北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初11139号原告：赵旺，男，1979年12月11日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：刘广清，男，1974年1月12日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：郝国祥，男，1963年4月4日出生，汉族，住北京市昌平区。三原告委托诉讼代理人：弋冬冬，北京儒德律师事务所律师。被告：刘杰，男，1976年10月24日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：吉布胡冷，北京市浩东律师事务所律师。原告赵旺、刘广清、郝国祥诉被告刘杰土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵旺、刘广清、郝国祥的委托诉讼代理人弋冬冬、被告刘杰及其委托诉讼代理人吉布胡冷到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告赵旺、刘广清、郝国祥向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告转让款1759176元；2.被告立即退还原告房屋及库房租金554766元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，原告与被告签订《承包经营权转让协议》，约定：被告将位于曹碾村东一块土地的承租权和所有的地上6000多平方米建筑物以435万元价格转让给原告，原告向被告支付了全部转让款。依据协议第三段，被告转让给原告的地上建筑物面积应为6000多平方米，但后经原告实际测量，建筑物面积仅为3000多平方米，实际面积与约定面积严重不符，因此，被告构成违约，应向原告退还转让款1759176元。根据协议第四条第4项约定，被告应自协议签订之日起5日内负责召集所有的第三方重新与甲方签订合同，但被告并没有履行该项义务，反而继续收取第三方在该地块上房屋及库房租金，被告侵占了原告在该地块上应有的权利，因此被告应向原告偿还房屋及库房租金。故原告诉至法院。被告刘杰答辩称，1.协议签订时间是2015年12月31日，房屋交接时间是2016年1月8日，从交付到现在已经3年多，原告起诉已超过诉讼时效；2.协议签订前，原告测量了房屋面积，3000平米与6000平米相差巨大，如果实际是3000平米，原告不可能不知道，原告主张与事实不符；3.协议签订后，被告按合同约定通知相关租户愿意承租的可以与原告沟通签订合同，至于租户是否继续租赁及租赁的价格应由原告与租户自行协商，被告没有义务强制租户与原告签订合同；4.本次诉讼是原告为了报复被告向其主张转让费，原告主张支付全部转让费与事实不符，被告要求原告支付转让费案件还在昌平法院执行过程中。经审理查明：2015年12月31日，刘杰（乙方）与赵旺、刘广清、郝国祥（甲方）签订《承包经营权转让协议》，约定：乙方将位于北京市昌平区北七家镇曹碾村东的一块土地的一份租赁合同所涉及的土地使用权和所有的地上建筑物全部转让给甲方；乙方同意将本协议中的土地的承租权及所有的地上6000多平米的建筑物一次性转让给甲方，本协议签订后乙方不再享有该地块的权利和义务，自签订本协议之日该土地与北七家镇曹碾村经济合作社签订的土地租赁合同及补充合同中的权利与义务全部由甲方承担；乙方应于2016年1月8日前将该土地的《租赁合同》交付给甲方，并于2016年1月8日前撤离该地块；本协议自签订日起，该土地与曹碾村委会及曹碾经济合作社签订的土地租赁合同及补充合同的租金由甲方直接支付给曹碾村经济合作社或者曹碾村村委会，与乙方不再有任何关系；乙方自本协议签订之日起5日内将在该地块上所有与第三方签订的租赁收益合同，负责召集所有的第三方重新与甲方签订合同，原与乙方签订的合同收回废除；甲方已于2015年12月31日一次性付清定金人民币20万元整，签订当日甲方和乙方当场到该土地的现场确认搬走物后，剩余款项415万元整于本协议签订日起1日内一次性打款到乙方账户；如乙方收到甲方的定金后不能按时搬走，甲方将按照搬走日期约定后可以进入该地块进行自己的经营活动；本合同自签订之日起，如遇国家征占土地或者是拆迁，所有的地上物及土地补偿款全部归甲方所有。协议签订后，刘杰于2016年1月8日向赵旺、刘广清、郝国祥交付土地及地上物。2018年4月24日，刘杰将赵旺、刘广清、郝国祥诉至我院，要求三人支付协议尾款140.4万元、2016年1月8日至2018年9月1日的利息损失183397.5元（以140.4万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）及因延期付款造成的逾期支付第三方欠款的利息损失412602.5元。2018年11月22日，我院作出（2018）京0114民初8564号民事判决书，判决：一、被告赵旺、刘广清、郝国祥于本判决生效后7日内支付原告刘杰转让款60.4万元及2016年1月8日至2018年9月1日的利息损失76087元；二、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。判决作出后，赵旺、刘广清、郝国祥提起上诉，2019年2月25日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该案正在执行过程中。2018年9月19日，赵旺、刘广清、郝国祥与曹碾村委会、曹碾村股份经济合作社就涉案土地及地上物签订《腾退解约补偿协议》，协议记载地上房屋及附属物3573.55平方米。赵旺、刘广清、郝国祥以地上建筑自交付后未拆除或翻建，实际建筑面积（3573.55平方米）与协议约定建筑面积（6000多平米）不符为由，要求刘杰退还转让款1759176元。刘杰主张协议签订时双方对建筑面积进行测量，6000多米为测量结果，建筑面积包含普通砖瓦结构的房子、石棉瓦结构的房子、铁皮结构的房子及地下建筑，《腾退解约补偿协议》并未将违建房的面积计算在内，因此其中记载的面积并非实际面积。庭审中，赵旺、刘广清、郝国祥主张协议中的6000多平米并非实际测量的数据，而是刘杰保证的数据，由于房屋都出租给租户，协议签订前三人无合同、无租户电话，故无法测量，协议签订后租户不配合，所以也一直无法进场测量。庭审中，赵旺、刘广清、郝国祥提交五份《土地租赁协议》证明刘杰实际收取应归三人收取的五家租户租金共计554766元，刘杰对五份《土地租赁协议》的真实性认可，但主张其实际收取租金至2015年6月或9月，并未收取2016年之后的租金。上述五份《土地租赁协议》记载的房屋共计37间，库房面积共计3200平米。刘杰主张在上述出租房屋外，有一个院落由其自己使用，协议签订后一并交付给了赵旺、刘广清、郝国祥，由此也可看出地上面积并非三人主张的3537.55平方米。上述事实，有《承包经营权转让协议》、《土地租赁协议》、《腾退解约补偿协议》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：刘杰与赵旺、刘广清、郝国祥签订的《承包经营权转让协议》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，当事人应依约定履行权利义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于双方争议的建筑物面积。《承包经营权转让协议》约定地上建筑物面积为6000多平米，双方认可的五份《土地租赁协议》记载房屋共37间，库房面积共3200平米，刘杰主张在上述出租房屋外，有一个院落由其自己使用；赵旺、刘广清、郝国祥提出的涉案土地及地上物交付前后均无法进场测量的主张不符合常理，综合上述证据，本院认为协议中约定的“6000多平米”应为双方最终确定的建筑物面积，《腾退解约补偿协议》中记载的建筑物面积不足以否定《承包经营权转让协议》中记载的建筑物面积，赵旺、刘广清、郝国祥以涉案土地地上建筑物实际面积与约定不符为由要求刘杰退还转让款1759176元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于退还租金问题。刘杰主张其实际收取租户租金至2015年6月或9月，并未收取2016年之后的租金，赵旺、刘广清、郝国祥提交的证据亦不能证明刘杰收取了应由其三人收取的租金，因此，赵旺、刘广清、郝国祥要求刘杰退还房屋及库房租金554766元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵旺、刘广清、郝国祥的诉讼请求。案件受理费25312元及保全费5000元，由原告赵旺、刘广清、郝国祥负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  尤文静人民陪审员  许艳玲人民陪审员  李 平二〇一九年十一月十一日书 记 员  金 鑫