重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初13723号原告：重庆赛和物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路242号21层1、8、9、10号，统一社会信用代码91500105798048045J。法定代表人：陈江航，总经理。委托诉讼代理人：施志康，重庆百君律师事务所律师。被告：袁倩，女，1985年11月3日出生，土家族，住重庆市綦江县。原告重庆赛和物业管理集团有限公司（以下简称赛和物业公司）与被告袁倩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赛和物业公司的委托诉讼代理人施志康到庭参加诉讼。被告袁倩经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费2776.5元、2018年5月22日至2018年12月31日期间的车位管理费586元，共计3362.5元；2、判令被告向原告支付违约金（以3362.5元为基数，按照每日千分之三的标准，从2019年1月1日开始计算至被告实际付清之日止）。事实与理由：原告经与重庆市都凯润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为重庆都凯润房地产开发有限公司开发的位于重庆市渝北区空港新城同茂大道38号的天晋商住小区提供物业管理服务。被告经与重庆市都凯润房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，成为天晋小区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为246.82平方米。被告自入住以来，应当每月向被告缴纳物业管理费等费用。但是，截至2018年12月31日，被告共欠原告物业管理费2776.5元、车位管理费586元。物业管理费是按照2.5元/平方米/月的标准计算，建筑面积246.82元/平方米，因其未装修，所以减半收取物业费。车位管理费是按照每月80元的标准，从2018年5月22日计算至2018年12月31日，共计586元。原告经多次催告，被告至今仍未支付上述欠付费用，且根据《前期物业服务合同》的约定，被告欠付原告物业服务费等费用的，每逾期一日按应缴费用总额的千分之三的标准支付违约金。因被告严重违约，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告袁倩未答辩。原告赛和物业公司围绕诉讼请求依法提交了不动产登记查询结果、前期物业服务合同及（2016）20号备案证明、2015006号重庆市渝北区物业服务收费（合同约定价）备案表、物业费催告函、2013年5月14日的前期物业服务合同、重庆市停车收费公示牌、重庆市停车场备案登记证等证据，被告袁倩未予以质证，原告赛和物业公司提交的上述证据与原件核对无异，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月16日，重庆都凯润房地产开发有限公司（甲方）与赛和物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，并在渝北区房屋管理局进行备案，约定由原告为涉案小区提供物业服务。物业服务费收费标准为，高层2.5元/平方米·月、公寓3.5元/平方米·月（含电梯费，但不含电梯维护费及设施设备维护、零部件更换费用）；共用部分、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收；产权属于业主的部分车位，产权人或业主应按100元/个·月的标准向乙方交纳停车服务费；本合同期限为：自本项目首次交房至本项目成立业主委员会后与物业公司重新签订合同止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿；甲方、业主或使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定的应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向乙方支付违约金。2013年5月20日和2016年10月26日，重庆市渝北区房屋管理局分别出具《前期物业服务合同备案证明》：渝北［2013］第15号、渝北［2016］第20号，对上述收费标准在重庆市渝北区发展和改革委员会进行备案。2017年12月25日，重庆都凯润房地产开发有限公司（甲方）与袁倩（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买坐落于重庆市渝北区同茂大道38号XX号车位，总成交额170000元；甲方应当在2017年12月31日前，将车位交付乙方使用。重庆市渝北区物价检查所依据渝价[2014]175号出具的重庆市停车收费公示牌显示，涉案小区停车场自购车位物业服务费80元/月。重庆市都凯润房地产开发有限公司和赛和物业公司于2018年5月15日发布公告，决定天晋小区室内车库及室外停车位于2018年5月22日进行全面管理并实施收费。另查明，坐落于渝北区双龙湖街道同茂大道38号天晋XX房屋产权人为袁倩，建筑面积为246.82平方米。2018年5月22日，重庆市都凯润房地产开发有限公司将渝北区同茂大道38号车库XX产权转移登记至袁倩名下。上述物业服务合同签订后，赛和物业公司为涉案物业提供了物业管理服务，且以上门张贴物业费催告函的形式对袁倩所欠物业服务费进行了书面催收，袁倩仍未按约缴纳物业管理费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“由下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务惬意；招投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”赛和物业公司并未举示招投标的证据证明重庆都凯润房地产开发有限公司通过了招投标方式选聘赛和物业公司，也未举示证据证明涉案小区系通过协议方式确定物业服务企业并经过了批准，应承担举证不能的不利后果。在赛和物业公司未举示招投标的证据的情况下，应认定重庆都凯润房地产开发有限公司未经过招投标选聘赛和物业公司，违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定。且重庆都凯润房地产开发有限公司不经招投标选聘赛和物业公司不利于实现优胜劣汰，营造公平竞争的市场环境，促进物业服务行业的健康发展，本院认定重庆都凯润房地产开发有限公司与赛和物业公司于2013年5月16日签订的《前期物业服务合同》无效。因赛和物业公司为涉案小区实际提供了物业服务，且《前期物业服务合同》无效也非赛和物业公司的原因导致。因此，虽《前期物业服务合同》被认定无效，但原告实际提供了物业服务，可以按照法律规定收取相应物业费，其收取物业费的标准可以参照《前期物业服务合同》约定的高层2.5元/月/平方米的标准。关于物业管理费的问题，因被告未到庭应诉，对于原告陈述的被告欠缴物业费的期间为2018年4月1日至2018年12月31日予以认可，原告陈述因被告未装修涉案房屋，原告主张减半收取物业费，该主张法院也予以认可。故原告要求被告支付该期间的物业费2776.5元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于车位管理费，因被告未到庭应诉，对于原告陈述的被告欠缴车位物业服务费2018年5月22日至2018年12月31日期间予以认可，故原告要求被告支付该期间的车位物业服务费586元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，因《前期物业服务合同》无效，合同中关于违约金的约定没有约束力，结合本案案情，本院不予支持。被告袁倩经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，原告赛和物业公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《物业管理条例》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告袁倩于本判决生效之日起三日内支付原告重庆赛和物业管理集团有限公司2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2776.5元，2018年5月22日至2018年12月31日期间的车位物业服务费586元；驳回原告重庆赛和物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告袁倩负担33元，由原告重庆赛和物业管理集团有限公司负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  高 峰人民陪审员  任忠文二〇一九年十一月五日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬