河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3365号 上诉人（原审被告）：邢台双达房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥东区开元路与团结路交叉口东北角恒大城南区销售中心。 法定代表人：钟明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许坤，女，汉族，1984年11月28日出生，系该公司法务人员，现住邢台市桥东区。 被上诉人（原审原告）：赵曼，女，汉族，1987年3月27日出生，现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：王博，男，汉族，1985年1月30日出生，现住邢台市桥东区，系赵曼的丈夫。 上诉人邢台双达房地产开发有限公司（以下简称双达公司）因与被上诉人赵曼房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人双达公司的委托诉讼代理人许坤，被上诉人赵曼的委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 双达公司上诉请求：1.依法撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1651号民事判决；2.本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定不清楚，法律适用错误。案件基本事实：2017年7月10日赵曼认购上诉人开发的邢台恒大城公寓5号楼721房，缴纳房款共计258946元（含定金1万）并签订认购书，因被上诉人个人征信问题无法办理贷款，银行按揭15万未放款。2018年5月19日被上诉人赵曼向上诉人提出解除认购书，并签署退房申请以及《邢台恒大城项目解除及认购书的协议》（以下简称解除协议）、退房审批表。被上诉人同意退款金额为238499元，并表示退房产生的纠纷及责任由其承担，保证不以任何理由和方式向上诉人主张权利。1、买卖双方不能继续履行认购书，上诉人不存在过错。本案系被上诉人因个人征信问题导致无法办理贷款手续，最终导致无法继续履行认购书，关于被上诉人征信情况，上诉人作为开发商没有办法审查和获悉，只有被上诉人本人对自己征信状况比较清楚，并且可以通过自助查询获知。因其对开发商隐瞒其征信状况导致签署认购书后无法继续履行，被上诉人存在过错。此外，认购书第五条约定，因买受人原因未能及时签署正式商品房买卖合同的，视为放弃该房屋，所交款项不予退还，同时约定买受人缴纳1万元定金作为订立正式商品房买卖合同的担保。关于买受人无法继续履行认购书后的违约责任，认购书已有明确约定。2、解除协议等退房资料应当作为定案依据。2018年5月19日，经过房屋买卖双方协商，被上诉人同意退款238499元（含1万定金），这是被上诉人真实意思表达，合法有效。庭审当日，上诉人代理人作为特别授权代理人，当庭表示上诉人确认解除协议等内容，并同意退还房款238499元，双方确已达成合意。⑴解除协议等退房资料并非必须采用书面形式订立。根据合同法第十条规定，被上诉人签署的解除协议等退房资料不属于法律法规规定应当采用书面形式的类型。⑵解除协议等退房资料应认定为解除合同通知。根据合同法第九十六条规定，被上诉人签署的解除协议等退房资料，该内容显示其做出了解除认购书的意思表示，应当认定为合同解除通知书。而解除合同通知自到达上诉人时认购书解除，应视为双方已经达成解除认购书合意。一审法院认为缺少公司印章及审批领导签字认定其无效，缺乏法律依据。应当按照被上诉人解除协议等退房资料中承诺的退款金额238499元判决上诉人返还。综上，请求支持上诉人上诉请求。 赵曼答辩称，退房手续公司人员并没有签字，且已经两年多了，双达公司属于恶意占用资金，原审判决是合理的。 赵曼向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还原告支付的购房款258946元，并自2017年7月25日起至购房款还清之日止按银行同期贷款利率向原告支付利息；2、本案诉讼费和保全费由被告负担。 一审法院认定事实：原告赵曼于2017年7月10日认购被告双达公司开发的邢台恒大城楼盘5号公寓1单元721房一套，支付了购房定金10000元。原、被告双方于2017年7月25日签订了《邢台恒大城商品房认购书》一份，约定房屋总价款为408946元，首期房款为248946元，剩余150000元选择按照银行按揭贷款方式付款。当日，原告向被告双达公司支付了首付款248946元。后因银行政策问题审批未通过，原告无法办理贷款手续，原告便多次找被告公司沟通退款事宜，后经双方协商，被告双达公司同意给原告办理退房、退款手续，但除了不退定金1万元之外还要收取1万元的手续费，原告因急需用钱也同意了该意见。原告于2018年5月19日向被告公司递交了退房申请，并于当日签订了关于解除认购书的协议，并按被告的要求在退房审批表上签了名，协议中约定被告双达公司退还原告购房款238499元。协议签订后，被告未将协议原件交付给原告，并且至今被告也未退还原告房款，且直至一审开庭当日，被告提交的解除认购书协议及退房审批表上也未盖有被告双达公司印章及主管领导的签字。原告认为被告存在欺诈，将其起诉至一审法院，要求被告返还全部购房款并支付利息。 一审法院认为，原告在与被告签订《邢台恒大城商品房认购书》的当日就将首付款支付给被告，并且之后也积极去办理剩余房款的贷款，但由于银行政策问题致原告申请的房贷未能审批通过，导致双方签订的认购书不能继续履行，在原告得知其不能办理贷款后也及时的跟被告沟通退房，经原告多次找被告沟通，被告同意只退还原告238499元，原告为了能够尽快取得退房款也同意了该意见，并于2018年5月19日向被告递交了书面退房申请，但在此原告作出很大让步的情况下，被告至今仍迟迟不给原告办理退款，并且依据双方提交的解除认购书协议及退房审批表上，至今也均没有被告公司的印章及审批领导的签字，说明被告至今仍没有退还原告房款的诚意，仍想无偿占用该笔资金。并且原、被告双方签订的只是认购书，没有签订在房管局备案的正式合同，认购书中也没有约定如原告不能办理按揭贷款，其应该承担违约责任的约定，且原告在签订该认购书时也并不知道自己不符合贷款条件，被告也未审查原告的银行征信情况。因此该院认为导致认购书不能继续履行的原因不能完全归责于原告，被告也存在一定过错，并且双方签订的认购书也未约定原告要为此承担违约责任，且被告也未提供其因此造成损失的相关证据，而且被告在明知原告不能办理贷款无法继续履行认购书的情况下，仍拒不退还房款，无故占用原告资金较长时间，被告在占用原告购房款期间也获得了部分利益，故该院认为依据公平、诚实信用原则，对原告要求被告退还258946元房款的主张，予以支持。因原告于2018年5月19日向被告递交的退房申请，被告一直无故拖延至今，给原告造成一定损失，故被告应自2018年5月19日起以258946元为基数，按银行同期贷款利率向原告支付利息至购房款还清之日止。虽然原告在解除认购书协议及退房审批表上签了字，但被告至今没有在该协议及审批表上盖章及签名，说明被告就没有要按照该协议履行退款的意思，因此该协议对双方不产生约束力，不以此作为定案依据，对被告要求按照退房审批表及解除认购书协议中载明的238499元退款的主张，不予采纳。原告向一审法院申请诉讼保全时支付的1815元保全申请费用，属于原告为了维护自己合法权益所支出的合理费用，应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定，判决如下：一、被告邢台双达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵曼购房款258946元并支付利息（利息自2018年5月19日起以258946元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至判决履行完毕之日止）。二、被告邢台双达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵曼支付诉讼保全申请费1815元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5184元，减半收取计2592元，由被告邢台双达房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明2017年7月25日，赵曼（乙方）与双达公司（甲方）签订《邢台恒大城商品房认购书》第一条约定：乙方同意签署认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。 二审查明其余事实与一审查明事实一致。 本院认为，二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，双达公司是提供《邢台恒大城商品房认购书》（以下简称“认购书”）文本方，该协议为格式合同，审查认购书的格式条款内容，双方没有形成含有定金特性的违约定金罚则约定，也没有约定赵曼不能办理按揭贷款，其应该承担的违约责任的约定。从赵曼所述另外存在商业贷款没有还清，其银行每月流水的资金数额、期限不能达到另行贷款的条件，结合赵曼签订认购书的过程，给付首期房款为248946元的事实，以及双达公司只收取首期房款未对赵曼应提交的银行征信作出必要的形式审查，足以得出双方不能签订《商品房买卖合同》并非赵曼主观意愿。鉴于双方只签订了认购书，且在订立《商品房买卖合同》过程中，因未能达到《商品房买卖合同》条件，导致《商品房买卖合同》没有订立不能归责于赵曼一方，故双达公司占用赵曼的资金并无法律依据，双达公司理应全额返还赵曼交付的购房款。从本案当事人陈述的退款过程，双达公司长时间占用赵曼资金并无法律依据，且无偿使用赵曼的资金获取的利益审查，可以得出解除协议等退房资料并非当事人之间形成的真实意思表示，原审判决认定双达公司应当退还赵曼房款258946元正确。 综上所述，邢台双达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5184元，由邢台双达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  史勤书 二〇一九年十一月二十五日 书记员  张姿巍 ——