吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5038号上诉人（原审原告、案外人）：任希臣，男，1971年9月20日生，汉族，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：张君隆，吉林钧诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：高洁，女，1964年11月26日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李权，吉林众达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙跃武，男，1966年5月3日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李权，吉林众达律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区鑫隆家园17-503号房。法定代表人：王星，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹晶，男，该公司职员。上诉人任希臣因与被上诉人高洁、孙跃武，原审第三人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2019）吉0102民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任希臣及其委托诉讼代理人张君隆，被上诉人高洁、孙跃武及其共同委托诉讼代理人李权，原审第三人鑫隆公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任希臣上诉请求：依法撤销一审判决第二项；判令停止对诉争房屋的执行行为，并解除对该房屋的查封；依法改判高洁、孙跃武承担一审、二审诉讼费。事实及理由：一、原审法院认定事实错误，任希臣对坐落于长春市南关区东岭南街以西、东南湖大路以南鑫隆嘉园16幢1单元902号房屋（以下简称案涉房屋）一直处于占有使用状态。2013年3月，高洁、孙跃武因无法与鑫隆公司就补交购房款差额事项达成一致而拒绝履行继续付款义务、办理入住手续，后高洁、孙跃武拒绝接收案涉房屋，同年5月鑫隆公司将该房转售给任希臣抵顶工程款，双方签订了合法有效的《房屋预订协议》，任希臣预缴了燃气初装费、第一年取暖费、有线电视费、电费、水费、装修保证金、装修垃圾清运费以及电梯费后，办理完成入住手续并取得房屋钥匙。数年来，任希臣一直实际占有案涉房屋并进行了装修，每次来长春都会入住于此，并在不需要入住时租借给生意合伙人，只因为案涉房屋未取得预售许可证而一直无法办理房屋产权登记。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，任希臣对案涉房屋的占有符合法律规定。二、一审法院适用法律错误，任希臣是基于债权债务关系因以房抵债取得房屋所有权和使用权，并非基于建设工程价款优先受偿权相关规定取得房屋。一审法院以任希臣主张建设工程价款优先受偿权超过六个月为由驳回诉讼请求，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请二审法院维护任希臣合法权益。高洁、孙跃武辩称，1.任希臣无合同主体资格。任希臣既不是长春市升隆建筑装饰有限公司法人（以下简称升隆公司），也不是该公司的股东和主要人员，其没有资格代表升隆公司与鑫隆公司签订《建筑保温涂料工程施工合同》，也没有资格代表升隆公司与鑫隆公司签订《房屋预订协议》。因此不能对抗本案的申请执行人高洁、孙跃武。2.任希臣的《房屋预订协议》无效。因鑫隆公司没有取得案涉房屋的商品房预售许可证，因此鑫隆公司与任希臣签订的预订协议无效。3.如任希臣所述其在2013年5月与鑫隆公司签订了购房协议，在一审庭审时任希臣称其在2017年年末将案涉房屋转售给年青，但此时案涉房屋已经被法院查封，应当追究其相关的责任。4.高洁、孙跃武从来没有放弃房屋的权利，鑫隆公司与任希臣恶意串通，涉嫌一房多卖。任希臣系在明知案涉房屋已经出卖的情况下，为了达到以房抵账的目的，与鑫隆公司签订了房屋买卖协议，故意造成一房二卖。5.案涉房屋从交付之日起一直在高洁的名下，由高洁交的水电采暖等费用，有各项收费票据为证。案涉房屋被查封其实是鑫隆公司原法人一直在实际控制着，并挂着升隆公司的牌子。因此是任希臣、鑫隆公司故意串通，故意拖欠债务。鑫隆公司述称，同意上诉人的上诉请求任希臣向一审法院起诉请求：1、请求确认任希臣对案涉房屋享有优先受偿权；2.请求确认任希臣与鑫隆公司之间的以房抵账协议合法有效；3、请求停止对案涉房屋的执行行为，并解除对案涉房屋的查封；4、案件受理费由高洁、孙跃武承担。。一审法院认定事实：高洁、孙跃武与鑫隆公司房屋买卖合同纠纷一案，南关法院于2016年7月11日作出（2016）吉0102民初1047号民事判决书，判决：一、鑫隆公司于本判决生效之日立即将鑫隆嘉园小区的第16栋1单元901、902号房屋及107号车库交付给高洁、孙跃武，并协助高洁、孙跃武办理产权登记手续；二、高洁、孙跃武在被告鑫隆公司将鑫隆嘉园小区的第16栋1单元901、902号房屋及107号车库交付给高洁、孙跃武时补交鑫隆嘉园小区第16栋1单元901、902号房屋每平方米500元的购房款；判决作出后，鑫隆公司不服上诉至长春市中级人民法院，2016年11月18日，长春市中级人民法院作出（2016）吉01民终3534号民事裁定书，裁定：一、撤销南关法院（2016）吉0102民初1047号民事判决；二、将本案发回南关法院重审。2017年1月11日，南关法院重新立（2017）吉0102民初443号民事案件，并于2017年12月5日作出（2017）吉0102民初443号民事判决书，判决：一、高洁与鑫隆公司于2008年4月10日签订的《房屋预订协议》、高洁与鑫隆公司于2008年1月29日签订的《房屋预订协议》和孙跃武与鑫隆公司于2008年1月29日签订的《房屋预订协议》无效；二、鑫隆公司于判决生效后立即返还高洁、孙跃武购房款人民币共计961460.00元；三、鑫隆公司于判决生效后立即偿还高洁、孙跃武房屋损失人民币共计980300.00元。判决作出后，鑫隆公司不服，向长春市中级人民法院提起上诉。2018年4月12日，长春市中级人民法院作出(2018)吉01民终1006号民事判决书，判决：一、维持南关法院(2017)吉0102民初443号民事判决第一项；二、变更南关法院(2017)吉0102民初443号民事判决第二项为:鑫隆公司于本判决生效后立即返还高洁、孙跃武购房款961460元并支付利息(其中，811460元按中国人民银行同期同类贷款利率标准，给付自2008年1月29日至实际给付之日止的利息；150000.00元按中国人民银行同期同类贷款利率标准，给付自2008年4月10日至实际给付之日止的利息);三、撤销南关法院(2017)吉0102民初443号民事判决第三项；四、驳回高洁、孙跃武其他诉讼请求;五、驳回鑫隆公司其他上诉请求。在(2016)吉0102民初1047号民事案件审理过程中，南关法院于2016年4月15日保全查封了鑫隆公司名下位于案涉房屋。判决生效后，鑫隆公司未按照生效的法律文书履行义务，高洁、孙跃武向南关法院申请执行，南关法院立(2018)吉0102执1200号执行案件，并于2019年3月26日继续查封案涉房屋。案外人任希臣向南关法院提出执行异议，称其通过合法途径取得上述房屋所有权，并实际占有使用房屋至今，请求法院中止(2018)吉0102执1200号案件的执行，解除对上述房屋的查封。南关法院于2019年4月16日作出（2019）吉0102执异37号执行裁定书，裁定：驳回案外人任希臣的异议请求。另查明，2011年8月20日，第三人鑫隆公司（甲方）与案外人升隆公司签订《建筑保温涂料工程施工合同》，合同约定：甲方将《鑫隆家园16#、17#》外墙保温涂饰工程发包给乙方施工。2013年5月6日，任希臣（乙方）与鑫隆公司（甲方）签订《房屋预订协议》一份，协议约定：预订房屋为案涉房屋；预订房屋用途：住宅；预订面积：152.66平方米；预订单价：5000.00元/平方米；预订房屋付款方式：抵顶工程款76万元整；入户前由开发商代收入户相关费用（水费、电费、煤气费、煤气安装费、采暖费、住户防盗门款、物业管理费）；入户前由开发商与住户签订装修协议，并代收装修保证金；本协议为暂时预订协议，待房屋销售许可证下达后，双方签订正式合同，房屋产权证由甲方代办，费用由乙方负责，产权证办好后由甲方代为保管，待乙方交齐与房屋有关的全部费用（包括代收款项）后，甲方将该产权证移交给乙方。甲方：鑫隆公司加盖公章。乙方：任希臣签字。同日，鑫隆公司为任希臣开具抵顶工程款金额763300.00元收据一张；2013年9月10日，鑫隆公司给任希臣下发《鑫隆家园》16楼小区入住通知单；2019年2月28日，吉林省久盛物业服务有限责任公司出具物业情况说明一份，其内容为：“2016年，我司与鑫隆公司签订了前期物业服务合同，于2016年4月起，为鑫隆家园小区提供物业管理服务。根据前任物业公司交接材料显示，鑫隆家园小区16号楼1单元902号房已于2013年由任希臣办理了入住手续，并交纳了物业费用，至今未拖欠物业费”。再查，案涉房屋自2013年至2016年供暖费均由高洁交纳。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人任希臣称自2013年房屋交付以来，实际占有使用至今，但其提供的证据不足以证明其在法院查封前已合法占有该房屋；而案涉房屋至今仍备案在鑫隆公司名下，南关法院执行查封鑫隆公司名下该房屋并无不当。故任希臣请求停止对案涉房屋的执行行为，并解除对该房屋的查封，南关法院不予支持。关于任希臣请求确认其对案涉房屋享有优先受偿权一节，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。本案中，与鑫隆公司签订的《建筑保温涂料工程施工合同》的主体系升隆公司，而非原告任希臣。即便任希臣是实际施工人，也已超过行使建设工程价款优先受偿权的六个月期限，故任希臣的该项请求本院不予支持。关于任希臣请求确认其与第三人之间的以房抵账协议合法有效一节，因该协议系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第二十二条的规定，原审判决：一、任希臣与鑫隆公司于2013年5月6日签订的《房屋预订协议》合法有效；二、驳回任希臣的其他诉讼请求。案件受理费11433.00元，由任希臣负担。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。另查明，任希臣在二审审理期间，向法庭提交了一份长春市静逸物业服务有限公司2013年9月10日开具的收款收据，该收据载明：“16#902室任希臣办理入住各项费用，2013.9.10至2014.9.10,共计18477.26元。”高洁、孙跃武二审审理期间向法庭提交了2016年12月28日吉林省电力有限公司长春供电公司开具的案涉房屋通用机打发票及2016年12月5日缴纳电费提醒单，客户名称均是第三人公司的邵占武，邵占武系鑫隆公司的工作人员，任希臣与鑫隆公司对该两份证据的真实性无异议，并承认包括案涉房屋在内的小区的房屋办理入住前，电费的户名均是邵占武。同时高洁、孙跃武还向法庭提交了2017年4月5日、2017年11月16日，用户名为高洁的交纳水费提醒单及通知单两张，证明该房屋仍然登记在高洁名下。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，任希臣虽举证其在法院查封前已经与鑫隆公司签订了关于案涉房屋的《房屋预订协议》，用以证明以物抵债的真实性。而关于任希臣是否占有了案涉房屋一节，其提供了长春市静逸物业服务有限公司及吉林省久盛物业服务有限公司开具的收据和说明，但并没有提供关于案涉房屋的水费、电费、取暖费等票据，相反高洁、孙跃武所提供的案涉房屋的电费缴费单的账户为邵占武，水费、采暖费的缴费单的账户为高洁，且任希臣、鑫隆公司均承认包括案涉房屋在内的小区的房屋办理入住前，电费的户名均是邵占武，因此，对于任希臣主张其已经办理入住，占有案涉房屋的主张，本院不予支持。任希臣虽主张案涉房屋已经卖给了年青，并收取了房款，但并没有提供房屋买卖的相关证明，且即便任希臣与年青之间存在真实的关于案涉房屋的买卖关系，也应由年青主张相关的权利，而并非是任希臣。综上所述，任希臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11433.00元，由任希臣负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  蒋振华审判员  邢春鹤二〇一九年十一月二十六日书记员  马可欣