江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0922民初2489号 原告：樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司。 负责人：肖宇春。 委托诉讼代理人：李圣平。 被告：袁辉。 委托诉讼代理人：郭丽文。 原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司与被告袁辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司负责人肖宇春及其委托诉讼代理人李圣平，被告袁辉委托诉讼代理人郭丽文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业管理费3531.58元（从2016年7月22日起至2019年8月21日止，共计37个月)。2、判令被告支付滞纳金754.24元。3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：关于诉求1，原告江西省樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司按和谐佳园物业管理委托服务合同的约定，对被告居住的和谐佳园小区进行物业管理。被告于2015年7月22日入住和谐佳园小区二期X栋X元X室，该房屋面积为119.31m’，经万载县物价局和该小区前期物业管理合同，2015年7月22日至2019年8月21日，每月的物业管理费合同约定为0.8元/㎡，2015年7月22日至2016年7月21日物业费已缴清，从2016年7月22日至2019年8月21日，被告每月应缴物业管理费为95.448元。累计37个月，共计3531.58元。被告入住后以种种理由拖欠至今，期间原告多次反复催缴，但遭受被告拒绝。关于诉求2，根据《江西省住宅物业管理规定》第四十五条第三款规定：业主应根据物业服务合同约定，按时交纳公共物业服务费；业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其交纳：物业服务企业根据《入户须知》第三项第六条第一节依法向人民法院起诉。业主、使用人未按照物业服务合同交纳物业管理服务费用的，物业服务企业可以按日收取逾期未交的千分之三的滞纳金或者按合同约定加收滞纳金。2016年7月22日起欠至2019年8月21日结算，袁辉管理费为95.448元/月，在此我们只按万分之六收取，第一年滞纳金：250.84元，第二年滞纳金：250.84元，第三年滞纳金：250.84元，第四年1个月滞纳金：1.72元，累计合计：754.24元。综上，被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告权益。为此，特根据我国《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告袁辉辩称，一，物业合同问题：原告告我没交物业费，请问原告：我买房时开发商代签的物业管理合同是不是2015年到2016年，这个期间物业费开发商已代收。也不知道后面的合同是一年一签还是几年一签，还是谁在我们业主不知情的情况下代签，所以我不承认合同的合法性。二，物业管理问题：原告小区管理混乱，给我带来了很多的不安和不便，存在非常大的安全隐患。原告不能按照（2015年至2016年）物业合同约定提供物业服务违约在先，存在许多违反物业合同的行为。（1)对讲单元门购房合同上有，至今从来没有关过。(2)我楼下一店铺随便破墙开门出入小区，当时我们大家都阻止开这门，并且要求物业来说服此事，但物业不履行制止义务。此门给整个小区带来极大安全隐患，因为此门长期开着随时有人进出，那小区大门的安保就失去了作用。试想下如果所有一楼的商铺都开个后门，那小区是个什么样的情况。小区更是无法管理。（3）地下车库空空荡荡，消防通道停车混乱，从来没有人管理过，给我们出入带来极大不便和安全隐患。(4)绿化区杂草丛生，树木枯死未清理补种，景观水池由之前的清澈变成一潭不见底的墨绿臭水，垃圾桶不定时清洗而存在严重异味，装修垃圾经常性长期不清理，楼道窗户常年也未擦拭，停水常态化，电梯出问题维修时间长达半个月之久等等。物业理应是为整个小区提供良好的服务，业主们支付合理的服务费。这么多的问题物业都不处理，如此的服务，我才拒交物业费。 经审理查明，2014年12月24日，万载县物价局印发《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》，该通知第二条规定了小区物业服务费，多层每月每平方米0.4元，高层每月每平方米0.8元。原告接受万载县城达房地产开发有限公司委托，为和谐佳园小区提供前期物业管理服务。该前期物业管理服务期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。被告系和谐佳园小区二期X栋X单元X室的业主，其房屋建筑面积为119.31㎡，于2015年7月22日办理房屋交接手续。交接房屋时，被告在《承诺书》上签名。该《承诺书》载明“本人已详细阅读并理解和谐佳园《业主服务手册》，承诺并倡导其他业主及物业使用人同意并遵守《业主服务手册》中《前期物业管理委托合同》、《房屋装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《权利和义务》中的一切条款，以及装修、消防、电梯使用等相关规定，本人同意承担违反本《业主服务手册》相关规定的相应责任…”。《和谐佳园二期前期物业服务合同》对双方的权利义务进行了约定，并约定了公共性服务费电梯房为0.8元/㎡，还约定了业主和使用人必须按规定及时交纳物业管理各项费用，欠交从逾期之日起将按规定收取每天3‰的滞纳金。被告入住后支付了至2016年7月21日止的物业费，后以原告违约为由拒绝支付，虽经原告多次催收，至今仍未支付。和谐佳园小区业主委员会成立后，选定原告从2019年1月1日起继续为该小区提供物业管理服务。 上述事实，有当事人当庭陈述以及原告提供的和谐家园住户情况登记表、承诺书、和谐佳园二期房屋、店面交接验收表、和谐佳园Ⅱ期入住指南、万载县物价局《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》、催缴物业费告知，被告提供的照片为证据证明，经庭审质证和本院审核属实，可以认定。 本院认为，被告作为和谐佳园小区二期的业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告亦享受了相应的服务，理应按约定支付物业费。原告所起诉的是被告自2016年7月22日起至2019年8月21日止欠交的物业费，根据《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》中关于物业费的规定，被告所欠物业费金额为3531.58元（119.31㎡×0.8元/㎡/月×37个月）。诉讼中，被告以原告提供的物业管理服务存在严重瑕疵为由进行抗辩，经本院核实，原告提供的物业管理服务确实存在诸多瑕疵，一定程度上影响了小区业主的生活质量，故酌定由被告支付上述所欠物业费的90%。关于原告要求被告支付的滞纳金，严格意义上来说应该是违约金。因为滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力过程中。相反，违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。本案原告与被告是平等的民事主体关系，调整二者之间的法律关系应当适用《中华人民共和国合同法》，而《中华人民共和国合同法》中只有违约金，即使约定是滞纳金，也应按违约金去解释和处理。上已述及，原告提供的物业管理服务确实存在诸多瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告袁辉向原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司支付从2016年7月22日起至2019年8月21日止所欠物业费3531.58元的90%，计3178.42元，限本判决生效后五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司负担5元，被告袁辉负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员  王钟敢 二〇一九年十一月二十五日 书记员  林 智