四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初3797号 原告（反诉被告）：杨明华，女，1985年10月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：晏方菊，四川联一律师事务所律师，执业证号15101201811065480。 委托诉讼代理人：李艾青，四川联一律师事务所律师，执业证号15101201010986036。 被告（反诉原告）：陈庆，男，1971年8月30日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被告（反诉原告）：张华，女，1972年7月17日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 二被告共同委托诉讼代理人：庄万峻，四川攀法律师事务所律师，执业证号15104200510364371。 原告杨明华与被告陈庆、张华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告陈庆、张华于2019年11月6日提起反诉。本院依法适用简易程序，于2019年10月9日、2019年11月12日两次公开开庭进行了合并审理。原告杨明华及其委托诉讼代理人晏方菊，被告陈庆及二被告的共同委托诉讼代理人庄万峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨明华向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告双方于2018年11月14日签订的《购房合同》；2.请求判决被告双倍返还原告支付的购房定金20万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月14日，就被告所有位于攀枝花市东区房屋（建筑面积：151.64平方米，产权证号：东私字第000XXXX号）买卖签订《购房合同》。合同约定：被告方保证如实陈述房屋权属和具体状况，保证房屋没有设立担保、没有权属纠纷，不受他人合法追索。双方约定房屋总价款为43万元，原告在2018年11月14日前支付定金10万元，在交付房屋之日付清尾款33万元。合同自双方签字之日起生效，双方在合同生效起30日内，办理房屋过户手续。合同签订当日原告旋即支付了被告10万元的购房定金。原告支付定金后，被告迟迟不配合办理房屋产权证过户手续，并以自己的产权证遗失还未办理来拖延时间。后原告经了解得知被告的房屋是办理了抵押登记的，并且他还在被东区法院执行。现原告了解到被告的房屋已经又出售给了他人，并办理了过户手续。双方的《购房合同》已经实际不能履行。被告的行为已经严重影响了原告的合法权益，原告遂起诉至法院。 被告陈庆、张华辩称，同意解除双方签订的《购房合同》，但解除是因为原告违约在先，不应返还原告定金。 陈庆、张华提出反诉请求：1.依法确认反诉原、被告双方已于2019年4月8日解除了2018年11月14日签订的《购房合同》；2.判令反诉被告杨明华支付给原告的购房定金10万元不予返还；3.判令反诉被告杨明华向原告支付违约金113850元（2018年12月14日至2019年4月8日，共计115天，每天3‰×33万元×115天）；4.由反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月14日，反诉原、被告签订了《购房合同》，合同约定：房屋出售价格为43万元，买房支付购房定金10万元，购房尾款33万元在交付房屋之日（即银行贷款下放之日）付清，双方在本合同生效之日起30日内办理过户手续，各方逾期不履行约定义务超过三个月均有权解除本合同。合同签订前原告已如实告知了案涉房屋状态，合同签订后，反诉被告支付了购房定金10万元，反诉原告收到定金后将案涉房屋腾出及积极办理其他售房所需手续。此后，因购房尾款需银行贷款，但反诉被告迟迟不办理银行贷款审批手续，导致合同无法履行，反诉被告属于根本性违约。2019年4月8日，双方电话联系后，反诉被告明确表示不再购买涉案房屋。2019年4月中旬左右，反诉原告因需履行其他债务，经贵院执行局再次确认，电话征询反诉被告是否继续购买该房屋，反诉被告表示不再购买，由卖方另行出售，双方就此解除了《购房合同》。由于反诉被告怠于履行办理银行贷款审批手续，也无合同尾款的履约能力，导致无法履行合同约定义务，对此反诉被告应承担相应违约责任，已支付的定金不予返还并应支付相应的违约金。经本院释明，反诉原告放弃违约金主张。 反诉被告（原告）答辩称，原告从2018年12月到2019年1月都催被告办理过户，但被告以产权证遗失为由进行推诿，一直未配合原告办理过户，2019年4月，因被告违约长达四个月，原告联系被告不愿购买案涉房屋。双方合同解除的时间应为2019年6月19日，因反诉原告（被告）将案涉房屋出售给第三人，导致合同无法履行，合同才因此解除，合同的解除是因为反诉原告违约，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨明华提供了如下证据： 1.原、被告双方2018年11月14日签订的《购房合同》，拟证明依照合同的第二条、第六条、第十五条约定，被告应当保证房屋没有设立其他担保，被告应当在《购房合同》签订后30日内配合原告办理房屋产权的过户手续； 2.被告陈庆向原告出具的收据，拟证明2018年11月14日原告向被告支付了购房定金10万元； 3.攀枝花市东区人民法院（2018）川0402执2103号之二民事裁定书，拟证明原、被告双方签订合同期间，被告陈庆是在被攀枝花市东区人民法院执行中； 4.房屋信息摘要打印件，拟证明被告在双方《购房合同》没有解除的情况下，将案涉房屋进行了出卖，现《购房合同》无法实际履行，同时原告到房地产登记部门了解到被告确实在2019年1月22日补办过房屋产权证明； 5.杨明华个人信用报告，拟证明杨明华征信不存在问题，能够到银行办理贷款，支付相应购房尾款。 被告陈庆、张华发表如下质证意见：对原告提供证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，但认为，当时向原告说清楚了，要补办土地使用证，被告于2018年12月到房地产登记部门去补办土地使用证，2019年1月22日被告拿到了不动产权证，并告知原告可以办理过户，但原告因贷款不能确定是否能办下来，就暂时无法办理过户。之后，被告陈庆一直在催原告办理过户登记，但原告在2019年4月6日告知被告银行只为其办理15万元的贷款，与未付款金额差额太大，原告就主动提出不购买案涉房屋，并同意赔偿被告损失，被告要求原告赔偿损失4万元，原告只同意赔偿2万元。 被告陈庆、张华提供了如下证据： 1.身份证复印件、结婚证，拟证明陈庆、张华的诉讼主体情况，二人系夫妻关系； 2.《购房合同》，拟证明双方约定在本合同生效之日起30日内办理过户手续，各方逾期不履行约定义务超过三个月均有权解除本合同，双方也约定了违约金； 3.微信支付截图、证明、《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》、《撤销抵押登记申请》、《个人及家庭房屋信息记录》，拟证明被告于2018年11月27日已腾空案涉房产，结清了所有费用；2018年11月21日被告还清了银行抵押贷款并办理了撤销抵押手续；2019年1月22日办理了所有权证补证手续并办理了不动产权证；2019年6月25日被告将案涉不动产过户给第三人王兵，反诉原告已在合理期限内使房产处于适宜过户状态； 4.微信截图及电话通信记录打印件，拟证明微信名称“自由人生”支付了部分购房订金，被告与电话153××××8883保持了电话联系，原告明确表示不再履行《购房合同》； 5.《购房订金合同》及订金收条，拟证明原告在签订本案的购房合同时对所购房屋购买的审批流程是知晓的； 6.收据，拟证明由于反诉被告拒绝履行合同，反诉原告因再次在中介处销售而产生的费用； 7.案卷材料，拟证明2019年4月，法院核实卖房情况，陈庆电话征询原告及其委托人李涛是否履行该房屋买卖合同，其明确表示不再履行并让被告另行出售的事实。 原告发表如下质证意见：对证据1、2的三性无异议。对证据3中的微信支付截图及物业公司出具的证明的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性；对《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》、《撤销抵押登记申请》、《个人及家庭房屋信息记录》的三性没有异议，但被告在贷款结清后并未通知原告办理产权过户，因被告从未告知原告，原告对被告房屋有银行抵押的情况不清楚。对证据4的三性没有异议，确认证据4中“自由人生”是原告的微信名；通话记录是被告与李涛的通话，二人是如何沟通的原告不清楚，对通话记录的三性不予认可。对证据5的真实性、合法性没有异议，但不能达到被告的证明目的。对证据6的三性不予认可，被告的个人行为，导致其本人承担违约金，与原告没有关系。证据7是被告单方的笔录，与原告没有关系。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即原、被告于2018年11月14日签订《购房合同》，甲方（出卖人）为陈庆，乙方（买受人）为杨明华，合同约定：甲方自愿将其所有位于攀枝花市东区房屋（建筑面积：151.64平方米，产权证号：东私字第000XXXX号）以43万元的价格出售给乙方；甲方保证如实陈述房屋权属和其他具体状况，保证房屋没有设立担保、没有权属纠纷，不受他人合法追索；乙方在2018年11月14日前支付定金10万元，在交付房屋之日（银行贷款下放之日），付清尾款33万元；甲乙双方同意，双方应在合同生效之日起30日内到房地产主管部门办理房屋过户手续。如因甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第七条第一款承担违约责任。约定违约责任为：甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期壹天按房价的总额3‰计算违约金给乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，甲方应按乙方已支付房款（包含已支付定金）的一年定期利率赔偿乙方损失；乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应按日加付3‰计算违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。合同还约定：如乙方在银行审批贷款手续未通过或其它不可抗因素导致乙方后续无法支付甲方购房尾款时，甲乙双方无条件解除合同，甲方所收乙方前期购房款项全部退还，同时乙方应按未支付购房款项部分的一年定期利率赔偿甲方损失。合同自甲乙双方签订之日起生效。原告杨明华及被告陈庆均在合同上签字，被告张华也作为房屋共有权人在合同上签字，原告杨明华在合同联系方式一栏预留了其前男友李涛的电话153××××8883。合同签订当日被告陈庆向原告出具收到定金10万元的收据，原告亦向被告陈庆支付了购房定金10万元。 合同签订后，被告陈庆于2018年11月19日到中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行结清了案涉房屋的借款本息，并于2018年11月21日到攀枝花市不动产登记中心办理了解除他项权证抵押登记。2019年1月22日，被告陈庆到攀枝花市不动产登记中心补办案涉房屋土地使用权证后取得了不动产权证书（川（2019）攀枝花市不动产权第××号）。2019年4月原告通过合同上预留的电话153××××8883联系被告通知解除合同。2019年1月22日，案涉房屋因所有权补证，原东私字第000XXX号产权证失效；2019年6月25日，案涉房屋因买卖，原川（2019）攀枝花市不动产权第0002435号失效。 对《购房合同》、订金收据、房屋信息摘要打印件、杨明华个人信用报告、二被告身份证复印件、结婚证、《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》、《撤销抵押登记申请》、《个人及家庭房屋信息记录》等当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方争议的证据本院认定如下：1.被告提交的电话通信记录打印件，虽然证明了双方合同签订后，被告陈庆与原告杨明华在《购房合同》上预留的电话153××××8883分别于2018年11月15日、2019年1月2日、2019年1月3日、2019年2月13日、2019年3月5日、2019年3月14日、2019年4月3日、2019年4月7日、2019年4月8日发生了通话联系，但并不能证明原告表示了不再履行双方签订的《购房合同》的通话内容，不能达到被告的证明目的，对该证据的证明力本院不予确认。2.被告提交的《购房订金合同》及订金收条系双方在中介办理购房时签订，三方已解除了该合同，被告亦退还了订金，该证据与本案无关联性，本院不予采信。3.被告提交的证明，系案涉房屋物业公司出具，该证据证明被告陈庆于2018年11月搬离案涉房屋，并于2019年6月将案涉房屋卖给王兵，但不能证明被告陈庆搬离后已将房屋交付给原告，不能达到被告的证明目的，对该证据的证明力，本院不予确认。4.被告提交的收据，系2019年6月3日被告向攀枝花市安逸房产支付违约金4000元，被告不能证明该违约金的产生系因原告违约造成，该证据与本案不具关联性，本院不予采信。5.执行笔录，系2018年12月11日、2019年4月11日，攀枝花市东区法院执行局对陈庆的执行笔录，该两份笔录中被告陈庆陈述了其欲出售案涉房产用以缴纳执行款项，以及因买方无法办理贷款，其欲另行向他人出售案涉房屋的情况。本院认为，该笔录的内容系被告陈庆单方陈述，不得原告认可，而笔录内容亦反映不出原告解除合同或同意解除合同的意思，不能达到被告的证明目的，因此，对执行笔录的证明力，本院不予确认。 本院认为，杨明华与陈庆、张华签订的《购房合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，合同双方均应按约定履行各自义务。杨明华在《购房合同》中预留第三人电话，具有委托授权的意思表示，受托人亦接受了杨明华的委托，在本案中均由受委托第三人与陈庆联系相关合同履行事宜，因此，受托第三人具有代理权，代理人的代理行为对被代理人杨明华发生效力，且在庭审中杨明华不否认因陈庆、张华未履行配合办理过户的合同义务，其代理人于2019年4月电话通知陈庆、张华解除合同，因此，通知解除合同是杨明华的真实意思表示。杨明华按照合同约定向陈庆支付了购房定金10万元，而陈庆在双方签订《购房合同》时土地使用权证丢失，且未及时补办，因而案涉房屋在合同约定的“合同生效之日起30日内”即2018年12月13日前不具备交易条件，更无法办理过户手续，系陈庆、张华违约。在此种情况下，依据双方的合同关于“甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期壹天按房价的总额3‰计算违约金给乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同”的约定，杨明华作为守约方，其代理人于2019年4月通知陈庆、张华解除合同，合法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，在杨明华的解除通知到达陈庆、张华后，陈庆、张华于2019年6月25日将案涉房屋卖与案外人，表明其对合同的解除并无异议，因此双方2018年11月14日签订的《购房合同》已于2019年4月解除，本院予以确认。陈庆、张华于2019年6月25日将案涉房屋卖与案外人，已是在双方合同解除后，不属于违约行为。陈庆、张华主张杨明华“不办理银行贷款审批手续，导致合同无法履行，杨明华属于根本性违约”，本院认为，首先，杨明华不认可陈庆、张华的该主张，辩称其征信没有不良记录，能够办理银行贷款。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。”之规定，办理银行贷款审批手续不是法律规定的买受人（杨明华）的基本义务；而双方在《购房合同》中亦未约定该项为杨明华的合同义务，且双方在违约责任中亦未进行约定。因此，陈庆、张华主张杨明华不办理银行贷款审批手续属于根本性违约，无事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本案因陈庆、张华违约，导致杨明华合同目的不能实现，而杨明华在合同履行过程中无违约行为，因此，杨明华主张陈庆、张华双倍返还定金，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，本案双方约定的主合同标的额为43万元，定金数额应为8.6万元，超出的1.4万元应视为杨明华预付的购房款，因此，陈庆、张华应向杨明华双倍返还定金数额为17.2万元，并应向杨明华返还预付购房款1.4万元。陈庆、张华主张不予返还杨明华定金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百三十五条、第一百六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、杨明华与陈庆、张华2018年11月14日签订的《购房合同》于2019年4月解除； 二、陈庆、张华于本判决生效后十日内一次性返还杨明华预付购房款1.4万元，并双倍返还杨明华定金17.2万元，合计18.6万元； 三、驳回杨明华的其他诉讼请求； 四、驳回陈庆、张华的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2150元，反诉案件受理费2253元，合计4403元，由陈庆、张华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇一九年十一月二十九日 书记员  严媛