浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终2099号 上诉人（原审原告）：宁波九龙湖旅游投资有限公司。住所地：宁波市。 法定代表人：叶喜成，该公司经理。 委托诉讼代理人：石惠强，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐欲铭，男，1973年10月10日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：章柏成，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：洪伟，男，1963年12月2日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：徐阳恒，浙江素豪律师事务所律师。 原审第三人：宁波镇海九龙湖旅游度假区管理委员会。住所地：宁波市镇海区九龙湖镇。 法定代表人：刘海滨，该单位党组书记。 委托诉讼代理人：吴丽洁，女，该单位工作人员。 上诉人宁波九龙湖旅游投资有限公司（以下简称九龙湖投资公司）因与被上诉人唐欲铭、洪伟、原审第三人宁波镇海九龙湖旅游度假区管理委员会（以下简称九龙湖管理委员会）租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2019年4月11日作出的（2018）浙0211民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 九龙湖投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人唐欲铭、洪伟腾退、返还九龙湖旅游度假区香山缘景点内的房屋及配套设施，于判决生效日起一个月内履行完毕；2.判决被上诉人唐欲铭、洪伟支付上诉人租赁物占用费75万元（计算至2017年3月），并自2017年4月1日起按28万元/年的标准继续支付至实际归还租赁物日止。事实和理由：1.上诉人自2017年10月起诉要求被上诉人返还租赁物，在长达一年多的诉讼中，双方也多次提及装修评估的问题，被上诉人也可以反诉或另行提起赔偿之诉，但被上诉人至今未采取任何措施。一审在判决不支持上诉人要求支付租金（房屋使用费）的同时，却又再次给予被上诉人三个月的时间搬出而又无须支付任何费用，这样的判决严重损害了上诉人的合法权益。2.上诉人先预征土地，进而边批边开发。这一行为虽然违反相关法律规定，但也是当时的一些通常做法。2011年6月被上诉人停业整顿，并非是因为土管部门的处罚而停业，而是由于被上诉人污水排放问题由原审第三人下达的通知。整改结束后被上诉人即恢复营业。再则，如被上诉人自2011年6月就不能正常营业，也应提出解除合同及赔偿的主张，而不是继续每年支付大量的费用去维护一个毫无用处的场地及空房。3.从上诉人提供的被上诉人历年用电明细单上可以看到，2010年至2015年6年，被上诉人电费均在10万元左右每年，即使是2016年、2017年仍达到38096元和25658元，直到2018年才降至6000余元，这表明至少在2016年以前的6年，被上诉人基本上保持着正常的营业活动。 唐欲铭答辩称:一审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉。 洪伟答辩称：一审查清的事实是清楚的，程序是合法，适用法律正确，请求驳回上诉。 九龙湖管理委员会答辩称：同意上诉人的上诉请求。 九龙湖投资公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告2010年3月20日签订的《投资协议书》；2.被告归还全部租赁物，并支付租金（占用费）75万元(暂计算至2017年3月)，并要求按28万元/年的标准继续计算至被告实际归还之日止；3.被告支付原告电费141491.97元（暂计至2017年7月底）；4.本案诉讼费被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为确认原告与被告2010年3月20日签订的《投资协议书》无效，并要求第三人洪伟与被告共同承担全部责任。 一审法院认定事实：2010年3月20日，九龙湖管理委员会与洪伟签订《投资意向书》，约定双方本着共同发展的原则，就洪伟在镇海九龙湖旅游度假区投资建设旅游度假村项目的有关事宜达成协议。其中第一条约定，项目地块位置为香山缘东侧土地，土地面积约10亩。第二条约定，土地用途为宾馆酒店用地；洪伟可先期进行项目开发建设，待土地完成报批后，按国家相关政策规定，以公开出让方式办理用地手续。第三条投资规模约定，该项目意向投资为1000万，注册资金为500万。第五条优惠政策约定，洪伟或其新注册的新公司在镇海区内注册后，可享受镇海区贸粮局文件规定的有关政策。同日，九龙湖投资公司与鸿云堡酒店签订《投资协议书》，就鸿云堡酒店在宁波九龙湖旅游度假区投资开发餐饮娱乐项目订立协议，代表鸿云堡酒店签字的为洪伟。第一条项目内容约定为，主要经营内容为餐饮、酒吧、茶室、娱乐、婚庆等旅游休闲项目。第二条约定项目地址位于九龙湖旅游度假区香山缘景区内，为五幢木质结构房，共计1094平方米（具体位置详见地形图）及教堂、婚庆广场等配套设施。第三条项目内容约定，乙方（鸿云堡酒店）在九龙湖投资公司境内注册新公司，并可按规定享受相关奖励政策；本协议项下的房屋及相关设施设备租赁年限为20年，自2010年3月17日至2030年3月16日。租金采取分段的方式计收，第1至3年本协议项下房屋及相关设施设备租金为5万元，第4至10年为20万元为基准，每年递增2万元，第11至20年租赁价格另行协商。原告已收到第一年的租金5万元，并且原告按照协议约定于2010年8月向鸿云堡酒店汇款50万元奖励费。 2010年3月17日，宁波市国土资源局作出甬土镇罚[2010]8号行政处罚决定，认定原告非法占用土地进行建设，责令原告退还非法占用的27493平方米土地，拆除非法占用土地上已建成的建筑物及构筑物。2010年4月29日，宁波市国土资源局作出甬土镇罚[2010]L4号行政处罚决定，认定原告非法占用九龙湖镇土地建造度假村，责令退还非法占用的3111平方米土地，自行拆除已建成的建筑物及构筑物。原告、被告及第三人洪伟在庭审中确认本案租赁的房屋及配套设施包含在上述行政处罚决定的范围内，同时一致认为《投资协议书》因违反法律强制性规定而无效。 另查明：鸿云堡酒店为个体工商户，经营人为被告唐欲铭。2017年9月，原告曾向鸿云堡酒店提起诉讼要求支付租金，案号为（2017）浙0211民初3956号，后鸿云堡酒店于2017年12月12日注销工商登记，原告撤回起诉。 一审法院认为：原告与鸿云堡酒店签订的《投资协议书》中约定租赁的房屋及配套设施，在宁波市国土资源局作出的行政处罚决定中已被认定为非法占用土地建设，《投资协议书》中的租赁物违反了土地管理的相关规定，故《投资协议书》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《投资协议书》是第三人洪伟以鸿云堡酒店的名义与原告签订，被告也称是第三人洪伟借用鸿云堡酒店的公章，这说明被告对以鸿云堡酒店的名义签订协议知情并同意。任何民事主体对自己的行为都应承担相应的责任，被告同意第三人洪伟借用鸿云堡酒店名义与他人签订合同，根据合同相对性原则，原告要求作为合同相对人的鸿云堡酒店承担民事责任，理由正当，应予支持。因鸿云堡酒店系个体工商户，现在已经注销，其应承担的责任由经营人唐欲铭承担。关于第三人洪伟是否承担责任，首先，从《投资意向书》和《投资协议书》两份协议的签订时间及签订人来看，代表九龙湖管理委员会、九龙湖投资公司签字的均为当时九龙湖管理委员会干部刘某，《投资意向书》由洪伟签订，在《投资协议书》中代表鸿云堡酒店签字的也是第三人洪伟，这说明两份协议是同一天由同样的自然人商议产生；其次，从内容来看，《投资意向书》中载明洪伟投资建设的为旅游度假村项目，《投资协议书》中租赁房屋开发餐饮娱乐实际与洪伟的投资意向相关；第三，《投资协议书》履行过程中，原告陈述电费是与洪伟具体结算，被告也认可实际履行《投资协议书》的为洪伟，故虽然《投资协议书》的签订名称为鸿云堡酒店，但可以认定洪伟是该项目的实际投资人，其以鸿云堡酒店的名义与原告签订协议，实际占有使用者亦是洪伟。洪伟在庭审中也称应由其承担对原告的责任，故对原告要求第三人洪伟承担责任的请求予以支持。 对于原告要求返还全部租赁物的请求，予以支持，但由于当事人提出存在装饰装修损失的评估处理问题，在返还时间上确定为三个月，各方应积极采取措施，妥善解决争议。针对原告主张的占有使用费的问题，宁波市国土资源局对原告进行行政处罚之后，原告应当积极履行行政处罚决定，采取措施终止与被告之间的租赁协议，无论出租方还是承租方都不应当继续从非法占用土地出租中获利。原告与鸿云堡酒店签订《投资协议书》的目的是为了投资开发餐饮娱乐项目，但是由于出租的房屋及配套设施已经被行政处罚，鸿云堡酒店并不能利用租赁的房屋正常开展经营活动，原告也陈述被告在2011年6月被停业整顿，故原告不能继续按照合同约定的租金标准收取占有使用费。另外，原告也没有证据证明其存在其他损失，故对原告要求被告、第三人洪伟支付占有使用费的请求不予支持。房屋租赁期间产生的电费，应当由被告及第三人承担，对原告主张的至2017年7月的电费141491.97元，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十五条的规定，判决：一、原告宁波九龙湖旅游投资有限公司与宁波市镇海区鸿云堡酒店于2010年3月20日签订的《投资协议书》无效；二、被告唐欲铭、第三人洪伟腾退、返还九龙湖旅游度假区香山缘景点内的房屋及配套设施，于本判决生效之日起三个月内履行完毕；三、被告唐欲铭、第三人洪伟共同支付原告宁波九龙湖旅游投资有限公司电费141491.97元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告宁波九龙湖旅游投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12715元，减半收取6357.5元，由原告宁波九龙湖旅游投资有限公司负担5257.5元（已预交），由被告唐欲铭、第三人洪伟负担1100元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 二审中，上诉人提供《香山缘度假村历年电费明细单》、《情况说明》、《通知》、《关于十字路水库库区内餐饮环境污染情况的调查》各一份，因这些证据不属二审新证据，且与本案基本事实没有关联，本院不予接受。被上诉人和原审第三人均未提供证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与鸿云堡酒店签订的《投资协议书》，因被宁波市国土资源局认定为非法占用土地建设而无效。《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”涉案《投资协议书》项下的非法占用土地，已由宁波市国土资源局作出行政处罚决定，拆除该土地上已建成的建筑物及构筑物，在此情况下，上诉人主张收取应被拆除的房屋的占有使用费，显然有悖于上述土地管理法的精神，也有悖于社会常理。至于两被上诉人腾退和返还九龙湖旅游度假区香山缘景点内的房屋及配套设施的时间，考虑到装饰装修的损失评估，一审法院确定为三个月也无不当。 综上所述，九龙湖投资公司的上诉请求理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11300元，由上诉人宁波九龙湖旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 黄永森 审 判 员 朱亚君 审 判 员 赵保法 二〇一九年十一月十三日 代书记员 项凌燕