广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0512民初224号原告：马礼舜，香港特别行政区居民，男，1932年12月12日出生。委托诉讼代理人：郑文龙，广东海鸿律师事务所律师。被告：汕头经济特区广澳建设（集团）公司，住所地特区广澳埭头。法定代表人：唐锦宗。委托诉讼代理人：蔡建群，系该司职员。第三人：汕头经济特区马时威工业村开发有限公司，住所地广东省汕头经济特区龙湖区。法定代表人：陈嘉明。委托诉讼代理人：叶燕真，系该司职员。原告马礼舜与被告汕头经济特区广澳建设（集团）公司（下称汕特广澳公司）、第三人汕头经济特区马时威工业村开发有限公司（下称汕特马时威开发公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马礼舜的委托诉讼代理人郑文龙、被告汕特广澳公司的委托诉讼代理人蔡建群和第三人汕特马时威开发公司的委托诉讼代理人叶燕真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马礼舜向本院提出诉讼请求：1.确认1992年7月10日签订的《联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇协议书》的效力；2.判令被告判决生效3个月内将位于南湖XXXX区娘山屿合作开发的19.0276亩土地使用权过户给原告（座标：①1219XXX.XXX、228XXX.XXX，②1219XXX.XXX、228XXX.XXX，③1219XXX.XXX、229XXX.XX，④1219XXX.XXX、2289XXX.XXX，⑤1219XXX.XXX、228XXX.XXX，⑥1219XXX.XXX、228XXX.XXX；详见中国广澳开发公司规划工程部红线图）；3.判令被告如果未能在判决规定时间内将上述19.0276亩土地使用权过户给原告，则返还原告投资回报人民币670万元，赔偿原告别墅建设费用人民币2266763.29元，并赔偿原告上述款项自1998年6月29日起的利息损失（按中国人民银行公布同期银行贷款利率）。庭审过程中，原告马礼舜变更第2项诉讼请求为若《联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇协议书》及《补充协议》有效，判令被告将位于南湖台商投资区娘山屿合作开发的19.0276亩土地使用权过户给原告（座标：①1219XXX.XXX、228XXX.XXX，②1219XXX.XXX、228XXX.XXX，③1219XXX.XXX、229XXX.XX，④1219XXX.XXX、2289XXX.XXX，⑤1219XXX.XXX、228XXX.XXX，⑥1219XXX.XXX、228XXX.XXX；详见中国广澳开发公司规划工程部红线图）；变更第3项诉讼请求为若《联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇协议书》及补充协议无效，判令被告返还原告投资回报人民币670万元，赔偿原告别墅建设费用人民币2266763.29元，并赔偿原告上述款项自1994年1月19日起的利息损失（按中国人民银行同期银行贷款利率）。事实与理由：1992年，被告汕特广澳公司招商引资邀请第三人汕特马时威开发公司到其持有土地使用权并规划好的汕头市广澳片区娘屿住宅区联合开发房地产。被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司于1992年7月10日签订《联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇协议书》，联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇。之后因情况变化，双方又签订《补充协议书》、《补充协议书（二）》、《补充协议书（三）》，调整合作开发的方式和范围，其中调整后范围位于南湖XXXX区娘山屿合作开发的19.0276亩土地使用权（中国广澳开发公司提供座标：①1219XXX.XXX、228XXX.XXX，②1219XXX.XXX、228XXX.XXX，③1219XXX.XXX、229XXX.XX，④1219XXX.XXX、2289XXX.XXX，⑤1219XXX.XXX、228XXX.XXX，⑥1219XXX.XXX、228XXX.XXX），该红线图由代行部分规划行政职能的中国广澳开发公司出具，加盖中国广澳开发公司规划工程部印章；被告汕特广澳公司同意“合作项目除已建成十一幢别墅占地面积约8.0276亩及余下的土地面积约11亩的土地使用权归乙方所有”。迄今，第三人汕特马时威开发公司已付清了约定投资回报人民币670万元，并以建设单位名义已直接投入工程款人民币2266763.29元，在前述土地上建成11幢别墅。2001年12月20日，第三人汕特马时威开发公司将涉讼合作合同的权利和义务及“该地块及地上建筑物产权”概括转让给原告马礼舜，得到被告汕特广澳公司同意。但被告汕特广澳公司仍未能按照《补充协议书（三）》的约定，将19.0276亩土地使用权过户给原告马礼舜。原告马礼舜现年事已高，为解决权属问题，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告马礼舜对其陈述的事实提供的证据有：1.当事人身份资料，证明各方当事人主体适格；2.汕头经济特区国土局批复及娘屿住宅区规划图、建筑许可执照，证明涉讼合作开发项目土地来源，并经规划、建筑许可；3.《联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇协议》及《补充协议书》、《补充协议书（二）》、《补充协议书（三）》，证明涉讼土地合作开发合同的权利义务及方式、范围的调整；4.建筑施工合同、验收证明书、工程款支付票据，证明第三人汕特马时威开发公司作为建设单位直接投入工程款人民币2266763.29元，建成11幢别墅；5.第三人汕特马时威开发公司致被告汕特广澳公司的函件，证明涉讼土地合作开发合同的权利义务转让给原告马礼舜，且经过被告汕特广澳公司同意。当庭补充提交：6.投资回报支付账簿簿记及单据、2011年12月12日《补充协议》，证明670万元投资回报已于1994年1月18日及之前全部支付给被告汕特广澳公司；7.汕府发（1985）XX号通知、汕府函（1993）XX号批文，证明被告汕特广澳公司及其上级公司由政府授权行使部分规划、用地职权；被告汕特广澳公司有权统一规划、管理涉案地块；8.濠江区问题楼盘排查明细表，证明双方均有解决问题的意向。被告汕特广澳公司公司辩称，对于第三人汕特马时威开发公司支付给被告汕特广澳公司投资回报人民币670万元与建成11栋楼宇成本无异议；但关于利息因被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司是联合开发娘屿楼宇且多次进行补充，说明双方是友好协商，不应计算利息。被告汕特广澳公司对其辩解没有提供证据。第三人汕特马时威开发公司述称，对于土地的事宜没有意见，由原告马礼舜和被告汕特广澳公司进行协商处理。第三人汕特马时威开发公司对其陈述没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了开庭质证，被告汕特广澳公司对原告马礼舜的证据1、2、3、4、6、7、8无异议；对证据5的真实性无异议，本院对原告马礼舜提交的证据均予以确认并在卷作证，作为认定案件事实的依据。综合本院确认的证据及当事人的陈述，本院查明，1992年7月10日，被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司（原汕头经济特区马时威工业村有限公司）签订《联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇协议书》，约定：双方共同投资联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇，被告汕特广澳公司负责提供位于汕头经济特区南湖XXXX区娘屿（第二期）别墅、楼宇土地52亩作为联合开发的综合用地，负责办理征地批文、立项批文、申领建筑许可证、开工许可证、用地红线图、协调办理双方房地产权的交易签证，申报产权转移等；承担征用该片土地的有关费用，承担该片土地外围的通路、通水、通电、通讯、排污排水等配套设施，并承担所需的费用；负责联合开发的项目报批、总体设计委托、总体规划，并承担其间发生的有关费用。第三人汕特马时威开发公司负责区域内上部建筑物工程总费用，以及地块内的基础配套项目；同时承担各单体工程的设计并承担其间所需要的一切费用；承担工程质量监督及工程验收所发生的有关费用。投资回报是：被告汕特广澳公司、第三人汕特马时威开发公司双方所得房地产比例分别为建成上市房地产的50%；被告汕特广澳公司以分得别墅26幢做一次性作价，以每幢16万美元委托第三人汕特马时威开发公司代销，代销金总计416万美元由第三人汕特马时威开发公司分三期付还被告汕特广澳公司。合同还约定了双方的其他权利义务。1993年7月3日，被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司签订了《联合开发娘屿地域别墅、楼宇补充协议书》，约定：双方同意对原建设计划进行调整，将原约定联合开发用地52亩增加为73亩，部分别墅用地（拟定29亩）改为多层公寓楼宇进行建设；双方的投资回报其中别墅部分按原协议分成不变，对多层楼宇部分按被告汕特广澳公司分得建成房地产的38%、第三人汕特马时威开发公司分得62%计；被告汕特广澳公司分得房地产别墅以壹幢作价16万美元委托第三人汕特马时威开发公司代销；多层楼宇则以每亩地建筑面积1200㎡计，被告汕特广澳公司分得部分为每亩地建筑面积456㎡，按每平方米人民币1200元委托第三人汕特马时威开发公司代销，被告汕特广澳公司合计代销金额3980.48万元由第三人汕特马时威开发公司分五期付清。1998年6月29日，被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司代表马礼舜签订了《联合开发娘屿地域别墅、楼宇补充协议书（二）》，约定：双方约定缩小联合开发土地面积，由原补充协议的73亩减少为19.0276亩；被告汕特广澳公司负责该地块外围的道路、用水、电讯、排污排水等配套设施建设所需费用；负责该合作项目的报批、报建并承担费用。第三人汕特马时威开发公司对该地块按原规划进行建设，建成房产全部由第三人汕特马时威开发公司包销，但须以被告汕特广澳公司名义对外签订合同；被告汕特广澳公司协助办理销售、办证等有关手续，发生的一切税费由第三人汕特马时威开发公司负责；第三人汕特马时威开发公司对被告汕特广澳公司的投资回报调整为人民币670万元。合同签订后，第三人汕特马时威开发公司依约进行建设，于1993年1月20日、9月28日分别与施工单位汕头市广澳建筑公司签订四份《金碧湾花园别墅建筑工程合同书》，投入案涉项目建设工程款人民币2266763.29元，在前述土地上共建成11幢别墅，编号分别为金碧江湾别墅第X、X、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX幢别墅，并分别于1993年7月28日、12月20日，1994年6月20日取得《单位工程竣工验收证明书》，通过了竣工合格验收。2011年12月12日，被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司签订了《联合开发娘屿地域别墅楼宇补充协议书（三）》，约定：经双方协商，鉴于第三人汕特马时威开发公司已付清对该调整后合作项目的投资回报人民币670万元，被告汕特广澳公司同意该合作项目除已建成十一幢别墅占地面积约8.0276亩及余下土地面积约11亩的土地使用权归第三人汕特马时威开发公司所有。另查明，2001年12月20日，第三人汕特马时威开发公司致函被告汕特广澳公司，载明第三人汕特马时威开发公司因经济形势变化已于2001年10月宣布停业，经公司董事会决定，将原与被告汕特广澳公司联合开发的案涉项目的合作方第三人汕特马时威开发公司更改为原告马礼舜，案涉地块及地上建筑物产权归原告马礼舜所有，要求被告汕特广澳公司予以变更。2011年12月12日，被告汕特广澳公司在该函件注明“同意变更”字样并加盖了公章，同时注明第三人汕特马时威开发公司财产所有权人的变更的合法性与其无关。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：一、第三人汕特马时威开发公司同意在已付清对被告汕特广澳公司投资回报（人民币670万元已于1993年付清）的前提下，再让别墅一幢给被告汕特广澳公司作为处理后续事宜的补偿。二、被告汕特广澳公司必须按原联合开发协议书有关条款规定为第三人汕特马时威开发公司办妥现有十一幢别墅的所有销售、办证等有关手续，费用由第三人汕特马时威开发公司负责。三、按原“联合开发娘屿地域别墅、楼宇补充协议书（二）的有关条款精神”，鉴于第三人汕特马时威开发公司已付清对被告汕特广澳公司的投资回报，因而对合作开发的19.0276亩土地中，除了已建十一幢别墅占用土地外（约8亩），余下11亩土地的使用权归第三人汕特马时威开发公司所有。再查明，被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司签订的案涉合同项下土地使用权系政府划拨取得，双方合作开发房地产项目没有办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，案涉项目已停工多年，项目至今尚未完全建成。2019年7月17日，被告汕特广澳公司在填写《濠江区问题楼盘排查明细表》上确认案涉土地为19.0276亩及建成十一幢别墅且已竣工验收，属历史遗留问题。又查明，被告汕特广澳公司原名称为汕头经济特区广澳建设公司，1993年7月8日变更为现名称。第三人汕特马时威开发公司原名称为汕头经济特区马时威工业村有限公司，2001年12月11日变更为现名称。本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷。根据本案原、被告及第三人的主张及举证，本案争议的焦点问题是：一、被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司签订案涉合同的效力问题；二、案涉合同权利义务以及项目地块和地上建筑物产权由原告马礼舜承继问题；三、本案中各方当事人的法律责任问题。一、关于被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司签订的案涉合同效力问题。本案中，原告马礼舜起诉请求确认案涉合同的效力，对合同效力问题进行审查是人民法院依职权适用法律的行为，因此，本院有权对合同效力进行判断认定。因被告汕特广澳公司与第三人汕特马时威开发公司之间签订的一系列案涉合同订立和履行均发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，故确认合同的效力应适用当时的法律法规。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条规定“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称条例）施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效”。该条例颁布施行于1990年5月19日，案涉合同订立于前述《条例》施行后，合同项下土地系划拨取得，且合作开发项目既未依法办理合建审批手续，也没有办理土地使用权变更登记手续，直至一审诉讼期间、法庭辩论结束前也没有取得有关主管部门批准，依法补办土地使用权出让手续，因此，案涉《联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇协议书》以及《补充协议》依法应认定为无效合同。二、关于案涉合同权利义务以及项目地块和地上建筑物产权由原告马礼舜承继问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转移给第三人，应当经合同相对方同意，否则转让行为无效，该行为属于法律强制性规定。本案中，原告马礼舜提供的证据足以证明被告汕特广澳公司知道并同意转让的事实，现原告马礼舜主张已发函通知被告汕特广澳公司转让情况并取得其同意，有事实和法律依据，本院予以认定。另外，因案涉合同被认定为无效合同，产生的法律后果仅为原告马礼舜取得财产的返还请求权及赔偿请求权，该请求权系债权请求权，不存在不得转让的情形，具备可让与性。案涉合同无效并不影响基于无效合同产生的债权转让效力，故第三人汕特马时威开发公司转让的标的为返还财产与损害赔偿的请求权，本质上属债权转让性质，并已依法履行了通知合同相对方的义务且取得其同意，故原告马礼舜与第三人汕特马时威开发公司之间的转让行为系依法成立且生效的债权转让行为。现原告马礼舜作为本案的诉讼主体适格，具有向被告汕特广澳公司提起诉讼并主张返还资金和赔偿损失的权利。三、关于各方当事人的法律责任问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条规定“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理……”。案涉项目已建成的十一幢别墅系第三人汕特马时威开发公司投资建设，原告马礼舜已举证证明其投入的建设资金为人民币2266763.93元，并已于1994年1月18日前向被告汕特广澳公司付清了投资回报款人民币670万元，被告汕特广澳公司对此没有异议，本院予以认定。现原告马礼舜请求判令被告汕特广澳公司返还投资回报款人民币670万元，赔偿建设费用人民币2266763.93元，有合同依据和法律依据，应予支持。另对原告马礼舜请求被告汕特广澳公司计付自1994年1月19日起的利息主张问题，被告汕特广澳公司有异议，提出双方是联合开发，且双方对协议多次进行补充，不应该计付利息的抗辩主张。本院认为，造成案涉合同无效的原因在于被告汕特广澳公司，被告汕特广澳公司作为案涉项目土地使用权人，没有履行双方约定的办理联合开发项目报批、征地批文、立项批文、开工许可证、用地红线图等责任，也没有依法履行办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续等责任，故依法应承担造成合同无效的过错责任。据此，原告马礼舜要求被告汕特广澳公司赔偿投资回报款人民币670万元及建设费人民币2266763.29元的利息损失，理由充分，本院予以支持。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第八十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告汕头经济特区广澳建设（集团）公司与第三人汕头经济特区马时威工业村开发有限公司于1992年7月10日签订的《联合开发娘屿（第二期）别墅、楼宇协议书》；1993年7月3日签订的《联合开发娘屿地域别墅、楼宇补充协议书》；1998年6月29日签订的《联合开发娘屿地域别墅、楼宇补充协议书（二）》；2011年12月12日签订的《联合开发娘屿地域别墅楼宇补充协议书（三）》无效。二、被告汕头经济特区广澳建设（集团）公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告马礼舜投资回报款人民币670万元及工程建设费用人民币2266763.29元及利息（其中投资回报款人民币670万元自1994年1月19日起计至本判决限定还款之日止；工程建设费用人民币2266763.29元自案涉工程最后竣工验收之日即1994年6月20日起计至本判决限定还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。三、驳回原告马礼舜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74567.34元、财产保全费5000元、鉴定费302元，由被告汕头经济特区广澳建设（集团）公司负担。如不服本判决，原告马礼舜可在判决书送达之日起三十日内，被告汕头经济特区广澳建设（集团）公司、第三人汕头经济特区马时威工业村开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  黄晓辉审判员  陈奕纯审判员  郑碧娇二〇一九年十一月十八日书记员  李绮媛附：本判决适用法律条文《中国人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。