湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0102民初11099号原告：廖某，女，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：陈某，上海沪师律师事务所律师。被告：长沙某公司，住所地在长沙市芙蓉区。法定代表人：王某，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：肖某，湖南金州律师事务所律师。第三人：长沙某物业公司，住所地在长沙市芙蓉区。法定代表人：喻某，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖某，湖南金州律师事务所律师。原告廖某与被告长沙某公司（以下简称“某房地产公司”）、第三人长沙某物业公司（以下简称“某物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖某的委托诉讼代理人陈某，被告某房地产公司与第三人某物业公司的共同委托诉讼代理人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖某向本院提出如下诉讼请求：1.判令某房地产公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》，将整改完毕后质量合格的长沙市芙蓉区长房白沙湾花园Ａ8栋1203室房屋及其钥匙交付给廖某，并交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅竣工验收备案表》；2.判令某房地产公司向廖某支付延迟交房违约金（延迟交房违约金以廖某已付购房款874278元为基数，按每日万分之一的标准自2013年3月28日起计付至实际交房日止，其中计算至起诉之日为95733元）；3.本案诉讼费由某房地产公司负担。事实和理由：2011年5月17日，廖某与某房地产公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的长沙市芙蓉区房屋。该合同约定：某房地产公司应当在2013年3月28日前向廖某交房，并应当提前书面通知办理收房手续；交房验收时，某房地产公司应当出示相关文件并签署房屋交接单，应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如果某房地产公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，廖某有权拒绝交接，由此造成的延期交房责任由某房地产公司承担；若某房地产公司逾期交房超过30日，且廖某要求继续履行合同的，某房地产公司应从合同约定的最后交房时间开始每日向廖某支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，廖某依约支付了全部购房款874278元，某房地产公司也为廖某办理了该房的房产证，但一直未向廖某交房。2014年12月初，廖某接到第三人某物业公司经理的电话，其口头通知廖某办理交房手续。但在廖某验房时，某物业公司拒不出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且廖某发现房屋存在严重的空鼓现象，遂要求整改。某物业公司经理答应整改，同意等整改完毕后再进行第二次验房。2015年到2016年期间，某物业公司口头通知第二次验房，因廖某发现前次提出的问题并未得到全部整改，故拒绝收房。2019年，某物业公司再次通知验房，因廖某在验房时仍发现存在多处质量问题，致使验收再次未被通过。廖某认为，在整个通知收房和交房过程中，某房地产公司从未出现过，且某房地产公司和某物业公司从未依约书面通知其交房，交房时也未提供齐全的“五证”、“二书”、“一表”，同时该房屋还存在多处严重的质量问题，导致该房屋未能按时、按质交付，损害了其合法权益，故某房地产公司应承担相应的违约责任。被告某房地产公司辩称：1.廖某所购房屋经过五方验收合格，并于2013年3月19日完成了竣工验收备案，符合交房条件；2.某房地产公司在2013年3月19日的《潇湘晨报》刊登了交房公告，该交房公告也是合同约定的交房通知方式，故已向廖某履行了通知交房义务，且根据《商品房买卖合同》附件四第六条的规定，应视为某房地产公司已按时交房；3.廖某提出的房屋质量瑕疵不属于主体结构质量问题，其以此为由拒绝收房没有法律依据；4.因某房地产公司向所有业主交房时均交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，廖某声称未向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》不是事实，也没有提供证据加以证明，其以此为由拒绝收房并要求承担延迟交房的违约责任，缺乏事实和法律依据；5.廖某提起本案诉讼的真实目的是不想交纳该房的物业管理费，但这与本案是两个不同的法律关系。第三人某物业公司述称：1.某房地产公司在2013年3月28日集中交房后，将该小区的房屋移交某物业公司进行物业管理，并授权某物业公司对未收房的业主进行零星交房，某物业公司这才根据预留电话通知廖某收房；2.某物业公司是严格按照业主入伙办理流程向廖某交房的，并已向廖某交付了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；3.廖某是在某物业公司于2019年向其催缴物业费后，才以某房地产公司及某物业公司未向其交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张逾期交房责任，其真实诉讼目的在于减免物业费。原告廖某围绕其诉讼请求向本院提交了房产证、长沙市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证明、长沙市物业维修资金缴款凭证、房屋检测报告、第三方验房报告、微信聊天记录、房屋质量问题照片等证据。被告某房地产公司向本院提交了建设工程竣工验收备案表、2013年3月19日版潇湘晨报、产品说明书和质量保证书、治安消防责任书、邮件包裹代收代存服务协议、收楼确认书、白沙湾一期A8栋住宅销售明细表和国土证分户名单、（2015）芙民初字第3531号《民事判决书》、快递邮单等证据。第三人某物业公司向本院提交了一期一批交房客户台账、白沙湾交房台账、入伙须知、入伙流程确认单、入伙通知书、治安消防责任书、邮件包裹代收代存服务协议、收楼确认书、房屋质量整改照片、短信截图、物业服务中心空置房巡查记录表等证据。本院依法组织当事人进行举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及庭审确认的证据，本院确认如下案件事实：2011年5月17日，廖某与某房地产公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及附件，购买了该公司开发的长沙市芙蓉区房屋。双方在上述合同中约定：1.房屋总价款为874278元，付款方式为一次性付清（第3、4、6条）；2.某房地产公司应当在2013年3月28日前，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付廖某使用（第10条）；3.商品房达到交付使用条件后，某房地产公司应当书面通知廖某办理交付手续，廖某应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并办理交接手续（第11条）；4.双方进行验收交接时，某房地产公司应当出示本合同第10条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；某房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖某有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由某房地产公司承担（第11条）；5.由于某房地产公司的原因逾期交房超过90日的，且廖某要求继续履行合同的，合同继续履行，某房地产公司自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向廖某支付已交付房款万分之一的违约金（第11条）；6.由于廖某的原因未按期收房的，某房地产公司以书面形式通知廖某办理交房手续，廖某应按某房地产公司通知日期办理收房手续，若廖某在通知期限内不办理收房手续或不签署房屋交接单，则某房地产公司可将该商品房移交物业公司管理，并视为某房地产公司已交付房屋，且自移交之日起，与该商品房有关的权利、义务和物业管理费由廖某承担（第11条）；7.廖某的通讯地址为长沙市人民东路299号6栋1201房，联系电话为152××××＊＊09（附件四第一条第1款）；8.本合同及补充协议中的通知事项由下列情况之一的均视为已送达：（1）该通知已直接交付对方的；（2）该通知以特快专递方式发出后7日的；（3）以传真、电话或其他类似方法通知后，对方以书面形式确认的；（4）报纸公告刊登后3日的。其中，以特快专递通知的，以收件人签收日为送达时间，收件人未签收的，同城快递以特快专递交寄日的第3日为送达日，异地以特快专递交寄日的第7日为送达日（附件四第一条第2款）；9.不论某房地产公司以何种方式通知廖某办理房屋交付手续，如果廖某未收到交付通知的，均以《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的时间截止日为交付日，以房屋所在地为交付地点（附件四第六条第2款第1项）；10.如该房屋存在属工程保修范围的质量问题，廖某有权要求修补，由某房地产公司按实情负责修补、保修或给予合理解决，但廖某不得以此拒绝收房；如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建设工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据（附件四第六条第2款第5项）；11.《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的“该商品房经验收合格”是指经勘查、设计、施工、监理和建设单位完成的竣工验收合格（附件四第六条第2款第8项）；等等。2013年1月29日，长房·白沙湾A8栋建设工程经勘察、设计、施工、监理和建设五家单位验收合格，并向长沙市建设行政主管部门申请工程竣工验收备案。随后，某房地产公司按合同约定向长房·白沙湾A8栋业主邮寄送达了入伙通知，通知各业主收房。某房地产公司还在2013年3月19日的潇湘晨报上刊登了《交房公告》，通知A8栋业主于2013年3月22日至3月28日的上午9点至下午5点于长房·白沙湾A1栋一楼商铺集中办理交房手续。该栋业主大部分在通知交房时间内办理了交房手续，但廖某未参加此次集中交房。此后，某房地产公司将含廖某在内的尚未收房的业主，统一移交至某物业公司办理零星收房。2014年12月，某物业公司电话通知廖某来办理交房手续。廖某遂聘请了长沙星石建筑装饰咨询有限公司协助其验收房屋，因该公司工作人员发现该房屋水电、墙面、地面、门窗均存在多处质量问题，故廖某认为房屋质量不符合交房标准，并拒绝收房，要求某物业公司和某房地产公司对发现的质量问题进行整改。2015年至2016年期间，某物业公司再次通知廖某收房，因廖某验房后认为其上次指出的房屋质量问题并未得到完全整改，仍不符合交房标准，故再次拒绝收房。2019年，某物业公司第三次通知廖某收房，廖某此次聘请了湖南金雕工程项目管理有限公司协助验房，因该公司工作人员在验房时发现该房屋仍存在墙体空鼓等质量问题，故廖某认为房屋质量仍达不到交房标准，至今仍拒绝收房。因各方就房屋质量和房屋交付问题多次协商未果，廖某故向本院提起本案诉讼，要求某房地产公司承担违约责任。另查明，廖某于2011年4月25日已预付了全部购房款，并于2014年5月21日从某房地产公司领取了房屋所有权证原件，于2015年8月18日从该公司领取了该房的国有土地使用权证原件。本院认为，某房地产公司与廖某于2011年5月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，双方均应认真履行。本案争议的焦点问题是：一、某房地产公司是否已经依约履行了通知交房义务；二、本案房屋质量问题能否阻却房屋的交付。关于第一个焦点问题。某房地产公司辩称其已向廖某邮寄送达了《入伙通知书》，并提供了申通快递单存根加以证明。廖某诉称其从未收到过该快递，并认为某房地产公司提供的快递单号无法查出物流信息，不能证明该快递被实际寄出，故主张某房地产公司未履行书面通知义务。对此，本院认为，某房地产公司提供的申通快递单存根因时间久远原因，导致无法查出物流信息，但该份快递单与其他同期业主的快递单装订成册，且快递单号相近，符合批量邮寄的特征，也符合商业习惯，具有较强的证明力，故本院依法予以采信。廖某没有提供证据证明系某房地产公司的原因导致其未收到该快递，故其要求某房地产公司承担责任没有法律依据。因此，某房地产公司根据《商品房买卖合同》约定的地址和电话，向廖某以特快专递方式邮寄了入伙通知书，并于2013年3月19日在潇湘晨报上刊登《交房公告》，通知的时间和方式均符合双方约定，已依约履行了房屋交付的通知义务。关于第二个焦点问题。本院认为，本案房屋于2013年1月29日前已经由勘察、设计、施工、监理和建设五家单位验收合格，已达到合同约定的交付条件。廖某在验房过程中提出的房屋水电、墙面、地面、门窗等存在的质量问题，并非房屋主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的其它质量问题，应属于房屋质量瑕疵，该质量瑕疵不属于《商品房买卖合同》及其附件约定的不能交房的原因。因此，廖某以此为由拒绝收房没有法律依据或合同依据，本院对其主张依法不予支持，但某房地产公司对该房屋存在的质量瑕疵问题，有责任进行整改。综上所述，某房地产公司依约履行了通知收房的义务，且廖某提出的房屋质量瑕疵问题不能阻却该房屋的交付，根据《商品房买卖合同》附件四的约定，以特快专递通知而收件人未签收的，同城以特快专递交寄日的第3日为送达日，如果买受人未收到交付通知的，均以2013年3月28日为交付日，以房屋所在地为交付地点，故本案房屋应视为在2013年3月28日完成了交付手续。廖某起诉要求某房地产公司履行交房手续及支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回廖某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2193元，由廖某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  管奕锋人民陪审员  陶术光人民陪审员  周 玲二〇一九年十一月二十八日法官助理胡泽雯代理书记员  胡泽雯