山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初6499号原告：青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地青岛胶州市澳门路333号。负责人：高祥辉，职务行长。委托诉讼代理人：黄林哲，山东荣真律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦晗，山东荣真律师事务所律师。被告：赵连课，男，汉族，1987年3月6日生，住山东省诸城市。被告：青岛祥泰永信建设有限公司，住所地青岛胶州市胶北街道办事处莱州路1号。法定代表人：任红红，职务总经理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行（以下简称青岛银行胶州支行）诉被告赵连课、青岛祥泰永信建设有限公司（以下简称祥泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银行胶州支行的委托诉讼代理人李梦晗、被告赵连课到庭参加诉讼，被告祥泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵连课向原告偿还贷款本金292487.15元、逾期利息4760.76元、罚息78.04元，共计人民币297325.95元（截止2018年11月28日，此后利息按照《个人购房担保借款合同》约定的结息方式计算至借款本息还清之日止）；2.判令原告对被告赵连课位于胶州市广州北路226号祥泰永信小区15号楼2单元301户的抵押财产折价、或者拍卖、变卖抵押物的价款享有优先受偿权；3.判令被告承担原告为实现本案债权支付的律师代理费为13500元；4.判令被告祥泰公司对上述第1、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.判令本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2014年6月20日，被告赵连课与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为320000元，借款期限为2014年6月20日至2039年6月20日，还款方式为按月等额本息还款，为保证债权能得以清偿，被告祥泰公司向原告提供阶段性保证担保，被告赵连课以位于胶州市广州北路226号祥泰永信小区15号楼2单元301户房屋作为抵押财产，向原告提供抵押担保，合同签订后，原告依约将全部借款以被告赵连课购房款名义一次性支付给售房人，至今，被告赵连课已经逾期三个多月未向原告偿还借款本息，根据合同约定，原告有权对被告赵连课逾期未偿还部分计收罚息，并要求被告赵连课提前偿还借款本息，现经原告多次催收，被告赵连课拒不偿还借款本息，对此原告有权行使抵押权，对合同项下的抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，且被告祥泰公司应在保证期间内对被告赵连课的债务承担连带清偿责任，故，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请法院判如所请。被告赵连课辩称，其认可原告所述，想分期还款，按月偿还，将逾期的也全部还清，现在还不上。被告祥泰公司未口头答辩，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了个人购房担保借款合同、个人借款声明、抵押预告登记证书、告客户书、青岛银行个人购房贷款申请书、欠款明细单、委托代理合同、律师费发票等证据。被告赵连课对上述证据质证称没有异议；被告祥泰公司未到庭未予质证。经庭审质证，对原告提交的上述证据本院依法予以采信并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，原告与被告赵连课签订个人购房担保借款合同一份，约定：被告赵连课向原告借款320000元，借款期限为300个月，自2014年6月20日至2039年6月20日止；还款方式为按月等额本息还款；借款人未能按照约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至逾期本息清偿为止；本合同采用抵押加保证担保方式，由祥泰公司提供保证担保，保证人按照阶段性保证担保方式承担连带保证责任；抵押物为被告赵连课名下位于胶州市广州北路226号《祥泰永信住宅小区》15号楼2单元3层301户的房产；担保的范围：本合同项下保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项；保证方式：连带责任保证；保证期间：阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止。但贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款或者欠费的，保证人对该部分应付款项仍承担保证责任；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押质押等担保方式），不论上述担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下全部或部分债务，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人按照合同约定在其担保范围内承担担保责任，保证人不提出任何异议。被告祥泰公司作为保证人在上述合同中加盖公章，2014年6月24日，办理了抵押房屋的预购商品房抵押预告，预告登记权利人为青岛银行胶州支行，预告登记义务人赵连课，债权数额320000元，至今未办理抵押登记。现涉案房屋已经办理不动产登记证书。2014年6月27日，原告按照合同约定将贷款320000元交付，借款到期日2039年6月27日，借款利率为6.55%，合同履行过程中，被告赵连课发生违约，未履行按期足额还款义务，截至2018年11月28日被告尚欠原告借款本金292487.15元及逾期利息、罚息等。另查明，原告在本案中向代理人支付律师代理费13500元。本院认为，原告与被告签订的个人借款合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，被告则应按时足额偿还借款本金及利息。现被告未及时履行还款义务，已构成违约，原告诉请被告偿还借款本金及合同约定的利息、罚息，理由正当，应予支持。对于原告要求的对被告赵连课以其位于胶州市广州北路226号《祥泰永信住宅小区》15号楼2单元3层301户房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，本院认为，现涉案房屋已经办理了不动产登记证书，客观上符合办理正式抵押的条件，现因借款人的原因未进行抵押登记，因此，从实体权利义务平衡以及商品房预售制度稳定发展出发，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费13500元，符合双方签订的合同约定且原告提交了委托代理合同及发票予以佐证，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告祥泰公司作为阶段性保证的保证人，已经完成了建造、竣工、验收等义务，合同约定阶段性保证到办理他项权利证书为止，现本院已经支持原告对被告的房产享有抵押权，故，对于原告要求被告祥泰公司承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。被告祥泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵连课于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金292487.15元及按照合同约定的逾期利息、罚息等。二、被告赵连课于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银行股份有限公司胶州支行支出的律师代理费13500元。三、被告赵连课以其名下位于胶州市广州北路226号《祥泰永信住宅小区》15号楼2单元3层301户的房产对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，原告青岛银行股份有限公司胶州支行对该房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、驳回原告青岛银行股份有限公司胶州支行对被告青岛祥泰永信建设有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5962元，保全费2074元，公告费600元，共计8636元，由被告赵连课负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富人民陪审员  王 慧人民陪审员  李 坤二〇一九年十一月十二日法官助理赵文倩书记员王琦