江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0830民初3315号原告：盱眙鑫地置业发展有限公司，统一社会信用代码913208305781191478。住所地：盱眙县盱城街道金鹏大道九龙广场售楼部。法定代表人：陈国军，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦刚、鲁彬(实习)，江苏衡胜律师事务所律师。被告：李洁，女，1981年10月6日出生，汉族，无业，住盱眙县。委托诉讼代理人：郭加寨，系被告李洁丈夫，1975年6月7日出生，汉族，警察，住盱眙县。委托诉讼代理人：金仁丹,盱眙县三河法律服务所法律工作者。原告盱眙鑫地置业发展有限公司与被告李洁商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告盱眙鑫地置业发展有限公司的委托诉讼代理人韦刚、被告李洁的委托诉讼代理人郭加寨、金仁丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙鑫地置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年2月2日签订的商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系具有房地产开发经营资质的一家独立法人企业，在盱眙县盱城开发经营九龙广场房地产项目。2016年2月2日，原、被告经协商签订盱眙县九龙广场1幢1012、1015号商品房买卖合同，合同约定：1012号房款1355716元，1015号房款1033786元，签订合同后七日内付部分首付款，余款办理银行按揭贷款。合同签订之后，被告至今未付分文房款。合同约定超180天未付款可以解除合同。综上所述，根据《合同法》相关的规定，被告的行为已表明无履行合同的意愿。特此请求，依法判准原告各项诉讼请求。被告李洁辩称，被告与原告签订的商品房买卖合同是九龙广场1号楼1012、1015号商用房，该两套房屋通过债权转让已经缴清全部购房款，原告方要求解除买卖合同，没有事实依据，请求法庭驳回原告诉请。原告盱眙鑫地置业发展有限公司围绕诉讼请求依法向本庭提交了2016年2月15日商品房预售许可证、2019年11月18日钱德仲证明和无锡轻大建筑设计研究院有限公司函（以上均为原件）、2016年2月2日原、被告签订的《商品房买卖合同》（复印件）；被告李洁的委托诉讼代理人郭加寨、金仁丹向本庭提供2016年2月3日李洁与钱德仲签订协议书、2016年2月6日钱德仲承诺、2016年2月7日盱眙鑫地置业发展有限公司承诺（以上均为原件）、朱琴与李洁签订的售车协议书（以下均为复印件）、李洁与钱德仲的租车协议书、2012年12月24日钱德仲与李洁签订的借款协议书和钱德仲的47万元借条、2016年2月3日李洁与钱德仲签订的协议书、2016年2月6日钱德仲承诺、2016年2月7日盱眙鑫地置业发展有限公司盖章的承诺、郭加寨的工行、江苏银行、农商行的流水明细清单予以证实，上述证据经庭审核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：原告盱眙鑫地置业发展有限公司于2011年6月30日成立，营业期限自2011年6月30日至2031年6月29日，经营范围：房地产开发、销售，汽车销售。（依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）案外人钱德仲系原告盱眙鑫地置业发展有限公司与无锡轻大建筑设计研究院有限公司的业务介绍人，该新天地·九龙广场商品房系无锡轻大建筑设计研究院有限公司设计，设计费用直接由两公司进行结算。2012年10月11日，案外人钱德仲（乙方）租用被告李洁（甲方，李洁以104600元购买朱琴的苏Ｈ×××××轿车）的苏Ｈ×××××轿车，并签订租赁协议。该协议内容为：“甲方将一辆苏Ｈ×××××轿车（包括各类保险）以每日贰佰元的价格出租给乙方，租期自2012年10月11日至2012年11月11日。租车期间因车辆发生的损失由乙方承担。甲方：李洁，乙方，钱德仲。”此后，交付车辆时并在租车协议书上注明：此车交付时完好无损。2012年12月24日，案外人钱德仲以做生意名义向被告李洁借款47万元，并由钱德仲出具47万元借条给被告李洁。该借条内容为：“借条/今借到李洁人民币肆拾柒万元整，此据，钱德仲，2012年12月24日。”同日，钱德仲与被告李洁签订借款协议书。该协议书内容为：“甲方：李洁，乙方：钱德仲，甲、乙双方经平等协商，自愿达成如下协议：1、乙方因生意需要，现向甲方借款肆拾柒万元（小写￥470000.00元），用期3个月（自2012年12月24日至2013年3月24日），利息按银行贷款利率四倍计息，乙方应如期还本付息。2、乙方如期还本付息，甲方则将乙方抵押的上海纯高C1-103房屋一幢（预售房）归还乙方，过户所需费用由乙方承担。否则甲方有权对房屋作变卖处理。3、达成协议后，双方不得反悔。否则承担一切法律责任。甲方（签字）：李洁，2012年12月24日，乙方（签字）：钱德仲，2012年12月24日。”该协议第1条后注明“利息已付。”2016年2月2日，案外人钱德仲以原告盱眙鑫地置业发展有限公司（出卖人）名义与被告李洁（买受人）签订《商品房买卖合同》。该合同主要内容为：“盱眙鑫地置业发展有限公司将新天地·九龙广场1012号预售商业用房一间，建筑面积42.97平方米，套内面积41.24平方米，每平方米31550元，计1355716元。…。买受人自愿采用银行按揭方式支付房款：年月日支付首付款人民币元整（小写），贷款整（小写）。贷款手续应在签订《商品房买卖合同》之日起七日内向指定银行提供办理按揭所需要的资料并办理按揭手续，逾期不办理则视为买受人逾期付款，违约责任按合同第七条执行。如因购买方所提供的资料不符合贷款条件的，应在接到银行通知后10日内将全款付清，逾期不付款的按本合同第七条执行。第七条买受人逾期付款的违约责任，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。…。出卖人（签章）：盱眙鑫地置业发展有限公司合同专用章，买受人（签章）：李洁，2016年2月2日。”案外人钱德仲以盱眙鑫地置业发展有限公司名义与被告李洁在合同上盖章或签名。2016年2月2日，案外人钱德仲以原告盱眙鑫地置业发展有限公司（出卖人）名义与被告李洁（买受人）签订《商品房买卖合同》。该合同主要内容为：“盱眙鑫地置业发展有限公司将新天地·九龙广场1015号预售商业用房一间，建筑面积31.63平方米，套内面积30.36平方米，每平方米32684元，计1033786元。…。买受人自愿采用银行按揭方式支付房款：年月日支付首付款人民币元整（小写），贷款整（小写）。贷款手续应在签订《商品房买卖合同》之日起七日内向指定银行提供办理按揭所需要的资料并办理按揭手续，逾期不办理则视为买受人逾期付款，违约责任按合同第七条执行。如因购买方所提供的资料不符合贷款条件的，应在接到银行通知后10日内将全款付清，逾期不付款的按本合同第七条执行。第七条买受人逾期付款的违约责任，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。…。出卖人（签章）：盱眙鑫地置业发展有限公司合同专用章，买受人（签章）：李洁，2016年2月2日。”案外人钱德仲以盱眙鑫地置业发展有限公司名义与被告李洁在合同上盖章或签名。2016年2月3日，李洁（甲方）与钱德仲（乙方）签订协议书。该协议内容为：“甲方：李洁，乙方：钱德仲，甲、乙双方经平等协商，自愿达成如下协议：1、乙方因生意需要，现向甲方借款壹佰万元整元（小写￥1000000.00元），用期6个月（自2016年2月3日至2016年8月2日），利息按月息3%计息，乙方应在借款后的次月3日前，按月付息。2、乙方如期还本付息，甲方则将乙方抵押的九龙广场1#1012、1015房屋（预售房，开票价格壹佰万元整）归还给乙方，过户等所需费用由乙方承担。3、乙方如不能按月付息或按约定时间还本付息，甲方有权对房屋以低于市场价格变卖处理。4、达成协议后，双方不得反悔。否则承担一切法律责任。…。甲方（签字）：李洁，2016年2月3日，乙方（签字）：钱德仲，2062年2月3日。”李洁、钱德仲在协议书上签名或捺手印。原告公司代理人韦刚认为系原告公司原工作人员裘文波个人擅自做主，公司不知情，裘文波离开公司3年了。被告李洁与钱德仲之间债权债务没有转移至原告盱眙鑫地置业发展有限公司，被告李洁也没有提供该商品房付款票据，案外人钱德仲也没有到庭质证或接受询问，该1015号预售商业用房一直没有交付给被告李洁。为此，原、被告就解除预售房合同协商未果，产生讼争。本院认为，本案争议焦点是被告李洁与案外人钱德仲之间的债权债务有无转移至原告盱眙鑫地置业发展有限公司，该《商品房买卖合同》有无履行，是否符合解除条件等？本院认为，我国《合同法》规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。”本案中，案外人钱德仲系原告盱眙鑫地置业发展有限公司与无锡轻大建筑设计研究院有限公司的业务介绍人，盱眙新天地·九龙广场商品房系无锡轻大建筑设计研究院有限公司设计，设计费用直接由两公司进行结算。2012年10月11日，案外人钱德仲与被告李洁因租车相互熟悉，继而相互间借款，并签订借款协议书和立具欠条（该借款或欠款是否属实没有经过核实），钱德仲称自己与原告盱眙鑫地置业发展有限公司有设计费用未结，钱德仲便以原告盱眙鑫地置业发展有限公司欠其设计费用抵充钱德仲欠被告李洁的借款，继而由钱德仲将原告盱眙鑫地置业发展有限公司所开发的盱眙新天地·九龙广场1012、1015号预售商业用房抵付给被告李洁，并于2016年2月2日签订《商品房买卖合同》，该债务是否转移至原告盱眙鑫地置业发展有限公司，被告李洁一直没有向本庭出具购买预售商用房的相关票据，且被告李洁的委托诉讼代理人郭加寨、金仁丹在法庭上仍然出具案外人钱德仲出具的原始借款协议书、协议书和欠条，原告的委托诉讼代理人韦刚否认债务转移至原告名下，说明被告李洁与钱德仲之间债权债务关系没有转移至原告盱眙鑫地置业发展有限公司，原、被告之间没有形成债权债务关系。我国《合同法》规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该合同虽系原、被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。原告盱眙鑫地置业发展有限公司没有妥善管好印章，导致预售款未到账而合同盖章，其内部管理不善，对此负有一定责任。但被告李洁没有履行《商品房买卖合同》的主要内容，即合同约定7日内付部分首付款，而被告李洁在7日内没有付，没有按照合同约定时间缴纳购房款，已经构成违约；另该案于2018年诉前调解，2019年7月起诉，合同约定180日早已逾期，原告行使合同解除权，是有法律事实依据，被告李洁没有提供该商用房抵款或付款依据，案外人钱德仲出具的原始借款协议书、协议书和欠条仍在被告李洁处，实质债务没有转移，该1012、1015号预售商用房一直没有交付给被告李洁，原告行使合同解除权，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告李洁与案外人钱德仲是否存在借贷关系，其可根据相关依据另行协商或诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第八十五条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项之规定，判决如下：解除原告盱眙鑫地置业发展有限公司与被告李洁于2016年2月2日签订的《商品房买卖合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告盱眙鑫地置业发展有限公司负担25元，被告李洁负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费100元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  李 莹人民陪审员  刘迎春二〇一九年十一月二十四日书 记 员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000248199开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。