贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0522民初6305号 原告：黔西县盛达物业有限公司，住黔西县莲城街道迎宾路黔龙新城7号楼负一楼，统一社会信用代码915205227801833373。 法定代表人：蒲道书，系该公司董事长。 委托代理人：赵余群，系该公司员工，所在单位推荐的人，委托权限：特别授权。 委托代理人：田鹏，系该公司员工，所在单位推荐的人，委托权限：一般授权。 被告：兰茂碧，女，汉族，1982年12月28日出生，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：王永贵，男，汉族，1974年2月8日出生，贵州省黔西县人，委托权限：特别授权。 原告黔西县盛达物业有限公司与被告兰茂碧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用速裁程序公开开庭进行了审理，原告黔西县盛达物业有限公司委托代理人赵余群、田鹏，被告兰茂碧及其委托代理人王永贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黔西县盛达物业有限公司提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告自2016年5月1日至2019年9月30日止期间所欠物业服务费5344.76元、滞纳金10075.79元，共计15420.55元；2、本案诉讼费由被告承担。 本院认定如下事实： 1、涉案房屋坐落：贵州省黔西县XXX号。 2、被告是房屋所有权人，2013年1月28日购买涉案房屋，房屋坐落于XXX小区。 3、原告于2008年1月1日至2021年4月15日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：委托前期物业合同，物业管理服务合同，前期物业管理服务协议。 4、原告黔西县盛达物业有限公司是否与被告签订过物业服务协议：是，签订日期2013年1月28日，提供物业服务期限房开通知业主交房日至本物业业主委员会成立并委托新的物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，物业费标准1.2元/月/平方米，缴纳方式每月交纳，在当月10日前交清。 5、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2016年5月1日至2019年9月30日；在此期限之前的物业费被告是否缴纳：是；原告是否存在重复主张物业费：否。 6、原告通过贴催费通知单方式向被告书面催缴物业费。 7、被告不缴纳物业费抗辩事由及对应的证据名称 （1）证据名称：被告与原告客户公司经理通话录音，及照片视频，被告延迟交纳原因是物业公司履行了维修义务但是至今未修复完成。 （2）原告与被告在物业合同中所约定的格式条款第五条第八款第二点，第五条第一款第二点，第四条第四款第四点，证据名称与第一组证据一致。 原告有异议。 8、原告主张违约金（滞纳金）依据为所签订的前期物业管理服务协议中的第六条第三款。 9、需要说明的其他事项：无 原被告对于第1项、第2项、第3项中的除收费依据外的部分、第4项、第5项要素均无异议；双方对于第3项中的收费依据、第6项、第7项、第8项的滞纳金依据交纳有异议。 本院认为，关于双方争议要素中的第3项中收费依据、第8项，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告与黔西新城房地产开发有限公司及黔西县黔龙新城业主委员会分别签订的《委托前期物业服务合同》、《物业服务管理合同》均未违反法律规定，合法有效，产生法律效力，对黔西县黔龙新城小区的全体业主具有约束力。合同签订后，原告依约对黔西县黔龙新城小区进行管理和服务，黔西县黔龙新城小区的业主应按照合同约定的时间交纳物业管理费。本案中，被告兰茂碧作为黔西县黔龙新城小区的业主，在接受了原告提供的相关物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物管费，故对于原告要求被告交纳从2016年5月1日起至2019年9月30日止期间共计欠交41个月的物业服务费5344.76元（1.2元/平方米/月×108.63平方米×41个月）的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张要求支付滞纳金10075.79元的诉讼主张，虽然被告于原告《前期物业管理服务协议》中约定物业费按月交纳，逾期将按日向被告加收应缴费用3‰的滞纳金，在本案中被告承担的违约金金额接近其应当交纳物业费的两倍，原告作为物业服务公司在与签订物业服务合同时应遵循公平合理的原则，不得为业主约定高额的违约金而获利，本案中滞纳金约定每日3‰超过同期银行贷款利率数十倍，明显过高，结合被告关于违约金约定过高的抗辩意见，本院将案涉违约金酌定为欠付物业服务费总额的10%即534元。 关于争议要素第6项，原告已经出示证据表明曾于2018年9月6日及2019年9月17日两次张贴《缴费催款通知书》证实其向被告催收物业服务费，故对于原告进行催收物业费的事实本院予以确认，同时对于被告提出原告的诉讼主张已经超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。 关于争议要素第7项，被告提出的抗辩意见中提出因房屋漏水才拒绝缴纳物业服务费的抗辩意见，本院认为，物业企业是根据物业服务合同约定向业主提供物业服务，物业公司负责公共区域维护和修缮，并不是被告墙体渗水修复的责任主体，原告与黔龙新城小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》第三十一条第二款：“公共设施设备及公用部分维修：1000元以下的小修由乙方出资维修，1000元以上的案规定提取维修基金进行维修”，被告提供的证据可以确定原告履行维修义务，但也表示其房屋漏水并非1000元范围内予以维修的，故对于被告提出的抗辩主张与合同约定不符，对其抗辩意见本院不予采信。 对于被告提出原告提高收费标准或重复收费，原告指出每月加收的9.5元提出的清运费、水电费公摊费。根据《委托前期物业服务合同》约定“公用的专项设备运行的能耗，应设独立的计量表核算，合理分摊计收”及《物业服务管理合同》约定“物业服务费不含垃圾处理费、污水处理费、公用设施设备的公共水电费（包括公共照明电费），上述公共水电费按户分摊。电梯房通过公共加压设备供水的，每方水加收0.5元加压费”之约定，本案的物业服务费中并未包含上述费用不存在予以扣减问题，如被告认为代收或公摊不合理需要退还，可以另案主张权利。 对于被告提交盛达物业有限公司企业信息公示报告、新城房开有限公司企业信息公示报告各一份，予以证实物业公司法定代表人作为房开公司股东，两个公司之间存在利益共享、风险共担，是导致其延迟交纳物业费原因之一。对于被告该项抗辩意见，本院认为原告与新城房开有限公司分别属于独立的法人，都具有相应的独立民事权利能力与行为能力，被告对于案外人的任何抗辩均不能免除其对合同相对方应承担的合同义务，对于被告该项抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告兰茂碧于本判决生效之日起五日内支付原告黔西县盛达物业有限公司自2016年5月1日起至2019年9月30日止期间所欠物业服务费5344.76元及滞纳金534元； 二、驳回原告黔西县盛达物业有限公司其余诉讼请求。 案件受理费93元，由被告兰茂碧负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  李艳霞 二〇一九年十一月一日 书记员  杨兰琳