湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12284号原告:袁亚辉，女，1968年3月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨承月，北京市齐致律师事务所律师。被告：长沙润通浩投资置业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路172号和锐酒店611房。法定代表人：张力柯。原告袁亚辉（以下简称原告）与被告长沙润通浩投资置业管理有限公司（以下简称被告）买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁亚辉及其委托诉讼代理人杨承月到庭参加诉讼，被告长沙润通浩投资置业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告袁亚辉向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告于2019年4月28日签订的《不动产买卖合同》及2019年8月27日签订的《补充协议》于2019年9月30日解除；2.请求判决被告双倍返还购房定金400000元，并从2019年9月30日起每日按420000元的2.5%支付违约金至实际付清应双倍返还的定金款时止；3.被告承担本案诉讼费用、保全费。后原告变更诉讼请求为：1.请求判决原、被告于2019年4月28日签订的《不动产买卖合同》及2019年8月27日签订的《补充协议》于2019年9月30日解除；2.请求判决被告应双倍返还的购房定金400000元，并从2019年9月30日起每日按400000元的日万分之五支付违约金至实际付清应双倍返还的定金款时止；3.被告承担本案诉讼费用、保全费。事实与理由：原、被告于2019年4月28日签订《不动产买卖合同》，约定原告购买被告位于长沙市雨花区华盛世纪新城一期商业3栋126号商铺（产权证号：长房权证雨花字第××号）其中的一部分，该商铺总建筑面积113.43平方米，总价款4301084元，被告应在2019年7月30日前将该商铺转移登记至原告名下，否则，双倍返还原告已付的定金并赔偿原告损失。为购买上述商铺，原告已于2018年11月18日通过网上银行向被告交付定金200000元，被告也于当日向原告出具了收款收据。但被告并没有如期将商铺转移登记至原告名下，而是以各种理由拖延。双方曾于2019年7月27日和2019年8月27日分别签订《补充协议》，将转移登记时间先后延至2019年8月19日和2019年9月29日。但时至今日，被告又再次违约，还没有将该商铺转移登记至原告名下。双方2019年8月27日签订的《补充协议》约定如果被告不能按照以上合同履行，将另外每日按总价420000元的2.5%赔偿给原告违约金。原告认为被告根本没有履约能力，其行为已严重的违反了双方的合同约定，侵害了原告的合法权利。尽管原、被告约定违约金按照每日2.5%的标准计算，原告认为该标准过高，自愿调整为按照日万分之五的标准计算违约金，基数按照400000元计算。被告长沙润通浩投资置业管理有限公司未答辩。经审理查明：2014年4月23日，被告取得长沙市雨花区湘府东路308号华盛世纪新城一期3栋108房屋所有权证书，权证号为长房权证雨花字第××号，建筑面积1436.65平方米。2018年11月18日，原告（买方、认购方）与被告（卖方、出售方）签订《认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定：1.卖方为长沙市雨花区湘府东路308号华盛世纪新城一期商业推广名为彩生活商业广场项目的产权人，买方决定购买卖方物业（以下简称彩生活商业广场）；2.认购物业为长沙市雨花区湘府东路308号华盛世纪新城一期3栋108号部分房118号（产权证：长房权证雨花字第××号）（以下简称该物业），根据预测该物业建筑面积为113.94平方米（以房地局测绘面积为准），单价38800元每平方；2.房屋总价4420872元；3.定金为200000元，在签署本《认购协议书》时付清，在签订正式的《商品房买卖合同》时，抵作购房款；3.买方同意按一次性付款方式向卖方交付购房款，卖方具备过户条件之时2019年4月30日之前，即通知买方过户该物业；4.买方明确知晓该房屋已抵押，暂未取得不动产权证，该房屋所属整层门面正在析产中，买卖双方同意在此状态下签署本协议。在双方签订《认购协议书》当日，原告向被告账户转账200000元，被告向原告开具收据，载明收到原告《认购协议书》中约定的认购金。2019年4月28日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、卖方）签订《不动产买卖合同》，约定：1.甲方自愿将坐落于长沙市雨花区华盛世纪新城一期商业3栋126号商铺属原108号（产权证：长房权证雨花第714078304）房其中的一部分（具体位置见附件一）出售给乙方，以下简称“该物业”；2.该物业建筑总面积为113.43平方米（具体面积最终以不动产登记部门出具的不动产产权登记面积为准）；3.该物业部分处于抵押状态，整层在析产中，乙方已对该不动产现状进行充分了解并自愿购买；4.乙方愿意以总购房价款4301084元受让该不动产；5.乙方自愿选择一次性付款，乙方在签署《认购协议书》的同时，已向甲方支付定金200000元作为本协议及其补充协议、附件以及履行本协议相关义务的担保；6.2019年7月30日前，甲方办理完108号商铺析产手续时，通知买方办理过户手续，买方需在接到卖方通知7日内付清全部剩余房款后，甲方负责将合同约定的126号门面（以下简称涉案房屋）办理至乙方或乙方指定人名下，乙方需无条件及时配合办理过户的相关手续；7.因甲方原因在2019年7月30日前未能办理不动产转移登记给乙方，或者解除合同的，甲方双倍返还定金给乙方，并退还乙方已交房款，给乙方造成损失的，甲方还应当承担赔偿损失责任。2019年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方、卖方）签订《补充协议》，就原、被告签订的上述《不动产买卖合同》达成如下协议：1.甲方于2019年8月19日前解除本不动产银行抵押，并拿出产权证，如2019年8月19日前未从银行拿出产权证，买卖合同终止，甲方按买卖合同执行违约责任；2.甲方承诺2019年8月19日前去长沙市房地产管理局办理大证换小证的出证手续，如甲方未如期办理，甲方按买卖合同执行违约责任，甲乙双方约定在出小证后5个工作日内办理产权过户手续。2019年8月27日，原告（乙方）与被告（甲方、卖方）签订《补充协议》，就原、被告签订的上述《不动产买卖合同》达成如下协议：甲方承诺2019年9月29日前去长沙市房地产管理局办理大证换小证的出证手续，并确保在2019年9月29日前将小证办理甲方名下，甲乙双方约定在出甲方小证后5个工作日内按原合同成交总价减200000元即4101084元总价办理产权过户手续，如甲方未在2019年9月29日前从房产局拿出126号房小证，甲方在2019年9月30日无条件退还乙方认购金200000元并赔偿乙方违约金220000元，共计420000元，同时买卖合同终止，如甲方不能按以上履行合同，甲方将另外每日按总价420000元的2.5%赔偿给乙方违约金。另查明，长沙市雨花区湘府东路308号华盛世纪新城一期3栋108号房屋已办理抵押登记，抵押人为被告，抵押权人为长沙银行股份有限公司金城支行，抵押面积为1436.65平方米，贷款金额为21000000元，他项权证号为514049390。后被告未按约将涉案房屋转移登记至原告名下，原告诉至本院。本案在审理过程中，1.原告主张其诉请第一项的解除即为2019年8月27日签订的《补充协议》中载明的终止。2.原告同时主张了违约金及定金，经法庭询问，原告选择主张定金。3.原告陈述《认购协议书》载明的长沙市雨花区湘府东路308号华盛世纪新城一期3栋108号部分房118号即为《不动产买卖合同》中载明的涉案126号房屋，因双方签订《认购协议书》时尚未制作户型图，原告实际购买的房屋应以《不动产买卖合同》附件确认的涉案126号房屋认定。以上事实，有《认购协议书》、《不动产买卖合同》、《补充协议》、产权证、网上银行电子回单、收据等证据和开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，关于合同解除。原、被告签订的《认购协议书》、《不动产买卖合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示,虽然合同涉及被告出卖给原告的房屋已经抵押,但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定,无论抵押权人是否同意，均不影响原、被告签订的《认购协议书》、《不动产买卖合同》及两份《补充协议》的效力,故上述合同系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第三项的规定，双方签订了《认购协议书》、《不动产买卖合同》，被告应在2019年7月30日前办理完108号商铺析产手续时，通知原告办理过户手续，原告需在接到被告通知7日内付清全部剩余房款后，被告负责将合同约定的涉案房屋办理至原告或原告指定人名下，后双方又签订两份《补充协议》，分别约定被告需在2019年8月19日前、2019年9月29日前将涉案房屋大证出小证，被告均未按约履行，原告有权解除合同，原告于2019年10月28日诉至本院，本院确认双方签订的《不动产买卖合同》于2019年10月28日解除，鉴于主合同法律关系解除的效力应及于从合同法律关系,双方于2019年7月27日、2019年8月27日签订的《补充协议》一并解除。中华人民共和国担保法关于定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方在《认购协议书》中明确约定原告应在签订该协议书时付清定金200000元，原告也于签订该协议书当日支付了200000元，且在《不动产买卖合同》中双方也对原告已向被告支付定金200000元的事实予以确认，故该200000元应认定为定金。双方签订了《认购协议书》、《不动产买卖合同》及两份《补充协议》，对被告将涉案房屋登记至原告名下进行了明确约定，被告未按约办理，属于不履行约定的债务情形，应当双倍返还定金，即被告应向原告返还400000元。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见原告不能同时主张定金和违约金，原告已选择定金，故本院对原告诉请的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第三项、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告袁亚辉与被告长沙润通浩投资置业管理有限公司于2019年4月28日签订的《不动产买卖合同》以及于2019年8月27日签订的《补充协议》于2019年10月28日解除；二、被告长沙润通浩投资置业管理有限公司于本判决生效后10日内返还原告袁亚辉400000元；三、驳回原告袁亚辉的其他诉讼请求。案件受理费7300元，因适用简易程序，减半收取3650元，诉讼保全申请费2520元，合计6170元，由被告长沙润通浩投资置业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王格格二〇一九年十一月二十九日书记员  曾慧芝附：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。中华人民共和国担保法第一百一十五条当事人可以依照《》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。中华人民共和国担保法第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。