四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18817号 上诉人（原审原告，反诉被告）：王熙，男，1983年4月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：沈宥希，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：鲁维一，男，1990年1月1日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：赖顺彬，四川迪扬律师事务所律师，特别授权代理人。 上诉人王熙因与被上诉人鲁维一房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院(2019)川0191民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王熙上诉请求：撤销原审判决，改判支持王熙的诉讼请求，驳回鲁维一的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定王熙在2018年7月首先作出拒绝继续履行合同义务的意思表示，该行为构成根本违约，系法律适用错误。双方合同第五条赋予了王熙与鲁维一协商解除合同的权利，王熙自2018年7月26日提议解约至2018年8月10日撤回解约的16天时间内，并未采取任何实质行为阻却鲁维一行使占有、使用房屋的租赁权利，鲁维一亦并没有因王熙提出协商解约而向王熙作出退还房屋的意思表示及行为。依据买卖不破租赁的法律规定，鲁维一可以保障其租赁权利，可以不同意王熙的解约要求。鲁维一租赁房屋的合同目的从未因王熙的解约通知而受到妨害。既未有妨害合同目的实现的情形发生，不存在根本违约之说。；二、王熙在本案中享有法定解除权事实清楚、法律依据充分。一审判决认定鲁维一暂缓支付租金是因王熙提出解约而采取的符合通常民事主体处理习惯的措施，不够成根本违约的认定错误：1.鲁维一逾期支付租金的原因是为了索取不真实、不合理的损失赔偿款，并不是王熙提出解约致其合同目的无法实现，一审判决在这一基本事实认定方面存在重大错误；2.无论王熙提议解约的行为是否给鲁维一造成实际损失，鲁维一均不享有先履行抗辩权。王熙作为出租方，其最为主要的合同权利、合同目的就是收取租金，鲁维一在能够完全占有、正常使用租赁物的情况下，不享有因违约赔偿诉求而拒付租金的先履行抗辩权。鲁维一在拒付租金的同时于2018年9月27日将涉案房屋转租给了另一租客，此外，鲁维一的损害赔偿诉求可以通过协商、诉讼等其他合法途经实现，事实上王熙也一直就鲁维一是否有实际损失、实际损失的数额与鲁维一进行协商；3.鲁维一自2018年9月15日起至王熙诉至人民法院期间，无视王熙屡次催告，拒不承担主要债务，侵害了王熙的主要合同权利，致使王熙收取租金的合同目的无法实现，是典型的根本违约行为。根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定王熙依法具备解除涉案租赁合同的法定解除权。 鲁维一答辩称，王熙的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王熙向一审法院起诉请求：1.判令系争房屋的《房屋租赁合同》解除；2.判令鲁维一支付2017年8月份租金15265元；3、判令房屋押金15265元归王熙所有；4、判令鲁维一支付2018年10月、11月租金30530元（租金计算至《房屋租赁合同》解除之日，现暂计算至起诉之日）。 鲁维一向一审法院反诉请求：1、依法确认双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，并要求王熙继续履行合同；2、判令王熙向鲁维一支付因其违约给鲁维一造成的各项损失，包括：房屋空置期租金及收益损失4970元，房屋腾退搬运费用损失2000元，再次招租中介费损失24850元，空置期间物管费损失7143.4元，以上违约损失共计83693.4元。 一审法院认定事实：2017年6月29日，王熙向杨峥出具《委托书》，委托杨峥负责处理房的出租等一切事宜。2017年6月，鲁维一（乙方）与王熙的委托代理人杨峥（甲方）签订《房屋租赁合约》，约定：甲方同意将坐落于成都市高新区房屋出租给乙方使用，用途为办公；租赁期为96个月，从2017年7月1日起至2025年6月30日止（2017年7月7日至2017年8月31日为装修期，期间仅免租金），甲方应于2017年6月29日交房，逾期交房则视为违约；每月租金为15265元，租金每3个月为一期的方式支付，每次交付租金须于下期租金到期前提前15天交付甲方，第一期租金45795元，第一期租金对于的租期为2017年6月30日至2017年9月1日，乙方应于2017年6月29日交付甲方；签订本合约同时，乙方须即时向甲方支付15265元作为租房押金；在租赁合同期内，乙方有权将该物业分租或转租；租赁期间，乙方若超过付款时间达十天或以上未付下期租金，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费、煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，合约因乙方违约终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任；在租赁期内如甲方需解约合同的，必须提前一个月书面通知乙方，并征得乙方书面同意，乙方同意解约的，甲方应当留个乙方不低于两个月的另行租房时间，并在乙方搬离后返还押金、返还乙方已交付又尚未到期的全部租金，甲方按照折旧赔偿装修损失，甲方按照前述约定与乙方协商达成书面解约协议后，本合同解除，否则乙方有权继续使用承租物业。2017年6月29日，杨峥确认收到鲁维一房租租金一个月和押金一个月，共计30530元。2017年9月15日，鲁维一支付了2017年10月1日至2017年12月31日期间的租金45795元。2018年1月2日，鲁维一支付了2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金45795元。2018年3月26日，鲁维一支付了2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金45795元。2018年6月22日，鲁维一支付了2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金45795元。2018年12月5日，鲁维一支付了2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金45795元。2018年7月18日，鲁维一向杨峥发送微信消息：杨总，你帮我问了吗？杨峥回复：不好意思，刚一直在忙，我问了，是说老板不想租了。鲁维一回复：我们花了这么多钱装修，一年时间，不想租了？杨峥回复：这个也确实不是我能左右的，我也是今天才了解到。鲁维一回复：我们确实花了很多时间和精力还有财力去装修这个房子，我们还涉及到下一家违约，如果真的甲方违约，我们会按照合同约定追回我们的损失（当然这是我们最不想见到的），因此，希望你能和王总再次确认一下。2018年7月19日，鲁维一向杨峥发送：请问王总这边怎么说？杨峥回复：他那边不会租了，而且他认为你们实际上并没有花什么装修费用在当中，当时兴师动众说装修，他还给了你们免租期，这点他都没有追究。这是他上午表达的观点。鲁维一回复：那还是走正常途径吧。2018年7月26日，王熙的助理刘西扬向鲁维一发送消息：现在房主的意思是需要卖房，不再续租，你这边看需要多久处理？鲁维一回复：你们能不能带租约卖，毕竟我们投入的装修、家具、消防、空调成本，还有我们租客的违约成本都非常高。刘西扬回复：我问过房主，买家这边的意思是自己用，没法转租。2018年8月10日，刘西扬向鲁维一发送消息：周末好，房主那边确认目前办公室短期内不会变化，你看是继续履行合同？鲁维一回复：你是不是逗我们玩儿呢，我赔了客户一个月房租，现在房子空着，要另外找客户，又要给一个月中介费。当时我苦口婆心的给你们说了，你们一个想法，我们损失多大。2018年10月15日，刘西扬向鲁维一的同事张维发送消息：晚上好，请你方支付本季度租金，你方所述赔偿，我方不予认同。2018年9月12日，鲁维一向王熙送达了《律师函》，要求王熙与鲁维一商议合同继续履行或解除的相关事宜；无论王熙是否要求继续履行合同，你方都应向委托人支付以下违约损失：租客违约金21300元、房屋空置期损失8046元、房屋搬运腾退费用2000元、再次招租中介费26625元、空置期物管费每月3559.7元；在你方未能妥善解决上述问题并支付赔偿前，委托人有权拒绝支付房屋租金及物管和相关水电气费用。2018年10月15日，刘西扬向鲁维一的同事张维发送消息：你好，请问你们多久付房费。张维回复：抱歉，律师函里面说明了付房租的事情，现在事情还未得到处理。刘西扬回复：我们不认同你方观点，请于今天10月22日按约支付租金。一审另查明，鲁维一于2017年7月20日将该房屋转租给了中交广州航道局有限公司，转租租期为2017年8月1日至2018年7月31日；每月租金为21300元。2018年9月27日鲁维一与另一租客韩伽淇签订《租赁合同》将案涉房屋转租给韩伽淇，租期为2018年10月5日起至2020年10月4日，租金每月24850元。 一审法院认为，王熙与鲁维一签订的《房屋租赁合约》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。现本案的争议焦点在于：1.王熙是否有权解除《房屋租赁合约》；2.合同履行过程中谁违约及是否应承担违约责任。关于以上争议焦点，评析如下：首先，王熙在本案中主张解除合同依据在于鲁维一未按时支付租金并且经催告仍未支付，其享有法定的解除权，对此，一审法院认为，依照双方合同约定，鲁维一应当在2018年9月15日前支付租金，鲁维一未按约支付的行为构成违约，但考虑到在本案中王熙在2018年7月首先作出了拒绝继续履行合同义务的意思表示，该行为已经构成根本违约，鲁维一据此暂缓支付租金符合通常民事主体的处理习惯，当然，鲁维一在没有和王熙就解约达成一致意见的情况下坚持己见迟迟未按约支付租金的行为仍然构成违约，但与前述鲁维一的根本违约相较尚不构成根本违约，且鲁维一已经在2018年12月支付了2018年9月15日应付的租金，故考虑到本案双方磋商过程和过错程度，一审法院认为鲁维一的行为不构成合同的法定解除情形，王熙在本案中不应享有法定的解除权。第二，如前所述，在本案中王熙和鲁维一均存在违约行为，均应当承担相应的违约责任。就王熙的诉讼请求而言，一审法院已经认定鲁维一迟延支付租金的行为并不构成根本违约，王熙无权解除涉争房屋租赁合同。而王熙依据解除合同所提出的各项诉讼请求均不应支持，鲁维一已经支付了2018年10月1日至2018年12月31日的租金，其后的租金鲁维一继续依约履行即可。就鲁维一的诉讼请求而言，对于其请求确认涉争房屋租赁合同有效的请求一审法院予以确认，但其要求王熙继续履行合同由于指向不明确一审法院不予处理，双方均应按照合同约定继续履行各自权利义务。对于鲁维一主张的违约损失，一审法院认为，虽然王熙有拒绝履行合同的意思表示，但其并未实际收回租赁房屋，仍然履行了租赁合同项下主要义务，因此鲁维一所主张的损失并无法律和事实依据，一审法院不予支持。就本案王熙提出拒绝继续履行合同的主张而言，鲁维一已经取得了本案合同的解除权，但鲁维一并未依法主张该权利，因此，其在协商过程中未达成一致解除合同意见的情况下单方作出的行为应当由其自行承担相应责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认王熙与鲁维一签订的《房屋租赁合同》有效；二、驳回王熙的全部诉讼请求；三、驳回鲁维一的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2482元，反诉案件受理费减半收取946元，共计3428元由王熙负担2482元，由鲁维一承担946元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉意见与答辩意见，二审中的争议焦点是：1.鲁维一迟延支付租金的行为是否构成根本违约，足以导致合同解除？2.鲁维一是否应当支付2017年8月的免租期租金？分别评析如下： 首先，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定诚实履行。从履约的情况来看，在签订合同后鲁维一支付了2018年10月之前的租金和押金，王熙在不享有合同解除权的情况下于2018年7月26日向鲁维一发出解除租赁合同关系的通知，虽然于2018年8月10日王熙收回了该意思表示，但其行为已经构成违约，之后双方就该违约行为的损失赔偿问题产生争议，未达成一致意见，鲁维一拒绝支付当期租金直至2018年12月5日。鲁维一认为王熙应承担违约赔偿责任，并据此主张先履行抗辩权。对此，本院认为，交付租金是承租人的主要义务，提供合同约定的租赁物是出租人的主要义务，鲁维一主张的违约损失赔偿请求与支付租金不能构成对待给付关系，故鲁维一确实存在迟延交付租金的违约行为。但鲁维一迟延交纳租金的时间并不过长，王熙也未举证证明因为该违约行为遭受重大损失，且王熙确实有在先的违约行为，虽鲁维一主张的损失赔偿责任并无充分证据证明，但基于上述分析，鲁维一并无拖欠租金的恶意，其行为不构成根本违约，一审法院认为王熙不应享有法定解除权并无不当。 其次，对于2017年8月的免租期租金的问题，王熙认为鲁维一在缔约时欺骗了王熙，称需要两个月的装修时间，而实际上鲁维一对租赁房屋装修的时间仅有7月份一个月时间，故对于8月份的租金不应免收。本院认为，该理由不能成立：第一，王熙主张被鲁维一欺诈而约定2个月的免租期，但没有提供证据予以证明；第二，所谓免租期，是签订租赁合同时出租人给予承租人的一种让利优惠条件，在合同没有约定只有实际装修期内才免租金的情况下，该免租期间不因实际装修时间而发生变化。 综上所述，王熙的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4964元，由王熙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  赵 韬 审 判 员  袁晟翔 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  丁昱凡