江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初6852号原告：郑诗樱，女，1974年10月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：丁亚琴，江苏谊沣宏睿律师事务所律师。被告：苏州星湖湾房产开发有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区漕湖大厦2303室。法定代表人：缪新华，执行董事。委托诉讼代理人：文志波、施龙龙，该公司员工。原告郑诗樱与被告苏州星湖湾房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告郑诗樱及其委托诉讼代理人丁亚琴、被告苏州星湖湾房产开发有限公司的委托诉讼代理人施龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑诗樱向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告储藏室购买款19000元及该款自2015年3月8日起至实际付款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2、请求判令被告支付以19000元为基数，自2016年6月30日起至实际付款之日止，按每日万分之一计算的违约金；3、请求法院判令被告支付原告起诉支付的律师费3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实与理由：原、被告于2015年3月8日签订《储藏室使用权出让合同》，约定被告向原告出让相城花海花园10幢25室储藏室的使用权，面积为6.84平方米，总价36000元，团购价为19000元。然而今年苏州市“331”整顿过程中，被告所建的其他储藏室均被作为违章建筑拆除，原、被告合同所涉及的10幢25室储藏室尚未建造也无法建造，因此被告已构成根本违约。原告要求被告退回所付的购买款19000元及相应的利息和违约金，但被告一直推诿未付，故起诉至法院，请求判如所请。被告苏州星湖湾房产开发有限公司辩称，第一，1、原告诉请缺乏依据，原告主张返还涉案储藏室使用权转让款，应首先主张解除《储藏室使用权出让合同》，否则被告有权拒绝返还相关款项。原告主张返还出让款19000元缺乏事实依据，案涉《储藏室使用权出让合同》明确其应于2015年3月8日支付出让金14000元，且2015年3月8日开具的收款收据也表明原告仅仅支付了14000元。原告主张解除合同原因系属不可抗力，依照《合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，所以原告主张期间的利息损失，于法无据。2、原告诉主张律师费既无合同约定，也无法律规定，我方不予认可。3、原告既已主张解除合同，并返还出让金及利息损失，其再次主张合同逾期交付违约金，不符合法律规定。第二，因涉案储藏室已交付，我方全部合同义务已履行完毕，使用权已转让，受不可抗力遭受的风险应由原告自行承担。第三，本案合同解除系因不可抗力，而非被告违约行为，原告诉状中也陈述，储藏室系因为苏州“331”整顿拆除，储藏室设计、建设时并没有相关限制性规定，所以本案合同解除系政府行为导致的，属于不可抗力，并非被告违约。经审理查明，原告郑诗樱系苏州相城经济开发区蠡塘河路168号花海家园10幢107室业主。2015年3月8日，被告作为出让人，原告作为受让人，双方签订《储藏室使用权出让合同》一份，约定双方就储藏室达成如下协议：受让的储藏室为花海家园10幢25号储藏室，属使用权转让，使用年限与所在小区土地使用年限一致。储藏室面积为6.84平方米，总价款为人民币36000元。受让人按一次性付款方式付款，于2015年3月8日之前全部付清储藏室出让款人民币14000元。出让人应在2016年6月30日将储藏室交付给受让人使用。除特殊情况和不可抗力外，出让人如未按合同约定的日期交付，则自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付日止，出让人按受让人已交储藏室款项万分之一计算违约金。另查，2018年8月6日，苏州市住房与城乡建设局发布苏住建房[2018]8号文件，即市住房城乡建设局关于降低苏州星湖湾房产开发有限公司信用等级的通知，内容为：苏州星湖湾房产开发有限公司，经查实，你公司将开发建设的相城区恒达星湖花园项目原规划为地下非机动车停车场区域，违规分割成独立封闭车库对外销售，违规情节严重，且存在重大安全隐患。根据《苏州市房地产开发企业信用管理办法》，现决定，即日起对你公司信用分值扣除15分，2017年度信用等级降为D级。各有关部门监管事项按照D级信用等级予以监管，苏州星湖湾房产开发有限公司控股股东无锡星湖投资有限公司负连带责任。以上事实，由《储藏室使用权出让合同》、苏州市住房与城乡建设局发布苏住建房[2018]8号文件及当事人陈述为证，本院对此予以认定。庭审中，原告提供被告加盖财务专用章的收款收据一份，其中记载时间为2015年3月8日，金额为14000元，购房地、幢号、层次为花海储藏室10#25号。在该收款收据背面右下角书写“5000-”字迹，原告称当时一共支付给被告19000元，其中14000在收据中写明，另5000元由业务员杨雪华书写，代表被告另外收到了5000元，但原告不清楚该业务员系被告公司的员工还是被告委托的销售公司的业务员。另原告提供其与杨雪华的录音，以证明其总共支付了19000元。对此被告认可收款收据正面的内容，并收到了14000元，但不认可收款收据背面“5000-”字迹的真实性。对原告提供的录音不认可，认为从录音可知杨某的对价款、付款等情况记忆模糊，而原告不断企图采用诱导性发问，将杨某的记忆引导到原告想要的答案上，所以杨某的表达无法客观真实的反映案件事实。被告也否认杨雪华系其公司员工，即无劳动关系也无劳务关系。本案立案时，原告将杨雪华列为第三人，立案后本院向被告及杨雪华寄送了传票、副本材料等诉讼材料，杨雪华收到后向本院邮寄了一份书面材料，称其因身体健康问题在老家就医，不能出庭，对收到法院的文书感到非常突然，其离职多年又时常不在国内，对于当前事件究竟并不清楚，对于多年前的工作细节已经不记得，其与原告此前的接触均为职务行为，一切工作操作均系在公司管理下，按公司规定进行的履职行为，本案与其个人无关，其不应该是当事人，不应对本案承担法律上的任何责任和义务。本院通知第一次开庭，被告未送达，故本院另行通知开庭，但第二次开庭（即2019年10月29日开庭）传票未送达杨雪华，且杨雪华有书面回复，故庭前原告撤回将杨雪华列为第三人，本院予以准许。在本次开庭前，杨雪华曾电话与本院联系，称其身体原因在西藏治疗，有邮递员打其电话，但其不在苏州，所以未签收传票。其表示并非被告苏州星湖湾房产开发有限公司的员工，其当时工作的公司为被告公司销售房屋，因为时隔多年，很多事情已经记不起来。本院认为，被告苏州星湖湾房产开发有限公司未办理建设规划审批手续，违反建设规划审批的规定将原规划为地下非机动车停车场区域，违规分割对外出售，违反了法律、法规的强制性规定，被告向原告出售的储藏室系没有经过建设规划审批手续违规分割出售的房屋，故被告苏州星湖湾房产开发有限公司与原告郑诗樱签订的《储藏室使用权出让合同》无效。合同无效，因合同取得的财产应对予以返还。现原告提供收款收据金额为14000元，该金额可以与《储藏室使用权出让合同》中约定的付款金额相印证，原告提供的其与杨雪华录音中不足以证明被告苏州星湖湾房产开发有限公司另外收取了5000元，收款收据后的“5000-”字迹更不能证明被告另外收取了5000元，故本院认定出让款14000元由被告返还原告，另被告于2015年3月8日收取了款项，故还需支付原告以14000元为基数，自2015年3月8日起至款项支付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。因《储藏室使用权出让合同》无效，故关于违约金的约定亦无效，原告主张的违约金本院不予支持。关于原告主张的律师费3000元，亦没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告苏州星湖湾房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑诗樱款项人民币14000元，并支付该款2015年3月8日起至款项支付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回原告郑诗樱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币202.5元，由原告郑诗樱负担85.5元，由被告苏州星湖湾房产开发有限公司负担117元（该款原告已经预付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇一九年十一月二十七日书记员 张慧敏