太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初3520号原告：董亮，男，1978年7月14日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张国祥、刘爱梅，太原市万柏林区神堂沟律法服务所法律工作者。被告：山西华吉房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街132号。法定代表人：赵屹松，董事长。委托诉讼代理人：袁清利，山西天建律师事务所律师。被告：山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司，住所地太原市小店区学府街132号华宇绿洲三期写字楼A座8层09号。负责人：赵屹松，经理。委托诉讼代理人：陈雪玮，女，1990年5月16日出生，汉族，该公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：袁清利，山西天建律师事务所律师。原告董亮与被告山西华吉房地产开发有限公司、山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董亮及其委托诉讼代理人刘爱梅、被告山西华吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁清利、被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司的诉讼代理人袁清利、陈雪玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董亮向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《租赁协议》；2.判令被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司退还原告租赁费151110元、保证金20000元、赔偿损失334747元，共计505857元；被告山西华吉房地产开发有限公司承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告二于2017年9月12日签订房屋租赁协议。协议约定:被告二将坐落在太原市千峰北路79-85号漪汾华苑南北小区临建商铺LJ商铺3号租赁给原告,原告用于经营鲜来厚道餐厅;房屋建筑面积为230平方米,单价为每平米每天1.8元,年租金为90666元，年管理费为60444元,共计151110元;租赁期限为贰年,即从2017年11月1日至2019年10月30日止;付款分四次原告第一次付款在2017年10月30日前交纳半年租金及管理费75555元,第二次付款在2018年4月30日前交纳半年租金及管理费75555元,第三次付款在2018年10月30日前交纳半年租金及管理费75555元,第四次付款在2019年4月30日前交纳半年租金及管理费75555元。合同签订后,原告支付了被告押金及半年租金,原告前后投资用了50多万元加盟了鲜来厚道从事餐饮业,对房屋进行了装修,招聘员工等支出一系列费用，达到了营业的标准，营业半年,原告刚支付完被告下半年的租金,就被要求腾房。2018政府拆迁改造,因被告所租赁给原告的房屋为违建,需要拆除,导致双方无法继续履行合同,致使合同的目的无法实现,给原告造成重大损失。现原告依法提起诉讼,请求人民法院依法判决。被告山西华吉房地产开发有限公司、山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司辩称，一、原告与被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司签订的租赁合同合法有效，根据该协议第一条第四款约定，原告签订协议时候已经对被告出租的房屋证照情况充分了解，愿意承租该房屋；根据该协议第五条第10款的约定，房屋按照政府统一规划如遇到拆除，甲方接到书面通知后立即通知乙方，乙方应当无条件在10日内腾房。被告在原告搬出后，10日内向原告退还剩余的租金管理费及保证金，如果原告不按照规定时间腾房，视为原告违约，原告同意被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司不退还剩余租金管理费及保证金。根据上述约定，在2018年4月16日万柏林区兴华街道办事处向被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司下发了通知，2018年4月19日太原市城乡规划局下达了要求在限期拆除的通知，根据上述通知，被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司于2018年4月25日通知原告进行腾房。由于原告未在下达通知后十日内腾房，也没有将房屋交还被告直至2019年2月1日租赁房屋被政府强制拆除，原告的行为已经违反了租赁协议约定，被告有权不予以退还剩余租金管理费及保证金。二、原告提供的房屋装修证据，被告对于真实性不予认可，因为原告提供的合同，多处进行修改，且是与个人签订，签订协议都是用的油笔等，该协议不真实，原告装修房屋的实际支出应当提供合法有效合同及施工单位提供的发票以及原告支付凭证，才可以证明原告对租赁房屋进行了装修的实际费用。并且，根据双方协议约定，原告同意政府统一规划时候拆除，意味着愿意承担该装修的风险，该费用应当由原告承担。三、被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司是独立领取营业执照分支机构，其独立开展业务并进行核算，根据民事诉讼法之规定，被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司属于其他组织可以独立承担民事责任，原告与被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司纠纷应当由被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司独立承担，与被告山西华吉房地产开发有限公司无合同关系，也无需承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年9月12日，被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司（以下简称华吉物业分公司）作为甲方与作为乙方的原告董亮签订了《租赁协议》，约定，甲方将位于太原市千峰北路79-85号漪汾华苑南北小区临建LJ商铺3号出租给乙方，房屋建筑面积为230平方米，年租金90666元，年管理费60444元，共计151110元；乙方已对甲方索要出租的房屋证照情况充分了解，愿意承租该房屋；租赁期为两年，从2017年11月1日至2019年10月31日；乙方分四次向甲方交纳两年房租及管理费，乙方第一次付款在2017年10月30日前交纳半年租金及管理费75555元，第二次付款在2018年4月30日前交纳半年租金及管理费75555元，第三次付款在2018年10月30日前交纳半年租金及管理费，第四次付款在2019年4月30日前交纳半年租金及管理费；乙方自协议签订之日交纳房屋租赁保证金15000元；房屋按政府统一规划如遇拆除时，甲方接到政府书面通知后立即通知乙方，乙方应无条件在10日内腾房，甲方在乙方搬出后，10日内向乙方退还已交剩余租金、管理费及保证金。双方还对其他事项进行了约定。租赁协议签订当日，原告向被告华吉物业分公司交纳了租金和管理费75555元、保证金20000元。被告华吉物业分公司向原告交付了房屋。原告接手房屋后，进行了装修，用于经营“鲜来厚道”餐饮。2018年4月23日，原告向被告华吉物业分公司交纳租金和管理费7555元。2018年4月24日，太原市万柏林区兴华街道办事处向原告经营的“鲜来厚道”餐饮店下发通知，因“鲜来厚道”商业门面用房经规划部门认定为违法建设，限接到通知五日内拆迁完毕。原告自此停业。2018年4月25日，被告华吉物业分公司向原告发出腾房通知，要求原告10日内腾房。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案所涉出租房屋未取得建设工程规划许可证，故原告董亮与被告华吉物业分公司签订的《租赁协议》无效。被告华吉物业分公司明知未取得建设工程规划许可证仍将房屋出租给原告，原告作为承租人，签约前未谨慎审查诉争房屋的相关情况，对协议无效双方均存在过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告董亮与被告华吉物业分公司签订的《租赁协议》无效，但原告仍应参照合同约定的标准向被告华吉物业分公司支付其占有使用案涉房屋期间的占有使用费，因案涉房屋于2018年4月24日被太原市万柏林区兴华街道办事处下发搬迁通知，2018年4月25日，华吉物业分公司下发腾房通知，自此原告已经无法正常使用该案涉房屋，原告应当交付2017年11月1日至2018年4月25日期间的占有使用费72864元（151110÷365×176），剩余租金和管理费78246元被告华吉物业分公司应予返还原告。原告交纳的保证金20000元，被告华吉物业分公司应予返还原告。关于原告请求的装修损失334747元，向本院提交了原告与名叫董四的人签订的《装饰工程合同书》及董四出具的收据，以证明原告支付装修费25万元，二被告不予认可，装饰合同中时间多处涂改，本院不能认定该证据的真实性。原告向本院提交了装修后的照片，二被告予以认可，从照片中可以看出原告对租赁的房屋确实进行了装修，现装修价值已不具备鉴定条件，本院酌情认定原告装修价值为20万元，因租赁协议无效，协议双方均有过错，应对原告的装修损失各承担一半。被告华吉物业分公司系被告华吉房地产开发有限公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由分公司管理的财产承担，不足以承担的，由被告华吉房地产开发有限公司承担。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告董亮与被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司签订的《租赁协议》无效。二、被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司于本判决生效之日起十日内返还原告董亮租金及管理费78246元、保证金2万元，并赔偿原告董亮装修损失10万元。三、被告山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司管理的财产不足以清偿上述债务的，由被告山西华吉房地产开发有限公司清偿。四、驳回原告董亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4429元，由原告董亮负担2693元，被告山西华吉房地产开发有限公司、山西华吉房地产开发有限公司物业管理分公司负担1736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 乔 毅 二〇一九年十一月二十五日书记员 闫旭春