山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初3091号原告：青岛力隆置业有限公司，住所地青岛市城阳区惜福镇王沙路1327号，统一社会信用代码：91370214667896159G。法定代表人：吴绍进，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万延森，山东胶澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋颖丽，山东胶澳律师事务所律师。被告：郑晓杰，女，1987年12月4日生，汉族，住山东省平度市。第三人：中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳中路205号，统一社会信用代码：913702148639279289。负责人：孙蕴昊，职务行长。委托诉讼代理人：丁慧芬，山东康捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：万飓，山东康捷律师事务所律师。原告青岛力隆置业有限公司（以下简称力隆公司）与被告郑晓杰商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据原告的申请依法追加中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称工行城阳支行）为第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告力隆公司委托诉讼代理人宋颖丽，第三人工行城阳支行委托诉讼代理人丁慧芬到庭参加了诉讼，被告郑晓杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》；2.判令被告配合原告办理撤销青岛市城阳区王沙路1327号盛世美居2号楼902户房屋（以下简称涉案房屋）网签事宜；3.判令被告向原告支付违约金94029.48元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请追加工行城阳支行为第三人，并请求判令第三人配合解除涉案房屋的抵押权预告登记。庭审后，原告于2019年11月11日撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年8月24日签订《青岛市商品房预售合同》，被告购买原告涉案房屋，合同总额为470147.4元，首付款150147.4元。合同约定如被告逾期付款超过30日，原告可单方解除预售合同并可要求被告支付房屋价款的20%作为违约金。被告未如约向原告支付购房款，已构成严重违约，原告多次要求被告支付违约金并配合办理撤销网签未果，请求依法判如所请。被告郑晓杰未作答辩，亦未向本院提交证据。第三人工行城阳支行述称：原告若和被告解除预售合同，则必须对被告在第三人处的房屋贷款、利息、罚息以及诉讼费用承担连带责任。第三人的债权消灭之后可以配合办理解除预告抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据1.《青岛市商品房预售合同》1份，证明原、被告于2015年8月24日签订预售合同，被告购买涉案房屋，合同总额为470147.4元，首付款150147.4元，被告至今未按约定支付购房款，根据合同第七条约定，原告有权单方解除预售合同并可要求被告支付房屋价款的20%作为违约金。第三人质证：对该证据真实性无异议。2.不动产登记簿1份，证明原告依约为被告办理了网签手续及预告登记。第三人质证：对该证据无异议。3.国内支付业务回单5份、中国工商银行个人还款凭证16份、个人贷款逾期归还凭证9份，证明被告逾期偿还银行贷款，已构成严重违约，原告自2017年1月11日至2019年8月15日为被告偿还银行贷款本息共计72660.56元。第三人质证：对该证据的真实性无异议，自2016年9月10日起被告开始逾期偿还贷款本息，2017年1月10日原告根据贷款合同约定开始为被告代偿贷款本息，代偿至2019年8月15日。4.解除合同告知函1份、EMS快递单1份、邮件全程跟踪查询结果1份，证明因被告未按时支付购房款且银行贷款逾期未还，原告按照合同约定行使单方解除权并向被告送达了解除合同告知函，被告已签收。第三人质证：对该证据真实性无异议。二、第三人提交的证据1.《个人购房借款/担保合同》1份、共同还款承诺书1份、结婚证复印件1份，证明2014年9月23日被告与第三人签订借款合同，被告向第三人贷款32万元，用于购买涉案房屋，贷款期限20年，被告累计六次未按时足额偿还贷款本息的，第三人有权宣告合同提前到期，原告承担阶段性连带保证责任。原告质证：对该证据无异议。2.个人借款凭证1份，证明第三人于2015年10月22日实际发放上述贷款，执行利率4.635%，收款人为原告，还款方式等额按月还款，被告签字确认。原告质证：对该证据无异议。3.房地产预告抵押登记证明1份，证明第三人的抵押权经预告登记确认效力，登记证编号为青房地预市字第××号，权利人为第三人，义务人为被告，房屋为涉案房屋。原告质证：对该证据无异议。4.历史还款明细表1份，证明截止到2019年9月10日，被告尚欠贷款余额278387.54元，积欠利息1023.07元，被告已累计违约六次以上，达到约定的宣告合同提前到期的条件。原告质证：对该证据无异议。5.民事裁定书1份，证明第三人与原告、被告之间曾因金融借款合同纠纷诉至法院，宣告合同提前到期，原、被告应对该合同项下债务承担连带还款责任，包括本金、利息、罚息及实现债权的费用。原告质证：对该证据无异议，根据上述事实，原告有权解除与被告之间的预售合同。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。本院依法确认原告、第三人提交的上述证据的真实性、关联性及合法性，可以作为本案认定案件事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为201500157739的《青岛市商品房预售合同》，主要约定：乙方购买甲方开发建设的涉案房屋，该房屋建筑面积87.44平方米，单价5376.80元，总房价款为470147.40元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择书面形式通知乙方解除合同，并有权要求乙方承担合同约定的房屋总房价款20%的违约金，乙方应在合同解除后10日内与甲方签署全部解除合同的文件并办理解除合同的全部手续（包括但不限于撤销合同备案）同时承担因乙方违约而解除合同的所有费用，甲方在乙方办理完毕上述文件和手续并扣除房屋总价款的20%违约金后，将剩余款项退还乙方，如乙方已付款不足以支付因乙方违反合同约定所应支付的违约金时，甲方有权向乙方另行追索。房屋的交付必须符合乙方已经按时支付全部购房款并按期履行了其他义务，且该房屋已通过单位竣工验收。甲方定于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方。甲方或乙方对相对方行使单方面解除合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除合同的书面通知之日起30天内，向解决争议机关确认解除合同的效力。付款方式为银行按揭贷款，乙方应于2015年8月24日前存入合同指定的账户首付款150147.40元，贷款32万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2015年9月7日前将办理按揭贷款所需文件全部提交相关银行，放贷机构于2015年10月19日前将贷款存入合同指定的账户。乙方应按与银行签订的按揭贷款协议书按期偿还贷款，乙方逾期偿还贷款导致甲方承担连带责任的，甲方有权解除预售合同或原价回购该商品房，由此给甲方造成的损失，包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、律师费、诉讼费、利息等全部损失由乙方负责赔偿。双方均必须保证预售合同中“合同双方当事人”一栏所填写的各自的地址、电话、邮政编码等通信内容真实有效，如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方，如因变更通讯方式一方未及时通知导致另一方邮寄的书面文件被退件的，视为送达。预售合同对双方的其他权利义务作出了约定。被告于2015年9月11日办理了涉案房屋的预售商品房买卖预告登记。被告未按照合同约定支付首付款150147.4元。2015年10月8日原、被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向第三人借款32万元，用于购买涉案房屋，贷款期限20年；年利率为同期中国人民银行基准利率下浮10%，罚息利率为年利率*（1+50%）；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，第三人可以宣告本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。第三人根据该合同于2015年10月22日向被告发放贷款32万元，并依约转账给原告。2015年10月26日第三人取得涉案房屋青房地预市字第××号房地产他项权证。因被告未按约定偿还贷款本息，2017年1月11日至2019年8月15日原告代被告向第三人偿还借款本息共计72660.56元。原告为让第三人解除涉案房屋抵押权预告登记，庭审后于2019年11月6日代被告提前一次性向第三人还款276411.42元。另查明，2017年5月26日原告向被告发出《解除合同告知函》，载明“致郑晓杰女士：您好！贵我双方于2015年8月24日签订《青岛市商品房预售合同》，你购买我公司坐落于青岛市城阳区惜福镇王沙路1327号盛世美居2栋1902号房屋，合同总额为470147.4元，首付款150147.4元。双方约定如你逾期付款超过30日，则我公司可单方解除房屋买卖合同并可要求你支付房屋价款的20%作为违约金。现你至今未向我公司支付首付款，且银行贷款逾期未还，已构成严重违约，导致我公司蒙受巨大损失，现我公司根据合同约定及法律规定单方解除双方之间签订的《青岛市商品房预售合同》。特此函告！请你务必自接到本函之日起3日内与我公司联系，否则，我公司将以法律途径依法追究你的法律责任，届时你将承担巨额违约金，你的信誉亦会受损，请慎重对待此事，以免诉累！”，被告于2017年6月7日签收。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。对原告“被告未按照合同约定支付首付款150147元”的主张，本院予以采信。同时根据原告提交的付款回单、还款凭证等及第三人的陈述，能够证明被告未按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还第三人贷款本息，并导致原告代其偿还相关债务。故原告以此为由向被告发出告知函：解除预售合同，符合合同约定及法律规定。被告于2017年6月7日签收原告邮寄的《解除合同告知函》，其也未按照合同约定要求确认该告知函的效力，涉案预售合同已于2017年6月7日解除。原告诉请要求解除预售合同，因预售合同已经解除，本院对该事实予以确认。合同解除后，被告应当协助原告办理撤销预售合同网签备案登记。涉案房屋在被告按揭贷款后，办理了抵押权预告登记，因被告未按借款合同约定偿还贷款本息，现原告已代被告提前一次性向第三人结清剩余贷款本息等，预售合同已经解除，故原告要求第三人协助解除涉案房屋的抵押权预告登记，理由正当，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求理由正当，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青岛力隆置业有限公司与被告郑晓杰就青岛市城阳区王沙路1327号盛世美居2号楼902户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》于2017年6月7日解除。二、被告郑晓杰于本判决生效后10日内协助原告青岛力隆置业有限公司办理青岛市城阳区王沙路1327号盛世美居2号楼902户房屋预售合同的网签备案登记撤销手续。三、第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行于本判决生效后10日内协助原告青岛力隆置业有限公司办理青岛市城阳区惜福镇王沙路1327号盛世美居2号楼902户房屋的抵押权预告登记解除手续。如果未按本判决指定的期间履行协助义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2151元，由被告郑晓杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇一九年十一月十四日书 记 员  李聪聪