福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0203民初19218号 原告：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B1、17D1室，统一社会信用代码91350200M0000HJ24V。 法定代表人：张光强，总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：赵玉林，男，1951年7月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杜立武，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄兴源，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 原告厦门市旧城保护开发有限公司与被告赵玉林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保开公司的委托诉讼代理人吴婷婷、陈香凝，被告赵玉林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保开公司向本院提出诉讼请求：1.赵玉林向保开公司支付自2006年7月至2006年12月租金2592元（按每月432元为标准计算)及2007年1月至2007年4月租金4032元（按每月1008元为标准计算)；2.赵玉林向保开公司支付租金(租自2010年1月起以每月3065元为标准计至2018年12月为331020元；自2019年1月起以每月3955元为标准计至判决生效之日止）；3.赵玉林向保开公司支付逾期违约金（以欠付租金为基数，自应付款之日起按照每日3‰计算至实际还清之日止)。事实和理由：2005年4月15日，赵玉林（乙方）与厦门市国土资源与房产管理局思明房屋管理所（甲方）就思明区中山路169号签订店宅租赁合同，双方约定租金为432元每月，租赁期限自2005年10月1日至2006年9月30日；前述合同第四条约定，若乙方逾期未交房租的，甲方将按相关规定每日加收应缴房租千分之三的滞纳金，乙方逾期超过六个月未缴纳房租，甲方有权解除本合同、收回房屋，并追索拖欠租金及滞纳金。后，赵玉林欠缴2006年7月至2006年12月的租金。2007年5月4日，赵玉林（乙方）与厦门市公房管理中心（甲方，现为厦门市房屋事务中心）就思明区中山路169号签订《店宅租赁合同》，双方约定租金为1008元/月，租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日；合同第四条约定，若乙方逾期未交房租的，甲方将按相关规定每日加收应缴房租千分之三的滞纳金，乙方逾期超过六个月未缴纳房租，甲方有权解除本合同、收回房屋，并追索拖欠租金及滞纳金。赵玉林欠缴2007年1月至2007年4月及自2010年1月至今的租金。根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号文）以及《厦门市人民政府关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的公告》，保开公司于2015年9月1日起全面承接了厦门市思明区辖区内包括思明区中山路169号在内厦门市直管公房的经营管理权。保开公司承接经营管理权后同赵玉林联系，要求赵玉林支付拖欠费用，但赵玉林不予理会。保开公司有权要求赵玉林分别按《厦国土房〔2009〕367号》、《厦国土房【2013】135号》、《厦国土房〔2018〕671号》文件调整的市场租金价格支付使用期间的房屋费用。 赵玉林辩称，保开公司与赵玉林之间就保开公司所主张的3.6平方米建筑不存在租赁合同关系。虽然赵玉林在2005年到2007年两次签订店宅租赁合同，但是后来房屋进行了改造，所谓的非住宅部分面积未达到合同约定的3.6平方米，就该问题赵玉林也多次向有关部门反映，但未能得到解决。赵玉林认为合同约定不公平也不合理，在合同2009年到期之后就没有再就该非住宅部分签订新的租赁合同，也未再支付租金。后来3平方的建筑由案外人陈永强使用。即便是3平方米的建筑也是属于公共通道，不是保开公司的房屋，使用了也不无需向保开公司支付租金。另，保开公司主张的2016年8月9日之前的租金早已超过诉讼时效，不应支持。 双方当事人围绕诉辩主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉的厦门市中山路169号系赵玉林向公房管理部门承租的公房。2005年9月15日，赵玉林作为租户（甲方），与出租人思明房屋管理所（乙方）签订一份《店宅租赁合同》，约定由赵玉林承租中山路169号房屋，总建筑面积37.14平方米，住宅建筑面积33.54平方米，住宅使用面积25.8平方米，住宅月租金72.4元，非住宅建筑面积3.6平方米，非住宅月租金432元。租赁期限2005年10月1日至2006年9月30日。住宅月租金额由甲方根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，非住宅月租金额由甲方根据《厦门市直管非住宅用房租金标准》核定。房租收缴按照厦门市公用事业交费一卡通的办法实行，乙方可申请加入房租缴费一卡通，由银行代扣房租；若不采用一卡通方式缴交，乙方应于每月2日至月底持《房租缴交凭证》到市工商银行任一储蓄网点缴交房租或到房屋所在地房管所缴交房租。逾期未交者甲方将按有关规定每日加收应交房租千分之三的滞纳金；逾期六个月未交付房租的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并追收所欠的款项。 2007年5月9日，赵玉林作为租户（甲方），与出租人厦门市公房管理中心签订一份《店宅租赁合同》，约定由赵玉林承租中山路169号房屋，住宅月租金72.4元，非住宅月租金1008元。租赁期限为2007年1月1日至2009年12月31日止。有关承租房屋及面积、租金缴纳时间及逾期支付租金违约责任的约定均同前述与思明房屋管理所签订的《店宅租赁合同》。 上述租赁合同期限届满后，赵玉林未再与公房管理部门签订书面租赁合同。赵玉林继续居住使用中山路169号房屋住宅部分并按照《店宅租赁合同》约定的住宅部分租金标准支付住宅部分的租金至2019年12月31日。 另查明，根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号），我市思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权自2015年9月1日起移交保开公司具体经营管理。根据原厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房〔2015〕478号），2016年1月1日至2018年12月31日期间中山路169号3.6平方米非住宅市场评估租金为每月3065元。根据原厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》（厦国土房〔2018〕671号），2019年1月1日至2021年12月31日期间中山路169号3.6平方米非住宅市场评估租金为每月3955元。 赵玉林租住期间，曾就中山路169号1楼部分面积不足3.6平方米以及租金价格问题向公房管理部门提出异议。 审理中，赵玉林及保开公司均确认案涉的中山路169号非住宅部分系指中山路169号1楼通道部分，赵玉林租住的住宅部分在中山路169号2楼，需经由中山路169号1楼的通道部分，也即保开公司主张的非住宅部分才能进入中山路169号2楼。双方确认现中山路169号一楼部分除用于赵玉林通行外，由案外人陈永强实际占有使用。 赵玉林主张，租赁期限届满后，其认为公房管理部门就非住宅部分的出租价格不合理，该非住宅部分为中山路169号的消防通道，依法不能作为非住宅使用，且该部分面积实际也不足3.6平方米。因此，其未再就该部分面积与公房管理部分签订租赁合同，也未再缴纳租金。赵玉林自认保开公司于2018年1月、2月、6月向其催讨非住宅部分的租金，其认为双方关于该部分面积不存在租赁合同关系，故未支付。保开公司认为租赁期限届满后，赵玉林与保开公司虽未签订书面租赁合同，但赵玉林一直按照最后一份租赁合同的约定缴纳住宅部分的租金，双方的租赁关系一直持续存在，双方就非住宅部分也存在租赁合同关系，保开公司有权要求赵玉林支付租金及逾期违约金。 另，赵玉林未能就其已支付2006年7月至2006年12月租金及2007年1月至2007年4月期间的租金提供证据。 本院认为，赵玉林与公房管理部门所签订的《店宅租赁合同》租赁期限已于2009年12月31日届满。租赁期限届满后，赵玉林已明确提出对一楼部分的面积及租金标准有异议，不同意继续就一楼部分订立房屋租赁合同，其本人亦未继续占有使用一楼部分用于经营，仅是基于合理通行需要经由一楼通往其承租的二楼住宅部分，因此，难以认定在租赁期限届满后，赵玉林与保开公司之间仍就中山路169号房屋一楼部分存在租赁合意。赵玉林自2010年1月1日起即依原租赁合同约定的住宅租金标准向公房管理部门支付租金，并无证据证明公房管理部门就此提出过异议，因此，公房管理部门与赵玉林仅就中山路169号2楼住宅部分存在租赁合意。保开公司依赵玉林继续承租中山路169号2楼住宅为由主张与赵玉林之间就中山路169号1楼部分在租赁期限届满后仍存在租赁合同关系，依据不足。保开公司依据租赁合同要求赵玉林支付2010年之后的租金缺乏依据，本院不予支持。2006年7月至2006年12月以及2007年1月至2007年4月期间的租金，保开公司或相关公房管理部门未在法律规定的诉讼时效期间内向赵玉林主张权利，亦未能证明存在诉讼时效中止或中断的情形，其诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效期间。综上，保开公司相应诉求均应予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 驳回原告厦门市旧城保护开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费4014元，由原告厦门市旧城保护开发有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年十一月二十六日 法官助理（王昕） 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。