河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0826民初3754号 原告：丰宁满族自治县天鸿一号院小区业主委员会，地址：丰宁满族自治县天鸿一号院3号楼2单元403室，负责人：马占国。 委托诉讼代理人：姜岩，河北坤平律师事务所律师。 被告：承德汇好物业服务有限公司，住河北省承德市丰宁满族自治县天鸿一号院物业办公室，统一社会信用代码：91130826ＭＡ08Ｇ4ＵＰ80，法定代理人：贾伟，执行董事。 委托诉讼代理人：陶彦威，河北坤平律师事务所律师。 原告丰宁满族自治县天鸿一号院小区业主委员会（以下简称天鸿业主委员会）与被告承德汇好物业服务有限公司（以下简称汇好公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理，因争议较大为了进一步查清案情依法转为普通程序，于2019年11月6日再次公开开庭进行了审理。原告天鸿业主委员会负责人及其委托诉讼代理人、被告汇好公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天鸿业主委员会向本院提出诉讼请求1、请求人民法院依法判决被告应撤出住宅小区物业服务区域，并移交物业管理权；2、移交或交接物业管理用房和其他物业管理设施；3、移交或交接国务院《物业管理条例》第二十九条第一款所列全部相关资料；4、移交或交接物业服务期间形成的物业和实施设备使用、维护保养等技术资料、运行、维护、保养记录；5、诉讼费由被告承担。 事实和理由：丰宁满族自治县天鸿一号院于2017年6月1日交付使用，在2015年7月8日，丰宁天鸿房地产开发有限公司与丰宁满族自治县民鑫物业服务有限公司签订《前期物业管理委托合同》。该合同第二条明确约定，物业管理服务期限为两年，自2017年7月1日起，以至2019年6月30日止，合同期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订服务合同生效时本合同终止。2017年丰宁满族自治县天鸿一号院业主陆续入住，并缴纳物业费用。在小区已经交付的专有部分面积超过总建筑面积50%以上，且经过50%以上的业主同意，天鸿一号院业主在2018年5月18日，向丰宁满族自治县新丰路街道华泽社区居委会提出申请请求成立小区业主委员会，经街道办、居委会以及业主的监督指导下，依据法律程序于2018年6月22日成立了业主委员会，因对被告的服务不满意。2019年4月以公开招聘的形式重新选定了新的物业公司及航顺物业服务公司，并于2019年5月1日签订了物业服务合同，并通知被告汇好公司撤离。在被告没有物业服务合同，原告又已经选聘了新的物业服务公司的前提下，被告长期霸占小区物业管理权，侵害业主的权益，造成了新的物业公司以及公司人员不能入住，严重干扰了小区全体业主的正常生活和合法权益。为此，原告依据民事诉讼法119条侵权责任法《物业管理条例》等相关法律规定向你院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告汇好公司辩称，一、原告主体不适格，原告提起诉讼程序和实体上有瑕疵，原告产生及人员构成不符合法定程序，其行使权利不具有合法性。《物业管理条例》第六条规定，房屋所有权人为业主，同时根据业主委员会指导规范，业主委员会必须由业主组成。而本案中所谓的业主委员会人员构成并非业主，因此原告产生及人员构成不符合法定程序。对此，被告及部分业主已经向有关部门申请处理，故原告主体不适格。二、原告诉请缺乏事实和法律依据。原告行使诉权属于超越职权。依据物权管理条例第11条规定，选聘和解聘物业服务企业事项属于业主大会共同决定，现原告对此没有提供相应证据。原告没有履行相应告知程序，未尽合同附随义务主张权利，存在瑕疵。原告按照《物业管理条例》第29条、30条规定提出请求权，违反法律规定，对此《物业管理条例》第58条规定了相应程序，原告起诉法律依据不足。对原告提交的证据不认可，业主实际接受了我方的物业服务，收取物业费通知是在我们实际服务过程中，我们也在履行物业的职责，对搬出通知我们没有收到，应当提前沟通。认可民鑫物业与小区的合同，我们与原告存在事实上的物业服务关系，到现在没有解除。尽管原告说了安全设施由建设部门交付给我们使用，并不是强制性的规定，相关的设施是否存在，是否给了物业公司，对方没有证据证实，我们没有义务交付。 以上事实有原告提交的2018年5月18日提交成立小区业主委员会的申请、居委会的批复、业主委员会组成人员的公示、单元长和小区业主委员会汇总、会议记录一份、物业办公室证明、业主同意更改物业的签字表、商品房买卖合同、行政审批行使意见、通知一份、照片等及被告提交了物业办公室汇报材料、丰宁满族自治县民鑫物业服务有限公司营业执照、说明、及庭审笔录予以证实。 经审理本院认定事实如下：丰宁满族自治县民鑫物业服务有限公司（2008年7月16日成立）与被告汇好公司（于成2017年4月27日成立）系同一成立主体，管理人员相同，法人相同。本小区的前期物业服务合同系开发商丰宁天鸿房地产开发有限公司与丰宁满族自治县民鑫物业服务有限公司所签订并非本案被告。合同签订后丰宁满族自治县民鑫物业服务有限公司进入进行物业服务。丰宁满族自治县天鸿一号院于2017年6月1日交付使用，2017年丰宁满族自治县天鸿一号院业主陆续入住，丰宁满族自治县民鑫物业服务有限公司以被告汇好公司名义开始为丰宁满族自治县天鸿一号院业主提供物业服务并收取相关服务费用，并得到业主的认可。在2015年7月8日丰宁天鸿房地产开发有限公司与丰宁满族自治县民鑫物业服务有限公司所签订《前期物业管理委托合同》的第二条约定，物业管理服务期限为两年，自2017年7月1日起，至2019年6月30日止，合同期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订服务合同生效时本合同终止。 本小区大部分业主入住后在2018年5月18日，向丰宁满族自治县新丰路街道华泽社区居委会提出申请请求成立小区业主委员会，原告依据法律程序于2018年6月22日合法成立。原告称因业主对被告的服务不满意于2019年4月以公开招聘的形式重新选定了新的物业公司航顺物业服务公司，并于2019年5月签订了物业服务合同，并通知被告汇好公司做好交接工作并撤离，被告一直没有交接、退出。被告称新物业公司不能提供有效服务且在与新的物业服务公司交接物业使用物品事宜时，因权属争议经协商没有达成一致意项，没有交接成功，同时为了业主正常生活，一直没有撤出并继续进行管理至今。经审庭查明系因被在告交接物业使用用品时，原告认为安全设施属于业主而产生纠纷，没能交接成功，被告一直管理至今，故原告诉至本院。 本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销之规定，业主大会及作为执行机构的业主委员会具有诉讼主体资格。本案中的原告提交充分证据证明其产生符合法定程序，依法成立，有权利代表业主行使权力，因此其系适格的原告。丰宁满族自治县民鑫物业服务有限公司与被告汇好公司系同一成立主体，管理人员相同，法人相同，丰宁满族自治县天鸿一号院业主入住后对被告服务认可并接受并一直由其服务至今，说明与业主之间是形成了事实的物业服务管理合同关系，同时说明业主是对《前期物业管理委托合同》的签订主体名称变更是默认的，并一直接受被告的服务并履行至今。本案原告要求被告立即撤出与要求移交管理用房管理设施及交接相关资料手续的主张，因签订的《前期物业管理委托合同》的第二条约定：“物业管理服务期限为两年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止，合同期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订服务合同生效时本合同终止”，到2019年6月30日合同已经到期，况且不论庭审中原告与丰宁满族自治县航顺物业服务有限公司是否签订新的服务合同，选聘了新物业管理公司，《前期物业管理委托合同》都已经到期并终止；依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持的规定，对原告的此主张依法应当予以支持。关于原告庭审中要求被告交付的安全防护设备设施（监控摄像头等）的主张，因原告提供的证据无法证实相关物品的所有权为业主，也不能证明当时开发商对被告交付，被告认为是自己后购买并安装的，对原告的此主张不认可，原告证据不足，故此对原告的此项主张不予支持。关于原告主张的结清预收、代收的有关物业费等主张，诉讼中又予以撤回，不违反法律规定，本院准予其撤回。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告承德汇好物业服务有限公司于本判决生效后十五日内退出丰宁满族自治县天鸿一号院小区的物业服务区域不再经营，并向原告移交物业服务用房及相关设施、相关资料。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费300.0元，由原告承担150.00元，被告承担150.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  王海龙 审 判 员  张文弟 人民陪审员  刘阁生 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  杜 宁 ——