广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初7764号原告：封枫，女，1976年4月6日出生，汉族，现住广东省江门市蓬江区，委托代理人：黄伟庆，广东广能律师事务所律师。委托代理人：伦荣彪，广东广能律师事务所律师。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区建设三路65号之七301、302。法定代表人：邓剑华。委托代理人：李旭艳，该公司员工。原告封枫诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司商品房预约合同纠纷一案。本院于2019年8月20日受理后，依法由审判员李常明独任审判，并于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告封枫及其委托代理人黄伟庆，伦荣彪，被告远禾公司的法定代表人邓剑华及委托代理人李旭艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年9月1日，原告封枫与被告签订《江门市嘉悦名都名校1号认购书》（编号：00140），主要约定：1、被告将江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园38幢401房出售给原告；2、房屋建筑面积158.12㎡；3、原告售价为1088167元，优惠后价格为988167元，首期款为598167元；4、房屋的收楼日期为2012年12月31日。上述认购书签订后，原告于当日支付了定金50000元，于2011年9月24日支付了房款150000元，并于2011年11月2日委托其丈夫罗卫能通过银行转账的方式向被告支付房款398167元。截止至2011年11月2日原告合计已支付房款598167元，以上事实有被告开具的相应收据可以证实。此后，因被告在涉案楼盘开发经营的过程中出现了问题，引发了与建设施工方、贷款银行及众多购房户的一系列民事纠纷，导致其履约能力受到影响并在后期停止了其售房中心的办公状态。鉴于上述原因，原告之后一直无法与被告的工作人员取得联系，故双方至今尚未签订正式的《商品房买卖合同》，且原告没有购房余款390000元无法与被告办理相关的支付手续。原告因急着入住新房，一直不断联系被告及政府主持成立的嘉悦名都楼盘协调工作小组，希望能够解决问题。2018年9月22日，原告通过嘉悦名都办证工作小组收到办理收楼手续的资料，原告为此前往办理收楼手续。但嘉悦名都办证工作小组认为原告未付清房款，不能收楼。直到起诉之日，被告既没有将房屋过户至原告名下，也没有将房屋移交给原告使用。原告认为，其与被告签订的《江门市嘉悦名都名校1号认购书》合法有效，在签订上述认购书后又支付了大部分的房款，剩余房款原告也愿意支付，只是由于被告的原因未能支付。被告应继续履行《江门市嘉悦名都名校1号认购书》的约定，将涉案房屋过户至原告名下，并交付给原告使用。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求法院判决：1、确认原、被告就座落江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园38幢401房的商品房买卖合同关系成立且合法有效；2、被告办理江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园38幢401房所有权首次登记手续，并在完成首次登记后协助原告办理该房产的所有权转移登记手续；3、被告将江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园38幢401房交付给原告。4、本案诉讼费由被告承担。原告为其陈述提供的证据有：一、江门市蓬江区远禾展有限公司工商信息登记资料；二、《江门市嘉悦名都名校1号认购书》；三、收据；四、转账凭证；五、结婚证；六、受托付款确认书；七、业主登记情况记录表；八、临时出入卡收据；九、邮件信封；十、（2019）粤0703民初3420号判决书。被告答辩称：原告全额支付款项可以交楼。但是后交付的房款应转至法定代表人的名下来支付拖欠员工的工资。被告为其答辩提供了扣押清单一份。为查明本案事实，本院依职权调取的证据有：（2018）粤0703执异212号民事裁定书、（2019）粤0703民初3896号判决书。经审理查明：2011年9月1日，原告作为认购方和被告签订认购书，该认购书约定：“一：认购物业基本情况，认购物业：中国广东省江门市嘉悦名都名校1号花园38幢401房，建筑面积158.12平方米（其中套内建筑面积125.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.5平方米），房屋面积以产权登记面积为准。二、认购价格为：……1088167元。参加“暑期置业计划”活动5万元抵15万元的优惠活动，优惠成交价为988167元（其中含壹万元的销售代理费）。三、付款时间：定金50000元须于签署本认购书时付清（交首期楼款时转作为首期楼款的一部分）；首期/一次性楼款598167元须于2011年10月5日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续。四、认购条款：1、经乙方要求，与甲方签订《商品房买卖合同》及其一系列附件、并缴付首期楼款/一次性楼款的时间为2011年10月5日。2、乙方确认在签署本认购书之前，已经细阅甲方明示的《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四以及《嘉悦名都名校1号花园前期物业服务协议》、《业主（临时）公约》的条款内容。乙方同意接受上述法律文件的全部条款内容。乙方支付本认购书约定的定金给甲方，是乙方担保其将于本认购书约定的时间与甲方订立甲方明示的《商品房买卖合同》及其上述一系列附件，并不反悔上述法律文书的全部条款内容。……11、该物业的收楼时间为2012年12月31日”等内容。签订协议当天，蓬江区远禾咨询服务中心和被告并于分别出具了相应的收据，注明收到原告上述房屋的销售费10000元和定金40000元。2011年9月29日，被告出具收据，注明收到原告上述房屋的房款150000元。2011年11月2日，原告丈夫通过转账的形式向被告转账398167元，2011年11月5日，被告出具收据，注明收到原告上述房屋房款398167元。此后，原、被告没有签订正式的《商品房买卖合同》，亦未办理相应的登记手续，亦没有交付相应的房屋给原告。另查：2011年，被告依法审批取得了其开发的嘉悦名都名校1号花园楼盘第36、38、39幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2011023号。2014年2月21日，本院在办理（2014）江蓬法立保字第14号案的过程中，轮候查封了被告位于江门市蓬江区××以南、××路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米），该轮候查封于2016年2月22日转为正式查封。2016年5月16日，本院立案执行（2016）粤0703执1244号案，（2014）江蓬法立保字第14号案的查封转为（2016）粤0703执1244号案的查封。此外，本院以（2014）江蓬法立保字第15号、（2016）粤0703执保240号案轮候查封江门市蓬江区××以南、××路以西的土地使用权（证号：国用（2012）第113037号，土地面积：80875.7平方米）。另查，2015年7月15日，被告建设的上述楼盘的38#楼完成竣工验收。本院认为：原告向被告购买商品房，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，其双方所签订的《江门嘉悦名都够格1号认购书》合法有效。双方为其房屋买卖关系，签订了认购书，认购书中明确了所购房屋的地点，门牌、面积、价格、大部分款项支付的金额和方式、签订合同的时间及房屋的交付时间，虽然原、被告双方最终没有签订正式的《商品房买卖合同》，但双方的认购书已具备合同的主要内容，且原告亦已经依据认购书的约定支付了房屋的大部分房款，虽然原告的最后一笔首期款未在认购书约定的2011年10月5日支付，而是在2011年11月2日委托原告丈夫转账支付给被告，但被告此后亦于2011年11月5日开具收据确认收到原告上述房屋的该房款，应视为被告同意双方继续依认购书的约定，履行双方的房屋买卖行为。双方的认购书还约定并明确此后双方签订的《商品房买卖合同》及其一系列附件，故双方间的商品房买卖合同关系成立，依法应予以保护。关于原告请求办理上述房屋首次登记手续，并办理转移登记手续的问题。原告所认购的上述房屋所涉的土地已被本院其他案件保全及执行过程中被本院查封，原告应先循执行异议程序予以救济，而不应直接另行提起普通的民事诉讼程序来主张权利，对此，应予驳回原告的起诉。（另行制作裁定书）。关于原告请求交付房屋的问题。双方的认购书未明确房屋余款的支付时间和方式，而原告亦未支付尚余的其余房款，原告要求被告交付相应房屋的请求，欠缺理据，本院不予支持。原告可通过其他合法的方式并完全履行其义务后，再行通过其他法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告封枫和被告江门市蓬江区远禾发展有限公司就座落于江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园38幢401房的商品房买卖合同关系成立，双方间的上述商品房买卖关系合法有效。二、驳回原告封枫的其他诉讼请求。本案受理费13681.67元，减半收取6840.83元，由原告封枫负担3420元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担3420.83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判员  李常明二〇一九年十一月十九日法官助理谭彦君书记员林绮莹