河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初8032号原告：中牟县自然资源局，住所地河南省郑州市中牟县商都大道368号，统一社会信用代码11410122MB165695XT。负责人：刘国胜，局长。委托诉讼代理人：黄允，河南中砥律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红雷，河南中砥律师事务所律师。被告：河南九天置业有限公司，住所地郑州市中牟县商都大道北侧、万三路东，统一社会信用代码9141012275515434XH。法定代表人：寇广超，公司总经理。委托诉讼代理人：崔钢锋，河南开达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鸣，河南开达律师事务所实习律师。原告中牟县自然资源局与被告河南九天置业有限公司（以下简称九天置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中牟县自然资源局委托诉讼代理人黄允、马红雷，被告九天置业公司委托诉讼代理人崔钢锋、陈鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中牟县自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告土地出让价款219.0277万元及逾期违约金（自2019年5月24日起至被告实际清偿之日止，按约定的土地出让价款的1‰计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月24日原告与被告九天置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（补充合同）。根据《国有建设用地使用权出让合同》（补充合同）第二条约定：“受让人同意缴纳219.0277万元土地出让价款，自本补充合同签订之日起30日内，一次性付清土地出让价款，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地出让价款的，自违约之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，出让人并可请求受让人赔偿损失。”合同签订后，原告已实际履行国有建设用地使用权出让义务，但被告却未支付土地出让价款，经催告后，被告仍不履行付款义务，被告的行为已严重损害了原告的合同权益，故原告诉至法院。九天置业公司答辩，一、补充合同系闫宏鑫擅自使用公司公章签订，不是被告的真实意思表示，对被告没有法律上的约束力。2019年4月18日，公司原股东闫宏鑫持股80%，吴慧霞持股20%，前往中牟县市场监督管理局，将100%的股份转让给郑州华流昭君文化传播有限公司。同日，公司法定代表人由闫宏鑫变更为寇广超。由于闫宏鑫的原因，公司公章直到2019年4月30日才移交给公司新的管理层。被告对2019年4月24日签订的补充合同完全不知情，直至2019年5月底，闫宏鑫告知后，被告才得知这一情况。被告认为2019年4月18日工商登记变更以后，闫宏鑫既非公司股东，也非公司高级管理人员和工作人员，更非公司法定代表人，其无权代表公司签订补充合同。该补充合同系闫宏鑫擅自使用公司公章签订，不是被告真实意思表示，对被告没有法律上的约束力。二、涉案土地未经招、拍、挂程序，违反法律和行政法规的强制性规定，因此补充合同无效，依法应驳回原告诉讼请求。为严格贯彻国有土地使用招、拍、挂制度，2004年3月31日，国土资源部监察部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖、挂牌、出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），明确除原划拨土地使用权人不改变原土地用途，申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，供应必须严格按照规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上的意向用地者的，也应当采用招标、拍卖、挂牌方式供应，8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。为进一步延续，巩固规范国有土地使用权招、拍、挂制度。2007年9月28日，国土资源部发布的《招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2007年10月1日实施的物权法全面肯定了经营性土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让制度，该法第138条明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖等公开竞价的方式出让。而且郑州市人民政府2002年4月1日实施的《郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法》第四条规定，城市建成区内的用于商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等经营性用途的国有土地使用权出让，必须采用招标、拍卖的方式。综上，未经招标、拍卖、挂牌程序而签署的经营性国有土地权出让合同，违反了物权法等法律、行政法规的强制性、效力性规定。依据合同法第52条第五款的规定，违反法律和行政法规强制性规定，应当依法认定该补充合同无效。三、未经中牟县人民政府审批，补充合同无效。土地管理法确立了土地总体规划分级审批制度的有关规定，各级人民政府是国有土地出让的审批机关，土地管理部门则代表政府签署国有土地使用权出让合同。综上，本案事出有因，内情复杂，请求法院依法驳回起诉。本院经审理认定事实如下：2010年9月30日，中牟县国土资源局（出让人）与九天置业公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定：出让人出让给受让人的宗地位于商都大街北侧，万三路东侧，宗地总面积25054.49平方米，其中出让土地面积为25054.49平方米。出让宗地的用途为住宅。出让金为每平方米77.0999元，总额为1931700元。土地使用权出让年限为柒拾年。2010年9月30日，九天置业公司取得牟规地字第【2010】022号建设用地规划许可证，规划总用地面积为25440.51㎡，位置为商都大街北侧、万三公路东。2011年6月15日，九天置业公司取得牟国用（2011）第136号土地使用证，使用权面积为25054.49㎡。后九天置业公司在该地块上开发郑东鑫城美墅三期（七里香溪）项目，于2018年7月向中牟县国土资源局提出申请，称其于2018年3月办理不动产证时发现土地证面积与红线图面积不统一，申请中牟县国土资源局将北边角地供给九天置业公司。经郑州恒嘉测绘有限公司实地测量，北边界存在386.02平方米土地未供出。经中牟县国土资源局函询，中牟县城乡规划局于2018年9月10日作出情况说明，该386.02平方米土地为建设用地规划许可证（牟规地字第[2010]022号）建设用地中的一部分，用地性质为居住用地。2018年11月29日，郑州市诚信房地产评估咨询有限公司对该386.02平方米土地估价为219.0277万元。2018年，根据牟办〔2018〕19号文《中牟县机构改革实施方案》的规定，将中牟县国土资源局的职责及其他部分机关职责整合，组建中牟县自然资源局。2019年2月27日，中牟县人民政府作出牟政土[2019]39号《中牟县人民政府关于河南九天置业有限公司国有土地使用权协议出让方案的批复》，同意将位于中牟县商都大道北、万三路东一宗国有建设用地使用权（边角余地）面积为386.02平方米，按评估价格219.0277万元协议出让给相邻地块土地使用者九天置业公司，用途为住宅用地。2019年4月24日，中牟县自然资源局与九天置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（补充合同），主要内容为：第一条，将位于商都大街北侧、万三路东的一宗国有建设用地386.02平方米（边角地块）土地使用权协议出让给九天置业公司，用途为住宅用地。第二条，受让人同意缴纳219.0277万元土地出让价款，自本补充合同签订之日起30日内，一次性付清土地出让价款。受让人应按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，出让人并可要求受让人赔偿损失。第四条，该边角地块（386.02平方米）与原出让地块（25054.49平方米）合并后面积为25440.51平方米。整宗土地地表建设用地使用权出让终止日期统一至2080年12月。中牟县自然资源局于2019年7月10日向九天置业公司作出牟自然资催字[2019]001号《催缴土地出让金（违约金）通知书》，通知其于2019年7月25日前缴清所有出让价款产生的违约金（至2019年7月10日，欠缴出让价款219.0277万元，产生违约金10.5133万元）。该通知书于7月11日送达九天置业公司。另查明，涉案386.02平方米地块系狭长带状地块，已被九天置业公司实际占用，现为小区内公共道路及公共绿地。本院认为，中牟县自然资源局与九天置业公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》（补充合同），合法有效，双方均应依法履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者损害赔偿等违约责任。本案中，根据合同约定，九天置业公司应于合同签订后30日内（即2019年5月24日之前）一次性付清土地出让价款，经中牟县自然资源局催告，九天置业公司至今未履行合同义务，支付土地出让价款，应承担相应的违约责任。合同约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。该违约金约定过高，应以年利率24%为限。故，中牟县自然资源局主张九天置业公司支付土地出让价款219.0277万元及逾期违约金（自2019年5月25日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算），本院予以支持。中牟县自然资源局主张过高部分，于法无据，不予支持。九天置业公司辩称其公司已于2019年4月18日将法定代表人由闫宏鑫变更为他人，补充合同系闫宏鑫擅自使用公司公章签订，不是被告的真实意思表示，对被告没有法律上的约束力。本案中，涉案补充合同中加盖有九天置业公司公章，闫宏鑫系九天置业公司原法定代表人，中牟县自然资源局有理由相信签订该合同系九天置业公司的真实意思表示。故对九天置业公司该辩称意见，本院不予采纳。九天置业公司辩称涉案合同因违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。根据国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发[2016]147号，有效期5年）第十项的规定，城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。本案中，涉案的386.02平方米土地为狭长带状地块，位于已经出让给九天置业公司的牟国用（2011）第136号宗地北端，在九天置业公司取得的牟规地字第[2010]022号建设用地规划许可证载明的面积之中，且已被九天置业公司实际占有使用。如果将其作为独立开发用地，显然难以进行单独开发建设，且影响其余配套用地的通行和正常使用。因此，涉案的386.02平方米土地符合难以独立开发的零星土地的标准，本着节约和集约利用土地资源、提高土地利用效率的原则，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条之规定，该地块可以协议方式出让给九天置业公司。故对九天置业公司该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南九天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中牟县自然资源局支付土地出让价款219.0277万元及逾期违约金（自2019年5月25日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；二、驳回原告中牟县自然资源局的其他诉讼请求。案件受理费25794元，减半收取计12897元，由被告河南九天置业有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交本院查验。审判员  张瑞颖二〇一九年十一月二十九日书记员  梁 智