河南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫行再135号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）付朝许，男，汉族，1978年10月2日出生，住河南省禹州市。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）赵红丽，女，汉族，1977年8月6日出生，住河南省禹州市。系付朝许之妻子。两再审申请人委托代理人赵松伟，河南豫尊律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）**运业股份有限公司（原河南**运业有限责任公司），住所地许昌市莲城大道与百花北路交叉口**大厦。法定代表人陈宇飞，该公司董事长。委托代理人李伟东，该公司员工。委托代理人苗中强，河南禹曦律师事务所律师。被申请人（一审被告）禹州市自然资源和规划局，住所地禹州市禹王大道东段103号。法定代表人关晓东，该局局长。委托代理人王江伟，该局工作人员。委托代理人魏皖敏，河南启法律师事务所律师。再审申请人付朝许、赵红丽因与被申请人**运业股份有限公司（以下简称**公司）、被申请人禹州市自然资源和规划局（以下简称禹州规划局）房屋所有权证登记纠纷一案，不服河南省许昌市中级人民法院（2018）豫10行终134号行政判决，向本院申请再审。本院作出（2019）豫行申646号行政裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人付朝许、赵红丽及共同委托代理人赵松伟，被申请人**公司委托代理人李伟东、苗中强，被申请人禹州规划局委托代理人王江伟、魏皖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为：2015年1月23日，禹州规划局为付朝许、赵红丽办理了禹房权证字第××号和071230G号房屋所有权证。**公司向襄城县人民法院提起诉讼，请求撤销上述房产登记；判决禹州规划局将该房产变更登记在**公司名下。襄城县人民法院一审查明，2005年7月26日，“河南**快运有限公司”变更为“河南**运业有限责任公司”，2013年12月30日变更为“**运业股份有限公司”。2014年6月4日，**公司职工贾许伟（现已判刑）利用担任许昌**客运有限责任公司禹州公司神垕汽车站站长的身份，用伪造的“河南**运业有限责任公司”印章、委托书（时间2014年6月10日）、法人身份证明及公司章程，以“河南**运业有限责任公司”的名义向禹州规划局原房产管理服务中心神垕房产管理所提出房屋所有权变更登记申请，禹州规划局同日受理后发出公告（期限7日）。2014年6月17日，禹州规划局原禹州市房产管理服务中心将禹房权证第××号、第××号《房屋所有权证》予以分割，其中禹房权证第××号《房屋所有权证》被分割为禹房权证第××号、禹房权证第××号、禹房权证第××号三本。禹房权证第××号《房屋所有权证》被分割为禹房权证第××号、禹房权证第××号二本《房屋所有权证》。2014年7月20日后，贾许伟再次伪造“河南**运业有限公司”（2014）29号、38号文件、印章、授权委托书（时间2015年元月6日）、企业法人营业执照（营业期限自2004年12月30日至2040年5月6日）、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程。于2015年1月15日，贾许伟以“河南**运业有限责任公司”的名义与付朝许、赵红丽签订了《房地产买卖契约》，以41．6229万元的价格将**公司位于禹州市神垕镇东环路的房屋（建筑面积126．13㎡、房屋所有权证号为064290）出售给付朝许、赵红丽。其中买卖契约第二条约定：甲方（出卖人河南**运业有限公司）乙方（买受人付朝许、赵红丽）议定房地产成交价格为￥41.6229万元。乙方于2015年1月15日前清付给甲方；甲方于2015年1月15日将上述房地产交付给乙方。2015年1月6日，贾许伟以“河南**运业有限责任公司”的名义和付朝许、赵红丽向禹州规划局原房产管理服务中心神垕房产管理所申请办理房屋所有权转移登记。2015年1月23日，禹州规划局原房产管理服务中心经审核后，认为符合办理转移登记的条件，为付朝许、赵红丽办理了禹房权证字第××号和071230G号《房屋所有权证》。另查明，因涉案房屋所办理的所有权证引发的纠纷，2016年6月22日案外人杨应周曾向该院提起行政诉讼，后于2017年11月2日撤回了起诉，现涉案房屋一直由杨应周占有使用。付朝许、赵红丽与贾许伟签订房屋买卖协议，缴纳给贾许伟本人27万元的购房款。涉案当事人贾许伟因犯合同诈骗罪、职务侵占罪，已于2016年12月23日经禹州市人民法院依法作出（2016）豫1081刑初491号刑事判决，判处有期徒刑十年零六个月，并处罚金人民币100000元。该判决现已生效。襄城县人民法院一审认为，该案的争议焦点为：一、**公司起诉是否超过法定的起诉期限。二、禹州规划局原房屋登记机构作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法。三、付朝许、赵红丽取得房屋所有权是否构成善意取得。一、关于**公司起诉是否超过法定的起诉期限问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。因本案涉案房屋的所有权转移登记的行为均系贾许伟持伪造的材料、隐瞒**公司所办理的，2016年3月11日，**公司下属许昌**客运有限公司禹州分公司工作人员发现贾许伟涉嫌职务侵占罪后即向公安机关报案，在公安机关侦查中贾许伟供述了私刻公司印章、伪造委托书、公司文件及章程等材料，将**公司所有的位于禹州神垕汽车站临街房屋的所有权证分割后分别出售给他人。起诉期限的起点应当确定为2016年3月11日，**公司2017年2月16日提起行政起诉，并未超过起诉期限。二、关于禹州规划局原房屋登记机构在作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法问题。按照《房屋登记办法》第二十条的规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。根据庭审中禹州规划局提交的证据显示，2014年6月4日，贾许伟首次向禹州规划局提出办理064167号、064184号两本房产权证的分割登记申请时，分割登记由于不改变登记内容，不属于具体行政行为，其合法性不予评判。**公司名称2013年12月30日由“河南**运业有限责任公司”变更为“**运业股份有限公司”，在工商部门登记备案公示，**公司没有及时办理房屋所有权人名称变更登记，也没有到房屋登记机构报备公司名称变更情况，转移登记时禹州规划局依据《房屋登记办法》第二十条第一、三、四项的规定对房屋转移登记申请材料和申请人身份一致性进行审查后，作出的房屋所有权转移登记行为，符合形式审查的要求。但是贾许伟在办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定所提交的**公司文件、印章、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程均系虚假的申请登记材料，违反了《房屋登记办法》第十一条的规定，导致房产管理部门在作出行政行为时依据的主要证据不足，因此，所办理的房屋转移登记行为不具有合法性。三、关于本案第三人所取得房屋所有权是否构成善意取得问题。按照《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据庭审查明的情况，2015年1月15日，付朝许、赵红丽与贾许伟签订的《房屋买卖契约》是在付朝许、赵红丽交付一定的付款之后，在申请办理房屋转移登记过程中，贾许伟以“河南**运业有限公司”的名义与付朝许、赵红丽补签的协议，该协议不能作为评判转让价格是否合理的依据。庭审过程中**公司、付朝许、赵红丽也均未向法庭出示交付房款前双方签订的《房屋买卖协议》或约定房屋价款的证据材料，单凭付朝许、赵红丽向贾许伟交付购房款39万元，无法判断是否属于“以合理的价格转让”。且付朝许、赵红丽在2015年1月15日与贾许伟签订房屋买卖契约前和2015年1月23日取得房屋所有权证后至今，涉案的房屋一直由案外人杨应周占有并使用，其约定的人民币41.6229万元的房屋价款付朝许、赵红丽只支付了27万元，该价款没有交付房屋的权利人，而是交给了贾许伟本人，出具的手续则为贾许伟书写的证明，故付朝许、赵红丽主张所受让的房屋构成善意取得的证据不足，理由不成立。一审法院据此作出（2018）豫1025行初25号行政判决：一、撤销禹州市国土资源局于2015年1月23日为付朝许、赵红丽办理的禹房权证禹州字第××号、禹房权证禹州字第××号房屋所有权证。二、驳回**公司的其他诉讼请求。该案受理费50元，由禹州市国土资源局负担。付朝许、赵红丽不服，向许昌市中级人民法院提起上诉。许昌市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。另查明，2018年6月1日，一审庭审时付朝许认可实际支付了27万元房款的事实。许昌市中级人民法院二审认为，一、**公司提起本案诉讼是否超过法定起诉期限的问题。本案中，涉案的房屋所有权转移登记系贾许伟持伪造材料、隐瞒**公司办理的。故**公司提起本案起诉期限的起算点应从2016年3月11日贾许伟在公安机关陈述其私刻公司印章、伪造委托书、公司文件等材料，将**公司所有的房产分割出售给付朝许、赵红丽时起算。因此，依照本案立案时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，**公司于2017年2月16日提起本案诉讼并不超过法定起诉期限的规定。二、涉案房屋转移登记行为的合法性问题。《房屋登记办法》第十一条第三款规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。本案中，贾许伟办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定其所提交的**公司文件、印章、授权委托书、股东会议决议等材料均系虚假的材料。因此，涉案房屋转移登记行为不具有合法性。三、付朝许、赵红丽取得涉案房屋所有权是否构成善意取得。本案中，一是涉案房屋一直由案外人杨应周实际占有和使用；二是付朝许与贾许伟均向行政机关出具了所购房屋为空房、无对外出租的声明材料，声明材料内容与事实相矛盾；三是登记备案的《房地产买卖契约》约定房屋成交价为43.5767万元，但一审庭审时，付朝许认可“合同约定是43万，实际是35万，我给了大约31万”的事实，该事实及《房地产买卖契约》不能作为评判转让价格是否合理的依据。因此，付朝许、赵红丽主张其取得涉案房屋所有权构成善意取得，证据不足，不能成立，不予支持。综上，付朝许、赵红丽的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。付朝许、赵红丽若认为自己的权利受到了损害，可通过其他途径主张权利。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，二审作出（2018）豫10行终134号行政判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由付朝许、赵红丽承担。付朝许、赵红丽向本院申请再审称：尽管贾许伟不是涉案房产的所有权人，但涉案房产交易时，贾许伟任**公司禹州市分公司神垕汽车站站长职务，加上其提供的房产证等交易资料，付朝许、赵红丽有充分理由相信贾许伟有权代表**公司出卖涉案房产。付朝许、赵红丽支付了合理价格，贾许伟也将涉案房屋过户登记到付朝许、赵红丽名下。付朝许、赵红丽已经善意取得了涉案房产，涉案房产证不能撤销。请求撤销一、二审判决，驳回**公司的诉讼请求。禹州规划局辩称：本案房屋转让登记行为合法，请求撤销一、二审判决，驳回**公司的诉讼请求。**公司辩称：付朝许、赵红丽的再审理由不能成立，应驳回其再审请求，维持原判。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，一、根据房屋登记办法第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，贾许伟办理房屋转移登记时，其所提交的**公司文件、印章、授权委托书、股东会议决议等材料均系虚假材料。因此，涉案房屋转移登记行为不具有合法性，原审撤销禹州规划局为付朝许、赵红丽办理了禹房权证字第071230号和禹房权证字第××号房屋所有权证并无不妥。二、本案的实质性争议为房屋所有权争议，当事人应当先行确认其权属后再行主张相应的行政登记。贾许伟利用伪造的**公司文件材料等，以**公司名义将涉案房屋卖给付朝许、赵红丽，并进行了过户登记，**公司认为贾许伟以合法形式掩盖非法目的，其与付朝许、赵红丽签订的房屋买卖合同无效并应撤销房屋登记，房屋权属仍应归**公司所有；付朝许、赵红丽认为其有充分理由相信贾许伟有权代表**公司出售房产，根据善意取得的法律规定，享有涉案房产权属，房产登记不应撤销。另，贾许伟于2010年12月22日将涉案房屋出售给杨应周，并为其办理了房屋所有权证（经行政机关确认为假证），涉案房屋一直由杨应周占有使用，杨应周的权利亦受到损害。因此，本案的基础性民事法律关系为涉案房屋权属争议，该争议系民事争议，因涉及的法律关系复杂，涉及人数较多并涉及案外人，如当事人协商不成的应通过民事诉讼途径解决，且当事人的诉讼请求未包含民事争议的审查，故应另行解决，待民事权属确认后再行主张相应的权利。原审将是否构成善意取得等相关民事争议在本案中一并处理，并将付朝许、赵红丽构不成善意取得作为撤销涉案房产证的理由不妥，予以纠正。综上，付朝许、赵红丽的再审请求不能成立，本院不予支持。原审判决理由虽有不妥，但撤销涉案房产证的判决结果正确，故本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条规定，判决如下：维持河南省许昌市中级人民法院（2018）豫10行终133号行政判决。本判决为终审判决。审判长  韦贵云审判员  肖贺伟审判员  段励刚二〇一九年十一月十五日书记员  董奕风