上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初18676号原告(反诉被告)：戈萍萍，女，1989年9月24日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：李亚芹，上海木诚木律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海墨茨餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐琼，总经理。委托诉讼代理人：董弢，上海熊兆罡律师事务所律师。原告(反诉被告)戈萍萍与被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司(以下简称墨茨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。戈萍萍及其委托诉讼代理人李亚芹、墨茨公司的法定代表人徐琼及其委托诉讼代理人董弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)戈萍萍向本院提出诉讼请求：1、要求确认墨茨公司与戈萍萍就上海市宝山区高逸路XXX号(单)1幢202室A-7档口(以下简称系争商铺)签订的《魔都美食荟中心商铺租赁合同》于2019年5月6日解除；2、要求墨茨公司返还押金人民币1万元(以下币种均为人民币)、进场费3万元、物业费3,000元；3、要求墨茨公司支付资金占有使用费(以43,000元为基数，自2019年5月7日起按人民银行基准贷款利率为标准，计算至上述款项返还之日止)。事实和理由：2019年4月29日，墨茨公司与戈萍萍签订《魔都美食荟中心商铺租赁合同》，约定墨茨公司将系争商铺出租给戈萍萍，用于经营餐饮，品牌为“探虾迹”，租期2019年5月15日至2021年5月14日，月租金5,000元，物业管理费每月1,000元等。当天，戈萍萍向墨茨公司支付租金15,000元、押金1万元、进场费3万元、物业费3,000元。之后，因“探虾迹”品牌存在食品卫生安全等问题，戈萍萍无法经营该品牌餐饮，无法实现租赁合同目的，故于2019年5月6日通知墨茨公司解除租赁合同，也愿意放弃租金15,000元作为对墨茨公司的补偿。因墨茨公司一直未返还其他款项，故戈萍萍向本院提出上述请求。被告(反诉原告)墨茨公司辩称并反诉称，系争商铺是开放型铺位，当时已符合交付条件，故墨茨公司已于签约当天将商铺交付给戈萍萍。虽然戈萍萍未实际使用系争商铺，但仍应支付租金、物业管理费。因戈萍萍未按期支付第二期租金、物业管理费，构成逾期付款违约，墨茨公司于2019年8月26日通知戈萍萍解除租赁合同并收回系争商铺，故合同解除日应为2019年8月26日。魔都美食荟中心由墨茨公司整体装修，进场费的性质其实是装修费，因戈萍萍违约，不同意返还。戈萍萍是由中介方孙佳推介签约，墨茨公司为此向孙佳支付了中介费15,000元。综上，同意返还押金1万元，不同意戈萍萍的其他诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1、要求戈萍萍支付2019年8月15日至2019年8月26日的租金2,000元；2、要求戈萍萍支付2019年8月1日至8月26日的物业费867元；3、要求戈萍萍支付租金、物业管理费逾期付款违约金7,200元；4、要求戈萍萍支付根本违约金15,000元；5、要求戈萍萍支付中介费损失15,000元。原告(反诉被告)戈萍萍针对反诉辩称，双方合同并未实际履行，墨茨公司至今未将系争商铺交付给戈萍萍，所以不同意支付租金、物业管理费。租赁合同解除是由于客观原因，戈萍萍没有违约，不同意支付违约金。即使认定戈萍萍违约，戈萍萍在支付根本违约金的情况下，不再支付逾期付款违约金。墨茨公司支付的中介费与戈萍萍无关，不同意支付。综上，不同意墨茨公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月29日，墨茨公司(甲方)与戈萍萍(乙方)签订《魔都美食荟中心商铺租赁合同》，主要约定，甲方将系争商铺出租给乙方，用于经营餐饮，品牌为“探虾迹”；租期自2019年5月15日起至2021年5月14日，免租期自2019年4月29日至2019年5月14日；月租金5,000元，物业管理费每月1,000元，每3个月为一个支付期，先支付后使用。合同第14.1条约定，任何一方不得擅自解除或提前终止本合同，否则应向守约方赔偿相当于违约行为发生时3个月租金的违约金，违约金不足以弥补实际损失的，应赔偿守约方实际损失。合同第15.2.3条约定，乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方可提前终止本合同，还可要求乙方支付滞纳金，按每日0.5%计收。同日，戈萍萍向墨茨公司支付2019年5月15日至2019年8月14日的租金15,000元、押金1万元、进场费3万元、物业费3,000元。2019年5月6日，因“探虾迹”品牌存在食品卫生安全等问题，戈萍萍向墨茨公司的法定代表人徐琼提出解除合同，徐琼未表示同意解除合同，只表示再进行招商。之后，戈萍萍未实际使用系争商铺，并多次向墨茨公司要求退款未果。2019年8月26日，墨茨公司向戈萍萍发《解除通知函》，通知戈萍萍解除租赁合同，并表示保留追索租金、物业管理费、违约金等费用的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：墨茨公司与孙佳签订的《租赁代理委托招商合同(非独家)》、微信聊天记录、孙佳的证人证言，证明由孙佳推介戈萍萍与墨茨公司签订租赁合同以及墨茨公司向孙佳支付中介费15,000元的事实。戈萍萍认可孙佳提供中介的事实，但对上述合同及付款事实不予认可，并表示孙佳在介绍时从未谈及中介费的情况。本院认为，墨茨公司与戈萍萍签订的《魔都美食荟中心商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。系争商铺属于开放型铺位，不需要以交钥匙作为交付的形式；双方于2019年4月29日签约，戈萍萍也在当天付清租赁费用，在无他人使用的情况下，戈萍萍使用系争商铺不存在障碍；因此，本院认定墨茨公司于当天将系争商铺交付给戈萍萍。戈萍萍因自己经营的“探虾迹”品牌出现问题，导致无法继续使用系争商铺，墨茨公司对此并没有责任，戈萍萍并没有单方解除合同的权利，其于2019年5月6日向墨茨公司发解除合同通知，不发生解除合同的效力。戈萍萍明确向墨茨公司表示不再履行租赁合同，也未按期支付第二期租金、物业管理费，已构成违约，墨茨公司按约享有解除合同的权利，其于2019年8月26日向戈萍萍发《解除通知函》发生解除合同的效力，租赁合同于当天解除。合同解除后，墨茨公司应将押金1万元返还给戈萍萍。鉴于墨茨公司已交付系争商铺，而戈萍萍未实际经营的原因与墨茨公司无关，应向墨茨公司支付租金、物业管理费，直至墨茨公司收回商铺之日止。戈萍萍要求墨茨公司返还物业费3,000元的请求，本院不予支持。墨茨公司要求戈萍萍支付2019年8月15日至2019年8月26日的租金、物业管理费的请求，本院予以支持。合同约定租金、物业管理费的支付周期一致，本院认定戈萍萍已付清2019年8月14日前的物业管理费，故对于2019年8月1日至2019年8月14日物业管理费的请求，本院不予支持。关于进场费，合同中并未作任何约定，戈萍萍要求返还全部进场费，以及墨茨公司不同意返还进场费的意见，均没有合同依据。本院认为，根据本案事实以及市场惯例，戈萍萍支付该项费用的目的是在两年租期内可以正常使用系争商铺，该项费用所支付的对价为，墨茨公司在租期内为戈萍萍提供的系争商铺硬件、环境以及进驻美食中心的经营权等等。但是，本案租赁合同在履行了三个多月后被解除，戈萍萍提前退出系争商铺，故墨茨公司收取的进场费，应根据未履行部分的租期进行折算后返还给戈萍萍。对此，本院酌情确定墨茨公司向戈萍萍返还进场费25,750元。合同解除后，墨茨公司虽然负有返还押金的义务，但也有权利向戈萍萍主张租金、物业管理费及违约金等费用；在双方未解决纠纷的情况下，墨茨公司可以将押金与上述费用相抵销，故墨茨公司未返还押金的行为并无不当。因合同对提前解约后是否返还进场费未作约定，而且双方对应返还的进场费数额也有争议，墨茨公司未向戈萍萍返还进场费的行为，也属合理。综上，戈萍萍要求墨茨公司赔偿资金占用损失的请求，本院不予支持。关于墨茨公司主张的逾期付款违约金，因第二期租金、物业管理费对应的租期已提前解除，戈萍萍不再需要向墨茨公司支付该段租期的全部租金；即在合同解除的情况下，戈萍萍不再负有向墨茨公司支付第二期租金、物业管理费的合同义务，也就不存在该笔租金、物业管理费逾期支付的问题；而且墨茨公司已另行主张了根本违约金，故墨茨公司关于逾期付款违约金的请求，本院不予支持。墨茨公司要求戈萍萍支付根本违约金15,000元的请求，符合合同约定，本院予以支持。墨茨公司关于中介费损失15,000元的事实，已提供证据予以证明，本院予以采信，但墨茨公司已收取上述根本违约金，足以弥补其支出的中介费损失；因此，墨茨公司在获得根本违约金的情况下，还提出中介费损失的赔偿请求，属于重复主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)戈萍萍与被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司就上海市宝山区高逸路XXX号(单)1幢202室A-7档口签订的《魔都美食荟中心商铺租赁合同》于2019年8月26日解除；二、被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)戈萍萍押金1万元、进场费25,750元；三、原告(反诉被告)戈萍萍于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司支付2019年8月15日至2019年8月26日的租金2,000元；四、原告(反诉被告)戈萍萍于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司支付2019年8月15日至2019年8月26日的物业管理费400元；五、原告(反诉被告)戈萍萍于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司支付违约金15,000元；六、驳回原告(反诉被告)戈萍萍的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取437.50元，由原告(反诉被告)戈萍萍负担90.50元，被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司负担347元；反诉案件受理费减半收取401元，由原告(反诉被告)戈萍萍负担117.50元，被告(反诉原告)上海墨茨餐饮管理有限公司负担283.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年十一月六日书记员  陈霞君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……