广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民再214号 再审申请人(一审被告、二审被上诉人):北海亿同合力房地产开发有限公司。住所地：广西北海市香港路工业园区综合楼409号，统一社会信用代码：91450500739991092X。 法定代表人：顾花丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王雯，广西创想律师事务所律师。 被申请人(一审原告、二审上诉人)：沈海浪，男，1985年5月13日出生，汉族，住广西北海市。 委托诉讼代理人：林龙，广西先导联合(海城)律师事务所律师。 再审申请人北海亿同合力房地产开发有限公司（以下简称亿同合力房地产公司）因与被申请人沈海浪商品房预售合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2018）桂05民终145号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月20日作出（2018）桂民申3120号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人亿同合力房地产公司的委托诉讼代理人王雯，被申请人沈海浪的委托诉讼代理人林龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿同合力房地产公司申请再审称，（一）二审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决亿同合力房地产公司按沈海浪已付购房款总额参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算违约金，属认定事实不清，适用法律错误。本案双方当事人明确约定违约金的计算方式，不存在违约金约定不明的情形，违约金应按沈海浪已付购房款的1%计算。《商品房买卖合同》第十五条仅勾选了第1、3项逾期办证的处理方式，即沈海浪退房，亿同合力房地产公司按照已付购房款1%向其赔偿损失，该约定没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的条款，因此，沈海浪只能主张解除《商品房买卖合同》及赔偿已付购房款1%的损失，其无权请求继续履行合同。二审法院认定双方对沈海浪不退房情况下的违约金没有约定是错误的，《商品房买卖合同》第十五条第2项明确约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”。即使亿同合力房地产公司要赔付违约金，也应按沈海浪已付购房款1%计算。（二）二审判决维持亿同合力房地产公司将案涉房屋的不动产权属证书办至沈海浪名下及向沈海浪出具购房款250000元的增值税发票的判决，是错误的。根据《商品房买卖合同》第十五条第1项的规定，亿同合力房地产公司逾期办证的情况下，沈海浪只能退房，即合同终止，沈海浪请求办证相当于请求亿同合力房地产公司继续履行合同，违反了双方的约定。（三）不动产权属证书逾期办理系因案涉工程的实际施工人吴家忠拒不移交工程竣工验收备案登记所需的各项资料造成，该情形属于不可归责于亿同合力房地产公司的事由，亿同合力房地产公司在逾期办证上不存在任何过错，不应承担违约责任。即使亿同合力房地产公司应当承担违约责任，也只应按已付房价款1%向沈海浪赔偿损失。二审判决亿同合力房地产公司向沈海浪按照购房款总额按中国人民银行贷款基准利率的130%支付违约金，将会对亿同合力房地产公司造成严重损失，还会引起同一小区的其他业主效尤的群体诉讼。综上，请求撤销一、二审判决，驳回沈海浪的诉讼请求。 沈海浪辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）本案双方当事人在签订《商品房买卖合同》时，亿同合力房地产公司利用其提供的格式合同，要求沈海浪在亿同合力房地产公司逾期办证违约时只能选择退房的方式，系霸王条款，应属无效。《中华人民共和国合同法》第107条、112条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在亿同合力房地产公司违约的情况下，沈海浪可以要求其继续履行合同并支付违约金。由于《商品房买卖合同》未对买受人不退房情况下违约责任进行约定，二审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决亿同合力房地产公司以沈海浪已付购房款总额按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计付违约金，是正确的。（二）《商品房买卖合同》签订后，沈海浪已经付清全部购房款，亿同合力房地产公司亦将案涉房屋交付沈海浪装修入住，除未办理不动产权属证书外的合同权利义务已经基本履行完毕，若按亿同合力房地产公司主张终止《商品房买卖合同》，不利于房地产市场交易的稳定，变相加重沈海浪的负担，对守约方而言极不公平。（三）案外人吴家忠未向亿同合力房地产公司交付工程竣工验收备案登记资料，系亿同合力房地产公司与吴家忠之间的民事法律关系，与沈海浪无关。综上，请求驳回亿同合力房地产公司的再审请求，维持二审判决。 沈海浪向北海市银海区人民法院起诉请求：1.判决亿同合力房地产公司将位于北海市海城区屋的不动产证办理到沈海浪名下，并支付违约金72958元（违约金以362074元为基数，自2014年10月8日起按银行同期贷款利率上浮30%计算至房地产交易中心受理房产登记之日止，暂计至2017年5月8日为72958元，以后另计）；2.判决亿同合力房地产公司向沈海浪出具购房余款250000元的增值税发票。 一审法院认定事实：2012年5月16日，沈海浪与亿同合力房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定沈海浪购买亿同合力房地产公司开发位于北海市海城区，合同签订后，沈海浪依约支付了全部购房款，亿同合力房地产公司于2013年10月13日将涉案房屋交付沈海浪使用并出具了《房屋接受记录表》，但亿同合力房地产公司未向沈海浪出具购房余款250000元的增值税发票，2013年10月13日亿同合力房地产公司将房屋交付沈海浪使用，但并未能按约定将涉诉房屋的不动产权属办理到沈海浪名下。根据《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；3.因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。 一审法院认为：沈海浪、亿同合力房地产公司经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。亿同合力房地产公司于庭审中提出沈海浪诉请违约金已过诉讼时效，《商品房买卖合同》约定，亿同合力房地产公司应于商品房交付使用后360日内即2014年10月8日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，亿同合力房地产公司至今未履行，构成违约，亿同合力房地产公司提出沈海浪要求违约金的诉讼请求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，因该案中自2014年10月8日亿同合力房地产公司向沈海浪交付房屋之日起计算两年期间为2016年10月8日，故诉讼时效不适用《中华人民共和国民法总则》的规定，沈海浪在该案中对违约金的诉讼请求已过诉讼时效，故该院对沈海浪要求亿同合力房地产公司支付违约金的诉讼请求不予支持。亿同合力房地产公司提出未能办理房屋权属证书系第三方原因导致，并非亿同合力房地产公司有意违约，该院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，依法对合同相对方约定内容及事实进行审查，故亿同合力房地产公司与第三方的纠纷不在该院审查范围内。沈海浪要求亿同合力房地产公司向其出具购房余款250000元的增值税发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，故沈海浪第二项诉讼请求该院予以支持。 一审法院判决：一、亿同合力房地产公司自该判决生效之日起十五日内将位于北海市海城区屋的不动产权属证书办理到沈海浪名下；二、亿同合力房地产公司自该判决生效之日起十日内向沈海浪出具购房款250000元的增值税发票；三、驳回沈海浪其他诉讼请求。一审案件受理费3912元，由亿同合力房地产公司负担。 沈海浪不服一审判决，向北海市中级人民法院提起上诉，请求：一、撤销北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初1186号民事判决第三项；二、改判亿同合力房地产公司支付违约金72958元（违约金以362074元为基数，自2014年10月8日起按银行同期贷款利率上浮30%计算至房地产交易中心受理房产登记之日止，暂计至2017年5月8日为72958元，以后另计）给沈海浪。 二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；3.因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。2013年10月13日，亿同合力房地产公司已将房屋交付沈海浪使用，该公司应于360日内即2014年10月8日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该公司未能按合同的约定将本案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案致使未能将该不动产权属办理到沈海浪名下，其行为已构成违约。由于《商品房买卖合同》对买受人沈海浪不退房情况下的违约金没有约定，根据上述规定，亿同合力房地产公司应付的违约金，按照沈海浪已付购房款总额362074元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算。沈海浪请求的逾期办证违约金具有连续性，该违约金从2014年10月8日开始每日都在发生，其相应的请求权诉讼时效从发生之日起算为二年，沈海浪起诉之日为2017年5月3日，2015年5月3日之前的违约金请求权已超过二年的诉讼时效，依法不予支持，从2015年5月3日至2017年5月3日的违约金请求权没有超过诉讼时效，依法应予以支持。2017年5月3日之后的违约金沈海浪起诉时尚未发生，该院不予支持，对2017年5月3日之后发生的违约金，沈海浪可依法另行起诉。一审判决以超过诉讼时效为由驳回沈海浪主张逾期办证违约金的诉讼请求属于适用法律错误，予以纠正。 二审法院判决：一、维持北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初1186号民事判决第一项和第二项；二、变更北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初1186号民事判决第三项为:亿同合力房地产公司支付违约金（违约金以362074元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，从2015年5月3日起计算至2017年5月3日止）给沈海浪；三、驳回沈海浪的其他诉讼请求。一审案件受理费3912元（沈海浪已向一审法院预交），由亿同合力房地产公司负担3033元，沈海浪负担879元。二审案件受理费3912元（沈海浪已向二审法院预交），由亿同合力房地产公司负担3033元，沈海浪负担879元，该院退还二审案件受理费3033元给沈海浪。 本院再审确认二审法院查明的事实。 本院再审认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：亿同合力房地产公司应否向沈海浪支付逾期办理不动产权属证书的违约金。 亿同合力房地产公司与沈海浪在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人利益，合同合法有效，双方均应严格按照约定履行。本案双方当事人对亿同合力房地产公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使未能如期将案涉房屋的不动产权属证书办至沈海浪名下的事实，并无争议，只是对亿同合力房地产公司应否向沈海浪支付逾期办理不动产权属证书的违约金各执一词。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；3.因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关”。由此可见，在订立合同时，双方当事人均未勾选第十五条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，仅勾选第1、3项，沈海浪作为购房人，对于出卖人未在约定期限内提交相关资料导致逾期办理不动产权属证书的法律后果，即出卖人不承担支付违约金的违约责任，是知晓并认可的。《商品房买卖合同》是双方当事人意思自治的结果，在不违反法律法规强制性规定的情况下，应予以尊重。因此，沈海浪起诉要求亿同合力房地产公司支付逾期办证的违约金，无合同依据及法律依据，不予支持。 综上所述，二审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理有误，应予纠正。亿同合力房地产公司申请再审请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 撤销北海市中级人民法院（2018）桂05民终145号民事判决； 维持北海市银海区人民法院（2017）桂0503民初1186号民事判决。 一审案件受理费3912元，二审案件受理费3912元，合计7824元，由沈海浪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  唐 菁 审 判 员  万晓敏 审 判 员  陈 丹 二〇一九年十一月十九日 法官助理  吴 婷 书 记 员  罗 誉