四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0129民初1529号 原告：成都鑫隆源房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇滨河路东段88号。 法定代表人：郭志明，总经理。 委托诉讼代理人：鄢赟（特别授权），四川汇圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林国全,四川汇圣律师事务所律师。 被告：邓琦楠，男，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告成都鑫隆源房地产开发有限公司（以下简称鑫隆源公司）与被告邓琦楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告鑫隆源公司的委托诉讼代理人鄢赟到庭参加诉讼，被告邓琦楠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 鑫隆源公司向本院提出诉讼请求:1、依法判决解除鑫隆源公司与邓琦楠于2016年11月24日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》；2、判决邓琦楠协助鑫隆源公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号5*号）的备案注销手续；3、依法判决邓琦楠支付鑫隆源公司违约金1368.00元（计算方式：从2019年6月19日暂算至2019年7月1日，以总房价350827.00元为基数，按每日万分之三计算）和律师费15000.00元，以上共计16368.00元；4、请求判令邓琦楠承担本案诉讼费用。事实与理由：鑫隆源公司与邓琦楠于2016年11月24日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，邓琦楠购买鑫隆源公司位于大邑县，建筑面积90.21平方米。当日，双方又签订了《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》，约定房屋总价为350827.00元。邓琦楠首付87827.00元，余款263000.00元以按揭贷款方式支付。前述合同签订后，原告于2017年1月6日9点17分在四川省大邑县房产管理局办理办妥了合同签约备案登记（合同签约备案号为*）并办理了商品房预告登记手续（编号：川（2017）大邑县不动产权证明第000*号），确保了被告的合同权益。为履行原、被告双方签订的前述商品房买卖合同，原告与中国建设银行股份有限公司大邑支行签订了《个人住房商业用房借款合同》以及原告与贷款银行签订了《个人住房借款业务协议》约定被告为借款人，中国建设银行股份有限公司大邑支行为贷款人，原告为被告保证人，承担被告借款本息偿还的连带保证责任。《借款合同》签订后，中国建设银行股份有限公司大邑支行按约将被告所借款划转到了原告处，履行了向被告支付借款的全部义务，被告也因此向原告履行了购房款余款26.3万元的全部给付义务，被告获得中国建设银行股份有限公司大邑支行的借款后中，从2019年1月24日至2019年5月24日已连续逾期4个月未向中国建设银行股份有限公司大邑支行履行等额还本付息义务，在担保借款合同关系已构成对中国建设银行股份有限公司大邑支行的严重性违约，且也满足《借款合同》约定的借款宣布提前到期的约定条件。中国建设银行股份有限公司大邑支行于2019年6月5日向被告发布通知宣布贷款提前到期并发出通知。原告也收到中国建设银行股份有限公司大邑支行要求原告承担保证担保连带偿还责任的通知。原告收到中国建设银行股份有限公司大邑支行的前述两项通知后多次联系被告未果。后原告在该银行向中国建设银行大邑支行履行借款本息251930.95元的保证担保偿还责任。以上事实，从形式上看，被告已支付了全部的购房款，其违反的只是借款合同的约定；但从实质上看，因原告代为清偿了被告在银行按揭的大部分款项，则被告先前支付给原告的购房款项的一部分因其在借款合同中的违约行为又被支付给货款银行中国建设银行股份有限公司大邑支行，由此，可视为原告在商品房预售合同中的主要权利即收取购房款并未全部实现。同时，原、被告在所签订的商品房预售合同补充协议中（第三条第三款Ｄ项以及第六款）约定：若原告代为清偿本息时，原告即有权解除合同并要求支付违约金。原、被告在补充协议中的这一真实意思表示，是将被告违反借款合同义务的行为视作对商品房买卖合同的违约。被告停止偿还按揭贷款月供的行为意味着其偿付能力受限，被告在上述补充协议中关于违反借款合同义务的行为构成对商品房预售合同的根本性违约的约定合法有效，故原告依法有权行使解除权和收取违约金。 邓琦楠未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明，2016年11月24日,鑫隆源公司与邓琦楠签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》），约定邓琦楠购买鑫隆源公司开发的位于大邑县房屋，房屋面积90.21平方米，总价款350721.00元。邓琦楠采用贷款方式付款，首付款87827.00元于2016年11月24日前支付，余款263000.00元向中国建设银行股份有限公司大邑支行申请贷款支付，期限20年。鑫隆源公司为邓琦楠的按揭贷款提供连带保证责任。《补充协议》还约定，如果邓琦楠未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致鑫隆源公司作为邓琦楠的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给鑫隆源公司造成损失及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、执行费、公证费、合理的律师代理费等）由邓琦楠承担。若邓琦楠未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因邓琦楠行为导致贷款银行解除与邓琦楠签订的贷款合同，或在鑫隆源公司承担担保责任后5日内未向鑫隆源公司赔偿全部损失的，鑫隆源公司有权要求邓琦楠承担总房款每日万分之三的违约金，并有权单方面解除合同及补充协议。同时，鑫隆源公司有权要求邓琦楠按照总房款2%的比例，在15日内向鑫隆源公司支付违约金。 2017年1月5日，鑫隆源公司、邓琦楠及中国建设银行股份有限公司大邑支行（以下简称贷款银行）三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称贷款合同），约定邓琦楠向贷款银行贷款263,000.00元，鑫隆源公司为连带责任保证人。邓琦楠采用等额本息还款方式归还贷款，邓琦楠未按期归还贷款本息或其他应付款项的，贷款银行有权宣布贷款立即到期，要求邓琦楠立即清偿借款本息及相关费用，并有权行使担保权利。2017年1月10日，贷款银行将263,000.00元元直接支付至鑫隆源公司账户，用于支付邓琦楠剩余房款。邓琦楠取得贷款后，从2019年1月24日起连续违约，致使贷款银行宣布其贷款于2019年6月5日到期，并要求鑫隆源公司履行担保责任。2019年6月13日贷款银行直接从鑫隆源公司账户划扣了邓琦楠尚欠的本息251,930.95元。 另查明，案涉房屋已于2017年1月6日在房管部门登记备案于邓琦楠名下，合同签约备案号为5*；由于邓琦楠无法联系，该房屋至今未交付邓琦楠使用；鑫隆源公司为提起本案诉讼，委托律师产生律师费15,000.00元。 上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《贷款合同》、商品房买卖合同摘要、中国建设银行宣布提前到期通知书、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、中国建设银行网上银行电子回执、中国建设银行个人贷款结清证明、履行阶段性保证责任情况说明、委托代理合同、律师费发票等为证，因与本案有关联性，内容真实、合法，本院予以确认。 本院认为，邓琦楠经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对鑫隆源公司诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对鑫隆源公司所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应当由其自行承担。一、关于解除合同及补充协议的问题。《商品房买卖合同》及《补充协议》系鑫隆源公司与邓琦楠的真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,合法有效。本案中，邓琦楠未按《贷款合同》的约定如期归还按揭贷款，致使贷款银行宣布该贷款提前到期且要求鑫隆源公司承担了担保责任，邓琦楠亦未在鑫隆源公司承担担保责任后5日内向鑫隆源公司赔偿全部损失，符合《补充协议》中关于鑫隆源公司有权单方面解除合同及补充协议的约定情形。故对鑫隆源公司要求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持；二、关于违约金、律师费损失的问题。本案中，《补充协议》约定“出卖人承担担保责任后5日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之三的违约金”。鑫隆源公司代偿之日为2019年6月13日，故违约金计算起算日应为代偿后的第五日，即2019年6月19日。鑫隆源公司要求违约金从2019年6月19日起计算至2019年7月1日，以总房款350,827.00元为基数按每日万分之三计算违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，即违约金计算为1,368.00元(350,827.00元×0.0003×13天)。此外，鑫隆源公司为案涉诉讼聘请律师，产生律师费15,000.00元，根据《补充协议》约定，该笔费用应当由邓琦楠予以承担，故对鑫隆源公司的该项诉讼请求，本院予以支持；三、关于注销备案登记的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，案涉房屋应当返还鑫隆源公司，相应的备案登记也应当变更。由于案涉房屋实际并未交付仅办理了备案登记，故鑫隆源公司有权要求邓琦楠协助办理注销备案。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都鑫隆源房地产开发有限公司与被告邓琦楠于2016年11月24日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《乾富鑫城（林肯郡）商品房买卖合同附件及补充协议》； 二、被告邓琦楠在本判决生效之日起十日内协助原告成都鑫隆源房地产开发有限公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号5*）的备案注销手续； 三、被告邓琦楠在本判决生效之日起十日内支付原告成都鑫隆源房地产开发有限公司违约金1,368.00元及律师费15,000.00元; 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,562.00元，公告费260元，共计6，822.00元由被告邓琦楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉辉 人民陪审员  白 雪 人民陪审员  何玉华 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  刘 高