河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初9544号原告（反诉被告）：王寅祥，男，汉族，1986年3月2日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张宇，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉（实习）,上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赛赢，男，汉族，1974年3月4日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵春先，河南则政鼎律师事务所律师。原告王寅祥诉被告赛赢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，适用简易程序进行审理。原告王寅祥及其委托诉讼代理人张宇、陈朋辉，被告委托诉讼代理人赵春先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已经于2019年7月11日解除；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金30052.34元，（违约金以212384元为基数，按照日万分之五计算，从2018年10月10日暂计至2019年7月20日，283天）及自2019年7月21日至实际付清之日的违约金；3、请求法院依法判令被告立即搬出涉案房屋、将涉案房屋原状交付原告。事实与理由：原、被告于2015年10月9日签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于西站××东煤××街北面积133.37平方米的房屋，房屋总价款为1062384元。协议签订后原告按约将房屋交付被告，但被告仅交付了部分购房款。原告多次催促被告继续履行合同，支付剩余购房款，但未果。2019年7月11日原告向被告邮寄了关于解除《房屋买卖合同》的律师函，该合同已于2019年7月11日解除，被告依照合同约定还应当支付违约金，为此请求法院支持原告的诉求。被告答辩称，原告的四项诉讼请求均无事实依据和法律依据。1、双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同签订后被告按照合同约定履行了全部义务，房屋的总价款是1062384元，被告已经支付了85万元；2、原告违约在先，无权要求被告支付剩余房款，根据合同的约定，原告在取得房产证以后，应办理房屋解押手续（因原告的房屋抵押给第三方），只有在办理解押手续以后才能够办理房产过户手续，原告取得房产证的时间是2018年3月份，其应当在2018年3月办理房产解押手续。但截至目前原告尚未办理房屋解押手续，被告支付剩余房款的时间是在2018年10月9号，因此原告办理房屋解押的义务在先，被告支付剩余房款的义务在后，在原告自身没有履行义务的情况下无权要求被告履行义务，更无权要求被告解除合同。综上所述原告的诉请没有依据，请求法院驳回。被告提出反诉请求：1、请求法院依法判令反诉人与被反诉人继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判令被反诉人对涉案房屋进行解押并配合反诉人办理房屋过户手续；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告针对被告反诉答辩称，双方签订的《房屋买卖合同》已解除。答辩人于2019年7月11日邮寄了关于解除《房屋买卖合同》的律师函，被答辩人已经于2019年7月12日签收，被答辩人并未在三个月内提出异议并向人民法院起诉。因此，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》已经确定解除，被答辩人主张继续履行双方签订的《房屋买卖合同》无事实和法律依据。根据双方签订的《房屋买卖合同》，被答辩人本应当在2018年10月9日之前向答辩人付清全部购房款，但至今被答辩人仍未支付剩余购房款。答辩人曾数次向被答辩人以发送短信、打电话催促的方式，要求被答辩人支付剩余购房款，且答辩人愿意尽快办理房屋解押并配合其办理房屋过户手续，被答辩人以其女儿小升初，其名下不能拥有房产，且该房屋附近没有好学校等理由，一直推脱支付剩余购房款，也不愿配合办理房屋过户手续。房屋一直未办理解押及办理房屋过户手续，均因被答辩人不愿配合所致。故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2015年10月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，由被告购买原告位于郑州市西站北街东煤仓街北面积为133.37平方米的房屋一套，房屋总价款1062384元，付款方式：1、乙方（赛赢）已经在本合同签订前向甲方（王寅祥）支付了400000元，甲方对此表示确认；2、乙方于本合同签订之日起15日支付甲方450000元；3、余款乙方在三年内付清。合同第四条房产解压和房产过户：1、该房屋已经设定抵押，抵押（权）人为王寅祥，卖方应在办理房屋产权过户手续前办理抵押注销手续；2、甲方应按和开发商签订的商品房买卖合同的约定办理完毕房产证，并在甲方房产证办理完毕后3日内乙方一起办理完毕房屋过户手续。合同第六条违约责任：乙方未按合同约定支付房款，每逾期一日，应向甲方支付应付款总额的万分之五违约金；甲方如有下列情形，乙方有权解除合同，甲方除应退还乙方已付房款外，还应向乙方支付房款总额的30%违约金。1、甲方未在合同约定期限内交付房屋；2、甲方未在合同约定期限内将房屋产权过户到乙方名下……4、甲方未在合同约定期限内办理房屋抵押注销手续……。合同签订后当天，被告通过银行转账支付原告房款450000元。2016年下半年，原告将涉案房屋移交给被告。2018年3月底，原告取得涉案房屋的产权证（房产坐落：中原区嵩山北路112号院2号楼2单元17层1701号，不动产权证号：豫2018郑州市不动产权第0044012号）后通知了被告，被告要求原告先办理房屋解押手续，原告则要求被告付清下余房款，双方发生争议。此后原告亦未办理房屋解押手续。2019年7月11日，原告向被告发出解除合同的书面通知，被告于当月12日收到。庭审中，原告称其取得房产证后多次催促被告付清房款并办理房产过户，向法庭提供了与被告之间的电话录音、短信记录，被告质证认为上述证据的真实性不确定，且该证据说明了原告在未办理房屋解押的前提下单方面要求被告付清下余房款是违反合同约定的，被告当然是不同意的。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应当共同遵守。按照双方房屋买卖合同第四条的约定，原告应当在其取得房产证后三日内与乙方办理房产过户，前提是先行办理房产解押手续。原告于2016年3月底取得涉案房屋产权证，合同约定被告应当在2018年10月9日前付清房屋余款，故原告应当先行办理房屋解押手续后并与被告办理房产过户手续，但原告至今并未办理房产解押和过户，其行为构成违约。从原告提供的短信和通话录音内容来看，并不能得出被告与原告就房屋余款的交付和办理房屋解押、过户手续达成了补充协议，故对原告关于双方事后达成新的协议的主张，本院不予采纳。由于原告违约在先，其无权依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定单方解除合同，故原告要求确认与被告之间的房屋买卖合同已解除并由被告返还房屋并支付违约金的诉求，本院不予支持。原告应当承担继续履行合同的义务，即原告应当履行房屋贷款的解押义务（如原告未按照约定偿还贷款并解押时由被告代原告偿还该贷款）。解押后，被告支付剩余房款后原告协助被告办理涉案房屋的过户手续（因被告已经支付850000元，剩余房款为212384元）。如被告先行代为偿还的银行贷款高于剩余房款，高出部分转为被告对原告的债权。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告王寅祥自本判决生效之日起十日内办理位于郑州市中原区嵩山北路112号院2号楼2单元17层1701号（不动产权证号：豫2018郑州市不动产权第0044012号）的抵押权解押手续（若原告王寅祥未在本判决限定的期间履行该项义务，则由被告赛赢先行代原告王寅祥向抵押权人清偿债务，消灭抵押权），并于解押后十日内协助被告赛赢办理房屋过户手续，将该房屋所有权登记至被告赛赢名下；二、被告赛赢于房屋过户当日向原告王寅祥支付剩余购房款212384元（若被告赛赢代原告王寅祥先行向银行清偿债务，代为清偿的款项可以冲抵前述剩余购房款，如偿还的贷款金额超过剩余房款，则该项义务不再履行）；三、驳回原告王寅祥的诉讼请求。案件受理费276元，反诉费7181元，共计7457元，由原告王寅祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李继昌二〇一九年十一月二十五日书记员  刘倩倩