广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0882民初1114号原告：雷州市宏源房地产有限公司。住所地：广东省雷州市新城大道18号（原雷州市新城大道7-17号）。法定代表人：洪某某，经理。委托诉讼代理人：劳某某，雷州市宏源房地产有限公司董事长。被告：雷州市尚景物业服务有限公司。住所地：广东省雷州市新城大道7号阳光尚景-尚景苑408房。法定代表人：许某，经理。委托诉讼代理人：辛其绍，雷州市尚景物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：黄彦，广东正大方略律师事务所律师。第三人：中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司。住所地：广东省湛江市赤坎区人民大道北60号。统一社会代码：914408005958811419。负责人：潘某某，总经理。委托诉讼代理人：赖某某，中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司员工。委托诉讼代理人：冼某某，中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司员工。原告雷州市宏源房地产有限公司（以下简称“宏源公司”）与被告雷州市尚景物业服务有限公司（以下简称“尚景物业公司”）、第三人中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司（以下简称“湛江移动公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用简易程序。本案在诉讼过程中，由于案情复杂，本院于2019年8月20日作出民事裁定：本案转为普通程序。本院依法组成合议庭后，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告宏源公司的委托诉讼代理人劳某某、被告尚景物业公司的委托诉讼代理人辛其绍、黄彦、被告湛江移动公司的委托诉讼代理人赖某某、冼某某均等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏源公司向本院提出诉讼请求为：一、判决确认被告与第三人签订的阳光尚景项目尚苑负一层于2014年2月25日《场地租赁合同》（即阳光尚景移动总机房）无效，应予解除；二、判决被告偿还原告租赁金150000元及违约金100000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、判决确认被告与第三人签订的阳光尚景项目尚苑负一层于2014年2月25日《场地租赁合同》（即阳光尚景移动总机房）无效；二、判决被告偿还原告租赁金90000元及违约金90000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系合法的房地产公司，同时拥有雷州市××大道××号（证号：粤房地权证雷ＣＱ字第××号）的房屋所有权。2016年6月8日，原、被告签订《物业服务委托合同（住宅）》，约定：原告委托被告管理、服务阳光尚景住宅小区物业。合同第三十七条约定：不经甲方（原告）书面同意，乙方（被告）擅自将甲方拥有的物业（含地下室、会所等）出租及使用的，乙方负责赔偿甲方所造成的相应损失，甲方有权单方解除《物业服务委托合同（住宅）》。同时还约定甲、乙双方的权利与义务。此合同双方签订生效后，由于被告不守信用，为了私利公开违反合同约定擅自与第三人于2014年2月25日签订阳光尚景项目尚苑负一层的《场地租赁合同》，用途为：《阳光尚景移动总机房》，每年收取租赁费30000元，期限10年。现已使用5年多。原告获悉后，多次口头及书面发函要求被告停止侵权，交回房租，恢复房屋原状。但被告依然我行我素，继续侵权。原告属合法的企业法人，对位于雷州市××大道××号房地产拥有所有权及使用权，而被告只受原告委托管理、服务阳光尚景小区物业，其无权支配属于原告的房地产租售。未经原告书面同意的情况下，被告擅自与第三人签订租赁合同，被告属合同违约的过错方，应承担侵权的赔偿责任。第三人作为一个国营企业，本应严格遵纪守法，若要租赁一方房屋须要持有对该房屋的权属依据，并与权属所有人签订《租赁合同》，第三人与被告相互勾结，共同骗取原告，而与只有代管权的被告签订《场地租赁合同》建移动总机房，亦属该合同的过错方，应承担相应的法律赔偿责任。据此，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告尚景物业公司辩称，一、《场地租赁合同》是被告与第三人于2014年2月25日签订，租赁期限十年即自2014年3月1日至2024年2月29日止。因此，原告在诉状中主张自2016年6月8日与被告签订物业服务委托合同后，被告为了私利，违反合同约定，与第三人签订租赁合同，每年收取租赁费30000元，是错误的，与事实不符。二、基于上述事实，被告将移动基站房屋出租十年是2016年6月8日，即原告委托被告辛大雄管理物业之前的行为，即被告与第三人签订。被告股权变更后，被告与第三人继续履行《场地租赁合同》，承继该合同的权利与义务，并非擅自出租，不违反《物业委托合同》的约定，不构成违约。被告受托管理后承接原合同权利收取三年租金，而不是五年。三、《物业委托服务合同》是原告未变更股权之前与被告共同作为整体签订的，原物业公司出租房屋建设移动基站，原告应该且无理由没有清楚。四、第三人租赁房屋，除了基站房屋20平方米外，还包含楼面15平方米及有关移动线路、电力线路占用面积，该三部分物业面积，均不属于原告物业。被告在小区租赁移动基站房屋，是为了服务小区业主通讯，原告作为开发商没有理由不同意。五、在被告股权变更之前，被告与原告法人人格高度混同。1、2014年10月29日，原告发出《任命通知书》，任命辛其绍为被告公司的经理。2、在被告提交的证据中，原告股东在被告支出凭单上签字确认支出数额，两公司财务高度混同。3、被告的股东为原告股东的直系血亲。六、根据《商品房销售管理办法》第七条第六项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施设备交付使用条件。”的规定，基站房屋及所有通讯配套设施设备是开发商必须提供给全体购房者的，属于小区公共设施，不是原告的财产，原告无权干涉和主张权利。七、被告切实、充分履行《场地租赁合同》，付出大量劳动，比如每天实行保安、电工等对移动总机房（基站）及相关设备设施（如供电线路、通信线路、天面信号天线等）巡逻查看、防火、防水防盗，以及提供照明、卫生服务和基站房屋、道路等维护。综上，被告与第三人签订的《场地租赁合同》，合法有效，双方已实际履行，原告知情并支持该合同，未损害原告的合法权益，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人湛江移动公司述称，1、第三人与被告签订的租赁合同合法有效，被告有权与第三人签订租赁合同，被告提供的材料可以反映，物业公司是由原告管理的，物业公司的费用开支也是由原告的法定代表人审批；2、根据原告的诉讼请求被告应返还租金90000元，原告对2016年以前的租赁没有异议，即2014年至2016年的租赁是有效的，证明租赁合同是有效的，印证了原告变更请求由“150000元”变更为“90000元”，租赁合同不能部分否认，部分认可；3、被告公司的股东虽然发生了变更，但不能因为被告变更了股东就认定之前签订的合同无效；4、租金应该按照租赁合同支付，租金应该由被告主张；5、第三人在租赁的场地投入了巨额资金，如搬迁地方，对第三人造成不可估量的损失，同时对业主及周围的移动用户造成通讯方面的损失等。综上，原告的诉讼请求，理由不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对原告提交的证据1、6与被告提交的证据7及第三人提交的证据1均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的证据2，被告、第三人对关联性有异议，其真实性由法院认定。由于职能部门加盖印章予以确认，故本院对该证据予以认定。2、对原告提交证据3，被告无异议，第三人认为真实性无法确认。由于该合同系原、被告签订且至今无异议，本院予以确认。3、对原告提交的证据4，第三人无异议，被告对真实性无法确认。由于本案的主体为第三人，原告却发函至第三人的下属公司，故该证据不具有关联性。4、对原告提交的证据5，被告对真实性无法确认，第三人对真实性无异议但对关联性有异议。由于移动总机房系第三人建筑并属第三人所有，本院对该证据予以确认。5、对被告提交的证据1，第三人无异议，原告有异议。由于该证据不具备关联性，本院不予认定。6、对被告提交的证据2，第三人无异议，原告有异议。由于合同系独立的权利义务主体签订，且内容不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。7、对被告提交的证据3、4、5、6，第三人无异议，原告有异议并认为不具有关联性。该证据显示被告受让公司股权后，积极履行职责，为物业区域提供服务。原告没有证据予以否认，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年1月13日，原告雷州市宏源房地产有限公司经雷州市市场监管局批准登记成立，经营范围主要为房地产经营。2015年12月，原告开发位于雷州市××大道××号阳光尚景房地产完毕，并已备案。原告在开发雷州市××大道××号阳光尚景房地产项目过程中，于2013年8月27日成立雷州市尚景物业服务有限公司，并于2014年10月11日经雷州市工商行政管理局批准登记，法定代表人为陈业。2014年2月25日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《场地租赁合同》，载明：租赁场地的地址为雷州市新城大道7号阳光尚景，场地面积为机房占用面积4m×5m=20㎡，C栋楼顶天面面积15M架设天线和安装通信设备及通信传输接入，电力引入所占面积，具体情况以乙方实际使用需求为准。租赁物用途为安装移动通信设备及架设移动通信天线，包括架设天线、埋设防雷地线、光纤传输接入、电力引入、电力线的铺设，架设馈线、光纤线路接入和类化支撑杆等。租赁期限为十年即自2014年3月1日至2024年2月29日。在租赁期限内不因市场租金变化而增加或减少。期限满后乙方如需续租，在同等条件下甲方应优先续租给乙方，另签订合同。租金与支付方式。上述租赁物年租金为30000元，第一次支付2014年3月1日至2015年12月31日租金55000元（含税），往后8年每年1月份支付该年年租金30000元（含税）；2024年1月份支付2024年1月1日至2024年2月29日租金5000元（含税）。合同还约定其他条款。合同签订后，第三人第一次依约支付被告租金55000元后，在合同约定的阳光尚景项目尚苑负一层设置移动总机房并投入使用。尔后，第三人均依约支付被告2016年至2019年租金，合计90000元。2016年6月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务委托合同（住宅）》，合同载明：第二条、物业情况：物业名称为阳光尚景；坐落位置：雷州市××大道××号（原雷州市新城大道7-17号）；占地面积：7559.6平方米；建筑面积：约70740平方米；物业类型：阳光尚景项目住宅（不含商场）。第四条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、对住宅使用的客梯维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理（含公变配电房、住宅部分的消防设备、设施、监控室等）；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、人防地下室负一层车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第九条物业服务期限：叁年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。第十二条、本物业管理区域内物业服务综合收费实行包工制，由乙方承包管理自亏自负。第十五条、为确保乙方前期物业管理服务正常开展，甲乙双方协定，甲方为乙方支付前期开办费人民币0元。第二十八条、本合同期限自前期物业管理协议期限结束至业主委员会成立后。合同期限满后，由业主委员会决定是否继续聘请乙方，如乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方及业委员会。第二十九条、本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘意见书面通知乙方，且未选聘并新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至业主委员会解聘书通知为止。第三十七条、不经甲方书面同意，乙方擅自将甲方拥有的物业（含地下室会所）出租及使用的，造成甲方损失的，乙方负责赔偿甲方所造成的相应损失，甲方有权单方面解除承包合同。第四十六条、甲乙双方签订本合同生效后，甲乙双方同意，甲方三个月内将持有的雷州市尚景物业服务有限公司的股权免费转让乙方，该公司所有财产归乙方管理和使用……。该合同有原告阳光尚景项目的股东劳某某、陈伯端、陈广航、张兴健、洪某某作为甲方与乙方辛大雄签名予以确认。上述协议签订后，被告受让公司股权。2016年7月25日，原告为被告办理了法定代表人变更手续，即被告法定代表人为辛大雄。尔后，被告对物业服务区域进行管理、巡查。被告公司在履行职责过程中，由于被告的法定代表人辛大雄患病，不能履行职务，2017年11月7日被告公司的法定代表人变更为许某。本院认为，根据各方当事人的陈述及确认的证据，本案争议的焦点有：一、《场地租赁合同》是否有效；二、被告应否偿还原告租赁金90000元及支付违约金90000元。《场地租赁合同》是否有效的问题。原、被告公司均依法成立，都具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务。本案中，原告作为房地产开发企业，在建设雷州市阳光尚景商住楼项目过程中，为了管理物业的需要，注册创办雷州市尚景物业服务有限公司即被告，虽为独立法人，实为原告的子公司。被告与第三人于2014年2月25日签订的《场地租赁合同》，系原、被告及第三人当时的真实意思表示，根据《商品房销售管理方法》（中华人民共和国建设部令第88号）第七条第（六）项：“商品房现售，应当符合以下条件：……（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；”的规定，视为原告完善通讯等基础设施的行为，该合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。《场地租赁合同》签订后，原、被告向第三人提供阳光尚景项目尚苑负一层设置移动总机房，第三人向被告支付租金并在租赁区域内安装通信有关设施，原、被告均按合同约定履行权利义务。原告持有的《房地产权证》，实际为确认原告具备销售雷州市××大道××号阳光尚景商品房的资质，原告销售该楼盘商品房后，阳光尚景移动总机房属于配套设施，配套设施占用的场所、公共场所等权属归业主共有，原告混淆物权归属并主张雷州市××大道××号阳光尚景商住楼的所有权，于法无据，本院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告与第三人签订的阳光尚景项目尚苑负一层于2014年2月25日《场地租赁合同》（即阳光尚景移动总机房）不符合上述规定的情形，故原告确认请求无效，没有法律依据，本院不予支持。被告应否偿还原告租赁金90000元及支付违约金90000元的问题。原、被告于2016年6月8日签订的《物业服务委托合同（住宅）》，系双方真实意思表示且至今双方均无异议，合同条款不违反法律、行政法律的规定，合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，原告将持有的雷州市尚景物业服务有限公司的股权免费转让被告，该公司所有财产归被告管理和使用，被告承接公司管理后，依法履约。第三人在被告管理的阳光尚景物业内设置移动总机房，被告尽职尽能管理、看护，付出了劳动，第三人支付被告管理及相关费用，属于有偿使用。故原告请求被告偿还原告租赁金90000元及违约金90000元，理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理方法》第七条第（六）项的规定，判决如下：驳回原告雷州市宏源房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告雷州市宏源房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  唐瑞睿人民陪审员  唐伟余人民陪审员  林 瑜二〇一九年十一月二十八日书 记 员  麦俊花附适用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房销售管理方法》（中华人民共和国建设部令第88号）第七条第（六）项商品房现售，应当符合以下条件：……（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；