山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0403民初2734号 原告：刘呈前，男，1984年7月10日出生，汉族，住山东省微山县。 被告：枣庄金天鸿基置业有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区临山路312临山花园。 法定代表人：黄有才，总经理。 委托诉讼代理人：张守艳（特别授权），山东长明阳律师事务所律师。 原告刘呈前与被告枣庄金天鸿基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告刘呈前、被告枣庄金天鸿基置业有限公司委托诉讼代理人张守艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘呈前向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交房义务；2.判令被告支付延期交房违约金147,651元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月7日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于薛城区永福中路1476号金鼎国际商业广场八层房号8007建筑面积75.58平方米的房屋一套，总价款为248,153元。该合同约定，出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付商品房。原告依约交清房款后，直到2019年8月4日才得知已具备交房条件，但至今也未收到收房通知书。按照合同的约定，被告应按照合同约定的按日向原告已支付房款的万分之五的标准承担违约责任。 被告枣庄金天鸿基置业有限公司辩称，1.原、被告之间的房屋买卖合同已经协议解除，后期被告多次联系原告办理退款撤销登记备案事宜未果，原告无权再要求交付房屋及违约金。2.该房屋早已能够交付，但因原告申请退房并且长期无法联系导致出现目前的状况，所以原告无权主张违约金。3.合同约定的违约金过高，即便支持原告的违约金也应当予以调整。 本院经审理认定事实如下：2015年9月7日，原、被告签订商品房买卖合同。该合同主要约定：原告购买被告开发的位于薛城区永福中路1476号金鼎国际商业广场八层8007号建筑面积75.58平方米的房屋一套，总价款为248,153元。该合同第十条约定：出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付商品房；该商品房交付时应当符合1.已取得建设工程验收合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理⑴逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。 2014年6月4日、2015年8月27日、2015年9月7日，原告分三次向被告付清购房款248,153元。 2016年上半年，原告书写了一份金鼎国际商业广场退房申请。该申请书载明了业主姓名、所购房号、合同编号、合同金额、退房原因等内容。该申请书被告仅存有复印件，该复印件的落款日期为2016年3月6日。庭审中，原告陈述被告处的复印件系被告法定代表人安排其秘书强行复印取得。被告陈述，该复印件系原告主动交付取得。另外，该退房申请书复印件中还载明“同意刘呈前退房，黄友才，2016年3月9日”。 另认定，被告当庭陈述可随时交房。 本院认为,原、被告于2015年9月7日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为有效合同。针对在履行合同的过程中，出现的退房申请书复印件的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定，书证应当提交原件，提交原件确有困难的，可以提交复制品。本案中，被告向法庭提交的退房申请书为复印件，庭审中虽解释系原告主动提交的复印件，但原告对该情形予以否认。在此情形下，被告应当进一步举证证明原告主动提交的的确为复印件。结合被告向法庭提交的证据，本院对被告提交的退房申请书复印件的证明力不予认可。故双方当事人应按照该商品房买卖合同全面履行各自的义务。按照双方约定，被告应当于2016年5月1日前向原告交付该商品房，并于交付日的7日前以书面的形式通知买受人，且交付时应当出示满足第十条约定的证明文件。本案中，被告至今并未提交其已经书面通知交付的证据，也未提交已经出示第十条约定的证明文件，故被告在本案中构成违约，依法应承担违约责任。按照双方的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。鉴于双方约定的违约金系以日为单位累计计算违约金数额，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上述规定，原告主张的逾期交房违约金应从2016年8月20日开始计算至起诉之日2019年8月21日。鉴于原告要求计算至2019年8月4日，故违约金的数额可以计算至2019年8月4日。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，结合涉案房屋所处的位置、面积及原告租房所支出的实际损失等因素，本院酌情将违约金的数额调整为50,000元。 鉴于被告在庭审时陈述可随时交付该商品房，故本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条之规定，判决如下： 一、被告枣庄金天鸿基置业有限公司自本判决生效后十日内向原告刘呈前交付位于薛城区永福中路1476号金鼎国际商业广场八层8007号房屋； 二、被告枣庄金天鸿基置业有限公司自本判决生效后十五日内向原告刘呈前支付违约金50,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,237元，减半收取计3,618.5元，由被告枣庄金天鸿基置业有限公司负担,于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  陈磊光 二〇一九年十一月十五日 书记员  魏 维