山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10726号上诉人（原审原告）：马国胜，男，1970年6月28日出生，回族，个体经营者，住济南市。委托诉讼代理人：肖广静，山东国全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨德真，女，1954年10月26日出生，汉族，个体经营者，住济南市。上诉人马国胜因与被上诉人杨德真房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初5451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马国胜上诉请求：1.撤销原判，并查明事实后依法改判；2.本案一、二审费用由杨德真承担。事实和理由:一、一审认定双方签订的《房屋预购合同》有效，属于认定事实不清，适用法律错误。一审认定《房屋预购合同》有效的理由是：双方交易的是门头房，并未对农村集体所有的土地使用权出让与否作出约定，因此不违反《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）的相关规定。众所周知，我国实行的是房地一体主义，即房随地走或地随房走原则，房产和土地具有不可分离的自然属性，作为地上建筑物的房产与其占用范围内的土地客观上不可分离。涉案房产转让时，该房屋占用范围内的集体土地使用权必然会同时转让，因此无论《房屋预购合同》中是否对集体土地使用权出让作出了约定，均不影响该房产占用的集体土地被转让这一事实。故，《房屋预购合同》的签订和履行显然违反了土地管理法第六十三条之规定。另外，涉案房屋目前仍不具备合法建设规划，该村集体土地上建设的房屋即使已经具备合法的建设规划，也仅能在该村集体组织成员之间进行交易。杨德真并非涉案房屋所在村集体组织成员，其与马国胜签订的《房屋预购合同》，违反了土地管理的强制性规定，依法应当认定无效。根据土地管理法第八条第二款规定，一审认定合同有效，客观上侵犯了该房屋所在地农村集体组织的合法权益。二、杨德真应当返还涉案房屋，并支付占用房屋期间的费用。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条规定，因《房屋预购合同》违反土地管理法的强制性规定，侵犯了农村集体组织的经济利益，应当被认定无效。而合同无效的法律后果即要求杨德真返还因《房屋预购合同》取得的房产。同时，杨德真占用涉案房屋六年有余，涉案房屋为150㎡，用途为商住两用，马国胜仅向其主张5万元占用费用没有超出法律规定，应得到支持。杨德真辩称，坚持一审答辩意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，马国胜的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回马国胜的上诉请求，维持原判。马国胜向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年4月9日签订的《房屋预购合同》无效；2.杨德真依法返还以上《房屋预购合同》所涉房屋，该房屋位于XX号；3.杨德真向马国胜支付房屋占用费暂计5万元。一审法院认定事实：2013年4月9日，马国胜作为卖方（甲方）与杨德真作为买方（乙方）签订《房屋预购合同》一份，约定：“甲、乙双方在自愿平等、协商一致的基础上达成XX门头房购买协议……门头房的位置在XX大街南头，XX市场内，XX号，面积150㎡；付款方式：首付玖万元，其余房款分两年付清，2013年12月30号柒万元，2015年12月30号付捌万元。……任何一方无正当理由均不得擅自终止合同，否则应承担违约责任。”合同末尾双方分别签名并盖章或捺印，另马国胜在甲方左下方加盖了“XX市场专用章”。2018年7月10日，马国胜向杨德真出具收条一份，内容为：“共收到陆张单子，共计贰拾叁万元整（230000元）马国胜。”收条也加盖了“XX市场专用章”。杨德真为了证明其已经支付了全部房款24万元，向一审法院提交2015年12月30日开具的编号为XX的收款收据复印件一份，内容为：“客户名称：杨德真；项目：部分房款；金额：1万元；第二联：收款联”。马国胜对此不予认可，称房屋实际交易价格是24万元，第一次首付应该是10万元，杨德真实际付了9万元，把那1万元加到了最后一次付款，所以才出现杨德真手中的那份合同第三次付款金额改成了8万元，但其自己手中的这份合同没有改；认可杨德真分6次支付了房款23万元，尚欠1万元。马国胜为了证实其主张，向一审法院提交2015年12月30日开具的编号为XX的收款收据原件一份，内容为：“客户名称：杨德真；项目：部分房款；金额：1万元；第一联：存根联”。2019年7月12日，一审法院对马国胜进行询问并制作笔录一份，主要内容为：“问：2013年4月9日签订的房屋预购合同中加盖的‘XX市场专用章’是什么意思？答：当时建这条街的时候给镇上和村里是以建中心农贸市场的名义建设的，当时建了两排，没有中心农贸市场这么个单位，公章是我自己刻的。问：房屋的实际交易价格是多少？答：是24万元。审：合同中房屋概况第六条付款方式分三次共计23万元如何解释？答：第一次首付应该是10万元，杨德真实际付了9万元，把那1万元加到了最后一次付款。问：既然加在第三次付款当中，为什么你方提交的合同中第三次付款金额仍是7万元？答：杨德真手中的那份合同第三次付款改成了8万元，我手中的这份合同没有改，当时我的那份合同可能没有拿。问：按你说的合同总价24万元，那你实际收到多少房款？答：23万元，这23万元还是分6次给的我，比较零碎。问：涉案房屋杨德真已经居住达6年之久，为何突然诉讼要求返还房屋？答：杨德真欠我1万元房款未付，还有1万元的利息没有给，杨德真家中有一辆三轮车长期占用公用道路不服从管理，我起诉她主要是钱的事。”2019年8月22日，第二次庭审时就杨德真实际支付购房款的金额通知双方在庭后七日内可以进一步举证证实，杨德真在本庭通知的期限内提交了其庭审中主张的20万元现金交付的购房款收据或收条复印件，对于其庭审中主张的两次4万元存入杨德真银行账户的购房款申请法院调查取证；马国胜在本庭通知的期限内未提交任何证据材料。马国胜主张《房屋预购合同》无效，认为涉案房屋系在农村集体所有土地上建设，违反土地管理法第六十三条强制性法律规定，根据合同法第五十二条，双方所签合同应属无效。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据杨德真提交的《房屋预购合同》及双方当事人相一致的陈述，可以认定合同约定的门头房总价为24万元。至于杨德真实际支付了23万元还是24万元，由于二审法院发回重审认为本案关于合同效力的争议属于人民法院受理民事案件的受案范围，故本案重点审查合同有效无效，至于实际已付款金额可在合同效力确定后相关权利方另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”涉案房屋系马国胜以建“村中心农贸市场”的名义批量建设并公开对外出售，本案双方签订的也是《房屋预购合同》，交易的是门头房，并未对农民集体所有的土地使用权出让与否作出约定，双方合同中始终谈论的也都是房屋如何如何，且杨德真系外地来济人员，购买涉案门头房是为了商住两用，如果认定合同无效返还房屋，有可能导致杨德真无处居住，故对于马国胜主张合同违反法律的强制性规定而无效的意见，一审法院不予采纳。综上所述，对于马国胜提出的确认双方所签《房屋预购合同》无效等诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：驳回原告马国胜的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告马国胜负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方于2013年4月9日签订《房屋预购合同》，由杨德真向马国胜购买XX门头房，该房屋系马国胜以建“村中心农贸市场”的名义批量建设并公开对外出售，且涉案房屋没有房屋所有权证或土地使用权证，双方签订的合同内容亦仅对门头房坐落、面积、配置、价款等进行约定，并未涉及农民集体所有土地使用权的出让问题，故，马国胜以房随地走或地随房走原则主张双方签订的《房屋预购合同》违反土地管理法第六十三条规定无效，理由不能成立。一审驳回马国胜的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，马国胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人马国胜负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十一月二十九日书记员  马 晴