山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1949号上诉人（原审原告）：张世超，男，1986年4月7日出生，汉族，住山东省文登市，现住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：刘桂华、杨超，山东环周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路96号A-1201室。诉讼代表人：郑琳，威海广信房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张宇石，男，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原审第三人：于兰芳，女，1969年1月4日出生，汉族,住山东省威海经济技术开发区。上诉人张世超因与被上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）以及原审第三人于兰芳破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张世超上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张世超的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由广信公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误.1.一审法院认定，张世超仅支付了与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》部分房款，故该合同属于双方均未履行完毕的合同与事实不符。因为该合同签订后，张世超支付了全款，广信公司开具了全部房款的收款收据，双方亦办理了网签登记手续，还办理了预告登记手续。至于张世超仅向广信公司直接支付了部分房款，剩余房款由于兰芳代为支付问题，一审法院已经查明于兰芳系广信公司销售及财务经理，张世超通过于兰芳到广信公司处购房，无论于兰芳与广信公司之间存在怎样的债权债务关系，于兰芳告知已经将欠张世超的款项支付给广信公司，张世超支付剩余部分房款，且已经由广信公司与张世超签订了合同、开具了全部房款的收款收据、办理了房屋网签登记及预告登记手续，于兰芳的行为产生的后果由广信公司承担，即使广信公司反悔，对张世超而言亦符合表见代理的法律规定。2.一审法院认定，张世超购买房屋实质是债务抵顶而非消费者购房与事实不符。张世超与广信公司之间不存在其他债权债务关系，故不存在抵债前提。至于广信公司与于兰芳之间对于房屋的抵债行为，根据一审法院查明的事实，张世超并不知情，故一审法院将于兰芳与广信公司的抵债行为认定为张世超与广信公司之间的抵债行为因此否定张世超的消费者购房身份错误。二、一审法院适用法律错误.1.一审法院根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除张世超与广信公司之间的《商品房买卖合同（预售）》系错误适用法律。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。可见，《中华人民共和国企业破产法》第十八条管理人解除合同的前提是“对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，本案合同虽然成立于破产申请受理前，但张世超与广信公司均已经履行完毕，故管理人不得解除，一审法院适用法律错误。2.一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，认为张世超的预告登记失效系错误适用法律。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。本案合同履行中，广信公司进入重整程序，管理人违法解除了合同，并未经张世超同意擅自撤销了网签登记手续。现一审法院以网签登记被违法撤销，认定“债权消灭”，系本末倒置。因为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定“债权消灭”的前提之一是“买卖不动产物权的协议被认定无效”，而一审法院恰恰认定本案双方买卖不动产物权的协议有效；至于被撤销、被解除，是由于管理人违法行为导致，才引发本案诉讼，但在本案未终审之前，却被一审法院作为有效的事实并认定张世超的预告登记因合同被解除、网签登记被撤销而无效，故一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中双方签订的《商品房买卖合同（预售）》取得了房屋预告登记证明，张世超对房屋具备了物权效力，现广信公司擅自撤销了张世超的《商品房买卖合同（预售）》不发生物权变动效力。三、一审法院确定本案案由不当。本案是张世超与广信公司商品房预售合同纠纷，这从张世超的诉讼请求便可以看出，一审法院也支持了张世超要求确认双方合同有效的诉讼请求。只是本案合同的履行处于广信公司重整程序中，但张世超自始至终都是向管理人申请要房即主张对房屋物权的期待权而不是要求解除合同退房款主张普通债权，故一审案由确定为破产债权确认纠纷不当。广信公司辩称，一审法院认定事实清晰，法律适用正确。1.张世超与广信公司之间的《商品房买卖合同（预售）》系因原审于兰芳与广信公司之间的借款本金及利息无法偿还，张世超、广信公司及于兰芳三方协商以物抵债形成，并非因购房意图而产生，其真实意思表示系基于借贷关系而产生，以消灭金钱债务为目的。张世超并未完成支付涉案房产全部购房款项的义务。于兰芳在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于兰芳，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。于兰芳与张英绍系朋友关系，且欠付张英绍借款。其后，张世超与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，且于兰芳主张广信公司向其偿还借款本息后，于兰芳以该款项代替张世超支付了购房款项。综合上述事实，可清晰认定，广信公司与于兰芳之间的借款行为、以房抵债行为，张英绍与于兰芳之间的借款行为，以及张世超与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联，于兰芳主张的其以对广信公司的借款债权代张世超支付购房款项，其实质仍是在履行于兰芳与广信公司之间的《顶房协议》，因此张世超并未实际支付完毕剩余的购房款项。2.涉案房产在破产时还不具备交付条件，依据中华人民共和国物权法物权法》，理应属于破产财产。广信公司于2016年6月29日被威海市中级人民法院裁定破产，而涉案房屋在该时间节点并未竣工，尚不具备物权成立条件。依法《中华人民共和国物权法物权法》第23条，涉案房产属于破产财产，且并不具备向张世超交付的条件。3.对于双方均未履行完毕的合同，管理人依法享有解除权。根据《中华人民共和国破产法》第18条，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，张世超并未实际支付购房款项，而广信公司在客观上也无法完成交付房屋的义务，因此，广信公司依法有权解除与张世超之间的商品房买卖合同。4.涉案房产办理的预告登记不具有破产保护的效力。（1）预告登记不发生物权变动的法律效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记使这一请求权具有物权的排他效力。从本质上说，预告登记所登记的，是一项请求权，而不是物权本身，因此预告登记并不产生物权变动的效力，房产所有权仍属于广信公司。况且，涉案商品房在破产时间节点尚未建成、未办理所有权登记，还不具备不动产所有权成立的要件，因涉案房产尚未办理物权转移手续、张世超也未取得涉案商品房的物权。最高人民法院公报案例“中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案”即认定：系争房产上所设定的抵押预告登记，并非对系争房屋享有现实抵押权，不具有优先效力。也佐证了广信公司的上述意见。（2）办理房产预告登记，不影响管理人解除《商品房预售（买卖）合同》的权利。预告登记的目的是保全债权请求权将来能够得到履行、以实现该物权变动，预告登记是以债权请求权的存在为前提，并随着该请求权的状态而改变。当请求权消灭时，预告登记也随之消灭。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第5条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定物权法第二十二条第二款所称的“债权消灭”。《中华人民共和国物权法》第20条第二款规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。根据上述规定，是否办理预告登记，并不影响其依附的债权关系的解除，即使已经办理预告登记，管理人仍有权解除房屋买卖合同，该合同被解除后，预告登记依法应失效。5.退而言之，即使认可张世超已完成支付购房款的义务，继续履行《商品房买卖合同（预售）》也将构成个别清偿，损害其他债权人合法权益。本案中，张世超夫妇两人分别起诉，要求对其各自名下签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行并交付房产，系通过诉讼的方式提出清偿债务的权利主张，显然属于对其进行个别清偿的诉讼请求，直接违背《中华人民共和国破产法》的立法目的及宗旨。在广信公司重整案中存在大量与张世超相似的以房抵债协议，均是在涉案房产还属于在建工程时签订协议。广信公司在接受管理人指定后，主动引入资金完成续建工程，以实现破产财产的价值最大化，提高清偿比例。同时管理人将该部分续建资金列入共益债务在所有债权中优先受偿。如法院判决继续履行类似以房抵债签订的商品房买卖合同，势必违背《中华人民共和国破产法》公平清理债务债权的立法目的，使得大量基于借贷关系而产生的金钱债权通过以物抵债的方式获得物权期待权，得到不正当的优先受偿。且因续建资金列入共益债务，继续履行类似商品房买卖合同，实际上是挪用了广信公司其他资产对以物抵债的债权人进行清偿，严重侵犯其他债权人的合法权益。此外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第2条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，均是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，张世超（以及其配偶张英绍）基于于兰芳与广信公司以房抵债行为而形成购房事实，利用于兰芳的借款本息而交纳购房款等具体情况，应认定其购房目的在于实现金钱债权，并非为生活、居住需要，不应属于上述规定所保护的普通住房消费者。于兰芳述称：1.我没有告诉过王秀平、张英超、张世绍我与广信公司之间存在借款关系，他们三人购房时并不知道我与广信公司之间签订的顶房协议，是根据自己的需要和喜好选购的房产；2.他们三人定下要买的房产后，广信公司通知我，并与我对账，结清我的部分借款本金和与这些本金相对应的利息，广信公司财务部核算会计张希平分别开具了付款和付息的通知单，经广信公司法定代表人姚书诚、财务经理于兰芳同意并签字，该通知单只有一份，我手中没有，在财务的记账凭证后作为附件留存。3.广信公司财务部将付款通知单经过法人审批签字后让我口头通知他们三人将剩余的购房款319万付给我，我当时口头告诉了他们三人并告知他们，我把他们剩余的购房款交给广信公司，他们也与我结清了剩余的购房款。4.基于广信公司同意并通知他们将剩余的购房款支付给我，我才把广信公司借款时开具给我的收款收据退还给广信公司，并给广信公司开具了收到本金和利息的收据，广信公司给他们三人分别开具了收到他们购房款的收据。至此，我认可收到广信公司偿还我的本息，广信公司也认可收到他们的购房款。广信公司开具给我的收款收据和我开具给广信公司收到本息的收款收据，都在财务的记账凭证后面作为原始凭证留存，由广信公司保管，我无法提供。建议让广信公司回去查证并提交法庭。5.他们三人作为消费者购房人与广信公司签订商品房买卖合同，经广信公司同意并通知将部分购房款直接汇到广信公司账户，部分房款支付给我，代替广信公司偿还债务，这就视同广信公司收到全额购房款。这种转支付和代偿付的付款方式在企业实际经营活动中是司空见惯的，不违反法律法规规定。不能因为广信公司破产，为了收回他们的房产就罔顾事实，否认广信公司正常经营时的经营活动，这将扰乱正常社会经济秩序，违背破产法立法宗旨。张世超向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令张世超与广信公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；2.判令广信公司协助张世超办理商品房预告登记；3.判令广信公司自可以办理不动产产权登记之日起配合协助张世超办理产权登记。一审法院查明事实：张世超系案外人张英绍之子，张英绍与于兰芳系朋友关系。2012年2月至2014年11月间，张英绍多次向于兰芳出借款项共计330万元，利息为月息1.5%，双方未约定还款日期。期间，于兰芳向张英绍支付相应利息，但未偿还本金。于兰芳曾任广信公司融资部经理、财务部经理，其与广信公司之间存在借款关系，多次向广信公司提供借款。2015年10月29日，为偿还于兰芳借款，广信公司与于兰芳签订《顶房协议》，将包括百度城二期-13号-302室在内的多套房屋抵顶给于兰芳，并约定百度城二期-13号-302室房屋面积166.38平方米，房款145万元。2015年11月24日，张世超与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由张世超购买百度城-13号-302室房产，房屋面积166.38平方米，储藏室面积37.3平方米，该商品房单价为每平方米7818.25元，房屋价款为1300800元，储藏室按照建筑面积计价为149200元，该商品房总购房款合计145万元；付款方式及期限约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金145000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式支付房款，应于2015年11月24日前支付首期房款145000元，余款1305000元向银行申请贷款支付。2015年11月19日，广信公司向张世超出具收款收据，记载收到张世超“百度城二期（13-302）”房款97万元。2016年1月20日、21日，张世超向广信公司账户共汇款48万元。2016年1月20日，广信公司向张世超出具收款收据，记载收到张世超“百度城二期房款（13-302）”48万元。上述《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案，并于2016年4月7日办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。涉案房产在法院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。2017年12月，广信公司管理人向张世超发出《通知书》，认为涉案《商品房买卖合同（预售）》存在为清偿原债务而签订以房抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人的情形，因此决定不向张世超交付房产。一审法院认为，张世超与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，张世超请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应继续履行。本案中，第三人于兰芳在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于兰芳，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。于兰芳与张世超之父张英绍系朋友关系，且欠付其借款。其后，张世超与广信公司签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，虽然合同约定的付款方式为支付定金并采取商业贷款的方式，但张世超并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款。于兰芳主张系广信公司向其偿还借款本息后，其再将款项支付给广信公司，代替张世超支付涉案房款，广信公司对该主张不予认可。综合本案事实，广信公司与于兰芳之间的借款行为、以房抵债行为，张世超之父与于兰芳间的借款行为，以及张世超与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联，于兰芳主张的其以对广信公司的借款债权代张世超支付涉案购房款，其实质仍是在履行于兰芳与广信公司之间的《顶房协议》，故于兰芳关于涉案《顶房协议》并未实际履行的主张，与事实不符。于兰芳并未代张世超向广信公司支付涉案房款，故涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，张世超仅支付48万元，余款并未实际履行。涉案房产在广信公司破产申请受理时未竣工不具备交付条件，广信公司交付房产的义务亦未履行，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故广信公司管理人以《通知书》的方式通知张世超解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。涉案《商品房买卖合同（预售）》被解除后，尚未履行的合同义务，依法终止履行，故张世超诉请广信公司协助办理确权登记，无事实及法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的买卖合同被解除时，属于债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，张世超办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》依法被解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。故张世超要求办理预告登记及产权登记的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，张世超请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；张世超要求广信公司协助办理商品房预告登记及产权登记的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，一审法院判决：一、确认张世超与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回张世超的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张世超负担。二审中，张世超提交了以下证据：证据1.不动产登记资料查询结果证明一份，证明其名下目前并无房产，所购房屋为唯一住房，管理人解除合同将损害张世超居住权。证据2.购房人是杜晓飞和宁磊的判决书，证明同种情况同类案件一审法院认定应当继续履行合同。经质证，广信公司对证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，证据1只能证明张世超名下无商品房，但不能证明无其他房产。证据2的情况与本案不同，不具有参考意义。于兰芳对证据1无异议，证据2中没有顶房协议的内容。本院对上述证据的真实性予以确认，但证据1仅能证明查询时张世超持有房产的状态，不能证明购买涉案房产时是否持有其他房产，故对该证据的证明力本院不予采纳。证据2中具体情况与本案并不相同，对其证明力本院亦不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题是：涉案商品房买卖合同是否应当继续履行。首先，关于张世超与广信公司之间法律关系的性质和效力认定。1.张世超与广信公司之间的法律关系应当认定为商品房买卖合同关系。涉案商品房买卖合同签订以前，于兰芳与广信公司之间存在民间借贷关系，借款合同到期以后广信公司难以清偿债务时，于兰芳与广信公司签订《顶房协议》，将涉案房产在内的多套在建房产抵顶给于兰芳，此后张世超与广信公司签订了相应的商品房预售合同，并办理了商品房预告登记，作为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，根据合同自由原则，该交易行为并无不当。2.张世超与广信公司的涉案商品房买卖合同应认定为有效。张世超和广信公司的涉案商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。其次，关于广信公司管理人是否有权解除涉案商品房买卖合同的问题。即该合同是否符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，张世超作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款，而其与广信公司签订商品房买卖合同时约定张世超支付定金并采取一次性付款的方式支付，但张世超并未完全按照合同约定向广信公司付款，而是以广信公司所欠于兰芳的借款本息抵顶部分购房款项。合同约定以支付定金并一次性付款的方式支付购房款，并不影响事后张世超以广信公司所欠于兰芳的借款本息抵顶部分购房款的履行行为的法律效力，且广信公司也为张世超开具了收到购房价款的收据，应认定张世超已经实际履行了支付购房款的合同义务。涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人不应据此行使合同解除权。原审判决对此认定不当，应予纠正。再次，关于涉案商品房买卖合同应否继续履行的问题。1.张世超就涉案房产不享有商品房购房消费者的优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，张世超基于广信公司与于兰芳的以房抵债行为而形成购房事实，根据其已知广信公司将涉案房产抵顶给于兰芳、利用于兰芳的借款本息交纳部分购房款等具体情形，其购房目的在于帮助于兰芳实现债权，并非为生活、居住需要，不属于上述规定所保护的商品房消费者。张世超和广信公司之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是，张世超并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。2.张世超的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，广信公司进入破产程序后，张世超起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。综上，张世超未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，一审法院驳回其关于广信公司继续交付涉案房产并办理过户登记的诉讼请求，并无不当。此外，关于张世超的权利救济问题。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，张世超作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。最后，关于涉案商品房的预告登记的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。本案中，鉴于涉案商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上或者事实上不能履行的合同，张世超需要按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，一审法院确认涉案商品房的预告登记失效并无不当。综上，张世超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有表述错误之处，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张世超负担。本判决为终审判决。审判长 肖 彬审判员 张 亮审判员 左玉勇二〇一九年十一月七日书记员 周涵宇