福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2606号 原告：郝哲威，男，1982年1月25日出生，汉族，住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：周燕燕、陆享民，福建宽达律师事务所执业律师。 被告：陈孝希，男，1984年3月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告郝哲威与被告陈孝希房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝哲威的委托诉讼代理人周燕燕到庭参加诉讼，被告陈孝希经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郝哲威向本院提出诉讼请求：1.确认郝哲威、陈孝希双方于2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除；2.判令陈孝希向郝哲威支付2019年5月1日至2019年5月13日的租金14671.67元；3.判令陈孝希向郝哲威支付逾期支付租金的违约金（以14671.67元为基数，按日千分之三的标准，从2019年5月2日支付至实际付清之日止）；4.判令郝哲威有权不退还陈孝希已支付的履约保证金58055元，同时陈孝希向郝哲威另付一个月租金29027.5元；5.判令陈孝希向郝哲威补交免租期租金58055元；6.判令陈孝希向郝哲威支付物业费1722.5元、水电费749元、公摊水电费607元；7.本案诉讼费用由陈孝希承担。事实和理由：2015年10月27日，郝哲威、陈孝希双方签订《房屋租赁合同》，约定由陈孝希租赁郝哲威所有的位于福州市台江区房屋（以下简称“案涉房屋”），租赁期限为5年（从2015年11月1日至2020年10月30日），免租装修期为60天（从2015年11月1日至2015年12月31日），前两年月租金为29027.5元，第三年租金为31349.7元，第四年租金为33857.7元，第五年租金为36566.4元。租金采取预付方式，即每月1日前以现金转账的方式支付当月租金，陈孝希逾期支付租金、物业费、水电费的，每逾期一日按逾期金额千分之三向郝哲威支付违约金。合同还约定因陈孝希原因导致合同解除或终止的，陈孝希向郝哲威支付三个月租金作为违约金（即履约保证金不退还，陈孝希向郝哲威另付一个月租金）。本合同免租装修期基于乙方妥善履行合同的情况下才给予的，如本合同因乙方原因解除、终止，乙方应按合同起始租金标准补足免租装修期间的租金。合同签订后，郝哲威已按合同约定向陈孝希交付案涉房屋，然而陈孝希经常逾期支付租金，逾期已超过3次，且从2019年5月1日起至今未支付2019年5月份租金，逾期已经超过10天，因陈孝希根本违约，郝哲威已于2019年5月13日通过短信、张贴通知于案涉房屋大门、ＥＭＳ邮政快递等多种方式向陈孝希送达《房屋租赁合同》解除通知书，解除双方签订的《房屋租赁合同》，该通知书已经于当日送达陈孝希。经查，陈孝希在合同解除前尚有物业费1722.5元，水电费749元，公摊水电费607元未缴纳，该款项已经由郝哲威承担。综上，因陈孝希逾期支付租金超过3次且超过10日，属于根本违约，郝哲威已依据约定解除合同，但陈孝希拒绝承担违约责任。为此，郝哲威诉至本院，提出上述诉讼请求。 陈孝希未作答辩。 郝哲威围绕诉讼请求依法提交了证据，陈孝希经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对郝哲威提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月24日，福州康嘉房地产开发有限公司（出卖人）、郝哲威（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定郝哲威向福州康嘉房地产开发有限公司购买台江区宁化街道西二环南路西侧阳光假日广场办公楼19层01办公号房。 2015年10月27日，郝哲威（出租方、甲方）与陈孝希（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方出租给乙方的房屋坐落于福州市台江区西侧阳光假日广场，房屋编号为1901（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为341.5平方米（按商品房买卖合同）；2.租赁期限为五年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。免租装修期为60天，自2015年11月1日起至2015年12月31日止；3.该房屋租金按建筑面积计算，起始月租金单价为每平方米85元，按建筑面积341.5㎡，起始月租金标准为29027.5元。第一个租约年、第二个租约年租金不变，自第三个租约年起，每年租金按上一个租约年租金标准递增8%。每个租约年具体租金为：第一年、第二年，2015.11.1-2017.10.31，月租金单价85元／平方米，月租金标准29027.5元；第三年，2017.11.1-2018.10.31，月租金单价91.8元／平方米，月租金标准31349.7元；第四年，2018.11.1-2019.10.31，月租金单价99.144元／平方米，月租金标准33857.7元；第五年，2019.11.1-2020.10.31，月租金单价107.076元，月租金标准36566.4元；4.租金采用预付方式，按月支付。乙方应于每月1日前以现金转账的方式支付当月租金；5.乙方应向甲方支付相当于2个月的起始月租金58055元作为履约保证金。履约保证金在租赁期满后乙方无违约并结清相关费用并将房屋按合同标准交还的情况下无息退还；6.乙方逾期支付租金、履约保证金、甲方垫付的物业费、物业费等本合同项下费用，每逾期一日，应按逾期金额的日3‰向甲方交纳违约金；7.本合同因乙方原因解除、终止，乙方应向甲方支付相当于履约保证金同等金额的违约金；8.本合同免租装修期基于乙方妥善履行合同的情况下才给予的，如本合同因乙方原因解除、终止，乙方应按合同起始租金标准补足免租装修期期间的租金；9.乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……（4）乙方逾期支付租金达10日，或超过3次的；10.本合同未尽事宜，甲、乙双方另行商定签订补充协议。本合同中双方的联系地址如有变更，应及时书面通知对方，并经过对方书面确认。上述合同还就其他事项进行了约定。该合同尾部手写“补充条款：双方同意，因乙方原因导致合同解除或终止的，乙方向甲方支付三个月租金作为违约金。（即履约保证金不退，乙方向甲方另付一个月租金）。”郝哲威、陈孝希分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处签名、捺印，陈孝希在该合同落款处提供的联系地址为“福州市鼓楼区五四路260号之一”。上述合同签订后，陈孝希依约向郝哲威支付了履约保证金，郝哲威依约将案涉房屋交付给陈孝希使用。 2019年5月13日，郝哲威按照陈孝希在《房屋租赁合同》中自行提供的地址“福建省福州市鼓楼区”，通过ＥＭＳ特快专递向陈孝希寄送了一份《解除通知书》，内容为：“陈孝希先生：贵、我双方于2015年10月27日签订了《房屋租赁合同》（以下简称‘合同’），约定由贵方向我方租赁位于福州市台江区房屋，租期为五年（2015年11月1日至2020年10月31日），免租装修期为60天（2015年11月1日至2015年12月31日）。合同第三条约定：‘……3.租金采用预付方式，按月支付。乙方应于每月1日前以现金转账的方式支付当月租金，首月租金29027.5元于合同签订后2日内支付’。第八条约定：‘乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.乙方逾期支付租金达10日，或超过3次的……’合同签订后，贵方逾期支付租金已达10日且已超过3次，按合同约定，我方有权解除合同并收回房屋，鉴此，现通知贵方如下：1.解除贵、我双方签订的《房屋租赁合同》。2.请贵方按合同约定履行合同解除后的义务。请贵方重视此函，并按合同约定履行相应义务，否则相关的后果由贵方自负。”该函件被以“收件人不在指定地址”为由退回。 另查明，福州市台江区宁化街道祥坂街357号（原西二环南路西侧）阳光假日广场办公楼19层01办公房屋的预购商品房预告登记权利人为郝哲威（预告登记证明号YR1317623）。 诉讼中，郝哲威陈述：1.陈孝希向郝哲威支付案涉房屋租金至2019年4月，自2019年5月1日起再未支付租金；2.陈孝希发生拖欠租金的情形后，案涉房屋的门被陈孝希锁住，但陈孝希并未搬离。郝哲威于2019年9月进入案涉房屋收回该房屋，案涉房屋已于2019年9月21日另行出租给他人。 本院认为，郝哲威与陈孝希于2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》约定，陈孝希逾期支付租金达10日，或超过3次的，郝哲威可单方解除合同并收回房屋。陈孝希自2019年5月1日起未向郝哲威支付案涉房屋租金，逾期已达10日，郝哲威行使单方解除合同权利的条件已成就。郝哲威于2019年5月13日按照陈孝希在《房屋租赁合同》中自行提供的地址向陈孝希寄送《解除通知书》，该函件虽被退回，仍应视为郝哲威要求解除《房屋租赁合同》的意思表示已到达陈孝希。故郝哲威要求确认郝哲威、陈孝希于2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除的诉请，本院予以支持。 诉讼中，郝哲威陈述，陈孝希向郝哲威支付案涉房屋租金至2019年4月，自2019年5月1日起再未支付租金。陈孝希并未举证证明其实际支付租金情况，故本院对郝哲威的陈述予以采信。根据《房屋租赁合同》约定，2018年11月1日至2019年10月31日期间的月租金标准为33857.7元，故陈孝希应当向郝哲威支付拖欠的2019年5月1日至2019年5月13日的租金14198.39元（33857.7×13/31），郝哲威的诉请中超过本院上述确认部分，本院不予支持。 根据《房屋租赁合同》约定，租金采用预付方式，按月支付，陈孝希应于每月1日前以现金转账的方式向郝哲威支付当月租金；陈孝希逾期支付租金等合同项下费用，每逾期一日，应按逾期金额的日千分之三向郝哲威交纳违约金，该违约金计算标准过高，本院酌情调整为以陈孝希欠付的租金14198.39元为基数，按日万分之五的标准，自2019年5月2日起计至陈孝希实际付清欠付的租金之日止。郝哲威诉请的逾期付租违约金超过本院上述确认部分，本院不予支持。 根据《房屋租赁合同》约定，免租装修期基于陈孝希妥善履行合同的情况下才给予，如合同因陈孝希的原因解除、终止，陈孝希应按合同起始租金标准补足免租装修期期间的租金；免租装修期自2015年11月1日起至2015年12月31日止，共2个月；合同起始租金标准为29027.5元/月。现《房屋租赁合同》因陈孝希逾期付租而解除，陈孝希应当按照该合同约定，向郝哲威支付免租装修期租金58055元（29027.5×2）。对于郝哲威的该项诉请，本院予以支持。 约定违约金的目的在于当合同的一方当事人发生违约行为时，补偿无过错方因此而受到的实际损失，因此，违约金数额的确定应以不过分高于无过错方因违约行为所受到的实际损失为宜。本案中，郝哲威因陈孝希逾期支付租金的违约行为而受到的损失主要是租金的资金占用损失。本院上述已经确认陈孝希应向郝哲威支付自2019年5月1日起至2019年5月13日止的租金14198.39元、相应的逾期付租违约金以及免租期租金58055元，已足以补偿郝哲威因陈孝希的违约行为所受到的损失。虽然陈孝希自2019年5月1日起未支付租金，导致郝哲威因此提前解除该合同，但结合郝哲威的实际损失情况，违约金87082.5元（陈孝希已支付的履约保证金58055元郝哲威有权不予退还，且陈孝希另行向郝哲威支付29027.5元）过高，故对于郝哲威的该项诉请，本院不予支持。本案案涉《房屋租赁合同》约定的租赁标的物为阳光假日广场1901号房屋，郝哲威并未提交证据证明陈孝希实际使用该房屋期间拖欠物业费、水电费、公摊水电费的具体情况，故对于郝哲威要求陈孝希向郝哲威支付物业费1722.5元、水电费749元、公摊水电费607元的诉请，本院不予支持。被告陈孝希经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、郝哲威、陈孝希双方于2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除。 二、陈孝希应于本判决生效之日起十日内向郝哲威支付拖欠的2019年5月1日起至2019年5月13日止的租金14198.39元及逾期付租违约金（违约金以陈孝希拖欠的租金14198.39元为基数，按日万分之五的标准，自2019年5月2日起计至陈孝希付清拖欠的租金之日止）。 三、陈孝希应于本判决生效之日起十日内向郝哲威支付免租期租金58055元。 四、驳回郝哲威的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10106元，由郝哲威负担2054元，由陈孝希负担8052元（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  钱苏闽 人民陪审员  李 芬 人民陪审员  曾依铨 二〇一九年十一月十九日 法官助理江紫沫 书记员郭楚楚 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第8页共11页 第9页共11页