广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初25317号原告：王华山，男，1969年6月24日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县，委托诉讼代理人：宋剑良，广东天穗律师事务所律师。被告：涂阳春，男，1987年5月27日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，委托诉讼代理人：王丰平，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢康宁，广东合盛律师事务所律师。原告王华山与被告涂阳春租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王华山及其委托诉讼代理人宋剑良，被告涂阳春及其委托诉讼代理人王丰平、谢康宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王华山向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告涂阳春向原告返还转让费560000元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：经朋友介绍，原告了解到被告涂阳春承租的位于广州市白云区石门街红星村平安大道78号楼房第三、四层的公寓项目。2018年7月1日经双方协商，被告涂阳春将其承租的上述项目转租给原告，经出租人同意在原《租赁合同》上直接将乙方（承租人）涂阳春的名字后面加上原告王华山的名字，原告成为承租人，实际租赁期限为2018年7月1日起至2022年7月10日，共4年。同时，原告与被告涂阳春于2018年7月10日签订《转让协议》，该协议确认：该公寓三、四楼租期还有4年……原告为此支付转让费66万元（含保证金10万元）。2019年6月17日原告接到白云区石门街道办的限期整改通知，因涉案物业属于违章建筑，要求原告承租的上述公寓限期拆除，原告被迫停止营业，因此损失巨大。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告涂阳春辩称，一、本案的法律关系不是租赁合同关系，而是合同纠纷。《转让协议》没有违反《合同法》第五十二条规定，为有效合同。首先，原被告双方于2018年7月10日签订的《转让协议》系双方的真实意思表示。从协议的内容上看，双方转让的标的物为棋牌证、涉案物业内的所有装修、物资，被告协助原告办理营业执照等，该《转让协议》中存在买卖关系、代理关系等等，但绝没有租赁关系。其次，与王华山构成租赁关系的主体为黄文强、张婧筠，而非涂阳春。2018年7月1日，原告在原租赁合同上增加名字，且原告表示2018年7月1日后由其向黄文强、张婧筠缴纳租金，履行租赁合同。第三，租赁合同的效力不影响转让协议的效力。在本案中，租赁合同与转让协议是两个独立的合同，也是两个独立的法律关系。二、如将转让协议作无效合同处理，将会造成被告权利无法保障，使其蒙受巨大损失，有违公平合理的原则。如果将转让协议作为无效合同处理，判决被告向原告返还转让款，被告的损失由谁承担？原告已将涉案物业内的物品搬空，且被告与出租人黄文强、张婧筠不存在合同关系，被告前期投入的装修款等费用损失无法获得补偿。原告在签订租赁合同时未对涉案物业产权来源等进行审查，存在过错。现在原告损失应向黄文强、张婧筠追偿。目前，涉案物业已经搬空，判决相互返还的话，原告无法向被告返还物品。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、《转让协议》、《限期整改通知》、照片、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，被告涂阳春（乙方）与黄文强、张婧筠（甲方）签订《租赁合同书》约定：一、甲方将位于广州市白云区石门街红星村平安大道78号楼房第三、四层（以下简称涉案房屋），租用（建筑）面积900平方米，出租给乙方作公寓棋牌台球用途。租赁期六年，从2016年7月10日起至2022年7月10日止。二、租赁物的租金每月租金合计人民币16000元。租赁保证金人民币拾万元，乙方在签订合同时支付。2018年7月1日，乙方由被告涂阳春变更为原告王华山。2018年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《转让协议》，约定：双方商议将合和公寓三楼棋牌整层和四楼客房整层，转让给乙方，转让总价格陆拾陆萬圆整，预付定金拾万圆整。双方协议细则如下：1、甲方负责帮乙方把一楼大厅租下做前台，前台租金控制在壹仟伍佰圆以内；2、甲方负责帮乙方把棋牌证过户和客房营业执照办好；3、乙方下定金之日接手生意，甲方负责水电结清；4、付订金所有财产和物资甲方不得拿走，自动留给乙方；5、如果甲方以上手续搞不好，须无条件把定金退给乙方，到时乙方把营业款退给甲方，甲方付给乙方一定人员工资；6、该公寓三、四楼租期还有4年整，租金二层壹万陆仟圆，每二年递增5%与房东合同上押金拾万元。2019年6月17日，广州市白云区人民政府石门街道办事处出具《限期整改通知》，内容为：你单位在红星村××大道南自××号违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。现责令你于2019年6月25日前自行拆除，费用自理。否则，我街将《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条规定，组织力量进行强制拆除。原告提供两张照片，拟证明2019年6月24日开始涉案房屋被部分围蔽。被告对上述两张照片的真实性予以认可，关联性有异议，认为原告是可以正常营业的。被告提供涉案房产内部图片，拟证明原告已将涉案场地内物品搬走，这些物品均为转让协议约定被告转让给原告的物品。本院曾于2019年8月15日向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案房屋的产权及规划报建信息。后广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，涉案房屋暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录。庭审中，被告确认收到原告56万元的转让费，并称原告于2018年7月10日后开始使用涉案房屋，截至2019年6月4日止，共使用涉案房屋11个月。本院认为：2016年4月7日，黄文强、张婧筠（甲方）与被告涂阳春（乙方）就涉案房屋签订《租赁合同书》，被告涂阳春取得涉案房屋的承租权，2018年7月10日，原告与被告涂阳春签订《转让协议》，约定被告将涉案房屋转让给原告，2018年7月1日《租赁合同书》的合同相对方变更为黄文强、张婧筠（甲方）与原告王华山（乙方），由此可见，《转让协议》实为转让租赁关系的转租协议。该《转让协议》虽有约定被告负责帮原告将一楼大厅租下并负责帮原告把棋牌证过户和客房营业执照办好等，但上述约定仅为转租事项的附随条款，并不影响对《转让协议》实质为转租协议的认定。因涉案房屋为无规划报建的违法建筑，包括2016年4月7日被告与黄文强、张婧筠签订的《租赁合同书》及2018年7月1日原告与黄文强、张婧筠签订的《租赁合同书》属于无效合同。因此，原被告就涉案房屋签订的《转让协议》亦属于无效协议。原告王华山支付给被告涂阳春的转让费56万元应视为租赁行业习惯中的转租顶手费，《租赁合同书》虽然无效，鉴于原告王华山实际使用了涉案商铺，根据等价有偿原则，应将56万元平均分摊到原告王华山通过与被告涂阳春协商转让而实际使用的时间即2018年7月10日至变更了相对方的《租赁合同书》约定的租赁期满的时间即2022年7月10日共48个月，每月为11667元（560000元÷48=11667元），扣除原告王华山已使用的期限2018年7月10日至2019年6月25日共11个月费用128337元（11667元×11=128337元），剩余租赁期限的费用431663元（560000元-128337元=431663元）被告涂阳春应退回给原告王华山。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告涂阳春向原告王华山返还转让费431663元；二、驳回原告王华山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10400元，由原告王华山负担3598元，由被告涂阳春负担6802并于本判决生效后五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  陈伟英人民陪审员  陈 慧二〇一九年十一月二十七日书 记 员  陈春燕