贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5925号上诉人（原审原告）：冯文刚，男，1979年9月25日出生，汉族，住仁怀市。上诉人（原审原告）：吴小燕，女，1979年6月5日出生，汉族，住仁怀市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王明庆，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州超一房地产开发有限公司，住所地:仁怀市盐津街道酒都新区五转盘。法定代表人：唐宗明，经理。上诉人冯文刚、吴小燕因与被上诉人贵州超一房地产开发有限公司（以下简称超一房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2019）黔0382民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯文刚、吴小燕上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中已明确约定了逾期交付的，应于逾期交房之日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，本案的违约金应由总房价款、逾期天数以及万分之三相乘得出，且根据合同约定逾期超过30日的违约金计算标准，应不低于逾期30日内的违约金计算标准，双方关于违约金的约定系双方真实意思表示，而且并没有明显过高，一审判决按照万分之一点五对违约金进行计算不符合双方合同约定以及法律规定。一审判决认定被上诉人政策性因素的辩解理由不能成立，那么被上诉人的违约行为就没有免责事由，被上诉人就应该按照合同约定支付违约金，因被上诉人的违约行为给上诉人造成了较大经济损失，应当严格按照合同约定以万分之三的标准支付上诉人违约金。超一房开公司二审期间未提交书面答辩意见。冯文刚、吴小燕向一审法院起诉请求：判令超一房开公司支付2017年12月31日至2019年1月9日逾期交房违约金52101元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月8日，冯文刚、吴小燕与超一房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，冯文刚、吴小燕购买超一房开公司开发的位于仁怀市房屋一套，房屋建筑面积100.99平方米，总价款464365元，合同签订之日交付首期房款194365元，余款270000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定，超一房开公司于2017年12月31日前交付房屋。合同第十三条约定逾期交房责任，除不可抗力外，超一房开公司未按照第十一条约定的期限和条件将该房屋交付冯文刚、吴小燕，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，超一房开公司按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日［该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同］后，冯文刚、吴小燕有权退房。冯文刚、吴小燕要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，超一房开公司按日计算向冯文刚、吴小燕支付全部已付款万分之×［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金。合同签订后，冯文刚、吴小燕于签订合同当日向超一房开公司支付首付款194365元，余款270000元冯文刚、吴小燕于2016年6月1日以银行按揭贷款付给超一房开公司，超一房开公司于2019年1月9日将房屋交付冯文刚、吴小燕。冯文刚、吴小燕以超一房开公司逾期交付房屋违约为由，诉至原审法院主张权利。一审法院认为，冯文刚、吴小燕与超一房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，冯文刚、吴小燕已按合同约定支付了购房款，但超一房开公司未按合同约定期限交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，超一房开公司应当承担逾期交房的违约责任，冯文刚、吴小燕主张超一房开公司支付违约金，依法予以支持。关于逾期交房违约金，合同第十三条约定，逾期30日之内按照已交房款的日万分之三计算。对此，超一房开公司认为违约金约定过高，请求法院调整减少。超一房开公司逾期交房，致冯文刚、吴小燕无法按期接房，从而使冯文刚、吴小燕丧失对该房屋的预期可得利益，确实给冯文刚、吴小燕造成损失，但结合案涉房屋同地段房屋租金标准，双方约定的违约金标准日万分之三明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对超一房开公司要求调整减少违约金的主张，原审法院予以采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。结合本案实际情况，原审法院酌定违约金计算标准为日万分之一点五。合同第十三条约定，逾期超过×日[该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同]后，冯文刚、吴小燕有权退房。冯文刚、吴小燕要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，超一房开公司按日计算向冯文刚、吴小燕支付全部已付款万分之×[该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率]的违约金。因此，逾期超过30日的违约金计算方式标准，应不得低于逾期30日内的违约金计算标准，根据本案实际情况，原审法院决定也按照已付房款的日万分之一点五计算。综合前述，超一房开公司于2019年1月9日交付房屋，应支付违约金26050.88元（464365元×0.00015/天×374天）。关于超一房开公司辩解，延期交房系政策性因素停工造成，且经仁怀市住建局批准同意延期交房，符合合同约定延期交房的情形。对此，冯文刚、吴小燕不予认可。原审法院认为，冯文刚、吴小燕与超一房开公司之间形成房屋买卖关系，在签订合同时，应该充分考量权利义务的设置，设置己方权利的同时，更应该充分考虑为己方设置义务的法律后果。案涉房屋的修建于城区中心地段，超一房开公司作为专业的房开商，应当能够预见修建过程中将对周围生活生产带来的负面影响，其建设行为将会受到相关部门的管理和制约，超一房开公司在确定交房期限时，应当充分考虑相关因素，对自己的义务进行合理设置。况且，“创文创卫”是政府部门的一项工作内容，也是一项长期持续的活动，如果因此就成为“政策性因素”停工导致延期交房，那么影响合同履行的“政策性因素”过于宽泛，将会致使合同履行处于不确定状态。再有，超一房开公司并未举证证明政府部门的“创文创卫”活动要求相关施工单位停工。况且，即使“创文创卫”影响超一房开公司施工，根据合同的相对性，也不能成为超一房开公司对抗商品房买卖合同相对方即冯文刚、吴小燕的理由。因此，对于超一房开公司所持因政策性因素停工造成延期交房而不承担违约责任的辩解，原审法院不予采纳。综上所述，对于冯文刚、吴小燕诉请的合理部分，原审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内付给冯文刚、吴小燕违约金26050.88元；二、驳回冯文刚、吴小燕的其他诉讼请求。案件受理费551元（已减半），由冯文刚、吴小燕负担275.50元，贵州超一房地产开发有限公司负担275.50元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审无异。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同约定》，超一房开公司应于2017年12月31日前向冯文刚、吴小燕交付房屋，而超一房开公司时至2019年1月9日才将房屋交付冯文刚、吴小燕，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，超一房开公司认为双方约定的违约金过高，有权请求法院予以调减，在冯文刚、吴小燕未能举证证明超一房开公司逾期交付涉案房屋对其造成的具体损失的情况下，一审法院结合案涉房屋同地段房屋租金标准，以及本案实际，酌定违约金计算标准为日万分之一点五并无不当。综上所述，冯文刚、吴小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1102元，由上诉人冯文刚、吴小燕负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 刘 娟 娟审判员 令狐荣强二〇一九年十一月二十五日法官助理朱桃书记员瞿春花