福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初8399号 原告：福建城市花园物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道恒亿花园D幢2层，统一信用社会代码913508006893586186。 法定代表人：刘远英，总经理。 委托诉讼代理人：钟盛旺，男，1982年12月4日出生，汉族，该公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：罗舒颖，女，1999年8月22日出生，汉族，该公司员工，住龙岩市新罗区。 被告：江铁成，男，1976年3月20日生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建城市花园物业管理有限公司（以下简称城市花园物业公司）与被告江铁成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行审理。原告城市花园物业公司的委托诉讼代理人钟盛旺、罗舒颖，被告江铁成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市花园物业公司向本院提出诉讼请求判令江铁成支付城市花园物业公司自2019年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费13905.2元、违约金417.2元、垃圾费54元。诉讼中，城市花园物业公司变更诉讼请求仅要求江铁成支付物业服务费13905.2元、违约金417.2元。 事实与理由：原告于2018年9月1日与龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会签订《“金茂领秀城”物业管理服务合同》，合同签订后，原告依约为龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主提供物业管理服务。被告江铁成系龙岩市新罗区金茂领秀城小区201-03#店的物业使用人（承租人），该套房面积计1158.76平方米，物业费每平方米2元；自2019年4月份开始拖欠物业服务费、垃圾费，截止诉前累计拖欠物业服务费13905.2元、违约金417.2元。 江铁成辩称，一、城市花园物业公司未按《物业服务合同》第三条、第四条约定提供物业服务，具体如下：（1）城市花园物业公司未对房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理。答辩人所在商铺一楼进门处漏水严重，造成答辩人商铺客人进出不便。答辩人屋内防水台由于城市花园物业公司对外墙面维护不到位导致墙体长毛严重，一堆的垃圾堆在防水台上，城市花园物业公司从未对防水台的垃圾进行清扫，导致防水台积水严重垃圾遍布，城市花园物业公司如终没能解决；（2）城市花园物业公司未对共用设施进行日常维护和养护。答辩人所在商铺一楼走道公共照明灯大部分无法照明，年久失修，城市花园物业公司未及时维护更换灯泡，给业主和客人造成通行不便；（3）答辩人所在商铺小区内花草树木踩踏严重，城市花园物业公司从未进行修护；⑷城市花园物业公司未对公共区域的卫生进行清理和收集。答辩人商铺一楼公共过道中堆放了建筑垃圾，垃圾常年外漏堆放不清，保洁人员从未对公共区域的瓷砖进行擦拭，窗台扶手和楼梯灰尘堆积严重，垃圾无人清理，墙壁上蜘蛛网遍布，从未有人打扫；在城市花园物业公司行履行合同服务期间，答辩人单元门口的垃圾无人打扫和倾倒，每天都是答辩人组织人员对公共区域的垃圾进行清扫和整理，自费让市政清洁工将公共区域的垃圾运走。答辩人曾就小区清理公共区域卫生、房屋长毛等物业应及时处理的事项多次打电话和到物业公司反映情况并要求解决，均被城市花园物业公司以各种理由敷衍搪塞。综述，答辩人并非拒交物业费，城市花园物业公司从未上门催讨，就直接将答辩人诉至法院，城市花园物业公司并未按照合同约定履行义务。因此，应扣减相应物业服务费。综上，请法院公正判决。 城市花园物业公司、江铁成围绕各自的诉辩主张分别向本院提交了证据。对城市花园物业公司提供的金茂领秀城小区物业服务合同、缴费通知单、违约金计算单，经质证，江铁成没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年6月5日，城市花园物业公司（乙方）与龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会（甲方）签订了一份《福建省物业服务合同》，该合同约定，合同期限三年，即自2018年9月1日起至2021年8月31日止，高层住宅物业服务费1.1元/每月/㎡，商业物业2.0元/每月/㎡，办公楼1.8元/每月/㎡，地面车位60元/月/个，地下车位60元/月/个，封闭式车库车位60元/月/个，车位60元/月/个。该合同第十六条约定“违约责任：…业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之二标准向乙方支付违约金。”江铁成系龙岩市新罗区金茂领秀城小区201-03#店（出租人曾金叶）的物业使用人（承租人），该套房面积1158.76平方米，物业费2元/每月/㎡。从2019年4月1日起，江铁城开始拖欠物业服务费、垃圾费，截止2019年9月30日止，江铁成总共拖欠城市花园物业公司物业服务费13905.2元、违约金417.2元。城市花园物业公司为此向江铁成主张权利未果后诉至本院，请求判如所诉。还查明，城市花园物业公司在诉讼期间已清除江铁成所在商铺一楼过道及二楼阳台的垃圾。 本院认为，城市花园物业公司系有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。城市花园物业公司与龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会签订的二份《福建省物业服务合同》均未违反法律、法规的禁止性规定，系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。上述合同对物业服务企业及全体业主（或物业使用人）均有法律约束力，双方当事人均应遵守，全面履行。城市花园物业公司根据该合同的约定向包括江铁成在内的物业使用人（或业主）提供了物业管理服务。江铁成在接受城市花园物业公司提供的物业服务后，负有向城市花园物业公司支付物业管理服务费用的义务。江铁成拖欠城市花园物业公司物业服务费13905.2元，已构成违约，侵害了城市花园物业公司的合法权益，应限期偿付。由于城市花园物业公司提供的物业服务质量有一定瑕疵，故其要求江铁成支付拖欠物业服务违约金的诉请，本院不予支持。综述，城市花园物业公司要求江铁成支付物业服务费的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、被告江铁成应于本判决生效之日起十日内支付福建城市花园物业管理有限公司物业服务费13905.2元。 二、驳回福建城市花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费159元，减半收取为79.5元，由福建城市花园物业管理有限公司负担9.5元，江铁成负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 林  演  芝 二〇一九年十一月八日 书记员 罗秀莲(代) 附： 一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。