河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3536号 上诉人（原审原告）：王立新，男，1984年10月9日出生，汉族，住邢台县。 委托诉讼代理人：左俊红，河北和生律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：张家口岁晗金德房地产开发有限公司，住所地张家口市涿鹿县下洪寺火车站北500米处。 法定代表人：田军红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜卫杰，河北光显律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口岁晗金德房地产开发有限公司平乡县分公司，住所地平乡县县城广场南路北侧。 负责人：张栓平，该分公司经理。 委托诉讼代理人：杜卫杰，河北光显律师事务所律师。 上诉人王立新因与被上诉人张家口岁晗金德房地产开发有限公司（以下简称岁晗地产）、张家口岁晗金德房地产开发有限公司平乡县分公司（以下简称岁晗地产平乡县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平乡县人民法院（2019）冀0532民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王立新委托诉讼代理人左俊红，被上诉人岁晗地产和岁晗地产平乡县分公司委托诉讼代理人杜卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王立新上诉请求：一、依法撤销河北省平乡县人民法院作出的（2019）冀0532民初994号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人提供的证据不能证实“收款事由3-3-302补房款人民币180000元”的意思是通过抵账方式抵顶的房款，存在明显错误。1、2014年6月23日，上诉人通过抵账方式从被上诉人岁晗地产平乡县分公司定购世纪花园3号楼3单元302室房一套，双方签订了世纪花园定购确认单，岁晗地产平乡县分公司也于当日向上诉人出具收款收据。双方对签订定购确认单及出具收据事实均无异议。收款收据是一种原始付款凭证，能够证明当事人之间发生给付与收取财产的事实，具有法律效力。岁晗地产平乡县分公司作为收款人在单位盖章处加盖了公司财务专用章，应认定已收到款项，对于房款是抵账还是现金等形式支付均不影响分公司收到款项事实。岁晗地产平乡县分公司与上诉人签订确认单并出具收据的行为，即是对双方之间商品房买卖行为及已收到房款事实的确认。2、上诉人在一审中提交了被上诉人发来的交款通知函。被上诉人以律师函的形式向上诉人催收剩余房款，该函涉及内容均与世纪花园定购确认单内容一致。被上诉人在该函中明确提出：限你在接到本通知后五日内签订购房协议并交纳房款，否则不再保留所订购房且定购金不予退还。可见，被上诉人对双方之间的商品房买卖关系及已收到18万元的事实无异议。否则，被上诉人怎会说明定购金不予退还，如果上诉人未交任何款项，何来不予退还定购金之说。一审庭审中被上诉人对该证据解释为工作失误，明显理由牵强。上诉人仅仅在世纪花园小区购买了一套房产，并未在平乡其他任何地方再行购买房产，被上诉人聘请专业法律工作人员进行催收，怎会出现如此失误？如果是被上诉人一审时所说的不是世纪花园房产，那么依据该证据在上诉人与被上诉人之间还另有其它商品房买卖合同，请被上诉人明确出具另一房产购买的证据。3、上诉人在一审时申请证人叶某出庭作证，该证人证言能够证实上诉人与被上诉人之间购买房产的经过以及定购单的签订和被上诉人出具收款收据的事实，还证实被上诉人在未通知上诉人情况下将房产卖于他人后，证人多次找被上诉人协商的事实。证人当庭播放的与被上诉人工作人员田丽辉的通话录音，能够证实被上诉人对购买房产及收款的认可，并对将房产另行出售他人后，在如何处理上诉人事项的问题上一直推诿。4、被上诉人主张向上诉人开具收据和定购单是因为贾管理的担保，但其未提交任何证据予以证明。被上诉人所谓的“担保”之说，根本无法成立。按照常理如果贾管理作为担保人，双方签订定购单可以理解。仅仅只是担保，在被上诉人没有收款或抵账的情况下，怎会出具收据？并且收据明确载明是补房款，还是18万元如此大额的房款。综上，上诉人提供的证据足以证明上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同及被上诉人收到18万元房款的事实，上诉人已经完成了举证责任。反之，被上诉人对于其主张的“担保”之说及交款通知函涉及的定购金应当举证证明。二、世纪花园定购确认单应认定为商品房买卖合同。双方签订的世纪花园定购确认单具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，岁晗地产平乡县分公司也为上诉人出具收款收据，应当认定为商品房买卖合同。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院查明事实，撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。 岁晗地产、岁晗地产平乡县分公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由依法不能成立。一、上诉人手中持有的岁晗地产平乡县分公司的定购确认单，是因为贾管理的担保，当时贾管理在被上诉人处施工，贾管理为上诉人担保，保证上诉人会在两、三天内补交购房款，但是上诉人始终没有向被上诉人缴纳任何款项。为此我公司多次给上诉人打电话让其补交购房款，办理相关手续，上诉人不予配合，这就是上诉人手中的收款收据中注明“补房款”的字样原因。其他业主购房以后，公司出具的收据是收“定金”或“首付款”字样，一审时，我公司已提交同时期其他购房者的收据，用于证明上诉人手中的收据与其他购房者的区别，只有上诉人补齐购房款以后，才能证明上诉人与我公司形成真实的买卖合同关系。二、上诉人提交的交款通知函，该通知函是我公司工作人员的工作失误发错了，上诉人手中持有的票据是平乡世纪花园的房产，但是通知函通知的是宏屹国际城小区的房产，二者不是一个小区。另外上诉人手中持有的平乡世纪花园的定购单中，有交纳定金1万元的字样，但是一审时上诉人承认没有交纳过1万元定金，这明显与定购单不符。三、上诉人手中持有的收款收据，上诉人称是以抵账的方式交纳的根本不成立。首先我公司没有使用过邢台圣丰公司的混凝土，贾管理在我公司施工时也没有购买过圣丰公司的混凝土，贾管理与圣丰公司是否存在债权债务关系没有证据证明。其次，上诉人与圣丰公司是否存在债权债务，没有证据证明。再次，虽然贾管理在我公司施工，但是我公司不欠贾管理任何费用。一审时我公司已提交贾管理支取工程款的费用明细，贾管理支取的工程款已超过其施工的费用，贾管理欠我公司款项。最后，上诉人称所谓的抵账，四方当事人没有签订过任何协议，四方当事人也没有口头的任何协议，上诉人也没有提交任何证据来证明其主张，被上诉人也是在一审开庭时通过庭审才知道上诉人这样陈述，很显然上诉人所称的通过抵账的方式向我公司交纳购房款是不成立的。四、上诉人手中的定购单和收款收据是在2014年6月23日出具的，按照一般的生活常识，业主购买房屋后都应当积极关注房屋的进展情况，交付房屋情况，不可能等到其他业主均入住了，也不过问此事，假如上诉人对圣丰公司享有合法债权，债权转让不成功，并不影响上诉人的原债权的存在，上诉人一样可以主张原债权。综上，上诉人与被上诉人没有形成真实的买卖关系，上诉人的上诉主张依法不能成立。 王立新向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告房款180000元并支付利息（利息自至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.依法判令被告赔偿原告一倍房款180000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，原告王立新和被告岁晗地产平乡县分公司经办人陈雪静于签订世纪花园定购确认单，当日被告岁晗地产平乡县分公司为原告王立新出具收款收据，主要内容为“2014年6月23日，交款单位王立新，收款事由补房款人民币180000元经手人李”,本院予以确认。当事人有争议的事实的质证和认定情况：1.收款收据中“收款事由3-3-302补房款人民币180000元”的意思是否是通过抵账方式抵顶的房款。原告诉称：其通过抵账方式从被告岁晗地产平乡县分公司处定购世纪花园3号楼3单元302室房产一套，双方于签订世纪花园定购确认单，当日被告岁晗地产平乡县分公司为其出具收款收据，载明收款事由：3-3-302补房款，人民币：180000元。原告在庭审中称，邢台圣丰商品混凝土有限公司给贾管理供应混凝土，贾管理给被告岁晗地产平乡县分公司施工，被告岁晗地产平乡县分公司拖欠贾管理的工程款，贾管理又拖欠邢台圣丰商品混凝土有限公司货款，贾管理向被告岁晗地产平乡县分公司主张欠款时被告岁晗地产平乡县分公司提出以物抵债、以涉案房产清偿债务，因邢台圣丰商品混凝土有限公司欠原告的钱，所以四方一致同意将180000元欠款转化为已付购房款，用房产价款抵偿欠款，被告岁晗地产平乡县分公司为原告出具180000元收据。被告岁晗地产平乡县分公司辩称：原告与其虽签订了世纪花园定购确认单和收款收据，但是双方没有实际履行。其在为原告开具定购单和收据是因为有贾管理的担保，当时贾管理在其处施工，贾管理为原告担保，保证原告会在三两天之内补交购房款，但是原告始终没有向其缴纳任何款项。所以，原告与其没有形成真实的房屋买卖关系，原告主张的涉案房屋不属于原告所有，涉案房屋与原告没有任何关系。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告岁晗地产平乡县分公司否认其公司拖欠贾管理工程款，仅是贾管理为其公司施工，也否认贾管理通知其公司将债权转让予他人；贾管理为原告担保，保证原告会在三两天之内补交购房款，其公司才给原告出具补房款的收款收据和世纪花园定购确认单，之后原告未补交房款。贾管理未出庭作证，原告也未提供贾管理送达给被告岁晗地产平乡县分公司债权转让的通知的证据。综上，原告诉称收款收据中“收款事由3-3-302补房款人民币180000元”的意思是通过抵账方式抵顶的房款，证据不足，本院不予支持。2.世纪花园定购确认单应否认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因前述已经阐明“收款事由3-3-302补房款人民币180000元”的意思不能认定是通过抵账方式抵顶的房款，即原告提供的证据不能证实被告岁晗地产平乡县分公司已经按照约定收受了购房款，故该世纪花园定购确认单认定为商品房买卖合同，证据不足，本院无法予以支持。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。法律规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告王立新提供的证据不能证实“收款事由补房款人民币180000元”的意思是通过抵账方式抵顶的房款，也不能认定世纪花园定购确认单为商品房买卖合同，故原告的诉讼请求，证据不足，本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王立新的诉讼请求。案件受理费3350元，由原告王立新负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人王立新提交录音证据一份，这是圣丰公司员工叶某和岁晗地产平乡县分公司的田丽辉通话录音，证明田丽辉是在双方签订房屋定购单及办理收款收据时代表分公司行使权利，并且其在分公司将房产出售他人后，上诉人及证人叶某多次找田丽辉沟通解决此事，田丽辉刚开始表示向领导反映后答复，后因为迟迟不予答复并开始推诿此事，证人叶某与田丽辉通话时进行录音，该录音中田丽辉的对话虽然简单，但其并没有否认双方签订定购单以及分公司收到房款18万元的事实，其答复此事你找领导吧，这里的“此事”也证明了分公司收到上诉人房款18万元。岁晗地产、岁晗地产平乡县分公司质证意见：对上诉人提交的录音所证明的目的不予认可。首先，田丽辉不是岁晗地产平乡县分公司的负责人，其无权代表分公司，上诉人称田丽辉是分公司的负责人，这个事实是错误的；其次，该录音田丽辉并没有作出任何回答，仅是让其找公司领导，不能证实上诉人已缴款的事实。第三，田丽辉当时签订定购单也是分公司领导刘总指派出具的，当时办理这些手续时找的是分公司的刘总，田丽辉并不清楚事情的经过。本院认为，上诉人提交的录音材料中，田丽辉只是答复让找领导解决，并未对圣丰公司员工叶某的讲述作出认可的表示，故该录音不能证明叶某电话中陈述的事项岁晗地产平乡县分公司予以认可。 本院查明其他的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王立新提交世纪花园定购确认单、收款收据、催收函，收款收据上收款事由一栏写有“补房款”字样，双方对该文字解释不一致。王立新主张通过抵账的方式向岁晗地产平乡县分公司支付18万元房款，其主张是圣丰公司欠其材料款，贾管理欠圣丰公司的混凝土款，岁晗地产平乡县分公司欠贾管理工程款，四家在一起达成协议，用岁晗地产平乡县分公司欠贾管理工程款抵顶18万元的房款。王立新主张抵顶房款事宜，岁晗地产平乡县分公司不予认可，双方当事人没有四方的抵账协议，未在收款收据上注明抵顶房款，无其他证据证明四方之间存在债权债务关系并发生过相互抵顶的事实，并且抵顶环节中关键一方贾管理双方当事人均称联系不上，对于贾管理与岁晗地产平乡县分公司之间的债权债务关系和贾管理与圣丰公司之间的债权债务关系以及是否发生债权债务转让的事实均无法核实。再加之收款收据中收款事由一栏“补房款”双方解释不一致，且不能从字面意思直接解释为交纳房款或抵顶房款，故王立新提交的现有证据无法形成完整的证据链，不能证明通过抵顶款项的方式向岁晗地产平乡县分公司支付了18万元房款，故其要求返还房款并赔偿损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，王立新上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由上诉人王立新负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  史勤书 二〇一九年十一月七日 书记员  张姿巍