河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初8016号原告南阳鸿德房地产开发有限公司，地址河南省南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号）。委托代理人：刘志华，河南九多律师事务所律师，特别授权。委托代理人：郝萌，女，1987年9月13日出生，汉族，南阳鸿德房地产开发有限公司员工，特别授权。被告张烨，女，1983年3月5日出生，汉族，住南阳市方城县。委托代理人：申建国，河南大为律师事务所律师，特别授权。原告南阳鸿德房地产开发有限公司诉被告张烨确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理，原告南阳鸿德房地产开发有限公司及其委托代理人刘志华、郝萌，被告张烨委托代理人申建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳鸿德房地产开发有限公司诉称，2011年8月25日至2013年6月15日，原告多次向被告张烨借款共计3730万元，并书写了借条，但未约定利息，后双方因利息发生争议。在此期间，原告共向被告张烨付款共计3995万元。2016年，被告张烨要求原告向其提供支付担保，并在原告经营场地闹事，原告多次报警，公安机关以存在经济纠纷为由拒绝受理。无奈原告与被告张烨签订了《商铺认购协议书》、《南阳豪盛百货商铺委托同意经营管理协议书》，将价值2300万元的商铺以买卖的形式签约在被告名下用以保证张烨的抵押权，张烨等人在取得该协议书后，虽不再干扰原告正常经营，但却拒不提供会计账目，与原告清算借款及利息。经原告统计，截止签订协议时，原告仅拖欠被告张烨本息共计9231984.07元，签订协议后原告又支付39万元利息，至目前原告未归还本金利息仅8841984元。被告以堵门、聚众闹事等方式影响原告正常经营，进而以抵押方式长期霸占原告价值2300万元的商铺，严重违背原告真实意思。原被告双方签订的合同名为买卖实为抵押担保合同，应为无效合同。双方的买卖行为系虚假行为，被告未向原告支付任何购房款项，协议根本未履行。为维护原告及一百多名申请执行债权人的合法权益，故诉至法院。请求法院依法判令确认原被告双方于2016年9月24日签订的南阳豪盛百货商铺认购协议（协议编号：6000184）无效，诉讼费等由被告负担。被告辩称，原告所诉纯属捏造，原告诉求没有事实及法律依据。第一，不符合合同法规定的合同无效情形。第二，该案涉合同已经履行。第三，原告的财产已被生效的法律文书确定权利归属。原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：第一组：双方签订的商铺认购协议书、原告向被告出具的收据、经营管理协议书一份。第二组：同地段的商铺认购协议书两份。第三组：同地段商铺原告出具的收据。第四组：同地段商铺经营管理协议三份。第五组：与被告张烨往来统计及转账凭证（共计32张）。第六组:南阳市宛城区法院民事判决书两份。第七组：原告与多位债权人之间债务纠纷相关的判决书四份。被告对原告所举证据进行质证：对第一组证据双方签订的商铺认购协议书、原告向被告出具的收据、经营管理协议书的真实性合法性无异议，但证明方向有异议。对于第二组证据同地段的商铺认购协议书的真实性无异议，但与本案无关。对于第三组证据同地段商铺原告出具的收据与本案没有关联性。第四组证据同地段商铺经营管理协议同第三组证据。对于第五组证据与被告张烨往来统计及转账凭证（共计32张），这是买卖关系发生之前的借贷关系，与本案无关，该证据证明原被告之间是买卖关系。对于第六组证据宛城区法院的判决书真实性无异议，关联性有异议。本案是将借贷关系转化为买卖关系，房屋所有权归被告。对于第七组证据原告与多位债权人之间债务纠纷相关的判决书真实性无异议，证明方向有异议。被告为支持自己的主张，向法院提交证据如下：第一组：南阳市仲裁委的裁决书一份。第二组：南阳市中级人民法院的裁定书一份，证明原告所诉已被生效的法律文书确认不成立。原告对被告所举证据进行质证：对于被告所举第一组证据南阳市仲裁委的裁决书真实性无异议，但是从仲裁书中查明的事实看，双方存在债权债务往来。被告张烨将案涉商铺用于债权担保，买卖关系不存在。对于仲裁书中原告向被告偿还多次款项，证实原告一直在向被告偿还债务。在原告推迟几个月向被告付款，被告才去申请的仲裁。对于第二组证据南阳市中级人民法院裁定书真实性无异议，但被告曲解了对该裁定书的理解。该裁定书并未对本案的商铺认购协议的效力进行认定。根据原被告双方的举证、质证及庭审调查，本院对各方当事人所举证据认证如下：对于原告所举双方签订的商铺认购协议书、原告向被告出具的收据、经营管理协议书，被告对其真实性无异议，本院经庭审查明，该案涉协议确属原被告双方签订，本院对于该协议的真实性予以认定。但该协议签订的原因是原告与被告张烨之间存在的借贷关系。该借贷关系亦由原告所举第五组证据与被告张烨往来统计及转账凭证（共计32张）予以佐证，且根据该证据显示，原告自2011年11月23日开始多次向被告张烨还款，且未有相关证据显示双方对于该借贷关系的具体借款还款数额进行清算。对于原告所举第二组、第三组等其他证据与本案并无关联，故本院不予认定。对于被告所举南阳市仲裁委的裁决书及南阳市中级人民法院的裁定书，由于该两组证据即裁决书和南阳市中级人民法院的裁定书皆是对发生在案外人孙权、河南豪盛商贸有限公司和南阳鸿德房地产开发有限公司之间的《商铺委托统一经营管理协议》所做的认定，并未处理本案所争议的《商铺认购协议》的效力，故本院不予认定。根据原、被告、第三人举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确定如下事实：原告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告张烨之间存在借贷关系，其借贷行为始于2011年8月25日。本案中双方所争议的《商铺认购协议》是原被告双方于2016年9月24日签订。经庭审查明，案涉商铺认购协议的签订是基于原告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告张烨之间的借贷关系。该案涉协议中约定，甲方可在2016年9月24日至2021年9月23日之间向乙方提出回购，回购申请须书面通知乙方，乙方同意上述房产在本协议签订之日起五年内甲方可不办理产权确认、转移手续。同日，原告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告张烨及案外人河南豪盛商贸有限公司签订《商铺委托统一经营管理协议》。且在该协议中约定该商铺每年的收益金为购房合同款的10%。本院认为，根据案件的审理情况及庭审查明的事实，本案的争议焦点为案涉商铺认购协议的效力问题，即是否违反合同法第五十二条规定的合同无效情形或其他法律、行政法规应当认定为无效的情形。本案中原被告双方签订商铺认购协议的基础是二人之间借贷关系的存在。关于双方之间存在的借贷关系，本院经庭审已经予以核实，即通过原告所提交的与张烨之间的往来统计及转账凭证显示，双方自2011年8月25日开始，一直存在借贷关系，且无证据表明二者之间在2016年9月24日签订《商铺认购协议》时已进行借款清算。自2011年8月25日开始，双方之间的借贷关系一直处于存续状态，但具体的借款金额、还款金额及关于双方借款的最终结算数额与本案不是同一法律关系，故本院不予认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此，对于该案涉合同是否应为无效合同的判断需基于对借款人和出借人之间所签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致进行判断。从本案中该商品房买卖合同的约定内容上看，原被告双方所签订的《商铺认购协议》第三项明确约定，甲方可在2016年9月24日至2021年9月23日之间向乙方提出回购，乙方同意上述房产在本协议签订之日起五年内甲方可不办理产权确认、转移手续。甲方给乙方办理回购手续的当日，须将乙方支付的购房款退还给乙方。根据该条款约定，在购房人已经一次性全额支付购房款的情形下，仍保有通过回购的方式取回房屋且原价退还购房款的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务不一致，不符合房屋买卖的一般交易习惯。综上所述，尽管原告未提供证明其与被告之间以案涉合同为借贷提供担保的直接证据，但二者之间所签订的商铺认购协议从付款方式、原告可以在一定期限内保有回购权、被告同意五年内不办理产权确认、转移手续等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同为借贷提供担保的通常做法相吻合。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条可知，名为买卖实为借贷担保的行为应属无效。由此认定本案中原被告双方以签订《商铺认购协议》的方式为借款提供担保，也即名为商品房买卖实为担保，双方并不存在真实的商品房买卖意思表示。因此，双方以虚假意思表示签订的《商铺认购协议》应属无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：确认原告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告张烨于2016年9月24日签订的《南阳豪胜百货商铺认购协议》（协议编号6000184）无效。案件受理费100元，由被告张烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 员  杜 鸿二〇一九年十一月二十六日助理审判员  张红玉书 记 员  丁希龑