青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初3616号原告:祁进梅，女，汉族,1979年07月02日出生，住青海省祁连县。委托诉讼代理人：周建国、华正，青海凡圣律师事务所律师。被告:青海广利机电科工贸有限责任公司,统一社会信用代码:91630000710467406E,住所地:青海省西宁市南川东路53号。法定代表人：马文忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雪琴，系该公司副总经理。原告祁进梅与被告青海广利机电科工贸有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁进梅的委托诉讼代理人周建国、华正、被告青海广利机电科工贸有限责任公司委托诉讼代理人刘雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁进梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金10630.77元（按照总房款的日万分之一计算）；2、判令被告依照合同约定为原告更换品牌为“海歌”型号为“HG09”的锅炉；3、判令被告返还重复收取的锅炉费5680元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2017年9月1日,原、被告签订了《西宁市商品房预售合同》,约定被告将其开发位于西宁市××区的房屋出售给原告,房屋总价款为354359元,预测面积70.17平方米,合同签订后原告按照合同约定如数缴纳购房款。根据合同第八条、第九条、第十条的约定，被告应于2018年10月31日前向原告交付房屋,同时双方约定了交付条件、以及商品房相关设施设备交付条件,其中包括向业主交付竣工验收备案、测绘报告、住宅质量保证书,确保商品房相关设施能够达到使用条件等,但截止今日被告也未能按照合同约定标准将房屋交付原告居住使用。根据《西宁市商品房预售合同》第十一条的约定,被告逾期交房超过30日,原告要求继续履行合同的,被告按日向原告支付总房款的万分之一作为违约金。同时双方在合同的第十五条第三项中约定了装修所使用的材料、构配件和设备,装置、装修等,详见合同附件三,若被告未能按照约定处理,原告有权要求被告更换、修理。在合同附件三中被告承诺锅炉会安装“海歌”牌型号为“HG09”的锅炉,但是被告在施工过程中为了节省费用,私自给原告安装了其他牌子的锅炉,型号、品牌、价位都违反合同约定,现原告请求法院判令被告对锅炉进行更换或者给原告补锅炉的差价。原、被告在签署商品房买卖合同时带装修,天然气壁挂炉费用是包含在房价之内的,为了获取非法利益,被告于2019年7月底被告针对天然气锅炉又向原告收取了5680元费用,重复收费,如果不交,被告便以不给办交房手续等理由相威胁,现原告请求法院依法判处被告返还原告重复收取的锅炉费用。基于上述事实,原告认为,原、被告之间签订《商品房预售合同》系真实意思表示,被告未按合同约定交付房屋已构成违约,故根据《合同法》及相关法律规定,恳请贵院依法判如所请。被告青海广利机电科工贸有限责任公司辩称：1、关于原告要求支付逾期违约金之诉求，依据合同第十一条、第十条约定，房屋交付除时间约束外，还有一定的交付条件，当时天然气没有接通，不具备交付条件，按照合同第九条约定，处理方式是继续办理直至达到交付使用条件，按照此条款约定，被告在媒体发布公告，告知了原告，被告不存在违约，故被告认为原告的第一项诉讼请求不能成立；2、关于要求更换“海歌”锅炉之诉求，合同约定锅炉的品牌为海歌HG09型，由于其他已入住业主多次反映该品牌的锅炉存在某些问题，因此我们后面的房屋更换了锅炉品牌，因为是团购价格，比单买价格低一些，但是质量并没有问题，不存在以次充好的问题，同时在安装锅炉时，原告明知是TCO牌锅炉，没有提出异议，因此原告的第二项诉讼请求不应该得到支持。3、关于返还重复收取锅炉费之诉求，合同中虽有锅炉品牌的表述，但并不代表附送所有设备，原告的第三项诉讼请求毫无依据，答辩人不存在重复收费的问题，此项诉求不应成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张向本院提供以下证据：一、商品房预售合同，证明合同约定的房屋详细地址、面积、总价款等；第八条约定交房时应当同时具备的条件为已取得竣工验收单、房屋测绘报告、提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十条（一）项约定案涉房屋在2018年10月31日之前向原告交付；合同第十一条约定逾期交房超过30日，被告应承担已支付全部房款万分之一的违约金；合同第十五条第三款装饰装修及设备标准中约定具体装修装饰及相关设备标准须符合国家强制性标准及双方约定标准。二、购房发票，证明原告依约缴纳了房屋全款，履行了合同义务。三、交房收费确认表，证明原告已交清全部房款，被告收取天然气壁挂炉费用5680元，属于重复收费。四、交房收费明细表、物业收费凭据，证明1被告公司在不具备合同约定第八条约定的条件情况下，强行向原告交房，并收取物业费等；被告延期交房构成违约。五、收据，证明被告收取9396元费用中包含燃气锅炉费用5680元，属于重复收费，应予退还。六、照片，证明被告未按合同约定配备型号为HG09、品牌为海歌的燃气锅炉，构成违约，应采取补救措施予以更换。被告青海广利机电科工贸有限责任公司质证认为：对证据的真实性均无异议，但对证明方向不予认可。被告青海广利机电科工贸有限责任公司提交的证据有：一、营业执照复印件，证明被告主体资格。二、西宁市商品房预售合同，证明双方签订购房合同的事实，约定了建筑面积、单价、总价和付款方式。买受人逾期付款的违约责任；三、顺延交房告知书（西海都市报第A07版面）证明被告因天然气因素导致未能按期交房事宜，2018年12月13日我们采取报纸公告的方式刊登了延迟交房的愿意和后期交房时间做了阐述。四、变更证明，证明被告建设的规划施××区，即本案所涉楼宇。五、建设工程消防验收意见书、不动产测量报告、西宁市房产测绘成果备案表、住宅工程质量分户验收汇总表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书，证明被告按规定完成房屋交付条件的事实。六、天然气管道安装施工合同书、工程验收问题项及开户制卡需知，证明被告所建设的5号楼天然气管道施工合同于2018年8月6日已签订，施工工期为120天，但迟至2019年1月完成敷设工作，究其原因并非被告延误。七、房屋质量验收交接书、壁挂锅炉验收单，证明各原告按顺延交房告知书的时间逐步办理了房屋交接手续。证实原告接收房屋时对锅炉品牌的安装和使用等均无任何异议。原告质证认为：对被告提供的证据三的真实性有异议，对其他证据真实性无异议，但对证明方向有异议。本院认为，对原告提供的证据及被告提供的证据一、二、四、五、六、七真实性予以认定。对被告提供的证据三，原告虽对真实性有异议，但该证据确系在西海都市报上刊登，对其真实性本院予以认定。对上述证据的证明方向，结合原、被告陈述及其他证据佐证，本院按照证据内容依法予以确定。经审理查明：2017年9月1日原、被告签订了《西宁市商品房预售合同》,约定被告将其开发的位于西宁市××区的房屋出售给原告,房屋总价款为354359元,预测面积70.17平方米。合同第九条第（一）款基础设施设备的第4项约定：燃气：采用分户燃气壁挂锅炉采暖的房屋，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意以“继续办理直至达到交付使用条件”的方式处理。合同第十条约定被告应该在2018年10月31日前向原告交付该商品房。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件三《关于装饰装修及相关设备标准的约定》中约定：锅炉品牌为海歌，型号为HG09。合同签订后，原告按照合同约定缴纳购房款。2019年7月27日原告向被告交纳了包括锅炉款在内的天然气初装费等共计9396元后，双方签订了交房收费确认表，其中锅炉价款5680元，当日被告向原告交付了房屋。后原告家中安装了TCO牌壁挂锅炉。另查明，2018年8月6日被告与青海宏利燃气管道安装工程有限责任公司签订《天然气管道安装施工合同书》，约定涉案小区天然气管道安装施工工期为120天。2018年12月13日被告在西海都市报A07版发布《顺延交房告知书》，称因天然气施工问题，交房时间顺延至2019年6月30日。本院认为，原告与被告青海广利机电科工贸有限责任公司签订了《西宁市商品房预售合同》，原告履行了给付房屋价款的义务，被告应该按照合同约定履行按期交付房屋的义务，被告青海广利机电科工贸有限责任公司没有按照合同约定期限交付房屋，构成违约，按照合同约定，被告应该承担给付违约金的责任。原、被告合同约定的违约金计算方式符合法律规定，故对原告起诉要求被告给付违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金按照合同约定计算为：354359元×万分之一×（2018、11、1-2019、7、27）268天计9496.82元，原告要求10630.77元计算有误，没有事实依据，应予更正，本院按照9496.82元计算。被告辩称延期交房是因为天然气管道施工延期，按照合同第九条约定，应该“继续办理直至达到交付使用条件”，是对合同内容的不当理解；被告辩称该原因是不可抗力，被告系房屋开发企业，对小区附属设备的建设，应该能够预见建设时间及存在的逾期情况，提前做出应对措施，该原因不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故天然气管道建设逾期，不能认定为合同中的不可抗力；被告辩称2018年12月13日其在西海都市报发布《顺延交房告知书》，交房时间应该计算至2018年12月13日，但是被告发布的公告，只是向原告告知顺延交房的事实，是其单方面的民事行为，原告并没有表示同意，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。原、被告在《西宁市商品房预售合同》中虽然约定使用海歌牌锅炉，但是在安装TCO锅炉时，原告没有表示异议，并且现在安装的TCO锅炉能够正常使用，能够满足双方合同中约定的供暖的目的，如果拆除更换锅炉，将造成不必要的损失及纠纷，故对原告要求更换锅炉的诉讼请求，本院不予支持，庭审中，原告没有提供证据证明海歌锅炉与TCO锅炉存在价格差价及差价的具体数额，故对补偿差价，本院不予支持。原、被告签订的《西宁市商品房预售合同》附件三装饰装修物品中包括有锅炉，参照其附件三装饰装修物品中包括有外墙保温、电梯等，可以认定各户房屋中的壁挂锅炉是包含在房屋价款中的，被告在房屋价款外另行收取锅炉款，是重复收取了锅炉价款5680元，对此项收款，被告没有合同依据及法律依据，被告应该予以返还，故对原告要求被告返还重复收取的锅炉价款5680元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告青海广利机电科工贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告祁进梅延迟交房违约金9496.82元；二、被告青海广利机电科工贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告祁进梅锅炉款5680元；三、驳回原告祁进梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取计104元，由被告青海广利机电科工贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 何亚峰 二〇一九年十一月二十八日法官助理 米佳怡书 记 员 孔爱爱 附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。