广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1485号原告（反诉被告）：李奕澄，男，1979年7月1日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市。委托诉讼代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。被告（反诉原告）：连州市天恒矿业有限公司，住所地：连州市九陂镇爱民村委会鬼子冲。统一社会信用代码：91441882665004823J。法定代表人：何立山。被告：李楚新，男，1966年1月13日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市。被告：李材好，男，1989年5月10日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市。三被告的共同委托诉讼代理人：方齐瑶，广东港津律师事务所律师。原告（反诉被告）李奕澄与被告（反诉原告）连州市天恒矿业有限公司（以下简称天恒矿业）、被告李楚新、李材好租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李奕澄的委托诉讼代理人杨三民、天恒矿业、李楚新、李材好的共同委托诉讼代理人方齐瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李奕澄向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告天恒矿业于2019年4月1日签订的《合同书》；2．三被告立即连带返还原告已支付的场地租金6万元和押金6万元，共计12万元；3．三被告共同赔偿原告前期投入平整场地的钩机费用13,800元和铺设场地沉沙池的材料费2,120元，共计15,920元；4．诉讼费由三被告共同负担。事实与理由：原告与被告天恒矿业于2019年4月1日签订《合同书》，被告李楚新作为代理人在甲方落款处签名，约定被告天恒矿业将鬼子冲选矿厂场地出租给原告兴办建筑材料加工厂，矿址位于连州市九陂镇爱民村委会鬼子冲，每年租金为6万元，另支付一年6万元作为押金，租期为3年，自2019年4月1日至2022年3月30日止。原告分别于2019年4月1日、4月2日、4月17日通过银行转账方式向李楚新账户转账1万元、5万元、1.5万元，2019年4月17日通过微信转账方式向李楚新转账5,000元，2019年4月18日通过现金方式向李楚新支付4万元。被告李楚新收款后，由李楚新的儿子李材好向原告补写收据交原告收执，收据落款日期与合同签订日一致。原告向被告支付了租金和押金共计12万元后便开始着手场地的建设，聘请了勾机平整场地，花费13,800元，购置铺设场地沉砂池的波纹管，花费2,120元。2019年4月下旬，原告前往九陂镇国土所申请办理相关土地用地手续时被告知，选矿厂场地范围属于水田，原告所租场地属违法用地。随后，九陂镇国土所向原告出示了工业用地的卫星地图，证实原告的租用范围在工业用地范围之外，属于水田。基于上述原因，原告多次找到被告要求解除双方签订的《合同书》，并退还原告支付的场地租金6万元、押金6万元以及前期投入的场地平整费、材料费，合计135,920元，遭到被告的拒绝。被告天恒矿业属于有限责任公司，投资人及合伙人是被告李材好和何立山，合同签订是由被告李材好代表签名，场地租金及押金是由被告李楚新实际收取。因此，由于《合同书》无法继续履行，三被告应对原告负返还和赔偿义务。被告天恒矿业辩称，原告李奕澄的起诉不符合事实，依法应驳回其诉讼请求。一、答辩人已按照双方签订的合同履行，提供了场地的水电给原告使用，合同签订后原告已进场平整场地。连州市自然资源局九陂自然资源所的土地利用现状能证实，选矿厂场地不是水田的事实。二、原告不按照双方签订的合同履行构成违约。1．原告未按合同约定付清答辩人场地租金和押金，原告李奕澄在未付清租金和押金的情况下要求答辩人出具收据，实际上原告一共只转账了75,000元。2．原告没有妥善管理好答辩人的高压线设备，构成违约应予赔偿。3．答辩人与原告签订的合同履行期限未满，原告李奕澄应自觉履行合同并付清所欠的租金和押金。三、原告雇请钩机平整场地是在合同有效期内，答辩人无需赔偿。即使赔偿，原告雇请钩机只在工地做了一两天，费用也不会是15,920元。被告李楚新辩称，其不是本案的适格被告，原告李奕澄与天恒矿业签订合同与其无关。请求驳回原告李奕澄的诉讼请求。被告李材好辩称，其不是本案的适格被告，其代表天恒矿业与原告李奕澄签订合同，合同的权利义务应由天恒矿业承受。请求驳回原告李奕澄的诉讼请求。天恒矿业向本院提出反诉请求：1．判令被告李奕澄赔偿原告天恒矿业经济损失130,000元；2．判令被告李奕澄继续履行双方签订的合同并支付拖欠的租金和押金45,000元。事实与理由：反诉原告天恒矿业与反诉被告李奕澄于2019年4月1日签订《合同书》，约定反诉被告租赁反诉原告的鬼子冲选矿厂场地进行建筑材料加工。合同签订后，反诉被告李奕澄进场施工，没几天就停工了，对场地设备也不管不理，也不告知反诉原告，致使反诉原告交给反诉被告使用的高压线980余米被盗，价值约130,000元。反诉被告未按照双方约定的合同履行构成违约。双方签订《合同书》的履行期限是3年，现在尚未到期，反诉被告应继续履行合同，按合同约定支付租金和押金。反诉被告只向反诉原告转账支付了75,000元，尚欠45,000元。反诉被告没有妥善管理好高压线设备，造成高压线被盗，应予赔偿。李奕澄反诉辩称，一、反诉原告诉请反诉被告赔偿高压线被盗的经济损失缺乏事实依据。首先，高压线是被盗的，应由实际侵权人承担赔偿责任；其次，被盗的高压线属于变压器前的线路，产权属于供电局，反诉原告无权主张；最后，反诉原告提到的变压器在2012年已报停，后来没有重报安装，事实上不存在变压器。二、双方签订的合同无法继续履行，合同约定的土地不符合合法的工业用地，如果继续履行合同构成违法用地，合同应认定为无效。反诉原告主张继续履行合同缺乏法律依据。而且，反诉被告已向反诉原告支付了12万元租金和押金，反诉原告要求继续支付租金缺乏事实依据。请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交的微信聊天记录截图，证明内容为原告于2019年4月17日向被告李楚新微信转账5,000元合同款项的事实。经调查，被告李楚新确认原告李奕澄通过微信转账的5,000元为合同租金。该微信聊天记录截图客观真实，本院予以采信。2．原告提交的收款收据、销售单，证明内容为原告聘请勾机平整场地和铺设场地沉砂池购置材料的花费。收款收据载明“今收到从4月22号-4月30号挖机工作60小时，每时230元，金额壹万叁仟捌佰元”，收据日期为2019年5月5日，经手人处有签名。收款收据后附有4月22日至4月30日期间的工时明细。被告不认可平整场地的天数，但未能举证予以反驳。原告提交的收款收据与日常交易习惯相符，本院予以采信。关于购置铺设场地沉砂池所需的波纹管的销售单，根据现场照片，现场确实放有波纹管，对于原告提交的该证据，本院予以采信。3．被告天恒矿业提交的连州市环保局文件，证明内容为选矿厂经过环境评估批准设立。经审查，连州市环境保护局于2008年11月7日出具的《关于对＜连州市天恒矿业有限公司5万吨/年铁矿石精选厂建设项目环境影响报告书>的批复》，同意天恒矿业在连州市××村委鬼子冲建设生产线，改变地址、产品、生产工艺或扩大生产规模时，都必须重新进行环境影响评价，办理环保审批手续。该证据客观真实，但与待证事实缺乏关联性，本院不予采信。4．被告天恒矿业提交的连州市自然资源局九陂镇自然资源所出具的卫星云图分析结果，证明内容为选矿厂的场地没有占用水田。根据现场勘查，原、被告合同约定的租赁范围包括农田用地和建设用地，其中建设用地包括采矿用地2.05亩，村庄6.49亩。该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。5．原告提交的《关于建设鬼子冲沙场九陂机制沙场编制现场情况说明》，证明内容为合同租赁地点不属于工业建设用地范围，无法办理环评手续。被告认为其在签订合同时已向原告提供连州市环保局批复，该地点符合环评要求。经审查，原告兴建建筑材料加工厂需要重新办理环评手续，不能继续使用连州市环保局连环［2008］89号批复。因此，被告的反驳意见不成立，本院对原告提交的该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，天恒矿业（甲方）与李奕澄（乙方）签订《合同书》，约定：就乙方租用甲方选矿厂场地，经双方协议一致达成如下条款：一、甲方责任：甲方有土地约3亩出租给乙方，兴办建筑材料加工场（详见草图）；有权按时收取租金及提供营业执照、土地租用合同、环评批复证件给乙方……二、乙方责任：按时支付每年的土地租金……三、每年的租金及付款方式：每年的租金60,000元，合同签订时交当年租金，今后每年4月1日交租，如有逾期，甲方有权按每日的千分之三收取滞纳金。另交付60,000元作一年的押金，在期满时最后一年扣除。四、租用期为3年，从2019年4月1日至2022年3月30日，期满如乙方继续租用，租金另行商议。五、合同期满后，不动产厂房及基础不能拆除，乙方投入的机器设备除外。以上合同签名即生效，双方中途不得违约。被告李材好在甲方处签名，被告天恒矿业在甲方处盖章。合同签订后，原告李奕澄分别于2019年4月1日、4月2日、4月17日通过银行转账方式向李楚新账户转账10,000元、50,000元、15,000元，2019年4月17日向李楚新微信转账5,000元。2019年4月1日，天恒矿业出具《收据》给原告收执。《收据》载明：“今收到李奕澄交来租用连州市天恒矿业有限公司鬼子冲选矿厂场地一年租金60,000元（2019年4月1日-2020年4月1日租金）、押金60,000元，合计120,000元。汇款到中国农业银行连州支行62×××79，户名：李楚新”，被告李材好在收款人处签名，被告天恒矿业在收款人处盖章。另查明，被告天恒矿业是有限责任公司，被告李材好是天恒矿业的股东。被告李材好与被告李楚新系父子关系。再查明，2019年4月22日至4月30日期间，原告李奕澄聘请了钩机平整场地，共花费13,800元；购买铺设场地沉砂池的材料波纹管，共花费2,720元。尔后，原告李奕澄委托连州市广雄环保科技有限公司办理建设项目环境影响报告表，该公司于2019年7月10日出具《关于建设鬼子冲沙场九陂机制沙场编制＜建设项目环境影响报告表>现场情况说明》，载明：“根据该沙场提供的资料现场勘查及国土所测绘，发现现场临时厂房位置不属于工业建设用地范围，因环评首要条件场地必须符合工业建设用地或土地利用总体规划范围内，建议另行选址”。经现场勘查，原、被告确认合同租赁地点位于连州市九陂镇爱民村委会鬼子冲。根据卫星云图显示，租赁范围包括农田用地及建设用地，其中建设用地面积共8.54亩。建设用地范围内，包含厂房框架、平地和深沟。经连州市自然资源局九陂镇自然资源所现场测量，建设用地范围内，厂房框架和平地的面积共1.86亩。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告李奕澄与被告天恒矿业签订的《合同书》系双方真实的意思表示，且不违反合同法的相关规定，应视为有效合同，双方形成租赁关系。综合原、被告的诉辩内容，归纳本案的争议焦点为：一、被告李楚新、李材好是否为本案适格被告；二、原、被告签订的《合同书》能否予以解除；三、被告应否向原告返还租金和押金12万元；四、反诉原告的诉求是否合法有据。一、关于被告李楚新、李材好是否为本案适格被告的问题。根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求。本案中，《合同书》的出租人是被告天恒矿业，承租人是原告李奕澄，原告李奕澄与被告天恒矿业是本案的合同当事人。被告李材好作为天恒矿业的股东，其与原告李奕澄签订合同属于履行职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，应当由被告天恒矿业承受合同的权利义务。因此，被告李材好不是本案的适格主体，原告诉请被告李材好承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。根据被告天恒矿业出具的《收据》，可视为被告天恒矿业授权被告李楚新代收合同款项。被告李楚新代表天恒矿业进行代收款工作，应由被告天恒矿业承担相应的法律后果和法律责任。因此，被告李楚新认为其不是适格被告的答辩意见，于法有据，本院予以采纳。二、关于原、被告签订的《合同书》能否予以解除的问题。原告李奕澄与被告天恒矿业签订《合同书》，双方形成租赁关系。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。原、被告在合同中约定租赁用途为兴办建筑材料加工厂，被告天恒矿业有义务确保租赁土地的用地性质符合原告租赁用途的要求。根据现场勘查的结论，被告天恒矿业出租给原告的土地包括了农田用地和建设用地，除去农田用地和不可使用的深沟，建设用地范围内的可用面积为1.86亩。由于被告出租给原告使用的土地大部分为农田用地，租赁土地的用地性质不符合约定的租赁用途要求，原告的合同目的无法得以实现。而且，被告天恒矿业也未按照合同约定向原告提供有效的环评批复证件，未履行合同义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告可以解除合同。三、关于被告应否向原告返还租金和押金12万元并赔偿损失的问题。首先，根据原、被告确认，原告以转账方式向被告支付了租金和押金8万元。其次，被告天恒矿业出具了《收据》给原告收执，《收据》载明已收到原告交的一年租金6万元和押金6万元，合计12万元。被告未举证证明是在胁迫等情形下出具的收据，本院对收据的真实性予以认可。据此，被告天恒矿业关于原告只支付了7.5万元合同款项的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还租金和押金12万元及赔偿损失的主张，于法有据，本院予以支持。关于损失的赔偿数额问题，虽然被告存在违约情形，但原告在未办理相关证件的情况下，匆忙着手场地建设，也有一定的过错，损失数额酌情计赔1万元。四、关于反诉原告的诉求是否合法有据的问题。第一，反诉原告天恒矿业诉请反诉被告李奕澄承担高压线被盗的赔偿责任，而反诉原告未举证证明被盗高压线的价值，应承担举证不能的法律后果。另外，反诉原告的诉请属于侵权责任纠纷，与本案系不同的法律关系，不宜在同一案件中进行审理。反诉原告可以通过另行起诉或者其他途径主张权利。第二，反诉原告天恒矿业要求反诉被告李奕澄继续履行合同并支付拖欠的租金和押金45,000元的主张，在上述争议焦点二、三中已评析，反诉原告的该主张，本院不予支持。综上，综上所述，对原告合法有据的诉求依法予以支持，缺乏事实与法律依据的诉求依法予以驳回；被告合法有据的抗辩理由，本院予以采纳，缺乏事实与法律依据的抗辩主张，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李奕澄与被告（反诉原告）连州市天恒矿业有限公司于2019年4月1日签订的《合同书》；二、被告（反诉原告）连州市天恒矿业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李奕澄返还收取的租金6万元和押金6万元，合计12万元；三、被告（反诉原告）连州市天恒矿业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李奕澄赔偿前期投入的经济损失1万元；四、驳回原告（反诉被告）李奕澄的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）连州市天恒矿业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1,509.2元，由原告（反诉被告）李奕澄负担76.2元，被告（反诉原告）连州市天恒矿业有限公司负担1,433元；反诉诉讼费1,900元，由被告（反诉原告）连州市天恒矿业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 张 煜二〇一九年十一月十一日书记员 黄雨薇附引用法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。