重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初17566号 原告：李维萍，女，1990年10月20日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：胡亮，重庆睿渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李轩锋，重庆睿渝律师事务所律师。 被告：重庆正斌企业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道荣升路64号18幢4-1层晟得源企业孵化园F558号工位，统一社会信用代码91500108MA5YX4MQ0T。 法定代表人：李君，经理。 委托诉讼代理人：钱为民，重庆中钦国彦律师事务所律师。 原告李维萍与被告重庆正斌企业管理有限公司（以下简称正斌公司）房屋租赁合同争议纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月6日公、2019年11月4日开开庭进行了审理。原告李维萍及其委托诉讼代理人胡亮、李轩锋、被告正斌公司的法定代表人李君及委托诉讼代理人钱为民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李维萍向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.被告赔偿违约金20000元；3.被告退还履约保证金20000元；4.被告赔偿经济损失112758元；5.被告退还租金42000元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年4月8日，原被告签订了经营性租赁合同，约定被告将渝北区两路组团T标准分区木耳公租房空港大道空港乐园B1.B2.B3栋商业负一层门面xx号-xx-x租赁给原告开设卤菜店，但从2019年4月27日租赁期开始后，因被告过错导致原告无法办理营业执照，且根据被告与重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称新世纪百货公司）的合作协议，案涉商铺不能经营卤菜。故因被告无法保障原告正常经营，为维护合法权益，特起诉来院。 正斌公司答辩称：1.同意于2019年9月6日解除租赁合同，但解除原因由法院依法认定；2.双方签订的经营性租赁合同，合法有效，合同签订后被告提供了房屋、水电、文件资料等，合同并未约定被告需为原告办理营业执照等，且原告亦实际经营了一段时间，系其自感收益不好主动停业，故被告无需赔偿违约金、损失，退还保证金等，请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，经营性租赁合同（原被告）、录音（原告与李君）、照片、企业信用信息打印件、四川电信电子收据、营业执照、经营性租赁合同（被告与新世纪百货公司）、场地分租证明、收据、营业执照，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议之证据，即原告举示的图小卤品牌连锁加盟合同书、录音（原告与“新世纪百货公司工作人员”）、销货清单、转账记录、网站截图及文件、照片等；被告举示的建设工程竣工规划核实确认书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、经营场地租赁合同（重庆市公共住房开发建设投资有限公司与重庆百货大楼股份有限公司）、木耳空港乐园项目三方协议、场地租赁合同情况说明。经本院审查，原告举示的上述证据或因通话人身份不明、真实性无法核实，或与本案审理无关；被告举示的上述证据系复印件，真实性无法核实，本院均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月20日,重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称商社新世纪百货公司）作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方签订《经营性租赁合同》，第1条约定：甲方出租给乙方使用的约定位置位于渝北区两路组团T标准分区木耳公租房空港大道空港乐园B1.B2.B3栋商业负一楼xx号，面积320平方米；第2条约定：乙方承诺租赁该场地仅用于合法经营餐饮品牌；第5.1条约定：租期从2019年5月1日至2024年4月30日；第13.2.9条约定：乙方应保证其持续获得所经营之“餐饮”项目及品牌相关权利人之授权或许可经营，不得超范围经营；否则甲方有权没收履约保证金，同时，有权解除本合同，造成甲方损失的，应赔偿甲方损失；第13.2.10条约定：在合同期内，乙方不得擅自经经营场地转让、转租或转借他人使用，不得擅自转让经营权，不得以甲方的名义从事经营活动，并不得从事非法经营活动，乙方在合同有效期内独立承担各项民事责任，甲方不承担任何经济及法律责任。 2019年4月8日，原告（乙方、承租方）、被告（甲方、出租方）就案涉房商铺的租赁事宜签订《经营性租赁合同》，第2条约定：乙方承诺租赁该场地仅用于合法经营图小卤餐饮品牌；第4条约定：签订合同时，乙方需出示以下经营资质文件/资料的原件，并提供复印件（公司性质需加盖合同印章或公章鲜章，个体需加盖手印）作为本合同附件由甲方随合同存档，2.个体租赁：营业执照、税务登记证、身份证、卫生许可证、健康证（食品）等从事上述经营活动的相关材料或文件，如乙方须以甲方场地进行证照登记办理的，于合同签约后20个工作日内提交相关资料；第5.1条约定：租期从2019年4月27日至2020年4月26日；第6.3条约定：甲方在租赁期内向乙方每月收取当月固定租金7000元，固定租金每半年支付一次；第9.1条约定：乙方在签订本合同时一次性向甲方支付履约保证金20000元；第9.3条约定：本合同期满后，乙方完全履行本合同项下所有义务，结清所有费用且双方办理交接手续，甲方于交接手续完成30工作日后无息退还履约保证金余额，乙方未到合同期不予退还；第10.1条约定：租金及其他费用以先付后用为原则，逾期支付则按本合同违约约定向甲方支付违约金；第10.2条约定：月固定租金应于起租日起提前一个月支付，如果该起租日不是该月第一天，则起租日当月的固定租金按实际天数计算；第10.3条约定：若乙方逾期支付租金或本合同约定之任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按逾期支付租金及费用的千分之五向甲方支付逾期付款违约金，若乙方逾期支付租金或任何费用超过一个月，甲方有权视情况单方解除合同；第14.1.2条约定：甲方为乙方提供经营场地，保障乙方正常经营；第14.2.3约定：乙方自行负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料；第15.5条约定：本合同因解除、租赁期限届满或其他约定条件具备而终止。合同终止后，乙方应在5条内完成撤场，并按场地出租给乙方时的状况向甲方交还该租赁场地，若需延长搬迁时间，须于甲方协商，取得甲方同意。若乙方逾期交还或交还的租赁场地不符合合同约定的，乙方应向甲方承担违约责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。同时，乙方仍未搬离或拆除的设备及一切设施，均归甲方所有，甲方对此不作任何补偿；第18.8条约定：除本条前述各款规定情形外，甲乙双方任何一方违反本合同其他任何条款之规定，除应向对方承担该条款规定的相应责任外，还应向对方支付违约金20000元，并赔偿对方因此遭受的损失。 合同签订后，原告接手了案涉商铺，并进行了相应装修，店名为“图小卤现卤现捞”。审理中，原告陈述其并未实际经营，因商社新世纪百货公司不允许经营凉菜。被告另认可原告缴纳了保证金20000元，2019年4月27日至2019年10月26日期间的租金42000元。 2019年4月22日，商社新世纪百货公司出具场地分租证明，称其与被告签订的《经营性租赁合同》内约定之租赁场所渝北区两路组团T标准分区木耳公租房空港大道空港乐园B1.B2.B3栋商业负一层门面xx号，鉴于被告承租该场地经营用途为美食城，其同意被告在租赁期限内将租赁场地分租给第三方，分租场地仅限于餐饮类项目经营。 对于租赁过程，被告陈述案涉商铺所在的房屋产权人系重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司），公共住房公司将其出租与商社新世纪百货公司，商社新世纪百货公司则将部分出租给被告，被告则将商铺出租给包括原告在内的多个租户。 对于办理营业执照的问题，双方均认可租赁合同4.2条约定的含义为被告将案涉场地的权属等相关材料提交原告，在原告办理好营业执照后将复印件交被告存档，办证的过程中被告确向原告提供了公共住房公司同意商社新世纪百货公司转租的证明、商社新世纪百货公司同意被告转租的证明。但原告陈述工商局回复必须提供公共住房公司同意被告转租的证明才能办理营业执照。被告认可原告至今尚未办理营业执照，但工商局并未书面回复不能办理营业执照的原因是缺少公共住房公司同意被告转租的证明，美食城内的其他租户也未办理个体营业执照，因被告公司有大营业执照。 对于离场时间，被告举示了2019年6月6日的摊位离场交付表以证明原告已于2019年6月6日交还设备离场，交付表上显示交还了收银设备等，离场说明上记载物品清点完好，水电等商场缴费标准出来后计算，图小卤商家再交款，经张总通知交付后，退保证金20000。商户签字处为“江彦莲代李雪签”。被告陈述2019年6月6日原告将属于被告的物品交还了，但案涉商铺上还有原告的物品，现原告并未结清水电费，被告也不清楚水电费具体多少，至于“经张总通知交付后退保证金”系指保证金待张总审批后支付。质证时，原告对真实性不予认可，认为无原告本人签字，原告陈述现还未离场，至于江彦莲是其合伙人，因以前一直称呼她为小江，不知道全名；原告身份证上的姓名为李维萍，但朋友都称呼其为李文婷，至于李雪是原告的微信名，小江则一直称呼原告为李雪，2019年10月底碰到小江后，小江表示对离场表不知情，至于水电费确未结清。后原告又于庭后提交补充意见表示“不认识江彦莲，无法确定江彦莲就是小江，江彦莲的签字无原告授权不发生法律效力，庭审中原告称合伙人乃是朋友的戏称，并无法律规定的合伙关系。由于被告现无证据证明江彦莲与小江系同一人，且离场表与本案审理无关，故不申请对离场表上江彦莲的签字真实性进行鉴定”。 另查明：2019年7月15日，原告与李君（被告法定代表人）通话录音如下：原告：我们的营业执照怎么弄？李君：我们在想办法，过两天公司的营业执照应该能够办下来。原告：把我们办公公司的？李君：假设把你们也办成公司的，那就能够办下来……我们去找了木耳公租房的领导的，他说这个事情和他没有关系，他只面对新世纪，新世纪给他出了可以分租转租的，没得必要再出。凭这个就可以分租转租就可以办理，但那个刘所长较真，还有个问题，那么办公司的就在渝北的行政大厅办，那里能办，不较真。木耳工商所的所长比较较真，况主管是派出所的，可能和刘所长还可以，看沟通沟通，能不能办得到。原告：如果那个营业执照能够办，肯定是办个人的比较好，怎么可以办公司的。 还查明：2018年12月14日，重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司空港乐园店（以下简称新世纪百货空港乐园店）注册成立，新世纪百货空港乐园店经营范围为销售食品，零售卷烟、雪茄烟，蔬菜、水果、水产品，场地租赁等。 2019年5月13日，重庆正斌企业管理有限公司木耳店（以下简称正斌公司木耳店）注册成立，正斌公司木耳店的营业场所为重庆市渝北区两路组团T标准分区木耳公租房空港大道空港乐园店B1.B2.B3栋商业负一楼xx号，经营范围为餐饮服务、销售食品（以上范围取得相关行政许可后，在许可范围内从事经营活动）企业管理咨询、餐饮管理。 审理中，原告陈述要求解除租赁合同的事实依据有1.根据被告与商社新世纪百货公司的租赁合同，被告不能超范围经营，现原告经营的乃是凉菜项目，被告应该取得经营凉菜的许可，现其未取得；2.商社新世纪百货公司不同意被告转租，被告无法提供办理营业执照的资料。解除租赁合同的法律依据乃是合同目的无法实现，合同依据乃是租赁合同第14.1.2条约定。至于诉讼请求中的违约金乃是依据合同第18.8条约定。 原告另于第一次庭审当庭增加诉讼请求要求解除租赁合同，被告亦同意庭审当日解除租赁合同。 审理中，原告还陈述2019年10月初被告即停止了美食城的经营，由于原被告的合同还在有效期，故被告未通知原告即停业装修的行为属于违约。 本院认为：原被告签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。 原告当庭要求解除租赁合同，被告亦同意解除，故庭审当日即2019年9月6日原被告的租赁合同即告解除。至于租赁合同解除的过错方，审理中原告陈述了解除租赁合同的事实依据，主要有商社新世纪百货公司不同意转租、无法取得营业执照等经营许可、被告存在超范围经营。对此本院分析如下：第一、对于是否同意转租、超范围经营的问题。因被告举示了商社新世纪百货公司同意转租的证明，被告也取得餐饮的营业执照许可，审理中原告也未举示充分证据证明商社新世纪百货公司实施了具体行为以阻碍其正常使用案涉商铺，故其以此认为租赁合同目的无法实现从而要求解除租赁合同无依据，本院不予认可；第二、对于营业执照的问题。原被告租赁合同第14.2.3约定：由原告自行负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续，被告应积极给予配合并提供有关文件资料。故在相关资质、执照等办理过程中，被告仅负有协助义务，审理中原告亦认可被告提供了权属等相关证明文件，原告也未举示充分证据证明系因被告拒绝提供资料导致证照等无法办理，故本院对此意见不予认可。综上，原告解除租赁合同的事实无依据，其单方提出解除租赁合同存在违约。 因原告解除租赁合同存在违约，其无权要求被告赔偿设施设备、货品及广告宣传等经济损失。同理，因现无证据证明被告存在违约行为，原告要求被告支付违约金20000元亦于法无据，本院对上述诉讼请求均不予支持。 至于保证金，虽然审理中被告自行举示了摊位离场交付表，该表上载明“经张总通知交付后退保证金20000元”，被告也认可该陈述乃是指保证金待审批后予以退还，但原告对离场表上江彦莲签字不认可，认为其无权代表原告签订离场表，也不认可江彦莲的合伙人身份，表示其只是朋友，故因原告否认离场表的效力，现也无其他证据证明江彦莲有代表原告签订离场表的权限，故本院对离场表不予采信。由于现无证据证明双方曾对保证金的退还达成一致意见。现原告要求退还保证金20000元，合同约定，合同提前未到期则保证金不予退还，租赁合同提前解除的原因系原告所致，被告有权不予退还保证金，庭审时被告也表示不予退还保证金，故本院对此项诉讼请求不予支持。 至于租金，租赁合同解除前，原告占有房屋应当支付租金。本案中被告虽举示了撤场交付表证明原告已于2019年6月6日交还了设备，但被告亦陈述原告自有的物品尚未搬离，且如上所述离场表的真实性无法确认，故因原告未举示证据证明于何时交还了案涉商铺，结合原告自行举示的录音证据显示之后其仍与被告联系办证事宜以及其自认还未撤场的陈述，本院依法认定2019年9月6日前原告仍占有案涉商铺。故此原告无权要求被告返还此前的租金，至于2019年9月7日至2019年10月26日的租金11667元（7000元+7000元×20天÷30天），因2019年9月6日租赁合同已解除，且根据合同约定，合同解除后原告未按期搬离的，所有设施等归被告所有，故此时被告即可自行收回房屋。据此，被告无权收取合同解除之后的租金，本院对原告请求判令被告返还租金11667元的诉讼请求予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、原告李维萍与被告重庆正斌企业管理有限公司签订的《经营性租赁合同》于2019年9月6日解除； 二、被告重庆正斌企业管理有限公司于本判决生效之日起立即返还原告李维萍租金11667元； 三、驳回原告李维萍的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4194元，减半收取2097元，由原告李维萍负担1992元、被告重庆正斌企业管理有限公司负担105元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一九年十一月二十七日 书记员  符 爽