新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民事判决书（2019）新2201民初1630号原告（反诉被告）：哈密正中物业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区天山北路35号京龙大厦一楼。法定代表人：梁勇，总经理。委托诉讼代理人：梁正中，男，1949年8月26日出生，汉族，系哈密正中物业管理有限公司副总经理，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告（反诉原告）：哈密京龙房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市天山北路35号。法定代表人：计喜龙，董事长。委托诉讼代理人：李俊超，新疆新惠律师事务所律师。原告哈密正中物业管理有限公司（以下简称正中公司）与被告哈密京龙房地产开发有限责任公司（以下简称京龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告正中公司的法定代表人梁勇及委托诉讼代理人梁正中，被告京龙公司的委托诉讼代理人李俊超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《京龙综合大厦物业管理合同》；2.被告向原告支付违约金429996元；3.被告支付物业服务费75000元（2018年1月至2018年3月）；4.被告赔偿原告装修办公室损失20000元。事实及理由：2017年1月21日，原告与被告签订京龙大厦前期物业合同，双方约定原告为被告提供物业服务，期限为8年。合同签订后，原告按约提供服务，至2018年3月底，被告因京龙大厦消防检查不合格被查封，之后被告以种种理由不履行物业合同，导致原告无法开展工作，被迫搬出京龙大厦。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告京龙公司答辩并提起反诉称，1.2017年1月21日，原、被告签订《京龙综合大厦物业管理合同》，被告按合同约定向原告支付物业管理补助费，但原告在管理期间，只派驻4人提供服务，管理混乱，且未能办理停车场收费许可等相关手续，被告无奈只能找其他的物业公司管理。现原、被告签订的合同已经不具备履行的可能，被告同意解除。2.原告是自行离开京龙大厦的，被告从未要求原告离开，被告不存在违约事实，不应承担违约责任；3.被告已经向原告出具承诺书，由原告收取京龙大厦停车场的停车费，用以折抵原告装修办公场地的费用，故原告无权再主张装修费。被告同时提出反诉请求：1.原告向被告返还收取的停车费60000元；2.原告向被告返还收取的电费20000元。诉讼中，被告撤销第2项诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求及反诉请求提交了证据：对原告提供的装修费收条、购房款收据、申请，被告提供的补助款收条、垃圾清运费申请、证明、收款收据，本院组织双方当事人进行质证，双方当事人不持异议，本院予以确认，并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供《京龙综合大厦物业管理合同》、承诺书，证明被告欠付物业服务补助、装修补偿金的事实，被告对该组证据的真实性不持异议，对证明的问题不认可。本院对该组证据真实性予以采信。2.原告提供《物业委托管理合同》，证明被告委托其他物业公司提供服务，构成违约。被告对该证据真实性不持异议，对证明的问题不认可。本院对该证据的真实性予以采信。3.原告提供通话录音三份，证明被告强迫原告离开京龙大厦，被告对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月21日，原告与被告签订《京龙综合大厦物业管理合同》，双方约定：被告将京龙大厦委托原告实行物业管理，京龙大厦建筑面积约25595平方米，地下一层，地上十九层，物业管理费每平方米2元，委托管理期限为八年，自2017年2月1日起至2025年2月1日。由于京龙大厦前期暂不具备收取物业管理费的条件，物业公司2017年2月1日进驻后由被告每月按25000元补助给原告，直到整栋大厦配套设施完善达到收取物业费的标准时，被告停止补助。补助期间，京龙大厦物业管理产生的所有收入归被告所有。原、被告双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应向对方支付整座大厦合同期内物业费总金额的百分之十的违约金。合同签订后，原告按约进驻京龙大厦，并提供物业服务，自2017年2月至2017年12月，被告依合同约定，每月向原告支付补助费25000元，共计275000元。2018年1月，原、被告发生矛盾，被告与新疆国美建筑劳务有限公司签订《物业委托管理合同》，双方约定由该公司为京龙大厦提供物业服务。2018年4月起，原告因物业服务问题多次与被告工作人员及被告法定代表人电话联系，被告工作人员答复受被告法定代表人计喜龙指派更换了停车场及物业办公室门锁。计喜龙本人答复：“后面物业上的事情不让原告干”。因双方未能解决因物业服务产生的纠纷，引起诉讼。另查，2017年6月，原告雇佣案外人于家乡装修京龙大厦物业办公室，于家乡向原告出具收条一份，载明：“今收到梁勇付本人京龙大厦一楼大厅物业办公室不锈钢玻璃隔断，装修款20000元（贰万元整），帐已全部结清。”2018年，被告向原告出具承诺书一份，载明：“本人承诺将京龙大厦停车场交给哈密正中物业管理有限公司经营，经营收入归物业公司自由支配，此收入用于补偿原物业公司一楼大厅办公场地和现办公场地的装修费，经营期限贰年，2018年1月26日-2020年1月26日”。原告认可于2017年10月起共收取长期停车费15760元，原告认为被告于2018年1月被相关单位查封，查封后不应该收取停车费，故2017年10月至2017年12月收取的停车费2447元交付被告，剩余停车费12233元由原告退还业主。另原告认可在2017年5月中旬至2017年12月7日，原告收取临时停车费约3000元，被告认为约5000元。再查，原告收取京龙大厦业主交纳的电费30218.4元，因被告欠付原告工程款等，双方协商互相折抵，原告不再向被告返还收取的电费。又查，2018年1月至2018年3月期间，京龙大厦多次被相关单位查封，未能正常营业，原告陈述其在查封期间提供了安保等服务。本院认为，原告与被告签订的《京龙综合大厦物业管理合同》（以下简称物业合同），系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，对原、被告均具有约束力。本案诉讼中原、被告均同意解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，该合同由双方协商解除，不再继续履行。关于原告的诉讼请求及被告的反诉请求：一、原告主张被告支付2018年1月至3月期间的物业服务费75000元。根据物业合同约定，2018年1月至3月，被告每月应向原告支付物业服务费25000元，共计75000元，但原、被告均认可，京龙大厦在该期间多次被相关单位查封，未能正常经营，原告仅提供了安保等部分物业服务，未履行合同的全部义务，故应适当扣除部分物业费，本院支持被告向原告支付物业费37500元。二、原告主张被告支付装修物业办公室的费用20000元。被告向原告出具承诺书，承诺被告将京龙大厦停车场交给原告经营，此收入用于补偿装修物业办公室费用，期限为贰年。被告据此承诺于2017年10月将京龙大厦停车场交给原告经营，但京龙大厦自2018年1月起停车场未能营业，故对于原告装修办公室的费用，扣除原告已经收取的停车费后，剩余费用由被告向原告支付。关于原告装修办公室产生的费用，根据原告提供的收据证实装修费为20000元，本院予以确认。关于原告已经收取的停车费用应分两部分，第一部分为长期停车费，原告认可收取15760元，其中2018年1月前的2447元用于补偿装修费，之后收取的12233元，由原告退还业主，被告表示同意。第二部分为临时停车费，原告认可收取3000元，被告认为收取5000元，本院酌定4000元。综上，被告应向原告支付的剩余装修费为20000元-长期停车费2447元-临时停车费4000元=13553元。原告收取的2017年12月31日之后的京龙大厦停车费应当退还业主。因原告收取的停车费已经补偿物业办公室装修费，故对被告主张原告支付停车费的反诉请求，本院不予支持。三、原告主张被告支付违约金429996元。原告与被告签订的物业合同约定，原告提供服务的期限为八年，但被告在未与原告解除物业合同的情况下与其他物业公司重新签订了物业服务合同，且根据原告提供的电话录音，被告法定代表人明确表示不同意原告继续提供物业服务，并更换了物业办公室及停车场收费岗亭的门锁，被告以其行为做出了不履行合同的意思表示，构成违约，应向原告支付违约金。被告辩称，原告未能配备充足的安保人员，且管理混乱，导致京龙大厦被查封，但被告未能提供充分有效的证据予以证明，对被告的抗辩理由，本院不予采信。关于原告主张的违约金的金额，原、被告在物业合同中约定：违约方应向对方支付整座大厦合同期内物业费总金额的百分之十的违约金，因原、被告约定前期的物业服务费由被告支付，后期的物业服务费由业主支付，因业主尚未完全进驻京龙大厦，原告在整个合同期间内应收取物业服务费总金额并不明确，且被告提出双方约定的违约金过高，本院结合原告的实际损失，适当调整违约金，按照双方已经履行合同期内物业费总额（275000元+37500元）的30%支持93750元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告哈密京龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告哈密正中物业管理有限公司支付物业服务费37500元；二、被告哈密京龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告哈密正中物业管理有限公司补充装修费13553元；三、被告哈密京龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告哈密正中物业管理有限公司支付违约金93750元；四、驳回原告哈密正中物业管理有限公司要求继续履行合同的诉讼请求；五、驳回被告哈密京龙房地产开发有限责任公司要求原告哈密正中物业管理有限公司返还停车费的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，由原告哈密正中物业管理有限公司负担5854元，被告哈密京龙房地产开发有限责任公司负担3196元，反诉受理费650元，由被告哈密京龙房地产开发有限责任公司负担。邮寄送达费30元，由被告哈密京龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审 判 长 李 艳人民陪审员 林永清人民陪审员 杨爱玲二〇一九年十一月八日书 记 员 韩玉娇