河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初9559号原告:吴小荣，男，1964年4月15日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：崔晓明，江苏多邦律师事务所律师。被告：尹小剑，男，1974年10月26日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：李雪捧，女，1973年5月26日出生，汉族，住郑州市金水区。二被告共同委托诉讼代理人：吴慧，河南冠南律师事务所律师。原告吴小荣与被告尹小剑、李雪捧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴小荣委托诉讼代理人崔晓明，被告尹小剑、李雪捧及二被告共同委托诉讼代理人吴慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告自1999年12月20日至2019年6月20日逾期未付的租金41800元;2.判决被告立即返还所租原告郑州市中原区××号院高号楼0203号房屋(以下简称待返还房屋)及随附物品计3万元；3.判决被告按每月2000元租金标准赔偿原告自2019年7月20日至实际返还房屋之日的租金损失，暂计至2019年9月20日的损失4000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告尹小剑与原告系老乡关系，待返还房屋原系郑州粮食学院分配给原告居住的公房。2001年12月16日，通过房改原告取得该房屋所有权(见附件一)，1999年12月20日，原告出于对被告的照顾，通过妻子闫淑萍与被告尹小剑签订协议书一份(见附件二)，约定将该房屋连同室内物品租于被告居住，每月租金200元，自1999年12月20日起算。合同签订后，被告除承租时预付租金5000元外，其余租金约41800元一直没有结付。现被告已有改善居所，所租房屋被其转租他人。为此，原告多次向被告提出终止租赁协议返还房屋的要求，岂料，被告竟借口不还。2019年5月底，原告通知被告终止租赁协议并要求其限期返还房屋(见附件三)，给付租金赔偿损失未果。为维护原告合法财产权益，特具状起诉，请依法判处。被告尹小剑、李雪捧共同辩称，一、被答辩人起诉要求支付1999年12月20日至2019年6月20日的逾期未付租金41800元，于法无据。1.该房于2002年郑州工程学院实施房改措施时，被答辩人放弃购买即而将此福利转让（赠与）答辩人，答辩人于2002年借用被答辩人的名义出资22309元购买了案涉房产，并基于购买的法律行为对房产享有物权。因此答辩人与被答辩人的房屋租赁合同在2002年元月份答辩人向郑州工程学院交付购房款后就已经终止。答辩人已经取得案涉房产所有权，不存在租赁合同关系，何须向被答辩人缴纳租金和返还房产？2.1999年12月20日至2002年元月20日租赁期间的房租费5000元，答辩人已经足额支付，不存在拖欠。3.由于案涉房产为单位房改房，按照政策只能由职工购买和登记产权，因此当时双方约定暂时由被答辩人登记，等到政策允许后再过户返还给答辩人，但被答辩人一直在美国，造成客观上不能办理过户手续，责任在被答辩人一方。4.根据微信聊天记录显示，被答辩人在2015年曾经与答辩人商量表示想以每平米8000元的价格将案涉房产回购，这足以证明被答辩人对案涉房产的产权早已属于答辩人这一事实是认可的。5.从2002年答辩人购买该套房屋以后，被答辩人就没有再向郑州工程学院交纳房租。这也印证了答辩人与被答辩人之间从2002年元月份以后，租赁关系已经终止的事实。二、被答辩人请求返还涉案房屋，没有事实依据和法律依据。1.本案涉案房屋实际出资人是答辩人，答辩人只是借用了被答辩人的名义购买了该套房屋。2.该套房屋自购置以来一直由答辩人居住使用或者出租，也充分证明该套房屋的所有权及处分权一直归答辩人享有。3.依据我国第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案诉争房屋虽然不动产权属证书登记的是吴小荣的名字，但该权属证书只是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，只具有推定的证据效力，不具有绝对的证据效力。现在，答辩人有充分证据证明该套房屋当初是借用吴小荣的名义购买，答辩人才是真正的权利人。所以，本案不能简单地仅仅依据产权证书上登记的名字，就认定为该套房屋归吴小荣所有，而否定答辩人借用被答辩人名义购买房屋的事实。三、被答辩人主张按每月2000元租金从2019年7月20日至实际返还房屋之日的租金，无事实依据和法律依据。1.答辩人在2002年元月份支付了购房款以后，与被答辩人之间就不存在租赁关系。2.答辩人是该套房屋实际所有人，无需向任何人支付房租费。3.被答辩人自答辩人购买该房屋以后，长达十几年的时间里从未向答辩人主张过该套房屋归其所有，也从未向答辩人主张过租赁费，更没有与答辩人续签租赁合同。而且在这些年里答辩人一直对该房屋享有处分权和管理权，被答辩人也从没有提出过任何异议，这些细节也进一步印证了答辩人借用被答辩人名义买房的客观事实。综上所述，答辩人是该房屋的实际购买者，是该套房屋的真正权利人。被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应当驳回。经审理查明：1999年12月15日，原告妻子闫淑萍与被告尹小剑签订协议书，主要约定：从1999年12月20日起尹小剑住高层-2-3号，水、电、汽费由尹小剑自付，另外加卫生费和电视收视费；房租由吴小荣付；电话费由尹小剑自付；尹小剑已付房租5000元整，每月房租尹小剑付200元，从住进算；室内物件附有清单；室内物件只准使用，不允许私自变卖。签订协议后，被告入住该房屋。2002年1月9日，郑州工程学院后勤管理处出具通知，载明：吴小荣请速到校产管理科（综合楼327房间）缴纳购房款，否则将不予办理房屋产权证。22309.20元。2002年1月15日，郑州工程学院出具河南省省直公有住房出售收入专用收据，载明：购房人为吴小荣，建筑面积为66.06平方米，房屋坐落于陇海西路××楼××单元××号，合计22309.20元。该通知及收据原件均由被告持有。上述房屋所有权证显示：房屋所有权人为吴小荣，房屋坐落在中原区××号院高号楼0203号，建筑面积为66.06平方米。附记为房改售房，成本价为800元/㎡，个人产权比例为100%，控制面积总价款为52848元，批准售房日期为1997年10月18日，郑州粮食学院。填发日期为2001年12月16日。上述事实，有协议书、通知、收据、聊天记录、公证书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原告提供的双方于1999年12月签订的房屋租赁协议，协议中未约定租赁期限，根据协议约定的每月租金，注明的被告已交付租金数额，可以得出被告的租金交纳至2002年1月。在此之后被告不认可双方继续存在租赁关系，称因原告放弃购买房屋资格而同意由被告借用原告名义购买，被告于2002年1月实际出资购买了该房屋，已是该房屋的实际所有权人，并持有购房收据原件，支付房租数额也是至此，双方的房屋租赁关系已经在此终止。现原告仍以1999年签订的协议，称与被告一直存在近20年的房屋租赁关系，但协议中注明被告已支付房租数额外，没有再约定租金支付方式、租赁期限，而且租金20年没有变更，并且租金近20年未支付，原告也未举证在近20年里向被告催要房租、主张权利的相应证据，该方式不符合正常的房屋租赁交易习惯，被告现占有使用该房屋近20年，原告也未对被告持有购房收据提供反驳证据。综合以上，根据原告提交的证据不足以证明自2002年1月之后，原、被告双方仍存在房屋租赁关系，故对于原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴小荣的诉讼请求。案件受理费848元，由原告吴小荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冯莹丽二〇一九年十一月四日书记员  王 惠