贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2628民初847号 原告：刘进才，男，1956年12月2日出生，苗族，住贵州省锦屏县。 原告：李小兵，男，1995年4月28日出生，苗族，住贵州省锦屏县。 原告：李怀木，女，1962年9月7日出生，苗族，住贵州省锦屏县。 原告共同委托诉讼代理人：杨正伟（特别授权），男，贵州杉乡律师事务所律师。 被告：贵州新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，住所地：贵州省锦屏县三江镇风雨桥社区570号。 法定代表人：陈柯，男，该公司执行董事。 被告：贵州众恒博宇房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91522600MA6DP24R8Q，住所地：贵州省凯里市320国道南侧商贸街二期E幢2单元4层A座。 法定代表人：文成章，男，该公司执行董事。 原告刘进才、李小兵、李怀木诉被告贵州新胜置业开发有限公司（以下简称“新胜公司”）、贵州众恒博宇房地产经纪有限公司（以下简称“众恒博宇公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘进才及其委托诉讼代理人杨正伟到、被告新胜公司法定代表人陈柯到庭参加诉讼，原告李小兵、李怀木及被告众恒博宇公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：诉讼请求：1、判决解除原告刘进才、李小兵、李怀木与被告新胜公司于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告新胜公司与众恒博宇公司连带退还原告的首付房款264241元；3、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2017年12月23日，原告刘进才以“李小兵”和“李怀木”之名与被告新胜公司签订《商品房买卖合同》，购买锦屏县城天马广场地下商铺-1-72号商铺。2018年9月，李小兵因被冒名提起确认合同无效之诉。2018年12月10日，李小兵恐因鉴定问题延误而撤诉。2018年12月25日，被告新胜公司向原告提出由其处理-1-72号商铺，并向原告刘进才推荐被告众恒博宇公司销售该商铺，要求原告刘进才与被告众恒博宇公司签订《委托协议书》，约定在2019年3月20日前将铺面转让销售和退还刘进才首付款264241元，然至约定期限届满时，被告新胜公司和众恒博宇公司未能退还原告购房款。原告通过女儿刘小清多次与被告联系未果。经了解，被告新胜公司在与原告李小兵诉讼期间，就与被告众恒博宇公司于2018年12月8日已将商铺转卖给他人，分别于2018年12月8日、12月24日共同收取转售房款共计189957元。事后，被告新胜公司又于2018年12月25日和被告众恒博宇公司共同欺骗原告，且未有将房款退还原告。为此，原告特提出如上诉讼请求，请求法院予以支持。 被告新胜公司辩称，原告因合同纠纷于2018年撤诉后，没有积极履行合同，被告享有对原告迟延履行合同的追诉权利。从2018年开始原告至今未有向被告提出任何申请要求退房。2019年3月份之前，被告新胜公司没有和众恒博宇公司签订有书面协议，委托众恒博宇公司代理销售商铺。原告提交的委托协议书，是原告和众恒博宇公司之间发生的法律关系，被告从来没有见过该份委托协议书。被告与案外人唐桃江签订的锦屏县天马广场商铺认购协议书，只是案外人的认购，不存在被告已将商铺销售给他人。委托协议书注明的内容是要求办理所有手续完毕后才能退款，但是原告的手续没有完善，被告的销售手续也没有完善，为此现在被告才不同意退款。众恒博宇公司在2018年12月并未跟被告签订有任何委托销售协议。2018年12月份原告在撤诉后，原告没有向被告提出书面申请，而是跟销售人员做一些不可告知的事情，对此，被告不予确认。商铺认购协议书清楚说明在规定时间内不完成手续，这份协议书就是作废的，不存在重新提出解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告众恒博宇公司未有出庭和向本院提交书面答辩意见。2019年10月5日，经本院向众恒博宇公司法定代表人文成章询问，文成章向本院陈述如下事实：众恒博宇公司是新胜公司在锦屏县天马广场项目的销售代理公司，从2018年7月份至2019年9月15日，都是文成章和赵荣伟在代理销售锦屏县天马广场地下所有商铺。因当时有一个客户就是唐桃江正好看中-1-72号商铺，众恒博宇公司就跟新胜公司法定代表人陈珂和刘进才电话沟通，陈珂和刘进才都同意将该商铺销售给唐桃江，办理购房手续完毕后，退还刘进才购房首付款，所以这样众恒博宇公司才跟原告刘进才签订这个委托协议书的。 2019年11月7日，经本院向案外人唐桃江调查，唐桃江向本院陈述其是向新胜公司购买商铺，不是向开发商承租，已经向开发商和销售公司缴纳了19万元，商铺于2019年3月27日开始经营,没有与新胜公司签订正式的商品房买卖合同，现该商铺已装修，正在经营中。 本院经审理认定如下事实：被告新胜公司系锦屏县人行通道及地下停车场项目开发商。2017年12月24日，被告新胜公司与原告刘进才、李小兵、李怀木签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容如下：被告新胜公司将位于锦屏县人行通道第1幢-1层-1-72号商铺出售给原告，合同总价款524241.00元，付款方式及期限为合同签订之日起原告向被告交付首期房款264241.00元，余款260000.00元以银行按揭方式支付；原告应在接到被告书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；原告逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理；因原告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，被告有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还原告。非因归责双方的原因，导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，被告应退还已付款及银行同期存款利息；该合同第十条逾期付款责任：原告未按约定期限付款的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金，被告在30个工作日内与原告办理退款手续。不具备办理银行按揭条件的，原告须按被告的要求更改付款方式为一次性付款，且于15日内一次性付清剩余房款，否则被告有权解除合同，原告按累计应付款的0.5%向被告支付违约金，被告在30个工作日内与原告办理退款手续。合同签订后，原、被告双方办理了商品房预售合同登记备案手续。2017年12月23日，被告新胜公司收取原告首期购房款264241元。后因原告方不能办理银行按揭贷款，经原告多次与被告协商要求退款，被告均予以拒绝，双方协商未果。2018年12月8日，被告新胜公司与案外人唐桃江签订《锦屏县天马广场商铺认购协议书》，约定唐桃江购买被告新胜公司-1层72号商铺，合同总价款为608796元，唐桃江先交付122157元作为定金，银行按揭304000元，优惠服务费67843元，含现金首付款122157元，总付款190000元整。2018年12月8日、12月24日，被告众恒博宇公司两次收取唐桃江支付的服务费67843元；2018年12月24日，被告新胜公司向唐桃江出具收据一张，证明收到唐桃江商铺购房首付款122157元，现唐桃江已对该商铺进行了装修并正在经营中。因原告一直要求被告退款，2018年12月25日，被告众恒博宇公司与原告刘进才签订《委托协议书》，约定：原告刘进才委托被告众恒博宇公司出售原告购买的-1-72号商铺，该商铺再次出售后，众恒博宇公司在60个工作日内即2019年3月20日前将所有手续办理完毕且保证刘进才可以从开发商新胜公司处退回购买该商铺首付款264241元，刘进才承诺在办理相关撤销合同备案等手续时积极配合众恒博宇公司办理，若众恒博宇公司在约定时间内不能实现刘进才退回购房首付款，则众恒博宇公司承担刘进才由此带来的一些损失及相应法律责任。后新胜公司认为众恒博宇公司未经同意，便将商铺低价转卖给他人，一直拒不退还原告购房款。原告认为受二被告共同欺骗，被告将涉案商铺再转卖给他人，未将原告购房首付款退还为由，向本院提起起诉，请求支持判准原告上述诉请。 以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、《商铺认购协议书》、《委托协议书》、庭审笔录等证据证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告新胜公司与原告在合同中约定：原告付款方式为合同签订之日起向被告交付首期房款264241.00元，余款260000.00元，以银行按揭支付，原告应在接到被告书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；原告逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理；因原告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，被告有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还原告。具体到本案，被告新胜公司与原告在合同中约定余款以银行按揭方式支付，新胜公司在收取了原告购房首付款264241元后，并未有向原告送达书面通知要求办理贷款抵押手续和支付款项，也没有起诉解除合同和退还原告购房首付款，在与原告争议尚未解决过程中，于2018年12月8日与案外人唐桃江又签订《商铺认购协议书》，将涉案商铺转卖给了唐桃江，并收取了唐桃江交纳的122157元购房“定金”，且现唐桃江已对涉案商铺进行了装修，现正在经营中，被告新胜公司的行为，导致双方签订的合同目的不能实现，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任，现原告要求解除合同和退还购房首付款，本院予以支持。被告众恒博宇公司明知该商铺已转让给唐桃江，并收取了唐桃江服务费6万余元，仍欺骗原告与其订立《委托协议书》，从双方签订的协议书内容看，虽然名称是写“委托”销售，但该委托协议书实则属于保证合同的性质，众恒博宇公司如不履行该协议，则应承担相应的保证责任。该协议书约定：“若众恒博宇公司在约定时间内不能实现刘进才退回购房首付款，则众恒博宇公司承担刘进才由此带来的一些损失及相应法律责任”，该协议书担保方式为一般保证，根据《中华人民共和国担保法》规定：一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。为此，对原告诉请众恒博宇公司与新胜公司承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。被告众恒博宇公司陈述已经电话通知新胜公司转让商铺事宜并经新胜公司同意，与新胜公司存在事实上的委托代理销售关系，因未提供相应证据予以证明，对此本院不予采信，众恒博宇公司应承担举证不能的法律后果。被告新胜公司辩解对众恒博宇公司销售商铺给唐桃江的行为不知情，从本案查明的事实来看，《商铺认购协议书》加盖有新胜公司的公章，且新胜公司也收取了唐桃江交付的“定金”，为此，被告新胜公司的辩解理由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘进才、李小兵、李怀木与被告贵州新胜置业开发有限公司于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告贵州新胜置业开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘进才、李小兵、李怀木购房首付款人民币264241元整； 三、被告贵州众恒博宇房地产经纪有限公司对上述判决主文第二项款项承担一般保证责任，在被告贵州新胜置业开发有限公司的财产依法强制执行仍不能履行债务前，对原告刘进才、李小兵、李怀木可以拒绝承担保证责任。 义务人若不履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5264元，减半收取2632元，由被告贵州新胜置业开发有限公司和贵州众恒博宇房地产经纪有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 义务人若不履行上述义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行，逾期申请，本院不再执行。 审判员  欧昌锦 二〇一九年十一月二十七日 书记员  闵 辉