北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初30870号原告：颜冬，女，1992年12月21日出生，汉族，无职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李宁，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金波，北京市德通律师事务所实习律师。被告：路婷婷，女，1983年5月19日出生，汉族，无职业，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：胡楠，北京市达奥律师事务所律师。原告颜冬（以下简称原告）与被告路婷婷（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜冬及其委托诉讼代理人李宁、孙金波，被告路婷婷的委托诉讼代理人胡楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告2019年4月22日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2019年7月6日解除；2、请求判令被告退还租金75000元、押金50000元、中介费25000元；3、请求判令被告退支付违约金50000元，并赔偿装修损失11000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告欲租赁房屋经营奶茶店，因此与北京欧麦地产经纪有限公司签订了中介服务合同，交纳了25000元的中介费用。经北京欧麦地产经纪有限公司介绍，原、被告于2019年4月22日签订了《北京商铺、写字楼租赁合同》，双方在合同中约定被告向原告出租北京市通州区万达广场西门金街X-XX，租赁期限为2019年4月23日至2022年4月22日。合同另约定了租金的支付方式及违约责任。同日，原告向被告支付了押金及三个月的租金共计125000元，后原告在装修过程中被物业告知因消防不合格不能营业，原告就此事与被告多次协商未果。被告辩称：同意解除合同，但由于对方未按时交纳房租，根据合同约定我方可以解除合同，故我方认为合同应当于2019年7月12日解除；不同意原告其他诉讼请求，我方已经按照合同约定将房屋交付给原告，是因对方没有去物业公司登记才导致无法经营，我方没有任何违约行为，故不同意支付相关费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年4月22日，原告（乙方）、被告（甲方）经北京欧麦地产经纪有限公司居间介绍签订《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：甲方将位于北京市通州区万达广场西门金街X-X（以下简称X室）合租中的20平方米出租给乙方，租赁用途为商用，租赁期限3年，租赁起租日期自2019年4月23日至2022年4月22日止，无装修免租期，乙方应提前15日向甲方支付下一期的房租，甲方于2019年4月22日将房屋交付给乙方；房屋租金为25000元/月，付款方式为押二付三，递增方式为逐年递增5%，第一年季度租金为75000元……；付款支付日期为2019年4月22日,2019年7月7日,2019年10月7日,……以后以此类推；甲、乙双方自签订本协议之日起，乙方即付给甲方押金50000元；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达5日；2、拖欠各项费用累计达到1500元；3、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；4、擅自拆改、变动或损坏主体结构的；甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1、因产权有纠纷的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；租赁期间，任何乙方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍有效）。如因国家建设、不可抗力因素情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失不予补偿；租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应该月租金200%向乙方支付违约金；乙方逾期未支付租金的，甲方按每日应交房租的千分之五向乙方加收滞纳金。乙方经营期间，出现的食品安全事故由乙方承担与甲方无关；甲方的营业执照、食品卫生许可证无条件给乙方使用，所产生的费用由乙方承担；甲方供给乙方“饿了吗”平台使用；乙方可转让，不可转租。合同还对房屋修缮、保证事项等做出了约定。《租赁合同》签订后的当日，原告向被告交纳了X室合租租金及押金125000元，向北京欧麦房地产经纪公司支付房屋服务费25000元，被告如约将房屋交付给原告。《租赁合同》签订后，原告将该X室进行了装修，但未经过物业公司的审批和验收。原告提供的2019年5月13日其与北京丽颖居装饰设计有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》显示，原告委托该公司对万达金街X区X号25平方米的店铺进行装饰装修，开工日期为2019年5月15日，竣工日期为2019年5月25日，合同工程造价为11000元，该合同附带的《万达奶茶店装饰工程报价单》显示，万达广场二室一厅用木格栅、硅藻泥材质进行装饰，装修项目为：铝格棚吊顶小计2666元、铲硅藻泥墙皮1500元；墙面底层处理562．50元、墙面涂刷硅藻泥1687．50元、墙面刮腻子562．50元、原墙面打磨刷涂料577．50元，垃圾清运500元，灯具安装300元，开关面板400元，水电路改造2500元，总计11056元，但《万达奶茶店装饰工程报价单》中的甲、乙双方签字及签字时间处均为空白。2019年7月6日，原告通过微信向被告发送《租赁合同解除通知书》称，“因你方出租的通州万达金街X区X店铺消防不合格，物业不允许开业，现通知房东解除该合同，X店铺钥匙已归还中介。该店铺内物品已清空，望三个自然日内归还租金及押金，并赔偿损失。”原告在向被告微信送达《租赁合同解除通知书》的同时，向北京欧麦房地产经纪公司书面送达了《租赁合同解除通知书》，并将X室的钥匙交付该公司员工李英卓。现本案原告承租的25平方米面积已由被告于2019年7月23日出租给案外人冯军，起租时间为2019年7月27日，3日免租期不包括在租赁期内，双方签订的《房屋租赁合同》显示，据以出租的25平方米包括朝东前厅15平方米，后厨10平方米，月租金26000元，租金给付方式为押二付三。被告提供的证据显示，2019年7月3日，冯军向江苏省第一建筑安装股份有限公司北京分公司支付X-X-X消防改造工程款9000元。2019年7月31日，冯军向北京市通州区万达广场所在物业管理公司大连一方物业管理有限公司北京分公司（以下简称物业公司）交纳B2-X喷淋泄水费2000元、点位占用费2000元。2019年8月25日，物业公司向冯军发送短信告知，“您的报修工单已完成，感谢您的支持与帮助……”。后冯军实际入住X室进行经营。就原告承租的X室消防不合格的原因，物业公司向本院提交的《关于B2-X装修申报情况说明》称，“2019年5月27日，X-X租户来到我司咨询装修事宜，我司二装办理人员告知其装修手续办理流程及所需材料。2019年5月28日，我司按《二次装修管理办法》要求，组织入户查看。经查看，该户内消防设施不符合消防规定，包括后厨无喷淋、烟感设备，消防栓被封堵等，故我司要求其进行整改。截止2019年10月11日，我司未再收到租户关于二装手续申请及消防改造的材料。”另查，2018年4月23日，被告与王喜忠、王锦兵、北京森远房地产经纪有限公司签订《通州北苑项目三方租赁协议》，王喜忠、王锦兵将其所有的位于北京市通州区万达广场西门金街X商业楼一层X、X出租给被告用于餐饮经营，建筑面积63平方米，租期自2018年5月1日至2023年4月30日。2019年5月19日，被告与案外人曾广签订《北京商铺、写字楼租赁合同》，将其中的X商业楼X（以下简称X室）出租给曾广用于餐饮经营。2019年4月22日，将X商业楼X出租给本案原告用于商业经营。被告称，在被告经营餐饮期间，将X室、X室打通，并通过物业公司的消防验收。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。当事人有责任对自己的主张提供证据。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律或事实上不能履行的除外。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的计算方法。本案中，原、被告就X室签订的《租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行。本案中，原告据以要求解除合同的理由系物业公司认为X室因消防验收不合格不能营业，租赁的房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定的情况，但根据《中华人民共和国消防法》关于“县级以上地方人民政府应急管理部门对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府消防救援机构负责实施”的规定，物业公司不具有判定消防验收是否合格的权限，故原告以此要求解除合同的依据不足，本院不予支持。现X室已出租给案外人冯军，且原告也已经从X室搬离而不再履行合同，原、被告双方签订的《租赁合同》事实上已经不能履行，故双方签订的《租赁合同》应当予以解除。在原告解除《租赁合同》意思表示做出之前，案外人冯军已就X室向施工单位支付了消防改造工程款，说明被告已就X室的再出租作出了意思表示，该意思表示与原告的实际搬出X室直接导致了《租赁合同》事实上的不能履行，故《租赁合同》的解除时间由本院确定为2019年7月6日。关于导致《租赁合同》不能履行的原因，本院认为，根据物业公司出具的《关于X-X装修申报情况说明》以及案外人冯军事实上就消防改造的支出，能够确认被告出租的X室确实存在消防设施需要整改的事实，该事实被告或应在《租赁合同》签订时向原告予以明示，或在《租赁合同》签订后自行承担该项支出，现被告在未事先明示的情况下，变相要求被告负担该项支出对原告是不公平的。现被告在《租赁合同》签订前未向原告明示而导致原告的装修手续不能顺利报批且事后也未采取积极有效的方法促成原告装修得以进行，最终导致被告交付的房屋不符合合同约定，被告应当按照合同约定承担违约责任，故本院对于原告要求被告支付违约金的请求予以支持。现双方签订的《租赁合同》因事实上不能履行而导致合同解除，且被告事实上也将X室交付原告，原、被告应当按照公平原则确定各自的权利义务，被告应当将原告实际腾退后的剩余租金及押金退还原告。原告在未获得物业公司装修前自行对X室进行装修，由此带来的损失应由原告自行承担，故本院对于原告要求被告赔偿装修损失的请求不予支持。关于原告主张的中介费用，因被告事实上并未收取该费用，且中介公司在居间服务中应当承担的责任与本案不是同一法律关系，故本院对原告的该项请求不予处理，原告可另案起诉解决。被告的辩解意见缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款之规定，判决如下：一、颜冬与路婷婷2019年4月22日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2019年7月6日解除；二、路婷婷返还颜冬房屋押金50000元、剩余租金14166．67元，共计64166．67元，于本判决生效之日起7日内付清；三、路婷婷支付颜冬违约金50000元，于本判决生效之日起7日内付清；四、驳回颜冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2233元，由颜冬负担941元（已交纳），路婷婷负担1292元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年十一月二十日书记员  武 晗