河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再21号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：灵宝市新合作超市有限责任公司。住所地：灵宝市新华西路。法定代表人：王家朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷玲、张继青，河南千诺律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：灵宝市灵大房地产开发有限责任公司。住所地：灵宝市尹溪路中段东侧。法定代表人：吴留生，该公司董事长。委托诉讼代理人：马红蕾，该公司员工。委托诉讼代理人：石少玉，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。再审申请人灵宝市新合作超市有限责任公司（以下简称新合作公司）因与被申请人灵宝市灵大房地产开发有限责任公司（以下简称灵大公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省三门峡市中级人民法院（2018）豫12民终777号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月10日作出（2018）豫民申8944号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人新合作公司的委托诉讼代理人谷玲、张继青，被申请人灵大公司的委托诉讼代理人石少玉、马红蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新合作公司申请再审称，一、原一、二审判决均援引《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》作为法律依据，但该函复已经失效。原一、二审判决仅仅援引《中华人民共和国消防法》（简称《消防法》）第15条的规定属于法律适用错误，本案应适用《消防法》第13条的规定。二、原一、二审判决对新合作公司的装修损失以及其他经营损失不予支持无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，上述损失赔偿均应得到支持。2018年6月11日，新合作公司委托评估机构对负一楼资产价值进行了评估，该评估报告能够证明新合作公司的装修损失。三、原一、二审判决错误认定案涉消防问题未对新合作公司正常营业造成实质性影响。灵大公司本应依照约定按时办理完毕消防验收合格手续，灵大公司没有尽到该义务。四、新合作公司在超市停业后才拒绝支付租金，而停业正是因为灵大公司未按照约定办理消防验收合格证导致，新合作公司不支付租金是行使合同履行抗辩权的行为。导致案涉租赁合同不能继续履行的责任在于灵大公司，新合作公司不应当承担支付租金及滞纳金的责任。综上，请求撤销原一、二审判决，依法改判，支持新合作公司的反诉请求。本案诉讼费用由灵大公司承担。灵大公司辩称，一、原一、二审判决适用《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》虽存在瑕疵，但对本案的事实认定及责任承担影响不大，不足以推翻原审判决。二、原一、二审判决适用法律正确，新合作公司错误认为本案应适用《消防法》第十三条的规定，不应适用《消防法》第十五条的规定。三、新合作公司实际占用案涉租赁房屋且逾期支付租金属于严重违约行为，致使案涉租赁合同目的不能实现，这也是导致案涉租赁合同解除的根本原因。四、原一、二审判决适用法律并无遗漏，新合作公司要求灵大公司赔偿装修损失及其他经营损失的请求无事实及法律依据，不应得到支持。新合作公司提交的资产评估报告不属于新证据，不能采信。综上，请求驳回新合作公司的再审请求，维持原二审判决。灵大公司于2017年3月6日向灵宝市人民法院起诉请求：1、判令解除双方于2012年5月8日签订的租赁合同中关于负一层的租赁合同和2014年6月3日的补充合同并交付清华园商场负一层4451.76平米的租赁房屋；2、新合作公司支付清华园商场负一层部分2015年11月30日至起诉之日止的租金1294412元及承担所欠房租的滞纳金从欠款之日按年利率24%计算，新合作公司交付租赁物前参照合同的租金和滞纳金标准支付占用费至实际交付之日；3、诉讼费用由新合作公司承担。新合作公司提出反诉请求：1、解除双方2012年5月8日签订的《租赁合同书》和2014年6月3日签订的《协议书》；2、判令灵大公司返还已经交付的2015年下半年5个月零20天租金685382.51元；返还履约保证金20万元；返还预交电费2.5万元，共计910382.51元；3、判令灵大公司承担违约责任，赔偿新合作公司直接经济损失3367049.49元。灵宝市人民法院一审认定事实，2012年5月8日，灵大公司与新合作公司签订租赁合同，灵大公司将位于灵宝市新华路与尹溪路东北角清华园小区负一层和一层房屋及设备租赁给新合作公司作商场用途（房屋简装可使用），合同约定了租赁物的位置、面积、用途，租赁期限、租金及付款办法，年租金逐年递增，租期12年。第一年138万元、第二年142万元、第三年145万元、第四年155万元、第五年158万元、第六年160万元。第十二年182万元。逾期缴纳租金的，每逾期一天按照应缴租金的千分之一计算滞纳金。该合同还约定，灵大公司应确保新合作公司达到进场装修条件，烟雾报警、喷淋、防火卷帘等消防设施安装到位,负责消防验收通过、办理消防合格证。为了保证商场如期开业，新合作公司、灵大公司和浙江快达建设安装工程有限公司于2013年1月7日签订《关于新合作超市清华园店灵大公司工程所需消防设备的协议》,由新合作公司借给灵大公司50万元用于支付工程款。后浙江快达建设安装工程有限公司按照协议完成上述工程。2013年1月18日，新合作公司清华园购物广场开始营业。2013年6月15日，灵大公司与陈霖霏签订合同，将商场一层3505.31平米的建筑面积的房屋出售给陈霖霏并书面告知了新合作公司。2014年6月3日，双方达成补充协议，将商场南入口下负一层112.7㎡租赁给新合作公司，租金每年16237元，租期为2014年1月1日至2024年11月30日止，租金参照原合同递增比例，缴纳时间按照原合同执行。2012年2月8日新合作公司向灵大公司支付了20万元的履约保证金。新合作公司按照租赁合同的约定向灵大公司支付了2015年11月30日以前的租金。2013年10月16日，灵宝市公安消防大队以无任何消防验收手续、未设置排烟设施、控制柜未通电、喷淋系统无水、无疏散标志、封闭疏散通道等理由责令新合作公司经营的清华园商场进行改正；2014年2月1日，消防大队以消防设施器材、消防安全标志未保持完好、应急照明损坏、负一楼无消防栓、控制室无人、自动报警系统无检修维护、自动消防设施无法正常联动控制等要求改正；2015年4月27日，灵宝市公安局尹庄派出所检查发现：新合作商场无消防合格证、室内消防栓无水、疏散指示标志缺少，要求进行整改；2015年5月28日，尹庄派出所向新合作公司下发一份安全检查停业整改意见通知书，主要内容为：检查中发现新合作公司超市的问题无消防安全合格证、存在安全隐患，建议领导批准对其停业整顿。另查明，在公安机关检查提出意见后，新合作公司在2015年分3次向灵大公司提出书面整改意见，要求其按照公安机关的整改要求完善消防设备，办理建筑主体的消防验收手续。另查明，2015年6月10日，新合作公司清华园店关门停业至今，2015年11月30日以后至今未按合同约定向灵大公司支付租金，仍实际占有房屋至今。后灵大公司于2016年1月10日、2017年2月8日分别通过书面形式向新合作公司催缴租金，新合作公司则以灵大公司的房屋没有办理消防验收手续，导致公安机关责令停业整顿为由拒绝交纳租金，引发纠纷。灵宝市人民法院一审认为，灵大公司与新合作公司签订租赁合同后，双方均应按照合同约定履行各自义务，但在合同履行过程中，灵大公司主张新合作公司未按照合同交纳租金，经多次催收后仍未能履行，认为新合作公司构成违约，主张解除双方签订的清华园购物广场负一层商场的租赁合同及补充租赁合同、交纳拖欠租金及占用期间的租金；新合作公司以灵大公司的房屋未办理消防验收合格证，导致其在经营过程中公安机关多次下发责令整改意见书而无法正常经营，主张出租方灵大公司构成违约，亦主张解除双方签订的租赁合同。因双方当事人均要求解除双方的租赁合同，故该院对灵大公司主张解除双方关于清华园购物广场负一层商场的租赁合同及补充租赁合同予以准许。对双方在合同履行过程中违约责任及过错进行分析，依照《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》的规定灵大公司在主体工程消防未经验收合格的情况下即将涉讼房屋出租给新合作公司经营，应承担相应的行政责任，但灵大公司的该行为在民事法律关系中应承担责任的性质和范围，应结合本案中双方签订的租赁合同的内容及实际履行行为做具体分析。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。既然新合作公司在签订合同时已经明知灵大公司的房屋刚刚建成且建筑主体未通过消防验收，且按照《消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。况且在新合作公司的商场开业前，本案双方和消防工程施工方浙江快达建设安装工程有限公司，三方就商场开业前所需消防设备，签订了协议以确保承租方的正常开业，新合作公司作为合同一方参与了合同的签订和履行，并且商场已经实际经营两年多时间。应当认为灵大公司履行了按照约定提供消防设施的义务。因此，新合作公司辩称灵大公司未提供消防设施，构成根本违约的意见，不予采信。本案中，新合作公司作为商场经营者应当熟悉经营所需审批手续，在未取得消防部门许可的情况下仍然与出租方灵大公司签订租赁合同，因此其应对于潜在的法律风险也应一并承受。而且在新合作公司使用涉讼房屋期间，并未因此被行政机关进行实质性处罚，公安消防部门的整改意见主要强调内容为消防器材维护管理、使用不到位引发的问题，而灵大公司承诺办理消防验收合格证的行为并未对新合作公司的经营活动造成实质严重影响，也难以说明新合作公司使用涉讼房屋的目的不能实现。通过以上分析，造成双方当事人解除租赁合同的违约责任和过错，新合作公司应占主要责任；《租赁合同》约定，灵大公司可以在租赁期间将场地进行买卖，灵大公司已将租赁场地中地上一层的3505㎡面积出售给陈霖霏。这一事实已经告知新合作公司，因此灵大公司与第三人陈霖霏的买卖合同已经生效，物权已经发生变动，涉及本租赁合同部分的权利义务已经发生变更。因此仅就灵大公司主张的地下负一层合同面积部分进行审理。综上，双方合同解除之前新合作公司实际占用房屋至今，应当按照合同约定支付灵大公司租金，逾期支付租金的按照合同约定每逾期一天按照应缴租金的千分之一滞纳金支付违约金，但灵大公司主张新合作公司按照年利率24%计算，未超过合同约定的标准，予以准许。灵大公司诉讼请求的合理部分，予以支持；新合作公司反诉要求灵大公司返还已缴纳的租金685382.51元及赔偿其装修损失，理由不当，不予支持。关于其主张的经营过程中的投资经营损失（含2.5万元电费），于法无据，理由不当，不予支持。关于新合作公司交纳的履约保证金20万元，可冲抵所欠灵大公司的租金，不再返还。2017年12月25日，灵宝市人民法院作出（2017）豫1282民初871号民事判决：一、解除灵大公司与新合作公司于2012年5月8日签订的租赁合同中关于负一层房屋的租赁合同及2014年6月3日的补充合同；二、新合作公司于判决生效后二十日内向灵大公司交付清华园商场负一层4451.76平米的房屋；三、新合作公司支付灵大公司清华园商场负一层部分2015年11月30日至2017年3月6日的租金1044099.96元，减去新合作公司缴纳的200000元履约保证金，实际应支付租金844099.96元，并承担所欠租金的滞纳金（从2015年12月1日起按年利率24%计算），新合作公司交付租赁物前参照双方的租赁合同约定的标准支付占用费至实际交付之日止；四、驳回新合作公司要求灵大公司返还租金685382.51元、电费25000以及赔偿损失3367049.49元的诉讼请求。案件受理费19246元，由灵大公司负担7006元，；由新合作公司负担12240元；反诉案件受理费20510元，由新合作公司负担。新合作公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判，驳回灵大公司的一审诉讼请求，支持新合作公司一审反诉请求。2、一、二审诉讼费用由灵大公司负担。河南省三门峡市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。河南省三门峡市中级人民法院二审认为，灵大公司与新合作公司签订的租赁合同以及补充租赁的协议书均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。在履行合同过程中，因出现合同不能继续履行的原因，双方均要求解除之前的租赁合同，该诉求于法有据，一审予以准许，一审认定该事实清楚，判决正确。关于双方在履行合同过程中的违约情况。第一，灵大公司、新合作公司和消防工程施工方浙江快达建设安装工程有限公司，三方就商场开业前所需消防设备，签订了协议以确保新合作公司的正常开业，新合作公司作为合同一方参与了合同的签订和履行，并且商场已经实际经营两年多时间。故灵大公司已经按照合同约定履行了其关于消防设施的主要义务。第二，新合作公司作为商场经营者，负有向当地消防机构申报消防安全检查的义务，其对于所租赁的场地未取得消防部门许可的情况和结果是明知、可预见的，新合作公司使用涉诉房屋正常营业期间，并未因为消防问题被行政机关进行实质性处罚，公安消防部门的整改意见主要强调内容为消防器材维护管理、使用不到位引发的问题，灵大公司承诺办理消防验收合格证的行为并未对新合作公司正常营业期间造成实质严重影响，也并未影响新合作公司正常经营期间合同目的的实现。第三，灵宝市公安局尹庄派出所出具的安全检查停业整改意见通知书，该通知书自下发之日起，能够对新合作公司之后的经营产生影响，消防不合格能够成为新合作公司停业的原因之一。基于以上三点，可以认定，消防不合格的主要责任在于新合作公司，灵大公司履行了提供消防设施的主要义务，不构成根本违约，但灵大公司作为出租方，提供的场地与消防设施验收不合格之间具有关联性，应承担次要责任。在双方的合同已经不能实际履行后，灵大公司、新合作公司均未采取必要措施，防止损失的进一步扩大，对于扩大部分的损失，双方均应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担问题。在责任承担中，应综合考虑合同双方的违约程度、履行期限，租金缴纳情况，营业状况，停业的现状以及造成损失的原因进行认定。鉴于双方均存在一定的违约行为以及纠纷发生后，租赁场地并未营业等因素，酌定从2015年6月10日至2015年11月30日，双方仍按已经支付的租金履行，从2015年11月30日起，新合作公司按照原租金标准的70%支付租金、滞纳金及占用费较为适宜。灵大公司的起诉请求为支付自2015年11月30日至2017年3月6日的租金、滞纳金，并参照合同租金和滞纳金标准支付占用费至实际交付之日，故2015年11月30日至2017年3月6日的租金应相应认定为730869.97元，减去新合作公司缴纳的20万元履约保证金，实际应支付租金530869.97元，并承担该租金的滞纳金（从2015年12月1日起按年利率24%计算），新合作公司在交付租赁物前参照租赁合同标准的70%支付占用费至实际交付之日止。关于灵大公司将一楼卖场出售给陈霖霏的问题。灵大公司在租赁期间将场地进行买卖，并不违反灵大公司与新合作公司之间的租赁合同，且买卖的事实已经告知了新合作公司，买卖合同生效后，灵大公司仅就地下负一层提出诉求并不违反法律规定，一审认定事实并无不当。关于新合作公司要求灵大公司赔偿装修损失的问题，第一，商场已经营业两年多时间，新合作公司提交的固定资产明细表、开业筹备费用汇总单等证据不能证明造成损失的具体金额。第二，灵宝市价格认证中心对第一层装修装饰残值所作的价格评估并不能适用到地下一层。第三，该院已经在租金金额中，综合考虑了商场停业、投入费用折旧等因素，对该部分费用在租金中进行了体现。故对于新合作公司要求灵大公司赔偿装修损失的诉求不再另行支持。关于新合作公司要求退还履约保证金及返还预交电费的问题，双方均同意解除合同，履约保证金已经在计算租金时予以扣除。对于预交电费问题，新合作公司提交的证据不能证明该主张，该项要求于法无据，不予支持。2018年5月3日，河南省三门峡市中级人民法院作出（2018）豫12民终777号民事判决：一、维持灵宝市人民法院(2017)豫1282民初871号民事判决第一项、第二项、第四项。二、变更灵宝市人民法院(2017)豫1282民初871号民事判决第三项为：新合作公司于判决生效后十日内支付灵大公司清华园商场负一层部分2015年11月30日至2017年3月6日的租金530869.97元，并承担该租金的滞纳金（从2015年12月1日起按年利率24%计算），新合作公司在交付租赁物前参照租赁合同标准的70%从2017年3月7日起支付占用费至实际交付之日止。一审案件受理费19246元，由新合作公司负担13472元，灵大公司负担5774元。反诉案件受理费20150元，由新合作公司负担14105元，灵大公司负担6045元。二审案件受理费47650元，由新合作公司负担33355元，灵大公司负担14295元。本院再审认定的事实,一、双方当事人均认可案涉租赁场地已经于2018年6月30日交付给灵大公司。二、双方当事人再审中均认为原二审关于滞纳金的计算有误。灵大公司对滞纳金重新予以计算，对该计算方式及计算结果，新合作公司认为，结合原审判决的相关表述，滞纳金应计算至2017年3月7日止，从2017年3月7日至2018年6月30日按照案涉租赁合同约定标准的70%支付占用费，2018年6月30日后不应再支付滞纳金。根据双方当事人对滞纳金的核对情况，结合灵大公司一审的诉讼请求和本案实际情况，本院认定，截止2018年6月30日，新合作公司应支付的滞纳金为612534.52元，2018年7月1日以后应以1326384.9元为基数，按照年利率24%顺延计算至款项实际付清之日止。三、新合作公司再审中提交灵宝市价格事务所对案涉租赁场地的资产价值进行评估后出具的《价格评估结论书》，其主要内容载明：1、电路电料及配套设施（720214元）；2、装饰、装潢及配套设施（255149元）；3、超市配套设施（426826元）。4、电器设备及配套设施（527938元）。新合作公司以此证明其存在的装修损失的价值。灵大公司对此质证认为，案涉租赁场地交付时已经装修好，该《价格评估结论书》系单方委托评估，情况不属实，不予认可。本院认为，新合作公司经营的商场停业之后，其装修损失客观存在，但该《价格评估结论书》系对整体资产的评估，也未体现折旧价值，结合本案实际情况，酌定将其中装饰、装潢及配套设施部分的价值作为计算装修损失的依据。再审庭审中，双方当事人均认可新合作公司装修商场经过了灵大公司的同意。本院再审查明的其他事实与原审基本一致。本院再审认为，根据《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案所涉租赁场地处于整栋建筑物的地下一层，新合作公司在灵大公司建设的整栋建筑物主体工程尚未验收的情况下，即要求租赁涉案场地用于经营，因此案涉租赁场地的消防验收申请主体应为使用单位新合作公司。根据公安部2012年7月17日修订的《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。根据涉案租赁合同及补充协议的签订及履行情况，涉案租赁场地的面积并未达到一万平方米，依据上述消防监督管理规定，案涉租赁场地不属于强制进行消防验收的场所。因此新合作公司主张因灵大公司未取得案涉租赁场地的消防验收合格证导致其停业，故而不能实现租赁合同目的缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原二审判决综合考虑合同双方的违约程度、履行期限、租金缴纳情况、营业状况、停业的现状以及造成损失的原因，认定双方的违约责任为，灵大公司占30%，新合作公司占70%，该责任划分适当，应予维持。新合作公司于2018年6月30日将案涉租赁房屋交还给灵大公司，根据双方所签租赁合同的相关约定，自2016年12月1日至2018年6月30日所产生租金和占用费的70%为1526384.9元，扣除新合作公司已经提前支付的200000元履约保证金，新合作公司应支付给灵大公司1326384.9元。关于新合作公司的反诉请求应否得到支持的问题，根据原审查明的事实，新合作公司已经缴纳了2015年11月30日之前的租金，但其于2015年6月10日停止营业，该段时间的租金685382.51元亦应由双方根据责任比例予以分担，灵大公司应返还新合作公司租金205614.8元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据新合作公司提交的负一楼《价格评估结论书》，酌定将其中装饰、装潢及配套设施费用共计255149元作为计算新合作公司装修损失的依据，灵大公司应当负担装修损失的30%即76544.7元。关于新合作公司应否支付滞纳金的问题，商场停业后，新合作公司如认为租赁场地不适合经营，应解除租赁合同，向灵大公司交还租赁物，从而避免损失扩大。但新合作公司仍占有租赁场地直至2018年6月30日，故其应支付滞纳金。新合作公司主张其不应支付滞纳金的理由不能成立，本院不予支持。但根据再审查明的事实，原二审判决关于滞纳金的计算方式有误，应予纠正。综上，原二审判决适用法律及实体处理不当，应予纠正。灵宝市新合作超市有限责任公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省三门峡市中级人民法院（2018）豫12民终777号民事判决及灵宝市人民法院（2017）豫1282民初871号民事判决第四项；二、维持灵宝市人民法院（2017）豫1282民初871号民事判决第一项、第二项；三、变更灵宝市人民法院（2017）豫1282民初871号民事判决第三项为：灵宝市新合作超市有限责任公司于本判决生效后十日内支付灵宝市灵大房地产开发有限责任公司清华园商场负一层部分2015年12月1日至2018年6月30日的租金、占用费1326384.9元及相应滞纳金（截止2018年6月30日为612534.52元；2018年7月1日以后以1326384.9元为基数，按照年利率24%顺延计算至款项实际付清之日止）；四、灵宝市灵大房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还灵宝市新合作超市有限责任公司205614.8元，赔偿灵宝市新合作超市有限责任公司损失76544.7元；五、驳回灵宝市灵大房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回灵宝市新合作超市有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19246元，由灵宝市新合作超市有限责任公司负担13472元，灵宝市灵大房地产开发有限责任公司负担5774元。反诉案件受理费20150元，由灵宝市新合作超市有限责任公司负担14105元，灵宝市灵大房地产开发有限责任公司负担6045元。二审案件受理费47650元，由灵宝市新合作超市有限责任公司负担33355元，灵宝市灵大房地产开发有限责任公司负担14295元。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  韦贵云审判员  邹新哲二〇一九年十一月二十五日书记员  张淑俐