北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初32928号原告：潘昕，男，1956年8月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。被告：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王铁溥，董事长。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。原告潘昕诉被告北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）、北京启明恒业经贸有限责任公司（以下简称启明公司）执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘昕与被告名商公司之委托诉讼代理人张泽、启明公司之委托诉讼代理人韩冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。潘昕向本院提出诉讼请求：1、判令北京市海淀区人民法院中止对北京市海淀区恩济庄×号院×号楼×室房屋的执行；2、判令名商公司继续履行合同；3、判令启明公司中止申请执行；4、本案诉讼费由名商公司、启明公司承担。事实与理由：2007年10月15日，我作为承租人与出租人名商公司签订了《北京市廉租住宅租赁合同》，承租了位于北京市海淀区恩济庄×号院×号楼×室房间，租赁合同期限为2007年10月15日始至2027年8月14日止，房屋月租金为357元，支付方式为：租赁合同期限内一次性付清。上述合同自签订以来，我正常使用×室，直至2018年8月28日，名商公司在我门口张贴“现依据（2017）京0108民初19853号民事裁决内容，要求腾退房屋”的《通知》，我才得知该事项。我知悉上述情况后，向北京市海淀区人民法院提出执行异议，法院审理后于2019年2月15日作出裁定【《北京市海淀区人民法院执行裁定书》（2019）京0108执异20号】，裁定驳回我提出的案外人异议。我认为，我属于无过错方，有权主张继续履行与名商公司签订的房屋租赁合同。1、我在获取名商公司的相关信息后（名商公司与启明公司签订的《房屋租赁合同》、《企业法人营业执照》），认为名商公司的相关信息是具备法律效力的。为此，我认为我与名商公司签订的房屋租赁合同是合法有效的，并一直以来正常履行，双方无任何异议。2、名商公司和启明公司在诉讼中未向法院追加我作为案件当事人进行诉讼，属于未向法院陈述全部事实。在启明公司和名商公司签订的《房屋租赁合同》中，有条款明确规定，“乙方（名商公司）进驻后根据经营需要，在不破坏主体结构的前提下，经甲方（启明公司）同意后，可以进行装修改造”、“在乙方施工改造中，甲方负责向乙方提供装修改造所需的有关房屋建筑、消防、照明、水、电、暖等线路图纸”。为此，启明公司对名商公司进驻后因“经营需要”而产生的房屋装修事项应当是知悉的。在这一前提下，启明公司在6个月内未提出任何异议，构成启明公司用实际行动承认我次承租权的事实。而启明公司所犯未向法院陈述全部事实的错误导致我的合法权益受到损害，我提出案外人异议又被法院驳回，我对此不能接受。3、由于名商公司和启明公司的原因导致我原合同无法正常履约，应向我承担违约责任。故现诉至法院。名商公司辩称，若启明公司同意，我司可继续履行与潘昕的合同。第一，我司与启明公司签订的租赁合同约定的租赁期限为10年，但是合同中也明确约定合同到期后没有国家政策强制情况不能实际履行的情况下双方续租合同十年，基于我司与启明公司存在的续租意向，我司与潘昕签订了20年的租赁合同。我司与启明公司在合同履行期间，因启明公司要对房屋进行整体规划，双方协商先收回一部分房屋，就收回房屋的面积与继续租赁的面积双方存在争议，导致租赁合同履行不顺畅，因此双方诉至法院。启明公司要求解除租赁合同。第二，自2017年北京地方政策对于公寓等群租房政策收紧，原来符合居住条件的房屋之前是允许打包成公寓进行出租的，2017年后政策对此不再允许，这也是造成我司与潘昕履行租赁合同的政策障碍，对此我们愿意退还潘昕租金，由潘昕腾房。我司认为对于公寓租赁形式受到国家不可抗力影响，无法继续与潘昕履行合同，属于不可抗力。因为我司应当在政策允许范围内进行商业行为，导致与潘昕的合同无法继续履行，我司本意在政策法律及启明公司同意的情况下，我司愿意与潘昕继续履行合同。我司承租了启明公司房屋后，我司将房屋打造成公寓进行出租，在装修时我司已经明确告知了启明公司，在我司与启明公司的案件中法官也对次承租人潘昕的情况进行了调查核实。第三，我司从启明公司租赁房屋再租赁给潘昕的情况潘昕是认可的，启明公司是房屋实际持有人，后期转租及打造公寓向启明公司报备了装修计划。启明公司辩称，潘昕对其主张的房屋并不享有合法的承租权，其诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。潘昕应当向名商公司主张其他相关权利而非就涉案房屋主张承租权，其诉讼请求应当予以驳回。潘昕主张我司与名商公司在诉讼中未向法院追加潘昕作为案件当事人进行诉讼，属于未向法院陈述全部事实，潘昕的主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年8月14日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方……。合同签订后，启明公司将涉案房屋交付给名商公司使用。2014年6月25日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区恩济庄82号商住楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋接交之日起甲方不再收取已交回房屋的租金……。”2017年，启明公司起诉名商公司房屋租赁合同纠纷，本院于2018年2月1日作出（2017）京0108民初19853号民事判决书，判决：一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区恩济庄82号房屋腾空并交还北京启明恒业经贸有限责任公司；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向北京启明恒业经贸有限责任公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区恩济庄82号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付违约金五十七万元；五、驳回北京启明恒业经贸有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决书经（2018）京01民终4008号判决书维持原判。另查，潘昕与名商公司于2008年签订了《北京市廉租住宅租赁合同》，约定由潘昕承租位于海淀区恩济庄82号3单元330号房屋，租期自2007年10月15日至2027年8月14日，月租金357元。就潘昕向名商公司支付租金的金额，潘昕主张于2018年1月31日将租金8.5万元交给名商公司，又将租金1.5万元交给名商公司的王彩莲，共支付租金10万元，名商公司仅认可潘昕交付了8.5万元。在（2017）京0108民初19853号民事判决书的执行程序中，潘昕对海淀区恩济庄82号房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的腾空执行。本院于2019年2月15日作出（2019）京0108执异20号执行裁定书，认为潘昕主张的实体权利，与生效法律文书确定的内容相悖。故裁定驳回潘昕提出的案外人异议。诉讼中，潘昕主张其认为涉案房屋的产权人为名商公司，直到接到《通知》才知道名商公司与启明公司的关系，对启明公司主张系房屋产权人一事表示不清楚。名商公司主张启明公司知晓其与潘昕签有20年租期的租赁合同，但未能向法庭举证，启明公司亦不予认可。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，潘昕与名商公司存在房屋租赁合同关系，其作为承租人在承租房屋之初应清楚所租房屋的来源及时限。名商公司不能就启明公司知晓并同意名商公司与潘昕之间存在20年租期合同进行举证，故本院对名商公司的主张不予采信。综上，现名商公司将涉案房屋进行转租，租期超过与启明公司约定的租期，故在此情形下潘昕对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行无相应依据，本院不予支持。综上所述，本院对潘昕要求停止对海淀区恩济庄×号×单元×号房屋的执行等全部诉讼请求均不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下:驳回潘昕诉讼请求。案件受理费三十五元，由潘昕负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  冀国红人民陪审员  石亚华二〇一九年十一月二十一日书 记 员  白 玥