四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14609号 上诉人（原审原告）：曾幼茹，女，1993年12月28日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：彭啸杰，四川润方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨行建，四川润方律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：徐学梅，女，1969年2月3日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：彭啸杰，四川润方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨行建，四川润方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市润莱置业有限公司。住所地：四川省成都高新区石羊工业园。 法定代表人：吴小曼，总经理。 委托诉讼代理人：冯文建，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高成如，四川法锐律师事务所律师。 上诉人曾幼茹、徐学梅因与被上诉人成都市润莱置业有限公司（以下简称润莱公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾幼茹、徐学梅上诉请求：撤销原判，改判支持其全部一审诉讼请求。 事实和理由：一、案涉合同中关于办理房屋所有权证、国有土地使用权证的约定违背现行行政法规强制性规定，属于无效条款，原判决未对上述条款的效力性审查。中华人民共和国国务院颁布的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日正式施行，该条例第四条规定：“国家实行不动产统一登记制度”，该条为强制性规定。案涉合同签订于2016年4月1日，应当适用该条例。案涉合同中关于房屋所有权、国有土地使用权分开办理登记的约定违背了该条例规定，属于违反行政法规强制性规定的条款，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效条款。二、案涉合同并未对不动产统一登记事宜作出任何约定，属于约定不明的情形。原判决得出“办理不动产统一登记时间=办理房屋所有权证的时间＋办理国有土地使用权证时间”的结论，违约了《中华人民共和国合同法》中关于合同约定不明时的履行原则，曾幼茹、徐学梅认为可以以下列两个标准作参考，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》第四项；不动产登记事项法定办理时限为30个工作日，其中：办理涉及房屋抵押权登记、转移登记、变更登记、注销登记的在7个工作日内办结，其他登记事项在承诺时限内办结。三、原判决违背了《中华人民共和国合同法》关于格式合同解释的基本原则。案涉合同为格式合同，原判决在说理部分直接将办理国有土地使用权证的截止时间解释为办理不动产统一登记的截止时间，属于作出了有利于提供格式合同一方的解释，违背了《中华人民共和国合同法》的相关规定。四、润莱公司未举证因实施不动产统一登记制度必然导致办证时间延长的证据。五、将办理房屋所有权证与办理国有土地使用权证的时间相加，损害了曾幼茹、徐学梅的合法权益。综上所述，原判决认定事实不清，证据不足，可能影响本案的公正审判，请二审法院依法改判。 润莱公司答辩称，原审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回曾幼茹、徐学梅的上诉请求，维持原判。 曾幼茹、徐学梅向一审法院起诉请求：1.请求依法判令润莱公司支付逾期取得所购房屋所有权证书的违约金8618元（按已付房款每日万分之一的标准从2018年7月1日起暂计算至曾幼茹、徐学梅起诉之日2018年12月1日，最终违约金额计算至实际取得房屋所有权证书之日止）；2.请求依法判令润莱公司承担本案诉讼费、律师费。庭审中，曾幼茹、徐学梅将第一项诉讼请求变更为：判令润莱公司支付逾期取得房屋不动产权证书的违约金8618元（按已付房款每日万分之一的标准从2018年7月1日起暂计算至2018年12月1日，最终违约金额计算至实际取得不动产权证书之日止）。 一审法院认定事实：2015年10月29日，曾幼茹、徐学梅与润莱公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“主合同”），购买润莱公司开发的房屋，总价567000元。主合同第十八条约定，出卖人在2016年12月31日前交付房屋。主合同第二十七条约定，买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。主合同第二十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起548日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。主合同第三十九条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 2015年10月30日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议第十二条第1项约定，委托出卖人代为办理房屋所有权证的，出卖人应在买受人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用，并办理完委托手续后的548日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。补充协议第十二条第3项约定，合同第十九条所约定的房屋权属登记不包括买受人所购房屋占用范围内的分户国有土地使用证的办理，出卖人应当在买受人取得所购房屋的所有权证后548日内协助买受人办理分户国有土地使用证，因出卖人的原因逾期的，出卖人应当按照买受人已付房价款每日万分之一的比例向买受人支付违约金。补充协议第十九条约定，因诉讼所产生的诉讼费、律师费由败诉方承担。 主合同及补充协议签订后，曾幼茹、徐学梅支付了全部房款。2017年2月23日，曾幼茹、徐学梅向润莱公司交纳了分户登记费、房屋维修资金、契税等费用。2018年12月10日，曾幼茹、徐学梅与四川润方律师事务所签订了《委托代理合同》，约定四川润方律师事务所指派律师担任本案中曾幼茹、徐学梅的代理人，代理至二审终结时止，代理费约定为1600元。 另查明，成都市自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。 一审法院认定以上事实，有商品房买卖合同及其附件、商品房补充协议、交费收据及发票、委托代理合同、成都市国土资源局通告等证据在卷佐证。 一审法院认为，双方签订的主合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于合同签订时间在成都市主城区实行不动产统一登记制度前，主合同及补充协议中分别约定了办理房屋所有权证书和国有土地使用证的时间，符合成都市当时的不动产登记制度，曾幼茹、徐学梅所持约定违法的意见不成立。 实行不动产统一登记制度后，不动产权证书登记的权利包含了房屋所有权、建设用地使用权等内容，曾幼茹、徐学梅主张以办理房屋所有权证的期限作为办理不动产权证书的期限的意见不具有合理性，应以在后的国有土地使用证的办理期限作为办理不动产权证书的期限为宜。 关于办证期限的确定，主合同约定在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书，而补充协议约定应在买受人缴齐办证所需各项资料及费用，并办理完委托手续后的548日内办理房屋所有权证。主合同与补充协议的内容均由润莱公司提供，且于同日签订，对于主合同与补充协议中关于办理房屋所有权证时间的不同约定，润莱公司未作出合理解释，一审法院认为，补充协议的该约定属于主合同第三十九条所称“不合理的减轻应当由出卖人承担的责任”，应以主合同的约定为准。双方对以合同约定的2016年12月31日作为交付时间无异议，一审法院予以确认，故办理房屋所有权证的期限为2018年7月1日。关于办理分户国有土地使用证的时间，主合同中并无约定，补充协议的约定对双方具有约束力，润莱公司应当于买受人取得所购房屋的所有权证后548日内协助买受人办理分户国有土地使用证，期限为2019年12月31日。在实行不动产统一登记制度后，房屋所有权证与国有土地使用证已无法办理，但润莱公司应当于2019年12月31日前协助曾幼茹、徐学梅办理所购房屋的不动产权证书。该期限尚未届满，润莱公司尚不存在逾期办证的违约行为，对曾幼茹、徐学梅的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回曾幼茹、徐学梅的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为25元，由曾幼茹、徐学梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。润莱公司提交了产权证签字领取表，拟以此证明有30户业主已经领取产权证，还有18户产权证原件未领证，还在润莱公司处。另外5户原件已经交银行办理抵押，润莱公司持有复印件。有2户业主自助办理的，有1户已交件，润莱公司持有缴费票据。共计56户已办证，仅有1户业主张韵还未办证。润莱公司是按照合同的约定，以及成都市不动产登记证书的约定，以及和曾幼茹、徐学梅在一审中的一些约定，现在完全办理完毕了。 曾幼茹、徐学梅未在本院指定的时间内提交书面质证意见。 本院对上述证据的真实性予以确认。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据曾幼茹、徐学梅的上诉请求与被上诉人润莱公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：润莱公司是否应向曾幼茹、徐学梅支付逾期取得房屋不动产权证书的违约金。现就上述争议焦点论述如下。 曾幼茹、徐学梅与润莱公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。曾幼茹、徐学梅诉请润莱公司支付逾期取得不动产权证书的违约金，则应当审查润莱公司在履行合同过程中是否存在有该违约行为。 根据双方合同约定，润莱公司应在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书。根据双方当事人确认的交付时间，案涉房屋于2016年12月31日交付，故办理房屋所有权证的期限为2018年7月1日。根据双方合同约定，润莱公司应在取得房屋的所有权证后548日内协助买受人办理分户国有土地使用证，则截止期限为2019年12月31日。但根据本案查明的事实，成都市从2016年11月17日开始在本市主城区内实施不动产统一登记制度。而双方合同中对于不动产统一登记并无相应约定，但不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，一审法院认定办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准正确，本院予以确认。故现办理不动产权证书的时间尚未届满。但根据本案二审查明的事实，润莱公司已在约定的国有土地使用权证时间届满前办理了不动产权证书，故润莱公司并无违约逾期办理不动产证的行为。曾幼茹、徐学梅主张润莱公司存在违约行为并无相应事实依据，本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于曾幼茹、徐学梅上诉提出双方签订的合同中关于办理房屋所有权证与国有土地使用权证的约定无效的理由。本院审查认为，成都市系在2016年11月开始实施不动产统一登记制度，而曾幼茹、徐学梅与润莱公司签订的合同时间在成都市开始实施不动产统一登记之前，合同中有关办理相关权属证书的约定未违反法律法规的强制性规定，曾幼茹、徐学梅主张办证条款无效的理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由曾幼茹、徐学梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十一月二十九日 书记员 龙春光