广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4582号原告：黄红梅，女，1969年7月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：刘鹄，广东中泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳，广东中泽律师事务所律师。被告：黄荣梅,女,1973年5月20日出生,汉族,住广东省深圳市宝安区，被告：陈继周,男,1963年1月17日出生,汉族,住广东省深圳市龙岗区，被告：广州市钜业环保科技发展有限公司,住所地广东省广州市南沙区环市大道中27号2613房,统一社会信用代码91440101MA59FMPG6D。法定代表人：黄荣梅，职务总经理。上述被告共同委托诉讼代理人：黄见明，广东翰泰律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人：张伟群，广东翰泰律师事务所律师。原告黄红梅诉被告黄荣梅、陈继周、广州市钜业环保科技发展有限公司（下称钜业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄红梅及其委托诉讼代理人刘鹄，被告陈继周以及被告黄荣梅、陈继周、钜业公司的共同委托诉讼代理人黄见明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红梅向本院提出诉讼请求：1.三被告于十日内支付拖欠原告的2018年10月15日至2019年10月14日租金38400元；2.三被告支付2018年9月1日至2019年10月14日的物业管理费3059.48元，2018年8月1日至2019年10月1日的水电费公摊658.83元；3.三被告支付迟延支付租金的违约金11520元（38400元×30%）；4.三被告支付逾期支付租金的滞纳金（以38400元为本金，按照年利率24%的标准，从2018年10月16日起计算至实际付清之日止）；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年10月11日，原告与被告签订了《写字楼租赁合同》，合同约定原告将位于广州南沙区进港大道12号XX号（以下统称案涉房屋）带精装修的写字楼出租给被告使用，租赁期为叁年，起始日为2016年10月15日，到期日为2019年10月14日；第一年租金为每月2800元，第二年租金为每月3000元，第三年租金为每月3200元；付款方式约定为每年按年一次性付款的方式，即分别于2016年、2017年、2018年的10月15日前将当年租金一次性汇到原告指定的账户上，被告租赁该房屋而产生的各种税费、物业管理费、水电及公摊等费用均由被告负责，按月及时缴纳。若被告违反本合同约定，应按照合同三年总租金金额的百分之六十（60%）支付违约金。如被告少交金额，每少交一日，需按照少交金额的百分之一向原告支付滞纳金。原告已将案涉房屋交付被告使用，被告至今未如约交纳租金等费用，已构成违约，原告主动调整违约金标准。被告黄荣梅、陈继周、钜业公司共同答辩称：请求法院驳回原告的全部诉请。1.（2018）粤0115民初1419号民事判决书已经确认陈继周、钜业公司不是合同当事人，不是适格被告，现在原告又起诉陈继周、钜业公司，属于虚假、恶意诉讼。被告保留追究当事人、当事人代理人的行政、刑事责任；2.第一年租期没有届满的时候，由于钜业公司已经严重亏损，无法经营，已经关闭。陈继周又患有重病，已经向原告提出解除租赁合同。2017年12月20日原告在微信中表示同意解除租赁合同；3.2018年8月29日，被告已经缴清2017年10月至2018年12月的物业管理费、水电费、公摊费，又将剩下的一张办公桌搬走并通知原告收回房屋，被告于2018年8月29日将房屋交回给原告；4.（2018）粤0115民初1419号案开庭时被告已经向法院提交《解除租赁合同通知书》作为证据，法院也向原告送达该份证据并在庭审中质证；5.（2018）粤0115民初1419号民事判决书已经判决黄荣梅向原告支付第二年即2017年10月15日至2018年10月14日整年的租金和违约金；6.原告因市场原因没有办法出租导致闲置，要求被告承担该风险没有法律和事实依据；7.约定的违约金标准过高，法院不应支持。本院经审理查明：黄红梅是案涉房屋的所有权人。黄红梅（甲方）与黄荣梅（乙方）于2016年10月11日签订《写字楼租赁合同》，约定：“第一条：甲方房屋坐落于南沙区××大道与××大道××东南向××房，用途为办公。甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装修标准、物业管理等情况，保证出租该房屋不违反国家法律法规的相关规定及有权决定此租赁等事宣。乙方保证已对上述房地产作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意承租该房屋。第二条：该房屋用途唯一，仅为办公，甲方同意乙方及其所属员工租赁该房屋用于办公，乙方不得以任何理由改变房屋使用用途……第三条：租赁期共叁年（36个月）：起始日：2016年10月15日，到期日：2019年10月14日。第四条：第一款：乙方在签订合同之日一次性将租赁该房屋的履约保证金6000元交付给甲方。如乙方违约导致合同提前解除或终止，甲方不予退还保证金；若乙方造成甲方经济损失，甲方在告知乙方后，有权单方面从保证金中扣除。第二款：第一年的月租金为叁仟贰佰元（2800元），第二年月租金为叁仟肆佰元（3000元），第三年月租金为叁仟柒佰元（3200元），租金不含任何税费。第三款：物业管理费由乙方自行向物业公司缴纳……第五款：乙方应本着诚实守信、遵约守时的原则，每年按年一次性付款的方式，通过银行划账到甲方账（卡）上，每年10月15日前要到甲方账上……租金和物业管理费由乙方通过银行划账给甲方，其他所有的因乙方租赁该房屋而产生的各种税费，如：水费、电费、煤气（天然气）费、电话费、宽带费、有线电视费、小区规定的各种公摊费、停车费等等，一概都由乙方负责并自行交付给相关部门，甲方不承担任何费用……上述费用直接由乙方现金交付或提供账户给奥园海景城物业或其他相关部门（如煤气公司、电信公司、有线电视等）……乙方少交、迟交、漏交上述费用，而产生的违约金、滞纳金、罚金等，也一概由乙方负责，甲方不承担任何代付及连带责任。第五条：第三款：1.甲方应在签约之日将房屋交付给乙方使用。2.收回验收时双方应共同参与，签字确认，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。3.乙方应于租赁期满后，按本合同规定将承租房屋及依附于该房屋的装修装饰等交还甲方所有。4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用。5.租赁合同期满或因乙方违约而解除合同时，乙方必须结清应由自身支付的所有费用，并在期满或解除合同之日起的五日内迁出，将属于其出资购买的按合同规定可搬走、可拆离的物品全部搬走。如五天后，仍留下物品不搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理，乙方对此无任何异议。第六条：第一款：乙方在租赁期内一旦发生下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，不需征得乙方同意，无条件地将房屋收回，没收全额保证金，同时，乙方需补偿甲方相应的经济损失：8.不遵守合同规定的时间和标准，拖欠、少交租金或物业管理费单次超过五天的；9.未在奥园海景城物业及相关收费部门规定的时间内，按时足额缴纳水费、电费、停车费、公摊费以及煤气费、电话费、宽带费等相关税费以及因逾期而产生的违约金等，为此，甲方遭到奥园海景城物业及其他相关收费部门的追索或投诉的；11.合同到期，乙方若不续租，乙方必须在合同到期后的三天内到工商部门办理变更地址或注销原地址，否则属乙方违约，甲方没收保证金，并要求乙方赔偿违约金及相应的损失，并保留追索权。乙方发生上述任何一种违约行为，均至少按照合同总租金（叁年）金额的百分之六十(60%)向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任，甲方保留追索权。第二款：11.按本合同规定，向乙方收取履约保证金、租金和物业管理费。第三款：2.乙方必须按合同规定的时间、标准，按时足额交纳各项税费。如乙方逾期交付租金或物业管理费，每逾期壹日，须按当期应收金额的百分之壹向甲方支付滞纳金：如低于已定标准少交租金或物业管理费的，每少交壹日，须按少交金额的百分之壹向甲方支付滞纳金，如当期逾期、少交租金、物业管理费超过伍天。视为乙方违约，由乙方支付违约金，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并没收全部保证金等。”黄红梅在甲方处签名及捺印，陈继周在乙方委托代理人处签名及捺印，乙方处由陈继周代黄荣梅签署“黄荣梅”字样及捺印。同日，黄红梅将案涉房屋交付给陈继周。钜业公司于2016年11月2日成立，登记住所地原为案涉房屋，法定代表人为黄荣梅。陈继周提供其与黄红梅微信聊天记录，陈继周：“过年后再打算了！也没有经营！”黄红梅：“陈总是好人啊！2018年一定会发的！因为你专利是朝阳行业啊，不做真可惜啊”，陈继周：“快点找人转租出去吧！不说这些没把握的事！”黄红梅：“那好吧，我也开始找吧，要找到靠谱的也不容易，我尽力”。陈继周：“我真的自己都顾不上自己了！”2017年12月20日，陈继周：“真的身体拖垮了事业也拖垮了！说的句句是真心话！”黄红梅：“理解!!那我们一起想办法解决！祝身体早日康健！！我忙过年底一堆事，有空就过去南沙，给周边的中介去说。你放心，我答应的就会办！这两个月的就还是拜托你了，因为马上就到月底了，多谢！！”。黄红梅主张上述聊天记录只是双方就涉案房屋是否进行转租进行探讨。三被告于2018年6月22日向黄红梅邮寄《解除租赁合同通知书》，内容为陈继周于2017年通过电话及微信多次向黄红梅转达退租终止合同的要求，但黄红梅不积极回应，并一直追讨租金，承租方已于2017年11月份搬离，未继续占有使用案涉房产，双方实际上终止案涉合同，现再次通知黄红梅即刻解除案涉合同。黄红梅没有收到该通知书，其表示不同意解除案涉合同。三被告主张于2018年8月29日清空并搬离案涉房屋，结清了物业管理费、水电费，并由物业公司通知黄红梅，黄红梅同意后物业公司才放行，由于黄红梅不来接收，故将钥匙留在案涉房屋内。为证明上述主张，三被告申请钜业公司员工周学洪出庭作证。周学洪陈述其与其他同事一起在2018年8月29日经物业公司同意后将涉案房屋内东西拉走，由于房东不在，物业公司不接收钥匙，所以将钥匙留在了涉案房屋房内。黄红梅确认物业公司在2018年8月29日打过电话给她，其回复东西是租客的，可以自行搬走。黄红梅认为即使三被告清空了案涉房屋，但没有办理交接手续，应视为合同继续履行。2019年7月31日，黄红梅前往案涉房屋拍摄照片并通过微信发送给陈继周，微信内容为：“陈继周，法官当庭要求你方律师，要你方和我方一起去奥园中环广场拍摄我的案涉房屋即A座1013房的现状，你方律师当庭答应了，后来我担心你方会马上反悔，不支持法院举张，故恳求法官再亲自和你当面说，你也口头答应了，但等我签完字火速下楼找你，却不见你们踪影，打你多次电话也故意不接，我真的是太了解你了，知道你绝对会失信失言法官，多亏我当庭请示法官同意，万一你们不去，我可以让物业配合作证，以上所发照片和视频是我从法院出来后立即赶到我房屋拍的照片和视频，有奥园物业工作人员唐逸舒参与拍摄。我于今天开庭日7月31号下午已到南沙大洋图文店打印了彩照并刻录了视频光盘，并当即送达法院，特此告知！”陈继周确认收到上述微信和照片，但认为不能证明没有交还房屋。黄红梅和三被告均陈述不持有案涉房屋钥匙。黄红梅提供广州奥园物业服务有限公司南沙海景城分公司出具的《缴款通知单》，载明案涉房屋2018年9月1日至2019年10月14日物业管理费3059.48元（面积59.492平方米，单价3.8元）；2018年8月1日至2019年10月1日分摊公共设施水费、分摊公共设施设备电费、分摊梯灯电费、分摊水泵电费、分摊电梯电费和2018年9月1日至2018年10月1日普通电费，共计658.83元。黄红梅未缴纳上述费用。另查明，黄红梅曾向本院提起房屋租赁合同纠纷，要求黄荣梅、陈继周、钜业公司支付案涉房屋2017年10月至2018年10月租金33000元及违约金64800元。本院于2018年7月27日对该案进行审理时，黄荣梅、陈继周、钜业公司提供《解除租赁合同通知书》。本院于2018年9月3日作出（2018）粤0115民初1419号民事判决书，认定案涉合同的承租方为黄荣梅，黄红梅要求陈继周、钜业公司承担责任的诉请，本院不予支持，黄红梅与陈继周的聊天记录仅表明黄红梅同意黄荣梅转租，并未明确同意解除案涉合同。黄荣梅作为违约方，对守约方黄红梅并不享有约定及法定的单方合同解除权。黄荣梅于2018年6月22日向黄红梅邮寄《解除租赁合同通知书》，并不能产生解除案涉合同的效力，判决黄荣梅向黄红梅支付案涉房屋2017年10月15日至2018年10月14日欠付的租金33000元及迟延付款违约金6000元。该民事判决书已生效。黄荣梅、陈继周、钜业公司陈述其已缴交2018年8月29日前的水电费、管理费，于该日已搬离涉案房屋，故不需要支付2018年8月29日后的水电费和物业管理费。本院认为：本案的争议焦点在于承租方的主体、承租方的责任承担。关于承租方的主体。案涉《写字楼租赁合同》约定承租人为黄荣梅，陈继周系黄荣梅的委托代理人，钜业公司于案涉合同签订后成立，故案涉合同的承租方应为黄荣梅，黄红梅要求陈继周与钜业公司承担责任的诉请，依据不足，本院不予支持。案涉合同系黄红梅与黄荣梅的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。关于承租方的责任承担。虽然违约方黄荣梅不享有约定及法定的单方合同解除权，其于2018年6月22日向黄红梅邮寄《解除租赁合同通知书》不能产生解除案涉合同的效力，但《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”黄荣梅自2017年10月起拖欠租金，黄红梅向本院提起诉讼，本院于2018年9月3日判决黄荣梅支付拖欠的2017年10月15日至2018年10月14日的租金。黄红梅明知黄荣梅已违约拖欠长达一年的租金，且已于2018年8月搬离涉案房屋，其理应清楚黄荣梅没有继续承租涉案房屋及支付租金的意向。在此情形下，黄红梅应及时收回房屋，否则由此造成的扩大损失应由其自行承担。据此，本院酌定黄荣梅尚需向黄红梅支付2018年10月15日至2019年1月14日的租金，超出该期间的租金本院不予支持。黄红梅主张按照合同约定租金标准中小写金额即月租金3200元计算第三年租金，并未超出合同约定，本院予以准照，故黄荣梅需向黄红梅支付2018年10月15日至2019年1月14日的租金9600元（3200元/月×3个月）。案涉合同约定租金和物业管理费由黄荣梅通过银行划账给黄红梅，其他所有的因租赁房屋而产生的各种税费，如水费、电费、煤气费、电话费、宽带费、有线电视费、各种公摊费、停车费等，直接由黄荣梅现金交付或提供账户给奥园海景城物业或其他相关部门。故黄荣梅尚应向黄红梅支付2018年9月1日至2019年1月14日的物业管理费1006.38元（226.07元/月×4个月+226.07元÷31天×14天）。由于案涉合同约定房屋公摊水电费等直接由黄荣梅交给相关部门，黄红梅未代黄荣梅向物业公司支付该费用，故黄红梅要求黄荣梅向其支付2018年8月1日至2019年10月1日的公摊水电费658.83元，缺乏依据，本院不予支持。案涉合同约定拖欠租金或物业管理费超过五天，应按照合同三年总租金的60%支付违约金，同时又约定逾期交付租金或物业管理费的，每逾期一日，须按当期应收金额的1%支付滞纳金。滞纳金的本质即违约金，该两条约定均为逾期支付租金的违约责任，重复适用必然加重黄荣梅的责任。黄荣梅拖欠租金已达到合同约定支付违约金的条件，黄荣梅认为上述违约金标准过高申请调整，结合本案案情，本院酌定黄荣梅向黄红梅支付违约金1500元，超出该金额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，第一百一十九条第一款的规定，判决如下：一、被告黄荣梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄红梅支付2018年10月15日至2019年1月14日的租金9600元及违约金1500元；二、被告黄荣梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄红梅支付2018年9月1日至2019年1月14日的物业管理费1006.38元；三、驳回原告黄红梅其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1371.4元，由原告黄红梅负担1268.7元，由被告黄荣梅负担102.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  老善涵人民陪审员  杜美月二〇一九年十一月二十一日书 记 员  谢芝华