安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初4054号原告：倪玉红，女，1970年9月16日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：**宇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：任程，安徽北方之光律师事务所实习律师。被告：淮北市青山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路发现之旅。法定代表人：李正国，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，该公司员工。委托诉讼代理人：王继玲，安徽锦相邑律师事务所律师。原告倪玉红与被告淮北市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告倪玉红的委托诉讼代理人**宇、任程到庭参加诉讼，被告青山公司的委托诉讼代理人赵军、王继玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪玉红向本院提出诉讼请求：1、依法判令青山公司立即将办理权属登记应由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，为倪玉红办理产权证书。2、依法判令青山公司支付因逾期备案导致倪玉红未能取得房屋所有权证的违约金12956.37元（自交房之日起计算至2018年10月30日止，以已付房款508093元为基数，按0.1%为标准，违约金为508.09元；自2018年10月31日起暂算至2019年7月3日，以已付房款508093元为基数，按每日万分之一为标准，违约金为12448.28元，实际应计算至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止）；3、依法判令青山公司退还倪玉红契税、维修基金计20324元及资金占用期间的利息4585.09元（以20324元为基数，自2015年12月25日起暂算至2019年7月3日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至青山公司实际退还契税、维修基金之日止）；4、本案的诉讼费等由青山公司承担。事实和理由：2015年8月4日，倪玉红与青山公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，倪玉红购买山水文园7幢1405号房产。合同另约定，青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致倪玉红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在倪玉红不退房的情况下，青山公司应承担支付违约金的违约责任。为履行《商品房买卖合同》，倪玉红依约支付了购房款508093元，至此倪玉红已全部履行支付购房款的义务。青山公司向倪玉红交付商品房时，倪玉红还应青山公司要求向其缴纳了为办理房产证需要的契税和维修基金。后倪玉红多次催促青山公司履行备案义务或退还契税及维修基金，青山公司于2018年9月17日向倪玉红等业主出具《承诺书》，青山公司承诺一期房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。截至今日，青山公司一直未按合同约定将办理房屋产权权属登记需要的材料备案，也未退还倪玉红已支付的契税及维修基金，导致倪玉红至今未能取得房地产权证。综上所述，青山公司没有按照合同约定将办理房屋产权权属登记需要的材料进行备案的行为已构成违约，依法应承担支付违约金的违约责任。虽然原合同约定了违约金的计算标准，但该违约金的约定远低于给倪玉红造成的损失，且青山公司于2018年9月17日作出承诺，故倪玉红要求按照已付款总额为基数，自2018年10月31日起按每日万分之一的标准计算违约金。同时，青山公司无权占用倪玉红因办理房地产权证所交付的契税和维修基金，因此倪玉红要求青山公司退还并要求青山公司支付资金占用期间产生的利息。为维护倪玉红合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。青山公司辩称，对于逾期办证给倪玉红带来的不便表示歉意，公司会尽快积极配合办证，请给一定时间；从淮北目前现状来看，很多购房人购买的开发商都走上破产和解的道路，如金色云天等，有的居住十年都有可能无法办证，倪玉红还是幸运的，至少从购房角度看，目前房屋已经交付，倪玉红已经实际使用，对使用是无障碍的；产权证未办理不仅是开发商的原因还是很多政策调整，目前公司资金紧张，倪玉红如果要以赔偿为出发点，不以尽快配合办证为根本目的，是置公司于死地，结果就是公司破产，一切都成问题；倪玉红一方面要求青山公司尽快办证，一方面又要求返还办证缴纳的契税和维修基金，显然是矛盾的，这些费用在办证前必须缴纳的，关于代收契税和维修基金，是政府要求开发商代收的，并非是开发商主动收取；青山公司同意按照合同约定支付违约金，按照实际交付的现金数额进行计算，该笔费用待办理完毕不动产权证的时候一并支付，关于办证问题，青山公司一直本着诚信的原则，愿意和倪玉红协商解决。本院经审理认定事实如下：2015年8月4日，倪玉红与青山公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：倪玉红购买青山公司开发的山水文园7幢14层1405号房产，商品房总价款508093元，倪玉红于签订合同时支付首付款168093元，余款34万元于合同备案一周内办理商业贷款手续；青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致倪玉红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在倪玉红不退房的情况下，青山公司应已付房价款的0.1%向倪玉红支付违约金；在本合同约定的交房日期前，买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）和有关费用（契税、维修基金、交易费、工本费等），出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房及逾期办证等违约责任。合同签订后，倪玉红支付了首付款168093元，也办理了34万元的银行按揭贷款。2015年12月25日，倪玉红向青山公司缴纳了为办理房产证需要的契税10162元和房屋维修基金10162元合计20324元后，由青山公司出具收据，并将涉案商品房交付给倪玉红。后青山公司未能按照合同约定的日期为倪玉红办理房地产权属证书，于2018年9月17日向购房人出具承诺书一份，承诺：一期（即山水文园1-8幢房屋）房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。现青山公司尚未能为倪玉红办理涉案房屋的房地产权属证书，倪玉红遂提起本案诉讼。以上事实，有倪玉红提交的商品房买卖合同、购房款发票、个人购房款及担保合同、契税、维修基金收据、承诺书，及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，倪玉红与青山公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效的合同。合同签订后双方均应按合同的约定自觉履行。关于办理房地产权属证书。根据合同约定，青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案。现倪玉红已履行了合同中约定的付款义务，但青山公司未能在合同约定的期限内为倪玉红办理涉案房屋的房地产权属证书，也未能在其承诺的2018年10月31日前办理总产权证，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。故倪玉红要求青山公司将办理权属登记应由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，为倪玉红办理产权证书，于法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金。根据合同约定，如因青山公司不能在商品房交付使用后365日内将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）应由其提供的资料报产权登记机关备案，导致倪玉红不能取得房地产权属证书的，在倪玉红不退房的情况下，青山公司应已付房价款的0.1%向倪玉红支付违约金。又根据青山公司于2018年9月17日出具承诺书约定，涉案房产证如2018年10月31日前未办理，从2018年10月31日起违约金按每天万分之一赔付，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。故倪玉红请求青山公司支付2018年10月31日前的违约金508.09元（已付房款508093元×0.1%），2018年10月31日起按照每日万分之一即年利率3.65%的标准计算至2019年7月3日的违约金12518.14元，以及自2019年7月3日起至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止继续按照已付房款508093元每日万分之一即年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。关于契税和房屋维修基金。双方签订的合同约定，倪玉红在接收房屋时需向青山公司支付用于办理房地产权属证书所用的契税和维修基金，青山公司收取该收取契税、维修基金等费用共计20324元具有合同依据。但青山公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，倪玉红请求返还上述费用并无不当，本院予以支持。今后，青山公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，可要求倪玉红再行支付。合同约定青山公司应在房屋交付365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即青山公司应在2016年12月25日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，但其未缴纳并继续占用，故其应按本金20324元支付资金占用期间的利息，其中自2016年12月25日至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。倪玉红主张超出上述范围的利息请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告淮北市青山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理涉案房屋房地产权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告倪玉红办理房地产权属证书；二、被告淮北市青山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告倪玉红逾期办理房屋房地产权属证书的违约金13026.23元，并自2019年7月3日起按照房款508093元为本金年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金至其将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止；三、被告淮北市青山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告倪玉红契税、维修基金20324元，并按本金20324元支付资金占用期间的利息（其中自2016年12月25日至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告倪玉红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费747元，因本案适用简易程序减半收取373.5元，由被告淮北市青山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  陈永战二〇一九年十一月二十九日书记员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。