湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0502民初1341号 原告（反诉被告）邹俊，男，汉族，1970年3月28日出生，住宜昌市夷陵区。 委托代理人段炳荣，湖北三立律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）付胜蓝，女，汉族，1988年11月24日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人段炳荣，湖北三立律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）宜昌安蓝汽车销售有限公司，住所地宜昌市伍家岗区火光村9组。 法定代表人余叶，该公司经理。 委托代理人丁雪莲，湖北三峡律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人邱娟，该公司员工，女，汉族，1993年8月27日出生，住重庆市巫山县（特别授权）。 原告邹俊、付胜蓝诉被告宜昌安蓝汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李浩民独任审判，被告宜昌安蓝汽车销售有限公司在案件审理过程中提起反诉，本院于同年6月3日公开开庭合并进行了审理。原告邹俊、付胜蓝的委托代理人段炳荣，被告宜昌安蓝汽车销售有限公司的委托代理人丁雪莲、邱娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹俊、付胜蓝诉称：2018年5月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于发展大道91号（宜洋汽车后市场）房屋计393.31平方米租给被告用于经营，房屋租金为58元/平方米，承租时间为自2018年6月1日至2021年5月31日。双方还约定“租赁期间，原告非因本合同第十条约定终止合同而收回租赁物的应当提前一个月书面通知被告，并承担违约责任；赔偿标准为剩余租赁期内租金总额的20%（低于一个月租金标准的按整月租金计算）。被告提前终止合同的，必须提前一个月书面通知原告（当月仍需支付租金），并承担违约责任；赔偿标准为剩余租赁期内租金总额的20%（低于一个月租金标准的按整月租金计算），用于补偿原告的空置损失。如退场时间为月中（不足整月），按整月计算租金”。同时，合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告将合同备案于宜洋汽车后市场一期业主委员会并如约将房屋交给被告使用，被告也支付了部分租金。但2019年1月，被告突然搬离。原被告签订的房屋租赁合同合法有效，应当受到法律的保护，被告仅支付了原告6个月的租金后再未支付租金，且未依照约定书面通知就突然搬离，其行为已构成违约。综上，请求法院判决：1、被告向原告支付房屋租金25624元；2、被告向原告支付违约金127747元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告宜昌安蓝汽车销售有限公司在开庭期间提出反诉，诉称：原、被告双方于2018年5月31日签订《房屋租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告位于发展大道91号房屋用于汽车销售。合同对房屋租赁的具体金额、期限、押金等作了明确约定。合同签订后，反诉原告按照反诉被告的要求将反诉被告应退给前租户的房屋押金20000元及租金27500元转账支付到案外人胡某账户上作为反诉原告的房屋押金及2018年6月1日至7月15日房屋租金。2018年7月13日，反诉原告分别向邹俊、付胜兰转账72182元、64689元，作为2018年7月15日至2019年1月15日的房屋租金。反诉原告按时向反诉被告支付了租金。但反诉被告一直未按照法律规定向反诉原告提供租金发票，导致反诉原告公司不能做账，且有逃税嫌疑，给公司经营带来风险。为此，反诉原告要求反诉被告提供租金发票，但反诉被告一直不予理睬，无奈之下，反诉原告书面发函给反诉被告要求解除合同，并于2019年1月16日将租赁房屋退还给反诉被告。反诉原告认为，反诉被告不予开具发票的行为构成违约，应当将租房押金予以退还。且在反诉原告将解除合同通知送达反诉被告后，反诉被告既未回应，亦未继续主张租金，双方合同实际已经解除。遂请求法院判决：1、双方房屋租赁合同于2019年1月16日解除；2、反诉被告返还反诉原告租房押金20000元；3、本案诉讼费用反诉被告承担。 经审理查明，2018年5月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于发展大道91号（宜洋汽车后市场）房屋计393.31平方米租赁给被告用于经营，房屋租金为22811.98元/月，承租时间为自2018年6月1日至2021年5月31日。合同第十一条约定：被告提前终止合同的，必须提前一个月书面通知原告（当月仍需支付租金），并承担违约责任；赔偿标准为剩余租赁期内租金总额的20%（低于一个月租金标准的按整月租金计算），用于补偿原告的空置损失；如退场时间为月中（不足整月），按整月计算租金。合同第三条约定：本合同租价为不含税价格，向税务部门报税时，由乙方全额补交租赁税费。合同还对其他事项进行了明确约定。合同签订后，原告将房屋交给被告经营，被告向原告支付了房屋押金20000元以及房屋租金136871元。2018年1月16日，被告以发送彩信的方式向原告告知解除租赁合同并随即搬离涉案房屋。2019年10月1日，原告将涉案房屋出租他人使用。 审理中，被告提交银行转账凭证5张、银行流水2份，证明其向原告支付押金20000元及三笔租金27500元、72182元、64689元。原告认可72182元、64689元两笔转账系被告支付给原告租金，但20000元、27500元两笔转账与本案无关。 经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。 上述事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》、银行转账凭证、银行流水、手机截屏以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告邹俊、付胜蓝诉被告宜昌安蓝汽车销售有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方租赁关系自2018年6月1日起确立，本院予以确认。被告宜昌安蓝汽车销售有限公司向原告支付房屋押金20000元、房屋租金136871元的事实，本院予以确认。2019年1月16日，被告以发送彩信的方式向原告告知提前解除租赁合同事宜，符合合同关于被告可以以书面形式通知原告提前终止合同的约定。但是，依照合同约定被告应当提前一个月通知，且月中退场的按整月计算，故本院认定双方房屋租赁合同至2019年2月16日提前解除。但被告应当按照合同约定向原告支付租金至2019年2月28日。扣除被告已经支付的租金136871元及租房押金20000元，被告还需向原告支付租金48436.82元，即补齐9个月的房屋租金至2019年2月28日。原告仅主张被告补交房屋租金25624元，系原告对自己民事权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。同时，按照合同约定，被告还应当按照租金的20%向原告支付2019年3月1日至合同期满之日止共计27个月的违约金，即123184.69元=[22811.98元×20%×（36-9）个月]。原告主张被告支付违约金127747元，超过合同约定的数额，本院依法予以核减。且本院确认的违约金123184.69元未超过原告实际的房屋租金损失159683.86元=（22811.98元×7个月），即2019年3月1日合同解除之日至2019年10月1日原告将涉案房屋出租他人使用之日，共计7个月的房屋租金。综上，被告应向原告支付房屋租金25624元、提前解除合同违约金123184.69元。被告关于其向案外人胡某转账的27500元系原告应退给前租户的房屋租金，应当抵扣被告2018年6月1日至7月15日房屋租金的主张，原告不予认可，且被告既不能说明胡某与本案的关联，又不能提供胡某的联系方式，其提交的相关证据不足以证明其主张，本院不予支持，被告的上述抗辩可另案进行主张。反诉原告关于反诉被告未开具发票的行为构成违约，合同提前解除的过错在于反诉被告的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宜昌安蓝汽车销售有限公司向原告邹俊、付胜蓝支付房屋租金25624元、违约金123184.69元。 二、驳回反诉原告宜昌安蓝汽车销售有限公司的全部诉讼请求。 上述判决于判决生效之日起十日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1609元（原告已预交），由被告宜昌安蓝汽车销售有限公司负担。反诉费190元（被告已预交），由被告宜昌安蓝汽车销售有限公司负担。被告在履行上述判决时一并向原告邹俊、付胜蓝给付1609元的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  李浩民 二〇一九年十一月十九日 书记员  **芳