浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4227号 原告（反诉被告）：何晨里，女，1977年11月15日出生，汉族，住浙江省海盐县。 委托诉讼代理人：何小李、朱黄佳（实习），浙江海兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱爱斌，男，1962年3月12日出生，汉族，住山东省莱州市。 原告（反诉被告）何晨里与被告（反诉原告）朱爱斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理。后被告在审理中对原告提起反诉，本院决定予以合并审理，并依法适用简易程序于2019年9月27日、2019年10月22日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何晨里第一次开庭到庭参加诉讼，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人何小李第二次开庭到庭参加诉讼，被告（反诉原告）朱爱斌二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何晨里起诉称，2017年6月12日，原告与被告签订了一份《房屋转让协议》，约定，原告向被告购买海盐县武原街道光明景苑三期5幢304室房屋一套，建筑面积101.85平方米，车棚面积15.20平方米，总价款523000元，所有过户费由原告承担，付款方式为：本协议签字生效后，原告支付被告定金100000元，2017年6月13日付款300000元并同时交钥匙，被告房产证到手后付款100000元，余款23000元过户时付清。《房屋转让协议》签订后，原告依约支付了购房款400000元（含定金100000元），被告依约交付了钥匙。2019年上半年，原告知道被告拿到房产证后，多次催促被告过户并表示支付相应购房款，但被告一再找借口不愿过户，原告多次与被告协商过户事宜，被告仍坚持己见并提出无理要求。故诉请判令：1、被告全面履行《房屋转让协议》，被告协助将房屋过户到原告名下，原告依约支付购房款；2、被告承担本案诉讼费用。 被告朱爱斌答辩称，对原告支付的房款、被告交付钥匙、合同总金额没有异议，原告前二期款项支付后，后面的款项未支付，按协议约定应当先付款后过户，原告至今未付清购房款。原告未阐述合同里面的后期款项如何支付以及违约条款。 反诉原告朱爱斌反诉称，2017年6月12日在莲花中介办公室，反诉原告与反诉被告及海盐县武原莲花中介服务部三方签订了《房屋转让协议》。协议约定将反诉原告所有的浙（2019）海盐县不动产权0009106号房屋以523000元出售给反诉被告。当天，反诉原告依约以银行转账方式收取反诉被告购房定金100000元。又于次日以同样方式收取反诉被告首期购房款300000元，同日向反诉被告交付了本案房屋全套钥匙。2017年7月、11月，2018年4月、6月，2019年7月、9月，反诉原告以登门反诉被告的虹桥中介办公室面对面方式，2019年7月20日、7月30日以电话方式，2019年7月26日以微信书面方式，向反诉被告催收剩余123000元房款被拒。特别是在2019年7月16日反诉原告的该套房产证出来后，反诉被告仍以“没钱”、“卓永会给多少再给你多少”、“去办证中心先过户、后付款”等不正当理由拒付剩余房款至今。《房屋转让协议》第四条“乙方拿到钥匙的同时付清全部购房款”，第六条“1、如乙方违约则定金自愿放弃，归甲方所有”，“3、如乙方在约定的时间期限内逾期支付购房款，每逾期一天，则支付滞纳金购房款的百分之一元”。根据以上事实及合同约定，反诉原告向反诉被告主张剩余购房款123000元，违约金100000元，及从2017年6月14日开始，至确定支付剩余购房款日止，每日按总房款523000元的1%计算滞纳金理由充分，合法有据。 2017年9月16日，反诉被告未征得反诉原告同意，使用反诉原告的名字及《房屋安置协议》资料将上述反诉原告的房屋以625000元出售给卓永会。反诉被告、卓永会、海盐县武原莲花中介服务部三方签订《房屋转让协议》。同日，反诉被告向卓永会收取定金50000元，2019年9月20日前收取购房款300000元，反诉被告共收取卓永会350000元，并向卓永会交付全套钥匙。反诉被告自称每年炒房在100多套，都采取阴阳合同的方式以房东的名义与第三方购房者订立《房屋转让协议》，低价收购，高价出售，秘密地把房价的增值部分全部据为己有。还帮买主偷税（如反诉被告与卓永会《房屋转让协议》中少写购房款50000元）。不但违反了中共中央政治局“房子是用来住的，不是用来炒的”的规定，多次、大量偷逃二手房房地产税，涉嫌偷税犯罪。反诉被告雇佣纹身的壮汉为其看门、调解、收款、驱赶、威胁前去虹桥房产办公室主张权利的房东或第三方购房者。以协议约定“无条件过户给第三方”等为由，强迫房东与第三方购房者签约过户，抽走净差价，协助其偷税，是涉黑涉恶犯罪。 综上，反诉被告以虹桥房产为据点招揽客户，采取签订阴阳合同偷逃税款，威胁恐吓，强买强卖等涉黑涉恶方式，以获取巨额财富为目的炒房行为是法律所禁止的。反诉被告在未付清全部房款且违约的情况下向贵院诉求过户，是恶意诉讼。故请求判令：1、反诉被告立即向反诉原告支付剩余购房款123000元、定金100000元、滞纳金（从2017年6月14日开始，至确定支付剩余购房款日止，按每日总房款1%计算）；2、将反诉被告涉嫌违法犯罪线索及证据移送国家税务总局海盐县税务局、海盐县公安局、海盐县市场监督管理局查处；3、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告何晨里答辩称，对于剩余购房款，反诉被告一直是愿意支付的，并与反诉原告办理过户手续，对于定金和违约金，反诉被告没有违约情形，反诉被告迟延支付100000元购房款主要是因为反诉原告提出无理要求，要么是加价要么是直接出售给第三人，反诉被告在此情况下为保障自身利益行使不安抗辩权。反诉原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年6月12日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，约定：被告作为甲方（出让方）、原告作为乙方（承让方），经甲、乙双方慎重协商，甲方同意将坐落于武原街道光明景苑三期5幢304室建筑面积101.85㎡及车棚15.20㎡出让给乙方，乙方已对该房作了充分了解并愿意承让，现将有关事宜订立如下协议：一、该房产成交总价为（大写）伍拾贰万叁仟整，（小写）￥523000元；二、该房所有过户费由乙方承担，包括土地出让金、营业税、个税、中介费，中介费购房款5200由乙方承担，签协议时付清；三、付款方式：本协议签字生效后，乙方支付甲方定金大写壹拾万元整，购房款在乙方拿到钥匙前分二次付清：1、在2017年6月12日付甲方定金壹拾万元整（￥100000元），2、在2017年6月13日付甲方购房款叁拾万元整（￥300000元）并同时交钥匙，3、在等甲方房产证出来时付房款壹拾万元整（￥100000元），4、余款贰万叁仟甲方房产证过户时付清（￥23000元），定金最后转为购房款；四、交房钥匙前的水电费、闭路电视月租费、电话费由甲方承担并由甲、乙双方自己结算，甲方确保该房权属清晰，如同该房有关的其他纠纷由甲方自己承担，同乙方无关，乙方拿到钥匙的同时付清全部购房款；五、于2017年6月13日付钥匙前腾空该房并移交乙方；六、违约责任：1、如乙方违约则定金为自愿放弃，归甲方所有，同时由甲方收到的定金中支付给中介购房款的百分之一元，甲方违约则双倍退还给乙方定金款，同时由乙方收到的违约金中支付中介购房款的百分之一元，双方都同时违约则中介费各承担50%，2、委托方或合同其他方违约，中介方无需退还中介费，3、乙方如在约定的期限内逾期支付购房款，每逾期一天，则支付滞纳金购房款的百分之一元，甲方每逾期一天交该房钥匙，则支付滞纳金购房款的百分之一元；七、备注：甲方交钥匙之前的费用由甲方承担；甲方无条件配合乙方过户到第三方，不管房价涨跌以本协议条款为准，双方共同遵守；八、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，一份由中介保管，本协议一经签订，对双方都有约束力，任何一方都不得擅自解除，上述条款应自觉履行。未尽事宜，双方协商解决，协商不成向人民法院提起诉讼，由法院解决，中介尽义务帮助甲、乙双方办理该房所有权证、土地证、契证的过户手续。在签订上述合同后，原告于2017年6月12日向被告支付100000元定金，于同年6月13日向被告支付300000元购房款，被告于同日将案涉房屋钥匙交付给了原告。案涉房屋于2019年7月16日办理浙（2019）海盐县不动产权第0009106号不动产权证，被告于同年7月19日领取该不动产权证，并于同年7月20日将取得不动产权证的消息告知给了原告。 本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应依合同约定履行各自义务。 对于《房屋转让协议》的履行问题。原告主张被告全面履行《房屋转让协议》，被告协助将房屋过户到原告名下，原告依约支付购房款。被告主张原告支付剩余123000元购房款。可见双方的本诉和反诉请求一致，原、被告双方均主张继续履行合同，故本院确认案涉《房屋转让协议》继续履行。 对于购房款支付的时间问题。原告认为，因为被告提出无理要求，原告为保障自身利益行使不安抗辩权暂缓交付100000元购房款，并同意在过户时一次性付清剩余123000元购房款。被告认为，根据协议第四条约定，原告在拿到钥匙的同时付清全部购房款，而被告早在2017年6月13日就向原告交付了全套钥匙，被告也未向原告提出过无理请求。本院认为，根据协议第三条手写部分的约定：1、在2017年6月12日付被告付定金100000元，2、在2017年6月13日付被告付购房款300000元并同时交钥匙，3、在等被告房产证出来时付房款100000元，4、余款被告房产证过户时付清（￥23000元），上述约定与协议第四条打印部分原告在拿到钥匙的同时付清全部购房款的约定相矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，……格式条款和非格式条款不一致时，应当采用非格式条款。本案中，第三条手写部分内容属于双方协商确认的非格式条款内容，第四条打印部分内容属于该协议原有的格式条款，故应当采用协议第三条关于付款时间的约定。根据协议第三条约定，被告于2019年7月20日告知原告拿到案涉房屋产权证，原告应当在当日支付100000元购房款，原告抗辩行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。故就被告主张原告支付100000元购房款的反诉请求本院予以支持。对于剩余的23000元购房款，根据协议约定，本院确认原告于房屋过户后的当日支付该款项。 对于违约责任的问题。被告认为，原告迟延履行合同义务，应当支付定金100000元以及从2017年6月14日开始至确定支付剩余购房款日止，按每日总房款1%计算的滞纳金。原告认为自身没有违约，不应当支付定金及违约金。结合前述分析，原告确有迟延支付购房款的违约行为，然而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定乙方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。结合本案，原告作为给付定金的一方，在不履行合同的情况下无权要求返还定金，但是双方当事人均确认继续履行合同，原告迟延履行付款义务的行为不构成根本违约，被告要求原告另行支付100000元定金的请求不符合定金罚则，因此被告反诉请求原告支付100000元定金的请求，本院不予支持。对于被告反诉主张的滞纳金，属于协议第六条约定的原告逾期付款的违约责任，原告认为该滞纳金的约定过高，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。违约金的主要目的是弥补损失，结合本案，原告迟延支付购房款给被告造成的损失主要是利息损失，因此以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金标准以剩余购房款123000元为基数按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍自原告违约之日即2019年7月21日起计算至原告付清123000元购房款之日止，被告多请求部分本院不予支持。最后，对于被告反诉请求的将原告涉嫌违法犯罪线索及证据移送国家税务总局海盐县税务局、海盐县公安局、海盐县市场监督管理局查处，不属于民事案件的审理范围，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）何晨里于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）朱爱斌购房款100000元及该款项下的逾期付款违约金（以100000元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍自2019年7月21日起计算至原告付清100000元购房款之日止）； 二、被告（反诉原告）朱爱斌于原告（反诉被告）何晨里履行完上述第一项付款义务后的十五日内协助原告（反诉被告）何晨里办理位于海盐县武原街道硖盐公路南环段83号光明景苑海棠苑5幢304室房屋的房屋产权变更登记手续； 三、原告（反诉被告）何晨里于上述房屋产权变更登记后的当日支付被告（反诉原告）朱爱斌剩余购房款23000元及该款项下的违约金（以23000元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍自2019年7月21日起计算至原告付清剩余23000元购房款之日止）； 四、驳回被告（反诉原告）朱爱斌的其他反诉请求。 如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4515元，由原告何晨里负担。反诉案件受理费2323元，由反诉被告何晨里负担1281元，反诉原告朱爱斌负担1042元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  王东月 二〇一九年十一月二十五日 法官助理陆广宇 书记员张伟华