甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08终980号上诉人（原审被告）：静宁县百盛房地产开发有限责任公司，住所地静宁县城关镇百盛嘉园4单元401室。法定代表人：宋鸿麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明福，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：张九胜，男，1971年5月11日出生，汉族，无业，住静宁县城关镇百盛嘉园4单元602室。委托诉讼代理人：吕利平（系张九胜妻子），女，1971年8月6日出生，汉族，无业，住静宁县城关镇百盛嘉园4单元602室。上诉人静宁县百盛房地产开发有限责任公司因与被上诉人张九胜房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省静宁县人民法院（2019）甘0826民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。静宁县百盛房地产开发有限责任公司上诉请求：一、依法撤销甘肃省静宁县人民法院(2019)甘0826民初1623号民事判决第二项；二、依法改判上诉人静宁县百盛房地产开发有限责任公司不承担违约金或发回重审；三、依法判令由被上诉人张九胜承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、静宁县人民法院(2019)甘0826民初1623号民事判决部分事实认定错误。首先，张九胜与百盛房产公司签订房屋拆迁安置协议所针对的房屋并非商品房，是产权调换房屋或安置房屋。其次，双方既没有在安置补偿协议约定在什么时间办理产权证书，又没有在安置补偿协议约定违约金，也没有在安置补偿协议约定违约金计算方法、方式或违约赔偿计算方法、方式，判决上诉人静宁县百盛房地产开发有限责任公司承担违约金167019.65元无事实和证据依据支持。二、一审判决适用法律错误。首先，张九胜与百盛房产公司签订房屋拆迁安置协议所针对的房屋并非商品房，是政策调整和法规调整的产权调换房屋或安置房屋，产权调换房屋或安置房屋的政策调整和法律、法规调整很大程度上取决于政府部门。其次，由于双方没有在安置补偿协议约定在什么时间办理产权证书，又没有在安置补偿协议约定违约金，也没有在安置补偿协议约定违约金计算方法、方式或违约赔偿计算方法、方式，显然判决上诉人静宁县百盛房地产开发有限责任公司承担违约金167019.65元是适用法律错误。再次，本案是一个错误“遵循先例”的判决，目的是保持同种类情形案件的一致性，一味地的“遵循先例”显然是错误的。张九胜辩称，双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效，应当受到法律保护。合同约定房产证和土地证由上诉人办理交付被上诉人。但经被上诉人催促多年，上诉人却将房屋产权证办理在自己名下。合同虽未约定办证时间和违约金，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条明确规定出卖人给买受人办证的时间期限和出卖人原因导致买受人无法办证，买受人请求损失赔偿的应予支持。不能将房产证办理在被上诉人名下，是上诉人将房屋产权证办理在自己名下后贷款，导致土地被兰州法院冻结，无法办理导致的，上诉人应当承担责任。张九胜向一审法院起诉请求：要求被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证书，承担过户及诉讼费用，支付违约金167019.65元。一审法院认定事实：2012年3月18日，原告张九胜用自有的静宁县城关镇阿阳路9栋原商业局家属楼6号120平方米的家属院，兑换了被告静宁县百盛房地产开发有限责任公司开发的百盛嘉园4单元116.39平方米的602室房屋。同日，双方签订协议书，约定兑换价格为每平方米3500元，原告兑换所得房屋的总价款为407365元，被告应付原告面积差价等共计17635元，办理两证及水、暖、电的费用由被告承担。协议签订后，被告依约支付了面积差价等价款，并交付了房屋。2017年6月7日，被告将登记在其名下的上述房屋所有权证交付给原告，引起本次诉讼。一审法院认为，原告张九胜与被告静宁县百盛房地产开发有限责任公司之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行义务。原告自订立合同并使用房屋90日后一直未取得房屋所有权证书，属被告违约造成的后果，被告应承担违约责任，故对原告要求被告继续履行合同、办理并交付房屋所有权证书的诉讼请求应予支持。双方虽在合同中没有约定违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付，故对原告要求支付违约金的请求应予支持。被告不支付违约金的意见，于法不符，不予支持。关于原告要求被告承担办理房屋所有权证书费用的意见，因办理证件费用的承担和收取，应由有权机关依法决定和实施，不属民事法律行为，双方虽经合同约定，但违反法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告静宁县百盛房地产开发有限责任公司继续履行合同义务，在本判决生效后十日内为原告张九胜办理静宁县城关镇百盛嘉园4单元602室房屋所有权证书；二、被告静宁县百盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告张九胜违约金167019.65元；三、驳回原告张九胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元，减半收取1820元，由被告静宁县百盛房地产开发有限责任公司负担。二审中，上诉人静宁县百盛房地产开发有限责任公司未提交新证据，张九胜提交邻居齐世明的房屋产权证，拟证明上诉人抗辩不具备办证条件的理由不成立。静宁县百盛房地产开发有限责任公司质证称，齐世明的房屋属商品房可以办证，但张九胜的房屋是安置房，不具备办证条件。经审查，齐世明的房屋产权证与本案无关联性，不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是静宁县百盛房地产开发有限责任公司是否违约，应否向张九胜支付违约金。2012年3月18日，张九胜（甲方）与静宁县百盛房地产开发有限责任公司（乙方）签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《协议书》约定“办理两证及水、暖、电的费用由乙方承担”，但乙方静宁县百盛房地产开发有限责任公司在签订合同、交付房屋后数年的时间里未给张九胜办理“两证”，又擅自将涉案房屋所有权人登记为静宁县百盛房地产开发有限责任公司。该行为证明静宁县百盛房地产开发有限责任公司故意不履行给张九胜办理房屋产权证的合同义务，构成违约。双方虽未约定办理房屋产权证的期限和违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，静宁县百盛房地产开发有限责任公司应依法承担违约责任，向张九胜支付违约金。张九胜向一审法院主张的违约金起算时间、利率，符合上述司法解释规定和利率范围，一审判决予以支持符合法律规定。静宁县百盛房地产开发有限责任公司的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人静宁县百盛房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由上诉人静宁县百盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 摆建军审 判 员 宫在霞审 判 员 杨振兴 二〇一九年十一月十一日法官助理 胡红奎书 记 员 宋亚丽