北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初6106号原告：张桂如，男，1962年8月1日出生。被告：张芳，女，1962年12月31日出生。委托诉讼代理人：包晓波，北京市昌明律师事务所律师。被告：蒋五四（兼被告张芳委托诉讼代理人），男，1961年5月4日出生。原告张桂如与被告张芳、蒋五四农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂如、被告兼被告张芳委托诉讼代理人蒋五四、包晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂如向本院提出诉讼请求：1.判决张桂如与张芳、蒋五四于2008年签订的农村房屋买卖协议无效，将位于怀柔区桥梓镇杨家东庄村×号房屋及院落腾退给张桂如；2.诉讼费由张芳、蒋五四承担。诉讼过程中，张桂如撤回要求张芳、蒋五四腾退怀柔区桥梓镇杨家东庄村×号院的诉讼请求。事实和理由：2008年张芳和蒋五四将张桂如的房屋买下，双方签订了《协议书》，后张桂如将位于北京市怀柔区桥梓镇杨家宋庄村×号院内的房屋及院落交付张芳、蒋五四，房价100000元整。当天签订协议的时候还有张桂如的父亲张雨顺，母亲朱淑香，现因二人已经去世，故只能由张桂如起诉。张桂如认为，农村宅基地属于本村村民集体所有，张芳及蒋五四均为北京市城镇户口，购买农村房屋不合法，故诉至法院。张芳辩称，不同意张桂如的诉讼请求。一、关于法院管辖权，本案案由虽然是房屋买卖合同纠纷，实质上争议关系到房屋及其宅基地的占有和使用权。根据《土地管理法》的相关规定，本案争议涉及土地使用权，依法应先由人民政府处理，张桂如直接向人民法院起诉，应予以驳回。二、关于张桂如的诉讼主体资格，本案涉及的房屋的宅基地登记卡和产权证中记载的户主和产权人为朱淑香，不是张桂如，张桂如不是涉诉房屋及宅基地权利人，不具有诉讼主体资格，应驳回起诉。三、关于《协议书》的实质和效力，该《协议书》不是房屋买卖合同，协议约定的标的是对房屋及附属设施、财产的有偿占有、使用、收益和处置权，包括房屋的拆迁补偿收益的归属。《协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。如果其中的部分内容与法律、法规不相符而无效，不影响其他部分和协议整体的效力。四、如果判定《协议书》无效，张桂如应退还根据《协议书》收取的100000元对价，且应考虑到通货膨胀、物价房价上涨等因素，对房屋现值进行评估，根据增值额给予张芳补偿，并赔偿张芳对房屋改造、装修费用200000元损失及预计可得的拆迁补偿收益损失。蒋五四辩称，不同意张桂如的诉讼请求。关于买房的背景是：2005年，张桂如因与其妻子离婚需要购买独立住房，他父母朱淑香和张雨顺想卖村里住宅筹款100000元。签订涉案《协议书》时，因考虑到当时的国家政策和法律制度，没有采取“买卖”的方式，也没有使用“买卖”二字，而是以“出让（让与）”的方式区别于“买卖关系”，并且不以“过户”而以“使用”作为合同的目的，以避免误解是“宅基地住宅买卖关系”。本案诉争的实质是拆迁补偿款权纠纷，而非农村房屋买卖合同纠纷。具体理由为：一、该《协议书》不是一般的房屋买卖协议书，实质是房屋出让（让与房屋的占有、使用、收益等权利，包括拆迁补偿利益）协议书，“房屋买卖关系”尚未构成，不具有可诉性。涉案合同的对价，既是让与价款，又是拆迁补偿款，具体体现包括但不限于可以使用对方的名义与村里主张村民待遇和福利等，也可以自行与村里交涉房屋使用中的问题，例如水电交通等，让与利益还包括拆迁补偿利益。二、该《协议书》中的“过户”条款是独立执行的，“过户”不是合同的目的，也不影响其他条款的效力和执行，“过户义务”是一项“待定的约定义务”，该约定没有违反国家政策和法律强制性规定。三、不能认为只要有对价，就必然是“买卖”。房屋买卖行为通常包含经营性质、做买卖、做生意。四、有关宅基地登记变更，应当仅限于“过户”与否的行政法律关系的变更，而不应当武断否定民事法律关系约定的效力，特别是在没有明确强制性法律法规的情况下。五、张桂如不是涉案宅基地的登记权人，不是该《协议书》的关系主体，没有该《协议书》项下的诉权，也没有胜诉权。张桂如在《协议书》上的同意表示，其法律意义是张桂如放弃了对涉案住宅的继承权，放弃的一方没有反悔的权利，张桂如不能基于已经放弃的继承权主张任何权利资格，且其起诉行为违背了朱淑香的意志，应当驳回张桂如的起诉。六、继承权纠纷的诉讼时效为二年，自其权利被侵犯（本案为放弃）时起计算，目前已经超过诉讼时效。七、根据《土地管理法》第十六条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案争议不属于法院管辖，应当驳回张桂如的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱淑香与张雨顺系夫妻关系，二人婚后育有四名子女，即张桂如、张桂珍、张桂荣、张桂平。朱淑香于2012年5月14日因死亡注销户口，张雨顺于2010年3月23日因死亡注销户口。朱淑香及张雨顺的父母均先于二人去世。张桂平于2004年8月13日死亡，其夫王立柱，其女王佳轶。1993年11月8日的宅基地登记卡显示，户主姓名为朱淑香，地址为杨家东庄村，批准面积及实际占地面积均为218平方米，东西长13.6米，南北长16米。后，甲方（出让方）张雨顺、朱淑香、张桂如与乙方（受让方）张芳签订《协议书》，约定，甲乙双方本着诚实信用和公平自愿的原则，就甲方将北京市怀柔区桥梓镇杨家东庄村×号房屋及院落出让给乙方达成如下协议。1.房屋描述见房产证，按照现状交付，出让金壹拾万元。甲方保证其是产权人，并有权签订本协议。甲方还保证该房屋没有抵押担保物权等任何第三方权利和利益。2.甲乙双方同时交换产权证和出让金，甲方在产权证背面用钢笔批注：甲方于某年某月某日出让给乙方张芳。之后乙方享有该产权证、房屋及其墙基等附着物院落及围墙等附着物、电话线、电视天线、水、电管线等设施和周边自然环境利益(菜地、树木、柴棚、砖石等)，包括房屋和院落的占有权、使用权、收益权和处置权等等各项权利。收益权中包括但不限于政府等拆迁补偿利益等，乙方可以自己的名义或以甲方名义领取补偿金。处置权包括但不限于重建或改建或扩建全部或部分房屋和院落布局，并且享有相应的权利和利益。在能够办理过户手续时，双方应当同时前往有关部门办理过户手续。3.甲方将协助乙方完成各种必要的政府手续和协调与邻居的关系等等。4.村里对于甲方的任何待遇适合乙方的或者乙方向村里提出要求的，甲方应当无偿及时办理申请和协助落实有关的使用费，例如水费、电费等由乙方（或由乙方以甲方名义）支付。在甲方不方便时，乙方有权以甲方的名义向村里提出申请和办理有关手续。5.未尽事宜，双方友好协商解决，任何一方均应当善意理解和解释对方意思和意见，避免曲解、误解和纠纷。本协议，经双方签字生效。本协议共计两份，双方各执一份。《协议书》结尾处甲方张雨顺、朱淑香、张桂如签字，乙方处张芳签字。落款没有日期，庭审中，张桂如认可提交的《协议书》上的时间是为诉讼自己填写的。蒋五四提出因涉案房屋东数两间已经坍塌，剩余房屋属于危房，相关《协议书》及集体土地建设用地使用证均无法取出。后因返还房屋问题产生争议，2019年8月5日，张桂如持诉称理由诉至本院。案件审理过程中，张芳、蒋五四持答辩意见，不同意张桂如的诉讼请求。诉讼中，本院组织双方当事人进行现场勘查。经查，位于北京市怀柔区桥梓镇杨家东庄村×号院，东西长13.56米，南北长16米，院内现有北房三间，东侧与其相连的东侧的两间房屋已经坍塌，北房南北长5.16米。西厢房两间，东侧棚子一间。另查明，1、诉讼中，张桂珍、张桂荣、王立柱、王佳轶均表示放弃继承涉案房屋，不参加本案诉讼。2、张芳及蒋五四均非桥梓镇杨家东庄村集体经济组织成员。上述事实，有当事人当庭陈述、《协议书》、派出所证明等相关证据在案佐证。本院认为，首先，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，朱淑香、张雨顺、张桂如按照《协议书》的约定将涉案院落内房屋的占有、使用、收益和处分的权利出让给张芳并交付院落和房屋，张芳支付出让金100000元，后张芳、蒋五四实际占有和使用涉案院落和房屋，故该《协议书》实质为对涉案杨家东庄村×号院买卖行为的约定，朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳成立房屋买卖合同关系。其次，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。集体土地属于农民集体所有，由村民委员会或村集体经济组织负责管理，宅基地使用权是村民或集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，争议房屋的转让行为，不仅仅涉及房屋的买卖，还涉及到农村宅基地使用权的转移，张芳及蒋五四自购买涉案杨家东庄村×号院房屋至今系非农业户口，亦非杨家东庄村本村集体经济组织成员，无权享有杨家东庄村的宅基地使用权，故该买卖房屋协议为无效协议，自行为开始起即不具有法律约束力。因朱淑香、张雨顺已经死亡，现张桂如作为出卖人及朱淑香、张雨顺的法定继承人要求确认该买卖协议书无效的请求合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百三十条之规定，判决如下：朱淑香、张雨顺、张桂如与张芳签订的《协议书》无效。案件受理费2300元，由张芳、蒋五四负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨菲菲人民陪审员  龚 雪人民陪审员  彭兴龙二〇一九年十一月二十七日书 记 员  严亮亮书 记 员  于 燕