重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初12667号原告：重庆市虎溪置业顾问有限公司，住所地：重庆市九龙坡区二郎创业路101号A栋1楼，统一社会信用代码91500107559031377N。法定代表人：刘竞梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆庆诚电子制品厂，住所地：重庆市北碚区水土镇玉皇街50号附3号，统一社会信用代码91500107203516883P。法定代表人：黄家瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：任杰，重庆雾都律师事务所律师。被告：郝力，男，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：冉兵，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹慧捷，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告重庆市虎溪置业顾问有限公司（以下简称虎溪公司）诉被告重庆庆诚电子制品厂（以下简称庆诚电子厂）、郝力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告虎溪公司的委托诉讼代理人吉蔚滨，被告庆诚电子厂的委托诉讼代理人任杰，被告郝力的委托代理人冉兵、邹慧捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告虎溪公司向本院提出诉讼请求：（一）判令解除原告虎溪公司与被告庆诚电子厂于2015年12月14日签订的《YYYYY房屋租赁合同》；（二）判令被告庆诚电子厂赔偿原告租赁房屋闲置期间的租金损失94992元；（三）判令被告庆诚电子厂、被告郝力支付原告2018年9月18日起至判决生效日的房屋租金及滞纳金（滞纳金从2018年9月3日起至欠款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算）。（四）判令被告庆诚电子厂于租赁合同解除后七日内将位于重庆市高新区XXXXX即XXXXX（左）房屋返还给原告，如逾期返还，按每月47496元的标准支付占用费。（五）判令被告庆诚电子厂支付水费22298.52元、电费62329.36元；（六）判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告虎溪公司与被告庆诚电子厂于2015年12月14日签订《YYYYY房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：原告虎溪公司将位于重庆市高新区XXXXX即XXXXX（左）房屋出租给被告庆诚电子厂生产经营；房屋租期自2015年12月18日起至2020年3月18日止；首年度每月租金为21元/平方，随后逐年递增；租金每3个月支付一次，提前15天交付给原告。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告庆诚电子厂使用，但被告经营期间多次逾期缴纳租金，经原告催促后才支付，2018年9月18日迄今仍差欠361527元，已属违反合同约定。被告郝力作为被告庆诚电子厂的合伙人，曾与后者共同承诺向原告支付租金，但其亦未按照约定履行付款义务。原告认为，二被告的上述行为损害了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼。被告庆诚电子厂辩称，（一）原告虎溪公司与被告庆诚电子厂存在租赁关系的情况属实，但自2018年10月1日，庆诚电子厂便未在承租使用案涉房屋，而是重庆新益佳电子技术有限公司实际占有使用房屋并支付租金，故原告主张的费用应由重庆新益佳电子技术有限公司承担。（二）原告自2019年2月日将案涉房屋加装封条并强制上锁，造成承租人无法继续使用租赁物，双方的租赁合同应该日起解除，故原告主张的租金应截至2019年2月2日。（三）庆诚电子厂系将案涉厂房内的机器设备以以物抵债的方式交付案外人谢意，而谢意又将该设备出租给重庆新益佳电子技术有限公司，因此重庆新益佳电子技术有限公司才是案涉房屋的实际使用人，庆诚电子厂只对2018年9月18日至2018年10月1日期间的租金负有给付义务。（四）租赁合同中关于逾期付款违约金日千分之五的约定标准过高，请求法院依法予以调减。综上，请求法院依法驳回原告不当的诉讼请求。被告郝力辩称，原告虎溪公司的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其不当的诉讼请求，理由如下：（一）郝力与原告之间并无房屋租赁关系，合同义务方系庆诚电子厂，应由庆诚电子厂承担租金等费用的付款义务。（二）郝力系重庆新益佳电子技术有限公司的员工，其系代表公司与庆诚电子厂协商合作，为此向原告作出付款承诺，并实际借支给庆诚电子厂211551元用作支付原告租金。实际上，郝力并非庆诚电子厂的合伙人，其与重庆新益佳电子技术有限公司亦未实际占有使用案涉房屋，故原告无权向郝力主张租金等费用。此外，郝力所作出的付款承诺仅仅是针对固定期间的租金273102元，对该份承诺之外其他租金及滞纳金等费用均与郝力无关。经审理查明，原告虎溪公司（甲方）与被告庆诚电子厂（乙方）于2015年12月14日签订《YYYYY房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市高新区XXXXX即XXXXX（左）房屋出租给乙方生产经营，房屋建筑面积1979平方米；房屋租期自2015年12月18日起至2020年3月18日止；2015年12月18至2016年12月17日每月租金为21元/平方，2016年12月18至2017年12月17日每月租金为22元/平方，2017年12月18至2018年12月17日每月租金为23元/平方，2018年12月18至2020年3月31日每月租金为24元/平方；租金每3个月支付一次，提前15天交付给原告。乙方逾期不缴纳，甲方每天按拖欠租金额的5‰收取滞纳金；拖欠时间超过1个月为严重违约行为，甲方有权单方终止合同，采取停止供水、供电等服务措施，乙方同意授权甲方随时进入房屋并有权留置、变卖甲方房屋内的乙方财产，以变卖价款冲抵租金。合同签订后，原告方将案涉厂房交由被告庆诚电子厂承租使用，被告方则陆续向原告方支付了租赁费用。2018年11月1日，被告庆诚电子厂、被告郝力向原告出具《关于缴纳租金的承诺》一份载明：“因我单位资金暂未到位，暂不能按合同要求缴纳租金，特承诺于2018年11月5日先向贵单位缴纳5万元租金，2018年11月15日再向贵单位缴纳2018年6月18日至2018年9月17日的租金86551元，2018年11月30日再向贵单位缴纳2018年9月18日至2018年12月17日租金136551元。”其后，2018年11月7日至2019年6月12日，郝力通过其个人银行账户向原告的法定代表人刘竞梅支付了款项合计211551元。另查明，2019年2月13日，虎溪公司向庆诚电子厂发出催告函，要求后者五日内支付2018年9月18日至2019年2月13日的房屋租金及滞纳金。2019年4月25日，虎溪公司再次向庆诚电子厂发出催告函，要求后者五日内支付2018年9月18日至2019年4月24日的房屋租金及滞纳金。另查明，2019年1月29日，庆诚电子厂工作人员黄密西报警称该厂合伙人之一郝力于2019年1月28日将厂内设备搬离并将大门上锁，导致工人无法正常进厂施工，该厂房租、水电费、工人工资等均未付。自该日起至今，庆诚电子厂未在案涉厂房实际生产经营。2019年2月2日，虎溪公司对案涉厂房张贴了封条。2019年2月25日，案外人谢娜报警称案涉厂房封条被撕掉，郝力在案涉厂房搬运货物。审理中，虎溪公司向我院申请财产保全，本院于2019年9月24日查封了庆诚电子厂存放在案涉厂房内的货物。上述事实，有租赁合同、产权证明、承诺书、催款函及邮寄凭证、照片、转账凭证等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告虎溪公司与被告庆诚电子厂签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于被告郝力应否与被告庆诚电子厂共同向虎溪公司承担因租赁合同引起的相应民事法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”。其中，意思表示是民事法律行为的核心要素，即行为人主观上具有追求效果意思的动机，客观上存在一般相对方可理解与接受的外化行为，同时该行为方式应符合法律的规定或者双方的约定。首先，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”被告庆诚电子厂辩称其2018年10月1日起便未再承租使用案涉房屋，而是重庆新益佳电子技术有限公司实际占有使用房屋，却并未举证说明三方就合同权利义务事项的变更达成新的协议，即合同相对方虎溪公司已经同意债权债务概括性转移至第三方重庆新益佳电子技术有限公司，且该同意的意思表示需为存在一般相对方可理解与接受的外化显性行为，而非默示许可。因此，本院认为，即便存在郝力或者重庆新益佳电子技术有限公司向虎溪公司支付租金的事实，亦不能就此推定承租人已然发生变更，庆诚电子厂与重庆新益佳电子技术有限公司、郝力内部之间具体如何使用租赁物，不能成为庆诚电子厂对抗相对方行使合同权利的理由。故本院认定庆诚电子厂作为租赁合同责任主体，仍应当向虎溪公司承担合同义务。其次，对于庆诚电子厂差欠虎溪公司的2018年11月5日至2018年12月17日租金273102元的事实，郝力亦与承租方庆诚电子厂共同出具还款承诺,并在合同实际履行过程中以其个人名义向虎溪公司支付了部分租赁费用合计211551元，可视为郝力以自身明确意思表示加入庆诚电子厂与虎溪公司的债权债务中，应按该份承诺的约定对2018年11月5日至2018年12月17日租金承担连带给付责任。因此，抵扣郝力已经先行支付的部分租赁费用，本院认定郝力应向虎溪公司支付61551元。对于原告诉请郝力作为庆诚电子厂合伙人而承担超出该部分费用的主张，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于郝力辩称其系代表重庆新益佳电子技术有限公司履行职务行为的辩解理由，因郝力作出还款承诺时并未明确其系代表公司行为，而实际在还款过程中亦是郝力通过其个人账户进行交易，故原告虎溪公司从外观表象上有理由相信该民事行为代表其个人，应由郝力承担还款责任，故对于该项辩解理由，本院不予采纳。关于合同的解除。合同履行过程中，庆诚电子厂因自身经营及其与郝力之间纠纷等因素，导致该厂2019年1月29日起至今未实际生产运营，并拖欠虎溪公司租赁费用。而庆诚电子厂出现逾期付款的行为后，虎溪公司于2019年2月2日亦对案涉厂房张贴了封条，并分别于2019年2月13日及2019年4月25日进行了催告，且诉至本院对庆诚电子厂财产申请实施了保全措施，应视为本案租赁合同的目的已无法实现，虎溪公司以自身的行为实际解除了双方租赁关系，本院认定双方租赁合同关系应于原告张贴封条日即2019年2月2日解除。原告述称张贴封条属于管理惯例，并不影响庆诚电子厂使用，但并未就此提供证据予以佐证，本院对此不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方合同目的已无法实现，庆诚电子厂应向虎溪公司支付拖欠的2018年9月18日至2019年2月2日的房屋租金134378元（47496元/月×46天÷30天+61551元）并归还重庆市高新区XXXXX即XXXXX（左）案涉房屋。对于原告主张的房屋闲置损失费用94992元及逾期交房的房屋占用损失。本院认为，租赁合同解除后，承租人应当在合理期限内及时将完好的租赁物返还出租人，因庆诚电子厂客观上仍形成了对案涉房屋占用，造成虎溪公司至今无法正常使用租赁物，故本院认定其应参照原合同的租金标准即47496元/月，向虎溪公司支付房屋占用费至房屋实际返还之日止。关于原告请求被告支付逾期付款违约金主张。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告辩称原告主张标准明显过高，违约金计算以其实际产生的损失为限。虽然双方曾就承租方延迟付款的行为违约金计算标准进行过约定，但在原告并未就其产生实际损失提供证据予以佐证情况下，本院认定该约定标准过分高于出租人可期待的履行利益损失。鉴于被告的违约行为确给原告造成了一定的资金闲置后果，本院酌情认定被告应自原告起诉之日即2019年5月24日起，以欠付租金本金134378元（2018年9月18日至2019年2月2日租金总额）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或贷款市场报价利率四倍的标准向原告支付违约金至本金付清日止。至于原告主张被告拖欠的水费22298.52元及电费62329.36元，因其未向本院举示相关水电部门的正式票据及其已垫付该部分费用的凭证，本院对此不予支持。若原告有证据可以证实，可另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告重庆市虎溪置业顾问有限公司与被告重庆庆诚电子制品厂于2015年12月14日签订的《YYYYY房屋租赁合同》；二、被告重庆庆诚电子制品厂于本判决书生效之日起十日内向原告重庆市虎溪置业顾问有限公司返还位于重庆市高新区XXXXX即XXXXX（左）房屋；三、被告重庆庆诚电子制品厂于本判决书生效之日起十日内向原告重庆市虎溪置业顾问有限公司支付租金134378元，被告郝力对其中的61551元承担连带清偿责任；四、被告重庆庆诚电子制品厂于本判决书生效之日起十日内向原告重庆市虎溪置业顾问有限公司支付房屋占用损失（从2019年2月2日起，按照47496元/月标准支付至房屋实际返还之日止）；五、被告重庆庆诚电子制品厂于本判决书生效之日起十日内向原告重庆市虎溪置业顾问有限公司支付滞纳金（自2019年5月24日起，以欠付租金本金134378元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准支付至本金付清日止）；六、驳回原告重庆市虎溪置业顾问有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16038元，保全费3520元，由被告重庆庆诚电子制品厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  郭 峰人民陪审员  陈明英人民陪审员  李严昌二〇一九年十一月二十九日法官 助理  周小杰书 记 员  胡田梅