四川省内江市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1002民初3274号 原告：蒋朝志，男，汉族，1987年9月27日出生，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：高明利，四川平新律师事务所律师。 被告：罗伦，男，汉族，1985年3月24日出生，住四川省内江市市中区。 被告：吴茂春，女，汉族，1990年2月15日出生，住四川省内江市市中区。 原告蒋朝志与被告罗伦、吴茂春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋朝志的委托诉讼代理人高明利到庭参加了诉讼，被告罗伦、被告吴茂春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告蒋朝志向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月11日解除；2.判令两被告支付截至2019年9月10日的租金100,285元；3.判令两被告支付截至2019年9月10日前的滞纳金合计5,623元；4.判令支付违约金43,740元；5.判令两被告腾退房屋并支付自2019年9月11日起，按照50元/㎡×20㎡至腾退房屋止的占用费；6.判令两被告支付租赁期间物业费1.4元/㎡×243㎡×12月=4,096元；7.支付律师费10,000元；8.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期限为2年、租金为50元/㎡×243.85㎡、租金支付方式、逾期交纳租金按照每日万分之三支付滞纳金、合同解除条件、违约责任、函件送达地址等内容。合同签订后，原告交付了房屋给两被告，被告的合伙人支付了保证金20,000元及2018年9月15日至11月15日的租金44,300元，后未再支付租金。原告分别于2019年8月28日、9月16日向两被告邮寄律师函，载明了催缴租金、解除合同、清点案涉房屋物品等内容。两被告至今未交纳拖欠的租金，已经构成违约。 被告罗伦未作答辩，亦未提交证据。 被告吴茂春未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。甲方为蒋朝志、乙方为罗伦的《房屋租赁合同》约定：甲方将其所有的位于内江经济开发区建筑面积为243㎡的房屋出租给乙方，租赁期间为2018年9月15日至2020年9月14日；租金为50元／㎡，共12150元／月，租金为先交纳后使用，交纳时间与签订合同的时间相对应，并提前10日付清；逾期则按照每日未交纳租金部分的万分之三向甲方交纳滞纳金并承担违约责任；保证金为20000元、保证金用途可抵充租金、维修费等；租赁期间的物管费由承租方承担；一方违约可解除合同、租赁期间未按时足额交纳房租按年租金的30%支付违约金；合同所载地址为双方寄送函件的有效地址，一方按照该地址邮寄函件，均视为有效送达等事项。蒋朝志在“甲方”处签字捺印；吴茂春在“乙方”处签字捺印，“法定代表”处“罗伦”字样由吴茂春书写，“吴茂春”字样下的“罗伦”亦非罗伦本人书写。合同签订后，蒋朝志收到保证金20000元以及租金44300元，此后未再收到租金。2019年8月27日，蒋朝志与四川平新律师事务所高明利签订《委托代理合同》，约定蒋朝志委托高明利代理与吴茂春、罗伦房屋租赁合同纠纷一案的律师费为10000元。2019年8月28日蒋朝志的委托诉讼代理人高明利向罗伦、吴茂春邮寄律师函，载明：要求罗伦、吴茂春在2019年9月10日前付清截止2019年8月14日房屋租金89350元；逾期未付清，《房屋租赁合同》于2019年9月11日解除。后蒋朝志未收到租金，其委托诉讼代理人于9月16日再次致函罗伦、吴茂春，载明：双方2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月11日解除。2019年9月12日蒋朝志申请四川省内江市甜城公证处对案涉房屋内的物品进行保全证据公证，将案涉房屋内的物品清点并堆码在屋内，占地约10㎡。蒋朝志提供的原告及被告吴茂春身份信息、内江市不动产登记信息摘要、房屋租赁合同、邮件交寄单（收据）、律师函、邮件查询单、四川省内江市甜城公证处公证书、委托代理合同、律师费发票、四川省律师协会川律协〔2016〕39号关于印发《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》的通知等证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够达到证明目的，本院予以采信；提供的罗伦的身份信息、结婚登记审查处理表等证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，但不能达到拟证明罗伦系本案适格被告的证明目的，本院予以部分采信；提供的缴费通知单，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，能够达到案涉房屋的物管费自2019年1月1日未予支付的证明目的，不能达到被告应支付原告物管费4096元的证明目的，本院予不予采信。 本院认为，《房屋租赁合同》上罗伦的签字系被告吴茂春书写，罗伦未在事后以书面形式或以支付保证金、租金等实际行动对吴茂春订立租赁合同的行为表示追认，故《房屋租赁合同》对罗伦不具有约束力，罗伦不是租赁合同的相对方，不应是本案适格被告。原告与被告吴茂春签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。租赁合同签订后，原告收到保证金20,000元、租金44,300元后未再收到过租金，被告吴茂春未按时交纳租金的行为已构成违约。原告于2019年8月28日致函被告吴茂春要求在9月10日前支付租金且逾期未付则合同于2019年9月11日解除，被告吴茂春于2019年8月30日收到邮件后未于2019年9月10日前支付拖欠的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，原告与被告吴茂春签订的《房屋租赁合同》于2019年9月11日解除。案涉房屋的租赁期间为2018年9月15日至2019年9月10日，应付租金为50元/㎡/月×243㎡×11月+50元/㎡/月×243㎡÷30天/月×5天=135,675元，品迭原告已收到的租金44,300元，被告吴茂春尚应支付租金91,375元。双方合同既约定了逾期交纳租金应按未交纳租金部分的万分之三计算滞纳金并承担违约责任，又约定了未按时足额交纳房租按年租金的30%支付违约金，属于对同一违约行为的违约责任的重复约定，应择一适用。合同约定的违约金按年租金的30%计算，属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定中的“过分高于造成的损失”，违约金应以原告未按期收到租金造成的实际损失为基础。与银行同期贷款利率4.35%相较，原、被告之间约定的日万分之三的年化率10.95%更高，原告请求以保护守约者合法权益的角度就高计算违约金的主张，合法有据，本院予以支持。按照以未付租金的日万分之三、分段计算的违约金为5,372.35元。故被告吴茂春应付的租金、违约金合计96,747.35元，品迭蒋朝志已收到的保证金20,000元，被告吴茂春尚应支付76,747.35元。双方合同于2019年9月11日解除后，被告吴茂春应将堆放于案涉房屋占地10㎡的物品搬离，并应按照50元/㎡/月×10㎡支付自2019年9月11日起至其搬离物品时止计算房屋占用费，超过部分，本院不予支持。按照双方合同的约定，物管费应由被告吴茂春承担，现原告未举证证明已向物业公司交纳了物管费，故该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。双方合同约定一方为实现权利所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由违约方承担，现因被告吴茂春违约，原告为主张权利产生的律师费应由被告吴茂春承担。原告委托律师的费用10,000元符合行业规定，本院予以确认。 综上所述，原告请求确认与被告吴茂春于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月11日解除、搬离堆放于案涉房屋占地10㎡的物品、律师费10,000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；请求被告吴茂春支付租金100,285元、违约金43,740元、滞纳金5,623元的诉讼请求，本院支持76,747.35元，超过部分，本院不予支持；请求被告吴茂春支付房屋占用费按50元/㎡×20㎡计算的诉讼请求，本院支持按50元/㎡×10㎡计算，超过部分，本院不予支持；请求被告吴茂春支付物管费4,096元，证据不足，本院不予支持；请求罗伦承担合同责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告罗伦、被告吴茂春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告蒋朝志与被告吴茂春于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月11日解除； 二、被告吴茂春于本判决生效之日起十日内向原告蒋朝志支付尚欠的租金、违约金、律师费合计86,747.35元； 三、被告吴茂春于本判决生效之日起三十日内将码放于内江经济开发区甜城大道润江西岸1号楼第一层1-1-20号的房屋内的物品搬离，并按照50元/㎡×10㎡支付自2019年9月11日至物品搬离之日止的房屋占用费； 四、驳回原告蒋朝志的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,574元，减半收取1,787元，由被告吴茂春负担。 如不服本判决，可以于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  徐婷婷 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈 颖