河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终2129号上诉人（原审原告）：田海鹏，男，1976年8月24日出生，汉族，居民，住张家口市。委托诉讼代理人：田树平，河北纵腾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沽源县亨升房地产开发有限公司，住所地沽源县平定堡镇人民南街富源小区物业三楼。法定代表人：高萍，董事长。委托诉讼代理人：张成亮，河北金源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张风茹，女，1972年2月11日出生，汉族，居民，住天津市静海区。被上诉人（原审第三人）：高贤连，男，1964年7月24日出生，汉族，居民，住天津市静海区。被上诉人（原审第三人）：贺卫忠，男，1971年12月26日出生，汉族，居民，住沽源县。被上诉人（原审第三人）：张家口市第四建筑工程有限责任公司，住所地张家口市宣化区东马道2号。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：冯宪军，公司法务。上诉人田海鹏、沽源县亨升房地产开发有限公司（以下简称亨升公司）因与被上诉人张风茹、高贤连、贺卫忠、张家口市第四建筑工程有限责任公司（以下简称四建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沽源县人民法院（2018）冀0724民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田海鹏及其委托诉讼代理人田树平、上诉人亨升公司的委托诉讼代理人张成亮、被上诉人四建公司的委托诉讼代理人冯宪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亨升公司上诉请求：撤销河北省沽源县人民法院（2018）冀0724民初801号民事判决第二项并依法改判。事实与理由：一、原审判决超出诉讼请求。田海鹏的诉求是“请求人民法院依法判决亨升公司继续向田海鹏履行购房协议书确定的义务，交付房屋并办理相关不动产登记”。田海鹏并未请求亨升公司承担信赖损失给付责任，同时田海鹏在法庭辩论终结前也未变更其诉讼请求，但一审法院却判决亨升公司给付田海鹏信赖损失30000元。一审法院的该项判决没有事实依据与法律支撑。超出诉讼请求，属于程序违法。根据我国《民事诉讼法》第一百七十条的规定，二审法院经审理后裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。二、原审判决违反以事实为依据。以法律为准绳的基本原则。一审判决中“本案亨升公司与田海鹏没有签订正式的购房协议，形式上不满足商品房出售的要件，况且亨升公司拒绝履行与田海鹏签订的协议。田海鹏起诉亨升公司继续履行购房协议的诉讼请求不能够成立，不予支持。”表明一审法院已经查清事实，田海鹏的诉讼请求不能成立，应以本案事实为依据，以相关法律为准绳，驳回田海鹏的原审诉求。一审法院却没有依据本案查清的事实作出判决，而以亨升公司在购房协议上加盖公章，就应承担相应的民事责任，亨升公司作为合同强势一方主体，有理由相信加盖公章的协议对就应该对公司有约束力，相信公司能按协议来履行。根据民事合同应该遵守诚实信用的原则为由，判决亨升公司赔偿田海鹏信赖损失30000元。依据《民法总则》第四条“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。”的规定，亨升公司与田海鹏签订合同时，均是平等主体，不存在“谁强谁弱”的问题，一审法院认定田海鹏是合同弱势一方主体，没有法律依据。本案中，亨升公司与田海鹏、四建公司签订购房协议书，但购房协议书上只有亨升公司与田海鹏的签字盖章，涉案的购房协议书因没有原审第三人四建公司的公章，就根本没有成立，何谈生效。况且田海鹏没有要求亨升公司承担给付信赖损失责任，更没有出示相关证据予以证明其有信赖损失。三、一审判决适用法律错误。田海鹏答辩称，答辩人的损失远远超出30000元，一审判令亨升公司承担不属于超裁，亨升公司自愿与答辩人签订购房协议书并在加盖公章后将合同文本交给答辩人，该行为的后果系其应当依约履行合同义务，其上诉称没有四建公司签字合同不能生效的理由不能成立，其他理由同上诉意见。四建公司答辩称，因亨升公司位列答辩人为被上诉人，故对其上诉理由不做答辩。田海鹏上诉请求:撤销河北省沽源县人民法院（2018）冀0724民初801号民事判决,依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实“亨升公司作为开发商。是唯一有资格出售所开发的商品房的主体。商品房出售具有统一的格式文本，需要向房管局备案，而不应该是简单的签订一个协议书就完成交易。本案亨升公司与原告没有签订正式的购房协议，形式上不满足商品房出售的要件，况且亨升公司拒绝履行与原告签订协议。原告起诉亨升公司继续履行购房协议的诉讼请求不能够成立，不予支持”错误。1、没有签订备案所需的商品房买卖合同文本，没有备案，这些都不能成为合同无效的理由，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的法定条件。(1)田海鹏与亨升公司签订的“购房协议书”。对房屋坐落、房号、建筑面积、单价、总价款、支付方式有明确约定，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，经双方签字益章，为有效合同。(2)田海鹏分别与贺卫忠及亨升公司就同一确定的房屋签订“房屋出售协议书”、“购房协议书”，并按照合同约定支付了购房款。基于两份合同签订的客观事实，有理由相信向贺卫忠履行了约定的付款义务的同时，应视为亨升公司收到了售房款。亨升公司有向田海鹏履行交付房屋，并办理转移登记相关手续的义务。一审以“不满足商品房出售的条件”为由，认定田海鹏起诉亨升公司继续履行购房协议的诉讼请求不能够成立，不予支持，无论是事实认定还是法律适用，显然都是错误的。2、亨升公司拒绝履行协议，更不能成为一审法院作为认定请求亨升公司继续履行购房协议的诉讼请求不能成立的理由，没有法律依据。二、一审认定贺卫忠对涉案房屋无处分权，不能确认购房协议成立系认定错误。贺卫忠作为工程的实际施工人，施工过程中，亨升公司拖欠施工款，导致第三人贺卫忠资金困难。亨升公司为解决支付工程款的问题，解决贺卫忠垫资困难，亨升公司以房抵债同意贺卫忠出售部分房屋折抵施工款。根据亨升公司提供的格式化文本“购房协议书”，贺卫忠出售了多套房屋并实际收取购房款，由亨升公司与买受人签订“购房协议书”。该合同版本明确约定购房人购买亨升公司“富源小区”住宅楼商品房，购房款以亨升公司日后支付的工程款抵顶。该内容说明亨升公司在与买受人签订合同的时候，认可以下事实：欠施工工程款，同意施工人出售该特定房屋并收取购房款，同意以抵顶工程款的方式冲减售房款。至于日后亨升公司是否抵扣及理由与买受人无关。以上情况，田海鹏提交的贺卫忠认可已经履行完毕的合同有五份，田海鹏只是作为该类合同买受人其中之一，符合民事合同意思自治原则。四建公司在一审第一次庭审过程中自认因贺卫忠在施工过程中拖欠工人工资被要求垫付的事实，也可证明贺卫忠是以四建公司名义实际施工的事实，这一事实与上诉人、亨升公司、贺卫忠三方达成协议的事实相互印证。三、一审认定“亨升公司既然在本协议上加盖公章，就应承担相应的民事责任。”却未判决亨升公司承担应承担的责任，田海鹏的信赖损失远远不是3万元，而是35万元。一审判决依据诚实信用原则判决享开公司承担3万元的信赖损失不能掩盖和代替亨升公司应承担的法律责任，即交付商品房的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，亨升公司也应承担赔偿上诉人已付购房款的损失。四、一审认定张风茹作为股东，在公司成立后，股东不再对外承担民事责任，认定错误。根据亨升公司的注册登记，张风茹为公司唯一股东，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。张风茹作为公司唯一股东，有自证自己财产独立于公司财产的义务，否则应与亨升公司承担连带责任。五、高贤连作为亨升公司的高管，代表亨升公司与田海鹏洽谈、承诺并签订合同的行为，属于职务行为，责任应由亨升公司承担。六、贺卫忠以四建公司的名义对外施工，贺卫忠的行为应由四建公司承担。七、一审判决适用法律错误。1、依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第一款关于借款合同的规定，适用法律与认定的事实不符。2、依据《中华人民共和国公司法》第三条第二款一般规定代替一人公司的特殊规定，适用法律错误。八、在举证责任的承担上，一审判决未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条、第七十五条分配举证责任。田海鹏提交的同版本合同5份并主张已经履行完毕，亨升公司未提供相反证据；亨升公司对田海鹏与其签订合同的房屋出售情况未提供相反证据（是否向田海鹏之外的第三人出售），亨升公司、四建公司与贺卫忠的工程款结算明细未提供。四建公司自认为贺卫忠转付工人工资未提供证据。依据证据规则，各被上诉人均应承担对其不利的法律后果。亨升公司答辩称，田海鹏的上诉理由不能成立且与事实不符，答辩人开发的小区，承建方是四建公司，双方之间签有工程施工合同，该合同系由河北省住房与城乡建设局等职能部门制定，答辩人与贺卫忠之间没有任何法律关系，工程竣工后，答辩人已经陆续将工程款支付给四建公司，并无拖欠，因此被答辩人陈述的扣除答辩人的工程款与事实不符，请求驳回田海鹏的上诉。其他意见同上诉意见。四建公司答辩称，田海鹏要求答辩人承担连带责任的理由是贺卫忠与四建公司构成表见代理，但没有任何证据予以证明，贺卫忠以其个人名义而非四建公司名义与田海鹏签订房屋出售协议不符合法律关于表见代理的规定，田海鹏的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉、维持原判。张风茹、高贤连、贺卫忠未到庭亦未作答辩。田海鹏向一审法院起诉请求：1、依法判决亨升公司继续向田海鹏履行“购房协议书”确定的义务，交付房屋并办理相关不动产登记；2、张风茹、高贤连、贺卫忠、四建公司承担因亨升公司因交付房屋不能的连带赔偿责任，赔偿责任具体为田海鹏已付购房款350,000元1倍的损失及利息63,863元（利息按照银行同期同类贷款基准利率计算，暂定从2017年4月25日起至本案第一次开庭2019年3月27日止），合计763,863元。一审法院认定事实：四建公司与亨升公司于2015年9月16日签订建设工程施工合同，四建公司承建亨升公司位于沽源县南侧富源小区的建设工程。四建公司签订的建设工程施工合同公司签字盖章处显示其委托代理人为杨传华，合同中显示项目经理为杜占军。四建公司委托代理人杨传华与贺卫忠于2015年8月24日签订劳务分包合同。田海鹏与贺卫忠于2017年4月25日签订房屋出售协议、田海鹏与亨升公司于2017年4月26日签订购房协议书（此协议书抬头部分有四建公司信息，但签字盖章部分没有四建公司签字盖章），两份协议共同显示贺卫忠以35万元的价格将亨升公司开发的富源小区17号楼3单元04号商品房以4,928元每平方米的单价、建筑面积为90.58平方米、总价款为446,378元出售给田海鹏。贺卫忠给田海鹏出具收条以证明田海鹏购房款直接给付贺卫忠。一审法院认为，亨升公司作为开发商，是唯一有资格出售所开发的商品房的主体，商品房出售具有统一的格式文本，需要向房管局备案，而不应该是简单的签订一个购房协议书就完成交易。亨升公司与田海鹏没有签订正式的购房协议，形式上不满足商品房出售的要件，况且亨升公司拒绝履行与田海鹏签订的协议。田海鹏起诉亨升公司继续履行购房协议的诉讼请求不能够成立，不予支持。但亨升公司既然在协议上加盖公章，就应承担相应的民事责任，田海鹏作为合同弱势一方主体，有理由相信加盖公章的协议对就应该对公司有约束力的，相信公司能按协议来履行，根据民事合同应该遵守诚实信用的原则，亨升公司赔偿田海鹏信赖损失30,000元，以此来提醒强势主体在民事活动中承担社会责任、不滥用自己的强势地位，任意破坏合约、损害向对方的利益。亨升公司为有限责任公司，张风茹作为公司的股东，在公司成立之初完成自己的出资义务后，自己的民事责任就已经完成。公司成立之后，股东不再对外承担民事责任，对外民事责任应当由公司承担，因此对于田海鹏要求张风茹承担连带责任的诉讼请求，不予支持。第三人高贤连作为亨升公司的人员管理人员所从事的职务行为应由公司承担责任，对于田海鹏要求高贤连承担连带责任的诉讼请求，不予支持。第三人贺卫忠虽然与田海鹏签订房屋出售协议，但出售的是自己没有处分权的商品房，虽田海鹏与贺卫忠均称，亨升公司同意用田海鹏的购房款抵顶贺卫忠的工程款，但通过庭审举证、质证，出售协议只是名称上叫作出售协议，实质上不符合出卖商品房的条件，因出卖人贺卫忠不具有处分该套商品房的权利。此协议只能说明贺卫忠收过田海鹏35万元的购房款，不能确认购房协议成立。田海鹏与贺卫忠在没有其他任何经济往来的情况下，给付35万元，就此贺卫忠应当在田海鹏要求的合理期限内承担返还责任。对于田海鹏要求按照银行同期、同类贷款利率返还的诉讼请求，予以支持。对于田海鹏要求按照已付购房款1倍返还的诉讼请求，此条文适用的出卖人是房地产开发企业，本案贺卫忠不是具有出卖商品房资格的出卖方，不能适用此规定。因此，田海鹏的此项诉讼请求，不予支持。四建公司只是和亨升公司之间存在建设工程施工合同，本案房屋买卖合同纠纷和四建公司没有关联，虽然田海鹏所举购房协议抬头部分有四建公司名称出现，但是四建公司并没有加盖公章，因此此协议对四建公司不发生法律效力。对于田海鹏要求四建公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。判决：一、第三人贺卫忠于判决生效之日起十五日内归还田海鹏本金350,000元，利息按照银行同期利率计算到实际履行之日止；二、亨升公司于判决生效之日起十五日内给付原田海鹏30,000元；三、驳回田海鹏其他诉讼请求。本院二审期间，田海鹏提交了新的证据，证据1、“富源商住小区一期工程2#楼劳务分包合同”一份。证明目的系杨传华以违法挂靠张家口市第四建筑工程有限责任公司的方式承揽沽源县亨升房地产开发有限公司开发的富源小区多栋楼房的建筑施工工程，又违法分包给贺卫忠，贺卫忠是实际施工人。进而证明贺卫忠与开发商达成出售房屋价款抵顶工程款不违反法律规定。证据2、邵祥房于2015年7月27日向贺卫忠出具的收据一份、2015年9月1日出具的富源小区劳务队贺卫忠交纳工程保险费的证明一份。两份证据的证明目的系，出证人邵祥房是田海鹏在一审提交的另外五份由亨升公司与不同的买受人签订“购房协议书”代表乙方签字的人，系代表杨传华以张家口市第四建筑工程有限责任公司名义施工的具体承办人。以上两份书证亦可印证贺卫忠的实际施工人身份，印证亨升公司同意贺卫忠出售一部分房屋抵顶工程款的事实，与“购房协议书”的内容相互印证。证据3、加盖张家口市第四建筑工程有限责任公司公章的杨传华身份证复印件，证明杨传华与张家口市第四建筑工程有限公司责任公司的挂靠关系。对于田海鹏提交的证据，亨升公司的质证意见为对证据1劳务分包合同的真实性、合法性、关联性均有异议，发包人和承包人并没有盖章确认，该合同并未成立，与本案无关。证据2、3不符合证据要件，且与本案无关联性。四建公司的质证意见为，不属于新的证据，且与本案无关，依法应不予认证。亨升公司和四建公司均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：田海鹏基于与贺卫忠、亨升公司签订的案涉房屋出售协议书，主张权利，对于四建公司是否存在违法分包，案外人杨传华是否与四建公司存在挂靠关系不属于本案的审理范围，且提交的证据与本案查明的法律关系无关，本院依法不予认定。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是对田海鹏与贺卫忠、亨升公司签订的房屋出售协议、购房协议书性质以及法律关系的认定。一、关于两份协议合同性质的认定，应当从签订的两份协议的事实目的进行判断。田海鹏认为因亨升公司欠贺卫忠工程款，让其把350,000元购房款直接给贺卫忠，其有理由相信亨升公司与其达成购房协议书的真实意思，主张亨升公司应当按照约定交付房屋。亨升公司认为其未收到田海鹏交付的房款，案涉的购房协议不能成立。从正常的商品房买卖合同交易习惯来看，买受人在与出卖人签订商品房买卖合同后，应按照合同约定向出卖人支付购房款，并向出卖人索要正式的税务登记发票。本案中，田海鹏并未向亨升公司支付购房款，也未取得亨升公司出具收款凭证及相关购房票据。从两份协议的约定内容分析，田海鹏和贺卫忠签订的房屋出售协议约定，甲方因资金周转困难双方自愿达成协议，并载明了甲方回购房屋的时间及不能按时回购的后果；田海鹏与亨升公司签订的购房协议书中，丙方（田海鹏）的购房款由乙方（四建公司）以甲方（亨升公司）日后支付的工程款抵顶该房款，但协议内容未约定房屋付款时间，交付使用条件及日期以及违约责任等符合商品房买卖必备相关事项，列明的乙方四建公司未进行签字盖章。综合两份协议内容，合同目的是贺卫忠不履行返还田海鹏借款义务的情况下，田海鹏有权将借款转为亨升公司的购房款，其实质是在贺卫忠不履行返还田海鹏借款义务情况下，田海鹏即可通过取得案涉房屋所有权的方式实现债权。该约定明显违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，依法应当认定无效。二、关于本案法律关系的认定，结合以上分析，贺卫忠因资金周转困难与田海鹏自愿达成协议，田海鹏与贺卫忠之间形成了民间借贷法律关系，本案的案由应当依法确定为民间借贷纠纷。三、对于田海鹏的上诉理由，其主张与贺卫忠、亨升公司、四建公司之间形成了以房抵顶工程款的事实，对于该事实现有证据不能证实。贺卫忠因资金困难向田海鹏借贷，其与田海鹏签订房屋出售协议真实目的是为了提供担保，现有证据亦不能证实贺卫忠合法取得案涉房屋的所有权，田海鹏坚持主张双方之间形成房屋买卖合同关系于法无据，其以此种形式购买商品房本身就存在重大风险，故一审法院按照民间借贷法律关系予以审理，并作出判决贺卫忠归还田海鹏本金350,000元，利息按照银行同期利率计算符合法律规定。对于亨升公司的上诉理由，因亨升公司与田海鹏签订的购房协议书不具备商品房买卖合同的要件，本案的基础法律关系亦并非房屋买卖合同关系，一审判决由亨升公司承担信赖损失于法无据，本院不予支持。综上所述，田海鹏的上诉理由不能成立，依法不予支持；亨升公司的上诉成立，一审判决认定部分事实不清，但适用法律正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第一款，《中华人民共和国公司法》第三条第二款、第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第八条、二十四之规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省沽源县人民法院（2018）冀0724民初801号民事判决第一、三项；二、撤销河北省沽源县人民法院（2018）冀0724民初801号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费11,438.0元，由上诉人田海鹏负担。本判决为终审判决。审判长  马瑞云审判员  宋凯阳审判员  闫 格二〇一九年十一月四日书记员  秦 健