青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初2568号原告:青海亿民房地产开发有限公司,社会统一信用代码:91630103661921077A,住所地:西宁市城中区新城大道137号。法定代表人:田爱辉,公司执行董事。委托诉讼代理人：梁志刚，陕西观瀚律师事务所律师。被告:程枝,公民身份号码:×××,男,汉族,1985年10月7日出生,住青海省西宁市。委托诉讼代理人：张堃，青海润君律师事务所律师。原告青海亿民房地产开发有限公司与被告程枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海亿民房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁志刚、被告程枝及委托诉讼代理人张堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海亿民房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金380400元;2、解除租赁合同,收回租赁房屋;3、被告向原告支付物业管理费81224.14元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2013年7月23日签订《126#、127#、128#号房屋租赁合同》，原告将位于××区#、127#、128#号别墅出租给被告办公,双方对房租、物业管理费等作了明确约定,租赁期至2021年9月22日。截止2019年9月22日,被告欠付租金380400元,物业费81224.14元。综上,被告至今未按合同约定支付房租、物业费,构成违约,现原告为维护自己的合法权益,诉至贵院,望判如所请。被告程枝辩称：2013年我签订的合同是作废的合同，当时我是和物业公司签订的，并且物业没有尽到义务；同意和益民物业解除合同，我现在不欠房租，我是2014年租的，物业费每平方1元，房租每栋一个月3000元，我租的是126#、127#、128#号3套房屋，交过物业费和房租，2017年交的，具体数额我忘了。合同我愿意解除，但要求原告赔付3套房屋装修款60多万元。另外一个叫王佳佑的让我维修通往别墅的外部路上的水电，用维修水电费顶房租，数额大概是16万元，30万的工程款也顶了一次房租，还交过一次房租，数额我忘了，小区没有物业公司，没有提供物业服务，因此我不给付物业费。原告青海亿民房地产开发有限公司为支持自己的主张向本院提供以下证据：一、房屋租赁合同2份，因签订的合同版本出现了问题，后面又换了新版本，2份合同的内容一致。证明双方签订房屋租赁合同，形成租赁合同法律关系；合同约定的租赁期限为2013年7月21日至2019年9月22日，租期为8年；2013年-2016年每月每栋的租金为3000元，2016-2019年每月每栋的租金为3300元，租赁期内物业管理费每平米1元。二、房屋所有权证，证明涉案别墅的所有权人是青海亿民房地产开发有限公司。三、委托经营授权书，证明原告授权青海益民物业管理有限公司代表亿民房地产管理房屋。四、债权转让协议，证明2019年2月28日青海益民物业管理有限公司决定注销，将名下所有债权债务转让给原告。五、准予注销登记通知书，证明2019年7月23日经核准益民物业公司清算后注销。被告程枝质证认为：对证据一，认可有合同会签单的合同的真实性，认可租赁了126#、127#、128#3套房屋的事实，对房租每月每栋3000元，每三年增加房租10%的事实。对证据二、三、四、五无异议。被告程枝提交的证据有：一、收据1份，证明被告支付过40000元的事实。二、通话记录，证明在租赁这三栋别墅的时候，原、被告双方是达成过协议，由被告对三栋房屋的管道、电路进行修缮，修缮款项从租金里面进行抵扣的事实。三、证人证言，证明被告修缮上下水管道、电路等，花费共计148000元的事实。原告质证认为：对被告提供的证据一真实性无异议，但原、被告除房屋租赁外还有其他经济往来，该收据无法证明是交纳的房租或物业费。对证据二及证人证言真实性有异议。本院认为，对原告提供的证据一，被告认可其中有会签单的合同，对其他证据没有异议，本院对上述证据予以认定。对被告提供的证据一，原告虽对真实性没有异议，但该收据没有写明收款的用途，无法证明原告收到的是房租、物业费或其他款项，对该证据证明方向本院不予认定，对被告提供的证据二，其内容是通话录音内容，但通话人身份不明，对其真实性本院不予认定，被告提供的证人证言系孤证，没有其他证据佐证，对其真实性本院不予认定。经审理查明：2013年7月23日，青海益民物业管理有限公司与被告程枝签订了《房屋租赁合同》，约定青海益民物业管理有限公司将位于××区#、127#、128#号别墅出租给被告程枝，租赁期限自2013年7月23日至2021年9月22日，租金每栋2013年-2016年每月3000元，2016年-2019年每月3300元，租金自2013年9月23日起算，其中用玛尔挡工程款抵房屋租金和物业费300000元；第六条约定：程枝向青海益民物业管理有限公司交纳物业费每平方米每月1元，并在每年收取房租时一同给付。至2019年9月22日被告程枝没有交纳过房租及物业费，经原告按照合同计算，2013年9月23日至2019年9月22日，被告应该交纳房租为680400元，物业费为81224.14元，扣除合同约定的工程款300000元，被告尚欠房租及物业费461624.14元。被告辩称曾经交纳过房租及双方协商用被告修缮房屋上下水管、电路的款项抵扣房租及物业费，但庭审中没有能够提供证据证明。城中区新城大道137号鑫润园别墅区126#、127#、128#号别墅产权人是原告青海亿民房地产开发有限公司,2009年5月1日青海亿民房地产开发有限公司将包括上述房屋的经营、管理，包括房屋租赁等授权给其全资子公司青海益民物业管理有限公司，2019年2月28日青海益民物业管理有限公司将全部债权转让给了青海亿民房地产开发有限公司，2019年3月7日青海益民物业管理有限公司经西宁市城中区食品药品和市场监督管理局批准，予以注销登记。本院认为：青海益民物业管理有限公司将全部债权转让给了青海亿民房地产开发有限公司，青海亿民房地产开发有限公司取得了本案涉案合同的权利、义务，具有主体资格。青海益民物业管理有限公司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定向被告出租房屋，被告交纳房租及按照每平方米每月1元收取的物业费，青海益民物业管理有限公司按照约定向被告交付了房屋，被告就应该按照合同约定履行给付房租及物业费的义务，被告没有履行给付义务，拖欠房租及物业费461624.64元，迟延履行主要债务，现原告要求解除合同并要求被告按照约定给付房租及物业费461624.64元，符合法律规定，同时报告同意解除合同，故对原告起诉要求解除合同，被告支付房租及物业费461624.64元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，依照法律规定，被告应该向原告腾退房屋，故对原告要求收回租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告程枝辩称的曾经交纳过房租、双方协商用修缮出租房屋的维修款抵扣房租及物业费148000元及青海益民物业管理有限公司没有提供物业服务，不应交纳物业费等抗辩，均没有提供证据予以证明，依照法律规定，应该承担举证不能的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除青海益民物业管理有限公司与被告程枝签订的《房屋租赁合同》；二、被告程枝于本判决生效之日起三十日内给付原告青海亿民房地产开发有限公司2013年9月23日至2019年9月22日的房租及物业费461624.14元；三、被告程枝于本判决生效之日起三十日内向原告青海亿民房地产开发有限公司腾退城中区新城大道137号鑫润园别墅区126#、127#、128#号别墅。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5315元，减半收取计2657.5元，由被告程枝负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 何亚峰 二〇一九年十一月十一日法官助理 米佳怡书 记 员 孔爱爱 附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。