成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0108执异310号 案外人：李平，男，汉族，1958年10月10日出生，住北京市昌平区。 案外人：徐加英，女，汉族，1956年6月12日出生，住北京市昌平区。 申请执行人：成都中成房业有限责任公司，住所地成都市青羊区东胜街40号。 法定代表人：张曦，执行董事。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。 被执行人：成都佳和万兴房地产开发有限公司，住所地成都市成华区建设南街9号。 法定代表人：张木官。 委托诉讼代理人：严丽，女，系该公司员工。 在本院执行成都中成房业有限责任公司（以下简称：中成公司）与成都佳和万兴房地产开发有限公司（以下简称：佳和公司）委托合同纠纷一案中，案外人李平、徐加英对本院查封被执行人佳和公司名下的房屋不服，于2019年10月14日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人李平、徐加英称，案外人于2016年1月9日订购佳和公司开发的位于成华区商品房，并于当天给开发商佳和公司订购诚意金1万元。2016年1月23日案外人与开发商佳和公司签订商品房买卖合同，原购房总金额712176元。由于该楼盘销售接近尾盘，案外人所购房屋为工程款抵付房，工程款债权人四川立诚建设有限责任公司（以下简称：立诚公司）与开发商佳和公司共同签订了《房屋抵付工程款合同》和《授权委托书》，立诚公司授权案外人签订商品房买卖合同，案外人于2016年1月23日支付给立诚公司工程款319387.88元作为案外人向开发商佳和公司购买上述房屋的部分房款。由于佳和公司原因未及时解除抵押未办理备案，案外人要求佳和公司给予补偿。案外人与佳和公司达成补充协议，优惠后房价总额变更为658762.8元。案外人于2017年3月1日收房入住至今。在法院查封前案外人就与佳和公司签订了商品房购房合同，入住并合法占有该商品房，并且是案外人唯一住房，已支付总房款50%，开发商已于2019年8月20日完成注销抵押。请求：撤销查封成都市成华区××号商品房的裁定，解除对案外人所有房产的查封。 本院查明，2016年1月23日，案外人李平、徐加英与被执行人佳和公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》，约定李平、徐加英以712176元的价格购买佳和公司开发的位于成都市成华区房屋（以下简称案涉房屋），预测建筑面积70.41平方米；李平、徐加英采取一次性付款方式于2016年3月31日前支付全部价款。2017年3月1日，李平、徐加英与佳和公司签订《补充协议书（一）》，内容为：双方就前述合同约定的购买案涉房屋事宜，李平、徐加英已于签订合同当日和2016年1月9日先后两次共支付佳和公司指定账户329387.88元（含1万元购房诚意金）；据双方合同约定，李平、徐加英应于2016年3月31日前付清全部购房款，但其逾期未付，同时，佳和公司亦未按照合同约定将房屋于2016年7月1日向李平、徐加英交付；经双方协商，佳和公司同意在原合同约定的购房总价712176元基础上给予7.5%的优惠（即53413.2元），作为佳和公司未按约完成备案和交房义务的补偿，优惠后房屋价格为658762.8元，李平、徐加英应在本协议生效之日起10日内将欠付房款329374.92元付清；佳和公司应在协议签订后积极配合李平、徐加英完善备案及产权登记。 另查明，李平、徐加英于2016年1月9日通过银行转账的方式向佳和公司支付10000元；于2016年1月23日通过银行转存的方式向王辉中国工商银行×××的账户中存入319387.88元。佳和公司分别于2016年1月9日、2016年1月23日向李平、徐加英出具《收据》两份，认可收到二人交付的购房诚意金10000元及购房首付款319387.88元。 另查明，中成公司因与佳和公司委托合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院受理后于2018年6月12日作出（2017）川0108民初4672号《民事判决书》，判决：“一、被告（反诉原告）成都佳和万兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，向原告（反诉被告）成都中成房业有限责任公司支付佣金738,891.6元（含预留保证金）及违约金（以738,891.6元为基数，从2015年7月11日起至付清之日止，按照每日万分之一的标准计算）……”2019年1月24日，中成公司以佳和公司未按判决确定内容履行债务为由，向本院申请强制执行，本院以（2019）川0108执489号案件予以受理。 2019年2月22日，本院作出（2019）川0108执489号《执行裁定书》，裁定：“一、对被执行人成都佳和万兴房地产开发有限公司名下所有的位于成都市成华区房屋（业务件号：××）予以查封；二、本次查封期限为三年。查封期限届满，若需延长期限的，申请人须提前一个月向本院提出书面申请，否则由申请人承担查封物灭失的责任。”同年2月26日，本院向成都市不动产登记中心送达（2019）川0108执489号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，成都市不动产登记中心据此于当日对成都市成华区房屋办理了限制登记。后案外人李平、徐加英向本院提出书面执行异议。 审理中，李平、徐加英还向法庭出示《房屋抵付工程款合同》《授权委托书》（均为复印件）及部分物业管理费票据，拟证明佳和公司与立诚公司之间以房抵债的事实，李平、徐加英的购房经过及本案执行行为前案涉房屋已由二人合法占有至今。李平、徐加英称购房时清楚知晓案涉房屋涉及抵偿债务的事实，但因为户型较好并且信任开发商故同意购买；买房过程中只与开发商有接触，未见过立诚公司；佳和公司于2017年3月1日才向李平、徐加英交付房屋；因佳和公司未按约办理房屋备案登记影响到买受人提取公积金，经双方协商，佳和公司同意以降低购房价款的方式对二人予以补偿；又因房屋抵押给银行至今未办理备案，故李平、徐加英亦未支付尾款，亦未向开发商提交办理过户手续的相关材料。佳和公司认可李平、徐加英所述的事实。 上述查明事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及《＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》《补充协议书（一）》《收据》、（2017）川0108民初4672号《民事判决书》、（2019）川0108执489号《执行裁定书》等证据及李平、徐加英、佳和公司的陈述予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条规定旨在保护购房人的物权期待权。本案中，首先，双方《四川省商品房买卖合同（预售）》及《＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》中约定李平、徐加英应采取一次性方式支付款项，但至本案发生时二人仍有大部分房款未付；其次，据双方的一致陈述，案涉房屋前期无法办理备案及过户系因上设有他人抵押权所致，李平、徐加英作为买受人应当尽到合理的注意义务；再次，案涉房屋及付款事实涉及佳和公司与第三方《房屋抵付工程款合同》的履行情况，未经第三方核实的情况下，李平、徐加英出示的证据不足以证明其与开发商签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》《补充协议书（一）》系双方基于真实的买卖房屋关系目的而发生，故本院对其异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人李平、徐加英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 蕊 人民陪审员  叶小蓉 人民陪审员  韩红红 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  寇茜玥