重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初8059号原告：秦荣飞，男，汉族，1980年6月5日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：周武，重庆向道律师事务所律师。委托代理人：罗晓平，重庆向道律师事务所实习律师。被告：寇秀花，女，汉族，1957年10月31日生，住河北省张家口市宣化区。被告：黑林虎，男，汉族，1954年11月11日生，住河北省张家口市宣化区。被告：黑小光，男，汉族，1981年7月14日生，住重庆市九龙坡区。原告秦荣飞诉被告寇秀花、黑林虎、黑小光房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦荣飞及其委托代理人周武、罗晓平到庭参加诉讼。被告寇秀花、黑林虎、黑小光下落不明，经本院公告送达开庭传票等资料，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告秦荣飞诉称，2016年12月29日，原告与二被告签订《房屋买卖协议》，约定二被告将位于九龙坡区新凤大道X号金凤苑小区X区X栋X-X号房屋及车位一个出卖给原告，房屋建筑面积131.45平方米，总价53万元。协议签订前，原告向被告支付定金2万元，并于2016年12月31日分两次向被告银行转账支付购房款40万元。协议约定两年内办理过户，于过户当日支付尾款11万元。现原告要求三被告履行过户义务，三被告均以各种理由推脱。黑小光系寇秀花、黑林虎的儿子，黑林虎出具了授权委托书，委托黑小光代为处理本次购房事宜。原告现向本院起诉请求判决：（一）被告寇秀花、黑林虎将位于重庆市九龙坡区新凤大道X号X幢X-X号房屋过户至原告秦荣飞名下；（二）被告寇秀花、黑林虎、黑小光向原告秦荣飞支付违约金10万元；（三）原告秦荣飞垫付的物业费2452元抵扣本次购房款。诉讼中，原告自愿撤回第（三）项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告寇秀花、黑林虎、黑小光未答辩。经审理查明，2016年12月29日，被告黑小光以被告黑林虎（甲方、卖方）的名义、被告寇秀花（甲方、卖方）与原告秦荣飞（乙方、买方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将位于九龙坡区新凤大道X号金凤苑小区X区X栋X-X号房屋，建筑面积131.45平方米及车位一个，出售给乙方；上述房屋及车位成交价53万元，协议签订前，乙方已向甲方支付定金2万元，定金在支付尾款时冲抵房款，房款分两次支付，签订协议时支付40万元，过户手续完结后支付尾款；协议签订满两年内，甲方及时办理过户并承担过户手续费；若甲方违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15个工作日内将已付款项及双倍定金返还给乙方。协议第九条附加条款手写载明：“甲乙双方任何一方违约支付对方违约金10万元，以上修改双方同意”，并捺印。协议尾部卖方处有“寇秀花”、“黑小光”签名字样，买方处有“秦荣飞”签名字样，签订地点九龙坡区公证处。上述协议签订当日，被告黑林虎（委托人）向被告黑小光（受托人）出具《委托书》，载明：我拥有位于九龙坡区新凤大道X号金凤苑小区X区X栋X-X号的房产，现委托黑小光为我的代理人，代理人可以我的名义全权办理有关该套房产的所有事务，在权限范围内签署的一切合法文件及办理的相关手续，我均予承认，包括代办房屋还贷及抵押登记注销，代为领取房产证，代为签署转让合同、办理转让手续、收取房款及其他相关过户销户手续。委托书尾部有“黑林虎”签名字样并捺印。2016年12月24日，被告黑小光向原告出具《收条》一份，载明：今收到秦荣飞购买金凤苑小区X区X栋X-X号住房定金2万元。2016年12月31日，被告黑小光向原告出具《收据》一份，载明：今收到秦荣飞购房款40万元。该收据出具当日的重庆农村商业银行《个人业务凭条（回单）》两份，显示：付款人秦荣飞，转账金额7万元，收款人黑小光；付款人秦德禄，转账金额33万元，收款人黑小光。2019年6月27日，重庆市公安局金凤派出所签章作出《亲属关系证明》，载明：经查，秦德禄（身份证号码510222195403031736）与秦荣飞（身份证号码510213198006058115）是父子关系。2018年12月9日，原告秦荣飞与被告黑小光手机通话录音显示：秦：我问一下房子的事，你看什么时间可以过户？黑：房子是什么时候到啊，我这会正忙。秦：今年就到了啊，两年。黑：今年就到了啊。秦：对，这个月底就到了，两年嘛。黑：这么快就到了啊，要不我们哪天约时间聊一下，因为我这儿现在有点困难，哪天咱们见个面商量下怎么弄。秦：可以，你看你哪天有空都可以。黑：那下周我们约时间见面聊一下。2019年3月24日，原告秦荣飞与被告黑小光手机通话录音显示：秦：我就是说这个房子是不是被冻结了？这个星期碰个头了解下你爸爸这个房子的冻结材料，还有房产证，我相信房产证还是在你手上噻？黑：没有，那个没有办。秦：怎么可能，房产证在我们签合同的第二年六月份就全部发下来了。黑：那个是必须接了房，交完钱之后才能办完。秦：意思是你钱还没交完？黑：还有点钱没交完，等于是房子一直还没接。秦：上次你说全款交了，这次又说没有？黑：钱是交了，因为当时房子没接，没有办证，想着直接过户给你们。秦：没有，当时房产证已经去办了，我们签协议是（2016年）12月份，它是头一年的6、7月份就全部办上去了，全部交了。黑：当时想着直接过户给你们，就一直没办这个事。秦：你爸爸这个情况，他已经交了罚款了？黑：没交，他们这个案子还没结。秦：但你爸爸这个为什么已经判了？黑：判是判了，但这个案子涉及面资金量很大，我爸的车、房子、银行存款全部被冻结了。秦：我需要了解到底什么情况，是不是你带房产证去贷款了，去银行抵押，或者你爸爸是不是真的被判刑了？黑：你想，哪有诅咒自己父亲被关进去这种事？我也觉得不好意思，大家签了一个合同，那就按合同来，能过户就过，不能过就按数额该赔就赔，合情合理，因为我们的原因导致这个事情没有弄成，确实不好意思。秦：我爸爸也很着急，你应该也晓得。黑：我非常理解，确实不行的话，我就想办法筹钱，该赔多少就赔多少。秦：也行，我也可以。黑：这个事情我就想办法，你再给我一点时间，我争取4月份就把事情解决。秦：恩，宽限一点时间，你看是以续签合同的方式，还是就按合同办事？黑：咱们之前签的也有效。秦：你看你以哪种方式嘛，随便你，反正要不要都行，就是4月底吧，你给我一个信息，我心里也有数，不能拖太久。黑：我争取4月份把你这事解决了，如果确实有问题，至少大部分解决，还剩一点5月份我再来，我们及时沟通，行不行？秦：对。2019年3月30日，原告（甲方）与案外人重庆向道律师事务所（乙方）签订《民事诉讼（仲裁）委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派周武等律师，为甲方与寇秀花、黑林虎、黑小光房屋买卖合同纠纷一案提供法律服务；合同签订时支付律师费1万元，签订后一周内支付15200元。重庆向道律师事务所出具发票两份，载明秦荣飞支付律师代理费共计25200元。另查明，2019年4月17日，重庆市九龙坡区不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》，显示：坐落于九龙坡区新凤大道X号X幢X-X号房屋登记在黑林虎、寇秀花名下，无抵押，无限制。庭审中，原告称，2016年12月中旬，原告了解到案涉房源信息，通过物管取得钥匙查看房屋，后决定购买，便与黑小光电话沟通谈妥价格，约定在九龙坡公证处签订协议，协议文本由黑小光提供，当时到场人员有原告、原告的父亲、被告寇秀花、黑小光，购买房屋时尚未取得产权证，只看到购房合同，该合同上载明的购买人是寇秀花、黑林虎，黑小光提供了黑林虎签字的委托书原件，称办理过户时使用，故让我拍照固定，购房协议上签字捺印均系本人所为，附件条款手写部分由原告父亲书写并经双方捺印确认，在九龙坡公证处签订协议是为了公证，但公证处称没有看到产权证无法公证；房屋系2014年左右九龙坡区公安分局修建的集资房，购买时是清水房，房屋地处九龙坡区金凤镇，较为偏僻，附近均是农田，购买时均价三、四千元，故协议约定的成交价符合市场行情；协议签订后，原告按约支付了定金2万元，房款40万元，房屋尚未交付，不清楚使用情况，房屋于2019年取得产权证，不清楚具体办证时间，没有看到产权证，被告也未交付产权证；因被告未及时办理过户，导致原告因诉讼产生了代理费、保全担保费、交通费、误工费等损失，协议约定的违约金偏高，希望法院酌情主张；原告按约应在过户后支付尾款，原告有能力支付尾款并同意随时支付；房屋不存在限制过户情形，同小区有许多成功交易过户案例。上述事实有当事人陈述、房屋买卖协议、委托书、收条、个人转账业务回单、账户明细、收据、亲属关系证明、民事诉讼（仲裁）委托合同、发票、手机通话录音、房屋登记信息查询证明等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，三被告经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。案涉房屋产权人系被告寇秀花、黑林虎，黑小光受黑林虎的书面委托出售房屋，黑小光的行为系代表黑林虎的代理行为，法律后果由黑林虎承担。故房屋买卖合同关系的主体为原告秦荣飞及被告寇秀花、黑林虎。房屋买卖协议系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。房屋买卖协议有效，双方当事人均应按约履行各自义务。房屋买卖协议约定的过户条件为原告支付定金及首期房款、被告取得房地产权证且协议签订之日起两年内，现原告已按约支付相应房款，房屋登记信息查询证明显示被告已取得房屋产权证，协议签订至今已满两年，上述过户条件均已成就，不存在法律上或事实上履行不能的情况，原告有权要求被告继续履行过户义务，故对于原告要求被告寇秀花、黑林虎将案涉房屋房地产权转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。原告取得房屋产权后，应按约定及时向被告支付房屋余款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告寇秀花、黑林虎未按约及时履行过户义务，构成迟延履行违约行为，应当承担违约责任。原告要求被告黑小光承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。对于违约金金额高低的问题，既要鼓励契约精神，也应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因被告未及时履行过户义务，客观上会产生相应损失。原告自认约定违约金偏高，请求法院酌情主张，本院予以尊重。综合案涉协议履行程度、主观过错、约定违约金过分高于损失的情形、重庆市房地产市场行情等因素，本院酌情调整违约金为2万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告寇秀花、黑林虎于本判决生效之日起十日内协助原告秦荣飞将位于重庆市九龙坡区新凤大道X号X幢X-X号房屋房地产权转移登记至原告秦荣飞名下；二、被告寇秀花、黑林虎于本判决生效之日起十日内共同向原告秦荣飞支付违约金2万元；三、驳回原告秦荣飞的其他诉请请求。本案案件受理费9100元、财产保全申请费3170元，共计12270元，由原告秦荣飞负担2270元，由被告寇秀花、黑林虎负担1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  谭 炼人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年十一月十三日法官 助理  岳 唯书 记 员  夏溢璘