广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28684号原告:王力宇，男，1972年10月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：吴涛，系广东明境律师事务所律师。被告：张佳怡，女，1987年8月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：刘保仪、潘俊杰，分别系广东信德盛律师事务所律师、实习律师。第三人：广州南开房地产开发有限公司，住所地广州东省广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房，统一社会信用代码9144010123123906X3。法定代表人：张建丽，董事长。委托代理人：张哲、胡开欣，均系该司职员。原告王力宇诉被告张佳怡及第三人广州南开房地产开发有限公司（以下简称“南开公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王力宇及其委托代理人吴涛，被告张佳怡的委托代理人刘保仪、潘俊杰，第三人南开公司的委托代理人张哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王力宇诉称：2015年1月22日，原告与第三人、广州君浩房产策划代理有限公司签订《颐和四季公馆认购书》，约定原告购买广州市天河区瘦狗岭417号1701房，房屋价款为4079880元，定金为10000元。原告于2014年12月5日支付了定金10000元。后原告作为广州美誉园林绿化工程有限公司的法定代表人及股东，通过广州美誉园林绿化工程有限公司出具的《委托付款及收款函》，委托三家公司向广州君浩房产策划代理有限公司支付了4069880元，以抵销三家公司未支付给广州美誉园林绿化工程有限公司的工程款。至此，原告于2016年5月23日付清了上述房屋的购房款。2016年10月2日，原告办理了上述房屋的入住手续，实际占有了上述房屋，但因部分手续尚未完成，故尚未过户。第三人确认其与原告存在上述交易事实，亦确认原告是上述房屋的所有权人。后被告因与第三人的纠纷申请查封了上述房屋，导致原告的财产权利受到侵害，原告就此提出异议，但在该异议案件即（2018）粤0106执异402号案的审理过程中，法院适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告作为上述房屋的权利人有权排除执行。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、立即停止对广州市天河区瘦狗岭417号1701房的强制执行，解除对该房屋的查封；二、撤销（2018）粤0106执异402号执行裁定书；三、本案诉讼费由被告承担。被告张佳怡辩称：不同意原告的诉讼请求。一、房屋的所有权以公示登记为准，被告对第三人名下的房屋申请查封符合法律规定。至于原告与第三人之间如何约定，属其内部法律关系，不能对抗被告。二、（2018）粤0106执异402号执行裁定书已查明原告名下有其他可用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条的规定，原告不具备排除执行的条件。三、（2018）粤0106执异402号执行裁定书适用法律正确，本案也应适用相关法规。四、原告购买涉案房屋已经有四年，完全有时间办理过户，那么就不会存在法律风险。第三人南开公司述称称：同意原告的观点。（2018）粤0106执异402号执行裁定书未审查原告是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的规定就驳回原告的申请，属法律适用错误。经审理查明：本院在张佳怡与南开公司房屋买卖合同纠纷一案的审理过程中，根据张佳怡的财产保全申请，于2018年6月15日作出（2018）粤0106民初11265号民事裁定，查封了登记在南开公司名下的广州市天河区瘦狗岭417号1701房（以下简称“涉案房屋”）。后王力宇以其系涉案房屋的实际产权人为由提出异议，要求本院解除对涉案房屋的查封；本院于2018年10月11日作出（2018）粤0106执异402号执行裁定书（以下简称“402号裁定”），驳回王力宇的异议。因王力宇不服402号裁定，遂在法定期限内提起本案诉讼。本案审理过程中，王力宇、张佳怡、南开公司表示对402号裁定查明的事实均无异议，402号裁定查明：2015年1月22日，南开公司（甲方）、王力宇（乙方）、广州君浩房产策划代理有限公司（代理方，以下简称“君浩公司”）签订《颐和四季公馆（原名颐和大厦）认购书》，约定乙方向甲方认购涉案房屋，房地产价格为4533200元，乙方选择一次性付款，获9折优惠，优惠后总房价为4079880元，乙方于签署认购书时交付定金10000元（在首期房款中抵扣），于2015年4月30日前付清全部房款，合同签订后南开公司分别于2014年12月5日、12月29日，2016年5月19日和5月25日开具了《收款收据》5张给王力宇，确认分别收到王力宇定金10000元、房款1647397.92元、房款170884.26元、房款2015499.6元和房款236098.22元。关于支付房款的凭证，王力宇提供了以下证据：1、卡号43×××79，户名为王力宇，交易时间为2014年12月5日，金额10000元，汇入单位为君浩公司；2、出具时间为2015年11月30日，广州美誉园林绿化工程有限公司（以下简称“美誉公司”）出具的《委托付款及确认收款函》，内容分别为美誉公司委托台山颐和温泉城地产开发有限公司或颐和地产集团有限公司将应付未付其司的工程款1647397.92元代王力宇支付购买颐和四季公馆B2栋1701号房应付房款1647397.92元；其司承诺只要台山颐和温泉城地产开发有限公司或颐和地产集团有限公司代王力宇支付购房款1647397.92元给开发商指定策划代理公司后，即视为其司已收到等额工程款。2015年12月22日，颐和地产集团有限公司通过招商银行转账1647397.92元给君浩公司。3、出具时间为2005年11月30日，美誉公司出具的《委托付款及确认收款函》，内容分别为美誉公司委托广州东湛房地产开发有限公司将应付未付其司的工程款2015499.6元代王力宇支付购买颐和四季公馆B2栋1701号房应付房款2015499.6元；其司承诺只要广州东湛房地产开发有限公司代王力宇支付购房款2015499.6元给开发商指定策划代理公司后，即视为其司已收到等额工程款。2016年1月29日，广州东湛房地产开发有限公司通过招商银行转账2015499.6元给君浩公司。4、出具时间为2015年11月30日，美誉公司出具的《委托付款及确认收款函》，内容分别为美誉公司委托广州市云梯山庄房地产开发有限公司将应付未付其司的工程款170884.26元代王力宇支付购买颐和四季公馆B2栋1701号房应付房款170884.26元；其司承诺只要广州市云梯山庄房地产开发有限公司代王力宇支付购房款170884.26元给开发商指定策划代理公司后，即视为其司已收到等额工程款。2016年1月27日，广州市云梯山庄房地产开发有限公司通过招商银行转账170884.26元给君浩公司。5、出具时间为2016年5月10日，美誉公司出具的《委托付款及确认收款函》，内容分别为美誉公司委托广州东湛房地产开发有限公司将应付未付其司的工程款236098.22元代王力宇支付购买颐和四季公馆B2栋1701号房应付房款236098.22元；其司承诺只要广州东湛房地产开发有限公司代王力宇支付购房款236098.22元给开发商指定策划代理公司后，即视为其司已收到等额工程款。2016年5月23日，广州东湛房地产开发有限公司通过招商银行转账236098.22元给君浩公司。王力宇是美誉公司的法定代表人和股东，2011年至2015年期间，美誉公司与广州东湛房地产开发有限公司分别签订了多份《花都颐和盛世（花都炭步）建设工程园施工合同》，由广州东湛房地产开发有限公司将花都颐和盛世的部分工程发包给美誉公司。2014年5月19日，台山颐和温泉城地产开发有限公司与美誉公司签订《台山颐和温泉城建设工程园施工合同》，由台山颐和温泉城地产开发有限公司将台山颐和温泉城B、E、G组团展示区（除示范单位外24栋）园林园建工程发包给美誉公司。2014年6月6日，广州市云梯山庄房地产开发有限公司与美誉公司签订《花都颐和盛世（云梯山庄）建设工程园施工合同》，由广州市云梯山庄房地产开发有限公司将花都颐和山庄160亩A区泳池修复工程发包给美誉公司。2016年10月2日，王力宇办理了涉案房屋的入住手续，当天王力宇向广州颐和酒店物业管理有限公司交付涉案房屋的专项维修资金13599.6元和水电周转金200元，南开公司至今未与王力宇办理涉案房屋的网签和过户登记手续。王力宇名下有一套房改房，但已出租给他人使用。本案中，王力宇还向本院提交了颐和地产集团有限公司于2019年10月17日出具的《情况说明》（主要内容为美誉公司于2015年11月30日委托其司将应付未付美誉公司的工程款1647397.92元代王力宇支付购买涉案房屋，并承诺只要其司将该款支付给开发商后即视为美誉公司已收到等额工程款，其司已于2015年12月22日将款项支付至南开公司）、广州市云梯山庄房地产开发有限公司于2019年10月17日开具的《情况说明》（主要内容为美誉公司于2015年11月30日委托其司将应付未付美誉公司的工程款170884.26元代王力宇支付购买涉案房屋，并承诺只要其司将该款支付给开发商后即视为美誉公司已收到等额工程款，其司已于2016年1月27日将款项支付至南开公司）以证明其支付房款情况。经质证，张佳怡对上述证据的真实性不予确认，认为上述证据为案外人单方开具，不具证明效力；南开公司对上述证据的真实性均予以确认。关于涉案房屋未办理过户的原因。王力宇称系因南开公司的手续和确权未办理完成；南开公司确认是因涉案房屋所在楼盘不具备办证条件，故未办理过户。关于涉案房屋的使用情况。王力宇称其自2016年10月2日起便入住涉案房屋，并另行提交了广州颐和酒店物业管理有限公司开具的《发票》四张，显示涉案房屋2016年10月至2019年10月物业服务费、垃圾清运费、公摊电费的支付情况。经质证，张佳怡认为上述发票与本案无关；南开公司对上述证据的真实性予以确认。另查，广州市中级人民法院2019年6月18日作出的生效判决即（2019）粤01民终6486号民事判决查明：颐和大厦未通过规划验收手续，颐和大厦房屋尚不具备为购房人办理房地产权证的条件。本院认为：自2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人……”第三十二条规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定……”本案中，王力宇系于2018年对本院执行（2018）粤0106民初11265号保全裁定过程中查封的涉案房屋提出书面异议，符合民事诉讼法第二百二十七条规定的条件，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，王力宇提交的《颐和四季公馆（原名颐和大厦）认购书》、付款凭证等证据可以证明其与南开公司在涉案房屋被查封前即2015年1月22日签订了书面买卖合同、其已支付了涉案房屋的全部价款，南开公司对王力宇所述的交易情况亦予确认；王力宇的提交的专项维修资金、水电周转金、物业管理费、垃圾清运费《收款收据》、《发票》等证据，亦可证明王力宇在涉案房屋被查封前占有了涉案房屋；而涉案房屋至今未能办理过户登记的原因，根据已生效的（2019）粤01民终6486号民事判决查明的内容，可知涉案房屋至今未办理过户登记并非王力宇的原因造成。综上，因王力宇符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其要求排除对涉案房屋的执行，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：广州市天河区人民法院在（2018）粤0106民初11265号案中停止对位于广州市天河区瘦狗岭417号1701房的房屋的执行。本案受理费4300元，由被告张佳怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异402号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  宋 平二〇一九年十一月八日书 记 员  梁怡筠