安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1881民初4167号 原告：刘义军，男，1968年4月25日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭华，宁国市甲路镇法律服务所法律服务工作者。 被告：江洪，男，1969年3月10日出生，汉族，户籍地宁国市，住安徽省宁国市。 被告：宁国市宏光洗涤服务中心，住所地安徽省宁国市河沥溪街道办事处蔬菜村，统一社会信用代码92341881MA2QR77641。 经营者：江大轮，男，1990年3月25日出生，汉族，住宁国市。 两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：吕世辉，安徽地益律师事务所律师。 原告刘义军诉被告江洪、宁国市宏光洗涤服务中心（以下简称宏光洗涤中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告刘义军及其委托诉讼代理人郭华，被告江洪、宏光洗涤中心的共同委托诉讼代理人吕世辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘义军向本院提出以下诉讼请求：1.依法解除原告刘义军与被告江洪于2011年12月1日签订的租房协议；2.依法判令两被告支付原告房租费19000元（2018年12月1日至2019年6月30日半年租金为3000元，2018年7月1日至2019年6月30日一年租金16000元）；3.请求判令被告于2019年8月5日前将相关设备（锅炉及其他附属设施）搬迁移交。事实及理由：原告刘义军于2011年12月1日与被告江洪签订一份租房协议，将位于河沥溪一栋房屋出租给被告江洪，当时约定租期为十年（2011年12月1日至2022年12月1日止），如果江洪在运营困难时将提前半年向原告提出无条件退房，该协议约定至2016年12月1日止年租金为6000元，一次性付清，2017年以后的租金另行约定。后因被告江洪与儿子江大轮共同经营的洗涤中心因厂房不足，又在原有的租房中增加200平方米，这样原始合同租金为每年6000元，增加200平方米的合同租金为每年16000元。协议第四条约定如果自然灾害导致房屋损害，双方协商维修，不能维修的由原告负责重建，在被告租期开始至五年内因当地整体开发造成的被告无法正常运行，该租房协议解除，被告的设备拆装一切费用及房屋修建费用由原告负责。时至2018年6月，因被告无法经营将洗涤中心关闭，将大部分设备搬走，仅留下锅炉及两台损坏洗衣机没有搬走，自搬走后对原告厂房内没有进行清理，杂乱无章，租赁的房屋屋顶损坏，卷闸门损坏都没有进行维修，也从来没有人管理。原告多次电话联系要求退房并终止协议，补交2018年至2019年的房租费19000元，遭到被告拒绝。根据协议约定，被告无法经营下去，将在半年内终止租房协议，被告搬走。现被告停业一年有余，且拒绝付房租费，违反了合同的约定，原告多次与被告联系，被告拒绝搬迁。原告于2019年7月下旬发函给被告，被告置之不理。 被告江洪、宏光洗涤中心共同辩称，一、诉请不成立，理由如下：1.程序不符合法律规定；2.被告为原告进行大量的房屋维修和建设，垫付费用达到数万元，完全可以冲抵房租；3.被告曾有的设备不是停产了，是准备找新的合作伙伴继续经营；4.原告有违约行为存在，没有提供完整的配套的房屋，没有按照合同确保废水处理和锅炉安装。二、欠付的房租被告同意支付，诉状所称补充协议16000元与原协议中3000元有交叉重复计算。三、诉请要求合同期内要求搬迁没有依据。四、被告宏光洗涤中心并非为适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，认证如下：原告举证3，可以证明原告刘义军与被告江洪签订了房屋租赁协议及双方的权利义务等，予以认定。原告举证4，可以证明原告系涉案房屋土地使用权人的事实，予以认定。原告举证5可以证明涉案房屋的现状，予以认定。原告举证6，根据解除租赁协议函件的内容，可以证明原告发函通知被告支付拖欠的房屋租金，解除租赁协议并限期搬走的事实，予以认定。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下： 2011年12月1日，原告刘义军（系涉案房屋土地使用权人）将位于宁国市河沥溪房屋一幢出租给被告江洪，双方签订书面租房协议一份，约定：“一、租房条件：刘义军确保江洪在承租期间，锅炉及设备正常安装或使用，水电或废水的排放无任何障碍。二、租期：期限为拾年。自2011年12月1日至2022年12月1日止，江洪在租期运营出现困难无法经营时，需提前半年向刘义军提出无条件退房。刘义军在协议期内不可收回房屋，如刘义军执意收房，需承担江洪设备拆装一切费用及房屋修建费用。三、房租及租金支付方式：自2011年12月1日至2016年12月1日每年租金6000元，后期租金随市场行情变动，每年租金在每年的12月1日前一次性付清。四、其它：由于自然灾害导致房屋损坏，双方协商维修，如不能维修需重建，由刘义军重建。当地整体开发因素造成无法正常运营终止协议，刘义军承担江洪设备拆装一切费用及房屋修建费用。…。”被告江洪承租房屋后，将房屋用于开办宏光洗涤中心。宏光洗涤中心因其厂房的排水道通往河道，造成环境污染而在租赁处停止经营，并搬迁部分设备。 另查明：自2018年7月1日起至2019年6月30日止被告江洪认可其拖欠原告刘义军房屋租金16000元。2019年7月27日原告刘义军向两被告发出书面要求解除租房协议的函，内容为：1.解除刘义军与江洪于2011年12月1日签订的租房协议及补充协议；2.要求两被告支付拖欠的房屋租金（自2018年7月1日至2019年6月30日）19000元；3.要求两被告于2019年8月5日前将设备搬迁移交。 本院认为，原告刘义军与被告江洪之间签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。被告宏光洗涤中心并非租赁协议的一方当事人，其在本案中与原告无直接的权利义务关系，故原告要求其承担民事责任，无事实及法律依据，不予支持。根据查明的事实，被告江洪租赁原告的房屋系用于开设宏光洗涤中心，但因客观因素其租赁的房屋已不适宜作为洗涤中心的经营地点，故被告江洪作为承租人，已停止宏光洗涤中心在租赁地的经营活动，且相关主要设备已搬离，但其未按期履行交纳房租的义务，其行为已违反了租房协议的约定，导致合同目的不能实现，故原告刘义军作为出租人，其可以依法行使解除合同的权利。原告于2019年7月27日书面通知了两被告要求解除租房协议，故双方的租房协议依法已于2019年7月27日解除。被告江洪认可其拖欠原告刘义军房租16000元，系其对诉讼权利的处分，本院予以认定，上述房租系协议履行期间的租金结算，被告江洪作为承租人，应依法履行交纳租金的义务，故对原告刘义军要求被告江洪支付拖欠的房租16000元的诉讼请求，予以支持，对超出部分的诉讼请求，属于重复计算，不予支持。根据查明的事实，被告江洪将宏光洗涤中心的锅炉等部分设备留在租赁地，因双方的租赁协议已经解除，故原告刘义军有权要求其限期搬离遗留的设备，故对原告刘义军要求其将相关设备搬离并移交租赁房屋的诉讼请求，予以支持。两被告提出其为租赁的房屋进行了维修建设垫付相关费用，应予冲抵房租，对此其未提供证据佐证其垫付的费用数额，且与本案非同一法律关系，故不予采信，两被告可另行主张权利。两被告提出原告存在违约行为的辩解意见，其未提供证据佐证，且与本院查明的事实不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江洪于本判决生效之日起十日内，支付原告刘义军自2018年7月1日至2019年6月30日的租金16000元； 二、被告江洪于本判决生效之日起十日内，将其存放在租赁房屋处的相关设备搬走，并将所租赁的房屋移交给原告刘义军； 三、驳回原告刘义军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费275.00元，减半收取137.5元，由原告刘义军负担37.5元，被告江洪负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  彭俊 二〇一九年十一月二十一日 书记员  李翔 附1：本案证据目录 一、原告刘义军提交证据和证明目的： 1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格； 2、被告企业信息一份、负责人身份证复印件一份，证明被告的主体资格； 3、租房协议一份，证明原被告双方协议的租赁期限及房租费等相关内容； 4、国有土地使用证三份，证明该房屋使用权为原告所有； 5、房屋相关图片十二份，证明租赁厂房地址及厂房现在处于停产状态； 6、解除房屋租赁协议及函一份，证明原告已经要求解除租赁合同。 其他诉讼参与人未提交证据材料。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。