四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4023号 原告：李远强，男，生于1990年10月20日，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：徐占明，男，生于1955年5月1日，汉族，住四川省仁寿县。 被告：王义方，女，生于1956年10月6日，汉族，住四川省仁寿县。 二被告共同委托诉讼代理人：郭白平，四川典扬律师事务所律师。 原告李远强与被告徐占明、王义方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法由审判员王超适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告李远强的委托诉讼代理人张伟、被告徐占明、王义方及其共同委托诉讼代理人郭白平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李远强向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2.判令被告向原告赔偿搬迁费2000元、装饰装修费24300元（以政府评估为准）、经营损失40759元、门市奖励50949元、共计118008元；3．本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告退还租金11515.45元、搬迁费2000元、装饰装修费24300元（以政府评估为准）、经营损失40759元、门市奖励39433.55元、共计118008元。事实和理由：2019年4月15日，原、被告签订房屋《租赁协议》，约定：被告将其位于仁寿县出租给原告经营使用，租赁期限为2019年4月10日至2022年4月9日，年租金14800元。合同同时约定因政府行为（例如拆迁等）所导致对租赁房屋内的装修及经营活动赔偿归乙方所有。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》（以下简称“拆迁通告”）。本案被告被纳入本次拆迁范围。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布本次房屋征收拆迁的腾房通知。原告认为，现因政府拆迁致使合同不能履行，被告理应对原告作出赔偿，遂提起本次诉讼。 被告徐占明、王义方辩称，原告所诉请求无法律依据且与实际情况不符，请求判决驳回原告的诉讼请求。理由为：赔偿款是归业主所有的拆迁安置赔偿款，与原告无任何法律上的关系，政府拆迁安置导致租赁合同不能履行，所造成的损失应根据双方所签订租赁合同及实际损失情况予以认定。而原告所起诉的各项损失并无确实证据予以佐证，在被告明确告知原告案涉房屋将被拆迁后，原告执意与被告签订租赁合同，其损失应由原告自行承担。关于装饰装修费用，案涉房屋在原告租赁前已由被告进行装修，原告并未对房屋进行过装修。关于经营性损失、门市奖励，是基于政府按不同区域的经营收益一次性补偿被告，而并非针对原告的赔偿。 原、被告围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的2017年4月16日签订的《租赁合同》原件1份、2019年4月15日签订的《租凭合同》原件1份、租赁门市现场照片打印件2张、《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地拆迁安置人口信息表、拆迁底层临街门市面积、评估单价公示表》复印件1份、被告于2019年6月26日与仁寿县视高镇人民政府签订的《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》复印件1份、收条原件1份，拟证明在承租期间内原告对租赁门市进行了装修，按约交付了房租，因政府拆迁不能继续租用，被告应赔偿原告诉请赔偿费用。被告经质证后认为，对《租赁合同》的真实性、合法性、关联性不予认可；对《租凭合同》除认可被告的王义方的签名外，对合同合法性不予认可，因被告文化程度受限，对原告拟制的合同内容、所有条款均不知情，也未阅读；对租赁门市现场照片的真实性无异议，认为该照片形成于2019年4月签订的《租凭合同》前，该合同签订后原告未进行装修；对收条不予认可；对《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地拆迁安置人口信息表》复印件、《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》复印件的真实性、合法性、关联性无异议，但认为拆迁行为及补偿与原告无法律关系。本院认为，《租赁合同》与《租凭合同》均系原件，被告认可其在《租凭合同》上的签名，庭审中被告的陈述内容印证了2017年4月原告在前承租人处转租案涉房屋后与被告形成租赁关系的事实，两份合同租赁时间前后衔接，真实、合法、有效，本院予以采信；《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地拆迁安置人口信息表》、《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》、现场照片，被告对其真实性予以认可，本院不持异议并予以采信；收条原件一张，载明了《租凭合同》的双方当事人及合同约定的租金金额，但落款时间为2016年4月16日。虽该收条形式上存在瑕疵，被告对其真实性、合法性、关联性也不予认可，但结合庭审中双方确认合同解除后应返还租金金额为11,343元的陈述意见，本院确认原告向被告支付了《租凭合同》约定的1年房租14,800元的事实。 2.被告提交的《门面装修材料供货证明》原件1份，拟证明在2013年的时候被告方就对案涉房屋进行了水电安装、吊顶、墙面粉刷。原告经质证后认可证明在形式上的真实性，但对该证明的形成时间持异议，认为应是被告事后补开，对其实质上的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，该《门面装修材料供货证明》包含装修材料购买及装修证明、地砖安装证明，卖家及安装工均统一在对应栏署名，但因该证据单一、无具体经手人到庭予以充分说明、也未举示其他证据予以佐证，本院不予采信。 根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月16日，原告李远强（乙方，承租方）在前承租人转租期届满后与被告王义方（甲方，出租方）签订《租赁合同》，租用被告徐占明名下位于仁寿县，属于被告徐占明、王义方共同共有的农村集体土地上的自建营业用房，用于“手机数码”经营使用。《租赁合同》约定：甲方将其合法拥有的座落于仁寿县门面出租给乙方用于经营；租赁时间自2017年4月10日至2019年4月10日；合同租赁期内租金15000元／年，租金按年缴纳；因政府行为（例如拆迁等）所导致对租赁房屋内装修费及经营活动的赔偿归乙方拥有；合同还对其他事项作了约定。租赁合同到期后，双方于2019年4月15日签订《租凭合同》，约定：甲方将其合法拥有的门市位于仁寿县，该门面出租给乙方用于商业经营，该门面建筑面积共25ｍ2；租赁时间自2019年4月10日至2022年4月止；合同租凭期内租金14800元／年，租金按年缴纳；因政府行为（例如拆迁等）所导致对租凭房屋内装修及经营活动赔偿归乙方拥有；合同还对其他事项作了约定。 2019年5月10日，四川天府新区眉山管理委员会办公室发布《关于印发的通知》。2019年5月30日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于对环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁相关信息进行公示的通告》。2019年6月15日，仁寿县视高镇人民政府发布《关于启动环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置签约的通知》。 二被告系夫妻关系。本案被告被纳入本次拆迁范围。2019年6月26日，被告徐占明（乙方）与拆迁人仁寿县视高镇人民政府（甲方）签订《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》。协议载明：1.门市价值补偿（评估），面积278.65m2、标准18,870元/m2、补偿金额5，258，125.5元；2.经营损失补偿（计发48个月），面积278.65m2、标准31.45元/月/m2、补偿金额420，650.04元；3.拆迁补偿（含残值），面积278.65m2、标准20元/m2、补偿金额5，573元；4.装饰装修补偿，面积278.65m2、标准820元/m2、补偿金额228，493元；5．腾房奖若干（备注：若乙方签约后20日内未腾空房屋并交付钥匙，则甲方不支付腾房奖）；协议还对其他事项作了约定。 另查明，原告主张案涉合同实际使用面积为合同约定的25m2并包含合同未载明的住房，合计面积46.5m2，被告对此持异议。本院认为，原告对租赁房屋实际使用面积并未提供证据予以证明，对其主张的面积本院不予支持，本院依据案涉合同载明的内容，确定案涉房屋租赁使用面积为25m2。双方于2019年4月15日签订《租凭合同》后，原告未对案涉房屋进行装修，原告陈述在2016年首次转租案涉房屋时，房屋内进行了地砖的铺设。2019年4月15日《租凭合同》签订后，原告向被告支付了租金14,800元。因政府拆迁，原告对案涉房屋进行腾退，并于2019年7月5日将案涉房屋交付被告。《租凭合同》因不可抗力于2019年7月5日解除。 本院认为，本案焦点为：1.案涉《租凭合同》的效力？2.案涉《租凭合同》是否解除以及于何时解除？3.原告主张的各项赔偿是否应当支持？ 一、关于案涉《租凭合同》的效力问题。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。被告辩称原告在明知案涉房屋即将拆迁的情形下与被告签订案涉合同，被告对其合同条款完全不知情，但并未举示证据证明案涉合同存在无效或可撤销的情形。本院认为，案涉合同有双方的签名确认，原告支付了租金，被告交付了房屋，双方均全面履行了自己的义务，案涉合同系双方真实意思表示、合法有效，本院予以认定。 二、关于案涉租赁合同是否解除以及于何时解除的问题。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，案涉《租凭合同》因政府拆迁导致客观上无法继续履行，原告对租赁房屋进行腾退后于2019年7月5日搬离，并将案涉房屋交还被告。故本院认定案涉《租凭合同》因不可抗力经双方合意已于2019年7月5日予以解除。 三、关于原告主张的各项赔偿是否应当支持的问题。 本院认为，环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋的拆迁，是国家建设的需要，被告出租给原告的房屋属于拆迁范围。案涉《租凭合同》因政府拆迁，无法继续履行而解除，双方对案涉合同的解除均无过错；且《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《环天府新区快速通道建设（国道213视高段）集体土地上房屋拆迁补偿安置方案》规定房屋征收补偿方式系对房屋所有权人实行货币补偿等，补偿费用应归房屋所有权人。在此情形下，原告主张搬迁费、门市奖励赔偿的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：依法成立的合同，受法律保护。本院采信的案涉《租凭合同》第十一项第二款约定:因政府行为（例如拆迁等）所导致对租凭房屋内的装修及经营活动赔偿归乙方拥有。被告虽对该项约定持异议，认为案涉合同由原告提供，被告在签订合同时未对合同条款进行阅读也限于文化水平无法阅读，同时认为原告在明知案涉房屋要拆迁的情形下，博取被告同情签订案涉合同，该约定应属无效约定。本院认为，合同系双方对合同的性质、价款、目的等的书面约定，签订合同时理应对合同条款进行审核，对争议进行修订和补充。被告在合同签字确认时作为完全民事行为能力人，在自己知道案涉房屋要拆迁的情况下，更应对房屋是否继续出租进行慎重的思考，对合同的约定尽到更加审慎注意的义务。即便如被告所述，对合同约定条款未阅读，但案涉合同签订后实际上原告交付房租、被告交付房屋，双方均全面履行了案涉合同出租方和承租方的义务，案涉合同已经成立并生效，合同条款对双方当事人均具有法律约束力。同时，对比2017年4月16日双方签订的《租赁合同》，该份合同同样在补充条款中对拆迁导致的装修及经营活动赔偿的归属进行了相同的约定，被告在签订续租合同时，更应对双方权利义务的约定进行注意义务。据此，本院对被告的辩称意见不予采纳。本院认为，双方当事人在案涉合同中已对拆迁后案涉房屋的装修及经营活动赔偿进行明确约定的情形下，原告主张被告赔偿装饰装修费及经营损失，事实和理由充分、于法有据，本院予以支持。本院参照《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》明确载明的临街临路门市装饰装修补偿标准820元/m2、结合案涉房屋的租用面积25m2，确定被告赔偿原告装饰装修费20,500元；对于主张的经营损失，本院参照《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》明确载明经营损失补偿（计发48个月）标准31.45元/月/m2、结合案涉房屋的租用面积25m2、按照合同解除时的剩余期限33个月，确定被告赔偿原告经营损失25,946.25元。原告诉请被告退还租金，经双方一致确认截止合同解除时应退还租金为11,343元，本院予以支持。 综上所述，本院对原告诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告李远强与被告王义方于2019年4月15日签订的《租凭合同》于2019年7月5日解除； 二、被告徐占明、王义方于本判决生效之日起十五日内退还原告李远强租金11,343元； 三、被告徐占明、王义方于本判决生效之日起十五日内支付原告李远强装饰装修补偿费20,500元、经营损失补偿费25,946.25元，共计46,446.25元； 四、驳回原告李远强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计1，330元，由原告李远强负担708元、由被告徐占明、王义方负担622元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王超 二〇一九年十一月二十六日 书记员  李锐