吉林省集安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0582民初1212号 原告：李海洋，女，1988年4月24日生，汉族，住集安市。 委托诉讼代理人：李彬（系原告父亲），1956年6月9日生，住集安市。 委托诉讼代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。 被告：集安市程祥房地产开发有限公司 法定代表人：南熙龙，董事长。 委托诉讼代理人：杨易，吉林清源律师事务所律师 被告：张贵彬，男，1963年9月23日生，汉族，住通化市。 委托诉讼代理人：鞠文华，吉林瀛盈律师事务所律师。 原告李海洋与被告集安市程祥房地产开发有限公司、张贵彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告李海洋及委托代理人李彬、隋云飞，被告集安市程祥房地产开发有限公司委托代理人杨易、被告张贵彬委托代理人鞠文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李海洋向本院提出诉讼请求：1.要求解除2013年5月29日签订的万鑫家园商品房预售合同，被告返还购房款156436元及利息，被告赔偿房屋升值损失176780元，要求从2014年1月开始每月赔偿房租损失1000元，到解除合同为止（标的额333216元）；2.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年5月29日原告同被告签订万鑫家园商品房预售合同，被告房产开发公司将万鑫家园A5号楼2单元204号商品房出售给原告，建筑面积88.39平方米，原告交付首付款156436元，余款16万元被告房产公司办理按揭贷款支付，2016年6月4日被告将房屋钥匙交付给原告，原告发现张艳侵占了该房屋，原告起诉张艳搬出房屋，最终法院驳回了搬出房屋的诉讼请求，原告同被告商品房预售合同目的无法实现，找被告协商无果，故诉至本院，请求请法院依法保护原告的诉讼请求。 集安市程祥房地产开发有限公司辩称，李海洋在集安市程祥房地产公司没有催告的情况下，自法律规定的解除权发生之日起一年后，向人民法院提起诉讼要求解除合同，期解除权已消灭。李海洋的其它诉讼请求，没有事实依据和法律依据，要求驳回其诉讼请求。 张贵彬辩称，我方不能同意李海洋的所有诉讼请求，集安市程祥房地产开发有限公司出售给李海洋的商品房已经交付，是李海洋签收后被张艳霸占了自己的房屋，是张艳以违法为前提进入李海洋的房屋，是张艳给李海洋造成实际损失，李海洋应当向张艳请求赔偿，李海未付超过50%的房款，其没有取得房屋所有权物权主张房屋增值部分。故不同意李海洋的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年5月29日，原告同集安市程祥房地产开发有限公司签订《万鑫家园商品房通预售合同》，购得集安市万鑫家园第A5号楼第2单元第204号商品房。总价款316436元。并约定原告交纳首期房款156436元，其余房款十六万元在银行按揭贷款，被告于2013年12月30日交房。该合同由刘长花代李海洋签字，集安市程祥房地产开发有限公司在甲方处盖章，被告张贵彬在法人代表处签字并盖章。同日李海洋交付房款156436元。2016年6月4日，被告将该房屋钥匙交付原告，原告发现案外人张艳侵占了该房屋。原告于2018年1月3日向集安市人民法院提起诉讼，要求确认《万鑫家园商品房通预售合同》有效，并要求张艳将案涉房产腾出。集安市人民法院作出（2018）吉0582民初35号判决：确认《万鑫家园商品房通预售合同》合法有效。但认为合同有效并不能确定原告对本案争议房屋享有物权，故对原告要求张艳腾迁房屋的诉讼请求不予支持。李海洋向通化市中级人民法院提起上诉，通化市中级人民法院认为，李海洋诉请判令张艳腾迁缺乏法律依据，无法支持。判令维持原判。李海洋又向吉林省高级人民法院提起再审申请，吉林省高级人民法院于2018年12月17日作出（2018）吉民申3738号民事裁定，驳回李海洋的再审申请。 本院认为：一、原告同集安市程祥房地产开发有限公司签订《万鑫家园商品房通预售合同》应予以解除。 被告方援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条主张原告解除权已过，故要求驳回原告此项诉讼请求。本院认为，原告李海洋在发现案涉房产被他人占用后，选择继续履行合同，遂提起诉讼要求返还房屋，排除妨碍。在2018年12月17日吉林省高级人民法院作出裁定后，原告此项请求无法实现。遂提起解除合同诉讼请求，在本案审理过程中原告方仍表示如被告方现在能够交付房屋仍同意继续履行房屋买卖合同，但被告方无房可交致使合同无法继续履行。综上被告主张不能成立。吉林省高级人民法院在（2018）吉民申3738号民事裁定中认为：“程祥公司作为涉案房屋所有权人在本案中并未提出要求张艳返还涉案房屋的诉讼请求。”，故被告方作为权利人怠于向关系人主张权利，被告方又不能继续履行与原告间房屋买卖合同，故《万鑫家园商品房通预售合同》履行不能，应予解除。 二、二被告为共同诉讼人。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”被告张贵彬认可系集安市程祥房地产开发有限公司项目经理，是案涉工程的实际投资人。故被告张贵彬应与集安市程祥房地产开发有限公司承担违约责任。二被告作为案涉房产的所有权人，应承担房屋交付不能的相应责任。故被告方主张原告应向案外人张艳要求赔偿不成立。 三、合同解除后，原告损失数额如何计算？ 原告方要求返还购房款156436元及利息、房屋升值损失、房租损失（自2014年1月始至租赁合同解除时止，每月1000元）。为此申请对房屋升值进行相应的评估，本院予以准许，但在评估过程中，因其他原因致使评估无法进行，后原告申请撤回鉴定申请。 被告集安市程祥房地产开发有限公司认为，对于返还房款没有异议，此款由张贵彬收取，应由张贵彬退还。原告要求房租损失，对此没有证据证明。原告不能直接向我方主张权利。 被告张贵彬主张，原告主张逾期交付房屋赔偿租金损失，根据法律规定租金标准应当由房产管理部门或有鉴定资质部门确认，而不能以租赁合同作为计算租金的依据。售房合同第九条约定了逾期交付房屋的违约责任，即已付房款的千分之一。同意按此约定计算。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，本案虽合同中约定了违约金条款，但被告逾期交房时间较长，造成的损失数额超过实际损失数额，故应以实际损失确认违约金数额。本院对案涉房屋现市场价值征询当事人，原告认为案涉房屋现市场价值为每平方米5500元，被告集安市程祥房地产开发有限公司认为案涉房屋现市场价值为每平方米5000元，张贵彬认为案涉房屋现市场价值为每平方米4200元，结合我市房屋市场行情，本院认为集安市程祥房地产开发有限公司报价较为符合实际情况，予以采纳，作为参考。酌情裁量原告购买的房屋升值损失数额为：（5000元-3580元）*88.39平方米=125513.8元。.对于原告交付的预付房款156436元，被告方应予返还，并应承担利息，自2013年12月30日开始计算利息，利率按人民银行发布的同期最高贷款利率计算利息。原告要求自2004年1月始至合同解除时止，被告方赔偿原告房屋租金损失每月800元。二被告对损失数额的计算标准和依据有异议。本院认为，结合集安市当地物价水平，并经本院至涉案房产地段进行调查，能够证明案涉房产地段租房租金均高于八百元，酌情保护原告方房屋租金损失，自2004年1月1日至2019年11月1日，共计71个月，每月800元，计算为56800元。 综上所述，本院认为二被告与原告间形成房屋买卖合同关系，该合同经法院生效判决已经确认为有效合同。原告依合同约定交纳了约50%首付款，并准备按照合同约定办理按揭贷款，原告方积履行合同义务，没有违约行为。并且原告方及时采取提起诉讼等手段排除案外人对案涉房屋的占有，以继续履行该合同。被告方对案外人占有案涉房屋采取消极态度，怠于行使相应的权利，致使该合同履行不能。被告方应对造成原告损失全部予以赔偿。二被告应承担返还已付房款及利息的义务，并赔偿原告方的实际损失。原告方的实际损失为房屋升值损失及房屋租金损失，被告方均应予以赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（项）、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条规定，判决如下： 一、解除原告同集安市程祥房地产开发有限公司、张贵彬签订的《万鑫家园商品房通预售合同》。 二、被告集安市程祥房地产开发有限公司、张贵彬返还原告房屋预付款156436元及利息（自2014年1月1日始开始计算利息，利率按中国人民银行同期发布的最高贷款利率计算。）。 三、被告集安市程祥房地产开发有限公司、张贵彬赔偿原告房屋升值损失125513.8元，房屋租金损失56800元，共计182313.8元。 上述款项，于判决生效后立即执行。 案件受理费6298元由二被告承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  卞 宁 人民陪审员  王云壮 人民陪审员  杜文香 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  崔 成