湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1121民初1453号原告：肖秋华，女，1963年8月27日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：江欣，北京市兰台（长沙）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邵子铭，北京市兰台（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南雅贞投资管理有限公司，住所地长沙市开福区新河街道芙蓉北路6号1栋10楼1015-1房。法定代表人：陈洪明，执行董事，总经理。被告：陈洪明，男，1973年8月18日出生，住长沙市开福区。二被告共同委托诉讼代理人：周寰奇，湖南齐顺律师事务所律师，特别授权。被告：雷志勇，男，1980年10月19日出生，汉族，住湖南省祁东县。原祁阳县三度美口腔门诊部（已注销）经营者。第三人：祁阳县三度美口腔门诊部，住所地祁阳县龙山街道办事处人民东路王府坪商业街A栋二楼。经营者：钟继辉，男，住祁阳县。原告肖秋华与被告湖南雅贞投资管理有限公司（以下简称雅贞公司）、陈洪明、雷志勇、第三人祁阳县三度美口腔门诊部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法由简易程序变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江欣、邵子铭，被告雅贞公司、陈洪明共同委托诉讼代理人周寰奇等到庭参加诉讼。被告雷志勇、第三人祁阳县三度美口腔门诊部经营者钟继辉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖秋华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告雅贞公司、陈洪明的《房屋租赁合同》；2、判令被告雅贞公司与被告陈洪明、雷志勇共同向原告支付2019年度租金共计人民币60,000元；3、判令被告雅贞公司、陈洪明支付原告违约金330,000元；4、判令被告雅贞公司与被告陈洪明、雷志勇赔偿改装房屋给原告造成的损失共计人民币50,000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告雅贞公司于2017年3月24日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于祁阳县浯溪镇民生南路中段的房屋出租给被告雅贞公司。该房屋租赁合同约定该房屋租赁期为10年，自2017年3月24日起至2027年4月3日止。双方还约定了被告雅贞公司应与原告协商转租事宜，以及违约情形下需支付200%违约金等情况。此后，被告雅贞公司在未告知原告的前提下，将该房屋转租至被告雷志勇。截至原告起诉之日，被告雅贞公司与被告雷志勇未支付给原告租金，给原告造成了重大损失，致使房屋租赁合同的合同目的无法实现。故原告诉请法院判令解除原告与被告雅贞公司签订的《房屋租赁合同》，被告雅贞公司作为承租方、被告雷志勇作为实际使用人，须共同向原告支付2019年度租金60,000元，同时被告雅贞公司需支付原告自2017年4月至今合同总租金（165,000元）200%的违约金。另外，两被告未经原告许可，擅自改装原告出租的房屋，给原告造成了损失。原告为恢复原状，出资5O000元请装修公司等进行全面改装，该装修款项应由三被告共同承担。被告雅贞公司辩称，原告要求雅贞公司与陈洪明共同承担责任没有依据，雅贞公司在本案中不是适格的主体，请求法院依法驳回原告对被告的诉请。被告陈洪明辩称，被告陈洪明在本案中不应当承担违约责任及支付租金的义务，原告应当向被告雷志勇及第三人进行追偿。被告雷志勇未到庭，未予书面答辩。第三人祁阳县三度美口腔门诊部未到庭，未予书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的证据二：房屋租赁合同，拟证明原告与被告雅贞公司之间的租赁合同关系。被告雅贞公司对该证据2的真实性有异议，认为原告提交的复印件中第5页中约定2019年5月10日7个工作日内协调处理此事，而原告提交的原件中没有这个约定。租赁该房屋是陈洪明个人为开设复升口腔门诊所实施的租赁行为，经查询祁阳县复升口腔门诊部的工商登记于2018年1月15日，登记注册在祁阳县龙山街道办事处百花中路，其类型为个体工商户，经营者为陈洪明，该工商登记信息与原告提交的房屋租赁合同是可以印证的。被告雅贞公司虽然在合同的签署页盖有公司的专用章，但被告雅贞公司并不是该合同的实际履行主体，实际上也并未实施租赁房屋的行为。陈洪明设立祁阳县复升口腔门诊部是其个人的投资行为，本案的适格被告应当是祁阳县复升口腔门诊部及其经营者陈洪明；被告陈洪明对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该合同为原告与被告陈洪明签订，用途是开设祁阳县复升口腔门诊部，在承租方一栏有明确表明，且在合同第7条第1款有规定，根据约定可以看出双方是允许承租方转让或者转出，且有约定在转让或转出后各方的权利义务变更为新的一方，被告雅贞公司对该房屋租赁合同并不知情。本院认为，被告陈洪明既系被告雅贞公司法定代表人，又是该房屋租赁合同的签约人，其对在房屋租赁合同复印件上签字约定2019年5月10日7个工作日内协调处理此事的证据二的真实性、合法性无异议，该房屋租赁合同与本案法律关系和处理具有直接关联性，且该证据客观真实、来源合法，本院应予采信；2、对原告提供的证据五：图片一张，拟证明房屋被实际装修并使用。被告雅贞公司对证据五的三性均有异议，提出原告未提交原件。被告陈洪明对证据五的三性均有异议，认为该图片不能证明图中的房屋就是租赁物，也不能证明涉案所涉房屋的原始状态，不能作为原告诉请赔偿的依据。本院认为，该证据为租赁房屋的现场外观图片，能证明租赁房屋门头招牌为三度美口腔并原被实际装修使用，且现已停业空置的现状情况与本院现场拍摄的租赁房屋外观照片相一致，对本院现场拍摄的租赁房屋外观照片原被告双方均无异议，故对该证据本院予以采信；3、对原告提供的证据六（作为证据四的补充）：中国建设银行个人活期账户交易明细，拟证明雅贞公司向原告方支付了相应的合同款，实际履行了合同。被告雅贞公司、陈洪明共同委托代理人对该证据六的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该交易记录没有明确使用的用途，无法明确就是房租，我司会核查这笔款项的具体用途和请示支付的人员，如为股东陈洪明利用公司资金填补个人项目的资金需求，我司将向其进行追索。被告陈洪明对该证据的真实性、合法性无异议，但该款支付的性质是不是房租无法体现出来，支付该款项的具体情况我方会向当事人核实。本院认为，两被告均对证据的真实性没有异议，该证据来源合法，两被告与原告除租赁房屋外无其他任何经济往来，两被告未提供证据证明该笔转账用于其他用途，故本院对该证据予以采信；4、对被告陈洪明提供的证据一和证据二：其中证据一，祁阳县三度美口腔门诊部信息（雷志勇），拟证明复升口腔门诊部转让后登记设立的个体户；证据二，祁阳县三度美口腔门诊部信息（钟继辉），拟证明其经营者和经营地址变更情况。原告对该二份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。该二份证据均系本案当事人基本信息相关情况的证明与本案具有关联性且经质证对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信；5、对被告陈洪明提供的证据三（共7项）：（1）卫生机构分类代码证（2）医疗机构执业许可证（3）委托书（4）申请变更登记事项（5）文件、证件及上级主管部门意见（6）复升口腔变更登记申请（7）祁阳县复升口腔门诊部信息等共计7项证据，拟证明陈洪明依法对复升口腔门诊部进行了变更。原告对该证据组中（1）、（2）真实性、合法性无异议，对该证据组中（3）-（7）的真实性、合法性有异议，对上述7项证据的关联性均有异议，认为与本案无关。本院认为，原告对证据组三中的（1）、（2）证据的真实性、合法性无异议且系本案当事人基本信息相关情况的证明与本案具有关联性，本院予以采信；证据三中的（3）-（7）证据均为复印件，无法核实真实性且与本案不具关联性，对上述3-7项证据不予采信；6、对被告陈洪明提供的证据四（共2项）：（1）聘书（2）雷志勇身份证，拟证明转让后的情况。原告对该证据四中的（1）聘书三性均有异议，认为没有原件，无法核实，且与本案没有关联性，对证据四中（2）雷志勇的身份信息无异议。原告质证理由充分，对聘书不予采信，对雷志勇身份证信息予以采信；7、本院对第三人祁阳县三度美口腔门诊部主管闰伊杰的调查笔录，其内容为三度美口腔门诊部主管闰伊杰认为，现同名的三度美口腔门诊部在法律上已经不是同一法律主体关系，本案的处理与其现在的三度美口腔门诊部无关。原告对笔录的真实性、合法性无异议，争议标的房屋的现在情况说明，房屋现在已使用，处于待出租状态，房屋结构已经发生改变。至于房屋经营者是谁与原告方没有关联，原告是基于房屋租赁合同所认的承租方；被告对调查笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，第三人称经营者与祁阳县三度美雷志勇没有关联，祁阳县三度美口腔门诊部于2018年1月26日成立，于2018年11月2日进行了经营场所的变更，变更后的地址为湖南省永州市龙山街道办事处王府坪2楼，根据个体工商户条例第十条第一款规定，可见前后两家三度美口腔门诊部均是依据个体工商条例所进行的变更，地址一致。仅是经营者发生了变更。各方到庭当事人对本院调查笔录的真实性无异议，本院依法予以确认；8、本院2019年9月10日所拍摄涉诉租赁房屋外观照片，拟证明租赁房屋门头招牌为三度美口腔并原被实际装修使用且现已停业空置的现状情况。原被告双方对照片真实性均无异议，但被告认为该证据说明在被告陈洪明设立的祁阳县复升口腔门诊部转让之后，该房屋的实际使用人及承租人均已变更为祁阳县三度美口腔门诊部，同时该证据不能证明该房屋的主体结构有所变更及最终的使用人为祁阳县三度美口腔门诊部。对该外观照片的真实性本院依法予以确认。被告雷志勇、第三人祁阳县三度美口腔门诊部未到庭，视为其自行放弃举证、质证权利。结合当事人的陈述和经本院审查采信的证据，本院认定事实如下：2017年3月24日被告陈洪明为筹备成立祁阳人民医院口腔分院、祁阳县复兴口腔医院，其作为乙方承租方与原告肖秋华作为甲方签订了《房屋租赁合同》，租赁原告位于祁阳县浯溪镇民生南路中段（祁阳县龙山街道办事处百花东路）的一楼双门面房屋作为其筹备医院的医疗用房。被告陈洪明作为雅贞公司法定代表人，用雅贞公司专用章在该合同进行了盖章和签名。《房屋租赁合同》约定：该房屋租赁期10年，自2017年3月24日起至2027年4月3日止（10天作为装修期）；第一年租金为50,000元，以后逐年增加10%，即每年增加5,000元，每年租期到期前付清次年房租；乙方在租赁期内在不破坏房屋主体机构及房屋安全的前提下有权对房屋进行适当装修；乙方应合理使用其所承担的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施破坏的，乙方应立即负责修复或赔偿。租赁期间，乙方如因经营问题转让出租屋，应与甲方协商。转让后，本合同对新的房屋所有权和各方继续有效，租金不变动，其至合同期满。即再协商其他事宜。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的应按照合同总租金的200%支付违约金。乙方未按合同之条款提前退租终止合同履行，甲方由此造成的损失按合同总租金200%违约金赔偿。如支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方同意，拆改变动房屋结构。（2）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。合同签订后，被告雅贞公司于2017年3月25日通过其银行账户向原告指定的收款人蒋清明的中国建设银行银行账户二次分别转账48,000元和6,000元，共计54,000元用于交纳第一年房租50,000元及房屋押金等。之后，承租人对租赁房屋进行了装修用于作为由被告陈洪明为经营者成立的祁阳复兴口腔门诊部的经营场地。2017年12月8日，被告陈洪明委托其弟陈洪斌与被告雷志勇签订了祁阳复兴口腔门诊部收购协议，将祁阳复兴口腔门诊部包括原租赁房屋在内的相关资质、物资、人员及经营门面等所有权、经营权及原租赁房屋的承租权进行了全部转让。2018年1月26日，被告雷志勇作为个体工商户的经营者在祁阳县市场监督管理局注册成立了祁阳县三度美口腔门诊部，并将涉案租赁房屋一楼双门面的门头招牌更换成三度美口腔门诊及室内部分更改装修；2018年3月26日，祁阳县三度美口腔门诊部通过全海燕银行账户（附言用途：三度美口腔房租）向原告指定的原收款人蒋清明的中国建设银行银行账户转账55,000元；2018年11月2日，祁阳县三度美口腔门诊部经营场所由原租赁房屋（祁阳县龙山街道办事处百花东路）变更登记至祁阳县龙山街道办事处人民东路皇府商业步行街A栋二楼。之后，祁阳县三度美口腔门诊部将在租赁房屋内的财物陆续搬迁至变更后新的经营场所，原租赁房屋现已实际空置不再营业，原告亦未将其另作他用或重新发租；2019年5月10日，原告因未能收到房屋租金要求被告雅贞公司、陈洪明给付，被告陈洪明在原双方签订的房屋租赁合同复印件上注明“七个工作日处理协调此事”并亲笔签名。后因各方协调处理未果，原告诉至本院。另查明，2017年1月8日雅贞公司工商登记变更为陈洪明的自然人独资公司，该公司在2017年3月24日签订《房屋租赁合同》盖公章时为陈洪明的个人独资公司，现该公司已变更为陈洪明和陈洪斌共同投资或控股的有限责任公司。2019年4月12日，本案第三人经营者钟继辉注册成立了现在的祁阳县三度美口腔门诊部，另被告雷志勇于2018年1月26日成立的原祁阳县三度美口腔门诊部已被注销。本院认为，本案争执的焦点有：一、《房屋租赁合同》承租人主体的认定问题；二、原告提出解除合同是否符合法律规定的问题；三、《房屋租赁合同》相关法律责任的承担问题。详述如下：第一，关于《房屋租赁合同》承租人主体的认定问题，其中双方争执焦点如下：（一）被告雅贞公司是否本案适格的主体及合同抬头与落款签章的主体不一致时合同主体的认定问题?本院认为，被告雅贞公司主体适格，应认定湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明均系本案合同承租人。理由：陈洪明作为经营者为筹备成立祁阳复兴口腔门诊部而与原告签订合同，其既是签约承租人也是实际承租人，其在签订合同时又作为自然人独资的雅贞公司的法定代表人在合同落款盖章处用公司专用章进行盖章和签名且其后通过公司账户进行银行转账支付房租来实际履行合同的行为，应视为雅贞公司和陈洪明事实上同为筹备成立祁阳复兴口腔门诊部的发起人，故认定陈洪明及其独资公司均为合同承租人。雅贞公司、陈洪明辩称合同实际承租人为祁阳复兴口腔门诊部，而祁阳复兴口腔门诊部是由陈洪明个人作为经营者注册成立的个体工商户，实际承租人应为签订合同的陈洪明个人，雅贞公司虽有盖章，但并未因此受益和亏损，因而雅贞公司不是本案适格主体与事实不符，其辩称理由本院不予采纳。（二）房屋转租后承租人主体是否变更的问题？本院认为，房屋转租后承租人主体并未变更为雷志勇和祁阳县三度美口腔门诊部。理由：根据合同约定，乙方如因经营问题转让出租屋，应与甲方协商。根据被告陈洪明、雅贞公司提供的证据及当事人陈述，尚无法证明被告雷志勇收购祁阳复兴口腔门诊部后各方已同意变更雷志勇作为承租人代替履行房屋租赁合同以及陈洪明、雅贞公司与原告已进行协商同意解除租赁合同并免除合同义务达成了合意，故被告陈洪明、雅贞公司作为合同承租方，仍应依照合同约定承担相应责任；对被告陈洪明辩称，根据房屋租赁合同第7条之规定，陈洪明可以转租房屋，转租后依法从事口腔行业没有违反用途，且合同并未约定在转租时需要签订协议。原告因房租问题向被告陈洪明询问过相关情况，陈洪明在转租前告知过原告丈夫蒋清明，故被告陈洪明转租行为并不违约，原告与被告陈洪明签订的合同自复升口腔收购后就已经解除，承受该房屋的承租方变更为雷志勇和三度美，应当由雷志勇和三度美履行转租后的合同权利义务这一辩称理由，不予采纳。（三）本案第三人祁阳县三度美口腔门诊部是否为转租后的实际承租人问题？本院认为，第三人祁阳县三度美口腔门诊部不是转租后的实际承租人。理由：雷志勇原成立的祁阳县三度美口腔门诊部已被注销，现第三人祁阳县三度美口腔门诊部系2019年4月12日由钟继辉为经营者注册成立的个体工商户，两者在法律上并非同一主体，故第三人并非本案的实际承租人和适格主体。第二、关于原告提出解除合同是否符合法律规定的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，三被告在原告起诉至今均未支付拖欠房租款，故对原告以被告拒支付原告租金，违反租赁合同，被告严重违约应解除房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。本案房屋转租后，次承租人对租赁房屋更换了铺面门头招牌并进行室内局部简易装修至今达一年以上以及更换付款人支付房租的事实，原告未提出异议，可以视为出租人知道或者应当知道转租的事实且在六个月内没有提出异议，应当认定出租人已默许转租行为；对原告以不知道转租的事实，只知道换了付款人，门头的变化不代表承租主体的变化，当时原告在长沙不在祁阳且从法律来说，如转租是需要与房屋所有人签订协议等理由来证明原告不知道房屋已转租的事实，不予采信；故对原告以被告未经原告同意下擅自转租严重违约应解除房屋租赁合同的请求，不予支持。第三、关于《房屋租赁合同》相关法律责任的承担问题，其中双方争执焦点如下：（一）三被告雅贞公司、陈洪明、雷志勇是否应共同向原告支付2019年度租金60,000元及共同赔偿改装房屋给原告造成的损失50,000元的问题？本院认为，应由被告雅贞公司和陈洪明向原告支付房屋租赁合同解除前按月计算拖欠的房屋租金，原告诉请要求被告赔偿改装房屋损失不予支持。理由：1、关于确定三被告是否需要共同承担责任的问题。本院认为，原告肖秋华与雅贞公司、陈洪明签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方应按照合同约定履行义务。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案被告雷志勇系房屋转租后的次承租人，转租合同关系不属本案审理范围，故其并非本案合同的相对方，无须与被告雅贞公司、陈洪明共同承担责任；2、关于确定拖欠房租金额问题。本院认为，被告雅贞公司、陈洪明应当向原告支付2019年度租金30,000元。理由：本案中，尽管次承租人雷志勇于当年度租期到期前已事实上进行了搬迁并不再经营租赁房屋，但是尚无证据证明其或者承租人已履行明确告知出租人不再使用租赁房屋和进行房屋移交的行为，故对房屋租赁合同解除前按月计算拖欠的房屋租金应由承租人雅贞公司和陈洪明共同承担。根据本院采信的证据，截至法庭辩论终结时止，被告实际有6个月的房租共计30,000元未付，故被告雅贞公司、陈洪明应当向原告支付2019年度租金30,000元；3、关于赔偿改装房屋给原告造成的损失50,000元的问题。本院认为，原告诉请要求被告赔偿改装房屋给原告造成的损失50,000元不予支持。理由：承租人根据经营需要在符合法律规定和合同约定的情况下对租赁房屋进行装修是其行使承租权利的体现，原告未能提供证据证明被告在违反法律和合同约定破坏房屋主体结构等情况进行装修的事实及造成损失具体金额的依据，应由其自行承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告赔偿改装房屋给原告造成的损失50,000元的请求，本院不予支持。被告雅贞公司、陈洪明提出的原告主张恢复原状出资5万元改装，实际上并未出资改装同时原告也没有提供证据证明被告陈洪明在房屋租赁前的房屋状况和被告陈洪明转租该房屋时的房屋结构变化，被告陈洪明没有对房屋主体结构进行改装，只是进行了适当的装修装饰，因此原告主张的改装赔偿不应得到支持的抗辩理由成立，本院予以采纳。（二）被告雅贞公司、陈洪明是否应当支付原告违约金330,000元的问题。本院认为，原告要求被告雅贞公司、陈洪明支付违约金330,000元过高，应酌情减少。理由：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方约定的违约金为总合同金额的200%，原告在起诉时调整为前三年房租总额的200%计算违约金依然明显高于造成的实际损失，应予以减少。房屋租赁合同解除后未履行完毕期间的租金为出租人的预期收益并非实际损失，不能以此作为损失金额认定的依据，考虑原告闲置的出租房屋重新发租需要一定时间因而造成的实际租金损失及预期收益等综合因素，根据公平诚信原则酌情以当年度一年的合同房租60,000元确定作为违约金。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。另被告向原告交纳的房屋押金等款因各方当事人均未主张权利，本案不作处理，应由当事人另行协商解决。被告雷志勇、第三人祁阳县三度美口腔门诊部经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院按照查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告肖秋华与被告湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明签订的《房屋租赁合同》；二、被告湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告肖秋华支付截至法庭辩论终结时止拖欠六个月的房屋租金30000元；三、被告湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告肖秋华支付违约金60,000元；四、驳回原告肖秋华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,900元，由原告肖秋华负担5,900元，被告湖南雅贞投资管理有限公司、陈洪明负担2,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  陈铁山审 判 员  于杨宁人民陪审员  石端香二〇一九年十一月四日法官 助理  陈 燊书 记 员  黄露云附：本裁判文书适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。