湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8095号原告：长沙财润商贸有限公司，住所地长沙市新姚南路198号11栋地下商业区域A区。法定代表人：刘光强，董事长。委托诉讼代理人：向雄飞，广东天胜律师事务所律师。被告：长沙华盾实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路300号华天大酒店703房。法定代表人：邓永平，执行董事。委托诉讼代理人：刘渊恺，湖南启元律师事务所律师。原告长沙财润商贸有限公司（以下简称“财润商贸公司”）诉被告长沙华盾实业有限公司（以下简称“华盾实业公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序进行审理，原告财润商贸公司法定代表人刘光强及委托诉讼代理人向雄飞、被告华盾实业公司委托诉讼代理人刘渊恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财润商贸公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告与原告确定长沙市新姚南路198号华**11号栋酒店楼的租赁关系并按照原来招标的条件签订房屋租货合同；2、判令以原告为被告垫付的酒店楼屋面防水修款29万元，酒店楼户外修缮款671827.56元全部用于抵偿原告应缴纳给被告的租金；3、判令以原告为被告垫付的款项(用于湖南财润超市发展有服公司的防水工程、电梯工程、消防工程等)抵偿原告应交纳给被告的其余租金100万元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月12日，长沙财润酒店有限公司(下称“财润酒店公司”)与被告签署了一份《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》，该合同因为财润酒店公司没有及时交納保证金而没有发生法律效力。为了使华**11号栋酒店及裙楼部分房屋(下称“标的房屋”)能够尽快投入使用并产生效益，同时也为了给予原告因为湖南财润超市发展有限公司(以下简称“财润超市公司”，其股东与原告完全一致，双方是利益共同体)发生漏水造成的损失以一定的补偿，被告认可由原告来实际租赁标的房屋。2016年11月29日，原告向被告交纳了租赁保证金50万元，双方的租赁关系正式成立。原告为了经营标的房屋，与标的房屋物业管理方签署了《物业管理协议》，并先后投入30多万元进行招商工作，同时投入40多万元为标的房屋进行了配套的基础设施建设，配电间建设、电缆铺设、公共消防楼梯增设护栏等。部分招商成功后，原告也一直在为各个租户提供服务和管理工作，解决供电供水问题，标的房屋的周边关系协调问题、顾客的车辆停放问题等。2017年5月，原告为被告进行标的房屋屋面防水补漏工程，垫付资金29万元。2018年3月，原告为被告标的房屋户外修缮工程垫付资金671827.56元;双方一致同意上述垫付资金可以抵偿原告应付的标的房屋的租金。之后，为了让财润超市公司部分房屋能够尽快恢复运营，原告与财润超市公司一起为被告整付了平步电梯的设计、购买以及安装款，防水工程款、消防工程款等款项共计超过385万元;双方经多次协商后一致同意上述垫付的款项可以抵偿原告应付给被告的租金。原告尽管已经与被告形成事实租赁关系，且原告依据该事实租货关系进行了大量的投入，也已经将标的房屋分租给不同的租户，但由于原告与被告之间因为没有签署书面的租货合同而致使原告的很多工作都无法正常开展，合法的权益也无法得到保障。为此，原告迫切需要与被告明确各自的权利和义务，双方能尽快的签署标的房屋的租赁合同。为了理顺原告与被告的关系、原告与租户的关系以及原告与财润超市的关系，也为保护原告的正当合法权益，特起诉至人民法院，请人民法院查清事实依法判决。被告华盾实业公司辩称，第一，华盾实业公司与财润酒店公司存在合法有效的租赁关系，有书面合同为准，而且该关系经过了五个生效判决文书的确认，文书明确载明合同真实有效已经实际履行，在（2019）湘01民终3336号案中，法院认定财润酒店公司原法定代表人刘光强认可实际租赁物于2016年12月12日实际交付，对于财润酒店公司对外签署的转租合同，法院也予以了认可，因此，原告无权主张其系标的物的真实租赁方;第二，原告诉讼请求一明确表示原租赁合同系招投标后签署，而实际中标方就是财润酒店公司，原告要求现在与被告签署租赁合同明显知晓违反了被告作为国有企业对外处置经营资产程序；第三，被告法定代表人刘光强在就财润酒店公司租赁合同签署时，担任其法定代表人，财润酒店公司与财润商贸公司并未严格按照公司法或者相关的财务制度独立运营系其自身经营不善，对外出具相关文件主体混乱，也是其内部权利义务不够清晰的显示，其内部经营管理的问题不应由华盾实业公司承担;第四，刘光强当时知晓3336号案件，但其并没有对财润酒店公司相关主张提出异议，而是任由财润酒店公司向华盾实业公司主张租赁合同有效，这也说明作为财润商贸公司的法定代表人认可财润酒店公司就是标的物的租赁方；第五，财润商贸公司与财润酒店公司存在股权与高级管理人员之间的关联关系，其作为财润酒店公司的关联方，其通过转租或者其他协议安排获得了房屋的实际使用权，其支出的相关费用应当向相对方提出，华盾实业公司与其并无任何法律关系；第六，即使租赁物修缮支出了相关费用，依照协议约定也不应由华盾实业公司承担;第七，租赁物修缮的支出时间均在财润酒店公司与华盾实业公司租货合同有效期内，财润商贸公司不能作为适格主体向华盾实业公司主张费用;第八，原告主张29万元，67万元修缮费用，并没有提交证据予以证明；第九，原告所谓为财润超市公司垫付的资金，已在财润超市公司提起的另案中主张，原告无权要求予以抵偿;第十，根据3336号案件，财润酒店公司当时提供了一份财润商贸公司和华盾实业公司就诉争标的物签署的租赁合同，华盾实业公司当时已经提出了鉴定请求，但是因为诉讼对方不能提供原件，未予以鉴定。华盾实业公司怀疑财润商贸公司故意制造虚假合同骗取次承租人与其签署承租合同，而且，如果该份合同真实存在，原告应该在本案中予以提交。最后请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：就华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁问题，案外人财润酒店公司于2018年8月15日在本院起诉华盾实业公司，并请求:1、确认被告华盾实业公司2018年7月23日签发的《解除合同通知函》以及2018年7月30日签发的《关于归还租赁房屋的函》不发生解除《华天范11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》的法律效力，解除《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》无效;2、确认原告财润酒店公司与被告华盾实业公司于2016年8月12日签署的《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》继续履行。在该案即本院于2018年12月30日作出的（2018）湘0103民初5177号民事判决中，本院认定事实有：2016年8月12日，原告财润酒店公司(承租方，乙方)与被告华盾实业公司(出租方，甲方)签订《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》。合同约定:甲方将华**11号栋酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域出租给乙方作为商业经营使用，面积约为10935.3平方米(以产权证明上确定的面积为准)，其中包括酒店楼栋9334.51平方米(1、2、3楼规划为商业裙楼，4-8楼规划为酒店客房)，公寓楼楼栋2楼裙楼1600.79平方米。租赁物所在土地性质为商业，租赁物用于经营酒店、餐饮、办公及文娱行业。租赁期限为15年，自2016年12月1日起，至2031年12月1日止。2017年8月29日，华盾实业公司向财润酒店公司发出一份《关于催缴租金的函》，内容为:根据双方签订的《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》之约定，自缴纳履约保证金后合同生效，保证金已于2016年11月29日达到华盾实业公司账户，装修期为8个月、按照约定将从2017年7月30日开始计算租金，财润酒店公司应于计租期前10日缴纳当季租金，即2017年7月20日应数纳租金656118元。截止至发函日，并未收到租金，请尽快履行缴款义务，否则将视为贵方违约并保留法律追偿的权力。2018年6月4日，华盾实业公司向财润酒店公司致《函》，告知财润酒店公司将有偿提供财润酒店公司酒店及商业配套地下停车位50个，并告知其具体停车位及收费、管理情况。该函件加盖了财润商贸公司印章及刘光强(当时系财润酒店公司法定代表人)签字确认。2018年7月11日，华盾实业公司向财润酒店公司发出一份《关于催交房屋租金欠款的函》，主要内容为:“截至2018年6月30日，贵司累计拖欠租金等费用共计2551748.98元，贵司已构成根本违约，请贵司收到本函之日起五个工作日内将上述欠款支付至我司，逾期未支付上述欠款，我司将通过法律途径维护自身合法权益”。2018年7月23日，华盾实业公司向财润酒店公司发了一份《解除合同通知函》，主要内容为:根据《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》约定，华盾实业公司已经依约履行了相应义务，截止至2018年7月23日，财润酒店公司累计拖欠租金等费用共计2568032元，经多次书面、电话、上门等催收方式，财润酒店公司以各种理由拒不支付欠款，财润酒店公司已经构成根本违约，请财润酒店公司于2018年7月27日前将上述欠款支付至华盾实业公司，逾期未支付上述久款，华盾实业公司将解除合同，并请财润酒店公司于合同解除后归还房屋。2018年7月30日，华盾实业公司又向财润酒店公司发了一份《关于归还租赁房屋的函》，内容为:2016年8月12日，华盾实业公司与财润酒店公司签订了《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》，华盾实业公司已经依约履行了相应的义务，财润酒店公司未支付任何租金，已构成根本违约、上述租赁合同已于2018年7月27日正式解除，请财润酒店公司收到此函后7日内归还本租赁房屋，否则将通过司法途径追究财润酒店公司违约责任。2018年8月1日，财润酒店公司给华盾实业公司发了两份《长沙财润酒店有限公司工作联系函》。其中一份内容为:财润酒店公司坚决反对华盾实业公司单方违法解除《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》。从合同的履行情况来看，财润酒店公司未违约，华盾实业公司无权单方解除合同。作为承租人，愿意并要求继续履行合同，愿意支付合同约定的租金;对于华盾实业公司于2018年7月23日发来《解除合同通知函》所计算的租金，因双方未另行签订书面房屋交接文件，房屋装修起止时间及租金起算时间双方并未达成一致，仍存争议，在租金计算准确后，财润酒店公司愿意支付相应的租金。另，财润酒店公司原法定代表人刘光强向本院陈述:华盾实业公司于2016年12月12日将涉案租赁物交付给财润酒店公司使用。2016年12月20日，财润酒店公司开始装修，2018年1月20日装修完毕。因为华盾实业公司的员工一直在变动，且财润酒店公司承认涉案租赁物已移交，故双方未按《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》第六条之约定在装修时签订书面交接文件，财润酒店公司及财润商贸公司均未向华盾实业公司缴纳任何租金。本院在该案判决中认为，财润酒店公司与华盾实业公司于2016年8月12日签订的《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。一、华盾实业公司是否享有单方解除权的问题。华盾实业公司向财润酒店公司交付了租赁房屋，财润酒店公司应当按照合同约定履行支付租金的义务。财润酒店公司的原法定代表人刘光强认可涉案租赁物已于2016年12月12日实际交付，虽然财润酒店公司和华盾实业公司未签订书面的房屋交接文件，但仍应从实际交付日开始计算装修期，租金从装修期届满后次目起计算(即从2017年8月13目开始计租)。财润酒店公司至今未向华盾实业公司支付任何租金，故华盾实业公司根据合同约定，享有单方解除权。二、财润酒店公司是否有权要求继续履行合同的问题。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。华盾实业公司于2018年7月23日，2018年7月30日分别向财润酒店公司发出了《解除合同通知函》和《关于归还租赁房屋的函》，财润酒店公司于2018年8月1日针对上述函件予以复函，故可以认定该函件至迟于2018年8月1日到达了财润酒店公司。故财润酒店公司、华盾实业公司于2016年8月12日签订的《华**11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》于上述通知到达财润酒店公司时解除，财润酒店公司不得要求华盾实业公司续履行合同。本院最后判决：驳回长沙财润酒店有限公司的全部诉讼请求。财润酒店公司对此不服，上诉至长沙市中级人民法院。2019年6月12日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终3336号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2017年9月5日，财润商贸公司向华盾实业公司缴纳了50万元华天苑保证金，华盾实业公司出具了收据。2016年至2019年，就华天苑外挂观光电梯的安装、华天苑酒店装修整改、华天苑酒店租赁、华天苑公寓酒店二楼无安全防护栏以及酒店后面消防通道口安全隐患问题整改等问题，华盾实业公司多次向财润商贸公司发函或者派员进行会议协调。现华**11号栋酒店及裙楼部分房屋由财润商贸公司对外行使租赁权，但华盾实业公司至今未就华**11号栋酒店及裙楼部分房屋与财润商贸公司签订书面租赁合同。本院认为，根据法院生效判决所认定的事实，从2016年8月12日华盾实业公司与财润酒店公司签订合同到2018年8月1日华盾实业公司向财润酒店公司解除合同事实成立期间，财润酒店公司取得了华**11号栋酒店及裙楼部分房屋的租赁权。在此期间，因案涉租赁房屋而产生的屋面防水修缮款和户外修善款的承担问题，应由租赁合同当事人财润酒店公司向华盾实业公司主张。同样，在此期间的租金支付，华盾实业公司亦只能向财润酒店公司主张。由于财润酒店公司与财润商贸公司存在业务混同现象，就案涉租赁房屋的维修等问题，财润商贸公司确实存在有款项支付情形，但其仍然只宜向财润酒店公司主张权利。所以，财润商贸公司要求原告为被告垫付的酒店楼屋面防水修缮款29万元，酒店楼户外修缮款671827.56元全部用于抵偿原告应缴纳给被告的租金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。在华盾实业公司解除与财润酒店公司租赁合同之后，财润商贸公司一直事实租赁案涉租赁房屋，且华盾实业公司就租赁相关问题也与财润商贸公司进行多次对接，故财润商贸公司与华盾实业公司就案涉租赁房屋存在事实上的房屋租赁合同关系，对于财润商贸公司请求确认其对案涉租赁房屋的事实租赁关系，本院予以支持。但对其要求按照原来招标条件签订房屋租赁合同的请求，因与受法律保护的市场主体自主经营权相悖，本院不予支持。就书面房屋租赁合同签订的条件与要求，应由两公司今后自行协商解决。至于财润商贸公司要求湖南财润超市发展有限公司防水工程、电梯工程、消防工程等款项抵偿财润商贸公司应缴纳给华盾实业公司租金的诉请，因湖南财润超市发展有限公司在另案中已向华盾实业公司主张该权利，故财润商贸公司的此项请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告长沙财润商贸有限公司与被告长沙华盾实业有限公司就华**11号栋酒店楼存在房屋租赁合同关系；二、驳回原告长沙财润商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费按简易程序减半收取6900元，由原告长沙财润商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭丁云二〇一九年十一月十五日法官助理余航书记员唐丹