北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38601号原告：杨锟，男，1981年8月10日出生，汉族，天邦食品股份有限公司职员，住上海市徐汇区。被告：王海敏，男，1989年7月27日出生，汉族，国瑞鼎盛汽车商贸有限公司职员，住北京市丰台区。原告杨锟与被告王海敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨锟、被告王海敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨锟向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令王海敏承担违约金人民币44000元，退还欺骗所得刷漆费用5000元；3、请求判令王海敏赔偿杨锟的家具损失5000元；4、请求判令王海敏赔偿杨锟及其妻返京路费及住宿费3127元；5、请求判令王海敏赔偿杨锟误工损失7800元、杨锟妻子误工费2298元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我是北京丰台区马家堡西路30号院8号楼1门103室（以下简称103室）房屋的产权人，于去年9月将该房屋挂网出租，并且告知中介，我们夫妻在外地，请他们代为操办，后我爱我家房产中介介绍租户王海敏承租。该中介提出王海敏为其朋友，为了帮助对方节约中介费用，想与我们签订个人成交合同，我们同意之后于2018年9月15日在该房屋里签订租赁合同（自行成交版），该合同模板由我爱我家中介提供。合同中明确约定租赁用途为居住，合同期限为2018年9月20日至2021年9月19日，共计三年。房屋租金11000元每月，按季度支付，押一付三。签订合同时，对方提出他们一家人要租住三年，希望有个新气象，索要5000元重新进行墙壁粉刷。此房屋于2015年下半年刚装修，考虑一次签订三年合同比较省心，因此同意在第一季度房租里免除5000元作为刷墙费用，但是对方实际并没有刷墙。今年6月13日，马家堡派出所赵龙警官打电话给我，告知该房屋涉及非法活动，当事人已被抓。我配合警察调查，回答了所有的警察问题，并提供了租赁合同。6月20日，应该缴纳下季度房租时，王海敏提出退租。此时我们联系派出所得知该房屋被王海敏转给其朋友开设黑旅馆，开黑旅馆的人已被拘留处罚。6月22日下午，我与我妻子如约从上海返回北京房屋处，王海敏与另一同行人共同到来，并开门带我们夫妻及同行二人进入房间。我们看到房子墙壁损坏严重，被贴了大量贴纸，有一整面墙都被贴了塑料贴纸，每个房间都有贴纸无法去除，撕去壁纸会导致墙漆损坏，同时有大量家具丢失，包括地下室一个2米的大班台及两把转椅，次卧的一个书桌连书架，一个五屉柜，一个三门衣柜，厨房一个东方百盛的餐桌及餐椅，主卧的1．8的牛皮床被换成了一个破旧的劣质1．5米板床。双方就赔偿及违约金无法达成一致。王海敏提出房子他一天都没住，他租到就转给了开黑旅馆的人，所有的事情都跟他无关，如果索赔让我们找开旅馆的人，后王海敏于其同行人将钥匙交给我们就离开了。我们认为王海敏是与他人串通故意伤害我方利益。他们知道我们夫妻在外地无法经常来查看房屋状态，从一开始就抱了非法的目的恶意租赁我的房屋，所以他一直自称没有入住过一天。而且利用我们的善良，诱骗我们同意不通过中介签订个人合同，然后骗取了5000元的粉刷费用。这种恶意欺骗行为应该得到惩罚。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告王海敏辩称，确认双方的租赁合同已解除，但是违约金44000元与合同不符，违约金过高，要求予以减免；我将对方的家具也换了，将墙壁也粉刷完毕，不同意家具损失；不同意杨锟要求误工损失及差旅费的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，杨锟向本院提交《北京市房屋租赁合同》、照片及录音等证据材料；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：杨锟（出租人、甲方）与王海敏（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）约定，第一条、房屋坐落于马家堡西路30号院8号楼1单元103室，租赁用途：居住，居住人数为4，最多不超过7人；第三条：租赁期限自2018年9月20日至2021年9月19日，共计三年。甲方应于2018年9月20日将房屋按约定条件交付乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条：租金标准及支付方式：11000元/月，支付方式为押一付三，各期租金日期：2018年9月20日、2018年12月20日、2019年3月20日、2019年6月20日。押金为11000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条：房屋维护及维修租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达1000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方并按月租金的200％向对方支付违约金。其他约定事项：第一年11000元每月，后面每一年按照市场价浮动来定，如果双方租金没达成一致，合同自行解除。后附房屋交割清单载明存在：书桌、餐桌等家电家具。庭审中，杨锟与王海敏确认租金支付至2019年6月20日，2019年6月22日，王海敏将所租赁房屋返还给杨锟，双方解除合同关系。庭审中，杨锟称其接到派出所联系称房屋涉及群租房，并向王海敏确认情况，在2019年6月应该缴纳下季度房租时，王海敏提出退租，并提供微信记录为证。杨锟称对方擅自改变房屋用途，合同写的房屋用途是居住，而被告转租并用于经营旅馆，且导致房屋物品有损坏，故要求对方按月租金的200％支付违约金；另称对方提前退租的，应提前30日通知并按月租金的200％支付违约金，但对方并未提前30日通知。王海敏认可存在转租，但称转租给个人，不知道房屋用途变更。另，杨锟称收回房屋时书桌、餐桌等缺失，且窗户损坏；王海敏称缺失的物品已经补上，已经粉刷墙壁。杨锟称对方要求粉刷墙壁，故第一季度房租里免除5000元作为刷墙费用，但是对方实际并没有刷墙，并提供录音为证。另，双方确认王海敏向杨锟支付11000元的押金，均同意在本案中一并处理。本院认为，杨锟与王海敏签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。庭审中，双方确认杨锟于2018年6月22日腾退涉案房屋，视为双方解除租赁合同关系。本案的争议焦点为王海敏是否存在杨锟所述的违约情形以及王海敏是否应支付违约金。关于杨锟所述改变房屋用途、擅自转租第三人、导致附属物品、设备设施损坏等违约情形，王海敏确认存在转租第三人，否认改变房屋用途，按照上述合同中约定，王海敏存在第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金；另，双方约定第一年过后未对租金达成一致视为解除合同，可见合同到期日为第一年的截止时间2019年9月20日，属于王海敏需提前退租的，应提前30日通知对方并按月租金的200％向对方支付违约金的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，本院结合双方所述房屋内物品缺失或损坏等事实以及王海敏的违约情形，且王海敏要求予以酌情减少，对于杨锟主张王海敏支付违约金的数额酌情支持为33000元。因杨锟在上述违约金主张里已包含损坏物品及设施的情形，本院不再予以重复计算；另，双方确认杨锟曾少收5000元用于粉刷墙壁，系双方合同履行中双方协商情形，另王海敏曾粉刷墙壁，本院结合现有情形，酌情支持返还2500元。另，王海敏曾预交押金11000元，本院在抵扣押金后，确认王海敏应支付杨锟的违约金数额为22000元。关于杨锟主张路费、住宿费以及误工损失，并非因本案纠纷产生的直接损失，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告杨锟与被告王海敏签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年6月22日解除；二、被告王海敏于本判决生效之日起十日内支付原告杨锟违约金22000元；三、被告王海敏于本判决生效之日起十日内返还原告杨锟刷漆费用2500元；四、驳回原告杨锟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，由杨锟负担620元（已交纳）；由王海敏负担3000元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇一九年十一月二十九日书记员 都一达