湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初3940号 原告：湘潭市友谊一号业主委员会，住所地：湘潭市书院西路1号友谊一号。 负责人：肖伟红。 委托诉讼代理人：许超剑，男，1981年10月17日出生，汉族，湘潭市人。 被告：湘电集团置业投资有限公司，住所地：湘潭市岳塘区中洲路302号寓民公司楼。 法定代表人：向建群，董事长。 委托诉讼代理人：唐文娟，女，1982年5月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：唐阳，男，1988年3月1日出生，土家族。 被告：珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司，住所地：湘潭市岳塘区岳塘街道消防村9栋23号。 法定代表人：陈俊宏，总经理。 委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。 原告湘潭市友谊一号业主委员会诉被告湘电集团置业投资有限公司、珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司业主共有权纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘潭市友谊一号业主委员会委托诉讼代理人许超剑，被告湘电集团置业投资有限公司委托诉讼代理人唐文娟、唐阳，被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司委托诉讼代理人王雅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湘潭市友谊一号业主委员会向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告停止对友谊一号综合楼前坪绿化广场和停车位收费；2、判令友谊一号综合楼前坪绿化广场和停车位权属归友谊一号小区所有业主，应由该小区业主大会和小区业委会处置；3、判令两被告归还友谊一号综合楼前坪绿化广场和停车位所有收费至该案判决生效之日给友谊一号小区业主；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系湘电友谊一号小区的业主委员会，被告湘电集团置业投资有限公司系友谊一号小区的建设单位，被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司系友谊一号小区的物业服务企业。因被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司对友谊一号小区综合楼前坪的停车场进行收费，而根据法律法规的规定，该停车场应属于友谊一号小区全体业主共有，原告为维护全体业主的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告湘电集团置业投资有限公司辩称：一、友谊一号综合楼地块与住宅楼地块是各自独立的。综合楼地块具有独立的土地使用权证，与住宅楼地块的土地用途、主体建筑物性质、建筑容积率、建设用地使用年期均不相同，无任何分摊及共用部分。综合楼地块规划用地为商业用地(地号:2-3-2-28-23)，土地使用期为40年，土地使用面积:12766.28m2，独用面积为12766.28m，无分摊面积。整栋楼建筑面积约5万m，业主303户，配比车位310个。综合楼四面无围墙设置，商业用水用电、消防等设施设备独立完备。被答辩人诉请的综合楼前坪，属于商业用地红线范围内的公共配套设施设备，为综合楼业主共有，与住宅部分无任何关联。二、被答辩人是住宅区的业主委员会，不代表综合楼业主。被答辩人是1328户住宅区业主选举出来的业主委员会，表决和选举时未通知综合楼303户业主参加，其只能代表住宅区业主，不能代表综合楼业主主张权利，不是本案适格的原告。另外，如果将综合楼业主计算在内，那么被答辩人的表决未超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其选举结果是无效的。三、友谊一号综合楼业主正在申请成立独立的商业业主委员会。综合楼作为独立单一的商业用地地块，有独立的出入口、水电、消防等设施设备，根据湘潭市物业管理条例第八条：“物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定”之规定，可以申请自治管理并成立商业业主委员会，综合楼的所有业主也正在筹备建立业主委员会的工作。综上所述，被答辩人不是本案适格的原告，其无权就综合楼相关权属提出任何诉讼请求，请求法庭依法驳回原告起诉。 被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司辩称：一、综合楼为独立的物业管理区域。《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等规定“一个物业管理区域内成立一个业主大会”，这句话不等于被答辩人所理解的个小区成立一个业主大会。物业管理区域与小区之间不能划等号。一个小区可划分为几个物业管理区域。湘潭市友谊一号在规划建设时，小区项目用地性质为商业、居住及绿化。该小区共有三个地块，分为三期建设，一期为1-13栋，用途为住宅，二期为14栋，用途为住宅，三期为15栋，用途为商业综合楼(即涉案区域)。住宅小区的土地类型是城镇住宅用地，综合楼的土地类型是商业用地。三个地块在建设规划的时候就是互相独立的，三区域供电、消防等配套设施设备及场地皆可分割。总之，商业综合楼与住宅1-14栋在规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、公用设施设备、社区建设等方面都是互相区分，故综合楼为单独的一个物业管理区域。二、被答辩人无权干涉三期商业综合楼的物业管理。1、被答辩人不是由小区全体业主经业主大会选举产生，三期商业综合楼业主未参加现业主委员会的选举。物业管理区域内全体业主组成业主大会。现湘潭市友谊一号业主委员会在选举的时候，共有1328户居民，该1328户居民由一期住宅的1268户业主及二期住宅的60户业主组成，而本案争议的三期商业综合楼并未有任何业主参与此次选举，因此被答辩人无权干涉三期商业综合楼区域范围内的物业管理事项。2、现业主委员会因未达到《物业管理条例》规定的“双过半”无权对包含商业综合楼在内的1-15栋进行管理。根据《物业管理条例》第十二条规定，选举业主委员会应当由物业管理区域范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。友谊1号小区1-15栋共有业主1665户，而友谊1号小区业委会选举中仅涉及住宅的1328户，投票选举大会的有效票仅698张，占总业主的41.9%，并未达到法律规定的过半数。因此，被答辩人的管理范围并不及于三期商业综合楼。原告对商业综合楼没有管理权限，原告本次起诉主体不适格。三、三期商业综合楼目前正在筹备成立业主委员会。原告成立的时候并不是针对友谊一号整个小区，而是只有一期二期住宅的住户参加，三期商业的业主未涵盖在其中。综合楼项目自2013年12月交付使用，目前已经具备了法律规定的筹备召开业主大会并选举成立业委会的法定条件。商业综合楼业主已向岳塘区下摄司街道及禾花塘社区提出了筹备召开业主大会及选举成立业委会的申请，目前正在审批之中。综上，本案争议的商业综合楼前坪绿化广场和停车位属于单独的个物业管理区域，原告作为一期、二期纯住宅区的业主委员会，对该商业综合区域没有管理权。原告与案件不存在着法律上的利害关系，原告主体不适格，故请求法院驳回起诉。 原告湘潭市友谊一号业主委员会为证实其诉讼主张向法院提交以下证据： 证据1、湘潭市业主委员会备案证明复印件、两被告工商登记信息复印件，拟证明：原、被告诉讼主体适格。 证据2、友谊一号规划总平面图复印件，拟证明：所有的房产开发都是友谊一号小区，不分一期、二期、三期。图中整地块技术经济指标这一项，是将物业用房、停车房、绿地率作为整地块的经济技术指标，地块一的经济技术指标没有体现物业用房的建筑面积，根据湖南省物业管理条例第八条，这个平面图即为一个物业管理区域。图上所示前坪属于生态绿化停车位及广场，并非全部作为停车用途。包括地下入口属于同一个，综合楼和小区内是相通的。 证据3、许超剑、刘艳的土地使用权证复印件，拟证明：我们购房的土地使用类型是出让，被告湘电集团置业投资有限公司在出售房屋及土地后，其已经将土地出售给友谊一号所有业主，应该由小区业主委员会进行管理。 证据4、商品房买卖合同复印件，拟证明：友谊一号整个小区的土地面积66166.24㎡，该数据与整地块经济技术指标的数据一致。合同第21条约定。 证据5、照片2张，拟证明：珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司收取停车费用。 证据6、业主告知书复印件，拟证明：被告湘电集团置业投资有限公司对物业管理区域进行了干涉。 被告湘电集团置业投资有限公司为证实其答辩主张向法院提交以下证据： 证据7、国有建设用地使用权出让合同三份、技术经济指标复核报告书两份、国土证三份复印件，拟证明：友谊一号综合楼地块与住宅楼地块是各自独立的，其中有技术指标是对项目地块出让的容积率，使用的土地性质、出让年限。2009年的这份报告是依据湘潭市规划管理技术规定核定的，根据我们土地的三块不同的指标进行核定，有三个不同的结论，具体见2009年的报告第二页。出让合同的年限不一样，商业用地是40年，住宅用地是70年，每个地块的容积率也不一样，土地的性质不一样，土地出让金不一样，建设的主体不一样。 证据8、友谊一号小区业主大会关于表决和选举结果公告复印件、禾花塘社区友谊一号小区业委会选举结果报告单复印件，拟证明：原告是1328户住宅区业主选举出来的业主委员会，与综合楼业主无关。 证据9、友谊一号住宅业主名单表复印件、友谊一号15栋商业业主名单表复印件，拟证明：友谊一号住宅区业主为1328户，综合楼业主为337户。 证据10、报告、申请成立业委会签名表复印件，拟证明：友谊一号综合楼业主正在申请成立独立的商业业主委员会。 被告湘电集团置业投资有限公司对原告湘潭市友谊一号业主委员会提交的证据1中两被告的工商登记信息无异议，对备案证明真实性无异议，恰好证明原告成立的名称为友谊一号业主委员会仅仅为住宅区业主的业主委员会，未包含商业区业主。对证据2真实性无异议，该平面图恰好证明整个小区是由三个地块组成，图中规划红线也对此做了明确的划分，综合楼地块性质为商业用地，其与住宅区用地分别有独立的出入口，明显为独立的物业管理区域。规划平面图并不等于物业管理区，规划平面图仅仅是用于该地块的规划设计用途，几个物业管理区域也可能共用一个规划平面图。对证据3真实性无异议，该使用权证地号恰好对应友谊一号的住宅区，其用途为城镇住宅用地，该部分业主无权对商业综合楼地块行使权利。综合楼地号不一样。对证据4真实性无异议，其中第21条明确了买受人共同享用的与商品房有关联的公共部分及设施，而商业综合楼的公共部位及设施未向住宅区业主进行分摊面积，住宅区业主无权就商业综合楼的公共部分及设施主张权利。三个地块的规划面积是66166.24平方米，商业区的面积没有公摊至住宅区。对证据5无异议，珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司有权行使自己的权利。对证据6真实性无异议，目的是告知业主理性维权。被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司对原告湘潭市友谊一号业主委员会提交的证据1备案证明真实性、合法性无异议，对关联性有异议，友谊一号业主委员会成立时仅仅针对一期、二期的住宅进行选举，未涵盖一期、二期的商业部分及三期的商业综合楼，故原告主体不适格。对于被告的工商登记信息无异议。对证据2同被告湘电集团置业投资有限公司的质证意见，友谊一号小区分为三个地块，分期建设，其在规划、土地权属、建筑物规模、公用设施设备等方面都是互相独立的。对证据3真实性无异议，质证意见同被告湘电集团置业投资有限公司。对证据4的质证意见同被告湘电集团置业投资有限公司，住宅的用户对商业部分不能行使权利，当时在购房时房价也是不一样的，住宅也不可能到商业部分去公摊。对证据5真实性、合法性、关联性无异议，商业综合楼的停车收费是属实的，物业公司对商业综合楼的收费与住宅区的业委会无关。对证据6质证意见同被告湘电集团置业投资有限公司。 原告湘潭市友谊一号业主委员会对被告湘电集团置业投资有限公司提交的证据7真实性无异议，对证明目的有异议，并不能证明不属于一个物业管理区域，从第一届业委会成立至今都是作为一个物业管理区域进行管理的。不计容的面积属于三个地块共用，容积率及建筑密度是同一个经济技术指标。对证据8中结果公告真实性有异议，我们没有看到过这一张。对结果报告单真实性无异议，但1328户的业主包括了综合楼的业主，包括前期的竞选资格报名和后期的选举公告都张贴了小区的各个楼栋，包括综合楼。业委会选举都是在街道、社区发放了通知，竞选当天也有综合楼的业主参加演讲。对证据9真实性有异议，住宅区的业主是1228户，商业区交了物业费的有效户数是38户，其他都是空置房，有的是一人买了多套房，但只能按一个名额算有效票数。对证据10成立业委会的签名表恰恰证明了有效住户数，只是申请报告，并没有申请下来。被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司对被告湘电集团置业投资有限公司提交的证据7真实性、合法性、关联性无异议，恰恰证明友谊一号小区涉及到的三个地块，土地出让合同、国有土地使用权证都是分开的。该小区范围内土地分为商业与住宅，三个地块的建筑密度、容积率、停车位等在规划时就互相独立的，指标也不同。对证据8真实性、合法性、关联性无异议，正好可以说明原告选举时仅涉及到住宅的1328户，整个小区共有1665户，商业部分未参与，如果原告方要对包含商业综合楼在内的整个小区进行管理，其未达到物业管理条例规定的双过半。本次选举只有698张有效票，占整个小区的比例41.9%，如果只是针对住宅部分的话，则超过了50%。对证据9真实性、合法性、关联性无异议，从名单表中可以证明原告的成立人数没有过半，面积没有过半，所以原告不能对包括商业综合楼在内的整个小区进行管理。对证据10真实性、合法性、关联性无异议，正好可以说明商业综合楼业主303户，商业用水、用地、消防等设施设备是独立完备的。 庭后原告友谊一号业委会补充提交了关于友谊一号业委会筹备组成立的公告、筹备组名单、筹备组成员自荐表、王德辉身份证、关于招聘业委会候选人的公告、图片资料、友谊一号小区业委会候选人名单、候选人简历表两份、雷文杰、戴清连、许立根身份证、商品房买卖合同、禾花塘社区友谊一号小区业委会选举结果报告单、友谊一号小区业主大会关于表决和选举结果公告、禾花塘社区证明、友谊一号综合楼平面图等证据复印件，被告湘电集团置业投资有限公司补充提交了友谊一号规划总平面图、2011年规划审批红线图、2019年8月10日-14日友谊一号业委会投票选举产权人登记、友谊一号业委会投票户数及面积统计表、友谊一号户数及面积统计表等证据复印件，经质证原、被告对各方提交的证据真实性均无异议。 本院对原、被告提交的证据认证如下：证据1-7、证据8中除禾花塘社区友谊一号小区业委会选举结果报告单外、证据10原、被告对其真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。证据8中的友谊一号小区业主大会关于表决和选举结果公告原告虽对此不予认可，但与原告庭后补充提交的友谊一号小区业主大会关于表决和选举结果公告的内容一致，本院对其真实性予以认定。证据9中内容的真实性，本院予以认定。对原、被告补充提交的证据材料，原、被告双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认并佐证在卷。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，认定事实如下： 被告湘电集团置业投资有限公司系湘潭市岳塘区书院路26号湘电友谊一号小区的建设单位，被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司系湘潭市岳塘区书院路26号湘电友谊一号小区的物业服务企业。2009年9月29日，被告湘电集团置业投资有限公司与湘潭市国土资源局签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》，取得了湘电友谊一号小区的建设用地。土地编号2-3-2-28-23为商业用地，面积为12766.28㎡，土地编号2-3-2-28-24、2-3-2-28-25为住宅用地，面积分别为49304.06㎡、4095.9㎡，面积共计66166.24㎡。2009年11月，湘潭市规划信息技术研究中心出具《技术经济指标复核报告书》。其中主要技术经济指标为：规划用地面积 66166.24平方米，总建筑面积244584.6平方米，其中地上建筑面积188735.1平方米，地块一建筑面积38299平方米，地块二建筑面积141503.1平方米，地块三建筑面积6838.8平方米，地下建筑面积55849.5平方米。建筑密度31.8%，容积率2.85，绿地率33.8%，总停车位1115个，地面停车位74个，地下停车位1041个。2011年，湘潭市规划信息技术研究中心出具《技术经济指标复核报告书》，其中主要复核指标与2009年主要复核指标对照：规划用地面积72318.17平方米，总停车位1259个，其中地面停车位44个，地下停车位1215个。 另查明：2019年5月27日，禾花塘社区发出《关于友谊一号业委会筹备组成立的公告》，成立以下摄司街道1名、禾花塘社区1名、置业1名、商业1名，业主代表13名共17名代表构成主体的业委会筹备组。后禾花塘社区公布的业委会筹备组名单中，王德辉作为商业代表成为业委会筹备组成员。2019年7月3日，禾花塘社区发出《关于招聘业委会候选人的公告》，后禾花塘社区公布的业委会候选人名单中，许立根、雷文杰作为综合楼业主成为业委会候选人。2019年9月18日，友谊一号业主委员会备案成立。2019年10月31日，禾花塘社区出具《证明》，证明友谊一号业主委员会选举从2019年5月27日成立筹备组开始，于2019年8月15日公示选举结果。此次选举过程中筹备小组成员及候选人是由友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主自愿报名，选举过程中投票、计票、唱票由下摄司街道和禾花塘社区及友谊一号筹备组成员及友谊一号业主全程监督。其选举过程和结果是在下摄司街道和禾花塘社区的监督下依法、依规、依程序进行并产生。特此证明友谊一号业主委员会成立合法有效。友谊一号综合楼前坪停车收费公示牌载明：收费单位为珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司，2小时（含）内按5元/辆.次，2-12小时（含）内按10元/辆.次,12-24小时（含）内按20元/辆.次收取。因原、被告对该处停车位收费事宜协议未果，原告遂诉至本院。 本院认为，关于友谊一号业委会是否具有本案的民事诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第八条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在业主管理活动中的合法权益。该条例第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议、报告物业管理的实施情况、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等职责，以及履行业主大会赋予的其他职责。本案所涉及小区内地面停车位权属、停车费收取的争议，涉及友谊一号小区全体业主的权益，友谊一号业主作为业主大会的执行机构，经友谊一号小区1-14栋及综合楼全体业主选举产生，其依法成立并登记备案，承担本案的诉讼职能，不违反上述法律、法规的规定，故友谊一号业委会具有本案纠纷的民事诉讼主体资格。对被告湘电集团置业投资有限公司、珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司就友谊一号业委会主体资格的抗辩，因理据不足，本院不予采纳。关于友谊一号小区综合楼前坪地面车位的权属问题。本院认为，业主通过商品房买卖合同获得的权利既包括专有部分的独立权利也包括属于所有业主共有的权利。共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以它不能够成为所有权的客体，也不能办理产权登记，而只能被视为土地使用权的客体，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使湘电置业公司在建造友谊一号小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。即友谊一号小区业主对该地面停车位享有占有、使用和收益的权利。物业公司私自将该地面停车位对外经营使用，侵犯友谊一号小区业主的权利，对友谊一号业委会要求物业公司停止侵害并请求确认友谊一号综合楼前坪绿化广场及停车位权属归小区业主共有的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自占用、处分在小区地面设立的停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。本案中，物业公司并非涉案小区地面停车位的所有权人，其职责是依据小区业主委托的管理事项进行管理，其对外经营涉案停车位并收取租金，于法无据，构成不当得利，应当将收取的租金返还给友谊一号业委会。由于友谊一号业委会提交的停车场图片,不能证明物业公司停车收入的具体数额，故友谊一号业委会请求判决物业公司向其支付小区涉案停车位收益的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。另外，根据友谊一号业委会现有的证据无法证实湘电集团置业投资有限公司直接对涉案停车位进行占有、使用，故对友谊一号业委会针对湘电集团置业投资有限公司的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第七十三条、第七十五条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《物业管理条例》第十五条、第二十七条、第五十条之规定，判决如下： 一、友谊一号小区综合楼前坪绿化广场及停车位归小区业主共有； 二、被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司停止对友谊一号小区综合楼前坪停车位进行收费，由友谊一号小区业主大会和业主委员会进行管理； 三、驳回原告友谊一号小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告珠海市二城物业管理有限公司湖南湘潭分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 王 振 芳 二〇一九年十一月十一日 法官 助理 肖   永 代理书记员 肖永（兼） 附：法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。