湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终2102号上诉人（原审原告）：张护馨，男，侗族，1988年3月10日出生，户籍住址：湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：江佳文，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖颖，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：怀化荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司），住所地：怀化市鹤城区正清路698号（锦绣山河办公楼），统一社会信用代码：914312007389859772。法定代表人：彭桢。委托诉讼代理人：钟宇，湖南淮新律师事务所律师。上诉人张护馨因与上诉人荣鑫公司商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院做出的（2019）湘1202民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张护馨上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人原审诉讼请求。上诉理由：一、原审法院认定上诉人与荣鑫公司在2014年12月2日达成新的购房意向错误。当日荣鑫公司要求上诉人出具《承诺书》及支付36000元购房款是对《定购协议书》的追认。二、原审法院将上诉人于2014年12月2日与彭开铁、曾岚签订《定购协议书》并付款的行为与2014年12月2日及以后双方基于《承诺书》和两张付款收据发生的商品房预约关系分离并认定为两个独立的法律关系错误。荣鑫公司的行为是对彭开铁、曾岚等人无权处分行为的追认，是对《定购协议书》及据此付款的事实及法律关系的承认与延续。三、原审法院认定上诉人支付的7万元与本案无关错误。该7万元荣鑫公司应承担返还的责任。上诉人荣鑫公司上诉请求：撤销原判第一项，改判上诉人返还被上诉人购房款24000元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实错误。2014年12月2日双方达成购房意向，张护馨交纳购房定金36000元，事后未按承诺交纳完首付款及办证费用，仅交纳购房款24000元。因其违约而导致未能签订房屋买卖合同。原审法院认定该36000元是购房款而不是定金，同时认定荣鑫公司因提高房价而违约，显然与客观事实不符。二、原审判决要求荣鑫公司支付张护馨60000元购房款明显不当。36000元定金依法不应返还。上诉人张护馨向一审法院起诉请求：判令荣鑫公司退还房款130000元、利息22750元，赔偿误工费30000元、精神损失费15000元，房子增值损失104838.7元，共计302588.7元。原审法院认定事实：2014年，案外人彭开铁与曾岚以荣鑫公司名义对外销售了怀化市锦绣山河小区的部分房屋。2014年4月13日，张护馨在锦绣山河小区售楼部与相关人员签订《定购协议书》，协议上注明的甲方为荣鑫公司，乙方为张护馨，约定：乙方定购甲方位于怀化市锦绣山河17栋1单元802号商品房，房屋总价款为426181元，乙方选择银行按揭方式付款等等。协议尾部甲方处盖有“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部合同专用章”的印章。乙方处有张护馨的签名。协议签订当天，张护馨向案外人曾岚的个人账户转款30000元。2014年11月4日，张护馨又向曾岚的个人账户转款40000元。荣鑫公司在知晓彭开铁、曾岚的售房行为后，与张护馨达成购房意向。2014年12月2日，张护馨向荣鑫公司交购房款36000元，荣鑫公司向张护馨出具收据载明：“今收到张护馨交来购锦绣山河17栋802房购房款36000元”。当天，张护馨还向荣鑫公司出具《承诺书》载明：“本人张护鑫承诺于2015年2月份签订商品房买卖合同，并同时付清首付款及办证费用。逾期定金不退，房子另行销售”。2015年2月7日，张护馨又向荣鑫公司交购房款24000元，荣鑫公司又出具了购房款收据。但之后张护馨、荣鑫公司之间并未签订书面购房合同。荣鑫公司称原因系其让张护馨补交100元至200元每平方米的房款再签订合同。但张护馨一直未来办理。故形成纠纷。原审法院认为：荣鑫公司出具的房款收据以及张护馨出具的《承诺书》中未对商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、销售形式等有明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，表明张护馨、荣鑫公司双方并未就购房的具体事宜达成一致协议。故《承诺书》应为商品房预约合同的性质。本案应为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案荣鑫公司陈述未签订购房合同的原因系荣鑫公司要求张护馨增加房款100元至200元每平方米，而张护馨未来办理，故系荣鑫公司违约，应由荣鑫公司承担违约的法律责任。其收取张护馨的60000元购房款应当退还张护馨。荣鑫公司辩称其收取的定金不应当退还。但其出具的收据并未显示收取了张护馨购房定金，而是预收的购房款。故荣鑫公司的该辩解意见不能成立。关于张护馨主张荣鑫公司退还其转入曾岚个人账户的70000元，根据本案具体情况，结合荣鑫公司举证的相关生效判决书，本院认为该款项系曾岚收取，与本案荣鑫公司无关。故张护馨的该诉讼请求本院不予支持。关于张护馨主张的利息、误工费、精神损失费、房屋增值损失。因张护馨、荣鑫公司双方对此无约定，又无法律规定，故张护馨的该部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、怀化荣鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还张护馨购房款60000元；二、驳回张护馨的其他诉讼请求。如果荣鑫公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5839元，减半收取2919.5元，由张护鑫承担2340元，由怀化荣鑫房地产开发有限公司承担579.5元。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：本案张护馨主张的购房事实分为两个阶段，即：一是2014年12月2日前张护馨与彭开铁、曾岚签订《定购协议书》并付款7万元给曾岚的事实，二是2014年12月2日张护馨与荣鑫公司基于《承诺书》和两张付款收据达成的商品房购房意向的事实。现张护馨上诉要求将两个阶段结合在一起，认为荣鑫公司是基于其与彭开铁、曾岚签订《定购协议书》等购房事实而与其达成购房意向，从而要求荣鑫公司返还其交付给曾岚的7万元购房款。因荣鑫公司明确表示不认可彭开铁与曾岚的卖房行为，同时张护馨也没有充足的依据证实彭开铁、曾岚的行为对荣鑫公司构成表见代理，所以对彭开铁、曾岚的行为只能认定为无权处分。在本案无权处分中，张护馨也没有取得房屋，所以其不具有善意第三人的法律地位。所以张护馨要求荣鑫公司返还其付给曾岚的7万元的请求缺乏事实和法律依据。其上诉理由依法不能成立。荣鑫公司与张护馨虽达成购房意向，但对购房的具体内容缺乏明确约定，其主张收取张护馨的36000元是定金并没有明确依据。荣鑫公司主张张护馨因未交首付款而违约的理由，由于双方意向中缺乏具体而明确的房屋价款、付款方式和期限等内容，预约合同不能成立。所以双方最终未能订立商品房房买卖合同不存在哪一方违约的问题。同时，荣鑫公司没有依据证实首付款的多少。据此，荣鑫公司上诉主张依据定金法则该36000元因张护馨违约而不应返还的上诉理由不能成立。荣鑫公司在双方未能订立商品房买卖合同的前提下，收取和占有张护馨的6万元缺乏合法的依据，依法应当予以返还。综上所述，原判决认定事实清楚，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6239元，由上诉人张护馨负担5839元，怀化荣鑫房地产开发有限公司负担400元。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月十五日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……