山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初12798号 原告：姚永红，女，1976年9月4日出生，汉族，住临沂市河东区。 原告：张继伟，男，1978年10月3日出生，汉族，住临沂市河东区。 二原告共同委托诉讼代理人：全蒙蒙，山东有泰律师事务所律师。 被告：钟燕睿，女，1986年12月31日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：王大鹏，男，1987年7月16日出生，汉族，住临沂市兰山区。 二被告共同委托诉讼代理人：刘如意、彭思庆，山东国曜（临沂）律师事务所律师。 第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。统一社会信用代码：913713007648422834。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅（该公司工作人员），女，1983年7月9日出生，汉族。 原告姚永红、张继伟与被告钟燕睿、王大鹏及第三人临沂三阳置业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚永红、张继伟及共同委托诉讼代理人全蒙蒙，被告钟燕睿、王大鹏的共同委托诉讼代理人彭思庆到庭参加诉讼。第三人临沂三阳置业集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告姚永红、张继伟向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋买卖合同书》有效；2.判令被告依法继续履行合同，配合原告将××小区5号楼2单元1301室更名至原告名下，并配合原告与第三人签订购房合同；3.判令第三人与原告签订涉案房屋购房合同并协助原告办理涉案房屋网签等事项；4.诉讼费等程序性费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月31日与被告签订房屋买卖合同书，约定甲方（被告）将拥有的临沂市××区××小区的房产(暂未分房)出售给乙方(原告)；房产交易成交价为30万元。合同签订后。原告按约定当日向被告支付房款30万元。签订合同后，原告以被告名义分别于2016年9月6日、2017年9月30日、2019年5月31向第三人缴纳购房款20万元、20万元、51695元，共计751695元整。2019年5月19日，被告主动配合原告办理选房手续，并向原告交付金水河畔选房传递单，房号为5号楼2单元1301室。在原告与被告签订《房屋买卖合同书》时，房产尚未建设，尚未办理网签合同和房地产登记手续，因此原告(乙方)与被告(甲方)在《房屋买卖合同书》中第十二条约定“甲方将房产转让给乙方，面积约为140平方米左右，以后该房产的房款及费用仍然用甲方名义结算，但是资金由乙方交纳，选房及车位甲方配合乙方。如将来更名成功，姚永红办证，甲方必须无条件配合。现涉案房产被告选定为房号为5号楼2单元1301室，房屋达到更名条件，该小区多套房产也已更名完毕，原告找到被告，要求其依照《房屋买卖合同书》中第十二条约定协助办理涉案房屋的更名事宜。但是被告拒绝依照合同约定协助原告办理更名。第三人临沂三阳置业集团有限公司是涉案房屋的开发商，在原、被告签订的房屋转让合同有效的前提下应与原告签订《房屋买卖合同》，并协助将涉案房产网签至原告名下。 被告钟燕睿、王大鹏辩称，被告已严格按照双方签订的《房屋买卖合同书》履行义务，原告姚永红、张继伟所诉无事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告之间签订的是《房屋买卖合同书》，在该合同中双方当事人即约定直接“更名”，又约定“办理过户”，其中关于直接在第三人处更名的约定，被告认为直接更名将涉嫌偷税漏税违反合同法第五十二条第二、三、五款，该约定无效，案涉《房屋买卖合同书》系部分有效的合同；二、在双方签订的《房屋买卖合同书》中，被告的义务是配合原告选房，并将案涉房屋在不违法的情况下，将原告选定的房屋过户给原告，原告的义务系按照合同约定向被告支付房屋价款。被告已按照合同约定配合原告选房，被告同意按照法律规定和合同约定，在被告取得房屋产权后按照相关法律规定在交纳相关税款后，将案涉房屋过户给原告；三、被告作为临沂市地税局工作人员，深知作为中华人民共和国的公民，应当遵守现行有效的各项法律法规等，被告更是知道，不动产物权的变动系涉及到国家的税收。如果被告配合原告进行更名，必定会损害国家的税收，亦会导致原告承担相关法律责任。被告认为，如果法院生效法律文书能够确定原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》无需缴纳相关过户税费直接更名，被告会积极履行生效法律文书确定的义务，自然会协助原告办理更名手续的。 第三人临沂三阳置业集团有限公司向本院提交书面答辩意见，内容为：一、原、被告签订的协议，我公司不知情也不认可。合同仅约束合同当事人，原、被告之间签订的协议不能为我公司设定任何义务；二、我公司没有为原告办理更名的义务。民事义务源于法律规定或者合同约定，本案中，我公司既没有为原告办理更名的法定义务，也没有为原告办理更名的约定义务；三、如法院明确判令我公司与原告签订合同，并向我公司送达协助执行通知书要求协助办理，我公司会按照法院的判决和协助执行通知书的内容办理。 原告姚永红、张继伟为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.原告身份证及结婚证各一份，证明原告诉讼主体资格；2.兰山区地方税务局兰山分局基建办《关于团购集资房的通知》、金水河畔商品房预售许可证，证实案涉房屋性质为团购商品房，原、被告之间的转让协议不违反法律禁止规定；3.房屋买卖合同一份，证明二被告将购房权转让给原告，同时合同第12条第4项约定，如将来更名成功至姚永红，甲方必须无条件配合；4.被告王大鹏、钟燕睿向原告姚永红、张继伟出具的转让款收据一份（其中包含被告已经缴纳20万元购房款）及原告以被告名义缴纳的购房款，证实原告已经按照约定履行付款义务，并全部缴纳房款；5.选房传递单一份，证明2019年5月19日，原告确定选房为5号楼2单元1301室；6.第三人在××小区张贴的《更名换名告知》，证明案涉房屋已达到更名条件，被告应予以更名；7.××小区施工照片一份，证明该小区已经达到房交房条件。经质证，被告王大鹏、钟燕睿对原告姚永红、张继伟提交的证据1、3、5-7真实性无异议。其认为，证据2系复印件，没有相关机构盖章，商品房预售许可证恰巧证明被告抗辩的原、被告之间签订的房屋买卖合同书系二手房买卖，关于团购集资房通知，仅是通知预交集资款，并不能证明原、被告签订的房屋买卖合同书关于直接更名是合法的；证据3能够证明原、被告签订的是房屋买卖合同，被告的义务是在取得产权后，将房屋过户给原告。同时，该房屋买卖合同书第5条约定，房屋成交价为30万元，此价格不包含配房、车库、车位，被告保留相关追诉权利，合同第7条约定，如将来此房更名不成，甲乙双方协商走过户程序，甲方负责办房产证，一手证费用由甲方承担，乙方负责过户费用，过户时间甲乙双方协商决定，证明原、被告签订房屋买卖合同书的真实意思表示是二手房买卖；证据4中的2015年12月31日收据一份，收款金额为30万元，收款人为二被告，该收据载明今收到原告姚永红转让款，恰巧印证被告主张系房屋买卖的事实；证据6涉嫌偷税，被告作为工作人员应严格按照法律规定办理手续。 被告王大鹏、钟燕睿及第三人临沂三阳置业集团有限公司均未提交证据。 原告姚永红、张继伟提交的证据，本院已组织进行了证据交换及质证，被告王大鹏、钟燕睿虽对部分证据不予认可，但其质证意见对证据的真实性基本无异议，对原告姚永红、张继伟提交的证据，本院均予以确认。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、2015年12月31日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，合同约定甲方（被告）同意将所佣有的临沂市兰山区北城新区金水河畔小区房产出售给乙方（暂未分房），此房产现在还未办理产权证……乙方（原告）同甲方协定房产交易成交价为30万元。经甲、乙双方协商一致同意：乙方于2015年12月31日前将房款全部付给甲方，甲方将首付款收据交给乙方……其他特殊约定为：1.此房产暂时不能更名，也不能按揭；2.甲方将此房产转让给乙方，面积约140平方米，以后此房产所有房款及费用仍然用甲方名义结算，但是资金由乙方交纳，选房及车位甲方配合乙方；3.以后如出现任何与此房产有关的多退少补款项由乙方承担，甲方配合解决；4.如将来更名成功姚永红，甲方必须无条件配合，所产生费用由乙方承担……7.如将来此房更名不成，甲方双方协商走过户程序，甲方负责办证，一手证费用由甲方承担（甲方必段于和线时间办证），乙方负责过户费用，过户时间甲乙双方协商决定。二、合同签订后，原告向被告支付转让款30万元（其中包括被告支付的首付款20万元），后原告以被告之名分别于2016年9月6日交纳房款20万元、于2017年9月30日交纳房款20万元、于2019年5月31日交纳房款51695元，上述事实有第三人临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。2019年5月31日前，原告姚永红、张继伟选定房屋为临沂市北城新区金水河畔5号楼2单元1301室；三、现涉案房屋已办理商品房预售许可证，未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至本院。 本案中，原、被告的主要争议焦点有：一、双方签订的合同是否有效，双方转让的标的性质是什么；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。 对于争议焦点一，本院认为原、被告签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，其转让标的是购房名额。其理由如下：一、协议书签订时，被告王大鹏、钟燕睿并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告王大鹏、钟燕睿转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此原、被告签订的《集资建房房权转让协议》是合法有效的，其转让标的是购房名额。 关于争议焦点二，本院认为，原告姚永红、张继伟与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、本案中，在原、被告的名额转让协议签订后，被告并未实际交付房款，原告张继伟、姚永红分别于2016年9月6日交纳房款20万元、于2017年9月30日交纳房款20万元、于2019年5月31日交纳房款51695元，原告为涉案房屋的实际出资人，且已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告姚永红、张继伟与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在第三人处更名的请求，因此本院对于更名相关问题，不再进行分析论述；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，本院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订书面商品房买卖合同等义务。对于被告提出的原告与第三人签订合同有可能致使国家房产交易税收流失的问题，本院认为亦不成立。一是双方签订的合同并非通常意义上的房产买卖合同，涉案合同转让的标的是购房名额并非房产。二是通过双方的诉讼，双方的交易过程已清清楚楚并已从隐蔽转为公开，如果税收部门认为应当对相关环节征收税款，可以根据相关事实和法律依法征收，与民事认定不存在冲突。因此被告的抗辩主张不能成立。 综上，原告姚永红、张继伟部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。其余本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告张继伟、姚永红与被告王大鹏、钟燕睿于2015年12月31日签订的《房屋买卖合同书》合法有效； 二、原告张继伟、姚永红系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市××新区××小区××楼××单元××室房屋买受人； 三、被告王大鹏、钟燕睿应当继续履行协助原告张继伟、姚永红与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 四、驳回原告张继伟、姚永红其他诉讼请求。 案件受理费5658元，由被告王大鹏、钟燕睿承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年十一月十三日 书记员  张卓然