福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1521号 上诉人（原审原告、执行案外人）：刘团英，女，1982年1月2日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：刘瑞铃，福建韩诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈欢芳，女，1984年7月15日出生，汉族，住福建省福安市。 原审第三人（被执行人）：王铃华，男，1968年10月21日出生，汉族，住福建省福安市。 上诉人刘团英因与被上诉人陈欢芳、原审第三人王铃华案外人执行异议之诉一案，不服福建省福安市人民法院（2019）闽0981民初6671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月25日公开开庭进行了审理。刘团英的委托诉讼代理人刘瑞铃到庭参加诉讼。陈欢芳、王铃华经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 刘团英上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘团英全部诉讼请求。事实及理由：刘团英及所代表的福安市魅力名媛美容（店）馆对案涉房屋享有的租赁权益受法律保护，陈欢芳及王铃华的其他债权人依法继受案涉《房屋租赁合同》及《租金调整的补充协议》的权利与义务。一、刘团英及所代表的魅力名媛美容（店）馆自2013年3月4日至今承租涉案房屋的事实清楚。从刘团英原审提供的《美容院合伙经营协议》、《退伙协议》、《房屋租赁合同》及《租金调整的补充协议》、租金支付凭证、明细及相关记录、水费、电费缴纳单及相关记录、停车费单据、福安市嘉盛物业管理有限公司的证明、物业费交纳凭证等足以证实。一审法院民事判决第五页本院认为部分第10行“而刘团英于2013年3月4日才与王铃华签订《房屋租赁合同》……”也认定了该事实。二、刘团英及所代表的魅力名媛美容（店）馆对案涉房屋享有的租赁权益，受法律保护。原审认定：刘团英于2013年3月4日代表魅力名媛美容（店）馆与第三人签订的《房屋租赁合同》符合事实，但认定王铃华于2010年11月5日为案涉房屋办理了抵押权人为中国工商银行股份有限公司福安市支行的抵押登记不符合事实。王铃华于2010年11月5日为案涉房屋办理的是抵押权预告登记，不是不动产抵押登记，该抵押权预告登记行为不具有物权效力，故不能对抗刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆对涉案房屋依法享有的租赁权。王铃华为案涉房屋办理产权证的时间为2013年3月14日，王铃华为案涉房屋办理抵押权人为中国工商银行股份有限公司福安市支行的不动产抵押登记时间为2013年9月29日，明显晚于刘团英及所代表魅力名媛美容（店）馆与王铃华签订《房屋租赁合同》的时间即2013年3月4日。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。”故刘团英及所代表的福安市魅力名媛美容（店）馆对案涉房屋享有的租赁权益受法律保护，陈欢芳及王铃华的其他债权人应继受案涉《房屋租赁合同》及《租金调整的补充协议》权利与义务，以维护社会交易稳定。 陈欢芳书面辩称：王铃华已于2010年11月5日为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，设置抵押权，中国工商银行股份有限公司福安支行已依法取得抵押权。王铃华又于2015年6月为案涉房屋在福安市房地产管理局办理抵押登记，设置抵押权，陈欢芳取得第二顺位抵押权。1.即便刘团英与王铃华2013年3月4日签订的《房屋租赁合同》、2015年6月3日签订的《租金调整补充协议》客观真实，但涉案房产抵押权设立在前，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，上述租赁合同对买受人不具有约束力，刘团英的承租权不能对抗抵押权及法院拍卖权。2.刘团英提交的其与王铃华的房屋租赁合同和补充协议存在虚假。物业凭证不能证明是刘团英在经营使用该物业。收费凭证内容上没有说明缴费单位是福安市魅力名媛美容院。何况物业公司出具的证明只能证明福安市魅力名媛美容院的物业缴纳期限是2016年6月至2019年3月；水电费缴纳凭证形式要件不合法。水费缴纳时间是2017年1月至2018年8月；电费缴纳时间是2017年2月至2019年4月，缴纳人为王铃华，无法体现是刘团英缴费；刘团英提交的2013年广电、水费、电费缴纳发票形式要件没有异议，但无法证明是刘团英缴纳，因为缴纳人均显示王铃华，且不连续；租金缴纳凭证是复印件，不是很清楚。若有承租，应有连续的租金缴纳凭证；落款2015年6月3日的租金调整补充协议中租金每年不升，反而下降，不符合常理，不排除刘团英与王铃华恶意串通损害抵押权人利益，拖延执行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王铃华未作述称。 刘团英向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）闽0981执异48号执行裁定书、（2018）闽0981执3006号限期搬迁及停水停电通知书；2.确认刘团英及福安市魅力名媛美容（店）馆对王铃华所有的坐落于福安市城区房产享有租赁权益并带租拍卖；3.停止对福安市城区房产采取查封等执行措施。 一审法院认定事实：2018年11月5日，一审法院以（2018）闽0981执3006号立案执行申请执行人陈欢芳与被执行人王铃华民间借贷纠纷一案。2019年1月11日，一审法院以（2019）闽0981执345号立案执行申请执行人中国工商银行股份有限公司福安支行与被执行人王铃华金融借款合同纠纷一案。2019年2月28日，一审法院以（2018）闽0981执3006号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人王铃华所有的坐落于福安市城区房屋。2019年4月28日，一审法院作出（2019）闽0981执3006号限期搬迁及停水停电通知书，责令被执行人王铃华及位于福安市城区房屋内所有人员必须在本通知书通知之日起两个月内主动迁出，到期仍不迁出的，一审法院将对上述房屋予以停水停电并依法强制执行。刘团英于2019年6月21日向一审法院提出异议申请，一审法院于2019年6月21日作出（2019）闽0981执异48号执行裁定书，裁定驳回刘团英的异议请求，刘团英不服提出执行异议之诉。2010年11月5日，王铃华为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，抵押权利人为中国工商银行股份有限公司福安支行；2015年6月20日，王铃华又为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，陈欢芳取得第二顺位抵押权。目前涉案房产由福安市魅力名媛美容馆经营使用。 一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，王铃华已于2010年11月5日为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，中国工商银行股份有限公司福安支行已依法取得抵押权。2015年6月20日，王铃华又为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，设置抵押权，陈欢芳已依法取得第二顺位抵押权。现中国工商银行股份有限公司福安支行诉王铃华金融借款合同纠纷一案与陈欢芳诉王铃华民间借贷纠纷一案均已进入执行阶段，而刘团英于2013年3月4日才与王铃华签订的《房屋租赁合同》,应认定案涉房产属于在抵押权设立后又将抵押财产出租的情形。因此，刘团英与王铃华的租赁关系不得对抗案涉房产已经登记的抵押权。依据抵押权人依法享有的抵押权,在债务人未能清偿到期债务的情况下,其对案涉房产享有优先受偿权,可以请求法院拍卖、变卖抵押财产,故本院对案涉房产予以执行,并对案涉房产进行拍卖用于清偿王铃华所欠债务,符合法律规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，本院作出（2018）闽0981执3006号之三执行裁定书拍卖登记在王铃华名下的案涉房产及（2018）闽0981执3006号《限期搬迁及停水停电通知书》要求位于案涉房产内的所有人员搬离并无不当。综上，刘团英要求撤销本院执行文书、停止对涉案房屋的交付执行、带租拍卖,没有法律依据,不予支持。王铃华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回刘团英的诉讼请求。案件受理费1150元，由刘团英负担。 二审中，除刘团英认为2010年11月5日办理的是抵押预告登记外，当事人对一审判决认定的其余事实无异议，对无争议事实本院予以确认。另查明，2010年11月5日王铃华为涉案房屋在福安市房地产管理局办理了抵押预告登记，2013年9月29日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司福安支行。2015年6月20日，王铃华为案涉房产在福安市房地产管理局办理抵押登记，抵押权人为陈欢芳。以上事实有刘团英二审提供的来源于福安市不动产登记中心出具的《不动产登记信息证明》、《不动产查封信息查询结果》、《不动产抵押信息查询结果》予以证实，本院予以确认。针对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下： 2010年11月5日涉案房屋办理了抵押预告登记，2013年9月29日办理抵押登记，设立抵押权。刘团英关于2010年11月5日系抵押预告登记的上诉理由成立，予以支持。刘团英主张其及所代表的福安市魅力名媛美容馆与王铃华在2013年3月4日即形成涉案房屋租赁合同关系，为此一审提供了房屋租赁合同（书面落款2013年3月4日）、租金调整补充协议（书面落款为2015年6月3日）、美容店合伙经营协议书（书面落款为2013年3月5日）、退伙协议书（书面落款为2015年6月4日）、美容馆合伙经营协议书（书面落款为2015年6月4日）、水电费支付凭证及发票、有限电视缴纳凭单、物业收款收据、物业公司出具的证明（记载物业公司收取福安市魅力名媛美容馆2016年6月至2019年3月物业费）、林华眉及林雪金转账凭证等证据。本院审查认为，刘团英提供的证据尚不足体现刘团英与福安市魅力名媛美容馆是否真实存在关系，何况福安市魅力名媛美容馆经营者为案外人林雪金。即便刘团英与福安市魅力名媛美容馆存在关系，那么刘团英提供的证据亦不足以形成完整证据链条以证明刘团英或福安市魅力名媛美容馆与王铃华在2013年3月4日即存在真实的房屋租赁关系。刘团英对此应承担举证不能的法律后果。一审判决对刘团英与王铃华是否存在真实的租赁关系及抵押权设立时间等存在认定事实错误，但驳回刘团英的诉讼请求之处理结果正确。 综上所述，刘团英的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决相关事实认定错误，予以纠正。但判决结果正确，予以维持。陈欢芳、王铃华经合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元，由上诉人刘团英负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 吴惠玲 二〇一九年十一月二十六日 书记员 周梦然 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。