成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4334号 原告：王瀚文，男，汉族，1994年3月31日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨彧，四川中奥律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师，一般授权。 被告：成都强天酒店管理有限公司，住所地成都市成华区建设北路一段99号2层2号。 法定代表人：戴天祥。 委托诉讼代理人：余欢，四川公生明律师事务所律师，特别授权。 原告王瀚文与被告成都强天酒店管理有限公司（以下简称：强天酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告王瀚文及委托诉讼代理人杨彧、杨俊彪，被告强天酒店的委托诉讼代理人余欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王瀚文向本院提出诉讼请求：1．判令解除2014年12月18日成都长源新晨鑫贸易有限公司与强天酒店签订的房屋租赁合同，强天酒店立即腾退房屋；2．判令强天酒店立即支付房屋租金737822.3522元（2018年11月23日起至2019年5月16日）并按合同约定的租金标准支付房屋租金至腾房之日止；3．判令强天酒店立即支付滞纳金119304.3545元并按日1‰的标准计算至付清日止；4．判令强天酒店立即支付违约金947498.127元；上述2、3、4项暂计至2019年5月16日共计：1804624.834元。事实和理由：王瀚文于2018年10月22日通过四川省成都市中级人民法院京东网司法拍卖网络平台拍得成都长源新晨鑫贸易有限公司（以下简称：新晨鑫公司）位于成都市成华区房屋。新晨鑫公司与强天酒店2014年12月18日签订了房屋租赁合同，并于2014年12月18日及2015年10月23日签订了补充协议，对租金标准、支付方式违约责任、解除条件等作出了明确的约定。王瀚文取得房屋所有权后成为该合同的甲方即出租方。王瀚文取得该房屋后要求强天酒店向王瀚文支付租金，强天酒店以各种理由拒绝支付。强天酒店的行为严重侵害王瀚文的合法权益，王瀚文有权解除合同并要求强天酒店承担违约责任。 强天酒店辩称，1．新晨鑫公司作为与强天酒店签订《房屋租赁合同》的原出租方，也是与强天酒店达成关于案涉房屋租金《债务抵偿协议》的主体，应作为本案第三人参加诉讼。2．强天酒店既不拖欠租金，租赁合同期限也未到期，并未出现法定或约定的解除合同的事由，王瀚文无权请求解除合同。3．强天酒店与新晨鑫公司达成的《债务抵偿协议》合法有效，王瀚文并未举证证明该协议存在恶意串通的情形，而且王瀚文在竞拍案涉房屋之前，就已经知晓强天酒店已将案涉房屋租金支付至2022年9月4日。王瀚文无权要求强天酒店再行支付已支付的租金。4．虽然强天酒店与新晨鑫公司达成《债务抵偿协议》之前，案涉房屋已被成都市中级人民法院查封，但成都市中级人民法院并未向强天酒店发出《协助执行通知书》等相关法律文书，禁止强天酒店向新晨鑫公司支付租金，新晨鑫公司作为房屋原所有权人和出租人，有权与强天酒店达成关于租金的《债务抵偿协议》。5．强天酒店已按时支付租金，就不存在滞纳金、违约金的问题，而且王瀚文同时主张违约金与滞纳金不符合法律规定，滞纳金按千分之一标准计算明显过高。6．王瀚文既然认可并承接了强天酒店与新晨鑫公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议等，也应当认可并承接强天酒店与新晨鑫公司签订的关于租金的《债务抵偿协议》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新晨鑫公司系案涉成都市成华区房屋的原所有权人。2014年12月18日，新晨鑫公司（出租方、甲方）与强天酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市成华区建设北路一段99号“新晨商厦”房屋（具体以甲方产权证记载为准），建筑面积2679.74平方米出租给乙方，租赁期限为10年，自2015年5月1日至2025年4月30日止，合同对租金的计算和支付方式以及各方权利义务、违约责任等进行了约定。租金每两年在上一年度基础上递增5%。租金半年支付，逾期支付，每日按应付租金总额的千分之一支付违约金；不支付或者不按照约定支付租金达10日的，甲方有权立即收回房屋并单方面解除合同，乙方按年租金的30%向甲方支付违约金，乙方装修不得拆除，已交纳的房屋租赁保证金不予退还，并承担相关法律责任。租赁期间，物业服务协议由乙方另行与物业管理公司签订，物业服务费标准为3元／月·㎡（建筑面积）由乙方直接向物业管理公司交纳。 同日，新晨鑫公司与强天酒店签订《房屋租赁合同》补充协议，将租金调整为，“每两年在上一年度租金的基础上递增5%。具体缴纳金额如下：……第四年度（2018年5月1日至2019年4月30日），年租金为154.064736万元。第五年度（2019年5月1日至2020年4月30日），年租金为161.767973万元。……”。2015年10月23日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议（二），约定由强天酒店向供电部门申请改造“新晨商厦”供配电系统及新晨鑫公司给予强天酒店租金优惠等事宜。 2018年1月23日，新晨鑫公司以强天酒店和案外人成都强天电器成套制造有限公司（以下简称：强天电器公司）为被告，向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）川0108民初1903号。2018年3月31日，新晨鑫公司和强天酒店以及案外人成都强讯新和房地产开发有限公司、成都和方成实业有限公司、四川金桥电力工程安装有限公司五方达成《债务抵偿协议》载明：成都强讯新和房地产开业有限公司（以下简称：强讯公司）、成都和方成实业有限公司（和方公司）共计欠四川金桥电力工程安装有限公司（以下简称：金桥公司）工程款9,588,000元，在抵扣截止2018年3月31日，强天酒店欠新晨鑫公司的房屋租金、停车场使用费、物业费、水费合计2,260,400.95元后，余额7,327,599.05元全部用于冲抵2018年4月1日至2022年9月4日期间强天酒店须支付给新晨鑫公司的房屋租金及车位使用费（不含物业费、水电费等应由强天酒店承担的费用）等内容。2018年5月10日，新晨鑫公司申请撤回对强天酒店的起诉，本院于当日作出（2018）川0108民初1903号民事裁定，准许新晨鑫公司撤回起诉。 2018年1月15日，成都市中级人民法院（以下简称：成都市中院）发布（2016）川01执1980号《公告》，就平安银行股份有限公司成都分行与新晨鑫公司等借款合同纠纷一案，对新晨鑫公司位于成都市成华区的26个车位，将于同年1月19日在京东司法拍卖平台发布公告，进行司法拍卖。2018年1月15日，成都市中院发布（2016）川01执1980号《拍卖通知书》，就平安银行股份有限公司成都分行与新晨鑫公司等借款合同纠纷一案，对新晨鑫公司位于成都市成华区房屋以及26个车位，于同年1月19日在京东司法拍卖平台发布公告，进行司法拍卖。 成都市中院在2018年8月31日发布的《关于网络司法拍卖的声明》、《对成都市成华区建设北路一段99号房屋的拍卖公告》（以下简称：《拍卖公告》）载明“本院调查情况如下：1、成都市成华区房屋以及26个车位现出租给强天酒店作为全季酒店及酒店车位使用，（详见《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》，具体书面材料请来院阅知）。2、承租人强天酒店向本院陈述其与出租方新晨鑫公司就房屋、车位租金支付存在争议，强天酒店以新晨鑫公司欠付工程款冲抵房屋租金，该公司自承租之日起至公告发布之日止未向出租人新晨鑫公司交纳过租金；3、新晨鑫公司向成都市成华区人民法院起诉解除与强天酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》（详见民事起诉状），后又向法院申请撤诉。本院特此告知，买受人取得上述房屋、车位所有权后如与承租人产生的一切纠纷应依法另案解决并由买受人自行承担全部法律后果，概与法院本次拍卖行为无关。”。 2018年10月22日，成都市中院出具《拍卖成交确认书》载明“一、买受人于2018年9月18日通过京东网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物成都市成华区房屋。成交价为1919.8万元人民币。（大写：壹仟玖佰壹拾玖万捌千）二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。……四、拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的详细情况表等公示。拍卖人以拍卖标的现状进行进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。……买受人申明：我方已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自愿遵守执行，已在相关拍卖文件签字确认，并当场签署《拍卖成交确认书》。我方对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。”。 2018年11月23日，成都市中院作出（2016）川01执1980号之五《执行裁定书》，载明“本院依据已发生法律效力的四川省成都市高新公证处（2016）成高证执字第54号执行证书，在执行平安银行股份有限公司成都分行与新晨鑫公司、成都新和房地产开发有限公司、成都虹鑫投资（集团）有限公司、四川鑫虹鑫能源投资有限公司、刘勇、党晓兰借款合同纠纷一案中，于2018年9月17日在京东网司法拍卖网络平台拍卖被执行人新晨鑫公司位于成都市成华区房屋（业务件号）。2018年9月18日，买受人王瀚文以19198000元的最高价竞得上述房屋”，裁定：“一、位于成都市成华区房屋（业务件号所有权归买受人王瀚文所有。上述不动产的所有权自本裁定送达买受人王瀚文时起转移；二、买受人王瀚文可持裁定书到不动产登记机构办理相关产权过户登记手续。”。 2018年11月27日，成都市中院出具《协助执行通知书》，载明“成都市不动产登记中心：……请协助执行以下事项：将位于成都市成华区房屋过户至买受人王瀚文”。后王瀚文办理了案涉房屋的不动产登记。 以上事实有双方身份信息、不动产权证、《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《债务抵偿协议》、（2018）川0108民初1903号《民事裁定书》、（2016）川01执1980号《公告》、（2016）川01执1980号《拍卖通知书》、《关于网络司法拍卖的声明》、《对成都市成华区建设北路一段99号房屋的拍卖公告》、《拍卖成交确认书》、（2016）川01执1980号之五《执行裁定书》、《协助执行通知书》及双方当事人陈述等在案证实。 本院认为，案涉房屋原系新晨鑫公司所有，新晨鑫公司将案涉房屋出租给强天酒店后，王瀚文通过司法拍卖，于2018年11月23日取得案涉房屋的所有权，故王瀚文有权要求案涉房屋的承租人强天酒店自该日起向其支付租金。关于强天酒店与新晨鑫公司等于2018年3月31日签订的《债务抵偿协议》，就强天酒店应支付案涉房屋2022年9月4日前的租金抵偿工程款的约定，能否对抗王瀚文的问题，虽然成都市中院在2018年8月31日发布的《拍卖公告》中明确载明了“2、承租人强天酒店向本院陈述其与出租方新晨鑫公司就房屋、车位租金支付存在争议，强天酒店以新晨鑫公司欠付工程款冲抵房屋租金，该公司自承租之日起至公告发布之日止未向出租人新晨鑫公司交纳过租金；”的情况，但并未载明抵偿房屋租金的期限，故并不能认定王瀚文在购买案涉房屋时认可了新晨鑫公司与强天酒店等达成的以2018年11月23日（王瀚文取得案涉房屋所有权）至2022年9月4日期间房屋租金抵偿案外人工程款的约定，因此上述约定对王瀚文无约束力，强天酒店仍应按照《房屋租赁合同》及补充协议约定的租金标准向王瀚文支付2018年11月23日（王瀚文取得案涉房屋所有权）后的租金，由于强天酒店拒绝向王瀚文支付，其行为构成违约，故对王瀚文请求解除案涉《房屋租赁合同》并要求强天酒店支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于王瀚文提出的强天酒店按每日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金和按年租金的30%支付违约金的主张。虽然《租赁合同》既约定了逾期支付租金“每日按应付租金总额的千分之一支付违约金”，同时也约定“不支付或者不按照约定支付租金达10日的，甲方有权立即收回房屋并单方面解除合同，乙方按年租金的30%向甲方支付违约金”，但强天酒店逾期支付租金的违约行为不应承担两次违约责任，由于王瀚文已以强天酒店逾期支付租金请求解除案涉《房屋租赁合同》，故对王瀚文提出强天酒店按每日千分之一的标准支付逾期付款滞纳金的主张，本院不予支持。由于王瀚文未证明强天酒店与新晨鑫公司等之间的《债务抵偿协议》存在恶意串通的情形，且王瀚文亦未举出除房屋租金外存在其他损失的证据，故本院认为以年租金30%的标准计算违约金过高，本院酌情认定由强天酒店按2018年5月1日至2019年4月30日年租金标准（1,540,647.36元/年）的20%向王瀚文支付解除合同违约金308,129.47元（1,540,647.36元/年×20%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除成都长源新晨鑫贸易有限公司与被告成都强天酒店管理有限公司于2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告成都强天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王瀚文腾退位于成都市成华区房屋； 三、被告成都强天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王瀚文支付租金（自2018年11月23日起至实际腾退房屋之日止，计算方法为：2019年4月30日前的租金按1,540,647.36元/年的标准计算；2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金按1,617,679.73元/年的标准计算，其后每两年在上一年度租金基础上递增5%的标准计算）； 四、被告成都强天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王瀚文支付违约金308,129.47元； 五、驳回原告王瀚文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21,042元减半收取计10,521元、保全费5,000元，共计15,521元，由被告成都强天酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇一九年十一月十八日 书记员 喻兰菊