重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初2971号 原告：杨旭，男，1986年10月21日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 被告：叶廷洪，男，1966年10月27日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。 原告杨旭与被告叶廷洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中因发现被告叶廷洪下落不明，本院于2019年8月12日裁定本案转入普通程序，并于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告杨旭到庭参加了诉讼，被告叶廷洪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告杨旭向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《购房协议》无效；2.判令被告返还购房款10万元并赔偿损失（以10万元为基数从2013年10月2日起按重庆农村商业银行一年期贷款利息四倍计算至购房款付清时止）；3.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月17日，被告称其在武隆区XX镇XX村XX组有拆房建房的宅基地一块（地名为XXX），准备建房出售，原告与被告签订了《购房协议》，约定被告建好房屋后，将门面上一层、二层任一套约107平方米的住房以1800元/平方米的价格出售给原告，并约定2013年12月交房。合同签订后，原告按照合同约定分别于2013年5月17日、2013年10月1日向被告支付购房款40000元和60000元，合计100000元。被告收到房款后，并未将房屋建好交付给原告，原告多次催促被告交付房屋，或者将购房款退还给原告，但被告总以各种理由予以推脱。之后原告了解到，被告并非武隆区XX镇XX村XX组的集体经济组织成员，没有取得该集体经济组织宅基地建房的资格，双方签订的《购房协议》违反法律规定，属于无效合同，故原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 被告叶廷洪未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2013年5月17日，原告杨旭与被告叶廷洪签订《购房协议》，协议中被告叶廷洪为甲方，原告杨旭为乙方，约定：“叶廷洪在武隆县XX镇XX村XX社有拆房建房宅基地一块，地名XXX，武隆县国土资源局批准建设用地编号为：XXXXXXXXXXXX。……一、房屋的位置和面积：甲方将武隆县XX镇XX村XX组XXX修建的房屋一套（门面上一、二层随意一套）出卖给乙方，此房屋为每平方1800元，此套房屋面积为107㎡左右（按实际面积为准）。二、房屋交付时间：甲方于2013年12月前将约定房屋交付给乙方。三、房款及交付时间：乙方于2013年5月17日前交此房屋定金40000元（大写肆万元整）给甲方，余款在2013年12月30日前付清……六、如果甲方不将约定住房交付给乙方，甲方将按一年期重庆农村商业银行贷款利息的四倍赔偿占用乙方资金的损失……”《购房协议》签订后，原告杨旭于2013年5月17日向被告叶廷洪支付购房款40000元。2013年10月1日，原告杨旭的妻子田某再次向被告叶廷洪支付购房款60000元。被告叶廷洪收到购房款后分别向原告杨旭及其妻子田某出具《收据》，之后被告叶廷洪未按约定向原告杨旭交付房屋。2019年8月5日，原告杨旭向本院提起诉讼，请求判决确认其与被告签订的《购房协议》无效，同时请求被告叶廷洪返还购房款100000元并按重庆农村商业银行同期贷款利率的四倍赔偿资金占用损失。 另查明，2013年，武隆区XX镇XX村XX组的村民代某申请在其原有宅基地上以拆房建房的形式新建一栋住房。2013年5月15日，代某在武隆区XX人民政府办理了《乡村建设规划许可证》，载明建房位置为武隆区XX镇XX村XX村民小组，建设规模165㎡，并明确按农房风貌图集建房。2013年5月24日，经重庆市武隆区国土资源和房屋管理局审批，同意代某在原址修建占地面积为90㎡的房屋。被告叶廷洪与代某签订《建房协议》，约定由代某将其位于武隆区XX镇XX村XX组的土木结构房屋及院坝交给被告叶廷洪修建，拆除旧房及新建房屋的费用由被告叶廷洪负担，房屋建成后，由被告叶廷洪向代某交付3套110平方米的住房和3间40平方米的门面，住房楼层及位置由代某任选，其余房屋归叶廷洪所有。 还查明，原告杨旭和被告叶廷洪均不是武隆区XX镇XX村XX村民小组的集体经济组织成员。案涉以代某名义批建的位于重庆市武隆区XX镇XX村XX村民小组的房屋已经修建完毕，该栋房屋为三楼一底，外加楼顶的农房风貌，现该房屋尚未办理产权登记。 本院确认的以上法律事实，有原告的法庭陈述及其举示的《购房协议》《收据》、（2019）渝0156民初41号民事判决书、证人田某出庭作证的证言等证据在案为凭，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案审理已查明，案外人代某将其享有的农村宅基地使用权交予被告叶廷洪修建房屋，被告叶廷洪遂与原告杨旭签订《购房协议》，拟将自己修建房屋中某一套住房出售给原告杨旭。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十二条之规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。同时，《中华人民共和国物权法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案原告杨旭和被告叶廷洪均非武隆区XX镇XX村XX组的村民，而双方签订的《购房协议》所买卖的系修建于武隆区XX镇XX村XX组宅基地上的房屋，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让，该协议违反法律强制性规定，应属无效，故原告杨旭主张确认其与被告叶廷洪签订的《购房协议》无效，于法有据，本院予以支持。 对于原告杨旭主张被告叶廷洪返还购房款并支付资金占用损失的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，原告杨旭与被告叶廷洪签订的《购房协议》因违反法律强制性规定而无效，双方因该买卖行为而取得的财产应相互返还，故被告叶廷洪依法应当返还原告杨旭支付的购房款100000元。原告杨旭和被告叶廷洪在签订《购房协议》时，双方均应当知晓其所买卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，故应认定双方对合同无效的后果都存在过错。鉴于原告杨旭自身也存在过错，本院对其主张由被告支付资金占用损失的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国物权法》第二条、第六十条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、确认原告杨旭与被告叶廷洪于2013年5月17日签订的《购房协议》无效； 二、被告叶廷洪于本判决生效之日起三日内退还原告杨旭购房款100000元； 三、驳回原告杨旭的其余诉讼请求。 如果被告叶廷洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2300元，公告费300元，合计2600元（原告杨旭已预交），由被告叶廷洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  李林妍 人民陪审员  刘华于 人民陪审员  唐朝臣 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理  周之平 书 记 员  黄 翠