四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13531号 上诉人（原审原告）：严美子，女，1977年6月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 上诉人（原审原告）：陈欣，男，1975年6月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 共同委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都美家美户房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市青羊区蜀鑫路160号1层。 法定代表人：白显华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汤小东，男，系该公司员工。 上诉人严美子、陈欣因与被上诉人成都美家美户房地产营销策划有限公司（以下简称美家美户公司）居间合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 严美子、陈欣上诉请求：1．撤销一审判决，判决解除严美子、陈欣与美家美户公司的居间服务合同关系并判令美家美户公司返还已收取佣金8200元；2．美家美户公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。1．美家美户公司未履行如实告知房价义务，致使严美子、陈欣以显失公平的低价卖房而遭受重大经济损失，符合法定解除权的情形。2．购房时雷宣不具购房资格，且案涉房屋未取得房屋权属证书，无法办理产权过户登记，《房屋买卖合同》无法正常履行以实现买卖双方的合同目的，美家美户公司明知该事实仍进行居间服务，违法违约，应承担相应法律责任。二、一审适用法律错误。案涉房屋交易时未取得权属证书，属于禁止转让的房屋，中介服务机构也不得对此提供中介服务。一审判决无视相关法律法规的禁止性规定，违法认定美家美户公司提供的房屋中介活动系合法行为。 美家美户公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回严美子、陈欣的上诉请求，维持原判。1．房屋价格信息的获取平台都是公开的，签订合同时严美子、陈欣二人到现场签订，房屋交易价格是买卖双方协商确定的，美家美户公司未隐瞒信息。2．2017年3月11日签订《房屋买卖合同》时，买方雷宣具有购房资格。 严美子与陈欣共同向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除严美子、陈欣与美家美户公司之间的居间服务合同关系并返还已收取佣金8200元；2．判令美家美户公司承担本案的诉讼费用及律师费。 一审法院经审理查明，2017年3月11日，严美子、陈欣作为出售方，雷宣作为购买方与经纪方为美家美户公司共同签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：买卖双方在平等自愿的基础上，通过经纪方居间服务，就双方买卖房屋事宜签订本合同，以资共同遵守。1．卖方房屋坐落在成都市青羊区房屋，房产证丘（地）号为合同备案号2XXX8……，建筑面积为76.54平方米，……所有权人陈欣、严美子……3．该房屋按套转让，成交价为82万元；4．付款方式：定金交付，在本合同签订当日，买房向卖方交付定金50万元，……13．基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方达成交易并签订本合同，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金12300元；卖方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金8200元……22．约定其它事项，该房以现状销售；签订合同当日，买方支付卖方首付款伍拾万元，卖方收到首付款当日交房于买方；违约责任，如买方违约，首付款伍拾万元不退，如卖方违约，需退伍拾万元同时赔付买方伍拾万元；买卖双方需在取得产权证一个月内积极配合中介办理过户手续。落款处由买方雷宣，卖方陈欣、严美子，经纪方美家美户公司签字、盖章确认。 合同签订当日，按照约定陈欣、严美子向美家美户公司支付了居间服务费用8200元，美家美户公司向严美子与陈欣出具了《收款凭证》；同日，雷宣向陈欣、严美子支付了50万元首付款。陈欣、严美子向雷宣出具了《收据》。陈欣、严美子向雷宣交付了房屋，雷宣一直居住使用该房屋至今。 一审法院认为，2017年3月11日，通过美家美户公司居间服务，严美子、陈欣与雷宣签订的《房屋买卖合同》经三方共同签字捺印、盖章确认。依据《房屋买卖合同》第13条的约定，在签订合同时，严美子、陈欣与雷宣就应当按约支付佣金。现购买人雷宣已经按照该合同的约定支付了案涉房屋的首付款50万元，履行了该合同的主要义务，且同意一次性支付案涉房屋的剩余款项，严美子、陈欣也向美家美户公司支付了居间服务费用。而严美子与陈欣同意美家美户公司提供居间服务。签订转让所有的房屋合同之后，严美子、陈欣以房屋交易价格低于市场价格，美家美户公司居间的购买人雷宣不具有购房资格为由主张解除与美家美户公司的居间服务合同关系。从严美子、陈欣提供的证据来看，不能证明在签订合同的时候存在显失公平的情形。因此，该合同应为各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。现严美子、陈欣以美家美户公司提供的居间服务导致案涉房屋交易价格低于市场价格，购买人雷宣不具有购房资格为由主张解除与美家美户公司的居间服务合同关系，不符合合同约定或法定的解除情形，其主张无法律依据，一审法院不予以支持。基于上述分析，严美子、陈欣主张美家美户公司退还佣金8200元及支付律师费，亦无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院对严美子、陈欣的全部诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回严美子、陈欣的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由严美子、陈欣负担。 本院二审期间，美家美户公司提交了钥匙收据，拟证明陈欣、严美子清楚成都房屋的交易情况，美家美户公司不存在任何的信息隐瞒。陈欣、严美子质证认为：对除时间之外内容的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，且不能证明美家美户公司的观点，反而能证明陈欣、严美子对美家美户公司极其信任，美家美户公司作为专业中介机构应具备足够市场信任度，但美家美户公司未履行诚实信用义务，导致陈欣、严美子利益受损。本院认证如下：钥匙收据与本案不具关联性，故本院对该证据不予采信。 对于一审审理查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审审理查明，美家美户公司陈述其当时给陈欣、严美子提供的参考价为85万元左右。 本院认为，本案二审的争议焦点为：是否应解除案涉居间服务合同关系因而美家美户公司应退还陈欣、严美子佣金并承担律师费。 陈欣、严美子认为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项约定“其它违约行为致使不能行使合同目的”，美家美户公司具有致使不能行使合同目的的其它违约行为，具体包括如下情形： 一、陈欣、严美子认为美家美户公司未履行《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的就订立合同事项如实报告义务，包括：一是陈欣、严美子称美家美户公司向其提供的参考价格是房屋实际交易价10713.35元/㎡，而陈欣、严美子提交的2017年3月安居客网站网页信息所载明二手房交易价为14383元/㎡，故美家美户公司所提供的参考价格低于实际市场价格，因而美家美户公司未履行如实告知房屋价格义务。本院认为，陈欣、严美子并未提供证据证明美家美户公司向其提供的参考价格是房屋实际交易价 10713.35元/㎡，且陈欣、严美子提供的证据不足以证明实际市场价格为14383元/㎡，故应由陈欣、严美子承担举证不利的法律后果，结合美家美户公司关于其当时给陈欣、严美子提供的参考价为85万元左右的陈述，考虑到二手房因装修等不同导致价格迥异的情况，本院对陈欣、严美子关于美家美户公司未履行如实报告房屋价格义务的主张不予支持。二是根据《房地产经纪管理办法》第十六条、第二十一条、第三十三条规定，经纪人应与委托人签订书面房地产经纪服务合同，且签订书面房地产经纪服务合同前，经纪人应按流程提供相应服务包括对各种合同约定的内容予以明确，并要书面告知委托人以下事项：经纪机构是否与委托房屋有利害关系，房屋交易的一般程序及有可能存在的风险，委托房屋的市场参考价格，房屋交易涉及的税费等，而陈欣、严美子认为美家美户公司仅签订了《房屋买卖合同》而未履行以上法定义务。本院认为，案涉《房屋买卖合同》已包含房地产经纪服务合同相关内容，且陈欣、严美子自认美家美户公司已告知其房屋参考价格且前文已论证美家美户公司已如实告知房屋参考价格，至于其余应告知事项，即便美家美户公司未告知，但陈欣、严美子并未提供证据证明美家美户公司未告知事项已影响其合同目的实现，故应由陈欣、严美子承担举证不利的法律后果。 二、根据《房地产经纪管理办法》第三十条“直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供以下服务．．．．．．（二）房地产交易与登记信息查询；（三）房地产交易合同网上签订”，2014年6月30日发布的《成都市城乡房产管理局关于进一步规范我市存量房交易秩序推行使用存量房交易服务平台的通知》第二条“经纪机构接受委托核实、发布存量房交易信息的，需要通过服务平台与委托人签订存量房交易经纪委托协议；委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，经纪机构应当拒绝接受委托”，第四条“存量房交易当事人委托经纪机构成交的，还应当利用服务平台网上签订存量房买卖经纪服务合同”，《2017年商品住房限购政策知识问答》第二条“此次限购新政何时开始实施？答：自2017年3月24日零时开始实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成商品住房定购、拟订合同、已售（备案）状态之一的；二手住房已在存量房交易服务平台上，完成打印‘成都市存量房买卖经济服务合同’（居间成交）或‘成都市存量房买卖合同’（自由成交）的，按原政策执行”规定，陈欣、严美子认为美家美户公司应将《房屋买卖合同》上传到成都市存量房交易服务平台而其未上传，由此导致购房人雷宣因其为成都地区以外的居民而受到2017年3月24日生效的限购政策约束，且陈欣、严美子虽2018年8月9日取得产权证，但根据2018年5月15日施行的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第五条“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”规定，案涉房屋仍无法办理过户，合同目的仍不能实现。本院认为，陈欣、严美子并未提供证据证明美家美户公司在签订《房屋买卖合同》时知晓2017年3月24日限购政策且美家美户公司予以否认，并且，即使美家美户公司有义务将《房屋买卖合同》上传到成都市存量房交易服务平台，但陈欣、严美子亦未提供证据证明在2017年3月24日限购政策出台前已具备将《房屋买卖合同》上传到成都市存量房交易服务平台的条件，且《房屋买卖合同》签订时间为2017年3月11日，陈欣、严美子并未提供证据证明案涉房屋属于2018年5月15日施行的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第五条约定的“新购买的商品住房或二手住房”，应由陈欣、严美子承担举证不利的法律后果。 三、根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让．．．．．．（六）未依法登记领取权属证书的”，《房地产经纪管理办法》第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有以下行为．．．．．．（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”，陈欣、严美子认为，在《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章，交易包括转让和抵押，那么禁止转让即是禁止交易，而案涉房屋在交易时未办理房屋权属证书故属于禁止交易对象，美家美户公司作为经纪人不得为禁止交易的房屋提供经纪服务而美家美户公司提供经纪服务，故违反了法律规定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《房地产经纪管理办法》第二十五条不属于效力性强制性规定，故违反上述规定并不导致案涉居间服务合同无效，且陈欣、严美子也并未提交证据证明违反上述规定影响了合同目的的实现，故应由陈欣、严美子承担举证不利的法律后果。 因此，案涉居间服务合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项约定的法定解除情形，一审判决驳回陈欣、严美子的全部诉讼请求并无不当。 综上所述，陈欣、严美子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈欣、严美子负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  叶云婧 审判员  傅科文 二〇一九年十一月十九日 书记员  段 妙