山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初11091号 原告：张博文，男，1985年1月25日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：戴艳，女，1983年8月10日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：陈立文，临沂兰山砚池法律服务所法律工作者。 第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。社会统一信用代码:913713007648422834。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅（该公司工作人员），女，1983年7月9日出生，汉族。 原告张博文与被告戴艳及第三人临沂三阳置业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张博文，被告戴艳的委托诉讼代理人陈立文到庭参加诉讼。第三人临沂三阳置业集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张博文向本院提出诉讼请求：1.确认原告为临沂市××号楼××单元××室主房及储藏室、车位C1-042的实际购买人；2.判令被告、第三人协助原告办理上述房产更名手续，其户主由被告戴艳变更为原告张博文；3.判令第三人同原告签订上述房产《房屋买卖合同》、协助原告办理房屋不动产产权证书。4.判令被告因不履行《集资建房房权转让协议》承担违约金暂定10000元(违约金数额的计算：以总房款684830元为基数，自2019年6月10日起到上述房产户主变更到原告名下为止按照房地产同期贷款利率计算)。事实和理由：2012年5月29日，原告与被告签订《集资建房房权转让协议》，协议约定被告所在工作单位的团购房，原临沂三合五街购房指标被告本人以34000元的价格出卖给原告，原告按照协议约定支付了转让费，并自2012年5月30日到2019年5月30日分四次交纳全部房款684830元。2019年5月19日，原告在被告的陪同下在第三人处选定金水河畔5号楼2单元2402室主房及储藏室、车位C1-042。现因被告不配合原告到第三人处办理房产更名手续，导致原告无法收房，被告已经构成违约。 被告戴艳辩称，原告诉求不能成立，被告与原告签订协议时，向其丈夫刘洪超隐瞒了取得涉案房产的事实，私自与原告签订了集资建房房权转让协议，该转让协议无效，请求驳回原告诉求。 第三人临沂三阳置业集团有限公司提交书面答辩意见称：一、原告与被告签订的协议，我公司既不知情，也不认可。根据合同主体相对性原则，合同仅约束合同当事人。根据合同内容相对性原则，合同仅能为合同当事人设定权利、义务。原告与被告签订的协议，我公司既不知情，也不认可，任何人无权为我公司设定任何义务；二、我公司没有为原告办理更名的义务。民事义务，要么源于法律规定，即法定义务，要么来源于合同约定，即约定义务。本案中，我公司既没有为原告办理更名的法定义务，也没有为原告办理更名的约定义务；三、如法院明确判令我公司与原告签订合同，并向我公司送达协助执行通知书要求协助办理，我公司会按照法院的判决和协助执行通知书的内容办理。 原告张博文为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.2013年1月17日，原告张博文与被告戴艳签订的集资建房房权转让协议原件一份，协议第一条约定了转让集资建房房权基本情况。该集资建房房权位于南坊××街，该房屋是由临沂市地方税务局兰山分局于2012年开始筹建的宿舍楼，建筑面积约139平方米。证明集资建房房权是集资建房名额(指标)。第二条约定转让价格为该集资建房房权转让价格为34000元。第四条相关事宜约定该房屋是筹建期间的宿舍楼。此次签约后将上述房屋的占有、使用，收益、处分权归乙方行使。乙方要根据临沂市地方税务局兰山分局的要求按时交纳该房屋的所有款项，因未按时交款，所产生的一切后果，与甲方无关。在分配该房屋时，甲方应该按照乙方的想法，根据实际情况挑选房屋的具体户型及位置。证明原告取得该房屋建成后的所有权。第五条约定在该房屋办理房权证时，甲方应积极配合并提供相关的证件，办理房权证相关费用由乙方承担。证明更名是办理《中华人民共和国不动产产权证书》的前置程序之一，被告有配合更名的义务。第六条甲方的承诺保证。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让房屋不存在法律上的障碍。证明被告拥有转让集资建房名额(指标)的完全处分权；2.房款收据原件4张，证明原告共交纳房款684830元，原告是涉案房产的实际出资人，第三人应和原告签订涉案房屋《房屋买卖合同》；3.金水河畔选房传递单原件一份，证明原告所选房产为××号楼1单元2402室主房及121号储藏室、车位C1-042号；4.“金水河畔”选房情况说明、照片三张,证明房价每平米4500元、储藏室每平米1500元，车位因没有产权7.5万元左右折进总房价；5.更名换名告知书照片一份，证明卖方配合买房更名三阳集团不设置障碍。更名换名不涉及纳税；6.金水河畔后续办理流程照片一份，证明涉案房屋未在房管局进行网签备案，属于一手房，不存在过户交税的情形。涉案房屋第三人收取全款后尚未和实际购买人签订房屋买卖合同，第三人应尽快同原告签订《购房合同》向原告完成房产交付义务。经质证，被告戴艳对原告张博文提交的证据1-6真实性无异议。其认为，原告提供的临沂三阳置业集团有限公司出具的四份收据显示的交款单位为戴艳，该证据证实房屋产权没有发生转移，应为本案被告戴艳所有。 被告戴艳及第三人临沂三阳置业集团有限公司均未向本院提交证据。 原告张博文向本院提交的证据，本院已组织双方当事人进行了证据交换及质证，被告戴艳对原告张博文提交的证据1-6真实性均无异议，故本院对原告张博文提交证据1-6予以确认。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年5月29日，原、被告签订《集资建房房权转让协议》，协议约定甲方（被告）将自己合法拥有的一套集资建房房权转让给乙方。转让集资建房房权的基本情况为该集资建房房权位于南坊××街，该房屋是由临沂市地方税务局兰山分局于2012年开始筹建的宿舍楼，建筑面积约139平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）。转让价格为该集资建房房权转让价格为34000元。付款方式为乙方一次性将该集资房房权转让费付给甲方，甲方在收款时间应向乙方出具收据；其他事宜约定该房屋是筹建期间的宿舍楼，此次签约后将上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。乙方要根据临沂市地方税务局兰山分局的要求按时缴纳该房屋的所有款项，因未按时交款，所产生的一切后果，与甲方无关。在分配该房屋时，甲方应按照乙方的想法，根据实际情况挑选房屋的具体户型及位置。该房屋如单位给予的福利性装修或配置空调等，甲方不能因为以上原因向乙方收取任何费用。临沂市地方税务局兰山分局以该房屋的名义发放的现金，与乙方无关。房产证部分约定，在该房屋办理房权证时，甲方应积极配合并提供相关的证件，办理房权证相关费用由乙方承担……协议签订后，原告张博文按照约定交付被告戴艳转让费34000元；二、原告张博文顶替被告戴艳之名分别于2012年5月30日交纳房款20万元、2016年8月29日交纳房款20万元、2017年10月14日交纳房款20万元、2019年5月30日交纳房款84830元，上述事实有第三人临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。2019年5月30日前，原告张博文选定房屋为临沂市北城新区金水河畔5-1-2402号；三、涉案房屋已办理商品房预售许可证，未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至本院。 本案中原、被告双方的主要争议焦点有：一、双方签订的合同是否有效，被告主张的其配偶不同意出售名额对双方的合同有无影响；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。 对于争议焦点一，本院认为原、被告签订的《集资建房房权转让协议》是合法有效的，其理由如下：一、协议书签订时，被告戴艳并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告戴艳转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此原、被告签订的《集资建房房权转让协议》是合法有效的。被告认为涉案房屋转让违法无效的抗辩主张不成立；二、对于被告认为被告戴艳配偶不知情、被告无权处分夫妻共同财产的抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，考虑到诉争合同签订时房地产的市场价格及涉案小区周边的发展状况等因素，当时诉争合同所涉及的购房资格价值并非重大，并且购房资格是被告单位所分配，被告处置该购房资格完全符合常理和习惯，原告有理由相信被告有处分权，因此被告以其夫不知情抗辩合同无效不成立，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，原告张博文与第三人临沂三阳置业集团有限公司是存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、本案中，在原、被告的名额转让协议签订后，被告并未实际交付房款，原告张博文分别于2012年5月30日交纳房款20万元、2016年8月29日交纳房款20万元、2017年10月14日交纳房款20万元、2019年5月30日交纳房款84830元，原告为涉案房屋的实际出资人，且已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告张博文与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。在本案中原告主张121号储藏室及C1-042号车位是其分得的储藏室及车位，但其提交的证据无法充分证实其主张，被告及三阳公司亦未予确认，其应分得的车位及储藏室具体位置尚无法确定，本院暂不予确认。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在第三人处更名的请求，因此本院对于更名相关问题，不再进行分析论述；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，本院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订书面商品房买卖合同等义务。 关于原告张博文主张的违约金问题。本院认为，原、被告签订的集资建房房权转让协议中，未明确约定违约情形及违约金计算依据，原告张博文要求被告戴艳偿付违约金10000元无法律及事实依据。 综上，原告张博文部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。其余本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、原告张博文与被告戴艳于2012年5月29日签订的《集资建房房权转让协议》合法有效； 二、原告张博文系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市××新区××小区××号房屋买受人； 三、被告戴艳应当继续履行协助原告张博文与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 四、驳回原告张博文其他诉讼请求。 案件受理费5374元，由被告戴艳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年十一月十五日 书记员  张卓然