云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4110号上诉人（原审被告）：云南城投同德房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场（A6地块）办公楼51楼。法定代表人：高琪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭馥菡，女，汉族，1990年7月3日生，住云南省昆明市盘龙区，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：安兴芳，女，彝族，1978年1月17日出生，身份证住址云南省昭通市昭阳区，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨清礼，云南煜扬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王祥军，云南煜扬律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南城投同德房地产开发有限公司（以下简称“同德公司”）因与被上诉人安兴芳商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年5月14日立案后，于2019年6月20日公开开庭审理了本案，并依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人同德公司上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实不清，适用法律错误，二审法院应当予以纠正。本案所涉房屋总价款为1764776元，而非一审法院认定的1543298元，被上诉人仍拖欠221478元购房款尚未付清。由于被上诉人逾期偿还贷款本息，导致上诉人承担保证责任而进行了代偿，根据合同约定，应视为被上诉人逾期付款，上诉人有权拒绝配合办理产权登记手续。被上诉人于2017年3月24日才交纳办证所需费用并向提交办证所需材料，但涉案房屋于2017年3月20日被查封，导致上诉人客观上无法履行办证的协助义务，上诉人不存在违约情形。一审法院适用法律错误，错误判决上诉人支付违约金183367元。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人安兴芳答辩表示，不认可上诉人的上诉请求。被上诉人安兴芳向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行合同，在15个工作日向不动产登记部门提交产权登记所需资料，为原告申请办理不动产登记并办理不动产权证（包括土地使用权证、房屋所有权证）；2、请求人民法院依法判决被告支付原告自2014年12月30日起至办理不动产登记之日止以实际交付的购房金额1543298为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，以中国人民银行同期贷款利率的150%计算的,即年利率4.75%的1.5倍；3、请求依法判决本案诉讼费、保全费、公告费等由被告全部承担。一审法院认定事实，2014年3月21日，原告安兴芳与被告云南城投同德房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同》合同补充协议，约定:原告购买被告开发的座落于昆明市盘龙区金辰街道办事处辖区同德广场第6幢第1单元第10层1001号房屋，房屋建筑面积146.34院,套内建筑面积为106.84平方米，总价款为人民币1764776元,买受人首期支付购房总价款的60.33%金额1064776元，付款日期2014年3月13日,其余价款700000元,向农业银行春城支行贷款支付。被告应于2014年6月21日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。其中《商品房购销合同》第十二条关于产权登记约定：双方在该商品房交接手续办理完成后,原告应完成以下事项:1、支付完全部房款、初装费、其它费用、维修基金、契税及其他各项税费；2、向被告出具办理产权登记手续的书面委托书;3、向被告提供完整的符合产权登记部门要求的资料（如产权人及共同购买人身份证复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其它相关资料）如果原告不能履行上述义务,被告有权拒接配合原告办理产权登记手续,但该房产的所有权不发生转移。被告在房屋综合验收通过后的在180个工作日内将原告办理房屋所有权证明地资料备齐,并提交昆明市房屋产权登记部门,即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。如因原告原因造成逾期办证的,与被告无关,责任由原告承担。《商品房购销合同》第八条关于逾期付款的违约责任约定：如原告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天仍未付清全款的,则原告应向被告支付合同总价款20%的违约金,且被告有权解除本合同。本合同所涉房屋,被告有权另行处置。2014年2月19日、3月3日、3月19日，被告向原告出具收据三份，收到涉案房屋价款共计人民币843298元。2014年3月21日，本案商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号为KM2014032112935）。2014年4月1日,原告向中国农业银行股份有限公司昆明春城支行贷款700000元。庭审中,被告认可收到原告上述购房款共计1543298元。庭审中原告称其于2014年12月29日接房,对此被告予以认可。2014年12月29日原告向被告交纳合同印花税、产权印花税、契税等费用计67081元,同日原告还向被告交纳智能化系统、数字电视初装费、电话宽带初装费计2100元。2017年3月被告向购买同德广场中央A区(A4地块)商品房业主发出通知,启动不动产权登记资料的收集,载明代办机构为昆明市国土规划勘察测绘研究院盘龙分院,安兴芳于2017年3月24日向该代办机构交纳了不动产代办费、不动产登记费。2018年9月13日一审法院到昆明市不动产权交易中心查档载明：案涉房屋于2017年3月20日、2017年8月2日(本案被告申请查封)、2018年4月23日、2018年5月3日先后被盘龙区人民法院查封。2018年12月16日云南省昆明市中级人民法院作出(2018)云01民终6357号民事判决书，判决:安兴芳于本判决生效后十日内向中国银行农业银行股份有限公司昆明春城支行偿还借款本金595000元,承担以该借款本金自2018年10月26日起计算至款项清偿之日止的利息及逾期利息(按合同约定利率上浮50%计算,按月计息)和复利(按合同约定计算方式计算)；云南城投同德房地产开发有限公司对安兴芳的上述债务承担连带清偿责任，云南城投同德房地产开发有限公司承担责任后，有权在其承担责任的范围内向安兴芳追偿。2019年1月22日，云南城投同德房地产开发有限公司陈述其还未履行该案的连带清偿责任。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，对双方均有约束力。但案涉房屋的总价款通过原被告双方的履行行为实际已变更为1543298元。被告作为开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；同时，根据案涉《商品房购销合同》第十二条的约定，在原告办理完约定事项后有为原告代办房屋所有权证即转移登记的约定义务。现通过庭审可以查明，原告因与他人有债权债务纠纷，导致该房屋被司法查封,从而导致被告不能履行法定的协助义务，继而也不能履行约定的代理办证义务。故原告第一项诉讼请求，根据本案实情不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”关于原告的第二项诉讼请求，因被告未履行法定协助义务，致使原告未能按期取得房屋权属证书，被告已构成违约，应承担违约责任。关于违约金标准，原告主张违约金以同期贷款年利率150%计算，被告不同意支付,根据本案的实情，结合类似案件的生效法律文书裁判结果，酌情以同期贷款年利率计算。本案中，原、被告双方确认办理房屋交接的日期为2014年6月21日。根据前述规定，被告应当于2014年6月21日后90日，即自2014年9月20日起，以已付房款1543298元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算的利息向原告支付违约金，该违约金本应当支付至被告实际办理房屋产权登记之日止，但因原告与案外人有债权债务纠纷导致案涉房屋被司法查封，从而影响至产权登记部门不能办理不动产权证，故违约金应当支付至2017年3月20日止(司法查封的首轮查封日),则违约金为183367元[1543298元×4.75%÷365天×913天(2014年9月20日-2017年3月20日)]。案件受理费、保全费依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决，一、被告云南城投同德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安兴芳支付违约金183367元；二、驳回原告安兴芳的其他诉讼请求。双方当事人对一审法院所确认的事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人补充认为，其已经于2019年代被上诉人支付了生效判决所确定的所欠购房款、利息等费用共计616543.29元。对此，被上诉人表示不清楚。经本院审查，对于上诉人提出其替被上诉人偿还欠银行的购房贷款，其可另案处理，故不在本案中确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方当事人签订的《商品房购销合同》第十二条中关于产权登记约定，被上诉人应当在支付完全部房款等费用、向上诉人出具办理产权登记手续的书面委托书、相关办证所需资料后，上诉人才能履行协助办理房屋产权证手续的义务。根据查明的事实，被上诉人并未能支付清所涉房屋的购房款，其在2017年3月24日才交纳办证所需费用并向上诉人提交办证所需材料，但涉案房屋因被上诉人的原因于2017年3月20日被查封。因此，被上诉人提出由上诉人履行协助办理产权证的义务，以及支付逾期办证违约金的主张，因无事实及法律依据，应当予以驳回。一审法院对此判决有误，依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初3375号民事判决；二、驳回被上诉人安兴芳的诉讼请求。一审案件受理费5790元、二审案件受理费5790元由被上诉人安兴芳负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十一月二十九日书记员  郭亭恋