黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1005民初1701号 原告：史金生，男，1956年4月19日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区。 被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：鲍建胜，总经理。 委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，牡丹江均胜房地产置业有限公司职工。 原告史金生与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，于2019年11月4日、2019年11月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史金生、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。双方申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告史金生向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付原告延期交房违约金121930元；2.请求法院判令被告支付原告购房补贴款182256元；３.请求法院判令被告给付原告延期返还购房补贴款罚息10973元；4.被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2013年9月13日，原、被告对涉案房屋签订了一份《购房补贴协议》，协议约定，原告购买涉案房屋，被告在五年内向原告返还购房款的40%，总计返款为182256元。此外被告延期返还购房款产生罚息10973元。2013年11月23日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的牡丹城一期（第一部分）产籍号为XXXX号商品房（16号楼1单元8层802室），建筑面积82.32平方米，购房款455641元，已全部交付给被告。被告应当于2014年12月31日前将验收合格的房屋向原告交付，被告逾期交房，逾期360天内按日向原告支付已支付房款万分之一的违约金，逾期超过360天按日向原告支付已支付房款万分之二的违约金。被告至今也没有依照合同及补贴协议约定向原告返还购房补贴款及支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，故提起诉讼请求法院予以保护。 被告牡丹江均胜房地产置业有限公司辩称，1.被告与原告签订了《商品房买卖合同》，但原告是否全部交付了购房款，请法院查明；2.《商品房买卖合同》对被告显失公平。违约金过高，请求予以撤销；3.《购房补贴协议》应为无效协议或未履行的协议，因原、被告签订的该协议违反了国家禁止性规定而无效。综上，请驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月13日，原、被告签订了一份《定购协议》，约定如下，原告定购了被告出售的牡丹城16号楼1单元802室，建筑面积约为82.71平方米的房屋，总价款为457800元；付款方式为按揭付款，2013年9月13日前交纳首期房款307800元（包括定金）；2013年10月31日前交纳其余房款150000元；定购条款还约定定金为10000元。原告称合同签订后其向人民财产保险公司（团购方式）支付了10000元定金，被告对此予以认可。同日，原、被告签订了一份《均胜牡丹城购房补贴协议》，主要内容为：“甲方，牡丹江均胜房地产置业有限公司；乙方，史金生。一、乙方自愿认购甲方开发的牡丹城一期项目中16号楼1单元802室，建筑面积约为82.71平方米，总价款为457800元。二、补贴金额和时间。1.根据甲方给团购单位的优惠政策，五年内返还总房款的40%，总计补贴额为183120元，平均每年补贴36624元；2.甲方给乙方的第一次补贴时间为乙方交清总房款满一年后15日内返还到乙方指定账户。三、补贴保证。3.甲方延期返还补贴款的，应按金融机构同期存款基准利率支付延期罚息。四、其他约定。本协议为《商品房买卖合同》的补充协议，作为乙方向甲方收取购房补贴款的依据”。合同签订后，原告于2013年9月13日，2013年10月16日分别向被告交付了购房款307800元（部分购房款297800元、定金10000元）、150000元。原告为证实其已全额交纳了购房款，向本院出具了其向被告转款的两份银行转账凭证，及被告给原告出具的商品房销售预收款专用票据，被告对此予以认可。2013年11月23日，原、被告签订了一份合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定如下，原告购买被告开发建设的牡丹城一期项目中16号楼1单元802室，建筑面积约为82.32平方米，总价款为455641元；该合同第六条对付款方式及期限约定，原告于合同签订之日一次性支付购房款455641元；第八条，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；第九条，被告未按照本合同规定的期限向原告交付房屋，（1）逾期不超过360日，自2014年12月31日次日起至房屋实际交付止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年12月31日次日起至房屋实际交付止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。2015年7月6日，被告向原告出具了销售不动产统一发票，金额为455641元。2018年9月1日，被告向原告交付了涉案房屋，但未向原告支付双方约定的延期交房违约金和购房补贴款。庭审中本院发现《均胜牡丹城购房补贴协议》与《商品房买卖合同》中的购房款不一致，原告称双方签订“定购协议”和“购房补贴协议”时，被告提供的房屋面积为82.71平方米，房产局实际测量时房屋面积为82.32平方米，故签订正式购房合同时按实际测量后的面积重新计算了购房款，同时被告将差价款2158元返还给原告，被告对此予以认可。本院对双方无争议的上述事实予以采信。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《均胜牡丹城购房补贴协议》、《定购协议》均有原告的签名及加盖了被告公章和法定代表人的名章，其中《均胜牡丹城购房补贴协议》约定该合同是《商品房买卖合同》的组成部分，上述三份合同是双方当事人真实意思的表示，其内容并不违反法律强制性规定，上述合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定，遵守诚实守信原则，严格按照合同约定履行各自的义务。关于原告主张延期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》第八条约定，被告向原告交付房屋时间为2014年12月31日前，但被告实际交付的日期为2018年9月1日，交房时间共延期1339天，被告未按照合同约定履行交房义务已然构成违约。该合同第九条第（2）款约定：“逾期超过360日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年12月31日次日起至房屋实际交付止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。”。根据该条款约定，原告选择继续履行合同，符合双方约定。被告应当按约定在延期交房次日起按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，故原告向被告主张1338天延期交房违约金的请求本院予以支持。违约金的金额为455641元×0.0002×1338天=121930元。此外，被告辩称违约金过高，请求撤销，但双方约定的违约金并不超过造成损失的30%，且被告在庭审中自认其对违约金的计算方式和数额无异议，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持。关于原告主张购房补贴款的问题。《均胜牡丹城购房补贴协议》第二条约定，1.被告五年内返还总房款的40%；2.被告向原告第一次支付补贴款时间为原告交清总房款满一年后15日内。原告于2013年10月16日交纳全部购房款，根据上述协议，被告应当自2014年10月16日起五年内向原告支付补贴款共计182256.4元。但直到原告向本院提起诉讼时已超过5年，被告亦未履行该义务,被告已然构成违约。故原告要求被告支付原告购房补贴款182256元的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。虽然被告抗辩《均胜牡丹城购房补贴协议》违反了国家禁止性规定而无效，但其未能提供证据予以证实，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用 的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告史金生延期交房违约金121930元； 被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告史金生购房补贴款182256元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6028元，减半收取计3014元，由原告史金生负担83元；被告牡丹江均胜房地产置业有限公司负担2931元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员 徐治栋 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 王天宇 书 记 员 张 杰 后附本案涉及的法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。