湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1102民初1071号原告：蒋先华，男，1969年9月25日出生，汉族。原告：李元宁，女，1973年5月12日出生，汉族。二原告共同委托诉讼代理人：龙严荣，湖南湘律律师事务所律师（特别授权）。被告：郭保华，男，1963年12月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡小艳，湖南正赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐卫东，湖南金浯律师事务所律师（特别授权）。原告蒋先华、李元宁与被告郭保华合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋先华的委托诉讼代理人龙严荣，原告李元宁及其委托诉讼代理人龙严荣，被告郭保华及其委托诉讼代理人唐卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋先华、李元宁向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的《房地产开发合同协议》；二、判令被告返还原告履约金610,000元；三、由被告给付原告前期投入资金198,261元；四、判令被告给付原告履约金和前期投入资金的资金占用费80,000元（按年息6%计算至起诉日，逾期按此计算至清偿完毕止）；五、由被告赔偿原告可得利益损失100,000元（具体以评估结论为准）；六、判由被告支付原告合同履行期间的损失30,000元并由被告支付原告因本次诉讼所产生的律师费30,000元；七、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年7月4日，原告蒋先华代表二原告与被告签订了《房地产开发合同协议》，约定：双方合作开发位于冷水滩区**镇一宗土地用于建设农贸综合大市场；由被告无偿提供国有出让土地约15亩，被告承诺该土地无权属争议及债务关系，由被告负责在2017年9月30日前办理好土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证等手续。被告负责出资承担桩基础的土建费用，其他建设费用由原告出资，被告不得自行开发地块或与第三人进行转让、合作开发，否则赔偿原告经济损失。合同签订后，原告依约向被告支付了97万元履约金，对售楼部进行了装饰并进行了广告宣传，该项费用达198,261元，完全适当地履行了合同义务。在合同履行中，原告发现：被告提供的土地仅有7.5亩属国有出让地可用于开发，另7.5亩属集体土地，被告根本没有使用权，更谈不上开发，并且7.5亩的国有土地也已在银行办理了抵押借款，被告的行为属于严重的欺诈。原告支付了97万元履约金，除为被告使用的50万元外，剩下的只能用于交纳土地相关费用，被告除提供30余万元的交费票据外，其余款项便据为己有。被告承诺在2017年9月30日前办好各种建设手续，至2018年9月还没有办理好。由于被告开发的一半土地是农民集体土地，由其出资承建的桩基础工程一动工便遭到当地村民的阻止，被告却隐瞒事实，继续哄骗原告是施工机械的原因导致停工，因此桩基础工程至2018年9月依然没有完工。基于被告上述的欺骗和违约行为，原告不断要求被告立即妥善解决，尽快按约履行，被告总是一拖再拖，不断地哄骗原告会尽快解决好。就在原告等待之中，被告违反合同约定，将该项目土地与案外人永州盛大金禧金融有限公司合作开发，原告知晓后即前去阻止，被告与案外人根本不予理睬。截至起诉前，被告仅返还了原告36万元履约金。综上所述，被告的行为已经严重违约，现已导致合同事实上无法履行，被告不但应退还原告全部履约金、支付资金占用期间利息、给付原告前期所花费用，还应当赔偿原告的全部损失（包括可得利润）。据此，原告诉至本院，请求判如所请。被告郭保华口头辩称：一、本案是房地产开发合同纠纷，应由不动产所在地专属管辖；二、根据原、被告双方签订的合同约定，应由原告蒋先华先履行合同义务；三、根据合同相对性原则，原告李元宁不是本案适格原告；四、根据司法解释，被告保留追究原告违约责任的权利。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。原告蒋先华、李元宁向本院提交以下证据：证据一、《房地产开发合同协议》一份，拟证明双方合作开发的权利义务关系。被告对该证据无异议。对该证据本院予以采信；证据二、《合伙开发协议》一份，拟证明二原告之间与被告的合伙关系。被告对该证据的关联性有异议，认为该证据与本案无关。本院认为，该证据不能证明也不能佐证原告李元宁是本案争议法律关系的主体，故对该证据本院不予采信；证据三、《承诺书》一份，拟证明被告收到原告蒋先华的履约金42万元，并认可了二原告的合伙关系。被告对该证据的证明目的有异议，认为该证据恰恰证明了原告蒋先华未按合同约定先支付50万元，该行为构成违约。本院认为，该证据可以证明原告蒋先华向被告给付了42万元履约金，但被告仅认可案外人龙华荣是代原告蒋先华给付履约金，不能证明被告认可了两原告的合伙关系，对该证据本院部分采信；证据四、结婚证复印件一份，拟证明案外人龙华荣与原告李元宁是合法的夫妻关系。被告对该证据的关联性存在异议，认为该证据与本案无关。本院认为，该证据不能单独证明也不能佐证原告李元宁是本案争议法律关系的主体，故对该证据本院不予采信；证据五、《承揽合同》一份，拟证明原告为制作沙盘模型花费了2万元制作费。被告对该证据的关联性存在异议，认为根据合同相对性原理，该债务应当由原告承担，与被告无关。本院认为，该合同虽然以原告名义签订，但签订《承揽合同》系原告履行《房地产开发合同协议》的行为，若《房地产开发合同协议》被解除，可以向被告主张返还相关费用，故对该证据本院予以采信；证据六、销售代理合同、销售代理费给付单据一份，拟证明原告方与地产策划公司签订了销售代理合同，双方约定每月工资2.5万元一个月，实际履约时间是6个月，总共应当向该公司支付15万元，但实际只支付了5万元，尚欠4个月工资。被告对该证据的关联性存在异议，理由同证据五。本院对该证据中有单据予以证明的两个月销售代理费5万元予以采信，理由同证据五；证据六、售楼部装饰及广告费用的票据一份，欲证明售楼部装修和广告装饰及办公用具所花费的费用。被告对该证据的关联性存在异议，理由同证据五。对该证据本院予以采信，理由同证据五；证据七、《委托代理合同》一份，拟证明原告因本次诉讼所花代理费3万元。被告对该证据的关联性有异议，理由同证据五。本院认为，该证据不能独立证明原告所花费的代理费，原告也未提出其他证据进行佐证，对该证据本院不予采信；证据八、录音一份，拟证明被告对原告所缴纳的97万元履约金是认可的。被告对该证据有异议，认为上述履约金中的5万元是由案外人唐贤跃交纳的，故与原告无关。本院认为，由于原告在庭审中承认了97万元系以原告蒋先华名义所付，故对该证据本院予以采信；证据九、委托代理合同及律师收费票据，拟证明原告蒋先华、李元宁为本案诉讼支付律师费3万元。被告对该证据的关联性有异议，认为该费用为原告李元宁所花费，且原告李元宁在本案中并无原告资格。本院认为，委托代理合同上有原告蒋先华的签字与手印，故原告蒋先华是委托代理合同的当事人。对该证据，本院予以采信。经原、被告举证质证，本院认定本案如下事实：2017年7月4日，原告蒋先华（即合同乙方）与被告郭保华（即合同甲方）签订了一份《房地产开发合同协议》，作出以下约定：一、甲方与乙方合作开发的项目名称为**镇农贸综合大市场，该项目位于永州市冷水滩区**镇，项目用地的土地性质为综合用地，甲方为该宗土地的国有土地使用权人。甲、乙双方拟以该项目用地为开发资源，按本合同约定的方式共同合作开发一栋总建筑面积约为2.1万平方米，七层的综合楼；二、甲方的义务主要包括：1．提供该项目国有出让土地15亩，承诺该土地上无任何债权债务关系，并负责协调办理《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》等手续，最迟于2017年9月30日前办理完毕；2．承担项目桩基础的土建费用，市场摊位门面及住房土建以外的项目建设各项税费，甲、乙双方按甲方30%，乙方70%承担；3．甲方在乙方提出请求后三至五日内，协助乙方办理与项目有关的事宜，除此之外，不得干预乙方的项目经营与管理；4．在项目主体封顶时将合同履约金200万元一次性退还给乙方，或分成时扣除；三、乙方的义务主要包括：1．合同履约金为200万元人民币，在协议签订之后由乙方支付给甲方50万元，供甲方自由支配，剩余150万元用于乙方为甲方交纳土地的相关费用；2．乙方负责项目的开发建设，并承诺除税费外全部建设资金，任何与建设、管理有关的收益均与甲方无关；四、违约责任：1．甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，或甲方在合理的时间内未能即使取得合作开发土地的报批报建手续，乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿相应的经济损失；2．乙方在协议约定的期限内无法全部履行出资义务的，甲方有权终止与乙方的合作，乙方不得依据任何理由追究甲方的法律责任；3．合同任何一方未依照协议约定履行自己应尽的义务，均应承担违约责任，违约方应赔偿另一方由此发生的经济损失，包括但不限于直接损失、间接损失及维权的损失（诉讼费、律师费、公证费、鉴定费、拍卖费、评估费等）。在上述合同的履行过程中，原告蒋先华先后通过案外人龙华荣、陈锦欧、唐贤跃的银行账户向被告支付97万元合同履约金，其中案外人龙华荣的汇款金额为42万元，案外人陈锦欧的汇款金额为50万，案外人唐贤跃的汇款金额为5万元。项目建设过程中，原告蒋先华先后根据合同约定支出了沙盘模型制作费2万元、广告制作费16,773元、销售代理费5万元、售楼部装修费6,456元、办公用品费用5,072元，上述装修、广告费用共计98,301元。后由于被告提供的工程建设土地15亩中存在将近一半的土地不属于出让地，在工程建设过程中遭遇了巨大阻碍，再加之原告蒋先华被强制监禁，被告遂于2018年期间将本案工程与其他公司进行了合作开发，并向原告蒋先华部分退还了履约金，共计36万元。原告为本次诉讼，支付了共计3万元律师费。本院认为，本案的争议焦点主要包括：一、原告李元宁是否为本案适格原告的问题。1．适格的原告首先应当具有诉讼权利能力与诉讼行为能力。本案中的原告李元宁是自然人，且已经成年，因而当然地具备诉讼权利能力与行为能力；2．适格的原告应当对案件具有直接的利害关系，是案件争议法律关系的主体。由于①本案中原告李元宁未在《房地产开发合同协议》上署名；②两原告之间的合伙合同不能突破合同的相对性；③原告李元宁丈夫接手部分项目事宜并不能证明原告李元宁直接承担了房地产合作开发法律关系的权利义务。因此原告李元宁并非本案争议的合作开发合同法律关系中的权利、义务主体，对本案的诉讼标的没有直接的利害关系，因此原告李元宁并非本案的适格原告；二、原告蒋先华与被告间的《房地产开发合同协议》是否满足约定或法定的合同解除权行使条件的问题。根据原告蒋先华与被告签订的《房地产开发合同协议》第五条第一款，被告方将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益的，原告方有权终止该协议。该条款系本案原告蒋先华与被告约定的解除权行使条件，本案中被告已将项目开发的土地与案外第三人进行了合作开发，系在该土地上为案外第三人设置了权益，故已满足《房地产开发合同协议》所约定的解除权行使条件，原告蒋先华有权以约定的解除权解除上述《房地产开发合同协议》。故对原告要求解除《房地产开发合同协议》的诉请，本院予以支持；三、原告蒋先华与被告间《房地产开发合同协议》解除后的恢复原状、赔偿损失问题。本案中的《房地产开发合同协议》并未就原告向被告支付履约金200万元、被告取得另一半项目出让地使用权等义务约定履行顺序，虽然本案中原告并未完全履行其应支付给被告的履约金，但被告在未催告原告履行剩余履约金的情况下擅自将项目土地与第三人进行合作开发，该行为系根本违约行为，且《房地产开发合同协议》也约定了该行为为合同的解除权行使条件，故被告对合同的解除具有过错。在《房地产开发合同协议》解除后，原告蒋先华有权要求被告退还其已经支付的97万元履约金，扣除被告已退还的36万元后，被告还应退61万元履约金。对于原告蒋先华在项目建设过程中为履行合同义务已花费的装修、广告费用98,301元系原告蒋先华为履行《房地产开发合同协议》开发建设义务所支出的费用，其有权要求被告予以返还。另外10万元销售代理费待支付后，可另行起诉要求被告偿还。原告蒋先华为本次诉讼花费了律师费3万元，由于《房地产开发合同协议》将律师费纳入了违约损失的范畴，故本院也予以支持。原告蒋先华主张的履约金及装修、广告费用的资金占有费性质上属于可得利益损失，应当从被告实际违约即被告将项目与第三人进行合作开发之日起计算。由于原告没有提供证据证明被告实际违约的时间，故根据本院已查清的事实推定被告于2019年1月1日与第三人进行了合作开发，同时由于原告蒋先华与被告没有约定资金占有期间的利息，故以相关法律规定以年利率6%从2019年1月1日计算利息至该项资金还清之日止。原告诉请的可得利益损失100,000元等其他损失，因原告没能提供相关证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告蒋先华、被告郭保华之间的《房地产开发合同协议》；二、限被告郭保华在本判决生效之日起十日内返还原告蒋先华履约金610,000元，前期投入金98,301元，并给付上述资金的占用费（自2019年1月1日起算，按年利率6%计算至该资金还清之日止）；三、限被告郭保华在本判决生效之日起十日内支付被告本次诉讼产生的律师费30,000元；四、驳回原告蒋先华的其他诉讼请求。案件受理费14,234元，由原告蒋先华负担3,416元，被告郭保华负担10,818元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  柏 松人民陪审员  罗爱君人民陪审员  陶红云二〇一九年十一月四日法官 助理  董凌冰书 记 员  李嘉雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。