大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初3864号原告：辽宁成大方圆医药连锁有限公司委托诉讼代理人：刘洋，辽宁诚进律师事务所律师。被告：大连金龙基建筑工程有限公司委托诉讼代理人：曲国奎，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐勇，上海申浩（大连）律师事务所律师。原告辽宁成大方圆医药连锁有限公司与被告大连金龙基建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘洋、被告委托诉讼代理人曲国奎、徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁成大方圆医药连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决原被告2018年6月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月22日解除；2.判决被告赔偿原告违约金13万元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年，被告从辛寨子街道前革村民委员会承租了甘井子区辛寨子街道x区10号楼一层公建。2018年6月22日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将B1区x#楼一层公建（建筑面积105.57平方米）转租给原告，以作药品销售等经营所需，租期五年八个月，自2017年12月15日起算。根据合同约定，该房屋年租金13万元，被告负责提供成大方圆经营注册所需的产权证明手续，并且保证可以提供证明，以保证其有转租的合法权利及供原告办理工商、税务等手续使用，原告在合同约定的时间付清了第一年的房屋租金。但是在合同履行过程中，被告违约迟迟无法提供大连市甘井子区辛寨子镇前革镇堡村民委员会的证明文件，导致原告经营所需的工商、税务、药品经营许可等手续一直无法办理，损失巨大。现法院判决解除了被告与大连市甘井子区辛寨子镇前革镇堡村民委员会的两份房屋租赁合同，被告丧失了案涉房屋的合法出租权利，已经导致原、被告的合同无法继续履行，为此，原告向被告发出解除合同通知书，依法解除了双方的房屋租赁合同，并要求被告赔偿原告的损失。根据原被告签订的《房屋租赁合同》第八条约定，应支付守约方当年50%的年租金作为违约金，但是因被告持续违约，导致原告租赁一年来都无法正常经营，50%的年租金无法弥补原告的实际损失，因此，原告要求法院对违约金数额予以调整，判令被告支付原告违约金13万元。被告大连金龙基建筑工程有限公司辩称：同意解除房屋租赁合同，不同意赔偿损失。原告没有提供证据证明损失数额，案涉房屋自2017年12月15日至今一直由原告占有使用，被告不能将案涉房屋转租给他人取得收益，原告应该支付相关的费用。原告称的证明不是被告能提供的，而是需要村委会提供，合同第6条约定是被告协助办理有关证明，因此原告不能得到村委会的证明与被告无关。房屋租赁合同作为出租方的义务是交付房屋，被告已经履行交付房屋的义务。原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定，房产证正在办理中，原告是明知被告不能提供相关证明，只能协助的情况下，同意承租案涉房屋，所以原告不能获得证明是原告在经营中应自行承担的商业风险，不能成为原告主张被告违约的理由。即使被告构成违约，被告认为原告诉请是按照租金的100%支付违约金，违约金过高。经审理查明，2018年6月27日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于大连市甘井子区辖区内，张前路与姚砬路交汇处的西北侧，建筑楼号为x区x#楼一层公建，房屋测绘面积为105.57平方米。租赁期限为五年零捌个月，从2017年12月15日至2023年8月30日，年租金130000元。合同第一条第四款约定：“甲方出租给乙方的房屋是拥有合法手续，产权证正在办理中，该楼房产权属前革村集体所有，乙方在办理相关手续时，甲方可以提供证明。”合同第二条关于租赁用途约定：“乙方在租赁区域内用于经营范围内的许可经营（包括：药品、医疗器械、食品及日化用品），不准超范围经营，营业执照、经营许可由乙方自行办理。”合同第六条第一款关于甲方的责任和权利第二项约定：“协助乙方办理营业执照并提供相关有效证明。”第四项约定：“甲方保证出租房屋没有产权纠纷，出租后因产权引起纠纷由甲方承担全部责任，造成损失由甲方负责赔偿。”合同第八条关于违约责任的第二款约定：“单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在15天内向守约方支付本年度租金的50%作为违约金。”2018年6月29日，原告向被告支付了2018年全年租金130000元，原告亦在该年度占有使用案涉房屋，但被告未能协助原告为办理营业执照提供相关有效证明，原告未能在案涉房屋正常经营。案涉房屋系被告从大连市甘井子区辛寨子镇前革镇堡村民委员会处承租获得使用权，2018年11月14日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终7276号民事判决，判决被告与大连市甘井子区辛寨子镇前革镇堡村民委员会签订的《房屋租赁合同》解除。该判决书载明：因被告欠缴租金，大连市甘井子区辛寨子镇前革镇堡村民委员会于2018年2月5日起诉至法院，请求解除合同、支付欠缴租金和违约金。2018年12月18日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告认可收到该通知，并认可原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月22日解除。本院所确认的上述事实有《房屋租赁合同》、银行业务回单、民事判决书、解除合同通知书及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告主张该合同于2018年12月22日解除的诉讼请求，因被告表示认可，不违反法律规定，本院予以支持。本案的审理焦点为被告是否违约及违约金数额的认定。合同第六条第一款关于甲方的责任和权利第二项约定：“协助乙方办理营业执照并提供相关有效证明。”现被告未能举证证明其履行了该项义务。且被告与大连市甘井子区辛寨子镇前革镇堡村民委员会关于案涉房屋的租赁合同纠纷诉讼期间正值原告承租案涉房屋期间，被告欠缴租金亦是无法向原告提供相关证明的重要因素。虽然提供证明属合同附随义务，但原告承租案涉房屋的目的是经营药房，被告无法履行该项义务导致合同目的无法实现，构成了根本违约，被告应按照合同约定的违约条款向原告承担违约责任。合同第八条关于违约责任的第二款约定：“单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在15天内向守约方支付本年度租金的50%作为违约金。”原告已经支付了2018年的租金130000元，被告应向原告支付违约金65000元。关于原告主张该违约金无法弥补其实际损失一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告在签订租赁合同时已经知道案涉房屋产权证正在办理中，且承租房屋时间已经一年之久，在一年时间内，被告均未能提供相关证明，原告应尽早采取适当措施防止损失扩大，但原告因经营决策在一年之内选择继续承租案涉房屋，对扩大的损失应自行承担，故对原告提高违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告辽宁成大方圆医药连锁有限公司与被告大连金龙基建筑工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月22日解除；二、被告大连金龙基建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辽宁成大方圆医药连锁有限公司支付违约金65000元；三、驳回原告辽宁成大方圆医药连锁有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告承担1450元，被告承担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  率楠楠人民陪审员  陈 梅人民陪审员  姚 波二〇一九年十一月一日书 记 员  王 健