福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初5363号 原告：李强，男，1971年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：张亚东，福建通高岩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘永革，福建通久律师事务所律师。 被告：黄毅，男，1993年2月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄勇清，福建自立律师事务所律师。 原告李强与被告黄毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李强及其委托诉讼代理人张亚东，被告黄毅及其委托诉讼代理人黄勇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月24日签订的《房屋买卖协议》(合同编号：0001467)合法有效；2.判令黄毅继续履行《房屋买卖协议》(合同编号：0001467)，撤销黄毅于2018年4月20日设立的网签，协助李强将厦门市湖里区江头东路18号1105室房产过户至李强或李强指定的人名下；3.判令黄毅承担本案诉讼费。审理过程中，李强变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间签订的《房产买卖协议》(合同编号：0001467)及补充协议(编号LQ2018122409和编号20190301)；2.判令黄毅退还李强己支付的购房定金50万元整和银行贷款利息24135.22元；3.判令黄毅承担违约责任，并赔偿李强相当于定金的经济损失50万元（双倍返还定金）；4.判令黄毅向李强赔偿经济损失：律师费60000元、保全申请费5000元、保险费13950元、中介费50000元；5.判令黄毅承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月24日，李强与黄毅签订《房产买卖协议》(编号：0001467)，约定：黄毅同意将其名下坐落于厦门市湖里区江头东路18号1105室房产以总成交价465万元出售给李强，李强应于交房之日向黄毅支付50万元，再于办理全权委托公证之日向黄毅支付15万元，同时约定自2019年4月30日之后，由李强代黄毅按时足额支付黄毅名下厦门国际银行抵押贷款400万元的月利息24135.22元，并约定该笔银行贷款在银行授信期限内(银行授信有效期限：2017年11月29日至2027年11月29日止)，黄毅不能因任何理由中途停止该笔贷款，除非李强没有按时足额支付每月的贷款利息；同时约定李强应在签订房产买卖协议之日先支付30万元购房定金，后于交房当日再支付剩余20万元购房定金，购房定金可冲抵首期购房款；黄毅应于2019年3日1日将房屋交付给李强使用；同日，双方达成补充协议(编号：LQ2018122409)，约定黄毅应于2019年5月30日前配合李强到厦门市公证处将上述房产的相关权利、义务以公证形式委托给李强或者李强指定的人，并特别约定公证委托权限为：出售权、出租权、抵押权、解押权(此四项权利符合厦门市公证处相关规定)及公证委托的期限为2年。2019年3月1日，双方再次达成补充协议(编号：20190301)，约定将黄毅的交房时间延至2019年3月15日，李强同意提前预付定金10万元整，并于交房当日付清剩余的10万元定金；同时在双方签订的《房产卖协议》第十二条款中约定：若黄毅违约，退还李强己支付的购房款(含定金)，同时向李强支付相当于定金的违约金。根据上述协议，李强分别于2018年12月24日、2019年3月1日、2019年3月13日向黄毅支付购房定金30万元、10万元、10万元，合计50万元。2019年3月13日，黄毅按约定向李强交付了讼争房屋。2019年3月底，李强发现黄毅早在2018年4月20日将讼争房产通过网签的方式以总价600万出售给海迅(厦门)房地产有限公司，并在厦门网上房产交易平台进行了网上备案(即挂牌网签)，但黄毅在签订讼争合同时隐瞒了这一重要事实。李强认为，黄毅隐瞒讼争房产弊端，明知讼争房产己和海讯公司进行了网上备案(挂牌网签)，仍和李强签订了讼争房产的出售协议，致使李强无法履行后续的交易，己构成了违约责任，并导致了李强的经济损失(律师费60000元、保全申请费5000元、保险费13950元、中介费50000元)。根据《合同法》第94条、第108条、第112条、第115条规定，李强请求解除与黄毅签订的讼争房产的《买卖协议》及其《补充协议》，要求黄毅承担违约责任，双倍返还购房定金，并赔偿上述经济损失。 黄毅辩称，其没有违约，相反是李强已构成违约，李强无权要求解除合同，并应依法承担违约责任。一、李强以案涉房产在2018年4月20日被案外人海迅（厦门）房地产有限公司办理了网签为由，认为黄毅构成违约并据此要求解除合同，没有事实和法律依据。1.案涉房产虽然在2018年4月20日被案外人海迅（厦门）房地产有限公司办理了网签，但黄毅至今并未违反任何合同义务。李强据此认为黄毅违约，是对事实和法律的错误判断，或有意歪曲事实。按照双方签订的协议，黄毅之后的合同义务包括:在2019年11月30日前配合原告办理全权委托公证或在2019年10月30日（案涉房产取得产权满2年）以后协助办理产权转移登记手续。而且，协议对于2019年10月30日以后具体办理产权转移登记手续的时间并无具体约定。除此之外，黄毅无其他合同义务。也就是说，黄毅履行合同义务的任何时间点均尚未届满，李强亦无权要求黄毅提前履行任何义务，既然尚无义务履行，何来的违约？李强的主张无基本的法律逻辑。2.李强将案涉房产被案外人海迅（厦门）房地产有限公司办理了网签，同等于协议不能履行和黄毅违约，没有事实和法律依据。（1）本案案涉房产要到2019年10月30日以后才能办理过户登记，李强在签订协议时对此是清楚的，黄毅在发现海迅（厦门）房地产有限公司的违法违规行为后已在处理，距离案涉房产可以办理过户登记的时间还有充分的时间，黄毅有充分的时间处理，所谓的海迅（厦门）房地产有限公司的违法网签行为并不会给合同履行造成任何障碍。李强认为海迅（厦门）房地产有限公司办理的网签到双方要办理产权转移登记手续时还会存在，没有事实依据。（2）案涉房产已移交给李强占有使用，李强也申请保全查封了案涉房产，只要李强自己不违约，其继续履行合同的要求必然会得到支持，所谓的网签并不会给其造成任何的障碍。（3）按照合同约定，黄毅只负有届时协助办理房产过户的义务，并不负有保证过户前不会受到他人非法侵害的情况发生，即使发生此类情形，只要黄毅在约定的过户时间前排除障碍即可。所以，李强对案涉房产网签的所谓担忧，顶多就是法律上的一种不安抗辩（实际上连不安抗辩都谈不上），李强是错误地将其对合同可能因被他人网签影响过户的担忧错误当成了黄毅已实际不能配合办理过户手续，这是李强对法律概念的严重混淆，是李强对事实和法律的误判，或者说另有企图。（4）即使没有所谓的网签，案涉房产因为政策和李强自身原因，目前也无法办理过户登记,李强将责任推卸给黄毅，完全是本末倒置，颠倒是非。因为限购政策，案涉房产目前根本不可能办理过户，对此李强是明知的，在明知存在限购政策暂时无法办理过户手续的情况下，主张案涉房产存在网签进而认为黄毅不协助办理过户，是错误的，限购期间，就是对双方有关协助过户义务的暂时豁免。即使没有限购政策限制，要办理过户，还有一个前提是，李强须偿还全部400万银行贷款，方能解除抵押和办理过户登记。而目前情况下，李强根本未偿还银行抵押贷款，案涉房产因为李强自身原因还存在巨额贷款和抵押，在此情况下要求办理过户，显然是颠倒是非在，责任在于李强而非黄毅。既然因为限购政策和李强未偿还银行贷款未解除抵押原因案涉房产不能过户，黄毅何来的违约？二、李强拒不偿还案涉项下银行贷款的行为已构成违约，黄毅敦促李强立即履行付款义务，否则，将依法追究其违约责任。1.按照双方合同约定，自协议签订后案涉房产银行贷款余额400万元本息由李强负责偿还，黄毅在签约时已将案涉房产的贷款资料通过中介转交给李强，李强很清楚银行贷款的偿还时间，根据银行贷款合同，2019年6月4日前要偿还75万元本金，但李强拒不付款。黄毅收到银行的催款短信后，又催促李强偿还贷款，银行工作人员也给李强催款，但李强至今仍拒不支付。李强自己不履行先合同义务，拒不付款，不仅违反合同构成违约，而且可能造成对银行违约房产被处置和案涉协议不能履行的严重后果，因此，黄毅再次敦促李强立即按约定偿还贷款，否则，将依法追究其违约责任。2.付款义务是李强的先合同义务，在李强履行其付款义务之前，黄毅有权行使合同履行抗辩权。三、关于李强所说的黄毅将案涉房产通过海迅（厦门）房地产有限公司网签给他人的主张，说明如下：1.黄毅未通过海迅（厦门）房地产有限公司出售过案涉房产和签订房屋买卖合同，黄毅接到起诉材料后就李强所说的网签事宜进行核实，发现是黄毅因向海迅（厦门）房地产有限公司的关联人有一笔借款，海迅（厦门）房地产有限公司背着黄毅以网签的形式违规作为借款担保，是海迅（厦门）房地产有限公司违法违规发布的信息和办理的网签，黄毅正与海迅（厦门）房地产有限公司交涉要求其撤销相关信息。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。海迅（厦门）房地产有限公司违法违规办理的网签是无效的，并不会给双方的合同履行造成任何障碍。2.黄毅也不存在所谓的隐瞒；（1）房产限购期间，黄毅认为按照限购政策，是不可能办理过户和网签的，是海迅（厦门）房地产有限公司瞒着黄毅所做的违法网签，黄毅也是接到起诉材料后才知晓该情况；（2）本案双方的交易是通过中介撮合成交，不可能黄毅自己找的中介还瞒着李强；（3）李强是职业炒房客，对厦门市房产交易政策熟捻，不可能受到欺瞒。综上，黄毅一直在积极履行合同，李强的诉求没有事实和法律依据，恳请依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月30日，黄毅登记成为厦门市湖里区江头东路18号1105室房产的权利人。 2018年11月20日，黄毅作为借款人、抵押人与厦门国际银行股份有限公司厦门分行就案涉房产项下银行贷款合同签订一份《补充合同》，以案涉房产作为抵押向厦门国际银行股份有限公司厦门分行追加借款75万元，并办理了具有强制执行效力的债权文书公证。《补充合同》约定，贷款本金75万元应于提款后的6个月归还。该笔75万元贷款到期日为2019年6月4日。 2018年12月24日，黄毅（甲方、出售方）与李强（乙方、购买方），在厦门市中凯房地产营销策划有限公司（丙方）的居间下签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将坐落于厦门市湖里区江头东路18号1105室房产出售给乙方，总成交价为465万元；购房定金50万元，乙方于协议签订当日支付30万元，于2019年3月1日交房当日支付20万元；购房款支付方式为乙方于2019年3月1日前交房当日向甲方支付50万元（含定金）、于2019年5月30日前做全权委托公证当日支付15万元、甲方银行贷款余额400万元自2019年4月30日起由乙方承担还款，乙方必须每月按时足额支付银行贷款利息。甲方应于2019年3月1日将房屋交付给乙方使用。中介费5万元由乙方于签订本协议时支付。合同第十二条约定，双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款（含定金），同时向乙方支付相当于定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款，在此条件下，应向丙方支付的中介费均由违约一方承担。合同第二十一条补充约定，乙方于2019年4月30日之后甲方银行贷款余额400万元，由乙方向银行支付，并每月按时足额支付贷款利息24135.22元给银行，如遇到利率调整，多出或减少的利息由乙方承受。若未按时足额还款，逾期2次则视为毁约，按第十二条承担违约责任。甲乙双方保证于2019年11月30日前到厦门公证处办理相关买卖全权委托公证，所产生公证费用由乙方承担，若因一方原因未能在此时间办理手续（公证）视为一方违约，违约责任按第十二条履行等。 2018年12月24日，黄毅（作为甲方）与李强（作为乙方）还签订一份《补充协议》（编号：LQ2018122409），约定：甲方及配偶必须于2019年5月30日前配合乙方到厦门市公证处将目标房产的相关权利义务等以公证的形式委托（包括出租、出售、抵押、解押）给乙方或乙方指定的人员，并将相应的公证书和房产证原件交付给乙方保管；因乙方在目标房产过户时需办理银行贷款，甲方必须配合乙方收取房款，于办理公证手续前至乙方指定的银行办理一张甲方名下的银行卡及对应的网银、手机银行及密码、手机号码及对应的短信通知等交给乙方使用，专用于收取目标房产的房款；甲方名下的银行贷款在银行授信期内，甲方不能因任何理由中途停止，除非乙方未按时支付该笔贷款的利息；若因政策原因在2019年5月30日前办不了全权委托公证，则双方配合在2019年11月30日前去办理全权委托公证手续。 2019年3月1日，黄毅与李强签订一份《补充协议》（编号：20190301），约定：原合同约定于2019年3月1日交房，现因出售方黄毅个人原因交房时间延至2019年3月15日交房，出售方要求购买方提前预付定金10万元，另定金10万元于2019年3月15日交房后当日付清，购买方同意配合出售方要求；若出售方在2019年3月15日仍然无法交房则视为违约，并追究违约责任，即退还定金并赔偿相当于定金的违约金。在此条件下应向中介方支付的全部中介费均由违约一方承担，若双方自行协商解约，中介费买卖双方各支付50%。 2019年3月13日，李强与黄毅办理了案涉房屋的交接手续。 2018年12月24日，李强向厦门市中凯房地产营销策划有限公司支付中介费5万元。2018年12月24日、2019年3月1日、2019年3月13日，李强分别向黄毅支付购房定金30万元、10万元、10万元。2019年5月，李强向黄毅支付了24135.22元用于偿还案涉房产的贷款利息。 李强提交一段其于2019年5月30日12时13分与黄毅的通话录音，通话录音显示：李强说“你明知道，中介协会的人也跟你讲了，我们这个房子没有撤除网签是不能交易的，所以后续我不再履行合同了，这个事我要跟你讲一下。”黄毅回答“好的。” 2019年6月6日，黄毅向李强发送手机短信，催告李强立即偿还银行到期贷款本金75万元及按时付款。 另查明，2018年4月20日，黄毅与案外人海讯（厦门）房地产有限公司办理了案涉房产的网签手续。2019年8月12日，黄毅提交一份《证明》，《证明》载明海讯（厦门）房地产有限公司于2019年8月10日撤销案涉房产的网签。李强对于《证明》的真实性、合法性、关联性均不予确认。因双方对于案涉房产是否存在挂牌、网签存在争议，本院依法向厦门市住房保障和房屋管理局、厦门市不动产登记中心发函查询案涉房产的挂牌及网签情况。2019年9月18日，厦门市住房保障和房屋管理局向本院函复称，经“厦门市存量房网上挂牌系统”查询，案涉房产在2018年4月20日由委托人黄毅与经纪人胡桂芬签署委托合同，海讯（厦门）房地产有限公司挂牌，合同有效期限自2018年4月20日至2019年4月20日，在2019年4月21日1点31分到期自动摘牌。2019年10月21日，厦门市不动产登记中心向本院函复称，案涉房产自2018年1月1日以来存量房买卖合同网签约1次，签约时间为2018年4月20日，出售人为黄毅，买受人为苏文明，中介为海讯（厦门）房地产有限公司，该笔网签合同于2019年8月10日由海讯（厦门）房地产有限公司删除，截至2019年10月21日，案涉房产已不存在网签信息。 再查明，李强因为本案委托福建通高岩律师事务所的律师张亚东作为诉讼代理人，并向福建通高岩律师事务所支付律师代理费6万元。2019年6月17日，李强撤销了对福建通高岩律师事务所律师张亚东的委托。 审理过程中，李强向本院申请财产保全并提供天安财产保险股份有限公司厦门分公司出具的保函作为担保，本院于2019年4月18日作出（2019）闽0206民初5363号民事裁定书，裁定冻结黄毅银行存款465万元或查封、扣押其等值财产。本院于2019年4月23日查封了黄毅名下的案涉房产，于2019年8月1日查封了黄毅名下址于厦门市思明区禾祥东路28号1117室房产，于2019年7月29日分别冻结了黄毅在平安银行厦门分行的账户（账号：20×××23）、在建设银行厦门市分行的账户（账号：62×××31）、在招商银行厦门分行的账户（账号：62×××76）。李强因为财产保全支出保险费13950元、保全费5000元。 2019年8月13日，厦门市思明区人民法院因（2019）闽0203执保1014号案件轮候查封了案涉房产，此后思明区人民法院裁定解除了对案涉房产的查封。因案涉房产的75万元抵押贷款未及时清偿，抵押权人厦门国际银行股份有限公司厦门分行向本院申请强制执行，本院于2019年8月22日因（2019）闽0206执4226号执行案件轮候查封了案涉房产。 本院认为，案涉《房产买卖协议》及两份《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应依约履行。案涉房产除了被李强在本案中申请的查封外，还因另案被人民法院轮候查封，案涉《房产买卖协议》及两份《补充协议》已无法继续履行，李强诉请解除《房产买卖协议》及两份《补充协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。李强请求黄毅返还已支付的购房定金50万元及银行贷款利息24135.22元，有事实及法律依据，本院予以支持。 李强主张黄毅在签订《房产买卖协议》时未向其告知案涉房产已经办理网签手续和租赁备案的事实，在该网签手续未被撤销之前，案涉《房产买卖协议》无法履行，黄毅已经构成违约。黄毅辩称该网签是海迅（厦门）房地产有限公司违法违规发布的信息和办理的，以网签的形式违规作为借款担保，属于依法应当撤销的情形，在合同约定的过户时间前，黄毅可以撤销网签，该网签与案涉房产过户没有必然联系，不能证明其违约。本院认为，双方在合同中仅约定了办理全权委托公证手续的期限，并未明确约定办理过户手续的时间，即便是案涉房产上存在其他的网签而导致无法办理过户手续，但该障碍仅是暂时存在，并不当然将导致案涉《房产买卖协议》无法继续履行。其次，根据厦门市《关于进一步完善调控措施促进我市房地产平稳健康发展的通知》规定，新购买住房的需取得产权证2年方可上市交易。黄毅于2017年10月30日才取得案涉房产的产权证，根据上述规定，案涉房产必须等到2019年10月30日之后才能再次办理过户登记手续。在双方对该网签的存在是否会影响合同继续履行产生争议后，黄毅已于2019年8月10日撤销了该网签，即黄毅在案涉房产的禁售期内即撤销了案涉房产上存在的网签，该网签的存在并不会直接导致案涉房产无法过户至李强名下。因此，案涉房产存在的网签并不当然导致合同无法履行，李强以此为由主张黄毅构成违约并据此要求解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。李强主张案涉房产上还存在租赁备案，但其并未提交证据予以证明，本院不予采信。李强在发现案涉房产存在网签的情况后，即与黄毅沟通并中止偿还案涉房产的抵押贷款，系依法行使不安抗辩权，不属于违约行为。本案双方之间的合同无法继续履行，系因案外抵押权人厦门国际银行股份有限公司厦门分行行使抵押权所致，属于不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，双方均不构成根本违约。因此，李强主张黄毅构成违约的理由不能成立，其诉请黄毅赔偿定金损失50万元、律师费6万元、保全费5000元、保险费13950元、中介费5万元，没有事实及法律依据，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除李强和黄毅签订的《房产买卖协议》(合同编号：0001467)及两份《补充协议》(编号：LQ2018122409和编号：20190301)； 二、黄毅应于本判决生效之日起十日内返还李强支付的定金50万元和银行贷款利息24135.22元； 三、驳回李强的其他诉讼请求。 案件受理费44000元，减半收取计22000元，由李强负担11000元、由黄毅负担11000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇一九年十一月八日 法官助理陈盛鑫 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。