山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10097号上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李通，男，1983年10月25日出生，汉族，个体业主，住济南市。委托诉讼代理人：孙翔，山东秉乾律师事务所律师。上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人李通商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，减免龙腾公司向李通支付的违约金数额；3.本案一、二审案件受理费由李通承担。事实和理由：1.一审适用法律错误。根据双方签订的合同约定违约金为购房款数额的每日万分之一，双方签订的补充协议约定2016年6月30日之后逾期交房的违约金为购房款数额的每日万分之二，上述约定过高，根据相关规定应当适当减少。一审判决的数额过高，相同地段同等面积的房屋租金远低于合同约定的违约金，且李通所受损失亦远低于合同约定的违约金。一审应根据李通所受实际损失确定支付的违约金标准。2.一审认定事实不清。根据相关规定，损失数额应与违约金数额相当，李通未举证证明因未收房造成的损失。且2015年底，涉案项目的商品房价格都大幅上涨，李通并未受损失，反而获利。一审未认定李通未收房造成的损失，属认定事实不清。综上，一审适用法律错误，认定事实不清，请求支持龙腾公司的上诉请求。李通辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李通向一审法院起诉请求：请求依法判令龙腾公司向李通支付逾期交房违约金（以已交房款1189027元为基数，自2016年4月1日起至2016年6月30日止，按照日万分之一计算；以已交房款1189027元为基数，自2016年7月1日起至2016年7月21日止，按照日万分之二计算）；2.请求依法判令龙腾公司向李通支付逾期办理房屋产权登记违约金（自2016年7月22日起至李通取得房屋产权证书之日止，按照日万分之一点五计算)；3.案件受理费由龙腾公司负担。诉讼中，李通变更第二项诉讼请求为：请求依法判令龙腾公司向李通支付逾期办理房屋产权登记违约金（自2018年7月12日起至2018年12月20日止，按照日万分之一点五计算)。一审法院认定事实：2015年9月30日，李通与龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定李通购买龙腾国际花园11号楼1单元2401室，房款金额为1189027元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在该商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续，如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。双方还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。合同签订后，李通按合同约定向龙腾公司支付了购房款1189027元。2016年4月15日，李通与龙腾公司签订补充协议，约定龙腾公司支付李通逾期交房违约金10701.24元，涉案房产交付时间延至2016年6月30日，逾期交房违约金自2016的7月1日起由已付房款的日万分之一调整为已付房款的日万分之二执行。补充协议签订后，龙腾公司依约支付了逾期交房违约金10701.24元，但龙腾公司未能按约定的时间向李通交付商品房及办理办理房屋产权登记。李通于2016年7月22日接收了其所购买的商品房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对合同成立、合同效力及被告逾期交房的违约行为均无争议，争议的是被告逾期交房违约责任的确定。关于该逾期交房违约责任，双方签订的商品房买卖合同和补充协议中明确约定了违约金，即以购房款为基数按日万分之一和日万分之二计算违约金。龙腾公司主张约定的上述违约金过分高于其给原告造成的损失，申请一审法院予以调低，但未提供充分的事实依据，因此，对上述约定的违约金一审法院不予调整。故李通要求龙腾公司按照合同的约定支付违约金，一审法院予以支持。关于该逾期办理房屋产权登记违约责任，双方签订的商品房买卖合同中明确约定了买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。庭审中，李通主张办理房屋产权登记违约金起止日期调整为2016年7月12日起至2018年12月20日。李通于2016年7月22日接收了其所购买的商品房，故逾期办理房屋产权登记违约金应自2016年7月22日之后第720日次日即2018年7月12日起算。因此，本案违约金以自2018年7月12日起计算至李通主张的2018年12月20日止为宜。李通主张以购房款为基数，按日万分之一点五计算违约金，但未提交相应证据，故一审法院认为逾期办理房屋产权登记违约责任应以合同约定的日万分之一计算标准为准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李通支付逾期交付使用房屋违约金，金额以1189027元为基数自2016年4月1日起至2016年6月30日止按日万分之一计算与以1189027元为基数自2016年7月1日起至2016年7月21日止按日万分之二计算所得的两部分的总和；二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李通支付逾期办理房屋产权登记违约金，金额以1189027元为基数自2018年7月12日起至2018年12月20日止按日万分之一计算；三、驳回原告李通其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案业主与龙腾公司签订的商品房买卖合同及补充协议不违反法律规定的内容合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方当事人对逾期交房和逾期办证的事实均予认可。关于逾期交房违约金，双方已签订的商品房买卖合同和补充协议中明确约定：以购房款为基数按日万分之一和万分之二分段计算违约金。龙腾公司主张约定的上述违约金过分高于其给本案业主造成的损失，申请一审法院予以调低。因龙腾公司未提供有效证据证实其主张，故一审法院对双方约定的违约金不予调整并无不当。关于逾期办证违约金，双方在商品房买卖合同中约定为出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，但在补充协议中又约定违约金最高限额为已付房款的1%。对于逾期办证违约金最高限额1%的约定，因涉案房屋至今未办理产权证书。最高限额1%的的约定数额远低于已付房价款的每日万分之一的数额。依照本案业主的申请，本院予以调整，确定龙腾公司按已付房价款的每日万分之一向买受人支付逾期办证违约金。龙腾公司主张应由本案业主承担逾期办证造成其损失的责任的理由不当，本院不予支持。综上所述，龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由上诉人山东龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十一月二十九日书记员  刘 红