辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15546号上诉人（原审被告）：崔爱博，女，1980年9月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区.上诉人（原审被告）：韩明，男，1981年4月19日出生，满族，住沈阳市铁西区.委托诉讼代理人：崔爱博，女，1980年9月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区.被上诉人（原审原告）：沈阳晋斯物业管理有限公司富雅豪临分公司，住所地沈阳市铁西区霁虹街4号3门。法定代表人：张振海，该公司经理。委托诉讼代理人：高玉环，女，1969年2月27日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市铁西区。上诉人崔爱博、韩明因与被上诉人沈阳晋斯物业管理有限公司富雅豪临分公司（以下简称“晋斯物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初12192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔爱博、韩明上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书认定事实错误，因被上诉人未依约提供物业服务，上诉人有权拒付物业费。根据《物业服务合同》及被上诉人物业管理规定的要求，被上诉人作为上诉人所在小区的物业服务公司应当实行专业管理，为小区业主提供详尽、周到的物业服务，包括公共区域内设施设备的维护管理、公共区域的清洁、小区绿化等，以为业主创造舒适、优美的居住环境，同时应当采取有效安保措施，保障小区业主的人身、财产安全。然而，不争的事实是被上诉人未向包括上诉人在内的小区业主提供符合约定的物业服务。具体：（1）上诉人居住、使用的房屋长时间、大面积漏水，致墙皮大面积脱落，上诉人多次找到被上诉人进行维修，被上诉人始终以各种理由推诿，未履行维修义务，严重影响上诉人的正常生活；（2）小区内绿化荒废、杂草丛生，小区道路等公共区域随见宠物粪便、丢弃垃圾等，小区大门、池塘等公共设施长时间无人维护，墙体破败、脱落，存在严重安全隐患；（3）上诉人价值三千多元的电动自行车在小区内被盗，被上诉人未能采取有效安保措施，保障业主人身、财产安全。二、一审判决书认定时效错误。被上诉人一审部分诉讼请求事项超过法定三年的诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断的情形，依法不应获得支持。一审法院依据《民法总则》第一百八十九条的规定，认定被上诉人依据两份《物业服务合同》主张的2014年8月21日至2016年8月20日期间物业费属于同一债务，进而否定上诉人的时效抗辩严重错误。首先，本案为因履行物业服务合同而产生的争议，被上诉人诉请上诉人支付物业费。根据《物业服务合同》的约定及物业服务行业的惯例，物业费一般按月、季或年计算，由业主定期给付，作为物业公司提供物业服务的对价，业主享受物业服务前物业费债务并未发生，物业费是在合同履行过程中不断产生，各期债务在债务清偿期满后，均为独立债务，不属于《民法总则》第一百八十九条规定的“同一债务”，当然也就不适用“同一债务”项下分期履行的时效起算时间。第二，在不适用《民法总则》第一百八十九条规定的情况下，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受损之日起计算。被上诉人2019年8月13日向一审法院提起本案诉讼，请求上诉人支付2014年8月21日至2019年8月20日的物业费，其中，被上诉人关于支付2014年8月21日至2019年8月12日期间物业费的诉讼请求，超过三年诉讼时效。上诉人在一审中明确提出时效抗辩，而被上诉人亦未能举证证明存在时效中止、中断的情况，因此，其该部分请求事项因超过法定诉讼时效期间，依法不应获得支持。综上所述，被上诉人诉讼请求无事实及法律依据，一审判决书认定事实、适用法律错误，恳请二审人民法院依法查明事实、公正下判，维护上诉人合法权益。晋斯物业公司辩称，我公司于2009年1月开始管理该小区物业管理工作，物业费收费率达到95%。对于业主说的绿化问题，每年我们都有计划的进行树木剪枝、打草，每年进行树木种植。关于被盗问题，我们不清楚业主丢车的事情，我们有停车处，电动车应该停放在车库里，停在车库的车都没有丢失过。对于房屋漏水问题，我们园区漏水房屋比较多，5年内应由开发商维修，5年后有维修基金维修。但我们也给业主家进行了漏水维修，在墙体里打了大量的发泡，以解决漏水问题，但没有得到业主的认同和理解。对于业主物业费催费问题，我们催缴工作有三种方式，贴催缴单，业主交电梯费时对业主进行提醒，电话催缴。晋斯物业公司向一审法院起诉请求：请求判令被告给付拖欠物业管理费8055元。请求判令被告承担案件受理费25元。总计费8080元。一审法院认定事实，被告系沈阳市铁西区虹桥路15号3-17-2房屋业主，建筑面积111.87平方米。2012年1月12日原告与辽宁昱和房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同期限是2012年1月12日至2015年1月12日，又于2015年1月12日与辽宁昱和房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同期限是2015年1月12日至2020年1月12日。合同约定小区的物业管理服务由原告负责，收费标准：住宅1.2元/月/平方米向业主或物业使用人收取。合同签订后原告按约提供了相关物业服务。被告自2014年8月21日至2019年8月20日共拖欠物业服务费为8054.64元，经原告催要无果后，原告来一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，2012年1月12日、2015年1月12日原告分别与辽宁昱和房地产开发有限公司签订的二份前期物业服务合同，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对小区全体业主具有约束力。原告与业主委员会签订协议后，为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务应当履行交纳物业服务费的义务，故被告拒绝交纳物业费的行为显属不当。被告自2014年8月21日至2019年8月20日期间共欠缴物业费8054.64元，故对原告诉请的物业费8054.64元一审法院予以支持。关于被告抗辩的原告2014年至今没有进行过催费的问题，原告与辽宁昱和房地产开发有限公司签订的二份前期物业服务合同中约定的合同履行期间分别为2012年1月12日至2015年1月12日、2015年1月12日至2020年1月12日，上述债务属于具有整体性和连续性的同一债务，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，原告履行债务请求权的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，并且原告在庭审中提供缴费通知单证明曾于2016年3月30日、2018年3月31日向被告主张债权，综上所述，对于被告提出的原告诉讼时效期间已经届满的抗辩，一审法院不予支持。关于被告提出的在2014年前与物业发生过纠纷，与本案系不同的法律关系，故被告的该项抗辩不能成为拒绝给付物业费的正当理由，本院不予支持。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不宜采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区整体质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张权利，但不应拒交物业费。同时原告作为园区的服务者，亦应努力提高服务质量，共同构建一个和谐的园区。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条之规定，判决如下：一、被告崔爱博、韩明于本判决生效后三日内给付原告沈阳晋斯物业管理有限公司富雅豪临分公司自2014年8月21日至2019年8月20日期间的物业服务费合计人民币8054.64元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由被告承担（原告已垫付，被告直接给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了照片，证明物业服务不到位。被上诉人发表质证意见称，对该证据真实性没有异议，证明问题有异议，我方服务到位，11年园区应启动维修基金维修房屋漏水。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”被上诉人与辽宁昱和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。上诉人作为被上诉人提供物业服务的小区业主，应按合同约定履行给付物业费的义务。关于上诉人提出的房屋存在漏水等问题，上诉人自认此问题在2009年入住时就存在，属于房屋质量问题，上诉人应在质量保修期间内积极主动找开发公司予以维修，现上诉人以此作为拒绝交纳物业费的理由，本院不予支持。关于上诉人提出的电动车被盗的问题，上诉人自诉电动车被盗发生在2010年，且未予报警，现上诉人以此作为拒交物业费的理由依据不足，本院无法予以支持。关于上诉人提出的小区内绿化荒废、杂草丛生，小区道路等公共区域随见宠物粪便、丢弃垃圾等，小区大门、池塘等公共设施长时间无人维护，墙体破败、脱落，存在严重安全隐患的问题，上诉人虽提供了照片用以证明被上诉人提供的服务存在上述问题，但物业公司提供物业服务系一种持续性的服务，上诉人的照片不能证明被上诉人未尽完全履行服务义务，且园区亦存在自然老化的现象，这就更需要物业公司与业主共同维护，物业公司应予积极对园区设施、设备进行养护，业主亦应积极履行交纳物业费的义务，才能保证园区环境良好运转，故上诉人拒交物业费依据不足，本院不予支持。关于上诉人提出的诉讼时效问题，一审期间被上诉人提供了催缴通知单，可以证明被上诉人向上诉人主张过物业费，现上诉人以超过诉讼时效为由不予交纳物业费，本院亦无法予以支持。综上所述，上诉人崔爱博、韩明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔爱博、韩明负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十一月二十一日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。