云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4112号上诉人（原审原告、反诉被告）：林升，男，1979年10月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐鹏程，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：晏智飞，男，1981年8月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：吴金花，女，1960年2月13日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。原审第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所地：昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人：董文杰，系该公司董事长。原审第三人：李庆凤，女，1957年10月18日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人林升因与被上诉人晏智飞、吴金花，原审第三人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）、李庆凤房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，于2019年7月24日审理了本案，并依法报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人林升上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或者依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审判决未依据公平原则、诚实信用原则裁判，故意偏袒被上诉人。一审法院裁判的损失过低，损害了上诉人的合法权益，对上诉人极不公平。一审程序重大违法，侵害上诉人合法权益。一审法院管辖范围内对案情高度一致的案件，判决标准不一致，没有让上诉人感受到公平正义。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人晏智飞答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人吴金花、原审第三人新亚公司、李庆凤未到庭答辩。上诉人林升向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令第三人昆明新亚房地产经纪有限公司返还原告已支付的定金1万元；3、判令二被告向原告支付违约金15万元（以上诉讼请求合计16万元）；4、判令本案的受理费、保全费、公告费、执行费等诉讼费用由二被告承担。被上诉人晏智飞在一审审理中向一审法院提出反诉请求：1、判令解除李庆凤、林升、昆明新亚房地产经纪有限公司三方签署的《房屋买卖居间合同》；2、判令林升向晏智飞支付违约金150000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告交通费、住宿费等经济损失19090元；4请求判令本案诉讼费等相关费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2017年11月7日，林升作为买方，第三人李庆凤作为卖方晏智飞、吴金花的代理人，昆明新亚房地产经纪有限公司作为经纪方，三方签订合同编号为BC1711001012的《房产买卖居间合同》，合同约定：一、林升向晏智飞、吴金花购买位于昆明市世纪俊园C栋1单元1905室房屋，该房建筑面积74.98平方米，房屋成交总价750000元;二、林升交付购房定金10000元,此款暂由晏智飞、吴金花委托昆明新亚房地产经纪有限公司保管至交易完成,昆明新亚房地产经纪有限公司扣除中介服务后剩余部分作为部分房款付给晏智飞、吴金花,买卖双方均认可定金罚则的有效性;三、林升在2017年12月5日前将首付款17万元交给晏智飞、吴金花,剩余房款580000元由贷款银行支付给晏智飞、吴金花,若银行实际放款额不够支付房款,由林升补足差额,因林升原因导致银行无法放贷,林升自行承担责任;四、买卖双方约定于2017年12月5日16:00前办理房屋产权证过户手续;并于2018年2月1日交房,交房前晏智飞、吴金花结清该房屋的一切费用,双方在《接房清单》上签字确认;五、违约责任:1、除不可抗力因素外,买卖双方不可毁约,如任何一方违约,违约方需赔偿守约方该房价20%作为违约金;2、买方不能按期向卖方付清房款、卖方不按期向买方交付房屋,买卖双方任何一方未按期办理过户手续等情况,每逾期一日,由逾期方向对方支付每日200元作为补偿,超过15日则视为重大违约,按上述1款约定处理;六、补充条款:1、任何一方未按约定卖出或买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费；双方协商解除合同的,共同承担合同约定的中介费。2、若因有关部门原因或节假日影响过户时间可向后顺延三个工作日,若因个人原因不能办理正常过户,视为违约。3、因政策变动所产生的相关费用由买方承担。4、买卖双方确保已认真阅读此合同各个条款。5、房屋以实地看房为准,买方确认看过该物业,并且知晓该物业所有情况。经审理，一审法院还查明:1、昆明市世纪俊园C栋1单元1905室房屋所有权证持证人为晏智飞,房屋共有权人为吴金花,晏智飞系吴金花的女婿；2、涉案房屋的所有权人晏智飞以短信内容方式确认委托李庆凤代理其签订案涉房屋的买卖居间合同；3、2018年10月12日一审法院收到被告吴金花提交的书面意见:案涉房屋交易中,吴金花没有书面亲自委托李庆凤与中介公司或者第三方签署任何买卖相关协议，对签署的相关协议不予认可。对吴金花的书面意见，原告不予认可。审理中，对违约损失，晏智飞认为合同没有履行而且没有对双方造成根本性的损失，要求参照定金罚则调低标准。晏智飞的答辩意见中称林升要求变更购买主体的陈述及征信存在问题，林升不予认可，对此晏智飞未提交相关证据。2017年11月27日昆明新亚房地产经纪有限公司员工与晏智飞短信聊天记录载明，晏智飞表示将房屋成交价由75万元提至82万元，买卖双方未能形成新的合意，终买卖双方未能在2017年12月5日16:00前办理房屋产权证过户手续。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告晏智飞、吴金花主张该合同无效,认为第三人李庆凤在没有晏智飞、吴金花的授权下代理他们签订的合同无效,从查明的事实看，第三人李庆凤在签订合同时，只有晏智飞以短信方式确认的授权(庭审中晏智飞予以认可)，没有吴金花的授权，第三人李庆凤代理吴金花签订《房产买卖居间合同》的行为，事后未得到吴金花的追认、认可，原告林升及第三人昆明新亚房地产经纪有限公司与第三人李庆凤签订《房产买卖居间合同》存在瑕疵，合同买方、卖方、居间方均有责任。该《房产买卖居间合同》对吴金花没有产生权利义务关系，对其无效，对晏智飞产生权利义务关系，是有效合同。本案第三人昆明新亚房地产经纪有限公司在提供格式合同中对第三人李庆凤的代理权未进行认真审核，造成本案履约不能，应承担主要责任，第三人没有履行好居间服务，不应该收取中介服务费。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院认为，本案合同仅是履行了支付购房定金，合同买卖双方的主要义务尚未履行就发生矛盾纠纷，庭审中本案原告、被告明确表示要求解除合同，合同已无继续履行的基础，故原告林升主张的第一项诉讼请求、被告晏智飞反诉的第一项诉讼请求，予以支持。原告林升要求第三人昆明新亚房地产经纪有限公司返还定金1万元的第二项诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。庭审中被告晏智飞主张本案适用定金罚则。原告主张的第三项诉讼请求，要求二被告支付违约金15万元，根据本案事实，依公平原则和诚实信用原则予以衡量，该项请求酌情以被告晏智飞赔偿损失1万元予以支持。关于被告晏智飞主张的第二、三项反诉请求，晏智飞未能提交相关确凿证据，因无事实和法律依据，不予支持。本案本诉、反诉案件受理费，依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决，一、解除原告(反诉被告)林升、被告(反诉原告)晏智飞和被告吴金花、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司三方签订的合同编号为BC1711001012的《房产买卖居间合同》；二、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)林升定金1万元；三、被告(反诉原告)晏智飞于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)林升损失1万元；四、驳回原告(反诉被告)林升、被告(反诉原告)晏智飞的其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，本院依法对于双方当事人无异议的事实予以确认。在二审审理中，被上诉人提交微信聊天记录，欲证实被上诉人没有直接收到定金，因此不愿履行合同。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应当承担多少金额的违约金？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人未能提交相应证据证实，因被上诉人的违约行为给其造成的具体损失，故对于上诉人提出，要求被上诉人向其支付15万元违约金的主张，不予支持。一审法院参考被上诉人在一审审理中提出，并未给上诉人造成损失，而请求对于定金罚则予以调整的意见，结合本案事实，依法酌情对于违约金予以调整并无不妥之处，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元由上诉人林升负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  李 鸿二〇一九年十一月十八日书记员  郭亭恋