贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初12674号 原告：李黔，男，1984年2月28日生，汉族，住本省开阳县。 委托代理人（特别代理）：**、王杰、贵州成城律师事务所律师。 被告：穆小波，男，1984年6月21日生，汉族，住本省开阳县。 原告李黔诉被告穆小波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李黔及其委托代理人王杰到庭参加诉讼；被告穆小波经本院传唤后，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告李黔诉称：2017年11月4日，原、被告签订合同,被告以580080元的价格将其房屋卖给原告。合同约定,原告应当向被告支付180080元首付款,因房屋抵押给中国邮政银行（以下简称邮政银行）,由原告直接代被告偿还该行按揭贷款,原告有能力一次性还清贷款时,被告配合原告消除抵押权办理房屋过户登记;一方违约,应当承担相当于购房款20%的违约金,同时还需承担律师费等。合同签订后，原告依约向被告支付了180080元，同时也代偿了34103.48元按揭贷款。因原告有能力一次性偿还按揭贷款，原告要求被告配合办理，但被告拒绝。原告向南明法院起诉，请求判决双方签订合同有效，并要求被告配合办理产权转移登记，该院判决支持了原告的诉求，后贵州省贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）改判确认合同有效，驳回了原告要求被告配合办理产权转移登记的请求。诉讼中，原告得知，被告涉及其他案件，房屋已被南明法院查封执行，原告提起执行异议诉讼，该院判决准许执行。涉案房屋存在抵押权，现被查封执行，该房无法办理所有权转移登记，双方签订房屋买卖合同的目的无法实现，被告应当返还原告已支付的购房款，并按照合同约定承担违约金和赔偿原告损失。原告为维护合法权益，请求判决：一、解除原、被告于2017年11月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告立即返还原告购房款214183.48元，支付原告违约金42836.70元、律师费21000元，合计278020.18元；三、本案诉讼费由被告承担。 被告穆小波未到庭应诉，也未答辩、举证。 本院经审理认定的事实如下：2017年10月1日，原告李黔与被告穆小波达成房屋买卖口头协议，被告将其本市南明区太慈桥黄岭路79-83号天海青城14号楼2单元5层4号房屋卖给原告。原告当天向被告支付了购房款180080元；被告出具《收条》给原告，载明“今收到李黔购买贵阳市南明区太慈桥黄岭路79-83号天海青城14号楼2单元5层4号房屋购房款180080.00元（壹拾捌万零捌拾圆整），剩余按揭款由李黔支付给银行。收款人：穆小波（签名捺印）2017年10月1日”。 2017年11月4日,被告作为甲方,与原告为乙方签订《房屋买卖合同》，约定“一、甲方将其前述房屋出卖给乙方。二、房屋总价为580080元。三、付款方式及房屋产权过户事宜,乙方一次性支付甲方该房房款现金人民币180080元,由于该房屋有银行按揭贷款,过户需要还清银行按揭才可以过户,乙方无力一次性支付该房屋按揭款,所以双方约定,乙方以现金支付该房屋首付款给甲方,剩余尾款以乙方替甲方向银行履行偿还按揭贷款方式支付房屋尾款,所需支付的银行按揭款由乙方支付2618元,并每月按时打款至甲方在贵阳市邮政储蓄银行的62×××59账户；由于该房屋有银行按揭贷款,过户需要还清银行按揭才可以过户,乙方无力一次性支付该房屋按揭款,所以双方约定在乙方有能力还清银行按揭贷款之日,自乙方全部还清银行贷款时起15日内,甲方无条件配合乙方进行房屋产权过户手续办理,过户所产生费用由甲乙双方各支付百分之五十,若甲方违反本条导致乙方权利不能实现的视为甲方未完全履行本合同,按本合同第六条约定处理。四、交付期限,甲方应于收到购房款之日起3日内,将该房屋交付给乙方。六、违约责任及赔偿,甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷,有关按揭、抵押债务等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；从乙方付款合同生效之日起，双方如有反悔，单方面不执行该房屋买卖合同及不配合另一方过户手续办理，视为违约，违约方应付对方违约金：房屋总价的百分之二十；如甲方违约或本合同被撤销，被确认无效，甲方应无条件向乙方支付本房屋首付款、乙方替甲方履行向银行支付房屋按揭贷款部分，具体金额据实核算；甲方应完全履行本合同的权利义务，若甲方不履行本合同或者第三人导致乙方为实现本合同所约定债权或物权等相关权利时，乙方为此所产生或即将产生的律师费、诉讼费等实现权利产生的全部费用由甲方承担。”双方在合同中还约定了其他事项。 合同签订后,被告将房屋交付原告占有使用；原告于2017年12月16日为被告偿还该房所欠邮政银行按揭贷款本金、利息、罚息10486.16元，于2017年12月24日至2018年8月23日期间累计又为被告偿还该房所欠邮政银行按揭贷款本金、利息、罚息23617.32元，共计34103.48元。 由于涉案房屋在邮政银行存在抵押，且已被本院查封，被告无法将该房产权变更登记到原告名下，原告为维护合法权益诉至本院，提出如前诉请。 另查明，2017年初，案外人孔德权以买卖合同纠纷向本院起诉穆小波，双方于同年3月16日经本院主持调解，本院作出（2017）黔0102民初693号民事调解书，内容为：一、由穆小波于2017年7月30日前将101874元付清给孔德权，孔德权自愿放弃利息请求；二、穆小波未按期付清10874元，则孔德权有权要求穆小波按银行同期贷款利率支付从2016年2月4日起至付清上述款项之日止的利息。该调解书生效后，穆小波未履行付款义务，孔德权向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2017年9月25日作出（2017）黔0102执2642号执行裁定书，裁定查封穆小波名下10874元的财产。并于同年12月18日查封了穆小波名下的涉案房屋。李黔知道涉案房屋被查封后，向本院提出执行异议，本院于2018年12月18日作出（2018）黔0102执异36号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。孔德权收到裁定书后，不服向本院提起执行异议诉讼。本院审理后作出（2019）黔0102民初2368号民事判决书，判决：准许对本院查封的涉案房屋的强制执行；本院（2018）黔0102执异36号执行裁定书于本判决生效时自动失效。该判决送达后，当事人未上诉，该判决已经发生法律效力。 还查明，原告因购买被告涉案房屋，与被告及他人发生纠纷后，原告委托律师诉讼，支付了代理费15000元。 上述事实，有原告陈述、《房屋买卖合同》、《收条》、《贷款本息代偿确认书》、《委托代理合同》及《发票》、本院（2018）黔0102民初460号、（2019）黔0102民初2368号民事判决书及（2018）黔0102执异36号执行裁定书、贵阳中院（2018）黔01民终5520号民事判决书等证据证明，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告李黔、被告穆小波订立的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。合同签订后，原告向被告支付了购房180080元，并按约代被告偿还了交易房屋所欠邮政银行的部分按揭贷款本金、利息、罚息34103.48元，按约履行了义务；被告收到原告购房款后，将房屋交付原告使用，但因该房存在抵押权，且被本院执行其他案件时查封，导致被告无法将该房产权变更登记到原告名下，原、被告订立《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，原告主张解除该合同具有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告依法应当返还原告购房款180080元及原告为被告代偿该房所欠邮政银行按揭贷款本金、利息、罚息34103.48元。原告主张的违约金具有合同依据，且符合法律规定，本院予以支持。原告主张的律师费，具有合同依据，也符合法律规定，但原告只提供了15000元的代理费发票，本院按15000元予以支持。据此，本院对原告的诉讼请求，部分支持，部分驳回。被告经本院传唤，无正当理由未到庭应诉，视其放弃诉讼权利，由其承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李黔、被告穆小波于2017年11月4日订立的《房屋买卖合同》； 二、被告穆小波于本判决生效后10日内，返还原告李黔购房款180080元及代偿款34103.48元，并支付原告违约金42836.70元、律师费15000元，共计人民币272020.18元； 三、驳回原告李黔的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5470元，减半收取2735元，由原告李黔负担35元，由被告穆小波负担2700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。 审判员  黄明宇 二〇一九年十一月二十一日 书记员  袁 煜