贵州省毕节市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔05民再56号再审申请人（原审被告、上诉人）贵州奥力房地产开发有限公司。住所地贵州省威宁县沿河路2号房,统一社会信用代码915200005609066875。法定代表人程升普，该公司总经理。委托诉讼代理人李玲，该公司员工。委托诉讼代理人杨猛，贵州惟正律师事务所律师。被申请人（原审原告、被上诉人）容永琳，女，1989年2月8日出生，汉族，初中文化，个体户，贵州省赫章县人，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人刘言谱，被申请人容永琳之夫。委托诉讼代理人邓娟，贵州浩锐律师事务所律师。再审申请人贵州奥力房地产开发有限公司（下称奥力房开）与被申请人容永琳确认合同无效纠纷一案，奥力公司不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初3117号民事判决，向本院提出上诉，本院作出(2017)黔05民终1404号民事判决后，奥力公司向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）黔民申298号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人奥力房开委托诉讼代理人李玲、杨猛，被申请人容永琳委托诉讼代理人刘言谱、邓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人奥力房开再审申请：1.依法撤销一、二审判决；2.本案一审、二审诉讼费由被申请人承担。事实及理由：一、原一、二审判决均认定申请人将涉案商铺出租给被申请人容永琳用于商业经营,违反了法律的强制性规定,属《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项规定的合同无效的情形,并以此认定涉案合同无效,该认定适用法律明显错误。二、原二审判决虽然按照过错责任分担了责任,但是双方承担的是房屋装修的整体评估价值,而不是现值价值。因此,申请人承担的装修损失应是现值损失而不是装修时的评估价值。三、原一、二审判决未支持申请人要求被申请人支付拖欠房屋租金无法律依据。就算申请人与被申请人所签订的租赁合同无效,被申请人也应当支付其将涉案房屋交还给申请人之前的房屋占有使用费共计45858.00元。被申请人容永琳辩称：案涉租赁合同应属无效合同，二审认定事实清楚,适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审请求。原审原告容永琳起诉请求：1.确认我与被告签订的合同无效；2.由被告赔偿我装修损失136600.00元。一审认定事实：原、被告于2015年6月22日签订奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同，约定由奥力房开将位于奥体花园D区2-1-24号商铺租赁给容永琳。该号商铺建筑面积48.19平方米，用于经营服装、鞋类。交房时间为2015年7月30日，装修时间为2015年8月1日，2015年8日31日前完成装修工程，并应于2015年9月1日前开业。该商铺租赁时限为5年，即2015年7月30日到2020年7月30日，租金约定为60.00元/月/平方米。免租期（含装修期）为6个月，按乙方接房之日起前三个月为装修免租期，从第四个月开始计租，第二年前3个月为免租期。合同签订后，原告容永琳依约向被告交纳保证金8674元。后容永琳依约进行装修、营业。缤纷城商铺总建筑面积为25671.23㎡，全为商业建筑。该商场至今未通过消防验收及竣工验收。经原审法院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所鉴定，容永琳承租的门面装修鉴定价格为93997.00元，其中固定部分为70089.00元，可移动部分为23908.00元，可移除部分物品有货架8.03延米，收银台1个，试鞋台2个，皮带架1个，鉴定机构人员现场勘查时已移除。奥力房开支付鉴定费6000.00元。一审认为：根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据公安部第106号《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案涉案的缤纷城商铺系一万平方米以上的商场，至今未经消防验收及竣工验收出租房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，属《合同法》规定的合同无效的情形，故原告主张双方签订的《租赁合同》无效，符合法律规定，应予支持。根据《合同法》规定，无效合同，自始无效，因此取得的财产相互返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。涉案合同无效是因被告未取得消防验收、不符合交付使用条件造成，故原告请求赔偿装修损失符合法律规定，应按评估的装修固定部分70089.00元予以赔偿，可移动部分原告容永琳在鉴定机构现场勘查时已自行移除。原告容永琳交纳的保证金8674.00元，被告应予返还，容永琳应同时交还给被告承租的门面。奥力房开在对评估报告发表质证意见时，要求评估人员出庭质询，经审查，评估报告对原告门面装修价格出具了鉴定明细表，明确载明可移动部分的种类、价格及固定部分的材料、价格、数量、平方面积、总价等，这些数据均是双方当事人在现场确认的，原审法院认为无需再要求评估人员出庭接受质询，增加诉累，故对被告该请求不予支持。一审依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、原告容永琳与被告贵州奥力房地产开发有限公司于2015年6月22日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》无效；二、由被告贵州奥力房地产开发有限公司支付原告容永琳的装修损失固定部分70089.00元。定于判决生效后10日内履行；三、由被告贵州奥力房地产开发有限公司返还原告容永琳保证金8674.00元。四、容永琳于判决生效后10日返还被告贵州奥力房地产开发有限公司租赁门面。门面已装修固定部分容永琳不得损坏。五、驳回原告容永琳的其他诉讼请求。案件受理费1516.00元，鉴定费6000.00元，合计7516.00元，由被告贵州奥力房地产开发有限公司负担。上诉人奥力房开上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求依法确认上诉人与被上诉人于2015年9月29日所签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》合法有效；3、请求二审人民法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人的反诉请求。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定“根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据公安部第106号《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案涉案的缤纷城商铺至今未经消防验收及竣工验收，违反法律、行政法规的强制性规定，属《合同法》规定的合同无效的情形”是无限扩大了强制性规定的范围，属于适用法律错误。一审判决所引用的公安部第106号《建设工程消防监督管理规定》，是公安部颁发的部门文件，并非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。一审判决所适用的《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条并不属于效力性强制规定。上诉人与被上诉人于2015年9月29日签订《租赁合同》后，被上诉人一直正常经营，并未因为消防验收不合格而导致其无法正常经营，也从未告知被上诉人不能进行经营。因此本案中，违反上述管理性强制规定是上诉人的建房行为，而不是上诉人与被上诉人签订租赁合同的行为以及租赁合同内容本身。2、被上诉人其经营不下去的真正原因是由于其经营风险所致，而非管理性的强制性规定导致其无法经营，因此，被上诉人起诉的真正目的是想将其经营不利的商业后果转嫁为管理性的强制性规定法律后果，显然违反了合同相对的公平性。3、一审判决剥夺了上诉人向鉴定人进行质询的权利，违反法定程序。二审认为：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效存在法定五种情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉案商铺属于建筑法规范的建筑工程，但截至本案二审庭审之日，涉案商铺仍未通过建筑工程的验收手续。依照上述法律规定，涉案商铺租赁合同因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定的合同无效情形，涉案合同应认定为无效合同。二、再根据《中华人民合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人作为房开商及出租人，明知涉案商铺未经验收就将其出租给被上诉人使用，存在较大过错，被上诉人作为承租人未核实涉案商铺是否具备竣工验收手续就签订涉案合同并对商铺进行装修存在一定过错，被上诉人诉请的装修损失，按照实际认定的损失金额，即装修损失固定部分70089.00元由上诉人承担70%的责任，被上诉人自负30%的责任较为妥当，即上诉人赔偿被上诉人装修损失70089.00元×70%=49062.3.元，其余损失由被上诉人自行承担。一审判决由上诉人承担全部的合同无效责任不当。上诉人上诉主张涉案合同不违反合同法规定的强制性规定，不应认定为无效合同，没有法律和事实依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初3117号民事判决第一、三、四、五项，即原告容永琳与被告贵州奥力房地产开发有限公司于2015年6月22日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》无效；由被告贵州奥力房地产开发有限公司返还原告容永琳保证金8674元；容永琳于判决生效后10日返还被告贵州奥力房地产开发有限公司租赁门面；门面已装修固定部分容永琳不得损坏；驳回原告容永琳的其他诉讼请求；二、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初3117号民事判决第二项，即撤销“由被告贵州奥力房地产开发有限公司支付原告容永琳的装修损失固定部分70089.00元。定于判决生效后10日内履行”；三、由贵州奥力房地产开发有限公司支付容永琳装修损失49062.30元。定于本判决生效后10日内履行；四、驳回上诉人贵州奥力房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费1516.00元，鉴定费6000.00元，合计7516.00元，由上诉人贵州奥力房地产开发有限公司负担5261.00元，被上诉人容永琳负担2255.00元。二审案件受理费3032.00元，由上诉人贵州奥力房地产开发有限公司负担2122.00元，被上诉人容永琳负担910.00元。再审中，申请人奥力公司向本院提交毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书，用以证明奥体花园D区2号楼建设工程已于2017年11月16日通过消防验收。本院认为：原一、二审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：一、撤销本院(2017)黔05民终1404号民事判决和贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初3117号民事判决；二、本案发回贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院重审。审判长  李可审判员  张晶审判员  朱莉二〇一九年十一月一日书记员  曹晶