北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初62371号原告：北京金满鑫业餐饮有限公司，住所地北京市海淀区东黄家坟1号4幢平房。法定代表人：刘金平，总经理。委托诉讼代理人：刘建生，北京金满鑫业餐饮有限公司职工。委托诉讼代理人：张永新，北京市京大律师事务所律师。被告：北京五色土农业观光种植园，住所地北京市海淀区上庄镇东小营村北。法定代表人：张凯旗，总经理。被告：张凯旗，男，1969年7月4日出生，汉族，北京五色土农业观光种植园总经理，住海淀区。被告：高星伟，女，1970年6月6日出生，汉族，无业，住海淀区。三被告共同委托诉讼代理人：张晨辉，北京市鑫诺律师事务所律师。原告北京金满鑫业餐饮有限公司（以下简称金满鑫业公司）与被告北京五色土农业观光种植园（以下简称五色土种植园）、张凯旗、高星伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金满鑫业公司委托诉讼代理人刘建生、张永新，被告五色土种植园、张凯旗、高星伟共同委托诉讼代理人张晨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金满鑫业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告退还租金人民币9099255.45元；2、请求判令三被告赔偿经济损失40万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月1日，五色土种植园和张凯旗在明知政府行将占地改造的情况下，仍与我方签订《转租协议》，约定将其承租的位于海淀区温泉镇太舟坞村东500亩生态林地转租给我方用于苗木种植等经营，租期截止至2025年3月31日止。同年6月13日，五色土种植园和张凯旗与我方签订《转让金协议》，就上述500亩生态林地租金的计算方式及租金总额作了约定，协议约定每亩林地租金一万八千元（18000元），共计九百万元(9000000元)；该协议还就付款时间及起租日期作了约定，协议约定同年7月25日之前付清九百万元（9000000元），此款付清后此地块的承租权归属我方。该《转让金协议》签订后，我方将九百万元（9000000元）租金在约定期限内陆续足额支付给高星伟，后即开展苗木种植等经营活动，并投入人力、物力和财力对所租林地讲行建设、种植及维护等。同年8月15日，五色土种植园、张凯旗与我方签订《转租协议》（注：签约日期虽注为2014年4月1日，但实际是8月15日)，该协议除增加租用林地40亩以外，其他与前一份《转租协议》相同，且该40亩林地的租金七十二万元(720000元)也足额付给高星伟。就此，我方共计租用被告林地540亩，合计给付被告租金九百七十二万元（9720000元）。2015年3月底，温泉镇政府通知我方上述540亩林地政府要占地改造，致使我方无法继续经营，2015年7月份，政府有关部门对上述租用林地实施占用改造。后我方多次与被告协商要求退还剩余10年（共计3650天）的租金未果。需要说明的是：第一、关于承租期限问颖，起租日期以《转让金协议》约定的2014年7月25日为准，截止日期以两份《转租协议》约定的2025年3月31日为准，共计3899天。我原告实际租用期限为2014年7月25日起至2015年3月31日止，共计249天；第二、关于诉求退还剩余租金的计算方式及金额问题，我原告向被告实际缴纳租金共计九百七十二万元（9720000元），除以3899天，平均日租金二千四百九十二点九五元（2492.95元），扣除我原告实际使用249天的租金六十二万零七百四十四点五五元（620744.55元）后，三被告应退还我原告3650天（10年）共计9099255.45元租金。综上，根据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。五色土种植园、张凯旗、高星伟共同辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案为合同纠纷，依据合同相对性原则，本案诉争主体应为金满鑫业公司和五色土种植园，原告刘建生、刘国启与被告张凯旗、高星伟均不是合同当事人。二、五色土种植园在签署转让协议后积极履行合同义务，配合金满鑫业公司办理交接，自始至终无任何违约行为，更不存在原告所述的在明知政府将占地改造的情况将涉案土地转租给原告。涉案土地隶属于温泉镇政府，被告张凯旗为西北旺镇冷泉村村长，不存在原告所述的情况，故原告的主张没有事实、法律依据。三、如果原告在土地租赁期间遇到了政府占地改造的情况，政府会给土地承租人相应的补偿，若政府强行占地，不给补偿，原告也应向政府主张权利，而不应向被告主张赔偿。综上，原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，请求驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：五色土种植园系个人独资企业，投资人为张凯旗。2010年4月1日，北京市海淀区温泉镇太舟坞村委会（甲方）与五色土种植园（乙方）签订《租地协议》，约定：甲方将太舟坞村东生态林地775亩出租给乙方用于苗木种植和一些适合林下生长的经济作物，租期为2010年4月1日至2025年3月31日。2014年4月1日，北京市海淀区温泉镇太舟坞村委会（甲方）与五色土种植园（乙方）、金满鑫业公司（丙方）签订《转租协议》，约定：甲、乙方同意将原乙方承租的775亩林地中的500亩转租给丙方使用，原合同内容不变，转租日期自2014年4月1日起。五色土种植园和金满鑫业公司在该协议上盖章，张凯旗、刘建生、刘国启在该协议上签字，太舟坞村委会未盖章。2014年6月13日，五色土种植园（甲方）与金满鑫业公司（乙方）签订《转让金协议》，约定：甲方自愿将位于太舟坞村东生态林地面积500亩转租给乙方，乙方自愿接收。转让费为每亩1.8万元，共计900万元，此款分三次付清，期限为40天，从2014年6月13日至7月25日。此款付清之后，此地块甲方享有的承租权归乙方所有。庭审中，金满鑫业公司另提交一份北京市海淀区温泉镇太舟坞村委会（甲方）与五色土种植园（乙方）、金满鑫业公司（丙方）签订的《转租协议》，约定：甲、乙方同意将原乙方承租的775亩林地中的540亩转租给丙方使用，原合同内容不变，转租日期自2014年4月1日起。该协议甲、乙、丙三方均盖章，张凯旗、刘建生在该协议上签字，落款日期为2014年4月1日。金满鑫业公司主张该协议实际签订日期为2014年6月15日，而非2014年4月1日。五色土种植园主张该协议签订日期就是落款日期即2014年4月1日。上述协议签订后，张凯旗指定其妻高星伟作为金满鑫业公司支付转租费的收款人。刘建生的前妻李思佳通过银行转账方式一共向高星伟支付了租金730万，刘建生的女儿刘安琦通过银行转账方式向高星伟支付租金30万，刘建生的前岳父熊贵生通过银行转账方式向高星伟支付租金90万，刘建生的朋友周进通过银行转账方式向高星伟支付租金100万，上述共计950万。庭审中，五色土种植园、张凯旗、高星伟对上述事实予以认可。双方当事人均认可上述款项是金满鑫业公司向五色土种植园一次性支付的转租租金。庭审中，金满鑫业公司主张刘建生以现金方式向张凯旗支付了22万元的转租租金，但未提交相应证据予以证明，五色土公司、张凯旗、高星伟对此予以否认。庭审中，经询问，三被告无法说明高星伟收取的950万元转租租金的去向。上述协议签订后，五色土种植园将涉案540亩林地交给金满鑫业公司使用。2015年，根据相关文件，北京市海淀区发展和改革委员会关于2016年海淀区平原地区重点区域绿化造林工程——温泉地区景观生态林建设项目实施方案的批复，金满鑫业公司承租的涉案540亩林地在此次改造范围内，金满鑫业公司无法继续使用涉案林地，租赁合同被迫于2015年4月2日终止。上述事实，有北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社出具的《情况说明》予以证明。金满鑫业公司主张其使用涉案林地后考虑用于种植药材，出资购买并按照钢丝护网，对土地除草翻地并试种了一些药材，以上实际投入超过40万元，合同被迫终止时相关部门将其地上物全部推平，造成其损失，其在本案中主张被告应赔偿其以上损失40万元，但金满鑫业公司就其上述损失未提交充分有效证据予以证明。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，北京市海淀区温泉镇太舟坞村委会与五色土种植园、金满鑫业公司就涉案540亩林地签订的《转租协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。双方虽就该合同签订时间有争议，但合同中明确约定转租日期自2014年4月1日起，故本院认定该转租协议的转租期限为2014年4月1日至五色土种植园租期截止日即2025年3月31日。金满鑫业公司主张刘建生以现金方式向张凯旗支付了22万元的转租租金，但未提交相应证据予以证明，五色土公司、张凯旗、高星伟对此予以否认，故本院对金满鑫业的该项主张不予采信。根据现有证据查明，金满鑫业共向五色土种植园支付转租租金950万元。金满鑫业公司在使用涉案林地过程中，因相关部门对涉案林地改造导致无法继续使用，租赁合同被迫于2015年4月2日解除，故金满鑫业公司要求五色土种植园退还未使用租期对应的租金的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。就退还租金的具体数额，五色土种植园应返还金满鑫业公司已支付的转租费用950万元中尚未使用的2015年4月2日至2025年3月31日期间的转租费用，经计算为8633997.5元。因五色土种植园系张凯旗的个人独资企业，张凯旗要求将应由五色土种植园收取的转租费交给其妻高星伟收取，故张凯旗应就五色土种植园应承担的债务承担连带给付责任。因高星伟代五色土收取了金满鑫业公司支付的转租租金950万元，且三被告无法说明高星伟收取的950万元转租租金的去向，故高星伟应就五色土种植园应承担的返还转租租金义务承担连带给付责任。金满鑫业公司主张其使用涉案林地后实际投入超过40万元，但就其上述损失未提交充分有效证据予以证明，故其要求三被告赔偿其损失40万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定判决如下：一、北京五色土农业观光种植园于本判决生效后七日内退还北京金满鑫业餐饮有限公司租金8633997.5元；二、张凯旗、高星伟就北京五色土农业观光种植园的上述债务承担连带给付责任；三、驳回北京金满鑫业餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78295元（北京金满鑫业餐饮有限公司已预交），由北京金满鑫业餐饮有限公司负担6057元；由北京五色土农业观光种植园、张凯旗、高星伟共同负担72238元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  沈玉明二〇一九年十一月二十一日书 记 员  陈雅楠书 记 员  王 璇