山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6063号 上诉人(原审被告)：宋琳琳，女，1983年6月20日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：于晓枫，山东恒盛德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱江，山东恒盛德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜丹，女，1978年4月23日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田瑶瑶，山东鑫盛方律师事务所实习律师。 原审第三人：青岛泰和盛房地产经纪有限公司，住所地青岛市市南区山东路6号丙9-1-甲号。 法定代表人：章季，职务总经理。 上诉人宋琳琳因与被上诉人姜丹房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋琳琳及其委托诉讼代理人于晓枫、朱江，被上诉人姜丹的委托诉讼代理人孙涛到庭参加了诉讼，原审第三人青岛泰和盛房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 宋琳琳上诉请求：1、撤销青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初6334号民事判决书并依法改判驳回姜丹的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由姜丹负担。事实和理由：一、宋琳琳、姜丹及青岛泰和盛房地产经纪有限公司于2018年8月21日签订的《补充协议》应属无效，一审法院对该协议的效力认定不当，导致错误结论。二、姜丹故意隐瞒其不具有购房资格的事实，采用欺诈手段与宋琳琳签订《青岛市存量房屋买卖合同》，后因未能通过非法手段获得购房资格，导致买卖合同无法履行。其行为已构成合同违约，因此无权主张返还定金。一审法院以“《补充协议书》中所约定的合同解除条件已经成就”为由，错误的将姜丹违约认定为合同解除，导致对本案中责任承担主体的认定不当。三、因姜丹原因，导致258万元至今未能达到支付给宋琳琳的条件，故姜丹向宋琳琳主张利息缺乏依据。综上，因姜丹的违约行为导致双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》无法履行，其依法应当承担违约责任，人民法院应依法驳回其诉讼请求。一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审法院应依法予以改判。庭审过程中宋琳琳补充上诉意见：一、因被上诉人未能依约向上诉人支付购房首付款258万元，故其所交纳的30万元定金因其违约行为已于2018年7月23日被罚没，其不再具有主张返还的权利。二、三方签订的《补充协议》（无落款时间）不仅无效，且不具备履行条件，一审法院基于该《补充协议》内容判令宋琳琳返还30万元定金缺乏法律及事实依据。三、姜丹在双方《补充协议书》（落款时间2018年8月21日）约定的合同解除期限届满前单方违约解除合同，其无权向宋琳琳主张返还定金。综上，因姜丹未能按照《青岛市存量房屋买卖合同》约定的时间交付款项，且在三方约定的购买购房资格期限届满前就单方解除合同，因此其违约行为已导致无权向宋琳琳主张返还定金30万元。一审法院认定不当，二审法院应予纠正。 姜丹答辩称，宋琳琳的上诉理由在一审庭审已经阐述过，其没有新的上诉事实和理由，宋琳琳的上诉纯属无理缠诉，理应驳回。一审法院事实认定清楚，证据充分，法律适用正确，应当依法维持。关于利息损失，一审姜丹提交了相关证据，双方解除合同后宋琳琳理应按照协议有关约定向姜丹履行解除资金托管的手续，宋琳琳拒不履行，导致姜丹258万元资金至今仍然冻结在银行中，依据法律相关规定，其不履行到期义务造成损失应以银行同期贷款利率承担相应违约后果，一审法院也将258万元的活期利息从相应利息中进行了扣减，一审对利息的处理合法，理应驳回宋琳琳对该条的上诉主张。关于定金，双方签署的补充协议明确双方互不追究违约责任，在未到期办理购房资格的情况下，不存在扣罚30万元定金的问题。 姜丹向一审法院起诉请求：1、依法解除姜丹与宋琳琳之间的房屋买卖合同；2、依法判决宋琳琳返还30万元定金并支付利息（自2018年8月24日至实际支付之日，按年利率6%支付利息）；3.依法确认姜丹与宋琳琳双方签订的《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》未达到支付条件，依法判决宋琳琳配合姜丹办理托管资金解冻事宜；4、判决宋琳琳向姜丹支付258万元首付款的利息（自2018年8月24日至首付款实际返还之日，按年利率6%支付利息，至2019年1月29日暂计67009元）；5、本案诉讼费由宋琳琳承担。 一审法院认定事实：1、2018年7月23日姜丹（房屋买受人）与宋琳琳（房屋出售人）通过中介青岛泰和盛房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同一份，姜丹购买宋琳琳名下位于青岛市市北区户房屋一处，房屋总价款为960万元。合同约定买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；补充（除购房资格外）其他证件必须真实有效。在《补充协议》中，双方约定购买方购买的购房资格如因国家政策原因导致无法成功交易的或无法使用购房资格的（购房资格无效的情况下）购房资格费用要退还给买方。卖方如数退还购买方定金叄拾万，不算违约。 2018年7月23日姜丹（乙方）和宋琳琳（甲方）到中国光大银行（丙方）办理了资金网上托管业务，姜丹支付宋琳琳购房款258万元。中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书（三方）约定：甲乙双方向丙方申请托管资金支付/退回前，应向丙方提供甲乙双方有效身份证复印件、房屋所有权证复印件、《房屋买卖合同》复印件、《交易资金退回委托书》等材料。 2018年7月24日姜丹向宋琳琳支付了购房定金30万元，宋琳琳给姜丹出具了收条。 2、2018年8月21日姜丹（乙方）、宋琳琳（甲方）及青岛泰和盛房地产经纪有限公司（丙方）签订了《补充协议书》一份，合同约定丙方于2018年8月24日前办理出乙方购房资格完成挂牌网签，如果未在2018年8月24日前完成挂牌网签，甲乙丙三方和平解约，互不追究责任。因本协议任何一方不履行或延迟履行约定事项的，应承担违约和赔偿责任。 3、青岛泰和盛房地产经纪有限公司称，三方在签订合同时对姜丹没有购房资格都明确知悉，但是姜丹、宋琳琳的购买及出卖意愿强烈要求青岛泰和盛房地产经纪有限公司通过他人解决姜丹没有购房资格无法办理房屋网签及过户的规定，青岛泰和盛房地产经纪有限公司从未办理过上述事宜，但是在姜丹、宋琳琳强烈要求下尝试办理，最终也没完成，后宋琳琳提议由其协调办理，但此时姜丹已不同意继续按该种方式履行。 2018年9月26日山东鑫盛方律师事务所给宋琳琳发送了《律师函》一份，要求解除与宋琳琳的房屋买卖合同，返还定金30万元并要求其在收到律师函之日起三日内与姜丹共同去中国光大银行（青岛麦岛路支行）办理相关手续，将托管资金从托管账户退回至姜丹在中国光大银行开立的结算账户。2018年9月27日宋琳琳签收了该份律师函。 现宋琳琳未返还姜丹购房定金，也未协助姜丹办理银行资金托管账户的退回手续。 一审法院认为，姜丹、宋琳琳及第三人在2018年8月21日签订的《补充协议书》系三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的规定，合法有效。《补充协议书》中明确约定了“丙方于2018年8月24日前办理出乙方购房资格完成挂牌网签，如果未在2018年8月24日前完成挂牌网签，甲乙丙三方和平解约，互不追究责任”，即当事人各方约定了合同解除的条件并约定了互不追究违约责任。后姜丹一直未取得购房资格，也无法完成挂牌网签，即《补充协议书》中所约定的合同解除条件已经成就，现姜丹要求与宋琳琳解除房屋买卖合同于法有据，应予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。姜丹宋、琳琳及青岛泰和盛房地产经纪有限公司在《补充协议书》约定了“互不追究责任”，故一审法院认定案涉房屋买卖合同的解除不存在违约方，姜丹要求宋琳琳返还30万元定金符合法律规定，应予支持。 依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。《补充协议书》约定了因本协议任何一方不履行或延迟履行约定事项的，应承担违约和赔偿责任。姜丹主张宋琳琳支付逾期返还定金的利息符合法律规定，应予支持。一审法院酌情判令宋琳琳支付姜丹自宋琳琳收到《律师函》的2018年9月27日至实际支付之日止的利息，以30万元为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率计算。 根据《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》的约定，甲乙双方向丙方申请托管资金支付/退回前，应向丙方提供甲乙双方有效身份证复印件、房屋所有权证复印件、《房屋买卖合同》复印件、《交易资金退回委托书》。在姜丹向宋琳琳发送《律师函》之后宋琳琳并未向姜丹提供退款的相关材料，姜丹主张确认双方签订的《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》未达到支付条件，并要求宋琳琳配合姜丹办理托管资金解冻事宜的诉讼请求于法有据，应予支持。 关于姜丹所主张的要求宋琳琳按年利率6%的标准支付258万元首付款利息的诉讼请求，宋琳琳迟延履行《补充协议书》的约定确实给姜丹造成了损失，但因上述款项在银行中利率为活期存款利率，因此一审法院认定宋琳琳利息损失的计算标准为同期的贷款利率减去同期活期存款利率，自宋琳琳收到《律师函》的2018年9月27日至实际支付之日止以258万元为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率减去同期活期存款利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，一审判决：一、解除姜丹与宋琳琳于2018年7月23日所签订的房屋买卖合同；二、宋琳琳于判决生效之日十日内返还姜丹购房定金30万元及该款的利息，自2018年9月27日至实际支付之日止，按同期中国人民银行贷款基准利率计算；三、确认姜丹与宋琳琳双方签订的《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》未达到支付条件；四、宋琳琳于判决生效之日十日内配合姜丹办理广大银行托管资金解冻手续；五、宋琳琳于判决生效之日十日内支付姜丹逾期办理广大银行托管资金解冻手续的利息，以258万元为基数，自2018年9月27日至实际支付之日止，按同期中国人民银行贷款基准利率减去同期中国人民银行活期存款利率计算；六、驳回姜丹其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费6850元，保全费2520元，由宋琳琳负担。 本院二审期间，宋琳琳交提交光大银行最终帐户对帐单一份，欲证明姜丹于2018年7月24日履行支付258万元首付款的义务，与买卖合同双方约定的首付款支付时间7月23日不符，姜丹在7月23日已经产生一次违约责任，相应30万元姜丹无权主张返。姜丹对此质证称，该证据仅显示到帐时间，并未显示转帐支付的时间，即使迟延付款一天也没有影响到该合同的履行，没有构成实质性违约，宋琳琳没有就该笔款项履行时间提出任何异议。 宋琳琳提交中介跟姜丹老公张越博的微信聊天记录，证明8月23日姜丹单方提出解除合同。姜丹质证称，真实性无异议，认可张越博是姜丹老公，姜丹也有张越博和宋琳琳老公曲中现微信聊天记录，可以证明对方在8月23日说办不出购房资格，要等到下个周才能办理。 宋琳琳提交证人王某证言，欲证明双方签订买卖合同时姜丹称其有购房资格，存在欺诈；双方约定办理购房资格最终截止时间是2018年8月24日，到期没有获得购房资格才具备解除合同的条件，但姜丹在8月24日之前明确表示单方解除合同，不再继续履行；系姜丹严重违约，无权主张返还30万元定金。姜丹质证称，证人应是青岛泰和盛房地产经纪有限公司的员工，青岛泰和盛房地产经纪有限公司没有参加庭审，该证人即所谓的员工出庭的证言跟一审中青岛泰和盛房地产经纪有限公司对事实的确认相互矛盾。其原因为一审结束后，姜丹曾经找到青岛泰和盛房地产经纪有限公司要求其退还购房资格和居间合同服务费，双方之间产生矛盾，故才会出现其欲推翻一审的认定，一审中青岛泰和盛房地产经纪有限公司明确表示补充的文字是签订合同的同时形成的。一审青岛泰和盛房地产经纪有限公司明确陈述，其向宋琳琳告知了姜丹不具备购房资格，姜丹不存在欺诈。二审中证人对一审明确的事实予以否认，其目的是为了拒不退还中介费。且证人陈述前后矛盾，证人说2018年7月23日12点之前将办理购房资格款转账给其，但其又说当时姜丹没有告知其没有购房资格，是在办理资金监管之后才告知，自相矛盾。证人说在8月24日之前姜丹就单方终止协议，2018年8月23日姜丹老公找宋琳琳老公的微信聊天记录显示，宋琳琳老公说8月24日之前不能办理出购房资格，因此姜丹才表示24日前未能办理只能解除合同，实际解除合同日期是律师发函解除的，一审认定解除日期是以发函的日期认定的。 经审理查明，证人王某在庭审中作证称，姜丹在2018年7月23日签订房屋买卖合同时称其具有购房资格，在当天下午到银行办理首付款转账时才告知没有购房资格，经双方协商，宋琳琳同意继续卖房后，在合同上补充填写了手写文字；双方是在签订合同当天签订的《补充协议》，姜丹在当天办理了首付款转账和资金监管账户的转账，在次日7月24日向其转账5.5万元办理社保以取得购房资格；在双方签订2018年8月21日《补充协议书》后，姜丹在8月23日提出要终止协议，其随后就告知了宋琳琳；2018年9月中旬，其从青岛泰和盛房地产经纪有限公司离职。本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，宋琳琳上诉称姜丹在签订房屋买卖合同时存在故意隐瞒没有购房资格的重大事实，构成欺诈，但双方房屋买卖合同中填写的手写体内容以及双方的《补充协议》与宋琳琳的该项主张明显相悖，且一审中青岛泰和盛房地产经纪有限公司明确陈述在签订合同时对姜丹没有购房资格均明确知悉，故本院对宋琳琳的该项主张不予采信。宋琳琳主张该手写体及《补充协议》是在签订合同当天下午后补，并为此提交证人证言加以证明。但该证人的陈述存在前后不一的情形，并不能推翻之前青岛泰和盛房地产经纪有限公司在一审中的陈述。证人称双方房屋买卖合同是上午签订，《补充协议》是当天下午在银行补签，并以此证明宋琳琳在签订合同时对姜丹没有购房资格不知情，但该《补充协议》与之前合同文本为同一制式纸张，其中除有手写内容外，还有机打条款，证人所述该协议系在银行补签，不符合常理，盖然性较低，本院对此不予采信。该《补充协议》中包含了购房资格费用退还等问题，可以断定签订时双方知晓姜丹的购房资格问题，基于前述分析，宋琳琳主张签订房屋买卖合同后才得知姜丹不具有购房资格，盖然性较低。且，宋琳琳之后同意继续出售房屋并签订《补充协议书》等行为亦表明其对姜丹不具有购房资格的情况接受并容忍，其愿意等待相关手续的办理以继续促成双方交易，并同意在不能办理购房资格的情况下双方互不追究责任，故其再以姜丹没有告知购房资格问题构成欺诈，不应返还定金，不能成立。 对于宋琳琳主张姜丹逾期1天支付首付款与监管资金的问题，其提交的证人证言显示姜丹系按照合同约定的时间到银行办理了转账手续，故姜丹对此不存在违约行为，不需承担违约责任，宋琳琳的该项主张不能成立。 对于宋琳琳主张姜丹提前解除合同的问题，宋琳琳的证人证言显示姜丹方是在合同约定的时间（8月24日）前1天即8月23日提出解除合同，根据宋琳琳提交的微信聊天记录打印件显示，姜丹方微信留言时间为下午4点01分，其微信的内容亦仅是表示申请解除合同、预约办理解约手续，由此可见，在姜丹方做出协商解除合同的意思表示之时，距离双方约定的无责任解除合同时限届满之时非常接近，在剩余的期间内取得购房资格、完成挂牌网签的可能性微乎其微，且事实证明其后姜丹在约定时限内确没有实际取得购房资格，而双方《补充协议书》已约定时限届满互不追究责任，现宋琳琳又主张姜丹违约，无权主张返还定金，依据不足，一审法院对此不予支持，并无不当。综上，宋琳琳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人宋琳琳负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 高中日 审判员 安太欣 二〇一九年十一月二十七日 书记员 张 旭 书记员 李珊珊