广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0802执异90号 异议人（案外人）：余良文，男，1968年9月11日出生，汉族，住广东省遂溪县。 申请执行人：陈永，男，1974年7月15日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 被执行人：杨文祥，男，1968年10月11日出生，汉族，住广东省遂溪县。 本院在执行申请执行人陈永与被执行人杨文祥买卖合同纠纷一案中，案外人余良文不服本院作出的（2019）粤0802执1059号执行裁定，于2019年11月20日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人（案外人）余良文称：湛江市××县××城镇××川东××东里住宅区××号地【证号：遂府国用（2013）第132号】依法属于异议人余良文的财产，且余良文的权利符合排除执行的要求。1、余良文于2019年2月2日与被执行人杨文祥签订住宅地《协议书》一份，杨文祥以人民币65万元的价格，将位于湛江市××县××城镇××川东××东里住宅区××号住宅地转让给余良文。该协议书真实、合法，且合同签订时间在贵院查封5号地之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要求。2、余良文在签订合同后，已于2019年3月11日接收土地，并依法办理了报建手续，且已实际建造到第6层。该情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有不动产”的要求。3、余良文依据住宅地《协议书》约定，由邹强于2019年3月11日通过银行转账向杨文祥支付了64万元，加上2019年2月2日签订《协议书》时支付的1万元定金，至此，余良文已经按照约定足额支付了65万元购地款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要求。4、湛江市××县××城镇××川东××东里住宅区××号地的权属登记、转移的申请手续已经办理完毕，只是在等待最后审批的时候被法院查封。因此，尚未登记过户到异议人余良文名下，是因为土地被法院查封所导致，并非余良文的原因。该情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要求。综上所述，异议人向贵院提出执行异议并请求：1、终止执行（2019）粤0802执1059号执行裁定；2、解除对湛江市××县××城镇××川东××东里住宅区××号地的查封及相关保全措施，撤销、终止对湛江市××县××城镇××川东××东里住宅区××号地的执行、拍卖。 申请执行人陈永针对异议人的执行异议提交了书面答辩意见如下：位于湛江市××县××城镇××川东××东里住宅区××号地的城镇住宅用地是属于被执行人杨文祥的个人财产，湛江市赤坎区人民法院根据申请执行人的申请对杨文祥的个人财产进行查封、拍卖依法有据，异议人的主张不能成立。异议人提供的买卖合同有恶意串通转移财产之嫌疑，所谓的规划许可证仍是杨文祥建设房屋的规划许可证，退一步说如异议人确实从杨文祥处购买了涉案土地，但在长达半年的时间里一直没有办理土地出让金、税费等支付手续和相应的过户手续，明显自身存在过错，该土地不存在查封和抵押，过户手续非常简单，但异议人因自身原因一直不予办理过户手续，异议人应承担过错责任。请求法院依法驳回异议人的异议请求。 异议人余良文为其执行异议提供的证据及所要证明的事实如下：1、居民身份证，证明异议人的身份信息；2、协议书、收据、汇款单、证明，证明涉案土地被法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同，异议人已经按照合同约定支付全部购地款的事实；3、土地使用权证、土地鉴证交易申请书、国有土地使用权转让合同、询问记录，证明异议人已经申请办理过户手续，办理过户不成功是因为法院查封所导致，并非因为异议人的原因；4、建设用地规划许可证，证明涉案土地已经交付给异议人使用且已经建设了6层房屋的事实。 经审查查明：关于原告陈永诉被告杨文祥、张金梅买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日作出（2019）粤0802民初1297号民事判决书，判决：一、限被告杨文祥于本判决生效之日起十日内向原告陈永支付欠款369235元，并从2018年8月4日起至还清之日止以369235元为基数，按月利率2%计付利息。二、驳回原告陈永的其他诉讼请求。该判决于2019年8月30日开始发生法律效力。因杨文祥拒不履行生效判决确定的义务，陈永遂向本院申请强制执行，本院于2019年9月17日以（2019）粤0802执1059号案件立案强制执行。同日，本院作出（2019）粤0802执1059号执行裁定书，裁定冻结、划扣被执行人杨文祥银行存款48万元，若该项不执行或不足额执行，则查封、冻结、扣押、提取杨文祥其他相应价值的财产。同年9月18日，本院作出（2019）粤0802执1059号协助执行通知书，请遂溪县自然资源局协助查封被执行人杨文祥名下的位于湛川东××东里住宅区××号地【证号：遂府国用（2013）第132号】，查封期限三年。同年10月8日，本院作出（2019）粤0802执1059号之一执行裁定书，裁定拍卖杨文祥名下的位于湛川东××东里住宅区××号地。据此，异议人（案外人）余良文提出上述执行异议。 本院认为：杨文祥作为（2019）粤0802执1059号案件的被执行人，不按发生法律效力的法律文书履行义务，本院依法作出（2019）粤0802执1059号及1059号之一执行裁定，裁定查封、拍卖杨文祥名下的位于湛川东××东里住宅区××号地【证号：遂府国用（2013）第132号】，该执行措施符合法律规定，并无不当。案外人余良文以杨文祥已将涉案土地合法转让给其为由，请求解除对涉案土地的查封措施及终止对涉案土地的执行、拍卖，其实质是主张对执行标的物权期待权的保护而提出异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案的涉案土地仍登记在被执行人杨文祥名下，故本院裁定查封、拍卖被执行人杨文祥名下的土地于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，异议人在本院查封涉案土地前虽然与被执行人杨文祥签订转让国有土地使用权的《协议书》并以邹强的名义支付了全部价款，但该买卖协议是否真实、合法、有效并没有经过法定程序审理的确认，而该实体权利主张不属于执行异议程序审查的范围，异议人可以通过诉讼程序予以确认。同时，现有证据并不足以证明异议人对涉案土地在本院查封之前已合法占有使用，且异议人在签订《协议书》之后至本院查封涉案土地前的半年多时间里没有及时办理相应的土地使用权过户手续，而异议人就此未能提供充分证据证明“非因其自身原因未办理过户登记”，即异议人所提交的证据不足以证明其符合上述法律规定的四项情形，其权利不足以排除执行，故本院对其请求解除对涉案土地的查封措施及终止对涉案土地的执行、拍卖的异议请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下: 驳回异议人（案外人）余良文的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  叶林成 审判员  陈志荣 审判员  张炳忠 二〇一九年十一月二十八日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他财产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券有具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。