上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初35489号原告：上海进奇实业有限公司，住所地上海市闵行区，经营地上海市静安区。法定代表人：何明法，董事长。委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。被告：上海锅品面吧餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵兵，执行董事。委托诉讼代理人：陈激扬，上海顾友律师事务所律师。原告上海进奇实业有限公司(以下简称进奇实业)诉被告上海锅品面吧餐饮管理有限公司(以下简称锅品面吧)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。进奇实业的委托诉讼代理人夏敏、袁海华，锅品面吧的委托诉讼代理人陈激扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。进奇实业向本院提出诉讼请求：1、进奇实业与锅品面吧之间的房屋租赁合同于2019年6月14日解除；2、锅品面吧支付进奇实业自2019年5月15日起至实际搬离日止的租金5,058.90元(暂算至2019年7月14日,以月租金2,529.45元计算);3、锅品面吧支付进奇实业自2019年5月15日起至实际搬离日止的物业费2,168.10元(暂算至2019年7月14日,物业管理费以每月1,084.05元计算);4、锅品面吧支付进奇实业的押金4,051.50元归进奇实业所有；5、锅品面吧支付进奇实业租金及物业管理费逾期付款滞纳金224.04元;6、锅品面吧支付进奇实业违约金7,227元;7、锅品面吧遗留房屋内的物品由进奇实业自行处理。事实和理由：2018年7月，进奇实业与锅品面吧签订了《房屋租赁合同》，约定，进奇实业将坐落于上海市静安区共和新路3615、3619、3623号1层116室(建筑面积约36平方米，以下简称系争房屋)出租给锅品面吧，租赁期自2018年7月15日至2021年7月14日止；租赁房屋用途为仓储及办公；2018年7月15日至2019年7月14日的月租金为2,529.45元；2018年7月15日至2019年7月14日的每月物业管理费为1,084.05元；租金、物业费每两个月支付一次，先付后用；锅品面吧违约的，以两个月租金作为违约金。2019年5月10日，锅品面吧向进奇实业提出因经营策略调整，单方请求解除租赁合同。进奇实业明确表示不同意锅品面吧的解除合同的请求，要求锅品面吧按约履行合同。但进奇实业仍我行我素，拒不支付租金。自2019年5月起，进奇实业未收到锅品面吧的租金。为此，进奇实业诉至法院，要求判如所请。锅品面吧辩称，同意解除合同，但不同意进奇实业解除合同的理由。上海市静安区公安消防支队对锅品面吧作出行政处罚，认定锅品面吧向进奇实业租赁的与本案争议房屋同一层的厨房、餐饮室未经消防安全检查而投入使用，责令锅品面吧停止使用并处罚款。锅品面吧认为，进奇实业从未告知锅品面吧厨房、餐饮室不符合进行餐饮的消防要求，导致锅品面吧被处罚后才得知，且锅品面吧无法通过后期改造进行整改，厨房、餐饮室已不可能再供锅品面吧使用。系争房屋与厨房、餐饮室配套使用，合同也是同步签订，由于进奇实业的行为违反了合同的约定，致系争房屋所涉的租赁合同也无法履行；进奇实业于2019年5月17日将系争房屋上锁，造成锅品面吧无法使用房屋，故租金、物业管理费愿意支付到2019年5月17日，之后的租金、物业管理费不愿意承担；锅品面吧未违反合同约定，进奇实业应退还押金；锅品面吧不存在欠付租金、物业管理费的情形，故不同意承担租金、物业管理费的滞纳金；锅品面吧会自行搬离自己的物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月，进奇实业(甲方、出租方)与锅品面吧(乙方、承租方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2018年7月15日至2021年7月14日止，租赁期为三年；租赁房屋用途为仓储及办公；乙方已在2018年7月14日前支付给甲方3,285元，作为押金。合同签订之后至租赁开始之前，如甲方违约，则上述定金由甲方双倍返还乙方，如乙方违约，则定金不予返还；租赁开始之后，乙方支付的定金，作为其疏忽错失的赔偿和使用水、电等设施按时付费的保证先不予返还。甲方应于双方租赁关系结束且乙方已迁出(含乙方工商注册地已变更为非本租赁地)，并付清所有应付费用之后，七天内将押金全额无息返还给乙方；租赁期间，若乙方未按时缴纳水、电费、租金及物业费等，甲方无义务从定金中扣除，相应的滞纳金仍从付款期限届满的次日起算。水电费用按表的读数按实结算；甲乙双方商定2018年7月15日至2019年7月14日年租金为43,362元，其中年房租为30,353.40元，分解到每月为2,529.45元。年物业管理费为13,008.60元，月物业管理费为1,084.05元；房屋租金(含物业费)规定先付后用制度，首期支付日为2018年7月14日前，首期付款金额计7,993.50元(2个月租金及补1个月的押金766.50元)，以后每两个月为一期，支付日为每期首月5日之前。逾期支付租金超过三日，则每逾期一日，按应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过一个月，则乙方构成违约并视为自动退租；电费及水费每月底由甲方物业管理处抄报乙方，乙方应在接到甲方及发出的付款凭证后三天内付清。逾期支付租金超过三日，则每逾期一日，按应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过一个月，则乙方构成违约且甲方有权收回乙方租用的房屋；乙方逾期不支付租金、物业费、水电费等费用累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；乙方违约的，甲方有权没收乙方已交付的租房押金、有权收回乙方租用的房屋、乙方须向甲方支付相当于两个月租金金额的违约金。合同签订后，锅品面吧支付了租金押金4,051.50元，并支付租金、物业费至2019年5月14日。同时，进奇实业(甲方、出租方)与锅品面吧(乙方、承租方)又就本市共和新路3615、3619、3623号1层厨房、餐饮室(以下简称厨房、餐饮室)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将厨房、餐饮室出租给乙方。合同同时对租金及租金的支付、租赁期限、违约责任作了约定。2019年5月10日，锅品面吧向进奇实业发送《退租通知》，内容为，因经营策略调整，现提出退租申请，发出解除租赁合同通知，租赁关系终止于2019年5月15日。2019年5月17日，进奇实业通过律师向锅品面吧发送《关于不同意解除房屋租赁合同的函》，内容为，进奇实业不同意锅品面吧单方面解除合同的请求，要求锅品面吧继续履行合同，按照约定支付租金及其他相关费用。2019年5月17日，进奇实业将租赁房门上锁，致锅品面吧无法进入系争房屋。2019年7月22日，锅品面吧向法院提起诉讼，要求确认双方的租赁合同已于2019年5月15日解除，进奇实业退还租金押金4,051.50元，该案案号为(2019)沪0106民初34550号。进奇实业随后也向本院提起本次诉讼。审理中，双方已于2019年8月29日办理了房屋交接手续。进奇实业随之撤回了其第五、七项诉讼请求。本院认为，进奇实业与锅品面吧签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于本案违约责任的承担，本院在(2019)沪0106民初34548号案件中已作陈述，本案中不再赘述。锅品面吧单方面提出退租申请，进奇实业于2019年5月17日采取了锁门的方式，阻挠锅品面吧进入系争房屋，其行为实际上是同意锅品面吧解除租赁合同的请求，故本院认为双方之间的租赁合同因锅品面吧中途提前退租而于2019年5月17日解除。合同解除后，锅品面吧应与进奇实业结清欠付的租金、物业管理费。锅品面吧欠付的费用为自2019年5月15日起至2019年5月17日收回房屋之日止的租金为249.50元(30,353.4÷365×3)、物业管理费106.90元(13,008.60÷365×3)。锅品面吧中途擅自退租，构成根本性违约，进奇实业根据合同的约定，要求没收锅品面吧已支付的租金押金4,051.50元，其实质是主张违约金，进奇实业在没收租金押金后，还要求锅品面吧支付相当于两个月租金和物业管理费的违约金7,227元，也符合合同的约定，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告上海进奇实业有限公司与被告上海锅品面吧餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年5月17日起解除；二、被告上海锅品面吧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海进奇实业有限公司自2019年5月15日起至2019年5月17日止的租金为249.50元、物业管理费106.90元；三、原告上海进奇实业有限公司已收取的租金押金4,051.50元不予退还；四、被告上海锅品面吧餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海进奇实业有限公司合同解除违约金7,227元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费166元，减半后为83元，由原告上海进奇实业有限公司承担38元，被告上海锅品面吧餐饮管理有限公司承担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一九年十一月二十八日书记员  向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……