贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初9224号原告：遵义市诚中诚物业管理有限公司。住所地贵州省遵义市西域港湾G1单元2楼C号。统一社会信用代码915203027660519602。法定代表人：王荣英。委托诉讼代理人：谭小嫚，红花岗区**路法律服务所法律服务工作者。被告：杨玉英，女，1957年12月1日生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：江梦玲，贵州文福律师事务所律师。原告遵义市诚中诚物业管理有限公司（以下简称遵义诚中诚物业公司）与被告杨玉英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭小嫚、被告委托诉讼代理人江梦玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告杨玉英立即支付原告物业服务12189.81元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的遵义市红花岗区西域港湾小区业主，被告从2007年6月30日起就开始拖欠物管费，截止到2019年6月30日止，欠缴金额为12189.81元。为此为促进被告主动交清所欠物业费，经原告委托红花岗区北京路法律服务所于2018年6月9日联合张贴催款公告，限被告在2019年6月30日之内交清。但在催款公告的合理期限内，被告仍未交清物业费。被告作为原告服务小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》相关规定向原告交纳物业服务费，但经原告一再催缴，被告却一直未交分毫。据此，为维护原告的合法权益，故提出诉讼。被告杨玉英辩称，原告未与被告签订物业服务合同，被告与房开公司签订的合同中，并未包含房屋移交协议的内容。原被告之间不存在事实上的物业服务合约关系，被告一直不知道原告在本小区进行物业管理，是接到法院的传票后才知道原告这个公司的存在。原告并未向被告小区提供物业服务管理服务，被告小区长期处于无人管理的状态，任何人在任何时候都可以随意进入小区。小区内随处可见垃圾和动物的粪便，整个小区臭气熏天，无人打扫。如经法院审理认为原被告之间存在物业服务合同关系，根据《物业管理条例》，原告并没有履行物业服务合同的义务，连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备等都没有，明显属于只收费，不服务。在为提供相应服务前提下，业主有权拒绝支付物管费，待原告能够提供相应的物业服务后，使小区情况有所改善，被告肯定会支付物业管理费。但是，被告也自应当按照与房开公司签订的协议上约定的单价支付费用，对于原告擅自提价，超出原来约定的部分不应当由原告承担。因此，被告作为业主向一个未提供任何物业服务的公司支付物管费，不仅于法无据，更会导致整个小区的混乱，被告就会轻易认为不提供服务也能收取业主的费用，故请求驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求向本院提交了《西域港湾物业管理移交协议书》、房屋移交协议、营业执照、资质证书、业主清单、收支凭证；被告提交了房屋移交协议、照片等证据，结合上述证据以及原、被告的陈述，本院审理认定事实如下：被告杨玉英购买了位于遵义市红花岗区房屋一套，建筑面积99.59平方米，系遵义市红花岗区西域港湾小区业主。2004年8月30日，原告与遵义市西域房地产开发有限公司签订《西域港湾物业管理移交协议书》，约定遵义市西域房地产开发有限公司将西域港湾小区的住宅、写字楼、沙盐路门面及小区设备、绿化移交给原告管理，管理期限从2004年8月30日至2019年9月1日；原告接受管理后，必须严格执行由物价局批审的物业管理价格、认真、严格管理好小区等内容。2004年7月11日,被告与案外人刘喜雨与遵义市西域房地产开发有限公司签订《房屋移交协议书》，约定将涉案房屋移交给被告，被告应支付物管费。物管费的标准为：五层以下0.60元／月／㎡，六-八层0.70元／月／㎡，九层以上0.80元／月／㎡。此后，原告一直在该小区进行物业管理。2014年1月1日原告以物价上涨原因，将该小区的物管费标准上涨0.3元／月／㎡。被告从2007年6月30日起没有向原告交纳物业管理费，并以上述答辩事由拒交物业服务费，原告诉至本院，双方遂酿成诉争。另查明，被告杨玉英与案外人刘喜雨于2008年10月20日离婚，所涉房屋的房屋所有权由被告杨玉英一人所有。本院认为，因西域港湾小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告杨玉英与遵义市西域房地产开发有限公司签订的《房屋移交协议书》和原告遵义诚中诚物业公司与遵义市西域房地产开发有限公司签订的《西域港湾物业管理移交协议书》均对被告具有约束力，本案原告已经提供了物业服务，各业主就应当按照约定向原告支付物业服务费。故对被告抗辩其不是该合同相对人，合同对其不产生法律效力，原被告之间不存在事实上的物业服务合同关系的主张，本院不予采纳。被告接受了原告的物业管理服务，理应及时按合同约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”之规定，被告应向原告支付从2007年6月30日至2019年6月30日的物业服务费10038.67元（99.59㎡×0.7元/㎡×144个月）。原告主张从2014年1月1日至2019年6月30日止按照涨价后的1元/㎡标准收取被告杨玉英的物业服务费。因原告未举证证明涨价后的收费标准进行了公示公告或物价部门的许可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告对物管费增加部分应当承担举证不能的后果，故对原告主张按1元/㎡计算的物管费的请求，本院不予支持。对于被告抗辩原告未完全尽到物业管理服务义务等，可以选择正确的维权方式，比如可以向物管公司或组建业主委员会反映情况，多沟通，多交流，从而促使原告整改提高，也可通过重新选聘物管公司等途径解决，但不能成为其拒缴物管费的理由。故被告由此拒绝交纳物业服务费业的辩解意见，没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告杨玉英于本判决生效后十日支付原告遵义市诚中诚物业管理有限公司2007年6月30日至2019年6月30日止的物业管理费人民币10038.67元；二、驳回原告遵义市诚中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告杨玉英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之起计算。审判员  戴继红二〇一九年十一月十八日书记员  王文艳