北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初12365号原告（反诉被告）：张海滨，男，1982年7月5日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托诉讼代理人：任滢，广东广和（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王立明，男，1965年9月10日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：蒋曼，北京天昇律师事务所律师。原告（反诉被告）张海滨与被告（反诉原告）王立明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海滨的委托诉讼代理人任滢、被告王立明的委托诉讼代理人蒋曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张海滨向本院提出诉讼请求：1、请求确认张海滨与王立明2018年9月30日签订的租赁合同无效；2、王立明向张海滨返还2017年12月1日至2018年1月15日房屋占有使用费22500元；3、王立明向张海滨支付装修补偿款200000元；4、王立明承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月25日，张海滨与王立明签署《租赁协议》，约定王立明将位于北京市大兴区采廊路半壁店村东头的厂房租赁给张海滨，租赁时间为15年，自2017年4月1日至2018年3月31日年租金为180000元整。合同签订后，张海滨支付了2017年4月1日至2018年3月31日租金155000元，因2017年11月电路问题造成张海滨电器及电脑损坏，王立明同意抵扣22500元。2017年12月1日，北京市大兴区安全生产监督管理局对出租房屋检查中发现库房、办公室一层材质彩钢板面积约700平方米建筑耐火等级不符合要求，对库房及办公室配电箱粘贴封条予以查封，给予“停止一切生产经营活动”的处罚。双方多次沟通，王立明并未采取措施更换屋顶材质，王立明的行为严重影响了张海滨的经营活动。2018年9月17日，北京采邑裕民置业有限公司作为采育镇集体建设用地腾退项目主办单位向张海滨发出腾退告知书，告知腾退截止时间为2018年10月16日，至2018年9月底，张海滨停止经营活动，并于2018年10月13日全部腾空。王立明拒不更换屋顶材质的行为，严重影响了张海滨的经营活动；同时因涉案厂房被征用，王立明应当对张海滨进行补偿和退还租金。王立明辩称，不同意张海滨的诉讼请求，理由如下：首先，因张海滨存在拒不支付租金的行为，双方的租赁合同已经于2018年3月11日解除，因为2018年3月1日是王立明交纳2018年4月1日至2019年3月31日租金的时间，王立明并未交纳，根据合同约定王立明享有解除权；其次，张海滨无权要求王立明给付2017年12月1日至2018年1月15日房屋占有使用费，因为该时间内租金其并未交纳，还有监察部门也并未查封全部房屋，且查封后不久张海滨即能够使用房屋，故并未影响张海滨的经营活动；第三，因张海滨存在不交租金的行为导致合同解除，故不再适用合同中给付装修补偿款200000元的约定。王立明向本院提出反诉请求：1、确认双方2017年3月25日签订的《租赁协议》于2018年3月11日解除；2、张海滨向王立明支付2018年4月1日至2018年10月13日房屋占有使用费96500元；3、反诉费由张海滨负担。事实与理由：2017年3月25日，张海滨与王立明签署《租赁协议》，约定王立明将位于北京市大兴区采廊路半壁店村东头的厂房租赁给张海滨，租赁时间为15年，租金付款方式为年付，每三年递增5%，第一年租金为180000元，每年须提前一个月交纳租金，租金逾期10日视同张海滨自动放弃，王立明有权解除协议。张海滨并未按照协议约定在2018年3月1日交纳2018年4月1日至2019年3月31日租金，且经王立明多次催要后仍未交纳，并占用王立明房屋至2018年10月13日。张海滨辩称，不同意王立明的诉讼请求，理由如下：首先，双方签订的租赁合同因王立明出租的厂房屋没有建设工程规划许可等审批手续，故租赁合同无效；其次，张海滨不同意支付王立明2018年4月1日至2018年10月13日房屋占有使用费，因为王立明并未向张海滨提供适合办公和经营的场所，致使房屋租赁长期处于不稳定状态，张海滨不交纳租金系行使不安抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月25日，张海滨（乙方）与王立明（甲方）签署《租赁协议》，约定王立明将位于北京市大兴区采廊路半壁店村东头的厂房1200平方米租赁给张海滨，租赁时间为15年，自2017年4月1日至2032年3月31日；租金按年支付，每三年递增租金5%，第一年租金为180000元，每年须提前一个月交纳租金，租金逾期超过10日视为自动放弃；合同第五条约定，租赁期内，如果土地被依法征用、占用的……因为乙方在租赁期内已经付出了装修等前期成本，若因上述原因导致租赁合同提前解除而造成乙方经济损失，甲方应予补偿。为免生歧义，双方在此约定：如在本协议签署后十年内发生上述情形，甲方除退还已预先交付的租金外（如乙方已经预交），甲方还应一次性补偿乙方前期成本人民币200000元；合同第六条约定，乙方不按时交租金时甲方享有合同解除权。合同签订后，张海滨共计向王立明交纳租金155000元，2018年9月17日，北京采邑裕民置业有限公司作为采育镇集体建设用地腾退项目主办单位发出腾退告知书，要求于2018年10月16日前腾退才能享受奖励，张海滨于2018年10月13日搬离承租厂房。经本院询问，王立明表示其所出租厂房并未取得建设工程规划许可或相关审批手续，且法庭辩论结束前王立明并未与拆迁公司签订拆迁补偿协议。关于张海滨主张其迟延给付租金及免交22500元租金系经过王立明同意，并向本院提交了短信记录及录音，王立明对上述证据的真实性及证明目的并未提出异议，且在庭后提交的书面质证意见中表示对录音证据真实性证明目的均予以认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中王立明自建出租的房屋并未取得建设工程规划许可证或相关部门批准手续，故其与张海滨之间签订的租赁合同无效。同时又由于实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不影响租赁主体间拆迁利益分配，故本案中根据双方在租赁合同第五条的约定，且考虑到张海滨确实装修的事实，对于张海滨要求王立明支付装修补偿款200000元的诉讼请求，本院予以支持；对于张海滨主张王立明向其返还2017年12月1日至2018年1月15日房屋占有使用费22500元的诉讼请求，因其第一年租金并未按照合同约定交纳180000元，仅交纳了155000元，即第一年租金已经对其免交且并未交纳第二年租金，故对其诉讼请求，本院不予支持。对于王立明要求确认双方2017年3月25日签订的租赁合同于2018年3月11日解除的诉讼请求，因合同无效，本院不予支持；对于王立明主张张海滨向其支付2018年4月1日至2018年10月13日房屋占有使用费96500元，考虑到涉案承租厂房被纳入拆除腾退的时间，结合张海滨实际搬离时间，本院酌情支持张海滨2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金，按照双方约定的租金标准经计算为90000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞都解释的》第九十条之规定，判决如下：一、张海滨与王立明于2017年3月25日签订的租赁合同无效；二、王立明给付张海滨装修补偿款200000元（于本判决生效后十日内履行）；三、张海滨给付王立明2018年4月1日至2018年10月13日房屋占有使用费90000元（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回张海滨的其他诉讼请求；五、驳回王立明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4638元，由张海滨负担515元（已交纳），由王立明负担4123元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1106元，由王立明负担75元，由张海滨负担1031元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  王志刚人民陪审员  梁秀丰二〇一九年十一月二十六日法官 助理  韩 冰书 记 员  张国倩