贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初8796号 原告：遵义京熙联合物业服务有限公司。住所地：遵义市播州区遵南社区华诚都汇物业办1-3楼。统一社会信用代码：91520321314244075Y。 法定代表人：王毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王彬旭，该公司经理。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张寅，该公司董事长助理，代理权限为一般授权。 被告：吴成明，男，1966年12月13日出生，汉族，遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告遵义京熙联合物业服务有限公司（以下简称京熙物业公司）诉被告吴成明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告京熙物业公司的委托诉讼代理人王彬旭、张寅和被告吴成明的委托诉讼代理人廖乾锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 京熙物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告吴成明支付2016年1月1日-2019年9月30日期间拖欠的物业服务费6227.00元；2、本案诉讼费用由被告吴成明负担。事实和理由：原告系遵义市播州区遵南社区华诚都汇小区的物业服务公司，被告系此小区业主，原告于2015年4月20日与华诚都汇小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，被告吴成明从2016年1月1日起至2019年9月30日止拖欠物业费6227.00元，经原告多次催收未果，特诉至法院请求依法处理。 被告辩称：1、被答辩人向答辩人主张物业费于法无据，按照《物业服务管理合同》约定，其应向小区业主委员会缴纳80000.00元管理过失保证金，但时至今日未缴纳，答辩人有先履行抗辩权；2、被答辩人未履行维修、安全防范、清洁、管理义务，答辩人依法享有先履行抗辩权；3、因被答辩人未向小区业主委员会提交其具备物业服务资质的相关依据，导致小区业主委员会以通告形式告知小区业主不缴纳服务费；4、被答辩人于2015年4月20日才与答辩人所居住小区的前业主委员会签订物业服务合同，即使该合同有效，答辩人也不应该交纳2015年1月1日起至2015年4月20日的物业管理费，且本案起诉只应该是近三年的物业服务费，之前的已超过诉讼时效。 根据当事人的陈述及所举证据，本院对本案事实作如下认定： 2015年4月20日，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与原告京熙物业公司签订了《物业管理服务合同》，由原告为遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区提供物业服务，合同第四条约定“物业服务期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止，共五年，合同期满后由甲乙双方根据遵义县物业行业市场收费标准及服务质量再确定是否续约”；第五条（1）约定“2015年1月1日至2015年12月31日止，住宅高层电梯房：1元/月/㎡，4#5#步梯房0.7元/月/㎡······。注：物业费由业主按每户总建筑面积向乙方按季度、半年或年度交纳均可，但不可跨年度缴费”。从2015年1月起，京熙物业公司便开始对华诚都汇小区进行物业服务。在服务过程中，京熙物业公司按照合同约定履行合同义务，同时还针对小区存在的京熙物业公司不能解决的问题多次向相关部门报告请求解决。 2016年6月，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司因确认合同效力纠纷一案起诉到我院，请求确认遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司于2015年4月20日签订的《物业服务管理合同》无效······，该案我院经审理作出（2016）黔0321民初3224号民事判决，驳回了遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会的诉讼请求，遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会不服提出上诉，遵义市中级人民法院作出（2017）黔03民终1775号民事判决，驳回上诉，维持原判。 由于华诚都汇小区业主委员会与京熙物业公司之间的意见分歧，2016年5月21日，小区业主委员会在小区张贴通知，通知小区业主从2016年5月21日起暂缓交纳物业服务费，导致部分业主至今未交物业服务费，尽管如此，京熙物业公司仍坚持履行合同义务。 被告吴成明的住房位于华诚都汇小区9号楼10楼1号，属于物业服务合同中电梯楼范围，其房屋建筑面积为138.38平方米。经京熙物业公司通过书面、公告等方式催收，吴成明从2016年1月1日起一直未向京熙物业公司交纳过物业管理费。 上述事实，有原告代理人陈述及举证的《物业管理服务合同》、贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民终1775号民事判决书、报告、申请、遵义市播州区住房和城乡建设局文件、催款通知书、京熙物业公司履行工作职责照片、供电所公共部分电费清单、被告提供的照片等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2015年4月20日遵义县南白镇遵南社区华诚都汇小区业主委员会与原告京熙物业公司签订《物业管理服务合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力······”之规定，吴成明系华诚都汇小区的业主，《物业管理服务合同》对其应具有约束力。吴成明从2016年1月1日起未向京熙物业公司缴纳过物业服务费，且经京熙物业公司通过书面、公告等方式催收也一直未予交纳，京熙物业公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。因吴成明的物业费已交至2015年12月，故应从2016年1月1日起计算至原告起诉的至2019年9月30日止，共45个月，金额为6227.00元（138.38平方米×1元/平方米×45个月）。被告的委托诉讼代理人提出：原告应向业主委员会缴纳80000.00元管理过失保证金，但一直未缴纳；小区乱搭乱建、监控毁损、电梯维护不及时、车辆乱停乱放、地板砖毁损等，被告依法享有先履行抗辩权的问题，即便应缴纳保证金，也应该缴纳给业主委员会，与被告无关；关于小区乱搭乱建、监控毁损、电梯维护不及时、车辆乱停乱放等问题，京熙物业公司均按照程序向相关部门进行报告申请资金解决，故被告不存在享有先履行抗辩权，更不能以上述理由拒交物业费。被告委托诉讼代理人提出小区垃圾随处可见、无人清理的问题，原告提供了大量履职照片，证明原告尽到了工作职责，小区内保洁打扫卫生、清运垃圾也是有时间性的，在垃圾未清运时出现此种情况也属正常现象。被告委托诉讼代理人提出原告的起诉超过诉讼时效的问题，因原告2017年10月、11月在被告家门上张贴过催缴欠物业费通知书、在小区张贴过催缴物业服务费告知书，故不存在超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 限被告吴成明在本判决生效后十日内支付原告遵义京熙联合物业服务有限公司物业服务费6227.00元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由吴成明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  廖华容 二〇一九年十一月二十二日 法官助理任继芬 书记员郭正艳