云南省昆明市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云01执异1578号异议人（案外人）：昆明万达广场投资有限公司（以下简称“昆明万达“），住所：云南省昆明市西山区前兴路688号万达昆明双塔南塔八楼。法定代表人：曲晓东，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周琳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴斌，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。申请执行人：富滇银行股份有限公司小企业信贷专营中心，住所：云南省昆明市金碧路121号复兴花园二期B幢。法定代表人：黄红松。被执行人：吴运杰，男，1968年7月13生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被执行人：云南焱博商贸有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北京路645号小城故事A座304号。法定代表人：吴运远。被执行人：汤文凯，女，1967年7月11生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被执行人：刘彦林，女，1984年12月16生，汉族，住河南省固始县。被执行人：云南豫投农业科技发展有限公司，住所：昆明市昌宏路小板桥街道办事处四甲社区6栋11号。法定代表人：稂伟。被执行人：吴运远，男，1971年10月19生，汉族，住云南省昆明市西山区。被执行人：稂伟，男，1982年10月26生，汉族，住河南省固始县。本院在执行富滇银行股份有限公司小企业信贷专营中心（以下简称“富滇银行信贷中心”）与吴运杰、云南焱博商贸有限公司、汤文凯、刘彦林、云南豫投农业科技发展有限公司、吴运远、稂伟借款合同纠纷一案[执行依据：(2016)云01民初1321号民事调解书；执行案号：（2019）云01执恢135号]中。异议人向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人昆明万达请求：1.停止对坐落于昆明市西山区前兴路西山万达广场V9幢8层803号房屋的执行处分；2.解除对坐落于昆明市西山区前兴路西山万达广场V9幢8层803号【合同登记备案号：KM2014101072224】房屋的司法查封；3.依法撤销（2019）云01执恢135号《协助执行通知书》。审查中，异议人昆明万达向本院提出书面申请书，申请撤回执行异议申请书第一项和第三项请求事项。事实和理由：一、房屋的所有权人是昆明万达而非被执行人吴运杰，不应属于执行财产。(一）购房合同已解除，吴运杰无权对案涉房屋主张任何合同权利。2014年10月8日，吴运杰与昆明万达签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由吴运杰购买昆明万达开发建设的西山××广场××号房屋，付款方式均为担保贷款。《合同补充协议》还约定，若吴运杰逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次或者按揭银行通知昆明万达承担保证责任，昆明万达有权选择解除合同，并要求吴运杰按照约定承担违约责任。合同签订后双方办理了合同备案登记。后因吴运杰未按照约定按期还贷，2016年6月3日五华区农村信用合作联社马村信用社(以下简称“马村信用社”）向昆明万达发出《按揭贷款欠款逾期证明》，证明吴运杰已连续三期未按约定归还贷款本息。据此，昆明万达于2016年7月6日向西山区法院起诉要求解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》、撤销合同备案，并要求吴运杰承担违约责任。法院经开庭审理后，通过（2016)云0112民初4662号《民事判决书》支持了昆明万达的以上诉讼请求。据此，吴运杰基于合同享有的物权所有权转移登记的请求权也因基础法律关系的解除而失效，其取得物权的期待权已然丧失，吴运杰因此不再保有对案涉房屋主张权利的任何合法权源。昆明万达无法向不动产权登记中心申请撤销合同备案登记的原因，系出于吴运杰所涉的个人债务，导致案涉房屋存在被贵院进行的预查封。(二）对未取得不动产权证书的房屋进行的查封，属于预查封,其效力仅为控制财产，并非当然的可以转换为财产执行措施，案涉房屋应当解封。根据我国相关司法判例，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中规定的预查封，是为防止查封机关以外的主体（包括相关行政主管部门）对查封财产完成先期处置，其不能因此认定吴运杰对涉案预查封房屋即确定享有物权，如果以此认定吴运杰对涉案预查封的房屋享有物权，那就和《中华人民共和国物权法》第十四条规定的“不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时发生效力”相违背。预查封只是对吴运杰在履行《商品房购销合同》过程中可以取得的可供执行的财产权益进行的保全措施，吴运杰与昆明万达签订《商品房购销合同》及合同朴充协议解除后，吴运杰已经丧失了对该房屋的物权期待权，该房屋不可能登记在吴运杰名下，此时预查封不可能转为正式查封，吴运杰再无取得该房屋所有权的可能，房屋的所有权应归属于昆明万达。(三）案涉房屋所有权人是昆明万达，吴运杰对案涉房屋不享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”昆明万达作为房屋的开发商，因其开发行为当然取得房屋的所有权，其将房屋出售给吴运杰，但产权证尚未办理在吴运杰的名下。另外虽然房屋的买卖合同经过备案，但该备案行为只是行政主管机关对于房屋销售行为的管理，而非物权登记，不具有物权登记的效力，在未将房屋产权办理至吴运杰名下之前，昆明万达为该房屋的所有权人，该房屋并非吴运杰的个人责任财产范畴。基于上述客观情事，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）款之规定案外人昆明万达作为案涉房屋的所有权人，足以排除贵院的查封执行，该案涉房屋不应再作为被执行人吴运杰的责任财产而进行强制执行。本院查明，依据本院作出的已生效的（2016）云01民初1321号民事调解书，申请执行人向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出（2019）云01执恢135号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人吴运杰、云南焱博商贸有限公司、汤文凯、刘彦林、云南豫投农业科技发展有限公司、吴运远、稂伟存款13956618.92元及利息，或对被执行人吴运杰、云南焱博商贸有限公司、汤文凯、刘彦林、云南豫投农业科技发展有限公司、吴运远、稂伟价值13956618.92元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2016年9月21日，本院向昆明市产权处发出（2016）云01执保字第699号协助执行通知书，请求对吴运杰名下位于昆明市西山区前兴路西山万达广场V9幢8层802、803、804、805、806、807的6套房屋进行查封，查封期限为2016年9月21日至2019年9月20日。2019年9月16日，本院发出（2019）云01执恢135号协助执行通知书，请求昆明市产权处继续对上述房屋进行查封，查封期限为2019年9月16日至2022年9月15日。同时查明，2014年10月8日，吴运杰与昆明万达签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由吴运杰购买昆明万达开发建设的涉案房屋，付款方式为担保贷款，并对相关权利、义务进行了约定。因吴运杰连续三期未按合同约定归还贷款本息，昆明万达向昆明市西山区人民法院起诉要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》。2016年12月12日，昆明市西山区人民法院作出（2016）云0112民初4662号民事判决书，判决解除昆明万达与吴运杰签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由吴运杰配合昆明万达办理《商品房买卖合同登记备案表》的撤销手续及支付昆明万达违约金143218.6元。后吴运杰、汤文凯向昆明市五华区人民法院起诉要求解除其与马村信用社、昆明万达签订的《个人购房借款合同》，昆明市五华区人民法院作出（2017）云0102民初11789号民事判决书，判决解除吴运杰、汤文凯与马村信用社、昆明万达签订的《个人购房借款合同》。马村信用社不服该一审判决，向本院提出上诉，本院作出（2018）云01民终4140号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，异议人昆明万达据以排除执行查封的另案生效法律文书系在案涉房屋被查封之后作出的，案涉房屋登记在被执行人吴运杰名下，其申请解除对案涉房屋查封的异议请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人昆明万达广场投资有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  冯丽萍人民陪审员  伍本才人民陪审员  秦本昆二〇一九年十一月三十日法官助理李龙飞书记员杨敏智