福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初1779号 原告：南平世华房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区福兴路6号。 法定代表人：吴建财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林希军，福建闽越律师事务所律师， 委托诉讼代理人：朱勇，福建闽越律师事务所实习律师。 被告：陈华满，男，1977年9月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 第三人：中国建设银行股份有限公司南平分行，住所地福建省南平市东山路2号。 负责人：张庆文，该行行长。 委托诉讼代理人：李革，女，该银行职员。 委托诉讼代理人：黄红，女，该银行职员。 原告南平世华房地产开发有限公司（以下简称世华公司）与被告陈华满、第三人中国建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2018）闽0702民初3625号民事判决书，原告世华公司不服判决，向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）闽07民终259号民事裁定书，将本案发回本院重审，本院依法另行组成由审判员陈泱担任审判长并主审、与人民陪审员黄惠斌、谢璇组成的合议庭。本院于2019年9月27日公开开庭审理本案。原告世华公司的委托诉讼代理人林希军、朱勇，第三人建行南平分行的委托诉讼代理人黄红到庭参加诉讼。被告陈华满经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世华公司向本院提出诉讼请求：1.解除世华公司与陈华满于2014年5月21日签订的《商品房买卖合同》（编号：201402178）；2.陈华满协助世华公司办理注销《商品房买卖合同》备案登记及解除房屋预告登记手续;3.陈华满支付世华公司违约金67386.90元；4.陈华满向世华公司支付代偿款443442.43元；5.陈华满返还世华公司已交付的房屋；6.陈华满、第三人建行南平分行协助世华公司办理解除预购商品房抵押权预告登记手续。事实和理由：2014年5月21日，世华公司与陈华满签订了《商品房买卖合同》（编号：201402178），合同约定世华公司向陈华满出售位于南平市延平区“新城中心.御峰”二期五地块3幢5层501号房，陈华满应向世华公司支付购房款673869元，其中首付款203869元，二期付款470000元（银行贷款）。同日，世华公司、陈华满双方还签订了《补充协议》，协议第三条第七款约定世华公司为陈华满承担按揭贷款担保，在担保期内由于作为买受人的陈华满延期缴纳按揭本息，致使银行从世华公司账户扣款的，陈华满应在世华公司发出书面通知之日的七日内，将世华公司被扣款金额归还世华公司，并以被扣款项金额为基数，另向世华公司按扣款日至陈华满归还日期间每日万分之二计付违约金；陈华满超过30日还未归还世华公司被扣款的，世华公司有权解除合同，并有权从陈华满已经支付的购房款中直接扣回世华公司被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及发生的相关费用。《商品房买卖合同》签订后，世华公司与陈华满在南平市不动产登记中心办理了合同备案登记和预购商品房预告登记。2014年8月19日，陈华满、建行南平分行、世华公司签订了一份《个人住房借款合同》（合同编号：350677008-2012-20140492112），合同约定：陈华满向建行南平分行借款用于购买“新城中心御峰”3幢5层501室房产，陈华满将上述房产在南平市不动产登记中心办理了预告抵押登记（南房预字第××号）给建行南平分行，由世华公司为陈华满的借款提供阶段性连带保证责任。借款期间，陈华满未依约偿还借款本息，自2018年2月起停止偿还建行南平分行贷款，世华公司为陈华满贷款提供阶段性担保被银行扣款，截止2018年11月8日，世华公司因陈华满未偿还按揭本息被扣款项金额合计为443442.43元。世华公司于2018年4月20日向陈华满发出《代垫银行按揭本息还款函》的书面通知，要求陈华满偿还代垫款，否则世华公司有权解除合同并收取违约金，但陈华满至今未偿还世华公司代垫款。陈华满的行为已经构成违约，世华公司有权依据《补充协议》第三条第七款约定解除合同。为此，世华公司诉至贵院，恳请贵院依法支持世华公司诉请。 陈华满未作答辩。 建行南平分行述称，对于世华公司的诉讼请求、事实和理由无异议。 建行南平分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建行南平分行与陈华满于2016年7月1日签订的《个人住房借款合同》（合同编号350677008-2012-20160928664）；2.判令陈华满承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年8月19日，建行南平分行与世华公司、陈华满签订《个人住房借款合同》（合同编号：350677008-2012-20140492112）。合同约定：陈华满向建行南平分行借款470000元，用于购买世华公司开发的南平市延平区新城中心御峰3幢501室房产，借款期限为240个月，即从起至2034年10月28日止。双方对贷款利率、还款方式、违约责任等事项均作了约定。世华公司为上述借款提供阶段性连带保证责任，陈华满、世华公司在《个人住房借款合同》的借款人、保证人处签字盖章。2014年8月26日，建行南平分行、陈华满就上述房产共同到南平市房地产交易登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（南房预字第××号）。合同签订后，建行南平分行依约向陈华满发放贷款470000元，但陈华满却未按合同约定及时还款，经多次催讨，世华公司为陈华满代偿了所欠建行南平分行的借款本息，截至2018年8月7日，陈华满尚欠建行南平分行借款本金余额为417874.70元。诉讼中，即2018年11月8日，世华公司已代为陈华满代偿了所欠建行南平分行的全部借款本息。建行南平分行认为，陈华满的行为已构成违约，根据双方签订的《个人住房借款合同》第十六条、第十七条约定及《合同法》第九十四条之规定，建行南平分行有权解除《个人住房借款合同》。 陈华满未作答辩。 世华公司辩称，对于建行南平分行的诉讼请求、事实和理由无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。世华公司提交了如下证据：证据1.《商品房买卖合同》一份，证据2.《个人住房借款合同》一份，证据3.《个人贷款还款凭证》十份，证据4.《中国建设银行个人贷款结清证明》一份，证据5.《代垫银行按揭本息还款函》、《EMS快递单》、《信函查询单》各一份，证据6.《南平市商品房买卖合同备案信息表》、《南平市不动产登记查询证明》各一份，证据7.《商品房预售许可证》一份。建行南平分行提交了如下证据：证据1.《个人住房借款合同》、《中国建设银行个人贷款支付凭证》各一份，证据2.《中国建设银行个人贷款对账单》五份，证据3.《房屋权预告登记证明》一份，证据4.《无婚姻登记记录证明》一份。 本院认为，陈华满未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。建行南平分行对于世华公司提交的证据均无异议，世华公司对于建行南平分行提交的证据均无异议。对上述证据，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 世华公司以出让方式取得位于南平市延平区地块的土地使用权。经批准，世华公司在上述地块建设商品房，定名为“新城中心御峰（二期五地块）”。后经南平市住房和城乡建设局批准，世华公司取得了商品房预售许可证，证号为南房预售证第2014001号。2014年5月21日，世华公司与陈华满签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201402178）。合同约定：世华公司将南平市延平区新城中心御峰（二期五地块）3幢5层501室房屋出售给陈华满；该房屋建筑面积为112.91平方米；房屋单价为5968.20元；陈华满首期付款203869元，二期付款470000元（银行贷款）。该合同附件六《补充协议》第三条第七款约定：出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于买受人延期缴纳按揭本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日期间每日万分之二计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），由此引发的按揭银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。第十条第3项约定：本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。合同还就其他权利义务作出约定。合同签订后，陈华满于2014年5月21日向世华公司支付了首付款203869元。2014年6月16日，双方在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：101405210004）。同年6月19日，双方办理了预购商品房预告登记手续，《房屋预告登记证明》证号为南房预字第××号。2017年9月21日，陈华满领取案涉房屋的钥匙。 2014年8月19日，建行南平分行与陈华满、世华公司三方签订一份《个人住房借款合同》（合同号：350676111-2012-20140492112）。合同约定：陈华满向建行南平分行借款470000元用于购买世华公司开发的南平市延平区新城中心御峰（二期五地块）3幢5层501室房屋；借款期限为240个月，即从2014年10月20日起至2034年10月28日止；借款年利率为基准利率下调10％。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例（上浮／下调幅度），在本合同约定的每个利率调整日调整一次，同时借款人同意，在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整，并在经贷款人公告后适用本合同项下的借款，此时本合同利率的调整不受每年只能调整一次的限制；还款方式采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额约为3701.96元，本合同签订后，借款首次发放前，如遇人民银行调整利率，则上述每月归还本息金额相应调整；世华公司为该笔借款提供阶段性担保，保证期间从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还就其他权利义务作出约定。 借款合同签订后，2014年8月26日，建行南平分行、陈华满办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记号码为南房预字第××号，预告登记权利人为建行南平分行，预告登记义务人为陈华满，房屋坐落为南平市延平区新城中心御峰（二期五地块）3幢5层501室，担保债权数额为470000元，债务履行期限为2014年8月19日至2034年8月19日。2014年10月28日，建行南平分行向陈华满发放了借款470000元，并按合同约定将款转入世华公司的银行账户。发放借款后，陈华满向建行南平分行履行2014年11月至2017年12月期间的借款本金44187.71元、利息、罚息86769.64元。自2018年1月份起，陈华满未按照借款合同约定偿还借款本息。建行南平分行从2018年2月28日起直接从世华公司的账户内扣划当月应付的借款本息。截至2018年10月31日，建行南平分行扣划世华公司借款本金11987.14元、利息16999.70元、罚息8.69元。2018年11月8日，世华公司向建行南平分行支付陈华满尚未履行的借款本金413825.15元、利息619.59元、罚息2.16元。2018年4月20日，世华公司按合同约定的地址向陈华满发《代垫银行按揭本息还款函》，要求陈华满七日归还世华公司被扣款项，逾期世华公司有权解除合同。但陈华满至今未将被扣款项支付给世华公司。世华公司遂诉至本院。 本院认为，世华公司与陈华满签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，陈华满、世华公司与建行南平分行签订的《个人住房借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于世华公司主张解除《商品房买卖合同》及建行南平分行主张解除《个人住房借款合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》第三条第7款约定：“出卖人承担按揭贷款担保，在担保期内由于买受人延期缴纳按揭本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还日期间每日万分之二计付违约金。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，……”本案中，陈华满在建行南平分行发放借款后，未依照《个人住房借款合同》的约定及时归还借款，导致世华公司被扣款。在世华公司发出催缴通知后，陈华满至今仍未归还世华公司被扣款项，且仍未按《个人住房借款合同》约定履行还本付息义务，陈华满的行为已构成违约，双方合同解除条件已成就，世华公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因本院已对世华公司主张解除其与陈华满之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，根据前述司法解释的规定，建行南平分行有权解除《个人住房借款合同》。因此，建行南平分行主张解除《个人住房借款合同》的诉讼请求，具有法律依据，予以支持。关于《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商品房买卖合同》解除后，陈华满应当将诉争房屋返还给世华公司。同时，根据《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》第三条第7款约定及前述法律规定，《商品房买卖合同》解除后，陈华满应协助世华公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续。故世华公司要求陈华满协助注销《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，具有合同依据，且符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案，世华公司已收受陈华满向建行南平分行的个人住房借款470000元及首付款203869元，世华公司已为陈华满向建行南平分行偿还借款本金425812.29元、利息、罚息共计17630.14元，依据前述司法解释的规定，《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》解除后，世华公司应当返还陈华满已支付的购房首付款，因陈华满未到庭应诉亦未提出该项请求，故本院对此不予处理，陈华满可另行向世华公司主张。世华公司作为《个人住房借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，在陈华满未按期履行偿还银行借款的义务时，承担了保证责任，并为陈华满代偿借款本金425812.29元、利息、罚息17630.14元。为此，世华公司可以向陈华满行使追偿权，但前提是以继续履行《商品房买卖合同》为基础，而本案世华公司主张的是解除《商品房买卖合同》，且其代偿借款本金就是涉案房屋价款的一部分，合同解除后，世华公司无需将该款项返还给陈华满，也无权要求陈华满偿还。世华公司主张归还其为陈华满偿还代偿借款本金的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，不予支持。《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》的解除系陈华满违约所致，世华公司为陈华满代偿借款利息、罚息的损失，陈华满对此应承担赔偿责任。故世华公司主张陈华满归还其为陈华满偿还代偿的利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，世华公司向建行南平分行返还尚未履行的借款本金及利息后，建行南平分行应当与陈华满协助世华公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。关于世华公司主张的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”陈华满未按约履行《商品房买卖合同》已构成违约。《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》第三条第7项约定，在解除《商品房买卖合同》时有权扣除合同总价款的10%作为违约金。故世华公司主张陈华满支付购房款总额的10%的违约金67386.90元的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除南平世华房地产开发有限公司与陈华满于2014年5月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201402178）； 二、解除中国建设银行股份有限公司南平分行与陈华满、南平世华房地产开发有限公司于2014年8月19日签订的《个人住房借款合同》（合同号：350676111-2012-20140492112）； 三、陈华满应于本判决生效之日起十日内偿还南平世华房地产开发有限公司垫付的借款利息、罚息共计17630.14元； 四、陈华满应于本判决生效之日起十日内向南平世华房地产开发有限公司返还南平市延平区新城中心御峰（二期五地块）3幢5层501室房屋； 五、陈华满应于本判决生效之日起十日内协助南平世华房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续（合同备案登记业务宗号：101405210004、房屋预告登记证号：南房预字第××号）； 六、中国建设银行股份有限公司南平分行应于本判决生效之日起七日内与陈华满协助南平世华房地产开发有限公司办理解除南平市延平区（新城中心御峰）3幢5层501室房屋的商品房抵押权预告登记手续（商品房抵押权预告登记号：南房预字第××号）； 七、陈华满应于本判决生效之日起十日内南平世华房地产开发有限公司支付违约金67386.90元； 八、驳回南平世华房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费8958.29元，由陈华满负担1975.43元，南平世华房地产开发有限公司负担6982.86元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  陈 泱 人民陪审员  黄惠斌 人民陪审员  谢 璇 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  陈 欣 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。