中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申5714号 再审申请人（一审被告，二审上诉人）:重庆英利房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区民族路188号50层4、5-1单元。 法定代表人：屈敏利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文远，重庆坤源衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁磊，重庆坤源衡律师事务所律师。 被申请人（一审原告，二审上诉人）：重庆市供销合作总社，住所地重庆市江北区建北四支路6号信一金典四楼。 法定代表人：李洪义，该社主任。 再审申请人重庆英利房地产开发有限公司（以下简称英利公司）因与被申请人重庆市供销合作总社（以下简称重庆供销社）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终193号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 英利公司申请再审称，一、案涉《关于“重庆市名优土特产品贸易中心”项目的联建合同》（以下简称《联建合同》）实为拆迁补偿和项目转让混合合同，原审将之认定为合作开发房地产合同，导致所适用法律与案件性质不符。《联建合同》不具备共同投资、共享利润、共担风险的特征，不属于合作开发房地产合同。二、原判决所确定民事责任违背《联建合同补充协议（二）》及《联建合同》的约定。根据《联建合同补充协议（二）》的约定，英利公司将所开发的“南国丽景”大厦负三层整层（商用清水房，建筑面积2125.72平方米）作为还建房对重庆供销社的一次性补偿，英利公司履行了该义务后即完成了联建中的全部义务，《联建合同》和全部补偿协议自然终止。原审已查明，《联建合同补充协议（二）》及《联建合同》约定房屋均已交付重庆供销社，双方的权利义务已经结清。重庆供销社分配超出规划面积的房屋没有合同依据。《联建合同》并无共享利润的约定，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条的规定并不能成为重庆供销社有分配权的法律依据。三、原判决将房屋分配面积比例视为利润分配比例，属于为第三人创立合同的越权行为。四、原审认定重庆供销社的请求权不受诉讼时效限制，属法律适用错误。重庆供销社主张的是合同权利，属于债权请求权，应适用诉讼时效的限制。重庆供销社无建造的事实行为，其原始取得物权的理由不能成立。即便重庆供销社的第一项诉讼请求解释为物权确认请求权，也不能将其全部诉讼请求都认定为物权请求权。本案诉讼时效最晚也应于2008年8月13日重庆供销社知道超规划建筑面积部分已经合法的事实时起算，诉讼时效已过。五、原审认定的基本事实缺乏证据证明。本案并无证据证明项目用地使用权是由重庆供销社提供给英利公司。项目用地使用权是英利公司通过与重庆市国土资源和房屋管理局签订土地使用权出让合同原始有偿取得。六、原审认定的重庆供销社应分得超规划建筑面积和应承担的相应建设费用数据错误。《重庆市城市规划行政案件处罚决定书》（渝规中罚〔2004〕第0051号）确定的超规划建筑面积合计9680平方米，大于实际办证的超规划建筑面积8832.93平方米，因此，不能将处罚决定中记载的“1-44层玻璃幕墙装饰增加建筑面积907平方米”直接视为已办证的该部分增加面积。建设期的管理费、财务费应计入建设成本。原审计算折价补偿款时，房屋价值按2015年3月30日的市场水平计算，但开发成本却确定至2005年4月，没有计算截至2015年3月30日，重庆供销社一直未支付开发成本的资金占用利息，对英利公司不公平。综上，英利公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：一、原审判决认定案涉《联建合同》性质为合作开发房地产合同是否正确；二、原审判令英利公司向重庆供销社承担的折价款支付义务是否正确；三、原审判决对诉讼时效问题的判定是否错误。具体分析如下： 一、关于原审判决认定案涉《联建合同》性质为合作开发房地产合同是否正确的问题 本院认为，对合同性质的认定，应根据合同主要条款所涉法律关系进行综合判断。案涉《联建合同》虽然约定英利公司每年向重庆供销社支付过渡补偿费135万元，但综观合同整体内容，过渡费的约定仅是合同内容的一部分，过渡费支付义务也只是英利公司所负部分合同义务。结合《联建合同》关于“联建方式”“分配方式”等约定，以及案涉项目相关审批手续是以重庆供销社、英利公司联合建设名义办理的实际情况判断，过渡费条款并非可据以判断案涉《联建合同》性质的主要条款或者特征。案涉项目于1998年经重庆供销社申请立项获建，《联建合同》中并没有重庆供销社将项目转让给英利公司的约定，英利公司也未提供证据证明双方在《联建合同》履行过程中实施了转让项目的行为。相反，案涉项目的规划审批、用地许可及列入城区危旧房改造计划等重要事项均是以重庆供销社与英利公司联合建设名义实施完成。且2003年重庆市发展计划委员会颁发的《投资许可证》明确载明项目法人是英利公司、重庆供销社。因此，无论从《联建合同》的约定内容分析，还是从实际履行情况考察，均不能得出《联建合同》的法律关系是重庆供销社将其已取得的案涉项目转让给英利公司建设的结论。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权合同纠纷司法解释）第十四条的规定，合作开发房地产合同需具备合作双方共同投资、共享利润、共担风险的基本内容。案涉《联建合同》具备前述内容和特征。在共同投资方面，《联建合同》具体约定了双方当事人的投资方式，即重庆供销社以拟建项目所在地所享有的相应土地使用权和已取得的项目红线、政府批文、设计方案及以前办理该项目时缴交的各种费用等作为联建的投入，英利公司投入建设该项目所需的全部资金和技术，双方共同建设案涉项目。英利公司申请再审提出，案涉项目土地使用权是英利公司通过出让方式从重庆市国土资源和房屋管理局有偿取得，并非来源于重庆供销社出资。对此，本院认为，根据已查明事实，重庆供销社系案涉《联建合同》所约定投资土地的原使用权人，案涉项目也是由重庆供销社申请立项获建。《联建合同》约定，重庆供销社与英利公司要共同向重庆市国土资源和房屋管理局申请将所涉项目建设用地的土地转让手续转移至英利公司名下。其后，双方当事人以联合建设名义申请将项目所涉土地使用权办理至英利公司名下。基于以上事实，英利公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订土地出让合同并交纳土地出让金，应属于为实现双方约定的将所涉建设用地使用权转移至英利公司名下的履约行为，不能因此否定重庆供销社以土地使用权出资的事实。在利润共享方面，《联建合同》所约定房屋分配方式体现了利润共享的特征。这主要体现在，项目建成后，英利公司要按约定楼层位置向重庆供销社分配6个整层房屋。在盈利情况下，重庆供销社依约可分得房屋中本身包含了利润。而《联建合同》签订时，“6个整层房屋”的价值并不确定，英利公司关于双方约定的分配方式属于固定收益分配的再审申请理由不能成立。对于风险承担，《联建合同》并未明确约定重庆供销社不承担任何合作风险。在当事人没有对风险承担进行特别约定情况下，需结合合同权利义务判定合作双方是否共担风险。按照《联建合同》约定，重庆供销社、英利公司双方互派人员共同管理和协调项目建设的具体事宜。重庆供销社要配合英利公司办理项目开工前的所有手续，并协助英利公司做好重庆供销社职工的拆迁思想工作等。合作开发房地产合同风险存在于项目开发的整个过程中，而并不仅只表现为房地产项目完成后能否获取利润。重庆供销社完成前述合同约定义务所伴随风险也属于《联建合同》风险的一部分。且根据《联建合同》第六条“其他约定”第4项，由人力所不可抗拒的因素和政府行为、政策等原因造成的延期，英利公司不负任何责任，这意味着重庆供销社对该条所述原因造成的延期要自担风险。由此可知，《联建合同》具有风险共担的内容和特征。综上所述，英利公司关于《联建合同》不属于合作开发房地产合同的再审申请理由不成立。 二、关于原判决判令英利公司向重庆供销社承担的折价款支付义务是否正确的问题 英利公司申请再审提出，重庆供销社分配超规划建筑面积房屋没有合同依据，《联建合同》没有共享利润的约定，本案不具备国有土地使用权合同纠纷司法解释第二十条的适用前提。根据《联建合同补充协议（二）》的约定，英利公司履行了该协议约定义务后即完成了联建中的全部义务。对此，本院认为，超规划建造案涉项目不应属于双方当事人的合同预期，《联建合同》对此未作约定当属正常。案涉《联建合同》性质属于合作开发房地产合同，国有土地使用权合同纠纷司法解释第二十条确定了合作开发房地产合同纠纷中，经批准的超规划建筑面积的分配规则，重庆供销社有权依据该条规定对案涉项目超出规划建筑面积进行分配。《联建合同补充协议（二）》是双方当事人就案涉项目“纽约·纽约”大厦负一层变更设计给重庆供销社造成影响，英利公司给予一次性补偿问题而特别签订的协议，协议并未提及对超出规划建筑面积如何处理相关事宜。本院认为，放弃民事权利的意思表示须以明示的方式作出才能发生法律效力。重庆供销社在《联建合同补充协议（二）》中并未明确作出放弃分配超规划建筑面积权利的意思表示，不能仅凭协议中英利公司“履行了本协议约定义务后即完成了联建中的全部义务”的约定推定重庆供销社放弃了分配超规划建筑面积的权利。英利公司的该项再审申请理由不成立。重庆供销社有权要求英利公司对案涉项目超规划建筑面积进行分配，在已无房屋可分配情况下，理应由英利公司予以折价补偿。 英利公司申请再审提出，原审判决将房屋分配面积比例视为利润分配比例，法律适用错误，所认定的重庆供销社应分得超规划建筑面积和应承担的相应建设费用数据错误。对此，本院认为，双方当事人未能就超出规划建筑面积的房屋分配比例协商达成一致，原判决参照《联建合同》约定的重庆供销社可分配建筑面积占总建筑面积的比例，对超规划建筑面积予以分配，符合双方当事人在《联建合同》中对房屋分配比例达成的意思表示，并无不当。英利公司虽提出原判决将1-44层玻璃幕墙装饰增加建筑面积907平方米全部认定在已办证的面积中进行分配有误，但原审在鉴定机构未能对双方投资比例进行鉴定的情况下参照房屋分配比例确定供销合作总社应分担的投入成本，在这种情况下确定双方对超规划建筑面积的分配即使存在一定瑕疵，但只要当事人的权利义务是对等的，双方总体利益并不失衡，原审的处理就符合国有土地使用权合同纠纷司法解释第二十条的规定，英利公司以此为由的再审主张不能成立。瑞华会计重庆分所作出的瑞华渝鉴字[2018]50030001号《司法鉴定意见书》，并未将管理费和财务费列入开发成本，原判决未将该两项费用计入投资数额进行分担并无不当。至于英利公司提出原审法院在认定折价补偿款时，未计算截止2015年3月30日，重庆供销社应支付英利公司增加部分建筑面积成本的资金占用利息是否正确的问题，本院认为，英利公司在一、二审中并未提出要求重庆供销社向其支付该项资金占用利息的主张，且原审并未支持重庆供销社要求英利公司支付自2006年案涉工程建成取得房屋所有权证之日起至2015年3月30日止的租金损失的主张，故双方当事人的利益并未因此失衡。 三、关于原判决对诉讼时效问题的判定是否错误的问题。 重庆供销社在本案提出确认其对案涉项目超规划建筑面积所享有分配权、要求英利公司交付房屋，及在不能交付相应房屋情况下由英利公司予以折价补偿等诉讼请求，实质上属于行使其基于双方间合作开发房地产合同关系所享有的共有物分割请求权，并非行使债权请求权，不适用诉讼时效期间的相关规定。而以该物权请求权为基础一并提出的应分配房屋租金损失请求亦应不受诉讼时效的限制。原判决认定英利公司的诉讼时效抗辩不能成立，并无不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回重庆英利房地产开发有限公司的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年十一月十五日 法官助理周梅芳 书记员 罗映秋