北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0105民初67687号原告：金海，男，1970年1月3日出生，汉族，北京市大道政通律师事务所律师，住辽宁省辽阳市白塔区。被告：北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会，办公地北京市朝阳区旺座商务中心小区四层。委托诉讼代理人：刘学家，男，1962年4月20日出生，汉族，北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会委员，住哈尔滨市南岗区。第三人：北京首地物业管理有限公司，住所地北京市东城区北京站东街8号。法定代表人：李长青，执行董事。委托诉讼代理人：饶军武，男，1971年6月11日出生，汉族，北京首地物业管理有限公司员工，住江西省新余市渝水区。原告金海（以下简称原告）与被告北京市朝阳区旺座商务中心小区业主委员会（以下简称被告）、第三人北京首地物业管理有限公司（以下简称第三人）业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、第三人的委托诉讼代理人饶军武到庭参加诉讼，被告经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销2011年1月21日被告作出的《合法地位的函》的决定中涉及追认2010年12月22日之前第三人首地无业合法地位的内容；2、请求撤销2011年7月1日被告与第三人首地物业签订的《物业服务合同》中涉及追认2010年12月22日之前物业费标准的内容；3、请求确认《合法地位的函》和《物业服务合同》中对第三人在2010年8月15日之前的合法地位和物业收费标准的追认条款对原告不发生效力。事实和理由：原告曾经是北京市朝阳区景华南街（旺座商务中心）1号楼3206号房屋（以下简称3206号房屋）业主。2010年11月22日，3206号房屋经司法拍卖转移至北京龙胜佳杰房地产经纪有限公司名下。2019年3月7日，原告接到北京市朝阳区人民法院执行庭电话，称（2017）京0105民初51647号民事判决书已经生效并进入执行阶段，要求原告履行判决。后原告查询相关判决书才得知，被告曾作出《关于北京首地物业管理有限公司合法地位及进一步提升物业管理水平的函》，并与第三人签订《物业服务合同》，对第三人之前的合法地位和物业费标准进行了追认。需要指出的是，被告2013年召开的业主大会决议中并无关于选聘物业公司的事项，被告及其成员存在超越业主授权和职权的情形。原告认为，《关于北京首地物业管理有限公司合法地位及进一步提升物业管理水平的函》及《物业服务合同》对原告不发生效力，请求法院撤销前述两项文件，并确认该文件对原告不发生效力。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人述称，不同意原告的诉讼请求。第一，第三人是涉案小区的合法物业服务单位，有权收取物业费。2008年，前物业公司北京天亚物业开发有限公司与小区开发商北京万马物业管理有限公司（以下简称万马公司）、北京信翔物业管理有限公司（第三人前身）签署了《和解协议书》并经北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初9469号民事调解书确认，确认了第三人接管涉案小区进行物业管理的合法地位。第二，2011年，被告在《关于北京首地物业管理有限公司合法地位及进一步提升物业管理水平的函》中认可了第三人的合法地位。第三，根据《物业管理条例》第21条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘前期物业服务企业，当时涉案小区没有能力召开业主大会，因此开发商有权选聘物业单位。第四，第三人接管涉案小区后，确保小区设施设备安全稳定运营、解决原有遗留问题，为业主提供优质的物业服务；同时，第三人将原有的12.42元每月每平米的物业费，降低至8.28元每月每平米，远低于原物业费标准，并未与《物业服务合同》相冲突，也没有侵害小区业主的利益。第五，原告起诉时已不具备业主资格，原告已将3206号房屋转让给他人，本案诉讼结果已与原告没有法律上的利害关系，原告作为诉讼当事人的基础已经不存在。本院经审理认定事实如下：原告曾系北京市朝阳区景华南街（旺座商务中心）小区业主。2017年8月7日，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初51647号民事判决书，判决本案原告支付本案第三人2008年11月20日至2010年12月21日期间的物业服务费、空调费。2019年3月22日，本院向本案原告发出执行通知书，要求原告对前述判决予以执行。庭审中，原告另提交如下证据：1、另案判决文书4份，证明被告曾作出《关于北京首地物业管理有限公司合法地位及进一步提升物业管理水平的函》，并与第三人签订《物业服务合同》，且第三人提供的物业服务差；第三人认可该组证据的真实性，不认可证明目的，称其地位是合法的，经过合法的聘请等程序，且并无小业主反映物业服务差的情况；2、贴吧网页截图，证明小区第一届业委会并未授权第三人入驻小区，第三人提供的物业服务差；第三人认可该证据的真实性，不认可证明目的，称其服务质量没有问题；3、拍卖公告截图，证明2009年前有110多套公寓被拍卖，当时第二届业委会尚未成立，两届业委会方人员变化巨大；第三人认可该证据的真实性，不认可证明目的；4、另案民事判决书2份，证明制冷费调整与全体业主的切身利益相关，应经业主大会表决才能通过实行；第三人认可该证据的真实性，不认可证明目的，称2008年至2010年期间第三人降低了原收费标准，并没有损害小业主利益；5、网络新闻截图，证明万马公司的物业合同也缺乏合法性；第三人认可该证据的真实性，不认可证明目的。庭审中，第三人提交如下证据：1、和解协议书、民事调解书、民事判决书、《关于北京首地物业管理有限公司合法地位及进一步提升物业管理水平的函》、《物业服务合同》，证明第三人作为小区物业服务公司具有合法性及物业费标准；原告认可该证据的真实性，不认可证明目的，称民事调解书只对该案当事人有约束力，对业主没有约束力；《关于北京首地物业管理有限公司合法地位及进一步提升物业管理水平的函》中业委会的公章有效期到2015年8月14日，据此可以推测第二届业委会起始任期为2010年8月15日，即该函中超过公章有效期的部分没有法律效力；2、民事调解书，证明原告对第三人的收费标准是知情的；原告认可该证据的真实性，不认可证明目的，称并不知晓调解书的事情，原告当时已将房屋转让给案外人了。上述事实，有民事判决书、《关于北京首地物业管理有限公司合法地位及进一步提升物业管理水平的函》、《物业服务合同》及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：业主大会或者业主委员会的决议，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，业主撤销权的权利主体应首先满足是小区业主的条件。本案中，原告现已不具备小区业主身份，且作出《关于北京首地物业管理有限公司合法地位及进一步提升物业管理水平的函》及签订《物业服务合同》的业委会已过任期，原告在并非涉案小区业主的情况下行使业主撤销权，不符合法定的业主撤销权行使条件。起诉的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告已不是涉案小区的业主，（2017）京0105民初51647号民事判决书是依据原告与第三人在2008年至2010年期间已形成事实上的物业服务合同关系判令原告支付相关费用，原告现诉请的内容与原告并不具有直接利害关系，原告并不具备主体资格。另，需要说明的是，第三人接手涉案小区后，确将物业费标准作了较大幅度的下调，客观上并不存在侵害小区业主合法权益的情形。被告经本院合法传唤未出庭，本院现依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百四十四条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告金海的起诉。如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 蒙镭二〇一九年十一月十四日法官助理 李青书 记 员 刘欢