福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终3049号 上诉人（原审原告）：王曙光，男，1967年5月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：朱志平，漳州市芗城区佳诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：叶影秀，女，1982年1月15日出生，汉族，住福建省龙海市。 上诉人王曙光因与被上诉人叶影秀房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2019)闽0602民初6457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王曙光上诉请求：撤销一审判决，1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令叶影秀支付尚欠租金10916元、物业费437元（从2018年12月20日至2019年4月30日）及违约金3000元。事实与理由：一审既已认定本案的《房屋租赁合同》属合法有效，而叶影秀在租赁期限尚未届满就提前不再续租，已构成违约，依法应承担支付违约金3000元，又叶影秀在租赁期间也没有按约支付物业费、水电费，不再续租后也没有交还该房屋，但一审却驳回其上述诉讼请求，明显错误。 叶影秀经依法传唤，未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。 王曙光向一审法院起诉请求：1.判令解除本案的《房屋租赁合同》；2.判令叶影秀支付尚欠租金10916元、物业费437元（从2018年12月20日至2019年4月30日）及违约金3000元。 一审法院认定事实：2018年9月17日，王曙光（甲方）与叶影秀（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将坐落于芗城区福海阳光5幢102室房屋，以每月2500元的租金出租给乙方；2.租赁期限12个月，有效期限2018年9月20日至2019年9月19日止，每次支付租金3个月，计7500元整，水电、家电、家居等押金3000元整，每次租金乙方应提前15天支付；3.租赁期间，双方不得借故解除合同，如乙方违约提前退租，租金不退，乙方自愿同意支付违约金3000元给甲方，结清包括水电费等费用后剩余押金退还给乙方等内容。之后叶影秀支付了押金3000元及3个月租金7500元，叶影秀承租后将该房屋交由魏成彪居住。2018年11月20日，叶影秀按合同约定提前一个月告知了王曙光不续租。2018年12月20日，魏成彪将该房屋钥匙交还王曙光，但王曙光要求叶影秀结清水电费272.55元才能交房，而叶影秀要求从支付的3000元押金中扣除。因双方未成协议，王曙光拒绝收取该房屋钥匙，但魏成彪将钥匙放在该房屋桌上后即离开。事后王曙光于2018年12月20日、2019年1月19日、2月19日、3月19日、4月19日仍通过短信向叶影秀的手机发送短信，催讨房租及物业费。2019年7月11日，王曙光提起诉讼。2019年7月20日，魏成彪与王曙光的手机通话录音及庭审录音录像记录了2018年12月20日魏成彪将叶影秀所租房屋钥匙交还王曙光，而王曙光要求结清物业费，魏成彪没有交纳租期内水电费272.55元的过程。 一审法院认为，双方的房屋租赁合同成立并生效。根据合同约定，叶影秀应提前15天支付租金，叶影秀在租期内已按合同要求提前一个月告知不续租，且在2018年12月20日已交还钥匙，故双方的合同已解除，现王曙光请求解除租赁合同并要求叶影秀支付从2018年12月20日至2019年4月30日的租金10916元，应予驳回；王曙光请求叶影秀支付物业费437元，其中拖欠水电费272.55元，具有事实依据，予以支持；在租赁期限内叶影秀提前解除合同，根据合同约定应当支付违约金3000元，但请求支付的违约金3000元，因叶影秀已支付押金3000元，该押金3000元可抵扣违约金3000元，故王曙光再请求叶影秀另行支付违约金不当，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款规定，判决：一、叶影秀应于判决发生法律效力之日起十天内支付王曙光水电费272.55元；二、驳回王曙光的其他诉讼请求。案件受理费322元，减半收取计161元，由叶影秀负担25元，王曙光负担136元。 二审中，当事人均没有提交新证据。 经审理查明，除王曙光认为在2018年12月20日当天魏成彪并没有退还房屋钥匙，其不存在拒绝的事实外，本院对一审认定的其他事实予以确认。对王曙光有异议的事实，本院分析认定如下：因叶影秀在一审诉讼中提供魏成彪与王曙光的手机通话录音中，王曙光已自认当天有拿走钥匙，又其对该通话录音内容的真实性也没有异议，故王曙光对该事实的异议不能成立。 二审另查明，本案《房屋租赁合同》第五条约定：乙方（叶影秀）应在实付租金期满前十五天告知甲方（王曙光）是否续租，并交纳租金，如无续租意向，又不及时通知甲方，甲方视为乙方违约，在中介方或第三者见证后，甲方有权收回房屋，不负任何法律责任。乙方如按时告知不再续租，甲方有权提前带客看房，乙方应积极配合并提供方便。 本院认为，本案《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约全面履行。根据诉、辩双方的主张，本案争议焦点为：一、本案的《房屋租赁合同》是否已于2018年12月20日解除，若尚未解除，王曙光请求叶影秀支付租金10916元能否成立；二、王曙光请求叶影秀支付违约金3000元、物业费437元是否有事实依据。具体分析如下： 一、本案的《房屋租赁合同》是否已于2018年12月20日解除，若尚未解除，王曙光请求叶影秀支付租金10916元能否成立 本案合同签订后，叶影秀已按约支付2018年9月20日至2018年12月19日的第一期租金。后在合同履行中，叶影秀在第一期租期届满前的2018年11月20日就已提前告知王曙光不再续租，并于次月的20日将房屋的钥匙退还给王曙光，叶影秀提前解除合同虽属违约，但根据《房屋租赁合同》约定“在租赁期间，承租方违约提前退租，租金不退，应支付违约金3000元”和“乙方（叶影秀）应在实付租金期满前十五天告知甲方（王曙光）是否续租，并交纳租金，如无续租意向，又不及时通知甲方，甲方视为乙方违约”，其可选择承担3000元的违约金而提前解除合同，故双方的租赁合同在王曙光拿回钥匙之日即2018年12月20日已解除。至于叶影秀退还钥匙时尚未结清租赁期间产生的水电费272.55元，虽有不妥，但不影响该合同解除的效力，故王曙光再次请求解除合同及请求叶影秀应支付从2018年12月20日至2019年4月30日的租金10916元，与事实明显不符，不予采纳。 二、王曙光请求叶影秀支付违约金3000元、物业费437元是否有事实依据 本案中，叶影秀在租赁期间提前解除合同，根据合同约定，确属违约，应支付3000元的违约金，但鉴于叶影秀在合同签订时已按约定支付了3000元押金，而该款现仍由王曙光执掌，为减少讼累，可予以折抵违约金，故王曙光再请求叶影秀支付违约金3000元，不予采纳。关于物业费437元问题，因王曙光未能提供证据证明叶影秀在租赁期间尚结欠物业费437元，故应承担对已不利的法律后果，其该主张缺乏依据，不予采纳。 综上所述，王曙光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费159元，由王曙光负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二〇一九年十一月二十八日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。