福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5062号 上诉人（原审原告）：文玮，男，1984年7月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨诚，福建信海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡庆辉，男，1969年3月15日出生，汉族，住海南省东方市。 被上诉人（原审被告）：蔡庆芳，男，1959年4月9日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐礼彬，福建建达（厦门）律师事务所律师。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄璐馨，福建建达（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路490-492号第六层之一。统一社会信用代码91350200737897027C。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁尧，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴丹丹，该公司员工。 上诉人文玮与被上诉人蔡庆辉、蔡庆芳以及厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称“丹厦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初7995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 文玮上诉请求：1.请求二审法院改判被上诉人蔡庆辉、蔡庆芳共同向文玮支付违约金及损失共计78万元，被上诉人丹厦公司退还文玮定金10万元及中介费34320元，被上诉人支付保全费5000元及律师费16000元。2.诉讼费由被上诉人承担。理由：1.讼争房产系蔡庆辉单独所有。蔡庆芳系蔡庆辉的兄弟，蔡庆芳持有讼争房屋的房产证原件，并能够带领文玮及中介自由看房，并在与文玮达成意向后，蔡庆芳终止了讼争房屋当时的租赁关系，蔡庆芳又通过手机传输了《委托书》，故文玮有足够理由认为蔡庆辉授权给蔡庆芳出售房屋，本案系表见代理。文玮对签订讼争合同没有过错。2.讼争合同约定的违约金为房价的20%，即78万元，而蔡庆辉与案外人签订的房屋交易价同文玮与蔡庆辉、蔡庆芳签订的交易价差为30万元，故文玮诉请蔡庆芳、蔡庆辉支付违约金并损失78万元合理有据，且这些损失系因蔡庆芳、蔡庆辉和丹厦公司造成，应由该三者承担责任。一审判决仅判决蔡庆芳赔偿文玮10万元是错误的。3.本案系因蔡庆辉、蔡庆芳违约而引发纠纷，在诉讼期间，蔡庆辉确实发生了转移房产的情况，说明文玮的诉讼保全措施确有必要，故诉讼费和保全费均应由被上诉人承担。一审判决文玮承担诉讼费和保全费错误。 蔡庆辉、蔡庆芳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉，维持原判。1.讼争房屋系蔡庆辉与妻子张梅珠的夫妻共有财产。2.蔡庆辉从未发布讼争房屋的出售信息，亦未委托哥哥蔡庆芳出售讼争房屋，且蔡庆芳于讼争合同签订时明确告知文玮及丹厦公司的经办人员其并非讼争房产的产权人，也未经授权，讼争合同签订时亦无蔡庆辉的授权委托书，在案所谓的《委托书》并非蔡庆辉提供给丹厦公司，且所署日期也是合同签订之后，故文玮及丹厦公司在讼争合同签订过程中具有重大过错。3.一审判决对讼争合同的效力认定并无不当，但酌定蔡庆芳应支付文玮的各项经济损失合计10万元（含律师费损失）明显过高。4.文玮滥用诉权申请对蔡庆辉名下的讼争房屋采取保全措施，造成蔡庆辉的重大经济损失。一审判决认定文玮损失系文玮、丹厦公司、蔡庆芳三方共同过错所致，判决保全费由该三方承担，并无不当。 丹厦公司辩称：1.蔡庆芳提供了讼争房屋的产权证原件及蔡庆辉的书面委托书，且讼争合同约定购房款支付给蔡庆辉本人，丹厦公司有理由相信蔡庆芳有代理权，有理由相信蔡庆芳可以以蔡庆辉的名义订立合同。2.蔡庆芳与丹厦公司约定《定金授权保管书》，双方之间存在委托合同关系。丹厦公司按照蔡庆芳的指示保管购房定金，委托合同产生的法律后果，应当由蔡庆芳承担。因此本案的诉讼费应由蔡庆芳承担。文玮诉请丹厦公司承担本案诉讼费用没有事实和法律依据。 文玮向一审法院提出诉讼请求：1.蔡庆辉、蔡庆芳共同向文玮支付违约金及损失共计78万元（其中差价款损失30万元，其他48万元为违约金）；2.蔡庆辉、蔡庆芳承担律师费16000元；3.丹厦公司退还文玮定金10万元及中介费34320元；4.本案诉讼费用（包括保全费5000元）由蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司承担。 一审法院认定的事实：讼争房屋位于厦门市思明区，蔡庆辉于2012年4月28日取得该房产权属证书。蔡庆辉与张梅珠于1991年4月18日登记结婚，讼争房屋系蔡庆辉与张梅珠在婚姻关系存续期间购买所得，属于夫妻共同财产。蔡庆芳与蔡庆辉系兄弟关系。 2019年3月1日，蔡庆芳代蔡庆辉（甲方、出售人）与文玮（乙方、买受人）签订一份《房产买卖合同》，约定：甲乙双方确认通过丹厦公司居间介绍成交该房产；房产成交总价390万元；乙方应于2019年3月1日向甲方支付购房定金10万元，定金支付方式为资金托管；乙方应于办妥权属转移登记手续当日支付第一笔购房款260万元，甲乙双方应于2019年3月8日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额130万元；如乙方未能足额贷款或不能贷款的，乙方应于银行确定不能足额贷款或不能贷款后7日内以自有资金补足给甲方；甲乙双方应于2019年3月31日前共同向房产权属登记部门申请办理该房产权属转移登记手续（过户登记手续）；甲方应于收到全额购房款当日将该房产交付给乙方。合同第八条约定甲乙双方的声明及保证：甲方保证该房产符合国家及本市房产上市交易的相关法律规定，保证对该房产享有完全产权且该房产不存在产权纠纷，保证该房产权属清断，不存在被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或冻结等情形，保证其配偶及该房产其他共有权人同意将该房产按本合同约定的条件出售给乙方，该房产如存在优先购买权人的，甲方保证优先购买权人均已放弃优先购买该房产的权利，保证如实陈述该房产的权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效。乙方保证已亲自审查过该房产权属证书及相关权属信息，对甲方及其代理人身份、代理权限已知悉；保证已亲自实地看房，对房产现状、配套公共设施等已知悉并对该房产的疑虑询问过甲方，在甲方明确告知后自愿签订本合同；同时也了解国家及本市现行房地产买卖相关法律法规及限购、限贷等政策，愿意购买该房产；保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效。合同第九条约定违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房产成交总价万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，则构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同，并有权要求甲方按该房产成交价20％支付违约金（甲方提供的该房产所有权证等相关产权证明手续不完整、不真实或无效，导致乙方无法取得房产所有权；该房产被查封或限制转让，导致乙方无法取得房产所有权；逾期履行本合同约定的义务超过十五日；拒绝将该房产出售给乙方；将该房产出售给第三方）。本合同下相关条款己设有违约责任约定的，若一方违反该条下约定义务的，则违约责任依照该条中违约责任处理；守约方有权要求违约方承担因此所产生的居间服务费、房屋差价、装修损失、房屋使用费、诉讼费、律师费、保全费等相关费用。在本合同履行期间，如出台新的限售限购改策导致本合同无法继续履行的，被限制方应及时书面通知对方，同时双方应协商解决，协商不成的，双方有权解除合同，互不追究责任。合同第十条独立条款：甲乙双方任何一方代理人均保证已取得该方真实、有效、合法授权签属本合同及其他相关法律文件；因甲乙双方任何一方或一方代理人保证不真实，导致本合同被认定无效或撤销的，该保证方应按本合同房产成交总价的20％向对方支付赔偿金，同时承担因主张赔偿金而产生的诉讼费、律师费、保全费等相关费用；本条为独立条款，合同被认定无效或撤销的情况下，不影响本条效力。合同第十一条代理人的连带担保责任：若本合同及其他相关法律文件由代理人签署的，代理人对被代理人的所有义务和责任承担连带担保责任。合同第十五条对其他事项进行约定：本合同自甲乙双方签字（盖章）之日起生效。上述合同签订当日，文玮向丹厦公司转账支付中介费、评估费34320元和定金10万元；丹厦公司确认收到文玮支付的前述款项。 2019年3月31日，文玮（甲方）与福建信海律师事务所（乙方）签订一份《法律事务委托合同（一）》，约定甲方委托乙方指派的杨诚律师担任甲方与蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司纠纷案件的诉讼代理人；乙方向甲方收取律师代理费16000元。2019年4月9日，该所开具一份价税金额合计16000元的厦门增值税普通发票。 2019年4月11日，文玮向一审法院提起诉讼，并提出如下诉讼请求：1.判令蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司办理讼争房屋过户手续；2.蔡庆辉支付违约金78万元；3.蔡庆辉、蔡庆芳承担文玮租金8400元（从2019年3月19日计至讼争房屋过户给文玮时止）；4.蔡庆辉、蔡庆芳承担律师费16000元；5.诉讼费用（包括保全费5000元）由蔡庆辉、蔡庆芳、丹厦公司承担。审理中，蔡庆辉提交一份其与案外人颜嘉玲签订的《房产买卖居间协议书》，以证明蔡庆辉于2019年4月13日将讼争房屋出售并已交付给案外人颜嘉玲实际使用的事实。鉴于此，讼争合同实际上已无法继续履行，经一审法院释明，文玮将前述诉讼请求变更为现在的诉请。 审理期间，文玮向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2019年4月19日作出（2019）闽0203民初7995号民事裁定书，依法对蔡庆辉名下财产进行保全，文玮为此支付保全费5000元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》有关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，蔡庆芳与蔡庆辉系兄弟关系，并持有蔡庆辉关于讼争房屋的产权证原件，故蔡庆芳代蔡庆辉与文玮签订的《房产买卖合同》应视为已依法成立。至于该合同的效力问题，根据在案证据，尚不足以证明蔡庆芳有得到蔡庆辉的明确授权，蔡庆辉在之后也未在前述合同中予以签字确认，并明确表示其从未委托蔡庆芳出售讼争房屋，事后也不予追认，且讼争房屋也由蔡庆辉于2019年4月13日出售并已交付给案外人颜嘉玲实际使用，故前述《房产买卖合同》实际上尚未生效，也已无法继续履行。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，蔡庆芳主张其无权处分讼争房屋，双方所签《房产买卖合同》无效的抗辩意见，证据不足，不予采信；本案所涉合同产生的相关法律责任应由蔡庆芳自行承担。至于蔡庆芳是否应承担违约责任以及具体应承担的违约金损失金额问题。丹厦公司及文玮在签订《房产买卖合同》时，均已明知蔡庆芳并非讼争房屋产权人，在蔡庆芳未得到讼争房屋所有权人蔡庆辉及其产权共有人张梅珠明确、有效授权的情况下，仍与蔡庆芳签订《房产买卖合同》，对造成该《房产买卖合同》实际无法履行的后果也存在一定的过错，且蔡庆芳（或蔡庆辉）也从未收到文玮支付的任何购房定金，故丹厦公司、文玮对讼争《房产买卖合同》实际无法履行造成的经济损失应承担一定的过错责任，文玮要求蔡庆辉、蔡庆芳共同承担违约责任的主张，证据不足，不予采信。考虑到文玮因讼争《房产买卖合同》实际无法履行，确实造成一定的经济损失；且蔡庆芳在未经产权人同意授权的情况下签订讼争合同的行为也存在一定的过错。因此，综合整个案件情况，酌定蔡庆芳应支付文玮各项经济损失合计10万元（包括律师费损失），对于文玮主张的其他超过部分，不予支持。鉴于丹厦公司已表示同意返还文玮支付的购房定金10万元，予以准许；另，本案处理的是房屋买卖合同纠纷案件，关于文玮要求丹厦公司退还中介费34320元的主张，与本案系属不同法律关系，本案中不作处理，文玮可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告蔡庆芳于判决生效之日起十日内向原告文玮支付各项经济损失合计10万元；二、被告厦门丹厦房产行销策划有限公司于判决生效之日起十日内向原告文玮退还定金10万元；三、驳回原告文玮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6552元，由原告文玮负担5144元，被告蔡庆芳、被告厦门丹厦房产行销策划有限公司各负担704元；保全费5000元，由原告文玮负担3926元，被告蔡庆芳、被告厦门丹厦房产行销策划有限公司各负担537元。案件受理费于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，保全费于判决生效之日起十日内向原告文玮支付。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审中，上诉人文玮对一审判决认定的讼争房产系蔡庆辉与张梅珠的夫妻共同财产提出异议，认为讼争房产的归属应以产权证登记为主。蔡庆辉、蔡庆芳提出文玮支付的定金10万元系合同签订后次日分两笔支付至丹厦公司员工曾莉莉的个人账户，并未支付至丹厦公司的对公账户。丹厦公司对一审认定的事实无异议。本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。另查明，一审庭审中，丹厦公司提交蔡庆芳儿子与丹厦员工的微信聊天记录及讼争房屋的产权证，证实蔡庆芳持有讼争房屋的产权证原件。经质证，文玮及蔡庆辉、蔡庆芳对该证据均无异议。同时，结合一审庭审中蔡庆辉、蔡庆芳的自认，可以认定，蔡庆芳持有讼争房屋的产权证原件。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。”本案中，讼争房屋的产权人为蔡庆辉。讼争合同签订时，蔡庆芳虽持有讼争房屋的产权证原件，但并未持有产权人蔡庆辉的授权委托书，且蔡庆辉事后予以明确拒绝追认，故讼争合同对蔡庆辉不发生法律效力。文玮提出蔡庆辉应当承担讼争合同产生的违约责任和赔偿经济损失诉请，均无法律依据，不予支持。 关于文玮提出的蔡庆芳应当承担违约责任的诉请。蔡庆芳以蔡庆辉名义订立讼争合同，蔡庆芳并非讼争房屋的出卖人，故文玮诉请蔡庆芳与蔡庆辉共同承担违约责任，无合同和法律依据，不予支持。 关于文玮提出的蔡庆芳应当赔偿其经济损失的诉请。根据前述《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人无代理权订立的合同，由行为人承担责任。本案中，蔡庆芳未持有蔡庆辉的授权委托书而到场签订讼争合同，擅自出售讼争房屋，后亦未取得蔡庆辉的追认，是造成讼争合同不能履行的主要原因。文玮在明知讼争房屋的产权人并非蔡庆芳，蔡庆芳未持有授权委托书的情况下，仍签订讼争合同，未尽合理的注意义务，自身亦存在一定过错。文玮为本案诉讼支付律师费16000元。讼争合同约定的购房款为390万元，蔡庆辉提供的其事后将讼争房屋售卖与案外人颜嘉玲的《房产买卖居间协议书》显示，双方的交易价格为420万元。故综合考虑讼争合同的具体履行阶段、双方的过错程度、文玮产生的具体损失及损失的可预见性等因素，一审法院酌定蔡庆芳赔偿文玮因讼争合同产生的经济损失共计10万元，并无不当，予以支持。 本案系房屋买卖合同纠纷，丹厦公司在居间服务过程中是否具有过错以及中介费返还问题不属于本案的审理范围，文玮可另行主张。丹厦公司作为涉案定金的保管者，自愿表示同意代蔡庆芳返还文玮的购房定金10万元，一审判决予以准许，本院予以照准。 综上，上诉人文玮有关诉讼费、保全费的上诉请求部分有理，予以支持，余上诉请求均无事实和法律依据，不予支持。一审认定的事实清楚，判决结果可予维持，但有关诉讼费、保全费的负担欠妥，予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费减半收取6552元，由蔡庆芳负担2150元，文玮负担4402元。保全费5000元，由蔡庆芳负担1650元，文玮负担3350元。二审案件受理费13104元，由文玮负担12104元，蔡庆芳负担1000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇一九年十一月二十九日 代书记员  张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。