广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3283号原告：惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇承修一路109号。法定代表人：吴晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：程婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李振华，广东江畔律师事务所律师。被告：熊某，男，1982年出生，汉族，户籍地：湖南省道县。被告：章某，女，1984年1月23日出生，汉族，户籍地：湖北省公安县。原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被告熊某、章某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司的诉讼代理人程婷、李振华，被告熊某到庭参加诉讼，被告章某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（20XX）XXXX】及其《补充协议》、《付款方式变更补充协议书》，注销合同备案手续；二、被告向原告支付违约金2000元；三、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年7月15日，原、被告双方签订了《XXXX-房屋认购协议书》，并于2017年3月7日签订《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（20XX）XXXX】，该合同约定：被告购买原告开发的位于惠州××××房，房屋总价款为412227元。原、被告双方约定付款方式及期限为：被告于2015年8月4日付清首期款124227元，余款288000元办理银行按揭贷款；在合同签订之日起30日内被告办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。被告支付房屋首期款124227元。但被告因个人原因不能办理银行按揭贷款手续，为此，原、被告双方经协商一致于2018年7月25日签订《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》，对付款方式作出更改，改为：分期付款，分期总款288000元分6期支付，2018年8月5日前支付88000元，自2018年11月5日至2019年11月5日，每期40000元。但直至今日，被告只支付88000元，其余均逾期。经原告多次催收，被告仍置之不理，其行为已构成严重违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第(2)项约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”。因此，原告有权要求解除合同，被告应向原告支付违约金。被告熊某辩称，被告按补充协议支付到了2018年8月5日88000元，然后原告的张经理打电话叫被告下一次付款另外转一个账号，因为现在的账号已经被查封了提不出钱来，张经理说下一次付款的时候会把账号告诉被告，被告之后一直没有收到账号，被告收到起诉状后就打电话问张经理，张经理说他不在公司了让被告去找公司其他员工。被告章某未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月7日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于大亚湾××××房，该物业建筑面积为95.6平方米，合同价款为412227元；买受人于2015年8月4日支付首期款124227元，余款288000元办理银行按揭贷款，在合同签订之日起30日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议约定，如因买受人原因导致按揭贷款申请未获出卖人指定的按揭银行批准或批准金额低于贷款申请金额的，买受人应在出卖人或按揭银行通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，或与出卖人协商并确定其它付款方式，否则视为逾期支付房款，应按原合同约定承担逾期付款的责任。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。庭审过程中，原告自认被告向原告支付首期款131463元。因被告无法办理按揭贷款，2018年7月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《付款方式变更补充协议书》，主要约定：余款288000元改为分期付款，2018年8月5日前支付88000元，余款200000元自2018年11月5日至2019年11月5日止，乙方每季度支付甲方40000元，总房款未付清前不能给予不动产权证。但被告仅支付了1期购房款后，剩余200000元未向原告支付。“XXXX”工程于2018年9月13日取得竣工验收备案表。截至庭审之日，原告未向被告交付涉案房屋。本院于2019年10月22日向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发出《调查函》，调查“XXXX”项目房屋的保全情况。该局于2019年10月31日回复称，截至2019年10月29日10时05分止，“XXXX”的查封信息1396条，其中1395条已解封，涉案房产于2015年12月21日被本院查封，于2017年3月2日解封，于2016年3月31日被大亚湾区公安局轮候查封，于2017年3月7日解封，于2016年4月1日被广州市天河区人民法院轮候查封，于2017年2月20日解封，于2016年5月24日被湖南省邵阳市中级人民法院轮候查封，于2017年3月1日解封。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《付款方式变更补充协议书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合同有效。原、被告均应当按照合同的约定履行相关的权利和义务。被告银行按揭贷款申请未获批准，根据《付款方式变更补充协议书》的约定，被告应当采取分期付款方式支付尾款，但被告仅支付了1期购房款后，剩余200000元未向原告支付。合同约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，《付款方式变更补充协议书》已明确约定付款金额及付款时间，且《商品房买卖合同》上已明确注明原告的收款账号，被告称因原告未告知变更后的收款账号故未支付剩余款项，本院对该抗辩理由不予采信。现原告请求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同还约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。故原告诉求被告应付逾期付款违约金2000元，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应配合原告办理注销合同备案手续，原告应将被告交纳的款项返还，但应扣除被告应承担的违约金。被告已支付的款项为首付款131463元、购房款88000元，故应退回款项为217463元。至于原告逾期交房的违约责任，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被告熊某、章某于2017年3月7日签订的关于购买大亚湾XX路X号X栋X号房的《商品房买卖合同》；二、解除原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被告熊某、章某于2018年7月25日签订的《付款方式变更补充协议书》；三、原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日向被告熊某、章某返还款项217463元；四、被告熊某、章某自本判决发生法律效力之日起10日内协助原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》注销备案手续，若逾期不办理，原告可申请本院在执行中注销。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3741.7元，由被告熊某、章某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇一九年十一月三十日书记员 叶淦漳