江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初4528号原告:共青城华森置业有限公司，住所地：江西省九江市共青城市共青大道财政大楼第三层，统一社会信用代码：9136040555088180XH。法定代表人：张志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李锋，江西惟民律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：杨良茂，男，汉族，1965年11月2日出生，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：郭舒萍、张建华，江西道善律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告共青城华森置业有限公司诉被告杨良茂执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告共青城华森置业有限公司的委托诉讼代理人李锋，被告杨良茂及其委托诉讼代理人郭舒萍、张建华均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告共青城华森置业有限公司院向本院提出诉讼请求：1、停止对原告位于江西省九江市共青城市“和熙家园”小区9栋3单元407号（9-3-407）、24栋1单元1102（24-1-1102）房屋的执行行为，并解除对上述房屋的查封措施（原案执行标的额55万元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月15日，贵院对杨良茂与胡国发（已病故）、傅晓春民间借贷纠纷一案作出（2012）临民初字第1663号民事调解书，确定由胡国发一人分期偿还杨良茂借款余额40.7万元。后因胡国发未按约履行还款义务，杨良茂向贵院申请强制执行。执行过程中，贵院作出（2013）临执字第324号执行裁定书，查封原告所有的位于江西省九江市共青城市“和熙家园”小区9栋3单元407号（9-3-407）、24栋1单元1102号（24-1-1102）两套房屋（以下简称“涉案房屋”），该房屋至今仍处于查封状态。2019年5月30日，原告依法向贵院提出执行异议。贵院于2019年8月13日作出（2019）临执异76号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服，现依法提起执行异议之诉，理由如下：一、涉案房屋系原告所有，并非原案被执行人胡国发所有，根据《物权法》第三十条子规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。在本案中，原告系涉案房屋所在小区的房地产开发企业，当该小区建成之时，小区住宅的所有权就已经形成，原告因建设而原始取得涉案房屋的所有权。因此，在涉案房屋建成后、未依法办理不动产登记手续之前，原告是涉案房屋的唯一合法所有权人。二、胡国发在执行过程中提出涉案房屋系其所有，没有任何事实与法律依据，原因1、原告与胡国发之间无任何法律关系。原告将涉案房屋所在小区建设工程项目施工单位系江西临川建筑安装工程总公司，并非胡国发。至于胡国发与江西临川建筑安装工程总公司具有何种法律关系，原告既不知情，也与本案无关。2、根据合同相对性的原则，如果原告在上述工程中有拖欠工程款的行为，“以房抵款”的对象也是江西临川建筑安装工程总公司，而非胡国发。3、事实上，原告与胡国发之间没有任何关于抵偿工程款的书面或口头协议；退一步说，即使双方存在书面协议，根据《物权法》第三十一条的规定，涉案房屋在未经登记之前，不发生物权效力。4、原告与江西临川建筑安装工程总公司另案发生的建设工程施工合同纠纷案，已由九江市中级人民法院作出一审判决，该一审判决明确认定涉工程施工单位为江西临川建筑安装工程总公司，而非胡国发。综上所述，原告对涉案房屋依法享有所有权，并且享有足以排除强制执行的民事权益，故依据我国民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告杨良茂辩称，1、涉案房屋已被原告以工程款方式抵给了被执行人胡国发所在208施工队，原告提出的查封异议不成立，2011年9月原告与江西临川建筑安装工程总公司签订了施工合同，由江西临川建筑安装工程总公司承包和熙家园一期工程，2011年12月江西临川建筑安装工程总公司九江分公司与胡国发签订了施工承包合同，约定江西临川建筑安装工程总公司九江分公司将承接原告工程交给胡国发施工，胡国发与廖少华、赵保明三人合伙组建208工程队负责施工承建，2013年11月22日208队施工承建后经原告、江西临川建筑安装工程总公司、208队三方核算，原告将18套房（含已查封的两处房产）抵208队工程款7498960元，据此，虽然原告是涉案房屋土地使用权利人，但其已以涉案房屋抵208队工程款，且法院依法也向原告发送了协助执行通知书，故原告提出的查封异议不成立。2、涉案房屋已查封时，已确认归胡国发所有，法院查封于法有据，2012年10月15日被告与胡国发的民间借贷纠纷一案，经抚州市临川区人民法院组织调解，双方当事人自愿达成调解协议，后因胡国发不按调解协议履行义务，被告便向法院申请强制执行，在强制执行期间，法院依法传唤胡国发、廖少华、赵保明等，并一一作了问话笔录，并根据相关证据材料法院查明了原告已将18套房（含已查封的两处房产）抵208队工程款7498960元，且其中已查封的两处房产208队已分配给胡国发，故临川区人民法院有权查封涉案房屋，原告查封异议不成立。经审理查明，被告杨良茂与胡国发（已于2015年6月病故）、傅晓春民间借贷纠纷一案，本院于2012年9月7日立案审理。经本院主持调解，双方达成了如下调解协议：“一、被告胡国发于2012年10月底前偿还原告杨良茂借款10万元；于2012年11月底前偿还原告借款10万元；于2012年12月底前偿还借款10万元；于2013年1月底前偿还原告杨良茂借款余款额10.7万元。二、如果被告胡国发未按前款内容还款，则按月利率2%计算逾期利息给原告杨良茂。三、原告杨良茂自愿放弃对被告傅晓春的诉讼请求。”，本院于2012年10月15日作出（2012）临民初字第1663号民事调解书予以确认。后因胡国发未按照民事调解书的约定履行还款义务，杨良茂向本院申请强制执行，执行立案案号为（2013）临执字第324号。本院于2013年9月16日依法作出了（2013）临执字第324号执行裁定：“查封被执行人胡国发在银行的存款计人民币550000元或价值人民币550000元的财产。”另查明，原告共青城华森置业有限公司与江西临川建筑安装工程总公司于2011年9月签订了《建设工程施工合同》，由原告共青城华森置业有限公司开发，江西临川建筑安装工程总公司承包和熙家园一期工程。江西临川建筑安装工程总公司九江分公司与胡国发于2011年12月签订了《施工经济承包合同》,约定：江西临川建筑安装工程总公司九江分公司将承接的共青城华森置业有限公司的和熙家园一期工程施工任务承包给胡国发施工。胡国发与廖少华、赵保明三人合伙以208施工队的名义施工。在执行过程中，胡国发主动向本院执行局提供：2013年11月22日,共青城华森置业有限公司将18套房抵208队工程款，折抵价格为人民币7498960元的票据原件及18套房屋清单原件，经现场审核后留下复印件，后票据原件及房屋清单原件由胡国发拿回。票据具体内容为：1、抬头为今借到，付款单位：共青城华森置业有限公司，并由熊纲焱签名；2、款项性质：为18套房抵208队工程款；3、金额柒佰肆拾玖万捌仟玖佰陆拾元（7498960元）4、附注胡国发、李生元、廖少华签名。5、江西临川建筑安装工程总公司和熙家园项目部盖章6、落款时间2013年11月22日。据此本院向共青城市城乡建设和交通运输局房产科发出协助执行通知书，查封了18套房清单中的二套房产：江西临川建筑安装工程总公司和熙家园24栋1号1102号房产，24-1-1102；9栋3单元407号房产，9-3-407，冻结期间，非经本院许可对已查封的上述两房产不得办理买卖、过户、转让、抵押等手续。查封期限2014年12月19日至2015年12月18日。本院于2018年11月2日依据该执行裁定，向共青城市不动产登记中心继续查封涉诉两处房产，查封期限自2018年11月2日始至2021年11月1日。2019年5月30日，原告向本院提出执行异议，本院于2019年8月13日作出（2019）临执异76号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服，故提起执行异议之诉。以上事实，有原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、（2019）临执异76号执行裁定书原件、土地使用权证书复印件、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表2份、《建设工程施工合同》、《建筑工程施工合同补充协议》、《施工经济承包合同》、“18套房抵208队工程款”相关凭证、说明一份、执行笔录4份、《证明》、（2012）临民初字第1663号民事调解书、（2016）最高法民终484号民事判决书、2019年10月14日本院出具的说明一份、庭审笔录等证据在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本案的争议焦点：原告共青城华森置业有限公司对涉诉二套被查封房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，原告作为杨良茂与胡国发民间借贷纠纷执行案件的案外第三人，就本院查封的二套涉诉房屋，是否享有足以排除强制执行的理由，应主要审查涉诉二套房屋的权属。从胡国发提供的票据来看，形式上是借据，实际属于以物抵债的协议，其内容包含了债权人、债务人、抵债金额、房屋套数。票据上有原告的时任监事熊纲焱和李生元签名，江西临川建筑安装工程总公司和熙家园项目部盖章，胡国发及其合伙人廖少华签名，由此可以认定系开发企业即原告与承建方江西临川建筑安装工程总公司及实际施工人胡国发达成了以物抵债合意，从而形成的书面协议，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告共青城华森置业有限公司将18套房抵给和熙家园的承建方江西临川建筑安装工程总公司208施工队。后208施工队将该二套房分配给了胡国发，虽然没有办理不动产登记，但胡国发据此对涉诉二套房屋取得期待物权。原告共青城华森置业有限公司对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。被告杨良茂作为胡国发的债权人，在胡国发未履行生效法律文书时，申请强制执行，本院依法有权对涉诉二套房屋进行查封。故对原告诉请停止对涉诉二套房屋的执行行为，并解除查封措施的诉请，因证据不足，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告共青城华森置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告共青城华森置业有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  帅美琴人民陪审员  万园秀人民陪审员  张柏兰二〇一九年十一月十三日书 记 员  毛 青