福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初2506号 原告：吴辉耀，男，1986年1月14日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婧，福建古进律师事务所律师。 被告：长汀县农村信用合作联社，住所地福建省长汀县汀州镇兆征路148号，统一社会信用代码9135082115791584XJ。 法定代表人：吴佳龙，该信用联社理事长。 委托诉讼代理人：林汀华，男，该信用联社员工。 委托诉讼代理人：沈马金玉，男，该信用联社员工。 第三人：刘瑞英，女，1977年8月6日出生，汉族，住江西省瑞金市。 第三人：王荣火，男，1971年4月20日出生，汉族，住福建省长汀县。 原告吴辉耀与被告长汀县农村信用合作联社（以下简称信用联社）、第三人刘瑞英、王荣火案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴辉耀的委托诉讼代理人戴求忠、张婧、被告长汀县农村信用合作联社的委托诉讼代理人林汀华、沈马金玉、第三人刘瑞英到庭参加诉讼，王荣火经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴辉耀向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行长汀县汀州镇富贵家园8号楼805室房屋；2.确认吴辉耀与刘瑞英、王荣火于2013年2月8日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并判令刘瑞英、王荣火协助吴辉耀办理房屋过户登记手续；3.判令长汀县农村信用合作联社承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年2月8日，因刘瑞英、王荣火不能偿还向吴辉耀所借的500000元借款，为了清偿债务，刘瑞英、王荣火同意以其夫妻关系存续期间购买的坐落于福建省长汀县房屋作价850000元（含后续银行按揭款335886.39元）转让给吴辉耀；吴辉耀同意从刘瑞英、王荣火向吴辉耀的借款中抵付500000元作为购房款，后续335886.39元银行按揭款由吴辉耀向银行支付，剩余14113.61元吴辉耀于当日以现金付清，并在《房屋买卖协议》中明确吴辉耀已付清款项的事实。其中，《房屋买卖协议》中也明确“现房产证已办，但留在房管所，待甲方〈即第三人刘瑞英）领到房产证、土地证后应及时过户到乙方（即吴辉耀）指定的名下”这一事实。随后第三人刘瑞英、王荣火将案涉房屋交付给吴辉耀，吴辉耀对案涉房屋进行了装修，且吴辉耀每月及时支付银行按揭款、缴纳水电费、物业费等，对案涉房屋占有、管理、使用至今。被告因与黄翔、廖敏江、第三人刘瑞英、王荣火金融借贷合同纠纷，于2014年9月18日申请强制执行。2018年8月21日，长汀县人民法院查封了案涉房屋。2019年吴辉耀提出书面执行异议，县法院于2019年8月6日作出（2019）闽0821执异25号执行裁定，认为吴辉耀虽然一直是主动、积极希望能够办理产权过户登记，但在刘瑞英、王荣火不协助办理的情况下，而未能通过法律途径行使正当权利进行维权，吴辉耀怠于行使权利未及时办理过户登记是买受人自身原因所致，驳回吴辉耀的执行异议申请。吴辉耀认为该裁定与事实和法律规定不符。吴辉耀与第三人签订的《房屋买卖协议》合法、有效，法院继续执行该房屋的行为是不当的，损害了吴辉耀的合法权益。 信用联社辩称，一、案涉房屋所有权人为被执行人刘瑞英，该房产拍卖款分配给刘瑞英的债权人并无不当。二、信用联社申请强制执行刘瑞英名下的财产以实现债权的行为合乎法律规定，是答辩人作为债权人依法行使合法的权利。三、吴辉耀未支付涉案房产全部价款，签订房屋买卖合同时只是以抵债的形式支付了首付款50万余元，银行按揭款还有30余万并未完全支付；且在法院查封之前涉案房屋已办理产权证和土地证，具备过户条件，即便在刘瑞英、王荣火不协助办理过户手续的情况下，吴辉耀也可通过诉讼途径要求过户，通过强制执行获得涉案房产，因此不能及时过户是吴辉耀怠于行使权利所致，无法排除法院的强制执行。综上，吴辉耀的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 刘瑞英对法院的执行裁定没有异议，请求法院依法判决。 王荣火未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。吴辉耀为支持其主张的事实，提供了以下证据：《（2019）闽0821执异25号执行裁定书》《房屋买卖协议》《借条》《银行交易明细》《存折》《收款收据》《收据》《龙岩市馨园物业服务专用收据》《订货单》《电费收缴记录卡》，证明刘瑞英、吴辉耀因不能偿还吴辉耀所借的500,000元，于2013年2月8日签订的《房屋买卖协议》，约定刘瑞英将案涉房屋以850,000元的借给转让给吴辉耀，吴辉耀一直依约支付银行按揭贷款，并占有、管理、使用案涉房屋至今；此后，吴辉耀提起执行异议审查，以及证明房产证、土地证一直由第三人掌握。信用联社认为，《借条》《银行交易明细》不能反映吴辉耀与第三人有真实的借贷往来；对于其他证据没有异议。刘瑞英对吴辉耀提供的上述证据未提出异议。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定以下事实：本院在执行（2014）汀民初字第1263号民事调解书（信用联社与王荣火、刘瑞英、黄翔、廖闽江金融借款合同纠纷）中，于2018年8月21日作出（2014）汀执行字第1475-2号执行裁定书，查封了登记在被执行人刘瑞英名下、坐落于福建省长汀县房屋。该房屋汀建房权证城字第××号《房屋所有权证》的核准颁发时间为2010年12月7日，汀国用（2014）第0866号《土地使用权证》核准颁发时间为2014年4月4日。此后，吴辉耀作为案外人提出执行异议，本院于2019年8月6日作出（2019）闽0821执异25号执行裁定书，驳回了吴辉耀的执行异议。吴辉耀不服而提起本案诉讼，刘瑞英、王荣火对该异议审查裁定没有异议。 本院认为，物权对债权的优先性决定了案外人如对执行标的物享有物权时，即具备了能够排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”规定，《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的但书部分，仅指依照物权法第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的”或第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的”等情形。吴辉耀系因民事法律行为取得物权，不适用该但书规定。因现行法律制度正在完善中，为保护已完成了民事法律行为却因客观原因未取得不动产物权的民事主体利益，最高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款中规定案外人能够排除强制执行的四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人执行异议之诉虽为实体审理程序，但和执行异议审查程序存在关联性和共通性，所以，本院根据该规定，结合具体案情，判断案外人的权利可否排除强制执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。吴辉耀未提供证据证明其对未办理过户登记具有不可克服的客观原因，自2013年2月8日订立购房协议至2018年8月21日作出（2014）汀执行字第1475-2号执行裁定的五年多时间里，即使存在刘瑞英、王荣火不配合办理过户登记情形，吴辉耀也完全可以通过诉讼的方式实现其取得涉案房屋物权的合同权利。所以，涉案房屋未办理过户登记，本院足以认定系吴辉耀自身原因所致，吴辉耀不存在排除强制执行的法定情形，不足以解除对涉案房屋的查封。 综上所述，吴辉耀与刘瑞英、王荣火签订的购房协议，未违反法律强制性规定，当属有效。吴辉耀虽足额支付了购房款并实际占有了涉案房屋，但存在可归责于吴辉耀自身的原因导致未办理过户登记，吴辉耀要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，本院应予驳回。因涉案房屋仍处于查封状态，吴辉耀要求刘瑞英、王荣火协助办理过户登记的诉讼请求无法实现，吴辉耀的该项诉讼请求，本院也不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回吴辉耀的诉讼请求。 案件受理费12,300元，由吴辉耀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长  范球生 人民陪审员  池盛亮 人民陪审员  周靖航 二〇一九年十一月二十二日 法官助理曾昭辉 书记员罗丹