湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12177号上诉人（原审被告）：赵晶，男，1988年5月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：苗晓阳，湖南三协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李达，男，1971年4月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：鲁佩花，湖南任金律师事务所律师。上诉人赵晶因与被上诉人李达房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初4773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。赵晶上诉请求：一、请求依法撤销长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初4773号民事判决;二、驳回李达的诉讼请求;三、本案诉讼费由李达承担。事实和理由：一、原审法院已经查明李达在约定宽限期届满后,在赵晶口头通知解除双方租赁合同事宜之后,才向李达交付了租金,因此,赵晶向李达发出《解除合同告知函》解除双方的租赁合同是正当行使权力,并无不当。二、原审判决认为李达延迟交付租金系因赵晶出售房屋事宜尚未确认,房屋是否继续租赁存在不确定因素,作为抗辩理由是错误的；三、赵晶解除涉案的租赁合同是基于约定解除事由出现而解除,约定解除事由写的很清楚,逾期7天就可以解除合同,该约定事由没有约定说必须经过催告、讨要,然后李达不予支付而逾期7天未交付才可以解除,而是只要达到了逾期7天未支付租金的,就可以解除。李达知道自己应当交纳租金而不交纳,李达在之前两期交付房租的时间就已经是延期交付的,按合同约定应当支付违约金给赵晶,现在又因李达自己的原因逾期交付房租而促使解除合同的条件成就,该解除合同的责任应当由李达来承担。李达辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。赵晶主张是李达逾期支付租金达到合同约定的解除事由从而解除合同属于歪曲事实。赵晶又想提前收回房屋，又不愿意支付赔偿款，恶意拖延时间，诱使李达逾期才是导致出现合同约定的解除事由的责任承担者；二、李达积极履行支付租金义务，并足额支付房屋租金，并未违法合同约定，也未构成严重违约；三、赵晶认为房屋在租赁期间出售、转租、收回房屋自己居住等明确表示并未影响到李达对租赁房屋的占有和使用的观点也是不正确的。赵晶的上述任一行为均会影响李达与其他承租人之间的合同关系。李达向一审法院起诉请求：1、确认赵晶解除合同无效，继续履行《房屋租赁合同》；2、赵晶承担本案诉讼费。一审法院认定事实：赵晶系长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城富湾国际5栋2402房的业主。2016年1月2日，李达（乙方；承租方）与赵晶（甲方；出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将长沙市开福区湘江世纪城富湾国际5栋2402房（房屋户型为5室2厅，面积为260平方米）出租给乙方；租赁时间自2016年4月1日至2028年3月30日，租金为4500元／月，支付方式为半年付，押金为4500元，合同签订当日支付首次租金及押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期提前7天交付下期租金，合同期满，押金不计利息退还乙方；房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费由乙方支付，其余由甲、乙双方协商后承担；租赁期间，如甲、乙任何一方因特殊情况需要终止本合同，必须提前60天书面通知对方解除合同，并办理好退租金和退房屋的交接手续。房屋如因不可抗力自然灾害导致毁损，本合同自然终止，互不承担责任。甲方如果中途收回房屋，终止合同时，必须赔偿乙方的装修及其他损失。赔偿标准为：叁拾陆万元，以每年递减叁万元至合同期满，则赔偿终止；甲方的权利和义务：如无特殊说明，乙方通过银行转账方式直接向甲方名下的指定账号支付租金、押金及其他费用。开户行：中国建设银行长沙双拥路支行，开户名：赵晶，账号：62×××41；乙方的权利与义务：乙方如果拖欠租金，应按100元／天计算向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达7天以上，甲方可以从乙方押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究违约责任，乙方租房用途为毛坯房装修出租，乙方有转租权。租赁期间，该房屋租赁中发生的一切安全事故及法律纠纷由乙方自行承担一切责任，如乙方租赁期间该房屋用于经营所产生的相关费用及经营责任，亦由乙方承担。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出乙方的全部物件，搬迁后2日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖，乙方享有优先权；备注：1、租金第一年至第三年每月人民币肆仟伍佰元整，第四年至第六年每月人民币肆仟柒佰贰拾伍元整、第七年至第九年每月租金人民币肆仟玖佰陆拾元整、第十年至第十二年每月人民币伍仟贰佰壹拾元整。乙方租赁期满，乙方除家具电器外所有房屋装修都无偿给甲方，乙方负责甲方阳台阁楼的修缮。李达按约向赵晶支付了押金4500元，于2016年1月2日支付了首期租金，于2016年9月22日了支付了第二期租金，于2017年3月8日支付了第三期租金，于2017年9月12日支付了第四期租金,于2018年3月30日支付了第五期租金，2018年9月30日支付了第六期租金。2019年3月，因赵晶欲出售长沙市开福区湘江世纪城富湾国际5栋2402房，李达、赵晶双方就补偿事宜进行协商，未果。2019年4月1日，李达经微信向赵晶询问房屋是出售还是继续出租，赵晶未予回复。2019年4月8日，李达向赵晶支付了第七期（2019年4月至2019年9月）租金。2019年4月10日，赵晶通过手机短信方式向李达送达《解除合同告知函》（内容为“根据贵我双方2016年1月2日签订的《房屋租赁合同》约定，贵方租赁我方位于湘江世纪城富湾国际5栋2402房，需先交付租金后再使用房屋，每半年支付一次租金，当期租金需提前七天交纳，拖欠租金达到7天以上，我方有权以押金冲抵租金并享有单方解除合同的权利。履行合同期间，贵方未按约定的日期交纳租金，并拖欠租金达7日以上。按照合同的约定，我已口头通知贵方解除双方签订的《房屋租赁合同》，现再次书面通知贵方事项如下：现书面送达解除《房屋租赁合同》通知，请贵方收到本通知两日内搬离上述房屋，如贵方未能在约定期限内撤离，我方有权按合同约定处置余物，由此造成的损失由贵方自行承担。如贵方拒不腾退房屋而造成我方的经济损失，我方有权要求赔偿。如酿成纠纷，导致诉讼，其维权过程产生的一切费用概由贵方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公证费等。望贵方慎重考虑，免遭诉累”），李达回复“赵总，明天约个时间，见面聊”，赵晶发“这个我已经全权委托给我爸处理了，有什么事直接找他就行”。2019年4月18日，李达委托其律师向赵晶送达《关于的回函》，向赵晶表示不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，李达、赵晶签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，任何一方不得擅自变更或者解除合同。租赁期间，赵晶欲出售租赁房屋，李达、赵晶双方就补偿事宜进行协商，未果。李达迟延交付租金系因赵晶出售房屋事宜尚未确认，房屋是否继续租赁存在不确定因素，赵晶亦未举证其在向李达发出《解除合同告知函》前向李达催要过租金，结合李达实际交付租金的时间，一审法院难以认定李达此次迟延交付租金有拖欠故意，赵晶以李达拖欠租金为由解除合同缺乏充分依据，李达诉请赵晶与其解除《房屋租赁合同》的行为无效，双方继续履行《房屋租赁合同》于法有据，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，原审法院判决：一、赵晶与李达解除《房屋租赁合同》的行为无效；二、赵晶与李达继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。案件受理费40元，由赵晶承担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，李达、赵晶签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点：赵晶与李达解除《房屋租赁合同》的行为是否有效的问题。李达迟延交付租金系因赵晶出售房屋事宜尚未确认，房屋是否继续租赁存在不确定因素，赵晶亦未举证其在向李达发出《解除合同告知函》前向李达催要过租金，结合李达实际交付租金的时间，现有证据不足以认定李达此次迟延交付租金具有拖欠故意，赵晶以李达拖欠租金为由解除合同缺乏充分依据，赵晶与李达解除《房屋租赁合同》的行为无效。综上所述，赵晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由赵晶负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月二十五日书记员 赵 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。