湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初2331号 原告：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区迎宾东路180号1单元2楼2号，统一社会信用代码为91430300753372925P。 法定代表人：文玉平，董事长。 委托诉讼代理人：肖文君，湖南君子莲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯，湖南君子莲律师事务所实习律师。 被告：汤应伟，女，汉族，1974年10月8日出生，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：张晋湘，湖南红都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余剑，湖南红都律师事务所律师。 原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称原告）与被告汤应伟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，于2019年9月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖文君、王雯，被告及其委托诉讼代理人张晋湘到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告的诉讼请求是：1、判令被告向原告支付物业管理服务费6324元（从2012年1月1日计算至2017年12月31日）；2、判令被告支付滞纳金6324元（因滞纳金超过本金按照本金计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由是：原告自2008年7月入驻湘潭市园丁花园小区（下称园丁花园），为该小区提供物业管理服务，被告为该小区10栋2单元2号业主，房屋面积为146.39平方米。2008年6月28日原告与园丁花园小区业主委员会（下称园丁花园业委会）签订了《物业服务委托合同》，合同约定期限为2008年7月1日至2011年6月31日止，住宅物业管理费为0.45元每平方米每月，逾期未缴纳，滞纳金标准为每天3‰.合同期满后，原告与园丁花园业委会续签了三次物业服务合同。2014年1月1日签订的《物业合同》约定期限为2014年1月1日至2016年12月31日止，住宅物业管理费为0.6元每平方米每月。2016年6月1日签订的《物业合同》，合同约定期限为2016年6月1日至2017年12月30日止，住宅物业管理费为0.6元每平方米每月。2018年原告退出该小区，被告一直在享受原告提供的物业服务，但被告自2012年1月1日起至2017年12月31日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠费6324元。 被告辩称：1、原告起诉的被告错误，原告所诉欠费期间被告并不是真正的业主，前业主叫吴俊杰，因此被告不应对物业服务合同承担任何责任。2、被告欠费的原因是原告怠于履行职责导致被告的电动车两次被盗，被盗物品总计价值4000元，原告没有按约定赔偿，因此，被告拒绝缴纳物业费。还有一次是原告没有按时清理下水道，导致下水道堵塞，被告自行出钱维修，共计花费1200元。3、被告不应该支付滞纳金，因为被告未及时缴纳物业费是因为原告没有及时处理上述两件事情导致的。后来被告缴纳了一个季度的物业费，因为被告扣减了原告应该赔偿被告的损失后，认为被告应该交物业费了，被告就缴纳了物业费，但第二天原告退还给了被告。4、本案纠纷并不是被告故意不交费导致的，是因为原告未尽到服务义务导致，因此所有的诉讼费用应由原告承担。请驳回原告的所有诉请。5、原告关于2016年8月份之前的物业费提出的请求超过了诉讼时效。6、2016年6月至2017年12月园丁花园业委会没有与原告签订物业服务合同，业主可以拒缴物业费。 本院经审理查明:原告自2008年7月入驻园丁花园，为该小区提供物业管理服务，被告和其丈夫吴俊杰居住在该小区10栋2单元2号，房屋面积为146.39平方米，2018年6月25日之前该房登记的所有权人为吴俊杰，之后变更为被告。原告与园丁花园业委会在2008年至2016年期间签订了多份《物业服务委托合同》，2016年6月1日，双方签订最后一份合同，约定：一、委托管理期限为2016年6月1日起至2017年12月30日止；二、第六章第十七条第一款约定物业管理服务费的收费标准为每平方米每月0.6元；三、第六款约定，业主逾期不缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按物业管理服务费的千分之三追缴滞纳金；四、第五章第十六条第七款约定，业主发生被撬门、窗入室盗窃应根据派出所调查结论，确认是物业责任的给予住户一次性经济补偿1000元。 原告在合同期内为园丁花园提供物业管理服务。2011年11月，被告家停放在自家楼下（单元门口）的一台电动车的电瓶被窃。2012年正月初一，被告家停放在自家楼下（单元门口）的一台电动车被窃。被告一家因此从2012年1月1日起未缴纳物业管理服务费。2018年1月1日，原告撤离园丁花园。 另查明：原告与园丁花园业委会签订的多份《物业服务委托合同》约定的物业服务费的收费标准，从2011年12月1日起就按每平方米每月0.6元计算，之后未作调整。 上述事实，有原告提交的四份《物业服务委托合同》、档案产权出证查询单、关于退出物业公司管理的通知等证据予以证实。 本院认为，本案中，双方当事人存在如下争议焦点： 焦点一，原告起诉的对象是否错误。 园丁花园10栋2单元2号是被告与其丈夫吴俊杰共同所有的夫妻共同财产，虽然2018年6月25日之前登记的所有权人是吴俊杰，但是被告对房屋享有同等的所有权，附着在房屋上的物业服务费应认定为其夫妻共同债务，被告负有清偿的义务，所以原告起诉的对象并未错误。 焦点二，2016年6月至2017年12月期间，园丁花园业委会与原告之间是否成立了物业服务合同关系。 根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，园丁花园业委会与原告于2016年6月1日签订的《物业服务委托合同》上，加盖了园丁花园业委会的公章，合同已经成立。而且从园丁花园业委会2017年12月25日出具的《关于退出物业公司管理的通知》的内容可以推断，原告在2016年6月至2017年12月期间，一直在不间断地为园丁花园提供物业管理服务。所以本院认定园丁花园业委会与原告在2016年6月至2017年12月期间成立物业服务合同关系。 焦点三，原告方起诉时是否已经超过诉讼时效（关于2016年8月份之前的物业费） 根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原告在2008年7月至2017年12月31日之间，与园丁花园全体业主之间一直存在物业服务合同关系，但是约定的缴纳物业服务费的方式是每季度缴纳一次，最后一期履行期限是2017年11月，这是诉讼时效的起算点，诉讼时效于2020年11月届满，所以原告起诉时未超过诉讼时效。另外，被告家于2016年10月6日曾经向原告缴纳过一次物业服务费，诉讼时效已经中断，应当重新起算，诉讼时效于2019年10月6日届满，所以原告起诉时未超过诉讼时效。 焦点四，被告以电动车及电瓶被盗与原告未按时清理下水道为由拒付物业费，是否具有事实与法律依据。 根据《物业服务委托合同》第五章第十六条第七款的约定，如果业主家发生被撬门、窗入室盗窃的事故，根据派出所调查结论，确认是物业责任的给予业主一次性经济补偿1000元。本案中，被告家的电动车及电瓶被盗的地点是楼下的单元门口，不是在被告家里，不符合原告应当给予经济补偿的条件，所以被告以此拒付物业费理由不成立，本院不予支持。被告主张的未按时清理下水道，导致下水道堵塞的事实，缺乏足够的证据证实，该抗辩意见缺乏事实依据，本院不予支持。 焦点五，原告主张的滞纳金是否具有事实与法律依据。 《物业服务委托合同》对于业主欠缴物业费的行为约定了滞纳金（即违约金），但是约定的计算标准过高，本院酌情予以调整。被告欠费金额为6324元，减去被告于2016年10月6日缴纳，原告又予以退还的264元（原告退还不合理），计算滞纳金的基数为6060元，滞纳金为欠费金额的30%即1818元。 依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。本案中，原告与园丁花园业委会签订的《物业服务委托合同》合法有效，被告作为园丁花园的业主，依法应当受到该合同的约束。原告按合同约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告拖欠物业管理服务费用已经违约，应当承担继续支付费用及滞纳金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款、第二款，《物业管理条例》第十二条第四款、第六十四条的规定，判决如下： 一、被告汤应伟在本判决生效之日起三日内向原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司支付物业管理服务费6324元及滞纳金1818元，共计8142元； 二、驳回原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按照本院指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费100元，减半收取计50元，由被告汤应伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 杨 新 台 二〇一九年十一月五日 法官助理 鄢   敏 书 记 员 鄢敏（兼） 法律条文附后： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条、当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。