湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初2943号原告:陈凤仙，女，1981年1月21日生，汉族。原告:汪金燕，女，1967年2月8日生，汉族。原告:余子英，女，1958年6月15日生，汉族。原告:郑正雄，男，1977年6月3日生，汉族。原告:万翠兰，女，1974年6月28日生，汉族。原告:曹裕华，男，1972年7月16日生，汉族。原告:王慧，女，1985年3月16日生，土家族。原告:柯燚，男，1984年9月25日生，汉族。原告:陈敬烈，男，1957年8月29日生，汉族。原告:程时冬，男，1958年10月28日生，汉族。原告:宋玉田，女，1970年8月18日生，汉族。原告:朱满春，女，1967年8月28日生，汉族。原告:黄细香，女，1970年5月18日生，汉族。原告:赵金国，男，1962年11月12日生，汉族。原告:黄天优，男，1995年3月15日生，汉族。原告:叶海燕，女，1968年8月7日生，汉族。原告:罗解星，女，1969年5月24日生，汉族。原告:黄生才，男，1972年8月10日生，汉族。原告:刘尾，女，1984年11月12日生，汉族。原告:冯康，男，1993年7月8日生，汉族。原告:陈燕，女，1980年10月1日生，汉族。原告：肖荷花，女，1969年1月4日生，汉族。原告：甘美银，女，1967年5月25日，汉族。原告：陈文俊，男，1999年9月6日生，汉族。原告：夏菊，女，1975年9月22日生，汉族。原告：殷德良，男，1980年8月4日生，汉族。原告：万芳芳，女，1984年9月12日生，汉族。原告：陆宏军，男，1974年10月7日生，汉族。原告：黄弢，男，1984年8月19日生，汉族。原告：徐雪梅，女，1986年11月20日生，汉族。原告：徐雪芳，女，1988年11月17日生，汉族。原告：徐媛，女，1991年9月22日生，汉族。原告：华雷，男，1982年2月19日生，汉族。原告：郑力英，女，1973年10月6日生，汉族。原告：董海棠，女，1974年5月2日生，汉族。原告：纪芳，女，1970年4月10日生，汉族。原告：袁知维，男，1995年6月9日生，汉族。原告：周君，男，1986年10月7日生，汉族。原告：曹春香，女，1982年3月21日生，汉族。原告：夏辉翔，男，1982年4月10日生，汉族。原告：王青松，男，1978年5月12日生，汉族。原告：黄荷香，女，1980年6月1日生，汉族。原告：梁谦财，男，1972年2月28日生，汉族。原告：王贤良，男，1970年10月13日生，汉族。原告：卢宪，女，1983年5月21日生，汉族。原告：赵红，女，1968年7月5日生，汉族。原告：黄运柏，男，1967年1月1日生，汉族。原告：李秋莲，女，1968年10月23日生，汉族。原告：盛细娥，女，1967年5月24日生，汉族。原告：**莲，女，1962年3月25日生，汉族。原告：熊爱珍，女，1959年2月10日生，汉族。原告：石新华，男，1967年4月21日生，汉族。原告：田雪梅，女，1968年8月1日生，汉族。原告：刘丽华，女，1983年7月22日生，汉族。原告：柯年星，男，1994年7月3日生，汉族。原告：范国友，男，1970年10月14日生，汉族。原告：邓涛涛，男，1996年1月8日生，汉族。原告：胡世刚，男，1971年11月13日生，汉族。原告：柯某，男，2002年9月30日生，汉族，住湖北省大冶市。法定代理人：雷某1，女，1977年1月25日生，汉族。原告：胡某1，女，2003年5月20日生，汉族。法定代理人：雷某2，女，1976年12月8日生，汉族。原告：汪冰玉，女，1966年8月5日生，汉族。原告：王成法，男，1968年11月8日生，汉族。原告：张艳萍，女，1968年2月23日生，汉族。原告：陈红梅，女，1977年10月9日生，汉族。原告：张军万，男，1976年9月16日生，汉族。原告：李海丽，女，1975年2月14日生，汉族。原告：石紫义，男，1974年10月1日生，汉族。原告：毛永红，男，1967年1月1日生，汉族。原告：周驰，男，2000年9月16日生，汉族。原告：邓雨洋，男，1994年7月11日生，汉族。原告：张秋莲，女，1979年8月15日生，汉族。原告：谢良浪，男，1976年11月16日生，汉族。原告：黄伟，女，1981年12月6日生，汉族。原告：刘畅，女，1991年7月23日生，汉族。原告：成奇，男，1995年1月1日生，汉族。原告：石教华，男，1969年6月1日生，汉族。原告：童士心，男，1992年9月8日生，汉族。原告：程福安，男，1971年10月11日生，汉族。原告：石春兰，女，1967年2月19日生，汉族。原告：周海峰，男，1964年8月22日生，汉族。原告：石爱珍，女，1964年7月10日生，汉族。原告：**，男，1987年2月5日生，汉族。原告：柯俊，男，1991年10月12日生，汉族。原告：雷丽英，女，1970年6月6日生，汉族。原告：董俊池，男，1970年9月28日生，汉族。原告：陈俊，男，1991年12月15日生，汉族。原告：刘春梅，女，1963年8月17日生，汉族。原告：乐文武，男，1976年2月6日生，汉族。原告：张炬，男，1993年11月28日生，汉族。原告：龚自军，男，1974年8月27日生，汉族。原告：尹家发，男，1993年12月11日生，汉族。原告：冯跃文，女，1968年5月16日生，汉族。原告：刘雄刚，男，1980年11月21日生，汉族。原告：潘月芬，女，1988年2月6日生，汉族。原告：潘苋，男，1991年6月1日生，汉族。原告：董丽香，女，1977年7月14日生，汉族。原告：盛咏梅，女，1964年3月24日生，汉。原告：方泳梅，女，1978年4月7日生，汉族。原告：石聿寿，男，1977年6月30日生，汉族。原告：蔡玉洲，男，1989年8月8日生，汉族。原告：陈红，女，1977年5月27日生，汉族。原告：乐菊珍，女，1965年7月21日生，汉族。原告：余盛才，男，1974年9月12日生，汉族。原告：陈丽，女，1968年5月20日生，汉族。原告：罗娟，女，1987年11月14日生，汉族。原告：李燕，女，1975年3月27日生，汉族。原告：吴相洲，男，1974年10月30日生，汉族。原告：杨威，男，1991年10月16日生，汉族。原告：赵阳华，女，1978年2月27日生，汉族。原告：汪三苗，男，1984年11月16日生，汉族。原告：郑联荣，男，1956年9月6日生，汉族。原告：肖琼花，女，1976年6月14日生，汉族。原告：李均云，男，1963年8月7日生，汉族。原告：石教坤，男，1976年2月29日生，汉族。原告：左青云，女，1968年6月12日生，汉族。原告：李固用，男，1965年8月16日生，汉族。原告：尹爱荣，女，1974年10月15日生，汉族。原告：刘金凤，女，1980年8月15日生，汉族。原告：陈斯颖，女，1992年8月1日生，汉族。原告：潘莲香，女，1968年5月15日生，汉族。原告：熊传新，男，1951年3月24日生，汉族。原告：方霞，女，1980年3月25日生，汉族。原告：宋中华，男，1977年1月28日生，汉族。原告：黄细金，女，1979年1月12日生，汉族。原告：张桂兰，女，1973年10月4日生，汉族。原告：黄学全，男，1971年4月23日生，汉族。原告：余琼芳，女，1980年8月3日生，汉族。原告：石义才，男，1972年5月13日生，汉族。原告：彭国庆，男，1973年9月17日生，汉族。原告：张春英，女，1980年12月4日生，汉族。原告：冯晓东，男，1979年9月25日生，汉族。原告：黄文浩，男，1996年6月12日生，汉族。原告：黄锦鹏，男，1969年9月26日生，汉族。原告：石璐，女，1983年4月13日生，汉族。原告：熊某1，男，2011年4月5日生，汉族。法定代理人：熊某2，男，1973年8月11日生，汉族。原告：熊某2，男，1973年8月11日生，汉族。原告：张某1，男，2002年1月13日生，汉族。法定代理人：张某2，男，1972年4月23日生，汉族。原告：冯某，男，2012年4月2日生，汉族。法定代理人：周某，女，1985年8月8日生，汉族。原告：郑某，男，2013年12月14日生，汉族。法定代理人：胡某2，女，1988年12月17日生，汉族。原告：曹某，男，2004年5月13日生，汉族。法定代理人：夏某，女，1979年6月3日生，汉族。原告：程亚光，男，1990年5月9日生，汉族。原告：彭晖，男，1962年4月5日生，汉族。以上原告的诉讼代表人：陈凤仙，女，1981年1月21日生，汉族。以上原告的诉讼代表人：余子英，女，1958年6月15日生，汉族。以上原告的诉讼代表人：万翠兰，女，1974年6月28日生，汉族。以上原告的诉讼代表人：柯燚，男，1984年9月25日生，汉族。以上原告的诉讼代表人：程时冬，男，1958年10月28日生，汉族。以上原告的委托诉讼代理人：丁白杨，湖北正德立律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北欧蓓莎置业有限公司，住所地大冶市罗家桥大道85号。（以下简称欧蓓莎置业公司）法定代表人：胡国存，该公司董事长。被告：大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地大冶市罗家桥大道85号。（以下简称欧蓓莎管理公司）法定代表人：阳汉宜，该公司董事长。上述二被告委托诉讼代理人：张金民，湖北华全律师事务所律师。代理权限：一般代理。上述二被告委托诉讼代理人：黄裕忠，江苏煜衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。上述原告诉被告欧蓓莎置业公司、欧蓓莎管理公司委托经营管理合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法通知原告程亚光、彭晖参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人陈凤仙、余子英、万翠兰、柯燚、程时冬和委托诉讼代理人丁白杨，二被告委托诉讼代理人张金民、黄裕忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月，被告欧蓓莎置业公司开发大冶欧蓓莎国际商城的销售广告称：“首付40000起，先经营，后销售，十年托管，年收益9％以上”，“欧蓓莎国际商城商铺主力面积34－40㎡，总价80000元∕套起，轻松做铺主，买铺先送3年24％租金收益，轻松投资，好出租，有稳定收益，有发展，升值巨大”。其售房处挂牌显示：“收益保底8％∕年，投资收益即刻兑现”。2014年至2018年，原告购买了由被告欧蓓莎置业公司开发的位于大冶市××大道西侧、××大道北侧大冶欧蓓莎国际商城的商铺，且分别签订了《商品房买卖合同》。在购买该商铺的同时，被告欧蓓莎置业公司指定欧蓓莎管理公司与各原告分别签订了相应的《商铺委托经营管理协议》，原告依约委托欧蓓莎管理公司对商铺进行经营管理，即欧蓓莎管理公司对原告的商铺进行统一规划、统一招商、统一管理，并代为定价、签约、出租商铺和收取租金。合同约定，委托期限均为10年；委托期内的前三年，欧蓓莎管理公司管理房屋所得的收益由欧蓓莎管理公司支配；从第四年起至委托经营结束，如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由欧蓓莎管理公司收取；已代为收取的租金按季度支付给原告（每季度首月25日前）；欧蓓莎管理公司向各商铺收取的商业管理费，归其公司所有。欧蓓莎管理公司在接受委托经营前三年，均以房屋总价款的8％标准直接在原告应支付的房屋价款中扣除的方式返还给了原告租金，即原告在交纳房款时直接免交合计24％的房款。三年期满后，欧蓓莎管理公司按双方约定将商铺已实际出租的租金收入，按季度支付给原告。此时，原告才发现租金过低并拒收租金。双方因此发生争议。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、依法确认原告与二被告签订的由被告提供的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》格式合同中免除、减轻二被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款无效；2、原告委托欧蓓莎管理公司经营期间，由欧蓓莎管理公司全部按照双方确定的前三年以房屋总价款的8％年租金标准向原告支付租金并继续履行协议，二被告对此承担连带责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、被告欧蓓莎置业公司广告宣传。证明大冶欧蓓莎国际商城的销售广告内容为：“首付40000起，先经营，后销售，十年托管，年收益9％以上”，“欧蓓莎国际商城商铺主力面积34－40㎡，总价80000元∕套起，轻松做铺主，买铺先送3年24％租金收益，轻松投资，好出租，有稳定收益，有发展，升值巨大”,“一套铺，高额回报养三代”，“50万变1000万，轻松变千万富翁，成就三代养老金”；其售房处挂牌显示：“收益保底8％∕年，投资收益即刻兑现”。证据2、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（预售）示范文本》。证明：1、《商品房买卖合同》是被告欧蓓莎置业公司事先拟定的格式合同，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，与中华人民共和国住房与城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定《商品房买卖合同（预售）示范文本》多处不一致，对国家法律法规多有规避，没有采取合理的方式提请对方注意其中免除或者限制责任的条款，没有按照要求，对该条款予以说明；2、《商品房买卖合同》以附件形式修改了其当初的承诺，多处设置为对其责任免除、减轻或者不予明确。证据3、《商铺委托经营管理协议》。证明：1、被告欧蓓莎管理公司事先拟定格式合同，对国家法律法规多有规避，且无明显重要提示；2、最特别之处是租金计算方式、支付标准、支付时间等合同必备条款都不确定；3、虽约定第4年开始返租，但对返租金标准约定不明确，导致第四年起业主权益毫无保障，虽经政府等相关部门协调和多方协商后仍单方面确定标准为按房屋合同价款年返租5.2%，这与当初承诺的按房屋总价款年返租8%或9%相差甚远，未能显示公平；4、被告欧蓓莎管理公司以扣除了前三年24%的租金收益的虚假房屋总价款为基数来计算返租，损害了原告的利益。证据4、《商铺委托经营管理协议》第四条“甲方的权利以及义务”。证明该条款多采用“不得”等禁止性规定，免除了欧蓓莎管理公司的责任，加重了原告的责任,排除了原告主要权利。证据5、《大冶欧蓓莎国际商城租金领取通知函》及公告。证明经相关部门协调和多方协商后仍单方面确定标准为按房屋合同价款年返租5.2%，这与当初承诺的按房屋总价款年返租8%相差甚远，未能显示公平。证据6、《商铺委托经营管理协议》第九条违约责任。证明该协议约定，原告违约金比例为50％，超过法定30％，该格式条款增加了原告的风险。证据7、《商铺委托经营管理协议》第六条关于商业管理费约定。证明欧蓓莎管理公司将总房价前3年的24％直接留取用于培育市场，包括改善市场环境、提高市场档次、举办各种活动，提高市场的知名度和交易活跃程度，以期提高今后的市场租金水平，增加长远利益。但欧蓓莎管理公司实际仅做了少量宣传工作，与其收取的高额费用悬殊过大。证据8、百味居家常菜馆照片及产权证附图。证明欧蓓莎管理公司随意将公共区域改为商业用房出租营利。证据9、顶楼公共区域增改为商铺照片。证明欧蓓莎管理公司随意将楼顶公共区域改为商业用房出租营利，损害原告利益。证据10、《成立业主委员会申请书》。证明二被告拒绝成立业主委员会，原告的权利无保障。证据11、汪金燕维权的情况说明。证明2019年1月11日，原告汪金燕找二被告维权的经过。证据12、欧蓓莎置业公司工商注册档案摘要。证明欧蓓莎置业公司设立和登记存在出资不到位等瑕疵。证据13、欧蓓莎管理公司工商注册档案摘要。证明欧蓓莎管理公司设立和登记存在出资不到位等瑕疵。证据14、股权转让地方税收联合控管传递单。证明欧蓓莎置业公司原股东湖北建盛商贸有限公司不仅未按股东约定出资500万元，相反在退股时却拿走退股资金500万元。被告欧蓓莎置业公司辩称：1、欧蓓莎置业公司与原告之间仅存在商品房买卖合同关系，且双方已实际履行完毕。2、原告的起诉系租赁合同法律关系，双方实为提高租金而发生争议。3、原告要求二被告承担连带责任，缺乏法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告欧蓓莎置业公司未向本院提交证据。被告欧蓓莎管理公司辩称：1、二被告与原告分别属于买卖合同关系和委托合同关系，即二个不同的法律关系。法院合并审理，不符合法律规定。2、原告主张合同部分格式条款无效并不具体，应当认定其诉讼请求不明确。3、原告要求欧蓓莎管理公司全部按照房屋总价款的8％年租金标准向原告支付租金并履行协议缺乏法律依据。原、被告双方已经相关部门协调，让欧蓓莎管理公司超出实收租金，按照房屋合同价款的5.2％年租金标准给付租金，且欧蓓莎管理公司已依约履行，并不损害原告利益。原告不顾市场实际情况，坚持要求按照房屋总价款的8％年租金标准履行，缺乏法律依据。4、原告要求二被告承担连带责任，缺乏法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告欧蓓莎管理公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、起诉业主返租明细表及对应租赁合同、管理合同共70份。证明140名业主有160个商铺，每个商铺对应出租给第三人共有70份租赁合同和管理合同，欧蓓莎管理公司收取的物业费和管理费，合计计算出来每个业主回报率按不同地段、不同楼层收取不等租金和管理费，有房屋总价款的2.5%、2.85%、1.74%不等，证明实际出租水平只有一点多到二点多，远远达不到5.2%，更达不到8%。证据2、开发区管委会、欧蓓莎管理公司关于租金返还的备忘录。证明2019年1月9日，相关部门应业主的要求代表原告等业主和欧蓓莎管理公司协商达成的备忘录，对商铺委托经营管理协议第六条第二款约定进行补充，其中第一条明确自2018年10月1日至2025年9月30日以业主购房发票购房价款为基数按年利率5.2%支付固定的年租金收益给业主；进一步明确自2019年10月1日起，如果出租业主房屋取得的租金高于第一条的时候，欧蓓莎管理公司就高于部分的90%按照第一条的期限返还给业主；业主提出成立业主委员会可依法成立，并不是欧蓓莎管理公司不允许成立，欧蓓莎管理公司也没有这个权利和能力阻止成立。证据3、判决书二份，（2019）鄂0281民初2242号对应1-3-183、1-3-184为业主陈红，（2019）鄂0281民初2244号对应1-1-24为业主黄天优、1-1-25为业主叶海燕、1-1-26为业主罗解星，房屋分别出租给了不同的承租人，承租人没有按照租赁合同、管理合同交纳租金和管理费。证明欧蓓莎管理公司提交的租赁合同和管理合同客观真实，1-1-24黄天优回报水平是2.07%，按现在的回报率，实际承租户不能按照双方约定支付租金，在起诉承租户的时候，承租户称市场经济水平低下，生意亏本，无能力支付房租。证据4、银行回单。证明冯晓东等13位业主已经按5.2%领取返租租金，领取的有的是2019年3月，有的是2019年6月，已经实际领取租金的事实，是对确定年收益5.2%相关备忘录约定的认可和执行，故原告再次起诉没有依据。经庭审质证，二被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，但认为：1.双方订立的《商品房买卖合同》已约定了广告宣传不构成合同的组成部分；2.原告提供的房产部门格式文本不是法律规定的强制性文本，具体内容可由双方协商确定；3.双方订立的《商铺委托经营管理协议》中的相关条款，包括使用“不得”等禁止性语言，并不违反法律的强制性规定，法律亦未禁止约定违约金过高，只是规定当事人可酌情请求法院调整而已；4.证据8、9、10、11、12、13、14与本案无关联性。本院经审查认为，1.原告的证据真实、可靠，本院予以认定。2.原告提交的部分证据的证明目的是为了证明合同部分条款无效，但因原告在诉讼请求中没有具体到哪一条款，也就是其诉讼请求不具体，故除其提交的证据1、2、3与本案有关外，其他证据均与本案的处理无关联。原告对被告欧蓓莎管理公司提交的证据1、2、3有异议，认为上述证据均与本案无关。原告对被告欧蓓莎管理公司提交的证据4亦有异议，认为虽有部分业主按备忘录内容即年收益5.2％收到租金，但均非业主自愿，系被告欧蓓莎管理公司单方汇入部分业主账户，并不能推定已经业主同意按年收益5.2％收到租金。本院经审查认为，被告欧蓓莎管理公司提交证据包括法院的判决书在内仍无法计算出其从第三人承租户收取的租金和管理费之和与各业主商铺总价款之间的比例实为多少，不能确定是否低于原告请求的8％的标准。故本院不予采纳。经本院审理查明，2014年9月，被告欧蓓莎置业公司开发大冶欧蓓莎国际商城的销售广告称：“首付40000起，先经营，后销售，十年托管，年收益9％以上”，“欧蓓莎国际商城商铺主力面积34－40㎡，总价80000元∕套起，轻松做铺主，买铺先送3年24％租金收益，轻松投资，好出租，有稳定收益，有发展，升值巨大”。其售房处挂牌显示：“收益保底8％∕年，投资收益即刻兑现”。2014年至2018年，原告购买了由被告欧蓓莎置业公司开发的位于大冶市××大道西侧、××大道北侧大冶欧蓓莎国际商城的商铺，且分别签订了《商品房买卖合同》和房屋价格确认单。被告欧蓓莎置业公司在房屋价格确认单上确定了房屋价格和总价款、优惠后价款和扣除24％后价款。各业主均按优惠和扣除24％后价款作为合同约定价款向被告欧蓓莎置业公司交纳房款。其中扣除房屋价款24％实为前三年返租租金。在购买该商铺的同时，被告欧蓓莎置业公司指定欧蓓莎管理公司与原告分别签订了相应的《商铺委托经营管理协议》，原告依约委托欧蓓莎管理公司对商铺进行经营管理，即欧蓓莎管理公司对原告的商铺进行统一规划、统一招商、统一管理，并代为定价、签约、出租商铺和收取租金。合同约定，委托期限均为10年；委托期内的前三年内如有收益，作为欧蓓莎管理公司商业管理费收入；从第四年起至委托经营结束，如商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由欧蓓莎管理公司收取；已代为收取的租金按季度支付给原告（每季度首月25日前）；欧蓓莎管理公司向各商铺收取的商业管理费，归其公司所有。欧蓓莎管理公司在接受委托经营前三年，均以按房屋总价款的8％标准直接在原告应支付的房屋价款中扣除的方式返还给了原告租金，即原告在交纳房款时直接免交合计24％的房款。三年期满后，欧蓓莎管理公司按双方约定将商铺已实际出租的租金收入，按季度支付给原告。但原告认为租金过低，双方因此发生争议。为此，原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原告与二被告签订的由被告提供的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》格式合同中免除、减轻二被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款无效；2、原告委托欧蓓莎管理公司经营期间，由欧蓓莎管理公司全部按照双方确定的前三年以房屋总价款的8％年租金标准向原告支付租金并继续履行协议，二被告对此承担连带责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。本院认为，一是关于原告请求确认原告与二被告签订的由被告提供的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》格式合同中免除、减轻二被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款无效问题。因该项请求不具体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定，本院予以驳回。二是关于原告委托欧蓓莎管理公司经营期间，是否由欧蓓莎管理公司全部按照双方确定的前三年以房屋总价款的8％年租金标准向原告支付租金并继续履行协议问题。本院认为，原告与被告欧蓓莎管理公司签订的《商铺委托经营管理协议》为委托经营管理合同，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其中前三年以房屋总价款的8％年租金标准向原告支付租金。从第四年开始，被告欧蓓莎管理公司虽约定代为转付租金，因其公司以租金加管理费模式从第三人收取的费用并未与原告协商一致，其向第三人收取租金数额的约定并未与原告双方合意。应当认定为双方对租金的约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）的规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。因销售广告确认“收益保底8％∕年”或“十年托管，年收益9％以上”，且双方已就前三年租金价格协商一致，即以房屋总价款的8％年租金标准向原告支付租金，并已实际履行。故本院酌情将其双方约定前三年租金标准确定为双方此后的租金标准。故原告请求由欧蓓莎管理公司全部按照双方确定的前三年以房屋总价款的8％年租金标准向原告支付租金并继续履行协议，应当予以支持。三是被告欧蓓莎置业公司是否对此承担连带责任问题。本院认为，根据合同相对性原则，虽然欧蓓莎置业公司并未与各业主签订《商铺委托经营管理协议》，其公司亦据此主张不应承担相关责任，但欧蓓莎置业公司是否承担责任，关键要看该公司是否为合同相对一方。欧蓓莎置业公司在销售广告称：“首付40000起，先经营，后销售，十年托管，年收益9％以上”，“欧蓓莎国际商城商铺主力面积34－40㎡，总价80000元∕套起，轻松做铺主，买铺先送3年24％租金收益，轻松投资，好出租，有稳定收益，有发展，升值巨大”。其售房处挂牌显示：“收益保底8％∕年，投资收益即刻兑现”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。据此，欧蓓莎置业公司的售房广告中收益保底8％∕年的承诺应视为要约。且欧蓓莎置业公司在购房款中将前三年租金返给各业主，已得到各业主的同意，双方已形成合意，已成为该合同的相对一方。欧蓓莎置业公司和欧蓓莎管理公司有着共同的股东，系关联公司，欧蓓莎管理公司与原告双方签订的《商铺委托经营管理协议》均由欧蓓莎置业公司指定，已向原告作出了共同的意思表示，并与原告形成合意，应当共同承担责任。故原告要求被告欧蓓莎置业公司与欧蓓莎管理公司对此共同承担责任的请求，本院予以支持。本案经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第十六条、第六十条、第六十二条（二）的规定，判决如下：一、原告陈凤仙、汪金燕、余子英、郑正雄、万翠兰、曹裕华、王慧、柯燚、陈敬烈、程时冬、宋玉田、朱满春、黄细香、赵金国、黄天优、叶海燕、罗解星、黄生才、刘尾、冯康、陈燕、肖荷花、甘美银、陈文俊、夏菊、殷德良、万芳芳、陆宏军、黄弢、徐雪梅、徐雪芳、徐媛、华雷、郑力英、董海棠、纪芳、袁知维、周君、曹春香、夏辉翔、王青松、黄荷香、梁谦财、王贤良、卢宪、赵红、黄运柏、李秋莲、盛细娥、**莲、熊爱珍、石新华、田雪梅、刘丽华、柯年星、范国友、邓涛涛、胡世刚、柯某、胡某1、汪冰玉、王成法、张艳萍、陈红梅、张军万、李海丽、石紫义、毛永红、周驰、邓雨洋、张秋莲、谢良浪、黄伟、刘畅、成奇、石教华、童士心、程福安、石春兰、周海峰、石爱珍、**、柯俊、雷丽英、董俊池、陈俊、刘春梅、乐文武、张炬、龚自军、尹家发、冯跃文、刘雄刚、潘月芬、潘苋、董丽香、盛咏梅、方泳梅、石聿寿、蔡玉洲、陈红、乐菊珍、余盛才、陈丽、罗娟、李燕、吴相洲、杨威、赵阳华、汪三苗、郑联荣、肖琼花、李均云、石教坤、左青云、李固用、尹爱荣、刘金凤、陈斯颖、潘莲香、熊传新、方霞、宋中华、黄细金、张桂兰、黄学全、余琼芳、石义才、彭国庆、张春英、冯晓东、黄文浩、黄锦鹏、石璐、熊某1、熊某2、张某1、冯某、郑某、曹某、程亚光、彭晖与被告大冶市欧蓓莎商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》由被告大冶市欧蓓莎商业管理有限公司和被告湖北欧蓓莎置业有限公司共同以房屋总价款的8％年租金标准向原告支付租金并继续履行；二、驳回上述原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由被告大冶市欧蓓莎商业管理有限公司和被告湖北欧蓓莎置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  程良映人民陪审员  刘 军人民陪审员  曹云花二〇一九年十一月十五日书 记 员  曹青青