中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申5851号 再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）中国工商银行股份有限公司攀枝花分行，住所地四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段492号。 负责人：余平，该分行行长。 委托诉讼代理人：尚存良，四川卓乐律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人、案外人）：攀枝花市仁和春天花园业主委员会，住所地四川省攀枝花市仁和区攀枝花大道南段1176号。 负责人：钟连生，该委员会主任。 委托诉讼代理人：肖玉昌，云南天外天律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：范贤伟，男，1981年6月9日出生，汉族，住四川省珙县。 一审第三人（被执行人）：何璧余，女，1981年7月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 一审第三人（被执行人）：四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区双楠路1号名都苑3栋5-2号。 法定代表人：范方权，该公司董事长。 再审申请人中国工商银行股份有限公司攀枝花分行（以下简称工行攀枝花分行）因与被申请人攀枝花市仁和春天花园业主委员会（以下简称春天花园业委会）、一审第三人范贤伟、何璧余、四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫欣达公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院(2018)川民终943号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 工行攀枝花分行申请再审称，一、原审判决认定基本事实缺乏证据证明。依照《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的复函》（2005民立他字第8号）的规定：“根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”而本案中春天花园业委会未举示诉讼行为获得业主大会授权，春天花园业委会不具有诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。二、原审判决适用法律错误。案外人对案涉41栋商铺不享有排除执行的民事权益。首先，鑫欣达公司与春天花园小区第一、二期部分业主订立《商品房买卖合同》，约定将案涉41栋商铺作为公共用房计入建筑面积，但在2011年鑫欣达公司又将案涉41栋商铺转让给了范贤伟和何璧余，同样也进行了备案登记，原审判决对同一房地产管理登记部门备案登记的合同作出了不同的司法评价。其次，鑫欣达公司未按约定向部分业主交付案涉41栋商铺可能构成违约，由此引发的债权纠纷应通过另案法律关系予以处理，不能阻却工行攀枝花分行依据生效判决对被执行人鑫欣达公司名下的41栋商铺进行执行。最后，范贤伟受让案涉41栋商铺后，与工行攀枝花分行订立借款合同，以41栋商铺作为抵押并办理了抵押预告登记，同时范贤伟的配偶何璧余对范贤伟的借款行为予以确认，工行攀枝花分行在此过程中为善意，并尽到了严格的审查义务，工行攀枝花分行的合法权益应当予以保护。综上，工行攀枝花分行根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，（一）关于原审判决认定基本事实缺乏证据证明的问题。本院认为，诉讼中春天花园业委会举示了《春天花园小区管理规约》（以下简称“《规约》”），规约第十四条规定：“涉及小区公共利益诉讼，可以小区业主委员会名义，代表业主起诉、应诉，其相关费用由全体业主或享有权利、承担义务的当事人依法承担。”《规约》经过业主大会讨论通过，并在相关行政部门进行了备案，对全体业主具有约束力。就本案而言，按照业主与鑫欣达公司订立《商品房买卖合同》的约定，本案诉争的41栋商铺作为公用房屋已摊到各户，据此引发的纠纷属于规约第十四条规定“涉及小区公共利益诉讼”的情形，春天花园业委会有权以业委会名义代表业主起诉。因此，工行攀枝花分行以春天花园业委会未取得授权为由，不具有诉讼主体资格的再审理由不能成立。 （二）关于原审判决适用法律是否错误的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉案件审理中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定为参照。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人明显的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 具体到本案中，首先，预告登记是与本登记相对应的概念，与本登记不同，预告登记体现的是债权请求权，是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，商品房抵押预告登记目的在于促使设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，故在抵押预告登记转换为房屋抵押登记之前，不产生抵押效力。本案中，范贤伟受让案涉41栋商铺后，与工行攀枝花分行订立借款合同，以41栋商铺作为抵押仅办理了抵押预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故工行攀枝花分行申请执行的种类仍为金钱债权。 其次，案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并按合同支付了购房款。鑫欣达公司与春天花园小区第一、二期部分业主于2004年订立《商品房买卖合同》，约定案涉41栋商铺作为公用部分和公用房屋由各户分摊建筑面积，该合同订立时间早于人民法院查封时间（即2016年4月10日）。前述合同订立后，案外人按约支付了全部购房款并入住春天花园小区多年，诉讼中工行攀枝花分行对此事实并未提出异议，可以认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三项规定的构成要件。 再次，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。买受人在特定情形下的权利之所以要保护，就是因为买受人已经取得物权，履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示。但是本案诉争标的系41栋商铺，按约属于公用房屋，该部分房屋占有权利主体应为分摊了建筑面积的全体业主，占有形式的认定应当与专有部分房屋有所区别,原审判决结合本案实际认定在人民法院查封前随着专有部分房屋的交付，公用房屋也随公摊面积一并交付业主，并无不当，可以认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的构成要件。 最后，关于未办理过户登记的原因问题。案涉41栋商铺办理产权登记时间为2010年2月4日，而2011年1月24日工行攀枝花分行即办理了案涉商铺的抵押权预告登记手续，前后时间不足一年，考虑到执行标的权利客体系分摊了建筑面积的全体业主，人数众多，权利行使客观上存在障碍，可以认定案涉41栋商铺未办理过户登记非因买受人的原因。 综上，案外人对执行标的享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除工行攀枝花分行基于金钱债权的强制执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国工商银行股份有限公司攀枝花分行的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年十一月二十八日 法官助理黄巍 书记员罗映秋