四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初6721号 原告：绵阳市科创区学府雅苑小区第一届业主委员会，住所地：绵阳市科创区元通路243号。 负责人：李树平，该委员会主任。 委托诉讼代理人：王廷辉，四川浩鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋蕤伽，四川浩鼎律师事务所律师（实习）。 被告：绵阳市金叶房地产开发有限公司，住所地：绵阳市绵吴路88号。 法定代表人：叶青福。 委托诉讼代理人：张黎冬，四川真道（遂宁）律师事务所律师。 原告绵阳市科创区学府雅苑小区第一届业主委员会诉被告绵阳市金叶房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳市科创区学府雅苑小区第一届业主委员会的负责人李树平及其委托诉讼代理人王廷辉、被告绵阳市金叶房地产开发有限公司的法人叶青福及其委托诉讼代理人张黎冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳市科创区学府雅苑小区第一届业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认学府雅苑小区1栋1单元XXX室为学府雅苑小区物业服务用房，属于业主共有；2、请求法院判决被告排除妨害，并立即向原告归还学府雅苑小区1栋1单元XXX室；3、请求法院判决被告向原告支付擅自使用学府雅苑小区1栋1单元XXX室期间产生的收益5万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实及理由：根据原绵阳市规划局出具的学府雅苑小区“总平面布置图”，小区的物业服务用房设置在1栋1单元XXX室，面积约为100㎡。2009年小区业主入住后至2014年期间，由前期物业服务公司为小区提供物业服务。2014年前期物业服务公司擅自撤出小区，小区由业主自治管理至今。由于被告长期占用小区物业服务用房，导致小区至今没有专门的物业服务用房。2017年5月28日，在小区业主的共同努力下，原告作为小区第一届业委会成立并开始履行职责。原告成立后多次与被告交涉，要求被告排除妨害，并立即向原告归还学府雅苑小区1栋1单元XXX室未果。原告认为根据《物权法》第70条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和第73条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，学府雅苑小区1栋1单元XXX室为小区物业服务用房，属于业主共有。根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，被告作为建设单位长期擅自占用小区物业服务用房，原告有权要求被告排除妨害，并要求被告立即向原告归还学府雅苑小区1栋1单元XXX室。根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第二款“属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”之规定，原告要求被告从2014年起按照10000元/年的标准，将该房屋的收益支付给原告。综上，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告绵阳市金叶房地产开发有限公司辩称：原告诉讼请求的学府雅苑小区1栋1单元XXX室于2009年由于被告销售错误，已经将涉案房屋销售给案外人。被告在错误销售该房屋后将该事情在房管局处报备，为了解决学府雅苑小区物业用房问题另提供了相应物管用房，且通过了房管局和规划局的验收。在2017年被告提供的物管用房被城管局错误的强制拆除，导致在2017年后没有物管用房，但城管局的拆除没有任何依据，责任不在被告方，后被告与相关部门协调，相关部门同意恢复相关用房。原告在诉状中请求收益5万元明显高于同地段的收益。 原告绵阳市科创区学府雅苑小区第一届业主委员会围绕诉讼请求提交了备案证明、法人证明书、负责人身份证复印件、被告企业信息、总平面布置图、现场照片、房屋信息摘要、房屋登记办法31条等证据，用以证明原被告主体适格，学府雅苑小区1栋1单元XXX室为小区物业服务用房，经向房管局查询，涉案房屋仍登记在被告名下，性质是物业服务用房，该房是无法出售的，房屋登记办法31条规定，物业服务用房在初始登记时登记在房地产公司名下，但其所有权是全体业主。经质证，被告绵阳市金叶房地产开发有限公司对原告提交所有证据真实性、合法性均无异议。 被告绵阳市金叶房地产开发有限公司向法庭提交了营业执照、法人身份证明、涉案房屋买卖合同、收款收据、绵房管函（2009）224号函件、竣工验收规划认可书、规划局的会议纪要等证据，用于证明被告诉讼主体资格，涉案房屋在2009年错误销售给案外人吴远金，2009年12月房管局出具函件将物管用房进行了调整，调整后的物管用房经过了规划验收，会议纪要明确同意涉案小区的物管用房进行调整。经质证，原告对被告身份信息无异议，对涉案房屋买卖合同、收款收据真实性无异议，对其合法性有异议，认为该协议违反法律强制性规定，应是无效合同。对绵房管函（2009）224号函件真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为该函件仅仅是当时情况下的临时变更行为，且被告提供的临时物业服务用房已经被拆除。物业服务用房是在开发商建设开发之前就已经规划好的，开发商不能擅自变更物业用房。对规划认可书真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，并没有物业服务用房的任何字样，会议纪要中审查意见并承诺按城市规划需要无条件拆除，现在已经拆除，达不到被告的证明目的。 根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告绵阳市金叶房地产开发有限公司是绵阳市科创区学府雅苑小区的开发商，该小区于2009年竣工并交付使用，其中该小区1栋1单元XXX室备案登记为小区物业服务用房。2009年9月28日，被告与案外人吴远金签订学府雅苑项目商品房认购协议，将该房屋以40万元的价格出售给案外人吴远金，该合同未在房管部门办理备案登记，也未办理产权证，该房屋目前仍登记在被告名下。因小区物业服务用房被出售，被告即以小区东入口单独建筑两层房屋作为小区物业服务用房，由于该独立建筑系被告未报建而修建的临时性建筑，事后也未取得合法化手续，2014年即被作为违章建筑拆除。2017年5月28日，原告作为学府雅苑小区业主委员会成立，多次与被告就小区物业服务用房协商未果，原告遂起诉来院，要求判如所请。庭审中查明，原告未产生保全费。 本院认为：原、被告双方对学府雅苑小区1栋1单元XXX室属于小区物业服务用房的房屋性质均无异议，被告虽辩称由于销售错误已将该房屋出售给案外人，且另提供了相应物管用房并通过了房管局和规划局的验收，新提供的物管用房被强制拆除的责任不在被告。但从查明事实可知，该房屋的买卖合同并未办理备案登记，该房屋也未办理产权过户登记，目前仍登记在被告名下。被告所举的证据也仅能证明被告提供了临时建筑用作物业服务用房，且被告明知并承诺该临时建筑“按城市规划需要无条件拆除”，故被告的证据不能达到其证明目的。据此，本院对原告要求确认学府雅苑小区1栋1单元XXX室为学府雅苑小区物业服务用房，属于业主共有，被告立即向原告归还学府雅苑小区1栋1单元XXX室的主张予以支持。原告还要求被告支付擅自使用学府雅苑小区1栋1单元XXX室期间产生的收益5万元，但未提供证据予以证明，故本院在本案中不作处理，原告可另行主张。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认学府雅苑小区1栋1单元XXX室为学府雅苑小区物业服务用房，属于业主共有； 二、被告绵阳市金叶房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告归还学府雅苑小区1栋1单元XXX室； 三、驳回原告绵阳市科创区学府雅苑小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。 本案诉讼费625元，由被告绵阳市金叶房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  顾云川 二〇一九年十一月四日 书记员  张 茹