湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1021民初2180号 原告：刘典军，男，1965年11月18日生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。代理权限系特别授权。 委托诉讼代理人：普传奇，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 被告：桂阳立诚不动产二店，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海路72-1号。 经营者：成薇，女，1987年9月8日生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：周勇，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。代理权限系特别授权。 委托诉讼代理人：黄湘娟，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被告：刘本金，男，1986年8月8日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：雷华莉，女，1987年5月3日生，汉族，住湖南省桂阳县。 两被告委托诉讼代理人：刘俊麟，湖南指点律师事务所律师。 原告刘典军与被告桂阳立诚不动产二店（以下简称立诚二店）、刘本金、雷华莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘典军及其委托诉讼代理人李文飞、普传奇，被告立诚二店的经营者成薇及其委托诉讼代理人周勇，被告刘本金、雷华莉的委托诉讼代理人刘俊麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘典军向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方签订的《房屋买卖合同》将桂阳县中央学府Ｂ栋1002号房限期交付给原告，并协助原告办理房屋产权证；2.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2017年8月2日，被告刘本金、雷华莉通过弘邦房产发布信息要出售桂阳县中央学府Ｂ栋1002号房，当时由弘邦的员工成薇负责此事。后来成薇独自成立立诚二店，被告刘本金、雷华莉又委托立诚二店代为出售该房屋。原告需购房，在了解相关售房信息后，于2017年11月12日与立诚二店签订《定房协议》，约定双方商定房屋成交价格为383000元，房款支付方式为：1、2017年11月12日交付定金3万元；2、签订合同时交首付250000元；3、签订购房合同时，交完首付再公积金贷款。签订该协议的当日，原告即按协议的约定向被告立诚二店支付了定金3万元。2017年12月5日，被告立诚二店代被告刘本金、雷华莉签订《房屋买卖合同》，约定原告于当天交首付253000元，剩余房款100000元办理公积金贷款后支付，在原告支付完所有购房款后将房屋交付原告。原告在签订合同当天支付253000元，加上之前30000元定金，共计支付购房款283000元，由立诚二店出具了《收据》。被告刘本金、雷华莉于2017年12月5日向立诚二店以借款的方式领取224143元用于偿还该房屋的银行贷款。被告刘本金、雷华莉在偿还银行贷款后，原告要求他们配合办理公积金贷款手续，他们具不配合，原告要求履行《房屋买卖合同》，甚至愿意一次性支付剩余房款。但是，被告刘本金、雷华莉不愿意再出售房屋，除非原告按照现行市场价支付房款。原告特具状起诉，请求判如所诉。 被告立诚二店辩称：1.被告立诚二店同意原告继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，该房产能够交易，继续履行有利于交易的稳定；2.签订合同的成晓曼系立诚二店的职工，立诚二店在本案中不具有过错，不需要承担责任。 被告刘本金、雷华莉辩称：1.本案与两被告没有关系，两被告不是本案的适格主体。被告刘本金、雷华莉没有与原告签订房屋买卖合同，也没有收到原告支付的购房款；2.被告刘本金、雷华莉既没有委托立诚二店代为销售本房屋，也没有委托成晓曼签订代理销售合同。综上，请法院依法驳回原告对刘本金、雷华莉的诉讼请求。 本院经审理认证如下：对双方不存在争议的证据，即原告提交的网上银行交易电子凭证及回单，被告提交的身份证复印件、被告立诚二店的企业信用信息公示复印件，本院予以确认。对双方存在争议的证据本院认证如下：1、原告提交的《房产独家代销合同》、《补充协议》复印件可证明被告刘本金、雷华莉通过弘邦房产中介出售桂阳县中央学府小区B栋1002房的情况，本院予以采信；2、原告提交的《房屋转让申请书》、《定房协议》、《房屋买卖合同》、《收据》复印件与被告立诚二店提交的《房产独家代销合同》形成证据链，可证明被告刘本金、雷华莉委托立诚二店销售桂阳县中央学府小区B栋1002房，并由立诚二店代为签订房屋买卖合同的事实以及相关合同的约定情况，本院予以采信；3、原告提交的《借条》、《补充协议》可证明被告刘本金以借款的方式向立诚二店领取了224143元偿还涉案房屋的银行按揭贷款，并愿意配合撤销该房屋的原买卖合同，本院予以采信；4、被告立诚二店提交的银行流水可证明立诚二店已向刘本金夫妇支付购房款224143元，本院予以采信。但该银行流水没有其他直接转账记录或收款收据进行佐证，不能证明立诚二店向刘本金夫妇支付购房定金3万元，本院对该证明方向不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月2日，因急需资金，被告雷华莉、刘本金夫妇计划将两人购买的位于桂阳县出售，委托弘邦房产代销，代理期限为1个月。当时由弘邦房产的员工成薇经手负责，被告雷华莉在相关合同中签字确认。此后，成薇开办立诚二店，从事房产中介服务，并将该房的房源信息带到了立诚二店进行发布。原告刘典军欲购买该房，2017年11月12日，立诚二店与刘典军签订《定房协议》，约定由刘典军购买位于桂阳县中央学府Ｂ栋1002号住房，价格为383000元，于当天交付定金3万元，签订合同时交首付250000元，交完首付后再公积金贷款。刘典军当即向立诚二店经营者成薇支付定金3万元。2017年11月25日，被告雷华莉（甲方）与立诚二店（乙方）签订《房产独家代销合同》，约定：1、不动产基本情况：甲方自由产权的不动产位于郴州市桂阳县中央学府Ｂ栋1002房，面积108平方米；2、销售价格与收款方式：甲方确认本合同指定的房屋销售底价为3300元／平方米，总价36万元。乙方可视市场情况高于底价销售，销售价超出甲方指定销售底价部分，甲方得0%、乙方得100%。若销售价低于甲方底价，须征得甲方书面认可。甲方确认由乙方代收房款；3、代理期限及代理权限：本合同代理期限为3个月，自2017年11月28日起至2018年2月28日止。合同到期后，本合同自行终止。在本合同有效代理期内，甲方如有委托他人销售该不动产须提前取得乙方同意，否则视为违约。同时约定了代理费的收取及相关的权利义务。被告雷华莉与立诚二店员工成晓曼在合同落款处签字并捺印，立诚二店经营者成薇对此予以认可。2017年12月4日，被告刘本金、雷华莉夫妇向立诚二店出具《房屋转让申请书》，因无力偿还银行按揭贷款，自愿将所承住的Ｂ1002房屋转让，若发生异议由刘典军夫妇自行解决处理，与房屋主管机关和中央学府开发商等一概无关。被告刘本金、雷华莉均在落款处签字并捺印。2017年12月5日，立诚二店通过职工成晓曼代理被告刘本金夫妇（甲方）与原告刘典军（乙方）签订《房屋买卖合同》，对《定房协议》中的相关内容予以确认，并约定甲方于办理公积金后将房屋及附属物正式交付给乙方使用，以及其他权利义务。原告刘典军于当日通过银行转账及现金向立诚二店员工成晓曼支付购房款253000元，立诚二店向原告出具收据一张，确认收到刘典军购买中央学府Ｂ栋1002号购房款共计283000元，立诚二店职工李娟作为经手人在收据上签字确认。同日，被告刘本金以借款的方式向立诚二店领取购房款224143元，用于偿还中央学府Ｂ栋1002号房的银行贷款，并出具了借条。双方还签订了《补充协议》，约定刘本金于2017年12月5日将上述房屋的银行贷款结清，该笔款项以借贷方式办理，刘本金在期间须配合立诚二店办理撤销该房屋买卖合同。刘本金与立诚二店职工李娟在落款处签字并捺印。此后，被告刘本金依约将领取的224143元购房款偿清房贷。因被告刘本金、雷华莉夫妇在外务工，领取上述款项后，并未办理房产相关转让手续，也未主动向原告交付房屋。原告亦未将10万元购房尾款支付给被告立诚二店或被告刘本金、雷华莉夫妇。 另查明，被告刘本金、雷华莉购买的涉案房产已进行预告登记，暂未办理不动产权属证书。 本院认为，本案的争议焦点：1、被告刘本金、雷华莉与被告立诚二店是否形成委托代理关系的问题；2、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题；3、原告的诉讼请求是否应当支持的问题。 关于第一个问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。被告雷华莉与立诚二店签订《房产独家代销合同》，授权立诚二店代为销售房屋，该合同源于双方的真实意思表示，符合法律的规定，对合同双方产生效力。虽然被告刘本金未在该《房产独家代销合同》上签字，但是刘本金与雷华莉在此后共同提交《房屋转让申请书》，并由被告刘本金领取购房款224143元用于偿还房贷，可以证实被告刘本金、雷华莉夫妇有共同委托立诚二店代为销售桂阳县中央学府B栋1002房的意思表示，故被告刘本金、雷华莉与被告立诚二店形成了委托代理关系，《房产独家代销合同》对被告刘本金、雷华莉均发生法律效力。 关于第二个问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。立诚二店通过职工成晓曼代理被告刘本金、雷华莉夫妇与原告刘典军签订《房屋买卖合同》，其中，成晓曼系履行职务行为，立诚二店系履行代理行为，根据法律的规定，代理人签订合同的法律后果，应当由被代理人承担。签订《房屋买卖合同》系原、被告的真实意思表示，合同内容不违反效力性强制性规定，且原告向被告立诚二店交付了购房款283000元，被告刘本金、雷华莉夫妇已从立诚二店领取购房款224143元，双方已实际履行了《房屋买卖合同》。故该合同合法有效，对原告刘典军与被告刘本金、雷华莉产生法律效力。 关于第三个问题。原告要求被告刘本金、雷华莉继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并愿意一次性支付10万元购房尾款后，由被告刘本金、雷华莉限期交付桂阳县。虽然双方约定刘本金夫妇于原告办理公积金后将房屋及附属物正式交付给原告使用，但刘本金夫妇的目的是得到全部购房款后才交付房屋，现原告自愿一次性支付购房尾款10万元，没有损害被告刘本金、雷华莉的利益，符合双方的合同约定。故在原告刘典军支付被告刘本金、雷华莉夫妇购房尾款10万元后，被告刘本金、雷华莉有义务向原告交付涉案房产。另外，原告要求被告协助原告办理涉案房产的产权证书，但办理不动产权属证书涉及行政部门的职权，且原告未举证证明涉案房产已具备办理不动产权属证书的条件，故本院不予支持，原告应待条件成熟后另行主张权利。 综上，本院对原告诉讼请求中合理的部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘本金、雷华莉与原告刘典军继续履行双方于2017年12月5日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告刘典军在本判决发生法律效力后十日内向被告刘本金、雷华莉支付购房尾款10万元，被告刘本金、雷华莉向原告刘典军交付位于桂阳县中央学府Ｂ栋1002号房； 三、驳回原告刘典军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5986元，减半收取计2993元，诉讼保全费2145元，合计5138元，由被告刘本金、雷华莉承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  曹文斌 二〇一九年十一月五日 法官助理曹晶 书记员欧阳洁琼 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。