重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终1236号 上诉人（原审原告、案外人）：杨珍贵，女，1958年3月18日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：仲夏，重庆高顾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人):郑华江，男，1986年7月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈耀能，重庆贝泽禹律师事务所律师。 原审第三人(被执行人):李建均，男，1978年8月19日出生，汉族，住重庆市江北区。 原审第三人(被执行人):许勤，女，1982年5月28日，汉族，住重庆市江北区。 上诉人杨珍贵与被上诉人郑华江、原审第三人李建均、许勤案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨珍贵的委托诉讼代理人仲夏，被上诉人郑华江的委托诉讼代理人陈耀能参加诉讼。本案现已审理终结。 杨珍贵上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初617号民事判决，改判支持杨珍贵的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.杨珍贵与原审第三人就案涉房屋签订了租赁合同，并足额支付了租金，租赁关系是真实的。2.杨珍贵实际占有了案涉房屋。因案涉房屋系度假房，杨珍贵每年暑假上山居住案涉房屋。 郑华江辩称，一审判决合法，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李建均、许勤未作陈述。 杨珍贵向一审法院起诉请求：1.对位于武隆县仙女山镇银杏大道152号51幢1-9的房屋停止执行；2.确认杨珍贵对该房屋享有20年的租赁权，并要求法院带租拍卖；3.诉讼费用由郑华江承担。 一审法院认定事实：2015年12月18日，许勤取得重庆市武隆县仙女山镇银杏大道152号51幢1-9号房屋的房地产权证，证号为307房地证2015字第08591号。2016年1月20日，许勤、李建均与郑华江签订《借款合同》，约定许勤、李建均向郑华江借款15万元，并提供武隆县仙女山镇银杏大道152号51幢1-9号房屋作为抵押。同日，双方共同对上述房屋办理了抵押登记。2017年12月28日，重庆仲裁委员会就郑华江与许勤、李建均借款合同纠纷一案，作出(2017)渝仲字第1716号仲裁裁决，裁决许勤、李建均向郑华江支付借款本金15万元及利息等，郑华江对重庆市武隆县仙女山镇银杏大道152号51幢1-9号房屋享有优先受偿权。2018年9月27日，重庆市第一中级人民法院作出(2018)渝01执恢206号执行裁定，查封登记在许勤名下的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道152号51幢1-9号房屋。执行过程中，杨珍贵向该院提出书面异议，该院于2018年11月9日作出(2018)渝01执异537号执行异议裁定，驳回案外人杨珍贵的异议请求。杨珍贵遂向该院提起案外人执行异议之诉。 2015年10月26日，许勤(甲方)与杨珍贵(乙方)签订《租赁合同》，约定许勤将位于武隆仙女山隆鑫花漾的山谷3期3-109房屋租给杨珍贵，合同载明:因甲方资金需要，乙方一次或两次分批打入壹拾万元人民币的租房款，甲方收到资金后，按一年五千元人民币的租金将以上房子租于乙方。租期从订立合同的第二年起算。乙方应于合同签订日一周内将房款转入甲方指定账户。户名：杨珍素，开户行：中国工商银行重庆五里店支行，账号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx。2015年10月28日、29日，杨珍贵向杨珍素中国工商银行重庆五里店支行的银行账户（账号：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx）分别转账5万元。 另查明，杨珍贵与杨珍素系亲属关系，杨珍贵和郑华江均认可许勤和李建均系夫妻关系。 一审法院认为，本案的争议焦点在于杨珍贵在涉案房产抵押查封之前是否享有20年房屋租赁权，其请求停止执行并带租拍卖是否应当支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定，杨珍贵应举证证明以下事实：1.杨珍贵已经按约支付了租金且不存在明显不合理的低价承租或伪造交付租金依据等情形。2.杨珍贵在案涉房产抵押、查封前已经实际占有使用案涉房产。 关于杨珍贵是否按约支付租金的问题。根据杨珍贵举示的转账明细等证据，仅能证明其向杨珍素转账10万元，但是其所转账户既不是《租赁合同》约定的租金收款账户，也未有备注或其他说明此款项是履行案涉租赁合同所支付。加之，杨珍贵与杨珍素之间是亲戚关系，双方之间存在多笔转账汇款，不能以支付时间和金额简单认定杨珍贵所转账的款项是支付租金所用。故对杨珍贵关于其已经按约支付了租金的主张，不予认可。另，《租赁合同》没有约定租赁期限，本案中，杨珍贵主张其享有涉案房屋20年的租赁权，但其既没有提交交付租金的证据，租赁合同上亦未约定租赁期限，故认定杨珍贵不享有涉案房屋20年的租赁权。 关于杨珍贵是否在案涉房产抵押、查封前已经实际占有使用案涉房产的问题。本案中，即使杨珍贵所租房屋与本案案涉标的一致，但杨珍贵举示其微信朋友圈截图，既不能证明其占有使用的是案涉房产，也不能证明其是基于租赁关系占有使用案涉房产，同时又未能提交以杨珍贵名义所缴纳的案涉房屋水电费凭证、物管费等其他证据予以佐证，其举示的证据无法证明其实际占有使用案涉房产的事实。 综上所述，杨珍贵提供的证据不足以证明其支付了租金，不能证明其在讼争标的物抵押权设立前已合法占有该不动产，不能证明其就案涉房屋享有20年租赁权，不符合相关法律关于排除执行的法定情形。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回杨珍贵的诉讼请求。本案案件受理费2300元，由杨珍贵负担。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 二审另查明：许勤（甲方）与杨珍贵（乙方）签订的《租赁合同》约定：因仙女山有季节性，一年一般上指每年6-9月，乙方自行负责物管费、水电气费等。 本院认为，本案争议焦点为：杨珍贵是否享有足以排除执行的租赁权。本院评判如下： 杨珍贵不享有足以排除执行的租赁权。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。该条款是对于案外人主张不动产租赁权的一般审查标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的额除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。从以上规定可知，在申请执行人基于抵押权对执行标的依法享有优先受偿权的情况下，承租人必须在抵押权设立前签订租赁合同并占有房屋，且与被执行人之间不存在恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据之情形，方能排除执行。本案中，虽然杨珍贵举示的《租赁合同》落款时间在案涉房屋设定抵押权之前，但杨珍贵并未举示证据证明其于该抵押权设定前占有案涉房屋。从《租赁合同》约定来看，租期从订立合同的第二年起算，一年一般为每年的6-9月，表明首租时间为2016年的6-9月，该租赁期间亦在抵押权设立之后。另从租金的缴纳来看，杨珍贵虽举证其向杨珍素转账10万元，但杨珍贵所转账户非《租赁合同》约定账户，未载明款项用途，亦未有杨珍素、许勤对该款项的说明，加之杨珍贵和杨珍素有亲戚关系，双方之间还存在其他转账往来，故现有证据尚不足以证明杨珍贵已按约缴纳案涉房屋的租金。综上，杨珍贵不享有足以排除执行的租赁权。杨珍贵请求停止执行案涉房屋、带租拍卖，确认其享有20年租赁权的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，杨珍贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由杨珍贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  田晓梅 审判员  徐 宾 审判员  周 倩 二〇一九年十一月二十六日 书记员  文婷婷