文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初21140号原告：金科物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区盘溪路484号附2号，统一社会信用代码9150010532234333XF。法定代表人：赖华，总经理。委托诉讼代理人：王方伊，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建晶，上海段和段（重庆）律师事务所律师。被告：重庆渝风堂餐饮有限责任公司，住所地重庆市北部新区光电园1号大道金科天籁城，统一社会信用代码91500000762670676Y。法定代表人：陈波，经理。委托诉讼代理人：李歌田，男，公司员工。被告：重庆市巴蜀投资有限公司，住所地重庆市渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号，统一社会信用代码91500103666427983C。法定代表人：熊敦洋，总经理。委托诉讼代理人：张有德，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭淑娟，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称金科物业）与被告重庆渝风堂餐饮有限责任公司（以下简称渝风堂公司）、重庆市巴蜀投资有限公司（以下简称巴蜀公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法由审判员贺前春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人刘建晶、被告渝风堂的委托诉讼代理人李歌田、被告巴蜀公司的张有德、谭淑娟委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业向本院提起诉讼请求:1、判令渝风堂公司、巴蜀公司立即向金科物业支付2016年12月1日至2017年2月28日期间欠缴的物业服务费25440元、门面电费19734.3元、门面水费11776.7元；2.判令渝风堂公司、巴蜀公司立即向金科物业支付违约金（从2016年12月1日起算至付清时止，以56951元为基数，按照年利率24%的标准至付清之日止）。诉讼费用由渝风堂公司、巴蜀公司负担。事实与理由：金科物业是金科中华坊紫园小区的物管公司，金科物业与重庆金科天籁城中华坊紫园业主委员会签订的《金科中华坊紫园小区物业服务合同》中对物业费、公摊费、水电费等费用的支付方式、金额、计费标准和逾期支付的违约责任进行了详细的约定。自入驻小区以来，金科物业按照合同约定提供物业管理服务，该小区业主应当按约向金科物业支付物业服务费等。渝风堂公司、巴蜀公司是该小区商业门面1-1-1、1-2-1、1-3-1的租户和业主，其应按约定向金科物业支付物业服务费、水电费，但从2016年12月1日至2017年2月28日期间欠缴物业服务费25440元、门面电费19734.3元、门面水费11776.7元。被告渝风堂公司辩称，对金科物业诉请的2016年12月1日至2017年2月28日期间欠缴的物业服务费25440元、门面电费19734.3元、门面水费11776.7元无异议。该金额和违约金均应由渝风堂公司负担，违约金与诉讼费均由法院依法裁决，与渝风堂公司无关。被告巴蜀公司辩称，1、同意渝风堂自行承担物业费，与巴蜀公司无关的意见；2、根据物业管理条例与重庆市管理条例的规定应通过公开招投标的方式选物业公司，金科物业未通过招投标的方式，因此金科物业依据业主委员会签订的物业合同无效，不应采纳；3、根据无效的合同与附件3的规定，金科物业未履行公共区域的维修义务属于严重违约，不应缴纳物业服务费；4、金科物业诉求的电费与水费应属于电力公司与自来水公司的关系，与金科物业无关；5、不同意支付违约金，即使主张违约金也认为金科物业主张的违约金过高，应按照同期银行贷款利息计算违约金；6、根据二被告之间的租赁合同，即使存在欠付物业费及其他费用的问题，应由渝风堂承担，与巴蜀公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人举示的金科中华坊紫园小区物业服务合同、协管巡查签到表、值班记录表、环境消杀记录表、夜间巡查记录表、消防设施巡查记录表、每日防火巡查记录表、房屋产权证及国土资源局两江新区分局档案查询结果、房屋租赁合同、律师函及EMS邮寄单、欠费明细表、用电量明细表、代缴水费增值税专用发票、代缴电费税务发票、租赁合同，因与原件无异或能与其他证据相印证，本院予以采信并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2015年，以重庆金科天籁城中华坊紫园业主委员会（以下简称中华坊业委会）为甲方、金科物业为乙方，双方签订了《金科中华坊紫园小区物业服务合同》，约定物业名称为金科中华坊紫园，甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理等。第八条约定：业主应按时交纳物业服务费和与物业有关的各种费用，如业主与使用人约定物业服务费和与物业相关的各种费用由使用人交纳的，业主应当承担连带交纳责任。物业服务费的计算标准：产权部门核定面积确认之前以销售合同注明的建筑面积计算，确认之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后乙方收取的物业服务费的差额双方不再退补。第九条约定：业主（使用人）应在规定的时间内到乙方指定部门缴纳应缴纳的物业服务费、水电气费、公摊水电费、通讯费用、特约服务费及其他应缴费用，而无论该单位是否空置、被占用、出租或许可他人使用；由专业职能部门自行收取的费用由业主（使用人）自行向专业职能部门交纳。第三十二条约定：商铺的物业管理费标准为4元/月.平方米（按建筑面积计算），按月收取，业主或物业使用人应在每月的13日至25日内履行缴纳当月费用的义务。违约责任第四十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额千分之三的标准计算向乙方支付违约金。对于欠费时间较长或金额较大的业主或使用人，乙方有权暂停向其提供物业服务和其他服务。业主未按规定交纳物业专项维修基金（含续筹部分）的，每逾期一日按应缴费用总额的千分之三的标准计算支付违约金。该合同期限自2015年11月1日起至2016年12月31日止。后双方又再次签订了物业管理合同，合同期限为2017年7月1日至2017年12月31日。合同签订后，金科物业依约提供了物业服务。但巴蜀公司、渝风堂公司未按时足额支付物业服务费、水电费等。2018年8月3日，金科物业委托上海段和段（重庆）律师事务所向巴蜀公司及渝风堂公司的法定代表人陈波发出律师函，要求其缴纳2016年12月至2017年2月期间拖欠的物业管理费25440元、代收水电费31987元，共计57427元，并支付滞纳金。2017年5月13日，渝风堂公司出具说明：因2016年9月13日金科天籁城中华坊商业街消防水箱溢水，致渝风堂公司室内被水浸泡，经金科物业与渝风堂公司协商：由金科物业一次性赔款15210元，用于抵扣所欠天籁物业管理处2017年1月的水电费（本应支付49477.7元，赔款抵扣后实应支付34267.7元）。渝风堂公司于当天出具收条，载明收到赔付款15210元，用于抵扣所欠水电费。金科物业和渝风堂公司一致确认2016年12月1日至2017年2月28日期间欠缴门面电费19734.3元、门面水费11776.7元。另查明，巴蜀公司是案涉小区商业门面1-1-1、1-2-1、1-3-1的业主，房产证登记的建筑面积高于2272平方米。庭审中，金科物业和渝风堂公司、巴蜀公司均同意按照2272平方米计算物业服务费的收取面积。2014年6月12日，以巴蜀公司为甲方、渝风堂公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方同意将金科.中华坊商业街1号楼（总面积2288平方米）继续出租给乙方作为“渝风堂”品牌餐饮的经营场所。租赁期限从2016年1月1日-2020年12月31日。合同明确约定：乙方在使用上述房屋过程中，所涉及的因房屋所产生的包括但不限于物业管理费、水电气等所有费用均由乙方承担。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，中华坊业委会与金科物业签订的《金科中华坊紫园小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对包括巴蜀公司在内小区所有业主均具有法律约束力。上述合同签订后，金科物业为案涉金科中华坊紫园提供了基本的物业服务，有权向包括巴蜀公司在内的小区业主主张物业管理费，巴蜀公司的抗辩意见不能成为其拒绝交纳物业费本金的正当理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，巴蜀公司与渝风堂公司签订的《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给渝风堂公司使用并明确约定了：渝风堂公司在使用上述房屋过程中，所涉及的因房屋所产生的包括但不限于物业管理费、水电气等所有费用均由渝风堂公司承担。该合同系双方的真实意思表示，现渝风堂公司也愿意支付2016年12月1日至2017年2月28日期间欠缴的物业服务费25440元、门面电费19734.3元、门面水费11776.7元，故对金科物业要求渝风堂公司立即向金科物业支付2016年12月1日至2017年2月28日期间欠缴的物业服务费25440元、门面电费19734.3元、门面水费11776.7元的诉讼请求，本院予以支持。因《金科中华坊紫园小区物业服务合同》约定业主应承担连带责任，故巴蜀公司应对前述义务承担连带支付责任。根据物业服务合同约定的：业主未按规定交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等费用的，每逾期一日按应缴费用总额的千分之三的标准计算支付违约金。因渝风堂公司和巴蜀公司抗辩违约金标准过高，且金科物业已于2017年5月13日对损失进行了赔偿，本院酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准的130%。对金科物业主张以25440元为基数，从2017年5月14日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的130%计算的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆渝风堂餐饮有限责任公司、重庆市巴蜀投资有限公司立即连带支付原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司2016年12月1日至2017年2月28日期间欠缴的物业服务费25440元、门面电费19734.3元、门面水费11776.7元；二、被告重庆渝风堂餐饮有限责任公司、重庆市巴蜀投资有限公司立即支付原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司违约金，以25440元为基数，从2017年5月14日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的130%计算；三、驳回原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取800元，由被告重庆渝风堂餐饮有限责任公司、重庆市巴蜀投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 贺前春二〇一九年十一月十四日法官助理 陈 瑜书 记 员 何江兰