广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初6318号原告：卢永相，男，1968年11月6日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：苏玉华，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：许筠愉，广东金本色律师事务所律师。被告：广州市番禺区桥南街陈涌村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区桥南街市南路139号。负责人：郭锐昌，职务理事长。委托诉讼代理人：封常青，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成富，广东尚情律师事务所律师。第三人：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司，住所地广州市番禺区桥南街绿庭雅苑11座首层会所。法定代表人：邓锐标，职务董事总经理。委托诉讼代理人：胡玉萍，女，该公司员工。原告卢永相与被告广州市番禺区桥南街陈涌村股份合作经济社（以下简称陈涌村经济社）、第三人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告卢永相及其委托诉讼代理人苏玉华、许筠愉，被告陈涌村经济社的委托诉讼代理人封常青，第三人绿庭雅苑公司的委托诉讼代理人胡玉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢永相向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年5月29日签订的《闲置用地租赁合同》，租金总计共3059591.35元；2、判令被告立即双倍返还原告已交付的保证金96000元、退还2018年6月1日至2018年12月31日的租金1088888元及赔偿原告已投入于涉案土地地上建筑物损失费1680143.3元，并支付上述款项的利息（利息自2018年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清之日止，暂计至2019年5月10日利息为118743.61元）；以上本息合计为2983774.91元；3、判令被告支付全部诉讼费用。诉讼中，卢永相将第2项诉讼请求中利息的计付方法变更为利息自2018年6月1日起按年利率24%计算至实际还清之日止，暂计至2019年5月10日利息为118743.61元。事实与理由：原告通过参加桥南街农村集体资产管理交易中心（以下简称“三资平台”）竞得被告公开招租的位于锦庭路以西面积约2.4亩（约1600平方米）的闲置用地（以下简称“目标地块”），并于2018年5月29日与被告签订了《闲置用地租赁合同》（以下简称“该合同”），确定目标地块面积为该合同附件红线范围内。该合同约定被告将目标地块出租给原告，租赁期为10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止。原告如约向被告交纳了合同保证金48000元及2018年6月1日至2018年12月31日的租金1088888元。2018年6月1日，被告交付目标地块给原告后，原告在目标地块上出资搭建了种花棚架、喷淋系统等。然而，在双方履行合同的过程中，第三人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称“绿庭雅苑”）向原告主张该目标地块中有约1000平方米面积的土地属其绿庭雅苑所有，要求原告停止在目标地块上经营。后经被告核实，目标地块中确实有约1000平方米面积的土地非被告所有，原告也已按被告的要求停工，双方友好协商解决此事。现原被告双方协商未果。原告认为，原被告双方签订的合同为双方真实的意思表示、合法有效。被告在没有核实地块是否属于其全部所有的情况下，通过三资平台公开招租，误导且欺骗了原告与其签订了《闲置用地租赁合同》，现经被告重新核实原告实际可使用的面积仅有500多平方米，远远低于合同约定的承租面积。因此，原告签订该合同的经济目的无法实现，被告的行为已经构成根本性违约，除退还原告所交纳的费用外，依法应承担相应的违约及赔偿责任。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。陈涌村经济社辩称，卢永相的诉请无理，应当依法予以驳回。理由是：一、卢永相在租赁土地上擅自进行建设、搭建的行为违反了《闲置用地租赁合同》关于租赁土地为非建设用地，不得进行建设等非法用途之约定，应当由卢永相承担责任。二、卢永相违反《闲置用地租赁合同》关于租赁土地为非建设用地，不得进行建设等非法用途之约定，在租赁土地上擅自进行建设、搭建的行为所造成的损失系卢永相自身带来的，不是陈涌村经济社许可的，相反是陈涌村经济社和法律所禁止的，该违法和违约行为所带来的损失应当全部由卢永相自行承担。三、《闲置用地租赁合同》所约定的是非建设用地的租赁行为，没证据证明在土地因产权原因被部分分割之后，对剩余650余平方米土地继续履行租赁合同的行为会根本性影响租赁利益，因此卢永相无权要求对整份合同全部解除租赁关系，而应当对剩余650余平方米土地继续履行租赁合同，继续履行支付租金、缴纳保证金等义务。四、卢永相单方面委托评估的行为，程序不合法；评估方未听取陈涌村经济社的意见，有失偏颇；评估报告中的评估对象因为包含了本答辩状上述第二点所说的的违法、违约进行建设、搭建的内容，故该评估报告的结论不能作为本案的判决依据。绿庭雅苑公司述称，陈涌村经济社租给卢永相的地块中有1000平方米是属于其公司的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：2018年5月11日，陈涌村经济社在桥南街农村集体资产资源交易中心发布招租公告，对面积约2.4亩的锦庭路以西闲置用地（注：非建设用地，详见附图，以下简称涉讼土地）公开招租。2018年5月17日，卢永相向陈涌村经济社缴纳竞投涉讼土地资料费100元、保证金50万元。2018年5月18日，卢永相以最高报价1088888元成功竞得涉讼土地的承租权。2018年5月21日，卢永相向陈涌村经济社缴纳涉讼土地2018年6月1日至2018年12月31日租金余款588888元（1088888元-500000元）。2018年5月29日，陈涌村经济社作为甲方、出租人，卢永相作为乙方、承租人，签订《闲置用地租赁合同》，约定甲方同意将涉讼土地出租给乙方，面积约2.4亩，以实测面积为准，租金不做退补；涉讼土地为非建设用地，未经甲方同意或有关部门批准，乙方不得将闲置用地用做非法之用途；乙方已知晓该闲置用地的所有现状，不因闲置用地本身包括但不限于权属问题要求违约、解除合约及要求出租人赔偿以及追诉甲方的法律责任；租赁期限为2018年6月1日至2028年5月31日；甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方交纳合同保证金48000元，在合同终止时，若乙方没有违约且已经结清应缴租金及各种费用并按合同约定交还该闲置用地后，合同保证金在5个工作日内无息返还乙方；涉讼土地2018年6月1日至2018年12月31日期间的租金为1088888元，乙方应当在竞得后2天内将此租金支付给甲方，由2019年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金为16000元，从2022年1月1日起至2024年12月31日止，每月租金为17280元，从2025年1月1日起至2027年12月31日止，每月租金为18662.4元，从2028年1月1日至2028年5月31日止，每月租金为20155.39元；乙方逾期向甲方支付租金的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本合同，且乙方已付的保证金予以没收，归甲方所有。合同附件1为《资产交接确认书》，其上载明甲乙双方确认甲方已于2018年6月1日向乙方交付涉讼土地；合同附件2为《出租闲置用地现状知晓书》，其上载明，甲方已于2018年5月17日将涉讼土地现状向乙方完整告知，乙方亦已于该日期到涉讼土地现场视察并确认了涉讼土地的四至情况，即《锦庭路西侧地块红线图》。同日，卢永相向陈涌村经济社缴纳履约保证金48000元。诉讼中，双方当事人确认，涉讼土地交付时，除西南边界有一堵围墙外，均为泥土状态，不存在任何建筑物。卢永相接收涉讼土地后，对涉讼土地进行了混凝土结构硬底化，并进行了钢结构工程的安装。建设尚未完工，绿庭雅苑公司向卢永相称涉讼土地中约有1000平方米土地为其公司所有，要求卢永相停工。其后经陈涌村经济社核实，绿庭雅苑公司所述情况属实。卢永相于2018年11月停工。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1、涉讼土地中分属绿庭雅苑公司的土地面积。陈涌村经济社主张，涉讼土地中，原属于绿庭雅苑公司所有的土地面积为953.6平方米土地，该部分土地于1993年被政府征收，之后空置至今；剩余属于陈涌村经济社所有的土地面积为654.6平方米，该部分土地是集体土地范围内，没有办理建设用地手续。为证明前述主张，陈涌村经济社提供了以下证据：证据①穗集有（2012）第02000663号《集体土地所有权证》及宗地图；证据②广州市番禺区市政园林管理局出具的《陈涌道路地形图-5》，其上记载陈涌村经济社土地归属及界址点坐标，并载明为1999年11月数字化测图、1954年北京坐标系、1956年黄海高程系等高距1米、1996年班图式；证据③陈涌村经济社自行绘制的带界址点坐标的涉讼土地示意图表，其主张该图纸为征地时为了确定土地范围界线而作，其通过界址点坐标计算得出，分属绿庭雅苑公司所有的土地面积为953.6平方米，分属其所有的土地面积为654.6平方米。卢永相对证据①无异议；对证据②不确认，其认为出具图纸的单位不是法律法规规定的国土资源部门，版本是1996年版本，取得人为绿庭雅苑公司，对其上规划指示的地理面积、位置不予确认，其也无法核实地块的现状，陈涌村经济社在诉讼中方提交图纸，但未在发布招标公告前未对土地权属进行核实，存在过错；对证据③不确认，卢永相不清楚涉讼土地具体面积，陈涌村经济社也没有提供权威部门出具的材料证明其主张的面积，卢永相不确认涉讼土地中953.6平方米为绿庭雅苑公司所有，也不确认剩余654.6平方米为陈涌村经济社所有。绿庭雅苑公司确认前述证据，也确认陈涌村陈述的涉讼土地分属于其公司的面积。绿庭雅苑公司主张，属其所有的部分土地是其于2002年从沙湾房地产公司处受让所得，包括该部分土地在内的受让土地面积13000平方米，当前已经建设了两期，涉讼900多平方米土地虽暂时没有具体建设和使用，但是已经进行规划。为证明其主张，绿庭雅苑公司提供了以下证据：证据①番府国用（2002）字第G11-001568号《中华人民共和国国有土地使用证》及绿庭雅苑房地产地籍图，其上载明土地使用者为绿庭雅苑公司，坐落于沙湾镇汇景花园，用途是商住，使用权类型是出让，终止日期为2063年2月9日，独自使用土地面积为13916.9平方米；证据②2018测42B339《工程测量资料》、《工程测量交接桩记录表》、《地块示意图》及《地块现场照片》，其中《地块示意图》中载明陈涌村围蔽面积约1600平方米，其中占了绿庭雅苑公司地块面积约950平方米。卢永相不确认《地块示意图》，对其他证据确认，其确认涉讼土地中大部分面积属于绿庭雅苑公司，但不确认绿庭雅苑公司主张的土地面积数值。陈涌村经济社确认绿庭雅苑公司提供的全部证据，绿庭雅苑公司经过测算，认为其中属于绿庭雅苑公司的面积约950平方米，与其通过地面坐标测算的953.6平方米基本吻合。卢永相主张，本案诉讼前，陈涌村经济社、绿庭雅苑公司均无告知其关于涉讼土地面积、权属的具体数据，其对此亦不了解。卢永相提供了一份《红线图》，其主张是陈涌村经济社重新测量涉讼土地面积后向其出具的，其上记载涉讼土地约1500平方米。陈涌村经济社确认《红线图》的大概示意图但不确认其上记载的具体数据，绿庭雅苑公司对《红线图》予以确认。卢永相代理人于2019年7月24日申请律师调查令，要求至广州市番禺区国土资源和管理局、番禺区不动产交易中心调查涉讼土地产权情况及四至图，本院认为陈涌村经济社与绿庭雅苑公司对于涉讼土地中分属其二者的土地面积意见一致，并有集体土地所有权证书以及图纸予以印证，故没有接纳卢永相的申请。2、关于涉讼土地的租赁合同能否继续履行的问题。卢永相主张，其租赁涉讼土地，是因涉讼土地面积2.4亩，符合其连体、成片、大规模养殖名贵花草的要求及预计的成本投入、经济效益。卢永相签订合同时，对涉讼土地的产权已尽到合理审查义务，陈涌村经济社及三资平台均告知其因历史原因，涉讼土地为无产权证明地块，属于陈涌村经济社闲置用地，是村集体资产。陈涌村经济社在没有核实涉讼土地是否全部属于其所有的情况下，将包含权属为绿庭雅苑公司的1000余平方米土地通过三资平台公开招租，误导卢永相与之签订租赁合同，现绿庭雅苑不同意追认陈涌村经济社的出租行为，要求收回其中1000余平方米土地，剩余属于陈涌村经济社所有、能合法出租的土地仅600多平方米。陈涌村经济社未核实土地性质即对外出租存在过错，未能向卢永相提供符合合同约定的土地，剩余可用土地面积过少，不足以实现合同目的，卢永相有权解除双方的租赁合同，并要求陈涌村经济社承担违约责任，双倍返还履约保证金、退还租金及赔偿其就涉讼土地原有垃圾杂物进行清理、地面铺平、建设喷淋框架、配套养殖及喷淋设施等投入大量资金造成的损失1680143.3元。为证明上述主张，卢永相提供了以下证据：证据①《确认函》，其上载明卢永相通过三资平台成功竞得涉讼土地的承租权，其接收涉讼土地后，在土地上搭建种花棚架、喷淋系统等，合同履行过程中，第三人向其主张涉讼土地中有部分土地属于第三人自有物权，要求其拆除已铺设的设施及花架，陈涌村经济社确认了土地部分属于第三人，卢永相按陈涌村经济社要求停工，请求陈涌村经济社确认上述情况，落款日期为2018年11月13日，《确认函》抬头处有陈涌村经济社加盖公章；卢永相主张其当时已向陈涌村经济社提出解除合同，并返还涉讼土地，现涉讼土地是空置状态，没上锁，可自由进入。证据②广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）就涉讼土地（面积约2.4亩、1598.4平方米）地上建（构）筑物的价值出具的《报告书》，其上载明委托评估单位为陈涌村经济社，评估基准日为2019年3月12日，评估方法为成本法，评估结论为地上建（构）筑物价值为1680143.3元，包括回填土38500元、土地平整7992元、挖土机费19800元、承台97500元、钢筋混凝土地面硬化239760元、水池40320元、排污管42500元、给水管1950元、强电70000元、钢结构架911088元、材料运输费6000元、清洁清运费15000元、管理费76820.5元、税费122912.8元；卢永相主张，其承租涉讼土地用于在地上放置花盆种植进口的花卉，故需将土地硬化，钢结构是为了装喷淋头，该《报告书》是陈涌村经济社向其出具的，当时陈涌村经济社告知其通过诉讼的方式解决双方争议，其认为陈涌村经济社出具《报告书》，证明陈涌村经济社有意向按照评估金额向其赔偿损失。证据③3张涉讼土地现在照片。陈涌村经济社不确认证据①，其无收到该份函件，对公章真实性确认，但盖章的形式不符合文件签收的形式；陈涌村经济社代理人质证时表示不确认证据②《报告书》，其无参加委托评估的实体过程，且评估报告中包括了违法、违约进行建设、搭建的内容，《报告书》不能作为定案依据，后又表示庭后核实《报告书》是否由其委托德高公司作出，但并无回复本院；确认证据③涉讼土地现状照片真实。绿庭雅苑公司述称其对卢永相提供的上述证据意见与陈涌村经济社一致。陈涌村经济社主张，其不同意解除双方签订的《闲置用地租赁合同》，也不同意双倍赔偿履约保证金、退还租金和赔偿损失。首先，合同约定的是非建设用地的租赁行为，现无证据证明土地因产权原因被部分分割后，继续租赁剩余650余平方米土地会在农业的经济效益上产生本质的变化，卢永相无权要求整体解除《闲置用地租赁合同》；现绿庭雅苑公司要求收回其所有的950余平方米土地，陈涌村经济社同意解除该部分土地的租赁合同，剩余650余平方米土地租赁合同可继续履行，卢永相应当继续支付租金、缴纳履约保证金。其次，48000元是履约保证金，不同意双倍返还。最后，《闲置用地租赁合同》明确约定涉讼土地为非建设用地，不得进行建设等非法用途，卢永相在涉讼土地搭建了大量的钢结构工程，超过花草种植及喷淋系统的需要，其擅自进行建设、搭建，违反合同约定，亦为法律所禁止，所造成的损失应由其自行承担。绿庭雅苑公司主张，其无实际控制涉讼土地中应归属于其的土地，也没有人向其交付该部分土地。本院认为，涉讼土地中属于番禺区桥南街陈涌村集体土地范围内的土地，因双方均确认未办理建设用地审批手续，本院合理推定其仍为农用地，陈涌村经济社将该土地出租给卢永相，并在合同中约定该地块为非建设用地，不得做非法用途，双方就该部分土地的租赁合同关系合法有效。涉讼土地中属于绿庭雅苑公司的土地，陈涌村经济社将其对外出租未经绿庭雅苑公司授权或追认，属于无权处分，但因并无法律法规规定无权处分行为会导致租赁合同无效，故该部分土地租赁合同对于陈涌村经济社和卢永相亦合法有效。《闲置用地租赁合同》履行过程中，因绿庭雅苑公司对属其所有的土地使用权提出主张，导致卢永相无法按照合同约定的面积使用土地。现陈涌村经济社与绿庭雅苑公司对于涉讼土地中分属其二者的土地面积意见一致，并有集体土地所有权证书以及图纸予以印证，本院对此予以确认。陈涌村经济社明知涉讼土地中953.6平方米土地早已被征收，仍向卢永相出租，且未告知卢永相该部分土地所有权已不属于村集体的事实，导致现卢永相无法按合同约定用地，陈涌村经济社对此存在过错。原合同约定的租地面积为2.4亩，约1598平方米，现陈涌村经济社仅能提供其中654.6平方米予卢永相使用，与合同约定的面积相去甚远，卢永相以合同目的无法实现为由要求解除合同，本院予以支持。卢永相在使用涉讼土地过程中，对土地进行了全面的钢筋混凝土地面硬化，并全部搭建钢结构架。对于陈涌村集体所有的土地，因仍属于农用地，卢永相用于非农建设，不符合《闲置用地租赁合同》约定以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定；对于归属于绿庭雅苑公司部分的土地，虽该部分土地为建设用地，但卢永相并无提供证据证明其有办理建设用地使用手续，亦无提供证据证明其建设前得到陈涌村经济社同意，该部分土地使用亦不符合《闲置用地租赁合同》约定，因此，卢永相履行合同亦存在过错。综上，《闲置用地租赁合同》解除后，陈涌村经济社应向卢永相退还租赁保证金48000元，由于该金额为保证金而非定金，且卢永相在履行合同过程中也存在过错，故卢永相要求陈涌村经济社双倍返还缺乏依据，本院不予支持。至于卢永相已付的2018年6月1日至12月31日的租金，由于《闲置用地租赁合同》合法有效，在绿庭雅苑公司主张权利之前，卢永相一直正常占有使用涉讼土地，因此，在其使用未有障碍期间，其应当依合同约定支付相应租金。在卢永相因绿庭雅苑公司主张权利而停止施工后，绿庭雅苑公司所属土地对应的租金应由陈涌村经济社向卢永相退回，但剩余部分土地因卢永相仍可使用，且其并无证据证明已向陈涌村经济社交回土地，故该部分土地对应的租金不应退回。因陈涌村经济社、卢永相确认停工时间为2018年11月，陈涌村经济社在落款日期为2018年11月13日的《确认函》上盖章，可以认定陈涌村经济社收回土地时间不晚于2018年11月13日。综上，陈涌村经济社应向卢永相退还2018年11月13日至2018年12月31日期间953.6平方米土地的租金147839.91元[1088888元/214天/（953.6平方米+654.6平方米）×953.6平方米×49天]。卢永相要求陈涌村经济社退还其余租金，缺乏依据，本院不予支持。因陈涌村经济社占用租金期间对卢永相造成利息损失，故应退租金可自2018年11月13日起以147839.91元为本金，按照年利率24%的标准计算利息直至款项退款之日止。至于卢永相要求陈涌村经济社赔偿地上建筑物损失的请求，由于地上建筑物属于卢永相未按合同约定、未经审批的建设，由此造成的损失应由其自行承担，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告卢永相与被告广州市番禺区桥南街陈涌村股份合作经济社于2018年5月29日签订的《闲置用地租赁合同》；二、被告广州市番禺区桥南街陈涌村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢永相退回履约保证金48000元；三、被告广州市番禺区桥南街陈涌村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢永相退回租金147839.91元及利息（利息以147839.91元为本金，自2018年11月13日起，按照年利率24%的标准，计算至款项退款之日止）；四、驳回原告卢永相的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31277元，由被告广州市番禺区桥南街陈涌村股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 祎人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年十一月十四日书 记 员  王韵曌