辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初3369号 原告：李素娜，女，1978年6月1日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。 委托代理人：杜力，辽阳市白塔区南门法律服务所法律服务工作者。 被告：周国宏，男，1974年2月6日出生，汉族，住辽阳市。 被告：章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。 被告：黄丽娜，女，1978年1月21日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 第三人：中国建设银行股份有限公司辽阳分行，住所地辽阳市白塔区民主路。 负责人：王兴利，该单位行长。 委托代理人：赖国志，该单位法律顾问。 原告李素娜为与被告周国宏、章宏文、黄丽娜，第三人中国建设银行股份有限公司辽阳分行案外人执行异议之诉一案，于2019年10月17日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭审理了本案。原告李素娜及委托代理人杜力，被告周国宏、章宏文、黄丽娜，第三人中国建设银行股份有限公司辽阳分行的委托代理人赖国志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李素娜诉称：原告李素娜于2017年4月28日与被告章宏文、黄丽娜夫妻签订达成《买卖协议》约定，被告章宏文、黄丽娜夫妻自愿将其所有的位于辽阳市白塔区房屋（面积197.15平方米）以房屋、地下室、车位总价人民币288.00万元的价格出售给原告所有，协议约定“出卖方收到购房款后负责该房款余下的贷款（124.00万）偿还给银行，待开发商通知可以办理过户手续时，卖方无条件配合买方李素娜办理过户手续……购房发票、一套钥匙等购房合同、发票等票据一切手续交给买方”。上述协议签订后，原告已于协议签署当日通过中国农业银行向被告章宏文、黄丽娜夫妻付清了所有购房款（房屋、地下室、车位合计288.00万元）。被告章宏文、黄丽娜夫妻于协议签订当日将房屋购房发票、一套钥匙等购房合同、发票等票据一切手续实际交付给原告居住和使用至今，且原告已将车库转让给他人并经过了开发商更名确认，原告因为被告章宏文入狱以及开发商原因未能办理产权过户登记手续。2018年被告周国宏与被告章宏文因民间借贷纠纷一案涉诉，白塔区人民法院作出（2018）辽1002民初867号《民事调解书》，并做出（2018）辽1002民初867号之一民事裁定第二项，被告周国宏作为执行申请人向白塔区人民法院提出申请，要求对登记在被告(被执行人)章宏文名下的辽阳市白塔区房屋（面积197.15平方米）予以查封。原告李素娜见到查封后，依法向白塔区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年9月11日，白塔区人民法院作出（2019）辽1002执异87号《执行裁定书》，裁定驳回原告李素娜的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。一、原告认为：原告李素娜与被告章宏文、黄丽娜在真实的意思表示下于2017年4月28日签订了上述房屋《买卖协议》，在签订该协议当时并不损害国家、社会公共利益和他人利益，根据《合同法》即时生效原则，应认定双方之间的房屋买卖协议合法有效，是法律上买卖房屋物权的交易行为。相反，根据白塔区人民法院（2018）辽1002民初867号《民事调解书》认定事实，本案被告周国宏与被告章宏文、黄丽娜之间产生的民间借贷纠纷，其民间借贷行为产生时间为2018年3月13日，2018年4月15日为还款时间，这远远晚于申请人李素娜购买该房屋的2017年4月28日的日期，白塔区法院《民事裁定书》查封本案房屋以及《协助执行通知书》、《执行裁定书》等所有查封执行行为，均严重侵害了原告李素娜对善意取得该房屋物权的利益。原告认为，查封裁定实质是一种借助国家公权力的债权，买卖合同也是一种债权，根据《民法通则》相关规定，债权具有平等性，在先的债权效力优于在后的债权效力。因此，根据本案实际，足以认定李素娜与被告章宏文夫妻双方之间的房屋交易行为均发生在法院查封之前，更早于被告周国宏与章宏文之间民间借贷债权形成之前，并且《买卖协议》是双方当事人在自愿平等基础上签订的，按照正常市场合理的价格288.00万元进行的买卖，我方有证据证明已将全部购房价款（包括地下室款、车位款）打入卖房人章宏文名下，支付了购房全款的合同义务，该买卖合同合法有效，应确认该房屋归原告所有。因此原告认为，买卖双方签订房屋《买卖协议》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律和行政法规规定的强制性规定就是合法有效的合同。虽然签订房屋买卖合同后人民法院对房屋进行了查封，但只要买卖的房屋当时并没有被查封，那么合同就是有效的。所以原告认为，根据在先的债权效力优于在后的债权效力原则，我方购买房屋债权在先，被告周国宏取得借贷债权在后，法院应依法支持原告的购房债权效力。另外，原告与被告章宏文、黄丽娜交易时，明确约定了卖房人收到款项后，负责余下银行贷款，原告已经履行了合同义务，而且在执行听证时，黄丽娜所述自相矛盾，即承认卖房当时就将房屋交付李素娜所有，又谎称双方“当时在转让给李素娜时协商的，房屋先由我住，待开发商办房证时，我还清银行贷款124.00万元后，协助李素娜办理房屋更名手续，并将房屋倒出，这些协议上都有记载。”然而，该协议上根本没有此倒出房屋约定，相反，在法院取证时，黄丽娜亲口当庭承认那几日女儿在该房居住是向李素娜借的房屋，而且黄丽娜亲口承认，卖房后，其本人一直没在该房居住，原告已经向法院依法提交了物业单位出具的《证实材料》，其内容上明确证实李素娜为该房业主，2017年4月入住后所有的物业费5678.00元，水费864.00元，电费8325.00元均是李素娜交到2019年8月15日止，根据日常生活法则，如果不是李素娜居住，为什么物业费、水电费等都是原告交付的？如果不是李素娜实际占有使用该房屋，那么会产生8325.00元电费吗？会产生864.00元水费吗？依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》单位依职权做出的证据大于个人陈述证据，因此白塔法院做出“已实际占有的排除执行异议，证据不足”明显错误。二、原告认为，李素娜的执行异议申请符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的法律规定。其一，李素娜与章宏文、黄丽娜夫妻在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，有双方《买卖协议》证据以及章宏文将该房屋的所有手续给付李素娜为凭。其二、李素娜在人民法院查封之前已合法占有该不动产，有辽阳枫丹名邸物业服务有限公司出具的《证实材料》证明李素娜系该房产业主，2017年4月入住后所有的物业费、水电费均有李素娜交付事实为凭，同时，李素娜于2017年4月28日购得该房产的标的为：197.15平方米楼房、197.15平方米地下室、427号车库，李素娜取得物权后，已将车库转让给他人，这足以证明原告李素娜在法院查封前已经合法占有不动产产权。其三，原告李素娜已经将全部购房款288.00万以银行转账方式于购房当日给付了出卖人章宏文，有中国农业银行个人结算业务单据以及银行收取个人跨行转账手续费业务凭证为凭。其四，原告李素娜多次找政府和开发商要求办理产权登记，未办理过户登记的原因，并非我方当事人造成的，是因为开发商开发的枫丹名邸楼盘人防、供电、供水等项目尚未验收，无法为业主办理房照，因此无法办理过户登记更名，此点有辽阳市住房和城乡建设局2019年8月5日给申请人李素娜《关于李素娜反映问题的答复》为凭，另外出卖人章宏文处于服刑期间，根本无法配合。所以，原告认为李素娜交付全部购房款，实际占有该房屋在法院查封之前，且未办理产权登记的原因也并非我方过错，属于明显的《物权法》第一百零六条善意取得第三人，应依法确认该房屋归原告所有。通常状况下，善意取得第三人即购房人没有过错，因房产出卖人或登记部门的因素，造成未进行过户登记，人民法院不应对该房产查封。李素娜实际已经符合物权登记条件，在毫无过错的前提下，提出执行异议应予支持，其主张解除查封停止执行依法有据。三、原告据本案实际性质认为，物权法等法关于优先保障物权和物权大于债权、物权优于债权的规定，异议人享有对标的物处分的优先权。《物权法》第十五条合同效力和物权效力区分中明确规定了：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告认为，我国法学理论中也一致认为，物权优于债权，因为物权法调整的是人对物的支配关系，而债权的重心在于保护和促进财产的流转，物权法主要调整财产的占有关系，所要解决的是在社会中的财产的归属和保护问题，它最直接地反映和保护着一个国家的社会所有制关系。债权法调整财产的流通关系，所要解决的是在社会中的具体、特定的人之间的经济问题。两者相比较，显然整个社会、国家的利益高于个人（广义的个人）的利益，物权的效力当然优于债权的效力。物权法以确认各种物权的产生、变更、消灭为主要内容，并赋予物权以支配权和排他性，这决定了物权法的规定为强制性的规定，采取法定主义的原则，不允许当事人依其他协议而排斥法律的适用。而债权更多地体现在合同关系上，具有很大的约定性，强制性的效力高于约定性的效力，物权的效力自然优于债权的效力。物权法为财产归属法，主要是关于社会财产的归属和保护问题，而财产归谁所有，得由何人支配，直接关系着社会资源的分配和全社会成员的生活保障条件，因此，物权法所调整的财产关系具有公共性。而债权法绝大部分都在调整社会中的局部的财产关系，常涉及两个特定的相对人之间的利益，其私人性比物权法的要强得多。人生活在社会中，私人意志须得服从公共意志，物权的效力理所当然地高于债权。《中华人民共和国立法法》第八十三条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”。《物权法》为新法，新法的效力优于旧法，所以《物权法》的效力优于其他法律规定的债权法规。同时根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第88条：“基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿”。李素娜善意购买并实际占有居住使用的标的房屋是物权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定情形，我方与原标的物房屋所有人章宏文、黄丽娜之间产生的是物权转让法律关系，而对标的物查封的被异议申请人周国宏与章宏文之间发生的是债权债务法律关系，一个是物权，一个是债权，物权优于债权，依据物权法关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，我方对善意取得被查封标的房产主张所有权，应足以阻止执行标的物的实体权利，应依法确认我方对标的房屋享有所有权，法院应依法解除查封行为，终止对该房产的执行。综上所述，原告认为，我方李素娜依法善意取得该房产，在法院查封之前就已经支付了全部价款，实际占有使用至今，有真实有效的买卖协议为凭，且未办理产权登记的原因并非我方过错，因此李素娜与被告章宏文、黄丽娜的买卖协议依法有效，应确认该房屋归原告所有，原告提出的异议行为依法有据，理应得到法庭的支持。为此，依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》304条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第305条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）：有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益免受侵害。诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于辽阳市白塔区房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认原告李素娜于2017年4月28日与被告章宏文、黄丽娜签订达成的《买卖协议》合法有效，并确认位于辽阳市白塔区房屋归原告所有；3、本案的案件受理费用由被告承担。 被告周国宏辩称：1、本案法院查封行为完全合法。本案在第一审程序中，经我申请，民事审判庭对章宏文名下位于辽阳市白塔区房屋及地下室及车库进行了保全。民事审判庭接到申请后，第一时间对该房屋、地下室、车库的权属进行了调查。经查，该房屋、地下室、车位均登记在章宏文名下，且没有任何章宏文本人签字的买卖协议，鉴于此，民事审判庭制作裁定，查封了上述财产。2、该房屋李素娜并没有实际占有。本案在执行过程中，李素娜向白塔区法院提出了书面的执行异议，谎称该房屋已经由李素娜实际占有。对此，白塔区法院执行局在李素娜提出执行异议之前，到该房屋实地了解情况，发现该房屋的占有者系章宏文的妻子，黄丽娜。该事实有白塔区法院执行局的执法记录仪录像为证。在视频中，在房屋中的人是章宏文的亲家、亲家母，且面对法院执行人员的询问，其承认该房屋一直由章宏文的女儿居住。本案原告李素娜在面对执法记录仪视频铁一般的证据面前，不再主张其已经实际占有该房屋，但是其在执行异议阶段虚构事实，是改变不了的。同时，请合议庭注意，李素娜在民事起诉状中的主张，仍然有虚构的事实。3、李素娜与章宏文之间名为买卖，实为借贷。白塔区法院执行局曾经在辽阳市看守所提审过章宏文，章宏文自述没有卖房屋及地下室、车库。章宏文向很多人借款，其中包括李素娜。李素娜发现章宏文的财产不足以清偿全部债务，且大部分财产都已经被法院查封的情况下，为了维护自己的债权，谎称是买卖房屋。其中李素娜提供的水电费发票均是执行局执行立案之后，足见是后补的。最后，李素娜所提交的《买卖协议》系伪造的，且是在法院查封该房屋之后伪造的，在签字部分，有李素娜、黄丽娜的手印，唯独没有章宏文的手印，足以说明，李素娜有在买卖协议签名处按手印的意识，但是因为客观原因见不到章宏文，而未取得章宏文的手印。4、李素娜与章宏文之间的房屋买卖，明显不符合交易习惯。自古以来，民间买卖就有一手交钱，一手交货的说法。本案中，李素娜谎称于2017年4月28日购买了章宏文名下的房屋，但长达两年半之久，没有入住，反而是章宏文一家一直在居住，这明显不符合交易习惯。其次，房屋是章宏文进行装修，所花费巨大，如果章宏文将房屋卖给李素娜，又花费巨资装修，也明显不符合常理。最后，章宏文在开发商购买车库的时间是2017年4月28日，购买房屋的时间在半年之前。如果说，章宏文购买房屋又装修，仅仅住了半年就卖给李素娜勉强说的过去的话，那么在已经决定卖给李素娜以后，在签订房屋买卖合同的当天，又购买了连同该房屋的车库，这是无论如何也说不过去的。综上所述，本案系虚假诉讼，其目的，在于阻断执行。李素娜与章宏文之间名为买卖，实为借贷。其主张早在2017年已经购买该房屋，存在诸多不合理之处，其提供的证据，不足以认定买卖的事实。恳请法院，驳回李素娜的诉讼请求，维护正常的执行工作。 被告章宏文辩称：房屋卖给原告是事实，买卖合同手续交给原告了。我与被告周国宏借贷属实，被告周国宏当时起诉我也是在看守所开庭，开庭前白塔区法院保全，辽化的网点的租金36.00万元给被告周国宏，首山的网点分两期租金100.00万元给被告周国宏。开庭当天和法院说了，我与被告周国宏的借贷关系提不出证据，我在看守所期间没有收据和证据，我没有提出上诉。从2015年到2018年被捕之前，我与被告周国宏的转款在建行都有记录，希望法院调查。 被告黄丽娜辩称：买卖是真实的。 第三人中国建设银行股份有限公司辽阳分行辩称：不知情，但是依照法律规定抵押物的买卖应经过抵押权人的同意，但是买受人代为清偿除外。 本院经审理查明，被告章宏文与被告黄丽娜系夫妻关系。 2016年4月12日，被告章宏文与辽宁建发地产开发建设集团有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160400465）一份，内容约定被告章宏文购买辽宁建发地产开发建设集团有限公司开发的坐落于爱民路北11号的枫丹名邸小区16幢1单元1层1号，预测建筑面积为197.15平方米的商品住宅一处。该商品房总价款为人民币1561428.00元。被告章宏文于2016年4月19日支付了首期房价款人民币321428.00元，余款人民币1240000.00元申请银行（抵押）贷款支付。之后于2016年4月22日，被告章宏文、黄丽娜作为借款人与中国建设银行股份有限公司辽阳分行签订了《个人住房（商用住房）借款合同》，约定借款本金为人民币1240000.00元，借款期限为（大写）贰佰肆拾个月（即2016年4月22日至2036年4月22日）。2016年4月24日，被告章宏文将上述房屋作为贷款担保抵押给中国建设银行股份有限公司辽阳分行，并申请办理抵押登记。 2017年4月28日，原告李素娜与被告章宏文、黄丽娜签订《买卖协议》一份，内容约定被告章宏文、黄丽娜将其所有的座落于辽阳市白塔区枫丹名邸小区16栋1-1-1号197.15平方米（带有地下室197.15平方米1-1-1号，车库427号）出售金额为2880000.00元整（贰佰捌拾捌万元整），以一次性付款（以本协议签订之日起一次性付清）的方式出售给原告李素娜。该协议记载：“出卖方收到购房款后负责该房款余下的贷款偿还给银行，待开发商通知可以办理过户手续时，卖方配合买方李素娜办理过户手续，一切费用由卖方承担。买卖合同、购房发票、一套门钥匙等购房合同、发票等票据一切手续交给买方，本协议签订之日”。被告章宏文当庭表示上述《买卖协议》中其本人的签名不是自己所签，而是委托被告黄丽娜签的，但表示同意与原告李素娜的上述买卖行为。 2017年4月28日，原告李素娜通过中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行向被告章宏文转账支付购房款人民币2880000.00元。 2019年8月5日，辽阳市住房和城乡建设局对原告李素娜反映的有关枫丹名邸小区住房不能办理房照的问题作出答复，说明不能办理房照的原因是：该项目规划、工程质量、消防、安全、环保等项验收已经完成，现正在进行人防、供电、供水等项目的验收。待全部验收项目合格后，即可进入办照程序。 2019年9月8日，辽阳枫丹物业服务有限公司建发·枫丹名邸管理处出具证实材料，证实内容为：“李素娜(身份证号：2110221978××××××××)系我枫丹名邸小区16号楼1单元1楼1号业主，2017年4月李素娜入住后所有的物业费5678.00元，水费864.00元，电费8325.00元，交款日期2017年至2019年8月15日止。均由李素娜本人以现金方式交付，特此证实”。另附收款日期为2019年9月5日，交款期间为2017年4月28日-2019年8月15日的水、电费收据两份。 根据2019年10月24日中国建设银行股份有限公司辽阳分行出具的被告章宏文的“个人贷款还款计划表”内容显示：截止2019年10月24日，尚欠建行贷款金额人民币1097853.32元。原告李素娜当庭称与被告章宏文、黄丽娜签订《买卖协议》后没有向银行偿还过贷款，是被告章宏文、黄丽娜夫妻二人还的。被告章宏文、黄丽娜当庭亦确认了该事实。经本院询问，原告李素娜表示同意代为清偿银行贷款，但保留追偿的权利。 因被告周国宏与被告章宏文存在民间借贷纠纷，本院于2018年5月17日作出民事裁定书查封了本案涉案房屋，该民间借贷案件已调解结案，被告周国宏已申请执行。 本院工作人员于2019年7月24日在执行上述房屋过程中，上述房屋由被章宏文女儿的家人居住。 本院确认的上述事实有原告李素娜出具的房屋相关手续、买卖协议、农业银行个人结算业务申请书、业务凭证、证实材料、收款收据、答复，被告周国宏提供的视频光盘，第三人中国建设银行股份有限公司辽阳分行出具的借款抵押资料及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 原告李素娜与被告黄丽娜于2017年4月28日签订《买卖协议》一份，并得到被告章宏文的同意，该协议的签订是双方真实的意思表示，事实清楚。该买卖协议虽涉及的本案房屋为抵押物，但买受人即原告李素娜自愿代为清偿第三人中国建设银行股份有限公司辽阳分行处的抵款，且第三人中国建设银行股份有限公司辽阳分行无异议，故该买卖关系合法有效，本院予以确认。 依据法律规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告李素娜与被告章宏文、黄丽娜签订买卖合同时间为2017年4月28日，法院查封时间2018年5月17日，故在查封前已经签订合法有效的买卖合同，且已于签订合同当日给付全部购房款。依据辽阳市住房和城乡建设局的答辩，系费因原告李素娜的原因未办理更名过户。关于本案房屋查封之前的合法占有，虽然被告周国宏提供的视频资料显示，上述位于爱民路北11号的枫丹名邸小区16幢1单元1层1号的住宅中的居住人员为被告章宏文与被告黄丽娜的女儿男朋友的家属，但录像时房屋出卖已属实，且该录像仅是一个时间点的录像证明，并非长时间的录像资料，不能完整反映该房屋的居住情况；而依据原告李素娜提供的辽阳枫丹物业服务有限公司，已明确该房屋业主为原告李素娜且已于2017年4月入住，故应视为本案房屋已由原告李素娜在查封前合法占有。结合上述事实，能够认定本案房屋买受人即原告李素娜能够排除本案房屋的执行。本案房屋归原告李素娜所有，但其应偿还本案房屋剩余贷款。 虽然被告周国宏辩称被告黄丽娜代被告章宏文签字是虚假的，但庭审时被告章宏文坚持称是其本人委托被告黄丽娜代为签字的，并对该《买卖协议》内容表示没有异议。之后被告周国宏又针对该《买卖协议》的签订日期提出异议，但其并不能提出任何证据支持所提出的各项异议观点，经本院依法释明，其亦未申请对该笔记的形成时间进行司法鉴定，故应视为其举证不能，因此被告周国宏的辩解内容缺乏事实依据，本院不予采信，其应承担举证不能的法律后果。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、停止对位于辽阳市白塔区的住宅房产一处的强制执行； 二、原告李素娜与被告章宏文、黄丽娜于2017年4月28日签订的《买卖协议》一份合法有效； 三、位于辽阳市白塔区的住宅房产一处归原告李素娜所有，该房屋剩余贷款由原告李素娜偿还。 案件受理费4857.00元，由被告周国宏、章宏文、黄丽娜共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判长  鲁波 审判员  曾玥 审判员  罗丹 二〇一九年十一月二十日 法官助理杜剑峰 书记员夏秀凡 附录： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。