贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3889号原告：陈健，男，1991年12月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被告:贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路1楼。统一社会信用代码：91520112059075752E。法定代表人：刘长波，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：罗珠玉，公司员工。原告陈健与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝云上公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈健及被告中渝云上公司的委托诉讼代理人罗珠玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈健向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付逾期交房违约金9989.61元及其自2019年5月26日至实际支付之日的利息，暂计至2019年9月26日为274.48元，以上合计10264.09元；2、判令被告解除《补充协议》；3、判令被告将原告的入户门改成和合同一致（将内开改为外开）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。同时被告以不能办理房产为由欺骗原告签订《补充协议》，该协议约定了被告逾期交房违约金2%的上限及其其他所有霸王条款，明显不公平、不合理。根据该合同的约定，被告应在2018年10月31日前向原告交付房屋，否则需向原告支付逾期交房的违约金；违约金自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，依原告全部已付款的万分之一按日计算，并于实际交房之日起30内向原告支付。直到2019年5月26日，被告方将《商品房买卖合同》项下的房屋交付给原告。且此次交房为违规交房，被告并没有取得相关消防许可，直到2019年9月26日，原告未收到被告的正式收房通知。根据被告逾期交付房屋的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付自2018年10月31日至2019年9月26日止的违约金及其利息。被告在实际交付房屋之日30内未向原告支付违约金。原告多次要求被告支付违约金，被告始终不支付。根据《商品房买卖合同》图纸规定，入户门应为外开，但被告将房屋交付原告时入户门为内开，原告多次要求被告整改，被告始终不执行。为此向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告中渝云上公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，原告的诉求无事实及法律依据。1、原告实际交房日期为2019年5月26日，原告不能再以该房未经验收合格为由主张自实际交付之后的逾期交房违约金。原告已实际使用该房屋，即认可房屋现状；2、根据双方补充协议约定，逾期超过180日的，买受人要求继续支付交房违约金的，比例最高不超过房屋总价的2%；3、商品房买卖合同中约定了逾期在180日之内，出卖人按日计算在买受人已付房款万分之一的违约金；4、原告要求解除补充协议的诉求，解除权已经过法定期限，故该解除权已经消灭，且签订补充协议系双方意自治原则；5、关于原告要求将入户门改成合同的要求，依我公司向住建局报备的施工图与实际建筑一致，故请求法院驳回原告该项诉请。经审理查明，2017年6月25日，原告陈健与被告中渝云上公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将其开发的位于贵阳市乌当区商品房（建筑面积88.56平方米），以482590元的价格销售给原告。双方并对付款方式及期限、交付期限、面积差异处理以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十一条“交付时间及条件”约定：（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房；……合同第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第十七条“设计变更的约定”：（一）经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图纸设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在收到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视同接受变更。……双方合同《补充协议》第一条约定：双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%；第五条约定：双方同意本合同第十六条、十七条补充，更正并视为最终约定如下，其余约定不视为正式约定：……经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。前述合同签订后，原告如约向被告支付了全部房款，2019年5月26日，原告办理房屋交接手续后即实际入住涉案房屋。因未获被告支付逾期交房违约金及涉案房屋开户门朝向与合同所附平面图不符，原告遂诉来本院要求判决如前所述之请求。审理中，原告确认在起诉后已收到被告支付的逾期交房违约金9625元。上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、业主资料卡、房屋钥匙签收确认书、收楼物品确认书、涉案房屋的宣传资料、施工图纸、现场照片等在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方当事人于2017年6月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己义务。对于原告第一项诉讼请求，原告已依约向被告支付了全部购房款，被告逾期交付房屋的违约事实清楚，故被告理应按约向原告支付自逾期交房之日（2018年11月1日）起至实际交房之日（2019年5月26日）止，共计207天的违约金。对于违约金的计算方式，双方在合同中已有明确约定，即逾期超过180日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，而对双方在补充协议第一条中关于“逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定，因该条约定是原告提供的格式条款，排除了对方的主要权利，故该约定无效，本院对被告以此提出的辩解理由不予采信。因此，对原告主张的逾期交房违约金9989.61元，符合合同约定且计算属实，本院予以支持。减扣已支付的9625元后，被告实际应向原告支付364.61元。对于原告诉请的违约金利息，于法无据，本院不予支持。对于原告的第二项诉讼请求，因双方补充协议是对原合同的补充或者变更，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准。同时，依据我国合同法的规定，合同内容部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，双方在履行合同过程中并没有约定或法定的解除事由成立，且合同现已履行完毕，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。对于原告第三项诉讼请求，涉案房屋入户门为内开，与双方合同附件《预售商品房按单体方案测算分层分户平面图》中载明的朝向（外开）不相符，但该平面图上明确载明“仅供售房参考”，并用加粗黑体字标明，结合原告在预售房屋时发出的宣传资料，说明对该平面图的内容可能会根据实际情况有所变更。经审查，涉案房屋现状与经备案的施工图纸一致，该施工图与合同附件图纸相较，仅入户门朝向有所变更，应属除房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等之外的局部调整，亦非被告擅自改变。按双方合同及补充协议的约定，对于变更事项，即使出卖人未通知买受人，买受人仍有权退房，否则视为接受变更。因此，对原告该项诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付陈健逾期交房违约金364.61元；二、驳回陈健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担（此款已由原告预交，由被告在履行前述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一九年十一月二十八日书记员  张昌玉