北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初5030号原告：周韦韦，女，汉族，1979年4月22日出生，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：杨帆，北京君永（长沙）律师事务所律师。被告：林荔敏，男，汉族，1976年11月18日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郑荣，北京市汇京律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊，北京市汇京律师事务所律师。被告：陈美凤，女，汉族，1987年7月20日出生，住河北省。委托诉讼代理人：高爱霞，北京市立康律师事务所律师。第三人：陈世扬，男，汉族，1983年10月28日出生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：赵凤梅，北京市盛廷律师事务所律师。第三人：中融诚咨询服务股份有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号B座15层16A。法定代表人：林秋治，董事长。委托诉讼代理人：黄福兴，男，该单位职员。原告周韦韦与被告林荔敏、陈美凤确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依职权追加陈世扬、中融诚咨询服务股份有限公司（以下简称中融诚公司）作为案件第三人参与诉讼，原告周韦韦的委托诉讼代理人杨帆、被告林荔敏的委托诉讼代理人郑荣、陈俊、被告陈美凤的委托诉讼代理人高爱霞、第三人陈世扬的委托诉讼代理人赵凤梅、第三人中融诚公司的委托诉讼代理人黄福兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周韦韦向本院提出诉讼请求：确认二被告于2016年1月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：原告与案外人王军于2003年10月20日登记结婚，婚姻关系存续至今。2006年11月19日，夫妻共同出资999877元购买取得位于北京市丰台区1102号房屋，并登记在王军名下。2010年8月5日，被告林荔敏以办理贷款需要名下房产为由，与王军签订了《存量房屋买卖合同》（以下简称“合同一”），在未支付任何款项的情况下将涉案房屋过户至其名下。2016年1月5日，被告林荔敏与陈美凤签订了《存量房屋买卖合同》（以下简称“合同二”），将房屋过户给陈美凤，随后陈美凤又将房屋过户给案外人李晨熙。虽然涉案房屋经过多次交易，但均未进行实际交付，一直由案外人王军居住至今。2017年12月，在收到案外人李晨熙起诉要求王军腾退房屋的法院传票时，原告才得知涉案房屋已被王军擅自出售。2018年7月3日，原告起诉至丰台区人民法院，请求确认合同一为无效合同。2018年10月29日，丰台区人民法院作出的（2018）京0106民初23761号民事判决书，该判决书已经生效，合同一被确认无效。二被告恶意串通，侵犯了原告作为房屋产权人的利益，二被告签订的合同应为无效合同、林荔敏辩称，对于合同效力尊重法院判决，买卖合同不是双方真实意思表示，林荔敏没有出售房屋的意愿，这个房子一直没有交付，实际上是王军和周韦韦住，王军为了帮助林荔敏解决资金困难，林荔敏当时还有其他房产可以处理，但是中融诚公司急于获得全部本息资金在清偿过程中也曾使用过暴力行为，林荔敏的处境非常被动，不得不签署一系列材料。林荔敏当时对外的债务本金近八千多万，大部分都是中融诚公司的，没有什么谈判的余地。陈美凤辩称，不同意原告的诉讼请求，陈美凤与林荔敏之间的买卖合同不违反法律规定，陈美凤支付了房屋对价，已经取得了房屋的物权登记，不存在合同无效的情况，依法应当驳回原告的诉讼请求。一、林荔敏名下的X京房权证丰字第XXXX号房屋，是在不动产中心合法登记的，并持有房屋产权证书，具备公示效力，林荔敏对外签订买卖合同属于有权处分。即使林荔敏与王军之前的买卖合同存在争议，王军将房屋过户给林荔敏给周韦韦造成损失，也应当根据婚姻法司法解释一处分方未经过另一方同意处分房产，给对方造成损失的由处分人承担赔偿来解决，不影响第三人善意取得。二、陈美凤取得X京房权证丰字第XXXX号房屋时支付了合理的对价，且已经取得了物权登记，林荔敏将房屋过户给陈美凤是支付了价款的。2015年林荔敏向陈世扬借款765万元，要求其提供担保时，林荔敏出示了房权证书，并表示以此房屋作为担保。经核实，不动产中心将房屋登记在林荔敏名下情况属实，就此陈世扬向林荔敏转账出借了大额借款即林荔敏用此房屋作为抵押担保取得了765万元。后林荔敏无法归还借款，表示用此房屋抵债，陈世扬在林荔敏无钱归还时只好同意，后协商此房屋抵债500万元，也就是说房屋过户到陈美凤名下是支付了500万的价款的。三、陈美凤主观上不存在任何非善意，林荔敏自将房屋抵押借款时至今日始终表示是自己的合法房屋。陈美凤不知道也不可能知道林荔敏房屋有其他争议。周韦韦说陈美凤和林荔敏恶意串通，简直是无稽之谈，房屋是陈世扬用自己真实的债权抵扣即支付对价合法得来的，从来不知道也不认识周韦韦，何谈串通一说。自林荔敏将其房屋抵押做担保时就保证并承诺为房屋唯一所有权人，不存在其他争议。且现在仍是这种说法。四、林荔敏已于2016年将房屋过户给了陈美凤，并在不动产中心登记。此房屋是在林荔敏无法归还借款的情况下，用于冲抵欠款的，对于陈世扬来说并非自住购买，也没有居住在此房屋的需求，将来要转让变现为现金的，所以称陈美凤没有去查看房屋等的说法，不适用于这种抵债情形。第三人陈世扬述称，根据物权法第一百零六条在林荔敏处分房产的时候他是有产权证而且合同有效，并没有被撤销，所以林荔敏当时是有权处分。陈世扬与林荔敏之间存在真实的债务关系，涉案房屋实际受让人是陈世扬而非陈美凤，是陈世扬借了陈美凤的名义办理了房屋登记，房产登记已经到了陈美凤名下，完全符合善意取得的构成要件。陈美凤把房产再过户到李晨熙名下也是抵债的，因为这个房子本身不是居住使用，我们关注的是价值，最后这个房子实现了500万元的价值。第三人中融诚公司述称，涉案相关款项是林荔敏向陈世扬借的，林荔敏并未向我公司借款。本案与我公司无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2003年10月20日，周韦韦与王军登记结婚。2006年11月19日，被告王军与北京怡海花园房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，王军购买位于北京市丰台区1102号房屋（以下简称1102号房屋），王军与配偶周韦韦共同办理了购房贷款手续。后二人偿清了全部贷款。2009年3月27日，被告王军取得了房屋所有权证。2010年8月5日，被告王军（出卖人）与被告林荔敏（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，王军将1102号房屋出售给林荔敏，该房屋成交价格为74万元。上述房屋转移登记至林荔敏名下。王军、林荔敏称双方系朋友，为林荔敏借款需要，王军将涉案房屋转移登记至林荔敏名下，双方无真实的房屋买卖关系，林荔敏未支付房款，王军亦未交付房屋，上述行为周韦韦不知情。2018年10月29日，北京市丰台区人民法院作出（2018）京0106民初23761号民事判决书，判决王军与林荔敏于2010年8月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效。2016年1月5日，林荔敏（出卖人）与买受人（陈美凤）签订《存量房屋买卖合同》约定出卖房屋坐落为丰台区1102号。房屋成交价格为930000元，2016年1月6日陈美凤办理了涉案房屋产权登记。陈美凤提交《借款协议》，陈世扬为甲方、出借方，林荔敏、唐美兰为借款方、乙方，约定乙方向甲方借款7650000元，借款日期为第一笔借款日期2015年1月9日至2015年6月30日前归还所有借款本金及利息。借款利率为2015年1月9日至2015年6月30日借款利息按银行同期贷款利率的四倍计算。汇款方式为2015年1月9日甲方委托北京万嘉融诚科技有限公司（账号:×××,开户行：农业银行北京西集分理处）用途以往来的名义汇到乙方指定的账户：北京万丰博利商贸中心（账号×××，开户行：农业银行北京昌平区支行七家分理处）人民币叁佰伍拾万元整；2015年1月13日，甲方委托北京万嘉融诚科技有限公司（账号：×××，开户行农业银行北京西集分理处）用途以往来的名义汇到乙方指定的账户：北京华通京源贸易有限公司（账号：×××，开户行：农业银行北京昌平支行回龙观分理处）人民币肆佰伍拾万元整；2015年2月13日，甲方委托张美锋（账号：×××，开户行：杭州银行北京分行）的名义汇到乙方指定的账户：林荔敏（账号：×××，开户行：农业银行北京昌平支行）人民币壹佰万元整；2015年5月22日，甲方委托王海东（账号：×××，开户行：农业银行北京昌平支行）汇到乙方指定的账户：林荔敏（账号：×××，开户行：农业银行北京昌平支行）人民币壹佰万元整；2015年6月19日，甲方委托王海东（账号：×××，开户行：农业银行北京昌平支行）汇到乙方指定账户：林荔敏（账号：×××，开户行：农业银行北京昌平支行）人民币陆拾伍万元整。一方确认已于上述指定日期指定账户收到借款全部款项。2015年2月11日，甲方收到乙方还款人民币叁佰万元整。借款担保方式为乙方提供无限连带保证责任。同时乙方提供房屋抵押担保和车辆抵押担保，抵押合同由甲方同房屋产权所有人另行签订。若乙方有恶意、串通、隐瞒等情形不承担保证责任，甲方有权追求乙方的相关民事、刑事法律责任。该《借款协议》落款处有林荔敏、陈世扬双方签字，但无落款日期。对于该《借款协议》签订时间，林荔敏、陈世扬均认可签订时间为2015年6月19日。周韦韦对该《借款协议》真实性及关联性均不认可，陈美凤、陈世扬、中融诚公司均认可该协议。陈美凤提交银行转账记录，显示2015年1月9日，北京万嘉融诚科技有限公司通过银行转账方式向北京万丰博利商贸中心给付3500000元；2015年1月13日，北京万嘉融诚科技有限公司向北京华通京源贸易有限公司转账4500000元；2015年2月13日，张美锋向林荔敏转账1000000元；2015年5月22日，王海东向林荔敏转账1000000元；2015年6月19日，王海东向林荔敏转账650000元。周韦韦对转账记录真实性认可陈美凤提交《情况说明》，内容为：“本人林荔敏（身份证号：×××）用于抵债过户给陈美凤的X京房权证丰字第XXXX号房屋（即此房屋坐落于北京市丰台区1102），曾为登记在本人名下的合法财产，其他第三人无权主张权利。特此说明！”落款处有林荔敏签字，时间为2019年3月16日。周韦韦对该证据真实性不予认可，林荔敏对该证据真实性认可，称系因涉案房屋产生争议，陈美凤、陈世扬找到其签署的《情况说明》。庭审中，陈世扬称2015年1月，林荔敏与唐美兰向其借款7650000元，并用林荔敏名下X京房权证丰字第XXXX号房屋（即此房屋坐落于北京市丰台区1102）作此抵押担保，借款到期后，林荔敏与唐美兰不能按时归还，后双方商议将上述抵押担保房屋过户给陈世扬，但因陈世扬在北京没有购房指标，所以指定过户到其堂妹陈美凤名下，林荔敏同意此事并进行了过户登记。对此林荔敏称因其与中融诚公司借款，后无法偿还借款以涉案房屋抵债，具体抵债金额和如何办理手续均不清楚，称所有手续都是公司要求其签署。陈美凤认可涉案房屋系抵债给陈世扬，具体抵债金额为5000000元，双方未签订书面抵债协议。陈美凤、陈世扬均认可没有实际看房也未实际占有涉案房屋。后涉案房屋出售给案外人，亦办理了过户登记。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为林荔敏与陈美凤就本案诉争房屋所签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通及是否损害了第三人周韦韦的利益。所谓恶意串通，是指当事人主观上明知或应知某种行为将对国家、集体或第三人造成损害，存在共同意思的沟通或联络，并相互配合或共同作为，实施了损害国家、集体或第三人利益的行为。是否存在恶意串通，系当事人间的主观心理意识，应当通过当事人外在的行为，结合日常生活经验法则进行认定。本案根据查明的事实以及各方当事人的陈述，诉争房屋买卖行为存在以下不合常理之处，且林荔敏与陈美凤均未能作出合理解释：1、双方签订的《存量房屋买卖合同》约定房屋总价款930000元明显低于该房屋当时的市场价值，且陈美凤并未实际支付合同中约定的房款。2、陈美凤、陈世扬主张因房屋买卖合同支付的对价系以陈世扬对林荔敏的债权折抵，并主张折抵金额为5000000元，但未提交充分证据对该事实予以证明，且用房产折抵大额债务属于财产处理的重大事项，双方仅依照口头约定，未签订书面协议约定与交易常理不符。3、陈美凤、陈世扬主张涉案房屋用于抵债，但购买涉案房屋时，仅仅办理房屋产权过户登记手续，未前往涉案房屋现场查看，过户后亦未主张房屋交付等事宜。综上所述，本院认为二被告的行为构成恶意串通，原告请求确认合同无效的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：确认林荔敏与陈美凤于2016年1月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费13100元，由林荔敏负担6550元（于本判决生效之日起七日内交纳），由陈美凤负担6550元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孙豫萍人民陪审员  李 强人民陪审员  赵凯民二〇一九年十一月二十五日书 记 员  姚 倩