甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终857号上诉人（一审原告）：平凉巨星集团房地产开发有限公司，住所地：平凉市崆峒区西大街73号。法定代表人：巨永红，该公司董事长。委托诉讼代理人：巨红梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王璞，甘肃璞义律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王亚玲，女，1968年1月24日出生，汉族，住陕西省宝鸡市。委托诉讼代理人：张斌（王亚玲姑父），住陕西省宝鸡市。上诉人平凉巨星集团房地产开发有限公司(以下简称巨星集团）因与被上诉人王亚玲房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省华亭市人民法院（2017）甘0824民初1120号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人巨星集团的委托诉讼代理人巨红梅、王璞，被上诉人王亚玲及其委托诉讼代理人张斌参加诉讼。本案现已审理终结。巨星集团上诉请求：1.撤销华亭市人民法院（2017）甘0824民初1120号民事判决；2.改判王亚玲向巨星集团支付房租费500000元、物业费16058.52元、暖气费28102.41元，三项合计544160.93元；3.改判王亚玲向巨星集团支付违约金100000元；4.本案一、二审诉讼费由王亚玲承担。事实与理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》系自愿协商一致且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公司将华亭市巨星龙鼎大厦三楼出租给王亚玲，2015年11月28日虽向一、二楼商户发出撤场通知，但2016年3月下旬商场才全部停业，王亚玲停业与商场一、二楼撤场无关，且在装修期间从未停水、停电，直达三楼步行梯也未关闭，王亚玲不履行合同义务构成违约；2.王亚玲违反合同，达到约定解除合同的情况下，公司有权解除合同；3.一审以《房屋租赁合同》自2016年9月30日起予以解除与生效法律文书矛盾，2016年9月30日至2017年10月19日交回涉案房屋之前，王亚玲仍继续占有使用所租赁巨星龙鼎大厦三楼房屋，王亚玲应当支付房租费、物业费、暖气费、并承担违约金。王亚玲辩称，1.2015年9月23日双方签订《房屋租赁合同》，同年10月31日其经营的美食城开业，但巨星集团于同年11月28日要求大厦一、二楼商户于12月5日全部撤场，并停水、断电、停止物业管理服务，由于一、二楼商户撤场装修，电梯关闭，商场大门紧锁，仅有一处消防通道，在拆除装修装饰时三楼卫生条件达不到经营美食城的要求，其于2016年2月16日、3月6日向巨星集团提出书面申请，巨星集团回复双方按《房屋租赁合同》条款执行，同年3月7日美食城停业，其多次要求交还房屋钥匙但巨星集团拒不接受，依据《合同法》第94条第4款规定，该合同已于2016年3月7日解除；2.2016年3月美食城物品均为巨星集团所有，不存在王亚玲占有和使用该房屋，其未继续营业，巨星集团要求王亚玲支付房租费、物业费、暖气费并承担违约金的请求不能成立，要求驳回巨星集团的诉讼请求。巨星集团向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付房租费500000元、物业费16058.52元、暖气费28102.41元，三项合计544160.93元；3.被告应向巨星集团支付违约金100000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月23日，巨星集团下属的华亭县巨星龙鼎大厦与王亚玲签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（龙鼎大厦）将其位于华亭县西关十字巨星龙鼎大厦三楼租给乙方（王亚玲），面积1338.21平方米，用途为餐饮、美食；租赁期限为两年，房屋年租金总额为500000元，乙方（王亚玲）应在签订之日缴纳租金250000元，剩余租金在2016年1月20日一次性交清。第二年租金缴纳方式同第一年，2016年9月30日缴纳25万元，剩余250000元在2017年1月20日一次性交清。合同签订后，巨星集团于2015年9月30日向王亚玲交付了租赁房屋，王亚玲亦于2015年10月10日分两笔向巨星集团缴纳了首期租赁费250000元。2015年11月28日，巨星集团发出通知，以受全体业主委托对商场一、二楼整体出租为由，要求商户于2015年12月5日之前撤场。2016年3月6日，因龙鼎大厦装修，王亚玲经营的巨星源美食城向巨星集团提出书面申请，申请停业至大厦一、二楼开业，巨星集团未予应允。2016年7月1日，王亚玲以巨星龙鼎大厦一、二楼商户撤场装修，给其经营的华亭县巨星源美食城造成损失，双方协商无果为由，将巨星集团起诉至本院。巨星集团也以王亚玲违约未支付租赁费为由提起反诉。本院审理后依法作出（2016）甘0824民初1153号民事判决书，判决双方合同继续履行，王亚玲支付巨星集团房屋租赁费等各项费用合计350702.11元。该判决作出后，王亚玲在案件执行期间申请再审，本院另行组成合议庭进行审理，并作出（2017）甘0824民再2号民事判决书，判决：一、撤销本院（2016）甘0824民初1153号民事判决书；二、涉案《房屋租赁合同》自2016年7月4日起，依法予以解除；三、王亚玲支付巨星集团房屋租金等各项费用178309.45元；四、巨星集团支付王亚玲违约金28630.14元；五、驳回王亚玲其余诉讼请求，驳回巨星集团其余反诉请求。该判决作出后，双方均不服，向平凉市中级人民法院提起上诉，中级法院审理后依法作出（2018）甘08民再10号民事判决书，判决维持了本院（2017）甘0824民再2号民事判决书第一项，撤销了第二、三、四、五项，并判决王亚玲支付巨星集团房屋租赁费等各项费用175702.11元。另查明，华亭县巨星龙鼎大厦为巨星集团所修建、管理，“华亭县龙鼎大厦”印章未经工商登记及公安机关备案。2017年1月14日，在（2016）甘0824民初1153号案件执行过程中，王亚玲自动向巨星集团履行租赁费80000元。2017年10月19日，本院组织双方对王亚玲所租赁龙鼎大厦三楼财产进行了移交，巨星集团收回房屋。一审法院认为，巨星集团、王亚玲签订的《房屋租赁合同》缔约主体适格、意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十二条4约定，王亚玲拖欠租金累计达十日的，巨星集团可终止合同并收回房屋，现王亚玲拖延租金时限早已超过该约定期限。故巨星集团诉请解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。对巨星集团的第二、三项诉求，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案系房屋租赁合同履行发生的纠纷，巨星集团签订合同的目的是为收取租赁费，王亚玲签订合同的目的在于经营美食城从而盈利，但王亚玲因经营不善仅于2015年10月10日缴纳了第一年度租赁费250000元，对下剩租赁费无力缴纳，其自动停业、拖欠租赁费及提起诉讼的行为，已明确向巨星集团表明其不愿继续履行合同义务，致使双方签订合同的目的无法实现。而作为出租方在第一年度租赁期限届满时，巨星集团理应积极行使合同约定的解除权，但巨星集团怠于履行该权利，选择放任房屋长期闲置，导致房屋租赁费等损失不断扩大，故造成损失的过错方在巨星集团，其诉求的相关费用应自行负担。王亚玲关于巨星集团采取欺骗手段签订合同，合同无效的辩解与事实不符，本院不予采纳。综上所述，对巨星集团请求解除合同的诉求予以支持，对其他诉求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四第（四）项、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、华亭县巨星龙鼎大厦与被告王亚玲于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》自2016年9月30日起予以解除；二、驳回平凉巨星集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20484元，由平凉巨星集团房地产开发有限公司负担。二审中，当事人对一审查明的事实无异议，一审查明的事实属实，予以确认。本院认为，2015年9月23日，巨星集团下属的华亭县巨星龙鼎大厦与王亚玲签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同》第十二条4项约定，王亚玲拖欠租金累计达十日的，巨星集团可终止合同并收回房屋。巨星集团签订合同的目的是为收取租赁费，王亚玲基于巨星龙鼎大厦的商业环境，签约用于餐饮、美食营业，签订合同目的在于经营美食城从而盈利，王亚玲缴纳了第一年度租赁费250000元，对剩余租赁费再未缴纳，自动停业，拖欠剩余租赁费及提起诉讼的行为，已向巨星集团表明不愿继续履行合同约定义务，致使合同目的无法实现。巨星集团应妥善协商、积极行使合同约定的解除权，但巨星集团放任房屋长期闲置致损失不断扩大。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。一审综合考量分析双方合同内容、合同履行情况、合同解除条件的形成等因素，判决解除巨星集团与王亚玲签订的《房屋租赁合同》，驳回巨星集团要求王亚玲支付房租费、物业费、暖气费、违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，巨星集团的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10242元，由上诉人平凉巨星集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高  雁审 判 员 杜 爱 勤审 判 员 高 玉 芬 二〇一九年十一月二十六日法官助理 杨  梅书 记 员 韩英华杰