上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21514号原告：上海杨行资产经营有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：钟兴刚，上海宝江律师事务所律师。被告：上海新长江大酒店有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈根兴，董事长。委托诉讼代理人：杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金鑫，上海市诚建成律师事务所律师。原告上海杨行资产经营有限公司(以下简称杨行资产公司)与被告上海新长江大酒店有限公司(以下简称新长江大酒店)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨行资产公司的委托诉讼代理人钟兴刚，被告新长江大酒店的委托诉讼代理人杨振裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨行资产公司向本院提出诉讼请求：要求新长江大酒店支付土地使用权转让补偿款人民币903,492.91元(以下币种均为人民币，其中2013年12月30日之前欠付补偿款193,492.91元，2014年1月至2018年12月欠付补偿款71万元)。事实和理由：2002年10月11日，杨行资产公司(甲方)与新长江大酒店(乙方)法定代表人沈根兴签订《杨行镇集体资产置换协议》及《土地租赁协议》。置换协议约定，甲方将上海新长江大酒店全部资产采用买租结合的方式进行改制，即土地实行租赁，其他资产全部买断。土地租赁协议约定，甲方同意将新长江大酒店土地14.2亩(以下简称系争土地)有偿租给乙方，期限为30年(2001年11月1日至2031年10月31日止)，土地租赁费每年14.2万元。2003年，新长江大酒店办理建房手续过程中，发现系争土地非集体所有土地，而是国有土地，需补办国有土地使用权出让手续。同年，新长江大酒店补交土地出让金380余万元。2007年1月22日，双方签订《协议书》，约定，新长江大酒店一次性补偿杨行资产公司142万元，双方对置换协议其他内容均无异议。2011年6月16日，杨行资产公司与新长江大酒店签订《确认书》，约定，原签订的土地租赁协议各项条款不变。2013年12月31日，双方进行结算，截止2013年12月30日，新长江大酒店欠杨行资产公司193,492.91元。2014年1月13日，杨行资产公司向新长江大酒店发函，调整土地租赁费付款方式，不再以消费签单方式执行，每年如实结清消费款项与土地租赁费。然而，新长江大酒店未支付2014年1月至2018年12月的土地租赁费，亦未结清2013年12月30日之前的欠款。故杨行资产公司向本院提起诉讼。被告新长江大酒店辩称，杨行资产公司与新长江大酒店之间不存在建设用地使用权转让的事实，因此不存在建设用地使用权转让补偿款。其次，系争土地属国有土地，杨行资产公司非土地所有权人，亦非使用权人，其无权收取土地使用权转让费。即使2002年置换协议签订时，双方存在土地租赁合同关系，但新长江大酒店于2003年支付土地出让金并补办国有土地出让手续后即取得了系争土地使用权，与杨行资产公司之间即不存在土地租赁合同关系，故无需再支付土地租赁费。即使存在欠付的土地租赁费，因杨行资产公司从未向新长江大酒店催讨，相应款项已超过诉讼时效。综上，要求驳回杨行资产公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2002年10月11日，杨行资产公司(甲方)与新长江大酒店(乙方)法定代表人沈根兴签订《杨行镇集体资产置换协议》及《土地租赁协议》。置换协议约定，甲方将上海新长江大酒店全部资产采用买租结合的方式进行改制，即土地实行租赁，其他资产全部买断。土地租赁协议约定，甲方同意将新长江大酒店土地14.2亩(以下简称系争土地)有偿租给乙方，期限为30年(2001年11月1日至2031年10月31日止)，租赁费每年14.20万元，从2002年起每年分二次付清。2003年7月21日，上海市宝山区房屋土地管理局出具《关于新长江大酒店土地情况的汇报》载明，新长江大酒店位于淞宝路北侧，总用地面积21.92亩，土地性质为国有土地，新长江大酒店改制后的用地不符合“划拨用地目录”规定，必须以国有土地使用权出让方式供地。2003年8月24日，新长江大酒店向上海市房屋土地资源管理局支付土地使用权出让金3,837,700元，并于2005年取得房产证。根据产权证记载，本案土地使用期限为2003年10月17日至2043年10月17日止。2007年1月22日，杨行资产公司(甲方)与新长江大酒店(乙方)签订《协议书》，约定，鉴于甲方在新长江大酒店的土地使用权处置中不能获取收益，为满足置换协议签订时双方的意思表示，由乙方向甲方支付142万元作为对甲方的一次性补偿，乙方于2009年12月31日前付清，双方对置换协议其他内容均无异议。2009年12月3日，新长江大酒店向杨行资产公司付清该142万元。2011年6月16日，杨行资产公司(甲方)与新长江大酒店(乙方)签订《确认书》，约定，原双方签订的土地租赁协议各项条款不变，在协议执行期内，甲方每年在乙方消费的餐饮等费用，仍按照乙方消费签单规定执行，甲乙双方在当年12月30日前结账，甲方所消费的金额一次性支付给乙方，同时，乙方按甲方支付的消费金额，以土地租赁使用费科目一次性支付给甲方。2014年1月13日，杨行资产公司向新长江大酒店发出《关于调整土地租赁费付款方式的函》，要求调整土地租赁费付款方式，不再以消费签单规定执行，每年如实结清甲方的消费费用及乙方的土地租赁费。另外，杨行资产公司与新长江大酒店分别于2003年3月20日、2005年1月18日、2006年3月2日、2007年3月20日、2008年3月14日、2009年3月19日、2010年3月12日、2011年3月1日、2011年12月29日、2013年12月31日，对新长江大酒店的应交土地租赁费、杨行资产公司的应付消费费用进行结算，计算总结算金额，并由双方盖章确认。2013年12月31日结算单载明，截止2013年12月30日，新长江大酒店欠杨行资产公司193,492.91元。本院认为，根据已经查明的事实，双方于2002年签订集体资产置换协议明确新长江大酒店以租赁方式使用土地并专门签署土地租赁协议，约定租期和租金标准，但此后因客观原因变更为新长江大酒店直接补付土地出让金，并于2003年10月17日取得土地使用权，双方已无土地租赁的事实基础。本案主要争议在于改制协议约定的用地方式与实际情况不符，新长江大酒店是否仍旧需要按照原协议支付相关费用。首先，从新长江大酒店取得土地使用权后双方于2007年1月22日新达成的书面协议来看，该协议明确载明：鉴于甲方在新长江大酒店的土地使用权处置中不能获取收益，为满足置换协议签订时双方的意思表示，甲乙双方经友好协商，同意由乙方向甲方支付人民币142万元作为对甲方的一次性补偿；甲乙双方对置换协议的其他内容均无异议。从上述协议内容来看，该142万元系针对土地使用权转让之补偿，并非是对于改制中土地问题的终局性补偿。其次，从杨行资产公司土地收益的数额来看，按照双方原约定30年土地租金可达426万元，若认定2007年之协议约定的142万元系对土地问题的终局性补偿，那么杨行资产公司的土地收益仅有2002年至2003年10月的租金及142万元一次性补偿，总额不足原收益的一半，明显不符常理。再次，从双方原先的对账、付款习惯来看，新长江大酒店从2003年起至2013年期间，每年均以租金名义制作结算单。综上，本院虽然认定新长江大酒店已经取得系争土地使用权，但从双方对企业改制约定的本意及后续实际履行情况，特别是2007年1月22日协议书中载明的“为满足置换协议签订时双方的意思表示”来看，原约定的租金已变更为土地补偿款性质，并得到双方认可及执行。故新长江大酒店仍旧应当按照原约定支付相应费用。杨行资产公司将其认定为土地补偿费，可予支持。鉴于杨行资产公司不能举证证明其积极主张权利，故新长江大酒店关于诉讼时效的抗辩意见可予采纳。根据双方2011年6月16日签订的确认书及结算习惯来看，双方于每年年底结算当年全年的土地补偿费。本案杨行资产公司于2019年9月向本院递交起诉状，故根据相关法律规定，杨行资产公司主张的2015年12月31日前的土地补偿费已超过诉讼时效，本院不予支持。因此，本院认定新长江大酒店应向杨行资产公司支付2016年1月1日至2018年12月31日的土地补偿费426,000元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海新长江大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海杨行资产经营有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日止的土地补偿费426,000元;二、驳回原告上海杨行资产经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,417元，由原告上海杨行资产经营有限公司负担2,572元，被告上海新长江大酒店有限公司负担3,845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 力二〇一九年十一月二十九日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。