上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初33087号原告：周庙珍，女，1956年4月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：王琪，男，1951年2月23日出生，汉族，住上海市虹口区。第三人：王远俊，男，1953年12月7日出生，汉族，住上海市虹口区公平路XXX弄XXX号。原告周庙珍与被告王琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法通知王远俊作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周庙珍、被告王琪到庭参加诉讼。第三人王远俊于2019年1月3日到庭参加诉讼，2019年5月20日经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。周庙珍向本院提出诉讼请求：要求确认周庙珍与王琪就上海市霍山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下《上海市房地产买卖合同》均简称《买卖合同》)无效，系争房屋产权恢复至周庙珍名下。事实和理由：周庙珍于八十年代与王远俊认识。2000年10月，王远俊得知周庙珍有20余万元闲钱准备存入银行后建议周庙珍投资房产，当时王远俊在上海虹房(集团)有限公司下属的上海兴源房屋收购置换有限公司(以下简称兴源公司)工作，王远俊带周庙珍看了系争房屋后，周庙珍在王远俊办公室应王远俊要求在二、三本空白的买卖合同上签字但未盖章。签合同当日，周庙珍现金支付王远俊20万元，当时王远俊向周庙珍出具了20万元的收条。之后，王远俊未通知周庙珍至房产交易中心办理房屋过户手续。2001年1月，王远俊将系争房屋产权证交付给周庙珍，并从周庙珍处取回了20万元的收条。之后不久，王远俊又以系争房屋的工业用地性质需要变更为由，从周庙珍处取回了系争房屋产权证，王远俊未再将系争房屋产权证交还周庙珍。王远俊还提出帮周庙珍出租系争房屋，但周庙珍从未收到租金，王远俊也始终未将系争房屋交付周庙珍。周庙珍多次催问王远俊土地性质变更情况，王远俊一直声称变更土地性质需要时间。2005年、2017年12月，周庙珍两次到系争房屋都无人开门，据邻居称系争房屋内有人居住。2018年初，王远俊告知周庙珍其已将系争房屋对外出售，2018年3月12日周庙珍经查询得知系争房屋已于2002年8月26日出售给王琪。周庙珍从未与王琪就系争房屋签订《买卖合同》、办理房屋过户手续，未收到王琪任何购房款，也未委托他人出售系争房屋。周庙珍与王琪之间的系争房屋《买卖合同》及过户申请书落款处“周庙珍”的签名不是周庙珍所签，“周庙珍”的印章非周庙珍所盖也非周庙珍本人的印章。周庙珍与王琪之间的系争房屋《买卖合同》应为无效。王琪辩称，王琪与王远俊系朋友，王远俊一直从事房产中介工作。2001年左右，王琪委托王远俊将名下建筑面积39平方米的上海市物华路XXX号XXX室房屋(以下简称物华路房屋)对外出售，物华路房屋的出售款约16万元左右加上王琪另行支付王远俊的18万元共计34万元左右交由王远俊购买了系争房屋。当时王远俊称系争房屋由厂房改建并带王琪看了系争房屋。之后，王琪依法取得系争房屋产权证，王远俊并将系争房屋装修后交付给王琪使用。王琪购买取得系争房屋至今已有18年，周庙珍从未到系争房屋查看，也从未就系争房屋向王琪主张权利，如周庙珍对王琪入住系争房屋或者取得系争房屋产权持有异议，早就应当主张权利。周庙珍称王远俊帮其出租系争房屋，但周庙珍在既未取得系争房屋也未收到系争房屋租金的情况下，不查看系争房屋，不符合常理。周庙珍与王琪之间的系争房屋《买卖合同》及过户申请书落款处“周庙珍”的签名是否周庙珍所签、“周庙珍”的印章是否周庙珍本人的以及是否周庙珍所盖，王琪已不记得。周庙珍与王琪之间的系争房屋《买卖合同》应为有效，不同意周庙珍的诉讼请求。王远俊述称，王远俊与周庙珍于八十年代通过朋友介绍认识，王远俊与王琪系多年朋友。王远俊原系兴源公司的副总经理。系争房屋所在的霍山路XXX弄XXX号整幢房屋原为制衣厂的厂房。1999年、2000年初，兴源公司购买取得霍山路XXX弄XXX号整幢房屋，之后兴源公司将该幢房屋转让给上海民隆实业公司房产置换咨询分公司(以下简称民隆公司房产分公司)，民隆公司房产分公司将整幢房屋改建分割为16间房屋。2000年12月，王远俊出面帮助民隆公司房产分公司办出了该16套房屋的产权证，将16套房屋产权办理在兴源公司名下，土地性质仍为工业用地。当时，民隆公司房产分公司的负责人王根海为表示感谢，将霍山路XXX弄XXX号XXX室、305室房屋低价出售给王远俊，王远俊考虑到自己是兴源公司副总经理又购买两套房屋怕影响不好，经与周庙珍口头协商，将系争房屋买在周庙珍名下，霍山路XXX弄XXX号305室买在王远俊妻子名下。周庙珍从未看过系争房屋，也未与兴源公司签订系争房屋《买卖合同》，当时由民隆公司房产分公司的财务代周庙珍在《买卖合同》上签字，《买卖合同》及过户申请书上“周庙珍”的印章都是周庙珍盖的。周庙珍未向王远俊支付系争房屋购房款，王远俊从未向周庙珍出具收款收条，也未向周庙珍交付系争房屋产权证，周庙珍对于系争房屋没有任何权利。之后，因王琪居住困难，王远俊提出用系争房屋与王琪置换物华路房屋，再由王琪补贴王远俊18万元房款，王琪表示同意。当时王远俊帮王琪出售了物华路房屋，房款16万元左右归王远俊，王琪另行支付王远俊18万元，王远俊将系争房屋装修后交付给王琪。周庙珍知道王远俊将系争房屋出售给王琪，当时周庙珍到房产交易中心配合办理了系争房屋过户手续。周庙珍与王琪之间的系争房屋《买卖合同》及过户申请书落款处“周庙珍”的签名是否周庙珍所签已不记得，“周庙珍”的印章是周庙珍本人的，章也是其本人所盖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月12日，包括系争房屋在内的上海市霍山路XXX弄XXX号共计16套房屋的产权经核准登记在兴源公司名下，其中，系争房屋建筑面积为60.22平方米。2000年12月15日，兴源公司作为出卖方(甲方)、周庙珍作为买受方(乙方)签订《买卖合同》，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为18.8万元，合同签订之日起10日内，乙方将转让价款一次付与甲方。该合同落款处甲方一栏盖有“上海兴源房屋收购置换有限公司”的印章，并由王远俊作为兴源公司代理人签名，甲方法定代表人处盖有“凌铭嘉”的印章，乙方一栏有“周庙珍”的签名及盖章。系争房屋该次交易的《上海市房地产转让、登记申请书》落款处申请人一栏有“周庙珍”的签名及盖章，原权利人一栏盖有“上海兴源房屋收购置换有限公司”的印章，并由王远俊作为兴源公司代理人盖章。2001年1月6日系争房屋产权经核准登记至周庙珍名下，但周庙珍从未取得系争房屋。2002年8月26日，周庙珍作为出卖方(甲方)、王琪作为买受方(乙方)签订《买卖合同》，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为18万元；合同签订后，乙方于2002年8月26日支付3万元定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2002年10月25日前支付15万元；甲方于2002年10月25日前腾出房屋并通知乙方进行验收交割。该合同落款处甲方一栏有“周庙珍”的签名及盖章，乙方一栏由王琪签名并盖章。系争房屋该次交易的《上海市房地产转让、登记申请书》落款处申请人一栏由王琪签名并盖章，原权利人一栏有“周庙珍”的签名及盖章。2002年9月7日，系争房屋产权经核准登记至王琪名下。之后，系争房屋由王远俊交付给王琪居住至今。另查明，2002年9月13日，王琪与案外人毛某某、陆某签订《上海市房地产买卖合同》，约定，王琪将其所有的建筑面积40.80平方米的物华路房屋转让给毛某某、陆某，房屋转让价款为16.5万元。审理中，周庙珍向本院申请对落款时间为2002年8月26日的出卖方为周庙珍、买受方为王琪的系争房屋《买卖合同》及《上海市房地产转让、登记申请书》中“周庙珍”签名的真实性进行鉴定。本院依法委托司法鉴定科学研究院进行鉴定，鉴定结论为，前述《买卖合同》及《上海市房地产转让、登记申请书》上需检的“周庙珍”签名均不是周庙珍本人所写。经质证，周庙珍、王琪、王远俊对鉴定结论均无异议。之后，王琪向本院申请对落款时间为2002年8月26日的出卖方为周庙珍、买受方为王琪的系争房屋《买卖合同》及《上海市房地产转让、登记申请书》落款处“周庙珍”印章的真实性进行鉴定，王远俊向本院申请对落款时间为2000年12月15日的出卖方为兴源公司、买受方为周庙珍的系争房屋《买卖合同》及《上海市房地产转让、登记申请书》落款处“周庙珍”印章的真实性进行鉴定，本院依法委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。鉴定过程中，周庙珍、王琪、王远俊均未提供盖有周庙珍印章的鉴定比对样本材料。为此，本院调取了周庙珍等人作为原告、上海中虹(集团)有限公司等公司作为被告的(2009)虹民(行)初字第55号房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件中本院调取的两份材料：1、出卖方为刘学鑫、买受方为张树高就上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《买卖合同》，该份《买卖合同》附件五中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”一栏盖有“周庙珍”的印章；2、落款时间为1995年5月3日周庙珍与上海浦港建设发展总公司就新建路XXX号房屋签订的《房屋租赁协议》，该份协议落款处甲方一栏盖有“周庙珍”的印章。在2010年4月7日的(2009)虹民(行)初字第55号案件庭审中，本院向周庙珍出示了上述两份材料并询问了周庙珍的意见，周庙珍表示对于上述两份材料的真实性无异议，并称平型关路XXX弄XXX号XXX室《买卖合同》中“周庙珍”的印章是周庙珍本人的，新建路XXX号《房屋租赁协议》中“周庙珍”的印章是周庙珍本人盖的。本院将该两份材料作为“周庙珍”印章的鉴定比对样本材料提交给司法鉴定科学研究院，经鉴定，结论为，2002年8月26日的《买卖合同》、《上海市房地产转让、登记申请书》及2000年12月15日的《买卖合同》、《上海市房地产转让、登记申请书》上需检的“周庙珍”印文与1995年5月3日新建路XXX号《房屋租赁协议》、出卖方为刘学鑫的平型关路XXX弄XXX号XXX室《买卖合同》上的“周庙珍”印文均是同一枚印章所盖印。经质证，周庙珍对鉴定结论有异议，表示对法院提供给鉴定单位的比对材料有异议，比对材料上“周庙珍”的印章不是周庙珍本人的印章，且鉴定单位在鉴定中仅用了几个章作比对，在(2009)虹民(行)初字第55号案件中，周庙珍对鉴定也提出了异议。王琪、王远俊对鉴定结论无异议。本院认为，本案的争议焦点为：系争房屋是周庙珍出资向兴源公司购买取得还是王远俊借用周庙珍名义购买。首先，周庙珍陈述其为购买系争房屋支付王远俊20万元现金，王远俊曾向其出具20万元的收条，2001年1月，王远俊将系争房屋产权证交付给周庙珍并从周庙珍处取回20万元的收条。对此，王远俊予以否认。周庙珍对其陈述未能举证证明，且周庙珍所称王远俊交付产证同时取回收条的说法不符合常理，故无法认定周庙珍为取得系争房屋产权支付了对价。其次，自2001年1月系争房屋产权登记至周庙珍名下起至今，周庙珍从未取得系争房屋。根据周庙珍陈述，王远俊提出帮助其出租系争房屋，但其从未收到租金。如系争房屋系周庙珍出资购买取得，周庙珍在取得系争房屋产权之后的17年间，既未向系争房屋出售方兴源公司主张交付房屋，也未向王远俊主张房屋租金，其行为显与常理不符。因此，本院认定，系争房屋是王远俊借用周庙珍名义购买，而非周庙珍出资向兴源公司购买取得。鉴于系争房屋是王远俊借用周庙珍名义购买，周庙珍实际并非系争房屋产权人，故王远俊经手将系争房屋出售给王琪，并不侵害周庙珍的利益。又本案审理中，应王琪、王远俊申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院对出卖方为周庙珍、买受方为王琪的系争房屋《买卖合同》、《上海市房地产转让、登记申请书》落款处“周庙珍”印章及出卖方为兴源公司、买受方为周庙珍的系争房屋《买卖合同》、《上海市房地产转让、登记申请书》落款处“周庙珍”印章的真实性进行鉴定，经鉴定确认，上述四份材料中“周庙珍”的印文与(2009)虹民(行)初字第55号案件审理中周庙珍确认加盖其本人印章的平型关路XXX弄XXX号XXX室《买卖合同》及新建路XXX号《房屋租赁协议》中“周庙珍”的印文是同一枚印章所盖。由此说明，在王远俊借用周庙珍名义买卖系争房屋的过程中均使用了周庙珍本人的印章，周庙珍对于王远俊借用其名义买卖系争房屋知情并同意。因此，对于周庙珍要求确认其与王琪就系争房屋签订的《买卖合同》无效，系争房屋产权恢复至周庙珍名下的请求，依法不予支持。王远俊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：对周庙珍要求确认其与王琪就上海市霍山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，该房屋产权恢复至周庙珍名下的诉讼请求，不予支持。案件受理费80元，由周庙珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 华 琴人民陪审员 梁 华人民陪审员 施爱萍二〇一九年十一月二十二日书 记 员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。