湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3224号原告：唐曲典，女，1964年2月8日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：蔡泽涛，湖南省法律援助中心湖南科技大学工作处志愿者。委托诉讼代理人：余术江，男，汉族，1963年7月4日出生，住湘潭市雨湖区，系原告丈夫。被告：刘宇强，男，1984年12月28日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。原告唐曲典与被告刘宇强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐曲典的委托诉讼代理人蔡泽涛、余术江，被告刘宇强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐曲典向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告即刻搬离向原告租赁的门面；2.判决被告归还原告的（小）餐饮经营许可证；3、被告支付未交付的房租9000元人民币（庭审过程中，原告将此项房租变更为11000元，其理由是截止庭审日已欠缴11个月租金）；4、被告支付非法占用期间的房屋占用使用费；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月9日签订房屋租赁合同，将原告承租的湖南科技大学位于税校区1号的门面出租给被告，租赁期限为1年，到期后再以签订新的租赁合同方式续租。租赁期间，原告将门面交由被告经营。2017年4月，湖南科技大学首次发出拆除该区域内的门面的通知，且因部分学生搬离该宿舍区，被告经营条件变差，故原、被告于2017年10月9日第二次租赁期满后，没有再签订书面合同，但被告仍在该门面继续经营。自第二次租赁期满至2018年底，被告向原告支付1000元／月的租金。自2017年起，湖南科技大学因计划拆迁该处门面分别于2017年6月5日、2018年9月14日、2019年1月10日、2019年5月17日多次向原、被告发出退出门面的通知。原告为配合学校工作，亦多次向被告提出解除不定期租赁并返还店铺的要求，但被告置之不理，仍继续经营，并拖欠2019年度租金共计9000元。2019年6月21日，湖南科技大学出具《关于协助清退待拆门面的函》，提出原告于2019年6月30日退出门面，因被告不配合，现己逾期。湖南科技大学要求对逾期未退出者收取自2018年1月1日起至收回门面期间的房屋占有使用费。纠纷期间，原告多次与被告协商要求其配合退出门面未果，仍继续恶意占用该门面经营，致使原告将另外支付湖南科技大学要求的房屋占有使用费，被告的不法行为造成对原告权利的极大侵害。综上，被告的行为违反了合同自由、平等原则，构成对原告门面的恶意占有，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条等相关法律规定及原、被告签订的书面合同，诉至人民法院，望判如所请。被告刘宇强辩称，答辩人提出了要求调查取证原告的租赁合同及租金情况，原告诉讼请求第三点是支付的房租是9000元，现在变成了11000元。答辩人没有拿原告的餐饮许可证，支付9000元的房租我不可能交给原告，房子是学校的，原告与学校解除了合同关系。2017年4月1日，湖南科技大学颁发了文件，合同是到9月份，原告未告知答辩人房屋要拆除，半年的房租也没有退给我，还有5000元的押金。答辩人在2019年1月10日的学校后勤处发的文上签了字我认可，以前的通知没有收到过，因为答辩人不是房东，所以没有要，要他送给了房东。答辩人后期房子进行了装修，损失太大。原告没有与湖南科大有租赁合同也没有房屋交纳的情况，原告不是起诉答辩人的主体，应当是由学校来起诉答辩人。答辩人签字后，学校认可了答辩人的租赁合同，认可了答辩人这个租赁的主体。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年，原告通过原湘潭工学院（现湖南科技大学）公开招标取得湖南门面的租赁使用权。对此，原告当庭陈述称：“2002年起开始与学校签订了租赁合同，一年一签，2002年的租赁合同因历史原因丢失了，2013年起，科大便不与任何门面签订书面合同”，并向本院提交了一份其（乙方）于2011年9月8日与湖南科技大学劳动服务公司（甲方）签订的《门面租赁合同》，并载明：“甲方提供南校区综合服务楼门面租给乙方，用于主营餐饮，门面租赁时间从2011年9月10至2012年9月9日止，乙方向甲方交纳承包经营费壹万伍仟叁佰陆拾元，乙方必须接受甲方公司的管理，乙方必须备齐门面租赁经营所需的工商营业执照、卫生许可证等证件，门面的装修、改造费用由乙方自理”等内容。2015年10月9日，原被告签订一份《租赁合同》，约定：“1.乙方必须遵守学校的各项规章制度，按学校的规定经营，不得超出经营范围；2.营业执照、卫生许可证自行办理，工商、税务、卫生费等各项政策性收费均由乙方自行承担；3.如乙方原因造成不能经营，由乙方自行负责，租赁期间房屋、门窗等由乙方负责维修；4.如店内经营中发生食品安全事故，一切责任由乙方承担，甲方不负任何法律责任；5.租赁期间乙方没有甲方同意，不得私自转让给他人，合同到期后，乙方财产自行处理。原有甲方财产到期后予以归还。如校方调整店铺租金，调整部份由乙方承担；6.租期：2015年10月10日起到2016年10月9日止，到期在同等条件下优先乙方承租，租金全年肆万伍仟元整（45000元）。合同一经签定，即日生效，双方不得反悔”。次年10月9日，原、被告双方续签了一份《租赁合同》（租期为2016年10月10日起到2017年10月9日止，其他内容与第一份合同一致）。上述第一份租赁合同签订后，原告将涉案门面交由被告经营餐饮，直至第二份租赁合同到期后，由被告继续经营门面，但双方未再续签书面租赁合同（原告称该合同到期后，双方签订了口头的不定期租赁合同，并约定将租金减少为1000元／月，对此，被告承认双方在租赁合同到期后经商量将租金改为12000元／年）。2017年4月起，因新建学生公寓需要，湖南科技大学后勤管理处先后多次向各门面经营户（承租人及实际经营者）发出《关于关停学生宿舍内门面的通知》、《关于限期退出门面的通知》等公告文件，其中，2019年1月10日发出的《关于限期退出门面的通知》（加盖有湖南科技大学后勤管理处公章）上有被告签字确认，并载明：“各门面经营户：为迎接70周年校庆，学校将加快学生北二食堂和学生第七期公寓建设项目（项目建设已获得上级批准），学校决定于下学期开学后（2019年3月）对快活岭一线和税校区内门面予以拆除。现再次通知各经营户，请于2019年2月1日之前腾空和退出门面，并自行处置完店内存货及相关设备。逾期不退出者，学校将协同有关部门予以强制拆除”等内容。2019年6月21日，湖南科技大学监察处向后勤党委下达《关于协助清退待拆门面的函》，称：“1.请做好涉及待拆门面教职工余术江及其配偶（唐曲典）的思想工作，要求他们于2019年6月30日前无条件腾空和退出所承租的门面；2对逾期未退出者学校将对门面承租人予以起诉，并要求门面承租人支付2018年1月1日起至收回门面期间房屋占有使用费”。事后，由于被告一直未腾房并欠缴租金，故原告经与被告协商未果后，故诉至本院，形成本诉。（原告庭后向本院提交了明确其诉讼请求的说明：将第三项诉讼请求明确为“判决确认租赁合同于2019年2月10日解除，被告支付2019年1月1日至2月10日的租金1333元，并支付自2019年2月11日起至实际腾房之日止的房屋占用费，房屋占用费以1000元／月计算，另撤回第四项诉讼请求。）另查明：2015年10月9日，原告曾向被告出具《收条》称：“今收到刘宇强门面押金伍仟元整（5000元）是实”。对此，被告主张该5000元押金抵扣租金。另，被告向本院提交了一份案外人邓益军（原、被告均称其系涉案门面的前租户）于2015年8月29日向其出具的门面转让费《收条》，载明：“今收到刘宇强门面钱25800元是实（贰万伍仟捌佰元）”。对此，被告称：“除了该转让费外，由于原告没有提前告知，所有在门面又增加了很多设备并投入了新的装修，故原告应退钱”。此外，根据原、被告陈述，被告自2019年1月份起就再未缴纳租金。据此，被告称其在2019年2月曾去原告家缴纳了5000元租金（含2019年1、2月份租金），但未提交证据予以佐证，原告亦未认可。以上事实，有原、被告陈述，原告提交的“《证明》、《租赁合同》（两份），退出门面等书面通知（五份）、《关于协助清退待拆门面的函》、《门面租赁合同》”以及被告提交的“押金《收条》、门面转让费《收条》”等证据在卷佐证，足以认定。本院认为,合法的租赁关系受法律保护。本案中，原告经2002年公开招标从原湘潭工学院（现湖南科技大学）处，取得本案涉案门面的租赁经营权后，于2015年、2016年分别与被告签订《租赁合同》，约定将其该取得的涉案门面出租给被告，用于经营餐饮，并对租金（45000元/年）及双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将门面交由被告经营，被告依约缴纳租金，但自湖南科技大学多次发出退出门面通知后，原、被告双方自上述第二份《租赁合同》到期后，就未续签任何书面租赁合同，但根据双方陈述及原告提交的五组证据来看，足以认定双方之间自2017年10月10日起达成了不定期租赁合同，且将租金约定为1000元/月。上述双方所签订的不定期门面租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，未违反公序良俗，依法受法律保护，双方应依约履行合同义务。鉴于被告已在湖南科技大学后勤管理处于2019年1月10日向其发出的《关于限期退出门面的通知》上签字确认，故可以视为原告已履行了解除不定期租赁合同前的通知义务，故在此情形下，原告主张双方已于2019年2月10日（给了被告一个月合理期限）解除该了《租赁合同》，并要求被告腾出门面的诉讼主张于法有据，本院依法予以支持。其次，鉴于原、被告双方租赁合同已于2019年2月10日解除，而被告又未举证证明其已缴纳了2019年一、二月份的租金，并且考虑到被告至今仍旧占用门面的事实，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告主张被告向其支付2019年1月1日至2月10日的租金1333元，并支付自2019年2月11日起至实际腾房之日止的房屋占用费（房屋占用费以1000元/月计算），有事实和法律依据，但考虑到被告主张5000元门面押金抵扣租金（占用费），故被告应以1000元/月的标准向原告支付自2019年6月1日起（5000元押金抵扣五个月）至实际腾房之日止的门面占用费。另，原告向本院提出诉讼请求，要求被告向其返还（小）餐饮许可证，但被告对此予以否认，而原告有没有提供相应证据证明其餐饮许可证在被告处，况且该项请求原告可以通过其他途径予以解决，故对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。此外，被告抗辩称，原告不具备起诉的资格，应由学校（湖南科技大学）起诉，并且主张原告应退还（或抵扣）其新增设备及装修投入。对此，本院认为，原告2002年通过公开招标取得涉案门面的租赁权后，虽在2013年后与湖南科技大学未再签订书面租赁合同，但根据本案的事实来看，并不能否认其双方不定期租赁合同的存在，故根据租赁合同的相对性，原告之后作为承租人与被告（次承租人）签订租赁合同（不定期租赁合同）并无不妥，再者，即便原告与湖南科技大学的原不定期租赁合同已解除，由于被告并未腾房并实际占用，故亦不影响原、被告双方之间的不定期租赁关系（法律并未强制性规定出租人必须要有出租房屋所有权或使用权，基于占用亦无不可），因此，原告在本案中主体适格。而被告主张原告应退还（或抵扣）其新增设备及装修投入相应损失，由于双方在租赁合同中已明确约定“合同到期后，乙方财产自行处理，原有甲方财产到期后予以归还”，且被告亦未举证证明其明确损失，故该抗辩主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院依《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告唐曲典与被告刘宇强之间不定期租赁合同关系于2019年2月10日解除；二、被告刘宇强于本判决生效之日起十五日内腾空其租赁的位于湖南门面；三、被告刘宇强于本判决生效之日起十五日内向原告唐曲典以1000元/月的标准向原告支付自2019年6月1日起起至实际腾房之日止的门面占用费。四、驳回原告唐曲典的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘宇强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  范安伟二〇一九年十一月十八日法官助理徐慧鹏书记员张彤附法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。