福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0122民初2673号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街一号楼。 法定代表人:黄泽宋，总经理。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：施文青，女，1989年4月10日出生，汉族，住福建省顺昌县。 被告：叶斌，男，1989年11月16日出生，汉族，住福建省宁德市寿宁县。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告施文青、叶斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，通知中国农业银行股份有限公司连江县支行(以下简称农行连江县支行)可以作为有独立请求权的第三人提起诉讼，但其在本院限定时间内未提起诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理本案，原告欢乐天地公司的委托诉讼代理人黄大光到庭参加诉讼，被告施文青、叶斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除欢乐天地公司与施文青、叶斌签订编号为20160370302的《商品房买卖合同》；2.施文青、叶斌配合欢乐天地公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3.施文青、叶斌将坐落于连江县的房产腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司；4.施文青、叶斌向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项23395.34元（该款项暂计至2019年2月1日，具体金额以农行连江县支行实际扣收金额为准），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；5.施文青、叶斌向欢乐天地公司支付逾期清偿款项的利息（以农行连江县支行实际扣收金额从起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；6.施文青、叶斌向欢乐天地公司支付违约金166979.4元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；7.解除欢乐天地公司、施文青、叶斌与农行连江县支行签订的《个人购房担保借款合同》；8.确认欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给农行连江县支行，用以清偿施文青、叶斌尚欠的贷款本息（具体金额以农行连江县支行出具的结算金额为准）；9.施文青、叶斌赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元；10.施文青、叶斌承担本案的诉讼费。诉讼中，欢乐天地公司撤回第7、8项诉讼请求，明确第4项诉讼请求金额暂计至2019年5月17日为674860.59元。 事实和理由：2017年1月5日，欢乐天地公司与施文青、叶斌签订编号为20160370302的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：施文青、叶斌购买欢乐天地公司开发的坐落于连江县（以下简称案涉房产），建筑面积98.52平方米，单价为每平方米8475.25元，购房款总金额为834982元；施文青、叶斌应支付首期购房款174982元，剩余购房款660000元由施文青、叶斌通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司。 同时，诉争合同的附件六合同补充协议第十条第五款约定：施文青、叶斌如有任何导致银行追究欢乐天地公司保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致欢乐天地公司作为担保人而承担担保责任的，均构成施文青、叶斌违反本协议。自银行向欢乐天地公司发出承担担保责任通知之日起或自欢乐天地公司履行保证责任之日起7日内，施文青、叶斌应按全部购房价款的20％向欢乐天地公司支付违约金并赔偿欢乐天地公司因此所遭受的损失（包括但不限于欢乐天地公司代施文青、叶斌垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，欢乐天地公司有权单方解除合同，并自应退还给施文青、叶斌的款项中直接扣除违约金，欢乐天地公司的损失及其履行担保责任代替施文青、叶斌偿还的按揭款等各种施文青、叶斌应支付给欢乐天地公司的款项。原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房地产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。 基于上述合同，欢乐天地公司、施文青、叶斌及农行连江县支行签订的《个人购房担保借款合同》，约定施文青、叶斌向农行连江县支行申请按揭贷款660000元，欢乐天地公司为借款合同项下施文青、叶斌的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。 合同生效后，欢乐天地公司依约将上述房产(精装房)交付给施文青、叶斌使用，交付时实测建筑面积为98.51平方米，实际购房款834897元。农行连江县支行已依约向施文青、叶斌发放贷款660000元，但施文青、叶斌未按照借款合同的约定偿还本息，导致农行连江县支行要求欢乐天地公司履行担保责任，欢乐天地公司按照贷款合同的约定为施文青、叶斌清偿所欠本金、利息、罚息和复利等共计674860.59元。 因施文青、叶斌未能按照约定偿还农行连江县支行贷款，导致欢乐天地公司为施文青、叶斌代垫偿还银行按揭贷款达三期（含三期）以上，即欢乐天地公司有权解除《商品房买卖合同》。合同解除后，施文青、叶斌除了承担违约责任外，还应配合欢乐天地公司注销合同备案及预告登记。 施文青、叶斌未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据(复印件)：《商品房买卖合同》(含附件)、《个人购房担保借款合同》、《入伙手续书》及购房发票、《中国农业银行个人贷款逾期扣款明细》2份、《委托代理合同》及福建增值税普通发票、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记。 本院认为，因施文青、叶斌未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。经审查，上述证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月5日，欢乐天地公司（出卖人）与施文青、叶斌（买受人）签订编号为20160370302的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，施文青、叶斌向欢乐天地公司购买坐落于福建省连江县的案涉房产，建筑面积98.52平方米，单价为每平方米8475.25元，购房款总金额为834982元，施文青、叶斌在签署本合同当日支付首期购房款174982元，剩余购房款660000元由施文青、叶斌通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司等内容。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定：“……十、买受人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：……5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人承担担保责任的，均构成买受人违约。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所产生的费用（包括但不限于出卖人代买受人偿还银行的贷款本金、利息等担保费用以及诉讼过程中产生的律师费、案件受理费、财产保全、勘验费、鉴定费、公告费、执行费等相关费用）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并从应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。十一、合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。（2）、买受人办理贷款的，买受人应在退房或解除合同后15日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按本合同及本协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人，如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。……。”《商品房买卖合同》签订后，施文青、叶斌支付欢乐天地公司首付款174982元，欢乐天地公司办理了《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记，房屋预告登记证明的编号为：闽（2017）连江县不动产证明第0002941号。 2017年3月16日，施文青、叶斌（借款人、抵押人）、欢乐天地公司（保证人）及农行连江县支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：施文青、叶斌向农行连江县支行申请按揭贷款660000元用于购买案涉房产，以案涉房屋作为抵押物提供抵押担保，欢乐天地公司为借款人提供阶段性连带责任保证等内容。2017年3月22日，农行连江县支行依约向施文青、叶斌发放贷款660000元。2017年5月18日，案涉房屋办理了抵押权预告登记［编号为：闽（2017）连江县不动产证明第0018447号］。 2017年11月28日，欢乐天地公司依约将案涉房产交付给施文青、叶斌使用，交付时实测建筑面积为98.51平方米，欢乐天地公司实际收取购房款834897元。后施文青、叶斌未按《个人购房担保借款合同》约定按时足额偿还本息。截止2019年5月17日，欢乐天地公司为施文青、叶斌代偿累计达3期以上借款本金、利息、罚息和复利共计674860.59元。案涉房屋所欠贷款已全部结清。 2019年5月27日，欢乐天地公司向本院起诉，并因本案支付律师代理费6000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 施文青、叶斌作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》履行过程中，连续超过三期未按期偿还银行贷款，导致欢乐天地公司承担阶段性连带责任保证，代偿累计借款本息共计674860.59元，但施文青、叶斌至今未能如数归还欢乐天地公司代偿借款本息，其行为已构成违约。故欢乐天地公司主张解除与施文青、叶斌签订的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，欢乐天地公司主张施文青、叶斌配合欢乐天地公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续、将案涉房屋腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司，施文青、叶斌向欢乐天地公司清偿尚欠代偿款674860.59元及自起诉之日即2019年5月27日起按银行同期贷款利率支付逾期清偿款项的利息，施文青、叶斌赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。 关于违约金数额问题。欢乐天地公司主张按照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条第5目之约定，要求按实际购房款的20%支付违约金。本院认为，《商品房买卖合同》（含附件）系采用格式条款订立的合同，欢乐天地公司作为格式条款的提供方，其与施文青、叶斌约定的违约金明显高于欢乐天地公司因承担保证责任所造成的实际损失，若按该约定要求施文青、叶斌支付违约金，对施文青、叶斌明显不公平，为平衡合同当事人的利益，根据公平原则，本院酌情将违约金调整为实际购房款的10%，即83489.7元（834897元×10%）。 同时，在《商品房买卖合同》解除后，欢乐天地公司依法应将收取的购房款834897元返还施文青、叶斌。欢乐天地公司主张上述应由施文青、叶斌支付的代偿款及利息、违约金，从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣，均缺乏法律依据，本院依法不予支持。诉讼中，施文青、叶斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 中华人民共和国民法通则八十四条综上所述，依照《》第、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与施文青、叶斌于2017年1月5日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20160370302)。 二、施文青、叶斌在本判决生效之日起10日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》(合同编号：20160370302)的备案登记注销手续和预告登记注销手续。 三、施文青、叶斌在本判决生效之日起10日内将坐落于福建省连江县的房产腾空、恢复原状并返还给福建欢乐天地置业有限责任公司。 四、福建欢乐天地置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内返还施文青、叶斌购房款834897元。 五、施文青、叶斌在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款674860.59元及逾期利息（按银行同期贷款利率计算，自2019年5月27日起至款项偿还之日止）。 六、施文青、叶斌在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金83489.7元。 七、施文青、叶斌在本判决生效之日起10日内赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费6000元。 八、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12150元，由施文青、叶斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 溶 人民陪审员 熊 伟 人民陪审员 陈华江 二〇一九年十一月十三日 法官助理何君 书记员高敏敏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 中华人民共和国担保法3.《》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。