣工才能达到交付条件，因继续建设而投入的资金依法属于共益债务。在此情形下，如果商品房买卖合同继续履行，则系用继续建设资金对债权人进行个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》的公平原则。被上诉人张悦辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、依据《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，本案中张悦就购买涉案百度城1C号-908室履行了给付房款义务，且涉案房屋已办理预告登记，涉案《威海市商品房（预售）合同》也不存在无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效。在广信公司进入破产程序后，张悦就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，故广信公司不能解除涉案《威海市商品房（预售）合同》，其应当继续履行该合同并交付房产。二、张悦购买涉案房产符合消费者条件，依法应予保护。为生活消费需要，张悦购买了百度城1C号-916室，其公公曾辅能购买了1C-908室。曾辅能将其老家唯一一套住房作价162000元出售，并将该款项汇给张悦丈夫曾靓作为购房款，委托张悦夫妻办理购房事宜。因路途遥远，年老体弱，公婆不方便到威海办理购房手续，故要求先以张悦的名义代替其购买了涉案房产，并办理了签订购房合同、支付购房款等相关手续。因此，张悦及其公婆购买涉案房产系为了居住生活，并非用于经营。三、张悦和曾辅能作为消费者，在广信公司申请破产之前已网签合同，且付清全部购房款，并办理了预告登记，故该债权系针对涉案房屋所享有的特殊债权，在受偿顺序上优先于担保债权和工程价款优先权。该债权的实现亦不会损害其他破产债权人的合法权益，并非《中华人民共和国破产法》第十六条规定的无效的个别清偿行为。四、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。五、涉案房产所在建设工程已经单体竣工验收合格，具备交付条件。张悦向一审法院起诉请求：1.判令广信公司继续履行张悦、广信公司签订的百度城-1C号-908室的《威海市商品房（预售）合同》和百度城-1C号-916室的《威海市商品房（预售）合同》，并在具备交付条件时交付涉案房产；2.诉讼费用由广信公司承担。一审诉讼中，张悦变更第一项诉讼请求为：判令广信公司继续履行张悦、广信公司签订的百度城-1C号-908室的《威海市商品房（预售）合同》，并在具备交付条件时交付涉案房产。一审法院认定事实：2014年1月19日，张悦、广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张悦购买广信公司位于百度城-1C号-908室房产，面积44.65平方米，总价款275760元；合同第七条约定：出卖人应当在2015年12月31前，将符合“商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格”条件的商品房交付买受人使用。2014年3月18日，张悦、广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张悦购买广信公司位于百度城-1C号-916室房产，面积135.66平方米，总价款806343元；合同第七条约定：出卖人应当在2015年12月31前，将符合“商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格”条件的商品房交付买受人使用。张悦分别于2014年1月19日、2014年3月18日向广信公司转账515760元、536343元，共计1052103元。2014年3月27日，广信公司向张悦出具预收款收据四份，备注为百度城1C-908房款及定金的收据金额分别为248760元和27000元，共计275760元；备注为百度城1C-916房款及定金的收据金额分别为726343元和80000元，共计806343元。2016年3月31日、2016年4月1日，张悦就涉案房产百度城1C号-908室、百度城1C号-916室办理房屋预告登记证明。2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。后广信公司管理人在网上公布百度城二期继续履行房产明细，涉案房产百度城1C号-916室列入在内。百度城1C号-908室不在其中，广信公司管理人认为百度城1C号-908室为应收回的房产。一审诉讼中，广信公司管理人已将百度城1C号-916室交付张悦。一审法院另查明，涉案房产百度城1C号-908室所在的建设工程已经单体竣工验收合格，具备交付条件。一审法院认为，该案的争议焦点为：广信公司应否继续履行双方签订的百度城1C号-908室《商品房买卖合同（预售）》并向张悦交付房产。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，张悦、广信公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张悦购买涉案百度城1C号-908室房产，张悦已经按照合同约定付清全部房款，并就涉案房产办理了房屋预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即张悦同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，张悦就涉案百度城1C号-908室《商品房买卖合同（预售）》已履行给付房款的全部义务，根据上述规定，广信公司管理人不能解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，并且涉案《商品房买卖合同（预售）》不存在合同无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在广信公司进入破产程序后，张悦就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司仍应当继续履行涉案百度城1C号-908室《商品房买卖合同（预售）》。故张悦要求广信公司继续履行双方签订的百度城1C号-908室《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，一审法院判决：广信公司继续履行其与张悦签订的百度城1C号-908室《商品房买卖合同（预售）》，并于判决生效后十日内向张悦交付百度城1C号-908室。案件受理费100元，由广信公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：涉案商品房买卖合同是否应当继续履行。首先，关于涉案商品房预告登记的效力问题。所谓预告登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记。在商品房预售买卖中，为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，虽然预告登记的对象并非物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，但通过预告登记，可以使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，因此预告登记具有物权化的效力，可以使买方对卖方处分房产的行为进行限制。对此，我国法律亦有明确规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》签订之后，广信公司已就涉案房产办理了房屋预告登记，故依据上述法律规定，张悦取得了对抗第三人的房屋预告登记效力，非经张悦同意，广信公司处分涉案房屋的行为不发生物权变动的法律效力。另外，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，张悦已经依据《商品房买卖合同（预售）》的约定支付了全部购房款，广信公司也对涉案房屋办理了预告登记，故在法院裁定广信公司破产重整前，双方当事人对各自合同义务均已履行完毕，广信公司管理人无权依据上述法律规定解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，且该合同亦不存在无效或被撤销的情形。故涉案债权未消灭，预告登记亦未失效，仍具有破产保护的效力。其次，关于张悦就涉案房产是否享有购房消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，张悦已经与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，且张悦已经向广信公司支付了全部购房款，并办理了预告登记，广信公司并无证据证明该房产系投资性房产，故在张悦已经支付全部购房款的情况下，一审法院认定张悦属于上述法律规定所保护的商品房消费者、并据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利并无不当。综合以上分析，张悦享有涉案房产预告登记的破产保护效力和涉案房产的优先权，且涉案房产现已具备交付条件，故广信公司在进入破产重整程序后，应继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》并交付涉案房屋。综上所述，上诉人广信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人威海广信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖 彬审判员 张 亮审判员 马 红二〇一九年十一月十二日书记员 周涵宇