广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4721号原告：广州市白云区京溪街社区服务中心，地址广州市白云区京溪横路自编18号大楼二楼。法定代理人：曾某。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：邓超丽，女，1983年12月5日出生，汉族，身份证地址广东省乐昌市；被告：广州市超丽生物科技有限公司，地址广州市白云区云景路161号二楼之一。法定代表人：邓超丽。被告：王燕，女，1987年6月19日出生，汉族，身份证地址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘仲芳，广东环宇京茂律师事务所实习人员。被告：广州蒂伊美生物科技有限公司，地址广州市白云区京溪路101号2263房。法定代表人：廖昂。原告广州市白云区京溪街社区服务中心（以下简称京溪服务中心）与被告邓超丽、广州市超丽生物科技有限公司（以下简称超丽公司）、王燕、广州蒂伊美生物科技有限公司（以下简称蒂伊美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京溪服务中心的委托诉讼代理人谢海傲，被告兼被告超丽公司的法定代表人邓超丽，被告王燕及其委托诉讼代理人郑勇敏到庭参加了诉讼。被告蒂伊美公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告京溪服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方立即解除《广州市房屋租赁合同》；2.判令四被告立即搬离清空租赁物；3.要求判令四被告连带承担非法占用涉案场地的场地占用费，每月参照租金标准10502元，从2019年1月1日计算至被告实际搬离之日；4.要求四被告承担诉讼费。事实与理由如下：2013年9月18日被告超丽公司与原告就广州市白云区云景路161号二楼之一物业签订了《广州市房屋租赁合同》约定将上述物业（建筑面积220平米）出租给被告超丽公司，租赁期间自2012年2月1日至2022年1月31日，其中2018年2月1日至2021年1月31日，租金标准为每月10502元。合同履行期间，被告超丽公司自承租之日起曾多次拖欠租金，2016年一整年和2017年上半年均存在拖欠情况，拖欠日期经常超过6个月以上。2017年7月1日起，被告王燕声称作为邓超丽公司代理人代为支付租金。原告方一直以为被告王燕只是代被告超丽公司支付租金，开具租金发票的抬头依然是租赁合同的相对方被告超丽公司。直到2018年9月，被告王燕在协商解除合同事宜时，才明确表示其为涉案场地的实际使用人。至此，原告才发现被告超丽公司在未经过出租人同意的情况下将该物业非法转租给被告王燕以及由被告蒂伊美公司实际使用，再次严重违反合同约定。同时，被告王燕提交的合同来看，其并非从被告超丽公司直接承租而是由被告邓超丽以个人名义将涉案物业出租给其使用，亦不符合最高院司法解释关于承租人转租的给次承租人的前提规定，不能适用半年内未提出异议视为认可租赁关系的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，承租人被告超丽公司将租赁物转租给第三人的行为并未得到出租人的同意，属于非法转租。现根据上述合同约定、承租人违约事实以及相关法律规定，原告方依法依约可行使单方解除权。此外，涉案物业属于公建配套物业，根据广州市白云区财政局的文件要求以及公建配套的规划用途，其不能用于经营性出租，被告在承租涉案物业时即已经知道涉案物业属于公建配套设施，而其目前用于开设美容院，违背规划用途，违反法律规定。原告曾多次试图通过与被告沟通的方式解除租赁合同，但被告一直不予配合。原告方为了维护自身的合法权益，遂诉至法院，望法院能判如所请！被告邓超丽和超丽公司辩称：邓超丽是超丽公司的法定代表人，涉案租赁合同的承租方是超丽公司。我方没有收到原告发出的解除合同通知，双方合同没有解除，我方也不同意解除合同，因双方合同尚未到期，因此不同意原告要求我方搬离场地的诉讼请求，同意继续支付租金。原告提交的欠缴租金明细清单所列的2017年欠缴金额是包括超丽公司承租的另外一间物业的租金的，并非仅仅是涉案物业的租金。被告王燕辩称：1.原告提起本案诉讼是因为政府部门发文要求政府部门的物业不能对外出租，要收回物业，所以原告才会以各种理由要求与承租方解除合同，法院也受理了多起原告提起的房屋租赁合同纠纷案件。2.原告在提起诉讼之前有找我方协商过，向我方解释了根据政府的要求要收回物业，但不能作出任何的赔偿，当时我方在双方协商的过程中有录音的，但原告律师发现之后强行抢走我的手机并将录音删除。3.2017年6月份，被告邓超丽就拖欠原告1年多的租金没有缴纳，在这种情况下原告要求被告邓超丽退出并找人来承接其所承租的商铺，所以当时原告、邓超丽，以及我方在街道办协商，各方同意由我方承租商铺，跟我方协商的负责人就是曾某即原告的法定代表人，原告其实在2017年6月份就已经知道我方承租该商铺。当时我方要求与原告签订合同，但原告的法定代表人明确说如果再签署合同的话又要去变更相关的手续，比较麻烦，所以原告不同意与我方重新签订合同，但原告承诺我方继续按照被告邓超丽签订的合同来使用涉案商铺，我方也是按照原告与被告邓超丽签订的合同权利义务来履行自己的义务。2018年5月9日时，我方与邓超丽补签了《超丽美容院物业转让协议》，实际上自2017年5月美容院已经转让。4.我方接手被告邓超丽的商铺之后对整个商铺进行装修，并在涉案物业成立了蒂伊美公司，而且对商铺门口的公司名称作了变更，我方对涉案商铺的装修是要告知原告及其物业公司的，自2017年6月份开始涉案商铺门口的公司名称就是S.BEAUTY，有很大的广告牌在那里，原告称不知晓涉案商铺的转让是不属实的。5.被告邓超丽收取了我方的转让费之后才将原拖欠原告的租金支付完毕，当时还拖欠了原告902元的租金，但是我方在此后的收费通知中并未收到要求收取该902元租金的通知，原告直到2018年3月才告知我方。2019年1月份以后的租金按照原告的要求需要原告向我方开具缴款通知书，再由我方根据缴款通知书的二维码扫码将款项直接支付给财政局，由于原告未给我方开具缴费通知书导致我方未能按时支付租金。综上，原告是默认了被告邓超丽转让商铺的事实，也认可了我方承租该商铺，而原告在明知涉案物业属于公建配套，不能经营出租的情况下将涉案物业出租用于商业用途，我方承租后对涉案物业进行装修，原告现要求解除合同必然导致我方的损失，因此我方不同意解除合同。被告蒂伊美公司未答辩。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。被告蒂伊美公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利。本院对原告京溪服务中心提交的《广州市房屋租赁合同》、租金发票、《超丽美容院物业转让协议》、《关于解除房屋租赁合同关系并限期收回房屋的通知》、邮政快递底单，被告王燕提交的微信聊天记录、广州市非税收入缴款通知书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：位于广州市白云区京溪路161号的房屋为广州市万锦房地产有限公司根据广州市规划局《穗规函（2006）9号》及《穗规函（2006）10号》批复的要求，在云景花园云楠苑（万科天河御品）项目小区内，按规划公建配置的街道办事处用房。上述房屋由广州市万锦房地产有限公司于2010年10月31日移交给广州市白云区京溪街道办事处。2013年9月18日，京溪服务中心（甲方）与超丽公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区云景路161号二楼之一房号的房地产（以下简称涉案物业）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积220平方米。租赁期自2012年2月1日至2022年1月31日。其中2015年2月1日至2018年1月31日的月租金为10197元，2018年2月1日至2021年1月31日的月租金为10502元，2021年2月1日至2022年1月31日的月租金为10818元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方。甲方发现乙方擅自改变房屋机构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。上述合同签订后，京溪服务中心将涉案物业交付给超丽公司使用。2018年5月9日，超丽公司法定代表人邓超丽（转让方，甲方）与王燕（承接方，乙方）签订了《超丽美容院物业转让协议》，约定：一、甲方同意将位于涉案物业的美容院（原为超丽美容养生馆）转让给乙方使用，建筑面积为220平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。该店铺的所有权为京溪服务中心，租期到2022年1月31日止。甲方承诺在上述合同期内将物业的使用权转至乙方，租期为2017年7月1日至2022年1月31日止，2017年7月1日至2018年1月31日的月租金为10197元，2018年2月1日至2021年1月31日的月租金为10502元，2021年2月1日至2022年1月31日的月租金为10818元。租金按月结算，上述租期内乙方将按甲方与京溪服务中心签订之租赁合同的约定，在每月第5天前向京溪服务中心缴纳当月的租金。等等。上述转让协议签订后，邓超丽将涉案物业交付给王燕使用。2017年7月开始，王燕及其合作伙伴代超丽公司向京溪服务中心支付租金。王燕表示涉案物业现实际由蒂伊美公司使用，其为该公司的股东之一。为证明京溪服务中心已知道涉案物业转租的事实，王燕向本院提交了其与京溪服务中心负责物业出租管理的工作人员之间的微信聊天记录以及涉案物业装修的图片，拟证明其于2017年7月接手涉案物业后，其已在微信中告知京溪服务中心的工作人员涉案物业由其接手，其接手后对涉案物业进行了装修，并更改了店铺外的招牌。京溪服务中心表示，王燕在微信在与京溪服务中心的工作人员联系时虽然有表示“这个月刚接过来，忘了交租”，但其并未明确表示其是超丽公司转租获得涉案物业；王燕提交的涉案物业装修的照片无法证实京溪服务中心已知道涉案物业转租的事实。2018年10月15日，京溪服务中心向超丽公司及实际使用人发出《关于解除房屋租赁合同关系并限期收回房屋的通知》（以下简称《解除合同通知》），主要内容为：合同履行期间，超丽公司在2016年期间一整年存在拖欠租金的情况，2017年上半年亦存在欠缴租金情况，累计拖欠租金达6个月以上。另京溪服务中心在王燕代超丽公司支付2018年9月租金时发现2017年7月1日起，超丽公司未经京溪服务中心同意的情况下将该物业非法转租给王燕，再次严重违反合同约定。故根据双方合同约定及法律规定，通知超丽公司解除双方租赁合同关系，双方租赁合关系自本通知送达超丽公司之日起终止。京溪服务中心提交EMS快递底单显示，其于2018年10月15日将上述《解除合同通知》寄送至涉案物业所在地址，收件人为邓超丽和王燕。京溪服务中心主张上述邮件送达后王燕拒收该邮件。京溪服务中心还提交手机彩信截图，拟证明其已2019年10月25日将上述《解除合同通知》以彩信的方式发送给邓超丽和王燕。邓超丽和王燕否认收到上述《解除合同通知》。邓超丽在2014年、2016年期间存在逾期支付租金超过6个月的情况。京溪服务中心主张截至2017年1月，超丽公司拖欠租金9114元。2017年2月份开始，邓超丽、王燕等人支付租金的情况如下：2017年2月6日支付9000元、2017年4月4日支付10000元、2017年5月29日支付10000元、2017年6月23日支付20000元、2017年7月6日支付20394元、2017年8月6日支付10197元、2017年9月8日支付10197元、2017年10月11日支付10197元、2017年10月11日支付10197元、2017年11月3日支付10197元、2017年12月4日支付10197元、2018年1月4日支付10197元、2018年2月11日支付10502元、2018年3月15日支付10502元、2018年5月11日支付21004元、2018年7月18日支付10502元、2018年9月7日支付31506元、2018年12月4日支付21906元、2018年12月23日支付10502元、2019年6月3日支付50000元、2019年8月22日支付了34016元。本案审理过程中，京溪服务中心确认王燕已代超丽公司支付租金至2019年8月31日。另查明，广州市白云区财政局根据上级部署，自2017年4月开展各镇街、区直行政事业单位等物业租赁摸查整改工作。该局2018年8月1日向白云区各镇街、区直有关单位、国有企业发出云财〔2018〕219号《广州市白云区财政局关于加快推进物业租赁问题整改工作的通知》，通知内明确要求对2010年2月21日后将公建配套物业改变规划用途，用于经营性出租的行为纳入整改范围。本案于2019年10月15日庭审辩论终结。本院认为：京溪服务中心与超丽公司于2013年9月18日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规中具有强制性的效力性规定，属于有效合同。本案争议的焦点是京溪街服务中心要求解除双方租赁合同的理由是否成立。关于京溪服务中心以超丽公司拖欠租金超过6个月为由要求解除双方租赁合同是否成立的问题。超丽公司在合同履行中于2014年、2016年期间均存在拖欠租金超过6个月的事实，但京溪服务中心在2014年期间和2016年期间拖欠租金累计超过6个月的事实发生后一年内的合理期限内并未行使合同约定的解除权，而是继续收取超丽公司支付的租金，应视为其以实际行为表明其同意继续履行合同，京溪服务中心已经丧失就2014年期间和2016年期间拖欠租金累计超过6个月的事实主张解除合同的权利。2017年至本案庭审辩论终结之日即2019年10月15日，超丽公司虽然存在逾期支付租金的事实，但超丽公司并不存在拖欠租金累计超过6个月的事实，故京溪服务中心以超丽公司拖欠租金超过6个月为由要求解除双方租赁合同于法无据，本院不予支持。对于京溪服务中心以超丽公司未经其同意擅自将涉案物业进行转租为由要求解除双方租赁合同是否成立的问题。根据本案查明的事实，2017年7月后，王燕及其合作伙伴代超丽公司向京溪服务中心支付租金，且京溪服务中心工作人员在处理租金收取事宜时也是直接与王燕进行联系和沟通；王燕在接手涉案物业后对涉案物业进行了装修，从转租发生到本案诉讼，已经近三年，京溪服务中心不可能不知道房屋已被转租的事实，但京溪服务中心对此并无提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人自知道或者应当知道转租事实之日起六个月内未提出异议，请求解除租赁合同的，则视为默认同意转租行为，从而丧失法定解除权。因此京溪服务中心以超丽公司未经其同意擅自转租为由要求解除合同的理由也不能成立。据此，京溪服务中心于2018年10月15日向超丽公司及实际使用人发出《解除合同通知》，现有证据并不足以证明超丽公司已经收到上述《解除合同通知》，且京溪服务中心在《解除合同通知》中主张解除合同的理由并不能成立。故京溪服务中心发出的《解除合同通知》并不具有解除双方租赁合同的效力。本案中，由于涉案物业属于按规划公建配置的街道办事处用房，2013年5月1日开始施行的《广东省城乡规划条例》第四十七条规定：“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权证书载明的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理变更手续”。据此，居住区域内的配套公共服务设施应当严格按照规划确定的用途使用，确需变更规划用途的，应当向相关政府部门办理变更手续。本案中涉案物业规划用途为公建配置的街道办事处用房，京溪服务中心未经相关政府部门办理变更手续，擅自将场地出租作为商业用途，已违反法律法规中的管理性强制性规定。现京溪服务中心根据按照白云区财政局的整改要求，要求解除其与超丽公司的就涉案物业签署的租赁合同本院予以支持。至于京溪服务中心与超丽公司，以及邓超丽与王燕之间的合同清理，当事人应另行解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故超丽公司应承担向京溪服务中心返还涉案物业的责任。现涉案物业实际使用人为王燕及蒂伊美公司，在京溪服务中心与超丽公司之间合同解除后，王燕及蒂伊美公司继续占用涉案物业已失去合法依据，故王燕及蒂伊美公司应当协助超丽公司将涉案物业交还给京溪服务中心。对于京溪服务中心要求超丽公司支付从2019年1月1日计算至被告实际搬离之日的场地占用费的诉讼请求，由于王燕已经代超丽公司支付租金至2019年8月31日，故本院仅支持自2019年9月1日至本案庭审辩论终结之日即2019年10月15日的场地占用费15583.6元(10502元+10502元/月÷31天×15天)，此后的场地占用费京溪服务中心可视情况另行主张。京溪服务中心要求邓超丽、王燕和蒂伊美公司向其支付场地占用费，由于上述当事人并非京溪服务中心租赁合同的相对方，京溪服务中心的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《广东省城乡规划条例》第四十七条之规定，判决如下：一、解除原告广州市白云区京溪街社区服务中心与被告广州市超丽生物科技有限公司于2013年9月18日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、在本判决生效之日起三十日内，被告王燕、被告广州蒂伊美生物科技有限公司协助被告广州市超丽生物科技有限公司将广州市白云区云景路161号二楼之一房号的房地产清空并交还给原告广州市白云区京溪街社区服务中心；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市超丽生物科技有限公司向原告广州市白云区京溪街社区服务中心支付2019年9月1日至2019年10月15日的场地占用费15583.6元；四、驳回原告广州市白云区京溪街社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1900元，由原告广州市白云区京溪街社区服务中心负担1710.41元，被告广州市超丽生物科技有限公司负担189.59元(被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  王雪萍人民陪审员  辛春霞二〇一九年十一月七日书 记 员  郑萍军林嘉仪