河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初21514号原告河南某某置业有限公司被告吕某某被告田某某第三人河南某某服饰有限公司第三人巩义市某某冶金材料有限公司第三人河南某某冶金粉末有限公司第三人任某某第三人任某某第三人贺某某第三人王某某第三人林某某第三人张某某第三人张某某第三人赵某某原告河南某某置业有限公司诉被告吕某某、田某某，第三人河南某某服饰有限公司、巩义市某某冶金材料有限公司、河南某某冶金粉末有限公司、任某某、任某某、贺某某、王某某、林某某、张某某、张某某、赵某某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南某某置业有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼；被告田某某委托诉讼代理人到庭参加诉讼；被告吕某某、第三人河南某某服饰有限公司、巩义市某某冶金材料有限公司、河南某某冶金粉末有限公司、任某某、任某某、贺某某、王某某、林某某、张某某、张某某、赵某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月23日原告与被告吕某某签订一份《商品房买卖合同》（合同备案号：11774156），被告吕某某购买原告开发位于房屋，合同对房屋的价款、付款时间及违约责任进行了约定。合同签订后，被告吕某某支付首付款472473元，余款1070000元为商业贷款。2011年6月24日，原告和被告吕某某、中信银行股份有限公司郑州分行（下称“中信郑州分行”）签订了《个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证，编号为（2011）郑银房贷字第301162号），原告为被告吕某某的按揭贷款提供为阶段性连带责任。因被告吕某某自2015年6月起未按照约定向中信郑州分行偿还按揭贷款本息，中信郑州分行前期扣划原告保证金合计84688.61元，因被告吕某某一直未向中信银行偿还按揭贷款及利息，2018年11月21日，根据生效判决书，原告已代被告吕某某向中信郑州分行支付欠款等费用共计1209030.47元。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第9项约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，并收回本案所涉房屋。原告于2019年2月21日从网上查到本案所涉房屋，因被告田某某与被告吕某某、第三人河南某某服饰有限公司、河南富喜鸟服饰有限公司、巩义市某某冶金材料有限公司、河南某某冶金粉末有限公司、任某某、任某某、贺某某、王某某、林某某、张某某、张某某、赵某某民间借贷纠纷一案，贵院依据郑州市惠济公证处作出的（2013）郑惠证执字第72号执行证书确定的义务对本案所涉房屋进行司法拍卖，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等法律规定，物权以登记为准，贵院查封的本案所涉房屋尚没有办理房屋所有权证，尚未产生商品房的物权变更登记，而只是预售合同的登记。预购方（被告吕某某）经过登记所取得的是待建房屋所有权的请求权，而不是一种物权。贵院查封房屋的房屋产权并没有发生变动，本案所涉房屋依法属于原告所有。根据相关法律规定，贵院应依法解除对本案所涉房屋的查封。原告依法向贵院提出执行异议申请，2019年6月14日，贵院出具（2019）豫0105执异254号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请。为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的有关规定，特提起本案诉讼，请求判令：一、原告对位于房屋享有所有权；二、郑州市金水区人民法院对房屋停止执行；三、本案诉讼费由被告承担。被告田某某辩称：被告田某某与河南某某服饰有限公司、河南富喜鸟服饰有限公司、巩义市某某冶金材料有限公司、河南某某冶金粉末有限公司、任某某、任先超、贺某某、王某某、林某某、吕某某、张学峰、张某某、赵某某民间借贷纠纷一案，执行依据系（2013）郑惠证民字第1965号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2013）郑惠证执字第72号执行证书。被执行人吕某某未履行上述执行证书确定的义务。原告田某某依执行证书采取查封拍卖等执行措施。一、被执行人吕某某享有对涉案房屋所有权。经执行法院依法查明，本案争议房产位于的房屋登记在吕某某名下，是对被执行人权利归属的确认与记载，被执行人吕某某与某某置业《商品房买卖合同》签订于2011年1月23日，本案涉案房屋已交付，被执行人已经通过按揭已经履行了支付全部房款的主要合同义务，开发商也因按揭贷款而获得了全部房款，买卖合同已经生效，买卖合同合法有效且双方的主责任义务也履行完毕，房屋登记在被执行人吕某某的名下，并且做了预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的目的，是为了保障将来实现物权。预告登记使得其所保护的债的请求权效果及于物权，在未经预告登记权利人同意的情形下，能够产生否定物权变动的法律后果，这也是预购商品房预告登记的核心意义。因此被执行人吕某某依法是涉案房屋的所有权。是否办理房产证并不影响吕某某对房屋享有物权的权利。二、本案执行过程合法有效，某某置业无权申请享有涉案房屋所有权。某某置业称其《商品房买卖合同》及补充协议约定其有权解除《商品房买卖合同》，合同解除日期一般为开发商给购房人邮寄的解除函件载明的解除日期；或者开发商提起解除合同之诉。执行过程中，某某置业未曾提起解除合同之诉，也没有向购房人通知解除房产合同。房屋拍卖过程中房屋所有权人为吕某某。法院依法执行合法有效，某某置业公司代替被执行人吕某某向中信银行所支付的费用是其承担担保责任而支付的费用。购房者逾期还贷导致开发商承担担保责任，是被执行人违反了担保合同的相关行为，但对于买卖合同并不存在违约行为。根据《担保法司法解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”某某置业依据生效判决代吕某某支付的欠款费用可通过提起追偿之诉讼途径要求被执行人直接偿还开发商代其承担的代偿费用。本案中，被告田某某为首封债权人，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第508条、第516条等规定、《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》等规定，在作为被执行人的购房人的财产足以清偿全部债务时，首封债权人享有优先受偿权，被告田某某查封房产时间为2014年7月8日，优先于某某置业承担担保责任的时间，对涉案房屋执行款项享有优先受偿权。原告称合同解除时间为2018年，我方不认可，原告没有证据证明其向吕某某提出解除合同，因此，原告与吕某某《商品房买卖合同》解除时间应为原告向二七区法院提起诉讼时间。被告吕某某、第三人河南某某服饰有限公司、巩义市某某冶金材料有限公司、河南某某冶金粉末有限公司、任某某、任某某、贺某某、王某某、林某某、张某某、张某某、赵某某未答辩。经审理查明：一、2011年1月23日，原告与被告吕某某签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告吕某某购买位于房屋，建筑面积195.58平方米，房屋总价为1542473元，付款方式为：2011年1月23日付现金472473元，商业贷款1070000元。被告吕某某如未按规定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。该商品房买卖合同信息已备案，备案号为11774156。二、2011年6月24日，被告吕某某、王某某与中信银行股份有限公司郑州分行、原告三方签订《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份，主要约定：贷款金额为1070000元，本合同贷款年利率为7.48%，月利率（年利率/12）为6.2333‰。被告吕某某贷款所购买并作为抵押物的房屋坐落于原告有义务积极办理贷款所购房屋的房屋所有权证，在保证期间，如被告吕某某未能依照合同约定按时偿还，原告承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，中信银行股份有限公司郑州分行有权直接要求原告承担保证责任并有权从原告在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。三、2018年8月20日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民初4471号民事判决，该判决认定吕某某、王某某未依约按时归还贷款本息，构成违约，应承担相应的违约责任，河南某某置业有限公司作为保证人，应按合同约定承担相应的连带保证责任，该判决判令吕某某、王某某偿还中信银行股份有限公司郑州分行贷款本金996319.75元，利息111564元，罚息14261.8元，共计1122145.55元（暂计至2017年10月11日），以后的利息、罚息按照合同约定计算至本息还清之日，河南某某置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。2019年3月4日，中信银行股份有限公司郑州分行出具情况说明一份，主要内容显示：2018年11月21日，河南某某置业有限公司依据（2018）豫0191民初4471号民事判决偿还借款人吕某某及担保人王某某在我行欠款1194131.47元及案件受理费14899元，金额合计1209030.47元。四、2019年7月5日，郑州市二七区人民法院作出（2019）豫0103民初3779号民事判决，该判决认定河南某某置业有限公司与吕某某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效。吕某某应按期向银行偿还贷款，因吕某某未按时偿还银行按揭贷款，导致河南某某置业有限公司承担了保证责任，根据合同约定，河南某某置业有限公司有权解除双方签订的合同。在吕某某未偿还借款时，河南某某置业有限公司作为保证人承担保证责任，代吕某某履行了贷款本息1209030.47元及保证金84688.61元，共计1293719.08元，河南某某置业有限公司有权向吕某某追偿。该判决判令解除河南某某置业有限公司与吕某某于2011年1月23日签订的合同编号为11774156的《商品房买卖合同》及附件补充协议，吕某某于判决生效之日起十日内偿还河南某某置业有限公司承担保证责任垫付的1293718.88元债务及违约金308494.6元。该判决已于2019年8月17日生效。五、本案所涉房屋于2013年6月8日由巩义市人民法院查封，查封文号：（2013）巩执字第566号；于2013年11月14日由郑州市中级人民法院查封，查封文号：（2013）郑民四初字第306-1号；于2014年4月24日由郑州市中级人民法院查封，查封文号：（2014）郑执一字第279-2号；于2014年7月8日由郑州市金水区人民法院查封，查封文号：（2014）金执字第1005号；于2014年7月9日由洛阳市涧西区人民法院查封，查封文号：（2014）涧民四初字第303号；于2014年9月1日由洛阳市中级人民法院查封，查封文号：（2014）洛民三初字第76-1号；于2016年1月20日由郑州市中级人民法院查封，查封文号：（2015）郑民四初字第254号；于2018年6月4日由河南省郑州市二七区人民法院预查封，预查封文号：（2017）豫0103执690号；于2019年3月25日由河南省郑州市二七区人民法院预查封，预查封文号：（2019）豫0103民初3779号。六、田某某与河南某某服饰有限公司、河南富喜鸟服饰有限公司、巩义市某某冶金材料有限公司、河南某某冶金粉末有限公司、任某某、任某某、贺某某、王某某、林某某、吕某某、张某某、张某某、赵某某民间借贷纠纷一案，河南省郑州市惠济公证处作出的（2013）郑惠证民字第1965号公证书及（2013）郑惠证执证字第72号执行证书均已发生法律效力，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，权利人田某某向本院申请执行，本院于2015年6月9日出具执行裁定书，于2016年6月29日向郑州市住房保障和房地产管理局出具（2014）金执字第1005号协助执行通知书，要求协助继续查封被执行人吕某某名下位于（合同号：11774156）的房产。查封期限自2016年6月29日至2019年6月28日止。被告田某某称本案所涉房屋于2014年7月8日查封，后期办理续封时，其成为涉案房屋首封了。本院于2019年3月14日出具《拍卖成交确认书》一份，确认书载明：买受人李娜于2019年2月23日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即位于（合同号：11774156）房产，成交价为3711000元人民币），买受人于2019年3月14日到本院执行局签署《拍卖成交确认书》，领取拍卖款收款收据，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。本院于2019年4月10日向郑州市住房保障和房地产管理局送达执行裁定书、协助执行通知书，要求协助办理解除对被执行人吕某某名下位于（合同号：11774156）房产的查封；将前述房产及房产相关权益过户至买受人李娜（身份证号：）名下。七、2019年6月14日，本院作出（2019）豫0105执异254号执行裁定书，该裁定书认为，被执行人吕某某未履行郑州市惠济公证处作出的（2013）郑惠证执字第72号执行证书确定的义务，位于的房屋登记备案在吕某某名下，本院对该房屋采取执行措施，符合法律规定。河南某某置业有限公司与吕某某就该房屋签订的商品房买卖合同是否解除，依法不属于执行异议审查的范围，裁定驳回案外人河南某某置业有限公司的异议请求。本院认为，本案所涉房屋已经进行司法拍卖，根据相关法律规定，拍卖成交的，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。本案中，本案所涉房屋买受人已于2019年3月14日到本院执行局签署《拍卖成交确认书》，领取拍卖款收款收据并办理拍卖标的物交付手续，本案所涉房屋的所有权已经发生转移，故原告主张对房屋停止执行并主张其对位于房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告河南某某置业有限公司的诉讼请求。案件受理费18840元，由原告河南某某置业有限公司。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田晓丽人民陪审员  王彦霞人民陪审员  周海玲二〇一九年十一月二十六日书 记 员  张 晨