广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27869号原告：广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局），机构地址广东省广州市越秀区吉祥路28号。负责人：罗学文。委托诉讼代理人：龚健，女，1979年10月23日出生，汉族，系该局干部。委托诉讼代理人：周定阳，男，1979年5月19日出生，汉族，系该局干部。被告：广州市广源实业总公司，住所广州市越秀区东风东路707号19楼自编1904之一房。法定代表人：朱明沛。委托诉讼代理人：梁建明，男，1964年1月14日出生，汉族，系公司员工。被告：广州市广永国有资产经营有限公司，住所广州市天河区体育东路140-148号2201、2207-2212房。法定代表人：赵必伟。委托诉讼代理人：周晓兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓乘，广东岭南律师事务所律师。原告广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）与被告广州市广源实业总公司（以下简称广源实业公司）、广州市广永国有资产经营有限公司（以下简称广永公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）的委托诉讼代理人龚健、周定阳、被告广州市广源实业总公司的委托诉讼代理人梁建明、被告广州市广永国有资产经营有限公司的委托诉讼代理人周晓兵、曾梓乘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）向本院提出诉讼请求：1、请求贵院停止执行并解封广州市广源实业总公司位于广州市海珠区××房屋；2、被告承担一切诉讼费用。事实和理由：被告广源实业公司在1988年依据[1988]288号《城市房屋拆迁许可证》等文件，拆迁我局直管房沿江西路183号房屋。后于2010年与我局签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定将江泰路39号502、702、901、902房等9套房屋作为征拆直管房沿江西路183号房屋的产权调换补偿房屋，协议已备案鉴证并经广州市公证处公证。上述房屋我局与被告广源实业公司正在办理移交接管手续。我局在2018年9月从被告广源实业公司提供的（2017）粤0111执恢260号《执行裁定书》、（2017）粤0111执恢260号《拍卖公告》，得悉贵院裁定拍卖江泰路39号901房屋，已立即向贵院发函提出执行异议。我局认为，第一，被告广源实业公司与我局之间因征拆发生的是物权关系，基于物权优于债权的法律原则；第二，该房屋是我局管理的政府直管房，属于与国有资产；第三，该房屋正在于我局办理移交手续。因此上述案涉房屋已归属我局直管房，只是产权变更手续正在办理中。为保障合法权益，向本院提起执行异议之诉。被告广州市广源实业总公司辩称：原被告于2010年1月20日按照国家拆迁安置的政策签订了《广州市房屋拆迁补偿协议书》，以产权交换形式永迁安置原告到海珠区××、××、××、××房（下称涉案房屋）。涉案房屋在双方办理移交手续后，虽然目前仍登记在被告名下，而实际上房屋产权已属原告，只是原告接收后没有自行去办理产权登记。因此，根据相关法规，请求法院停止对广州市海珠区××、××、××、××房的强制执行，并解除上述四套房屋的查封。被告广州市广永国有资产经营有限公司辩称：一、本案的核心证据“拆迁补偿协议”是在法院查封涉案房产期间签订的，该拆迁补偿协议无效，原告不能依据无效的拆迁补偿协议主张对涉案房产的实体权利。原告提供的本案核心证据是其与广源公司签订的《广州市城市拆迁房屋补偿协议书》（以下简称拆迁补偿协议），该协议的签订时间为2010年1月。原告提供的查册表显示，江泰路39号702房（以下简称涉案房产）产权人至今仍为广州市广源实业总公司（以下简称广源公司），在2009年10月30日至2011年10月29日期间，涉案房产一直处于查封状态，至今涉案房产仍被越秀及白云法院查封。涉案房产用作拆迁补偿是拆迁补偿协议的核心内容，原告在涉案房产被法院查封期间签订拆迁补偿协议应当无效，原告不能依据无效协议主张对涉案房产的权利。二、涉案房屋空置至今已10余年，原告不能证明其接收、使用、控制涉案房屋。原告所提供关于其使用、控制涉案房产证据，只是其本单位内部管理文件，2010年1月至今原告并未与涉案房产的租住户签订任何房屋租赁协议，原告不能证明涉案房产由其所接收、使用和控制。三、原告签订了无效的拆迁补偿协议，未能积极主张办理涉案房产权属登记，未能积极接收、使用、控制涉案房产，应承担对其不利的法律后果。原告作为政府房地产管理职能部门，具有房地产权属登记的专业知识和职务便利，原告知道或者应当知道涉案房产处于查封情况下仍与广源公司签订无效拆迁补偿协议，原告对其不能取得涉案房产的物权具有过错，应承担不利法律后果。2010年签订了拆迁补偿协议之后，原告未能积极主张办理涉案房产的过户登记，也未能积极接收、使用、控制涉案房产，在2019年才对涉案房产提起案外人执行异议，原告对其怠于主张办理涉案房屋的过户登记存在过错，应该承担对其不利的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的建设用地批准书、规划许可证、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、补偿房屋查册、房屋移交接管表、关于移交补偿问题的函、（2018）粤0111执异141号执行裁定书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年11月13日，广州市公证处作出（2001）穗证内经字第1015302号《强制执行公证书》。该《强制执行公证书》显示，根据债权人中国建设银行广州市第三支行与债务人广源实业公司于2000年12月14日签订的《房地产贷款借款合同》及《房地产贷款抵押合同》，债务人广源实业公司应于2001年6月14日前，将人民币借款1570万元整偿还给债权人。还款期限已到，债务人未将上述借款偿还债权人，债权人可持该《强制执行公证书》向有管辖权的人民法院申请对债务人予以强制执行。执行标的为本金1570万元整人民币，计至2001年9月20日的利息558777.06元和执行终止前所欠的利息以及债权人为催收贷款本金、利息所需的律师费、公证费、执行费等费用。2002年1月15日，中国建设银行广州市第三支行依据上述《强制执行公证书》向广州市中级人民法院申请执行。执行过程中，该院查封了广源实业公司位于本市××层全层房产，并委托有关部门评估、拍卖。2003年6月20日该案以发放《债权凭证》方式结案。后广州市中级人民法院依申请恢复执行。2007年8月6日，该院依据中国建设银行广州市第三支行申请依法将申请执行人变更为中国东方资产管理公司广州办事处。该案继续拍卖上述解放北路970号1-5层全层房产，拍卖款在扣除有关费用后，该院已将其余1701342元支付给申请执行人中国东方资产管理公司广州办事处。2007年12月12日，该案中止执行。同日，广东省高级人民法院以（2007）粤高法执指字第1670号《指定执行决定书》，将该案指定给阳江市江城区人民法院执行，2010年6月2日，广东省高级人民法院以（2010）粤高法执指字第1904号《指定执行决定书》将该案指定回广州市中级人民法院执行，广州市中级人民法院以（2010）穗中法执字第1563号立案执行。2012年11月27日，广州市中级人民法院以（2010）穗中法执字第1563号执行裁定书将案件指定本院执行。2013年1月7日，本院以（2013）穗云法执字第568号立案执行。2013年11月11日，本院依当事人申请，以（2013）穗云法执字第568号执行裁定书变更广永公司为本案申请执行人。2015年12月14日，本院依法轮候查封位于海珠区××房房产。2017年1月7日，本院对上述房产的查封转为首轮查封。2017年6月30日，本院以（2017）粤0111执恢260号案恢复执行。2017年8月7日，本院作出执行裁定：拍卖被执行人广源实业公司名下位于广州市海珠区江泰路39号301、501、502、503、603、702、802、803、901、902房，位于广州市海珠区泰沙路68号401、601、701之1，702、901、903、904房的17套房产。后，本院发出（2017）粤0111执恢260号拍卖公告，其中拍卖标的物之一为广州市海珠区××房，房屋用途为住宅，建筑面积为59.95平方米，评估单价为20600元/平方米，评估值为1234970元。广州市房地产档案馆于2019年3月15日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：位于海珠区××房房产（以下简称涉案房屋）登记在广源实业公司名下，占有部分为全部（所有权人），所有权来历为2000年10月经交易鉴证向广州市住宅建设发展有限公司买，产别为国有。涉案房屋于2009年至2011年10月29日期间被广州市越秀区人民法院查封。另查，2010年1月20日，广东省广州市广州公证处作出（2010）粤穗广证内经字第9887号《广州市城市房屋拆迁补偿协议书公证书》。该公证书显示，广源实业公司（拆迁人，甲方）与广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局（被拆迁人，乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，约定：越秀区沿江西路183号（原五仙路11号），测量1区/图2段/幅629之1、之2地号（下称原址房屋）。原址房屋为砖木结构1层，用途为住宅，产别：代管产，建筑面积627.8572平方米；双方同意按异地产权调换补偿的方式办理原址房屋的补偿，甲方以包含海珠区××房（建筑面积96.7669平方米）在内建筑面积共637.92平方米的9套房屋与原址房屋627.8572平方米作产权调换，差价互不补偿；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应在2010年6月30日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验证等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续；等等。原告为证实其异议成立，还提交了《房屋移交接管表》《安排住户移交情况表》《接管房屋验收表》《关于一德路-五仙路地块移交补偿问题的函》等证据，拟证明广源实业公司已提交相关资料办理涉案房产移交手续，且正在与原告及广州市海珠区房屋管理局办理验收手续。因涉案房产是属于未通过验收的房屋之一，故一直未能办理移交手续。涉案房屋查封、拍卖过程中，原告提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封，并停止拍卖，本院受理后并于2019年7月19日作出（2019）粤0111执异141号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，遂引起本诉。本院认为：原告对本院作出的（2019）粤0111执异141号执行裁定书提起的诉讼为案外人执行异议之诉。涉案房屋的产权人为被告广源实业公司，因被告广源实业公司作为被执行人未履行法律文书确认的义务，人民法院查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被告应当履行义务部分的财产符合法律规定，并无不当。本案中，原告以涉案房产系被告广源实业公司因拆迁原告所有的直管房而进行产权调换补偿的房屋，且正在办理产权变更手续为由要求排除本院强制执行。鉴于原告与被告广源实业公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》的时间为2010年1月20日，而涉案房屋被查封时间为2009年10月30日，即在原告与被告广源实业公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》时涉案房屋已被查封，且原告自签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》后一直未对涉案房屋实际占有、使用，原告就该涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故驳回原告请求停止执行并解除对涉案房屋查封的诉请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）的全部诉讼请求。本案受理费8800元，由原告广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  罗少萍人民陪审员  廖宣波二〇一九年十一月二十七日书 记 员  陈春燕