贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14271号 原告：鲍则权，男，汉族，1987年11月19日出生，住址贵州省毕节市。 原告：李婷，女，汉族，1988年9月2日出生，住址贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杨义（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201811056083。 委托诉讼代理人：潘虹（一般代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201911101932。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（特别授权代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号11101200411354675。 委托诉讼代理人：周晶（一般代理），被告公司员工。 原告鲍则权、李婷与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告鲍则权、李婷的委托诉讼代理人杨义、潘虹，被告招商商置公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲍则权、李婷向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告在30日内为原告申请办理贵州省毕节市七星关区招商花园城第E3幢24-2号商品房的不动产权证书并交付给原告；2.请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币328881元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年9月10日的速约金为：60643.14元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年7月15日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第E3幢24-2号商品房，房屋总价款为328881元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定于2016年3月31日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年9月30日前取得涉案房屋权属证书，但被告至今尚未为原告办理涉案房屋权属证书的行为已构成违约。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的相关规定，提出诉求如前，恳请判如所请。 被告招商商置公司答辩称：一、在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。二、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年10月29日起诉，从2016年10月29日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。 综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：2014年7月15日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区招商花园城第E3幢24层2号房，建筑面积92.99平方米，总房款328881元，首付款98881元，余款230000元公积金贷款。合同第二十二条约定“出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议“3.关于产权登记的补充”约定：“3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定通过首付款及公积金贷款支付了购房总款，2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2016年5月21日，被告向原告交付房屋，2016年5月21日被告向原告代收了办理涉案房屋转移登记所需的契税、印花税、公共维修基金，产权证及土地登记等费用。2018年8月23日，被告向原告邮寄送达关于办理产权证的告知函。2019年7月28日，原告与被告签订委托办理产权证的手续。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，故原、被告双方成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋办证条件成就，原告要求被告办理产权证的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金的问题。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息”。但未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于2016年9月30日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，故原、被告双方成立事实上的委托代办关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理涉案房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。虽被告2016年1月13日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E3幢《商品房备案证明书》，具备办理转移登记的条件，但被告未履行通知原告的义务。直至2018年8月23日，被告才向原告邮寄送达关于办理产权证的告知函，向原告披露、通知了涉案房屋符合办理转移的事实，被告构成违约，原告主张被告承担约金的诉请，于法有据，本院予以支持。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉请以已付购房款总额32881.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人“的规定，出卖人应从2016年9月30日之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给买受人。因买受人委托出卖人代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故出卖人无须向买受人直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向买受人告知办理商品房转移登记需准备相应的办证资料的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。但被告提供的证据并不足以证明其在2016年9月30日之前已经尽到告知原告义务，故应当承担违约责任，原则上应从2016年10月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年10月29日起之后的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。2018年8月23日，被告向原告邮寄送达关于办理产权证的告知函，向原告披露、通知了涉案房屋符合办理转移的事实，履行了披露、通知义务，此时，违约金的计算截止。 综上，被告应向原告支付的违约金为：以原告已付房款328881元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年10月29日计算至2018年8月23日。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告鲍则权、李婷提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理涉案房屋的不动产权证书； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内按下列方式向原告鲍则权、李婷计付逾期办证违约金：以原告已付购房款328881元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年10月29日计算至2018年8月23日； 三、驳回原告鲍则权、李婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费658元，由原告鲍则权、李婷负担296元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担362元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇一九年十一月十一日 书记员  全乾亚