广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7649号原告：李建梧，男，1957年5月16日出生，汉族，住所地广东省广州市东山区。原告：王影群，女，1958年2月14日出生，汉族，住所地广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：陈剑平，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱春江，广东金桥百信（黄埔）律师事务所实习人员。被告:广州市黄埔区穗东街夏园股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路2638号。负责人：徐柱林，社长。委托诉讼代理人：马力伟，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄碧洲，广东济方律师事务所律师。原告李建梧、王影群诉被告广州市黄埔区穗东街夏园股份经济联合社（下称“夏园经联社”）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈剑平、被告委托诉讼代理人马力伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告支付建筑物补偿、经营损失、搬迁费150万元（暂按150万元计，应以实际查明或者司法评估为准）；2.判令案件受理费由被告承担。涉及本案合同效力的问题，经本院释明：原告均表示无论本案合同有效无效，坚持原诉讼请求。事实和理由：1995年7月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《租地合同》（该合同被告未签名、亦未加盖公章。但已履行完毕），由被告将夏园村委新圩（榕树后面空地）一块土地租给原告使用，面积为320平方米，合同期限为1995年8月1日起至2001年7月底。《租地合同》第五条约定“如国家需要征用该土地，甲、乙双方都无条件服从，有关土地补偿费归甲方所有，有关地面以上建筑设施的补偿损失费应归乙方所有，各无异议”，合同签订后，原告即在涉案土地上建设一层砖混结构商铺出租经营。《租地合同》期满后，原、被告双方于2000年12月18日签订（续签）了第一份《租用空地合同书》，约定面积为292平方米，租期为2001年1月1日至2014年3月31日。该第一份合同第四条约定“在租用期内，国家或单位征地乙方无条件服从。如对厂房有补偿的，甲方应补偿给乙方。租赁期内，村发展用地应按合理补偿给乙方”。第一份《租用空地合同书》履行期间，因撤镇设街，被告要求原对涉案场地增加投资进行升级改造，双方于2004年12月26日另行签订了第二份《租用空地合同书》，该第二份合同第一条约定“共292平方米”；第二条将租赁期限变更、延长为20年，“即从2005年1月1日至2024年12月31日”；第五条约定“在租用期内，国家或单位征地乙方无条件服从。如对厂房有补偿的，甲方应补偿给乙方。租赁期内，村发展用地应按合理补偿给乙方”。原、被告签订第二份《租用空地合同书》后，原告即筹集、投入资金对涉案土地上的建筑及设施进行升级改造，由原来的一层砖混结构商铺292平方米改建为一层半框架结构商铺共470平方米。2015年1月份，被告以原、被告签订的第一份《租用空地合同书》期满为由，拒收原告租金，拒绝协助原告办理租赁经营所需要场所证明，以致原告无法正常经营、损失巨大。不仅如此，被告还向法院起诉要求原告将涉案地块交回给被告，广州市黄埔区人民法院于2016年8月1日作出(2016)粤0112民初956号《民事裁定书》裁定驳回起诉；2018年6月1日，被告再次向法院起诉要求原告将涉地块交回给被告，广州市黄埔区人民法院于2018年10月29日作出(2018)粤0112民初2939号《民事裁定书》裁定驳回起诉。因原告拒绝搬迁、拒绝在没有任何补偿的情况下将涉案土地交回给被告，原告于2019年6月11日收到广州市黄埔区城市管理和综合执法穗综埔违建处字【2019】15005号《违法建设行政处罚决定书》，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，“责令当事人自行拆除上述违法建设”、“当事人在接到本处理决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不自行拆除的，我局将依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定依法实施强制拆除”。综上所述，根据广州市黄埔区委办公室[2018]93号《关于调研丰乐路、黄埔东全要素升级改造的纪要》会议精神，原告承租被告涉案地块及地上建筑物属于黄埔东全要素升级改造的范围，无论拆除或者整改，均有合法、合理的补偿，被告应当将涉案地块及地上建筑物的相关补偿支付给原告。即使原告承租地块因属违法建设被无偿拆除，因被告对于违法建设存在明显过错，应当对原告的建筑物被拆除以及无法继续经营等损失承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，恳请查清事实、公正判处。两被告共同辩称，一、被告不同意原告的诉讼请求；原告的诉讼请求根本没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。二、原、被告于1995年7月1日签订的《租地合同》，于2000年12月18日签订的《租用空地合同书》，是双方真实的意思表示，合法有效。三、被告作为出租人，已依约提供涉案空地（夏园村委新圩榕树后面空地一块土地租给原告使用，面积为320平方米）给原告使用。原告承租涉案空地后，作为涉案空地的独立承租经营者，依法依约承担自己的所有经营风险和投资风险，并应严格按《租用空地合同书》第六条约定合法经营（第六条约定“乙方必须合法经营，否则后果自负。其经营的一切税、费由乙方负责”）。本案中，原告不履行合法报建手续未取得规划施工许可的情况下，擅自投资兴建建筑物，并被政府城管部门依法认定为违法建设，并被政府城管部门依法处罚，责令其自行拆除。完全是其自己实施违法行为所致，与被告无关。原告称“《租用空地合同书》履行期间，因撤镇设街，被告要求原告对涉案场地增加投资进行升级改造”与事实不符，被告作为出租人，从来没有过问原告的承租经营行为。四、根据广州市黄埔区委办公室【2018】93号《关于调研丰乐路、黄埔东路全要素升级改造的纪要》会议精神、2018年6月12日广州市黄埔区人民政府《关于印发黄埔东沿线低端物业升级改造工作方案的通知》及附件《黄埔东沿线低端物业升级改造工作方案》等等各级政府文件、会议纪要、公告（详见原告提交的证据7至证据11），被告通知原告尽快按政府文件要求完成清拆工作，配合政府升级改造政策和要求，将空地交还被告，完全合法合约，并无任何不当。原告居然以此为由要求被告支付其“违法建设投资经营损失”的补偿，根本没有任何事实依据和法律依据，且不说原告的违法建设依法不受法律保护，且其违法建设被政府城管部门依法处罚，责令其自行拆除，完全与被告无关，也根本不符合《租用空地合同书》第四条约定“在租用期内，国家或单位征地乙方无条件服从。如对厂房有补偿的，甲方应补偿给乙方。”第三，无论是各级政府对黄埔东沿线低端物业升级改造，还是政府城管部门依法对原告的违法建设行为进行行政处罚，责令其自行拆除违法建筑物，不仅与被告无关，而且被告也从来没有收到政府部门基于对涉案土地升级改造行为或政府城管部门处罚原告违法建筑物的任何补偿款。因此，原告向被告索赔所谓损失150万没有事实及法律依据，完全是荒唐和天方夜谭的，也不符合《租用空地合同书》第四条约定。五、政府政策对黄埔东沿线低端物业升级改造工作属于政府行为，导致租地合同无法履行，属不可归责于双方事由，被告通知原告尽快按政府文件要求完成清拆工作，配合政府升级改造政策和要求，将空地交还被告，完全合法合约。被告没有任何过错。六、事实上，涉案土地以及原告上述违法建筑物至今仍由原告进行经营，因为原告一方面违反政府对黄埔东沿线低端物业升级改造的政策和要求，至今拒不将涉案土地交还给被告；另一方面，原告也一直违反政府城管部门依法对原告的违法建设行为作出的行政处罚，至今仍没有按行政处罚决定书自行拆除违法建筑物。涉案土地以及原告上述违法建筑物至今仍由原告进行经营，其所称的损失也根本没有发生。因此，原告上述违法行为依法不受法律保护。恳请法院充分考虑，依法公正审理，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：本案被告分别于2016年和2018年两次向本院起诉，要求本案原告将涉案地块交回并支付场地占用费，本院于2016年8月31日作出(2016)粤0112民初956号《民事裁定书》裁定驳回起诉，2018年10月29日作出(2018)粤0112民初2939号《民事裁定书》裁定驳回起诉。双方当事人对两份裁定书查明的事实没有异议。该两份裁定书查明如下事实：被告是依法成立的农村集体经济组织。2000年12月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租用空地合同书》，甲方将夏园村委新圩（榕树后面空地）一块土地租给乙方使用，租期为13年3个月，即从2001年1月1日至2014年3月31日，土地面积292平方米，前十年租地款为每月每平方米4元，每月1168元，每年14016元；后三年零三个月的租地款为每月每平方米5元，每月1460元，每年17520元；乙方每年分两期将租地款交给甲方，即每年1月10日前和7月10日前，一次性缴清当年半年租地款，不得拖误，如超过一年不交租金甲方可收回此地；甲方只租地给乙方使用，临建厂房的水电安装由乙方承担。双方还约定了其他内容。2004年12月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租用空地合同书》，双方约定：因撤镇设街，村改社区，乙方申请临建升级改造，为了增强投资人的信心和进一步明确社区集体土地的回至界线，经双方协商签订如下合同：甲方把夏园社区新圩榕树后一块空土地南至八社（良振店），北至公路局，西至土工江屋，东至水泥大马路边，南北长20米，东西宽14.6米，共292平方米，租给乙方使用。租用期为20年，即从2005年1月1日至2024年12月31日止；租金按前六年租地款为每月每平方米4元，每月1168元，每年共14016元；后十四年租地款为每月每平方米5元计算，每月1460元，每年共17520元，乙方每年分两期将租地款交给甲方，即每年一月十日前和七月十日前，一次性缴清当期半年租地款，不得拖误，如超过一年不交租金，甲方可收回此地；甲方只租地给乙方使用，临建厂房的水电安装由乙方承担；在租期内，国家或单位征地乙方无条件服从，如对厂房有补偿的，甲方应补偿给乙方；租赁期内，村发展用地应按合理补偿给乙方；租地期满前半年内，乙方应主动向甲方协商续约租地事宜，在当时同等条件下，优先给予乙方续约承租；期满后，若甲方不继续出租此地，乙方必须无条件拆除建筑物离场，甲方不作任何补偿。乙方必须合法经营，否则后果自负，其经营的一切税、费由乙方负责。原告提交的2001年1月至2004年6月向被告缴纳夏园新圩空地租金收款凭证，以及2014年7月至2014年12月向被告缴纳新圩榕树后面空地的租金的收款凭证，证实其一直按照合同的约定缴纳租金。原告提交的证明书，证实2004年12月26日的《租用空地合同书》系在原合同的基础上延长租赁期限10年，被告确认该事实。原告称，从2015年开始，被告不再收取其缴纳的租金，并提交了相关照片、光盘、谈话笔录、电话录音证实，被告确认上述证据的真实性。2015年4月9日，原告收到广东端华律师事务所律师祝胜满的《律师函》，告知其二人2000年12月18日签订的《租用空地合同书》已经期满，根据黄埔区政府有关部门的规定，黄埔区各社区所有集体资产出租必须经黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心竞投，确定承租人，其二人可以竞投获得再次承租的权利；要求其在收到该函后7天内从承租的土地上搬走，并立即无条件拆除承租土地上的建筑物，将该土地立即交还给被告，并按照市场价格支付从2014年10月1日起至将承租土地全部交付给被告时止的场地占用费等。被告确认该《律师函》系其所发。审理期间，本院要求被告在指定期限内提交证据证明涉案土地系其所有或者其有合法使用权以及土地的使用性质等相关证据，被告在本院指定的期限内未提交相关证据。本院在审理期间向广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局发函，向该分局调查广州市黄埔区夏园村委新圩榕树后面空地292平方米的土地权属情况以及土地用途，广州市黄埔区国土资源和规划局、广州开发区国土资源和规划局复函称，查询需提交房屋坐落、房地产登记案号或者房地产权利凭证编号，因本院未提交涉案宗地的登记字号或宗地号，无法查询产权相关情况。本院再次要求被告提交上述土地法定地址宗地号，被告称上述土地无法定地址、无坐标图、也无单独的集体土地所有权证，其提交了穗集有（2012）第11000721号《集体土地所有权证》，并称上述地块土地即在该证范围内。该《集体土地所有权证》的记事栏内记载：1、“宗地内土地分类面积以年度土地变更调查统计数据为准；2、该集体谷底范围内如有国有土地，经核实后从宗地面积中核减。”双方当事人确认，原告租赁涉案土地的租金交至2014年12月31日，从2015年1月1日起，被告认为涉案土地的租赁合同已经履行完毕，拒绝收取原告交纳的涉案土地的租金。另查明：2018年7月18日，广州市黄埔区穗东街道办事处发出《关于开展黄埔东沿线低端物业全面拆除工作的公告》，决定黄埔东道路两侧沿线低端物业（重点是三层及以下建筑物、附属物）实施拆除工作。并于2019年3月18日，向夏园社区发出通知，要求在2019年3月31日完成黄埔东道路两侧沿线建构（筑）物清拆工作。2019年1月3日，被告向原告发出《关于交还场地的通知》，认为《租用空地合同书》已于2014年3月31日到期，要求原告收到通知后10日内搬离，并缴纳2014年4月至2018年12月场地使用费。2019年3月6日，被告再次向原告及商铺经营户发出《关于交还场地的通知》，要求原告在2019年3月17日前搬走。2019年6月11日，广州市黄埔区城市管理和综合执法局向原告发出《违法建设行政处理决定书》，原告于1995年未经相关行政部门批准，在黄埔东夏园社区新圩地块（榕树后面）进行建筑施工，新建一栋一层半框架结构建筑，建基面积292平方米，总建筑面积470平方米。违反了《城市规划法》的规定，责令当事人自行拆除上述违法建设。同日，广州市黄埔区城市管理和综合执法局向原告发出《限期拆除违法建设公告书》，责令原告在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设。逾期不拆除的，依法实施强制拆除。2019年6月18日，原告申请行政复议，后申请撤回行政复议，2019年7月22日，广州市黄埔区人民政府作出《终止行政复议审查决定书》。本案庭审中，被告陈述，目前还没有取得涉案土地的宗地号和坐标图。至今仍然没有与政府征地部门或第三方就涉案土地签订任何征收或改造协议，也没有收到政府征地部门或第三方就涉案土地的任何补偿。原告陈述，涉案建筑物于1995年建设，当时是基本无需办理报建，村同意就可以报建，当时仅建了一层建筑物，2004年后黄埔区撤镇设街，镇一级行政单位撤销，按照市区管理，一层显得格格不入，被告要求原告拆除原建筑物，重新建成两层建筑。土地面积和范围没有变化。目前建筑物还没有拆除，仍然在继续经营使用。以上事实有本院的(2016)粤0112民初956号《民事裁定书》、(2018)粤0112民初2939号《民事裁定书》《租用空地合同书》《关于交还场地的通知》《违法建设行政处理决定书》《限期拆除违法建设公告书》等书证及当事人陈述等证据证实，上述证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，被告与原告于2000年12月18日签订的《租用空地合同书》约定租期13年3个月。2004年12月26日双方在租期尚未届满的情况下又签订《租用空地合同书》，约定租期20年，但合同其他内容均未变化。双方确认2004年12月26日签订《租用空地合同书》系在原合同的基础上延长租赁期限10年。因此，双方2004年12月26日签订《租用空地合同书》关于租期约定系规避《合同法》关于租赁期限的规定。根据广州市黄埔区城市管理和综合执法局向原告发出《违法建设行政处理决定书》载明的内容和原告庭审陈述可知，涉案建筑物于1995年建设，至今未办理相关规划报建手续。可见，双方签订上述合同时，涉案建筑物未办理规划报建手续的事实已经存在。本案参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告与原告签订的上述两份《租用空地合同书》，应认定为无效。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，涉案建筑物未办理相关报建手续，政府城管部门已对原告的违法建设行为进行行政处理，并责令其限期自行拆除违法建筑物。但至今原告没有按《行政处理决定书》自行拆除违法建筑物，目前涉案土地及上述违法建筑物仍由原告进行经营，其所称的损失尚未实际发生。且原告没有提供证据证实，被告基于政府部门对涉案土地升级改造行为或政府城管部门对原告违法建筑物的处理而有获得相应的补偿。据此，原告要求被告支付建筑物补偿、经营损失、搬迁费150万元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李建梧、王影群的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告李建梧、王影群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  臧玉林人民陪审员  潘新标二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张淳淳林婕