广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22201号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码91442000669832669E。法定代表人：钟锦绣，公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪连，公司员工。委托诉讼代理人：黄嘉敏，公司员工。被告：梁贞丽，女，1984年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：朱友腾（系被告梁贞丽的丈夫），男，1983年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省陆河县，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐生活服务沙溪分公司）与被告梁贞丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐生活服务沙溪分公司委托诉讼代理人陈雪连、黄嘉敏，被告梁贞丽及其委托诉讼代理人朱友腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐生活服务沙溪分公司向本院提出诉讼请求：被告支付2016年2月8日至2016年8月、2016年12月期间共5个月的物业管理费2593元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费336元为基数，分别从欠费次月10日起按逾期之日起每天千分之一利率计算至清偿之日止，暂计至2016年12月30日为362元）。事实和理由：被告是广东省中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园3区7栋2005房的业主。2016年5月7日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告上述物业提供物业服务，物业服务费计收标准为按房屋建筑面积3元每月每平方米缴付，被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。原告于2016年9月3日办理收楼手续，但未支付2016年2月至8月期间、2016年12月的物业服务费，且经原告催收仍不支付。庭审中，原告将违约金计收标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍。被告梁贞丽辩称：1.原告所主张的2016年2月至8月期间的物业服务费，由于该期间房屋质量问题被告尚未收楼，经原告与被告、开发商三方协商，该期间的物业服务费由开发商承担；2.被告于2016年9月3日收楼，收楼后已以现金方式支付2016年12月的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁贞丽是广东省中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园3区7幢2005房的业主，物业建筑面积112.02平方米。雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（2017年9月14日变更企业名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司）作为甲方、梁贞丽作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：甲方为乙方所有的剑桥郡3-7-2005物业提供前期物业服务；高层住宅的物业管理费以乙方拥有物业的产权面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）按3.5元/月/平方米交纳；乙方在开发商规定日期（收楼通知书规定期限内）收楼，物业管理费由房屋交付次日起算，预交3个月物业管理费；如乙方逾期不收楼，物业管理费则根据《商品房买卖合同》交付条款约定交付日期次日开始计算；乙方于每月10日前缴纳当月的物业服务费；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。合同还约定了其他事项。中山市西区发展和改革局对剑桥郡花园小区的物业服务收费标准进行了备案登记，并于2017年11月7日作出《关于剑桥郡小区物业服务收费备案回执》[西发改价函（2017）5号]及物业服务收费备案表[西价备（2017）5号]，载明：剑桥郡（01、03、05、06区）实行政府指导价物业服务收费备案标准，高层住宅物业费标准为3元每月每平方米。2014年1月9日，梁贞丽作为买受人与中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐雍景园公司）作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买中山市西区翠景道南17号剑桥郡花园3区7幢2005房；出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。该商品房由交付日（含实际交付日）起算物业服务费。诉讼中，双方一致确认交楼期限于2016年2月8日届满。梁贞丽在上述时间前往上述物业查看拟办理收楼手续，但因其所称“房屋质量问题一直未完全解决：1.卫生间漏水；2.阳台墙体不直，墙身裂痕；3.空鼓”，延迟至2016年9月3日才正式办理收楼手续，并预交了3个月及2016年12月的物业服务费，但未支付2016年2月至8月期间的物业服务费。雅居乐生活服务沙溪分公司遂向梁贞丽发出《欠费催缴函》，载明：贵单位于2016年1月30日到期收楼，期间，因大厅地板裂纹和推拉门下滑变形工程问题延至2016年9月3日收楼，延滞期间的物业管理费由房地产公司承担，已责令施工方补偿2016年2月1日至2016年5月30日物业管理费1344元……如您对以上补偿无异议，请缴清工程维修前/后您所承担的2016年2月8日至2016年8月30日管理费欠费1249元。朱汉腾于2017年8月14日在《欠费催缴函》处签字，表示不同意上述补偿方案。雅居乐生活服务沙溪分公司与梁贞丽就2016年2月至8月期间的物业服务费承担问题协商未果遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为梁贞丽迟延收楼是否具备正当理由，应否承担在其办理收楼手续之前的相应期间的物业服务费并支付违约金。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”但本案中，梁贞丽提供的证据并不足以证明开发商在通知其收楼时涉案物业不符合合同约定及法定交付条件，如房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响居住使用等，涉案物业存在一定的质量暇疵并不能构成其拒绝收楼的正当理由。鉴于梁贞丽不同意开发商提出的物业服务费补偿方案，而雅居乐生活服务沙溪分公司自2016年2月8日起已开始对涉案小区提供物业服务，并在收到梁贞丽反映的问题后，在建设单位与梁贞丽之间进行沟通、协调，即雅居乐生活服务沙溪分公司履行了积极协调义务；此外，梁贞丽未抗辩雅居乐生活服务沙溪分公司存在其他物业管护不当行为。故在雅居乐生活服务沙溪分公司已提供了全面的物业管理服务后，梁贞丽应支付相应期间的物业服务费。梁贞丽关于涉案物业存在质量问题不予收楼并拒绝支付物业服务费的抗辩意见，理据不充分，本院不予采信。案涉小区物业服务收费标准实行政府指导价，雅居乐生活服务沙溪分公司应按备案标准3元/月/平方米向业主收取物业服务费。经核算，梁贞丽应向雅居乐生活服务沙溪分公司支付2016年2月8日至2016年8月31日期间的物业服务费2271.30元（112.02平方米×3元/月/平方米÷29天×22天+112.02平方米×6个月×3元/月/平方米）。雅居乐生活服务沙溪分公司主动将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，系自愿处分自身民事权利，不违反法律法规的禁止性规定，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条、《最高人民发运法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告梁贞丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2016年2月8日至2016年8月31日期间的物业服务费2271.30元及违约金（违约金计算方法：2016年2月以物业服务费254.94元为基数，2016年3月至8月期间以每月物业服务费336.06元为基数，均从欠费当月11日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由被告梁贞丽负担并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司。本判决为终审判决。审判员  龚竹梅二〇一九年十一月十三日书记员  何惠怡书记员  刘佩敏