辽宁省沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0104民初2489号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：李向才，系行长。委托诉讼代理人：董越男，辽宁邦言律师事务所律师委托诉讼代理人：李兴喜，辽宁邦言律师事务所实习律师被告：张艳华。被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司。法定代表人：黎家辉，该公司经理。委托诉讼代理人：张美尊。原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告张艳华、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司(以下简称“保利达公司”)借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董越男、李兴喜，被告保利达公司委托诉讼代理人张美尊到庭参加诉讼，被告张艳华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告解除与被告2016年6月20日签订的借款合同，被告立即偿还借款本金459201.66元及利息14679.17元（截止至2018年7月21日）至本息还清之日止按照工行个人住房贷款利率计算的罚息；2、请求判令原告对抵押房产享有优先受偿权；3、被告保利达佳伴地产（沈阳）有限公司对该笔贷款负连带赔偿责任；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告张艳华于2016年6月20日签订个人购房借款合同一份，合同约定原告为被告张艳华提供个人住房贷款47万元用于购买位于沈阳市住房，建筑面积119.98平方米。贷款期限为30年，年利率4.165%，按月等额本金还款。保利达佳伴地产（沈阳）有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后原告于2016年6月22日按照合同约定如数发放贷款47万元，并与被告张艳华到房产部门办理了上述房产的他项权利手续。被告本应按借款合同约定的期限、本金按月偿还贷款本息，但是被告于2017年2月开始拖欠贷款，连续逾期9期以上，经我行多次催缴，始终未能清偿逾期贷款本息。截止2018年7月21日该贷款余额为459201.66元，积欠利息14679.17元。为保护原告合法权益，故原告诉至法院。被告张艳华未到庭答辩。被告保利达公司辩称，张艳华欠款情况我方不知情，对于担保责任我公司同意按照合同约定履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了借款合同、放款凭证、抵押预告登记、按揭协议、阶段性担保承诺函、对账单等证据佐证。二被告未向法院提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告张艳华、保利达公司于2016年6月20日签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称“借款合同”）一份，被告张艳华向原告借款人民币47万元，借款期限为360个月，自2016年6月20日至2046年6月22日止。《借款合同》第四条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次货款利率为基准利率，按上下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率的处理方式为：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；B、在贷款期限内不调整。合同第九条关于罚息约定为：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%确定。9.2借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收60%确定。9.3贷款利率按第四条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。同时约定由被告保利达公司作为保证人，保证期间为贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。并于2014年10月23日，与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定由被告保利达公司对购房人的贷款承担阶段性连带责任保证，协议第四条约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告保利达公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。本案中，被告张艳华的借款用途用于购置位于沈阳市沈河区的房屋，并将该处房产作为借款抵押，于2016年6月24日办理了商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人。借款合同签订后，原告于2016年6月22日向被告张艳华发放贷款47万元。贷款发放后被告偿还了部分欠款及利息。截止2018年7月21日，该笔贷款尚欠借款本金459201.66元及利息14679.17元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张艳华经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及庭审情况对原告提供的案件事实予以认定。原告与被告张艳华、保利达公司签订《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。借款合同约定，借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告张艳华未按合同约定按时足额向原告偿还借款本息，已违反合同约定，原告要求解除合同及立即清偿借款本息及罚息，本院予以支持。关于原告主张被告保利达公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告保利达公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。在原告与被告保利达公司签订的《按揭贷款业务合作协议》中写明在在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告保利达公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，未超过保证期间，故原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告张艳华的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告张艳华、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2016年6月20日签订《个人购房借款/担保合同》；二、被告张艳华于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金459201.66元及利息14679.17元（利息计算截止至2018年7月21日）；三、被告张艳华于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（自2018年7月22日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、工商银行的相关规定执行）；四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对本判决第二项、第三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人张艳华追偿；五、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费8408元，保全费2889元，公告费660元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  李炳玲审判员  郑友杰审判员  赵 刚二〇一九年十一月二十日书记员  韩倩文