山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初4549号 原告：王××。 委托诉讼代理人：曲双燕，山东润洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵延涛，山东润洲律师事务所实习律师。 被告：唐×。 委托诉讼代理人：刘俊，山东凌云志律师事务所律师。 被告：张××。 委托诉讼代理人：邹丽丽，山东鸿源律师事务所律师。 原告王××与被告唐×、张××确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人曲双燕、被告唐×及其委托诉讼代理人刘俊、被告张××及其委托诉讼代理人邹丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王××向本院提出并确定诉讼请求：1.确认二被告签订的关于位于威海市环翠区益海路-1-2号-1005室房屋的买卖合同无效；2.被告唐×返还原告位于威海市环翠区益海路-1-2号-1005室房屋并由二被告配合原告办理产权变更登记手续。事实和理由：原告与被告张××原系夫妻关系，2011年4月26日原告与被告张××签订律师见证离婚协议书，并办理离婚手续，离婚见证书约定位于威海市环翠区益海路-1-2号-1005室归原告所有，被告张××配合原告办理房屋过户手续，但被告张××在原告不知情的情况下擅自以严重低于市场价格的房价将该房屋出售与被告唐×。原告认为张××无权处分该房屋，被告唐×也非善意取得该房屋，二被告行为侵犯原告权利。故诉至法院，请求判如所请。 唐×辩称，第一，被告唐×与被告张××签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，唐×按约履行了付款义务，张××亦交付房产并协助办理房屋过户手续，原告主张涉案房产系其个人财产，张××系无权处分，该协议无效，没有法律依据；第二，被告唐×购买涉案房屋时，调查并了解了房产权属及其现状，该房产为毛坯房且房产登记在被告张××名下，张××刻意隐瞒房屋权属问题，唐×作为理性购房人已经尽到了应有的审查义务，购房人唐×主观上是善意的，唐×购买房产的价格符合市场价格，未明显低于市场价格，且该房产已经完成交付，办理过户，唐×也对该房屋进行装修，唐×已经善意取得标的物所有权或者其他物权；第三，房屋买卖合同涉及房产产权登记在张××个人名下，张××即使未向买受人披露夫妻双方离婚及约定房屋归原告所有的事实，也不影响房屋买卖合同的效力，原告权益受损可以向张××主张房屋价款或赔偿损失。第四，若原告认为被告唐×在购买房屋时并非善意，应提供充分证据予以证实，否则承担举证不能的法律后果，应依法驳回原告的诉讼请求。 张××辩称，其对涉案房屋没有处分权，被告唐×知晓该房屋系原告所有，其与唐×之间名义上为房屋买卖合同关系，但被告唐×买卖房屋前从未实地考察涉案房屋亦未实际缴纳房款，结合被告张××与唐×及唐鹤鸣之间的通过录音，可以证实二被告间并不存在真实的买卖关系，名为买卖实为担保。故二被告间的买卖合同不应受法律保护，应属无效，被告张××同意涉案房屋归原告所有，并返还给原告，其与唐×间的债务由其自行处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告王××与被告张××原系夫妻关系，2011年4月21日，王××与张××签订律师见证书，协议离婚，约定：位于威海市环翠区益海路-1-2号-1005室归王××所有，王××支付张××70000元，张××必须配合王××至威海市房地产交易中心办理过户手续，过户更名费由王××承担，过户手续办理完毕，王××一次性支付张××70000元，协议生效之日起，王××每月按时还贷并偿还该房屋的全部贷款，如有一方违约，另一方按房屋首付款175411元的10%给予对方赔偿。2011年4月26日，王××与张××至民政局办理离婚手续。 2019年7月3日，被告唐×与被告张××签订《房屋买卖（转让）定房合同书》（合同编号：1901207），合同书起始页甲方（出售方）为唐×，乙方（购买方）为张××。合同载明“甲方同意将所拥有的坐落于威海市益海路-1-2号1005室、面积81.35平方米出售给乙方”、“乙方对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定该房产的成交价格为730000元，此价格包括房产的建筑附属物储藏室一个”、“此合同签订当日，乙方向甲方交付20000元为购房定金，暂存于丙方保管”、“付款方式：全款，乙方于2019年7月9日前一次性将全部房款支付甲方”、“在此房屋交易过程中，甲方需要缴纳的个人所得税等卖方所有税费由乙方承担；乙方需缴纳的契税、产权登记费等买方所有税费由乙方承担”、“甲乙双方约定于2019年7月9日前到相应房产部门办理所有权转让等手续”“补充约定：经甲乙双方协商约定乙方自愿出资50万元（伍拾万元）含定金200000元（贰拾万元）做为给甲方偿还银行贷款和房产抵押，余额过户当日一次付清，如乙方给甲方还完银行贷款和房产抵押后，甲方未按约定给乙方过户，甲方自愿无条件放弃该房屋所有权，该房屋归乙方所有”。合同关于居间佣金费用未约定。该合同系威海市联邦房地产营销策划有限公司格式合同，合同落款处甲方签章处有张××签字捺印，乙方签章处有唐×签字捺印，丙方处有印有威海市联邦房地产营销策划有限公司公章。 2019年7月3日，案外人唐鹤鸣向张××账户分两笔转款30000元（附言：房款）、50000元、200000元，共计280000元，同日，案外人唐鹤鸣自ATM机分两次各取款10000元，共计20000元；同日，案外人王丹丹向张××账户分三笔转款，金额分别为100000元、81000元、249000元，共计430000元，交易摘要内容均为“转账汇款购房款张××”。庭审过程中，唐×称唐鹤鸣系其弟弟，上述支付张××款项为向唐鹤鸣借款300000元，通过唐鹤鸣向其朋友王丹丹借款430000元，并提交借条原件。 2019年7月3日，张××出具收条一张，载明“今收到益海路1-2-1005室房款730000（柒拾叁万元整）房款已付清”。后二被告办理涉案房屋不动产权变更登记手续，鲁（2019）威海市不动产权第0033926号不动产权登记证书记载坐落于益海路-1-2号-1005房屋权利人为唐×。2019年8月2日，原告以其系房屋所有人，被告张××无权处分涉案房屋，被告唐×因亦非善意取得为由，提起本案之诉。 庭审过程中，原告提交证据一、二被告间对话录音，证明二被告间的房屋买卖行为系中介收房行为，唐×取得该房屋并未善意；证据二、被告张××与案外人唐鹤鸣对话录音，证明唐×与唐鹤鸣系联邦地产工作人员，以低于市场价格的价格即73万元收购原告房屋，并承诺张××可以80万元价格赎回该房屋，证明唐×取得该房屋并非善意；证据三、涉案房屋网站出售截图打印件，证明该房屋由案外人东威房地产以98万元价格在网上出售，唐×取得该房屋低于市场价格，同时亦非善意。 对此，被告唐×质证称对证据一的真实性没有异议，但其身份不影响其购买该房屋的真实目的；证据二中对话一方确系唐鹤鸣，因唐×非对话参与人，故不发表意见；对证据三的真实性不予认可，此前张××委托多家平台出售该房屋，不能以该价格确定市场价格。对此，被告张××质证称对证据的真实性和证明内容均无异议。 庭审过程中，被告唐×提交证据一、2019年7月24日被告张××与被告唐×弟弟唐鹤鸣通话录音一份，证明被告唐×购买房屋时对房屋真实权利人并不清楚，购买价格合理，被告张××刻意隐瞒房屋产权争议情况；证据二、2019年8月5日原告王××与被告唐×通话录音一份，证明原告知晓涉案房产出售的情况，但在沟通过程中情绪平稳，亦未向唐×表示其为房屋真实的权利人并要求退还房屋，原告与被告张××之间有恶意串通之嫌，且原告已默许唐×已经合法取得房屋所有权；证据三、证人唐鹤鸣出庭作证称，其系唐×的弟弟，其与唐×均为联邦地产工作人员，因唐×无自住房屋，其得知涉案房屋出售信息便帮助唐×联系购买事宜，联系张××看房并确定最终价格为73万元，税费买方负担。因唐×资金投在别处，唐×购房款由其支付30万元，向其朋友王丹丹借款43万元，后张××称涉案房屋系前妻的房屋，现其前妻准备对其提起诉讼，张××称欲加钱将房屋赎回，后确定数额为80万元，但张××并未支付该款项。 对此，原告王××质证称，对证据一中对话双方身份不清楚，即使如唐×主张，该录音内容亦涉及恶意串通，730000元价格低于市场价格，且唐鹤鸣叙述内容与唐×称购房自住有矛盾，对话内容亦能够证实原告得知房屋被出售后一直向张××主张权利，不存在原告与张××恶意串通的情况；对证据二对话双方身份没有异议，对话中原告将房屋赎回的事实与唐×核实，唐×称可以赎回但本来要自己居住，与证据一及庭审查明的事实不符，证据一、证据二中两种说法矛盾，隐瞒了本案事实；从证据二唐鹤鸣证言中可知唐×买房前既未与张××商量房屋价格也未实地看房更未直接支付款项，唐×的行为与常理不符，且过户当日向亲友借钱凑够70余万元，亦有悖常理，由唐鹤鸣叙述可知唐×买房并非用于自住，且唐鹤鸣与唐×系姐弟关系，证言证明效力不高。 对此，被告张××质证称，对证据一因录音材料并非原始载体，对真实性无法确认，即使为真，可以证实涉案房产并不存在实际的买卖情况，而是张××向唐鹤鸣等人借款73万元将涉案房屋过户至唐×名下，录音内容亦表明涉案房产并非用于被告唐×居住，同时也证实张××主张的涉案房产存在赎回这一情况；张××并非证据二对话参与人，故不发表意见；唐鹤鸣称给唐×买房不真实，其拨打现金收房电话出售房屋，且买卖后对方并未交付房屋买卖合同，并称合同结束，合同自动销毁，与正常买房流程不符。 另查明，被告唐×与其弟弟唐鹤鸣系威海市联邦房地产营销策划有限公司工作人员，日常从事房产中介工作。 又查明，涉案位于威海市环翠区益海路-1-2号-1005室房屋及项下土地使用权于2016年11月18日办理抵押登记，限制单位为威海市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行；于2018年11月13日办理抵押登记，限制单位为威海盛宝典当有限公司。 本院认为，本案争议焦点为被告唐×是否系涉案房屋善意买受人。关于被告唐×的身份，当事人均认可其从事房产中介工作，双方仅就其购买涉案房屋的目的产生分歧，但并不能当然地以被告唐×买房时的身份及目的判断其是否系善意买受人。二被告进行涉案房屋买卖时，涉案房屋登记权利人为张××，共有情况为单独所有，房屋情况为毛坯房，唐×以张××作为交易对象并无不妥；原告主张涉案房屋在离婚进行分割时归其所有，但原告与张××系2011年4月26日办理离婚登记，涉案房产于2016年办理不动产权登记至被告张××名下，至涉案房产交易时房屋登记情况未发生变化，诚然被告唐×作为房产中介较一般买房人在房产交易时应尽到更加审慎的注意义务，但原告与被告张××离婚时对财产分割的具体约定仅对其二人产生约束，涉案房产仍以登记情况对外公示权利归属，原告未办理涉案房屋产权变更登记，买受人无法得知该房产的实际权利归属情况。结合本案实际情况，原告自与被告张××离婚后至涉案交易发生时，前后经历长达八年多时间，原告既未按照离婚协议约定要求被告张××配合办理过户手续，亦未对涉案房屋实际占有使用，且该房屋于2018年又由张××设立抵押，原告并未积极行使其所谓作为涉案房屋所有权人的权利。关于涉案房屋成交价款，被告张××认可收到房款730000元，原告主张该价格明显低于市场价格，其仅提交网上出售房屋的相关价格，但网上售房价格与实际交易价格一般存在差异，且原告并未申请对于该房屋市场价值进行鉴定，无法依据原告提供的现有证据认定涉案房屋买卖价格明显低于市场价格。虽张××称其与唐×间以房屋买卖之名行民间借贷之实，但并未提交证据予以证明，在其与案外人唐鹤鸣的录音中其明确表示并未向唐鹤鸣说明房屋实际权属情况，无法证明二被告间存在恶意串通的情形。现涉案房屋已经办理不动产权变更登记至被告唐×名下，被告唐×已取得涉案房屋所有权，原告可向被告张××请求赔偿损失。综上，涉案房屋买卖合同不存在无效的情形，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  宫伟丽 二〇一九年十一月二十八日 书记员  邱 磊