江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初8909号原告（反诉被告）:徐州天润棉纺有限公司，住所地邳州市建设南路城关粮管所院内北二楼。法定代表人:郭伟，该公司经理。委托诉讼代理人:胡传文，江苏景来律师事务所律师。被告（反诉原告）:董培阳，男，1980年6月11日生，汉族，农民，住邳州市。委托诉讼代理人:黄继芹，女，1976年2月15日生，汉族，农民，住邳州市。原告（反诉被告）徐州天润棉纺有限公司与被告（反诉原告）董培阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年9月23日、10月21日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）徐州天润棉纺有限公司的委托诉讼代理人胡传文、被告（反诉原告）董培阳的委托诉讼代理人黄继芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州天润棉纺有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除；2、判令被告限期腾空、搬出邳州市门面房屋；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2013年8月22日与被告签订《房屋租赁合同))，将位于邳州市门面房租给被告使用。合同约定房屋租金每年33000元，租期自2013年8月22日至2023年8月21日止，租金每年一付。近期，原告发现被告将房屋内物品腾空，并擅自将房屋分割为两部分，擅自对房屋进行装修，将房屋转租他人。因被告的行为违反了合同约定及法律规定，为避免给原告和第三方造成损失，原告于2019年7月12日通过张贴公告等方式通知被告解除《房屋租赁合同》。但被告依然-意孤行，不顾原告阻挠，继续转租、装修，拒不搬出房屋。无奈之下，为维护原告的合法权益，现原告特具状起诉，请求人民法院依法判决如上所请。被告董培阳辩称：原告诉请无事实及法律依据。首先，原告在租赁使用涉案房屋过程中，没有违法及违约行为，没有拖欠过租金。其次，被告之所以将房屋内物品腾空是为了将房屋重新装修，并进行多种经营，以便将所租房屋的使用价值达到最大化。被告装修没有违背房屋结构，没有损坏房屋，仅对房屋的地面以及经营所需的用具稍加修饰。在装修过程中原告也多次到现场检查，被告没有违法、违约行为。再次，被告没有将房屋转租他人。2019年7月份，被告发现所租的房屋四周都在经营玉器制作生意，收入可观，因此被告就想经营玉器制作生意。由于被告刚开始经营，对行情不专业，因此就想招聘玉器制作师傅暂时帮助经营，并没有将该房屋进行转租的意思表示。原告之所想解除涉案合同，是为了收回房屋，高价转租。原告恐吓，威胁被告，阻止被告合理的装修，并恐吓装修工人，致使农民工不敢来施工。被告为了尽快营业就多次找原告代表人郭伟协商，然原告毫不理会。被告强烈要求原告继续履行合同，并赔偿给原告造成的一切经济损失。如果原告想解除合同，也要赔偿我剩余使用期限的经济损失，并支付我违约金。另外，双方签订的《房屋租赁合同》，是2013年8月22日被告与另一房东所签，2015年原告找到被告说该房屋属于原告所有，因此原告与被告在2015年重新签订了《房屋租赁合同》，因被告说涉案房产已被徐州市中级人民法院依法查封，被告为了达到不法目的，就将房屋租赁期限提前在2013年8月22日。实质上原、被告真正租赁的时间为2015年8月22日，而不是2013年8月22日。双方在签订合同时明确约定房屋租赁期限为明确约定10年，每年租金为33000元，因此原告实际租赁到期时间应为2025年8月22日。反诉原告董培阳向本院提出诉讼请求：1、继续履行双方签订的《房屋租赁合同》;2、反诉被告赔偿反诉原告营业损失及其他损失共计10万元;3、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告于2013年到邳州市经营洗化生意，于2013年8月22日从他人之手租赁位于邳州市门面房用于经营，双方签订了《房屋租赁合同》。当时该房没有装修，反诉原告接手后又重新装修。反诉原告在使用过程中，反诉被告于2015年找到反诉原告，说该房屋属于反诉被告所有，因此反诉原、被告又于2015年重新签订了《房屋租赁合同》。因被告说涉案房产己被徐州市中级人民法院依法查封，为了达到不法目的，就将房屋租赁期限提前到2013年8月22日。实质上真正租赁的时间为2015日年8月22日。双方在签订合同时明确约定房屋租赁期限为10年，每年租金为33000元。因此原告实际租赁到期时间应为2025年8月22日。反诉原告在使用期间，反诉被告为了将该房屋高价租赁给他人使用，就想尽一切办法强行收回房屋。反诉被告先是违背合同约定，没有按照合同约定租金数额收取租金，于2018年12月31日强行收取反诉原告租金为35000元，即使如此原告为了忙于经营，无奈向被告支付了自2018年12月31日起至2019年12月31日止一年的租金35000元。反诉被告公司负责人曹勇和郭伟二人恶意串通，采用种种手段阻挠反诉原告正常使用。反诉原告为了将房屋使用价值达到对大化，就想多项经营，因此就引进经营玉雕生意，因此就重新装修涉案房屋，然而反诉被告多次到装修现场恐吓反诉原告进行装修的农民工，并多次强行锁住该门面房的大门，导致反诉原告至今无法装修，无法经营，给原告造成极大的经济损失。反诉原告多次报警，邳州市运河派出所的警察也多次出警。不仅如此，反诉被告仗着自己是当地的黑恶势力多次恐吓反诉原告，企图胁迫反诉原告自动放弃继续租赁该房屋。反诉原告在本案中，既没有违约行为，也没有违法经营，更没有损坏涉案房屋的行为，更没有任何对外转租的行为。反诉被告之所以提出解除合同，就是想违约将涉案房屋高价另行租赁给他人使用。反诉原告强烈要求反诉被告依法履行合同，并赔偿给我选成的一切经济损失。对于反诉原告徐州天润棉纺有限公司的反诉请求，反诉被告辩称：反诉原告诉请不是事实。租金调整为35000元/年是租赁双方协商变更的结果，是根据市场行情予以调整的，并非反诉原告一家。对于反诉原告诉称的其他事实均不存在。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2013年8月22日，徐州天润棉纺有限公司（甲方）与董培阳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：经协商议定，甲方自愿将其名下同盛广场7号褛8号的房屋出租给乙方使用，其房屋租金每年33000元，租赁期限自2013年8月22日至2023年8月21日止，租金每年一付……乙方保证承担以下责任：1、如需对该房屋进行改造，应事先征得甲方同意并办理相关手续，费用均由乙方负责；2、以房改造装修房屋不得破坏房屋主体结构，因乙方原因而使房屋及其设施受损的，乙方负责赔偿或修复；3、乙方在租赁期内不得擅自将房屋转租、转让、抵押他人等……任何一方未能履行本合同规定的有关条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。2019年7月12日，徐州天润棉纺有限公司书面通知董培阳解除合同、结算租金、搬离房屋，原因是发现董培阳将房屋内物品腾空，并擅自将房屋分割为两部分，你将房屋分别转租他人，违反了合同约定和法律规定。徐州天润棉纺有限公司为证明董培阳存在擅自转租行为，向本院提交了照片3张、证人张某,4与董培阳的谈话录音并申请证人张某,4、魏某,4出庭作证。董培阳对录音的真实性予以认可。录音内容显示，张某,4：那你这房子现在具体属于什么情况？你是想招人合作呢？还是想找人合租？董培阳：直接找人合作嘛，好比这房子直接也不让你装修，我自己装修。你要什么样的，我给你弄好，然后就是每个月你给我一次分红，象征性的。张某,4：那平时……董培阳：那平常费用我不交。不是什么分红，好比就是每两个月给我结几千块钱钱，等于慢慢抵房租了，这样你们一点损失没有。……张某,4：具体到时我怎么给你交钱？董培阳:那就每个月转，或是每两个月转一次。张某,4:那你现在有什么定价吗？每个月给你转多少钱？董培阳:好比就是两个月转一次，两个月5000块钱。张某,4:两个月5000块钱，一年也就是3万块钱，也就是相当于房租每个月我分期付给你。董培阳:对，这样你不用担心，好比中间房东把房子收回了，你也不用担心房租都交了，这房子你使不到了。张某,4:我觉得我们之间在你们合同期间，这房子都给我们用，我们也要签份合同。董培阳:所以说，我得去那边把这事弄好，要不然谁使这房子，现在谁要用这房子，他就去找谁谈，不让人用这房子。张某,4:现在我同意像你说的这样合作，如果哪天房东来找，我要怎么说呢？董培阳:你就说你就在这儿干活的，人家花钱找我来干活的，其他事我不知道。张某,4:到时他们要是问我，是我付给你们钱呢，还是你们给我开工资呢？我要怎么说？董培阳:这你就不用问了，老板出的钱，花钱找我来干活的，你就直接说一起合作干的就行了。这个店我想怎么干就怎么干，想找谁合作就找谁合作，他没有权力管我，我和房东之间的事跟你就没有关系了。这房子原来就是两家干的，就是分两半的，过后是我租来的。张某,4:你们租来房子是什么样的？董培阳:也是这样两半的，6年前我转来的转让费就15000。张某,4:现在我要租，租给我哪边？董培阳:东边。那个人定金我直接退给他了，他去找人，人家不敢用。所以说我现在就得去找他处理好这个事。……张某,4:大哥，你现在意思就是把房子装修好，我直接搬进去干活，然后每两个月付你5000块钱，相当于一年把房租分期给你付清。我们之间对外就是合作关系，但是必须协议协商好，对内我们依然是租赁关系，我们之间互不牵扯，不管你和房东关系怎么样。董培阳:他们要是找你，肯定会给你打电话，吓唬你要把房子强制收回，你就说我们是合作关系就行。张某,4：前期我们先付你4万块钱压钱，然后每个月付你2500相当于房租，这是我们之间的关系。董培阳:这样其实对你们最有利。张某,4:那这4万块钱你们什么时候交付给我？董培阳:就是等合同到期，你不使用这房子，这钱是写我借你的，不是收你的。庭审调查法庭发问显示，问:被告，证人到庭了，你与证人合作什么的?董培阳:合作玉器，分担房租。问:你是否经营玉器?董培阳:不参与他的经营，他用东边，我用西边。问:中间是否隔开?董培阳:隔开。问:证人如何卖玉器与你有关系吗?董培阳:我可以跟证人学习。问:你是否参与证人经营玉器的生意吗?董培阳:参与，跟证人多交流学习问:如果证人要卖2000元，你可以要求卖1800元吗?董培阳:不能。问:人家挣多少钱与你有关系吗?董培阳:没有。问:人家亏钱你跟人担着吗?董培阳:我们说好亏钱互不担责。本院认为：案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方之间应严格按照合同约定履行义务，如违约，应承担违约责任。关于董培阳的行为是否构成转租的问题。通过对录音、证人证言及庭审调查情况综合判断，董培阳的行为符合在明知房屋不可转租的情况下，试图以合作方式掩盖事实转租的情况，应认定董培阳存在擅自转租行为。关于合同应否解除的问题。双方明确约定“乙方在租赁期内不得擅自将房屋转租、转让、抵押他人等……任何一方未能履行本合同规定的有关条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。董培阳在明知案涉房屋不可转租，明知徐州天润棉纺有限公司反对转租并加以阻止的情况下，仍执意试图通过合作的方式掩盖转租行为，在庭审过程中仍坚称其系合作行为并要求徐州天润棉纺有限公司赔偿阻止其进行转租对其造成的损失，应认定董培阳严重违约，符合合同约定的解除条件，徐州天润棉纺有限公司主张解除合同，本院予以支持。关于合同解除后，剩余租金或房屋占用期间费用等问题，双方可根据实际使用情况依法另行主张。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐州天润棉纺有限公司与被告（反诉原告）董培阳之间的租赁合同。二、被告（反诉原告）董培阳于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空、搬出位于邳州市的门面房屋。三、驳回被告（反诉原告）董培阳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，反诉案件受理费2940元，合计5880元由被告（反诉原告）董培阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  杜万亮二〇一九年十一月十九日书记员  王琴文