云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初1430号 原告:云南华豫房地产开发有限责任公司新平分公司。营业场所：新平县桂山街道办事处富新路104号。 负责人：邓同华，经理。 委托诉讼代理人：陈建明，系云南新宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：龙思敏，女，1987年9月26日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：魏鸿翔，系云南律知律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告云南华豫房地产开发有限责任公司新平分公司（以下简称华豫新平分公司）与被告龙思敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华豫新平分公司的委托诉讼代理人陈建明、被告龙思敏的委托诉讼代理人魏鸿翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华豫新平分公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2016年10月15日签订的《商品房购销合同》（合同编号：CF0678，备案登记号：20160958）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月15日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告将其开发建设的位于新平县商品房销售给被告，房屋价款为510952元，被告以先支付首付款按揭贷款的方式付清房款，并于2016年11月9日到新平县房管所办理商品房预售登记备案（备案登记号：20160958号）。合同签订后，被告支付首付款50000元，但在办理银行按揭贷款时因被告原因不能办理，导致合同不能继续履行，为此原告向被告提出退房退款，并于2016年11月17日以转账方式退还被告已交付的首付款50000元，但被告一直未配合原告解除双方签订的《商品房购销合同》和办理撤销商品房预售登记备案手续,也未向原告支付任何购房款。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。 被告龙思敏辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由：被告与原告公司负责人邓同华是恋人关系，被告之前在原告公司担任营销总监，涉案房屋是邓同华承诺赠送给被告，用于将来共同生活。被告与原告签订房屋买卖合同是在邓同华的授意下进行，合同签订后，双方还办理了网签备案，且首付款已汇入房产交易专用账户，后因被告户口问题不符合当时玉溪市的按揭贷款条件，故未能办理银行按揭贷款。原告将首付款退还给被告并不是真正的退房款，而是邓同华借此让被告将款项交给邓同华周转使用，原告也从未要求被告解除合同。之后被告与邓同华因感情问题发生矛盾并分手，被告离开了原告公司，针对购房问题，被告曾与邓同华协商补交购房款，但邓同华认为双方在工作及恋爱关系中还有一些账目及事项未了结清楚，说暂时不用交房款，为此，被告是基于对原告公司负责人邓同华的信赖才一直没有交房款。涉案房屋竣工后，被告未使用过，该房屋由原告使用，被告对此知情也表示同意。综上，被告有能力履行合同，不同意解除合同，且原告的合同解除权形成于2017年2月25日（即被告逾期付款后的第90天），但原告直至2019年4月才向法院起诉要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告的解除权已经消灭，其主张不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的一份营业执照、两份身份证、一份《商品购销合同》、一份POS机刷卡小票、一份收据、一份中国建设银行单位客户专用回单及被告提交的一份《商品房购销合同》，双方对其真实性、合法性和关联性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的其他证据原告提出异议，其中，一份情况说明、一份新平新闻及四张手机微信截图欲证明被告在原告公司的职务及帮公司垫资情况，该证据来源不明，且与本案商品房预售合同纠纷无直接关联，本院不予采信；一份账单及一份账单详情欲证明被告与邓同华的资金往来情况，因该证据系复印件，且无明确的收、付款人信息，不能证明与本案有关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下:原告以出让方式取得位于新平县一地块的土地使用权开发建设商品房，项目名称为“财富广场”，该项目土地使用权证号为：新国用（2012）第××××号，建设工程规划许可证号为：建字第53042720140010号，商品房预售许可证号为：新房预许2014字（003）号。 2016年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号CF0678），约定乙方向甲方购买位于新平县商品房，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积为128.38平方米，单价为3980元/㎡，总价为510952元；同时，合同第六条“付款方式及期限”约定，乙方在签订合同时支付210952元，余款300000元以按揭贷款方式支付……如乙方的按揭贷款未获银行批准，则乙方应一次性交清剩余房款；第八条“乙方逾期付款的违约责任”约定，若乙方不具备按揭条件又不能在约定的十个工作日内支付全部房款的，甲方有权将该房收回并另行出售，乙方将按总房款的10%作为违约金支付给甲方并自动解除合同；另外，合同还约定了双方在房屋交付、设备标准及产权登记等方面的权利义务。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，对主合同部分条款变更和未尽事宜作了约定，其中第三条对主合同的第六条做了补充约定：……如乙方的按揭申请未获银行最终审批同意的，乙方应在审批终了之日起五日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣；乙方逾期付款的，应按主合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如乙方无法付清房款致合同被解除，则乙方应按房屋总价款10%向甲方支付违约金。第五条对主合同第八条做了补充约定：乙方逾期付款90天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金。甲方应当自解除合同通知到达乙方之日起30天内退还全部已付款，乙方承担退房产生的相关费用。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款十万分之三的违约金。 合同签订后，原、被告于2016年11月9日在新平县房产管理所办理了商品房预售登记备案（备案登记号：20160958号）。被告于2016年11月11日向原告支付购房首付款50000元。原告于2016年11月17日以退房款为由将50000元转账至被告的银行账户。此后，被告再未向原告支付任何购房款项。原告于2019年4月11日诉至本院，要求解除与被告所签订的两份《商品房购销合同》，后于2019年6月10日以需分案诉讼为由撤回起诉。2019年8月20日，原告再次诉至法院，请求法院判如所请。 另查明：原告成立于2010年2月24日，经营范围为房地产开发经营。原告投资开发的“财富广场”项目于2017年9月份左右竣工验收合格。本案涉诉房屋现由原告管理使用，尚未另行销售。 被告于2016年左右在原告处工作，曾担任原告公司营销总监，于2017年左右离开原告公司。期间，被告与原告公司负责人邓同华（已婚）存在婚外情关系。原、被告签订合同后，被告因户口等问题未能办理银行按揭贷款手续。 本案的争议焦点为：原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》的主张是否成立？ 本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告具备房地产开发经营资质，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按约定履行义务。根据双方的合同约定，被告支付首付款后，应通过银行按揭贷款方式及时付清剩余房款，若按揭贷款申请未获银行最终审批的，则应在审批终了之日起五日内向原告付清剩余购房款，否则原告有权自被告逾期付款90天后解除合同。现原告以被告未能按约定付款，合同不能履行为由要求解除合同，经审查，原、被告签订合同过后，被告仅在2016年11月11日向原告支付首付款50000元（原告已退被告），剩余购房款因按揭贷款未获审批至今没有支付。虽双方对贷款无法获批的具体时间未能进行明确说明，但被告认可其在2017年便知晓此事，而被告自知晓至今一直未按合同约定向被告付清购房款，已构成了违约，为此，原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》的主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告未向其提出过解除合同的要求，原告的合同解除权已消灭，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对于商品房买卖合同解除权的期限限制，前提是在法律或当事人对于合同解除事项没有约定的情况下，而本案双方当事人在合同中约定过合同解除事宜，同时经审查，原告在被告支付购房首付款后，于2016年11月17日将被告所付首付款全部退还给被告，并在转账用途一栏注明“退房款”，此举可视为被告向原告提出了解除合同的主张，被告认为原告退还房款的行为并非真正的要求解除合同，且其与原告负责人邓同华已就付款问题达成协议，但未提交确实、有效的证据证实其观点，故本院对被告的辩解不予采信。 综上，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告云南华豫房地产开发有限责任公司新平分公司与被告龙思敏于2016年10月15日签订的《商品房购销合同》（合同编号：CF0678，备案登记号：20160958）。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告龙思敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审判员  张祖媛 二〇一九年十一月十一日 书记员  王 娟