终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5618号原告：林小英，女，1970年8月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李慧、李梦薇，均系广东宏力律师事务所律师。被告：广州豪城房产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路67号。法定代表人：陈仕斌，职务：经理。委托诉讼代理人：潘春容、曾泽龙，广东百高律师事务所律师、实习律师。原告林小英诉被告广州豪城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李慧、李梦薇和被告委托诉讼代理人潘春容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林小英诉称：2008年5月1日，原告与被告就广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾D区负二层32号车位（以下简称“案涉车位”）签订《广州市“城启·荔港南湾”车位认购书》，约定原告作为购买方，以165000元（其中首期定金20000元，第二期房款145000元）的成交价，按一次性付款的方式向被告购买案涉车位，被告向原告代收契税费5033元、代办权证综合费1100元；原告依约向被告缴纳了房款及税费，原告实际使用案涉车位至今。至此，原告己经完全履行了作为买受人的义务，但被告至今仍未能给原告办理车位产权登记手续，被告怠于履行合同义务的行为己经严重损害了原告的合法权益，因此，原告起诉要求：1、被告为原告办理位于广州市荔湾区南岸路67号荔港南湾D区负二层32号车位的产权登记手续，并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金。2、被告向原告返还已收取的契税5033及权证综合费1100元。3、被告以165000元为本金，按年利率6%为标准自2016年7月4日起计至实际办证之日止，向原告支付逾期办证的违约金。被告广州豪城房产开发有限公司辩称：1、不同意为原告办理案涉车位的产权过户手续。因案涉车位所在区域未通过规划验收，未办理大确权手续，且暂时无法办理，因客观条件限制，无法为原告办理产权过户手续。2、不同意支付违约金。原告主张的违约金不符合法律规定及合同约定。根据《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》的相关规定，原告即使主张违约金也应当参照中国人民银行的逾期贷款利率计算。原被告签订的商品房买卖合同第15条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人。因此合同约定了不能办证的解决方式，就应当按照合同约定处理。该方式是双方协商一致的唯一解决方式，符合法律法规的规定，应当有效。3、原告要求退还综合费和契税，该费用是被告销售车位时向业主收取的相关手续的费用，我方不同意退还。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。经审理查明：2008年5月4日，原告与被告签订《广州市“城启·荔港南湾”车位认购书》约定，原告向被告认购D区负二层32号车位，成交价165000元，税金5033元，权证综合费1100元，原告须于签订认购书三天内（即2008年5月5日前）至被告指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件；认购书出售单元属现楼，按套计价，测绘后面积差不作多退少补等。该认购书上加盖了“已签《商品房买卖合同》，2008年5月4日”的印章。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个单位1100元于签购房合同时收取等。后原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买荔湾区南岸路67号荔港南湾第D15-D18幢地下二层[自然层-2]32号车位；建筑面积50.465平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，公摊建筑面积37.215平方米；商品房总金额为165000元；被告应当在2008年6月4日前交付商品房；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告；等。合同签订后，原告已支付完毕车位总价款165000元、税费5033元及代收权证综合费1100元，被告也将案涉车位交付原告使用至今，但没有为原告办理车位产权登记过户手续。根据广州市规划和自然资源局出具的《穗规划资源协查[2019]915号复函》显示，一、经与法院确认，来函所述的荔湾区南岸路67号B区、D区、G区分别对应原规划报建时的荔港南湾二期、四期及七期。其中B区以穗规验证字[2001]第543-546号、D区以穗规验证[2003]26号、穗规验证[2002]211号、G区以穗规验证[2007]1757号《建设工程规划验收合格证》办理规划验收。因豪城公司在申报上述建设工程的过程中提供了虚假资料，原广州市城市规划局撤销了荔港南湾第二期（自编A幢、B幢）、第四期的《建设工程规划许可证》和第四期的《建设工程规划验收合格证》，并对上述建设工程的违法建设出具《违法建设行政处罚决定书》。荔港南湾项目涉案的（第二期、第四期）违法建设整改及移交已完成14项，涉案的（第七期）违法建设整改及移交未完成3项。目前，荔港南湾B区、D区地下负一层、负二层未办理首次登记。G区负一层（除违法建设部分外）以2011登记1486803号办理首次登记，登记地址为南岸路荟文三街19号地下一层1-106车位，产权人为豪城公司。二、暂无南岸路67号荔港南湾B区63号、D区负一层6、12、41、86、93、150号、负二层32、49、56号车位预购商品房预告登记（合同备案）、抵押、查封和产权登记的信息。四、南岸路67号荔港南湾D区负一层57号车位以2017登记1007984号案办理首次登记和转移登记至小业主名下，登记地址为荔湾区南岸路荟文二街1、3、5、7号地下1层B157号车位。原告对上述复函的真实性、合法性予以确认，关联性方面认为案涉车位暂无预告登记、抵押、查封和产权登记信息，不存在过户登记的客观障碍；而且D区负一层57号车位也已经办理转移登记至小业主名下，也是通过法院协执办理的产权登记，可见虽然荔港南湾B区、D区地下负一层、负二层虽未办理首次登记，但小业主可以通过司法途径办理车位产权证；是由于被告的原因导致不能为原告办理案涉车位的产权证，被告因此需承担违约责任。被告对上述复函发表质证意见如下：1、复函显示D区负一层57号车位已办理过户登记手续，其他涉案的B、D区车位能否办证以房管局回函为准，由法院依法判决。2、G区车位能否办理过户，由法院依法判决，案涉车位能否根据复函的建议变更相关信息，请法院依法核实。另，关于G区部分车位不能过户是由政府部门的原因导致，并非被告原因导致。庭审中，被告称在出售案涉车位时有在小区内及地下车库的楼梯间张贴公告，但由于时间久远，未留存公告照片等相关证据。另，原告为案涉车位所在小区即广州市荔湾区南岸路荟文二街7号603房产权人。本院认为：原告与被告签订的《广州市“城启·荔港南湾”车位认购书》、《认购须知》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，关于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续的问题。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告也依约向原告交付了案涉车位，被告应依约为原告办理该车位的产权登记过户手续。根据广州市规划和自然资源局的复函，案涉车位所在区域未办理大确权，因此，案涉车位目前暂不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。其次，原告要求被告返还契税、权证综合费的问题。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现被告并未为原告办理产权登记手续，被告继续占有上述费用，没有合同及法律依据。原告要求返还，于法于理有据，本院予以支持。最后，关于原告主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期办证情况下，双方可选择按退房退款处理。但上述合同并未约定不退房情况下逾期办证的违约责任。根据公平原则，在原告作为守约方选择不退房时，被告也应支付逾期办证违约金。合同没有对违约金标准进行约定的，可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。原告主张按年利率6%的标准，自2016年7月4日起计算违约金，符合法律规定，对此本院予以支持，被告应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止，违约金总额也以本金为限。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实原告可另案起诉。被告主张不应支付违约金的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告林小英返还契税5033元及权证综合费1100元。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告林小英支付逾期办证违约金（以房屋总价款165000元为基数，按年利率6%的标准，从2016年7月4日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。三、驳回原告林小英其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费348元，由原告林小英负担50元，由被告广州豪城房产开发有限公司负担298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄利民二〇一九年十一月十九日书记员  左晶晶