北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初12897号原告（反诉被告）：高杰，男，1985年5月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李纳新，北京东科律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫代龙，男，1995年6月13日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：闫桂明，女，1981年1月19日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：闫令军，女，1982年6月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：闫素杰，女，1984年7月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：闫东杰，女，1984年7月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上述5名被告的共同委托诉讼代理人：林锋，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。原告（反诉被告）高杰与被告（反诉原告）闫代龙、被告（反诉原告）闫桂明、被告（反诉原告）闫令军、被告（反诉原告）闫素杰、被告（反诉原告）闫东杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高杰的委托诉讼代理人李纳新、5名被告的共同委托诉讼代理人林锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高杰向本院提出诉讼请求：1.确认高杰与案外人朱玉萍签订的“商业门面房租赁合同”及“补充合同”无效；2.闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰（以上5名被告以下简称五被告）共同退还高杰未使用期间（2017年11月21日至2017年12月31日期间）房屋租金60000元；3.五被告赔偿高杰房屋装修损失（按鉴定报告确定，金额为409358元）的80%，即赔偿327486.40元；4.五被告共同赔偿高杰经济损失101089元；5诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2015年11月10日，高杰与史全六合伙承租房屋做生意，以高杰与史全六为承租方（乙方）与朱玉萍为出租方（甲方）签署“商业门面房租赁合同”；双方约定甲方合法拥有的坐落于旧宫门面房出租给乙方用于经营，建筑面积为1000平方米，租赁期限为8年，自2015年10月1日至2023年1月1日，租金为每年550000元；甲方必须保证门面能够从事商业经营；乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对门面进行装修，甲方不得干涉；如系甲方的原因终止合同的，除退回交纳租金的剩余部分外，还应赔偿同等金额的赔偿金并承担乙方由此造成的经济损失。合同签订后，朱玉萍交付了房屋；高杰经朱玉萍同意对房屋进行了装修，投入经营；高杰的装修投资合计60余万元。2017年1月，史全六退伙，与高杰签署退伙协议，自此，与朱玉萍之间的房屋租赁合同权利义务由高杰享有和承担。2017年1月2日，租赁双方签署补充合同，对每年租金的具体数额、递增方式、租金交付的具体时间、双方联系方式等作出约定。合同履行期间，高杰将门面房转租他人，因朱玉萍交付的房屋不具备正常的商业经营条件，无法办理营业执照，导致高杰退租和赔偿损失。2017年，北京市政府开展关于消防安全隐患集中清查整治工作，经查朱玉萍出租的房屋没有用地审批、规划建设等合法手续，不符合消防安全要求；2017年11月21日，政府、派出所、北京市大兴区公安消防支队先后对案涉房屋进行查封，责令停止使用；至此，案涉出租房屋处于无法经营状态；而且，在签订租赁合同后，涉案房屋中有个门面是个理发店，在2018年起该理发店的房租就由朱玉萍收取，其和理发店的店主签订了新的租赁合同，对该理发店所涉房租高杰未再收取。综上所述，朱玉萍将未经政府审批违法建设的房屋，明知不符合消防要求的房屋出租给高杰，导致高杰遭受巨大损失；为维护自身合法权益，高杰诉至法院，请求判如所请。五被告共同辩称，五被告系原出租人朱玉萍之女，朱玉萍在2018年11月16日死亡，至朱玉萍死亡时其父母已死亡，其生前已离婚，五被告系朱玉萍的全部子女；不同意高杰的全部诉讼请求，高杰不但我行我素仍然占有涉案房屋，还率先起诉。第一，租赁双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定；在当时的历史背景下，涉案房屋具有合法的产权证及规划审批手续，不是私搭乱建，不是违章建筑，是合法存在的建筑；但如果法院认定诉争合同为无效合同，五被告对此不持异议。第二，高杰直到2019年7月12日仍在使用房屋，应向出租人支付2018年1月1日之后的房屋占有使用费；涉案房屋被有关部门查封后，高杰胆大包天，将封条破坏后，继续使用租赁房屋；从2018年1月起，出租人发现涉案房屋的封条被破坏，门锁被人更换，询问邻舍后，才知道高杰仍然在使用房屋，至今，高杰一直在使用房屋；这期间，出租人多次报警，警方以房屋租赁合同纠纷为由，只做调查事实记录，要求双方通过法院诉讼解决。第三，高杰要求五被告赔偿房屋装修损失及赔偿退给租户款项的损失，无事实与法律依据；首先，房屋装修非高杰所为，系高杰之前一涉案房屋承租者崔明顺承租期间所装修；其次，高杰经营项目涉及特种经营行业，取得相应的许可证后方可经营，其未能取得相应许可证而进行违法经营造成涉案房屋被查封，导致其无法经营，并非出租人提供的房屋不能从事商业经营活动，因此造成的损失，应当由高杰自行承担；再次，租赁双方所签订合同中约定，未经出租人同意，不得转租，而高杰将涉案房屋转租给他人使用，违反了合同约定，并导致房屋被封，应承担违约过错责任；最后，双方在签订的合同中约定，涉案房屋不得用于酒店行业，高杰将涉案房屋用于为他人提供歇宿，违反了合同约定，造成房屋被查封，因此造成的损失，应当由其自行承担。综上所述，涉案房屋并非因为房屋规划建设存在问题而被查封，乃是因为高杰在经营使用涉案房屋过程中，违法经营，使出租房屋达不到人均居住面积，使安全出口、疏散通道数量严重不足且严重阻塞，导致涉案房屋被查封，并被责令停止使用；高杰在涉案房屋查封过程中存在过错，因此，请求法院驳回高杰的全部诉讼请求。五被告向本院提出反诉请求：1.高杰给付五被告2018年1月1日至2019年7月12日期间的房屋占有使用费841799元（按照每月45833元的标准计算）；2.反诉费由高杰承担。事实和理由：涉案房屋被有关部门查封后，高杰胆大包天，将封条破坏后，继续使用涉案房屋；2018年1月29日，出租人看到涉案房屋的封条被破坏，询问邻舍后，才知道高杰仍然在使用房屋；期间，出租人多次报警，要求高杰腾房，但高杰依然我行我素，就是不搬走；直到2019年7月12日，高杰才搬离涉案房屋；为维护自身合法权益，五被告提起反诉，请求判如所请。高杰对五被告的反诉辩称，不同意五被告的反诉请求，其请求没有事实根据；涉案房屋自2017年11月21日被查封，大门被贴了封条，高杰自次日起就没有占有使用涉案房屋；在2018年1月11日，出租人就在大门上安装了卷帘门，将涉案房屋上锁，直至评估机构勘验现场之日，所以高杰并没有占有使用涉案房屋；在2019年7月9日，租赁双方签订了交接协议，这是在五被告打开诉争房屋的房门供评估机构勘查之后，双方才签订的交接协议，但并非自该日交接房屋，实际上在2018年1月11日出租人就控制了房屋；据此，五被告的反诉请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年，朱玉萍（甲方、出租人）与高杰、史全六（乙方、承租人）签订“商业门面房租赁合同”；双方约定甲方将其合法拥有的坐落于旧宫门面房出租给乙方用于经营，该门面房的建筑面积共1000平方米，租赁期限为8年，自2015年10月1日至2023年1月1日，租金为每年550000元，租金每半年以现金或转账形式支付（转账完成后，电话通知房东，以确保双方知晓），下半年度租金应提前1个月支付；关于租赁门面用途，双方在合同书第二条约定：“1.乙方租赁门面作为商业门面使用（不得用于汽车修理、酒店、废品回收等脏污严重的行业）；2.乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途”；关于甲方的权利与义务，双方在合同书第五条约定：“……2.甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。不得将乙方租用的门面转租（卖）给任何第三者；或在租赁期内房租加价。3.在租赁期内，甲方应保证所出租门面权属清楚，无共同人反对，无使用之纠纷（因现在与前租房者有合同终止未完成事项，双方已经知晓，约定双方一起解决好）。4.租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回门面。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施。乙方应在租赁期满后15日内搬离”；关于乙方的权利和义务，双方在合同书第五条约定：“1.乙方按照本合同约定使用门面，不承担门面自然损耗的赔偿责任。2.乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉。3.在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费等一切费用由乙方自行承担。4.按本协议约定支付租金”；关于“门面使用要求和维修责任”，双方在合同书第六条约定：“……4.在租赁期内，甲方需要对该门面进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙在条款中另行商定。5.乙方需装修门面或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方”；关于“门面返还时的状态”，双方在合同书第八条约定：“1.除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的5日内应返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按3.5元/平方米向甲方支付该门面占用使用费。2.乙方按本合同约定返还该门面时，应经甲方验收收可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续”；关于“转租、转让和交换”，双方在合同书第九条约定：“1.在租赁期间，乙方再转租门面须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意。2.乙方向甲方承诺，在转租期间不将该门面承租权转让给他人或与他人承租的门面交换使用”；双方还对续租、合同的变更和解除、违约责任及赔偿等事项一并进行约定，同时在合同书落款处手写补充条款：“房租前五年无递增，第六年至第八年逐年递增5%（递增形式以前一年房租的5%缴付）……房租交付日期以10月1日起算”；出租人朱玉萍在合同书上签字确认；承租人史全六、高杰在合同书上签字确认。合同签订后，出租人向承租人交付租赁房屋，承租人向出租人交纳租金。2017年1月2日，对于上述“商业门面房租赁合同”，朱玉萍（甲方、出租人）与高杰（乙方、承租人）签订“补充合同”；双方约定：“1.双方约定租金为：五十五万元/年（2015年10月1日至2020年9月31日），第六年五十七万七千五百元/年（2020年10月至2021年9月31日），第七年六十万六千四百元/年（2021年10月1日至2022年9月31日），第八年六十三万六千七百元/年（2022年10月1日至2023年1月1日）。（房屋签订周期为七年零三个月，第六递（法院注：应系笔误，“递”应为“年”）在第五年合同款基础上增5%、第七年以第六年合同款基础上递增5%、第八年以第七年合同款基础上递增5%）。2.租金支付周期半年付款，履约时间为：2016年1月1日至2023年1月，除去已经支付的，余下各期租金支付日期如下：2017年1月1日，2017年6月1日、2017年12月1日、2018年6月1日、2018年12月1日、2019年6月1日、2019年12月1日、2020年6月1日、2020年12月1日、2021年1月1日、2021年12月1日、2022年1月1日、2022年6月1日、2023年1月1日合同止……6.本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准”；出租人朱玉萍、承租人高杰分别在补充合同上签字确认。就退伙事宜，史全六（收款人）、高杰（付款人）签订协议；双方约定：“今收到高杰现金叁拾万元整，以后益家公寓和史全六无关，以前所有账目与捌万元的欠条在内均无双方无关，所有账目全清零”；即史全六退出本案诉争房屋租赁合同的履行；对于上述史全六退伙并将诉争房屋租赁合同所涉权利义务概括转移给高杰的事实，在朱玉萍作为本案被告应诉时，予以认可，在本案五被告参加诉讼后，对上述情况不予认可，表示该退伙未经出租人同意。高杰于2017年5月31日向朱玉萍转账汇款250000元，已将租金支付至2017年12月31日。因北京市大兴区西红门镇发生“11.18”大火，在2017年11月21日，针对诉争房屋，北京市大兴区旧宫镇商业街管理委员会送达“旧宫镇商业街公寓房清退告知书”，告知：“……即日起全镇范围内组织开展消防安全隐患集中清查整治活动。旧宫镇商业街管委会于2017年11月20日，对你公寓进行了检查，经查此处为无照经营场所且人员密集，存在‘三合一’、‘多合一’等诸多问题：如出租房屋达不到人均居住面积，不符合消防安全要求、具有明显现实危害；安全出口、疏散通道数量不足且严重阻塞，不具备安全疏散条件等安全隐患。现通知你单位三日内，进行清退”。2017年11月27日，北京市公安局大兴分局红星派出所向在租赁房屋所开设“益家公寓”送达“责令改正通知书”，告知商户，经检查，因发现该单位（场所）存在堵塞封闭疏散通道，安全出口的消防安全违法行为，责令马上清除。在送达告知书、通知书后，北京市大兴区旧宫镇人民政府安全生产检查队、北京市大兴区公安消防支队先后对租赁房屋进行了查封；高杰主张在2017年11月21日就因为房屋被查封而未再占有使用租赁房屋。高杰在接收租赁房屋后，将租赁房屋分为3部分；其中第1部分开设“益家公寓”，后被有关部门查封经营场所；第2部分转租与他人，开设“艾渡SPA护肤造型”（部分1层房屋），先由本案承租人向次承租人收取租金，后在2018年起出租人收回该部分房屋，直接与次承租人签订租赁合同，并由出租人直接向次承租人收取租金，该部分房屋未被有关部门查封，至本案审理时仍在经营；第3部分转租他人，开设“黄焖鸡米饭旋转小火锅”（部分1层房屋），现未再经营。就上述第3部分房屋的转租事宜，高杰提交其（甲方）与路志国（乙方）于2017年3月12日签订的房屋租赁合同，双方约定甲将“北京市大兴区旧宫商业街80号1层黄焖鸡”租赁给乙方，租赁期限自2017年6月8日起，年租金为180000元，付租方式为半年付，每次提前1个月付款，押金为10000元，随首期房租支付。在接收租赁房屋后，承租人对房屋进行了一定装修；就装修情况，高杰提交手写记账本并申请对诉争房屋（北京市大兴区旧宫商业街80号房屋1至4层房屋）的装饰装修进行评估；受本院委托，北京京评价格评估有限公司于2019年8月20日作出价格评估报告书，经运用成本法评估，认定评估对象在价格评估基准日的装饰装修现值为409358元；在该评估报告所载明“价格评估项目清单”中，载明评估项目为8部分，即4层装修、“三至四、二至三层中间夹层”装修、3层装修、2层装修、楼梯间装修、1层装修、1层黄焖鸡米饭内装修、其他装修，不包含“艾渡SPA护肤造型”所涉房屋的装饰装修；高杰支出评估费15000元。本院于2019年3月28日组织双方当事人进行现场勘验；经勘验，发现“益家公寓”的1层入口未上锁，可以进入，门上封条存在被毁损的迹象，公寓共分为4层，1层的“黄焖鸡米饭”已上锁（由本案被告方上锁），未营业；高杰在现场主张不清楚封条是谁撕毁的，王新是三房东；本案被告方在现场主张，封条撕过3次，贴过4次，第1次是王新撕的，大概是在2018年1、2月份，第2次大概是在2018年5、6月份，是王新撕的，第3次大概是在2018年8月，是王新撕的，中间在2018年4月也撕过，每一次撕毁后出租人均报警；对公寓现由何人占有的询问，高杰称在2018年是王新派了个人看着现场，没有和高杰办理交接，现在是否有人看守场地不清楚，本案被告方则主张此刻还有人在住，有1间有防盗门的屋子还住着人，在2018年几次报警时，都有人住着；对于“黄焖鸡米饭”的上锁情况，本案被告方称系其上锁，因为这一块不让做餐饮，所以被告方将店面锁上，是在勘验的上一个月换锁的，高杰则陈述称，现在是被告方锁的门，高杰从开始有纠纷就上锁了，后来被告方自己换了锁；在现场，本案被告方主张诉争装修系上一手承租人崔明顺所实施，高杰则陈述称，上一手崔明顺所作装修的用途与高杰租赁房屋的经营用途不一致，所以高杰在承租房屋后重新进行了装修，“黄焖鸡米饭”也是高杰在承租后装修的，在装修完之后又转租出去；经现场勘验，“益家公寓”的房间内放置有床铺、桌子、抽油烟机等物品，未完全搬离，“黄焖鸡米饭”内放置餐桌等物品，未完全搬离。就诉争房屋属出租人朱玉萍所有，建房经北京市大兴区旧宫镇人民政府同意，朱玉萍有权将房屋进行出租，五被告提交原“大兴县旧宫镇人民政府”（甲方）与乙方（签字人为孙永连，正文载明乙方为王继鑫）于1998年1月1日签订的“旧宫镇商业街土地使用租赁协议”（载明甲方为乙方提供商业街土地租赁使用面积427.50平方米，乙方在商业街所建固定房产属乙方所有，乙方经甲方同意，对自有房产可以转让、租赁、买卖，但不得擅自拆除，合同期限自1998年1月至2023年1月）及王继鑫于2016年4月出具的证明（载明朱玉萍与高杰房屋租赁合同纠纷中所涉及的北京市大兴区旧宫商业街80号西侧的门面房是王继鑫自2013年1月1日至2023年1月全权委托朱玉萍代为经营管理）。为证明在2014年10月起，高杰就租赁诉争房屋作为出租房使用，且诉争房屋24间的装修在2014年10月前就已完成，承租人装修门面房或增设附属物应事先通知出租人，五被告提交崔明顺（甲方、出租人）与高杰、史全六（乙方、承租人）于2014年10月8日签订的房屋租赁协议；该房屋租赁协议载明甲方将其合法拥有的坐落于旧宫商业街80号西侧，主体建筑24间房（2层、3层、4层）出租给乙方作为出租房使用，租赁期限为5年，自2014年10月15日至2019年12月15日，免租期为2014年10月15日至2014年12月15日，租金为每年210000元，在装修期内，甲方保证乙方正常施工；高杰认可该房屋租赁合同的真实性，但主张当时是崔明顺承租朱玉萍的房屋，后将房屋转租给高杰、史全六，崔明顺是将房屋作为办公场所，房屋布局及装修是按照办公设置的，高杰、史全六在承租房屋后进行了装修改造，因崔明顺未按时向朱玉萍交纳房屋租金，经三方协商，由朱玉萍直接将房屋租给高杰、史全六。为证明在2014年之前，即在涉案房屋由崔明顺租赁给高杰前，所有房屋，包括厕所，已经装修完毕，五被告提交与“崔明顺”的谈话录音（该“崔明顺”主张诉争房屋的2层、3层、4层全系其所装修，在高杰接手房屋前“崔明顺”已经将宾馆装修完毕）；高杰以该谈话录音实为证人证言，但证人未到庭作证为由，不予认可。2018年1月10日，以微信聊天的形式，朱玉萍向高杰发送通知，声明：“知道你做买卖不容易，宽限了你一个月，我依然没有收到房租，我得收到房租才能继续合作，再次通知你以下：明天上午10点之前收不到房租，咱们之前签的合同自动终止”。就王新等撕毁封条之主张，五被告提交公安机关对王新、高杰、朱玉萍所制作询问笔录；高杰认可系王新撕毁封条后进入过租赁房屋，但否认高杰占有使用租赁房屋。2019年7月，高杰与五被告之一的闫代龙签订房屋交接书；该交接书载明：“1.2019年7月12日止，高杰完成涉案房屋的腾退工作，将高杰及与高杰相关人（如：与高杰有租赁关系的租户）的所有在房屋内的物品搬离；2.2019年7月12日以后，闫代龙接收涉案房屋，涉案房屋内如还有高杰及高杰相关人的物品，视为高杰放弃，一切因此放弃的物品损失由高杰承担；3.办完此交接，双方就涉案房屋交接事宜再无争议”。高杰原系将朱玉萍诉至本院，即本案，朱玉萍应诉答辩，并提出反诉请求；之后在案件审理过程中，朱玉萍于2018年11月16日因病死亡；至朱玉萍死亡时，其父母已死亡，其已离婚，其子女即为本案五被告，本院据此追加五被告作为本案共同被告。针对本案诉争房屋，双方当事人均未提交证据证明已取得建设工程规划许可证等准建手续。本院认为，在朱玉萍作为被告应诉时，其认可史全六已退伙及诉争房屋租赁合同所涉权利义务概括转移给高杰，之后五被告不认可上述事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条：“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”故因史全六已退伙，作为承租人的权利义务均由高杰一人享有及承担，且高杰事后确已履行交纳租金等合同义务，再加之朱玉萍对此予以认可，故高杰作为唯一的承租人提起本案诉讼主体适格。而且，本案被告方已提起反诉，即认可高杰的承租人及当事人身份，根据禁止反言原则，其再行提出诉讼主体抗辩，无相应依据，本院不予采纳。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。虽然高杰与朱玉萍所签订房屋租赁合同系当事人真实意思表示，但至本案审理时，针对诉争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁司法解释）解释第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据租赁司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即在承租人占有使用租赁房屋期间,其应给付出租人占有使用费；具体至本案，关于高杰要求五被告退还2017年11月21日至2017年12月31日期间已交纳房屋租金60000元的诉讼请求，本院有以下几点考虑。第一，合同约定的年租金标准为550000元，上述期间为41日，经计算，上述期间租金为41÷365×550000=61780.82元，故高杰主张上述期间所交纳租金为60000元并无不当；第二，在2017年11月21日北京市大兴区旧宫镇商业街管理委员会送达“旧宫镇商业街公寓房清退告知书”，在2017年11月27日北京市公安局大兴分局向“益家公寓”送达责令改正通知书，再结合高杰所提交照片，以及双方当事人对于在2018年1月“艾渡SPA护肤造型”直接向出租人朱玉萍乙方交纳租金的事实，可以认定自2017年11月21日至2017年12月31日期间，诉争房屋所涉“益家公寓”等已因查封无法经营，但“艾渡SPA护肤造型”并未受到直接影响，故对于未受影响部分，高杰应按原租金标准向出租人交纳房屋占有使用费；第三，不能因为“益家公寓”等部分被有关人员撕毁封条并派人看管的事实就认定“益家公寓”等部分开展经营活动；第四，在房屋租赁合同为无效合同且“益家公寓”等在上述期间因被有关部门查封、责令停业而不能开展经营活动的情况下，高杰应积极地与出租人办理交接，腾退房屋，换言之，在没有证据证明出租人拒绝接收房屋的情况下，如果对于“益家公寓”等部分在2017年11月21日之后的占有使用费完全不予支持，将造成高杰长期占有房屋但不用支付任何占房成本的情况，不利于解决双方纠纷，督促腾退，故即使“益家公寓”等未能有效开展经营活动，高杰亦应向出租人酌情交纳房屋占有使用费。综上所述，综合考虑“艾渡SPA护肤造型”部分的占有使用情况，以及“益家公寓”等部分的未腾退情况；对上述期间占有使用费，本院酌情确定为28000元，故五被告应退还高杰已交纳租金32000元。对于五被告要求高杰给付2018年1月1日至2019年7月12日期间的房屋占有使用费841799元（按照每月45833元的标准计算）的反诉请求，本院有以下几点考虑。第一，上述期间1年零193日，如果照合同所约定年租金为550000元的租金标准计算，上述期间的占有使用费为840821.92元；第二，自2018年1月起，租赁房屋中的“艾渡SPA护肤造型”所涉房屋，其使用人直接向出租人交纳房屋租金，对该部分房屋所涉占有使用费，出租人无权向高杰收取；第三，在勘验时，出租人认可在勘验现场（2019年3月28日）前的上个月其将“黄焖鸡米饭”所涉房屋上锁，对该部分房屋在出租人上锁之后的占有使用费，出租人无权向高杰收取；第四，对于“益家公寓”所涉房屋，在出租人未明确拒绝接收房屋的情况下，应酌情支持房屋占有使用费。综上所述，对该2018年1月1日至2019年7月12日期间应交纳房屋占有使用费，本院酌情确定为135000元。五被告主张诉争房屋内装修系崔明顺所实施，并非高杰所实施，就该项抗辩意见，本院有以下几点考虑。第一，仅凭五被告所提交谈话人“崔明顺”未到庭的谈话录音不能证明上述主张；第二，在高杰、史全六与崔明顺于2014年10月8日所签订房屋租赁协议中，已约定两个的免租期，且就崔明顺保证装修正常施工进行了约定，说明高杰一方实施了装修行为；第三，上述房屋租赁合同的租赁期限自2014年10月15日至2019年12月15日，而本案诉争房屋租赁合同的租赁期限自2015年10月1日至2023年1月1日，即至本案合同履行时，前一合同所涉装修并未摊销完毕，高杰有相应损失，而且在本案房屋租赁合同履行过程中，为经营需要，高杰再次进行装修实属正常；第四，因次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人只能向承租人主张装修损失，承租人亦只能向出租人主张装修损失，故即使部分装修系次承租人所实施，作为承租人的高杰亦有权向出租人主张全部装修损失，然后就其与次承租人之间的纠纷另行解决；第五，虽然诉争房屋租赁合同约定高杰进行装修需经出租人同意，但出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，具体至本案，应认定出租人同意高杰进行装修。据此，应认定高杰对租赁房屋进行了相应装修；经司法鉴定，对于已形成附合的装饰装修物，其现值为409358元，根据租赁司法解释第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”故应由双方当事人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；本案中，出租人应知涉诉房屋未获得合法的规划审批手续（建设工程规划许可证等）仍然出租，而高杰租房时未严格审查房屋性质即承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，本院综合案件情况，酌情确定对于因合同无效造成的装修损失，五被告承担70%的赔偿责任，高杰自担30%的损失；经核算，五被告应赔偿高杰装饰装修现值损失286550.60元。高杰要求五被告赔偿其经济损失101089元的依据系其对次承租人进行了赔偿，但就其主张未提供证据证明，故本院不予支持。综上所述，本案诉争房屋租赁合同应属无效，五被告应退还高杰已交纳租金32000元，高杰应向五被告交纳房屋占有使用费135000元，五被告应赔偿高杰装饰装修现值损失286550.60元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、确认高杰、史全六与朱玉萍在二〇一五年签订的“商业门面房租赁合同”无效；二、确认高杰与朱玉萍在二〇一七年签订的“补充合同”无效；三、闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰于本判决生效后十日内共同退还高杰已交纳租金32000元；四、闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰于本判决生效后十日内共同赔偿高杰房屋装饰装修现值损失286550.60元；五、高杰本判决生效后十日内给付闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰房屋占有使用费135000元；上述第三、四、五项金钱给付义务抵付后，闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰于本判决生效后十日内共同给付高杰183550.60元；六、驳回高杰的其他诉讼请求；七、驳回闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7112元，由高杰负担1265元（已交纳），由闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰负担5847元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6109元，由高杰负担980元（于本判决生效后七日内交纳），由闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰负担5129元（已交纳）；鉴定费15000元，由高杰负担4500元（已交纳），由闫代龙、闫桂明、闫令军、闫素杰、闫东杰负担10500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十一月二十九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷