江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0981民初3521号原告：李荣珍，女，1967年3月10日出生，汉族，私营企业出纳，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：兰波，男，江西浩剑律师事务所律师。执业证号：13609200510826234。委托诉讼代理人：肖德兴，江西浩剑律师事务所律师。执业证号：13609200610528869。被告：罗旋，男，1986年11月26日出生，汉族，个体户，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：罗冬发，男，1959年10月11日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。系被告罗旋的父亲。委托诉讼代理人：易惠新，江西华晟律师事务所律师。执业证号：13609198810515662。第三人：徐旭兵，男，1978年1月6日出生，汉族，个体户，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：李力，男，1984年4月14日出生，汉族，丰城市城市鑫连锁酒店合伙人，住所地：江西省丰城市。原告李荣珍（以下简称原告）与被告罗旋（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日作出（2018）赣0981民初2426号民事判决，原告李荣珍不服该判决，向江西省宜春市中级人民法院提起上诉，江西省宜春市中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）赣09民终105号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本院于2019年8月7日立案受理后，依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖德兴、被告委托诉讼代理人罗冬发、易惠新到庭参加诉讼，第三人徐旭兵经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣珍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金80000元、滞纳金100000元、违约金300000元，共计人民币480000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年2月20日，原告与被告签订《租房合同》一份，合同约定，原告将自己位于丰泽苑东四、东五幢二楼2—1号商用房租赁给被告使用，租赁期限为12年。租赁期间，被告提出终止合同。2018年4月8日，原告同意解除合同并与被告签订了《解除租房合同协议书》一份。协议第三条约定：“协议签订之日，乙方（被告）应向甲方（原告）支付如下费用：1、未支付的租金80000元；2、违约金50000元；3、滞纳金100000元。共计人民币230000元，其中50000元由甲方从乙方交纳的保证金中扣除。”第五条约定：“本协议自乙方向甲方履行完本协议第三条约定的支付义务之日起生效。如乙方未按本协议约定履行义务，原合同仍然解除，但乙方须按合同约定继续支付其占用商铺期间的租金并支付违约金300000元”。现已届还款期，但被告拒不履行合同约定的义务，遂酿成纠纷。原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告罗旋辩称，1、被告没有和原告签订解除租赁合同协议书，相反，原告于2018年4月8日在没有征得被告同意的情况下将租赁物租给第三人，且在2018年3月11日后锁了被告租赁的酒店一次门，关了三次店，严重违背了合同，侵犯了被告的租赁经营权，给被告造成了极大的经济损失，被告保留对原告追索的权利；2、被告没有违约行为，不存在拖欠原告租金的情况；3、本案第三人与本案的处理结果存在利害关系；4、约定的违约金明显过高。第三人徐旭兵书面述称，我长期在深圳，因工作原因不能到庭，现将丰城市永升快捷酒店（现城市鑫连锁酒店）转让、租赁情况如实答辩，我先与被告谈好转让价格及相关事项后，我提出被告与原告先签订解除租赁合同后，再与原告签订新的租赁合同，原告和被告签订解除合同协议以及付款结算等事务我均不在场，当时在场三方都是认可转让和新的租赁合同后签字。在酒店转让时，我已经交清2018年4月8日至2018年5月31日的租金5.5万元给被告罗旋。2018年6月1日开始我按45万元/年交租金给原告李荣珍。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人开庭时进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的2017年6月13日的《授权委托书》，虽然被告提出委托人并非罗旋本人签名，但有受托人罗冬发的签名，且被告提供的2017年6月19日签订的《协议书》中罗旋本人也未签名，但双方均认可《协议书》的效力，且《协议书》于本案相关事实认定有关，故对《授权委托书》的效力本院予以确认。2、原告提供的2018年4月8日的《解除租房合同协议书》，被告对真实性提出异议，认为不存在未支付的租金，并认为罗冬发无代理权或超越代理权。结合本案其他证据来看，被告对真实性的异议不成立，即使罗冬发无代理权或超越代理权，相对人也有理由相信行为人有代理权，合同并非当然无效，且原、被告的租房合同已经实际解除，对该证据本院予以确认。3、被告提供的2017年6月19日的《协议书》，原告对真实性没有异议，只是对证明目的有异议，鉴于《协议书》对《租房合同》做了变更，并于本案相关事实认定有关，故对该证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年2月20日，原告与被告签订《租房合同》一份，约定原告将自己位于丰泽苑东四、东五幢二楼2—1号商铺租赁给被告使用，租期12年，前六年每年租金380400元，后六年每年租金456500元，每年6月1日一次性付清，被告交纳50000元履约保证金，如拖欠15天以上，押金没收，原告有权收回房屋，从第16天起原告有权向被告按实欠租金加收每天1%的滞纳金。2017年6月13日，被告出具《授权委托书》一份，授权罗冬发处理被告与原告房屋租赁纠纷、被告与原告之子邹武的借款、担保纠纷。2017年6月19日，罗冬发以被告委托代理人身份与原告签订了《协议书》，重新确认房屋租期为12年，自2012年6月1日至2024年5月31日止，每年租金380000元，2012年6月1日至2015年6月1日租金已经付清，2015年6月1日至2017年6月1日的租金76万元抵销原告之子邹武欠被告借款本息76万元，同时被告免除邹武对徐兵欠被告借款本金525万元所负的担保义务。并约定原告同意被告在2017年12月31日前后两个月将租赁物的承租权转让，但转让价款应优先支付2017年6月1日至转让之日的租赁费用，并且受让方取代被告与原告重新签订租赁合同。之后，被告找到了本案第三人受让承租权。2018年3月18日被告支付了20万元租金给原告，2018年4月1日被告支付了10万元租金给原告，扣除履约保证金50000元，被告实欠原告租金30000元未付。2018年4月6日，被告又出具了一份《授权委托书》，授权罗冬发代理合同转让、营业执照过户等事宜。2018年4月8日，罗冬发以被告委托代理人的身份与原告签订了《解除租房合同协议书》一份，确认被告的50000元履约保证金折抵租金，被告实欠租金30000元。随后原告与本案第三人签订了新的租房合同，租期为8年，自2018年6月1日起算，每年租金456500元。原告与被告已经实际解除了租房合同。本院认为，1、关于《解除租房合同协议书》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”罗冬发是被告的父亲，曾经代理被告处理被告与原告房屋租赁纠纷、被告与原告之子邹武的借款、担保纠纷。现被告又授权罗冬发代理承租权转让、营业执照过户等事项，承租权转让时必然要与原告解除租赁合同。因此原告有理由相信罗冬发有代理权，代理行为有效。对被告关于罗冬发无权代理或超越代理权所签合同无效的主张，本院不予采信。2、关于被告是否违约及违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案双方当事人已经实际解除了租房合同，被告欠原告租金30000元，应当按照双方约定支付给原告。按照《协议书》的约定，租赁物的承租权转让之日（2018年4月8日）即租金支付的最后期限，按照《租房合同》约定拖欠15天以上要支付违约金。被告已经拖欠30000元租金15天以上，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现《解除租房合同协议书》约定的违约金明显过分高于造成的损失，被告关于违约金数额过高应当予以适当减少的主张，本院予以采纳，并以欠付租金为基数，以不超过年利率24%的标准对违约金数额进行相应调整。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗旋欠原告李荣珍租金人民币30000元，违约金11400元，合计41400元，（违约金以30000元为基数按年利率24%自2018年4月23日计算至2019年11月22日止，以后利息计算至付清款止），限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李荣珍的其他诉讼请求。案件受理费8500元，由原告李荣珍负担7767元，被告罗旋负担733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  章友军人民陪审员  徐德辉人民陪审员  熊俊波二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张 霞附：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。