四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17883号 上诉人（原审原告）：李颜，女，1988年5月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李龙，男，系夫妻关系。 委托诉讼代理人：潘兴琦，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄德兵，男，1989年12月13日出生，汉族，住重庆市万州区。 上诉人李颜因与被上诉人黄德兵房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李颜上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初126号民事判决，发回重审或依法改判支持李颜的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄德兵承担。事实和理由：一、一审判决对案涉房屋的转租事实认定错误。李颜提供的黄德兵与案外人崔璨的资金来往记录和微信聊天记录足以证明案涉房屋被黄德兵转租。且黄德兵在一审中自认将房屋部分转租给了案外人。故一审判决认定案涉房屋未被转租的事实错误。二、一审判决对《房屋租赁合同》的条文理解错误，并错误认定黄德兵的转租行为未构成违约。一审认为案涉合同第五条虽有不允许转租的约定，但双方手写的第七条“允许转租餐厅客厅隔断”是特别约定，故应以此为准。一审未能正确运用合同条款冲突的解释规则。且合同第七条仅表明允许部分转租、隔断，并不意味着黄德兵可以将案涉房屋全部转租。三、李颜主张的违约金有明确的合同条文依据，应当予以支持。根据案涉合同第七条第四款约定，黄德兵在明确知晓案涉房屋不能转租的情况下，仍然违反合同约定对外转租，已构成违约，应支付违约金。综上，一审法院基本事实认定不清，合同条文理解错误，请求二审法院依法支持李颜的上诉请求，维护李颜的合法权益。 黄德兵辩称，其将部分房屋进行了转租，因为合同允许转租；其对案涉房屋的主卧确实进行了隔断和开门，但是整个小区普遍这样做，这并未改变房屋承重结构，其理解的结构性改变系对承重结构进行改变，而不是一般的装修，故其不存在解除合同的情形，希望二审法院维持原判。 李颜向一审法院起诉请求：1.黄德兵赔付李颜合同约定的违约金，合计126000元整（42×1500×2）；2.解除双方签订的关于成都青羊区房屋租赁合同3.黄德兵承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月9日，李颜（出租方、甲方）与黄德兵（承租方、乙方）及成都逸家创世房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：李颜将其所有的位于成都市青羊区的房屋出租给黄德兵使用，租赁期限自2017年4月10日起至2022年6月9日止（共计62个月，其中两个月为装修期），租赁费用为1500元／月。合同第五条约定，甲方不得对乙方合法使用进行干涉，在本合同租期内不得收回房屋或转租他人。乙方需按时支付租金，如逾期交付租金则每逾期一天甲方有权加收按月租金的1%滞纳金，并有权收回该房屋。乙方应遵守小区物管制度不得擅自改变房屋的建筑结构和用途，不得将房屋转租给他人。不得利用房屋进行违法活动，否则由乙方承担一切责任，并赔偿由此给甲方造成的经济损失，同时甲方有权收回该房屋。租期未满双方不得提前解除合同，否则视为违约。违约方应向对方支付一个月的租金作为违约金。在合同最后一条，双方还手写进行了如下约定：“房屋内装修后，卫生间、厨房、阳台防水由乙方负责，并发生渗透发生的损失由乙方负责并负责维修……合同期内房租五年不变，允许转租餐厅客厅隔断。”合同签订当日，黄德兵按约交付了首次租金及押金合计10500元。 另，李颜从成都俊发房地产开发有限责任公司处购买位于青羊区的房屋，并于2012年9月24日办理了商品房买卖合同签约备案。 一审法院认为，李颜与黄德兵签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按约履行合同义务。李颜主张，黄德兵于2018年9月将案涉房屋整体对外出租，违反了《房屋租赁合同》约定，并据此主张解除合同并赔偿违约金。一审法院认为，首先，基于前述认证意见，李颜未能提交有效证据证明黄德兵对案涉房屋进行了整体转租。其次，虽然《房屋租赁合同》第五条有不允许转租的约定，但双方在合同最后一条以手写方式专门约定了“允许转租餐厅客厅隔断”，此系双方进行的特别约定，故应以此约定为准。第三，虽然上述特别约定并未对黄德兵是否可以整体转租房屋进行明确约定，但从合同内容来看，黄德兵承租该房屋的目的系装修后用于对外转租获利；从房屋租赁市场交易的习惯来看，对房屋进行分割出租较整体出租而言，往往对房屋结构、质量及使用安全的影响和隐患更大，更不被房屋业主所接受。故李颜以合同仅约定“允许转租餐厅客厅隔断”为由，主张合同不允许整体转租与交易习惯不符。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，一审法院认为，案涉合同并未禁止房屋整体转租，且李颜也未提交有效证据证明黄德兵对案涉房屋进行了整体转租，故对其以此为由主张解除案涉合同并由黄德兵向其支付违约金的诉讼请求一审法院均不予支持。 综上，李颜的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李颜的全部诉讼请求。一审案件受理费2820元，由李颜负担。 二审中，李颜提交了如下新证据，证据1房屋改造前的平面图及改造后的平面图，证据2房屋照片，拟证明案涉房屋的卧室被实际改造，主卧隔为两个房间且开了一个门。证据3李颜与所谓的现房屋实际承租人的通话录音光盘，拟证明现承租人认可承租了整个房屋。黄德兵发表质证意见称，对证据1所证明的客观事实予以认可，但改变房屋结构是需对承重墙进行改动，改造其他部位不算改造房屋建筑结构。证据2的真实性无法核实。对于证据3的真实性不予认可。 二审中，黄德兵提交了如下新证据，证据1物流配送单，拟证明其对房屋进行了装修。证据2物业费发票，拟证明其代缴了承租前的物业费。证据3黄德兵与李颜的微信聊天记录，拟证明李颜欲将违约金降低，为解除合同做准备。李颜发表质证意见称，证据1的真实性无法核实，且与本案无关。对于证据2的真实性予以认可，但与本案无关，且代缴的费用已在租金中扣除。对于证据3的真实性予以认可，但与本案无关。本院对上述证据将综合认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李颜与黄德兵签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。本案二审的争议焦点为：一、合同约定是否允许转租；二、是否有改变房屋建筑结构的情形及是否存在违约情形。 关于合同是否允许整体转租。本院认为，虽然李颜与黄德兵在《房屋租赁合同》的第五条约定不允许转租，但该合同条款为中介公司提供的格式条款，在合同最后一条，双方以手写的方式专门约定了“允许转租餐厅客厅隔断”。此系双方进行的特别约定，应以此为准。李颜认为，该约定是指对餐厅客厅进行隔断后允许对餐厅、客厅部分进行转租。对此本院认为，从房屋租赁的交易习惯来看，部分转租对房屋结构、安全等方面的影响更大，根据举重明轻的原则，李颜的该主张不符合交易习惯和生活常理；其次，一般而言，即便仅允许部分转租，也不会专门限定具体房间，在存在多个卧室的情况下，更不会专门约定仅允许转租客厅餐厅；此外，从文字本身来看，“允许转租餐厅客厅隔断”字样解释为允许转租及允许餐厅客厅隔断更符合文字本身内容。因此，本院认为双方合同中关于“允许转租餐厅客厅隔断”的约定，应理解为允许整体转租及允许餐厅客厅隔断。因此，无论黄德兵是否将案涉房屋进行了整体转租或部分转租，李颜均不得以此为由主张对方违约责任，本院对李颜要求黄德兵支付违约金的主张不予支持。 关于案涉房屋的建筑结构是否被改造的问题。本院认为，虽然案涉合同在格式条款部分约定承租人不得擅自改变房屋建筑结构，如需装修应经过李颜同意，但该房屋交付时为清水房，双方手写文字部分约定黄德兵可以就案涉房屋进行装修，并允许客厅餐厅进行隔断，且未约定具体的装修方案，根据通常理解，以上约定应视为李颜不对黄德兵的具体装修方案作过多限制，允许其进行一定的隔断处理。同时，李颜作为业主完全有能力在装修期间进入房间查看装修情况，了解装修方案，但其在对方装修时并未行使该权利，而在诉讼过程中新提出该理由，亦有悖诚信原则。因此，本院对李颜关于黄德兵擅自改变房屋结构，应解除案涉合同的主张亦不予支持。 综上，上诉人李颜的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2876元，由李颜负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月二十二日 书记员 王小禹