江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0827民初2217号原告（反诉被告）：陈亮，男，1969年7月6日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：欧阳瑞平，江西金秋实律师事务所律师。被告（反诉原告）：周华英，女，1977年12月15日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：曾玉明，江西金秋实律师事务所律师。第三人：遂川八目爆料哥房地产经纪有限公司，住所地：遂川县生龙中央城30-31号门店。法定代表人：康少侠，总经理。委托诉讼代理人：钟友伟，遂川八目爆料哥房地产经纪有限公司员工。原告陈亮与被告周华英、第三人遂川八目爆料哥房地产经纪有限公司（八目爆料哥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案，被告周华英在提交答辩状期间提起反诉。本院受理后决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈亮及委托诉讼代理人欧阳瑞平、被告周华英及其委托诉讼代理人曾玉明、第三人八目爆料哥公司委托诉讼代理人钟友伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亮向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2.依法判令被告赔偿原告违约金63280元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告双方于2019年5月9日在第三人处签订一份房屋买卖(居间）协议。根据双方约定，原告同意将其名下一套位于遂川县泉江镇川江南路朝阳小区C幢2单元101室房屋（房屋产权证号码为：00××10）转让给被告。双方还约定该套房屋成交价为632800元，首付款20280元被告应在2019年5月20日前直接给付原告。同时该协议中还约定买卖双方违反协议约定，未能履行合同约定的条款，违约方应按该房屋成交价的10%作出赔偿。合同签订后，被告于协议签订日支付定金3000元给原告，并承诺次日再支付定金47000元给原告，但到目前被告仍未支付剩余的定金47000元。之后，原告多次要求被告按协议履行，但被告一直拖延时间，且态度非常恶劣，并威胁辱骂原告。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法判如所请。原告陈亮为证明自己的本诉主张，向本院提供了下列证据：1.陈亮身份证，证明原告的身份信息。2.房屋买卖居间服务协议，证明原被告买卖房屋的事实及双方对违约责任的约定。3.房屋所有权证，证明原告对所卖的房屋拥有所有权的事实。4.陈亮在厦门和爆料哥员工微信聊天记录，证明被告违约且要求退还3000元定金的事实。5.判决书一份，证明相似案例的判决。被告周华英答辩称：1.双方2019年5月9日签订的合同虽已成立但未生效，属于效力待定。2.协议中约定不明，互相矛盾，在无法达成新的协议时现所签协议也无法履行。3.原告未及时解押，说要几个月才能解押构成违约。4.原告提出的要求赔偿违约金63280元无任何事实及法律依据。5.如果这协议只是居间合同，那么认可抬头，如果是买卖合同，卖方应该是陈亮夫妻，原告妻子应该为共同原告。被告周华英反诉称：1.判令被反诉人向反诉人返还已付的定金3000元整；2.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由:原告家住泉江镇新察，考虑到三个小孩均在县城读书，为了小孩读书方便，决定就近购买二手房，通过中介于2019年5月9日与被反诉人签订了《房屋买卖及居间服务协议》，约定被反诉人将其名下位于泉江镇川江南路朝阳小区C幢2单元101室房屋转让给反诉人，房价款为632800元，反诉人当即按约支付了3000元定金。第三天反诉人准备将47000元再支付给被反诉人时，被反诉人提出房屋要在反诉人交完首付款4至5个月之后才能完成解押，反诉人当即表示反对，因为合同约定被反诉人应在5月20日即反诉人交付首付款时被反诉人应提供齐全办理银行贷款按揭所需资料（最重要的一项是解押），被反诉人明显是明示预期违约，且存在收到反诉人的首付款后仍无法归还银行抵押贷款45万元的可能，或者被反诉人怠于履行合约，将房款另作他用，如出现此种情形，对反诉人是面临竹篮打水一场空的极大风险。于是反诉人提出，双方都先筹款，不再按揭，反诉人会筹集资金现款交付，被反诉人也应筹款先行归还银行抵押贷款解除抵押，届时双方现场交易，否则双方就此解除买卖合同，互不耽误。被反诉人对反诉人的要求未提出反对。综上所述，被反诉人出让的房屋理应无权利瑕疵，如出售设置了抵押权的房屋，应征得抵押权人同意或提前归还贷款解除抵押，再行转让，被反诉人根据协议约定应在5月20日内完成解押并提供齐全的银行按揭资料，在收到定金3000元后出尔反尔，明确提出要在4、5个月后方可解押交易，构成明示预期违约，反诉人拥有不安抗辨权，有权拒绝支付后续款项。由于是被反诉人违约，被反诉人应返还已付定金，敬请法院依法裁决。被告（反诉原告）周华英为证明自己的本诉及反诉主张，向本院提供了下列证据：1.收条一份,证明原告陈亮于2019年5月9日收到周华英购买本案房屋定金3000元。2.银行取款记录，证明被告在5月10号准备交47000万。3.被告所购买的一些保险金融产品，诚信购房的证明。4.被告周华英申请证人其哥哥周某出庭作证，证明当时确实是中介卖方不能在交首付款时候解押导致被告拒付。但证人周某证明5月10日，签订合同的第二天，双方发生争执的时候，我妹妹打电话告诉我说有人不让她走，我就去看，我到中介门口，至少有七八个人，我就说不要争吵，我们一个礼拜筹集钱，你们一个礼拜解押，后来我们就走了，当时没交钱。我现场没有听到原告说四五月解押,是我妹打电话告诉我的。原告陈亮对被告反诉答辩称：反诉人提出的反诉都是在一切未发生的前提下，自己凭空想象出来的可能。收到反诉人定金15日，并没有约定5月20日。反诉人在诉状上所说的会筹集现金，陈亮完成解押，双方现场交易，这个完全是为了反悔违约找的借口。解除解押根本不需要四五个月，陈亮两夫妻未说过这样的话。综上，反诉人完全是为了逃避违约责任提出的反诉，希望法庭驳回。第三人八目爆料哥公司述称，这份只是三方居间协议，属于中介服务合同，居间合同不需要房屋所有人夫妻双方签字，流程是先三方签订居间协议，然后行政中心备案网签格式合同，正式的买卖合同要过户的时候双方去行政服务中心签订。对于解押的事情，我们没有说四五个月时间，我们也说了卖方收到买方首付款就要完成解押手续。我方认为反诉人要求返还3000元是不合理的。本院经审理认定事实如下：原被告双方于2019年5月9日在第三人处签订一份房屋买卖及居间服务协议。根据双方约定，原告同意将其名下一套位于遂川县泉江镇川江南路朝阳小区C幢2单元101室房屋（房屋产权证号码为：00××10）转让给被告。双方还约定该套房屋成交价为632800元；签合同当日收定金3000元，明日47000元；首期成交款（不含定金）人民币202800元被告应在2019年5月20日前直接给付原告。同时该协议约定：本协议签订后，一方拒绝按约定收取或支付定金、房屋成交款的，即视为违约。守约方有权解除本协议，并有权要求违约方按该房屋成交价的10%作出赔偿；如后续网签合同与本协议有不一致之处，以本协议条款为准；并备注：①该物业为精装房家具和电器不另外收费，具体以家电清单为准；②固定装修不得改动和破坏；③此房价包含柴火间一间，位于房子底下；④卖方收到首付款后七个工作日完成赎楼手续。协议签订日原告收取被告周华英支付的定金3000元并出具了收条。但次日原告周华英拒绝支付定金47000元给原告，并且要求被告陈亮返还所付定金3000元。因此发生争议成诉。以上事实，有经庭审质证的《房屋买卖及居间服务协议》、收条、微信聊天记录、不动产登记证、当事人的陈述、证人当庭作证的证言等证据证实，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖及居间服务协议》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订日被告周华英按约定支付定金3000元给原告后，次日却拒绝支付合同约定的定金47000元给原告，被告周华英应依法承担违约的法律后果。被告周华英反诉称原告在收到定金3000元后出尔反尔，明确提出要在4、5个月后方可解押交易，构成明示预期违约，反诉人拥有不安抗辨权，有权拒绝支付后续款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，应当先履行债务的当事人，行使不安抗辨权没有确切证据中止履行，应当承担违约责任，本案被告依据不足，本院不予采纳。原告主张解除房屋买卖合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”依此，本案原告享有选择权，原告依协议条款主张违约金责任，本院予以支持。但原告未提供实际损失的依据，主张被告按房屋成交价10%给付违约金63280元明显过高，故本院应兼顾原告在厦门从业回遂川处理房屋买卖事宜、房屋成交可用房款还银行贷款的预期利益、被告签订合同当天按约定交了3000元定金、第二天拒交47000元定金，且被告违约后还要求被告返还3000元定金导致诉讼等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量酌情予以支持10000元。原告既已选择违约金条款，则被告已支付的3000元定金应予以返还。相应的，被告要求返还3000元定金的反诉请求，本院予以支持。综上，两项扣减，被告还需支付原告7000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、解除原告陈亮（反诉被告）与被告周华英（反诉原告）签订的房屋买卖及居间服务协议；二、被告（反诉原告）周华英支付原告（反诉被告）陈亮违约金10000元，其中3000元以被告（反诉原告）周华英已给付的定金予以扣减，被告（反诉原告）周华英仍应支付原告（反诉被告）陈亮违约金7000元，上述款项于本判决生效之日起60日内付清。三、驳回原告陈亮的其他请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币5380元，由原告陈亮承担412元，由被告周华英承担4968元；反诉案件受理费减半收取人民币25元，由反诉原告陈亮承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  郭冬根二〇一九年十一月一日书记员  郭琴彥