黑龙江省绥滨县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0422民初20号原告：尹爱军(执行案外人），男，1967年1月29日出生，汉族，个体，住绥滨县。委托诉讼代理人：邢慧光，女，黑龙江吉相律师事务所律师。执业证号：12304199411748346。被告：赵婉芝（申请执行人），女，1959年12月11日出生，汉族，无业，住绥滨县。委托诉讼代理人：周春霖（系被告赵婉芝的丈夫），男，1963年1月18日出生，汉族，退役军人事务局干部，住绥滨县。委托诉讼代表人：王艳丽，女，黑龙江吉相律师事务所律师。执业证号：12304201111597841。第三人：王树发（被执行人），男，1960年7月15日出生，汉族，绥滨县祝城佳苑项目部经理，住绥滨县，现去向不明。第三人：佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司），住所地，佳木斯市中山路109号。法定代表人：牟国有，职务，董事长。原告尹爱军与被告赵婉芝、第三人王树发、佳木斯万基房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月30日受理，于2017年5月18日作出(2016)黑0422民初498号民事判决。被告赵婉芝不服上诉，经鹤岗市中级人民法院审理于2017年10月15日作出（2017）黑04民终403号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。被告仍不服,向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2018年5月4日作出（2018）黑民申977号民事裁定书，指令鹤岗市中级人民法院再审。经鹤岗市中级人民法院再审审理，认为一、二审判决认定尹爱军与王树发在签订合同当日，王树发将入户证明及钥匙交给尹爱军无证据证实，对该部分事实应重新审查，据实认定。随于2018年10月30日作出（2018）黑04民再18号民事裁定书，裁定撤销鹤岗市中级人民法院（2017）黑04民终403号民事判决及绥滨县人民法院(2016)黑0422民初498号民事判决，将本案发回绥滨县人民法院重审。本院于2019年1月8日立案受理后，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告尹爱军及其委托诉讼代理人邢慧光、被告赵婉芝及其委托诉讼代理人周春霖、王艳丽到庭参加诉讼，第三人王树发经公告传唤，第三人佳木斯万基房地产开发有限公司经传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹爱军向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于祝城佳苑3号楼3单元501和602室两套住宅的强制执行，并解除对住宅的查封；2、判决确认原告与第三人万基公司签订的两份《房屋买卖合同》合法有效，并确认该两套住宅归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年出借给第三人佳木斯万基房地产开发有限公司人民币400余万元，因第三人到期无法偿还，故双方协商以包括涉案两套住宅在内的多栋房屋顶抵借款，签订了买卖合同，并办理了入户手续，原告对该两套房屋进行了装修。所以，从法律上讲，该两套住宅自2014年4月6日和2014年5月19日起即属于原告个人财产。2014年5月5日，被告与第三人王树发因民间借贷纠纷一案涉诉，绥滨县人民法院裁定将原告购买的位于祝成佳苑3号楼3单元501室和602室两套住宅查封，既没有贴封条，又没有通知原告。原告得知消息后向绥滨县人民法院提出书面异议，并附上买卖合同等相关书证。之后，原告对两栋住宅进行了装修。2016年3月1日，绥滨县法院执行局将以上两套住宅查封，并根据原告的申请要对该两套住宅予以强制执行。2016年4月8日，原告依法向绥滨县人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据要求解除查封，并撤销对上述财产的强制执行。2015年5月18日，绥滨县人民法院作出（2016）黑0422执异3-4号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知原告可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为，一、执行裁定认定事实错误。原告提出执行异议的两套房屋是祝成佳苑3号楼3单元501和602室两套住宅，而不是501室和502室；我的楼房是从第三人万基公司处购得，第三人万基公司不是本案被执行人，被执行人王树发和万基公司是两个民事主体，执行裁定所列的原告自然情况错误。二、原告与第三人万基公司双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同不违反国家相关法律的强制性规定，该买卖合同合法有效，足以排除强制执行，该执行裁定适用法律不当。虽然没有办理产权过户，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此根据法律规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，并不影响合同效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产，也不得强制执行。执行裁定引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所指的被执行人系房地产开发企业，而不是自然人。综上，因执行裁定存在以上错误，故起诉，请依法裁决。被告赵婉芝辩称：1、原告恶意侵占涉案房屋，2015年5月6日，被告申请查封王树发涉案房屋，2015年9月份原告实际装修，其行为属于法律上明确规定的侵占行为。2、王树发与原告签订的以房抵债合同属于无效合同，故请求法院依据上述两点驳回原告诉讼请求。第三人未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证与认证。原告向法庭提交证据有：一、《商品房买卖合同》两份复印件。证明万基公司与原告分别于2014年5月19日和2014年4月6日签订两份商品房买卖合同，将祝城佳苑3号楼3单元501和602室出售给原告，购房款分别是296,152.00元和305,926.00元。二、两份购房收据和入户费收据复印件。证明在2014年5月9日和2014年4月6日原告分别付清了涉案两户房屋购房款。在2015年5月13日办理完两户房屋的入户手续。原告合法占有两处房产。三、产权证复印件一份。系从产权人处复印来的。证明2018年1月15日，原告将3号楼3单元602室转让给张博。被告质证意见为：对证据一、合同内容的真实性有异议，2016年7月16日,万基公司出具情况说明，并未授权王树发以万基公司名义售楼，也未向尹爱军借款400万。对合同签订日期真实性也有异议，在2016年11月7日，绥滨县法院对王树发的询问笔录中，王树发明确表示，给他15天时间将房产变卖所得价款交给法院。从王树发的这段陈述中可以看出当时王树发未将该房产转卖，直接证实原告签订的购房合同不具有真实性。另外，房屋买卖合同内容过于简单，连日期、平米数及每平米多少钱都没有。两份合同的存档备案编号为同一编号，正常购买两栋房产合同不应同一个编号。其中一份合同的第三页约定了购买房屋是三栋三座501还是401号房产有更改，不能清楚辨认。是否与涉案房屋是一致的也存在异议。证据二，对票据原件内容的真实性以及证实的问题有异议。因为这两个票据本身是依据原告和王树发的买卖合同之后签订的，我们对他的买卖合同存在异议，对两份票据的真实性也存在异议，据我们了解，按照房产中心当时的情况和合同约定，王树发当时预售房产是可以备案，而原告没有备案。对证据证实的问题有异议。据一审原告承认原告是借万基公司400万，万基公司无力偿还，双方基于借贷关系签订房屋买卖合同，王树发才出具的购房合同及发票收据。而不像原告所主张的那样，双方存在真实的买卖关系。对证据三真实性无异议，不动产证取得的时间是在二审判决下达之后，在本案高院再审期间办理的，不能证实原一审、二审判决就是合理合法的。原告方出庭证人刘某1证实：证明王树发在2014年4、5月份的时候，王树发没有钱，向尹爱军借钱。王树发找的我，我去跟尹爱军说让他借钱给王树发，王树发在这边有房子，差不了。之后，尹爱军同意给王树发拿钱，然后王树发拿房子做的抵押，做的买卖合同。当时说如果到期还不上，房子就给尹爱军了，我给做的担保，我负责给看房子。当时说用钱两个月，两个月之后(2014年7、8月份)王树发就没给上钱。尹爱军就找到我，说钱没给上，你得把房子钥匙和进户手续给我。我又找到王树发，王树发说当时房子没验收，不能开进户手续。我说不能开手续先给我钥匙，当时是二三十户房子，我从王树发那拿到房门钥匙交给尹爱军。王树发给尹爱军抵押的楼有3号楼3单元501和602；3号楼2单元501和502、401、402；6号楼1单元401；4号楼4单元402；3号楼4单元1002；3号楼3单元902；其他记不清楚了，一共30多套房产。当时先把3号楼3单元501和602抵押给尹爱军，其他楼都是陆续抵押的。都是在2014年年底，具体时间记不清了。我知道的借款有200万左右，其他的我不清楚，时间为2014年4月份到5月份之间。被告质证意见为：对证言部分有异议，交钥匙时间有异议。被告当时在祝城佳苑施工，知道具体交钥匙时间及供热时间以及房门安装时间。他说的时间，房门未安装，房门安装时间是2015年春天才具备入住条件，交的钥匙。证人说万基公司授权王树发开发祝城佳苑事实并不存在，万基公司只授权公章未授权财务章。被告向法庭提交的证据有：一、绥滨县法院工作人员王福臣、王作林、绥滨县房产处工作人员王小芳出具的证人证言及办案说明共三份。证明：2015年上半年，被告申请法院查封王树发名下七套房产时，法院工作人员王福臣、王作林到绥滨县房产查询七处房源，属于未销售状态，同时向王树发工作人员了解该房源也属于未销售状态。二、黑龙江省高级人民法院民事裁定书一份。证明：2016年11月7日，绥滨县法院对王树发进行了询问情况，王树发表示他和被告要谈一下，给他15天时间把房子卖了把钱交给法院，直接说明在当时王树发未将该涉案房产销售。三、绥滨县检察院工作人员满国辉和检查长于小林出具的情况说明共计两份。证明：被告对原告装修涉案房屋的举报经过。2015年9月份，原告装修涉案房屋时，被告向绥滨县人民检查院举报情况，工作人员满国辉和院长于小林接待了被告，后检察院向绥滨县法院过问了此事，法院工作人员表示问题不大，原告装修也是白装。四、高院发回二审法院审理过程中的庭审笔录第四页下数第6行。证明：原告自己承认涉案房屋是2015年秋天装修的。五、情况说明一份。证明：万基公司未授权王树发开发祝城佳苑项目，万基公司与原告没有400万的经济往来。原告质证意见为：对证据一、情况说明里并没涉及本案的两户房产，与本案无关；王小芳的证言也没有涉及本案两处房产并对其真实性有异议。房屋登记只是备案的一个程序，不产生设权，即使没有进行预售登记也不影响购房人对房屋享有产权。对绥滨县检察院的情况说明有异议，情况说明显示被告去反应问题，不能证明检察院或法院对原告的装修行为进行过制止。于小林的情况说明这份属于证人证言并且是于小林个人行为，我们要求于小林出庭作证，核实真实性。对证据二、省法院的裁定书所列证据是开庭后提交的，没有进行当庭质证，不能作为定案依据是违法的。对万基公司的情况说明我认为不属实，自相矛盾。因为他们承认同意王树发用其资质开发祝城佳苑，就应对王树发的开发行为负责，不能说与他无关，与他关系很大。对二审庭审笔录的装修问题，不是本案的主要问题，因为何时装修是原告的权利不是义务，他想什么时间装修就什么时间装修，更主要的是装修时间不等于入户时间。本院依职权向绥滨县公安局经济犯罪侦查大队调取的关于原告及其民营经济担保协会涉嫌犯罪的材料有：立案决定书一份、绥滨县公安局对王树发的询问笔录一份（8页）、原告与王树发以房顶债的楼房明细及说明一份（3页）说明原告及其公司涉嫌犯罪，原告与王树发之间借款及用开发楼房作抵押的事实。经合议庭审查，原、被告双方提供的证据，本院认定如下：原告提供的《商品房买卖合同》及收据、入户证明、证人刘某1的当庭证言，能够证明几个时间节点。结合证人刘某2的陈述及王树发在公安机关的陈述，能够证明本案争议的房产所做的商品房买卖合同系对第三人借款行为的担保,不是真正的商品房买卖合同关系。故上述证据本院确认其客观性，其关联性不予确认。关于原告提供的产权证书，虽然具备客观真实性，但对本案争议的焦点不具备关联性，故不予采信。关于被告提供的法院及房产部门工作人员证言；黑龙江省高级人民法院裁定书；绥滨县检察院两位工作人员证言；二审法院笔录等证据均证实涉案房屋未销售登记，原告装修涉案房屋的事实本院应予采信，关于万基公司的未授权王树发开发祝成家苑的说明不是客观事实，应不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王树发系佳木斯万基房地产开发有限公司项目经理，于2012年11月取得绥滨县祝城佳苑项目的开发建设。2014年，王树发因工程建设需要资金，用于基础设施建设配套费用。便通过其工作人员刘某1联系原告尹爱军所开的公司--绥滨县民营经济担保协会，陆续向协会借款几十笔达一千多万元。王树发用以佳木斯万基房地产开发有限公司名义开发已经基本完工的祝城佳苑小区的楼房（约四十多户），以签订《商品房买卖合同》形式给原告公司做抵押。此期间的抵押房屋包含本案争议房屋，暨2014年4月6日的《商品房买卖合同》标明的祝成佳苑第三栋三单元602室（建筑面积为97.74平方米，价格305,926.00元）；2014年5月19日的《商品房买卖合同》标明的祝成佳苑第三栋三单元501室（建筑面积97.74平方米，价格296,152.00元）。2015年6月1日，原告尹爱军与王树发进行对账，王树发将欠民营经济担保协会的借款本息做成本金为原告的协会重新出具了几份借据（四份），仍然用原来抵押在协会的楼房做抵押。由于原告尹爱军向王树发索要抵押房屋的入户手续，王树发便将抵押房屋入户手续交给原告的担保协会，双方同意用出卖抵押房屋价款抵顶所欠协会借款。2015年5月13日，王树发开发的祝城佳苑以万基公司名义为原告出具两份涉案房屋的缴纳供热费、物业费、下水费、有线电视等费用票据；2015年9月，原告对两处诉争房屋进行装修。2015年5月5日，被告赵婉芝向绥滨县人民法院提出诉前保全申请，要求查封第三人王树发位于祝成佳苑的房产。绥滨县人民法院作出（2015）绥民保字第28号《民事裁定书》，裁定查封四处房产，其中包含本案诉争房屋。2015年6月1日，绥滨县人民法院受理赵婉芝与王树发民间借贷纠纷一案，并于2015年7月15日作出（2015）绥商初字第231号《民事判决书》，判决王树发给付赵婉芝借款865,000.00元。2016年3月1日，绥滨县人民法院执行局将诉争两处房屋查封。绥滨县人民法院于2016年4月18日，受理原告尹爱军的执行异议申请，并于2016年5月13日作出（2016）黑0422执异3-4号《执行裁定书》并作出驳回案外人尹爱军异议的裁定。原告收到后，随向本院提出执行异议之诉。在本案二审得以维持一审结果后，原告将诉争房屋出卖他人并办理了不动产权属证书。2018年5月23日，以原告为法定代表人的绥滨县民营经济担保协会因涉嫌非法吸收公众存款被绥滨县公安局立案侦查，原告本人亦涉嫌犯罪，现被移送起诉中。绥滨县民营经济担保协会与王树发以万基公司名义开发的祝成家苑项目之间的借款账目至今未有结清。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。执行异议的案件需要原告举示足以排除执行的证据，才能阻却执行。原告与第三人之间因民间借贷产生民事法律关系，第三人采取以其开发建设基本完工的多套楼房作为担保向原告的公司绥滨县民营经济担保协会借款。双方以签订多份商品房买卖合同设定担保，该种形式担保系借贷担保关系，不是真正买卖合同关系。原告与第三人之间并不是买卖房屋居住的真实意思表示，而是通过这种方式保证债权的实现。因此，原告只享有债权，并不能真正获得房屋所有权。关于本案涉案房屋，原告与第三人双方在2014年4、5月份签订的商品房买卖合同，虽然证人当庭证明涉案房屋在当年8、9月份原告获得进户钥匙，但没有其他证据予以佐证。第三人在2015年5月13日才为原告开具进户手续，原告在2015年9月对涉案房屋进行装修，该两个行为均发生在绥滨县法院对涉案房屋查封之后，显然，原告此前并未实际占有涉案房屋。原告与第三人的借款账目至今未有结清。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。原告对以上规定的条件均不具备。涉案房屋由于没有现实交付，其性质仍然是债权性担保，不能取得物权。由于出借人对买卖合同下的房屋不享有物权，因此不享有排除强制执行的实体权利。虽然后期原告将涉案房屋出卖，但仍改变不了涉案房屋性质。因此，原告的诉讼主张不能成立，其请求应予驳回。原告将涉案房屋出卖，应予退赔。综上所述，原告请求对争议房屋停止执行并确认争议房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告尹爱军的诉讼请求。案件受理费9,820.78元，公告费300.00元，由原告尹爱军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鹤岗市中级人民法院。审 判 长  曹克峰审 判 员  牛立彬人民陪审员  郑俊杰二〇一九年十一月七日书 记 员  全萍萍