江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初2094号 原告：缪志祥，男，1971年3月27日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：陈金银，如皋市白蒲法律服务所法律工作者。特别授权。 被告：如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司，住所地：如皋市长江镇长江东路北侧1号。 法定代表人：王海明，执行董事。 委托诉讼代理人：许波华，江苏信阳光律师事务所律师。特别授权。 原告缪志祥与被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司（以下简称海上明珠公司）商品房合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告缪志祥及其特别授权委托诉讼代理人陈金银，被告海上明珠公司的特别授权委托诉讼代理人许波华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即开具正式的购房发票（价格为400000元），协助原告办理房屋产权登记手续；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告在开发经营如皋市长江镇海上明珠小区期间，原告为被告做外墙涂料，后因被告欠原告工资不能支付，被告于2014年1月25日将其开发的海上明珠小区1幢305室出售给原告（以工资抵算购房款）。但被告至今未能将购房的正式发票开具给原告，也未为原告办理该房屋的产权登记手续，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现原告根据我国《民事诉讼法》、《合同法》、《民法通则》及其相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院准许原告的诉讼请求，依法作出判决。 被告海上明珠公司辩称：一、原告与被告素不相识，原告与被告从未建立任何合同关系，与原告之间不存在外墙涂料施工合同，原告也从来没有自身或委托他人与原告签订任何楼宇认购单，因此案涉所谓的外墙涂料施工，楼宇认购单的签订均非被告的真实意思表示。同时答辩人要说明的是，从正常的建筑合同关系而言，外墙涂料施工应当是施工单位而不是开发公司，也就是说不可能由开发公司直接与外墙涂料施工人签订合同施工。因此案涉原被告没有任何合同关系。二、案涉合同签订于2014年1月25日，目前是2019年，因此本案已经超过了诉讼时效。三、案涉楼宇认购单签订于2014年1月25日，在此期间被告方没有任何人在如皋，更没有任何人与包括本案原告在内的任何人签订案涉海上明珠公司的销售合同，因此答辩人有理由怀疑本案可能是涉及虚假诉讼，建议法庭能将本案移交公安机关处理。最后，鉴于本案的楼宇认购单是虚假的，因此请求法庭依法驳回原告的全部诉求。 本院经审理认定事实如下：2009年7月12日，海上明珠公司与瑞华公司签订《房地产开发项目合作合同》。2009年9月6日，海上明珠公司（发包人）与如皋市万全建筑装潢工程有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同协议书》，约定由发包人将如皋港开发区长江路1号的海上明珠（小区）的土建、安装发包给承包人施工。 原告陈述：就案涉工程，瑞华公司以海上明珠公司名义与如皋市万全建筑装潢工程有限公司订立了总包合同，将外墙涂料人工和材料分包给原告施工，工程款为45万元，第一年给了10万元，尚欠35万元，原告又给了实际施工人5万元现金，购房款为40万元。开发商已将房屋钥匙给原告。原告提交了2014年1月28日的“收条”一份，载明：海上明珠（钱洪波）涂料工程款共伍拾万元整，其中现金壹拾万元，以房抵款肆拾万元，现与海上明珠所有工程款项已全部结清。收款人：缪志祥。颜某,4签署：情况属实，2019年11月2日。原告陈述：该证据是从梁福华处借来的。被告质证认为：真实性不予认可，原告认为收条是从梁福华处取得，但证明欠条的是颜某,4，且原告未能提供该工程的相关合同、结算方式，因此被告有理由怀疑是事后补写。 原告缪志祥作为买方与被告海上明珠公司作为卖方，于2014年1月25日签订《楼宇买卖认购单》（0000123号），双方约定：由卖方将1幢305号房（建筑面积：129.74平方米，售价：400000元）出售给买方。买方于2014年1月25日前支付房款400000元。认购单“卖方”处盖有海上明珠公司的合同专用章及王海明印鉴，买方处盖有缪志祥签名。2014年1月25日的收据（NO191407）载明，交款单位为缪志祥，收款事由为房款，收款金额为400000元，并加盖有“如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司财务专用章”。 原告于2019年3月4日诉至本院，要求判如所请。 原告申请证人颜某,4出庭作证，证人反映：我和钱洪波是实际施工人，挂靠万全公司与海上明珠老板签订合同，我们的施工范围是整个小区。开发商是海上明珠公司，钱是梁福华出的，我们都是和梁福华结账，他有海上明珠公司的公章。我们是在施工过程中认识王海明的，他来叫我们停工才认识的。我们将涂料分包给原告，原告陈述的涂料及人工，结算金额是正确的。涂料结算单据在梁福华那里，只要结清的，都要给梁福华，因为梁福华也担心有重复的现象。当时我们已经拿不出这部分人工工资了，我们总共帮海上明珠施工了4万多个平方，我们只拿了300万元，其他是拿房子抵算工程款。我们当时到年底要700万元才够发人工工资，但王海明只拿了300万元，王海明写了承诺书给长江镇政府，承诺还有400万元回去之后给我们，如果不给就拿房子按照市场价的六折或者七折进行抵算。原告手中的房屋钥匙是开发商给他们的。楼宇买卖认购单及收据有一部分人是在开发商那里签的，有一部分人是在矛调中心签的，当时开发商梁福华在场。上面内容是开发商填写的，认购单是开发商控制的。我和钱洪波总共拿了好多房子，具体记不清了，比如说脚手架、水泥等债权人，我们带到开发商处结算，由开发商直接将认购单做给他们。还有一部分人闹得厉害的，就去了矛调中心。 另查，南通市中级人民法院（2017）苏06民终1935号民事判决书认定：海上明珠工程系由瑞华公司以海上明珠公司名义总承包的方式合作开发，由瑞华公司全面负责项目的开发建设和销售，故瑞华公司有权以海上明珠公司名义开发建设和销售该工程。 以上事实，有原、被告方的陈述，楼宇买卖认购单、收据、证人颜某,4出庭作证、（2014）皋民初字第1157号民事判决书、（2017）苏06民终1935号民事判决书、收条等证据并经庭审质证确认在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。海上明珠工程实际施工人将外墙涂料分包给原告缪志祥施工，已与实际施工人进行了结算，因实际施工人未能及时给付工程款，实际施工人要求以房屋抵算工程款，后由缪志祥与瑞华公司签订《楼宇买卖认购单》。关于欠付工程款的金额及抵算购房款问题，原告申请证人出庭作证，证人反映欠原告的工程款及以房抵款的事实属实，被告亦承认证人在海上明珠进行过施工。原告另提交了收条，与证人证言相互印证，能证明原告主张的债权及以房抵款事实存在。关于海上明珠公司与瑞华公司之间的关系，经生效法律文书确认，瑞华公司可以代表被告海上明珠公司与购房人签订《楼宇买卖认购单》，故本案中原告缪志祥与瑞华公司签订的《楼宇买卖认购单》应视为与海上明珠公司签订。原告已经实际完成了案涉房屋的对价支付，被告海上明珠公司出具了购房款收据并加盖财务专用章交原告缪志祥收执。该楼宇认购单已经具备了商品房买卖合同的主要内容，不违反法律法规的强制性规定，视为双方当事人对案涉房屋的买卖已经达成合意，合法有效。被告辩称原告知晓海上明珠公司与瑞华公司之间存在合作争议，知道以房抵债合同不具备法律效力，其所辩缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告与瑞华公司约定的责任承担仅限于被告与瑞华公司之间，不影响原告向海上明珠公司主张权利，至于被告与瑞华公司之间的权利义务关系，与本案无涉。关于被告所辩诉讼时效问题，针对原告诉请的事项，双方在签订协议时没有约定履行期限，故对被告所辩本院不予支持。 综上，案涉位于如皋市（建筑面积：129.74平方米）房屋已抵算工程款给原告，被告海上明珠公司应当向原告缪志祥开具正式的购房发票（金额为400000元），并协助原告办理房屋产权登记手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下： 一、被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司于本判决书生效后十日内向原告缪志祥开具正式的购房发票（金额为400000元）。 二、被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司于本判决书生效后十日内协助原告缪志祥办理上述房屋的产权登记手续。 案件受理费7300元，由被告如皋市海上明珠房地产开发经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）预交上诉案件受理费7300元。 审 判 长  宗卫明 人民陪审员  张 生 人民陪审员  陈克毅 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  贾俊辉