江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0105民初508号 原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：吴建中，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师。 被告：吴文妹，女，汉族，1968年1月16日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：杨斌，江西法报律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖文军，江西法报律师事务所律师。 原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）与被告吴文妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴物业公司委托诉讼代理人吕文娟、被告委托诉讼代理人杨斌、肖文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付恒茂森林海小区A/B309室的物业管理费6856.2元，违约金2056.86元，共计8913.06元;2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为恒茂森林海小区A/B309室的业主，房屋建筑面积为66.89平方米。根据原告与江西恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂房产公司）签订《前期物业服务合同》及原告与湾里区恒茂森林海业主委员会签订《物业服务合同》的约定，原告为恒茂森林海小区的物业管理服务单位，两份合同均约定物业服务费的标准为每月每平方米2.5元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2016年1月1日起停止缴纳物业费，截止2019年5月31日，欠费月数为41个月，物业费每月金额167.225元，被告欠缴物业费为6856.2元。同时，按合同约定被告应承担物业欠费日千分之三的违约金，但原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金2056.86元。综上，各项请求金额合计8913.06元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。被告拖欠物业费的行为严重影响了原告正常的管理服务工作。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所求。 吴文妹辩称:被告并非交不起这点物业管理费，被告及广大森林海的业主们对原告恒兴物业公司的行为非常不满意，被告有充分的权利有充足的理由不缴纳物业管理费。1.原告违反法定程序起诉被告，程序违法。《物业管理条例》第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。国家发展改革委、建设部2003年11月13日下发的《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。被告至今为止都没有收到业主委员会督促交纳物业管理费的通知，更谈不上逾期交纳物业管理费。原告在业主委员会没有督促被告交纳物业管理费的前提下，径直向法院提起诉讼，程序违法。2.恒兴物业公司接手物业管理服务十来年，被告之前一直如约按时交纳物业管理费，然而物业公司严重违反《物业服务合同》约定，没有履行公共设施设备的维修、养护、运行和管理的义务，导致了案涉小区原有的设施损害或丢失。原告恒兴物业公司从未在本小区将以上内容进行过公示，被告及其他业主根本不了解物业管理企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准，根本无法监督原告履行义务。在未经业主委员会的同意下，原告私自允许外来人员在小区内开展写生、拓展，举行篝火晚会，严重破坏环境，干扰业主的生活。3.就算被告需交物业管理费，但被告一直没有入住该物业，也只应承担《物业服务合同》约定的70%。4.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告主张的物业管理费从2016年1月1日起算，到起诉之日起有部分已过三年，已过诉讼时效，该部分不能得到支持。综上所述，原告不仅没有履行物业服务的法定义务和约定义务，没有尽到物业管理服务的职责，请法院驳回原告的诉讼请求，或驳回起诉。 本院经审理认定事实如下：2009年9月3日被告吴文妹与恒茂房产公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买了恒茂房产公司南昌市湾里区太平街18号恒茂森林海小区A/B309室，房屋建筑面积为66.89平方米，2009年11月29日交房，被告吴文妹成为该小区A/B309室的业主。2014年3月1日，原告与湾里区恒茂森林海业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告恒兴物业公司对恒茂森林海小区实行专业物业管理服务，被告酒店式公寓物管费为每月每平方米2.5元，费用缴纳时间为每季末预交下一季度物业管理服务费。业主未能按时足额交纳物业服务费的，自逾期之日起，每天应按欠缴费用的万分之五的标准向恒兴物业公司支付违约金。合同履行期限自2014年3月1日至2015年2月28日，还约定本合同期满，湾里区恒茂森林海业主委员会没有将续聘或解聘恒兴物业公司的意见通知恒兴物业公司，且没有选聘新的物业企业，恒兴物业公司继续服务的，视为此合同自动延续为无固定期限合同。至今原告仍在为业主提供物业服务。被告收房后，按约交纳物业管理费至2015年年底。自2016年1月1日起，被告以原告未按物业服务合同内容提供服务为由，不交纳物业服务费，至2019年5月31日，被告共欠41个月的物业服务费6856.2元。庭审中，被告向本院提交3组照片及5段视频欲证明原告存在未经业主允许私自让外来人员在小区内搞活动，公共设备损毁，未维护、修缮，管理的小区卫生脏、乱、差等未履行约定和法定义务。原告对被告提出的上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为以上证据均无法确认是原告提供服务的小区，照片上显示的时间与被告陈述的时间与原告主张的物业费截止到2019年5月30日之前的时间没有关联。照片只显示当下某一状态，物业服务是持续性的，不可能保证小区不发生任何卫生上面的问题，物业服务做的是及时解决问题。照片、视频中显示垃圾桶内的垃圾属于正常，打扫是有时间段的，并不能发现就能立即打扫。照片还反映了绿化明显是有定期进行修剪的，广场内也没有垃圾，这正好体现了原告在小区服务的事实，倘若被告据此不交物业费，那么现在垃圾桶内的垃圾应该是从2016年堆积到现在，而不是现在这种状况。公共设施设备老旧等现状，对于十多年的小区来说，应属正常，不可能所有设备都是崭新的。本院对被告提交的证据进行核实，结合原告的质证意见，认为被告提交的照片、视频有的没有拍摄时间，有的是反映的是2019年9月份的部分小区环境状况，可以证明原告在公共设备维护方面存在一定的瑕疵，但不能证明在2016年至2019年5月31日期间小区环境脏、乱、差。关于原告是否向被告催交物业费的事实。原告向本院提交张贴在被告入户门上的2016年12月20日及2017年8月15日物业费催缴单的照片、以及2018年6月22日国内挂号信函收据，2019年7月5日律师函的照片、2018年6月21日和2018年10月31日的物业催缴单，证明向被告主张要求其交纳拖欠物业费。被告则对原告的上述主张不予认同，其表示未收到原告的律师函，本院结合原被告的陈述、国内挂号信函收据（原告的函件中将吴文妹误写为吴文姝），原告在被告居住的房屋门口(也是原告提供服务的场所)张贴催缴单及向被告邮寄催缴单,均应认定为原告向被告主张权利要求被告缴纳拖欠物业费的事实。 以上事实有原、被告的当庭陈述、原告提交的营业执照、被告身份信息、物业服务合同、商品房买卖合同、交房手续书、房产登记信息情况表、催缴照片、律师函照片、国内挂号信函收据及被告提交的照片和视频光盘等证据予以证实。 本院认为，原告与南昌市湾里区恒茂森林海业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原告和业主具有约束力。原告提供物业服务后，被告作为业主应按合同约定支付物业服务费。本案争议的焦点是：1.原告恒兴物业公司能否直接起诉吴文妹；2.原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效；3.原告是否没有履行合同义务，被告不应交纳物业费。 关于争议焦点1。被告以《物业管理条例》第六十四条规定和《物业服务收费管理办法》第十五条规定为依据，主张原告在业主委员会没有督促被告交纳物业管理费的前提下，径直向法院提起诉讼，程序违法。《物业管理条例》第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《物业服务收费管理办法》第十五条规定,业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。上述条例和办法规定的业委会的督促交费其本意是要求业委会积极调处业主与物业服务企业之间的物业管理纠纷，并非是物业公司起诉业主的前置条件。本案是自然人与法人之间因财产关系提起的民事诉讼，未出现《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定的情形,符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉的条件，故本院对被告提出的原告没有诉权，请求驳回恒兴物业公司的起诉的意见不予采纳。 关于争议焦点2。本案被告主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，被告从2016年1月1日起未向原告交纳物业费，根据本院确认的原告2016年12月20日、2017年8月15日、2018年6月22日持续向被告催交拖欠的物业费的事实，原告的诉讼时效期间于2016年12月20日中断，故原告于2019年8月20日起诉并未超过诉讼时效，本院对被告主张其部分所欠物业费超过诉讼时效的意见不予采纳。 关于争议焦点3。被告提交的证据证明了照片拍摄时的情形，有的公共设备陈旧，未得到有效维护，但被告现有证据不足以证明其主张的原告在2019年5月31日前没有全面履行物业服务的法定义务和约定义务，存在严重违约的情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告一直在为被告提供物业服务，被告在原告催交物业服务费后拒不交费，应承担相应责任，本院对被告提出的一直没有入住该物业，只应承担《物业服务合同》约定的70%的意见不予采纳，对原告主张被告立即支付物业管理费6856.2元的诉讼请求予以支持。鉴于原告在小区公共设施设备的维护方面有待完善，对原告主张的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告吴文妹于本判决生效之日起十日内支付原告南昌恒兴物业管理有限公司2016年1月1日至2019年5月31日的物业服务费6856.2元； 二、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴文妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。 审 判 员 周小军 二〇一九年十一月八日 法官助理 黄 利 书 记 员 查 磊