重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）渝05执异637号案外人：彭红梅，女，1970年2月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，总经理。委托诉讼代理人：杨建冲，北京市浩天信和（重庆）律师事务所律师。被执行人：重庆金易房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道333号金易·上品源5、6幢裙房幢2-1#-1，统一社会信用代码91500112709437269F。法定代表人：简广斌，执行董事。被执行人：重庆市金易建筑工程有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路2号金易都会1幢7-商1，统一社会信用代码9150011270936934X4。法定代表人：简广斌，执行董事兼总经理。被执行人：简广斌，男，1972年9月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：陈玉姣，女，1987年5月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被执行人：李灵川，男，1974年7月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：李玉容，女，1971年6月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：敖祥云，男，1956年6月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：张建英，女，1957年11月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：黄亮，1973年4月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：周智慧，女，1972年2月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：陈辉，女，1972年8月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。被执行人：吴家兵，男，1967年11月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：徐元琴，女，1944年8月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：王评乐，女，1982年12月29日出生，汉族，住重庆市北部新区。被执行人：廖英峻，女，1996年9月17日出生，汉族，住重庆市北部新区。被执行人：廖某1，女，2006年8月21日出生，汉族，住重庆市北部新区。法定代理人：王某（其母），住重庆市北部新区。被执行人：廖某2，女，2013年6月2日出生，汉族，住重庆市北部新区。法定代理人：王某（其母），住重庆市北部新区。被执行人：重庆中科普永奥地产有限公司，住所地重庆市永川区汇龙路370号2号楼，统一社会信用代码915001187748785899。法定代表人：谢宁倡，董事长。被执行人：重庆空港实业有限公司，住所地重庆市空港工业园区（渝北区双凤桥），统一社会信用代码91500112203535427N。法定代表人：白莉，执行董事。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆公司）申请执行重庆金易房地产开发（集团）有限公司（以下简称金易房地产公司）、重庆市金易建筑工程有限公司（以下简称金易建筑公司）、简广斌、陈玉姣、李灵川、李玉容、敖祥云、张建英、黄亮、周智慧、陈辉、吴家兵、徐元琴、王评乐、廖英峻、廖某1、廖某2、重庆中科普永奥地产有限公司（以下简称普永奥公司）、重庆空港实业有限公司（以下简称空港公司）合同纠纷一案中，案外人彭红梅对执行位于重庆市渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢3-1-2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人彭红梅称，其与金易房地产公司于2015年1月12日签订《以房抵债协议书》，约定以金易伯爵世家2幢3-1-2房屋抵债公司欠款1,024,333元，其于2018年1月16日入住，请求解除对上述房屋的查封。本院查明，原告华融资产重庆公司与被告金易房地产公司、金易建筑公司、简广斌、陈玉姣、李灵川、李玉容、敖祥云、张建英、黄亮、周智慧、陈辉、吴家兵、徐元琴、王评乐、廖英峻、廖某1、廖某2、普永奥公司、空港公司合同纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2017）渝05民初1017号民事判决，判令：一、被告金易房地产公司向原告华融资产重庆公司清偿债务9000万元及支付重组收益和违约金；二、原告华融资产重庆公司对简广斌、李灵川、敖祥云、黄亮、陈辉、普永奥公司提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、原告华融资产重庆公司对徐元琴、王评乐、廖英峻、廖某1、廖某2共同所有的9套抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告金易建筑公司、简广斌对上述债务承担连带责任；五、被告陈玉姣以其与简广斌的夫妻共同财产为限对上述债务承担连带责任；六、驳回原告华融资产重庆公司的其他诉讼请求。判决后，华融资产重庆公司不服，上诉至重庆市高级人民法院，该院于2019年4月30日作出（2019）渝民终118号民事判决，判令：一、维持（2017）渝05民初1017号民事判决第一至第五项；二、撤销（2017）渝05民初1017号民事判决第六项；三、华融资产重庆公司就空港公司提供的抵押物（注：所附抵押物清单中包含了空港公司位于渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢3-1-2号房屋）优先受偿；四、驳回华融资产重庆公司的其他诉讼请求。判决生效后，华融资产重庆公司向本院申请强制执行，本院于2019年7月1日立案执行，执行案号（2019）渝05执1329号。另查明，2014年1月22日，华融资产重庆公司、空港公司、重庆三峡银行股份有限公司渝北支行共同向重庆市渝北区房屋权属登记中心出具《关于同意将已抵押在重庆三峡银行渝北支行名下金易伯爵世家资产向中国华融重庆分公司办理第二顺位抵押的函》，载明：三方一致同意将已抵押在重庆三峡银行股份有限公司渝北支行名下的空港公司所拥有的金易伯爵世家项目资产向华融资产重庆公司办理第二顺位抵押。该函所附的《抵押物清单》中包含了空港公司名下位于渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢3-1-2号房屋。2014年1月23日，华融资产重庆公司与空港公司签订《抵押协议》，内容为：为确保华融资产重庆公司与金易房地产公司、金易建筑公司签订的《债务重组协议》履行，空港公司原意以其财产为上述协议所形成的债权提供抵押担保，抵押物清单包括了坐落于渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢3-1-2号房屋在内的多套房屋。2014年1月27日，空港公司与华融资产重庆公司签订《重庆市房地产抵押合同》，并办理了抵押登记。抵押合同中所附抵押物清单与《抵押协议》所附抵押物清单一致。再查明，2015年1月14日，金易房地产公司（甲方）与彭红梅（乙方））签订《以房抵债协议书》，内容为：鉴于甲方向乙方借款本金100万元，约定利率为0.2%。截至2014年12月31日，甲方尚欠乙方本金100万元，利息24,333元。现就甲方所欠乙方债务清偿的相关事宜达成如下协议：一、甲、乙双方确认，截至2014年12月31日，甲方尚欠乙方本息共计1,024,333元。二、协议各方同意甲方用由甲方开发的房屋抵偿所欠乙方的债务。该房屋位于金易伯爵世家2幢3-1-2号，建筑面积167.81平方米，抵偿单价每平方米6,500元，总价为1,090,765元。三、该房屋为现房，设置抵押，甲方在协议生效之日起一年之内解除抵押。四、甲方所欠乙方债务按本协议抵偿后，乙方还需另行向甲方支付66,432元，该款项由乙方在签订本协议之日一次性付清或向银行办理按揭贷款手续。五、若甲方未按本协议第三条约定履行，抵房约定不再履行，乙方有权要求甲方一次性支付全部欠款。金易房地产公司出具的《借款审批单》载明：时间为2014年4月24日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到彭红梅人民币，借款金额为500,000元，预计还款日期为2015年4月24日归还，审批意见为月息二分，每月支付。金易房地产公司出具的另一份《借款审批单》载明：时间为2014年9月23日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到彭红梅人民币，借款金额为500,000元，预计还款日期为2015年9月23日归还，审批意见为月息二分，每月支付。还查明，2019年4月28日，重庆市高级人民法院作出（2019）渝执保41号执行裁定书及协助执行通知书，保全查封了空港公司名下包括位于渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢3-1-2号房屋在内的共计338套房屋及车库。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述规定，不动产买受人的物权期待权得以成立需同时满足四个条件，缺一不可，且前述规定适用的对象为不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，首先，案外人彭红梅与被执行人并没有签订书面买卖合同，双方达成的是《以房抵债协议书》，以房抵债协议首先是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对不动产交易的物权期待权。其次，案外人对未办理过户登记存在过错。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据此规定，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。本案中，案外人在与被执行人签订以房抵债协议时，案涉房屋已抵押给申请执行人并办理了抵押登记，案外人在明知案涉房屋已设定抵押的情况下仍与签订以房抵债协议，接受案涉房屋抵债，其对不能办理房产过户存在过错。综上，案外人与被执行人达成的是以房抵债协议，并没有签订书面买卖合同，且案外人对不能办理房产过户存在过错。因此，案外人彭红梅对案涉房屋不享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人彭红梅的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇一九年十一月二十八日书记员 口青华