湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12616号原告（反诉被告）：湖南玖奥贸易有限公司，住所：湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道57号奥克斯广场3栋15025房。法定代表人：杨硕，总经理。委托诉讼代理人：邓洁，1987年6月16日出生，汉族，住长沙市雨花区，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹李，湖南科云律师事务所律师。被告（反诉原告））：管四云，男，1984年5月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘银华，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南玖奥贸易有限公司（以下简称玖奥公司）与被告（反诉原告）管四云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，在诉讼过程中，被告管四云提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玖奥公司的委托诉讼代理人邓洁、邹李，被告（反诉原告）管四云及其委托诉讼代理人刘银华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玖奥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还水电及设施保证金30000元；3、请求判令被告配合原告将原告家具搬离出租赁房屋奥克斯广场3栋15025房；4、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告（承租方）与被告（出租方）于2018年1月8日签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租其位于奥克斯环球中心B座的15025号房屋。原告向被告支付了水电及设施保证金30000元，被告已签字确认。但原告现已无法继续履行合同，原告于2019年6月13日通知了被告关于解除合同等事宜，之后亦多次尝试与被告协商此事。因被告不放行，原告的家具至今仍无法搬离出租赁房屋，为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告管四云辩称：1、本诉原告不具备法定的解除权，也没有与本诉被告达成解除租赁房屋的协议。案涉房屋租赁合同仍然有效。本诉原告无权请求人民法院判决解除房屋租赁合同，亦无权要求返还保证金。2、关于原告请求判令被告配合原告将原告家具搬离出租赁房屋的诉讼请求是属于物业公司管理的范畴，本诉原告作为租赁房屋的合法使用人，有权对自己拥有合法权利的任何资产、设施行使权力。有权自行向物业公司开具放行条或者通过其他合法方式，与物业公司交涉，让他们放行。本诉被告没有这个协助的义务。本诉原告这个诉讼请求没有事实基础和法律依据。反诉原告管四云向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告按照《房屋租赁合同》第五条的约定向反诉原告交付2019年8月9日至2020年2月8日期间共6个月的租金100800元；2、判令反诉被告自2019年8月9日起，每天按应付租金100800的0.1%向反诉原告支付违约金4636.8元（暂计算到2019年9月23日，计46天。之后的违约金按上述标准，计算至租金实际清偿之日止）；3、判令反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用及律师服务费15000元。事实和理由：双方于2018年1月8日签订《房屋租赁合同》，约定反诉人向被反诉人出租奥克斯环球中心B座15025号房屋。合同第二条约定，合同租赁期限为3年，自2018年2月9日至2021年2月9日止。合同第三条约定，合同有效期内房屋租金为人民币元每月16800元（不包含水、电、燃气、网络、电视收视、卫生、物管、除主体结构外的房屋及设施维修等费用）。合同第五条约定，租金每半年缴付一次，实行先付租金后使用的原则，如逾期支付每日按应付租金总额的千分之一支付违约金。合同第十条约定，在合同期内，被反诉人要提前终止合同，需提前60天通知反诉人，经反诉人同意，不再承担其他责任。合同第十二条约定，双方在合同中所留电话均为有效联系方式，任何一方更换号码应书面通知另一方签收，否则应承担失去联系所产生的一切责任。合同第十六条约定，如一方违约应承担由此引起的诉讼费、律师服务费、差旅费、交通费、执行费等有关费用及给对方造成的有关损失。合同签订后，双方均按合同履行，反诉人向被反诉人交付了租赁房屋，被反诉人亦依据合同约定的每半年租金提前支付的方式向反诉人支付租金（已支付到2019年8月8日止）。2019年6月27日，被反诉人突然向反诉人提出要解除合同，反诉人没有同意被反诉人的要求，双方没有达成解除合同的协议。之后，被反诉人违反合同约定，拒不支付2019年8月9日至2020年2月8日期间的租金100800元。2019年8月27日，被反诉人向贵院提起诉讼，请求判令解除《房屋租赁合同》。2019年9月10日，反诉人依据合同所记载的联系方式向被反诉人发送邮政央递，向被反诉人催收租金，均遭拒收。反诉人认为，依据《合同法》第八条的规定，依法成立的合司，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据合同第十条的约定，被反诉人要提前终止合同，不仅需要提前60天通知反诉人，而且须经反诉人同意，在双方就解除合同达成一致的前提条件下，才能解除。因此，该条的约定和《合同法》第九十三条第（一）款的约定是一致的。合同第十条并没有赋予被反诉人的单方解除权，提前60天通知只是被反诉人提前解除合同的必要条件，而非充要条件。由于双方并未就解除合同达成协议，因此，双方之间的租赁合同至今仍然合法有效，被反诉人无权请求贵院予以解除，而且应当依法向反诉人支付租金并且依据合同约定承担违约责任及对因其违约行为给反诉人造成的损失予以赔偿。综上所述，请求法院依法判决，支持反诉人的诉讼请求，以维护反诉人的合法利益。反诉被告玖奥公司辩称：答辩人于2019年1月25日向被答辩人管四云支付了从2019年2月9日至2019年8月9日的房租100800元后，于2019年6月底搬出租赁房屋，已经没有继续使用占有租赁房屋。被答辩人管四云也知晓该事实，双方均以自己的行为默认租赁合同解除的状态，且答辩人于2019年6月18日开始发布转租信息，被答辩人也于2019年7月12日在租赁房屋处张贴了出租信息，因此被答辩人要求答辩人交付2019年8月9日至2020年2月8日期间的租金100800元及违约金4636.8元明显有悖于公平公正的原则。经审理查明：2018年1月8日，玖奥公司（乙方）与管四云（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于奥克斯环球中心B座的15025房，房屋产权面积为213平方米，该房屋的租赁期限为3年，自2018年2月9日至2021年2月9日止。合同第五条约定，该房房屋租金为每月16800元，房租每半年一付，实行先付租金后使用的原则。乙方应依照本合同约定按时支付，如逾期支付每日按应付租金总额的千分之一向甲方支付违约金，并约定乙方在合同签订当日内向甲方交付水电及设施保证金为人民币30000元，合同到期或提前终止，乙方将租赁房屋退还甲方后，甲方将收取的保证金除用以冲抵乙方应承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。合同第十条约定。在合同期内，乙方要提前终止合同，需提前60通知甲方，经甲方同意，不再承担其他责任。如有不可抗力的原因（房屋拆迁、地震、自然灾害、政府行为等）导致合同提前终止的，甲方需退还乙方未使用租期所对应的租金及保证金。如乙方自己的责任导致该合同提前终止，甲方不承担责任，其风险责任由乙方自己承担。合同期内因房屋产权或主体结构质量问题（含甲方维修迟延超过15日）或甲方提前终止协议或其他问题置乙方无法正常经营30日以上的，乙方有权选择要求甲方赔偿损失并继续履行合同；乙方也有权选择解除合同，要求甲方退回保证金与多支付租金，同时补偿乙方房屋使用相关损失，损失无法计算的，按人民币30000元计。合同第十六条约定，如一方违约应承担由此引起的诉讼费、律师服务费、差旅费、交通费、执行费等有关费用及给对方和其他人造成的损失。合同签订后，2018年1月8日管四云确认收到玖奥公司交付的水电及设施保证金30000元，玖奥公司于2018年2月6日依约向管四云支付6个月租金100800元，管四云亦依约将案涉房屋交付给玖奥公司使用。之后，玖奥公司分别于2018年8月2日及2019年1月15日支付房租100800元，案涉房屋的房租已缴纳至2019年8月8日。2019年6月，玖奥公司向管四云协商解除案涉房屋租赁合同，双方协商未果，遂诉至本院。另查明，管四云于2019年为此次诉讼向北京德和衡（长沙）律师事务所支付律师费15000元。上述事实有当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《银行电子回单》、《履约催告函》、《委托代理合同》、《转账汇款回单》、微信截图、照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，管四云与玖奥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，该房屋租赁合同成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。玖奥公司请求解除其与管四云签订的《房屋租赁合同》不符合该合同约定的解除条件，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定法定解除条件，故对玖奥公司判令解除其与管四云于2018年1月8日签订的《房屋租赁合同》及判令管四云向其退还水电及设施保证金30000元的诉讼请求，本院不予支持。玖奥公司请求判令管四云配合其将家具搬离出租赁房屋奥克斯广场3栋15025房，无合同依据，亦非管四云应当履行的义务。故对玖奥公司的此项诉讼请求，本院亦不予支持。按照合同约定，房屋租金每半年一付，玖奥公司至今尚未向管四云缴纳2019年8月9日至2020年2月8日的房租100800元。应当依约承担给付房租和违约金的责任。案涉房屋租赁合同约定玖奥公司如逾期支付房租每日按应付租金总额的千分之一向管四云支付违约金，玖奥公司欠付100800元房租自2019年8月9日按合同约定标准计算至2019年9月25日为4536元，故本院确认玖奥公司需支付管四云至2019年9月25日的违约金为4536元，之后的违约金以实际欠付租金为基数按日0.1%的标准计算至实际清偿之日止。管四云请求玖奥公司给付律师服务费15000元，符合合同约定，亦不违反法定标准，本院予以支持，综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）湖南玖奥贸易有限公司的诉讼请求；二、限原告（反诉被告）湖南玖奥贸易有限公司在本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）管四云房租租金100800元；三、限原告（反诉被告）湖南玖奥贸易有限公司在本判决生效之日起支付被告（反诉原告）管四云违约金4536元（该违约金暂计算至2019年9月23日，之后的违约金以实际欠付租金为基数，按日0.1%的标准计算至实际清偿之日止）；四、限原告（反诉被告）湖南玖奥贸易有限公司在本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）管四云律师费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取275元，反诉案件受理费减半收取1354.37元，两项合计1629.37元，由原告（反诉被告）湖南玖奥贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十一月十九日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。