江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初16546号原告：朱凡芃，女，1993年8月12日生，汉族。委托诉讼代理人：张家训，系原告朱凡芃母亲。委托诉讼代理人：孙佳丽，江苏斐多律师事务所律师。被告：南京恒裕房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MF10C17，住所地南京市江宁区麒麟街道袁家边路18号。法定代表人：陈凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾孝红，该公司员工。委托诉讼代理人：袁明珠，该公司员工。原告朱凡芃与被告南京恒裕房地产开发有限公司（以下简称恒裕房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱凡芃的委托诉讼代理人张家训、孙佳丽，被告恒裕房地产公司的委托诉讼代理人顾孝红、袁明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱凡芃向本院提出诉讼请求：判令被告恒裕房地产公司向其支付迟延交房期间的违约金81711.72元、支付赔偿金80000元、承担律师费10000元。事实和理由：2017年5月4日，其与恒裕房地产公司签订《南京市商品房预售合同》，其购买位于南京市江宁区房产（以下简称案涉房屋），含上下跃，下跃房屋计入产权面积，恒裕房地产公司应于2018年5月30日前交付该商品房。2018年5月底，其验收房屋时发现，下跃房间有4根排水管横穿，房屋并未达到交付标准，根据合同附件11第三条第六款“乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在合理的时间内解决，此段时间不视为延期交房”的规定，其就下跃房间的排污、排水管总理与恒裕房地产公司反复沟通，要求恒裕房地产公司将4根管道移出房屋，但恒裕房地产公司一直未给出解决方案，已经超过合同约定的合理解决时间，应承担延期交房的违约责任。双方合同对迟延交付约定甲方逾期180日，按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，甲方使其超过180日，乙方要求继续履行协议，按已收价款的万分之一/天计算，上述逾期违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，故恒裕房地产公司应当支付房屋总价2%的违约金81711.72元。恒裕房地产公司不适当在房屋中安装公共给排污管、排水管，造成其无法装修入住，只能在外租房居住，恒裕房地产公司应赔偿其因此产生的物质损失，主张租金损失80000元。被告恒裕房地产公司辩称，原告朱凡芃2017年5月4日签订合同购买了其开发建设的龙珺花园15幢105室，其开发建设商品房严格按照国家相关规定，2018年5月25日取得了建设工程规划核实合格书，2018年5月30日取得竣工验收备案表，争议的15幢105户型内的排水管道设计及施工均符合国家规定，而朱凡芃提出的按照住宅说明书，该说明书当中仅是包括了该套户型内给排水的支管，不含内排水主管内的管线，而室内主管出室内的管线也是必须要存在的，朱凡芃的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年5月4日，原告朱凡芃（乙方）与被告恒裕房地产公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》（编号为宁房预售合字2016223904号），约定甲方已领取宁房销第2016200128号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房；甲方预售给乙方坐落于南京市江宁区含下跃，建筑面积为244.25平方米，价款4085586元；该商品房设计用途为一般住宅，层高3米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注）；甲方应于2018年5月30日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应当取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：甲方逾期180日内，按已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，甲方逾期超过180日，乙方要求继续履行协议，按已收价款的万分之一/天计算，上述逾期违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。该合同的附件11甲乙双方的其他约定第三条第6款约定：乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在合理的时间内解决，此段时间不视为延期交房。该合同的附件2中未标注层高。合同签订后，朱凡芃已向恒裕房地产公司支付了全部价款。2018年5月底，恒裕房地产公司向朱凡芃交付房屋。朱凡芃认为恒裕房地产公司交付的房屋下跃房屋中有排水管穿过，该排水管并未按照排水平面图进行施工，并要求恒裕房地产公司予以整改，但恒裕房地产公司未能整改。2018年9月，朱凡芃向本院提起诉讼。2019年9月26日，恒裕房地产公司对4根管道整改完毕。审理中，朱凡芃表示约定的违约金不足以弥补其损失，故其又主张了赔偿损失，且以实际损失为限，并明确其主张的违约金81711.72元系房屋总价的2%，赔偿金80000元是2018年5月30日至2019年9月26日共15个月的租金损失。朱凡芃未能提供证据证明其在交付房屋之日向恒裕房地产公司就装修、设备提出异议。另查明，案涉房屋的下跃房间计入房屋的建筑面积。下跃房间有4根横穿房屋的管道，其中2根横穿两个房间，总长度为7.125米，2根横穿客厅，总长度为2.84米，4根管道距墙面均为1米，距房间顶部均为0.72米，距地面均为2.07米。经本院询价，案涉房屋2018年至今的租金约为2500元/月。又查明，2018年9月28日，朱凡芃（甲方）与江苏斐多律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定甲方因合同纠纷一案，委托乙方律师孙佳丽为案件代理人，代理此案的程序；甲方向乙方支付代理费1万元。朱凡芃已支付1万元律师费给江苏斐多律师事务所。上述事实，有《南京市商品房预售合同》、住宅使用说明书、图纸、建设工程规划核实合格书、竣工验收备案表、维修单、勘验笔录、照片、委托代理合同、律师费发票及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告朱凡芃与被告恒裕房地产公司签订的商品房预售合同合法有效，应受法律保护。恒裕房地产公司与朱凡芃在合同中约定房屋层高为3米，而其交付的房屋下跃中因有4根管道横穿房屋，而管道距地面仅为2.07米，影响了房屋的正常使用，恒裕房地产公司应当采取补救措施，进行改造。恒裕房地产公司于2019年9月26日对案涉房屋改造完毕。朱凡芃在恒裕房地产公司改造完成前无法正常居住使用该房屋，故恒裕房地产公司应当承担相应的违约责任。朱凡芃要求按照合同附件11甲乙双方的其他约定第三条第6款约定主张违约金，但其未能提供证据证明在房屋交付之日对装修、设备提出异议，且其已接收了房屋，故其要求按总房款2%的标准要求恒裕房地产公司支付违约金81711.72元，无事实和法律依据，本院不予支持。双方对房屋瑕疵交付没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，因恒裕房地产公司的交付的房屋不符合合同的约定，给朱凡芃造成的损失，可参照租金的标准自房屋交付之日起计算至维修完毕之日止，现朱凡芃主张的15个月未超过该期限，故损失共计37500元（2500元/月×15个月）。朱凡芃要求恒裕房地产公司承担律师代理费，无合同的约定，亦法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南京恒裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告朱凡芃的损失37500元。二、驳回原告朱凡芃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3734元，由被告南京恒裕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  乔 华人民陪审员  庞翠平人民陪审员  吕均东二〇一九年十一月二十九日书 记 员  吴 甜