济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4532号 原告：高晶，男，1969年8月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：韩惠亮，山东天宇人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘平起，山东天宇人律师事务所律师。 被告：刘庚超，男，1966年5月2日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张涛，山东岳益律师事务所律师。 被告：刘桂霞，女，1966年5月4日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：申春华，山东国盾律师事务所律师。 原告高晶与被告刘庚超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，原告高晶于2019年8月27日申请追加刘桂霞作为被告参加诉讼，本院经审查后予以准许。后本院依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告高晶及其委托诉讼代理人韩惠亮、刘平起、被告刘庚超及其委托诉讼代理人张涛、被告刘桂霞的委托诉讼代理人申春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高晶向本院提出诉讼请求：1.判令位于槐荫区槐荫中学家属院xxx号房屋（以下简称xxx室房产）归其所有；2.判令刘庚超、刘桂霞配合其办理房产过户手续；3.刘庚超、刘桂霞承担本案的诉讼费用。 事实和理由：我与刘庚超原同为济南槐荫中学教师。2001年3月18日，我与刘庚超自愿协商后签订了《房屋买卖协议》，约定：我购买刘庚超的xxx室房产，以其房产证的内容为准，总价格为24300元，我在协议签订时一次性支付给刘庚超。协议还约定了其他内容。该协议是在同为槐荫中学教师的高斌、刘兴庆两位同志的见证下签订的。我在协议签订当天将约定的购房款24300元一次性支付给刘庚超。后刘庚超将房屋交付给我，我于2001年7月搬入该房屋居住至今，已有18年了。入住后，我对房屋进行简单装修，对偏房进行翻修和扩建。2002年7月，房产证下发后，按照协议约定，我请求刘庚超配合到房管局办理房屋过户手续，但其拒绝。此后，虽经我找到学校德高望重的教师从中多次调和，至今也没能办理过户手续。我认为刘庚超违背诚实信用，不尊重事实，故提起诉讼。 刘庚超辩称，高晶所述与事实不符。1.《房屋买卖协议》是高晶事先写好的，我只是大体看了一下就签字了，至于两位证明人也是高晶自己找的本办公室的两位同事，事先我也不知道找证明人这个情况。2.当年我正和前妻闹离婚，根本没有心思和时间去腾出房屋交给高晶，而是暑假期间刘兴庆的妻子郑光芬（郑光芬曾是我的学生）找到我家，说高晶要看房子，要走了大门钥匙，至今没有归还。后来才知道高晶已经找人把我家里的东西全部搬到了他在学校的宿舍里，而高晶强占了我的房屋，一直到现在。我自始至终没有参与所谓的搬家。3.我曾陪着高晶和肖志霞及郑光芬一起到经七路房产交易大厅办理过户，但因为房产是我和前妻的共有财产，我一人无权处置，交易大厅的工作人员以夫妻共有财产一方无权处置为由拒绝办理过户手续，并不是遭到我的拒绝。是在我陪高晶和肖志霞及郑光芬到房产交易大厅办理过户之前，高晶找到学校德高望重的教师从中多次调和，且沟通的结果是高晶还应付我7000元协议补偿款，但是到现在也没有支付。反而是在这之后我多次联系高晶要求协商解决房屋问题，高晶却一直避而不谈。我后来调离槐荫中学到山东省济南第三十七中学工作，也没有中断尝试着和高晶沟通。终于在2011年1月17日通过槐荫区教育系统内部邮箱给高晶发送房屋处理建议，并于2011年1月19日收到高晶唯一的一次回复。自此，无论我怎么要求共同协商，高晶一律不理不睬，直到我2019年8月17日收到起诉书。4.产生房屋买卖纠纷的原因是2000年前后，最后一批房改房政策要结束，学校领导和教育局领导为了给我们住房户谋取最大利益，特许在规定时间内让我们办理房屋所有权登记，房屋预付款分两期缴纳，第一期1999年12月交了6200元，第二期2001年2月补交了8107.05元。在交了第一期预付款后不久，我和前妻开始闹离婚，当要交第二期预付款时，离婚成了闹剧，我的生活、工作都受到了影响，几近丧失了生活下去的信念，更没有心思再交第二期预付款，因此打算放弃继续购买房屋及办理相关手续。高晶有利用我已办理完的相关手续想继续购买房屋的意向，于是其代我交了第二期预付款。买卖房屋的协议是在我没有取得房屋所有权以及我前妻不知情的情况下签订的。 刘桂霞辩称，《房屋买卖协议》应属无效，1.该协议侵害了我对该房屋享有的所有权，我对此协议不知情，也没有签字，直到高晶起诉，我才知道有该协议，对我没有约束力，我也不同意出售xxx室房产。2.xxx室房产是我和刘庚超夫妻关系存续期间取得的共同财产，是用我的工龄、职称和刘庚超的工龄、职称共同购买的单位房改房，而房改房和商品房的买卖有着本质的区别，刘庚超无权代表我处分xxx室房产。3.协议签订时间2001年3月18日正是我和刘庚超闹离婚期间，根据（2001）槐民初字第1091号调解书认定的事实可以证实，自1999年，我和刘庚超夫妻感情就出现问题，开始闹离婚多次，两人开始分居生活，当时我们的学校都知道两人感情不和，闹离婚之事。且高晶和刘庚超是同一个学校的同事，其对此更应该知情。如果高晶真的有购买房屋的意思表示，不应当让刘庚超一人签字，应当找到我一起签字确认。但其至今将近20年的时间都没有让我签字。我对协议中高晶和刘庚超签字的真实性无法确认，对证明人的签字真实性也有异议。根据刘庚超提供的邮件证据，可以证实当时刘庚超和高晶签订《房屋买卖协议》的真实意思不是把该房屋给高晶，刘庚超在起诉我离婚前四个月的时间，隐瞒我私自处分属于我们共有的房产，明显是刘庚超与高晶恶意串通后，协助配合刘庚超恶意转移夫妻共同财产的行为。4.高晶至今都没有付清房款，也没有履行完合同约定的付款义务，其没有提交付款凭证，无法证实其已经支付了全部购房款。并且根据房产证上显示的房屋价款为25609.54元，但《房屋买卖协议》约定的价款才24300元，明显不符合正常交易价格，也证明了双方买卖行为是虚假的事实。故高晶不是善意第三人。5.根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”的规定可知，xxx室房产是我和刘庚超2001年购买的单位房改房，2003年才颁发房产证，在五年之内（2008年以前）是不能买卖的。而刘庚超和高晶在2001年就对该房产进行了买卖，违反法律强制性规定。刘庚超处分xxx室房产未经过我的同意，还违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，以及《济南市居民已购公有住房上市交易暂行办法》第八条的规定，如果当时我知情，一定不同意转让。所以《房屋买卖协议》应属无效。6.另根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第13条规定：已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。xxx室房产转让属于已购公有住房的转让，应当由相关管理部门的批准，但高晶和刘庚超的行为并没有经过审批程序，买卖行为违法，应当认定无效。7.我从未把xxx室房产交给高晶使用过，我也不知道高晶是否占有使用该房屋，我也不同意让高晶使用。 本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性没有异议的证据，即高晶提交的房产证复印件、土地证复印件、刘庚超提交的房产证、土地证、房屋权属状况信息及刘桂霞提交的房屋购买申请表、收据、房屋档案、（2001）槐民初字第1091号民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 高晶、刘庚超、刘桂霞原均系山东省济南槐荫中学（以下简称槐荫中学）教师，后刘桂霞调至山东省济南第二十六中（以下简称二十六中学）工作。 刘庚超与刘桂霞原系夫妻关系，婚后于1999年购买了xxx室房产，该房屋系房改房，于2002年1月10日取得房屋所有权证，房屋所有权人为刘庚超、刘桂霞共同所有。双方于2001年9月26日经本院调解离婚，调解书中未对xxx室房产进行分割。 2001年3月18日，刘庚超作为出卖方（甲方），与作为购买方（乙方）的高晶签订《房屋买卖协议》，约定总房款为24300元，付款方式为签订协议时一次性付清，协议约定待甲方取得房产证后将房产证交于乙方，满一年后办理过户手续。协议落款处写有“证明人：刘兴庆”的字样。刘庚超称其已收到高晶支付的购房款24300元。 2001年6月23日中午，刘庚超以找刘桂霞为由，在二十六中学校内情绪失控，损坏学校物品，匡山派出所民警出警后对此事进行了调查处理，并通报校方及教委有关领导。 另查明，xxx室房产自2001年7月起由高晶居住使用。 双方有争议的证据和事实有： 1.刘庚超向本院提交其与高晶签订的另一份《房屋买卖协议》，拟证明其与高晶曾合议签订价款少的合同，未告知其配偶。该协议显示总房款为14300元，协议落款处写有“证明人：刘兴庆、高斌”的字样。其他内容与载明总房款为24300元的《房屋买卖协议》一致，落款时间也是2001年3月18日。高晶对该协议的真实性予以认可，称签订的原因是2001年8月，刘庚超在离婚诉讼过程中，为了欺骗刘桂霞而多获取一部分利益，让其证明房屋买卖的价格是14300元，所以于2001年8月签订了该份协议。刘庚超认可该合同系为欺骗高晶而签订的质证意见，但称两份合同系同日签订。刘桂霞质证称，从高晶的质证意见来看，完全证实了刘庚超离婚前与高晶恶意串通，转移夫妻共同财产的行为。 2.刘庚超向本院提交邮件往来记录三份，拟证明其与高晶发生争议后多次进行协商。该邮件显示的时间为2011年1月、2013年3月，其中2011年1月17日刘庚超发给高晶的邮件显示内容为：“想和你说说房子的事。算来你现在住的这套房子到暑假就满十年了。由于你我都知的原因，至今也没过户，我想你完全可以搬到美里新苑去住，这套房子对你也没任何意义了。我说一个意见供你参考，就是当初这套房子你花了多钱，我如数给你，你暑假后把房子腾出来。我不想再拖下去了。听你的意见，越快越好。”高晶回复的内容为：“房子过户不了，我知道你已经尽力了，但是今年宇宇刚上初中，还有近三年才毕业，孩子毕业后我们再谈这个问题。”高晶对邮件的真实性予以认可，但只代表刘庚超个人意见。刘桂霞质证称，通过该邮件的内容“关于该房屋的事情由于你我都知道的原因至今没有过户”可以证实当时的买卖行为是虚假的。 3.刘桂霞主张刘庚超与高晶恶意串通，房屋交易价格低于房改价格，损害其合法权益。高晶不予认可，称刘庚超享有合法的所有权，有权处分，刘庚超出卖房屋时明确表示已经过刘桂霞的同意，可以代表刘桂霞，所以高晶就没再找刘桂霞，且高晶并不知道刘庚超和刘桂霞正在离婚诉讼。刘庚超则辩称其在出售xxx室房产时并未告知刘桂霞，也未告知学校。 4.刘桂霞向本院提交2001年开庭笔录及调查笔录，拟证明其对买卖xxx室房产的事宜不知情。刘庚超对证据的真实性和证明目的均无异议。高晶质证称笔录显示的内容系刘桂霞的单方陈述，且其2001年离婚诉讼时，刘桂霞就已经知道房屋买卖的事实，但至今刘桂霞没有提出任何异议、主张，其认可了刘庚超出卖房屋的事实，且离婚调解书没有涉及到xxx室房产，也能够证明刘桂霞知道房屋出卖后就不再对该房屋进行分割。刘桂霞辩称其认为房屋的产权是学校的，只是当时分给其与刘庚超居住，所以一直没有向高晶主张权利，也不知道有高晶这个人。 本院认为，xxx室房产系刘庚超与刘桂霞在婚姻关系存续期间购得，该房产应属于夫妻共同财产。刘庚超在未征得刘桂霞同意的情况下出售xxx室房产，侵犯了刘桂霞的共有权。高晶主张在买卖该房产时刘庚超已经征得刘桂霞的同意，其应当对该主张举证证明，但其未能举证，故本院对该意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”高晶在明知刘庚超对xxx室房产不具有完全的处分权的情况下与刘庚超签订房屋买卖合同，其在主观上具有重大过失，事后也未经刘桂霞的追认，客观上损害了刘桂霞作为房屋共有权人的合法权益。理由为：1.虽然xxx室房产尚未办理所有权登记手续，但高晶与刘庚超、刘桂霞原来都是槐荫中学教师，高晶对xxx室房产系刘庚超、刘桂霞共同购买的房改房的事实事先应当是知情的，且高晶自述其询问过刘庚超刘桂霞对房屋出售的态度，这也表明了高晶对该房属于夫妻二人共同财产是明知的；2.高晶与刘庚超共签订两份《房屋买卖协议》，落款时间均为2001年3月18日，且高晶与刘庚超均认可购房款为14300元的协议是用来欺骗刘桂霞，以达到刘庚超在离婚时多获取利益的目的。由此可见，高晶与刘庚超签订《房屋买卖协议》时刘庚超与刘桂霞夫妻感情不和，高晶当时对此予以知晓。但其在明知的情况下却未征得刘桂霞本人同意，仅与刘庚超个人签订合同，主观上存在重大过失。虽然高晶称购房款为14300元的协议签订时间为2001年8月，但其并未举证证明，本院对其该项质证意见不予采纳。3.高晶购买xxx室房产的价格低于房改价格，故房产交易价格明显低于市场价格，损害了房屋共有权人刘桂霞的利益。4.权利的放弃必须以明示的方式作出，才能发生法律效力。默示的意思表示只有在法律有明确规定或当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，而不能在无法律规定或约定的情况下推定当事人对权利的放弃。刘桂霞长期未以所有权人的名义向高晶主张权利，并不代表其放弃了该房屋的所有权，也并不代表其对刘庚超擅自处分夫妻共同财产的追认。综合以上四点，本院认为高晶与刘庚超存在恶意串通，损害了刘桂霞的合法权益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，故高晶与刘庚超买卖xxx室房产的民事法律行为无效。因《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，合同相对方恶意串通，损害第三人利益的，合同无效，故高晶与刘庚超签订的两份《房屋买卖协议》均无效。高晶要求判令xxx室房产归其所有，以及将该房产过户至其名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 另需说明，因高晶的诉讼请求是基于继续履行《房屋买卖协议》而提出的，故对于协议无效的后果，即高晶与刘庚超对合同无效的过错划分、过错方因合同无效给相对方造成损失的赔偿等问题，不在本案审理范围内，本院在本案中不予处理，应由各方另行解决。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回高晶的诉讼请求。 案件受理费408元，减半收取计204元，由高晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇一九年十一月四日 书记员  官静