苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初7556号原告：吴金亮，男，1967年1月9日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：康咏梅，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告：赛叶尔苏里坦，女，1983年5月20日生，维吾尔族，住新疆伊宁县，现暂住江苏省苏州市吴江区。第三人：苏州市吴江区吴江经济技术开发区（松陵镇）庞杨村村民委员会，住所地江苏省苏州市吴江区经济技术开发区城南花苑2941号。法定代表人：沈才荣，村主任。原告吴金亮诉被告赛叶尔苏里坦、第三人苏州市吴江区吴江经济技术开发区（松陵镇）庞杨村村民委员会（以下简称庞杨村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理。依法适用普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告吴金亮及其委托诉讼代理人康咏梅、第三人法定代表人沈才荣到庭参加诉讼。被告赛叶尔苏里坦经本院公告送达传票、起诉状副本等应诉材料，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴金亮向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告立即清空苏州市吴江区房屋并向原告交付该租赁房屋，结清该房屋水、电等费用；3.判令被告立即向原告支付拖欠房屋租金14888.89元（租金计算方式：自2019年3月16日暂计算至2019年5月22日，自2019年5月23日起以每日222.22元的标准计算至被告清空并向原告交付租赁房屋之日止）及违约金（违约金计算标准：自2019年3月16日起以未付租金80000元为基数，按照每日千分之一的标准计算至被告实际支付之日止）；4.判令被告立即向原告支付原告垫付的电费6226元；5.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告交付苏州市吴江区房屋；将第三项诉讼请求变更为要求被告立即向原告支付拖欠的房屋租金【以租金1.23元/平方米/天（80000元/365天/178平方米）的标准，自2019年3月16日起按84平方米计算至实际交付房屋之日止】、房屋占用使用费【1.23元/平方米/天（80000元/365天/178平方米）的标准，自2019年3月16日起按94平方米计算至实际交付房屋之日止】。事实和理由：原告系苏州市吴江区房屋的用益物权人。2018年3月6日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告从原告处租赁苏州市吴江区房屋用于餐饮经营。原、被告双方对租赁房屋坐落、租金、租赁期限、租金支付方式、水电费支付方式、合同解除、违约责任等作了详细约定。2018年9月，被告未依约按时交纳租赁房屋电费，原告无奈先行垫付电费6226元。2019年2月，被告未依约向原告支付第二年房屋租金，原告多次催告被告支付垫付电费及房屋租金，被告均推脱不付。被告赛叶尔苏里坦未作答辩，亦未向法庭提交任何证据。第三人庞杨村村委会述称，苏州市吴江区房屋系庞杨村集体财产；原告就涉案房屋与庞杨村村委会签订了房屋租赁合同，租期自2016年起至2022年2月28日止；对原告的转租行为无异议。经本院审理查明认定事实如下：2018年3月6日，吴金亮（甲方）与赛叶尔苏里坦（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租房屋坐落于苏州市吴江区，租赁面积约为120（三层）平方米用于餐饮；甲方同意将上述房屋出租给乙方，使用期限为三年，自2018年3月16日起至2021年3月15日止；每年租金共计80000元，实行先付后租；乙方在交纳第一年租金的同时还需支付给甲方履约保证金10000元，租赁期满或合同终止、解除后，若房屋和设施无损坏及乙方不欠相关费用，甲方予以退回保证金（不计利息），否则按照市场价扣除修理及相关费用后，多退少补，若仍不足以弥补甲方损失，乙方需另行足额付清；乙方需合法经营，租赁期内承担消防、电、燃气、卫生、治安、经营风险、失窃、债务及其他一切责任，由此造成的直接或间接损失均由乙方承担，与甲方无关；乙方应按其足额支付租金，逾期交纳的，除应如数补缴外，还应向甲方按每天以逾期租金的千分之一支付违约金；乙方需按时足额交清水、电、卫生等其他相关费用，否则，由此造成的损失由乙方自行承担，若给甲方造成损害的，乙方应予以赔偿；如乙方拖欠房屋租金、水电费等公用事业费用及其他费用一个月以上的，甲方有权终止租赁合同、收回房屋并不予返还承租方已付房租及押金。合同签订后，赛叶尔苏里坦向吴金亮支付2018年3月6日至2018年3月5日“租金”80000元及保证金10000元。审理过程中，庞杨村村委会陈述，涉案房屋系2008年庞杨村整村拆迁时，为解决全村五保户居住问题，以陈友根（五保户）名义申请的房屋，占地面积为120平方米，建设用地许可证号为002570，房屋产权实质归村集体所有；后陈友根等五保户上访，申请退出五保户并放弃五保户待遇，要求安置宅基地或公寓房；2011年10月，开发区农发局、国土分局、动迁办、庞杨村会商，形成《会议纪要》，对拆迁时有村里审批、村里建造退保人员房屋的，给予重新安置；庞杨村集体建造的房屋建设用地许可证均为五保户名字，跟退保后新审批的宅基地建设许可证户名重复，变成了一户两宅；为明确房屋资产权属，开发区国土资源分局明确涉案房屋的建设用地许可证作废，新的建设用地许可证尚未办妥，但是产权仍然归村集体所有。另，涉案房屋只有第一、二层有规划审批手续，第三层系村里加造的，每层面积为84平方米；吴金亮利用涉案房屋的底楼空地自行搭建了一间小院子当门面用，面积大概10平方米左右。吴金亮对庞杨村村委会的上述陈述均无异议。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》《会办纪要》《吴江市投资项目（基本建设）立项申请表》《情况说明》《农村发展局工作联系单》及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，关于原告要求解除其与被告赛叶尔苏里坦签订的《房屋租赁合同》的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中租赁房屋第一层小院子、第三层未取得建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》部分无效。无效合同自始无效，不存在合同解除问题，对原告要求解除原、被告针对租赁房屋第一层小院子、第三层所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以驳回。合同履行过程中因被告赛叶尔苏里坦拖欠租金，达到双方约定的合同解除条件，故原、被告针对租赁房屋第二层所签订的《房屋租赁合同》解除。关于原告被告交付涉案房屋的主张。如上所述，本案《房屋租赁合同》系无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产，应该予以归还，故被告赛叶尔苏里坦应向原告归还涉案房屋。关于原告吴金亮主张的租金请求。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，原则上应予支持。本案中，原、被告双方的租赁合同部分无效，但双方并未区分各部分房屋对应的租金标准，故本案中对于租金及占用使用费合并处理。虽出租的涉案房屋中有部分房屋属于不合法建筑，但被告赛叶尔苏里坦基于其占有使用行为，应向原告吴金亮支付相应的占用使用费。参照双方约定的80000元/年的租金标准，原告主张租金及占用使用费按1.23元/平方米/天（80000元/365天/178平方米）的标准计算，符合双方约定，本院予以支持。审理过程中，原告吴金亮同意被告赛叶尔苏里坦已支付的保证金在本案被告应付的租金、占用使用费中扣除。本院予以确认。故被告赛叶尔苏里坦应向原告吴金亮租金及占用使用费（自2019年3月16日起按自1.23元/平方米/天*178平方米标准计算至实际搬离之日止，其中扣除被告赛叶尔苏里坦已付给原告吴金亮的保证金10000元）关于原告吴金亮主张电费的问题，吴金亮提供的收费凭证、发票及核查票等证据，不能证明该部分电费系原告吴金亮代被告赛叶尔苏里坦向供电公司支付，故本院对原告的该项主张不予支持。被告赛叶尔苏里坦经本院公告送达诉状副本、开庭传票等应诉材料，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，被告应自行承担由此产生的不利法律后果。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款的规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告吴金亮与被告赛叶尔苏里坦签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告赛叶尔苏里坦于本判决生效后十日内支付原告吴金亮租金及占用使用费（自2019年3月16日起按自1.23元/平方米/天*178平方米标准计算至实际搬离之日止，其中扣除已支付的保证金10000元）。三、被告赛叶尔苏里坦于本判决生效后十日内向原告吴金亮交付坐落于苏州市吴江区房屋。四、驳回原告吴金亮其他的诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行，账号：62×××64）如被告赛叶尔苏里坦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取3264元，由被告赛叶尔苏里坦负担。被告负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告吴金亮，原告已预交的诉讼费用本院不再退回（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行，账号：62×××64）。如不服本判决，可在本判决生效后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  胡云政人民陪审员  沈 强二〇一九年十一月二十六日法官 助理  张白帆书 记 员  宋金瑶附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。