北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初31978号原告：常瑞，女，1960年9月10日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张广秋，北京市中翔律师事务所律师。被告：李换菊，女，1937年4月26日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王俊惠（李换菊之女），华夏盛世（北京）劳务服务有限公司退休工人，住北京市东城区。第三人：姚晶晶，女，1973年12月9日出生，住北京市海淀区。原告常瑞与被告李换菊，第三人姚晶晶房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常瑞及其委托诉讼代理人张广秋，被告李换菊委托诉讼代理人王俊惠，第三人姚晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已支付的购房款1000000元；2、判令被告支付原告投入房屋装修、家电费用共计150000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年初，原告与丈夫李福生决定换房，同年3月3日，经北京链家房地产经纪有限公司居间，原告与第三人姚晶晶签订《北京市存量房屋买卖合同》，将原告名下丰台区小屯西路111号院×号楼3层2313号房屋出售给第三人，房屋价款共计人民币4860000元，基于信赖原则，3月14日原告很快又通过链家公司居间与被告委托诉讼代理人王俊惠签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》，约定被告将其名下位于北京市丰台区丰仪南路1号院×号楼2层1单元204号房屋出售给原告，房屋价款4300000元，合同签署当日原告支付中介费90300元，分两笔向被告支付定金100000元，4月21日原告向被告支付第一笔购房款900000元，至此总计支付购房款1000000元。后原告对房屋进行装修，投入装修费100000元，因北京市丰台区旅游发展委员会发出《丰台区旅游委关于申请购买酒店式房产需提供的材料明细的通知》导致第三人无法顺利完成网签，为此第三人诉至法院。2019年5月13日北京市丰台区人民法院作出2018京0106民初8127号民事判决书判决解除原告与第三人之间的房屋买卖合同，返还第三人购房款1050000元。原告多次与被告协商，因政策原因导致原告无法继续履行与被告之间的房屋买卖合同，被告同意解除合同，但只同意返还部分购房款。原告认为，被告在签订房屋买卖合同时，已明确告知系卖房买房，合同能否顺利履行非原告个人缘故，被告应将1000000元购房款悉数返还。因原告装修行为已完成，且并未实际使用房屋，故要求酌情支付装修费用。综上所述，特诉至法院，望判如所请。被告李换菊辩称，不同意原告诉讼请求。装修是原告自己主张的，我不知情，原告与第三人之间的交易与我无关。现在房价下跌，我损失巨大。我不知道原告系出售原有房屋再买我的房子。原告预期违约，应当支付我违约金。第三人姚晶晶未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，被告李换菊（出卖人）与原告常瑞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：原告常瑞购买被告李换菊名下位于北京市丰台区丰仪南路1号院×号楼2层1单元204号房屋一套，建筑面积81.33平方米。房屋成交价格为1200000元；家具、家电装饰装修及配套设施等作价3100000元，该价款由买受人一并另行支付给出卖人。关于定金的支付，双方约定买受人应于2017年3月14日支付第一笔定金70000元，于2017年3月15日支付第二笔定金30000元。关于购房款的支付，买受人应于2017年4月16日支付第一笔购房款1000000元，于2017年7月20日支付第二笔购房款1200000元，于2017年7月20日支付第三笔购房款2000000元。关于房屋的交付，出卖人收到买受人第一笔首付款当日将房屋交付给买受人。关于违约责任，双方约定若买受人拒绝购买房屋，则构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人已支付的款项冲抵违约金，多退少补；在协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。合同签订后，常瑞于2017年3月14日及2017年3月15日支付李换菊购房定金共计100000元，并于2017年4月21日通过其中国建设银行账户向李换菊支付购房款900000元。涉案房屋于2017年4月21日交付于原告常瑞，后原告对房屋进行了装修，并购置家具家电若干。庭审中，双方当事人认可房屋装修款为50000元。2017年9月13日，李换菊向常瑞、北京链家房地产经纪有限公司发出通知书一份，载明：“贵我三方签订有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，合同编号：100000754723。现《补充协议》约定支付第二笔、第三笔款项日期届满早已超过15日，虽经几方多方面想办法，但是常瑞一方始终没能付款……我方现在正式提出解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，同时要求常瑞一方配合办理解除网签合同手续，并履行补充协议违约责任中第3条赔偿甲方房屋总价款的20%……”因合同无法继续履行，涉案房屋于2017年10月交还于被告李换菊。另查，第三人姚晶晶曾因与常瑞及北京链家房地产经纪有限公司的房屋买卖合同纠纷诉至本院，主张解除双方及第三人链家公司签订的房屋买卖合同及其补充协议，并返还购房款1050000元并支付利息。常瑞反诉称，因姚晶晶一方怠为办理网签过户手续，致使合同后续无法履行，故要求解除双方房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，并赔偿损失70万元。本院认定，涉案房屋系酒店类房屋，因在合同履行期间北京市针对酒店类商业用房购买条件出台了新的政策，姚晶晶不符合相关条件，系不可归责于双方当事人的房屋政策变动原因，致使双方合同不能履行，对于常瑞要求赔偿损失的反诉主张不予支持。本院于2019年5月23日作出（2018）京0106民初8179号民事判决书判决：一、解除姚晶晶与常瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及姚晶晶、常瑞与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及《补充协议（2）》；二、常瑞于本判决生效之日起七日内返还姚晶晶购房款105万元；三、驳回姚晶晶的其他诉讼请求；四、驳回常瑞的反诉请求。庭审中，原告称其出售原有房屋再购买被告房屋系换房行为，该情况在与被告签订房屋买卖合同时已明确告知被告，因政策原因第三人姚晶晶无法继续履行与原告之间的房屋买卖合同，致使原告方无法向被告李换菊支付购房款，原告方无过错，无需承担违约责任。被告称原告与其原购买人之间的交易行为与其无关，对其换房行为不知情，解除合同同时原告应承担违约责任。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、收条、中国建设银行客户回单、（2018）京0106民初8179号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告常瑞在向被告李换菊支付第一笔购房款1000000元后未予支付剩余尾款，被告李换菊于2017年9月13日发出解除合同的通知书，原告对此亦予以认可，故本院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》于2017年9月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人均认可原告为装修房屋支出费用50000元，且涉案房屋已于2017年10月交还被告，对此本院不持异议。故对于原告主张被告返还已支付购房款1000000元及支付装修费用50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告李换菊以原告常瑞预期违约为由要求原告支付违约金的主张，应另案解决，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告李换菊于本判决生效之日起七日内退还原告常瑞购房款1000000元；二、被告李换菊于本判决生效之日起七日内支付原告常瑞房屋装修款50000元；三、驳回原告常瑞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7575元，由原告常瑞负担659元（已交纳），由被告李换菊负担6916元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  林丹竹二〇一九年十一月二十一日书记员  姜名朔