北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初78056号原告：中海投（北京）国际投资管理有限公司，住所北京市朝阳区。法定代表人：郑帅，总经理。委托诉讼代理人：陈明虎，北京市京师律师事务所律师。被告：北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店，营业场所北京市朝阳区裕民路12号。负责人：鲍胜利，总经理。委托诉讼代理人：秦健，北京市金台（廊坊）律师事务所律师。被告：北京北辰实业集团有限责任公司，住所北京市朝阳区北辰东路8号。法定代表人：贺江川，董事长。委托诉讼代理人：陈天昊，男，汉族，1993年5月5日出生，北京北辰实业集团有限责任公司职员，住址北京市东城区。中海投（北京）国际投资管理有限公司（以下简称中海投公司）与北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店（以下简称元辰鑫酒店）、北京北辰实业集团有限责任公司（以下简称北辰集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中海投公司委托诉讼代理人陈明虎，元辰鑫酒店委托诉讼代理人秦健，北辰集团委托诉讼代理人陈天昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海投公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除中海投公司与元辰鑫酒店签订的租赁合同。2、要求确认中海投公司不向元辰鑫酒店支付2019年5月15日至合同解除之日的房屋租金，并要求元辰鑫酒店返还2019年5月16日至2019年6月30日的房屋租金87068.8元。3、要求元辰鑫酒店返还押金122160元。4、要求元辰鑫酒店支付违约金113568元。5、要求元辰鑫酒店赔偿装修损失5万元。6、要求元辰鑫酒店赔偿搬家损失2万元。7、要求元辰鑫酒店赔偿2019年7月16日下午的经营损失5000元。8、要求元辰鑫酒店支付上述款项自合同解除之日止清偿完毕之日止的利息。9、要求北辰集团对元辰鑫酒店应支付款项承担连带责任。事实与理由：2018年3月19日，双方签订租赁合同，约定由中海投公司承租元辰鑫酒店2201-2205房间，起租日期2018年4月5日。在双方签署租赁合同之前，中海投公司承租的房屋即对外设定抵押，之后又被法院强制执行。元辰鑫酒店隐瞒上述事实，造成中海投公司无法正常使用房屋。2019年5月中旬，承租商户陆续搬离，多楼层开始拆卸，配套服务设施被拆除，营业环境严重恶化。期间，大厦新旧产权人多次合谋要求中海投公司与其签署三方租赁协议，因中海投公司未满足新产权人要求，对方伙同元辰鑫酒店留守人员擅闯中海投公司办公场所，严重扰乱中海投公司正常工作。因此，中海投公司诉至法院，以维护合法权益。元辰鑫酒店辩称：中海投公司要求解除租赁合同，元辰鑫酒店已于2019年7月17日向中海投公司发送解除合同通知书，双方所签租赁合同已于2019年7月24日解除。中海投公司要求返还2019年5月16日至2019年6月30日租金87068.8元，因中海投公司在该期间实际占用房屋，其要求返还该期间租金没有法律依据。中海投公司要求返还押金122160元，元辰鑫酒店实际收取中海投公司押金108160元，并非中海投公司主张的122160元，元辰鑫酒店同意将实际收取的押金退还中海投公司。中海投公司要求支付违约金113568元，根据合同约定，一方违约需向对方支付一个月的租金作为违约金，中海投公司主张两个月租金的违约金没有事实依据。中海投公司要求赔偿装修损失5万元、搬家损失2万元、经营损失5000元以及相应利息，没有事实与法律依据。另外，中海投公司实际支付租金至2019年6月30日，但其搬离日期是2019年7月24日，中海投公司欠付元辰鑫酒店该期间租金45427.2元，该笔款项应抵消中海投公司主张的部分违约金。北辰集团辩称：元辰鑫酒店系北辰集团分公司，独立经营、独立核算，有能力承担民事责任。本院经审理认定事实如下：2018年3月19日，元辰鑫酒店与中海投公司签订租赁合同，约定由元辰鑫酒店将2201-2205号房间出租给中海投公司，租赁期限自2018年4月5日至2021年4月4日。2018年4月5日至2019年4月4日每月租金54080元；2019年4月5日至2020年4月4日每月租金56784元；2020年4月5日至2021年4月4日每月租金59623元。中海投公司在签署本合同的同时，向元辰鑫酒店缴付押金108160元。在合同有效期内双方均不得无故解除合同，如发生违约行为，违约方须提前3个月向对方提出书面申请，并向对方另行支付1个月租金作为违约金；如违约方同意向对方缴付相当于三个月租金的金额作为提前解除合同的违约金，则可立即解除合同。合同签订后，中海投公司向元辰鑫酒店支付押金108160元及相应租金。元辰鑫酒店将2201-2205号房间交付中海投公司使用。2018年6月30日之后，中海投公司未再向元辰鑫酒店支付租金。2019年7月17日，元辰鑫酒店向中海投公司发送解除合同通知书，内容是“贵我双方于2018年3月19日签订了《租赁合同》，约定：贵司承租元辰鑫国际酒店2201-2205房间，租期自2018年4月5日起至2021年4月4日止；贵司应于每季度开始前15日支付下一季度租金，如逾期超过5日，我司有权解除《租赁合同》。依据北京市第二中级人民法院执行裁定书，包括元辰鑫国际酒店（含贵司承租的上述房屋）在内的朝阳区裕民路12号1号楼综合用途房地产的所有人已变更为芜湖恒一投资中心（有限合伙）（以下简称恒一公司），我司与恒一公司已完成了元辰鑫国际酒店房屋场地及管理权的交接。我司与恒一公司自2019年5月24日起曾多次与贵司沟通协商，希望在保持原租赁合同约定内容不变的情况下，将出租人的权利与义务转移给恒一公司，并签订三方协议以便保证贵司承租人的权利不受任何影响。但是，贵司一直以各种借口拖延至今，且自2019年6月15日起拖欠应付租金与相关费用。截止本通知之日，贵司已拖欠租金170352.00元。鉴于贵司的上述行为已构成根本违约，依据《租赁合同》我司有权终止合同。我司经与恒一公司协商，现正式通知贵司，解除贵我双方于2018年3月19日签订的《租赁合同》，并请贵司于2019年7月24日前清理搬离租赁房屋内的自有物品，并腾退交还房屋。届时如贵司拒不腾退交还房屋场地，则房屋所有权人恒一公司有权强制收回房屋，由此造成的一切责任和损失均由贵司自行承担。”2019年7月24日，中海投公司搬离了租赁房屋。另查，元辰鑫酒店出租给中海投公司房屋所属楼栋，曾涉及多起诉讼案件，期间被法院查封，后进入强制执行程序。2018年7月27日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02执x号之一执行裁定书，裁定将被执行人北京北辰创新高科技有限公司名下位于北京市朝阳区裕民路x号x号楼部分综合用途房地产作价2429632350元交付申请执行人恒一公司，上述房地产的财产权自本裁定送达申请执行人恒一公司时起转移；恒一公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本院认为：中海投公司与元辰鑫酒店签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从查明事实来看，元辰鑫酒店出租给中海投公司的房屋早已被查封冻结，直至强制执行，元辰鑫酒店已不具备继续履行合同的能力。中海投公司未在约定的期限向元辰鑫酒店支付2018年7月1日之后的房屋租金，不构成违约。元辰鑫酒店在各方未就权利义务转让达成一致的情况下，即向中海投公司发送解约通知，其行为显属不妥，且构成违约，应向中海投公司承担相应的违约责任。中海投公司要求解除租赁合同，本院予以支持。中海投公司要求确认不向元辰鑫酒店支付2019年5月15日至合同解除之日的房屋租金，并要求元辰鑫酒店返还2019年5月16日至2019年6月30日租金87068.8元，因中海投公司在该期间实际使用房屋，应承担该期间租金，其该项诉讼请求，本院不予支持。中海投公司要求元辰鑫酒店返还押金122160元，元辰鑫酒店同意将实际收取押金108160元予以返还，本院予以确认；中海投公司主张的其余部分，没有事实依据，本院不予支持。中海投公司要求元辰鑫酒店支付违约金113568元，本院认为，元辰鑫酒店并未依约提前三个月向中海投公司发出解约通知，其主张违约方向守约方支付一个月租金作为违约金，不符合合同约定。中海投公司主张违约金113568元，符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。中海投公司主张的装修损失5万元、搬家损失2万元、经营损失5000元及利息，即使中海投公司主张的上述损失存在，本院支持的违约金数额亦足以弥补，故其该部分诉讼请求，本院不予支持。元辰鑫酒店无注册资金，没有证据显示其有能力独立承担民事责任，故在元辰鑫酒店未能及时向中海投公司清偿债务时，由北辰集团负责清偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店与中海投（北京）国际投资管理有限公司签订的租赁合同。二、北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店于本判决生效之日起十日内返还中海投（北京）国际投资管理有限公司押金十万八千一百六十元。三、北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店于本判决生效之日起十日内向中海投（北京）国际投资管理有限公司支付违约金十一万三千五百六十八元。四、如北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店未能在指定期限内向中海投（北京）国际投资管理有限公司支付上述第一项和第二项款项，由北京北辰实业集团有限责任公司负责清偿。五、驳回中海投（北京）国际投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百三十三元，中海投（北京）国际投资管理有限公司负担一千三百二十元（已交纳），北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店和北京北辰实业集团有限责任公司负担而二千三百一十三元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇一九年十一月十二日书记员  许少华