文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终1597号上诉人（原审原告、案外人）：镇江市丹徒区建设投资有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒新城芳草园1幢第3层302室，统一社会信用代码913211126849372826。法定代表人：殷国祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，江苏君业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）:新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层，统一社会信用代码91500000202830053J。法定代表人：李桂林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志辽，重庆钧儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国华，重庆钧儒律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:江苏申华置业有限公司，住所地江苏省镇江市润州区檀山路8号申华国际冠城63幢第2层至4层201室，统一社会信用代码913211007983254950。法定代表人：殷闻军，该公司总经理。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：仇明芳，女，1968年9月7日出生，汉族，江苏省镇江市京口区剪子巷83幢503室，公民身份号码32111119680907052X。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:镇江冠城房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒新城金谷东路5号207室，统一社会信用代码91321112697943489N。法定代表人：殷闻军，该公司董事长。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。上诉人镇江市丹徒区建设投资有限公司（以下简称丹徒公司）因与被上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华公司），原审第三人江苏申华置业有限公司（以下简称申华公司）、仇明芳、镇江冠城房地产开发有限公司（以下简称冠城公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人丹徒公司的委托诉讼代理人**，被上诉人新华公司的委托诉讼代理人张志辽，原审第三人申华公司、仇明芳、冠城公司的共同委托诉讼代理人于广洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丹徒公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持丹徒公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由新华公司承担。事实和理由：1.一审判决以部分款项收据的开具单位是申华公司，与收款单位江苏冠城资产管理有限公司（以下简称冠城资产公司）不一致以及案涉购房款收据数额41661700元高于购房发票总金额30329536元为由，认定丹徒公司未向申华公司足额支付购房款错误。丹徒公司与申华公司存在其他交易,在申华公司已承认收到相应购房款的情况下,一审判决否定丹徒公司已足额支付购房款，与事实不符。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十八条的规定，丹徒公司作为普通买受人获得的权益保护，并不限定所购房屋必须用于居住；案涉房屋为办公用房，并不影响丹徒公司的权益受到法律保护。案涉房屋虽未办理竣工验收手续，亦未交付给丹徒公司。但房屋的竣工验收备案以及是否实际交付不是认定购房人合法占有的必要条件。丹徒公司对案涉房屋准备进行出租、使用并获取收益，是以对所购房屋的有权占有为基础，更能体现对案涉房屋的实际占有。故一审判决认定案涉房屋的用途及占有状况错误。新华公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回其上诉请求，维持原判。事实和理由：1.丹徒公司一审中举示的销售不动产统一发票、银行转账流水、银行汇票以及购房款收据等证据，有诸多矛盾之处，不合常理，不足以证实其已向申华公司支付了案涉房屋的购房款。2.新华公司举示的江苏省镇江市中级人民法院（以下简称镇江法院）（2018）苏11执异55号至79号《执行裁定书》以及镇江法院的三次开庭公告，可以证明案涉房屋被申华公司另行出售给北京泰发润茂资产管理中心且申华公司已收到购房款，从而证明丹徒公司和申华公司签订的案涉商品房买卖合同不具有真实性。3.案涉房屋未被丹徒公司实际占有，且房屋用途为办公用房，不符合执行异议规定第二十八条、第二十九条规定的可以排除执行的条件。原审第三人申华公司、仇明芳、冠城公司述称，丹徒公司的上诉理由符合客观事实，请求法院查清事实后支持丹徒公司的上诉请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，部分认定缺乏常识。一审法院认定案涉银行汇票没有承兑因而丹徒公司没有支付案涉房屋的购房款，但申华公司收到银行汇票后如何处理是其权利，不能否认丹徒公司向申华公司支付了案涉购房款。2.案涉房屋至今没有办理竣工交付手续，也没有办理初始登记证，一审中申华公司已向法院提交了情况说明，但一审判决没有采纳。3.案涉房屋不具有被查封的条件，更不具备被执行的条件，因施工单位原因案涉房屋还没有交付，申华公司就没有办法交付给丹徒公司。丹徒公司向一审法院起诉请求：1.停止对江苏省镇江市檀山路8号68幢1101、1102、1103、1106、1107、1108、1109、1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1301、1302、1303、1306、1307、1308、1309室(共计25套房屋，以下简称案涉房屋)的强制执行，并解除对上述房屋及土地使用权的查封措施；2.新华公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：丹徒公司与申华公司就申华国际冠城68幢的案涉房屋签订了25份商品房买卖合同，合同总金额为30329536元，并于2015年9月11日将上述25份合同进行备案登记，同时，上述商品房买卖合同载明的首次备案日期为2015年4月17日。该25份商品房买卖合同第十八条均载明购买人购买案涉房屋的用途是办公用房，合同的补充协议均载明“买受人于2015年9月11日向出卖人支付购房定金，合计人民币壹拾万元整。”合同及补充协议均未记载具体的签订日期，也未载明签订合同的经办人。2015年9月14日，丹徒公司通过中国建设银行向冠城资产公司转账1800万元。2015年9月24日，丹徒公司作为申请人向南京银行申请收款人为申华公司的银行汇票一张，汇票编号20046502，出票金额为23661700元。2015年9月23日，申华公司出具了编号分别为0051608、0051605的收据两张，分别记载收到丹徒公司购房款23661700元、1800万元，合计41661700元。2015年11月10日，申华公司出具了付款方名称为丹徒公司的案涉房屋销售不动产统一发票，发票总金额为30329536元。再查明：在新华公司与申华公司、仇明芳、冠城公司借款合同纠纷一案的诉讼过程中，新华公司向重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）申请财产保全，重庆高院于2016年11月8日作出（2016）渝执保59号执行裁定书，并于2016年12月22日查封了申华公司坐落于江苏省镇江市檀山路的国际冠城68幢的案涉房屋及对应的镇国用（2012）第13351号国有土地使用权。最高人民法院作出（2017）最高法民终30号民事判决书后，新华公司于2017年12月18日向重庆高院申请强制执行，重庆高院于2017年12月21日作出（2017）渝执31号执行裁定书，指定由重庆三中院执行。重庆三中院在执行过程中，于2018年12月13日作出（2018）渝03执7号执行裁定书，对重庆高院在审理过程中保全查封的不动产继续查封，即继续查封江苏省镇江市檀山路8号申华国际冠城39幢0301、0302室，45幢1801、1802室，63幢2-4层201室、2-5层202室，68幢的案涉房屋和冠城公司所有的位于江苏省镇江市丹徒区谷阳大道88号冠城商业中心8栋第6层601、602室，4层402、407室，5层501室，1层106、107、108室等房屋所有权及相应的土地使用权，继续查封被执行人申华公司享有的镇国用（2012）第13351号国有土地使用权。2019年3月21日，丹徒公司作为案外人针对重庆三中院执行案涉房屋提出书面异议，称案涉房屋系丹徒公司购买并经备案登记，产权属于丹徒公司，要求停止执行并解除查封。重庆三中院审查后认为丹徒公司不能排除对案涉房屋的执行，于2019年4月1日作出（2019）渝03执异51号执行裁定驳回了丹徒公司的异议。丹徒公司不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点是：丹徒公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于丹徒公司与申华公司的案涉商品房买卖合同的履行情况。根据当事人提供的证据，丹徒公司与申华公司在2015年9月11日之前（含2015年9月11日）签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并于2015年9月11日在房地产管理部门办理了合同备案登记。但是，现有证据并不能证明丹徒公司已经就案涉房屋向申华公司支付了购房款。其一，丹徒公司无付款依据，丹徒公司和申华公司举示的销售不动产统一发票并不能单独证明案涉房屋的购房款已经支付。其二，丹徒公司为证明已付购房款所举示的银行汇票、收据、建设银行进账流水单等，存在逻辑矛盾：首先，银行汇票无承兑证据支撑，且申请出票日期为2015年9月24日，而2015年9月23日，申华公司已经出具了收款金额与汇票金额一致的收据；其次，建设银行进账流水单载明的收款人为冠城资产公司，而出具购房款收据的为申华公司，虽然金额均为1800万元，申华公司也辩称冠城资产公司与其是兄弟公司，但未提供证据支撑，也未作出合理说明。其三，丹徒公司与申华公司签订的案涉商品房买卖合同补充协议均载明“买受人于2015年9月11日向出卖人支付购房定金，合计人民币壹拾万元整”，丹徒公司和申华公司对此并未作出说明，也未举示相应证据证明案涉房屋的定金250万元已经支付及支付方式等。其四，申华公司出具的两份收据载明的收款金额合计为41661700元，而案涉商品房买卖合同、销售不动产统一发票所载明的总金额为30329536元，即收据所载明的收款金额比商品房买卖合同、销售不动产统一发票记载的金额多出一千多万元。丹徒公司虽辩称还购买了其他房屋，但也未提供相应证据予以证明。综上，丹徒公司与申华公司不能证明双方在签订案涉商品房买卖合同后，丹徒公司足额支付了购房款。二、关于案涉房屋的用途及占有状况。从案涉商品房买卖合同第十八条记载来看，买受人丹徒公司购买案涉房屋的用途是办公用房，庭审中，丹徒公司接受法庭询问时，也阐述其购买案涉房屋的用途是“办公用”。同时，根据庭审调查中丹徒公司的陈述，案涉房屋因未办理竣工验收手续，未进行房屋初始登记，申华公司也未将案涉房屋交付给丹徒公司，案涉房屋由申华公司实际占有。三、关于丹徒公司对申华公司所享有的权利的性质认定。根据《中华人民共同和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订商品房买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后才能取得该房屋的所有权。本案中，丹徒公司与申华公司仅仅签订了案涉商品房买卖合同，尚未办理房屋所有权过户登记。只有满足过户登记条件以及商品房买卖合同约定的条件后，丹徒公司才享有请求申华公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对案涉房屋并不享有所有权。尽管合同双方对案涉商品房买卖合同进行了备案登记，但备案登记系房屋管理部门的一种行政管理手段，并不产生不动产预告登记或所有权移转登记的效力，即不产生物权效力。故丹徒公司对案涉房屋并不享有物权，申华公司辩称丹徒公司已经对案涉房屋享有准物权，于法无据，一审法院不予认可。四、关于丹徒公司能否排除案涉房屋执行的问题。执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”而本案中，丹徒公司是否支付案涉房屋的购房款尚不能认定，其购买案涉房屋的用途是用于办公，也未合法占有案涉房屋，所以，不符合执行异议规定第二十八条、第二十九条以及查扣冻规定第十七条规定的可以排除执行的情形。故丹徒公司请求排除对案涉房屋的执行，于法无据，一审法院不予支持。另外，在本案中，丹徒公司还请求解除案涉房屋对应的土地使用权的查封。一审法院认为，在执行异议程序中，丹徒公司并未提出关于土地使用权查封的异议。所以，在本案执行异议之诉程序中请求解除土地使用权的查封，超出了执行异议的范围，故对此不予审理。综上所述，丹徒公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，执行异议规定第二十八条、第二十九条，查扣冻规定第十七条之规定，遂判决：驳回丹徒公司的诉讼请求。案件受理费193448.18元，由丹徒公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丹徒公司举示了以下证据：案涉65幢房屋两份商品房买卖合同所涉两套房屋的不动产权证复印件，拟证明案涉65幢房屋两份商品房买卖合同所涉两套房屋已经办理产权登记；因案涉65幢房屋两份商品房买卖合同签订在案涉68幢房屋的案涉商品房买卖合同之后，丹徒公司已付41661700元购房款中的多付部分是支付案涉65幢房屋两份商品房买卖合同所涉两套房屋的购房款。申华公司举示了如下证据：江苏喜福来商业管理有限公司出具的情况说明及申华公司和江苏喜福来商业管理有限公司（原冠城资产公司）的企业登记信息；北京市第二中级人民法院（2017）京02民初11号民事判决书及中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司入账23661700元的凭证（中国工商银行业务回单）；案涉项目65幢房屋1层101号房、2-5层201号房商品房买卖合同。拟证明，相关证据可以印证丹徒公司支付了案涉房屋的全部购房款。本院二审查明：案涉房屋均未交付给丹徒公司占有。本院认为，本案二审的争议焦点为：丹徒公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）案涉商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”丹徒公司主张排除执行案涉房屋，需要举证证明其对案涉房屋享有的权益符合执行异议规定第二十八条或第二十九条的规定。根据本案查明的事实，案涉房屋均未交付给丹徒公司占有，故不符合执行异议规定第二十八条第二项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件；案涉68幢房屋的案涉商品房买卖合同的第十八条均载明购买人购买案涉房屋的用途是办公用房，故不符合执行异议规定第二十九条第二项规定的“案涉商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。综上，丹徒公司对案涉房屋享有的权益不符合执行异议规定第二十八条和第二十九条的规定，故丹徒公司排除执行案涉房屋的上诉请求不能成立。丹徒公司、申华公司二审举示的证据是为了证明丹徒公司支付案涉房屋的购房款问题，不能证明丹徒公司占有案涉房屋的事实，故不影响本案的处理结果，本院不再一一罗列评述。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193448.18元，由镇江市丹徒区建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  郭 勇审判员  李 震二〇一九年十一月二十九日书记员  柯美玲