福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0181民初6741号 原告：张妹妹，女，1988年10月4日出生，汉族，住福清市。 委托诉讼代理人：薛建新，1983年2月19日出生，汉族，住福清市，系原告丈夫。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福清市。 法定代表人：崔毅，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：高良汉，1995年10月18日出生，汉族，住福建省三明市三元区，该公司职员。 原告张妹妹与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告张妹妹的委托诉讼代理人薛建新、被告福清恒大置业有限公司的委托诉讼代理人高良汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张妹妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟交房违约金自2018年12月1日起至被告实际交付房屋之日止（出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，已付款1123160元）；2.判令被告退还原告商品房精装款差价每平方1000元，合计119270元；3.判令被告承担因无法交房而给原告造成的无法入住期间在外租房的损失自2018年12月1日起至被告实际交付房屋之日止（租金每月3000元）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.2017年3月8日，原告购买被告位于福清市，建筑面积为119.27平方米，精装款为3300元每平方米。合同约定，出卖人（即被告）应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付商品房。后因开发商自身原因（墙体渗水，管道漏水，房屋泡水整体发霉等严重现象），房屋延期无法交付，违反合同约定及相关法律法规，导致原告无法入住，长期在外租房。2.在开发商逾期交房长达5个月后，开发商于2019年5月1日强行下发交房通知书，而房屋存在墙体渗水，管道漏水，房屋泡水整体发霉等严重现象，根本不具备精装房交房条件。由此可见，在2019年5月1日交房之日前，开发商并没有对所售房屋进行合理的验收，并且违规下发收房通知书。3.鉴于此，原告于2019年5月4日通过福州12345官网向建设局反应情况，建设局于2019年5月13日至现场勘查，并限定被告整改期限为2个月。勘查内容和整改内容及期限均可通过福州12345官网查到。4.被告在2个月整改期间（5月13日-7月13日），消极推诿，由于其内部各部门彼此为相关利益扯皮推诿，未按要求整改，房屋存在装修质量低劣，施工粗糙，导致房屋至今无法达到合同约定的标准，原告至今无法入住。根据《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，而被告在逾期无法交付精装房后，违规强行下发收房通知书；在建设局明令限期整改期限内拒不整改，屡次严重侵犯了原告的利益。请求判如所请。 恒大置业公司辩称，1.因不可抗力因素导致顺延交房，不应向原告承担违约责任。根据福清市气象局出具的气象资料显示，自2016年1月起至2018年12月止，福清恒大城项目所在地遭受暴雨袭击达16天，大暴雨袭击达4天，遭受台风恶劣天气影响时间达51天，福清恒大城项目因不可抗力造成逾期交房，根据民法总则第一百八十条和合同法第一百一十七条之规定，依法应免除责任。2.即使存在逾期交房，因案涉商品房已于2019年4月19日满足合同第八条约定的交付条件，逾期交房违约金应计至2019年4月19日止。退一步而言，被告已于2019年5月1日向原告寄送交楼通知书，逾期交楼违约金也应计至2019年5月1日止。原告拒不接收商品房，根据合同法第一百一十九条规定，其不得就扩大的损失要求赔偿。3.合同附件六补充协议第五条是双方真实意思表示，符合法律规定及违约金“以补偿性为主，处罚性为辅”的原则，不属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”之情形，应属于合法有效。案涉合同样式系住房与城乡建设部、工商行政管理总局拟定的固定文本，而非被告提供的格式文本；该合同文本在商品房买卖交易中被大量采用，出于房地产市场整体的交易稳定性考量，合同条款不应亦不宜认定为无效条款。违约金的调整或限制应综合考虑到实际损失和合同履行情况。4.对于同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿。本案中，合同已约定逾期交房违约金计算方式，故不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，原告主张逾期使用房屋的损失赔偿额按同地段同类房屋租金标准确定无法律依据。 经审理查明，2017年3月8日，原告张妹妹（买受人）与被告恒大置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于福清市刘村恒大城第12号楼16层1603单元套房，建筑面积为119.27平方米，价款总额为1123160元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……4.详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第五条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。合同签订后原告已按约付款。该商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月25日电梯安全检验合格，2018年11月15日竣工，2019年4月15日建筑工程消防验收合格，2019年4月19日工程竣工验收备案。2019年4月19日被告委托金碧物业有限公司代为发放交楼通知书及办理交楼手续等事项，于2019年5月20日通过快递向原告寄送交楼通知书（快递面单信息载明“交楼通知书，于2018年11月30日开始办理收楼手续”）。原告实际收到的福清恒大交楼通知书通知其于2019年5月1日办理交楼手续。 2019年5月4日，原告因所购该单元房墙体开裂、渗水等存在质量问题且未完成精装修不具备交房条件，通过官网向福清市住房和城乡建设局投诉被告，该局分别于同月9日回复、于同月13日经现场勘查后于14日回复已告知被告严格按合同约定交房并整改。同年7月13日，原告再次向该局投诉称距上次回复已两个月但被告仅修了水管和瓷砖，门框泡水不给更换，仍未全部解决问题，同月23日，该局回复已责令被告整改。2019年8月22日，该局以融建〔2019〕803号文，决定通报批评被告对精装房装修存在的质量问题整改进度缓慢、敷衍应对，未能有效解决项目存在的质量问题。因前述原告投诉的质量问题未整改及精装修未完成等原因，双方未办理交房手续。原告于2019年9月4日提起本案诉讼。审理中，双方均认可合同约定为精装修交房，涉案单元房精装修仍未全部完成。 另查明，自2016年1月起至2018年12月止，福清恒大城项目所在地遭受暴雨袭击达16天，大暴雨袭击达4天，遭受台风恶劣天气影响时间达51天，其中自2017年1月起至2018年12月止台风天气实计共19天。 以上事实，有当事人的庭审陈述，原告提交的身份证、恒大置业公司工商登记信息、商品房买卖合同及附件、福清恒大城交楼通知书、福州12345服务平台投诉详情页、2019年5月4日12345官网投诉建设局反馈信息、2019年7月13日12345官网投诉建设局反馈信息、福清市住房和城乡建设局文件融建【2019】803号，以及被告提交的电梯安全检验报告及合格证、消防验收意见书、竣工验收备案表、交楼通知书及快递单、授权委托书、气象资料等证据为证。上述证据经庭审举证、质证和本院审查核实，可作为认定本案事实依据。 本院认为，案涉商品房买卖合同及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。 关于逾期交房违约问题。合同约定于2018年11月30日前交房，但被告逾期交房已构成违约。本案合同约定为精装修交房而非毛坯房交房，被告因其自身原因未能完成精装修交房，应于全部装修完毕符合交房条件后重新通知原告交房。被告逾期交房，按约应自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之一的违约金。合同附件六第五条虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，依照合同法第四十条规定该条款无效，被告据此无效条款提出的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 关于不可抗力免责问题。经查，自2017年1月起至2018年12月止福清台风天气19天，系不可抗力免责事由，该台风天气为众所周知，依合同约定可予顺延交房期限。被告的该部分抗辩意见成立，予以采纳；但主张暴雨、大暴雨天气亦应顺延交房，无合同及法律依据，本院不予采纳。 关于被告逾期交房是否应退还精装款差价、赔偿房屋租金损失问题。本院认为，依照合同法第一百二十二条规定，基于逾期交房同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿。被告的该部分抗辩意见成立，予以采纳；原告该部分主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告张妹妹支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1123160元为基数按每日万分之一标准自2018年12月1日起计至实际交房之日止，免责19天从中扣除）; 二、驳回原告张妹妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3839元，减半收取计1920元，由张妹妹负担1586元（已缴纳），福清恒大置业有限公司负担334元，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈文晖 二〇一九年十一月十五日 书记员  何 娟 -8-