山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初10388号 原告：王云玲，女，1968年4月13日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘冠玖，山东图文律师事务所律师。 被告：王涛，男，1974年8月10日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：姜开峰，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。 第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。统一社会信用代码：913713007648422834。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅（该公司工作人员），女，1983年7月9日出生，汉族。 原告王云玲与被告王涛及第三人临沂三阳置业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云玲及其委托诉讼代理人刘冠玖，被告王涛的委托诉讼代理人姜开峰到庭参加诉讼。第三人临沂三阳置业集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告王云玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认原告为临沂市××新区××小区××号房产及配房(-218号)和车位(C2-115)的实际购买人；2.请求依法判令原、被告签订的《协议书》有效，判令被告履行与原告签订的《协议书》，协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订正式商品房买卖合同；3.请求依法判令第三人临沂三阳置业集团有限公司与原告签订正式商品房买卖合同；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月28日，原告与被告签订购房协议书，约定使用被告王涛名义购买第三人开发的位于临沂市××区××住宅一套，原告向被告支付购房名义费28000元。双方另约定购房款项由原告方自行筹集。2012年5月29日、2016年8月30日、2017年10月11日，原告分三次以被告名义交纳房款共计60万元，临沂市地方税务局兰山分局与第三人分别开具收据，2019年6月1日原告选购了××小区8-1-1202号房产及配房(-218号)和车位(C2-115)房产并交纳了尾款75180元，第三人给原告开具了收据。 被告王涛辩称：一、原告所诉不属实，涉案房屋系单位福利房，签订合同时主房面积当时也未确定，更没有配房及车位，且在签订协议时，既没通过税务部门同意，也未经过被告妻子的同意，该协议既违返了法律规定，属于无效合同，也侵犯了夫妻一方的知情权，属于可变更、可撤销协议，因此原告的诉求依法不应得到支持；二、合同第4条称遇到其他政策改变或不可抗拒因素双方应本着维护对方利益的原则协商解决，而事实是从签订协议之日起涉案房屋经历了价格由低到高、面积由小到大等多次调整，双方应本着合同第4条的原则，友好协商，同时被告也声明愿意同原告方本着互惠互利的原则来解决此事。综上，签订该合同时房屋尚未建设，原告现在要求确认该处房屋归原告所有无事实依据，请求法院查明事实依法驳回原告诉讼请求。 第三人临沂三阳置业集团有限公司向本院提交书面答辩意见，内容为：一、原告与被告签订的协议，我公司既不知情，也不认可。根据合同主体相对性原则，合同仅约束合同当事人。根据合同内容相对性原则，合同仅能为合同当事人设定权力、义务。原告与被告签订的协议，我公司既不知情，也不认可，任何人无权为我公司设定任何义务；二、我公司没有为原告办理更名的义务。民事义务，要么源于法律规定，即法定义务，要么来源于合同约定，即约定义务。本案中，我公司既没有为原告办理更名的法定义务，也没有为原告办理更名的约定义务；三、如法院明确判令我公司与原告签订合同，并向我公司送达协助执行通知书要求协助办理，我公司会按照法院的判决和协助执行通知书的内容办理。 原告王云玲为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.协议书一份，证明原告以被告名义购买涉案房产，实际购房期待权的转让，协议第2条、第3条约定，房屋产权全部归甲方所有，乙方不得提出其他要求，双方尽量争取早日过户，乙方提供便利，过户费用全部由甲方承担，关于过户可以理解为更名，在我方诉求中明确为与第三人签订正式的商品房买卖合同；2.收据四份，证明原告以被告名义交纳了涉案房产全部房款，相关房款分别由临沂市地方税务局兰山分局代收20万元，第三人临沂三阳置业集团有限公司收取475180元。2019年房屋建成后，选定涉案房产，有2019年6月1日第三人开具给原告的收据中收款事由载明的是房号为金水河畔8-1-1202的房款为证，以上四份证据共同证实原告为购买涉案房屋交付房款数额为675180元；3.打款凭证二份，证明分别于2017年9月30日和2019年6月1日向第三人交纳涉案房款275180元，交款人为原告本人，包含在证据二中，第三人收到该款后向原告出具了证据二的相关收据，证实第三人对于涉案房屋的购房人、交款人为原告是明知的；4.2012年5月28日，被告出具收到条一份，证明收到原告购房名义费28000元，该费用是在签订购房协议书的同时于现场当场收取，是被告亲笔书写，也证实被告对于该笔款项的个人认知是购房名义费；5.2019年5月28日，第三人出具的更名换名通知，证明在2019年5月28日第三人发布了该通知，涉案房屋在当时已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，该通知对于签订商品房买卖合同规定了七个条件，其中前几个条件既不符合本案的事实和法律的规定，也不具有合理情形。为此原告依法起诉争取达到该告知中第七个条件的要求，即由法院依法审判作出判决，提供判决书原件，依法办理商品房买卖合同签订事项。经质证，被告王涛对原告提交的证据1、2真实性无异议。其认为，证据1签订购房协议书时被告方得到单位确认的房屋面积大约在80平方米左右，与现在单位要交付的房屋面积差距较大，且当时也没有配房以及车位，因考虑到政策变动以及不可抗拒因素，合同第4条明确了如遇到上述两项原因双方可再行协商，但至今原告没有与被告协商过房屋面积变大等各种原因，合同第3条因该房屋系福利房，福利房的过户需要单位以及被告、房产局共同合作才能办理过户，签订了合同第3条，且所有费用由原告方承担，但合同第3条原告也没有与被告协商即起诉，原告显然错误；证据2被告称多次缴纳房款，具体事项庭前我方未落实，庭后继续落实；证据3系复印件，且被告与第三人单位无任何关系，无法对原告交给第三人款项的原因作出合理解释；证据4庭后提交书面质证意见；证据5系复印件。 被告王涛、第三人临沂三阳置业集团有限公司均未向本院提交证据。 原告王云玲提交证据，本院已组织双方进行了证据交换及质证，被告对原告提交的证据1、2真实性，本院予以确认。庭审后，被告未在规定期限内对原告举证的证据4向本院提交书面质证意见，视为其放弃质证的权利。对原告提交的证据4，本院予以确认。原告提交的证据3加盖了汇款银行的业务专用章，对该证据本院亦予以确认。关于原告提交的证据5更名换名通知书，本院在庭审后向第三人临沂三阳置业集团有限公司核实时，其认可由其公司出具，故对该证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：一、2012年5月28日，原告王云玲与被告王涛签订《购房协议书》，协议约定：1.甲方（原告）主动申请购买南坊新区兰山区税务局家属住宅，使用被告“王涛”名义购买，款项自筹，不得反悔。乙方（被告）同意甲方要求，提供购买便利条件，甲方给予乙方购买名义费贰万捌仟元整，不得反悔；2.房屋产权全部归甲方所有，乙方不得提出其他要求，由此产生的所有费用，如手续费、过户费等全部由甲方承担；3.未过户期间，原告不得以该产权进行抵押和其他商业经营，如产生各种税费由甲方承担，双方尽量争取早日过户，乙方提供便利，过户费用全部由甲方承担；4.如遇到其他政策改变或不可抗拒因素影响，双方应尽量本着维护对方利益的原则协商解决……协议签订后，原告王云玲按照约定交付被告王涛转让费28000元，被告王涛于2012年5月28日出具收到条；二、原告王云玲顶替被告王涛之名分别于2012年5月29日交纳房款20万元、2016年8月30日交纳房款20万元、2017年10月11日交纳房款20万元、2019年6月1日交纳房款75180元，上述事实有第三人临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。2019年6月1日前，原告王云玲选定房屋为临沂市北城新区金水河畔8-1-1202号；三、涉案房屋已办理商品房预售许可证，未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至本院。 本案中原、被告的主要争议焦点有：一、双方签订的合同是否有效，被告主张的其配偶不同意出售名额对双方的合同有无影响；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。 对于争议焦点一，本院认为原、被告签订的《购房协议书》是合法有效的，其理由如下：一、协议书签订时，被告王涛并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告王涛转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此原、被告签订的《购房协议书》是合法有效的。被告认为涉案房屋转让违法无效的抗辩主张不成立；二、对于被告认为其配偶不知情、被告无权处分夫妻共同财产的抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，考虑到诉争合同签订时房地产的市场价格及涉案小区周边的发展状况等因素，当时诉争合同所涉及的购房资格价值并非重大，并且购房资格是被告单位所分配，被告处置该购房资格完全符合常理和习惯，原告有理由相信被告有处分权，因此被告以其妻不知情抗辩合同无效不成立，本院不予采信。原、被告的合同是有效的。 关于争议焦点二，本院认为，原告王云玲与第三人临沂三阳置业集团有限公司是存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、本案中，在原、被告的名额转让协议签订后，被告并未实际交付房款，原告王云玲分别于2012年5月29日交纳房款20万元、2016年8月30日交纳房款20万元、2017年10月11日交纳房款20万元、2019年6月1日交纳房款75180元，原告为涉案房屋的实际出资人，且已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告王云玲与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。在本案中，原告主张-218号及C2-115号车位由其分得，但其提交的证据无法充分证实其主张，被告及三阳公司未予确认，其应分得的储藏室及车位具体位置尚无法确定，本院暂不予确认；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，本院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订书面商品房买卖合同等义务。 综上，原告王云玲部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。其余本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、原告王云玲与被告王涛于2015年5月28日签订的《购房协议书》合法有效； 二、原告王云玲系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市××新区××小区××号房屋买受人； 三、被告王涛应当继续履行协助原告王云玲与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 四、驳回原告王云玲其他诉讼请求。 案件受理费5276元，由被告王涛承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年十一月十四日 书记员  张卓然