黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初2073号 原告（申请执行人）：闫建丽，女，住宁安市。 委托诉讼代理人：李春财，牡丹江市大庆法律服务所法律工作者。 被告（案外人）：刘琨，女，住牡丹江市。 委托诉讼代理人：孙博武，黑龙江牡大律师事务所律师。 第三人（被执行人）：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区宝隆大厦建行北侧。 法定代表人：李桂清，董事长。 委托诉讼代理人：杨静昕，男，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法务部总监。 原告闫建丽与被告刘琨、第三人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫建丽的委托诉讼代理人李春财、被告刘琨的委托诉讼代理人孙博武、第三人天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫建丽向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）黑1084执异29号执行裁定书；2.许可对第三人所有的鸡西市鸡冠区星河公馆4号楼3单元802室、6号楼1单元1203室、6号楼1单元1603室、6号楼1单元1503室、5号楼2单元1001室房屋的强制执行。庭审中原告要求追加陈小川为被告，庭审结束后又撤回追加申请。事实和理由：原告与其他员工共47人因第三人欠薪通过劳动仲裁及劳动争议诉讼向其追索劳动报酬，并依据宁安市劳动仲裁调解书、宁安法院民事调解书申请强制执行。执行中原告申请查封第三人开发建设的鸡西市鸡冠区星河公馆小区房屋，其中五套房屋的备案合同登记在被告名下，但该房屋是名为买卖实为借贷，是以房担保借贷，违反物权法禁止流质的法律规定，房屋买卖合同因违反法律规定而无效，房屋所有权属第三人财产。原告申请查封第三人财产，经拍卖、变卖、议价等方式清偿拖欠原告等员工工资薪酬合法、合规，原告劳动报酬优先权优于案外人普通债权，查封的案涉房屋并未由案外人实际占有、使用，案外人主张与第三人存在借贷关系也没有证据支持，案外人异议依法应予驳回。（2019）黑1084执异29号执行裁定书应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，在案外人已经自认案涉房屋的基础法律关系是民间借贷，应按照基础法律关系审查，因此（2019）黑1084执异29号执行裁定书所认定的基本事实错误，适用法律错误。因此，原告提起申请执行人执行异议之诉，请求撤销（2019）黑1084执异29号执行裁定书，准予执行第三人房屋。 被告刘琨辩称，1.案涉五套房屋系第三人抵偿给被告所有，被告已经支付了全部价款，并在房产登记管理部门予以备案登记，被告对该五套房屋具有合法权利，是合法的权利人，原告申请对被告所有的房屋进行执行，是属于滥用权力，执行不当，（2019）黑1084执异29号执行裁定书裁定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2.原告申请追加陈小川为本案被告没有事实及法律依据，陈小川与本案涉案五套房产没有法律上的权利义务关系，本案为执行异议之诉，起因是原告对被告名下的五套房产非法查封所引起，而该五套房产均系被告合法享有权利的财产，陈小川与该执行标的物没有法律上的权利义务关系，原告申请追加陈小川为被告，目的并不是为了查明本案事实，是想要追加其为被告而否定其证言提供的效力，是滥用诉权，所以申请法庭予以驳回。 第三人天福利亨公司述称，原告系第三人的出纳员，原告等47名员工通过劳动仲裁或诉讼向第三人追索劳动报酬，查封案涉房屋，案涉房屋系第三人在鸡西市鸡冠区开发建设的星河公馆小区房屋，根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。根据物权法的不动产登记相关规定，案涉房屋尚未办理不动产登记，依法属于第三人财产，原告追索劳动报酬，查封所在单位名下财产并无不当，第三人与被告没有债权债务关系，也没有借贷关系，不存在以物抵债的事实，第三人与案外人陈小川有借贷关系，第三人受陈小川的指派，将房屋开在其父亲名下十套，后又经陈小川指定，将其中五套房屋重新出具合同、收据，开在被告名下。该十套房屋系民间借贷的担保，不存在法律意义上的商品房买卖关系，第三人也没有收取被告所交付的购房款，该房屋也不是被告用于居住的房屋，且至今没有占有使用。原告申请法庭追加陈小川为被告，便于法庭查明本案基础法律关系，第三人对此没有异议。 根据原、被告的诉、辩意见及第三人的陈述意见，归纳本案争议焦点和调查重点为：案外人刘琨就执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。 原告闫建丽围绕本案争议焦点和调查重点依法提交了证据，经本院认定如下：证据1.仲裁调解书复印件32份；证据2.收据、选房明细表各1份；证据3.单位往来资金结算票据5张；证据4.单位往来资金结算票据10张；证据5.单位往来资金结算票据5张；证据6.（2019）黑1084执969号执行裁定书、（2019）黑1084执异29号执行裁定书复印件各1份。本院认为，上述证据能够证实第三人拖欠原告工资，经宁安仲裁委仲裁调解解决，原告依据仲裁调解书申请执行，在执行过程中查封了网签备案登记在案外人刘琨名下的五套房屋，案外人刘琨提出执行异议获得准许以及第三人曾经出具过包括案涉五套房屋在内的共计十套房屋的单位往来票据的事实。 被告刘琨围绕本案争议焦点和调查重点依法提交了证据，经本院认定如下：证据1.2014年7月18日第三人为被告出具的案涉房屋的房屋预售合同及单位往来资金结算票据各5份；证据2.商品房销售系统拍摄照片1张；证据3.（2019）黑1084执异29号卷宗笔录一份；证据4.鸡西市商品房预售管理办公室出具的说明1份。本院认为，上述证据能够证实被告基于借贷关系，第三人将案涉的五套房屋于2014年7月18日生成商品房网络联机备案合同，备案登记在被告刘琨名下，目前案涉房屋属于预售阶段，暂不能办理产权登记。 第三人天福利亨公司未向法庭出示证据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：闫建丽与天福利亨公司劳动争议一案，宁安市劳动人事争议仲裁委员会于2019年6月4日作出宁劳人仲字（2019）第194号仲裁调解书，裁决天福利亨公司一次性支付拖欠闫建丽的工资307600元并返还闫建丽风险抵押金1600元。天福利亨公司未履行给付义务，闫建丽向宁安法院申请执行。2019年6月18日，宁安法院作出（2019）黑1084执969号执行裁定，将包括本案争议的五套房屋在内的二十七套房屋予以查封。刘琨对案涉房屋提出书面异议后，宁安法院于2019年7月31日作出（2019）黑1084执异29号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。 另查明，因存在借贷关系，2014年7月18日，天福利亨公司将案涉五套房屋生成商品房网络联机备案合同，备案登记在刘琨名下，目前案涉房屋属于预售阶段，暂不能办理产权登记。 再查明，鸡西市鸡冠区星河公馆系天福利亨公司开发建设。 本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉，重点应审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆迁房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。本案中，鸡西市鸡冠区星河公馆系天福利亨公司开发建设，目前案涉五套房屋属预售阶段，暂不能办理产权登记，故案涉五套房屋的所有权人仍为天福利亨公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定部价款的百分之五十。”据此，只有同时符合上述规定的三个条件时，买受人主张享有排除执行的权利才能够得到法院支持。本案中，刘琨作为案涉房屋买受人虽提供了法院查封前签订的书面买卖合同，但其在本案审理过程中自认是基于先前的借贷行为才签订的买卖合同，并未实际交付房屋价款，是用借款本金和利息冲抵的购房款。故可知本案并非是真实的房屋买卖关系，刘琨对案涉房屋未形成合理的消费者物权期待权。刘琨提出的案涉五套房屋已在房产登记管理部门备案登记，被告对该五套房屋具有合法权利，是合法的权利人的主张，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，刘琨与天福利亨虽在签订《房屋预售合同》后办理了网签备案手续，但案涉房屋目前尚处理于预售阶段，暂不能办理产权登记，案涉房屋所有权仍登记在天福利亨公司名下，网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。综上，刘琨在不能证实其享有足以排除强制执行的民事权益情况下，闫建丽要求继续执行案涉房屋的诉请符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行宁安市人民法院（2019）黑1084执969号执行裁定中的鸡西市鸡冠区星河公馆4号楼3单元802室、6号楼1单元1203室、6号楼1单元1603室、6号楼1单元1503室、5号楼2单元1001室房屋。 案件受理费33355元由被告刘琨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上 诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 本院（2019）黑1084执异29号执行裁定于本判决生效时自 动失效。 审判长  杨海鸥 审判员  关向英 审判员  靳来香 二〇一九年十一月二十日 书记员  王丽娜