福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽0206民初6624号 原告：张萍，女，1976年1月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑辉，系张萍配偶。 原告：郑辉，男，1976年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：厦门联欣物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区七星西路13号2306室之一。 法定代表人：王文胜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈建涛，福建世平律师事务所执业律师。 被告：厦门世纪嘉园业主委员会，住所地福建省厦门市湖里区嘉园路32号之三-201室。 负责人：吴志勇，该业主委员会副主任。 原告张萍、郑辉与被告厦门联欣物业管理有限公司（以下简称联欣物业公司）、厦门世纪嘉园业主委员会（以下简称世纪嘉园业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告张萍及其诉讼代理人郑辉，原告郑辉，被告联欣物业公司的诉讼代理人陈建涛，被告世纪嘉园业委会负责人吴志勇，到庭参加诉讼。 张萍、郑辉向本院提出诉讼请求：判令联欣物业公司与世纪嘉园业委会签订的《厦门世纪嘉园物业承包合同》对张萍、郑辉无效。事实和理由：一、《厦门世纪嘉园物业承包合同》（以下简称《物业合同》）签订程序违法。2014年6月20日，世纪嘉园业委会在未召开业主大会的情况下，直接与联欣物业公司签订《物业合同》，聘请联欣物业公司为世纪嘉园小区提供物业管理服务，期限为2014年6月30日起至2019年6月30日止，共计五年。张萍与郑辉为世纪嘉园业主，自2014年1月至今，从未参加也从未授权同意任何业主代表参加业主大会进行选聘联欣物业公司为世纪嘉园小区物业的投票。在2014年6月20日《物业合同》签订之日前也从未在案涉小区的公告栏上看过选聘联欣物业公司的任何公示招标相关资料。在《物业合同》签订前后都未曾收到参加业主大会的通知和召开业主代表大会的信息，未曾参加业主会议，未曾收到选聘联欣物业公司签订《物业合同》的意见、授权或追认的书面通知。直到2014年8月16日看到世纪嘉园业委会公布的《关于世纪嘉园小区物业费调整公示》才知道物业进行了更改，物业费亦相应变动，该公示陈述“相关物业招聘信息已于2014年7月中旬在小区公示栏公示过…经业委会全体成员投票表决，选定联欣物业公司接管本小区物业管理”，从时间上看《物业合同》于2014年6月20日已签订，早于招聘信息公示时间，从形式上看，世纪嘉园业委会既没有在《物业合同》签订前取得业主授权，也未在《物业合同》签订后取得业主追认，签订程序存在明显违法行为。二、联欣物业公司在签订《物业合同》时无物业资质，从2014年6月20日至2018年3月18日期间违法承接《物业合同》及违法运营。世纪嘉园小区住宅的总建筑面积为6.59万平方米，根据签定合同年份2014年的相关法律法规要求需具备三级资质的物业公司才能承接，世纪嘉园业主2015年9月8日向厦门市建设局查询联欣物业公司物业资质问题,《厦门市建设局关于联欣物业公司物业资质信息公开的回复》中明确答复：联欣物业公司未至厦门市建设局申请办理物业企业管理资质。2018年9月28日厦建公开【2018】-068-9号《厦门市建设局政府信息公开告知书》中明确答复:“2009年10月在我局开展的全市物业服务企业资质检查中,联欣物业公司不符合资质等级要求，我局于2009年10月29日注销了该公司三级物业管理企业资质，故2009年10月29日后至2014年，该公司不在我局开展的物业服务企业资质检查范围内。”以上事实证明联欣物业公司2009年10月29日三级物业管理企业资质就已被吊销，同时在2015年以后至2018年取消物业资质要求前也未再取得三级物业企业管理资质。联欣物业公司在2014年6月至2018年3月18日已实际违反了《物业管理条例》第五十九条及《物业服务企业资质管理办法》第十九条的强制性规定，在2018年3月19日法律条文修改前并不具备承接世纪嘉园小区《物业合同》所需要的资质。因此《物业合同》无效。三、联欣物业公司存在恶意隐瞒事实，与无授权的世纪嘉园业委会恶意串通,已经严重违反《民法总则》第一百五十三条和《合同法》第四十二条、第四十八条和第五十二条规定。世纪嘉园业委会在未通过业主大会、业主代表大会或者书面征求的形式取得世纪嘉园小区业主“双过半”的同意或者授权情况下，在没有核实或者刻意忽视联欣物业公司的物业管理资质的情况下，不按招标流程（甚至可能没有实际招标,世纪嘉园业委会的公示中也提到曾在《海峡导报》上公布招标信息，但在《海峡导报》官方网址2014年5月1日至2014年6月30日所有页面未找到该招标信息)，在公示招标及招标结果前就与联欣物业公司签订《物业合同》，已经违反了《招标投标法》第十六条规定。根据《招标投标法》第十八条、第二十六条规定，在2014年选聘物业服务企业签订《物业合同》最重要的考量标准就是物业服务企业的物业管理资质，建设局颁发的物业管理资质既是物业企业能否承接运营物业项目的许可证，也是国家行政主管部门的强制性行政规定，招标及选聘物业服务企业最基本的工作就是审核物业服务企业的物业管理资质，世纪嘉园业委会作为招标主体及合同签订当事人最基本的工作就是查清及辨明参与本物业项目投标的物业服务企业是否具备物业管理企业资质，是否具备提供合格物业服务的履约能力。世纪嘉园业委会罔顾职责任由不具备物业管理企业资质的联欣物业公司进入世纪嘉园小区选聘物业的选聘程序，经过莫须有的招标程序擅自选聘无资质物业服务企业提供粗劣的服务收取本片区最高的物业费，严重侵害了张萍、郑辉的利益。综上，《物业合同》对张萍、郑辉无效。 联欣物业公司、世纪嘉园业委会共同辩称，一、关于《物业合同》签订合法性问题。首先，《物业合同》是联欣物业公司与世纪嘉园业委会签订的，因业委会是该类合同的法定签约主体，有权代表全体业主签订《物业合同》，该项签约行为符合相关法律规定，依法签订的《物业合同》对全体业主（包括张萍、郑辉）具有法律约束力。至于是否有召开业主大会或是否经过招投标程序选聘物业公司等，与联欣物业公司、世纪嘉园业委会无关。其内部的相关议事规则及程序，不应影响联欣物业公司与世纪嘉园业委会签订的合同的效力。其次，因本小区上任物业服务单位于2014年6月底匆忙撤出小区，小区业委会经过比选，确定由联欣物业公司接管本小区物业，小区原物业费标准于2003年2月小区交付使用时制定，已过十余年，随着物价、人工成本等不断上涨而明显标准偏低，故世纪嘉园业委会针对选聘物业及调整物业费两项事项，于2014年8月16日，在小区公告栏张贴《关于世纪嘉园小区物业费调整的公示》，并于2014年8月21日上门分发《关于世纪嘉园小区物业费调整的意见征询函》，要求反对上涨物业费的业主填写上述意见征询函后于2014年9月5日前提交至保安管理处，逾期未提交反对意见的业主视为同意接受选聘联欣物业公司接管本小区物业管理及物业费上涨方案。2014年9月6日，世纪嘉园业委会根据以上征询意见函的统计结果再次张贴告示，表明小区94.65%业主户数及92.44%业主产权面积的业主均同意以上征询内容。符合“过半数业主及过半产权面积业主同意”的法定标准，选聘联欣物业公司接管本小区物业管理及物业费上涨方案获得通过，合法有效。再者，联欣物业公司已经实际进驻服务世纪嘉园小区超过五年，为含张萍、郑辉在内的小区全体业主提供了五年的实际物业管理服务。服务期间，小区任何业主或业委会等其他任何组织及个人，从未在任何时间以书面或口头形式向联欣物业公司表示不需要或不接受联欣物业公司提供的相关物业服务。五年来，小区全体业主已经实际享受了联欣物业公司依据《物业合同》约定提供的物业服务，而且，联欣物业公司的物业服务也已得到小区业委会及小区绝大部分业主的认可。综上，联欣物业公司与世纪嘉园业委会所签订的《物业合同》合法有效，对含张萍、郑辉在内的小区全体业主均具有法律约束力。二、关于联欣物业公司是否具有物业管理资质对《物业合同》的效力影响问题。首先，联欣物业公司已于2007年8月8日取得物业管理资质三级证书。虽然签订《物业合同》时，该资质证书因未及时年检而暂时失效，但法律上并无物业管理资质失效而签订的《物业合同》无效的强制性规定，相反，根据《物权法》及有关司法解释的相关规定，不能仅因提供物业服务并与业主建立合同关系的管理人不具备物业服务资质，而认定合同无效。物业管理资质失效的物业服务企业接管物业服务的有关规定仅是管理上的强制规定，并不是效力上的禁止性规定，并不能以此作为合同无效的法律规定。况且，2018年3月8日起，国家建设主管部门已下发文件取消物业服务企业的资质审批及年检规定，不再设定物业服务企业的资质管理。同时，《物权法》第76条规定的业主共同决定的事项包含选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，《物权法》第81条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物权法》的上述规定，将其他管理人(含物业管理资质暂时失效的物业服务企业)与资质齐全的物业服务企业并列为物业服务的主体，赋予了相同的权利义务。故联欣物业公司与世纪嘉园业委会签订的《物业合同》合法有效。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，只有符合两种情形的物业服务合同才是无效合同，一种是物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，另一种是物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会或者业主责任，排除业主委员会或者业主主要权利的条款，而本案不存在这两种情形。 本院经审查查明：2014年1月22日，经厦门市湖里区人民政府湖里街道办事处、厦门市公安局湖里派出所及相应社区居委会备案的厦门世纪嘉园小区《业主委员会基本情况》显示，厦门世纪嘉园小区于2003年4月交付使用，总建筑面积65963平方米，总套数676套（户数），业主大会决定成立世纪嘉园业委会，成员共计9人，其中主任为杨伟林，副主任为吴志勇、张文遥。张萍、郑辉系厦门世纪嘉园小区业主，享有建筑面积92.35平方米（其中专有建筑面积79.79平方米）。 张萍、郑辉向本院提交一份厦门世纪嘉园小区业主大会筹备过程中形成的《厦门世纪嘉园小区业主委员会章程》，世纪嘉园业委会与联欣物业公司对该章程真实性无异议，但表示其中部分内容已被修订。根据上述章程规定，选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会或业主代表大会行使，业主大会或业主代表大会议事规则规定如下：表决权根据业主拥有物业的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算；业主大会会议或业主代表大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会会议；业主大会或业主代表大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会或业主代表大会做出选聘和解聘物业管理企业，必须经全体业主所持投票权1/2以上通过；业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 2014年6月11日，世纪嘉园业委会在《海峡导报》上发布选聘物业管理公司的广告。同月20日，世纪嘉园业委会与联欣物业公司签订案涉《物业合同》，就联欣物业公司承包世纪嘉园小区物业管理服务作出如下主要约定：世纪嘉园小区物业管理完全由联欣物业公司与世纪嘉园业委会洽谈而取得；承包期限自2014年6月30日至2019年6月30日；相关费用收费标准为住宅管理费每平方米0.8元，店面管理费每平方米1.5元，公共维修金0.5元，车库和路面管理费每月80元，公共维修金20元；联欣物业公司有义务为全体业主提供承诺的服务；合同自签字日生效。《物业合同》签订后，联欣物业公司自2014年6月30日起至2019年6月30日期间，实际为世纪嘉园小区提供了物业管理服务。 2014年8月16日，世纪嘉园业委会作出一份《关于世纪嘉园小区物业费调整的公示》，其中载明：由于世纪嘉园小区原物业管理单位于5月底提出将于6月30日撤出本小区，因时间紧迫，业委会只得通过海峡导报发布邀请招标信息，招聘物业管理公司；最后经业委会全体成员投票表决，选定联欣物业公司接管本小区物业管理。同年9月6日，世纪嘉园业委会作出一份《公示》，其中载明：世纪嘉园小区住宅、店面总户数为924户，总面积为75426.28平方米；本次业委会发放《关于世纪嘉园小区物业费调整意见的征询函》共计924份，截至2014年9月5日收回64户，其中无效回函8户，反对调整管理费标准49户，反对户数总面积占比7.56%；未反馈意见的视为同意接受管理费调整方案，同意的户数及面积超过一半以上。 2015年9月22日，厦门市建设局作出的《关于厦门市联欣物业管理有限公司物业资质信息公开的回复》表明，联欣物业公司未至该局申请办理物业企业管理资质。2018年9月28日，厦门市建设局作出的《政府信息公开告知书》表明，联欣物业公司2007年为三级物业管理企业资质，2009年因在全市物业服务企业资质检查中不符合资质等级要求，被注销三级物业管理企业资质。 本案庭审过程中，世纪嘉园业委会称其通过发放征求意见表的形式征求小区全体业主关于选聘联欣物业公司为物业服务企业的意见，因工作量大无法继续执行，执行到一半就停下来，换成通过粘贴公示的方式征求意见，没有回复意见的按照“同意”来统计；2014年6月19日，世纪嘉园业委会召开业委会会议选定联欣物业公司作为小区物业服务企业。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第三十四条规定，一个物业管理区域内选聘和解聘物业服务企业应当由该物业管理区域内的业主共同决定，并由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。可见，业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同时，代表的是物业管理区域内全体业主的共同利益。被代表的全体业主虽然从个体数量和享有的专有建筑面积大小上看可以独立区分，但全体业主的共同利益在法律上应当作为一个不可分的、有机的利益整体，由全体业主按照法律规定的程序和条件来享有和维护。《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中享有提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议的权利。同时，该条例第八条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。由此可见，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主。选聘物业服务企业以及与物业服务企业签订物业服务合同，涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主不能单独决定，而应当由业主通过业主大会的形式作出决定。本案中，张萍、郑辉的诉讼请求涉及到世纪嘉园小区共同管理的重大事项，其以个别业主的身份起诉，既未体现大多数业主的真实意思，也没有经过业主大会的形式作出决议或者获得多数以上业主的授权，属于主体不适格，其起诉应当予以驳回。 虽然，张萍、郑辉提起的本案诉讼应予驳回，但仍需要指出的是，业主委员会作为物业管理区域内由业主选举业主代表组成的一种组织，应当忠实、勤勉地执行业主大会的决定，向相关主体反映业主意愿和要求，监督和协助物业服务企业全面而适当地履行物业服务合同，以维护业主的共同利益。本案中，世纪嘉园业委会通过业主委员会会议的方式选定联欣物业公司为物业服务企业，明显不符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》规定的程序和条件，也违反了《厦门世纪嘉园小区业主委员会章程》的规定，应当引起注意。世纪嘉园业委会主张，其通过发放征求意见表的形式征求小区全体业主关于选聘联欣物业公司为物业服务企业的意见，因工作量大执行到一半无法继续执行，便换成通过粘贴公示的方式征求意见，并将没有回复意见的视为“同意”。因单纯的沉默只有在法律明确规定或者当事人明确约定的情况下方能视为意思表示,世纪嘉园业委会既未举证证明该小区全体业主曾就此作出约定，也未举证证明其客观上已向全体业主进行征询，故世纪嘉园业委会的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。联欣物业公司作为专门从事物业服务的公司法人，应当知道与业主委员会签订物业服务合同的前提和条件，并就有关前提和条件是否满足进行必要审查。本案中，联欣物业公司在与世纪嘉园业委会签订《物业合同》时，未审查该小区业主对于选聘物业服务企业的意见的相关材料，存在过失。联欣物业公司主张，世纪嘉园业委会是《物业合同》的法定签约主体，至于是否有召开业主大会，属于业主大会内部的相关议事规则及程序，与其及世纪嘉园业委会无关。联欣物业公司的上述主张明显于法相悖，本院不予采纳。 综上所述，张萍、郑辉的诉讼行为无法代表世纪嘉园小区全体业主的意思表示，其提起本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回张萍、郑辉的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  刘惠斌 二〇一九年十一月二十一日 书记员  张 锦 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。