江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初8065号原告：南京清泉物业管理有限责任公司（统一社会信用代码91320104704199951U），住所地南京市秦淮区户部街26号。法定代表人：桂芳清，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟国江，男，系该公司员工，住在南京市雨花台区。被告：南京市公安局交通管理局第二大队，住所地南京市秦淮区户部街26号。负责人：陈文斌，该大队大队长。委托诉讼代理人：张松泉，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周丹，国浩律师（南京）事务所律师。原告南京清泉物业管理有限责任公司（以下简称清泉物业公司）与被告南京市公安局交通管理局第二大队（以下简称交管局二大队）物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告清泉物业公司的法定代表人桂芳清及委托诉讼代理人钟国江，被告交管局二大队的委托诉讼代理人张松泉、周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清泉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费623550.43元（2008年12月1日至2018年8月31日）；2.判令被告支付原告合同约定的物业服务费滞纳金；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2000年，被告入住南京市户部街26号，房屋面积（1-4层）2317.17平方米。2008年12月1日原告与南京市东渡大厦业主委员会签订《东渡大厦物业服务合同》二份，约定由原告为南京市东渡大厦项目提供物业服务。业主、物业使用人应每三个月交纳一次物业服务费。物业服务费标准为，住宅每月1.50元/平方米，商业、办公每月2.3元/平方米，以上费用中不含公共水电分摊，电梯运行等分摊费用。合同签订后，原告依约对东渡大厦进行了物业管理服务,但被告未交纳物业管理费。被告应依法交纳2008年12月1日至2018年8月31曰的物业服务费623550.43元。原告多次找被告交涉，要求被告依约交纳物业管理费623550.43元，但被告一直搪塞，至今未予支付。原告遂诉至法院，望判如所请。被告交管局二大队辩称，首先，被告目前办公使用的办公场所系原白下区政府经拆迁后置换给被告的，被告至今仍在向南京市房产经营公司缴纳租金。被告并非东渡大厦业主，所以物业服务合同对被告不产生法律效力，原告无权依据该合同向被告主张权利。其次，被告自入住南京市户部街26号办公后，全部的物业管理内容均系被告自行组织安排，原告未向被告提供任何的物业管理服务，故原告无权向被告主张物业费。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年11月1日，南京市东渡大厦业主委员会（甲方，以下简称东渡大厦业委会）与南京东渡物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方聘用乙方为南京市东渡大厦提供物业服务，地址位于南京市秦淮区户部街26号；物业服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理（共用部位包括屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等）；共用设备的日常维修、养护和管理（共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明、电梯设备、门禁设施、监控设施等，供水、供电、煤气线路、电信设施按有关规定处理）；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理（包括道路、化粪池、泵房、地下车库、信报箱、告示牌、休闲设施等）；公共区域的绿化养护与管理公共环境卫生管理（包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所、道路的清洁卫生、垃圾的外运处理）；维护公共安全秩序（包括门岗执勤服务、物业区域内治安巡查）；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安全防范工作（但不含人身和私人财产保管责任）；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务（包括公共区域消防设施设备的维护管理、消防预警和报警、消防疏导等）；电梯、水泵的日常运行服务；房屋装饰装修管理服务；合同期按有关规定为五年，物业管理费标准为办公2.3元/平方米、住宅1.50元/平方米、商业4元/平方米，不含公共能源消耗费用；无正当理由的业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之五加收违约金；委托物业管理服务期限自2008年12月1日起至2013年11月30日止。2009年10月28日，南京东渡物业管理有限责任公司经南京市工商行政管理局准予变更名称为南京清泉物业管理有限责任公司。2009年11月1日，东渡大厦业委会与清泉物业公司重新签订上述《物业管理服务合同》，将乙方名称变更为清泉物业公司。2013年11月6日，东渡大厦业委会与清泉物业公司续签《物业管理服务合同》，合同期限自2013年12月1日至2018年11月30日，合同其余条款与原合同一致。2009年11月18日，南京振东房地产开发公司（甲方）与交管局二大队（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将东渡大厦四层全部共计860平方米租赁给乙方；租赁期从2010年1月1日开始至2012年12月31日止；租金为每年500000元；物业费从乙方接手该房屋后，由乙方解决物业费，与甲方无涉。案件审理过程中，清泉物业公司提供催费照片一组，以证明其一直在向交管局二大队催要物业费。交管局二大队对上述证据真实性不予认可，同时认为清泉物业公司催费单据上载明的面积、金额均不准确。清泉物业公司还提供了收据、工资表、电梯检验报告、水电费发票、消防值班记录、保安交接班记录等一组证据，以证明清泉物业公司一直在为大厦提供物业服务。交管局二大队对电梯检验报告、水电费发票真实性不持异议，对收据、工资表、消防值班记录、保安交接班记录等证据的真实性不予认可，同时认为上述证据系清泉物业公司单方制作，交管局二大队并未享受到清泉物业公司的物业服务。另，交管局二大队提供发票一组，以证明其并非东渡大厦一层至三层房屋的产权人，其一直在向南京市公房管理中心、南京市房产经营公司缴纳租金。交管局二大队陈述，其与南京市房产经营公司从未签订任何书面租赁合同，亦未约定物业费由谁承担。清泉物业公司对上述发票的真实性不持异议，同时陈述其亦不知晓谁系东渡大厦一层至三层房屋的所有权人，其起诉交管局二大队系因交管局二大队实际使用东渡大厦一层至三层房屋。另，关于东渡大厦四层房屋面积，清泉物业公司与交管局二大队一致确认为860平方米，同时清泉物业明确就东渡大厦四层房屋主张物业服务费的起止时间为2010年1月1日至2018年8月31日。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。关于原告要求被告支付被告所使用的东渡大厦四层房屋的物业服务费的诉讼请求，本院认为，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。本案中，被告与振东公司签订租赁合同，约定由被告承租东渡大厦四层房屋，同时约定由被告负担该房屋的物业服务费，故原告上述诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。关于物业服务费的具体计算标准，原告与东渡大厦业委会签订的《物业管理服务合同》约定办公用房每月2.3元/平方米，但考虑到被告使用房屋在大楼内位置的特殊性，原告在被告使用区域内的保洁、安保服务确实存在一定不完整性，故本院酌定被告按照95%的比例向原告支付相应物业服务费，即被告应当向原告缴纳被告所使用的东渡大厦四层房屋自2010年1月1日起至2018年8月31日止的物业服务费195426.4元（860平方米×2.3元/月/平方米×104个月×95%）。关于原告要求被告支付被告所使用的东渡大厦一层至三层房屋的物业服务费的诉讼请求，本院认为，原告对此既未能举证证明被告系上述房屋的业主，亦未能举证证明被告与业主约定物业服务费由被告负担，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付延期付款违约金的诉讼请求，本院认为，原告在催要物业服务费的过程中与被告就缴费主体、房屋面积等始终未能达成一致，而在此协商过程中被告的抗辩亦具有合理性，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京市公安局交通管理局第二大队于本判决生效之日起三十日内向原告南京清泉物业管理有限责任公司支付物业服务费195426.4元;二、驳回原告南京清泉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10036元，减半收取为5018元，由原告南京清泉物业管理有限责任公司负担3462元，被告南京市公安局交通管理局第二大队负担1556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇一九年十一月十八日见习书记员  朱秋萍