宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初2211号原告：宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司，住所地位于大武口区游艺东街6号。法定代表人：侯建礼，系宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：赵金国，男，系宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司副董事长。委托诉讼代理人：王乃武，宁夏致和律师事务所律师。被告：王丽，女，1978年8月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王志虎，宁夏沙都律师事务所律师。原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告王丽租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，一审作出（2018）宁0202民初2784号民事判决书。被告王丽不服一审判决，提出上诉。经石嘴山市中级人民法院审理后，作出（2018）宁02民终1054号民事裁定书，裁定驳回被告的上诉。被告王丽又向宁夏回族自治区高级人民法院提出再审，石嘴山市中级人民法院审理后，依法作出了（2019）宁02民再7号裁定书，撤销石嘴山市中级人民法院作出的（2018）宁02民终1054号民事裁定书及本院作出的（2018）宁0202民初2784号民事判决书，发回本院重新审理。本院于2019年6月17日受理发回重审案件，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司委托诉讼代理人赵金国、王乃武，被告王丽及其委托诉讼代理人王志虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的“场地租赁合同”；2.判令被告向原告支付“绿茶”场地2018年6月1日至2018年7月31日租金8833元（26500元÷6个月×2个月）；3.判令被告向原告支付绿茶场地不再减免的第一年度（2016年12月1日-2017年11月30日）租金53000元；4.判令被告向原告支付绿茶场地2018年7月份水电费2660.2元；5.判令被告向原告支付绿茶场地2018年7月份物业管理费3380元；6.判令被告承担违约金100000元。以上合计167873.2元；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月8日，原、被告签订了一份《场地租赁合同》，原告将贺兰山大楼五楼面积238平米场地提供给被告用于经营“绿茶人家”餐饮，合同约定了双方的权利义务。协议生效后，原告依约将场地交给了被告使用，但被告在使用过程中却违反合同约定不及时缴纳租金将场地擅自转让给第三人经营。被告违约行为使原告的期待利益丧失，现原告诉至法院，请求依法判如所请。被告王丽辩称，本案由本院（2018）宁0202民初2784号民事判决书判决原、被告的合同已解除，虽然本案是发回重审案件，但在（2018）宁0202民初2784号民事判决书生效后被告已经履行了判决，对于原告的主张提出解除合同，2018年7月23日判决已经认定合同已经解除。对于诉讼中要求支付2018年7月31日前房租、水电管理费，待原告提供证据后进行质证答辩。对于原告提出违约金的诉讼请求，其数额及事实被告不予认可，因原告预期利益没有受损，原告提出解除合同至（2018）宁0202民初2784号民事判决书生效，被告一直在经营，被告履行（2018）宁0202民初2784号民事判决书后，原告将原租赁的场地向其他人出租，所以原告没有损失。对于合同中约定的违约金数额过高，同时原告在合同中从形式上看约定的10万元违约金没有小写，从打印的墨迹和其他项没有加粗加重以提醒的方式，在合同中其他租金的数额上均有被告的手印，唯有违约金数额上面没有，原告在签订合同中存在故意隐藏不提醒的事实。虽然被告在经营中未按规定支付租金是事实，但被告在支付过程中由于市场前景不好，经营的客户又拖欠费用，同时原告单位内部欠被告用餐费3253元，当时被告与原告的负责人沟通，可以因经营情况缓交一段时间，用用餐费抵顶房租，所以被告并不是故意拖欠。原告明知道市场的严峻情况，完全是利用当地的商业优势不公正对待客户，其提出解除合同的理由过于苛刻，原告想要利用合同得到大量的违约金，就是想要将一个没有经验的创业者逼到走投无路的地步。对于相关案例，在本院判决中可以看出原告的目的。原告主张第一年租金53000元不予免租没有事实依据，请求法庭予以驳回。根据事实和原告主动提出解除合同前，被告没有擅自退租及其他情形，在本院（2018）宁0202民初2784号民事判决书生效后，被告履行了判决书，而后原告又将被告起诉，经（2019）宁02民终524号判决确定被告王丽继续占用租赁场地至2018年10月24日，并承担相关房租等各项费用。因此证明被告没有违反合同的约定，此项诉讼主张被告不予认可。原告提出解除合同，被告已经缴纳的经营保证金20000元、装修押金5000元，原告应当予以退还。同时原告欠被告用餐费抵顶房屋及其管理费用。违约金被告没有能力承担，因为这个店已经亏损了80万元，已经倾家荡产了。第一年的免租期合同约定很清楚，如果被告擅自退租停业才需要支付，被告并没有停业也没有退租，是原告先与被告解约，被告也履行了法院作出的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司为证明其诉讼请求的成立，向本院提交以下证据：1.《场地租赁合同》1份，证明原、被告签订了《场地租赁合同》，合同约定了租赁的期限、租赁场地的面积、租金的支付、水电费、物业管理费的承担及违约责任的事实；2.费用催缴通知单3份、微信催缴通知照片4张、解除合同通知书1份，证明被告没有支付当期的各项费用，原告按照合同约定多次向被告催缴，但被告始终没有缴纳，原告按照合同约定，通知被告解除双方的合同；3.水电费明细1份、水费转账凭证1份、电费转账凭证1份、水电费发票3张，证明原告已将被告当期的水电费交给了水电部门，同时证实被告七月份的电费为2268元、水费是392.2元，合计是2660.2元4.营业执照复印件1份，证明被告没有按照双方合同约定自己经营，而是以陈敏的名义办理的营业执照。被告王丽向本院提交以下证据：1.贺兰山商业大楼餐饮租赁合同1份、收据2张；2.用餐申请单12份，证明被告经营期间，原告欠被告餐饮费3253元；3.餐厅合伙协议书1份、装修合同1份、（2018）宁0202民初2782号民事判决书1份，证明被告在经营餐厅期间支出装修费50万元的事实；4.（2019）宁02民终524号民事判决书1份。本院对原、被告提交的证据分析认证意见如下：原告提交的证据1、2、3来源合法，内容真实有效，与本案具有关联性，能够证明原告出借款项的事实；证据4，该证据达不到原告的证明目的，本院不予采信。被告提交的证据1、2、4来源合法，内容真实有效，能够证明双方签订合同、履行合同，原告在被告处用餐的情况，本院予以采信，并在卷佐证。被告提交的证据3中的餐厅合伙协议书1份、装修合同1份与本案不具有关联性。对该证据的证明目的本院不予采信。本案经审理认定事实如下：2016年10月，原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告王丽签订了一份《场地租赁合同》，约定被告租赁原告位于大武口区贺兰山北路贺兰山商业大楼五楼实际面积为238平米的场地经营餐饮，字号为“绿茶人家”。期限为2016年12月1日至2021年11月30日。租金采用分年度递增的方式予以明确数额及付款时间。2016年10月10日，被告向原告缴纳了保证金20000元，2016年11月17日，被告弟弟王丽代被告向原告缴纳了装修押金5000元。被告在经营期间，原告公司员工在被告处招待就餐共计欠款3253元。被告在经营期间，支付了第二年度的半年租金，其余租金未予支付，经原告催要后，被告仍未支付，原告公司遂向被告下发了解约通知。双方对于涉案的未付租金的租期、水电费、物业管理费无异议。双方就租赁事宜，多次诉讼。本院认为，本案焦点问题是：1.合同中约定的第一年度租赁费是否应当支付；2.合同中约定的违约金100000元是否应当支付。关于原告的第一项诉讼请求要求解除合同的诉讼请求，因原告已经向被告下发了解除合同通知书，被告现也已经撤场，故该合同已经不能继续履行，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的拖欠的租金8833元、水电费2660.2元、物业管理费3380元的诉讼请求，被告对上述费用并无异议，本院予以支持。关于原告主张的第一年度的租金53000元，经法庭调查查明的事实确定，被告实际承租的日期为2016年12月1日至2018年10月24日，被告主动支付了第二年度的上半年租金，但本案中被告的行为已经构成了违约，理应承担违约责任，故其实际承租的第一年度租金53000元应当予以支付，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告主张的违约金100000元的诉请，双方在签订的合同中虽有明确的规定，从合同形式看，该约定中“壹拾万元”没有小写部分，没有加粗、加重、加下划线之类的提醒方式；从合同履行本身来说，被告撤场是在原告发出解除合同通知的情形下的行为，被告虽拖欠部分租金未付，在本地严峻的经济形式下，实体商户经营相当困难，现原告主张100000元违约金的诉讼请求严重违背了公平原则，但被告未按规定支付租金也是客观事实，违约金本院调整为15900元（53000×30%）。为减少双方的争议及诉累，对于被告已经缴纳的经营保证金及装修保证金共计25000元，原告在被告处用餐费3253元，本院在本案中予以一并抵顶处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与被告王丽签订的《场地租赁合同》；二、被告王丽应支付原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司2018年6月1日至2018年7月31日期间的租赁费8833元、支付水电费2660.2元、支付物业管理费3380元、支付违约金15900元、支付2016-2017年度租赁费53000元，以上合计83773.2元。减扣掉被告已经缴纳的经营保证金及装修保证金共计25000元、餐费3253元，被告王丽还应于本判决生效后十日内支付原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司各项费用共计55520.2元；三、驳回原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3664元，由被告王丽负担1832元，由原告宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司负担1832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 李海容人民陪审员 刘军平人民陪审员 王艳玲 二〇一九年十一月四日书 记 员 张 嫒附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。