鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0602民初6232号 原告：袁某。公民身份号码：×××。 被告：张某。公民身份号码：×××。 第三人：杨某。公民身份号码：×××。 原告袁某与被告张某、第三人杨某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁某，被告张某，第三人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁某向本院提出诉讼请求：1、请求依法中止对位于××区的查封；2、中止对位于××区的执行。诉讼过程中，袁某变更诉讼请求为：请求停止对位于××区的执行。事实和理由：2012年6月27日，原告与杨某签订《房屋买卖契约》，杨某将位于××区，建筑面积131.96㎡住宅作价633400元出售于原告，合同签订当日杨某将房屋交付原告，原告将房款付清，并于同日经鄂尔多斯市东胜区公证处公证，2012年6月27日向鄂尔多斯市房管局申请变更登记，房管局于同日受理登记，原告因当时没有6万元的过户费、应缴税款而搁置。同日，杨某将房屋交付原告入住，由原告交纳水、电、暖等与不动产相关的费用，房屋相关权利义务由原告承担，原告完成了作为房屋购买人应当履行的义务，当2016年12月准备过户时，房管部门却告知原告购买的涉案房屋由被告张某保全，原告付出了金钱且占有的房屋，人民法院不应当查封，根据相关法律规定，涉案房屋应当归原告所有。综上，房屋所有权属于异议人，请求人民法院停止对涉案房屋的执行，保护案外人的合法权益。 张某辩称，不同意原告诉讼请求。理由为：1.不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；2.被告与第三人的债权经生效法律文书已经确认，并依法查封第三人的房屋属于合法行为，没有法律瑕疵。 第三人杨某辩称：同意原告的诉讼请求及事实理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对其诉讼请求，原告向法庭提交以下证据： 证据一：公证书一份、合同一份、收条一张、借款单复印件一张、交易明细一页、中国银行房贷还款凭条三张、房产证一份，证明袁某与杨某于2012年6月9日签订《房屋买卖合同》，原告以633400元价格购买了涉案房屋，且银行贷款112386元也由原告袁某所还，因2011年1月8日第三人杨某向袁某借款100万元，后其无法偿还，就用涉案房屋给原告抵顶了112万元。2011年6月27日双方作了公证，当时原告袁某以现金方式给付了杨某521000元，因涉案房屋有装修、家具，后杨某给袁某打下收条一张。 证据二：物业费收据四张、物业费催缴通知书一张、电梯检修费收据一张、楼道亮化费收据两张、供暖费收据四张、天然气交费收据五张、维修记录单一张、更换暖气片购货单一张、有线电视费收据两张、水费收据三张、电费发票一张、交款记录三张、更换抽油烟机灶单据一页、电热水器一张、购买窗帘收据一张、居住证明一份，证明涉案房屋从2012年7月30日至今一直由原告袁某占有使用。 证据三：房屋登记询问笔录一页、房屋所有权登记申请一页，证明《房屋买卖合同》公证后，袁某与杨某申请办理过户，但因当时房本未满五年，过户费过高，房管局工作人员告诉原告可以等五年后费用少了再自然过户，2016年原告袁某准备过户时，房管部门告知其涉案房屋已被查封。 针对原告提交的证据，被告发表质证意见称：对证据一中的公证书、收条、借款单的真实性及证明问题均不认可，因公证书中的合同和原告提供的房屋买卖合同不一致，对借款单不清楚，收条认可是杨某写的。对中国银行还款凭条的真实性认可、对证明问题不认可，还款凭条上不能反映是原告还的贷款。对房产证没有异议。对证据二的真实性认可，证明问题不认可，谁使用谁交费。对证据三的真实性、证明问题均不认可，因上面没有公章，不能证明填写时间。 针对原告提交的证据，第三人杨某发表质证意见称，对原告提供的三组证据的真实性及证明问题均认可。 针对其答辩意见，被告张某向法庭提交民事裁定书二份，证明被告张某于2016年8月15日查封了涉案房屋。 针对被告提交的证据，原告发表质证意见称，对证据的真实性及证明问题均认可，但原告袁某已经于2012年入住了涉案房屋。 针对被告提交的证据，第三人杨某发表质证意见称，对被告提供的证据的真实性及证明问题均认可。 经审查，原告提供的证据一中的公证书、合同、收条，借款单、中国银行还款凭证，除借款单外均为原件，借款单虽系复印件但可与原告提供的客户交易明细对账单相互印证，以上证据符合证据的有效要件，本院予以采性，对于原告提供的证据三，被告对真实性不认可，但两份表格均系房管部门出具的统一制式表格，虽未加盖公章，但结合当事人陈述可以证明原告及第三人曾去房管部门准备办理过户手续的事实，故本院对该证据予以采信。对于原告提供的证据一中的房产证、证据二，被告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，对于被告提供的两份执行裁定书，原告及第三人无异议，故本院予以采信。 经审理查明，2012年6月9日，第三人杨某与原告袁某签订《房屋买卖合同》，合同约定袁某购买杨某所有的的位××区房屋，房屋价款为633400元，付款方式为合同签订之日袁某一次性给付杨某现金521000元，房屋剩余按揭贷款112386元也由袁某负担。合同第五条约定：“2012年6月9日，房屋交付时与该房屋相关证书一并交于乙方”。合同第六条约定：“因本合同项下买卖的房屋有按揭贷款，在贷款还清后，涤除抵押，杨某应配合袁某五年之内办理过户相关手续。2012年6月11日，杨某与袁某一同前往中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行将剩余房屋贷款112386元一次性偿还，案涉房屋抵押登记已于2012年6月18日注销。 2012年6月27日，袁某与杨某就案涉房屋买卖事宜进行了公证并重新签署了《房地产买卖契约》，该契约约定房屋价款为633400元，袁某应于2012年6月27日前一次性以现金方式向杨某支付全部房款，同日，杨某应将上述房屋交付袁某，契约第七条同时约定：“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由袁某按规定承担”。因杨某曾于2011年1月8日向原告借款100万元未还，故双方约定用案涉房屋房款抵顶100万元欠款，2012年6月27日，杨某向原告出具收条一支，收条注明收到袁某购房款1120000元，杨某陪同袁某一同前往金融房地产公证办理中心签署了《房屋所有权登记申请书》及《房屋登记询问笔录》。 另查明，因被告张某与第三人杨某民间借贷纠纷一案中，依被告张某申请，本院依法作出（2016）内0602民初9132号民事裁定书，于2016年8月15日查封了登记在××区的房屋，查封期限为三年，后在执行程序中，被告张某提出续查封申请，本院依法作出（2018）内0602执2187号执行裁定书，对上述房屋进行了续查封。原告向本院提出执行异议，本院于2019年8月19日作出（2019）内0602执异191号执行裁定书，驳回了袁某的申请，原告不服提起本诉。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方式。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，也即无论《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确定的权利外观主义还是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的实质判断，法律均对未登记的原因有明确要求。结合本案，虽然袁某在案涉房屋查封前已签订了经公证过的合法有效的《房屋买卖合同》，并以抵顶欠款的方式支付了房款，且已实际占有使用案涉房屋，但庭审中原告袁某及第三人杨某均认可为了涤除抵押已于2012年6月11日将剩余房屋贷款提前还清，《房屋买卖合同》对税费负担也作出明确约定，在此情况下，袁某本可在第三人的配合下顺利于2012年6月27日完成产权变更登记手续，却因无力交纳税款和可能将涉案房屋抵顶他人为由搁置，原告对此明显存在疏忽大意的过失，原告称无钱交纳税款和可能将涉案房屋抵顶他人均不能构成自身过失的免责事由。袁某因其过错，导致案涉房屋的物权未及时变动，继而被人民法院查封，其权利仍处于债权保护的层次，不能够排除其他债权的强制执行。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定判决如下： 驳回原告袁某的全部诉讼请求。 案件受理费11300元，由原告袁某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院二楼二号窗口递交上诉状并交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本（上诉费交纳账号：×××，开户行：中国建设银行股份有限公司鄂尔多斯康巴什乌兰木伦街支行。户名：内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院），上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长 增格嘎力布 审 判 员 樊 利 琴 人民陪审员 孙 玉 霞 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员 苏   荣