贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10516号 原告：龙艳，女，1986年4月21日生，彝族，身份证号522401198604216629，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李世宏（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224201710702688。 委托诉讼代理人：吴慢慢（一般授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205201811069398。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500750163845Q，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。 法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201410208563。 原告龙艳与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月22日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李世宏、吴慢慢、被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理毕节市环东路振华商贸大厦第A幢1单元17层8号房屋的不动产权属证书；2.判令被告退还原告已交的水、电开户费闭路电视开户费、燃气开户费共计4,079.00元；3.判令被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书的违约金暂定55,011.00元(截止起诉之日2019年8月5日止),2019年8月6日之后按购房款296,958.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算到被告实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止；4.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告明确违约金的起算时间为2014年1月7日。事实及理由：原告于2011年7月27日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市环东路振华商贸大厦第A幢1单元17层8号房屋，该房屋套内建筑面积为77.51平方米，单价为每平方米3,831.22元，总价款296,958.00元。原告依照合同的约定，并在合同规定的期限内共向被告交付首期房款89,958.00元，后于2012年3月30日向中国银行股份有限公司毕节分行贷款207,000.00元用于支付原告向被告购买该房屋的余款，并且银行已于签订合同当日一次性将该笔款项转给被告。原告已依照合同约定的时间向被告支付全部购房款共计296,958.00元以及办理房屋所有权证所需的费用，被告也出具了相应的票据给原告。合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的期限届满后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理该房屋转移登记的有关文书，被告均以各种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的买卖合同，被告已构成违约，因此被告应依照合同的约定向原告承担违约责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所！ 被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付违约金没有违约金计算的起始时间。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定。3、原告要求按同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金没有法律依据。4、原告要求退回电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费无事实及法律依据，公司收取的相关入户费是为购房业主办理相关设施必须产生的费用。5、原告计算违约金时间超过诉讼时效。6、要求驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路振华商贸大厦第A幢1单元17层8号房，房号为A-1-17-8号，总房款为296,958.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税、办证费等费用。2013年7月11日，被告向原告收取了水表入户750.00元、电表入户529.00元、天燃气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元。被告未按约定为原告办理不动产权证书。 另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、原告请求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，若承担其违约期间及违约标准如何认定；四、原告请求被告返还水表入户750.00元、电表入户529.00元、天燃气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，合同附件十二补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦A幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告龙艳办理并交付涉案房屋不动产权证书。 关于焦点二的问题。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月22日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年8月23日起的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告办理产权证，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告未对逾期办证违约责任的计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本院以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以计算违约金。鉴于本案由被告代为办理产权证，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，故在本案开庭之日（2019年9月23日）视为被告履行了通知，其逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应计算至2019年9月22日。对于之后逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，因原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以已付购房款296,958.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年8月23日起计算至2019年9月22日止。 关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户750.00元、电表入户529.00元、天燃气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元实质为水、供电、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户750.00元、电表入户529.00元、天燃气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元于约于法无合理依据，理应予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告龙艳缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告龙艳办理并交付振华商贸大厦第A幢1单元17层8号商品房不动产权证书； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告龙艳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款296,958.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年8月23日起计算至2019年9月22日）； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告龙艳水表入户750.00元、电表入户529.00元、天燃气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元； 四、驳回原告龙艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费639.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年十一月十八日 书记员  肖 毅