广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9607号原告：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王慕涵、黄志斌，均系公司职员，联系地址。被告：辛霞，女，汉族，1985年4月18日出生，现住广州市荔湾区。原告广州广进房地产开发有限公司与被告辛霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王慕涵，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州广进房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付实测公摊面积差房价款8411.29及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉日起计至实际支付日止）。二、案件受理费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方就广州市荔湾区花地大道南134号自编D1栋501房房屋所签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）第四条约定：房屋建筑面积共84.88平方米，其中，套内建筑面积66.92平方米，共有分摊面积17.96平方米。合同签订后，原告己向被告交付了房屋和不动产权证。根据不动产权证记载数据显示，案涉房屋公摊面积为18.57平方米，比合同约定的公摊面积大0.61平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应向原告支付面积差房价款（计算公式为：总房价款÷合同约定总面积×房产证与购房合同约定的公摊面积差额）及利息。被告辛霞辩称：一、涉案《广州市商品房买卖合同》已对房屋面积误差的处理方式作出约定，本案不应使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理公摊面积误差。二、涉案《商品房买卖合同》未明确约定公摊面积大小，亦未约定公摊面积价款，买受人无须补齐差价。应视为公摊面积为开发商赠送的部分。广进公司根据合同约定向被告退还房屋套内建筑面积差价682元，该金额是以套内建筑面积误差0.039平方米×套内建筑面积单价17489.70元计算得出。广进公司履行行为表明，其亦确认涉案房屋是按照套内建筑面积计算房价，公摊面积不计算房价，房价高低与公摊面积无关。三、从立法目的看，《商品房买卖合同司法解释》意在规范房地产商的开发经营行为，保护商品房买受人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第八条规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。”从该会议纪要，亦可看出《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定是为了防止开发商通过加大公摊面积、减少居住面积等手段实现利益最大化。本案中，广进公司减少了涉案房屋的套内面积，增加了公摊面积，直接导致涉案房屋的使用率从78.84%降低至78.27%，实质上对买受人造成了损害。在此情形下，广进公司却向买受人主张公摊面积差价，违反诚实信用原则，其主张不应得到支持。本案涉及元邦明月水岸小区百来户业主，若广进公司的主张得到支持，不仅显失公平，还会造成不好的社会影响。四、本案已过诉讼时效期间。出卖人早在2015年1月27日已经知道交付业主使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积。出卖人在二年之内并未通知业主根据实测建筑面积补足（退）房价款，反而在业主主张办证之前根据房屋实测套内面积完成退（补）房价款并相应开具增值税红字发票（增值税普通发票）。广进公司的主张亦已远远超出《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间。五、退一万步而言，即使我方需按《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定向广进公司支付公摊面积差价，其主张的金额也不符合法律规定。且《商品房买卖合同》并未约定面积差价的利息，广进公司主张差价利息缺乏合同依据。上述公摊面积误差价款应为：总房价1170411元/合同约定的总建筑面积84.88平方米×面积误差0.5388平方米=7429.52元。由此可见，广进公司向我方主张公摊面积差价8411.29元，缺乏依据。综上，广进公司的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉请。本院经审理认定事实如下：2015年12月8日，被告（乙方）与原告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》。该合同主要内容是，（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编C、D组团自编D1栋5层501房，建筑面积84.88平方米，其中套内建筑面积66.92平方米，共有分摊面积约17.96平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1170411元；（第十八条）面积确认及面积差异处理：合同约定面积与用于产权登记的实测面积存在差异，以实测面积为准。按以下方式处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；2、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方继续履行本合同的方式处理。房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差超过3%部分房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︱实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积︳/合同约定套内建筑面积×100%。附件七（第七条）对合同第十八条的补充：1、合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费）。上述合同签订后，被告向原告支付了合同约定的房价款。原告为被告办妥了房产证，产权登记日期为2018年7月5日。产权证首页中载明，房屋建筑面积85.45平方米，其中套内建筑面积66.88平方米，分摊建筑面积18.57平方米。产权证房地产平面附图测绘的房屋建筑面积为85.4489平方米，套内建筑面积为66.8810平方米，分摊面积为18.5679平方米。因房屋的套内面积存在差异，原告开具了发票，向被告退回套内面积差房款682元。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于公摊面积差异价款问题，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但是公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。当事人可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。无论当事人采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。因此，原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定结算公摊面积差房款符合法律规定。可按合同约定的总房价÷合同约定建筑面积计算公摊面积单价。对于应采用哪个数据计算公摊面积差，本院采纳以房产证首页登记的数据为准。在本案，实测分摊建筑面积比合同约定分摊建筑面积增加了0.61平方米(房产证登记的公摊面积18.57平方米-合同约定公摊面积17.96平方米)，被告应补交分摊建筑面积差额款8411.29元（合同总价1170411元÷合同约定房屋建筑面积84.88平方米×0.61平方米）。原告主张自起诉之日即2019年10月29日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至实际付清之日止，不违反法律规定，本院予以支持。对于诉讼时效问题，被告的产权证是2018年7月才取得，房屋面积最终是在此时得到房屋管理部门的确认和登记，因此原告在2019年提起诉讼追讨公摊面积差房款并没有超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告辛霞向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积差异价款8411.29元及利息，利息从2019年10月29日起至实际付清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25元，由被告辛霞负担。本判决为终审判决。审判员  邱思陵二〇一九年十一月三十日书记员  吴 帆卢健华