辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0302民初4044号原告：辽宁鑫诚税务师事务所有限公司。住所地鞍山市铁东区园林大道1216栋31号、32号。法定代表人：康敬华，经理。委托诉讼代理人：王旭，女，汉族，1986年10月2日出生，系办公室职员。住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈奎权，男，汉族，1964年1月24日出生，系该公司业务经理，住鞍山市铁东区。被告：北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区新兴街道1-76号。法定代表人：崔亚男，总经理。委托诉讼代理人：王宝霞，该公司法务主管。被告：鞍山东亚信天国际会展中心有限公司，住所地鞍山市铁东区新兴街道1-76-37-8。法定代表人：李世新，总经理。委托诉讼代理人：金莉，女，1980年11月16日出生，汉族，系该公司职员，住辽宁省鞍山市铁东区。原告辽宁鑫诚税务师事务所有限公司（以下简称“鑫诚税务公司”）诉被告北京东亚时代物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称“北京东亚鞍山分公司”）、鞍山东亚信天国际会展中心有限公司（以下简称“鞍山东亚公司”）恢复原状纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭进行了审理，原告鑫诚税务公司委托诉讼代理人王旭、陈奎权，被告北京东亚鞍山分公司委托诉讼代理人王宝霞，被告鞍山东亚公司委托诉讼代理人金莉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鑫诚税务公司向本院提出诉讼请求：1、判令北京东亚鞍山分公司、鞍山东亚公司将案涉房屋内顶棚恢复原状；2、判令北京东亚鞍山分公司、鞍山东亚公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：案涉房屋位于鞍山市铁东区园林大道1216栋31号、32号，该房屋系鑫诚税务公司于2017年7月购买，同年8月装修，2018年1月28日开始办公使用，并同时缴纳物业管理费。案涉房屋由北京东亚鞍山分公司负责物业管理，鞍山东亚公司为案涉房屋开发商。2019年8月23日，鑫诚税务公司发现案涉房屋屋顶漏水，且因漏水造成顶棚装饰面及灯箱大量存水导致变形，鑫诚税务公司立即与北京东亚鞍山分公司联系，要求其维修屋顶防水并对鑫诚税务公司因漏水造成的装修损害恢复原状。北京东亚鞍山分公司相关人员雨欣等到场后表示对漏水的房屋顶部楼面进行维修，但对房屋内装饰及灯箱的损害表示不是其维修范围，故不予维修。鞍山东亚公司就案涉房屋所在楼盘与北京东亚鞍山分公司签订了委托管理合同。鑫诚税务公司认为，案涉房屋屋顶防水由北京东亚鞍山分公司、鞍山东亚公司负责管理维修，鑫诚税务公司损失系屋顶防水不具备防水功能所致，故北京东亚鞍山分公司、鞍山东亚公司有义务将鑫诚税务公司屋内损坏装修及设施恢复原状，因北京东亚鞍山分公司、鞍山东亚公司拒绝恢复，故向法院提起诉讼，请求法院查清事实后，依鑫诚税务公司诉请判决，维护鑫诚税务公司合法权益。北京东亚鞍山分公司辩称，不同意被答辩人的全部诉讼请求。答辩人已经完全履行物业服务合同约定的所有义务，包括对案涉房屋共有部分进行日常管理和维修养护，以及小型维修维护，涉案房屋内部的损失既不是答辩人造成的，也不属于物业公司的服务范围。依照法律规定，如房屋防水需维修，属于大、中修范围，需业主委员会提出报告与建议，适用房屋专项基金进行维修，启用需要按规定组织实施。本小区没有业主委员会，如需适用住宅专项维修资金，需要社区向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支，物业公司才进行维修维护。本案诉争房屋出现漏水的问题，在5年质保期内由开发商承担维修义务，已过质保期的应启动维修基金进行维修。答辩人应被答辩人的要求今年10月对其房顶进行过小型修补，尽到了维护的责任，完全履行了物业服务合同的义务。双方的服务管理合同中，并未约定由答辩人承担对小区的屋顶漏水问题进行维修的义务，所以答辩人不应承担被答辩人私有部分的损失的恢复原状义务，本案的诉求超出了答辩人的服务范围。同时本案的诉讼请求不明确，所谓恢复原状，应是在明确原状的前提下事实进行的，现涉案房屋的原状不具有确定性，无法界定原状标准的准确性。综上，被答辩人要求答辩人对其损失进行恢复原状，没有事实和法律依据，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。鞍山东亚公司辩称，不同意被答辩人的所有诉讼请求。答辩人已完全履行商品房买卖合同约定的所有义务，包括质保期内的房屋质量维修维护，涉案房屋是2013年4月30日竣工验收的，2018年4月30日质保期已满，超出质保期后漏水，与答辩人无关，答辩人不应承担被答辩人的恢复原状义务。答辩人无任何过错，且没有任何侵权行为，故不应承担赔偿责任。答辩人已经全面履行合同的义务，现被答辩人要求答辩人对其损失进行恢复原状是没有法律依据的，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、关于鑫诚税务公司提供的房屋所有权证、物业费发票、照片，能够反映部分案件事实，本院予以采信；2、关于北京东亚鞍山分公司提供的《前期物业服务合同》、《住宅小区验收合格证》，能够反映部分案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫诚税务公司系鞍山市铁东区园林大道1216栋1-3层31号和32号商品房（以下简称“案涉房屋”）所有权人，房屋总层数为3层。案涉房屋开发商系鞍山东亚公司，于2013年4月30日竣工，鞍山市房地产开发办公室综合验收处于2014年4月25日颁发《住宅小区验收合格证》。物业公司为北京东亚鞍山分公司。另查，案外人王殿文就案涉房屋与北京东亚鞍山分公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。2017年7月，鑫诚税务公司从案外人王殿文处购买案涉房屋，同年8月装修，2018年1月28日开始办公使用。2019年7月9日，鑫诚税务公司缴纳2019年物业费3087.54元。2019年8月23日，鑫诚税务公司发现案涉房屋屋顶漏水，遂通知北京东亚鞍山分公司进行修缮，北京东亚鞍山分公司对屋顶进行了小范围维修，但对鑫诚税务公司主张的本案诉争房屋因漏水造成的屋内装修损坏未予处理。本院认为，本案的争议焦点是：1、北京东亚鞍山分公司、鞍山东亚公司是否应对本案涉案房屋进行修护并恢复原状；2、北京东亚鞍山分公司、鞍山东亚公司应当承担怎样的责任。关于焦点1、2，《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。本案中，案涉工程已于2013年4月30日竣工，于2014年4月25日被颁发《住宅小区验收合格证》，至2019年8月23日案涉房屋已过5年质保期，且在质保期内已组织相关人员对鑫诚税务公司提出的漏水问题进行了修复，故鑫诚税务公司在超过保修期、且并未举证证明本案诉争房屋现在还存在漏水问题的情况下，请求鞍山东亚公司对案涉房屋屋内顶棚恢复原状之主张，于法无据，不予支持；案涉《前期物业服务合同》签订主体虽为案外人王殿文和北京东亚鞍山分公司，但鑫诚税务公司从王殿文处购买了本案诉争房屋，并按照北京东亚鞍山分公司的要求缴纳了物业管理费，双方实质上已形成的物业服务的法律关系。同时，由屋面漏水造成的室内损失并非物业公司提供物业服务的范围，故鑫诚税务公司对北京东亚鞍山分公司提出的恢复原状的诉请，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《建筑工程质量管理条例》第四十条、四十一条，判决如下：驳回辽宁鑫诚税务师事务所有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由辽宁鑫诚税务师税务所有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  王月坤人民陪审员  李肖进二〇一九年十一月二十日书 记 员  刘怡微