广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7221号原告：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路79号901房。法定代表人：戴志华。委托诉讼代理人：韩东，该公司经理。被告：欧阳立盛，男，1977年4月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司与被告欧阳立盛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称鸿汇物业公司）的委托诉讼代理人韩东、被告欧阳立盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付欠缴水费38.3元、排污费20.9元、水损分摊费503.7元、排污损耗分摊费264.8元；本金共计人民币827.7元，违约金人民币644.2元（截止至2019年8月13曰止），二项合计人民币1471.9元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年10月31日广州汇美物业发展有限公司（原告前身）与被告签署了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为包括被告在内的全体小区业主提供物业管理服务，同时对物业管理费、水电费等费用缴纳标准及日期均做出了明确约定。自被告成为小区业主后，一直依约履行义务向原告按时缴纳物业管理费、水电费等费用。从2017年5月份开始，被告开始拒缴水费、排污费等，截止到2019年8月13日，被告水费、排污费等，本金合计827.7元，违约金644.2元，欠款共计1471.9元。原告多次催缴无果，无奈诉至法院。审理中，原告明确第一项诉讼请求所拖欠费用的计算期间以及违约金的起算时间的依据是《欠费明细表》。被告欧阳立盛辩称：一、鸿汇物业公司提出的水损分摊费超出了《前期物业管理服务合同》的收费范围，在没有和欧阳立盛协商一致和签订补充协议的情况下单方实施是无效的。在《购房合同》的最后一页附件明确说明：“供水：每户设置独立电表”，同时在《前期物业管理服务合同》中也没有告知欧阳立盛要收取这个小区外面马路上的水损，也没有约定小区外的供水管道要鸿汇物业公司负责维护。从2008年欧阳立盛入住小区时就没有公摊水费这些收费项目。在欧阳立盛提供的缴费清单里，2015年前是没有这些小区外的水损费项目，是符合《物业合同》约定的。鸿汇物业公司是在2016年4月开始违规增加这个水损的收费项目，最初的合法收费项目自有5项，但到2019年增加到10项之多，这些增加的各自收费项目都是鸿汇物业公司单方强行收取的。至于鸿汇物业公司的母公司，即小区的开发商汇美地产公司在建设时连小区的总水表都没有安装，还欺骗业主“每户设置独立电表”。小区有其他业主近期就水损问题已经另案在法院起诉了汇美地产公司。二、欧阳立盛提供的证据5的第7页，公摊水费以2018年为例，总水量119558立方，同期鸿汇物业公司抄得汇美新村各户的用水量合计83321立方。问题是这83321立方水，鸿汇物业公司没提供单据证明是这个数，而欧阳立盛也不知鸿汇物业公司所辖内有多少户业主，可以说是由原告说了算。鸿汇物业公司没办法证明水损真实存在，水损量没有任何证据证明和任何分摊依据。三、欧阳立盛认为物业公司提供的判决是由于当时被告没有提供充分的证据导致适用法律不当，恳请重新判决。（一）之前小区业主就此问题向居委、政府相关部门多次反映、投诉。在政府部门的调解下，小区业主代表和物业公司在2017年6月10日开会达成共识，“搁置公摊水费这部分有争议的费用，留待日后自来水公司解决”，双方签署了会议纪要。但后期鸿汇物业公司出尔反尔，继续以违约金相威胁强行收取。（二）鸿汇物业公司一直欺骗包括欧阳立盛在内的业主说这个水损费是代自来水公司收取的。在小区今年更换物业公司的时候，自来水公司发（文新和函2019-016号）给鸿汇物业公司，才得知鸿汇物业公司一直在转卖自来水，而不是代收代支。（三）小区业委会今年去房管部门调阅了本小区的规划图，鸿汇物业公司所强行收取的水损不在小区建筑红线范围内。鸿汇物业公司将小区建筑红线外马路下的供水管道产生水费强加给包括欧阳立盛在内的全体小区业主是属于违法乱摊派。小区外的供水管道网产权并不属于业主，欧阳立盛只承担小区建筑红线内的有产权部分的公摊。鸿汇物业公司应该找产权人开发商和自来水公司协商解决，而不是向小区内的业主乱摊派。水费公摊平均在50%左右，最高时候的公摊比例超过110%，非常离谱。（四）根据《广东省城市供水管理规定》第十三条规定，“城市供水企业对城市供水专用的水库、引水渠道、取水口、水源、井群、泵站、水厂、管道、闸门、消防栓、水表、公用水站等设施，应当进行定期检查和维修，保证安全供水。”汇美体育花园小区作为独立的物业管理区域，在没有实行一户一表到家前，汇美体育花园小区总水表以外的设施及水损由供水企业负责。如果实行一户一表到家后，以前的每户水表的所有管理责任都要由供水企业负责，这是法律的规定。开发商在购房合同里已经明确了每户设置独立的水表，因此，安装独立水表前的水损由供水企业负责。（五）业主作为用水消费者，只是对自来水和本独立小区的公摊负责缴费，如果所用的自来水所经过的区域产生的水损都由欧阳立盛来负责，那么同理自来水经过的区域的水损都要由最终用户来负责，这显然是不符合道理和相关法规的。鸿汇物业公司所说的大区，是原告或者自来水公司应该去管理的，与欧阳立盛无关。而且水损的总量无法核实和确认，因为鸿汇物业公司所管理的物业服务还包括汇美新村仓库学校、汇美新村别墅、美景阁等，有多少分水表及分水表的用水量欧阳立盛无从知晓，所以水损的总量的真实性欧阳立盛无法确认。（六）从原告所辖区域用水经营性质上讲，据欧阳立盛去增城新和自来水有限公司了解，自来水公司以居民用水第一档最低价格卖给鸿汇物业公司，鸿汇物业公司再以居民生活用水、工业用水、经营服务性用水、特种用水等不同价出售，各种水价相差巨大，其利润巨大。可见，鸿汇物业公司管理大区的自来水就是转售经营行为，新和函【2019】016号可以证实。十多年来鸿汇物业公司赚取了巨额利润，这也就是这么多年来原告一直不愿移交水厂管理的重要原因。因为物业公司一直不愿意把公共水管管道管理权移交供水企业，如今可能出现地下供水管网破损漏水的现象，开发商根本不出现，找不到负责人，物业和供水企业相互推诿，最后还要业主买单，物业还有可能利用这个机会虚报漏水量，从中获取非法利益。物业管理区域每年的总水费公摊费约20多万元，再加上其他物业管理区域每年公摊水费近一百万元，这种情况持续了三年多，政府也组织了多次协调会，政府要求物业和开发商提出书面申请要求改造公共水管，物业和开发商一直不予处理，只是把公摊费用强加给各位业主。政府协调过程，法院可以向新塘镇建设办和汇美社区居委会证实。（七）增城新和自来水有限公司已证明鸿汇物业公司才是新和公司《物业管理条例》第四十四条所称的“最终用户”。因此，鸿汇物业公司应该承担水损费用，而不是让业主承担。（八）鸿汇物业公司提供的是一份乱收费证明。综上所述，欧阳立盛请求法院按照法律从解决问题的角度出发，驳回鸿汇物业公司的诉讼请求，判决小区建筑红线外的水费公摊收费项目为违规收费，从而使鸿汇物业公司主动去解决小区外的管道和维护问题，从根本上解决几千户居民的用水问题。欧阳立盛同意缴纳于2019年2月至3月自用水费38.3元、排污费20.9元，其他路径（从自来水厂管网送水出来一直到体育花园小区）的漏水水损不属于体育花园小区的责任，只能由自来水厂或者开发商解决。经审理查明：2006年10月31日，广州汇美物业发展有限公司（甲方）和欧阳立盛（乙方、单元号3幢301号）签订的《前期物业管理服务合同》，载明：本合同所指物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业名称为汇美体育花园，坐落位置地址是增城市新塘镇汇美新村金都大道1号。第一条第二款乙方的权利义务包括乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用：住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；水电费如有调整按有关部门规定计算收取……第八条违约责任四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金……。审理中，原告提供《欠费明细表》载明了所拖欠费用的计算期间以及物业服务费逾期支付违约金从欠费当月的21日开始计算，其他费用从欠费次月的21日开始计算。另查明，本院于2019年5月21日作出（2019）粤0118民初252号《民事判决书》认定以下：（一）2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。（二）原告作出《关于汇美新村供水管网及水损公摊的情况说明》，说明以下情况：一、关于汇美新村区域的概况：汇美新村整体占地近1000亩地，根据政府部门批准的规划，区内划分有商业街、别墅区、办公用地、商住小区、学校、幼儿园、农贸市场、布匹市场、工业区、厂房、仓库等不同功能区域，当时规划设计的定位就是现代中小城镇的规模。二、关于汇美新村的供水管网的设计、建设、供水、抄表和缴费情况：汇美新村的供水管网是上世纪九十年代初由广州市自来水公司负责设计和施工的，完工后一直由广州市自来水公司负责供水，直到2001年依照增新府【2001】6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》才转由新和自来水有限公司负责改造、接驳和供水。依据新和自来水有限公司的《汇美新村供水管网布置图》可知，汇美新村供水管网采用的是能保证供水可靠性的环状管网，符合《城镇给水排水技术规范》第3.4.5条“城镇配水管网应成环状布置”的相关规定。目前新和自来水公司只愿意抄荔新路、汇太路、汇景路两侧的1#-9#大水表，该9块大表后的小水表均由我公司利用物业管理服务时的便利代抄、代计、代收、代支。三、关于汇美新村供水管网的现状及水损公摊的情况：1、汇美新村供水管网已经使用了二十多年，管网已出现老化陈旧大漏的情况。虽然《物业管理条例》第四十四条规定了“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用…”，但因新和自来水公司还未实行抄表到户，我公司在代收代支时，只能每月将九块大表的合计读数与区内各小业主（用户）水表抄表总和之差作为水损，按各分户水表的用水量进行统一的水损分摊。2、关于代收代缴水损分摊的具体计量方式和步骤如下：第一步，增城新和自来水有限公司对上述9个总表进行抄表，得到当月汇美新村区内用水总量；第二步，我司安排人员到户抄表，得到汇美新村区域内各户当月水表计量的用水量，然后计算出所有用户的用水总量；第三步，前两者差额则为应公摊的水损总量，然后按各户当月用水量占汇美新村区域内所有用户用水总量的比例乘以应公摊的水损总量，即可算出该用户当月应承担的公摊水损量；然后我司派单请各户按新和自来水有限公司收取的1.74元的单价标准缴纳相应的水费及公摊水费；我司代收后，全额缴纳给供水单位新和自来水有限公司。以2018年6月份为例，新和自来水公司抄得汇美新村总表用水量119558立方，同期我司抄得汇美新村各户的用水量合计83321立方。即应公摊的水损量（36237立方）=自来水公司抄得总表用量（119558立方）-汇美新村各户用水量的合计数（83321立方）。各用水户分摊公共水损的比例为36237立方÷83321立方≈43.49%。即汇美新村业户每用1立方水，需分摊约0.4349立方的公共水损。在上述36237立方旳公共水损中，体育花园全体业户仅按比例分摊了4919立方的水损，其余的31318立方的水损是由体育花园以外的其他汇美新村用水户公摊的。可见，水损公摊是针对汇美新村所有用水业主的，是公平合理的。并附以下材料：1、增城市新塘镇人民政府于2001年2月8日作出增新府（2001）6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》，通知从2001年2月起新塘镇范围内原由广州市自来水公司供给用水的用户改由新和自来水公司负责供给。2、新和自来水公司提供的《汇美新村供水管网布置图》。3、广州市增城区发展改革和金融工作局于2016年2月18日作出的增发改函（2016）86号《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》，记载增城区新和自来水有限公司供水价格表中居民生活用水第一阶梯为1.74元/立方米。4、2018年6月增城新和自来水有限公司水费缴纳通知单。5、增城新和自来水有限公司开具的收费票据（2018年6月城市污水处理费22722.1元、2018年6月汇美新村汇景南路7#表水费41617.32元）。6、2018年6月的水损公摊说明和2018年6月底抄表单（水损公摊明细表）。（三）原告陈述：电费、水泵公摊电费等自2018年2月开始由南方电网公司收取，原告不再收取。滞纳金是按照欠费金额每日千分之三计算。原告收取的管理费是交纳当月的，水电费是交纳上个月的，滞纳金从每月21日开始按欠费金额计算。又查，涉案房屋登记在被告名下。根据鸿汇物业公司提供的《缴费通知单》显示，被告拖欠2019年2月1日至2019年3月1日的水费38.3元、2019年2月1日至2019年3月1日的排污费20.9元、2017年4月1日至2019年3月1日的水损分摊费503.7元、2017年4月1日至2019年3月1日的排污损耗分摊费264.8元。在本案审理过程中，鸿汇物业公司与欧阳立盛确认双方于2006年10月31日签订的《前期物业管理服务合同》。本院认为，原告与被告于2006年10月31日签订的《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的物业服务，且合同中约定了业主交纳物业服务费以及按有关部门规定的标准支付水费、排污费和电费等费用，现原告请求被告支付水费38.3元、排污费20.9元、水损分摊费503.7元、排污损耗分摊费264.8元，合计827.7元，理据充分，本院予以支持。至于违约金问题。《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。而被告确实存在拖延缴纳上述费用的行为，违反《前期物业管理服务合同》约定，故被告应支付上述费用的违约金（以当月欠费为本金，从欠费次月21日起按每天3‰的标准计算至2019年8月13日止，每月违约金以当月欠付费用为限，违约金总额以827.7元为限），原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告欧阳立盛于本判决生效之日起十日内向原告广州鸿汇物业管理服务有限公司支付2019年2月1日至2019年3月1日的水费38.3元、2019年2月1日至2019年3月1日的排污费20.9元、2017年4月1日至2019年3月1日的水损分摊费503.7元、2017年4月1日至2019年3月1日的排污损耗分摊费264.8元，上述费用合计827.7元；以及支付上述费用截止至2019年8月13日的违约金（违约金以当月欠费为本金，从欠费次月21日起按照每天3‰的标准计算至2019年8月13日止，每月违约金以当月欠付费用为限，违约金总额以827.7元为限）；二、驳回原告广州鸿汇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告欧阳立盛负担。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇一九年十一月一日书记员  陈雪冰