山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初9039号原告：山东每客美家不动产经纪有限公司，住所地济南市市中区鲁能领秀城11区1、2、3号楼一层商铺105。法定代表人：徐宁，总经理。委托诉讼代理人：赵法元，山东正固律师事务所律师。委托诉讼代理人：张达，山东正固律师事务所律师。被告：孙双双，女，1989年9月25日出生，汉族，济南嘉华购物广场员工，住济南市槐荫区，委托诉讼代理人：宣春明，山东中坛律师事务所律师。委托诉讼代理人：袭秀娥，山东中坛律师事务所实习人员。原告山东每客美家不动产经纪有限公司（以下简称山东每客公司）与被告孙双双居间合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东每客公司法定代表人徐宁的委托诉讼代理人赵法元、张达，被告孙双双及其委托诉讼代理人宣春明、袭秀娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东每客公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金2.5万元。事实和理由：2019年7月8日，原、被告就济南市市中区舜玉路舜玉南区20号1-201室房屋签订看房确认单，约定原告推荐、带看上述房屋的位置、面积、售价情况，同时约定在签署看房单后一年内被告及其关系人不得避开原告与原告介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与原告介绍的房源方交易，否则都视为被告违约，被告须向原告支付本协议书中约定的全部服务佣金及原告因追偿被告所产生的诉讼费、律师费及相关费用。后被告严重违约，避开原告就涉案房屋私下签订房屋买卖合同，为此原告诉至法院。孙双双辩称，1.原告未促成房屋买卖合同成立，无权主张佣金。我国合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此原告未促成买卖合同成立，无权主张佣金。2.原告无权主张违约金。最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知法（2011）354号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案中的指导精神，为同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。案外人济南中住西南房地产经纪有限公司（以下简称济南中住公司）也掌握涉案房屋信息，且佣金低于原告，根据最高人民法院案例指导精神，被告不存在违约。原告主张无事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原、被告于2019年7月8日签订看房确认单，约定委托方（甲方）孙双双、受托方（乙方）：山东每客美家不动产经纪有限公司；买卖房屋坐落于舜玉南区20-1-201、建筑面积70.98平方米、售价125万元；甲方确认，在此次看房前，没有任何一家中介代理机构及个推荐或带看过上述房屋，并且乙方是甲方上述房屋的独家委托机构，当以上房屋仍不能满足甲方需求时，乙方有义务继续向甲方推荐房源，直至为甲方找到合适的房源为止；委托期限：自2019年7月8日起至签订《房屋买卖合同》为止；在签订本看房单后一年内甲方本人及其关系人（包括但不限于其亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人）不得避开乙方与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易（此交易包括但不限于买卖、赠与、公证委托、租赁等形式），否则都视甲方违约，甲方须向乙方支付本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用；购买为成交价格的2%，于甲方与业主签订买卖（或定金）合同时一次性向乙方付清等内容。2.2019年7月13日，原告之夫朱建与济南中住公司签订了涉案房屋的物业需求看房协议，约定的与上述看房确认单内容基本一致。同年7月14日，原告与其夫朱建与济南中住公司签订了居间服务合同，就涉案房屋约定居间佣金1.5万元，同日原告支付此佣金，济南中住公司于同年8月22日给原告及其夫朱建出具了山东增值税普通发票。2019年7月14日，原告与其夫朱建与涉案房屋所有权人签订了房屋买卖合同，同年8月20日涉案房屋登记在原告及其夫朱建名下。庭审中，原告主张涉案房屋我方有委托书系独家委托，接受委托后没有在网上发布，原、被告签订看房确认单后，被告违反了确认单中约定的主要条款，理应支付违约金即服务佣金条款中房屋成交价格125万元乘以2%得出2.5万元。被告对此不予认可，称看房确认单为原告重复使用而预先设定，符合格式条款的特征，且约定被告通过其他中介公司合法购买房屋的行为视为违约，明显加重了被告的责任，限制了被告选择其他中介机构的权利，此约定应为无效；委托书存在多处涂改，真实性无法确定；原、被告只接触过一次，就看房一次，被告从网上浏览看到多家公司发布此房源，最终选择济南中住公司，因该公司服务态度好、收费合理，决定通过此公司购买涉案房屋。以上事实，有看房确认单、房屋权属状况信息、济南市存量房屋买卖合同、房屋所有权证、房地产出售委托书、物业需求看房协议、居间服务合同、房屋买卖合同、单据、山东增值税普通发票、二手房网站截图等及当事人的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告双方签订的看房确认单，具有居间合同法律关系，双方在确认单中约定“在签订本看房单后一年内甲方本人及其关系人（包括但不限于其亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人）不得避开乙方与乙方介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与乙方介绍的房源方交易（此交易包括但不限于买卖、赠与、公证委托、租赁等形式），否则都视甲方违约，甲方须向乙方支付本协议中约定的全部服务佣金及乙方因追偿甲方所产生的诉讼费、律师费等相关费用。”系原告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商确定的条款，符合格式条款的特征，应为格式条款，明显加重了被告的责任、排除了被告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定应为无效条款，且本案中原告未能提供充分有效证据，证实涉案房屋系其独自拥有出售权利。本案中，被告通过济南中住公司的居间行为与涉案房屋原所有权人签订房屋买卖合同，支付了相应中介费，并最终完成了房屋过户手续，据此不能认定被告构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。鉴于该案，被告认可原、被告接触过一次、看房一次，原告为了被告选房、看房提供了一定咨询服务，结合双方当事人的陈述以及本案查明的事实，本院酌定被告支付原告款2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孙双双于本判决生效之日起十日内支付原告山东每客美家不动产经纪有限公司款2500元。二、驳回原告山东每客美家不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，原告山东每客美家不动产经纪有限公司负担390元，被告孙双双负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  唐绪康人民陪审员  乔永欣人民陪审员  丛薇薇二〇一九年十一月八日书 记 员  宫尧尧