吉林省乾安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0723民初2249号 原告：乾安县西湖物业有限公司，住所地乾安县乾安镇。 法定代表人：王国富，经理。 委托诉讼代理人：郭威，乾安县宇宙法律服务所法律工作者。 被告：李陆一，男，1963年5月27日出生，汉族，乾安县人，乾安县第六小学教师，现住乾安县。 委托诉讼代理人：马桂香，女，1966年4月20日出生，汉族，乾安县人，乾安县德建社区退休职工，现住乾安县。 原告乾安县西湖物业有限公司与被告李陆一物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告乾安县西湖物业有限公司委托诉讼代理人郭威与被告李陆一的委托诉讼代理人马桂香到庭参加诉讼。因本案双方当事人争议较大，本院于2019年10月14日裁定本案转为普通程序，公开开庭审理了本案，原告乾安县西湖物业有限公司委托诉讼代理人郭威与被告刘永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乾安县西湖物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付物业费1236元〔2018年至2019年），滞纳金300元。事实与理由：原告为被告提供物业服务、双方签有物业服务合同。可被告2018年至2019年一年物业费1236元。经原告多次催要下仍不交物业费用。根据物业服务合同约定、被告不缴纳物业费、从逾期之日起每日千分之三滞纳金。现双方无法协商解决、无奈、诉至法院请求判令被告给付物业费1236元，滞纳金300元。 李陆一辩称，被告不欠原告1236元。被告与原告签的《前期物业管理服务协议》是无效合同。原告合同里存在乱收费条款：（1）每年向多层楼业主收取二次供水供暖费500元，（2）每年收取楼道灯费50元，这两项收费条款违反了《吉林省物业服务收费管理实施细则》第十七条物业管理区域内，供水、供电、供热。不得向业主收取手续费等任何费用。原告合同存在违法违规条款。（3）原告《前期物业管理服务协议》第九条：第三项乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准。有权对其房屋断水断电断暖，并支付从逾期日起每天0.3%的违约金。这是违法违规强制性条款。（4）你不和原告签合同就不给被告入住钥匙，要挟被迫，不是被告本意心甘情愿签的合同。综上4项违规违法强制性条款，原告合同违反《合同法》第五十二条规定。第五种情形，违反行政法规的强制性规定，所签合同是无效合同。原告已收取本业主不合理费用：2016年二次供暖供水费500元和楼道灯费50元，2017年二次供暖供水500元和楼道灯50元，2018年二次供暖供水300元和楼道灯50元，去掉三年30元楼道灯费，违法违规收取不合理费共计1430元。每年收取物业费时都在单元门贴催费单，也不注明收费细则，就是用停水、停电字样来威胁广大多层业主，怕扰乱正常生活秩序，就交钱了。在这四年时间里，小区多层业主多次向有关部门反映物业乱收费，物业就是不改，还是用断水断电，雇用人员（闲散发送假的律师函骚扰欺骗多层业主（证据在手），生活、身心受到严重干扰和摧残。原告本身存在违约《前期物业管理服务协议》合同：小区存在脏乱差，乱堆乱放，垃圾一天内不能及时清理，这就和《前期物业管理协议》（第5页）第三条：物业管理服务质量所承诺的——及时清运垃圾、无乱堆乱放现象，生活垃圾日产日清，垃圾箱外观清洁，严重违约，绿化面积也就10%，可推断原告为了追求利润雇佣工作人员很少或管理不到位，没看见消防设施，没有安全感，所以原告服务大打折扣，不值1元钱每平每月，也就最高0.5元的价格。《前期物业管理服务协议》是拿钥匙之前签的协议，并不是广大业主自己选聘的物业公司，你自己拿着营业执照，来到我们小区乱收费，这是不可以的。我们已经入住3年多，入住率已经达到60%以上，没有重新签订物业合同，所以没有在本小区收物业费资格，我可以拒交。请求审判长根据《合同法》第五十四条：原告以违规违法、欺骄胁迫情况下，迫使被告在违背真是意愿下签的合同，还有原告有违约行为，服务没有达到合同里承诺的水平，被告请求人民法院注销原告《前期物业管理服务协议》退还本业主所交的乱收费1420元。 本院经审理认定事实如下：1、2015年10月15日，以乾安县乾福房地产开发有限公司为甲方、乾安县西湖物业有限公司为乙方，双方签订了乾安县西湖小镇前期物业管理合同，合同约定甲方以协议方式选聘乙方提供前期物业服务，并在合同中对物业基本情况、服务内容与质量、物业服务费、权利义务、合同解除与终止、违约责任等进行了约定，合同约定的内容之中包括住宅物业服务费按建筑面积每户每月每平方米1.20元，二次供水每年每户500元，二次供热每户每年500元，公共设施、公共照明用电费、养护费，按实际发生额由业主、使用人平均分摊，每户每年预交费50元。 2、2015年12月12日，乾安县西湖物业有限公司与被告李陆一为乙方，双方签订了《楼房入住交接书》，交接书确认：甲方将座落于乾安县西湖小镇一套住宅楼每平方米3250元，框架结构，建筑面积73.83平方米，此楼位置2号楼4单元403室，总房款239947元（出售给乙方），物业费每平方米每月1.2元，楼道感应灯预存电费每户50元，二次供水、二次供暖每户每年500元。 3、庭审中，被告李陆一提供了照片6枚，其中部分照片能够证明乾安县西湖物业有限公司在物业管理服务上存有瑕疵。 4、庭审中，原告提出按约定被告李陆一的房屋是73.83m2，应交物业费为1063元（73.83/m2×1.2元×12个月），二次供水供热为500元，预存公共用电分摊费用50元，合计1613元。而在本次诉讼中请求的2018年至2019年度物业费为885.96元（73.83/m2×1元×12个月），二次供水供热费为300元，再加上预存公共用电分摊费用50元，总共为1235.96元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故乾安县乾福房地产开发有限公司与乾安县西湖物业有限公司签订的乾安县西湖小镇前期物业管理合同对作为该小区业主的李陆一具有约束力，且李陆一与乾安县西湖物业有限公司签订了楼房入住交接书，上述前期物业管理合同、前期物业管理服务协议及楼房入住交接书的约定均为当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院对其效力予以确认，李陆一应当按照前期物业管理合同、前期物业管理服务协议及楼房入住交接书的约定向乾安县西湖物业有限公司交付物业服务费等相关费用。被告等业主已经入住3年多，在小区楼房入住率已经达到60%以上情形之下，若对前期物业管理服务协议约定的事项有异议或者认为物业服务企业物业服务质量未达标，应当依照物业管理条例规定的程序重新选举业主委员会选聘新的物业服务企业签订新的物业服务合同。乾安县西湖物业有限公司作为物业服务企业，应当严格按照前期物业管理合同及前期物业管理服务协议的约定履行相应的管理服务义务，并达到所约定的物业管理服务质量要求，根据李陆一提供的照片能够证明乾安县西湖物业有限公司在物业管理服务上存在瑕疵，属于违约行为，应当承担相应的违约责任，现乾安县西湖物业有限公司已将物业服务费标准由原约定的每月每平方米1.2元降低为每月每平方米1元、二次供水供热费标准由原约定的每年500元降低为每年300元，说明乾安县西湖物业有限公司已通过自动降费的方式主动承担了相应的违约责任，故对于乾安县西湖物业有限公司的此项诉讼请求，本院予以支持。乾安县西湖物业有限公司在今后的物业管理服务中，应当改正管理服务中存在的瑕疵，提高管理服务质量，为广大业主提供符合质量要求的物业管理服务。滞纳金是行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，乾安县西湖物业有限公司作为物业服务企业，收取滞纳金无法律依据，故对于乾安县西湖物业有限公司提出的给付滞纳金300元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告李陆一于本判决生效之日向原告乾安县西湖物业有限公司交付2018年至2019年的物业服务费1235.96元。 二、驳回原告乾安县西湖物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.0元，由被告李陆一负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长  程贵民 人民陪审员  张金荣 人民陪审员  李 琪 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  岳东阳