北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初10528号原告（反诉被告）：齐国庆，男，1977年8月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：梁云，北京市京翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭立众，北京市京翰律师事务所律师。被告（反诉原告）：向磊，男，1982年3月28日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：赵先平，河北实同律师事务所律师。委托诉讼代理人：江彬，男，1976年2月4日出生，汉族，住河北省唐山市曹妃甸区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：郑月明，女，1991年9月24日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工。第三人：交通银行股份有限公司北京东三环支行，住所地北京市朝阳区东三环北路19号B2座1-2层。法定代表人：史立君，社长。委托诉讼代理人：张俏睿，北京市冠衡律师事务所律师。原告齐国庆与被告向磊、第三人北京麦田房产经纪有限公司、交通银行股份有限公司北京东三环支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告向磊对原告齐国庆提起反诉，本院依法进行了合并审理。原告齐国庆及其委托诉讼代理人梁云、郭立众，被告向磊的委托诉讼代理人赵先平、江彬，第三人北京麦田房产经纪有限公司（后简称麦田房产）的委托诉讼代理人李宇，第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行（后简称交通银行）的委托诉讼代理人张俏睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐国庆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》（全款）、《补充协议》；2.请求判令被告向原告返还购房款1300万元及补偿金23.1万元；3.请求判令被告向原告支付违约金450万元；4.请求判令被告向原告支付保险服务保费6.75万元及法院保全费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年5月18日在第三人麦田房产的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于北京市昌平区定泗路99号某全部房屋（以下简称为涉案房屋）；房屋总价2250万元，其中定金50万元，物业保证金20万元，其余房款2180万元。房款采用全款方式支付。现原告已将1300万元房款给付至被告个人账户，被告却始终未按约定办理解抵押手续。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。向磊辩称，是齐国庆存在违约行为，向磊不存在违约行为。考虑到原告已经起诉要求解除合同，故同意解除合同。同意返还购房款。不同意返还补偿金23.1万元，补偿金的性质是违约金，故不应返还。因为齐国庆存在违约行为，故不同意支付违约金450万元。不同意支付保险服务保费及法院保全费。向磊向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人双方于2017年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)及于2017年9月18日签订的《补充协议》；2.请求判令被反诉人支付违约金450万元，并按2017年9月18日签订的《补充协议》支付借款费用167400元且补偿金231000元不予返还；3.请求判令驳回被反诉人本诉的诉讼请求；4.判令被反诉人承担本诉诉讼费用、保险服务保费、保全费用及反诉诉讼费用。事实与理由：2017年5月18日,反诉人与被反诉人签订《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》及《附件》(全款)。约定被反诉人购买反诉人名下涉案房屋。房屋总价2250万元,其中定金50万元,物业费用保证金20万元,其余房款2180万元。《附件》(全款)第八条第三款“买受人根本违约:若买受人逾期履约超过十五个工作日,出卖人未解除《买卖合同》且最终交易实际履行的,则逾期履约期间,出卖人有权要求买受人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。”合同订立后,被反诉人数次违约,先是我方打了四五个电话催要定金,经纪人说被反诉人电话不接、信息不回,经多次催要勉强交纳定金。后被反诉人又考察北京二手住宅,说5月上半月北京二手住宅环比四月下半月下降45.3%,房屋难以转让第三方,导致部分房款晚于合同约定交纳。2017年5月23日,被反诉人要求签订补充协议,将房屋转卖给第三方,让我方配合转让后更换新买受人名称,重新签订房屋买卖合同等相关手续,后认可关于过户问题,齐国庆现在各种条件都不具备,要求延期,并认可多次违约赔偿反诉人损失的事实。2017年9月18日,在第三人麦田房产协调下,反诉人与被反诉人签订《补充协议》,约定被反诉人寻找第三方客户,在2017年12月31日之前将房屋转让给第三方客户,被反诉人补偿反诉人因交易周期延长损失231000元,所产生的借款费用167400元,额外多卖出的房款买受人享有90%,出卖人享有10%。但被反诉人至今没有找到第三方客户,再次严重违约。被反诉人纯属恶人先告状。齐国强辩称，同意解除合同。反诉原告违约，反诉被告不存在违约情形。因反诉被告存在违约行为，故不同意支付违约金。不同意支付借款费。反诉被告要求反诉原告返还23.1万元。麦田房产述称，同意解除合同，对本诉和反诉的其他意见不发表意见。交通银行述称，诉讼请求与我们无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，在麦田房产的居间下，齐国庆、向磊以及麦田房产共同签订《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》，就齐国庆购买向磊名下的涉案房屋达成协议。该交易合同由江彬代理向磊、齐跃文代理齐国庆以及麦田房产共同签订，主要包含《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《附件》（全款）（附件二）。《北京市存量房屋买卖合同》以及《附件》（全款）（附件二）是齐国庆和向磊签订。其中，《附件》（全款）附件二中约定，房屋成交总价款为2250万元，其中定金50万元，买受人应于2017年5月18日支付；涉案房屋涉及两个登记抵押，一是抵押权人为交通银行东三环支行（即本案第三人），抵押数额为940万元，二是抵押权人为吉信小额担保公司，抵押数额为600万元，并约定与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2017年6月16日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；出卖人同意将购房款20万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付；剩余购房款支付方式为2017年5月23日支付600万元，2017年5月29日支付650万元，2017年8月31日（含）前支付930万元；出卖人同意买受人将房屋所有权转移登记至买受人本人或其指定人员名下，买受人应确保其指定人员具备购房资格，《买卖合同》中约定的买受人的权利义务仍由买受人享有和承担；关于违约责任，如发生出卖人根本违约情形，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，如发生买受人根本违约情形，出卖人有权单方解除买卖合同，买受人人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。在2017年5月18日签订的《购房资格协议》中，齐国庆确认其在签订合同时已具备购房资格。合同签订后，齐国庆陆续向向磊支付购房款，2017年5月20日支付50万元，2017年5月23日支付499万元，2017年5月24日支付101万元，2017年5月29日支付300万元，2017年6月1日支付350万元，上述共计1300万元。从齐国庆代理人齐跃文与中介麦田房产工作人员的微信聊天记录可知双方房屋买卖事情经过，合同履行过程中，2017年8月，齐国庆因购房资格问题提出延期履行合同。此时，向磊亦没有按照合同约定于2017年6月16日前办理涉案房屋抵押注销手续。但双方在协商过程中，齐国庆方并未提出向磊方逾期注销抵押权已经违约问题。协商后，2017年9月18日，由江彬代理向磊（出卖人）、齐跃文代理齐国庆（买受人）签订《补充协议》，协议约定现买受人需延长交易周期,买卖双方另达成约定：一、买卖合同约定买卖双方于2017年8月23日(含)前办理缴税手续,现变更为买卖双方应于2017年12月23日(含)前办理缴税手续,于2017年12月31日(含)前办理权属转移登记手续,如出卖人按合同约定履行办理解抵押的相关手续,但因贷款银行原因导致解押材料出具延迟的，则双方于抵押登记注销手续办理完毕后3个工作日内办理税费缴纳手续,并于取得契税完税凭证后10个工作日内办理权属转移登记手续,并互不追究违约责任；二、因交易周期延长,买受人同意于2017年9月18日(含)前支付出卖人23.1万元,作为周期延长后给出卖人的补偿,如提前办理过户,按实际延长时间计算补偿款,余款退还(退还标准为买卖双方实际协商为准)买受人；三、出卖人因通过向第三人借款来偿还该房屋的银行抵押贷款,所产生借款费用16.74万元由买受人承担。借款的其他费用(如有)由出卖人自行承担；五、经买卖双方协商一致,未办理权属转移登记手续前买受人可以转卖给第三方客户,出卖人必须配合办理所有转让给第三方的一切手续，买受人转让给第三方客户在保证出售价格2250万元及因延期过户承担的延期补偿费用23.1万元外,额外多卖出的房款买受人享有90%(必须返还给买受人)出卖人享有10%,如买受人找到客户，买卖双方则解除合同,第三方客户通过银行监管形式将原买受人1300万元房款划转到原买受人指定账户进行监管,过户后解冻。2017年9月25日，由齐国庆向向磊支付补偿金23.1万元。《补充协议》签订后，2017年12月，齐国庆亦未能按照《补充协议》的约定按时过户，齐跃文仍在征求江彬意见，欲将房屋转售给案外人或者迟延过户等。但江彬未答应。后双方诉至法院。在案件审理中，齐国庆和向磊均表示同意继续履行，向磊表示于2019年3月13日自行清偿完结银行债务，但向磊并未按照在法庭中所做的承诺按时偿还银行贷款。故齐国庆将诉讼请求由继续履行合同变更为要求解除合同。向磊亦同意解除合同。齐国庆向本院申请对涉案房屋进行诉前财产保全，本院于2018年5月11日出具（2018）京0114财保200号裁定书，裁定查封登记在向磊名下位于北京市昌平区定泗路99号院四区162号楼-1至3层全部房屋一套，齐国庆为此支付保险服务保费6.75万元以及保全费5000元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、银行支付业务回单，银行交易明细，发票、不动产权证书、裁定书、聊天记录以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，齐国庆与向磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于谁存在违约行为。本院认定齐国庆和向磊均存在违约行为。齐国庆的违约行为在于因购房资格、转卖他人等原因而要求延期履行。向磊的违约行为在于庭审中承诺偿还贷款后仍未按期履行。纵观事情发生始末，齐国庆和向磊签订《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)后，齐国庆因购房资格问题，提出延期申请，此时虽然向磊未按照合同约定偿还银行贷款消灭抵押权，但是，齐国庆并没有提出向磊违约问题，双方于2017年9月18日签订《补充协议》，对于所有权转移登记日期进行顺延。虽然《补充协议》并未明确提出解抵押延期问题，但是，从偿还债务消灭抵押权的款项来源、因借款而产生费用负担问题可知，双方实质上对于向磊偿还债务期限亦进行了顺延。法院在审理案件过程中，向磊表示于2019年3月13日自行清偿完结银行债务，但向磊并未按照在法庭中所做的承诺按时偿还银行贷款。对于该承诺，是双方对合同履行期限的再次变更，然而，向磊再次未能偿还债务，故向磊存在违约行为。庭审中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。齐国庆要求返还购房款，于法有据，本院予以支持。齐国庆要求返还补偿金23.1万元，该项补偿金是齐国庆为获得延期履行而付出的经济代价，双方已经履行完毕，故该项请求本院不予支持，向磊无需向齐国庆返还该补偿金。对于违约金，因双方均违约，故双方均应承担违约责任。双方均主张按照合同约定的房屋总价款的20%计算，本院不持异议。对于保险服务费，齐国庆要求向磊负担，依据不足，本院不予支持。对于反诉原告向磊主张的借款费用，向磊尚未偿还银行抵押，并未实际产生，故该费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除齐国庆与向磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》(全款)以及《补充协议》；二、向磊向齐国庆返还购房款1300万元，于本判决生效后十五日内执行；三、向磊向齐国庆支付违约金450万元，于本判决生效后十五日内执行；四、齐国庆向向磊支付违约金450万元，于本判决生效后十五日内执行；五、驳回齐国庆的其他诉讼请求；六、驳回向磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费154300元，由齐国庆负担77150元，已交纳；由向磊负担77150元，于本判决生效后十五日内交纳。反诉案件受理费77150元，由齐国庆负担38575元，已交纳；由向磊负担38575元，于本判决生效后十五日内交纳。保全费5000元，由齐国庆负担2500元，已交纳；由向磊负担2500元，于本判决生效后十五日内向齐国庆支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  陈长勇人民陪审员  冯静春二〇一九年十一月二十八日书 记 员  王京嫄