广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4846号原告：梁伟圻，男，汉族，1982年10月18日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓志琴，广东骏道律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：朱永胜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：曾海珊，女，汉族，1966年9月15日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。原告梁伟圻诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、曾海珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓志琴，被告华鑫公司的委托诉讼代理人郭法，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告曾海珊的委托诉讼代理人吴小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告华鑫公司向原告返还购房定金100000元及支付逾期退款滞纳金（以100000元为基数，按每日万分之五计算，自2018年10月11日起计至被告退回上述款项之日止）；2、判令被告丰盛昌公司、曾海珊对上述诉讼请求承担连带返还责任。事实和理由：原告与被告华鑫公司于2018年8月13日签订了《【xxx住宅】认购书》，由原告认购被告华鑫公司所有的广州市越秀区xx路xxx36号xxx房物业，成交总价为2860000元。签订认购书后，原告向被告华鑫公司支付了定金200000元，并约定原告接被告华鑫公司通知后3天内签订《广州市房屋买卖合同》。但原告一直未等到被告华鑫公司的签约通知，在2018年8月23日发现被告华鑫公司被广州市住房和城乡建设委员会责令停止违法销售行为。同时，被告丰盛昌公司张贴公告称系与被告华鑫公司共同销售涉讼楼盘。被告华鑫公司在销售楼盘处张贴通知，通知前期xx世家所有签订xxx住宅认购书的意向买家，前期交付的意向金均作退款处理。2018年9月10日，被告华鑫公司通过被告曾海珊与原告签订了认购书的解除协议，约定解除的相关事项。但被告华鑫公司仅通过被告曾海珊退回了100000元，余款迟迟未退回。原告认为，被告丰盛昌公司与被告华鑫公司是共同销售行为，对被告华鑫公司的违约责任应负连带责任。被告曾海珊提供个人账户给被告华鑫公司收取购房款并转走的行为亦违反法律的相关规定，应与被告华鑫公司承担连带返还责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为广州xx房地产有限公司（以下简称xx公司），现产权人未能追认华鑫公司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《【xxx住宅】认购书》为无效合同，不适用定金罚则。二、原告至今未明确提出解除双方法律关系的意思表示，合同未解除的前提下，其无权就所谓“定金”提出返还的诉讼请求，应依法增加确认解除的诉讼请求。三、曾海珊的退款行为不代表华鑫公司的意思表示，曾海珊与原告签订的书面法律文件未加盖华鑫公司公章，相关约定对华鑫公司不产生约束力。四、本案纠纷发生的主要原因在于xx公司与丰盛昌公司之间的项目转让发生争议，非因华鑫公司原因导致合同无效或无法继续履行的情况，不适用定金罚则进行处理。五、广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）超越代理权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力，即便华鑫公司要承担返还责任也仅限于被代理人追认时相对人所能获得的利益，即已支付的购房款本金，而非包括定金罚则。六、涉讼款项的实际收取方为被告合展公司，其应为法律责任的承担主体。七、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础，原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。该裁决书显示，xx公司作为产权人可配合办理产权登记，完成涉讼房屋项目的交易行为，且已有通过仲裁方式处理产权登记的先例，xx公司对于涉讼的《广州市房屋买卖合同》是否追认将会直接影响案件的法律适用与事实查明。八、原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，其在不具备购房资格的情况下提出解除的法律后果应由其自行承担。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、丰盛昌公司与被告华鑫公司是相互独立的民事主体，原告是与华鑫公司签订认购书并向其支付购房定金的，双方之间的房屋买卖协议关系仅对原告与华鑫公司有约束力。丰盛昌公司并非该协议的一方当事人，未参与涉讼房屋的买卖过程，未与原告有过任何接触，也未曾收取过相关款项，更未向买受人承诺还款，根本不可能欺骗原告签订协议。原告要求丰盛昌公司承担连带还款责任，缺乏事实和法律依据。二、涉讼房屋所在楼盘由xx公司开发，后因各种原因该项目不能有效推进，xx公司以处置不良资产的方式将该项目整体转让给丰盛昌公司，并承诺在房屋实际售出时以开发商的名义配合买受人办理产权登记。后丰盛昌公司将该项目整体转让给华鑫公司时，向其如实、明确地告知了上述情况。丰盛昌公司已没有共同出售涉讼房屋的权利基础，也不存在任何欺诈和串通行为，即便其他被告对房屋买受人刻意隐瞒相关事实，该行为也与丰盛昌公司无关，丰盛昌公司不应对此承担任何责任。三、涉讼房屋已办理大确权，具备交易过户条件。被告曾海珊辩称：我并非相关案件的适格被告，我不是合同的当事人。原告购房的资金并无进入我的账户。被告华鑫使用我的账户用于公司业务，我的账户发生的交易不属于我的个人行为。因此，我与本案无法律上的关系，不应承担法律责任。经审理查明：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为xx公司，房地坐落分别“东山区xx路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区xx路xxx42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，xx公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区xx路xxx6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月24日，xx公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区xx路xxx的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区xx路xxx6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂时无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区xx路xxx的下列房屋（详见附表），现登记在xx公司名下；根据丰盛昌公司与xx公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区xx路xxx6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月13日，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【xxx住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区xx路xxx36号xxx房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积59.48平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为2860000元；本认购书签订当日支付定金200000元；接甲方通知后3天内，甲乙双方签订《广州市房屋买卖合同》，同时乙方支付成交价的70%或以上2160000元（不含定金）等。同日，被告华鑫公司向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交来认购广州市xx路xxx36号C栋xxx房的定金200000元。上述收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司、丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为华鑫公司、丰盛昌公司销售广州市越秀区xx路xxx6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令华鑫公司、丰盛昌公司立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期xx世家意向买家与其司签订【xxx住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。2018年9月10日，被告曾海珊以被告华鑫公司的名义（为乙方，落款处为被告曾海珊签名）与原告（为甲方）签订《解除及退回定金（或诚意金）的协议》，约定：甲方向乙方认购广州市越秀区xx路xxx36号xxx房，为此双方签订了《认购书》，甲方交纳了定金（或诚意金）200000元；为妥善处理善后事宜，甲乙双方达成协议，解除双方签订的《认购书》，互不追究责任；签订本协议的当天，乙方立即向甲方退还50%的定金或诚意金100000元；在2018年10月10日前，乙方向甲方退回剩余50%的定金或诚意金100000元，同时，甲方必须将《认购书》原件，收款收据原件、刷卡小票原件退回乙方；若乙方未在2018年10月10日前退回甲方剩余的50%的定金或诚意金100000元，则乙方须支付甲方滞纳金，以剩余款项100000元为基数，按每日万分之五计算滞纳金。同日，原告的银行账户收到被告曾海珊账户转账100000元。另查明，被告曾海珊是被告华鑫公司的监事。据银盛支付服务股份有限公司广州分公司于2018年8月28日出具的《证明书》证实，被告华鑫公司办理了两台移动POS机，商户名称均为被告华鑫公司，入账人均为曾海珊，其中一台的入账账号为43×××95，另一台的入账账号为62×××71。本院认为：原告与被告华鑫公司签订《【xxx住宅】认购书》后，相关行政管理部门向被告华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。至于被告曾海珊以华鑫公司名义与原告签订的《解除及退回定金（或诚意金）的协议》，因被告曾海珊是华鑫公司的监事，个人账户被用于公司收受售房款，可见其是执行公司相关工作任务的人员，其以公司名义与原告签订的协议也符合公司发出的上述《通知》的意思表示，故上述协议对华鑫公司具有效力。现原告要求被告华鑫公司返还购房定金100000元并支付逾期退款滞纳金，符合上述协议的约定，本院予以支持。因被告丰盛昌公司不是上述《【xxx住宅】认购书》的合同当事人，其与原告无直接的法律关系，故原告要求被告丰盛昌公司承担连带责任，本院不予支持。同理，虽然被告华鑫公司将被告曾海珊的个人账户用于公司业务，但被告曾海珊只是被告华鑫公司的监事，不是上述《【xxx住宅】认购书》的合同当事人，其与原告也无直接的法律关系，原告要求其承担连带责任，本院不予支持。至于被告华鑫公司提出相关房款应由合展公司予以返还的抗辩，因原告持有的收款收据上盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与合展公司之间为委托关系，而原告与合展公司并未产生直接的法律关系，故被告华鑫公司该抗辩，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁伟圻返还购房定金100000元并支付滞纳金（以100000元为基数，按每日万分之五计，从2018年10月11日起计至上述款项返还之日止）；二、驳回原告梁伟圻的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2412元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  张 宇人民陪审员  何海年二〇一九年十一月八日书 记 员  戚志滨