安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初4606号 原告（反诉被告）:陈龙华，男，汉族，1976年2月3日出生，住铜陵市义安区。 被告（反诉原告）:铜陵福鑫置业有限公司，住所地铜陵市经济循环园（龙腾）三层，统一社会信用代码91340700564993204L。 法定代表人：陈鹏志，执行董事。 委托诉讼代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈龙华与被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈龙华、被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈龙华向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告交付原告西湖国际文化城（公园道壹号）11号楼1206号房屋；二、请求贵院判令被告支付原告因延迟交房产生违约金120元/天，至实际交付之日止（由2018年12月29日至2019年8月9日），暂计223天，共26760元；三、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年2月27日与被告签署了《商品房的买卖合同》,原告购买被告开发的西湖国际文化城(公园道壹号)11号楼1206号商品房一套。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于约定期限内将首付款人民币30万元,及贷款人民币30万元付于被告帐户,合计总房款60万元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定,该商品房应于2018年12月29日前验收合格并交付使用,及合同第十一条,被告应书面形式通知原告办理交付手续,原告至今未能收到书面通知而导致交房延期。按照合同第九条第二款之约定,“甲方应支付乙方合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方协商未果,原告为维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,向贵院提起诉讼,请求人民法院依法予以支持。 被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司辩称：本诉原告违约，必须付款268天，应当承担违约责任，同时，依据合同第七条第二款，交房时间顺延；本诉原告明知房屋交接逾期，却无理由拒不办理交接，应当承担逾期交接的责任；双方合同第六条约定，房款支付时间以划到出卖人账户上时间为基准；合同第十一条约定书面通知买受人办理交付手续，但未限定具体书面通知形式，出卖人已经通过顺丰快递邮寄、微信通知等书面通知形式，通知了本诉原告，依据合同法第十一条规定，出卖人的上述通知形式均属于法定通知形式。 被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判决被反诉人支付反诉人34404元，（暂计算2019年12月26日,剩余金额以50元天计算至实所房日期)；2、本案全部费用由被反诉人承担。事实和理由:2017年2月27日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，约定反诉人将西湖国际文化城(公园道壹号)1栋1206房，（以下简称该房)出售给被反诉人,被反诉人按时付清房款并办理房屋交接，合同签订后,被反诉人未按时付清房款,且在反诉人通知其交房时也迟迟不办理交接。对被反诉人的违约责任,双方已经提前在《商品房买卖合同》有约定,且约定不违反法律规定,应当得到法律的支持。为维护自身合法权益,反诉人特提起反诉,请求法院依法判决,判如所请 原告（反诉被告）陈龙华辩称，一、被答辩人要求答辩人支付未及时付清房款产生的违约金与事实不符,无法可依,请求法庭予以驳回。事实与理由:答辩人与被答辩人于2017年2月27日签订《商品房买卖合同》,约定将西湖国际文化城(公园道壹号)11栋1206房出卖给答辩人,第一笔首付款十五万元,第二笔首付款六万元,如期支付至出卖人账户,合同约定剩余三十九万房款办理按揭贷款(含公积金贷款),在合同备案后30日内划到出卖人账户,合同首次备案时间为2017年3月7日,铜陵市公积金中心给公园道11栋楼准予办理公积金贷款的批复时间是2017年7月4日,在此批复日期之前包括答辩人在内的所有买房人均不能办理公积金贷款,显然不能在备案后30日内将余款划到出卖人账户,这种格式条款违背了答辩人的真实意思表达,也是被答辩人自身原因造成的,不是答辩人拖延不办理贷款,非买受人意志所决定的,属于不可抗力因素,被答辩人起诉答辩人延迟付款与事实不符、有悖常理,故答辩人不承担所谓的违约责任,其间,答辩人与被答辩人多次沟通过,公园道11号楼暂且办不了贷款,出卖人是知情的,被答辩人叫答辩人等待,是默许这个事实的,甚至在答辩人11月7日增加首付款,变更付款协议时也是默许,没有提出异议,公积金中心批复下来后,答辩人与2017年7月21日去公积金中心申请贷款,2017年9月6日公积金中心审核通过,准予贷款,当日办理抵押,11月8日与银行签订贷款合同,公积金中心于2017年11月30日将房屋贷款三十万元足额划拨至出卖人账户,在整个过程中,答辩人都是积极、及时、按照公积金中心和银行的工作流程来完成的,没有出现耽搁延迟,被答辩人明知公积金贷款周期长,不是买受人意志力所能决定的,现在起诉答辩人,不符合常理,也无法可依,请求法院予以驳回。二、被答辩人未履行合同如期交房,应承担合同约定的违约责任。事实与理由:答辩人于2017年2月27日与被答辩人签署了《商品房的买卖合同》,答辩人购买被答辩人开发的西湖国际文化城(公园道壹号)11号楼1206号商品房一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定。原告于约定期限内将首付款人民币30万元,及贷款人民币30万元付于被答辩人帐户,合计总房款60万元全部支付到被答辩人指定帐户。答辩人依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定,该商品房应于2018年12月29日前验收合格并交付使用,及合同第十一条,被答辩人应书面形式通知原告办理交付手续,答辩人至今未能收到书面通知而导致交房延期。交房通知书是出卖人告知买受人办理正式交房的重要的、必备的文件,该通知书承载了交房的具体日期、携带资料、手续等诸多交房的相关信息,公园道11栋其他买受人均明确表示收到该通知书,由于被答辩人的原因,导致答辩人至今没有收到该通知书,导致交房延迟,使答辩人权益受到侵犯,被答辩人理应按照合同约定承担违约责任,至于被答辩人提到的所谓销售人员,答辩人不能辨别其身份,对其不了解,答辩人签约时销售代表是张文豪先生,也没有任何凭证表明其身份,其微信内容答辩人没有能力和义务采信。至今答辩人没收到对方正式书面交房通知,遵守合同、履行合同义务,是法律赋予的职责,请求法庭依法判定被答辩人的违约责任,保答辩人的权益不受。 本院经审理认定事实如下：2017年2月27日原告（反诉被告）陈龙华与被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，铜陵福鑫置业有限公司将西湖国际文化城(公园道壹号)11栋1206房以60万元价格出售给陈龙华，陈龙华于2017年2月27日前付款15万元（包含定金2万元），2017年3月27日前付款6万元，余款390000元，买受人办理按揭贷款（含公积金贷款），自合同备案之日起30日内办理按揭贷款手续并划到出卖人账户。买受人逾期60日付款的，自合同规定应付款第二日起至支付应付款止，买受人向出卖人支付日万分之二的违约金。出卖人于2018年12月29日前将达到交付使用的商品房书面通知买受人办理交付手续，买受人自收到书面通知之日起7日内办理交付手续。出卖人逾期60日交房的，自合同规定交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之二的违约金，同日，双方还签订了合同补充协议一份，买受人就银行按揭贷款（含公积金贷款）已详细了解贷款的相关规定进行了承诺。2017年11月7日，双方又签订补充协议一份作为《商品房买卖合同》的补充条款，将买受人办理按揭贷款数额由39万元变更为30万元，其余未予变更。2017年11月30日，陈龙华将公积金贷款30万元转入铜陵福鑫置业有限公司账户。2019年8月9日，陈龙华以铜陵福鑫置业有限公司履行房屋交付义务并承担违约责任为由诉至本院。另查明，西湖国际文化城(公园道壹号)备案时间为2017年3月7日。 上述事实，有庭审笔录，原告（反诉被告）提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、住房公积金借款合同、公积金中心放款凭证，被告（反诉原告）提供的中国工商银行客户存款对账单、公园道壹号合同审批表、房屋基本信息等证据在卷予以佐证，且经庭审质证及核实，本院予以确认。 本院认为，原告（反诉被告）陈龙华与被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。双方均应本着诚信原则按合同约定积极履行各自的义务。对于被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司辩称已经通过顺丰快递邮寄、微信通知等形式通知了原告（反诉被告）办理房屋交付手续的意见，因双方合同约定为书面通知，且被告（反诉原告）也未能提供相关证据予以证明其履行了书面通知义务，故本院对该辩解意见不予采纳。本案中，被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司没有按照合同约定书面通知原告（反诉被告）陈龙华办理房屋交付手续，已经构成违约。应履行与原告（反诉被告）办理西湖国际文化城（公园道壹号）11号楼1206号房屋交付手续。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付因延迟交房产生违约金以120元/天计算的诉请符合双方合同约定，因原告（反诉被告）至起诉之日止已知晓被告（反诉原告）办理房屋交付手续的相关事由，故违约金应计算至2019年8月9日止，即自2018年12月30日起至2019年8月9日止，共计26640元（220天×120元）。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）以50元/天计算支付违约金不违反双方合同约定，因原告（反诉被告）已于2017年11月30日将贷款30万元付至被告（反诉原告）账户，故违约金应自备案时起30日后计算，即自2017年4月6日起至2017年11月29日止，共计11900元（238天×50元）。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）各自承违约金后，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）违约金14740元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司于判决生效后十日内与原告（反诉被告）陈龙华办理西湖国际文化城（公园道壹号）11号楼1206号房屋交付手续。 二、被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司于判决生效后三日内支付原告（反诉被告）陈龙华违约金14740元。 三、驳回原告（反诉被告）陈龙华和被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费469元，反诉费660元，合计1129元，减半收取564.5元，由原告（反诉被告）陈龙华承担225.8元，被告（反诉原告）铜陵福鑫置业有限公司承担338.7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  王梦宁 二〇一九年十一月四日 书记员  许 丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条---当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条---当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。