四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17434号 上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区武科东二路2号1栋。 负责人：刘志容。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：深圳市百利玛建材发展有限公司。住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路梨园路笋岗仓库2#楼六楼6038。 法定代表人：邓雨珠。 委托诉讼代理人：郑杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柯宏，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青羊区筑木家具经营部。住所地：成都市青羊区锦里西路119号1楼5、6号。 经营者：左会超。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：成都友豪百利玛商场管理有限公司。住所地：成都市武侯区武科东2路2号。 法定代表人：雷体伏。 委托诉讼代理人：吴丹，男，公司员工。 上诉人深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司（以下简称百利玛成都分公司）、深圳市百利玛建材发展有限公司（以下简称百利玛公司）因与被上诉人青羊区筑木家具经营部（以下简称筑木经营部）、原审第三人成都友豪百利玛商场管理有限公司（以下简称友豪商场管理公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百利玛成都分公司、百利玛公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5329号民事判决第二项，改判驳回筑木经营部要求赔偿装修损失372271.8元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由筑木经营部承担。事实和理由：一、筑木经营部装修残值不高。百利玛成都分公司与筑木经营部签订的《租赁经营合同》明确约定了租赁期限的相关事项。筑木经营部的租赁期间为2015年3月1日至2015年12月31日，续签期至2016年12月31日，其装修价值应在22个月内摊销完毕，至合同解除之日，装修残值为40.9%，即（910900-700）×40.9%=372271.8元。二、一审法院按照百利玛公司与成都友邦豪生酒店管理有限公司租赁合同的时间来计算筑木经营部与百利玛成都分公司的租赁期限，进而折算装修残值无法律依据。本案中，租赁关系是产生在百利玛成都分公司与筑木经营部之间，应当按照他们之间租赁合同约定的租赁期限来折算装修残值。且双方并未约定一定续约，若有续约预期系筑木经营部单方预期。一审法院以筑木经营部单方预期认定并非合同约定的租赁期限，从而作为装修残值的计算依据，无任何法律依据。综上，一审法院判决百利玛公司、百利玛成都分公司赔偿筑木经营部装修损失773700元错误。 筑木经营部辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，不应当支持百利玛成都分公司、百利玛公司的上诉请求。 友豪商场管理公司述称，对于百利玛成都分公司、百利玛公司的上诉无意见。 筑木经营部向一审法院起诉请求：1.百利玛成都分公司、百利玛公司赔偿筑木经营部装修损失773700元、合同保证金20000元、装修押金2000元、停车卡押金200元、其他损失191100元，合计987000元；2.百利玛成都分公司、百利玛公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年，友豪商场管理公司承租成都友邦豪生酒店管理有限公司位于成都市武侯区商场。 2015年3月，友豪商场管理公司与筑木经营部签署《租赁经营合同》及《补充协议》，约定将成都市武侯区面积246平方米商铺出租给筑木经营部。租赁期限自2015年3月1日至2015年12月31日，合同续签期为2016年1月至2016年12月，并约定了租金及管理费的标准。合同签订后，筑木经营部缴纳保证金、水电费押金共计20000元。 2015年6月5日，成都友邦豪生酒店管理有限公司与百利玛公司签订《商业用房租赁合同》，约定将成都市武侯区的房屋，即案涉商业用房出租给百利玛公司，租赁期为2015年7月1日至2023年6月30日。 后，筑木经营部、百利玛成都分公司及友豪商场管理公司签订《出租方主体变更协议书》，约定出租主体由友豪商场管理公司变更为百利玛成都分公司，所有权利义务由百利玛成都分公司承接，其他合同约定的内容和条件不变；合同第二条约定“乙方（筑木经营部）应当按照租赁合同中的约定直接向丙方（百利玛成都分公司）履行义务”；合同第三条约定“原甲方（友豪商场管理公司）已经收取乙方（筑木经营部）的租赁保证金、押金等费用，甲方应直接转交给丙方（百利玛成都分公司），达到退费条件时，乙方可直接找丙方退回。” 一审另查明，筑木经营部支付案涉商铺租金至2016年3月31日。 2016年3月，百利玛成都分公司与包括筑木经营部在内的多家商户发生纠纷，多家商户在商场门口张贴《关于百利玛建材中心全体商户维权告知函》，称“由于百利玛建材中心在商场经营过程中未有效进行空位招商、商业氛围营造、市场宣传与推广等管理与运营工作，造成全体商户巨额亏损”。百利玛成都分公司发布《关于成都百利玛公司商户诉求事件的通告》，指出22家商户存在拖欠租金的严重违约行为，影响商场经营。后，百利玛成都分公司与包括筑木经营部在内的多家商户多次协商未果，百利玛公司及百利玛成都分公司将整个“友豪百利玛国际厨卫中心”商场停业。 关于商场停业的时间，百利玛成都分公司陈述为2016年4月25日，筑木经营部陈述为2016年2月29日。围绕该主张，百利玛成都分公司提交了以下证据：1.2016年5月25日出具的《关于深圳百利玛成都分公司商户闹事维权的情况说明》，其中载明：“2016年4月25日，以澜帝负责人余强、特能杰负责人王学文、千川负责人郭建军、格力负责人王林、欧普照明负责人肖三为首的商户召集社会闲杂人员近200人，聚集在商场严重扰乱商场正常经营活动。深圳百利玛集团针对此事件在充分分析后，决定商场停止营业并放弃经营”；2.百利玛成都分公司驻商场员工2016年4月的《工资及社保、公积金发放台账》《记账凭证》《付款申请单》《业务回单》，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在向驻商场员工发放工资，购买社保及公积金；3.百利玛成都分公司与成都尼彩图像有限公司、成都晟意天光文化传播有限公司等多家广告公司的《协议书》及2016年4月的《付款申请书》、税务发票、《业务回单》等付款凭证，拟证明2016年4月百利玛成都分公司仍在为商场购买广告服务。筑木经营部未提交证据，仅陈述从2016年1月起，百利玛成都分公司驻商场管理人员就已大量减少。百利玛成都分公司对筑木经营部的该陈述意见不予认可。故，对于商场停业的时间，一审法院对百利玛成都分公司提交的证据予以采信，认定为2016年4月25日。 纠纷发生后，筑木经营部委托四川龙华资产评估有限公司对案涉商铺的房屋室内装饰装修项目进行评估。2017年2月17日，四川龙华资产评估有限公司出具《资产评估报告[川龙华评报字（2017）第001号]》，《委估资产评估明细表》载明，装修日期为2015年10月，评估价值原值为910900元（其中，可搬迁资产700元），净值为773720元（其中，可搬迁资产700元）。 一审又查明，2019年初，案涉商铺已被收回，截至庭审之日，筑木经营部并未实际占有该商铺，商铺装修已被破坏，无法进行鉴定。 一审法院认为，友豪商场管理公司与筑木经营部所签订的《租赁经营合同》《补充协议》以及筑木经营部、百利玛成都分公司及友豪商场管理公司三方签订的《出租方主体变更协议书》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。 关于合同的履行、解除及解除的原因问题，百利玛公司及百利玛成都分公司认为在合同履行过程中，包括筑木经营部在内的多家商户违反合同约定拖欠租金，出现严重的违约行为，故百利玛成都分公司行使解除权，于2016年3月31日向筑木经营部发函并张贴《关于提前终止合同及归还场地的通知》之时，合同即解除。筑木经营部则认为长期以来，百利玛成都分公司对商场经营管理不善，尤其是从2015年底起，公司对商场管理人员进行了大规模裁员，运营出现较大问题，且自行停止商场营业，导致合同无法继续履行，且筑木经营部已经足额缴纳租金及管理费，因此合同解除的原因在百利玛公司及百利玛成都分公司。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，百利玛成都分公司作为出租人应按照约定提供符合商场内商户经营条件的场地。本案中，在《租赁经营合同》及《补充协议》约定的租赁期间尚未届满的情况下，百利玛公司及百利玛成都分公司将商场停业，违反了合同约定，2016年4月25日商场停止营业，商铺已失去实际效用，合同已实际解除。故本案中导致合同解除的原因在于百利玛公司及百利玛分公司的违约行为。 对于筑木经营部要求百利玛成都分公司、百利玛公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院认为，涉案商场作为经营家装厨卫用品的专业商场，承租商户必然存在装修需求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，应予支持……”之规定以及《出租方主体变更协议书》第一条之约定，对于未形成附合的装饰装修物，即可搬迁资产，由筑木经营部拆除；对于剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失，友豪商场管理公司不承担责任，又因百利玛成都分公司系百利玛公司的分公司，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由百利玛公司、百利玛成都分公司承担。 关于装饰装修残值的计算依据及方法问题，筑木经营部认为应以其委托四川龙华资产评估有限公司出具的《资产评估报告》中的净值作为装饰装修残值。百利玛公司、百利玛成都分公司则认为该委托评估是筑木经营部单方委托的，且评估方法不正确，对评估报告不予认可。一审法院认为，庭审中，筑木经营部、百利玛公司、百利玛成都分公司均认可案涉商铺的装修已无法进行再次评估，且双方均不申请鉴定机构人员出庭，故，对于装饰装修的原值，一审法院采纳《资产评估报告》的数据；对于装饰装修残值的计算方法，评估公司采用的成新率折算的方法不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，故对于装饰装修的残值，一审法院对《资产评估报告》的净值数据不予采纳，应按照租赁期来折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失。虽然《租赁经营合同》约定的租赁期间为2015年3月1日至2015年12月31日，但基于百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期至2023年6月30日的事实以及一般而言商场的经营时间是一个较长期间的常理，加之包括筑木经营部在内的商户中也有多户在该《租赁经营合同》签订之前就已承租案涉商铺的情形，且《租赁经营合同》中亦有关于继续租赁使用经营场地的约定，可以推断，包括筑木经营部在内的多家商户承租案涉商铺，投资数十上百万元进行装修，是基于约定租赁期届满后继续承租的预期，且对于商铺出租方而言也并不排除此种预期，因此，若以《租赁经营合同》约定的租赁期间来计算剩余租赁期以此折算剩余租赁期内的装饰装修残值损失显然有失公平，也不符合双方当事人的预期。故一审法院认为，以《资产评估报告》中扣除可搬迁资产的装饰装修评估价值原值为基数，以筑木经营部装饰装修的时间至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间即2023年6月30日为租赁期间，以合同解除次月至2023年6月30日即86个月为剩余租赁期，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失较为适宜。本案筑木经营部装饰装修的时间为2015年10月，故租赁期间为93个月，剩余租赁期内的装饰装修残值损失的具体数额为：（910900-700）÷93个月×86个月=841690.32元。现筑木经营部主张的赔偿装修损失的金额为773700元，故一审法院予以支持。 对于筑木经营部要求百利玛成都分公司、百利玛公司返还保证金、押金的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后，筑木经营部缴纳的保证金、水电费押金共计20000元应予以返还。关于返还的主体问题，按照《出租方主体变更协议书》第三条的约定，应由百利玛成都分公司负责返还，依照《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，故一审法院确定返还义务主体为深圳市百利玛建材发展有限公司、深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司，对筑木经营部要求友豪商场管理公司承担返还义务的诉讼请求不予支持。 对于筑木经营部要求百利玛成都分公司、百利玛公司赔偿工人工资、营业利润的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、百利玛公司、百利玛成都分公司于判决生效之日起五日内向筑木经营部返还保证金、水电费押金共计20000元；二、百利玛公司、百利玛成都分公司于判决生效之日起五日内向筑木经营部赔偿装修损失773700元；三、驳回筑木经营部其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13670元，由筑木经营部负担2677元，百利玛公司、百利玛成都分公司负担10993元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人百利玛公司、百利玛成都分公司的上诉请求与被上诉人筑木经营部的答辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人赔偿装修损失，以及一审法院对装修损失的金额认定是否正确。 根据本案查明的事实，百利玛成都分公司的合同义务为提供适租场地，且因案涉商场的特殊性，其作为经营主体，亦应提供相应的经营条件。因在履行过程中，百利玛成都分公司与筑木经营部等承租人发生矛盾，筑木经营部欠付租金系履行合同违约，但百利玛成都分公司将案涉商铺所在商场整体停止经营的行为，导致承租的场地失去经营条件，系双方解除合同合同的主要原因。原审法院对此事实的认定和相应责任的判定正确，本院予以确认。 关于上诉人提出一审法院确定的装饰装修残值的计算依据及方法错误问题。本院经审查认为：一审法院以《资产评估报告》中扣除可搬迁资产的装饰装修评估价值原值为基数，以常成兵装修时间至百利玛公司向成都友邦豪生酒店管理有限公司承租案涉商场的租赁期届满时间为租赁期间，以合同解除次月至约定租赁期限届满之日，以此方法计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失符合契约精神、客观实际以及法律规定，对残值金额的认定正确，本院予以确认。一审法院已就该计算方式的理由进行了详细阐述，本院不再就此进行赘述。综上，一审法院对残值金额的认定正确，本院予以确认。 关于百利玛公司、百利玛成都分公司上诉提出根据《租赁经营协议》第六条第3款的约定，不论何种原因终止合同，其不应当承担赔偿责任的理由。本院经审查认为，该条款的适用，应系双方合同履行完毕后的返还或协商一致解除合同的情况。该条款并未排除守约方向违约方主张合同权利，百利玛公司、百利玛成都分公司的该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人百利玛公司、百利玛成都分公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7321元，由深圳市百利玛建材发展有限公司成都分公司、深圳市百利玛建材发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 赵 锋 审判员 廖 方 二〇一九年十一月四日 书记员 龙春光