广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5990号上诉人（原审原告）：池福新，女，1984年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区容县。上诉人（原审原告）：庞辉，男，1984年8月6日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市福绵区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李淑仪，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄一幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。上诉人池福新、庞辉因与被上诉人中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。池福新、庞辉上诉请求：撤销一审判决，改判为富裕达公司支付违约金（以466000元为基数，从2017年4月13日起计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）。事实和理由：涉案合同中已经给富裕达公司长达几年的办证时间，但富裕达公司仍没有办理房产证，也未承诺可以办理出房产证的时间，从2017年起中山市的房价节节攀升，至2019年房价已经翻了好几倍，富裕达公司逾期办证严重侵害了池福新、庞辉对房屋的处分权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，富裕达公司违反合同约定，致使池福新、庞辉至今不能取得房屋产权证书，结合富裕达公司违约行为的过错程度、逾期办证的时间及后果等具体情况，虽池福新、庞辉无法举证所受到损失的具体金额，但其因为富裕达公司逾期办证而无法完全行使物权的损失客观存在，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。富裕达公司辩称：1.涉案合同第十四条第4点关于逾期办证违约金的约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该条款已经对违约金的计算方式进行了明确的约定，本案的逾期办证违约金应当按照“已付房价款的每日万分之一”的标准计算执行。2.池福新、庞辉在签订涉案合同时对违约金已付房款按照每日万分之一计算的计算方式没有异议，即使池福新、庞辉认为该条款显失公平，也未在法定期限内行使撤销权，池福新、庞辉已经丧失撤销权。3.涉案房产已经交付给池福新、庞辉占有使用，实现了池福新、庞辉的购房目的，池福新、庞辉没有实际损失，且未举证证明因为富裕达公司逾期办证而产生的损失，双方在合同中也明确对于逾期办证违约情况下的违约金的计算方式，因此本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。池福新、庞辉向一审法院起诉请求：判令富裕达公司向池福新、庞辉支付逾期办证违约金（违约金的计算方法：以466000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2016年12月1日起计至取得房地产权属证书之日止，暂计至2019年3月12日的违约金为49619元）。一审法院认定事实：2013年10月24日，池福新、庞辉（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301072573），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，总房价款466000元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见《附件六合同补充协议》，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。2015年9月13日，富裕达公司与庞辉签订了《中山市商品房买卖合同补充协议》，载明：“鉴于买受人多次强烈要求出卖人提前将该商品房交付给买受人使用，现出卖人同意买受人的申请，但由此所产生的责任均由买受人承担。”双方订立的补充协议主要约定：“一、鉴于买受人急需解决住房问题，需出卖人同意提前将该商品房交付给买受人使用，因此双方现同意将原合同第八条第一款的内容变更为出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，且该五单位就该商品房共同出具《工程验收报告》（即为单位工程竣工验收合格），则视为符合交付条件和期限，买受人同意按此交付条件收楼。双方确认符合此交付条件的交楼日期为2015年9月30日，池福新、庞辉合同第八条交付时间出卖人无须履行，也无须承担任何违约责任。二、买受人知悉出卖人交付该商品房时并未办妥政府有关部门全部验收手续，买受人承诺放弃该商品房任何法定的瑕疵抗辩权，同意不追究出卖人任何责任。”。富裕达公司确认池福新、庞辉已支付了全部购房款，双方并办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。庭审中，双方确认实际交楼时间为2015年10月25日。池福新、庞辉还交纳了契税6990元、维修基金4764元、综合管理费1300元。富裕达公司交房后一直未办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。池福新、庞辉与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。池福新、庞辉已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司在交付商品房后270个工作日内未能为池福新、庞辉向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于计付逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及一审法院经审理认定的事实，分析如下：关于计付违约金的起算时间，合同约定涉案商品房的交楼时间为2016年3月15日，双方实际交楼时间是2015年10月25日，虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，一审法院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2016年3月15日起270个工作日内即2017年4月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为池福新、庞辉向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则计付逾期办证违约金的起算时间应为2017年4月13日。至于池福新、庞辉主张以实际交楼时间或者《中山市商品房买卖合同补充协议》约定的交楼时间起计算270个工作日为逾期办证违约金的起算点，一审法院认为双方签订的《中山市商品房买卖合同补充协议》，是富裕达公司为解决池福新、庞辉的住房问题且根据其申请，同意变更交楼条件并将约定的交楼时间提前，《中山市商品房买卖合同补充协议》明确约定了“买受人知悉出卖人交付该商品房时并未办妥政府有关部门全部验收手续”，显然变更后的交楼条件还未达到可以办理房地产权属证书的标准，在此情况下计算270个工作日的办证期限从而确定逾期办证违约金的起算点不合理，故一审法院对池福新、庞辉的该项主张不予采纳。关于计付违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司主张逾期办证违约金计算至法庭辩论终结之日止，《附件六合同补充协议》第六条第3款约定的情况导致买受人不能按合同约定取得房产证权属证书的，出卖人免责或取得相应顺延办证期限的权利，一审法院认为该条款约定的情形在合同约定的期限内出现，富裕达公司才可免责或顺延办证期限，在本案中合同约定的270个工作日内未出现该条款的情形，富裕达公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期办证违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，故一审法院对富裕达公司的该项意见不予采纳。如果出现《附件六合同补充协议》第六条第3款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的违约情形，双方已在合同中明确约定了未能在规定的期限内取得房地产权属证书的违约责任为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向池福新、庞辉支付违约金，池福新、庞辉未提供证据证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，即无法举证合同约定的违约金低于逾期办证期间实际造成的损失。池福新、庞辉应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院对其请求以中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，一审法院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向池福新、庞辉支付逾期办证违约金。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了750天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与池福新、庞辉支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补池福新、庞辉的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，一审法院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同时，一审法院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、富裕达公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向池福新、庞辉支付逾期办证违约金（以466000元为基数，从2017年4月13日起计至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回池福新、庞辉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1040元，减半收取520元（池福新、庞辉已预交），由富裕达公司负担（富裕达公司应于一审判决生效之日起七日内迳付池福新、庞辉）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。涉案合同约定，如富裕达公司逾期办证，违约金以购房款为基数按每日万分之一的标准计付，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、明确具体，对双方均有约束力。在买受人亦无充分证据证明其因富裕达公司逾期办证行为所致实际损失数额高于该约定标准的情况下，一审法院以该约定为据，认定富裕达公司应以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付逾期办证违约金，处理结果并无不当。故本案并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的合同没有约定违约金或者损失数额难以确定情形，池福新、庞辉主张应参照中国人民银行逾期贷款利率标准计算逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人池福新、庞辉的上诉理据不足，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元（池福新、庞辉已经预交），由池福新、庞辉负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年十一月二十一日书记员  高 丽