广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初1647号 原告：马丽焕，女，回族，1975年11月2日出生，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：吴恒彩，广西熙棣律师事务所律师。 被告：万怡物业服务有限公司广西北海分公司（原广西万怡物业服务有限责任公司北海分公司），营业场所广西北海市,统一社会信用代码：。 负责人：何晓红。 委托诉讼代理人：郭伟燕，广西启迪律师事务所律师。 被告：万怡物业服务有限公司（原广西万怡物业服务有限责任公司），住所地广西南宁市，统一社会信用代码：。 法定代表人：李明强。 委托诉讼代理人：郭伟燕，广西启迪律师事务所律师。 被告：北海佳丰房地产开发有限公司，住所地广西北海市，统一社会信用代码：。 法定代表人：刘石龙。 委托诉讼代理人：廖建平，女，汉族，1957年8月19日出生，住广西北海市海城区，系公司员工。 委托诉讼代理人：谈黄宁，男，壮族，1986年5月12日出生，住广西扶绥县，系公司员工。 第三人：黄金装，男，汉族，1972年6月5日出生，住福建省南安市。 原告马丽焕诉被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司、万怡物业服务有限公司、北海佳丰房地产开发有限公司、第三人黄金装物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告马丽焕的委托诉讼代理人吴恒彩、被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司及被告万怡物业服务有限公司的共同委托诉讼代理人郭伟燕、被告北海佳丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖建平、谈黄宁到庭参加诉讼，第三人黄金装经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马丽焕向本院提出诉讼请求，判令：1、万怡物业服务有限公司广西北海分公司向原告赔偿物品损失费91440元（详见所附的房屋物品损失清单）；2、被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司向原告赔偿装修损失148501.5元（详见所附的装修结算单）；3、被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司向原告赔偿住宿费用3548元、交通费3080元；4、被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司向原告赔偿房屋贬值损失65000元；5、被告万怡物业服务有限公司、北海佳丰房地产开发有限公司与万怡物业服务有限公司广西北海分公司对原告的上述经济损失承担连带赔偿责任。事实与理由：2008年11月19日，被告北海佳丰房地产开发有限公司（以下简称“佳丰公司”）与第三人黄金装签订书面《商品房买卖合同》一份，约定被告佳丰公司向第三人黄金装出售位于北海市海城区（以下简称“102房”）一套。2010年1月份，被告佳丰公司向第三人交付102房，但第三人并未对该房屋进行装修，也未入住。被告万怡物业服务有限公司（以下简称“万怡公司”）与第三人签订书面《东郡小区前期物业管理服务协议》，明确约定被告万怡公司为东郡小区业主提供物业管理服务。协议签订后，被告万怡公司与万怡物业服务有限公司广西北海分公司（以下简称“万怡北海分公司”）实际向东郡小区业主提供物业服务。2010年3月13日，原告与第三人签订《房屋买卖协议》，约定第三人将102房出售给原告，原告依约向第三人交付首付款306818元，后以第三人的名义向银行归还第三人所欠银行按揭贷款。第三人于合同签订当日即交付房屋给原告。2010年6月16日，原告按被告万怡北海分公司的要求向其交纳出入保证金、装修垃圾清运费、出入证及许可证各20元、500.9元、6元，并聘请冯烨对102房进行装修，共计支出装修费148501.5元。房屋装修结束后，原告共花费91440元购买家电及家具等物品。第三人向原告交付房屋后，原告一直向被告万怡公司、万怡北海分公司交纳物业费等费用，双方之间存在事实物业服务合同关系。2016年1月25日晚，原告从山东老家回到102房时，发现房屋内臭气熏天，电闸跳电，天花（吊顶）发霉、开裂，房内地板满是污水、污垢，各种家具及屋内物品均在污水长期浸泡后发霉变质，家电也已无法继续使用。后经核查，发现原因是厨房下水管道下面的公共管道部分堵塞致污垢物返溢至102房。原告认为，由于被告万怡公司、万怡北海公司未按合同约定履行相应的物业管理、服务义务，致使污水返溢至102房，其应承担违约损害赔偿责任。被告佳丰公司开发的楼盘建设的管道等公用设施、设备不符合国家有关质量标准，且与损害结果直接存在因果关系，应承担连带赔偿责任。但三被告拒不赔偿原告的任何经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司、万怡物业服务有限公司共同辩称：一、原告不具有诉讼主体资格。原告主张东郡小区6幢2单元102号房是其于2010年3月13日向第三人黄金装购买的房屋，但其未能提供就案涉房屋买卖向登记机构申请预告登记的文件，其与黄金装的所谓房屋买卖合同未经登记公示，房屋至今仍以黄金装的名义办理预售登记并向银行按揭贷款，故在法律上第三人黄金装才是案涉房屋业主。虽原告曾向答辩人交纳过案涉房屋装修及物业管理的相关费用，但无法证明原告是案涉房屋、家具等的物权所有人，原告不符合《民事诉讼法》第一百一十九条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，不具备诉讼主体资格，无权主张权利。二、原告起诉状称“第三人向原告交付房屋后，原告一直向被告万怡物业公司、被告万怡物业北海分公司交纳物业管理费等各种费用，原告与万怡物业公司、万怡物业北海分公司之间存在事实物业服务合同关系”，该说法与事实不符。案涉房屋业主（使用人）长期未按规定交纳物业管理费，自2014年开始拖欠物业管理费，经答辩人催促，原告仅支付了2014年度的物业管理费，但从2015年1月起至今的物业管理费，经答辩人多次催告仍未交纳。原告起诉时，案涉房屋业主拖欠物业管理费已长达18个月，根据答辩人与案涉房屋业主所签订的《前期物业管理服务协议》第七条第四项之约定，答辩人有权暂停对其提供物业服务，由此所造成的一切不良后果由其自行承担。三、案涉房屋业主具有重大过错，其长期疏于对案涉房屋管理是导致损害发生的直接原因，应由其自行承担责任。案涉房屋业主（使用人）对房屋装修后长期不居住也未向答辩人申请托管，房屋内部积水非答辩人的原因造成，而是其对案涉房屋疏于管理所致，造成的损失应自行承担。如前所述，案涉房屋业主长期不交纳物业管理费，且证据表明案涉房屋常年没有水费发生，原告在诉状中也自认没有居住于案涉房屋内。而案涉房屋所在的6栋2单元共用的排水管道安装在房屋内部，有三个出口，一是屋顶的透气口，二是业主家中的检查孔，三是楼栋外地面的窖井口。由于业主家中的检查孔位于业主屋内，答辩人无法主动进行管理，答辩人对于该部分的管理义务仅仅是接到业主报修通知后及时组织维修。本案证据也表明，答辩人于2016年1月26日接到原告报告案涉房屋内部被水泡后，第一时间即安排人员到案涉房屋查看并通知专业管道疏通人员进行管道疏通(但被原告拒绝)。如果房屋有人居住或者管理，无论是管道漏水或者堵塞都必能及时发现，不至于长期被水浸泡而导致损害的发生。四、答辩人已尽合理的物业管理服务义务，不应承担赔偿责任。答辩人在提供物业服务管理期间，依业主与答辩人所签订的《前期物业管理服务协议》约定，一直定期对小区内共用排水管道和楼栋外地面的窖井口（化粪池）进行检查、疏通和抽清，在原告报告此次堵塞之前，从未发生过共用排水管道堵塞的现象。在小区内与案涉房屋结构相同的楼房有六栋，每栋有两个单元，每栋与案涉房屋相同结构的有四户，均未发生过类似的事故。如前所述，由于排水管道安装于房屋内部，业主家中的检查孔位于业主屋内，属于答辩人无法主动实施管理的范围，须房屋业主报修后方能组织检查和维修。答辩人于2016年1月26日接到原告报告被水泡的通知后，马上即安排人员到现场查看并通知专业管道疏通人员进行管道疏通。在原告拒绝疏通并故意封闭管道，导致楼上其他业主排水不能的情况下，答辩人又积极多方协调，组织专业人员疏通了管道，履行了维修义务。原告无视该排水管道的位置及其应当履行的报告、报修的协助义务，不问青红皂白要求答辩人承担赔偿责任，这是不合理的。五、原告主张的损失证据不足，依法不应支持。原告主张的物品、装修、房屋贬值损失共计304941.5元，其提交的是自行制作的房屋物品损失清单和所谓的房屋装修结算单（无签名、无盖章），无相关的票据作为佐证，依法不能作为认定案件事实的证据使用；且即使购买物品和装修的费用确有发生，也没有证据证明该物品及装修已全部损失及该损失确因泡水发生；至于所谓房屋贬值损失更是无任何证据证实。原告主张的交通、住宿费共计6628元，其称是房屋被泡无法居住而产生的费用，但房屋被泡并不必然产生该费用，该费用与本案没有关联性，其诉讼请求不应支持。六、原告主张的致损原因无证据支持。原告主张的致损原因有二，一是答辩人未履行相应的物业管理、服务义务，二是开发商建设的管道等共用设施设备不符合国家有关质量标准，到底是何原因造成？原告并未提交任何权威机构的调查或者鉴定结论予以证实。物业管理服务并不适用无过错责任的原则，原告主张答辩人未履行物业管理、服务的义务且与损害结果之间存在因果关系，其必须提供充分证据支持，否则，只能驳回其诉讼请求。综上所述，原告无诉讼主体资格，从程序上因驳回其起诉；其主张受到损害的原因及损失的数额均没有合法充分的证据支持，即使其受到损害也是其自身原因所造成的，答辩人已尽合理的物业管理服务义务，不应承担赔偿责任，故从实体上应驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告北海佳丰房地产开发有限公司辩称：原告诉称涉案房屋涉及的管道等公用设施、设备不符合国家有关质量标准的说法不成立，缺乏判定依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下： 1、东郡6幢（包括其排水管道等公用设施、设备）已于2009年12月20日按国家相关规定竣工验收合格，并于2010年1月10日以毛坯清水房标准交付业主使用及物业管理，距今已有6年之久。按国家相关规定及《商品房买卖合同》的约定，给排水管保修期为2年，即本案涉及的管道等公共设施、设备保修期已满且已超过达四年半之久，故答辩人不再承担排水管道保修责任，更不承担排水管道堵塞引起的任何后果的责任；2、原告诉称，东郡6幢2单元102房厨房因下水管道堵塞致污垢物反溢致102房内，反溢与答辩人建设的管道等共用设施、设备不符合国家有关质量标准存在法律上的因果关系。原告的这一说法事实不清，毫无依据。按照建筑工程法律相关规定原告若认为答辩人建设的共用管道设施、设备不符合国家有关质量标准，则应举证不符合标准的具体项目和不符合标准的理由依据，或由具备法定资质且答辩人与原告均认可的检测单位进行专业鉴定；3、东郡6幢2单元102房是以毛坯房标准交付使用，住户自装修部分不属于本公司质量保修范围之内，《且商品房买卖合同》中《住宅使用说明书》强调，所有给排水主立管不能移动，接分叉或毁坏；住户应注意平时私家天沟及地漏清疏，避免排水不畅和堵塞下水口。答辩人认为，原告《起诉状》中称的厨房下水管道堵塞属使用（包括住户自装修、日常使用、管道的日常清疏维护）不当引起，不属于答辩人质量保修范围内，应由使用者自行负责；综上，答辩人认为，涉案房屋因下水管道堵塞导致的任何损失均与答辩人无关，答辩人不承担任何连带责任。 第三人黄金装未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2008年11月19日，被告北海佳丰房地产开发有限公司与第三人黄金装签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：1、第三人向被告购买位于北海市商品房，总房价为358347元，第三人于合同签订当日支付首付款143347元，余款215000元向银行申请按揭贷款支付；2、被告自商品住宅交付使用之日起2年内给排水管道承担保修责任。合同附件中附有《住宅使用说明书》，其中对上水、下水注明：所有给排水主立管不能移动，接分叉或毁坏，住户应注意平时私家天沟及地漏清疏，避免排水不畅和堵塞下水口。2010年1月12日，被告北海佳丰房地产开发有限公司向第三人黄金装交付上述房屋（毛坯房）。 2009年12月20日，被告北海佳丰房地产开发有限公司开发建设的位于北海市公寓楼建设工程项目经勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格。 2010年1月13日，被告万怡物业服务有限公司（甲方）与第三人黄金装（乙方）签订一份《东郡小区前期物业管理服务协议》，主要约定：1、甲方的权利义务，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理，并依据本协议向乙方收取物业管理综合服务费、水电公摊费、电梯运行费、公共维修资金等；2、物业管理服务内容，房屋共用部位的日常维护和管理包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门口等，房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备等；3、违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反协议，不按甲方相关规定交纳物业管理综合服务费等费用的，甲方按有关法规要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，经多次催缴并逾期3个月以上仍不交纳的，甲方有权暂停与乙方相关的物业服务，由此引起的一切不良后果由乙方负责；4、协议还约定了其他内容。 2010年3月13日，原告（乙方、买方）与第三人黄金装（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖协议》，主要约定：1、甲方自愿将坐落于北海市东郡小区私人住房卖给乙方，首付款306818元，余款197000元由乙方用银行贷款方式支付；2、甲方收到乙方全部房款时将房屋交给乙方使用，甲方结清该房屋所有费用（水、电、物业等费用），2010年3月13日甲方已结清；3、备注（1）乙方须按时还款，如超过银行限期还款规定，甲方有权收回房子；4、协议还约定了其他内容。2016年3月22日，中国建设银行股份有限公司北海分行出具一份《个人贷款结清证明》，载明第三人黄金装在该行的个人贷款215000元已于2016年3月22日结清。原告主张上述贷款实际由其代第三人黄金装向银行清偿。 2010年6月16日，被告万怡物业服务有限公司向原告及第三人黄金装出具三份《收款凭据》，分别载明收到马丽焕及黄金装交来的出入证保证金20元、装修垃圾清运费500.9元、出入证及许可证6元。 2016年7月12日，北海市供水有限责任公司出具一份《费用明细表》，显示北部湾东路东郡小区6幢2单元102号自2014年8月起至2016年6月期间的用水量为零。 2016年1月25日晚，原告发现案涉房屋被污水浸泡，并将该情况于2016年1月26日向被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司反映，双方就相关赔偿问题无法达成一致意见，以致涉诉。 案件审理中，本院依据原告的申请，委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对原告北海市海城区北部湾东路东郡小区6栋二单元102房污垢从厨房水槽下水道溢出原因进行鉴定，该鉴定公司于2017年7月8日作出《房屋专项检测鉴定报告》（编号为仲恒鉴字[2017]SW0684），鉴定结论为：因下水道使用不当，导致下水道堵塞所致。此次鉴定产生鉴定费12000元。 2017年10月18日，本院还依据原告的申请，委托桂林市正诚司法鉴定中心对原告马丽焕家里污水溢出造成的物品损失及装修损失分别进行鉴定，该鉴定中心于2018年9月20日分别作出两份《桂林正诚司法鉴定中心司法鉴定意见书》（桂林正诚司鉴中心[2018]估鉴字第6号、桂林正诚司鉴中心[2018]建质鉴字第1号），鉴定意见分别为：于鉴定基准日2018年5月16日的物品损失为12780元，装修损失鉴定造价为60956.27元。上述鉴定共产生鉴定费15015元。 2019年7月23日，本院向广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具一份《咨询函》，请该公司对其出具的编号为仲恒鉴字[2017]SW0684的《房屋专项检测鉴定报告》上载明的鉴定结论中“下水道使用不当”作进一步阐释。鉴定公司于2019年7月25日回函称：仲恒鉴字[2017]SW0684号鉴定报告的鉴定结论所说的下水道堵塞返涌，是指整栋楼的厨房排水主管在一层地面以下部位因管道堵塞，上部厨房废水不能正常排出，从一层厨房（涉案房屋厨房）排水支管的端口（主排水管立管最低处）溢出的现象。 另查明，广西万怡物业服务有限责任公司于2016年8月11日起更名为万怡物业服务有限公司，广西万怡物业服务有限责任公司北海分公司于2016年8月24日起更名为万怡物业服务有限公司广西北海分公司。 再查明，案涉房屋已于2016年4月15日过户至原告名下。被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司东郡小区6栋2单元202号、302号、402号、502号业主要求，已于2016年1月30日安排管道疏通师傅对上述物业的厨房排水公共管道进行疏通。 本院认为：被告万怡物业服务有限公司与第三人黄金装签订的《东郡小区前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原告马丽焕于2010年3月13日从第三人黄金装处受让案涉房屋后居住至今，其虽未与被告万怡物业服务有限公司重新签订书面物业服务协议，但基于原告自2010年3月起实际使用案涉房屋且已于2016年4月15日成为小区业主的事实，再综合被告万怡物业服务有限公司向原告及第三人共同《收款凭据》及其实际向原告收取物业服务费的情况，本院认定原告已承接第三人在上述《东郡小区前期物业管理服务协议》中的权利义务，因此被告万怡物业服务有限公司对于原告主体不适格的主张，本院不予采纳，并依法确认原告与被告万怡物业服务有限公司之间存在物业服务合同关系。 就案涉房屋受损的原因问题，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司已于2017年7月8日作出《房屋专项检测鉴定报告》，虽然原告及被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司、万怡物业服务有限公司均对该鉴定结果有异议，但由于该鉴定程序合法，鉴定结论合理有据，且原被告均未能提交相反的证据予以推翻，故本院对上述鉴定报告予以确认，可以作为本案的定案依据。对于鉴定结论中“因下水道使用不当，导致下水道堵塞所致”的理解，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司已于2019年7月23日出具《回复函》进行解析，表明案涉房屋厨房中出现的废水返涌是因其所在的6号楼排水主管在一层地面以下部位堵塞所致，而一层地面以下的排水主管属小区公共部分，应由被告万怡物业服务有限公司负责日常维护和管理，被告万怡物业服务有限公司对于原告对案涉房屋疏于管理是导致损害发生的直接原因的抗辩，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。现由于被告万怡物业服务有限公司疏于维护导致出现排水主管堵塞、废水返涌损坏原告房屋的情况，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告万怡物业服务有限公司应对原告房屋受损承担赔偿责任。 另，由于分公司不具有法人资格，无法独立承担民事责任，因此原告要求被告万怡物业服务有限公司广西北海分公司承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于被告北海佳丰房地产开发有限公司的连带责任问题，因原告未能提交充分确凿的证据证实被告北海佳丰房地产开发有限公司建设使用的管道不符合国家质量标准，亦未能举证证实涉案房屋管道质量与房屋受损之间存在因果关系，因此原告要求被告对案涉损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于损坏赔偿的数额问题，对于原告主张的物品损失及装修损失，其中经桂林正诚司法鉴定中心出具《桂林正诚司法鉴定中心司法鉴定意见书》予以确认的物品损失12780元及装修损失60956.27元部分，本院依法予以支持，超出部分本院不予支持。对于原告主张的住宿费用3548元、交通费3080元、房屋贬值损失65000元，由于上述费用不属于因房屋受损而产生的必然费用，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告万怡物业服务有限公司须赔偿物品损失12780元及装修损失60956.27元(合计73736.27元)给原告马丽焕； 二、驳回原告马丽焕的其他诉讼请求。 案件受理费5972元，公告费260元，两项合计6232元，由原告马丽焕负担4558元，被告万怡物业服务有限公司负担1674元（该费用原告已向本院预交，被告应负担部分在支付上述款项时一并付还给原告）。鉴定费27015元，由原告马丽焕负担15030元，被告万怡物业服务有限公司负担11985元（该费用原告已预交，被告应负担部分在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5972元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  盘丽娜 人民陪审员  李石珍 二〇一九年十一月十一日 法官 助理  黄乐婷 书 记 员  陈文姗