四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初1316号 原告：杨峰，男，1975年6月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：王玉婷，四川烨律律师事务所律师。 被告：冯毅，男，1984年6月29日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 被告：石敏，女，1986年8月3日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 第三人：邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部，住所地：四川省邛崃市临邛镇幸福路29号1层。 法定代表人：杨治康，职务不详。 委托诉讼代理人：李永明，四川铭拓律师事务所律师。 第三人：冯凯，男，1992年5月16日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 原告杨峰诉被告冯毅、石敏，第三人邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，依邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部的申请，本院依法追加冯凯作为本案第三人参加诉讼，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告杨峰及其委托诉讼代理人王玉婷，被告冯毅、石敏，第三人邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部的法定代表人杨治康及其委托诉讼代理人李永明，第三人冯凯到庭参加诉讼。于2019年7月26日公开开庭进行了审理，原告杨峰的委托诉讼代理人王玉婷，被告石敏，第三人邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部的法定代表人杨治康及其委托诉讼代理人李永明到庭参加诉讼，被告冯毅，第三人冯凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨峰向本院提出诉讼请求：1.请求解除杨峰与冯毅、石敏签订的《房屋买卖合同》；2.请求冯毅、石敏向杨峰返还购房款人民币590000元，并给付按照银行同期贷款利率计算，自支付购房款之日起至实际返还之日止的资金占有利息；3.请求冯毅、石敏向杨峰支付违约金186000元；4.请求第三人邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部向杨峰返还中介费5000元，并对违约金186000元承担补充清偿责任；5.本案的诉讼费，由冯毅、石敏承担。事实和理由：杨峰与冯毅、石敏于2017年12月9日签订《房屋买卖合同》，约定冯毅、石敏将其位于邛崃市的房屋以620000元的价格出售给杨峰。在签订合同前，中介方及冯毅、石敏向杨峰出示了该房屋的房屋信息，上面显示该房屋没有任何的查封和抵押，第三人邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部作为中介方也在该买卖合同上签字署名。合同签订当日，杨峰向冯毅、石敏支付了20000元作为定金。之后，杨峰于2017年12月22日，2018年1月4日向冯毅、石敏支付了280000元，290000元，冯毅、石敏也向杨峰出具了相应的收条。2018年底，经开发商通知，要求办理该房屋产权证时，杨峰才得知该房屋早已被蒲江县人民法院查封，根本无法办理相关权证，也无法办理过户登记。杨峰遂联系冯毅、石敏，要求其协商处理该事宜，但冯毅、石敏一直不予理会。杨峰前往蒲江县人民法院了解到，该房屋的查封时间为2017年3月，并且查封权人早已于2017年6月向人民法院申请了执行，截至杨峰起诉之日，该房屋仍处于查封状态。杨峰为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 被告冯毅答辩称，冯毅在打印案涉房屋信息的时候，房屋的状况是正常的。冯毅收到590000元是事实，对违约金予以反对。杨峰在后期支付290000元时，冯毅喊房屋买卖中介方的工作人员打印了房屋信息给杨峰看，冯毅不存在欺骗。冯毅的房屋卖了后，冯毅在中途给中介打电话，催过杨峰办理房屋的过户事情，都有记录的。案涉房屋买卖合同不应该解除，因为冯毅、石敏没有欺骗杨峰，中介部门当时也查了该房屋信息，上面显示该房屋的状况是正常的。 被告石敏答辩称，石敏与冯毅离婚多年，双方离婚时，案涉房屋归冯毅所有，房款290000元，在冯毅的账户上，不应该由石敏返还。在买卖房屋时，因为房屋权利上面有石敏的名字，所以石敏要回来签字，石敏签订房屋买卖合同的事实属实。冯毅、石敏不存在欺诈的行为，石敏不赞成解除案涉房屋买卖合同。 第三人邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部陈述称，一、邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部认为，杨峰与冯毅、石敏签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有杨峰所称的欺骗行为，案涉房屋买卖合同应当继续履行，不应当解除。二、对于杨峰针对第三人邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部的诉请，我方认为，邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部作为房屋买方中介人，中介服务已经完成，不应当返还中介费用。邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部在提供中介服务时，没有任何过错及过失，杨峰要求邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部承担补充清偿责任，没有事实根据和法律依据。 主要理由： 第一，邛崃市的二手房市场交易方式是由买方中介和卖方中介共同完成，邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部仅仅是买方中介，卖方的中介是第三人冯凯，冯凯与邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部没有法律上的关系。 第二，杨峰在诉状中承认，杨峰与冯毅、石敏签订合同时，邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部以及杨峰，冯毅、石敏都对买卖房屋的信息摘要进行了查询，杨峰悉知该房屋没有任何权利瑕疵，而且在2017年12月22日，即在本案房屋买卖合同中，缴纳第一笔房款的时间点上，杨峰，冯毅、石敏及房屋买卖方中介都到邛崃市房地产交易中心对涉案房屋又进行了房屋信息摘要的档案查询，该份房屋信息摘要显示是签约备案状态，表明该房屋属于签约备案状态，还未办理所有权登记。信息显示房屋没有任何瑕疵。结合邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部在双方签订的《房屋买卖合同》中所告知的内容，第一是该房屋房产证未办下来，第二是签约人的另一方是冯毅、石敏，双方在签订合同当日，另一方只有冯毅在场，第三是告知卖方对该房屋的权利瑕疵承担一切责任，并且约定了违约责任的事项，说明，邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部的服务是非常透明的。杨峰作为买方认可了上述告知事项，但仍然签订了房屋买卖合同。在这种情况下，邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部作为房屋买卖中介，没有任何的过错；杨峰坚持购买没有产权证的房屋，是其真实意思表示，责任应由杨峰承担。 第三，房屋买卖合同中明确约定，如果买卖的房屋未能正常办理相关的过户登记，是由卖方来承担违约责任或赔偿责任。所以，基于合同的相对性，即便杨峰认为该份《房屋买卖合同》应当解除，承担责任的也应该是合同的相对人，而不是由中介方邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部来承担补充清偿责任。 第三人冯凯陈述称，案涉房屋买卖合同没有履行完毕，但冯毅支付了中介费7000元。根据相关法律规定，没有权属登记的房屋不得转让，所以不存在支付违约金。冯凯是以个人的名义，帮助其堂哥冯毅卖房屋，冯凯没有收取过费用。冯凯没有中介资格证书，也没有从事中介工作。 经审理查明，冯毅、石敏原系夫妻关系。2017年12月9日，杨峰与冯毅、石敏通过邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部的介绍，双方签订《房屋买卖合同》，合同甲方（出售方）为冯毅、石敏，乙方（购买方）为杨峰，双方约定的主要内容为：1.冯毅、石敏以620000元的价格，将其位于邛崃市（英伦半岛）住房出售给杨峰；2.冯毅、石敏提供完整过户手续［房产证、身份证、婚姻证明］，冯毅、石敏协助杨峰办理上述房屋过户或公证手续，一切税费、过户费由杨峰支付；3.杨峰向冯毅、石敏预交定金20000元，余下购房款冯毅、石敏在办理房屋产权手续后，向银行申请还款时，支付首付款给冯毅、石敏，待银行解押后，杨峰才支付尾款给冯毅、石敏，最后余款30000元在房屋产权证办下来后，在签字过户当天付清；4.双方按照房屋总售价的1%，由冯毅、石敏付代理费6200元，杨峰付代理费6200元。合同签订当日，杨峰向冯毅支付定金20000元。2017年12月22日，2018年1月4日，杨峰向冯毅、石敏分别支付了购房款290000元，280000元。2017年3月10日，蒲江县人民法院对案涉房屋进行了查封，限制登记。2018年1月4日，杨峰向邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部支付了中介服务费5000元。 上述事实，有当事人陈述，《房屋买卖合同》，《收条》，《个人房屋信息记录》，《商品房买卖合同》，《房屋信息查询记录》，微信截图等证据，予以证实。 庭审中，杨峰对其主张的违约金186000元，解释为，《房屋买卖合同》手写部分备注“中介已告知：……此房总成交价为陆拾贰万元整，如甲方（冯毅、石敏）违约不卖或不完善相关过户的一切手续，将赔偿乙方（杨峰）壹佰贰拾肆万元整”有写明。因合同约定的违约金过高，杨峰主动按照法定标准调整为，以购房款620000元×30%，进行计算得出。 本院认为，杨峰与冯毅、石敏签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现因案涉房屋被人民法院查封，限制登记，无法办理房屋产权过户登记，双方签订的《房屋买卖合同》，客观上存在着履行不能，不能实现合同目的。对杨峰要求解除其与冯毅、石敏于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”的规定，杨峰要求冯毅、石敏返还其给付的购房款590000元，并给付其资金占有利息，其主张返还的购房款590000元中，包含有定金20000元，虽然定金与购房款的性质不同，购房款属于支付的对价，而定金具有担保性质，只有在负有合同义务的人履行合同义务后，定金才应当抵作价款或者收回，定金与购房款二者之间有所差别，且产生的法律后果也不相同，但从解决矛盾，减少讼争和对本案处理结果的角度来说，杨峰将定金作为购房款的一个组成部分，也不是不可。冯毅、石敏应当向杨峰返还购房款。同时，冯毅、石敏占用了资金，资金利息也是杨峰的实际损失，冯毅、石敏应当向杨峰支付资金占用利息。对杨峰要求冯毅、石敏返还其购房款590000元，并给付其资金占有利息的主张，本院予以支持。对于杨峰要求冯毅、石敏向其支付违约金186000元的主张，其依据的是“中介已告知”载明的内容，而该内容究竟是中介方告知签订合同方应该注意的事项，还是合同当事人约定的违约金条款，或者是赔偿损失，系约定不明，应当视为没有约定。案涉房屋于2017年3月10日被人民法院查封，杨峰与冯毅、石敏于2017年12月9日签订《房屋买卖合同》，也就是说杨峰在与冯毅、石敏签订合同时，案涉房屋已被人民法院查封，冯毅、石敏知道或应当知道案涉房屋已被人民法院查封，因冯毅、石敏的原因，案涉房屋被人民法院查封，限制登记，导致不能实现合同目的，冯毅、石敏系违约方，应当按照法律规定和合同约定承担责任，杨峰可以选择适用定金条款或违约金条款，也可以以其造成的实际损失主张赔偿损失，以弥补因对方违约而受到的损失。根据杨峰提出的诉讼请求，现杨峰以违约金条款主张冯毅、石敏向其支付违约金，因双方对违约金约定不明，应当视为没有约定，故对杨峰提出的该项诉讼请求，本院不予支持，但杨峰已给付冯毅、石敏定金20000元，定金系法定责任，收受定金的一方不履行约定的合同义务的，应当双倍返还定金。虽然杨峰未向本院主张冯毅、石敏向其双倍返还定金，但杨峰对违约责任有主张，所以，可以考虑按照法律规定，由冯毅、石敏向其双倍返还定金。鉴于杨峰已将定金20000元包含在其主张的返还购房款中，故冯毅、石敏应当按照法律规定，再向杨峰返还定金20000元。对于杨峰要求邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部向其返还中介费5000元，并对违约金186000元承担补充清偿责任的主张，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，虽然邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部在当时促成了杨峰与冯毅、石敏签订了《房屋买卖合同》，但其在提供中介服务时，对买卖房屋的现状情况未尽到必要的审查、注意义务，导致杨峰与冯毅、石敏签订的《房屋买卖合同》因不能实现合同目的而被解除，事实上未促成合同的成立，应当向杨峰返还中介服务费5000元，故对杨峰要求邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部向其返还中介费5000元的主张，本院予以支持，其余部分，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨峰与被告冯毅、石敏于2017年12月9日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告冯毅、石敏于本判决发生法律效力后十日内，返还原告杨峰购房款590000元（包含定金20000元），并给付从2017年12月10日起至本判决确定返还款之日止，以20000元为基数；从2017年12月23日起至本判决确定返还款之日止，以290000元为基数；从2018年1月5日起至本判决确定返还款之日止，以280000元为基数，按照中国人民银行公布的同期、同类贷款基准利率计算的利息； 三、被告冯毅、石敏于本判决发生法律效力后十日内，再返还原告杨峰定金20000元； 四、第三人邛崃市临邛幸福房屋信息咨询服务部于本判决发生法律效力后十日内，返还原告杨峰中介服务费5000元； 五、驳回原告杨峰的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11560元，由被告冯毅、石敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈晓林 人民陪审员  张润杰 人民陪审员  韩 琦 二〇一九年十一月六日 书 记 员  金洪梅