福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1568号 上诉人（原审被告）：余养健，男，1962年9月8日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。 委托诉讼代理人：余根博，福建立胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈书杰，男，1976年11月5日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。 委托诉讼代理人：郑春耀，福建华忠盛律师事务所律师。 原审被告：李在满，男，1973年2月8日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。 上诉人余养健因与被上诉人陈书杰、原审被告李在满房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省古田县人民法院(2019)闽0922民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余养健上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈书杰的诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、一审判决书第5页第12行后认为“陈书杰购房时是与余养健进行磋商，购房定金及首付款均由余养健收取，故陈书杰与余养健形成房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，余养健系本案适格的诉讼被告。”进而判决余养健双倍返还陈书杰购房定金及首付款等，系认定事实错误，适用法律不当。1．本案不存在余养健与陈书杰磋商购房事宜。由于案外人古田县盛达房地产有限责任公司（以下简称“盛达公司”）与余养健等曾基于余养健等退股事宜，签订《补充协议书》，约定将案外人盛达公司开发建设的包括涉案的盛丰星城Ｂ区15幢201室等多套房产划入余养健名下作为抵债份额。余养健虽系盛达公司的股东，但非该房产所有权人。补充协议虽约定将案涉房产抵债给余养健，由余养健占有、使用、收益并委托由潘家平盛达公司销售。但事实上余养健没有、也不可能对该房产享有占有、使用、收益权能，也不存在法律意义上的委托销售事由，更不可能以余养健个人名义将房产向社会出售。余养健与其他退股股东一样，基于补充协议书唯一关注的是由盛达公司划列作为抵债的房产销售回笼款项情况。《补充协议书》第三条明确约定，“乙方（上诉人等）将上列抵偿之房屋委托甲方（盛达公司）按现行销售价的九五折(95%)销售…确因市场原因经乙方同意需再次降价销售的，再次降价部分的金额由甲乙双方各承担50%…销售上述抵债房屋发生的税费、规费、销售费用等均由甲方承担。销售回笼款专用于偿还乙方债权，甲方应于销售款到账之日起三个工作日内按乙方债权比例支付至乙方账户…”等，因而在盛达公司销售抵债房子涉及价格可能低于约定价格时，需要履行余养健同意认可的程序。陈书杰兄弟2016年9月13日下午与盛达公司售楼部磋商购买涉案房产时，由售楼小姐带来与余养健见面，正是基于上述约定，由余养健履行认可成交价格程序，但非余养健作为房产出售人与陈书杰磋商购房事宜。2.本案不存在余养健收取陈书杰购房定金事实。陈书杰为证明余养健收取购房定金而举证的是《领（借）款凭证》，该凭证虽系余养健填写，且其中“领款用途”栏还有“购买盛丰星城Ｂ区15幢201套房定金”字样，但“领款单位”也是填写陈书杰，虽“领款人”是“余养健”，但“领导批准意见”栏上也是余养健签名。显然仅依据余养健出具的《领（借）款凭证》无法证明系余养健收取陈书杰房产购房定金。依陈书杰提交的《存款明细账》可印证陈书杰当时是通过其弟陈书调账户通过POS机汇入盛达公司财务人员李在满账户用于缴纳定金。陈书调在刷卡后发现汇款凭条显示收款人是李在满个人，而非盛达公司。因当时临盛达公司下班时间，相关财务人员不在岗，无法现场开具盛达公司收款票据，因此余养健当场系以盛达公司的股东身份，应陈书杰兄弟要求分别填写了二份《领（借）款凭证》以证明陈书杰兄弟当日已向盛达公司缴纳购房定金。因此《领（借）款凭证》仅能证明陈书杰当时已向盛达公司缴纳房产定金50000元，不能证明系由余养健收取陈书杰购房定金。3.本案不存在余养健收取陈书杰涉案购房定金和首付款事实。由于盛达公司与余养健签订《补充协议书》约定，将包括涉案房屋在内的盛达公司多套房产抵债作为偿还结欠余养健退股款份额。同时根据李在满在公安笔录中陈述，“…大概的意思是说，抵扣给余养健的房子由他自己介绍人买卖或者放在潘家平的售楼部由置业顾问帮助销售，卖出去以后购房款给余养健…”以及余养健在公安询问笔录中陈述，“…当时分给我盛丰星城时代广场等13套房子（详见清单）。也就是说这些房子以后所获得的钱就会分给我用来抵偿我退股应该分的钱…”，结合李在满答辩所称其“收到的款项已按照（盛达）公司指令转给余养健”。而虽依据陈书杰《存款明细账》记载其曾分别为购买涉案房屋向李在满银行账户二次分别转账50000元、177000元，且李在满代表盛达公司依约将该售房回笼款项转入指定的余养健账户，虽该转入款项在数额上与陈书杰缴纳涉案房屋购房定金、首付款数额相等，但款项性质却明显不同。也就是说，余养健系依据涉案《补充协议书》约定收取盛达公司转来抵债房产销售回笼款，但非余养健作为出售人收取定金、首付款。4.陈书杰自认向盛达公司购买房屋。根据余养健证据（2018）闽0922执异18号《执行裁定书》可知，陈书杰因涉案房产被裁定拍卖，曾于2018年7月19日以案外人身份向古田县人民法院提出异议，要求中止执行该房产。陈书杰在异议申请中称其于2016年9月13日与盛达公司约定将房产以总价67.7万元卖给其，其于当日交付购房定金5万元，于2016年10月19日交首付款17.7万元并签订合同，同日交房。但一审法院对此关涉案件基本事实重要依据视而不见，只字不提，明显遗漏事实。5.根据陈书杰购房款《收款收据》等证据可以证明陈书杰自始明知系向盛达公司购买房产。一审判决在第4页第3行后认定“收款收据（复印件），非正式发票，且无其他证据相佐证，无法证实陈书杰与盛达公司形成商品房买卖合同关系”，但该收款收据复印件源自陈书杰，且陈书杰对该收据真实性无异议。同时，由盛达公司出具的记载交款人陈书杰、交款时间为2016年10月19日、交款金额177000元的收据上，还在“交款项目”栏记载“盛丰星城Ｂ15-201购房款”字样，并加盖有盛达公司的印章。陈书杰提交的证据3《存款明细账》印证陈书杰于2016年10月15日转账给盛达公司财务人员李在满账户177000元。另外，陈书杰于2016年9月13日缴纳定金50000元，系由陈书杰委托胞弟陈书调汇入盛达公司财务人员李在满银行账户。因而无论缴纳定金还是首付款，陈书杰明知向盛达公司购买涉案房产。综上，余养健不是涉案房屋实际出售人，也没有收取定金和首付款，其与陈书杰不存在房屋买卖合同关系，余养健不是适格的被告。二、陈书杰系基于盛达公司目前无偿债能力的现状考量，故意将余养健列为被告起诉。一审法院审理本案过程中明知在案如《收款收据》、《执行裁定书》中陈书杰自认向盛达公司购房等证据均指向陈书杰系与盛达公司存在涉案房屋买卖合同关系的事实，但未追加盛达公司作为共同被告，一审法院程序明显违法。须强调得是，陈书杰放弃提起案外人执行异议之诉诉权导致房产被拍卖。基于陈书杰个人原因未能与同期购房的其胞弟陈书调一样完成房产办证手续，陈书杰对此存在过错，导致房产被拍卖并造成陈书杰购房款损失主要责任在于陈书杰。若需退还定金，无需双倍返还。 陈书杰辩称，1.涉案房屋是盛达公司抵债给余养健，房屋所有权属于余养健所有。2.余养健2019年3月25日公安机关询问时明确陈述售楼部小妹打电话给余养健说有人想买他的房子，所以余养健直接到售楼部跟陈书杰兄弟谈价格，陈书杰两兄弟买两套房子，一人一套。价格商量好后，陈书杰把款项打到李在满账上，后到了余养健账上。余养健及陈书杰之间达成了房屋买卖合同关系。3.房屋被查封以及拍卖是由于余养健责任，并不是陈书杰责任。4.一审法院未追加盛达公司作为当事人，程序合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。 李在满未作述称。 陈书杰向一审法院起诉请求：1.余养健、李在满共同双倍偿还其购房定金100000元；2.余养健、李在满共同偿还其购房款177000元及利息损失（以177000元为基数，利息按年利率6%计算，从2019年5月23日起支付至实际还款之日止）；3.余养健、李在满共同赔偿其损失191000元。 一审法院认定事实：1.根据潘家平与余养健等人签订的补充协议书，双方约定将案涉房产抵债给余养健，由余养健占有、使用、收益，并委托潘家平（盛达公司）销售；2.2016年9月13日，陈书杰为购买案涉房产与余养健协商确定交易价格，同日陈书杰通过李在满账户缴纳购房定金50000元，由余养健收取；同年10月15日，陈书杰将首付款177000元汇至李在满账户，该款随即转入余养健账户，余养健共收取陈书杰购房定金及首付款227000元；后陈书杰装修入住案涉房产；3.在一审法院执行申请执行人丁寿全与被执行人潘家平、盛达公司民间借贷纠纷一案中，案涉房产被查封。陈书杰于2018年7月19日提出异议申请，后被驳回；2019年2月16日，陈书杰通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得案涉房产，成交价为868100元，后扣除装修款96000元。 一审法院认为：陈书杰购房时是与余养健进行磋商，定金及首付款均由余养健收取，故陈书杰与余养健形成房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，余养健系被告。关于余养健、李在满应否双倍返还定金及购房款并赔偿损失问题。虽然潘家平与余养健签订补充协议，约定将包括涉案房产在内的多套房产抵偿给余养健，但涉案房产并未依法登记至余养健名下，余养健在涉案房产变更登记前出售房产，导致案涉房产被查封，致使陈书杰无法取得涉案房产所有权，合同目的无法实现，因此余养健应承担违约责任。余养健在公安机关询问笔录中自认其已收到陈书杰缴纳的案涉房产购房定金50000元及首付款177000元，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，陈书杰已按约支付购房定金及首付款，而余养健因未取得所有权而无法将案涉房产转移至陈书杰名下，构成违约，故陈书杰诉请余养健双倍返还购房定金100000元及首付款177000元并按年利率6%赔偿利息损失，于法有据，予以支持。关于陈书杰主张其购房损失191000元，由于现有证据无法证实陈书杰于2016年9月13日购房时盛达公司是以677000元的价格出售案涉房产，且此后陈书杰也已装修入住，故对陈书杰此项主张不予支持。由于李在满系盛达公司财务人员，其未实际收取陈书杰缴纳定金及首付款，并非合同相对方，故陈书杰要求李在满共同承担双倍返还定金及首付款并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、余养健于本判决生效之日起十日内双倍返还陈书杰购房定金计100000元；二、余养健于本判决生效之日起十日内返还陈书杰购房首付款177000元并支付利息（利息以177000元为基数，按年利率6%计，从2019年7月10日起算至实际还款之日止）；三、驳回陈书杰的其他诉讼请求。案件受理费8320元，减半收取计4160元，由余养健负担2727.5元，陈书杰负担1432.5元。 二审中，当事人未提交新证据。针对双方当事人争议的事实，本院分析认定如下：一、关于陈书杰是否与余养健形成涉案房屋买卖合同关系问题。本院认为，陈书杰主张与余养健形成房屋买卖合同关系，为此一审提供了余养健出具的《领（借）款凭条》，陈书杰、陈书调存款明细账，李在满[时任古田县盛达房地产有限责任公司(以下简称“盛达公司”)财务]存款明细账，李在满、潘家平（时任盛达公司法定代表人）、余养健在公安机关的询问笔录等。二审庭审中，双方当事人均陈述2016年9月13日下午系由余养健和陈书杰兄弟就涉案房屋价款等进行磋商，陈书杰胞弟陈书调当场刷卡支付100000元定金（其中50000元为陈书杰购房定金，另50000元为陈书调购房定金）至李在满账户，李在满后将款项支付给余养健，余养健当场出具收到定金的《领（借）款凭条》。李在满存款明细账显示2016年10月15日12:04陈书杰账户转177000元首付款至李在满账户，2016年10月15日12:05陈书调账户转100000元首付款（系陈书调购房首付款）至李在满账户，2016年10月15日12:16李在满将上述277000元首付款转入余养健账户。李在满询问笔录中陈述潘家平以公司房子抵给余养健用于偿还债务，房子由余养健自己介绍人买卖或放在潘家平的售楼部由职业顾问帮助销售，购房款给余养健。潘家平询问笔录中陈述涉案房产抵给余养健，由余养健去买卖，得到的钱也是由余养健收取。余养健询问笔录中陈述潘家平以房抵退股钱，涉案房产是分给其的，价钱由其决定，其收到了陈书杰支付的定金和首付款。综上可见，陈书杰购房时系与余养健就房产情况、总价、定金交付等具体事宜进行商谈，定金和首付款由余养健收取。余养健辩称其出具领（借）款凭条是代盛达公司出具收到定金之证明与常理不符。关于余养健主张的盖有盛达公司公章的收款收据问题，二审中陈书杰解释系后续为办理房产相关手续需要，该解释与潘家平询问笔录中关于余养健要想把房子正常卖出去，还需要在盛达公司按正常购房程序走的相关陈述相互印证，结合全案事实，陈书杰该解释具有合理性。同时，陈书杰对其曾提起执行异议被驳后未提起案外人执行异议之诉，而系提起本案诉讼之缘由二审亦作出合理解释。综上，一审法院认定陈书杰与余养健形成房屋买卖合同关系有充分证据支撑。根据合同相对性原则，余养健为本案适格被告。余养健关于其并非合同一方的相关上诉理由依据不足，不予支持。分析至此，余养健关于一审法院未追加盛达公司为被告的相关上诉理由不能成立，不予支持。二、关于余养健应否返还购房款及双倍定金问题。本院认为，余养健将未过户至其名下涉案房产出售给陈书杰，房产被法院查封拍卖，导致陈书杰无法取得所有权，合同目的无法实现，双方当事人的合同可予解除。合同解除后，余养健应返还陈书杰支付的购房款177000元及相应利息。一审法院对此认定并无不当。另，余养健未有证据证实陈书杰存在怠于过户之行为。一审法院适用定金罚则判决余养健返还双倍定金并无不妥。 综上所述，余养健的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5455元，由上诉人余养健负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 吴惠玲 二〇一九年十一月二十七日 书记员 周梦然 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。