河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初4244号原告：河南柘城县农村商业银行股份有限公司，住所地柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，确认地址柘城县未来大道和谐大街北头交叉口西北角，统一社会信用代码：9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被告：王少华，男，1974年1月10日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址同住址。委托诉讼代理人：王帅，河南心诚律师事务所律师。被告：柘城县顺博电动车有限公司，住所地柘城县未来大道，组织机构代码：06525044-9。法定代表人：刘博，职务，经理。被告：商丘市瑞星置业有限公司，住所地商丘市火车南站金鹰综合楼，确认地址柘城县金帝新城，统一社会信用代码：914114006700894703。法定代表人：金佰清，职务：执行董事。委托诉讼代理人：于光辉，河南心诚律师事务所律师。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司与被告王少华、柘城县顺博电动车有限公司、商丘市瑞星置业有限公司执行异议纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭审理，原告河南柘城农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人陈浩楠、被告王少华委托诉讼代理人王帅、商丘市瑞星置业有限公司委托诉讼代理人于光辉到庭参加了诉讼，被告柘城县顺博电动车有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.撤销柘城县人民法院（2019）豫1424执39号执行裁定书；2、准许原告对位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区1号楼第六间房产的执行；3、诉讼费由被告承担。事实与理由，一、原执行裁定认定事实错误、适用法律错误。原裁定认定事实错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案抵押房屋（即涉案房屋），在房地产主管部门登记在被告商丘市瑞星置业有限公司名下，原告有足够理由相信商丘市瑞星置业有限公司对该房屋具有处分的权利，并且就抵押的事实，还在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此商丘市瑞星置业有限公司是涉案房屋的权利人，原告的抵押权应当予以保护。原告申请对涉案房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。案外人即便买卖真实，其实际交付大部分购房款也在原告的抵押之后，其权利不应当优于原告抵押权，不能够排除原告的执行。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人必须符合该条规定的四种情形，其权利才能排除执行，但是很显然，原告并不符合，因此柘城县人民法院（2019）豫1424执39号执行裁定书适用《规定》二十八条明显也是适用法律错误的。综上，原告认为：案外人的异议理由不能成立，原审裁定中止对涉案房产的执行没有事实及法律依据，也是完全错误的。为此特提起诉讼，望贵院予以支持原告诉请。被告王少华辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被告柘城县顺博电动车有限公司未答辩。被告商丘市瑞星置业有限公司辩称：商丘市瑞星置业有限公司已收到王少华的购房款项，请贵院依据相关事实和证据公证裁决。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司向本院提交如下证据：第一组，1.房产证复印件一份（房产证号码：柘城产权证柘城县字第2014004935号）；2、他项权利证复印件一份（号码：柘城房他证2014字第20142252号）;3、柘城县人民法院民事调解书复印件一份（案号：2017豫1424民初1581号）。证明:涉案房屋登记在被告商丘市瑞星置业有限公司名下，根据《物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，被告商丘市瑞星置业有限公司是案涉房屋的所有权人，而非是被告王少华。此外，被告商丘市瑞星置业有限公司用该房屋为被告柘城县顺博电动车有限公司在执行申请人处的贷款作抵押，并于2014年12月9日办理抵押登记，因此依照《担保法》第三十三条之规定，原告河南柘城农村商业银行股份有限公司有权对涉案房屋申请法院强制执行，并对该房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。贵院已经发生法律效力的（2017)豫1424民初1581号民事调解书也对执行申请人的权利作出了确认。被告王少华就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依据《民事诉讼法司法解释》第313条第一项之规定，请求贵院判决准许原告执行涉案房屋。被告王少华向本院提交如下证据：1、金帝新城协议一份；2、银行转账单三份；3、租赁协议书两份；4、2017年元月3日证明一份；5、调查笔录一份；证明：1.涉案房屋王少华已经于2012年4月7日与商丘市瑞星置业有限公司签订了有效的协议，并支付了首付款是10万元；2.被告商丘市瑞星置业有限公司在商铺建成后第一时间向王少华进行了交付，而且王少华对该商铺已经实际占有并且出租；3.涉案房屋的性质首先是商铺而非商品房，根据最高院关于执行异议和复议案件的若干问题规定第二十九条规定的是商品房法律适用，而非是针对商铺的法律规定，因此原告引用该条规定是错误的，应当适用第二十八条之规定。被告商丘市瑞星置业有限公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年4月7日，被告王少华与被告商丘市瑞星置业有限公司签订金帝新城预订协议。2012年4月7日被告商丘市瑞星置业有限公司向被告王少华出具100000元收据一份（学苑路南侧大门西第六间商铺预付款）。2017年1月3日，被告商丘市瑞星置业有限公司向被告王少华出具330000元收据一份（北区1#门面房第六间商铺购房款）。2012年4月7日，被告王少华转账给被告商丘市瑞星置业有限公司96000元；2017年1月3日，被告王少华取款300000元。另查明，柘城县农村信用合作联社与河南柘城农村商业银行股份有限公司系同一法人。上述事实有房屋买卖合同、收条、银行存款凭单、水电物业等票据、房屋所有权权证等证据予以证实。本院认为，被告王少华与被告河南柘城农村商业银行股份有限公司签订的预订协议书系双方当事人的真实意思表示，且被告王少华按合同履行了的权利和义务，原告实际占有管理了涉案房屋，双方所签订的协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体在本案中，第一，预定协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，且在法院查封之前签订。第二，被告王少华提供的证人证言等证据足以证实在法院查封之前，其已合法占有涉案房产。第三，被告王少华已交付全部购房款。第四，从查明的事实看，被告王少华购买涉案房产的时间早于抵押登记和查封的时间，并支付全部购房款，在商品房买卖合同签订后，涉案房产被被告商丘市瑞星置业有限公司抵押给原告，故未办理过户被告王少华自身原因所致，综上，依照《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下:依法驳回原告河南柘城县农村商业银行股份有限公司的事诉讼请求。案件受理费12500元，由被告河南柘城农村商业银行股份有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李亚军审 判 员  路 敏人民陪审员  王自祥二〇一九年十一月一日书 记 员  李东峰