昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初5970号原告：昆明垠创房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530112741455344P。法定代表人：王远，职务：执行董事。住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处机关办公大楼8楼803号。委托诉讼代理人：吴銮珠，女，汉族，1995年3月1日出生，身份证登记住址：广东省揭东县，系原告公司职员，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢红姣，女，彝族，1990年8月5日出生，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县，系原告公司职员，特别授权代理。被告：滕青清（曾用名：滕晓花），女,汉族,1987年12月10日出生,户籍登记地址:云南省楚雄彝族自治州姚安县。委托诉讼代理人:杨丹凤、黄远飞，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明垠创房地产开发有限公司与被告滕青清商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序于2019年7月24日、2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告昆明垠创房地产开发有限公司的诉讼代理人吴銮珠参加第一次、第二次庭审，被告滕青清及其委托诉讼代理人杨丹凤、黄远飞到庭参加了第二次庭审，本案现已审理终结。原告昆明垠创房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同登记备案表》[合同登记号（KM2014080451916）]的撤销手续；3、被告向原告支付为其代偿的款项，包括原告代被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行所清偿的贷款利息、罚息、诉讼费、律师费、执行费等共计75580.71元；4、被告承担实际代偿的款项至被告实际偿还之日止按同期贷款利率计算的资金占用费（暂计至2019年3月25日的资金占用费为2102.96元）；5、被告向原告支付违约金59843元；6、被告承担诉讼费、律师费3000元。事实和理由：原告与被告于2014年8月4日签订《商品房购销合同》，约定被告以598430元的价款以按揭付款的方式向原告购买经典尚城.经典馨尚苑5幢3层306号房屋。2014年8月11日，被告与案外人中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人在借款合同上签章。合同履行过程中，因被告未按期足额向银行还本付息，导致原告承担连带责任，按照商品房购销合同约定，原告有权解除合同，被告应当按照购房款的10%向原告支付违约金，被告未按期、按量向银行还款导致原告承担连带担保责任的，原告有权向被告行使追偿权，并由被告承担实现债权的费用，故诉至法院以维护原告的合法权益。被告滕青清答辩称:一、原被告双方签订的商品房购销合同解除须在合同履行过程中尚未结束之前解除商品房购销合同的主要义务，但主要权利义务原被告双方已实际履行完毕，不具备解除的条件；二、原告仅是在被告向建设银行申请住房贷款过程中提供保证，承担的是保证责任，根据担保法规定，保证人偿还债务后可向债务人追偿；三、原被告双方签订的商品房购销合同补充协议属于原告单方提供的格式条款，从该合同的内容中可看出，原告在补充协议第七条约定可行使解除的权利的同时，并没有对该条作出足以引起他人注意的标识。在签订合同时候未向被告予以释明，根据合同法第三十九条、第四十条、第四十一条规定，该格式条款为无效条款。且补充协议第七条在规定原告在承担相应保证责任之后，即可向被告要求追偿，行使追偿权可以要求解除，而被告根本没有任何选择的权利。从内容上看，对被告明显缺乏公平，其明确限制了被告的权利。综上，原告要求解除商品房购销合同以及其他相关的诉请无事实及法律依据，请贵院查明事实，并依法驳回原告全部诉请。本院依法组织原被告双方进行证据交换和质证，对于双方无异议的证据材料：昆明垠创房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明以及身份证复印件、被告身份证复印件及户籍资料、《商品房购销合同》、房屋买卖合同备案登记表、关于履行个人住房贷款担保义务的告知函、8户代偿金额表格、客户付款入账通知、个人贷款还款凭证、关于已履行部分个人住房贷款担保义务的函、关于履行个人住房贷款担保义务的告知函、9户代偿金额表格、客户付款入账通知、个人贷款还款凭证、电子回单、五华法院执行款收款收据、电子回单、五华区法院执行费收据、情况说明、个人贷款还款凭证、结清证明；对于双方当事人有异议的证明材料，本院认定如下：昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9892号民事判决书、商品房买卖合同的补充协议、昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初9707号民事判决书、云南省增值税专用发票一张，被告认可真实性，本院确认其真实性。经审理，本院认定如下法律事实：2014年8月4日，原告与被告签订《商品房购销合同》以及补充协议约定：被告向原告购买位于昆明市西山区福海街道办事处经典尚城·经典馨尚苑Ⅰ5幢3层306号房屋，总价款为598430元，被告首期支付购房总价款的31.49%金额188430元，其余价款410000元向银行贷款支付；原告应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给被告。如因被告未按期/按量向银行还款，导致原告承担连带责任的，原告在承担连带责任后有权向被告行使追偿权，并由被告承担原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等），原告有权解除《商品房购销合同》，被告应按总房款的10%向原告支付违约金。上述合同于2014年8月4日经房管部门登记备案，合同登记号为KM2014080451916。云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9892号民事判决书载明：“2014年8月11日，原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告滕晓花签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告昆明垠创房地产开发有限公司作为保证人在合同上签章。合同约定原告向被告滕晓花提供借款410000元，款项用于向被告垠创公司购置房产；借款期限为240个月，即从2014年8月14日起至2034年8月14日止；执行利率约定按浮动利率即按基准利率上浮0%计算，逾期还款的罚息利率按照执行利率水平上浮50%计算；利率调整方式约定于每年的1月1日调整；还款方法约定为等额本金还款；还款方式为借款人滕晓花委托原告从约定账户扣款；借款合同中约定了抵押条款，即被告滕晓花以其购买的位于昆明市西山区福海街道陆家社区经典尚城经典经典馨尚苑Ⅰ5幢3层306号房屋为该借款提供抵押担保；在该房屋抵押权设立之前，被告垠创公司为贷款提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用等，若被告滕晓花未按期足额还款，原告可解除双方借贷关系并要求被告清偿全部贷款及相关费用。上述《借款合同》经昆明市明信公证处公证，并于2014年8月26日出具《公证书》。《借款合同》签订后，原告依约将借款410000元发放至被告滕晓花的银行账户。《借款合同》约定的抵押房产未办理抵押登记。被告滕晓花未按约定还款，截止本案开庭之日，即2017年12月18日，被告拖欠原告本金12040.35元、利息9961.29元、罚息429.78元，原告因本案支付律师费17846元。”云南省昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9892号民事判决书判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告滕晓花签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告滕晓花于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还截止2017年12月18日的贷款本金353707.15元、利息9961.29元、罚息429.78元，并支付自2017年12月19日起至款项清偿之日止的逾期利息、罚息（按合同约定标准计算）；三、被告滕晓花于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付律师代理费17846元；四、被告昆明垠创房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告昆明垠创房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告滕晓花追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。”2016年9月30日,原告代被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行支付19749.59元,其中本金10149.98元、利息9341.65元、罚息257.96元；2016年9月30日，中国建设银行股份有限公司云南省分行出具《关于已履行部分个人住房贷款担保义务的函》：兹有滕晓花客户（身份证号：5323251987××××××××）购买了昆明垠创房地产开发有限公司开发项目经典尚城·经典馨尚苑Ⅰ5幢3层306号房屋，房屋总价598430元，贷款金额41000元，该笔贷款于2014年8月14日发放，由于该客户出现多期不按质偿还贷款，现昆明垠创房地产开发有限公司承担了阶段性担保责任，2016年9月30日昆明垠创房地产开发有限公司代替滕晓花客户偿还19749.59元的按揭款项，款已到位，特此证明。2017年3月30日，原告代被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行支付16190.59元，其中本金8541.65元、利息7408.24元、罚息240.70元；2019年2月19日，案外人昆明润超房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司昆明南亚壹城支行支付388892.22元，交易附言为代昆明垠创支付2019云0102执717号；2019年3月14日，案外人昆明润超房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司昆明金碧路支行支付24915.72元，交易附言为代昆明垠创支付2019云0102执717号执行费；2019年3月14日，案外人昆明润超房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司昆明昆明南亚壹城支行支付5733元，交易附言为代昆明垠创支付2019云0102执717号执行费；2019年3月15日，中国建设银行股份有限公司云南省分行向原告出具《情况说明》：借款人滕晓花，购买位于经典尚城、经典馨尚苑5幢3层306号房向中国建设银行云南省分行申请借款410000元，我行于2014年8月14日与借款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，因借款人未按借款合同约定履行还款义务，债权人经过催收等程序确认借款人无能力还款。为确保中国建设银行云南省分行债权的实现，建设银行向昆明市五华区人民法院提起诉讼进行保全。法院判决后，昆明垠创房地产开发有限公司于2019年3月13日代借款人滕晓花结清贷款本息及罚息388460.31元(偿还罚息4640.47元、偿还利息30112.69元、偿还本金353707.15元)，并支付律师费17846元，诉讼费6948元，总计金额为413254.31元。原告代被告偿还的利息、罚息、复利、诉讼费、执行费、律师费共计为82528.71元2019年3月13日，中国建设银行股份有限公司云南省分行出具《结清证明》，滕晓花在我行的个人贷款总额410000元，借款人按借款合同约定分期还款计划已于2019年3月13日结清。庭审中，原告陈述：1、因中国建设银行股份有限公司云南省分行计算误差而退还原告553.63元，原告明确原告方替被告代偿的利息、罚息、复利、诉讼费、执行费、律师费共计82528.71元，原告方仅主张75580.71元，对差额部分不再主张；2、原告委托云南弘同律师事务所处理原告于被告房屋买卖合同纠纷事宜，后双方协商一致解除委托，原告于2019年5月6日申请撤销对律所的授权委托，因该律师事务所处理了本案前述法律事务，故原告与该事务所协商确定律师费为3000元；3、放弃第四项诉请。本院认为，第一、关于商品房购销合同是否解除？依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告与被告签订的补充协议约定，如因买受人未按期/按量向银行还款，导致出卖人承担连带责任的，出卖人在承担连带责任后有权向买受人行使追偿权，有权解除《商品房购销合同》。被告抗辩该条款限制其权利属于无效的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”前述合同条款系开发商针对大多数不确定的购房者所拟定，符合格式条款的法律定义，属于格式条款。在商品房销售合同当中，被告在获得银行贷款后将该笔款项支付给原告确实已经履行了其支付款项的义务，但被告作为担保人在原告没有按期足额向银行归还款项的时候有可能面临承担担保责任代原告向银行偿还借款的情况，一旦前述的代偿行为发生，被告向原告支付房屋价款的义务事实未履行完毕，《商品房购销合同》约定在这样的情况下原告可以解除合同并未加重被告的责任或限制被告的主要权利，故被告主张该格式条款无效，本院不予采信。此外，被告向银行贷款的金额为410000元，原告代被告向银行偿还的贷款本金为372398.78元，可见，原告代偿款项接近于被告向银行的借款，现双方约定解除的条件已成就，原告主张解除双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议，本院予以支持，原告与被告滕青清签订的《商品房购销合同》已经进行了备案登记，合同解除之后被告滕青清应当予以协助涉及办理前述合同备案的撤销手续；第二、被告是否应当支付原告向银行代偿的利息？被告抗辩原告同时行使追偿权和合同解除权缺乏公平。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告向银行代偿的款项当中利息系被告向银行借款当然需要支付的利息，罚息、诉讼费、律师费、执行费因被告违约所致，前述费用共计82528.71元，原告要求被告予以偿还符合前述法律规定，现原告要求被告支付代偿款75580.71元，本院予以支持。第三、被告是否应当支付违约金？依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告与被告在《商品房购销合同》补充协议中约定总房款10%的违约金，原告代被告向银行偿还贷款会给原告造成一定利息损失，在原告并未举证证明其还有其他损失，本院酌情确认违约金6000元。对于原告诉请的律师费，合同约定原告在承担连带责任后有权向被告行使追偿权，并由被告承担原告支出的律师费，现原告举证证明其支付律师费3000元，故原告诉请要求被告支付律师费3000元，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告昆明垠创房地产开发有限公司与被告滕青清签订的《商品房购销合同》及其补充协议解除，被告滕青清于本判决生效之日起十五日内协助原告昆明垠创房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号KM2014080451916）的撤销手续；二、被告滕青清于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明垠创房地产开发有限公司代偿款75580.71及违约金6000元；三、被告滕青清于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明垠创房地产开发有限公司律师费3000元；四、驳回原告昆明垠创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3050元(原告已预交），已减半收取，由被告滕青清负担1814元，由原告昆明垠创房地产开发有限公司1236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  周永婷人民陪审员  夏书萍人民陪审员  朱跃元二〇一九年十一月十一日书 记 员  张宇琪