广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7752号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东宏力建设工程有限公司，住所地广东省中山市古镇镇冈南村晋南路十六巷5号之二层，统一社会信用代码914420005682875933。法定代表人：方兴无，该公司总经理。委托诉讼代理人：代梅，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨子标，男，1967年1月10日出生，香港居民，现住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。原审第三人：江门市俊发安全玻璃有限公司，住所地广东省江门市新会区会城冈州大道东49号。法定代表人：李俊伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。上诉人广东宏力建设工程有限公司（以下简称宏力公司）与被上诉人杨子标及原审第三人江门市俊发安全玻璃有限公司（以下简称俊发公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初11301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。宏力公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回杨子标全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院以宏力公司违约导致杨子标向案外人招志辉、梁永康赔偿1433200元为由，判决宏力公司应向杨子标赔偿该部分损失完全缺乏事实和法律依据。首先，杨子标要求宏力公司承担违约责任，则应该对违约责任的一般构成要件承担举证责任。在本案中，暂且不论杨子标是否实际发生1433200元损失及损失是否合理，至少杨子标应对违约责任与损害事实之间存在因果关系承担举证责任，即对“其与案外人招志辉、梁永康解除租赁合同并赔偿案外人1433200元损失完全是因为宏力公司安装的幕墙玻璃存在的质量问题”承担举证责任。然而，杨子标与案外人招志辉、梁永康签订的《解除协议书》中根本未提到解除合同的原因，不能证明解除合同及损失与宏力公司的幕墙质量问题之间存在因果关系。故杨子标主张“因宏力公司的幕墙质量问题导致与案外人解除合同”仅仅是杨子标的主观臆断，杨子标应对事实承担举证不能的法律后果。其次，杨子标与案外人招志辉、梁永康解除租赁合同并赔偿案外人1433200元的真实原因是：杨子标无法在其承诺的期限内将本物业的土地及房屋办公用途转为商业用途，理由有：杨子标与案外人招志辉、梁永康签订的房屋租赁合同约定案涉土地性质为办公用地，杨子标承诺转为商业用地，从起租起逾期4个月案外人有权解除合同。然而截至杨子标与案外人招志辉、梁永康解除合同之日2017年6月6日，杨子标仍未能依该合同约定将办公用地转为商业用地，截至目前，案涉房产及土地用途均为“办公”，导致李真民（四楼的次承租人）尚在装修无法办理足浴养生会所的营业执照及消防合格证，更无法投入运营。截至2017年6月6日李真民仍未开业运营系杨子标未能将该房产转功能为商业用途而无法办理足浴会所营业执照及消防合格证。宏力公司的幕墙玻璃质量问题并不属于建筑主体结构质量问题，可以很快通过补救措施解决。2017年10月13日，杨子标已确认全部玻璃更换完成，另外原幕墙玻璃采用的是中空玻璃，破损片为中空玻璃的室外片，中空玻璃室内片均没有破损。故原幕墙玻璃完全不影响租赁物室内的使用功能，不会成为其办理营业执照、消防合格证及正常装修的障碍。退一步讲即使玻璃质量存在问题也只是局部性影响，对于李真民所签订的租赁期为10年的租赁合同来说，并不会导致长期无法全面营业。从案涉房产一楼租户合创汽车贸易公司及建设银行一直在正常营业（使用案涉房产）的事实亦可以直接证实幕墙玻璃质量问题不会导致租户完全无法使用租赁物。（二）即使认定损失系玻璃幕墙质量不合格导致，杨子标主张的1433200元损失真实性也存疑，存在计算严重错误及部分损失项目严重不合理等问题，具体如下：1.关于杨子标转账给招志辉583200元部分存在的问题。依据杨子标与招志辉、梁永康签订的解除房屋租赁合同协议书，杨子标向招志辉、梁永康赔付60万元，扣除其已收取的合同保证金10万，即杨子标应实际付款50万元，这与银行转账的数额不符，该转账与本案的关联性存疑。杨子标与招志辉、梁永康2017年6月6日签订的办公楼赔付计算明细表可以看出，杨子标向招志辉、梁永康赔付60元包含了招志辉、梁永康之前向杨子标缴纳的20万租赁保证金，该租赁保证金相当于是杨子标向招志辉、梁永康等额退还而已，不能作为杨子标的损失计算。且办公楼赔付计算明细中显示装修损失是266115元，该部分存在残值，杨子标在赔付后获得的该部分残值金额应当在损失中扣减。办公楼赔付计算明细表中显示的员工工资高达416340元并没有相应的单据佐证，而招志辉、梁永康只是从事招租转租事宜一年左右，根据场地规模，只需安排一两个员工即可完成相关转租招租工作，员工工资不可能如此之高，该部分金额完全不合常理。办公楼赔付计算明细表显示停车场租赁金额高达96573元并没有单据佐证，而截至2017年6月6日，实际已经投入营业的只有合创汽车贸易及建设银行两家，根本不需要租赁停车场，该停车场租赁费完全不合常理。杨子标与招志辉、梁永康之家签订的房屋租赁合同书中约定的免租期于2017年3月15日届满，按照常理招志辉、梁永康在2017年3月15日至合同解除之日2017年6月6日应当已经向杨子标缴纳租金合计376224元，该租金属于杨子标的收入，理应在损失中予以抵扣。若杨子标实际未收取即自愿放弃收取招志辉、梁永康的该部分租金，属于杨子标故意扩大损失，就其放弃金额部分不应要求宏力公司承担。2.杨子标转账给李真民850000元部分存在的问题。与李真民签订的租赁合同的主体是中山市盛派文化艺术发展公司，而与李真民签订解除租赁合同协议书的主体却是招志辉、梁永康及杨子标，杨子标主张向李真民转账的85万元与本案的关联性存疑。从杨子标与招志辉、梁永康及李真民三方于2017年6月6日签订的新海港足浴会馆办公楼四楼中可以看出杨子标向李真民赔付85万元中包含了李真民向招志辉、梁永康缴纳的10万租赁保证金，该租赁保证金相当于是杨子标等额退还，不能当作是杨子标的损失计算。3.新海港足浴会馆（办公楼四楼）中的装修工程款、消防工程款、空调工程款、电视设备款存在残值，依照杨子标与李真民签订的解约协议，杨子标赔偿李真民后，在租赁物上的所有残值归杨子标，该部分残值金额应当在损失中扣减。4.新海港足浴会馆（办公楼四楼）中显示的各类定金和工人工资缺乏相应的单据佐证，真实性存疑。5.中山市盛派文化艺术发展有限公司与李真民之间签订的租赁合同约定的免租期于2017年3月31日届满，按照常理，李真民在2017年3月31日至合同解除之日2017年6月6日应当已经向杨子标缴纳租金合计约98952元。该租金应在解约损失中予以抵扣，若杨子标实际未收取应视为其故意扩大损失。6.杨子标与中国建设银行中山分行签订的房屋租赁合同的时间是2016年9月29日，而杨子标与招志辉、梁永康签订房屋租赁合同显示的落款时间为2015年12月5日，但该租赁合同第二条却提到杨子标与中国建设银行中山分行签订的租赁合同事宜，与常理不符，说明杨子标与招志辉、梁永康签订的房屋租赁合同落款是倒签的。（三）一审法院以宏力公司违约导致杨子标在2016年3月16日至2017年10月13日期间产生租金损失2370299.5元为由，判决宏力公司向杨子标赔偿该部分损失亦缺乏事实及法律依据。首先，若因宏力公司幕墙质量问题导致案涉房产空置无人承租，宏力公司应承担杨子标的相应损失，而客观事实是杨子标在2015年12月5日就签署租赁合同将整个案涉房产全部出租给了招志辉、梁永康俩人，在2017年6月6日双方解约前并不存在空置无人承租的情况。杨子标在2016年3月16日至2017年3月15日期间未收到租金的原因是杨子标与招志辉、梁永康约定了1年的免租期，而并非是宏力公司幕墙玻璃质量问题导致其无法收到该期间的租金。杨子标与案外人约定的免租期是其对自身权利的处分和放弃，一审法院判决宏力公司为杨子标放弃自己权利的行为买单不当。其次，杨子标与招志辉、梁永康签订的房屋租赁合同约定的免租期于2017年3月15日届满，按照常理，招志辉、梁永康在2017年3月15日至合同解除之日2017年6月6日应当已经向杨子标缴纳租金合计约376224元。倘若杨子标实际未收取即自愿放弃收取案外人招志辉、梁永康的该部分租金，属于杨子标对自己权利的处分和放弃。其次，即使一审法院认定宏力公司为杨子标放弃自己权利的行为买单是正确的。一审法院计算租赁物闲置的租金损失的时间起算点也是错误。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉房产竣工验收合格的时间为2016年9月2日，即在此日期之前，杨子标不得将案涉房产投入使用。一审法院认定2016年3月16日至2016年9月2日期间的租金损失不当。另外一审法院计算租赁物租金损失按照该物业能在整个租期内满租来计算也是错误的，若计算租赁物闲置的租金损失还应当充分参考当地物业周边办公楼租赁市场情况，并酌情考虑出租空置率等其他市场客观因素。（四）杨子标向案外人赔偿巨额的解除款，具体项目上存在众多不合常理之处，也严重超出了宏力公司的可预见范围，与合同法赔偿损失的可预见原则不符。杨子标辩称，关于杨子标向案外人招志辉、梁永康赔偿的事项，宏力公司认为赔偿没有因果关系，违反逻辑和常识，宏力公司的玻璃幕墙产品质量问题造成杨子标和承租人严重的生命财产安全问题，宏力公司说玻璃只从外墙剥落，没有向里面剥落，是可以正常使用的，这与常理不符，也是对宏力公司及承租人的不负责任。承租人因对顾客生命负责而解除合同，理由是很充分的，杨子标没有理由不与承租方解除合同。承租人也有理由要求杨子标赔偿，也有充分理由拒绝支付租金，为了减少损失，杨子标与承租人进行协商，通过讨价还价取得了这个143万多的赔偿数额，也已经实际支付给承租人。这个是杨子标自己损失，杨子标在支付赔偿款时是不确定宏力公司是否可以赔偿的。其中向合创汽车贸易公司赔偿的损失，一审法院最终也没有支持。本案因果关系是明确的，至于承租人本来会否有其他方面的考虑，如果没有宏力公司玻璃质量的问题，承租人是找不到理由向宏力公司解除合同的。合同解除时为何没有写解除原因是因为杨子标与承租人彻底解除租赁关系，宏力公司因此也有受益。宏力公司称承租人因无法办理营业执照和消防合格证才解除合同的，杨子标房屋在2015年11月已经通过消防验收，可以合法出租，虽然房屋证件写的是办公用途，但经咨询相关部门，涉案房屋是商业经营用途，办理各种证件是不存在障碍的。事实上，有部分公司也在案涉房屋中取得了营业执照。关于宏力公司转账招志辉的赔偿数额的问题，协商的是支付60万元，因为有一笔资金的冲抵，所以最终支付的是583200元。承租方提出的数额是1147058元，最终协商是835000元，这个数包括了保证金，后来冲减部分是包括15万元的租赁保证金。60万元是不包含任何返还款项的。关于装修材料款，杨子标与承租人就该部分协商时，折价大概是5000元。因为该部分装修对新承租人是没有价值的，是要重做的。关于工资问题，双方协商的赔偿额是24万元。关于停车场租赁金额的问题，杨子标也是不愿意赔偿的，但承租方坚持，其为了让租赁物产生更大价值，另外租赁了空地作为停车场，我方认为也合理，就赔付了。关于租金问题，承租人有合理理由认为是玻璃问题要求杨子标免租是合理的，杨子标对此进行的赔付，宏力公司应返还。关于李真民赔偿的问题，首先，虽然是转租的，但也是实际承租方，赔偿的因果关系是真实存在的。85万元的数额是经过协商而确定的，也是不包括10万元的租赁保证金的。残值确实是存在的，但在协商中已经进行抵扣，也进行了折旧的抵扣。关于工资问题，如果宏力公司当时愿意赔付，是可以与承租人谈的，因为宏力公司不愿意赔付，我方才代为进行协商并赔付。关于租金起算时间，我方认可一审法院认定的起算时间点。但一审法院只认可了19个月的租金，实际上，我方物业因为宏力公司的原因，造成我方物业直至2017年底才有新的整体承租，我方从2019年才能收租，可见我方实际的租金损失是24个月而非19个月。关于1年免租期的问题，免租期是行业惯例，因为宏力公司的质量问题，造成我方损失43个月的租金，新签订的合同也要给12个月免租期，可见法院认定的期间是宏力公司的质量问题造成我方无法收租的时间，而不是免租期收不到租，宏力公司不应混淆概念。关于宏力公司的补充意见，一审时已经提过，宏力公司对其提出的意见没有证据予以证明。原审第三人俊发公司陈述称，同意上诉人的上诉请求及事实和理由，俊发公司对一审判决不认可，因为俊发公司无需承担责任，故没有提起上诉。关于宏力公司提出的合同倒签的问题，是有证据予以证实的，合同的内容也是自相矛盾的。杨子标向一审法院提出诉讼请求：1.宏力公司退还杨子标已付工程款1320000元；2.宏力公司赔偿杨子标经济损失3772545.25[其中：（1）重新更换玻璃幕墙的损失为809781.25元；（2）租金损失，按每月141084元，从工程应竣工之日2015年1月13日起至重新安装玻璃幕墙竣工之日止，暂计至2016年10月12日为2962764元]；3.宏力公司向杨子标支付违约金775500元（165000元×1‰×470天）；4.本案诉讼费由宏力公司承担。诉讼过程中，杨子标申请撤回第1、3项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为：宏力公司赔偿杨子标经济损失7090491元[其中：（1）杨子标与案外人解除合同并赔偿案外人的经济损失1433200元、幕墙玻璃砸坏案外人汽车并赔偿案外人损失137160元；（2）租金损失5653956元，按每月171332元，从工程应竣工之日2015年4月20日计至2017年10月13日止；（3）宏力公司支付扬子标重新安装幕墙玻璃时购买的石材款3335元]。宏力公司向一审法院提出反诉请求：1.杨子标向宏力公司支付工程款247500元；2.杨子标向宏力公司支付逾期付款利息（以247500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年4月21日起计算至判决确定支付之日止，暂计至2016年10月21日为17325元）；3.反诉案件受理费由杨子标承担。诉讼过程中，宏力公司将第1、2项诉讼请求变更为：1.杨子标向宏力公司支付工程款330000元；2.杨子标向宏力公司支付逾期付款利息（以247500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年4月21日起计算至2017年4月30日；以330000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年5月1日起计算至清偿之日止）。一审法院认定事实:杨子标是位于中山市黄圃××大道中××号土地的使用权人。2014年1月26日，杨子标取得在上述土地建设杨子标办公楼工程的《建设工程施工许可证》，该证记载工程开工日期为2014年1月1日，计划竣工时间为2014年8月30日，后竣工日期变更延期至2015年12月30日。2014年10月12日，杨子标与宏力公司签订《幕墙工程施工承包合同》，约定宏力公司承包杨子标办公楼幕墙工程，工期为90日历天，以现场具备施工条件时发包人签发开工令开始计算，承包方式为固定总价165万元（不含税），由宏力公司包工、包料进行施工。同时，双方还约定，工程质量达不到合同约定的标准，宏力公司必须按照杨子标的要求进行返工、拆除、重新施工，直到符合标准为止。因宏力公司原因达不到合同约定标准，由宏力公司承担返工、拆除、重新施工的全部费用，工期不予顺延。如因宏力公司原因工程质量、安全达不到合同约定的目标，要赔偿因其违约给杨子标造成的损失。合同签订三天内（工作日），杨子标向宏力公司预付30%的工程款，工程完成一个月内，经杨子标组织验收合格后，按工程结算总价的95%支付余款，剩下的5%为工程质量保证金，工程保修期满两年，杨子标于10天内支付给宏力公司。涉案幕墙工程于2015年2月9日具备施工条件，监理单位于2015年2月10日出具开工报告。合同签订后，宏力公司进场施工，2015年4月20日，幕墙工程通过验收。杨子标分四次共计向宏力公司支付了工程款132万元，余款33万元（含质量保证金82500元）未付。施工过程中，宏力公司安装的玻璃出现自爆，并进行了更换，但验收后玻璃再次出现自爆，宏力公司至今未解决玻璃自爆问题。2016年6月8日，杨子标对俊发公司施工的工程质量存在担忧，并向宏力公司致函，宏力公司也将玻璃自爆情况反映给玻璃供应商俊发公司，但宏力公司和俊发公司的回复均未确认玻璃自身存在质量问题。为此，诉讼过程中，杨子标申请对玻璃幕墙工程质量（含玻璃幕墙材料质量及安装质量）进行鉴定。2017年4月26日，深圳市质量技术监督评鉴事务所根据一审法院委托，对上述鉴定项目作出《玻璃幕墙材料及安装质量鉴定报告》（报告编号：2017SZJY93084），鉴定意见为：1、本次鉴定的钢化玻璃不符合GB15763.2-2005《建筑用安全玻璃第2部分：钢化玻璃》的质量要求；2、本次鉴定的玻璃幕墙的安装质量不足以引起玻璃破碎。杨子标与宏力公司收到上述鉴定报告后，经协商由宏力公司重新更换玻璃，并于2017年10月13日竣工，为此，杨子标申请撤回要求宏力公司赔偿重新更换玻璃幕墙的经济损失，并明确租金损失计算至2017年10月13日。杨子标为上述鉴定支付了鉴定费146768元。又查，杨子标办公楼工程于2016年9月2日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并于2016年12月16日取得《不动产权证书》。杨子标主张，因宏力公司施工的幕墙工程存在质量问题，导致其2015年1月13日至2017年10月13日的租金损失5653956元、因解除合同赔偿房屋承租方招志辉、梁永康而造成的经济损失1433200元、因玻璃破裂砸坏车辆赔偿合创公司而造成的损失137160元、为宏力公司重新安装幕墙购买石材3335元，合计7090491元。杨子标为证实租金损失，提交了中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司出具的租金价格咨询报告，咨询结果为2015年1月13日起至2016年10月12日止（21个月），月租金为171332元，租金总额为3597972元。宏力公司和俊发公司对杨子标主张的租金损失不予认可，对其起算时间亦不予认可，认为虽然合同于2014年10月12日签订，工期为90天，但同时约定工期从具备施工条件并发出开工令开始计算，而开工令于2015年2月10日发出，涉案工程于2015年4月20日验收，故宏力公司不存在工期延误的情形，且涉案工程不影响整体工程的竣工验收，整体工程于2016年9月取得竣工备案登记证才能交付使用，故杨子标要求从2015年1月13日起计算租金损失缺乏依据。为此，杨子标申请对涉案办公楼于2015年1月13日至2017年10月13日期间的租金进行评估。2018年5月31日，中山市执信资产评估事务所作出编号为中执信评报字[2018]第053101号的《资产评估报告书》，评估价值为4357022元，其中2015年1月13日至2016年1月12日期间的月租金为124486.35元，2016年1月13日至2017年1月12日期间的月租金为132785.44元，2017年1月13日至2017年10月13日期间的月租金为141084.53元。杨子标为上述评估支付了评估费30900元。诉讼过程中，杨子标同意将租金损失起算时间调整为2015年4月20日。宏力公司和俊发公司对《资产评估报告书》记载的租金起算时间不予认可，认为起算时间应为涉案物业取得不动产权证之日即2016年12月16日，且该评估未考虑其出租率，也未扣除杨子标已经出租并收取租金的部分。杨子标对其另行出租及收取租金部分，提交了其与中国建设股份有限公司中山市分行签订的《房租租赁合同》、杨志辉与陈小明签订《租赁合同》及杨子标办公楼租金收入情况表，确认收取了建设银行2016年10月1日至同年10月30日的租金27600元，收取合创公司2016年9月1日至2017年10月13日的租金54080元，合计81680元。杨子标称，其将涉案物业整体出租给招志辉、梁永康，后梁永康与招志辉将第一层中的400平方转租给案外人陈小明经营汽车贸易，将第四层转租给案外人李真民经营足浴养生会所，后因与招志辉、梁永康解除租赁合同而赔偿了1433200元。杨子标为证实其主张提交了《房屋租赁合同书》、《租赁合同》、《解除〈房屋租赁合同书〉协议书》、《解除〈租赁合同〉协议书》、中国建设银行客户回单。宏力公司与俊发公司对杨子标提交的上述证据真实性均不予确认，认为杨子标存在与招志辉、梁永康倒签《房屋租赁合同书》，合同记载签约时间为2015年12月5日，实际应是2017年6月6日签订，合同约定2016年3月16日至2021年3月15日为5年的免租期，租金为0元，不符合常理，并表示保留申请鉴定签名形成时间的权利。经核对上述证据可见，杨子标与招志辉、梁永康签订《房屋租赁合同书》免收第1层建设银行承租部分的租金，而其余部分租金从2016年3月16日起计至2036年3月15日止。涉案物业第一层部分物业由合创公司经营，第四层已进行装修。2017年6月6日，杨子标与招志辉、梁永康签订《解除〈房屋租赁合同书〉协议书》，约定杨子标赔偿招志辉、梁永康60万元。同日，杨子标、招志辉、梁永康与李真民签订《解除〈租赁合同〉协议书》，约定由杨子标赔偿李真民85万元。2017年6月9日，杨子标向李真民转账支付了85万元，2017年6月12日，杨子标向招志辉转账支付了583200元，合计1433200元。2017年5月8日，一审法院向杨子标送达《玻璃幕墙材料及安装质量鉴定报告》后，合创公司继续在涉案物业经营，因楼上玻璃自爆而砸到合创公司停放于楼下的车辆。杨子标为此与合创公司于2017年8月15日签订赔偿协议，约定由杨子标赔偿合创公司损失137160元。杨子标通过转账向合创公司支付了该款，合创公司出具收据予以确认。宏力公司对杨子标主张的该项损失不予认可，并认为没有证据证实该损失与玻璃幕墙工程存在因果关系。诉讼过程中，因鉴定需要拆毁部分大理石，后因重新安装玻璃，杨子标购买石材支付了3335元。一审法院认为，杨子标与宏力公司签订的《幕墙工程施工承包合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，一审法院依法予以确认。根据诉辩双方意见，本案争议焦点：一、租金损失的起算时间及计算标准？二、杨子标是否因解除合同赔付案外人1433200元？三、车辆损失的数额以及损失与幕墙工程是否存在因果关系？四、石材款3335元是否属实？五、杨子标应否向宏力公司支付工程款及逾期利息？关于焦点一。首先，关于租金损失的起算时间问题。涉案物业于2016年9月2日取得《竣工验收备案登记证》，并于2016年12月16日取得《不动产权证》，但取得《不动产权证》并非判断涉案物业是否符合使用及出租的标准，涉案物业经过水、电、消防等验收后，杨子标对其进行出租并未违反法律规定，故宏力公司和俊发公司认为租金应从涉案物业取得《不动产权证》之日即2016年12月16日计算，一审法院不予支持。但杨子标的租金损失，亦应根据涉案物业是否出租及租金情况等情况判断。本案中，杨子标与招志辉、梁永康签订《房屋租赁合同书》，约定自2016年3月16日开始收取租金，故出租给招志辉、梁永康部分的租金损失，亦应从2016年3月16日起算，杨子标要求从2015年4月20日起算租金损失，一审法院不予支持。因宏力公司于2017年10月13日重新安装的玻璃幕墙竣工，故杨子标主张计算至该日，一审法院予以支持。杨子标将涉案物业出租给银行的部分，租金由杨子标收取，故杨子标主张该部分物业2017年10月13日之前的租金损失，一审法院不予支持。关于合创公司使用的部分，杨子标从2017年6月起开始自行收取租金，故杨子标主张该部分物业2016年6月1日至2017年10月13日期间的租金54080元，一审法院亦不予支持。其次，关于租金的计算标准问题。中山市执信资产评估事务所对涉案物业的租金情况作出《资产评估报告书》，宏力公司和俊发公司对该报告提出的异议，理据不足，一审法院不予支持，一审法院对《资产评估报告书》关于涉案租金的评估结果予以采信，即2015年1月13日至2016年1月12日期间的月租金为124486.35元，2016年1月13日至2017年1月12日期间的月租金为132785.44元，2017年1月13日至2017年10月13日期间的月租金为141084.53元。根据《资产评估报告书》关于2016年3月16日至2017年10月13日期间的租金评估报告，该期间的租金为2451979.5元（132785.44元×28日/31日+132785.44元×8个月+141084.53×9个月）。扣减建行承租部分的租金27600元，陈小明承租部分的租金54080元，杨子标于上述期间的租金损失为2370299.5元。因宏力公司安装的幕墙玻璃存在质量问题，且宏力公司未举证证实杨子标的租金损失还存在其他因素影响的情况下，一审法院认定杨子标的上述租金损失与宏力公司施工的玻璃幕墙存在因果关系，故杨子标要求宏力公司赔偿租金损失2370299.5元，一审法院予以支持，杨子标主张租金损失超过上述部分，一审法院予以驳回。关于焦点二。宏力公司虽对杨子标与招志辉、梁永康签订《房屋租赁合同书》的真实性不予确认，并认为存在合同日期倒签的情况，但未举证证实，故一审法院对《房屋租赁合同书》的真实性予以采信，进而对杨子标提交的《租赁合同》、《解除〈房屋租赁合同书〉协议书》、《解除〈租赁合同〉协议书》、中国建设银行客户回单的真实性予以采信，对杨子标主张因解除合同赔付案外人招志辉、梁永康损失1433200元予以支持，现杨子标要求宏力公司赔偿该损失，一审法院予以支持。关于焦点三。杨子标为证实因玻璃爆裂砸坏合创公司车辆，并赔偿合创公司137160元，因此提交的相片及赔偿协议书、柜员机业务回执、收据等证据相互佐证，一审法院予以采信。但上述损害发生在一审法院向杨子标送达《玻璃幕墙材料及安装质量鉴定报告》之后，此时杨子标应当清楚玻璃存在质量问题，随时均有爆裂掉落的风险，在此情况下仍不通知合创公司将车辆移回室内，并做好安全防范措施，故由此导致的上述损失，应由杨子标承担。现杨子标要求宏力公司赔偿该款，一审法院不予支持。关于焦点四。诉讼过程中，为确定涉案玻璃质量进行鉴定，后续重新安装，确实存在石材损害及重新购买的事实，故一审法院对杨子标提交的购买石材的收据真实性予以采信，杨子标据此要求宏力公司支付石材款3335元，一审法院予以支持。关于焦点五。杨子标对尚欠宏力公司工程款330000元（含5%即82500元的质量保证金）并无异议，一审法院依法予以确认。根据合同约定，质量保证金应在工程竣工验收合格满两年后15天内支付，因宏力公司重新更换安装的玻璃于2017年10月13日竣工，故根据上述约定，质量保证金的支付时间应从重新安装竣工验收后计算。重新全部更换玻璃，显然与宏力公司所称保修不属同一概念，故宏力公司现要求杨子标支付质量保证金82500元，一审法院不予支持。杨子标不同意支付该部分款项，理据充分，一审法院予以支持。宏力公司要求杨子标支付工程余款247500元部分，杨子标未提出异议，宏力公司要求杨子标支付该款，一审法院予以支持。因宏力公司交付的幕墙工程存在质量问题，杨子标暂停支付剩余工程款，理据充分，现宏力公司要求杨子标支付逾期付款利息，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百六十九条规定，判决：一、宏力公司于判决发生法律效力之日起3日内向杨子标赔偿租金损失3806834.5元（含租金损失2370299.5元、赔偿案外人招志辉、梁永康损失1433200元、石材款3335元）；二、杨子标于判决发生法律效力之日起3日内向宏力公司支付工程款247500元；三、驳回杨子标超出上述判项的其他诉讼请求；四、驳回宏力公司的超出上述判项的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52876元，由杨子标负担15621元，宏力公司负担37255元，鉴定费146768元、评估费30900元（鉴定费、评估费杨子标已预付，宏力公司在判决生效之日起7日内支付给杨子标）；反诉案件受理费2636元，由杨子标负担2506元，宏力公司负担130元。二审中，宏力公司提交录像（含光盘视频、文字版对话）作为二审新证据，拟证明涉案物业四楼的次承租人李真民消防未能通过，停止了对足浴、KTV的继续装修；涉案物业前后的停车场可以免费使用，杨子标向案外人支付停车场租赁费不合常理。杨子标对该证据真实性、关联性均不予确认，称不清楚视频中的人是谁，不清楚内容是针对哪件事，该证据无法证明上诉人要证明的内容。停车场免费使用跟杨子标需向承租人赔偿是不矛盾的。承租人花钱租了停车场免费给消费者使用也是正常并合理的。原审第三人俊发公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，俊发公司认为因为杨子标无法在合同约定期限内将办公用地转为商业用途，才导致合同需要被解除。杨子标提交中山市旗上酒店有限公司黄圃分店的营业执照复印件，拟证明涉案物业可以合法使用。宏力公司对上述证据的真实性确认，不确认关联性，虽然涉案物业地址上可以设立酒店，并取得营业执照，在不变更涉案物业使用性质的前提下，并不代表该酒店能够取得消防验收许可。因为取得营业执照和能否取得消防验收许可及能否通过公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查并取得合格证是两个概念。国家针对酒店行业的准入是采取后置许可，就是先办营业执照，后办消防许可的。如果杨子标认为涉案物业可以取得消防合格证的话，在不变更涉案物业性质的情况下，杨子标应提交消防合格证，以证明其主张。原审第三人俊发公司同意宏力公司的质证意见，认为取得营业执照不代表该酒店可以投入经营。营业执照的落款日期是2018年11月9日，这个时间能取得，并不代表2年前同样可以取得。政策是可以变化的。杨子标与招志辉、梁永康签订的合同是约定4个月内办好，如果办不好是要解除合同的，该证据与本案无关联。原审第三人俊发公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：在一审庭审中，杨子标对于案涉工程出现的玻璃自爆问题陈述，总的玻璃幕墙面积为1310.23元，玻璃破损面积为131.08平方米，2016年1月更换了12块玻璃，2016年5月-6月更换了15块玻璃，7月-8月更换了12块。本院又查明：杨子标作为案涉房屋的出租方于2015年12月5日与招志辉、梁永康签订的租赁合同约定，若杨子标在合同签订起租期四月内无法转为商业用地的，招志辉、梁永康有权解除租赁合同，杨子标承担由此造成的所有损失。杨子标与招志辉、梁永康签订的解除房屋租赁合同协议书约定未载明解约事由，仅称双方经友好协商解除合同，达成赔偿协议。本院认为，本案为建设工程合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉工程玻璃质量问题与杨子标租赁合同解除的损失及租金损失是否有因果关系；2.宏力公司对案涉工程玻璃质量问题是否应承担赔偿责任，损失如何确定。关于焦点一，根据一审法院委托鉴定机构对案涉工程玻璃幕墙工程质量进行的鉴定结论表明，案涉工程的玻璃不符合GB15763.2-2005《建筑用安全玻璃第2部分：钢化玻璃》的质量要求，但对于案涉工程玻璃质量问题是否导致建筑物完全不能使用双方存在争议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨子标主张玻璃幕墙质量存在问题导致其完全无法使用案涉建筑物，同时其确认总的玻璃幕墙面积为1310.23元，玻璃破损面积为131.08平方米，2016年1月更换了12块玻璃，2016年5月-6月更换了15块玻璃，7月-8月更换了12块。从以上事实看，即使案涉工程的玻璃质量存在问题，宏力公司有履行更换义务，但案涉玻璃幕墙并非一次性大面积自爆，其自爆发生为小部分分阶段发生，且总的自爆率约10%，不属于严重影响使用的主体结构质量问题，故没有证据证实杨子标所主张的案涉工程玻璃存在的质量问题导致其完全无法使用案涉建筑物。关于案涉玻璃存在质量问题与杨子标解除租赁合同的损失及租金损失是否有因果关系的问题，杨子标与案外人招志辉、梁永康签订的租赁合同约定了在杨子标未能按照合同约定将土地转为商业用地等某些情况下，招志辉、梁永康有权单方解除租赁合同，而在此情形下解除房屋租赁合同协议书并未载明解除合同的具体原因，若杨子标系非因自身原因而是他方的玻璃质量问题导致其向第三人赔偿，在赔偿数额较大的情况下，双方不在赔偿协议中列明具体事由显然不符合常理。杨子标虽称未在解除协议中列明解除事由是为了与案外人彻底解除租赁关系避免承租人再次起诉，但该解释也不符合一般生活常理，难以让人信服。另一方面，在宏力公司对解除租赁合同协议的关联性提出合理异议的情况下，杨子标未申请招志辉、梁永康出庭作证或提交其他证据对其主张予以补强，杨子标提交的赔偿损失具体明细项目仅有赔偿数额及项目却没有相关对应的单据或合同予以佐证。综合以上，本院对杨子标主张由于案涉工程玻璃幕墙质量问题导致其解除租赁合同的主张不予采信。因没有证据证实系玻璃幕墙质量问题导致杨子标与他人解除租赁合同，故其主张的由此导致的损失本院不予支持。关于焦点二，杨子标与宏力公司签订的幕墙工程施工承包合同约定：案涉工程由宏力公司包工、包料进行施工，同时双方还约定，工程质量达不到合同约定的标准，宏力公司必须按照杨子标的要求进行返工、拆除、重新施工，直到符合标准为止。因宏力公司原因达不到合同约定标准，由宏力公司承担返工、拆除、重新施工的全部费用，工期不予顺延。如因宏力公司原因工程质量、安全达不到合同约定的目标，要赔偿因其违约给杨子标造成的损失。本案中，宏力公司包工包料对案涉幕墙工程进行施工，经一审法院委托专业机构鉴定，案涉工程玻璃不符合相关的国家标准，存在质量问题，虽然宏力公司于2017年10月13日对全部的玻璃完成了更换，但在此之前，由于玻璃的质量问题，导致案涉工程玻璃幕墙自爆时有发生。虽然本院已认定该质量问题与杨子标解除全部租赁合同及导致的租金损失之间不存在因果关系，但是按照日常生活经验，玻璃质量问题即使没有影响房屋主体结构质量，但对杨子标正常使用建筑物确会产生一定程度上的影响并由此导致损失，根据合同约定，宏力公司应对玻璃问题在一定程度上造成杨子标的相应损失承担赔偿责任。关于损失数额的大小，根据鉴定报告，宏力公司的安装质量不足以引起玻璃自爆，玻璃自爆系宏力公司采购的建筑用材玻璃质量不符合国家标准所导致，结合宏力公司有履行相应的维修更换义务，对于玻璃自爆导致的杨子标的损失数额难以具体量化确定，本案所涉工程总造价为165万，宏力公司的赔偿数额应以其在承接工程时可以预见的损失范围为限，本院根据以上具体因素对宏力公司采购的玻璃质量不合格导致的杨子标的损失酌定为50万元，该损失包含了杨子标为更换玻璃重新采购的石材款3335元，对超过上述数额的损失，因杨子标未能充分举证证明其主张，本院依法不予支持。一审法院对本案所争议的因果关系认定欠妥，本院依法予以纠正。对于当事人二审未上诉部分，本院依法不予审理。综上所述，宏力公司的上诉请求有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。一审认定不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初11301号民事判决第二项、第四项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初11301号民事判决第一项、第三项；三、广东宏力建设工程有限公司于本判决生效之日起七日内向杨子标赔偿损失500000元；以上款项相抵扣，广东宏力建设工程有限公司还应向杨子标赔偿损失252500元。四、驳回杨子标的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费52876元，由杨子标负担49147元，广东宏力建设工程有限公司负担3729元，鉴定费146768元（杨子标已预付，广东宏力建设工程有限公司在判决生效之日起7日内支付给杨子标）、评估费30900元（杨子标已预付，由杨子标自行负担）；反诉案件受理费2636元，由杨子标负担2506元，广东宏力建筑工程有限公司负担130元。二审案件受理费37255元（广东宏力建设工程有限公司已预交52876元），由广东宏力建设工程有限公司负担4893元，杨子标负担32362元（杨子标于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月二十九日书记员  谭俏芬