甘肃省兰州市西固区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0104民初2772号 原告：甘肃地天泰房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区福利东路60号市场楼一排16号。 法定代表人：黄金宗，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨骞，甘肃赛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。 被告：瞿媛媛，女，1990年2月5日出生，汉族，自由职业者，住兰州市西固区。 委托诉讼代理人：张龙，甘肃中寰律师事务所律师。 原告甘肃地天泰房地产开发有限公司（以下简称地天泰公司）与被告瞿媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告地天泰公司的委托诉讼代理人杨骞、被告瞿媛媛及其委托诉讼代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告地天泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告间签订的《房屋租赁合同》，判令被告将涉案房屋立即腾交原告；2.判令被告向原告支付截止2019年5月31日的租金109947.99元及被告实际腾交房屋之日止的租金；3.判令被告向原告返还物业费、供暖费21889.2元以及被告实际腾交房屋之日止的物业费、供暖费；4.判令被告向原告支付违约金13146.84元（以年租金为基准、每日万分之四计算至2019年4月29日），并要求被告按年利率14.4%支付违约金至租金付清之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于兰州市西固区的建筑面积为174平方米的商铺。合同约定，商铺租金每月计算，并按照约定固定期限上调，被告向原告支付水电费、供暖费、物业费等费用，同时双方还就违约责任等其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，但被告未如约向原告按期支付租金及其余各项费用，被告的行为构成违约，原告多次向被告书面发函要求被告支付租金，被告均推诿拒绝，原告遂书面告知被告解除《房屋租赁合同》。现被告欠付原告巨额租金、物业费、违约金，给原告造成经济损失，经原告催收，被告不仅不支付欠付费用亦不腾退房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告表示，因房屋现已收回，故对第一项诉请中关于腾交房屋的诉请不再主张，同时对第二、三项诉请中的费用均计算至2019年5月31日止，其余部分不再主张。 被告瞿媛媛辩称，第一，被告系与甘肃荔昌家居有限责任公司（以下简称荔昌家居）签订的《房屋租赁合同》，与甘肃和乐居物业管理有限公司形成了事实上的物业服务关系，与本案原告并无任何关系；第二，原告诉请之事实不存在，被告已于2018年7月就腾出了房屋，被告租金实际交付至2018年3月，物业费交纳至2018年4月，被告租赁涉案商铺时交付了22446元押金，被告认为折抵后已基本付清租金等款项；第三，被告认为涉案合同无效，原告并无房产证及商业开发相关证照，故原告要求被告支付违约金没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交2019年1月11日的告知函一份，原告陈述该证据仅系张贴在电梯间门口，但并无证据证明向被告有效送达，故本院对此不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年7月13日，荔昌家居代表原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租用位于兰州市西固区商铺经营使用，租期五年，自2017年3月15日起至2022年3月14日止，双方对租金按租赁年度分期进行了约定，并约定被告应当在支付首次租金时支付租房押金22446元，同时双方对其他权利义务亦进行了约定。2018年5月10日，因被告尚未交纳2018年3月15日至2018年6月14日期间的租金，故被告向原告出具“租金延期交付申请单”，承诺该期间租金22446元于2018年5月30日前交清。前述申请单出具后，被告仍未交纳租金，故2018年7月13日荔昌家居做出“告知函”称，由于被告已欠付了三个月租金，故荔昌家居依约有权解除合同、收回房屋，并要求被告于2018年7月20日之前至公司相关部门办理房屋腾退事宜，逾期荔昌家居将强制收回房屋，该“告知函”被张贴至被告租用的店铺大门，被告亦实际收悉了该“告知函”，但在此期间被告因私人问题，未及时处理商铺租赁相关事宜，此后被告再未使用该租赁商铺。现原告认为双方之间租赁合同已经解除，但被告欠付租金未予支付，且原告为被告垫付了暖气费、物业费等费用，故酿成纠纷，请求判如所请。 另，2017年2月16日，地天泰公司与荔昌家居签订《合作协议书》，约定包括本案所涉店铺在内的位于月星家居1-8层商铺，地天泰公司委托荔昌家居进行管理运营，包括房租在内的收益均由地天泰公司最终享有。案涉商铺现已被再次出租。 本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告虽系与荔昌家居签订《房屋租赁合同》，但荔昌公司系代地天泰公司进行管理运营，故地天泰公司向被告主张权利并无不当。被告辩称《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，且无上述情形，故本院对被告的辩解意见不予采信，该合同依法有效，合同签订后，合同双方应当按照合同约定全面履行己方义务。根据合同约定，如被告未按合同约定期限支付租金，那么原告有权解除房屋、收回房屋。本案中，双方对租金交纳时间进行了约定，其中对2018年3月15日至2018年9月14日期间的租金，被告应当于2018年3月14日前交纳，但被告并未如约交纳，且于2018年5月10日向原告出具“租金延期交付申请单”，承诺将于2018年5月30日前交纳2018年3月15日至2018年6月14日期间的租金，对此原告亦表示认可，但被告在出具申请后仍未如期交纳租金，故原告于2018年7月13日做出“告知函”，并张贴在被告租赁商铺大门，通过庭审可知，该“告知函”被告已收到。原、被告签订《房屋租赁合同》时约定，如被告逾期未支付租金累计三个月以上，出租方可以单方解除合同，综上分析，该条件已经成就，故原告可以解除合同，原告做出解除合同的通知，即“告知函”，根据法律规定，合同自该解除合同通知到达对方起即解除，故本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除。 关于原告诉请的租金，被告自2018年3月15日起再未交纳租金，原、被告间的房屋租赁关系已于告知函到达被告起已解除，故被告应当支付自2018年3月15日至合同解除之日2018年7月13日之间的租金，根据双方合同约定，2017年3月15日至2019年3月14日之间，房屋租金每月为7482元，故被告欠付租金金额为29928元（7482元/月×4个月）。结合庭审，原、被告解除合同后，被告并未将所租赁商铺及时腾退给原告，仅将一些易腐物品搬走处理，也即在合同解除后，被告仍在继续占用商铺，故被告应当向原告支付房屋占有使用费；原告陈述，涉案商铺中被告物品已被放置在库房，且商铺已经出租给了他人，也即被告虽在接到解除合同告知后消极应对，但原告应当及时防止损失的扩大，且本案原告也是能够防止损失进一步扩大的，但原告陈述直至2019年5月底才采取措施进行止损，而次月即将房屋出租他人，故本院认为原告所诉请的损失原告自身也存在一定责任。根据前述分析，本院认为参照双方所签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定，被告按照双方租金的约定向原告支付房屋占有使用费22446元（7482元/月×3个月）为宜；至于2017年11月1日起至2018年3月31日及2018年11月1日至2019年3月31日期间所产生的取暖费，原告举证证明以上取暖季的取暖费均已由原告垫付，要求被告向原告进行支付，被告对垫付事实、金额均不持异议，仅认为垫付取暖费的主体系荔昌家居，但结合原告提交的原告与荔昌家居之间的协议可以认定，取暖费系由荔昌家居受原告委托进行的垫付，2017年11月1日起至2018年3月31日涉案店铺被告尚在经营使用，该取暖季所产生的取暖费应当由被告负担，故被告应当将该取暖季所产生的取暖费8004元支付给原告，2018年11月1日至2019年3月31日所产生的暖气费8004元，鉴于原、被告双方的责任，本院认为该款项由原、被告各承担50%，故被告应向原告支付4002元；关于2018年4月30日至2019年5月31日期间涉案商铺所产生的物业费5881.2元，双方系于2018年7月13日解除合同，故2018年4月30日至2018年7月13日期间的物业费应当由被告承担，即1131元[5881.2元÷13个月×（2个月+14天）]，2018年7月14日至2019年5月31日期间的物业费，由原、被告各承担50%，即2375.1元，因该物业费均已由荔昌家居受原告委托垫付，故被告应向原告支付物业费3506.1元。被告租赁商铺时，向原告交纳了22446元押金，现双方已解除了合同，且原告并无证据证明被告租用商铺期间存在损坏商铺的行为，故该款项原告应当向被告进行退还。另，原告要求被告按照年租金为基准，按双方约定的每日万分之四的标准支付至2019年4月29日的逾期付款违约金，并按照年利率14.4%支付自2019年4月30日至租金付清之日止的违约金。本案被告的行为构成违约，应当承担违约金，根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案原、被告约定如被告不能按期支付房租，每逾期一日，应当按年租金的万分之四向原告支付违约金，双方于2018年7月13日解除合同，原告亦在“告知函”中告知被告，要求被告于2018年7月20日前办理返还事宜，依照双方约定的计算方法，则2018年7月21日至2019年4月29日止的违约金数额为10163.5元（89784元×0.0004×283天），根据本庭核算，被告的行为给原告造成的损失共计为67886.1元，该违约金系造成损失的14.97%，结合合同履行情况等综合因素考虑，本院对原告关于违约金的诉请仅支持10163.5元，其余部分不再支持。 本案原告在诉状中请求的数额为144984.03元，应是收取案件受理费的诉讼标的额。根据上述核算实际有78049.6元得到支持，为原告请求额的53.83%。因此，本案案件受理费原告应自行负担46.17%，被告负担53.83%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告甘肃地天泰房地产开发有限公司与被告瞿媛媛之间的房屋租赁合同关系已解除； 二、被告瞿媛媛向原告甘肃地天泰房地产开发有限公司支付欠付租金29928元、房屋占有使用费22446元、取暖费12006元、物业费3506.1元及违约金10163.5元，共计78049.6元，于本判决生效之日起二十日内支付； 三、原告甘肃地天泰房地产开发有限公司向被告瞿媛媛退还租房押金22446元，于本判决生效之日起十日内支付； 四、驳回原告甘肃地天泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费1560元，由原告甘肃地天泰房地产开发有限公司负担720.3元，被告瞿媛媛负担839.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  高晶 二〇一九年十一月十三日 书记员  王丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。