北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初39268号原告：北京红鼎红餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街14号4号楼保利大厦大厦写字楼十六层1662、1664、1666室。法定代表人：王苏丰，总经理。委托诉讼代理人：张笑竹，北京大成律师事务所律师。被告：北京嘉运金丰投资有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街11号。法定代表人：林江，经理。委托诉讼代理人：刘立君，北京法大（天津）律师事务所律师。原告北京红鼎红餐饮管理有限公司（以下简称红鼎红公司）诉被告北京嘉运金丰投资有限公司（以下简称嘉运金丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红鼎红公司之委托诉讼代理人张笑竹，被告嘉运金丰公司之委托诉讼代理人刘立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红鼎红公司向本院提出诉讼请求：1、判令《提前终止协议》无效；2、判令被告承担违约责任支付违约金405000元（三个月房屋租金），并赔偿原告经济损失700171.45元；3、判令被告返还租赁保证金27万元；4、判令被告返还装修押金8万元；被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月1日，我公司作为承租人与出租人北京光大国信物业管理有限责任公司（2015年4月1日出租人变更为被告）签署《租赁合同》，合同期自2014年10月15日至2017年3月22日，第一年租金162万（月租金13.5万含物业费），我公司另支付保证金27万元，双方约定任何一方违约应向对方支付三个月租金作为违约金。2015年11月5日，被告在未通知我公司也未与我公司沟通的情况下单方面出具《提前终止协议》，承租方由我公司变更为北京佳畅佳美商贸有限公司，该协议上没有我公司授权代表或负责人签字，事后被告也从未向我公司送达该《提前终止协议》，租赁保证金至今仍未退还。在该《提前终止协议》上代我公司盖章的是孙兴东，但其并没有我公司授权，无权代表我公司解除合同，后孙兴东又于2015年11月6日代表北京佳畅佳美商贸有限公司签订租赁合同，具有利益冲突，故我公司认为《提前终止协议》应属无效，不具有法律效力。此后，我公司一直参与租户管理，并与被告多次沟通协调关于消防、装修、租金收取等事宜，被告从未提出异议，也未向物业第三方告知已与我公司终止租赁合同事宜，直至2018年5月我公司被案外人以房屋租赁合同纠纷为由申请仲裁后才知道《提前终止协议》的存在，故被告的行为构成欺诈，且违反双方租赁合同的约定，应退还我公司保证金、承担违约责任并赔偿我公司损失，故我公司现提起本诉，请求法院判如所请。被告嘉运金丰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉称的事实理由是虚假的。2015年11月5日我公司与原告在双方协商一致后签订了《提前终止协议》，该协议系双方的真实意思表示，应属有效，且双方现已履行完毕。当时双方对于保证金27万元已经明确约定了如何处理，且双方也已经按照该约定处理了，综上原告的诉讼请求缺乏事实依据，请求法院予以驳回。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。2014年8月1日，红鼎红公司作为承租人与出租人北京光大国信物业管理有限责任公司签订《租赁合同》，约定红鼎红公司向北京光大国信物业管理有限责任公司承租北京市海淀区x街x号x大厦x层x段房屋，合同期限自2014年10月15日至2017年3月22日。2015年，嘉运金丰公司作为甲方，与北京光大国信物业管理有限责任公司作为乙方、红鼎红公司作为丙方签订《关于光大国信大厦出租人变更的合同》，明确嘉运金丰公司为光大国信大厦产权人、北京光大国信物业管理有限责任公司为承租人、红鼎红公司为次承租人，约定自2015年4月1日起该合同第2条所涉及合同的出租方全部由北京光大国信物业管理有限责任公司变更为嘉运金丰公司，红鼎红公司向嘉运金丰公司履行相关房屋租赁的权利与义务。经本院合法传唤，被告嘉运金丰公司无正当理由未到庭参加2019年9月25日的庭审，本院依法缺席判决。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：2015年11月5日，嘉运金丰公司作为甲方与红鼎红公司作为乙方签订《提前终止协议》，约定：一、双方于2014年8月1日签订的北京市海淀区x街x号x大厦x层x段房间的《房屋租赁合同》提前终止，终止日期为2015年11月5日；三、经甲乙双方办理清退房屋手续，并无异议后。甲方将乙方（房屋租赁保证金270000元）其中的126219.05元转为乙方所欠甲方房屋租金。甲方退还乙方房屋租赁保证金143780.95元；四、本协议生效日期起，甲方不承担由于提前终止《房屋租赁合同》给乙方造成的一切损失。嘉运金丰公司出具2015年11月6日付款通知单签字，内容为：收款单位“北京红鼎红餐饮管理有限公司”；付款内容“退保证金（提前退租）”；金额“143780.95元”，杨爱木在该付款通知单经办人处签字。审理中，杨爱木出庭作证称其未在上述付款通知单上签字，也未收到过所退款项。经嘉运金丰公司申请，本院委托北京长城司法鉴定所对2015年11月6日付款通知单中杨爱木签字进行司法鉴定，该鉴定所于2019年9月2日作出长城司鉴[2019]文鉴字第297号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“检材标注日期2015年11月6日《付款通知单》表格右下方处的‘杨爱木’签名字迹与样本上的‘杨爱木’签名字迹是同一人所写。”鉴定费用3100元，已由嘉运金丰公司预交。红鼎红公司认可杨爱木于签订《提前终止协议》期间为其公司法定代表人，认可《提前终止协议》所加盖印章为其公司公章，当时其拟转租第三方，要将相关人员带到嘉运金丰公司，基于此事其将公章给了孙兴东；后称孙兴东公司和杨爱木与其公司拟合作服务，孙兴东与杨爱木私自签订《提前终止协议》；又称因该公司增加物业服务需物业公司同意，故孙兴东以该名义向杨爱木取得其公章以确认合作协议，综上主张《提前终止协议》为孙兴东利用该公章加盖。就此争议事实，本院认为，红鼎红公司在涉案《提前终止协议》所加盖印章为其公司公章，而其公司所做陈述，可以证实其公司曾将公司印章交由他人使用，故该加盖印章的法律后果应当由其公司承担。经司法鉴定，嘉运金丰公司出具的付款通知单中“杨爱木”签字为其本人所写，而杨爱木时任红鼎红公司法定代表人，且该付款通知单中所涉及退还款项数额与《提前终止协议》中所涉及退还数额相符，可以认定杨爱木对《提前终止协议》的签署知情。红鼎红公司向本院出具中国农业银行现金缴款单，内容为：2016年1月14日，现金缴款人“红鼎红”向收款人“北京嘉运金丰投资有限公司”账户存入现金8万元，交易附言为“装修押金”。嘉运金丰公司对该证据不予认可，称其系与北京佳畅佳美商贸有限公司于2016年1月14日签订施工安全责任书，约定由该公司交付保证金8万元，其公司账户于签约当日收到一笔8万元的款项入账，故认为其收取的8万元系由北京佳畅佳美商贸有限公司交付。对此，嘉运金丰公司未出具相应证据证明其主张。红鼎红公司出具现金缴款收据原件，故本院对该证据的真实性予以确认，该收据原件由红鼎红公司持有，且收据的载明的缴款人为红鼎红公司，故本院认定红鼎红公司向嘉运金丰公司交纳现金8万元。本院认为，本案争议焦点在于红鼎红公司是否与嘉运金丰公司就房屋租赁合同签署《提前终止协议》并就双方间房屋租赁合同终止的清理结算事项进行约定。就此争议焦点，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。据前所述，红鼎红公司以真实的公司公章与嘉运金丰公司就双方间房屋租赁合同签订《提前终止协议》，而由其公司时任法定代表人杨爱木在嘉运金丰公司出具的付款通知单上签字的行为可以证实，该公司对与嘉运金丰公司签署《提前终止协议》的情况知情，该《提前终止协议》对于红鼎红公司及嘉运金丰公司均具有法律上的约束力，现红鼎红公司要求认定《提前终止协议》无效并要求嘉运金丰公司承担违约责任及赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于装修押金8万元，红鼎红公司向嘉运金丰公司交纳8万元，系在双方签订《提前终止协议》终止租赁合同关系并进行相应结算后，嘉运金丰公司反驳称该笔款项系由案外公司向其支付而非红鼎红公司，但其未向本院提交相应证据，故本院对嘉运金丰公司的反驳理由不予采信，现对于红鼎红公司要求嘉运金丰公司退还装修押金8万元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京嘉运金丰投资有限公司于本判决生效后七日内退还北京红鼎红餐饮管理有限公司房屋装修押金8万元；二、驳回北京红鼎红餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。鉴定费3100元（被告已预交），由北京红鼎红餐饮管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费17897元，由北京红鼎红餐饮管理有限公司负担16913元（已交纳），由北京嘉运金丰投资有限公司负担984元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  马仲兰人民陪审员  王兰芝二〇一九年十一月二十八日书 记 员  孙悦桐