四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初1160号 原告：祝贤华，男，汉族，1973年6月24日出生，户籍地四川省邻水县，现住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：徐新龙，四川顿开律师事务所律师。 被告：游素军，男，汉族，1973年4月22日出生，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：范建川，邻水县鼎屏镇旭升法律服务所法律工作者。 被告：文忠仁，男，汉族，1957年9月15日出生，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：章靖，邻水县义正法律服务所法律工作者。 原告祝贤华与被告游素军、文忠仁确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行审理，后原告申请鉴定，且案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行审理。原告祝贤华及委托诉讼代理人徐新龙、被告游素军及委托诉讼代理人范建川、被告文忠仁的委托诉讼代理人章靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝贤华向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《房屋联建协议书》无效；2、判令被告返还原告购房款8万元并支付利息，赔偿原告装修及家具损失5万元及利息，赔偿原告租房损失1500元，并支付30000元违约金；3、案件受理费用由被告承担。事实与理由：被告文忠仁、游素军于2012年左右在邻水县文家湾合伙建造九层住房一栋。原告于2013年5月初，向被告协商购买该栋住房的902号住宅一套，约定购房价为8万元整，原告于2013年5月19日向被告游素军足额交付了购房款，并开始装修入住，花费了装修及家具费用5万元。原告入住后，被告为了规避法律风险，与原告补签了《房屋联建协议书》一份。2018年8月7日，因邻水县部分区域突刮大风，原告购买的房屋屋顶被风吹落，导致砸损周围邻居房产以及楼下住户房屋漏水的财产损失，原告在该房产的装修及家具受到严重毁损。事发后，原告才发现该房产的施工时存在严重偷工减料，该房屋的墙体只有下面一米为双层砖，上面均为单层砖，屋顶系钢架铁皮棚，仅被固定在单层砖墙上，固定措施不牢，当时刮大风时屋顶和部分砖体被一起刮落。原告多次与被告协商解决赔偿事宜未果。原告遂提起诉讼。 被告游素军辩称，原被告之间不存在房屋买卖关系，被告游素军为本案房屋的工程承包人，而非联建方，故被告游素军不是本案适格被告，请求依法裁决被告游素军退出本案诉讼；根据合同相对性原则，即使本案合同无效，也应当由合同相对方文忠仁承担相应的过错责任，被告游素军所收取原告支付的8万元房款系文忠仁应当支付给游素军的工程款，游素军不存在直接向原告收取购房款的事实，故此被告游素军不应该承担合同无效的过错责任，请求法院依法驳回原告针对游素军的诉讼请求。 被告文忠仁辩称，2010年文忠仁因无钱旧房改建，将旧房改建工程交给了被告游素军修建，约定如果修六楼一底，答辩人得底楼门面2间，二楼三楼房屋，其他的房屋归游素军所有，如建八层游素军负责所有安全事故，但八楼修好后游素军又私下在楼上修了一套房作为九楼。2013年5月19日原告祝贤华向游素军支付了集资款，为了以后该房屋若被拆迁，拆迁利益能够给祝贤华，第二天游素军、祝贤华一再让文忠仁给其签《房屋联建协议书》，后来游素军当场承诺以后若该房发生一切费用由祝贤华承担，祝贤华不承担由游素军负责承担，文忠仁才同意给祝贤华签字。但签字后祝贤华并没有向文忠仁支付协议约定的价款10万元。这份协议目的是为了以后若房屋拆迁祝贤华能够分到安置房或者得到拆迁补偿款，实际上祝贤华与文忠仁之间无任何买卖或者集资关系。该协议可以解除，但祝贤华主张要求文忠仁返还购房款并支付违约金无事实及法律依据。祝贤华在其装修入住案涉房屋之前，自己应该知道的房屋的质量风险，在入住5、6年，顶棚年久失修也属正常，遇到大风自然灾害导致损害发生谁也无法预料，文忠仁对此无任何过错，由游素军、祝贤华二人协商修理或者某一人自行负责修理即可。祝贤华诉状诉称的房款、装修损失、利息、租房损失与文忠仁无关。综上，希望法庭驳回祝贤华对文忠仁的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件、残疾证、被告游素军的身份证复印件、被告文忠仁的户籍证明；2、游素军于2013年5月19日向原告出具的收条、文忠仁与原告签订的《房屋联建协议书》；3、城北镇人民调解委员会《终止调解通知书》、城北镇延胜村民委员会出具的《证明》；4、案涉房屋现状照片及家具现状照片、原告购买衣柜和沙发的收据、原告租金收据及房东身份证复印件；5、案涉房屋楼下802、602房屋现状照片以及楼下住户防水补漏、赔偿邻居损失费用的汇总表及收据；6、原告申请后法院依法委托重庆嘉豪工程造价咨询有限公司作出的关于案涉房屋现有的装饰、装修价值《建设工程造价鉴定意见书》。被告游素军对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告支付给游素军的8万元系代文忠仁支付的工程款，《房屋联建协议书》证明合同的相对方是原告和文忠仁，游素军是以在场人的身份在协议上签字；对证据3、4、5三性无异议，但游素军并非联建合同相对方，不应向原告承担赔偿责任；对证据6合法性没有异议，但鉴定表上的给排水工程是游素军出资安装，若游素军存在过错，该部分损失应予以品除。被告文忠仁对证据1、3三性无异议；对证据2认为《联建协议书》内容不真实，实际上是原告与游素军已经就案涉房屋达成了买卖意见以及支付价款后，为了是房屋在拆迁中原告能够确认其房屋权利而补签的，该协议并未实际履行，该协议中约定的价款是游素军收取的；对证据4认为与本案无关联性；对证据5照片无异议，对损失及收据由法院予以核实；对证据6合法性无异议，认可排水是游素军做的。原告申请人了证人余某、游某出庭作证，对其证言，本院将结合各方的证据材料及陈述依法评判采纳。 被告游素军举示建筑材料及人工费清单，证明文忠仁因房屋改建与本案原告之间及其他集资人共同于2010年8月8日对房屋修建所需建筑材料及人工费进行了预算，预算费用为1，320，000元，同时证明原告视为修建房屋的集资人，而非买受人，游素军系工程承包人。原告对该证据三性均有异议，该预算是2014年补签的，是被告为了避免违建被拆，怂恿各方补签的，实际上原告在2013年向被告游素军交付购房款之后才认识的被告，当时房屋已经修建好了，不存在集资建房之说。被告文忠仁认为该预算表上文忠仁的签字不是其本人所签，对该清单不知情。 被告文忠仁向法庭举示如下证据：1、文忠仁与游素军签订的《旧房改建协议》，该协议并没有包含本案案涉房屋9楼，证明案涉房屋是被告游素军擅自修建的；2、补充协议，证明案涉房屋是游素军修建后转让给原告，与文忠仁无关。原告祝贤华质证意见为：对证据1真实性没有异议，该协议反映了文忠仁出地、游素军出资，修建房屋，说明不存在游素军所说的集资建房，且文忠仁通过该协议得到了门市等利益；对证据2真实性无异议，但这只是两被告之间的内部协议，不能对原告产生约束，原告所受损害，应有两被告承担。被告游素军质证意见为：对证据1真实性没有异议，协议虽没有规定修建9楼，但根据游素军与文忠仁的联建协议能够证明游素军修建9楼得到了文忠仁的同意，房屋修建后，文忠仁同时分得了9楼2号房的3/4，由此证明游素军修建9楼得到了文忠仁的授权；对证据2认为与本案不具有关联性，该协议主要证明了原告所联建房屋因为拆迁或者办证过程中，由原告和被告游素军分摊相关费用，不能证明该房屋是游素军出售给原告的。 根据当事人的陈述，结合各方的举证质证，本院对本案事实认定如下：文忠仁与游素军于2010年11月4日签订了《协议》一份，约定文忠仁将本人的旧房改建工程承包给游素军，游素军负责建房的所需资金，文忠仁负责办理土地使用手续，文忠仁、游素军对建成的楼房中的门市及住宅依约进行分配，协议还约定了其他事宜。2012年该栋房屋建成后，游素军陆续将分配给自己的住宅进行售卖。2013年5月9日游素军收到原告祝贤华80000元购房款，将该栋房屋中的顶楼住宅出售给祝贤华。祝贤华随即装修入住。为了规避拆违风险，也为了今后拆迁时享有相应权益，三人协商后由祝贤华与文忠仁补签了《房屋联建协议书》。2018年8月7日，邻水县城区突刮大风，祝贤华居住的案涉房屋的屋顶从九楼吹落，致使祝贤华在该房屋中的装修装饰和家具受到损失，祝贤华为购买衣柜、沙发花费8400元，经鉴定该房屋中的现有装修装饰价值为29202.65元，祝贤华租用替代性住房花费了租金1500元。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”根据房屋买卖确定的“房地一体”的原则，文忠仁与游素军约定由文忠仁负责办理土地手续、文忠仁承担工程资金的形式以旧房改造为名共同建设9层楼房一栋，两人对楼房中的门市和住宅进行分配，游素军将自己分得的位于该栋楼房中的9楼住宅以80000元出售给祝贤华，虽然文忠仁并未直接收取祝贤华的购房款，但祝贤华购买的房屋的土地使用权属于文忠仁，文忠仁与祝贤华签订了相关协议，文忠仁通过与游素军的联合建房行为获得了门市、住宅的利益。因此，文忠仁与游素军应作为案涉房屋买卖合同的共同卖方。游素军、文忠仁出售房屋给祝贤华属于变相转让集体土地使用权，该行为违反了土地管理法的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据以上法律规定，游素军、文忠仁与祝贤华订立的案涉房屋买卖合同无效。根据合同法的规定，无效的合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告游素军应当返还原告祝贤华支付的购房款80，000元，祝贤华应当将购买的该栋楼房中的顶楼住宅退还给游素军。祝贤华主张的装修装饰损失29，202.65元、家具损失8，400元、租金1，500元，祝贤华的损失数额共计39，102.65元。本院认为游素军、文忠仁作为联合建房者，非法将集体土地上的房屋进行公开出售，并且因房屋质量严重瑕疵导致屋顶被大风吹落，直接导致了本案纠纷的产生，应承担合同无效的主要过错，祝贤华因贪图便宜，购买远低于市场商品房价格的小产权房，存在投机心理，对合同无效也应承担一定的过错。针对祝贤华的损失数额，本院酌定认为游素军、文忠仁各承担35%的责任，祝贤华承担30%的责任。因祝贤华居住使用了案涉住房，祝贤华主张的购房款利息损失应与房屋使用费相抵，祝贤华主张的违约金缺乏法律支持，对该两项请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下： 一、原告祝贤华与被告游素军、被告文忠仁之间的房屋买卖合同无效； 二、由被告游素军返还原告祝贤华的购房款80000元，原告祝贤华返还游素军交付的位于城北镇中的顶层住房一套； 三、由被告游素军、文忠仁各赔偿原告祝贤华装修装饰损失、家具损失、租金损失13685.93元； 四、驳回原告祝贤华的其他诉讼请求。 上述给付义务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5，222元（缓交），由被告游素军承担1，827.7元，被告文忠仁承担1，827.7元，原告祝贤华承担1，556.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  蔡建华 人民陪审员  周永芬 人民陪审员  刘朝桂 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  朱思龙