营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初4127号原告：王月明，男，1987年2月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张珑，男，1987年2月20日出生，汉族，现住沈阳市沈河区。被告：营口金泰海景房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区辽东湾大街南段旅游开发有限公司楼内。法定代表人：朱永田。委托诉讼代理人：吴凤君，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，辽宁欣合律师事务所律师。原告王月明与被告营口金泰海景房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王月明向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理坐落于营口市鲅鱼圈区金泰城海岸线5号楼2单元1302建筑面积49.95平方米房屋产权登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金28102.51元暂计，应当从2017年1月1日起，以232951元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至案涉房屋产权登记实际办理完毕之日止。3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年5月，原告与被告营口金泰海景房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于营口市鲅鱼圈区金泰城海岸线5号楼二单元1302房屋，一次性付款，2015年12月31日前房屋交付使用，并在交付使用后的365天内办理房屋产权证。2016年12月30日，被告给原告办理了案涉房屋入住交房手续，原告实际入住使用案涉房屋。2019年4月18日，被告给原告开具《销售不动产统一发票》。原告缴纳了案涉房屋的房屋契税及维修基金，原告多次要求被告按合同约定办理房屋所有权登记，但时至今日，被告拖延时间拒不办理原告询问原因，被告拒不告知原告，致电鲅鱼圈区房产部门，工作人员告知原告可以要求被告提供材料、办理产权证，但原告多次联系被告售楼人员和该项目的负责人均未果。综上，诉至法院，请法院支持原告诉请。被告辩称，一、被告没有为原告办理涉案房屋产权登记手续的合同和法律义务。被告与原告于2014年5月签订的商品房买卖合同第15条中明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此被告仅有向产权登记机关报送材料进行备案的义务。合同中并未明确约定被告为原告办理房屋产权登记的条款，被告无此合同义务。申请产权登记是原告个人的义务。也就是说应当由原告自行向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续，而不是由被告全权办理。根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定，预售商品房的，购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售房商品房的，购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。购房人是办理房屋权属登记的申请人和义务人。房屋登记是国家对房地产权属管理的公示行为。既然原告购买了有关房屋，其当然承担的有关义务，因此原告应当自行向房产部门办理产权登记。所以原告请求被告为其办理房屋产权登记的诉讼请求，不应支持；二、被告无需向原告承担违约责任。原告在起诉状中确认被告已经为其开具了销售不动产统一发票，原告也缴纳了房屋契税及维修基金，从办理房屋产权登记手续要求来讲，原告已经具备了去办理登记的条件，完全可以去房产登记机关办理登记手续，但是原告却在起诉书中称，其多次要求被告去为其办理房屋所有权登记，被告不予配合，拖延办证时间，我们无从考证。仅从合同上看，这是原告故意将办理房产证的义务强加给被告，被告并没有欺诈行为，其也没有违反合同约定，被告没有违约行为，同时本案也不属于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条所规定情形。第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同签订之日起90日内，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。那么从上述规定可知，原告适用法律错误。在本案中适用该条规定，至少要同时满足两个条件。一、由于出卖人原因导致原告没有取得房产证。二、当事人之间没有特殊约定，那么反观本案，一是原告没有自行去申请办理房产证，导致未取得房产证，并非是由于被告的原因导致其目前没有取得房产证，二是对于违约责任原被告双方在商品房买卖合同第15条中并未约定违约责任，这是双方对办理产权登记手续的特殊约定。该司法解释的立法意图很清楚，首先是尊重当事人的约定，在没有约定的情况下才要求出卖人应当承担违约责任。有约定，则不适用该司法解释。所以根据合同合法律规定，被告无需向原告承担违约责任。三是原告未发生实际损失，无权获得违约金赔偿。根据合同法第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，由该条款可知，违约责任具有补偿性和一定的惩罚性。在没有约定违约金赔偿的情况下，只能是依据实际损失计算赔偿。也就是说承担赔偿义务的前提必须是被告的行为造成了原告实际损失。本案中原告并未在缔约时向被告表明不能按时取得房产登记可能造成的损失，也未证明在此之前其因为未取得产权登记而发生的实际损失。因此原告在未发生实际损失的情况下，无权获得违约金赔偿或者补偿。综上所述被告不具有为原告办理产权登记的义务，无需承担违约责任。原告无权要求违约金赔偿。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于营口市鲅鱼圈区金泰城海岸线5号楼二单元1303房屋，建筑面积为49.95平方米。付款方式为一次性付款，房屋全款为232951元，已于2014年5月1日前全部付清。合同项下第十五条，关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权证书的，双方没有约定如何承担违约责任。原告诉称，被告于2016年12月30日给原告办理了案涉房屋入住交房手续，原告实际入住使用案涉房屋。鲅鱼圈区不动产登记中心提供不动产产权情况表，载明案涉房屋不动产权证书字号为辽（2019）营口鲅鱼圈不动产权第0019203号，房屋所有权人为营口金泰房地产开发有限公司，登记时间为2019年5月26日，建筑面积为49.95平方米。2019年4月18日，被告向原告开具《销售不动产统一发票》。次日，原告缴纳了案涉房屋的房屋契税及维修基金。上述事实，由原告提交商品房买卖合同复印件、不动产产权情况表、《销售不动产统一发票》复印件在卷佐证，业经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，系真实意思表示，应属合法有效。原告按照约定交付房款，被告作为卖房人，应当按照协议约定协助原告办理涉案房屋的过户登记手续，故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同过户义务，协助办理房屋过户的诉讼请求，本院予以支持。被告没有按照合同第十五条的约定，在2017年1月11日前办理产权登记备案，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额承担违约金，从2017年1月1日到办理产权登记备案之日即2019年5月26日期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告营口金泰海景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告购买的鲅鱼圈区金泰城海岸线5号楼2单元1302号房屋出具加盖企业公章和法人公章的不动产登记申请表；二、被告营口金泰海景房地产开发有限公司自2017年1月1日起至2019年5月26日止，按照本金232951元，依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付原告违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元，由被告营口金泰海景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  孟震二〇一九年十一月十一日法官助理王楠书记员孙聪聪