贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2729民初675号原告（反诉被告）：班勇，男，1972年9月15日生，布依族，教师，住贵州省长顺县。原告（反诉被告）：罗忠云，女，1972年12月16日生，布依族，住贵州省长顺县。原告委托诉讼代理人：何健，贵州秀岳律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：杨昌国，贵州秀岳律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈廷伦，男，1964年2月16日生，布依族，教师，原住贵州省长顺县水晶花城1栋5单元201号，现住贵州省长顺县。被告（反诉原告）：王英，女，1966年12月23日生，布依族，退休职工，原住贵州省长顺县水晶花城1栋5单元201号，现住贵州省长顺县。被告委托诉讼代理人：张时凤，贵州典正律师事务所律师。第三人：陈治宇，男，1993年1月22日生，布依族，住贵州省长顺县。原告班勇、罗忠云与被告陈廷伦、王英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理，同年11月6日被告陈廷伦、王英向本院提出反诉，本院进行合并审理后于同月20日作出（2018）黔2729民初1079号民事判决，被告不服提起上诉，2019年4月22日黔南布依族苗族自治州中级人民法院以（2019）黔27民终517号民事裁定发回重审。本院收受后，另行由审判员谢昭立、人民陪审员吴显才、黎多忠组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第三人陈治宇经传票传唤无故不到庭。本案现已审理终结。原告班勇、罗忠云向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》有效；2、请求法院判令位于长顺县水晶花城1栋5单元201号房屋归原告所有；3、案件受理费由被告承担。在开庭审理的过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求2为“由被告赔偿因违约给原告造成的损失41万元（价款以房屋征收补偿款为依据）”。事实理由：长顺县水晶花城1栋5单元201号房屋属于被告所有，被告要出卖，多次要求原告购买，2016年1月18日双方协商达成协议并签订《二手房屋买卖合同》。《二手房屋买卖合同》约定：2017年1月30日被告将《房屋所有权证》交给原告；购房款人民币24万元当天一次性付清，被告当天将房屋交付给原告；被告配合原告办理过户手续，过户费用由原告承担。《二手房屋买卖合同》签订时，原告当场将购房款240000元现金支付给被告，被告向原告出具《收条》。《二手房屋买卖合同》签订后，被告因暂时没有房屋居住，要求原告将该房屋暂时租赁给被告使用，每月800元的租金，被告住一个月支付一个月的房租（口头租赁，未签订书面的租赁合同），2018年双方协商，房租每月900元。2016年2月以后原告多次要求被告将《房屋所有权证》交给原告交到相关部门办理过户登记手续，因被告没有还清银行按揭贷款，《房屋所有权证》在长顺县房管所保管，被告不能得到《房屋所有权证》并交付给原告，也不能办理过户登记手续。2018年8月21日长顺县人民政府公布《长顺县办事处土地房屋征收预公告》（长府预告［2018］1号）。长顺县水晶花城1栋5单元201号房屋在征收规划红线图范围将被征收。两原告找两被告协商解除口头的租赁合同，要求两被告将房屋返还给两原告，两被告不愿意搬走、不愿意将房屋返还给两原告，并称：只返还收到的24万元购房款给两原告，其他的一点也不给两原告。原告认为被告的行为严重侵害原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等规定，特提起诉讼，请求依法判决。被告陈廷伦、王英辩称：1、被告没有收到原告所谓的一次性购房款24万元，虽然被告出具了24万元购房款的收条，但原告没有实际支付，是因被告方做会向原告借的高利息借款1万元利滚利转化而来，这是违法的，不应认定；2、原、被告于2016年1月18日签订《二手房屋买卖合同》，约定被告将位于水晶花城1号楼五单元201号，面积为125.02平方米房屋出售给原告夫妻二人，合同虽然成立，但没有实际履行，所以房屋所有权归被告享有，原告的请求于法无据，应当驳回。委托诉讼代理人张时凤认为：1、就本案合同本身的效力而言，本案合同可以被认定为无效，因本案中原、被告双方的真实法律关系是“民间互助会”产生的民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理；2、涉案合同性质名为买卖合同，实为借贷，房屋买卖合同仅仅是作为民间借贷的担保，系无效合同；3、本房屋买卖合同并非被告的真实意思表示，而是受胁迫之下为了担保借款关系实现而作出的虚假意思表示，该意思表示应当属于无效。4、即使合同有效，也应认定所有权归被告所有，本案中的房屋并没有实际交付，购房款也没有实际交纳，欠条是在胁迫的情况下写的，原告提出24万元是一次性交付没有相关证据证实，合同具备解除条件，应予解除；5、购房款24万元系高利息借款利滚利转换产生，原被告之间不存在真实的买卖关系及支付购房款关系。反诉原告陈廷伦、王英向本院提出反诉请求：1、请求依法解除反诉原告与反诉被告于2016年1月18日所签订的《二手房屋买卖合同》；2、本案的诉讼费等费用由反诉被告承担。事实及理由同上。反诉被告班勇、罗忠云辩称：双方签订的合同是有效的，不同意解除合同，被告说没有收到钱，但是反诉被告有收条为证。委托诉讼代理人何健、杨昌国认为：1、原、被告双方签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，真实有效，不存在以物抵债或者名为买卖、实为借贷的情形；2、原告有能力用现金支付24万元的购房款，被告提供的证据达不到被告主张的证明目的，而原告提供的证据收条，是被告的真实意思表示；3、被告提出签订合同及出具收条时受到胁迫，应当提供证据证实，负举证责任，而本案中被告没有提供证据证实，不存在可撤销的情形，故被告应当继续履行合同义务，向原告交付并过户争议房屋；4、双方两次签订的二手房买卖合同，内容及事实清楚，对于被告提出原告通过高利贷利滚利、威逼、胁迫，没有证据证实，录音内容可证实被告确实已向原告支付24万元。原告围绕诉讼请求提交以下证据供法庭质证：1、原告身份证、结婚证复印件。拟证实原告的身份情况，原告系夫妻关系。2、《二手房屋买卖合同》、收条。拟证实2016年元月18日，被告陈廷伦、王英作为甲方与作为乙方的原告班勇、罗忠云签订《二手房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于长顺县水晶花城第1栋5单元201号房屋出卖给乙方，价格为24万元，购房款于当日一次性付清；甲方于当日将房屋交付给乙方，并于同月30日前将房产证交给乙方（甲方过户给乙方）；甲方要配合乙方办理相关手续，过户费用由甲方承担。签订合同当日，陈廷伦、王英向罗忠云出具一份收条，内容为“今收到罗忠云购房款24万元”3、《商品房买卖合同》。拟证实2011年7月18日，被告陈廷伦与惠水县城建房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买位于长顺县水晶花城第1栋5单元201号房屋，面积125.02平方米，价格为18.7589万元。4、罗忠云中国农业银行银行卡交易明细清单六张。拟证实2018年6月10日、7月11日、8月11日分别从ATMP渠道汇入罗忠云中国农业银行银行卡账户900元，共计2700元。5、个体工商户信息查询单。拟证实罗忠云在长顺县经营服装店，资金数额0.2万元。6、互助会会员名单。拟证实2016年1月开始，由罗忠云、龙米英、王英、陈廷伦等29人做民间互助会，每月3000元，其中罗忠云收第一会，王英收第五会，陈廷伦收第七会。7、收条。拟证实陈廷伦于2016年1月11日向罗忠云出具收条一份，内容为“今收到罗忠云处3000元会钱共计87000元（29人）”。8、手机录音光盘及录音文字内容。拟证实2018年8月26日，原告班勇、罗忠云与被告陈廷伦、王英在商量争议房屋相关事宜时，班勇用手机所作的录音，主要内容为：双方对房屋买卖的相关事宜发生争议。反诉原告围绕反诉请求提交以下证据供法庭质证：1、陈廷伦、王英中国农业银行银行卡交易明细清单、农村信用社历史流水清单共计五张。拟证实2016年1月至3月，陈廷伦、王英的银行账户没有收到24万元的购房款。2、手机号为152××××5584的短信聊天记录及转账凭证。拟证实被告于2017年11月、12月之前分别向原告罗忠云转账7500元.3、收条。拟证实2016年2月16日，罗忠云作为欠款人向陈廷伦出具欠条一张，内容为“今欠到陈廷伦老师现金壹万元正”。4、陈廷伦对民间做会的自述材料。拟证实从2013年12月份开始，以罗忠云为会首，包含被告一户共25人做民间互助会的情况，及陈廷伦与班勇通话情况。5、关于对班勇举报材料。拟证实2018年8月28日，陈治宇向长顺县教育局举报班勇涉嫌违法情况。6、通话录音光盘及通话录音文字内容。拟证实2018年11月5日，被告陈廷伦与原告班勇通话时陈廷伦所作的电话录音，主要内容为：在电话中陈廷伦一直提出24万元是高利息抵的，班勇表示晓得是高利息，不管那样，是王英找上门来要的，双方达成协议，按手印。7、二手房屋买卖合同。拟证实2018年8月24日，原告到被告家里与被告陈廷伦补签二手房屋买卖合同，甲方为陈廷伦，乙方为班勇、罗忠云，有陈廷伦的签名、按印和班勇、罗忠云的签名，订立日期为2016年元月18日，合同内容在原2016年1月18日双方签订的二手房屋买卖合同内容的基础上增加“从取得使用权之日起，该套房屋的出租、转让、拆迁补偿等一系列事宜，都由乙方来洽谈，甲方不得参与”的内容。8、笔记本纸张一张正反两面载明借条九份。拟证实从2014年1月至2015年10月，王英共向罗忠云借款九次，借款总额为131000元，其中在纸张页脚标“到陈廷伦写的为此”的内容（在质证中罗忠云表示系其标注的内容）。9、离婚证及离婚协议。拟证实被告于2018年9月4日登记离婚，并在离婚协议中约定争议的水晶花城第1栋5单元201号房屋归陈治宇所有。10、征收房屋建筑面积复核表、补偿明细确认表、被征收房屋验收单及货币补偿计算单。拟证实2018年10月10日，陈治宇作为被征收人与征收单位贵州黔瑞达房屋征收政策咨询服务有限公司和拆除单位长顺县腾建建筑有限公司签署被征收房屋验收单，将水晶花城第1栋5单元201号房屋移交拆除公司实施拆除，达成货币征收补偿协议的货币补偿款为415237.15元。11、房屋所有权证及个人购房担保借款合同。拟证实被告共有的水晶花城第1栋5单元201号房屋于2013年6月20日办理了房屋所有权证，并作为个人购房担保借款，借款至2023年10月25日止，共144个月，月按揭1239.7元。上述证据，本院组织当事人进行了质证，原、被告双方对证据的真实性无异议，但对证据的合法性、关联性提出异议，本院综合全案证据，结合各方的质证意见，综合认定以下案件事实。根据各方当事人陈述、辩解和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月18日，被告陈廷伦与惠水县城建房地产开发公司签订商品房买卖合同，合同编号为：GF-2000-0171，购买惠水县城建房地产开发公司修建的位于长顺县水晶花城第1栋5单元201号商品房，建筑面积为125.02平方米，购房价为183244元；2013年6月20日，陈廷伦、王英作为夫妻共同共有人办理了房屋所有权证，并作为个人购房担保按揭贷款13.1万元，借款至2023年10月25日止，共144个月，月按揭1239.7元。交房后，陈廷伦、王英一家搬入居住，陈廷伦、王英在长县县城仅拥有该套房屋。2013年开始，陈廷伦、王英参与由罗忠云组织成立的民间互助会，在做会期间，王英多次向罗忠云借款，金额达10余万元。2016年1月，由罗忠云组织，龙米英、王英、陈廷伦等29人参与的民间互助会，会首由罗忠云担当，每月每人3000元，其中罗忠云收第一会，王英收第五会，陈廷伦收第七会。2016年1月11日，陈廷伦向罗忠云出具收条一份，内容为“今收到罗忠云处3000元会钱共计87000元（29人）”。2016年1月18日，被告陈廷伦、王英作为甲方与作为乙方的原告班勇、罗忠云签订《二手房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于长顺县水晶花城第1栋5单元201号房屋出卖给乙方，价格为24万元，购房款于当日一次性付清；甲方于当日将房屋交付给乙方，并于同月30日前将房产证交给乙方（甲方过户给乙方）；甲方要配合乙方办理相关手续，过户费用由甲方承担。签订合同当日，陈廷伦、王英向罗忠云出具一份收条，内容为“今收到罗忠云购房款24万元”。合同签订后，陈廷伦、王英一家一直在水晶花城第1栋5单元201号房屋居住，双方没有办理房产过户手续。2018年，因水晶花城第1栋5单元201号房屋列入房屋征收拆迁范围，原、被告双方为房屋所有权发生了争议。2018年8月24日，原告到被告家里与被告陈廷伦补签二手房屋买卖合同，甲方为陈廷伦，乙方为班勇、罗忠云，有陈廷伦的签名按印和班勇、罗忠云的签名，订立日期为2016年元月18日，合同内容在原2016年1月18日双方签订的二手房屋买卖合同内容的基础上增加“从取得使用权之日起，该套房屋的出租、转让、拆迁补偿等一系列事宜，都由乙方来洽谈，甲方不得参与”的内容。同月26日，原告班勇、罗忠云与被告陈廷伦、王英在商量争议房屋相关事宜时，班勇用手机所作录音，主要内容为：双方对房屋买卖的相关事宜发生争议。同年9月4日，被告登记离婚，并在离婚协议中约定争议的水晶花城第1栋5单元201号房屋归儿子陈治宇所有。同年10月10日，陈治宇作为被征收人与征收单位贵州黔瑞达房屋征收政策咨询服务有限公司和拆除单位长顺县腾建建筑有限公司签署被征收房屋验收单，将水晶花城第1栋5单元201号房屋移交拆除公司实施拆除，达成征收补偿协议，确定货币补偿款为415237.15元（因发生纠纷尚未支付，现该房屋已腾空交付，正在拆迁的过程中）。同年10月24日，原告向本院提起诉讼。同年11月5日，被告陈廷伦与原告班勇通话时陈廷伦作电话录音，主要内容为：在电话中陈廷伦一直提出24万元是高利息抵的，班勇表示晓得是高利息，不管那样，是王英找上门来要的，双方达成协议，按手印。本院认为：原告与被告于2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》，形式合法，内容客观真实，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2018年8月24日，原告与被告陈廷伦补签的《二手房屋买卖合同》，因被告王英没有签字确认，订立日期为“2016年元月18日”，明显与事实不符，况且增加“从取得使用权之日起，该套房屋的出租、转让、拆迁补偿等一系列事宜，都由乙方来洽谈，甲方不得参与”的合同内容，设置的条件是“从取得使用权之日起”，该条件一直没有成就，没有现实意义，故对原告与被告陈廷伦补签的《二手房屋买卖合同》，本院不予认定。对原告提出判令原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院认定2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》有效，对2018年8月24日原告与被告陈廷伦补签的《二手房屋买卖合同》不予认定。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。国家对作为不动产的房屋，实行统一登记制度，房屋登记簿是房屋所有权归属和内容的根据，而房屋所有权证书是权利人享有该房屋所有权的证明，商品房所有权作为不动产物权，它的变更、转让，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。本案原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》，自合同成立时生效，但原、被告双方签订《二手房屋买卖合同》后，被告一直在争议的房屋中居住，直到拆迁，双方一直没有办理房屋变更登记手续，房屋所有权证书的权利人仍然是被告，故本案争议的房屋没有实际交付，房屋所有权没有发生转移，被告仍然是争议房屋的所有权人，但并不影响原、被告双方签订《二手房屋买卖合同》的效力。原告以被告出具的收条主张已履行支付24万元购房款的合同义务，但被告以24万收条系用所欠债务折抵，原告并没有实际支付24万元购房款，原告并没有履行付款义务。本院综合原、被告双方职业收入，民间互助会情况，原告方在县城只有一套房屋的现实，及双方提供的银行流水明细、借条、欠条等证据，特别是双方分别提交的手机录音，能够认定原告没有向被告完全现金交付24万元购房款这一事实，但能够认定双方存在24万元债权债务关系，用于折抵购房款这一事实，故原、被告之间的二手房屋买卖合同关系存在“以物抵债”的情形。“以物抵债”在了结债务、化解矛盾纠纷、节约成本等方面是有积极作用的，但对“以物抵债”协议的履行应以尊重当事人意思自治为原则，而本案原、被告双方没有实际交付房屋，没有办理房屋变更登记手续，现争议的房屋已依法被征收并进行拆迁，交付争议房屋已经不能履行，何况原告已反悔不愿履行，故对被告要求继续履行并确认房屋所有权归自己的主张，本院不予支持。因被告反悔而违约，致使不能实现合同目的，被告提出解除2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持，但因违约给原告造成的损失应当予以赔偿。经本院释明，原告在庭审结束前变更第2项诉讼请求为由被告赔偿因违约给原告造成的损失41万元（价款以房屋征收补偿款为依据），对原告变更提出赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，但对赔偿数额不符合本案实际，本院不予采信，考虑到原告履行的购房款不是现金支付而是用24万元的债权折抵，该债权虽然可以确定，但是债权本身却存在包含高利息等其他可能，故赔偿数额应以24万元进行确定符合本案实际，不宜再计算利息损失。委托诉讼代理人何健、杨昌国提出原、被告双方签订的二手房买卖合同真实有效，被告出具的收条是被告真实意思表示，被告提出签订合同及出具收条时受到胁迫没有提供证据证实，被告提出原告通过高利贷利滚利、威逼、胁迫，没有证据证实的意见，本院予以采信，其他意见不符合本案实际，本院不予采信。被告委托诉讼代理人张时凤提出应认定房屋所有权归被告所有，本案中的房屋并没有实际交付，购房款没有实际交纳，原告提出24万元是一次性交付没有相关证据证实，合同具备解除条件，应予解除的意见，本院予以采信，其他意见不符合本案实际，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）班勇、罗忠云与被告（反诉原告）陈廷伦、王英于2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》；二、由被告（反诉原告）陈廷伦、王英于本判决生效之日起二十日内赔偿原告（反诉被告）班勇、罗忠云损失贰拾肆万（240000）元；三、驳回原告（反诉被告）班勇、罗忠云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元（原告已预交2450元），反诉案件受理费4900元（被告已预交2450元），共计9800元，由原告（反诉被告）承担2450元，由被告（反诉原告）陈廷伦、王英承担7350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  谢昭立人民陪审员  吴显才人民陪审员  黎多忠二〇一九年十一月八日法官助理熊玲书记员肖涛