江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏07执复167号复议申请人（利害关系人）：葛某，男，汉族，1967年1月22日生，住连云港市市海州区。委托诉讼代理人：徐国庆、孟少宁，江苏盈喆律师事务所律师。申请执行人：江苏银行股份有限公司连云港新浦支行，住所地连云港市海州区。负责人：赵轶楠，该行行长。委托诉讼代理人：郑小蜜，女，汉族，1989年7月6日生，住江苏省灌南县。该行职员。委托诉讼代理人：谢梓祥，男，汉族，1963年6月17日生，住连云港市赣榆区。该行职员。被执行人（原审异议人）：胡旭东，男，汉族，1967年5月28日生，住连云港市经济技术开发区。被执行人（原审异议人）：郭某，女，汉族，1975年2月23日生，住址同上。以上两被执行人共同委托诉讼代理人：**，江苏同科律师事务所律师。被执行人：连云港亿威贸易有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：胡旭伟，该公司经理。被执行人：连云港恒昌环境资源开发有限公司，住所地连云港市经济技术开发区。法定代表人：胡旭东，该公司总经理。被执行人：胡旭伟，男，汉族，1972年3月3日生，住连云港市海州区。复议申请人葛某不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州法院）（2019）苏0706执异209号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2017年11月28日，本院对江苏银行股份有限公司连云港新浦支行（以下简称江苏银行新浦支行）诉连云港亿威贸易有限公司（以下简称亿威公司）、连云港恒昌环境资源开发有限公司（以下简称恒昌公司）、胡旭东、郭某、胡旭伟金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0706民初3736号判决，一、亿威公司应于判决发生法律效力之日起十日内向江苏银行新浦支行支付借款本金7499934.99元及利息；二、恒昌公司、胡旭东、郭某、胡旭伟对上述债务承担连带清偿责任；三、亿威公司不履行上述债务时，江苏银行新浦支行有权以被告胡旭东、郭某所有的位于连云港市××××层房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在抵押登记范围内优先受偿。根据江苏银行新浦支行的申请，海州法院于2018年2月11日立案执行，案号为（2018）苏0706执882号。该案进入执行程序后，海州法院于2018年2月20日作出（2018）苏0706执882号之一执行裁定，冻结、扣划被执行人亿威公司、恒昌公司、胡旭东、郭某、胡旭伟银行存款人民币1000万元，查封、扣押等值其他财产，或者扣留提取其他同等价值收入。2018年4月19日，海州法院作出（2018）苏0706执882号执行公告并在涉案房屋处予以张贴，限被执行人于公告之日起十日内履行生效法律文书确定的还款义务，逾期将对已经查封的被执行人胡旭东、郭某抵押给申请人位于新浦区（现××）××（××号××）房产进行评估、询价、拍卖、变卖、抵债，并告知被执行人、案外人、利害关系人如对公告有异议，应于公告之日起十日内向本院申请执行异议。2018年5月8日，海州法院作出（2018）苏0706执882号征询价格函，向徽商公司就被执行人胡旭东、郭某抵押给申请执行人的位于新浦区（现××）××（××号××）房产进行询价。徽商公司于2018年6月28日作出《询价意见书》（编号：WPHZQ2018179）,询价结果：询价对象为被执行人胡旭东、郭某共同所有的位于连云港市××（现××）××层，因医院装修专用性强，本次询价不考虑房屋装饰装修。本次询价价值时点为实地勘查日2018年5月17日。询价方法为比较法，询价标的物为非住宅，总面积667.23平方米，市场参考价为人民币13344600元。2018年7月10日，海州法院作出（2018）苏0706执882号之二执行裁定，拍卖被执行人胡旭东、郭某名下位于××区××（××号××）房屋。2018年7月11日，海州法院告知涉案房屋承租人连云港曙光医院负责人刘建新（刘建新向海州法院提交该医院与胡旭东签订的房屋租赁合同一份），承租人享有优先购买权以及将在涉案房屋张贴拍卖公告、到期后在海州法院司法拍卖网拍卖等事项。当日，海州法院在涉案房产张贴上述涉案房产的拍卖公告及《询价意见书》。其中，拍卖公告告知：现海州法院对已查封的被执行人胡旭东、郭某名下位于××区××（××号××）房屋评估完毕，按照规定在淘宝网进行拍卖。如有对该房屋享有优先购买权或其他权利的，应于公告之日起十日内向海州法院提出，逾期海州法院将依法对该房屋进行拍卖。2018年9月27日，海州法院按照执行依据判决书载明的被执行人胡旭东、郭某住所地连云港市××区××路××号楼××单元××室向被执行人胡旭东、郭某邮寄送达该拍卖裁定书及《询价意见书》，因无人接收被退回。该地址与2015年4月24日被执行人胡旭东、郭某出具给申请执行人的《最高额个人连带责任保证书》填写的地址连云港市××路××号楼××单元××室相符。2018年10月10日，海州法院在人民法院诉讼资产网上发布司法拍卖公告，并在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行第一次公开拍卖，因无人竞价流拍。2018年12月13日，海州法院在人民法院诉讼资产网上发布司法拍卖公告，并在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行第二次公开拍卖，由买受人葛某以747.32万元竞得。2019年2月11日，海州法院告知被执行人胡旭东，邮寄的拍卖裁定书及询价报告被退回，补送拍卖裁定书和询价意见书，胡旭东表示同意，并向海州法院书面提出执行异议申请。海州法院另查明，位于××区（现××）××房产××层，其中一、二、三层房产系非住宅房产，房产登记所有权人为胡旭东，共有人郭某，三层房产分别取得房屋所有权证和土地使用权证。胡旭东在取得该三层房产后，对房屋进行了改造，现一至三层房产内部共用一个楼梯通道，后胡旭东、郭某将一层房产抵押给江苏银行新浦支行，二、三层抵押给交通银行连云港分行，分别办理了不动产抵押登记。截止2019年7月，海州区人民政府未发布该房屋所在地块的征收决定公告。针对胡旭东、郭某对《询价意见书》提出的质疑，海州法院通知《询价意见书》作出单位江苏徽商保险公估有限公司（以下简称徽商公司）出庭进行释明：1、关于涉案房屋“商业用房”用途认定为“非住宅”的解释，根据房屋所有权证记载房屋的规划用途为非住宅，从房屋用途的分类划分为住宅和非住宅两大类，其中非住宅包括了工业和商业两个大类，徽商公司评估时候按商业用途评估。2、关于漏评了土地价值的解释，根据房地产估价规范和城镇土地规程的相关规定，对商业用途的房地产估价时，应采用比较法或收益法，其价值包括了房产和土地的价值，根据这条规定评估是包括土地的价值。3、关于漏评装饰装修价值的解释，该装饰装修为医院所为，专用性很强，除非按原装修用途继续使用，否则该装修对房屋的价值会产生负面影响，评估价值中要扣除拆除现装修的相关费用，另外该装饰装修的权属评估公司无法确定，存在上述两个情况，故本次询价时未纳入询价范围。4、关于三层房产应整体评估却分开评估的解释，询价报告是将房屋土地及房产作为一个不可分割的整体进行评估的，根据委托对一层进行了询价，对二、三层进行了询价，一共给了两个询价报告。海州法院认为，针对异议人提出的关于拍卖裁定及《询价意见书》送达问题的异议事由，虽然该院邮寄送达拍卖裁定及询价意见书因无人接收被退回，但在拍卖之前已经进行了现场张贴公告、询价意见书，并将有关事项告知承租人，后又在人民法院诉讼资产网上发布司法拍卖公告，在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行两次公开拍卖，因此，海州法院已经履行了告知义务，也有理由认为作为房屋所有权人、出租人的被执行人胡旭东、郭某应当知晓本院评估、拍卖房屋情况。2019年2月11日，海州法院再次向到庭的被执行人胡旭东送达上述拍卖裁定及询价意见书，已经明确告知其系补送，该补送行为并不影响本院已经采取的上述告知措施的效力，也未影响其提出异议的权利。故异议人认为迟延送达严重侵犯其合法权益的异议不成立。针对异议人提出涉案房屋已纳入征收范围应当停止拍卖的问题，异议人提供的《关于公布及征求公众意见的公告》，该公告仅是征求意见，海州区人民政府对涉案房屋所在地块尚未发布正式征收决定公告，且即使政府已经发布了征收决定后本院再处置，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，也应由权利人海州区人民政府提出异议。故胡旭东、郭某提出涉案房屋已纳入征收范围应当停止拍卖无事实和法律依据，不予支持。针对异议人提出徽商公司没有评估质证的异议，根据工商登记信息显示，徽商公司的经营范围包括：“接受人民法院委托从事网络司法拍卖司法辅助工作”、“房地产土地评估”、“资产评估”。故对该异议观点，不予支持；针对异议人提出涉案房屋“商业用房”错误认定为“非住宅”及漏评了土地、装饰装修价值，应整体评估却分开评估的异议，本院认为徽商公司将“非住宅”分为工业和商业两大类，却未在《询价意见书》载明涉案房产属于哪一类以及该类房产的询价依据，将涉案房产三层分开询价以及对房屋装饰装修的漏评，未体现涉案房产的最大限度价值，有损被执行人的切身利益，对徽商公司于2018年6月28日作出《询价意见书》（编号：WPHZQ2018179），应当予以撤销，重新对涉案房产价值进行询价评估，故对异议人请求撤销《询价意见书》、停止对涉案房产的执行措施的异议请求，予以支持。2019年7月26日，海州法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之的规定，裁定撤销（2018）苏0706执882号之二执行裁定书葛某不服上述裁定，向本院申请复议称，请求依法撤销（2019）苏0706执异209号执行裁定书。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，应当依法予以纠正。2018年6月28日作出的《询价意见书》，该询价意见书明确载明：涉案房屋因医院装修专用性强，本次询价不考虑房屋装饰装修，原审法院以此为由认定徽商公司存在漏评现象与事实不符。涉案房屋的一、二、三层分别具有不动产权证，据悉一层已抵押给江苏银行连云港新浦支行，二、三层已抵押给交通银行连云港分行，从这个角度来说，涉案房屋的一、二、三层具有可分性，徽商公司以不动产权证记载的面积为询价基础并无不妥，原审法院以分开询价，未体现涉案房屋的最大限度价值，损害异议人利益为由，从而撤销徽商公司出具的《询价意见书》，明显与事实不符，同时违反最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定。二、原审法院适用法律错误，应当依法予以纠正。原审法院以徽商公司出具的《询价意见书》存在漏评现象等损害被执行人利益为由，裁定停止对涉案房屋的执行措施，明显违反《民事诉讼法》关于中止执行的相关法律规定。三、复议申请人葛某符合善意取得的法律条件，涉案房屋应属其与共有人夏兴平所有。复议人葛某具备合法的竞拍资格。2018年12月30日至2018年12月31日，原审法院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖涉案房屋，复议人葛某以747.32万元的最高价拍卖竞得涉案房屋。2019年1月21日，原审法院作出（2018）苏0706执3370号执行裁定书，裁定涉案房屋所有权属于复议人葛某及其共有人夏兴平所有。纵观整个买卖过程，复议人葛某在受让涉案房屋时，是以原审法院在淘宝网司法拍卖网络平台上的拍卖公告等为认定基础的，其符合受让不动产时善意的条件。现复议人葛某已经按照竞拍的约定，支付房屋对价，按照国家规定缴纳税、费、金，办理过户手续和变更登记，根据物权法相关规定，复议人葛某符合善意取得的法定条件，同时复议人葛某，即涉案房屋的所有权应属复议人及其共有人所有。申请执行人江苏银行新浦支行称，同意复议人葛某的复议申请理由事项。涉案房屋于2013年5月31日单独办理了房屋所有权证，证号为连房权证新字第××号，因被执行人2015年4月24日在我行申请贷款并将该房屋抵押至江苏银行新浦支行，并于2015年4月24日办理了抵押登记，贷款到期后因借款人未及时归还，江苏银行新浦支行发起诉讼执行，于2018年12月31日由葛某以747.32万元通过淘宝竞拍成交，在此之前，被执行人胡旭东未对评估等事项提出过异议及复议，而是在成交之后提出异议，2019年2月26日该房屋已由葛某办理了过户登记，登记权证号为苏2019连云港市不动产权第0011293号，但江苏银行新浦支行至今未收到执行款，导致信贷资金损失一直在扩大。请求法院将拍卖成交款及时汇入江苏银行新浦支行。被执行人胡旭东、郭某辩称，徽商公司出具的询价意见书对于涉案房屋的性质没有说明，不具有严谨性，损害了所有人的利益。拍卖房屋是以整体不可分割。只有整体评估才能取得利益最大化。该房屋是有单独的土地使用权证，而评估报告中并未提及。另外如果分开评估，应对评估房屋相对应的土地进行说明，综合认定才能是客观的房屋价值。这一点也说明徽商公司在评估中有漏评的现象。在评估时也未考虑到该房屋的装饰装修价值，无论装修是否具有专业性，同样与普通装修具有重复部分，是有价值的。综上，一审裁定重新评估符合法律规定，因为该评估严重侵害当事人利益，违反了拍卖程序，因为评估前和评估后并没有通知被执行人，导致被执行人对评估事实不知情，直至法院重新送达才对评估事实了解，所以提起异议。另外，申请人无善意取得，因为该案程序不合法，损害当事人利益。本院经审查查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，涉案抵押房屋一层抵押给江苏银行连云港分行、二三层抵押给交通银行连云港分行，第一层房屋无均有独立的房屋所有权和土地使用权，可以单独使用，故分别评估拍卖并不减损其房屋价值。对于胡旭东、郭某提出涉案房屋为“商业用房”，询价意见书认定为“非住宅”及漏评了土地的价值的问题，评估机构徽商公司已对此予以说明：非住宅包括了工业和商业两个大类，徽商公司评估涉案房屋时是按商业用途评估。对商业用途的房地产估价时，其价值包括了房产和土地的价值，涉案房屋评估包括了土地的价值。故胡旭东、郭某提出涉案房屋为“商业用房”，询价意见书认定为“非住宅”错误及漏评了土地的价值的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于胡旭东、郭某提出漏评装饰装修价值的问题，本院认为，对于漏评、漏拍的财产，可以根据漏评、漏拍的财产占已评、控拍定的价格比例而定，如漏评、漏拍财产过多，应当撤销拍卖后，重新评估拍卖，否则可以对漏评部分进行评估，由买受人补缴差价款，买受人拒不补缴的，可以撤销拍卖。本案仅漏评了涉案房屋的装饰装修，可以对漏评的装饰装修部分进行评估，由买受人葛某补缴差价款，其拒不补缴的，可以撤销拍卖。现海州法院直接撤销（2018）苏0706执30号之二执行裁定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706执异209号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅法官助理 于学金二〇一九年十一月十九日书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。