广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4155号原告：彭思曼，女，1990年5月28日出生，汉族，住址：。委托诉讼代理人：王飞，广东利人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈坚勇，系原告丈夫。被告：惠州市龙林雅苑房地产有限公司，住所地：惠阳区淡水桥背馨雅苑1层03号铺。法定代表人：朱一鸣，总经理。委托诉讼代理人：杨庆，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：练可英，广东铸铭律师事务所律师。原告彭思曼诉被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司（下称龙林雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人王飞、陈坚勇、被告龙林雅苑公司的委托诉讼代理人练可英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售)》；2、被告返还已收全部房款1848381元（庭审时，变更为被告返还已收全部房款1848381元及利息，利息按银行同期贷款利率从付款之日起计至付清款日止）；3、被告赔偿贷款利息97155.35元（暂计)，工本费10469元;4、被告支付违约金55451.43元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售)》，约定由原告购买被告开发建设的**房屋，房屋总价款1848381元，以商业贷款方式付款，首付748381元，商业贷款1100000元，现原告已付清房款。根据《商品房买卖合同（预售)》第十一条约定，被告应当于2018年12月31日前向原告交付房屋，但原告时至2019年7月3日才收到《入伙通知书》，且经现场实地了解，被告通知入伙时，没有按照合同第九条、第十条约定全面完成“商品房交付条件”。据此，被告应当承担延迟交楼的违约责任。另有，被告在对该商品房的销售广告宣传页和小区模型沙盘中均有明确标注建造游泳池、篮球场的具体位置，且被告根据不同楼房与游泳池、篮球场远近制定了不同的房价。现今，被告没有建造游泳池、篮球场，且没有对购买者给予说明，也没有对差异化价格给予退减，其行为己构成商业欺诈，依法应当承担违约责任。再有，根据小区其他业主提供的图片、视频资料显示。被告交付的商品房存在严重的质量问题：墙体剥落、墙面起鼓、墙体泥沙起盐晶（使用海沙）、承重墙不能承重、楼面没有防水，屋顶漏水，墙体不隔音等等问题，明显不符合商品房质量要求，致使原告有理由相信，被告所交付房屋的质量低劣，将严重影响到购买者的正常使用，对购买者的人身和财产安全构成极大隐患，因此，原告提出上述请求。被告龙林雅苑公司辩称，一、涉案《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》未达到解除的条件，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定被答辩人购买答辩人开发的位于**，总房款1848381元。该合同第十一条约定，答辩人应当在2018年12月31日前向被答辩人交付该房屋；逾期超过90天后，买受人有权解除合同。在《商品房买卖合同（预售）补充协议》第五条约定：出卖人买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间但出卖人因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为出卖人违约。本案中，涉案房屋于2019年6月28日达到了交付条件。答辩人未能按合同约定的期限向被答辩人交付商品房，主要是因为2018年的降雨天气非常多，且遇到了超强台风山竹，导致涉案房屋的外墙装修工程延误，致使涉案房屋无法在约定期限内交房。在此情形之下，属于非出卖人过错原因或非出卖人所能控制事件导致了延期交付商品房，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》的约定，逾期交楼不超过90天的被答辩人对此表示理解不视为出卖人违约，在此期限内答辩人无须承担违约责任。答辩人逾期交房并未达到约定的90日期限，被答辩人无权单方解除涉案合同，被答辩人通知解除的行为，不应发生解除合同的效力。因此，被答辩人诉请确认涉案合同已解除，缺乏事实依据、合同依据和法律依据，依法应当驳回被答辩人的诉讼请求。二、即使合同达到解除条件，但被答辩人诉求返还律师见证费、公证费、维修基金、评估费、不动权籍测绘费、抵押登记费无事实及法律依据，请求驳回此部分诉讼请求。1、关于律师见证费及公证费，分别是因被答辩人选择按揭方式付款所要达到的贷款条件及选择委托代办所产生的费用，且见证费、公证费的收款单位为广东宇伦律师事务所及惠阳公证处；此费用非涉案的必然直接损失，不属于本案的赔偿范围。因此，即使涉案合同达到解除条件，但被答辩人诉求答辩人返还律师见证费及公证费无事实及法律依据，请求驳回此部分诉讼请求。2、关于维修基金9119元，非答辩人所收取，答辩人也无义务返还。再者，维修基金已经存入惠州市惠阳区住宅专项维修资金分户中，假如双方签订的《商品房买卖合同》依法解除，被答辩人可向相关部门自行申请退回。3、关于被答辩人所称评估费、不动权籍测绘费、抵押登记费均系被答辩人代收费用，评估费实际收取单位为惠州市广信土地房地产评估咨询有限公司。不动权籍测绘费、抵押登记费均已提交至房产管理部门，亦办理出来了相关的资料，上述费用均无法退回。三、被答辩人主张贷款利息损失是不合理的，缺乏合同及法律依据的，请求法院驳回被答辩人主张支付贷款利息损失的诉讼请求。第一、贷款利息是被答辩人为了得到中国工商银行的贷款，与中国工商银行约定的贷款条件，上述费用非涉案的必然直接损失，不属于本案的赔偿范围。第二、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照X%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金”。由此可得知，在逾期交房达到解除条件情况下合同并没有约定同时支付贷款利息的事实，在逾期交房达到解除条件情况下合同只约定了支付违约金的条款。第三、逾期交房违约金及贷款利息损失，均属合同一方不履行义务的违约责任，违约金与贷款利息损失功能相同，性质一致，如果并用的将加重答辩人的责任，因此只能择一适用。因此，被答辩人主张答辩人支付违约金的同时再要求赔偿贷款利息损失是不合理的，请求法院驳回被答辩人的主张支付贷款利息损失的诉讼请求。四、即使答辩人应承担逾期交付商品房的违约责任，但是被答辩人主张的逾期交付商品房的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。故，本案中即使答辩人应承担逾期交付商品房的违约金，但是被答辩人主张的逾期交付商品房的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。以上答辩意见，请合议庭予以充分考虑并予以采纳。本院认定事实如下：2017年10月22日，原告与被告龙林雅苑公司签订《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017）01006766】，约定原告购买坐落于**房产，总房价款1848381元，原告应于2017年8月1日前支付首期房款748381元，余款1100000元向银行申请贷款支付。被告龙林雅苑公司应当在2018年12月31日前向原告交付案涉房产。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金……”。附件十一补充协议第五条约定：“出卖人买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但出卖人因不可预测原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为出卖人违约……”。附件十一补充协议第十二条约定：“《商品房买卖合同》中……第十二条第一点第二项……，上述条款中的年利息均按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算”。合同签订后，2017年8月1日原告向被告龙林雅苑公司支付首期款748381元，2017年8月1日收款收据载明收取原告“维修基金9119元、抵押登记费160元、评估费500元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元”等预收费用总计10149元。被告龙林雅苑公司收取原告预收费用共计10149元后，并于2017年10月23日缴付维修基金9119元，2017年11月9日支付惠州市广信土地房地产评估咨询有限公司房产评估费500元。2017年8月1日，原告向广东宇伦律师事务所支付律师见证费1400元。2017年10月25日原告向惠阳公证处支付公证费320元。后原告于2018年1月10日获取银行贷款1100000元向被告付清了案涉购房款。2019年6月28日，惠州市惠阳区住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》给被告龙林雅苑公司。2019年6月29日，被告以快递形式通知原告收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。案经开庭审理，双方争议焦点有：1.原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除；2.案涉合同解除后，被告龙林雅苑公司应如何承担责任。关于原告与被告龙林雅苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。本案中，案涉房产于2019年6月28日才取得竣工验收合格，被告龙林雅苑公司未能在2018年12月31日前向原告交付案涉房产，且逾期交房已超过90日，被告龙林雅苑公司确实存在逾期交房的行为，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条和附件十一补充协议第五条的约定，原告请求解除合同有合同依据，应予以支持。关于案涉合同解除后，被告龙林雅苑公司应如何承担责任的问题。1.关于案涉《商品房买卖合同（预售）》合同解除。案涉《商品房买卖合同（预售）》合同解除后，被告应依据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）及利息，有事实和法律依据，应予支持。故被告向原告退还购房款应为已付首付款748381元及利息（以748381元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率从原告付款之日2017年8月1日起计至付清款之日止）及原告已偿还银行贷款本息（以案涉按揭银行工商银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）、预收费用共530元（抵押登记费160元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元），有事实和法律依据，予以支持。评估费500元、维修基金9119元、公证费320元、律师见证费1400元非被告实际收取，原告请求被告返还，没有依据，不予支持，原告可另循途径解决。案涉剩余贷款由被告向按揭银行工商银行偿还。2.关于违约金调整。原告主张被告龙林雅苑公司依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定向原告承担违约责任，被告龙林雅苑公司认为原告同时主张逾期交房违约金及利息损失，加重被告龙林雅苑公司的责任，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告未提供证据证明其损失是多少，结合原告支付款项造成的实际损失、双方合同履行情况、合同约定内容、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，本院认为自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，足以弥补原告损失，故原告主张被告龙林雅苑公司支付逾期交房违约金55451.43元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告彭思曼与被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2017）01006766】（原、被告双方应互相配合办理合同注销备案等手续）。二、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起30日内向原告彭思曼退还购房首付款748381元及利息（以748381元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率从原告付款之日2017年8月1日起计至付清款日止）、预收费用共530元（抵押登记费160元、产权转移登记费80元、工本费10元、不动产权籍测绘费280元）。三、被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司于本判决生效之日起30日内向原告彭思曼退还至本判决生效之日止原告已偿还银行贷款本息（以案涉按揭银行工商银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，剩余的贷款由被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司向按揭银行偿还）。四、驳回原告彭思曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费22800元（原告已预交），由被告惠州市龙林雅苑房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  李杏连人民陪审员  练建忠人民陪审员  骆文丽二〇一九年十一月八日法官助理张婷书记员吕佳俊