福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初1936号 原告：杨国辉，男，1975年1月19日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 原告：黄晓艳，女，1981年2月12日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告：福建鑫盛房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市永定区，统一社会信用代码：9135XXX165J。 法定代表人：蓝朝文，董事长。 委托诉讼代理人：章燕华，女，系福建鑫盛房地产开发有限公司销售部主管。 原告杨国辉、黄晓艳与被告福建鑫盛房地产开发有限公司（以下简称鑫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨国辉、黄晓艳，被告福建鑫盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人章燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨国辉、黄晓艳诉称，向本院提出诉讼请求：1、判令福建鑫盛房地产开发有限公司支付产权登记逾期违约金4727元；2、本案诉讼费用由福建鑫盛房地产开发有限公司承担。事实与理由：福建鑫盛房地产开发有限公司以出让方式取得位于永定县凤城镇寨下编号为2013-挂-06的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为永定国用（2014）第Ａ5933号，永定国用（2014）第Ａ5932号。2014年11月13日，杨国辉、黄晓艳与福建鑫盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：201400403），按揭购买福建鑫盛房地产开发有限公司开发之商品房（永）房预售证（2014）第007号，该房位于永定区，房屋建筑面积116.03平方米，单价为每平方米4127.67元，共计购房款478933元；杨国辉、黄晓艳支付首付款为148933元，按揭款为330000元，杨国辉、黄晓艳已按照合同约定付清了房款及购房税费。 按合同约定第二十条约定：（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。2016年12月10日，杨国辉、黄晓艳与福建鑫盛房地产开发有限公司办理了交房手续，直至2019年8月14日其才领取不动产权证书；永定区不动产权登记机构挂牌于2016年7月11日并首证颁发，5人领取，而现在距交房快三年之久了，福建鑫盛房地产开发有限公司所谓的政策影响不动产登记是借口，是其管理不妥造成的，其行为已构成违约，为此，福建鑫盛房地产开发有限公司必须按合同支付业主违约金，从2016年12月1日至2019年8月14日止，其违约天数共987天，须向杨国辉、黄晓艳支付违约金4727元（478933总价×0.001%×987天＝4727元）。由于福建鑫盛房地产开发有限公司的违约行为，杨国辉、黄晓艳的权益受到损害，为了维护合法权益，杨国辉、黄晓艳特向法院提起诉讼。 福建鑫盛房地产开发有限公司辩称，1、未能如期办理权属证书并非答辩人（出卖人）原因造成，而是办理权属登记所依据的法规由旧变新所致，不应归责于答辩人。原、被告于2014年11月13日签订商品房买卖合同（预售），此时《不动产登记暂行条例》并未颁布布实施，合同使用的是我国住建部、工商行政管理总局的标准版。该版本的合同，涉及房屋登记方面仅约定了房屋所有权的转移登记。然而《不动产登记暂行条例》实施后，不动产权属证书取代了之前的国有土地使用权证和房屋所有权证，在申请办理登记条件、流程方面均出现变化。根据不动产登记条例及其实施细则的规定（详见《不动产登记暂行条例》第八、十四、十五、十九条，实施细则第六、十六、三十六条的规定）可知，一宗地范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿，且在办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有；同时，申请登记应当由开发商与买受人共同向不动产登记部门申请登记，并非开发商一方之事。也即一宗地在未全部开发完成，建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权是无法确定其实际面积及状况，客观上因不符合法律、法规规定的办理条件而无法办理不动产登记。涉案商品房办理权属证书时间跨度，恰逢《不动产登记暂行条例》出台并实施，未能如期办理权属证书并非出卖人原因造成。这些情况都可以从原告提供给贵院的不动产权属证书的内容得以证实。 2、根据原、被告双方签订的合同之约定（详见合同第二十条）应当由双方“共同向房屋登记机构申请办理商品房的所有权转移登记”，也就是说，权属登记非答辩人单方办理之事而是双方共同的义务。本案原告也从未向答辩人提出共同申办登记的要求，反而是答辩人于2019年5月主动向原告提出共同申办要求后，双方才共同申办了权属证书。据此也证明办理权属证书不是答辩人一人之义务，而是原、被告共同之义务，不应归责于答辩人一方，更非答辩人原因造成的办证延误。 补充：根据双方签订的合同附件十一之补充协议“三”条之“3”、“8”的约定“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税，否则出卖人有权不予办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任”。原告缴纳税费的时间拖延至2019年2月14日，根据前述约定，答辩人有权不予办理办证手续，且责任由原告承担。此时若资料齐全，即使立即向不动产登记中心申请办理，根据不动产登记条例之规定，也有一个法定办证的期限为30天的情形。仅从此约定及原告违约事实，原告主张从2016年12月1日起要求答辩人支付违约金不符合双方的约定，不应支持。 3、涉案小区部份业主因其自身原因拒不配合（高达80余户）也造成无法成批次向登记部门申请办理权属证书。根据合同附件之十一补充协议之三7的约定，双方应相互理解，适当顺延，而不是让答辩人承担违约金。 综上，杨国辉、黄晓艳的诉请无事实及合同依据，导致权属登记延误系因不动产登记相关法律规定出现新的变化，且非答辩人（出卖人）原因所致，不符合合同约定的应当由答辩人承担违约金的情形，因而请驳回杨国辉、黄晓艳的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：福建鑫盛房地产开发有限公司以出让方式取得位于永定县凤城镇寨下编号为2013-挂-06的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为永定国用（2014）第Ａ5933号，永定国用（2014）第Ａ5932号，该地块土地面积为52361.31平方米，规划用途为商住，定名为“盛世鑫城”。2014年11月13日，杨国辉、黄晓艳与福建鑫盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：201400403），按揭购买福建鑫盛房地产开发有限公司开发之商品房（永）房预售证（2014）第007号，该房位于永定区，房屋建筑面积116.03平方米，单价为每平方米4127.67元，共计购房款478933元，双方合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为201400403）的同时又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（附件六），其中，第三条第三项约定“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修资金等费用（汇入指定的专项维修资金账户），否则，出卖人有权不予代为办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任”。第七项约定“若因该小区部分买受人未能按期履行房屋交接手续，造成出卖人无法成批次向房屋权属登记机构申请办理；或因房屋登记机构却有理解的原因拖延（比如节假日、办理人员休假、办证系统升级等）造成买受人在约定期限内不能取得房屋权属证书的，双方同意本着相互理解的原则适当顺延，但出卖人应加强督促相关部门尽快办理”。 合同签订后，杨国辉、黄晓艳支付首付款为148933元，按揭款为330000元，杨国辉、黄晓艳已按照合同约定付清了房款，于2019年2月14日支付了购房契税。2016年12月10日，福建鑫盛房地产开发有限公司将永定区商品房交付杨国辉、黄晓艳使用，交房时杨国辉、黄晓艳向福建鑫盛房地产开发有限公司交纳了交房费用、物业费、水电周转金、装修保证金、契税、公共维修资金等费用。交房后，福建鑫盛房地产开发有限公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2019年4月26日起，福建鑫盛房地产开发有限公司陆续分批次向龙岩市永定区不动产登记中心报送盛世鑫城商品房登记办证的申报材料，该不动产登记中心对上述房产已于2019年5月8日办理了初始登记，于2019年5月16日出具了前述商品房杨国辉、黄晓艳所有的第0001928号《不动产权证书》，杨国辉、黄晓艳于2019年8月14日领取了该证书。 上述事实有杨国辉、黄晓艳提供的《商品房买卖合同》（编号201400403）、《不动产权证书》、《销售不动产统一发票收据》、龙岩市永定区税务局完税等证据证明及当事人在法庭上的陈述予以证实，上述证据经庭审质证福建鑫盛房地产开发有限公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，杨国辉、黄晓艳与福建鑫盛房地产开发有限公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。杨国辉、黄晓艳已按合同约定支付全部购房款，并在福建鑫盛房地产开发有限公司完成房屋所有权初始登记之前(向杨国辉、黄晓艳交房时)缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，福建鑫盛房地产开发有限公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”杨国辉、黄晓艳未能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书，福建鑫盛房地产开发有限公司已构成违约，现杨国辉、黄晓艳诉请要求福建鑫盛房地产开发有限公司每日按其实际已付房款478933元的0.001%计算的逾期办证违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持；产权登记逾期日期应从办理商品房交付后90日开始计算至初始登记之日（实际取得不动产权证书之日），即从2017年3月10日至2019年5月8日止，共计789天，为此，福建鑫盛房地产开发有限公司应向杨国辉、黄晓艳支付的违约金为478933（总价）×0.001%×789天＝3778.78元。杨国辉、黄晓艳诉请违约天数从2016年12月1日起至2019年8月14日止，违约天数987天，理由不足，不予支持。双方虽然在《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》(附件六)，其中，第三条第三项约定“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修资金等费用（汇入指定的专项维修资金账户），否则，出卖人有权不予代为办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任”，但是同一小区的部分业主在交房时即已缴清税费，福建鑫盛房地产开发有限公司于2019年4月26日后，才陆续向龙岩市永定区不动产登记中心报送“盛世鑫城”的申报办证材料，杨国辉、黄晓艳于2019年2月14日交清税费没有影响福建鑫盛房地产开发有限公司为完成房屋所有权初始预登记造成阻碍。本院认为，办理初始登记是福建鑫盛房地产开发有限公司的义务，不需要买受人的参与和协助，延迟办理初始登记是福建鑫盛房地产开发有限公司自身原因造成的，故福建鑫盛房地产开发有限公司以杨国辉、黄晓艳未及时缴清契税，是造成逾期办证原因的抗辩理由不能成立，不予支持。被告鑫盛公司抗辩未能如期办理权属证书并非答辩人原因造成，而是办理权属登记所依据的法规由旧变新所致，不应归责于答辩人的意见，没有提供证据证实，且与事实不符，本院不予采纳。涉案合同约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的所有权转移登记的前提条件是应当由福建鑫盛房地产开发有限公司提供有关材料办理完成房屋所有权初始预登记，福建鑫盛房地产开发有限公司抗辩办理权属证书不是答辩人一人之义务，而是双方共同之义务，不应归责于答辩人一方，更非答辩人原因造成的办证延误的意见没有事实和法律依据，本院不予采信。补充协议约定因部分买受人未能按期履行房屋交接手续，造成出卖人无法成批次向房屋权属登记机构申请办理，造成买受人在约定期限内不能取得房屋权属证书的，双方同意本着相互理解的原则适当顺延，但出卖人应加强督促相关部门尽快办理的条款，加重了能按期履行房屋交接手续的买受人的责任，该条款没有法律效力；福建鑫盛房地产开发有限公司提出涉案小区部份业主因其自身原因拒不配合造成无法成批次向登记部门申请办理权属证书，应当适当顺延，而不是让答辩人承担违约金的抗辩意见，不能成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下： 一、福建鑫盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付杨国辉、黄晓艳产权登记逾期违约金3778.78元；【478933（总价）×0.001%×789天＝3778.78元】。 二、驳回杨国辉、黄晓艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由福建鑫盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡初文 二〇一九年十一月二十日 法官助理陈定森 书记员阙庆琳(代) 附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。