北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初3440号原告：通景大厦业主委员会，住所地北京市石景山区苹果园东路2号院1号楼通景大厦。负责人：王爱琴。委托诉讼代理人：刘瑞峰，男，1955年7月19日出生通景大厦业主委员会秘书，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄治军，北京金台（上海）律师事务所律师。被告：北京信和通景物业管理服务有限公司，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼1层103。法定代表人：彭后军，副局长。委托诉讼代理人：潘峻竹，女，1980年4月10日出生，北京信和通景物业管理服务有限公司职员，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。第三人：中国邮政集团公司北京市石景山区分公司，住所地北京市石景山区石景山路52号。法定代表人：王军，副总经理。委托诉讼代理人：刘建辉，男，1960年1月6日出生，中国邮政集团公司北京市石景山区分公司职员，住北京市石景山区。原告北京市石景山区通景大厦业主委员会（以下简称通景业委会）与被告北京信和通景物业管理服务有限公司（以下简称通景物业公司）、第三人中国邮政集团公司北京市石景山区分公司（以下简称邮政分公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李扬独任审判。本院于2019年4月17日第一次公开开庭进行了审理。原告通景业委会的委托诉讼代理人刘瑞峰、黄治军、被告通景物业公司的委托诉讼代理人李冲、潘峻竹、第三人邮政分公司的委托诉讼代理人刘建辉到庭参加了诉讼。本案转为普通程序后，依法组成由审判员李扬、人民陪审员了王靖环、李津梅参加的合议庭。本院于10月24日第二次公开开庭进行了审理，原告原告通景业委会的委托诉讼代理人刘瑞峰、黄治军、被告通景物业公司的委托诉讼代理人冯伯军、第三人邮政分公司的委托诉讼代理人刘建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告通景业委会向本院提出诉讼请求：1.判令通景物业公司向通景业委会返还公共收益45万元；2.判令通景物业公司赔偿通景业委会利息损失（以45万元为本金，自邮政分公司给付通景物业公司之日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；3.案件受理费由通景物业公司承担。事实和理由：通景大厦是由北京通润景园房地产开发有限公司开发的甲级写字楼，项目总建筑面积3.485万平方米，登记备案的前期物业公司为北京北辰信和物业管理有限责任公司，但实际提供前期物业服务的主体为本案通景物业公司。2018年7月，通景物业公司在通景大厦张贴《邮政储蓄收支及分配表》，表明通景物业公司从邮政储蓄（实为石景山邮政）处收到年租金45万元，并作了扣除和分摊，事实上，相关扣除不合理，业主们也没有收到所谓分摊的费用。据通景物业公司与邮政分公司签订的《北京邮政房屋承租合同》显示，通景物业公司与邮政分公司约定由邮政分公司承租通景大厦一层大厅东北侧，总租赁面积160平方米；租赁期间自2014年8月1日起至2019年8月31日止，（首月免租），第一、第二期租金为45万元/年，租金支付方式为年付，承租人应于上一期租金到期之日前之日前30日前向出租人支付下一期租金。业委会发现通景物业公司和邮政分公司擅自占用业主共有部分后，多次要求通景物业公司和邮政分公司向业委会返还或支付上述大厦共有部分的租金，但均被拒绝。为维护业委会的合法权益，故诉至法院。被告通景物业公司辩称：1.业委会做出任何决定都需要一半以上的委员决定，通景业委会起诉通景物业公司没有业委会半数以上委员同意；2.通景物业公司收取的45万元，应当扣除物业公司的收入112500元、业委会支出15159元和维修改造费用113500元，对于剩余的208841元，705、706的业主已经在2018年5月1日至年底的物业费中抵扣5492.34元、502的业主已经在2018年1月1日至年底的物业费中抵扣2276.76元，1701-1706的业主已经在2018年3月1日至年底的物业费中抵扣18458.04元，12层的业主在电费中抵扣18644.79元，剩余部分亦应按照业委会之前发布的通知由业主在交纳物业、供暖费和其他费用时予以扣除；3.在诉讼之前，通景业委会未向通景物业公司主张过返还，也不应该返还，通景业委会主张利息损失于法无据；4.通景业委会没有权利要求通景物业公司向其返还属于全部业主的公共收益。第三人邮政分公司述称：1.邮政分公司和通景物业公司之间签订的租赁合同合法有效，邮政分公司自2014年8月1日起占用该场地，因部分业主阻扰未能按照合同约定进行装修改造，2019年8月31日，邮政分公司和通景物业公司的合同到期后，邮政分公司搬离涉案场地；2.邮政分公司向通景物业公司仅交纳了一年的租金45万元。本院经审理认定事实如下：2016年6月3日至17日，通景大厦小区以书面征求意见的形式召开首次业主大会通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。2016年6月30日，北京市石景山区苹果园街道办事处对通景业委会提交的管理规约、业主大会议事规则（以下简称议事规则）、业主大会决议、筹备组工作报告予以备案。2018年6月29日至7月13日，通景大厦业主大会通过书面征求意见的会议形式对管理规约、议事规则、业主委员会委员进行变更。其中，管理规约对物业管理方式、物业服务内容、物业服务标准以及收费方案、不接受物业事务服务和其它物业管理事项作出变更。2018年7月30日，北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处对通景业委会提交的管理规约、议事规则、业主委员会委员的变更情况予以备案。2014年7月31日，通景物业公司（出租人）和北京市石景山区邮电局（承租人）签订北京邮政房屋承租合同，约定出租人将坐落于北京市石景山区苹果园路2号院1号楼通景大厦一层大厅东北侧的160平方米租赁给承租人，租赁期限为自2014年8月1日至2019年8月31日止，免租期为自2014年8月1日至2014年8月31日止，2014年9月1日至2015年8月31日的租金为45万元，2015年9月1日至2016年8月31日的租金为45万元。邮政分公司称仅向通景物业公司交纳了第一年的租金45万元。2016年6月30日备案的议事规则第八条第八项规定，业主大会会议决定物业共用部分的经营方式、管理、使用经营收益；第九项规定业主大会会议决定有关业主共有和共同管理权力的其他重大事项。2017年4月14日至28日，通景业委会以书面征求意见的方式组织召开了通景大厦业主大会临时会议，经业主投票对物业共用部分经营方式、经营成本支付比例、公共收益分配办法和招标选聘物业服务企业进行表决并形成《通景大厦业主大会临时会议决议》。该决议通过事项一“授权业主委员会按业主专有面积占建筑物总面积比例分配公共收益，开设对公银行账户，采用银行托管方式收取、管理并依《通景大厦业主大会议事规则》规定范围使用物业专有部分公共收益”议题、事项二“授权业主委员委托物业服务企业以对外出租方式经营物业共用部分，审查批准受托企业与承租人签订的租赁合同并实施合同履行监督”议题、事项三“授权业主委员会在物业共用部分租赁合同标的25%-30%范围内向受托物业服务企业支付管理成本、企业利润、税费及其他费用”议题。2017年8月30日，通景业委会向通景物业公司发出《通景大厦业主委员会关于邮政房屋承租合同相关事项的函》，委托通景物业公司代理履行《北京邮政房屋承租合同》；委托期限至合同期满或业主大会另行选聘物业服务机构，业主委员会签订物业服务合同生效时止；委托终止十日内，通景物业公司应向业主委员会进行合同资料的移交和未到期费用清算；委托期间贵公司可按当年租赁费用总额的25%取得管理成本、企业利润、税费及其他费用；已收取前期租赁费45万元，除支付业主委员会运行费用外余额按业主专有部分面积平均分配。2017年9月8日，通景业委会向业主发出《通景大厦业主委员会关于分配邮政房屋租赁收益的通知》，告知业主邮政房屋租赁总收入45万元在扣除25%的物业管理成本、企业利润、税费及其他费用合计11.25万元及通景业委会办公支出1.5万元后，纳入分配的公共收益余额为32.234万元，各业主所得款即日起可用于抵扣供暖、物业服务及其他费用。2017年11月25日至12月20日，通景业委会采用书面征求意见的方式，组织召开了通景大厦业主大会第二次临时会议，就物业服务中标人、物业管理方式、物业服务事项、物业服务费标准等议题进行了表决。12月12日，通景业委会组织业主代表对是否确定物业服务公开招标评标委员会推荐排名第一的北京首欣物业管理有限公司为物业服务中标人进行表决，结果为未通过。12月20日，通景业委会组织业主代表对是否确定物业服务公开招标评标委员会推荐排名第二的北京市望京实业总公司为物业服务中标人及其他八项表决事项进行了表决。本次共送达表决票40份，收回27分，代表业主投票权数65.9%，超过全体业主投票权数的50%。通过验票、监票、唱票、计票，共核验有效表决票合计27张，以27票赞成，占业主总人数65.9%，对应建筑物专有部分面积16072.11平方米，占建筑物总面积61.5%，通过事项一“按物业服务公开招标评标委员会推荐顺序，确定排名第2的中标候选人北京市望京实业总公司为通景大厦物业服务中标人，授权业主委员委托招标代理机构发放物业服务中标通知书”、事项二“授权业主委员会与物业服务中标企业签订物业服务合同，物业服务合同生效时，前期物业管理服务协议终止”、事项三“确认通景大厦物业管理方式为委托物业服务中标企业对通景大厦实施整体统一管理服务”、事项四“通景大厦物业服务事项、服务内容按《北京市物业服务合同》示范文本（BF-2010-2713）执行”、事项五“通景大厦物业服务标准按北京市《住宅物业服务标准（四级）》（京建发（2010）613号）执行”、事项六“以物业服务合同生效日为时间节点，物业服务费执行物业服务中标企业承诺标准，向中标企业交纳”、事项七“以物业服务合同生效日为时间节点，停车管理费执行物业服务中标企业承诺标准，向中标企业交纳”、事项八“以物业服务合同生效日为时间节点，终止前期物业服务企业所签全部共用部分出资利用合同主体资格，授权业主委员会另行委托中标企业管理经营物业共用部分”、事项九“授权业主委员会委托专业代理机构依法清算、收取前期物业服务企业共用部分经营收益，纳入业主共同分配范围”。2018年7月1日，通景物业公司张贴的《邮政储蓄收支及分配表》显示其收取租金45万元，扣减业委会支出15159元、维修改造费113500元（2017年2月至12月的设施更换改造费用）后的75%，即241005=（450000-15159-113500）*75%按照各房间的面积占大厦总面积的比值折算为各房间可抵扣的物业费、供暖费等。庭审中，通景物业公司认可分配表的真实性，但该分配表存在计算错误，应当在45万的基础上先扣除25%的物业公司管理成本、企业利润、税费和其它费用再核减通景业委会的办公支出15159元和维修改造费用113500元，即用于分摊给各业主抵扣物业费和供暖费等的金额应为208841=450000*75%-15159-113500。通景物业公司向本院提交705/706和502的物业费缴费通知单，以证明705/706的业主在缴纳的2018年5月1日至12月31日期间的物业费中已经抵扣邮政减免金额5492.34元，502的业主在缴纳的2018年1月1日至12月31日的物业管理服务费中已经抵扣邮政减免金额2276.76元。通景物业公司向本院提交说明一份，以证明邮政减免金额18644.79元已经用于抵扣12层业主的电费。通景物业公司向本院提交联谊会奖券兑奖通知单一份，以证明邮政减免金额18458.04元已经用于抵扣17层业主的物业费。通景业委会在庭审中认可同意扣除物业公司应当取得的112500元和业委会支出15159元，其对于物业公司主张的维修改造费用113500元和业主缴纳物业费、电费部分不同意扣除，但未向本院提交否认部分业主在交纳物业费、电费时抵扣相应金额的证据。上述事实，有通景业委会提交的通景大厦业主大会临时会议决议的公告、通景大厦业主大会第二次临时会议决议和通景业委会提交的业主委员会备案事项变更单、通景大厦小区首次业主大会会议筹备组工作报告、通景大厦小区业主委员会第一次会议决议公告、议事规则、管理规约、通景大厦业主委员会关于召开业主大会第二次临时会议的公告、说明及双方当事人在庭审中的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。通景大厦一层大厅东北侧的160平方米系该建筑物专有部分以外的共有部分，其产生的租金属于公共收益。2016年6月30日备案的议事规则第八条第八项规定，业主大会会议决定物业共用部分的经营方式、管理、使用经营收益。通景业委会2017年12月20日作出的第二次临时会议决议事项九的表决结果显示，通过“授权业主委员会委托专业代理机构依法清算、收取前期物业服务企业共用部分经营收益，纳入业主共同分配范围”，故通景业委会有权代表通景大厦的业主要求通景物业公司向其返还通景大厦专有部分以外的共有部分产生的租金。对于通景物业公司主张的应当扣除物业公司的收入112500元、业委会支出15159元、维修改造费用113500元，业主抵扣的物业费、电费等5492.34元、2276.76元、18458.04元、18644.79元,通景业委会对其中的112500元、15159元同意扣除，对于剩余费用不予认可。本院认为，通景业委会向通景物业公司的发文已经明确对于已经收取的租赁费45万元可在扣除25%的管理成本、企业利润、税费及其他费用和通景业委会运行费用以外的的部分按业主专有面积平均分配。之后，通景业委会亦向全体业主发出通知，称纳入分配的公共收益可用于抵扣供暖、物业服务费和其他费用。故通景物业公司要求扣除部分业主已经交纳的物业费、电费等具有事实依据，对该项答辩意见本院予以认可，但对于通景物业公司要求扣除维修改造费用113500元，本院不予认可。综上所述，通景物业公司应当向通景业委会返还公共收益277469.07元（450000-450000*25%-15159-5492.34-2276.76-18458.04-18644.79）。因通景业委会不能向本院证明其在起诉前向通景物业公司主张过公共利益的返还，故本院依据起诉时间确定利息的起算时间。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告北京信和通景物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告通景大厦业主委员会返还公共收益277469.07元；二、被告北京信和通景物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告通景大厦业主委员会赔偿利息损失（以45万元为本金，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、驳回原告通景大厦业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元（原告通景大厦业主委员会已预交），由原告通景大厦业主委员会负担2588元，由北京信和通景物业管理服务有限公司负担5462元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 扬人民陪审员  王靖环人民陪审员  李津梅二〇一九年十一月二十日书 记 员  李 响