甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民再4号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杜秀英，女，生于1938年6月2日，汉族，农民，住甘肃省静宁县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马明喜（系杜秀英儿媳），女，生于1972年2月16日，汉族，农民，住甘肃省静宁县。再审申请人的共同委托诉讼代理人：王建军，甘肃阿阳律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张应和（又名张宁州），男，生于1947年11月2日，汉族，农民，住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：张葆俊（系张应和次子），住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：赵楼，甘肃广辰律师事务所律师。再审申请人杜秀英、马明喜因与被申请人张应和确认合同效力纠纷一案，不服本院（2018）甘08民终70号民事判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2018年12月20日作出（2018）甘民申1731号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人马明喜及杜秀英的共同委托诉讼代理人王建军、被申请人张应和及其委托诉讼代理人张葆俊、赵楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜秀英、马明喜申请再审称：杜秀英、马明喜对王建军将其宅基地院落及房屋转让于张应和不知情，当时其以为是借或租赁的方式由他人使用，王建军私自转让出卖家庭成员共同使用的宅基地，侵害了其他家庭成员的利益；宅基地转让时未经村委会同意，也未进行变更登记，张应和不具备受让宅基地使用权的条件，买卖宅基地的行为违反法律、行政法规的强制性规定，诉争宅基地使用权仍归其使用。请求撤销本院（2018）甘08民终70号民事判决、甘肃省静宁县人民法院（2017）甘0826民初2603号民事判决，要求张应和返还其宅基地院落及房屋。张应和辩称，张应和购买王建军转让的院落和房屋后不仅管理使用，并经村集体和镇政府批准对转让院落及房屋已拆除重建；并且张应和与王建军属于同一集体经济组织成员，受让的院落由其子张葆俊占有使用，村委会出具的证明能够证明涉案院落登记在张葆俊名下,张应和受让王建军的院落符合法律规定。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回杜秀英、马明喜的再审请求。杜秀英、马明喜向一审法院起诉请求：1、要求确认杜秀英儿子王建军与张应和签订的宅院买卖合同无效；2、要求张应和返还杜秀英、马明喜宅院及房屋。一审法院认定事实：杜秀英、马明喜与张应和及王建军同系甘肃省静宁县八里镇高城寨村二组村民。王建军系杜秀英儿子、马明喜丈夫。2008年6月27日，王建军与张应和签订《协议书》，约定由王建军将静宁县八里镇高城寨村240号院落、房屋以53000元的价格出让给张应和，并已交付使用。一审法院认为，该买卖合同发生在同一集体经济组织成员之间，且已实际履行，杜秀英、马明喜的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杜秀英、马明喜的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由杜秀英、马明喜负担。杜秀英、马明喜不服一审判决，上诉请求：1、原判认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判，支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由张应和承担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为，王建军与张应和签订《协议书》，约定王建军将静宁县八里镇高城寨村240号院落、房屋以53000元的价格出让给张应和。该协议系双方当事人真实意思的表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，且该合同已经实际履行。张应和与王建军均是静宁县八里镇高城寨村的二组村民，同属同一集体经济组织成员，双方之间可以在公平合理的基础上流转其拥有的宅基地及附着房屋，符合法律规定。杜秀英、马明喜提出王建军转让院落未经其同意，但并未提供相关证据证实，应承担举证不能的法律后果。综上所述，杜秀英、马明喜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杜秀英、马明喜负担。再审期间，依张应和申请，本院向静宁县八里镇高城寨村委会进行调查，调查笔录经当庭质证，双方当事人无异议，予以采信。围绕杜秀英、马明喜的再审请求，张应和提交以下证据：第一组：集体土地建设用地使用证及协议书，证明王建军将院落于2008年6月27日已经转让给张应和的事实；第二组：离婚登记审查处理表，证明马明喜不属王建军家庭成员，诉讼主体不适格，马明喜称王建军离家出走多年未归不能成立;第三组：静宁县八里镇高城寨村委会证明1份，证明王建军2008年将院落转让后于2009年外出打工至今未归;第四组：静宁县八里镇高城寨村委会证明1份，证明杜秀英、马明喜于2006年新院落入住后，将静宁县八里镇高城寨240号院落出售给张应和，杜秀英、马明喜明知转让的事实；第五组：静宁县八里镇高城寨村委会证明2份，证明张应和的二个儿子已结婚并分户独居，可拥有两处住宅，不违反一户一宅的原则；第六组：静宁县八里镇高城寨村委会证明1份、水、电费单据1份、静宁县国土局指界通知书2份，证明村委会和国土局对房屋转让已经许可，并将转让的院落登记在张葆俊名下，由张葆俊居住使用至今的事实；第七组：32名村民情况说明3页、转让院落房屋租赁协议1份，证明村民、承租人明知该院落系张应和转让所得，具有合法使用权；第八组：危房翻修改造申请1份，证明经张应和申请，村委会同意其翻修并对转让行为的许可，张应和具有合法使用权；第九组：静宁县八里镇高城寨村委会证明1份、土建工程承包协议书、工程施工承包合同各1份，证明村委会对张应和转让该房屋和翻修房屋的认可，同时证实所修房屋产权归张葆俊所有的事实；第十组：静宁县人民政府静政发（2017）82号文件、征地补偿安置方案复印件，证明因该院落被列入棚户区改造范围，杜秀英、马明喜反悔当初院落转让协议的事实。上述证据经当庭质证，杜秀英、马明喜认为：第一组证据真实性无异议，因使用权人为王书文，杜秀英、马明喜也是合法使用权人；协议书证明诉争院落以出让的方式给张应和，但未经杜秀英、马明喜同意，二人不知情，对证明目的不予认可；第二组证据的真实性无异议，离婚协议书约定夫妻共同财产及诉争院落归马明喜所有，马明喜诉讼主体适格，对证明目的不予认可；第三、四、五组证据真实性无异议，对证明目的有异议，不予认可；第六组仅能证明电表户名的更改，与本案无关联性，水电费票据不能达到张应和的证明目的；指界通知书没有指定具体对象，内容不完整，与本案不具有关联性，不予认可；第七组32名村民情况说明真实性无异议，对证明目的不予认可；租赁协议书仅能证明出租人为张葆俊，不能证实张葆俊为诉争宅院的合法使用权人，不予认可。第八组证据真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明诉争院落归张应和，不予认可。第九组证据真实性、房屋所有权无异议，属张应和改造修建，但与本案诉争院落无关联性，对证明目的不予认可。第十组证据因与本案无关联性，诉争院落未列入棚户区改造项目，对证明目的不予认可。经审查，杜秀英、马明喜对第一组、第九组证据的真实性无异议，上述证据与本案待证事实有关联性，可证明王建军将静宁县八里镇高城寨村240号院落、房屋以53000元的价格出让给张应和，并已交付张应和使用，张应和之子张葆俊拆除原房屋后修建二层房屋的事实，予以采信；第三、四、五、六、七、组证据属言辞证据，内容具有不稳定性，且证人未出庭接受质询、认证，不予采信；第八组证据仅能证明张应和对静宁县八里镇高城寨村239号院落提交危房改造申请，不能达到张应和的证明目的，不予认可；第二组、第十组证据与本案待证事实无关联性，不予采信。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：经再审查明，原一审、二审认定的事实属实，应予确认。另查明，2018年9月，张应和的儿子张葆俊将静宁县八里镇高城寨村239号院落、240号院落原有房屋拆除，修建了二层钢结构水泥房屋（面积296平方米）。经再审审理认为，本案争议焦点为：一、王建军与张应和签订的转让协议是否征得杜秀英、马明喜同意；二、受让涉案宅院应否征得村委会同意；三、涉案宅院未办理变更登记手续是否影响合同效力。关于王建军与张应和签订的转让协议是否征得杜秀英、马明喜同意的问题。经审查，首先，杜秀英、马明喜、王建军与张应和系静宁县八里镇高城寨村村民，两家相邻而居。2008年6月27日，王建军与张应和签订《协议书》，约定由王建军将静宁县八里镇高城寨村240号院落、房屋以53000元的价格出让给张应和，王建军向张应和交付了该宅院使用者是王书文（应为王西文，系王建军之父，2003年已去世，）的集体土地建设用地使用证。其次，王建军与张应和于2008年6月27日签订协议书，截止杜秀英、马明喜2017年11月16日提起诉讼，杜秀英、马明喜在9年5个月期间对张应和长期占有、使用并管理该宅院并未阻挡，双方未发生过纠纷，其二人对该宅院使用权属等问题亦未向有关组织提出过不同意见；第三，依据双方当事人的陈述，结合静宁县八里镇高城寨村委会的调查笔录，2004年10月王建军、马明喜、杜秀英修建的新宅院完工后，便从涉案宅院搬至新宅院。2008年6月27日，王建军与张应和签订《协议书》，后杜秀英、马明喜、王建军将静宁县八里镇高城寨村二组240号宅院内的家庭财产腾空后交付给张应和。当时王建军在县城做生意，二年之后外出。据上事实，足以证实杜秀英、马明喜对王建军处置共有财产并与张应和签订转让协议知情并同意。关于受让涉案宅院应否征得村委会同意的问题。经审查，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。从上述规定来看，现行法律未明确禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅及转让农村宅基地，但对受让主体却有限制，即宅基地使用权只能转让给本集体经济组织成员。本案中杜秀英、马明喜、王建军、张应和均属静宁县八里镇高城寨村二组村民，双方之间宅基地转让属于同一集体经济组织内部流转，双方签订协议时张应和具有相应的村民资格。应否征得村委会同意并不影响双方转让协议的效力。关于涉案宅院未办理变更登记手续是否影响合同效力的问题。经审查，张应和与王建军订立的宅基地转让协议属双方当事人真实意思表示，且双方系同一集体经济组织成员，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，王建军和张应和签订的出让静宁县八里镇高城寨村240号院落的协议有效。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。依据上述规定，不动产转让协议不以办理变更登记为生效要件。本案诉争宅院虽未按照相关规定办理变更登记手续，但张应和基于王建军交付的集体土地建设用地使用证有理由相信王建军征得其家庭共有人同意后出让该宅院，张应和在支付合理价款后搬至涉案宅院内居住，既是善意，又是基于生效合同关系对该宅院及房屋占有，基于合同关系的占有行为应当予以保护，涉案宅院未办理变更登记手续不影响合同效力。综上所述，王建军与张应和签订的转让协议杜秀英、马明喜知情并同意，涉案宅院未办理变更登记不影响合同效力。杜秀英、马明喜的再审请求不能成立，应予驳回。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）甘08民终70号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 高 雁审 判 员 杜爱勤审 判 员 高玉芬 二〇一九年十一月十一日法官助理 杨 梅书 记 员 孟庆伟