河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12391号 上诉人（原审原告）：高春生（又名高峰），男，1972年2月22日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：韩君杰，河北平太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨延华，河北平太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马俊山，男，1968年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：马良志，男，1988年10月17日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：许军波，河北冀石律师事务所律师。 原审第三人：石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会，住所地石家庄市谈固东街134号。 法定代表人：马永健，该居委会主任。 上诉人高春生因与被上诉人马俊山、马良志排除妨害纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高春生及其委托诉讼代理人韩君杰、杨延华、被上诉人马俊山及其与被上诉人马良志共同委托的诉讼代理人许军波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高春生的上诉请求：1、依法撤销石家庄市裕华区人民法院（2019）冀008民初31号民事判决，改判被上诉人马俊山、马良志立即腾房、履行交付房屋义务，并向上诉人高春生支付自2016年6月1日起至2018年6月30日止的房屋占用费29900元，自2018年7月1日起至实际交房之日止按每月2300元继续向上诉人支付房屋占用费。2、本案上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人从未要求将本案案由变更为合同纠纷，原审判决认定的案由有误，歪曲上诉人的本意，认定事实明显错误。原审法院重审庭审期间，主办法官认为上诉人主张的排除妨害的案由不对，多次询问上诉人是否变更诉讼请求并告知不变更的后果，诱导上诉人变更诉请，上诉人坚持原诉请，不同意变更诉请，更不同意变更案由（详见原审法院2019年4月12日法庭笔录的第10页）。原审法院在（2019）冀0108民初31号判决书中直接认定上诉人要求将案由变更为合同纠纷，该事实认定明显与上诉人的庭审意见不一致。自始至终，上诉人一直坚持被上诉人应搬离案涉房屋、支付占用期间租赁费用的诉请，从未要求变更案由，请二审法院明查。二、被上诉人提供的2016年8月20日过户更名申请不真实、不合法，且与上诉人持有的在先过户更名审批手续相互矛盾，第三人居委会当庭表示不认可被上诉人提供的证据，原审法院在判决中对该事实避而不谈，认定事实明显错误。案涉房屋系二十里铺社区城中村改造项目，尚不具备办理不动产权证的条件。2015年3月18日居委会将案涉房屋钥匙交付被上诉人马俊山，被上诉人开始对房屋行使占有、使用等权利。实践中，凡涉及该类房产的买卖过户等均需到居委会办理过户更名手续。庭审期间上诉人和被上诉人均向法庭提交了一份过户更名申请，欲证实案涉房产已经办理了更名手续。二十里铺居委会当庭表态，对上诉人提交的2016年5月29日的过户更名手续表示认可，对被上诉人提交的2016年8月20日的过户更名手续不予认可（详见法庭笔录第7页）。被上诉人马良志持有的没有原件的房产更名手续违规、违法，作为基层管理组织的第三人不认可其真实性、合法性。案涉房产过户更名到上诉人名下之后，在上诉人不知情的情况下，被上诉人马俊山、马良志父子二人恶意串通，侵占上诉人房产，损害了上诉人的合法权益。原审判决直接认定被上诉人马俊山与马良志2016年8月20日更名过户申请，明显歪曲事实、显示公平。三、上诉人已全款购买案涉房产且已经交付，对案涉房屋享有占有、使用、收益等排他性权益，享有应受保护的物权期待权，该种权益不以取得案涉房屋的物权登记为前提。2015年12月1日，上诉人与被上诉人签订的房产转让协议系双方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人以冲抵借款的方式已经支付全部房款，并与被上诉人马俊山共同到居委会办理了涉案房产更名过户手续，并将房产钥匙交付上诉人，已经完成交付。因村集体为村民开发的回迁房暂未办理物权登记，上诉人对房产暂时不能办理不动产权证没有任何过错。案涉房产转让交付后，上诉人对案涉房产享有物权登记请求权，有权占有，使用该套房产并有权利要求被上诉人立即腾房、交付房屋、支付占用费。在执行案件中，法律赋予了案外人即受让人在被执行财产上的物权期待权可以排除法院执行的效力。受让人的物权期待权可以对抗公权力，显然可以排除任何第三方妨害，该种权利不以上诉人是否取得物权登记为前提。上诉人基于这种特殊的债权关系受让案涉房产，其对案涉房产享有的物权期待权应受到法律保护的民事权利。原审法院以上诉人未取得所有权，无权行使排除妨害的权利，该种认知与相关法律、法规规定及物权保护的精神明显不符。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请二审法院在查明事实的基础上依法改判。 马俊山答辩称，一、双方借款没有约定利息，因马俊山借款购买的商铺无法办理银行贷款致使部分商铺款无法交纳，村委会开具一张退购房款165万元的票据，上诉人接受该票据，且村委会也知情，双方行为属于债权转移，所以上诉人才同意村委会将房屋过户到马良志名下，双方签订的房屋转让协议和过户到上诉人名下的申请已经作废，上诉人依据已经作废的协议主张权利是错误的。二、2015年12月1日双方签订协议的目的是用案涉房屋为该债务提供担保，而不是进行抵账。2016年1月30日双方以同样为债务提供担保的方式签订了地上转让协议，该协议也是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，不是真正的房屋转让协议。2016年5月29日向村委会申请将房屋过户至上诉人名下因是为债务提供担保，所以村委会根本没有将房屋更名到上诉人名下，现在村委会登记的房屋所有人已经是马良志，不是马俊山，更不是上诉人高春生。三、双方借款期间，马俊山还将一辆奔驰车质押给上诉人，借款到期后马俊山要求返还车辆，并答应一次性还清借款，但上诉人却不承认收到质押车辆。四、2015年12月1日的房屋转让协议无效。第一、协议名为买卖实为担保。第二、因该房屋没有在房管局办理登记，依法是不允许转让的，即使有协议也属无效。第三、上诉人自2015年12月1日以后从来没有主张过房屋所有权，这明显不符合房屋买卖关系的交易习惯，上诉人不可能购买了房屋还让被上诉人一直居住，这也充分说明双方的房屋转让协议是为债务提供担保，上诉人应该按照民间借贷法律关系主张权利，而且上诉人已经接收了村委会退购房款的票据，房屋转让协议已经作废。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 高春生向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾房、履行交付房屋义务；2.判令被告支付自2016年6月1日起至2018年6月30日的房屋占用费用29900元，并自2018年7月1日起至实际交房之日止按每月2300元继续向原告支付房屋占用费用。 一审法院认定事实：原、被告均为石家庄市裕华区二十里铺村集体经济组织成员，原告高春生又名高峰，被告马良志系马俊山之子。2014年10月11日，被告马俊山向原告借款150万元，未签订书面协议。原告称双方口头约定月息3分，借款期限一年。被告马俊山称双方没有约定利息，借款期限为二年。原告于2014年10月11日将借款150万元通过银行转账的方式出借给被告马俊山。2015年2月11日，案外人李旭与被告高春生签订借款协议，协议载明“高春生于2015年2月11日向李旭借到人民币（大写）三十万元整，（支付方式为：银行转账）。小写300000元”，同时约定借款期间利息为月息3分，借款期限为6个月，至2015年8月10日止。后李旭于2015年2月11日分六次共向被告马俊山转账30万元。原告称李旭系其朋友，原告通过李旭的账户出借给马俊山30万元，被告马俊山对借款事实予以认可。2015年3月16日，原告与被告马俊山签订《抵押协议》一份，约定“马俊山借高峰180万元（壹佰捌拾万元整），借款期限为6个月，借款日期为2015年3月16日至9月15日。抵押物为村民住宅叁套房（330平米）作为抵押。如到期不能归还此抵押物归高峰所有”。原告提供2015年10月26日有被告马俊山签字的《抵账协议》一份，载明“因马俊山欠高峰一百八十万元整，特将奔驰车冀Ａ×××××以五拾万元整抵给高峰”，并出示机动车信息查询结果单、违章查询单，佐证车辆在正常使用。原告主张该《抵账协议》原告未签字，并未交付原告实际占有使用。被告马俊山主张，该车已出质给原告，由原告占有使用，并申请证人付某出庭作证，佐证原告已将质押车辆开走的事实。 2015年12月1日，原告与被告马俊山签订《协议》一份，约定“马俊山自愿将所村民住宅的万国园星洲美域2号楼1单元2601住宅转让给高峰，面积165平方米，已付全款100万元人民币（大写：壹百万元整），如有其它经济纠纷，由甲方负担全责”。2016年5月29日，被告马俊山书写申请一份，申请“本人将村民回迁楼花溪畔小区2号楼1单元2601室过户到高春生名下”，该申请上加盖了二十里铺居委会公章。后被告马俊山向原告交付案涉房屋及地下室钥匙六把，房产一直由被告高俊山占有使用。对此原告认为，双方签订房屋买卖协议系被告自愿将案涉房屋转让给原告，原告已全额支付100万购房款，且被告马俊山已履行出卖人义务向二十里铺居委会申请将案涉房产过户到原告名下，被告交付案涉房屋钥匙系转移占有。被告马俊山则认为《协议》系对其向原告借款150万元的抵押担保，《申请》以及交付钥匙的行为均系被告马俊山与原告之间的债务提供担保，实际并未将房屋过户到原告名下。另查，案涉房屋系原二十里铺村村民回迁房，尚不具备办理产权登记证书的条件，被告马俊山于2016年8月20日向二十里铺居委会提交申请，申请将案涉房屋转移登记在其子马良志名下，申请书上加盖了二十里铺居委会的公章。本案在审理过程中，原告要求本案案由变更为合同纠纷，要求被告继续履行2015年12月1日《协议》。 一审法院认为，结合原告的诉讼请求系已取得房屋所有权或物上权利为前提。另，原告起诉状明确载明本案案由为“排除妨害纠纷”。本案中第三人不具备物权登记的法定职责，其无权界定案涉房产的所有权问题。故原告在未进行确权的前提下要求排除妨害，进而要求赔偿涉案房屋占用期间费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条的规定，一审判决：驳回原告高春生的诉讼请求。案件受理费548元、保全费5000元，由原告高春生承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审查明的事实。 本院认为，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，如不存在恶意损害第三人合法权益等情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。本案中，上诉人高春生与被上诉人马俊山在债务履行期限届满后，达成转让房屋的协议以抵顶100万元债务，该协议属以物抵债协议，且不存在法定无效事由，该转让协议合法、有效；因被上诉人马俊山未完成案涉房产的实际交付，现上诉人高春生起诉要求其履行交付房屋义务，符合双方约定，本院予以支持。一审以案涉房屋未进行确权为由驳回高春生的诉讼请求，属适用法律错误，应予纠正。案涉房屋作为村民回迁住房虽不具备办理房屋所有权证的条件，但并不影响此类房屋转让协议的效力，上诉人仍可依据与被上诉人马俊山签订的协议取得案涉房屋的使用权等其他权益，基于使用权等物上权利要求马俊山排除妨害予以腾房的诉讼请求应予支持。双方在协议中并未约定交付房屋的具体期限，高春生要求马俊山支付房屋占用费，于法无据，本院不予支持。关于马俊山答辩称借款期限为两年，案涉协议签订时债务履行尚未到期，协议本质为抵押协议的问题，虽然借款之初双方未书面约定借款期限，但2015年3月16日双方签订的《抵押协议》中明确约定借款期限至2015年9月15日，显然2015年12月1日双方签订以物抵债协议时债务履行期限已经届满，马俊山称双方曾口头约定延长一年期限，但并未提供相应证据证明自己的主张，故本院不予采信。马俊山称第三人石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会曾向其开具165万元的退购房款票据，其将该票据交付高春生以偿还欠付高春生的部分欠款，但高春生否认收到此票据，马俊山亦未提交相关证据证明该主张，该辩称本院不予采信。综上所述，高春生的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初31号民事判决； 二、被上诉人马俊山、马良志在本判决生效后五日内腾清石家庄市裕华区万国园星洲美域2号楼1单元2601号房屋，将房屋交付给上诉人高春生； 三、驳回上诉人高春生的其他诉讼请求。 一审案件受理费548元，由上诉人高春生承担274元、被上诉人马俊山、马良志负担274元，一审保全费5000元由被上诉人马俊山、马良志承担；二审案件受理费548元，由上诉人高春生承担274元、被上诉人马俊山、马良志承担274元。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年十一月二十日 书记员  张亚茹 ——