济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3919号原告：姜祝林，男，1985年2月1日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：马晓波，山东国杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕晓君，山东国杰律师事务所律师。被告：左鹏，男，1990年8月4日出生，回族，住济南市历下区。被告：岳东旺，男，1987年4月25日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：单迎盼，山东圣义律师事务所律师。原告姜祝林与被告左鹏、岳东旺商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜祝林及其委托诉讼代理人马晓波、毕晓君，被告左鹏，被告岳东旺的委托诉讼代理人单迎盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜祝林向本院提出诉讼请求：1.判令左鹏双倍返还已付定金10万元；2.判令左鹏赔偿房屋差价款损失585926元；3.判令左鹏支付姜祝林向济南展宏房产经纪有限公司第一分公司支付的佣金26000元；4.判令岳东旺对第1、2、3项诉求承担连带清偿责任；5.判令两被告承担本案的诉讼费用、保全费用等。事实和理由：2016年8月，姜祝林通过岳东旺全资控股的居间人济南展宏房产经纪有限公司第一分公司（以下简称展宏公司）处得知，左鹏能以团购优惠价格办理济南东安置业有限公司房屋更名，姜祝林能以此方式优惠购房。基于此，姜祝林与左鹏、展宏公司签署了一份制式的《房屋买卖合同》。其中约定，姜祝林购买位于济南市××新区凤凰国际南区10号楼1单元3003室（顶楼西户）房产一套，成交价格为130万元，定金5万元。如姜祝林在开发商处购买本房产总价值高于本合同约定的总价款，则超过部分由左鹏直接支付给姜祝林。签约后，姜祝林向左鹏支付定金5万元，向展宏公司支付佣金26000元，收款人为岳东旺。2016年9月12日，左鹏向姜祝林出具了一份由济南东安置业有限公司盖章的《凤凰国际团购名单确认表》将团购房产由10号楼1单元3003室更改为13号楼1单元1603室。2017年3月，左鹏告知姜祝林，已无法履行合同。无奈之下，姜祝林只能另行以市场价格13384.855元/平购买了上述房产。根据合同第十二条“违约责任”约定，左鹏应当赔偿姜祝林因此遭受的房屋差价经济损失，并双倍返还定金。展宏公司作为居间人就有关订立合同的事项未尽到如实告知义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者虚假情况，应当承担损害赔偿责任并返回佣金。因展宏公司已被注销，按照《济南展宏房产经纪有限公司清算报告》及《济南展宏房产经纪有限公司股东决定》，全额出资股东岳东旺需承担上述责任。左鹏辩称，其于2016年8月24日与姜祝林签订的房屋买卖合同。合同中涉及的3003室房源不是他的，所有权归属于凤凰国际。左鹏不是凤凰国际售楼处的员工，当时只是受济南高新控股刘霄委托卖凤凰国际团购房名额，并不是姜祝林所说的房屋更名。姜祝林所说的1603室房源也是刘霄提供的，与其无关。左鹏与姜祝林签完合同后，姜祝林将此房源倒卖给一个叫刘宁的客户。姜祝林收取客户差价41万元作为自己的收益，并当时转给左鹏其中的19万元作为好处费，帮忙作为客户刘宁的团购优惠。在姜祝林出售完该房屋时其与姜祝林之间的合同就终止了，不存在姜祝林说的给其他的赔偿。姜祝林所说的更改房屋为1603室，无任何合同，姜祝林在售楼处正常买房子和其没有关系。2016年12月1日，左鹏将姜祝林打给他的定金5万元退给了姜祝林。2017年5月8日，向姜祝林转款9000元，此款项是和姜祝林协商一致，由左鹏和刘霄承担姜祝林的中介费。2017年5月24日，姜祝林当时以买房子钱不够为由从左鹏母亲那里借款4万元。当时因组织团购迟迟不能办理，左鹏将姜祝林给的好处费19万元一并都退给了姜祝林，分别是2017年2月21日5万元、2017年4月11日18.2万，共计23.2万。多退了的部分是和姜祝林协商承担的客户的中介费及路费。因此，对姜祝林的上述诉求，不认可。岳东旺辩称，1.展宏公司已为姜祝林与左鹏提供订立合同的机会，并促成双方签订合同，履行了居间义务，后姜祝林与开发商之间订立合同及履行与展宏公司无关。2.展宏公司已如实告知姜祝林房屋当时的现状，不存在故意隐瞒等情形。对于姜祝林陈述从展宏公司处得知左鹏能以团购优惠名额价格办理济南东安置业有限公司房屋更名，姜祝林能以此方式优惠购房，其不予认可。3.房屋买卖合同以及定金收条中明确约定了姜祝林与左鹏之间的违约责任，展宏公司无过错，不应当承担责任。4.展宏公司注销程序合法，姜祝林起诉岳东旺承担连带责任没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.姜祝林提交的《商品房买卖合同》有济南东安置业有限公司的合同专用章和法定代表人印章，真实有效，本院予以采信；2.姜祝林提交的《凤凰国际团购名单确认表》虽为复印件，但有济南东安置业有限公司的盖章，载明的“姜祝林订南区13#1-1603”等内容与其提交的《商品房买卖合同》中所购买的房屋一致，应为真实。但姜祝林未提交其他证据证明该确认表为左鹏出具，左鹏亦不予认可，故对该证据的证明目的，本院不予采信；3.对于左鹏提交的录音，内容为公安民警对左鹏、姜祝林等人的询问，左鹏就该录音的合法性未作出合理说明，且该录音中对于双方间的账目往来均未提到具体日期，无法与本案中的转账相对应，本院不予采信；4.左鹏提交的与姜祝林的转账明细，均有相应的转账记录，对其真实性本院予以采信，但在无其他证据佐证的情况下，无法证明其向姜祝林的转账为退还的定金及其他客户的购房款，且姜祝林不予认可，本院对该证据的证明目的不予支持。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年8月24日，左鹏作为出卖人、姜祝林作为买受人，展宏公司作为居间人共同签订《房屋买卖合同》一份，约定左鹏自愿出售坐落于济南市××新区凤凰国际南区10号楼1单元3003号的房产给姜祝，总价款130万元，定金5万元。合同第十三条其他约定事项中，双方手写约定“甲、乙双方协商一致，如乙方在开发商处购买本房产总价高于本合同约定的总价款，则超出部分由甲方直接支付给乙方（乙方在开发商处签订房屋买卖合同叁日内）。”同日，左鹏出具分别为3万元和2万元的《定金收条》两份，收条上均载明“如果卖方违约则双倍返还定金并承担中介费用，如果买方违约则定金和中介费不退。”展宏公司出具《佣金确认单》一份，确认收到姜祝林支付的佣金16000元，并载明“若因乙方原因导致本合同不能履行，乙方所收佣金全部无息返还给甲方。”次日，展宏公司出具《收款收据》一份，内容为收到姜祝林中介费26000元。因未能从左鹏处购买到房屋，姜祝林另行与济南东安置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以1885926元的价格购买了该公司开发的凤凰国际南区13号楼1单元1603室房屋。另查明，左鹏于2016年12月1日通过银行卡向姜祝林转款5万元；于2017年1月4日通过微信向姜祝林转款2.2万元；于2017年1月6日通过微信向姜祝林转款1万元；于2017年1月7日通过手机银行向姜祝林转款1万元，于2017年2月21日通过支付宝分5次向姜祝林转款共计5万元；于2017年4月11日通过手银行分4次向姜祝林转款共计18.2万元；于2017年5月8日通过支付宝向姜祝林转款9000元。姜祝林于2017年5月24日从左鹏母亲处取走现金4万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行合同。对于姜祝林、左鹏、展宏公司签订的《房屋买卖合同》，姜祝林、左鹏、岳东旺对其真实性均予以认可，本院对该合同的真实性和效力予以确认。虽然其三方签订的合同名为《房屋买卖合同》，并在第一条中明确写明左鹏将其所有的坐落于济南市××新区凤凰国际南区10号楼1单元3003号的房产出售给姜祝林。但在合同第十三条其他约定事项中，双方通过手写的方式约定“甲、乙双方协商一致，如乙方在开发商处购买本房产总价高于本合同约定的总价款，则超出部分由甲方直接支付给乙方（乙方在开发商处签订房屋买卖合同叁日内）。”该条款的意思明显与左鹏出售其自有房屋的意思相违背，而合同条款所指向的凤凰国际南区10号楼1单元3003号并非属于左鹏所有，姜祝林表示其是基于左鹏能以团购优惠价格办理济南东安置业有限公司房屋更名，姜祝林能以此方式优惠购房而与左鹏签订的《房屋买卖合同》，左鹏亦表示其卖的是团购房名额。所以，姜祝林与左鹏签订《房屋买卖合同》的真实意思并非为合同第一条约定的姜祝林购买左鹏所有的房屋，而是合同第十三条双方通过手写的方式约定的左鹏协助姜祝林以合同约定的130万元的优惠价格从开发商处购买涉案房屋。该约定并不违反法律的强制性规定，同样对合同双方具有约束力，双方仍当按照其真实的约定履行。合同签订后，姜祝林向左鹏支付了5万元定金，向展宏公司支付26000元佣金，履行了部分付款义务，左鹏亦应按照约定履行自己的义务。左鹏至今未能协助姜祝林以合同约定的团购优惠价购买涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条约定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而在左鹏出具的《定金收条》中，双方明确约定如果卖方违约则双倍返还定金并承担中介费用，如果买方违约则定金和中介费不退。该约定符合合同法第一百一十五条关于定金的约定，合法有效。现左鹏违约，姜祝林要求其双倍返还定金10万及佣金26000元，具有合同和法律依据，本院予以支持。对于左鹏于2016年12月1日向姜祝林转账的5万元，左鹏称为其退还的姜祝林的定金，姜祝林予以否认，称为退还的其他案外人的定金。反驳对方主张的，应当提交证据支持。本案中，对于左鹏转账的5万元，姜祝林虽予以否认，但未提交证据予以证明，故对其反驳意见，本院不予支持。该5万元予以扣除后，左鹏还应向姜祝林支付定金5万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因左鹏未能使姜祝林以约定的130万元的团购优惠价取得凤凰国际南区10号楼1单元3003号房屋，姜祝林另行与济南东安置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以1885926元的价格购买了凤凰国际南区13号楼1单元1603室房屋。为此多支出的585926元应为因左鹏违约给姜祝林造成的损失，左鹏应当向姜祝林进行赔偿。对于左鹏向姜祝林的其他转款，左鹏称2017年2月21日的5万元和2017年4月11日的18.2万元为退还的案外人刘宁的关于本案3003室房屋的费用，2017年5月8日的9000元为退还姜祝林的中介费。姜祝林对此均不予认可，认为2017年2月21日的5万元和2017年4月11日的18.2万元为退还的案外人刘宁的关于13号楼1单元803室房屋的费用。双方对上述款项的用途各执一词，但均未提交其他有效证据予以证明。综合双方提交的证据及本案的事实，左鹏除向姜祝林转账上述款项外，双方还有其他多笔金钱往来。按照左鹏的陈述，其退还定金的时间和退还中介费的时间不一致，且相差半年，退还的中介费与姜祝林支付的中介费金额不一致，存在诸多疑点。并且双方的账目往来中还包含了其他案外人的费用，在其双方均未提交其他证据有效证明上述款项的目的的情况下，不能认定为左鹏向姜祝林退还的中介费等费用，故上述费用在本案中不予以扣除，当事人双方可就上述费用另行主张权利。对于姜祝林从左鹏母亲处取得的4万元现金，左鹏称该款项为姜祝林向其母亲的借款，姜祝林认为系左鹏向其支付的赔偿款。因该4万元涉及到左鹏的母亲，本案中不宜作为左鹏向姜祝林支付的赔偿款处理。就该4万元，相关权利人可另行主张。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，左鹏与姜祝林在展宏公司的居间服务下就购买房屋事项签订合同，故其双方分别与展宏公司之间存在居间合同关系。展宏公司已促成左鹏与姜祝林签订《房屋买卖合同》，居间服务已完成。虽然左鹏在买卖合同履行过程中存在违约行为，但应由左鹏承担责任。姜祝林与左鹏在签订合同时均已知悉合同的履行方式，且姜祝林未指出展宏公司在签订合同时故意隐瞒的情况或者提供的虚假情况，故对其主张，本院不予支持。要求当事人承担连带责任，应当有明确的法律规定或者合同约定。对于左鹏的违约行为，展宏公司不存在共同违约的行为，《房屋买卖合同》中也未明确约定展宏公司对左鹏的违约行为承担连带责任，故对于姜祝林提出的要求岳东旺对左鹏的付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，左鹏未按照约定使姜祝林以约定价格购买房屋，构成违约，应当返还定金、支付佣金、并赔偿损失。姜祝林要求岳东旺对左鹏的赔偿义务承担连带清偿责任的诉讼请求，缺少法律依据或者合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十五、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告左鹏于本判决生效之日起十五日内向原告姜祝林返还定金5万元；二、被告左鹏于本判决生效之日起十五日内向原告姜祝林赔偿损失585926元；三、被告左鹏于本判决生效之日起十五日内向原告姜祝林支付佣金26000元；四、驳回原告姜祝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10919元，减半收取5459.5元，由被告左鹏负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇一九年十一月四日书记员 胡婧贤