广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5974号上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄一幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦长春，男，1985年7月15日出生，汉族，住湖北省红安县。上诉人中山市富裕达房地产有限公司(以下简称富裕达公司)因与被上诉人秦长春商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。富裕达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判富裕达公司向秦长春支付逾期交房违约金（从2018年11月16日起计至一审法庭辩论终结之日止，按照每月1574.16元计算，且违约金最高金额不应当超过已付房款567596元的1%即5676元）。事实和理由：1.秦长春未在签订商品房买卖合同一年后的法定时间以显失公平为由申请法院撤销涉案合同第十四条，因此秦长春已经丧失撤销权，违约金的计算方式应当以涉案合同约定为准。2.涉案商品房已经早交付给秦长春使用，已经实现秦长春的主要购房目的，秦长春也未对其所受的实际损失进行举证，不能认定合同约定的封顶违约金低于秦长春的实际损失，且富裕达公司逾期交房并非自身原因造成，未能交房的主要责任不在富裕达公司。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的约定，如法院认定涉案合同约定的违约金封顶条款过低，则逾期交房的违约金封顶也不应超过已付房款的30%。4.一审法庭辩论终结后有可能出现富裕达公司无需承担逾期交房责任或者交房期限顺延的情况，按照一审判决则剥夺了富裕达公司对秦长春违约行为提出抗辩及救济的权利，因此违约金应当计算至一审法庭辩论终结之日。秦长春辩称，请求维持一审判决。秦长春向一审法院起诉请求：富裕达公司向秦长春支付2018年11月16日至2019年3月20日逾期交房的违约金6296.64元，且自2019年3月20日起至实际交房之日止，每月20日支付逾期交房违约金1574.16元。一审法院认定事实：2016年12月12日，秦长春（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601137968），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积共74.96平方米，套内建筑面积为62.58平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米9069.93元，总金额567596元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交房手续，则视同已进行验收交接。合同还约定了其他内容。秦长春与富裕达公司签订的合同补充协议还约定了该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接受时，出卖人不承担合同第九条约定的逾期交房责任。富裕达公司确认秦长春向其足额支付房款567596元。2017年1月10日，秦长春与富裕达公司办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。富裕达公司至今仍未将涉案商品房交付给秦长春使用。另查，中山市住房和城乡建设局政务网公布的汇泰都城2018年电梯房租金参考价格为每月每平方米21元。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。秦长春与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。秦长春已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司在没有约定可延期交房的情况下至今仍未交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。现秦长春请求从2018年11月16日起算逾期交房违约金，一审法院予以支持。关于计付违约金的截止时间，虽然《中山市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金从最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，但一审法院认为涉案商品房的交接是双方行为，需要双方积极配合共同完成，当富裕达公司按合同约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，可以将符合合同约定的商品房交付秦长春使用，并向其发出书面收楼通知书之日时，已履行了通知交房的义务，至于秦长春选择的具体收楼时间与富裕达公司无关，因此富裕达公司发出书面收楼通知书后至秦长春实际收楼的期间，不能认定为富裕达公司逾期交付，不应承担在此期间的逾期交房违约金。现富裕达公司主张逾期交房违约金计算至法庭辩论终结之日止，一审法院认为《中山市商品房买卖合同》第八条第2款约定的情况在约定交房期限前出现，富裕达公司才可延期交房，在本案中，双方约定的交房期限2018年11月15日前未出现可延期的情形，富裕达公司仍逾期交房的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期交房违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，如果出现《中山市商品房买卖合同》第八条第2款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。一审法院认定逾期交房违约金的截止时间为富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”。现秦长春主张以每月每平方米21元即每月1574.16元(74.96平方米×21元)的标准计算逾期交房违约金，该标准低于合同约定的标准，是其对自身权益的处分，一审法院予以支持。至于富裕达公司承担的逾期交房违约金是否应按上述约定不超过该商品房总房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期交房的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期交房违约金自2018年11月16日至2019年3月16日按每月1574.16元计算6296.64元，已经超过该商品房总房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时交付涉案商品房。因此，如果无论富裕达公司逾期交房的行为再延续多久，富裕达公司均只承担该商品房总房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与秦长春支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期交房的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补秦长春的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行交房义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于交房应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，一审法院酌定不以该商品房总房价款的1%的封顶条款为限。同时，一审法院对富裕达公司主张违约金应不超过商品房总房价款的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：富裕达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向秦长春支付逾期交房违约金（从2018年11月16日起计至富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，按每月1574.16元计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元（秦长春已预交），由富裕达公司负担（富裕达公司应于一审判决生效之日起七日内迳付秦长春）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：逾期交房违约金累计总额是否应不超过买受人累计已付房价款的1%。对此，本院具体分析如下：双方签订的中山市商品房买卖合同合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然涉案合同中约定了“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富裕达公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论富裕达公司逾期交楼的行为延续多久，富裕达公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。富裕达公司至今仍未交楼，仍不能确定交楼的时间，该逾期交楼违约行为仍处于连续的不确定状态情形下，故富裕达公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法完全实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在富裕达公司较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，调整违约金为按已付购房款每日万分之一的标准计算至富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，处理并无不当，本院予以维持。至于富裕达公司主张即使计算逾期交楼违约金，亦应计算至一审法庭辩论终结之日的问题。本院认为，无论涉案合同补充协议第六条第3点效力如何，其均无证据证明买受人从履约起至本案二审期间存在上述条款之情形，富裕达公司以该条款为据主张逾期交楼违约金计算至一审法庭辩论终结之日的主张显然理据不足，本院不予支持。在富裕达公司迄今未能按合同约定履行交楼义务的前提下，一审法院认定其应从2018年11月16日起以买受人已付购房款为基数、按每日万分之一标准向买受人支付违约金至富裕达公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且发出收楼通知书确定收楼之日止，处理结果并无不当，本院予以维持。综上，上诉人中山市富裕达房地产有限公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市富裕达房地产有限公司已经预交），由上诉人中山市富裕达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年十一月二十一日书记员  高 丽