广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13928号原告：胡某，女，1990年6月19日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：龙庆林，广东国道律师事务所律师。被告：彭某某，男，1975年5月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告胡某与被告彭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人龙庆林和被告彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还押金和房租共24000元，并以24000元为本金从起诉之日按银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告因发展餐饮事业，通过他人认识被告，得知被告位于番禺××××号房屋可以出租，在与被告签订《租赁合同》前，原告反复与被告说明，承租房屋主要用于做烧烤和宵夜，被告承诺没有问题并协助原告办理营业执照。原告于2019年7月26日与被告签订了由被告提供的格式合同，并于当天通过微信转账方式向被告转账24000元，即租房押金16000元和一个月房租8000元。合同签订后，原告到番禺区工商部门办理餐饮业营业执照，方得知该房屋不属于住改商性质，不能办理用于餐饮等禁止性的经营项目，原告无法办理营业执照，租赁合同目的根本不能实现，原告要求被告退回其押金和房租却遭到被告无理拒绝。原告认为，被告作为房屋的业主和出租人，明知房屋不属于住改商性质房屋，不能用来做餐饮，还与原告签订租赁合同，收取原告押金和房租，被告本身具有欺骗性质，其行为导致原告签订的格式租赁合同目的不能实现。被告收取原告押金和房租没有法律依据，据此，原告特具诉状依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告彭某某辩称，1.不同意原告的诉讼请求，微信聊天记录中原告也承认了其将涉案房屋内的装修拆除了，如果要解除合同要将涉案房屋恢复原状。2.原告需向我方支付占用期间的占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区桥南街XX号，面积85平方米，权属人为彭某某，涉案房屋未办理产权证或建设工程规划许可证。2019年7月26日，彭某某（出租方、甲方）与胡某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期间，该房屋只能用于合法经营；租赁期自2019年8月10日起至2022年8月9日止，2019年7月26日至2019年8月10日为免租期；在签订合同当天内，乙方必须向甲方交纳押金16000元，合同期满乙方付清各项费用后甲方将押金如数退还给乙方，押金不计利息；2019年8月10日起至2020年8月9日止，每月租金8000元；2020年8月10日起至2021年8月9日止，每月租金8400元；2021年8月10日起至2022年8月9日止，每月租金8820元；每月租金乙方必须在当月10日交纳，水费暂定为5元每立方，电费暂定1.3元每度，如有变动另外商议；租赁期间，乙方如需对租赁房屋进行装修，应先征得甲方同意，并且不能损坏原建筑物的结构，一切费用由乙方负责；租赁期间乙方未经甲方同意对房屋进行改装或增设他物的，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失；租赁期满，除活动的设备及器具乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修属甲方所有，乙方如有损坏负维修及赔偿责任；乙方不按时交付租金，除补交外，每逾期一天，按所欠租金的1%向甲方支付违约金，逾期超过15天作违约处理，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方所交押金不得退回；甲方不按时交付房屋给乙方使用时，应按实际交付使用时间计算租金，逾期1月以上，作违约处理，乙方有权解除合同，甲方必须将定金双倍返还给乙方；租赁期间，乙方擅自将房屋进行转租或中途擅自解除合同作违约处理，甲方有权终止合同收回房屋，乙方所交押金不得退回，并赔偿甲方因此而受到的实际损失，等等。2019年7月26日，胡某通过微信向彭某某转账支付24000元。2019年7月30日，胡某向广州市番禺区市场监督管理局提交申请办理个体工商户“广州市番禺区桥南街金源烧烤店”营业执照，主营项目类别为餐饮业。2019年8月2日，胡某向彭某某出具《律师函》，载明双方签订租赁合同约定胡某承租涉案房屋用于经营餐饮，2019年7月30日，胡某向工商局申办个人餐饮营业执照时得知房屋非住改商性质，不能办理餐饮经营等禁止的经营项目，彭某某在签订合同前明知房屋不能用于餐饮经营却故意隐瞒该事实，胡某随即将该房不能办证的状况知会彭某某，双方于第二日当面商谈退租事宜，因彭某某拒绝而无果。2019年8月1日，胡某通过微信发送《解除租房合同告知书》，告知双方签订的合同于2019年8月1日解除，并限彭某某在2019年8月3日前将已收取的押金16000元、预付租金8000元合计24000元全部退回，但彭某某不予理会，拒绝退款。现再次通知双方合同已于2019年8月1日解除，并再次要求彭某某即将上述款项24000元退还，否则从2019年8月2日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，等等。2019年8月14日，彭某某对律师函作出书面回复，载明对胡某提出解除合同有异议，要求继续履行合同，胡某已在微信明确承认是胡某的人拆除房屋的装修，胡某要在期限内恢复房屋内装修，否则因拆除房屋装修所产生的一切损失由胡某承担。2019年9月25日，彭某某出具《解除﹤租赁合同﹥的通知》，告知胡某其签订涉案合同后，按约定交付租赁物，但胡某自2019年8月10日起开始拖欠租金，逾期支付租金的行为已违反合同规定，构成违约，现正式通知即日起解除涉案合同，且胡某在收到该函后3天内腾退及交回租赁物，缴付拖欠的9月租金、水电费等租赁费用8000元，滞纳金1200元，合计9200元，已付保证金不予退还，等等。彭某某提交的双方微信聊天记录显示，2019年8月6日，胡某表示涉案房屋装修为“老吴”所拆，并表示代“老吴”询问恢复不了原状需赔偿的价格；彭某某表示需评估才确定。2019年8月7日，彭某某向胡某发送核实后的清单；胡某表示需要清单上所有材料的图片，包括拆除之前的图片，并交由律师核查。2019年8月13日，彭某某表示，针对胡某2019年8月1日所发微信进行回复，“1.我只是出租房屋，从没有承诺过可用作经营餐饮，根据租赁合同，也没有任何约定可以用于餐饮，2.现房屋仍可继续出租，合同应当继续履行，若你坚持解除合同应视为你方违约，你方应承担违约责任并赔偿拆除我旧有装修的损失”。2019年9月10日，彭某某要求胡某支付涉案房屋2019年9月10日至2019年10月9日的租金8500元及水费30元；胡某回复表示已提起诉讼。2019年11月6日，番禺区桥南街南郊村民委员会出具《住所（经营场所）场地使用证明（住改商）》，载明，案外人经彭某某同意，可使用涉案房屋临时作为经营性场所，该场所可以经营项目有酒类零售及批发；饮品零售及批发，房屋使用人不得在该场所从事餐饮、娱乐等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业，等等。双方对以下问题存在争议：1.关于经营范围约定的问题。胡某认为，涉案合同是由彭某某提供的格式合同，约定合法经营，餐饮属于合法经营，但涉案房屋被列入禁止经营餐饮名单，胡某对此并不知情，签订合同的次日双方到现场查看，彭某某对现场可以从事餐饮的用具进行确认。彭某某认为在签订合同过程中，胡某并未告知将经营餐饮，只称从事港货店和便利店，如要从事餐饮业应在合同中载明，确认涉案房屋不能经营餐饮，双方并未到涉案房屋进行查看。2.关于涉案合同履行情况的问题。胡某认为，从涉案合同签订之日至2019年8月10日为免租期，用于办理营业执照，2019年7月28日彭某某称上一手租户还没搬走，故胡某只领取了钥匙，后因营业执照无法办理，故并未使用过涉案房屋。彭某某认为，涉案合同约定的免租期并非用于办理营业执照，而是用于装修；涉案房屋交付后，胡某已于2019年7月28日拆除房屋内装修；因胡某未对房屋进行修复，故未收回涉案房屋。3.关于涉案房屋装修的拆除问题。胡某认为，涉案房屋的装修并非其拆除，其通过案外人“老吴”介绍租赁涉案房屋，“老吴”是其亲戚的朋友，租赁房屋后，“老吴”称彭某某要求其拆除涉案房屋的装修，后来彭某某拒绝与“老吴”联系，故“老吴”委托胡某与彭某某联系。彭某某表示其与“老吴”没有关系，涉案房屋交付胡某后不清楚由谁拆除了装修，与胡某协商时同意在不影响房屋结构的情况下可以拆除房屋的装修，胡某将二层三个房间的原有的硅钙板、洗手间和门拆除，拆除装修不影响房屋结构但应由胡某承担拆除的修复责任，为此彭某某提供涉案房屋的装修图纸、自制的装修价值清单及照片予以证明，胡某对此不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案房屋未取得房产证及建设工程规划许可证，故胡某与彭某某签订的《租赁合同》无效。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《租赁合同》无效，故彭某某应返还押金16000元。关于涉案房屋的租金问题。因《租赁合同》无效，胡某在签订合同后免租期内，因无法办理工商登记已向彭某某发出律师函要求解除合同，而双方并未办理涉案房屋的交接手续，彭某某也未举证证明胡某在发函后曾实际使用过涉案房屋，故彭某某抗辩认为胡某应承担占用期间的使用费缺乏依据，本院不予采信，彭某某应返还胡某所缴纳的租金8000元。关于押金和房租的利息问题。《租赁合同》并未约定涉案房屋可用于餐饮，胡某主张双方协商时已口头告知彭某某将餐饮经营，但未提供证据予以证明，且彭某某对此予以否认，胡某在签订合同过程中未尽合理审查义务，对于合同无效的原因，双方均负有一定过错责任，故胡某请求彭某某支付押金和房租的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于装修的损失问题。彭某某抗辩称胡某接收涉案房屋后将部分装修予以拆除，若解除合同即应恢复房屋原状。而彭某某确认签订合同时允许胡某在不影响涉案房屋结构的情况下拆除原有装修，并确认拆除的装修不涉及房屋结构，彭某某在本案中未就装修被拆一事提起反诉主张，且未能提供证据证明胡某拆除涉案房屋装修的情况及具体损失，故本院对彭某某的上述抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中国人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条的规定，判决如下：一、被告彭某某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡某返还租赁广州市番禺区桥南街XX号房屋的押金和房租24000元；二、驳回原告胡某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由被告彭某某负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年十一月十九日书记员  杜嘉华