江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初7297号原告：文华新，男，1970年10月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告：郑美，女，1972年8月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：庄晓林，江苏瀛扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，江苏瀛扬律师事务所律师（实习）。被告:江苏诚尚房地产开发有限公司，统一社会信用代码913213226993042698，住所地沭阳县迎宾大道69号。法定代表人：李仲威，该公司董事长。委托诉讼代理人：仲崇梅，该公司员工。委托诉讼代理人：高扬，该公司员工。被告：中国建设银行股份有限公司沭阳支行，统一社会信用代码913213226085192061，住所地沭阳县苏州西路与学府南路交叉口西北角（金城花园1幢101铺）。负责人：薛苏阳，该行行长。原告文华新、郑美与被告江苏诚尚房地产开发有限公司（以下简称“诚尚公司”）、被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行（以下简称“建设银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序于同年9月11日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人庄晓林到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告诚尚公司于2012年6月29日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告建设银行于2012年11月13日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；3、判决被告诚尚公司返还二原告购房首付款181000元及利息（自2012年10月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告诚尚公司返还原告自本案判决生效时止已付的贷款本金及利息（截止起诉之日起共计还款76期158599.74元）；5、被告诚尚公司向建设银行返还自起诉之日起的原告尚余贷款本息80372.02元。6、被告诚尚公司支付二原告第四、五年度商铺租金36100元及利息。7、被告诚尚公司赔偿原告违约金3610元。事实与理由：2012年6月29日，原告与被告诚尚公司签订《商品房买卖合同》，约定被告诚尚公司将其开发的中国沭阳国际服装南北汇A区A13036号建筑面积为64.67平方米的商铺出售给原告。合同同时约定如被告诚尚公司逾期交房超过60日，原告有权解除合同并按原告实付购房款的1%向原告支付违约金。现被告诚尚公司逾期交房构成根本违约。同时原告与被告诚尚公司协议约定由被告诚尚公司对涉案商铺进行保租，如涉案商铺运营5年后实际年租金低于该商铺实际成交价的5%，被告诚尚公司将根据原告申请对商铺进行回购，现原告向被告诚尚公司申请回购，被告诚尚公司并未履行回购义务。2012年11月13日，原告与被告建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定以原告名下的涉案房屋办理抵押贷款，现该合同也应一并予以解除。被告诚尚公司提交答辩状辩称：1、对商品房买卖合同的真实性无异议，合同约定被告诚尚公司应于2012年10月1日前交付房屋，原告行使解除权的期间应从2012年12月1日计算至2013年12月1日，现原告行使解除权的期间已过，其解除权消灭。被告诚尚公司不同意二原告要求解除合同的主张。2、保租条款约定的期限自房屋交付之日起满三年开始，因涉案房屋至今未能交付，支付租金的条件尚未成立。被告诚尚公司已经按照三份协议的约定履行返租义务，前三年的房租在购房时已经通过折扣抵房款的方式预先支付。3、原告主张申请回购涉案商铺，因合同中约定回购的前提条件是该商铺产权明确，无对第三方抵押、银行贷款抵押等任何债务负担或法律障碍。原告申请回购时涉案商铺还存在银行贷款抵押，不满足回购条件。被告建设银行未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月29日，二原告与被告诚尚公司签订《商品房买卖合同》，约定原告文华新购买被告诚尚公司开发的中国沭阳国际服装南北汇商铺房A区A13036号商铺，建筑面积64.67平方米，商铺房价款361000元。采取商业贷款付款方式，首付款金额为181000元于签订合同时付清，贷款金额为180000元，需于签订本合同7日内到出卖人指定的贷款银行办理按揭手续并递交按揭资料；出卖人应当在2012年10月1日前，将具备下列第5种条件（注：其处空白）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。补充协议第二条约定：“保租期限自双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起满三年开始，期限为两年，即自2015年10月1日起至2017年9月30日止。如出卖人未能将商铺出租的，出卖人每年向买受人支付商铺购买价的5%作为租金，买受人应当就该5%的租金向出卖人开具发票。”第四条约定：“自中国沭阳国际服装南北汇试业开始，出卖人拥有自2012年5月1日起至2017年5月1日止期间该商铺统一经营管理权，此期间该商铺使用权归属出卖人，买受人不得以任何理由加以干涉。”上述合同、协议书签订后，原告文华新于2012年7月17日向被告诚尚公司缴纳购房首付款181000元。诚尚公司开发建设的中国沭阳国际服装南北汇A区工程（A1-A5区）于2011年1月20日取得商品房预售许可证，该工程于2013年1月29日通过了自来水管网总表试压验收，于2013年1月30日通过了配电房受电工程竣工验收，于2013年7月26日提供了防雷设施检测验收。诚尚公司未能提供包含涉案房屋在内的中国沭阳国际服装南北汇A区工程总体竣工验收合格的证据以及未能提供案涉房屋竣工验收合格的证据。2012年11月13日，二原告（借款人）与被告建设银行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款期限自2012年11月13日至2022年11月13日，借款金额为180000元，还款方式为采取等额本息还款法，二原告以涉案商铺抵押给被告建设银行作为担保。以上事实，有二原告陈述、商品房买卖合同、发票、个人住房（商业用房）借款合同、建设银行个人贷款对账单等证据予以证实，足以认定。本院认为，二原告与被告诚尚公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行自身的义务。本案中，二原告与被告诚尚公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告诚尚公司应于2012年10月1日前交付涉案商铺，但涉案商铺至今未经竣工验收合格，即涉案商铺依法不符合交付条件，致使原告的合同目的不能实现，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现原告要求解除其与被告诚尚公司签订的《商品房买卖合同》及被告诚尚公司支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应为已付总房款361000元的1%即3610元。被告诚尚公司辩解原告主张解除合同已过一年除斥期间，其已丧失解除权，因涉案商铺至今未经竣工验收合格不能交付，致使原告的合同目的不能实现，构成根本违约，故对被告诚尚公司上述辩解本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，原告与被告诚尚公司签订的《商品房买卖合同》被解除后，二原告要求解除与被告建设银行签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，并由被告诚尚公司将收受的购房款和购房贷款的本金及利息分别返还给二原告及被告建设银行的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告与被告诚尚公司之间补充协议中的租赁合同关系，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告与被告诚尚公司双方应按合同约定全面履行自己的义务。被告诚尚公司至今未能将涉案商铺出租，应按合同约定向原告支付2015年10月1日至2016年9月30日两年的租金即36100元（361000元×5%×2）。被告诚尚公司至今未支付，构成违约，应承担违约责任。综上，原告与被告诚尚公司签订的商品房买卖合同及与被告建设银行签订的借款合同均应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告诚尚公司、建设银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告文华新与被告江苏诚尚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：南北汇A1-3-036，合同备案号：dee92044b3ed51f2,合同备案时间：2012年6月27日）；二、解除原告文华新、郑美与被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行于2012年11月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文华新返还购房首付款181000元并支付利息（自2012年10月1日起至判决发生法律效力之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；四、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文华新、郑美返还已偿还的自还贷之日至本判决发生法律效力之日的银行贷款本金及利息（以被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行保留的文华新的还款记录为计算依据）；五、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十内将被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行发放其账户的180000元贷款本金中文华新尚未偿还的部分返还被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行；六、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文华新支付租金36100元；七、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文华新、郑美支付违约金3610元。八、驳回二原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9168元（二原告已预交4584元），由被告江苏诚尚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9168元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。审 判 长  彭金波人民陪审员  毛善春人民陪审员  孙天龙二〇一九年十一月四日法官 助理  仲云云书 记 员  王治红附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。