浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初7758号原告：温州新联实业股份有限公司。住所地：温州市瓯海区梧田街道蛟凤北路5号A栋四楼。统一社会信用代码：91330300329913032F。法定代表人：叶国强，总经理。委托诉讼代理人：薛剑，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶博约，浙江震瓯律师事务所律师。被告：温州德尚鞋业有限公司。住所地：温州市瓯海区三溪工业园康达路19号生产车间第四层。统一社会信用代码：91330304MA29A2BP3F。法定代表人：叶思然，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶德尚，监事。原告温州新联实业股份有限公司与被告温州德尚鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告新联公司于2019年9月6日向本院起诉，本院经诉前引导调解未成，于2019年9月29日立案受理，2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛剑、叶博约，被告的委托诉讼代理人叶德尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州新联实业股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》，并不予退还履约保证金250000元；2.被告支付逾期违约金290000元；3.被告立即腾空租赁厂房；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月5日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于温州市瓯海区三溪工业园康达路19号第四层厂房计1360平方米、第一层厂房计340平方米和第四层宿舍楼计400平方米，共计2100平方米出租给被告；租赁期限自2019年8月15日开始，共3年；年租金为554400元，每年一付，提前一个月支付；第一年租金应于2019年7月14日前支付。合同签订后，原告多次催促被告付款，但被告均以各种理由拖延支付，最终于2019年8月13日才付清上述款项。被告逾期支付租金，已违反双方合同约定义务，根据《房屋租赁协议》补充条款第2款，必须按时支付租金，逾期支付的甲方有权收取违约金，逾期支付租金超过7天的，原告有权要求被告无条件搬出，履约保证金不予退还。故原告主张解除租赁合同，提出如上诉请。被告温州德尚鞋业有限公司答辩称，1、两年前双方就曾签过厂房租赁合同，答辩人应被答辩人的要求，曾分别向被答辩人和房东支付过租金。本次合同签订后，答辩人也曾要求被答辩人明确租金向何方支付，被答辩人却要求提高租金、要求答辩人跟被答辩人或房东另行签订合同等等，但一直没有答复收取租金的银行账户。2、涉案合同签订后，双方即一直就租金金额进行协商，答辩人在认为协商不能成功后，便向上一租赁年度履行租金的银行账户支付租金，且被答辩人已明确答辩人在协商期间没有支付租金不构成违约。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。根据原、被告的陈述及各自提供的证据，本院认定以下事实：2017年3月1日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其向他人承租的位于温州市瓯海区三溪工业园康达路19号第一层厂房计340平方米、第四层厂房计1360平方米和第四层宿舍楼计400平方米，共计2100平方米，按每平方米每月20元出租给乙方作生产经营场地；租期为5年，自2017年2月15日（含）开始；乙方需向甲方支付250000元履约保证金；乙方于2017年2月23日付定金250000元（转为履约保证金），2月24日前付半年租金252000元，7月14日付第二次租金，以后年租金504000元每1年给付一次，并提前一个月支付；各入驻园区的企业必须按时提前支付租金，逾期支付按每天10000元支付违约金，租金逾期支付最长不得超过7天，否则甲方可采取任何措施要求乙方无条件搬出等内容。签约后，被告向原告支付定金250000元（后转为保证金），此后陆续向原告或原告委托收取租金的房东支付租金至2019年8月14日。2019年7月5日，原告（甲方）和被告（乙方）重新签订《房屋租赁协议》，约定租赁场所不变，租金按每平方米每月22元计算；租期为3年，自2019年8月15日（含）开始；乙方在2019年7月14日前向甲方支付年租金554400元；各入驻园区的企业必须按时提前支付租金，逾期支付按每天10000元支付违约金，租金逾期支付最长不得超过7天，否则甲方可采取任何措施要求乙方无条件搬出等内容。此后，原告以房东不同意厂房租金为22元每平方米每月为由，要求按房东主张的24元每平方米每月计算租金，便提出与被告重新协商租赁事宜。2019年7月29日，原告、被告以及其他向原告承租三溪工业园康达路19号厂房的企业的负责人在协商时，原告提出被告等承租方直接找房东协商确定租金并签订租赁合同，叶德尚（被告负责人）：“现在就是说我们是直接跟房东去谈了喽，8月15号我们在这里，跟新联跟房东谈好之前，也不算违约是吧？我们跟新联也不算违约是吧。”娄海瓯（原告负责人）：“违约我们就不会说的。”事后，原、被告和房东等人继续协商厂房租赁事宜，但未达成一致。2019年8月9日，被告向原告支付租金304400元、8月13日支付租金250000元。2019年8月13日，原告向被告发函，函件记载被告逾期支付房租已超七天，应支付逾期付款违约金并于2019年8月20日前腾空租赁场所等内容。次日，被告收函。2019年8月20日，被告函复原告，复函记载被告不存在违约行为等内容。2019年8月23日，原告收到复函。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”。本案原被告2019年7月5日签订《房屋租赁合同》后，原告以房东不同意合同约定的租金标准而要求重新协商租赁事宜，双方就此进行协商，并口头约定协商期间至2019年8月15日前（已付租金的租期内）均不主张对方违约。据此，可认定本案双方依2019年7月5日《房屋租赁合同》约定租金标准、租金支付时间及逾期付款的违约责任后，应原告的要求，双方继续协商租赁事宜并补充约定截止2019年8月15日前的履约行为不适用2019年7月5日的合同所载明的违约条款，由于被告于2019年8月13日前支付租金的行为，符合双方补充约定内容，故不应认定为违约行为。被告提出相应抗辩意见，应予采纳。原告主张被告逾期付款超7天后，原告才应房东的租金意见与被告开始协商，由于原告对该事实主张没有举证，且该事实主张也不能否定双方协商中达成的补充内容，故本院对原告提出的事实主张不予采信。原告主张被告逾期支付租金构成违约为由，提出解除合同等相应诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条的规定，判决如下：驳回原告温州新联实业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费9200元，减半收取4600元，由原告温州新联实业股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  林现瑶二〇一九年十一月二十八日书记员  李 超附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。