贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5667号上诉人（原审原告、执行案外人）：霍成志，男，1970年4月23日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：罗德坤，贵州穹达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李建毅，男，1963年10月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：钱朝进，贵州跃华律师事务所律师。第三人（原审第三人、被执行人）：谢松，男，1964年4月22日出生，汉族，住贵州省黔西县。第三人（原审第三人）：贵州升远房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区蔡家街37号2楼。法定代表人：林锋吉。上诉人霍成志与被上诉人李建毅、第三人谢松、第三人贵州升远房地产开发有限公司（以下简称升远房开公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初1224号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人霍成志上诉请求：一、撤销贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初1224号民事判决；二、在查清案件事实的基础上，改判解除上诉人购买的位于贵阳市南明区房屋的查封行为；三、确认位于贵阳市南明区房屋所有权归上诉人所有；四、本案的全部诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对案件基础事实避重就轻，涉案房屋是否属于被执行人谢松的被执行财产未予以认定错误。没有认定涉案房屋是否属于被执行人谢松的个人财产，涉案房屋并不是被执行人谢松的财产。涉案房屋的权利登记人升远房开公司、宇豪公司、上诉人均不是被执行人。执行查封系未经权利登记人升远房开公司书面确认属于被执行人谢松的情形下作出的。房屋买卖在前，查封在后。二、原审判决认定事实错误。原审判决认定上诉人向升远房开公司支付购房款存在瑕疵，上诉人购买房屋完全符合商品房买卖的客观实际，原审判决在事实认定上系主观认定，以支付购房款的账户不是上诉人的账户而否定上诉人支付购房款的真实性纯属错误。三、本案中，上诉人已经完成自己的举证责任，而被上诉人李建毅并未提供任何反证证实自己的主张，一审法院在没有任何证据证实之下，就主观否定上诉人的一系列购房事实，排除上诉人基于购买行为对涉案房屋而享有的所有权。四、原审判决适用法律错误。原审判决适用裁判依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，原审判决适用前述条款的前提条件是升远房开公司须为被执行人。本案中升远房开公司或宇豪公司并非被执行人，虽然升远房开公司称涉案房屋由宇豪公司负责销售，但这是升远房开公司的内部事务，不能对抗善意的上诉人与其授权成立的升远大厦项目部所发生的购房事实，即对内有效，对外无效。原审判决适用《物权法》第九条规定否定上诉人对涉案房屋享有的权利不当。本案非物权纠纷，上诉人提起诉讼的目的在于排除对被执行房屋的处分行为，保护自身的实体权利，故不应简单地以该条件作为判断权利归属的唯一依据。综上，上诉人对涉案房屋享有的权利事实清楚，证据充分，一审法院的查封行为应予解除。原审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法裁判。被上诉人李建毅答辩称：一、在程序上按照不诉不理的原则，依法应分别裁定驳回上诉人霍成志的上诉。二、在实体方面，涉案房屋与上诉人没有任何权利义务关系，依法应驳回上诉人的上诉请求。上诉人所述购房事实严重违背日常生活经验法则；一审中，第三人升远房开公司提交的书面意见已经明确说明其与霍成志未发生过任何房屋买卖行为，但二审过程中，在第三人升远房开公司缺席二审的情形下，上诉人又提交了一份升远房开公司项目部的情况说明。三、本起案件可能涉及虚假诉讼，损害被上诉人李建毅的权益。谢松答辩称：一、李建毅和我在调解书上明确是个人债务纠纷，与升远房开公司没有关系。二、李建毅职业放高利贷收取了我2780万的利息。三、关于公司印章的问题，我在接到项目的时候，就取消了董事用章的权利，升远房开公司销售的房屋有80%的合同是没有盖公司的印章的，没有盖公司印章不是个人原因导致的，是公司内部原因导致的。第三人升远房开公司未提交答辩意见。霍成志向一审法院起诉请求：一、解除霍成志购买的位于贵阳市南明区屋的查封行为，并终止拍卖程序；二、确认位于贵阳市南明区屋归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：李建毅与谢松、升远房开公司民间借贷纠纷一案，原审法院于2015年9月9日作出（2015）云民商保字第30号民事裁定书，裁定查封贵州升远房地产开发有限公司银行存款人民币480万元或其他同等价值的财产。同年9月11日，原审法院向贵阳市房屋产权监理处作出协助执行通知书，查封升远房开公司贵州升远大厦的1-8-1号房、1-14-3号房、1-19-2号房、1-22-2号房、1-23-2号房、1-25-4号房、1-27-2号，上述房屋编号为28675号（其中1-19-2号房屋系本案涉案房屋）。2016年4月14日原审法院作出（2015）云民商初字第1804号民事调解书，调解协议内容为：1.李建毅与谢松共同确认截至2015年12月31日谢松尚欠李建毅借款本金4150000元、利息25万元，该借款本息4400000元由被告谢松于2016年9月30日前向李建毅清偿完毕；2.被告谢松如逾期还款，则以所欠借款本金为基数按年利率16％向李建毅支付利息；3.李建毅自愿放弃其余诉讼请求。由于谢松未履行调解协议向李建毅偿还借款，李建毅遂向原审法院申请强制执行，原审法院在执行该案过程中，案外人霍成志向原审法院书面提出执行异议。原审法院于2017年12月13日作出（2017）黔0103执异71号执行裁定书，裁定驳回案外人霍成志的异议。本案审理中，案外人霍成志举证了下列证据：1.《关于2011西南房博会期间认筹优惠活动的意见》、《升远大厦开盘前期认筹方案》，载明认筹时间为2011年5月1日至6月30日；2.《商品房预售许可证》，载明升远房开公司于2012年3月13日取得南明区科学路38号升远大厦的商品房预售许可证。3.《升远大厦认购书》、《商品房买卖合同》、《商品住宅使用说明书》、《商品房质量保证书》、认筹款收据、购房款收据、银行卡汇款凭证、汇款情况说明、升远大厦交房结算清单、交纳维修基金收据、交纳三通费收据等书证，载明如下事实：2012年10月6日，升远房开公司项目部向霍成志出具收据一张，载明“认筹款（2套房）1-19-2、1-27-220000元”。2014年2月12日霍成志与升远房开公司项目部签订《商品房买卖合同》，约定“购买1-19-2号，价格为1567680元，付款方式为一次性付款，付款时间为2014年2月12日”。2014年2月12日，升远房开公司项目部加盖项目部财务专用章向霍成志出具收据一张，载明收到购房款1567680元。2012年12月21日、2013年1月29日、3月19日、7月30日、9月18日、10月12日、4月20日、5月21日、11月12日，户名为“张莉”的银行卡向户名为“杨琳”的银行卡分九次共计3303750元。2017年12月28日，升远房开公司项目部出具《关于霍成志、霍昱行购房款的情况说明》，载明：购房人霍成志、霍昱行于2012年12月21日至2013年11月12日通过户名为张莉账号转入我公司财务人员杨琳账户3303750元是购买我公司位于贵阳市南明区的购房款。2015年2月29日霍成志接收房屋并入住。另查明，本案案涉房屋现登记的权属所有人是升远房开公司，无销售备案登记。买卖行为均未在产权部门进行过登记。2009年1月8日，升远房开公司作出《关于成立升远大厦项目部的决定》，成立项目部，任命谢松为项目部经理，对总公司负责，并承担该项目的一切经济法律责任。同时载明“项目部严格按照2007年6月13日总公司与宇豪房开公司就该项目签订的《合作开发协议》开展工作”等。升远房开公司并取得位于科学路38号升远大厦的土地使用证、建设规划许可证、建筑工程施工许可证等。原审法院认为，本案争议的焦点为：原告是否系本案争议房屋的权利人，是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”，第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，首先，升远房开公司取得升远大厦土地使用权证、建设规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证等，根据物权法的相关规定，案涉房屋的所有权登记在升远房开公司名下，升远房开公司系涉案房屋的权利人，然而升远房开公司对原审法院执行该标的并未提出异议。其次，本案证据证实，项目部是升远房开公司所设立，其权利义务应由升远房开公司承担，故原告与项目部签订《商品房买卖合同》中使用项目部公章不可归责于原告，应视为原告与升远房开公司签订了《商品房买卖合同》。根据我国城市房地产管理法、房地产经营管理条例的相关规定，商品房买卖是诺成、双务、有偿的要式法律行为，买受人必须将购房价款支付给出卖人并办理登记手续，但从支付房屋价款上看，存在付款时间早于合同约定或签约时间，付款金额与购房款不符，银行卡汇款凭证显示付款人及收款人均不是原告及升远房开公司，款项并未转入升远房开公司账户等问题，虽然升远房开公司项目部开具收据表明收到购房款，但与上述证据存在矛盾，无法确认原告诉称支付的款项就是购房款。因此，本案原告所举证据不能证明其已经向出卖人升远房开公司支付完毕购房对价款。升远房开公司亦表示对原告所涉房屋的销售情况及现状不掌握，故原告虽与升远房开公司签订了《商品房买卖合同》，但对涉案房屋的请求权尚不确定。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告不是贵阳市南明区科学路升远大厦的第1栋1-19-2号房屋的权利人。综上所述，原审法院认定原告对执行标的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院对原告的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决如下：驳回原告霍成志的诉讼请求。案件受理费60元由原告霍成志负担（已交）。二审期间，上诉人霍成志提交以下证据：1.贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终3106号民事裁定书一份，拟证明霍成志的情况与该裁定书中涉案房屋情况一致，霍成志的诉请应当得到支持。被上诉人李建毅认为该份证据达不到上诉人的证明目的，恰好证明上诉人的情况与该裁定书的情况事实是不一致的。第三人谢松对该组证据无异议。2.情况说明一份，拟证明支付购房款后没有及时签订房屋买卖合同及没有办理产权登记系升远房开公司的原因不是上诉人的原因导致。被上诉人李建毅对该情况说明的真实性、合法性、关联性有异议，认为该情况说明上加盖的印章是升远房开公司项目部而不是升远房开公司的印章，达不到上诉人的证明目的。第三人谢松对该组证据无异议。3.日期为2015年2月29日编号为6070521的收据一份，拟证明房开公司在交房的时候已经将水电煤气费等杂费收取，证明上诉人在涉案房屋查封之前上诉人已经通过合法买卖及占有使用，房开公司已经将涉案房屋交付给上诉人。被上诉人李建毅对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为在程序上不属于新证据。被上诉人李建毅提交贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103执异77号执行裁定书一份及该案异议人左渊洁与升远房开公司签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明该份合同上加盖的是升远房开公司的印章及法定代表人林锋吉的印章，不是项目部的印章，该买受人将尚欠的62万元支付给人民法院，由人民法院转交给李建毅；该执行裁定书中查明，升远房开公司虽然不是被执行人，但该公司开发的商品房实际由谢松控制，实际上属于谢松的个人财产，且在听证会上升远房开公司并无异议，所以人民法院查封并执行案涉房屋并无不妥。上诉人霍成志对该份证据不予质证，认为达不到被上诉人的证明目的。第三人谢松表示不清楚执行款支付给李建毅的事实，且谢松与李建毅的借贷纠纷与升远房开公司没有任何关系，该份证据达不到被上诉人的证明目的。二审期间，经审理查明：上诉人霍昱行在与升远房开公司签订《商品房买卖合同》后，已经交纳房屋维修基金、煤气、电表、水表、楼宇对讲系统、有线电视安装费等，证实上诉人在贵阳市云岩区人民法院查封涉案房屋前已经占有使用涉案房屋。其余查明的事实与一审查明的事实一致，原审法院依法予以确认。本院认为，首先，李建毅依据贵阳市云岩区人民法院于2016年4月14日作出的（2015）云民商初字第1804号民事调解书向人民法院申请强制执行，谢松为被执行人，涉案房屋为升远房开公司开发建设，但升远房开公司不是被执行人，升远房开公司对于作为被执行人并无明确的书面意思表示，也未经法定程序追加成为案件被执行人。根据上诉人及被上诉人提交的证据，并不能认定本案中被法院查封的房屋为被执行人谢松名下可供执行的财产。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，通过上诉人霍成志提交的证据证实：第一，贵阳市云岩区人民法院于2015年9月11日查封了案涉房屋，上诉人霍成志与升远房开公司于2014年2月12日签订《商品房买卖合同》，上诉人霍成志在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；第二，2012年10月6日，升远房开公司项目部向霍成志出具收据一张，载明“收到1-19-2、1-27-2两套房屋认筹款20000元”。2014年2月12日霍成志与升远房开公司项目部签订《商品房买卖合同》，约定“购买1-19-2号，价格为1567680元，付款方式为一次性付款，付款时间为2014年2月12日”。2014年2月12日，升远房开公司项目部加盖项目部财务专用章向霍成志出具收据一张，载明收到购房款1567680元。2012年12月21日、2013年1月29日、3月19日、7月30日、9月18日、10月12日、4月20日、5月21日、11月12日，户名为“张莉”（霍成志之妻）的银行卡向户名为“杨琳”的银行卡分九次共计3303750元。2017年12月28日，升远房开公司项目部出具《关于霍成志、霍昱行购房款的情况说明》，载明：“购房人霍成志、霍昱行于2012年12月21日至2013年11月12日通过户名为张莉账号转入我公司财务人员杨琳账户3303750元是购买我公司位于贵阳市南明区的购房款”。其中由霍昱行购买的升远大厦1单元27层2号房购房款为1567680元，1栋1单元19层2号房和1栋1单元27楼2号房两套房屋购房款共计3135360元。根据升远房开公司项目部出具的收据、情况说明及霍成志之妻张莉的银行转账凭证证明上诉人霍成志已支付全部购房款；第三，上诉人霍成志提交了由升远房开公司升远大厦项目部于2015年2月29日出具的房屋维修基金收据一张、煤气、电表、水表、楼宇对讲系统、有线电视安装费收据一张，证明上诉人霍成志在法院查封之前已经合法占有房屋；第四，根据霍成志与升远房开公司项目部签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。而在2015年9月11日涉案房屋已被查封，无法办理房屋过户登记，并非由买受人自身原因导致未办理过户登记。故案外人霍成志对案涉房屋具有足以阻却执行的民事权益。关于上诉人霍成志要求确认位于贵阳市南明区归霍成志所有的上诉请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权的登记的，不影响合同效力。”本案中，上诉人霍成志虽然与升远房开公司已签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。故上诉人要求确认位于贵阳市南明区归上诉人所有的请求因缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上，霍成志对案涉房屋享有排除执行的民事权益的上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、撤销贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初1224号民事判决；二、不予执行位于贵阳市南明区；三、驳回霍成志的其余诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，由上诉人霍成志承担60元，被上诉人李建毅承担60元。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年十一月十一日法官助理吴曦书记员高丽梅