北京市海淀区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0108行初988号原告虞石梅，女，1950年12月17日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市海淀区。法定代理人虞献正，男，1944年5月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人彭瑾，北京市一法律师事务所律师。委托代理人赵冰，北京市一法律师事务所实习律师。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号院。法定代表人张维，主任。委托代理人石磊，北京市规划和自然资源委员会海淀分局干部。委托代理人李璇，北京达晓律师事务所律师。第三人虞乐，男，1978年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人虞慧，女，1977年3月6日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人曹敏，女，1951年4月8日出生，汉族，住北京市海淀区。上述第三人委托代理人王巍，北京市广渡律师事务所律师。原告虞石梅因认为被告北京市规划和自然资源委员会（北京市住房和城乡建设委员会因机构改革，相关职权已由北京市规划和自然资源委员会承继，以下简称市规自委）不服房屋登记一案，原告于2019年9月11日向本院提起行政诉讼。本院于2019年9月16日受理后，依法组成合议庭。本院于2019年11月11日公开开庭审理了本案。原告虞石梅法定代理人虞献正、委托代理人彭瑾、赵冰，被告市规自委的委托代理人石磊、李璇，第三人虞乐、虞慧、曹敏的委托代理人王巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年3月11日，被告市规自委核发X京房权证海字第XXXX号房屋所有权证（以下简称第XXXX号房屋所有权证）。该证记载：房屋所有权人为虞献方，共有情况为单独所有，房屋坐落于北京市海淀区（以下简称涉案房屋），建筑面积为73．8平方米。原告虞石梅诉称，原告系精神残疾人，虞献方系虞石梅的原监护人。虞献方利用其作为虞石梅监护人的身份，在虞石梅无民事行为能力的情形下分两次与虞石梅签署房屋买卖合同，房屋买卖合同签署时间分别为2008年6月10日和2015年3月11日。被告向虞献方颁发第XXXX号房屋所有权证。虞献方于2017年7月死亡，三位第三人为虞献方的法定继承人。虞石梅现监护人虞献正发现涉案房屋已被登记在虞献方名下。为维护虞石梅的合法权利，虞献正向法院起诉确认虞献方与虞石梅签订的房屋买卖合同无效。2019年1月17日,海淀法院作出（2018）京0108民初45323号民事判决书（以下简称第45323号民事判决书），确认虞石梅与虞献方于2008年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2015年3月11日签订的编号为CWXXXX《存量房屋买卖合同》均无效。该判决已于2019年2月4日生效。综上，虞献方以上述两份房屋买卖合同取得的第XXXX号房屋所有权证已没有法律和事实依据。为此，原告依法提起行政诉讼，请求法院依法判令：撤销被告市规自委为虞献方颁发的第XXXX号房屋所有权证。在本院指定的证据交换期限内，原告虞石梅向本院提交了如下证据并当庭出示：1、第45323号民事判决书及生效证明，证明法院已判决虞石梅与虞献方于2008年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2015年3月11日签订的CWXXXX《存量房屋买卖合同》无效，判决已生效；2、不动产登记证明，证明虞石梅对涉案房屋进行了异议登记。被告市规自委辩称，一、被告具有房屋所有权转移登记及房屋所有权证核发的法定职权。根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。另据原北京市国土资源局、北京市住房和城乡建设委员会、北京市机构编制委员会办公室联合发布的《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通知》京国土籍[2015]295号与北京市人民政府办公厅京政办发（2016）33号《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》与中共北京市委、北京市人民政府关于印发《北京市机构改革实施方案》的通知京发[2018]31号的相应规定，被告作为本市负责房屋登记工作的行政机关，具有统一办理房屋登记的法定职责。二、被告作出涉案房屋所有权转移登记行为及房屋所有权证核发符合相关法律规定，尽到审慎的审查义务，符合法定程序。根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，被告针对申请人提交的转移登记申请材料进行了查验、审核，相关材料权属清楚、产权来源资料齐全，被告依法核准转移登记并颁发房屋权属证书。综上，被告对涉案房屋转移登记申请依法进行查验、审核，所作所有权转移登记行为及房屋所有权证的核发证据确凿充分，于法有据，程序合法。综上，请求法院驳回原告虞石梅的全部诉讼请求。在法定举证期限内，被告市规自委向本院提交如下证据并当庭出示：1、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书；2、存量房屋买卖合同、原房屋所有权证；3、申请人身份证明材料、存量房交易结算资金自行划转声明；4、北京市国有土地房屋登记受理通知书；5、地契完税凭证；6、北京市国有土地房屋登记审核表，以上证据证明被告收到房屋所有权转移登记申请材料后进行查验受理，依法作出房屋所有权转移登记并颁证。同时，被告市规自委向法庭提交了《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》作为其作出行政行为的法律规范依据。第三人虞乐、虞慧、曹敏述称，一、原告要求撤销第XXXX号房屋所有权证没有法律依据。第45323号民事判决书仅确认了原告与虞献方先后签署的两份存量房屋买卖合同无效。但对于合同无效后的法律后果，虽经法庭释明，原告坚持不作主张。根据合同法第五十八条的规定，合同无效可能产生的法律后果包括原物返还、折价补偿、赔偿损失等。因此，虽然判决书中确定了房屋买卖合同无效，但未判决涉案房屋产权回到虞石梅名下。具体合同无效后的法律后果如何承担，应当由当事人另行通过民事诉讼加以确定，而不能通过行政诉讼直接加以确定，也不能直接撤销虞献方名下的产权证。二、根据《房屋登记办法》第三十五条、三十六条的规定，因人民法院生效判决取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机关予以登记的，房屋登记机关应予办理。本案并没有任何生效判决认定原告已经取得涉案房屋的产权，所以房屋登记机关不能对原告的诉讼请求进行办理。三、涉案房屋系虞献方出资购买，虽然虞献方与虞石梅的房屋买卖合同被认定为无效，但虞献方支付了涉案房屋的全部购房款，理应对房屋拥有份额，在各方当事人未对房屋进行析产诉讼，从而确定该房屋权属归属的情况下，为原告办理涉案房屋的不动产登记没有法律依据。四、根据房屋登记办法，房屋登记机关为虞献方办理不动产登记时审查了法律法规所要求的所有文件，其履行职责正当、合法，并无可以撤销的理由。涉案房屋最终的权属归属问题应当各方当事人另行进行民事诉讼加以解决。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。在本院指定的证据交换期限内，第三人虞乐、虞慧、曹敏向本院提交了如下证据并当庭出示：1、房屋买卖合同；2、房款、公共维修基金、领取产权证费用收据，以上证据证明合同无效后的法律后果不一定是该房屋产权会转到虞石梅名下，第45323号民事判决书不能产生撤销原产权证的效力。上述证据经过庭审质证，各方当事人发表质辨意见如下：针对被告市规自委提交的证据，原告虞石梅对被告提交的全部证据的真实性、合法性、关联性不持异议，证明目的不予认可，认为被告未尽到审查义务。第三人虞乐、虞慧、曹敏对被告提交的全部证据均予以认可。针对原告虞石梅提交的证据，被告市规自委对原告提交的全部证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，证明目的不予认可，认为市规自委已经尽到了审查义务。第三人虞乐、虞慧、曹敏对原告提交的全部证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。针对第三人虞乐、虞慧、曹敏提交的证据，原告虞石梅对第三人提交的全部证据的真实性予以认可，关联性及证明目的不予认可，认为上述证据在民事诉讼中已经作为证据出示，未得到采信。被告市规自委对第三人提交的全部证据的关联性不予认可。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（以下简称证据规定）第五十四条的规定，本院对上述证据认证如下：被告市规自委提交的全部证据符合证据规定中关于证据形式的要求，内容真实、合法，与本案具有关联性，本院均予以采纳。但是，证据2中的XXXX号《存量房屋买卖合同》已被生效民事判决确认无效，不具备证明效力，本院不予采信。被告提交的其他证据，能够证明其欲证明的事项，本院予以采信。原告虞石梅提交的证据1符合证据规定中关于证据形式的要求，证据来源合法，与本案具有关联性，能够证明其欲证明的事项，本院予以采信。原告虞石梅提交的证据2与本案不具有关联性，本院不予采纳。第三人虞乐、虞慧、曹敏提交的全部证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。通过以上经过认证的证据及庭审查明的情况，本院可以确认如下事实：虞石梅于2000年11月7日经北京大学第六医院诊断为精神分裂症。虞献方、虞献正均为虞石梅之兄。在虞石梅2007年2月7日的残疾证中载明虞石梅为精神残疾，其监护人为虞献方；在虞石梅2009年8月申请换领残疾人证的审批登记表中载明：2000年11月发病，此前靠服药稳定病情，精神残疾二级。北京市海淀区人民政府花园路街道牡丹园社区居民委员会于2018年6月5日出具《监护人证明书》，载明：兹证明虞石梅，女，于1950年12月17日出生，虞石梅的生父虞孟唐已故，虞石梅的生母黄松翠已故，虞石梅的配偶黄立杰已去世，无生育和抱养子女。虞石梅法定监护人是虞献正（根据《中华人民共和国民法通则》第十七条规定依次选择监护人）。2008年6月11日，市规自委颁发X京房海私共字第010669号房屋所有权证和X京房权证海私字第XXXX号房屋所有权证，载明涉案房屋共有权人分别为虞石梅和虞献方，虞献方共有份额为60%，虞石梅共有份额为40%。2015年3月11日，虞石梅与虞献方到市规自委办理涉案房屋权属转移登记，一并提交了北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书、CWXXXX号《存量房屋买卖合同》、原房屋所有权证、房产平面图、北京市房屋登记表、申请人身份证明材料、存量房交易结算资金自行划转声明、契税完税凭证等材料。市规自委经审查认为，虞石梅、虞献方提交的相关材料权属清楚、产权来源资料齐全，符合法律规定，于当日向虞献方核发了第463897号房屋所有权证。2018年8月13日，虞献正作为虞石梅的法定代理人向本院提起民事诉讼，请求法院确认虞石梅与虞献方于2008年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2015年3月11签订的编号为CWXXXX《存量房屋买卖合同》无效。本院作出第45323号民事判决书，认为：“……虞献方在担任虞石梅监护人期间，分别于2008年6月10日、2015年3月11日，分两次通过房屋买卖的形式作为监护人与被监护人签订房屋买卖合同，将虞石梅名下311室房屋过户至自己名下，而并未实际支付购房款，上述行为损害了被监护人虞石梅的利益，房屋买卖合同应均属无效……”故判决确认虞石梅与虞献方于2008年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2015年3月11签订的编号为CWXXXX《存量房屋买卖合同》无效。该民事判决书于2019年2月4日生效。2019年9月11日，虞石梅向本院提起行政诉讼，请求法院撤销被告市规自委为虞献方颁发的第XXXX号房屋所有权证。本院认为，依据《房屋登记办法》的规定，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。被告作为直辖市一级房地产行政主管部门，负有对本辖区内房屋权属进行登记管理的法定职责。依据上述办法第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，申请人应当提交登记申请书、身份证明、房屋权属证书以及证明房屋所有权发生转移的相关合同、协议等文件。本案中，虞石梅与虞献方签订的《存量房屋买卖合同》系被告据以作出被诉房屋权属转移登记的主要事实依据，但生效民事判决已将该合同确认无效。因此，被告在办理涉案房屋权属转移登记过程中，虽然尽到了审慎审查义务，但依据已被确认无效的合同作出的权属转移登记，显然缺乏事实和证据支持，应当予以撤销。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告北京市规划和自然资源委员会于二○一五年三月十一日作出的将北京市海淀区XXXX房屋所有权转移登记为虞献方的房屋权属转移登记行为。案件受理费50元，由被告北京市规划和自然资源委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 晓人民陪审员  王春兰人民陪审员  李恩平二〇一九年十一月二十二日书 记 员  刘天娇