内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初321号原告：张某1，个体户。公民身份号码×××。被告：鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司，注册号152700000028175。法定代表人：张某2，董事长。原告张某1与被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日作出（2018）内0621民初2624号民事判决书，原告张某1不服该判决，向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉。鄂尔多斯市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）内06民终2452号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某1到庭参加了诉讼，被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司（以下简称君恒房地产公司）经法庭合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行原、被告签订的《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》约定的义务；2.判令被告给付原告违约金146091元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于××旗西户住宅楼一套。原告依约履行了该合同约定的义务付清了该房屋的购房首付款至今未领到该房屋的钥匙，因被告不能按约履行合同所签订的交房义务。在达拉特旗人民政府及有关部门的协调下，原、被告于2016年5月12日签订了《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》，并在达拉特旗公证处对此协议进行了公证。该补偿协议第一条甲方交付房屋时间约定“甲方于2016年9月29日向乙方交付房屋钥匙”，第三条第一项关于首笔尾款交纳方式约定“在甲方将房屋钥匙交付乙方的同时，乙方将向甲方支付首笔尾欠款”。第三项剩余尾欠款交纳方式约定“乙方最后剩余尾欠款为146091元，剩余尾款在3年内按月向甲方付清，不计利息，每月29日前向甲方交纳，付清最后一期尾款必须给乙方办理房屋产权证”。第四项尾款交纳期限规定“在甲方将房屋钥匙交付乙方之日起满30日乙方向甲方开始交纳剩余尾欠款”。第四条第一项甲方的违约责任约定“若甲方将未按规定时间向乙方交付房屋，每逾期一日，甲方向乙方支付300元违约金”。现经查实涉案房产于2018年4月13日才完成竣工验收手续，具备了交房条件，故原告于2018年5月31日向被告付清了该房约定的首笔尾款87711元，被告也于2018年5月31日向原告交付了原告所购买的房屋钥匙，按原被告所立据的公证文书中确定的违约期限计算，被告应于2016年9月29日向原告交付房屋钥匙，期间602日（2016年9月29日至2018年5月31日）。按约定，被告应付原告违约金180600元（602日×300元=180600元）。经与被告协商，被告拒绝给付。根据本案的实际情况，原告主张被告给付原告违约金146091元即原告所欠被告购买此房屋的剩余尾欠款应与涉案违约金相抵顶。经与本案协商未果，原告提起本案诉讼。被告君恒房地产公司未到庭，未答辩。原告张某1提供以下证据证明自己的主张：1、商品房内部认购协议一份、商品房买卖合同一份、房款收据两张，证明原告购买涉案房屋一套，位置××苑西户，总价款599947元，原告已经履行了合同约定。2、公证书，证明原、被告签订补充协议，被告给原告补偿每平米850元，共计119204元，补偿后剩余房款为230796元。3、补充协议，证明被告在小区公共栏里贴出的一份协议，原告到现在没有交尾款。4、建设工程竣工验收表，证明涉案房屋完成备案手续，被告的房屋于2018年4月13日才竣工验收。被告君恒房地产公司未提供证据。以上原告提供的证据，内容真实有效，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2011年7月30日，原告张某1（乙方）与被告君恒房地产公司（甲方）签订《商品房内部认购协议》，约定：乙方在选定具体房屋后，于本协议签署之日向甲方交付定金50000元，此部分定金在甲乙双方按约定时间签署《商品房买卖合同》时自动转为购房款。乙方所购甲方销售商品房坐落于达拉特旗树林召大街以南，泰兴路以东，民族中学西侧东方文苑小区4号楼2单元6楼西户，建筑面积为140.24平方米，原房款599947元，实际总房款599947元。乙方于2011年8月2日前一次性支付首期款249947元，其余房款以按揭贷款方式支付等内容。2011年7月30日，张某1向君恒房地产公司交付内部认购金50000元。2011年8月2日，张某1向君恒房地产公司交付购房首付款199947元。2016年5月12日，君恒房地产公司（甲方）与张某1（乙方）签订《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》，约定因甲方未按合同约定时间向乙方交付房屋，给乙方带来了一定的经济损失，在旗政府有关部门的协调下，甲乙双方就该商品房买卖补偿及尾款交纳等事宜达成如下协议：一、甲方交付房屋时间，甲方于2016年9月29日向乙方交付房屋钥匙。二、关于补偿事项，甲方向乙方（分期支付房屋尾款的业主）每平米补偿违约金850元，若乙方一次性交清购房尾欠款每平米补偿违约金1000元，同时解除甲乙双方以前签订的所有补偿合同，以本协议补偿标准为准。乙方于2011年购买了甲方开发的鄂尔多斯市××旗西户，面积140.24平米，原合同约定的购房单价每平米为4278元，总价599947元，首付249947元，本次补偿总金额为119204元，补偿后乙方下欠甲方购房款为230796元。三、关于尾款交纳事项，在甲方将房屋钥匙交付乙方的同时，乙方将向甲方支付首笔尾欠款。所有欠款购房业主首笔尾款交纳总金额为400万元，每平米分摊金额为604元，乙方按此标准应交首尾款金额为84704.96元。乙方最后剩余尾欠款为146091元，剩余尾款在3年内按月向甲方付清，不计利息，每月29日前向甲方交纳4058元。付清最后一期尾款必须给乙方办理房屋产权证。在甲方将房屋钥匙交付之日起30日乙方向甲方开始交纳剩余尾款。四、关于违约责任，若甲方未按约定时间向乙方交付房屋，每逾期一日，甲方向乙方支付300元违约金等内容。该《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》于2016年5月19日在达拉特旗公证处公证。2016年5月19日，原告张某1（乙方）与被告君恒房地产公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买位于东方文苑小区1-4#楼，建筑面积140.24平方米，每平米价格为4278元，房款总价为599947元，甲方于2012年7月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。乙方于2011年8月2日前一次性存入商品房首付款249947元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。2018年4月13日，涉案房屋进行竣工备案验收。2018年5月31日，原告诉称其领取了钥匙，被告未提出异议。2018年6月4日，张某1向君恒房地产公司交付购房款84704元。另查明，原告张某1分三次向被告君恒房地产公司交付房款334651元。庭审中，原告自述以上房款自有100000元，剩余234651元为向他人借款，月利率为2%。本院认为,本案事实清楚，证据充分。原、被告于2016年5月12日签订的《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人应当按此协议履行。君恒房地产公司没有按照此协议约定的履行交房义务，构成违约应承担违约责任。本案争议焦点是违约金数额问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金的认定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于当事人约定的违约金已经超过了造成损失的百分之三十，可以认定过分高于造成的损失。依照上述司法解释规定，应当以原告的实际损失作为基础。原告自述实际损失为购房款234651元的利息损失，原告张某1所产生的实际损失为被告迟延交房期间即2016年9月29日至2018年5月31日期间，按2016年9月29日中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.9%认定实际损失为18835元。故该协议中约定每逾期一日，被告向原告支付300元违约金的数额高于原告的实际损失，本院认为该协议中约定违约金数额过高，应予调整。因被告迟延交房时间过长，本案在以上认定的实际损失的基础上上浮30%予以调整，即被告应赔偿原告24485.5元（18835元+18835元×30%）。原告张某1请求君恒房地产公司履行双方签订的《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》约定义务，其实质是按照约定履行合同，这项诉请不具体，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司于判决生效之日赔偿原告张某1违约金24485.5元。二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。案件受理费1611元，由原告张某1负担1337元，被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司负担274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  周 娜审 判 员  何春光人民陪审员  李 娜二〇一九年十一月十五日书 记 员  郝良飞法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预测利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。