天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初8238号原告：郭晓雨，男，1991年6月20日出生，蒙古族，住北京市丰台区。被告：天津御景湾投资有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇汀江路二号院内。法定代表人：张亮，董事长。委托诉讼代理人：杨虹昱，女，该公司工作人员。原告郭晓雨与被告天津御景湾投资有限公司（以下简称御景湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓雨、被告御景湾公司的委托诉讼代理人杨虹昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭晓雨向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年11月30日签订的《天津恒大御景湾商品房认购书》：2.判令御景湾公司返还已付购房款1,255,881（含定金）元；3.诉讼费由御景湾公司负担。事实和理出：2017年11月30日,双方签订《天津恒大御景湾商品房认购书》（编号：0000726），约定郭晓雨购买天津恒大御景湾楼盘18号楼2单元201，房屋总价款为2,475,881元，定金20,000元，于2017年12月1日前支付首付款355,881元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。后郭晓雨按约缴纳相应购房款，在其要求签订《商品房买卖合同》时，根据天津市人民政府办公厅《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》津政办发[2017]48号规定，其不符合天津市购房条件，无法签署《商品房买卖合同》。御景湾公司签订《天津恒大御景湾商品房认购书》时亦知晓其无购房资格，且于2017年11月28日下发无理由退房承诺书。由于受天津市购房政策影响，双方无法继续履行约定，郭晓雨对此并无过错，因多次要求退还全部购房款项未果，故呈诉。御景湾公司辩称，同意解除双方签订的《商品房楼宇认购书》，不同意退还20,000元定金。郭晓雨作为完全民事行为能力人，对于购房政策理应知晓。天津市购房政策仅为地方性规章，认购书系双方真实意思表示，具有法律效力，应根据认购书第7条约定：若因为购房人原因不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为购房人违约，御景湾公司可单方面终止认购书并不予退还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。郭晓雨提交证据：《恒大御景湾商品房认购书》、缴费记录及收据、无理由退房承诺书，御景湾公司对上述证据的真实性无异议，但认为因原告逾期支付房款，其不符合无理由退房的条件，对上述证据真实性，本院予以确认，其证明目的本院将结合全案事实在本院认为部分予以综合论述。御景湾公司提交证据：交款告知函及邮寄凭证，郭晓雨对上述证据的真实性不予认可，其主张未收到告知函，对告知函的内容也不了解，本院认为，御景湾公司按合同约定地址向郭晓雨邮寄，符合双方约定的送达方式，应视为对方已收到邮寄材料，上述证据真实性，本院予以确认，其证明目的本院将结合全案事实在本院认为部分予以综合论述。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，御景湾公司作为甲方（出卖人）与乙方（买受人）郭晓雨签订《天津恒大御景湾商品房认购书》（编号：0000726），约定郭晓雨向御景湾公司认购天津恒大御景湾楼盘18幢2-201单元，总房款为2,475,881元，签署该认购书时，乙方支付20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方选择分期付款，于2017年12月1日前支付首期房款355,881元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年5月28日前付清380,000元，于2018年11月28日前付清500,000元，于2019年5月28日前付清500,000元，于2019年8月30日前付清720,000元。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，自2017年11月30日至2018年11月30日，郭晓雨向御景湾公司共计支付房款1,255,881元（含定金），郭晓雨另于2018年5月29日、2018年11月30日向御景湾公司分别支付违约金16元、1元。2018年8月28日，御景湾公司向郭晓雨邮寄《交款告知函》，催告郭晓雨按约定继续支付房款。另查，2017年11月28日，恒大地产集团有限公司向郭晓雨出具《无理由购房承诺书》，载明郭晓雨认购的恒大下属公司开发的恒大御景湾楼盘18幢2单元201房，若其已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。再查，天津市于2017年4月1日起实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发[2017]48号）规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。”双方均认可郭晓雨不符合该项购房规定的条件，御景湾公司同意解除双方签订的《天津恒大御景湾商品房认购书》，但陈述合同无法继续履行系因郭晓雨违约，应予以扣除定金后返还房款。本院认为，本案争议焦点：御景湾公司应否全额退还郭晓雨交付的购房款项。对此，本院分析如下：郭晓雨与御景湾公司于2017年11月30日签订的《天津恒大御景湾商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现双方均同意解除上述合同，不违反法律规定，本院予以准许。合同解除后，御景湾公司应退还郭晓雨已经支付的购房款。关于是否系因郭晓雨原因无法继续履行《天津恒大御景湾商品房认购书》，从而应扣除20,000元定金一节。本院认为，因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的影响，郭晓雨不符合购房条件，双方无法继续履行《天津恒大御景湾商品房认购书》，此非郭晓雨一方违约造成合同目的不能实现的情形。御景湾公司据此抗辩郭晓雨存在违约应扣除20,000元定金，本院不予支持。郭晓雨主张御景湾退还已支付购房款1,255,881元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告郭晓雨与被告天津御景湾投资有限公司于2017年11月30日签订的《天津恒大御景湾商品房认购书》；二、被告天津御景湾投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郭晓雨购房款（含定金）1,255,881元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,051元，由被告天津御景湾投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟伟二〇一九年十一月二十七日书记员  魏鹏附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购，订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。