广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17115号上诉人（原审被告）：广州市泰和房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区燕岗街1号自编4号楼406-1室。法定代表人：陈俊雄，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾海燕，广东绅源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯婉萍，女，1945年4月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：周智，男，1972年8月23日出生，汉族，与冯婉萍为母子关系。上诉人广州市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人冯婉萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人泰和公司的委托诉讼代理人曾海燕，被上诉人冯婉萍的委托诉讼代理人周智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰和公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回冯婉萍的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由冯婉萍承担。事实和理由：根据依法调整后的建筑设计要求，涉案房屋的户型、面积、房号及房间内部格局等已发生重大变化，泰和公司无法按照,《商品房买卖合同》约定的房屋标准交付预售房屋。冯婉萍曾多次就涉案楼宇的建筑设计变更提出行政复议和行政诉讼，其行为已表明拒绝按照变更后的建筑设计（即现状）接收房屋，一审诉讼中冯婉萍亦未明确表示同意按房屋现状接收房屋。现泰和公司客观上已无法按照合同约定的标准向冯婉萍交付房屋，若冯婉萍不同意按照房屋现状接收房屋，一直允许其按照合同约定向泰和公司索取逾期交楼违约金，对泰和公司显然是极不公平的。同时，因泰和公司的历史遗留债务及后来为盘活涉案楼盘，泰和公司现负债7亿多元，除在2003年已被原股东预售的房屋外，涉案楼盘已被法院整体查封，泰和公司也无法给冯婉萍置换同等房屋。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、合同法第九十七条规定，涉案《商品房买卖合同》依法应予以解除，冯婉萍主张的逾期交楼违约金应不再予以支持。请求二审法院予以改判。冯婉萍答辩称：同意一审判决，不同意泰和公司的上诉请求，亦不同意解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。2019年3月7日，冯婉萍向一审法院起诉请求判令：1.泰和公司立即向冯婉萍支付逾期交楼违约金（从2018年6月13日起计至本案判决生效之日止，每日按474336元的万分之二计算）；2.本案诉讼费由泰和公司承担。一审法院经审理查明：2003年1月3日，蔡雪莹（买受人）与泰和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定买受人所购的商品房为预售商品房，地址为广州市江燕路288号富溢轩第C座20层03号房，建筑面积97.23平方米；总金额为474336元；出卖人应当在2003年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过180日后，买受人有权提出解除合同……买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；等。该合同经房管部门备案。2004年6月18日，泰和公司向房管部门出具了《预售合同转让证明》，载明：兹有蔡雪莹购买我公司位于江燕路288号C幢2003房的房产，该房产没有办理抵押按揭手续，有按期交付楼款，未办理确权手续，我公司同意该房产转让给伍荣光；特此证明。2004年6月21日，房管部门就涉案《商品房买卖合同》办理了转让人为蔡雪莹、受让人为伍荣光的预售房地产转让登记手续。2007年4月2日，广州市越秀区人民法院作出（2007）越法民一初字第702号《民事调解书》，载明的主要内容如下：伍荣光确认欠冯婉萍借款本金、利息、滞纳金680000元，同意将伍荣光名下的广州市江燕路288号富溢轩C座20层2001（商品房买卖合同编号为穗房合字2002073530）、2002（商品房买卖合同编号为穗房合字2002073525）、2003（商品房买卖合同编号为穗房合字2002073535）、2006（商品房买卖合同编号为穗房合字2002073528）房共四套房屋过户至冯婉萍名下，以抵偿伍荣光欠冯婉萍上述借款本金、利息及滞纳金；伍荣光在调解书签收之日起三日内将上述房产过户至冯婉萍名下；等。之后，经广州市越秀区人民法院强制执行，房管部门于2007年5月17日就涉案《商品房买卖合同》办理了转让人为伍荣光、受让人为冯婉萍的预售房地产转让登记手续。冯婉萍曾于2017年向一审法院提起诉讼，要求泰和公司向冯婉萍支付迟延交付房屋的违约金（从2003年10月31日计至泰和公司把房屋交付给冯婉萍之日止，每日按474336元的万分之二计算）。一审法院作出(2017)粤0105民初6146号民事判决书，内容：一、泰和公司在该判决生效之日起10日内，向冯婉萍支付逾期交楼违约金（从2014年6月17日计至该判决生效之日止，每日按474336元的万分之二计算；违约金总额以本金为限）；二、驳回冯婉萍的其他诉讼请求。判后，泰和公司不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院以(2018)粤01民终5481号民事判决书维持上述一审判决。该判决书已于2018年6月12日生效。冯婉萍表示：上述判决生效后，泰和公司没有履行判决书确定的义务，其已向一审法院申请执行，现在还没有拿到款项；泰和公司至今没有通知其收楼。泰和公司对此予以确认。因泰和公司至今仍未向冯婉萍交付房屋，故冯婉萍提起本案诉讼。冯婉萍在诉讼中表示：1、其不同意解除合同，不同意泰和公司的答辩意见，其没有拒绝接收房屋，泰和公司也没有通知其收楼；2、其对于房屋发生重大规划变化的情况不清楚，泰和公司也没有告知其。泰和公司为证明其抗辩主张，提交了以下证据：1、涉案《商品房买卖合同》附件的《房屋平面图》。2、泰和公司按现状自行绘画的涉案《房屋现状平面图》。3、广州市房地产测绘院于2016年6月27日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》【项目坐落广州市海珠区江燕路270-286号（双）、＃286-1、＃286-2】。证据1、2、3拟证明涉案房屋现状与合同约定的标准在面积、户型、房号等方面都发生了重大变化，泰和公司无法按照合同约定的标准交付房屋。4、广州市规划局于2013年12月5日向泰和公司发出的《关于要求调整建筑设计的复函》。拟证明泰和公司后来对涉案楼宇的规划变更也是经过法定程序变更的。5、（2016）粤7101行初1415号行政判决书。拟证明冯婉萍曾对规划变更提出过异议，但是法院已驳回冯婉萍的异议。6、广州市城乡建设委员会于2012年10月15日作出的穗建开纪【2012】489号《会议纪要》（复印件）。拟证明涉案楼宇是一个烂尾楼项目，希望法院可以考虑到该特殊性。冯婉萍质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2不清楚，该证据是泰和公司自行绘画的，其也没有去过现场，所以也不清楚现状如何；对证据3不清楚，其之前也没有看过该报告，所以该证据的真实性、合法性、关联性均由法院认定；对证据4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，其没有针对证据5所涉案件提起上诉，该判决已生效；对证据6不清楚，也不知道该情况，其没有参与。一审法院认为：生效判决已认定冯婉萍有权按照涉案《商品房买卖合同》的约定向泰和公司主张买受人的权利，故一审法院对此不再赘述。合同约定泰和公司应在2003年10月30日前交付房屋给冯婉萍，但泰和公司至今未按合同约定向冯婉萍交付房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。现冯婉萍要求泰和公司按合同约定的标准继续支付从前案判决生效之次日起至本案判决生效之日止的逾期交楼违约金，合法合理，故一审法院对冯婉萍该诉请予以支持，但违约金总额应以本金为限。泰和公司认为涉案合同应予解除及本案应中止诉讼的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：泰和公司在本判决生效之日起10日内，向冯婉萍支付逾期交楼违约金（从2018年6月13日起计至本判决生效之日止，每日按474336元的万分之二计算；违约金总额以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元，由泰和公司负担。上述受理费已由冯婉萍预交，冯婉萍同意由泰和公司在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给冯婉萍。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，泰和公司称：其尚未针对涉案《商品房买卖合同》客观无法继续履行另案诉请解除合同。涉案房屋所在的楼盘尚未经过验收，未取得竣工验收备案表，目前被查封空置，没有办理水电。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对泰和公司的上诉请求和理由，本院认定如下：本院生效判决已认定冯婉萍有权按照涉案《商品房买卖合同》的约定向泰和公司主张逾期交楼违约金的权利,本院不再赘述。泰和公司上诉认为涉案房屋因客观上无法继续履行应予解除故不应支付违约金，但其至今未向冯婉萍提出解除合同的主张，故泰和公司以此为由拒绝支付逾期交楼违约金，缺乏依据，本院不予采纳。据泰和公司的陈述，目前涉案房屋所在楼盘未经过验收，且没有通水电，故尚不具备交楼条件。因此，一审判处泰和公司向冯婉萍支付逾期交楼违约金，并无不当。综上，泰和公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由广州市泰和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十一月十一日书记员  张 旭周凡舒