贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7948号原告：贵州金馨和物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区后巢乡四方河村兰坝二组临2号二楼。法定代表人：黄波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄维佳，女，该公司工作人员。被告：王安福，男，1970年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区黔江路7号6栋2单元附2号。原告贵州金馨和物业服务有限公司（以下简称金馨和物业公司）与被告王安福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告金馨和物业公司委托诉讼代理人黄维佳、被告王安福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金馨和物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即支付中海城市花园小区6-2-2号房从2014年6月10日起至2018年12月31日期间的物业费5539.15元，违约金1661.75元、二次加压费270元、住宅水电公摊费162元、水电代缴服务费54元。2.诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是中海城市花园小区6-2-2号房业主，该房屋建筑面积为160.4平方米。原告与该小区业主委员会签订了物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，2014年到2015年物业费单价为每月每平方米0.5元，2016年以后物业费单价为每月每平方米0.7元，逾期未按时交纳物业费按累计未付金额每日千分之一计违约金。后原告履行了合同相关权利义务，对小区进行了规范的物业管理，但被告自2014年6月10日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日欠费54个月零20天。2014年到2015年每月欠缴物业费金额为80.2元，欠缴物业费18个月零20天，为1497.07元。2016年后每月欠缴物业费金额为112.28元，欠费36个月，为4042.08元，被告共计欠缴物业费5539.15元，违约金按欠缴金额的30%计算为1661.75元。二次加压费每月5元、住宅水电公摊费每月3元、水电代缴服务费每月1元，均以54个月计算。经多次催缴被告仍拒绝交纳物业费，原告遂诉至本院。被告王安福辩称：1.被告是中海城市花园小区6-2-2号房业主，房屋建筑面积为160.4平方米，原告入驻小区后被告没有向其交过物业费。房屋自购买后就一直漏水，房屋地基下沉，墙壁开裂，被告因房屋漏水向住建局进行过投诉，法治直通车栏目也进行过报道，但最终并未得到解决。2.原告未按照合同约定提供服务，原告入驻小区后并未通知业主，把绿化用地全部改成了停车场，住户乱搭乱建原告也不作为，小区卫生很差，垃圾桶乱丢乱放，只有一个人打扫卫生，小区经常发生偷盗事件。3.小区的物业费一直是每月每平方米0.5元，原告来了过后就涨到了0.7元，被告不清楚涨价的事情。本院经审理认定的事实如下：被告王安福为贵阳市花溪区黔江路7号中海城市花园小区6-2-2号住宅的业主，房屋建筑面积为160.4平方米。2015年6月9日，原告（乙方）与贵阳市花溪区中海城市花园小区业主委员会（甲方）签订《贵阳市花溪区中海城市花园住宅小区物业管理服务合同》，主要约定如下：1、乙方为坐落于贵阳市黔江路7号中海城市花园小区全体业主提供物业管理服务。2、服务内容包括房屋建设共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、小区内的建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；提供水费、电费、煤气费、收视费、房租等代收代缴收费服务，该服务由业主自行选择。3、委托管理期限为三年，自2014年6月10日零时起至2017年6月9日23时止。4、收费标准为住宅水电公摊费每户3元/月，住宅代收代缴服务费每项2元/月，物业服务费为0.5元/平方米，物业服务费按月缴纳，业主或者物业使用人应在上次费用到期前5日履行交纳义务，甲乙双方每年根据实际情况可商定调整管理服务费的标准。5、业主未按时足额缴纳物业服务费的，按每日1‰的标准向乙方支付违约金。2015年12月30日，贵阳市中海城市花园小区业主委员会发布通知，决定从2016年1月1日起，物业服务费按0.7元每平方米每月的标准执行。2017年6月9日，原告（乙方）与贵阳市花溪区中海城市花园小区业主委员会（甲方）续签订《贵阳市花溪区中海城市花园住宅小区物业管理服务合同》，主要约定同上述2015年签订的物业管理服务合同，委托期限为2017年6月10日零时至2020年6月9日23时，合同到期前一个月，甲乙双方以业主缴费率作为顺延标准，物业服务费标准为0.7元/平方米、住宅水电公摊费每户3元/月、住宅代收代缴服务费每项2元/月、二次加压费每户5元/月。原告主张的欠费期间为2014年6月10日至2018年12月31日，被告对此予以认可。庭审过程中，被告提交投诉申请及照片，证明被告于2006年因为房屋漏水问题向住建局投诉，房屋一直漏水发霉、墙壁开裂。原告认为房屋质量问题与原告无关，且没有房屋维修基金可以动用。原告提交了黔江社区云凯居委会出具的证明，以此证明原告就小区内存在业主私自搭建违章建筑的情况向居委会进行了反映。2014年8月24日，原告与中海城市花园小区业主委员会发出告示，告知业主为彻底解决小区供水问题，经各级政府及相关部门实地查勘，需在小区增设加压站进行二次供水。2014年10月30日，贵阳筑水建筑安装工程有限责任公司发出停水通知，载明为在中海城市花园小区加装二次供水设备，需关闭供水管道，停水时间为2014年10月31日晚23点至凌晨4点。另，原告提交了委托函、监控系统设备安装合同书、巡逻记录表、保洁签到表、物业工作人员工资表、照片等证据，证明原告履行了合同义务。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、原告的营业执照、被告的身份信息、贵阳市花溪区中海城市花园住宅小区物业管理服务合同、保洁签到表、巡逻记录表、物业工作人员工资表、照片、调整物管费的通知、黔江社区云凯居委会出具的证明、委托函、告示、关于二次加压供水改造项目的情况说明、停水通知、投诉申请及照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与贵阳市花溪区中海城市花园小区业主委员会签订的《贵阳市花溪区中海城市花园住宅小区物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”和第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告王安福作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费，被告也可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业费的抗辩权。同时，因双方合同义务并非同一性质，不属于《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”和第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权和先履行抗辩权的互负债务，不能适用法定抗辩权的规定。关于被告辩称系因房屋漏水而拒交物业费的意见，本院认为，若被告认为房屋漏水问题与原告的物业管理有关的，可另行主张权利，不能以此作为拒付的理由。关于被告辩称小区发生偷盗事件的意见，因被告未提供证据证明且与本案不是同一法律关系，本院不予采纳。关于被告辩称的小区卫生差等意见，在原告已经提供物业服务的情况下，业主若认为服务中存在瑕疵，可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，业主以此为由拒交物业服务费超出合理限度。故对被告抗辩不交纳物业费的上述理由，本院均不予采纳。对原告要求被告支付物业服务费的请求，符合约定的部分，本院予以支持。具体金额计算如下：1、物业费从2014年6月10日至2015年12月31日（共18个月零21天）的物业费为1499.67元（160.4平方米×0.5元／平方米／月×18个月+160.4平方米×0.5元／平方米／30天×21天），2016年1月1日至2018年12月31日（共36个月）的物业费为4042.08元（160.4平方米×0.7元／平方米／月×36月），以上共计5541.75元，原告主张5539.15元，本院从其自愿。2、二次加压费，原告与小区业主委员会签订的第一份合同中并未约定二次加压费，双方在2017年6月9日签订的物业管理服务合同中明确约定为每户5元/月，故二次加压费应当从2017年6月9日起算，即被告应当支付从2017年6月9日至2018年12月31日（18个月零22天）的二次加压费为93.67元（5元/30天×22天+5元×18月）。3、住宅水电公摊费，合同中明确约定为每户每月3元，原告主张162元（3元×54月），符合合同约定。4、水电代缴服务费，合同中明确约定水电代缴服务由业主自行选择，因原告未提交证据证明被告选择了该项服务，故本院不予支持。5、违约金，鉴于原告在管理小区过程中存在未及时协助业主维修损坏的房屋，原告在管理上有一定的瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告王安福于本判决生效之日起三日内向原告贵州金馨和物业服务有限公司支付自2014年6月10日至2018年12月31日期间的物业服务费5539.15元、二次加压费93.67元、住宅水电公摊费162元，共计5794.82元。二、驳回原告贵州金馨和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王安福负担18元，原告贵州金馨和物业服务有限公司负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十一月二十五日书记员  张艺群