广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32309号原告（反诉被告）：陈少凤，女，1974年2月28日出生，汉族，身份证地址广东省普宁市，委托诉讼代理人：倪某，男，系原告配偶。被告（反诉原告）：文丹，女，1991年8月1日出生，汉族，身份证地址湖南省益阳市赫山区，委托诉讼代理人：李嘉仲，广东安国律师事务所律师。原告陈少凤（反诉被告，以下简称原告）与被告文丹（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈少凤的委托诉讼代理人倪某，被告文丹及其委托诉讼代理人李嘉仲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈少凤向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告签订的《广州市住房租赁合同》于2019年8月31日解除；2.被告支付拖欠我的水电费522.84元（其中水费64.5元，电费454.89元，燃气费3.45元）；3.被告向我支付应当由其承担的税费4269.47元；4.被告向我支付违约金8000元；5.被告向我支付补办小区门卡费用20元，配钥匙费20元；6.本案受理费由被告承担。事实与理由：双方于2018年3月3日到2019年3月2日续签了广州市住房租赁合同，约定被告承租位于白云区××沙洲行政街（镇）湖××房。合同签订后。被告未按照合同约定支付相关费用，2018年4月逾期支付租赁20天，2018年7月逾期41天，2018年10月逾期20天，2019年6月逾期19天，因被告屡次违约，我要求其搬离，被告于2019年8月31日同意搬离，后于2019年9月2日实际搬离。其中被告拖欠2019年6月1日到8月31日期间的水费64.5元，电费454.89元，燃气费3.45元。并因被告未交回小区门卡导致我花费20元进行补办，并配钥匙2支花费20元。双方承租时确认，就租赁期间的税费由被告最终承担，为此要求被告支付产生的出租房租赁费用税费4269.47元，因被告的屡次违约行为，我认为被告应当向我支付相应的违约金。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告文丹的反诉，原告陈少凤辩称，我不同意被告的反诉请求。1.合同的解除是被告多次违约，逾期支付租金所导致的，且我多次通过电话及微信的方式要求被告搬离租赁房屋，我也向被告发出告知函，告知清楚双方的解决方式及被告欠付的费用；2.被告需要提供证据证明多收的电费和网络费的具体数额，若确实存在，我愿意退还。3.我认为我不存在违约的行为，被告要求我支付违约金没有依据。被告文丹辩称，我不同意原告的诉讼请求。1.双方签订的房屋租赁合同在双方实际解除租赁关系前已届满，合同早就不存在，我与原告是一个不定期的租赁关系，故双方解除的是租赁关系。且我认为在2019年9月1日才解除租赁关系。2.在租赁期间均由原告向我出示水费、电费以及燃气费的费用，但原告在起诉之前也没有提供，所以我不存在拖欠的问题。3.根据双方签订的租赁协议以及税务部门的规定，该税费应该由原告自行承担，而不应该由我支付，我不同意该项诉请。4.我也是按之前的合同一直去履行租赁关系，从来没有违约。而且该约定在2019年3月2日已经到期了，故没有相关的合同约定。我是在58同城的平台上认识原告的前租客，前租客将租赁房屋转租被告，后我与原告签订合同，缴纳了8000元保证金。租赁期间我一直准时缴纳水电费、煤气费等费用，后我发现房屋租赁税应该由原告缴纳，但原告不愿意缴纳及存在乱收费的情况后，双方关系僵化。2019年9月1日，双方协商一致，解除租赁合同，我搬离租赁房屋，原告仅向我退回一半的押金，无理扣押剩余4000元，声称用于抵扣房屋租赁税费及水电费等费用，双方就保证金事宜协商不成，后报警由警察处理，原告在警察协调时承诺会再退还2000元，但至今剩余4000元仍未退还。现维护我的权益，提出如下反诉请求：1.原告向我退还扣除水单费、燃气费的费用3477.16元；2.原告向我返还2017年3月至12月期间的房屋租赁税2305元；3.原告向我返还多收的电视费1794元；4.原告向我支付违约金8000元；5.本案受理费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月13日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市住房租赁合同》，约定原告向被告出租坐落于白云区××沙洲行政街（镇）湖××房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积88.84平方米；租赁期限2018年3月3日至2019年3月2日，月租金4000元；租赁期满，甲方继续出租该房屋的，乙方在同等条件下有优先承租权，但应在租赁期满前30日内与甲方协商一致并签订新的租赁合同；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前结清本月租金，甲方应出具收据；押金8000元，乙方需一次性支付甲方。租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用（包括应由乙方承担的费用及房屋附属物品、设施损毁赔偿金等）并按期搬出时，甲方应同时将押金无息返还乙方。如乙方未按合同约定付清相关费用，甲方有权将押金用于抵扣相关费用，剩余部分应返还给乙方；不足以抵扣的，乙方应据实予以补足；租赁期满或合同解除，乙方应按照原状和《房屋交接及设备清单》返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电煤气使用等情况进行交验，结清各自应当承担的费用。甲方返还押金、乙方移交房门钥匙后视为房屋腾退完成；租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费由乙方承担，房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担；乙方有欠缴租金或各类费用逾15日的，甲方有权通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋；乙方逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权要求解除合同并要求乙方按照当月2倍租金的金额支付违约金，甲方同意继续履行合同的，逾期付款的违约金计至乙方付清租金之日止等。双方签订上述合同后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付了租赁保证金8000元。2019年8月31日，被告搬离涉案房屋。诉讼中，原告提交发票及微信聊天拟证明双方协商约定房屋租赁税费由被告承担，其代被告缴纳2018年2月至2019年8月期间的房屋租赁税费及滞纳金共计4269.47元。被告对发票的真实性予以认可，但认为该税费本应由原告支付。对聊天记录的合法性予以认可，但认为该记录并不能完整的反应事实，该聊天记录并不能反映其同意缴纳涉案房屋租赁税的情况。被告提交出租屋税费登记卡拟证明其已缴纳2017年3月至12月期间的房屋租赁税2305元。原告对此表示确认，但表示上述租赁合同是续签的合同，在此之前双方的合同约定该税费应由被告承担。另查，原告确认其已实际退回保证金4000元，并多收取被告2018年6月到2019年8月期间13个月的广东有线电视费共计1794元。被告确认其欠付原告水电、燃气费共计522.84元，被告同意向原告支付因补办小区门卡及配钥匙的费用共计40元。本院认为，原告与被告签订的《广州市住房租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述租赁合同期限已于2019年3月2日届满，合同期限届满后，被告继续使用涉案房屋且原告继续按照合同约定向被告收取租金，双方之间为不定期租赁关系。被告已于2019年8月31日迁出涉案房屋，此表明双方的租赁关系于2019年8月31日解除，故原告第一项诉请应为双方就涉案房屋形成的租赁关系于2019年8月31日予以解除，本院对此予以确认。被告确认租赁期间欠付的水电、燃气费共计522.84元。故原告要求被告向其支付水电、燃气费共计522.84元有据，本院予以支持。依照上述合同约定双方合同期限届满或合同解除，被告结清相关费用（包括应由被告承担的费用及房屋附属物品、设施损坏赔偿金等）并按期搬出时，原告应同时将押金无息返还被告。如被告未按合同约定付清相关费用，原告有权将押金用于抵扣相关费用，剩余部分应返还给被告。现原告已在本案诉请被告支付所欠相关费用，且被告已搬离涉案房屋，原告应将押金无息退还给被告。原告在庭审中确认未向被告返还剩余租赁保证金4000元，被告亦同意原告在扣除其欠付的水电、燃气费522.84元后向其返还剩余保证金，故被告要求原告返还保证金3477.16元有据，本院予以支持。因被告已同意在保证金中予以抵扣水电费、燃气费，故被告亦无须另行再向原告支付水电费、燃气费522.84元。本院对原告要求被告支付水电费、燃气费的诉请不再判项中判处。依照上述合同约定，租赁期间的电视收视费应由被告承担，现原告确认其多收被告电视收视费1794元，故被告要求原告返还多收取的电视收视费1794元有据，本院予以支持。根据上述合同约定，房屋租赁税费由原告承担，现有证据无法证明被告同意承担涉案房屋的税费，故原告要求被告承担其租赁期间的房屋租赁税费无据，本院不予支持。根据双方庭审中的陈述，原被告在签订上述租赁合同前曾另行签订租赁合同，在涉案的租赁合同约定涉案房屋的租赁税费应由原告承担，但被告诉请支付的税费并非涉案租赁合同期间的税费，故被告要求原告返还其代为支付2017年3月至12月期间的房屋租赁税费无据，本院不予支持。现被告同意应向原告支付补办门卡费用20元和配钥匙费20元，故原告要求被告支付因办理小区门卡及配备钥匙的费用共计40元有据，本院予以支持。双方签订租赁合同未有关于被告逾期支付租金，原告有权按没收保证金的标准主张违约金或原告未按合同约定出具收据需向被告支付违约金的约定。现双方租赁合同期限已届满，被告已搬出涉案房屋，亦同意在保证金中扣减所欠费用，原告以被告逾期支付租金为由要求被告支付违约金8000元无据，本院不予支持。被告以原告未按照合同约定出具收据为由要求原告支付违约金8000元无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈少凤与被告文丹就广州市白云区金沙洲行政街（镇）湖锦三街路6号1402房形成的租赁关系于2019年8月31日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告文丹向原告陈少凤支付因办理小区门卡及配备钥匙的费用共计40元；三、本判决生效之日起五日内，原告陈少凤向被告文丹返还扣除水电费、燃气费后的剩余租赁保证金3477.16元；四、本判决生效之日起五日内，原告陈少凤向被告文丹返还多收取的电视收视费1794元；五、驳回原告陈少凤的其他诉讼请求。六、驳回被告文丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费60.40元，由原告陈少凤负担35.4元，被告文丹承担25元；本案反诉受理费94.70元，由原告陈少凤负担25元，被告文丹负担69.70元。由原告陈少凤负担的反诉受理费和被告文丹负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起来十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十一月十三日书记员  陈玉梅