北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初37514号原告（反诉被告）：北京城翌航科技有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路160号5层一区536-1。法定代表人：裴小东，执行董事。委托诉讼代理人：彭茜，女，1970年3月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：王海霞，女，1977年3月1日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：黄守艳，北京市信之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：高掉梅，北京市信之源律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京城翌航科技有限公司（以下简称城翌航公司）与被告（反诉原告）王海霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城翌航公司之委托诉讼代理人彭茜，被告（反诉原告）王海霞及其委托诉讼代理人黄守艳、高掉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城翌航公司向本院提出诉讼请求，请求判令王海霞：1、退还租房押金15500元；2、承担本案诉讼费。事实及理由：王海霞是海淀区西四环北路x号x层x区x的房主，双方于2018年3月2日签订《房屋租赁合同》，租金15500元/月，租房方式为押一付六，合同期为一年。2019年1月，王海霞通过微信向城翌航公司提出涨房租，要价17000元/月，城翌航公司派专人与王海霞多次电话协商，王海霞只肯让价200元，所要租金16800元/月远高于市场价格，城翌航公司明确表示无法接受，于2019年2月底搬出。3月初，城翌航公司交房给王海霞，王海霞提出地板有磨损、百叶窗有问题，尽管2018年租房合同上已注明地板有磨损，城翌航公司仍应王海霞要求，修复了地板和百叶窗。3月5日，城翌航公司到工商申请变更注册地址。自3月初交房以来，城翌航公司多次向王海霞索要押金，王海霞不断以地板磨损、注册地址未及时迁出，以及退租需提前两个月通知房东为由不肯退还押金，以至于激怒城翌航公司相关人员，又说城翌航公司人员态度不好，态度好才考虑退租金。根据合同条款，城翌航就王海霞不予退还押金几点无理要求陈述如下：第一，退租需提前两个月通知房主问题，合同第四条第七点“乙方（城翌航）有义务在租赁期满的前两个月告知甲方（王海霞）是否续租或退租…”，城翌航原本是要续租，但王海霞提出的房屋租金严重背离市场价（城翌航现住所在同一栋楼536，比原住所地x面积稍大，租金14500元），双方多次协商未妥才退租的，不存在退租需提前两个月通知房主的问题，且该条款与房屋押金没有任何关联；第二，注册地址未及时迁出问题，城翌航公司本意续租，多次协商未果，才匆忙退租，因而未能在公司搬离住所前办妥。根据合同第三条第五点，“如乙方（城翌航）拒不迁出注册地址，则甲方不予退还乙方押金且将通过法律程序恢复该房屋注册权利…”。2019年3月5日，城翌航公司提交工商申请变更注册地址，由此看来，城翌航公司积极配合变更注册地址，没有发生拒不迁出行为；第三，态度不好不退押金，是无视合同严肃性的行为。故城翌航公司诉至法院。王海霞辩称，不同意城翌航公司的诉讼请求。王海霞向本院提出反诉请求，请求依法判令城翌航公司：1、支付违约金930元；2、支付拖欠的水电费396元；3、支付房屋空置损失22216.67元；4、支付木地板和百叶窗维修费4580元；5、承担本案反诉费。事实及理由：双方于2018年3月2日签署《房屋租赁合同》），城翌航公司承租王海霞位于北京市海淀区西四环北路x号x座x室的房屋作为办公使用，租赁期限自2018年3月2日至2019年3月1日，租金为15500元／月，支付方式为押一付六。《房屋租赁合同》第四条第（七）款约定：“乙方有义务在租赁期满的前两个月告知甲方是否续租或退租，如乙方续租，租金按照市场同期租赁价格另行商定并续签租赁合同。”《房屋租赁合同》第三条第（五）款约定：“在本合同期满终止之日起，甲方将收回A-1201房屋的注册权利。特指在合同终止之日前乙方应迁出上述企业在x的工商注册地址，即恢复x可作为其他公司注册地址的权利。如乙方拒不迁出注册地址，则甲方不予退还乙方押金且将通过法律程序恢复该房注册权利，所造成的一切后果由乙方承担。”2019年1月22日，王海霞与城翌航公司的经办人邓小涛沟通续租事宜，邓小涛表示要续租。2019年2月27日，王海霞主动联系邓小涛，邓小涛才告知不再续租，此时距离《房屋租赁合同》到期仅有2日。在2019年3月1日双方办理房屋交接过程中，王海霞发现房屋木地板大量磨损，百叶窗损坏，城翌航公司尚有部分房屋钥匙和门禁卡未交还王海霞，且拖欠部分水电费未支付。同时，城翌航公司未按合同约定将公司的注册地址从租赁房屋迁出。之后，王海霞委托链家和麦田等多家房产中介将租赁房进行出租。因租赁房屋为办公用途，租户群体为有工商注册需求的公司客户，而城翌航公司一直未将注册地址迁出，导致王海霞直至2019年4月15日才将租赁房屋出租。期间，租赁房屋空置时间长达40多天。城翌航公司的以上违约行为，严重损害了王海霞的利益，并造成了经济损失，故王海霞提起反诉。城翌航公司对反诉辩称，王海霞背离市场价格，恶意提高房屋租金才导致城翌航公司搬走。合同租期一年，城翌航公司支付了一年的租金，不存在违约金；王海霞不肯退还押金15500元，水电费因而未结算，不存在拖欠一说，待退还押金时扣除水电费即可；城翌航公司因房主恶意提高租金无法继续租赁，无须支付高昂的房屋空置损失费；王海霞最初不肯退还押金是以木地板有磨损为由，即使2018年3月城翌航公司刚入住时《房屋租赁合同》上己注明地板有磨损，城翌航公司仍本着息事宁人的态度，自行找维修工人进行了地板修护，维修工人收费450元。木地板维修后，房主未再提起地板一事，但仍以各种理由不肯退还押金。因为该维修地板收据无法入帐，这笔钱由公司高管邓小涛个人垫付。城翌航公司员工彭茜负责登记公司内部个人垫付款，其手机微信上可以查到2018年3月12日与邓小涛的聊天记录，当时将“邓小涛垫付款项”的文档发给了王海霞。关于百叶窗，公司员工汤文娇当时请物业维修，物业派了维修工人，因为问题很小，工人没收费，也就没有收据。汤文娇近期找物业取证，物业因找不到单子，没给证明，汤文娇找到维修师傅一起到物业中心，核实此事时进行了录音，维修师傅记得给房间修过百叶窗；鉴于王海霞的反诉请求没有事实根据，反诉及本诉费用均应由王海霞承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在以下本院认为部分，结合庭审情况予以综合说明，关于本案事实，本院认定如下：2018年3月2日，城翌航公司（承租方、乙方）与王海霞（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王海霞将坐落于北京市海淀区西四环北路x号x座x室出租给城翌航公司，约定：租赁房屋用途为办公；租赁期限自2018年3月2日至2019年3月1日，租金为每月15500元；支付方式为押一付六（即一个月的押金作为承租期押金，每次支付六个月的租金）。关于甲方的主要权利义务，合同约定为：在本合同期满终止之日起，甲方将收回x房屋的注册权利，特指在合同终之日前乙方应迁出上述企业在x的工商注册地址，即恢复x可作为其他公司注册地址的权利，如乙方拒不迁出注册地址，则甲方不予退还乙方押金且将通过法律程序恢复该房屋注册权利，所造成的一切后果由乙方承担；x房屋及套内设备设施实际损坏或故障发生在乙方接收房屋前，甲方有责任提前告知乙方并负责维修，费用由甲方承担。如该房屋在交付乙方使用后房屋及套内设备设施发生损坏或故障的，乙方须及时告知甲方，由乙方及时维修并承担维修费用。非人为原因及自然老化导致故障的，乙方应第一时间告知甲方，由甲方承担维修费用。关于乙方的主要权利义务，合同约定为：乙方在承租期间负责缴付该房屋的水、电、网络及自身产生的其他相关费用；在本合同终止时，乙方应与甲方共同清点x房屋室内设备设施。如屋内设备设施良好正常使用，且乙方已经结清承租期间应当由乙方承担的各项费用（如水、电、网络等其他费用），甲方应于本合同终止当且将押金全额退还乙方；乙方有义务在租赁期满的前两个月告知甲方是否续租或退租，如乙方续租，租金按照市场同期租赁价格另行商定并续签租赁合同，如乙方退租则乙方有责任配合甲方带其他客户看房，但甲方需与乙方协商并保证乙方的正常工作秩序不受影响。关于乙方的违约责任，合同约定为：由于乙方原因造成违约的，应严格执行本合同约定的上述违约责任，甲方有权提出解除本合同，押金不予退还，并承担本承租期千分之五的违约金进行补偿。合同还约定了其他内容。《房屋租赁合同》附件一为房屋交接确认书，载明：木地板客厅有磨损等情况。2019年1月22日，双方通过微信方式沟通续租事宜，城翌航公司表示续租，王海霞提出续租租金将要上调，但未明确表明租金具体数额，城翌航公司表示要在年前把相关事项明确一下。2019年2月27日，王海霞提出租赁上调至16800元/月，城翌航公司回复房租价格太高，不再继续承租。2019年2月28日，城翌航公司通知王海霞，为不耽误其租房，已经把房屋腾出，王海霞可随时让客户去看，如需配合，在合同到期前都可积极配合。王海霞回复称耽误其租房，次日进行交接，并约定了交接的时间和地点。2019年3月1日城翌航公司交还承租房屋。另查，庭审中经询问，城翌航公司认可拖欠水电费396元，工商注册地址的迁出时间为2019年3月底；经本院释明，王海霞称不予退还押金系依据合同第3条第5款，即“在本合同期满终止之日起，甲方将收回x房屋的注册权利，特指在合同终止之日前乙方应迁出上述企业在x的工商注册地址，即恢复x可作为其他公司注册地址的权利，如乙方拒不迁出注册地址，则甲方不予退还乙方押金且将通过法律程序恢复该房屋注册权利，所造成的一切后果由乙方承担”的约定予以主张。本院认为，城翌航公司与王海霞2018年3月2日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。根据合同约定，城翌航公司有义务在租赁期满的前两个月告知王海霞是否续租或退租，如续租，租金按照市场同期租赁价格另行商定并续签租赁合同。本案中，根据双方提交的证据，城翌航公司未于租赁期满的前两个月告知王海霞是否续租或退租，双方第一次沟通此事系2019年1月22日，且由王海霞主动提起，因此城翌航公司的行为构成违约，应当依约承担相应违约责任，故对王海霞要求城翌航公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋空置损失一节，虽城翌航公司延迟通知王海霞是否续租，但双方在商讨续租事项时，王海霞未能及时提出续租租金的具体金额，而是在租期即将届满前二日提出续租租金的具体金额，同时王海霞未能提供充分证据证明延迟通知的行为与房屋空置损失存在因果关系，且未能提供充分证据证明其主张的房屋空置损失发生的必然性，故对王海霞要求城翌航公司赔偿房屋空置损失的反诉请求，证据不足，本院不予支持。根据合同约定，承租期间的水电费由城翌航公司承担，故对王海霞要求城翌航公司支付拖欠水电费396元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于木地板和百叶窗的维修费用一节，因双方在交付承租房屋时即通过房屋交接确认书的方式确认地板存在磨损，且王海霞未能提供充分证据证明其主张的木地板和百叶窗的维修费用已实际发生或具有合理性，故对王海霞要求城翌航公司支付木地板和百叶窗的维修费用4580元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。关于工商注册地址迁出一节，合同虽约定在合同终止之日前城翌航公司应迁出在承租房屋的工商注册地址，庭审中，城翌航公司自认实际迁出时间为2019年3月底，但合同同时约定王海霞不予退还押金的条件为城翌航公司拒不迁出注册地址，本案中，城翌航公司主动迁出工商注册地址，并非合同约定的拒不迁出，且王海霞就工商注册地址迁出延迟一个月对其造成损失的情况未提供充分证据予以佐证，故对王海霞主张因城翌航公司未能依约迁出注册地址，对押金不予退还的辩称，证据不足，本院不予采信，对城翌航公司要求退还押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、王海霞于本判决生效后十日内向退还北京城翌航科技有限公司押金15500元；二、北京城翌航科技有限公司于本判决生效后十日内向王海霞支付违约金930元；三、北京城翌航科技有限公司于本判决生效后十日内向王海霞支付水电费396元；四、驳回王海霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费94元（北京城翌航科技有限公司已预交），由王海霞负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费252元，由王海霞负担240元，已交纳；由北京城翌航科技有限公司负担12元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王一凯二〇一九年十一月二十九日书记员  崔 维