广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初15447号原告：朱江武，男，汉族，1963年7月2日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：刘艳飞，广东国晖律师事务所律师。委托代理人：李姣姣，广东国晖律师事务所律师。被告：惠州展丰达业投资有限公司，地址：广东省惠州市惠城区。法定代表人：张送。原告朱江武与被告惠州展丰达业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告朱江武的委托代理人刘艳飞、被告惠州展丰达业投资有限公司的法定代表人张送到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称：2010年10月29日，原、被告双方惠州市惠城区签订《世贸中心三期房屋认购书》（以下简称“认购书”），认购书约定：原告自愿认购被告开发的物业惠州世贸中心三期商住楼，设计图编号E栋14层2号房屋，建筑面积约135平方米；房屋折后总价款540000.00元；签订认购书时，原告应向被告支付定金400000.00元，余款在后支付，原告已支付的定金自动转为购房款项；原告一次性付款，原告签署《商品房买卖合同》之日付清全部房款；签订本认购书后，由被告通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一旦签订，本认购书的效力即行终止。2010年11月1日，原告在认购书生效后通过银行转账方式向被告支付定金400000.00元，被告向原告出具收据确认已收到该款项。时隔多年，原告从未收到过被告签订正式《商品房买卖合同》或交房的通知。原告通过其他途径了解到，现因被告资金链断裂，涉案楼盘未竣工且处于烂尾停工状态，被告名下的位于惠州市世贸东侧HNA47-01地块土地使用权及在建的整体工程已被其他债权人申请人查封，并将于2019年8月10日10时至2019年8月11日10时止在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，截至起诉之日，涉案地块及房屋已被法院成功拍卖。同时，被告公司涉及大量的债权债务纠纷，已被多个主体向法院申请强制执行。原告认为，被告资金链断裂，涉案楼盘处于烂尾停工状态，且被法院依法成功拍卖，即使将来原、被告双方签订正式的《商品房买卖合同》，被告无法履行交付房屋的义务，原告的合同目的无法实现。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼，请法院依法裁决。原告的诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《世贸中心三期房屋认购书》；二、判令被告双倍返还原告已支付的购房定金216000.00元；三、判令被告返还原告预付购房款292000.00元及利息损失暂计127380.94元（以292000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年11月1日计算至还清之日止，暂计至2019年8月10日，详见附表）（以上合计人民币635380.94元）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告为其起诉提交的证据有：证据一、《世贸中心三期房屋认购书》，证明原、被告双方之间的交易内容，原告认购了被告开发的物业惠州世贸中心三期商住楼，设计图编号E栋14层2号房屋；证据二、《银行转账业务回单》、《收据》，证明原告已按照认购书约定向被告支付定金和预付款，被告确认已收到该款项；证据三、《叶小华与惠州展丰达业投资有限公司、张送、胡守业民间借贷纠纷一审民事判决书》；证据四、《执行案件信息统计表》（被告作为被申请人的案件）；证据五、《人民法院诉讼资产网拍卖公告》；证据六、《惠欣估字（2019）第6589DB号》；证据七、《涉案地块及楼盘的淘宝网司法拍卖信息》，以上证据证明：（1）被告资金链断裂，涉案楼盘处于烂尾停工状态；(2）被告目前已被多名债权人向法院申请强制执行，对外欠债金额十分巨大；（3）涉案楼盘（惠州市世贸东侧HNA47-01地块及其地上附着物在建工程）已被其他债权人申请法院查封并进入司法拍卖程序，目前已成功拍卖；（4）原告的合同目的无法实现。被告惠州展丰达业投资有限公司答辩称，原告起诉的是事实，因为原告认购我方的两套房惠州世贸中心三期E栋14层2、3号房屋，我方真实收到这些房款，已经赔偿给钉子户，《世贸中心三期房屋认购书》是真实的。对原告的第二项诉讼请求有异议，以收款收据约定是购房款为准。本院查明的案件事实经审理查明，2010年10月24日，原告朱江武与被告惠州展丰达业投资有限公司签订《世贸中心三期房屋认购书》（以下简称“认购书”），认购书约定：原告自愿认购被告开发的物业惠州世贸中心三期商住楼，设计图编号E栋14层2号房屋，建筑面积约135平方米；房屋折后总价款540000元；签订认购书时，原告应向被告支付定金400000元，余款在后支付，原告已支付的定金自动转为购房款项；原告一次性付款，原告签署《商品房买卖合同》之日付清全部房款；签订本认购书后，由被告通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一旦签订，本认购书的效力即行终止。2010年11月1日，原告向被告支付了400000元，同日，被告向原告出具收据，确认已收到原告交来订购E栋14楼2号房房款人民币400000元。后被告名下的惠州市世贸东侧HNA47-01地块土地使用权及地上建筑物（涉案房屋惠州市世贸中心三期商业、住宅楼负二层、负一层、第一至二层共四层）被本院查封并进入司法拍卖程序，并于2019年8月11日被成功拍卖。目前涉案房屋属于在建工程，处于烂尾状态。原告因双方合同无法实现，遂向法院提起上述诉请。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告朱江武与被告惠州展丰达业投资有限公司签订的《世贸中心三期房屋认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按合同的约定履行义务。本案中，原告已于2010年11月1日依约向被告支付了房屋定金400000元，但由于被告的原因，导致涉案房屋被法院查封并进入司法拍卖程序，并已被成功拍卖，致使合同的目的无法实现，被告构成对合同的根本违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现因被告的根本违约致使合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的《世贸中心三期房屋认购书》有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案中，原、被告在《世贸中心三期房屋认购书》约定定金为400000元，已超过主合同标的额540000元的百分之二十，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十一条之规定，本院对原、被告约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的部分不予支持。故对于原、被告在合同中约定的400000元定金，本院确认合理定金为108000元，其余292000元应认定为购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，现因被告的根本违约致使合同目的不能实现，原告要求被告双倍返还其已支付的购房定金216000元（108000元×2），符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，原告已向被告支付预付购房款292000元，原告与被告签订的《世贸中心三期房屋认购书》解除后，被告应向原告返还该预付房款及相应赔偿，故原告要求被告返还预付房款有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求返还预付房款的按银行同期贷款利率从2010年11月1日计付的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，故，对原告诉请该部分购房款的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告朱江武与被告惠州展丰达业投资有限公司签订的《世贸中心三期房屋认购书》。二、被告惠州展丰达业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告朱江武已支付的购房定金216000元。三、被告惠州展丰达业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱江武预付购房款292000元。四、驳回原告朱江武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10076元，（原告已预交10076元），由被告惠州展丰达业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  徐秀群审 判 员  贺晔晖人民陪审员  蒋佳伟二〇一九年十一月二十六日法官助理徐士傑书记员庄梦帆附法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。