广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初2754号 原告（反诉被告）：李虹慧，女，1986年9月25日生，壮族，户籍地广西宜州市，现暂住广西来宾市忻城县。 委托诉讼代理人：叶师梅，广西银正（柳江）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：田玉会，男，1962年5月19日生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：刘航，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 原告李虹慧与被告田玉会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李虹慧及其委托诉讼代理人叶师梅、被告田玉会及其委托诉讼代理人周超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《门面租赁合同》；2、判令被告返还原告租房押金15000元；3、判令被告支付原告房屋装修损失15000元；4、判令被告支付原告违约金20000元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月19日签订了一份《门面租赁合同》，由被告出租其坐落于柳州市宝丰盛世名邸1栋1-201号门面给原告。双方约定:被告给原告一个月的时间进行装修，即3月19日到4月19日是免租金的，装修完成之后才正式收取租金。原告于3月19日支付押金15000元给被告，被告将涉案房屋移交给原告进行装修，装修款已经花费了15000元，但是在装修进行到4月16日时，涉案房屋所管辖的物业公司(盛世名邸物业服务中心)就上门阻止店面装修，物业公司给的理由是:涉案房屋并未具备竣工备案登记表和竣工证，是不能够进行装修和使用的。对此，被告故意将未具备竣工备案登记表和竣工证，无法正常使用的房屋出租给原告，被告的行为已经违反了双方签订的《门面租赁合同》第五条第二款:“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营”，被告已经构成了违约。 被告辩称：同意原告关于解除《门面租赁合同》的诉讼请求。原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告向本院提出反诉请求：1、判决解除被告与原告签订的《门面租赁合同》；2、判决原告支付被告自2019年3月19日起至2019年6月19日止的租金17400元；3、判决原告支付被告逾期交付租金的违约金10672元（116元×92天）；4、判决原告支付被告自2019年3月19日起至2019年6月19日止的物业费553.9元；5、判决原告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2019年3月19日签订《门面租赁合同》，由被告将其所有的位于柳州市宝丰盛世名邸1栋1-201号门面（使用面积约为30平方米）出租给原告，合同约定租赁期自2019年3月19日起至2022年3月19日止，前两年月租金为5800元，按照先付租金后使用的原则，按月支付租金；原告未按约定期限交付租金超过15日以上的，被告有权解除合同，并有权要求原告按日支付月租金的2%作为违约金；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由原告自行承担。被告于签订合同当日将涉案门面交付给原告，但经被告多次催促，原告至今未支付租金，且原告未事先通知被告就对涉案门面进行装修，原告的行为已经构成违约。 原告针对被告的反诉辩称：同意被告关于解除《门面租赁合同》的反诉请求，被告的其他反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据1、《门面租赁合同》，拟证明原、被告之间的租赁关系。 证据2、银行转账记录，拟证明原告向被告支付押金15000元的事实。 证据3、《施工合同》、银行转账记录、微信转账记录、收条，拟证明原告装修涉案门面花费15000元的事实。 证据4、微信聊天记录，拟证明涉案门面验收等问题没有解决，物业阻止原告进行装修，导致原告不能如约使用涉案门面。 证据5、涉案门面照片4张，拟证明原告已开始装修涉案门面。 证据6、光盘1张，拟证明涉案门面的物业管理单位阻扰原告装修的事实。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据1、《门面租赁合同》，拟证明被告将柳州市宝丰盛世名邸1栋1-186号、1-201号门面出租给原告的事实，及双方约定的内容。 证据2、《商品房买卖合同》2份，拟证明被告对涉案门面有出租权，涉案门面可以进行商业经营。 证据3、《入伙附属费缴费通知书》2份、《入伙须知》2份，拟证明涉案门面2019年3月12日起已经可以进行装修使用。 证据4、《柳州市住宅专项维修资金交存通知书》2份、广西住宅专项维修资金专用收据2份，拟证明被告已经交纳涉案门面专项维修基金，已经合法拥有对涉案门面的支配权。 证据5、收款收据，拟证明被告已经交纳涉案门面物业管理费等。 证据6、《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证明涉案门面2018年12月25日已经多家部门验收合格，达到交付使用的条件。 原、被告提供的证据本院已在法庭上出示，由双方当事人互相质证。本院依照法定程序，全面、客观地审查核实原、被告提供的证据，并从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面确定证据的证明力。 根据当事人的陈述及举证，本院认定本案事实如下： 2017年11月7日，被告与广西柳州宝丰房地产开发有限公司签订了2份《商品房买卖合同》，约定：被告向广西柳州宝丰房地产开发有限公司购买坐落于柳州市宝丰盛世名邸1栋1-201号、1-186号两间商品房，商品房的用途均为商业用房。 2019年3月12日，广西柳州宝丰房地产开发有限公司向被告发出2份《入伙附属费缴费通知书》，通知被告：收房时需预交其购买的柳州市宝丰盛世名邸1栋1-201号、1-186号商品房物业管理费及其他费用等等。同日，柳州市祥安物业服务有限责任公司向被告发出2份《入伙须知》，通知被告：自通知入伙日之次日起计收物业服务费；可以对所购物业进行室内装修等等。2019年3月15日，被告交存其购买的柳州市宝丰盛世名邸1栋1-201号、1-186号商品房公共维修基金共计3258.5元。同月19日，被告按每平方米3元的标准，向柳州市祥安物业服务有限责任公司支付所购买的1-201号、1-186号商品房2019年3月19日至2020年3月18日的物业服务费共计1675.8元。 2019年3月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：甲方将其合法所有的位于柳州市宝丰盛世名邸1栋1-201号门面，出租给乙方用于合法经营；门面使用面积约为30平方米；租赁期自2019年3月19日起至2022年3月19日止；前两年月租金为5800元，按照先付租金后使用的原则，按月支付租金；乙方应当于合同签订的同时向甲方交纳押金15000元；押金不冲抵租金，在租赁期满或者合同终止后若乙方没有任何违约行为，且结清租金、保洁、水、电、物业费等所有相关费用，并于合同约定的期限将房屋腾空交回给甲方后，则甲方全额无息退还给乙方；甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方；乙方未按约定期限交付租金超过15日以上的，甲方有权解除合同；甲乙双方在租赁期限内均不得无故单方面解除合同，若乙方单方面解除合同，则甲方对乙方已经交纳给甲方的押金及租金不予退回，乙方的装修损失自行承担；在租赁期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意,乙方向甲方承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付违约金20000元；乙方未经甲方同意逾期交付租金的，甲方有权要求乙方按日支付月租金的2%作为违约赔偿金。《门面租赁合同》签订后，原告向被告支付押金15000元，被告将涉案门面交付给原告。原告至今未按合同约定向被告支付租金。 2019年3月20日，原告（甲方）与广西龙天装饰工程有限公司（乙方）签订了一份《施工合同》，案外人覃桂军在合同上签字。合同约定：乙方承包甲方装饰工程（宝丰盛世名邸1栋1-201号门面装修）；开工日期2019年3月20日，竣工日期2019年4月20日；工程总造价为36829元……2019年3月25日，原告通过网上银行向案外人覃桂军转账10000元，通过微信向“军军”转账5000元。同日，案外人覃桂军向原告出具一份《收条》，记载：今收到盛世1-201号门面装修款15000元。 本院认为：原告与被告在平等、自愿的基础上签订的《门面租赁合同》没有违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同，合同双方当事人协议一致，可以解除合同。现原告与被告要求解除合同，意思表示一致，本院应予支持。 合同解除后，尚未结算的仍应继续结算。原告2019年3月19日起至2019年6月19日承租被告的门面，应按照《门面租赁合同》的约定支付被告租金及承担承租期间的物业管理费。原告主张双方有免除1个月租金的约定，由于原告没有提供证据加以证明，本院不予采信。租金按双方约定每月5800元，3个月共计17400元。物业管理费按物业管理单位的收费标准每平方米3元计算，涉案门面30平方米，则3个月物业管理费应为270元。被告主张物业管理费应按1-186号、1-201号两间门面收取，由于与《门面租赁合同》约定不相符合，本院不予支持。 由于原告和被告均向对方主张违约责任，因此本案应当确定违约方和非违约方。被告得到涉案门面的建设单位和物业管理单位的入伙通知及缴费通知后，交纳有关费用，并按照《门面租赁合同》约定将门面交付原告使用，被告完成了交付义务，不存在违约行为，不应承担违约责任向原告支付违约金。原告主张被告所交付的门面不具备竣工备案登记表和竣工证不能够进行装修和使用的，由于原告提供的微信聊天记录不能确定聊天对象，聊天的内容也不足以证明原告的主张，且被告提供了《建设工程质量竣工验收意见书》及《入伙须知》、《入伙附属费缴费通知书》等证据予以反驳，因此对原告这一主张本院不予采信。而按照《门面租赁合同》“先付租金后使用，按月支付租金”的约定，原告至今未向被告支付租金，显然已经构成违约，应当承担违约责任向被告支付违约金。按《门面租赁合同》“逾期支付租金，则按日支付月租金的2%违约金”的约定，被告主张92天的违约金5800×2%×92=10672（元），本院应予支持。 关于原告诉请的押金问题，本院认为，合同解除后，合同的权利义务终止，原告向被告支付违约金后，已经承担了违约责任，被告所收取原告的押金15000元，应予返还。 至于原告主张的装修损失请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案原告对涉案门面进行装修时事先没有通知被告，且被告对《门面租赁合同》的解除并没有过错，因此，原告要求被告承担其装修损失15000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李虹慧与被告田玉会签订的《门面租赁合同》。 二、被告田玉会于本判决生效之日起十日内向原告李虹慧退还押金15000元。 三、原告李虹慧于本判决生效之日起十日内向被告田玉会支付28342元（租金17400元、物业管理费270元、违约金10672元）。 四、驳回原告李虹慧的其他诉讼请求。 五、驳回被告田玉会的其他反诉请求。 如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1050元（原告已预交），反诉案件受理费258元（被告已预交），由原告李虹慧负担915元，由被告田玉会负担393元（被告应支付原告135元，支付时间同上）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  卓小萍 人民陪审员  何燕秋 人民陪审员  陈 悦 二〇一九年十一月二十六日 法官 助理  魏亚引 书 记 员  郑 静