江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初6710号原告：农业农村部南京农业机械化研究所，住所地在南京市玄武区中山门外柳营100号。法定代表人：陈巧敏，该所所长。委托诉讼代理人：范凡，江苏新高的律师事务所律师。被告：南京骉隆建筑装饰工程有限公司，住所地在南京市玄武区丹凤新寓6幢六层。法定代表人：吴益春。原告农业农村部南京农业机械化研究所（以下简称南京农机所）与被告南京骉隆建筑装饰工程有限公司（以下简称骉隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，因被告下落不明，本院于2019年6月18日裁定转为普通程序，依法由审判员李伟、人民陪审员陶芬、杨锦强组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人范凡到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京农机所向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除，被告将坐落于南京市玄武区的房屋腾空并交还原告；2.判令被告支付租金389893.4元（计算至2019年5月9日，自2019年5月10日起至被告实际返还房屋之日止的租金按每天760.5元计算）、违约金110771.41元（计算至2019年5月9日，自2019年5月10日起至被告全额支付房屋租金时止的违约金按未付租金的日万分之五计算）；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年8月18日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于南京市玄武区的房屋，租赁期间为2015年9月1日至2020年8月31日；2015年9月1日至2017年8月31日的年租金为240571元，2017年9月1日至2020年8月31日的年租金为277582元；本着“先缴后用”的原则，被告于合同签订后先支付年租金的50%，以后每隔6个月后的第一个月的前五天支付半年的租金；被告如不按期限付款，原告将按每天万分之五向被告收取滞纳金；被告不付或不按约定交付租金达1个月以上，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付给被告，被告亦按约支付了2015年9月1日至2017年2月底的租金。自2017年3月起，被告未按约支付租金，经原告多次催要，被告于2018年8月12日支付拖欠的租金20万元，剩余租金虽经原告多次催要，被告仍未支付。截至2019年5月9日，被告累计拖欠租金达389893.4元，原告于2019年5月9日向被告发出解除合同通知。诉讼过程中，原告南京农机所称：由于原告已通过法院的先予执行于2019年9月19日将案涉房屋收回，故对第1项诉讼请求变更为：确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除，对第2项诉讼请求变更为：判令被告支付租金490279元（计算至2019年9月19日，按每日760.5元计算）、违约金132683元（计算至2019年9月19日，自2019年9月20日起至被告全额支付房屋租金时止的违约金以490279元为基数按日万分之五计算）。被告骉隆公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年8月18日，农业部南京农业机械化研究所（甲方，后经机构改革，变更为农业农村部南京农业机械化研究所）与被告骉隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于南京市玄武区的部分房屋出租给乙方，建筑面积约507平方米；租赁期间为2015年9月1日至2020年8月31日；乙方于合同签订后向甲方缴纳保证金35000元，如因乙方原因导致合同未能全面履行，履约保证金不予退还；2015年9月1日至2017年8月31日的年租金为240571元，2017年9月1日至2020年8月31日的年租金为277582元；本着“先缴后用”的原则，乙方于合同签订后先支付年租金的50%，以后每隔6个月后的第一个月的前五天支付半年的租金；乙方如不按期限付款，甲方将按每天万分之五向乙方收取滞纳金；乙方不付或不按约定交付租金达1个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋。2017年3月7日，原告向被告发通知，要求被告补交拖欠的半年的租金及应交的半年租金。2018年4月11日，原告向被告发出通知，要求被告于2018年4月30日前补交2017年3月1日至2018年2月28日的租金，并支付2018年3月1日至2018年8月31日的租金，否则原告将采取必要措施，直至解除合同。2019年5月9日，原告在案涉房屋的进户门上张贴《解除房屋租赁合同通知》，并向被告邮寄该通知，要求解除双方签订的租赁合同，被告于5日内付清租金和滞纳金，并于5日内搬离该房屋，但邮件因无人签收而被退回。诉讼过程中，原告称被告已支付了《房屋租赁合同》所约定的保证金35000元。原告向本院申请先予执行，本院于2019年9月19日采取了先予执行措施，对被告承租的案涉房屋予以清空，并交由原告占有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告南京农机所与被告骉隆公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。原告自认被告已支付了2015年9月1日至2017年2月28日的租金，并于2018年8月14日另支付了租金20万元，本院予以确认。由于被告未举证证明其已按约足额、及时支付了2017年3月1日以后的租金，故本院对原告主张的被告未按约支付租金的事实予以采信。因此，原告有权按合同约定解除合同，并主张被告的违约责任。原告主张《房屋租赁合同》自原告在案涉房屋的入房门上张贴《解除房屋租赁合同通知》之日解除，由于仅在案涉房屋的相关部位张贴通知的方式不能视为该通知有效送达给被告，而又无证据证明被告于该日知晓了该通知，故原告主张《房屋租赁合同》自2019年5月9日解除，本院不予支持，《房屋租赁合同》应自本院向被告送达起诉状副本之日（2019年8月23日）解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据约定，自2017年3月1日至2019年9月19日的租金和占有使用费合计为689899元，因被告已支付了此期间的租金200000元，故本院对此期间的租金和占有使用费合计支持489899元。因被告未按约支付租金而导致合同解除，故原告有权要求被告支付违约金。双方既约定了保证金，又约定了滞纳金，在被告违约的情形下，两者皆具有违约金的性质，且保证金亦可针对被告未按约支付租金而导致合同解除的违约情形，故本院对违约金支持合同约定的滞纳金再扣去被告已支付的保证金。原告主张的截至2019年9月19日的滞纳金132683元有合同依据，但应扣除被告已支付的保证金35000元，故本院支持97683元。自2019年9月20日起至被告实际支付租金及占有使用费489899元的违约金按每天万分之五计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认农业部南京农业机械化研究所与被告南京骉隆建筑装饰工程有限公司于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月23日解除；二、被告南京骉隆建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告农业农村部南京农业机械化研究所支付租金及房屋使用费489899元及违约金（计算至2019年9月19日的违约金为97683元，自2019年9月20日起至被告实际支付上述房屋租金及房屋使用费之日止的违约金以489899元为基数，按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8807元、公告费（以实际发生为准），由被告南京骉隆建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李   伟人民陪审员 杨 锦 强人民陪审员 陶   芬二〇一九年十一月十四日法官 助理 见习王雪楠书 记 员 李   程