成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0108执异332号 案外人：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地绵阳市长虹大道126号怡海明珠大厦2层。 法定代表人：杨万波。 委托诉讼代理人：段文琪，北京金杜（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：邱兰棣，北京金杜（成都）律师事务所律师，一般授权。 申请执行人：云南滇源建设有限公司，住所地云南省曲靖市宣威市丰华街道振兴街3号。 法定代表人：宁德灿。 被执行人：四川怡海房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市成华区建设路1号2栋1单元32层3201号。 法定代表人：黄全贵。 被执行人：绵阳怡海实业集团有限公司，住所地绵阳市长虹大道中段128号。 法定代表人：黄全贵。 本院在执行云南滇源建设有限公司（以下裁判主文前简称滇源公司）申请执行四川怡海房地产开发有限责任公司（以下裁判主文前简称四川怡海房地产公司）、绵阳怡海实业集团有限公司（以下裁判主文前简称怡海实业公司）、绵阳怡海房地产开发有限公司（以下裁判主文前简称绵阳怡海房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案号：（2017）川0108执保215号、（2018）川0108执1577号。案外人绵阳苏宁易购销售有限公司（以下裁判主文前简称苏宁易购公司）对本院查封怡海实业公司名下位于四川省绵阳市涪城区商铺不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人苏宁易购公司称，2014年7月1日，案外人租赁怡海实业公司名下怡海明珠大厦商铺，租赁面积共计7926.05平方米，包括负一层仓库及一、二、三层商场，租赁期限自2014年12月25日到2024年12月24日，租赁费用共计7208.19万元。2016年2月6日，怡海实业公司将怡海明珠大厦一层部分、二层整层、三层整层的房产出售给案外人，其中就包括案涉1层86-92、94-98、100-103、105-108号房屋。双方约定购房款分五笔支付，第一笔购房款于《购置合同》签订十日起支付1400万元；第二笔购房款于双方设定共管账户后十个工作日内支付2100万元至共管账户；第三笔购房款于2016年11月支付2000万元；第四笔款于双方完成产权过户登记后十个工作日内支付600万元；第五笔款于完成产权过户登记后，怡海实业公司完成对案外人购置区域重新测绘并换领新证后10个工作日内支付800万元。以上事实有案外人与成都东瑞资产管理有限公司签署的《租赁合同》、案外人与怡海实业公司签署的《购置合同》、《补充协议》、《关于的补充协议（二）》、怡海实业公司向案外人发出的《关于购房款缓付的通知函》为据。 截止目前，案外人已按照约定支付购房款共计5500万元，但因案涉房屋被查封等原因，至今未过户至案外人名下。2014年7月15日至今，案外人一直占有案涉房屋从事经营活动。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，案外人系案涉房屋的合法所有人，其权利已经能够排除本院对案涉房屋的执行。 据此，案外人请求本院解除（2017）川0108执保215号执行裁定对位于四川省绵阳市培城区房屋的保全查封，中止执行（2018）川0108执1577号执行裁定书中对位于四川省绵阳市培城区房屋的强制执行。 经审理查明，2016年2月6日，怡海实业公司与绵阳苏宁云商销售有限公司（以下裁判主文前简称苏宁云商公司）签订《购置合同》，双方就买卖怡海实业公司所有的位于绵阳市涪城区土地使用权及与之相关的其他合法权益达成合意。合同约定标的面积为7004.8平方米，总金额为人民币7000万元，苏宁云商公司分四次付清全部款项。即第一笔款：苏宁云商公司于协议签订之日起10个工作日内支付房款20%（人民币1400万元）作为定金。第二笔款：苏宁云商公司于共管账户设立后十个工作日内将总购房款30%（人民币2100万元）支付至共管账户。第三笔款：苏宁云商公司取得《房屋所有权证》后十个工作日内，支付总房款30%（人民币2100万元）的款项。第四笔款：苏宁云商公司取得《土地使用权证》，并在怡海实业公司提供不动产转让发票且将标的物全部场地与附属设施设备交付苏宁云商公司后，支付剩余20%（人民币1400万元）款项。同日，苏宁云商公司与怡海实业公司签订《补充协议》将购房总金额调整为6900万元，并对付款方式作出变更。 2016年3月4日，苏宁云商公司通过其名下中国建设银行账户向怡海实业公司名下绵阳市游仙区农村信用合作联合社账户转账1400万元，2016年6月24日，苏宁云商公司通过其名下中国建设银行账户向怡海实业公司名下绵阳市游仙区农村信用合作联合社账户转账2100万元。 2016年10月11日，苏宁云商公司与怡海实业公司再次签订《补充协议》（二），一致同意将《购置合同》约定的付款进度变更为：苏宁易购公司于该协议签订后十个工作日内向共管账户支付2000万元购房款，与已经支付的2100万元一并用于解除房产的银行抵押和缴纳过户所需的税费……。双方完成产权过户登记后，苏宁云商公司在十个工作日内再向怡海实业公司指定账户支付600万元。苏宁云商公司在怡海实业公司完成购置区域重新测绘并换领新证10个工作日内支付800万元。定金在双方完成产权过户后转为购房款。双方还对房屋买卖的其他事项作出了约定。2016年10月25日，怡海实业公司向苏宁云商公司出具《关于购房款缓付的通知函》，提请苏宁云商公司暂缓支付2000万元购房款。 2016年11月8日，苏宁云商公司通过其名下中国建设银行账户向怡海实业公司名下绵阳市游仙区农村信用合作联合社账户转账2000万元，至此，苏宁云商公司共支付款项5500万元。案涉资产买卖期间，苏宁云商公司基于同成都东瑞资产管理有限公司建立的租赁关系，自2014年起实际占有案涉房屋。 另查明，本院在审理滇源公司与怡海实业公司、四川怡海房地产公司、绵阳怡海房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，滇源公司向本院申请诉讼保全。2017年3月28日，本院作出（2017）川0108民初210号民事裁定，限额592万元查封怡海实业公司名下位于涪城区长虹大道128号怡海明珠大厦的38套商铺，苏宁云商公司向怡海实业公司购置的商铺亦包含在被查封范围之内。2017年11月20日，本院作出（2017）川0108民初210号民事判决，判令被告四川怡海房地产公司向滇源公司退还工程履约保证金400万元并支付资金占用利息，怡海实业公司对上述债务承担连带支付责任。判决生效后，怡海实业公司等未按期履行生效判决确定的义务，滇源公司向本院申请强制执行，执行过程中，保全查封自动转为执行查封。 再查明，2018年4月17日，苏宁云商公司名称变更为苏宁易购公司。后苏宁易购公司对本院查封案涉房产不服，向本院提出书面异议。 以上事实，有双方当事人身份信息、（2017）川0108民初210号《民事裁定书》、（2017）川0108民初210号《民事判决书》、中国建设银行单位客户专用回单、购置合同、补充协议、关于《购置合同》的补充协议（二）、关于购房款缓付的通知函、租赁合同等材料证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中苏宁易购公司与怡海实业公司签订的《购置协议》约定案涉房屋总价款为7000万元，后双方签订《补充协议》一致同意将购房总金额调整为6900万元。协议履行过程中，苏宁易购公司于2016年3月至11月期间，共向怡海实业公司支付购房款项共计5500万元，仍有1400万元未向怡海实业公司支付，也未将剩余价款交付本院执行。故苏宁易购公司尚未支付全部购房价款，其请求中止执行案涉房屋不符合上述法律规定，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人绵阳苏宁易购销售有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李任舟 人民陪审员  叶小蓉 人民陪审员  韩红红 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  易晓兰