福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3210号 原告：刘礼红，女，1978年11月11日出生，汉族，住永安市。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地福建省永安市中山路689号。统一社会信用代码91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，执行董事。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄人杰，福建众强律师事务所实习律师。 原告刘礼红与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘礼红、被告万年公司委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘礼红向本院提出诉讼请求：1．判令万年公司支付逾期交房违约金117708元（从2017年7月22日计至2018年8月27日止，共计402天，976023×0.03%×402）；2．判令万年公司支付因逾期办理房屋权属证书的违约金6364元（自2017年8月23日起至起诉之日即2019年8月2日止，976023×0.35%×365×680），起诉日至房屋权属证书办理完毕的违约金另行计算；3．本案诉讼费由万年公司承担。事实和理由：原、被告双方于2014年9月27日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于永安城区房屋出售给原告，房屋价格1006023元，原告应于2014年月27日前向被告支付首付款306023元，余款700000元由原告向被告指定的银行申请按揭贷款进行支付，被告应2015年12月31日前，将符合格项约定条件的房屋交给原告，被告未在约定时间内交房，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应自原告解除合同书面通知到达七日之内退还全部已付款，并按原告已付款项的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付付款万分之三的违约金，同时还约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日每日按原告已付款的银行同期存款活期利率向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部房款，被告却未按照合同约定的时间，将本应符合各项约定条件的房屋交付给原告，经小区业主多次催告，被告迫于压力，方于2016年8月23日在小区道路、水、电、燃气、绿化、消防等配套设施尚未竣工及未通过验收的情况下，仓促向原告交钥匙，此期间原告不清楚15幢2单元1501室房屋所在楼房何时通过验收，前期诉讼只能主张2016年1月1日至2017年7月21日的赔偿，该时段的赔偿已得到法院（2018）闽0481民初959号已生效判决的支持，通过对方提交的证据已清楚原告所购楼于2018年8月27日才通过验收。现原告向被告主张余下的2017年7月22日至2018年8月27日止，共402天的赔偿117708元。原告认为，被告延迟交房即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责条件，被告违约事实明显，其行为严重损害了原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 万年公司辩称： 一、2018年2月26日原告已经向人民法院起诉与答辩人商品房销售合同纠纷，人民法院也作出相应判决，现原告以同样的事实与理由及证据再次起诉，属于重复起诉，根据“一事不再审”的原则，原告的起诉应当被驳回。 2018年2月26日，人民法院立案受理了原告与答辩人商品房销售合同纠纷案，并做出了相应判决。当时原告起诉要求答辩人支付2016年1月1日至2017年7月21日的逾期交房违约金，但在诉讼请求中并没有保留剩余诉权，现案件已经审理终结，原告又以同样的事实与理由以及同样的证据再次起诉，属于重复起诉，根据“一事不再审”的原则，原告的起诉应当予以驳回。 二、原告于2017年7月21日实际接收了涉案房屋（2017年10分开始装修，2019年2月份入住），原告起诉逾期交房违约金，应当确定的是逾期交房的时间，而不是竣工验收时间。原告于2017年7月21日交接了涉案房屋，原告无论从主观意愿还是客观行为都表现出接收了未竣工验收的房屋，因此，原告实际接收房屋后，导致逾期交付的情况已不存在，自2017年7月21日起，答辩人不存在所谓的逾期交房，无需承担逾期交房违约责任。 三、根据合同附件六的约定，答辩人可以不承担逾期交房违约责任。 根据合同附件六第五条第（6）项第二款的约定：“商品房交付时，如存在局部瑕疵（指不影响该房屋结构安全性的情形），双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续，出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋的交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任。”答辩人通知原告于2016年4月30日办理交房手续，2017年7月21日原告交接了涉案房屋，涉案房屋结构安全性在验收前并没有问题，因此根据合同的约定，答辩人无需承担逾期交房违约责任。 四、如果被告需要承担逾期交房违约责任，应考虑到原告交房后实际损失较小，根据公平原则对答辩人责任予以认定。并且，虽然涉案合同约定逾期交房违约金按已支付款的日万分之3计算，但答辩人认为以该方式计算违约金畸高，希望法庭予以调整或按中国人民银行同期同类贷款年率4.35%的标准计算。 五、原告要求答辩人支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求不应得到支持，理由如下： 1、根据《城市商品房预售管理办法》的规定：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。办理房产证是买受人自身的义务，开发企业仅是配合，协助买受人办理房屋产权证书。 2、根据涉案合同附件六第九条：“办理按揭贷款的买受人必须书面委托出卖人代办权属登记，买受人需在交房当日提供相应的资料前缴清相应税费……”涉案房屋有办理按揭贷款，属于买受人应当书面委托办证的情形，原告并未书面委托答辩人代办产权登记，答辩人没有法定或约定的义务为原告办理。 3、根据涉案合同附件六第九条：“对于合同第十四条之补充：经双方协商一致同意将买卖合同第十四条第一款变更为：出卖人应当在商品房交付使用60日内办理房屋所有权初始登记。如因出卖人的原因，买受人不能再商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意按买卖合同第十四条第2项处理。”在原告提供的人民法院（2018）闽0481民初959号《民事判决书》中，法院认为竣工验收备案的时间才是交房时间，以此来看，2018年8月27日是法院认为的交房时间，那么根据上述条款的约定，不能在交房后的12个月内取得房屋产权证的，才需要承担违约责任，即在本案中，2019年8月27日后答辩人才需要承担逾期办证的违约责任，原告起诉要求的是2017年8月23日至2019年8月2日的逾期办证违约金，因此原告的诉讼请求不应得到支持。 刘礼红围绕诉讼请求向本院提交如下证据： 证据1：身份证复印件一份，证明原告的基本情况； 证据2：商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告双方存在商品房买卖的事实； 证据3：销售不动产统一发票复印件，证明原告已支付购房款的事实； 证据4：物业缴费收据复印件，证明被告交房时间； 证据5：付款凭证复印件，证明被告交房时间； 证据6：装修保证金收款收据复印件，证明被告的交房时间； 证据7：小区道路、绿化现场照片复印件，证明被告交付的商品房不符合合同约定的条件。 证据8：福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明合格交房时间是2018年8月27日 证明9：企业信息表复印件，证明被告的主体信息； 证据10：判决书复印件，证明法院判决被告要承担逾期交房违约金的事实。 对刘礼红提交的证据，万年公司的质证意见如下： 证据1、身份证。质证意见：无异议。 证据2、《商品房买卖合同》。质证意见：无异议。 证据3、销售不动产统一发票。质证意见：无异议。 证据4、物业缴费凭证。质证意见：真实性无法确定，且与本案没有关联性，不能证实原告的主张。 证据5、付款凭证。质证意见：真实性无异议 证据6、装修保证金收款收据。质证意见：真实性无法确定，且与本案没有关联性，不能正实原告的主张。 证据7、小区照片。质证意见：真实性有异议，这不是小区的现状，不能证实原告的主张。 证据8、《竣工备案表》。质证意见：真实性无异议，但需要说明的是，原告起诉要求支付的是逾期交房违约金，那么应当确定的是逾期交房的时间，而逾期交房的时间与竣工验收的时间是两个完全不同的法律概念，应当予以区分。 证据9、企业信息。质证意见：无异议。 证据10、判决书。质证意见：真实性无异议，但从该判决书中可以看出，原告已于2018年2月26日对自身的权利进行处分，但其没有保留剩余诉权，如今起诉属于再次起诉。 万年公司向本院提交以下证据： 证据1、《日出东方房屋交接验收表》。证实：2017年7月21日，原告在《日出东方房屋交接验收表》中签字，交接了涉案房屋。 证据2、现场照片。证实：涉案小区的道路、绿化、设施等均符合规定。 证据3、交房通知书，证明被告通知原告2016年4月30日办理交房手续。 对万年公司提交的证据，刘礼红的质证意见如下： 对证据1无异议；对证据2照片是现在的，在2018年8月22日前是没有做好的；对证据3有异议，因为2016年4月30日房屋没有竣工验收好，所有没有去交接。 上述证据，具备证据属性，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月27日，刘礼红与万年公司签订一份《商品房买卖合同》（含附件六“合同补充协议”），向万年公司购买位于永安城区，建筑面积123.94平方米，房价款为1006023元，刘礼红已付清购房款976023元（由于银行贷款无法审批，被告要求原告用现金付款并给予原告优惠30000元，原告一次性支付了购房款1006023元，后被告退还原告30000元）。涉案房产于2012年12月7日开工。2017年7月21日，刘礼红与万年公司办理了讼争房屋的交接手续，刘礼红缴交了2016年9月1日至2017年8月31日的物业管理费1931元，装修保证金5000元。日出东方项目中的第15幢楼于2018年8月27日通过永安市住房和城乡规划建设局房屋竣工验收并办理备案。 2018年2月26日，刘礼红向本院提起诉讼，请求判令：万年公司按合同约定日0.03%支付自2016年1月1日起至2017年7月21日的逾期交房违约金计166022元。本院于2018年5月27日作出（2018）闽0481民初959号民事判决书，判决万年公司应于判决生效后十日内向刘礼红支付逾期交房违约金166022元。 《商品房买卖合同》（含附件六“合同补充协议”）在当事人争议较大的房屋交付、违约责任、不可抗力、产权登记、税费交纳等方面有如下约定： 合同第八条（交付条件与期限）第一款规定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，…；4、购房款应到达出卖人账户；第二款规定，如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；第三款规定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、详见合同附件六。 合同第十一条（交接）规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件六补充协议处理。 合同附件六第五条规定，对本合同第八条补充如下：1、该条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：（1）市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工；（2）配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等引起的延误（如外事活动通管制、高考及安全检查期间、文明城创建活动等）；（3）施工期间遇到降雨超过60mm，或遇到6级以上（含6级）强风或4级以上（含4级）地震的；（4）施工期间发生非出卖人责任或非出卖人所能控制的事件引起的出入道路受阻，主要设备故障等造成施工受阻，供水、供电、供气部门未能按与出卖人签订的合同及时接通室内外的水、点、气等设施而引起的延误。（5）政府或有关部门要求施工单位暂停施工，如高考期间暂停施工、重大事件期间交通管制的因素（按实际停工天数计算顺延）。（6）买受人逾期支付购房款及相关费用（包括但不限于按揭款、应付违约金、专项维修资金、物业费及相关税费等）的，除依《商品房买卖合同》第七条和本协议规定承担逾期付款的违约责任外，出卖人的交房日期可相应顺延，且无须承担逾期交房的违约责任。商品房交付时，如存在局部瑕疵（指不影响该房屋结构安全的情形），双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续，出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋的交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任。2、本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件。如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担本合同第八条第二款第一项的告知义务。3、如发生商品房买卖合同第八条及本条前述所列的“特殊原因”导致的延期交付，买受人同意出卖人不另行书面或口头告知，出卖人可凭永安市有关主管部门、单位或该项目的勘察、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，在交房时据实予以延期。 合同附件六第六条（关于公共配套、基础设施的约定）规定，按照合同第八条第一款第2、3项约定的公共配套、基础设施未能在出卖人承诺的期限内达到使用条件，双方同意在分清责任后按以下方式处理：1、属于出卖人的原因，出卖人提供临时供水、供电，水电费用按相关部门的正常标准向买受人收取，出卖人敦促相关部门尽快办理。煤气开通费用按照国家规定由出卖人承担；2、不属于出卖人的原因，则出卖人有义务及时告知买受人未能达到使用条件的原因，并尽力配合解决，但不承担相应的经济补偿责任。不属于出卖人的原因，是指出卖人已经与水、电、煤气、有线电视、电信等相关单位签订相应施工合同，并按合同履行了相应的付款义务，但相关单位没有如约履行义务的情况。 合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（2）逾期超过60日后，…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之3［该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率］的违约金。 合同第十四条（关于产权登记的约定）规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记结构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款活期利率向买受人支付违约金。 合同附件六第九条规定，合同双方同意将买卖合同第十四条第一款变更为：出卖人应当在商品房交付使用60日内办理房屋所有权初使预登记。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，双方同意按买卖合同第十四条第2项处理（即前述“买受人不退房…向买受人支付违约金”）。办理按揭贷款的买受人必须书面委托出卖人代办权属登记，买受人需在交房当日提供相应的资料前缴清相应税费，且买受人须在接到出卖人电话通知或书面通知后3日内到场面签。由于买受人原因造成产权登记无法办理，则出卖人不承担产权办理登记的违约责任。 合同合同附件六第三条规定，本合同的售价仅指合同约定的单价与建筑面积之积。不包含但不限于有线电视、电话、宽带入网费、水电过户费、邮政信报箱费、公证费、预告登记费、抵押权预告登记费、房产抵押手续费、专项维修基金、物业管理费、契税、土地登记费、房屋登记费、印花税、工本费等其他按规定应由买受人缴纳的税费等及其他费用。如有增加或改变的相关税与费按政府规定收取，具体收取时间以出卖人通知为准。如买受人未按照约定时间支付上述费用，则按本协议第二条逾期付款承担违约责任，同时出卖人有权不予交房，且不构成任何违约。若在合同履行过程中因政策的改变所产生新规定的费用，由买卖双方各自承担相关费用。物业专项维修基金的收取、使用、管理的办法按国家相关建设行政主管部门的规定执行。 合同附件六第十一条第10项载明，本项目分期建设…。 合同附件六第十一条第15项载明，补充协议条款为商品房买卖合同不可分割之组成部分，与合同具有同等法律效力，如购房合同与本补充协议书约定的内容不一致的，以本补充协议的约定内容为准，在签订《商品房买卖合同》前，买受人已对主合同及本补充协议条款认真阅读，出卖人已应买受人要求对主合同及本补充协议进行了充分说明，买受人表示充分理解和无异议，并同意遵守。 本院认为，刘礼红与万年公司于2014年9月27日签订的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。刘礼红按约缴付购房款，万年公司却未能按合同约定于2015年12月31日前将符合约定条件的涉案商品房交付给刘礼红，已构成违约。故万年公司应承担逾期交房的违约责任。刘礼红虽已实际接收了该房屋并占有使用至今，但不能改变万年公司交房行为违约及违法的性质。接收房屋行为并不意味着刘礼红同意万年公司变更《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，不能成为万年公司免责事由，更不能视为刘礼红放弃对万年公司违约行为的追究权利。且刘礼红事后以提起诉讼要求万年公司承担逾期交房违约责任的方式表明其并不同意万年公司变更合同约定的房屋交付条件及不放弃主张权利。故万年公司仍应承担交付房屋后至涉案房屋竣工验收合格之日的逾期交房违约责任。考虑因刘礼红已实际接收房屋并占有使用，其实际损失较小，交接房屋时虽未竣工验收合格，但不影响刘礼红居住使用等事实，根据公平原则，本院酌情确定万年公司应承担2017年7月22日至2018年8月27日（共计402天）70%的逾期交房违约责任，即每日违约金按已支付房款的日万分之三计算。万年公司应当支付给刘礼红的逾期交房违约金共计82396元（976023元×0.03%×402天×70%）。万年公司未能在房屋交付使用后12个月内使刘礼红取得房屋权属证书，应以已付购房款为基数、按银行同期存款活期利率即0.35%向刘礼红支付违约金。万年公司于2017年7月21日向刘礼红交房，逾期时间应从2018年7月22起算至2019年8月2日止共376天，逾期办理房屋权属证书违约金计算方式为：976023元×0.35%÷365天×376天＝3519元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故上述计算标准得出的违约金82396元未超出法律规定的范围，万年公司提出按日万分之三计算违约金畸高要求调整的意见，本院不予支持。权利放弃必须明示方产生法律效力，刘礼红未明示放弃追究万年公司从交房至涉案房屋竣工验收期间的违约责任，因此，对万年公司所称刘礼红“没有保留剩余诉权”，应予驳回起诉之主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决如下： 一、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向刘礼红支付逾期交房违约金82396元； 二、福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向刘礼红支付逾期办理房屋权属证书违约金3519元； 三、驳回刘礼红的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2781元，减半收取1390.5元，由刘礼红负担427.5元，福建万年房地产有限责任公司负担963元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  王泽明 二〇一九年十一月四日 书记员  项满春 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。