湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2429号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所中方县建设局内，统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男,1947年9月14日出生，汉族，住所地湖南省会同县，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐卫民，男，汉族，1981年6月13日出生，现住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：姚春兰，女，汉族，1991年1月7日出生，现住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师，执业证号：14312201811055224。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称：福兴公司）因与唐卫民、姚春兰商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。福兴公司上诉请求：1、改判驳回唐卫民、姚春兰主张福兴公司支付逾期办证违约金和退还代办证费、代收两证费的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由唐卫民、姚春兰承担。理由：1、买受人不按《商品房买卖合同》第十五条的约定主张违约金责任，人民法院不应支持；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已经有约定，应按合同约定执行；3、不动产权证的办理时间并非福兴公司所能控制。不动产办理部门于2017年9月即已受理福兴公司办证申请。福兴公司已按时为唐卫民、姚春兰申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，福兴公司的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对福兴公司的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非福兴公司的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害。福兴公司不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证抵押在银行，买受人也拿不到；4、退还唐卫民、姚春兰代办费和办证费，出现了同案不同判。上诉人认为是不合理的。办证费和代办费已经开支，不存在退还；5、2017年3月27日，100多名业主将福兴公司的法定代表人高秀彬围堵在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使福兴公司无法办公，不得已签了字。该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是福兴公司的真实意思表示。唐卫民、姚春兰未作书面答辩。唐卫民、姚春兰向一审法院起诉请求：1．判决福兴公司立即为唐卫民、姚春兰办理水岸蓝城15栋2101号商品房的房屋产权证；2．判决福兴公司向唐卫民、姚春兰按日支付已付房款万分之三的违约金即每天142.125元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8日（772天），为人民币109721.19元（其余算至唐卫民、姚春兰实际拿到房屋产权证之日止）；3．判决福兴公司立即退还代收唐卫民、姚春兰的契税人民币9475元、专项维修基金人民币9475元、代收代办费948元、代收两证费1375元，共计人民币21273元，并按年利率6%向唐卫民、姚春兰支付利息，从2016年7月28日暂算至2019年4月28日为人民币3510.045元（其余算至福兴公司实际支付之日止）；4．判决福兴公司向唐卫民、姚春兰开具房款结清单；5．由福兴公司承担本案全部诉讼费。原审法院认定事实：2013年1月7日，唐卫民、姚春兰与福兴公司告签订了《商品房买卖合同》。合同约定唐卫民、姚春兰购买福兴公司开发的水岸蓝城第15栋2101号商品房。房屋建筑面积142.70平方米，购买价格为3319.92元/平方米，房屋总价款473753元；唐卫民、姚春兰委托福兴公司办理房产证和土地使用证，由福兴公司向唐卫民、姚春兰代收费用。交易契税按房屋交易额2%税率计算为9475元，由唐卫民、姚春兰于2013年1月7日前交清；唐卫民、姚春兰按购房总额的2%向福兴公司交纳维修基金9475元；福兴公司应在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给唐卫民、姚春兰。交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；福兴公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2．……等。上述《商品房买卖合同》签订后，唐卫民、姚春兰向福兴公司付清了购房款473753元，并于2016年7月28日向福兴公司交纳了代收契税9475元、代收维修基金9475元、代收代办费948元、代收办证费1375元。2017年3月27日，福兴公司与包含唐卫民、姚春兰在内的部分小区业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”。内容为：福兴公司承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付；对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如福兴公司在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，福兴公司不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，福兴公司给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日。赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，唐卫民、姚春兰与福兴公司告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。福兴公司在承诺书下方盖章，唐卫民、姚春兰在业主签字附件中签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理福兴公司开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。庭审中，唐卫民、姚春兰、福兴公司告均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因福兴公司未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向唐卫民、姚春兰、福兴公司告发放不动产权证。唐卫民、姚春兰故诉至法院，形成纠纷。原审法院认为：唐卫民、姚春兰与福兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同约定的义务。唐卫民、姚春兰与福兴公司签订的《商品房买卖合同》约定福兴公司应当于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，唐卫民、姚春兰、福兴公司告对于办证日期重新进行变更，由福兴公司向唐卫民、姚春兰等出具承诺书的方式，达成新的办证约定。福兴公司抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示，根据法律规定，除非有法律规定无效情形或者当事人对存在可撤销情形依法行使撤销权的，合同有效。因福兴公司未能向本院提供证据证实存在前述情形，故案涉承诺书有效。承诺书内容对唐卫民、姚春兰、福兴公司告具有约束力。福兴公司在承诺办证日期届至后未能如期办理并交付不动产权证于唐卫民、姚春兰，应向唐卫民、姚春兰承担约定赔偿责任。因福兴公司抗辩约定违约金过高，本院依法予以降低，并酌定为以购房款总金额按每日万分之一自约定日期2017年3月27日计算至2019年1月20日止。福兴公司应支付唐卫民、姚春兰逾期办证违约金为473753元×664天×0.1‰＝31457.2元。故对唐卫民、姚春兰请求福兴公司支付逾期办证违约金31457.2元的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，本院不支持。因福兴公司未将代收唐卫民、姚春兰的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，且福兴公司愿意退还唐卫民、姚春兰的退还维修基金、契税。故对唐卫民、姚春兰请求福兴公司退还代收唐卫民、姚春兰的契税人民币9475元、专项维修基金人民币9475元、代收两证费1375元，共计人民币20325元的诉讼请求，本院予以支持；其中，有证据证明代收代办费福兴公司已经用于唐卫民、姚春兰办证，故对唐卫民、姚春兰主张福兴公司退还代收代办费的要求本院不予支持；但唐卫民、姚春兰要求上述应当退还的款项按年利率6%，从2016年7月28日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。关于唐卫民、姚春兰请求判决福兴公司立即为唐卫民、姚春兰办理水岸蓝城15栋2101号商品房的房屋产权证，双方在庭审中就退还维修基金、契税达成一致，且唐卫民、姚春兰、福兴公司告均认可不动产权证已在登记部门实际办出。故唐卫民、姚春兰的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据。本院不予支持。关于唐卫民、姚春兰请求判决福兴公司向唐卫民、姚春兰开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故唐卫民、姚春兰的该项请求缺乏事实和法律依据。本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付唐卫民、姚春兰延期办证违约金31457.2元；二、湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还唐卫民、姚春兰代收房屋维修基金、代收契税、代收两证费共计20325元；三、驳回唐卫民、姚春兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2990元，减半收取1495元，由唐卫民、姚春兰负担900元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担595元。经审理查明：原审法院认定事实属实，本院予以确认。双方当事人均没有提交新证据。另查明，福兴公司缴纳了水岸蓝城小区土地测绘费和不动产登记费共计22937242元。本院认为：本案福兴公司与唐卫民、姚春兰所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。现福兴公司未在约定期限为唐卫民、姚春兰办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中未对买受人不退房情形下出卖人需承担的逾期办证违约金作约定，故一审法院根据本案实际参照同类案件标准即按已付房款的日万分之一计算并无不当。关于福兴公司主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，福兴公司并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据。本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，双方在《商品房买卖合同》中只对解除合同的逾期办证的违约责任作约定，并未对继续履行合同的逾期办证的违约责任作约定。故本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张其向唐卫民、姚春兰退还代办费、办证费不合理的理由，经查，因办证程序已由福兴公司实际进行完毕。双方并没有就代办费、代收两证费的退还达成一致协议。故唐卫民、姚春兰主张退还欠缺事实依据，对此依法不应予以支持。一审法院判决福兴公司退还唐卫民、姚春兰代收两证费1375元不当，应予改判。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理存在不当之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3791号民事判决第一、三项及案件受理费的负担；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3791号民事判决第二项为：湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还唐卫民、姚春兰代收房屋维修基金、代收契税各9475元。二审案件受理费644元，由上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月二十五日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判认定基本事实不清的，裁定撤销原判、发回原审人民法院重审、或者查清事实后改判。……