湖南省芷江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1228民初1443号 原告：东莞市宁宇物业管理有限公司芷江分公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇。 负责人：邓国军，系该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：彭梓淇，女，1990年11月11日出生，土家族，住湖南省芷江侗族自治县芷江镇。 委托诉讼代理人：龙仁前，湖南杰达律师事务所执业律师。 被告：杨森林，男，1986年8月3日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县芷江镇。 委托诉讼代理人：杨儒均，男，1963年2月15日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县芷江镇。 原告东莞市宁宇物业管理有限公司芷江分公司（以下简称宁宇物业公司芷江分公司）与被告杨森林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告宁宇物业公司芷江分公司的特别授权委托诉讼代理人彭梓淇及委托诉讼代理人龙仁前，被告杨森林的委托诉讼代理人杨儒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宁宇物业公司芷江分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告2017年1月至2019年9月的物业管理费1958元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告曾经提供物业管理服务的芷江镇绿海家园小区业主。被告在接受物业时，原告按《物业管理条例》的相关规定在2016年4月23日与怀化市银洲房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，约定按建筑面积0.5元/㎡收取物业管理费，被告物业135.01㎡，每月服务费67.5元，截止2019年9月共计欠费1958元。在被告欠费期间，原告对其物业的安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务工作；在原告提供服务之同时，被告从2017年1月起至2019年9月一直未交纳物业管理费，经原告工作人员多次催收未果。综上所述，原告认为，原告依法为被告提供的物业服务被告应依法支付相应物业费；因原告多次催收未果，无奈之下根据相关法律规定，特诉至人民法院，请依法判决。 杨森林辩称：一、小区验收不合格，严格意义上来说杨森林不是小区业主，因此不享有权利也不承担义务；二、宁宇物业公司芷江分公司的物业管理服务差，连基本的消防通道都存在安全隐患，多次发生失窃事件；三、根据《物业管理条例》第四十一条第二项之规定，被告未取得相关房产权属证件，物业费等费用应由建设单位即怀化银行洲房地产开发有限公司缴纳，杨森林仅需交纳于2018年12月3日与宁宇物业公司芷江分公司签订《物业服务合同》后的物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：宁宇物业公司芷江分公司提交的原告的营业执照及负责人的证明、被告的身份信息，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据：宁宇物业公司芷江分公司提交的1.怀化银洲房地产开发有限公司芷江绿海家园项目部与原告于2016年4月23日签订的《物业服务合同》一份、2.芷江镇飞虎路绿海家园小区业主委员会与原告于2018年12月3日签订的《物业服务合同》一份、3.原告为小区提供物业服务的照片25张，杨森林对以上证据的三性无异议，但认为被告至今仍未取得在绿海家园所购住房的所有权属证件，杨森林还只是房屋买受人，而非小区业主，且在2018年12月3日前，原告宁宇物业公司芷江分公司是与该小区的建设单位签订的《物业服务合同》，而不是与其本人或者业主委员会签订了合同，故被告杨森林只承担2018年12月3日之后即与原告签订合同后的物业服务费。本院经审查，对该组证据予以确认并在卷佐证。杨森林提交的1.芷江县处理房地产历史遗留问题联席会议办公室发布的《关于办理绿海家园不动产登记的公告》一份、2.芷江侗族自治县国土资源局出具的《关于杨春桥等人信访事项的答复意见书》一份，宁宇物业公司芷江分公司对其三性均有异议。本院经审查，对该组证据不予以确认。3.杨森林与开发商怀化银洲房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》一份，宁宇物业公司芷江分公司对其关联性有异议，认为杨森林与原告之间的合同和杨森林所提供的该合同是两个不同的法律关系，无法达到杨森林的证明目的。本院经审查，对该证据不予确认。4.2016年5月至9月杨森林向宁宇物业公司芷江分公司交纳物业管理费的收据、证人田连富的证词，宁宇物业公司芷江分公司对该组证据的关联性有异议，反证了宁宇物业公司芷江分公司的诉讼请求是合理的。本院经审查，对该证据不予确认。 根据原、被告提交的证据及双方当事人庭审陈述、举证及辩论意见，本院依法查明以下法律事实：杨森林与绿海家园小区的房地产开发商怀化银洲房地产开发有限公司于2012年3月31日签订了《商品房买卖合同》，后杨森林将购房款已经全部结清，并于2014年入住其所购住房。宁宇物业公司芷江分公司于2016年4月23日与芷江镇绿海家园小区的房地产开发商怀化银洲房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，多层住宅的标准为0.6元/月·平方米，第三十条约定合同期限自2016年4月23日起至2021年4月22日止。2018年8月，由于该小区住户对宁宇物业公司芷江分公司的物业服务不满意，不认可此前所签订的《物业服务合同》，故宁宇物业公司芷江分公司从2018年8月起暂停了四个月向绿海家园小区提供物业服务。随后在绿海家园小区成立业主委员会后，该小区业主委员会于2018年12月3日与宁宇物业公司芷江分公司重新签订了一份《物业服务合同》，合同第十八条第一款约定本物业的管理服务费，住宅房屋乙方（宁宇物业公司芷江分公司）暂按住宅面积0.5元/平方米收取，第五款约定物业管理费可按月/季度/半年/一年缴纳，第十四条约定委托管理期限为一年，自2018年12月5日至2019年12月4日止。 本院认为：根据《物业管理条例》第四十一条第一项的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。其一，虽然杨森林以《物业管理条例》第四十一条第二项之规定，已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，且杨森林至今尚未取得其所购住房的权属证书，故其不需交纳在其与宁宇物业公司芷江分公司签订《物业服务合同》前，即2018年12月3日前的物业管理费。但杨森林于2014年就入住其在绿海家园小区所购置的住房，因权利与义务是相对等的，合同期间宁宇物业公司芷江分公司为小区提供了物业服务，杨森林事实上也从其入住之日起就开始接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务。故杨森林理应向宁宇物业公司芷江分公司交纳物业管理费。其二，杨森林认为宁宇物业公司芷江分公司在向绿海家园小区提供物业服务期间也未尽到其应尽的义务，未完全履行合同的约定，但杨森林未提供相应证据予以反驳。同时，杨森林若对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，还可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，因此即使宁宇物业公司芷江分公司在提供物业服务期间存在一定的问题，也不是杨森林拒绝交纳物业管理费的理由。杨森林拒交物业服务费无法律依据，故本院对宁宇物业公司芷江分公司要求杨森林计收物业服务费面积为135.01平方米，按住宅面积0.5元/平方米收取，从2017年1月至2019年9月（扣除宁宇物业公司芷江分公司暂停服务的四个月时间）应支付欠交的物业服务费1958元的诉讼请求予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 杨森林于判决生效之日起五日内向东莞市宁宇物业管理有限公司芷江分公司支付2017年1月至2019年9月的物业服务费1958元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收计取25元，由杨森林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 姚  源  登 二〇一九年十一月十三日 法官 助理 周  晔  莹 代理书记员 周晔莹（兼）