江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初2093号 原告：曹小明，男，1964年11月28日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：陈金银，如皋市白蒲法律服务所法律工作者。特别授权。 被告：如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地：如皋市长江镇长江东路北侧1号。 法定代表人：王海明，执行董事。 委托诉讼代理人：许波华，江苏信阳光律师事务所律师。特别授权。 原告曹小明与被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）商品房合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹小明及其特别授权委托诉讼代理人陈金银，被告海上明珠公司的特别授权委托诉讼代理人许波华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即开具正式的购房发票（价格为432034元），协助原告办理房屋产权登记手续；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告在开发经营如皋市长江镇海上明珠小区期间向原告租用脚手架、扣件等，后因被告欠原告租金不能支付，被告于2014年1月25日将其开发的海上明珠小区1幢402室出售给原告（以租金抵算购房款）。但被告至今未能将购房的正式发票开具给原告，也未为原告办理该房屋的产权登记手续，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现原告根据我国《民事诉讼法》、《合同法》、《民法通则》及其相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院准许原告的诉讼请求，依法作出判决。 被告海上明珠公司辩称：一、原告与被告素不相识，原告与被告从未建立任何合同关系，没有租用脚手架扣件的合同，原告也从来没有自身或委托他人与原告签订任何楼宇认购单，因此案涉所谓的脚手架扣件的租用，楼宇认购单的签订均非被告的真实意思表示。同时答辩人要说明的是，从正常的建筑合同关系而言，租用脚手架扣件租用应当是施工单位而不是开发公司，也就是说不可能由开发公司直接与脚手架扣件的租赁公司签订合同。因此案涉原被告没有任何合同关系。二、案涉合同签订于2014年1月25日，目前是2019年，因此本案已经超过了诉讼时效。三、案涉楼宇认购单签订于2014年1月25日，在此期间被告方没有任何人在如皋，更没有任何人与包括本案原告在内的任何人签订案涉海上明珠公司的销售合同，因此答辩人有理由怀疑本案可能是涉及虚假诉讼，建议法庭能将本案移交公安机关处理。最后，鉴于本案的楼宇认购单是虚假的，因此请求法庭依法驳回原告的全部诉求。 本院经审理认定事实如下：2009年7月12日，海上明珠公司与瑞华公司签订《房地产开发项目合作合同》。2009年9月6日，海上明珠公司（发包人）与如皋市万全建筑装潢工程有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同协议书》，约定由发包人将如皋港开发区长江路1号的海上明珠（小区）的土建、安装发包给承包人施工。 原告陈述：就案涉工程，瑞华公司以海上明珠公司名义与如皋市万全建筑装潢工程有限公司订立了总包合同，向原告租用脚手架、扣件等，原告的租金是35万元，他只承认算30万元，原告拿的房子是432034元，根据钱洪波指示，他让我将132034元给了搭脚手架的人，这是钱洪波欠搭脚手架的人的钱，我的购房款已经结清了。开发商已将房屋钥匙给原告。原告提交了“海上明珠综合楼脚手架搭拆协议”，甲方为海上明珠综合楼承包人颜某,4、钱洪波，乙方为张新华。协议约定：工程名称：海上明珠综合楼，工程地点：如皋市长江镇长江路1号，承包内容:综合楼的脚手架、所有的安全防护搭设拆除。签订日期：2012年11月18日。原告陈述：当时因为是张新华去搭拆脚手架，所以协议是以张新华名义出现。以上证据是从梁福华处借来的，由颜某,4签字确认属实。被告质证认为：对真实性不予认可，第一、南通万全建设工程有限公司海上明珠项目部印章是否系万全公司所出具无法证明。第二、张新华并非本案当事人，也没有证据证明张新华与本案当事人有关联，与本案缺乏关联性。第三、该协议标的是海上明珠综合楼，海上明珠公司对海上明珠综合楼并未与他人进行合作，也未发包，颜某,4、钱洪波更非该综合楼的承包人。事实上，当得知有人对综合楼进行建设时，海上明珠公司要求政府予以制止，对海上明珠综合楼工程未经被告书面许可的情况下，任何单位都无权进行建设，该协议为无效协议。原告另提交了“海上明珠综合楼脚手架结算清单”，载明：原有发包方钱洪波与承包方张新华于2012年11月18日签订海上明珠综合楼脚手架搭拆协议，后于2013年1月22日正式开始施工，施工期间因海上明珠公司要求施工方钱洪波全面停工，现经双方协商，约定于2014年2月20日之后全部拆除所搭的脚手架且由承包方负责所有材料返场事宜，发包方一次性结算本项工程款计600000元。此款含所有人工及材料，不再有任何补差。结算双方签字：发包方：钱洪波，承包方：张新华、曹小明。2014年1月25日。原告陈述：因为该脚手架全部由曹小明提供，所以最后的工程结算款项是支付给曹小明的，工程款总计为60万元，包括张新华的人工工资，该人工工资已由曹小明支付。该份证据上也有“情况属实颜某,4”的签字证明。被告质证认为：真实性不予认可，该结算清单与协议明显矛盾，被告有理由怀疑该清单为事后补写，根据搭拆协议是51元每平方米，据被告方了解综合楼工程进行施工是地下室及地面三层，按照计算应当不超过6000平米（包含地下室），按照原告提供的协议的结算方式，建筑面积应当不是12000平米，因此结算金额不超过60万元。 原告曹小明作为买方与被告海上明珠公司作为卖方，于2014年1月25日签订《楼宇买卖认购单》（0000122号），双方约定，由卖方将1幢402号房（建筑面积：129.74平方米，售价：432034元）出售给买方。买方于2014年1月25日前支付房款432034元。认购单“卖方”处盖有海上明珠公司的合同专用章及王海明印鉴，买方处盖有曹小明签名。2014年1月25日的收据（NO191404）载明，交款单位为曹小明，收款事由为房款，收款金额为432034元，并加盖有“如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司财务专用章”。 原告于2019年3月4日诉至本院，要求判如所请。 原告申请证人颜某,4出庭作证，证人反映：我和钱洪波是实际施工人，挂靠万全公司与海上明珠老板签订合同，我们的施工范围是整个小区。开发商是海上明珠公司，钱是梁福华出的，我们都是和梁福华结账，他有海上明珠公司的公章。我们是在施工过程中认识王海明的，他来叫我们停工才认识的。我们将钢管、脚手架分包给原告，曹小明陈述的租金，结算金额是正确的。脚手架结算单据在梁福华那里，只要结清的，都要给梁福华，因为梁福华也担心有重复的现象。当时我们已经拿不出这部分人工工资了，我们总共帮海上明珠施工了4万多个平方，我们只拿了300万元，其他是拿房子抵算工程款。我们当时到年底要700万元才够发人工工资，但王海明只拿了300万元，王海明写了承诺书给长江镇政府，承诺还有400万元回去之后给我们，如果不给就拿房子按照市场价的六折或者七折进行抵算。原告手中的房屋钥匙是开发商给他们的。楼宇买卖认购单及收据有一部分人是在开发商那里签的，有一部分人是在矛调中心签的，当时开发商梁福华在场。上面内容是开发商填写的，认购单是开发商控制的。我和钱洪波总共拿了好多房子，具体记不清了，比如说脚手架、水泥等债权人，我们带到开发商处结算，由开发商直接将认购单做给他们。还有一部分人闹得厉害的，就去了矛调中心。 另查，南通市中级人民法院（2017）苏06民终1935号民事判决书认定：海上明珠工程系由瑞华公司以海上明珠公司名义总承包的方式合作开发，由瑞华公司全面负责项目的开发建设和销售，故瑞华公司有权以海上明珠公司名义开发建设和销售该工程。 以上事实，有原、被告方的陈述，楼宇买卖认购单、收据、证人颜某,4出庭作证、（2014）皋民初字第1157号民事判决书、（2017）苏06民终1935号民事判决书、海上明珠综合楼脚手架搭拆协议、海上明珠综合楼脚手架结算清单等证据并经庭审质证确认在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告曹小明在海上明珠工程中向实际施工人出租脚手架及扣件，并与实际施工人结算了租金，因实际施工人未能及时给付租金，实际施工人要求以房屋抵算租金，后由曹小明与瑞华公司签订《楼宇买卖认购单》。关于欠付租金的金额及抵算购房款问题，原告申请证人出庭作证，证人反映欠原告的租金及以房抵款的事实属实，被告亦承认证人在海上明珠工程进行过施工。后原告提交了脚手架搭拆协议及结算清单，与证人证言相互印证，能证明原告的债权及以房抵款的事实。关于海上明珠公司与瑞华公司之间的关系，经生效法律文书确认，瑞华公司可以代表被告海上明珠公司与购房人签订《楼宇买卖认购单》，故本案中原告曹小明与瑞华公司签订的《楼宇买卖认购单》应视为与海上明珠公司签订。原告已经实际完成了案涉房屋的对价支付，被告海上明珠公司出具了购房款收据并加盖财务专用章交原告曹小明收执。该楼宇认购单已经具备了商品房买卖合同的主要内容，不违反法律法规的强制性规定，视为双方当事人对案涉房屋的买卖已经达成合意，合法有效。被告辩称原告知晓海上明珠公司与瑞华公司之间存在合作争议，知道以房抵债合同不具备法律效力，其所辩缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告与瑞华公司约定的责任承担仅限于被告与瑞华公司之间，不影响原告向海上明珠公司主张权利，至于被告与瑞华公司之间的权利义务关系，与本案无涉。关于被告所辩诉讼时效问题，针对原告诉请的事项，双方在签订协议时没有约定履行期限，故对被告所辩本院不予支持。 综上，案涉位于如皋市（建筑面积：129.74平方米）房屋已抵算租金给原告，被告海上明珠公司应当向原告曹小明开具正式的购房发票（金额为432034元），并协助原告办理房屋产权登记手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下： 一、被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司于本判决书生效后十日内向原告曹小明开具正式的购房发票（金额为432034元）。 二、被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司于本判决书生效后十日内协助原告曹小明办理上述房屋的产权登记手续。 案件受理费7780元，由被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）预交上诉案件受理费7780元。 审 判 长  宗卫明 人民陪审员  张 生 人民陪审员  陈克毅 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  贾俊辉