河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1946号上诉人（原审被告）：谢元朝，男，1964年11月29日出生，汉族，住址：河北省深州市。深州市税务局公务员）。委托诉讼代理人：钱雪莲，河北崇睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：路学波，河北崇睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贺敬华，女，1962年6月23日出生，汉族，住址：河北省深州市。农民。系上诉人谢元朝之妻）。委托诉讼代理人：谢元朝，男，1964年11月29日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：贾赛龙，男，1954年1月25日出生，汉族，现住河北省深州市。原河北龙邦食品有限公司董事长，现农民）。委托诉讼代理人：樊瑞超，河北冀和律师事务所律师。上诉人谢元朝、贺敬华因与被上诉人贾赛龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省深州市人民法院（2018）冀1182民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谢元朝及委托诉讼代理人钱雪莲、路学波，上诉人贺敬华委托诉讼代理人谢元朝，被上诉人贾赛龙及委托诉讼代理人樊瑞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢元朝、贺敬华上诉请求：上诉请求：撤销深州市人民法院（2018）冀1182民初2845号民事判决，发回重审，或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原判漏查基本事实，认定事实部分错误。原判事实部分没有载明房产买卖契约的内容，谢元朝虽将房屋出卖给贾赛龙，但不包括该房屋占用的土地和院落土地使用权，即卖房不卖地。原判未查明双方签订契约时，谢元朝是否取得并持有土地使用权证和房屋产权证，亦未查明出卖的房屋是否系共有且是否经共有人书面同意出卖。本案房屋系谢元朝与贺敬华夫妻共同共有财产，房屋占用的土地和院落土地使用权登记在深州市国家税务局名下，且已登记为国有资产。原判未查明签订契约时，是否经土地使用权人同意转让的书面意见。原判认定“契约签订之日，谢元朝将该房屋所有权证书交付给了原告”，与事实不符。事实上，在签订契约时，谢元朝未取得房屋及院落占用的土地使用权证，亦未持有房屋所有权证。该房屋系集资建房，土地使用权人系深州市税务局，并作为国有资产管理。房屋所有权证在办理后即由深州市国税局持有和保管，没有发给上诉人，上诉人也从未向国税局领取。二、原判适用法律严重错误。首先，原判认定契约合法有效错误。《合同法》第五十二条规定，以合法的形式掩盖非法目的或违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《婚姻法》第十七条规定，婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻双方共同共有。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第89条，共有关系存续期间，部分共有人处分共有财产的，一般认定无效。《房地产管理法》第三十二条，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。第三十六条，房地产转让，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第三十八条，下列房地产，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第三十八条，下列房地产，不得转让：·······（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的。第四十一条，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十二条，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。契约未载明土地使用权取得方式，在房屋属夫妻共同共有、土地使用权人是深州市税务局的情形下，仅买卖房屋不转让土地使用权的行为无法实现土地使用权同时转让和转移的结果，不符合法律规定的有效转让条件，该行为无效。其次，根据《合同法》第一百一十条、《不动产登记暂行条例》第十六条第（六）项和《实施细则》第十条、第三十七条、第三十八条规定，法律和事实上不能履行，一方不履行的，对方不得要求履行。本案房屋买卖涉及深州市税务局国有资产转让和无法提供登记需要的材料而存在法律上和事实上不能履行的情形，上诉人不履行不构成违约。三、原判决遗漏当事人，且程序违法。深州市税务局是房屋占用土地和院落土地使用权人，是必要的共同被告，原判未通知其参加诉讼，并在深州市税务局系案外人的情况下，作出判决第二项，既超出诉请，也遗漏当事人，属违法缺席判决。原判未作出和送达简易程序改普通程序的裁定。原判在2019年4月23日一人审理，5月30日写出判决，6月26日又三人审理，7月1日作出一字不差的判决。普通程序也是走形式，实质仍是一人独审。诉讼费减半收取就是铁证。应当裁定撤销原判，发回重审。被上诉人贾赛龙答辩称：一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。贾赛龙向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告协助原告办理房产（产权证号为深州市房权证深房证字第××号）过户手续，将该房产所有权过户到原告名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2002年1月10日，二被告将其所有的坐落于深州市税务局家属院北院后排路西的二层住宅转让给原告，该房产产权证号为深州市房权证深房证字第××号，转让款为205000元，由被告谢元朝与原告签订了房产买卖契约。契约签订当日，原告将205000元转让款支付给了二被告，二被告将该房产及房屋所有权证交付给了原告，当时未办理产权过户手续。二被告将该房产交付给原告后，原告一直在此居住，直至现在。原告曾多次要求二被告协助原告办理该房产的过户手续，但二被告至今未予办理，故依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：被告谢元朝、贺敬华系夫妻关系。2002年1月10日，被告谢元朝将其名下的坐落于深州市长江西路北税务局家属院内的二层住宅转让给原告。该房产房权证号为第××号，转让款为205000元。被告谢元朝与原告贾赛龙签订了房产买卖契约。契约签订之日，原告贾赛龙将205000元转让款支付给了被告谢元朝，被告谢元朝将该房产房屋所有权证交付给了原告，当时未办理产权过户手续，原告对涉案房屋居住使用至今。涉案房屋系深州市税务局职工集资所建，涉案房屋土地使用权人为深州市税务局。被告谢元朝分得房屋后办理了房权证，未办理土地使用权证。现因原告要求过户，双方发生争议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告自愿签订买卖契约并已经实际履行，双方的买卖行为没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故原被告的买卖契约合法有效，具有法律效力。被告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定认为，被告在未依法登记领取权属证书的情况下的转让行为无效是对该法条的片面理解。被告已经依法对涉案房屋进行了产权登记，并由深州市房地产管理局颁发了房权证，故被告与原告签订的买卖契约合法有效；《中华人民共和国土地管理法》规定，城市市区的土地属于国家所有，国有土地可以依法确定给单位或者个人使用，依法登记的土地的使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。本案中，因历史原因，涉案房屋仅办理了房权证，房权证中并未登记土地性质和权属性质。说明被告在获得涉案房屋的房权证后并没有取得房屋坐落下土地使用权证。经查该宗土地的实际使用权人是深州市税务局，故该涉案房产的土地使用权变更到原告名下需要按法律和国家政策进行；《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案中，被告对涉案房屋的土地使用权有争议，该争议应当由原被告与涉案房屋的土地使用权人（深州市税务局）协商解决，协商不成时，由人民政府解决。遂依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第六十条和《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第十二条、第十三条和第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、本判决书生效后，二被告协助原告办理涉案的房屋产权（产权证号为深州市房权证深房证字第××号）过户手续；二、原被告争议的涉案房屋的土地使用权证的办理，应当由原被告与涉案土地的实际使用权人（深州市税务局）进行协商解决。土地使用权证的办理，不得损害相关当事人的合法权益。案件受理费4375元，减半收取2187.5元，由原告负担1000元，被告负担1187.5元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明与一审查明事实一致。本院认为，根据查明的本案事实以及当事人所举证据、一审法院调取的有关证据材料，2002年，双方订立房屋买卖契约，谢元朝自愿将其在税务局的家属楼出卖给贾赛龙，房屋价款20.5万元，契约订立后，买方贾赛龙付清了购房款，卖方谢元朝也交付了房屋，并一直由买方居住、使用，同时，卖方也将其房屋产权证书交付给了买方贾赛龙。双方房屋买卖契约意思表示均真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同订立后，买卖双方均已实际履行，因此，合同合法有效，一审认定并无不当。因案涉房屋原属卖方的私产，虽上诉人提出房屋系单位当时由个人集资的福利建房，其占用土地的使用权属于单位，但房屋权属明确，主管部门颁发了产权证书，上诉人也未提交双方订立买卖契约时，单位不允许案涉房屋买卖的证据，因此，被上诉人主张上诉人协助办理过户手续，应予支持。关于上诉人称深州市税务局是本案必要共同诉讼当事人，应参加诉讼问题，上诉人该理由没有依据，不应支持。关于上诉人所提一审由简易程序改为普通程序审理未作出裁定问题，本案一审先以简易程序立案，后于2019年4月25日裁定转为普通程序审理，并作出判决，程序上并未严重违反法定程序，不足以导致本案发还重审。至于上诉人称案涉房屋是否系夫妻共有及是否经共有权人书面同意出卖一节，二上诉人夫妻关系存续期间，虽房屋产权证权利人载明的是上诉人谢元朝，但双方买卖契约签订后，至今近二十年的时间，上诉人贺敬华并未提出异议，也没申请撤销。因此，契约有效。综上，上诉人谢元朝、贺敬华的上诉请求不能成立，本院不能支持；一审判决认定基本事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谢元朝、贺敬华负担。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  张 晓审判员  安 君二〇一九年十一月十八日书记员  刘 珍