福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0782民初1364号 原告：罗讼，男，1994年10月28日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：衷孙连、詹祝权，福建合立律师事务所律师。 被告：福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司,住所地武夷山市五九路余庆园A座303室，统一社会信用代码91350782157267600J。 法定代表人：张萍，董事长。 委托诉讼代理人：黄争，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告罗讼与被告福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司（下称汇华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,于2018年6月28日作出（2018）闽0782民初387号民事判决书，双方均不服，提出上诉。南平市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）闽07民终1043号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告罗讼的委托诉讼代理人衷孙连、詹祝权，被告汇华公司的委托诉讼代理人黄争到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 罗讼向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金71150元（从2017年1月1日起至2017年6月30日，按房价款总额的每日万分之二标准计算违约金为27365元；从2017年7月1日起至2017年11月22日，按房价款总额的每日万分之四标准计算违约金为43785元）；2.被告向原告支付逾期办证违约金58684元（从2018年2月21日起暂计至2019年3月14日，按房价款总额的每日万分之二标准计算），此后的逾期办证违约金继续照此计至被告通知原告办证并履行办证义务之日止。事实和理由：2015年9月20日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的武夷山汇华广场第3幢504室商品房（位于武夷山市商业服务中心），该合同第六条约定了计价方式与价款，原告购买该商品房的总金额为760151元，同时该合同第九条、第十条、第十一条约定了交付条件与期限，被告应于2016年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用，如被告逾期交房应按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；另该合同第二十条约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金等。前述合同签订后，原告如期支付了购房款。2017年3月7日被告逾期交房，原告等汇华广场小区全体业主在武夷山市住建局工作人员的调解见证下，与被告签订了一份《协议书》约定：如被告未能于2017年6月30日交房的，自2017年7月1日起按照购房合同所规定的万分之二利率作出双倍赔偿（即为日万分之四）。上述合同及协议签订后，被告仍屡次违约，不但于2017年11月22日将不符合法定及约定条件的商品房交付给原告使用，而且至今都未依法书面通知原告办证并履行办证义务，理应向原告支付逾期交房及逾期办证违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 汇华公司辩称，一、关于计算基数，汇华公司未实际收到罗讼的首付款，该房屋首付系通过实际施工人鲍兴旺以抵付工程款的形式予以抵消，罗讼要求按照全额计算违约金，有违民法公平原则，应以实际直接支付给汇华公司的款项为计算基数。二、关于协议书是否有签订及约束力的问题。1.协议书仅有部分业主签字，该协议书对没有签字的业主不产生法律效力。2.汇华公司虽有在协议书中签字，但2017年3月7日的协议书的产生有其特殊的背景情况，当日施工班组、工人、供应商、业主等上百人到武夷山市政府门口拉横幅群访，正值厦门金砖会议召开之前的特殊敏感期，武夷山市政府高度重视，维稳压力巨大，有关领导和部门把这种压力传导给了汇华公司，汇华公司被迫签订该协议，并非本意，违约金万分之二调整为万分之四实属无奈，明显过高，汇华公司请求调整至万分之二。三、关于违约金计算的截止时间应以签收钥匙和承诺书为准，原告主张签署日期之后的迟延交房和迟延办证违约金不应该得到支持。四、汇华公司按照双方《补充协议》第五条约定，有权据实延期交房。1.实际施工人鲍兴旺涉嫌拒不支付劳动报酬刑事犯罪，致使涉案项目整体延期竣工并验收备案，刑事犯罪发生属于“非出卖人能够控制的因素”，请求法庭根据影响情况，酌定具体可延期天数。2.根据武夷山市气象局的证明，2016年的天气情况是24小时内降雨量达到中雨或以上级别的天数为78天，气温达到35摄氏度或以上温度的天数为31天，合计109天，该天气情况属于约定的“特殊原因”，汇华公司可以据实顺延109天交房。 经审理查明，罗讼与汇华公司经过协商于2015年9月20日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.罗讼向汇华公司购买的商品房坐落在武夷山市，总价款为760151元；2.付款方式及期限：2015年9月25日前首付现金360151元，其余400000元以银行贷款方式支付；3.商品房交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合：已取得建设工程竣工验收备案证明文件……；4.逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按下列方式处理：（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。5.房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。附件十一《补充协议》第五条第一项约定：房屋交付时如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：特殊原因是指火灾、水灾……战争、刑事犯罪、24小时内降雨量达到中雨或以上级别，或24小时内气温达到35℃或以上温度的，或24小时内遇六级或六级以上强风的，发生当天可顺延一天。 汇华广场系案外人鲍兴旺以浦城恒鑫建筑工程有限公司（下称恒鑫公司）名义向汇华公司垫资承建，鲍兴旺系实际施工人。鲍兴旺在承建过程中，多方筹措资金，鲍兴旺为偿还债务，要求汇华公司以房抵工程款，在鲍兴旺的要求下，汇华公司拿出包括案涉商品房在内的26套商品房作为工程预付款交与鲍兴旺。 合同签订后，双方完成了商品房买卖合同信息备案登记，汇华公司于2015年9月20日向罗讼开具360151元的首付购房款发票一张，并在收到罗讼400000元的按揭房贷后，开具了同等金额的购房发票。2016年12月29日，汇华公司向购房户发出《延期交房通知函》称，因天气影响不能按时交房，愿意按合同约定支付业主实际支付到公司账户实际资金日万分之二的费用至交房时止。因汇华公司未按约交付商品房，导致汇华广场众多业主到武夷山市政府信访，2017年3月7日，在武夷山市住建局等有关部门工作人员的参与下，汇华公司与罗讼等汇华广场部分业主签订《协议书》，协议书约定，甲方（汇华公司）必须于2017年6月30日前交房，并于2017年9月30日（交房后90日内）前完成房产初始登记（具备办理产权证明的条件）并协助乙方（买受人）办理房产产权证明，如甲方未能于2017年6月30日交房的，自2017年7月1日起按照购房合同所规定的日万分之二利率作出双倍赔偿（即为日万分之四）。2017年11月22日，罗讼与汇华公司协商，罗讼出具承诺书向汇华公司领取了房屋钥匙，承诺书载明：本人系汇华广场3幢504室的购买人，明确汇华广场尚在验收中，但本人认为所购房屋具备装修条件，在未验收完成之前，可以先行装修。现经双方协商，同意先行收房，故作如下承诺：……4.自承诺签字之日起不再主张之后的违约金，之前产生的违约金不变。 2019年1月3日，汇华广场建设工程项目已通过行政主管部门的竣工验收备案，同年3月14日，汇华公司办理了所有权人为汇华公司的不动产权初始登记，同年3月31日汇华公司电话通知业主办证。另查明，2018年11月6日，武夷山市气象局向本院出具《天气情况证明》称，日降水达到中雨以上天数，2014年为1天，2015年为72天，2016年为78天，2017年为50天，2018年至今为19天；日气温达到35度以上天数，2015年为15天，2016年为31天，2017年为40天，2018年为2天。 上述事实有罗讼提供的《商品房买卖合同（预售）》、合同备案信息表、《协议书》、发票、（2018）闽0782民初364-393号质证笔录及庭审笔录、延期交房通知函、（2019）闽07民终96号民事判决书，汇华公司提供的《承诺书》、武夷山市气象局出具的情况证明、竣工验收备案表及法庭笔录等证据证实，可以认定。 本院认为，1.关于该案首付款是否应计入违约金计算基数问题。经查，罗讼根据汇华公司的指示履行了首付款交付义务，汇华公司亦出具发票予以认可，现汇华公司以未实际收到首付款为由主张不应纳入违约金的计算基数，于法无据，不能成立。2.关于2017年3月7日协议书对罗讼是否有效的问题。签字是认定自然人是否为合同当事人的重要依据，罗讼在该《协议书》上签字，是《协议书》的一方当事人，《协议书》对罗讼发生效力。3.关于是否存在可以延期交房的事由。就刑事犯罪而言，实际施工人鲍兴旺仅是涉嫌犯罪。武夷山市气象局的气象资料，没有标明具体的时间。根据协议书，汇华公司应举证证明在2017年3月7日至2017年6月30日这一期间如发生不可抗力的事由才有权延期交房，但汇华公司没有完成该举证责任。本院认定本案不存在可以延期交房的事由。4.关于逾期交房违约金计算截止时间的问题。本案没有证据证明存在胁迫、欺诈等影响合同效力的情况，无论罗讼基于何种考量签订《承诺书》，均系其真实意思表示，《承诺书》合法有效。《承诺书》载明，自承诺签字之日起不再主张之后的违约金，之前产生的违约金不变。故逾期交房违约金计算的起止时间为2017年1月1日起至2017年11月22日止，2017年11月22日收房日起至2019年1月3日商品房通过行政主管部门的竣工验收备案之日的逾期交房违约金不予计算。5.关于逾期办证违约金的问题。根据《承诺书》的承诺，逾期办证违约金计算应自商品房于2019年1月3日通过竣工验收备案具备交房条件之日经过90日(协议书约定90日)起算，即起算时间为2019年4月3日，而汇华公司于2019年3月14日办理了所有权人为汇华公司的不动产权初始登记，并于2019年3月31日电话通知办证，履行了通知办证义务。因此罗讼要求汇华公司支付逾期办证违约金缺乏事实依据，不予支持。综上，汇华公司应支付的逾期交房违约金为按罗讼已支付的760151元购房款，自2017年1月1日起以日万分之二计算至2017年6月30日止为27365元;自2017年7月1日起以日万分之四计算至2017年11月22日止为43785元，共计71150元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付罗讼逾期交房违约金71150元； 二、驳回罗讼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2897元，由罗讼负担579元，福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司负担2318元。福建省直武夷山汇华房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  谢 晖 审 判 员  林 璇 人民陪审员  刘一海 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  翁碧玲 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -9- -4-