河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终5885号上诉人（原审原告）：杨利，男，1957年10月1日出生，汉族，住保定市竞秀区。委托诉讼代理人：田革、任维伟，河北保师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申苏晴（曾用名申甦晴），男，1957年7月24日出生，汉族，现住保定市竞秀区。被上诉人（原审被告）：李茹芬，女，1956年11月25日出生，汉族，现住保定市竞秀区。上诉人杨利因与被上诉人申苏晴、李茹芬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2017）冀0602民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨利上诉请求：1、撤销保定市竞秀区人民法院作出的（2017）冀0602民初1535号民事判决；2、请求二审依法改判上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议依法撤销，判令被上诉人使用的房屋返还给上诉人或将本案发回重审；3、一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。二审中，上诉人称将上诉请求第2项改为“请求二审法院依法认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议未生效”。事实和理由：一、一审法院审理本案的程序违法。上诉人于2017年5月25日向一审法院提起诉讼，一审法院使用简易程序审理，上诉人于2019年5月5日收到一审法院的判决书。该案历时两年，根据《民事诉讼法》第161条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结。一审法院审理该案的时间大大超过了法律规定的审限。二、一审法院判决驳回上诉人的全部诉讼请求，没有事实依据和法律依据。三、一审法院认定事实错误造成适用法律错误，一审法院判决适用了民法有关当事人责任能力的相关法律，以意思真实为依据认定上述房屋买卖协议合法有效，而忽视了合同法中有关无效合同及附条件的合同的有关规定，合同法第45条明确规定，当事人对合同的效力可以约定，附解除条件的合同的条件成就时失效，本协议约定“几年后如遇有关政策不相符确时协议不能成立，上述房屋买卖至今数年已经过去，经过实践检验证明，这种房屋买卖仍然是不准进入市场出售的，故该协议解除条件已经成熟。四、1999年4月12日上诉人将自己占有、使用的保定市乐凯中学（原保定市第二十中学）的住宅卖给二被上诉人，当时二被上诉人明知该房产为学校的福利房，有限产权或部分产权不允许买卖，上诉人及其直系亲属只有居住、使用权。中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条第6款规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。被上诉人申苏晴辩称，房屋买卖协议成立，应维持原判。被上诉人李茹芬辩称，房屋买卖协议成立，应维持原判。我方从报纸或杂志的广告上看到上诉人的电话，然后就去看房，既然不能买卖为何登广告。我方是按市场价全款买的房，刚住进去几天学校就打电话让我们交纳上诉人未交的集资款，我方交了6000元。杨利向一审法院起诉请求：一、请求法院确认房屋买卖关系无效，判令申苏晴、李茹芬占有使用的“座落于新市区原第二中学住宅楼3单元101室”返还给杨利。二、本案诉讼费、经济活动费由被告承担。一审法院认定事实：1997年4月9日，原保定市第二十中学（保定市乐凯中学）出具《保定市第二十中学教师宿舍楼居住规定》，其中第三条主要内容为：“住房教师分得集资住房，具有有限产权，仅限教师本人及本人直系亲属做生活居住，在上级未准予办理购房手续前，不得转卖、转让、出租及做其它用途。需办理购房手续时（指购全部产权），须按上级有关文件规定执行。对违反此规定的住房教师，学校有权收回该教师住房，并对该住房教师处以罚款5000元。”1997年3月4日至1997年12月18日期间杨利六次缴纳建房集资款及相关费用，取得保定市竞秀区乐凯中学北校区（原20中学）学校宿舍楼3单元101室的居住权。1999年4月12日杨利作为卖方与申苏晴、李茹芬作为买方签订《协议书》，主要内容为：“一、杨利将20中学住宅3单元101室（三室一厅，带小房），卖给申甦晴房价为12万元；二、第一次交给杨利款额为11.5万元，剩余5000元带有关政策出台后（即办理该房证是一次付清）；三、办理房证款项房价额的8%即96100元又买卖双方各负担50%，除此款项，其它一切款项杨利概不负担；四、几年后，如遇有关政策（不可抗拒的力量）相不符，协议不能成立，那时，杨利可退换买方款项。但要扣除房屋旧费，此款可按当时租赁房屋的租金（时价）扣除；五、在交款一周内杨利可把房间的东西搬运走，并交给买主两套（即全部）钥匙；六、如发生争议，双方可协商解决。”杨利与申苏晴、李茹芬三人均在协议书上签字。申苏晴、李茹芬向杨利交付购房款11.5万元后于1999年4月29日申苏晴、李茹芬搬入该房屋居住至今，该房屋的燃气卡和数字电视户名为申苏晴，电卡户名为李茹芬。2017年5月12日，保定市乐凯中学出具《通知》，主要内容为：杨利老师：你现在居住的乐凯中学北校区（原20中学）学校宿舍楼3单元101室，系占用学校使用土地。该楼是原20中学教职员工集资建房，带有一定福利分房性质，仅限教师本人及直系亲属生活居住。按国家政策和原20中学集资建房的规定，不允许进入社会买卖和转让，望你接此通知后，执行国家政策的规定和原20中学校集资住房的规定。故杨利以依据《城市房地产转让管理规定》第六条第(六)项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”为由，向申苏晴、李茹芬要求解除《协议书》，申苏晴、李茹芬予以拒绝。同时查明，杨利主张争议房屋的具体坐落为“保定市竞秀区乐凯中学北校区学校宿舍楼3单元101室”，申苏晴、李茹芬主张该房屋具体坐落为“保定市竞秀街330号3单元101室”。一审法院认为，杨利与申苏晴、李茹芬签订的《协议书》系双方真实的意思表示，杨利与申苏晴、李茹芬双方具有完全民事行为能力，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。双方合同的名称虽为“协议书”，但该协议对买卖双方当事人名称、房屋基本情况、价款、付款方式、房屋交付时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了房屋买卖合同的主要条款，且在合同签订后申苏晴、李茹芬即支付了房屋总价款的95%并入住，杨利在其自身合同目的已经基本实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，反而主张合同无效的做法，违背诚实信用原则。杨利在协议签订时未取得房屋所有权证书，虽然违反了有关“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但杨利与申苏晴、李茹芬双方的行为并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条中规定的“违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同无效”，故不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，杨利主张其与申苏晴、李茹芬订立的房屋买卖合同无效的主张，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：“驳回原告杨利的全部诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告杨利负担（已预交）”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人提交一份国有土地使用证复印件（加盖了乐凯中学公章），拟证明涉案房屋所占土地为科教用地，使用权类型是划拨，没有办理土地出让手续。被上诉人申苏晴质证称，对证据无异议，被上诉人李茹芬质证称，不知道证据是真是假。其他事实，本院查明与一审无异。本院认为，杨利与申苏晴、李茹芬于1999年4月12日签订的《协议书》系买卖双方真实意思表示，买卖双方均应按照约定的内容履行各自义务。合同约定上诉人将涉案房屋以12万元的价格出售给被上诉人，合同签订后，被上诉人支付了115000元的购房款，并一直居住至今。上诉人不仅不积极履行合同应尽义务，反而起诉主张买卖关系无效，有悖诚实信用原则。上诉人称《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但本案房屋买卖双方并未违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定的效力性强制性规定，不应认定本案房屋买卖合同无效，一审判决不支持上诉人房屋买卖合同无效的主张并无不当。上诉人主张一审法院审理本案的程序违法，但未提出充分事实依据，且结合一审卷宗中记载内容，对该上诉理由，本院不予采信。综上，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人杨利负担。本判决为终审判决。审判长 祁 峰审判员 王 琦审判员 马 媛二〇一九年十一月二十二日书记员 颜靖涵