成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初1586号 原告：费明，女，汉族，1961年9月1日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：马姣，四川川蓉律师事务所律师，一般授权。 被告：李娟，女，汉族，1986年6月21日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：曾斌，重庆均睿律师事务所律师，特别授权。 被告：成都玛雅和美房地产经纪有限公司，住所地成都市成华区和美东路68号1楼。 法定代表人：曾莉，女，汉族，1987年9月26日出生，住成都市新都区。 原告费明与被告李娟、成都玛雅和美房地产经纪有限公司（以下简称：玛雅和美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月7日、2019年11月22日两次公开开庭进行了审理，原告费明及委托诉讼代理人马姣，被告李娟及委托诉讼代理人曾斌，被告玛雅和美公司的法定代表人曾莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 费明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2018年1月31日签订的《房屋买卖合同》（编号为：MY0010563）、《补充协议》（签订时间：2018年1月31日）及《补充协议2》；2、判令被告李娟退还原告已支付的房屋定金及首付款合计800,000元；3、判令被告玛雅和美公司退还原告已支付的居间服务费人民币31,350元。 费明提出的事实与理由：费明与李娟通过玛雅和美公司居间，三方于2018年1月31日签署了《房产买卖合同》（合同编号为：ＭＹ0010563），合同约定：李娟将其所有的位于成都市成华区房屋（权证号：权，建筑面积：73.47平方米）整体出售给费明，房屋成交价为人民币1100000元，居间服务费为成交价的3%，玛雅和美公司协助费明与李娟在2019年2月16日前完成涉案房屋过户；合同还就涉案房屋交付、按揭还款等其他权利义务进行了约定。而后，各方又签署了《补充协议》及《补充协议2》，进一步明确各方权利义务。上述文件签订后，费明按照约定于2018年2月1日向李娟支付了定金人民币50000元，2018年3月14日向李娟支付了首付款人民币750000元，合计人民币800000元；并于2018年2月3日向玛雅和美公司支付了居间服务费人民币31350元。2018年3月14日，李娟将案涉房屋交付给费明。2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，根据《通知》第二条“在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。”之规定，费明属于本次限购范围，涉案《房产买卖合同》因政策原因无法继续履行。费明为维护自身合法权益诉至法院。 李娟辩称，三方签订的三份协议属实，李娟不同意解除三方签订的三份协议。原告起诉不符合合同法九十二条合同法解除的条件，三方在签订的补充协议第八条明确约定若因政策缘故导致暂不能办理过户手续，合同上约定的过户时间顺延。因此即使因为政策原因导致暂不能过户，按照合同的约定，过户时间可以相应顺延到政策做出调整时，继续办理过户手续。成都市的相关政策规定，本市居民有两套住房属于限购对象。该规定不属于不可抗力的范围，因为原告假如名下有两套住房，原告只需卖掉一套住房，就不属于限购对象。原告就可以和被告办理相应的涉案房屋的过户手续。原告现在拒绝卖掉自己名下的多余一套房屋，设置过户障碍，按照三方签订的补充协议2第四条约定，如因乙方（即原告）原因未按期办理房屋买卖过户手续，支付甲方（即李娟）尾款，由乙方承担相应的责任。李娟保留追究原告违约责任的权利。李娟已按合同履行于2018年3月14日归还涉案房屋贷款27万元，另外本案涉及两个不同案由，一个是房屋买卖合同纠纷，一个是居间合同纠纷。在费明与李娟的房屋买卖合同纠纷中，玛雅和美公司的身份应该是第三人，不应该列为被告。 玛雅和美公司辩称，不同意退还佣金。从签订合同2018年1月31日起至2019年3月底，一直在为买卖双方服务，包括中途办理为卖方还按揭贷款与交接房屋手续，双方约定在2019年1月20日谈判过一次1，当时由于卖方答应降价7万元，而买方要求降价至90多万元，双方未协商好。第二次在2019年2月15日左右见面，买方报着降价的想法来与卖方见面。见面后，卖方不同意降价，未达成协议。第三次2019年3月11日双方见面，当时卖方朋友提出愿以90万价格出售给买方，当时买方也想过同意，随后本人李娟没有接受降价至90万，最后未达成协议。每一次谈判，都有公司人员全程陪同服务，所以不同意退还佣金。 经审理查明，位于成都市成华区房屋（权）于2015年7月6日登记为李娟单独所有，取得方式登记为商品房购买。该房屋无抵押登记信息。 2018年1月31日，李娟（甲方、出卖方）与费明（乙方、买受方）、玛雅和美公司（丙方、居间方）签订《房产买卖合同》（合同编号：ＭＹ0010563）载明：第一条（房屋基本情况），房屋位置为成都市成华区（权），建筑面积73.47平方米，限价商品房。第二条（房价款），房屋成交价为1100000元，包含室内装修、部分家具家电。第三条（付款方式及付款期限），乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金50000元，委托丙方收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款，甲方应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交由丙方保管；首付款750000元；其余300000元，乙方领取不动产证后当天转账。第四条（办理过户、按揭手续），该房屋已设定抵押，甲方贷款银行通知办理完成该房屋他项权证的注销；丙方协助甲乙双方在2019年2月16日前带齐资料前往房产交易中心办理过户手续；现有按揭贷款，乙方帮助甲方还按揭贷款240000元，在首付款中240000元。第六条（房屋交付及户口迁移），甲方于2018年3月15日前腾出该房屋，丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续，签订附件《物业交割单》，视为交割完成。第九条（补充条款）2、甲乙双方协商在2018年3月15日结清物业相关费用，腾出房屋交给乙方，乙方在甲方交房后三天内支付甲方510000元，首付款中240000元，甲方贷款银行通知还款时间，乙方转入甲方还款账户。 同日，李娟（甲方）与费明（乙方）、玛雅和美公司（丙方）签订《补充协议》载明：若因政策缘故导致本房暂不能办理过户等手续，合同上约定的过户时间顺延，待丙方通知甲乙双方能办理过户手续当日起，甲乙双方在7个工作日内无条件配合丙方办理过户等手续，若甲乙双方超过7个工作日仍不配合丙方，导致不能正常过户，与丙方无关，一切责任由不配合方承担。 李娟（甲方）与费明（乙方）、玛雅和美公司（丙方）签订的《补充协议2》（未载明签订时间）载明，因甲乙丙三方签订的《房屋买卖合同》（合同编号：MY0010563）房屋现在不能办理顺位抵押，特签订此补充协议：该房屋在2019年1月16日至2019年2月15日前由丙方协助甲乙双方完成过户相关手续；如因甲方原因未按期完成过户相关手续，对乙方支付甲方的800000元（大写：捌拾万元整）首付房款造成的经济损失，产生的经济纠纷由甲方按照《房屋买卖合同编号0010563》承担相应经济赔偿，若甲方拒不按照合同执行、不配合乙方办理过户手续、房屋转卖他人、涨价、拖延办理过户手续时间，除合同上呈现的金额外有额外要求增加尾款，均属违约！丙方全力协助、配合乙方追讨经济损失，乙方即可向人民法院提起诉讼甲方追讨经济损失及法律责任。如丙方不协助、不配合乙方追讨经济损失，乙方即可向人民法院提起诉讼丙方；如因乙方原因未按期办理房屋买卖过户手续，支付甲方尾款，由乙方承担相应责任。 2018年2月1日，李娟出具《定金收据》载明：今收到费明购我位于胜天人居3幢1单元505号购房首付款，人民币50000元（大写：伍万元整）。费明举出了转款的银行ＰＯＳ单予以佐证。 2018年2月3日，玛雅和美公司出具《玛雅房屋现金专用收据》载明：今收到费明购买位于成都市成华区的房屋中介费31350元。 费明举出的结婚证载明，费明与许军系夫妻关系。费明举出的2份《个人住房信息查询记录》载明，费明名下无房屋查询记录；许军名下有两套房屋，一套位于成都市成华区房屋，于2005年4月13日登记，另一套位于成都市龙泉驿区房屋，于2017年8月29日签约备案。 2018年3月14日，费明通过银行转账给李娟750,000元。同日，李娟出具《收条》载明：今收到买方费明已银行转账方式支付的房屋款750000元（大写：柒拾伍万元整）。 《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发［2018］17号，生效时间2018年5月15日）载明：“二、在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。 庭审中，李娟举出中国建设银行出具的结清证明（打印件），拟证明：2018年3月14日结清中国建设银行贷款27万，是为涉案房屋归还的全部贷款，玛雅和美公司也提供了相应协助，该证据可以和费明提供的涉案房屋的查询证明互相印证，费明提供的涉案房屋的查询证明明确标注无抵押、无贷款。费明的质证意见为：对三性不予认可，李娟未提供原件，无法核实还款的目的，但费明确实向李娟支付房款共计80万元以协助其偿还案涉房屋的抵押贷款，并协助其解除涉案房屋抵押。玛雅和美公司的质证意见为：对李娟提供的证据无异议，是由玛雅和美公司全程陪同李娟到银行还按揭贷款，至此房屋无抵押。 上述事实，有原、被告陈述及经法庭质证的下列证据证实：原、被告身份信息、房屋信息查询记录、《房产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议2》、转账凭证、收据、收条、结婚证、《个人住房信息查询记录》2份及双方当事人的陈述等。 本院认为，费明、李娟及玛雅和美公司签订的《房产买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行义务。费明举出的结婚证、2份《个人住房信息查询记录》表明，费明名下无房屋查询记录，费明配偶名下有两套房屋，其中一套系2017年8月29日签约备案，虽然根据《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发［2018］17号），2018年5月15日以后，费明不能在成都市成华区购买二手住房，但《房产买卖合同》的签订时间及费明支付大部分购房款的时间均在2018年5月15日之前，即双方买卖关系建立于成都市2018年5月15日限购政策之前，因此双方就案涉房屋的买卖合同关系不应受到成都市2018年5月15日限购政策的影响，而根据费明出示的《个人住房信息查询记录》，费明名下无房屋查询记录，故费明在2018年5月15日之前系可以在成都市成华区购买二手住房，故对费明以《房产买卖合同》违反限购政策无法继续履行为由，提出的解除《房产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议2》，要求李娟退还其购房定金及首付款共计800,000元，并要求玛雅和美公司退还其居间服务费31,350元的诉讼请求，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告费明的诉讼请求。 案件受理费12,114元减半收取计6,057元、保全费4,520元，共计10,577元，由原告费明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王演 二〇一九年十一月二十二日 书记员  王赟