江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初5542号 原告：沈松梅，女，1974年5月11日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：丁千岭，江苏海信律师事务所律师。 被告：江苏鸿运星海科技发展有限公司，住所地扬州市江都区东方红东路15号，统一社会信用代码913210127715023750。 法定代表人：张志同，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱君臣，江苏江业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱敏，江苏江业律师事务所律师。 原告沈松梅与被告江苏鸿运星海科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁千岭，被告委托诉讼代理人朱君臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2019年度的房屋租金130000元、物业管理费10550.59元，并支付逾期付款的滞纳金（从2019年1月6日起，以未支付金额为基数，按每日千分之一计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告经协商一致签订房屋租赁合同，约定原告将位于房屋出租给被告开办少儿培训中心；租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；第一、二年租金为120000元，第三年租金为130000元；被告根据每月实际用电、用水数量，按国家统一收费标准，自行向相关部门缴纳电费、水费；被告承担租赁期间电话、有线电视、有线或无线网络等的安装和使用费；被告承担物业管理费（如有）及停车费；房屋租金先付后用，每年分一次付款，具体付款日期为每年度12月31日前10日内，如逾期支付房屋租金超过15日，自第16日起，每逾期一天，应按逾期金额以每日千分之一的比例支付逾期付款滞纳金。房屋租赁合同履行期间，经原告多次催要，被告未缴纳2019年度的租金130000元及物业管理费10550.59元。 被告辩称，原告出租给被告的房屋二楼漏水，被告多次找原告及物业公司，原告及物业公司均不予理睬，因漏水影响房屋正常使用，也影响了被告方人员的人身及财产安全，在经多次交涉无果后，被告自己进行了维修，为此被告支付了一定的费用。根据合同约定，原告负有房屋维修义务，原告对租赁物瑕疵负有担保义务，原告具有明显的过错，应当减少30%的租金。因原告违约在先，被告不应当承担滞纳金。原告交付给被告的停车位经常被人侵占，被告员工的车辆无法停放，为此被告曾多次报警。原告无法保障被告对租赁物的使用，未能履行法定义务，应当依法减少租金。2017年姜堰区教育局禁止被告继续营业，致被告歇业至今，被告无法产生营业收入，故无力支付租金。政府行为属于不可抗力，也应当依法减轻被告的责任。按照合同约定2019年租金应当在2019年12月底缴纳，现尚未到缴费期限。租赁房屋独立于小区外，明显不属小区物业管理范围。物业公司对于被告反映的租赁房屋漏水问题未能及时维修，未能保障被告停车位的使用，楼道无人打扫，物业公司未履行主要义务。物业费按每月每平方米1.2元收取，标准过高。2017年至今租赁房屋闲置，根据泰州市政府相关规定，物业费应当减少20%至30%。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年10月2日，原、被告签订房屋租赁合同一份。合同约定：原告将坐落于房屋（建筑面积732.68平方米）出租给被告开办少儿培训中心；房屋租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；第一、二年租金为120000元，第三、四、五年租金为130000元；房屋租金先付后用，每年分一次付款，具体付款日期为每年的12月31日前10日内；被告逾期支付房屋租金超过15日，自第16日起，每逾期一天，应按逾期金额以每日千分之一的比例支付滞纳金，逾期20日仍未支付租金，视为违约，原告有权单方提前解除合同并追究被告违约责任；被告根据每月实际用电、用水数量，按国家统一收费标准，自行向相关部门缴纳电费、水费；被告承担租赁期间电话、有线电视、有线或无线网络等的安装和使用费，承担物业管理费（如有）及停车费；房屋出现渗漏或主体结构发生问题而危及经营安全问题由原告负责维修并承担费用，原告应在收到被告通知之日起7日内予以维修，原告未及时维修的，被告可自行维修，经原告书面同意的维修费用在下期租金中直接扣除，除此之外的维修及其他费用等全部由被告负责；被告如提前解除合同，须向原告支付违约金，违约金为合同租金总额的30%；合同履行期满，被告应在合同期满后10日内将房屋腾空并完好返还给原告；等等。合同签订后，原告按约将出租房屋交被告使用。2017年上半年，被告对租赁房屋二楼渗漏问题进行了维修，花费了6160元。2017年被告向原告支付了租金110000元，2018年被告向原告支付了租金120000元。 另查明：2019年原告向江苏伟诺物业有限公司泰州市姜堰区分公司缴纳了2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费10550.59元。审理中，被告提出租赁房屋不存在电梯，物业费收费标准过高，后原告同意对物业费中每平方米每月0.4元的电梯运行费由原告自行承担。 本院认为，原、被告于2016年10月2日签订的房屋租赁协议不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，原告按约将出租房屋交付被告使用，履行了合同约定的义务。被告未能按协议约定向原告给付2019年度的租金及物业费，已构成违约，应当向原告承担给付租金及物业费的违约责任。关于被告辩称，2019年度的租金尚未至给付期限，本院认为，双方在房屋租赁协议中约定的是房屋租金先付后用，每年12月31日前的10日内给付租金，故2019年度的租金被告应当在2018年12月21日前给付，被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。 关于被告在庭审中所称租赁房屋维修费用6160元，因被告未能全额支付2017年度的租金，故上述费用应当由原、被告双方在结算2017年度的租金时进行抵算。因租赁房屋经2017年上半年维修后，渗漏问题已解决，现被告提出要求原告扣减2019年的租金无法律依据，本院不予采信。 关于原告主张的逾期付款滞纳金，原、被告在租赁协议中约定被告逾期支付房屋租金超过15日，自第16日起计算滞纳金，结合租赁协议约定的租金给付时间，逾期付款滞纳金应当自2019年1月6日起计算。关于滞纳金标准，原、被告在租赁协议中约定被告逾期支付房屋租金每日按千分之一计算滞纳金，本院认为双方约定的滞纳金计算标准偏高，本院酌情确定按年利率6%计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告江苏鸿运星海科技发展有限公司于本判决生效后十日内向原告沈松梅给付2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金130000元、物业费7033.72元，合计137033.72元，并支付逾期付款的滞纳金（自2019年1月6日起至被告实际给付之日止，以130000元为基数，按年利率6%计算）； 二、驳回原告沈松梅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3112元，减半收取计1556元，由原告沈松梅负担36元，被告江苏鸿运星海科技发展有限公司负担1520元（原告同意其预交的案件受理费中的1520元，由被告直接给付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3112元。 审 判 员 钱忠兵 二〇一九年十一月二日 法官助理 钱 昀 书 记 员 霍雪梅 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。