贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初64号原告（执行案外人）：朱起荣，男，1981年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告（执行案外人）：朱某，男，2014年8月29日出生，汉族，住址同上。二原告之委托诉讼代理人：周志惠，贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。二原告之委托诉讼代理人：宋镜飞，贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：贵州建工集团第十一建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路45号。法定代表人：吴秀忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜嘉骏，贵州惟胜道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽松，贵州惟胜道律师事务所律师。第三人（被执行人）：贵州百年天成旅游发展有限公司，住所地贵州省黔财布依族苗族自治州独山县影山镇政府办公楼一楼。法定代表人：程虎，该公司执行董事兼总经理。第三人（被执行人）：贵州百年众和实业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区野鸭乡二铺村一组。法定代表人：杨华，该公司执行董事兼总经理。第三人（被执行人）杨华，男，1977年7月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上述第三人的委托诉讼代理人：陆勇，贵州黔鹰律师事务所律师。上述第三人的委托诉讼代理人：谢武，贵州黔鹰律师事务所律师。原告朱起荣、朱某与被告贵州建工集团第十一建筑工程有限责任公司（以下简称建工集团十一公司）、第三人贵州百年天成旅游发展有限公司（以下简称百年天成旅游公司）、贵州百年众和实业有限公司（以下简称百年众和实业公司）、杨华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱起荣、朱某的委托诉讼代理人宋镜飞、被告建工集团十一公司的委托诉讼代理人颜嘉骏、杨泽松到庭参加诉讼。第三人百年天成旅游公司、百年众和实业公司、杨华经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱起荣、朱某向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2018）黔01执1090号裁定书，停止对贵州百年众和实业有限公司名下位于贵阳市云岩区（不动产证号：20180008537）房屋中的11号门面的执行；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告朱起荣、朱某与被告百年众和实业公司于2016年3月24日签订《商品房买卖合同》，百年众和实业公司将位于贵阳市云岩区的门面房出售给原告，原告按合同约定支付了购房款，被告百年众和实业公司将门面交付给原告。由于原告所购门面是未来方舟Ｆ7组团2层1号内的一个门面，因被告百年众和实业公司的原因，一直未能将原告购买的百年众和实业公司Ｆ7组团2层1号门面房产权证过户到原告名下。原告所购门面房的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院将已经出售给原告的门面房一并拍卖，严重损害了原告的合法权益。建工集团十一公司辩称，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告在涉案房屋查封之前并未签订合法有效的购房合同，也未支付完购房款，且在签订合法有效的合同之后并未实际占有该涉案房屋，故原告对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。百年天成旅游公司、百年众和实业公司、杨华经合法传唤未到庭，其提交了书面答辩状称，１.其与朱起荣、朱某签订《商品房买卖合同》将涉案门面卖给朱起荣、朱某属实；２.合同签订理应为朱起荣、朱某办理过户手续，但至今因为一系列原因未过户，情况属实；３.因房屋已卖给业主，只是未办理过户登记手续，实际上业主才是真正的持有人，因建工集团十一公司拍卖朱起荣、朱某的房屋不合法，认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告在庭审期间提交以下证据：第一组证据，身份证复印件，拟证明原告的主体资格。被告建工集团十一公司对该组证据无异议。第二组证据，认购合同、商品房购销合同、返租协议、银行流水、收款收据，证明原告与被告就争议的商铺签订了购销合同约定，并根据合同约定支付了购房款，且已经实际占有，取得该商铺的所有权。被告建工集团十一公司质证意见：1.认购定金协议书因我方并非合同当事人，对于协议书的真实性由合议庭依法确认。该证据只证明原告为订购未来方舟F7组团1层11号商铺与百年众和公司签订定金合同，无法证明其实际支付购房款项，占有房屋的事实2.百年?国汇美食城购买商铺优惠确认单由于该确认单系原告单方出具，故对确认单的真实性、合法性、关联性均不予认可。该优惠确认单仅系原告单方对购房款组成的说明，百年众和公司并未予以确认，并且相关优惠事实并未在购房合同中予以明确，故达不到百年天成同意对购房款进行减免的证明目的。并且该证据中明确原告系投资人而非购房人，原告与百年众和公司之间是投资关系，而非购房合同关系。3.商品房买卖合同因我方并非合同当事人，对于合同真实性由合议庭依法确认。首先，不认可该合同的合法性。合同第四条可以看出，该合同签订之时，百年众和公司并非案涉房屋的所有权人，百年众和公司出卖房屋的行为构成无权处分，案涉商品房买卖合同应当属于无效合同，其次，不认可其关联性，因该合同显示原告所购买房屋坐落为未来方舟F7组团1层房屋，而本案争议的房屋坐落为未来方舟F7组团2层，原告并没有购买本案争议的房屋。因此，该证据不能达到原告主张查封前已经就争议房屋签订合同有效买卖合同的证明目的。最后，签订合同时，原告明知百年众和公司并非房屋所有权，明知存在无法办理过户登记的风险，商业交易中未尽到合理审慎义务，存在过错。4.2016年3月22日的收据、2016年3月24日的收据因该收据与实际付款金额情况不符，对于收据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予以认可。5.中国银联签购单3张对于签购单的真实性予以认可，对其的关联性及证明目的均不予认可。首先，该证据显示的款项均支付至贵阳诺誉物业公司，该公司非本案当事人。其次，相关款项支付总额为1748055元，也少于本案房屋总价。故不能证明该款项为原告支付案涉购房款。6.朱起荣工商银行尾号6241账户流水2张对该证据真实性予以认可，对其的关联性及证明目的均不予认可。首先，在款项往来中看不出对方账号、户名也并未明确款项的用途。其次，相关付款总额为1748055元，也与本案购房款不符。故该证据无法证明被告已经履行支付全额房款的义务。7.百年?国汇美食城委托经营管理合同因我方并非合同当事人，对于合同真实性由合议庭依法确认。对该证据的关联性及证明目的不予认可，该证据仅能证明原告与贵阳诺誉物业公司签订了委托经营合同，不能够证明原告实际占有并使用了该房屋。虽合同中约定三年租金代原告支付购房款，但并未提供相应的流水清单证明该款项已经实际支付至百年众和公司名下。第三组证据，（2018）贵仲裁字第0227号裁决书、协助执行通知书、（2018）黔0103执保541号协助执行通知书、公告，拟证明法院正在强制执行拍卖原告已经取得所有权并实际占有的商铺。建工集团十一公司对证据的三性无异议，但对原告证明目的不予认可，该组证据只能证明建工十一公司对百年众和公司提起仲裁并对相关房屋进行了查封，并在仲裁完成后依法在贵阳市中级人民法院提起对争议房屋的处置，恰好证明人民法院采取的查封保全行为合法有效。第四组证据，执行异议申请书、裁定书、送达回执，证明原告申请执行异议被驳回。建工集团十一公司对该组证据无异议。被告建工集团十一公司提交以下证据：第一组证据，贵阳仲裁委员会裁决书，拟证明本案执行债权金额。原告对该组证据无异议。第二组证据，财产保全函、云岩区人民法院民事裁定书、协助执行通知书、送达回证，拟证明建工十一公司在案件仲裁过程中申请财产保全，贵阳仲裁委将保全申请移交贵阳市云岩区人民法院办理，云岩区法院于2018年5月31日实际查封了本案涉及的百年众和公司名下云岩区渔安井片区未来方舟F7组团2层1号房屋。原告对该组证据有异议，原告购买房屋是在查封之前，被告所主张的侵害我方的合法权益。第三组证据，贵阳市住房情况查询记录，拟证明对于云岩区房屋的查封系首封，有权在案件强制执行中提起处置。原告对该组证据的三性均无异议。第四组证据，房屋现场照片，拟证明房屋现并未实际经营使用。原告认为房屋的现场照片对于涉案房屋是否在经营，不影响原告主张权利。根据上述证据本院认定事实如下：在建工集团十一公司申请百年天成旅游公司、百年众和实业公司、杨华借款合同纠纷案的仲裁裁决前，经建工集团十一建筑公司申请，贵阳市云岩区人民法院于2018年5月31日以（2018）黔0103执保541号裁定书及协助执行通知书保全查封了百年众和实业公司名下的位于云岩区房产，不动产权证号20180008537，建筑面积1681.3平方米（含本案涉案商铺）。2019年1月4日本院在涉案房产处张贴公告，拟对涉案房产进行司法处置。案外人朱起荣、朱某对执行位于云岩区房屋提出书面异议，经本院审查后于2019年2月18日作出（2019）黔01执异62号执行裁定，裁定：驳回案外人朱起荣、朱某的异议请求。案外人朱起荣、朱某遂向本院起诉提出如前诉请。同时查明:2016年3月22日，案外人朱起荣与百年众和实业公司签订《认购定金协议书》，约定，朱起荣愿意购买贵阳市云岩区中天未业方舟Ｆ7组团“百年国汇美食城”商铺１层11号，面积70.25㎡，同意向百年众和实业公司支付人民币50000元作为该商铺的认购定金。并备注：按购买商铺优惠确认单条件购买该铺。同日，朱起荣、向贵阳诺誉物业有限公司转账50000元,百年众和实业公司向朱起荣开具收据，该收据载明“今收到１层11＃商铺朱起荣交来定金款50000元”。2016年3月24日，朱起荣、朱某与百年众和实业公司签订《商品房买卖合同》，约定：案外人购买百年众和实业公司的位于贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟Ｆ7组团１栋“百年国汇美食城”1楼11号，面积为70.25平方米，总价款为2278797.00元。并约定：买受人应当在本合同签订当日付人民币2278797.00元。《商品房买卖合同》附件中房屋平面图载明:朱起荣、朱某购买的房屋为2Ｆ２-11。同日，朱起荣、朱某与贵阳诺誉物业有限公司签订《百年?国汇美食城委托经营管理合同》，约定朱起荣、朱某将所购置的未来方舟Ｆ7组团１幢１层11号商铺委托给贵阳诺誉物业有限公司经营，贵阳诺誉物业有限公司有权根据市场需要对委托标的自行经营或对外租赁，朱起荣、朱某不得干涉贵阳诺誉物业有限公司或第三方的经营管理。并约定，贵阳诺誉物业有限公司将三年保底收益金一次性支付给朱起荣、朱某，用于朱起荣、朱某支付购房款项，三年租金扣除10%的管理费后共为500742.00元。同日，朱起荣向百年众和实业公司转账898055.00元、800000元，共计1698055.00元。同日，百年众和实业公司向朱起荣、朱某出具收到Ｆ2—11号门面购房款2198797.00元。另，《百年?国汇美食城购买商铺优惠确认单》载明，商铺总价2450320元，优惠价228797元。１.投资人一次性付款；２.给予客户9.3折优惠；３.交5万抵8万优惠；４.一次性返还客户三年租金500742元；５.乙方购买的1楼门面。另查明：2018年1月30，百年众和实业公司对涉案房屋办理了产权登记。另，案涉房屋被百年众和实业公司于2018年2月1日抵押给王千羽，并办理了抵押登记。以上事实，有《认购定金协议书》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《百年?国汇美食城委托经营管理合同》、《收据》、银行转账凭证、（2018）贵仲裁字0227号裁决书、（2019）黔01执异62号执行异议裁定书等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点是朱起荣、朱某对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，上诉人请求排除对涉案房屋的执行，则应当举证证明具有符合该条规定的事实要件。本案中，原告提供的证据可证实，2016年3月22日，原告朱起荣与百年众和实业公司签订《认购定金协议书》，并按约定支付购房定金50000元。2016年3月24日，朱起荣、朱某与百年众和实业公司签订《商品房买卖合同》，购买百年众和实业公司的位于贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟Ｆ7组团１栋“百年国汇美食城”1楼11号，面积为70.25平方米，总价款为2278797.00元。并于同日，与贵阳诺誉物业有限公司签订《百年?国汇美食城委托经营管理合同》，朱起荣、朱某将所购置的未来方舟Ｆ7组团１幢１层11号商铺委托给贵阳诺誉物业有限公司经营，贵阳诺誉物业有限公司将三年保底收益金500742元一次性支付给朱起荣、朱某。同日，朱起荣分二次共向百年众和实业公司转账1698055.00元，百年众和实业公司向朱起荣、朱某出具收到Ｆ2—11号门面购房款2198797.00元。根据上述事实，案涉房屋系朱起荣、朱某于2016年向百年众和实业公司购买，签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并按协议约定支付了全部购房款2278797.00元，其中定金50000元（抵80000元）、转账1698055.00元，500742元系涉案门面返租三年保底收益金。在签订合同的当天即将所购门面返租给贵阳诺誉物业有限公司，实际对涉案门面占有、使用。因该房屋百年众和实业公司在房屋产权证办理第二天即将房屋抵押给案外人王千羽，对于未办理产权证朱起荣、朱某并无过错。本案中，朱起荣、朱某购买的房屋系未来方舟Ｆ7组团２层1号中商铺的一部分，建筑面积70.25平方米即合同约定的２Ｆ２－11号，并附有房屋平面图，朱起荣、朱某对其购买部门的房屋享有足以排除强制执行民事权益，且可以进行分割，故其要求停止对其购买的房屋的执行的请求应予支持。至于原告朱起荣、朱某要求撤销执行裁定的请求，不属本案执行异议之诉审查范围。另，百年天成旅游公司、百年众和实业公司、杨华因认可原告朱起荣、朱某的诉讼主张，其诉讼地位应为第三人。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟Ｆ组团2层1号中2—11号建筑面积70.25平方米的房屋（具体位置以《商品房买卖合同》附件中房屋平面图载明的位置为准）；二、驳回原告朱起荣、朱某的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告朱起荣、朱某负担30元，由贵州建工集团第十一建筑工程有限责任公司负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2019）黔01执异62号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  唐玉平审判员  王 晨审判员  刘 华二〇一九年十一月一日法官助理戴蔚书记员高丽梅