福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4350号 原告：昆仑（莆田）物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：方秀容，总经理。 委托诉讼代理人：李国锋，福建思阳律师事务所执业律师。 被告：彭冬梅，女，1987年10月28日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：施高攀，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭晓红，福建理策律师事务所实习律师。 原告昆仑（莆田）物业管理有限公司（以下简称昆仑物业公司）与被告彭冬梅因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告昆仑物业公司的委托诉讼代理人李国锋、被告彭冬梅的委托诉讼代理人施高攀、彭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆仑物业公司向本院提出诉讼请求：1.彭冬梅偿还给昆仑物业公司拖欠的物业费14352元以及该款自起诉之日起至还清之日止按月利率0.5%计算的逾期缴费资金占用利息损失；2.本案诉讼费用由彭冬梅承担。事实和理由：昆仑物业公司自2011年开始为莆田市荔城区XXXX号东城一号广大业主提供物业管理服务，物业服务费收费标准为别墅1.5元/㎡*月。彭冬梅为莆田市荔城区XXXX号东城一号小区XXX楼别墅一栋，包括地下XXXX的业主，面积合计为503.58平方米，按照约定彭冬梅每个月应该向昆仑物业公司支付755.37元的物业费，每半年预先缴纳该半年周期的物业管理服务费，之前双方均按照合同约定履行，但是彭冬梅自2016年1月份起至2017年7月份没有支付物业费，已经拖欠昆仑物业公司19个月的物业费14352元。昆仑物业公司每年1月和7月左右通过电话、短信等方式向彭冬梅催缴，并送达付费通知单，依法催缴，但是彭冬梅至今拒不支付拖欠的物业费。 彭冬梅辩称，1.彭冬梅从未收到关于物业费催缴的任何通知或书面材料，昆仑物业公司也未给彭冬梅提供合理期限，其径直起诉的行为依法应当予以驳回。昆仑物业公司单方制作的所谓付费通知书等材料均是为了起诉需要而在起诉前制作，且图片里的房子也非彭冬梅所有，彭冬梅从未收到该书面通知，也没有收到任何电话或短信通知。因此，请求驳回昆仑物业公司的诉讼请求。直至起诉时，昆仑物业公司才将彭冬梅错误的联系方式进行更改，证明昆仑物业公司直至起诉前根本不知道彭冬梅的联系方式，根本不可能向彭冬梅进行任何电话或短信通知。所谓付费通知单均系昆仑物业公司为了起诉需要而在起诉前单方制作，且图片里的房子也并非彭冬梅所有，彭冬梅从未收到该书面通知。事实上，彭冬梅于2013年1月至2015年12月期间的物业费，是以昆仑物业公司与案外人彭炳华之间的债务进行抵扣，后昆仑物业公司也从未向彭冬梅要求支付物业费，故彭冬梅完全不知道存在欠缴物业费。退一步说，即使根据昆仑物业公司提供的付费通知单，上面催费时间为2019年5月20日，其在同月30日便径直起诉，也根本未给彭冬梅合理期限进行缴纳物业费。且昆仑物业公司早已全面退出案涉房产小区的物业管理，彭冬梅更无从知晓其办公地点和物业费缴纳方式进行核实、缴纳。因此，彭冬梅从未收到关于物业费催缴的任何通知或书面材料，昆仑物业公司也未给彭冬梅提供合理期限，其径直起诉的行为依法应当予以驳回。2.昆仑物业公司主张的2016年1月至6月物业费已明显超过诉讼时效，依法应当予以驳回。彭冬梅没有收到任何书面或口头催讨通知，即使昆仑物业公司提供的照片是真实的，但也没体现具体的张贴时间。现昆仑物业公司主张2016年6月前的物业费已超过3年诉讼时效，依法应当不予支持。综上，昆仑物业公司从未向彭冬梅进行过催缴，其诉讼已明显超过法定的诉讼时效，且昆仑物业公司计算的物业费数额明显不具有事实和法律依据，请求法院依法驳回昆仑物业公司的诉讼请求。 昆仑物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：不动产登记簿1份、《前期物业服务合同》1份、《前期物业服务合同解除协议》1份、付费通知单1份、照片打印件1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据昆仑物业公司、彭冬梅的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月1日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司续签《前期物业服务合同》，约定：昆仑物业公司对坐落于莆田市荔城区南郊村（具体以民政局编排为准）的东城1号XXXX期小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第三条约定，昆仑物业公司提供的物业管理范围为：（一）房屋建筑本体共用部位的小额维修、日常养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备的小额维修、日常养护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的小额维修、日常养护和管理；（四）本物业规划红线内属配套服务设施的小额维修、日常养护和管理；（五）公共环境的清洁卫生、垃圾收集（不包括清运费用、莆田市华港房地产开发有限公司可外聘或委托物业企业进行清运）；（六）车辆行驶及停泊的秩序管理；（七）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任），有特别要求进行安全监控和巡视等安保、秩序维护工作，并另行签订合同进行特殊约定的除外;(八)社区文化娱乐活动策划、组织；（九）物业及物业管理档案、资料的收集、整理、入档；（十）法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（一）高层住宅：1.50元/月/平方米（合同期内暂按1.35元/月/平方米的标准收取）、多层住宅：2.0元/月/平方米（合同期内暂按1.5元/月/平方米的标准收取）、商铺：2.50元/月/平方米（合同期内暂按1.7元/月/平方米的标准收取）……物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。该合同第八条约定，物业服务费用每一年缴纳一次，在费用到期后7个工作日内缴纳，每逾期1日，须缴纳欠费总额千分之三为滞纳金。该合同第十条关于公摊费用约定，……（二）电梯年检及维保、维修费用按每梯位实际发生的费用每梯位独立分摊……；（四）生活垃圾清运费用直接纳入公摊，按生活垃圾清运合同的具体金额根据小区总户数平均分摊。2017年7月31日，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定将物业服务期限调整至2017年7月31日。 另查明，彭冬梅于2011年1月7日购买坐落于莆田市荔城区商品房（均位于“东城1号”小区内），所有权于2011年5月30日转移登记在彭冬梅名下，建筑面积分别为78.14平方米、221.08平方米、77.9平方米、43.92平方米、82.54平方米；上述商品房建筑面积共503.58平方米。2019年5月28日，昆仑物业公司通过在上述商品房门口张贴付费通知单方式向彭冬梅催收物业服务费等费用。因昆仑物业公司主张未收到上述商品房自2016年1月份起至2017年7月份止的物业服务费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，莆田市华港房地产开发有限公司与昆仑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由昆仑物业公司对莆田市荔城区“东城1号”小区提供前期物业服务，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力。昆仑物业公司为“东城1号”小区提供了物业管理服务，彭冬梅逾期未支付物业服务费已构成违约，昆仑物业公司要求彭冬梅支付其拖欠的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。昆仑物业公司主张曾与彭冬梅口头协商以案外人彭炳华对昆仑物业公司的债权抵扣其物业服务费，但未提供相应证据证明，本院不予采信；且昆仑物业公司提供的证据仅可证实其于2019年5月28日向彭冬梅催讨自2016年1月起的物业服务费，故彭冬梅辩称2016年1月份至2016年6月份的物业服务费已超过3年诉讼时效，具有事实和法律依据，本院予以采纳。经核算，彭冬梅应支付自2016年7月1日起至2017年7月31日止的物业服务费：9819.81元（503.58平方米×1.5元/平方米·每月×13个月）。彭冬梅辩称张贴通知单图片内的房屋并非彭冬梅所有，但未提供证据证实其上述主张，故对其上述辩解意见本院不予采信。昆仑物业公司要求彭冬梅支付逾期缴费资金按月利率0.5%计算的逾期交费资金占用利息损失，因拖欠物业费有违诚信原则且导致利息损失产生，故该主张符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、彭冬梅应在本判决生效之日起十日内向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付莆田市荔城区商品房自2016年7月起至2017年7月止的物业服务费9819.81元，并向昆仑（莆田）物业管理有限公司支付以物业服务费9819.81元为基数自2019年9月6日起至付清该款之日止按月利率0.5%计算的逾期交费资金占用利息损失； 二、驳回昆仑（莆田）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费159元，减半收取计79.5元，由彭冬梅负担25元，昆仑（莆田）物业管理有限公司负担54.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇一九年十一月二十六日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。