广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初1984号原告：肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社，住所地肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江第九，农村集体经济组织证明书：粤农集字第128367006013号。负责人：邓超明，该社社长。委托代理人：邓泳颜、黎霞，广东百浩律师事务所律师。被告：杜均雄，男，1979年12月13日出生，汉族，住肇庆市高要区，原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江第九经济合作社（下简称珠江九经济社）诉被告杜均雄租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠江九经济社的负责人邓超明及其委托代理人邓泳颜到庭参加诉讼，被告杜均雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江九经济社向本院提出诉讼请求：⒈解除珠江九经济社与杜均雄签订的《土地租赁合同》；2.杜均雄立即向珠江九经济社返还位于金利镇高速公路入口以西开发区两块返还地共10053.38平方米；⒊上述两地块上的一切建筑物归珠江九经济社所有，杜均雄应立即将地上建筑物交付给珠江九经济社；⒋杜均雄立即向珠江九经济社支付2018年5月26日至2019年5月25日的租金452402.1元及滞纳金（滞纳金以同期尚欠租金为基数，自2018年5月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计至款项全部清偿之日止）；⒌杜均雄立即向珠江九经济社支付2019年5月26日至2019年6月26日的租金43628.91元及滞纳金（滞纳金以同期尚欠租金为基数，自2019年5月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计至款项全部清偿之日止）；⒍杜均雄立即向珠江九经济社支付土地使用费（从2019年6月27日起按每年497642.31元的标准计至上述土地及建筑物交付给原告之日止）；⒎本案全部诉讼费用由杜均雄承担。事实与理由：2014年5月26日，杜均雄与珠江九经济社签订了《土地租赁合同》，约定：珠江九经济社将位于金利镇高速公路入口以西开发区的两块返还地共10053.38平方米出租给杜均雄，租期自2014年5月26日至2034年5月25日止，第一期即2014年5月26日至2019年5月25日期间的租金为每年452402.1元，第二期即2019年5月26日起至2024年5月25日期间的每年租金为497642.31元；交租时间是本着先交租后使用的原则，租金按年度收取，杜均雄于每年5月1日缴清下一年度的租金给珠江九经济社；杜均雄超期交租的，超期每天按应交租金的3%计算滞纳金，若超期10天的，珠江九经济社有权单方面终止合同，视杜均雄违反合同约定，有权停水电，收回该土地和地上建筑物；从2014年5月26日起，杜均雄负责带资在该土地上兴建房屋，至2017年5月26日前必须竣工，该房屋主体完工的验收时间为2017年6月30日前，否则视为杜均雄违反合同约定，使用期满之日杜均雄应将该土地及土地建筑物无条件交回给珠江九经济社。合同签订后，杜均雄未依约按期足额向珠江九经济社缴纳租金，珠江九经济社第一次提起（2018）粤1204民初318号一案诉讼，该案由肇庆市高要区人民法院、肇庆市中级人民法院两审终审生效后，杜均雄除仍未向珠江九经济社交付该案判决确定的租金外，还拖欠2018年5月26日至2019年5月25日期间的租金452402.1元、2019年5月26日至2019年6月26日的租金43628.91元，且至今未依约按期在租赁土地上兴建、完成房屋。故起诉。杜均雄没有到庭参加诉讼，但提供书面答辩意见认为：一、在签订土地租赁合同后，本人一直严格按照合同条款执行。该合同第十一条、特别约定方面第4条款约定：“在签订本合同之日起如因金利开发公司水电未完善时，由金利开发公司补偿该土地中部分土地每月每平方米2元的补偿款（详见本合同附件四：甲方与金利开发公司签订的《征用土地补充协议》第8条的规定，具体补偿款以金利开发公司补偿为准）归已方（杜均雄）所有，甲方负责代乙方收取，在乙方交付当期租金时扣减。”二、第一次诉讼两审终审后尚在执行中，双方就今后的租金交付问题经多次协商，本人提出在出租的租户中由执行部门扣除后分批支付租，但双方没有取得一致共识。三、珠江九经济社未能提供土地证给本人，本人无法向相关部门申请报建，故本人至今未兴建房屋的行为不属违约。本人承认该社要求付清2018年5月26日至2019年6月26日间两期租金即该社第4、5项诉请的租金，但不同意按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付滞纳金；对该社其他诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人争议的部分，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2014年5月26日，杜均雄（乙方，承租方）与珠江九经济社（甲方，出租方）签订了一份《土地租赁合同》，约定以下主要条款：“鉴于：1、甲方拥有位于金利镇高速公路入口以西开发区两块返还地共10053.38平方米（下简称该土地），甲方保证该土地的权属无异议。2、该土地以议包的形式出租，经甲方集体表决同意通过由承租方自行出资按规定建成二层的房屋，该土地和建成的房屋由承租方依法使用。3、该土地的土地使用权及地上建筑物所有权都属甲方所有，承租方只有租赁期内的使用权。……一、租赁该土地位置、权属、面积：该土地位于金利镇高速公路入口以西开发区，甲方租赁给乙方的该土地所有权属甲方所有，乙方拥有租赁期限内的使用权，租赁土地面积共10053.38平方米。二、租赁期限和该土地用途：1、租赁期限为贰拾年，即从2014年5月26日至2034年5月25日止。2、乙方租用该土地依法可作商业、工业、服务业等用途。三、租金计算、租金交付及方式：1、租金每五年递增一次，具体为：①第一期，从2014年5月26日至2019年5月25日止，每年每平方米租金为肆拾伍元（￥45元），即每年租金为肆拾伍万贰仟肆佰零贰元壹角（￥452402.1元）；②第二期，从2019年5月26日至2024年5月25日止，租金在第一期的基础上递增10%，每年每平方米租金为肆拾玖元伍角（￥49.5元），即每年租金为肆拾玖万柒仟陆佰肆拾贰元叁角壹分（￥497642.31元）；③第三期，从2024年5月26日至2029年5月25日止，租金在第二期的基础上递增10%，每年每平方米租金为伍拾肆元肆角伍分（￥54.45元），即每年租金为伍拾肆万柒仟肆佰零陆元伍角肆分（￥547406.54元）；④第四期，从2029年5月26日至2034年5月25日止，租金在第三期的基础上递增10%，每年每平方米租金为伍拾玖元玖角（￥59.90元），即每年租金为陆拾万零贰仟壹佰玖拾柒元肆角陆分（￥602197.46元）。2、交租时间：①本着先交租后使用的原则，租金按年度收取，乙方每年5月1日彰缴清下一年度的租金给甲方，直至租赁期满。②第一年租金为肆拾伍万贰仟肆佰零贰元壹角（￥452402.1元）在签订本合同之日，由乙方交付给甲方，由甲方出具收租凭证。第二年（从2015年5月26日起至2016年5月25日止）的租金在2015年5月1日由乙方交付给甲方，如此类推至期满。……④乙方超期交租的，超期每天按应交租金的3%计算滞纳金；若超期10天的，甲方单方面终止本合同，视乙方违反合同约定，甲方有权停水电，收回该土地和地上建筑物。……四、竣工和验收合格的时间：从2014年5月26日起乙方负责带资在该土地上兴建房屋，至2017年5月26日前必须竣工。该房屋主体完工的验收时间为2017年6月30前，否则视乙方违反合同约定。五、合同保证金：签订本合同之日，乙方交叁拾万元（￥300000元）作为本合同保证金给甲方。租赁期满乙方无违反合同约定的，甲方将该合同保证金（不计利息）在期满10日内如数退还给乙方。六、建筑要求和规格：1、从签订本合同之日起，甲方正式将该土地交给乙方使用，乙方的建设要按金利镇城乡规划。……七、使用期和期满事宜：1、乙方在2019年1月30日前需协助甲方负责办理该土地的土地证，所需费用由甲方负责，乙方要协助甲方办理土地证手续。……6、使用期满之日，乙方必须交清使用期间应交的所有费用，并将该土地及地上建筑物无条件交回给甲方。……十、转让、转租方面：租赁期内，如果乙方转让或整体转租给第三者租赁的，在不违反本合同及不损害甲方利益前提下，经甲方书面同意，乙方可以转让或整体转租给第三者租赁。……十一、特别约定方面：……4、在签订本合同之日起，如因金利开发公司水电道路未完善时，由金利开发公司补偿该土地中部分土地每月每平方米2元的补偿款[详见本合同附件四：甲方与金利镇开发公司签订的《征用土地补充协议》第8条的规定，具体补偿款以金利镇开发公司补偿为准）归已方所有，甲方负责代乙方收取，在乙方交付当期租金时扣减。……十五、本合同附件：1、本合同附件1：该土地权属证明复印件一份；2、本合同附件2：甲方会议记录的签名同意资料复印件一份；3、本合同附件3：四至示意图复印件一份；4、本合同附件4：甲方与金利镇开发公司签订的《征用土地补充协议》复印件一份。……。”该合同的附件1实际包括：1、2007年7月12日经肇庆市高要区（原高要市）金利镇规划建设办公室批复同意的《关于珠江村5至9队新村建设用地的申请报告》；2、同年7月15日肇庆市高要区（原高要市）金利镇与珠江九经济社签订的《征用土地协议》。该合同的附件4《征用土地补充协议》记载有“甲方要在乙方的返还地范围内安装一个500KVA的变压器给乙方使用”“签定协议之日起一年内，甲方要负责将乙方的返还地完成填土、将基础设施搞好后把返还地交付给乙方使用；如果甲方逾期交付返还地给乙方使用的，按返还地面积每平方米每月2元的价格计算补偿给乙，按月结算。”等条款；肇庆市高要区金利建设开发公司已按上述约定安装变压器、完成道路等基建及将返还用地交付给珠江九经济社使用；但因该公司至今未能为返还用地办理土地使用证，仍按每平方米每月2元补偿给该社。上述合同签订后，珠江九经济社依约将上述土地交付给杜均雄租用至今；杜均雄仅在该土地上建设了简易厂房，交付了第一期第一年度的租金，但拖欠第一期的第二年度租金153084元、第三年度租金212402元、第四年度租金152402.1元。珠江九经济社为此于2018年1月31日第一次诉至本院，并经本院2018年10月16日作出（2018）粤1204民初318号民事判决书、肇庆市中级人民法院2019年2月21日作出（2019）粤12民终166号民事裁定书两审终审结案及已发生法律效力，判决主项包括：杜均雄应在本判决生效之日十日内支付珠江九经济社2015年至2016年度租金153084元、2016年至2017年度租金212402元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付）；上述合同保证金归珠江九经济社所有。经珠江九经济社申请，该案尚处执行阶段[执行案号：（2019）粤1204执767号]。因杜均雄继续拖欠除上述已判决确认之外的已到期租金，珠江九经济社经多次派员向杜均雄主张权利，其中于2019年5月21日发出并张贴一份内容为“珠江九队约壹万平方的出租地，由于承租人杜均雄2018年、2019年两年未交租金。我九队决定收回该土地。现通知各工厂，在5月30日前自行搬离，否则一切后果自负。”的《公告》，于2019年6月17日向杜均雄邮寄了一份《解除合同通知书》但未投妥；该社遂于2019年7月19日提起本案诉讼。本院认为：本案系租赁合同纠纷。杜均雄经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其放弃举证质证等诉讼权利并对珠江九经济社举证的证据没有异议，且不影响本院在查明事实基础上依法缺席审判。珠江九经济社作为出租一方，杜均雄作为承租人一方，双方之间签订的《土地租赁合同》属于双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同自双方签名、捺印时成立并发生法律效力，受法律保护。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务；但杜均雄租用珠江九经济社的土地后，没有按约定的期限特别是前生效判决确定的义务支付到期租金，其行为已多次违约，并应对本案纠纷负全责。双方上述合同中约定了“若超期10天的，甲方单方面终止本合同，视乙方违反合同约定，甲方有权停水电，收回该土地和地上建筑物。”的条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对珠江九经济社要求解除上述合同的诉请，本院予以支持；对双方于2014年5月26日签订的《土地租赁合同》，自本案判决生效之日起予以解除。上述合同解除后，杜均雄应在本判决生效后30日内清理涉案租赁土地并退还该土地给珠江九经济社，且该租赁土地上的建筑物归该社所有。对杜均雄认为不同意解除合同、交还土地和建筑物的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于珠江九经济社要求杜均雄支付租金的诉请：（一）对于该社要求杜均雄支付2018年5月26日至2019年5月25日租金452402.1元、2019年5月26日至2019年6月26日租金43628.91元的诉请，杜均雄表示予以承认，没有违反法律规定，本院予以确认。（二）对于2019年6月27日之后的租金：该社诉请为土地使用费，鉴于上述合同尚未为生效判决予以解除，故根据双方约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，仍应由杜均雄按合同约定的标准497642.31元/年支付租金至合同解除且交还土地之日止。对杜均雄认为不同意支付2019年6月27日之后租金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于珠江九经济社要求计付拖欠租金的滞纳金的诉请：该项诉请实为逾期付款违约金。该社要求杜均雄按前生效判决确定的标准中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍自逾期之日起至付清租金之日止支付逾期付款违约金，合理合法，本院予以支持。对于双方当事人没有提出的主张和其他问题，本案不作审查和处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十一条、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、对原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社与被告杜均雄于2014年5月26日签订的《土地租赁合同》，于本判决发生法律效力之日予以解除；二、被告杜均雄应在本判决发生法律效力之日起三十日内，清理案涉租赁土地[位于肇庆市高要区金利镇高速公路入口以西开发区两块政府征用返还地（面积共10053.38平方米）]并交回该土地给原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社；三、上述第二项判决确定的土地上的建筑物归原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社所有；四、被告杜均雄应在本判决发生法律效力之日起十日内，付清2018年5月26日至2019年5月25日间的租金452402.10元给原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社；五、被告杜均雄应在本判决发生法律效力之日起十日内，付清2019年5月26日至2019年6月26日间的租金43628.91元给原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社；六、被告杜均雄应在本判决发生法律效力之日起十日内，付清2019年6月27日起至合同解除且交回租赁土地之日止的租金（按合同约定的标准497642.31元/年计算）给原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社；七、被告杜均雄应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社支付逾期付款违约金（自2018年5月2日起至2019年5月1日止以应付租金452402.10元为本金，自2019年5月2日起至付清截止合同解除且交回租赁土地之日止的应付租金为本金，均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84789元（已由原告肇庆市高要区金利镇珠江社区珠江九经济合作社预交），由被告杜均雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赵凡宜人民陪审员  黄巧英人民陪审员  徐玉桂二〇一九年十一月二十九日法官助理冼润茜书记员黄绮妮