湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初10583号 原告：徐海霞，女，1976年12月6日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 原告：刘许三，男，1974年2月26日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 两原告共同委托诉讼代理人：张松柏，湖南银联律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：邓玉，湖南银联律师事务所律师。 被告：长沙市通华企业有限公司，住所地长沙市开福区车站北路649号天都大厦12013房。 法定代表人：胡诗瑶。 委托诉讼代理人：康华，湖南联合创业律师事务所律师。 原告徐海霞、刘许三与被告长沙市通华企业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘许三及原告刘许三、徐海霞的共同委托诉讼代理人张松柏、邓玉，被告长沙市通华企业有限公司的委托诉讼代理人康华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐海霞、刘许三向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期申请办理房屋初始登记的违约金106005.97元；2．判决被告向原告支付逾期申请办理房屋所有权证逾期申请办理房屋所有权证的违约金25622.3元；3．判决被告向原告退还房屋面积差房价款600.05元；4判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于长沙市开福区，总价款251199元。被告在2009年9月30日前将验收合格并符合约定装饰、设备标准的房屋交付原告使用；并于房屋交付后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记；于取得栋产权证后90日内申请办理原告的房屋所有权证。据长沙市不动产登记中心档案资料显示，被告于2018年1月22日才申请办理房屋所有权首次登记，距约定时间共逾期2640天。原告要求被告自2015年10月1日起至2018年1月22日每日按房价总金额的万分之五支付违约金。被告于2018年4月24日取得该幢房屋栋产权证，迟至2019年2月13日才向长沙市不动产登记中心提出办理原告房屋不动产登记的申请，距合同约定时间共逾期203天，原告要求被告每日按房价总金额的万分之五支付违约金。房屋买卖合同约定房屋面积为54.43平方米，不动产权证书登记实际面积为54.3平方米，根据合同约定，被告需按实际面积向原告退还房屋面积差房价款600元。综上，被告的违约行为严重损害了原告权益，故诉至法院，望判如所请。 被告长沙市通华企业有限公司辩称，根据双方签订的房屋买卖合同第17条明确约定：因出卖人的责任未在规定期限办理手续及取得权属证书的，出卖人应当自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付0.5%的违约金。申请初始登记超过约定期限并不构成承担违约责任的条件，买受人对于申请初始登记超过约定期限得违约金的请求不符合合同约定，被告在2018年4月24日方才取得房屋的栋证，原告已于2019年2月取得不动产权证，被告并没有逾期办理房屋产权证，不构成违约。即便原告认为被告应该支付违约金，原告主张的违约金过高且也已经超过诉讼时效。对于房屋面积差价款的请求，被告愿意根据合同约定据实予以退还。 经审理查明：2008年6月20日，原告徐海霞、刘许三（买受人）与被告长沙市通华企业有限公司（出卖人）签订合同编号为2008684023019《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的天都大厦第1幢23层23019号房屋；用途为住宅，建筑面积共54.43平方米；价款按照建筑面积计算，每平方米4,615.08元，总价款为251,199.00元。买受人以银行按揭方式付款的，在本合同签订之日向出卖人交付首期房款101,199.00元，余款150,000元以按揭方式支付。其中第八条面积确认及面积差异处理约定为合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方据实结算，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。第十七条关于产权登记约定为合同生效之日起60天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，如买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；如买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付0.5%的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部价款251,199.00元，被告依约将房屋交付给了原告。被告于2018年1月22日向长沙市房屋产权管理局申请了案涉房屋的栋产权证的初始登记，被告于2018年4月24日取得案涉房屋的栋产权证。2019年2月13日被告向长沙市不动产登记中心提出办理原告房屋不动产登记的申请。同日原告取得案涉房屋不动产权证书。该证书载明：车站北路649号天都大厦23019房屋建筑面积为54.3平方米。 以上事实有《长沙市商品房买卖合同》，长沙市不动产登记申请书，（2019）湘0105民初4385号民事判决书，长沙市房屋产权登记收件、领证凭证，不动产权证书等证据及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。 本院认为：一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，被告应当为原告办理涉案房屋相关权证。因房屋产权证及土地使用权证已合二为一即不动产权证，故被告应当为原告办理涉案房屋的不动产权证。合同约定“出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。出卖人在2009年9月30日前依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，被告应在2010年9月30日前向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，但被告迟至2018年1月22日才向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，违反合同约定，构成违约。被告于2018年4月24日取得该栋房屋的所有权证，但直至2019年2月13日才向长沙市不动产登记中心申请办理原告房屋的不动产登记证书，违反合同约定，构成违约。二、关于诉讼时效的问题。因违约金请求权属于债权，适用诉讼时效制度。本院认定被告应在2011年9月30日前向长沙市房屋产权管理局申请该栋商品房的初始登记，逾期应承担违约责任。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前适用民法通则两年的诉讼时效规定，故2015年10月1日之前逾期办理初始登记的违约金请求权已超过诉讼时效，2015年10月1日起的违约金请求权适用《中华人民共和国民法总则》三年的诉讼时效规定，即本案逾期办理初始登记的诉讼时效应从2015年10月1日起开始计算。三、关于逾期办理初始登记和逾期申请办理房屋所有权证的违约金。逾期申请办理初始登记违约金请求权的诉讼时效从2015年10月1日起开始计算，共计违约844天；逾期申请办理房屋所有权证从2018年7月24日开始计算，共计违约204天。合同约定违约金计算方式为每日按照已付房款总金额的千分之五计算，考虑到本案原告已收房，未提交相应的证据证实其实际损失，被告亦提出违约金过高要求调整的请求，本院认为原告诉求违约金按日万分之五的标准计算过高，酌情调整为日万分之零点五。故被告应支付原告逾期申请办理初始登记违约金为10,600.60元（251,199元×0.005%×844天），应支付原告逾期申请办理房屋所有权证违约金为2,562.23元（251,199元×0.005%×204天）。四、关于面积差异款的返还。根据合同约定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方据实结算，因原告房屋的产权登记面积为54.3平方米，与合同面积相差0.13平方米，故被告应退还原告房屋价款600.05元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告徐海霞、刘许三支付逾期申请办理初始登记的违约金10,600.60元； 二、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告徐海霞、刘许三支付逾期申请办理房屋产权证的违约金2,562.23元； 三、被告长沙市通华企业有限公司于本判决生效之日起5日内向原告徐海霞、刘许三退还房屋价款600.05元； 四、驳回原告徐海霞、刘许三的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,024元，因适用简易程序减半收取计1,012元，由被告长沙市通华企业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  刘罗波 二〇一九年十一月二十五日 书记员  彭小波 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。