上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初59973号原告：上海创斯达机电有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘佳炎，董事长。委托诉讼代理人：应菲菲，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳天，上海市海华永泰律师事务所律。被告：上海优川贸易有限公司，住所地金山区枫泾镇泾商路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：张浩，执行董事。委托诉讼代理人：张起鸣，男。原告上海创斯达机电有限公司(以下简称创斯达公司)诉被告上海优川贸易有限公司(以下简称优川公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告创斯达公司的委托诉讼代理人应菲菲、王阳天及被告优川公司的委托诉讼代理人张起鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创斯达公司向本院提出如下请求：1.确认原告与被告之间的《工业厂房租赁合同》于法院向被告送达起诉状之日解除；2.被告立即腾退位于上海市浦东新区航头镇鹤立西路XXX弄XXX号二楼南侧240.33平方米及一楼西侧296.33平方米合计536.66平方米的厂房(以下简称系争厂房)，并将系争厂房返还给原告；3.被告向原告支付截止至2019年5月28日止拖欠的租金人民币(以下简称币种相同)243,437.8元(计算方式详见债权明细表)；4.被告向原告支付1,276平方米厂房的占用使用费89,410.2元，并支付自2019年5月29日起至实际腾退、返还房屋之日止的房屋占有使用费(以尚未腾退的536.66平方米厂房为基准，按照转租合同约定的每平方米每日1.1元的标准计算)；5.被告赔偿原告自2018年3月25日起直至实际清偿之日止的逾期付款违约金，以日万分之五的利率计算，计算方式详见债权明细表；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是系争厂房的产权人，于2016年2月25日与被告签订了《工业厂房租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将系争厂房出租给被告，租赁面积为2,200平方米(实际面积为2,179平方米)。《租赁合同》约定：合同租赁期限为2016年4月10日至2021年4月9日，并约定了各年度的租金标准，其中2018年4月8日至2019年3月7日的月租金为40,050.20元,年租金为504,,632.50元；被告应每6个月支付一次租金，支付时间提前15天支付；被告在租赁期间，如将系争厂房转租，需先征得原告的书面同意方可转让；被告逾期付款满一个月，则原告有权增收日万分之五的滞纳金。上述合同签订后，原告依约将系争厂房交付给被告使用，然被告一直存在迟延支付租金问题，且自2018年3月25日起出现严重拖欠租金的情形，至今尚欠付2018年度租金共计173,601.56元；且按照合同约定，被告应于2019年3月25日支付2019年度的半年租金，而其至今仍未支付。后原告多次催讨，被告一直未能支付款项，显属违约。同时，原告在催讨租金过程中，发现被告擅自将系争厂房出租给案外人蔡小平、戴文海、上海钢汇管道设备有限公司、上海寿醇印务有限公司等，显然违反了合同约定及法律规定。故原告现诉至法院，要求判如所请。被告优川公司辩称：对原告的诉请均不同意。被告向原告租赁系争厂房是事实，被告只用了一楼，二楼、三楼转租给别人，原告是同意的。后来环保部门不允许被告生产，叫被告关门，机器设备搬走，被告的承租户就不愿意付房租及水电费给被告。被告陆续将租金都付给原告的。至2018年年底、2019年3、4月，被告共拖欠租金12万元多。2019年4月原告收回了700平方米。合同上约定2200平方米，被告实际租赁2,179平方米，租金被告是按2,200平方米支付的，2016年4月10日起被告就开始支付租金了，半年一付。2016年4月10日至2018年4月9日的租金均已经付清。2018年4月10日起至2018年10月9日期间的租金，被告付了8万元，余款没付。2018年10月10日起的租金被告也没付，因为原告让次承租人不要将租金支付给被告，所以被告从次承租人处没收到租金，所以被告也就没付租金了。本院经审理，由原、被告对《租赁合同》、沪房地浦字(2016)第259193号《上海市房地产权证》、《上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市不动产登记簿土地状况信息》、支付凭证、《租房协议》、《工业厂房租赁合同》、《上海创斯达机电有限公司对上海优川贸易有限公司债权明细表》、《律师函》及送达信息等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：原告系系争厂房的产权人。原告于2016年2月25日与被告签订了《租赁合同》，约定：原告将系争厂房出租给被告，租赁面积为2,200平方米(实际租赁面积为2,179平方米);租赁期限五年，自2016年3月1日至2016年4月10日为免租期，正式租期自2016年4月10日至2021年4月9日，第三年2018年4月8日后每年递增百分之五；系争厂房租金按建筑面积每平方米每日0.57元,每月租金38,143元，每年应付厂房租金为457,710元整;2017年与2018年分别付11个月租金,为2017年4月9日至2018年3月8日、2018年4月8日至2019年3月7日，2019年3月7日后每年付款12个月；2017年4月9日至2018年3月8日，月租金34,143元，年租金419,568元；2018年4月8日至2019年3月7日，月租金40,050.2元，年租金440,547元；2019年4月7日至2020年4月6日，月租金42,052.7元,年租金504,632.5元；2020年4月7日至2021年4月6日，月租金44,155.3元，年租金529,864元；被告若需要原告开发票，被告需支付税金为租金的百分之六；采用先付后租形式，被告应每六个月支付一次租金，支付时间提前15天支付，首期付款日为3月25日，之后为9月25日；被告应先行交纳5万元租赁保证金，租赁期限到期后，在被告结清原告所有费用后原告退还租赁保证金；租赁期间，使用系争厂房所发生的水、电、煤、电话等费用由被告承担，并在收到收据或发票后三日内付款；租赁期间，被告应按月缴纳综合物业管理费，每月每平方米综合物业管理费为0.93元，每月共计2,046元，每年24,552元(按园区每年实际为准)；被告在租赁期间如将系争厂房转租，需先征得原告的书面同意方可转让；租赁期间，被告可根据自己的经营特点进行简单装修，但不得破坏原房结构，装修费用由被告自负，租赁期满后如被告不再承租，装修部分可移动部分被告可移去并不得损坏原告主体结构，如被告拆除应将系争厂房恢复到承租时的状况；租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收日万分之五的滞纳金；……。上述合同签订后，原告依约将系争厂房交付给被告使用。被告付清了2018年4月7日之前的租金。2018年3月25日，被告应支付2018年4月8日起至2018年10月7日期间的租金220,273.5元，但被告仅付了8万元，余款140,273.5元没付。被告也没付2018年10月8日起的租金。被告至今尚欠原告2018年4月8日至2019年4月7日期间的租金共计173,601.56元。按照合同约定，被告应于2019年3月25日支付2019年4月8日至2019年10月7日的半年租金，但被告至今仍未支付。原告于2019年4月19日出具《律师函》，向被告催讨欠租，要求被告在收到律师函之日起五日内向原告支付2016年至2019年期间拖欠的租金，并告知被告若未按照要求支付欠付租金的，则原、被告所签的《租赁合同》将于被告收到该《律师函》之日后第六日立即解除，且被告应在收到本函后十日内腾退系争厂房。被告否认收到该《律师函》，送达签收凭证上系他人签收，不是被告收取。2019年4月24日，原告委托律师以手机短信方式向被告的法定代表人张浩发送上述《律师函》。原告在向被告催讨房租过程中发现被告将系争厂房的部分房屋转租给多名案外人。被告于2019年8月12日收到了原告要求解除租赁合同的民事起诉状副本。原告已于2019年6月30日收回系争厂房中三楼360平方米的房屋，2019年7月31日收回系争厂房中二楼北侧486平方米的房屋及于2019年8月31日收回了一楼东侧430平方米的房屋，共计收回1,276平方米的房屋。被告于庭审中自认原告于2019年4月口头向其催讨租金。本院认为，《租赁合同》系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同；另一方当事人应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。被告逾期支付租金，经原告于2019年4月催讨后仍未支付，原告可以依法解除租赁合同。原告诉至法院，要求解除租赁合同，被告于2019年8月12日收到了原告要求解除租赁合同的民事起诉状副本，原告要求解除合同的通知已于2019年8月12日送达被告，因此，可以确认《租赁合同》于2019年8月12日解除。《租赁合同》解除后，被告应将尚未返还的系争厂房返还给原告。原告要求被告腾空系争厂房中二楼南侧240.33平方米及一楼西侧296.33平方米合计536.66平方米的厂房，并将系争厂房返还给原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告使用系争厂房，应向原告支付房租。被告至今尚欠原告2018年4月8日至2019年4月7日期间的租金173,601.56元、2019年4月8日至2019年5月29日期间的租金69,836.24元、2019年5月30日起至实际收回之日(其中360平方米实际收回日2019年6月30日、486平方米实际收回日2019年7月31日、430平方米实际收回日2019年8月31日)止按照每天每平方米租金0.627元计算的租金50,963.81元以及2019年5月30日起至实际返回之日止536.66平方米按照每平方米日租金0.627元计算的租金及使用费，被告应予支付。被告逾期支付租金及使用费,应承担相应违约责任,被告应支付原告自2018年3月25日起计算至2019年5月28日止的逾期付款违约金52,687.40元、自2019年5月29日起至2019年8月31日止以本金243,437.8元为基数按日万分之五标准计算的违约金、自2019年9月1日起至实际付清之日止以本金294,401.61元为基数按日万分之五标准计算的违约金。至于2019年5月30日起至实际返回之日止536.66平方米按照每平方米日租金0.627元计算的租金及使用费的逾期付款违约金，因该笔费用总额现无法确定，故该笔逾期付款违约金可由原告待原告实际收回536.66平方米房屋、可以确定该笔租金及使用费总额后另行向被告主张。因被告违约致使合同解除，原告又表示不利用被告投入装修系争厂房的装修残值，故不予补偿被告的装修残值。根据《租赁合同》约定，被告向原告所交纳的5万元租赁保证金，在被告结清原告所有费用后原告退还租赁保证金。租赁合同解除后，被告在支付原告所欠费用后，原告应退还被告租赁保证金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、第十八条之规定，判决如下：一、确认原告上海创斯达机电有限公司与被告上海优川贸易有限公司2016年2月25日所签的关于上海市浦东新区航头镇鹤立西路XXX弄XXX号房屋的《工业厂房租赁合同》于2019年8月12日解除；被告上海优川贸易有限公司于本判决生效之日起十日内腾空系争厂房中二楼南侧240.33平方米及一楼西侧296.33平方米合计536.66平方米的厂房，并将上述厂房返还给原告上海创斯达机电有限公司；二、被告上海优川贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海创斯达机电有限公司2018年4月8日至2019年4月7日期间的租金173,601.56元、2019年4月8日至2019年5月29日期间的租金69,836.24元、2019年5月30日起至实际收回之日(其中360平方米实际收回日2019年6月30日、486平方米实际收回日2019年7月31日、430平方米实际收回日2019年8月31日)止按照每天每平方米租金0.627元计算的租金50,963.81元以及2019年5月30日起至实际返回之日止536.66平方米按照每平方米日租金0.627元计算的租金及使用费；三、被告上海优川贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海创斯达机电有限公司自2018年3月25日起计算至2019年5月28日止的逾期付款违约金52,687.40元、自2019年5月29日起至2019年8月31日止以本金243,437.8元为基数按日万分之五标准计算的违约金、自2019年9月1日起至实际付清之日止以本金294,401.61元为基数按日万分之五标准计算的违约金；四、原告上海创斯达机电有限公司于被告上海优川贸易有限公司结清所欠租金、使用费、违约金等全部欠款后十日内返还被告上海优川贸易有限公司租赁保证金5万元；五、驳回原告上海创斯达机电有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,030元，减半收取计2,515元，由被告上海优川贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年十一月六日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。