甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2018）甘0723民初1232号原告:马某1，男，汉族，住临泽县，联系电话180XXXXXXXX。委托诉讼代理人：马某2，男，汉族，住临泽县，联系电话153XXXXXXXX，系马某1父亲。委托诉讼代理人：白某，女，汉族，联系电话153XXXXXXXX，系马某1母亲。被告：张掖某公司，住所张掖市临泽县工业园区，统一社会信用代码9162XXXXXXX。法定代表人：贾某，系该公司经理。委托诉讼代理人：李某1，系该公司副经理。委托诉讼代理人：张某，系该公司员工，联系电话189XXXXXXXX。委托诉讼代理人：李某2，系该公司法律顾问。原告马某1与被告张掖某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序于2018年5月31日公开开庭进行了审理。审理中原、被告商议协商解决，协商期限自2018年5月31日至2018年7月15日。因双方对案件事实争议较大，原、被告协商未果，本院于2018年9月20日裁定将本案转为普通程序审理。依法组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告马某1及委托诉讼代理人马某2和白某，被告张掖某公司的委托诉讼代理人李某1、张某、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告修理原告住房窗户、对地下室墙体渗水问题做防水处理进行修复、修复因墙体渗水损坏的地下室装潢；2.判令被告赔偿地下室墙体渗水无法存物造成的损失30000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月16日，原告购买被告开发建设的的位××县房屋一套，装潢后搬入居住。次年春天发现了两个质量问题：一是地下室外墙渗水并破坏了室内装潢。原告多次与被告沟通后，被告虽进行了处理，但未从根本上解决问题，处理之后再次出现渗水现象，墙面装潢至今未能修复，原告父母多次与被告沟通未果。在此期间，被告管理人员将原告母亲殴打致胳膊骨折，被法医鉴定为十级伤残，后经临泽县人民法院以（2012）甘0723刑初15号刑事附带民事调解书确认处理。因地下室渗水，原告的大部分财务不能搬入（包括四书柜收藏的书籍以及字画等不能受潮的物品），导致原告原住房财物无法腾空，计划出租原住房事宜未能实现，造成房产出租预计收入未能实现。二是住房窗户因被告过错造成窗户框架、玻璃及框架缝隙等地方因喷砂导致无法完全清理。原告在2012年购买房屋时发现房屋窗户框架、玻璃及框架缝隙含有沙子的覆盖物和污浊物，擦洗时发现是沙子和胶状物质的凝结物，很难被完全清洗。因面积较大、范围几乎涉及全部窗户，与被告沟通仅仅换装了玻璃，原告提出更换窗户框架，被告至今未能解决。2017年7月份原告找临泽县住房和城乡建设局反映上述情况要求解决，后被告派人把原告住房窗户修理一下，地下室外墙渗水至今未能解决。为保护原告的合法权益，现起诉要求处理。被告张掖某公司辩称：我公司前身是临泽县某有限公司，原告是从皓天公司购买的涉诉房屋。涉诉房屋的整栋楼的外墙是喷砂处理的，喷砂过程中确实将含砂混合物喷洒到原告房屋窗户上了，皓天公司对原告窗户玻璃进行了更换，对喷到窗户框架上的含砂混合物进行了擦洗处理，但目前没有办法完全去除。由于原告地下室窗户外面就是别的住户的花池，夏天一楼住户给花池浇水，地下室就存在渗水问题，我公司已进行了处理，地下室放东西完全没有问题。原告主张的损失与我公司无关。涉诉房屋交付给原告已7年时间，已经过了5年的保修期。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月16日，原告与皓天公司签订商品房买卖合同，约定原告购买皓天公司开发建设的××区房屋一套，该房屋建筑面积114.02㎡，总价款324062元。2013年1月11日，原告以25400元价格从皓天公司购买其住宅楼下2-17号地下室一间，建筑面积为19.99㎡。因皓天公司对楼房外墙进行喷砂处理时将含砂混合物喷洒到原告购买房屋窗户上，喷洒到窗户上的含砂混合物无法清除，原告及其父母要求皓天公司清除窗户上的含砂混合物或更换窗户，皓天公司派人对原告房屋窗户玻璃进行了更换，对窗户框架上的含砂混合物进行了擦洗，但对阳面客厅及卧室大小3扇窗户框架上的含砂混合物没有擦洗干净，影响窗户外观及闭合。另外，原告地下室墙外（南面）是一楼住户的花池，花池外是小区的草坪，由于防水没有处理好，遇雨雪天气或浇花池、草坪时，水从墙上渗入原告地下室。多年来，原告及父母一直找皓天公司要求清除窗户上的含砂混合物或更换窗户和对地下室渗水事项进行维修，皓天公司没有给予解决。2015年9月7日上午，原告母亲白某到皓天公司售楼部找该公司项目部经理沈侠伟要求解决上述问题时，双方发生争吵拉扯，白某被致轻伤二级，沈侠伟被本院追究刑事责任并赔偿了白某被致伤的损失。2016年皓天公司股东将股权转让，股东变更，皓天公司变更登记为张掖某公司，原告及父母又要求张掖某公司对上述房屋质量问题进行解决，张掖某公司派人对地下室内墙进行了粉刷，但未做防水处理，渗水问题没有得到彻底解决。原告父母又向临泽县住房和城乡建设局反映处理未果，于2018年5月11日向本院起诉要求处理。在案件审理过程中，因考虑到对地下室渗水原因、清除窗户上的含砂混合物所需费用、维修地下室所需费用进行鉴定，原告于2018年11月5日向本院申请对上述事项进行鉴定，并于2018年11月8日向本院预交鉴定费10000元，因本院及当事人没有联系到相应的鉴定机构及考虑到鉴定费用支出较大，一直没有启动鉴定程序。上述事实，由原、被告当庭陈述；原告在庭审中提交的涉诉地下室渗水照片打印件5张，窗户存在问题拍摄的照片打印件1张，商品房买卖合同1份，皓天公司给原告出具的收款收据3份，申诉书1份，本院（2017）甘0723刑初15号刑事判决书1份，本院（2017）甘0723刑初15号刑事附带民事调解书1份，以及本院庭审笔录证实。本院认为，原告与皓天公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，应确认其效力，对双方具有约束力。皓天公司经登记变更为张掖某公司，张掖某公司应承接原告与皓天公司签订的商品房买卖合同的权利义务，张掖某公司应受涉诉商品房买卖合同约束。因交付给原告的房屋存在窗户上喷洒有含砂混合物和地下室渗水的质量问题，张掖某公司应予以修复。因原告发现上述质量问题后一直要求皓天公司及张掖某公司维修，皓天公司及张掖某公司虽先后进行了维修，但并没有维修好，即没有将原告窗户框架上喷洒的含砂混合物清除干净，没有对原告地下室进行防渗漏处理，上述质量问题系交付房屋及地下室时就存在，而不是原告使用5年后才出现的质量问题，故本院对被告辩称原告主张的质量问题已超过5年保修期限，其不应承担责任的诉讼请求不予支持。由于地下室存在渗水问题，致使原告多年来没有充分使用地下室，对原告造成了一定损失，但原告主张损失30000元过高，本院酌定由张掖某公司赔偿原告损失2500元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告张掖某公司于本判决生效后二十日内将原告马某1位于××县房屋窗户框架上喷洒的含砂混合物清除干净，逾期不清除的，则赔偿原告马某1损失800元，由原告马某1自行清除；二、被告张掖某公司于本判决生效后二十日内对原告马某1位于××县地下室墙体渗水问题予以防渗漏修复，并对地下室墙壁予以粉刷，逾期则赔偿原告马某1损失4000元，由原告马某1自行修复；三、被告张掖某公司赔偿原告马某1不能正常使用地下室损失2500元，限于本判决生效后二十日内付清；四、驳回原告马某1的其他诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由原告马某1负担100元，被告张掖某公司负担225元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 姜干兵人民陪审员 柳生祥人民陪审员 李 胜 二〇一九年十一月六日书 记 员 马艳蓉附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。