江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初3583号原告：姜亚甫，男，1937年6月26日生，汉族。原告：庄翠兰，女，1938年6月1日生，汉族。以上二原告共同委托诉讼代理人：丁明胜、胡正飞，江苏六朝律师事务所律师。被告：乐金林，男，1974年2月14日生，汉族。被告：刘爱琴，女，1974年9月10日生，汉族。委托诉讼代理人：陈强，江苏苏博律师事务所律师。第三人：陈逍，男，1991年11月17日生，汉族。第三人：常春爽，女，1988年8月29日生，汉族。以上两第三人共同委托诉讼代理人：陈妹、李秀屏，北京市盈科（南京）律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司南京分行（以下简称平安银行南京分行），统一社会信用代码913201007245885759，住所地在江苏省南京市鼓楼区山西路128号。负责人：李岩，平安银行南京分行行长。委托诉讼代理人：王楠匀，平安银行南京分行员工。委托诉讼代理人：单俊，江苏和忠律师事务所律师。原告姜亚甫、庄翠兰与被告乐金林、刘爱琴及第三人陈逍、常春爽、平安银行南京分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜亚甫、庄翠兰的共同委托诉讼代理人丁明胜，被告刘爱琴的委托诉讼代理人陈强，第三人陈逍、常春爽的共同委托诉讼代理人陈妹，第三人平安银行南京分行的委托诉讼代理人单俊到庭参加诉讼。被告乐金林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜亚甫、庄翠兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告乐金林、刘爱琴注销设立在南京市江宁区不动产（以下简称案涉房屋）的抵押登记；2.被告乐金林、刘爱琴协助将案涉房屋过户登记至姜亚甫、庄翠兰名下；3.被告乐金林、刘爱琴支付违约金21万元。事实和理由：两原告系夫妻，两被告原系夫妻。2014年1月1日，两原告与两被告签订《房屋买卖契约》，约定两原告以70万元的价格购买案涉房屋，被告在取得不动产权证后应协助其办理过户，否则应承担违约责任。两原告按约付清全部房款并入住案涉房屋。现案涉房屋已办理不动产权证，但被告拒不配合其办理过户登记，并在其不知情的情况下分别将房屋抵押给第三人陈逍、常春爽、平安银行南京分行。两被告恶意设立抵押，损害了其合法权益，应属无效。故其诉至法院，请求判如所请。被告刘爱琴辩称：原被告双方在签订《房屋买卖契约》时存在重大误解，合同约定房屋面积为90平方米，实际为107.92平方米，其曾多次找原告协商要求变更合同，但原告不同意，合同履行显失公平，应予撤销。因合同履行存在争议，其未协助办理过户，但并未违约。第三人陈逍、常春爽辩称：案涉房屋系拆迁安置房，原被告在房屋尚未办理产权证的情况下签订《房屋买卖契约》，合同应属无效。常春爽与被告刘爱琴之间具有真实的借贷关系，案涉房屋已办理抵押登记，常春爽应具有优先受偿权。陈逍与刘爱琴之间不存在真实的借贷关系，系为常春爽的债权所设立的担保，同意对该抵押予以涤除。第三人平安银行南京分行辩称：其行向被告刘爱琴办理贷款和案涉房屋抵押登记时系依据评估公司出具的评估报告，并按银行相关规定办理了贷款审批手续，故抵押合同有效，应驳回原告对其行的诉请。被告乐金林未应诉。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，原告姜亚甫、庄翠兰（乙方、购房方）与被告乐金林、刘爱琴（甲方、售房方）签订了《房屋买卖契约》一份，约定：甲方自愿将案涉房屋（建筑面积90平方米＋5平方米因无储藏室而赠送的面积）出售给乙方；房屋成交价为70万元；甲方应在2014年2月底前，迁出该房，将该房钥匙及相关证件交付给乙方；甲方保证所售的房屋真实、合法、属权清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷、债券等由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿，在上述房屋交付前未支付的此房所产生的屋官费、水电费、电讯费等概由甲方负责；若甲方违约，应双倍返还乙方购房定金及双倍购房余款，并赔偿乙方其他实际损失，若乙方违约，已付甲方定金不退，甲乙双方任何一方违约按此房总价的60%支付对方的赔偿金；在此房能办理产权证时甲方不得隐瞒或单方面提高房价，甲方必须无条件协助乙方办理此房的产权过户条件（过户所产生的一切税收由乙方承担，与甲方无关），如甲方隐瞒事实，或不帮办理产权过户，视为违约，并支付乙方总房价60%的赔偿金；原房产证办好后，如国家政策不能过户，原房主的产权证、土地证一律放在乙方保管。姜亚甫、庄翠兰、乐金林、刘爱琴等均在合同上签名、捺手印确认。合同签订后，姜亚甫、庄翠兰支付了购房款并占有使用案涉房屋至今。案涉房屋于2017年8月11日办理了不动产权证，载明权利人为被告刘爱琴。2017年8月29日，刘爱琴与陈宁就案涉房屋办理了抵押登记（已解除），担保债权数额80万元。2018年9月4日，刘爱琴就案涉房屋补换了不动产权证。2018年10月8日，刘爱琴与戴恒就案涉房屋办理了抵押登记（已解除），担保债权数额150万元。2018年11月1日，被告刘爱琴与第三人平安银行南京分行签订了《个人循环授信额度合同（含最高额抵押条款）（宅速通）》及《最高额抵押担保合同》，约定：平安银行南京分行向刘爱琴提供最高额度为120万元的贷款，期限自2018年11月1日起至2023年11月1日止；刘爱琴以案涉房屋提供抵押担保。2018年11月5日，双方就案涉房屋办理了抵押登记。2019年1月28日，刘爱琴与汤井芹就案涉房屋办理了抵押登记（已解除），担保债权数额30万元。2019年3月5日，刘爱琴与第三人常春爽签订了《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》，约定：刘爱琴向常春爽借款30万元，借款期限自2019年3月5日起至2019年9月4日止，月利率为2%；刘爱琴以案涉房屋提供抵押担保。2019年3月6日，刘爱琴与常春爽就案涉房屋办理了抵押登记。同日，刘爱琴还与第三人陈逍就案涉房屋办理了抵押登记，担保债权数额50万元。2019年3月9日，刘爱琴向常春爽出具了金额为30万元的借条及借款收条各一份。审理中，常春爽出具银行明细、转账记录，主张其曾通过格冠信融国际融资租赁有限公司的员工王亚军实际向刘爱琴出借款项28万元。刘爱琴对此不予认可。另查明，被告刘爱琴、乐金林于1997年登记结婚，于2013年11月28日协议离婚，于2013年12月26日复婚，2016年4月13日经法院判决离婚。2017年案涉房屋办理不动产权证后，原告姜亚甫、庄翠兰曾诉至本院要求被告协助办理过户。2018年8月13日，案外人姜卫东向公安机关报警称，其父母姜亚甫、庄翠兰购买了案涉房屋，后该房屋被刘爱琴抵押贷款，其怀疑刘爱琴诈骗，故报警。审理中，因被告乐金林下落不明，本院依法向其公告送达开庭传票，逾期，乐金林未到庭参加诉讼。上述事实，有房屋买卖契约、不动产登记资料查询结果证明、个人循环授信额度合同、最高额抵押担保合同、借款合同、南京市房地产抵押合同、借条、借款收条、银行明细、转账记录、民事起诉状、传票、庭审笔录、民事判决书、接处警工作登记表及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告姜亚甫、庄翠兰与被告乐金林、刘爱琴就案涉房屋订立的《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。姜亚甫、庄翠兰已付清全部购房价款，且已实际占有使用案涉房屋多年，现案涉房屋已办理产权登记，具备产权过户的条件，双方均应恪守诚信原则，继续全面地履行合同。原被告双方签订《房屋买卖契约》时案涉房屋面积尚未确定，最终实际面积与约定的面积存在误差亦属正常，刘爱琴以重大误解、显失公平为由要求撤销合同，本院不予采纳。当事人从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。1.被告乐金林、刘爱琴于2014年将案涉房屋出售姜亚甫、庄翠兰，姜亚甫、庄翠兰付清了全部价款并已在案涉房屋中居住多年，2017年案涉房屋虽然办理产权登记，刘爱琴又将案涉房屋抵押给第三人平安银行南京分行、常春爽、陈逍，显然违背了合同约定，系恶意为过户设置障碍，损害他人利益，属于不诚信行为；2.平安银行南京分行作为专业金融机构在进行贷款审批时，未对抵押物案涉房屋的实际使用和纠纷情况尽到审慎勘查义务，对抵押权的设立存在过错，违反法律规定；3.常春爽虽提供了借款合同和收条，但其关于借款的陈述与一般常理不符，款项交付的证据并不充分，且其对案涉房屋的实际情况未尽审查义务，对抵押权的设立存在过错，违反法律规定；4.陈逍与刘爱琴之间并不存在真实的借贷关系，由此设立的抵押权不符合法律规定。综上，刘爱琴与平安银行南京分行、常春爽、陈逍就案涉房屋所设立的抵押权无效，应予涤除。在上述抵押权涤除后，房屋具备过户条件，刘爱琴、乐金林应当协助将案涉房屋过户至姜亚甫、庄翠兰名下。对于办理产权变更登记产生的税费，依约由姜亚甫、庄翠兰承担，本院予以认定。姜亚甫、庄翠兰在合同签订后已实际占用使用案涉房屋多年，并未提供证据证明存在实际损失，故对其要求刘爱琴、乐金林支付违约金的主张，本院不予支持。被告乐金林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘爱琴与第三人平安银行股份有限公司南京分行、常春爽、陈逍于本判决发生法律效力之日起10日内将设立于南京市江宁区不动产上的抵押权予以涤除【他项权利证号分别为：苏（2018）宁江不动产证明第0064391号；苏（2019）宁江不动产证明第0012674号；苏（2019）宁江不动产证明第0012717号】。二、被告乐金林、刘爱琴于上述抵押权涤除之日15日内协助将南京市江宁区不动产权过户登记至原告姜亚甫、庄翠兰名下。变更登记产生的税费由姜亚甫、庄翠兰承担。三、驳回原告姜亚甫、庄翠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4530元，公告费560元，合计5090元，由原告姜亚甫、庄翠兰负担4450元，被告乐金林、刘爱琴负担160元，第三人陈逍、常春爽、平安银行南京分行各负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王 波人民陪审员  郭礼英人民陪审员  施成云二〇一九年十一月十一日法官 助理  左 树书 记 员  陈 媛