广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3765号 原告：蒋文灿，男，汉族，1973年11月15日出生，住南宁市。 被告：南宁荣宝丰房地产有限公司，住所地南宁市江南区星 光大道223号荣宝华商城中心商场五层办公区，社会统一信用代码91450100775984607Y。 法定代表人：高德兵，总经理。 委托诉讼代理人：谢志宏，福建闽荣律师事务所律师。 原告蒋文灿诉被告南宁荣宝丰房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年5月22日受理后，依法适用普通程序于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告蒋文灿、被告南宁荣宝丰房地产有限公司的委托诉讼代理人谢志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋文灿起诉时向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的南宁市商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款289846元，并向原告赔偿损失1449.23元，支付利息39853.8元（7970.76元/年x5，按银行同期年存款利率2.75%）计算；3.判令被告返还物业专项维修基金571元、预告登记费550元，网上备案10元、办证费570元、非住宅交易手续费19元；4.判令被告承担原告购房所支付的契税8695.38元、印花税144.9元；（2、3、4项合计341709.31元）；5.本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告将其诉请变更为：1.判令被告支付逾期报备和逾期办证的违约金104040元。（按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，每天按已付房款的万分之五进行计算，自2017年5月22日至2019年4月19日）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:1.被告逾期办理房产证及备案逾期近两年。原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》约定：2015年5月31日交房，交房后720天（即2017年5月21日前）办理房产证。被告收取了原告的办证费，原告也出具了委托手续给被告办证，并且原告认为被告负有备案及办证义务。直至开庭，原告才得知被告已为原告办得房产证，但被告一直未告知原告，房产证注明办证时间为2019年4月19日，但领证时间不明确。被告当庭提交的三份“不动产测绘成果备案业务受理凭证”,时间分别为2018年3月27日、2018年6月1日、2018年7月4日，但其中2018年3月27日、2018年6月1日受理凭证是被告伪造、变造的证据，只有上半部分，没有下半部分，属伪证。2018年7月4日受理凭证只能证明被告的备案时间，而非其办证时间。2.合同第十七条中约定买受人不退房每天按20元支付违约金，累计违约金不超过总价的0.5%，其中的“20元、0.5%”是被告自行填写的，是格式条款，且远低于原告损失，请求进行调整，判令被告每天按已付房款的万分之五支付违约金。原告购买的是投资性商业用房，但由于被告的逾期办证，导致原告的商铺难以转让盈利，原告损失巨大。按照《南宁市商品房买卖合同》中的约定，逾期两年，违约金只有1400元，违约金过低，不足以弥补原告的损失。并且，合同中的“20元、0.5%”这些数字是被告自行填写的，字体与其他字体也并无差别，且未尽到提醒和说明义务，属于格式条款，应当无效，请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条进行调整违约金，判令被告每天按已付房款的万分之五支付违约金。最高人民法院公报案例周显治、俞美芳与余姚众安房地产公司销售合同纠纷案认定的逾期交付权属凭证是每天按已付房款的万分之三支付违约金。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定可知，被告自行填写的内容属于格式条款，且违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。3.本案过错在被告，应由被告承担全部诉讼费用。本案中，被告在办得房产证后迟迟不通知原告，立案后也未及时提交已为原告办得房产证的证据，直至开庭，才当庭提交房产证，致使原告不得不变更诉讼请求。 被告南宁荣宝丰房地产有限公司辩称：1.违约金的截止日期按交房日期计算，交房日期与原告陈述一致。2.原告诉求部分超出诉讼时效，对超出部分，原告依法不享有胜诉权，法院按相关规定进行调整，违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。本合同违约金按日累计的违约金，应视为每个个别的债权，分别适用诉讼时效。根据民法总则188条规定，诉讼时效为三年，届满后不受法律保护。从2019年5月22日反推三年，之前违约金请求权已超诉讼时效，超过部分不受法律保护。3.合同约定的违约金过高，以本金万分之一计算，该违约金的请求超出被告的违约行为，请求法院予以调整。本案发生于全国经济蔓延之时，房地产开发商处于资金困难状态，非恶意违约，违约金仍以补偿为其主要作用，应按中国人民银行流动贷款利息计算；4.根据原被告签订合同的第9条约定，发生该条所载明的情形时违约金的计算应予以扣减，请求法院根据实际情况予以扣减。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原告部分诉请是否超过诉讼时效？2.原告主张的违约金起止日应如何确定？3.原告主张的违约金是否过高，是否应予调整？ 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月7日，原告（买受人）蒋文灿与被告（出卖人）南宁荣宝丰房地产有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南宁市的商品房（以下简称涉案房屋），房屋总价款为289846元。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付买受人使用;合同第十七条第3款约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过总价款的0.5%。合同签订后，被告于2015年6月23日将房屋交付给原告，原告向被告付清了购房款。被告提交的三份《不动产测绘成果备案业务受理凭证》中，仅有2018年7月4日受理凭证内容齐全，盖有南宁市不动产登记中心的业务受理专用章。2019年4月19日，涉案房屋办得了不动产权属证书。 本院认为：原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告的部分诉请是否超过法律规定的诉讼时效问题。合同签订后，原告已按合同约定履行了付清购房款义务。按照合同的约定，被告在2015年6月23日交付房屋后，应当在2017年6月13日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经审查被告提交的材料后，被告履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务的时间应认定为2018年7月4日为宜。被告的该逾期报备行为是持续性行为，原告为此享有的被告自逾期报备之日至实际报备之日止的应付违约金系一项整体性权利，不宜将原告的该项权利按日应付额分割开来。在被告未实际交房时，原告无法明确固定其被侵犯的权利范围。只有在被告实际报备之后，迟延报备的天数到实际报备时才能确定，原告才能知道其可享有的被告应付违约金范围，方可向被告主张确定的违约金数额。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，根据第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法规另有规定的，依照其规定。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定的适用原则，原告的诉讼时效应当适用三年的诉讼时效。即便从2017年6月14日起计算原告的诉讼时效，原告于2019年5月22日起诉至法院，并未超过三年的法定诉讼时效。故被告主张原告的部分诉请已超过诉讼时效理由不成立，本院不予支持。 原告已经依照合同约定履行了向被告支付全额购房款的义务，被告亦应按合同约定于2017年6月13日前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。被告至2018年7月4日才实际履行完报备义务，其延迟报备的行为已经构成了违约，应当承担相应的违约责任。按照双方合同第十七条第3款的约定，被告即便违约时间再长，最多向原告支付的违约金数额仅为总房款的0.5%，明显过低，为减轻被告责任之内容，应当标明并向原告作合理的提示说明。被告在该合同中并没有向原告作合理的提示说明，且明显过低，适用该条款显示公允。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案中被告的违约时间较长，其应向原告支付的违约金数额应当予以适当调整方显公允。因原告在本案中主张被告支付的是逾期报备和办证的违约金，而非逾期交房的违约金，故被告本案中支付违约金的起算点应为实际交房后的逾期报备之日，即2017年6月14日。经考量双方合同的履行、违约情况，参考金融机构的贷款利率标准后，本院酌定被告向原告支付的违约金为：以合同总价款289846元为基数，按照年利率6%计付，从逾期报备之日即2017年6月14日起计至实际报备之日即2018年7月4日止。双方的合同并没有约定被告为原告办理不动产权属证书的义务。原告主张被告支付逾期办理不动产权属证书违约金的依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁荣宝丰房地产有限公司向原告蒋文灿支付逾期报备的违约金：以289846元为基数，按照年利率6%计付，从2017年6月14日起计至2018年7月4日止； 二、驳回原告蒋文灿的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 原告蒋文灿预交案件受理费6426元，因原告蒋文灿变更并撤回部分诉讼请求，应退还原告蒋文灿4046元；应收案件受理费2380元，由被告南宁荣宝丰房地产有限公司负担430元，由原告蒋文灿负担1950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  罗谊生 人民陪审员  滕美琼 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  韦绍锋 ——