广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5502号上诉人（原审被告）：刘军，男，1967年10月18日出生，汉族，住广东省中山市西区。被上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码91442000763828201J。法定代表人：杨超，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢启俊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张计瑞，男，该公司员工。上诉人刘军因与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭对本案审理，现已审理终结。刘军的上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：1.万科物业中山分公司住所地为中山××城××号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），其在中山市东区东苑南路112号万科朗润园12栋1楼设立的“万科朗润园物业服务中心”没有申请营业执照，在此地经营、收费属于非法无证经营，依照国务院令第684号《无证无照经营查处办法》，应当由工商部门予以处罚，其非合法的收费主体，故业主有权拒缴物业服务费。2.刘军只占有中山市东苑南路112号万科朗润园1期15幢1座及地下车库166、167号物业的50%份额，一审判决认定物业费数额有误，案外人的物业费与刘军无关。万科物业中山分公司答辩称：一、刘军上诉理由不成立。万科物业中山分公司的注册地址与实际经营地址不一致，并非违法经营，只是根据公司实际情况对经营地址变更。二、刘军与妻子朱建萍对案涉房屋属于共同共有，万科物业中山分公司要求刘军承担案涉房屋所有物业费具有法律依据，因为刘军与案外人是夫妻关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。万科物业中山分公司向一审法院提出诉讼请求：刘军支付2017年4月1日至2018年9月30日期间共18个月的物业管理费25571.70元及违约金3307.27元和2016年5月12日至2018年9月30日期间共29个月的车位管理费1145.81元及违约金239.74元[违约金计算方法：以每月物业管理费1460.65元为基数（包含车位费），分别从欠费当月/次月15日起按0.05%利率计算至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为3547.01元]，以上合计30264.52元。一审法院认定事实：万科物业中山分公司是于2004年6月21日登记成立的有限责任公司，经营范围包括物业管理、维修、服务等。2010年7月20日，中山市万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）作为甲方、万科物业中山分公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方委托乙方对位于中山市东区库充土名大沙江的朗润园花园小区提供前期物业服务，合同期限自2010年7月20日起至2015年7月19日止，如合同到期，乙方同意继续履行合同且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，则合同继续有效；物业管理区域内物业服务收费实行酬金制，物业服务资金由业主按期拥有物业的建筑面积预交交纳，具体标准是联排别墅为4.5元/月/平方米；物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；车位服务费收费标准为40元/个/月。合同还约定了其他事项。朗润园小区未成立业主委员会，万科物业中山分公司未于合同期满后续签合同，或重新签订物业服务合同。刘军、朱建萍作为买受人在与万科置业公司作为出卖人于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》销售合同附件-物业管理部分中签字确认：卖方已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务。刘军、朱建萍是广东省中山市东区东苑南路112号万科朗润园X期XX幢X座及地下车库XXX、XXX号的业主（产权登记时间是2016年7月4日，各占二分之一份额，万科物业中山分公司确认仅向刘军主张本案权利），房屋建筑面积315.70平方米，依据合同约定，刘军每月应交物业服务费为1420.65元（315.70平方米×4.5元/平方米）。刘军交纳了广东省中山市东区东苑南路112号万科朗润园X期地下车库XXX号的车位服务费，但未交纳案涉房屋的物业服务费及XXX号的车位服务费，万科物业中山分公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张本案实体权利。刘军提交照片拟证明朗润园小区存在私搭乱建及私挖地下室等情况，但万科物业中山分公司未尽职责履行制止义务，万科物业中山分公司确认案涉小区存在上述问题，但辩称其方已向违建、改建业主发出整改通知，物业服务企业无阻止权利，只能尽提醒义务，且就违建、改建问题曾向有关行政主管部门报告。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据刘军、万科物业中山分公司诉辩主张，本案争议焦点在于：一、《前期物业服务合同》是否有效；二、万科物业中山分公司是否已尽职责提供物业服务。关于焦点一：万科物业中山分公司是经登记成立的具有物业管理服务资质的有限责任公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”关于前述法律中的“强制性”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条作出如下解释规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条第一款规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条款并非强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，小区开发商是否通过招投标方式选聘物业服务企业，不影响其采取其他方式与物业服务企业签订的前期物业服务合同的效力。刘军辩称万科物业中山分公司不具备物业服务资质、未履行招投标手续而致合同无效的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位万科置业公司与万科物业中山分公司签订的《前期物业服务合同》，对作为业主的刘军具有约束力。合同期满后，建设单位虽未与万科物业中山分公司续签合同，但根据双方对合同期满后的约定，结合万科物业中山分公司对朗润园小区物业继续管理服务事实，双方签订的合同继续有效，万科物业中山分公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。万科物业中山分公司对刘军的物业履行管理服务，刘军应向万科物业中山分公司支付相应物业服务费。关于焦点二。万科物业中山分公司确认朗润园小区存在违建、改建等事实，但未充分举证已对上述私搭乱建问题履行过通知、整改及及时报告等辅助性管理职责，由于案涉小区上述问题是导致刘军拒交物业服务费的主要原因，一审法院认为万科物业中山分公司在提供物业管理服务中存在一定瑕疵，故对其违约金诉求不予支持。但刘军未再举证万科物业中山分公司在日常物业服务中，存在其他未尽职履行主要管理义务的行为，前述辅助性管理瑕疵亦不构成根本违约或不交纳管理费的合理抗辩，故刘军应按《前期物业服务合同》约定及法律规定，承担支付物业服务费的责任。经核算，刘军应向万科物业中山分公司支付2017年4月至2018年9月期间的物业服务费25571.70元（1420.65元/月×18个月）及2016年5月12日至2018年9月30日期间167号车位的车位服务费1145.81元（40元/月×28个月+40元/月÷31天×20天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘军于一审判决发生法律效力之日起七日内向万科物业中山分公司支付2017年4月至2018年9月期间的物业服务费25571.70元，及2016年5月12日至2018年9月30日期间的车位服务费1145.81元；二、驳回万科中山分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费557元（万科物业中山分公司已预交），由万科物业中山分公司负担65元，刘军负担492元（刘军负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付万科物业中山分公司）。二审期间，刘军向本院提交中山市市场监督管理局中市监工商东区处告字【2019】030028号处理举报投诉告知书，拟证明万科物业中山分公司经营场所实际上是另外一家公司深圳万物商企物业服务有限公司中山分公司的注册地，万科物业中山分公司并没有在该地址上注册。万科物业中山分公司质证称，该证据显示中山市市场监督管理局已经明确答复万科物业中山分公司是合法领取了营业执照，公司地址与实际经营地址不一致，只是对合法经营的调整，这不能作为刘军拒缴物业服务费的理由。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院另查明：刘军于一审期间确认其与案涉不动产的另一产权人朱建萍为夫妻关系，刘军对万科物业中山分公司于本案中单独向其主张案涉物业服务费无异议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。针对双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：万科物业中山分公司是否有权向刘军主张案涉全额物业服务费。对此，本院分析如下：万科置业公司与万科物业中山分公司签订的《朗润园前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，刘军作为案涉朗润园X期XX幢X座及地下车库166、167号的业主，案涉前期物业服务合同对其具有约束力。万科物业中山分公司具有相应的物业管理服务资质，事实上万科物业中山分公司亦一直按照上述合同约定为案涉物业所在的小区提供物业服务至今，刘军作为业主客观上亦享受了万科物业中山分公司为案涉小区提供的物业服务。故万科物业中山分公司有权向刘军请求支付相应的物业服务费。至于刘军上诉主张万科物业中山分公司注册地址与实际经营地址不一致的问题，属于行政管理的范畴，其以此为由拒绝缴纳物业服务费，理据不足，本院对其该主张不予支持。虽案涉朗润园1期15幢1座及地下车库166、167号登记在刘军、朱建萍名下，各占二分之一产权份额，但刘军于一审期间确认其与朱建萍为夫妻关系，刘军于本案中未能提供任何有效的证据证明其与朱建萍内部存在财产约定，并告知万科公司中山分公司，故本院认为刘军与朱建萍对案涉不动产属于共同共有的关系，刘军与朱建萍对案涉物业服务费应承担连带责任。刘军于一审期间亦明确表示对万科物业中山分公司于本案中单独向其主张案涉物业服务费没有异议，故一审认定刘军向万科公司中山分公司全额承担案涉物业服务费，并无不妥，本院予以维持。刘军上诉主张其仅需承担其中的二分之一物业服务费，理据不足，本院不予支持。一审法院经核算，认定刘军向万科物业中山分公司支付2017年4月至2018年9月期间的物业服务费25571.7元及2016年5月12日至2018年9月30日期间的车位服务费1145.81元，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，刘军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元（上诉人刘军已预交），由上诉人刘军负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年十一月二十七日书记员 李玉琴