广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9592号原告：黄埔文化（广州）发展集团有限公司，住所地广州市黄埔区科学大道187号科学城商业广场A2栋9楼。法定代表人：黎学军，董事长。委托诉讼代理人：朱铮哲，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴家盛，广东广开律师事务所律师。被告：广东大合农林发展有限公司，住所地广州市黄埔区香雪八路98号D栋815房。法定代表人：方份。被告：深圳金钟山国际投资有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪岗路2018号天安云谷产业园一期3栋A座902A。法定代表人：方份，执行董事。原告黄埔文化（广州）发展集团有限公司（以下简称黄埔文化公司）诉被告广东大合农林发展有限公司（以下简称大合公司）、深圳金钟山国际投资有限公司（以下简称金钟山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告黄埔文化公司的委托诉讼代理人朱铮哲、戴家盛到庭参加诉讼，被告大合公司、金钟山公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄埔文化公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告黄埔文化公司与被告大合公司在2019年4月25日签订的《物业租赁合同》于被告大合公司、金钟山公司收到本案《民事起诉状》副本之日起解除；二、判令被告大合公司立即向原告黄埔文化公司支付代垫的物业管理费38736.78元及利息311.09元（物业管理费的利息从2019年4月25日起计，暂计至2019年7月31日，实际应计算至《物业租赁合同》解除之日）；三、判令被告大合公司立即向原告黄埔文化公司赔偿损失242104.86元；四、判令被告大合公司立即向原告黄埔文化公司赔偿印花税8328.4元；五、判令被告大合公司立即向原告黄埔文化公司支付本案的律师费8000元;六、判令被告金钟山公司对被告大合公司应当承担的上述赔偿责任（诉讼请求二至五）承担连带责任；七、判令被告大合公司、金钟山公司承担本案诉讼费用。事实与理由：大合公司于2019年4月22日在广州产权交易所竞得黄埔文化公司位于萝岗奥园广场自编H6栋第26层共21套物业的租赁权，并于2019年4月25日与黄埔文化公司签订了《物业租赁合同》，约定大合公司自2019年4月25日起至2025年4月24日止租赁广州市黄埔区开创大道1936号萝岗奥园广场自编H6栋第26层21套物业，租赁房屋建筑面积为1614.0324平方米，租金收费标准75元/平方米/月，首年每月租金为121052.43元，租金按季度收取，大合公司于每季度计租的五个工作日内向黄埔文化公司支付该季度租金，逾期缴纳的从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之三支付滞纳金；合同履约保证金为两个月租金，即242104.86元。合同第五条还约定：大合公司同意由黄埔文化公司指定的物业管理公司负责物业管理，并与之签订《物业管理服务合同》，并由大合公司直接向黄埔文化公司指定的物业管理公司缴纳物业管理费等费用。《物业租赁合同》签订后，大合公司无正当理由未按合同约定向黄埔文化公司支付履约保证金，亦未依约接收案涉物业，且未按合同约定与黄埔文化公司指定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》并缴纳物业管理费。后经黄埔文化公司多次催促，大合公司均以各种理由搪塞而不支付履约保证金及黄埔文化公司代大合公司垫付的物业管理费。无奈之下，黄埔文化公司遂于2019年7月12日向大合公司出具《解除物业租赁合同通知书》。黄埔文化公司认为大合公司不支付履约保证金的行为致使不能实现《物业租赁合同》的目的，并导致黄埔文化公司产生重大损失。同时，《物业租赁合同》第九条违约责任第3款约定，追究对方违约责任或其他法律责任而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费），均由违约方承担，故大合公司应当承担黄埔文化公司为追究其违约责任而支出的律师费。作为大合公司的股东，金钟山公司未完全履行其实缴出资的义务，其应在未实际缴纳出资的范围内对大合公司应负的赔偿责任承担连带责任。为维护自身的合法权益，黄埔文化公司特依法向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告大合公司、金钟山公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，广州市黄埔区开创大道1936号2601-2621房的权利人为黄埔文化公司。黄埔文化公司委托广州产权交易所通过公开市场方式出租广州市黄埔区开创大道1936号萝岗奥园广场自编H6栋第26层21套物业。2019年4月22日，大合公司投得上述物业及附属设施的租赁权，黄埔文化公司（甲方、出租方）与大合公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：第一条，乙方租赁甲方的物业名称为萝岗奥园广场自编H6栋第26层21套物业，租赁物业坐落于广州市黄埔区开创大道1936号。租赁物业建筑面积共约1614.0324平方米，乙方对甲方出租的物业情况已作充分了解，同意承租，仅用于办公用途。第二条，本合同项下的物业租用年限为6年，即自2019年4月25日至2025年4月24日止，免租期共5个月，即自2019年4月25日至2019年9月24日止，免租期包括在租赁期限内。第三条，合同履约保证金为两个月租金，即242104.86元。如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述物业的使用权。物业收取租金的面积为1614.0324平方米，租金按每月每平方米75元收取，租赁物业面积首年月租金合计为121052.43元。物业租金每三年递增一次，每次递增幅度为上一期租金的5%，自第四年开始递增。租金按季度收取，乙方应于每季度计租的五个工作日内向甲方支付该季度租金。在租赁期内，乙方必须按照本合同约定向甲方交纳租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金。如乙方拖欠甲方租金达到30日，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，合同履约保证金归甲方所有，甲方收回租赁物业并不作任何补偿。第五条，乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，并与之签订《物业管理服务合同》，并由乙方直接向甲方指定的物业管理公司缴纳物业管理费等费用。第九条违约责任的约定，（三）甲乙任何一方因追究对方违约责任或其他法律责任而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费等），均由违约方承担。第十一条合同变更和解除约定，（二）租用期间，乙方有下列行为之一的，除应承担本合同约定的违约责任外，甲方有权立即单方面解除合同，没收合同履约保证金，收回租赁物业并不作任何补偿：6.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损失的;7.拖欠租金30日以上（含本数）。黄埔文化公司提交其工作人员的微信记录作为证据，微信聊天对象备注为“大合农林方总”，记录显示工作人员多次向对方催收租金、履约保证金、物业管理费，并发出名为《关于缴纳合同履约保证金的函》，对方表示同意支付。黄埔文化公司称租赁合同签订后大合公司未向其支付任何款项，其通知大合公司接收物业，大合公司也未办理接收，双方仅签订了租赁合同，其他合同义务均未履行。2019年7月12日，黄埔文化公司通过EMS速递方式向大合公司发出《关于解除物业租赁合同的通知书》，称：大合公司经多次催缴仍未履行缴纳保证金的义务，亦未依约接收承租场地，致使双方签订的《物业租赁合同》无法履行。现通知大合公司自本通知送达大合公司之日起双方之间签订的《物业租赁合同》正式解除。该邮件以“收件人不在此地址”被退回。黄埔文化公司提交广州奥园物业服务有限公司萝奥分公司开具的H6-2601-2621房的2019年3月至2019年7月的三张管理费发票，购买方名称为黄埔文化公司，黄埔文化公司主张根据租赁合同第5条的约定，大合公司应向物业管理公司缴纳物业管理费，由于大合公司未缴纳，所以其代缴了2019年4月25日至2019年7月31日的物业管理费38736.76元，该款项应由大合公司向黄埔文化公司支付。黄埔文化公司提交广州产权交易所开发区分所于2019年4月30日向其发出的《关于代征印花税的函》，广州产权交易所要求黄埔文化公司按照印花税现行政策的规定，依据合同总租金8328407.184元的1‰缴纳印花税税额8328.4元。2019年5月20日，广州市越秀区协税护税办公室出具税收缴款书，显示黄埔文化公司缴纳涉案21套物业的印花税8328.4元。黄埔文化公司还提交其与广东广开律师事务所于2019年8月12日签订的《民事委托代理合同》，约定黄埔文化公司委托广东广开律师事务所作为其本案的委托代理人，律师代理费为8000元。2019年8月13日，广东广开律师事务所向黄埔文化公司开具8000元的律师费发票。黄埔文化公司主张金钟山公司是大合公司的股东，金钟山公司未履行足额出资的义务，且没有验资报告，黄埔文化公司根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条的规定要求金钟山公司承担连带责任。黄埔文化公司提交大合公司的《公司登记(备案)申请书》显示大合公司注册资本为6000万元，股东（发起人）为金钟山公司，附表《股东（发起人）出资情况》载明金钟山公司认缴出资额为6000万元，出资时间为2038年12月31日。庭后，黄埔文化公司向本院提交《情况说明》，称其第三项诉讼请求主张的损失242104.86元有理据，理由主要为：一、大合公司以自己的行为表示不履行租赁合同，直接导致涉案物业从2019年4月25日空置至今，致使黄埔文化公司遭受重大租金损失。二、大合公司未向黄埔文化公司交纳等同于两个月租金的履约保证金，致使黄埔文化公司无法行使没收合同履约保证金的权利，给黄埔文化公司造成了损失。还查明，大合公司于2019年8月23日收到本案起诉状副本。上述事实有《不动产权证》《物业租赁合同》《成交确认书》、管理费发票、支付凭证、《关于代征印花税的函》、税收缴款书、《关于解除物业租赁合同的通知书》、邮件退件单、《公司登记(备案)申请书》及附件、《民事委托代理合同》、律师费发票、银行进账单、租金发票、微信聊天记录、情况说明及当事人陈述等予以证实。本院认为，大合公司、金钟山公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核黄埔文化公司提交的证据基础上对本案进行裁判。本案是房屋租赁合同纠纷。黄埔文化公司与大合公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。关于租赁合同是否解除的问题。虽然双方签订的租赁合同未明确履约保证金的支付时间，但履约保证金的性质是担保黄埔文化公司对大合公司在该租赁合同项下的债权，故合同签订后大合公司就应立即向黄埔文化公司支付该笔款项，现无证据显示大合公司支付了该笔款项，大合公司以自己的行为表示不履行合同的主要债务，其行为已构成根本违约，黄埔文化公司主张解除租赁合同于法有据，本院予以支持。鉴于黄埔文化公司起诉前邮寄的解除合同的通知未送达给大合公司，故本院确认以大合公司收到本案起诉状副本的时间即2019年8月23日为合同的解除时间。关于黄埔文化公司主张的物业管理费及利息。虽然合同约定物业管理费由大合公司承担，但涉案房屋未实际交付大合公司使用，大合公司未享受物业管理公司提供的任何服务，故黄埔文化公司要求大合公司支付物业管理费及利息缺乏理据，本院不予支持。关于黄埔文化公司主张的损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，租赁合同因大合公司违约而解除，黄埔文化公司有权要求大合公司赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失。根据黄埔文化公司的陈述及双方的微信聊天记录显示，至2019年7月初双方仍在协商履行合同事宜，结合该情况本院酌情支持两个月的房屋空置损失242104.86元，故黄埔文化公司主张损失242104.86元本院予以支持。关于黄埔文化公司主张的印花税。黄埔文化公司通过交易平台与大合公司签订了租赁合同，并因此向广州产权交易所支付印花税8328.4元，印花税系黄埔文化公司为履行合同实际产生的费用，租赁合同因大合公司违约予以解除，故大合公司应向黄埔文化公司赔偿印花税8328.4元。关于黄埔文化公司主张的律师费。租赁合同第九条约定（三）“甲乙任何一方因追究对方违约责任或其他法律责任而支出的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、差旅费等），均由违约方承担”，黄埔文化公司因大合公司违约而委托律师代为提起本案诉讼，支出律师费8000元，根据前述约定，其有权向大合公司主张律师费，故本院对黄埔文化公司主张律师费8000元予以支持。关于黄埔文化公司要求金钟山公司承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”，但本案中，黄埔文化公司提交的《公司登记(备案)申请书》附表《股东（发起人）出资情况》载明金钟山公司认缴出资额为6000万元，出资时间为2038年12月31日，因此尚未到金钟山公司的最晚出资时间，黄埔文化公司主张金钟山公司未足额出资，要求金钟山公司承担连带责任缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄埔文化（广州）发展集团有限公司与被告广东大合农林发展有限公司签订的《物业租赁合同》于2019年8月23日解除;二、被告广东大合农林发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄埔文化（广州）发展集团有限公司赔偿损失242104.86元；三、被告广东大合农林发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄埔文化（广州）发展集团有限公司赔偿印花税8328.4元；四、被告广东大合农林发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄埔文化（广州）发展集团有限公司支付律师费8000元；五、驳回原告黄埔文化（广州）发展集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5762元，由原告黄埔文化（广州）发展集团有限公司负担756.3元，由被告广东大合农林发展有限公司负担5005.7元。负缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  罗蔡馨人民陪审员  罗佩璐二〇一九年十一月十四日书 记 员  张 敏张园