广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初1249号原告(反诉被告)：赵焕启，男，1950年10月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告（反诉被告）：莫长仲，女，1953年5月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区古井镇圩镇解放街114号，公民身份号码440721195305285022。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：**扬，广东良匠律师事务所律师。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：郑育蔓，广东良匠律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍艳萍，女，1953年3月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被告（反诉原告）：吴雅峰，男，1981年5月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区古井镇玉洲第二村14巷10号，公民身份号码440721198105155016。两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。原告赵焕启、莫长仲诉被告伍艳萍、吴雅峰返还原物纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，由审判员陈辉灿适用简易程序分别于同年3月25日及10月22日公开开庭进行了审理，两次庭审原告赵焕启、莫长仲及其委托诉讼代理人**扬和被告伍艳萍、吴雅峰的委托诉讼代理人张志杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵焕启、莫长仲向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告立即搬离坐落于江门市新会区古井镇竹乔龙管理区乔林新村一巷一号涉案土地及房屋，并返还涉案土地及房屋；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告于2004年11月5日签订了关于宅基地转让的《买卖房产协议》，将坐落于江门市新会区古井镇竹乔龙管理区乔林新村一巷一号（四至：北至吴维钦，南至5米水泥路，西至公路，东至4米水泥路）的土地和房屋出让给被告伍艳萍、吴雅峰，后因合同纠纷一案诉至法院，广东省江门市新会区人民法院于2018年12月11日依法作出（2018）粤0705民初4676号民事判决，确认原告赵焕启、莫长仲与被告伍艳萍、吴雅峰于2004年11月5日所签订的《买卖房产协议》违反了法律、法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”和《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”等相关法律规定，原、被告双方于2004年11月5日所签署的《买卖房产协议》已被法院确认属于无效合同，被告伍艳萍、吴雅峰应尽快从涉案房屋搬离。综上所述，原告赵焕启、莫长仲认为被告伍艳萍、吴雅峰严重侵犯了其合法权益，遂诉至本院。被告伍艳萍、吴雅峰口头辩称：1.我方认为造成涉案房屋及土地买卖合同无效的过错方在于原告方，原告方应承担因合同无效对被告方造成的损失并实际支付给被告方后才能请求返还土地及房屋。2.我方在答辩期间已经申请法院委托第三方对涉案房屋及土地的现有价值进行评估，以判定因合同无效给被告方造成的实际损失。3.原告方在没有履行和承担因合同无效给被告方造成的损失之前单方诉请返还土地及房屋属于无理请求，依法应予以驳回。被告伍艳萍、吴雅峰于第一次庭审后提起反诉，请求法院判令：1.两原告向两被告赔偿损失300000元；2.两原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1997年8月28日，原告赵焕启申购了一块148.10平方米的宅基地。2004年11月5日，被告伍艳萍与两原告签订了《买卖房产协议》，约定卖方将古井镇竹乔龙乔林新村，左边位置为路边，右边位置为吴维钦（星辉车行）的房产卖给买方；房产面积为148.10米，成交价格为43000元；房产证由卖方负责协助办理，办证费用由买方支付。被告方于2004年12月11日向原告方付清了上述房屋的转让款，原告方于同日移交了房屋。被告方接收房屋后，随即对房屋进行翻新改造。2018年9月14日，原告方以转让宅基地及房屋合同违反了法律规定为由，向法院提起诉讼，要求法院判令双方签订的宅基地及地上房屋的转让合同无效。被告方在购买上述房产宅基地后，已对该地块上的旧房进行拆除重建了。因原、被告双方一直无法对本案赔偿进行协商处理，原告方仍要求法院判令双方签订的宅基地及地上房屋的转让合同无效的，已经直接造成了被告方的损失。原告赵焕启、莫长仲针对两被告的反诉答辩称，1.双方在签订合同时，并未约定由原告方负责办理房产证；2.被告方在反诉状中提出将旧房进行拆除重建的陈述并不属实，按照被告方在（2018）粤0705民初4676号庭审的陈述，其仅是就房屋进行翻新；3.被告方在签订合同后，有将涉案房屋出租给第三方使用，最初租金为700元，到2015年每月租金涨至1000元，一直出租到2017年上半年；4.在被告方反诉的诉求中，其转让款43000元利息的计算明显过高，而且与土地增值部分重复计算；5.房地产评估报告是根据涉案土地房屋作出的整体报告，应以此为准。经庭审质证、辩证，被告方对原告方提交的（2018）粤0705民初4676号民事判决书、《买卖房产协议》、《集体土地使用证》、《土地登记申请书审批表》、《四至图样》和《证明》、《收款收据》及涉案房屋照片的真实性无异议，本院对原告方提交证据的真实性予以确认。原、被告双方对广东信利房评字[2019]第06036号《房地产估价报告》（“以下简称《评估报告》”）及《关于广东信利房评字[2019]第06036号房地产估价报告异议的复函》（以下简称“《复函》”）无异议，本院予以采纳。为查明本案事实，本院依职权调取了（2018）粤0705民初4676号案件的庭审笔录，原、被告双方对上述庭审笔录无异议。综合双方当事人的陈述和本院采信的证据，本院确认如下事实：原告赵焕启、莫长仲是古井镇竹乔龙村乔林经济合作社的村民，两人是夫妻关系。被告伍艳萍、吴雅峰是古井镇玉洲第二村的村民。1997年8月28日，原告赵焕启向古井镇竹乔龙村乔林经济合作社申购了一块面积为148.10平方米的宅基地（四至：东至四米水泥路，南至五米水泥路，西至公路，北至吴维钦墙）。原告赵焕启就上述宅基地的68平方米（四至：东至四米水泥路，南至原告莫长仲墙，西至公路，北至吴维钦墙）向新会市人民政府申办集体土地使用证，并于1999年6月2日取得新府集用1999字第130800922号《集体土地使用证》；原告莫长仲于1998年6月2日就涉案地块余下的宅基地向新会市人民政府申请办理83.2平方米的土地登记，但至今未获得批准。原告赵焕启、莫长仲在上述申购的宅基地上兴建了一间一层砖混结构铁架星瓦屋顶的房屋（现门牌号为乔林新村一巷一号，建筑面积约为105平方米）。2004年11月5日，被告伍艳萍（买方）与原告莫长仲、赵焕启（卖方）签订了一份《买卖房产协议》，协议约定：“卖方将古井镇竹乔龙乔林新村，左边位置为路边，右边位置为吴维钦（星辉车行）的房产卖给买方；房产面积为148.10平方米，成交价格为43000元；房产证由卖方负责协助办理，办证费用由买方支付。”2004年11月30日，古井镇竹乔龙村民委员会经原、被告的要求出具了一份《证明》，内容为：“兹有古井镇竹乔龙乔林村赵焕启将乔林公路边屋地一块面积148.10平方米，转卖给古井镇圩镇玉洲二村伍艳萍、吴雅峰。屋地四至，东至四米水泥路，南至五米水泥路，西至公路，北至吴维钦，由2004年11月30日属伍艳萍、吴雅峰使用，特立此据为凭，特此证明。”2004年12月11日被告方向原告方付清了上述房屋（宅基地）的转让款43000元，原告方同日即将房屋（宅基地）移交给被告方。被告伍艳萍、吴雅峰接收房屋后对房屋进行了翻新改造。2018年9月14日原告赵焕启、莫长仲以双方所签署的转让宅基地及房屋的《买卖房产协议》明显违反了法律规定，属于无效合同为由，向本院提起诉讼。本院于2018年12月11日依法作出（2018）粤0705民初4676号民事判决，确认原告赵焕启、莫长仲与被告伍艳萍、吴雅峰于2004年11月5日所签订的《买卖房产协议》违反了法律、法规的强制性规定，为无效合同。该民事判决已经发生法律效力，但原告赵焕启、莫长仲与被告伍艳萍、吴雅峰未能就土地、房屋的返还及损失赔偿问题达成一致协议，原告赵焕启、莫长仲遂提起本案诉讼。被告伍艳萍、吴雅峰认为原告赵焕启、莫长仲应就本案房产的返还向被告方赔偿损失，故提起反诉并向本院提出对本案买卖的房屋及土地使用权的现值进行评估的申请。本院经摇珠选定了广东信利土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该评估机构于2019年6月5日作出《房地产估价报告》，确定涉案土地中原告赵焕启取得《集体土地使用证》的68平方米宅基地在2019年5月22日的市场价值为108800元，及涉案建筑面积为105平方米的房屋在2019年5月22日的市场价值为31500元，合计为140300元。被告伍艳萍、吴雅峰对上述《房地产估价报告》不服，并提出异议认为，评估报告只对土地登记确权的68平方米土地进行了价值评估，而没有对未确权登记的83.2平方米土地进行价值评估，导致评估结果不可信。广东信利土地房地产评估咨询有限公司就被告方提出的异议于2019年8月7日向本院复函称：根据《土地登记申请书审批表》，原告莫长仲申请登记的新会市古井镇竹乔龙区乔林村宅基地未通过审批，并咨询相关部门该宗地未登记，故不作原告莫长仲申请登记宗地评估。本院认为，本案原、被告在双方签订的《买卖房产协议》被依法确定无效后，分别提出返还土地、房屋及赔偿损失的主张。当事人讼争的是合同被确认无效后的处理，原立案案由返还原物纠纷不准确，本案案由应变更为确认合同无效纠纷。针对本案的争议焦点，本院分析评判如下：一、被告方应否向原告方返还涉案土地及房屋？被告方占有、使用涉案土地及房屋所依据的《买卖房产协议》已被发生法律效力的（2018）粤0705民初4676号民事判决确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案的《买卖房产协议》无效，原、被告因该无效合同取得的财产应当相互返还，因此被告方应当向原告方返还涉案《买卖房产协议》交易的土地及房屋，同时原告方应向被告方返还收取的转让款43000元。二、被告方向原告方返还土地、房屋，原告方应如何赔偿被告方的损失？1.被告方的损失应如何确定的问题。被告方提出对本案买卖的房屋及土地使用权的现值进行评估的申请获准后，本院摇珠选定的评估机构广东信利土地房地产评估咨询有限公司于2019年6月5日作出《房地产估价报告》，评定涉案取得《集体土地使用证》的68平方米宅基地在2019年5月22日的市场价值为108800元，及涉案的建筑面积105平方米的房屋在2019年5月22日的市场价值为31500元，合计为140300元。被告方对《房地产估价报告》提出异议，评估机构就被告方的异议出具《复函》，且被告方对《复函》无异议。该评估机构具备资质,评估程序合法,依据充足,故本院依法采信广东信利房评字[2019]第06036号《房地产估价报告》。由此确定涉案土地、房屋的增值为97300元（140300元-43000元），被告方向原告方返还土地、房屋，该增值97300元即为被告方的损失。对于被告方提出的《房地产估价报告》不包含未取得土地登记确权的83.2平方米土地，故应适用同样的标准另行计算该83.2平方米土地的增值的辩解。本案委托评估的对象是涉案的全部土地及房屋，评估机构遵循合法原则，以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行估价。由于原告莫长仲申请登记的83.2平方米宅基地未获得批准，因此评估机构确定估价对象为原告赵焕启取得《集体土地使用证》的68平方米宅基地和建筑面积为105平方米的房屋。被告方的辨解理据不足，本院不予采纳。2.被告方的损失应如何承担的问题因原告方明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,但其在出卖多年后又以违法转让为由主张合同无效，故对合同无效应承担主要的过错责任。对于被告方信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及被告方因土地、房屋现值和原买受价格的差异造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条第二款：“合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失,由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿。”的规定，原告方应向被告方赔偿损失68110元（97300元×70%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）伍艳萍、吴雅峰应于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于江门市新会区古井镇竹乔龙村乔林新村一巷一号148.10平方米的土地（四至：东至四米水泥路，南至五米水泥路，西至公路，北至吴维钦）及地上房屋腾退给原告（反诉被告）赵焕启、莫长仲。二、原告（反诉被告）赵焕启、莫长仲应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）伍艳萍、吴雅峰返还转让款43000元。三、原告（反诉被告）赵焕启、莫长仲应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）伍艳萍、吴雅峰支付赔偿款68110元。四、驳回被告（反诉原告）伍艳萍、吴雅峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估费702元（已由被告伍艳萍、吴雅峰预交），由原告赵焕启、莫长仲负担702元。原告赵焕启、莫长仲在履行上述判项时一并付回给被告伍艳萍、吴雅峰。一审本诉案件受理费50元（已由原告赵焕启、莫长仲预交），由原告赵焕启、莫长仲负担35元，被告伍艳萍、吴雅峰负担15元。原告赵焕启、莫长仲多预交的本诉案件受理费15元，由一审法院予以退回；被告伍艳萍、吴雅峰应向一审法院补缴本诉案件受理费15元。一审反诉案件受理费2900元（已由被告伍艳萍、吴雅峰预交），由原告赵焕启、莫长仲负担1076元，被告伍艳萍、吴雅峰负担1824元。被告伍艳萍、吴雅峰多预交的一审反诉案件受理费1076元，由一审法院予以退回；原告赵焕启、莫长仲应向一审法院补缴反诉案件受理费1824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈辉灿二〇一九年十一月二十日法官助理陈银英书记员赵丽燕