河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初14639号原告:郑州温馨物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区郑密路9号（兴达花园1单元2号）。法定代表人：刘东霞，经理。委托诉讼代理人：董心诚，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧芳，河南正方圆律师事务所律师。被告：宋永正，男，1969年10月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙国良，河南元慧律师事务所律师。原告郑州温馨物业管理有限公司（以下简称：温馨物业公司）与被告宋永正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司的委托诉讼代理人高慧芳，被告宋永正的委托诉讼代理人孙国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠交的房租736428元、物业费81677元及利息3675元、逾期交纳租金违约金213564元、提前解约违约金401688元（物业费利息、逾期交纳租金违约金均暂计算至2019年7月31日，以后计算至被告实际支付为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原告温馨物业公司（甲方）受业主委托与被告宋永正（乙方）签订房屋租赁协议书一份，约定甲方将坐落于郑州市管城回族区航海东路869号美林河畔8号楼2号裙房、商1、2、3户，3号楼至12号楼二层，原12号楼商1、2、3户，1号楼裙房，原11号楼商1、2、3、4户，共13间，总建筑面积为2975.47平方米的房屋出租给乙方有偿使用，乙方租赁该房屋用于销售摩托车、电动车、自行车使用。租赁期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日终止。免费装修期60天，即2013年11月1日起至2013年12月31日止。租赁期间双方不得任意解除合同，租赁期间内，乙方由于自身原因，在提前三个月书面通知甲方，经甲方同意，双方可协商提前解除合同事宜，但乙方需向甲方支付三个月租金作为补偿。租金必须先交后使用，每半年缴纳一次，乙方须提前30天交纳下期房租，以此类推。租金第一年为每平方米45元/月，第二年为50元/月，第三年起每年在第二年租金基础上上浮10%（实际履行过程中均按第一年租金标准履行）。租赁期间，承租房屋所发生的物业管理费、水费、电费等全部由乙方承担，乙方必须服从物业公司管理，支付有关费用。租赁协议签订后，原告严格履约，如约将租赁房屋交付给被告使用。被告开始也如约支付租金、物业管理费等费用，但在合同尚未到期的2018年10月21日，被告突然以所谓“不可抗力”为由书面通知原告解除合同，将承租房屋（包含另案其他房屋）全部退还给原告，且被告拖欠着高额的房租、物业费。被告的行为已严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。宋永正辩称，同意支付欠原告房租至2018年10月26日，原告其他诉求没有法律事实依据，被告不予认可；原告于2018年10月21日未经被告同意强行将出租物业落锁，被告无奈于2018年10月26日与原告签订房屋交接清单协商无争议解除合同，原告主张的物业费、违约金、提前解约违约金及利息不应得到支持，应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，原告温馨物业公司（甲方、出租方）与被告宋永正（乙方、承租方）签订《协议书》一份，主要约定：甲方将坐落于郑州市管城回族区航海东路869号美林河畔8号楼2号裙房、商1户、商2户、商3户，3号楼至12号楼二层，原12号楼商1户、商2户、商3户，1号楼裙房，原11号楼商1户、商2户、商3户、商4户出租给乙方有偿使用，共13间，总建筑面积为2975.47平方米；乙方租赁该房屋用于销售摩托车、电动车、自行车使用；租赁期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期间双方不得任意解除合同,租赁期间内，乙方由于自身原因，在提前三个月书面通知甲方，经甲方同意，双方可协商提前解除合同事宜，但乙方需向甲方支付三个月租金作为补偿；租赁期间，月租金为133896元，租金必须先交后使用，每半年交纳一次，乙方须提前30天交纳下期房租，逾期未交，乙方应按日按应交纳租金的5%每日向甲方支付违约金，并从乙方交纳的押金中扣除相当于一个月的租金作为违约金；租金第一年为45元/月，第二年为50元/月，第三年起每年在第二年租金基础上上浮10%；租赁期间，承租房屋所发生的物业管理费、水费、电费等费用全部由乙方承担，乙方必须服从物业公司管理，支付有关费用。被告交付房屋租金至2018年5月17日。被告宋永正提交2018年10月26日《航海东路869号美林河畔商业裙房、门面房交接单》一份，案外人王安祥在该交接单上签字确认。郑州市管城回族区航海东路869号美林河畔8号楼2号裙房、商1户、商2户、商3户，3号楼至12号楼二层，原12号楼商1户、商2户、商3户，1号楼裙房，原11号楼商1户、商2户、商3户、商4户的所有权人为案外人河南东瑞实业集团有限公司，该公司出具的《情况说明》显示，该公司委托温馨物业公司将其上述房屋对外出租、签订租赁合同，并收取租金。另查明，2018年7月11日，郑州市公安局、郑州市交通运输委员会、郑州市城市管理局、郑州市质量技术监督局、郑州市工商行政管理局联合下发《关于进一步加强机（电）动三轮车、机（电）动四轮车管理的通知》，禁止生产、销售未经国家机动车产品主管部门许可生产的机（电）动三轮车、机（电）动四轮车车型；禁止生产、销售拼装的机（电）动三轮车、机（电）动四轮车；禁止生产、销售擅自改装的机（电）动三轮车、机（电）动四轮车。本院认为，原告温馨物业公司与被告宋永正签订的《协议书》系双方真实意思表示,合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告交付了涉案房屋，被告应当履行支付房屋租金的义务。因合同约定的租金被告交付至2018年5月17日，故原告要求被告支付其拖欠至2018年10月份的租金736428元（5.5个月×133896元/月+4个月×71188元/月）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的物业费，虽然合同约定由被告交纳租赁期间内的物业费，原告亦提交了物业费收据，但原告未能提交其代替被告支付物业费的证据及该期间内的物业费发票，无法确认原告已代替被告交纳了物业费，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金违约金，《协议书》约定被告逾期交付租金的，应按日按应交纳租金的5%每日向原告支付违约金。该约定明显过高，同时违约金的性质主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性，本院酌定被告赔偿原告的逾期支付租金违约金，以736428元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2018年11月1日起计算至实际清偿之日止。原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告主张的提前解除合同违约金，被告未与原告协商一致以政府相关部门下发的《关于进一步加强机（电）动三轮车、机（电）动四轮车管理的通知》属不可抗力为由单方解除合同，构成违约，应当承当相应的赔偿责任，本院参照《协议书》约定被告由于自身原因，在提前三个月书面通知原告，经原告同意，双方可协商提前解除合同事宜，但被告需向原告支付三个月租金作为补偿，并结合违约金的性质及原告另行出租需要的时间，本院酌定被告按照两个月的租金标准赔偿原告提前解除合同违约金，即267792元（2个月×133896元/月）。原告主张过高部分，本院不予支持。关于被告辩称原告于2018年10月21日未经被告同意强行将出租房屋落锁，原、被告双方于2018年10月26日协商无争议解除合同，同意支付房租至该日期，原告主张的物业费、违约金、提前解约违约金及利息不应得到支持的意见。本院认为，被告称原告于2018年10月21日未经被告同意强行将出租房屋落锁，但未提交证据予以证明；政府相关部门下发《关于进一步加强机（电）动三轮车、机（电）动四轮车管理的通知》，只是禁止销售不符合规定的机（电）动三轮车、机（电）动四轮车，被告以此作为不可抗力解除合同无事实及法律依据；被告虽提交2018年10月26日《航海东路869号美林河畔商业裙房、门面房交接单》一份，但该交接单并未经原告公司签字确认，被告也未提交证据证明王安祥的身份。综上，对于被告的上述意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告宋永正于本判决生效之日起十日内支付原告温馨物业公司房屋租金736428元及违约金（逾期支付租金违约金，以736428元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2018年11月1日起计算至实际清偿之日止；提前解除合同违约金267792元）；二、驳回原告温馨物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17733元，减半收取计8867元，由原告温馨物业公司负担2398元，由被告宋永正负担6469元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。审判员  张健华二〇一九年十一月十八日法官助理谢其进书记员秦国栋