吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0381民初4446号原告（反诉被告）：姜军，男，汉族，1979年9月9日出生，吉林省四平市人，住四平市。委托诉讼代理人：李瑛，吉林满誉律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：公主岭市鑫扬建材有限公司，住所地公主岭市。法定代表人：杨浩宇，系总经理。委托诉讼代理人：姜静波，系该公司经理。委托诉讼代理人：朴海明，吉林辩法律师事务所执业律师。原告姜军与被告公主岭市鑫扬建材有限公司（以下简称鑫扬建材公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，在2019年11月6日、11月7日公开开庭进行了审理。原告姜军及委托诉讼代理人李瑛、被告鑫扬建材公司委托诉讼代理人姜静波、朴海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜军向本院提出诉讼请求：1、判令鑫扬建材公司承担因违约造成的姜军物品损失170710元；2、判令鑫扬建材公司承担因违约造成的姜军装修损失85800元；3、诉讼费用由鑫扬建材公司承担。事实和理由：2014年6月23日，姜军与鑫扬建材公司签订《某装饰城场地租赁合同》，姜军承租鑫扬建材公司名下某装饰城X区X层精品家具区X-X号场地,租赁面积477.685平方米,租赁期自2014年7月21日至2017年7月20日止。上述合同签订后姜军向鑫扬建材公司缴纳租赁合同履约保证金5万元。2014年10月18日商城开业，实际开业日期比约定开业日期逾期3个月。商城开业后鑫扬建材公司并未按招商承诺迁入“婚姻登记处”、“房地产交易中心”等,还未经姜军同意就擅自更改商城电梯布局,甚至在未取得消防安全合格证的情况下就开业运营,致使商城在开业后不久就被消防部门查封。鑫扬建材公司种种违约行为造成姜军经营惨淡损失严重。由于不能实现预期合同利益，姜军多次找鑫扬建材公司协商解除合同均遭到拒绝。在沟通无果后,鑫扬建材公司强行搬离并扣留姜军货物。鑫扬建材公司上述违约行为严重侵害了姜军的合法利益，姜军故此诉至法院,请求依法裁判。鑫扬建材公司辩称，关于物品损失，鑫扬建材公司在搬离之前已通知姜军自行搬离，搬离之后也通知姜军领取物品，根据双方签订的合同约定，物品损失应由姜军自行承担；关于装修损失，因姜军根本违约造成的装修损失依法应由姜军自行承担。针对姜军的告诉，鑫扬建材公司同时提出了反诉请求，1、判令姜军给付装修补贴14888元；2、反诉费由姜军负担。事实与理由：2014年6月23日，姜军与鑫扬建材公司签订了场地租赁合同。合同签订后，姜军就租赁场地进行装修，鑫扬建材公司给付姜军装修保证金14888元。截至2016年11月14日，姜军分文未交纳场地租赁费，共计51462元。在此之前，鑫扬建材公司多次要求姜军履行交纳场地租赁费的义务。鑫扬建材公司迫于无奈，于2016年11月14日解除了与姜军的合同。鑫扬建材公司提供装修补贴的目的是为了让姜军完整履行合同，现因姜军根本违约未能完全履行，未能达到给付装修补贴的目的，姜军应予返还。现提起反诉，请求依法裁判。针对鑫扬建材公司的反诉请求，姜军辩称，鑫扬物业公司支付的14888元装修大礼包，应属于附条件的赠与行为，也是其招商时承诺的优惠政策之一。我方已按照当时双方的约定完成了装修和入驻，因此该附条件的赠与行为已实际履行完毕。我方无返还义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定以下事实：鑫扬建材公司与姜军于2014年6月23日签订了场地租赁合同，将某装饰城X区X层精品家具区X-X号场地出租给姜军用于经营，场地面积共计477.685平米，租赁费按每平米每月8元计算。租赁期限为2014年7月21日至2017年7月20日。其中，第一年免租期自2014年7月21日至2015年1月20日，计租期自2015年1月21日至2015年7月20日，第一年应收租金22929元；第二年免租期自2015年7月21日至2015年11月20日，计租期自2015年11月21日至2016年7月20日，第二年应收租金30572元；第三年免租期自2016年7月21日至2016年9月20日，计租期自2016年9月21日至2017年7月20日，第三年应收租金38215元，三年租金合计91716元。租金按季度于每季度提前15天缴纳，逾期加收季度租金总额每日3%的滞纳金。当日，姜军向鑫扬建材公司交租赁履约保证金5万元，鑫扬建材公司为其出具了收款收据。2014年10月14日，姜军收到某家居城发出的书面通知，通知中写明商户的租赁费、运营管理费用、物业管理费用计租、计费时间为2014年12月1日，姜军在通知上签字。2014年11月15日，某家居城正式开业。2014年11月28日，鑫扬建材公司将14888元装修补贴汇至姜军银行账户。2015年1月14日至2015年3月15日期间，公主岭市质量技术监督局将某家居城全部电梯封停。2015年4月30日至2015年5月22日期间，因未经消防验收某家居城三层停业整改。2015年初，某装饰城内的电梯曾经发生改动，在三楼直达电梯旁增设一部达二楼电梯，将原来两侧的二楼电梯撤掉一侧。除交纳5万元租赁履约保证金外，姜军在某家居城经营期间未再交纳任何场地租赁费用。2016年11月14日，因姜军始终未交纳场地租赁费，鑫扬建材公司将姜军货物搬离租赁场地，并一直存放在某家居城X号门市。2017年5月11日、2019年7月2日，鑫扬建材公司曾向姜军邮寄领取货物通知书。认定上述事实的依据有姜军庭审中提交的场地租赁合同、电梯布局修改前后照片，视频光盘、公主岭市质量技术监督局封条照片、某家居城三楼停业整改通知、消防安全检查合格证，鑫扬建材公司提交的快递、转账凭证，以及姜军、鑫扬建材公司委托诉讼代理人在本案庭审中的相关陈述。本院认为，一、姜军诉请的装修损失问题。姜军与鑫扬建材公司签订了租赁合同，约定了双方的权利义务，没有法律规定的无效或者可撤销的情形，租赁合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同全面履行己方的合同义务。姜军应按合同按时足额交纳场地租赁费，鑫扬建材公司应按时、合法为商户提供租赁场地。鑫扬建材公司、姜军间签订合同的目的，鑫扬建材公司是通过出租场地收取租金，姜军则是使用承租场地进行经营以赚取利润。在具体履行过程中，双方都存在违约行为。首先是鑫扬建材公司电梯不合格、未通过消防验收，致使姜军无法在前述电梯停运、消防整改期间使用承租场地进行经营活动；姜军也存在未按时交纳场地租赁费的情况。双方发生争议以后，应当通过合法途径解决纠纷，尤其不应当的是鑫扬建材公司由于姜军未交费就将其货物搬离租赁场地，导致姜军无法从事经营活动，不能实现合同目的，鑫扬建材公司的违约行为是根本违约。本案中，2016年11月14日鑫扬建材公司将姜军货物搬离租赁场地，故双方间租赁合同应视为于该日解除。鑫扬建材公司庭审中辩称，根据双方间租赁合同第八条第7款约定，鑫扬建材公司有权搬离姜军货物。对此，本院认为，该项约定系鑫扬公司签约时提供的格式条款，而且该条款排除了姜军对自有货物的处分权，应为无效，该条款不能成为鑫扬建材公司搬离姜军货物的合法抗辩事由。鑫扬公司自经营场所搬离姜军货物，致姜军不能正常经营，不能实现合同目的，对合同的解除存在主要过错，鑫扬建材公司对姜军的装修损失应予以赔偿。但是，双方间签订的场地租赁合同约定租期三年（开业顺延后租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日），姜军已经经营近两年时间（2014年12月1日至2016年11月14日），即其装修费用的2/3应视为两年经营活动耗费的沉没成本。此外，姜军在租赁合同的履约过程中除交纳5万元租赁履约保证金外，未再按时交纳任何场地租赁费，对双方间租赁合同的提前解除也负有一定责任。鉴于此，本院认定鑫扬建材公司应就其违约行为对姜军1/3的装修费用承担70%的赔偿责任。本案中，姜军就其装修损失诉请提交了数额为85800元的自书装修费用（表），本院认为，该证据系姜军自行书写，且没有其他证据加以辅证，不具有证明姜军在承租场地发生85800元装修费用的证明效力，本院不予采信。但是，鑫扬建材公司曾以装修大礼包的名义在浙江家居城正式开业后给付姜军14888元。本院认为，鑫扬建材公司该给付行为应视为对姜军在承租场地发生不少于14888元装修费用事实的认可，因此，鑫扬建材公司应赔偿姜军装修损失的数额为3473.87元（14888元×1/3×70%），姜军装修损失诉请中多出的数额部分因其举证不能，本院不予支持。二、姜军诉请的物品损失问题。结合前述，本院认为，鑫扬建材公司应就其搬离姜军货物的根本违约行为赔偿姜军经济损失。结合本案实际情况及正常市场交易习惯，本院认为姜军的经济损失应包括以下四项：1、鑫扬建材公司搬离货物过程中存在的致货物破损、灭失等所致的货物贬值、全损等经济损失；2、姜军重新取回货物发生的运费；3、姜军重新寻找售卖场所发生的相关费用；4、姜军在新售卖场所售卖被搬离货物与在某家居城稳定经营、售卖存在的售卖价格下降价差。本案中，姜军就其诉请的物品损失提交了数额为170710元的自书被搬离物品清单（书证名头为“收货”）及家具、沙发报价单，本院认为，物品清单系姜军自行书写，且没有其他证据加以辅证，不具有证明姜军被搬离货物在2016年11月14日市场价值为170710元及前述四项经济损失确定数额的证明效力；姜军提供的报价单，既无法与被搬离货物一一对应，也未标注所报价格是何日何时价格，同样不具有证明姜军被搬离货物在2016年11月14日市场价值为170710元及前述四项经济损失确定数额的证明效力。以上证据，本院不予采信，姜军应承担举证不能的法律后果，其诉请的170710元物品损失，本院不予支持。三、鑫扬建材公司反诉的14888元装修补贴款问题。本案所涉的14888元装修补贴，系鑫扬建材公司在某家居城开业之初施行的优惠措施，旨在鼓励商户入驻某家居城经营。本案中，姜军已经与鑫扬建材公司签约并入驻经营，履行了鑫扬建材公司提供14888元装修补贴所对应的签约、入驻义务。双方间租赁合同关系提前解除系鑫扬建材公司强行搬离姜军货物的根本违约行为所致。鑫扬建材公司再要求姜军返还装修补贴没有法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）公主岭市鑫扬建材有限公司于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）姜军装修损失3473.87元；二、驳回姜军的其他诉讼请求；三、驳回公主岭市鑫扬建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5147元，由姜军负担5077元，由公主岭市鑫扬建材有限公司负担70元；反诉费172元，由公主岭市鑫扬建材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长  卜祥瑞人民陪审员  李桂仙人民陪审员  左英光二〇一九年十一月二十二日书 记 员  赵 璐