广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初12644号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。统一社会信用代码914401040721356410。法定代表人：宋炽平，总经理。委托代理人：杨笑君，女，公司职员。委托代理人：张明明，女，公司职员。被告：李泳琪，女，1992年5月5日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市德才房地产代理有限公司诉被告李泳琪居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨笑君及被告李泳琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市德才房地产代理有限公司诉称，2018年3月20日，在原告的协助下，被告李泳琪（买方）成功与案外人罗三妹（卖方）签订了《房屋买卖合同》（NO.A0004865），买卖双方就海珠区××房建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为162万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策等信息，已尽勤勉职责提供中介服务。随后被告通过《房屋买卖合同》及《经纪代理服务费确认书》（NO.A0001007）确认原告已促成其与卖方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付经纪服务费24300元，否则每日按万分之五的标准计算违约金。但被告至今未支付上服务费。故原告起诉请求：1、被告支付中介服务费24300元及其违约金（自签订合同次日起即2018年3月21日计至实际付清之日止，以24300元为基数，按每日万分之五的标准，暂计至2019年5月24日共429天共5212.35元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告李泳琪辩称，原告为促成被告与案外人签订房屋买卖合同，在明知道被告购楼作为婚房、对收楼时间有特别要求的情况下，对涉案房屋的继承过户办理完结时间及交楼时间做出虚假陈述，最终导致被告与案外人协商中止房屋买卖合同的履行，原告无权请求中介服务费。经审理查明，2018年3月20日，被告李泳琪、梁诏华（乙方、买方）与案外人罗三妹、罗玉兰（甲方、卖方）就买卖海珠区××房签订《房屋买卖合同》，合同约定首期楼价款在甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日（8月31日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天支付。同日，原告（丙方、中介方）、被告（乙方、客户，委托代理人梁诏华）与案外人罗三妹（甲方、业主，委托代理人罗玉兰）签订《中介服务三方协议（买卖）》，明确甲乙双方委托丙方就买卖海珠区××房提供中介服务，丙方告知且三方确认：买卖交易税费包括但不限于营业税、个人所得税等，税费最终数额以政府部门出具的税单为准；交易风险包括市场价格波动风险、交易一方违约风险、政策变动风险、不可抗力风险等；中介服务内容及收费标准为丙方向甲乙两方提供交易信息、市场行情咨询、协助查看物业、最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；如任何一方签署合同后违约的，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费，甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限。2018年3月20日，被告向原告出具《经纪代理服务费确认书》（DCH代理服务费编号A0001007），写明：“【本人】梁诏华【身份证号码】440105199112181230现确认贵司提供了中介服务，成功促成本人签署位于海珠区××房物业的【买卖合同】。为此，本人/本公司同意支付人民币（大写）贰万肆仟叁佰元整（￥24300.00元）给予贵司作为经纪代理服务费，该确认书签署之日起生效。”，确认人为“梁诏华代签李泳琪”。2018年8月11日，罗三妹（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《买卖双方终止合同协议书》，协议解除2018年3月20日签订的房屋买卖合同，该协议书甲方签名处为“罗玉兰”。原告为证明房屋产权情况，提交了涉案房屋的不动产权证及房屋查册表，上述证据显示，广州市海珠区前进路基立下道17号301房的权属人为罗三妹，登记时间为2018年8月13日。被告对上述证据的真实性、合法性予以确认，但认为登记时间晚于合同签订时间，也晚于原告承诺的过户时间。庭审过程中，双方均确认房屋买卖合同签订时，涉案房屋的原权属人已去世，继承手续尚未办理完毕，原权属人共有四名继承人：罗玉兰、罗三妹、罗伟涛、罗罩坚。被告表示只见到过其中两名继承人，也未见过另外两名继承人放弃继承的声明材料，房屋买卖合同签订当日，曾经有继承人表示不同意签订合同，至当日晚，原告方工作人员表示可以签订合同，后被告授权梁诏华与罗玉兰签订了涉案房屋买卖合同，《房屋买卖合同》和《中介服务三方协议》中被告的签名为事后补签。被告表示，因全部继承人未到场签名，原告向被告表示当晚只是草签协议，之后需要再签正式合同。原告对此不予认可，表示到场的两名继承人口头表示已取得了全部继承人的授权，当晚签订的房屋买卖合同即正式合同。另，被告表示因房屋继承手续未办理完成，未向银行申请贷款。双方为证明纠纷发生后的协商过程，均提交了微信聊天记录，其中原告提交的微信聊天记录中，与名为“买李小姐妈妈”的微信号聊天记录中，对方表示同意支付中介费，被告对上述聊天记录三性不予认可，认为他人无权代被告承诺支付中介费。原告则认为，被告提交的微信聊天记录中，原告工作人员的回复能证明原告尽到了中介义务。被告确认《经纪代理服务费确认书》由其授权梁诏华签名，对原告向己方主张本案中介费无异议，同意向原告支付部分中介费。原告不同意按照上述金额收取中介费，双方协商不成，遂成本案诉讼。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告促成被告与案外人罗三妹、罗玉兰签订房屋买卖合同，被告主张该合同并非正式的房屋买卖合同，但同时确认于2018年8月11日协议解除合同，原因是房屋无法及时办理过户手续。根据房屋买卖合同的约定，双方应于取得银行同意贷款文件后五个工作日内、8月31日前办理房屋过户手续，案件审理过程中，被告陈述并未取得相关贷款文件，双方解除合同的时间也早于8月31日，且根据原告提交的证据，案外人于2018年8月13日已取得新的不动产权证，故本院对被告的答辩意见不予采纳。原告已经促成被告与案外人签订房屋买卖合同，原、被告之间的居间合同关系成立。合同签订时原、被告双方均清楚房屋的产权情况，但原告无法举证证明合同签订时，卖方罗三妹、罗玉兰已经取得全部四名继承人的委托授权。虽然被告亦未能举证证明原告曾承诺过户时间，但原告作为专业中介服务公司，应当向买卖双方提供专业的居间服务，充分提示交易风险，使买卖双方在清晰了解交易风险的情况下做出自主选择。根据公平合理原则，结合本案查明事实，原告应酌情收取中介服务费20000元为宜，原告主张超出该金额部分的中介服务费，本院予以驳回。中介服务三方协议明确了中介服务费的支付日期为协议签订之日，原告要求从协议签订次日即2018年3月21日起计算违约金，并无不妥。故被告应向原告支付尚未支付的中介服务费20000元，并应以20000元为基数、按照每日万分之五的标准计付从逾期付款之日即2018年3月21日起至款项实际清偿之日止的违约金给原告，但违约金总额应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李泳琪在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市德才房地产代理有限公司支付中介服务费20000元及违约金（以20000元为基数、按照每日万分之五的标准从2018年3月21日起计至实际清付之日止，总额以20000元为限）。二、驳回原告广州市德才房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费538元，由原告广州市德才房地产代理有限公司负担95元，被告李泳琪负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍婧楚人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  何少芬二〇一九年十一月十一日书 记 员  钟 露陈韵怡