北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46755号原告孙某某，女，汉族，1979年7月2日生，住址山西省太原市小店区。委托代理人裴化军，北京博贤律师事务所律师。被告杜建国，男，汉族，1964年5月11日生，住址北京市海淀区。委托代理人齐集，北京京安律师事务所律师。委托代理人张泽琴，北京京安律师事务所律师。第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司，营业场所北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。负责人林根秀，总经理。委托代理人洪欣，女，满族，1994年11月28日生，福建金诚丰担保有限公司北京分公司职工，住址河北省承德市平泉县。原告孙某某与被告杜建国、第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员文怡昊独任审判，公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。孙某某的委托代理人裴化军、杜建国及其委托代理人齐集、张泽琴、金诚丰公司委托代理人洪欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙某某向本院提出诉讼请求：杜建国支付我违约金98.8万元、律师费8万元。事实和理由：我通过北京麦田房地产经纪有限公司(以下简称麦田公司)介绍认识了杜建国。2018年7月2日，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定我将北京市朝阳区大屯里XXX号X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给杜建国。当日还签订了补充协议、房款支付协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同。这些合同当时是一起摆到我的面前，我也没有逐个看这些合同的内容，只是一个一个依次签字。当日杜建国支付我20万元定金。7月14日，杜建国又付了一笔80万元定金给我。同年8月7日，杜建国支付了首付款200万元。涉案房屋在出售的时候是有抵押的，我向南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司（以下简称三六五公司）借款，在2018年的7月30日将抵押解除了，后来我向三六五公司借款又办理了一个抵押，按照合同约定，杜建国到9月30日之前还得再给我一笔150万元，但是到了9月30日，杜建国没有给我这笔钱。到了10月、11月间，我就托前夫张某某找杜建国协商，协商的结果是杜建国告诉我不买这个房子了。杜建国和负责资金监管的金诚丰公司要求退款，金诚丰公司不同意退钱。2018年12月份，我给杜建国发函，告知他如果他不买这个房子，定金不退，还要赔偿相应的损失，杜建国也没回复。到了2019年1月29日，张某某和杜建国又继续谈，杜建国又同意继续履行这个合同，并在2019年1月29日就直接把钱款全部付清了，都是从他的账户付到我的账户。2019年1月30日我把三六五公司的抵押解除了。我们1月31日就办理了房屋过户，2月份进行了物业交割和房屋的交付。我认为杜建国迟延付款是违约行为，应付我违约金。杜建国辩称：不同意孙某某的诉讼请求。2018年7月2日，孙某某和前夫张某某签订了授权委托书，然后孙某某和我签订了存量房屋买卖合同，之后又签订了房屋支付协议，其他的协议同孙某某所述。2018年8月1日，双方和金诚丰公司签署了履约担保协议。2018年7月2日我支付孙某某定金20万元。7月14日我又付了定金80万元。8月3日，我得到了金诚丰公司的付款告知书，8月7日付的200万元给孙某某。本应在9月30日之前我再付150万元给孙某某。结果金诚丰公司发现孙某某的前夫张某某当时因为另案纠纷进入了失信黑名单，金诚丰公司8月底左右告知我不会在向我出具付款告知书了，并且向我提供了张某某涉案的证明。这时我感觉到交易的风险，我就向孙某某和金诚丰公司分别发函，想解除这个合同，时间是2018年11月3日。但是双方没有就是否解除达成一致。经过中介继续协调，双方在11月之后还是决定继续履行合同。2019年1月29日，我打了一笔995万元到我的光大银行账户，这个账户就是为了购房专门开立的监管账户。2019年1月30日，孙某某将涉案房屋过户给我。2019年1月31日，银行把995万元放款给孙某某。2019年2月25日完成了交房和物业交割。总而言之，我不存在违约行为。合同约定的支付的期限后来双方又重新约定了新的支付协议进行变更，所以不能按照孙某某主张的期限去看待是否违约的问题。而且根据双方同金诚丰公司签订的履约担保协议，我方只有在收到金诚丰公司的通知函之后才能给孙某某付款。而金诚丰公司发现孙某某的前夫存在个人信用的问题，所以只是给我们出了一个200万元的函，我们收到函件之后就付了孙某某200万元。之后金诚丰公司不再出具任何函件了，而是按照房款支付协议、履约担保协议的约定走第三方监管来交接钱款。如果法院认为我有违约行为，孙某某主张的违约金也过高了，请法院依法调整。需要强调的是，我在最终结算时已经多给了孙某某12万元逾期过户的利息。金诚丰公司述称：请法院就孙某某诉请依法裁判。就本案相关事实我们意见如下，我们同孙某某、杜建国签订了两份履约担保协议，因为我公司是每一笔款项都会和双方签订一份履约担保协议，所以出现多个协议。第一份是2018年7月3日签订，第二份是2018年8月签订。这两份协议约定的支付时间不一样，第一份里面约定的付款时间对应的是双方房屋买卖合同第五条第5项的（2），而第二份里面约定的付款时间对应的是双方房屋买卖合同第五条第5项的（1）。2018年7月3日那份履约担保协议没有履行完毕，因为我们是按照履约担保协议中的款项支付时间决定审批先后，不是按照签约先后顺序。我方先审核的是2018年8月签的那份履约担保协议，审核通过后我方给杜建国发了担保告知书，告知杜建国房款支付条件达成，可以给孙某某付款，我们同意就该笔款项进行担保。到我们审核2018年7月3日签订的那份合同时，没有通过，因为我们发现孙某某的前夫存在新增诉讼，不符合我公司担保条件。我公司把这件事告诉了办他们这单业务的中介业务员，通过中介告诉了双方。我们的业务员也跟孙某某说过她前夫的诉讼记录影响征信，因此我方没有给杜建国发送允许付款的书面通知。我们后来收到了杜建国发来的要求解除购房合同并退还已付房款及佣金的函、致担保公司的函，我们均没有回复。后来这个事情一直没有解决，孙某某、杜建国没有找过我们，我们也没找过他们。最后我们需要强调的是在孙某某、杜建国签订的房款支付协议中涉及两份文件，即房款支付及担保协议和风险告知书，由于我们的系统升级，所以这两份文件改了名字，分别改为履约担保协议和担保告知书。我方没有发放担保告知书不影响双方自行交接钱款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋原系孙某某所有。2018年7月2日，孙某某出具售房委托书一份，主要内容为，孙某某欲出售涉案房屋，因事务繁忙，特委托张某某代为全权办理如下事宜：1、代理签署出售（含解除）涉案房屋的买卖合同及相关协议、文件，2、代理收取房屋交易定金。委托期限自委托书签发之日至上述事宜办理完毕为止。同日，孙某某和杜建国签订北京市存量房屋买卖合同，约定孙某某将单独所有的涉案房屋出售给杜建国。该房屋已出租，租期至2018年10月31日。涉案房屋系孙某某名下唯一房屋。涉案房屋建筑面积161.45平米。该房屋已设定抵押，抵押权人为哈尔滨银行，抵押金额873万元。与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2018年7月24日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。房屋总成交价1300万元，房屋价格340万元，家具家电、配套设施等作价960万元。定金100万元，买受人于签约当日以自行交接方式支付给出卖人20万元。涉案房屋解除抵押状态后，买受人以银行资金监管方式支付定金80万元。出卖人同意将购房款5万元整，作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付。买受人于涉案房屋解除抵押状态后两个工作日支付出卖人200万元（详见房款支付协议），在2018年8月30日前支付200万元，9月30日前支付150万元（详见房款支付协议）。买受人于过户前3个工作日支付购房款645万元，支付方式为银行资金监管。若无特别约定，全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后划转（或解冻）至出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。买卖双方于办理缴税手续前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件。购房资格通过审核、签署网签合同等是办理网签备案登记手续的前提。买卖双方应于前款约定的时间配合办理完毕前述手续。买卖双方于2018年9月15日前（含当日）办理缴税手续。本次交易应缴纳的各项税款由买受人承担。双方于取得契税完税凭证后10个工作日内办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续时间顺延。出卖人应当在过户之前解除涉案房屋租赁关系，并于当日将房屋交付买受人。若买受人逾期履约超过十五个工作日，出卖人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，出卖人有权要求买受人按每日房屋成交总价的千分之零点五支付违约金。2018年7月2日孙某某与杜建国还签订了补充协议和房款支付协议。补充协议主要约定涉案房屋至2018年8月8日满五年。房屋所有权证登记日期为2013年8月8日。该房屋现在唯一，且在办理税费缴纳手续时，是出卖人家庭在北京市自用唯一生活用房；如出卖人承诺不实导致个人所得税不能免征的，由出卖人承担个人所得税。房款支付协议主要内容为，甲方孙某某与乙方杜建国就乙方以自行交接方式支付部分房款用于偿还与该房屋抵押登记相关的借款，金诚丰公司在满足一定条件时为乙方支付上述房款后的风险提供担保的事宜协商一致约定如下：抵押权人债务余额873万元，乙方以购房款550万元代甲方偿还上述债务。乙方于房屋解除现有抵押后二个工作日支付200万元（详见房款支付协议），乙方于2018年8月30日之前支付200万元（详见房款支付协议）,9月30日前支付150万元（详见房款支付协议）。具体支付时间以甲方与抵押权人确定的为准。甲方与抵押权人确定后，应告知乙方及金诚丰公司。乙方支付上述房款前，金诚丰公司对该房屋权属、甲方及其配偶的征信、诉讼、甲方及其家庭的财产及债务状况等支付条件进行严格审核。金诚丰审核后向乙方出具风险告知书，若风险告知书确认支付条件成立，则乙方再按本协议第二条约定时间且在风险告知书有效期内支付房款，金诚丰公司提供担保。如甲方或其配偶未配合签署房款支付及担保协议，或签署上述协议但未配合提供相关材料、办理相关手续等，或风险告知书确认支付条件不成立的，则乙方应于办理该房屋所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付上述房款。甲方自筹钱款偿还与该房屋相关的债务，注销全部抵押登记。若支付条件不成立、乙方仍向甲方支付房款或条件成立但乙方超过风险告知书有效期支付房款，则金诚丰公司不提供担保，风险由乙方自行承担。同日，杜建国支付孙某某定金20万元。2018年7月14日，杜建国支付孙某某定金80万元。2018年8月，金诚丰公司作为丙方同甲方孙某某、乙方杜建国签订履约担保协议一份，主要约定如下：经丙方审核，确定下列条件成立并向乙方出具注明“协议约定的权属转移前自行交接房款条件达成”的担保告知书后，乙方向甲方支付房款：交易房屋应权属清晰无争议，除本协议列明的抵押登记外，不存在限制权属转移的情形，包括但不限于查封、异议登记、占用、违建等；不得存在两个以上抵押登记，且抵押权人为非银行机构或个人的不超过一个。甲方应向丙方提供本人及配偶真实有效的个人征信报告。签署本协议时，甲方与其配偶应分别签署两份个人信用报告查询授权书，授权期限至交易房屋权属转移登记至乙方或乙方指定人员名下时止。若丙方需重新查询甲方及配偶个人征信的，丙方有权使用个人信用报告查询授权书自行查询；甲方及其配偶应办理赎楼委托公证书，委托丙方指定人员作为代理人办理还款、领取解押材料、办理抵押登记注销等手续，公证费甲方负担。甲方及配偶不得存在涉刑事诉讼、服刑和尚未完结的民事诉讼（原告除外）及执行；甲方应向乙方、丙方披露其家庭名下所有的负债信息，包括但不限于因借贷、合伙经营、融资、应付货款、离婚给付等一切可能导致甲方家庭承担给付义务的信息，并提供相关材料：甲方授权丙方查询甲方其家庭成员的征信、诉讼、财务等状况，以确认甲方负债情况：若甲方在贷款银行有信用贷款尚未还清，则甲方应于乙方支付首笔房款前清偿该信用贷款并提供清偿完毕的证明文件。截止本协议签约之日，以涉案房屋为抵押物的债务：尚欠三六五公司873万元。丙方担保金额200万元，甲方应向丙方支付的担保服务费为2万元。2018年8月3日，金诚丰公司向杜建国出具担保告知书一份，主要载明：您与孙某某就买卖涉案房屋签订了北京市存量房屋买卖合同及附件。您与孙某某、我司就该房屋办理权属转移登记前自行交接房款事宜签署了履约担保协议，委托我司审核履约担保协议第三条第2款中约定的自行交接购房款200万元条件是否达成。依据您和出卖人提供的材料，我司对协议中约定的权属转移前自行交接房款条件进行审核，审核结果为协议约定的权属转移前自行交接房款条件达成。2018年8月7日，杜建国支付孙某某购房款200万元。2018年11月3日，杜建国向孙某某及居间方发出要求解除购房合同并退还已付房款及佣金的函，主要内容为：本人杜建国在麦田公司的居间下，与孙某某签订了购买合同。合同约定有两个阶段，第一阶段支付房款总额的50%，即650万元，分五次付款，第一次支付定金20万元，第二次支付剩余定金80万元，其余三次，分别于8月初支付200万元、9月初200万元和10月初150万元；第二阶段房款650万元待本人现居住房屋出售后再行支付。到9月初正要支付第三次房款时，麦田房产和担保公司发现与孙某某的关系人，也就是房屋出售的代理人张某某涉及债务纠纷，此时麦田房产和担保公司叫停了第三次房款的支付，致使房屋买卖合同不能按期履行。由于本人自签订合同之初就没有购房资格，所以，必须等到本人的房屋出售后才能购房。自有住房在报价上也多次通知麦田房产等中介作相应调整。自7月2日以来，本人房子出售报价一降再降，依然难以成交。到目前为止本人不具有购房资格。鉴于房屋所有人孙某某的关系人张某某涉及债务纠纷和法律诉讼、麦田公司和担保公司叫停房屋款项支付，本人要求解除2018年7月2日签订的北京市存量房屋买卖适用交易合同和房屋买卖协议的补充协议，本人并要求麦田公司及孙某某将本人已经支付的300万元房款和中介服务费13万元一并退还给本人。2018年12月28日，杜建国向金诚丰公司发出致担保公司的函，主要内容为：鉴于贵司为出卖人孙某某在南京市三六五互联网科技小贷有限公司融资提供了担保，贵司、我及出卖人孙某某于2018年7月2日签订了履约担保协议，贵司为我在符合约定条件情况下，根据贵司出具的担保告知书支付购房款给出卖人孙某某，贵司在符合约定条件情况下，就孙某某返还上述购房款向我提供担保。在操作过程中，贵司未按约定履行职责，现提出以下请求：1、贵司于2018年8月3日发担保告知书于我，我依约支付第一笔购房款200万元，我依约支付后贵司再未出具任何指令。根据协议，贵司应出具风险告知书，告知我支付条件是否成立。请贵司出具。2、本人因未收到担保告知书，导致我没有按房款支付协议支付购房款，若我因此被迫索造成损失，我将追索贵司赔偿。3、目前交易房屋的房屋所有权证（不动产证）原件在贵司保管，并以贵司提供的材料表明，抵押权人为贵司赎楼还款部的还款专员邹欢。本人支付的200万购房款是按约定付款至出卖人的还款账户的。贵司需继续保管房屋所有权证并不得解除合同约定的交易房屋抵押，至以下任何一条达成时止：(1)交易房屋权属转移登记至本人或本人指定人员名下；(2)贵司履行担保代偿义务支付完本人购房款；(3)出卖人孙某某退回本人依照约定支付的房款。2019年1月29日，杜建国支付孙某某购房款995万元。2019年1月31日，杜建国根据补充协议，就迟延过户向孙某某支付补偿利息12万元。2019年2月25日，杜建国支付孙某某购房尾款及其他费用53099.84元。现房屋已完成过户、交付等交易行为，双方仅就杜建国是否存在迟延付款存在争议。为证明自己的主张，孙某某申请证人张某某到庭作证，张某某到庭作证称：我是孙某某的前夫，双方2018年6月8日离婚。孙某某通过麦田公司把涉案房屋要卖掉，因为孙某某当时在家带孩子，我就帮着孙某某联系买卖房屋的事情。2018年7月2日，经介绍孙某某就和杜建国签订了房屋买卖协议。我见证了整个涉案合同签约的过程。合同总价是1300万元，约定分几笔付清，当时杜建国交了20万元定金给中介，中介又转给孙某某。主合同约定三个月把交易完成，签约的时候杜建国提出如果钱不够，能否延期三个月，孙某某这边也同意了。到合同期满6个月，杜建国也没有把房款付清，差了1000万。我记得是7月2日签合同，由杜建国全款支付，8月30日之前应该付到550万元，10月2日之前把所有的款项付清。如果没有付清，也要付到873万，剩余款项可以延期到2018年11月31日前支付。北京市存量房屋交易合同和房款支付协议哪一份先签订的我不清楚。存量房屋交易合同当中，第五条第5款第（2）项有手写添加的内容，这部分内容我看过了合同，可以确认是孙某某、杜建国共同确认后添加的，什么时候添的我记不清了。涉案房屋是孙某某个人所有，与我无关。杜建国表示不认可证人证言真实性。孙某某也表示不认可证人证言，因为证人的陈述与合同文本不一致，应当以合同文本为准，证人很多内容都不清楚。孙某某还提交了：1、公证书一份，证明自己为完成本次交易，向三六五公司借款873万元解除抵押。2、广发银行个人活期对账单1张、招商银行历史交易明细表1张、中国光大银行对私活期账户对账单4张、中国建设银行个人活期账户交易明细2张、三六五公司证明一份，证明2018年8月7日杜建国付款200万元全部被用于清偿三六五公司债务，2019年1月29日，杜建国再次付款后，三六五公司从中直接扣走本息736万元，结清借款。因杜建国迟延支付，导致孙某某多支付746860元。3、委托合同一份，证明自己为维权聘请律师花费8万元，签约时已支付3万元。杜建国质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，孙某某与三六五公司之间的借款与我无关，借款到期日还没有到我付款的时间；2、对三六五公司的证明，真实性和关联性均不认可；其他证据真实性认可，证明目的不认可；3、真实性认可，证明目的不认可，主张律师费没有合同依据，费用没有发票，不清楚是否实际支付。杜建国提交了一份被执行人信息查询打印件作为证据，以证明孙某某的配偶张某某系北京市门头沟区人民法院案件被执行人。孙某某表示对该证据真实性认可，与本案无关，签订房屋买卖合同时，自己已经同张某某离婚。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孙某某、杜建国签订的北京市存量房屋买卖合同、房款支付协议、补充协议，以及他们二人同金诚丰公司签订的履约担保协议等附属文件均是各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照书面约定全面履行自己的义务。孙某某提出杜建国存在逾期付款的违约行为，就这一争议焦点，应当严格审查各方的一系列书面约定。2018年7月2日孙某某同杜建国签订的北京市存量房屋买卖合同就付款已有约定，其中载明：杜建国于涉案房屋解除抵押状态后两个工作日支付200万元（详见房款支付协议），在2018年8月30日前支付200万元（详见房款支付协议），9月30日前支付150万元（详见房款支付协议）。同时需要注意的是该合同还约定房屋上的抵押债务873万元由孙某某自行清偿。同一天，双方又签订了房款支付协议，事实上修订了北京市存量房屋买卖合同中部分关于支付的内容。该协议开头即指出“甲方孙某某与乙方杜建国就乙方以自行交接方式支付部分房款用于偿还与该房屋抵押登记相关的借款，金诚丰公司在满足一定条件时为乙方支付上述房款后的风险提供担保的事宜协商一致约定如下”。实际上签订该协议是由于孙某某通过向案外人举债清偿了涉案房屋原有抵押，急需款项清偿案外人，于是双方约定由杜建国及时支付一部分房款给孙某某，供孙某某及时归还出借人，减轻债务压力。但该支付协议同时还约定支付上述房款前，金诚丰公司需对该房屋权属、孙某某及其配偶的征信等支付条件进行严格审核，审核后向杜建国出具风险告知书，若该告知书确认支付条件成立，杜建国再支付房款，金诚丰对此提供担保。否则杜建国应于办理该房屋所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付上述房款。孙某某自筹钱款偿还与该房屋相关的债务。从协议内容和庭审中各方陈述来看，杜建国的付款有其先决条件，即必须通过金诚丰公司的审核，得到金诚丰公司出具的风险告知书确认。虽然金诚丰公司没有在房款支付协议上签字，但随后即与孙某某、杜建国签订了履约担保协议，这份协议在内容上基本延续了房款支付协议的约定，可以确认金诚丰公司对房款支付协议并无异议。且各方已经按照房款支付协议、履约担保协议的一系列约定程序完成了第一笔200万元的支付工作。而第二笔款项未能按时支付，根本原因在于金诚丰公司发现孙某某的前夫征信存在问题，一直没有发出风险告知书给杜建国。在约定的支付条件不能成就的前提下不能将杜建国未予支付的行为定性为违约，在此种情况下按照房款支付协议，孙某某需自筹钱款偿还涉案房屋债务。主合同中就约定涉案房屋原有抵押应当由孙某某负责解除，至于采取何种方式解除抵押并未明确规定，孙某某自行选择向三六五公司借贷，应当预见到借贷产生的高额利息风险，现孙某某以杜建国未及时付款，造成自己在清偿借款过程中增加了支出为由，主张违约金，缺乏事实依据，基于违约金主张成立提出的律师费主张本院一并予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孙某某的全部诉讼请求。案件受理费七千二百零六元，由原告孙某某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一九年十一月四日书记员  姚澍峥