江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5486号原告：江苏弘业股份有限公司，住所地南京市秦淮区中华路50号。法定代表人：吴廷昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄帆，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：李开燕，江苏新高的律师事务所实习律师。被告：曹秀兵，男，1956年6月12日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：孙劲涛，北京市尚公（南京）律师事务所律师。第三人：南京市秦淮区弘奥宾馆，住所地南京市秦淮区钓鱼台131号-1。经营者：曹秀兵，男，1956年6月12日生，汉族，住南京市秦淮区。原告江苏弘业股份有限公司（以下简称弘业公司）与被告曹秀兵、第三人南京市秦淮区弘奥宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘业公司的委托诉讼代理人黄帆、被告曹秀兵及其委托诉讼代理人孙劲涛、第三人南京市秦淮区弘奥宾馆经营者曹秀兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告曹秀兵和第三人南京市秦淮区弘奥宾馆立即腾空南京市秦淮钓鱼台131-1号门面房，并将房屋交付给原告弘业公司；2.判令被告曹秀兵向原告弘业公司支付自2014年8月28日起至房屋腾空交付之日的房屋占有使用费（截止2019年4月27日为356988.1元）；3.判令被告曹秀兵支付逾期返还门面房的违约金1427952.43元（按第二项诉请的四倍计算）；4.判令本案诉讼费用由被告曹秀兵承担。事实与理由：弘业公司系南京市秦淮区钓鱼台131-1号门面房的所有权人。2011年7月，弘业公司委托江苏爱涛物业管理有限公司与曹秀兵签订了为期三年的租赁合同，约定将上述门面房出租给曹秀兵用于经营使用，并约定第一年每月租金为5018.75元，第二年每月租金为5269.69元，第三年每月租金为5533.17元，即每年租金上涨5%，同时双方约定租赁期满合同终止，若曹秀兵在租赁期届满既不续约又不迁让房屋，应当支付相当于租金4倍的赔偿金。合同签订后，弘业公司依约将门面房交给曹秀兵使用，曹秀兵在此注册了弘奥宾馆并经营至今。三年租赁合同期满，双方未再续签合同，经原告多次交涉，曹秀兵拒不搬出上述门面房并一直占用至今。曹秀兵占用房屋并拒绝搬出的行为严重侵害了弘业公司合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告曹秀兵辩称：1.弘业公司并非房屋租赁合同的相对方，不具备本案原告的主体资格；2.弘业公司主张自2014年8月开始计算房屋占有使用费，已超过三年的诉讼时效；3.曹秀兵在房屋租赁期间，因为爱涛物业的责任，爱涛物业曾出具书面文件延长了曹秀兵的房屋租赁时间，曹秀兵房屋租赁到期时间是2017年5月27日；4.曹秀兵与弘业公司之间并无合同关系，无权依据合同关系主张违约金，如果法院判决支持违约金，因违约金约定过高，请求法院予以调整。第三人南京市秦淮区弘奥宾馆述称，同意被告曹秀兵的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年2月3日，弘业公司取得南京市秦淮区钓鱼台巷125-131号房屋产权。2009年12月23日，弘业公司向江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）出具授权委托书，委托爱涛物业公司全权负责弘业公司所属房产的物业管理，并代理弘业公司所属房产的租赁业务，委托有效期为2010年1月1日起至2011年12月31日止。2011年7月28日，爱涛物业公司与曹秀兵签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，爱涛物业公司将位于南京钓鱼台131号东侧南门的房屋（以下简称案涉房屋）出租给曹秀兵用于经营等使用，面积共110平方米；租期三年，自2011年8月28日起至2014年8月27日止；双方签订合同时，曹秀兵向爱涛物业公司支付定金10000元，租赁期开始之日起，定金转为租赁保证金，爱涛物业公司有权以此款抵作违约金或赔偿款；2011年8月28日至2012年8月27日，全年租金为60225元，2012年8月28日至2013年8月27日，全年租金为63236.25元，2013年8月28日至2014年8月27日，全年租金为66398元，每月租金5533.17元；租金以三个月为一期，先交租金后承租用房；曹秀兵逾期交付房屋租金，视为构成违约，按照每逾一天以租金总额万分之五的比率计算逾期付款违约金；合同租赁期届满，合同终止，曹秀兵应于合同终止日将租赁房屋移交爱涛物业公司，曹秀兵如果既不续约，又不迁让房屋，视为侵害爱涛物业公司财产权，需支付相当于租金四倍的赔偿金。2011年10月，爱涛物业公司以曹秀兵搭盖违建、破坏房屋外墙立面结构等为由向我院提起诉讼，要求判决解除与曹秀兵签订的房屋租赁合同，并判决曹秀兵赔偿房屋损失。2012年6月18日，我院作出（2011）秦民初字第1865号民事判决，驳回了爱涛物业公司的诉讼请求。2018年11月7日，弘业公司向曹秀兵发出《关于限期腾房的通知》，内容为：关于你租用江苏弘业股份有限公司所属的南京钓鱼台131号-1临号门面房事宜，2018年8月-10月期间我司工作人员已多次上门告知你因经营自用需要，我司需收回此处房产，现再次书面通知你，请于2018年12月15日前做好腾房和交房工作，同时将相关所欠房租及水电费用结清。2018年11月23日，曹秀兵向弘业公司回函称：你司于2018年11月11日邮政专递《通知》已收阅，本人同意你司《通知》，但你司必须在腾空前解决本人所持有股份、无理打官司一年的赔偿、《维修合同》原件的归还、装修和设备拆旧分担、赔偿损失等事宜后，方可履行通知。另查明，曹秀兵承租案涉房屋后，于2012年9月4日办理个体工商户营业执照，以南京市秦淮区弘奥宾馆字号在案涉房屋内经营至今。办理营业执照时，曹秀兵向工商行政管理部门提供了弘业公司向爱涛物业公司出具的授权委托书，以及其与爱涛物业公司签订的《房屋租赁合同》。弘业公司确认曹秀兵已按合同约定支付保证金10000元，并同意在本案中予以退还并抵扣；曹秀兵已结清合同期内的租金。庭审中，曹秀兵提供2015年3月27日现金缴款单一张，以证明其向爱涛物业公司交款16599.51元，该款系2015年3月28日至2015年6月27日期间的租金。经质证，弘业公司确认收到上述款项，但认为该款系合同期内2014年4月15日至2014年7月14日期间的租金。曹秀兵还提供了其与爱涛物业公司于2011年6月17日、2011年8月16日的工作联系函（均为复印件），以证明爱涛物业公司曾书面承诺，如（2011）秦民初字第1865号一案爱涛物业败诉，可以延长曹秀兵的房屋租赁时间等。经质证，弘业公司对两份工作联系函的真实性均不予认可。因上述证据均为复印件，弘业公司也未认可，且无其他证据能够相互印证，故本院对上述证据均不予确认。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，曹秀兵与爱涛物业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，签订合同时，曹秀兵明知爱涛物业公司系受弘业公司委托对外出租房屋，故该《房屋租赁合同》对曹秀兵及弘业公司均有法律约束力。对曹秀兵提出的弘业公司并非合同当事人，不具备本案原告主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁期限届满后，曹秀兵继续使用案涉房屋，弘业公司在此后数年间并未提出异议，直至2018年11月弘业公司才发出通知要求曹秀兵于2018年12月15日前腾空、搬出房屋并结清费用，故双方租赁合同于2018年12月15日解除，曹秀兵应按双方合同约定支付租金至2018年12月15日。房屋租赁合同解除后，曹秀兵、南京市秦淮区弘奥宾馆占有使用案涉房屋，没有法律依据，应当将案涉房屋腾空并返还给弘业公司，未及时返还房屋，还应支付房屋使用费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。故弘业公司2016年10月1日之前的租金请求权已超过诉讼时效，曹秀兵对该部分租金提出的诉讼时效抗辩，符合法律规定，本院予以采纳。曹秀兵应向弘业公司支付2016年10月1日至2018年12月15日期间的租金共计146629元（5533.17元/月×26.5个月）。弘业公司同意在本案中抵扣保证金10000元，故曹秀兵应支付租金136629元。合同解除后，曹秀兵并未腾空交还房屋，曹秀兵应支付自2018年12月16日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，根据房屋使用情况，房屋使用费可参照合同约定的第三年租金计算，即每月5533.17元。弘业公司主张曹秀兵应按应付房租四倍的标准支付赔偿金，该损失计算标准明显超出其实际损失数额，曹秀兵要求予以调整符合法律规定，本院予以采纳。根据曹秀兵的违约情况、弘业公司的损失情况，本院酌定曹秀兵应按上述应付房屋使用费20%的标准，赔偿弘业公司的损失。综上，自2018年12月16日起至实际交还房屋之日止，曹秀兵应按每月6639.8元（5533.17元×1.2）的标准向弘业公司支付房屋使用费及赔偿金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹秀兵、第三人南京市秦淮区弘奥宾馆于本判决发生法律效力之日起十日内将南京市秦淮区钓鱼台131号-1房屋腾空，并返还原告江苏弘业股份有限公司；二、被告曹秀兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏弘业股份有限公司支付房屋租金136629元；三、被告曹秀兵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏弘业股份有限公司支付自2018年12月16日起至实际交还房屋之日止，按6639.8元/月标准计算的房屋使用费及赔偿金；四、驳回原告江苏弘业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20864元，保全费2770元，合计23634元，由原告江苏弘业股份有限公司负担16967元，被告曹秀兵负担6667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱庆海人民陪审员  周思华人民陪审员  刘林芳二〇一九年十一月四日见习书记员  王 莉