文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0481民初10806号原告：廖晓平，男委托诉讼代理人：曾小凤，湖南惠湘律师事务所律师。被告：耒阳市深发房地产开发有限公司法定代表人：刘强，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾琳燕，湖南丹阳律师事务所律师。原告廖晓平与被告耒阳市深发房地产开发有限公司（以下简称深发公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月17日立案受理。依法由审判员周志慧适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告廖晓平的委托诉讼代理人曾小凤、被告深发公司的委托诉讼代理人曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金60026元（自2014年4月1日起至实际交房之日止，以总房价219888元为基数，按日万分之二的比例计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月17日，原告与被告在售楼部签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于耒阳市西湖南路与群英路交汇处和谐花园15号楼1607室住房一套，面积83.33平方米，单价每平米2538.8元，总价款为219888元，付款方式为合同签订之日一次性付款。合同约定交房时间为2014年3月31日之前。合同签订后，原告于合同签订当天向被告支付了全部购房款。可被告至今未按约定时间向原告交付房屋，根据合同第九条约定“被告如逾期交房，则被告应按日向原告支付已付房款的万分之二的违约金”。被告的行为严重违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益。综上，原告为维护其自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：和谐花苑15号楼是由黎潘等三人承包本公司的。依照本公司与其签订的承包合同，建设资金全部由黎潘等承担，楼上商品房属黎潘等所有，只是以本公司的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。房屋还没完工，黎潘等就因资金短缺停工。为了将房屋交付给购房户，本公司在自己资金也不充裕的情况下，挤出钱建设和谐花苑15号楼，到现在为止，已经陆续向黎潘等人拨了一千多万元建设和谐花苑15号楼，而且多次催促其尽快完工。本公司在耒阳从事房地产开发多年，但是目前只有和谐花苑15号楼引发纠纷，可以说这栋本不属于本公司的楼，不但让本公司受到了重大经济损失，而且也对本公司的名誉造成了很大的伤害。本公司也是和谐花苑15号楼的受害者。在业主反映情况后，本公司非常重视，以前只是拨款给承包人黎潘等人，由于工程迟迟没有进展，不得已，本公司自己花了大量的金钱和人力将工程完工，现在15号楼不但早已综合验收合格，而且还可以办理不动产权证。原告的诉请不应得到支持，理由如下：一、两原告的起诉均已超过诉讼时效，诉请不应得到支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案原告与被告签订的《房屋买卖合同》约定的交房时间至起诉之日均已超过3年，起诉早已超过诉讼时效，诉请不应得到支持。二、原告请求违约金金额过高。《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”原告等的购房款一般是二三十万，但是请求的违约金却高达10多万，明显过高。三、和谐花苑15号楼不但早已验收合格，而且去年已开始办理不动产权证。原告不接受房屋是原告违约，并不是被告逾期，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2013年7月11日，原告与被告签订《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号：LY2013002583），约定：1、买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的和谐花苑15号楼1607室住房一套[预售许可证号：耒预许字（2011）第044号]，建筑面积83.33平方米，总价款219888元。一次性付款219888元。逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、出卖人应于2014年3月31日前向买受人交付经综合验收合格的商品房。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；3、商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日以上不接受房屋，由此产生的违约记录，费用和相关损失均由买受人负责，出卖人有权解除合同。4、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，原告实际向被告支付了全部购房款219888元，被告于2015年8月3日向原告交付了房屋，并于2019年1月21日向原告出具了销售不动产统一发票。原告要求被告支付逾期交房违约金，被告不同意，从而酿成纠纷。2017年3月13日，经湖南丹阳律师事务所委托，耒阳市价格认证中心作出耒价认字（2017）238号价格认定结论书，评定耒阳市和谐花苑15栋商品房中建筑面积为83.33平方米的商品房，2014年度的月租金为500元、2015年度的月租金为700元。以上事实，有原、被告的陈述、耒阳市商品房买卖合同、销售不动产统一发票（代开）、耒阳市价格认证中心于2017年3月13日作出的耒价认字（2017）238号价格认定结论书、和谐花苑15号楼入住明细表等证据证实，经庭审质证，予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告依据合同已向被告支付全部购房款，因被告未按商品房买卖合同约定的时间交付房屋，构成违约，被告应当承担违约责任。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，是原告对其民事权利的合法处分，予以认可。被告逾期交付房屋，应向原告支付违约金。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失具体情况，故本院确定原告的损失为案涉房屋的租金损失，被告提供的证据可以证实案涉同地段的房屋2014年度的月租金为500元、2015年度的月租金为700元，原告请求按日万分之二的比例计算的逾期交房违约金1319.3元/月（219888×2‱×30天），其中的2014年度、2015年度均明显超高于月租金的30%[2014年度：（1319.3元-500元）÷500元=163.86%；2015年度：（1319.3元-700元）÷700元=88.47%]，应予调整，至2015年8月3日止，被告共逾期17个月零3天交付房屋（其中2014年9个月、2015年8个月零3天）。故本案逾期交房违约金调整为13220元{[（500元+500元×30%）×9个月]+[（700元+700元×30%）×8个月]+[（700元+700元×30%）÷30天×3天]}。原告要求被告支付逾期交房违约金60026元中的13220元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。被告关于请求适当降低逾期交房违约金的反驳主张，符合法律规定，予以采纳。被告称原告主张的违约金请求已超过诉讼时效。本院认为，本案违约金系基于出卖人未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在商品房买卖合同中的约定，出卖人如违反约定的期限延迟移交房屋，应向买受人支付违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利，买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效方可依法起算。因此，对被告关于原告的诉讼请求已超过诉讼时效的反驳主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告耒阳市深发房地产开发有限公司向原告廖晓平支付截至2015年8月3日止的逾期交房违约金13220元，限在本判决生效之日起10日内支付完毕；二、驳回原告廖晓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费1300元，减半收取650元，由被告负担。原告已垫付650元，被告应在执行中予以清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  周志慧二〇一九年十一月十五日代理书记员  张沅沅                校对责任人：周志慧            打印责任人：张沅沅