山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10174号上诉人（原审被告）：郭明华，女，1984年6月16日出生，汉族，自由职业，住济南市。被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。负责人：赵振东，总经理。委托诉讼代理人：吕雪蕾，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：高硕，山东国曜律师事务所律师。上诉人郭明华因与被上诉人北京万科物业服务有限公司济南分公司（以下简称万科物业济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭明华上诉请求：1.撤销原判，依法驳回万科物业济南公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由万科物业济南公司承担。事实和理由:一审认定事实不清、适用法律错误，严重损害了郭明华的合法权益，依法应予纠正。现有证据足以证实万科物业济南公司未能提供适当的物业服务，郭明华不应当交纳物业费，一审对万科物业济南公司是否提供物业服务的事实显然未查清楚。万科物业济南公司未提供符合要求的物业服务，一审仅依照签署的物业合同即判决郭明华交纳物业费显然错误。物业服务合同是对签署合同双方权利义务的约定，而不是一方享有权利，不提供义务的协议。本案中，万科物业济南公司不仅未能提供约定物业服务，反而导致业主被打、车辆乱停、业主物品被盗以及严重的冲突事件，甚至110介入，明显未提供合法的物业服务。然而，一审却认为“即使万科物业济南公司的服务存在不足之处，郭明华等业主可以要求物业公司改正，但不能以此拒付物业费。”首先，一审未查清万科物业济南公司如何提供了物业服务；其次，既然万科物业济南公司提供的物业存在不足，业主何来交纳物业费的义务，合同是对等的，也是双方的，万科物业济南公司不提供物业服务，不能要求郭明华交纳物业费。因此，一审在未查清事实的基础上即作出判决，严重损害了业主的合法权益。万科物业济南公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，郭明华的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回郭明华的上诉请求，维持原判。万科物业济南公司向一审法院起诉请求：1.判令郭明华支付XX房屋物业服务费2965.68元；2.判令郭明华支付万科物业济南公司自2018年7月1日至实际履行之日止的违约金（以所欠费用2965.68元为基数，按照百分之五计算，暂计算至2019年6月30日为148.28元）；3.本案诉讼费用由郭明华承担。一审法院认定事实：2015年9月6日，万科物业济南公司与案外人XX公司签订《XX一期前期物业服务合同》，约定选聘万科物业济南公司对XX一期（物业管理区域名称）提供前期物业管理服务事宜。合同签订后万科物业济南公司即开始为该小区提供物业服务。郭明华、蒋某某为XX室的业主，房屋建筑面积104.52平方米，2017年6月23日蒋某某签订XX交付流转单一份，确认万科物业济南公司已将涉案房屋交付郭明华、蒋某某，郭明华、蒋某某已按照交接单所示流程办理物业手续并缴纳物业费。其中《前期物业服务合同》约定（小）高层住宅按2.36元/月/平方米收取物业费用（其中公共性物业费：1.76元/月/平方米，电梯维护运行费：0.38元/月/平方米，自动消防设施维护运行费0.22元/月/平方米）。审理中双方均认可郭明华已交至2018年6月30日前的物业费，尚欠自2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费。郭明华认可此前曾经收到过万科物业济南公司向其催收物业费的律师函。庭审中郭明华辩称其在小区内被收废品的人打过，且被保洁人员辱骂，并提交其在该小区“XX”APP业主论坛内发布的帖子两张，拟证实其他业主超时停车，郭明华回收的废品被别人拿走好多次；提交手机照片五张，拟证实万科物业济南公司的卫生管理不到位。万科物业济南公司对郭明华与收废品的人及保洁人员发生冲突的事实认可，但上述冲突均已通过其他途径处理，对上述照片的真实性不予认可，认为帖子中的内容与事实不符，且无法确定该照片的拍摄时间和地点。一审法院认为，万科物业济南公司与郭明华签订的前期物业服务合同等系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行义务。万科物业济南公司已经按照协议提供了相应物业服务，郭明华应当按照协议约定按时、足额支付物业费用，即使万科物业济南公司的服务存在不足之处，郭明华等业主可以要求物业公司改正，但不能依此拒付物业服务费，万科物业济南公司主张郭明华尚欠自2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费2965.68元，郭明华对此予以认可，故对万科物业济南公司的该项诉讼请求一审法院予以支持，郭明华应当支付所欠物业费2960.01元（2.36元/月/平方米×104.52平方米×12个月）。根据一审法院在案件中审理查明的情况，万科物业济南公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，但属于一般瑕疵，并未严重影响到业主的正常生活，故对万科物业济南公司要求郭明华支付违约金的请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限郭明华于判决生效之日起10日内支付北京万科物业服务有限公司济南分公司物业服务费2960.01元（自2018年7月1日至2019年6月30日止）。二、驳回山东万科物业济南公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郭明华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭明华提交手机照片12张（当庭出示手机照片），证明别人的车能停放在小区内，而郭明华的车不能。业主的车只能在小区内停放半个小时，物业公司的车天天在那放着。垃圾在楼门口存放超过三天，郭明华家就在一楼，天天能闻见垃圾味道，单元门内有存放电动车，小区管理混乱。对小区业主应该享受的清理窗纱、地垫的物业服务，郭明华均没有享受到。郭明华地下室的床垫也丢失了，问物业，物业不清楚。万科物业济南公司质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，万科物业济南公司与XX公司签订的《XX一期前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对郭明华在内的业主具有拘束力。2018年7月1日至2019年6月30日期间，万科物业济南公司为涉案小区提供了物业服务，郭明华未交纳该期间的物业服务费，故一审认定郭明华应向万科物业济南公司支付上述期间的物业服务费2960.01元正确，本院予以确认。郭明华所提万科物业济南公司未能提供约定物业服务，致使小区管理混乱、车辆乱停、业主物品被盗等问题，根据双方提交的证据，万科物业济南公司提供的物业服务确有瑕疵，但不足以认定为重大瑕疵。鉴于物业服务系一个动态过程，营造良好的小区环境，需要广大业主及物业服务企业共同维护，若个别业主以物业服务存在瑕疵为由要求减免物业费，必将造成物业服务保障经费不足，物业服务质量下降的恶性循环，影响正常交纳物业服务费业主的权益，且一审亦因万科物业济南公司提供的物业服务存在瑕疵驳回了其要求郭明华支付违约金的诉讼请求，故对郭明华所提万科物业济南公司物业服务质量不合格，应减免物业服务费的上诉理由，本院不予采信。关于郭明华所主张的其在小区内与收废品的人员发生冲突并被打的问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且其已通过其他方式予以解决，故其以此为由拒交物业服务费，理由不当，本院不予支持。综上所述，郭明华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭明华负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十一月二十九日书记员  马 晴