湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5245号原告：湖南中运投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎雅社区太和园小区2栋1层101号商铺。法定代表人：彭超，总经理。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。被告：邓辉，男，1969年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：黄伟，男，1971年3月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区8栋1单元2楼。负责人：黎清炎，系该业主委员会主任。原告湖南中运投资有限公司（以下简称原告）与被告邓辉、黄伟、第三人长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎冕芝到庭参加诉讼，被告邓辉、黄伟经公告送达开庭传票，第三人经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告停止对位于长沙市雨花区门面的侵占，并立即腾空房屋交还原告；2.被告向原告赔偿侵占房屋期间的租金损失（以486.50㎡为标准，租金按38元／㎡／月，经营管理费按15.50元／㎡／月，从2018年8月1日计算至被告腾退房屋交还给原告之日止），暂计算至2019年3月31日为182194.25元；3.被告向原告赔偿物业管理费损失（以486.50㎡为标准，按3月／㎡／月，从2018年8月1日计算至被告腾退房屋给原告之日止），暂计算至2019年3月31日为10216.50元；4.被告承担本案受理费、财产保全费等费用。事实与理由：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区原为长沙市黎托新城投资有限责任公司（以下简称黎托新城公司）开发建设，房屋登记在黎托新城公司名下。2018年5月22日，黎托新城公司与长沙市雨花区东山街道办事处（以下简称东山街道办）签订《东山街道三小区“5㎡物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》，双方约定由黎托新城公司委托东山街道办管理经营康景园小区临街门面，并且同意东山街道办引进第三方对本物业进行投资运营管理。随后，东山街道办对外公开招标，选聘第三方对黎托新城公司所有的康景园小区物业进行整体租赁经营管理。原告中标获得经营管理权，并于2018年7月17日与东山街道办签订《租赁合同》，约定原告自2018年8月1日起享有康景园小区门面的整体租赁经营管理权。此后，黎托新城公司对原告实际经营管理人身份予以确认，并向原告出具《委托函》，依法委托原告整体租赁经营管理。2018年8月7日，东山街道办与黎托新城公司在康景园小区内发布《联合公告》，告知所有商户，原告自2018年8月1日起履行康景园物业的经营管理权利义务，并且收回了对康景园业委会的委托管理授权，办理了物业移交、水电移交、康景园业委会资料移交等手续。原告自2018年8月23日开始，在康景园小区多次发布招商公告，就已经到期未签订新房屋租赁合同的商户发出招商邀约。招商开始后，康景园小区内大部分商户均积极与原告协商，并最终签订《房屋租赁合同书》，小区整体商业秩序正常运行。涉案门面原来由被告邓辉以“长沙市雨花区新郡楼茶餐厅”字号对外经营，原告曾于2018年年底提起诉讼后，发现被告邓辉已将“长沙市雨花区新郡楼茶餐厅”注销后私自转让给被告黄伟。经原告多次催促，被告邓辉、黄伟至今未与原告签订房屋租赁合同，却仍在使用房屋，被告邓辉、黄伟实际侵占8栋2楼共计486.50㎡的房屋。原告认为，自2018年8月1日开始，原告享有康景园小区临街门面的出租权，被告邓辉、黄伟应当与原告签订合同并缴纳相应费用。被告邓辉、黄伟占用房屋无法律和事实依据，被告邓辉、黄伟应当腾空房屋交还给原告。被告邓辉、黄伟占用房屋期间，给原告造成租金等损失，原告要求按照旁边临近门面租金标准计算租金、经营管理费及物业费损失有事实与法律依据。被告邓辉、黄伟未到庭，亦未提交书面答辩意见和证据。第三人未到庭，庭后第三人提交的《陈述意见》述称：1.被告邓辉原租用黎郡新宇·康景园小区8栋2楼门面经营新郡楼茶餐厅，实际租赁面积486.50㎡。2.由于接到政府指示，第三人在2016年12月31日之后，在未接到政府新的指示前不得自行与商户签订书面租赁合同。3.因被告邓辉在2017年年初受让他人门面，我单位与被告邓辉达成租赁意向，但双方并未签订正式的租赁合同，仅约定2017年的租金标准，并明确约定后续按新制定的租赁合同为准。之后，第三人与被告邓辉一直未签订书面租赁合同。截止2018年7月31日，被告邓辉拖欠租金137957.30元。4.2018年8月1日，东山街道办收回第三人的经营管理权，之后，门面交由原告经营管理。本院经审理认定事实如下：长沙市雨花区黎郡新宇·康景园小区为黎托新城公司开发建设，案涉房屋登记在黎托新城公司名下，实际坐落为该小区8栋2楼7号门面,面积为486.50㎡。2013年4月10日，长沙市雨花区政府组织包括黎托新城公司在内的多方面召开了黎郡新宇·康景园小区物业管理移交工作调度会，并于2013年4月25日形成了《关于黎郡新宇康景园小区物业管理移交工作调度会会议纪要》，载明：“小区物业管理委托合同到期要妥善终止，长沙大田物业管理公司履职时间至2013年4月30日……对于大田物业管理公司签定（订）的小区物管门面租赁合同要酌情调整、完善……已经签定（订）的要变更合同主体顺利交接好，小区的物管门面从2013年5月1日起交由业委会适用管理和收益”。2017年年初，其他租赁户将位于长沙市雨花区共计486.50㎡的房屋转租给被告邓辉，被告邓辉在该房屋以“长沙市雨花区新郡楼时尚茶餐厅”字号对外经营。被告邓辉租赁涉案房屋期间未与第三人签订租赁合同。2018年5月22日，黎托新城公司与东山街道办签订《东山街道三小区“5㎡配套用房”政策性购买及委托管理合同》，约定：“东山街道办作为集体代表向黎托新城公司购买5㎡物业配套用房产权，东山街道办应当在15年内分期支付全部购房款；在购房款未付清前，物业归黎托新城公司所有，黎托新城公司将上述物业配套物业用房委托东山街道办经营和使用，委托管理期限为15年，自2018年7月1日至2033年6月30日；黎托新城公司同意东山街道办自主经营或引进第三方对本物业进行投资运营管理”。此后，东山街道办就包括案涉房屋在内的房屋的运营管理对外进行了公开招标，原告参与了竞标并中标。2018年7月17日，东山街道办与原告签订《租赁合同》，载明：“东山街道办将包括黎郡新宇·康景园小区临街面积为9937.98平方米门面在内的房屋出租给原告，租赁期限自2018年8月1日至2033年6月30日”。2018年8月7日，东山街道办与长沙市雨花城市建设投资集团有限公司发布《联合公告》，载明：“东山街道按照公开招标投标程序，委托招标代理机构进行租赁发包，2018年6月19日，通过招标评标委员会公开评标，确定原告为承租中标人，并履行了中标程序。依据招标文件相关规定，原告从2018年7月1日履行黎郡新宇·太和园、从2018年8月1日起履行康景园、从2018年8月19日起履行熙春园的小区物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，执行相关权利义务，租赁期限为15年。请原物业使用人积极配合，如结清各类租赁费用，实现顺利交接过渡，确保后期经营管理有序进行”。此后，黎托新城公司于2018年8月22日向原告出具《委托函》，其中载明：“现委托贵司依法依规经营管理黎郡新宇·康景园商业门面”。2018年8月23日、2018年8月30日以及2018年9月3日，原告多次向包括被告邓辉在内的租赁商户发出《招商公告》或《联系函》或《致康景园门面客户函》，其中明确：“黎郡新宇·康景园门面的租金结算日期为2018年7月1日，原有合同已经全部终止”。2018年9月13日，原告委托湖南如金律师事务所向黎郡新宇·康景园门面原租赁人作出《律师函》1份，载明：“原告依法参加长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园、熙春园、太和园物业配套用房整体租赁招标投标并获得中标，东山街道办于2018年7月17日与原告签订了《租赁合同》。2018年8月7日，东山街道办与长沙市雨花城市建设投资集团有限公司发布《联合公告》，公告中明确了由原告履行黎郡新宇·康景园、熙春园、太和园物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，租赁期限15年。原告于2018年8月26日启动了招商工作，并先后四次向全体商户发送了《招商联系函》。您至今未依法与原告签订租铺，实际造成了非法使用商铺，请您在收到本律师函件后，立即停止所有侵权行为，并于3日内与原告联系处理相关后续事宜，以避免双方损失的扩大”。2019年1月8日，东山街道办、长沙市雨花区东山街道办黎郡社区居民委员会及第三人共同向被告邓辉送达了《联合通知》，载明：“康景园小区门面经营管理工作已经于2018年8月1日整体移交给原告，黎郡社区及第三人原经办门面经营管理财务已进行清理断账，请被告邓辉于2019年1月15日前到黎郡社区核对财务事项，根据审计部门和东山街道社会事务办、黎郡社区居委会、第三人的审核结果，截止至2018年7月31日，被告邓辉共计欠款137957.30元，请被告邓辉前来黎郡社区二楼核对确认。如被告邓辉在2019年1月15日前未至黎郡社区对清确认账务，超过上述通知期限视同确认该通知载明的账务事项”。另查明，（一）案件审理中，原告明确第1项诉讼请求中的房屋坐落存在笔误，应更正为位于长沙市雨花区门面。（二）被告邓辉在涉案房屋经营的“长沙市雨花区新郡楼时尚茶餐厅”系个体工商户，工商登记的经营者为被告邓辉。2018年12月6日，被告邓辉、黄伟签订《转让协议》1份，载明：“邓辉自愿将自己在新郡楼时尚茶餐厅的股份以100000元的价格全部转让给黄伟，从2018年12月1日起，新郡楼时尚茶餐厅发生的一切经营业务及其他所有事项由黄伟负责，与被告邓辉无关”。协议签订后，被告邓辉未办理“长沙市雨花区新郡楼时尚茶餐厅”的工商变更登记。2019年1月10日，被告邓辉注销了“长沙市雨花区新郡楼时尚茶餐厅”的工商登记，但被告黄伟仍对外继续经营。（三）原告向本院提供一份其与黎郡新宇·康景园小区10栋2楼的商户签订的《租赁合同书》，载明：“租赁门面第1年的租金为38元/㎡/月，经营管理费为15.50元/㎡/月，租金和经营管理费从第3年起每年递增6%，物业管理费为3元/㎡/月”。以上事实，有原、被告以及第三人的身份资料，“长沙市雨花区新郡楼时尚茶餐厅”的企业登记信息资料，《建设工程规划许可证》，《房屋产权证》，《东山街道三小区“5㎡配套用房”政策性购买及委托管理合同》，《租赁合同》，《联合公告》，《委托函》，《招商公告》，《联系函》，《致康景园门面客户函》，《联合通知》，《律师函》，《转让协议》，《租赁合同书》以及当事人陈述和开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：一、对于涉案房屋门面，原告依法享有出租权。首先，依据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案涉案门面不动产权证登记在黎托新城公司名下，另依据黎托新城公司与东山街道办签订的《东山街道三小区“5㎡物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》记载，5㎡物业配套用房并非无偿分配给村集体的经营用房，村集体经济组织应当支付相应的购房对价，而且合同另约定了合同对价支付完毕前的所有权保留条款。故村集体经济组织未支付相应的购房对价前，黎郡新宇·康景园小区临街门面不属于熙春园小区全体业主共有，而属于黎托新城公司所有，黎托新城公司有权将涉案房屋门面对外出租经营，其委托东山街道办经营管理的行为符合法律规定，合法有效。其次，东山街道办依据《东山街道三小区“5㎡物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》之约定，通过公开招标方式引进第三方对涉案小区临街门面进行经营管理，符合合同约定。原告最终中标取得承租人资格，且东山街道办与原告签订了相应的《租赁合同》，黎托新城公司对上述委托事实亦予以确认。故本院认为，原告依据合法授权，有权对外出租涉案门面。二、被告邓辉应否向原告返还租赁房屋。2017年之后，被告邓辉租赁涉案房屋期间未与第三人签订租赁合同，双方形成了不定期租赁合同关系。原告取得案涉房屋的经营管理权后于2018年8月通过公告和函件的形式通知了被告邓辉，明确解除了上述不定期租赁合同关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第二百三十五条的规定，被告邓辉应停止占用案涉门面，并将案涉租赁门面返还给原告。三、关于被告邓辉应负担损失数额的核算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款中又规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。本案中，被告邓辉在与第三人的不定期租赁合同关系解除后未向原告返还案涉房屋构成违约，应赔偿原告损失。鉴于黎郡新宇·康景园小区临街门面的多数租户已与原告另行签订了租赁合同，并按照新签订的租赁合同约定的标准向原告交纳租金和物业费，根据原告提交的临近同楼层房屋的租赁合同约定的租金标准（38元/月/㎡）、经营管理费标准（15.50元/月/㎡）和物业费标准（3元/月/㎡），被告邓辉应自2018年8月1日起至其将涉案房屋门面交付给原告之日止，按每月18487元（38元/㎡/月×486.50㎡）的标准向原告支付租金；按每月7540.75元（15.50元/㎡/月×486.50㎡）的标准向原告支付经营管理费；按每月1459.50元（3元/㎡/月×486.50㎡）的标准向原告支付物业管理费。四、关于被告黄伟应否承担连带责任。被告邓辉在涉案房屋经营的“长沙市雨花区新郡楼时尚茶餐厅”系个体工商户，被告邓辉、黄伟于2018年12月6日签订《转让协议》后，被告邓辉将“长沙市雨花区新郡楼时尚茶餐厅”转让给被告黄伟，但未办理工商变更登记手续，登记的经营者与实际经营者不一致，两经营者应共同承担民事责任，故被告黄伟应对本案中被告邓辉应承担的相关责任承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告邓辉、黄伟于本判决生效之日起十日内停止占用并腾空位于长沙市雨花区㎡）的房屋交还原告湖南中运投资有限公司；二、被告邓辉、黄伟于本判决生效之日起7日内共同支付原告湖南中运投资有限公司自2018年8月1日起至位于长沙市雨花区㎡）的房屋交付给原告湖南中运投资有限公司之日止，按每月18487元的标准向原告湖南中运投资有限公司支付租金；按每月7540.75元（15.50元／㎡／月×486.50㎡）的标准向原告湖南中运投资有限公司支付经营管理费；按每月1459.50元的标准向原告湖南中运投资有限公司支付物业管理费；三、驳回原告湖南中运投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4148元，公告费950元，合计5098元,由被告邓辉、黄伟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  苏 辉人民陪审员  向配芳人民陪审员  周仲泉二〇一九年十一月十三日书 记 员  李春霞附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。