广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初11500号原告：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人：梁伟荣，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。被告：梁海，男，1946年4月24日出生，香港特别行政区居民。原告中航物业管理有限公司与被告梁海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中航物业管理有限公司的委托诉讼代理人严阵容到庭参加诉讼。被告梁海因下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付广东国际大厦B附楼7A自2016年5月至2018年12月拖欠的物业管理费（按14.85元/平方米/月计，即2597元）合计人民币83104元给原告，并以拖欠的物业管理费为基准，按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日至款项清偿之日的滞纳金给原告；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2007年9月，广东国际大厦业主大会选聘原告为物业服务公司，原告自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月起至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，本着尽责维护业主权利的原则，原告一直按照原物业服务合同的约定，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。原告作为广东国际大厦物业管理公司继续履行物业服务的事实已有多份在先判决予以确认，该事实状态至今没有变化。基于以上事实，根据《物业服务合同》第六、七条的约定，被告应按每月每平方米14.85元的标准向原告支付物业管理费。因被告未按时交纳物业管理费，原告已多次起诉被告，被告非常清楚其应履行的义务和责任，现被告未能如期在每月支付物业管理费给原告，原告有权要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付迟延履行期间的滞纳金。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：被告是广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼7A房的产权人，房屋建筑面积174.87平方米。原告是持有一级资质证书的物业服务企业。简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月·平方米、A附楼写字楼29.8元/月·平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。且上述《物业服务合同》到期后，原、被告之间没有重新签订物业服务合同。因被告未支付涉案房屋2014年5月1日至2016年4月30日的物业管理费，原告向本院提起诉讼。本院依法作出（2016）粤0104民初7483号民事判决书，判决：一、被告应在该判决发生法律效力之日起10日内，向原告一次性支付广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼7A房自2014年5月1日起至2016年4月30日止的物业管理费62323.68元;二、被告在该判决发生法律效力之日起10日内，向原告支付逾期支付上述物业管理费的违约金（自2016年5月27日起至实际清偿之日止，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付；违约金总额以不超过未付物业管理费62323.68元为限）等。该判决已发生法律效力。因本案纠纷，原告于2019年3月11日向本院提起诉讼。本院认为，被告为香港特别行政区居民，本案为涉港物业服务合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。原、被告对处理合同争议的适用法律未作选择，而本案为物业合同纠纷，涉案物业所在地位于我国境内，本院适用中华人民共和国内地法律作为裁判本案的准据法。根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告理应继续向原告支付涉案房屋物业管理费。关于涉案房屋物业管理费的标准，因原《物业服务合同》对此已有明确约定，原被告之间的诉讼也有相应生效判决认定，现被告未举证证明其已向原告支付涉案房屋2016年5月至2018年12月的物业管理费，原告要求被告按照174.87平方米×14.85元/平方米/月=2596.82元/月的标准计付物业管理费符合合同约定，本院予以支持。据此计算被告应付的2016年5月至2018年12月物业管理费为83098.24元。关于逾期付款违约金，因已生效的（2016）粤0104民初7483号民事判决书明确被告应按合同约定14.85元/平方米/月的标准向原告支付涉案房屋物业管理费，被告在此情形下仍不按合同约定的标准按时足额支付该费用确属违约，原告要求被告自本案起诉之日起支付逾期付款违约金合法合理，本院予以支持。同时根据上述生效判决确定的标准，违约金应参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告梁海在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中航物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼7A房2016年5月起至2018年12月止的物业管理费83098.24元及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2019年3月11日起，以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计至实际清偿之日止，违约金总额以不超过被告所欠物业管理费83098.24元为限）；二、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1878元，由被告梁海负担。如不服本判决，原告中航物业管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内,被告梁海可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  刘雪葵人民陪审员  韩莦华二〇一九年十一月二十二日书 记 员  翁丹菲