广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0881民初3213号原告：龙春慧，男，汉族，1996年2月10日出生，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：岑学敏，广东直尺律师事务所律师。被告：廉江市二力房地产有限公司，地址：廉江市中山三路39号内。法定代表人：罗增军。原告龙春慧诉被告廉江市二力房地产有限公司（以下简称：二力房产）买卖合同纠纷一案，本院于2019年08月14日立案后，依法适用简易程序，诉讼期间本院作出（2019）粤0881民初3213-1号民事裁定书对被告二力房产位于廉江市九州江大道北89号二力花园7栋2105房进行查封，2019年09月27日公开开庭进行了审理。原告龙春慧的委托诉讼代理人岑学敏到庭参加诉讼，被告二力房产经本院合法传票传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙春慧向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的合同编号201692843《商品房买卖合同》合法有效，并判决被告继续履行合同义务；2.判决确认《合同补充协议》第五条约定的“出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%”属于无效条款；3、判决被告从2018年01月01日起至实际交房之日止，按日向原告支付房价款（657055元）万分之二的违约金。理由是：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当继续履行合同义务。被告是房地产开发企业，以出让方式取得位于廉江市××大道北××力花园××幢的地块的土地使用权，被告经批准，在上述地块上建设商品房。其建设工程规划许可证号为建字第4408812016J0277号，施工许可证号为440881201304280301。被告并取得了商品房预售许可证，商品房预售许可证号为廉房预许字第20161335号。2017年1月13日原告与被告签订了合同编号为：201692843的《商品房买卖合同》（合同条款是被告提供的格式合同），合同的主要内容摘录：合同第三条约定买受人（原告）购买的商品房为廉江市××大道北××力花园××幢2105房，该商品房建筑面积共123.04平方米。合同第四条约定该套商品房单价为每平方米6375.46元，总金额657050元。合同第六条付款方式及期限约定并确认“买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款签订商品房买卖合同时已一次性付清该商品房款（人民币）陆拾伍万柒仟零伍拾元整(￥:657055.00)。”合同第八条约定交付期限“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”合同第九条约定”出卖人逾期交房的违约责任／除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、(2)买受人解除合同的应在逾期交房超过30日后三天内提出书面申请，否则视为继续履行合同。”合同第十三条约定“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。”合同第十五条约定“关于产权登记的约定／出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同第二十条“合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。原告合同的附件四：《合同补充协议》第五条，逾期交付责任“1、……买受人根据合同第九条第1种方式第(2)款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%。”其它权利义务详见201692843的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同签订时原告己一次性付清该套商品房的房款人民币657055.00元给被告了，被告出具了编号为0004176的《廉江市二力房地产有限公司收款收据》给原告收执为凭并且，被告同时也出具编号为0004225的《廉江市二力房地产有限公司收款收据》确认已收到原告交来7幢2105房代收费办证费646元、维修基金5045元，合计5691元。原告履行完付款等义务后，一直在等待被告交房，但到双方合同约定的2017年12月31日交房之日被告却未能按时交房，后经原告多次催交，期间也与其他购买房的人员一起上访诉求，但至今天被告仍未交房。经原告到廉江市不动产登记中心了解询问，不动产登记中心的电脑只显示该套房是销售给原告的登记资料，不动产权证等相关合同义务仍未为原告办理。原告与被告签订的编号为201692843的《商品房买卖合同》合法有效，被告应继续履行合同。原告与被告在签订《商品房买卖合同》时，同时签订了附录四《委托办理权属登记协议书》，约定原告委托被告办理商品房合同备案登记、商品房预告登记证明、商品房抵押权登记证明、商品房《不动产权证》、《不动产权证明》，被告也已收取原告交的7幢2105房代收费办证费646元，因此被告应继续履行合同，交付房屋并办理《中华人民共和国不动产权证》给原告。二、《合同补充协议》第五条约定的“出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%"属于无效条款，恳请法院调整为：被告应从2018年1月1日起至实际交房之日止，统一按日向原告支付房价款（657055元）万分之二的违约金。根据附件四：《合同补充协议》第五条，逾期交付责任“1、……买受人根据合同第九条第1种方式第(2)款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%。”补充协议中的此条规定是对《商品房买卖合同》第九条第1种方式第(2)款约定的变更，《商品房买卖合同》第九条的对应条款为：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于(1)项中的比率）的违约金。”主合同中约定违约金的计算方式为按日计算已交付房价款的万分之2,而补充协议中约定的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%,此补充条款应属于无效条款。且对于补充协议约定的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%不足约定弥补原告方的损失，为此，原告恳请法院统一调整违约金为被告应从2018年1月1日起至实际交房之日止，统一按日向原告支付房价款（657055元）万分之二的违约金。理由：首先，被告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均为格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告作为提供格式条款的一方，应当提请原告注意免除或者限制其责任的条款，而被告在与原告签订商品房买卖合同时并没有提请原告注意该补充协议的违约条款。而作为原告这样的一般买受人在合同时一般也只看一下《商品房买卖合同》约定的违约条款，而不会去阅读在后面的附页，更不知道被告会在附页暗藏玄机减轻自己的违约责任，被告这样的行为存在欺诈的性质，因此，依法应确认该《合同补充协议》第五条约定的”出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2%"属于无效条款。其次，合同约定2017年12月31日交付，距起诉时已经逾期交付将近600天，如果按照补充协议中已交付房价款的2%计算的话，违约金金额为13141.10元，按照主合同约定的已交付房价款按日万分之二计算的话，违约金金额约为80000元。而按日万分之二对应月利率只有0.6%,参照最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》有关借款最高借款利率的规定，原告方请求的每日万分之二的违约金并不存在过高的问题。而且，被告的违约行为是处于继续发生状态，已严重影响原告对房屋的居住或出租收入，还有，商品房的涉及的土地使用权是已受到固定的70年限制的，其迟延交房已妨碍了原告的正常使用年限，即原告的房屋还受到折旧的损失，如果按照补充协议的约定根本不足以弥补原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，原告请求按主合同约定的违约金计算方式即按已交付房价款日万分之二计算违约金至实际交房时止。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同是有效合同，双方应依约履行，但被告却违约，迟迟未交房及履行其它义务，为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告二力房产不作答辩，亦没有向本院提交任何证据。经审理，本院对原告请求的事实及证据予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点是原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的第五条约定是否有效；被告逾期没有交房的违约金如何计算。一、原、被告签订的《商品房买卖合同》效力问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》的买卖行为，是双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，双方当事人的房屋买卖意思表示，没有违反法律的规定，依法应认定合法有效，受法律保护。原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告履行交房义务应予支持。二、《合同补充协议》的第五条效力问题原告已在《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任/除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间分别处理/(2)途期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付速约金。买受人要求继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”中对被告“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”进行了约定，是合法有效的约定。而双方又在合同附件四的《合同补充协议》中第五条约定“出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2％”的约定，被告逾期承担违约金的责任与原告逾期收房的损失明显显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《合同补充协议》中第五条条款应认定为无效约定。三、被告逾期没有交房的违约金如何计算问题。原、被告签订《商品房买卖合同》后，已按约定如期支付了购房款给被告，履行了自己的义务，不存在违约。被告在履行交房义务时，逾期没有履行交房义务，已构成严重违约，应当承担违约责任。根据本案双方《商品房买卖合同》第九条对被告违约金的计算是“日万分之二”，折换是年利率是7.2﹪，没有超过银行同期同类逾期贷款的年利率。综合本案情况，应以“日万分之二”方法计算被告逾期违约金给原告。被告二力公司没有正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，视为被告放弃质证和抗辩权利，本案依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告龙春慧与被告廉江市二力房地产有限公司签订编号：201692843的《商品房买卖合同》有效，被告廉江市二力房地产有限公司继续履行合同的义务。二、确认原被告的《合同补充协议》第五条约定的“出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的2％”条款无效。三、限被廉江市二力房地产有限公司自2018年1月1日起至交付廉江市九洲大道北89号二力花园7幢2105房屋之日止按原告已交付房价款额657055元每日万分之二计算违约金给原告龙春慧。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5185元、诉讼保全费5000元，由被告廉江市二力房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  黄坤亮二〇一九年十一月四日书记员  揭宇红附法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”