沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初9591号 原告：史国峰，男，1970年12月21日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。 原告：吕秀娟，女，1975年1月2日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。 二原告共同委托代理人赵静，系辽宁同方律师事务所律师。 被告：沈阳易赛物业管理公司，住所沈阳市东陵区。 法定代表人王立曼，系该公司董事长。 被告：沈阳万恒易赛房地产开发有限公司，住所沈阳市东陵区。 法定代表人王立曼，系该公司董事长。 委托代理人罗少宁，男，1983年9月2日出生，汉族，无职业，住辽宁省本溪市明山区。 原告史国峰、吕秀娟与被告沈阳易赛物业管理公司、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法由审判员马俊光担任审判长，与审判员程世刚，人民陪审员申琳组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人赵静，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司委托代理人罗少宁到庭参加诉讼。被告沈阳易赛物业管理公司经传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 二原告诉称，原告与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于2013年3月21日签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告购买由被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司开发的位于沈阳市东陵区房屋，房屋总价款为826,314元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同的商品房交付原告使用。事实上，本案房屋一直不具备交房条件，直至2018年11月15日，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司才完成本案房屋的初始登记，因此，根据法律规定以及上述合同约定，本案房屋于2018年11月15日起才具备交房条件。由于被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司逾期交房问题，原告已经向其提起诉讼，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金，双方在诉讼过程中就违约金数额问题达成调解。二原告在接收本案房屋时，2019年6月12日被告沈阳易赛物业管理公司强制性向二原告收取自2013年11月1日至2019年12月31日期间的物业费。被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司也强制原告支付自2013年至2015年期间的全部采暖费。综上所述，为维护自己的合法权益，二原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告沈阳易赛物业管理公司向二原告返还物业费总计17,445.9元，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司向原告返还采暖费总计6,592.32元；2、本案的诉讼费用由二被告承担。在开庭时，原告撤回返还从2019年9月1日至2019年12月31日物业费的请求，诉讼请求变更为物业费13,304.55元。（从2013年11月1日至2019年8月31日） 被告沈阳易赛物业管理公司未提交书面答辩意见。 被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司辩称，采暖费同意返还6，592.32元，原告要求返还物业费截止日期2019年8月31日，该日期为初始登记日期，实际物业费应当起收日期是2019年9月1日，该天是竣工验收备案时间，房屋交付标准是竣工验收备案，原告多计算2个多月的物业费，标准是每月每平方米2.2元，应当予以扣除。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》一份，证明原告购买被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司开发的案涉房屋，根据合同第八条约定，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司应于2013年10月31日前将具备验收合格的商品房交付原告使用，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于2018年11月15日才具备交房条件，故二被告无权向原告收取2018年11月15日的物业费及采暖费。 被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司对该证据认为三性均无异议，但根据合同第八条约定，交房标准为商品房验收合格，实际验收合格日期为2018年8月31日，不是2018年11月15日。 2、物业费收款收据两张、采暖费收款收据两张，证明从2013年-2015年采暖费6,592.32元。从2013年11月1日-2019年12月31日物业费17,445.9元，物业费标准2019年8月15日之后的物业费每平每月2.2元，2019年8月16日-2019年12月31日物业费收取4,277.35元。 被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司对该证据没有异议。 被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司在开庭时，向本庭提供证据如下： 竣工验收备案表一份，证明2019年8月31日案涉房屋竣工验收报告。物业费应从2019年9月1日开始收取。 原告对该证据没有异议。 被告沈阳易赛物业管理公司对上述证据均未质证，并且提供证据。 根据原、被告提供的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2013年3月21日原告史国峰、吕秀娟与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，二原告购买由被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司开发的位于沈阳市东陵区房屋，房屋总价款为826,314元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同的商品房交付二原告使用。2019年8月31日被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司取得案涉房屋竣工验收报告。被告沈阳易赛物业管理公司向原告收取物业费13,304.55元（从2013年11月1日至2019年8月31日）。被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司收取原告支付从2013年至2015年期间的全部采暖费6,592.32元。其后，原告与二被告就退还物业费及采暖费等事宜协商未果，故原告诉讼来院。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈阳易赛物业管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告史国峰、吕秀娟及被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司提供的证据对案件事实予以认定。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现原告提供《商品房买卖合同》及物业费收款收据两张、采暖费收款收据两张和被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司提供《竣工验收备案表》一份，可以证明涉案房屋具备验收条件的时间为2019年8月31日，因此，被告沈阳易赛物业管理公司收取二原告之前物业费的依据不足，故二原告主张被告沈阳易赛物业管理公司返还上述物业费的请求，本院予以支持。对于原告主张被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司退还采暖费的请求，该公司表示同意，故原告的该项求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 一、被告沈阳易赛物业管理公司于本判决生效之日起十日内退还原告史国峰、吕秀娟缴纳的物业费13,304.55元（从2013年11月1日至2019年8月31日）； 二、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告史国峰、吕秀娟缴纳的采暖费6,592.32元（从2013年至2015年期间）； 三、驳回原告史国峰、吕秀娟的其他诉讼请求。 案件受理费401元，公告费800元，合计1,201元，由被告沈阳易赛物业管理公司负担1,034元，由被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司负担167元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费401元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  马俊光 审 判 员  程世刚 人民陪审员  申 琳 二〇一九年十一月二十五日 法官助理肖雁泽 书记员贾萍 本案判决所适用的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。