北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初1335号原告：北京南方日日达物流有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村南北区西路12号。法定代表人：陈世忠，职务总经理。委托诉讼代理人：齐军栋，北京市中调律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文杰，男，1979年9月3日出生，汉族，职务公司员工。被告：北京常文厚防火涂料有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇东河村临224号。法定代表人：常文厚，职务总经理。被告：常文厚，男，1966年7月8日出生，汉族，住北京市通州区。二被告共同委托诉讼代理人：李文聘，北京市京伦律师事务所律师。原告北京南方日日达物流有限公司（以下简称物流公司）诉被告北京常文厚防火涂料有限公司（以下简称涂料公司）、常文厚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物流公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告双方签订的库房及土地租赁合同；2、判令被告返还原告租金110000元；3、判令被告返还原告电线、地面装修费43761元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是一家经营仓储物流服务的企业。2018年4月，原告通过其他人介绍得知被告的位于北京市通州区漷县镇南屯村村南口凤觅路西侧库房及土地向外出租。双方协商后于2018年5月1日签订《漷县南屯库房及土地租赁合同》，合同约定：租赁期限15年，自2018年8月1日至2033年7月31日。租金为整租一年140万元，从第三年开始每年递增10万元，共递增8年，合同后5年不再递增。为了保证原告租赁库房和土地的经营目的，合同第四条约定了甲方的责任和权益。2018年4月23日至8月27日，原告陆续向被告转账共计110万元。因被告未能在8月1日前完成合同约定的义务。2018年7月24日，原、被告双方签订《漷县南屯库房补充合同》，原告将定于8月1日完成的除第4项、第8项外的施工项目推迟到2018年8月15日完成，被告给原告10天的搬家时间。被告需在2018年9月15日在库房西侧重新给原告建6间住宿房，并在南大门留出一间房供原告在合同期内当保安传达室使用。2018年8月10日，原告将本应由被告完成的库房地面、线缆和照明设施进行了布置施工，为此支出费用43761元。2018年8月20日，被告同意原告提前将部分货物搬运至涉案库房，被告承诺施工未完成前免费使用。2018年8月29日，原告获悉通州区对漷县镇南屯村有腾退搬迁计划，南屯村村民委员会向被告等腾退人发布公开信。此时原告得知被告的库房没有规划许可证，属于违章建筑。2018年10月20日，消防部门检查仓库并责令不得使用仓库从事仓储经营。另被告并未按照合同约定日期完成责任项目，院内路宽仅7.5米，未增建六间宿舍，消防设施未如期完工。根据法律规定，涉案场地房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》应属无效。常文厚系涂料公司执行董事，涉案项目由常文厚主导并以个人名义收取房租，常文厚应与涂料公司承担连带责任。被告涂料公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院驳回。被告依约履行合同，不存在违约行为，是原告违反合同约定。被告常文厚辩称，我是涂料公司的法定代表人，收取合同款是职务行为，原告起诉我无依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2018年5月，物流公司（乙方）与涂料公司（甲方）签订《漷县南屯库房及土地租赁合同》，约定：甲方将本单位上坐落于北京市通州区漷县镇南屯村村南口凤觅路西侧库房及土地租赁给乙方物流公司用于物流仓储，该地块南北长105米，东西宽190米计30亩，库房南北长96米，东西宽72米，计6912平方米（库内其中1500平方米是三层计4500平方米；租赁期限15年，自本合同签字生效之日，三个月起，即2018年8月1日至2033年7月31日合同终止；租金为整租每年140万元，从第三年开始每年递增10万元，共递增8年，合同后5年不再递增；甲方的责任与权益：1、大院南大门到小桥马路水泥硬化；2、大院南大门西旁房6间，卫生间若干乙方可以使用；3、乙方使用的库房到南大门大路供乙方使用，路宽15米；4、甲方修一条向东的大路，路宽不低于15米，路厚18公分，东墙配大门一对，大门宽度不低于10米（2019年6月31日完工）；5、甲方修消防管道围库房一圈；6、库房房顶：窗户漏水及地面修缮；7、库房2层地面平整，北面大库地面水泥硬化，厚不低于18公分，库房安装大门；8、保证电话宽带能安上，水井出水（使用维修归乙方）下水能排出去，现有电路电线不得拆除，保证正常使用；9、填平鱼塘，院内没有硬化的地面平铺5公分沙石（2018年12月31日完工）；10、甲方负责协商处理当地政府，居民及甲方的关系，维护乙方的正常生产经营活动；11、甲方工期约定3个月内完成，如推迟须乙方同意，否则按乙方每天租金2倍赔偿；如遇国家拆迁，政府规划拆迁等情形，乙方无条件服从，涉及地上所建建筑物及设施的各种补偿和拆迁款归乙方所有，合同内已建库房赔偿归甲方所有，已交的租金，未到期剩余部分甲方5日内退回乙方。双方在合同中亦约定了其他事项。2018年7月24日，物流公司（乙方）与涂料公司（甲方）签订《漷县南屯库房补充合同》，约定：一、租赁期限：租赁期限15年，自本合同签字生效，因甲方特殊原因工期没有预期完成，在原合同基础上经友好协商补充本合同，推迟于2018年8月15日完成工期，给予乙方10天搬家时间，即租赁时间改为2018年8月25日至2013年8月24日；二、甲方的责任与权益：1、甲方协商2018年8月15日前必须完成工期，否则在2018年8月25日的基础上推迟一天双倍延迟免租期；2、大院南大门经协商腾出3间供乙方暂住，甲方须在2018年9月15日在库房两侧重新给乙方新建6间住宿房，并在南大门留出一间房供乙方合同期内当保安传达室使用；3、甲方在2018年8月15日库房门口到南大门修出一条白灰石子路供乙方前期使用，随后跟主合同填完鱼塘在水泥硬化大路供乙方使用，路宽15米；4、甲方修一条向东的大路，路宽不低于15米，路厚18公分，东墙配大门一对，大门宽度不低于10米（2019年6月31日完工）；5、库房房顶：窗户漏水及地面修缮必须保证不漏水，否则因漏水造成损失由甲方负责赔偿损失；6、库房2层地面平整，库房现安装大门及窗户；7、保证电话宽带能安上，水井出水（使用维修归乙方）下水能排出去，现有电路电线不得拆除，保证正常使用；8、填平鱼塘，院内没有硬化的地面平铺5公分沙石（2018年12月31日完工）到小桥马路水泥硬化；9、甲方为了乙方更好的入住，目前一些货物可以在租赁前期搬入库房，安全由乙方自己负责。双方在合同中亦约定了其他事项。2018年4月23日至8月27日，原告陆续向常文厚交纳租金110万元。另查，涉案土地系涂料公司于2013年从张树宏、王永山处租赁而来。涂料公司称其租赁而来的涉案土地系空地，2013年其在涉案场地建设厂房等建筑物，但并未有相关审批手续。关于涂料公司是否将涉案场地交付给物流公司，双方各执一词，涂料公司称物流公司于2018年7月28日搬入，2019年2月26日，物流公司搬走；物流公司称因涂料公司并未按期完成责任项目，故其并未搬入涉案场地。原告在诉状中陈述，因涂料公司未能完成库房地面、线缆和照明，2018年8月10日，原告将库房地面、线缆和照明设施进行了布置施工，支付装修费用43761元。庭审中，物流公司称其在9米和9.5米高的库房安装电，在三层高的库的一层打了地面；涂料公司对此予以认可。经本院询问，物流公司对其装修部分的造价不申请鉴定。庭审中，物流公司称涂料公司铺设的路宽为7米未达到合同约定的15米标准、场地地面不平整、鱼塘没有填平、地面没有铺设砂石料、未按约定向原告腾出房屋，物流公司向本院提供照片为证；涂料公司对此不予认可。另查，因工业大院腾退，涉案场地在2019年6月初被政府相关部门拆除。关于原、被告双方签订合同的效力，物流公司认为合同无效；涂料公司认为合同有效。庭审中，物流公司向本院申请财产保全，请求查封、冻结被申请人北京常文厚防火涂料有限公司名下银行存款1100000元或同等价值的财产，并已提供担保。本院于2019年11月4日作出（2019）京0112财保696号民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人北京常文厚防火涂料有限公司名下存款1100000元或同等价值的财产。上述事实，有《漷县南屯库房及土地租赁合同》、《漷县南屯库房补充合同》、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案主要涉及三个方面的问题。一是合同的效力问题，二是涂料公司是否将涉案场地交付物流公司，三是原告的诉求是否有事实和法律依据。关于合同效力问题。物流公司和涂料公司签订的《漷县南屯库房及土地租赁合同》和《漷县南屯库房补充合同》，实际上涉及土地和地上物的出租的内容。根据法律规定，涂料公司将并未取得建设工程规划许可证的厂房出租给物流公司，此亦违反了法律的强制性规定，应为无效。综上，本院认为，物流公司和涂料公司签订的《漷县南屯库房及土地租赁合同》和《漷县南屯库房补充合同》违反了法律的强制性规定，系无效合同。关于涂料公司是否将涉案场地交付给物流公司，本院认为，涂料公司已经将涉案场地交付给物流公司，理由如下：1、物流公司在起诉状中陈述，因涂料公司未能完成库房地面、线缆和照明，2018年8月10日，原告将库房地面、线缆和照明设施进行了布置施工；2018年10月20日，消防部门检查仓库并责令不得使用标的仓库从事仓储经营。根据原告陈述，如被告未向其交付涉案场地，原告怎能在涉案产地进行装修且接到相关部门通知，此与常理不符。2、根据物流公司提供的照片，可以看出物流公司对涉案场地不符合合同约定标准的项目进行拍照和测量，此与原告所述被告未交付场地的陈述亦相互矛盾。综上可以看出，涂料公司已经将涉案场地交付给物流公司，交付时间不迟于2018年8月10日。关于物流公司从涉案场地搬离时间，因物流公司并未提供其搬离证据，本院对于物流公司搬离时间采信被告所述时间即2019年2月26日。关于原告的诉求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涂料公司明知涉案厂房并未有相应的规划审批手续，仍将涉案对外出租用于非农用途，故涂料公司应对协议无效和损失承担主要的责任。物流公司作为经营者，其亦有审查承租的厂房是否有合法手续的义务，故物流公司应对协议无效和损失承担次要的责任。双方责任比例以涂料公司承担70%的责任，物流公司承担30%的责任为宜。虽物流公司占用土地和地上物，但因涉案场地厂房未有规划审批手续、根据原告提供的照片可以看出被告交付的场地有部分不符合双方合同约定，涉案场地在工业大院腾退范围之内，此必然影响原告对于场地的使用，考虑上述因素及原告占用场地时间，原告要求被告返还已交纳租金的请求，本院认定由被告返还80万元为宜，因合同无效，租金应为使用费。关于原告要求的装修损失，本院根据证据酌定为2万元，根据双方过错，本院认定由被告赔偿原告损失14000元。常文厚系涂料公司的法定代表人，其收取租金行为应视为履行公司职务行为，故本院对于原告要求常文厚对于涂料公司承担连带责任的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告北京南方日日达物流有限公司与被告北京常文厚防火涂料有限公司签订《漷县南屯库房及土地租赁合同》和《漷县南屯库房补充合同》无效；二、本判决生效之日起15日内，被告北京常文厚防火涂料有限公司返还原告北京南方日日达物流有限公司使用费800000元；三、本判决生效之日起15日内，被告北京常文厚防火涂料有限公司赔偿原告北京南方日日达物流有限公司装修损失14000元；四、驳回原告北京南方日日达物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15094元，由原告北京南方日日达物流有限公司负担4594元（已交纳）；由被告北京常文厚防火涂料有限公司负担10500元，于本判决生效之日起15日内交纳。保全费5000元，由原告北京南方日日达物流有限公司负担1400元（已交纳）；由被告北京常文厚防火涂料有限公司负担3600元，于本判决生效之日起15日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  井 龙人民陪审员  岳凤金人民陪审员  张连旺二〇一九年十一月二十七日书 记 员  曹璐萍