浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0110民初20016号原告：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道溪望路海创园人才公寓2-8-2。法定代表人：徐虹，董事兼总经理。委托代理人：张敏，浙江六和律师事务所律师。被告：杭州世联集房资产管理有限公司，住所地杭州市江干区东站西子国际大厦2幢502室。法定代表人：邹洲，执行董事。委托代理人：林清城，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被告：杭州红璞酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区全福桥路258号A座1101室。法定代表人：邹洲，总经理。委托代理人：杨慧丽，浙江诺力亚律师事务所律师。原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）诉被告杭州世联集房资产管理有限公司（以下简称世联公司）、杭州红璞酒店管理有限公司（以下简称红璞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理，依法组成合议庭并于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告上尚新公司的委托代理人张敏、被告世联公司的委托代理人林清城、被告红璞公司的委托代理人杨慧丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2017年10月15日，原告与深圳世联集房资产管理有限公司签订了《海智.创业茂租赁合同书》一份(以下简称“《租赁合同》”)。2018年1月26日，原告与深圳世联集房资产管理有限公司及被告红璞公司签订《海智.创业茂租赁合同书主体变更协议》，《租赁合同》中的深圳世联集房资产管理有限公司主体变更为被告世联公司。《租赁合同》约定原告将杭州市余杭区海智中心1号楼3F-12F出租给被告世联公司，依据《租赁合同》的约定，合同签订之日起5个月内为运营筹备期，不计租金。且被告世联公司应当按半年一付的租金支付方式将租金支付给原告，被告世联公司于每期租金到期前15日向原告支付下一期租金。同时合同第十二条第1款约定，“在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成提前解除或终止本合同，即为违约。若在1至5年内违约，违约方须向对方支付800万的违约金并赔偿对方受到的具体损失(具体损失包含:装修、添附的设施设第2款约定，“乙方逾期支付租金或其他任何应付费用的，无论甲方是否正式催款，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付总额千分之一的违约金;……逾期支付超过30天，则甲方有权解除合同并要求乙方支付逾期滞纳金及以上约定的违约金。前述期间内的租金或其他任何费用，乙方应全额支付”;第3款约定，“租赁期满或本合同解除、终止后5个工作日内，如乙方逾期搬出或拒不搬出该物业的，乙方应按合同终止前最后一月租金的三倍的标准，按照实际占用的天数向甲方支付占有使用费，同时向甲方赔偿由此而造成的直接损失和间接损失(包括但不限于租金、物业服务相关费用、水费、电费等其他费用及其违约金、向第三人支付的违约金以及第三人的损失)，逾期超过15天的，甲方有权不予返还乙方保证金”。第4款约定，“。因乙方违约导致甲方的索赔追偿范围包括但不限于乙方应付款、违约金、赔偿金，以及甲方因此产生的调查费、鉴定费、诉讼费、律师费等所有费用。第十七条约定，本项目的运营事项由乙方委托红璞公司代为履行，并代为承担支付租金和保证金的义务。《租赁合同》签订后，原告如约将房屋交被告世联公司、被告红璞公司、被告世联公司、被告红璞公司共同进行了装修运营。原告还在被告世联公司、被告红璞公司想对公共区域进行装修时，配合其向业主协商，并根据被告世联公司、被告红璞公司要求与业主就此事宜签订一份补充协议，再与被告世联公司签订《海智.创业茂租赁合同书>补充协议》。根据上述补充协议，业主要求的复原保证金100万元由被告世联公司先支付30万元，同时被告世联公司请求原告承担保证责任70万元。此后被告世联公司、红璞公司进行了破坏性装修。被告世联公司、红璞公司在收房、装修后仅支付了首期租金，迟迟未支付本应当于2018年8月31日前支付的第二期租金5065926元，且逾期支付租金超过30日，已符合《租赁合同》第十二条第2款之约定解除条件，原告有权单方解除合同。2018年9月29日，原告向被告世联公司送达《解除合同通知函》，告知被告世联公司解除《租赁合同》。2018年10月16日，原告收到被告世联公司《关于原告上尚新公司为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1.《海智创业茂租赁合同书》、《海智创业茂租赁合同书主体变更协议》一组2.深圳世联集房资产管理有限公司出具的《委托付款证明》、杭州红璞酒店管理有限公司出具的《受托付款证明》一组以上2份证明：证明原告与被告世联公司于2017年10月15日签订《海智.创业茂租赁合同书》(以下简称“《租赁合同》”)，《租赁合同》对租金支付方式、支付周期及逾期支付租金的违约责任进行约定的事实。证明被告世联公司委托被告红璞公司代为运营案涉物业且红璞公司实际上确已履行运营义务，案涉物业通过竣工验收，其质量和资质等级均符合规范，不存在质量问题的事实。3.《竣工验收备案表》一份，证明案涉物业通过竣工验收，其质量和资质等级均符合规范，不存在质量问题的事实。4.《钻孔事情叙述》及钻孔照片一组，证明被告世联公司、红璞公司未经原告及物业方的同意，擅自委托浙江众城检测技术有限公司(以下简称“众城公司”)撬动多处物业地面，擅自打洞检测，破坏房屋结构的事实。5.房屋现状照片一组，证明被告世联公司、红璞公司占有房屋，且其对房屋结构进行改造的事实。6.租字001补充协议一组7.《租赁合同书》补充协议一组8.银行回单、收款收据一组以上共同证明因被告世联公司、红璞公司在实际使用案涉物业的过程中对公共区域进行装修，原告配合其向业主协商，并根据被告世联公司、红璞公司要求与业主就此事宜签订一份补充协议，再与被告世联公司签订《补充协议》；根据上述补充协议，业主要求的复原保证金100万元由被告世联公司先支付30万元，原告承担保证责任70万元的事实。9.原告、被告红璞公司以及第三方公司关于案涉物业转租事宜会议录像、视频录像文字证明一组，证明二被告因自身原因不能履行《租赁合同》项下的义务，欲将案涉房屋转租他方，原告应被告世联公司、红璞公司请求同意就此协商的事实。10.函件、邮寄面单及妥投凭证一组，证明被告世联公司、红璞公司以“房屋存在质量问题”为借口，拒绝履行支付房屋租金的义务，原告已多次就房屋无质量问题回函，并要求被告世联公司按约支付房屋租金的事实。11.《解除合同通知函》、邮寄面单及妥投凭证一组，证明因被告世联公司逾期未支付租金，原告有权单方解除合同，并于2018年9月28日给被告世联公司发《解除合同通知函》，函件于2018年9月29日送达被告世联公司的事实。12.关于《解除合同通知函》的回函、快递面单及妥投凭证一组，证明原告于2018年10月15日收到被告世联公司《的回函》，同意解除合同的事实。13.关于双方就解除合同达成一致及后续事宜的通知函、邮寄面单及妥投凭证一组，证明原告于10月19日向被告世联公司回函确认解除合同，函件于2018年10月22日送达对方，《租赁合同》就此解除的事实。14.法律服务委托合同、律师费发票、银行回单一组，证明原告因被告违约，支出律师费4万元的事实。15.2018年12月18日原告向被告世联公司发函的函件及邮寄面单、快递妥投凭证一组16.2018年12月24日原告向被告世联公司、红璞公司发出的函件及邮寄面单及邮寄回单、快递妥投凭证一组以上证明租赁合同解除后，原告多次对被告世联公司、被告红璞公司发函要求其对房屋恢复原状并腾退房屋，被告世联公司、红璞公司拒不履行，导致租赁合同解除后被告世联公司、红璞公司仍然占有使用案涉物业，原告无法收回案涉物业的事实。17.2018年12月27日原告与被告世联公司及物业公司项目经理共同对案涉物业现场进行清点的视频及文字整理一组18.2018年12月27日民警至海智中心调解的视频及文字整理一组以上2组共同有证明被告世联公司、被告红璞公司承租后，未经原告允许，擅自采用破坏墙体、安装钢架、打洞等破坏性装修手段，造成房屋损害的事实。证明租赁合同解除后，被告世联公司、红璞公司经原告催告多次，案涉物业与原告及物业方共同对堆放材料进行清点，但被告世联公司拒绝清退材料、拒绝处理钢架等添附物，并拒绝将案涉物业恢复原状及交还的事实。19.2018年1月4日原告向被告世联公司、被告红璞公司发出的函件及邮寄面单、快递妥投凭证一组，证明2018年12月27日，被告世联公司拒绝清退材料、拒绝处理钢架等添附物，并拒绝将案涉物业恢复原状及交还后，原告于2019年1月4日再次向被告世联公司、红璞公司发送函件，催告其尽快将案涉恢复并腾退房屋的事实。20.大地保险公司开具的增值税专用发票一组，证明因被告世联公司、红璞公司违约，原告向法院提起诉讼并向法院申请财产保全，为此支出财产保全费用人民币16000元的事实。21.物品放行单一份，证明原告已经在民警调解下，愿意让被告搬走，但是被告不肯签字取回物品的事实。被告世联公司答辩称，第一，同意原、被告之间的合同解除，但是解除日不是2018年10月22日，而是2018年10月11日;第二，租赁合同解除的原因系原告违约造成，并非被告世联公司违约造成，原告要求被告世联公司支付违约金及赔偿诉请无任何事实依据和法律依据。反而是被告要求原告赔偿违约金和损失；第三，被告世联公司无需支付合同解除后的房屋占有使用费；第四，原告无权将案涉房屋出租原告用作长租公寓，其不具有出租人主体资格；第五，原告要求被告红璞公司承担支付责任既无事实依据也无法律依据。被告世联公司为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1.现场交接房检查一份，证明租赁物在交接时就存在诸多待维修的质量问题，其中包括每层楼板均存在不同程度裂缝的事实。2.世联公司要求上尚公司对楼板裂缝进行维修的双方往来函件及邮寄面单一组，证明世联公司对楼板存在严重裂缝等问题多次要求上尚公司维修，但上尚公司以各种理由拒不维修的事实。3.公证书一份，证明租赁物楼板的严重裂缝问题，至2018年8月6日时仍未进行维修的事实。4.检测报告一份，证明租赁物存在结构性质量问题，其中3-12层的楼板开裂问题已严重影响正常使用功能，部分存在安全隐患。5.关于要求履行维修义务及暂停支付租金的函，证明因上尚公司拒不履行维修义务，租赁物自交付之日起都无法符合正常使用的条件，因此，世联公司通知上尚公司暂停支付下一阶段租金，并同意对有关质量问题进行有效维修并满足合同约定的使用用途后，世联公司将优先把已支付的租金冲抵下一阶段应付的租金的事实。6.解除合同通知书函一组，证明上尚公司在不具备合同约定的解除条件下，单方提出解除合同的事实。7.公证书及关于《解除合同通知书函》的回函，证明2018年12月12日，针对上尚公司发出的解除合同通知书函，世联公司予以回复，指出了上尚公司以发函形式故意逃避租赁物维修义务的事实及上尚公司2018年9月30日发函要求解除合同的行为严重违反合同约定的事实；对于租赁中作为主体结构的楼板存在众多严重影响正常使用的裂缝问题，从世联公司第一次提出维修要求至今已超过9个月，上尚公司都未履行维修义务，也未采取任何措施弥补，导致这种违约状态持续至今，租赁物无法实现合同的长租公寓用途，因此根据租赁合同书十一条第2款第3项、第6项及第十二条约定解除合同，并要求上尚公司依约承担违约责任的事实。8.对账单、委托付款证明、确认函一组，证明世联公司按约支付租金5065926.5元及租赁保证金11688642元，因至租赁合同解除，上尚公司都不履行租赁物交付就存在的质量问题维修义务，导致租赁物无法实现合同约定的长租公寓用途，因此上尚公司应退还租金，并双倍返还租赁保证金。9.物业服务协议、付款回单一组，证明世联公司和上尚公司委托的物业服务公司签订物业服务合同，并支付物业管理费1084960.8元，因至租赁合同解除，上尚公司都不履行租赁物交付时就存在的质量问题维修义务，导致租赁物无法实现合同约定的长租公寓用途，因此，上尚公司应赔偿物业管理费用损失。10.技术服务合同、付款回单一组，证明因租赁物每层存在肉眼可见的大量裂缝，而上尚公司又认可存在房屋质量问题。因此，为确定是否存在质量问题和严重程度及是否影响使用，世联公司委托检测公司对房屋进行检测，并在检测后支付检测费的事实。11.知会函、关于《知会函》的回函、《海智创业茂租赁合同书》、补充协议、付款回单一组证明世联公司与上尚公司就公共卫生间与走到门洞装修事宜签订补充协议，世联公司按约支付30万元复原押金，因至租赁合同解除，上尚公司不履行租赁物交付时就存在的质量问题维修义务，导致租赁物无法实现合同约定的长租公寓用途，因此上尚公司应退复原押金的事实。12.付款回单、发票一组，证明世联公司为证明租赁物每层均有不同程度裂缝而申请公证处证据保全后支付公证费的事实。13.法律服务委托合同书、付款回单一组，证明世联公司委托律师代理本案而支付律师费的事实。14.付款回单一组，证明世联公司为申请财产保全担保费8000元的事实。15.录音及文字资料一组，证明租赁物为上尚公司实际控制，合同解除后，世联公司欲进入现场清理装修材料，遭到上尚公司强硬阻扰,世联公司报警后未能进入现场的事实。16.《关于再次要求清回材料的告知函》、邮寄面单、快递妥投凭证一组，证明被告要求原告不要阻扰其清出现场材料的事实。17.《关于前往现场清回材料的再次通知》、邮寄面单、快递妥投凭证一组，证明被告通知原告将于2018年12月27日前往现场清出材料，希望原告不要再以各自理由阻挠其清出现场材料的事实。被告表明：租赁物由原告控制，要如何处理完全取决于原告，被告无能力干涉，也不会干涉的事实。18.《关于遭受阻挠导致无法清出材料的函》、邮寄面单、快递妥投凭证一组，证明原告以各种理由阻挠被告清理可移动的建筑材料及施工器具，导致被告无法清出，因此，被告发函告知原告，要求原告承担合同解除后扩大的损失的事实。19.关于《再次要求立即清退房屋的函》的回函、邮寄面单、快递妥投凭证一组，证明被告针对原告的《再次要求立即清退房屋的函》进行回复，要求原告如真心诚信要被告清理现场材料的，就不要设置各种条件，并明确无误通知所在地物业公司，同意被告清运出现场的建筑材料及施工器具，则被告前往现场清理的事实。20.录音及文字资料，证明租赁物为原告控制，2018年12月27日，被告世联公司应约前往现场清理材料，世联公司、上尚公司及所在地物业公司一起查看现场后，在被告一明确需清运现场可移动材料及施工器具，并向所在地物业公司填写物品放行单的申请，但原告公司以需要被告世联公司明确哪些属于放弃的物品，否则拒绝在物品放行单上盖章签字认可放行，被告世联公司解释今天是应约来现场清理可移动材料及施工器具，清运后结果再次告知上尚公司，但上尚公司仍拒绝盖章签字认可放行。后被告世联公司自行装运一车材料出去，但遭阻扰，报警后，经警方调解无法运出的事实。21.民事起诉状、受理通知书、撤诉申请书、民事裁定书一组，证明原、被告在未解除合同前，被告曾起诉，要求原告履行维修义务，但起诉后，原告通知解除租赁合同，被告根据租赁物一直不能正常使用情况，且合同确实难以继续履行情况，也提出解除合同，并要求原告承担违约责任，因该起诉所依据的事实并未改变，为更好的维护被告的合法权益，被告请求撤回该案起诉。被告红璞公司答辩称，被告红璞公司不是案涉的合适被告。红璞公司并非合同中的一方当事人，也没有在合同上加盖公章。被告世联公司和被告红璞公司是委托关系，被告红璞公司只是受被告世联公司委托支付第一期租金和履约保证金。被告红璞公司并非本案适格被告。希望法院全部驳回全部诉请。而且原告保全了被告红璞公司的财产，希望尽快解除。被告红璞公司未提供证据材料。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：位于杭州市余杭区海智中心1-3号楼的房屋系浙江海远科技发展有限公司开发建设。浙江海远科技有限公司将部分房屋出租给杭州上尚资产管理有限公司。2017年9月27日，深圳世联集房资产管理有限公司出具委托付款证明，红璞公司向杭州上尚资产管理有限公司支付20万元，备注“红璞海智创业茂项目定金”。2017年10月15日，杭州上尚资产管理有限公司（甲方）与深圳世联集房产资产管理有限公司（乙方）双方签订《房屋租赁合同》。甲方将位于杭州市余杭区海智中心1号楼3F-12F租赁给乙方经营。合同主要条款有：租赁面积15862平方米；租赁期限：自2017年10月16日起2032年10月15日止。乙方同意以租赁物业现状作为交房标准；物业交付日期于租赁合同生效且收取乙方首期租金后当日将物业交给乙方，乙方应当出具收房清单；前三年租金单价为1.75元·平方米·天，首年房屋租金总金额5910247元，租赁期前三年不递增，第4-6年租金在第3年基础上递增10%，第7-8年租金在第6年租金上递增10%……；租赁保证金为2个月租金，计1688642元，保证金作为乙方向甲方支付租金、其他费用和违约金的担保。保证金在本合同终止、乙方依约交还该物业且注销该物业上工商注册地址后7个工作日内无息退还乙方结余部分。本合同签订后5个工作日内支付租赁保证金；筹备期从租赁合同生效之日起5个月，筹备期不计算租金；租金半年一付，首期租金于合同生效后5个工作日内支付，之前如己支付定金的，定金转为租赁保证金的一部分。此后，乙方于每期租金到期前15日向甲方支付下一期租金；乙方有义务负责保养该物业内部甲方提供给乙方的专用设施，因维修、保养、使用不当而造成设施损坏及其他损失的，由乙方负责赔偿。房屋主体结构、屋顶及外墙防水等，产权方有维修、保养责任，非因乙方使用不当造成的损坏，甲方须积极协调产权方或物业公司进行维修及日常保养。乙方损坏甲方租赁物业及设施设备等应进行赔偿，乙方如不赔偿，甲方可自行修复或更换，由此引起的费用甲方可从保证金中直接扣除，不足部分由乙方额外支付。甲方确保设施、设备完好移交给乙方，双方当场验收清点后签字确认。乙方必须合理科学的使用甲方提供的设施。乙方如需对房屋进行装修，应事先将装修方案、设计图纸等物业所要求的有关材料报甲方或物业管理部门进行审批，甲方或物业管理部门在收到乙方装修方案后7日内必须给予答复，若在约定时间内不予答复，则视为同意乙方装修方案。如因乙方原因造成甲方损失，由乙方承担；乙方必须按时向甲方交纳房屋租金。有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.乙方无故逾期支付履约保证金、经甲方催告后拒不支付租金超过30日；2.未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物业用途的；3.未经甲方书面同意，乙方将物业租赁整体转租给第三方经营的；4.乙方营业执照被吊销，影响合同政策履约的。甲方依据本合同的约定解除合同时，应当提前30日书面通知乙方，甲方有权没收乙方缴纳的房屋租赁保证金并有权就装修、添附的设施设备进行处置，或双方协商折价转让给乙方。乙方需按合同第十二条承担违约责任。有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1.甲方无正当理由未在交接日交付租赁物业，且超过30日仍未交接的；2.租赁物业发生权属纠纷或租赁物业被司法机关或行政机关依法查封导致乙方不能营业达30日以上的；3.租赁物业主体结构出现严重质量问题并存在安全隐患，致使乙方不能营业，甲方在30日内不能解决或不能恢复乙方正常营业的；4.甲方逾期支付产权方房租导致或因抵押人行使抵押权导致乙方无法继续经营的；5.甲方一房两租的；6.甲方违反约定义务或其他因甲方严重违约，在30日内不能结束该种违约状态且采取修正措施弥补的；7.甲方营业执照被吊销，影响合同正常履约的。乙方依据本合同的约定解除合同时，应当提前30日书面通知甲方。甲方应双倍返还乙方租赁保证金且需退还乙方已支付但未使用的租金、物业费，并按照合同第十二条承担违约责任。乙方有权就装修、添附的设施设备进行处置，或双方协商折价转让给甲方。在本合同执行过程中，由于一方违反合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成提前解除或终止本合同，即为违约。若1-5年内违约，违约方须向对方支付800万的违约金并赔偿对方受到的具体损失(具体损失包含：装修、添附的设施设备)。乙方逾期支付租金或其他任何费用的，无论甲方是否正式催款，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额千分之一的违约金：逾期支付超过30天，则甲方有权解除合同并要求乙方支付逾期滞纳金及以上约定的违约金。前述期间内的租金或其他任何费用，乙方仍应全额支付。租赁期满或本合同解除、终止后5个工作日内，如乙方逾期搬出或拒不搬出改物业的，乙方应按合同终止前最后一月租金的三倍标准，按照实际占用的天数向甲方支付占有使用费，同时向甲方赔偿由此造成的直接损失和间接损失(包括但不限于租金、物业服务相关费用、水费、电费等其他费用及其违约金、向第三人支付的违约金以及第三人的损失)，逾期超过15天的，甲方有权不予返还乙方保证金。凡因执行本合同或本合同有关的争议，双方应友好协商解决；协商不成，则双方有权向房屋所在地法院提起诉讼。由败诉方承担所有公证费、诉讼费、执行费、律师费等。本合同期满或因乙方原因提前终止后5个工作日内，乙方应将场地按现状交还甲方，不得人为损坏；可移动和可拆卸的部分归乙方所有，所有乙方不能拆卸且与建筑物成附着的应当保持完好移交甲方，且甲方无需为此支付款项；甲、乙双方应当共同验收场地、附属设施设备，对因乙方原因造成的损坏部分乙方应当进行必要的修缮或赔偿，如乙方拒绝的，甲方自行将房屋恢复至原状，相应费用由乙方承担，从租赁保证金中直接扣除。本项目的运营事项由乙方委托杭州红璞酒店管理有限公司代为履行。在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定造成提前解除或终止本合同，即为违约。若在1-5年内违约，违约方须向对方支付800万的违约金并赔偿对方受到的具体损失……。租赁期满或本合同解除、终止后5个工作日内，如乙方逾期搬出或拒不搬出物业的，乙方应按合同终止前最后一月租金的三倍标准，按照实际占用天数向甲方支付占有使用费，同时向甲方赔偿由此而造成的直接损失和间接损失，逾期超过15天的，甲方有权不予返还乙方保证金。合同还就其他事项进行了约定。2017年11月6日，深圳世联集房资产管理有限公司委托红璞公司向杭州上尚资产管理有限公司支付1488642元，备注：海智创业茂履约保证金；支付5065926.5元，备注为海智创业茂首期租金。2017年11月6日，涉案租赁房屋竣工验收合格。2017年11月15日，杭州上尚资产管理有限公司致函世联公司《关于装修方案在审核阶段的通知》，内容为：根据贵司之前提交的装修图纸，我们发现隔断房间过小，导致隔断房间数量过多，无法满足大楼2017年11月14日，深圳世联集房资产管理有限公司曾向上尚公司提交电子版《单身公寓隔墙材料说明》，该方案已经在审核中。2017年12月4日，红璞公司与世联公司签订《装修管理协议》；海智中心物业服务中心与杭州海旭装饰工程有限公司、红璞酒店签订《装修治安、消防安全管理责任书》。2017年12月5日，深圳世联公司致函杭州上尚资产管理有限公司《知会函》称，因杭州上尚资产管理有限公司与产权方就装修方案、合约到期后复原等条件沟通不善，导致世联公司未进场，要求运营筹备期从进场日起计算或解除合同。2017年12月9日，浙江海远科技发展有限公司（甲方）与杭州上尚资产管理有限公司（乙方）签订海智中心《租赁合同书》租字001补充协议。1、3层至12层公共过道的重新装修风格应符合园区的整体格调，实际重新装修风格的效果图。2、乙方因装修需要将敲除3层至12层的公共卫生间，租赁期满后，甲方有权要求乙方以上楼层的公共卫生间恢复至装修前的状况，装修标准、格调应不低于原状。若甲方不要求恢复，乙方即按租赁期满后的现状归还。3、乙方增加了较多的门洞，租赁期满后，甲方有权要求乙方恢复至装修前原状(包括门洞数量和装修标准)，若甲方不要求恢复，乙方即按租赁期满后的现状归还。4、乙方在本补充协议签订时提供人民币100万元的银行保函作为补充内容的履约保证，租赁期满后，若甲方要求恢复公共卫生间和门洞的数量，当乙方不愿执行恢复的义务时，甲方有权用保函抵扣实际恢复的装修款。若甲方要求不恢复，即甲方应在租赁期满3个工作日内将保函退还乙方。2017年12月9日，杭州上尚资产管理有限公司致函深圳世联《关于的回函》，内容为：根据世联公司提交的装修图纸，发现隔断房间过小，导致隔断房间数量过多，无法满足大楼承重要求。上尚方就此积极配合，截止目前，装修方案上尚、世联与产权方己经达成一致意见，并共同敲定认可了可以安全施工的方案。此外，关于合约到期后复原公共卫生间与走道门洞的事宜，双方签订补充协议解决。2017年12月18日，深圳世联的《委托付款证明》《关于海智创业茂1号楼首笔款项及履约保证金的发票及收据开具确认函》，委托红璞公司付款，开票开给红璞公司。2017年12月30日，红璞公司、金远物业盖章的《现场交接房检查》，载明：海智1号楼3-12层在施工前检查发现以下问题：……1208、1206、1205、1217、1215、1214房间楼板开裂比较严重；……1108、1109、1112、1104、1121、1106、1105、1117、1118等楼板开裂；……913、911、910、909、908、907、906、905、920、921、919、917、902房间楼板开裂明显；……809、808、810、807、806、805、802、801、819、820、818、817楼板开裂明显；……712、710、709、708、707、706、701、720、719、718、716楼板开裂明显；……610、609、608、607、606、621、617、616、615、605、604楼板开裂明显；……511、510、509、508、507、506、504、503、502(严重)521、520、519、518楼板开裂明显；406、403、403楼板开裂明显……。后世联公司进场装修。2018年1月5日，杭州上尚资产管理有限公司（甲方）和深圳世联集房资产管理有限公司签订《海智·创业茂租赁合同书》补充协议，1、3层至12层公共过道的重新装修风格应符合园区的整体格调，实际重新装修风格的效果图。2、乙方因装修需要将敲除3层至12层的公共卫生间，租赁期满后，甲方有权要求乙方以上楼层的公共卫生间恢复至装修前的状况，装修标准、格调应不低于原状。若甲方不要求恢复，乙方即按租赁期满后的现状归还。3、乙方增加了较多的门洞，租赁期满后，甲方有权要求乙方恢复至装修前原状(包括门洞数量和装修标准)，若甲方不要求恢复，乙方即按租赁期满后的现状归还。4、应业主方要求，甲乙双方需提供1000000元的押金作为到期恢复原状的履约保证金，其中甲方承担70%即700000元，乙方承担30%即300000元，乙方承担部分由甲方转交给业主。合同终止或租赁期届满时，若甲方要求恢复公共卫生间和门洞数量，则甲乙双方的支出以实际恢复装修的装修款为准，甲乙双方按照7:3的比例支付。当乙方不愿执行恢复的义务时，甲方有权用押金抵扣实际恢复的装修款，按照实际支出的比例多退少补。若甲方不要求恢复，即甲方应在合同终止或租赁期届满3个工作日内将乙方支付的300000元押金退还给乙方。2018年1月22日，世联公司和金远物业签订《物业服务协议》。2018年1月26日，世联公司向金远物业支付物业管理费1084960.8元。2018年1月26日，深圳世联集房资产管理有限公司与杭州上尚资产管理有限公司、杭州世联集房资产管理有限公司签订海智创业茂租赁合同书主体变更协议，将租赁合同相对方从深圳世联集房资产管理有限公司变更为杭州世联集房资产管理有限公司。2018年2月9日，世联公司向杭州上尚资产管理有限公司支付30万，备注为海智项目公区复原保证金。2018年3月6日，世联公司致函杭州上尚资产管理有限公司《关于海智中心1号楼装修及加固方案要求原设计单位盖章确认函》，内容为：世联方己于2018年2月10日完成加固工作，并经具备资质的结构加固设计院盖章确认，但原楼板存在结构性裂缝，需产权方及原设计院对装修方案及加固方案予以确认。2018年3月13日，杭州上尚资产管理有限公司致函世联公司《关于海智中心1号楼装修及加固方案要求原设计单位盖章确认函的回函》，内容为：产权方己委托专业机构采用取芯方式出具检测报告，结论显示房屋符合规范，完全达到设计等级，符合实际设计，海智中心房屋建筑不存在任何缺陷。并附检测报告。同时表明，就裂缝问题已经修复。关于你司提出的解除合同的事实与理由均不成立。2018年3月27日，杭州上尚资产管理有限公司变更公司名称为杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（上尚公司）。2018年4月12日，世联公司致函上尚公司《关于海智中心1号楼3F-12F长租公寓项目质量安全及相关问题的函》，内容为：合理怀疑上尚公司是否有转租权，并要求上尚公司收函后对物业的质量安全问题进行修复，修复后出具质量合格的检测报告，在检测机构作出质量合格的复检报告前，拒绝支付租金。2018年4月，上尚公司致函世联公司《关于的回函》，内容为：上尚公司有转租权，物业不存在缺陷，就裂缝等一般质量问题，业主方已经修复，就裂缝修复出具检测报告并非合同约定义务，世联方无权就此拒绝支付租金，该函件于2018年4月18送达世联公司。2018年4月23日，世联公司致函上尚公司《关于海智中心1号楼3F-12F长租公寓项目质量安全及相关问题的函2》，内容为：因物业安全性不符合标准，无法满足世联长租公寓的目的，认为租金计付日期从物业修复完成且由具有专业资质的第三方出具安全合格的质量检测报告之日起计算。要求上尚公司进行全面检测，如上尚公司拒绝鉴定，视为同意世联公司指定的第三方检测机构，混凝土抗压强度检测不能证明整个建筑物的安全性能，且世联公司尚未完成对裂缝的修复。2018年5月4日，上尚公司致函世联公司《回函》，内容为：房屋己经竣工备案验收合格，各项指标均符合规范。函件于2018年5月7日送达世联公司。2018年5月15日，上尚公司组织“关于海智中心1#楼部分楼板面裂缝专家论证会”，就海智中心1#楼局部楼板面出现的裂缝进行原因分析；就该裂缝存在是否影响结构安全，是否影响使用工程开展论证；对裂缝存在是否进行修补，如何修补开展论证。结论：裂缝倾向于温度应力裂缝，裂缝不影响结构安全及实用功能。使用单位对楼层布局进行了改造，对板面进行了加固，加固方案必须经原设计单位复核认可。对目前现场加固措施的有效性存在较大疑问。原施工单位要求使用单位做好对原结构成品保护工作，避免工人野蛮施工对楼板面的冲击。2018年6月3日，红璞公司委托浙江众城检测技术有限公司通过钻孔方式进行检测，后杭州金远物业服务有限公司扣留钻孔人员相关工具。2018年6月11日，上尚公司致函世联公司《行使不安履行抗辩权，催告立即进行装修及提早支付下一期租金5065926.5元的函》，内容为：世联公司租赁物业已经有八个月之久，迟迟不开业，且又停止装修。上尚公司行使不安履行抗辩权，要求世联公司收函后5个工作日内支付下一期租金。函件于2018年6月14日送达世联公司。2018年3月9日，世联公司与杭州众诚检测技术有限公司签订《技术服务合同》，2018年3月至2018年6月间多次委托杭州众诚检测技术有限公司对涉案房屋的构件强度、受损调查、钢筋配置、截面尺寸、结构体系调查、房屋倾斜等进行检测。浙江众诚检测技术有限公司于2018年6月12日出具检测报告，内容为：混凝土强度有21处未达到设计强度，除楼板以外的框架梁、柱等结构构件未发现明显裂缝或者显著异常；3-12层的楼板开裂已影响正常使用功能；部分开裂楼板不适于继续承载，存在安全隐患……。2018年6月20日，世联公司致函上尚公司《的回函》，认为物业不符合质量安全要求，要求解约。2018年7月3日，上尚公司致函世联公司《关于的回函》，内容为：一、房屋属于建筑瑕疵，不是贵司提出的夸大的裂缝问题；二、贵司私自打洞200多处，可能影响房屋安全；三、要求贵司提早支付下一期租金或提供担保。函件于2018年7月5日送达世联公司。2018年7月17日，世联公司未能按期支付租金，请求将物业转租，上尚公司配合世联公司就转租事宜进行洽谈。2018年8月14日，上尚公司对涉案房屋现状进行公证，现场有数个打洞痕迹。2018年8月21日，世联公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将上尚公司诉至本院，要求上尚公司承担涉案房屋的修复责任，后世联公司自愿撤回起诉。2018年8月29日，世联公司致函上尚公司《关于要求履行维修义务及暂停支付租金的函》，要求上尚公司履行维修义务并且主张暂停支付下一期租金。2018年8月30日，上尚公司致函世联公司《关于要求按约足额支付租金的函》，2018年9月3日送达世联公司。2018年9月30日，上尚公司致函世联公司《解除合同通知函》，内容为：1、《租赁合同书》第十一条第1条约定“有下列情形之一的，甲方有权解除合同：(1)乙方无故逾期支付履约保证金，经甲方催告后拒不支付租金超过30日的”，截至2018年9月30日，贵司已逾期支付租金超过30日，已经符合双方约定的合同解除条件。2、《租赁合同书》第十二条约定，贵司在合同执行过程中违反双方订立的合同条约，在1-5年内提前终止本合同，贵司作为违约一方须向我司支付800万的违约金及赔偿我司其他的具体损失；且《租赁合同书》中5个月的免租期是基于15年的履约周期才给到的，现因贵司未履约导致合同解除，所以贵司还需要向我司补交5个月的房屋租金4221605元整。3、同时，贵司还需要向我方缴纳2018年9月1日-2018年9月30日的房租844321元及贵司逾期搬出期间的占有使用费。现以本函正式告知贵司：1、自2018年9月30日起，贵司与我司签署的《海智·创业茂租赁合同书》正式解除。2、要求贵司于接到本函后十日内按房屋原状腾退交还房屋，并向我司支付800万的违约金、补交5个月的房屋租金4221605元整、自2018年9月1日起至2018年9月30日止的房租844321元。3、若贵司逾期腾退，我司有权直接收房并按照《租赁合同书》要求贵司支付逾期搬出期间的占有使用费及赔偿其他损失。贵司未能及时承担上述所有责任的，我司将依法提起诉讼主张权利。2018年10月9日，世联公司致函上尚公司关于《解除合同通知函》的回函，内容为：一、你司以发函形式故意逃避租赁物维修义务的事实。房屋每层楼板存在不同程度的裂缝，无法满足长租公寓用途，你司以种种理由推卸责任；二、你司于2018年9月30日发函要求解除合同行为严重违反合同约定；三、因作为主体结构的楼板存在众多裂缝，从我司第一次提出维修要求至今已超过9个月，你司都未履行维修义务，也未采取任何措施弥补，导致该种违约状态持续至今，租赁物无法实现长租公寓用途，我司由此遭受巨额损失。特通知你司：1.自2018年10月11日起，解除我司与你司签署的《海智.创业茂租赁合同书》。2.请你司在2018年10月16日前退还我司此前支付的所有租金，并双倍退还我司已经支付的房屋租赁保证金。3.赔偿我司支付的物业管理费、检测费、维护权益所支付的一切费用及其他损失。4.合同签订后，我司与相关单位签订了设计、装修及消防合同，且为确保租赁物能达到承重要求，我司还与房屋加固单位签订了加固合同。之后，采购了一大批装修所需材料，应由你方承担。5.支付我司违约金800万元。2018年10月12日，世联公司到涉案房屋清理材料，涉案房屋的物业公司金远物业未允许原告清理材料，世联公司报警要求处理，但金远物业与世联公司未达成一致，世联公司未能清理现场材料。2018年10月19日，上尚公司致函世联公司《关于双方就解除合同达成一致及后续事宜的通知函》。内容为：要求世联公司十日内腾退房屋，并向上尚公司支付800万元违约金，补交5个月租金、占用房屋期间的占用费及赔偿其他损失。该函件于2018年10月22日送达世联公司。2018年12月11日，世联公司致函上尚公司《关于再次要求清回材料的告知函》，内容为：世联公司于2018年10月8日收到上尚公司的《解除合同通知函》，之后，上尚公司也发送了《关于解除合同通知函的回函》。提出自2018年10月11日起解除合同，既然双方都要求解除合同，世联公司遂于2018年10月12日前去现场，要求清回装修材料，但是上尚公司拒绝清回，要求上尚公司不要阻挠世联公司要求清回材料的合理合法要求。上述函件于2018年12月25日送达上尚公司。2018年12月18日，上尚公司致函世联公司《再次要求按房屋原状腾退交还房屋，并承担解约赔偿责任的函》，内容为：2018年10月12日，在双方未解除合同的情况下，世联公司曾故作清回材料叫来物业，物业作为第三方基于已知晓双方已产生争议且进行诉讼程序，且无法判断清回的物件系属于上尚公司还是世联公司，故不同意清回材料。此后，世联公司故意报警，但在上尚公司人员到场并同意清场时离开现场，如果世联公司确实想清回材料，应收到10月19日通知后，立即主动交还房屋。上述函件2019年12月21日送达世联公司。2018年12月24日，上尚公司致函世联公司《希望2018年12月27日腾退交还房屋的函》，内容为：一、希望2018年12月27日上午腾退交换房屋、清点现场，收回材料的数量质量以腾退房屋时双方共同清点的属于世联公司的材料为准。二、如果世联公司于2018年12月27日能够前来并完成腾退交还房屋的，可同意自2018年12月27日起不再占有房屋，但收回房屋后2019年12月21日送达世联公司。2018年12月27日，上尚公司与世联公司双方现场清点，世联公司报警要求处理，因上尚公司要求世联公司当天作出遗留在现场的物品是否作遗弃处理的决定，否则不予放行，因腾退需要几天时间，世联公司不同意当天作出遗留在现场物品是否作遗弃处理的决定，故双方未就腾退事宜达成一致。2018年12月27日，世联公司致函上尚公司《关于遭受阻挠导致无法清出材料的函》，内容为：上尚公司以各种理由阻挠世联公司清理可移动的建筑材料及施工器具，导致世联公司无法清出，因此，世联公司发函告知原告，要求上尚公司承担合同解除后扩大的损失的事实。2019年1月4日，上尚公司致函世联公司《再次要求立即清退房屋的函》的回函，内容为：一、上尚公司从未阻挠世联公司清回材料；二、2018年12月27日未清退是因为世联公司未对其添附的钢架结构、房屋隔墙、公共部分的装修等不可移动的装饰装修如何处置作出明确答复，明确告知是要拆除清走还是作遗弃处理。2019年1月7日，上尚公司将该函送达世联公司。2019年1月18日，在本院主持下，上尚公司与世联公司双方就腾退事宜达成一致意见。2019年1月25日，世联公司发布《声明告示》称，于2019年1月21日入场清退，2019年1月25日清退完毕。上尚公司因本案支出律师费40000元。上尚公司向本院提起诉讼并向法院申请财产保全，为此支出财产保全费用人民币16000元。在审理过程中，世联公司认可上尚公司在租赁期内已经修复较大的裂缝。2019年6月11日，世联公司再次以房屋租赁合同纠纷为由将上尚公司诉至本院，要求上尚公司返还租金，退还租赁保证金、支付违约金、赔偿损失、退还公共区域装修押金、承担公证费用、律师费、保全担保费。本院认为，原告上尚公司与被告世联公司双方签订的《海智.创业茂租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。现双方均同意解除双方签订的《海智.创业茂租赁合同书》，上尚新公司提供的租赁物存在裂缝的质量瑕疵，世联公司延期支付租金，双方均存在违约行为，本案系因双方违约导致合同解除，且双方违约程度相当。现双方均同意双方之间合同于2018年10月11日解除，本院确认双方的合同于2018年10月11日解除。本案的争议焦点有两点：一、涉案房屋所存在的质量问题是否导致世联公司无法正常使用案涉商铺以及世联公司能否以此为由拒付租金；二、世联公司是否应支付上尚公司合同解除后的占有使用费用。关于争议焦点一，上尚公司要求世联公司、红璞公司支付自2018年9月15日起至2018年10月11日止的租金（27天）749479.5元。上尚公司作为出租人，对出租物依法负有保证承租人能按约正常使用及其维修的义务。上尚公司未就房屋楼板裂缝问题予以及时修复，对世联公司使用造成影响，上尚公司违约在先，世联公司逾期支付租金系其履行其抗辩之权利。因涉案房屋已经竣工验收合格，楼板裂缝问题并非房屋主体结构质量问题，上尚公司并非根本违约，导致合同解除系双方违约所致。世联公司作为承租人，在上尚公司未及时修复裂缝问题的情况下，应及时自行修复并向上尚公司主张修复费用。但世联公司未及时自行修理，造成其使用及租金逾期给付的扩大损失，也有责任。本院根据双方的违约程度，结合楼板裂缝程度及世联公司在发现裂缝后仍装修的情形，酌情由世联公司支付上尚公司2018年9月15日起至2018年10月11日止的租金374739.75元。关于争议焦点二，本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人负有腾房义务。世联公司虽于2018年10月12日至现场要求腾退房屋，在物业公司不允许其腾退后，未能再与上尚公司沟通腾退事宜，且在上尚公司致函世联公司《关于双方就解除合同达成一致及后续事宜的通知函》后，仍未采取积极的行为腾退房屋，至2018年12月11日才再次发函给上尚公司要求腾退，双方于2018年12月27日再次到涉案房屋协商腾退事宜，在此期间，应认为世联公司怠于履行腾退的义务，应支付此期间的占有使用费。因双方合同约定，合同解除，世联公司应于5个工作日内腾退，逾期不腾退的，世联公司应按合同终止前最后一月租金的三倍标准，按照实际使用天数支付占有使用费，本院认为，因合同系双方原因导致解除，该约定明显过高，故予以调整为租金的1.3倍，故自2018年10月19日起至2018年12月27日止的占有使用费，应由世联公司参照合同约定的1.3倍支付给上尚公司，上述占有使用费计2489937.45元。关于上尚公司要求不予返还世联公司履约保证金的诉讼请求，虽合同约定，世联公司逾期15日以上腾退的，上尚公司有权不予返还世联公司已经交纳的保证金，但履约保证金作为现金担保，在双方均存在违约行为的情形下，本院已经酌情考虑了逾期腾退的占有使用费的违约责任，综合本案实际，本院对上尚公司该诉讼请求不予支持。自2018年12月27日起至实际腾退之日即2019年1月25日止的占有使用费，因世联公司当天已积极进行了腾退，腾退并非一天即可完成，当天作出遗留在现场的物品是否作遗弃处理超出了世联公司腾退义务的范围，上尚公司未予放行，责任应由上尚公司自行承担，故自2018年12月27日起至实际腾退之日即2019年1月25日止的占有使用费不应由世联公司支付。关于上尚公司主张的免租期的租金，本院认为，双方合同明确约定5个月为免租期，上尚公司亦存在违约行为致合同解除，故对该诉请，本院不予支持；关于上尚公司主张的违约金400万元、律师费40000元、担保保险费的诉讼请求，本案系因双方违约导致合同解除，且双方过错程度相当，世联公司亦另案起诉上尚公司要求支付违约金、律师费、担保服务费，故对上尚公司的上述诉请，本院不予支持。关于恢复原状的损失，因双方合同约定合同终止或租赁期届满时，若上尚公司要求恢复公共卫生间和门洞数量，则双方的支出以实际恢复装修的装修款为准，双方按照7:3的比例（上尚公司70%，世联公司30%）支付。当世联公司不愿执行恢复的义务时，上尚公司有权用押金抵扣实际恢复的装修款，按照实际支出的比例多退少补。现上尚公司未举证证明实际支出了恢复原状款，故对上尚公司主张的该款项，本院不予支持。关于上尚公司要求红璞公司承担共同支付责任的诉讼请求，因红璞公司并非合同相对方，故红璞公司不应承担租金支付责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司与被告杭州世联集房资产管理有限公司于2017年10月15日签订的《海智.创业茂租赁合同书》自2018年10月11日起解除；二、被告杭州世联集房资产管理有限公司支付原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司租金374739.75元，于本判决生效后十日内付清；三、被告杭州世联集房资产管理有限公司支付原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司占有使用费2489937.45元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费121242元，由原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担100286元，被告杭州世联集房资产管理有限公司负担20956元。本案保全费5000元，由原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担4136元，被告杭州世联集房资产管理有限公司负担864元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  冯 妍人民陪审员  徐贵林人民陪审员  徐 蔚二〇一九年十一月二十八日书 记 员  苏 琪