浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初473号原告：杭州沪小巷餐饮管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道荆长路768号6幢109-2室。法定代表人：马丽，总经理。委托代理人：夏前生，浙江聿兴律师事务所律师。被告：杭州马客创业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道荆路768号6幢109-1室。法定代表人：胡和平，执行董事。委托代理人：谷延飞，浙江裕丰律师事务所律师。原告杭州沪小巷餐饮管理有限公司（下称原告）为与被告杭州马客创业服务有限公司(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏前生及被告的委托代理人谷延飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：位于杭州市余杭区五常街道荆常路768号顺帆科技园6幢109-2室的门面房（下称案涉房屋）产权人为案外人杭州顺帆实业有限公司（下称顺帆公司），被告自案外人杭州未来科技城资产管理有限公司（下称未来科技城公司）处承租该房屋，并转租给案外人谭瑞。2017年9月18日，原告与案外人谭瑞及被告公司股东董文超三方签订了《转让协议书》，协议约定被告同意谭瑞将案涉房屋转让给原告使用，并保证原告同等享有谭瑞在原有租赁合同中所享有的权利与义务，在转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由原、被告按原合同条款重新签订租赁合同；不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。协议还约定了转让费总金额185000元，被告保证该房屋为其合法使用并有权进行出租等，否则赔偿乙方转让费同等的损失。同时，被告口头承诺其租赁期限为三年一周期，一年一签，租金不变。协议签订后，原告向谭瑞支付了全部的转让费用。后谭瑞与被告的原租赁期限届满，原、被告双方于2018年1月6日签订了《小微创业园租房协议书》，协议约定被告将案涉房屋得一部分（建筑面积100平米）出租给原告使用，租期为一年，并约定了租金和物业费的缴纳期限等。同年5月原、被告又签订了一份《小微创业园租房协议书》，协议约定被告将案涉房屋的另一部分（建筑面积30平米）也出租给原告使用。协议签订后，原告均依法支付了全部的费用。2018年11月，原告先后收到未来科技城公司以及顺帆公司的告知函，告知被告承租案涉房屋的承租期于2018年11月19日终止，要求原告限期搬离。原告认为：因被告无权出租房屋且原告无法正常经营，双方租赁协议已无法履行，被告已经构成违约，应该赔偿原告的所有损失。后经多次协商，被告拒绝赔偿。现原告诉至法院，诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令被告退还原告房租18330元，物业费1018.33元，押金3000元；3、判令被告赔偿原告装修损失34898.41元、加盟费23000元；4、判令被告赔偿原告转让费185000元；5、判令被告赔偿原告转租产生的损失207837元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原被告之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令被告退还原告房租18330元，物业费1018.33元，押金3000元；3、判令被告赔偿原告装修损失35247.68元、加盟费23000元；4、判令被告赔偿原告装修期租金损失11462.93元；5、判令被告赔偿原告转让费185000元；6、判令被告赔偿原告小微企业政府补贴38325元；7、判令被告误给租赁期限后原告重新进货产生的部分费用530元；8、判令被告赔偿原告转租的租金收益损失5957元；9、判令被告赔偿原告转租产生的损失201880元；10、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、小微创业园租房协议书二份、缴款单、收据各一份，证明原、被告存在租赁关系且签订租房协议书，并支付房租费及押金的事实。2、告知函三份、告顺帆全体租户书、关于致顺帆全体租户书一组，证明被告于2018年11月19日已无租赁权导致原告无法经营，已构成违约的事实。3、装修损失清单及付款凭证、王贵仁麻辣烫店区域独家合作协议书、收据各一份，证明被告违约造成原告装修损失、加盟费损失的事实。4、转让协议书、支付凭证一组，证明被告违约造成原告转让费损失的事实。5、商铺租赁合同、起诉状、传票、应诉通知书各一份，证明被告违约造成原告无法履行对次承租人的商铺租赁协议，造成原告损失的事实。6、市区创业场地扶持办法、杭州市小微创业园汇总名单各一份，证明被告应支付原告小微企业政府补贴的事实。7、杭州市不动产权属信息查询记录一份，证明涉案房屋的产权人为杭州顺帆实业有限公司的事实。8、配送单、照片各一份，证明被告原因造成原告食品过期损失的事实。9、港华燃气、客户服务工作单各一份，证明原告装修损失的事实。10、浦发银行回单三份，证明原告支付案外人谭瑞转让费110000元的事实。被告答辩称：1、被告与未来科技城公司签订房屋租赁合同的同时，也曾与房屋产权人顺帆公司签订租房意向书，约定在一定条件下被告享有优先续租的权利。该意向书具有法律效力，被告有权出租案涉房屋。另外，原、被告之间的房屋租赁合同案外人未来科技城公司也是知晓并同意的。因此，未来科技城公司和顺帆公司要求原告清退案涉房屋，是对原告的侵权行为，不应由被告承担相应责任。2、原告诉称原、被告签订合同时约定三年为一个租房周期，该陈述并不属实。双方的合同都是一年一签，权利义务由合同约定。3、原、被告对案涉房屋中100平方米面积部分的约定租期截至2019年1月5日，但原告实际使用到2019年2月22日，期间未向被告提出解除租赁合同。双方合同已经履行完毕，原告超期占用案涉房屋，未支付相应费用，已构成违约，无权要求返还押金。4、针对原告诉请的装修费用损失、转租费损失、转让费损失、装修及加盟费损失等内容，被告均有异议。请法院查明事实，驳回原告的诉请。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据材料：1、《租房协议书》一份，证明原、被告于2017年1月16日签订租赁协议书合法有效，2018年1月5日以后被告与原告的租赁合同仍然合法有效，原告单方面解除合同违背合同和客观实际的事实。2、《租赁意向书》一份，证明被告与房屋产权人顺帆公司于2017年3月16日签订了优先租赁意向书，2018年11月19日以后被告对涉案房屋拥有优先租赁的权利，因此原、被告的租赁合同合法有效。原告单方面解除合同违背合同和客观实际的事实。3、《最后通告》一份，证明房屋产权人顺帆公司要求案涉房屋清空腾退时间是2019年2月22日，在此之前被告对案涉房屋依然拥有占有使用的权利，原、被告的租赁合同合法有效，原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。4、《告知函》一份，证明截止2018年11月28日被告对涉案房屋仍然拥有承租使用的权利，原、被告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。5、《告知函》一份，证明截止2018年12月18日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，原、被告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。6、《温馨提示》一份，证明截止2018年12月18日被告对涉案房屋拥有出租的权利，被告与原告的租赁合同合法有效，原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。7、《暂停营业通知》一份，证明截止2018年12月21日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。8、《施工停电》一份，证明截止2018年12月21日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。9、《致杭州顺帆实业有限公司的函》一份，证明截至2019年2月20日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。10、《致杭州顺帆实业有限公司的函》一份，证明截至2019年2月20日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：对原告提交的证据，被告对证据1三性无异议，但对证明内容有异议，认为原告使用案涉房屋已经达到了租赁期限，双方合同已经履行完毕；对证据2的意见与证据1一致；对证据3的关联性有异议，认为被告没有违约，原告的损失与被告无关；对证据4三性有异议，认为原告与案外人谭瑞之间的转让协议与被告无关，且谭瑞与被告的租赁合同关系已经履行完毕；对证据5，三性没有异议，对证明对象有异议，被告没有违约，造成所谓的损失与被告无关；对证据6，真实性没有异议，关联性有异议，小微创业园名单没有原告，对待证事实有异议，与本案无关；对证据7，真实性合法性没有异议，关联性有异议；对证据8配送单真实性无法确定，没有关联性，对待证事实有异议；对证据9的关联性有异议；对证据10的关联性有异议。经本院审查后认为，原告提供的证据1、2、4、5、7、8、9、10对本案事实有证明力，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实；证据6与本案纠纷无关，本院不予认定。对被告提交的证据，原告对证据1-10的三性均有异议，也不能证明被告的待证事实。经本院审查后认为，被告提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实。本院根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，查明本案的事实如下：案涉房屋的所有权人为案外人顺帆公司。被告自案外人未来科技城公司处承租了房屋并转租给案外人谭瑞。2017年9月18日，原告与谭瑞及被告公司股东董文超三方签订了《转让协议书》，约定被告同意谭瑞将案涉房屋转让给原告使用，并保证原告同等享有谭瑞在原有租赁合同中所享有的权利与义务，在谭瑞的租期届满后，租期按照原租赁协议顺延，并由原、被告按原合同条款重新签订租赁合同；不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。协议还约定了转让费总金额185000元，被告保证该房屋为其合法使用并有权进行出租等，否则赔偿乙方转让费同等的损失。协议签订后，原告向谭瑞支付了全部的转让费用。后谭瑞与被告的原租赁期限届满，原、被告双方于2018年1月6日签订了《小微创业园租房协议书》，协议约定被告将案涉房屋一部分（建筑面积100平米）出租给原告使用，租期为一年，并约定了租金和物业费的缴纳期限等。同年5月原、被告又签订了一份《小微创业园租房协议书》，协议约定被告将案涉房屋的另一部分（建筑面积30平米）也出租给原告使用。协议签订后，原告均预付了一年的租金、物业费及押金。2018年11月，原告先后收到未来科技城公司以及顺帆公司的告知函，告知被告对案涉房屋的承租期于2018年11月19日终止，要求原告限期搬离。原告认为：因被告无权出租房屋，导致原告无法正常经营，双方租赁协议已无法履行，被告已经构成违约，应该赔偿原告的所有损失。后经多次协商，被告拒绝赔偿。现原告诉至法院，请求上判。本院认为：原、被告就案涉房屋的两部分签订的两份房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。现本案争议焦点有如下几点：其一，被告与房屋所有权人顺帆公司签订的《租房意向书》是否代表被告对案涉房屋享有实际承租权利。本院认为，上述《租房意向书》虽然赋予被告在一定条件下的优先租赁权，但因被告最终并未与顺帆公司签订房屋租赁合同，故该优先权并未产生实际法律效果。被告以此意向书认为享有对案涉房屋的承租、转租权利，无事实及法律依据，本院不予支持。其二，对于原告所受损失被告应承担何等责任。原告诉称被告承诺租赁以三年为一个周期并保证三年内的租赁权利，但并未提交相应材料，且被告对此表示否认，故该主张本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，原、被告签订的两份房屋租赁合同中约定租期均为一年，但被告承租案涉房屋的期限于2018年11月19日终止，故2018年11月19日之后原、被告之间的房屋租赁约定应属无效。原告要求确认双方租赁合同关系自2018年11月20日解除的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。对于合同部分无效的结果，被告应承担主要责任，原告在签约时未能详细了解被告的承租权利情况，亦负有一定责任。对于原告遭受的损失，被告应进行合理赔偿。被告无权收取2018年11月19日后的租金，已经预收的，应当退回。相应的物业费及押金也应当退还。原告主张的其他赔偿项目及金额，经本院审核，应作如下处理：装修费部分，结合未履行租期时间及被告过错程度，本院酌情支持5000元；装修期租金损失部分，无合同依据，本院不予支持；加盟费部分，因本案中合同无效不影响原告继续加盟经营，本院不予支持；转让费部分，因原告与案外人之间的店面转让合同已经履行完毕，该部分诉请无法律依据，故本院不予支持；小微企业政府补贴部分，无事实及法律依据，本院不予支持。重新进货损失部分，本院酌情支持500元；转租收益损失部分，无合同及法律依据，本院不予支持；转租产生损失部分，鉴于原告受到断水断电措施并腾空房屋，确在一定时段内影响其收入，根据原告提供的经营情况，本院酌情支持30000元。其他超出部分，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杭州沪小巷餐饮管理有限公司与被告杭州马客创业服务有限公司分别于2018年1月6日、2018年5月1日签订的《小微创业园租房协议书》中租赁期限自2018年11月20日至2019年1月5日止的部分无效。二、被告杭州马客创业服务有限公司退还原告杭州沪小巷餐饮管理有限公司房租18330元、物业费1018.33元、押金3000元，于本判决生效后十五日内履行。三、被告杭州马客创业服务有限公司支付原告杭州沪小巷餐饮管理有限公司各项赔偿金共计35500元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告杭州沪小巷餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9038元，由原告杭州沪小巷餐饮管理有限公司负担8040元，由被告杭州马客创业服务有限公司负担998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  周新宇人民陪审员  徐卫民人民陪审员  方 慧二〇一九年十一月二十九日书 记 员  吴佳佳