陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0902民初1509号原告：王少锋，男，汉族，出生于1966年4月15日，陕西省渭南市人，系安康市公务员，原住渭南市临渭区，现住安康市汉滨区。被告：安康市汉滨区大堂地产有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区。法定代表人：王庭保，公司董事长。委托代理人：王虎，公司总经理。被告：朱昌斌，男，汉族，出生于1994年11月25日，安康市汉滨区人，系德胜广告公司职员。原告王少锋与被告安康市汉滨区大堂地产有限公司（以下简称“大堂地产公司”）、朱昌斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王少锋、被告大堂地产公司的委托代理人王虎及被告朱昌斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王少锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告大堂地产公司返还侵占王少锋房款10962元，判定房屋买卖合同中的居间内容无效；2、判令被告朱昌斌对大堂地产侵权行为承担连带责任，支付房屋实测超出的3.5平方米面积增值款7000元，支付王少锋为其办理限价房资格发生的误工费、交通费等5000元，物业费2262.74元由朱昌斌承担，以上合计14262.74元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:我在西津城购买了一套限价房(XX城XX园XX号楼XX房)，大堂地产公司从装修公司听说我要处理该房屋，便多次纠缠我。我在电话中除谈价款外，主要谈到对方要有限价房购买资格，我不委托居间人也不支付任何费用。当时联系我的人很多，我不愿与他们打交道，大堂地产公司经纪人曹召存骗我说他们公司已收取别人定金2万元，房子买不成要双倍赔偿，以此打动我的侧隐之心，并多次电话约我到公司。2018年12月14日下年5点，大堂地产公司把我骗到公司说是见买房人，其实只见了大堂地产公司的负责人王虎，我随行带了市安监局的王继国，王虎说对方是机场附近的拆迁户，有钱并已办有限价房购买资格，我重申了条件并再次声明我只帮忙办理合同变更，不再承担任何费税，不支付居间费用。2018年12月18日晚8点，王虎把我约到西大街56号与朱昌斌见面，朱昌斌及其家里人开价58万元，王虎站在对方立场上主导砍价，让我减去5000元，成交价57.5万元，卖方不再承担任何税费。王虎要与我签居间合同，被我拒绝，后来，王虎又拿出格式买卖合同，我不愿签，他说得有个东西，并让我修改，我现场改了一些内容，王虎趁打印之际私自把居间内容加进去。我在不知情的情况下签了字，签后我发现内容不对，说我不承担居间费，王虎说先这样写着，不按这收。我问没收定金咋写交定金，王虎说定金他收了，并暗地里删去了合同终止的条款。大堂地产公司说朱昌斌有购买限价房资格也是骗人的，以欺诈方式签约后，他们把办理任务推到我身上，仅办理资格就耽误我两周多的时间，耗费了我很多精力和费用。朱昌斌没把钱给我而是给了大堂地产，没尽到应尽的义务。他们害怕我终止合同不断督促我，2019年1月14日王虎给我转了56万元，说先转56万，剩余款给我现金。经过我多方努力，2019年1月22日办理了合同变更手续，他们不及时支付剩余款，反而要我承担此后交纳的物业费。在整个过程中，大堂地产违背了诚实信用和意思自治的原则，违反了民法通则和合同法的条款，成为真正的买受人。其违法行为造成了侵权事实，应返还侵占的购房款。买方朱昌斌把本应自己承担的义务转嫁给我，违背法定义务把购房款汇给大堂地产公司，侵害了卖方王少锋的合法权益，其应为大堂地产侵权行为承担连带责任。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、转账记录。用以证明我与王虎2019年1月28日发生分歧、争执，王虎违背合同约定，早于合同约定时间向我转账56万元。2、证人证言（12月14日）。用以证明安康市汉滨区大堂地产给我承诺不收取居间费用。3、《陕西省保障性住房管理办法（试行）》。用以证明朱昌斌不具有购买限价房的资格，拆迁户享受保障房一户一宅，定向安置，是我通过关系给朱昌斌取得购买限价房的资格。4、《关于进一步做好安康市中心城市限价商品住房建设管理工作指导意见》。用以证明原、被告所买卖的房屋目前不能进入市场进行交易。5、房屋买卖居间合同。用以证明所签订的合同有漏洞，在打印的时候进行了删改，不是我的真实意思表示。被告大堂地产公司辩称，房屋买卖合同三方已经签字，是双方自愿协商一致，且合同已经履行完毕，不存在欺诈，购房款也已经缴纳清。买房人将575000元购房款已经交清，我们扣除交房以前的物业管理费以及居间费，剩余款项已经全部转交给原告，我们不承担违约责任。被告大堂地产公司未向本院提交任何证据。被告朱昌斌辩称，合同是三方一起签订的，不可能存在趁机修改，我确实是机场拆迁户，村上以及机场拆迁办开具证明，我们已经给原告，不存在欺骗，且合同已经履行完毕，不存在撤销合同。被告朱昌斌为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：商品房买卖合同、发票。用以证明签订居间合同以后，王少峰名下的房屋已经转入我名下，并且我已经向城投公司缴纳多出3.5平方米的差价。经当庭质证、认证，二被告对原告出示的证据1、3、4、5真实性均无异议，本院予以确认。对原告出示的证据2证人证言，被告大堂地产公司的质证意见是真实性不知道，应以双方签订的合同为准；被告朱昌斌的质证意见是其不在场，不清楚，因原告未申请证人出庭接受当事人的质询，且二被告对该证据不认可，故本院不予采信。原告及被告大堂地产公司对被告朱昌斌出示的商品房买卖合同及发票均无异议，本院予以确认。经审理查明，2018年12月18日，以原告王少锋为甲方（售房方）与被告朱昌斌为乙方（购房方）、被告大堂地产公司为居间方签订一份房屋转让居间协议，协议第一条约定甲方自愿将坐落于安康市XX小区（改名为城投西津城）X幢X室的房产按套转让给乙方，建筑面积大约136.99平方米（以出新证为准，成交价不变）。第二条约定甲方保证出售的房屋权属真实，合法并符合国家及安康市房屋上市交易的政策法规和相关规定，无任何纠纷，且房屋产权的共有人对出售该房屋无异议。第四条约定甲乙双方协商认定该房屋的成交价格为575000元，乙方先付定金20000元（定金最终冲抵房款），总房款575000元在房产交易过户（商品房买卖合同更名）当天结清；甲乙双方签订本合同后在5个工作日内开始办理房产交易过户（商品房买卖合同更名）手续；甲乙双方不得以任何理由推迟办理签字交易手续或推迟支付房款、交付房产；违约方按本协议第九条承担违约责任。第五条约定甲方应支付给居间方中介费8700元，乙方应支付给居间方中介费8700元，在签订本合同生效时一次付清。原告与朱昌斌均签字捺印，大堂地产公司亦加盖了公司的合同专用章。2019年1月14日，大堂地产公司的总经理王虎通过手机银行转账向原告支付了购房款560000元。2019年1月23日，朱昌斌与安康中心城市建设投资开发有限公司签订合同编号为CTYY-2018-110的限价商品房买卖合同，朱昌斌购买由安康中心城市建设投资开发有限公司开发的XX小区、建筑面积136.99平方米的限价商品房，单价每平方米3029元，总金额415972元。安康中心城市建设投资开发有限公司实际测量该房屋面积为140.5414平方米，朱昌斌交纳了房屋面积差价款及交付房屋前的物业服务费，并领取了该房屋的钥匙。2019年1月24日，安康中心城市建设投资开发有限公司给朱昌斌开具的购房正式发票，载明数量为140.14平方米、单价3037元、金额425729元。因大堂地产公司从朱昌斌交纳的575000元购房款中扣除了8700元中介费及安康中心城市建设投资开发有限公司向朱昌斌交付房屋前的物业管理费2262元，双方对此发生争议，原告遂向本院提起诉讼，要求：1、判令被告大堂地产公司返还侵占王少锋房款10962元，判定房屋买卖合同中的居间内容无效；2、判令被告朱昌斌对大堂地产侵权行为承担连带责任，支付房屋实测超出的3.5平方米面积增值款7000元，支付王少锋为其办理限价房资格发生的误工费、交通费等5000元，物业费2262.74元由朱昌斌承担，以上合计14262.74元；3、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中，又将诉讼请求变更为：1、判令被告大堂地产公司返还侵占王少锋房款10962元，判定房屋买卖合同中的居间内容无效;判令被告承担缔约过失责任，赔偿因侵权给原告造成损失1万元，合计20962元；2、判令被告朱昌斌对大堂地产侵权行为承担连带责任，支付房屋实测超出的3.5平方米面积增值款7000元，支付王少锋为其办理限价房资格发生的误工费、交通费等5000元 (物业费2262.74元由朱昌斌承担)，以上合计12000元；3、判令朱昌斌合同违约并以定金2万元支付违约金；4、撤销原告与被告所签“房屋买卖居间合同”；5、本案诉讼费由被告承担。变更后的事实与理由为大堂地产违背了诚实信用原则对原告实施欺诈构成侵权，违背意思自治的原则暗地里加进居间内容，混淆合同形式，造成合同不公平;为自己利益乘人之危欺诈原告，使合同显失公平，违反了民法通则和合同法的条款，从而使合同成为可撤销合同。被告买方朱昌斌把本应自己承担的义务转嫁给出卖方，违背法定义务把购房款汇给大堂地产公司，侵害了出卖方王少锋的合法权益，其应为大堂地产侵权行为承担连带责任。被告一再虚假陈述配合大堂地产实施欺诈，连续违背定金规则与合同义务，让原告的出卖行为失去意义，应对合同撤销承担责任。根据相关法律规定，现提出以上变更诉讼请求的申请。另查明，2011年7月23日，陕西省人民政府印发《陕西省保障性住房管理办法（试行）》，适用于陕西省行政区域内保障性住房的规划、建设、分配、退出、运营和监督等管理。2013年6月27日，安康市保障性住房建设协调领导小组做出《关于进一步做好安康中心城市限价商品住房建设管理工作的指导意见》。上列事实，有转账记录、《陕西省保障性住房管理办法（试行）》、《关于进一步做好安康中心城市限价商品住房建设管理工作的指导意见》、房屋买卖居间合同、商品房买卖合同、发票及原、被告的当庭陈述所证实。本院认为，原告王少锋与被告大堂地产公司、朱昌斌之间签订的房屋买卖居间合同主体合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。被告朱昌斌已按合同约定支付了购房款，原告亦配合朱昌斌在XX城XX城XX小区XX幢XX单元XX号房屋买受人变更为朱昌斌，朱昌斌已与安康中心城市建设投资开发有限公司重新签订了限价商品房买卖合同，并办理了相关手续，安康中心城市建设投资开发有限公司已向朱昌斌交付了房屋，房屋买卖居间合同已全部履行完毕。对原告要求判令被告大堂地产公司返还侵占其购房款10962元，房屋买卖合同中的居间内容无效，被告承担缔约过失责任，赔偿因侵权给原告造成损失10000元，合计20962元的诉讼请求，因原告与二被告签订的房屋转让居间协议约定房屋成交价575000元，朱昌斌已全额支付了购房款，大堂地产公司已向原告转交560000元购房款，而房屋居间协议第五条明确约定原告应向大堂地产公司支付中介费8700元，大堂地产公司从朱昌斌所交纳的购房款中扣除中介费并无不当，但对于扣除的物业服务费6300元，大堂地产公司应向原告返还；对原告要求大堂地产公司赔偿因侵权造成损失10000元，因未提供大堂地产公司侵权的事实及相应的证据证明，且与本案不属同一法律关系，本院不予支持。对原告要求判令被告朱昌斌对大堂地产公司侵权行为承担连带责任，支付房屋实测超出的3.5平方米面积增值款7000元，支付王少锋为其办理限价房资格发生的误工费、交通费等5000元 (物业费2262.74元由朱昌斌承担)，以上合计12000元的诉讼请求，因原告并未提供证据证明大堂地产公司具体的侵权行为及对其所造成的损失，而房屋转让居间协议第一条约定原告自愿将房产按套转让给朱昌斌，建筑面积大约136.99平方米，以出新证为准，成交价不变，原告亦未提供其为朱昌斌办理购买限价房资格发生的误工费、交通费的证据，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求判令朱昌斌合同违约并以定金2万元支付违约金的诉讼请求，因朱昌斌履行合同的义务就是按期支付购房款，而原、被告在房屋转让居间协议第四条中约定总房款575000元在房产交易过户（商品房买卖合同更名）当天结清，朱昌斌在商品房买卖合同更名前已全额付清购房款，朱昌斌并未延期支付购房款，其无违约行为，即不应承担违约责任，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求判令撤销原告与被告所签房屋买卖居间合同的诉讼请求，因原告与二被告在订立房屋转让居间协议时，被告大堂地产公司具有经营资质，而原告与被告朱昌斌均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订房屋转让居间协议时间是2018年12月18日，大堂地产公司于2019年1月14日代朱昌斌向原告支付了购房款560000元，原告对此并未提出异议，且于2019年1月23日协助朱昌斌与安康中心城市建设投资开发有限公司重新签订限价商品房买卖合同，新合同单价仍为每平方米3029元，故不存在重大误解和显失公平的情形；原告并未提供二被告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立合同的证据；虽然陕西省人民政府印发了《陕西省保障性住房管理办法（试行）》、安康市人民政府办公室印发了《关于进一步做好安康中心城市限价商品住房建设管理工作的指导意见》，但均属于地方性规章，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对被告大堂地产公司辩解其扣除居间中介费和交房以前的物业管理费，已将剩余购房款全部交付原告，因物业服务企业是否收取原告的物业服务费，与大堂地产公司无关，其无权代物业服务企业向原告收取物业服务费，故对大堂地产公司辩解扣除原告物业管理费的理由，本院不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告安康市汉滨区大堂地产有限公司在本判决生效后七日内向原告王少锋返还购房款6300元。二、驳回原告王少锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，由被告安康市汉滨区大堂地产有限公司承担50元，由原告王少锋承担574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。   审  判  长   成乃谊人民陪审员   黄洪琴人民陪审员   马福琴 二〇一九年十一月十五日 书  记  员   晁  梅1