徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初9784号原告：徐州太阳广场物业管理有限公司，住所地徐州市淮塔东路3号。法定代表人：李鸿，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李娜，江苏盛仪律师事务所律师。被告：韦剑，男，1958年12月23日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王玉玲，江苏彭邦律师事务所律师。原告徐州太阳广场物业管理有限公司（以下简称太阳广场物业公司）诉被告韦剑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李娜，被告韦剑及其委托诉讼代理人王玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太阳广场物业公司的诉讼请求为：1、判令被告缴纳2012年4月1日至2019年3月31日物业服务费5666元、公用水电费291元，违约金7139元，共计13096元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年1月1日，原被告之间签订前期物业管理服务协议，协议约定由原告向被告位于铜山区盛世年华小区4号楼2单元101室的房产提供物业服务，被告依约支付物业服务费，逾期支付按每天千分之五支付违约金。同时在协议中约定了小高层、高层的物业服务费不包含电梯运行电费及相关费用的分摊办法。协议签订后，原告按约履行物业管理服务。但被告上房后仅向原告交纳部分物业服务费。自2012年4月开始至今，虽经原告多次催要，被告无任何正当理由拒绝交纳物业服务费，也拒绝交纳其应分摊的电梯电费及公用水电费。另，2009年12月24日原告与维维房地产开发有限公司签订前期物业管理合同，约定由原告为铜山区盛世年华小区提供前期物业服务。2013年1月1日、2015年1月1日原告又分别与维维房地产开发有限公司续签协议，与铜山区盛世年华小区业主委员会签订物业管理合同。上述事实，有前期物业管理服务合同和物业管理合同、催款函等证据予以证实。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请依法支持原告诉求。被告韦剑辩称：1、因房屋开发商房屋移交时存在严重质量问题，原告未能履行维修好房屋的义务，导致被告从上房（装修）后至今无法入住。被告事实上未使用房屋，原告亦未按《物业服务合同》及《物业管理条例》规定为被告提供任何服务。根据权利义务对等原则，原告无权向被告主张支付2012年3月至2019年3月之间的物业费。2、原告主张的2016年8月前的物业费已过诉讼时效。3、原告在合同期间有义务为被告维修房屋却拒不履行义务，造成被告家用电器损失及租金损失，原告应予赔偿，被告有权要求用应付的物业费进行抵扣。4、原告主张的违约金过高，与其损失不相当，且系格式条款，应作出不利于原告方的解释。如果确系被告违约所致，违约金也应调整为不超过同期银行存款利率。经审理查明，被告韦剑系盛世年华小区4座2单元101室的业主，上房时间2010年1月1日，房屋面积为126.18平方米，地下室面积为26.82平方米。2010年1月1日，原告太阳广场物业公司（甲方）与被告韦剑（乙方）签订前期物业管理服务协议，协议约定协议管理的服务期限为三年，多层住宅的物业服务费0.7元/m2/月、地下室的物业服务费0.3元/m2/月。业主上房时需向物业预交一年物业服务费。在此之后，乙方按年向甲方预付物业服务费。乙方应在当年度的1月10日前向甲方缴纳当年度物业服务费用。空置物业（指未装修的且水电表未动、或装修好半年以上未住人且水电表未动）按其建筑面积缴费标准支付70%。若业主违反协议，物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。盛世年华物业服务费用价目表中载明公共照明费100元/户/年，预收一年，年终据实按户分摊，多退少补。被告韦剑在盛世年华物业服务费用价目表下方业主签章处署名。协议签订后，原告为该小区提供物业服务，主张被告自2012年4月1日起未缴纳之后的物业费及公共水电费，原告在此期间多次向被告发送催费通知书、律师函，均未果。故诉至法院。另查明，2009年12月24日，原告太阳广场物业公司（乙方）与维维房地产有限公司（以下简称维维房地产公司，甲方）签订前期物业管理合同。合同约定，由乙方为铜山新区北京路18号的盛世年华小区提供前期物业管理服务。合同期限为2009年12月31日至2012年12月30日。后双方于2013年1月1日签订了续签协议，协议约定：甲方与乙方所签订的原盛世年华小区前期物业管理合同中服务期限延至2018年12月31日，其他事项不变。2015年1月1日，太阳广场物业公司与盛世年华小区业主委员会签订了物业管理合同，约定业主委员会委托太阳广场物业公司对盛世年华小区进行物业管理服务，期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日。约定的收费标准、空置物业收费标准与上述韦剑与太阳广场物业公司签订的前期物业管理服务协议一致，业主于当年度的1月1日和7月1日前至少预交半年的物业费。被告韦剑主张2010年1月1日与原告签订的前期物业管理服务协议约定的服务期限是三年，后期没有和原告续签合同，被告也未入住，原告也未向被告提供清运垃圾及保安管理等维修等服务。其次，被告的房屋自购买后一直存在房屋渗水的质量问题，导致客厅南墙飘窗、次卧室东北墙壁多处出现起鼓发霉墙皮脱落和窗套进水气泡开裂等情形，致使被告与家人无法正常居住。被告为此通过各种形式向原告和开发商反映，其中原告工作人员收到意见分别有三次2012年7月28日、2017年9月14日、2013年3月12日。但原告一直没履行维修义务，导致被告客观不能使用房屋也享受不到原告提供的任何服务。韦剑提交了涉案房屋室内渗水气泡情况照片打印件18张予以佐证，并称已向法院提起诉讼，要求开发商与物业公司因房屋质量问题对给其造成的损失进行赔付。第三，2010年4月3日原告向被告出具了免收一年服务费协议，原告承诺因被告的房屋存在质量问题未能及时提供服务免除被告2011年4月1日到2012年3月31日的物业费，下次收费时间为2012年4月1日。太阳广场物业公司认可2012年4月1日前原告的物业费已经缴清，并明确了其诉请的具体计算方式：收费期间：2012年4月1日至2019年3月31日。其中房屋物业费：126.18m2×84个月×0.7元/m2/月=7419元。地下室物业费：26.77m2（韦剑主张地下室面积为26.82㎡，太阳广场物业公司主张以物业登记26.77㎡为准）×0.3元/m2/月×84个月=675元。以上合计8094元，按照空置房的标准收取被告的物业费为5666元（8094×70%）。因为物业公司把30%房屋空置费主动给被告扣除，8094的70%等于5666元。太阳广场物业公司主张公用水电费根据双方前期物业协议，照明费每年预收100元，多退少补，被告应交纳291元，主张庭后提交证据，但一直未向法院提交。7139元违约金是按照协议约定从逾期之日起按每天千分之五收取。另查明，太阳广场物业公司就盛世年华小区的物业服务费问题曾将多名业主诉至本院，太阳广场物业公司在类案同时期内的履约行为存在不完善之处。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的前期物业管理合同、续签协议、物业管理合同复印件、物业服务合同备案证明、物业服务费价目表、原告向被告催收物业服务费的催费通知书、邮寄回单、律师函，被告提交的房产证复印件、房屋室内渗水气泡情况照片、前期物业管理服务协议、免收一年服务费协议书、书面反映材料等证据证实，本院予以确认。本院认为：原被告签订的前期物业管理服务协议、原告与维维房地产有限公司签订前期物业管理合同及续签协议、原告与铜山区盛世年华小区业主委员会签订的物业管理合同均合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于被告辩称涉案房屋存在渗水问题，要求就其损失抵扣物业费，与本案的物业服务纠纷不属于同一法律关系，且被告已经另案主张权利，本案不予理涉。被告自2012年4月1日至今未交纳物业费，根据原告与铜山区盛世年华小区业主委员会签订的合同，被告应于当年度的1月1日和7月1日前至少预交半年的物业费。对于被告主张的原告承诺的免收一年服务费的辩称，因该协议书上明确了免收期间是2011年4月1日至2012年3月31日，而原告的诉求是从2012年4月1日开始计算物业费。故本院支持被告缴纳2012年4月1日至2019年3月31日的物业费。经计算，被告应缴纳的物业费应以房屋面积126.18平方米和地下室26.77平方米（原告自称物业登记的地下室面积少于原告陈述的地下室面积，以物业登记为准）为计算标准，且应按照空置房的标准收取物业费，故应缴纳的物业费为5666元[（126.18m2×0.7元/m2/月×84个月+26.77m2×0.3元/m2/月×84个月）*70%]。原告主张的违约金，结合本案及本院同时期审理的关联案件可以看出原告提供的物业服务确有不完善之处，对违约金本院不予支持。原告主张公用水电费291元，但未提供充分证据证实，本院暂不予支持，原告可待证据充分后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告韦剑于本判决生效之日起十日内给付原告徐州太阳广场物业管理有限公司自2012年4月1日起至2019年3月31日止的物业管理费5666元；二、驳回原告徐州太阳广场物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，减半收取63.5元，由原告徐州太阳广场物业管理有限公司负担38.5元，由被告韦剑负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇一九年十一月十六日书记员 张欣然