湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2146号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称：福兴公司），住所中方县建设局内，统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201811069556。被上诉人（原审原告）：佘宇翔，男，汉族，1991年11月5日出生，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：曾小群，女，汉族，1968年9月12日出生，住湖南省怀化市鹤城区，系佘宇翔母亲。上诉人福兴公司因与被上诉人佘宇翔商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福兴公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。理由：1、《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》的签订非上诉人真实表示；2、即使上诉人受《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》的约束，上诉人也不存在逾期办证的违约行为，上诉人不应承担逾期办证违约金。佘宇翔未作书面答辩意见。佘宇翔向一审法院提出诉讼请求：1、判令福兴公司向佘宇翔支付逾期办证违约金86301元；2、判令福兴公司退还佘宇翔契税8652元，物业维修基金8652元，共计17304元及利息6667元（该利息计算自2012年12月22日至2019年4月22日，之后的利息以17304元为基数，按年利率6%计算至福兴公司实际清偿之日止），合计23971元；3、判令福兴公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2012年12月22日，佘宇翔、福兴公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：佘宇翔购买福兴公司开发的“水岸蓝城”第14幢23层03号，总房价432589元。佘宇翔在签订合同时支付房款432589元；佘宇翔委托福兴公司办理房产证和土地使用证，由福兴公司向佘宇翔代收费用，费用合计10892元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为8652元，由佘宇翔于2012年12月22日前交清；佘宇翔按购房总额的2%向福兴公司交纳维修基金8652元；福兴公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付佘宇翔使用。交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果福兴公司逾期交房超过90日，佘宇翔要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，福兴公司按日向佘宇翔支付已交付房价款的万分之三的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，买受人退房。出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。上述《商品房买卖合同》签订后，佘宇翔依约向福兴公司支付了购房款434566元（因面积变化，补房款1977元）、契税8652元、维修基金8652元等。2017年3月27日，福兴公司向佘翔宇等业主出具《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》，承诺二期14栋在2017年12月30日之前把不动产权证办理完毕。如未按期办理好不动产权证，约定赔偿时间从2017年3月27日起至不动产证签发之日止，赔偿标准为：办证逾期3个月以内每天赔偿额按购房合同中总金额的万分之二进行计算；办证逾期超过3个月时间以上，按购房总金额的万分之三进行赔偿。2019年1月21日涉案房屋不动产权证办理完毕。2019年4月3日，福兴公司通知佘宇翔到政务中心领取不动产权证，但须提交税务局的契税发票原件以及交房产局的维修基金票据原件。佘宇翔为领取不动产权证，又另向税务局交纳契税6179.84元，向物业专项维修基金管理中心缴纳物业维修基金8651元。2019年4月，福兴公司将上述房屋交付佘宇翔。原审法院认为：佘宇翔、福兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。按合同约定，福兴公司应在2016年12月31日为佘宇翔办理好房屋不动产权证书。后福兴公司又向佘宇翔承诺2017年12月30日之前把不动产权证办理完毕交付佘宇翔，如未按期办理好不动产权证，约定从2017年3月27日起至不动产证签发日期止，赔偿标准为：办证逾期3个月以上，每天赔偿额按购房总金额的万分之三进行赔偿。故福兴公司应向佘宇翔支付的逾期办证违约金。福兴公司在答辩时明确提出承诺的违约金过高，请求本院予以调整。本院酌定逾期办证违约金按日万分之一计算即：432589元×665（天）×0.1‰=28767.2元。超过部分本院不予支持。关于维修基金及契税，福兴公司未将代收佘宇翔的房屋维修基金8652元、契税8652元（共计17304元）交到相关部门，福兴公司应予退还佘宇翔。但佘宇翔要求按年利率6%，从2012年12月22日起支付资金占用利息的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内支付佘翔宇延期办证违约金28767.2元；二、湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还佘翔宇房屋维修基金和契税共计17304元；三、驳回佘翔宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2505元，依法减半收取1252.5元，由佘宇翔承担600元，由湖南省福兴房地产集团有限公司承担652.5元。二审中，上诉人福兴房地产公司向本院提交怀化市不动产登记中心出具的《证明》一份。经本院审查，该组证据不属于新证据，不予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《承诺书》相比《商品房买卖合同》而言，是双方对各自在《商品房买卖合同》中的权利义务进行的补充约定。双方在该《承诺书》中，重新对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金予以了约定。现上诉人未能按《承诺书》约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，福兴公司因法定代表人高秀彬被人故意伤害至生命垂危导致未能向不动产登记部门跟进办证进度，并非不可抗力因素。本院对此理由不予支持。上诉人主张其签署《承诺书》系受胁迫非真实意思表示并显失公平，以及应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，《承诺书》正是双方基于上诉人已逾期办证而事后所签，主要针对上诉人的办证期限及需承担的逾期办证违约金重新进行的约定。《承诺书》内容属双方意思自治范围，体现了双方变更原合同内容的意思表示，且上诉人亦未能提交相应证据证实其签署《承诺书》时存在受到胁迫的情形。故本院对此理由不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。综上，福兴公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费519元，由上诉人湖南福兴房地产集团有限公司负担本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月二十四日代理书记员  唐 菁