重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初17054号 原告：保利重庆物业管理有限公司，住所地重庆市江津区双福街道福星大道128号祥瑞.西城中心21幢1-18-1，统一社会信用代码915000007815625152。 法定代表人：邹福顺，董事长。 委托诉讼代理人：石将华，男，1985年4月29日出生，汉族，住重庆市丰都县，该公司员工。 委托诉讼代理人：倪维，女，1989年1月20日出生，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工。 被告：沈华丽，女，1985年6月16日出生，汉族，住重庆市巴南区。 原告保利重庆物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告沈华丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、田学芳组成合议庭，适用普通程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人倪维到庭参加了诉讼，被告沈华丽经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付自2016年3月1日至2019年2月28日拖欠的物业管理费5104.8元、2015年6月1日至2019年2月28日公摊水电费476.33元，共计5581.13元；2.判令被告支付原告物管费的违约金（计算方式：2016年3月1日起每月物管费141.8元为基数，从次月的1日起按每日千分之三计算至该月物管费付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月，原告与保利重庆投资实业有限公司签订了《X三期工程C组团前期物业管理服务合同》，约定原告对X三期工程C组团提供前期物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费的按照日千分之三收取违约金。被告为住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业管理费。被告自2015年6月至2019年2月，累计欠物业管理费、公摊水电费5581.13元，期间原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，截止原告起诉之日，被告仍没有交纳欠交的物业管理费。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告沈华丽未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明：2015年6月，以保利重庆投资实业有限公司为甲方，保利物业公司为乙方，签订《X三期A、B组团前期物业管理服务合同》，约定由乙方为X三期A、B组团提供前期物业管理服务，合同期限为3年，自2010年3月11日起至2013年3月11日止。物业服务费标准为（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月·平方米。物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《X三期A、B组团前期物业管理服务合同》到期后，被告所在小区并未选聘新的物业管理服务公司和签订新的物业管理服务合同。 沈华丽系位于重庆北部新区X号房屋的登记所有权人，产权登记时间为2013年8月5日，该房屋建筑面积为88.62平方米。沈华丽未向保利物业公司支付上述房屋2016年3月1日之后的物业服务费和自2015年6月1日之后的公摊水电费，保利物业公司曾通过在该房屋门上张贴《缴费通知单》和向业主信息登记卡上登记的被告通信地址邮寄律师函的方式向沈华丽催收了2016年3月至2019年9月的物业服务费和2015年6月至2019年8月的公摊水电费。此外，保利物业公司在案涉小区对该小区业主自2019年1月至2019年5月期间的公摊水电费明细进行了公示，每月水电公摊费分别为12.54元、17.19元、8.85元、15元、5.3元。 庭审中，保利物业公司陈述：物业合同载明的X三期实际也叫作XXX。 上述事实有《X三期A、B组团前期物业管理服务合同》、房屋登记信息查询结果、《缴费通知单》、张贴照片及庭审笔录等在案为据。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。保利物业公司与保利重庆投资实业有限公司与保利物业公司于2010年6月签订的《X三期A、B组团前期物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主均具有约束力。另《X三期A、B组团前期物业管理服务合同》于2013年3月11日到期后，被告所在小区并未选聘新的物业管理服务公司和签订新的物业管理服务合同，截止原告起诉时仍由原告保利物业公司为被告所在小区提供物业管理服务，故物业服务相关权利义务应继续按照《X三期A、B组团前期物业管理服务合同》履行。保利物业公司按约对XXX小区提供了物业服务，沈华丽作为业主，应当按约支付物业服务费。根据《X三期A、B组团前期物业管理服务合同》约定，从2010年3月11日起，高层住宅的物业服务费标准为1.6元/平方米·月，按建筑面积计算。故在保利物业公司提供了物业服务的2016年3月1日至2019年2月28日期间，沈华丽对其房屋共应支付物业服务费5104.51元（1.6元/月·平方米×88.62平方米×36个月），且保利物业公司也向其书面催收了该期间的物业服务费。对此，沈华丽未到庭并举示证据证明其支付了上述物业服务费，应承担举证不力的不利法律后果，对保利物业公司要求沈华丽支付物业服务费5104.8元的诉讼请求，本院在沈华丽对其房屋应支付物业服务费5104.51元的范围内予以支持，其余部分本院不予支持。 关于保利物业公司要求沈华丽支付自2015年6月1日至2019年2月28日公摊水电费476.33元的诉讼请求。由于保利物业公司仅举示了其在案涉小区公示2019年1月至2019年5月水电费分摊明细，而对其主张的2015年6月1日至2018年12月31日期间的公摊水电费并未提供证据证明，其应当承担举证不力的不利法律后果。故本院仅支持保利物业公司诉请的2019年1月至2019年2月的公摊水电费共计29.73元（12.54元+17.19元）。 关于违约金。物业服务合同中约定，物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务。未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。其中“每月初前十日”可能理解为从月初向前倒数的十日内，也可能理解为从月初起算的十日内，但无论何种理解，保利物业公司要求沈华丽对所欠各月物业服务费从次月1日起计算违约金，其起算时间均晚于合同约定付款时间，应视为保利物业公司对权利的处分，亦不违反合同约定，本院予以支持。据此，沈华丽应向保利物业公司支付违约金的计算方式为：2016年3月1日至2019年2月28日共36个月，每月物业管理费的违约金均以141.79元为基数，从次月的1日起按每日千分之三计算至该月物业管理费付清之日止。 沈华丽不到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告沈华丽于本判决生效后三日内支付原告保利重庆物业管理有限公司2016年3月1日至2019年2月28日期间的物业服务费5104.51元及2019年1月1日至2019年2月28日期间的公摊水电费29.73元； 二、被告沈华丽于在本判决生效后三日内向原告保利重庆物业管理有限公司支付违约金（违约金计算方式为：2016年3月1日至2019年2月28日共36个月，每月物业管理费的违约金均以141.79元为基数，从次月的1日起按每日千分之三计算至该月物业管理费付清之日止）； 三、驳回原告保利重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告沈华丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  王先容 人民陪审员  田学芳 二〇一九年十一月二十七日 法官 助理  陈 源 书 记 员  杨如玉