浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3330号 上诉人（原审原告）：葛民立，男，1963年9月26日出生，汉族，住宁海县。 上诉人（原审被告）：宁海县岔路镇岔路村股份经济合作社，住所地宁海县岔路镇岔路村。 法定代表人：葛耀栋，该社董事长。 委托诉讼代理人：俞彬彬，浙江泰杭(宁海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜亮，浙江泰杭(宁海)律师事务所律师。 上诉人葛民立、宁海县岔路镇岔路村股份经济合作社（岔路村合作社）合同纠纷一案，均不服浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 葛民立上诉请求：撤销一审判决改判支持葛民立的诉讼请求。事实和理由：一、涉案《协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效；二、葛民立的诉讼请求有事实和法律依据。1.葛民立一审中提供的建筑工程预算书及图纸等证据，可以证实造价为459945元。2.葛民立对外出租房屋两年的租金损失为160000元，由于要求承租人提前搬走，不但没有收到租金，还赔付了违约金、搬迁费和损失100000元。3.根据协议书第五条约定，合同期满后，葛民立续租的租费按当时竞价优惠30%，故葛民立享有可得利益。4.葛民立租赁期间搭建了200平方米的钢棚投资100000元，对外出租的年租金20000元。5.《协议书》还约定葛民立招商引资按竞价优惠10%承接，两年后无开发照付。综上，葛民立主张损失依据包括夯地基、搭钢棚、租金、变压器等，可得利益的损失按双方签订的《协议书》约定800000元赔款，有事实和法律依据；三、一审法院认定按160000元计算实际损失属认定事实错误。一审法院以拆除前未进行价值评估，双方签订赔偿协议前未召开村民代表会讨论通过为由，认为按租赁协议，只能主张租金损失或按房屋造价的折价计算损失，两者只选其一。一审法院认定的该事实错误。 岔路村合作社答辩称：协议书不应该认定，双方签订协议书前没有召开村里会议，没有进行价值评估，葛民立不足以证明其损失有800000元。 岔路村合作社上诉请求：撤销一审判决并改判驳回葛民立的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.葛民立所建的房屋系违章建筑，故不存在赔偿问题。2.双方于2014年10月1日签订的《协议》未经岔路村合作社村民会议或者村民代表会议的表决，违反了《村民委员会组织法》的规定。且剩余租期只有2年，明显不合理不合法，且严重损害了岔路村合作社村民的利益。该《协议书》无效，依据合同法第五十二条的规定，无效合同自始没有法律约束力。3.葛民立在租赁期间已获得了超高的利润，其并不存在因拆除违法建筑而造成经济损失的问题；二、一审判决适用法律错误。葛民立主张的是拆迁赔偿款及相应的利息，但法院以剩余租期的租金收入为标准认定其可主张的赔偿款为160000元，判决与诉请不符。属适用法律错误。另外，岔路村合作社认为：1.其不应该承担赔偿责任。合同约定岔路村合作社将4亩左右的土地租赁给葛民立使用，之后葛民立造的房屋因为违法建筑被政府拆除，合同终止的原因是政府的拆除行为，不是违约也不是重新规划，不能归责于岔路村合作社。岔路村合作社在履行合同过程中未取得任何的利益，在合同期限内，对房屋所有权没有明确约定，岔路村合作社在合同履行中没有取得任何利益；一审以剩余租金认定赔偿款项适用法律错误，剩余租期的租金是合同履行过程中可期待利益，首先应当认定出租给第三方的房屋是合法的，根据停车场租赁合同约定建造的房屋和葛民立实际建造的房屋不一致，房屋属于违章建筑，葛民立将违章建筑租赁给第三人本来就是无效合同，由于违章建筑更加不可能得到未发生的赔偿问题；2.即使认定葛民立有损失，也应该按照各自的责任进行判定；3.一审判决与普通民众的认知不符，岔路村合作社在合同履行中没有获得任何利益，葛民立收取的租金超出投入，不存在损失反而有利润。一审判决在当地造成较大影响。 葛民立答辩称：岔路村合作社关于房子系违章建筑的说法是错误的，葛民立只是按协议进行施工，葛民立不存在违章责任。2014年10月1日签订的赔偿协议是否经村民代表大会表决通过，是岔路村合作社的问题，与葛民立无关。从2006年第一份协议到2014年10月1日的两份协议，岔路村合作社均未提及需要村民代表大会表决通过。 葛民立起诉请求：一、判令岔路村合作社支付葛民立房屋拆迁赔偿款800000元，并支付逾期利息（以800000元为基数，自2016年10月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至款项付清止）；二、案件诉讼费由岔路村合作社负担。 一审法院认定事实：2006年10月30日，葛民立、岔路村合作社签订《停车场租赁合同》1份，约定：岔路村合作社将计划建造停车场的约4亩左右面积的土地租赁给葛民立使用，租赁时间自2006年12月30日至2016年12月29日止；租金方面约定，葛民立在该土地上，岔路村合作社已建的九间基础上出资建造九间一层房屋，造价商定为145000万元，合同期满后建造的房屋归岔路村合作社所有，葛民立在租赁地上另建钢棚活动建筑允许葛民立拆走；租赁期内，如遇必须起用原停车场的规划，合同终止无效，合同未履行到原定十年年限，租费按实际使用时间每年5000元计算，投资房款多余部分，岔路村合作社应退还葛民立；合同期满后，岔路村合作社如对外出租，应优先考虑葛民立，租费按竞标价优惠30%。合同签订后，葛民立在该处租赁地上建造了三间二层楼房、六间单层房屋，并在空地上搭建了钢棚。2014年10月1日，根据“三改一拆”规定，为配合岔路镇人民政府整体规划、拆除，葛民立、岔路村合作社签订协议书1份，约定由岔路村合作社赔付葛民立800000元，其他钢棚建筑葛民立无条件自行拆除，等招商引资开始到位后第一时间安排支付，两年后无开发照付。葛民立及租户宁海县禾润制衣厂（普通合伙）搬离后，宁海县岔路镇人民政府于2015年3月拆除了该处土地上的建筑。 另查明，葛民立于2007年1月，将三间二层楼房的楼下一层、六间单层房屋出租给宁海县禾润制衣厂（普通合伙）使用，约定租金为每年40000元，次年起每年在40000元的基础上增加租金5000元，租金封顶为每年80000元。 一审法院认为，本案的争议焦点在于岔路村合作社是否应该按照2014年10月1日葛民立、岔路村合作社签订的协议书的约定向葛民立支付房屋赔偿款800000元。依据我国法律规定，民事主体从事民事活动，不得损害社会公共利益，不得侵犯国家、集体、他人的合法权益，即葛民立、岔路村合作社双方的协议书的约定是否侵犯了岔路村合作社所在村的集体经济利益，葛民立所主张的800000元的赔偿款是否具有法律和事实上的依据。葛民立、岔路村合作社签订《停车场租赁合同》，双方建立了租赁合同关系，后该租赁的土地及地上的建筑物因镇政府规划、拆除需要，岔路村合作社与葛民立签订协议书，对葛民立的赔偿做出了约定，故葛民立要求岔路村合作社支付赔偿款的诉讼请求具有法律依据，对于赔偿款数额的多少，双方在拆除前未进行过价值评估，岔路村合作社与葛民立签订赔偿协议前亦未召开村民会议或村民代表会议讨论通过，葛民立对协议约定的赔偿款800000元，认为由房屋建造的成本30余万元、剩余两年租期租金损失160000元、续租优先权且租费按竞标价30%优惠的损失等组成。一审法院认为，葛民立、岔路村合作社双方在停车场租赁合同中明确约定了合同期满后建造的房屋归岔路村合作社所有，葛民立对该房屋并不享有所有权，合同约定的租期为十年，故葛民立仅对实际搬离后至2016年12月29日期间的建造房屋出资额的剩余部分享有主张的权利，但该项权利与葛民立认为的剩余租期的租金收入只能选择其中之一，对于葛民立认为的续租优先权且租费按竞标价30%优惠，因建筑物已经拆除且未对外续租，故对葛民立的该项主张不予采纳。关于停车租赁合同中约定的条款：“租赁期内，如遇必须起用原停车场的规划，合同终止无效，合同未履行到原定十年年限，租费按实际使用时间每年5000元计算，投资房款多余部分，甲方（岔路村合作社）应退还乙方（葛民立）。”因该约定并不明确，且不属于本案情形，葛民立剩余租期的租金收入超过葛民立可主张的房屋剩余造价金额，故以葛民立剩余租期的租金收入为标准认定葛民立可主张的赔偿款为160000元。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，于2019年7月3日作出如下判决：一、岔路村合作社于判决生效后十日内支付葛民立160000元，并支付逾期利息（以160000元为基数，自2016年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；二、驳回葛民立的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费11800元，由葛民立负担8300元，岔路村合作社负担3500元。 二审中，葛民立未提供新的证据，岔路村合作社向本院申请证人出庭作证，拟证明葛民立租赁期间不存在损失的事实。证人沈某陈述：在签订《停车场租赁合同》时其是岔路村合作社的书记，在合同履行过程中，岔路村合作社没有获得任何利益。后葛民立将房屋租赁给第三方，收取租赁费580000元。 葛民立质证认为，其收取租金与岔路村合作社无关，当初由葛民立建造房屋时岔路村合作社没有意见。 本院经审查认为，因证人所陈述的事实与本案没有关联性，故本院不予认定。 本院查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是岔路村合作社应否赔偿葛民立相应损失。本案中，因岔路镇镇政府的规划导致《停车场租赁合同》不能继续履行，故葛民立要求岔路村合作社按《协议书》的约定赔偿其800000元损失。但该《协议书》签署前未召开村民会议或村民代表会议讨论通过，依据我国法律关于民事主体从事民事活动，不得损害社会公共利益，不得侵犯国家、集体、他人的合法权益的规定，应认定《协议书》无效。故葛民立要求岔路村合作社赔偿其800000元的主张缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。但考虑到涉案《停车场租赁合同》依法有效，而葛民立因不能继续履行租赁合同导致损失，且岔路村合作社与葛民立签订协议书，对葛民立的赔偿做出了约定等情形，一审法院以葛民立剩余租期的租金收入为标准酌情认定葛民立可主张的赔偿款为160000元，亦无不当。 综上所述，葛民立、岔路村合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人葛民立负担9440元，上诉人宁海县岔路镇岔路村股份经济合作社负担2360元。 本判决为终审判决。 审判长  方资南 审判员  赵文君 审判员  朱 静 二〇一九年十月二十四日 书记员  邬雪琦