黑龙江省明水县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1225民初1960号原告：李昌军，男，1972年5月4日出生，满族，明水县市场监督管理局干部，现住明水县，委托诉讼代理人：段恩利，黑龙江光明律师事务所律师。被告：冯东，男，1976年8月10日出生，汉族，无职业，现住明水县，被告：郭喜伟，男，1971年1月30日出生，汉族，明水伟沣房地产开发有限公司经理，现住明水县，被告：明水伟沣房地产开发有限公司。法定代表人：郭喜伟。原告李昌军与被告冯东、郭喜伟、明水伟沣房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告李昌军及其委托诉讼代理人段恩利、被告冯东、郭喜伟、明水伟沣房地产开发有限公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李昌军向本院提出诉讼请求如下：请求法院准许对明水县龙潭铭座小区一栋二单元2302室房屋的执行。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告明水伟沣房地产开发有限公司及经理郭喜伟，在2014年4月30日向原告借款500000元用于开发明水县龙潭铭座小区，约定月利率2%，到期未能偿还。原告依法诉至明水县人民法院，该院以(2018)黑1225民初156号民事判决书，判决被告郭喜伟、明水伟沣房地产开发有限公司给付原告借款本金500000元及利息。原告为保证判决的执行，在诉讼前已申请诉前保全，明水县人民法院以(2017)黑1225财保108号民事裁定书，保全了明水伟沣房地产开发有限公司在明水县××单元××室的房屋。明水县人民法院并对该房屋做了网签查封。2018年9月17日被告冯东以案外人的身份对明水县人民法院(2017)黑1225财保108号民事裁定书查封明水县××小区××单元××室住宅楼提出书面异议。明水县人民法院受理后，依法组成合议庭公开进行了听证审查，以(2018)黑1225执异22号执行裁定书，裁定书认为，2017年1月10日，被告冯东(案外人)与被告明水伟沣房地产开发有限公司签订了涉案房屋商品房买卖合同，双方意思表示真实。被告(案外人)冯东用被告明水伟沣房地产开发有限公司拖欠被告(案外人)冯东的借款本金400000元转变为购房款，抵顶购房款的行为符合法律规定，该行为应得到法律的支持，裁定中止对明水县××小区××单元××室房屋的执行。原告认为，明水县人民法院(2018)黑1225执异22号执行裁定书是错误的，应予撤销。被告冯东(案外人)签订的商品房买卖合同，既没有做预售登记也没有做网签，真实性无从考证。并且被告冯东(案外人)明确自认与明水伟沣房地产开发有限公司之间不是买卖，是与被告郭喜伟之间的个人借款抵债。由此可见，裁定书认定的被告冯东(案外人)与被告明水伟沣房地产开发有限公司之间的商品房买卖背离了客观事实，裁定认为，被告冯东(案外人)已履行了买卖合同约定交付价款的义务，被告明水伟沣房地产开发有限公司按约定将房屋钥匙交付给被告冯东(案外人)，被告冯东(案外人)已实际装修占有该房屋。原告认为，本案在听证过程中出示的证据已证明，原告在2017年12月28日向明水县人民法院申请诉前保全，2018年7月20日，该房屋由执行局申请评估时，房屋都处于毛坯状态，没有任何人居住。在庭审过程中，被告冯东(案外人)也没有任何异议。实际占有应以居住占有为标准，裁定认定的事实又背离了客观事实。裁定认为，未办理房屋过户登记是因为该房屋未竣工、未达到登记过户条件，是案外人意志以外的原因，被告冯东(案外人)已经取得了该房屋的物权期待权。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋买卖属于要式法律行为，是以登记为准。本案中，被告明水伟沣房地产开发有限公司所建的涉案房屋，已有部分住户入住，并且已在房产部门做了网签登记。原告查封时查询网签登记，该房屋在政府房源库销控平台信息显示属未售状态，原告据此查封。被告冯东(案外人)既然在2017年1月10日与被告明水伟沣房地产开发有限公司签订了涉案房屋商品房买卖合同，那么至少做网签登记才能对抗第三人，否则不能产生排他效力。可见被告冯东(案外人)本人有重大过错。原告通过人民法院合法做的财产保全，应当能够对抗私下签订合同的所谓物权期待权。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第306条、第311条等相关规定向明水县人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告李昌军为证明其诉讼主张，提供了以下证据：证据一，明水县人民法院（2018）黑1225民初156号民事判决书，证明事项为被告明水伟沣开发房地产有限公司给付原告李昌军借款本金500000元，月利率2%计算，自2014年4月30日至履行完毕时止，扣除已给付的100000元，至今本息合计1100000元。证据二，明水县人民法院（2017）黑1225财保108号民事裁定书，证明事项为2017年12月28日经原告李昌军申请，明水县人民法院院查封了龙潭铭座二单元2302室房屋。证据三，明水县房源销控平台房源列表，证明事项为2018年6月1日涉案房屋处于未售状态，2018年6月2日，有另两套房屋处于已售状态。证据四，黑龙江德中诚资产评估有限公司司法鉴定意见书，证明在2018年7月20日，明水县人民法院工作人员和评估师到涉案房屋2302室现场勘察、评估时，该房屋仍处于毛坯状态，没有任何人入住。证据五，明水县人民法院（2018）黑1225执713号执行裁定书，证明事项为2018年9月19日明水县人民法院对涉案房屋进行拍卖及拍卖公告。被告冯东辩称，一、被告冯东与被告郭喜伟之间没有买卖协议，被告冯东与被告郭喜伟在借款的时候就达成协议，是2016年12月5日左右被告郭喜伟向被告冯东借款400000元，2017年1月还款期限到了，被告郭喜伟没有还款，被告郭喜伟用本案中所说的涉案房屋顶账，如果房屋市价高了被告冯东给被告郭喜伟返钱，没谈到利息的事。二、被告冯东有此楼房的钥匙在2018年8月开始装修，房屋上没有封条之类的，装修到9月份的时候装修没水了被告冯东去找物业，物业告诉此房屋被明水法院查封了，被告冯东才到法院提出书面异议。三、网签一开始不能做，被告郭喜伟出门了，后期找不到被告郭喜伟了，网签一直就没做。被告冯东为证明其诉讼主张，提供了以下证据：证据一，明水县人民法院（2018）黑1225执异22号裁定书，证明事项为明水县人民法院已经中止执行。证据二，房屋买卖合同一份。被告郭喜伟、被告明水伟沣房地产开发有限公司辩称，被告郭喜伟和被告冯东之间是借贷关系，2016年12月6日被告郭喜伟着急用钱，与被告冯东关系好，被告冯东也没要抵押物借款400000元给被告郭喜伟，被告郭喜伟用龙潭铭座小区一栋二单元2302室房屋当抵押物，后来这个钱没有还上，被告郭喜伟就和被告冯东商量，把房子给被告冯东，想住就住，该装修装修，物业费取暖费被告郭喜伟也不收，要是这房子市价高了，返还点钱也行，不返也行，被告冯东同意了。被告郭喜伟于2017年1月10日把钥匙给被告冯东，二人这个账也就告一段落。事实认定的意见和理由：2014年4月30日原告李昌军借款给被告郭喜伟500000元，用于明水伟沣房地产开发有限公司开发龙潭铭座小区，约定月利率2%，后未能偿还。原告李昌军依法诉至明水县人民法院，明水县人民法院以(2018)黑1225民初156号民事判决书，判决郭喜伟、明水伟沣房地产开发有限公司给付原告李昌军借款本金500000元及利息。被告郭喜伟、明水伟沣房地产开发有限公司未履行生效判决，原告李昌军向明水县人民法院申请执行。在诉讼前原告李昌军进行诉前财产保全，明水县人民法院以(2017)黑1225财保108号民事裁定书，对明水伟沣房地产开发有限公司在明水县××单元××室的房屋予以查封。2018年9月17日本案被告冯东作为案外人对明水县人民法院(2017)黑1225财保108号民事裁定书查封坐落在明水县××小区××单元××室住宅楼提出书面异议。明水县人民法院受理后，做出(2018)黑1225执异22号执行裁定书，裁定书认为案外人也就是本案被告冯东已履行了买卖合同约定交付价款的义务，明水伟沣房地产开发有限公司按约定将钥匙交付给案外人冯东，案外人冯东已实际装修占有，未办理房屋过户登记是因为该楼房未竣工、未达到登记过户条件，是案外人意志以外的原因。案外人冯东已取得了该房屋的物权期待权，故案外人冯东异议理由成立，裁定中止对明水县××小区××单元××室房屋的执行。对此裁定书，原告李昌军不服，认为明水县人民法院(2018)黑1225执异22号执行裁定书错误，应予撤销。故于2018年11月14日向明水县人民法院提起执行异议之诉，提出诉讼请求如下：请求法院准许对明水县龙潭铭座小区一栋二单元2302室房屋的执行。本案诉讼费用由二被告承担。本院认为，本案系执行异议之诉。被告郭喜伟在被告冯东处借款，到期后双方约定用位于明水县××小区××单元××室房屋进行抵顶，被告郭喜伟向被告冯东交付了房屋钥匙，被告冯东对此房屋进行了装修。在此借贷关系中，被告郭喜伟用以房抵债的方式终止了与被告冯东的借款，从而建立商品房买卖法律关系。根据当事人以物抵债所达成的合意，应认定房屋买卖协议成立。鉴于以房抵债的权利人被告冯东已对案涉房屋进行实际占有装修，具备准物权的性质。本案原告对被告郭喜伟及明水伟沣房地产开发有限公司享有债权，在判决后进入执行程序，并在诉前对涉案房屋进行了查封，但因被告郭喜伟及明水伟沣房地产开发有限公司已对此房屋不再享有所有权，故对此涉案房屋不准许执行。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。故本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下：驳回原告李昌军的诉讼请求。案件受理费4300元由原告李昌军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  崔立中人民陪审员  王显斌人民陪审员  陈秀玲二〇一九年十一月六日书 记 员  张玉迪