广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初10764号原告：陈球兰，女，1988年9月4日出生，汉族，住广东省遂溪县，委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：王子杨，男，1950年12月12日出生，汉族，住西安市碑林区，委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚新城，男，1952年5月6日出生，汉族，住西安市莲湖区，系居委会推荐人员。被告：张小清，女，1962年9月6日出生，汉族，住广西梧州市万秀区，委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚新城，男，1952年5月6日出生，汉族，住西安市莲湖区，系居委会推荐人员。原告陈球兰诉被告王子杨、张小清因房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。后因本案需以（2018）粤0606民初2826号案件二审的审理结果为依据，本院于2018年9月26日裁定中止了本案的审理。本院于2019年10月23日第二次公开开庭进行了审理，王子杨、张小清申请审判员吴思萌、书记员何卓峻回避，本院于2019年10月23日作出决定书，驳回王子杨、张小清提出的回避申请。王子杨于2019年11月5日提交复议申请书，本院于2019年11月6日作出复议决定书，驳回王子杨的复议申请，维持原决定。本院于2019年11月8日第三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭淑仪、被告王子杨、张小清的共同委托诉讼代理人欧阳振辉三次均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人的冯晓飞参加第一次庭审，被告王子杨、张小清的共同委托诉讼代理人姚新城参加第一、二次庭审，被告王子杨参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告陈球兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告王子杨、张小清承担原告已经支付的中介费15000元；2.判令被告王子杨、张小清承担原告律师费30000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告（两被告系夫妻关系）于2017年5月23日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其共同共有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁的房屋（房地产权证号为03××13、03××14）出卖给原告，合同总价款为200万元。合同签订后，原告向被告支付了定金10万元、首期购房款人民币10万元。后原告申请了银行贷款并获得批准，也交了购房契税，但是在办理过户登记时发现，该涉案房屋因涉嫌一房二卖，被另外一个买家起诉至法院并申请了查封，已无法过户，致使原告购房目的无法实现。根据《房屋买卖合同》第十二条的约定，违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。原告方是通过中介购买涉案房屋且已经支付中介费15000元，但由于被告的违约行为导致合同无法履行而解除，且被告经原告多次追讨也拒不退款及赔偿，原告无奈才聘请律师为原告方争取合法权益，从而产生了律师费用30000元。因此，被告依约依法都应当赔偿原告的中介费及律师费损失。请求法院判如所请！被告王子杨、张小清的答辩意见：一、与本案有密切关系的(2018)粤0606民初2826号案正在二审审理期间，被告是否存在违约，仍未有生效的法院判决予以支持。因此，该案应当中止审理。二、被告不存在违约行为，涉案房屋未顺利办理过户，是因为案外第三人的错误查封所导致的，被告对此也非常无奈。被告多次与原告协商处理此事，并曾签订了“补充协议”约定延长房屋过户时间，及若最终无法在约定的延长后期限内过户的责任承担条款。三、根据双方签订的补充协议可见“双方已就2017年12月30日前房屋由于第三方原因或不可抗力因素导致无法完成过户交易，则卖方需退还买方定金100000元及部分楼款100000元，买方亦无需退还上述延迟过户滞纳金150000元”的约定。事实上，双方已经对因第三方原因即早已遇到的第三人查封的情况，导致无法交易的处理方式进行了约定。因此，原房屋买卖合同的违约条款及逾期条款均并不适用于此种第三方查封导致无法交易的情况。目前出现该情况，应当按照双方签订的补充协议上的内容执行，即被告只要履行协议约定退还原告已支付的定金、首期购房款以及补交50000元滞纳金，双方合同便解除。同时，对于中介费，在补充协议上的第三条也有约定“买卖双方同意在2017年12月30日前各自付清中介代理费给经纪方”。因此，被告无需再向原告支付所谓的律师费以及中介费等原告的损失。综上，请求人民法院依法作出判决，驳回原告的诉讼请求。后补充答辩意见如下：王子杨与陈球兰在2017年5月23号在中介方签“房产买卖合同”，2017年5月26日陈球兰事先向中介方交有协助办事的好处费15000元，收款收据中未敢显示“该款用途”的作用，不能作任何证明！只可证明是收取的好处费。关于陈球兰未提供出向中介公司收款的国家正规发票，只有国家的正规发票才可有效，同时未提供当日的陈球兰向中介公司缴费在银行的出账记录，还有未提供当日中介公司方面的入账记录，不能证明陈球兰交有居间费，必须是国家的正规发票的。至于出示收款收据是无效的，是伪造的，在法律上不被认证的。关于《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，未促成合同成立的处理，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。国家有规定，所以陈球兰给中介再多的款额与被告无关！再者，由于中介人收取陈球兰的好处费，所以在“补充协议”里，中介将我们双方协商好，明明是违约金，赔偿10万违约金的协议，陈球兰之夫余吉富亲口说：以房价方面降了五万，房价！是房价降五万！就不是说马上赔十五万。五万是房价降五万，但在中介方在打印协议书时，有意将字体写的很小，写成15万元，卖方收到10万定金，由于第三方原因造成违约要赔偿15万元，但是中介有意将“违约金”二字篡改成“延时过户滞纳金”，延时五个月有15万元的滞纳金吗？这是什么算法？纯属中介与买方串通的敲诈行为，由于被告年迈没带花镜，看不到篡改的内容，本认为中介是公正的，是按我们协商好的协议打印出来的，所以本人有签字。谁知这可恶的中介收到好处费后与陈球兰合谋为被告编织圈套。致使被告陷入被动局面。合同法第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同！受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告请求人民法院变更或者撤销！在2017年8月22日陈球兰、余吉富在收到被告交付10万元后，2018年1月9日陈球兰、余吉富又提出因银行利息涨浮原因，有反悔行为，提出不买此房了，单方要求解除合同。可见双方都有违约行为。2018年1月29日陈球兰、余吉富在交担保定金10万的情况下，又起诉讼法院，要求法院额外另行多赔偿25万元，欲要求讹诈35万元。变着法的以各种理由要求二老多赔付出35万元。现又以中介费、律师费来继续讹诈45000元，共欲讹诈39万五千元，不知道还有良知和公平公正没有？不知道还有国法没有？陈球兰、余吉富的谈话和保证都是在骗人吗？还是为骗取两位老人家人设计圈套！根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同法第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。容不得肆意讹诈。关于律师费的问题，在双方“补充协议”中没有任何约定，同时“补充协议”第四条、“如本协议内容与合约内容不一致，以本协议为准”。因此该项各自的律师费应由自己承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的中介公司臻豪地产收款收据、中介费收款证明，原告无法确认其真实性。该组证据能相互印证，且中介费收款证明上亦加盖了中介机构的公章，本院予以确认。对于本案事实，本院认定如下：2017年5月23日，王子杨、张小清作为卖方、陈球兰作为买方，签订一份《房屋买卖合同》（合同号：0001295），约定王子杨、张小清将佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁房屋（下简称“涉案房屋”）以2000000元出售给陈球兰。合同第十二条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金：买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买卖双方签署本合同后，未能依本合同买卖该物业的、或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。”第二十条三方约定的其他事项约定：“买卖双方均悉知并同意卖方在2017年5月23日去房管局（大良行政服务中心西座）出具房产证明查册表，买方即转给卖方定金100000元和部分楼款100000元，卖方把房地产权03××13,03××14交给中介保管；此物业是广东省家庭唯一住房。”王子杨、张小清、陈球兰均在《房屋买卖合同》上签名、摁手印。2017年5月23日佛山市顺德区国土城建和水利局出具的《证明》显示，涉案房屋未抵押，未查封。同日，陈球兰向王子杨的银行账户分别转账100000元、80000元，合计转账180000元。王子杨、张小清出具两张收款收据，其中一张收款收据确认收到陈球兰支付的定金100000元，另一张收款收据确认收到陈球兰支付的部分楼款100000元，并备注其中80000元转入银行账号，另外20000元以现金支付。2017年5月26日，佛山市臻豪房地产中介服务有限公司出具收款收据一份，确认收到陈球兰中介费15000元。2017年6月14日，涉案房屋被法院查封。2017年8月12日，王子杨、张小清与陈球兰签订一份《补充协议》，载明：“买卖双方均知悉由于该物业被查封的原因，同意延期至2017年12月30日前办理该物业的交易过户手续，本次交易中有关楼款的交收时间亦相应延期，且买卖双方愿意承担由此而产生的一切法律责任，与经纪方无关……双方协商一致，卖方同意支付买方延迟过户滞纳金150000元，并且此款项中的100000元在2017年8月22日前支付买方，剩余50000元在2017年12月30日前支付给买方。如2017年12月30日前双方能正常办理过户手续，此笔款项无需退还卖方，如在2017年12月30日前由于第三方原因或不可抗力因素导致双方无法完成过户交易，则卖方需退还买方定金100000元及部分楼款100000元，买方亦无需退还上述延迟过户滞纳金150000元。”王子杨、张小清向张小清支付了延迟过户滞纳金100000元。后因涉案房屋一直未解除查封，双方无法就涉案房屋办理过户登记手续，原告2018年1月29日向本院提起案号为(2018)粤0606民初2826号的诉讼，请求：1.判令解除原被告双方于2017年5月23日签订的房屋买卖合同；2.判令被告退还首期购房款人民币100000元及利息；3.判令被告退还购房定金人民币100000元及利息；4.判令被告支付违约金200000元人民币；5.判令被告偿付延迟过户滞纳金人民币50000元；6.判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。本院于2018年7月20日作出民事判决书，判决：1.解除原告陈球兰与被告王子杨、张小清于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》（合同号：0001295）；2.被告王子杨、张小清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈球兰返还首期购房款100000元；3.被告王子杨、张小清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈球兰返还定金100000元；4.被告王子杨、张小清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈球兰支付违约金200000元；5.驳回原告陈球兰的其他诉讼请求。王子杨、张小清不服一审判决提起上诉，2019年1月30日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终10122号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查，原告因(2018)粤0606民初2826号案与广东法制盛邦律师事务所签订了《委托代理合同》，由该律师事务所委派律师代理诉讼，并约定律师费30000元，第一期15000元于签订合同5日内支付，第二期15000元在该律师事务所取得生效法律文书（含和解、调解、判决、仲裁等）并执行到位后五日内支付（分期执行则分期按比例支付）。诉讼中，被告认为：双方在税务部门中备案的房屋买卖合同并无对中介费、律师费进行约定，故原告无权向被告要求支付该费用；2.违约金已经涵盖了原告的实际损失，原告在整个合同履行中只支付了首期款100000元及定金100000元的费用，但在合同履行至判决，已经得到了150000元的迟延履行金及法院判定的200000元违约金，若法院继续支持原告的实际损失，显失公平。原告在一审时觉得违约金过低，完全可以向法庭提出增加违约金，但原告无提出，故此请求法院驳回原告诉请。原告认为：1.确认与两被告签订了备案合同交给房管局，里面无关于中介费、律师费的约定，但中介与原、被告双方签订三方合同，关于三方的权利义务应以该合同为准；2.中介与原、被告双方签订的三方合同约定违约方支付中介费、律师费，因此10%违约金并不包含守约方已支付的维权损失和中介费用，且本案完全是由于被告的违约造成的，从发生的时间至今已两年多，10%违约金并不能全部弥补原告的损失，房价不断地上涨，因此该10%违约金是对于原告方已经支付的款项及房价上涨的损失的补偿，不包含中介费、律师费。本院认为，因案涉房屋被法院查封，导致双方当事人无法办理过户登记，(2018)粤0606民初2826号、（2018）粤06民终10122号判决书已判决解除合同并判令两被告向原告支付了违约金200000元，原告亦已在起诉(2018)粤0606民初2826号一案前收取了两被告延迟过户滞纳金100000元。关于原告在本案中诉请的中介费、律师费。本院认为，原告在(2018)粤0606民初2826号案中并无主张中介费及律师费，即使其在该案中一并主张，根据两被告在本案的抗辩意见，必然亦会在该案中提出违约金已足够弥补原告损失的抗辩意见，即请求法院合理调整违约金与中介费、律师费的范围。再者，虽然案涉房屋买卖合同签订至今已超过两年，但原告并无提交证据证明房价上涨及因房价上涨导致其损失的具体数额，违约金带有赔偿性和惩罚性，在两被告被判令向原告支付违约金200000元的情况下，两被告已因其违约受到惩罚，而原告也无证据证明违约金200000元、延迟过户滞纳金100000元不足以弥补其包括律师费、中介费、房价上涨导致原告以更高价购房等的损失。综上，原告要求两被告在本案中支付中介费、律师费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈球兰的全部诉讼请求。本案受理费925元（原告陈球兰已预交），由原告陈球兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吴思萌人民陪审员  冯伟锐人民陪审员  朱必信二〇一九年十一月二十二日书 记 员  何卓峻