广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终803号上诉人（原审原告）：郑建华，女，1960年3月8日出生，汉族，住汕头市金平区******，公民身份号码440************62X。被上诉人（原审被告）：谢春远，男，1969年7月2日出生，汉族，住汕头市金平区******1*****，公民身份号码440************010。上诉人郑建华因与被上诉人谢春远房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑建华上诉请求：一、撤销（2019）粤0511民初721号民事判决书的第二至第四项，依法改判支持上诉人原审中的第二、第三项诉求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，明显偏袒被上诉人一方。一审法院判决以上诉人与被上诉人四年前签订的《承租门店合同书》约定的租金标准计算自2019年2月25日起的房屋占用费，是明显错误和对上诉人明显不公的，该项判决缺乏事实与法律依据，依法应当予以撤销，具体理由如下：一、《承租门店合同书》是双方的真实意思表示，该份合同合法有效，对双方均具有法律约束力。双方应严守契约精神，享有合同约定的权利，履行合同约定的义务。二、上诉人原审要求被上诉人支付2018年10月至12月的租金共计19200元及滞纳金2188.8元（暂计），滞纳金按月2%计付依据充足，依法应当予以支持。《承租门店合同书》第二条中，双方约定“在每月的10日（后补充更改为每三个月首月1日）前交纳租金，每逾期一天要加收5‰的滞纳金”。被上诉人在2018年10月1日前应支付租赁合同最后三个月的租金。该租金至今仍拖欠未付，故上诉人主张自2018年10月1日起按2%（因按每逾期一天要加收5‰的滞纳金约定过高，上诉人主动调整为月2%计）计收滞纳金依法有据。三、本案双方之间并不成立不定期租赁关系，上诉人自2019年1月1日起计算房屋占用费于法有据。早在2018年10月，上诉人就多次向被上诉人追讨租金并主动询问是否续租，被上诉人明确表态不续租，到期就搬离。2018年12月31日上诉人再次联系被上诉人告知租期届满及要求其准时搬离，被上诉人也表态没问题，并约定2019年1月1日到店办理移交，后又改为1月2日。1月2日上诉人和房产中介工作人员到租赁场地准备与被上诉人交接，被上诉人竟然横词夺理，继续占用场地不予搬离，并要求按原来的租金标准继续租用二年，上诉人拒绝了被上诉人的无理要求。因被上诉人到期拒不搬离，新的租客交付定金后上诉人又无法将场地交付，造成违约和赔偿新租客的损失，被上诉人又拖欠租金拒不交付，严重造成上诉人的双重经济损失。2019年1月1日起，上诉人委托中介工作人员多次与被上诉人交涉移交事宜，上诉人自己也多次与被上诉人交涉，在上诉人多次向被上诉人交涉未果和新租客解除合同的情况下，2019年1月22日，上诉人愤怒和无奈地向被上诉人发信息，提出严正交涉，指出被上诉人已无偿占用上诉人商铺20多天，若要承租，二年期按月租7000元收租金，若不承租，马上搬离交接。但被上诉人既不表态是否继续承租，又始终一直占用上诉人店面拒不搬离。因此，上诉人在租期届满后，通过各种方式，多次要求被上诉人搬离承租店面的事实清楚，证据充分，不存在被上诉人继续使用租赁房产而上诉人没有提出异议的情形，双方之间并没有成立不定期租赁关系。四、上诉人原审以每月承租金递增50%的标准计算房屋占用费系按照双方之间的约定进行主张，依据充足，依法应当予以支持。《承租门店合同书》第六条中，双方约定“承租方没有按期交还场地者，每月承租金递增50%”，该约定不违反法律、行政法规的规定，被上诉人应当据此承担相应逾期交还场地的法律责任，并承担上诉人因被上诉人逾期交还场地而造成的经济损失。事实上，双方约定的是承租金，是赔偿损失的计算方法，并非违约金，不属于法院调整的范围。即使一审法院要进行调整，也要兼顾在本案的租赁关系中被上诉人的过错程度、双方约定该条款的目的等方面，但一审法院无视该约定直接按以前的租金计付房屋占用费已失去双方约定该条款的意义。上诉人在原审中关于以每月承租金递增50%的标准计算房屋占用费的诉求正当合理，依据充足，应当得到支持。综上，请求二审法院进一步查清本案案情，公正审理，依法判准上诉人的上诉请求。被上诉人谢春远辩称，对一审判决没有意见，其认为跟郑建华承租四年期间一直都有按时支付租金。租赁期满后郑建华要涨租金，其在与郑建华协商的时候，先支付2019年前三个月的租金，想支付第二期租金的时候郑建华已经把银行卡取消掉，导致其无法支付租金。郑建华向一审法院起诉请求：1.判令谢春远立即将汕头市金平区******1*****腾退并交还给郑建华；2.判令谢春远向郑建华支付2018年**月至12月的租金共计19200元及滞纳金2188.8元（滞纳金按2%计付，暂计至2019年3月21日）；3.判令谢春远支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费39120元（按照约定，按月租每月递增50%计，暂计至2019年3月21日）；4.由谢春远承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：郑建华与谢春远2015年1月1日签订《承租门店合同书》，约定：谢春远承租郑建华所属的位于汕头市***********（现址：汕头市金平区******1******），用于经营家用电器，建筑面积161.66㎡，承租期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；每月租金6400元……谢春远向郑建华支付最后三个月的租金19200元作为押金，郑建华在承租期限届满前一个月退还押金的一半，另一半则在移交场地、理清手续时结清……谢春远如需续租，应在租赁期满前3个月书面告知郑建华，否则，谢春远应按期移交场地，若逾期，每月租金递增50%……合同手写部分载明：1.谢春远向郑建华支付水、电费押金2000元；2.租金的付款方式为每三个月的首月1日付款。合同期限届满后，双方就续租一事进行协商。期间，谢春远继续在该址经营家用电器并于2019年1月23日向郑建华支付三个月的租金19200元。郑建华于同月31日通过银行汇款的形式，将该款汇至谢春远的工商银行账户，于次月24日向谢春远发出《通知》并粘贴在谢春远经营的家用电器门店处，《通知》载明：双方原签订的租赁合同已到期，谢春远占用郑建华的房产近两个月，谢春远应于2019年2月28日前搬出该铺面，办理移交手续并支付违约金、水电费；谢春远于2019年1月23日向郑建华支付19200元，因双方没有签订新的租赁合同，郑建华不清楚谢春远支付该笔款项的用意，已于2019年1月31日汇还到谢春远的工商银行账户……后郑建华要求谢春远交还案涉房产及支付租金无果，遂于2019年3月27日起诉至法院，提出前述诉讼请求。郑建华于2019年4月26日向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年4月28日作出裁定，裁定查封、冻结谢春远名下价值62000元为限的财产。一审法院认为：基于郑建华要求谢春远返还涉讼房产及支付房屋占有使用费的请求，本案应为房屋租赁合同纠纷。郑建华与谢春远2015年1月1日签订的《承租门店合同书》，是双方的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，该合同合法有效。郑建华与谢春远在庭审时均表示双方曾就续租一事进行协商。谢春远主张双方已签订续租协议，但郑建华对此予以否认，而谢春远又无法提供相应的证据，依法应承担举证不能的法律后果。郑建华在《通知》中称其不清楚谢春远2019年1月23日向其支付19200元的用意，并在谢春远付款的7日后将该笔款汇至谢春远的银行账户，据此主张双方合同到期后并未形成新的租赁关系。一审法院认为，郑建华是业主，如其既疑惑谢春远支付19200元的用意，又对谢春远使用涉讼铺面存有异议，可以随时到涉讼铺面向谢春远提出，但郑建华直至约定的租赁期限届满后近两个月的时间才发出一份异议《通知》，郑建华的做法不符合常理，亦与房屋租赁行业的交易习惯相悖。郑建华称其多次就此事与谢春远交涉，但未能提供相应的证据予以证明，故对该主张，一审法院不予采纳。鉴于在续租协商期间，谢春远继续使用该铺面并于2019年1月23日向郑建华支付了三个月的租金19200元，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，郑建华与谢春远之间形成了不定期租赁关系。郑建华于2019年2月24日发出异议《通知》并送达给谢春远，要求谢春远交还涉讼铺面，谢春远在庭审时亦表示其同意退迁，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条和第二百三十五条的规定，郑建华与谢春远的不定期租赁关系于2019年2月24日解除，谢春远应当返还案涉房产。现郑建华请求判令谢春远将涉讼房产腾退并交还给郑建华，依法有据，一审法院予以支持。郑建华于2019年1月31日将谢春远支付的三个月租金19200元汇回给谢春远，现双方的租赁关系已解除，谢春远应重新支付不定期租赁期限内租金给郑建华，即谢春远应向郑建华支付自2019年1月1日起至2019年2月24日止的租金，按原合同约定的租金每月6400元计；而自2019年2月25日起至实际交还涉讼房产之日止，谢春远继续占用该房产，一定程度上给郑建华造成租金损失，应向郑建华支付占有使用费。依原合同的约定，谢春远应按照租金的标准每月递增50%计算房屋占用费，但谢春远认为约定的金额过高，明显有失公平。一审法院以郑建华的实际损失为基础，综合参照本市的房地产租赁市场行情及交易习惯，酌定房屋占用费按约定的租金标准每月6400元计。关于2018年10月至12月的租金及滞纳金的问题，由于双方在签订合同时，谢春远已依约向郑建华支付三个月的租金19200元作为押金，根据原合同的约定，郑建华应在租赁期满前一个月退还押金的一半，另一半则在移交场地、理清手续时结清。结合双方履行各自合同义务的实际情况及房屋租赁市场的交易习惯，一审法院认定该笔款项抵价2018年10月至12月的租金归郑建华所有。郑建华的其他主张缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，一审法院作出如下判决：一、谢春远于判决发生法律效力之日起三十日内腾退出汕头市金平区************并将该房产交还郑建华管业。二、谢春远于判决发生效力之日起十日内向郑建华支付自2019年*月*日起至2019年*月24日止的租金11885.71元。三、谢春远向郑建华支付自2019年*月25日起至实际交还房产之日止的占用费，按每月6400元计。四、驳回郑建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为706元，由郑建华负担250元，谢春远负担456元；保全费640元，由郑建华负担225元，谢春远负担415元。受理费及保全费郑建华已预交，一审法院不予收退。谢春远于判决发生法律效力之日起七日内付给郑建华871元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的主要争议焦点是：谢春远应否支付郑建华2018年10月至12月的租金19200元及滞纳金、租赁期限届满后双方是否存在不定期租赁关系、谢春远支付郑建华房屋占用费的数额标准应如何认定。关于谢春远应否支付郑建华2018年10月至12月的租金19200元及滞纳金的问题。根据双方于2015年1月1日签订的《承租门店合同书》就“付款方式及逾期支付租金应承担的法律责任”约定：每三个月首月1日付款，每逾期一天要加收5‰的滞纳金。经查，谢春远没有在2018年10月1日按时支付郑建华最后三个月的租金19200元，诉讼中谢春远主张原先缴纳的押金19200元抵作2018年10月至12月的租金，但《承租门店合同书》并未就谢春远“押金可抵除租金”的上述主张作出约定，相反就押金的退还方式进行约定，即在承租期满最后一个月退还一半，其余一半在期满交还场地、理清手续时还清。谢春远也无证据证明郑建华同意最后一期的租金可用押金抵除，诉讼中郑建华对此也不予认可。据此，应当认定谢春远尚未付还郑建华2018年10月至12月的租金，故郑建华上诉请求谢春远支付2018年10月至12月的租金19200元理由成立，本院予以支持。一审判决认定谢春远原先缴纳的租金抵作2018年10月至12月的租金归郑建华所有缺乏依据，本院予以纠正。因谢春远没有履行按期支付租金的义务，按照合同约定逾期一天要加收5‰的滞纳金，现郑建华主动调整滞纳金的计付比例，上诉请求滞纳金按月2%计付合法有据，本院予以支持。因谢春远负有支付滞纳金的义务系经本案一、二审诉讼并最终由本院依法审查认定，故谢春远支付滞纳金的期限应从其本应付还最后一期租金之日的次日即2018年10月2日起计至郑建华起诉之日即2019年3月27日止才较为公平合理。至于谢春远原先缴纳的押金19200元的退还问题，因谢春远并未提起反诉，双方可就押金问题另循途径解决。关于租赁期限届满后双方是否存在不定期租赁关系的问题。本案谢春远虽没有按照合同约定在租赁期满前3个月书面告知郑建华其有续租的意愿。但根据本案查明的事实及双方陈述，租赁期满后双方确曾就续租问题进行协商，谢春远也继续使用租赁房屋，并于2019年1月23日向郑建华支付三个月租金19200元。郑建华于同年1月31日将上述款项退还谢春远，并于同年2月24日向谢春远发出异议《通知》，要求谢春远搬离租赁房屋。因郑建华未能提交证据证明在租赁期满后至发出《通知》这段期间有对谢春远继续占用、使用租赁商铺的行为提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审判决认定自2019年1月1日起至2019年2月24日这段期间双方存在不定期租赁关系并无不当，本院予以维持。郑建华上诉主张租赁期满后有多次要求谢春远搬离，但没有证据支持，本院不予采信。关于谢春远支付郑建华房屋占用费的数额标准应如何认定的问题。经认定，郑建华与谢春远的租赁关系于2019年2月24日解除，故谢春远自2019年2月25日起无权再占有、使用租赁房屋。因谢春远现仍继续占用租赁房屋，故其依法依约应向郑建华支付房屋占用费。虽然《承租门店合同书》约定：“承租方没有按期交还场地者，每月承租金增50%。”但因郑建华未能举证证明其实际损失情况，且诉讼中谢春远也有提出约定的房屋占用费计算标准过高。此种情况下，一审法院以郑建华的实际损失为基础，酌定房屋占用费按约定的租金标准每月6400元计算并无不当，本院予以维持。郑建华上诉认为应按合同的约定计算房屋占用费依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人郑建华的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初721号民事判决；二、谢春远于本判决发生法律效力之日起十日内向郑建华支付2018年10月至12月的租金19200元及滞纳金（滞纳金按月2%计，从2018年10月2日起计至2019年3月27日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1412元，由上诉人郑建华负担719元，被上诉人谢春远负担693元。本判决为终审判决。审 判 长 陈瑞琳审 判 员 林思浩审 判 员 翁汉光二〇一九年十一月十四日法官助理 范晓武书 记 员 周丹晖