福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初4089号 原告:陈国瑞，男，1971年9月5日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴孝金、余轶力，福建法美律师事务所律师。 被告：福清市星融置业有限公司，住所地福建省福州市福清市石竹街道清昌大道299号福清红星美凯龙全球家居生活广场B栋30层3001室，统一社会信用代码913501810603521047。 法定代表人：陈义，该公司执行董事。 原告陈国瑞与被告福清市星融置业有限公司（以下简称“星融公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈国瑞及其委托诉讼代理人吴孝金到庭参加诉讼；被告星融公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国瑞向本院提出诉讼请求：1.依法判决星融公司履行将福清红星美凯龙全球家居生活广场E号楼502单元房屋不动产产权转移登记至陈国瑞名下；2.本案案件受理费、公告费由星融公司承担。事实与理由：2013年1月30日，星融公司、案外人魏新文、林瑜向陈国瑞借款80万元，用于福清红星美凯龙全球家居生活广场的开发，约定借期2013年1月30日至2015年1月30日，借期届满时一次性还款（本利合计）1,600,000元（即借款年利率50%）。当日，陈国瑞通过其妻子周美玲向星融公司、案外人魏新文、林瑜指定的陈美云银行账户转账交付800,000元款项，收到款项后向陈国瑞出具借条。借期届满后，星融公司、案外人魏新文、林瑜无力偿还借款本息。2015年5月19日，陈国瑞与星融公司达成借款本息1,200,000元作为向星融公司购买福清红星美凯龙全球家居生活广场E号楼502单元的购房款，视为此前借款本息已偿还。当日，陈国瑞与星融公司签订《商品房买卖合同》并进行商品房买卖合同备案登记。因陈国瑞没有资金装修房屋，陈国瑞与星融公司达成通过银行按揭方式向银行贷款480,000元，星融公司收到款项后，再将按揭贷款480,000元转交给陈国瑞。因星融公司的原因无法申请银行按揭贷款480,000元，陈国瑞与星融公司于2017年1月4日签订《合同补充协议》，将付款方式变更为一次性付购房款1,200,000元。当日，星融公司开具金额为1,194,966元的增值税普通发票。2015年10月8日，星融公司向陈国瑞交付E号楼502单元房屋，随后陈国瑞对E号楼502单元房屋进行装修。2016年2月16日，陈国瑞的上述房屋水表开户；2016年10月25日，电表立户。2016年11月份，陈国瑞入住E号楼502单元房屋。星融公司却一直未履行上述房产不动产产权转移登记至陈国瑞名下的义务。现陈国瑞为维护自身合法权益，具状诉至人民法院，望能依法支持陈国瑞的诉请。 星融公司未作答辩，亦未举证、质证。 因星融公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对陈国瑞提供的证据进行审查核实。 经审理查明，2013年1月30日，陈国瑞的妻子周美玲向案外人陈美云的银行账户转账800,000元。2015年5月19日，陈国瑞（买受人）与星融公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈国瑞购买星融公司开发建设的位于福清红星美凯龙全球家居生活广场第E号楼502单元房。其中约定第四条：计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米8252.53元，总金额1,200,000元；第六条：如属预售商品房，买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。买受人签订本合同时支付首付款人民币720,000元（含定金），余款480,000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。购房首付比例按国家相关金融政策执行。如遇国家相关政策调整，需调整首付比例的，按国家政策执行。嗣后，案涉房产合同在福清市不动产登记和交易中心进行了备案登记。2017年1月4日，星融公司（出卖人，甲方）与陈国瑞（买受人，乙方）签订《合同补充协议》约定：一、对本合同第7页付款方式变更如下：⑴由原来的：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：买受人签订本合同时支付首付款人民币720,000元（含定金），余款480,000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。购房首付比例按国家相关金融政策执行。如遇国家相关政策调整，需调整首付比例的，按国家政策执行。变更为买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：买受人于签订合同当日前一次性付清全部房款计人民币壹佰贰拾万元整。二、本协议生效后，任何一方均无权要求解除或终止本协议。本协议为合同不可分割的部分。《合同补充协议》尾部甲方处仅加盖星融公司公章，既未加盖法定代表人私人印章，亦无经办人员签章。 另查明，陈国瑞自认星融公司不是其与案外人魏新文、林瑜之间借贷关系的共同借款人，也不是担保人。经查询福建法院审判信息系统可知，自2016年起，星融公司因民间借贷、金融借款合同、商品房预售合同等纠纷引发了众多案件，现多数案件处于执行阶段。星融公司被列入经营异常名录信息与严重违法失信企业名单（黑名单）信息。 以上事实，有陈国瑞提供的陈国瑞的居民身份证、结婚证、国家企业信用信息公示系统查询单、活期账户明细清单、取款凭条、银行卡存款凭条、《商品房买卖合同》个人名下不动产登记情况查询证明、《合同补充协议》、福建增值税普通发票、福建省新建商品住宅质量保证书、新建商品住宅使用说明书、用户用水清单、用电立户查询表、历月抄表明细等为证，结合陈国瑞的庭审陈述与法庭调查，经本院审理核实，予以确认。 本院认为，一、陈国瑞主张的借贷关系发生于其与案外人魏新文、林瑜之间，而其提供的证据显示800,000元款项系通过其妻子周美玲转账至陈美云银行账户，在无其他证据佐证情形下，陈国瑞与案外人魏新文、林瑜之间是否存在真实有效的借贷关系，存疑。二、即使陈国瑞与案外人魏新文、林瑜之间存在有效的借贷关系，而双方约定的年利率高达50%，违反了法律对借款利率的限制性规定，双方以此借款本息作为抵付案涉房产的购房款，亦不受法律保护与确认。三、以物抵债协议中的抵债物虽然不限于债务人自己，但是若是第三人同意处分自己的财产代替债务人原本的债务给付标的，则需有第三人同意处分自己财产的真实意思表示，并与债权人、债务人达成三方协议。陈国瑞自认其与星融公司未达成以物抵债协议，而是与案外人魏新文、林瑜口头达成以案涉房产抵偿其借款协议，不仅未举证证明案外人魏新文、林瑜获得星融公司的合法授权或者具有处分权，而且也无证据证明星融公司同意处分案涉房产的意思表示，故陈国瑞的主张不予采信。四、根据福建法院审判信息系统可知，星融公司作为被执行人的执行案件众多，且多数执行案件处于处置星融公司财产的阶段，而陈国瑞自认于2015年即通过案外人林瑜知道星融公司出现经济危机，故即使存在陈国瑞所主张的以房抵债情况，也因损害到第三人或者其他债权人的合法权益而属可撤销或者无效行为。五、案涉《商品房买卖合同》仅加盖公司公章与法定代表人私章，并无经办人员或者代理人签名，而陈国瑞未能举证证明签订案涉《商品房买卖合同》人员的具体身份、代理权限等情况，故案涉《商品房买卖合同》是否是星融公司的真实意思表示，亦存疑。六、商品房预售合同登记备案仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能，亦不具有创设权利的功能，不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力。故，即使陈国瑞与星融公司签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记也不产生物权变动的效果。 综上所述，在商品房买卖合同关系中，买受人的主要义务是支付约定的商品房价款，出卖人的主要义务是交付房屋并转移房屋所有权。在陈国瑞未能举证证明其与星融公司达成以物抵债协议情况下，陈国瑞提供的现有证据与查明的案件事实均无法证明其已有效支付了案涉房产的购房款，故陈国瑞请求星融公司将案涉房产转移至其名下的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。星融公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回陈国瑞的诉讼请求。 案件受理费15,600元，由陈国瑞负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  严昌辉 人民陪审员  余海玲 人民陪审员  林春平 二〇一九年十一月一日 书 记 员  刘 玮