贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初4230号原告：陈勇，男，1973年4月24日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人：**，男，贵州山一（金沙）律师事务所律师，系特别授权。委托代理人：蒋鹏，男，贵州山一（金沙）律师事务所律师，系特别授权。被告：敖敏，女，1973年2月10日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人：华朝珍，女，金沙县中心法律服务所法律工作者，系特别授权。原告陈勇与被告敖敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告陈勇及其委托代理人**、蒋鹏，被告敖敏及其委托代理人华朝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈勇向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同。2.依法判决被告赔偿原告租金损失及房屋内设备折旧损失200000元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年4月25日,原告向案外人王保明购得位于金沙县环线侧面一幅宽4.5米、径深20米的地基（排面）。2009年7月18日,原告与案外人郭宗华、何萍签订地基转让协议,购得位于金沙县环线工商局斜对面的地基一幅（长21米、宽4.5米）。2009年9月25日,原告与案外人刘强签订房屋建筑承包合同,由刘强在前述两处地基处修建房屋。此后,原告经房屋修造完成取得该处房屋的物权。2011年7月4日起,该房屋由荣昌县骏豪装饰有限公司进行装饰装修直至完工。此后,原告以该修建好的房屋为经营场所,于2012年2月24日和2012年3月26日先后取得备案登记为金沙县南苑宾馆的个体工商户营业执照、税务登记证、特种行业许可证和卫生许可证。2013年5月31日,原告将金沙县南苑宾馆出租给被告敖敏经营使用,租赁期限为3年。三年租赁期间内,年租金分别为80万元、70万元和70万元。三年租期届满后,2015年5月31日,陈某经原告委托,与被告敖敏重新签订租期一年的租赁合同,约定年租金为45万元。2016年5月31日,租赁期间届满时,按照法律规定,承租人被告敖敏应当将南苑宾馆返还给原告，但被告敖敏未返还原告出租房屋，占有案涉房屋长达24个月之久。被告敖敏辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，原、被告双方确实于2013年5月31日签订了房屋租赁协议，但原告陈勇于2013年7月1日与案外人陈某签订了财产转让协议书，原告将自己位于金沙县环线新车站旁边房屋一栋（南苑宾馆）以5288000元的价格转让给了陈某。转让协议上面有原告陈勇、被告敖敏和陈某的签字。原告将该房屋转让给陈某后，被告敖敏与陈某于2015年5月31日重新签订了宾馆租赁协议。从被告与陈某签订房屋租赁协议开始，被告与陈勇于2013年5月31日的租赁协议自然终止。被告与陈某签订的租赁协议租期届满后的第二天，由于本案原告欠李某、罗某、王丕会、王某、黄莉、唐太前、蒋春兰、方蔚、付卉等人的借款，上述人便强行将被告所经营的南苑宾馆占有。由于被告与上述案外人无法达成一致协议让上述案外人将宾馆交出，被告便打电话报警，同时打电话给陈某，要求陈某到现场来，被告将宾馆移交给他，但陈某一直不接电话。由于被告的租期已满，上述案外人将宾馆已锁，被告没办法只好将宾馆交给上述案外人经营，并将宾馆内的所有财产按照被告与陈某签订的财产清单全部移交给上述案外人。综上，被告与原告于2013年5月31日所签订的房屋租赁协议，因陈勇将房屋转让给陈某而终止，因此在本案中被告认为，原告陈勇不是本案诉争房屋的产权所有人，陈勇不具备本案的诉讼主体资格，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告陈勇为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.地基处置协议、收款单、地基转让协议、收款单、房屋建筑承包合同、装饰装修工程承包合同。用以证明原告经向案外人王保明、郭宗华、何萍处购得地基两副，并经修建后取得本案诉争房屋南苑宾馆的所有权，同时南苑宾馆经装修后形成目前的内部装饰结构。经质证，被告敖敏表示与本案无关，不发表质证意见。2.营业执照、公众聚集场所使用、营业前消防安全合格证、卫生许可证、税务登记证、特种行业许可证。用以证明原告在修建完毕南苑宾馆后，经行政许可登记为金沙县南苑宾馆的负责人和经营者。经质证，被告敖敏对证据真实性无异议，但认为与本案无关联性。3.2013年5月31日原、被告签订的宾馆租赁合同、南苑宾馆货物清单。用以证明原告陈勇于2013年6月1日起将南苑宾馆出租给被告敖敏，租赁期为三年，同时将宾馆内所有设备设施一并移交给被告敖敏。经质证，被告敖敏对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为在被告租用原告房屋的期限内，原告将被告所租赁的房屋南苑宾馆转卖给了案外人陈某，本案被告与陈某于2015年5月31日重新签订了宾馆租赁协议，该份租赁协议随着原告将房屋转卖给陈某而终止。4.2015年5月31日由陈某与被告敖敏签订的宾馆租赁合同、2018年11月27日由原告陈勇与陈某签订的解除协议。用以证明2015年5月31日陈某与被告签订宾馆租赁合同时，原告与陈某之间的房屋转让协议处于成立但未生效状态。原告与陈某于2018年11月27日解除了双方的房屋转让约定，据此陈某2015年5月31日与敖敏签订宾馆租赁合同时系受原告委托实施的法律行为，法律后果仍应归属于原告，且陈某与被告敖敏签订宾馆租赁合同时尚在原、被告双方宾馆租赁合同的履行期内。经质证，被告敖敏对宾馆租赁协议真实性无异议，对证明目的有异议，该份租赁协议恰好证明了现本案争议的南苑宾馆系被告敖敏向陈某承租，而不是向原告陈勇承租，因该份协议的产生，原、被告于2013年5月31日所签订的租赁协议自然终止，本案原告不具备本案主体资格。对解除协议证据三性均有异议，因原告与陈某系亲叔侄关系，该份解除协议上面没有其他证人签字，且该份解除协议产生时间是2018年11月27日，达不到原告的证明目的。5.移交协议。用以证明被告敖敏与案外人敖丽、陈刚将房屋移交给了被告在答辩中所称的李某、罗某等人，该移交行为发生在原、被告双方租赁期限届满后，未通知原告，也未取得原告同意，也未得到陈某的认可。经质证，被告敖敏对证据真实性无异议，该份移交协议恰好证明被告租赁南苑宾馆期限届满后，移交协议的案外人强行将本案诉争的南苑宾馆占有，通过被告报警处理和联系陈某后，被告迫于案外人的强势占有，不得已将宾馆移交给移交协议上的案外人。从原告举证的该份协议上，证明了占用南苑宾馆的人是李某、罗某、王丕会、王某、黄莉、唐太前、蒋春兰、方蔚、付卉等人，而并不是本案的被告。原告或者陈某应向上述案外人主张权利，而不应向本案被告主张权利，被告在租赁期届满后未多占用一天宾馆。6.证人陈某出庭作证证言：南苑宾馆和被告的租赁协议是原告打电话给我，委托我去签的租赁协议，因我与原告是叔侄关系，我只是帮他签协议。因为原告借有我的钱，2015年或2016年（具体时间记不清楚）我就想买过来抵我的账，但后来知道原告欠的钱太多了就没有买。我不想买的时候被告还在经营，我不想买的想法没有告诉原告。2015年5月31日的租赁协议和2013年7月21日的财产转让协议均系我签的，签订解除协议也是我真实意思表示。经质证，原告陈勇无异议。被告敖敏对部分证言有异议，认为证人陈某与原告系亲叔侄关系，因此陈某的证言有不客观不真实及严重的倾向性；对陈某回答被告发问的内容无异议。被告敖敏为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1.原告与陈某及被告敖敏于2013年7月1日签订的财产转让协议，被告是作为承租人在协议上签字，陈某作为房屋受让方签字。用以证明原告已于2013年7月1日将诉争房屋转让给了陈某，原告不是房屋所有人，不具备主体资格。经质证，原告陈勇对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，房屋所有权取得应以变更登记为准，财产转让协议中第五条约定原告应将该房屋过户给陈某，但双方未办理过户登记手续，陈某并未取得南苑宾馆的所有权，同时协议第二条约定转让价格为5288000元，第三条支付方式约定购房款以陈某借给原告的借款和利息以及收到的租金333000元抵扣房款，但该部分约定借款和利息折抵部分未履行。陈某未向原告履行房款支付义务，原告也未向陈某办理房屋变更登记及移交相关手续，故财产转让协议书系成立未生效状态，且已解除。2.2015年5月31日签订的宾馆租赁协议。用以证明诉争南苑宾馆是被告于2015年5月31日向案外人陈某承租，租赁期限为2015年6月1日至2016年5月30日止，现租赁期已届满。经质证，原告陈勇对证据真实性无异议，但认为租赁协议系陈某受原告委托所签，出租人应为原告。3.2016年6月1日的移交协议。用以证明被告向陈某所承租的南苑宾馆因原告的父亲陈开华在生前所欠债务6311000元，案外人将该房屋占用抵债的事实。经质证，原告陈勇对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，被告作为房屋承租人应向出租人履行返还房屋义务，且根据合同法及民间借贷司法解释的规定，债务清偿具有相对性，移交协议未有原告或陈某的认可，被告应按协议约定承担责任后，另行主张权利。4.城中派出所接处警记录。用以证明案外人李某等十四人强行将被告经营的南苑宾馆大门和消防通道锁了，被告向城中派出所报警要求处理的事实。经质证，原告陈勇对证据真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。5.证人李某出庭作证证言：陈开华在我们手里借了钱去修宾馆，2015年陈开华生病回来说他老火，我们就说把宾馆交给我们，陈开华说宾馆已经卖给陈某了。他让我喊原告陈勇来承担，让我们先等南苑宾馆租期届满后交给我们经营来抵欠我们的钱。我们让陈开华写协议，陈开华说让年轻人写，说忙去重庆看病等回来以后再写。5月份，陈开华去世了，我们就去南苑宾馆协商说租期满了让我们来经营。我们是2016年5月2日被告敖敏承租期满后，从其手里占用南苑宾馆经营的，占用时被告敖敏报了警，我们经营了一年的时间，陈开华和陈某同意我们去经营南苑宾馆的，移交协议也是我签的。经质证，原告陈勇对证据三性均有异议。被告敖敏无异议。6.证人王某出庭作证证言：我们是借钱给陈开华，一直收不回，陈开华说王保明开工了等他拿钱后就给我们，我们赖在陈开华家不走，他说本来想把宾馆给我们，但是已经转让给了他兄弟陈某，他打电话把陈某喊来后说宾馆2015年5月到期，到期后把宾馆交给我们经营当生活费。陈开华去重庆看病，我又打电话给原告打听情况，原告说没问题。后来我们想等陈开华回来后喊上陈某写协议，但是5月1日陈开华就去世了，我们去找陈某，他说等两天。5月5日我们去找被告敖敏问租期是否5月30日到期，被告敖敏说对的。我们想着人都死了，找点生活费就占用了宾馆。当时打了陈某的电话，陈某没有来，陈勇也没有来。做了一个多月后，6月1日与被告敖敏谈，耽误了被告敖敏一个月的房租，商量下来给被告10万元，被告6月1日就将手续交给我们，我们就把宾馆接手下来了。后来陈某来找我们说房子是他的，要我们出去，我们说我们不想要房子只想要钱，只要你们陈家拿钱就行。2018年的8月28日原告陈勇带了一帮人把宾馆占了回去。原告也去宾馆承诺过还我们钱的。我们还装修了宾馆的，花了100多万，原告应该赔我们钱。经质证，原告陈勇对陈开华、陈某同意宾馆移交的证言部分不予认可。被告敖敏无异议。7.证人罗某出庭作证证言：陈开华借我的钱，他在上海住院的时候我打不通他电话，我就打了陈勇的电话，陈勇说没有问题过久就还钱给我。后来陈开华说南苑宾馆已经转给他兄弟了，要他兄弟来担保，等王保明的房子开工以后给我钱。我说我不认识他兄弟，他就把他兄弟喊来了，我还喊他写个依据，但陈开华说不用写。后来我听说陈开华在重庆不行了，我又赶回金沙，5月5日就占用了宾馆，当时敖敏还做起的，还报警处理的。我们在宾馆大厅住了一个月，后来协商说耽误了被告一个月要赔损失，开始说是15万后来改成了10万。宾馆交给我们以后，我们花了100多万进行装修，从2016年6月1日经营到2018年8月28日，2018年8月28日原告喊人来砸了后我们就没有经营了。经质证，原告陈勇对陈开华、陈某同意宾馆移交的证言部分不予认可。被告敖敏无异议。本院对证据的认定情况，对原告举证1号，被告认为与本案无关，该证据与本院房屋租赁合同纠纷缺乏关联性，本院不予认定。对原告举证2、3、5号及4号证据中租赁合同部分，被告对上述证据真实性无异议，本院予以认定其真实性；对原告举证4号证据中的解除协议部分及举证6号，因陈某与原告系近亲属关系，且被告不予认可，故本院仅作参考。对被告举证1-4号，原告对上述证据真实性无异议，本院予以认定其真实性；对被告举证5-7号，证据间能相互印证，本院予以认定其真实性。本院经审理认定事实如下：据原告陈勇提供的《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《特种行业许可证》和《卫生许可证》载明案涉房屋登记名称为金沙县南苑宾馆，经营者或负责人为陈勇。2013年5月31日,原、被告签订《宾馆租赁合同》约定，原告陈勇将金沙县南苑宾馆出租给被告敖敏经营使用,租赁期限为3年，即2013年6月1日至2016年5月31日。三年租赁期间内,年租金分别为80万元、70万元和70万元。2013年7月1日，原告陈勇与陈某签订《财产转让协议书》约定：“出让方（以下简称甲方）：陈勇，受让方（以下简称乙方）：陈某，身份证号码：5224241969××××××××。第三方（房屋承租方）敖敏，身份证号码：×××4824。转让财产（以下简称该财产）为位于贵州省金沙县环线新车站旁边房屋一栋（现南苑宾馆），建筑结构为框架结构，建筑面积约2000平方米（包括客房52间及其附属设施，交付财产以清单为准，交付清单作为本协议附件）。该财产甲方于2013年5月31日与第三方签订有《宾馆租赁合同》，本财产转让协议书生效后乙方承认甲方与第三方签订的《宾馆租赁合同》，乙方享有甲方在《宾馆租赁合同》中所有权利和义务，第三方在《宾馆租赁合同》中权利和义务不变。转让价格为人民币5288000元，大写（伍佰贰拾捌万捌仟元整）。本协议自甲方、乙方、第三方签字之日起生效。甲方：陈勇（签字捺印），乙方：陈某（签字捺印），第三方：敖敏（签字捺印）。2013年7月1日。”。2015年5月31日,陈某与被告敖敏重新签订《宾馆租赁合同》约定：“甲方：陈某，乙方：敖敏。甲方将金沙县南苑宾馆出租给乙方经营使用，根据《合同法》及有关规定，本着平等自愿、互惠互利的原则，经甲乙双方协商达成以下协议：一、该宾馆位于金沙县环线新车站旁边房屋12层楼（含12层活动板房）产权属甲方所有。二、租赁期为1年，从2015年6月1日至2016年5月31日止。三、一年租金为45万元（肆拾伍万元整）一次性付清45万元（肆拾伍万元整）。”2016年5月开始，案外人李某等人进入案涉南苑宾馆，并将该宾馆占用。2016年6月1日，金沙县公安局城中派出所接处警记录载明：“接群众敖敏报警称，自己经营的南苑宾馆的消防通道和大门被人锁了，请派出所出警处理。接警后，派出所民警高林波带领辅警陈翔和何宣林赶到现场，经了解系敖敏从2013年5月31日从陈勇手里将南苑宾馆租赁过来经营，从2016年5月份开始，因陈勇之前以南苑宾馆作为抵押欠了案外人李某、方蔚等十余人的钱，李某、方蔚等人来南苑宾馆找陈勇处理账务，但陈勇一直联系不上。”同日，被告敖敏将案涉南苑宾馆物品及其经营手续等移交给案外人李某等人。庭审中，李某、王某等人均认可其自2016年5月份起至2018年8月28日期间占用并经营南苑宾馆的事实。原告陈勇亦对其于2018年8月28日已将案涉南苑宾馆收回的事实不持异议。另查明，2018年11月27日，原告陈勇与陈某签订《解除协议》约定：“双方自愿解除转让财产（以下简称该财产）为位于贵州省金沙县环线新车站旁边房屋一栋（现南苑宾馆）所有相关协议，建筑结构为框架结构，建筑面积约2000平方米（包括客房52间及其附属设施）。乙方（陈某）已收取的出租给敖敏的第一年租金45万元，乙方不再支付给甲方，该款项用于偿还乙方借款。”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中，原告陈勇与被告敖敏于2013年5月31日签订《宾馆租赁合同》约定，原告陈勇将金沙县南苑宾馆出租给被告敖敏经营使用,租赁期限为3年（2013年6月1日至2016年5月31日）。2013年7月1日原告陈勇作为出让方与陈某作为受让方，被告敖敏作为第三方（房屋承租方）共同签订《财产转让协议书》约定，原告陈勇将案涉房屋（南苑宾馆）以5288000元转让给案外人陈某，并明确约定：“本财产转让协议书生效后陈某承认原、被告所签订的《宾馆租赁合同》，并享有原告在《宾馆租赁合同》中所有权利和义务。本协议自甲方、乙方、第三方签字之日起生效。”，故该《财产转让协议》自2013年7月1日原、被告及案外人陈某签字后即成立并生效，对原、被告及案外人陈某均具有法律约束力。2015年5月31日,陈某与被告敖敏就诉争房屋重新签订《宾馆租赁合同》，原、被告所签订《宾馆租赁合同》因陈某与被告敖敏重新签订《宾馆租赁合同》而自然终止。而陈某与被告敖敏于2015年5月31日所签订的《宾馆租赁合同》已认定为有效，合同生效后案外人陈某签订租赁合同的行为是其自己的行为，并非系原告陈勇的委托行为，原告陈勇对该合同无解除权，即使其享有解除权，该合同也因租赁期限届满而终止。故原告诉请解除原、被告之间房屋租赁合同的主张，无事实法律依据，本院不予支持。结合原、被告及案外人陈某共同签订《财产转让协议书》内容及原告陈勇与陈某签订的《解除协议》中：“乙方（陈某）已收取的出租给敖敏的第一年租金45万元，乙方不再支付给甲方，该款项用于偿还乙方借款。”的约定来看，被告敖敏承租期内，并未存在拖欠出租方租金的事实；且被告敖敏为证明其自2016年6月1日租赁期限届满后未占用诉争房屋的抗辩主张，向本院提交了出警记录、移交清单，李某等人出庭作证证言等证据在卷为据，李某、王某等人亦认可其自2016年5月份起至2018年8月28日期间占用并经营南苑宾馆的事实，不论原告陈勇还是案外人陈某理应知道自租赁期限届满后案涉南苑宾馆的状态，原告陈勇与案外人陈某放任案外人李某等人的占用行为而疏于对案涉南苑宾馆的管理，造成租金损失，系其自身过错所致；加之原告陈勇于2018年8月28日已将案涉房屋收回，故原告要求被告赔偿其租金损失的诉请，无事实法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其房屋内设备折旧损失的诉请，原告未向本院举证证明具体设备折旧损失或损失确系因被告过错所致，应依法承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈勇的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告陈勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  姚杰二〇一九年十一月二十五日书记员  胡鹏