广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11175号原告：杨梅凤，女，1975年12月17日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：黄嘉珍，系广东正帆律师事务所律师。被告：袁溪，女，1991年7月19日出生，汉族，住四川省巴中市。被告：肖贻勇，男，1985年8月21日出生，汉族，住湖南省常宁市。原告杨梅凤与被告袁溪、肖贻勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨梅凤及其委托诉讼代理人黄嘉珍，被告袁溪、肖贻勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1解除原、被告于2018年6月5日签订的《房屋买卖合同》；2.两被告向原告双倍返还定金340000元、退还房款75000元，并以415000元为基数，自起诉之日起至实际清还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；3.两被告向原告支付律师费15000元、担保费1000元。事实和理由：原告经房产中介介绍，看中了位于中山东凤的天乙海岸房产。2018年6月5日，原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定两被告将其所有的位于中山市××东××大道北××天乙海岸××单元××房产卖给原告，成交价格为850000元。鉴于涉案房产尚未取得房产证，两被告在合同中确定在2018年12月能办理到房产证。于是，原告按约向两被告支付了包括定金在内共245000元款项。原告相信两被告的承诺才签订《房屋买卖合同》，也一直认为两被告在2018年底可办到房产证。但两被告收到原告支付的245000元款项后，并未及时办理房产证。直到2019年6月初，经原告多次催促，被告袁溪、房产中介与原告共同到涉案房产开发商处询问，原告才知道涉案房产未通过消防部门验收，无法办理房产证。两被告无法办理房产证，属严重违约，故涉案买卖合同无法履行。为此原告多次与两被告协商退还已收款项，两被告不但无故拖延，而且拒绝接听原告或中介的电话，导致原告血本无归。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告袁溪答辩称，双方在交易的时候都知道房产证是不确定时间拿的，订立合同时房产的均价是10000元左右，成交价是6159元左右，双方的成交价是少了40多万元，原告是愿意以低价格购买来承担办证时间不确定的风险的。拿不到房产证并非被告的原因，是整个小区2期的业主都拿不到房产证，由于开发商破产，现在楼盘都由政府接手。被告并非没有接听原告的电话，而是原告一天打很多次电话给被告，影响了被告的生活和工作。不同意支付利息、律师费、担保费。被告肖贻勇答辩称，合同没有约定要返还双倍定金，但是被告是愿意支付利息的。被告不存在欺诈的行为，双方也有进行几次沟通，但没有达成一致意见。每次沟通被告都有亲自跟原告沟通，也配合原告了解房屋的相关情况，并非原告所述的拒绝沟通。不同意支付律师费和担保费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2018年6月5日，两被告作为甲方、原告作为乙方、佛山市顺德区容桂XX房地产中介服务有限公司作为丙方签订了《房屋买卖合同》，约定：“甲方自愿把座落于中山市XX号天XX名都XX幢1单元XX号的房地产出售给乙方。该房屋的购房合同号为1XXX7。（因还没有出房产证用购房合同签定买卖合同），产权人：袁溪肖贻勇。甲、乙双方议定上述房地产买卖成交价格为850000元整，该交易价格不含相关税费。甲、乙双方约定按揭方式支付：1.乙方于2018年6月5日前先付定金245000元整给甲方。备注：购房定金将在最后一次付款中冲抵。（因时间原因定金于2018年6月6日才可以全部到账。）2.甲方交楼当天乙方再付给甲方购楼余款5000元给甲方。3.所有付款经甲方开具收款收据或甲方名下银行到账为准（银行贷款部分房款，以贷款银行发放为准）。甲方于收到银行房款十天内将该房地产交付给乙方使用。甲方有以下违约条例必须双倍返还已收的定金(含购房款)给乙方，并按本合同约定的总价的10%赔偿给乙方，本合同自动解除。1.甲方须保证其提供的房地产权证资料真实有效，按约提供给相关单位办理手续并配合各方办理相关手续；须保证对上述房地产享有完全的权利，保证该房地产无查封、无一切产权纠纷和财务纠纷或其它权利限制。违反本条款，视作甲方违约，相关责任由甲方负责处理。2.乙方以按揭方式支付购房款的，乙方须在约定时间内向银行申请贷款手续，甲方须给予必要的配合。因甲方原因逾期不办、拒办、延办的，视作甲方违约。3.甲、乙双方应按合约到房地产管理部门办理过户手续。若甲方不按合约到交易所办理过户手续，则视作甲方违约。4.房产过户后，甲方不按合约交付房地产的，视作甲方违约。5.甲方如不按约定时间将该房屋的所有户口迁出，则视甲方违约。特别约定：1.因该房屋还没有出证，甲方（卖方）确定在2018年12月份才出证，出证后甲乙双方交齐有效贷款资料向银行申请按揭贷款，（乙方要在银行里尽贷，最终以银行批贷为准）以办理按揭贷款的方式支付购房款，贷款成功后该款项直接由银行转入甲方账户。5.甲乙双方协商在2018年12月份还不出证，愿意最多出叁仟元整搞个快证。2018年6月6日，被告袁溪作为甲方、原告作为乙方、佛山市顺德区容桂XX房地产中介服务有限公司作为丙方签订了《协议》，约定：“经甲乙双方委托，就中山市XX号天XX名都XX幢1单元XX号的房屋的买卖的定金收取达成如下协议：乙方（买家）先把定金转给佛山市顺德区XX地产中介服务有限公司余海英名下托管，再由余海英转给甲方(卖方)袁溪名下。”被告袁溪于2018年6月5日出具《收据》载明：“今收到杨梅凤购买中山市XX号天XX名都XX幢1单元XX号的购房定金245000元整（以到账为准）”。2018年6月6日，余海英分别向被告袁溪转账35000元、50000元、50000元、50000元、50000元、7000元，共计242000元。诉讼中，原告称上述款项是原告将定金242000元经中介余海英转账给被告袁溪，另有3000元是以现金形式交付给中介。原告及两被告均确认前述3000元现金是由原告直接支付给中介作为中介费并视为两被告已经收取了该3000元，两被告亦确认上述的《收据》及余海英的转账。另查明，坐落于中山市XX号天XX名都XX幢1单元XX号的商品房已于2013年5月26日办理了《中山市商品房销售登记备案表》（合同编号为HTN2XXX8），买受人为两被告，并由两被告于2013年6月14日缴纳了7765.2元税款。诉讼中，原、两被告均确认涉案房屋没有进行交付，截至提起本案诉讼时，涉案房屋尚未进行确权登记。被告袁溪另称两被告是于2013年5月与开发商签定涉案房屋的买卖合同，合同约定收楼后720个工作日内可以办理房产证，两被告是于2015年5月收楼，涉案房屋所在小区的第一期商品房已经办理了房产证，但涉案房屋所在的小区第二期商品房没有办理房产证，被告后才了解开发商破产，也有组织业主进行维权，被告并非明知无法办证而与原告签订合同，且被告方最近也去过镇政府了解情况，镇政府回复短期内还是办不了证。再查明，2019年7月31日，原告与广东正帆律师事务所签订[2019]粤2F民代字第0146号《民事委托代理合同》，约定原告因与两被告的房屋买卖合同纠纷聘请广东正帆律师事务所提供法律服务，并约定按标的额比例收费，律师费共计15000元。2019年10月17日，广东正帆律师事务所出具广东增值税普通发票，载明购买方为原告、律师代理费为15000元。2019年10月16日，深圳市富昌融资担保有限公司中山分公司与原告签订编号为（2019）富中山诉保第698号《出具担保函协议书》，约定原告与两被告纠纷一案因申请财产保全拟申请深圳市富昌融资担保有限公司中山分公司向法院出具担保金额为430000元的财产保全担保函的事宜，并约定原告支付的担保费为1000元。2019年8月6日，深圳市富昌融资担保有限公司出具深圳增值税普通发票，载明购买方为原告、担保费为1000元。又查明，天XX名都小区的开发商为中山市XXX房地产开发有限公司。中山市中级人民法院已立案受理该司的破产清算，本院于2018年11月收到该院上述事项的通知。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告提供了《房屋买卖合同》、《协议》、《收据》、中国工商银行电子回单证明其诉称事实，两被告亦予以确认，本院认定双方之间存在真实的房屋买卖合同关系,原告向两被告支付了购房款（定金）245000元。虽然《房屋买卖合同》中明确写有甲方（卖方）确定在2018年12月才出证，但众所周知，房屋产权证的办理是由行政主管部门负责依法处理，不以原告自己的主观意志确定出证时间。从现查明的情况所知，原告称因小区开发商破产影响办证进度属实。现超出预计可以领取产权证办理过户的时间已接近一年，已大大超出原告预期，原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，对于解除房屋买卖部分条款，本院予以支持，两被告应向原告退还已收取的购房款（定金）245000元。至于涉及中介服务部分条款，中介方为撮合双方交易已提供相应的居间服务，现解除合同并非中介方原因造成，故涉及中介服务部分条款仍对合同当事人具有约束力。关于原告要求两被告双倍返还定金。合同约定涉案房地产总成交价850000元，虽然双方约定定金金额为245000元且原告已经实际支付，但上述定金数额已超出法律所允许的范畴，故超出部分款项不能认定为定金，即定金数额应为170000元（850000元×20%），其余款项75000元（245000元-170000元）应当视为购房预付款。另外，两被告购买的房屋迟延办证是开发商原因，不能归责于两被告，原告以两被告违约为由要求双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求两被告按中国人民银行同期同类贷款利率计付自起诉之日起至实际清还之日止的利息。两被告收取了原告的购房款（定金）可从中获得利息收益，现合同解除虽然不能归责于两被告，但两被告亦不应从中得利，原告要求两被告按中国人民银行同期同类贷款利率计付自起诉之日起至实际清还之日止的利息合理，但应以所付款245000元为基数进行计算。关于原告要求两被告支付律师费15000元和担保费1000元。如前所述，解除合同原因在于案涉房屋办证时间大大超出预期且何时可以办妥亦无法预计，但该情形出现不能归责于两被告，原告要求两被告支付律师费15000元和担保费1000元于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告杨梅凤与被告袁溪、肖贻勇于2018年6月5日签订的《房屋买卖合同》中有关于房屋买卖的条款；二、被告袁溪、肖贻勇于本判决生效之日起七日内向原告杨梅凤退还已付款项245000元并支付利息（从2019年8月6日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；三、驳回原告杨梅凤其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，减半收取计3875元，保全费2670元，两款合计6545元，由原告负担2312元（已缴交），由被告袁溪、肖贻勇负担4233元（该款原告已预交，本院不另收退，两被告于本判决生效之日起7日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一九年十一月四日书记员  洪文芳陈伟华