广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初3685号 原告：陆潞，男，1981年8月5日出生，壮族，住广西百色市。 原告：陆克兴，男，1953年12月14日出生，壮族，住广西百色市。 上列原告委托诉讼代理人：覃晓晗，广西齐川律师事务所律师。 上列原告委托诉讼代理人：杨洋，广西齐川律师事务所律师。 被告：百色川惠房地产开发有限公司，住所地百色市新兴路35号川惠国际广场酒店一楼。 法定代表人：刘延林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋鹰，该公司总经理助理。 原告陆潞、陆克兴与被告百色川惠房地产开发有限公司（以下简称川惠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法由审判员何江适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。书记员周媛担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人覃晓晗、杨洋，被告的委托诉讼代理人蒋鹰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陆潞、陆克兴向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原被告签订的两份《商品房买卖合同》合法有效；2、请求确认原告已经支付两份《商品房买卖合同》约定的全部价款，确认原告已向右江区地方税务局缴纳印花税与契税、已向被告支付办理房地产权属登记的费用；3、请求确认原告已经实际占有双方签订的两份《商品房买卖合同》所涉房屋；4、请求确认被告对无法办理房地产权属登记有过错，原告对此无过错；5、判令被告为原告办理房地产权属登记；6、认定双方签订的两份《商品房买卖合同》所涉房屋归原告所有；7、判令被告按原告已付房价款的1%向原告支付逾期办证违约金；8、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告诉称，2012年11月28日，其与被告签订两份《商品房买卖合同》，原告以一次性全款方式，购买被告开发的百色市川惠国际广场二期丽阳天下酒店公寓A座27层23A、25号房。之后原告按合同约定付清了购房款并缴纳了印花税、契税等税费，但被告因与他人的纠纷致使出售给原告的房产被法院查封。原告现虽已入住上述房产，但至今未能办理不动产权属登记并取得不动产权属证书。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告川惠公司辩称，对原告的诉请无异议，认可原告在本案中主张的事实，认为川惠公司未能及时为原告办理合同备案登记及房屋产权登记确实已违约，但川惠公司已经破产，无力支付违约金。对于涉案房屋的不动产权属登记证书问题，因涉案房屋在开发及销售时用途为酒店公寓只有40年使用权，当时是想在将房屋及土地规划用途变更并延长使用权为70年后再进行商品房买卖合同备案登记和房屋产权登记，但在办理相关手续过程中，涉案房屋被法院查封，造成合同备案登记及房屋产权登记工作搁置至今，根据有关规定，要为原告办理涉案房屋的不动产权属登记证书，必须先解除对涉案房屋的查封，并对紫竹大酒店（原川惠酒店）与涉案房屋的土地使用权进行分割，达到办证的要求之后，才能办理，但目前存在的问题不是川惠公司自己能解决的，希望原告等业主向相关部门反映问题，川惠公司愿意积极配合并提供相关材料，协助原告办理不动产权属登记证书。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原告至今未取得不动产权属证书，被告已经违约，应向原告支付已付购房款1%违约金的事实；2、发票、完税凭证、收据复印件，证明原告已按合同约定付清购房款，并已缴纳契税、印花税及办理不动产权属登记的费用；3、不动产档案查询明细复印件，证明被告因与他人的纠纷，致使原告所购房产被法院查封，无法办理权属登记的事实。 被告川惠公司对其辩解没有向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告川惠公司对原告陆潞、陆克兴所举证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月28日，原告陆潞、陆克兴与被告川惠公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于百色市右江区新兴路35号“川惠·国际广场二期丽阳天下”A座27层23A、25号房，其中A座27层23A号建筑面积35.45平方米，单价每平方米5210.32元，总价184706元；A座27层25号建筑面积34.52平方米，单价每平方米5207.36元，总价179758元，商品房用途为酒店公寓，土地规划用途为餐饮旅馆业用地，使用年限自2005年7月25日至2045年7月25日，付款方式为签订本合同时一次性支付全额购房款，产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，则买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房款共计364464元并缴纳了印花税、契税共计10483.83元、办理产权证费用共计1392元，该房已交付原告并已装修使用居住，但被告未能在本合同约定的期限内向百色市房地产管理局申请该商品房买卖合同备案登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，又因被告与他人产生经济纠纷致使已出售给原告的房产被法院查封，致使被告无法办理涉案房屋的房地产权属证书登记，造成原告至今未取得不动产权属证书，引起本案纠纷。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。对于原告请求判决确认已向被告支付《商品房买卖合同》约定的全部购房价款及办理房地产权属登记的费用、向右江区地方税务局缴纳印花税与契税，原告已经实际占有所涉房屋，被告对无法办理房地产权属登记有过错，原告对此无过错的主张，属于案件审理查明事实的内容，且被告对该事实无异议，本院在认定事实及本院认为的陈述中已进行了确认，不再作为判决的事项来处理。本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、原告是否取得涉案房屋所有权，涉案房屋是否归原告所有；3、涉案房屋是否已达到、并符合办理房地产权属证书登记的条件，被告是否应当为原告办理涉案房屋房地产权属证书登记；4、原、被告对涉案房屋未能办理房地产权属登记是否存在过错，是否应支付逾期办证的违约金。 关于焦点1，涉案房屋买卖合同的效力问题。原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，虽然被告开发的“川惠·国际广场二期丽阳天下”商品房用途为酒店公寓，土地规划用途为餐饮旅馆业用地，使用年限为40年，但该商品房已取得建设工程规划许可及商品房预售许可证，合同内容未违反有关法律规定或者社会公共利益，应合法有效。涉案合同虽未进行备案登记，未取得不动产权属证书，但不影响该合同的效力，原告请求确认原、被告签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，于法有据，本院予以支持。 关于焦点2，涉案房屋是否归原告所有问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，因不动产权属证书是物权归属的根据，是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，故不动产物权的取得应当进行登记，而本案涉案房屋原告虽按合同约定付清购房款及缴纳相关税费，且已居住使用涉案房屋，但尚未进行不动产权属登记及办理不动产权属证书，物权未发生变动，原告主张涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予采信。 关于焦点3，涉案房屋是否已达到办理房地产权属证书登记的条件，被告是否应当为原告办理涉案房屋房地产权属证书登记问题。本案合同签订后，被告虽将涉案房屋交付给原告，但未能在合同约定的期限内向百色市房地产管理局申请该商品房买卖合同备案登记并提交房地产登记机构规定的相关资料报房屋所在地的产权登记机关备案，且涉案房屋被法院多次轮候查封，还需对涉案房屋与紫竹大酒店（原川惠酒店）的土地使用权进行分割等手续，在未解决上述问题的情况下涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记的条件，被告无法协助原告办理房屋产权证书登记，通过本案诉讼也不能解除上述对涉案房屋办理不动产权属登记的限制并确定办理不动产权属证书的时间，只有待涉案房屋达到办理不动产权属证书登记的要求后，被告才有能力协助原告办理涉案房屋不动产权属证书登记。故被告应在涉案房屋已达到办理房地产权属证书登记的条件时，在合理的期限内将需由其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地的不动产登记部门备案并协助原告办理涉案房屋不动产权属证书登记手续。 关于焦点4、原、被告对涉案房屋未能进行不动产权属证书登记是否存在过错，是否应支付逾期办证的违约金问题。本案为商品房销售合同纠纷，原告的义务是支付房价款、交纳相关契税，被告的义务是将竣工验收合格的商品房出售给原告并将商品房买卖合同进行备案登记，协助原告办理涉案房屋不动产权属证书登记手续。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二、第三款规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”及合同约定“被告应在本商品房实际交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。本案合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房款共计364464元并缴纳了印花税、契税共计10483.83元、办理产权证费用共计1392元，履行了买受人的义务，但被告将涉案房屋交付给原告后，未能在合同约定的期限内向百色市房地产管理局申请该商品房买卖合同备案登记并提交房地产登记机构规定的相关资料报房屋所在地的产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权证书，已构成违约，且被告也承认其过错，该行为致使原告至今未能取得房屋产权证书，被告应根据合同约定，按已付房款总额364464元的1%向原告支付违约金（364464元×1%）。故原告主张因被告的过错造成原告无法办理房地产权属登记，应按原告已付房价款的1%向原告支付逾期办证违约金的请求，于法有据，且被告无异议，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二、第三款之规定，判决如下： 一、确认原告陆潞、陆克兴与被告百色川惠房地产开发有限公司于2012年11月28日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、由被告百色川惠房地产开发有限公司按原告陆潞、陆克兴已付房价款364464元的1%向原告陆潞、陆克兴支付逾期办证违约金3644.64元（89022元×1%=3644.64元）； 三、被告百色川惠房地产开发有限公司应在涉案房屋已达到办理房地产权属证书登记的条件时，在60日内将需由其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地的不动产登记部门备案并协助原告陆潞、陆克兴办理位于百色市右江区新兴路35号“川惠·国际广场二期丽阳天下”A座27层23A、25号两套房屋的不动产权属证书登记手续。 四、驳回原告陆潞、陆克兴的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告百色川惠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。 审 判 员 何江 二〇一九年十一月六日 法官助理 屈宇 书 记 员 周媛