江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初11587号 原告:代印年，男，1974年9月2日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：金志飞，江苏有言律师事务所律师。 被告：常熟市万家房地产有限公司，住所地常熟市沙家浜镇金唐市路33号5幢101，统一社会信用代码91320581069471169P。 法定代表人：吴培松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周诗易，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告：苏州市金荣建筑安装工程发展有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区通园路58号，统一社会信用代码91320594785552402W。 法定代表人：金海荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：童昌月，女，该公司职员。 原告代印年与被告常熟市万家房地产有限公司（以下简称万家公司）、苏州市金荣建筑安装工程发展有限公司（以下简称金荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法组织双方进行了证据交换及质证，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告代印年的委托诉讼代理人金志飞、被告万家公司的委托诉讼代理人周诗易、被告金荣公司委托诉讼代理人童昌月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代印年向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付常熟市沙家浜镇金唐市路玲珑花园×××室房屋，并协助原告办理房屋的权属证书；2.判令被告支付以270万元为基数，按每日万分之一点五计算自2017年7月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；3.判令被告支付以270万元为基数，按每日万分之一计算自2017年10月1日起至房屋实际办理权属证书之日止的逾期办理房屋权属登记违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月4日，原告与两被告共同签订“以房抵款”协议书，约定：被告万家公司将常熟市沙家浜镇金唐市路玲珑花园×××室房屋抵付被告万家公司应付被告金荣公司的工程款270万元，原告作为被告金荣公司指定购买者与被告万家公司签订商品房买卖合同并办理相关房屋产权交易手续。同日，原告与被告万家公司签订了商品房买卖合同，约定上述房屋的交付期限为2017年3月31日前，房屋登记的期限为房屋交付使用起90日内，并约定了逾期交房以及办理房屋登记的违约责任。后原告依约支付了270万元的购房款，时至今日，被告却一直未按照合同约定按期向原告交付房屋及办理房屋权属证明。 审理中，原告代印年明确其依据商品房买卖合同相对性，主张被告万家公司承担房屋交付、协助办理权属登记并支付违约金的责任。 被告万家公司辩称，一、虽然原、被告签订了商品房买卖合同，但被告万家公司与原告的真实意思表示并不是该合同反映的房屋买卖，原、被告三方之间的权利义务应当以以房抵款协议书为准，按照该协议书，被告万家公司负有向被告金荣公司交付×××室房屋的义务，该房屋是交给被告金荣公司指定的第三人即原告，系指示交付。同时，被告金荣公司负有在协议签订后向被告万家公司开具270万元工程款发票的义务，被告金荣公司开票义务的履行时间应在被告万家公司交房之前，但被告金荣公司至今未开具工程款发票，被告万家公司享有先履行抗辩原则，有权拒绝向被告金荣公司指定的第三人交付房屋，且无需支付违约金。二、当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。被告万家公司不向第三人履行交房义务时应向被告金荣公司承担违约责任，原告无权向被告万家公司主张交房。三、即使被告万家公司应向原告交付房屋，万家公司也无需支付违约金，首先原告并未实际向被告万家公司支付270万元的购房款，因此不存在商品房买卖合同中约定的已支付房款为基数按一定比例计算违约金的前提，其次本案所涉商品房逾期交付的原因在于被告金融公司逾期竣工导致商品房交付逾期，相应责任应由被告金荣公司承担。四、即使被告万家公司应向原告支付违约金，原告主张的违约金也不能全部成立。根据商品房买卖合同约定被告万家公司向原告转移房屋所有权的义务在房屋交付使用后才产生。目前被告万家公司基于正当理由尚未交付房屋，当然不存在办理转移房屋所有权的义务，也不存在所谓的违约金。 被告金荣公司辩称，原告已支付270万元的购房款，该款直接支付给被告金荣公司的，被告金荣公司在被告万家公司欠付的工程款中予以了扣除，并向被告万家公司开具了相应的收据。本案原告向被告万家公司主张交付房屋、协助办理权属登记及逾期交房违约金等是有依据的，其公司没有异议。 本院经审理查明：2015年6月4日，万家公司（甲方）与金荣公司（乙方）、代印年（丙方）签订《“以房抵款”协议书》一份，主要内容如下： 鉴于：1.甲乙双方根据于2014年3月28日签订的《玲珑墅项目》项目工程合同之约定，甲方还应支付乙方(进度)工程款270万元。经甲乙双方协商，同意将房屋抵扣相应的工程款。2.甲方为玲珑墅项目的开发商。3.乙方已经告知丙方其出售给丙方的房屋系“以房抵款”房屋。4.乙丙双方均已悉知房屋具体位置、户型、面积等详细情况。 甲、乙、丙三方本着平等自愿的原则，经友好协商，就甲方房屋抵付乙方部分工程款暨丙方购买房屋等相关事项达成如下协议：一、乙方同意甲方以房屋抵付甲方应付乙方的工程款，丙方作为乙方指定的购买者与甲方签订《商品房买卖合同》并办理相关房屋产权交易手续。二、甲方用于抵扣工程款的上述房屋情况如下：玲珑花园×××室，总价270万元。三、本协议签订后，即表示甲方已经按照原工程合同约定履行270万元工程款的支付义务。同时，乙方应向甲方开具相应的工程款发票。甲方开具以丙方名义的销售发票，乙方不得要求甲方向其开具销售发票。四、为方便乙方转让房屋、办理产权等事宜，甲方接收乙方的委托，同意以甲方的名义直接按照乙方要求与丙方签订《商品房买卖合同》，丙方亦同意按照本协议单价签订《商品房买卖合同》。若由此产生购买房屋所产生的相关税、费，由乙方和丙方各自承担，无法区分的，由乙方及丙方共同承担，与甲方无关。五、本协议签订后，乙方与丙方的房屋转让价款自行结算，与甲方无关。若丙方购买房屋需要办理按揭贷款的，丙方需另行与银行签订相关协议并按照协议办理。甲方在全额收到银行房屋按揭款之后，将对应抵扣工程款代为转交给乙方。六、本协议签订后10日内，丙方须与甲方办理《商品房买卖合同》签订等相关手续，并按国家规定承担房屋的相关税、费，否则由此产生的一切经济和法律责任由乙丙方承担。七、本协议未尽事宜，三方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。八、本协议在履行过程中产生争议，由三方协商解决，若协商不成，任何一方可将争议提交房屋所在地法院提起诉讼。九、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执行一份，三方签字盖章后生效，具有同等法律效力。万家公司在该协议书甲方处盖章，金荣公司在乙方处盖章，代印年在丙方处签字。 同日，万家公司（出卖方）与代印年（买受方）签订合同编号为Y20150008568的《商品房买卖合同》一份，约定：代印年向万家公司购买常熟市沙家浜镇玲珑花园×××室商品房，规划用途为住宅，建筑面积282.03平方米；总价款270万元，买受方于2015年6月4日一次性支付房款270万元；出卖方应当在2017年3月31日前，依据国家和地方有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用；出卖方如未按合同约定交付买受方使用，逾期超过60天后，买受方有权解除合同，若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之三的违约金;出卖方应当在该商品房交付使用后及时向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期不超过90天，自合同规定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受方有权解除合同，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之一的违约金。合同附件七补充协议中约定：若出卖方未能按照合同相关规定期限交房的，买受人同意给予出卖人90日宽展期。若出卖人迟延交付商品房，经买受人催告后180天仍未交接的，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自宽展期届满的次日起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一点五的违约金向买受人支付违约金。 2015年8月28日，万家公司向代印年开具了270万元的收据，收款事由为房款抵工程款。 另查明：2018年12月20日，万家公司取得常熟市商品房交付使用备案通知书，载明其开发建设的玲珑花园2、3、5-10、12、15-23、25-32、42-43、45-48幢商品房工程已通过交付使用备案。 审理中，万家公司明确，案涉房屋现具备交付条件。 以上事实，有商品房买卖合同、以房抵款协议书、收据、质证笔录及本院庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订以房抵款协议书及原告与被告万家公司签订的商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应依约履行。原、被告签订以房抵债协议后，原告依约支付了270万元，作为其购买案涉商品房的房款，被告万家公司向原告开具了收款收据，而且被告金荣公司也依约将该270万元作为被告万家公司向其支付的工程款在被告万家公司应付的工程款中予以扣除，故原告已依约向被告万家公司履行了购房款的全部支付义务。但被告万家公司未能依商品房买卖合同的约定向原告交付案涉商品房，责任在被告万家公司，现原告要求被告万家公司向其交付案涉商品房，并协助办理房屋的权属登记，在案涉商品房已具备交付条件的情况下，且被告金荣公司亦无异议，原告的该项主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付以270万元为基数，按每日万分之1.5计算自2017年7月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，亦符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告万家公司支付以270万元为基数，按每日万分之一计算自2017年10月1日起至房屋实际办理权属登记之日止的逾期办理房屋权属登记违约金，因该项违约金以被告万家公司交付案涉商品房后未能依约协助办理房屋权属登记为前提，而本案中被告万家公司尚未向原告履行房屋交付义务；且原告本案中已主张逾期交房违约金计算至实际交房之日止，并得到本院支持，故原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。若被告万家公司向原告交付房屋后，未能依约协助办理房屋权属登记导致违约，原告可另行主张。关于被告万家公司抗辩的被告金荣公司逾期竣工导致逾期交房以及被告金荣公司未向其开具工程款发票的问题，系其与被告金荣公司之间的纠纷，并原告无涉，不能免除被告万家公司的逾期交房违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、被告常熟市万家房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告代印年交付位于常熟市沙家浜镇玲珑花园×××室的房屋，并协助原告代印年办理常熟市沙家浜镇玲珑花园×××室房屋的权属登记。 二、被告常熟市万家房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告代印年支付以270万元为基数，按每日万分之1.5计算自2017年7月1日起至常熟市沙家浜镇玲珑花园×××室房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。（如采用转账方式支付，请汇入原告代印年指定账户；或汇入常熟市人民法院账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 三、驳回原告代印年的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取14200元，由被告常熟市万家房地产有限公司负担（原告代印年同意其预交的案件受理费14200元由被告常熟市万家房地产有限公司向其直接支付，本院不再退还，由被告常熟市万家房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告代印年支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  翟艳伟 二〇一九年十一月二十六日 书记员  徐 超