重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初9846号 原告：张兴森，男，1980年9月14日生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路1号第2层，统一社会信用代码91500106596703443D。 法定代表人：彭善荣，重庆同景宏航置地有限公司总经理。 委托诉讼代理人：刘孟凯，男，重庆同景宏航置地有限公司员工，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：李雪梅，女，重庆同景宏航置地有限公司公司员工，住重庆市云阳县。 原告张兴森与被告重庆同景宏航置地有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兴森的委托诉讼代理人曾野，被告重庆同景宏航置地有限公司的委托诉讼代理人刘孟凯到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告张兴森向本院提出诉讼请求：一、判令被告将四五组团别墅与高楼（含洋房）区域分开管理，采用绿植等方式进行区域分割。二、判令被告建造庭院门、花园围墙。三、判令被告修复外墙破损、突出、移除非本人家庭的燃气、自来水等设施，完善房屋内部照明、插座。承担因此延迟交付所承担的违约责任。四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月19日，被告因改变房屋规划给原告及其他业主出具《告知书》，约定：一、四五组团的别墅统一管理且无围墙隔离，四五组团别墅与高楼（含洋虏）区域分开管理，采用绿植等方式进行区域分隔；二、四五组团交界的消防通道在满足验收条件下进行景观升级”；三、在符合法律法规政策的前提下，确保楼下车位由别墅业主同等条件下优先购买，如暂时不能销售，确保优先租用。2017年8月16日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。2018年12月24日，被告通知原告接房。2019年2月18日验收房屋时发现前后花园面积变小，没有入户门、围墙，邻居家的水气表占用面积，所有房间没有照明、开关和插座等问题。现原告张兴森为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院依法判如所请。 被告重庆同景宏航置地有限公司辩称：原告所述无事实及约定或法定依据，请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2017年8月16日，原告张兴森与被告重庆同景宏航置地有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：该商品房项目名称为同景优活城项目（四组团），案涉房屋坐落为重庆市沙坪坝区某处，本商品房为清水房，总成交金额为1859102元；属预售商品房的，被告重庆同景宏航置地有限公司应于2018年12月30日前，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告张兴森使用。上述《重庆市商品房买卖合同》还对双方的违约责任、房屋质量标准、建筑材料设备安装标准等进行了约定。2018年9月28日，被告开发建设的同景优活城项目（四组团）工程Ⅱ标段（本次备案：4-5＃楼商业、6-8＃、10＃、12＃、14＃、16＃、18＃、19＃）取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2018年12月24日，被告向原告邮寄送达了收验楼通知书，通知原告于2018年12月30日至2019年1月1日办理收验楼手续。2019年2月18日，原告验房时，认为前后花园面积变小、花园入户门没有、围墙没有、邻居家的水气表占用面积、外墙突出、所有房间没有照明、开关和插座等问题，原告未办理接房手续及领取钥匙。 另查明，2017年5月19日，被告重庆同景宏航置地有限公司出具《告知书》，其主要内容为：“感谢全体业主同意我司规划方案调整，按照业主要求，我司配合工作如下：一、四五组团的别墅统一管理且无围墙隔离，四五组团别墅与高楼（含洋房）区域分开管理，采用绿植等方式进行区域分隔；二、四五组团别墅交界的消防通道在满足验收条件下进行景观升级；三、在符合法律法规政策的前提下，确保楼下地库两个车位由别墅业主同等条件下优先购买。如暂时不能销售，确保优先租用；四、保证四组团别墅已认购未签约的客户陆续进行签约工作，明细详见现场公告”。 之后，由于原告张兴森要求被告重庆同景宏航置地有限公司按照《告知书》内容整改未果，原告张兴森遂提起本案诉讼，要求法院依法判如所请。 本案审理中，原告张兴森明确其诉讼请求第一项：要求将四组团的高层与别墅进行分割，分割方式为在高层和别墅相接的道路中修一道门，人员通过刷卡的方式进出。第三项：移除燃气和水的管子和表，包括邻居的管子和表。 上述事实，有原告张兴森举示的《重庆市商品房买卖合同》，《告知书》，现场照片；被告重庆同景宏航置地有限公司提交的收验楼通知书、EMS单、送达回执、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、照片以及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，《告知书》虽然从形式上看系被告单方承诺，但因《告知书》明确表达了意思表示，相对方即原告张兴森也表示接受。因此，《告知书》对本案原、被告双方发生法律效力。但《告知书》的内容，“分开管理”、“绿植”、“景观升级”等约定较为主观和模糊，双方在审理中也无法就上述问题达成补充协议，应视为约定不明。原告张兴森的诉讼请求，对《告知书》中的内容进行了细化，属于对合同内容的解释。本院认为，首先，在审理中，原告上述解释内容未取得被告重庆同景宏航置地有限公司的同意。其次，根据《告知书》的内容，结合《告知书》所使用的语句、有关条款、合同目的、交易习惯等，均无法得出原告变更后的诉讼请求的内容。因此，原告对《告知书》的解释、变更后的诉讼请求，对被告重庆同景宏航置地有限公司不发生法律效力。 原告的诉讼请求，即要求将四组团的高层与别墅进行分割，分割方式为在高层和别墅相接的道路中修一道门，人员通过刷卡的方式进出。本院认为，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。消防通道作为消防设施，其建设、维护、修缮等，都应符合相关要求，并接受消防部门的检查验收。原告上述要求，不仅超出原、被告双方之间的房屋买卖合同以及《告知书》的约定，且违反消防法相关规定。原告的请求，不符合法律规定，也不够明确，缺乏可操作性。原告的要求，涉及到小区公共区域，涉及其他业主的权益，原告的要求需要按照规定和程序征求其他业主的意见。故原告的该请求，本院不予支持。 原告要求被告移除燃气和水的管子和表，包括邻居的管子和表，完善房屋内部照明、插座的诉请。因天然气管道和气表及水管道和水表的安装均系相应的天然气及自来水安装公司负责，并非被告的行为。此外，双方在合同中并未对房屋内部照明、插座的安装进行约定。故原告的诉请本院不予支持。 按双方合同约定，房屋的交付条件为“将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张兴森使用”。被告应交付的房屋已经取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，符合双方合同约定。原告认为被告未解决上述诉请中的问题而要求被告承担迟延接房的违约责任的请求，本院不予支持。 被告所交付的房屋外墙有部分破损的现象，被告有对破损外墙进行修复的义务。原告的该诉请，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国消防法》第五条、第九条、第十条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告重庆同景宏航置地有限公司于本判决发生法律效力后十五日内，将原告张兴森所购位于重庆市沙坪坝区某处房屋外墙破损处予以修复。 二、驳回原告张兴森的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半交纳40元（已交纳），由原告张兴森负担20元，被告重庆同景宏航置地有限公司负担20元。被告重庆同景宏航置地有限公司负担部分于本判决发生法律效力后十五日内迳付原告张兴森。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员 王 正 二〇一九年十一月二十七日 书记员 邹竺珊