湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初1091号 原告：杨建明，男。 委托诉讼代理人：岑生华，湖南云虹律师事务所律师。 被告：杨凤香，女。 被告：杨怀国(杨凤香之夫），男。 委托诉讼代理人：陈景云，男。 原告杨建明与被告杨凤香、杨建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建明及其诉讼代理人岑生华，被告杨怀国及其诉讼代理人陈景云、被告杨凤香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年10月15日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告在十日内赔偿原告因被告擅自改变房屋征收方式给原告造成的经济损失1,629,740元，并支付违约金100,000元，共计1,729,740元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月15日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告将其位于零陵区学苑路和神仙岭路交汇处西北角学苑路安置房（安置门面一间56㎡，区号**，安置房屋一套127.79㎡，F户型，区号*楼）出售给原告，价格为202,190元。原告按协议将购房款付清，被告将土地证、房产证原件交给原告。因该房屋准备拆迁，被告以暂时居住为由，要求在房屋内居住,原告考虑到房屋闲置不如由其居住看管为好，就同意其在房内居住。2018年7月18日，被告在未告知原告的情形下，将房屋的征收方式由房屋置换改为货币补偿，并与零陵区国有土地房屋征收与补偿办公室签订了《国有土地房屋征收补偿协议》，根据该协议，涉案房屋拆迁补偿共计1,519,876元。根据《学苑路建设安置小区改造小区【零陵区棚户区改造项目（学苑路地块）产权调换房屋（期房）价值评估】》，涉案买卖房屋选择产权调换方式时，可参考的安置房的市场价值为：门面房安置面积为62.48㎡，评估单价为19,646元/㎡,住宅面积为113.72㎡，评估单价为4,851元/㎡。根据原、被告签订的房屋买卖协议，结合《零陵区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋征收与补偿方案》，涉案房屋可置换住宅面积124㎡，单价4,851元/㎡计价601,524元；门面（商业）面积56㎡，单价18,361元/㎡，计价1,028,216元。由此，如果被告不改变征收补偿方式，原告至少可以获得安置房价值1,629,740元，尚不包括安置房拆迁时可以享有的优惠政策。现被告选择了货币补偿方式，给原告造成的经济损失至少有1,629,740元。且该款项已经被被告获得，对此，被告应当依法予以赔偿。同时，根据双方签订的《房屋买卖协议》的约定，被告还应支付违约金100,000元。综上所述，被告在明知房屋已经出售给原告的情况下，隐瞒事实真相，私下签订拆迁补偿协议，擅自改变补偿方式，造成原告重大经济损失，在多次找被告协商无果的情况下，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告杨怀国的答辩请求：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。主要答辩意见：一、答辩人杨怀国与杨凤香于1992年5月16日登记结婚，是合法夫妻。婚后不管是分得的安置房还是从唐细林、徐延汉夫妇购买的涉案房屋，均为夫妻共同财产，杨凤香无权个人处理。杨怀国、杨凤香夫妻俩购买涉案房屋后于2004年10月27日取得了芝山区人民政府颁发的土地使用证，20多年来一直居住在该房屋内。虽然因唐细林、徐延汉夫妇的信息资料原因未办理房产证，但唐细林、徐延汉对涉案房屋产权未提出任何异议；二、答辩人杨怀国之妻杨凤香与原告杨建明签订的《房屋买卖协议》是基于杨凤香与永州市零陵区八达置业有限公司签订《房屋拆迁协议》而签订的，由于《房屋拆迁协议》上被告杨怀国没有签字，因而是无效的，因此，杨凤香与杨建明签订的《房屋买卖协议》也是违法和无效的。根据《婚姻法》第十七条第二款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第四项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定和《合同法》第五十二条的规定，杨凤香未经杨怀国的同意，私自与原告杨建明签订的《房屋买卖协议》是违法和无效的，原告有严重过错。这样的《房屋买卖协议》即办不出任何证件，也得不到任何房子和法律的保护。三、原告杨建明与被告杨凤香签订的《房屋买卖协议》中，约定购买杨凤香的安置房和门面，但在此后的九年之中，此地一直未开发安置房，协议中约定购买的安置房根本不存在，无法履行。四、原告先后二次向法院起诉，前后诉请不一致，杨凤香与原告杨建明签订的《房屋买卖协议》是根据杨凤香私自与永州市零陵区八达置业有限公司签订的《房屋拆迁协议》而签订的，由于《房屋拆迁协议》至今没有履行，已经作废，因此，《房屋买卖协议》中涉及的安置房及门面实际上是不存在的，事实上该买卖协议也不可能得到履行。五、假设杨凤香在与原告达成的《房屋买卖协议》上签字，该协议有效，而按照该协议的约定，一方违约赔偿对方10万元。因此，即便杨凤香违约，也只是退还原告已付款项，赔偿原告损失10万元即可。原告的诉请过高，缺乏法律和合同依据，不应得到支持。何况这是一份无效的协议。综上所述，原告杨建明与杨凤香签订的《房屋买卖协议》不合法，《房屋买卖协议》中所购买的房屋不存在，其诉讼请求无事实依据，所述的事实和理由不成立，所要求的赔偿无道理。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告杨凤香同意杨怀国的答辩意见。 原告围绕其诉讼请求提交的证据:1、《房屋买卖协议》，欲证明2010年10月15日，原告与被告杨凤香签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其位于零陵区学苑路和神仙岭路交汇处西北角学苑路安置房一套及门面作价202,190元出售给原告。安置房的优惠政策由原告享有。一方反悔，在赔偿双方协议的基础上，再赔偿对方10万元；2、个人活期明细查询单，欲证明原告通过银行转账14万元至被告杨怀国账户，余款62,190元付现金方式，支付了全部的购房款；3、土地使用证，欲证明，涉案房屋的土地使用登记情况，原告履行了《房屋买卖协议》付款义务后，被告将国土使用证原件交付给了原告；4、房屋所有权证，欲证明，涉案房屋的所有权人原是唐细林，被告也是从唐细林处购买而来，被告将房产证原件交给了原告；5、零陵区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋征收与补偿方案通知及方案，欲证明，涉案房屋征收补偿方式有三种，其中房屋置换方式为住宅类按照建筑面积“征一换一”对非住宅类私房，以相等面积调换。6、补偿协议及房屋征收分户评估报告，欲证明，被告杨凤香、杨怀国未经原告同意的情况下，私自与永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《补偿协议》，改变房屋置换方式为货币补偿方式，评估报告认定杨凤香名下被征收房屋的价值为1,519,876元（其中住宅124平方米，单价3,965元，计491,660元；门面面积56平方米，单价18,361元，计1,028,216元）。7、评估报告书（学苑路建设安置改造小区[零陵区棚户区改造项目（学苑路地块）产权调换房屋（期房）]价值评估），欲证明，涉案房屋位于零陵区学苑路改造小区[零陵区棚户区改造项目（学苑路地块）产权调换房屋（期房）]内，该地块内的期房房屋评估价值为：门面房安置面积为62.48平方米，单价19,646元/平方米，计价1,227,482元；住宅面积为113.72平方米，单价4,851元/平方米，计价551,656元，合计1,779,138元。预计交房时间为2019年12月31日。8、零陵区人民法院民事审判笔录，欲证明，被告杨怀国对被告杨凤香与原告杨建明签订《房屋买卖协议》是知情的。9、《房屋拆迁协议书》，欲证明，被告杨凤香于2010年1月25日就与永州市零陵八达置业有限责任公司就涉案房屋签订了《房屋拆迁协议书》，该协议书与两被告于2018年7月18日与永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《补偿协议》是先后关联的，杨凤香在2010年领取了6万多元的款项，在2018年7月18日签订的《补偿协议》中予以扣减。 被告杨怀国对上述证据的质证意见如下： 证据1-《房屋买卖协议》，对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。认为被告杨怀国没有在协议上签字，因此，该协议是违法的。协议上原告购买的是安置房，但实际上不存在安置房，更没有安置房拆迁补偿； 证据2-个人活期明细查询单，对该证据的真实性没有异议，但对关联性及证明目的有异议，认为：杨怀国的银行卡放在杨凤香处，不能证明杨怀国清楚此原告打款一事。原告说交了陆万多元现金的购房余款，应当提交收条等证据证明； 证据3、4-土地使用证和房屋产权证原件，对该两份证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议； 证据5-零陵区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋征收与补偿方案通知及方案，对该证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为该拆迁协议是以前的，与现在的拆迁没有关联； 证据6-补偿协议及房屋征收分户评估报告，对该证据的真实性不确定，认为与本案无关联； 证据7-评估报告书（学苑路建设安置改造小区[零陵区棚户区改造项目（学苑路地块）产权调换房屋（期房）]价值评估），对该证据的真实性不确定，该评估报告的评估对象不是涉案房屋，与本案无关联； 证据8-零陵区人民法院民事审判笔录，对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为不能达到原告的证明目的。 证据9-《房屋拆迁协议书》，对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为该协议书早已作废。被告杨怀国亦未在该协议书上签字。 被告杨凤香的质证意见同杨怀国的质证意见一致。 本院认为，原告提交的上述证据经审核来源合法，内容客观真实，且与本案有管联，一并予以确认。 被告当庭亦向本院提交了《门面及住房出租合同》、租金收据原件以及门面锁收条原件，原告对证据的真实性、客观性、关联性没有异议。本院认为，原、被告提交的证据符合证据的客观性、合法性、关联性要求，予以确认。 被告杨怀国提交了如下证据：1、《结婚证》，欲证明，被告杨怀国与杨凤香于1992年5月6日办理结婚登记手续，是合法夫妻关系；2、《房屋买卖协议》，欲证明，被告杨怀国没有在协议上签字，该协议是杨凤香私自与原告杨建明签订的，杨凤香无权私自处分夫妻共同财产，因此该协议是违法无效的。该协议上购买的是位于零陵区学苑路和神仙岭路交汇处西北角学苑路安置房，而事实上此地没有安置房，因此，该协议是一个根本不存在的虚假协议。 被告杨凤香对上述证据不表异议。 原告杨建明对证据1、2的真实性不表异议，但对证据的关联性及证明目的有异议，认为不能达到其证明目的。 本院认为，被告杨怀国提交的证据来源合法，内容客观真实，且本案有关联，本院予以确认。 根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院确认事实如下：被告杨怀国、杨凤香于1992年5月16日在原永州市毛溪桥乡人民政府（现永州市零陵区水口山镇人民政府）登记结婚。婚后购买位于零陵区神仙岭路95号涉案房屋一座（国土使用证号为：芝国用（2004）第901***号，使用人为：杨怀国、杨凤香；房产证号为：960***，所有权人为：唐细林）。2010年，因零陵区城市建设需要，涉案房屋被列入政府征收范围。2010年1月25日，被告杨凤香（乙方）与永州市零陵八达置业有限责任公司（甲方）签订《房屋拆迁协议书》，协议书主要内容为：一、拆迁方式和拆迁期限：1拆迁方式为产权置换，结清差价；拆迁期限为2010年3月1日以前全部搬出，交甲方处理。二、拆迁补偿：1、甲方对乙方建筑物进行分类分级核算，补偿264,000元；2、拆迁过渡补偿2,600元；3、各项总计补偿补助费266,600元。三、安置方法：拆迁户自愿选择学苑路安置房商业门面7号面积56.88平方米，住房F户型*楼面积135.45平方米。回购价：1、56.88㎡×1980元/㎡=112,622.4元，2、135.45㎡×660=89,397元，合计202,019.4元。四、付款方法：该款在协议签订后，先付给乙方总金额64,580.6元，余款在乙方再一次付清。协议签订后，被告领取了64,580.6元补偿款，但未将房屋交付给甲方。2010年10月15日，被告杨凤香（甲方）与原告杨建明（乙方）签订《房屋买卖协议》，该协议主要内容为：一、甲方将位于零陵区学苑路和神仙岭路交汇处西北角学苑路安置房（安置门面一间56平方米，区号**），安置房一套（127.79平方米，F户型，区号*楼）出售给乙方，出售总价款为贰拾万零贰仟壹拾玖元（201,019元）。在本合同签订生效后，乙方付给甲方拾万元，并在一日内由乙方以现金方式一次性将余款付给甲方。二、安置房的拆迁优惠政策在本合同生效时，由甲方一并转移给乙方，甲方将协助乙方办理好安置房的相关手续。三、若协议生效后双方任一方反悔，在赔偿双方协定的原则的基础上，再赔偿对方壹拾万元整。四、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议在双方签字后生效。合同签订当日，原告杨建明通过银行转账14万元至被告杨怀国的个人银行账户，余款以现金方式一次性给付。被告杨凤香将上述涉案房屋的国土使用证及房屋产权证原件交付给原告杨建明。此后，因各种原因，被告杨凤香（乙方）与永州市零陵八达置业有限责任公司（甲方）签订的《房屋拆迁协议书》并未完全履行，被告杨凤香一家在上述房屋内居住生活。2018年7月18日，被告杨凤香、杨怀国与永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室就涉案房屋拆迁补偿安置重新签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议的主要内容为：一、被征收房屋现状：房屋所在地点零陵区神仙岭路95号，房屋产权证号960***，房屋建筑面积180平方米（其中：住宅124㎡，门面56㎡）房屋用途为商住，房屋产权性质为私有，房屋的结构砖混，土地使用证号904***，土地面积46.28平方米，土地性质划拨。二、双方认可由乙方选定的湖南志成房地产评估有限公司对乙方以上房产、土地、装饰装修及附属物的价值进行评估，甲方按照评估价值支付乙方房屋征收补偿款。三、被征收房屋的补偿及补助奖励包括：（一）房屋价值补偿合计1,605,471元；（二）补助、补偿和奖励总金额小计254,373.6元，总计1,859,844.6元。四、原拆迁协议已领金额64,580.6元，乙方于2010年1月25日与永州市零陵八达置业有限责任公司签订了《房屋拆迁协议书》，已领取金额64,580.6元。五、付款方式：上述三、四条金额相抵后，甲方实际补偿、补助、奖励给乙方总金额壹佰柒拾玖万伍仟贰佰陆拾肆元整（1,795,264元）。原告杨建明得知二被告重新签订了房屋拆迁补偿协议这一情况后，以二被告损害了其合法权益向征收部门提出异议。原、被告双方就此事协商未成，酿成本诉。 另查明，涉案房屋所在的征收拆迁范围（学苑路地块）内的安置房的市场价值经湖南志成房地产评估有效公司评估为：门面房安置面积为62.48平方米，单价19,646每平方米，价值1,028,216元；住宅面积为113.72平方米，单价4,851元每平方米，价值601,524元，合计1,629,740元。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告杨建明与被告杨凤香签订的《房屋买卖协议》是否有效？2、被告被告杨凤香、杨怀国违反双方之间的协议约定，擅自改变原先房屋置换安置方式为货币补偿，导致《房屋买卖协议》无法履行，原告是否可以据此主张解除《房屋买卖协议》，并按拆迁范围内安置房及门面的评估价值1,629,740元赔偿其经济损失？ 关于杨建明与杨凤香签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反、行政法规的强制性规定。”的规定，民事合同（协议）是否有效应当以此为标准予以审查确定，以保证民事主体之间的经济交易的安全和稳定。本案中，杨建明与杨凤香之间签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当合法有效。被告杨怀国提出，作为涉案房屋共有人，未在该《房屋买卖协议》上签字认可，该《房屋买卖协议》应当违法无效的抗辩意见。该抗辩意见实质上是指杨凤香的行为是无权代理行为。从本案查明的事实来看，涉案房屋买卖的价款20余万元中的14万元是通过银行转账方式支付到杨怀国的个人银行账户，同时依照相关法律规定，如果杨怀国不同意其妻子杨凤香将涉案房屋的拆迁安置房卖给杨建明，其有权在法定期限一年内提出撤销，但杨怀国至今未行使撤销权。因此，原告杨建明有相对足够的理由认为杨凤香转让拆迁安置房及门面的行为征得了其丈夫杨怀国的同意，且按被告杨凤香于2010年1月25日与永州市零陵八达置业有限责任公司签订的《房屋拆迁协议书》中的安置房回购价值支付了合理对价。根据我国合同法第四十九条的规定，杨凤香的行为构成表见代理。故，杨怀国的上述抗辩意见，本院不予采信。 关于被告杨凤香、杨怀国违反双方之间的协议约定，擅自改变原先房屋置换安置方式为货币补偿，导致《房屋买卖协议》无法履行，原告是否可以据此主张解除《房屋买卖协议》，并按拆迁范围内安置房及门面的评估价值1,629,740元赔偿其经济损失的问题。我国合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十四条规定，在当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形下，当事人可以解除合同。本案中，被告杨凤香、杨怀国分别于2010年1月、2018年7月先后与永州市零陵八达置业有限责任公司、永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《房屋拆迁协议书》、《国有土地上房屋征收补偿协议》，就涉案房屋拆迁补偿方式由屋置换方式变更为货币补偿方式，将已经卖给原告的拆迁补偿安置房及门面按现时的评估价值对应的货币补偿取代安置房及门面补偿，违反了原、被告双方之间的约定，导致原、被告之间签订的《房屋买卖协议》目的无法实现，因此，原告据此可以依法解除合同。故，原告主张解除双方签订的《房屋买卖协议》有法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，被告应承担包括违约金10万元及造成原告的经济损失在内的违约责任。如何确定原告的经济损失额，合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”对此做了原则性规定，具体损失赔偿额应当结合本案当事人的违约过错责任大小等实际情况予以确定。本案中，原、被告双方在2010年1月签订涉案房屋拆迁安置房及门面买卖协议后，因征收部门的原因导致拆迁安置补偿方案拖延至2018年7月才予以落实，在此期间，涉案房屋评估和拆迁补偿价值从最初回购价值202,019.4元升值增至2018年7月被征收时的评估价值1,629,740元。这是原、被告双方在签订《房屋买卖协议》时均不能预见到的客观情况。究其违约责任亦不能完全归咎于被告一方。因此，原告要求被告按现今涉案房屋所在的学苑路地块拆迁安置房评估价值1,629,740元的来承担全部的违约责任，缺乏事实和法律依据。根据被告方的违约过错责任，综合本案的实际情况，涉案房屋价值拆迁安置补偿款的增值部分由原、被告双方共享更为公平合理。故原告的具体的经济损失应当为其最初购买款202,019.4元和涉案房屋价值增值部分1,427,720.6元的70%计999,404.42元，合计1,201,423.82元。 综上所述，原告要求解除与被告签订的《房屋买卖协议》、要求被告承担违约金10万元的诉请，于法有据，本院予以支持；原告主张被告赔偿经济损失1,629,740元的诉请，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告杨建明于2010年10月15日与被告杨凤香签订的《房屋买卖协议》; 被告杨凤香、杨怀国于本判决生效后十日内赔偿原告杨建明经济损失1,201,423.82元，违约金100,000元，共计1,301,423.82元； 驳回原告杨建明的其他诉讼请求。 案件受理费20,368元，由原告杨建明负担6,110元，被告杨凤香、杨怀国负担14,258元。 如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  王建华 审 判 员  李卫宗 人民陪审员  尹之军 二〇一九年十一月四日 书 记 员  贺 娟 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。