广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初12661号原告：张素青，女，19××年×月×日出生，香港居民，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张瑜，广东德纳（珠海）律师事务所律师。被告：曾纪湛，男，19×年×月×日出生，汉族，身份证住址：珠海市香洲区。原告张素青与被告曾纪湛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张瑜和被告曾纪湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张素青向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠2018年9月1日至2019年9月1日的租金84960元（7080元/月×12个月）、滞纳金84900元、管理费14788元；2.被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将第1项诉讼请求中的滞纳金调整为3000元，并将管理费的诉讼请求调整为16988元（增加2018年11月至2019年9月期间的物业管理费2200元）。事实和理由：1999年6月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，租赁期从1999年6月1日至2005年5月30日。该合同到期后，经双方协商一致续签另一合同，约定租赁期间为2016年9月1日至2021年8月31日。但被告自2018年9月开始拖欠租金，且从未交过管理费，经原告多次催收无果，特提起诉讼，望法院依法判决，维护原告合法权益。被告曾纪湛辩称：1.租赁合同已经于2018年9月30日解除，且租金已经付清。2018年6月20日我父亲中风住院，7月的时候我打电话给原告的老公×××要求给予三个月的免租期，并说明如果三个月内我能够将商铺转租出去，就补回原告三个月的租金，如果转不出去，就要求原告免我一个月的租金，因为我押了两个月的保证金。当时×××默许我转让商铺，但到2018年9月底商铺都未能转租出去。2018年国庆假期后，我找原告办理退租事宜，在香洲区×××办理退租一事，原告写了一张结算单给×××办理退租手续，我付清了扣除押金后的租金7034元，又转给原告400元，总计7434元。结清租金后，我将商铺的电动卷闸门钥匙交给×××。原告在2018年10月张贴了招租广告，并于2019年年初将该商铺租给第三人做汽车美容店。因此，原告要求我支付租金没有事实和法律依据。2.认可2002年11月至2018年10月的管理费为14788元，但认为不应支付。××百分之八十的商铺都未交管理费，因为楼上漏水没有及时解决，商铺后面有人接雨水管做排污管，导致楼下臭气熏天，无人管理，而且商铺门口的垃圾也无人打扫，管理处也一直未催缴过管理费。3.双方的租赁合同已经终止，不存在滞纳金的问题。本院经审理查明：坐落在珠海市×××铺（下称涉案商铺）的所有权人为本案原告张素青，商铺建筑面积78.8平方米。1999年5月24日，原告与案外人×××签订《租房合同》，约定×××承租涉案商铺作商场使用，租赁期限六年（1999年6月1日至2005年5月31日）。2001年2月，被告从案外人×××处受让×××的经营权，实际占有使用涉案商铺，并向原告交纳租金。合同到期后，被告仍承租上述商铺，按照口头约定的标准向原告支付租金。2016年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，就涉案商铺租赁事宜达成以下约定：租赁期五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止；租金计算方式：2016年9月1日-2017年8月31日，租金为6300元/月，2017年9月1日-2018年8月31日，租金为6680元/月，2018年9月1日-2019年8月31日，租金为7080元/月，2019年9月1日-2020年8月31日，租金为7510元/月……合同第五条约定，乙方在每月的5日前向甲方缴交当月租金，乙方如不按时交纳月租金，甲方有权按所欠租金的总额以每天1%收取滞纳金，如超过两个月仍未交纳租金时，甲方有权单方面终止合同，没收乙方的押金，收回本商铺，乙方并须承担违约责任。第六条约定，合同签订后，乙方向甲方交纳履约保证金（押金）人民币13000元，租赁期满结清所有费用后，甲方将履约保证金不计息交还乙方。第八条第4项约定，乙方按合同内容交纳租金及其他费用，租赁期内所产生的垃圾费、水、电、煤气费、管理费及由于使用不当造成的门、窗、水、电、上、下水道的维修费等费用均由乙方承担；第6项约定，租赁期届满或解除合同迁出时，如因乙方拖延未能如期交给甲方，甲方有权追讨应收乙方已交保证金（该保证金不能抵扣应付租金），乙方迁出时需将商铺完整、清洁、干净的交给甲方，否则扣除500元作清洁费。第十一条约定，租赁期间，甲、乙双方不得借故解除合同，如有特殊情况需提前2个月通知对方，并需取得对方同意，如有违约，违约方赔偿对方的押金作为违约金。该《房屋租赁合同》乙方签名处落款时间为2017年9月10日。庭审中，原告陈述称，被告自2018年7月开始不按时交纳租金，8月份的时候以其父亲生病为由向原告丈夫×××口头提出解除合同，原告没有同意。被告陈述称，被告承租涉案商铺后，一直以现金方式向原告丈夫×××支付租金，由×××出具收款收据，2017年开始以转账方式向原告支付租金。被告从2018年7月开始未能按时支付租金，并于8月份与原告丈夫×××就涉案商铺租金事宜进行沟通，×××表示让被告与案外人×××律师联系。后经协商，双方于2018年9月30日正式解除租赁合同，×××律师通过微信向被告发送了×××制作的结算单，让被告补交2018年7月、8月、9月的租金（扣除被告租赁合同押金13000元），被告尚需补交7440元。被告遂于2018年10月9日、10日合计转账7434元给原告。为印证上述说法，被告提交了下列证据：1.与微信名“×××”的微信聊天截图显示，被告于2018年10月3日称“卢总，您好！我收到了刘律师的电话，我们都是二十年的租户了，不至于这样对我吧，我现在确实很困难，希望您能体谅我再关照一下，我现在想和一个拍档一起做汽车美容可以吗？关于铺租的事啥时候有空我们面谈一下好吗？”对方回复“我不在珠海，具体你与刘律师谈”。2.与微信名“××”的微信聊天截图显示，2018年10月10日，“××”向被告发送一份清单，内容为“欠7、8、9三个月（7、8月6680×2=13360元，9月7080×1=7080元）合计20440元，押金13000元，补交7440元。”并发送“少了400，这是老板算的，9月份已经递增了。”被告回复“我昨晚已汇了7034元”，对方则让被告再汇400元，被告回复“好的”。2018年10月15日的微信聊天内容中，“××”问“曾先生，管理费的问题，怎么解决，请您给个答复好吗？”被告回复“晚上有时间您过来到商铺里看看可以吗？”“天花板顶上有裂缝的”。3.被告本人的中国建设银行个人活期帐户交易明细显示，2018年10月9日、10月10日，被告分别向原告转账7034元和400元，并附言“终止合同结算款”和“补9月份递增租金”。关于被告何时将涉案商铺交还原告的问题。被告庭审时陈述其已于2018年10月份将涉案商铺电动卷闸门的遥控钥匙交给了×××律师，原告还在2018年10月底通知被告清理商铺卫生，被告派人进行了清理。原告庭审时则陈述因双方合同未正式解除，原告一直未能收回商铺。被告提交涉案商铺相关图片，证实该商铺现已有新的租户在承租经营。经法庭要求，原告庭后于2019年10月16日提交《情况说明》，称因被告于2018年7月开始违约，没有按时交纳租金，双方没有就解除租赁合同达成一致，被告亦未将商铺交还原告，租房押金13000元应予没收，被告于2018年10月9日和10日向原告转账的7434元，扣除2018年7月租金6680元后，剩余的754元抵扣8月份的部分租金（扣减后8月未交租金为5926元）。因被告没有交付商铺，原告为避免损失扩大，后将涉案商铺出租给他人，租期从2019年7月1日至2024年6月30日，故被告应支付2018年8月至2019年6月的租金76726元（7080元/月×10个月＋5926元）。原告另提交签订时间为2019年5月25日的《房屋租赁合同》，该合同显示原告已将涉案商铺出租给案外人×××，租赁期自2019年7月1日至2024年6月30日。被告对上述《情况说明》及《房屋租赁合同》均不予认可。另查明，被告承租涉案商铺期间未按时支付管理费。经物业公司催缴，2018年10月26日，原告向珠海市××物业管理有限公司支付了涉案商铺2002年11月至2018年10月期间的管理费14788元，被告对该事实予以认可。原告另主张被告支付涉案商铺未及时返还被占用期间即2018年11月至2019年6月的管理费1400元，被告对此不予认可。本院认为，原告张素青与被告曾纪湛就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案现争议的焦点问题如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已实际解除的问题。被告2001年2月承租涉案商铺以来，一直以现金方式向原告丈夫卢迅民支付租金并由卢迅民出具收款收据，原告对该事实予以认可。原告的上述行为足以使被告产生合理信赖，相信卢迅民有权代理原告处理商铺租赁相关事宜。被告提交的两份微信聊天截图与中国建设银行转账交易明细相互印证，证实如下事实：1.被告于2018年8月向原告表达了经营困难难以按时交纳租金的窘况；2.原告丈夫×××让被告与刘律师商谈租赁相关事宜；3.×××律师向被告发送了原告方制作的清单，该清单注明被告拖欠2018年7、8、9月三个月的租金合计20440元，将租房押金13000元抵扣后，被告尚需补交7440元；4.被告按照清单要求于2018年10月9日、10月10日合计向原告转账7434元，并附言“终止合同结算款”。由上述事实可知，原、被告就解除涉案商铺租赁事宜有过磋商，×××律师代表原告向被告传递了补交拖欠租金的方案，原告同意以租房押金抵扣部分拖欠租金，应视为双方就解除涉案商铺租赁合同已协商一致，被告已按协商条件支付完毕截止至2018年9月30日的商铺租金。原告现诉请被告补交2018年8月、9月的租金与上述已协商一致履行完毕的情形相悖，本院对该部分请求不予支持。关于被告何时将涉案商铺返还原告的问题。被告称其已于2018年10月支付款项后将涉案商铺电动卷闸门的钥匙交给了×××律师，但被告未能提供任何交接钥匙的凭据，从相关微信聊天记录来看，被告于2018年10月15日还请×××律师前往查看商铺漏水等情况，且在庭审时陈述原告让其2018年10月底清理商铺卫生，由此可见，被告至少2018年10月底还占有涉案商铺未能及时搬出。另一方面，原告作为涉案商铺的所有权人，根据双方签订《房屋租赁合同》第五条的约定，在被告超过两个月未交纳租金时，原告即有权单方面终止合同，收回商铺。在2018年10月初，原告与被告就解除合同协商一致后，即应及时收回商铺，避免损失持续扩大。结合双方的协商情况及微信聊天记录，原告现主张被告支付2018年10月至2019年6月涉案商铺被占用期间的租金，依据不足，本院认为被告仅需按7080元/月的标准向原告支付2018年10月商铺被占用期间的租金损失。根据原、被告签订《房屋租赁合同》第五条的约定，被告如不按时交纳月租金，原告有权按所欠租金总额以每天1%的标准收取滞纳金，原告现诉请被告支付逾期交纳租金的滞纳金3000元，未超过合同的约定，系其自行处分权利的行为，本院予以支持。关于被告承租涉案商铺期间的管理费。原、被告签订的《房屋租赁合同》第八条第4项约定租赁期间所产生的管理费由被告承担，现原告代被告一次性交纳了2002年11月至2018年10月的管理费14788元，被告对此事实无异议，原告诉请被告负担上述费用，符合合同约定，本院予以支持。但原告要求被告支付2018年11月至2019年6月期间的管理费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾纪湛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张素青支付2018年10月的商铺租金7080元；二、被告曾纪湛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张素青支付拖欠租金的滞纳金3000元；三、被告曾纪湛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张素青支付涉案商铺2002年11月至2018年10月期间的管理费14788元；四、驳回原告张素青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1996元，由原告张素青负担1727元，被告曾纪湛负担269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  苏倩雯二〇一九年十一月二十五日书记员  温晓兰朱迪附全案证据目录：原告张素青提交的证据：1.《房屋租赁合同》；2.声明；3.管理费发票；4.房地产权证；5.情况说明1份；6.《房屋租赁合同》（2019年5月25日）。被告曾纪湛提交的证据：1.中国建设银行个人活期账户交易明细；2.微信聊天记录截图；3.中山大学附属第五医院入院登记表1份及珠海市人民医院出院记录3份；4.香洲888商业街×××办公室照片两张；5.结算清单照片1张；6.涉案商铺现场照片3张。