云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初6295号原告（反诉被告）：昆明云城西山旅游投资开发有限公司。统一社会信用代码：915301125993299442。住所：云南省昆明市西山区西山风景名胜区管委会办公楼一楼。法定代表人：李向何；职务：总经理。委托诉讼代理人：凌艳传，系云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王婷婷，系云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：俞莱，女，汉族，1965年2月4日生，住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：周逸潇，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李戚扬，系云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）昆明云城西山旅游投资开发有限公司（以下简称“云城公司”）诉被告（反诉原告）俞莱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，于2019年8月9日、9月2日，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人凌艳传、王婷婷；被告俞莱及其委托诉讼代理人周逸潇、李戚扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）云城公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年9月6日签订的编号为YCXS-ZSZL-009的《茶马花街经营租赁合同》及随后订立的《补充协议》；2、被告将位于昆明市西山区国家级风景区内茶马花街E1栋负1至2层、E103号租赁商铺返还给原告；3、被告向原告支付自2018年9月1日起至合同解除之日止的租金，暂计至2019年3月31日的租金为人民币93,417.95元以及自合同解除之日至实际腾还房屋之日止的租金（自2019年4月1日起至2020年2月28日的租金标准按人民币28.75元/平方米/月执行，自2020年3月1日起至2021年2月28日止的租金标准按人民币33元/平方米/月执行）；4、被告向原告支付人民币20,000元的违约金。上述各项金额合计为人民币113,471.95元。5、本案受理费由被告承担。事实及理由：2017年9月6日，原、被告双方签订了编号为YCXS-ZSZL-009的《茶马花街商铺租赁合同》，约定由被告向原告租赁位于昆明市西山区国家级风景区内茶马花街E1栋负1至2层、E103号商铺用于经营餐饮，租赁商铺的建筑面积为522.92平方米；第二条第一款约定租赁期限为拾年，自2018年3月1日起至2028年2月28日止；第四条第二款约定被告须向原告按月缴纳租金，租金计收标准如下：1.2018年3月1日至2018年8月31日为免租期；2．合同约定租金按月固定租金和月提成租金计租，月固定租金=基准租金标准×计租面积×（1+累计上浮百分比），月提成租金=当前税前营业额×累计提成比例；3、2018年9月1日至2019年2月28日的固定租金为25元/平方米/月，2018年9月1日至2019年2月28日提成租金的计提比例为5%，该阶段的租金标准按固定租金与提成租金两者取其低执行；4.2019年3月1日至2020年2月28日的固定租金为28.75元/平方米/月，2019年3月1日至2020年2月28日提成租金的计提比例为6%，该阶段的租金标准按固定租金与提成租金两者取其高执行；第十四条第一款约定有下列情形之一的，原告有权解除合同：被告随意停止营业……；第十六条第二款约定被告违约导致本合同无法履行，除本合同规定相关赔偿外，还需赔偿原告人民币20,000元的违约金；后原被告双方针对三份《茶马花街经营租赁合同》又签订一份补充协议，协议第一条约定被告承诺对三份原合同租赁物业的项目总投资额不得低于人民币8,000,000元（大写：人民币捌佰万元整），否则原告有权单方解除原合同及本协议，立即收回租赁物业，已经和租赁物业形成附和的装修、装饰物无偿归原告所有。且原告还有权要求被告赔偿原告为其投入的各项费用（包含但不限于基础装修费用）；第三条约定被告承诺租赁物业的餐饮部分于2018年1月1日前开业，精品酒店部分于2018年3月1日前开业，如果被告未按约定时间、约定品类和品牌完成开业，原告有权单方面解除原合同及本协议，立即收回租赁物业，已经和租赁物业形成附和的装修、装饰物无偿归原告所有，且原告还有权要求被告赔偿原告为其投入的各项费用（包含但不限于基础装修费用）。《茶马花街经营租赁合同》签订后，原告按照约定将租赁商铺交付给被告使用，但被告至今缴纳任何一期租金，截至2019年3月31日被告已欠租金人民币93,417.95元；被告对三份原合同租赁商铺的项目总投资额也未达到人民币800万元，也未按本合同约定的时间开业经营。被告的上述行为已构成严重违约，且拒不改正，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）反诉及答辩称：请求法院判令原告（反诉被告）：1、反诉被告向反诉原告赔偿原经济损失865,872.08元，并赔偿该损失自提出反诉之日起至实际损失之日止的资金占用利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；2、反诉被告向反诉原告返还履约保证金10,000元、食品安全（商品质量）、消防保证金10,000元、租金保证金20,000元。以上合计905,872.08元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2017年9月6日，反诉原、被告双方签订了编号为YCXS-ZSZL-009的《茶马花街经营租赁合同》（简称“《租赁合同》”），约定由反诉被告昆明云城西山旅游投资开发有限公司（简称“云城公司”）向反诉原告出租位于昆明市西山区国家级风景区内茶马花街E1栋负1至2层、E103建筑面积522.92平方米的经营场地用于经营餐饮，租赁期限为拾年，自2018年3月1日起至2028年2月28日止。合同还约定了租金等其他内容。后双方自愿订立《＜茶马花街经营租赁合同＞的补充协议》（简称“《补充协议》”），对包含《租赁合同》在内的三份《茶马花街经营租赁合同》及补充协议：反诉原告承诺对三份租赁合同租赁物业的项目总投资额不得低于人民币800万元。同时，云城西山公司承担四项义务：1．承担1,000元/㎡的初装和改造补贴费，总额不超过248.7万元；2．承担负2层与酒店关联部分的园林改造工程；3．将A区和E区之间的廊桥展示面交由反诉原告无偿用于专用广告位；4．水电增容，即单独提供600kW负荷用电量，独立增加满足计量的管径为DN40的供水。《租赁合同》和《补充协议》订立后，反诉原告按合同及云城西山公司的相关流程进行改造、装修、设备安装，于2017年12月底完成店面装修。但是，云城西山公司没有兑现补充协议约定的四项义务，以无约定的理由不同意反诉原告开业，导致反诉原告不能经营，也不具备支付租金的必要条件。另外，云城西山公司有高管人员介绍多人来推销洁具，反诉原告拒绝后，引起云城西山公司相关人员的不满。反诉原告认为，云城西山公司违反了合同主要义务，反诉原告没有违约。关于云城西山公司要求解除合同，反诉原告认为现在不具备合同继续履行的必要条件，同意解除。但因合同提前解除给反诉原告造成的经济损失，应当由云城西山公司承担。关于原告（反诉被告）提出的租金及违约金的请求，因没有事实依据和法律依据，请驳回其本诉的诉讼请求。反诉原告现提出反诉，请求人民法院支持全部反诉请求。原告（反诉被告）云城公司针对反诉答辩称：1、反诉原告无权要求反诉被告赔偿经济损失。本诉原告的第一项诉请不成立。由于反诉原告严重违约而导致案涉租赁合同解除，责任完全在于反诉原告。产生的一切后果和责任。应由其自行承担。2、反诉被告有权不予返还履约保证金1万元和租金保证金2万元。案涉合同第五、六、七条约定了保证金的缴纳。由于反诉原告严重违约而导致合同解除，保证金不予退还；反诉原告至今未支付任何一笔租金，根据案涉合同第七条第三款约定，乙方逾期缴纳提成租金20日以上的，甲方有权自乙方缴纳保证金中先行扣除乙方拖欠租金并全额扣除乙方开保证金作为乙方违约金。反诉被告有权不予返还租金保证金。另外反诉原告停止营业至今，根据租赁合同第九条第五款之约定，反诉原告无故停业累计三天以上，反诉被告有权解除租赁合同，并扣除反诉原告的一切保证金。综上，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。综合庭审，本院认定本案以下法律事实：一、2017年9月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订YCXS-ZSZL-009号《茶马花街经营租赁合同》，主要约定：位于云南省昆明市西山区的茶马花街项目系甲方投资建设并经营的地产项目，根据国家法律、法规和有关规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上达成一致意见。（一）甲方同意乙方在甲方拥有合法经营权的茶马花街项目位于E1栋负1至2层、E103，建筑面积522.92平方米的经营场地、房屋从事经营活动（经营场地、房屋位置及范围见附件《租赁场地位置平面示意图》阴影标示部分。乙方相关证件详见附件二）；乙方在该经营场地、房屋按照甲方规定的经营品类开展经营活动，本合同特指俞莱通过正当合法渠道进销或者取得代理授权的餐饮类商品；（二）本合同有效期自2018年3月1日起至2028年2月28日止，租赁期限十年；（三）乙方必须于甲方告知的开业日期前七日完成开业筹备工作，并按甲方规定的时间开业。乙方如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少15个工作日书面告知甲方且获得甲方书面同意，但延期开业阶段除租金外的乙方应缴纳费用仍需照常缴纳。如乙方延期开业超过15日以上30日以内，则甲方有权扣除乙方租金押金的30%作为甲方损失补偿；（四）经营场地、房屋交接条件以交接时现状为准。甲乙双方现场交接经营场地、房屋内乙方任何形式的装修整改须在征得甲方的书面同意和相关部门审批同意后由乙方自行负责实施。但甲方同意主要针对管理因素考虑，不视为对乙方装修改造行为的科学性、规范性、安全性负责；（五）乙方须向甲方按月缴纳租金，甲方不承担乙方经营风险及任何费用，只收取乙方的租金，缴纳方式如下：1、固定租金，2018年9月1日至2019年2月28日，每月每平方米25元，计15,408.3元/月，2019年3月1日至2020年2月28日17,719.5元/月……，2、提成租金：2018年9月1日至2019年2月28日，提成比例5%，2019年3月1日至2020年2月28日，提成比例6%（甲乙双方约定第2018年3月1日至2019年2月28日月固定租金与提成租金两者取其低；第2019年3月1日至2028年2月29日月固定租金与提成租金两者取其高）……。乙方营业额总额以甲方的收银系统显示数据为准。如收银系统出现故障，乙方须使用甲方提供的临时销售凭证。提成租金按月支付。上述提成租金并不包括乙方需交付之物业管理费、因乙方经营活动而产生的税费及其他所有费用（包括但不限于水、电、燃气、电话费等）；（六）乙方应于本合同签订时，足额缴纳履约保证金10,000元。合同期内，履约保证金乙方不得作为其他费用的预付款。若乙方所交的履约保证金被全部或部分扣除，则乙方应在收到甲方书面通知后的七日内补足被扣部分，否则，乙方每逾期一天按欠款总金额1%向甲方支付滞纳金。若乙方充分地履行了本合同规定全部义务，则本合同期满60日后，乙方凭履约保证金收据，甲方以不计息方式退还乙方该保证金。合同期内由于乙方的原因而终止合同，该保证金不予退还；（七）乙方应于合同签订时向甲方足额缴纳食品安全（商品质量）、消防安全保证金10,000元；（八）乙方应于合同签订时向甲方足额缴纳租金保证金20,000元。合同到期，如乙方不再续约，并未出现拖欠支付甲方租金情况，甲方自本合同到期日起60个工作日后凭甲方开具收据以不计息方式退还乙方租金保证金。本合同期内如出现乙方未按时足额向甲方缴纳租金，乙方同意甲方按如下方式对乙方进行处理：乙方逾期缴纳租金5日以内的：甲方有权自乙方缴纳的该保证金中先行扣除乙方拖欠租金，乙方须于收到甲方书面通知3日内补足该保证金租金并承担滞纳金。乙方逾期交纳提成租金5日以上20日以内的：甲方有权自乙方缴纳的该保证金中先行扣除乙方拖欠租金并扣除乙方该保证金总额的30%作为违约金；乙方须于收到甲方书面通知3日内缴纳拖欠租金并补足该保证金被扣减部分，否则甲方有权视情况单方终止本合同并要求乙方按本合同规定承担违约责任及由此产生的一切损失。乙方逾期交纳提成租金20日以上的：甲方有权自乙方交纳该保证金中先行扣除乙方拖欠租金并全额扣除乙方该保证金作为乙方违约金；乙方须于收到甲方书面通知3日内足额缴纳拖欠租金并重新缴纳租金保证金，否则甲方有权视情况单方终止本合同并要求乙方按本合同规定承担违约责任及由此产生的一切损失；（九）甲方提供经营场地、房屋及基本配套设施，并负责对该经营场地、房屋进行设计、装修。乙方如在经营中对经营场地、房屋进行必要的装修改造，应事先向甲方提供装修设计方案及陈列道具的样式，必须经甲方书面认可方可实施；（十）有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：乙方随意停止营业，或擅自将本合同的权利义务转让给第三者以及参与其他有损甲方权益的事宜；乙方不按本合同之约定补交保证金；乙方三次以上违反（茶马花街管理公约）和相关管理制度，拒不改善的······等；（十一）乙方违约导致本合同无法履行，除本合同规定相关赔偿外，还需赔偿甲方20,000元。本合同不论任何原因终止的，合同终止20日内，乙方须与甲方结清所有款项并支付给甲方，否则每逾期一天，乙方按逾期款项总额的1%向甲方支付滞纳金。实际损失（包括间接损失）大于约定的违约金的，按实际损失赔偿。乙方应于本合同依约终止后的7日内（由于甲方原因造成的除外），将产品全部撤离经营场地，并恢复场地、房屋原状（以房屋交付时双方签订的交接清单为准）。若乙方于3日内未履行此义务，仍有产品及设备在经营场地内滞留，甲方有权选择下列任何方式处理该物品：若甲方视为乙方放弃物品所有权，甲方有权单方办理物品的撤离或拆除，并可以任何方式处理该物品，因此产生的费用及物品毁损、灭失的风险，由乙方自行负责……等。该合同附件四《茶马花街管理公约》，其中第一章第二条为：本公约制定的目的在于通过实施，对茶马花街项目实施专业化、系统化、全面化的统一管理，并明确商户在经营管理、营销、售后服务以及场地使用、维修等方面的权利和义务，以确保各有关方面的权益；第二章第2.3.1条为：为确保项目经营的合理性和各业态、各业种相互间的协调性，保证项目的整体形象和各商户的利益，商户须遵守项目统一规划和布局。二、原被告签订《＜茶马花街经营租赁合同＞的补充协议》，主要约定：甲乙双方于2017年9月7日签订了编号为YCXS-ZSZL-009、016、036号的《茶马花街经营租赁合同》（以下简称“原合同”），乙方自愿承租上述原合同规定的物业用于经营酒店及餐饮烘焙类。甲乙双方就原合同中的未尽事宜，经协商一致，特订立补充协议如下：（一）乙方承诺对原合同租赁物业的项目投资总额不得低于800万元，否则甲方有权单方解除原合同及本协议，立即收回租赁物业，已经和租赁物业形成附合的装修、装饰物无偿归甲方所有。且甲方还有权要求乙方赔偿甲方为乙方投入的各项费用（包含但不限于基础装修费用）；（二）乙方承诺二次消防验收由乙方自行完成办理，乙方不得以此为由拒绝履行合同，因无法通过二次消防验收造成的一切损失，由乙方自行承担；（三）乙方承诺租赁物业的餐饮部分于2018年1月1日前开业，精品酒店部分于2018年3月1日前开业，如果乙方未按约定时间、约定品类和品牌完成开业，甲方有权单方解除原合同及本协议，立即收回租赁物业，已经和租赁物业形成附合的装修、装饰物无偿归甲方所有。且甲方还有权要求乙方赔偿甲方为乙方投入的各项费用（包括但不限于基础装修费用）；（四）乙方如因经营、使用租赁物业与任何第三方发生的侵权和债权、债务纠纷与甲方无关，如有拖欠甲方款项的情况，由乙方按原合同约定承担违约责任；（五）为保证乙方的项目投资及运营顺利，甲方负责承担下列义务：1、按乙方项目设计图纸（经甲方最终审核通过），由甲方按工作流程承担（按测绘面积的建筑面积核算）1,000元/㎡的初装和改造补贴费（含设施设备费用）。租赁物业的设计、招采、工程施工监督、结算各环节均按甲方要求完成的前提下，由甲方承担不超过248.7万元的初装和改造补贴费（含设施设备费用）；2、按乙方项目设计图纸（经甲方最终审核通过），由甲方按工作流程承担负二层与酒店关联部分的园林改造工程；3、甲方承诺A区和E区的廊桥展示面交由乙方无偿使用，作为乙方经营范围内品牌的专用广告位，使用期限三年。使用期间发生的广告安装、更换等费用由乙方自行承担。发布广告前，乙方应将广告位设置形式及材质、内容报甲方审批，经甲方审批通过方可执行。乙方不得以任何形式将广告位交付给第三方使用，否则甲方有权立即终止乙方的使用权。且因广告牌坠落发生的人身、财产损害纠纷，由乙方自行承担相应责任，与甲方无关。甲方因此被追究责任的，有权向乙方追偿。若政府部门要求拆除广告的，乙方应无条件予以配合，且甲方不就此承担任何违约赔偿（补偿）责任；4、为保证酒店顺利开业及运营，根据设计要求，甲方为乙方单独提供600kW负荷用电量，另增加独立计量水表一块，供水管径为DN40，以满足供水计量要求。租赁期间产生的水、电费用由乙方自行承担；（六）因甲方未按本协议第五条第1、2、3项约定履行相关义务，并导致乙方不能正常经营项目的，乙方的开业时间及租赁时间可相应顺延，不视为乙方违约；（七）因乙方原因导致甲方按本协议约定解除原合同和本协议的，乙方还应按原合同约定承担合同解除的违约责任；（八）本协议约定与原合同约定不一致的，以本协议约定为准。本协议未约定事宜，以原合同约定为准；（九）本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，本协议生效后即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。三、上述合同及协议签订后，被告于2019年9月7日向原告支付了履约保证金、食品安全、消防安全保证金、租金保证金共计人民币40,000元。四、2017年11月，原告对外发出竞争性谈判文件中载明，茶马花街项目商铺装饰装修工程以竞争性谈判方式选定施工单位；谈判内容为：E1栋1层至负1层E101大救驾433.29平方米、F2栋1层至负1层（除中央厨房及全息教室占用面积外）F102今采雅砌436.33平方米，共计869.62平方米的装饰装修工程，包含施工图及效果图全部内容。五、2017年9月25日，被告与案外人深圳市特艺达装饰设计工程有限公司签订《茶马花街精品酒店036、餐厅016、餐厅009及酒店配套景观设计合同》，主要载明：深圳市特艺达装饰设计工程有限公司为被告设计，茶马花街009餐厅E1栋负一至二层、E103，精品酒店036E1栋、E2栋负二楼、F1栋负一至负二楼、F2栋2楼、F3及F4栋负二楼；016餐厅F2栋1至负1楼、F102；VI菜单及酒店项目软装设计费共计人民币105,000元；酒店配套水景景观设计费人民币58,000元；工程设计费基价人民币201,000元，合计设计收费人民币359,500元。2017年9月30日被告向深圳市特艺达装饰设计工程有限公司支付设计费人民币100,000元。六、涉案房屋被告用以经营为大救驾餐厅由广东美科设计工程有限公司进行了装修施工。餐厅至今没有开业。七、2018年1月19日，茶马花街物业中心向被告发出关于装修问题的《工作联系函》载明：茶马花街是定位于民国、民族的风情街，自你户进场装修以来，多次违反装修规定，及街区的定位，现将你户存在的问题告知你户：1、大救驾餐厅门口占道且装修风格和街区不搭配；2、大救驾家厨房排烟管未做固定，表面未做亚光处理；3、口家餐厅整体装修风格不符合街区的定位；4、口家餐厅厨房卫生不达标，操作间和洗碗间未作分割；5、街区门面不允许安装卷帘门。以上问题请你户重视，望你户积极进行整改等。2018年1月22日，茶马花街物业中心向被告发出关于装修问题的《工作联系函》载明：茶马花街大救驾、口家餐厅，你户于2018年1月15日提报的整改方案经审核后未达到街区的定位及风格要求，现通知你户必须于2018年1月26日前作出最终的整改方案提报审核（如有疑问或不清楚的事项，请尽快和设计顾问联系后确定）如逾期不提报，将对你户采取强制措施，造成的一切损失由你户自行负责。2018年1月25日，被告以昆明口家餐饮管理有限公司名义向茶马花街物业中心发出《工作往来函》载明：我单位于2018年1月15日呈报贵公司的三套整改方案，含效果图六套，至今未得到贵公司的设计意见回复。现请贵公司审阅我司报送方案，并确定我司才能根据确定的方案进行整改；另，春运已至，工人返乡过节，在此期间施工不能进行。期望贵司早日确定，以便我司依期按质按量完成。八、原告与广东美科设计工程有限公司共同委托云南中常工程造价咨询有限公司对被告在茶马花街签订的三个租赁合同实际装修工程量进行审核。经被告申请，本院出具调查令调取了云南中常工程造价咨询有限公司出具的《审核报告》，该报告中载明：2018年收到原告移交的由广东美科设计工程有限公司编制的结算资料。我公司于2018年12月至2019年7月对《碧鸡山邑商业中心-茶马花街项目》进行工程竣工结算审核。依据建设单位移交的由广东美科设计工程有限公司编制的结算资料，我公司对工程竣工结算展开审核工作。施工单位广东美科设计工程有限公司。审核内容：碧鸡山邑商业中心-茶马花街项目YCXS-ZSZL-009餐厅、YCXS-ZSZL-016餐厅、YCXS-ZSZL-036酒店厨房工程报审的工程价款。审核范围：碧鸡山邑商业中心-茶马花街项目YCXS-ZSZL-009餐厅、YCXS-ZSZL-016餐厅、YCXS-ZSZL-036酒店厨房装饰装修工程、厨房设备工程、家具工程、电气工程、给排水工程及给排风系统工程。送审结算中的设计费不在本次审核范围。送审金额人民币3,068,930.15元，审定金额人民币2,247,965.94元。其中《工程结算审核汇总表》记载，案涉商铺装修审定金额为人民币712,487.70元。2019年8月12日，原告向云南中常工程造价咨询有限公司送达《解除合同通知书》中载明，截止本通知发出之日，原告尚未收到评审报告，现原被告已发生诉讼，双方的争议将由人民法院判定，故《建设工程造价咨询合同》已无继续履行的必要，贵公司无须出具评审报告。双方于2019年2月20日签订的《建设工程造价咨询合同》与本通知送达之日解除。即便出具评审报告，对原告也不具有约束力等。九、案涉商铺的二次消防已经昆明市公安消防支队西山区大队验收。以上事实有原、被告的陈述；原告提交的YCXS-ZSZL-09号《茶马花街经营租赁合同》、《茶马花街经营租赁合同-补充协议》、《解除合同通知书》；被告提交的《茶马花街经营租赁合同补充协议》、收据、《设计合同》及收据、《装修工程量查验造价委托书》、建设工程消防设计备案申报表；经被告申请本院调取的《审核报告》在案证明。原、被告主要争议的事实为：一、被告认为装修方案已经原告审核同意。对此提交：1、其与原告工作人员高硕雁（微信名为“雁子”），2017年12月13日的微信聊天记录予以证明。其中有，雁子：“今天是不是还要过设计方案”，被告回答：“是呢”。原告认为聊天记录不能证明被告的观点。经本院通知，高硕雁到庭陈述为：1、该聊天内容真实；2、2017年12月13日，被告与高硕雁约定后，有其本人、负责设计的高磊、负责工程的顾宗海、负责招商的王建等人到被告处吃完饭就走了。没看被告的设计方案。本院认为，微信聊天记录经高硕雁确认无异，本院予以确认。另，因高硕雁系原告工作人员，其与原告存在利害关系，对高硕雁的其他的陈述，在无其他有效证据印证的情况下，本院不予采信。另，被告申请证人出庭作证，因证人系被告员工，存在利害关系，本院不作认定。本案主要争议的焦点为：一、谁违反了合同约定？涉案商铺的装修是否符合合同要求？二、被告应否向原告支付租金？三、合同解除后，原告应否向被告支付装修损失？本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”；第二百二十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。（一）本案原被告签订的案涉合同及补充协议是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性规定，为有效合同，各方应依照约定及诚实信用的原则，全面履行自己的合同义务。因案涉合同及协议存在以下问题，导致合同履行中双方发生歧义：首先，原、被告签订的《补充协议》中就被告的三个合同的投资总额不得低于800万元的约定，对投资范围、期限、确定投资额的依据并无明确约定；其次，《补充协议》中就原告的四项义务的约定，其中，1、原告承担初装和改造补贴的前提为租赁物业的设计、招采、工程施工监督、结算各环节均按原告要求完成，而合同中并没有明确原告的具体要求，且该约定对被告有失公允；2、原告对被告设计方案的审核流程合同并无约定。审理中，原告也未向法庭举证证明，因被告的装修设计方案审核未通过原告的审核，原告曾向被告发出相应的停工通知，而客观上原告用以委托评审的资料为案外人广东美科设计工程有限公司依据为被告施工的情况所编制，故，本院确定，原告对被告的设计方案并不持异议。（二）案涉房屋装修风格的问题。原、被告间的工作往来函件内容，反映出被告2018年1月15日，对原告提出的装修风格问题向被告提交了三套方案及六套效果图，原告2018年1月22日向被告发出的《工作联系函》，记载被告的整改方案不达要求。审理过程中，原告通过公证机关提起的案涉商铺装修现状，证明被告经整改后的装修仍不符合要求。而庭审中，原告未向法庭举证证明，原告的具体装修要求是什么？针对被告的整改方案不达标要求的问题在哪里？因此，原告的该项主张难以服众，对被告也有失公允，故，本院对原告的该项主张不予采纳。二、租金的问题。依据本案确定事实，原告没有充分证据证明，被告存在主观上的故意，不依据约定于2018年1月1日前开业，原告主张被告未按约定支付租金有违本案事实及合同约定，故对原告要求被告支付2018年9月1日之后的租金，本院不予支持。三、案涉合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告对原告要求解除案涉合同及补充协议，并返还商铺不持异议，本院对此予以支持。另，原告提出被告拖欠物业费、垃圾清运费的主张，不属本案审理范围，本院不作评述。四、对于被告的损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。1、案涉合同履行中，原告并无充分证据证明系被告主观过错造成合同不能履行，被告已完成案涉商铺的装修，商铺返还后装修存在一定价值，且合同对装修的审定存在约定不明的情形，因此，被告的投入，原告理应承担。因云南中常工程造价咨询有限公司出具的《审核报告》，系原告与负责装修的工程的广东美科设计工程有限公司共同委托的结果。诉讼过程中，经本院调取后，原告单方解除委托，并非该审核程序违反规定，资料依据存在问题，因此，本院确认该报告合法有效，依法可以采纳，故，被告要求原告支付装修损失，本院依据审核金额人民币712,487.70元予以支持。2、设计费的问题。由于云南中常工程造价咨询有限公司出具的《审核报告》中已载明，审核结果不包含设计费。本院已确认原告与案外人深圳市特意达装饰设计工程有限公司签订《茶马花街精品酒店036、餐厅016、餐厅009及酒店配套景观设计合同》，现被告虽然仅支付了人民币100,000元设计费，但不能证明被告可以不再履行其与案外人的上述合同。另，因该设计合同中仅对案涉租赁物的VI菜单及酒店项目软装设计费、酒店配套水景观设计费进行了明确约定，故，针对该份合同，本院仅确认约定明确部分的设计费用为人民币163,000元，对被告要求原告支付案涉合同的设计费，本院已在（2019)云0112民初6294号案件予以支持，本案中，本院不再支持。五、对于原告要求被告支付违约金及被告要求原告退还保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因案涉合同存在上述条款约定不明确的问题，而原告无充分证据证明被告存在违约行为，原告认为被告在商铺内住人，因案涉合同及原告的管理公约并无明确约定，且在原告未向法庭举证证明，原告发出函件后，被告自始未予整改。另，案涉房屋的二次消防已获相关部门验收，故本院对原告的该项主张不予支持。同时，原告也无充分证据证明被告存在满足原告不予退还保证金的情形。故，合同解除后，原告应当退还被告支付的保证金人民币40,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：判决如下：一、解除原告（反诉被告）昆明云城西山旅游投资开发有限公司与被告（反诉原告）俞莱于2017年9月7日签订的YCXS-ZSZL-009号《茶马花街经营租赁合同》及《的补充协议》；二、被告（反诉原告）俞莱于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）返还位于昆明市西山区国家级风景区内茶马花街E1栋负1至2层、E103房屋；三、驳回原告（反诉被告）昆明云城西山旅游投资开发有限公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）昆明云城西山旅游投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）俞莱装修损失人民币712,487.70元，并返还被告（反诉原告）俞莱保证金人民币40,000元；五、驳回被告（反诉原告）俞莱的其他诉讼请求。如果负有支付义务的一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2,570元（原告已预交），由原告昆明云城西山旅游投资开发有限公司负担人民币1,285元,被告俞莱负担人民币1,285元（此款被告于本判决生效之日起十五日内支付原告）；反诉费人民币6,429元（被告已预交），由原告昆明云城西山旅游投资开发有限公司负担人民币5,662元（此款原告于支付上述判决第四项款项时一并支付被告），被告俞莱负担人民币767元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  马惠人民陪审员  董玉人民陪审员  廖荣二〇一九年十一月二十六日书 记 员  鲁丹