江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初11954号原告：童敏，女，1974年7月25日生，汉族。委托诉讼代理人：彭云舟，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810032830。委托诉讼代理人：徐朋飞，北京市京师（南昌）律师事务所,实习律师，证号：36011809110248。被告：江西绿腾实业有限公司，住江西省南昌市西湖区子安路88号A座501室，统一社会信用代码：91360100789746693E。法定代表人：舒国金，执行董事。委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师，执业证号：13601199410275609。委托诉讼代理人：罗平。原告童敏诉被告江西绿腾实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐荣根独任审判，公开开庭进行了审理。原告童敏及委托诉讼代理人彭云舟、徐朋飞、被告江西绿腾实业有限公司委托诉讼代理人刘明京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童敏称：2017年1月25日，原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的坐落于南昌市红谷滩新区X大道号X小区X住宅楼X单元X室房屋，建筑面积120.5平方米，总金额为1504434元，该合同第八条“交付期限”约定：被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用，被告逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60内退还全部已付款，并按原告累计已支付的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，后被告向原告下发《入伙通知书》，通知原告前往绿腾幸福里小区销售接待中心办理物业交房手续，原告按通知规定前往办理收房手续，但其以未看到涉讼房屋的工程竣工验收备案表为由拒绝收房，后经原告调查发现，截止2018年12月29日，该房屋才取得竣工验收备案证书。根据相关法律规定，未取得竣工验收备案证书的房屋不得交付使用，故原告认为，被告将尚未竣工验收的房屋交付给原告的行为并不能认定为已经履行合同约定的交房义务，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任，现原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，一、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金43402.92元（2017年5月31日至2018年12月29日止，共逾期577天，按每日万分之0.5计算）；二、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告江西绿腾实业有限公司辩称：1、原告诉状中所陈述事实互相矛盾，原告以未看到竣工验收备案表拒绝收房，后原告又认为被告将尚未竣工验收的房屋交付给原告，不能认定被告履行了交房义务，在被告是否交房，原告是否收房这一事实方面，原告表述前后矛盾，被告有证据证明于2017年5月26日通知原告在2017年5月31日-2017年6月5日期间前往物业办理交房手续，且原告于2017年9月2日在物业公司办理完了收房手续。2、原告所称必须取得竣工备案表才能交付房屋，既不符合双方合同约定，也没有法律根据。为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年1月25日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》一份，合同约定，“原告向被告购买其开发的X小区X住宅楼X单元X室房屋，房屋总价款1504434元。其中合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订后，原告按约支付了购房款1504434元。2017年5月26日，被告向原告发出《绿腾幸福里小区（九龙十一度）入伙通知书》，通知原告在2017年5月31日至2017年6月5日期间前往九龙十一度销售接待中心办理物业交房手续。原告收到入伙通知书后未前往被告处办理收房手续。2017年7月10日，被告建设的九龙十一度11#住宅楼通过了竣工验收。2017年9月2日，原告与被告办理交房手续。2018年12月29日，被告建设的绿腾幸福里小区九龙十一度11#住宅楼办理了竣工验收备案手续。上述事实，有商品房买卖合同、工程竣工验收报告、建设工程竣工验收备案表、入伙通知书、收房确认表以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：2017年5月26日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告在2017年5月31日至2017年6月5日期间办理收房手续，而此时被告建设的九龙十一度11#住宅楼未办理竣工验收手续，被告的行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，被告此时通知原告收房，原告有权拒绝收房。2017年7月10日，被告建设的九龙十一度11#住宅楼通过了竣工验收。2017年9月2日，原告自行与被告办理了交房手续。所以，被告逾期交房违约期间应从2017年6月1日起计算至2017年9月2日止，被告逾期交房93天，按照合同约定计算，被告应支付原告逾期交房违约金（1504434元×0.05‰×93天）6995.62元，故原告请求被告支付部分违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其工程竣工验收时间是2016年11月30日，其符合交房条件，但根据原告提供的工程竣工验收备案表中记载的九龙十一度11#住宅楼竣工日期为2017年7月10日，在两份证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，本案作出有利于原告的解释，采信工程竣工验收备案表中记载的九龙十一度11#住宅楼竣工日期即为2017年7月10日，故被告该抗辩理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西绿腾实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告童敏逾期交房违约金6995.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告童敏预交案件受理费890元，减半收取，原告童敏承担395元，被告江西绿腾实业有限公司承担50元，退回原告童敏445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审判员  徐荣根二〇一九年十一月二十一日书记员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。