广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9317号原告：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜,职务执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：陈颖斌，女，1952年2月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吕绍东，男，1950年12月26日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州迪佳物业管理有限公司（以下简称“迪佳公司”）诉被告陈颖斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴彬、彭长虹，被告陈颖斌及其委托诉讼代理人吕绍东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付从2017年11月1日起计至2019年1月31日期间的物业管理费共计4295.83元（按照建筑面积10.1797平方米，从2017年11月1日起计至2017年12月31日期间按照16元/平方米/月的标准计算，从2018年1月1日起计至2019年1月31日期间按照30元/平方米/月的标准计算）并支付从2017年11月起计至实际付清上述物业管理费之日止的逾期支付上述管理费的违约金（以当月应付未付的物业管理费为基数，从当月6日起按照每日千分之一的标准计算）。事实和理由：被告是广州市东风西路132号三楼3121号商铺的业主。原告作为物业管理服务方为被告名下商铺及其所在商场提供物业管理服务，但被告一直未缴纳物业管理费。原告曾因物业服务合同纠纷起诉被告，（2018）粤0104民初5392号民事判决书判决被告应向原告支付截至2017年10月30日的物业管理费，判决后被告继续拒绝交纳自2017年11月1日起的物业管理费，故原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告全部诉请，理由如下：一、原告根本没有履行物业服务义务，无权收取物业服务费。根据（2019）粤广南粤第8134号《公证书》、（2019）粤广南粤第10495号《公证书》及（2019）粤广南粤第10496号《公证书》显示，商场无电灯照明，进入商场需要手电筒或手机照明；手扶梯关闭，人员无法进出，被告的另一个3122号铺以及部分商铺玻璃大面积严重破裂，无人修理也无人清扫，也无人通知原告及其他业主；四楼手扶梯边的玻璃整块破损、公共通道堆放杂物及天花照明等严重掉位等，均证明原告完全未履行物管义务；二、原告按16元/平方米的标准收取物管费，已严重违反物价部门的指导价标准。根据《广东省物业管理服务收费政府指导价通知》中关于物业管理费指导价的收费标准，商铺分为五个收费级别，“一级：按优质优价的原则确定，二级：每平方米14元；三级：每平方米9元；四级：每平方米4元；五级：每平方米2元……”每个收费级别均有相对应的服务要求标准，但即使是最低级别的服务标准（2元/平方米），亦要求商场内灯光照明、电梯运行能正常使用，每天保持清洁。从上述公证书看出，原告的服务连最低服务级别也未能达到，因此其要求按16元/平方米收取物管费已经是严重违反政府指导价；三、现原告未经合法程序，以“入不敷出”为由擅自要求升价，更是缺乏法律以及事实依据。第一，在《金利壹号前期物业服务协议》第4条第1款第5项规定，“物业服务收费标准如需调整，需按照政府有关部门的程序进行。”《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第五条约定，“本物业管理区域物业服务收费采取包干方式……此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修养护费用……盈余或亏损由乙方享有或承担。”证明原告擅自升价没有合同依据。第二，广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委《关于规范城市住宅物业服务管理的通知》第八条，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协调确定。《广州市物业管理暂行办法》第69条明确规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循法定程序。原告完全违反政府有关部门规定的标准及程序单方擅自提价，缺乏法律依据。第三，根据《合同法》第七十七条，“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第七十八条，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案实为原告未经协商及未经行政部门批准、登记，单方无故变更合同，严重违反合同法关于合同变更的相关规定。第四。原告自称入不敷出，缺乏事实依据。从收入方面看，除了部分商铺业主支付的物管费外，原告还在案涉商场经营的地下停车场设有车位有45个，路面停车场设有车位30个，收入相当可观。从支出方面，由于商场长期空置关闭，原告又未提供物管服务，因此不可能产生大额费用。另外，整个商场（含停车场）自2016年至今所有水电费、污水处理费均是案外人康创公司代原告支付，原告根本未实际支出过上述费用，证明原告根本不存在所谓“入不敷出”的事实依据，即使原告真的“入不敷出”也应按照政府程序规定提供有关收支账目和审计报告，让业主审核通过。我方申请法院对原告的账目进行财务审计。第五，（2018）粤0104民初5392号民事判决书查明事实不符，涉案商铺的实际出卖人是朱国庆、钟达欢，委托代理人是钟达欢。康创公司实际上是涉案商铺的使用权人及受益人。第六，（2017）粤01民终5165号生效判决书认定原告有权收取相应综合管理服务费认定错误。经审理查明：2011年3月17日，被告（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定被告向康创公司购买位于广州市东风西路132号三层3121号铺，商铺合同约定建筑面积10.3339平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2011年8月29日，原告（康创公司委托的物业服务企业，甲方）、被告（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积10.3339平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为166元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2011年8月29日，被告（业主，甲方）、原告（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”3层3121号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。2018年2月5日，原告曾向本院起诉被告要求被告支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费6308元，并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，本院于2018年8月21日作出（2018）粤0104民初5392号民事判决书，查明广州市越秀区东风西路132号3121房建筑面积为10.1797平方米；并认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了原告对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……原告与被告签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，被告逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以被告实际收楼之日起计收物业服务费。根据原、被告和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，被告已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自2011年8月31日起至2014年8月30日期间，本应由被告缴交的综合管理费由使用人康创公司向原告支付。从该约定来看，康创公司与被告仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、被告是原告的同一相对方。被告是涉案商铺的产权人，且自2014年8月31日起，被告与康创公司已达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年8月31日起，原告作为涉案商铺的物业管理方要求作为产权人的被告支付物业管理费等并无不妥。惟物业管理费应以10.1797平方米×16元/月/平方米计算即162.9元/月为宜。……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，被告陈颖斌向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4072.5元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费4072.5元的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止等。被告不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）粤01民终22722号民事判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年12月21日发生法律效力。原告为证明其已书面通知被告上调物业费至每月30元每平方米，向本院提交证据如下：1、2017年12月20日，原告发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为原告，收件人为被告，邮寄地址为广州市天河区中山大道华港花园南街12号606房，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。3、《金利一号业户资料联络登记表》中记载陈颖斌的通讯地址为广州市天河区中山大道华港花园南街12号606房。被告对上述证据均不予认可。称没有收到上述通知。被告为证明原告未履行物业管理服务职责，向本院提交证据如下：1、广州市南粤公证处出具的（2019）粤广南粤第8134号公证书、（2019）粤广南粤第10495号《公证书》及（2019）粤广南粤第10496号《公证书》，公证内容为对广州市越秀区东风西路132号3楼3122商铺、2楼241及4楼4129的现场状况拍摄的照片若干；2、广州市房地产查丈原图；3、停车场收费牌、收费员登记表、停车费缴费截图、停车费发票，证明原告经营地下停车场45个车位，露天停车场30个车位；4、康创商品交易中心清洁服务合同、水电费、污水处理费发票，康创公司及原告的工行信息，拟证明原告每月的水电费、污水处理费等费用均是康创公司代为支付，两家公司存在财产混同等。原告对证据1真实性无异议，但认为不能作为被告不交物管费的依据，也不能证明原告无提供物业服务，对证据2-4真实性无异议，与本案无关。本院认为：原告与被告签订的《金利壹号前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。针对此前包括原告与被告在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，被告主张迪佳公司未履行物业服务职责，但举证不足，且与生效判决认定不符，本院对该抗辩意见不予采纳。被告未依约缴纳物业管理费，原告主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，本院予以支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费的问题。原、被告签订的《金利壹号前期物业服务协议》明确约定了物业管理费的收费标准为16元/平方米/月。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。原告未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，且原告亦未提供证据证明被告同意其上调收费标准。综上，本院对原告主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米／月的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持。被告不同意原告上调收费标准的抗辩本院已予以采纳，故被告申请对原告的账目进行财务审计已无必要。被告应继续按照16元/平方米／月的标准向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。被告没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈颖斌向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按每月162.90元标准计付）。逾期支付的，每日按同期所欠物业管理费的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止（违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回原告广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由被告陈颖斌负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  黎景欣人民陪审员  王 勇二〇一九年十一月二十日书 记 员  邓鸿明