河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0791民初734号原告：王海明，男，1980年7月10日出生，汉族，住张家口经济开发区沙岭子镇宣化县。委托诉讼代理人：李锦峰，河北正硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云鹏，河北正硕律师事务所实习律师被告：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地张家口经济开发区紫金城小区。法定代表人：田美玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊，河北国器律师事务所律师。委托诉讼代理人：张顺，河北国器律师事务所实习律师。原告王海明与被告张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理，后本案转换为普通程序，依法组成合议庭，并于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告王海明的委托诉讼代理人李锦峰律师、张云鹏、被告华凯公司的委托诉讼代理人王俊律师、张顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王海明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判决被告返还原告购房款578269元；3、判令被告赔偿原告购房款被占用期间的利息173481元。（按年利率6%，从2014年9月2日计算至2019年9月2日，共5年，后期利息按年利率6%计算至实际给付之日）；4、判令被告赔偿原告房屋增值损失173195元；5、判令被告承担鉴定费9000元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年9月2日，原被告签订房屋买卖合同，被告将坐落于张家口经济开发区华润.紫金城C座1层107号房售于原告，房屋价款578269元，原告通过现金方式支付了购房款后被告出具收款收据一张，合同签订后，被告一直没有交付该房屋，且没有为原告办理商品房过户登记，原告多次催促被告交房并办理过户登记，均被拒绝。经查，被告作为华润.紫金城开发商，在没有取得商品房预售许可证的情况下就将房屋出卖给原告，违反法律规定，给原告造成的损失，被告应当依法赔偿，包括返还房款、赔偿利息及房屋增值部分损失，现原告为维护自己的合法权益，依据相关规定，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告华凯公司辩称，原被告双方曾于2014年9月2日签订了房屋买卖合同，被告也给原告出具了收款收据，但原告并未将购房款交付给被告，被告没有收到原告的购房款。对于合同是否无效或解除，由法院判决，但是在合同订立时被告没有故意隐瞒没有取得预售许可证，原告对此事明知，我方没有过错，既然合同无效双方互相返还，被告没有收到原告的购房款也不存在返还购房款，被告对导致合同无效不存在过错，所以不存在赔偿。经审理查明：原告为支持其诉讼请求，提供张家口市文化艺术会展中心-华润.紫金城房屋买卖合同一份及收据一张，欲证明原被告之间的房屋买卖合同关系及原告交纳房款的情况，该房屋买卖合同的相关内容载明“出售方为张家口华凯创业房地产开发有限公司（甲方），承购方为王海明（乙方）；一、甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》以及有关规定，经协商一致于2014年9月2日在钻石南路1号该项目的接待中心签订本合同；二、房屋楼号、建筑面积及价格。乙方拟定承购的房屋为C座1层107号房，该房屋建筑面积119.28平方米，单价4848元/平方米，合计578269元；三、付款方式为乙方一次全款支付该房屋的房价款。总房价人民币578269元。四、甲方交房期限及违约责任。2、甲方所承建的房屋应按双方所约定的时间竣工验收并按规定的交房标准交付给乙方使用，但如遇下列特殊情况，甲方可根据实际情况予以调整、延期或退款。（1）不可抗拒的自然灾害及非甲方原因造成的；（2）因规划部门根据城市建设要求中途变更设计、规划的；（3）施工时地埋出现军缆、人防及其他军、地市政设施的；（4）甲、乙双方协商一致及在施工中遇风、雨、雪期连续超过三天不能正常施工的；（5）因国家政策有重大变故、城市规划做重大调整等因政府原因而导致本工程项目无法继续实施的。3、如遇以上本合同规定的特殊情况，甲方的交工日期则自行顺延或免责退款。除以上规定的条款外，甲方如未按本合同规定的期限交付房屋给乙方使用，应支付逾期违约金，甲方按日向乙方支付逾期已付购房款项的万分之三的违约金。如逾期超过三十日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付购房款，并支付乙方一万元人民币作为补偿。乙方不愿解除合同的，双方另定协议。（其他合同条款详见合同文本）”。该房屋买卖合同甲方处盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司合同专用章，乙方处有王海明签字并捺印。签订时间为2014年9月2日。该合同后附有附件二页涉及交房标准及户型图等内容，均有原告王海明签字、捺印，并盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司合同专用章。该收据载明“今收到王海明交来会展中心C座107号房购房款人民币578269元。该收据收款单位处盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司财务专用章。收款人处写有孟，交款人处有王海明签字。该收据的出具时间为2014年9月2日”。被告对该房屋买卖合同、收据的真实性不持异议，但表示被告未收到该收据上注明的款项。对此，原告陈述“原告是通过被告当时的建筑商李文辉购买了C座6F房屋，后由于李文辉未交付该房，且房屋存在一房二卖的情形，所以我方于2014年1月8日将李文辉起诉至经开区法院，经调解李文辉承诺给原告调房，后原告王海明、李文辉及被告华凯公司三方于2014年9月2日将C座6F调到C座1层107号房屋，面积比我们以前的房屋大，所以我们在原房款的基础上向被告交付了多余的房款，被告出具了总的收据，原房价是403960元，之后变更为578629元，我方交付了差价，差价是现金支付的，之前的403960元有转账有现金，被告并将之前的原合同及收据收回”。另查明：2014年8月，王海明作为原告以张家口京锐朝辉建筑工程有限公司、李文辉为被告起诉至我院，要求二被告向其交付位于华润、紫金城小区的C座6F号房屋，并要求二被告配合其办理该房屋的所有权登记手续，承担违约金。原告王海明在该案起诉状中陈述“2012年8月14日，原告与华凯公司签订了房屋买卖合同，承购了华润紫金城B座25层2510号房，华凯公司因工程欠款将该房屋抵给被告京锐朝辉公司，李文辉是该公司的法定代表人，后李文辉称房屋要做抵押，与原告协商用其另一处抵账房C座6F交换B座2510号房，因两处房屋情况相似，故原告同意被告的交换请求，后李文辉于2012年10月20日拿走了原告与华凯公司签订的购房合同……原告后又与李文辉签订了房屋买卖补充协议书……”该案中原告王海明提交了其与张家口京锐朝辉建筑工程有限公司、李文辉签订的房屋买卖补充协议书，载明张家口京锐朝辉建筑工程有限公司将顶账房华润.紫金城C座6F号房屋转让给王海明，成交价为34万元。该案未经开庭审理，后原告王海明于2014年11月撤回了起诉。2017年11月，华凯公司作为原告以王海明作为被告起诉至我院，要求确认华凯公司为王海明出具的房屋买卖合同无效。该案中，华凯公司在起诉状中陈述“原告承建会展中心，2010年开工，为保证建设工程顺利进行，采取用房屋抵顶工程款的办法，以缓解资金紧张局面，2011年12月18日与吕卫东签订了张家口市文化艺术会展中心项目《建设工程施工合同》的补充协议书，原告用C座的135套房源抵顶吕卫东的工程费用。吕卫东在拿到抵账房源后，为解决与李文辉之间的工程欠款问题，将在原告处抵账来的房源中的其中8套抵账给了李文辉，李文辉于2014年9月3日将抵账房源中的C座1G房屋抵押给王海明以借款，同日原告为王海明出具了一份房屋买卖合同，并约定在李文辉将借款还清后将《房屋买卖合同》归还于原告，李文辉与王海明之间属于借贷关系，原告为王海明出具《房屋买卖合同》并没有产生房屋买卖行为，只是为了帮助李文辉证明房屋确实存在……”该案中，华凯公司提供了2011年12月18日由华凯公司（甲方）作为发包方与河南省豫兴建筑安装有限公司（乙方）作为承包方签订的张家口市文化艺术会展中心《建设工程施工合同》的补充协议书一份，该补充协议书载明“付款方式：甲方用可售的部分住宅及底商冲抵建筑安装费用，且一次付清，双方经核算后多退少补。具体办法如下：乙方承建的甲方楼号为E（约30585.28㎡）、C座（约41521.68㎡）……甲方如能将C座经批准后改成住宅楼，乙方西南角底商未能出售时，可与甲方协商同意后调成C座中的住宅，单价按3750/㎡……甲方折抵给乙方的所有房屋，乙方在销售过程中要专款专用……待乙方所承建的建筑工程完工后，双方进行决算，按决算价格双方进行多退少补。以上折抵的房屋面积、位置、单价均不可变更，如乙方未能销售的，归乙方持有，不得退给甲方……”该案中，华凯公司提供了河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处、吕卫东于2012年8月10日出具的关于要求办理在民间融资手续的申请、华凯公司临时董事会纪要、李文辉与吕卫东签署的商品房抵押借贷登记单等证据。该案中，王海明曾提交了2012年8月14日由华凯公司（甲方）作为出售方与王海明（乙方）作为承购方签订的华润.紫金城房屋买卖合同及华凯公司于2012年8月15日出具的该房的购房款收据，该合同所涉房屋为B座25层2510号，建筑面积106.2平方米，总价403560元。该合同其他条款内容与本院王海明提交的所涉C座1层107号房屋买卖合同基本一致。该案中，吕卫东曾到庭并陈述“我是华凯公司紫金城项目的承包商。2011年我与华凯公司签订紫金城项目的总包合同，承包了紫金城项目B、C、D、E、F号楼的相关工程，在合同中约定以紫金城在建的房屋折抵现金的方式支付工程款，后来由于在建工程手续不全，所建房屋不能进行正常的抵押贷款，所以我的一部分分包商借了我和华凯公司紫金城的一部分房子，以房屋买卖合同的形式进行民间借贷，借款方没有如期还款，所抵押房屋不能正常收回，我公司和华凯公司希望贷款方将所借房屋归还我们。当时正常销售的房屋都经过销售公司，没有经过销售公司的房屋大部分为民间借贷，对于本案所涉的紫金城小区C座1层107号，当时该套房屋是华凯公司作为工程款抵顶给我的，后来我的水电承包商李文辉因为需要进行民间借贷，就用该套房屋以买卖合同的形式进行了抵押，当时向谁借的款我不清楚，该套房屋为什么会写到王海明名下，是因为房屋手续不全无法进行正常的抵押贷款，所以只能以签订房屋买卖合同的形式进行抵押贷款，王海明应该是出借方，当时借了多少钱我不清楚，我也没见过借款合同或借据，因为该套房屋属于非正常销售，所以我认为是借款担保……”该案中，王海明对购房过程的陈述内容为“我方是通过学校教师介绍认识的李文辉，当时那个老师就从李文辉处买了一套房，李文辉也向那个老师说从华凯公司抵顶过很多房，李文辉是华凯公司的建筑商，我方当时是现金给付的，于2012年8月12日我方和李文辉去华凯公司售楼处签订了B座2510号房屋买卖合同，403560元现金由王海明交给了华凯公司售楼处，华凯公司出具了收据，合同签订后，李文辉与华凯公司不给我方交付房屋，我方于2014年向法院起诉，法院组织调解，我方与华凯公司、李文辉又协商换成了C座107号房屋，因对方违约所以增加了款项，出具了578269元的收据”。后该案华凯公司于2018年5月向本院申请撤诉。诉讼中，原告为证明房屋增值部分损失，申请对华润.紫金城C座1层107号房屋价值进行评估，经本院委托，张家口普业房地产价格评估有限公司于2019年7月27日出具张普房估字（2019）第0720号估价报告书，估价结果显示以2019年7月17日为价值时点，委估房地产市场价值为人民币751464元。原告为此次评估支付评估费9000元。诉讼中，鉴于被告的答辩及质证意见，经本院释明，原告确定双方为房屋买卖合同关系，并不是抵押担保关系。对于案涉房屋现状问题，原告陈述“据说是可能抵给他人了”。被告则陈述“是卖给他人了”。诉讼中，经本院联系亦未能联系到李文辉。上述事实有原告提供的房屋买卖合同、收据、卷宗档案资料、造价报告、鉴定费票据等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案中，原告王海明以与被告华凯公司存在房屋买卖合同关系、被告未能交付房屋、手续欠缺为由起诉要求解除房屋买卖合同、返还购房款并赔偿损失。被告则认为该房屋买卖合同实为其承包商吕卫东借给李文辉进行民间融资的一种担保形式，且其并未收到该购房款。针对双方的上述争议并结合本案相关证据，本院对此分析认定如下：1、本案原告提交的房屋买卖合同及收据以书证形式显示了原告王海明购买被告华凯公司开发的华润.紫金城C座1层107号房屋，双方并约定了房价款、交房期限及违约责任等内容，被告华凯公司并出具收据显示收到原告王海明交付的该房屋购房款578269元。但该房屋买卖合同及收据却并未体现出该房屋为借款担保的意思表示；2、双方于之前的诉讼中，华凯公司曾提供的张家口市文化艺术会展中心《建设工程施工合同》的补充协议书，显示华凯公司与其承包商就工程款的支付问题曾约定用可售的部分住宅及底商冲抵建筑安装费，其中即包括C座的部分房屋，且约定折抵工程款的房屋，承包方可进行销售，待工程完工后，双方再进行决算，按决算价格多退少补。且华凯公司及其承包商吕卫东在之前的诉讼中亦确认了本案所涉紫金城C座1层107号房屋为抵顶工程款的房屋，李文辉为其水电承包商。而原告王海明亦陈述了其是通过学校老师介绍从李文辉处购买了紫金城B座2510号房屋，并将购房款交至了华凯公司售楼处，与华凯公司直接签订了房屋买卖合同，华凯公司出具了收款收据，后因该房屋无法交付其将李文辉诉至法院，经协商调解又将该房屋调换为本案所诉的紫金城C座1层107号房屋。对此，原告提供的诉讼档案资料中有2012年8月14日王海明与华凯公司就B座2510号房屋签订的房屋买卖合同、华凯公司于2012年8月15日出具的收据及其与李文辉案件的房屋买卖证据、撤诉裁定书予以佐证。可以证实被告华凯公司将案涉的紫金城C座1层107号房屋作为工程款抵顶于其承包商后，王海明通过其承包商与被告建立并形成了房屋买卖合同关系。而被告在另案中提交的“关于要求办理在民间融资手续的申请”、“商品房抵押借贷登记单”等证据均系吕卫东、李文辉所出具，并无原告签章确认，原告亦不予认可，本案中被告亦未能提供充分有效证据予以证明案涉的紫金城C座1层107号房屋为借款之担保。综合上述分析内容，原告提供的证据可以证实原被告双方存在房屋买卖合同关系，被告则未能提供充分有效证据予以否定或推翻原告所主张的该房屋买卖事实，故对被告的上述答辩意见，因证据不足，本院不予采纳。因该房屋已作为支付工程款的形式予以抵顶，故华凯公司对承包方就该房屋的抵付义务在该房屋出售后已转换为其对买受人即原告王海明履行房屋买卖合同项下的相应义务。关于华凯公司与承包方就房屋抵顶工程款及工程款的决算问题，双方可另行处理。本案中，因被告华凯公司明确上述紫金城C座1层107号房屋其已另售他人，故造成原告与被告华凯公司就该套房屋签订的房屋买卖合同之合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权要求解除其与被告华凯公司签订的房屋买卖合同，故对原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，就上述房屋被告华凯公司与原告签订房屋买卖合同又将该房屋另售他人，被告对于原告所签房屋买卖合同之合同目的无法实现及合同解除存有明显过错，应返还购房款并承担相应的赔偿责任，对于购房款的返还，被告华凯公司出具的收据显示收到原告款项为578269元，该收据亦有原被告签章予以确认，故被告应按该款项予以返还原告。对于原告主张的利息及房屋增值部分损失，亦属实际产生之合理损失，本院亦予以支持，对于利息损失，本院确定被告以578269元为本金，从2014年9月2日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2019年8月20日至实际返还本金日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以承担。对于房屋增值部分损失，原告按照评估价751464元-购房款578269元=173195元予以主张，亦属合理，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王海明与被告张家口华凯创业房地产开发有限公司于2014年9月2日签订的《张家口市文化艺术会展中心-华润.紫金城房屋买卖合同》；二、被告张家口华凯创业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王海明购房款578269元及房屋增值部分损失173195元，并以578269元为本金，从2014年9月2日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2019年8月20日至实际返还本金日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息损失；三、驳回原告王海明的其他诉讼请求。本案案件受理费13049元（原告已预交16692元），由被告张家口华凯创业房地产开发有限公司承担；诉讼财产保全费5000元及鉴定费9000元，由被告张家口华凯创业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。审 判 长  吴夺人民陪审员  王亮人民陪审员  唐忠二〇一九年十一月十五日法官助理李美琴书记员李燕茹附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。