广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2498号上诉人（原审被告）：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所地：广东省德庆县********梁宅第二卡商铺，统一社会信用代码914********119393M。法定代表人：梁燕红，经理。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯振，男，1969年9月14日出生，汉族，住广东省德庆县*****************。委托诉讼代理人：瞿洪群，广东联翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何灶兰，女，1968年4月8日出生，汉族，住广东省德庆县*****************。委托诉讼代理人：瞿洪群，广东联翔律师事务所律师。上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司（以下简称德庆名雅公司）因与被上诉人冯振、何灶兰商品房预售合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2019）粤1226民初942号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德庆名雅公司的委托诉讼代理人陈海浪、被上诉人冯振、何灶兰的委托诉讼代理人瞿洪群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德庆名雅公司提出上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回冯振、何灶兰的诉讼请求；2、本案诉讼费由冯振、何灶兰负担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的情形，如要归责出卖人违约，必须符合由于出卖人的原因这个大前提。如果不是出卖人原因造成的房产证延迟办理，出卖人不需承担责任。《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。但德庆名雅公司提供（2018）粤12民终3195号民事判决，证明由于本案商品房的建筑工程项目承建方肇庆市建筑工程有限公司违约，拒不向德庆名雅公司提交竣工验收资料，造成至今未能办理房屋所有权登记手续，导致德庆名雅公司不能向买受人履约。可见，德庆名雅公司的行为既非违约、又不存在其他过失。冯振、何灶兰起诉德庆名雅公司支付违约金，明显不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定。一审法院应考虑《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，本案不符合由于出卖人的原因造成买受人未能取得房屋权属证书，冯振、何灶兰的诉讼请求不应得到支持。综上，一审法院判决德庆名雅公司承担违约责任，不符合法理，请二审法院查明事实，依据法律规定，撤销原判，改判支持德庆名雅公司的上诉请求。冯振、何灶兰辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院维持原判，驳回德庆名雅公司的上诉请求。冯振、何灶兰向一审法院提出诉讼，请求判决：1、德庆名雅公司向冯振、何灶兰支付逾期办理房屋所有权登记手续的违约金(按照购房款总额426685元，日万分之0.5的标准计算，从2017年5月1日至2019年6月13日的违约金16491元，从2019年6月13日以后的违约金按照购房款总额426685元日万分之0.5标准计算至完成房屋所有权登记手续之日止)；2、本案诉讼费由德庆名雅公司承担。一审法院确认事实如下：2016年1月26日，德庆名雅公司与冯振、何灶兰签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议书》，约定：德庆名雅公司将其开发的德庆县*******************出售给冯振、何灶兰，房屋面积140.82平方米，单价每平方米3030元，房屋总价款426685元，房屋于2016年4月30日前交付。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人应当自完成房屋所有权登记的期限届满之日至其实际完成房屋所有权登记之次日止，每日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。合同签订后，冯振、何灶兰按合同约定支付了全部购房款，德庆名雅公司于2016年4月30日交付了该商品房给冯振、何灶兰使用。但因德庆名雅公司与该商品楼承建方之间发生争议，承建方在工程竣工后未能及时提供竣工验收资料，导致该商品楼建设工程未能及时办理竣工验收手续。德庆名雅公司遂向该院起诉承建方，请求承建方依法提交该商品房建设工程的有关竣工验收资料。该院生效的（2018）粤1226民初734号民事判决书已判令承建方向德庆名雅公司提交相关竣工验收资料。直至目前为止，德庆名雅公司尚未能为冯振、何灶兰办妥该房屋的所有权登记手续。冯振、何灶兰遂于2019年7月8日诉至该院。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人的争议焦点为：德庆名雅公司逾期办证是否构成违约，应否向冯振、何灶兰承担逾期办证的违约责任。冯振、何灶兰与德庆名雅公司签订的商品房买卖合同和补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效合同。双方当事人应严格遵守合同约定，全面履行合同义务。冯振、何灶兰已依约付清购房价款，但德庆名雅公司并没有在约定期限内为冯振、何灶兰办理该房屋的不动产权利证书，已构成逾期办证违约，应向冯振、何灶兰承担逾期办证的违约责任。根据双方的约定，德庆名雅公司负责办证期限为商品房交付之日起365天内，德庆名雅公司实际交楼时间为2016年4月30日。因此德庆名雅公司应当在2017年4月30日前为冯振、何灶兰办妥该房屋的不动产权属登记。但德庆名雅公司因承建方的原因至今未为冯振、何灶兰办理好该商品房的不动产权属证书，故德庆名雅公司应从2017年5月1日起按双方约定的逾期办证违约金计算标准即以购房总价款为基数每日万分之0.5的标准计付违约金给冯振、何灶兰。冯振、何灶兰的诉讼请求理据充分，该院予以支持。德庆名雅公司答辩认为至今未能依约为冯振、何灶兰办理房屋所有权登记是由于承建商拒不提交竣工验收资料的原因造成，不是其过错造成，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，契约责任无需过错为前提，即使属于第三方的原因造成其违约，违约方仍然应当向守约方承担违约责任。因此，德庆名雅公司的抗辩理由不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决德庆名雅公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向冯振、何灶兰支付逾期办证违约金（违约金计算方法：以购房价款426685元为基数，按日万分之0.5的标准从2017年5月1日起计至该房屋完成不动产过户登记至冯振、何灶兰名下之日止）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计106.14元，由德庆名雅公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。冯振、何灶兰与德庆名雅公司签订的商品房买卖合同和补充协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方主要权利义务，包括德庆名雅公司迟延办理产权登记的免责事由等内容均作了具体约定。签订合同后，冯振、何灶兰已依约付清购房价款，但德庆名雅公司并没有在约定的期限内为冯振、何灶兰办理该房屋的不动产权利证书，已构成逾期办证行为。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为德庆名雅公司主张的免责事由是否成立的问题。双方对德庆名雅公司逾期办证的事实没有异议，本院予以确认。德庆名雅公司逾期办证行为违反了合同约定，如德庆名雅公司未能提供有效证据证明其具备免责事由和买受人冯振、何灶兰存在违约行为的情况下，应由德庆名雅公司自行承担举证不能的不利后果，承担相关违约责任。德庆名雅公司主张的免责事由为承建方肇庆市建筑工程有限公司拒不提交竣工验收资料，导致其无法及时办证，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，德庆名雅公司自身负有按期为买受人办理权属证书的合同义务，如因第三人的原因导致违约，不影响其对买受人承担违约责任，德庆名雅公司不可以此为由对抗买受人。一审判决德庆名雅公司承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。如果德庆名雅公司违约是肇庆市建筑工程有限公司造成的，其与肇庆市建筑工程有限公司之间的纠纷，依照法律规定或约定另行解决，本案不予处理。综上所述，德庆名雅公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费212.27元，由上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇一九年十一月八日法官助理  黎嘉豪书 记 员  陈唐玲