湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂9006民初2980号原告:天门国贸大厦商业有限公司，住所地：湖北省天门市天门新城西湖路。法定代表人：陈红，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓霖，湖北铄观律师事务所律师。委托诉讼代理人:袁绍东，湖北铄观律师事务所实习律师。被告:天门市公牛健身服务有限公司，住所地：天门市天门新城国贸大厦4楼。法定代表人:张京友。委托诉讼代理人：谌启愈，该公司股东。原告天门国贸大厦商业有限公司（以下简称国贸公司）与被告天门市公牛健身服务有限公司（以下简称公牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告国贸公司的委托诉讼代理人邓霖、袁绍东、被告公牛公司的委托诉讼代理人谌启愈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国贸公司向本院提出诉讼请求:1、判令公牛公司支付租金114920元（截止2019年8月20日）；2、公牛公司向国贸公司承担违约责任，支付违约金100000元；3、公牛公司向国贸公司支付租赁场所占用费，从2019年8月13日起至公牛公司缴清全部费用且自行从租赁场所搬离全部物品止（占用费用按合同约定的日租金的两倍为乘以实际天数计算，日租金为：33600元÷30天＝1120元）；4、公牛公司支付国贸公司律师费用8000元；5、公牛公司承担本案诉讼费。事实与理由：国贸公司与公牛公司于2017年12月19日签订了为期5年的《租赁合同》，租期截止2022年9月24日，约定公牛公司承租国贸公司位于四楼面积为1200平方米的房屋，用于经营健身会所。在履行合同过程中，公牛公司屡次拖欠国贸公司租金等各项费用，国贸公司为此多次发函催缴。2019年3月7日，双方签订了《关于公牛健身申请分期支付偿还天门国贸房屋费的协议》，约定公牛公司分7期向国贸公司支付欠费，并约定公牛公司不得擅自关门停业。但公牛公司自2019年8月13日关门停业至今，并欠缴租金114920元。国贸公司多次催促公牛公司恢复营业缴纳欠费，并妥善处理其会员退费问题，但公牛公司一直未予理会。2019年8月19日，国贸公司向公牛公司送达了《解除合同及限期腾退通知函》，要求解除双方的《租赁合同》及其他补充协议，并自行搬离全部物品。但至今公牛公司的健身器材等物品仍放置在租赁场所内，致使国贸公司无法正常对外招商。故国贸公司诉至人民法院，要求判如所请。诉讼中，国贸公司变更第1项诉讼请求，要求公牛公司向国贸公司支付租金欠费合计153000元（截止2019年9月24日）。公牛公司辩称：1、至2019年9月，公牛公司欠缴租金只有100000余元，国贸公司请求的租金计算有误；2、2019年8月13日后公牛公司停业，是国贸公司不让充缴电费，被迫停业。经审理查明：2017年12月19日，国贸公司与公牛公司签订《租赁合同》，约定公牛公司承租国贸公司拥有使用权、位于天门市银座帝景湾（天门新城CBD）四楼的1200㎡房屋，租赁期限自2017年9月25日起至2022年9月24日止，共5年。其中第一年2017年9月25日至2018年9月24日、第二年2018年9月25日至2019年9月24日的月租赁费用均为33600元（1200㎡×28元/㎡），第一年时免交三个月租赁费用。租赁费用采取按季度支付，每个季度前15日内交纳下一季度租赁费用。公牛公司未按约定期限交纳租赁费用，超过30日以上的，国贸公司有权采取一切必要措施直至解除合同，并有权要求公牛公司按不低于年租赁费用的标准承担违约责任。双方还约定合同自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，公牛公司交纳租赁费用开展经营活动，并于2017年12月21日交纳保证金（押金）33600元。2018年12月，因公牛公司欠缴国贸公司租赁费用，其股东谌启愈于2018年12月29日向国贸公司出具《承诺书》，承诺在2019年2月4日前交清2018年11月25至2018年12月25日租金33600元，如不交清，国贸公司有权解除合同，期限届满后，公牛公司未予交纳租金。2019年2月15日，国贸公司向公牛公司发出《欠费催缴通知书》，通知公牛公司迅速缴清至2019年2月13日的租赁费用82600元，并称保留追究公牛公司违约责任的权利。2019年2月21日，国贸公司向公牛公司发出《解除租赁合同并追究违约责任通知书》，载明截止2019年2月25日，公牛公司欠缴三个月租赁费用合计100800元，欠缴时间已达到90日，根据双方在《租赁合同》中约定的违约条款，正式解除双方签订的《租赁合同》，并要求公牛公司承担相应的违约责任。2019年3月7日，在公牛公司关门停业、会员群体性维权的背景下，经本市相关职能部门等组织协调，国贸公司（甲方）、公牛公司（乙方）经协商一致，签订《关于公牛健身申请分期支付偿还天门国贸房屋租费的协议》，载明：乙方房屋租赁费用缴纳至2018年11月24日，租赁费用执行标准为月租费33600元，计算截止到2019年3月24日，乙方共欠付甲方租赁费用129400元（滞纳金另行计算）；甲方同意乙方欠费经营至2019年9月24日，乙方在欠费经营期间，按照每一个月左右时间向甲方支付一次分解的租赁费用，经营电费由乙方自行申购。截止2019年9月24日，甲方应收租赁费用为336000元（滞纳金另行计算），乙方承诺分7期完成330000元支付，即2019年3月24日支付10000元、2019年4月24日支付30000元，2019年5月24日、2019年6月24日、2019年7月24日、2019年8月24日分别支付50000元，2019年9月24日支付90000元。为保证分解还款计划能按约执行，双方约定违约条款：“1、乙方必须按照既定的承诺，在不迟于应付费日期的17：30分之前，主动到甲方财务室缴纳不低于应付费金额的房租租费，甲方财务人员应开具相应财务收据。否则，视为乙方违约。2、乙方在欠费经营期间，不得擅自闭门停业，不得将部分或者全部面积转租、转让。无论任何原因的停业超过两天，必须到甲方以及天门市市场监督管理局申请备案，经甲方和天门市市场监督管理局同意后，方可开始停业。否则视为乙方违约。3、绝对服从甲方各级管理人员的指挥，遵纪守法，规范经营。不得作出任何违背主合同及本协议条款的行为。否则视为乙方违约。4、如果乙方违背上述三条的任一内容，均视为乙方违约，甲方有权利在乙方违背约定的当天，单方采取强制措施维护甲方权益，直到合同解除并追究乙方的违约责任，甲方采取的强制措施包含但不限于在不通知乙方的情况下，在乙方的各个通道入口加装锁具、停止电力供应等措施。5、甲乙双方任何一方违约，守约方在书面通知违约方并在提供证据材料后，由违约方在违约时间起的30个工作日内向守约方支付违约金100000元”。同时，双方还约定在履行协议中产生争议，由双方协调解决，协议不成，依法向天门市人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包含但不限于差旅费、诉讼费、律师费等。协议签订后，公牛公司继续经营，前二期租赁费用（2019年3月、4月）公牛公司一次性支付，从第三期（2019年5月）开始，经公牛公司与国贸公司协商，改为按天支付，但至约定的付款日必须完成当期租赁费用的支付，至2019年8月11日止，公牛公司共向国贸公司支付租赁费用238000元。2019年7月25日至8月24日付款周期，公牛公司累计支付租赁费用38000元。2019年8月13日，公牛公司无力缴纳租赁费用而关门停业。2019年8月20日，国贸公司向公牛公司送达《欠费催缴通知书》、《解除合同及限期腾退通知函》，要求公牛公司支付欠付租赁费用、腾退租赁场所并计算场地占用费。至此，公牛公司欠付国贸公司租赁费用为57160元（129400元+33600元/月×4月+33600元/月÷30天/月×28天-238000元）。此后，公牛公司一直未缴纳所欠租赁费用并腾退房屋，国贸公司遂与湖北铄观律师事务所签订委托代理合同，并交纳法律服务费用8000元，向本院提起本次诉讼，要求判如所请。诉讼中，公牛公司于2019年10月1日到租赁场所搬迁公司物品，被国贸公司工作人员阻止并报警处理，公牛公司物品未能搬迁。本院认为，本案系一起因欠缴租赁费用而引发的房屋租赁合同纠纷。2017年12月19日，国贸公司与公牛公司签订《租赁合同》，约定合同自双方签字盖章之日起生效，该合同加盖了双方的公章，合同成立并生效。但从2018年12月起，公牛公司违反合同约定，拖欠租赁费用超过90日，国贸公司于2019年2月21日发出《解除租赁合同并追究违约责任通知书》，至公牛公司收到该通知书之日起，双方签订的上述《租赁合同》已依法解除。此后，经相关部门组织协调，国贸公司与公牛公司签订《关于公牛健身申请分期支付偿还天门国贸房屋租费的协议》。在协议履行过程中，双方又变更租赁费用的交纳方式，由在确定的时间一次支付改为每天交纳并保证在确定的时间前完成当期费用的交付。上述协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利和义务。公牛公司在2019年8月13日后未依约缴纳租赁费用，国贸公司有权依照双方的约定行使合同解除权，公牛公司收到国贸公司《解除合同及限期腾退通知函》之日起，即2019年8月20日，双方签订的《关于公牛健身申请分期支付偿还天门国贸房屋租费的协议》予以解除。公牛公司违反合同的约定，且在合同解除后仍占用租赁场所造成损失，国贸公司有权要求其承担赔偿责任。故国贸公司的诉讼请求，本院在合法的范围内予以支持。一、关于租赁费用。国贸公司主张公牛公司支付欠付的租赁费用153000元（截止2019年9月24日），与客观事实不符，双方在签订《关于公牛健身申请分期支付偿还天门国贸房屋租费的协议》时已确认截止2019年3月24日，公牛公司欠付的租赁费用为129400元，且在2019年8月20日国贸公司已与公牛公司解除合同，其后的时间不应再计算租赁费用。根据本院查明的事实，公牛公司欠付的租赁费用为57160元，故对国贸公司超过此数额的诉讼请求，本院不予支持。二、关于违约金。依照我国合同法第一百一十四条的规定，违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求调整。由此可以看出，违约责任旨在弥补或补偿因违约造成的损害后果，其主要功能在于弥补损失。2019年7月至8月，公牛公司累计缴纳租赁费用38000元，与当期纳费数额仅差12000元，2019年8月13日后公牛公司无力缴纳租赁费用，国贸公司由此受到的损失甚小。且公牛公司在国贸公司尚存保证金（押金）33600元，国贸公司在公牛公司经营困难，大量公牛公司会员维权的情形下迳行解除合同并要求承担违约责任，有违公平原则。故对其要求公牛公司支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于占用费用。双方合同解除后，公牛公司应当即时向国贸公司交还租赁场所，但其仍持续占用造成国贸公司的损失，依法应当予以赔偿。但国贸公司对占用费用的计算标准没有事实和法律依据，计算时间亦存在错误，2019年10月1日阻止公牛公司搬迁后的占用费用，系国贸公司造成的扩大损失，不应由公牛公司承担。故对占用费用本院酌定以双方原有的日租金标准据时计算，其数额为45920元（33600元/月÷30天/月×41天）。四、关于律师费用。双方在合同中约定，履行协议产生争议，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等。该条款系解决争议条款，合同虽已解除，但不影响该条款的效力。国贸公司与律师事务所签订合同并支付律师费8000元，其主张由公牛公司承担，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、天门市公牛健身服务有限公司在本判决生效之日起十五日内向天门国贸大厦商业有限公司支付租赁费用57160元、租赁场所占用费45920元、律师费8000元，共计111080元；二、驳回天门国贸大厦商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5215元，减半收取计2607.50元，由天门国贸大厦商业有限公司负担1498元，天门市公牛健身服务有限公司负担1109.50元（此款天门国贸大厦商业有限公司已垫付，执行时由天门市公牛健身服务有限公司迳付天门国贸大厦商业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  吴巍二〇一九年十一月十四日法官助理范蕾蕾书记员石慧