河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0481民初2073号原告：河南丽城房地产开发有限公司，住所地舞钢市支鼓山路党群综合服务中心226房。统一社会信用代码91410481667204829T。法定代表人：李全胜，职务：总经理。委托诉讼代理人：郝小伟，河南成胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国强，男，1962年11月24日出生，住舞钢市。被告：杨红梅，女，1972年11月6日出生，汉族，住舞钢市。被告：张红伟，男，1971年8月20日出生，汉族，住舞钢市。原告河南丽城房地产开发有限公司（以下简称“丽城公司”）与被告杨红梅、张红伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告丽城公司的委托诉讼代理人郝小伟、刘国强到庭，被告杨红梅、张红伟经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽城公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除2014年5月6日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410410201405050004号）；2、判决被告支付违约金23000元；3、判决被告支付给原告造成的损失27501.17元，并自2019年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至还款之日止；4、承担本案诉讼费及实现债权的一切费用。事实与理由：丽城公司于2014年5月6日与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告出售给被告位于舞钢市××休一街××北××商贸城小区××住房××套，房屋总价款为440000元，其中首付款180000元，余款260000元被告应在2014年6月30日前以按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告仅支付首付款180000元。2015年2月11日，原、被告与中国农业银行股份有限公司舞钢市支行（以下简称“农业银行”）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告为被告提供连带责任保证。因二被告未能按期还款，农业银行向贵院提起诉讼，法院判决原告对该笔贷款承担连带保证责任。2019年7月1日，农业银行强制扣划了原告账户存款287501.17元。由于二被告的原因致使合同目的不能实现，并给原告造成了很大经济损失，故原告提起诉讼。杨红梅、张红伟未作答辩。经审理查明，丽城公司于2014年5月6日与杨红梅签订《商品房买卖合同》一份，合同备案编号：第410410201405050004号。合同约定杨红梅向丽城公司购买舞钢市朱兰干休一街中段路北朱兰商贸城小区第南楼幢15层1502号房屋一套，房屋总价款440000元，付款方式为按揭贷款，首付款180000元，剩余部分260000元于2014年6月30日前用按揭贷款支付。商品房买卖合同附件八补充协议第七条第五项约定：如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同履行并要求出卖人承担连带保证责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品的《商品房买卖合同》包括合同附件，本补充协议。且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金。出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金。张红伟为房屋共有人。合同签订后，被告支付首付款180000元。2015年2月11日，原、被告与农业银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额为260000元，借款期限240个月。丽城公司为保证人。合同同时约定贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。2015年2月15日，农业银行将贷款本金260000元支付给丽城公司。因杨红梅逾期未偿还借款本息，且丽城公司未承担担保义务，农业银行于2018年3月1日向本院提起诉讼，本院于2018年10月15日作出（2018）豫0481民初633号民事判决，判令：一、杨红梅、张红伟共同偿还农业银行借款本金244767.11元，并自2018年4月21日起继续按照双方所签合同约定的利率依照中国人民银行规定向农业银行支付利息至还款之日止。丽城公司承担连带清偿责任；二、解除中国农业银行股份有限公司舞钢市支行与杨红梅、张红伟、河南丽城房地产开发有限公司于2015年2月11日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。案件受理费5148元，由杨红梅、张红伟共同负担，河南丽城房地产开发有限公司负连带责任。（2018）豫0481民初633号民事判决生效后杨红梅、张红伟、丽城公司均不履行还款义务，农业银行向本院申请强制执行。2019年7月1日，本院扣划丽城公司银行存款287501.17元。后本院将执行款支付给农业银行。现（2018）豫0481民初633号民事判决所确定的付款义务已履行完毕。以上事实由当事人当庭陈述及原告向本院提交的《商品房买卖合同》、本院（2018）豫0481民初633号民事判决书、（2019）豫0481执729号执行裁定书、协助扣划存款通知书、结案通知书为据，足以认定。本院认为，丽城公司与杨红梅签订《商品房买卖合同》，双方形成房屋买卖合同关系。该合同附件八补充协议第七条第五项约定：如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同履行并要求出卖人承担连带保证责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品的《商品房买卖合同》包括合同附件，本补充协议。现买受人杨红梅未能按时归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人也即借款合同的担保人丽城公司承担连带保证责任，丽城公司已履行了连带保证责任，偿还了杨红梅、张红伟应当支付的贷款本息，作为出卖人的丽城公司有权按照该协议的约定解除其与杨红梅签订的《商品房买卖合同》，因此，对丽城公司要求解除2014年5月6日其与杨红梅签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410410201405050004号）的诉讼请求，本院予以支持。关于丽城公司要求杨红梅、张红伟支付违约金23000元的诉讼请求，因杨红梅与丽城公司签订的商品房买卖合同附件八补充协议第七条第五项同时约定买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金，现商品房总价款为440000元，违约金为22000元（440000元×5%）。杨红梅已向丽城公司交纳了首付款180000元，该条款同时约定出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金，因此，上述违约金22000元丽城公司可直接从杨红梅已支付的180000元房款中扣除，杨红梅无需另行支付。关于丽城公司要求杨红梅、张红伟支付损失27501.17元的诉讼请求，经本院核实及丽城公司自认，本院扣划丽城公司287501.17元的银行存款，其中用于偿还农业银行借款本金244767.11元、判决前的利息11715.38元、判决后利息22046.68元，用于支付诉讼费5148元、执行费3824元。欠款本金及利息部分278529.17元（本金244767.11元+判决前的利息11715.38元+判决后利息22046.68元）、（2018）豫0481民初633号民事判决认定案件受理费5148元，经上述判决书认定，均应由杨红梅、张红伟共同负担，丽城公司负连带责任，现丽城公司已履行支付欠款本息及案件受理费的义务，因此，丽城公司可就上述款项283677.17元（欠款本息278529.17元+案件受理费5148元）向杨红梅、张红伟追偿。因该借款本院判令杨红梅、张红伟共同偿还，丽城公司承担的是连带清偿责任，杨红梅、张红伟、丽城公司均应在法定的履行期间履行付款义务，现因三方均未按判决指定期限履行付款义务导致农业应申请执行，所产生的执行费应由三方共同负担，丽城公司应负担其中的1274.67元（执行费3824元÷3），超出其应负担的部分是其为杨红梅、张红伟垫付，因此，丽城公司可向杨红梅、张红伟主张的执行费是2549.33元（执行费3824元-1274.67元）。以上丽城公司代杨红梅、张红伟支付的款项公司共计286226.5元（283677.17元+2549.33元），扣除房产抵押前期贷款中农业银行直接向丽城公司支付的260000元后，杨红梅、张红伟为丽城公司带来的损失为26226.5元（286226.5元-260000元），但因杨红梅购房时已向丽城公司交纳的房款中剩余款项为158000元（首付款180000元-违约金22000元），超出了杨红梅、张红伟应当向丽城公司赔偿的损失26226.5元，虽然杨红梅、张红伟未要求抵扣，但本着减轻诉累、节约司法资源的原则，本院依法酌定该款从剩余房款中扣除，因此，杨红梅、张红伟无需再向丽城公司支付任何款项。丽城公司过高的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2014年5月6日河南丽城房地产开发有限公司与杨红梅签订的《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410410201405050004号）；二、驳回河南丽城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8658元，由河南丽城房地产开发有限公司负担40元，杨红梅、张红伟负担8618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  陈艳艳审 判 员  张英黎人民陪审员  张凤平二〇一九年十一月六日书 记 员  刘 强附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。