山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初11833号 原告：薛善耀，男，1966年5月1日出生，汉族，住址山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：冯凯，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈咲，山东恒信通律师事务所实习律师。 被告：张星旺，男，1968年9月7日出生，汉族，住址山东省青岛市黄岛区。 被告：青岛金昌房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：韩锡广，职务执行董事。 原告薛善耀与被告张星旺、青岛金昌房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛善耀及委托诉讼代理人冯凯、被告张星旺到庭参加诉讼，被告青岛金昌房地产开发有限公司经公告传唤未到庭，本院依法适用缺席审理。本案现已审理终结。 原告薛善耀向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的三方协议及商品房买卖合同无效；2.依法判令被告张星旺偿还原告借款本金32万元及至自2014年4月28日起至给付之日止按月息1.8%计算的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告分别于2012年7月2日向被告张星旺出借10万元、于2013年1月2日出借12万元、于2014年2月18日出借10万元，上述三笔款项均由张星旺为原告出具借条并约定月息1.8%。2014年10月8日，原告与两被告签订三方协议一份，约定由被告青岛金昌房地产开发有限公司将房产折价抵顶张星旺欠款，但至今被告青岛金昌房地产开发有限公司无法交付房产且未办理相关手续，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告张星旺辩称，被告向原告借款共计32万元，该款项全部转借给青岛金昌房地产开发有限公司，并用于投资建设金地庭府项目，因手续不全，该项目一直无法办理预售，故三方协商将部分房产抵顶给原告，总价为354560元，包含原告借款本金及6个月利息，但上述协议只约定了被告偿还本金的担保责任，其余费用与被告无关。 被告青岛金昌房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下： 1、被告张星旺分别于2012年7月2日、2013年1月2日和2014年3月19日向原告借款10万元、12万元和10万元，并为原告出具借条三份，约定月息为1.8%。因到期未偿还上述款项，2014年10月8日，原告（丙方）与被告张星旺（乙方）、被告青岛金昌房地产开发有限公司（甲方）签订协议一份，约定：乙方欠丙方人民币32万元，甲方欠乙方人民币32万元，三方协商同意上述款项顶丙方购甲方“金地庭府”购房款，甲方出具购房款收据。在征得丙方同意的前提下，甲方可另行出售上述房产，但必须同时足额支付丙方所付全部房款。乙方承担人民币32万元的担保责任至丙方可以办理所购房产证时或甲方以现金归还丙方为止。若丙方转售，甲方保证配合办理相关更名手续。三方在协议上签字和盖章。当日，被告青岛金昌房地产开发有限公司为原告出具加盖财务章的收款收据，载明购房款为354560元。被告张星旺称该款项包括32万元本金及2014年5月至10月期间的利息。2014年10月8日，原告（乙方）与青岛金昌房地产开发有限公司（甲方）签订青岛市商品房买卖合同一份，约定：乙方向甲方购买海尔大道东侧长江路北侧《金地庭府》1幢一层网点，甲方暂测该房屋建筑面积为23.63平方米，房屋单价1.5万元，乙方购买该房屋的总价款暂定为354560元，该合同附件载明“此房为毛坯房，不办证价格，2015.6.30”。庭审中原告认可被告张星旺支付利息至2014年10月31日。 2、另查明，涉案房产地块权证为南国用（2012）第G041703号，使用权来源于出让，权利人为青岛金昌房地产开发有限公司，涉案地块于2017年5月22日和2019年9月20日被本院查封。涉案房产至今无法办理预售手续，被告张兴旺对此明知。 本院认为，本案为民间借贷纠纷。合法的借贷关系受法律保护。庭审中原、被告对张星旺向薛善耀借款共计32万元及利息支付至2014年10月31日的事实均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、三方协议及商品房买卖合同是否无效；二、被告张星旺是否应偿还原告本金及利息。综合本案案情及相关法律规定，本院分析判定如下： 关于焦点一。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。涉案房产至今未取得商品房预售证明。因此，原告与青岛金昌房地产开发有限公司签订的青岛市商品房买卖合同应认定无效。以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应当尊重当事人的意思自治为基本原则。当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协 议，并不以债权人现实地受领抵债物等财产权利为成立或生效要件，只要当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效合同。本案中三方签订的协议，是各方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议有效。 关于焦点二。本院认为，债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付义务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。而所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债并未消灭。本案中，三方签订的协议，并未约定因此而消灭相应债务，属于新债清偿协议。因涉案房产未取得预售证明，原告也未实际占有房产，案涉以房抵债协议，在事实上和法律上均不能实际履行，并不发生原债务消灭的法律后果，且被告张兴旺在协议中对原债务亦提供担保，故在以物抵债协议目的不能实现时，债权人有权请求债务人履行原债务，且该请求权的行使并不以以物抵债协议无效、被撤销或被解除为前提，而按原债的关系履行，既未损害债权人的利益，更未增加债务人的利益，故原告诉求被告张兴旺偿还借款本金32万元及自2014年11月1日起至实际给付之日止，按月息1.8%计算的利息，符合 双方约定及法律规定，本院予以支持。被告张兴旺的相关抗辩，于法无据，本院不予采纳。 被告青岛金昌房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果，本院依法适用缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张星旺于本判决生效后十日内偿还原告薛善耀借款本金320000元； 二、被告张星旺于本判决生效后十日内支付原告薛善耀借款利息（以320000元为基数，自2014年11月1日起至实际给付之日止，按月息1.8%计算）； 三、驳回原告薛善耀的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10273元、公告费600元，以上合计10873元， 由被告张星旺负担，于本判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  吕莉莉 审判员  车绍文 审判员  郝李丽 二〇一九年十一月十二日 书记员  李卓玲