济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初573X号 原告：张同鑫，男，1989年5月1日出生，汉族，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：崔睿佳，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹京卫，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：马天硕，女，1990年9月12日出生，汉族，住济南市。 被告：岳天峰，男，1989年7月31日出生，汉族，住济南市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：类兴政，山东统河律师事务所律师。 原告张同鑫与被告马天硕、被告岳天峰（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告张同鑫及委托诉讼代理人崔睿佳、曹京卫，被告岳天峰及其与被告马天硕的共同委托诉讼代理人类兴政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张同鑫向本院提出诉讼请求：1.请求判决两被告继续履行房屋买卖合同，办理房屋权属转移登记；2.请求判决两被告向原告支付违约金36万元，两被告承担连带责任；3.请求判决两被告连带承担本案的诉讼费，保全费，律师费等全部维权费用。事实和理由：原告与两被告于2019年1月4日签订《房屋买卖合同》，根据合同约定，原告购买两被告的房产，坐落于济南市槐荫区经十路29716号海外（应为外海）中央花园一区X号楼1-2202号，房屋所有权证书号：鲁2017济南市不动产第00997XX号，房屋所有权人马天硕，共有权人岳天峰。房屋建筑面积80.26平方米，房屋售价120万元。签订合同后，原告按照合同约定的时间分期向被告支付了购房款。原告于2019年1月4日支付定金1万元，于2019年1月8日支付房款9万元，于2019年2月2日支付房款30万元。两被告严重逾期，未履行办理解除抵押手续的义务：根据合同“第一条房屋状况”第二项第2款的约定，标的房产设有抵押权，第一抵押权人为中信银行股份有限公司，抵押金额71万元，根据合同约定，两被告应于2019年5月15日前办理完解押手续，解押费用来源为被告自筹款。第二抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押金额33万元。根据合同约定，两被告应在收到原告支付的第二笔购房款两日办办理完解押手续，原告按照约定于2019年1月12日支付第二笔房款30万元，两被告应于1月14日前办理完解押手续。但是至起诉时，两被告仍未办理前述两项房产抵押权的解押手续。两被告严重逾期，未履行办理权属转移登记的义务：根据合同“第七条权属转移登记”的约定，被告应最迟于2019年5月30日与原告办理房屋权属转移登记手续，但至起诉时，仍未办理。根据合同“第八条违约责任”第二项的约定，两被告逾期履行本合同约定义务超过二十日的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款30%的金额向原告支付违约金。根据前述，两被告严重逾期未履行办理解除抵押手续的义务、两被告严重逾期未履行办理权属转移登记的义务，且逾期天数均已超过二十日，两被告应向原告支付违约金，继续履行合同义务，办理房屋权属转移登记。综上所述，被告逾期履行合同义务的违约行为已经严重侵犯原告合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 张同鑫在本案立案后提出申请，将诉讼请求变更为：1.请求判决解除房屋买卖合同，两被告退还原告的房款70万元；2.请求判决两被告向原告支付违约金36万元，两被告承担连带责任；3.请求判决两被告赔偿原告房屋中介居间服务佣金2.9万元，两被告承担连带责任；4.请求判决两被告连带承担本案的诉讼费，保全费，律师费等全部维权费用。事实和理由：原告与两被告于2019年1月4日签订《房屋买卖合同》，根据合同约定，原告购买两被告的房产，坐落于济南市槐荫区经十路29716号海外（应为外海）中央花园一区X号楼1-2202号，房屋所有权证书号：鲁2017济南市不动产第00997XX号，房屋所有权人马天硕，共有权人岳天峰。房屋建筑面积80.26平方米，房屋售价120万元。签订合同后，原告按照合同约定的时间分期向被告支付了购房款。原告于2019年1月4日支付定金1万元，于2019年1月8日支付房款9万元，于2019年2月2日支付房款30万元。两被告严重逾期，未履行办理解除抵押手续的义务：根据合同“第一条房屋状况”第二项第2款的约定，标的房产设有抵押权，第一抵押权人为中信银行股份有限公司，抵押金额71万元，根据合同约定，两被告应于2019年5月15日前办理完解押手续，解押费用来源为被告自筹款。第二抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，抵押金额33万元。根据合同约定，两被告应在收到原告支付的第二笔购房款两日办办理完解押手续，原告按照约定于2019年1月12日支付第二笔房款30万元，两被告应于1月14日前办理完解押手续。但是至起诉时，两被告仍未办理前述两项房产抵押权的解押手续。两被告严重逾期，未履行办理权属转移登记的义务：根据合同“第七条权属转移登记”的约定，被告应最迟于2019年5月30日与原告办理房屋权属转移登记手续，但至起诉时，仍未办理。根据前述，两被告严重逾期未履行办理解除抵押手续的义务、严重逾期未履行办理权属转移登记的义务，且逾期天数均已超过二十日。根据合同“第八条违约责任”第二项的约定，两被告逾期履行本合同约定义务超过二十日的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款30%的金额向原告支付违约金。根据合同“第八条违约责任”第五款约定，两被告应赔偿原告律师费、诉讼费、居间佣金等损失。原告在与被告诉前调解过程中，发现被告在履行合同过程中向原告出具的《账户结清通知》系其伪造，实际上并未结清贷款，系为了欺骗原告支付购房款。原告已支付的70万元购房款，被告未按照约定用于解除房产抵押，并且标的房屋的贷款，被告已经逾期多期未还，继续履行合同原告将承受更大损失，故原告提出变更诉讼请求申请。综上所述，被告逾期履行合同义务的违约行为已经严重侵犯原告合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 两被告辩称，第一、被告不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行合同。第二、如果涉案合同被判决解除，被告请求降低违约金数额。 张同鑫围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《房屋买卖合同签约文本》《不动产权证书》《结婚登记审查处理表》《定金收条》《房款收条》《支付宝转账电子回单》《中国建设银行个人账户支出交易明细》《房屋权属状况信息》《居间服务合同》及中介服务费发票、《委托代理协议》及律师代理费发票、《账户结清通知》、诉讼保全险发票，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、两被告于2015年6月1日登记结婚。 二、坐落于济南市槐荫区经十路29716号外海中央花园一区X号楼1-2202号房产（以下简称2202号房产）于2017年5月26日进行不动产权权属登记，权利人为马天硕，证号鲁（2017）济南市不动产权第00997XX号，共有情况为单独所有，证载建筑面积80.26平方米。 三、2019年1月4日，马天硕作为甲方（出售方），岳天峰作为共有权方，张同鑫作为乙方（买受方），济南中住城西房地产经纪有限公司（以下简称中住公司）作为丙方（居间方），签订合同编号为：C919010403的《存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本状况。一、房屋基本状况。甲方自愿向乙方出售2202号房产，附属设施包含暖气燃气设施、固定装修、简单装修、热水器。二、该房屋已经设定抵押，第一抵押权人为中信银行，剩余贷款金额约为70万；甲方应于2019年5月15日前办理完毕解除抵押手续，解押费用来源甲方自筹款；第二抵押权人为维信公司，剩余贷款金额约为30万，甲方应于收到乙方第二笔首付款两日内办理完毕解除抵押手续，解押费用来源乙方首付款。三、该房屋未出租。第二条甲、乙双方承诺。一、甲方承诺本合同项下交易之房产不存在任何权属纠纷。甲方已对该房屋现今可能性状况、设施设备、装饰装修、户型、楼层、朝向、内部物品等所有情况向乙方及丙方做如实陈述。甲方应保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对房屋及上述一切权属和附属品保持良好的状况。二、乙方对甲方出售的该房屋具体状况已充分了解和知悉，并自愿购买该房屋。三、乙方承诺在签订本合同时符合济南市购房条件。第三条成交价格、付款方式。一、成交价格。甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及共同出售的附属设施的总价款为120万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。二、定金。乙方于2019年1月4日，向甲方支付定金1万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，作为房产交易安全性的担保。三、付款方式。按揭贷款（组合贷款）。乙方于2019年1月8日前，将第一笔首付房款10万元（含定金）存入甲方账户；乙方于2019年1月12日前将第二笔首付款30万元存入甲方账户；乙方于2019年1月25日前将第三笔首付款30万元存入甲方账户。剩余房款50万元，在过户后于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作文件内一次性补齐（以在先通知为准）。乙方保证在《不动产权证》出证后10个工作日内领取，并办理完毕该房产的抵押登记手续。甲、乙双方协商确定办理银行贷款面签审核的时间为办理完毕网签手续之后，于2019年5月5日之前办理面签。合同“第七条权属转移登记”为甲乙双方协商确定在甲方收到第一笔首付款当日共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案。于2019年5月15日后且5月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如房屋登记机构要求买卖双方必须到场办理相关手续的，则双方应当按照房屋登记机关的要求到场办理。第八条违约责任。一、甲、乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金。二、甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封若限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的（买方明知仍自愿购买的除外）；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的；4.合同签订后又拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提供房屋交易价格的；5.擅自将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金。……五、违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、交通费、居间佣金等。合同还对户籍迁移（第四条）、房屋的交付（第五条）等内容进行了约定。 同日，张同鑫作为甲方（委托人），中住公司作为乙方（居间人），签订编号：C919010403的《居间服务合同》，约定鉴于甲方在乙方的居间服务下就2202号房产于2019年1月4日签订了《存量房屋买卖合同》，双方订立本居间服务合同。甲方同意委托乙方作为交易居间人，为其协商、促成交易。双方协定居间佣金为2.9元。该合同还对双方的权利、义务及其他事项等进行了约定。 四、张同鑫在以上合同签订后，于2019年1月4日向两被告支付定金1万元、1月8日向两被告支付房款9万元、1月12日向两被告支付房款30万元、于2月2日向两被告支付房款30万元。两被告分别出具《定金收条》和《房款收条》。 张同鑫还向中住公司支付房产中介服务费2.9万元，中住公司出具发票。 五、两被告收取张同鑫以上款项后，未能解除2202号房产上设定的抵押。2019年7月3日，张同鑫就2202号房产进行查询，《房屋权属状况信息》显示抵押情况为：债权人：中信银行股份有限公司济南分行，抵押金额：71万元，债务履行：2017年5月25日起2047年5月26日止。债权人：中国对外经济贸易信托有限公司，抵押金额：33万元；债务履行期限：2018年5月25日起2023年5月24日止。 六、两被告在合同签订后还向张同鑫提交一份加盖“中国对外经济贸易信托有限公司合同专用章”、出具日期为2019年1月29日的《账户结清通知》，载明客户姓名为马天硕，不动产登记编号：鲁（2017）济南市不动产权第0099761号，贷款合同金额：33万元，贷款发放日期：2018年5月24日，贷款到期日期：2023年5月23日，还款结清日期：2019年1月29日。该通知中还载明“现客户马天硕因个人原因向我公司提出需要提前终止贷款合同并结清贷款剩余款项，本公司予以受理。客户马天硕于2019年1月29日结清了贷款剩余款项，共计人民币286000元，贷款合同于当日终止。特此证明”。 张同鑫在本案诉讼中说明该通知系两被告制作，内容虚假，两被告据此谎称已还清第二笔房屋抵押贷款，欺骗其支付第三笔房款30万元。岳天峰在本案庭审时承认该《账户结清通知》为其伪造，目的是继续履行与张同鑫签订的房屋买卖合同。 七、张同鑫在本案立案之前，于2019年6月28日向本院申请诉前财产保全，请求冻结两被告银行存款人民币156万元或查封相应价值的财产，其在中国太平洋财产保险股份有限公司济南中心支公司投保了诉讼财产保全责任保险，为此支付保险费2340元。本院就张同鑫提出的诉前全保申请作出（2019）鲁0104财保100号民事裁定，采取了保全措施。张同鑫预交了案件申请费5000元。 八、张同鑫于2019年6月24日与北京市盈科（济南）律师事务所签订《委托代理协议（民商诉讼）》，约定其因房屋买卖合同纠纷事宜，委托北京市盈科（济南）律师事务所律师为一审民事诉讼代理人。张同鑫为此向该律师所交纳律师代理费5万元。该所出具发票。 本院认为，两被告将自有2202号房产对外出售，为此与张同鑫及中住公司于2019年1月4日签订《存量房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”张同鑫与两被告作为《存量房屋买卖合同》的买受方与出售方，应当严格按照合同约定履行各自的义务。 通过本案的审理，可以确认合同签订后，张同鑫按约定向两被告支付了房款70万元（含定金1万元），履行了合同约定的相应义务。但两被告在收取张同鑫的购房款过程中，不仅未按约定及时办理完毕该房产上设定的抵押涂销手续，反而采取伪造《账户结清通知》的方式对张同鑫进行欺诈。两被告的行为恶劣，严重违反了合同约定，应对本案的产生承担全部责任。 张同鑫在本案中提出多项诉讼请求，是否应予支持，本院结合本案审理查明的事实分述如下： 一、张同鑫提出的第一项诉讼请求为要求解除房屋买卖合同，两被告退还房款70万元。合同法规定了合同的法定解除和约定解除，其中第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”张同鑫与两被告签订的《存量房屋买卖合同》“第八条违约责任”中约定“二、甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”：……3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的；……”。另按合同法第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”两被告在本案庭审中虽辩称不同意解除房屋买卖合同、要求继续履行合同，但因其已构成违约，且张同鑫要求解除合同符合合同约定的解除条件。两被告的该辩称意见不能成立。基于以上规定，结合两被告至今尚未办理完毕解除抵押手续的违约事实，张同鑫要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。张同鑫在本案立案后提出书面变更申请，其中载有解除房屋买卖合同的内容，本院已于2019年10月13日将该书面变更申请送达至两被告，因此张同鑫与两被告签订的该《存量房屋买卖合同》应于该日解除。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于该规定，两被告应向张同鑫退还购房款70万元。 二、张同鑫提出的第二项诉讼请求为要求两被告向其支付违约金36万元。合同法第一百一十三条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。张同鑫与两被告签订的《存量房屋买卖合同》中关于违约责任明确约定两被告构成根本违约的，张同鑫有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并约定两被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款30%金额向张同鑫支付违约金。因此张同鑫的该项诉讼请求有合同约定为依据，亦符合合同法的规定。两被告在本案庭审中还辩称，如果合同被判决解除，请求降低违约金数额。对此，本院认为，合同法第一百一十三条第二款确有规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但综合本案案情，一是该约定违约金并不存在明显过高情形，二是两被告在合同签订后的履行过程中行为恶劣，不仅未积极履约，反而采取欺诈手段使张同鑫支付购房款。鉴于此，本院对两被告请求降低违约金数额不予支持，对张同鑫的该项诉讼请求予以支持。 三、张同鑫提出的第三项、第四项诉讼请求为要求两被告赔偿房屋中介居间服务佣金2.9万元律师费等全部维权费用。对其以上诉讼请求，本院认为，一是通过案件审理，查明了两被告严重违约事实，二是张同鑫与两被告签订的《存量房屋买卖合同》中明确约定“五、违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、交通费、居间佣金等。”张同鑫的以上诉讼请求于事有理、于法有据，本院予以支持，确定两被告应向张同鑫赔偿房屋中介居间服务佣金2.9万元、诉前保全保险费2340元、诉前保全申请费5000元、律师代理费50000元。 张同鑫在本案中提出的诉讼请求中还要求两被告承担连带责任，对此，本院认为，两被告系2202号房产的共同出售方，在合同签订后的履行过程中共同违约，因此两被告应向原告共同承担责任，而不是承担连带责任。对张同鑫的该请求，本院予以调整。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认张同鑫与马天硕、岳天峰于2019年1月4日签订的《存量房屋买卖合同》于2019年10月13日解除； 二、马天硕、岳天峰于本判决生效之日起十日内向张同鑫退还购房款70万元； 三、马天硕、岳天峰于本判决生效之日起十日内向张同鑫支付违约金36万元； 四、马天硕、岳天峰于本判决生效之日起十日内向张同鑫赔偿房屋中介居间服务佣金2.9万元； 五、马天硕、岳天峰于本判决生效之日起十日内向张同鑫赔偿保险费2340元、诉前财产保全申请费5000元； 六、马天硕、岳天峰于本判决生效之日起十日内向张同鑫赔偿律师代理费5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，减半收取计7800元，由马天硕、岳天峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十一月二十五日 书记员  刘书宁