湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3101民初2911号原告：龙昌，男，1999年4月13日，苗族，凤凰县人，本科文化，本科在读，住凤凰县。委托诉讼代理人：彭东海，湖南民事律师事务所律师。委托诉讼代理人：向文玉，湖南民事律师事务所律师。被告：湘西宏信蓝天置业有限公司，住所地湘西经济开发区吉凤办事处丰达路3号。法定代表人：黄武辉，董事长。委托诉讼代理人：张春生，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国友，男，1978年9月2日出生，汉族，大专文化，湘西宏信蓝天置业有限公司员工，住吉首市。原告龙昌与被告湘西宏信蓝天置业有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭东海、向文玉，被告湘西宏信蓝天置业有限公司的委托诉讼代理人张春生、邓国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定继续履行交房义务；2.判令被告对变更后的厨房阳台处加装推拉玻璃门窗；3.判令被告按日万分之三支付逾期交房违约金14454元（违约金暂计算至2019年9月25日，全部违约金计算至实际交房符合约定条件的房屋之日止）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月17日，原告与被告签订《湘西经开区商品房销售合同》，购买被告开发的位于湘西经济开发区吉凤办事处丰达路3号蓝天御景第2幢518号房，房屋总价款为330000元，约定交房期限为2019年5月1日前，若被告逾期交房超过90日的，原告可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，如继续履行合同，被告需按已交付房价款的日万分之三向原告支付违约金。同时，双方在合同附件一、附件三以及在房屋设计图纸中约定了交房条件。合同签订后，原告如约向被告支付购房款。但现合同约定交房期限已过，截止起诉之日被告仍无法向原告交付房屋并提供《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等法律文件。经原告实地核实，被告修建的房屋不符合合同约定的交房条件，如水、电未通、窗户尚未安装等。另，被告为减少建设成本擅自更改原房屋布局设计方案，将厨房从进门处变更到阳台上、将外开门改成了内开门等，这些变更既影响了功能又破坏了美观。原告向被告提出必须保障厨房天晴下雨都能正常使用，但被告一直不予解决。被告的行为导致房屋不能按时交付，已构成严重违约，双方虽经多次协商亦无结果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告湘西宏信蓝天置业有限公司辩称，一、答辩人在2019年5月31日已经竣工并进行了验收，通知了被答辩人接受房屋，客观上不影响被答辩人入住，不会给被答辩人造成损失，因此合同约定的违约金过高，依法应当适当减少。1.答辩人按照设计图和设计变更要求，在2019年5月31日完成了被答辩人购买的公寓建设，并由五大主体和工程质量监督部门验收合格，同时完成了水电入户安装，取得职能部门颁发的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，完全符合交房和入住的客观条件和要求。事实上部分业主接到答辩人交房电话通知后也已经装修入住。答辩人和被答辩人签订的《湘西经开区商品房销售合同》第九条约定答辩人逾期交房违约金按已经支付房款日万分之三计算，但被答辩人接到交房通知后未前来办理交房手续，如果按照通知办理接收房屋不会给被答辩人造成实际损失，因此合同约定的违约金远高于实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法适当减少违约金。2.被答辩人购买的公寓规划审批属于商业用房，被答辩人应当按照商业标准缴纳水电费。为了业主以后几十年的利益着想，答辩人积极向水电供应单位争取改为住宅性质收费，为此多增加了三十七万元水电开通成本，也因为此推迟到2019年5月31日才完成验收。答辩人的此举属于超出合同范围给被答辩人节省了巨额的水电费，被答辩人是受益人，答辩人为此是受损的，因此，从公平原则考量，被答辩人按照合同约定要求答辩人支付逾期交房违约金是不合理和不公平的，依法应当参照获取的利益适当减少违约金。3.补充协议第二条关于房屋交房、产权登记中第一款约定，买受人需在出卖人交房屋前付清全部房款、补齐面积差和其他费用，付清之前出卖人有权拒绝交房且不承担违约责任。合同约定一次性付款的，付清全部房款时间迟于2019年5月1日的，违约金起始日应为实际付清全部房款次日。约定向银行按揭贷款方式支付购房款的，按揭贷款的款项到达答辩人时间迟于2019年5月1日的，违约金起始日应为按揭贷款到达答辩人次日。二、答辩人完全按照经过审批的设计图和设计修改通知施工，完全符合设计要求，被答辩人要求在厨房阳台处加装推拉玻璃门窗没有事实根据和合同依据。答辩人修建的公寓依法经过规划等部门审批，厨房和阳台处施工图并没有推拉玻璃门窗设计要求，设计变更明确由业主二次装修根据要求自理，被答辩人起诉要求在厨房阳台处加装推拉玻璃门窗不属于答辩人的合同义务。公寓按照规范要求是没有厨房设计的，被答辩人接受房屋后可根据自己爱好选择合适的位置自行改造为厨房，由此会存在厨房的实际位置不尽相同的情形发生，因此，加装推拉玻璃门窗事实上也无法进行。由于阳台设计没有推拉玻璃门窗，如擅自加装，必然导致房屋无法符合验收合格，因此从规范上也无法进行加装。为此，答辩人认为，被答辩人要求在厨房和阳台处加装推拉玻璃门窗没有事实根据和合同依据。综上所述，被答辩人购买的公寓在2019年5月31日前已经具备交房的客观条件和要求，答辩人于5月份开始电话通知被答辩人接受房屋，不存在逾期交房的情形，不会给被答辩人造成损失。答辩人要求按照合同约定支付违约金是不公平的，依法应当适当减少。厨房和阳台加装推拉玻璃门窗不属于设计施工范围，被答辩人的主张不能成立。原告为证明其主张向本院提交下列证据：1、湘西经开区商品房销售合同，2、收据、发票、完税证明，3、照片一组；被告为证明其主张向本院提交下列证据：1、湘西经济开发区商品房销售合同及合同补充协议，2、买受人支付购房款清单，3、蓝天御景项目室内水表安装工程合同及检测报告，4、蓝天御景配电工程施工合同及检测报告，5、施工图、竣工图和工程设计修改通知书，6、验收文件和住宅质量保证书、住宅使用说明书，7、蓝天御景2栋交房表。上述证据，经当庭举证、质证和认证，经审查，原、被告双方提交的证据与本案具有关联性，予以认定，作为本案的定案依据，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月17日，原告与被告签订《湘西经开区商品房销售合同》，合同约定：1、原告所购的第2栋518商品房建筑面积为42.78㎡，规划用途为商业。2、每平方米单价7713.88元，房屋总价款330000元。3、交房时间，出卖人应当在2019年5月1日前将具备条件和符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同等。合同对买受人逾期付款的违约责任、规划、设计变更、产权登记等均进行约定。当天，原、被告双方又签订《合同补充协议》，补充协议对按揭贷款、房屋的交付、产权登记和维修等进行约定。原告已交清购房款，并向有关职能部门交纳购置房屋的维修资金及契税。另查明，2018年8月13日，被告对2#栋三至六层公寓与阳台推拉门（TM2425）改为住户二次装修时按设计要求自理，并得到设计部门的同意和许可。在双方当事人提交的合同附件三中，涉及到原告所购的公寓部分（室内），其中，对门、地面、墙面、给排水、水电入户的情况进行详细说明，对阳台注明是锌钢玻璃栏杆。2019年6月19日，本案所涉房屋已经取得职能部门颁发的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告在2019年5月底已电话陆续通知购房户交房及领取钥匙。本院认为，原、被告双方签订的《湘西经开区商品房销售合同》和《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，是合法有效的，当事人均应严格遵照执行。被告逾期交房构成违约，应依照合同约定承担相应的责任。本案双方争议的主要焦点是，涉案房屋厨房阳台处是否应当加装推拉玻璃门窗及违约金的计算。一、从被告提交的证据材料来看，被告虽然取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但尚未取得建设工程规划验收合格证及房屋建设工程竣工验收备案证明等，不具备法定的交房条件，被告已逾期交房。原告诉请被告按照合同履行交房义务，是对其权利的维护，本院予以准许。被告应在取得工程竣工验收备案证明等职能部门颁发的证明后，在具备交房的前提下，积极履行向原告交房的义务。二、在原、被告双方签订《湘西经开区商品房销售合同》前，被告已于2018年8月13日，经设计部门许可对建房图纸中2#栋三至六层公寓与阳台推拉门进行更改，改为住户二次装修时按设计要求自理，现原告诉请对房屋厨房阳台处加装推拉玻璃门窗，没有依据，本院不予支持。三、违约金的计算。被告认为原告主张的违约金过高，应当以原告的实际损失为基础并参照原告获取的利益适当予以减少。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告的辩论观点本院予以采信，结合本案的实际情况，酌情调整违约金按照原告已付房款的日万分之二计算。由于被告交房的时间尚未确定，本院将被告逾期交房违约金从2019年5月2日起暂计算至2019年12月31日。后期双方如有违约行为，可另行协商解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告湘西宏信蓝天置业有限公司应在取得竣工验收备案等证明且具备交房的条件下十五日内向原告龙昌履行交房义务；二、被告湘西宏信蓝天置业有限公司在判决书生效后十日后支付原告龙昌2019年5月2日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金15774元；三、驳回原告龙昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，减半收取76.5元，由被告湘西宏信蓝天置业有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  田 健二〇一九年十一月二十九日代理书记员  庄舒捷附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。