北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0109民初2996号原告(反诉被告)：张京东，男，1972年3月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郝亮亮，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜来，北京市岳成律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：华润置地发展（北京）有限公司,住所地北京市门头沟区。法定代表人：张大为，董事长。委托诉讼代理人：张希，北京双鹏律师事务所律师。原告张京东与被告华润置地发展（北京）有限公司(以下简称华润置地公司)商品房预售合同纠纷一案以及反诉原告华润置地公司与反诉被告张京东商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张京东的委托诉讼代理人郝亮亮、姜来，被告(反诉原告)华润置地公司的委托诉讼代理人张希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张京东向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2018年5月16日签订的《北京市商品房预售合同》于2019年2月19日解除，2、请求判令华润置地公司返还购房款23204893元，3、请求判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付购房款利息（以23204893元为基数，自2018年5月2日起算，计算至实际付款之日）。事实与理由：双方于2018年5月16日签订了《北京市商品房预售合同》，约定由张京东购买华润置地公司开发建设的位于北京市门头沟区永定镇XX小区XX号楼401房屋，房屋总价为23204893元。张京东于2018年4月25日向华润置地公司支付了20万元，于2018年5月2日支付房屋剩余价款23004893元人民币，完成了全部的付款义务。上述合同签订后，张京东通过购房资格核验，并多次催告华润置地公司办理网签手续，但华润置地公司一直迟迟未予履行，且未给予任何合理解释。张京东已于2018年12月18日登记结婚，家庭名下已有2套住房，按照北京市现行购房政策规定，无法购买第三套房屋。由于华润置地公司的违约行为，导致双方签订的合同无法继续履行，张京东于2019年2月18日向华润置地公司发出解除函，并于2019年2月19日送达华润置地公司。华润置地公司收到后仍未予回复，也未退还张京东所付购房款。故提起诉讼，望判如所请。华润置地公司答辩并反诉称：1、要求判令华润置地公司与张京东于2018年5月16日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议于2019年8月5日解除，2、要求判令张京东支付华润置地公司违约金2320489元，3、要求判令张京东返还华润置地公司65000元，4、要求判令张京东给付华润置地公司律师费10万元。事实与理由：2018年4月25日，双方签订《北京市商品房认购书》及补充条款，在上述材料中，华润置地公司明确告知张京东北京市商品房限购政策，张京东对此知悉。为能顺利购房，张京东于2018年5月9日将当时在张京东名下的位于北京市石景山区时代花园南路的房屋一套(以下简称石景山房屋)屋通过夫妻间不动产转移登记的形式过户至其配偶王雁红名下。2018年5月11日，张京东与王雁红离婚。2018年5月15日，张京东购房资格审核通过。2018年5月16日双方签订《北京市商品房买卖合同》。华润置地公司即按照合同约定为张京东申报网签手续，但因为受政府限签政策影响签约并不顺利，建委一直未予批复，直到2018年12月5日才报签成功，并于2018年12月6日收到建委通知的网签时间，即2018年12月12日。2018年12月6日，华润置地公司将网签时间告知张京东并通知张京东2018年12月12日网签。张京东以其已复婚、不再具有购房资格为由(北京已婚家庭只能拥有两套住宅)，拒绝进行网签，张京东在明知政策的情形下复婚属恶意违约。后华润置地公司得知张京东实际于2018年12月18日复婚，其在复婚前具备网签资格。现张京东家庭名下确有2套住房(除石景山房屋外，另一套位于北京市朝阳区，以下简称朝阳房屋)。《北京市商品房买卖合同》履行过程中，因受北京市房屋买卖政策影响，建委对购房总价超1000万元的商品房均予以限签干预，对包括张京东在内的大户型房屋的网签申请，建委均一直未予反馈、批复，此为政策调控，非华润置地公司主观原因造成。另外，2018年10月初，因华润置地公司延期交房，经双方协商一致，华润置地公司向张京东支付补偿金65000元，该款项已于2018年10月17日通过银行转账方式支付给张京东。张京东在收到上述补偿款之前或之后，未向华润置地公司主张过解除合同，说明张京东对诉争房屋的现实情况认可。鉴于张京东已不具备购房资格，依据合同法第九十四条的规定，华润置地公司同意解除《北京市商品房预售合同》，但张京东系通过复婚导致无购房资格致使合同目的无法实现，属恶意违约，无单方解除权。根据《北京市商品房预售合同》补充协议第二十五条6.4、6.7的约定，张京东所付房款应在扣除违约金后返还，且其无权要求支付利息。《北京市商品房预售合同》补充协议第二十五条6.11的约定，张京东应在出现可以解除合同事由(即2018年12月18日复婚)后15日内通知华润置地公司解除合同，但张京东在放弃网签的情况下，还在2019年1月24日来函催告华润置地公司办理网签手续，在2019年2月18日华润置地公司才第一次收到张京东要求解除合同的函，已超出约定的时限，视为张京东放弃合同解除权，《北京市商品房预售合同》应于2019年8月5日解除(华润置地公司提交同意解除合同的答辩状当天)。按照《北京市商品房预售合同》补充协议第二十五条第6款第5项的约定，张京东应向华润置地公司按照总房款10%支付违约金。因合同解除，华润置地公司给付张京东的补偿金65000元也应退还。按照《北京市商品房预售合同》补充协议第二十五条第6款第7项的约定，律师费应由张京东赔偿。张京东对华润置地公司的反诉辩称：同意合同解除，不同意解除的时间和原因，合同解除的责任在于华润置地公司，张京东不应承担违约责任。补偿金65000元指的是逾期交房的违约金，和逾期办理网签没有任何关系。不同意承担律师费，合同解除的责任在于华润置地公司，合同没有约定承担该笔费用。本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，张京东与华润置地公司签订《北京市商品房认购书》及补充协议，约定：张京东所认购商品房位于门头沟区润西山苑A-东区A28#401号房(以下简称401号房屋)，购房款23204893元。当天，张京东向华润置地公司交纳购房定金20万元。2018年5月2日，张京东向华润置地公司交清全部购房款，金额共计23204893元(含此前20万元定金)。2018年5月9日，张京东将其名下的石景山房屋过户至其配偶王雁红名下。王雁红名下另有一套朝阳房屋。2018年5月11日，张京东与王雁红离婚。2018年5月16日，张京东签订《北京市商品房预售合同》及其补充协议草稿，载明：出卖人(甲方)：华润置地公司，买受人(乙方)：张京东，商品房为401号房屋，预测建筑面积570.62平方米，总价款23204893元，十一、交付时间详见补充协议约定；十九、出卖人应当自本合同签订之日起7日内(不超过30日)办理商品房预售合同联机备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，预售合同登记备案详见补充协议约定；补充协议：九、2018年9月30日之前，主合同及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户25个工作日以上的，甲方在2018年9月30日前交付房屋；十六、出卖人有权在收到全部房款(一次性支付)后，签订主合同及本补充协议，并同时完成网签系统备案；二十五、1.主合同及本补充协议签订前，出卖人已充分告知买受人国家及省、市有关部门对新购商品房的限制性规定及政策要求，买受人已充分知悉并理解以上限制性规定，确认其目前完全具备购买该商品房的资格条件。如因买受人不符合有关规定导致合同无法登记备案的，出卖人有权解除主合同及本补充协议，并要求买受人按主合同及本补充协议约定的标准承担违约金；6.5因买受人原因导致本合同解除或无效的，买受人除需承担逾期解除合同备案及注销预售登记等相关手续违约金外，除本合同另有约定，买受人还应按总房款10%的标准向出卖人承担违约金；6.7出卖人有权在买受人已付款项中扣除应由买受人承担的违约金，如因买受人违约给出卖人造成的所有直接和间接损失(包括但不限于律师费)均由买受人承担；6.11若出现法定或约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权。华润置地公司未在上述合同中签章。2018年6月至9月，华润置地公司在北京市新建商品住房签约统筹平台将401号房屋多次上报网签，北京市住房和城乡建设委员会一直未安排网签时间。2018年7月，张京东询问华润置地公司销售人员王渠涵网签事宜。2018年7月16日，王渠涵通过微信向张京东表示：“政策管控，现在全北京的豪宅都无法网签，开发商也很难办，今天领导不在，我明天和领导说一下您的想法。”2018年10月17日，华润置地公司向张京东支付违约赔偿金65000元。本案中，对该款项的性质，华润置地公司前后陈述不一致。在2019年4月17日华润置地公司提交的答辩状中，华润置地公司表示该款项系因华润置地公司延期交房支付的补偿金。在2019年8月5日华润置地公司提交的答辩状及反诉状中，华润置地公司表示该款项系因延期交房及限签政策支付的补偿金。张京东表示该款项仅系延期交房的违约金。后张京东未收房。2018年11月26日，张京东向华润置地公司销售人员王渠涵通过微信表示：“你记着你往上报退款的钱，然后还有这几个月的利息呢。”王渠涵表示和领导提一下。2018年12月初，华润置地公司再次在北京市新建商品住房签约统筹平台将401号房屋上报网签。2018年12月6日，张京东与华润置地公司销售人员王渠涵通话，后王渠函通过微信向张京东表示：“已经把建委的网签计划退回，不再提交。”对此，审理中，张京东表示：“我开始问华润置地公司11月16日能不能办网签，华润置地公司说不一定，后来说办不了，我跟华润置地公司说我将要在11月底办复婚，12月要办移民的身份，需要夫妻的证明。”2018年12月14日，华润公司向张京东邮寄交付通知书。2018年12月16日，张京东收到交付通知书。2018年12月18日，张京东与王雁红复婚。至此，张京东已不具备购房资格。2018年12月27日，张京东向华润置地公司销售人员王渠涵发送微信表示：“收房通知书是怎么回事？”王渠涵表示：“经过公司领导商议，因为您的购房合同已经签署，且已经款清，具备收房条件，所以给您发的入住通知书。”张京东表示：“11月16日不是跟你说过退房事宜，你说一月份左右差不多吗？”，王渠涵表示：“确实，您和我们提过，因为已经不具备购房资格，放弃网签。但是因为已记入本年度业绩，退房手续需要1月份才能启动。”张京东表示：“9月22日我和你们党总在他办公室提出网签的事宜，到现在也没有任何答复，当时你也在，当时说十一前给消息也没信。”王渠涵表示：“您当时和我们接触，提出了要求，只是售楼处层面无权给您书面答复，但是我们一直在努力与建委沟通，争取尽快网签。”张京东表示：“你说党总出差了，什么时候回来，帮我约一下党总吧。”2019年1月7日，张京东与王渠涵在微信中提及网签事宜，张京东表示：“你明天如果提交网签的话，什么时候能有准确的日期？”，王渠涵表示：“您这边能顺利买房，当年是两好搭一好。明天我给您报上去，然后周四会给我答复，结果就能看出来他让不让了。”审理中，经询问，张京东表示这是要办一下看看还有没有资格。2019年1月8日，王渠涵向张京东发送王渠涵与华润置地公司营销总监党巍的聊天记录显示：王渠涵表示：“党总，张京东仍然要求想见您，想让我们帮助确认如果网签以后能否顺利办房产证，他本人已经向12345求证了，但是12345也并没有给出明确答复，如果不能保证后期顺利办房产证的话，就只能协商退房的事儿了。”党巍表示：“我们再落实一下他的情况是否能办理房产证，然后再说。”王渠涵询问：“周五可以给答复吗。”党巍表示不知道。2019年1月24日，张京东向华润置地公司发送《关于催告办理网签手续等事宜的函》，载明：“张京东多次催告华润置地公司办理网签手续，但华润置地公司一直未予履行，未给予任何合理解释，目前张京东已于2018年12月结婚，家庭名下有2套住房，现致函如下：一、请对拖延办理网签行为作出解释。二、张京东签订合同时所作的购房资格核验是否仍具有效力？以本人目前的家庭住房情况，是否仍可购买该房屋，是否可以办理过户手续？三、如本人仍具有购房资格，请明确办理网签的具体时间。”2019年1月25日，华润置地公司收到上述函件。2019年2月18日，张京东向华润置地公司发送《解约函》，载明：“一、自本函送达华润置地公司之日起，双方于2018年5月16日签订的《北京市商品房预售合同》即告解除。二、华润置地公司应于本函送达之日起三日内，退还本人已付全部房款共计23204893元，并支付利息。”2019年2月19日，华润置地公司收到上述函件。经本院与王渠涵调查，王渠涵表示：“我2016年9月至2019年1月中旬在华润置地公司担任置业顾问。张京东2018年四、五月份买房。5月份草签合同后，口头交涉什么时候网签，当时预计2018年五、六月份网签，当时因为建委对大额房屋买卖合同有管控，我们开始预计2018年6月份能网签，但后来建委一直管控到2018年12月份。2018年5月后，华润置地公司应该向建委报过网签，如果建委同意这户进行网签，则建委给华润置地公司反馈一个每一户房屋进行网签的时间，如果建委存在调控的情况，则不给安排网签的时间表，华润置地公司得到建委安排的时间表后，如果客户能在建委安排的时间进行网签，是选对号，反之则选择叉号。2018年12月6日，张京东和我微信语音通话表示他已经不具备购房资格了，要求撤回网签，所以我们在建委的时间表上选择了叉号。当时我和张京东说建委安排的网签时间已经下来了，是2018年12月12日2点半到2018年12月13日12点，我问张京东是否复婚，还有无购房资格，他说已经复婚了，没有购房资格了。我之前在2018年6月同张京东进行过交流，张京东很关注网签时间，从6月之后，我和张京东就一直就网签时间进行交流，那时张京东提出不能无限期地等，因为他要复婚。张京东是为了买房离婚，离婚后取得了购房资格，建委的操作流程有一个漏洞，就是如果一个人先离婚，通过了购房资格审核，然后再复婚，此时再报网签应该可以通过。但是张京东比较严谨，他担心即使在复婚后，通过了网签，将来办理房屋所有权证的时候也会产生障碍，所以从2018年6月至12月一直在各方求证此事，但没有一个单位明确回复张京东。这个过程和华润置地公司给张京东多次报网签是同时进行的。2018年12月6日，当时我问张京东是否有购房资格，他说已经没有购房资格了，让我不再提交网签了。张京东是为了买401号房屋离婚。对微信中提到的2019年1月7日双方又要报网签的事记不清了。我印象中就给张京东的购房资格审了一次，就是在他离婚后。2018年12月6日，张京东跟我说他已经复婚了。当天我是听张京东说他复婚了，没有见到书面材料。当时北京所有的一手房在网签时都要经过建委的统筹，这个状态到现在都没有结束，从张京东签约之前这个状态就开始了，当时预计2018年五、六月份完成网签已经是打了富裕量了。2018年6月开始，因为没有办理网签，张京东一直在与华润置地公司交涉，一个是什么时候能办网签，另一个是如果办不了网签怎么处理，华润置地公司一直没有明确回复，只是说等着。”经质证，张京东表示：“真实性认可，其中有一部分与事实不符，对2018年12月6日王渠涵与张京东通话内容有异议，没有提到复婚的问题，复婚的计划在之前就表示过，年底要复婚。”华润置地公司表示认可。经本院与北京市住房和城乡建设委员会电话联系，询问总价2000万以上的房屋网签有无限制，该委表示：“确实有这方面的工作，不是限制，会根据全市的申报情况做一个统筹，是网签调度，会要求报签约计划，但是去年并没有说一直在限制多高总价，最后去年的签约有上亿的房子也签了，得看他具体的时间。这是一个临时性措施，这个工作现在还有，二、三千万的房子，那个时间段不行，后来也行了，他可能会有一定的延缓，不存在说会持续到什么时间，根据市场情况会有变动、调整。现在不会再影响，根据市场情况，相对集中的时候会有一些延缓。从2018年年底就不再有延缓了，基本上可能一周、二周左右都会完成签约。2018年到12月份就可以签了。2018年的延缓的期间是七、八月份到十二月份，每套房子情况不一致，根据全市情况做统筹。”经质证，双方对此认可。2019年7月15日，北京双鹏律师事务所向华润置地公司开具了共计10万元的律师代理费的发票。审理中，华润置地公司在2019年8月5日开庭时表示张京东存在违约行为，要求判令双方《北京市商品房预售合同》及其补充协议于当天解除。张京东于当天收到相应反诉状。本院认为，合同法第三十七条规定，“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，张京东已向华润置地公司全额支付房价款，华润置地公司接受，《北京市商品房预售合同》及其补充协议成立。上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。经本院与王渠涵及北京市住房和城乡建设委员会调查，双方合同成立后至2018年12月份能够正常网签期间，住建部门一直对房屋买卖网签安排存在延缓情况，直至2018年12月份上述措施影响结束。对401号房屋迟至2018年12月份不能网签的情况，双方就此均不存在违约行为，现因张京东已复婚，不具备购房资格，本院确认双方合同解除，双方就此互不承担违约责任，因双方就此均不存在违约行为，双方均不享有法定解除权，本院确认双方合同于本判决生效之日起解除。对华润置地公司所提张京东复婚系恶意违约的答辩意见，因我国实行婚姻自由的婚姻制度，华润置地公司的相应答辩意见没有法律依据，本院不予采纳。合同解除后，华润置地公司应返还购房款，故本院确认华润置地公司应返还张京东购房款23204893元，并以23204893元为基数，自2018年5月2日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率，返还张京东利息。对张京东、华润置地公司各自主张合同解除的理由及时间，本院均不予认定。对张京东主张利息过高部分，本院不予支持。对华润置地公司主张的违约金2320489元，无法律依据，本院不予支持。对华润置地公司主张的违约赔偿金65000元，根据华润置地公司2019年4月17日的答辩状，该款项系针对华润置地公司延期交房的违约金，支付该违约金当时，华润置地公司延期交房的违约行为已经发生，故该款项不应退还。对华润置地公司在此后的答辩意见中所提该款项包括了因限签政策所支付违约金的意见，与华润置地公司之前的自认不一致，且缺乏证据证实，本院不予采纳。对华润置地公司要求张京东支付律师费10万元的诉讼请求，张京东不存在违约行为，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第九十七条，判决如下：一、张京东与华润置地发展（北京）有限公司订立的《北京市商品房预售合同》及其补充协议于本判决生效之日起解除；二、华润置地发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还张京东购房款23204893元，并以23204893元为基数，按照中国人民银行同期存款利率支付张京东利息，自2018年5月2日起计算至实际付清之日止；三、驳回张京东的其他诉讼请求；四、驳回华润置地发展（北京）有限公司的反诉请求。本诉案件受理费十五万七千八百二十五元，由华润置地发展（北京）有限公司负担。反诉案件受理费七万八千九百一十二元，由华润置地发展（北京）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  王金红人民陪审员  李春香二〇一九年十一月三日书 记 员  董 颖