贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初6050号原告：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地贵州省遵义市红花岗区中山路82号。统一社会信用代码915203007096404271（1-1）。负责人：李雅芳，行长。委托诉讼代理人：陈虹羽，贵州他山律师事务所律师。被告：谭洪华，男，1972年3月6日出生，汉族，户籍地贵州省绥阳县。被告：汪大梅，女，1970年8月28日出生，汉族，户籍地贵州省绥阳县。被告：贵州顺厦房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市思南县思唐镇城北街。统一社会信用代码915206247366466136。法定代表人：田建喜，总经理。委托诉讼代理人：吴涛，贵州乾锋律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称：建设银行遵义分行）与被告谭洪华、汪大梅、贵州顺厦房地产开发有限公司（以下简称：顺厦房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行遵义分行的委托诉讼代理人陈虹羽、被告顺厦房开发公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。被告谭洪华、汪大梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行遵义分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的2013409-11025号《个人住房借款合同》；2、判令被告立即偿还原告贷款本金人民币159070.59元、拖欠本金650.12元、拖欠利息649.54元、罚息20.12元，偿还贵州顺厦房地产开发有限公司代偿36854.37元，共计197244.74元（截止2019年4月10日）；并支付从2019年4月11日起至实际付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）；3、判令被告贵州顺厦房地产开发有限公司对上述还款义务承担连带保证责任；4、确认原告对“遵房预监字第××号”他项权证项下的房屋（遵义市汇川区3栋1-12-2号）享有优先受偿权；5、判决被告向原告支付律师费9800元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月23日，原告与被告签订了合同编号为2013409-11025号的《个人住房借款合同》，合同约定：被告谭洪华、汪大梅向原告借款19.6万元用于购买位于遵义市汇川区“北大门丰铭壹号”3栋1-12-2号房，贷款期限为20年（自2013年5月2日起至2033年5月2日止），贷款利率为浮动利率；2013年4月26日，被告用该房屋作为抵押物提供抵押担保，办理了“遵房预监字第××号号”房屋抵押预告登记。为保证还款，被告顺厦房开发公司作为保证人为该笔借款提供担保，约定该笔债权在编号2012建遵高保字第0001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围内，保证方式为连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日后的两年。综上所述，原告已按照合同约定向被告发放了贷款，但被告未能按约履行还款义务及利息支付义务，且多次逾期还款，该行为已严重违约。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告谭洪华、汪大梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告顺厦房开公司辩称，原告不应该扣我公司的36,854.37元用于偿还被告谭洪华、汪大梅的住房按揭贷款，我公司对被告谭洪华、汪大梅的贷款不应该承担连带担保责任；对原告提出的谭洪华、汪大梅购买的遵义市汇川汇川大道经济适用房1-12-2号房不享有优先受偿权，预告登记，不具有抵押权的效力。原告已经在我公司扣取相应款项作为支付谭洪华、汪大梅按揭贷款，直到2019年4月10日之前不存在逾期利息和罚息，原告起诉的本金数额也应该减少。原告在2015年9月份没有继续还款的情况下，一直不催收二被告还款仅仅扣除被告顺厦房开公司的保证金账户的款项来支付谭洪华、汪大梅的借款，至今长达四年多的时间，原告一直不主张二还款义务，原告的诉请已经不受法律保护，法庭应该驳回原告的诉讼请求。原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《借款合同补充协议》贷款支付凭证、他项权证书、贷款对账单、最高额保证合同、保证金扣划台账、委托代理合作协议、增值税专用发票。本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩，经庭审认定的证据，本院认定事实如下：2012年6月5日，被告顺厦房开公司（甲方）与原告（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，编号2012建遵高保字第0001号。约定甲方愿意为乙方与债务人（因购置坐落于遵义市汇川大道路口北大门.丰铭壹号项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证，最高额为人民币壹亿伍仟万元整。保证方式为连带责任保证，最高额保证所担保的债权是指自2012年6月5日至2017年6月5日期间形成的全部债权。2013年4月23日，被告谭洪华、汪大梅与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为：2013409-11025，约定二被告向原告借款人民币196000元，借款用于购买被告顺厦房开公司的位于遵义市汇川区“北大门丰铭壹号”3栋1单元12层2号房屋。借款期限为240个月，即2013年5月2日至2033年5月2日。浮动利率，即在基准利率水平上保持不变；该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。如借款逾期，从逾期之日起，在本合同执行贷款利率水平上上浮50%。合同第十六条约定“借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其它应付款项……”，第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下列权利2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，3、解除与借款人的借贷关系，4、向借款人收取违约金……”，第三十四条：一、采用按月还本付息还款法时，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月的对日。每月归还本息金额1467.10元。第四项“关于提前还本违约金的约定，应支付提前还本违约金，按本合同项下的违约金收取比例为0.6%，违约金在提起归还贷款本息时一并收取”。在补充条款中约定：对原合同项下于借款有关的费用（包括但不限于保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用由借款人承担）。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、公告费等）由借款人承担。2013年4月26日，双方在遵义市房屋产权登记处办理了位于遵义市汇川区“北大门丰铭壹号”3幢1-12-2号房屋（预告证号：遵房预监字第XXX）的抵押权预告登记。2013年5月2日，被告谭洪华在原告出具的贷款支付凭证上签字，原告发放了贷款196000元。从2015年9月2日开始被告谭洪华、汪大梅没有按期还款，原告扣划了被告顺厦房开公司保证金账户的36854.37元。截止2019年4月10日止，被告谭洪华、汪大梅仍欠原告借款本金159070.59元、拖欠本金650.12元、拖欠利息649.54元、罚息20.12元，共计197244.74元。该贷款经原告多次催收，被告仍未还款付息，原告遂诉来本院，双方酿成诉争。另，2017年3月8日，贵州他山律师事务所与原告签订《个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议》，并对代理费作出约定,本案产生代理费2,958.67元。本院认为，原告与被告谭洪华、汪大梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》是双方在自愿的基础上达成的，合法有效，对双方当事人均具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告谭洪华、汪大梅应按合同的约定全面履行自己的义务，现二被告逾期未按约支付贷款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条第一款第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，被告谭洪华、汪大梅迟延履行主要债务，严重违约，原告有权根据双方合同约定行使解除权，故本院对原告要求解除与被告谭洪华、汪大梅签订的借款合同的诉讼请求予以支持；对原告要求被告谭洪华、汪大梅偿还贷款本金人民币159,070.59元及利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，原告有权要求被告偿还剩余本金，并按合同约定支付利息，故对原告要求被告谭洪华、汪大梅还借款本金及利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告谭洪华、汪大梅偿还贵州顺厦房地产开发有限公司代偿36,854.37元的诉讼请求，因系另一法律关系，且被告顺厦房开公司代偿行为仍在继续，顺厦房开公司可自行主张权利，故本案不予处理；对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”之规定，被告谭洪华、汪大梅用房屋作抵押，应办理抵押登记，现双方只办理了预告登记，并未办理正式的抵押权登记，则该预告登记不产生设立抵押权的法律后果，原告现在对该抵押物不享有优先受偿权，故本院对原告的该项诉请不予支持；对原告要求被告顺厦房开公司承担连带责任的诉讼请求，被告顺厦房开公司与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》是其在自愿的基础上达成的，且不违反有关法律法规的禁止性规定，合法有效，被告顺厦房开公司理应受该合同的约束，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，双方在合同中约定为连带责任保证，被告谭洪华、汪大梅逾期未还款，顺厦房开公司理应承担连带担保责任，所以对原告的该项诉请本院予以支持。对原告要求支付律师费9,800元的诉讼请求，原告委托律师出庭参加诉讼系客观事实及相关合同中也有约定，本院对原告实际产生的律师代理费2,958.67元予以支持。关于被告顺厦房开公司称原告提出的谭洪华、汪大梅购买的遵义市汇川汇川大道经济适用房1-12-2号房不享有优先受偿权，预告登记不具有抵押权的效力的辩解，本院予以支持；但对其称原告不应该扣公司的36,854.37元用于偿还被告谭洪华、汪大梅的住房按揭贷款，不应该承担连带担保责任及原告长达四年多的时间不向二被告主张还款义务，原告的诉请已经不受法律保护，应该驳回原告的诉讼请求的辩解，经庭审查明，被告顺厦房开公司与原告签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定顺厦房开公司承担连带责任保证，并成立专门的保证金账户，且从原告扣划公积金账户之日起至起诉时，被告顺厦房开公司并非不知情，故对其辩解，本院不予支持。被告谭洪华、汪大梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行与被告谭洪华、汪大梅于2013年4月23日签订的编号为2013409-11025的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、由被告谭洪华、汪大梅自本判决生效起十日内偿还给原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款本金人民币159,070.59元、拖欠本金650.12元、利息649.54元、罚息20.12元，共计197,244.74元，并支付从2019年4月11日起至付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）；三、由被告谭洪华、汪大梅自本判决生效起十日内支付给原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行律师代理费2,958.67元；四、被告贵州顺厦房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费4,410元，公告费200元，由谭洪华、汪大梅、贵州顺厦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。审 判 长  王继霞人民陪审员  刘伟康人民陪审员  王成忠二〇一九年十一月二十日法官助理李碧婷书记员梁廷松