北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初47378号原告：北京桥牧建筑工程有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇曹碾村东。法定代表人：刘书桥，经理。委托诉讼代理人：樊惠娟，北京广墨律师事务所律师。被告：北京惠和佳业餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区双榆树榆苑公寓5幢1层。法定代表人：云胜利，总经理。委托诉讼代理人：尹舵，北京格理律师事务所律师。原告北京桥牧建筑工程有限责任公司（以下简称桥牧公司）与被告北京惠和佳业餐饮管理有限公司（以下惠和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桥牧公司委托诉讼代理人樊惠娟，被告惠和公司委托诉讼代理人尹舵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。桥牧公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方履行的《房屋租赁合同》；2、请求判令惠和公司支付我方房屋租金（自2019年1月1日起至实际交付房屋止按照3458.28元/日）；3、请求惠和公司把承租房屋腾退返还我方，并把房屋恢复原状；4、本案诉讼费由惠和公司承担。事实与理由：2015年10月10日，案外人北京市立元房地产开发有限责任公司（以下简称立元公司）签订《房屋租赁合同》，约定惠和公司租赁位于北京市海淀区双榆树北路榆苑公寓×号楼（榆苑公寓×号楼北侧综合用房）（以下简称×号楼），租期从2015年10月6日起至2020年10月5日，租赁面积763.26平方米，计租面积576.38平方米，前两年年租金1051893.5元，第三年为1157082.8元，第四年为1262272.2元，支付周期为季付租金，在每次应当支付租期前支付，并且双方还约定了对房屋维护、维修、安全管理、转租事项。同时，双方明确约定惠和公司不按约定时间支付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，但惠和公司自2018年度开始就一直未交纳租金。立元公司因欠我公司欠款，经我公司与立元公司对涉案房屋评估确定价值后，2018年12月19日，我公司与立元公司签订协议书，约定自2019年1月1日起将涉案租赁标的物的房屋所有权证及标的租赁物转移给我方。我方承接涉案标的后，发现惠和公司从2018年应当支付租金就一直未付，我方多次催要对方总是迟迟拒绝，严重违约，故我方诉至法院，请求依法判决。惠和公司辩称，不同桥牧公司诉讼请求，桥牧不是适格原告。一、桥牧公司并非本案合同当事人，根据合同相对性原则，其物权向我方主张权利，其作为原告起诉主体不适格。二、立元公司向桥牧公司转让权利义务的行为违反了合同法的相关规定，对我方不发生效力。桥牧公司并不因此取得本案合同出租人的身份。桥牧公司并未向我方进行通知，该转让对我方不产生效力。我方也没有就主体变更一事与立元公司达成一致。本案租赁合同是双务合同，立元公司作为出租人有义务对房屋进行修缮并有义务保证房屋符合建筑、安全、治安、卫生等方面的要求，立元公司如将其义务转让给他人，应当经过我方同意，但我方并未同意该项转让。立元公司如将其权利义务一并转让，应当经过我方同意，而我方从未同意立元公司的转让。桥牧公司并未取得涉案租赁标的物的产权，不能以产权人身份向我方主张排除妨害的权利，即使其取得产权，也不能在权利义务转让未经我方同意的情况下向我方主张租金。综上，桥牧公司不是本案适格原告，我方不同意其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：立元公司是北京市海淀区双榆树榆苑公寓5幢1层的房屋所有权人。2015年10月10日，立元公司（甲方）与惠和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于×号楼，建筑面积763.26平方米；租期从2015年10月6日起至2020年10月5日，租赁面积763.26平方米，计租面积576.38平方米，前两年年租金1051893.5元，第三年为1157082.8元，第四年为1262272.2元；支付方式押一付三按季交纳，支付为起租期5日前支付；押金按一个月租金为10.5万元；乙方不按照约定时间支付租金超过30日的，甲方有权单独解除合同，收回房屋，造成甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。上述合同签订后，双方依约履行。2018年12月19日，立元公司（甲方）与桥牧公司（乙方）签订《协议书》，约定：鉴于甲方尚欠乙方工程款等费用，经双方友好协商，就关事宜达成一致并签署本协议书；双方商定以甲方自有房产现在作价抵账给乙方，双方议定价格为5500万元，具体项目包括①海淀区双榆树榆苑公寓×号楼，建筑面积752.20平方米②海淀区双榆树榆苑公寓×号楼地下一层，建筑面积1378.33平方米；自2019年1月1日甲方向乙方移交，自上述房产移交给乙方之日起，乙方拥有上述房产的所有权、使用权、处置权、出租及其收益，以及乙方根据其经营需要依法依规进行的装修改造；自甲方向乙方移交上述房产之后，若经双方努力可以办理房产过户手续时，甲乙双方共同办理，向乙方或第三方办理过户手续；同时，甲方不得以任何理由收回上述房产或提高收益预期，乙方也不得以任何理由放弃上述房产。2019年1月1日，立元公司（甲方）与桥牧公司（乙方）签订移交书，主要内容为：根据双方2018年12月19日签订的协议书，甲方以坐落于海淀区双榆树榆苑公寓5号楼（建筑面积752.2平方米）、1号楼地下一层（建筑面积1378.33平方米）的房产现状作价抵账给乙方，并自2019年1月1日甲方向乙方移交，同时乙方拥有上述房产的所有权、使用权、处置权、出租及其收益，以及乙方根据其经营需要依法依规进行的装修改造等的权利和义务。同月8日，双方签订移交书（资料），载明立元公司将有关证书、资料移交给桥牧公司，包括×号楼房屋确权证明、×号楼国有土地使用证、×号楼房屋所有权证、×号楼土地权属审查告知书、×号楼建筑设计图纸。桥牧公司主张其曾于2019年1月1日通知相关权利人本案所涉房产权利转移事宜，惠和公司予以否认。惠和公司确认：其交纳涉案房屋租金至2018年12月31日，2019年1月左右，立元公司告知其租金交给桥牧公司，其要将租金交给立元公司但立元公司拒绝接收。涉案房屋现有部分被惠和公司转租，部分其自己经营。另，双方确认：起诉前双方曾进行沟通，但对于此后续租事宜未能达成一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，立元公司与惠和公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。立元公司与桥牧公司签订的《协议书》，在未经法定程序撤销或解除的情形下，具有相应的法律效力。根据该协议以及此后两份移交书的内容，立元公司与桥牧公司对于涉案房屋的所有权变动作出了约定并已经实际履行。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故桥牧公司作为涉案房屋产权的受让方，享有立元公司在本案《房屋租赁合同》中的权利义务，该合同对桥牧公司和惠和公司具有法律约束力，双方的权利义务，仍应当根据该合同确定。本案中，惠和公司虽至今未交付租金，但根据本案查明的事实，惠和公司系对立元公司转让权利义务有异议导致其未向桥牧公司支付租金，但并非恶意拖欠，故桥牧公司要求解除本案合同，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持；其要求惠和公司腾退房屋的诉讼请求，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院亦不予支持。其要求惠和公司支付租金的诉讼请求，于法有据，考虑本案合同的租赁期限和租金支付方式，本院判定惠和公司按照合同约定的标准向桥牧公司支付自2019年1月1日至2020年1月6日的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、北京惠和佳业餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向北京桥牧建筑工程有限责任公司支付2019年1月1日至2020年1月6日租金438006.22元；二、驳回北京桥牧建筑工程有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费5000元（北京桥牧建筑工程有限责任公司已预交），由北京桥牧建筑工程有限责任公司负担1468元，已交纳；由北京惠和佳业餐饮管理有限公司负担3532元，于本判决书生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇一九年十一月八日书记员  张晓晨