四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初491号 原告（反诉被告）：四川锦诚建筑工程开发有限公司，住所地射洪县太和镇太和大道南段锦宏花园办公楼。统一社会信用代码91510922797899817G。 法定代表人：谢德，系公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：田光平，系四川泽曦律师事务所律师。 原告（反诉被告）：谢修兵，男，1964年3月15日出生，汉族，四川省射洪县居民。 原告（反诉被告）：杜明建，男，1960年5月26日出生，汉族，四川省射洪县居民。 被告（反诉原告）：孟大顺，男，1976年7月11日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：李均，系遂宁市射洪县香山法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：孟桂芳，女，1980年5月8日出生，汉族，四川省仪陇县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：何志林，系孟桂芳之夫，1977年4月8日出生，汉族,四川省射洪县居民。 原告四川锦诚建筑工程开发有限公司与被告孟大顺房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，经适用简易程序后转为普通程序，并追加孟桂芳为本案共同被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。审理中，原告谢修兵、杜明建申请参加诉讼，反诉原告孟大顺、孟桂芳提起反诉。原告（反诉被告）四川锦诚建筑工程开发有限公司的委托诉讼代理人田光平，原告（反诉被告）谢修兵、杜明建，被告（反诉原告）孟大顺及其委托诉讼代理人李均，被告（反诉原告）孟桂芳的委托诉讼代理人何志林到庭参加诉讼；原告（反诉被告）四川锦诚建筑工程开发有限公司的法定代表人谢德、被告（反诉原告）孟桂芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付多占拆迁安置还房面积的价款50万元；2．案件诉讼费由被告负担。事实与理由：2009年9月11日，射洪县安得房地产开发有限公司委托人谢修兵以甲方的名义与被告孟大顺签订了《射洪县太和镇何家桥社区城中村拆迁还房协议》两份，协议约定甲方拆除乙方旧房面积共154.67平方米，同日与被告之父孟正强签订协议，拆除孟正强392.13平方米旧房，合同约定拆一平方还一平方，不找差价，合同还约定了其他事项。后孟正强死亡，拆迁还房事宜由被告孟大顺负责处理。2014年12月20日，原告以636万元的价格竟得了何家桥社区3组的土地。2015年9月9日该宗土地获射洪县国土资源局批准建设项目为城中村改造项目。2014年1月起原告对该项目开始修建，承接了射洪县安得房地产开发有限公司与被拆迁户签订的还房协议，该项目于2017年12月完工。从2018年4月起开始还房，按还房协议，被告和其父应还房539平方米，被告选房640多平方米，按协议约定超过10平方米内的面积，被告以1,480元/㎡优惠20%向原告找补差价，被告除3幢2单元13楼2号房外，其余房屋及门面面积已达560平方米，已经超出应还房面积，对超出的面积被告拒绝向原告找补差价。不但如此，被告还强行占有了3幢2单元13楼2号房，并已经着手装修。现诉至法院，请求判准诉讼请求。 被告（反诉原告）孟大顺、孟桂芳答辩并反诉称，我们的父亲孟正强与谢修兵所签订的《射洪县太和镇何家桥社区城中村拆迁还房协议》中第三条载明的旧房面积392.13平方米明显存在错误，并未包含该处房产顶楼上的小青瓦房和第二层的扩建部分，根据原告在拆迁对该处房产的实地丈量所绘草图，原告实际拆除该处房产的面积应当为526.3575平方米。我们在发现此错误后，多次要求原告予以纠正，但是原告均拒绝。原告另外还拆除了我们的两处房产，面积共计149.13平方米，故原告共计拆除我们的房产面积为675.4875平方米。现原告实际向我们还房面积为652.14平方米，尚欠我们还房面积23.3475平方米，其应当按照约定的1,480元/㎡向我们赔偿损失。原告所还门面房面积严重超过司法解释所规定的比例，对于超出部分依法不应当支付房价款。由于原告将孟正强名下的旧房实际面积认定错误，故导致少向我们支付了过渡费16,844.63元，加上其还有19个月的过渡费44,919.92元没有支付，其应当按照约定支付过渡费61,764.55元。原告违反拆迁安置补偿协议将约定的安置房铝合金门窗变更为塑钢门窗，致我们改良所产生的42,000元，应当由其予以赔偿。因原告在协议履行过程中有拖欠过渡费、超期交房、违反约定、延迟办证等诸多违约行为，故其应当向我们支付违约金49,986.08元。综上所述，请法庭驳回原告的诉讼请求，并判令：1．反诉被告赔偿反诉原告因拆迁安置房屋还房面积不足给反诉原告所造成的损失19,110.00元；2．判令反诉被告向反诉原告支付过渡费63,152.95元；3．判令反诉被告向反诉原告赔偿违反约定将铝合金门窗变更为塑钢门窗所造成的改良损失41,168.59元；4．判令反诉被告向反诉原告支付违约金50,002.00元；5．本案诉讼费由反诉被告负担。 反诉被告四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建辩称，反诉原告所述的欠过渡费是实，但是应当按照合同予以计算，我公司不存在其他违约行为。如人民法院经审理认定我们存在违约，请求对约定的违约金予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年8月8日，谢修兵以射洪县安得房地产开发有限公司委托代理人身份（甲方）与射洪县太和镇何家桥社区二组片区拆迁户孟大顺、孟正强（乙方）等人签订《射洪县太和镇何家桥社区二组片区城中村改造还房方案》，载明“……一、乙方自愿将自己所有名下的房屋及宅基地交给甲方拆除、重建，乙方重建的房屋预制板砖混结构，内墙抹灰、收光、做平、铝合金窗、外墙漆颜色按规定划统一安排，进户防盗门一道，室内水电管线安装到户，并出具竣工相关手续。二、无论有无产权的房屋一律拆一平方还一平方，不找新旧差价。高度不到2.2M和临时搭建一律不作赔偿，旧房丈量时，以外墙边为准，附属物一律不作赔偿，楼上阳台折半计算，除去还房外的剩余土地属甲方所有，甲方不再给乙方作任何土地补偿。三、甲、乙双方住房分开居住，乙方住房由北到南依次排列，从一楼到最高楼，底楼库房从中隔断，前面有房的住前面，前面无房的住后面，前后住户安排由理事组自行协调解决，房屋面积以房管局测绘为准。四、乙方如有旧房剩余面积，甲方以800元/平米收购，如乙方需买甲方新房（10平方米以内）以市场价1,480.00元优惠20%，还房三套以上（包括三套）必须住一套最高楼，3、4、5楼住户给最高楼找每平方20元楼层差，由理事组负责实施，甲方不参与此款支配；最高楼剩余空间使用权归顶楼所有人使用。五、甲方负责办理乙方原有两证（一套住房的产权证和土地使用证），其费用由甲方负责，新增两证费用由乙方自己承担，甲方统一办理，乙方如需改变土地所有权性质，乙方自行承担相关费用。六、原有水、电、气、光纤、电话由理事组统一组织向相关部门申请保留户头，其后的安装费用由甲方负责承担，如不能保留或新增户头，由甲方组织安装，费用由乙方负责承担。改集体户为单独户，所需费用由乙方自行承担。七、新建小区的公摊面积和公共设施，按国家规定由该片区所有住户共同分摊，该工程竣工交付乙方使用前，甲、乙双方将结算清新旧房平方面积和相关费用。结算时找补费用一次性交付。八、该工程的重建资金由甲方全额垫支，政府的灾后重建资金补助和政府的相关政策扶持，由甲方享受，乙方无条件协助甲方办理相关手续。九、双方约定工期为23个月（搬家时间20天），从该片区所有住户全部签定完分户协议，并全部搬出原住址算起，如任何一户未搬出或不准拆除，甲方不承担乙方任何损失。超过工期，由甲方向乙方支付3.5元/平米月租金，合同期内的过渡费用由乙方自行承担，如有政策性变动和不可抗拒的自然灾害，工期顺延。十、在签订分户协议时，由理事组负责统一收齐原有两证和其他证件，由理事组统一管理，旧房残值归甲方所有，乙方不得擅自拆除任何旧房设施，否则将赔偿甲方500-1,000元。十一、甲方必须按国家规划设计施工，积极配合监理及质监部门搞好工程建设，保证验收合格。如出现质量问题，乙方有权提出整改措施，施工中一切安全事故一律由甲方自行承担，相邻纠纷、矛盾由理事组负责协调解决。十二、新房竣工后交付乙方使用一年内由甲方组织统一办理房屋两证，交到乙方手中，以上各条是甲、乙双方自愿协商签订，均应遵守执行，不得违约，如果一方违约，则按所还住房价值的5%支付违约金，并承担其他相关责任。十三、本协议经双方签字、本片区所有住户签订完毕并搬出原住址后生效，以本协议为准。” 2009年9月11日，谢修兵以射洪县安得房地产开发有限公司委托代理人身份（甲方）与孟正强（乙方）签订《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》，载明“一、乙方自愿将自己所有名下的房屋及宅基地交给甲方拆除重建，乙方重建的房屋属预制板砖混结构，内墙抹灰，收光做平，地坪砂浆找平，铝合金窗，外墙漆颜色按照规划统一安排。进户防盗门一道，室内水电管线安装到户，并出具竣工相关手续。不管有无产权的房屋一律拆一平方还一平方，不找新旧差价，（高度不到2.2米和临时搭建的波纤瓦等不予赔偿）。二、甲乙双方住房分开居住，乙方由北向南依次排列，从一楼到最高楼，底楼营业房从中隔断，前面有房的住前面，前面无房的住后面，其面积以房管局测绘为准。三、旧房测量方式：楼上楼下一律以外墙边为准，附属物不作赔偿，甲方拆除乙方旧房面积392.13㎡，大写叁佰玖拾贰点壹叁平方米。四、乙方如有旧房剩余面积，甲方以800元/㎡收购，如乙方需买甲方新房（10㎡以内）以市场价1,480元/㎡优惠20%，还房三套以上（包括三套）必须有一套是最高楼，3、4、5楼住房给最高楼找20元/㎡楼层差，由理事组统一组织实施，甲方不参与该款项支配。五、甲方负责办理乙方原有的两证（一套住房的产权证和土地使用证），其费用由甲方负责。新增两证费用由乙方自己承担，甲方统一办理；乙方如改变土地使用权性质，乙方自行承担相关费用。六、原有水、电、气、光纤、电话由理事组统一组织向相关部门申请保留户头，其后的安装费用由甲方负责承担，如不能保留或新增加户头，由甲方组织安装，费用由乙方负责，改集体户为单独分户的，所需费用由乙方自行承担。七、新建小区内公摊面积和公共设施按照国家相关规定，由该片区所有住户共同分摊。该房竣工交付乙方使用前，甲乙双方将结算清新旧房屋平方面积和相关费用。八、该工程的重建资金由甲方全额垫支，政府的灾后重建资金补助和相关政策扶持，由甲方享受，乙方无条件协助甲方办理相关手续。九、双方约定，工期23个月，从该片区所有住户全部签订完协议并全部搬出原住址算起，超过工期由甲方向乙方支付3.5元/月/㎡租金，合同期内的过渡费用由乙方自行承担，如有政策性和不可抗拒的自然灾害等原因，工期顺延。十、在签订该协议时，由理事组统一收齐原有两证和其他证件，由社区理事会统一管理，旧房残值归甲方所有，乙方不得擅自拆除任何设施，否则将赔偿甲方损失500-1,000元。十一、甲方必须按国家规划设计施工，积极配合监理、质监部门搞好工程建设，保证验收合格。如出现质量问题，乙方有权提出整改措施，施工中的一切安全责任一律由甲方自行负责，相邻纠纷矛盾由理事组负责协调解决。十二、新房竣工交付使用一年内由甲方组织统一办理房屋产权证和土地使用权证，交到乙方手中，以上各条是甲乙双方自愿协商签订，均应遵守执行，不得违约，如一方违约，则按所还住房价值的5%支付违约金，并承担其他相关责任。十三、本协议经双方签字、本片区所有住户签订完毕并搬出原住地后生效，以前协议如有异同，以本协议为准。”同日，谢修兵与孟大顺签订两份《射洪县太和镇何家桥社区城中村拆迁还房协议》，在此两份拆迁还房协议中，除拆除旧房面积分别为38.07平方米和111.60平方米外，其余条款与谢修兵和孟正强所签订的拆迁还房协议一致。 2009年10月9日，射洪县安得房地产开发有限责任公司向谢修兵出具《授权委托书》，授权委托谢修兵为公司代理人，负责办理太和镇何家桥社区城中村2组拆迁还房和剩余土地商品房开发建设的相关手续并具体负责该片区拆迁还房和剩余土地的商品房开发建设、销售工作。 射洪县太和镇何家桥社区城中村2组项目由谢修兵、杜明建合伙后挂靠四川锦诚建筑工程开发有限公司予以开发建设，命名为“君悦尚都”。审理中，四川锦诚建筑工程开发有限公司陈述相关拆迁还房协议的权利义务由该公司承担。 2012年8月28日，谢修兵（甲方）与拆迁户（乙方）签订《何家桥村二组住房改建工期延后予付过渡费协议》，载明“2012年8月28日甲乙双方在县体育馆充分讨论协议如下：因住房改建工期延误，一时难于确定工期，修建方决定从2012年10月1日起予付下年过渡费。协议决定从每年10月1日起予付下年过渡费至交房时止。过渡费每平方米每年36元，以住户还房面积计算。甲乙双方不得以任何理由违反协议。住户不得以任何理由阻碍工程施工，阻碍者负担全体住户过渡费，甲方不按时付款，过渡费增长20%”。 2014年12月10日，四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建以出让方式取得位于射洪县.22平方米的国有土地使用权。2015年9月9日，四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵取得城中村改造项目建设用地批准书。2017年3月29日，四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵取得射洪县南侧君悦尚都的国有建设用地使用权证，编号为川（2017）射洪县不动产权第0002XXX号。 拆迁安置补偿合同签订后，四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建向孟大顺、孟桂芳支付过渡费至2016年10月1日。2018年4月，四川锦诚建筑工程开发有限公司向孟大顺、孟桂芳交付3栋2单元12楼2号（78.86平方米）、3号（78.86平方米），13楼5号（108.96平方米）、6号（107.12平方米）住房；2018年7月，四川锦诚建筑工程开发有限公司向孟大顺、孟桂芳交付4号、5号门面共计120.62平方米；2019年1月，孟大顺、孟桂芳占有3栋2单元13楼2号（78.86平方米）、3号（78.86平方米）住房。由谢修兵、杜明建及孟桂芳、孟大顺于2018年4月14日签字确认《君悦尚都还房户接房清单》中对“应补（退）房款”的约定为“10㎡以内1,480元/㎡超出10㎡的部分3,800元-4,200元/㎡”，并约定2018年4月25日后接房超还面积按4,200元/㎡收费。接房后，孟大顺、孟桂芳将塑钢门窗改为铝合金门窗，支付费用41,168.59元。现上述房屋均未办理权属证书。 另查明，孟大顺、孟桂芳系、郭崇智夫妇的子女，郭崇智于2008年6月11日去世，孟正强于2011年10月25日去世。2009年9月11日，谢修兵与孟正强签订《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》时，谢修兵对孟正强的旧房进行了测量并绘制草图，该草图所示孟正强旧房面积超出拆迁还房协议所记载面积。 2019年2月15日，四川锦诚建筑工程开发有限公司以返还原物纠纷诉至本院，要求孟大顺返还多占的位于射洪县君悦尚都3幢2单元13楼2号房屋并承担案件诉讼费。诉讼中，四川锦诚建筑工程开发有限公司申请变更案件法律关系和诉讼请求，并申请追加孟桂芳作为本案共同被告参加诉讼；孟大顺、孟桂芳同时提起反诉；谢修兵、杜明建申请作为原告参加诉讼。审理中，四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建均陈述在计算孟大顺、孟桂芳超还房屋面积价款时按照住房价值予以计算。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力。当事人应当遵循诚实信用的原则履行合同义务。本案所涉及的三份《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》均是谢修兵与孟大顺、孟正强所签订，君悦尚都项目系谢修兵、杜明建合伙挂靠四川锦诚建筑工程开发有限公司开发，该公司在诉讼中明确愿意承担此三份协议中的权利义务，故本案三份协议的权利义务应当由谢修兵、杜明建与四川锦诚建筑工程开发有限公司共同承担；孟正强在签订《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》后死亡，孟大顺、孟桂芳作为孟正强的法定继承人主张该合同的权利义务由二人享有和承继，亦符合法律规定。 关于四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵应当向孟大顺、孟桂芳安置的还房面积问题。四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵主张按照三份《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》的约定应当还房的面积为539平方米，但是被告现在实际占有房屋的面积为652.14平方米，对于超过约定的还房面积。应当由二被告按照现有房价5,000元/㎡予以计算支付房款。孟大顺、孟桂芳认为孟正强所签订的《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》的房屋面积与实际不符，应当按照签订该协议时谢修兵所手绘的草图面积526.3575平方米还房，加上孟大顺所签订的两份《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》中的面积149.13平方米，本案实际应当还房的面积为675.49平方米。本院认为，各方当事人对孟正强与谢修兵所签订的《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》的真实性均无异议，应当认定为合同当事人在签订还房协议时对还房面积的确认，故本院对孟大顺、孟桂芳的意见不予采纳。根据三份《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》，谢修兵、四川锦诚建筑工程开发有限公司应当向孟桂芳、孟大顺还房的面积共计为541.8平方米；现孟桂芳、孟大顺实际占有的还房面积为652.14平方米（其中住房共计531.52平方米、门面共计120.62平方米），故孟大顺、孟桂芳现实际占有的房屋超出三份《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》约定的还房面积110.34平方米，对该面积所涉及的价款，应当由孟大顺、孟桂芳向四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建予以支付。 关于孟大顺、孟桂芳应当向四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵支付的房价款数额确定问题。因签订《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》的当事人在协议中未对还房的门面、住房分别的面积予以划分，因四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建均要求对超还房屋面积以住房价值计算价款，故本院将超还房屋面积纳入住房予以处理。虽然《射洪县何家桥社区城中村拆迁还房协议》有“如乙方需购买甲方新房（10㎡以内）以市场价1,480元/㎡优惠20%”约定，但是当事人在2018年4月14日的《君悦尚都还房户接房清单》中对超还面积的价款计算另有约定为4,200元/㎡，故本院按照当事人最后的约定确定孟大顺、孟桂芳应当向四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建支付的房款为463,428元（4,200元/㎡×110.34㎡）。 关于孟大顺、孟桂芳主张的过渡费问题。根据2012年8月28日《何家桥村二组住房改建工期延后予付过渡费协议》的约定，四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建应当给付孟大顺、孟桂芳自2016年10月起至交付之日止按照还房协议面积计算的过付费为36,600.76元，其中：至2018年3月的过渡费为33,158.16元（3.6元/㎡/月×541.8㎡×17月）；自2018年4月至2018年7月的过渡费为2,419.2元（3.6元/㎡/月×168㎡×4月）；自2018年8月至2019年1月的过渡费为1,023.4元（3.6元/㎡/月×47.38㎡×6月）。 四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建在履行拆迁安置补偿合同中未能交付符合合同约定的房屋，致孟大顺、孟桂芳在接房后另行安装门窗，应当赔偿由此所产生的损失41,168.59元。 四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建未能按照拆迁安置补偿合同的约定按期交付房屋、支付过渡费、办理权属证书，构成了在履行合同中违约，应当承担违约责任。按照当事人签订的《射洪县太和镇何家桥社区城中村拆迁还房协议》中“如一方违约，则按所还住房价值的5%支付违约金，并承担其他相关责任”的约定，结合本院认定的本案还房价值，本院认为四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建要求对违约予以调整的请求应当予以支持，故酌情认定由四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建向孟大顺、孟桂芳支付违约金40000.00元。 综上所述，本院对原告四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建，反诉原告孟大顺、孟桂芳的诉讼请求均部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、由被告孟大顺、孟桂芳于判决生效后10日内给付原告四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建因超还房屋面积折价款463，428元； 二、由反诉被告四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建于判决生效后10日内支付反诉原告孟大顺、孟桂芳下欠过渡费36，600.76元、赔偿款41，168.59及违约金40，000元； 三、驳回原告四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建及反诉原告孟大顺、孟桂芳的其他诉讼请求。 以上一、二项品跌后，被告孟大顺、孟桂芳还应当向原告四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建支付345，658.65元，限于判决生效后10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7，000.00元，反诉案件受理费2，033.05元，共计9，033.05元，由原告四川锦诚建筑工程开发有限公司、谢修兵、杜明建负担2033.05元，被告孟大顺、孟桂芳负担7000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  赵晓银 人民陪审员  冯朝慧 人民陪审员  涂小兰 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  徐文文