江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初11193号原告：刘国松，男，1974年4月26日生，汉族。委托诉讼代理人：李珊珊，江苏三法律师事务所律师。被告：平智顺，男，1969年10月15日生，汉族。被告：李静，女，1978年3月16日生，汉族。原告刘国松与被告平智顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘国松及其委托诉讼代理人李珊珊，被告平智顺、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国松向本院提出诉讼请求：判令1.解除其与被告平智顺于2010年1月26日签订的房屋买卖合同；2.两被告返还其购房款40万元及相应的利息（自2010年1月27日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）；3.两被告赔偿其房屋差价损失176万元（房屋面积120平方米×18000元/平方米－400000元），并自判决生效之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息至实际给付之日止。事实与理由：其与被告平智顺于2010年1月26日签订《房屋买卖合同》，约定平智顺将其因征地拆迁所获得的建筑面积约120平方米，位于南京地铁土地储备用地江宁区汤山街道袁家边村征地拆迁红线范围内的安置房屋，以40万元的价格出售给其。其已向平智顺交付全部购房款，但平智顺在2016年4月26日接收案涉房屋后并未向其交付该房屋。其有权依据合同的约定行使解除权，并要求平智顺退还购房款、支付房价款50%的违约金，但违约金数额与目前房屋价值增幅相差甚远，已无法弥补其实际损失，其有权要求平智顺对其的房屋差价损失进行赔偿。平智顺所负赔偿责任应属于夫妻共同债务。被告平智顺辩称，其同意解除合同，只同意返还购房款40万元，并按照合同约定房款的50%赔偿原告刘国松的损失20万元，其他的不同意赔偿。被告李静辩称，其同意解除合同，愿意按照合同约定赔偿原告刘国松违约金20万元，并返还刘国松购房款40万元，合计60万元。本院经审理认定事实如下：2010年1月26日，被告平智顺（出让方，甲方）与原告刘国松（受让方，乙方）签订《房屋买卖合同》1份，载明“鉴于：1.甲方系南京市江宁区汤山街道袁家边村民，因该村区域内部分土地被国家征收且甲方自有住宅房屋属于该次征地拆迁范围，故甲方依法有权从该次征地拆迁安置补偿义务单位获得相应面积的征地拆迁安置房屋；2.依照该次征地拆迁补偿安置标准，甲方有权获得壹套拆迁安置房屋，其总建筑面积为120平方米；3.因所获拆迁安置房屋总面积较大，甲方现自愿向乙方出让该套安置房屋；4.乙方有意受让上述安置房，并自愿支付甲方相应的合理对价…第一条甲方陈述…1.标的房屋位于南京地铁储备用地江宁区汤山街道袁家边村征地拆迁红线范围内，建筑面积为120平方米；2.标的房屋系甲方所获征地拆迁安置房，甲方已与征地拆迁安置补偿义务单位于2009年12月11日签订了《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定甲方因征地拆迁所获安置房屋共计壹套，建筑面积为120平方米，总建筑面积为120平方米；3.标的房屋设计用途为住宅；4.标的房屋所在楼幢当前的工程建设形象进度为尚未动工建设；5.标的房屋所占土地处于该次南京地铁储备用地江宁区汤山街道袁家边村征地拆迁红线范围内，标的房屋所在楼宇建成后，其所占土地之性质为国有土地使用权，使用权类型为出让；6.标的房屋不属于经济适用房或其他政策保障性住房。第二条转让权益范围：标的房屋占用范围内的国有土地使用权随该房屋一并转让；标的房屋的相关权益随该房屋一并转让；标的房屋所在楼宇、小区之配套房屋和建筑、配套基础设施及其他设施相关权益亦随该房屋一并转让。第三条出让方承诺与保证1.本合同项下至房屋买卖已获得标的房屋其他共有权人以及被拆迁房屋公有权人或其他相关权利主体的明确同意，甲方于本合同签署前应向乙方提供此种同意的书面证明；2.甲方就标的房屋自然状况、权属来源、房屋性质等所有陈述均属实；3.本合同项下之房产交易不会受任何第三方质疑、阻扰，乙方实际管控标的房屋后，不会受第三方合法追索或主张权利/权益；4.依照本合同约定，及时、积极、有效地配合乙方完成标的房屋验收交付、实际入住、代办两证（房屋产权证与国有土地使用权证）、权属过户手续；5.标的房屋抽签选号时，甲方必须通知乙方并保证由乙方亲自办理标的房屋的抽签选号事宜。第六条房款支付：标的房屋单价为人民币3333.33元/㎡，总价款为人民币400000元；本合同所述房款于（空白）年（空白）月（空白）日由受让方一次性现金支付给出让方，乙方逾期支付房价款，每逾期一天，按照应付但未付的到期房款的万分之五向甲方支付违约金。第七条房屋交付1.甲方在接到征地拆迁安置补偿义务单位发出的验收交接通知后，应当立即将验房时间、地点、所需携带的材料等信息通知乙方；2.征地拆迁安置补偿义务单位向甲方交付标的房屋时，甲方应备齐验收交接所需各项材料，但甲方不得单独参加验收交付，而应由乙方以甲方代理人的身份陪同或单独参加房屋验收交付，乙方可以代表甲方向征地拆迁安置补偿义务单位独立地提出验收意见；3.甲方只有在乙方陪同并获乙方质量认可之情况下，方可签署房屋交接单，领取房屋钥匙，随后应当于验收现场交接现场立即将领取的所有钥匙交给乙方；如果乙方以甲方代理人的身份单独参加房屋验收交付，乙方有权代为接收房屋、附属设施、专用/公用设备、房屋钥匙等；自乙方取得标的房屋进户门全部钥匙时起，标的房屋将/应由乙方占有、控制，甲方无权对标的房屋的使用权提出任何要求、主张和限制，且不论出现任何情况…第十一条权属过户登记1.甲方授权委托乙方指定的人在乙方收执前条第4款所述‘两证’后，随即以甲方代理人之身份持房屋产权证（乙方应事先将房产证交与该代理人），全权代办标的房屋权属过户登记并配合乙方申领以乙方（或乙方配偶/其他人）为产权人之房屋产权证；2.甲方授权委托乙方指定的人在乙方取得以乙方为权利人的房产证后，随即以甲方代理人之身份持国有土地使用权证（乙方应事先将国有土地使用权证交与该代理人），全权代办标的房屋国有土地使用权权属过户登记并配合乙方申领以乙方（或乙方配偶/其他人）为产权人之国有土地使用权证；3.乙方指定的人在处理本条第1、2款约定至受托事务过程中，甲方应积极配合提供一切便利…第十四条特别条款1.在乙方取得以自己为权利人的房屋产权证之前，甲方不得从事下列行为：（1）就标的房屋与他人订立出租、出借、转让、抵债、互易等任何协议；（2）就标的房屋与其他产权人、家庭成员、亲友或其他被拆迁人订立分割、析产、调剂、互换等协议…（8）明示或以行为表明其不再执行本合同；甲方违反前款约定，乙方有权选择解除本合同或要求甲方继续履行本合同，无论乙方作何选择均有权同时要求支付房价款50%违约金；2.本合同订立时，标的房屋准确的空间地理位置尚无法确定，但其所处之具体地块、区域范围，双方均已知悉。甲、乙双方一致认为，本合同项下交易之房屋已具备相对的特定性与明确性。双方一致表示：标的房屋的此种相对特定化不构成本买卖合同标的物条款的缺失，本合同第一条至特殊性丝毫不影响本合同的成立…。”合同签订后，刘国松向平智顺支付购房款400000元，平智顺于2010年1月26日向刘国松出具相应款项的收条。2016年4月26日，平智顺取得位于南京市江宁区房屋，但未按照合同通知刘国松办理收房手续，平智顺与其妻子李静、女儿平可心居住使用至今。双方因案涉房屋交付问题发生纠纷。2017年9月，李静、平可心曾向本院提起诉讼，要求确认平智顺与刘国松签订的《房屋买卖合同》无效。本院审理后认为：李静、平可心关于案涉合同无效的主张，无事实和法律依据，理由如下：1.李静、平可心认为案涉房屋系经济适用房，故转让行为无效的意见，因现有证据不能证明其该项意见，故本院不予采纳。依法成立的合同受法律保护。平智顺与刘国松签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并无违反相关法律强制性规定，该合同合法有效；2.关于案涉房产的权属，李静、平可心提交南京市江宁区村民委员会及案外人平智吉、平智牛、平智雪出具的证明，但上述证据均无法证实平可心系案涉房产的共有权人，且即使案涉房屋平可心系共有权人，平智顺作为平可心的法定监护人，其在买卖合同中签字的行为，视为其处分了平可心财产的部分，故对平可心的诉讼主张，本院不予支持；3.一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，平智顺与刘国松签订《房屋买卖合同》时向刘国松出具的相应拆迁安置手续上载明的产权人为“平智顺”，刘国松已支付全部购房款项400000元。平智顺取得案涉房屋后未依约通知刘国松，并与李静、平可心居住使用，致刘国松未取得案涉房屋，刘国松已诉至本院要求平智顺交付案涉房屋。案涉房屋现未办理产权登记手续系因暂不具备相应条件，综上，应认定刘国松购买案涉房屋时系善意，李静以不知情或不同意为由请求法院确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。遂于2018年6月依法作出（2017）苏0115民初15346号民事判决：驳回李静、平可心的诉讼请求。对于案涉房屋是否为李静、平智顺唯一住房的情况，本院在审理该案件过程中曾至南京市江宁区居民委员会进行调查，该居民委员会工作人员称“李静、平智顺仅获取一套拆迁安置房，即为案涉房屋”。李静、平可心不服该民事判决，向江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉，南京中院于2018年12月18日依法作出（2018）苏01民终8417号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年5月，刘国松曾向本院提起诉讼，要求确认其与平智顺签订的房屋买卖合同有效；要求平智顺交付案涉房屋、协助其办理相应的产权过户手续并支付违约金。本院审理后认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。刘国松与平智顺签订的《房屋买卖合同》效力已经本院（2017）苏0115民初15346号民事判决书及南京中院（2018）苏0115民初8417号民事判决书予以确认，该房屋买卖合同应属有效。因案涉房屋系平智顺在其与其妻子李静夫妻关系存续期间取得的拆迁安置房，应属夫妻共同财产。平智顺在取得案涉房屋后未能向刘国松交付，对于该案涉房屋的处分未经全体共同共有人同意，故对于刘国松要求平智顺交付案涉房屋并协助其办理相应的产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。刘国松可另行主张权利。对于其主张的违约金，待其另行主张权利时可一并予以处理。遂于2018年12月28日作出（2017）苏0115民初8012号民事判决：驳回刘国松的诉讼请求。刘国松不服判决，向南京中院提起上诉。南京中院于2019年5月30日作出（2019）苏01民终3391号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年6月17日，刘国松向本院提起诉讼。审理中，平智顺、李静均表示无法交付案涉房屋，并同意解除双方的合同。李静对刘国松要求其与平智顺共同承担返还购房款，并承担违约责任无异议。经本院向房地产中介机构人员询问，南京市江宁区麒麟街道九乡雅苑120平方米的房屋的每平方米单价在2万左右。上述事实，有房屋买卖合同、收条、结婚证、（2019）苏01民终3391号民事判决书、调查笔录及当事人的陈述等证据材料证实。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告刘国松与被告平智顺签订的房屋买卖合同，已经发生法律效力的民事判决确认为有效。因平智顺对案涉房屋的处分未经全体共同共有人同意，造成合同无法继续履行，且在本案庭审中，平智顺、李静均表示无法交付案涉房屋，平智顺应承担相应的违约责任。现双方当事人均同意解除房屋买卖协议，本院予以准许。平智顺应当返还刘国松支付的40万元，并应自平智顺收到款项起，按中国人民银行同期贷款利率的标准向刘国松支付占有该资金期间的利息损失至实际给付之日止。双方在合同中约定了违约金的计算方式，但刘国松认为案涉房屋现在的每平方米的单价18000元，要求平智顺赔偿损失176万元。法律规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。经本院调查，案涉房屋现在的每平方米单价在2万元左右，现刘国松要求平智顺按18000元/平方米的标准赔偿其房屋差价损失176万元，符合法律规定，本院予以支持。刘国松要求平智顺承担该176万元自判决生效后的逾期利息，但法律规定，如当事人未按指定的期限履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，故本院对刘国松要求平智顺再承担逾期利息的诉讼请求，不予支持。李静表示其愿意与平智顺共同承担返还购房款及违约责任，不违反法律规定，本院对刘国松要求李静承担相应责任的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决如下：一、解除原告刘国松与被告平智顺于2010年1月26日签订的房屋买卖合同。二、被告平智顺、李静返还原告刘国松40万元，并支付相应的利息损失（以40万元为基数，自2010年1月27日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际给付之日止）。三、被告平智顺、李静赔偿原告刘国松损失176万元。四、驳回原告刘国松的其他诉讼请求。本判决第二、三项均于本判决发生法律效力之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25854元，财产保全费5000元，合计30854元，由被告平智顺、李静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  乔华人民陪审员  陈勇人民陪审员  李瑞二〇一九年十一月二十六日书 记 员  吴甜