湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0982民初1982号原告：安陆市大华物业管理有限责任公司，住所地安陆市学府家园（新一中东路3号）。法定代表人：寇金凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余祥朝，湖北维天律师事务所律师。被告：何志卢，男，1976年8月28日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。原告安陆市大华物业管理有限责任公司与被告何志卢物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安陆市大华物业管理有限责任公司的法定代表人寇金凤及其委托代理人余祥朝到庭参加诉讼。被告何志卢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安陆市大华物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费2230元（2015年1月1日?2019年7月31日止，2015年4月31日前按每月0.35元/㎡计算，2015年4月31日后按每月0.45元/㎡计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：安陆市学府家园业主委员会于2009年9月1日与安陆市大华物业管理有限责任公司签订了“物业管理委托协议”。被告何志卢购买并居住在学府家园1号楼4单元601室。原告多次向被告催收拖欠的物业管理费，被告以种种理由推诿，拒付小区物业管理费。为此，原告依据《合同法》及其相关法律、法规和司法解释之规定，特此提出以上诉求。原告安陆市大华物业管理有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告公司营业执照、法人代表身份证明书复印件各1份，拟证明原告公司基本信息。证据二、资质证书、服务价格监审证各1份，拟证明原告具有物业服务管理资质和收费资质。证据三、物业管理委托合同及学府家园首届业主大会业主代表推选名单，拟证明依法推选的业主委员会已与原告就安陆市学府家园物业管理服务签订《物业管理委托合同》，合同约定了双方的权利与义务等事项，根据相关司法解释该合同对包括被告在内的所有业主具有约束力。证据四、安陆市物价局与安陆市住房保障和房屋管理局联合颁布的安价费[2011]53号文件、学府家园业主委员会同意上调物业费收费标准的报告、原告对上调收费标准的公示各1份，拟证明原告的收费标准在规范性文件范围内，且上调收费标准时也经过所在的小区业主委员会的同意，并进行了公示，符合相关的程序。证据五、安陆市大华物业管理有限责任公司的内部结算单1份，拟证明被告何志卢的物业管理费仅交到2014年12月，未交付之后的物业服务费的事实。证据六、费用催缴通知书，拟证明原告在起诉前多次向被告催收物业管理费，但被告未履行其应尽的义务。被告何志卢未作答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告何志卢未到庭质证，视为其放弃相关诉讼权利。对原告提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六，均具有真实性、客观性，且与本案相关联，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告安陆市大华物业管理有限责任公司是依法成立的具有三级资质的物业管理公司。安陆市李店镇楚跃社区学府家园业主委员会系安陆市学府家园小区成立的业主委员会。2009年9月1日，原告安陆市大华物业管理有限责任公司与安陆市李店镇楚跃社区学府家园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，该合同约定，原告为安陆市学府家园提供的物业管理服务，物业服务收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米0.35元收取物业管理服务费。合同期限：与现任业主委员会任期同期。安陆市学府家园小区1栋4单元601室的业主为被告何志卢，该房屋建筑面积为91.61平方米。2012年3月20日，原告安陆市大华物业管理有限责任公司向安陆市李店镇楚跃社区学府家园业主委员会申请将该小区的等级按一级小区划分，物业收费标准做适当上浮调整。2012年4月30日，安陆市李店镇楚跃社区学府家园业主委员会经综合考核，同意该小区达一级小区管理水平。2014年7月14日，原安陆市物价局向安陆市大华物业管理有限责任公司颁发了《服务价格监审证》，明确了物业服务费的收取标准：城区普通小区物业服务费多层住宅每月0.55元/㎡。2015年4月12日，原告安陆市大华物业管理有限责任公司向学府家园小区业主公示，将该小区的物业收费标准在原标准每月0.35元/㎡的基础上作适当上浮调整，普通多层住宅按每月0.45元/㎡收取物业服务费，该收费标准自2015年5月1日起实施。在履行物业服务合同中，被告的交纳物业服务费至2014年12月31日，自2015年1月1日至2019年7月31日，被告未向原告交纳物业服务费。原告多次向被告催收物业服务费未果，遂诉讼来院，要求判令被告何志卢支付物业服务费2230元；本案的诉讼费用由被告承担。本院认为，原告安陆市大华物业管理有限责任公司与安陆市李店镇楚跃社区学府家园业主委员会签订的物业管理委托合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，该物业服务合同对原告及学府家园小区的业主均具有约束力。原告根据物业管理委托合同约定向所在小区履行了物业服务义务，被告享受了原告提供的物业服务，理应向原告履行支付物业服务费的义务，被告未及时交纳物业服务费属违约行为，应承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告交纳拖欠的物业服务费的请求予以支持。原告作为物业管理服务企业，虽按约提供了物业服务，但受客观条件限制，其管理服务水平仍有进一步提高的空间，被告未及时交纳物业服务费或许存在这样或那样的原因，要求物业公司在今后的物业服务活动中，改善服务环境，提高服务质量。如果被告在享受原告提供的物业服务过程中存在原告侵害其利益的行为，被告可依据法律的相关规定，另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告何志卢于本判决生效后十日内向原告安陆市大华物业管理有限责任公司支付自2015年1月1日起至2019年7月31日的物业服务费2230元（即91.61㎡×0.35元/月·㎡×4月+91.61㎡×0.45元/月·㎡×51月﹦2230元）。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何志卢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡学鹏二〇一九年十一月十三日书记员  谈宏亮附：法律法规条款《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。