辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0302民初3256号原告：鞍山万科物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜川，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：裴晓斌，男，1970年4月14日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：洪盼盼，女，1972年3月27日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区，系裴晓斌的妻子。原告鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）诉被告裴晓斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卜川、被告裴晓斌的委托诉讼代理人洪盼盼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令裴晓斌给付拖欠物业费2891.88元、电梯费480元、违约金455.47元，合计3827.35元；2.诉讼费由裴晓斌承担。裴晓斌系鞍山万科惠斯勒11-1201房业主，建筑面积141.76平方米。原告与被告于入住时签订《前期物业服务合同》，根据合同约定：物业服务费由原告按建筑面积以1.7元/月/平向被告收取，被告应于每年12月20日前向原告缴纳次年上半年物业费，每年6月20日前向原告交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一次，应交纳欠费总额的3‰向乙方作为违约金。现被告拖欠2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费。裴晓斌拖欠物业费已经构成违约，故诉至法院，要求裴晓斌交纳上述费用。裴晓斌辩称：我没有按时缴纳物业费事出有因，原告提供的物业服务存在重大瑕疵，费用应酌情减免。原告未尽到物业管理职能，不能提供与《前期物业服务合同》约定相符的物业服务，导致被告财产遭受损失，应承担相应的违约责任。具体事实如下：2018年7月18日被告的车辆停靠在小区公共车位内被砸，2018年10月9日小区内车胎被扎。被告不仅交付全年物业费还全额向原告支付了停车管理费（车辆损失共支付修理费2180元）；没有理由收取违约金，报案后一直等待解决问题，物业不作为违约在先，并非恶意拖欠。被告并未接到缴纳物业费的通知，原告也没有证据向被告催收过物业费，对该部分诉讼请求不应予以支持；不能承担诉讼费用，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况，使当事人利益失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，维持社会经济秩序，彼此尊重对方利益，理由正当允许当事人行使抗辩权，希望提升物业的服务管理工作，切实给业主带来更多的信任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：万科物业与裴晓斌签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由万科物业为鞍山提供物业服务，物业费的收费标准为1.7元/月/平方米，电梯费的收费标准为40元/户/月。业主应于每年6月20日前预缴当年度下半年物业管理服务费，每年12月20日前预缴下一年度上半年物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。裴晓斌在购买房屋一处，面积为141.76平方米，裴晓斌未交纳2019年1月1日至2019年10月31日的物业费2409.9元、电梯费400元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。万科物业是具有收费资质的物业服务单位，依法为万科惠斯勒小区提供物业服务，裴晓斌作为小区的业主应按照合同的约定交纳物业费。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，万科物业向裴晓斌所住小区提供物业服务的行为符合法律规定，裴晓斌作为小区业主，其接受物业公司提供的物业管理服务，应按照合同的约定支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，裴晓斌作为小区业主而没有履行按时交纳物业服务费的义务，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故对于万科物业要求裴晓斌给付拖欠的2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费、电梯费的诉讼请求，虽然双方签订的物业合同中约定了业主应于每年6月20日前预缴当年度下半年物业管理服务费，但是物业费、电梯费的收取应按照原告实际提供服务期限计算，未发生部分应以实际发生时为准。故本院支持2019年1月1日至2019年10月31日的物业费2409.9元、电梯费400元，其他部分万科物业待实际发生后另诉主张。关于万科物业要求裴晓斌给付违约金的诉讼请求，因《前期物业服务合同》第四章约定了违约责任，该服务合同第十四条明确规定，未能足额交纳物业物业服务费用的，每逾期一日按应按未付款部分的3‰作为违约金，因此万科物业的诉讼请求符合合同的约定。但考虑裴晓斌仍是小区业主，依然在小区内居住，而万科物业仍是为小区提供物业服务的物业服务单位，小区的物业服务单位与业主之间应相互理解，多进行沟通和交流，从而为提高小区整体居住环境，改善物业服务质量，提升全体业主生活品质提供保障。万科物业的工作与裴晓斌每日的生活密切相关，因此双方的矛盾必须即时化解而不能再深化。裴晓斌应按照合同约定按时、足额交纳物业费，履行合同义务，万科物业应努力提升服务品质，多考虑全体业主，特别是已经足额交纳物业费的业主的利益，与业主一起，为整个小区长远的发展做努力。因此，万科物业主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于裴晓斌提出万科物业未尽到物业管理职能，未提供与《前期物业服务合同》约定相符的物业服务，物业不作为等物业服务上存在的瑕疵的抗辩理由，在物业公司已经完成物业服务主要义务的情况下，物业服务企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，从而影响小区全体业主，特别是已经足额交纳物业费的业主的利益，降低物业服务质量，造成恶性循环。故裴晓斌的抗辩理由，本院不予支持。关于裴晓斌提出物业不作为导致其车辆被砸、车胎被扎的抗辩理由，根据物业服务合同第一章第四条约定，物业服务内容不含业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与万科物业协商一致另有约定的除外。车辆停靠在车位被砸不属于物业服务合同约定的条款，与物业服务合同无关。故裴晓斌的抗辩理由，本院不予支持。关于裴晓斌提出不能承担诉讼费用的抗辩理由，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，故裴晓斌的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第二十二条之规定，判决如下：一、裴晓斌于本判决生效之日起十日内给付鞍山万科物业服务有限公司2019年1月1日至2019年10月31日的物业费2409.9元、电梯费400元；二、驳回鞍山万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由裴晓斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 冰人民陪审员  王丽萍人民陪审员  张 杰二〇一九年十一月十八日代理书记员  刘姣依