呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民再79号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王贺，男，内蒙古鼎信典当有限责任公司职员，住内蒙古自治区呼和浩特市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：包世荣，男，内蒙古世铭律师事务所律师，住内蒙古自治区呼和浩特市。再审申请人王贺因与被申请人包世荣排除妨害纠纷一案，不服本院(2019)内01民终234号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2019年8月6日作出（2019）内民申2105号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王贺、被申请人包世荣到庭参加诉讼。现已审理终结。王贺申请再审称，请求依法撤销呼和浩特市中级人民法院（2019）内Ol民终234号民事判决。事实与理由：（一）二审法院适用法律错误。二审法院在查明事实与一审法院一致的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及第二百四十五条的规定作出判决属于严重的适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条是对基于合同关系等有权占有情况下占有物的使用、收益、违约责任等依照合同约定进行处理。该条规定内容与本案完全无关。按照合同相对性原则，《房屋买卖合同》是包世荣与武刚及武某签署，与王贺没有任何关系。二审法院突破合同相对性原则将该条适用于本案进行判决，严重适用法律错误。其次，《中华人民共和国物权法》二百四十五条是法律对占有人占有保护请求权的规定，适用的前提是请求权人必须是占有人，已经取得对物的占有，而在本案中，包世荣只与武刚签署了《房屋买卖合同》，双方并未就房屋交付实际履行，包世荣仅享有基于买卖合同的债权，而并不享有《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定的占有请求权人的资格，不能适用该规定作为本案判决的依据。而且，王贺与武刚签署的《房屋租赁合同》是从2013年9月10日生效，包世荣与武刚签署的《房屋买卖合同》是2017年4月20日签署，二审法院认定武刚明知购房人为包世荣，其在卖房后又在王贺借条上批注涉诉房屋租赁内容，该行为显然不能对抗生效在先的买卖合同。（二）包世荣对位于呼和浩特市××路不享有所有权及合法占有权，请求王贺腾房排除妨害没有事实和法律依据。武刚因欠武某的借款，与武某及包世荣签署名为《房屋买卖合同》实为以物代偿协议。虽《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，但代物清偿本身属于实践性法律行为，即仅有代物清偿合意，而未进行债务清算，未履行物权转移或交付的，原债务人并不因此取得物权。庭审过程中，包世荣并未出具其取得该房屋物权的相关凭证，也没有任何证据证明武刚将上述房屋实际交付。事实上，该房屋所有权人武刚也并未向其履行房屋的交付义务，包世荣与武刚之间也并未就该房屋进行产权变更登记手续。包世荣对上述房屋并不享有合法占有的权利及其他任何物权，请求排除妨碍没有任何事实依据。（三）王贺占有上述房屋属于合法占有。1.武刚为上述房屋的业主，对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然武刚对上述房屋没有进行产权登记，但其己对上述房屋缴纳全部购房款，且实际使用，为该房屋的业主，对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2.王贺是基于武刚的合法授权而使用房屋，属于合法占有。2013年9月10日王贺与武刚签署的《房屋租赁合同》，将上述房屋交付王贺使用，每月租金2000元，租赁期限从2013年9月10日至王贺搬出取消租赁止。2016年3月15日，武刚向王贺借款200000元，月利息2分，借款期间为2016年3月15日至2017年3月15日。2017年6月15日双方协商以借款抵顶房租，将上述房屋租赁期限延期至上述借款本息还清之日。王贺对上述房屋享有合法的占有、使用权。综上，包世荣维权应先起诉要求武刚履行《房屋买卖合同》，而非直接要求排除王贺的合法租赁占有。包世荣请求排除王贺对上述房屋的使用没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。二审法院适用《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及第二百四十五条之规定直接改判属于适用法律错误。包世荣辩称，（一）呼和浩特市昭乌达路税苑小区5号楼1单元401室为包世荣所有的房产，包世荣的所有权不容侵犯；（二）王贺在一审时提供的所谓《房屋租赁合同》是王贺与武刚事后串通所为，其内容纯粹虚假；（三）包世荣的一审诉讼请求，合法有据，应予支持。呼和浩特市中级人民法院于2019年3月28日作出的(2019)内01民终234号终审民事判决，认定事实清楚，适用法律正确。因此，在此次再审时，恳请依法支持该正确的本院终审判决。包世荣向一审法院起诉请求：1.要求被告排除妨害，立即腾出其无偿占用的属于原告位于呼和浩特市××路第5号楼1单元401室（原告暂保留要求其予以赔偿经济损失的其他诉讼权利）；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提供了证据《房屋买卖合同》、“收条”、“借条”、“短信记录”，被告提供了《房屋租赁合同》、“银行回单”、“借条”、“证人证言”，对于当事人双方有争议的部分，综合原、被告提供的证据，本院认定事实如下：2015年3月15日，武刚向案外人武某借款850,000元，利息2分，期限从2015年3月15日起至2016年3月15日，共计12个月。2017年4月20日，武刚与原告及案外人武某签订《房屋买卖合同》，合同约定将武刚位于呼和浩特市××路第5号楼1单元401室的房屋（建筑面积151.2㎡，每平米售价6000元，总售价为907,200元）抵顶向案外人武某的借款。同日，武刚向原告包世荣及案外人武某出具了“收条”，内容为：“依据2017年4月20日签订的《房屋买卖合同》，卖方武刚于当日收取买方包世荣、武某交付的该呼和浩特市××路第5号楼1单元401室之全部购房款人民币907,200元，特此留据”。另查明，2013年9月10日，武刚与被告王贺签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给被告王贺使用，每月租金2000元，年租金24,000元，租赁期从2013年9月10日至被告王贺搬出取消租赁止。2016年3月15日，武刚向被告王贺出具“借条”，内容为：“今借到王贺人民币200,000元整，利息2分，期限从2016年3月15日起至2017年3月15日，共计12个月”。2017年6月15日，武刚在以上“借条”上备注：“延期至此借款本息还清为止，税苑小区住房租赁结束”。本院认为，2017年4月20日，原告包世荣及案外人武某与武刚签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，系合法有效的合同。依照《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告包世荣与武刚签订《房屋买卖合同》后并未实际履行该合同，原告主张购房款已经抵顶武刚的借款，但双方对借款并未结算，亦未对该合同涉及的位于呼和浩特市××路第5号楼1单元401室的房屋进行变更登记，故原告依法未取得上述房屋的物权，对于原告要求被告腾退上述房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告包世荣的诉讼请求。案件受理费100元（包世荣已预交），由包世荣负担。包世荣不服一审判决，上诉请求：依法撤销错误的(2018)内0105民初5257号民事判决,并予以改判,依法支持包世荣的一审诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于包世荣提交的新证据即短信信息，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为：包世荣请求王贺腾出呼和浩特市昭乌达路税苑小区第5号楼1单元401室是否有事实及法律依据。针对本案争议焦点，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。包世荣提交的买房合同、交款收条等证据证明，包世荣与武刚买卖涉诉房屋是双方真实意思表示，包世荣已付清全部购房款，已履行了全部合同义务。包世荣虽未办理房屋登记手续，但其是涉诉房屋的合法占有人，故包世荣购买涉诉房屋后武刚无权处置该房屋。武刚明知购房人为包世荣，其在卖房后又在王贺借条上批注涉诉房屋租赁内容，该行为显然不能对抗生效在先的买卖合同。王贺虽主张因武刚借其款而占有该房屋，但因包世荣基于与武刚之间的买卖合同有权占有该房屋，而王贺占有该房屋属于无权占有，故其应当停止侵害搬出涉诉房屋。综上所述，包世荣的上诉请求成立，本院予以支持。二审法院判决：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5257号民事判决；二、王贺于本判决生效之日起十日内立即腾出位于呼和浩特市××路第5号楼1单元401室的房屋。一、二审案件受理费200元，由王贺承担。本院再审期间，王贺提交了城发供热、燃气告知单，证明户主是武刚。包世荣认可，本院予以确认。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是：包世荣请求王贺搬出涉案房屋是否有事实及法律依据。针对本案的争议焦点，根据庭审查明的事实，虽然原房屋所有权人武刚与王贺于2013年9月10日签订了关于涉案房屋的租赁合同，并约定租赁期从2013年9月10日至乙方搬出取消租赁止，对该租赁合同应视为不定期租赁，租赁合同双方当事人有权随时解除租赁合同。但武刚于2017年4月20日又与武某及其丈夫包世荣签订了《房屋买卖合同》，武刚将涉案房屋抵顶向武某的借款，武刚向武某、包世荣出具了收条，据此，可以证实，武刚与包世荣签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且包世荣已履行了全部合同义务，武刚与包世荣签订的涉案房屋买卖合同合法有效。虽然武刚又于2017年6月15日在给王贺出具的借条上批注涉案房屋的租赁内容，并将租期延期至租赁结束，但该租赁内容不能对抗生效在先的房屋买卖合同。另，因涉案房屋所在小区均没有房屋产权证，包世荣虽然无法办理房屋转移登记手续，但可以证实其是涉案房屋的合法占有人。王贺占有涉案房屋系无权占有，应停止侵害，搬出涉案房屋。因此，对王贺主张其是合法占有人的再审请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人王贺的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，拟判决如下：维持本院（2019）内01民终234号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 赵瑞辰审 判 员 窦 双审 判 员 杨利民 二○一九年十一月七日法官助理 徐佳妮书 记 员 张 尧