河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1628民再15号原审原告：韩以峰，男，1958年1月18日出生，汉族，住河南省鹿邑县。原审原告：朱玉华，女，1962年11月10日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：韩枫，男，1987年3月1日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系朱玉华的儿子。原审被告：王红杰（王宏杰），男，1976年10月28日出生，汉族，住河南省鹿邑县。原审被告：何天堂，男，1979年9月19日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：田以功，河南明辨律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁玉兰，女，1949年2月9日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系何天堂的母亲。原审原告韩以峰、朱玉华与原审被告王红杰、何天堂确认合同无效纠纷一案，本院（2016）豫1628民初677号民事裁定书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年10月12日作出（2019）豫1628民监15号民事裁定，再审本案。本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序、另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告韩以峰、原审原告朱玉华的委托诉讼代理人韩枫、原审被告王红杰、原审被告何天堂及委托诉讼代理人田以功、梁玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩以峰、朱玉华称，1、确认二被告于2015年4月13日签订的门面房买卖合同涉及原告两间房屋的内容无效；2、此案诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：请求二被告返还非法占有原告的门面房两间。事实与理由：2011年原告和被告王红杰在鹿邑县××气大道××（百菜园）合建七层商住楼房一幢，每层四间，底层为四间门面，上面为单元房。2012年2月26日，经过协商，双方对合建的楼房进行分割，原告分得该楼西端门面房两间和其他房层。2012年12月3日原告将门面房租给张德明经营生意，由张德明按年支付给原告租金。2016年元月当原告找租房户讨要房租时，才得知被告王红杰已将原告的房屋卖给了被告何天堂，二被告2015年4月13日签订有门面房买卖合同。经找被告协商未果。综上，被告无权处分原告的财产，签订门面房买卖合同侵犯了原告的合法财产权，根据《中华人民共和国合同法》第51、52条规定，当属无效民事行为，为此起诉，望依法判决。王红杰辩称:合同无效，但不应该返还两间门面房。本人和二原告签订有房屋联建协议，还有租房协议，韩以峰已将房子租给了张德明。2015年6、7月份原郑州烩面老板张德明转租现在的高林（名烟名酒）使用，是经过二原告同意的。所以本人不应该返还房屋。合同说是140万元，本人并没有收到何天堂140万元。实际上本人只借了何天堂80万元，这是借款担保，并非是房屋买卖。何天堂辩称：门面房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效；何天堂已支付了合理对价140万元，王红杰出具的有收条；王红杰已把房屋现实交付给何天堂，何天堂已实际占有该房屋，并行使所有权，进行了转让；何天堂占有和使用四间门面房属于善意取得，应依法得到保护。因此，不应该把其中的两间门面房返还给本案原告。韩以峰、朱玉华向本院起诉请求：1、确认被告于2015年4月13日签订的门面房买卖合同涉及原告两间房屋的内容无效；2、此案诉讼费由被告承担。本院原审认为，王红杰在韩以峰、朱玉华不知情的情况下，隐瞒事实真相与何天堂签订门面房买卖合同，将其两间门面房及自己的两间门面房，一共四间门面房，一起卖给了何天堂，共计价款140万元，并签订了门面房买卖合同。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪若干问题的规定》第十二条规定：人民法院已立案审理的经济纠纷案件，经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关。因此，应将本案涉嫌犯罪相关材料移送公安机关。本案原审裁定：驳回韩以峰、朱玉华的起诉。本院再审认定案件事实如下：原审原告韩以峰、朱玉华提交证据如下：1、合建协议书、留房协议书、房屋租赁协议，证明本案争议的两间门面房归原告所有。王红杰对该组证据及证明目的没有异议；何天堂表示对该组证据不知情，但认为合建协议第四条约定：甲乙双方均有权利销售房子，与其所说事实不符；韩以峰、朱玉华质证，虽然合建协议有甲乙双方均有权利销售房子的约定，但留房协议签订后物权已确定，则无权卖房。由于王红杰对证据没有异议，何天堂异议时没有提出反证反驳韩以峰的所有权；本案案涉房屋是韩以峰、王红杰合建，韩以峰对自己的建筑物享有原始取得的物权，因此本院确认韩以峰、朱玉华对本案争议的两间门面房享有所有权。2、王红杰、何天堂2015年4月13日签订的门面房买卖合同，证明王红杰无权处分原告的两间房屋。王红杰认为签这个合同是为了借何天堂的80万元借款不至于落空，属于抵押，不是买卖。何天堂认为该合同是双方的真实意思表示，不存在欺诈。法庭认为，仅凭合同本身尚难以确定王红杰是否对合同标的物享有处分权。王红杰是否有处分权，关键在于其是否享有所有权、是否经过物权人的授权。王红杰与何天堂签订门面房买卖合同虽是事实，且不论签订该合同是抵押还是买卖，也不论该合同的意思表示是否真实、是否存在欺诈，该合同涉及韩以峰、朱玉华两间门面房的买卖的效力如何？关键取决于王红杰有无处分权、是否经过授权，韩以峰、朱玉华是否知情、是否同意、事后是否已经追认。韩以峰、朱玉华主张自己不知情、不追认，王红杰、何天堂在庭审中认可韩以峰、朱玉华不知情、未追认的事实，足以证明王红杰无权处分，该合同涉及韩以峰、朱玉华两间门面房的内容就应当归于无效。3、王红杰的证明二份、张德明证明一份、王红杰的两份说明、王红杰保证书一份，证明房屋属于韩以峰，应该返还。王红杰对该组证据无异议；何天堂表示对该组证据不知情，其中有一个证明证的是何艳君不知情，是王红杰代签的，不是事实。该证据证明了韩以峰、朱玉华对争议房屋的所有权、王红杰无权处分的事实，王红杰没有异议，何天堂虽异议但没有证据予以反驳，本院认定该事实。二、原审被告何天堂提交证据如下：1、2015年4月13日何天堂与王红杰签订的门面房买卖合同，证明双方意思表示真实；2、2015年4月13日王红杰出具的收到条一张，证明何天堂支付给王红杰购房款140万元是合理对价，价格公平合理；中国建设银行转账明细表一张，证明何天堂于签订门面房买卖合同当天、支付给王红杰购房款20万元的事实；2015年10月13日由王红杰见证的何天堂与高林的房屋租赁合同，证明门面房已实际交付由何天堂占有；2015年12月19日由王红杰证明的何天堂、梁玉兰与田藕连签订的购房合同，证明门面房实际交付、何天堂实际占有并行使所有权进行转让的事实；以王红杰的妻子何艳君为使用人的鹿国用（2013）第301号土地使用权证，7、何艳君的契税完税证及办证发票，8、朱玉华的契税完税证及办证发票，9、购买王红杰房产的客户的契税完税证及办证发票，均证明该不动产已实际交付给何天堂占有，何天堂行使所有权已转让的事实；10、王红杰2016年3月25日的事实情况说明，证明韩以峰、王红杰的联建协议只是个形式，不具有实质效力。韩以峰、朱玉华质证，对第1、2、3组证据不知情，对第4组证据关于租给高林房子，因当时生病住院，不知道是何天堂租给高林的；对第5、6组证据不知情，对第7、8、9组证据没有异议，但认为事实是因王红杰说去办房产证，所以才交给王红杰的票据；对第10组证据不知情，内容也不属实。上述证据表述的事情的经过确实已经发生，但本案争议的焦点是王红杰与何天堂的门面房买卖合同所涉及的韩以峰的两间门面房的部分是否有效，何天堂能否善意取得该两间门面房。何天堂提交的10组证据未能证明王红杰、何天堂签订合同时，韩以峰、朱玉华是否知情、是否同意、事后是否追认，所以，以上证据尚不能证明本案争议的门面房买卖合同涉及韩以峰的两间门面房的部分有效的事实；至于何天堂能否善意取得该门面房，应当以法律规定予以认定，仅凭现提交的证据不能、也不足以认定是善意取得。由此查明：由王红杰出面、韩以峰出资在鹿邑县××气大道西段（鸣××西××路北处）购土地一块，该宗土地东西宽13.20米、南北长15米。2010年10月28日，双方协商合建一幢7层高的商品住宅楼。该楼房一层东西共有四间门面房，其他为套房。楼房建成后，王红杰、韩以峰于2012年2月26日签订留房协议书，约定两家各留下两间门面房、两套住房和一间储藏室。东边两间门面房（东靠何山立）归王红杰、何艳君；西边两间门面房（西靠杨超）归韩以峰、朱玉华。双方各自享有所有权。该房产已各自完税，但未能办理不动产所有权属证书。2012年12月3日，韩以峰、王红杰将各自所有的两间门面房、共四间门面，共同租赁给张德明，租期五年。第一年租金每间9000元全由王红杰收取；第二年租金每间10000元全由韩以峰收取；第三年租金每间15000元，韩以峰、王红杰各收取30000元。租赁期间，王红杰与何天堂于2015年4月13日签订门面房买卖合同，王红杰将该四间门面房以每间35万元的价格转让给何天堂。当日何天堂通过中国建设银行转账20万元给王红杰，王红杰当日给何天堂出具了一份140万元门面款收到条。2015年10月13日，何天堂与高林签订租赁合同，何天堂将该四间门面房租赁给高林。2015年12月19日，何天堂、梁玉兰与田藕连签订购房合同，何天堂将该四间门面房以每间32.5万元的价格转让给田藕连。2015年底，韩以峰收取门面租金时，才得知自己的两间门面房已被王红杰转让，遂找王红杰、何天堂要求返还房屋未果，因此引起诉讼。另查明，王红杰的妻子何艳君因病已去世；韩以峰、朱玉华已于2015年4月23日离婚。本院再审认为，本案当事人争议的焦点是：王红杰、何天堂2015年4月13日订立的门面房买卖合同涉及韩以峰两间门面房的内容是否有效；何天堂能否善意取得该两间门面房。首先，本案争议的门面房所属的整幢建筑物是王红杰、韩以峰合建的，属于自建房，王红杰、韩以峰应当能够原始取得该建筑物的物权。因王红杰、韩以峰双方约定该建筑物一层东边两间门面房（东靠何山立）归王红杰、西边两间门面房（西靠杨超）归韩以峰、朱玉华，所以双方应当各自享有所有权，该所有权均属于原始取得；虽然没有办理登记，但法律并没有剥夺建房人对所建之物享有的原始的物权。我国民法总则规定，当事人订立合同属民事行为，只要双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，合同一经成立就应当生效；合同法第五十二条规定了无效合同的五种情形。本案当事人要求的确认效力的合同虽然不具备合同法第五十二条规定的情形，但合同的出让方王红杰本来仅享有两间门面房的所有权，订立合同时却出让了四间，将应属于韩以峰、朱玉华的两间门面房一并处分，订约前未经韩以峰、朱玉华同意、订约后韩以峰、朱玉华又不追认，王红杰对本案争议的两间门面房根本没有处分权，依照合同法第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该合同涉及韩以峰、朱玉华两间房屋的内容应当无效。王红杰擅自处分韩以峰、朱玉华的门面房，侵犯了他人的物权，应当承担返还责任。王红杰抗辩其不应当承担返还房屋的责任，理由不足，本院不予支持。至于何天堂能否善意取得争议的两间门面房。我国物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由此认为善意取得必须具备三个条件：1、受让财产时是善意的；2、支付了合理的对价；3、取得了受让物的所有权。何天堂受让四间门面房时是否善意。所谓善意，结合到本案是指何天堂在与王红杰订立合同时对王红杰无处分权的状况并不知情。王红杰、何天堂同村居住，个人建房本不是小事。王红杰、韩以峰合建楼房自2010年开始至2012年建成、又实际共同租赁给张德明三年，到2015年何天堂与王红杰签订房屋买卖合同时已历时5年。五年期间，作为同村邻居，何天堂若说对王红杰房屋的权属状况一点都不知情，不合常理；况且该房出让时，王红杰并没有不动产权属证书。何天堂应当有能力知道受让无权属证书的不动产无法登记过户的风险、但其仍然受让，只能说明其受让时的不善意。何天堂是否已支付了合理的对价。何天堂提交的王红杰出具的140万元的购房款收条，证明其已实际支付了门面房的对价，但其在庭审中仅提供了订立合同及出具收条当日的20万元的银行转账证明；其称其余价款分两三次均是以现金方式支付的。如此巨额的价款以现金支付是否符合常理？订立合同后何天堂不足额支付价款，王红杰出具140万元的收条有无隐情？140万元的来源？等等问题均无相关证据证明。王红杰否认实际收到140万元，并称所订合同的本意是对以前80万元借款的抵押、而非买卖。依照谁主张谁举证的规则，在王红杰否认实际收到140万元房款的情况下，何天堂仅凭一份收到条证明其已经实际支付了140万元的购房款的事实存疑。何天堂是否已取得受让物的所有权。法律规定，不动产物权的转移以登记为准，动产物权的转移以交付为准。本案受让的标的物是四间门面房，属不动产，证明享有受让物所有权的证明只能是登记过户的不动产权属证明，因此何天堂要取得本案争议的门面房的所有权，必须进行登记。本案中，何天堂虽然依据合同占有四间门面房，仅证明了合同标的物的交付事实，但由于并没有登记过户、没有取得门面房的所有权证，门面房的物权则不发生转移的效力。何天堂提交的何艳君土地使用权证及何艳君、朱玉华等人的完税证明等，不是所有权证明的准确依据，不能证明其已取得门面房的所有权。综上，何天堂主张的已经善意取得门面房的所有权的意见不符合法律规定，不构成善意取得，继续占有争议的两间门面房，则是对韩以峰、朱玉华的物权的侵犯，应当承担返还的责任。另外，何天堂以朱玉华没在合建协议书上签名、离婚时也没有对本案案涉的财产进行分割为由，主张朱玉华不具备原告诉讼主体资格的理由不足，本院不予支持。建房发生于韩以峰、朱玉华的夫妻关系存续期间，该财产属于夫妻共同财产，因此朱玉华具有原告诉讼主体资格。韩以峰参与建房并分得本案争议的门面房，该事实王红杰认可，何天堂主张争议的两间门面房与韩以峰无关不是事实，该主张本院也不予支持。本院原审认为，王红杰在韩以峰、朱玉华不知情的情况下，隐瞒事实真相与何天堂签订门面房买卖合同，将原告两间门面房及自己的两间门面房转让，有经济犯罪嫌疑，应当将案件移送公安机关，因此裁定驳回韩以峰、朱玉华的起诉的处理失当。本案属于民事纠纷，应当按民事诉讼处理。韩以峰、朱玉华的诉讼请求有事实和法律依据，依法应当予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决如下：王红杰与何天堂2015年4月13日订立的门面房买卖合同涉及韩以峰、朱玉华两间门面房的内容无效；王红杰、何天堂应当自本判决生效之日起十日内返还两间门面房（该房位于鹿邑县紫气大道与鸣鹿路交叉口西100米路北，四间门面房的西边两间、西靠杨超）给韩以峰、朱玉华。案件受理费10800元，由原审被告王红杰、何天堂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  赵德峰审判员  季禹昌审判员  孙永连二〇一九年十一月二十八日书记员  李沛霖