抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0402民初1250号原告：抚顺水泥股份有限公司，住所地抚顺市新抚区华山街2号。法定代表人：于飞，该公司董事长。委托代理人：曹波，辽宁铭鉴律师事务所律师。委托代理人：杨珉，该公司工作人员。被告：李杨，男，1977年10月24日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。委托代理人：董清华，辽宁臻尊律师事务所律师。被告：于志丹，女，1977年10月4日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。委托代理人：董清华，辽宁臻尊律师事务所律师。第三人：抚顺万达广场有限公司，住所地：抚顺市新抚区西一街10号。法定代表人黄国斌，该公司总经理。第三人：抚顺凯锐混凝土制造有限公司，住所地抚顺市望花区塔峪镇和平村。法定代表人：于飞，该公司董事长。委托代理人：程松，该公司工作人员。第三人：中国建筑第八工程局有限公司东北分公司，住所地辽宁省大连市沙河口区高尔基路237号。负责人：李献运，该公司董事长。委托代理人：张月，该公司工作人员。原告抚顺水泥股份有限公司与被告李杨、于志丹、第三人抚顺万达广场有限公司（以下简称万达公司）、抚顺凯锐混凝土制造有限公司（以下简称凯锐公司）、中国建筑第八工程局有限公司东北分公司（以下简称中建八局）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李东颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨珉，被告李杨、于志丹委托代理人董清华，第三人中建八局委托代理人张月到庭参加了诉讼。第三人万达公司、凯锐公司经传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判定被告李杨、于志丹立即支付剩余转让款35万元并承担利息；2、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年第三人中建八局承建第三人万达公司开发的位于抚顺市新抚区的万达广场项目，万达公司用万达广场D12-1-14-1（产权登记地址：抚顺市新抚区8-2号楼1单元1401号）房屋作价抵顶部分工程款。2013年12月9日，第三人中建八局因拖欠第三人凯锐公司材料款，将此房作价抹账转与凯锐公司。因拖欠原告水泥款，第三人凯锐公司将该房屋作价804355元抵顶转让给原告。被告李杨、于志丹系夫妻关系。被告李杨的亲属赵鹤茹系原告公司财务负责人，在原告抵顶上列房屋过程中，与原告提出被告李杨欲购买该房屋，经协商后以被告李杨名义与原告于2013年12月13日签订了房屋买卖协议，协议约定原告持有的抚顺万达广场D12-1-14-1号房屋作价70万元卖于被告李杨。被告李杨应于2013年12月末交纳35万购房款，剩余房款于2014年底一次付清。协议签订后，原告于12月19日收到房款35万元。被告李杨与原告签订房屋买卖协议取得抹账转让手续后，通过第三人万达公司以房屋买卖合同形式取得了该房所有权。2015年产权登记于被告李杨与于志丹名下。2015年至今，原告多次向被告索要剩余转让款，被告以各种理由推脱，现为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判令被告李杨、于志丹立即支付剩余转让款35万元及延期支付期间利息。被告李杨、于志丹辩称，原告诉称与被告签订买卖合同不是事实，原告在起诉状中诉称赵鹤茹以李杨名义与原告于2013年12月13日签订了房屋买卖协议，同时又诉称被告与原告签订房屋买卖协议，原告的自述前后相互矛盾，完全是为了掩盖其对案涉房屋处理的真实情况，意图制造被告向原告购买案涉房屋的事实。事实上被告从未与原告签订过房屋买卖协议，这一事实在新抚区人民法院审理原告诉被告李杨的（2017）辽402民初330号房屋买卖合同纠纷一案中已经审理查明，被告不是原告出售案涉房屋的购买人。原告在（2017）辽402民初330号房屋买卖合同纠纷案件立案前，从未向被告主张过购房款。原告在该案立案前及审理过程中，明确知道被告不是其出售案涉房屋时的买受人，遂向新抚区人民法院申请撤诉，并得到法院准许。这充分证明被告不是原告出售案涉房屋时的购买人，原告向被告主张购房款没有法律依据。本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，原告只能对其出售案涉房屋的购买人主张购房款。原告提供的证据不能证明被告向原告购买了案涉房屋，原告没有向被告主张购房款的权利。综上所述，原告起诉被告索要购房款35万元及利息没有事实和法律依据，被告请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人中建八局述称，万达公司基于前述合同拖欠我公司工程款，从而我公司取得争议房屋，而后由于我公司拖欠凯锐公司货款，将争议房屋抵顶给凯锐公司。对于原、被告的纠纷，我公司未参与，不应承担责任。第三人万达公司、凯锐公司未到庭陈述。经审理查明：二被告系夫妻关系。2012年11月30日，第三人万达公司与第三人中建八局签订确认书，第三人中建八局同意第三人万达公司在2012年11月应向其支付的工程进度款中扣除30075817.00元作为第三人中建八局此次购买第三人万达公司33套商品房的房款，本案争议房屋D12-1-14-1在上述33套商品房中，销售面积126.71平方米，表单价6348.00元，总计804355.00元，折实总价765746.00元。2013年12月9日，第三人中建八局与第三人凯锐公司签订协议书，第三人中建八局用本案争议房屋总房款抵账，抵账总价804355.00元，用于抵顶第三人中建八局在万达广场项目材料款。2013年12月10日，原告与第三人凯锐公司、被告李杨签订债权债务抹账协议一份，第三人凯锐公司欠原告水泥款，被告李杨欠原告房款804355.00元，第三人凯锐公司准备用本案争议房屋抹账，偿还陈欠原告的款项804355.00元。2013年12月13日，原告与被告李杨签订房屋买卖协议，约定原告持有万达广场D12-1-14-1号房屋一套，面积126.71平方米，现出售给被告李杨，房屋总计70万元，2013年12月末先行付款35万元，房屋剩余款在2014年12月末一次性付清。2013年12月19日，原告为被告李杨出具收款收据一张，交款人为李杨，金额为35万元。第三人凯锐公司向第三人中建八局出具工程款抵房款确认函及弃权声明一份，内容为：根据我方与贵司于2013年12月签订的抵房协议书约定，我方将工程款804355元作为购买贵司一套商品房的房款（D12-1-14-1）。现我公司自愿用上述工程款804355元为李杨在贵司购买的抚顺万达商品房支付购房款。请将此收款项收据及发票直接填写该购房人姓名。如李杨未能按照购房合同约定补齐房款，我公司愿意对此承担连带责任。2017年3月13日，第三人万达公司出具情况说明一份，内容为：抚顺万达广场D12-1-14-1与抚顺市房屋交易管理中心登记的抚顺市新抚区8-2号楼1单元1401号房屋是同一所房屋。抚顺市房屋交易管理中心出具档案查询明细信息记载，二被告为争议房屋的所有权人。2019年6月19日，第三人万达公司出具情况说明，万达公司住宅D12-1-14-1，该房屋为2013年工程抵账房，顶账公司为中国建筑第八工程局有限公司大连分公司，工程款扣款形式进行工抵房销售，现房主姓名李杨在办理房屋更名手续的过程中，万达并未收取任何房款。被告李杨主张，上述协议上的签名均非本人书写，其没有与原告及第三人签订过合同，也没有向原告交纳过购房款。对此原告表示，上述协议上的签字确非被告李杨本人签署，是原告公司财务人员赵鹤茹代替被告李杨签署，同时案涉购房款35万元也是赵鹤茹代被告李杨交纳。原告主张曾陪同被告李杨到第三人中建八局签署过合同，对此被告李杨予以否认，第三人中建八局也否认被告李杨曾与其签订过协议。经本院询问，二被告表示争议房屋系与案外人置换房屋取得，但未提交证据予以证明。以上本院所确定的事实，有确认书、抵债房源、协议书、债权债务抹账协议书、房屋买卖协议书、收款收据、工程款抵房款确认函及弃权声明、情况说明、档案查询明细信息、情况说明及原告、被告、第三人陈述等相关证据材料在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，第三人万达公司与第三人中建八局系建设工程合同关系，第三人万达公司用案涉房屋购房款抵顶工程款804355.00元（折实总价765746.00元）符合法律规定，第三人万达公司与第三人中建八局签订的确认书合法有效，第三人中建八局取得争议房屋的处分权。第三人中建八局与第三人凯锐公司系买卖合同关系，第三人中建八局用案涉房屋抵顶货款804355.00元符合法律规定，双方签订的协议书合法有效，第三人凯锐公司取得争议房屋的处分权。第三人凯锐公司与原告系买卖合同关系，第三人凯锐公司与原告、被告李杨签订债权债务抹账协议书中，第三人凯锐公司用案涉房屋抵顶货款804355.00元部分合法有效，原告取得争议房屋的处分权，因被告李杨否认该份抹账协议上的签名为本人书写，且原告表示系赵鹤茹代被告李杨签署，赵鹤茹代被告李杨在协议上签名，属于没有代理权以被代理人被告李杨名义订立的合同，现被告李杨当庭表示与原告未形成买卖合同关系，视为被告李杨未对赵鹤茹的行为进行追认，则原告与被告李杨签订的抹账协议对被告李杨不发生效力。同理，原告与被告李杨签订的房屋买卖协议书以上述理由对被告李杨不发生法律效力。房屋买卖协议书无效后，因该协议取得的争议房屋，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告提交的房屋买卖协议书无效后，被告李杨因该协议实际取得争议房屋，现原告未主张返还争议房屋，而是要求被告李杨给付购房款，故被告李杨应当对原告折价补偿。因被告李杨否认向原告支付过购房款35万元，现原告仅主张35万元购房款，该数额远远低于争议房屋的实际市场价值，故对于原告的诉讼请求，本院应予支持。因争议房屋已实际登记为二被告共同共有，且由二被告实际占有使用，故二被告对原告的诉讼请求承担共同给付义务。因原告怠于行使民事权利造成利息损失，对此本院不予支持。二被告虽主张争议房屋系从案外人处置换取得，但未能向本院提交证据予以证明，故对二被告的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条、第二百六十九条之规定，判决如下：一、被告李杨、于志丹于本判决生效之日起三十日共同给付原告抚顺水泥股份有限公司折价补偿款35万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275.00元，由被告李杨、于志丹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 李东颖二〇一九年十一月四日代书记员 刘 璐