湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0221民初1552号 原告张长庚，男，1969年10月15日出生，汉族，株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲县。 原告陈晓清，女，1970年8月28日出生，汉族，株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲县。 共同委托代理人何向前，湖南卓进律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告株洲市同创合巨置业有限公司，住所地：湖南省株洲市渌口区南洲镇南洲大道都会中心。 法定代表人池泽洺，该公司董事长。 委托代理人刘素红，女，1980年3月23日生，汉族，湖南省株洲市人，系该公司董事长助理，住湖南省株洲市芦淞区，代理权限为特别授权。 委托代理人王剑，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告张长庚、陈晓清与被告株洲市同创合巨置业有限公司(以下简称同创合巨公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月13日、11月29日两次公开开庭进行了审理。原告张长庚、陈晓清的共同委托代理人何向前，被告同创合巨公司的委托代理人刘素红（二次均出庭参加诉讼）、王剑（第一次开庭出庭参加诉讼）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张长庚、陈晓清诉称：2018年7月14日，原告购买被告位于株洲市渌口区驾考中心旁所开发的都会中心4栋104号商铺，购房总价款455326.87元。合同约定被告应于2019年1月31日交房，实际交房日期为2019年9月30日，逾期242天，按照合同约定逾期前三个月按照总房款的万分之一每天支付违约金，超过三个月按照总房款万分之五每天支付违约金。现由于被告拒绝向原告支付违约金，请求判令被告应支付逾期交房违约金38884.99元。 被告同创合巨公司辩称：1、被告具有延期交房不承担责任的抗辩理由：《房屋买卖合同》附件11补充协议第二条第五项（第39页），原告应在2019年3月31日前向被告提出索赔请求，至原告起诉前，被告并没有收到原告的通知，根据该合同第十条第6项之规定，原告向被告主张损失的权益已经丧失。被告具有合同约定的免责事由，因此不应当承担原告诉请的主张，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第十条第3、4、6款，买受人履行了义务。2、被告在9月30日交房，有客观和不可抗拒的因素。2018年10月-2019年5月9个月期间，从气象部门调取了相关报告，共计160余天的雨天，平均每个月有20天是雨天，延误的是外墙瓷砖未完成，由于雨天造成工程延误，另外一个原因是当地老百姓因为相邻纠纷，多次阻工，导致项目延误。综上，请求依法驳回对被告的诉讼请求。 经审理查明：2018年7月14日，原告张长庚、陈晓清与被告同创合巨公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定：两原告购买被告同创合巨公司开发建设的位于湖南省株洲市渌口区驾考中心旁所开发的都会中心4栋104号房，购房总价款为455326.87元；第十条出卖人（即被告同创合巨公司，下同）应于2019年1月31日前向买受人（即原告张长庚、陈晓清，下同）交付该商品房。第十一条除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期超过90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；双方同时还在该《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《合同补充协议》第二条第5点约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利。 合同签订后，两原告依约向被告同创合巨公司支付了全部购房价款455326.87元，但被告同创合巨公司未在合同约定的交房日向两原告交付案涉房屋，被告同创合巨公司实际向两原告交房日期为2019年9月30日，逾期交房241天。 在诉讼过程中，被告同创合巨公司向本院提出了“逾期交房违约金过高，申请调低违约金”的请求，并向本院书面申请第三方评估。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、原告张长庚、陈晓清诉请被告同创合巨公司按照合同约定支付逾期交房违约金38884.99元有无事实和法律依据？二、被告同创合巨公司申请调低违约金是否有事实法律依据？本院作如下评述： 原告张长庚、陈晓清与被告同创合巨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方约定被告同创合巨公司应于2019年1月31日前向原告张长庚、陈晓清交付房屋，但被告同创合巨公司直到2019年9月30日才将案涉房屋交付给买受人即原告张长庚、陈晓清，已逾期交房241天，被告同创合巨公司存在违约行为，故原告方要求被告按合同约定承担逾期交房违约责任的理由合法有据，本院依法应予支持；双方同时在《合同补充协议》约定：“买受人依据合同有关逾期交房的约定，要求出卖人支付违约金或者承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起60日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权利”。该条款虽然也系原、被告双方当事人真实意思表示，但出卖人不得以格式合同条款加重买受人的义务负担或设定行使请求权的时效性。否则，其约定无效；在诉讼过程中，被告方提出逾期交房违约金过高，申请调低违约金，并向本院申请第三方评估。经考虑购买房屋所处地理位置及市场尚未形成并结合被告同创合巨公司存在的违约行为对原告张长庚、陈晓清交房后可以获得的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，约定逾期90日之后的交房违约金确属过高，被告同创合巨公司申请调低违约金的理由成立，本院依法应予支持；结合本案的案情，酌情确定被告同创合巨公司在逾期90日之后向原告张长庚、陈晓清支付逾期交房违约金的标准按日万分之一点五计算为宜；原告张长庚、陈晓清主张超过本院酌情确定的标准的部分，本院依法不予支持；关于被告同创合巨公司向本院申请第三方评估的问题，因本院已采纳被告同创合巨公司提出的逾期交房违约金过高的抗辩意见且已酌情调低逾期交房违约金标准，不宜委托第三方评估，故对被告同创合巨公司申请第三方评估的请求本院不予支持；湖南南方雨季时间比较长是自然常态，是可预见的。故不构成不可抗力，抗辩免责的理由不成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告株洲市同创合巨置业有限公司向原告张长庚、陈晓清支付逾期交房违约金14411.09元（455326.87元×0.0001/天×90天+455326.87×0.00015/天×151天=元），限本判决生效后10日内给付； 二、驳回原告张长庚、陈晓清的其他诉讼请求。 如被告株洲市同创合巨置业有限公司未按照本判决第一项指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费772.12元，减半收取386.06元，由被告株洲市同创合巨置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  胡晋怀 二〇一九年十一月二十九日 书记员  胡姣姣 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。