山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2019）晋01民终6595号   上诉人（原审第三人）：王洁，女，1959年9月15日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：凌立强，太原市杏花岭区杏花岭法律服务所法律工作者。   委托诉讼代理人：李业宏，山西民仁律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：太原市清泉高效农业开发中心，住所地：山西省太原市杏花岭桃园一巷4号楼1-2。   法定代表人：任峰，经理。   委托诉讼代理人：李美珍，清徐县东湖法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告）：山西比尤特文化旅游有限公司，住所地：山西省清徐县清源镇北营村。   法定代表人：郝保刚，董事长。   原审原告太原市清泉高效农业开发中心与原审被告山西比尤特文化旅游有限公司及原审第三人王洁租赁合同纠纷一案，清徐县人民法院作出（2019）晋0121民初1490号民事判决。第三人王洁不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王洁及其委托诉讼代理人凌立强、李业宏，被上诉人太原市清泉高效农业开发中心委托诉讼代理人李美珍等到庭参加诉讼。被上诉人山西比优特文化旅游有限公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。   上诉人王洁上诉请求，一、依法撤销(2019)晋0121民初1490号民事判决书,并改判驳回被上诉人太原市清泉高效农业开发中心的全部诉讼请求;二、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。   事实与理由，一、一审认定事实错误,上诉人与“太原市清泉高效农业开发中心”已经成立了新的租赁合同关系。涉案租赁合同的解除不影响上诉人按照新的租赁关系使用租赁房屋。因此,在新的租赁关系解除前,上诉人不应当腾退。本案租赁合同虽然在2015年时是“太原市清泉高效农业开发中心”同“山西比尤特文化旅游有限公司”签订的,但在2017年6月时,“山西比尤特文化旅游有限公司”已经退出,并将租赁合同的权益协议转让给了上诉人,并且上诉人多次通过打报告的方式告知了“太原市清泉高效农业开发中心”,“太原市清泉高效农业开发中心”在知悉这一情况后,仍然接受了上诉人王洁缴纳的2018年的租金,根据合同法的规定,一方履行主要义务,另一方接受的,合同成立。因此,“太原市清泉高效农业开发中心”既然接受了上诉人缴纳的2018年的租金,那么即使没有签订书面合同,上诉人与“太原市清泉高效农业开发中心”也已经建立了新的租赁合同关系。在新的租赁合同未解除之前,上诉人有权继续使用租赁物。二、“太原市清泉高效农业开发中心”要求解除合同的事由是存在“非法经营行为”及拖欠租金,这两条理由依法不能成立。(一)关于“非法经营行为”。非法经营中的“法”指的是违反全国人大及其常务委员会制定的法律,而不包括违反行政法规及规章在内。不能因为养老院手续尚不齐全,就以承租人从事非法经营活动进行解除,况且手续迟迟不齐全的原因就是因为“太原市清泉高效农业开发中心”的不配合。(二)关于拖延支付租金。上诉人一直愿意给付租金(并且多人多次向“太原市清泉高效农业开发中心”的领导请求给付租金),即使是现在也愿意随时给付,但根本原因是“太原市清泉高效农业开发中心”不接受租金,并非上诉人不愿意履行。三、民事判决不仅要考虑既判力,也要考虑到执行力。本案中,房屋的腾退并非上诉人一己之力可以做到,现养老院有40多位老人,即使腾退根据法律规定也需要对40位老人进行他处安置,如果支持了“太原市清泉高效农业开发中心”解除合同及腾退房屋的主张,将导致判决的执行从一个个案问题成为一个群体问题,也不利于被上诉人“太原市清泉高效农业开发中心”权益的实现。并且上诉人仍然按照原标准向“太原市清泉高效农业开发中心”支付租金,“太原市清泉高效农业开发中心”也并不会产生租金损失。综上所述,恳请贵院按照以上上诉理由,本着公正效益和社会效益并举的原则,支持上诉人的上诉请求。   被上诉人太原市清泉高效农业开发中心辩称，上诉人认为上诉人和被上诉人太原市清泉高效农业开发中心建立了新的租赁关系。这一点是上诉人不真实的陈述。上诉人没有任何证据。在一审当中就没有提出任何证据能够证明他和被上诉人清泉高效农业开发中心有任何的合同关系，所以上诉人第一点的上诉理由是不真实的，上诉人认为他的权益是由比优特公司转让给他的。那么这是比优特公司和王洁之间的协议书或者转让书，对于被上诉人太原市高效农业开发中心没有任何的约束力，上诉人打报告的方式告知了我方这个情况，作为我方，接受你的报告或不接受你的报告，我们都是有权利的。我们不接受你来租赁我方的租赁物，因为我们合同有相对性，我们同意和比优特公司之间建立租赁合同关系。我们不同意比尤特公司擅自擅自把权益转让给上诉人，我们不同意这样的行为，所以上诉人提出的第一点主张没有任何的事实依据。第二点上诉人没有交纳租金的权利，我方也没有收取王洁交纳租金的权利。因为我方的合同相对方是比优特公司，我们和王洁之间没有合同关系，当然不能收取王洁的租赁费。我们收取的是比优特公司交给的租金，而比尤特公司在与我方履行合同期间屡屡违约，使我方不能实现合同的目的，并且在履行合同过程当中，把我方原有的设施拆除甚至于是丢失，所以我方坚决要要求和比优特公司解除合同，作为王洁没有权利和我方说合同的事情，你不是一方权利人，仅仅是因为你自己对外自称是院长，所以你占用了这个房子，所以我们要求你腾退。王洁在本案当中没有任何的权利可言。上诉人在上诉状当中说太原市清泉高效农业开发中心不配合做工作，作为我方有什么义务要配合你呢，你有什么权利要求我们配合你呢，正是因为合同的相对方，屡屡违约，擅自将租赁物交付给本案的上诉人，所以我方坚决要求解除合同。至于说本案所产生的社会效果，作为上诉人早就应该想到，因为上诉人一直不和比尤特公司腾退房屋，所以不能因为有社会方方面的原因而不能不履行法律的判决，所以上诉人的几点上诉理由不能成立。请求二审法院查明事实以后驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。   被上诉人山西比优特文化旅游有限公司没有提交答辩意见。   太原市清泉高效农业开发中心（以下简称“清泉开发中心”）向一审法院提出诉讼请求:1.请求解除清泉开发中心与山西比优特文化旅游有限公司（以下简称“比尤特公司”）于2015年10月16日签订的《办公房租赁合同》，并判令比尤特公司及王洁立即腾出属清泉开发中心的位于清源镇北营村租赁给比尤特公司的办公房、北院及南院五个大棚、鱼塘及四间宿舍，由比尤特公司支付逾期付款及违法经营的违约金45000元(租金总额2250000×1%×2);2.请求依法判令比尤特公司支付清泉开发中心拖欠的租金266666元（2018.10.31--2019.6.30共8个月的租金266666元)，并要求比尤特公司将租金支付至腾出租赁的房屋场地时止;3.请求判令比尤特公司及王洁赔偿拆除大棚的供暖设施80000元（1600平米乘以50元），以上共计391666元；4.诉讼费要求比尤特公司和王洁共同承担。   一审法院经审理认定事实如下：案涉租赁物办公房位于清徐县三国城北侧。2015年10月16日清泉开发中心（甲方）与比尤特公司（乙方）签订《办公房租赁合同》，约定：第一条租赁范围:乙方租赁范围为甲方北院及南院五个大棚、鱼塘及四间宿舍。第二条租赁期限：1、租期为6年，自2015年9月30日起至2021年9月29日止，2、租赁期满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施（若乙方在租赁期间，对原有建筑物进行了改建或装修，租赁期满或合同解除后，所有改建或装修的房屋、建筑物资产，全部无偿留给甲方）……。第三条租赁费用:租金2015年9月30日至2018年10月31日，每年人民币350000元整，2018年10月31日至2021年10月31日，每年人民币400000元整，租赁费用中不含相关税费。第四条租金支付方式：租金采取年付方式，乙方应当自本合同签订之日起15日内向甲方支付当年租金，当年租期结束前15天内向甲方支付次年租金。第九条违约责任：1、乙方逾期支付租金或其他约定费用的，逾期30日未支付租金或费用的，甲方有权单方解除本合同，对乙方造成的任何损失甲方不承担责任。自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，乙方除应给付尚欠租金外，同时还应按租金总额的1%支付违约金。2、乙方利用租赁物进行违法活动的，甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按租金总额的1%支付违约金。合同还对租赁物的交付和返还、双方的权利义务等进行了具体约定。合同生效后，清泉开发中心依约将租赁物交付比尤特公司使用，比尤特公司利用租赁场所发展老年公寓项目，名称拟定“清徐县比尤特老年公寓”。现该租赁场所对外挂牌“金拐杖养老公寓”，由王洁经营，“清徐县比尤特老年公寓”和“金拐杖养老公寓”均未办理注册登记手续。2018年6月6日清泉开发中心给比尤特公司送达告知书，告知比尤特公司在2018年10月31日前未办理完养老营业手续，继续开展养老业务，清泉开发中心有权单方解除双方签订的合同；2018年9月28日清泉开发中心再次给比尤特公司送达告知书，告知比尤特公司在长时间内无视清泉开发中心对其反复提出的必须及时办理完善相关手续的要求，至今未办理完善养老营业项目所必须的相关手续，已经严重违反了国家的相关法律规定，可被视为非法经营。清泉开发中心决定从2018年9月30日起正式解除与比尤特公司的合作协议，要求比尤特公司于2018年10月31日前撤离目前的经营场所，清泉开发中心将安排相关人员予以接收。比尤特公司没有提出异议。   本案当事人争议的事实：第一，案涉租赁场所老年公寓项目由谁开办经营。清泉开发中心诉称租赁合同是清泉开发中心和比尤特公司签订的，清泉开发中心只认比尤特公司，和王洁没有任何关系，王洁在庭审中称清泉开发中心同意、知情，没有任何证据证实，比尤特公司退出也没有通知清泉开发中心，清泉开发中心要求腾出场地时才知道王洁的存在。比尤特公司辩称2015年10月16日清泉开发中心和比尤特公司签订租赁合同，比尤特公司租赁清泉开发中心的房屋开始装修，大约4-5个月装修完毕后开始经营比尤特老年公寓，以比尤特公司的名义开办经营，在经营过程中由比尤特公司和王洁共同经营，时间记不清；2017年10月比尤特公司退出由王洁独立经营,当时和王洁共同经营时没有书面告知清泉开发中心，但是退出经营时比尤特公司和王洁共同去清泉开发中心商谈，当时清泉开发中心不认可，后来王洁怎样和清泉开发中心商量比尤特公司不清楚。王洁述称2015年其与比尤特公司合作经营养老项目，约定暂以郝保刚经营的比尤特公司的名义先与清泉开发中心签订房屋租赁合同，在清泉开发中心的协助下，郝保刚和王洁办理了老年公寓的相关手续，2017年10月郝保刚退出经营，将老年公寓的所有权益交接给王洁，王洁将名称变更为“金拐杖养老服务中心”。后王洁多次向清泉开发中心提出变更租赁合同主体的申请，在经营极其困难的情况下缴纳了2018年租金，清泉开发中心一直接受并认可这一事实，比尤特公司代表养老公寓签订房屋租赁合同，清泉开发中心在明知和认可的情况下，合同的主体应为养老公寓。王洁和比尤特公司自始至终共同经营，而且是和清泉开发中心一起谈的，自始至终都是由王洁一人经营，比尤特公司出资，合同是以比尤特公司名义签订的。   第二，租赁费的交付，清泉开发中心诉称从2015年至2018年清泉开发中心收了比尤特公司3年的租赁费，金额1050000元，全部开具发票给了比尤特公司，比尤特公司现拖欠2018年10月30日至2019年10月30日的租赁费。比尤特公司认可已收到清泉开发中心开具的3年租赁费的发票，辩称发票都是针对比尤特公司开具的，由比尤特公司保存，2015年10月至2017年10月的租赁费由比尤特公司交付，2017年10月比尤特公司退出，由王洁一人经营清徐县比尤特老年公寓，2017年10月至2018年10月的租赁费由王洁交付。王洁述称前两期的租赁费发票针对比尤特公司开具，由比尤特公司保存，第三期租赁费由王洁交付，发票至今没有见到，王洁交付第三期租赁费时比尤特公司早已退出，实际履行人是王洁，王洁一直要交房租，但是交不进去，清泉开发中心不给账号，说只要现金。   第三，租赁物五个大棚供暖设施的拆除，清泉开发中心诉称比尤特公司承租期间拆毁了五个大棚的供暖设施，拆毁时间不清楚；比尤特公司辩称供暖设施2017年10月以后拆除，由王洁拆除；王洁述称其拆除了三个大棚的供暖设施，拆除的103片暖气片都放在院子里，拆除一事清泉开发中心和比尤特公司都知道。   一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能履行合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他为违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2015年10月16日清泉开发中心和比尤特公司签订的《办公房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。合同生效后，清泉开发中心依约履行了交付租赁物的义务，比尤特公司不按约定交付租赁费，利用租赁物无证经营老年公寓构成违约，应承担民事责任。2018年6月6日和2018年9月28日清泉开发中心先后两次通知比尤特公司要求单方解除合同，比尤特公司未提异议，清泉开发中心请求解除2015年10月16日清泉开发中心和比尤特公司签订的《办公房租赁合同》，判令比尤特公司及王洁立即腾出属清泉开发中心的位于清徐县三国城北侧租赁给比尤特公司的北院及南院五个大棚、鱼塘及四间宿舍于法有据，予以支持。王洁述称2015年其与比尤特公司合作经营养老项目，约定暂以郝保刚经营的比尤特公司的名义先与清泉开发中心签订房屋租赁合同，比尤特公司代表养老公寓签订房屋租赁合同，清泉开发中心在明知和认可的情况下，合同的主体应为养老公寓，请求驳回清泉开发中心的诉讼请求，无合法有效的证据证明，不予采信。清泉开发中心请求比尤特公司支付逾期付款及违法经营的违约金45000元数额过高，可按租金总额的1%计算违约金，为22500元。清泉开发中心请求判令比尤特公司支付拖欠的租赁费266666元，时间2018年10月31日至2019年6月30日，并要求比尤特公司将租赁费支付至腾出租赁房屋场地时为止合理合法，予以支持；比尤特公司辩称清泉开发中心起诉的租赁费是王洁独立经营期间所欠，应由王洁一人承担，王洁不是案涉《房屋租赁合同》的承租方，比尤特公司退出由王洁一人占用租赁场地经营养老公寓，清泉开发中心不予认可，比尤特公司的辩解理由不能成立。清泉开发中心请求判令比尤特公司及王洁赔偿拆除大棚供暖设施的损失80000元，租赁物大棚供暖设施被王洁拆除属实，清泉开发中心未举证证明损失的计算依据，本院难以确认损失金额，本案暂不予处理，当事人可以协商解决或另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除太原市清泉高效农业开发中心与山西比尤特文化旅游有限公司2015年10月16日签订的《办公房租赁合同》，山西比尤特文化旅游有限公司和王洁于本判决生效后三个月内腾出太原市清泉高效农业开发中心位于山西省清徐县三国城北侧的北院及南院五个大棚、鱼塘及四间宿舍；二、山西比尤特文化旅游有限公司于本判决生效后十日内支付太原市清泉高效农业开发中心2018年10月31日至2019年6月30日的租赁费266666元及2019年7月1日至腾出上述租赁物时的租赁费；三、山西比尤特文化旅游有限公司于本判决生效后十日内支付太原市清泉高效农业开发中心逾期付款违约金22500元；四、驳回太原市清泉高效农业开发中心的其他诉讼请求。案件受理费3587元，由太原市清泉高效农业开发中心负担939元，山西比尤特文化旅游有限公司负担2648元。   二审中，上诉人王洁没有提交新证据证明其上诉人主张事实。本院对一审法院查明事实予以确认。   本院认为，被上诉人清泉开发中心和比尤特公司签订的《办公房租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。比尤特公司不按约定交付租赁费，利用租赁物无证经营老年公寓构成违约，应承担民事责任。清泉开发中心请求解双方签订的《办公房租赁合同》，判令比尤特公司及王洁立即腾出属清泉开发中心的位于清徐县三国城北侧租赁给比尤特公司的北院及南院五个大棚、鱼塘及四间宿舍于法有据，一审法院予以支持并无不当。王洁上诉称其与被上诉人清泉开发中心已经建立新的租赁合同关系，但无合法有效的证据证明，故其据此主张一审法院认定事实错误的理由不能成立。王洁占用租赁场地经营的养老公寓，未取得合法审批手续属无证经营；王洁非《办公房租赁合同》的相对方，未取得被上诉人清泉开发中心认可，清泉开发中心认可拒绝接收其缴纳租金符合法律规定，故其主张“太原市清泉高效农业开发中心”要求解除合同的事由是存在“非法经营行为”及拖欠租金,这两条理由依法不能成立的意见本院不予采纳。上诉人王洁在未取得合法审批手续及未同租赁物所有人签订租赁合同的情况下，即使用涉案租赁物开办“金拐杖养老服务中心”，收养40多位老人养老，因合同解除老人需要安置，但其经营行为属非法经营，造成的后果依法应当由其承担，故其主张民事判决不仅要考虑既判力,也要考虑到执行力的意见本院不予采信。综上所述，上诉人王洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7174元，由上诉人王洁负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵文林   审判员 张军红   审判员 孙爱英     二〇一九年十一月十八日   书记员 王兆宇