山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初10658号原告：王某某，男，1972年8月26日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：郭腾，山东文康（济宁）律师事务所律师。被告：包某某，男，1969年10月7日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：王某，女，1970年4月21日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：山东鲁抗三叶开发有限公司（原济宁鲁抗三叶开发公司），住所地：济宁市机电二路北50米，统一社会信用代码：91370811779737099J。法定代表人：张华君，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：奚道亮，男，该单位员工。被告：华鲁控股集团有限公司，住所地济南市历下区舜海路219号华创观礼中心A座22楼。法定代表人：樊军，董事长。委托诉讼人：刘承通，男，该单位员工。原告王某某与被告包某某、王某、山东鲁抗三叶开发有限公司（以下简称三叶公司）、华鲁控股集团有限公司（以下简称华鲁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某委托诉讼代理人郭腾，被告包某某、王某，被告三叶公司委托诉讼代理人奚道亮，被告华鲁公司委托诉讼人刘承通，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于济宁市的房屋归原告所有；2.请求法院判令三被告协助原告办理上述房屋的过户手续；3.本案诉讼费及其他费用由三被告承担。事实和理由：1995年8月，被告包某某从山东鲁抗医药企业集团公司（该公司后改名为山东鲁抗医药集团有限公司）购得位于济宁市公有住房一套。依据双方签订的《公有住房买卖协议书》，被告包某某享有该房屋83%的产权，山东鲁抗医药企业集团公司享有另外17%的产权，该房屋住用五年后可依法上市进行交易。2001年7月，被告三叶公司（原济宁鲁抗三叶开发公司）接受被告包某某、王某的委托，与原告签订了《鲁抗员工住宅内部出售交易协议》，将该房屋出售给原告，协议约定根据评估价格，房屋售价28367.3元，其它煤、暖、有线电安装费合计3800元。原告依照协议交清了全部费用后，受托人三叶公司将房屋交付给了原告，原告一直居住至今。2008年8月5日，被告三叶公司协助原告办理了该房屋国有土地使用证，但一直未协助原告办理该房屋过户手续。2018年11月5日，被告华鲁公司与山东鲁抗医药集团有限公司达成《合并协议》，山东鲁抗医药集团有限公司全部资产和负债转入华鲁公司。2019年1月28日，山东鲁抗医药集团有限公司依法进行了注销登记。该房屋17%的产权现由被告华鲁公司承继享有。依据《中华人民共和国合同法》、《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》等相关规定，原告认为其与被告三叶公司签订的《鲁抗员工住宅内部出售交易协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，协议有效。被告包某某、王某作为该房屋产权人及委托方和受托人三叶公司都受该协议约束，都应当协助原告办理房屋过户手续。又因该房屋17%的产权现由被告华鲁公司承继享有，该公司亦有义务协助原告办理房屋过户。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告包某某、王某辩称，1.原告诉求的确认此房屋归原告所有事项，自鲁抗三叶公司确认与通知我方后，我们从未否认过，并积极协助三叶公司办理退房手续。不能退房是因为涉及国有资产持有方原山东鲁抗医药企业集团公司已经注销的不可抗力。我方的退房程序无法跨越政策法规，我们在此过程中无任何过错，不应成为被告。2.诉讼房屋如由于政策等原因持续不能退房，仍需虚挂在我们名下，对我方造成的各种不便及经济损失，我方有追究相关单位及责任人责任及追偿损失的权力。3.如果确定原告只持有83%的产权，另17%的补缴款及过户费应由原告承担。本案的理由是：1.原告起诉的济宁市任城区太白楼西路171号新华小区14号楼五层501室是由我们1995年8月从售房单位山东鲁抗医药企业集团公司所购，属房改房，并于1997年10月23日办理了房产证（证号：房改济字第××号），证上明确标出个人拥有83%的产权。另外，我们2019年9月从济宁市房产登记中心查阅的房产档案中显示，另17%的产权属于山东鲁抗医药企业集团公司。2.1999年9月10日因换购鲁抗新房，按鲁抗公司规定必须退回原房方可换购新房，我们与济宁鲁抗三叶开发公司（现山东鲁抗三叶开发有限公司，当时隶属于山东鲁抗医药企业集团公司）签署了《鲁抗公司居民区（换购）出售房委托合同书》，济宁鲁抗三叶开发公司于2001年10月25日代收我们的旧房交易款161元，济宁鲁抗三叶开发公司将我们83%产权的旧房款在我们购置新房交款时予以抵扣，换购后即将该房屋交付给鲁抗三叶开发公司，由鲁抗三叶开发公司将该房屋交付给王某某并住居多年。并非原告所陈述的由我们将房屋直接交付给了王某某。3.多年来诉讼房屋房产证在我的名下，给我们以后买卖房屋会造成诸多不便，所以我们也想尽快将产权移交。在2001年交付该房屋给鲁抗三叶公司前后，我们曾多次询问原告是否购买了该房屋并想提醒他过户，不知出于何种心态或目的，原告均告知我们说他没有购买该房屋，后原告因工作变动双方多年未再联系，在原告去年下半年打电话告知我们说他购买了此房前，三叶公司也从未通知我们该房屋由原告购买，故在此之前我们一直认为此房为三叶公司的出租房，没有下家购置。后我们也曾到房产交易中心询问如何将该房屋从我们名下去除，答复是此类房改房必须由公司产权持有方配合办理方可。4.2018年下半年我们接到原告电话，要求我们出具书面材料，直接证明该房屋全部产权属于他，并将该房由我们直接卖给他找的买家。由于房产证上标明个人只有83%的产权，同时又没有得到鲁抗三叶公司的确认与通知，故我们未答应出具任何证明材料，但我们同意在三叶确认后积极配合三叶做好向原告过户该房产权的各项要求，同时也可解决我们多年名下虚挂房屋造成的各种不便。后经鲁抗三叶公司证实与要求，经咨询房管局及房产交易中心，房改房退回单位的流程是：个人写申请，单位盖章后，送房管局盖章，然后再到房产登记中心办理手续完成退房。所以我们在2001年已完成实际交房的情况下，为了能办理过户，按照必需的流程又写了《退房申请》，并于2019年1月30日向鲁抗三叶开发有限公司递交，并将该房屋房产证提交给三叶开发公司办理退房及过户手续，承诺做好各项配合。并非原告所说的“一直未协助原告办理该房屋过户手续”。5.经了解，三叶公司工作人员拿着我们出具的《退房申请》、房产证于2019年3月4日到济宁市房管局，房管局在《退房申请》、房产证上均签署“同意办理退房手续”的意见并盖章，但到房产中心办理退房手续时，房产中心没有受理，原因是我们的房子当时17%的产权属于山东鲁抗医药企业集团公司，只能退给该公司，不能退给三叶公司。而目前山东鲁抗医药企业集团公司已经注销，没有相关营业执照和公章等，无法办理退房手续。因此不可抗力导致退房手续至今未能完成。6.按原告所述，原告2001年已向三叶交款购买房屋，至今已愈17年，原告作为一名有着大学本科学历的知识分子，应该有买房就应过户取得房产证的基本常识，且当年鲁抗公司至少有几十上百户同样情况的换购房，下家绝大部分都在当时及时办理了房产证，且其周围邻居也多为同类情况。而原告早年未及时对该主张的权力进行主张，错过了最佳的政策红利期，是原告自己的无知与糊涂造成今天的复杂局面，应对17年后在我们配合及努力下，仍未能退房及过户负主要责任。现指出我们不配合过户是明显的推卸责任。综上，我们做为原房改房83%产权的户主，按鲁抗公司规定及合同约定，自三叶公司给我们支付83%产权房款之日起已按规定将该房屋的全部权力（含分配权，出租权、出售权、管理权）及义务均交付三叶公司，并按原约定积极配合做好各项退房、过户工作，我们作为遵纪、守法公民，应尽的提醒、遵规、守约义务均积极完成，主观上也有强烈的退房意愿，整个过程无任何过错，原告将我们列为被告是无理的。被告三叶公司辩称，原告提出房屋过户过程中，我方积极配合，主要涉及到17%的产权是山东鲁抗医药企业集团有限公司，到目前阶段三叶公司已无能为力，2005年之前三叶公司是山东鲁抗医药企业集团有限公司全资子公司，当时具有办理房产证的权利，后公司改制，目前是民营企业，对处置17%产权无能为力，原告起诉我方不合理，我方一直在积极处理各项工作。被告华鲁公司辩称，1.2019年华鲁公司吸收合并了山东鲁抗医药集团有限公司，原山东鲁抗医药集团有限公司的所有资产均由答辩人合法承继，华鲁公司对本案诉争的房产依法享有17％的所有权，除了华鲁公司和原山东鲁抗医药集团有限公司外，任何人无权处置。2.华鲁公司和原山东鲁抗医药集团有限公司对于本案房产交易行为不知情，也未收到过该房屋按份共有（17%份额）的相应卖房款。3.按照规定，在同等条件下，华鲁公司有优先购买的权利；但该交易行为当时并未通知华鲁公司，侵犯了华鲁公司优先购买权，该行为无效。4.对于原告多年来无偿占有使用华鲁公司按份共有（17%）的房屋，华鲁公司保留向原告追讨占有使用费的权利。综上，请求驳回原告对华鲁公司的诉讼请求。原告王某某围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.三叶公司企业信息、山东鲁抗医药集团有限公司企业信息；2.济宁市国土资源局出具的不动产登记信息、济宁市房产交易中心出具的《公有住房买卖协议书》、《济宁市私房确权调查审批表》；3.济宁市任城区档案馆出具的结婚登记证明；4.鲁抗员工住宅内部出售交易协议；5.2001年7月6日，济宁鲁抗三叶开发公司向原告出具的收据；6.鲁抗集团公司住宅区宿舍设施交接单；7.房屋业主装修申请表、物业管理费收据；8.2008年5月18日，被告山东鲁抗三叶开发有限公司向原告出具的《证明》；9.国有土地使用证；10.山东鲁抗医药集团有限公司企业注销登记档案。被告包某某、王某围绕其抗辩理由，依法提交了如下证据：1.房产证；2.房产档案、公有住房买卖协议书、济宁市城镇私房所有权存根；3.退房申请；4.鲁抗公司居民区（换购）出售房委托合同书；5.三叶支付我方83%产权的费用明细；6.三叶公司出具的收条、收据。被告三叶公司围绕其抗辩理由，依法提交了“关于同意成立鲁抗三叶公司的批复”被告华鲁公司围绕其抗辩理由，依法提交了准予注销登记通知书、说明、承诺书。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年8月，被告包某某购买了山东鲁抗医药企业集团公司的坐落于“新华小区14#楼501号”公有房屋，双方并签订了“公有住房买卖协议书”。1997年10月23日，该房屋办理了房产证（证号：房改济字第××号），该房权证注明“个人拥有83%的产权，五年后（自1996年5月到2001年5月）可依法上市。”1999年9月10日，“根据鲁抗集团公司《新建房和已购公房价格的说明》”，“甲方（包某某）同意将已购公房委托乙方（三叶公司）进行出售。”双方签订了《鲁抗公司居民区（换购）出售房委托合同书》。2001年10月25日，三叶公司收取了包某某161元，事由为“代收旧房交易费”，并将包某某的旧房款在购置新房交款时予以抵扣，包某某则将该房屋交付给三叶公司。2001年7月份，“根据国家、省、市及集团公司《关于2001年腾空房出售交易的有关规定》的有关规定，甲方（三叶公司）接受原产权人的委托。”三叶公司将案涉房屋出售给王某某，双方签订了“鲁抗员工住宅内部出售交易协议”，协议约定，房屋主房价款为28367.3元，其它煤、暖、有线电安装费合计3800元。原告依照协议交清了房款。2001年7月6日，包某某与王某某办理了房屋交接手续。王某某在该房屋内居住至今。2005年5月18日，三叶公司出具了“证明”，称“房屋所有权归王某某个人所有。”2008年8月5日，案涉房屋办理了国有土地使用证，载明土地使用权人为王某某。2019年1月30日，包某某向三叶公司提出了“退房申请”，申请将案涉房屋退回三叶公司。三叶公司在“申请”上注明“同意该房屋退回我公司”。2019年3月4日，济宁市房产管理局在申请上签署了“同意办理退房手续”，并加盖了“房改业务专章”。包某某将房产证原件交付给三叶公司“用于和王某某过户手续办理”。另查，2018年11月5日，被告华鲁公司与山东鲁抗医药集团有限公司达成《合并协议》，山东鲁抗医药集团有限公司全部资产和负债转入华鲁公司。2019年1月28日，山东鲁抗医药集团有限公司办理了注销登记。现原告王某某诉至本院，请求判如所请。庭审中，原、被告各方均不愿意承担案涉房屋17%的房款。本院认为，被告包某某、王某将案涉房屋退回被告三叶公司后，三叶公司与王某某签订了“鲁抗员工住宅内部出售交易协议”，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。依据案涉房屋房产证的记载，王某某占有该房屋83％的产权。《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第三条规定“本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或者标准价)购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。”第十条规定“城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理;也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。”依据案涉房屋房产证的记载，王某某占有该房屋83％的产权，而被告华鲁公司享有房屋17%的产权。鉴于各当事人均明确表示不予支付该17%的产权所涉房款，即房款未予补足，因此，原告诉求三被告协助原告办理上述房屋的过户手续，难以支持。确认合法建造房屋的所有权，应属于行政行为，因此，原告诉求涉案房屋归其所有，本院难以支持。综上所述，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第三条、第十条之规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费6900元，由原告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  楚孔岭二〇一九年十一月五日书记员  邵明轩