北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0119民初5639号原告：张楚良，男，1927年10月10日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张学进（张楚良之子），1958年11月11日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：邓心刚，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：杨晓东，男，1967年1月5日出生，住北京市延庆区。第三人：彭守珍，男，1942年3月18日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：彭艳丽（彭守珍之女），1970年5月28日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李树静，北京胡李律师事务所律师。第三人：张自荣，女，1949年8月17日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张自利（张自荣之弟），1959年5月15日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张爱斌（张自荣之子），1971年2月4日出生，住北京市延庆区。原告张楚良与被告杨晓东、第三人彭守珍、张自荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张楚良的委托诉讼代理人张学进、邓心刚，被告杨晓东，第三人彭守珍及其委托诉讼代理人彭艳丽、李树静，第三人张自荣及其委托诉讼代理人张自利、张爱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张楚良向本院提出诉讼请求：1.要求确认张楚良与杨晓东于1994年6月签订的《卖房契约》无效；2.确认杨晓东与彭守珍于1995年12月27日签订的《卖房契约》无效；3.确认张自荣与彭守珍于2018年9月4日签订的《买卖协议书》无效；4.要求杨晓东、彭守珍与张自荣共同腾退并返还位于北京市延庆区×镇×巷×号院内房屋及院落。事实和理由：我是北京市延庆区×镇×街村农民，有位于×巷×号院落一处，院内有北房五间、东房三间。1994年6月我以35000元的价格，将房屋出售给杨晓东，双方签订了《卖房契约》，后我将房屋交付给杨晓东，杨晓东亦向我支付了房款。1995年杨晓东又将上述房屋及院落出售给彭守珍，但彭守珍未在该房屋居住，房屋长期闲置。根据相关法律规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许转让和买卖，杨晓东和彭守珍均不是×街村经济组织成员，因此上述买卖行为均属无效行为。后彭守珍将上述房屋卖给其亲家张自荣，属于恶意串通后的虚假购买，也应属于无效行为。故我诉至法院要求确认上述买卖协议均无效，并要求杨晓东、彭守珍和张自荣腾退并返还我的房屋及院落。杨晓东辩称，我同意张楚良的意见，既然法律规定我们之间的买卖行为无效，那我认可我们之间签订的《卖房契约》无效，但房屋我已经卖给彭守珍了，与我无关，无法履行腾退返还义务。彭守珍述称，1.张楚良的诉讼请求已超过二十年的最长诉讼时效；2.杨晓东与张楚良之间签订的《卖房契约》和我与杨晓东签订的《卖房契约》均在1999年之前，上述协议并未违反法律的禁止性规定，并且我属于回乡落户干部，我的卖房行为也应受到法律的保护；3.我对诉争院落享有产权的事实，曾经因建西房和厕所、将防空洞保留改做菜窖时，均由×街村委会和×镇政府确认；4.2018年9月4日，我已将房屋卖给×街村村民张自荣了，并收取了部分房款，我也交付了房屋。虽然我与张自荣之间有亲属关系，但交易是实际发生的，双方履行了各自义务，我将房屋交付给张自荣后，张自荣亦进行了装修改造和加固，我们之间并不存在张楚良所说的恶意串通的情形。综上，我认为应驳回张楚良的诉讼请求。张自荣述称，我也认为应驳回张楚良的诉讼请求，我的主要理由同彭守珍的上述意见。需要补充的是，诉争房屋因年久失修无法居住，彭守珍在2018年4月份就想卖房子，后来我为了我们老两口与我儿子他们家人住的宽敞，并且挨着，就想将房子买下来。我们家就和彭守珍商量好了价款，并约定分期付款的方式，于2018年9月4日签订了协议，我也按期支付了一部分房款，彭守珍也向我交付了房屋，并且我花费了大量精力和金钱进行了装修，更重要的是我是×街村集体组织成员，买诉争房屋是合法的，应受到法律保护，不同意张楚良的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张楚良系北京市延庆区×镇×街村村民，在北京市延庆区×街村×巷×号有一处宅院，院内原有北房五间、东房三间。1994年6月，张楚良与延庆区×镇×村村民杨晓东签订了《卖房契约》，将上述房屋以35000元的价格卖给杨晓东，杨晓东支付了价款，张楚良向杨晓东交付了房屋。1995年12月27日，杨晓东与彭守珍签订了《卖房契约》，将上述房屋以40000元的价格卖给了彭守珍，彭守珍支付了相应的价款，杨晓东已交付了房屋。2002年4月份，彭守珍的妻子蒋某经向×街村委会申请并取得同意后在院内修建了西房和厕所。2019年5月27日，张楚良以杨晓东、彭守珍为被告诉至本院，要求确认张楚良与杨晓东签订的《卖房契约》和杨晓东与彭守珍签订的《卖房契约》无效，并要求杨晓东、彭守珍腾退并返还房屋。庭审中，彭守珍称诉争房屋已于2018年9月4日卖予×街村村民张自荣，本院依法追加张自荣为本案第三人参加诉讼。并释明双方当事人，因张楚良与杨晓东系1994年6月签订的《卖房契约》的合同相对方，张楚良应以杨晓东为被告，彭守珍、张自荣均为本案第三人起诉，应对其诉讼请求予以调整，但张楚良坚持其主张，请求法院予以核实调整。杨晓东、彭守珍及张自荣均同意本院对双方当事人的诉讼地位予以调整。庭审中，张楚良出示多份书面证人证言，证明诉争房屋的装修系彭守珍所装，进而证明彭守珍与张自荣签订的房屋买卖协议存在恶意串通的情形，并未发生实际的交易行为。对此，彭守珍和张自荣均不予认可，彭守珍出示与张自荣签订的《买卖协议书》、银行交易明细、定期存款等予以反驳，证明其与张自荣之间的交易的真实性。张自荣出示《买卖协议书》、银行交易明细、交易凭条、存折及材料费和人工费收据收条等，亦申请部分证人出庭作证予以反驳，并证明其与彭守珍之间的房屋买卖的真实性。因张楚良仅出示书面证人证言，未提供其他相互印证的证据，故对于张楚良的证据不予认定。张楚良出示张自荣家小卖部的照片等证明张自荣不具备购买诉争房屋的经济能力。张自荣对此不予认可，并出示证人证言及申请部分证人出庭作证，证明与其子张爱斌一起生活的事实予以反驳其无经济能力购买诉争房屋，并证明其购买诉争房屋的目的。因张楚良出示的证据与其证明目的缺乏关联性，故本院对此不予认定。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，张楚良应就其主张彭守珍与张自荣之间存在恶意串通损害其利益之情形承担举证证明责任。根据本案案情并结合双方当事人的陈述及提交的证据等，本院不能确信彭守珍与张自荣之间存在恶意串通的可能性达到排除合理怀疑的程度，故张楚良主张彭守珍与张自荣之间签订的《买卖协议书》存在恶意串通的情形，本院不予采信。本案系对于农村房屋的连环买卖纠纷，应该联系在一起从整体上予以考虑和认定。我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。农村私有房屋买卖合同的效力，应当以最后一手买受人的身份情况进行判断，最后一手买受人与出卖人同属同一集体经济组织成员的，合同有效。本案中，位于北京市延庆区×镇×街村×巷×号院内北房五间、东房三间由张楚良出售给杨晓东，后又由杨晓东出售给第三人彭守珍，再由彭守珍出售给第三人张自荣，属于农村私有房屋“连环买卖”，应当以最后一手买家即第三人张自荣的身份情况确定该三份农村房屋买卖合同的效力，因张楚良与第三人张自荣均属于北京市延庆区×镇×街村集体组织成员，故诉争农村房屋的买卖均有效。故张楚良主张确认其与杨晓东之间签订的《卖房契约》、杨晓东与彭守珍之间签订的《卖房契约》及彭守珍与张自荣之间签订的《买卖协议书》均无效的主张，本院不予支持。继而主张由杨晓东、彭守珍和张自荣腾退诉争房屋并返还房屋及院落的主张，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：驳回张楚良的全部诉讼请求。案件受理费70元，由张楚良负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马家欣人民陪审员  赵秀英人民陪审员  王海英二〇一九年十一月二十六日书 记 员  昝 彤