宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3277号 上诉人（原审被告）：杨奕英，女，回族，1985年8月13日出生,住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：丁云、梁娟娟，宁夏宁人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王玉，男，汉族，1988年11月18日出生，北京城建七建设工程有限公司宁夏分公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：沈刚，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:宁夏马丁房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街星光花园6号楼04营业房。 法定代表人：丁学军，该公司执行董事。 上诉人杨奕英因与被上诉人王玉、宁夏马丁房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初4836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 杨奕英上诉请求：1、请求撤销（2019）0106民初4836号民事判决书，依法改判，驳回被上诉人王玉的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人给余春秀的授权委托书不具有法律效力，应追加余春秀参加诉讼。中介公司居间行为存在多个问题，一审采信证据错误。被上诉人宁夏马丁房地产经纪有限公司未告知买卖合同具体内容，导致上诉人对违约后果不清楚，中介公司应承担违约责任。一审判决的违约金过高，应依法调整。 王玉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审证据能够显示上诉人拒绝出售房屋，不是因为委托关系不成立或不生效，双方之间签订的房屋买卖合同，合法有效。上诉人单方违约造成合同解除，应当承担相应的法律责任。因此上诉人上诉理由不能成立，请求维持原判。 宁夏马丁房地产经纪有限公司辩称，一审判决公正合理。 王玉向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原告王玉与被告杨奕英、被告宁夏马丁房地产经纪有限公司签订的《银川市房屋买卖合同》；二、依法判令被告杨奕英、被告宁夏马丁房地产经纪有限公司返还原告定金10000元；三、依法判令被告杨奕英向原告支付违约金98000元；四、本案诉讼费由二被告负担。 一审法院认定事实：原告王玉有意购买被告杨奕英通过中介出售的位于银川市金凤区正源南街919号连湖花园三区（二期）某室房屋，于2019年2月25日向被告宁夏马丁房地产经纪有限公司的指定人员账户中转入10000元，被告宁夏马丁房地产经纪有限公司向原告王玉出具收据一张，载明：“收到王玉交来中海国际社区3-2003房屋定金10000元。”2019年3月5日，被告杨奕英通过微信向被告宁夏马丁房地产经纪有限公司的职员余春秀发送了授权委托书照片，内容为：“本人杨奕英身份证号××，因常年在外工作，现委托好友余春秀身份证号：××签订本人位于金凤区正源南街中海国际连湖花园三区（二期）3号楼2002室买卖合同，受托人签订的所有事项本人均认可，且承担一切法律责任。”当日，余春秀以被告杨奕英的名义与原告王玉及被告宁夏马丁房地产经纪有限公司签订了《银川市房屋买卖合同（经纪机构成交版）》，约定：甲方（杨奕英）通过丙方（宁夏马丁房地产经纪有限公司）居间介绍将坐落于金凤区正源南街919号连湖花园三区（二期）某室房屋出售给乙方（原告王玉），面积89．86㎡，成交价款490000元；乙方于2019年3月5日付定金10000元，交由丙方保管；首付款为30％，于合同签订后7日内付清，余款贷款支付，双方于2019年3月12日提交贷款资料；甲方不履行合同或者不配合致使合同无法履行，乙方有权单方解除合同，甲方在7日内向乙方返还已收房款和利息，并按房屋成交价20％支付违约金等。合同还特别约定：甲乙双方约定不迟于2019年3月12日前办理银行面签手续、打首付款，丙方陪同；双方不迟于2019年3月20日前共同前往不动产中心办理过户事项，丙方陪同。签订合同当日，余春秀向原告出具了定金收条，落款为余春秀、杨奕英，其中杨奕英的名字由余春秀代签。合同签订后，被告杨奕英未按合同约定的时间即2019年3月12日提交材料到银行办理面签手续，随后余春秀通过微信催促被告杨奕英履行义务，被告杨奕英明确表示不再出售房屋。故涉诉。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》规定：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律关系。本案被告杨奕英委托余春秀代理其与原告及被告宁夏马丁房地产经纪有限公司签订《银川市房屋买卖合同（经纪机构成交版）》，余春秀的代理行为并未超出被告杨奕英的授权范围，余春秀也未以被告杨奕英的名义与自己或与自己代理的他人实施民事法律行为，故余春秀代理被告杨奕英签订的《银川市房屋买卖合同（经纪机构成交版）》合法有效，被告杨奕英辩解余春秀属于“双方代理”的依据不足，一审法院不予采纳。被告杨奕英主张房屋系夫妻共同财产，未征得配偶同意处置共同财产无效的辩解意见与法律规定不符，一审法院不予采纳。合法成立的合同对双方均具有约束力，应当全面履行，被告杨奕英明确拒绝履行合同，原告主张解除合同的诉讼请求成立，一审法院予以支持；合同解除后，被告杨奕英应当向原告返回定金10000元，虽然被告宁夏马丁房地产经纪有限公司并不违约，但因被告宁夏马丁房地产经纪有限公司代为保管该定金，故被告宁夏马丁房地产经纪有限公司直接将代为保管的定金10000元退还给原告王玉；《银川市房屋买卖合同（经纪机构成交版）》约定：“甲方（被告杨奕英）不履行合同或者不配合致使合同无法履行，乙方（原告）有权单方解除合同，甲方在7日内向乙方返还已收房款和利息，并按房屋成交价20％支付违约金等。”现被告杨奕英明确拒绝履行合同违反合同约定，本应按合同约定的违约金比例支付违约金，但考虑到违约金主要功能是填补损失，原告尚未支付首付款，被告杨奕英违约给原告造成的损失有限，故一审法院酌情调整违约金，由被告杨奕英向原告支付违约金50000元。被告杨奕英辩解其作出暂时不售房的意思表示效力待定，因杨奕英签订合同后作出不售房的意思表示，属于单方法律行为，无需对方作出回应即产生法律效力，故被告杨奕英的该辩解理由不成立；被告杨奕英称其因生病未履行合同，属于客观原因应当免责，因其提交的证据不能证明在约定履行合同的时间存在上述情形，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。被告宁夏马丁房地产经纪有限公司经一审法院合法传唤未到庭参加庭审，视为放弃相关诉讼权利，产生的法律后果由其自负。判决：一、解除原告王玉与被告杨奕英、宁夏马丁房地产经纪有限公司于2019年3月5日签订的《银川市房屋买卖合同（经纪机构成交版）》；二、被告宁夏马丁房地产经纪有限公司于判决生效后立即向原告王玉退还代保管的定金10000元；三、被告杨奕英于判决生效后向原告王玉支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由原告王玉负担530元，被告杨奕英负担700元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，余春秀受上诉人杨奕英的授权，以上诉人杨奕英的名义与被上诉人王玉签订《银川市房屋买卖合同》，该代理行为及签订合同行为系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，代理行为及签订的合同合法有效，对上诉人与被上诉人均有约束力，双方应按合同约定履行各自义务。上诉人杨奕英拒绝履行合同，应承担违约责任。《银川市房屋买卖合同》约定：“甲方（杨奕英）不履行合同或者不配合致使合同无法履行，乙方（王玉）有权单方解除合同，甲方在7日内向乙方返还已收房款和利息，并按房屋成交价20％支付违约金等”，从该条合同内容看，承担成交价20%的违约金系在已经支付房款的情形下适用，本案中，被上诉人王玉尚未向上诉人支付房款，一审法院适用该条约定系适用法律错误，导致结果不当。综合考虑上诉人收取1万元定金及被上诉人王玉尚未支付购房款的事实，本院参照定金罚则，酌情上诉人杨奕英承担1万元的违约金。 综上所述，杨奕英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初4836号民事判决第一、二项； 二、变更宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初4836号民事判决第三项为：上诉人杨奕英于本判决生效之日起十日内向被上诉人王玉支付违约金10000元。 一审案件受理费1230元，由上诉人杨奕英负担230元，被上诉人王玉负担1000元。二审案件受理费2460元，由上诉人杨奕英负担460元，被上诉人王玉负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  李慧琴 审判员  杨 玫 审判员  张建国 二〇一九年十一月十四日 书记员  陈紫卉 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……