湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初9361号 原告（反诉被告）：戴玉连，女，1962年5月12日出生，汉族，户籍地湖南省宁乡县，现住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：张翔，湖南高天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘东博，男，1991年1月7日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：周婷婷，湖南晨晖律师事务所律师。 原告戴玉连与被告刘东博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案，在审理过程中，被告刘东博依法提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序就本案本诉和反诉公开开庭合并进行审理。原告（反诉被告）戴玉连的委托诉讼代理人张翔，被告（反诉原告）刘东博及其委托诉讼代理人周婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴玉连诉称：1、请求判决被告支付截止到2019年7月31日的房屋租金160000元（其中40000元为2018年下半年的欠付的租金，120000元为2019年2月1日起应付的上半年房租）。余下的房租按照每月20000元支付。2、判决被告承担拖欠房租违约金239342元（违约金暂计算到2019年7月31日，余下的违约金按照拖欠租金天数每天租金的双倍计算）。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年11月26日，原、被告之间签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定:房屋租金每月20000元，支付方式为半年付，在下一个半年租赁期到来7天内支付下期租金。合同签订后，甲方将位于开福区整栋约1300平方米的房屋交付给乙方使用，出租房屋为第一次出租，带装修出租，1到5层加楼顶是2014年底装修完毕，全房带空调，电视，家具。并为了方便乙方使用，甲方又出资在屋顶加建了全钢顶棚。乙方将房屋一楼家用厨房改成了商用厨房，将马桶改成了蹲便器，对客厅墙壁进行了改动。在承租甲方房屋后，只有第一个半年租金是按照合同约定的时间支付，其余租金从未如期支付。特诉至法院，望判如所请。 被告刘东博辩称，1、答辩人2018年度的租金已支付完毕,没有欠付在本案中租赁合同履行期间，约从2017年8月开始，陆续有不同的债权人多次来出租房屋堵门闹事，声称该出租房屋已抵押，均要求直接将租金支付至其指定账号,严重影响答辩人对租赁物的正常使用。答辩人面对该租赁物的权利瑕疵与被答辩人当面沟通，要求解除合同。被答辩人为保障合同的继续履行,提出降低租金的处理方式。最终，双方达成一致，将租金支付方式改为:第二年度的租金按季度支付，每季度5万元。自此之后,答辩人按照双方约定将第二年度的租金20万元整全部支付到位，没有任何欠付。2、租赁合同已于2019年1月31日终止,答辩人没有义务支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金。答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》约定:租期为2017年1月1日至2018年12月31日，免租期为一个月。答辩人考虑到了年底且已交付了两年的租金,遂在该合同到期前与被答辩人电话沟通继续使用租房屋至春节前（春节日期为2019年2月5日），答辩人届时并未表达任何异议。因答辩人与被答辩人之间并未再次签订任何书面合同，根据《合同法》第232条及236条的规定,答辩人有权随时解除合同而不需得到被答辩人的许可。因此，该租赁合同已于2019年1月31日终止,答辩人没有义务支付合同终止后的租金。3、答辩人没有任何违约行为,不需承担任何违约金。答辩人本着诚实守信的原则履行了租金及押金支付义务，其中押金50000元,2017年1月至2017年7月租金120000元(包含免租期1个月)，2017年8月至2018年1月租金120000元，2018年2月至2018年4月租金50000元,2018年5月至2018年7月租金50000元,2018年8月至2019年10月租金50000元，2018年11月至2019年1月租金50000元,共计490000元。2019年1月底，答辩人多次联系被答辩人要求其配合交房，但被答辩人已各种理由拒不见面,并扣留房屋押金拒不退还。多次沟通未果后,答辩人已于次月搬离出租屋。答辩人已履行所有合同义务,并结清所有费用，不存在任何违约行为。 反诉原告刘东博反诉称:1、请求依法判令被反诉人返还反诉人房屋押金50000元。2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由:与上述答辩意见一致，反诉人已履行所有合同义务,并结清所有费用，被反诉人应当全额退还反诉人的押金50000元，基于以上事实,反诉人依法提起反诉，请求法院支持。 反诉被告戴玉连辩称，因为涉案房屋没有交还给本诉原告，所以不存在退还保证金。而且反诉原告第二年的房屋租金还有40000元没有支付给反诉被告，而且从缴纳电费的清单可以看出反诉原告还一直在实际使用涉案房屋的事实。依据我国租赁合同法的相关司法解释，租赁合同到期后，承租方还在使用租赁物的视为原合同继续履行，因此反诉原告需要支付反诉被告的房屋租金。 经审理查明，2016年11月26日，原告（反诉被告）戴玉连（甲方）与被告（反诉原告）刘东博（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于长沙市开福区房屋出租给乙方使用，租赁期限从2017年1月1日至2018年12月31日，租金每月20000元，免租一个月，支付方式为半年付，签订合同当天内支付首次租金和押金，后期支付时间提前七天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金50000元。合同签订后，甲方将位于开福区房屋交付给乙方使用。 庭审中，双方均确认刘东博实际支付租金440000元、押金50000元，共计490,000元，其中银行转账440,000元，现金支付50,000元，之后刘东博未再支付租金。刘东博称因房屋权利瑕疵与戴玉连协商2018年减免租金40,000元，且每季度支付一次，每次50,000元，后因戴玉连迟迟不办理交接手续，自己已于2019年2月底搬出，钥匙交由邻居代为转交。戴玉连称与刘东博从未协商减免租金事宜，且刘东博未搬离租赁房屋，未办理房屋交接手续。 另查明，刘东博在承租房屋期间，近一年的发行电费明细如下：2018年1月6日9,993.6元；2018年2月4日9,905.68元；2018年3月6日7,015.24元；2018年4月6日571.16元；2018年5月7日346.5元；2018年6月6日523.21元；2018年7月5日4,964.85元；2018年8月6日11,433.93元；2018年9月4日8,555.92元；2018年10月5日8,394.44元；2018年11月5日5,504.89元；2018年12月5日7,634.32元；2019年1月8日10,977.5元；2019年2月5日14,690.23元；2019年3月4日8,619.86元；2019年4月4日10.58元；2019年5月至8月发行电费均为0。 本案在审理过程中，通过对捞刀河派出所管辖民警进行询问，了解到刘东博于2019年2月底已实际搬离涉案房屋。 本院认为，一、关于合同解除时间，双方约定租赁到期日为2018年12月31日，合同到期后未再续签，刘东博应立即将租赁房屋返还给戴玉连，同时结清相关费用。刘东博称其于2019年2月底已搬离了租赁房屋，但戴玉连认为刘东博一直未搬离租赁房屋。从戴玉连提供的电费清单来看，2019年3月开始，涉案房屋便未产生电费，且之后电费均为0，可以推断出自2019年3月开始，房屋未再使用，且与当地管辖民警所述情况相符，故本院认定刘东博搬离房屋时间以及合同实际解除时间为2019年2月28日；二、关于房屋租金支付，双方约定租金每月20,000元，免租一个月，故刘东博应支付2017年2月至2018年12月的租金，共计460,000元。因刘东博实际于2019年2月底搬离租赁房屋，故还应向戴玉连支付2个月租金40,000元。刘东博称房屋存在权利瑕玼已与戴玉连协商减免租金40,000元，无充分证据证实，故应按合同约定交纳房屋租金。三、关于违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘东博已支付租金440,000元，还需继续支付租金60,000元；现戴玉连要求刘东博支付违约金，违约金的数额应与违约所造成的损失相当。本案系房屋租赁合同纠纷，双方对租金的支付应存在一定的沟通与协商，刘东博迟延支付租金的行为并未给戴玉连造成较大的损失，且戴玉连也未提交证据证明损失的存在，结合本案的合同性质以及被告租赁期间的实际支付情况，本院酌情确定由被告向原告支付2,000元作为违约金。四、关于押金返还，双方约定交纳押金50,000元系合理使用租赁房屋及其配套设施，现无证据证明刘东博未合理使用该房屋及其配套设施，故该押金50,000元应在合同解除后返还给刘东博。 依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘东博于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）戴玉连支付租金及违约金62,000元； 二、原告（反诉被告）戴玉连于本判决生效之日起7日内返还被告（反诉原告）刘东博房屋押金50,000元； 三、驳回原告（反诉被告）戴玉连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,340元，因适用简易程序减半收取4,170元，由原告（反诉被告）戴玉连负担3,495元；由被告（反诉原告）刘东博负担675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴晓君 二〇一九年十一月二十七日 代理书记员  任 友