福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8865号 原告：福州市大众电影院，住所地福州市鼓楼区八一七北路192号。 法定代表人：潘星龄，职务经理。 委托诉讼代理人：朱柏涛，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李榕森，福建谨而信律师事务所实习律师。 被告：福州金鹭首饰有限公司，住所地福建省福州市台江区洋中街道八一七中路758号群升国际二期E地块E1#楼1层05店面。 法定代表人：林建生，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王乃义，福建炼海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁唐仁，福建炼海律师事务所律师。 原告福州市大众电影院（以下简称大众电影院）与被告福州金鹭首饰有限公司（以下简称金鹭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大众电影院委托诉讼代理人朱柏涛、李榕森，被告金鹭公司委托诉讼代理人王乃义、翁唐仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告大众电影院向本院提出诉讼请求，1.被告向原告支付截止至2019年4月尚欠的租金共计壹佰肆拾柒万元（¥1470000.00）；2.被告向原告支付自2013年12月起至实际还清全部租金的逾付款违约金【违约金按每期逾支付的租金为基数，按月利率2%计算，暂计至2019年4月10日为329545.47元（详见计算清单）】；3.被告交付原告的押金300000元用以折抵被告拖欠的违约金及租金；4.本案的案件诉讼费用由被告承担5.被告立即腾空搬离位于福州市鼓楼区八一七北路192号大众电影院一楼房屋，并交还给原告；6.被告向原告支付2019年5月尚欠的租金共计183750元；7.被告向原告支付自2019年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（以每月183750元标准计收，暂计至2019年6月30日为183750元）。 事实和理由：2013年5月23日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：被告租赁原告位于福州市鼓楼区八一七北路192号大众电影院一楼，面积约1000平方米的房屋；租赁期限为2013年6月1日至2018年5月31日；2013年6月1日至2016年5月31日的租金为壹佰捌拾伍万元（¥1850000.00）每年，2016年6月1日至2017年5月31日的租金为贰佰万元（¥2000000.00），2017年6月1日至2018年5月31日的租金为贰佰壹拾万元（¥2100000.00），每月10日交付租金；被告应向原告缴纳叁拾万元（¥300000.00）作为押金；被告若逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金额的千分之三向被告加收违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告依约向原告交付押金和部分租金。 2013年12月3日，原、被告签订一份《房屋租赁补充合同》，其中约定：将租赁期限延长一年；2018年6月1日至2019年5月31日租金为贰佰贰拾万伍仟元（¥2205000.00）。 原、被告双方签订租赁合同后，被告自2013年10月起未能严格根据合同约定期限足额支付租金，经常出现逾期支付的情形。截止至2019年4月，被告尚欠原告租金壹佰肆拾柒万元（¥1470000.00）。虽经原告多次催促被告支付尚欠租金，但被告至今仍未付清。原告认为被告的行为已构成严重违约，其依法依约应承担付清尚欠租金和支付相应违约金的法律责任。 鉴此，原告特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。 被告金鹭公司辩称，1.原、被告于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》已解除。原、被告于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》（下称讼争租赁合同）第十三条约定：“租赁期间，如遇土地批租、房屋拆迁、单位改制等非出租人责任的原因，本协议自然终止，双方均不负责任。乙方清场退出经营场所，租金按实际租赁天数计算。对乙方的装修和其他补偿按政府有关政策规定办理”。该约定为附条件解除合同的条款，条款约定的解除条件成就时，合同即解除。2018年6月13日，鼓楼区政府发布鼓房征（2018）30号《福州市鼓楼区人民政府房屋征收告知书》；2019年2月19日，鼓楼区政府发布鼓房征（2019）4号《福州市鼓楼区人民政府房屋征收决定书》，该些文件已明确将租赁房屋在内的区域划入国家征收范围。且后续征收活动已陆续实际开展了包含选定评估机构、确定补偿方案、进行征收摸底等活动。由此可知，租赁房屋发生租赁合同约定的“房屋拆迁”的情形，合同约定的解除条件已成就，讼争租赁合同已解除。 被告已通知原告解除合同、告知移交房屋时间，并于2019年1月31日彻底搬离租赁房屋，并未再使用租赁房屋。因此，依据前述合同条款约定，租金应仅计算至2019年1月31日。 2.被告并未拖欠原告租金，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。从被告提交的向原告的付款凭证，对比被告应付的租金金额与已付原告的金额可知，被告非但并未拖欠原告租金，还尚有155050元留存于原告处，原告应返还被告。 被告于1月31日已经通知原告交接房产，诉争房产已经有原告占有使用。 综合以上，原、被告的租赁合同已解除，租赁期间被告并未拖欠原告租金，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 福州市鼓楼区八一七北路192号所有权人为大众电影院。 2007年10月1日，原告大众电影院（甲方、出租方）与福州达爵贸易有限公司（乙方、承租方、以下简称达爵公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将大众电影院一楼出租给乙方，租赁期限从2007年10月1日起至2012年9月30日止，2007年10月1日至2008年9月30日租金为1200000元，2008年10月1日至2009年9月30日租金为1272000元，2009年10月1日至2010年9月30日租金为1399200元，2010年10月1日至2011年9月30日租金为1609080元，2011年10月1日至2012年9月30日租金为1850442元， 2009年11月28日，达爵公司（甲方）与被告金鹭公司（乙方）签订《补充合同（一）》一份，约定：原甲方与大众电影院的《房屋租赁合同》的权利及义务和店面使用权归乙方所有，甲方将店面移交给乙方时间为2009年12月15日，乙方支付给甲方补偿款2680000元。同日，达爵公司（甲方）与被告金鹭公司（乙方）又签订《补充合同（二）》一份，约定：自2010年1月1日起，由乙方代替甲方作为经营方，承受由甲方在2007年10月1日《房屋租赁合同》中的从2010年1月1日起至2012年9月30日止所有权利与义务，乙方应在本合同生效后三个工作日内向大众电影院支付合同押金300000元，在甲方将房屋交给乙方后，乙方应按原《房屋租赁合同》所约定的租金金额与缴交期限，直接向大众电影院缴交租金。2009年11月30日，原告大众电影院同意前述补充合同。 2009年12月15日，被告金鹭公司向原告大众电影院出具确认书一份，载明达爵公司与原所签订的房屋租赁合同中的租金及水费、排污费等相关费用自2009年6月1日起由被告金鹭公司负责，至2012年9月30日止。 2012年9月28日，原告大众电影院与被告金鹭公司签订《房屋租赁临时协议》一份，约定协议期限自2012年10月1日开始直至大众电影院公开招标确定承租方并签订房屋租赁合同为止，协议期限内，被告金鹭公司每月按154203.5元向大众电影院支付租金，租赁协议其他条款按照2007年10月1日大众电影院与达爵公司签订的房屋租赁合同办理。 2013年5月23日，原告大众电影院（甲方、出租方）与被告金鹭公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将大众电影院一楼，面积约1000平方米，出租给乙方，租赁期限从2013年6月1日起至2018年5月31日止，2013年6月1日至2014年5月31日租金为1850000元，2014年6月1日至2015年5月31日租金为1850000元，2015年6月1日至2016年5月31日租金为1850000元，2016年6月1日至2017年5月31日租金为2000000元，2017年6月1日至2018年5月31日租金为2100000元，每月租金交付日期为10日；乙方在合同签订后五天内向甲方缴纳300000元作为押金；如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将租金折后剩余部分退还乙方；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；租赁期间，如遇土体批租、房屋拆迁、单位改制等非出租人责任的原因，本协议自然终止，双方均不负责任。乙方清场退出经营场所，租金按实际租赁天数计算。被告金鹭公司缴纳300000元押金尚在原告大众电影院处。 2013年12月3日，原告大众电影院与被告金鹭公司签订《房屋租赁补充合同》一份，约定2013年12月开始每月租金按90000元计算，自津泰路与吉庇路路口重新开通的次月起，租金即恢复至原合同规定的标准，同意延长房屋租赁合同期，从2018年6月1日至2019年5月31日，该年限租金为2205000元。 2018年10月10日，福州市鼓楼区人民政府发布关于安乐巷周边旧物区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书。2019年2月19日，福州市鼓楼区人民政府发布房屋征收公告，征收安乐巷周边旧物区改造项目用地范围内国有土地上的房屋，原告大众电影院位于征收范围内。 2019年1月15日，被告金鹭公司向原告大众电影院发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，告知其解除双方间的房屋租赁关系，并要求拟定于2019年1月31日与原告交接房屋，要求原告派专人联系。2019年1月31日，原告大众电影院回函被告金鹭公司，认为被告属于单方要求提前解除合同，缺乏依据。 另本案审理过程中，本院责令原、被告双方于2019年6月25日办理诉争租赁房产的交接手续，现租赁房产已由原告收回。 本院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原告大众电影院现已实际收回租赁场所，故其诉请被告金鹭公司腾空办理房屋的诉请，本院不再处理。本案合同履行期间，原告已按照合同约定将租赁场所移交被告使用，被告亦应当按照合同约定履行向原告支付租金的义务，原告主张被告自2018年9月起欠付租金，被告辩称其于2009年12月18日支付给原告的773800元系预付租金，应自欠付租金中予以抵扣，本院认为，根据2009年12月15日被告金鹭公司向原告大众电影院出具确认书，可以确认该773800元为被告金鹭公司向原告代付达爵公司2009年6月至12月的租金，并非支付被告与原告间租赁合同项下租金，故该笔款项不应予以抵扣，扣除该笔773800元以及押金300000元，可以认定被告金鹭公司支付租金至2018年8月份，根据原、被告间合同，2018年6月起每月租金为183750元，故2018年9月份至2019年1月份被告金鹭公司欠付原告大众电影院租金918750元。至于2019年2月份后的租金，被告辩称因政府征迁双方合同已于2019年1月份且被告已于2019年1月31日搬离租赁场所，之后租金不应当再行计算，本院认为，政府发布征收公告但尚未决定对租赁场所进行拆迁，租赁场所仍可正常经营使用，尚不构成原、被告双方解除合同的事由，且被告提供的的货物运输合同等照片仅能证明其存在搬运物品的行为，并不足以证明其已搬离租赁场所，亦无法证明其已与原告就租赁场所进行移交，且根据原、被告双方庭审陈述，可以认定被告于2019年2月份之后仍占有租赁场所，被告应当按照每月183750元向原告支付租金至合同届满之日即2019年5月31日，本院责令原、被告双方于2019年6月25日交接场所，故房屋相关占有使用费应自2019年6月1日计算至该日，即被告金鹭公司应向原告大众电影院支付租金、占有使用费888124.99元[183750元×（4+25÷30）]。原告诉请被告交付的押金300000元抵扣欠付押金本院予以支持，故被告金鹭公司应向原告大众电影院支付租金、房屋占有使用费共计1505874.99元（918750元+888124.99元-300000元）。原告另诉请被告支付逾期付款违约金，因租赁场所划入政府征收范围，对被告经营造成一定影响，且被告于2019年1月31日致函原告要求交接租赁场所，原告未积极主张权利，自身对于损失扩大有过错，故该诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告福州金鹭首饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州市大众电影院支付租金及房屋占有使用费1505874.99元； 二、驳回原告福州市大众电影院的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费23596元，适用简易程序减半收取11798元，由原告负担1798元，由被告负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林心恩 二〇一九年九月九日 法官助理郑文欢 书记员庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第10页共10页