吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初979号 原告：吉林市胜亚物业服务有限公司，住所地：高新区工业三区C-3-3号第四层。 法定代表人：王玉国，经理。 委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。 被告：朱博，男，1986年1月12日出生，汉族，吉林万丰奥威汽轮有限公司职员，住吉林市高新区。 原告吉林市胜亚物业服务有限公司（以下简称胜亚物业公司）与被告朱博物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告吉林市胜亚物业服务有限公司的法定代表人王玉国及委托诉讼代理人鹿岩、被告朱博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林市胜亚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告拖欠的物业费本金人民币4079.3元；2.依法判决被告支付原告滞纳金人民币859.02元（滞纳金计算至2019年3月31日主张至全部给付之日）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年11月5日签订物业服务协议，约定原告为被告提供物业服务。每平方米物业服务费为1.2元，被告住宅面积为87.16平方米。被告从2015年度开始拖欠物业，2017年仅缴纳了当年的物业费，以后继续拖欠。截止到2019年3月31日被告共计拖欠原告物业费：4079.3元。滞纳金：859.02元，合计4938.32元。现原告与被告就缴纳物业费问题协商未果，特向贵院提起诉讼。属请贵院依法支持原告诉讼请求。 朱博辩称，1.原告的物业服务未完全履行，原告违反《合同法》第60条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则(又叫适当履行原则)与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点,以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务,而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务,只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务,同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条文规定:当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外。也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。依据签订的《前期物业管理协议》第一条:第一项①对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务于管理。第二条:物业服务内容①物业共用部位的维修，养护和管理;②物业共用设施设备的运行、维修和管理;③物业共用部位和相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通;④公共绿化养护和管理;⑤车辆停放管理;⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理;⑦装饰装修管理服务;③物业档案资料管理等。被答辩人连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施与建筑物防雷设施的配备检测维保、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务;街道四通八达，物业设施欠缺,按照法律法规按期检测、检验维保的公共设施不到位,按照合同约定及物业管理办法应设置的警示标志不到位,服务不到位;没有建设出入管理的大门,没有门卫与门卫设施,也没有保安执勤室,对外来人员以及不明身份的人员,包括精神疾病患者,乞丐等人员都可以在业务服务范围区内随便出入,给业主的人身财产,安全得不到保障。这从始至今没有设立四周门口,就是明证。也是明显没有完全履行合同的证据。何来的公共秩序维护?何来的安全防范管理?被答辩人在2019年3月31日没有通知答辩人的情况下弃管小区物业。被答辩人在履行合同义务的时候,不完全履行。因此,被答辩人违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。2.主张上述债权超出诉讼时效及已缴纳物业费发票。原告违反《民法总则》第九章第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。被答辩人主张2015年、2016年、2018年至2019年3月31日物业费，共计4079.3元，在答辩人主张债权之前没有以任何形式通知答辩人催缴物业费。根据上述民法总则之规定,2016年7月10日前物业费已超过诉讼时效，视为自动放弃主张权利。答辩人已缴纳2013年、2014年、2017年物业费，根据《发票管理办法》,第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当主动向付款方开具发票之规定,答辩人多次索要发票无果,至今被答辩人未能开具物业费发票。答辩人主张被答辩人开具已缴纳物业费的足额发票。3.原告违反《物业管理条例》第四十七条的规定。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。原告没有履行合同“二、②-④”:房屋共用设施设备的维护和管理、公共秩序管理，被答辩人14栋1单元303室前照明损坏,在无人服务解决下,自掏腰包请人维修。原告未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。原告没有注意安全防范等事项,却把维修好之后,作为其工作，是自欺欺人也欺骗业主。小区至今没有封闭，四通八达,原告至今也没有安全防范的保卫工作,路灯无人维修,消防器材确实维护、检测，明显违反合同，属于不完全履行给业主造成的损失，原告是有过错的。4.原告违反《物业管理条例》、《物业收费管理服务办法》的规定。《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在合同中约定。根据相关规定前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。物业公司同时应将房管局核准的收费标准上方地方物价管理部门做收费备案，并取得备案通知书。《物业收费管理服务办法》第十二条:物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。被答辩人把服务当作官员的行政管理?收费标准是否得到相关部门批准?是否备案?对收支情况,没有按照法律法规规定去履行,没有公布收支情况，业主无法监督其工作。被答辩人收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，至今没有向业主公布任何收支。被答辩人知道自己没有完全履行合同,知道业主反对被答辩人不履行合同,违反《物业管理条例》。也就心虚，同意业主拖欠，还可以通过诉讼得到更多高于银行存款利息的滞纳金,变相采取放高利贷的做法,一举多得。可是，到期没有缴纳的对候，没有履行催促缴纳的工作,一直没有催促,是默认和同意业主拖欠,如今变成所谓的滞纳金加物业费大于费用,且缴纳的物业费不开具发票,是原告居心巨测所造成。对乙方没有采取规劝制止业主、物业使用人及时缴纳,没有在服务上下功夫，主动提升服务质量。反而自暴自弃,弃管小区。原告本身也违反合同约定。综上所述,答辩人认为,被答辩人的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。原告违约在先,收取业主的滞纳金事实不充分,违背公平正义;且原告不完全履行合同,足额收取服务费,显失公平。答辩人请求法院判决被答辩人承担不完全履行合同的法律责任,驳回被答辩人主张滞纳金及被告承担诉讼费的请求,以彰显法律的公平公正。 经审理查明，2012年11月5日，胜亚物业公司与朱博签订了《胜亚东方红前期物业服务协议书》一份。合同约定，由胜亚物业公司为吉林市胜亚东方红小区提供物业服务，小区多层住宅业主按照0.7元/平方米标准缴纳物业管理服务费、小区高层住宅业主按照1.2元/平方米标准缴纳物业管理服务费。对不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的业主，从逾期之日起按每天0.05%交纳违约金。朱博系吉林市胜亚东方红小区XX号楼X单元X层XXX门业主，面积为87.16平方米。自2015年1月1日起至2016年12月31日止，共拖欠24个月物业费2510.21元及自2018年1月1日起至2019年3月31日止，共拖欠15个月物业费1568.88元，合计4079.03元。经胜亚物业公司催交，朱博拒绝交纳。 2019年4月15日之后，胜亚物业公司在该小区终止了物业服务。 另查明，胜亚物业公司在为该小区提供服务时存在垃圾打扫不及时、路灯及监控设备损坏不维修、小区路面的地砖多处损坏等问题。 认定上述事实的证据有：前期物业服务协议书、证明、照片、收费收据、照片以及原被告的当庭陈述。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。胜亚物业公司作为物业管理企业，应按照合同约定为小区提供物业服务，朱博根据其享受的物业服务，应及时交纳相关费用。朱博辩称胜亚物业公司物业存在较多问题，法院认为胜亚物业公司虽然为朱博小区提供了物业服务，但通过朱博提供的物业照片及胜亚物业公司当庭承认其提供的物业服务确实存在诸多不符合合同约定的地方。同时，对于路灯损坏等问题，物业公司有积极联系维修之职责，不应当对业主推诿。但由于原告作为物业公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，故胜亚物业公司服务不到位，朱博作为小区业主也存在相应的责任。考虑到上述情形，法院酌情支持物业公司70%的物业费用即2855.32元（4079.03元×70%）。关于原告的滞纳金主张，因其在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故本院不予支持。 朱博辩称从胜亚物业公司起诉往前推算三年，三年之前欠交的物业费胜亚物业丧失胜诉权。因胜亚物业公司、朱博在合同中并没有明确约定物业费具体缴纳时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，胜亚物业公司可以根据自己的需要随时向朱博主张权利，且朱博拖欠物业费是持续性的行为，胜亚物业公司并没有放弃主张权利，故对朱博该项抗辩理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条规定，判决如下： 一、被告朱博于判决生效后三日内支付原告吉林市胜亚物业服务有限公司2015年1月1日至2016年12月31日及2018年1月1日至2019年3月30日期间的物业管理服务费用共计2855.32元； 二、驳回原告吉林市胜亚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.0元，由被告朱博负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘琦 二〇一九年十一月二十九日 书记员  张悦