广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11442号原告：庄炜，女，1980年10月1日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。委托诉讼代理人：廖旭东，广东粤法律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏明明，广东粤法律师事务所实习律师。被告：莫品兰，女，1989年11月19日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。被告:李占昭，男，1981年6月20日出生，汉族，住青海省互助土族自治县。两被告委托诉讼代理人：李俊松，广东**海天律师事务所律师。原告庄炜与被告莫品兰、李占昭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄炜及其委托诉讼代理人廖旭东、两被告委托诉讼代理人李俊松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《房地产买卖合同》以及《补充协议》；2.两被告支付违约金130000元。事实和理由：2017年2月11日，原告庄炜与被告莫品兰、李占昭签订《房地产买卖合同》约定被告将位于中山市××路××楼××房出售给原告，总转让价为650000元，合同签订后，原告支付定金50000元，该房地产现在还未出证，待出证后十天内去办理相关手续。2017年5月22日，双方又签订《补充协议》，约定：1.因被告没有缴纳专项维修基金3631元，因资金紧张，原告同意帮被告缴纳。2.因为该房地产还未出证，待出证后双方必须在十天内去办理该房地产交易的相交手续，不得借故拖延，否则视为违约。如到2017年9月30日前开发商还未出证，买卖双方再另行协商所有合同事宜。2019年1月30日，涉案的房产出了《不动产权证书》，2019年6月24日，被告领取《不动产权证书》，因为房价大涨，从签约的每平方米5400元涨至9000元，被告就明确表示不愿意继续履行合同，2018年11月30日，被告委托律师发来《律师函》，以房产仍未出证为由，通知原告解除房地产买卖合同，且不接受原告继续履行合同之要求。收到原告《律师函》后，2018年12月4日，原告委托律师发给被告《律师函》，明确告知被告：原告不同意解除合同，要求被告在拿到《不动产权证书》后十天内，书面通知原告办理房产交易的相关手续，否则，将会追究被告的违约责任。被告拿到《不动产权证书》后，一直没有与原告联系。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。两被告答辩称：被告并未违约，双方之间补充协议已经明确约定如在2017年9月30日未出证则双方另行协商所有合同事宜，但双方历经《律师函》相互沟通、诉讼均未达成一致，合同因事实及约定事宜满足而终止失效，其中当然包括违约条款，故被告不存在违约及承担合同约定的违约责任。案涉房产证未能预期出证，并非被告原因造成，其中开发商在曾经出具的证明关于因买方身份证过期未能成功出证的证明，与事实不符，并且身份证是临时身份证并不能影响国土部门出证，也未证明被告拒不提交新的身份证，同时被告莫品兰的身份证过期持有的是临时身份证，原告也是知晓的，并且在双方因为房产证迟迟不能出具共同向开发商询问时开发商也仅提出专项维修基金未缴纳导致不能出证，所以双方才签订了补充协议，也说明原告对此都是不知情的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2017年2月11日，被告莫品兰、李占昭作为卖方，原告庄炜作为买方，中山市宜速家地产咨询有限公司作为经纪方签订编号为：NO.S8000710的《房地产买卖合同》，约定卖方转让位于中山市××路××楼××房的房屋给买方。该合同约定：该房地产现在还未出证，待出证后再办理还款按揭等手续，买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状按套规定价出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。该房地产转让总价款为人民币650000元。交易定金共计人民币50000元买方同意本合同签订时，向卖方支付定金人民币10000元，合同签订后三日内，向卖方支付定金余额人民币40000元。定金以外的房款600000元买方向银行申请贷款金额为人民币460000元，具体的抵押贷款金额以银行出具的《同意购房贷款通知书》为准，买方须于卖方还款扣款之时支付除定金之外的首期款人民币140000元给经纪方指定的银行监管账户或卖方。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方向经纪方支付佣金人民币5000元。如买卖双方任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买卖双方任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。该房地产现在还未出证，买卖双方一致约定，待出证后十天内去办理相关手续。该房地产现在处于抵押状态，买卖双方一致约定，买方在卖方银行还款扣款时提供人民币约300000元帮卖方还款。如买方帮卖方还款需第三方垫资，卖方必须配合做第三方收款委托公证。如买方贷款金额多贷，多的部分卖方必须无条件退还给买方。合同还对房屋买卖的相关事项进行了约定。合同签订后原告按约向被告支付了定金50000元。2017年5月22日，买卖双方又签订一份《补充协议》约定：1.因该房地产卖方莫品兰、李占昭未缴纳该房地产的专项维修基金，现因卖方莫品兰、李占昭资金紧张，所以现与买方庄炜协商双方一致同意，该专项维修基金款项由买方庄炜提供帮卖方莫品兰、李占昭缴纳，金额为人民币3631元，此笔款项从该房地产楼款扣除。2.因为该房地产还未出证，待出证后买卖双方必须在十天以内去办理该房地产交易的相关手续，不得借故拖延，否则视为违约，如到2017年9月30日前开发商还未出证，买卖双方再另行协商所有合同事宜。2018年1月4日，原告向本院提起诉讼，要求判决两被告立即协助原告办理上述案涉房屋的转名过户手续并支付违约金（按总转让价款的每日万分之四从起诉之日起计算至办妥转名过户手续之日止），后原告变更诉讼请求为：1.准许原告代两被告清偿中国农业银行股份有限公司中山东凤支行的债务并清灭抵押权后，两被告协助原告办理房产过户登记；2.原告代被告清偿债务的费用用于抵扣支付被告的购房款；3.被告向原告支付违约金（以房屋转让价格为基数，自起诉之日起按每日万分之四计算到所有权转移登记至原告之日止）。本院经审理后认为案涉房产仍未出产权证，两被告对涉案房产仅是债权权利人并非物权权利人，故于2018年9月20日作出（2018）粤2072民初206号民事判决，驳回原告庄炜全部诉讼请求。2018年11月30日，两被告委托广东丰邦律师事务所律师向原告发出（2018）广丰律函字第142号《律师函》通知原告：1.自2017年2月11日合同签订至今已近两年时间，因为双方补充约定2017年9月30日房产仍未出证，莫品兰、李占昭出售房屋的目的已不能实现，莫品兰、李占昭在庭审中已明确不同意出售房屋予阁下，根据合同法第九十四条第四款……之规定，正式通知解除与阁下签订的《房地产买卖合同》。2.因非可归责于莫品兰、李占昭的事由解除合同，莫品兰、李占昭同意即日将购房定金50000元及代垫的专项维修基金款、供房款6631元退回阁下苏国华农业银行62×××74的账户。2018年12月4日，原告委托广东粤法律师事务所律师向两被告发出（2018）粤法律函字第169号《律师函》，称涉案房产到目前为止，没有成功办出房产证的原因，不在开发商，也不是原告的原因，而是被告莫品兰身份证过期，所以莫品兰应承担相应的法律责任。明确回复两被告：不同意于2018年11月30日提出的解除《房地产买卖合同》及《补充协议》的要求。2018年12月7日，莫品兰向上述《律师函》提及的苏国华账号转帐退回56631元。2019年1月30日，中山市国土资源局办理了案涉地址商品房的不动产登记审批手续，登记产权人为李占昭、莫品兰（各占二分之一），登记产权证号为：粤（2019）中山市不动产权第0XXX号，同日中山市国土资源局办理了两被告和贷款银行的抵押登记。原告提供的不动产权证书复印件上，有手写字体：原件已取莫品兰2019.6.24。本院认为，本院为房屋买卖合同纠纷。本案原、被告对于案件事实基本并无争议，对案件事实方面唯一争议在于案涉商品房的产权登记延误是因开发商未及时通知被告莫品兰需要补充提交有效期内的身份证，还是开发商已经通知被告莫品兰为不履行合同故意迟延提交，但该争议并不影响案涉法律关系的处理。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”。本案中，原、被告在补充协议中约定：“如到2017年9月30日前开发商还未出证，买卖双方再另行协商所有合同事宜。”，该条款表达了双方同意在2017年9月30日不产权证仍未办妥的情况下，协商变更合同条款，并无对就合同条款如何变更作具体约定，更无约定要解除合同。在此情况下，按上述法律条款应视为合同约定未变更。在原告并未违约的情况下，两被告无权选择解除合同，故两被告在2018年11月30日向原告发出《律师函》声明解除合同无效。两被告未经与原告协商一致自行退回全部所收款项，以自己的行为表明不履行合同义务，且案涉商品房出证时间早已超过15天，现原告有权选择诉请解除双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》关于房屋买卖的合同条款并按合同约定要求被告支付转让总价款650000元的20%违约金。另外，由于上述《房地产买卖合同》还涉及中介服务的合同条款，现双方纠纷与中介方无关，佣金仍应支付，涉及中介服务的合同条款不应解除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十四条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告庄炜与被告莫品兰、李占昭于2017年2月11日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款以及2017年5月22日签订的《补充协议》；二、被告莫品兰、李占昭于本判决生效之日立即向原告庄炜支付违约金130000元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取为1450元，由两被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，两被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一九年十一月十五日书记员  洪文芳陈伟华