安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初8218号 原告（反诉被告）：合肥当代英赫置业有限公司，住所地：安徽省合肥市新站区新站工业物流园内A组团E区宿舍楼15幢，统一社会信用代码：91340100MA2MRBU767。 法定代表人：范子恒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程国盾，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：何章胜，男，1958年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，经常居住地安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：刘和生，安徽禾森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴华聪，安徽禾森律师事务所律师。 原告合肥当代英赫置业有限公司（以下简称当代置业）与被告何章胜商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，被告何章胜在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序，对原告的本诉与被告的反诉于同年9月12日公开开庭进行了合并审理。原告当代置业的委托诉讼代理人陶冉、程国盾，被告何章胜及其委托诉讼代理人刘和生、戴华聪到庭参加诉讼。审理中，依据当代置业的财产保全申请，对何章胜的相关财产进行了保全。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）当代置业向本院提出变更后的诉讼请求为：1、判令解除原被告双方于2016年12月16日签订的关于合肥市的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金42163.14元；3、要求被告协助办理、撤销案涉房屋备案手续；4、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2016年12月16日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20161228800923ＳＦ20160004）。合同约定：原告将位于合肥市出售给被告住房使用；该商品房建筑面积共133.37平方米，单价为人民币每平方米10537.89元，总价款为人民币1405438元；原、被告双方应于2018年12月30日前办理房屋交付手续；若被告逾期30日内仍未办理交付手续，则原告有权解除合同，并向被告收取总房款3%的违约金。后原告书面通知并催告被告办理交房手续，但被告一直迟迟未来办理。为了维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）何章胜辩称：1、被答辩人拟交付的涉案房屋、基础设施和配套建筑不符合设计要求，涉案房屋不具备交付条件。2、被答辩人在未取得《建设工程规划许可证（正本）》且拟交付的房屋与约定不符的情况下催告答辩人办理交付手续，被答辩人明显严重违约在先，答辩人并非无故拒绝接收房屋，而是被答辩人不具备按期交付房屋的条件。3、涉案购房合同签订后，答辩人依约支付了首付款并及时办理了银行按揭，涉案购房款按时全额支付给了被答辩人，涉案房屋也及时办理了网签备案手续。被答辩人应当按约定交付房屋，被答辩人无权解除购房合同，更无权向答辩人主张违约责任。综上，被答辩人拟交付的房屋不符合交付条件，严重违约在先，答辩人按照约定全面履行了合同义务，被答辩人无权解除涉案购房合同，更无权向答辩人主张违约责任，被答辩人恶意诉请无事实和法律依据，答辩人恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求，同时裁定解封答辩人的不动产。 被告（反诉原告）何章胜向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人对涉案房屋、基础设施及公共配套建筑进行维修整改；2、判令被反诉人向反诉人支付延期交房违约金32465.6元（违约金以购房全款1405438元为基数，从2019年1月1日起暂计算至2019年8月21日按日万分之一计算，违约金顺延计算至房屋实际交付之日止）；3、判令被反诉人尽快向反诉人办理房屋交接手续；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年12月16日，双方签订《商品房买卖合同》，合同签订后，被告依约支付了首付款并及时办理了银行按揭，涉案房屋也及时办理了网签涉案购房款按时全额支付给了备案手续。2018年12月30日前交房期限届至，被告依约准备验房并办理交接手续，但令被告意想不到的是：被告购买的涉案房屋进户门道路至今路未通到户，道路中的窨井口仅用一块木板予以遮挡，可以说路过的行人和车辆随时可能掉进窨井的危险；涉案房屋阳台也不符合设计要求；涉案房屋所在的小区东出入口至今无大门也无封闭的围墙，小区内外进出自由，广大业主的人身、财产安全无法达到保障。原告拟交付的房屋、基础设施及公共配套建筑多处不符合规划设计要求，外墙面凹凸不平，墙体多处出现渗水、开裂、脱皮现象墙面部分出现钢筋外露；更令人感到惊讶的是：墙体间使用的混凝土根本不具有凝固性，用手一碰即脱落并成粉末状，洋房外墙面大理石部分也存在破损，从破损情况不难发现大理石及外挂安装均存在问题。被告认为原告拟交付的房屋质量不合格、基础设施和公共配套建筑不符合规划设计，严重危及被告人身、财产安全及公共安全。对此，被告及广大业主进行了积极维权，主管单位也约谈了原告，但至今问题未得到任何解决。综上，原告应按照合同全面履行自己的义务，交付符合合同约定的房屋、基础设施及配套建筑。被告并非无故拒绝接收房屋而是原告不具备按期交付房屋的条件，严重违约在先。令被告及广大业主绝望的是：原告非但不及时维修整改全面履行合同的义务，反而颠倒黑白、混淆是非竟然恶意起诉被告解除房屋买卖合同。为此，被告为了维护自身的合法权益，追究原告的违约责任，特向贵院提起反诉，往贵院驳回原告的起诉，支持被告的请求。 原告（反诉被告）答辩称：1、答辩人向被答辩人交付的房屋，在交付期限到达时，其基础设施、公共配套设施符合合同约定，且不存在被答辩人所称质量问题。2、商品房交付符合合同约定的使用条件，答辩人按照合同约定履行了书面通知义务，而被答辩人以房屋有质量瑕疵拒不前来办理房屋交接手续，违反合同约定，承担违约责任，答辩人有权解除合同，要求被答辩人支付交房违约金。3、本次诉讼完全是因为被答辩人不遵守契约精神、擅自违反合同约定，不仅给答辩人的正常经营活动造成不利影响，也造成司法资源的浪费，应当承担全部诉讼费用。本案反诉原告根据补充协议第4条第4项和合同第11条的约定和理解，认为房屋已经交付，本案又提出交付房屋、提出违约金，相互矛盾，请求法院依法驳回。 经审理查明：2016年12月16日，当代置业（出卖人）与何章胜（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：当代置业将位于合肥市出售给何章胜，建筑面积为133.37平方米，总价款为人民币1405438元；何章胜采取按揭方式付款，首付款562438元，应在2016年12月16日前付给当代置业，剩余843000元办理按揭款；……第八条、出卖人应当在2018年12月30日前，将具备取得《建设工程规划许可证（正本）》条件的商品房交付买受人使用；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条、交接：商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）、出卖人向买受人发出的书面《入住通知书》所载交付日期届满七日即视为出卖人已将该商品交付给买受人。但该“交付”行为，仅意味着该商品房风险、管理责任的转移及出卖人已经履行完毕交付房屋的手续，不意味着免除买受人按本合同约定办理入住相关手续、缴纳相关税费和承担违约责任的义务。该交付行为形成后，买受人应当自出卖人向买受人发出的入住书面通知载明的交付日期起按照本合同相关约定缴纳物业服务费用、供暖费等相关费用。（2）、买受人逾期30日内仍未办交付手续的，出卖人有权解除合同，出卖人选择继续履行，买受人应按照要求及时办理收房等相关手续；第十四条、出卖人关于基础设施，……承诺房屋实际交付时水通、电通、路通到户。合同还约定了其他权利义务。 双方在附件四《商品房买卖合同补充协议》第四条中约定：“1、买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房取得建设规划许可证正本，并向买受人发出收房通知为标志。4、……出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人不按通知所载期限办理房屋交接手续的，视为出卖人已按通知所载通知期限交付。房屋毁损，灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。” 合同签订后，何章胜向当代置业依约支付了全部购房款。 2018年10月8日，涉案少荃湖名苑第D-13#楼工程竣工验收合格，当代置业于同年12月29日办理了建设工程规划许可证。2018年12月8日，当代置业向何章胜发出《入伙通知书》，通知何章胜于同年的12月15日办理交房手续。庭审中，何章胜认可当代置业已于2018年12月29日实际交付了涉案房屋。 上述事实有当代置业提供的营业执照、身份证复印件、《商品房买卖合同》、商品房网上认购备案确认单、建设工程规划许可证、 交房通知书（入伙通知书）、EMS快递单、竣工验收表、移交业主物品清单，何章胜提供的房屋买卖合同复印件、房屋、基础设施、公共配套建筑照片、多层住宅透视图、沙盘、设计图、合肥市12345政府服务直通车官网截图、合肥市住房保障和房产管理局官网截图及《信访处理意见书》、案涉房屋首付款票据（复印件）、按揭购房借款合同、借款凭证、按时还贷银行流水、收房通知书、入伙流程图及双方当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，当代置业与何章胜签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。 关于当代置业要求解除合同、支付违约金的问题。双方在附件四《商品房买卖合同补充协议》中第四条明确约定“买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房取得建设规划许可证正本，并向买受人发出收房通知为标志；出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人不按通知所载期限办理房屋交接手续的，视为出卖人已按通知所载通知期限交付。”根据此约定，当代置业已将房屋交付给了何章胜，何章胜也予以认可，何章胜依约支付了房款，双方已履行完合同的主要义务，故当代置业要求解除合同、支付违约金，缺少事实与法律依据，本院不予支持。 关于当代置业是否应承担逾期交房的违约责任问题。庭审中，何章胜已认可当代置业已于2018年12月29日实际交付了涉案房屋，符合合同约定的交房时间，故何章胜该请求缺少事实依据，本院不予支持。 关于当代置业对涉案房屋、基础设施及公共配套建筑是否需要进行维修整改问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”本案中，少荃湖名苑第D-13#楼工程，已于2018年10月8日竣工验收合格，当代置业于同年12月29日办理了建设工程规划许可证，符合法定的交房条件。故何章胜该项诉请缺少事实与法律依据，本院不予采信。既然，双方已各自履行了自己的义务，何章胜请求尽快办理交接手续，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告合肥当代英赫置业有限公司本诉中的全部诉讼请求； 二、原告合肥当代英赫置业有限公司于判决生效后15日内与被告何章胜办理合肥市交接手续； 三、驳回被告何章胜反诉的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费850元，减半收取425元，保全费5000元，合计5425元，由原告合肥当代英赫置业有限公司负担。本案反诉案件受理费270元，减半收取135元，由被告何章胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王天利 二〇一九年十一月八日 书记员  冯 艳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。