海南省文昌市人民法院   民事判决书   （２０１９）琼9005民初1386号   原告：汪XX，男，1973年3月26日出生，汉族，籍贯：浙江省临海市汇溪镇西溪村2-72号，现住文昌市。   委托诉讼代理人：华敏，文昌市和平法律事务所法律工作者。   被告：中国工商银行股份有限公司文昌支行，住所地：文昌市文城镇和平北路2号。   负责人：姚海波，职务：行长。   委托诉讼代理人：祝夏夏，女，1986年6月6日出生，汉族，住海南省文昌市，系银行经理。   委托诉讼代理人：朱波，男，1978年4月24日出生，汉族，住海南省海口市，系银行经理。   第三人：潘XX，男，1987年10月11日出生，汉族，住文昌市。   第三人：文昌腾胜房地产开发有限公司，住所地：文昌市文城镇水涯新区华建路2号。   法定代表人：符国胜，职务：经理。   委托诉讼代理人：冯垂健，男，1979年10月5日出生，住海南省文昌市，系公司员工。   原告汪XX诉被告中国工商银行股份有限公司文昌支行、第三人潘XX、文昌腾胜房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪XX及其委托诉讼代理人华敏，被告中国工商银行股份有限公司文昌支行委托代理人祝夏夏、第三人文昌腾胜房地产开发有限公司委托诉讼代理人冯垂健到庭参加诉讼。第三人潘XX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告汪XX向本院提出诉讼请求：1.不得执行原告购买的位于文昌市××镇房屋，并解除对该房屋的查封；2.确认上述涉案房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：文昌市文城镇华建路商住综合楼，系第三人文昌腾胜房地产开发有限公司开发的项目，该项目竣工后，文昌腾胜房地产开发有限公司对外销售涉案楼房，原告经实地察看决定购买涉案楼房居住，为明确各方权责，双方于2012年10月26日订立《文昌市商品房买卖合同》，第三人文昌腾胜房地产开发有限公司将涉案房屋即该商住综合楼项目208号房屋转让给原告，合同约定房屋总价款为47万元，付款方式为分期支付，签订上述合同时支付20万元，2013年2月支付10万元，2013年12月支付10万元，余款7万元于办理房产证时付清。原告自2012年10月交接涉案房屋后一直居住管理至今。   2017年4月20日，文昌市人民法院以（2017）琼9005民初940号民事裁定书查封了涉案房产。查封理由：第三人潘XX与文昌腾胜房地产开发有限公司于2012年5月21日签订《文昌市商品房买卖合同》，由文昌腾胜房产产开发有限公司将涉案房产208号房作价541143.60元出让给潘XX，付款方式为潘XX首付款181143.60元，余款360000元作银行按揭支付。2012年5月29日，潘XX与被告中国工商银行股份有限公司文昌支行签订《个人购房价款/担保合同》，以上述涉案房产作为抵押贷款人民币360000元，贷款用途为购买上述涉案房产，第三人文昌腾胜房地产开发有限公司自愿作为借款担保人提供连带责任保证。由于潘XX未依约履行还款义务，被告中国工商银行股份有限公司文昌支行于2017年4月5日诉至本院，请求判决潘XX还借款及对涉案房产享有优先受偿权等。文昌市人民法院受理该案后，于2017年12月27日作出（2017）琼9005民初940号民事判决书，判令第三人潘XX向中国工商银行股份有限公司文昌支行偿还借款本金344132.68元及利息；如潘XX不履行还款义务，中国工商银行股份有限公司文昌支行在上述给付义务金融范围内对潘XX提供抵押的涉案208号房产折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；文昌腾胜房地产开发有限公司对潘XX的上述债务承担连带清偿责任。因潘XX未履行生效判决确定的付款义务，被告于2019年2月11日向文昌市人民法院申请强制执行。   在执行过程中，原告才得悉自己购买居住近六年的房产已被文昌腾胜房地产开发有限公司转卖给他人，且即将被执行拍卖。为此，原告以案外人的名义对执行标的（即涉案208号房产）向文昌市人民法院提出书面异议，经审查，文昌市人民法院以（2019）琼9005执异9号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议。   原告认为涉案房产系原告通过对价受让的财产，在与第三人文昌腾胜房地产开发有限公司订立《文昌市商品房买卖合同》后，自2012年10月交接房屋便一直居住管理至今。潘XX与文昌腾胜房地产开发有限公司订立的房屋买卖合同，虽然已办理涉案房产的合同登记手续，但至今该房产还未登记到潘XX的名下，房产权属尚未确定。则该房产不应认定为潘XX的个人财产。依据法律规定，就本案来看，原告在潘XX与文昌腾胜房地产开发有限公司订立《文昌商品房买卖合同》后，亦已与文昌腾胜房地产开发有限公司订立《文昌市商品房买卖合同》受让涉案房产，且以转账方式支付购房款，在2012年10月（即法院查封前）早就合法占有该不动产，并且并非由于原告的原因未办理过户登记手续。故，原告的异议请求理应得到法院的法院的支持。由于文昌市人民法院制作的（2019）琼9005执异9号有违法律规定，损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼请求。   被告中国工商银行股份有限公司文昌支行辩称：原告与文昌腾胜房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》不发生物权效力。   本案中，潘XX和文昌腾胜房地产开发有限公司于2012年5月21日签订《文昌市商品房买卖合同》，并于2012年5月22日到我处申请贷款，我处在贷款审批通过后，于2012年5月29日在文昌市住房和城乡建设局办妥了涉案房产的期房预告抵押登记手续，潘XX办理涉案房产预告登记和我处办理的期房预告抵押登记均在原告与文昌市腾胜房地产开发有限公司签订房屋买卖合同之前，因此依据相关法律规定，原告与第三人（文昌腾胜房地产开发有限公司）签订的《文昌市商品房买卖合同》不发生物权效力。   另外，我国不动产权采取登记生效原则，登记才发生物权转移的法律效力。因此，当事人基于房屋买卖合同方式转移物权的，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，现争议房产的产权至今仍登记在第三人潘XX名下，房屋产权没有发生转移，即原告与第三人文昌腾胜房地产开发有限公司签订的《文昌市商品房买卖合同》不发生物权效力。   被告的贷款流程合法合规、没有过错，且被告的债权和抵押权已经生效法律文书确认，被告作为债权人、抵押权人，依法向法院申请执行抵押物，由此收回贷款本息的权利应得到保护。   2012年5月，第三人潘XX向被告申请个人一手房购置住房贷款，借款36万元，用于购买文昌市文城镇水涯新区华建路“商住综合楼”项目208号房屋，借款期限为30年。被告在文昌市住房和城乡建设局办理了抵押登记手续。贷款发放后，潘XX经常违约，经被告多次催收，仍未能按合同约定偿还贷款本息，截止2017年3月21日已连续违约13期，被告遂向文昌市人民法院提起诉讼，文昌法院审理后判决潘XX偿还本息；保证人文昌腾胜房地产开发有限公司承担连带责任担保，被告与潘XX的抵押关系有效，被告对抵押物享有优先受偿权等。以上说明，被告发放的贷款是合法合规的，对潘XX的债权和抵押关系是经生效判决所确认，而且被告在起诉并执行潘XX、文昌腾胜房地产开发有限公司金融借款纠纷一案中，诉讼和执行程序均符合法律规定，所以被告作为债权人、抵押权人，依法向法院申请执行抵押物，由此收回贷款本息的权利应该得到保护。   原告没有履行合理的注意义务，其所购房产无法办理过户的损失应由其自行承担。   本案中，原告购买涉案房屋未办理过户登记，原因在于其购买该房屋之前，该房屋已经设定了预告登记。原告作为完全民事行为能力人，应当有相应的风险防范意识，对于该房产已设定预告登记的事实，原告到不动产登记部门予以查询完全能够知晓，但原告未能知晓或可能已知晓仍购买涉案房产，其所购房产无法办理过户手续的损失应由其自行承担，或由其向第三人文昌腾胜房地产开发有限公司主张赔偿，而不应该阻扰被告对涉案房产的正常执行。   四.法律不能对抗善意第三人，其合法权利应予以保护   被告作为债权人，通过诉讼的方式及在诉讼过程中依法向法院申请查封了潘XX名下位于文昌市××区房屋，目的纯粹为了维护被告的合法债权，依法收回贷款本息。而且被告在执行过程中收到原告提出的执行异议书面申请，才得知文昌腾胜房地产开发有限公司私下又将该房屋出售给原告。   在本案中被告在办理该房的贷款和不动产抵押预告登记手续时，主观是善意，在办理贷款和抵押过程中尽到合理谨慎的审查义务。而且原告是成年人，应该有相应的风险防范意识，如果因为此事有所损失也应该与文昌腾胜房地产开发有限公司之间去解决，而不是对抗作为善意第三人的被告。   综上，被告诉讼和执行涉案房产是合情、合法、合理的，原告的诉讼请求与事实不符、没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。   第三人文昌腾胜房地产开发有限公司述称：2012年5月21日潘XX与文昌腾胜房地产开发有限公司（以下称我司）签订《文昌商品房买卖合同》购买“腾胜综合楼”208房，是他的朋友出资金以他的名义购买的，后来潘XX犯事入狱，正好此时原告汪XX经人介绍有意购208房，潘的朋友得知后通过我司把208房转卖给原告，原告签订《文昌商品房买卖合同》是分期付款加上潘XX正在狱中，没有办法办理退房，因为房管部门规定办理退房必须买房本人房管部门当面签字。我司只让原告先装修入住，等潘出狱后去办理退房手续后，再给原告到房产部门办理相关手续。不料潘出狱后和朋友闹翻不同意到房管部门办理退房手续。潘的朋友被迫停止归还银行存款，想通过法院来解决问题。潘的朋友已找到原告协商一致同意通过法院拍卖来解决。且签订了协议。后来原告向法院提出异议造成法院无法进行拍卖。   第三人潘XX未作陈述。   原告为证明其主张，向本院依法提交如下证据材料：   1.《文昌市商品房买卖合同》，证明2012年10月26日，原告与文昌腾胜房地产开发有限公司订立该合同，由文昌腾胜房地产开发有限公司将涉案房产出让给原告。合同总价款为470000元，订立合同时支付20万元，2013年2月支付10万元，2013年12月支付10万元，余款7万元在办理房产证时付清；2.《收款收据》《中国农业银行卡取款业务回单》，证明就涉案房产原告已依购房合同约定支付购房款，购房合同的付款义务已履行完毕；3.《腾胜公寓水、电专用收据》、《腾胜公寓物业管理费用》、《缴费通知书》、《租房协议书》，证明原告自2012年10月便开始占有管理涉案房产，至今已有六年多时间，第三人潘XX从未实际占有过该房产，涉案房产应判归原告所有。   被告中国工商银行股份有限公司文昌支行对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据的三性不予认可。   第三人文昌腾胜房地产开发有限公司对原告提供的证据，发表如下质证意见：对证据1-3的真实性均没有异议。   被告中国工商银行股份有限公司文昌支行为证明其辩称，依法向本院提交如下证据：   1.个人购房借款/担保合同，证明贷款人（被告）与借款人（第三人潘XX）的借款合同法律关系；2.贷款人与抵押人（第三人潘XX）的抵押合同法律关系；3.贷款人与保证人（第三人文昌腾胜房地产开发有限公司）的保证合同法律关系；2.《文昌市商品房买卖合同》,证明借款人（第三人潘XX）与第三人文昌腾胜房地产开发有限公司的购买该抵押房产的依据；3.期房抵押申请备案登记表、房产抵押合同,证明借款人（第三人潘XX）提供抵押的房产已在有权部门办理了期房抵押备案登记手续，被告对该房产享有优先受偿权；4.借款凭证，证明被告向借款人（第三人潘XX）发放了贷款36万元，是该笔贷款的债权人；5.自营历史明细列表，证明贷款发放及发放以来执行利率变动、借款人还款或贷款人扣收贷款本息详细情况，以及该笔贷款正常贷款余额、逾期贷款余额、积欠利息余额变动等详细情况；6.首付款收据及缴纳首付款凭证，证明借款人（第三人潘XX）向第三人文昌腾胜房地产开发有限公司的购买该抵押房产时支付首付款依据；7.（2017）琼9005民初940号民事判决书、（2019）琼9005执异9号，证明1.贷款人（被告）与借款人（第三人潘XX）的借款合同法律关系、抵押合同法律关系；证明2.贷款人（被告）与保证人（文昌腾胜房地产开发有限公司）的保证合同法律关系。以上的法律关系均已经得到法律的确认。   原告汪XX对被告提交的证据发表如下质证意见：   对证据1-6的三性都有异议，对证据7的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。不排除文昌腾胜房地产开发有限公司与潘XX恶意串通，一个骗取银行贷款，一个损害原告合法权利。   第三人文昌腾胜房地产开发有限公司对被告提交的全部证据的三性均无异议。   第三人潘XX未到庭，也未提交证据。   第三人文昌腾胜房地产开发有限公司未向本院提交证据。   本院依职权调取了文昌市商品房买卖合同备案表、商品住宅不动产登记信息查核情况说明，证明涉案房产于2012年5月30日备案登记在潘XX的名下，涉案房产于2012年5月30日预告登记在潘XX的名下。   经审核，对于原、被告及第三人文昌腾胜房地产开发有限公司提交的全部证据及本院调取的两份证据真实、合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。   本院经审理认定事实如下：2012年5月21日，第三人潘XX与第三人文昌腾胜房地产开发有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》，购买涉案的位于文昌市××镇房产，合同约定价款541143.6元，付款方式为买受人支付首付款人民币181143.6元给出卖人文昌腾胜房地产开发有限公司，余款360000元作银行按揭贷款支付。双方签订合同后于2012年5月21日向文昌市住房和城乡建设局提交商品房买卖合同备案登记申请，并于2012年5月30办理完毕备案登记。当日涉案房产预告登记在潘XX的名下。   2012年5月29日，潘XX与被告中国工商银行股份有限公司文昌支行签订《个人购房价款/担保合同》，以上述涉案房产作为抵押贷款人民币360000元，贷款用途为用于购买上述涉案房产，第三人文昌腾胜房地产开发有限公司自愿作为借款担保人提供连带责任保证。同日，双方在文昌市住房和城乡建设局办理了期房抵押备案登记。因潘XX未按约定履行还款义务，被告于2017年4月5日诉至本院，请求判决潘XX偿还借款及被告对涉案房产享有优先受偿权等。本院于2017年12月27日作出（2017）琼9005民初940号民事判决书，判令潘XX向被告偿还借款本金344132.68元及利息；如潘XX不履行还款义务，被告在上述给付义务金额范围内对潘XX提供抵押的位于文昌市××镇房产的折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；文昌腾胜房地产开发有限公司对潘XX的上述债务承担连带清偿责任。在该案诉讼阶段，被告向本院申请诉讼财产保全，本院依法于2017年4月20日作出（2017）琼9005民初940号民事裁定书，查封了上述房产。被告以潘XX未履行生效判决确定的义务为由，于2019年2月11日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2019）琼9005执147号，该案执行过程中，案外人汪XX（本案原告）向本院提出执行异议，请求中止该案执行，解除对涉案房屋的查封。本院于2019年3月13日作出（2019）琼9005执异9号执行裁定，裁定驳回案外人汪XX的异议。汪XX对该裁定不服，于2019年3月27日向本院提起案外人执行异议之诉，故形成本案。   另查，2012年10月26日，原告汪XX与文昌腾胜房地产开发有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》，购买涉案的位于文昌市××镇房产，合同约定总价款470000元，付款方式为分期支付，首付款200000元，2013年2月支付100000元、2013年12月支付100000元，余款70000元在办理房产证时付清。双方签订合同后未在文昌市住房和城乡建设局办理商品房买卖合同备案登记，汪XX于2012年10月开始使用居住该房并用于出租。   本院认为，原告诉请要求停止对诉争房屋的执行，本院依法应审查原告对本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第三人潘XX与第三人文昌腾胜房地产开发有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》后，于2012年5月30日办理了商品房买卖合同备案登记，并于当日在文昌市不动产登记中心将涉案房产预告登记在潘XX的名下。潘XX对涉案房产的预告登记具有排他性，具有对抗第三人的效力。   本案中，原告汪XX虽与第三人文昌腾胜房地产开发有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》，并占有使用涉案房屋，但原告汪XX对涉案房产的占有使用不能对抗第三人潘XX对涉案房产的预告登记的效力，在涉案房产于2012年5月30日预告登记在潘XX的名下之后，原告汪XX对涉案房产的占有已变为无权占有。原告汪XX就本案执行标的--文昌市文城镇华建路商住综合楼项目208号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告汪XX请求确认涉案房产归原告汪XX所有，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：   驳回原告汪XX的诉讼请求。   案件受理费8350元，由原告汪XX负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 长 于葆龄   人民陪审员 林明干   人民陪审员 陈玉榜     二〇一九年十一月四日   法官 助理 吴清岳   书 记 员 刘灿东   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国物权法》   第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。