重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)渝民终1376号上诉人(原审原告、反诉被告)：重庆市江北区城市建设发展有限公司，住所地重庆市江北区御庭苑2号第8至9层（名义层为6至7层），统一社会信用代码91500105747477261D。法定代表人：蒲丽娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾晖，北京德恒(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：许立，北京德恒(重庆)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：重庆未来之家置业有限公司，住所地重庆市江北区建新西路17号，统一社会信用代码91500105569946597C。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭园园，北京市金德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明敏，北京市金德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白猫(重庆)日化有限公司，住所地重庆市江北区建新西路17号，统一社会信用代码915000002032958816。法定代表人：林宇。委托诉讼代理人：郭平宜，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴京洋，重庆海力律师事务所律师。上诉人重庆市江北区城市建设发展有限公司(以下简称江北城建公司)因与被上诉人重庆未来之家置业有限公司（以下简称未来之家置业公司）、白猫(重庆)日化有限公司（以下简称白猫日化公司）委托代建合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中法院）（2019）渝01民初77号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江北城建公司上诉请求：撤销一审裁定，依法指定一审法院进行审理。事实与理由：1.重庆市江北区人民政府（以下简称江北区政府）与未来之家置业公司签订的《危旧房改造拆迁安置房代建协议》（以下简称《危旧房代建协议》）是案涉代建项目进行危旧房改造、新建拆迁安置房以及经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房行政审批的必要条件，仅是对案涉项目的代建事宜作出的框架性约定，并不涉及代建事宜的具体内容，无法具体履行。具体的代建内容和履行由江北区政府指定江北城建公司负责实施。因此，江北区政府和江北城建公司之间不是委托代理关系，而是行政指令关系。江北区政府依据行政职权指令江北城建公司履行房屋代建行为是合法依规的且符合重庆市当前的现状。江北区政府和未来之家置业公司之间不存在民事法律关系，江北城建公司才是本案的适格原告。2.《危旧房代建协议》与《安置房委托代建协议》（以下简称《安置房代建协议》）是在整个房屋代建过程中的不同阶段由不同主体签订的不同性质的协议，江北城建公司与未来之家置业公司签订的《安置房代建协议》才是客观真实的代建民事法律关系，一审裁定认定江北城建公司是受江北区政府的委托与未来之家置业公司签订的《安置房代建协议》，属于认定事实错误。3.尽管白猫日化公司不是上述代建协议的签约主体，但是从项目申报、政府及各职能部门对立项的批准、国有土地使用权的获得、办理规划等各项手续，均是由未来之家置业公司和白猫日化公司联合完成的。从2017年1月11日，未来之家置业公司成为白猫日化公司的唯一股东。案涉代建项目的工程造价管理合同、监理合同、消防施工合同、电梯维保合同等，均是未来之家置业公司与白猫日化公司单独签订的。未来之家置业公司未提交书面答辩意见。白猫日化公司未提交书面答辩意见。江北城建公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令未来之家置业公司、白猫日化公司向江北城建公司支付从2013年5月5日起至实际交付案涉房屋之日止的逾期交房违约金(以江北城建公司已付购房款517104000元为基数，日违约金为万分之三，暂计至2019年1月28日为261161256元)；2.未来之家置业公司、白猫日化公司退还江北城建公司多支付的购房款34998296.4元；3.本案诉讼费用由未来之家置业公司、白猫日化公司承担。未来之家置业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令江北城建公司向未来之家置业公司支付逾期付款违约金24861772.8元；2.江北城建公司赔偿未来之家置业公司因拆迁、市政道路建设、高边坡治理等违约行为导致工期延误，致使未来之家置业公司增加的管理成本30134258.68元；3.江北城建公司赔偿未来之家置业公司因前述违约行为导致未来之家置业公司增加支出的安装费用1121073元(其中电梯安装费用40000元、消防安装费用1081073元)、造价咨询费用350000元、监理咨询费用856900元、电梯维保费用223200元，以上共计2551173元；4.江北城建公司向未来之家置业公司支付代建过程中为江北城建公司垫付的市政道路施工费用2276919.68元；5.江北城建公司向未来之家置业公司提供安置户情况统计表，并落实享受安置房项目住宅部分城市建设配套费及税费等优惠政策；6.本案一审反诉费用由江北城建公司承担。一审法院认定事实：2011年6月30日，重庆市城乡建设委员会发出《重庆市城乡建设委员会关于同意白猫(重庆)日化有限公司原厂区南部地块安置房开展经济适用住房（危改安置房）项目前期工作的通知》，同意未来之家置业公司、白猫日化公司在“白猫（重庆）日化有限公司原厂区南部地块安置房开展经济适用住房项目前期工作，项目建成后严格按照现行拆迁安置政策专门用于江北区危旧房改造拆迁户安置”。2012年4月6日，重庆市人民政府发出《重庆市人民政府关于重庆未来之家置业有限公司白猫（重庆）日化有限公司建设重庆白猫化工厂危改安置房工程划拨国有建设用地的批复》，批复如下：一、同意将位于江北区观音桥街道建新西路17号地块处，土地总面积为6.23373公顷（93.50595亩）的3.10299公顷（46.54485亩）的国有建设用地使用权划拨给未来之家置业公司、白猫日化公司作为白猫化工厂危改安置房工程项目用地；其余3.13074公顷（46.9611亩）作为规划城市道路和防护绿地。用途为住宅（危改安置房）用地。江北区政府作为委托方暨甲方与未来之家置业公司作为代建方即乙方签订的《危旧房代建协议》载明，经委托人研究，同意将案涉项目委托给代建人实施代建管理，双方达成如下协议：第一条房屋基本情况，项目总建筑面积：160131.97平方米/1278套；土地性质：划拨；工程内容：前期工作和建设实施代建；总投资(估算投资)54432万元；工程立项批准文号：江发改投[2012]11号。第二条购房单价及总款详见“安置房委托代建协议”。第三条工程工期为工程总建设期：施工工期22个月。第五条代建方式（一）由代建人进行全过程代建，根据代建项目概算投资、进度控制目标及项目建设计划、编制项目资金计划报委托人审批。（二）由江北城建公司对房屋进行回购（另行协议约定），土地由代建人提供。第六条代建工作的内容，负责在项目施工期间的质量、安全等责任，按甲方及有关主管部门审定批准后的施工图施工；并负责办理该项目的立项、规划选址通知书、规划工程许可证、建筑工程施工许可证、安置房建设等手续，竣工后向甲方提供两套完整的小区工程资料及其他的技术档案资料，以上资料必须符合城市建设档案的相关要求，并在法定时间内办理房屋产权证。第七条房屋交付及违约责任详见“安置房委托代建协议”。第八条本合同约定签字盖章之日起生效，代建人与委托人办理完成项目移交手续，本合同即终止。合同未载明签订日期。2011年7月5日，经江北区政府委托，江北城建公司作为甲方，未来之家置业公司作为乙方，就甲方购买乙方代建的白猫化工厂地块安置房项目有关事宜签订《安置房代建协议》，约定如下：第一条工程概况，项目用地为划拨，安置房地块建设用地面积暂为31000平方米(以实际办理的国土证面积为准)，案涉项目总建筑面积暂定126000平方米（以竣工后房屋测绘部门确定的最终建筑面积为准）。案涉项目的方案设计及户型设计需经甲乙双方书面同意，并作为本合同附件。第二条甲方拟所购安置房的基本情况甲方购买乙方代建的涉案项目系高层房屋，住宅全部由甲方购买。第三条计价方式与价款结算（一）甲方所购房屋按建筑面积计算，住宅单价经江北区安置房源采购小组审核并报请区政府同意为4320元/平方米计价，暂定建筑面积126000平方米，总购房款暂定为544320000元，该价格包括水、电、气、闭路、电话等配套费用。（二）在项目取得《房地产权证》（项目大证）后，甲乙双方按照该项目甲方购买的住宅建筑面积据实进行结算，多退少补。（三）建筑面积的确定：以国家认可的有资质的房屋测绘部门确定的最终建筑面积为准。（四）房屋买卖第一次产生的所有相关税、费、大修基金等，由甲乙双方按国家及地方有关法律、法规和政策规定自行承担。第四条付款方式与期限，对购房款的支付时间、支付条件及金额进行了约定。第五条房屋交付期限及交付条件进行了约定。第六条对乙方逾期交房的违约责任进行了约定。第七条对甲方逾期付款的违约责任进行了约定。第九条对房地产权证办理进行了约定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，江北区政府与未来之家置业公司签订的《危旧房代建协议》，第二条约定购房单价及总价详见《安置房代建协议》，第五条第二款约定代建方式为由江北城建公司对房屋进行回购(另行协议约定)，第七条房屋交付及违约责任详见《安置房代建协议》。结合《安置房代建协议》约定内容，《安置房代建协议》即为《危旧房代建协议》中的房屋回购协议。《安置房代建协议》明确载明，江北城建公司系受江北区政府委托而签订，江北城建公司与未来之家置业公司对此均应知悉。《安置房代建协议》的相关权利与义务直接约束委托人，江北城建公司不是《安置房代建协议》适格合同当事人，因此，江北城建公司的起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，应予驳回。鉴于江北城建公司作为原告的诉讼主体不适格，未来之家置业公司针对江北城建公司提出的反诉也因主体不适格应予驳回。白猫日化公司不是《安置房代建协议》的合同相对人，不是本案的适格被告。因此，江北城建公司的起诉及未来之家置业公司的反诉均因主体不适格，应裁定予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，一审裁定：一、驳回江北城建公司的起诉；二、驳回未来之家置业公司的反诉。本诉案件受理费1522597.76元，退还江北城建设公司；反诉案件受理费170460.31元，退还未来之家置业公司。本院认为，江北城建公司的上诉请求成立，本案应进入实体审理。事实和理由：1.江北城建公司与未来之家置业公司之间存在客观的代建关系。代建制是指项目主管部门通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位代替项目法人单位负责项目建设过程中的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目竣工验收后移交给项目单位的项目管理制度。代建制不同于一般的代理关系，该制度是对项目设计、施工、竣工验收、回购等一系列制度的安排，包括多个不可分割的法律关系。本案中，江北区政府与未来之家置业公司之间签订的《危旧房代建协议》只是就委托代建的一种制度安排，属于框架性协议，而具体的代建实施中的权利义务关系由江北城建公司与未来之家置业公司通过双方之间的协议确定。虽然江北城建公司在与未来之家置业公司的《安置房代建协议》载明受江北区政府委托，但亦只是表明江北区政府对上述协议内容知晓和认可。江北区政府和江北城建公司之间不是委托代理关系，而是行政指令关系。因此各方之间的法律关系并不能依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条来确定。2.江北城建公司与未来之家置业公司双方就诉争的逾期交房问题已明确约定了责任主体。双方在该协议中约定“乙方(未来之家置业公司)与未按合同规定的期限将甲方（江北城建公司）所购上述房屋交付甲方使用，每逾期一天，乙方按日以甲方已付房屋总价款的万分之三承担违约金并承担相关责任。乙方逾期六十日未交付房屋的，甲方有权解除合同，甲方因此解除合同的，乙方应将已收取的房价款退还给甲方，并按甲方累计已付款的3%向甲方支付违约金并承担相关责任”，上述事实说明江北城建公司与未来之家置业公司已经明确约定，就逾期交房问题发生争议时的责任主体仅限于江北城建公司与未来之家置业公司，江北城建公司现以未来之家置业公司为被告主张逾期交房损失并无不当，一审法院应予审理。3.白猫日化公司亦应为本案的适格被告。因江北城建公司与本案有直接的利害关系，且在一审中对白猫日化公司提出了明确诉讼请求，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，白猫日化公司亦应系本案的适格被告，至于其是否应承担责任，应通过实体审理确定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院(2019)渝01民初77号民事裁定；二、本案指令重庆市第一中级人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  唐渝梅审判员  李 震审判员  郭 勇二〇一九年十一月十八日书记员  曾朝伟