杭州市上城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0102执异29号 案外人（异议人）：杜秋月，女，1957年9月4日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：李裕，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惠琴，浙江惠崇律师事务所律师。 申请执行人：杭州高科技融资担保有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区江南大道3850号19楼1914室，组织机构代码:785346529。 法定代表人：周恺秉，董事长。 委托诉讼代理人：厉建民，浙**泽律师事务所律师。 被执行人：杭州赢品实业有限公司，住所地浙江省杭州市下城区三华园3幢406室，组织机构代码:060971853。 法定代表人：李喜。 被执行人：窦伟红，女，1962年5月4日出生，汉族，住浙江省桐庐县，现在浙江省女子监狱服刑。 被执行人：窦华，男，1977年10月29日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被执行人：李凌丽，女，1983年10月13日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被执行人：杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司，住所地浙江省杭州市经济技术开发区学源街68号杭州职业技术学院一号实验楼1408-1410室，组织机构代码:737759580。 法定代表人：窦伟红。 被执行人：窦伟英，女，1955年9月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被执行人：张嬿，女，1977年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被执行人：胡宝荣，男，1973年10月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被执行人：姚芬，女，1978年11月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 本院在执行申请执行人杭州高科技担保有限公司（该公司于2019年8月1日名称变更为杭州高科技融资担保有限公司，以下简称：高科技担保公司）与被执行人杭州赢品实业有限公司、窦伟红、窦华、李凌丽、杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬追偿权纠纷一案中，案外人杜秋月对本院查封的杭州市上城区惠兴路12号702室房产（以下简称：案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人杜秋月称：杭州市上城区人民法院在执行（2018）浙0102执899号案中查封了案涉房产，现法院通知杜秋月腾退案涉房产。杜秋月认为，要求杜秋月腾退的行为不应损害其正常使用案涉房产的合法权益。案涉房产原系杜秋月所有，2011年7月10日，杜秋月与窦伟红签订案涉房产买卖合同，当时约定房屋价格为4194880元，窦伟红在签订后向杜秋月支付了2194880元，尚欠2000000元至今未支付。为此案涉房产使用权未交付，使用权始终在杜秋月名下并使用至今。案涉房产过户三个月后，窦伟红为确保2000000元房款的归还，其以案涉房产长期使用权价值交杜秋月享有的方式进行了约定，并于2011年11月22日签署了授权杜秋月可以长期占用、使用、对外出租获得收益等的委托书。但由于窦伟红外债不断，杜秋月缺乏安全感，杜秋月于2014年以房屋买卖合同纠纷为由向桐庐县人民法院起诉，在法院的主持下达成了调解协议，调解书生效后，窦伟红未按调解书履行付款义务。随后杜秋月向桐庐县人民法院申请对案涉房产进行了查封。据悉，2011年7月11日，案涉房产转移至窦伟红名下后，窦伟红于2013年11月1日向高科技担保公司办理了抵押登记，但杜秋月与窦伟红早在2011年11月22日就签署了授权杜秋月可以长期占用、使用、对外出租获得收益等的委托书，杜秋月享有案涉房产使用、收益的权利发生在抵押之前，现法院因高科技担保公司享有抵押权对案涉房产进行处置，应当保障发生在抵押权之前杜秋月所享有的合法权利。我国相关法律规定最长租赁期限为20年，委托书上委托期限未明确，应按最长租赁期限计算。故要求立即停止对案涉房产进行拍卖及要求杜秋月腾空案涉房产的行为，保障杜秋月对案涉房产享有的居住使用权。 申请执行人高科技担保公司称：一、高科技担保公司对窦伟红所有的案涉房产已在不动产机构进行了抵押登记，具有公示效力，且生效法律文书确定高科技担保公司有权行使抵押权；二、杜秋月与窦伟红之间就争议的案涉房产所有权，早在2011年7月就办理了所有权的转移手续，案涉房产所有权已属窦伟红所有。杜秋月认为窦伟红尚欠其2000000元未付，其与窦伟红之间仅属于合同的债权关系，不能对抗高科技担保公司的抵押权；三、杜秋月认为，由于窦伟红尚欠其2000000元，案涉房产使用权一直在杜秋月名下使用至今。高科技担保公司认为，从杜秋月提供的委托书复印件、几张2018年、2019年有水电、煤气交费单据看，不管其真实性如何，均不能说明其在2013年11月前即与窦伟红之间存在房屋租赁关系。委托书中没有任何文字记录案涉房产由杜秋月租赁或转租的租赁关系，反映的仅仅是窦伟红委托杜秋月办理租赁关系。杜秋月只是窦伟红的代理人，其代理所产生的法律后果由委托人窦伟红承担，而不是由本案的杜秋月享有和承担。综上，高科技担保公司认为，杜秋月与窦伟红之间不存在案涉房产的租赁关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故法院裁定拍卖并要求杜秋月腾空案涉房产的行为合法有据，应驳回杜秋月的异议请求。 被执行人杭州赢品实业有限公司、窦伟红、窦华、李凌丽、杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬未就异议事项陈述意见。 本院经审查，查明：杜秋月及其共有人张奇、张兴源（甲方）与窦伟红（乙方）于2011年7月8日签订《杭州市房屋转让合同》一份，该合同约定乙方向甲方购买案涉房产，总房价为3408340元，款清交房，该合同系为房产过户向房管部门备案之用。2011年7月10日，杜秋月（甲方）与窦伟红（乙方）另行签订《商品房买卖协议》一份，该协议约定：案涉房产房款总价为4194880元；乙方在签订协议前已向甲方支付2100000元，余款乙方承诺在本协议签订之日一次性向甲方支付94880元，其余2000000元视为乙方向甲方的借款；甲方在本协议签订之日起10日内协助乙方办理该套房屋的三证过户手续，过户手续办好后甲方将该套房屋的钥匙正式交付给乙方，视为将该套房屋正式交付给乙方等内容。2011年7月11日，案涉房产进行了不动产变更登记，变更后的权利人为窦伟红。2011年11月22日，窦伟红向杜秋月出具《委托书》一份，该委托书载明：“本人因工作繁忙，不能亲自办理惠兴路12号702室租凭（赁）事宜，特委托杜秋月作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项……。”2013年11月1日，案涉房产进行了抵押登记，抵押权人为高科技担保公司。2014年6月11日，桐庐县人民法院就杜秋月诉窦伟红、窦华房屋买卖合同纠纷案作（2014）杭桐民初字第332号民事调解书。 另查明，2014年7月1日，本院受理了高科技担保公司诉杭州赢品实业有限公司、窦伟红、窦华、李凌丽、杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬追偿权纠纷一案，并于2017年11月29日作出（2014）杭上商初字第1182号民事判决书，判决高科技担保公司对案涉房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿等内容。后因杭州赢品实业有限公司等未按生效的民事判决书履行，高科技担保公司向本院申请执行，本院于2018年3月26日立案执行，案号为（2018）浙0102执899号，并于2018年4月20日查封了案涉房产。现杜秋月对案涉房产提出执行异议，要求立即停止对案涉房产进行拍卖及要求杜秋月腾空案涉房产的行为，保障杜秋月对案涉房产享有的居住使用权。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，执行依据本院（2014）杭上商初字第1182号民事判决已认定高科技担保公司对案涉房产设立抵押权，有权对案涉房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。而杜秋月提交的《委托书》，仅能证明窦伟红曾委托杜秋月办理案涉房产的出租事宜，无法证明案涉房产在抵押权设立前已出租给杜秋月且承租期限尚未届满的事实。况且窦伟红未清偿全部购房款，杜秋月对窦伟红享有的仅是债权而非物权，杜秋月就此债权也已提起诉讼。故杜秋月认为其对案涉房产享有使用权，并要求法院停止进行拍卖及腾空案涉房产的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人杜秋月的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 姚炜强审判员左宇强人民陪审员周瑛 二〇一九年十一月八日 书记员 寿       春       黎