山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0116民初5693号 原告：山东正泰电缆有限公司，住所地：山东省济南市莱芜区和庄镇驻地。 法定代表人：胡寒立，职务：经理。 委托诉讼代理人：吕霞，山东圣宏律师事务所律师。 被告：王庆鑫，男，汉族，1995年6月15日出生，住济南市莱芜区， 委托诉讼代理人：宋振亮，山东鲁中环宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕敏，山东鲁中环宇律师事务所实习律师。 被告：莱芜银弘房地产开发有限公司，住所地：济南市莱芜区长勺北路（张家洼街道办事处东芹村） 法定代表人：王谢飞，董事长。 委托诉讼代理人：刘勇，济南莱芜衡平法律服务所法律工作者。 原告山东正泰电缆有限公司（以下简称正泰电缆）与被告王庆鑫、莱芜银弘房地产开发有限公司（以下简称银弘房地产）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正泰电缆的委托诉讼代理人吕霞、被告王庆鑫及其委托诉讼代理人宋振亮、吕敏与被告银弘房地产的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正泰电缆向本院提出诉讼请求：1.准予对济南市莱芜长勺北路286-16号8幢西1单元602室房产的执行（房屋价值495132元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月29日，原莱芜市莱城区人民法院（2016）鲁1202民初2040号民事调解书，就正泰电缆诉银弘房地产民间借贷纠纷案确认如下：一、银弘房地产于2016年8月31日之前偿还正泰电缆借款利息86.97万元及诉讼费42400元、律师费25万元；于2016年9月30日之前偿还本金200万元及产生的利息（利息自2016年8月1日至2016年9月30日以本金871万元按月利率2分计算）；于2016年10月31日前偿还本金300万元及产生的利息（利息自2016年10月1日至2016年10月30日以本金671万元按月利率2分计算）；于2016年11月30日前偿还本金200万元及产生的利息（利息自2016年11月1日至2016年11月30日以本金371万元按月利率2分计算）；于2016年12月31日偿还剩余本金171万元及产生的利息（利息自2016年12月1日至2016年12月31日以本金171万元按月利率2分计算）。二、被告应按期支付上述款项，原告放弃其他诉讼请求。如被告逾期偿还任何一笔款项，原告有权在2016年10月份之后立即就上述全部款项申请强制执行。案件受理费减半收取37400元，保全费5000元，由被告莱芜银弘房地产开发有限公司负担。2019年9月，王庆鑫就执行标的提出书面异议，济南市莱芜区人民法院作出（2019）鲁0116执异86号执行裁定：中止对济南市莱芜长勺北路286-16号8幢西1单元602室房产的执行。原告认为该裁定书有错误，理由如下：一、执行裁定书认定事实不清。1.被告开发商是否有商品预售许可证及发证时间没有查清。2.被告诉争的房屋与查封裁定书涉及的房屋并非同一套房屋。认购协议书与裁定书上标注的房屋位置并不相同，并非同一套房屋，虽然开发商出具证明予以证明，但开发商与本案有重大利害关系，是被执行人，其辩解不足为凭据，应以房管局的书证为准。3.裁定书认定被告之间的认购协议书真实是错误的。因为商品房买卖合同都是通过房管局网签办理，这是交易管理和必备程序，而本案被告之间并不存在网签书面合同。4.裁定书对购房者的购房款已经支付，缺乏依据。裁定书仅用开发商的收据来证实已经收款失之偏颇。购房款数额巨大，被告应该提供银行流水或同期的银行提款证明、被告开发商的账务账簿、凭证等证据印证，方可证实其真实性，而本案没有。5.作为被告的购房者名下是否有其他住房，裁定书仅凭房管局的查询资料有失偏颇，其在户籍所在地有住房，故被告不属于仅有一套住房的情况。二、裁定书适用法律不当。1.裁定书认定被告之间的认购协议书合法有效错误。在开发商尚没有提供商品房预售许可证的情况下，其商品房预售行为无法认定为合法有效。2.裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条不当。本案事实证实，本案不具备适用该规定的条件。 王庆鑫辩称，1.事实方面：法院查封了莱芜长勺北路286-16号8幢西1单元602房产，在事实方面，我方对该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，如不中止执行，我方的合法权益将遭受严重侵犯。2015年7月31日，我方与银弘房地产签订了合法有效的书面协议，约定：我方以4110元每平方米的价格购买银弘房地产销售的天泰绿城8号楼2单元6层01室（房管局备案为8号楼西一单元602室），建筑面积约120.47平方米，总价为495132元。我方名下无任何房屋，购买此商品房的目的是为了找对象、作婚房住居使用，签订购房协议，我方缴纳部分房款后，该房就被法院查封，我方在提出执行异议之前就已经支付房款款265000元，超过合同总价款的50%，在莱芜区法院执行异议审查过程中，我方又将剩余房款230132原交至贵院执行专户。所以（2019）鲁0116执异86号执行裁定在认定事实方面是清楚的，是正确的。2.法律适用方面。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定，结合案件事实，我方的申请理由完全符合上述三种情形，我方享有的权利能够排除执行，故应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定中止对该标的物执行。3.其他方面。此事对我方影响很大，银弘房地产拖延交房，正泰电缆查封了属于我方的房子，以上两公司之间是不是确实存在借款令人怀疑。我方购买该处房产，花了全家人的积蓄，失去房屋对我方影响重大。综上所述，原告认为执行裁定认定事实不清、适用法律不当的理由不能成立，我方的理由完全符合法律规定，合情合理，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 银弘房地产辩称，被告王庆鑫与我公司就涉案房产的买卖合同合理合法，且王庆鑫购买房产在原告查封前直至现在已经缴纳购房款，故王庆鑫对涉案房产拥有所有权，故对原告的申请执行具有排除性权利，应该驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王庆鑫与银弘房地产签订的《房屋认购协议》，该合同由银弘房地产加盖公章、并由原告签字确认，本院对该合同的真实性予以认可；2.2015年7月31日、2015年8月5日收款收据两份，其中2015年7月31日的收款收据载明的收款事由为“8-2-601定金”，收款方式为“现金”。2015年8月5日的收款收据载明的收款事由为“8-2-601房款”，收款方式为“刷卡134000元、现金66000元”两份收款收据均由银弘房地产加盖财务专用章，且由经办人签字，本院对该两份收款收据的真实性予以确认；3.2015年8月5日的银联商务的刷卡回执单及活期查询单，本院对该两份证据真实性予以认可；4.2019年9月5日的收款收据，该收据载明“收款事由为补交房款”，该收据由银弘房地产盖章，并由经办人签字予以确认，本院对收款收据真实性予以确认；5.王子文户口本，该户口本显示王庆鑫与王子文系父子关系，本院该户口本的真实性予以确认；6.2019年9月5日客户回单，客户回单载明“付款户名系王子文，转入户名系谢中琼，支取金额为60000元”，银弘房地产认可，谢中琼为其公司代收房款。本院对该回单的真实性予以确认；7.8号楼西1单元602室缴纳明细表，该明细表无公章及经办人签字，本院对该明细表的真实性不予认可；8.2019年9月20日的汇兑往账业务凭证，该凭证系王庆鑫将剩余房款230132元转入我院的凭证，本院对该凭证的真实性予以确认；9.2019年9月5日银弘房地产出具的证明一份，该证明证实王庆鑫购买的房屋的编号即8号楼2单元601室与房管局备案的8号楼西1单元602室为同一房屋，本院对该证明的真实性予以认可；10.2019年9月7日的证明，该证明由莱芜苗山镇铜山村村委出具，证实王庆鑫在本村无宅基地及住房，本院对该证明真实性予以认可；11.房产查询报告，本院对该报告的真实性予以确认；12.商品房预售许可证，本院对该证据的真实性予以确认；13.2019年10月17日的汇款电子回单，本院对该回单的真实性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于正泰电缆与银弘房地产民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月29日作出（2019）鲁1202民初2040号民事调解书，确认：一、银弘房地产于2016年8月31日之前偿还正泰电缆借款利息86.97万元及诉讼费42400元、律师费25万元；于2016年9月30日之前偿还本金200万元及产生的利息（利息自2016年8月1日至2016年9月30日以本金871万元按月利率2分计算）；于2016年10月31日前偿还本金300万元及产生的利息（利息自2016年10月1日至2016年10月30日以本金671万元按月利率2分计算）；于2016年11月30日前偿还本金200万元及产生的利息（利息自2016年11月1日至2016年11月30日以本金371万元按月利率2分计算）；于2016年12月31日偿还剩余本金171万元及产生的利息（利息自2016年12月1日至2016年12月31日以本金171万元按月利率2分计算）。二、被告应按期支付上述款项，原告放弃其他诉讼请求。如被告逾期偿还任何一笔款项，原告有权在2016年10月份之后立即就上述全部款项申请强制执行。本案在审理过程中，本院于2016年6月1日作出（2016）鲁1202民初2040号民事裁定，裁定预查封银弘房地产名下已办理预售许可证但并未出售的坐落于莱芜区长××号××东××单元××房产；8幢西1单元101/302/402/501/502/601/602/702/802/901/902/1601/房产；西2单元501/701/702/802/1402/1502/1602等19套房产。因银弘房地产未履行生效法律文书确定的义务，正泰电缆向本院申请强制执行，执行案号（2017）鲁1202执1084号，本案在执行过程中，继续查封该涉案房产。2019年9月10日，王庆鑫提出异议申请，要求我院解除对莱芜长勺北路286-16号8号幢西1单元602房产的查封，并中止该标的的执行。 2015年7月31日，甲方（被告银弘房地产）与乙方（被告王庆鑫）签订《房屋认购协议》一份，双方约定：乙方自愿认购甲方销售的【天泰绿城】8号楼2单元6层01室，建筑面积约120.47平方米。房屋优惠后单价为4110元/平方米，总价为肆拾玖万伍仟壹佰叁拾贰元整（￥495132元）。乙方在签订本认购协议时，需交付定金人民币伍万元整（￥50000元），乙方所付定金在签订《商品房预售合同》时，自动无息抵作购房首付款。付款方式中，乙方自愿采取第2种付款方式即银行按揭贷款，签订本认购协议时，交付人民币（大写）伍万元整（￥50000元）的购房定金。在甲方售楼处通知之日起7日内交付甲方除贷款以外的首付款并根据自身情况确定贷款银行，交齐银行贷款资料。在甲方售楼处通知之日起3日内签署正式《商品房预售合同》。剩余购房款由乙方与银行签订按揭贷款合同，甲方协助乙方办理相关手续。甲方应在2016年12月31日前，将乙方所购房屋予以交付。甲方在商品房交付使用后7工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。产权具体取得时间以相关房管部门下发证件时间为准。乙方逾期未签订《商品房预售合同》及未付清首期购房款，或乙方不履行本协议书约定条款，则视为乙方单方违约，自动放弃对该协议标的房屋的购房权，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交付的定金甲方不再返还。合同尾部由银弘房地产加盖公章，被告签字并捺印予以确认。 被告王庆鑫在《房屋认购协议》签订后，当日支付定金5000元，于2015年8月5日支付房款200000元，于2019年9月5日支付房款60000元，于2019年9月20日支付剩余房款230132元。被告王庆鑫在其户籍所在地并无宅基地及住房，其名下亦无房产。被告王庆鑫与被告银弘房地产并未签订相关的商品房预售合同。银弘房地产称，未签订的原因是因为王庆鑫在支付购房款后，因提交按揭贷款与银行审批过程中，银弘房地产因涉及纠纷被查封所有土地导致按揭审批未通过，无法与王庆鑫签订正式的商品房买卖合同。另，银弘房地产称，该认购协议中载明的房号与法院查封的房号不一致的原因是在2016年1月左右，涉案的房产经房管局指定的测绘公司测绘后，楼号单元及各房号从西向东排列颠倒了之前签订合同时从东向西排列的顺序。 另查明，山东科虹线缆科技有限公司于2019年4月30日变更为山东正泰电缆有限公司。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判决；……”；第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告王庆鑫与被告银弘房地产签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，王庆鑫亦支付了相应的价款。涉案房产系商品房，银弘房地产与王庆鑫签订认购协议时，银弘房地产虽未取得商品房预售许可证明，但根据银弘房地产提交的《商品房预售许可证》显示其已于2016年1月6日取得了涉案房产的预售许可，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定，本院对该认购协议的效力予以认可。涉案房产虽然登记在银弘房地产名下，但在法院查封之前，双方已经签订了书面买卖合同，王庆鑫购买的房屋系用于居住，且王庆鑫名下无其他用于居住的房屋。另外在王庆鑫提起执行异议之前，其交纳的房款已超过合同约定总价的百分之五十，在执行阶段，王庆鑫将涉案房产剩余价款转账至法院账号。因此被告王庆鑫提交的证据足以证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求执行涉案房产的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告山东正泰电缆有限公司的诉讼请求。 案件受理费8727元，由山东正泰电缆有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  王珊珊 人民陪审员  孙兴民 人民陪审员  王 彬 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  周亚男