文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初5968号原告：周娅，女，1964年3月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：李如霞、吴永强，重庆百哲千行律师事务所律师。被告：四川振御置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区，统一社会信用代码915100006602823652。法定代表人：向仲生，四川振御置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：吴万寿、韩玲，重庆尚泽律师事务所律师。原告周娅与被告四川振御置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周娅及委托诉讼代理人李如霞，被告四川振御置业有限公司委托代理人吴万寿、韩玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周娅向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2015年10月31日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效；2、由被告立即向原告交付位于重庆市南川区xx镇xxxxx号楼x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x号房屋，并办理产权过户登记手续；3、判决被告从2015年10月31日起按每日万分之五向原告支付逾期交房违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月31日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于重庆市南川区xx镇佳xxxx号楼x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x号房屋出售给原告，房屋总价为61万余元，并约定若被告逾期交房超过30日，将向原告支付逾期交房的违约金。合同签订后，原告支付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋，也拒不办理产权转移登记手续。请求支持原告的诉讼请求。被告四川振御置业有限公司辩称，1、原、被告签订《重庆市房屋买卖合同》属实。2、原、被告之间不具有房屋买卖合同关系是民间借贷关系。2014年10月28日，被告向原告借款50万元，月利率为6%，在扣除3个月利息9万元后实际支付被告41万元，该41万元是被告用案涉6套房屋予以抵偿，因而签订了《重庆市房屋买卖合同》。因此，本案的基础法律关系是民间借贷关系，应按民间借贷关系来处理。3、因案涉房屋所在工程项目未取得规划许可等相关手续，属于违法建筑，原、被告签订的《重庆市房屋买卖合同》均为无效合同。请求法院依法判决。经审理查明，2015年10月31日，原、被告分别签订了三份《重庆市房屋买卖合同》，约定将位于重庆市南川区xx镇xxx号楼x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x号房屋出售给原告（其一，被告将位于重庆市南川区xx镇xxx号楼x-x-x号房屋出售给原告，建筑面积52.36平方米，房屋总成交金额为120428元；其二，被告将位于重庆市南川区xx镇xxxx号楼1-4-3号房屋出售给原告，建筑面积118.57平方米，房屋总成交金额为177855元；其三，被告将位于重庆市南川区xx镇xxxx号楼x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x号房屋出售给原告，建筑面积209.41平方米，房屋总成交金额为314160元）。2014年10月28日，原告通过其在中国银行账户向被告法定代表人向仲生转账41万元。原告于2015年1月28日、2015年4月2日、2015年5月5日、2015年5月31日分别收到被告给原告利息各3万元，共计12万元。在审理中，原、被告均认可本案虽名为房屋买卖，实为民间借贷。原告变更诉讼请求，要求被告偿还借款本金41万元，已支付的利息按月利率3%计算，对被告多支付的利息在折抵本金后，以折抵后的金额为基数按年率24%计算利息至付清该款时止。被告同意原告的意见，并同意以377828.8元为基数按年息率24%计付利息至付清该款时止。原告同意被告的计算方式，但要求以实际计算的金额为准。原告认可被告已将案涉房屋交付给原告，并同意在本案中将案涉房屋退还给被告，被告同意原告的意见。上述事实，有原、被告陈述及答辩、《重庆市房屋买卖合同》、银行汇款单据、银行明细等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，一、关于原、被告之间法律关系的认定问题。虽然原、被告签订了《重庆市房屋买卖合同》，但根据原、被告在庭审中的陈述和本院查明的事实，本院认定原、被告之间名为房屋买卖合同，实为民间借贷关系。二、关于原告于2014年10月28日借款给被告的借款本金及利息认定问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债务凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”的规定，由于原告在出借给被告的50万元借款时预先在本金中扣除了利息9万元，实际出借的金额41万元应作为借款本金。因被告借款后是按照本金50万元并按月利率3%计付利息，存在多支付利息的情况存在，对超过部分的利息应冲抵本金。根据被告支付利息的情况，对超过部分的利息在冲抵本金后，被告应偿还原告本金377824.74元且应以377824.74元为基数从2015年6月1日起按年利率24%计付利息至付清该款时止（如下图）：            支付时间              出借本金（元）              尚欠本金（元）              冲抵本金（元）              尚欠利息（元）              偿还本金（元）              实际支付利息（元）              应支付利息（元）              天数              总天数              利率                  2014/10/28              410000              410000                                                                                                  365              36%                  2015/1/28                                                        7720                            30000              37720              92              365              36%                  2015/4/2                                                        3960                            30000              33960              64              365              36%                  2015/5/5                            397490              12510                            12510              30000              17490              33              365              36%                  2015/5/31                            377824.74              19665.26                            19665.26              30000              10334.74              26              365              36%                  2015/6/1                            377824.74                                                                                                  365              24%      综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：一、由被告四川振御置业有限公司于本判决生效后立即偿还原告周娅借款本金377824.74元及利息（利息从2015年6月1日起按年利率24%计算至付清本金之日止）。二、由原告周娅于本判决生效后立即将位于重庆市南川区xx镇xxx号楼x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x、x-x-x号房屋退还给被告四川振御置业有限公司。三、驳回原告周娅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12580元，减半收取6290元（原告已预交），由被告四川振御置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  张丽敏二〇一九年十一月二十二日书记员  卢勇宏