广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂民初38号 原告：柳州市建宇房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市学院路33号办公大楼303室。 法定代表人：黄国培，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁婉丽，北京市金杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李东骏，北京市金杜律师事务所律师。 被告：柳州市城市投资建设发展有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市谭中东路72号。 法定代表人：吴运远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁志利，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彬，广西汇力律师事务所律师。 第三人：广西中小企业融资担保有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼13楼南面。 法定代表人：邱宗跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁远，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃莉，广西金融投资集团有限公司公司律师。 第三人：柳州市泛宇投资有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市学院路33号办公大楼101室。 法定代表人：覃炳权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊超勇，广西思齐律师事务所律师。 原告柳州市建宇房地产开发有限责任公司（以下简称建宇公司）诉被告柳州市城市投资建设发展有限公司（以下简称城投公司）、第三人广西中小企业融资担保有限公司（以下简称中小担保公司）、第三人柳州市泛宇投资有限责任公司（以下简称泛宇公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月20日作出（2016）桂民初24号驳回起诉民事裁定书，建宇公司不服上诉，最高人民法院于2018年5月31日作出（2018）最高法民终430号民事裁定书，撤销（2016）桂民初24号民事裁定书，指令本院审理。本院于2018年8月22日立案后，依法于2019年3月15日公开开庭进行了审理。2018年8月2日，第三人广西中小企业信用担保有限公司变更名称为广西中小企业融资担保有限公司。原告建宇公司的法定代表人黄国培及其委托诉讼代理人丁婉丽、孙慧丽及被告城投公司委托诉讼代理人丁志利、第三人中小担保公司委托诉讼代理人梁远、覃莉及第三人泛宇公司委托诉讼代理人樊超勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令城投公司、中小担保公司协助办理两公司于2014年9月13日签订的85份《商品房买卖合同》预售登记的注销手续，并请求判令城投公司将柳州风情港B地块写字楼及商场预售备案登记至建宇公司名下；2.如城投公司不能将柳州风情港B地块写字楼及商场预售备案登记至建宇公司名下，则请求判令城投公司按照柳州风情港B地块写字楼及商场的市场价格赔偿建宇公司的经济损失为406，736，800元（计算标准10000元/㎡×(B地块写字楼建筑面积15890.40㎡+B地块商场建筑面积24783.28㎡)）；3.本案诉讼费用由城投公司、第三人中小担保公司承担。事实和理由：一、建宇公司已经合法受让柳州风情港项目，享有包括B地块酒店、写字楼和商场等柳州风情港项目应转让并预售备案登记至其名下的权利，城投公司负有将B地块酒店、写字楼和商场等柳州风情港项目转让并预售备案登记至建宇公司名下的义务，相关履行事实也反映泛宇公司、城投公司对此予以认可。1.位于柳州市五星商业片区的柳州风情港项目原由城投公司开发建设。2011年11月18日，城投公司与广西北部湾国际港务集团有限公司（以下简称港务集团）签订《柳州风情港建设项目投资框架协议》（以下简称《投资框架协议》），约定双方合作开发柳州风情港项目，项目包括物业转让项目（包括A地块水淹居民区1-6层商业物业、A地块地下车位100个）和在建工程项目（包括B地块酒店、B地块写字楼、B地块商场、B地块酒店及写字楼的地下车位444个及C地块柳宗元雕像）；合作方式为城投公司将在建工程项目转让给港务集团下属公司设立的项目公司，并在项目具备销售条件时将物业转让项目项下的建筑物(7500元/m2)及地下车位（15万元/个）卖给港务集团；港务集团于本协议签订后向柳州城投支付4亿元作为在建工程项目的预付款，城投公司在收到全部预付款之日起，将在建工程项目转让给港务集团管理，该款此后转为项目转让销售价款。2011年12月28日，城投公司与港务集团就《投资框架协议》签订《关于〈投资框架协议〉的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定城投公司应在2012年12月31日前将B地块项目的备案登记、审批文件的项目业主变更为港务集团，使港务集团能以自己的名义办理B地块项目的预售许可证，并就《投资框架协议》的履行事宜进行了细化。2.在柳州风情港项目开发建设过程中，泛宇公司的母公司广西联壮投资集团有限公司（以下简称联壮公司）拟收购该项目及其相关权益。为筹措资金，联壮公司于2012年12月6日与广西桂建房地产有限责任公司（以下简称桂建公司）、柳州市尔海房地产开发有限公司、覃炳权、覃灵军、覃灵超签订《抵押担保合同》，约定联壮公司向江西国际信托股份有限公司（以下简称江西国际信托公司）贷款10亿元，该款项只能用于柳州风情港项目的收购、项目后续资金及项目相关费用支出，桂建公司以房屋为联壮公司提供抵押担保。3.2013年1月9日，泛宇公司受让港务集团基于柳州风情港项目享有的全部合同权利和义务。2013年1月9日，城投公司与泛宇公司及港务集团签订《关于〈投资框架协议〉的补充协议二》（以下简称《补充协议二》），协议约定城投公司与港务集团确认泛宇公司系港务集团就柳州风情港项目指定的项目公司，《投资框架协议》及《补充协议》中的全部权利和义务由泛宇公司享有和承担，并约定港务集团已经向城投公司支付了《投资框架协议》约定的项目预付款4亿元。2013年1月20日，泛宇公司向城投公司发函，告知其委托联壮公司代为支付柳州风情港项目工程进度款。此后，联壮公司向城投公司支付了部分工程进度款。4.2013年4月1日，联壮公司、泛宇公司与桂建公司签订《抵押担保合同补充协议一》，合同约定联壮公司自该补充协议签订后注册成立“柳州市恒建房地产开发有限公司”（以下简称恒建公司），若公司名称未经工商管理部门核准使用，则使用双方认可的其他公司名称；联壮公司和泛宇公司承诺将《投资框架协议》及《补充协议二》中约定的应由泛宇公司享有的对柳州风情港项目的权利转由恒建公司享有，柳州风情港项目的后续资金全部由联壮公司筹集和承担，非经桂建公司同意，联壮公司和泛宇公司不得与城投公司、港务集团约定将风情港项目转入其他公司名下，或就该项目作与本协议有冲突的约定。上述补充协议签订后，恒建公司在注册登记过程中最终核准的名称为“建宇公司”即原告。2013年7月31日，泛宇公司以公证方式向城投公司送达了《关于指定建宇公司作为柳州风情港项目的项目公司的函》，告知城投公司，泛宇公司已将其在《补充协议二》中享有的权利转让给建宇公司。2014年6月27日，联壮集团与桂建公司签订《抵押担保合同补充协议二》，再次约定双方共同确认，柳州风情港项目的项目公司是建宇公司，而非泛宇公司，非经桂建公司同意，联壮公司不得以泛宇公司名义或本公司名义从事与柳州风情港项目有关的商业行为。5.2014年5月22日，城投公司取得柳州风情港项目B地块相关物业的商品房预售许可证。2014年7月22日，建宇公司与泛宇公司共同向城投公司发出《房屋预售备案及预告登记申请》，要求城投公司将B地块酒店、B地块写字楼、B地块商场办理预售商品房合同备案及预告登记至建宇公司名下。同年9月10日，建宇公司与泛宇公司再次共同向城投公司发出《房屋预售备案及预告登记通知》，通知内容与上述申请内容相同。同年9月13日，B地块酒店预售备案登记至建宇公司名下。但城投公司并未按建宇公司和泛宇公司要求办理B地块写字楼和商场的预售合同备案及预告登记手续。二、2014年9月11日，泛宇公司向城投公司发出《关于协助办理购房手续的函》，告知已将柳州风情港项目B地块写字楼和商场转让给中小担保公司，指示城投公司直接与中小担保公司签署《商品房买卖合同》并办理商品房预售备案。2014年9月13日，城投公司违反合同约定，基于泛宇公司在无权处分基础上的指示，将B地块写字楼及商场无偿转让给非善意第三方中小担保公司，与中小担保公司恶意串通签订85份《商品房买卖合同》并办理预售备案登记的行为，对建宇公司造成严重损害，但事实上，城投公司与中小担保公司之间，以及泛宇公司与中小担保公司之间，就上述物业转让并无实际款项支付行为。85份《商品房买卖合同》依法应予撤销或被确认无效，据此办理的商品房预售备案登记也应予注销，城投公司和中小担保公司应协助办理85份《商品房买卖合同》预售登记的注销手续。三、2014年11月12日，联壮公司和泛宇公司盖章向中小担保公司的母公司广西金融投资集团有限公司发送“函”，除再次确认自2013年8月1日起，建宇公司已成为柳州风情港项目的项目公司，泛宇公司对柳州风情港项目已丧失处分权之外，承认2014年9月11日的发函和85份《商品房买卖合同》的签订并未经建宇公司同意，泛宇公司和城投公司明知泛宇公司已不是柳州风情港项目的项目公司，在进行上述预售备案时两公司对相关物业均无处分权。泛宇公司和城投公司的行为侵犯了建宇公司的权益。四、即便不论85份合同效力，在城投公司已将写字楼、商场转让给建宇公司后，又再次转让给中小担保公司的情况下，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，建宇公司合同成立在先、支付价款在先，城投公司应当优先履行对建宇公司的合同义务，城投公司也应注销85份《商品房买卖合同》预售备案登记，具体履行的形式为：城投公司应当注销与中小担保公司之间85份《商品房买卖合同》的预售备案，而为建宇公司办理房屋的预售备案等手续。五、如果城投公司不能将柳州风情港B地块写字楼及商场预售备案登记至建宇公司名下，则应就其违约行为给建宇公司造成的严重损失，赔偿建宇公司相当于B地块风情港写字楼、商场市场价值的经济损失。 城投公司辩称，一、建宇公司主张注销城投公司与中小担保公司85份《商品房买卖合同》预售备案登记，并将风情港B地块写字楼及商场预售备案至其名下，缺乏基础法律条件。1.城投公司与中小担保公司的《商品房买卖合同》是合法有效且正在履行的合同，非经合法程序解除、撤销或确认无效，而不可注销其预售备案登记。城投公司与中小担保公司并无解除合同的意愿，建宇公司在本案中也未主张撤销合同或确认合同无效，因而作为非《商品房买卖合同》当事人的合同以外人要求合同当事人注销合同预售备案登记没有事实和法律依据。2.建宇公司要求将风情港B地块写字楼及商场预售备案至其名下的前提条件，是建宇公司与城投公司签订有《商品房买卖合同》，否则无预售备案登记。根据合同自愿原则，城投公司并无与建宇公司就风情港B地块写字楼及商场签订《商品房买卖合同》的意愿，没有合同，就没有预售备案登记。由于不具备以上注销城投公司与中小担保公司合同预售备案登记和为建宇公司另行办理合同预售备案登记的前提条件,建宇公司的上述请求不应当得到支持。二、建宇公司不是《投资框架协议》及补充协议的当事人，且从未成为风情港项目的权利人，城投公司与建宇公司从未签署过任何涉及风情港项目转让的合同或协议，风情港项目与建宇公司没有任何关系。建宇公司与联壮公司及泛宇公司在城投公司完全不知情的情况下签署《抵押担保合同补充协议一》，约定将风情港项目转让给建宇公司不发生任何法律效力。1.泛宇公司不具备向建宇公司转让风情港项目的主体资格。城投公司与泛宇公司之间虽然存在风情港项目转让的合同关系，但该合同并未履行完毕，城投公司仍然是风情港项目的所有人和合同之债的债权人。作为合同权利的转让，只能是债权的转让，只有债权人才有合同权利的转让权，债务人没有合同权利的转让权。泛宇公司虽然享有合同约定的预期权利，但该权利的取得是有条件的，城投公司与泛宇公司明确约定，在泛宇公司未付清项目款前，城投公司有权不予交付风情港项目给泛宇公司。泛宇公司至今尚欠城投公司2个亿项目款，是城投公司的债务人，因其未按约定履行债务，并未实际获得合同债权，泛宇公司对风情港项目目前仅为期待权，因此，泛宇公司在对城投公司未全面履行债务之前不是适格的风情港项目的转让主体，其向建宇公司转让风情港项目的行为，因无权处分而无效。2.泛宇公司与建宇公司明知《抵押担保合同补充协议一》中约定，泛宇公司在协议签订后20个工作日内与城投公司签订内容为由恒建公司作为风情港项目公司的协议，该约定也应视为项目转让附条件生效的约定，且约定转让的是整个风情港项目而非泛宇公司在项目中的权利。然而，至今泛宇公司及建宇公司与城投公司就风情港项目公司变更问题未达成过任何协议，泛宇公司与建宇公司协议转让城投公司所持有产权的风情港项目权利是在城投公司不知情的情况下进行的，是对城投公司的严重侵权行为。3.泛宇公司在与城投公司签订《抵押担保合同补充协议一》后仍在履行风情港《投资框架协议》及补充协议，包括但不限于指定建宇公司及其他若干公司与城投公司签订《商品房买卖合同》并备案。由此可见，风情港项目公司仍然是泛宇公司，并未发生变更。三、建宇公司与泛宇公司签订的《抵押担保合同补充协议一》中涉及的风情港项目转让是为联壮公司向江西国际信托公司借款，桂建公司提供担保而设立的反担保措施，而非真实的转让关系。但即便是反担保措施，也因未征得担保物权利人的同意而无效。四、建宇公司主张的优先权毫无依据。建宇公司从未与城投公司签订过任何风情港项目转让合同或协议，建宇公司无任何证据证明自己或委托他人向城投公司支付过收购款。所谓转让方泛宇公司至今也还拖欠城投公司2亿元项目收购款尚未支付。五、城投公司与中小担保公司签订《商品房买卖合同》与建宇公司无关，更不会由此造成建宇公司的损失。如前所述，建宇公司与联壮公司、泛宇公司存在借款担保关系，如因担保行为受到损失，应向被担保人主张赔偿，城投公司既不是该借款担保关系中的当事人，也不是建宇公司的债务人，城投公司与中小担保公司签订《商品房买卖合同》是对自己权利的正常处分，并不会因此而造成建宇公司的任何损失。此外，对最高人民法院（2018）最高法民终502号民事判决书（以下简称502号判决）真实性合法性不予认可，该判决与本案无关联性。 中小担保公司述称，1.建宇公司无权干预城投公司处置自己的物业，城投公司是真正的业主，有权支配自己的物业。85份合同是双方的意思真实表示，中小担保公司是通过承担泛宇公司关联公司的债务7.0383亿元人民币的方式履行了85份《商品房买卖合同》项下的支付义务，该支付方式得到城投公司同意，合同是有效的。2.建宇公司不是风情港项目的所有权人和开发者，而是代表桂建公司承接反担保权利的载体，实际是一个反担保措施。3.即便是反担保措施，但是建宇公司没有履行担保义务，他们至今没有取得追偿权，建宇公司不是泛宇公司和联壮集团的债权人。4.建宇公司不是城投公司的债权人，建宇公司与城投公司没有任何合同关系，无权干预城投公司处分自己的财产。5.如果建宇公司所谓项目合同权利是真正的项目开发权和所有权，这个约定没有经过城投公司同意，城投公司至今未同意，合同权利的转让必然无效。6.建宇公司主张合同权利转让，其认为是物业转让，根据我国土地管理法以及城乡土地管理法规定，本案所涉及的转让没有经过法律批准所以无效。综上，第一项第二项诉讼请求是没有依据的，第三项不予以支持。此外，最高人民法院502号判决真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，该证据不能证明涉案的《商品房买卖合同》项下物业权属于建宇公司，建宇公司要求撤销涉案的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。 泛宇公司述称，1.本案所讼争的纠纷，是因桂建公司、联壮公司抵押担保之间所派生出来反担保的纠纷。反担保措施没有经过法律程序就是无效的。2.泛宇公司将风情港项目转让给建宇公司，这是权利义务的概括性转让，并不是建宇公司说的权利转让，没有城投公司的同意就是无效。3.城投公司和中小担保公司之间签订的合同都是自愿合法的。建宇公司要求协助注销《商品房买卖合同》，预售备案登记给该公司的请求是强买强卖的行为。4.建宇公司的4.06亿元补偿请求属恶意诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一是对建宇公司提交的证据认定：证据4《信托贷款合同》、证据5《房屋抵押合同》、抵押房产清单手续及抵押登记文件、证据7《抵押担保合同》、证据8《抵押担保合同补充协议一》、证据9（2013）桂柳证字第8068号公证书、证据10《抵押担保合同补充协议二》与本案有关联性，本院予以采信。证据12《房屋预售备案及预告登记申请》、证据13《房屋预售备案及预告登记通知》，无其他证据佐证，本院不予采信。证据14（2014）桂柳证字第11270号公证书与本案有关联性，本院予以采信。证据15《广西联壮投资集团风情港项目风险防控专题会议纪要》无原件核对，城投公司不予认可，本院不予采信。证据17《商品房买卖合同》、证据18风情港预售备案合同清单、证据19预售商品房合同备案证明，与本案有关联性，本院予以采信。证据20函，无其他证据佐证，本院不予采信。证据22泛宇公司向柳州城投支付剩余转让款的付款凭证，与本案有关联性，本院予以采信。证据23与本案无关联性，本院不予采信。证据24城投公司2013、2014年度报告，与本案有关联性，本院予以采信。证据25柳州港周边地段同性质物业的市场价格统计表、购房网站官网价格截图，无其他证据佐证，本院不予采信。证据26最高人民法院502号判决，与本案有关联性，本院予以采信。 二是对城投公司提交的证据认定：证据5-证据6《关于申请退回部分资金的函》、证据7《函》《关于柳州风情港项目资金支付情况的复函》、证据8《关于确认柳州风情港项目部分物业权利与义务的复函》、证据9《关于请求退还多支付款项的函》、证据10《银行转账凭证》、证据12《关于请求支付柳州风情港项目投资尾款的函》（分别给联壮公司、泛宇公司）与本案有关联性，本院予以采信。证据13《关于指定柳州风情港A地块物业购买方的函》《复函》、关于《投资框架协议》的补充协议四、商品房买卖合同备案解除协议书，与本案有关联性，可作为参考证据，本院予以采信。证据15《关于协助办理购房手续的函》（分别给建宇公司、中小担保公司）。证据16《关于“柳州风情港”相关资产办理登记手续的协议书》与本案有关联性，本院予以采信。证据17《泛宇公司风情港项目收款明细表》及相关转帐凭证，与本案有一定关联性，可作为参考证据，本院予以采信。 三是对中小担保公司提交的证据认定：证据1-证据4传票、民事裁定书，与本案有关联可作为参考证据，本院予以采信。证据5《关于协助办理购房手续的函》、证据6《商品房买卖合同》、证据7《预售商品房合同备案证明》、证据8《协议书》，与本案有关联性，本院予以采信。证据9《折抵协议》《29200万元债务清单》，与本案有关联性，本院予以采信。证据10《借款合同》及放款凭证、证据11《信托资金借款合同》及放款凭证、证据12《债务转移协议》、证据13《转帐凭证》、证据14《贷款和欠息债务结清证明》、证据15《关于债务人履行还款义务的函》，与本案无关联性，本院不予采信。对补充证据目录：证据1《最高额委托保证合同》《保证反担保合同》、证据2《南宁市金通小额贷款有限公司保证合同》、证据3《借款合同》《保证合同》、证据4放款凭证、证据5贷款放款通知书，与本案无关联性，本院不予采信。 本院查明，广西柳州市五星商业片区的柳州风情港项目原由城投公司开发建设。2011年11月18日、12月28日，城投公司（甲方）与港务集团签订《投资框架协议》及《补充协议》，约定城投公司与港务集团合作开发建设柳州风情港项目，1.项目内容：（1)A地块水淹居民区1-6层商业物业，建筑面积38481.94平方米；（2）A地块地下车位100个；（3)B地块酒店，建筑面积37710平方米；（4)B地块商务楼，建筑面积15724平方米；（5)B地块商业裙楼物业，建筑面积25615平方米；（6）B地块酒店及商务楼的地下车位444个；（7)C地块柳宗元雕像。以上第（3）（4）（5）（6）项合称为“B地块项目”，第（3）（4）（5）（6）（7）项合称为“在建工程项目”，第（1）（2）项合称为“物业转让项目”，“在建工程项目”与“物业转让项目”合称为“项目”。2.合作方式为城投公司将在建工程项目（B地块项目及C地块柳宗元雕像）转让给港务集团下属广西泛宇房地产开发有限公司在柳州市设立具有房地产开发资质的项目公司；城投公司在具备销售条件时，与港务集团签订买卖合同，将物业转让项目（A地块项目）项下的建筑物及地下车位按约定价格卖给港务集团。3.项目建成后，建筑物的售价为人民币7500元/平方米（建筑面积），地下车位建成后单价为人民币15万元/个，以上价格对在建工程项目及物业转让项目均适用。项目总建筑面积为117530.94平方米（不含地下物业)，以房产局通过备案的房产测绘成果确定并经双方最终确认后的数据为准，地下车位共544个。4.城投公司的权利义务之一为城投公司应在项目竣工验收前且条件具备时，立即办理在建工程项目转让的变更手续。在本协议约定的时限内使项目具备预售条件，并与港务集团签订物业转让项目的买卖合同。港务集团的权利义务之一为按照本协议的约定向城投公司支付相关款项。 2013年1月9日，城投公司（甲方）、港务集团（乙方）与泛宇公司（丙方）签订《补充协议二》，约定城投公司、港务集团共同确认泛宇公司为港务集团指定的项目公司，本协议生效之日起，《投资框架协议》及《补充协议》中所述的“乙方”均指代泛宇公司，由城投公司与泛宇公司相互履行各自在《投资框架协议》及《补充协议》中的权利义务。城投公司确认泛宇公司已向该公司支付柳州风情港项目预付款人民币4亿元。本协议生效后，港务集团在《投资框架协议》及《补充协议》中的权利和义务全部由泛宇公司享有和承担。 2014年1月9日，城投公司（甲方）与泛宇公司（乙方）、广西铁投冠信贸易有限公司（丙方）、联壮公司（丁方）签订《投资框架协议补充协议三》，约定城投公司同意按照建筑物售价人民币7500元/平方米（建筑面积）、地下车位单价人民币15万元/个向泛宇公司出售框架协议约定的物业，包括（1)A地块水淹居民区1-6层商业物业，建筑面积37405平方米；（2）A地块地下车位100个；（3)B地块酒店，建筑面积37710平方米；（4)B地块商务楼，建筑面积15724平方米；（5)B地块商业裙楼物业，建筑面积25615平方米；（6）B地块酒店及商务楼的地下车位444个；（7)C地块柳宗元雕像。（1）-（7）项统称为“项目”，项目转让款为人民币95500.5000万元（（37405+37710+15724+25615）×7500元/平方米+544×15万元/个），城投公司确认签订协议前泛宇公司已向其支付项目后续建设费用人民币5.4264亿元（含港务集团支付的人民币4亿元预付款)，自协议签订之日起该款转为合同所述项目的转让款，泛宇公司仍需向城投公司支付项目转让款约人民币4.13亿元；泛宇公司应于2014年1月20日前向城投公司支付剩余项目转让款人民币4.13亿元，城投公司收到全部项目转让款后，视为泛宇公司已履行完《投资框架协议》及《补充协议》及本协议约定的全部付款义务，城投公司应将本协议第一条款项下项目物业按协议第一条约定的价格办理《商品房买卖合同》备案及预告登记至泛宇公司或泛宇公司指定的买受人名下。广西铁投冠信贸易有限公司以委托贷款的方式向联壮公司提供资金（相关合同另行签订），联壮公司把该资金中的一部分用于替泛宇公司向城投公司支付本合同第一条款下项目转让款。 2014年1月26日、1月30日、2月24日，联壮公司代泛宇公司分三次向城投公司转帐支付剩余转让款人民币8000万元、2亿元、1.33亿元共计人民币4.13亿元。 2014年2月27曰，泛宇公司给城投公司发函《关于请求退还多支付款项的函》，称泛宇公司已通过联壮公司于2014年1月30日及2月24日分两次转给城投公司人民币4.13亿元。按照项目工程进度，截至今日泛宇公司应付款项为人民币2.13亿元，有2亿元人民币并未到付款期，且泛宇公司及联壮公司目前资金紧张，请城投公司将未到期的2亿元人民币退还。2014年2月28日，联壮公司向城投公司递交一份《请款报告》，确认联壮公司于1月30日及2月24日转入风情港建设项目投资尾款人民币4.13亿元。因该公司资金紧张，申请将2亿元人民币退还该公司，并承诺在城投公司办理完成预售证后2个月内支付剩余投资尾款2亿元人民币。2014年3月13曰，城投公司将2亿元人民币退至联壮公司指定账户。2014年5月22日，城投公司取得商品房预售许可证（售房柳字第[2014]070号），售房项目名称柳州风情港，售房楼号风情港酒店、风情港商务楼，预售建筑面积60199平方米，共417套（间）。2014年5月26日，城投公司分别向联壮公司、泛宇公司发出《关于请予支付柳州风情港项目投资尾款的函》，称该公司于2014年1月30日及2月24日收到联壮公司代泛宇公司支付的风情港尾款人民币4.13亿元。城投公司已应请求退回联壮公司人民币2亿元，2014年5月22日城投公司取得了柳州风情港酒店商务楼预售证，已完成出售物业部分的全部预售证办理工作。请联壮公司、泛宇公司在2014年7月22日前支付剩余投资尾款2亿元人民币。 2014年6月27日，联壮公司（甲方）、桂建公司（乙方）共同签订《抵押担保合同补充协议二》，约定“二、泛宇公司的事务管理。双方再次确认，柳州风情港项目的项目公司是建宇公司，而不是泛宇公司……” 2014年9月11日，泛宇公司向城投公司发函《关于协助办理购房手续的函》，主要内容为泛宇公司支付了约定的合作款项，有对柳州风情港地块上相对应的商业物业及地下车位包括处分权在内的全部权益。泛宇公司将风情港1栋物业（B地块）（合计面积41339平方米，其中商场面积25615平方米，写字楼面积15724平方米，最终以房产局实测为准）转让给中小担保公司，请城投公司直接与中小担保公司签署《商品房买卖合同》、办理预售备案，由此产生的税费由泛宇公司承担。2014年9月13日，城投公司与中小担保公司就B地块商业裙楼物业签订1份案涉《商品房买卖合同》（合同编号：022011050504001100101），约定中小担保公司购买的商品房建筑面积24783.28平方米，房屋坐落在柳州风情港1栋1-1号，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币7500元/平方米，总金额为人民币185874600元。付款方式为一次性付款，具体付款时间双方另行商议。同日，城投公司与中小担保公司就B地块商务楼另行签订案涉84份《商品房买卖合同》，每份合同中商品房单价均为7500元/平方米。同日，城投公司将上述与中小担保公司签订的85份《商品房买卖合同》办理备案登记。2014年9月16日柳州市房屋登记管理中心预售商品房合同备案证明显示，已备案的85份《商品房买卖合同》，购房人名称均为中小担保公司，购房日期为2014年9月13日，备案时间为2014年9月13日。 2014年11月14日，城投公司、中小担保公司、泛宇公司签订《协议书》约定，城投公司确认泛宇公司有权处分柳州风情港项目B地块的商业物业和商务楼物业，城投公司已根据泛宇公司指定，与中小担保公司就上述物业签订了《商品房买卖合同》并办理了预售备案手续，中小担保公司不需要直接向城投公司支付风情港上述物业购房款。 2014年12月30日，中小担保公司（甲方）、联壮公司等（乙方）、泛宇公司（丙方）签订《折抵协议》，约定甲方受让乙方受债、代乙方向银行等债权人履行债务等方式，取得对乙方的债权，并以对乙方债权抵销对丙方应付购房款事宜，该协议折抵购房款的房产为甲方与城投公司签订《商品房买卖合同》并办理预售备案的风情港项目B地块1-5层商业物业、商务楼。同时列明折抵债务范围。还约定甲方承接乙方的债务及代乙方偿还授信机构的借款本息、担保费，等额抵销对丙方的应付购房款，丙方确认甲方已足额支付全部购房款。 另查明：桂建公司为联壮公司向银行贷款10亿元提供了房地产抵押担保，桂建公司与联壮公司、泛宇公司等签订了《抵押担保合同》及相关补充协议。2013年4月1日，联壮公司与桂建公司、泛宇公司签订《抵押担保合同补充协议一》，约定联壮公司注册成立“恒建公司”（若公司名称未经工商管理部门核准使用，则使用联壮公司、桂建公司认可的其他公司名称）。联壮公司、泛宇公司承诺将泛宇公司在《补充协议二》中约定的应由泛宇公司享有的对柳州风情港项目的权利转由恒建公司享有。泛宇公司承诺于恒建公司（或双方认可的其他公司名称）经工商行政管理部门名称预先核准后的5个工作日内出具《关于指定恒建公司（或双方认可的其他公司名称）作为柳州风情港项目的项目公司的函》，并委托桂建公司法定代表人黄国培先生送达城投公司；泛宇公司承诺于本协议签订之日起20个工作日内，与城投公司签订补充协议，补充协议的主要内容为由恒建公司作为柳州风情港项目的项目公司。柳州风情港项目的后续资金全部由联壮公司负责筹集和负担。非经桂建公司同意，联壮公司、泛宇公司不得与城投公司、港务集团约定将风情港项目转入其他公司名下或就该项目作与本协议有冲突的约定。后双方实际成立了建宇公司。 2013年8月1日，柳州市公证处出具一份《公证书》，证明泛宇公司的委托代理人杨绍卿于2013年7月31日到柳州市邮政所，以国内标准快递的形式向城投公司（地址：柳州市潭中中路（第三机床厂旁），收件人：吴卫南）邮寄了一份《关于指定建宇公司作为柳州风情港项目的项目公司的函》。其内容为泛宇公司与城投公司及港务集团于2013年1月9日签订《关于〈投资框架协议〉的补充协议二》，约定由泛宇公司作为柳州风情港项目的项目公司。为了更好地推进柳州风情港项目的开发建设，泛宇公司决定将本公司在《关于〈投资框架协议〉的补充协议二》中享有的权利转让给建宇公司，即泛宇公司同意将柳州风情港项目的项目公司变更为建宇公司。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”的规定向城投公司通知泛宇公司的上述转让决定。自城投公司接收本函之日起，《关于〈投资框架协议〉的补充协议二》中约定的城投公司应向泛宇公司履行的义务，请城投公司向建宇公司履行。2013年8月1日，在该国内标准快递单回单上显示，该邮件收件人处有吴卫南字样的签名。 2014年7月22日，泛宇公司向城投公司发函《关于协助办理购房手续的函》，主要内容为泛宇公司依约支付柳州风情港合作款项后，对风情港项目地块上相对应的商业物业及地下车位享有包括处分权在内的全部权益。泛宇公司拟将风情港1栋物业（B地块）酒店面积37710平方米，最终面积以房产局实测为准，转让给建宇公司，请城投公司直接与建宇公司签署商品房买卖合同、办理商品房预售备案，由此产生的税费由泛宇公司承担。 再查明，1.本院于2015年10月27日受理的（2015）桂民二初字第9号建宇公司（原告）与城投公司（被告）、中小担保公司（被告)、泛宇公司（第三人)合同纠纷一案中，建宇公司诉讼请求为一是撤销城投公司与中小担保公司于2014年9月13日签订的85份《商品房买卖合同》，并办理合同预售登记的注销手续；二是如上述诉请中的85份《商品房买卖合同》不能撤销，则要求城投公司赔偿经济损失人民币305052600元；三是本案诉讼费用由城投公司和中小担保公司承担。本院认为建宇公司的前两个诉请分别属确认之诉和给付之诉两种不同性质之诉，依法不应在一案中合并审理，遂于2016年3月15日裁定驳回建宇公司起诉。建宇公司不服上诉。最高人民法院于2016年6月30日作出（2016）最高法民终416号民事裁定书，认为建宇公司作为提起本案诉讼的主体不适格，建宇公司并无提起本案撤销合同之诉的权利，该公司关于其诉请能否合并审理的问题也就无需进一步审查，原审法院虽认定建宇公司起诉为确认之诉不当，但裁定驳回建宇公司起诉结果正确。遂驳回建宇公司上诉，维持原裁定。 2.本院于2016年8月5日受理的（2016）桂民初24号建宇公司（原告）与城投公司（被告）、中小担保公司（第三人)、泛宇公司（第三人)合同纠纷一案中，建宇公司诉讼请求为一是判令城投公司与中小担保公司协助办理其于2014年9月13日签订的85份《商品房买卖合同》预售登记的注销手续，并请求判令城投公司将柳州风情港B地块写字楼及商场预售备案登记到建宇公司名下；二是如城投公司不能将柳州风情港B地块写字楼及商场预售备案登记到建宇公司名下，则请求城投公司赔偿建宇公司经济损失人民币305052600元；三是本案诉讼费用由城投公司和中小担保公司承担。本院认为建宇公司虽将中小担保公司列为第三人，但诉请第一项实质将中小担保公司作为被告地位诉讼主张承担义务，本案的当事人与诉讼标的与（2015）桂民二初字第9号案相同，建宇公司诉讼实质是请求撤销城投公司与中小担保公司的基础法律关系，该诉请已被最高人民法院（2016）最高法民终416号民事裁定书驳回，遂以重复起诉驳回建宇公司起诉。建宇公司不服上诉。最高人民法院于2018年5月31日作出（2018）最高法民终430号民事裁定书，认为该案当事人与（2016）最高法民终416号案相同；但诉讼标的是建宇公司与城投公司可能存在合同权利义务关系，诉讼请求是因城投公司违反相关约定，将商品房卖给中小担保公司，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，诉讼标的和请求与（2016）最高法民终416号案不同，建宇公司不构成重复起诉，遂裁定撤销本院（2016）桂民初24号民事裁定书，指令本院审理。 3.本院受理的（2017）桂民初7号建宇公司（原告）与城投公司（被告）、泛宇公司（第三人）合同纠纷一案，建宇公司不服本院民事判决提出上诉，最高人民法院于2019年7月19日作出502号判决，已发生法律效力。该生效法律文书查明，2014年9月15曰，城投公司与建宇公司分别签订了332份《商品房买卖合同》，约定城投公司将柳州风情港项目B地块酒店332套房屋出售给建宇公司，建宇公司及城投公司分别在332份《商品房买卖合同》及合同附件上加盖公章。合同签订后，城投公司就该332份《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。该生效法律文书认为，“……本案中，泛宇公司将《投资框架协议》及补充协议中的权利转让给建宇公司。在通知柳州城投之前，该权利转让对柳州城投不发生效力，仅在泛宇公司与建宇公司之间生效。在通知柳州城投之后，柳州城投可向权利转让方泛宇公司主张权利，应向权利受让方建宇公司履行义务。自此，建宇公司取代泛宇公司成为《投资框架协议》及补充协议的合同权利人，与柳州城投之间存在直接的合同法律关系……2014年2月24日柳州城投已收到泛宇公司委托联壮公司支付的4.13亿元剩余项目款，应认定柳州城投已收到全部项目款。之后，经泛宇公司与柳州城投商量，柳州城投于2014年3月13日将2亿元退至联壮公司指定帐户。退款事宜未征得建宇公司同意，柳州城投也认为与建宇公司无关，故不影响之前泛宇公司已将款项支付完毕的事实……鉴于建宇公司仅受让权利，柳州城投亦无权在收取全部款项后退还部分款项给联壮公司，并以此为由拒不履行义务。柳州城投未按照约定交付有关商品房及车位给建宇公司并办理权属登记，构成违约，无权单方解除合同，其发生的解除合同通知不发生法律效力，且应承担相应的违约责任……”判决如下：“……三、城投公司于本判决生效之日起一个月内向建宇公司交付案涉332份《商品房买卖合同》项下房屋及《投资框架协议》项下柳州风情港项目A地块的100个地下车位、B地块的444个地下车位，并将权属登记至建宇公司名下……” 本院认为：本案的争议焦点为1.泛宇公司与建宇公司间的权利转让协议是否对城投公司发生效力，建宇公司享有什么权利；2.城投公司与中小担保公司间已备案的85份《商品房买卖合同》能否被注销；3.城投公司是否构成违约，责任如何承担。 一、建宇公司与泛宇公司间的权利转让协议是否对城投公司发生效力，建宇公司享有什么权利？ 本案中，泛宇公司受让港务集团在《投资框架协议》及《补充协议》项下的权利义务后，泛宇公司又将该合同权利转让给建宇公司，并通过邮政公司EMS快递将权利转让的函寄送城投公司，该权利转让已对城投公司发生效力，建宇公司取代泛宇公司成为《投资框架协议》及《补充协议》的合同权利人，与城投公司间存在直接合同法律关系的事实，在最高人民法院502号生效民事判决书中已得到认定，该判决对涉及与本案有关事实的认定具有既判力。502号判决同时认定城投公司于2014年3月13日应泛宇公司请求将2亿元退到联壮公司的帐户，并未征得建宇公司同意，该退款行为对泛宇公司已实际支付完剩余项目转让款的事实没有影响，即泛宇公司在《投资框架协议》及《补充协议》中约定的柳州风情港项目的全部付款义务已经完成。因此，根据502号判决作出的上述认定，在2014年1月26日、1月30日及2月24日联壮公司分三次代泛宇公司向城投公司转帐共支付完人民币4.13亿元项目转让款后，泛宇公司已履行完《投资框架协议》及《补充协议》约定的全部付款义务，建宇公司作为柳州风情港项目B地块商务楼和B地块商业裙楼物业合同权利受让人，其权利不存在瑕疵，有权依据合同约定要求城投公司履行物业变更过户的义务。至于2014年3月13曰，城投公司根据泛宇公司和联壮公司的请求将2亿元人民币转至联壮公司指定账户，属于城投公司与泛宇公司、联壮公司之间的其他经济往来，不影响建宇公司行使《投资框架协议》及《补充协议》的合同权利。虽然城投公司在本案中表示不认可最高人民法院502号生效判决的真实性合法性关联性，但在该判决没有被依法变更或撤销之前，城投公司作为在中华人民共和国注册成立的法人以及该判决的当事人，必须受到中华人民共和国最高审判机关生效判决效力的羁束。 二、城投公司与中小担保公司间已备案的85份《商品房买卖合同》能否被注销问题。首先，城投公司对柳州风情港项目的处置权利受制于《投资框架协议》《补充协议》约定。根据约定，城投公司的义务是在收取项目款项后，应在项目竣工验收前且条件具备时，立即办理在建工程项目转让的变更手续，而在建工程项目即包括涉案B地块商务楼及B地块商业裙楼物业。即城投公司在没有取得合同权利人同意的情况下，不能对合同项下的物业进行处置包括出售给第三人。而在本案中，自2013年8月1日泛宇公司通过邮政公司EMS快递将权利转让的函寄送城投公司后，城投公司已明知建宇公司取代泛宇公司成为《投资框架协议》及《补充协议》的合同权利人，泛宇公司对《投资框架协议》及《补充协议》合同项下的所有物业已不具备合同支配权，但城投公司仍根据泛宇公司2014年9月11日的指定函，于2014年9月13日与中小担保公司签订涉案85份《商品房买卖合同》，处置了建宇公司合同权利项下的物业，并办理了备案登记，城投公司接受泛宇公司的无权指定，将建宇公司合同权利项下的物业卖给他人，其与泛宇公司串通损害建宇公司权利的故意明显。其次，中小担保公司于2014年9月13日与城投公司签订涉案85份《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为不具有善意。中小担保公司在其与城投公司的85份商品房买卖交易中没有支付对价。如按中小担保公司、城投公司及泛宇公司以物抵债的说法，且不说该“物”（85份商品房物业）如前所述已非泛宇公司的“物”，就中小担保公司与泛宇公司之间的债权债务关系而言，中小担保公司与泛宇公司及联壮公司等关联公司于2014年12月30日才签订《折抵协议》，即中小担保公司在未与泛宇公司等各方债权债务人就债务清算问题达成合意之前，就提前三个月以所谓的“以物抵债”之名与城投公司签订了买卖建宇公司合同权利项下85份物业的《商品房买卖合同》并办理备案登记，先抵债后清算显然有违商业交易规则，而且，城投公司、泛宇公司、中小担保公司也是在中小担保公司与城投公司签订涉案85份《商品房买卖合同》并办理备案登记的两个月之后的2014年11月14日才就该《商品房买卖合同》签订《协议书》，中小担保公司在与城投公司签订85份《商品房买卖合同》中的上述一系列颠倒顺序有违常规的操作，显然是明知该交易是非正常交易，为抢先实现其对泛宇公司的债权而与泛宇公司、城投公司共同串通将建宇公司合同权利项下的物业备案登记在自己名下。第三，综合上述两点分析，可以认定中小担保公司与城投公司签订的案涉85份《商品房买卖合同》是合同双方与泛宇公司共同串通损害建宇公司利益的行为，根据《合同法》第五十二条第一款第（二）项规定，该85份《商品房买卖合同》应认定为无效。由此造成的损失，中小担保公司可另行依法主张权利。虽然涉案85份合同已经备案，但该备案行为仅为行政机关的管理行为，不能产生物权效力，B地块商务楼和B地块商业裙楼物业所有权人还是城投公司，建宇公司作为合同项下的权利人，建宇公司对城投公司仍然享有债权，城投公司仍应继续向建宇公司履行交付包括上述85份《商品房买卖合同》项下物业在内的B地块商务楼和B地块商业裙楼物业并将权属登记在建宇公司名下的合同义务。 关于城投公司是否构成违约，责任如何承担的问题。根据最高人民法院502号判决，建宇公司取代泛宇公司成为《投资框架协议》及《补充协议》的合同权利人，与城投公司之间存在直接的合同法律关系。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，如前所述，城投公司在泛宇公司已支付完所有项目款项后不能履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。建宇公司的请求1为“判令城投公司、中小担保公司协助办理其于2014年9月13日签订的85份《商品房买卖合同》预售登记的注销手续，并请求判令城投公司将柳州风情港B地块写字楼及商场预售备案登记至建宇公司名下”，该诉讼请求是基于建宇公司与城投公司存在合同关系，请求城投公司承担继续履行的违约责任。如前所述，在城投公司还是B地块商务楼和B地块商业裙楼物业（也即诉请中所指的B地块写字楼及商场）所有权人情况下，合同继续履行的条件依然存在，城投公司有义务交付B地块商务楼和B地块商业裙楼物业并将权属登记至建宇公司名下。建宇公司该请求有事实和法律依据，本院予以支持。对建宇公司请求2为“如城投公司不能将柳州风情港B地块写字楼及商场预售备案登记至建宇公司名下，则请求判令城投公司按照柳州风情港B地块写字楼及商场的市场价格赔偿建宇公司的经济损失为人民币406736800元（计算标准10000元/㎡×(B地块写字楼建筑面积15890.40㎡+B地块商场建筑面积24783.28㎡)）”，该请求与诉讼请求1为递进式请求，必须以诉讼请求1不能支持为基础，现对建宇公司诉讼请求1本院予以支持，故诉讼请求2已无必要，本院不予支持。 综上所述，建宇公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第一款第（二）项、第五十六条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、柳州市城市投资建设发展有限公司与广西中小企业融资担保有限公司于本判决生效之日起一个月内协助柳州市建宇房地产开发有限责任公司办理案涉85份《商品房买卖合同》项下柳州风情港项目B地块商务楼及B地块商业裙楼物业合同备案的注销登记手续； 二、柳州市城市投资建设发展有限公司于本判决生效之日起一个月内向柳州市建宇房地产开发有限责任公司交付案涉85份《商品房买卖合同》项下柳州风情港项目B地块商务楼及B地块商业裙楼物业，并将权属登记至柳州市建宇房地产开发有限责任公司名下； 三、驳回柳州市建宇房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费2075484.00元（广西桂建房地产有限责任公司已代柳州市建宇房地产开发有限责任公司预交），由柳州市城市投资建设发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  蒋太仁 审判员  李 娜 审判员  黄朵成 二〇一九年十一月一日 书记员  施雅婷 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： 根据合同性质不得转让； 按照当事人约定不得转让； 依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。