江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1283民初4990号 原告：何兴佳，男，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：孙永江，江苏律园律师事务所律师。 被告：鞠春美，女，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：徐晶波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。 被告：朱铭成，男，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：朱军，泰兴市延令法律服务所法律工作者。 原告何兴佳与被告鞠春美、朱铭成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告何兴佳及委托诉讼代理人孙永江、被告鞠春美的委托诉讼代理人徐晶波、被告朱铭成的委托诉讼代理人朱军到庭。本案现已审理终结。 原告何兴佳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金160000元及违约金暂计40560元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：2014年12月8日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将泰兴市大庆路佳源新天地3号楼1楼101-102门面出租给被告，被告将租赁房屋用于夫妻共同经营的泰兴市佳和便利店，泰兴市佳和便利店企业类型为个体工商户。后被告以经营不善为由一直拖欠原告2018年和2019年租金，原告为被告考虑，同意被告按低于合同租金的每年80000元收取租金，被告也多次承诺尽快向原告支付租金。但经原告多次催要，被告至今未予支付，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。审理中，原告变更违约金诉讼请求为：按当期欠付的租金以年利率12%计算，具体为：其中2018年的违约金以8万元为本金自2018年3月2日起计算至实际给付之日按年利率12%计算，2019年的违约金以8万元为本金自2019年3月2日起计算至实际给付之日按年利率12%标准计算。 被告鞠春美辩称：1、虽然原告与被告鞠春美确实签订了租赁合同，但双方已口头终止，没有实际履行。2、请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告朱铭成辩称：首先，原告的主体资格有问题，没有看到原告为该诉争房屋的实际所有权人或具有转租权的租赁人。其次，被告的主体资格也有问题，两被告原系夫妻关系，但于2014年7月29日离婚，第一被告与原告签订合同时，两被告处于非婚姻存续期间，不能把第一被告与原告之间所存在的债务作为夫妻共同债务一并提起诉讼，事实上两被告各自经营不同的超市，也领取了各自的烟草专卖许可证，被告朱铭成并未与原告签订任何合同。租赁讼争房屋经营是与实际管理人泰兴市广源房地产开发有限公司签订的，请求依法驳回对被告朱铭成的诉讼。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交了原告与被告鞠春美于2014年12月8日签订的租赁合同、泰兴市佳和便利店企业信息查询报告、情况说明一份、蒋某某与嘉兴万博汇商业管理有限公司签订商业房屋租赁合同、蒋某某出具的《证明》、鞠春美与朱铭成于2016年9月9日的结婚登记审查处理表等证据予以佐证；被告鞠春美向本院提交了两被告的离婚证，泰兴市联华百货超市个体工商户营业执照、烟草专卖零售许可证等证据；被告朱铭成提交了烟草专卖许可证和营业执照、两份租赁合同。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年12月18日，嘉兴万博汇商业管理有限公司泰兴分公司（出租方，甲方）与蒋某某（承租方，乙方）签订商业房屋租赁合同，约定将泰兴市大庆路佳源新天地3号楼1楼101-102门面，建筑面积为65.2平方米左右，出租给乙方，乙方承租房屋仅限于经营超市、药店、零售的用途，品牌为华联超市。约定承租期限4年11个月，从2015年1月1日至2019年11月30日止。 2014年12月8日，原告何兴佳（甲方）、被告鞠春美（乙方）签订房屋租赁合同，约定将泰兴市大庆路佳源新天地3号楼1楼101-102门面，建筑面积为70平方米左右，出租给鞠春美，乙方承租房屋用于经营超市。约定承租期限为自2014年12月10日至2019年11月30日止。双方约定，租金为前三年，租金为10万元/年，第四年第五年每年以5%递增。房屋租金从2015年3月1日开始计算，收缴方式：每年提前一个月一次性支付当年全年房租。（第一年2014年12月10日缴纳15000元房租剩余的第一年房租85000元于2015年3月1日前支付）。为确保合同正常履行，乙方向甲方支付合同保证金5000元，水电押金为人民币5000元整。在本合同签订当日乙方将保证金一次性向甲方支付，未按时支付前述租金、保证金、押金的，甲方有权解除本合同。本合同有效期满后30天，如乙方无尚未处理的商品售后顾客投诉、无对房屋设备的损坏赔偿事项、无违反本合同及营运管理规定等的，经甲方确认后，保证金、押金不计利息退还乙方。合同还约定了，乙方不能按时支付租金和其他费用（包括但不限于水电气费、物业管理费、卫生费等）的，除仍应继续支付外，每延期一天按应付数额千分之一向甲方赔偿损失；乙方延期付费超过三十天的，视为乙方无故单方提前解除租赁关系，甲方有权同时按第七条第1、5款要求赔偿和处理。未经甲方同意，乙方不得擅自转租或超越本合同约定的经营范围、业态及品牌经营，乙方擅自转租或超越本合同约定的经营范围、业态及品牌经营的，应立即停止该行为，并在三十天内改正，否则，甲方视为乙方无故单方提前解除租赁关系，甲方有权同时按第七条第1、5款要求赔偿和处理。合同还约定了其他内容。2015年3月28日，被告鞠春美在该合同的第二页倒数第五行涂改了保证金数额，将保证金25000元改成5000元，并在涂改处签字确认。后朱铭成在案涉房屋经营泰兴市佳和便利店。被告朱铭成亦陆续缴纳房租。 审理中，原告提供泰兴市广源房地产开发有限公司的情况说明一份：因商家办理营业执照需求，现对泰兴市广源房地产开发有限公司及嘉兴万博汇商业管理有限公司泰兴分公司所属关系作出以下说明：泰兴市广源房地产开发有限公司全权委托嘉兴万博汇商业管理有限公司泰兴分公司对佳源新天地1-3#楼商铺进行招商管理及租赁合同的签订等工作。 蒋某某出具《证明》一份，载明：本人就泰兴市大庆路佳源新天地3号楼1楼101-102门面，与嘉兴万博汇商业管理有限公司签订了《咨询管理服务合同》和《商业房屋租赁合同》，我与何兴佳系合作关系。在本人与何兴佳的合作关系中，何兴佳有权全权代表我和何兴佳以其自己名义对外出租、收取租金、提起诉讼及处理租赁的一切事宜。在何兴佳与鞠春美签订租赁协议也已告知他们这一事实，特此证明！ 审理中，被告朱铭成提交了泰兴市广源房地产开发有限公司（甲方）与被告朱铭成（乙方）于2014年12月3日签订的租赁合同一份，该合同约定将泰兴市大庆路佳源新天地3号楼1楼101-102门面，建筑面积为70平方米左右，出租给被告，乙方承租房屋用于经营超市。约定承租期限为自2014年12月10日至2019年11月30日止。乙方向甲方支付房屋租金，标准如下：前三年年租金为2万元/年，第四年第五年每年以5%递增。房屋租金从2015年3月1日开始起算，收缴方式：每年提前一个月一次性支付当年全年房租。原告称该合同系为被告办理营业执照所用，不具备其他任何法律效力，朱铭成确认该合同所有签名并非朱铭成本人所签字。 另鞠春美、朱铭成于2014年7月29日登记离婚。鞠春美于2011年12月2日起在泰兴市经营泰兴市联华百货超市，并申领了烟草专卖零售许可证，有效期限自2017年1月18日至2021年11月30日。朱铭成于2015年1月27日起在案涉房屋经营泰兴市佳和便利店，并申领了烟草专卖零售许可证，有效期限自2015年3月3日至2019年11月30日。两被告于2016年9月9日又登记结婚。原告于2019年1月24日通过微信向被告朱铭成催要2018年及2019年的房租共计160000元。现原告以两被告差欠其2018年及2019年的租金为由，诉至本院。 审理中，被告朱铭成在庭审中确认双方于2018年之前的租金已全部结清，现被告差欠原告2018年及2019年两年的租金。 另根据原告的申请，本院对两被告的财产进行了保全。 本案的争议焦点为：一、案涉的租赁纠纷以哪一份合同为准？二、本案原、被告的主体是否适格？三、租金及违约金的计算标准？ 一、关于案涉的租赁纠纷以哪一份合同为准？原告提交的与被告鞠春美签订的房屋租赁合同是原告与被告鞠春美本人所签，且被告鞠春美于2015年3月28日在合同上将保证金25000元改成了5000元，并予以签字确认。被告鞠春美辩称其已口头与原告解除了租赁合同且其并不清楚该份合同上于2015年3月28日对于保证金的涂改情况，因未能提供充分的事实依据，本院对于被告鞠春美的该项辩称意见不予采信。被告朱铭成辩称向本院提交了其与泰兴市广源房地产开发有限公司于2014年12月3日签订的租赁合同，因该租赁合同上所签的“朱铭成”并非由朱铭成本人所签，故本院对于被告朱铭成的该项辩称意见不予采信。被告朱铭成还辩称原告在2014年12月8日对案涉商铺未取得对外出租权，因实际收取案涉商铺租金的时间系自2015年3月1日起开始，而原告对案涉商铺实际取得对外出租权系在2014年12月18日，故本院对于被告朱铭成的该项辩称意见亦不予采信。现本院确认原告何兴佳与被告鞠春美于2014年12月8日签订的房屋租赁协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。 二、关于原、被告主体资格是否适格的问题。因原告何兴佳与被告鞠春美于2014年12月8日签订的房屋租赁协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议，且原告为证明其为有权对案涉商铺对外出租向本院提交了泰兴市广源房地产开发有限公司的情况说明、嘉兴万博汇商业管理有限公司与蒋某某签订的房屋租赁合同、蒋某某出具的《证明》等证据，故本院确认原告何兴佳具备适合的原告主体资格。被告鞠春美系房屋租赁合同的相对方，被告朱铭成系案涉商铺的实际使用人，案涉商铺虽是被告朱铭成个人经营的超市，但因两被告原为夫妻，签订合同时虽已登记离婚，但两被告已于2016年重新登记结婚，故两被告均是适格的主体。 三、租金及违约金计算标准。关于原告主张的租金，根据原告何兴佳与被告鞠春美签订的租赁合同约定“前三年的年租金为每年10万元，第四年第五年每年以5%递增”，收缴方式为：每年提前一个月一次性支付当年全年年租金。现原告自愿将两被告欠付的2018年及2019年租金调整为每年8万元，低于合同约定的租金标准，于法不悖，现本院予以确认两被告尚欠原告何兴佳租金160000元。关于原告主张的违约金，因原、被告在合同中约定了违约金，该违约金明显过高，现原告自愿调整违约金，于法不悖，本院依法予以支付。 综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告鞠春美、朱铭成应当按照约定给付欠付的2018年及2019年租金共计160000元，被告鞠春美、朱铭成未按照合同约定及时给付租金，应当按约承担违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决如下： 被告鞠春美、朱铭成于本判决生效后十日内给付原告何兴佳租金160000元，并承担违约金（其中2018年的违约金以80000元为本金自2018年3月2日起至实际给付之日按年利率12%计算，其中2019年的违约金以80000元为本金自2019年3月2日起至实际给付之日按年利率12%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4308元，保全费1523元，合计5831元，由被告鞠春美、朱铭成负担（此款原告何兴佳已垫付，被告鞠春美、朱铭成于履行上述给付义务时一并给付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长 叶 蓉 人民陪审员 王 君 人民陪审员 李 萍 二〇一九年十一月十二日 法官 助理 周红燕 书 记 员 徐晓娅 附：本案引用有关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。