四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2019）川0683民初2162号原告：卢某，女，1998年5月2日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：王强，绵竹市城中法律服务所法律工作者。被告：覃某，女，1970年4月8日出生，汉族，住四川省绵竹市。被告：颜某，女，1991年9月25日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：张琥，四川华敏（德阳）律师事务所律师。原告卢珍妮与被告覃顺融、颜珊珊租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢珍妮及其委托诉讼代理人王强、被告覃顺融、被告颜珊珊的委托诉讼代理人张琥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢珍妮向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告覃顺融签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令二被告返还收取原告的转让费35,000.00元，房租8个月（2019年9月1日至2020年4月30日）共计8个月×1800元/月=14,400.00元；3.判令二被告退还原告押金1000.00元；4.损失费：本案保全费520.00元由二被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求解除原告卢珍妮与被告覃顺融签订的《房屋租赁协议》。事实与理由：本案涉案租赁房屋系位于绵竹市剑南镇三星街10号的商业用房，房屋本属于被告覃顺融租赁给被告颜珊珊，后被告颜珊珊与原告卢珍妮达成协议，由原告承租此门面，2019年4月3日，原告向被告颜珊珊交纳了转让费35,000.00元、押金1000.00元以及一年的房租19,200.00元，被告颜珊珊向原告出具了收据一张，另原告通过支付宝转账向被告颜珊珊支付了2019年4月份的租金1600.00元。原告接收门面后，才得知此门面房已经抵押给银行，即提出不再租赁此房屋，要求退还转让费、房租及押金，后于2019年4月18日，经原告卢珍妮、被告覃顺融、被告颜珊珊三方协议，约定若遇到银行强制收房，则被告覃顺融退还原告卢珍妮30,000.00元和已缴纳的房租（已使用的除外），被告颜珊珊退还原告卢珍妮5000.00元。2019年4月30日，原告卢珍妮与被告覃顺融签订了《个人房屋租赁》合同，约定了相关权利义务。现案涉房屋已经法院于京东网上拍卖，并于2019年8月27日网拍成功并确认成交，故现在房屋所有权已发生转移，原告要求二被告退还原告转让费35,000.00元、房租8个月14,400.00元（已使用4个月除外）及押金1000.00元，但双方未达成协议。故原告诉至本院，请求判如所请。覃顺融辩称，对原告诉称的原、被告三方达成《协议》、原告卢珍妮与我签订《个人房屋租赁》合同无异议，案涉房屋抵押权人四川绵竹农村商业银行股份有限公司于2019年7月申请执行，法院于2019年8月对房屋于网上进行拍卖，于2019年8月27日已拍卖成功，现房屋属于他人所有，故对原告要求解除租赁合同无异议，对原告请求退还8个月租金及1000.00元押金无异议，但转让费由被告颜珊珊收取，我方并没有收取，我方不负责退还。另双方约定的是遇银行强制收房，现银行虽然实现抵押权，房屋已经拍卖，但并没有影响原告的正常营业，原告现在仍在正常营业，银行并没有强制收走房屋，故根本不存在退还款项的问题。颜珊珊辩称，第一，虽原告租赁房屋系经过我方，但原告卢珍妮与被告覃顺融双方直接签订了租赁合同，就与我方没有关系了，原告将我方列为被告主体不适合。第二，原告在租赁四个月后案涉房屋所有权发生转移，但原告仍在正常营业，未对原告造成任何损失。第三，我方确收取了原告转让费35,000.00元、押金1000.00元及2019年4月3日至2020年4月30日共13个月租金，按每月1600.00元计算，共20,800.00元房租，当时原告是按照每月1600.00元标准缴纳的房租，并非原告现在诉求的1800.00元。本院结合原告方的证据及原、被告方当庭陈述，对本案案件事实认定如下：（一）本案涉案租赁房屋位于绵竹市剑南镇三星街一幢10号商业用房，被告颜珊珊从被告覃顺融处租赁此房屋，后被告颜珊珊与原告卢珍妮达成协议，由原告卢珍妮租赁该房屋，原告卢珍妮于2019年4月3日向被告颜珊珊支付了转让费35,000.00元、押金1000.00元及一年（2019年4月30日至2020年4月30日）房租1600元/月×12个月=19,200.00元，共计55,200.00元，被告颜珊珊向原告卢珍妮出具了收据一张。另原告卢珍妮通过支付宝转账向被告颜珊珊支付了2019年4月的租金1600.00元。（二）2019年4月18日，原告卢珍妮与被告覃顺融、颜珊珊三方达成《协议》，《协议》约定若本案涉案房屋遇到银行强制收房，则被告颜珊珊退还原告卢珍妮5000.00元，被告覃顺融退还原告30,000.00元和已缴纳的房屋租金，已使用的除外，房租租期内。同日，原告卢珍妮与被告覃顺融签订《个人房屋租赁》合同，约定由原告卢珍妮租赁被告覃顺融的位于绵竹市三星街一幢10号的门面房；房屋租赁期限共三年，自2018年4月30日起至2021年4月30日止；房屋租金每月1800.00元等，实际原告卢珍妮系从2019年4月3日开始使用案涉房屋，《个人房屋租赁》合同实际系原告卢珍妮与被告覃顺融于2019年4月18日签订，租赁期限实际为2019年4月3日起至2021年4月30日止。（三）案涉房屋由被告覃顺融于2011年11月7日抵押给案外人四川绵竹农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押权登记。抵押权人四川绵竹农村商业银行股份有限公司因与被告覃顺融的金融借款合同纠纷向本院申请执行，现案涉房屋已经由绵竹市人民法院经过网上拍卖，绵竹市人民法院于2019年8月27日出具《成交确认书》，确认案涉房屋已由案外人黄影在绵竹市人民法院于京东网司法拍卖项目竞价中，以最高价胜出，标的物最终成交以绵竹市人民法院出具拍卖成交裁定为准。绵竹市人民法院于2019年9月10日出具（2019）川0683执恢34号之二执行裁定书，裁定覃顺融名下位于绵竹市剑南镇三星街10号的商业用房的所有权及相应的其他权利归买受人黄影所有，上述财产的财产权自本裁定送达买受人黄影时起转移等。上述执行裁定书于2019年9月18日送达买受人黄影。（四）2019年10月9日，原告卢珍妮与案涉房屋现房屋所有权人黄影签订《房屋租赁合同》，约定由原告租赁案涉房屋，租赁期限自2019年8月27日至2020年4月27日止，房屋租金每月1600.00元，每年12,800.00元等相关权利义务。原告于案涉房屋处于2019年4月22日成立的绵竹市剑南镇食者餐饮店截止目前处于正常营业状态。本院认为，原告卢珍妮与被告覃顺融签订的《个人房屋租赁》合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应合法有效，现案涉租赁房屋所有权已发生转移，原告请求解除与被告覃顺融签订的《个人房屋租赁》合同，被告覃顺融同意解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，本院依法予以认可。关于原告请求二被告退还8个月（2019年9月1日至2020年4月30日止）租金，按每月1800.00元计算，共计14,400.00元，本院认为，原告缴纳租金时系按每月1600.00元计算，现退还租金亦应按每月1600.00元退还，对超出的部分不应予以支持。另因原告卢珍妮系与被告覃顺融签订《个人房屋租赁》合同，被告覃顺融亦表示愿意将除2019年4月30日至2019年8月30日外的8个月房租共计1600元/月×8个月=12,800.00元退还给原告卢珍妮，本院依法予以认可。关于原告请求被告颜珊珊承担连带责任，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”本案中，当事人并未约定由二被告承担连带责任，法律也未规定此种情形应承担连带责任，故对原告该主张依法不予支持。关于原告请求二被告退还原告押金1000.00元，因原告与被告覃顺融之间的《个人房屋租赁》合同解除，原告缴纳的1000.00元押金理应予以退还，被告覃顺融亦表示愿意退还1000.00元押金，故本院认定由被告覃顺融向原告卢珍妮退还1000.00元押金。关于原告请求由二被告承担连带责任，与上述不应承担连带责任理由一致，不再阐述。关于原告请求二被告退还转让费35,000.00元，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”本案中，原告与被告覃顺融、颜珊珊于2019年4月18日签订的《协议》是三方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，应合法有效。《协议》中约定若遇到银行强制收房，因三方签订《协议》系在原告卢珍妮知晓案涉房屋存在抵押权的背景下，其本意应为在房屋租赁期限内，若抵押权人即四川绵竹农村商业银行股份有限公司实现其抵押权，被告覃顺融对案涉租赁房屋不再享有所有权和使用权，则应按照《协议》约定由二被告支付原告相关费用。现本案中抵押权人四川绵竹农村商业银行已向绵竹市人民法院申请实现抵押权，涉案租赁房屋已经被拍卖成功，房屋所有权已经发生转移，故本院认为《协议》中约定的条件已经成就。关于被告辩称若原告不能正常营业，《协议》中约定的条件才成就，原告目前仍在正常营业，不应予以退还转让费的辩解意见，本院认为，原告在知晓涉案房屋被四川绵竹农村商业银行股份有限公司向绵竹市人民法院申请实现抵押权时，主动与房屋买受人进行协商租赁事宜，取得产权人同意继续租赁至2020年4月27日止，系减损行为，若产权人不同意将涉案房屋租赁给原告，原告起诉被告，被告应当按照《协议》约定支付相关费用，不能简单理解为现原告在继续使用房屋，实际没有损失而不予退还费用。同时，原告庭审中同意在房屋所有权2019年9月18日转移前，将其实际使用的2019年4月3日至2019年9月17日之间的转让费从被告覃顺融应退还的转让费中扣除，本院依法予以认可，原告实际于2019年4月3日开始使用租赁房屋，实际租赁期限至2021年4月30日止，原告共缴纳转让费35,000.00元，经计算，原告于2019年4月3日至2019年9月17日期间应抵扣转让费7747.04元。综上，本院认为应由被告覃顺融向原告退还30,000.00元-7747.04元=22,252.96元转让费，由被告颜珊珊向原告退还5000.00元转让费。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十八条、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款规定，判决如下：一、原告卢珍妮与被告覃顺融签订的落款日期为2018年4月30日的《个人房屋租赁》合同予以解除；二、被告覃顺融应于本判决生效之日起十五日内向原告卢珍妮退还房租12,800.00元、押金1000.00元、转让费22,252.96元，共计36,052.96元；三、被告颜珊珊应于本判决生效之日起十五日内向原告卢珍妮退还转让费5000.00元；四、驳回原告卢珍妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060.00元，减半收取计530.00元，保全申请费520.00元，共计1050.00元，由原告卢珍妮负担195.00元，被告覃顺融负担751.00元，被告颜珊珊负担104.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  李霞二〇一九年十一月五日书记员  徐婷