贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初8177号原告：广宁物业管理有限公司，住所地贵阳市观山湖区碧海花园碧水云天天水漪阁2＃楼负1楼27号，统一社会信用代码：91520115590759104H。法定代表人：甄成凤，职务：总经理。委托代理人：李应兰，女，苗族，1994年10月16日生，住贵州省黄平县，系该公司员工。被告:潘浩，男，汉族，1974年8月27日，住贵州省贵阳市云岩区。原告广宁物业管理有限公司(以下简称广宁物业)诉被告潘浩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李应兰，被告潘浩到庭参加诉讼。本案现以审理终结。原告广宁物业提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年12月31日至2017年6月30日的物业服务费1,938.02元；2、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：被告系原告提供服务的金蝶苑小区的业主，原告按《物业管理条例》的相关规定与贵阳市金蝶苑业主委员会签订了《金蝶苑小区物业管理委托服务合同》，并约定服务费按建筑面积1.1元/平方米/月的标准向业主或者物业使用人收取。原告对小区秩序，清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但被告一直拖欠物业服务费，经原告工作人员多次催促未果。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，希望判如所请。被告潘浩辩称：1、原告广宁物业管理有限公司，就其与金蝶苑业主委员会所签订的物业服务合同有瑕疵，即第一点：签订无日期，第二点，需要缴纳的物管费面积与我C1-10-4号房面积不符。金蝶苑交房以来，均是委托采纳物业管理有限公司进行物业管理，我亦是与其签订物业服务合同。故我质疑原告广宁物业管理有限公司的诉讼主体资格。2、我房C1-10-4号长期为出租状态，与胡彬、张璐等签订租赁合同，于2017年7月已转售他人。广宁物业管理有限公司在承租期间没有积极收缴“物管费”。同时2016-2017年期间我在得知租住人未按时缴纳“物管费”。我也积极联系承租人缴纳物业费。综上所诉，我已完成房屋产权所有应当尽之义务。按照谁受益谁付费的准则，广宁物业管理有限公司应催缴的“物管费”诉讼主体为租住人。3、原告诉请超过时效不应得到支持，我于2017年已将房屋转售他人，请求驳回原告的诉请。4、对该合同三性均有异议，该合同没有签字日期，合同中载明该合同签字后生效，但由于该合同没有签字，因此未能生效；该合同记载的内容不真实，原告应履行合同服务的证据，该合同达不到原告的证明目的。5、原告为小区服务期间，服务不到位，安全跟不上，小区多家业主家中被盗，存在安全隐患；业主的车辆被砸，但因监控损坏无法取证；本小区规划的一楼是停车场，但有很多地方被违规改成商业用房，原告并没有尽到告知、制止的管理义务；小区经常停水停电，找物管，物管也不作为等问题。经审理查明:被告潘浩系位于贵阳市观山湖区房屋的业主，房屋建筑面积91.54平方米。2012年7月1日，金蝶苑小区物业管理委员会（甲方，以下简称金蝶苑业委会）与原告广宁物业（乙方）签订《金蝶苑小区物业管理委托服务合同》（以下简称物业服务合同），合同载明，甲方采取招标方式委托乙方对“金蝶苑”小区进行物业管理。合同约定的主要内容：1、物业座落于贵阳市金阳新区，占地面积17177公顷，建筑面积48800平方米，其中住宅34907平方米，商业用房13893平方米，物业类型为电梯商住小区;2、委托管理事项包括，房屋共用部位的维修、养护及管理、绿化、环境卫生，公共秩序、小区的交通等项目进行维护修缮、服务与管理;共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、路灯、天线，加压水泵、供水系统、电梯配电系统、楼内消防设施设备等;共用绿地、花木及小区内的养护与管理;附属配套建筑和设施的维修、养护和管理;公共环境卫生;交通与车辆停放秩序的管理;维持公共秩序;负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停放车位服务费、特约性服务收费及商业收费;业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方接受委托并合理收费;3、委托管理期限，因前期乙方投入小区维修整改项目资金近拾万元，委托管理期限为五年，采用包干制方式，自2012年7月1日起至2017年6月30日止（当小区业主超过2／3不满意物业管理服务不到位，甲方可中止合约）;4、物业管理服务费用，电梯房屋由乙方按建筑面积1.1元／平方米／月的原标准按月向业主或物业使用人收取，商业用房及商铺乙方按建筑面积按1.5元／平方米／月向业主或物业使用人收取;当月的费用，当月的月底前缴清，业主和使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天拖欠费用总额的3%交纳违约金，逾期一年以上不交管理费的，业主委员会应协同物管公司向法院起诉，追讨所欠物业管理费:停车所有收入归乙方所有，收入用于补贴物业管理公司进入小区前期投入的费用，如有节余和业委会商定后，乙方将投入小区公共设备设施维修保养（物管公司须将所收费用详报业委会）;合同同时还就双方权利义务、物业管理服务质量、违约责任等作了具体约定。再查明：潘浩（甲方）于2014年1月4日与张璐（乙方）签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给张璐，租赁期限从2014年1月15日到2016年1月14日为止。双方还约定从租赁起始日到租赁期满，所产生的水、点、煤气、物管费用均由乙方按规定按月交纳。若未交纳所产生的费用及一切后果，均由乙方自行承担。2017年8月30日被告将房屋转让给谢琴。上述合同签订后，原告按约定在委托服务期限内向金蝶苑小区提供了物业服务，服务期限届满后退出小区。原告以被告拖欠物业费为由向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案的焦点一在于被告提出的诉讼时效抗辩是否成立进行认定；本案中焦点二是对原告与金蝶苑小区业委会签订的合同是否对被告产生约束力进行认定；焦点三是被告主张租赁期间“物管费由承租人承担”、原告在提供服务过程中存在的问题是否可以成为其拒交物业服务费的事由进行认定；焦点四是对原告主张的服务费进行认定。关于焦点一，原告诉请超过时效不应得到支持，经审查，原告与金碟苑业委会签订的《金蝶苑小区物业管理委托服务合同》明确约定，物业服务费按月收取，当月的费用于当月底交纳，故每月应交物业服务费系独立之债。原告虽称其于2017年2月25日通过在业主家张贴催缴通知主张过物务费，但原告提交的催缴通知系照片复印件，原告也未提供其他证据佐证催收的事实，本院不能据此认定本案诉讼时效存在中断、中止的法定情形。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”之规定，本院依法认定原告起诉时（2019年9月6日）已超过三年的物业服务费诉讼时效已过，即原告主张的2016年8月及之前的物业服务费，已超过诉讼时效。2016年9月至2017年6月30日期间的服务费未超过诉讼时效。关于焦点二，被告主张原告广宁物业管理有限公司与金蝶苑业主委员会所签订的物业服务合同有瑕疵，对该合同三性均有异议，该合同没有签字日期，合同中载明该合同签字后生效，但由于该合同没有签字，因此未能生效；该合同记载的内容不真实，原告应履行合同服务的证据，该合同达不到原告的证明目的。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，金蝶苑小区成立了业主委员会，原告依据其与金蝶苑业委会签订的《物业管理委托服务合同》，为金蝶苑小区提供物业服务，被告作为金蝶苑小区的业主，该合同对其具有约束力，被告应当按合同约定向原告缴纳物业服务费。关于焦点三，被告主张租赁期间“物管费由承租人承担”本院认为，交纳物业服务费是业主的义务，被告作为业主应当按合同约定向原告交纳物业服务费。被告不能以其与承租人之间的约定来对抗原告作为物业服务企业收取物业服务费的权利。至于被告承担本案责任后可依其与承租人之间的合同约定另行主张权利。关于被告提出原告服务期间存在服务不到位，安全跟不上，小区多家业主家中被盗，存在安全隐患；业主的车辆被砸，但因监控损坏无法取证；本小区规划的一楼是停车场，但有很多地方被违规改成商业用房，原告并没有尽到告知、制止的管理义务；小区经常停水停电，找物管，物管也不作为等问题。本院认为，物业服务合同中明确约定若超过2/3业主不满意原告提供的物业服务，业主委员会可中止合同，但原告系在服务期限届满后自行退出，服务期间原告提供的物业服务质量是否存在瑕疵、是否经大多数业主明确表示不满意本院均无法判断，被告应承担举证不能的法律后果，其辩解本院不予采信。最后需要说明的是，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，物业公司无能力也无义务为某一个或某一些业主进行重点“关照”，对于物业服务质量问题及广告费、停车费等费用公示问题，业主或物业使用人应及时与物业公司反映与沟通，要求其整改，物业服务企业也应当按合同的约定和小区业主的共同意见，改进和完善自己的服务。只有当物业服务质量瑕疵经业主大会或业主委员会确认并要求改善后，仍存持续状态的，业主或物业使用人可依法向业主大会或业主委员会要求主张权利直至更换物业服务企业。被告自认为原告存在物业服务质量瑕疵以及存在不当收取广告费、停车费、共同区域使用费等情形，即以拒绝缴纳物业服务费为对抗手段，此种行为必然对小区内已缴纳物业服务费的业主形成事实上的不公平，因此，在原告已实际履行了物业服务，且被告并未提供证据证实原告存在根本性违反物业服务合同的情况下，被告理应支付物业服务费。关于焦点四，原告主张被告房屋面积97.88平方米，但产权登记的实际房屋面积为：91.54平方米，本院按产权登记面积予以确认。对于原告主张的2014年12月31日至2016年8月31日止的物业服务已超过诉讼时效，原告对该期间产生的物业服务费已丧失诉权，本院不予支持。对原告主张的2016年9月1日至2017年6月30日（10个月）期间的物业服务费，本院依法予以支持，根据合同约定的单价1.1元/平方米/月，被告应支付的物业服务费91.54×1.1×10=1,006.94元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例)第七条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告潘浩于本判决生效之日起十日向原告贵阳广宁物业管理有限公司支付物业服务费1,006.94元；二、驳回原告贵阳广宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告潘浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇一九年十一月二十四日书记员  尹明明