文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2331号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：郑友得，职务董事长。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：黄素珍，女，汉族，1969年12月2日出生，住广州市天河区。原告广东康景物业服务有限公司与被告黄素珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，后因本案案情复杂，依法转为普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾景熙到庭参加诉讼，被告黄素珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的管理费60215.40元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）36979.42元，共计97194.82元给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年5月21日，被告购买从××区太平镇东方夏湾拿花园圣地亚哥二路9号时与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。同日，被告签署了收楼资料，确认签收上述房屋。但自2015年5月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，截止至2018年10月，被告共拖欠原告物业管理费60215.4元。庭审中，原告称：涉案物业建筑面积385.37平方米，按照每月每平方1.9元计算，住宅物业管理费每月为732.2元；花园面积1403平方米，按照每月每平方米0.5元计算，花园物业管理费每月为701.5元，两项合计1433.7元。被告黄素珍自2015年5月1日至2018年10月31日未向原告交纳的物业管理费合计60215.4元。物业费两月一交，至第二个月最后一天前缴纳。被告黄素珍经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经审理查明：2005年12月11日，被告（买受人）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：从国房合字××号）约定，被告购买的商品房为预售商品房，地址为第D区51单元，建筑面积376.35平方米，赠送约为1332.7平方米的花园面积。2006年8月1日，广东康景物业服务有限公司（受托方、乙方）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（委托方、甲方，以下简称开发商）签订《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》，约定开发商将东方夏湾拿花园委托给原告进行物业管理；委托期限自2006年8月1日起至业主委员会成立。该合同第二十二条物业服务费约定：1.住宅房屋（联排住宅、独立别墅）由乙方按建筑面积每月每平方米1.9元，住宅花园由乙方按占地面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。4.业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金。2007年5月21日，被告（乙方、业主）与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》，服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理，涉案物业为乙方购买的位于从××区太平镇夏湾拿花园圣地亚哥51#，建筑面积为376.35平方米、花园面积1332.7平方米；合同第二条物业管理服务内容为：甲方提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务。第四条物业管理服务费用约定：乙方缴纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；住宅按建筑面积每月每平方米1.9元，花园按占地面积每月每平方米0.5元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。第十一条违约责任约定：乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天1‰交纳违约金。该协议甲方由原告签章确认，乙方由被告黄素珍签名确认。同日，被告黄素珍签署了《东方夏湾拿花园收楼表清单》。同日，被告黄素珍签署的《东方夏湾拿花园业主/住户紧急联络资料登记表》载明：收楼日期为2007年5月21日，物业单位为圣地亚哥组团51座单元，业主姓名为黄素珍，紧急联络人为黄伟强（电话158××××2922、158××××0113）。2015年8月22日，原告通过邮政EMS（快递单号1065641763808）向被告邮寄《法律函》（收件人黄素珍，地址：广州市东山区寺右新马路70号302房，电话：158××××2922、158××××0113），催收被告拖欠原告的物业管理费5734.80元、公共分摊水电费45.7元，合计5780.5元。该邮件于2017年8月27日退回寄件人。2017年4月14日，原告通过邮政EMS（快递单号1036775393822）向被告邮寄《法律函》，催收被告拖欠原告的物业管理费34408.8元、公共分摊水电费272.1元，合计34680.9元。该邮件于2017年4月22日由他人签收。另，本院从广州市从化区城市建设档案馆调取的房屋档案资料显示：2008年8月5日，广州市从化珠江房地产开发有限公司（出卖人）与被告签订《补充协议》载明：出卖人与买受人与2005年12月11日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：251724）购买东方夏湾拿花园楼盘D区联51号商品房，现双方就花园面积使用权事宜，签订本补充协议：2.买受人享受1403平方米花园面积使用权。该协议出卖人处由广州市从化珠江房地产开发有限公司签章确认，买受人处由黄素珍签名确认。《不动产登记查册表》载明：登记日期为2008年11月26日的权利人为黄素珍，权利证号6885340，房屋坐落从化市太平镇东方夏湾拿花园××区××（自××区××），建筑面积385.37平方米。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告双方均有约束力。原告按照合同约定的服务事项及服务标准，为被告居住的小区进行物业管理服务，被告接受服务，应该按照合同约定交纳物业管理费，被告未按期缴纳物业管理费属违约行为，应当承担违约责任。故原告起诉要求被告支付自2015年5月1日起至2018年10月31日止的物业管理费60215.4元及违约金于法有据，本院予以支持。按照约定，涉案物业每月物业管理费为1433.7元，每两个月的管理费合缴交一次。不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天1‰交纳违约金。据此约定，本院确认每两月物业管理费（2867.4元）的违约金从第三个月第一天起算（每两个月物业管理费的违约金总额不超过本金2867.4元），每日按应缴总额2867.4元0.1%的标准收取，从逾期之日起计至2019年5月23日止。按照前述计算方式，自2015年5月起至2019年5月23日止，涉案物业管理费的逾期违约金总计44160.81元，但被告起诉仅主张36979.42元的违约金，视为对自身权利的处分，本院予以确认。违约金计算详情见下表：            欠物业管理费时段              本金（元）              起算日期              截止日期              违约金      （元）                  2015.5～2015.6              2867.4              2015.7.1              2019.5.23              2867.4                  2015.7～2015.8              同上              2015.9.1              同上              2867.4                  2015.9～2015.10              同上              2015.11.1              同上              2867.4                  2015.11～2015.12              同上              2016.1.1              同上              2867.4                  2016.1～2016.2              同上              2016.3.1              同上              2867.4                  2016.3～2016.4              同上              2016.5.1              同上              2867.4                  2016.5～2016.6              同上              2016.7.1              同上              2867.4                  2016.7～2016.8              同上              2016.9.1              同上              2853.06                  2016.9～2016.10              同上              2016.11.1              同上              2678.15                  2016.11～2016.12              同上              2017.1.1              同上              2503.24                  2017.1～2017.2              同上              2017.3.1              同上              2334.06                  2017.3～2017.4              同上              2017.5.1              同上              2159.15                  2017.5～2017.6              同上              2017.7.1              同上              1984.24                  2017.7～2017.8              同上              2017.9.1              同上              1806.46                  2017.9～2017.10              同上              2017.11.1              同上              1631.55                  2017.11～2017.12              同上              2018.1.1              同上              1456.64                  2018.1 ～2018.2              同上              2018.3.1              同上              1287.46                  2018.3～2018.4              同上              2018.5.1              同上              1112.55                  2018.5～2018.6              同上              2018.7.1              同上              937.64                   2018.7～2018.8              同上              2018.9.1              同上              759.86                  2018.9～2018.10              同上              2018.11.1              同上              584.95                  违约金合计（元）              44160.81元      被告黄素珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄素珍应当于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月至2018年10月的物业管理费60215.4元给原告广东康景物业服务有限公司；二、被告黄素珍应当于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付物业管理费的违约金36979.42元给原告广东康景物业服务有限公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2230元，由被告黄素珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 建人民陪审员  张丽云人民陪审员  高晓群二〇一九年十一月四日法官助理谭小婧书记员谢妍