贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民再67号再审申请人（一审原告、二审上诉人）宋安先，男，1958年4月7日出生，汉族，住纳雍县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）李友琼，女，1959年9月24日出生，汉族，住纳雍县。二再审申请人委托诉讼代理人丁坤，贵州瀛黔（仁怀）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地纳雍县雍熙镇环城路，统一社会信用代码915205256707192093。法定代表人陈付容，该公司总经理。委托诉讼代理人李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。再审申请人宋安先、李友琼因与被申请人贵州恒达房地产开发有限公司（下称恒达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2018）黔05民终678号民事判决后，再审申请人宋安先、李友琼向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年7月8日作出（2019）黔民申1343号民事裁定，指令本院再审本案。本案依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宋安先、李友琼委托诉讼代理人丁坤，被申请人恒达公司委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人宋安先、李友琼再审请求：（一）原判决违反了当事人的意思自治原则且认定事实错误。第一，双方签订的《商品房买卖合同》未约定交房时间及办证时间，原判决未遵循意思自治原则以与本案无关的事实作为定案依据，违反了《中华人民共和国民法总则》第五条的规定。本案中，被申请人提供其与其他同一栋楼同一单元业主签订的《商品房买卖合同》证明双方当事人对产权登记及违约责任有约定，毫无事实依据。第二，原判决认定双方签订的《商品房买卖合同》为示范合同，根据申请人提供的案涉《商品房买卖合同》可以证明该合同不缺少第7、8页，第11、12页系关于房屋产权的约定，与第9、10页打印的内容并没有重复，原判决认定事实错误。（二）原判决认定案涉房屋未通过消防验收，加上市政道路改造及不动产登记制度实施等客观情形，认定被申请人不能将案涉房屋房产证转移登记的有关文书报产权登记机关备案，以履行不能驳回申请人一审的第一项诉讼请求。被申请人协助申请人办理权属登记系其合同义务，被申请人2011年12月28日交付房屋至今长达6年未办理权属登记，其违约行为严重侵害申请人的合法权益，申请人要求被申请人协助办理房屋产权登记于法有据，不属于《中华人民共和国合同法》履行不能的情形。（三）本案诉讼时效期间未经过，被申请人的违约行为一直处于持续状态。双方在《商品房买卖合同》中未约定违约责任，违约金的支付是依据违约时间累加计算。截止目前被申请人的违约行为处于持续状况，申请人要求被申请人支付违约责任于法有据。申请人主张违约金起算时间为2012年3月27日，以被申请人违约天数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中华人民共和国民法总是》第一百八十八条规定，申请人主张违约金责任并未超过诉讼时效。（四）原判决对申请人的权利保护不当，违约责任的设定是为了敦促义务人全面而适当的履行义务，根据原判决被申请人可以不为申请人办理房屋产权登记，对申请权利保护不利也不合理。被申请人恒达公司答辩意见：双方签订的合同因打印失误，导致应在该页打印的内容却重复打印成第10页的内容，更导致交付办理转移登记文书的确切时间和违约金计算标准、我公司可顺延办理情形的约定未打印上去，但该批次合同已被纳雍县工商行政管理局以“纳工商备（通）字第02号”进行备案登记，我公司因此获得了备案标识，且我公司同天与其他买受人签订的同款合同，均约定了我公司应为买受人交付办理转移登记文书的确切时间和逾期办证违约金的计算标准及我公司可顺延办理房产证的情形，如若原告所述的双方未约定商品房买卖合同中的交付办理转移登记相关文书的时间及违约金计算方式、免责条款等，显然与常理不相符。我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，政府职能部门需对相关经济指标另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日我公司对项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件。四、国务院2015年3月1日起实施《不动产登记暂行条例的规定》，纳雍县全县范围内的不动产统一在2016年9月30日起登记，30日内办结登记，故此日期前不能将房屋转移登记交付原告。以上这些因素，非我公司原因，按照合同第二十二条第三款第（五）项约定，房屋转移登记因不可抗力因素、非出卖人原因或房屋登记相关政策调整的，办理时间顺延，我公司不应承担违约责任。五、原告的诉讼请求已超过三年的诉讼时效，依法不予保护。综上，原告的请求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求一审原告宋安先、李友琼起诉请求：1.判令被告立即将办理纳雍县恒达·雍熙御园北4栋1单元15层2号房产权转移登记的有关文书交付产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属登记；2.判令被告立即向二原告支付迟延办理房地产权属登记期间的违约金，该违约金自2012年3月27日起计算至涉案房屋转移登记到二原告名下为止，暂计至2017年10月1日为123503.47（30355×7.35%÷360×2014）元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2011年3月22日，被告恒达公司为出卖人与原告宋安先、李友琼为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:GF-2000-0171)，合同约定被告恒达公司将其开发建设的纳雍县恒达·雍熙御园北4栋1单元15层2号商品房售予二原告，规划用途为住宅，建筑面积118.25㎡，套内建筑面积98.54㎡；房屋总价款为300355.00元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款90355.00元，余款21万元以公积金贷款支付；合同第十五条关于产权登记的约定未填写相应数据。二原告向被告恒达公司支付了首期房款90355.00元，并以公积金贷款方式向被告恒达公司支付了购房尾款21万元。2011年12月28日，被告将纳雍县恒达·雍熙御园北4栋1单元15层2号商品房交付给二原告占有使用。因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防安全验收，被告至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件。另查明，与原告宋安先同一天签订的同一栋房屋的《商品房买卖合同》中第十五条对产权登记进行了约定:出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意接下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任。一审认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告提交的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定未填写相应数据，但从被告恒达公司的举证来看，双方对该条款是有约定的，即出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。故原告主张双方合同对办理产权及逾期办理产权的违约责任未做约定，并请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的主张，不予支持。关于原告请求的第一项诉讼请求是否得到支持的问题。原告要求被告立即将办理纳雍县恒达·雍熙御园北4栋1单元15层2号房产权转移登记的有关文书交付产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属登记，结合本案查明的事实来看，恒达·雍熙御园尚未通过消防验收，导致涉案房屋也未通过综合验收，加之市政道路的改造及不动产登记制度的实施等客观情形，被告因未通过综合验收至今不能履行并办理房屋产权登记的义务，判决被告立即将办理房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案不具有现实可能性，故原告的第一项诉讼请求，不予支持。关于违约金的支付请求权是否已过诉讼时效的问题。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中双方约定出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，经审理查明的事实，被告恒达公司于2011年12月28日将涉案商品房交付给二原告，也即是说被告恒达公司应在2012年12月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如被告在此期间不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，将承担相应的违约责任。2012年12月29日后，原告应当知道自己的权利受到侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由。本案系于2017年11月1日立案，立案之前原告请求被告支付违约金的主张已超过两年的诉讼时效。故对该主张，不予支持。一审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，原审判决：驳回原告宋安先、李友琼的诉讼请求。案件受理费2772元，减半收取1386元，由原告宋安先、李友琼负担。上诉人宋安先、李友琼上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审违反了当事人的意思自治原则，认定事实错误。上诉人宋安先、李友琼与被上诉人恒达房公司2011年3月22日签订的《商品房买卖合同》中，未约定案涉房屋的交房时间及被上诉人将办理权属登记需由被上诉人提供资料报产权登记机关备案的时间，原审没有遵循上诉人与被上诉人的意思自治原则，以与本案无关的事实作为本案定案的依据，违反了《中华人民共和国民法总则》第五条的规定。上诉人与被上诉人对于产权转移登记和违约金条款并没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人于2011年12月28日将案涉房屋交付给上诉人，应当在2012年3月26日将办理商品房转移登记的有关文书报产权登记机关备案，并协助上诉人办理产权转移登记手续。但被上诉人至今未将办理商品房转移登记的有关文书报产权登记机关备案，致使上诉人不能在法律规定期限内取得房地产权属证书，上诉人的一审诉讼请求于法有据。上诉人购买被上诉人开发的案涉房屋，被上诉人协助上诉人办理案涉房屋权属登记系被上诉人的合同义务。被上诉人于2011年12月28日将案涉房屋交付给上诉人后，长达6年的时间内没有协助上诉人办理案涉房屋的权属登记。上诉人依据双方签订的合同约定，要求被上诉人将办理纳雍县恒达·雍熙御园北园4栋1单元15层2号房产权转移登记的有关文书报产权登记机关备案，并协助上诉人办理房地产权属登记，于法有据，理应得到支持。被上诉人的该项义务不属于《中华人民共和国合同法》关于履行不能的情形，一审判决驳回上诉人第一项请求错误。本案违约责任诉讼时效期间未经过。上诉人向被上诉人主张因被上诉人逾期将办理纳雍县恒达·雍熙御园北园4栋1单元15层2号房产权转移登记的有关文书报产权登记机关备案，并协助上诉人办理房地产权属登记而产生的违约责任。该违约责任系被上诉人迟延履行合同义务而产生。由于双方在《商品房买卖合同》中未约定违约责任的承担，上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款向被上诉人主张违约责任。从该内容来看，违约责任也是依据违约时间的长短来计算的，换言之，违约金的支付是根据被上诉人的违约时间而累加计算。截止目前为止，被上诉人的违约行为一直处于持续状况，上诉人在被上诉人处于违约行为的情形下，要求被上诉人支付违约责任，于法有据。上诉人主张的违约金起算时间为2012年3月27日，以被上诉人的违约天数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，上诉人主张违约金请求权并没有超过诉讼时效。二审认定事实与一审认定无异。二审认为：上诉人与被上诉人于2011年3月22日签订《商品房买卖合同》文本系示范文本，该合同缺少第7、8页，第11、12页空白处应打印的内容未打印而是与第9、10页打印的内容重复，而第11页第十五条便是关于产权登记的约定。被上诉人一审提供了四份被上诉人与其他业主签订的《商品房买卖合同》，用以证明案涉合同系打印错误，双方关于案涉房屋的交付时间及产权登记的约定与上述四份《商品房买卖合同》的约定相同。经审查，该四份《商品房买卖合同》系与本案合同同一天签订，且所涉房屋与本案房屋属同一栋楼同一单元。与该四份《商品房买卖合同》内容相比较，本案合同的内容、结构等均与上述四份《商品房买卖合同》相同，上诉人一审提交的《恒达·雍熙御园交房通知书》中确定的交房时间为2011年12月28日前，上诉人也认可案涉房屋系于2011年12月28日交付其使用，案涉商品房的交房时间与上述四份《商品房买卖合同》约定的交房时间一致。结合《商品房销售管理办法》第十六条第二款关于商品房买卖合同应当明确交付使用条件及日期，办理产权登记有关明事宜等的规定，案涉商品房买卖合同系示范文本以及该合同缺少第7、8页，第9、10页的内容重复打印的事实，应认定上诉人与被上诉人签订的案涉商品房买卖合同出现打印错误，双方关于房屋产权登记的事宜作了与同一天购买同一栋同一单元房屋的其他业主相同的约定。即上诉人与被上诉人之间对案涉房屋产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意接下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3.因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任”。一审认定双方对案涉房屋产权登记作了与上述内容相同的约定并无不当，上诉人关于与被上诉人签订《商品房买卖合同》中对于产权转移登记和违约金条款并没有约定的上诉理由，没有事实依据，不予采纳。本案应当适用诉讼时效。具体理由如下：本案中，上诉人应履行交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2012年12月29日之前，对违约责任的约定为一次性违约金。即自2012年12月29日后，上诉人即应当知道自己的权利受到侵害，且上诉人未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长等事由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，至2017年10月1日，上诉人要求被上诉人支付违约金的请求权已超过两年的诉讼时效，上诉人主张其于2017年11月1日提起诉讼请求被上诉人支付违约金未超过诉讼时效的上诉理由不成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本案因被上诉人就案涉房屋至今未具备办理产权转移登记的条件，被上诉人事实上还不能履行向被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的义务，且被上诉人的该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，上诉人现请求被上诉人向其履行交付办理案涉房屋转移登记有关文书之合同义务于法无据，原审不予支持并无不当。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2772.00元，由上诉人宋安先、李友琼负担。再审双方当事人均未提供证据。再审中，宋安先、李友琼除对二审判决另查明部分的事实认定有异议外，双方对一、二审判决认定的合同签订时间、房屋基本信息、交房时间等基本事实予以认可。另外，恒达公司确认本案消防工程已于2018年4月通过综合验收，案涉房屋开发项目已完成房屋所有权初始登记，目前恒达公司正以交房的先后时间顺序通知各业主办理不动产登记，尚未通知到宋安先、李友琼。另外，恒达公司与宋安先、李友琼签订的《商品房买卖合同》缺失第7、8页，第11、12页第十五条“关于产权登记的约定”需要填充出卖人提供资料报产权登记机关备案期限、因出卖人责任致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式选择、违约金计算标准等处的内容均为空白。本院认为：本案再审争议焦点是再审申请人宋安先、李友琼主张的恒达公司协助办理不动产权登记及迟延办理不动产权证期间的违约金应如何认定。首先，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因办理房屋产权证所需要的相关证明文件均需要由房屋开发商提供，而且如房屋开发商欠缺相应文件而致使未完成初始登记的，买受人的房屋产权证根本无法办理。由此可见，房屋开发商对买受人负有协助办理产权证的法定义务。本案中，宋安先、李友琼与恒达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。合同签订后，宋安先、李友琼按约定向恒达公司支付了购房款，恒达公司亦将房屋交付宋安先、李友琼，尽管双方签订的《商品房买卖合同》缺页且关于产权登记方面的约定不明，但完成本案房屋所有权的初始登记并协助宋安先、李友琼办理不动产登记仍属于恒达公司的合同附随义务，而恒达公司未协助宋安先、李友琼办理房屋不动产权证书，已构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行的违约责任，即继续承担协助宋安先、李友琼办理房屋不动产权证书的义务，现恒达公司已完成涉案开发项目的所有权初始登记，恒达公司在一、二审中提出的不能协助办理不动产登记的原因均已消灭，宋安先、李友琼提出的恒达公司向产权登记机关报送办理权属转移登记的相关手续及协助办理房屋权属登记的请求，应当予以支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，在双方当事人事后未能就办证时间及逾期办证的违约责任协商达成一致意见的情况下，房开公司有义务在交房90日内向申请人提供办理房屋登记所需的相关资料并承担逾期办证的违约责任。恒达公司于2011年12月28日将房屋交付宋安先、李友琼，根据前述司法解释，即2012年3月28日前恒达公司应当提供办理房屋登记所需相关资料并协助宋安先、李友琼办理产权登记。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，宋安先、李友琼自恒达公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由，但应保护从宋安先、李友琼起诉之日倒计二年即从2015年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍为标准计算的逾期办证违约金，违约金计算至恒达公司向不动产登记管理部门提交房屋所有权登记备案手续材料之日止。对申请人宋安先、李友琼请求的超过该标准计算的违约金数额，不予支持。综上所述，一、二审判决认定事实部分不清、适用法律部分不当，本院予以纠正。宋安先、李友琼再审请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2672号民事判决及本院（2018）黔05民终678号民事判决；二、被申请人贵州恒达房地产开发有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内协助宋安先、李友琼办理位于纳雍县恒达·雍熙御园北4栋1单元15层2号房屋的不动产登记手续；三、被申请人贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付再审申请人宋安先、李友琼逾期办证违约金，违约金以300355.00元为基数，自2015年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍为标准计算至被申请人贵州恒达房地产开发有限公司向不动产登记管理部门提交房屋所有权登记备案之日止；四、驳回再审申请人宋安先、李友琼的其他请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务的利息。一审案件受理费2772.00元，减半收取1386.00元，由一审原告宋安先、李友琼承担1356.00元，一审被告贵州恒达房地产开发有限公司承担30.00元；二审案件受理费2770.00元，由上诉人宋安先、李友琼承担2710.00元，被上诉人贵州恒达房地产开发有限公司承担60.00元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十一月二十八日书记员  曹晶