安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1102民初4061号原告:张贤才，男，1971年9月10日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。原告:汪雪慧，女，1971年1月29日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：胡家铭，男，1962年9月17日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：章妹娟，女，1965年10月21日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告张贤才、汪雪慧与被告胡家铭、章妹娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告张贤才、汪雪慧、被告胡家铭、章妹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张贤才、汪雪慧向本院提出诉讼请求，要求判令：1、胡家铭、章妹娟继续履行合同办理房产过户手续；2、胡家铭、章妹娟支付违约金30000元及张贤才、汪雪辉垫付的过户费用70000元；3、胡家铭、章妹娟承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年6月2日，张贤才通过中介购买胡家铭位于滁州市丰乐北路261-15号门面房，双方约定总价款190万元。同年6月9日，张贤才支付了购房款100万元；同年6月11日，双方签订了房屋买卖合同并办理网签，约定2019年7月底前完成过户。2019年7月11日，张贤才缴纳了各项税款合计97万余元。后胡家铭不愿意配合过户。胡家铭、章妹娟辩称：房屋买卖关系属实；胡家铭、章妹娟同意过户，但是过户税97万元太高，无力承担；希望和张贤才、汪雪慧协商解除房屋买卖，胡家铭、章妹娟愿意把钱还给张贤才、汪雪慧；违约金计算标准过高，申请下调。张贤才、汪雪慧为支持其诉讼请求，举证了下列证据：证据一、2019年6月2日的房地产转让合同、同年6月11日的滁州市存量房买卖合同各一份。证明双方之间的房屋买卖合同关系；证据二、2019年6月9日的收条（100万元）一份、银行转账记录一组。证明张贤才、汪雪慧通过中介向胡家铭、章妹娟支付购房款100万元；证据三、完税证明复印件四张。证明涉案房屋过户税、费97万元是张贤才、汪雪慧缴纳的；证据四、案涉房屋的房产证、土地证复印件各一份。证明胡家铭、章妹娟将涉案房屋证件交付给张贤才、汪雪慧。上述四组证据经胡家铭、章妹娟质证，对证据的真实性均无异议，对证据一称因税费过高，胡家铭、章妹娟无力承担；对证据二称100万元购房款中介代胡家铭、章妹娟偿还了债务94.5万元，支付给胡家铭、章妹娟1.5万元，其余款项还在中介处。胡家铭、章妹娟为支持其抗辩理由，举证下列证据：证据一、房屋转让合同一份。证明合同对税款没有约定谁承担，涉案房屋税款97万元由胡家铭、章妹娟承担不合理。上述证据经张贤才、汪雪慧质证，对证据的真实性无异议，但认为合同第五条约定税款由胡家铭、章妹娟承担。为查明案件事实，本院依法到滁州市自然资源和规划局调取滁州市东洲苑小区266-15号房产信息一份。经张贤才、汪雪慧质证，对真实性无异议。经胡家铭、章妹娟质证，对真实性无异议。本院认为：张贤才、汪雪慧举证的四组证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；胡家铭、章妹娟举证的证据，张贤才、汪雪慧对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该合同约定了税款的承担方，本院对其证明目的不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2019年6月2日，胡家铭（甲方、出售人）与张贤才（乙方、买房人）、滁州市南谯区家园房产中介（丙方、中介方）签订一份《房地产转让合同》，约定甲方将位于滁州市东洲苑小区266-15号房产转让给乙方。二、乙方对房屋现状及附着设施已充分了解认可，自愿购买，出售价款为190万元，室内装修不动。三、付款方式与期限：1、乙方于2019年6月2日，支付给甲方定金5万元，过户后抵作房款。2、甲乙双方约定在合同签订之日起，中介方陪甲方尽快查清房产证或产权有没有抵押，能不能拿回证件，乙方打钱给甲方，先打款给甲方100万元，在2019年7月30日之前付清剩余房款，同时办理房款交易手续，过户给乙方名下，甲乙丙都要积极配合。4、甲乙双方在签字房地产转让合同时，乙方所交定金50%交收丙方作为交房保证金，此款待甲方交房时甲方结清所有费用，丙方将此款支付给甲方。五、房产过户与交付期限：1、本协议签字生效后2019年7月30日内到市土地房产交易部门办理相关手续或委托公证处办理委托公证手续。其中过户契税、营业税、个人所得税均由甲方承担。2、交付期限：交房日期定于：款清交房，也可商议。六、违约责任：1、逾期交房：甲方如未按照上述期限将房屋交付给乙方使用，甲方每逾期一日，按成交价的3‰赔偿给乙方。3、合同终止：因乙方违约而使合同被迫终止的，违约方须按成交价的15%承担违约责任，另全额承担中介方的中介费。同日，张贤才向中介方陈金玲支付房款5万元，同年6月4日，张贤才向中介方陈金玲支付房款48万元。2019年6月9日，张贤才向陈金玲支付房款47万元，胡家铭出具一份收条，载明：今收到琅琊区丰乐北路266-15号购房款100万元。购房人张贤才。胡家铭在收款人处签名。滁州市南谯区家园房产中介也在收条上胡家铭签名之下加盖了印章。2019年6月11日，胡家铭（甲方、出卖人）与汪雪慧（乙方、买受人）签订一份《滁州市存量房买卖合同》，约定甲方将位于滁州市东洲苑266-15号建筑面积为118.86平方米房屋出卖给乙方。第二条、房地产转让价款为36万元。第六条甲乙双方确认，在2019年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易监理处申请办理转让过户手续。2019年7月11日，张贤才、汪雪慧代胡家铭缴纳了相应土地增值税、个人所得税、契税、印花税等合计973971.47元。诉讼过程中胡家铭、章妹娟认可中介陈金玲以收到的100万元房款支付给胡家铭、章妹娟1.5万元，另代胡家铭、章妹娟偿还债务94.5万元。房屋现仍有胡家铭、章妹娟占有、使用。本院认为：综合双方当事人的诉称和辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：张贤才、汪雪慧的诉讼请求是否应予支持。本案中，张贤才、胡家铭签订的房地产转让合同系双方真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。汪雪慧、胡家铭签订的存量房买卖合同约定的房屋价格低于双方实际履行的价格，违反法律强制性规定，属无效合同。张贤才、汪雪慧依据双方合同约定支付了购房款100万元并代胡家铭缴纳了税费973971.47元，张贤才、汪雪慧付出的总金额已经超过了双方合同约定的价款190万元，本院对张贤才、汪雪慧要求办理房屋产权过户登记手续予以支持。张贤才、汪雪慧以胡家铭、章妹娟认为怠于履行过户义务构成违约主张违约金，但双方合同并未对逾期协助办理过户的的违约责任进行约定，本院对张贤才、汪雪慧主张违约金3万元不予支持。双方合同约定房屋总价款为190万元，张贤才、汪雪慧合计支付了1973971.47元，张贤才、汪雪慧要求胡家铭、章妹娟返还7万元不违反法律规定，本院予以支持。胡家铭、章妹娟辩称过户税费过高，无力承担，该抗辩理由并不能反驳张贤才、汪雪慧诉讼请求，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡家铭、章妹娟于判决生效后三十日内协助原告张贤才、汪雪慧办理滁州市东洲苑266-15号房屋的产权过户登记手续；二、被告胡家铭、章妹娟于判决生效后三十日支付原告张贤才、汪雪慧税费7万元。三、驳回原告张贤才、汪雪慧的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告张贤才、汪雪慧负担200元，由被告胡家铭、章妹娟负担11200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  弓家旺二0—九年十一月十五日代理书记员  张 恒附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。