福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初2264号 原告：邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会，住所地：邵武市五一路102号。 代表人：傅义平，主任。 委托诉讼代理人：陈曦，福建维理律师事务所律师。 被告：张健青，女，1972年3月3日出生，汉族，住邵武市。 被告：邓湘汉，男，1965年11月2日出生，汉族，住邵武市。 被告：王锡生，男，1963年11月5日出生，汉族，住连江县。 被告：廖小平，女，1966年2月18日出生，汉族，住邵武市。 被告：郑宗庆，男，1972年9月23日出生，汉族，住邵武市。 被告：姜利兰，女，1972年9月11日出生，汉族，住邵武市。 上述六被告共同委托诉讼代理人：乔晋玲（系六被告亲属），男，1959年11月13日出生，退休公务员，住邵武市。 原告邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会（以下简称城裕经管会）与被告张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰所有权确认纠纷一案，该案被南平市中级人民法院发回重审，本院于2019年8月8日立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城裕经管会的委托诉讼代理人陈曦，被告张健青、王锡生、郑宗庆暨六被告共同委托诉讼代理人乔晋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城裕经管会向本院提出诉讼请求：确认坐落于邵武市㎡房产所有权属其所有。事实和理由：坐落于邵武市整幢房产系其所有，二至四层共三层面积计1585.43㎡，每层面积528.48㎡。1997年5月6日，其与郑锦新、王枫、王靖签订《房屋让售协议》，将该幢楼房中二层房产中的501.13㎡（其中留有主梯间27.84㎡未出售）及一层店面48.07㎡出售给郑锦新、王枫、王靖，二层房产中未出售的主梯间一直由其管理使用至今。2017年12月，张健青以上述二层房产中约27.84㎡的房产系其产权为由要求其退出并交还使用，并且多次阻挠其使用该房产，引起纠纷。之后，其经了解，出售给郑锦新、王枫、王靖的房产转移给了中国农业银行邵武市支行（以下简称邵武农行）。2016年12月，邵武农行又将该房产出售给张健青等人。其向房管所调取上述房产过户的原始档案，发现房管所将上述房产确权给张健青等人的产权证中的面积与《房屋让售协议》约定的面积一致，但房产的平面图却未将其未出售的部分扣除，而将二层整层面积作为其产权的附图，产权登记面积与图纸不符，明显存在错误。因其、张健青等人对讼争房产存在争议，其依据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定提出异议登记申请，邵武市房地产管理处于2018年3月26日送达给其不动产异议登记证明书。综上，坐落于邵武市原系其所有，该房产转让他人时未全部出售，留有约27.84㎡的房屋产权，且留有的房产一直由其管理使用至今；尽管其与张健青等人对《房屋让售协议》中主梯间的具体位置存在争议，但结合该协议及其实际管理的房产，本案讼争房产理应属其所有。因其与张健青等人无法协商解决争议，其遂提起本案诉讼，请求人民法院判如所请。 张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰共同辩称：1、邵武市系其于2006年12月5日经拍卖竞价取得，并取得房屋所有权证，按城裕经管会在起诉状中的陈述及所举证据均可确认，城裕经管会所称主梯间应是指二层房产的公用楼梯间，而非西南角20多㎡的房产。2、其取得房产后，于2006年12月中旬与邵武深蓝网吧老板一同现场确认后将房产全部出租，用于开设网吧。2017年12月中旬，租赁期限届满，深蓝网吧向其交还房产时，其才发现房屋西南角20多㎡已被欢聚一堂歌厅占用。经公安机关调解，歌厅将原交给城裕经管会的租金1000元（即承租西南角20多㎡房产的租金）交给其，用于支付租金。3、邵武市一层店面、二层整层（含西南角20多㎡房产、北面一小楼梯间）是经其竟价拍卖取得，并不是按每平方米多少价格来计算，本案诉争的是已由其收回的吧台，不是楼梯，跟楼梯间无关。综上，城裕经管会的主张于法无据，请求人民法院驳回城裕经管会的诉讼请求。 城裕经管会为支持自己的诉讼主张，向本院提供6份证据： 证1、不动产登记申请受理通知书及不动产登记证明。证明：城裕经管会已于2018年2月23日向邵武市不动产登记中心申请了异议登记，城裕经管会于2018年3月26日收到不动产登记证明的事实。 证2、邵房权证字第××号房屋所有权证。证明：张健青等人所有的邵武市面积为501.13㎡的事实。 证3、邵城公字第××号房屋所有权证。证明：邵武市整幢房产原系城裕经管会（原城裕居委会）所有，二至四层共三层面积计1585.43㎡，每层面积528.48㎡的事实。 证4、1997年5月6日城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖签订的《房屋让售协议》。证明：城裕经管会于1997年仅出售邵武市中的501.13㎡，主梯间27.84㎡未出售的事实。 证5、《协议书》。证明：本案纠纷发生之前，邵武市中主梯间27.84㎡一直由城裕经管会管理的事实。 证6、测绘报告书、二层房产面积计算的说明。证明：2019年11月14日，城裕经管会自行委托测绘机构对邵武市面积进行测绘，由测绘机构作出的报告及面积计算的说明，出售501.13㎡，主梯间27.84㎡未出售,经测绘具有面积误差的事实。 上述证据6份经张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰质证称： 对证1、4、5均不予质证，城裕经管会与案外人的房屋买卖与张健青等人无关。对证2无异议。对证3已失效，不予质证。对证6与本案无关。 本院认为，城裕经管会所举证1、3、4、5均与原件核对无异，可确认其真实性，予以采信。证5《协议书》中城裕经管会最早从2004年12月1日开始出租讼争房产，但不能证明在该日期之前，讼争房产也由城裕经管会管理使用。证2张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰无异议，予以采信。证6前后矛盾，不予采信。 张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰为支持自己的抗辩主张，共同向本院提供以下证据： 证1、房屋所有权证。证明：张健青等人对讼争房屋享有所有权的事实。 证2、照片两张（2-1、2-2）。 证3、邵武市平面图。 证2、3共同证明：1.讼争房产系张健青等人所有的房屋套内面积，但被城裕经管会占用，并出租给欢聚一堂歌厅，不是楼梯间的事实；2.城裕经管会所称的主梯间不是被城裕经管会占用的讼争房产的事实。 证4、《房屋让售协议》。证明：1.同上；2.同上；3.城裕经管会所举证据已过期失效，该协议与张健青等人无关的事实。 证5、《租赁合同》。证明：欢聚一堂歌厅原租用城裕经管会占用的房间，经公安机关出警后，该房间于2018年1月12日归还张健青等人的事实。 证6、2006年12月5日福建省海峡拍卖行有限公司出具的《拍卖成交确认书》、房屋所有权证。证明：邵武市系张健青等人竞拍购得，邵武农行于2004年7月14日取得该房产所有权的事实。 证7、电话通话详单。证明：张健青报警的情况。 证8、报警回执。证明：与证7、证5共同证明歌厅原租用被城裕居委会霸占的房屋经张健青报警，警察出警依法处理后，于2018年1月12日房屋归还张健青的事实。 证9、2006年11月23日《闽北日报》刊登的拍卖标的物公告。证明：与证1、证6共同证明张健青等人所享有的位于邵武市八一北路276号一层店面、二楼的房产，明确载明建筑面积573.25㎡及同年12月5日《拍卖成交确认书》，是经整体拍卖，买受所得，不是按面积计价拍卖买受的事实。 证10、房屋所有权证。证明：1、同上；2、与证1、证4、证6共同证明公用梯间（主梯间）北面梯间（非主梯间）的位置，“主梯间”不是讼争的吧台的事实。 证11、选择测绘机构通知。证明：2018年9月17日16时，邵武市人民法院摇号确认的两家测绘公司，不知道什么原因拒绝委托；2018年10月18日，邵武市人民法院做出终止测绘程序决定的事实。 证12、2017年12月30日警察出警现场录音（含光盘）。证明：与证5、证7及一审证人黄金清证词共同证明歌厅原租用被城裕居委会霸占的房屋，经张健青报警，警察出警依法处理后，房屋归还张健青的事实。 上述证据12份经城裕经管会质证称： 对证1的真实性无异议，但城裕经管会已申请异议登记。 对证2的真实性、关联性无异议，但讼争房产在本案之前长期由城裕经管会管理使用。 对证3的真实性无异议，该图系《房屋让售协议》所附平面图，上面注明了“公用梯间”、“主梯间”，表述明显不同，故“公用梯间”不是“主梯间”。 对证4的真实性无异议，张健青等人购房的依据必定以城裕经管会出售为依据。 对证5的真实性无异议，但从证人证言可看出该合同违背了承租人的意愿，在没有进行确权、扰乱证人的情况下签订的合同。 对证6的真实性无异议，但在邵武农行所有邵武市期间，讼争房产也由城裕经管会长期管理使用。 对证7的真实性无异议，但关联性有异议。 对证8的真实性无异议，但关联性和证明事项有异议。 对证9的真实性、关联性无异议，但证明事实中不是按面积计价拍卖有异议，房产的价值必然是和面积有关。 对证10的真实性无异议，但关联性和证明内容有异议，这是房产一楼的部分，与本案二楼无关。 对证11的真实性无异议，但不能作为证据使用。 对证12的真实性无异议，但录音不能证明张健青等人所主张的事实。 本院认为，张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰所举证1、2、3、4、5、6，城裕经管会对其真实性均无异议，予以采信。证7、8、12与认定本案事实之间不具有关联性，不予采信。证9、10、11可以证实张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰对2006年11月23日《闽北日报》上刊登的拍卖标的物公告，明确载明：建筑面积573.25㎡；同年12月5日通过竞价拍卖取得并经确认，后依法取得邵武市一层店面产权、二层房屋产权的事实，予以采信。 本院依法向邵武市不动产登记中心调取原始档案即1997年5月15日（立约时间）、1997年5月20日（监证时间）城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖重新签订的《房地产买卖契约》明确约定：“对邵武市八一北路290号房产（产权证号：邵城公字第××号），建筑面积573.25㎡，成交价格455562.12元。附件一明确载明：四至界限与房屋所有权证四至相同即东：自有墙，邻八一路；南：自有墙，邵城裕新综合楼；西：自有墙，邻空地；北：底层邻中医院墙，二至四层自有墙。”，但未注明城裕经管会尚未出售的预留面积即经测绘后，测绘图与原城裕经管会所持有的房屋所有权证：邵城公字第××号；原郑锦新、王枫、王靖所持有的房屋所有权证：邵通裕字第0464号、0467号；原邵武农行所持有的房屋所有权证：邵武市房权证城公字第××号、1××4号，买受人张健青现所持有的房屋所有权证：邵房权证字第××号、20××18号测绘图均一致。 本院依法向王枫、王靖调查1997年5月6日城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖签订的《房屋让售协议》，1997年5月15日（立约时间）、1997年5月20日（监证时间）城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖签订的《房地产买卖契约》，对所购房建筑面积573.25㎡是否有经过测绘，王枫明确回答：“有进行测绘，才办理了产权证。”，但测绘图中未注明城裕经管会尚未出售的预留面积，具体四至仍与原城裕经管会房产权证上测绘图一致。 上述《房屋让售协议》、《房地产买卖契约》经城裕经管会质证后认为：一层店面没有异议，诉争的楼层面积不含主梯间27.84㎡没有出卖，1997年5月15日签订的《房地产买卖契约》明确注明：双方必须严格履行《房屋让售协议》共12条条款，若有违反应负民事诉讼责任。《房屋让售协议》与《房地产买卖契约》并不矛盾。 张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰质证后认为：《房屋让售协议》已失效，不能作为证据使用，郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》才办理了房产所有权证、土地使用权证，且通过竞标取得所有权后，已对房屋内重新进行装修，扩大了原有通过竞标取得的建筑面积，故不同意城裕经管会要求重新进行测绘的申请。 本院认为，1997年5月6日城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖签订的《房屋让售协议》，后又于同年5月15日（立约时间）、同年5月20日（监证时间）城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖重新签订的《房地产买卖契约》明确约定：“对邵武市八一北路290号房产（产权证号：邵城公字第××号），建筑面积573.25㎡，成交价格455562.12元。附件一明确载明：四至界限与房屋所有权证四至相同即东：自有墙，邻八一路；南：自有墙，邵城裕新综合楼；西：自有墙，邻空地；北：底层邻中医院墙，二至四层自有墙。”郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》到邵武市房地产管理处并经测绘办理了房产、土地所有权证的事实，予以采信。 根据采信的证据及当事人在法庭上的陈述，可以确认以下事实：邵武市八一路290号房产（产权证号：邵城公字第××号）原系城裕居委会所有，该房产有四层，底层建筑面积500.76㎡，二至四层建筑面积共1585.43㎡。1997年5月6日，城裕居委会（甲方）与案外人郑锦新、王枫、王靖（乙方）签订一份《房屋让售协议》，约定：1、甲方因需筹建敬老院、西门商场，资金短缺，经居委会“两委”研究，决定将八一路278号店面、290号二楼及部分附属用地让售给乙方。2、290号二楼楼层面积501.13㎡，单价650元／㎡，本面积含外阳台34.075㎡，外阳台按半价计算（该楼层面积不含主梯间27.84㎡，该主梯间归甲方所有），共计314660.12元［303585.75元（楼房面积467.055㎡×650元／㎡）＋11074.37元（34.075㎡×650元／㎡÷2）］，其四至范围均以现有房屋结构的外墙面为界（详见后附图表一）。该协议还对其他事项作了约定，并附有表一、表二两份平面图。1997年5月15日（立约时间）、1997年5月20日（监证时间）城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖重新签订一份《房地产买卖契约》，明确约定：“对邵武市八一北路290号房产（产权证号：邵城公字第××号），建筑面积573.25㎡，成交价格455562.12元。注明双方必须严格履行《房屋让售协议》共12条条款，若有违反应负民事诉讼责任。附件一明确载明：四至界限与房屋所有权证四至相同即东：自有墙，邻八一路；南：自有墙，邵城裕新综合楼；西：自有墙，邻空地；北：底层邻中医院墙，二至四层自有墙。”该契约还对其他事项作了约定，并附有表一、表二平面测绘图（测绘人：黄一轰、校对：孙喜进）。郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》到邵武市房地产管理处，并经测绘办理了房产所有权证、土地使用权证。2003年11月，郑锦新、王枫、王靖因与邵武农行之间的经济纠纷，该三人将上述买受的邵武市八一路290号一层店面、二层房产过户给邵武农行用于清偿债务，邵武农行取得邵武市（原290号）一层店面、二层房产的所有权（房屋所有权证：邵武市房权证城公字第××号、1××4号，该房产一层店面建筑面积72.12㎡，二层建筑面积501.13㎡）。2006年12月5日，张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰通过拍卖向邵武农行竞买了上述全部房屋，并办理了产权登记（房屋所有权证：邵房权证字第××号、20××18号，该房产一层店面建筑面积72.12㎡，二层建筑面积501.13㎡），产权证所附平面图系二层整层房产（测绘图与《房地产买卖契约》附件一约定：“具体四至：四至界限与房屋所有权证四至相同）。2018年2月23日，城裕经管会向邵武市不动产登记中心申请不动产异议登记，认为张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰所有的上述房产中楼道南面一间约27.84㎡房产的所有权属城裕经管会所有。邵武市不动产登记中心受理了该异议登记申请，并向城裕经管会发放不动产登记证明，证号：闽（2018）邵武市不动产证明第0002090号，城裕经管会收到该证明后提起本案诉讼。诉讼中，城裕经管会申请对二楼进行重新测绘。 同时查明，城裕经管会与张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰对一至四楼的楼梯属公用楼梯没有异议。 再查明，原“邵武市通泰街道办事处熙春社区城裕经济管理委员会”即为现：“邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会”。 本院认为，首先，1997年5月6日城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖签订一份《房屋让售协议》，所附两份平面测绘图均未注明该协议中所称的“主梯间”的位置和面积，后又于1997年5月15日（立约时间）、1997年5月20日（监证时间）城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖重新签订一份《房地产买卖契约》，明确约定：“对邵武市八一北路290号房产（产权证号：邵城公字第××号），建筑面积573.25㎡，成交价格455562.12元。注明双方必须严格履行《房屋让售协议》共12条条款，若有违反应负民事诉讼责任。附件一明确载明：四至界限与房屋所有权证四至相同。”该契约所附两份平面测绘图也均未注明城裕经管会所称的“主梯间”的位置和面积。《房屋让售协议》、《房地产买卖契约》其内容均属双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，均属有效合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。《房地产买卖契约》中附件一对《房屋让售协议》内容作出了变更，对具体四至：“四至界限与房屋所有权证四至相同即东：自有墙，邻八一路；南：自有墙，邵城裕新综合楼；西：自有墙，邻空地；北：底层邻中医院墙，二至四层自有墙（原产权证号：邵城公字第××号）。”进行重新约定，亦是双方当事人对各自民事权利的自愿处分。1997年5月15日，城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖签订的《房地产买卖契约》应当合法有效，原签订的《房屋让售协议》四至范围依约定作废。郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》到邵武市房地产管理处并经测绘（测绘人：黄一轰、校对：孙喜进）办理了房产、土地所有权证，具体四至：四至界限与房屋所有权证四至相同（原产权证号：邵城公字第××号）。其次，城裕经管会以所举证5、证6自行委托测绘机构所作的测绘报告及面积说明不足以证明其从签订《房地产买卖契约》时起至今管理使用讼争房屋，即使该情况属实，应系城裕经管会自行变更《房屋让售协议》中房屋四至范围而产生的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的：（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》经测绘后善意取得了诉争房产所有权、土地使用权，并经依法登记，故城裕经管会主张的“主梯间”即是邵武市中公用梯间南面一间房间（也即张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰所称西南角的一间房间）的证据不足；而邵武市系邵武农行属国有资产，张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰通过拍卖竞买取得，邵武农行所持有的房屋所有权证：邵武市房权证城公字第××号上已载明邵武市均归张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰所有；张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰作为买受人已尽到审查义务，并已支付相应购房款，经依法登记，取得了邵武市的房产所有权证、土地使用权证，故位于邵武市权均归张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰所有。诉讼中，城裕经管会申请对邵武市面积进行重新测绘，因郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》附件一约定：“具体四至：四至界限与房屋所有权证四至相同（原产权证号：邵城公字第××号）”并经重新测绘取得了房产所有权证、土地使用权证，后又因经济纠纷过户给邵武农行抵债，从个人资产已转变为国有资产。2006年12月5日，张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰又从邵武农行拍卖所得，并依法取得了房产所有权证、土地使用权证（测绘图均与《房地产买卖契约》附件一约定：“具体四至：四至界限与城裕经管会原房屋所有权证四至相同），二层房产经各产权所有人装修，已改变了原样，导致该二层建筑面积已发生变化，为此，无论城裕经管会是否到场参与选择测绘机构，或自行委托测绘均与张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰所拍卖所得或测绘之后建筑面积减少或增加无关，现诉争二层房产已交付张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰管理使用至今长达十三年之久，重新测绘已无必要，故对城裕经管会的申请，不予支持。同时对位于邵武市一至四楼的楼梯属公用楼梯的事实，双方均无异议，予以确认。综上所述，由于城裕经管会的过错，导致约27.84㎡的房产所有权属不能归其所有，城裕经管会应负本案全部责任，且城裕经管会也未举证证明郑锦新、王枫、王靖取得邵武市二层诉争的约27.84㎡房产所有权存在过错或不是善意受让人的证据，故对城裕经管会的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会的诉讼请求。 案件受理费2460元，由邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  肖吉培 人民陪审员  朱荣健 人民陪审员  王秀忠 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。