大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初4924号原告（反诉被告）：李兴群，男，1980年3月12日生，汉族，个体经营者，户籍地辽宁省海城市，现住大连市甘井子区。被告（反诉原告）：赵娟，女，1980年1月19日生，汉族，辽宁易安检测有限公司职员，住辽宁省大连市旅顺口区。被告（反诉原告）：李敏，女，1983年3月21日生，汉族，无职业，住黑龙江省绥化市北林区。二被告共同委托代理人：涂洪友，北京市盈科（大连）律师事务所律师。共同委托代理人：王东，北京市盈科（大连）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）（以下简称“原告”）李兴群与被告（反诉原告）（以下简称“被告”）赵娟、李敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李兴群，被告赵娟及被告赵娟、李敏的共同委托代理人涂洪友、王东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告共同支付违约金10万元及供暖费1600元。事实和理由：2018年暖气费1600元，2017年8月1日，被告和原告签订了大连市西岗区安宁巷6号面积约150平方米的租房合同，被告没有按合同约定提前解除了合同，给原告带来了一定的损失，按合同约定，被告需支付违约金10万元。原告因被告的违约造成了损失，必须支付原告10万元违约金。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.《房屋租赁合同》已由双方协议解除（终止），因此不存在违约的基础，不应承担违约责任。首先，从双方协议过程看，在被告向原告提出解除合同的要约，也就是“承诺书”所述“由于我自身原因，提出终止合同”后，原告要求被告当场抄写其提供的“承诺书”的内容。在被告抄写承诺书后，原告接受了这份“承诺书”，这意味着双方在解除《房屋租赁合同》的意思表示上达成了合意，并且原告接受“承诺书”的行为也表明原告同意解除（终止）合同。其次，从“承诺书”的内容看，承诺书明确表示“合同终止后，李兴群有权将该房屋租赁给其他人”。按照该约定，只有认可合同终止（解除），原告才有权将该房屋租赁给其他人。事实上，在被告搬出租赁商铺后，原告就已经将涉诉房屋租赁给他人，该客观事实表明原告已经认可被告解除（终止）房屋租赁合同的意思，同意解除（终止）房屋租赁合同。从解除合同的要约内容看，被告明确表示要终止合同，并且约定原告可以转租且不向其主张任何权利义务，表明被告愿意受到该要约的约束，而原告也已口头承诺并且以将该房屋租赁出去的行为表明，同意了被告解除合同的要约。最后，从该“承诺书”的本质看，该承诺书刻意强调被告“合同终止后……我（赵娟、李敏）不会以任何方式向李兴群主张任何权利”。这就说明原告要求被告抄写该承诺书的目的，就是避免在合同终止后，被告可能根据原《房屋租赁合同》要求其承担责任的风险。而被告之所以愿意不合常理地抄写该“承诺书”并签字按手印，是因为当时原告同意抄写“承诺书”后就解除合同。正是有了原告同意解除合同的意思表示，被告才抄写了“承诺书”。因此，该约定应当视为原告同意解除（终止）合同的一个条件。在满足这一条件后，原告同意了解除（终止）该房屋租赁合同。综上，根据《合同法》第13条、第93条等相关规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告发出解除（终止）房屋租赁合同的要约，原告以抄写承诺书为条件，口头承诺并以其行为表明，承诺同意解除合同。也就是说，双方已就解除（终止）房屋租赁合同在事实上达成合意，原房屋租赁合同已经被双方协议解除。在房屋租赁合同已经协议解除的前提下，原告就失去了要求被告承担违约责任的基础。因此，被告不应当承担违约责任。2.对于取暖费，原告未提交取暖费的欠费依据和证据，因此属于原告的无理要求，不应当获得支持。综合以上事实和理由，原告在同意解除合同后，又违反承诺，无理要求被告承担违约责任，既是商业上的不诚信，又浪费司法资源，涉嫌恶意诉讼，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告提出反诉请求：1.原告返还签订房屋租赁合同时支付的押金2万元；2.原告返还2019年7月、8月的租金共计3.5万元。事实和理由：2017年8月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁大连市西岗区安宁巷6号的三和一品酱骨店的一楼，租赁期限自2017年8月5日起至2020年1月25日止。该《房屋租赁合同》第5条约定，被告向原告支付房屋押金2万元；第7条约定，在合同期后如没有对房屋损坏，原告退还被告押金。合同签订后，被告积极履行支付租金的义务，并于2018年8月支付原告2018年8月至2019年8月的房屋租金。2019年6月6日，原被告协商一致解除了《房屋租赁合同》。但原告时至今日仍然拒不退还2万元押金，并且在6月份解除合同后，也没有返还剩余7、8两个月的租金。根据《合同法》第93条、第97条之规定，当事人双方协商一致可以解除合同；合同解除后，没有履行的终止履行，已经履行的，根据合同性质和履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应当返还押金以及2019年7月和8月的房屋租金。综上所述，原告的行为严重违反合同约定和合同法的相关规定，损害了被告的合法权益，恳请查明纠纷事实，依法维护被告合法权益，支持诉讼请求。原告对被告反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。被告提出的承诺书不是协议解除合同，如果是的话就应当写明解除合同。押金怎么办、租金怎么办，以及其他后续的事情都应该写很清楚，而不是现在这样。当时让她写承诺书的初衷就是防止承租方即被告违约又不让原告将房屋出租给其他人而产生纠纷，并不是解除合同。换位思考，如果是原告无缘无故让被告别干了，被告也会让我支付10万元。原告没有恶意诉讼，被告走的时候把灯都拆掉了，屋子像垃圾场。供暖有催要证明。经审理查明，2017年8月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定：被告从原告处租赁大连市西岗区安宁巷6号的三和一品酱骨店的一楼部分面积约150平方米使用，租赁期限自2017年8月5日起至2020年1月25日止；租金第一年20万元，第二年21万元，第三年22万元；被告向原告交付房屋押金2万元，如被告未按时交付房屋租金，被告除房屋租金外，还要交付原告滞纳金，每日的滞纳金按房屋的1%收取，如被告逾期15天交付房屋租金，则原告有权收回房屋，并按约定不返押金，收回使用权，被告承租场地内物品所有权，原告有处置被告遗留物品的权利；被告在租赁经营期间，负责所产生的电费、水费、煤气费、排污费、暖气费、排水费等一切费用，不以任何理由拖欠；租赁期内双方不得以任何理由提前解除合同，如未按约定违约方向对方支付违约金10万元。2019年6月6日，二被告向原告出具承诺书，该承诺书记载：“我赵娟（身份证号3725231980××××××××）、李敏（身份证号2323011983××××××××）与李兴群（身份证号2103811980××××××××）于2017年8月1日签订的房屋租赁合同，由于我自身原因，提前终止合同。合同终止后，李兴群有权将该房屋出租给其他人，我不会以任何方式向李兴群主张任何权利”。被告已向原告交付了第二年度的房屋租金。于2019年6月向被告腾退了案涉房屋。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、承诺书和当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，房屋租赁合同是原被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。该合同约定了“租赁期内双方不得以任何理由提前解除合同，如未按约定违约方向对方支付违约金10万元”。二被告于2019年6月6日向原告出具的承诺书明确记载系被告原因提前终止合同，原告主张二被告共同支付违约金10万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告主张承诺书证明原被告系协商一致解除合同，被告不应承担违约责任的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的二被告共同支付采暖费1600元的诉讼请求，因未提交证据证明二被告拖欠采暖费的事实，缺少事实依据，本院不予支持。被告相关答辩意见，本院予以采纳。关于被告提出的原告返还押金2万元、2019年7、8月租金共计3.5万元的反诉请求。因案涉房屋租赁合同因被告违约提前解除，且被告已承诺“不会以任何方式向李兴群主张任何权利”，故被告的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵娟、李敏于本判决生效之日起十日内支付原告李兴群违约金10万元；二、驳回原告李兴群其他诉讼请求；三、驳回被告赵娟、李敏的反诉请求。案件受理费2332元（原告已预交），反诉费588元（被告已预交），合计2920元，由被告赵娟、李敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分交纳案件受理费，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  杨 多人民陪审员  殷素华人民陪审员  李 飞二〇一九年十一月一日书 记 员  周媛媛