重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初12233号 原告：窦道彬，男，汉族，1991年12月出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈贵兵，诚捍律师事务所律师。 被告：重庆优住房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区火炬大道99号3幢24-2号，统一社会信用代码91500107MA5U6W5F8L。 法定代表人：刘红炉，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈春芳，女，汉族，1993年3月出生，住重庆市云阳县。该公司员工。 被告：重庆红房子房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城南二路1102号附23号，统一社会信用代码91500106MA5UR2591H。 法定代表人：李宏翠，该公司经理。 委托诉讼代理人：王强，男，汉族，1981年7月出生，住重庆市合川区。该公司员工。 被告：张小平，男，汉族，1985年10月出生，住重庆市潼南县。 原告窦道彬与被告重庆优住房地产经纪有限公司、重庆红房子房地产经纪有限公司买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序于2018年7月25日公开开庭进行了审理，窦道彬及其委托诉讼代理人陈贵兵，重庆优住房地产经纪有限公司委托诉讼代理人陈春芳、重庆红房子房地产经纪有限公司的法定代表人李宏翠到庭参加诉讼。后本院依据重庆优住房地产经纪有限公司申请追加张小平为本案被告，并于2018年8月23日适用简易程序公开开庭进行了审理，窦道彬及其委托诉讼代理人陈贵兵，重庆优住房地产经纪有限公司委托诉讼代理人陈春芳，张小平到庭参加诉讼，重庆红房子房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 窦道彬向本院提出诉讼请求：1、解除窦道彬与重庆优住房地产经纪有限公司、重庆红房子房地产经纪有限公司之间于2018年3月13日签订《房地产买卖及居间合约》而产生的居间合同关系；2、重庆优住房地产经纪有限公司向窦道彬返还已支付各项费用138800元，重庆红房子房地产经纪有限公司对重庆优住房地产经纪有限公司承担的责任承担连带清偿责任；3、重庆优住房地产经纪有限公司赔偿窦道彬居间费损失6000元，交通费损失2019.62元，住宿费损失2880元，餐饮费损失573元，律师代理费8688元，以上费用重庆红房子房地产经纪有限公司对重庆优住房地产经纪有限公司承担的责任承担连带清偿责任。 事实与理由：重庆优住房地产经纪有限公司系广西优居科技有限公司在重庆设立的子公司。重庆红房子房地产经纪有限公司系重庆优住房地产经纪有限公司加盟商,重庆红房子房地产经纪有限公司在杨家坪设立优居红房子加盟店,张年为该店负责人,杨超为重庆优住房地产经纪有限公司招聘的职员,下派到优居红房子加盟店,系该店置业经理。 2018年3月13日,窦道彬在优居红房子加盟店看中一套南岸区茶园的二手房。买方窦道彬、卖方陈杰和优居红房子加盟店共同在重优住房地产经纪有限公司提供的编号为CQ0013932的《房地产买卖居间合约》上签字,杨超作为置业经理代表重庆优住房地产经有限公司签字。窦道彬签字后将3万定金支付给陈杰,并将3万元税费交给业务员重庆优住房地产经有限公司杨超,陈杰、杨超用优居红房子加盟店供的收据分别给窦道彬开具了收据。其中杨超开具的收据加盖有被告重庆红房子房地产经纪有限公司印章。窦道彬为现役军人,部队驻地在成都市,签订完《房地产买卖及居间合约》后,就返回了部队。后重庆优住房地产经有限公司业务员杨超与窦道彬主要以微信聊天沟通办理房屋买卖事宜,重庆优住房地产经有限公司业务员杨超以代窦道彬缴税、办理过户、办理按揭手续和转交首付款等名义,先后要求窦道彬将138800元打到其银行、微信、支付宝账户。之后杨超以各种理由推脱,不接窦道彬电话,且根本没有为窦道彬办理任何房屋买卖手续。重庆优住房地产经纪有公司和重庆红房子房地产经纪有限公司都拒不履行编号0Q0013932的《房地产买卖及居间合约》。重庆优住房地产经纪有限公司招聘的职员杨超代理其与窦道彬在重庆红房子房地产经纪有限公司优居红房子加盟店签订的编号为CQ0013932的《房地产买卖及居间合约》系各方真实意思表示合法、有效。重庆优住房地产经纪有限公司、重庆红房子房地产经纪有限公司拒不履行生效的合同约定的义务,给窦道彬造成无法弥补的经济损失,二被告应连带赔偿窦道彬的损失。 重庆优住房地产经纪有限公司辩称，《房地产买卖及居间合约》无效，不存在返还房款和支付居间损失。关于交通费、住宿费、律师代理费无任何法律依据，请求判令驳回窦道彬的所有诉讼请求。杨超不是重庆优住房地产经纪有限公司员工，未与重庆优住房地产经纪有限公司建立劳动合同关系，不具有代理权限。所以代为签订的合约无效。合同虽然是重庆优住房地产经纪有限公司的专用合同，但并没有加盖重庆优住房地产经纪有限公司的公章，署名也不是重庆优住房地产经纪有限公司。窦道彬与杨超之间的交易也存在过失，应承担责任。 重庆红房子房地产经纪有限公司辩称：杨家坪的店面不是重庆红房子房地产经纪有限公司设立的，有企业信用信息可以查明，杨超也不是重庆红房子房地产经纪有限公司的员工，没有与重庆红房子房地产经纪有限公司建立劳动关系，不能代表重庆红房子房地产经纪有限公司。也没有重庆红房子房地产经纪有限公司授权，重庆红房子房地产经纪有限公司也没有参与，本案与重庆红房子房地产经纪有限公司没有关联性。窦道彬向杨超的转款系个人行为，存在严重过失，款项也未转入重庆红房子房地产经纪有限公司，因此重庆红房子房地产经纪有限公司不应承担责任，对本案案情重庆红房子房地产经纪有限公司也不知情。请求驳回窦道彬对重庆红房子房地产经纪有限公司的诉讼请求。 张小平辩称：窦道彬的款项是转给杨超的，并没有转给百康年加盟店，杨超的行为不构成职务行为。 窦道彬举证如下： 1、重庆优住房地产经纪有限公司在58同城上的企业介绍（打印件），拟证明重庆优住房地产经纪有限公司系优居重庆公司。 2、《房地产买卖及居间合约》及收据2张（编号分别为1024021、1024020），拟证明重庆优住房地产经纪有限公司的业务员杨超使用优居格式合同以重庆优住房地产经纪有限公司的名义与窦道彬签订居间合同，并开具收据，重庆优住房地产经纪有限公司与窦道彬之间建立了合法有效的居间合同关系。 3、微信支付账单、支付宝账单、聊天记录（微信支付账单、支付宝账单、聊天记录共24页、当庭查阅手机聊天记录）、工商银行流水4页，拟证明重庆优住房地产经纪有限公司业务员杨超以代窦道彬缴税、办理过户、办理按揭手续和转交首付款等名义，先后要求窦道彬将138800元打到其银行、微信、支付宝账户。 4、报案回执、执法记录仪录像、红房子加盟店录音(2份录音，时间分别为2018-4-2511:02，2018-4-2511:20，地点均是在杨家坪，均是跟店面的负责人张年的对话录音)、优住录音、杨超职位申请登记表（复印件）。（当庭播放执法记录仪录像、红房子加盟店录音2份、优住录音一份），拟证明《房地产买卖及居间合约》签订地点为优居红房子加盟店内，使用的合同是重庆优住房地产经纪有限公司的统一格式合同，优居红房子加盟店没有经工商注册，应为重庆优住房地产经纪有限公司、重庆红房子房地产经纪有限公司合伙经营，杨超系重庆优住房地产经纪有限公司安排到该店的工作人员，杨超与窦道彬签订居间合同系职务行为。窦道彬有理由相信杨超有权代理重庆优住房地产经纪有限公司、重庆红房子房地产经纪有限公司履行居间合同义务。杨超是重庆优住房地产经纪有限公司的员工。 5、车票16张、滴滴出行行程单2份、发票2份、住宿费发票4张、餐饮发票3张、律师代理费发票1张、火车票5张，拟证明窦道彬的各项损失。 重庆优住房地产经纪有限公司、举证如下： 1、《加盟经营合同》一份（2017年8月25日张小平与重庆优住房地产经纪有限公司签订），拟证明杨超不是重庆优住房地产经纪有限公司的员工，未与重庆优住房地产经纪有限公司建立劳动关系。百康年店属于自主经营，自行投资设立营业机构，自负盈亏，自行与职员建立劳动合同关系。重庆优住房地产经纪有限公司对百康年店仅有指导和监督的权利，百康年店只能在重庆市九龙坡区门市使用重庆优住房地产经纪有限公司商号。百康年店是对自己加盟店的人员进行调配，但需经过重庆优住房地产经纪有限公司行政人事备案，在附件一规定百康年店使用统一印制合同、收据。附件二规定对加盟店员工私自收取客户款项进行了处罚规定。附件三规定所有的优居门店都统一使用公司印发的合同且必须出具统一印发的客户收据。并对违反该规定作出相应的处罚规定。而且该款项只能有营业经理收取，店内员工无权收取。该合同系公司与张小平签订，申请法院依职权追加张小平为被告。 2、优居加盟店房产经纪人代理合同一份，拟证明杨超与重庆优住房地产经纪有限公司不存在劳动关系。 3、《加盟经营合同》3份，分别为：2017年6月30日刘贤琴（重庆红房子房地产经纪有限公司股东之一）与重庆优住房地产经纪有限公司签订《加盟经营合同》，为便于管理，重庆优住房地产经纪有限公司命名廊桥水乡店，该店面地址也即重庆红房子房地产经纪有限公司注册地址；2017年8月28日张小平名义与重庆优住房地产经纪有限公司签订《加盟经营合同》，为便于管理，重庆优住房地产经纪有限公司命名为阳光名城店。（重庆红房子房地产经纪有限公司一分公司注册地址）；2017年9月21日张小平名义与重庆优住房地产经纪有限公司签订《加盟经营合同》，为便于管理，重庆优住房地产经纪有限公司命名为欧鹏.泊雅湾店。拟证明：（1）、张小平是重庆红房子房地产经纪有限公司的主要负责人，与重庆优住房地产经纪有限公司签订的《加盟经营合同》构成有权代理，被代理人为重庆红房子房地产经纪有限公司，即实际上是重庆红房子房地产经纪有限公司或者张小平投资了四个店面，百康年店实际上也是由重庆红房子房地产经纪有限公司或者张小平投资设立。（2）、重庆优住房地产经纪有限公司与重庆红房子房地产经纪有限公司没有共同出资设立百康年店，重庆优住房地产经纪有限公司仅提供商标、标志等，重庆红房子房地产经纪有限公司享有一定期限的使用权，但最终归属权还是重庆优住房地产经纪有限公司，权属并未发生变化。因此，重庆优住房地产经纪有限公司与重庆红房子房地产经纪有限公司不是合伙型联营，而是各自独立承担民事责任的契约型联营。（3）、重庆优住房地产经纪有限公司与重庆红房子房地产经纪有限公司所签订的加盟合同中，对加盟商管理、红黄线管理，以及合同、票据、钱款管理和回佣均进行了明确的规定，因此，重庆优住房地产经纪有限公司在制度管理上并无过错。并且，重庆优住房地产经纪有限公司在该份合同签订过程中并无过错。对于重庆红房子房地产经纪有限公司所招聘的员工杨超，应当由重庆红房子房地产经纪有限公司自行承担责任。（4）、根据加盟经营合同中的相关条款，重庆优住房地产经纪有限公司仅收取6%的综合服务费，没有权利和义务对加盟店的员工进行管理。 4、百康年店于2017年9月22日所签订《房地产买卖及居间合约》（CQ：0004778）一份、与该合同对应的编号为NO.1012919优居.重庆特许加盟商专用收据一份；编号为CQ：0011452《房地产买卖及居间合约》一份、与该合同对应的编号为NO.1015361优居.重庆特许加盟商专用收据一份、《情况说明》一份。拟证明该两份合同虽然均未加盖红房子的合同章或者公章，但编号为NO.101536的收据，加盖了重庆红房子房地产经纪有限公司的合同章，且合同上签订分行为百康年店。因此根据交易习惯以及合同相对性，可以证明该加盟店所签订的所有合同主体应当为重庆红房子房地产经纪有限公司，而与重庆优住房地产经纪有限公司无关。 5、编号为1015361-1015370收据一整本（1015365-1015370为空白收据）、编号为1012911-1012920收据一整本、2018-1-15的情况说明。拟证明：该两本收据均为百康年店使用，收据上分别加盖了重庆红房子房地产经纪有限公司的合同专用章及公章。因此，该店所收取的佣金实际获益者为重庆红房子房地产经纪有限公司，合同的主体也应当为重庆红房子房地产经纪有限公司，与重庆优住房地产经纪有限公司无关。因此，重庆红房子房地产经纪有限公司才是该店的实际受益者及风险的承担者。 6、加盟合同终止协议一份，拟证明由于重庆红房子房地产经纪有限公司管理不善等原因，重庆优住房地产经纪有限公司于2018年6月1日与重庆红房子房地产经纪有限公司解除加盟。 重庆红房子房地产经纪有限公司举证如下： 1、印章刻制查询缴销证明，拟证明重庆红房子房地产经纪有限公司并没有窦道彬举示的收据中加盖的合同专用章。 2、工商企业信息查询3页（网上查询打印页），拟证明重庆红房子房地产经纪有限公司注册地在大学城南二路1102号附23号和重庆红房子房地产经纪有限公司第一分公司的注册地在渝北区。重庆红房子房地产经纪有限公司并没有在九龙坡设立分公司或者店面。 经审理查明，2017年8月25日，张小平（乙方）与重庆优住房地产经纪有限公司（甲方）签订《加盟经营合同》，约定：乙方自行投资设立营业机构，经营过程中可使用“优居”名称；乙方向甲方缴纳加盟保证金2000元；乙方或其设立的营业机构进行自主经营、自负盈亏、自行与职员建立劳动合同关系并承担相应义务；乙方将在甲方指导和监督下进行业务经营活动，依法自主经营、自负盈亏、自担风险；有指导和监督的权利合同期限为1年，从2017年8月25日至2018年8月24日；乙方只能在重庆市九龙坡区门市使用甲方商号；综合服务费为所有收入佣金的6%，信息平台软件使用费500元每年，权证服务费全款300元每套、按揭1000元每套；乙方经营中发生的房产交易由公司统一办理，各项钱款均由公司财务统一管理，乙方无权自行办理贷款、过户等业务手续。 重庆优住房地产经纪有限公司存档了杨超的职位申请登记表，显示：登记时间为2018年3月12日，入职时间为2018年3月13日，杨超职位为营业经理，男，1990年9月9日出生，户籍地合川。 2018年3月13日,窦道彬（买方）、陈杰（卖方）、杨超在重庆市九龙坡区门市签订了一份《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）。合约载明的主要内容有：卖方陈杰、买方窦道彬，经纪方优居重庆特许加盟商百康年公司；窦道彬向陈杰购买位于重庆市南岸区房屋；签约当天买方须向卖方一次性支付三万元定金；买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将9万元首期楼款转入卖方还款银行扣款账号内并用于卖方银行解押之使用；余款在买方过户出证及抵押登记手续完成及银行领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方；交易所产生的所有税费由买方全额缴纳；买方支付居间服务佣金6000元，按揭代理服务费1000元，权证过户费1000元，贷款评估费1000元；客户须知，阁下凡向我司缴付款项，我司将根据款项内容开具盖有“财务专用章”收据或发票，如有我司员工私自向阁下开具白条收据、代付款项，而未加盖公司印章的，请阁下拒绝接受，否则我司对此不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任和经济损失。陈杰在卖方处签字，窦道彬在买方处签字，杨超在优居重庆特许加盟商下方经办人处签字。 合约签订后的当日，窦道彬向陈杰支付了3万元定金，陈杰向窦道彬出具了3万元定金的收据。窦道彬向杨超支付了3万元的税费，杨超以收款人身份向窦道彬出具了收据一份，该收据加盖有重庆红房子房地产经纪有限公司合同专用章。 2018年4月11日，窦道彬向陈杰转账9万元。 2018年4月25日，陈杰向窦道彬转账12万元。 2018年3月16日，窦道彬向杨超微信转款1000元；2018年4月2日，窦道彬向杨超微信转款2000元；2018年4月3日，窦道彬向杨超微信转款500元；2018年4月3日，窦道彬向杨超微信转款4000元。 2018年3月19日至2018年4月16日，窦道彬通过工商银行向杨超的转账情况为：2018年3月19日转账9000元；2018年3月28日转账10000元；2018年3月29日转账10000元；2018年4月3日转账3000元；2018年4月4日转账20000元；2018年4月10日转账20000元；2018年4月11日转账20000元；2018年4月12日转账1300元；2018年4月13日转账10000元；2018年4月16日转账50000元； 2018年4月2日，杨超向窦道彬转账20000元；2018年4月3日，杨超向窦道彬转账2000元。 本院认为，本案的争议焦点是案涉《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中的经纪方的主体是谁，即谁与窦道彬产生了居间服务关系。 本院认为，第一，《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中的经纪方的主体不是重庆优住房地产经纪有限公司。理由有：首先，在《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中载明的“经纪方”为：“优居重庆特许加盟商：百康年公司”而非重庆优住房地产经纪有限公司；其次，重庆优住房地产经纪有限公司也未在《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中经纪方处加盖印章；再次仅凭一份“职位申请登记表”不足以证明杨超系重庆优住房地产经纪有限公司的员工。再次，窦道彬也未举示重庆优住房地产经纪有限公司收取居间中介费的证据。 第二，《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中的经纪方的主体不是重庆红房子房地产经纪有限公司。理由有：首先，在《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中载明的“经纪方”为：“优居重庆特许加盟商：百康年公司”而非重庆红房子房地产经纪有限公司；其次，重庆红房子房地产经纪有限公司也未在《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中经纪方处加盖印章；再次，签约门店——重庆市九龙坡区门市，是张小平与重庆优住房地产经纪有限公司签订的《加盟经营合同》的店址，而不是重庆红房子房地产经纪有限公司与重庆优住房地产经纪有限公司签订的《加盟经营合同》的店址；另外，杨超向窦道彬出具的3万元的税费收据加盖有重庆红房子房地产经纪有限公司合同专用章，但是该合同专用章未在公安部门备案登记，加之窦道彬未举证证明重庆红房子房地产经纪有限公司合同专用章在张小平经营的重庆市九龙坡区门市以外的门店有使用，故该合同专用章是否系重庆红房子房地产经纪有限公司合同专用章在本案中真伪不明；同时，窦道彬也未举示重庆红房子房地产经纪有限公司收取居间中介费的证据。 故本院认为，案涉《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中的经纪方的主体不是重庆优住房地产经纪有限公司，也不是重庆红房子房地产经纪有限公司。故对窦道彬各项诉讼请求均不予支持。 另外，案涉《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中的经纪方的主体不是重庆优住房地产经纪有限公司，也不是重庆红房子房地产经纪有限公司。那《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中的经纪方的主体是谁，本院认为《房地产买卖居间合约》（编号为CQ0013932）中的经纪方的主体是杨超，或张小平，或重庆市九龙坡区门市的实际经营者，窦道彬可以另案起诉杨超，或张小平，或重庆市九龙坡区门市的实际经营者，以维护自身的合法权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告窦道彬的诉讼请求。 案件受理费减半收取1634元，由原告窦道彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 廖有龙 二〇一九年十一月十五日 法官助理 王童川 书 记 员 张 翼