山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初4230号 原告：威海市永兴物业服务中心，统一社会信用代码91371002267119844M，住所地威海市环翠区东平街-9号201室。 法定代表人：于春卫，董事长。 委托诉讼代理人：王恩泽，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林××，公司员工。 被告：李××，女，汉族，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：***，山东健华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高传强，山东健华律师事务所律师。 原告威海市永兴物业服务中心与被告李××物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海市永兴物业服务中心之委托诉讼代理人王恩泽、林××、被告李××之委托诉讼代理人***、高传强参加诉讼。本案现已审理终结。 威海市永兴物业服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告物业服务管理费11411.39元，合同违约金2000元，合计金额13411.39元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2004年4月8日，被告所在辖区业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同书》，合同约定，由原告向被告所居住的“××小区”园区提供物业服务。另，合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理使用费，逾期缴费需按应缴费用的万分之三十缴纳违约金。被告系原告提供服务的海滨路××业主，该户业主房屋面积163.02平方米，被告按照合同约定应当向原告缴纳从2004年4月29日至2018年12月31日的物业管理费11476.6元，但被告拒不履行自己的缴费义务。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 李××辩称，1、原告是在2019年5月15日提起诉讼，按照民法总则的时效规定，2016年5月15日之前的物业管理服务费，原告已经超过诉讼时效期间，依法不予支持；2、被告对原告所依据的合同的形成有异议，即使按照合同所约定的收费价格，被告所居住的××属于非封闭小区，物业费标准应为每月0.15元；3、原告所主张的所谓的违约金即原告提交合同中滞纳金，滞纳金属于公权力机关对于违法的相对行政人的一种处罚，原告并无权利，即使将滞纳金理解为违约金，原告所主张的违约金也明显高于银行同期贷款利率年利息4.75%的规定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系威海市环翠区海滨北路××房屋业主，房屋建筑面积为163.02平方米。2004年4月28日，原告与威海市××小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同期限为六年，载明原告为威海市环翠区××小区提供物业服务。公共管理服务费由原告按照住户建筑面积每月每平方米封闭区0.4元、非封闭区0.15元于每年的1月份和6月份收取。2016年4月28日，双方再次签订为期六年的合同。 2004年12月23日，威海市物价局出具威价费发【2004】155号《关于××小区物业管理公共性服务收费标准的批复》，载明“威海市永兴物业管理中心：你中心《关于××小区物业管理公共服务费的请示报告》收悉。根据《威海市城市物业管理收费收费暂行办法》的有关规定，经研究，现将你公司实施物业管理的××小区物业管理公共性服务收费标准批复如下：封闭部分（即观海居住组团）物业管理公共性服务标准为每月每建筑平方米0.4元，非封闭部分物业管理公共性服务标准为每月每建筑平方米0.15元。以上批复自2004年12月1日起执行”。威海市环翠区竹岛办事处观海社区居民委员会出具证明一份，载明2018年11月8日，永兴物业新威办事处租用清运垃圾车辆清理乱堆乱放，所需费用500元。 2019年6月17日，竹岛街道办事处物业管理办公室出具《关于观海小区业主信访事项调查情况的报告》，载明，一、基本情况。观海小区位于竹岛街道观海居委会管辖，是新威居住小区的一部分。观海小区原址为威海热电集团（原威海发电厂）厂区，开发单位为威海市洋鑫房地产开发有限公司，1997年开工建设，1999年竣工，共16栋住宅楼，297户业主。小区建成时为开放式小区，由威海热电集团负责管理，无专业物业服务。二、反映问题的调查落实情况。（一）封闭部分无合同、乱加价问题。经查，该问题不属实。2004年5月，适应城市管理需要，威海市物业管理办公室将东至海滨北路、南至渔港路、西至新威路、北至陶瓷厂北路的整个区域划为了一个物业管理区域，成为××小区（观海小区包含其中），组织成立了威海市××小区业主委员会，通过招标选聘了威海永兴物业服务中心，为该区域提供专业化物业服务。2004年8月，威海市热电集团将观海小区整体移交威海永兴物业服务中心管理服务，并根据小区楼宇分布情况和地理位置，将除海滨北路88号、90号外其他14栋楼（新威附路36-49号）实行了封闭。同年11月，威海市物价局以《关于××小区物业管理公共性服务收费标准的批复》（威价费发【2004】155号）确定了新威居住小区物业服务收费政府指导价，观海小区部分称为观海小区组团，物业服务收费标准为每月每建筑平方米0.4元。查阅永兴物业新威小区2018年以前的物业服务收费存根，未发现超标准收费现象。2018年1月，观海小区部分业主向永兴物业服务中心提出对小区大门安装刀闸实行车辆识别管理、增设监控设备等要求，1月18日，原告就部分业主提出的要求在小区张贴了《征求意见书》，并制定了《加强小区物业服务征求意见表》，对相关业主进行了入户征求意见。观海小区16栋住宅楼中，新威附路36号-49号14栋楼263户业主除空置房外，142户业主（54%）签名同意改造和改造后物业服务标准调整为每月每建筑平方米0.6元。因海滨北路88号、90号区域未完全封闭，该2幢楼34户业主物业服务费虽按合同约定为每月每建筑平方米0.4元标准，但经查阅原告2018年至今的物业服务收费存根，业主实际缴费标准是0.3元每月每建筑平方米，比合同约定优惠了25%......（四）小区没有业委会、物业公司未与业主签订合同问题。经查，部分属实。原告确实没有和每一位业主单独签订物业服务合同，但与小区业主委员会签订了物业服务合同，符合物业管理有关法律法规的规定。 2017年7月24日，原告以被告欠付2004年4月29日至2018年12月31日的物业管理费为由诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告自认自2005年1月1日起开始对涉案小区收取物业费，在此之前为了得到小区业主认可，只提供服务不收费。被告认可由原告为被告提供物业服务，但主张其所在小区并非封闭小区，应当按照每月每建筑平方米0.15元收取物业服务费。 本院认为，本案的争议焦点是物业服务收费标准问题。根据威海市物价局《关于××小区物业管理公共性服务收费标准的批复》（威价费发【2004】155号）和竹岛街道办事处物业管理办公室《关于观海小区业主信访事项调查情况的报告》能够认定被告居住的90号楼属于观海小区，观海小区部分称为观海居住组团，物业服务收费标准为每月每建筑平方米0.4元。原告庭审中自认自2005年1月1日起开始对涉案小区收取物业费，在此之前为了得到小区业主认可，只提供服务不收费，故被告欠付的物业服务费应自2005年1月起至2018年12月31日计算按0.4元*163.02平方米*14年*12个月为10954.94元。关于原告主张的违约金，因涉案楼房因地理位置较为特殊，物业管理委托合同书中对物业服务费收费标准约定不清晰，导致双方产生争议，故本院对原告主张的违约金不予支持。关于诉讼时效问题，因物业服务处于持续性状态，按照相关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故原告主张未超过诉讼时效，对于被告抗辩，本院不予采纳。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第八条、第十五条之规定，判决如下： 一、被告支付原告2005年1月起至2018年12月31日的物业费10954.94元； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86元，原告负担23元，被告负担63元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 于 琳 二〇一九年十一月二十五日 书记员 侯雨昕