湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1339号原告：何登日，男，瑶族，1982年7月17日出生，居民，住湖南省江永县。原告：刘秀梅，女，系原告何登日妻子，瑶族，1986年10月14出生，居民，住址同上。被告：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。原告何登日、刘秀梅与被告江永鸿泰置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日依法公开开庭进行了审理。原告何登日、刘秀梅，被告江永鸿泰置业发展有限公司法定代表人李康及其委托代理人李真万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何登日、刘秀梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金78039.17元（367108×0.03%×580天+81393×0.03%×580天）；2、判令被告承担擅自变更1-107号房屋规划、设计、没有予留空调外机机位的违约责任赔偿金6511元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月21日原告与被告签订两份《商品房预售合同》，合同约定原告以2588元每平方米的价格购买被告建设的万佳名城小区一套一栋10楼1005房141.85平方米的商品房和一套一栋10楼1007房31.45平方米的商品房，购房总价款分别为367108元和81393元。2016年1月21日，原告的大户型房以首付30%的比例交付了117108元首付款，2017年4月在被告安排下以住房公积金借款按揭方式向被告交付了全部房款；原告的小户型房于2016年1月21日全部交清了购房款。合同约定被告于2016年12月28日前交房，否则被告每日按已交房款万分之三向原告支付违约金，被告直至2018年7月31日才向原告交付两套住房，均逾期580天，被告应承担相应的违约责任。根据建筑设计规划图，客厅阳台应建有放置空调外机的空调机位，但被告擅自变更规划设计，在未告知原告的情况下，没有建造放置空调外机的机位，违反了合同约定，应赔偿原告违约金6511元。因以上争议双方协商不成，原告向本院提起诉讼。被告江永鸿泰置业发展有限公司认可交房时间及没有预留空调外机机位的事实，提出：1、原告按揭贷款到款时间是2017年4月，逾期违约金计算时间按借款到期日计算；2、交房有正当的理由且合同有约定如遇特殊原因可延期交付，违约交房天数应按合同约定扣减90天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的《万佳名城商品房预售合同》，住宅设计规范，万佳名城房屋交接确认书，承诺书，收款收据，完税证明，借款信息情况表；被告提交的请求报告，危及电力设施安全通知书，气象资料，以上证据双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2016年1月21日原告与被告签订两份《商品房预售合同》，合同约定原告以2588元每平方米的价格购买被告建设的万佳名城小区一套一栋10楼1005房141.85平方米的商品房和一套一栋10楼1007房31.45平方米的商品房，购房总价款分别为367108元和81393元。2016年1月21日，原告的大户型房以首付30%的比例交付了117108元首付款，2017年4月27日江永县住房公积金管理中心向被告发放贷款250000元；原告的小户型房于2016年1月21日全部交清了购房款。合同约定被告于2016年12月28日前交房，否则被告每日按已交房款万分之三向原告支付违约金，被告直至2018年7月31日才向原告交付两套住房，均逾期580天，被告应承担相应的违约责任。根据建筑设计规划图，客厅阳台应建有放置空调外机的空调机位，但被告擅自变更规划设计，在未告知原告的情况下，没有建造放置空调外机的机位，违反了合同约定。因以上争议双方协商不成，原告向本院提起诉讼。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁原因，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。本院认为，原告何登日、刘秀梅与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认可延期交房及没有预留空调外机机位的事实，系被告对其民事诉讼权利的处分，本院予以确认。原告提出要求被告支付延期交房违约金、空调机位违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以持。被告提出实际延期交房580天，但应扣除被告因故延误的90天的抗辩，与本院查明的事实相符，本院予以采纳。根据违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失的规定，250000元贷款的违约金应从2017年4月27日开始计算至交房日计天461天。被告应支付给原告延期交房违约金为：57004.6元（117108元*0.0003*490天+250000元*0.0003*371天+81393元*0.0003*490天）。被告取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位对附属部分变更的设计，但并未对房屋主要部分进行更改，原告主张没有预留空调外机搁板的违约责任，本院予以支持，本院确认被告取消合同附图的空调外机搁板设计构成违约，但不构成根本违约，酌情由被告补偿原告2000元；以上二项，被告应给付原告违约金和赔偿款合计59004.6元。原告对上述两项诉讼请求超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何登日、刘秀梅迟延交房违约金57004.6元，赔偿原告何登日、刘秀梅空调外机机位违约金2000元，二项合计59004.6元；二、驳回原告何登日、刘秀梅的其他诉讼请求。案件受理费1914元，减半收取计957元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担670元，原告何登日、刘秀梅负担287元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  陈朝云二〇一九年十一月二十日书记员  蒋亿梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。