济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8117号原告:黄晨清，男，1968年11月5日出生，汉族，住济南市，现住济南市历下区。山东齐创律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码:91370100751772298X。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，男，该单位工作人员。原告黄晨清与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄晨清的委托诉讼代理人齐自新、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄晨清向本院提出诉讼请求：1.判令圣凯公司支付其拖欠黄晨清2014年3月1日至2019年2月28日间的租金458140.82元整;2.判令圣凯公司赔偿黄晨清经济损失;(计算方式为:因租金每六个月支付一次，所以2014年3月1日至2014年8月31日期间，拖欠的租金损失以6237.14元整为基数，依照同期银行贷款利率，支付自2014年10月11日起，至全部款项清偿之日止期间的经济损失。2014年9月1日至2018年8月31日期间的租金经济损失以49426.965元为基数，依照同期银行贷款利率，分别自2015年4月11日起、2015年10月11日起、2016年4月11日起、2016年10月11日起、2017年4月11日起、2017年10月11日起、2018年4月11日起、2018年10月11日起至全部款项清偿之日止期间的经济损失。2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金损失，以56487.96元为基数，依照同期银行贷款利率，支付自2019年4月11日起至全部款项清偿之日止期间的经济损失)；3.判令圣凯公司赔偿黄晨清支出的律师费12500元；4.本案诉讼费等相关费用均由圣凯公司承担。事实与理由：黄晨清于2010年8月22日与圣凯公司签订《委托经营管理协议》四份，约定黄晨清将位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场商业广场5-132、5-133、5-135、5-136号四套商铺委托圣凯公司经营管理。租期自2010年9月1日至2030年8月31日，合同约定圣凯公司每六个月，以房屋总价为基数，第一年至第四年依照房屋总价款的6%支付租金，第五年至第八年依照房屋总价款的7%支付租金，租金以此类推递增。合同签订后，黄晨清将约定的房屋交付给圣凯公司使用。但截止到提起本案诉讼之日，圣凯公司仍有2014年3月1日至2019年2月28日间的租金458140.82元整未支付，虽经黄晨清多次催要但圣凯公司至今未付。圣凯公司的行为已经侵害了黄晨清的合法权益，故黄晨清依法提起诉讼，望判如所请。圣凯公司辩称，对2014年3月1日至2014年8月31日的租金有异议，因为（2014）历民初字第2267号民事调解书已经产生法律效力，圣凯公司已履行了相关义务。故黄晨清主张事实依据不足。对黄晨清主张2014年9月1日至2019年2月28日期间的租金数额有异议，委托协议约定租金支付时应由圣凯公司扣除维修基金和楼宇保险，维修基金自2014年9月1日至2019年2月28日共计3177.45元，楼宇保险是按面积每平方5元每年，自2014年9月1日至2019年2月28日共计1100.7元。黄晨清第二项诉讼请求，双方就此未进行明确约定，圣凯公司近年以来实际租金收入远远低于双方委托经营协议资金标准，即圣凯公司长期处于亏损状态，导致类似案件在济南市历下区人民法院已累计近200个，请求法院根据实际情况综合考量。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月22日，黄晨清与圣凯公司签订《委托经营管理协议》四份，约定将黄晨清所有的济南市泺源大街29号的圣凯财富广场商业广场一层5-132号商铺（房产证号：济房权证历字第****号）、5-133号商铺（房产证号：济房权证历字第***号）、5-135号商铺（房产证号：济房权证历字第***号）、5-136号商铺（房产证号：济房权证历字第****号）委托圣凯公司管理，委托经营的期限均为20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止。双方约定每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%,第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年为10%。租金每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内。四份协议商铺总楼款分别为365064元、376050元、332444元、338641元。双方另外约定，公共部位、公共设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。双方还约定败诉方还应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。合同签订后，黄晨清依约将涉案商铺全部交给圣凯公司使用。圣凯公司未按照协议约定向黄晨清支付2014年9月1日至2019年2月28日的租金，圣凯公司认可其拖欠黄晨清房屋租金，但认为根据协议约定租金支付时应扣除维修基金和楼宇保险。另查明，2019年8月6日，黄晨清与山东齐创律师事务所签订委托代理合同，支付律师代理费12500元。还查明，黄晨清曾依据涉案《委托经营管理协议》起诉圣凯公司，要求圣凯公司支付2014年3月1日至2014年8月31日期间的租金36128.83元及律师代理费，本院于2015年1月6日作出（2014）历民初字第2267号民事调解书：一、圣凯公司同意支付黄晨清2014年3月1日至2014年8月31日期间的租金36128.83元，该款项于2015年1月15日之前支付；二、圣凯公司同意支付黄晨清律师代理费1840元，该款项于2015年1月15日之前支付；三、黄晨清放弃其他诉讼请求；四、案件受理费380元，由圣凯公司承担。该调解书已经生效并履行完毕。本院认为，黄晨清和圣凯公司签订的四份《委托经营管理协议》不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，该四份协议合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。关于黄晨清主张圣凯公司还应向其支付2014年3月1日起至2014年8月31日止的租金6237.14元及该期间经济损失的诉讼请求。经查明，本院于2015年1月6日作出的（2014）历民初字第2267号民事调解书已对该期间的租金进行了处理，根据“一事不再理”的原则，本院对黄晨清的该项诉讼请求不予审理。根据约定租金每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内。而圣凯公司未按照协议约定支付2014年9月1日至2019年2月28日期间的租金构成违约。圣凯公司认可拖欠黄晨清上述期间的租金，但认为根据协议约定租金支付时应扣除维修基金和楼宇保险，黄晨清亦同意扣除。故圣凯公司应在扣除维修基金3177.45元、楼宇保险1100.7元后向黄晨清支付欠付租金447625.53元。关于2014年9月1日至2019年2月28日期间的经济损失。根据委托经营管理协议约定，圣凯公司最迟分别应于2015年4月11日前、2015年10月11日前、2016年4月11日前、2016年10月11日前、2017年4月11日前、2017年10月11日前、2018年4月11日前、2018年10月11日前、2019年4月11日前支付租金，圣凯公司未按期支付租金，已构成违约，故黄晨清要求圣凯公司支付经济损失（2014年9月1日至2018年8月31日期间的租金经济损失以49426.965元为基数，分别自2015年4月11日起、2015年10月11日起、2016年4月11日起、2016年10月11日起、2017年4月11日起、2017年10月11日起、2018年4月11日起、2018年10月11日起至全部款项清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金损失以56487.96元为基数，自2019年4月11日起至全部款项清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于律师费。双方协议约定败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用，本院认为该费用系黄晨清为主张权利所支出的合理必要费用，圣凯公司应当承担。对于黄晨清的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄晨清支付自2014年9月1日起至2019年2月28日止的欠付租金447625.53元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄晨清支付自2014年9月1日起至2019年2月28日止欠付租金的利息损失（以49426.965元为基数，分别自2015年4月11日起、2015年10月11日起、2016年4月11日起、2016年10月11日起、2017年4月11日起、2017年10月11日起、2018年4月11日起、2018年10月11日起至全部款项清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以56487.96元为基数，自2019年4月11日起至全部款项清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄晨清支付律师费12500元；四、驳回原告黄晨清的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8360元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  范翠真人民陪审员  田相英人民陪审员  张照萍二〇一九年十一月十五日书 记 员  亓 瑞