文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初5186号原告：姜慧，女，1987年10月8日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：曹佩，男，1987年3月6日出生，汉族，居民，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：项玉宝，江苏捍华律师事务所律师。被告：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清河新区广州路8号527室。法定代表人：郑健力，该公司总经理。委托诉讼代理人：金文，江苏群汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李想，江苏群汇律师事务所律师。原告姜慧、曹佩与被告江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜慧及两原告共同委托诉讼代理人项玉宝、被告楚天公司委托诉讼代理人金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜慧、曹佩向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金40924元；2.被告支付原告未按时办理不动产权证书违约金32900元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月14日，原告就购买位于淮安市清江浦区曦园街67号清城亿园6号楼801室房屋与被告签订商品房买卖合同。合同签订后，被告未按合同约定时间2016年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告，根据合同第八条、第九条规定，被告应向原告支付逾期交房违约金。根据合同第十五条规定，被告应在2016年11月30日前为原告办理好房地产权属证书，但因被告原因直至2017年11月14日原告才取得房屋不动产权证书，故被告应向原告支付未按时办理房产证违约金。因原、被告就违约金事宜协商未果，原告现向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告楚天公司辩称，2016年10月21日，原告因装修需要接收了涉案房屋，并表示放弃向被告主张逾期交房的违约责任；涉案房屋交付后，被告在约定期间提交相关权属登记备案资料并通知原告办理产权证，原告已取得房屋产权证，根据原告出具的承诺书，被告也不应承担逾期办证的违约责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月14日，原告姜慧作为买受人与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定姜慧购买楚天公司开发的清城亿园6号楼801室商品房一套，合同价款479855元。合同第八条约定出卖人应当在2016年8月31日前，将经验收合格的商品房进行交付。第九条约定，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交备案资料由此造成损失和责任，由买受人全部承担。合同签订后，姜慧依约向楚天公司支付了购房合同价款，并补房屋面积误差款4463元。2016年8月25日，楚天公司向姜慧寄送交房通知书。2016年10月21日，姜慧实际收房。姜慧于收房当日向楚天公司出具承诺书，内容为：我购买的清城亿园6栋1单元801号房屋，现我确认按照所签订的《淮安市商品房买卖合同》的约定办理了房屋交接手续。需要提前收房装修，自2016年10月21日办理好收房手续后，我放弃所有向贵司主张逾期交房违约责任的任何权利与收益。我愿意按照物业公司要求办理装修手续，缴纳物业管理费并遵守相关管理规定，贵司应按照国家相关法律法规承担房屋维保责任。楚天公司于同日向姜慧出具免收两年物业管理费3840元的承诺函。另查明，清城亿园6号楼于2017年2月17日通过竣工验收，2017年3月16日完成竣工备案，2017年5月22日取得初始登记证书。2017年11月13日，楚天公司向姜慧交付办理不动产权证书的相关手续。两原告于2017年11月14日取得不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，是其真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照约定履行义务。原告应按照合同约定时间全额支付购房款，被告应按照合同约定按时交付房屋并协助原告办理涉案房屋产权证书。关于原告主张的逾期交房违约金。楚天公司在2016年10月15日向姜慧实际交付涉案房屋时超过了合同约定的交房期限且该房屋未经验收合格，依法应承担违约责任，但姜慧在实际收房同时，向楚天公司出具承诺明确表示放弃所有向楚天公司主张逾期交房违约责任的任何权利与收益，该承诺系原告自主处分自身权利的行为且不违反法律法规强制性规定，故该承诺书有效。原告主张承诺书受被告欺骗作出，但其未能提供相关证据予以证明，结合被告于交房当日向原告作出的免除两年物业费的承诺，原告在收房时对涉案房屋未经验收合格应是明知的；即使存在欺诈情形，原告亦未在法定除斥期间申请撤销涉案承诺书，故该承诺书有效。综上，原告承诺放弃向楚天公司主张逾期交房违约责任的行为有效，本院对原告主张的逾期交房违约金的请求不予支持。关于原告主张的逾期办理产权证违约金。楚天公司未在合同约定的期限内将办理产权登记需要的资料报登记机关备案，在涉案房屋具备办证条件后亦未能及时通知姜慧办理产权证，直至2017年11月13日才向姜慧交付办理不动产权证书的相关手续，故楚天公司应承担逾期办证违约金。楚天公司辩称清城亿园6号楼在具备办证条件后因原告自身原因未能及时办理产权证，但未能提供相应的证据加以证明，故本院对此辩解不予采纳。原、被告签订的合同第十五条约定如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该条第1或3项处理，故双方应按合同约定处理未能按期取得房屋产权证的违约责任。合同第十五条第1项约定买受人退房情况下违约责任如何承担，第3项约定因买受人原因导致出卖人未能按期提交备案资料违约责任如何承担。本案中，被告未能按期提交备案资料的责任并不在原告，对此情况下被告逾期办理产权证的违约责任如何承担双方并无约定，在合同违约金计算方式没有约定的情况下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定按年利率6%计算被告逾期办理产权证违约金。以房屋总价484318元为基数，按照年利率6%计算2016年11月30日至2017年11月13日逾期办理产权证349天违约金为27785.26元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告江苏楚天置业有限公司于判决生效后十日内给付原告姜慧、曹佩逾期办理产权证违约金27785.26元。二、驳回原告姜慧、曹佩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1646元，由原告慧、曹佩负担1026元，被告江苏楚天置业有限公司负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行。账号：62×××12）审 判 长  凌亚明人民陪审员  苗建君人民陪审员  高 玲二〇一九年十一月十九日法官助理钱文君书记员顾笑菡附：相关法律及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。