广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3063号 原告（反诉被告）：韦俊，男，1979年7月15日生，壮族，无固定职业，住广西桂林市七星区。 委托代理人：易能勇，广西星宁律师事务所律师。 被告：韦栩山（反诉原告），男，1976年2月8日生，汉族，桂林贝宏家居用品有限公司职员，住桂林市。 原告韦俊与被告韦栩山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，被告于2019年9月17日向本院提起反诉，本院依法合并审理。由审判员阳帆适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭审理了本案。书记员李捷担任法庭记录。原告韦俊的委托代理人易能勇，被告韦栩山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付拖欠的租金23581.24元；2、判决被告将侵占的宜家红色羽绒三人位沙发、2.2米棕色大班椅办公桌一张、1.5米白色办公桌二张、2米两位白色办公桌一张、1米棕色办公桌二张、黑色旋转皮质办公椅一张、黑色皮质办公椅二张、布艺红色沙发一张、前台办公桌一张、铁皮资料柜二组、单人沙发二张、带锁带轮三抽屉三个、美的1.5匹挂式空调一合、格力1.5匹挂式空调一台、木制格子柜三个、宜家玻璃门书柜一个返还给原告;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月2日，被告韦栩山与原告韦俊订立《房屋租赁合同》，约定:1、甲方(原告)出租房坐落于骖鸾路3号盛景小区XXX，产权面积为130平方米，租赁用途为办公。2、租赁期限参年，自2015年3月2日至2018年3月1日止。3、在签订合同时乙方(被告)要求交付押金5000元整。4、租金为每月人民币2200元整，由乙方按月在2日前交给甲方，乙方逾期超过15日未交付租金，按乙方单方解除合同办理，甲方有权收回房屋，不负责保管乙方资产并且押金不退，以后按年5％的幅度递增租金等条款。该《合同》到期后，被告继续使用租赁房屋，但未与原告续签合同，双方仍然按照该《合同》的约定履行，被告使用租赁房屋直至2019年5月底才搬离。经原告统计，被告在使用租赁房屋期间，所产生的基础租金为110000元，递增部分租金为8181.24元，被告仅交纳了94600元，尚拖欠基础租金15400元及递增部分租金8181.24元未支付。被告长期拖欠租金的行为，已经构成合同根本违约，原告有权单方解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。原告已于2019年5月28日委托律师函告被告解除租赁合同关系并催收剩余的租金，但被告不仅未支付剩余租金，反而在搬离时，将原告的空调、办公座椅、沙发等物品也一同搬走据为己有。为此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法公正判决，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，关于原告诉请的第一项：1、双方签订的《房屋租赁合同》租货期限至2018年3月1日止，该合同已终止。被告自2019年5月28日收到被答辩人律师函，已超14个月，按民法通则第七章第一百三十六条规定：延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。故该合同诉讼有关租金的效期已超过；2、合同终止后双方未达成任何口头或书面协议，每月都按2200元支付房租，原告未有任何异议，可以视为原告已默认接受2200元的房租续租的事实，被告只差2019年4月的房租未付。被告已于2019年4月29日通知原告退租，4月份的租金2200元应在押金5000元中扣除，故2018年5月28日至2019年的5月的房租不存在任何拖欠。故请求桂林市七星区人民法院驳回原告要求被告支付拖欠的租金23581元的诉讼请求； 关于原告诉请的第二项：被告已于2019年4月29日通知被告退租，退付押金、搬离家具。原告已与原房东韦金生达成租赁协议，之后多次要求原告退付押金搬离家具，原告未与回应。2019年5月22日，被告与原房东同意解除房屋租货合同，又再次通知原告退付押金，并当面清算，原告依然未予回应，不退押金，不予协商。至6月1日，原房东要求把房子收回，不负责保管被告与原告的物品，被告为保护原告财产和自身押金尚未退付的利益下，不得不把原告的2台空调，6张桌子，铁皮柜子一张，沙发2张搬离保管，其余家具都是答辩人购买和所有的。在租货期间原告并没有与被告清点家具电器、确认，不能光凭几张微信照片证明为原告所有。 关于原告诉请的第三项：原告与被告所签合同承租的出租房并非原告自有房，前期也未取得原房东的同意下，而且原告并未告知被告所有真实情况，期间原房东滋扰和办理有关证件上给被告造成许多困扰。又坚拒答辩人当面清算的要求和拒不退付押金，全部过错在于被答辩人，请求桂林市七星区人民法院驳回原告的第三项诉讼请求。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告返还反诉原告房租押金人民币2800元，自2019年6月1日至2019年9月22日的滞纳金2234.4元(114日×2800元×0.007％)；2、判决反诉被告承担拆装费、搬运费2500元，家具保管费11400元；3、判决反诉被告承担本案诉讼费用及反诉原告的误工费50元。事实和理由：1、反诉原告按双方签订的《房屋租赁合同》已交纳押金5000元，减掉2019年4月的房租2200元，反诉被告应退还尚余押金2800元。自2019年6月1日起，反诉原告已通知反诉被告及时退还押金，否则按每日0.007％的复利罚金赔偿反诉原告，到2019年10月22日开庭，被反诉人应缴纳罚金:114天X2800元X0.007％元/天＝2234.4元。2、反诉原告自2019年4月29日通知反诉被告退租，要求退付押金搬离家具，之后又多次要求，反诉被告未与回应。2019年5月22日，反诉原告与原房韦金生同意解除房屋租赁合同，原房东韦金生要求5月底把房子收回，不负责保管反诉原告与反诉被告的物品。反诉原告为保护反诉被告的财产及尚未退付押金，只能把反诉被告的家具搬离，因此产生空调拆装费700元、实际分摊搬家费用1450元(应分摊:一车运费250元，4个搬运工，每人300共计1200，1楼到11楼)。从2019年6月1日开始，反诉原告为反诉被告保管家具，当日反诉原告已经过微信和短信通知反诉被告保管费为每日100元，至2019年9月22日，114天X100元/天＝11400元。反诉被告多次坚拒反诉原告当面清算的要求，拒不退付房租押金，拒不回应，拒不协商，导致反诉原告为保护自身利益，不得不替反诉被告搬离、保管家具电器。所有过错在于反诉被告，故请求桂林市七星区人民法院判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告辩称，关于诉请第1项，没有事实和法律依据的，本案争议发生是因为反诉原告没有足额支付租金导致的，押金应该予以没收；关于诉请第2项，拆装费搬运费，家具保管费，没有事实依据，家居和设备在出租房屋里，反诉原告没有必要将这些设备拆除、拿走。其行为违法侵犯了原告的相应的权利；关于诉请第3项，误工费和诉讼费，没有事实和法律依据。综上，请求法庭判决驳回反诉原告的全部诉讼请求。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2015年3月2日，被告韦栩山为乙方、原告韦俊为甲方签订《房屋租赁合同》一份，约定:甲方出租房坐落于骖鸾路3号盛景小区XXXX产权面积为130平方米，租赁用途为办公；租赁期限叁年，自2015年3月2日至2018年3月1日止；在签订合同时乙方要求交付押金5000元整；租金为每月人民币2200元整，由乙方按月在2日前交给甲方，乙方逾期超过15日未交付租金，按乙方单方解除合同办理，甲方有权收回房屋，不负责保管乙方资产并且押金不退，以后按年5％的幅度递增租金。合同签订后，被告向原告缴纳了押金5000元，原告将出租房屋交给被告使用。《合同》到期后，被告继续使用租赁房屋，但未与原告续签合同。2019年5月28日原告委托律师函告被告解除租货合同关系并催收剩余的租金。被告使用租赁房屋直至2019年5月30日搬离，在租赁期间，被告向原告交纳了租金共计94600元。在搬离时，双方因租金结算、押金返还等事项产生纠纷，被告将属原告所有的宜家红色羽绒三人位沙发、2.2米棕色大班椅办公桌一张、1.5米白色办公桌二张、2米两位白色办公桌一张、1米棕色办公桌二张、黑色旋转皮质办公椅一张、黑色皮质办公椅二张、布艺红色沙发一张、前台办公桌一张、铁皮资料柜二组、单人沙发二张、带锁带轮三抽屉三个、美的1.5匹挂式空调一合、格力1.5匹挂式空调一台、木制格子柜三个、宜家玻璃门书柜一个一并搬离，存放在被告的办公室。原告故将被告诉至本院，提出前述诉讼请求，被告亦提出前述反诉请求。 本院认为，一、本诉的争议焦点为：（一）、合同的效力；（二）原告的诉讼请求是否超过诉讼生效；（三）、租赁期间欠交租金的计算；（四）、原告要求返还物品的归属。 关于争议焦点（一），本院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效； 关于争议焦点（二），本院认为，虽然合同约定的租赁期限至2018年3月1日止，但被告继续使用承租房屋，应视为合同继续履行，期限为不定期。原告于2019年5月28日通知被告解除合同，合同即已解除，至原告向本院起诉的2019年8月26日，未超过三年的诉讼时效期间，被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼生效的主张，本院不予支持； 关于争议焦点（三），本院认为，被告作为租金的支付方，对其已付租金的数额承担举证责任，因原告举证不能，本院采信原告主张的被告已付租金为94600元的陈述，认定被告在租赁期间已付租金为94600元。关于应付租金的计算，双方均认可被告从承租房屋中搬出时间为2019年5月30日，但被告认为其在2019年5月1日与原房东重新签订了租赁合同并向原房东交纳了5月份的租金，但被告没有提供证据对其主张的事实予以证明，故本院认定被告与原告的合同解除时间为2019年5月28日，因被告实际搬离时间为2019年5月30日，故租金支付时间亦计算至2019年5月30日止。因被告在租赁期间交纳的租金均按每月2200的标准，原告也从未提出异议，故本院采信被告的该项辩称，即双方默认租赁期间均按每月2200元的标准交纳租金。经计算被告在租赁期间应支付的租金为112046元〔（50+28/30）个月×2200元/每月〕）。被告已交纳租金为94600元，被告还应支付的租金17446元（112046元-94600元），用被告交纳的押金5000元折抵后，被告还应支付原告租金12446元（17446-5000元）。故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持； 关于争议焦点（四），本院认为，在庭审中，被告认可其确从承租房屋中搬离了宜家红色羽绒三人位沙发、2.2米棕色大班椅办公桌一张、1.5米白色办公桌二张、2米两位白色办公桌一张、1米棕色办公桌二张、黑色旋转皮质办公椅一张、黑色皮质办公椅二张、布艺红色沙发一张、前台办公桌一张、铁皮资料柜二组、单人沙发二张、带锁带轮三抽屉三个、美的1.5匹挂式空调一合、格力1.5匹挂式空调一台、木制格子柜三个、宜家玻璃门书柜一个，但认为其中有其自有的物品。对此，本院认为，被告在承租房屋时，房屋中已有原告的物品，被告未经原告的同意将上述物品搬离，应对上述物品中属其自有的物品承担举证责任，因被告举证不能，本院认定上述物品均属原告所有。被告在搬离承租的房屋时，未经原告的同意，将属于原告的物品搬离，没有法律依据，被告应当返还。故对原告要求返还上述物品的诉讼请求，本院予以支持。 二、反诉的争议焦点：（一）、反诉被告是否向反诉原告返还押金；（二）、反诉被告是否应当向反诉原告支付拆装费、搬运费2500元，家具保管费11400元；（三）反诉被告是否应当向反诉原告支付误工费50元。 关于争议焦点（一），本院认为，反诉被告向反诉原告预收的押金5000元在合同解除后应当折抵反诉原告应付未付的租金，剩余部分应当返还反诉原告，但本案本诉部分已认定反诉原告应当支付的租金为17446元，其押金已全部折抵租金，对押金主张滞纳金亦无法律和合同依据，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持； 关于争议焦点（二），本院认为，反诉原告在搬离承租的房屋时，未经反诉被告的同意，将属于反诉被告的物品搬离，没有法律和合同依据，因此产生的费用，应由反诉原告自行承担。反诉原告要求反诉被告支付拆装费、搬运费2500元，家具保管费11400元没有法律和事实依据，本院不予支持； 关于争议焦点（三），本院认为，依法院的传票参加庭审是每个公民的应尽义务，反诉原告据此向反诉被告主张误工费，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定之规定，判决如下： 一、被告韦栩山向原告韦俊支付租金12446元； 二、被告韦栩山返还原告韦俊宜家红色羽绒三人位沙发、2.2米棕色大班椅办公桌一张、1.5米白色办公桌二张、2米两位白色办公桌一张、1米棕色办公桌二张、黑色旋转皮质办公椅一张、黑色皮质办公椅二张、布艺红色沙发一张、前台办公桌一张、铁皮资料柜二组、单人沙发二张、带锁带轮三抽屉三个、美的1.5匹挂式空调一合、格力1.5匹挂式空调一台、木制格子柜三个、宜家玻璃门书柜一个； 三、驳回原告韦俊的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告韦栩山的诉讼请求。 本案收取案件受理费390元，因适用简易程序减半收取195元（原告已预付本院），由原告负担92元，被告负担103元；反诉案件受理费274元，因适用简易程序减半收取137元（反诉原告已预付本院），由反诉原告负担。 上述应付款项及返还义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费390元，反诉案件受理费274元『收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  阳帆 二〇一九年十一月十六日 书记员  李捷