文书内容重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0231民初1694号原告：张晓武，男，1952年4月15日出生，汉族，居民，户籍地重庆市垫江县。委托诉讼代理人：胥兴碧(系原告之妻)，1953年11月9日出生，汉族，居民，现住重庆市垫江县。被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司，营业场所重庆市垫江县桂阳街道月阳西路27号，统一社会信用代码91500231MA5U3UCH7R。法定代表人：李长江，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘意，系公司员工。委托诉讼代理人：何娟，系公司员工。原告张晓武与被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司（以下简称碧桂园垫江分公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓武及其委托诉讼代理人胥兴碧，被告委托诉讼代理人刘意、何娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓武向本院提出诉讼请求：依法判决被告排除妨碍（整改厨房下水道）并赔偿原告损失14716元。事实和理由：原告于2013年购买了碧桂园XX住房一套（二楼），2015年入住。2018年2月的一天，厨房的下水道突然冒水出来，将整个厨房淹没。原告当即找到被告的物管赵燕。赵燕当即就派了几名工作人员到原告家处理，疏通下水道，清理污水。经过双方协商，由被告给原告免收半年的物管费。之后，原告一直在重庆生活。2018年10月的一天，原告的邻居给原告打电话说我家被水淹了。原告当从重庆回到垫江，开门见到污水已经淹至踢脚线，木地板已经全部被淹没。原告当即电话联系了物管赵燕，赵燕又联系了值班的何经理。何经理派了4-5个人到现场，到现场后，就叫工作人员马上回去穿统鞋来处理，还通知了专业疏通队人员来处理。木地板被水淹后变形，拱起，被告方的徐经理与何经理表态在一个星期内把厨房的排污水管改道，一个月内把木地板更换了。到期后，被告方并没有履行承诺。原告多次找被告方徐经理、何经理，他们说，做不了主，后通过天宝社区的洪书记协商处理无果。原告认为，被告对本小区内的排污下水道有管理责任，现在出现排污管道堵塞，被告有责任进行整改。由于被告对排污管道没有及时有效整改，导致原告厨房的排污下水道再次从一楼冒污水上来，淹没了木地板，造成了损失。如果被告仍然不作出有效的整改措施，排污水管将继续堵塞、冒水，可能再次给原告造成损失。原告为维护己方合法权益，诉至本院，望判如所请。被告碧桂园垫江分公司辩称，原告未指明厨房下水道反水的原因。2018年10月1日，被告接到原告反馈屋内反水后立即前往被答辩人家中处理，查明反水的原因为原告专有区域内连接公共排污管道的专有部位堵塞，造成反水。根据《前期物业管理服务合同》的约定，被告负责公共区域的共有设施设备的维护管理工作，并不包含业主专有部分的设施维护工作。该专有部分的管道改造应由原告自行负责。如果原告厨房下水道反水的原因是公共排污管道堵塞，公共排污管道系该楼栋全体业主共有的财产，由全体业主使用，原告与其上下楼层的业主互为不动产相邻权人。根据物权法第八十四条之规定，不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。物权法第九十二条之规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。被答辩人厨房下水道反水系该楼栋不动产相邻权人使用该公共排污管道造成的损害，因而其排除妨碍的主体应为该楼栋不动产相邻权人，而非答辩人。按照《物业管理条例》的有关规定及《前期物业服务合同》第二条第二款之约定答辩人提供共用设施设备的维护和管理服务，服务内容与要求为根据共用设施设备的使用及养护要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。发现共用设施设备有损坏的，依照相关规定及标准，在建设单位、业主或物业使用人的配合下，组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态约定可知，被告的维护管理责任限于日常。因该楼栋已于2015年交付，已过公共排污管道的质保期限（2年），该公共排污管道若需改造，按照《物业管理条例》中专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造之规定，应动用专项维修资金进行整改，而非由答辩人整改。答辩人已履行物业服务合同相关义务，无需赔偿损失。按照《前期物业服务合同》第二条第二款之约定答辩人提供共用设施设备的维护和管理服务，包括道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备、服务内容与要求为根据共用设施设备的使用及养护要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。被告日常对公用排污管道进行巡查，发现有堵塞随即进行疏通。因公用排污管道冬天容易堵塞，2018年10月20日，答辩人与成都超顺环卫服务有限公司签订了委外合同，约定成都超顺环卫服务有限公司对垫江碧桂园园区所有公共排污管道提供疏通服务，要求于2018年11月1日—2018年11月30日内完成，2018年11月10日，成都超顺环卫服务有限公司依约提供了排污管道疏通服务。原告反馈家中反水后答辩人立即安排4-5人处理，并通知专业疏通人员进行处理，至此，被告已经按照合同约定完成了公共管道维护和管理工作。按照《物业管理》第三十五条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。答辩人按约定履行了相关义务，不应承担赔偿责任。被告人对房屋专有部分疏于管理，应对损失的扩大承担一定责任。根据被告人的起诉状表述称，2018年2月以后，被答辩人一直在重庆生活，该损失发生时由隔壁邻居告知，邻居描述为被答辩人家中水已溢出，之后才从重庆返回垫江。因原告疏于管理，未对该部分损失采取一定措施止损，导致该部分损失扩大，应承担一定责任。综上所述，答辩人请求贵院以事实为依据，维护被告的权益。根据原告的陈述，被告的答辩，本院认定本案事实如下：原告张晓武系垫江县碧桂园叠翠湾XXX号房屋所有权人。2013年2月26日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《垫江碧桂园前期物业服务协议》，协议约定甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对原告张晓武房屋所在的垫江县碧桂园居住小区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备。合同第二章第二条第二项约定：“共用设施设备的维护和管理服务，包括道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为”。合同第三章第七条约定：“专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家的法律、法规及当地政府主管部门的规定执行。专项维修资金用于本园区共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更改、改造等费用支出，属于全体业主共同所有”。合同第六章第十八条约定：“乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行，造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿”。2018年10月1日，原告张晓武及其家人外出期间，因其所在楼栋的共用排污主管道淤塞，导至排污主管道排水不畅，从而反水溢流到居住在二楼X号的原告家中，造成室内被淹，室内木地板、踢脚线、部分墙面受损。原告经邻居告知后，即从外地返回家中，并通知被告到家中查看现场，要求处理。被告当即安排了楼栋管理员、保洁员、物管员等工作人员及专业管道清疏人员到原告家中，查找室内被淹原因，并当即对原告被淹的室内进行了清理打扫。事发当晚，被告经查找原因，确定系楼栋的共用排污主管道下面进入地下化粪池部分淤塞而导致排污主管道排水不畅，而反水溢流到居住在二楼X号的原告家中。被告当晚即通知了专业管道及化粪池清疏人员对管道及化粪池进行了清疏处理。之后，被告遂委托专门清疏公司定期进行清疏，至今，该栋楼未有因排污主管道淤塞致排水不畅而反水溢流到业主家中的情况发生。原告室内被淹后，因木地板、踢脚线、部分墙面受损所造成的损失，向被告要求赔偿，但双方未能就受损程度及赔偿金额达成一致意见，原告遂诉至本院，请求处理。在诉讼中，原、被告双方共同选定重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对原告位于重庆市垫江县桂溪镇X房屋中，因室内被淹致木地板、踢脚线、部分墙面等被损坏的物资财产进行价值评估。2019年9月5日，重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司出具《房地产司法咨询报告》，咨询报告载明：“经本公司咨询人员实地查勘和市场调查，遵照咨询行业规范等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用成本法进行分析、测算和判断，确定咨询对象被损坏财产在=市场价值为10141元”。原告因本次委托评估支付评估费用3000元。另查明，2019年6月17日，被告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆垫江分公司工商登记变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司。本院认为，原告张晓武与被告碧桂园垫江分公司签订《垫江县碧桂园前期物业服务协议》，是合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告张晓武因室内被淹致木地板、踢脚线、部分墙面等财物受损所造成的损失，基于与被告签订的物业服务合同向被告碧桂园垫江分公司要求赔偿，系物业服务合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。本案中，原告与被告在合同中约定了物业服务的具体内容及服务标准，被告理应按照合同约定全面履行维修、养护、管理、维护的义务。原告因室内被淹致木地板、踢脚线、部分墙面等财物受损，双方均确认系系楼栋的共用排污主管道下面进入地下化粪池部分淤塞而导致管道排水不畅，形成反水溢流到居住在二楼X号的原告家中，案涉房屋的排污主管道系楼栋的共用排水系统，按双方所订立的《垫江碧桂园前期物业服务协议》第二章第二条第二项的约定，属于被告维修、管理和维护等服务范围。被告未能及时发现排污管道因地下化粪池漂浮物等原因淤塞并及时疏通，系被告未能全面履行合同约定的对楼栋共用排污管道等共用设施的管理、维护义务。因此导致原告家室内被淹，部分财物受损的损失，依法应由被告承担赔偿责任。赔偿金额结合评估结论，本院确定为10414元，故原告主张由被告赔偿损失的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。关于被告辩称评估定价过高，应以其举示的物品采购报价单为计价标准的抗辩理由。本院认为，原、被告双方选定的评估公司具备各类资产评估及资产评估咨询资质，针对评估咨询对象及评估咨询目的，由具备相应资质的专门估价师到案涉受损现场进行了实地查勘和市场调查，并咨询了行业规范及相应技术指标，采用了合理的成本法进行分析、测算和判断。故所作出的案涉受损物资财产市场价值评估咨询报告合法有效，本院予以采信。被告虽举示了木地板等物品采购报价单，但因该物品采购报价单所载明的价格系2014年8月期间的价格，被告要求以该物品采购报价单载明的价格为计价标准，违反市场价格规律，其抗辩主张，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称原告室内被淹致部分财物受损，系原告家人外出后，家中无人看管，未采取积极有效的措施防止损失扩大，故原告有过错。本院认为，原告及其家人外出走亲访友及旅游，属一般人的正常生活范围。原告在日常生活中，外出时，只需尽到关闭门窗及室内水、电、气阀门等一般注意事项即可。本案原告室内被淹，并非原告未尽到上述一般注意事项所致，且也无法准确预判楼栋的共用排污主管道会因淤塞而形成反水溢流到其室内。故原告在本案中并无过错。关于原告要求被告以重新改装排污管道的方式来排除妨碍的诉讼请求，本院认为，原、被告双方均确认，原告室内被淹，系因楼栋的共用排污主管道淤塞而形成反水溢流到其室内。现被告已雇请了具有专业清疏技能的环卫服务公司对管道及地下化粪池进行定期清疏，至今，案涉排污主管道未再发生过淤塞，即可确定案涉排污主管道淤塞的情形已由被告主动排除。且楼栋共用排水管道的改装需业主向相关建设、规划行政主管部门申报批准，其固定建筑设施的改建，不属于被告的维护、管理等服务范围，故对原告要求被告以重新改装排污管道的方式来排除妨碍的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、由被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司于本判决生效后立即赔偿原告张晓武财物损失费10414.00元；二、驳回原告张晓武的其他诉讼请求。如果被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，评估费3000元，共计3084元(已由原告张晓武预缴3084元)，由被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司重庆垫江分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 黄德彬二〇一九年十一月六日法官助理 王丹丹书 记 员 李 赁