浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初2742号 原告（反诉被告）洪建宁，男，1968年12月4日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被告（反诉原告）彭荣，女，1980年11月22日出生，苗族，住浙江省杭州市上城区。 委托代理人骆王杰（特别授权代理），男，1965年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告洪建宁为与被告彭荣房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月18日向本院起诉，被告彭荣于2019年5月28日提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪建宁，被告（反诉原告）彭荣的委托代理人骆王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪建宁诉称，洪建宁系一家房地产中介公司的负责人，与彭荣签订了《房屋租赁合同》一份，约定，彭荣将××新村××幢×单×××元室（原地址××新村××幢×单×××元室）出租给洪建宁使用，租赁期限3年，自2016年6月15日起至2019年6月15日止，每月租金5000元，每半年提前半个月支付，押金5000元。合同签订后，洪建宁向彭荣支付了租金和押金，并自行花费17250元对房屋进行装潢。合同履行过程中，彭荣突然于2018年6月15日单方终止合同，收回了房屋，对已经预交的房屋租金15000元，押金5000元拒不退还，且对装修残值未予补偿。洪建宁诉至法院，请求判令：一、彭荣退还洪建宁房屋租金15000元。二、彭荣退还洪建宁押金5000元。三、彭荣补偿洪建宁装修残值17250元。 被告彭荣辩称，彭荣出租该房屋原本就是为了公公住院筹集抢救费所用。洪建宁来租房子时彭荣已经把房屋出租的目的都说得很清楚，而且明确不同意群租和转租。洪建宁当时是满口答应，并且还恳求彭荣降低租金，不约定租金增幅。彭荣也是考虑到洪建宁是用于和家人自住，五十多岁人了在杭州生活、工作不容易，才予以同意的。但是合同履行过程中洪建宁一点都不讲诚信，以种种理由将租金变成三个月一付，还拖延支付租金。严重影响了彭荣公公医药费的支付，也影响彭荣的家庭生活状态。2018年6月1日，彭荣向洪建宁催讨租金，因洪建宁不接电话，去了房子里查看。这时候发现洪建宁是把房子转租给别人使用的，而且收取的租金是每月5500元。双方当天进行了当面对质，彭荣通知洪建宁要解除合同，收回房屋，没收押金，并要求洪建宁返还两年的租赁差价，赔偿财物损失，恢复房屋的现状。洪建宁在同意交还房屋的情形下，于2018年6月3日支付了租金15000元，态度反复，还据此诉至法院要求彭荣退还租金，纯属恶意履行合同，浪费司法资源。现彭荣就上述要求也提起了反诉，请求驳回洪建宁的诉讼请求。 反诉原告彭荣基于其本诉答辩意见，反诉请求判令：一、确认双方于2016年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月14日解除。二、洪建宁支付违约金15000元，扣除已收取的押金5000元，尚需赔偿10000元。三、洪建宁赔偿财物损失15200元，其中全实木方桌一张、椅子四把价值5300元，1.5米床一张、床头柜一只价值4700元，大门两扇（一扇实木门、一扇防盗门）价值5200元。四、洪建宁将房屋恢复原状。具体要求为，将屋内铺设的木地板拆除，将入户门恢复到原先的两道门（一扇实木门、一扇防盗门）。庭审中，彭荣确认要求洪建宁赔偿被拆除的两扇门的损失，不再要求将入户门恢复原状。 反诉被告洪建宁辩称，一、彭荣现在还是将房屋出租给洪建宁原先的租客的。洪建宁和租客结算了到2018年6月15日为止的租金。二、彭荣出租的房子是很差的，只有一张拿去养老院都没有人要的床，他说的桌子、椅子和床头柜都是不存在的。桌子有张旧的办公桌，还在房子里面由现在的租客在用。当时就是因为房子太旧，洪建宁提出装修房子，彭荣也是同意的。要是现在的租客同意，铺上木地板其马上就可以去撬掉。原先房子的两扇门是很旧的，是里面一个木门外面一层铁的栅栏门那种，现在给他装的是新的防盗门。 经审理查明，本院对本案事实认定如下： 2016年6月2日，彭荣（甲方）与洪建宁（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将位于夕照社区房屋出租给乙方居住使用；租赁期限自2016年6月15日起至2019年6月15日止；月租金5000元，按半年结算，每半年到时乙方须提前半个月内向甲方支付租金；乙方不得以任何借口拖欠，否则甲方有权停租并终止合同收回房屋；乙方应付给甲方押金5000元，作为房屋内部设施水费电费燃气费等综合保证金；等租期圆满结清所有费用后，甲方将押金如数退还乙方；甲方提供设施为空调1台、热水器1台、电视1台、电风扇1台以及部分家具，以上设施保证能正常使用，经乙方检验后认可签字生效，乙方不得随意损坏房屋设施，如损坏，乙方在合同期满后负责修理好并能正常使用交予甲方，否则按价赔偿；乙方在使用过程中如遇电器损坏由乙方自行修理；甲方前两年，不得以任何理由任意调整租金，第三年随市场经济变化房租按百分之五调整；若一方强行中止合同，须向另一方支付一个月房租作为违约金；租赁期间内，乙方不得擅自将房屋转租、转让、转借，不得利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，否则甲方有权解除合同，收回房屋。 合同签订后，洪建宁支付了押金5000元。洪建宁接收房屋后对房屋进行了装修，在原马赛克地砖上铺设了强化木地板，并将入户门更换为防盗门。 2018年6月1日，彭荣发现洪建宁将房屋转租给他人，遂要求收回房屋。2018年6月3日，洪建宁向彭荣转账交付了15000元。至此，洪建宁已支付了截止2018年9月15日期间的租金。后，彭荣直接与次承租人签订了房屋租赁合同，洪建宁与次承租人结清了截止2018年6月15日期间的租金。 上述事实，有原告（反诉被告）洪建宁提交的《房屋租赁合同》、银行个人账户明细及本案庭审记录证实。因案涉租赁合同相对方为彭荣，双方就房屋所有权情况并无异议，且原告（反诉被告）洪建宁提交的房产证系复印件，故在本案中不予确认。洪建宁提交的瓷砖工厂店雷甜建材的票据，不足以证明相应材料系用于装修案涉房屋，不予确认。被告（反诉原告）彭荣提交的关于其公公的身份和医疗情况，与本案租赁关系的确认没有关联性，不予确认。其提交的桌椅收款收据并不足以证明其将房屋出租给洪建宁时已经予以交付，本院亦不予确认。 本院认为，洪建宁与彭荣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同并享受权利。 本案中，洪建宁将房屋转租给他人属实，已构成违约，彭荣有权解除合同。庭审中，双方确认洪建宁与次承租人结清2018年6月15日前的租金，房屋已由彭荣直接出租给次承租人，双方均以实际行动表明了不再履行合同，故彭荣反诉主张确认双方房屋租赁合同已于2018年6月14日解除，本院予以支持。 关于本案本诉部分。本院认为，彭荣将房屋直接出租给次承租人，应视为洪建宁已在合同解除后将房屋交还给彭荣，故对洪建宁未占有、使用房屋期间的租金15000元以及租赁押金5000元，彭荣应当予以退还。洪建宁未提供证据证明彭荣同意其对房屋进行装修，况且本案系因洪建宁违约导致合同解除，其主张彭荣赔偿装修残值，本院不予支持。 关于本案反诉部分。本院认为，洪建宁违约导致合同解除，应当由其承担违约责任。但合同解除后，彭荣马上就与次承租人签订了房屋租赁合同，故合同解除对其造成的损失较小，其反诉主张洪建宁支付违约金15000元远远高于其实际损失。综合参考合同约定的单方中止合同的违约金金额及每月租金金额，本院酌情确认，洪建宁应向彭荣支付违约金5000元。关于财物损失的问题。彭荣未提供证据证明其已向洪建宁交付了其反诉主张的全实木方桌、椅子、1.5米床、床头柜，亦未提交证据证明上述财物被洪建宁损坏，对其反诉赔偿主张，本院不予支持。至于更换入户门的问题，考虑到洪建宁更换的防盗门已与房屋形成了附合，未影响房屋的使用，且彭荣未提供证据证明原入户门情况及价值，故对其主张赔偿该部分损失，本院亦不予支持。至于将房屋内铺设的木地板拆除的问题，洪建宁表示同意拆除，但需要彭荣予以配合，故本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下： 一、确认洪建宁与彭荣于2016年6月2日就位于杭州市江干区房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年6月14日解除。 二、彭荣向洪建宁返还租金人民币15000元。 三、彭荣向洪建宁返还押金人民币5000元。 四、洪建宁支付彭荣违约金人民币5000元。 五、上述第二至四项经折抵，彭荣应向洪建宁返还款项人民币15000元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、洪建宁将铺设在杭州市江干区房屋内的木地板拆除，于本判决生效之日起十五日内履行完毕，彭荣应当予以配合。 七、驳回洪建宁的其他本诉诉讼请求。 八、驳回彭荣的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费人民币731元，由原告洪建宁负担人民币431元，由被告彭荣负担人民币300元；反诉案件受理费人民币215元，由反诉原告彭荣负担人民币165元，由反诉被告洪建宁负担人民币50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱若君 人民陪审员  程俊良 人民陪审员  王 澄 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  娄移华