吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终3202号 上诉人（原审原告、案外人）：修玉明，女，1966年11月13日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：黄今，长春市朝阳区桂林法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘子嘉，女，1985年3月2日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吉林省北华房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区长江路经济开发区长江路57号五层093段。 法定代表人：王战民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张纪兴，吉林济川律师事务所律师。 上诉人修玉明因与被上诉人刘子嘉、吉林省北华房地产开发有限公司（以下简称北华公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）（2018）吉0103民初4911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人修玉明及其委托诉讼代理人黄今，被上诉人刘子嘉及被上诉人北华公司的委托诉讼代理人张纪兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 修玉明上诉请求：一、请求撤销宽城法院（2018）吉0103民初4911号民事判决，确认上诉人是位于长春市宽城区凯旋路长岭街2号、台北华郡3幢109室、丘地号6-19/2-78，建筑面积70.89平方米房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。上诉理由：原审认定事实不清。原审认定：首先，未签订合同；其次，不能证明交纳了全部房款；第三，不能证明案涉房屋在长达10年时间里没办理产权过户手续非因修玉明自身原因所致；综合认定：不能认定其与北华公司就案涉房屋存在真实的买卖关系。这么说是错误的，事实是上诉人与北华公司存在买卖关系，这是客观事实，原审法院认定了上诉人在法院查封之前己占有案涉房屋。这一点已经证实上诉人与北华公司存在买卖关系，北华公司不会无故让上诉人占有房屋的，实际占有就能够充分证明具有买卖关系的。上诉人向北华公司交付了全额房款，上诉人和北华公司同时能够证明房款全额交付，是现金交付的，这是事实。关于10年没有办理更名过户问题，因为北华房公司开发手续不齐全的原因，致使我的房子不能办理产权不是上诉人不去办理。综上所述，按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一、上诉人2008年就合法占有该房屋，而且使用至今。第二、上诉人于2008年8月22日就交付了首付20万元，2009年6月24日交付了全额价款379799元；同时还补交了额外增加面积39平方米的房款93600元；第三、由于北华公司开发手续不完备，致使不能办理产权。所以，上诉人对所占有的房屋具有合法所有权，符合法律规定，任何人都不得剥夺合法权利。法院审理案件的原则是：以事实为根据，以法律为准绳。上诉人买房子是不争的事实，法院不得执行该房屋。不能造成新的债务关系，不能侵犯上诉人的合法权利！法律是维护社会安定团结的，不是制造混乱的，第一、上诉人是不会搬离出此房屋的，誓死保护上诉人的合法权益。第二、如果上诉人将房屋倒出交给法院，那就形成新的债务关系，上诉人还要向北华公司索要房款，这是法院造成新的纠纷。为此，上诉人请求二审法院撤销宽城区法院(2018)吉0103民初字4911号民事判决，确认上诉人居住10年之久的房屋的所有权是上诉人的。 刘子嘉辩称：一审庭审中上诉人无购房合同，查北华公司的账目，与上诉人陈述的不符，根据一审中北华公司提供的公司2009年6月24日的记账凭证显示现金为26022元，实际上与上诉人交款钱数不符，正常的房屋买卖合同应在房地局有备案，对房屋状态不了解导致查封，所以在买房中存在过错，不同意解封。 北华公司辩称，同意上诉人的上诉请求，上诉人和北华公司存在真实的商品房买卖关系，北华公司收了全部案涉房屋的购房款，并将房屋交付给上诉人使用，未为上诉人办理产权是因为北华公司未给上诉人办理产权，北华公司也未给其他九位门市办理过所有权登记，原审判决案卷中并没有其他九个门市的登记相关证据。 修玉明向宽城法院一审起诉请求：一、撤销对修玉明合法所有、合法占有的位于长春市宽城区凯旋路长岭街2号台北华郡3幢109室、丘地号为6-19／2-78、建筑面积70.89平方米房屋的执行；二、诉讼费由刘子嘉、北华公司承担。 宽城法院一审认定事实：2018年，刘子嘉因与北华公司房屋买卖合同纠纷一案向该院提起诉讼，该院于2018年3月7日作出（2018）吉0103民初261号民事判决书，判决：一、刘子嘉与北华公司签订的《意向购房协议》无效；二、北华公司于判决生效后五日内返还刘子嘉购房款427500元，并按中国人民银行同期贷款利率自2011年9月22日起至北华公司实际给付全部购房款之日止向刘子嘉支付利息；三、驳回刘子嘉的其他诉讼请求。因北华公司未按生效判决履行义务，刘子嘉向该院申请强制执行。该院于2018年5月14日查封了北华公司开发的、坐落于长春市宽城区凯旋路长岭街2号台北华郡3幢109室、丘地号为6-19/2-78、建筑面积70.89平方米的案涉房屋（系门市房）。修玉明提出案外人执行异议，该院于2018年11月2日作出（2018）吉0103执异117号执行裁定书，驳回修玉明的异议，修玉明为此提起诉讼。 另查，2007年12月30日，修玉明与北华公司签订《商品房认购合同》，合同约定：修玉明认购北华公司建筑面积共100平方米的商品房一套，认购价为每平方米2500元，双方签订本认购合同时一次性将全额认购款交齐，北华公司于2008年12月31日前将已竣工验收合格商品房交付给修玉明使用。同日，北华公司与修玉明及长春北华药业有限公司签订《担保合同》，约定：北华公司与修玉明于2007年12月30日签订了《商品房认购合同》，长春北华药业有限公司为保证上述主合同的履行，自愿作为北华公司的担保人。修玉明自认已按认购合同约定交纳了250000元房款购买了上述房屋，但其提供的2008年8月22日的收据显示北华公司收到的是3幢109室门市（94.24平方米）的首付款200000元。修玉明解释称自己于2009年又在北华公司购买了案涉房屋，建筑面积为70.89平方米，2009年6月24日交纳总房款379799元（有交款单），加上附加面积39平方米，于同日交纳房款93600元（有收据），共计473399元，先前交纳的200000元包含在此款中。修玉明主张购房款均已现金交付，但就案涉房屋未与北华公司签订房屋买卖合同。北华公司出具两份证明证实修玉明购买案涉房屋的事实，并证实不能办理产权系因该房屋面积增加，超出原规划、设计，并认可案涉房屋归修玉明所有。长春市宽城区群英街道长盛社区居民委员会出具证明，证实修玉明自2008年12月起在案涉房屋中居住至今。同时修玉明提供有效期自2009年2月19日至2014年12月31日在案涉房屋由修玉明作为经营者的义隆平价超市的烟草专卖零售许可证、有效期自2012年10月16日起的吉林省城市供用热力合同（用热人为修玉明）、交纳案涉房屋（70.89平方米）2009年度及2010年度20%采暖费（购货人为修玉明）的供热费发票2张，证明修玉明自2008年12月起一直在案涉房屋开超市并居住。北华公司当庭提交两组证据，证实修玉明已交纳购房款379799元购买了案涉房屋。1.2009年4月20日交款单及记账凭证各一份，表明修玉明于当日交纳3幢109室（94.24平方米）房款为353777元，记账凭证显示库存现金233777元，其他应付款/外部其他应付款为120000元，预收账款为353777元；2.2009年6月24日交款单及记账凭证各一份，表明3幢109室（70.89平方米）总房款为379799元，记账凭证显示库存现金26022元（实收）。 再查，北华公司共建包含案涉房屋在内10套门市房，其他9套门市房均已更至买受人名下，只有案涉房屋未更名。 宽城法院一审认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，修玉明应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，修玉明自认在北华公司购买了两套房屋，其与北华公司签订的《商品房认购合同》与案涉房屋无关，修玉明主张购买案涉房屋，但未签订房屋买卖合同；其次，修玉明称现金交付全部购房款，虽然北华公司账面上有交款记载，但修玉明不能提供款项来源的证据，对房款交纳数额前后陈述不一致，与北华公司记载的交款方式亦不相符，不能证实其交纳了全部购房款；第三、在其他门市房均已办理过户登记的情况下，仅凭北华公司出具的证明不足以证实案涉房屋在长达10年时间里没办理产权过户手续非因修玉明自身原因所致。综合本案修玉明的举证及庭审中各方当事人的陈述，本院对修玉明在法院查封之前已占有案涉房屋予以认可，但修玉明陈述的购买该房屋的过程明显不符合交易习惯，不能认定其与北华公司就案涉房屋存在真实的买卖关系。修玉明的主张既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，也不符合第二十八条规定，故修玉明不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回修玉明的诉讼请求。案件受理费8400元，由修玉明自行负担。 二审期间，经本院审理查明的事实与宽城法院一审认定的事实一致。 另查明，修玉明与北华公司2007年12月30日签订的《商品房认购合同》，约定的是修玉明购买北华公司开发建设的台北华郡一号楼建筑面积100平方米的商品房一套；上诉人自述其与北华公司并未签订购买案涉房屋的书面买卖合同。 本院认为，一、上诉人修玉明与北华公司之间并未签订购买案涉房屋的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的保护房屋买受人物权期待权的情形；二、虽然修玉明提供了北华公司的记账凭证及交款单，作为其购买案涉房屋及缴纳了全部购房款的证据，但因双方之间并未签订书面买卖合同，无法确认案涉房屋的总价款数额，不能证明修玉明与北华公司之间就案涉房屋存在真实的买卖关系并缴纳全部购房款。综上，修玉明的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8400元，由上诉人修玉明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  蒋振华 审判员  邢春鹤 二〇一九年十一月二十一日 书记员  赵若冰