上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初38480号原告：陈红，女，1970年1月29日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：许维祥，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：刘倩。原告陈红与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告陈红及其委托诉讼代理人许维祥，被告源涞公司的委托代理人刘倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告签订的《房屋委托租赁合同》于2019年7月22日解除；2.请求判令被告向原告支付欠付的自2019年6月25日起至2019年7月24日止的一个月委托租金18,000元，并按每日委托租金的10%为1,800元，向原告支付逾期违约金54,000元(自2019年6月19日起计算至2019年7月18日止)；3.请求判令因被告严重违约导致原告解除《房屋委托租赁合同》时，根据《房屋委托租赁合同》应由被告承担的违约金180,000元；4.请求判令被告腾退房屋并按照《房屋委托租赁合同》附件三返还相应的设施设备，并按照每月18,000元的标准向原告支付自2019年7月23日起至2019年7月25日止以及按照每月18,500元的标准支付自2019年7月26日起至被告实际腾退之日的房屋占用使用费；5.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年6月18日，原、被告双方签署《房屋委托租赁合同》一份，约定由原告委托被告代理出租原告名下位于上海市静安区西康路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2015年7月25日起至2021年7月24日止，月租金逐年递增。自2018年7月起，被告时有拖欠委托租金的情况发生。直到2018年底方才结清该年度的委托租金。2019年4月，被告又开始逾期支付委托租金，且自2019年6月18日至今，被告拖欠当期租金累计已经超过一个月，原告无奈于2019年7月21日通知被告解除双方的《房屋委托租赁合同》，并要求被告支付相应的欠付委托租金及违约金以及向原告腾退房屋并返还相应的设施设备等。为维护自身的合法权益，原告特此依法向法院提起诉讼，请求判如所请。被告源涞公司辩称，对双方签订的合同内容无异议。其认可自2019年6月25日至今租金没有支付，鉴于被告是有次承租方的，被告希望能与原告协商继续履行合同。因被告现在有些债务纠纷，只能收不能付，账户内的钱款不能动，系争房屋内次承租人自2019年9月的租金也没有支付给被告，故希望原告同意，由次承租人直接将租金支付给原告。关于违约金，公司无力承担，且违约金应与实际损失相适应，要求法院予以调低。系争房屋被告目前租给一个外国人，租金差也比较大，租金扣除费用后为27,000元/月，因为被告对系争房屋也有很多前期投入，希望继续履行以减少各方损失。次承租人租期到2019年年底届满，如果到年底还有差额被告会补给原告。希望与原告协商处理此事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日，陈红(委托方甲方)与源涞公司(受托方乙方)签订《房屋委托租赁合同》一份，双方约定，由甲方委托乙方代理出租甲方名下位于上海市静安区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积约143平方米，即系争房屋)，房地产权证：沪房(地)静字(2008)第XXX号。房屋的装修情况：精装，随房屋一并出租的附属设施设备(包括家具、电器)，具体以附件《房屋交接单之家具家电清单》为准。租赁期限自2015年7月25日起至2021年7月24日止，委托租金为：2015年7月25日至2017年7月24日每月租金为17,000元，2017年7月25日至2018年7月24日每月租金为17,500元，2018年7月25日至2019年7月24日每月租金为18,000元，2019年7月25日至2020年7月24日每月租金18,500元，2020年7月25日至2021年7月24日每月租金19,000元，以上委托租金包含租赁产生的物业管理费。付款方式：转账。付款日期：每月18日。乙方应向甲方支付保证金34,000元。租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话费、宽带费、卫星收视费、电视收视费等由乙方承担。甲方授权乙方独家行使对系争房屋的代理权、管理权，为甲方提供代为寻找承租人、出租房屋、代为办理房屋交接手续等。乙方应当积极为甲方出租系争房屋，包括亲自寻找承租人或委托第三人出租房屋。乙方承诺在房屋接管后至委托期限结束归还房屋期间，监督承租人合理使用并爱护该房屋及其附属设施，维持房屋可以正常使用的状态。房屋归还甲方时，乙方保证屋内原有设施可以正常使用(因租赁期间使用发生的自然损耗除外)。如乙方逾期支付委托租金的，每逾期一日，须向甲方支付月委托租金的10%作为逾期违约金。乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方并须支付甲方拾个月的月委托租金作为违约金，如违约金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：乙方逾期支付租金累计超过一个月等。签约后，陈红将系争房屋交付源涞公司租赁使用。源涞公司支付陈红租赁保证金34,000元。截止2019年6月18日，源涞公司拖欠2019年6月25日至2019年7月24日的当期一个月租金18,000元未付。陈红遂于2019年7月21日向源涞公司发出通知函，解除双方签订的《房屋委托租赁合同》，并要求源涞公司支付相应欠付委托租金、违约金以及腾退房屋并返还相应的设施设备等。2019年7月22日，源涞公司收到该通知函。后陈红以源涞公司未支付房租未承担违约责任且未腾退房屋为由与源涞公司交涉未果，致涉讼。以上事实，由原被告庭审陈述，原告提供的房产证、《房屋委托租赁合同》、通知函、EMS快递单等证据为证，本院予以确认。审理中，源涞公司称，系争房屋目前公司租给一个外国人，该租期到2019年年底届满，该次承租人自2019年9月起租金也没有付给被告，故被告希望原告能同意由次承租人直接将租金支付给原告。被告无力承担违约金，且违约金应与实际损失相符合，故要求法院予以调低。审理中，陈红与源涞公司均确认，源涞公司支付陈红的租赁保证金予以抵扣租金。不需要法院确认在合同解除后双方办理房屋交接时系争房屋内的物品返还，届时双方自行按合同附件清单上列明的明细予以交接。源涞公司对双方租赁合同于2019年7月22日解除无异议。本院认为，原告陈红与被告源涞公司就系争房屋签订的《房屋委托租赁合同》，属双方真实意思表示，并未违反法律法规的相关规定，应属有效。合同签约后，双方按约全面履行合同义务。经审理查明，被告源涞公司逾期未付应在合同约定的付款日期2019年6月18日向原告陈红支付的同年6月25日至同年7月24日的租金18,000元。2019年7月21日，原告陈红以被告的上述逾期付款行为，已构成合同约定的根本违约之情形为由，向被告源涞公司发出解约函，该函于同年7月22日到达被告源涞公司，双方合同解除。本案系被告源涞公司迟延履行合同约定的支付租金的主要义务，致使原告陈红对合同根本目的无法实现，现原告陈红依法行使合同解除权，并要求被告承担相应违约责任，并无不当，本院予以准许。被告源涞公司认为，原告主张的违约金数额大大超出了原告的实际损失，合同约定的违约金计算标准过高，要求本院予以调低。本院综合本案的实际情况并考量被告源涞公司的违约情形，酌定被告源涞公司应当支付原告陈红逾期付款违约金及解约违约金共计40,000元。故原告陈红诉请被告源涞公司支付违约金，本院予以部分支持。合同解除后，被告源涞公司未支付原告房屋使用费，也未将系争房屋返还给原告陈红。现原告陈红诉请要求被告源涞公司返还房屋，并参照合同约定的租金标准要求被告源涞公司支付至系争房屋返还之前的房屋使用费，并无不当，本院予以支持。原告陈红诉请被告源涞公司支付自2019年6月25日至2019年7月24日止的租金18,000元以及合同解除后被告源涞公司仍占用房屋而应当支付的房屋使用费，由于该被告源涞公司应付款项虽经审理中双方确认与被告源涞公司已支付原告陈红租赁保证金34,000元相冲抵，但因被告源涞公司在本案中，并未就租赁保证金34,000元具体抵充多少金额的租金及房屋使用费明确意见，故本院对该租赁保证金返还问题不予处理，双方另行按实结算为妥。同时，关于系争房屋内物品的返还，双方均明确表示自行按实清点，不要求法院处理，本院亦予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告陈红与被告上海源涞实业有限公司于2015年6月18日就上海市静安区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋委托租赁合同》于2019年7月22日解除；二、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内携本人物品迁出搬离上海市静安区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上址房屋返还给原告陈红；三、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈红自2019年6月25日起至2019年7月22日止的上海市静安区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋租金16,800元；四、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈红自2019年7月23日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费(自2019年7月23日起至2019年7月24日止按每月18,000元的标准计付；自2019年7月25日起至被告上海源涞实业有限公司实际返还上址房屋之日止按每月18,500元的标准计付)；五、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈红违约金40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼保全费1,780元(原告已预交)，由被告上海源涞实业有限公司负担。本案案件受理费5,080元，减半收取2,540元(原告已预交)，由被告上海源涞实业有限公司负担1,270元，其余1,270元由原告陈红自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇一九年十一月二十九日书记员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。