浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初18761号 原告（反诉被告）：陈凤，女，1975年2月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 委托代理人：陈哲宇，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：付正波，男，1967年9月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人：崇春雨，浙江同舟律师事务所律师。 原告陈凤为与被告付正波房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月18日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈哲宇、被告的委托代理人崇春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：被告承租原告名下位于房屋，约定租期至2019年2月9日止，从2018年8月1日起按月支付租金，月租金4266元，先付后用。根据宁波市鄞州区人民政府发布的《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，被告所承租的房屋被征收且由原告将该房屋移交给宁波市鄞州区房屋拆迁办公室或宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室。被告迟迟不肯搬迁并腾退房屋，给原告向拆迁办公室移交房屋造成巨大阻碍。故原告请求判令：一、解除原告与被告的租赁合同，被告立即腾退并清空所租赁的房屋；二、被告支付从2018年10月10日至实际退租日止按每月4266元计算的租金，暂算至2019年3月22日为24600.60元。 被告答辩并反诉称：房屋已被征收，原告丧失对房屋的收益权，原告的租金损失也已得到补偿，原告无权再向被告主张租金收益，该权益归鄞州区人民政府。即使认定租赁协议还生效，被告也已经在2019年2月22日短信通知原告，将房屋进行清空，后续租金不应当再计算。被告虽未将钥匙交还给原告，但是否交钥匙影响不大，因为房屋已经被拆迁办破窗。原告已从拆迁办得到拆迁补偿，但拒不向被告进行补偿，被告可行使同时履行抗辩权。解除合同是由于情势变更，原告要求单方解约不符合法律规定的条件。自征收公告发布之日起，房屋租赁合同的权利义务已经转移至鄞州区人民政府。同时，被告反诉称，被告自2004年2月10日以来承租了原告名下位于的临街商铺，从事西医医疗门诊服务。临近一期的《房屋租赁合同》约定的租期为2018年2月10日至2019年2月9日。鄞州区人民政府于2018年6月25日发布《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，被告租赁的商铺被依法征收。原告要求被告提供营业执照等相关材料并声称将用于征收补偿。宁波市鄞州区房屋征收管理办公室明知被告为实际承租人，却擅自与原告签订补偿协议，致使本由被告享有的相关房屋征收权益所产生的补偿却分配给了原告，故被告反诉请求：一、原告返还一次性搬迁和临时安置费19667元、停产停业损失补偿费98335元、重大设施搬迁损失补偿费2524.50元、装修评估残值29000元；二、原告返还房屋租金16422元（自2018年6月26日至2018年10月9日止）及押金2500元。 原告反诉答辩称：拆迁补偿不应当支付给被告，因为房屋征收属于物权补偿，征收协议由国家与原告签订，原告系被征收人，房屋征收的权益归房屋所有权人享有。房屋租赁合同到期后，被告未交还房屋钥匙，原告无法向拆迁办交房，导致原告的相关拆迁权益未能收到，被告也应当承担占有使用费。押金2500元可以退回。 本院经审理认定事实如下： 原告系位于宁波市鄞州区兴宁路19-2、19-3号房屋（建筑面积68.27平方米）的所有权人。从2004年2月开始，原告与被告签署房屋租赁合同，原告将案涉房屋的一部分19-2号出租给被告用于开设西医诊所。双方最后一份房屋租赁合同签署于2018年，约定租期为2018年2月10日至2019年2月9日，租金为每年64000元，租期满后，如原告继续出租，在同等租金下，被告有优先承租权；房租每6个月一期，先付后用；被告预付押金2500元，合同到期后，在结清被告所耗费用当日应将押金返还。从2004年至2018年原、被告所签订的房屋租赁合同中，对租赁标的物的面积约定不一致，分别为34平方米、40.34平方米、40平方米。被告支付租金至2018年10月9日。 2018年6月25日，宁波市鄞州区人民政府发布《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，案涉房屋纳入征收范围，公告记载，本项目签约期限为45日，在签约期限内所有被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效，未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止；搬迁期限，非住宅，在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的120日。2018年8月17日，原告（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室（甲方）签署《非住宅房屋征收货币补偿协议》，约定案涉位于>建筑面积68.27平方米的商业用房纳入征收范围，乙方选择货币补偿，房屋评估金额为3356589元，货币补偿补助671318元，一次性搬迁和临时安置费33566元，停产停业损失补偿费167830元，重大设施搬迁损失补偿费5049元，合计4234352元；协议生效之日起15个工作日内甲方支付乙方征收补偿资金200万元，乙方保证在签约期限届满之日起120天之前搬迁并腾空房屋，乙方补偿资金余额2234352由甲方在乙方腾空房屋并经甲方或征收实施单位验收后15个工作日内支付给乙方，乙方不得拆除、损坏房屋，违者照价赔偿；被征收房屋所有权、土地使用权由甲方代理申请注销登记；如乙方在征收公告规定的签约期限内签约并在征收公告规定的搬迁期限（签约期限届满之日起120天）内搬迁、腾空房屋交甲方或征收实施单位，并经甲方或征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的5%给予签约搬迁奖励费，计167830元；在规定的签约期限内项目总体签约比例达到80%后，本协议生效，否则本协议不生效。宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告显示，原告所有的位于宁波市鄞州区兴宁路19-2、19-3号的房屋分为两块，一块为被告租赁的“正波诊所”，另一块为“名品行”，使用面积分别为29平方米，装修评估单价为1000元每平方米，装修总价为58000元，案涉房屋评估金额3356589元组成为房屋市场评估价3298589元加上装修评估价58000元。无法恢复使用的重大设施清查评估明细表记载，重大设施搬迁损失补偿费5049元的组成为卷帘门1170元、广告牌（布）1536元、卷帘门1287元、LED走字屏1056元。 2018年9月28日，被告与案外人崇春辉签署房屋租赁合同，向崇春辉承租位于宁波市鄞州区中山东路1048号的房屋，租金每月12000元。同年10月12日，被告与宁波鄞州鹏鸿装饰工程有限公司签署装修协议，被告将其在中山东路1048号的诊所精装修工程以9万元的总价承包给后者施工。2019年2月22日，原告与被告通过短信沟通，被告短信称“宁波鄞州付正波西医内科诊所现正式通知陈凤，已于2019年2月9日之前店铺清理完毕，由此所产生后续的法律责任，本单位概不负责”；原告回复称“今天是2019年2月22日，你说你2月9日已搬走但商铺至今归还我，2018年10月10日至今的房租尚未付清，承租合同期间商铺正常使用不影响你正常经营，你一天不交房租金一直会存在”；后续双方就拆迁补偿中的营业性损失和一次性搬迁费用问题发生争议。在本案审理中，原告已向拆迁部门交付了案涉房屋。 上述事实由原告提供的房权证、国有土地使用权证（复印件）、房屋租赁合同、《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》、被告提供的短信截图、照片、《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》、《金钟地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》、装修合同、付款凭证、租赁协议书、《非住宅房屋征收货币补偿协议》、资产清查评估分类汇总表、非住宅房屋征收货币补偿核算单、宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告、无法恢复使用的重大设施清查评估明细表、房屋租赁合同、租金收条及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。被告提供的出兑协议及店面转让费收条仅有书面协议，无实际付款凭证，且协议另一方也未到庭，难以证明被告实际支付店面转让费的事实，本院不予认定；被告提供的搬家费收条的出具人未到庭，难以证明被告实际支出搬家费的事实，本院亦不予认定。 本院认为，原告与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。对于原告要求解除租赁合同并要求被告腾退房屋的本诉诉讼请求，本院认为，原告与被告之间最后签署的一份房屋租赁合同期限至2019年2月9日止，而原告也已将房屋交付给拆迁部门，鉴于合同期限已经届满，房屋已实际交回，故案涉的房屋租赁合同已无解除之必要，对原告要求解除房屋租赁合同、要求被告腾退房屋的本诉诉讼请求，也已无判决之必要。合同期限已届满，原告也同意返还租房押金，故对于被告要求返还押金2500的反诉诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋虽然已被征用，但根据合同相对性原则及《非住宅房屋征收货币补偿协议》的约定，在原告将房屋腾空并交付拆迁部门验收前，与案涉房屋相关的使用、出租等处置权利仍在原告，原告有权向被告主张房屋占有期间的租金或占有使用费。经本院向拆迁部门核实，案涉的《非住宅房屋征收货币补偿协议》生效日即签约率达到80%的期限为2018年9月30日，协议约定的搬迁期限为之后的120日即为2019年1月28日，故原告有权收取租金至2019年1月28日。原告向被告主张《非住宅房屋征收货币补偿协议》所约定的搬迁期限届满之后的租金缺乏依据，本院不予支持。被告直至2019年2月22日才通过短信告知原告店铺已清理完毕，故房屋租金应按照合同约定标准计算至2019年1月28日止。原告主张按照每月4266元标准计算租金，低于房屋租赁合同约定，本院予以准许。经核算，2018年10月10日至2019年1月28日止的租金为15567.98元，被告应支付给原告，对原告关于租金的本诉诉讼请求，本院在上述范围内予以支持。被告占用案涉房屋至2019年2月22日，《非住宅房屋征收货币补偿协议》生效后，案涉房屋的所有权虽然归属国家，但在拆迁协议约定的搬迁期限届满前，案涉房屋的部分处置权仍在原告处，被告仍然应根据合同相对性原则向原告支付相应租金或占有使用费，故对于被告要求原告返还2018年6月26日至2018年10月9日止租金的反诉诉讼请求，本院不予支持。 对于被告主张的拆迁补偿相关反诉诉讼请求，首先要确认的是房屋面积问题。本院认为，拆迁部门出具的宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告显示，原告所有的位于宁波市鄞州区兴宁路19-2、19-3号房屋分为两块，一块为被告租赁的“正波诊所”，另一块为“名品行”，使用面积分别为29平方米，即各占一半，故相应的拆迁补偿也应当各半计算。被告主张其所承租的部分房屋面积为40平方，与拆迁部门记录不符，且在原告与被告签署的多份房屋租赁合同中，对于房屋面积的记录均不一致，故本院以拆迁部门记录为准，对被告上述主张不予采纳。一、被告主张的一次性补偿搬迁和临时安置费19667元，本院认为，《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条规定，搬迁和临时安置费实行一次性补偿方式，一次性补偿的搬迁和临时安置费，包括用于补偿机器设备的拆卸、搬运、安装、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等损失的费用；一次性补偿的搬迁和临时安置费，按被征收非住宅房屋评估价值的一定比例计算。被告租用原告的房屋开设西医诊所，房屋拆迁势必造成一定的搬迁及重新安置损失，被告应享受一部分补偿。但鉴于被告实际使用案涉房屋至房屋租赁合同约定的租期届满日即2019年2月9日之后，且一次性补偿的搬迁和临时安置费系按被征收非住宅房屋评估价值的一定比例计算，基于物权而产生，故该部分费用应在原告和被告之间合理分配，本院认定被告应取得其中的60%即10069.80元（33566元÷2×60%）。二、被告主张的停产停业损失补偿费98335元，本院认为，停产停业损失补偿系拆迁人因拆迁经营性用房，给经营者造成停产停业损失的补偿，基于物权而产生，其计算也依据于房屋评估价值。案涉房屋在租期内被征收，不仅给承租人的对外经营活动造成了损失，亦对房屋产权人将该房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失，故拆迁部门发放的停产停业损失应在原告与被告之间进行分配，本院根据本案实际认定被告应得其中的60%即50349元（167830元÷2×60%）。三、被告主张的重大设施搬迁损失补偿费2524.50元，本院认为，重大设施搬迁损失补偿费5049元的组成为卷帘门、广告牌和LED走字屏等设施，该设施系被告铺设，故相应的补偿应归被告，被告主张5049元的一半合理，本院予以支持。四、被告主张的装修评估残值29000元，本院认为，在房屋租赁法律关系中，如没有特殊约定，合同正常到期时，出租方无需赔偿承租方的装修损失。本案中，原告与被告之间的第一份房屋租赁合同签署于2004年，被告也确认其诊所在2004年就已经开设，故从租赁法律关系而言，在第一份房屋租赁合同到期时，案涉房屋中的装修已经属于房东即原告所有。但本院考虑到原告与被告从2004年起即持续签订房屋租赁合同，而最后一份房屋租赁合同到期日为2019年2月9日，如合同正常履行，被告有权在合同到期日前正常使用内部装修，现案涉房屋在合同到期日前被拆迁，拆迁行为使得被告正常使用案涉房屋装修受到影响，也无法再与原告续签合同继续使用原有装修，故本院综合考虑最后一份房屋租赁合同的到期日、房屋公告发布的时间、被告对案涉房屋进行装修增加了原告的拆迁权益、装修年限等因素，酌情认定原告应向被告支付装修补偿的60%即17400元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、限被告付正波于本判决生效后七日内向原告陈凤支付房屋租金15567.98元； 二、限原告陈凤于本判决生效后七日内向被告付正波支付一次性补偿的搬迁和临时安置费10069.80元、停产停业损失补偿费50349元、重大设施搬迁损失补偿费2524.50元、装修补偿17400元； 三、限原告陈凤于本判决生效后七日内向被告付正波返还租房押金2500元； 四、驳回原告陈凤的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告付正波的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费415元，由原告陈凤负担226元，被告付正波负担189元；反诉案件受理费3669元，由原告陈凤负担1871元，被告付正波负担1798元。 如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐旭霞 人民陪审员  郑苗达 人民陪审员  董小平 二〇一九年十一月十八日 代书 记员  钟利杰