北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初24286号原告：刘自永，男，1977年7月20日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。被告：北京恋嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北苑南路44号9号楼1层44-34。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，1981年4月30日出生，汉族，该公司员工，住北京市朝阳区,58号。原告刘自永与被告北京恋嘉房地产经纪有限公司（以下简称恋嘉经纪公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘自永以及被告恋嘉经纪公司的委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘自永向本院提出诉讼请求：1、要求恋嘉经纪公司给付我剩余房租18850元及利息（从应付款之日到法院强制执行款到原告账户之日止的银行利息）；2、要求恋嘉经纪公司给付违约金11800元（从应付款之日到法院强制执行款到原告账户之日止的银行利息）；3、诉讼费由恋嘉经纪公司负担。事实和理由：2018年9月12日，我与恋嘉经纪公司签订《北京市房屋出租代理合同》（以下简称合同），合同约定我将坐落于北京市通州区吉祥园X号楼X单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋）委托该公司以其名义出租，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日止，约定付款方式为按季支付，每月房租5900元。但经我爱人多次催促，恋嘉经纪公司未向我按期足额给付上述费用，我报警，并让涉案房屋的承租人搬走，双方之间的合同解除。根据双方合同约定，被告应向我支付租金和违约金。被告恋嘉经纪公司辩称认可双方之间的委托出租关系，其发现涉案房屋主体结构自来水管道无法正常用水，该问题始终未得到修复，跟原告沟通无效后于2019年5月16日给租户办理了退房手续并垫付退还了房租及押金，在办理退房事宜中原告自行换锁并强行扣除租户屋内物品及现金等财物，给该公司带来负面影响及经济损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年9月12日，刘自永（出租方，甲方）与恋嘉经纪公司（代理方，乙方）签订合同，约定由恋嘉经纪公司以该公司的名义代理出租涉案房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜，代甲方向承租方收取租金，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其义务，甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品，出租代理期自2018年10月1日至2019年9月30日，房租每月5900元，按季缴付，于2018年11月1日开始计算租金，具体付款日期为2018年10月1日付款11800元，2019年1月1日付款17700元，2019年4月1日付款17700元，2019年7月1日付款17700元。关于“房屋及附属设施的维护”，双方在合同第八条约定：如房屋内的基础设施由于自然老化所导致的损坏由甲方负责，或者由乙方负责修理，甲方承担费用。关于“合同解除”，双方在合同第十一条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、如遇国家政策调整及因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、为该范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭火或造成其他损失的；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定及影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化的，供暖供电供气不足；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2、擅自改变房屋用途的。关于“违约责任”，双方在合同第十二条约定：（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任；（二）出租代理期内乙方需要提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告刘自永向被告恋嘉经纪公司交付涉案房屋，被告恋嘉经纪公司将房屋出租给案外人租住，并分别于2018年1月4日、2019年1月20日向原告爱人账户转账11800元、7700元。后原告于2019年5月16日将涉案房屋收回，双方均认可合同解除日期为2019年5月16日。关于合同解除原因，被告称系因房屋自来水水流较小且原告不维修导致租户退租，原告称系因被告不支付房租构成违约，至于被告所述的自来水问题，涉案房屋一直有租户居住，说明自来水没问题。关于租金交纳，被告称原告爱人同意被告铺装地板革，在第二季度优惠1万元。原告称其爱人表述的意思是如果能按时足额支付房租且加装地板革，可以优惠1万元，但被告没有按时足额支付且没有加装地板革。被告认可其没有在涉案房屋加装地板革。以上事实，有合同、住宿合同、租户收条、微信截屏记录、转账记录、房本复印件、短信截屏、录音、录像、情况说明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恋嘉经纪公司与刘自永签订《北京市房屋出租代理合同》，约定由恋嘉经纪公司出租刘自永的房屋向刘自永支付租金，该合同系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。虽然恋嘉经纪公司与刘自永之间签订的是《北京市房屋出租代理合同》，但根据恋嘉经纪公司以自己的名义对外签订租赁合同并收取房屋租金的事实，能够确认恋嘉经纪公司与刘自永间并非委托服务合同关系而是房屋租赁合同关系。本案的争议焦点在于双方合同解除的事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，双方在合同中约定了双方解除合同的条件。被告恋嘉经纪公司主张因房屋自来水出现问题导致租户不愿意租赁涉案房屋，违约责任在于原告，但其主张与截止合同解除前一日仍有案外人租赁涉案房屋这一事实相违背。根据被告恋嘉经纪公司向原告支付租金情况，其应于2019年1月1日支付租金17700元，但迟至2019年1月20日交纳租金7700元，其应于2019年4月1日支付租金17700元，但直至2019年5月16日仍未支付，被告恋嘉经纪公司存在违约行为，原告刘自永有权依据双方的合同约定解除合同，并向被告主张欠付租金及违约金。关于欠付租金，对于原告主张的以2019年5月16日为截止日，按照月租金5900元为标准，扣除被告已经支付的19500元，被告尚欠租金18850元，本院对原告的主张及计算方法不持异议。对于违约金，原告主张按照两个月房屋予以计算，被告主张违约金标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，根据双方约定的租期、免租期及原告房屋出租情况，结合被告在庭审中的自认，本院认定按照酌定违约金为5900元。对于原告主张的利息，因合同并未对逾期支付租金作出约定，且本院对原告主张的违约金予以部分支持，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于涉案房屋的物品，因涉案案外人，双方另行解决，本院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京恋嘉房地产经纪有限公司给付刘自永房屋租金18850元、违约金5900元，以上共计24750元，于本判决生效后七日内执行清；二、驳回刘自永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元，由原告刘自永负担97元（已交纳），由北京恋嘉房地产经纪有限公司负担186元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张金孝二〇一九年十一月二十一日书记员  张依晴