北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初7823号原告：北京市长龙苑物业管理中心，住所地北京市房山区长阳镇高佃三村西。法定代表人：王方，总经理。委托诉讼代理人：刘晓红，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春花，北京市元甲律师事务所律师。被告：刘桂仁，男，1953年11月27日出生，住北京市海淀区。原告北京市长龙苑物业管理中心（以下简称长龙苑物业中心）与被告刘桂仁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长龙苑物业中心的委托诉讼代理人刘晓红，被告刘桂仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市长龙苑物业管理中心提出诉讼请求：1．依法判决被告向原告支付物业服务费5892元、违约金1679．99元，合计7571．99元；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月20日，北京长龙房地产开发有限公司与北京市长龙苑物业管理中心签订物业服务合同，合同约定物业服务期限为2007年10月1日起至2018年12月31日，如未成立业委会或选聘新的物业服务企业，则合同自动延续。原告向被告所有的位于北京市房山区南区长龙苑9号楼4单元102室90．95平米房产提供物业管理服务，物业服务费为982元/年（即0．9元/平方米/月）。原告提供服务后，被告仍未向原告支付2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5892元，产生违约金1679．99元。原告为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务。原告催缴多次无果，故起诉至贵院，请依法判决。刘桂仁辩称，不同意原告全部诉求，原告起诉没有依据。我认为原告与我之间没有签署物业服务合同，原告也没有给我提供物业服务，即便是原告提供了物业服务，那原告提供的物业服务也不合格。经审理查明，2008年6月21日，被告刘桂仁与北京市房山区长阳镇高佃第三村村民委员会签订了《房屋买卖合同》，约定被告刘桂仁购买位于长龙苑XXX房屋，房屋建筑面积为90．95平方米。2011年9月20日，北京长龙房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与长龙苑物业中心（物业服务企业、乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：物业项目基本情况，第一条：名称：长龙苑南区；类型：住宅；坐落位置：房山区长阳镇高佃三村西；区域四至：东至高佃三村西，南至高佃三村南，西至靠山居，北至长龙苑小区。物业服务内容，第二条：甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括：1、对已接收的物业进行维护；2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）；3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。第三条：业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业服务标准，第四条：乙方按照双方约定以《住宅物业服务等级规范（一级）》中规定的相应要求提供服务。物业服务期限第五条：前期物业服务期限为1年，自2007年10月1日起至2008年12月31日。如未成立业委会或选聘新的物业服务企业本合同将自动延续。物业服务费用，第六条：本物业区域物业服务收费选择包干制方式；第七条：包干制：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0．9元/平方米/月；2、实行包干制，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容；3、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况；第八条：业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年5月1日之前一次性全额交纳；合同同时约定了双方的其他权利义务。2016年3月28日，刘桂仁（甲方、业主）与北京市长龙苑物业管理中心（乙方、物业服务企业）签订《长龙苑南区物业服务合同》，约定：第一条：本物业项目基本情况如下，名称：长龙苑南区；类型：普通住宅；坐落位置：北京市房山区长阳镇高佃三村西；四域四至：东至高佃三村西，南至高佃三村南，西至靠山居，北至长龙苑北区。物业服务内容，第三条：1、制定物业服务工作计划并组织实施；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、公共绿地、景观的养护；5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业服务标准，第四条：乙方按照双方约定的物业服务标准。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）》中规定的相应要求。物业服务期限，第五条：物业服务期自2011年开始。物业服务相关费用，第六条：1、本物业区域物业服务收费方式为：包干制。物业服务费主要用于以下开支：（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）乙方办公费用；（7）乙方企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。2、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（现按买受物业时协议价格，按政策需调整时再议）多层住宅：0．9/平方米/月；商业用房：1．5/平方米/月。因特殊情况住宅改经营用房，物业费参照商业用房标准。3、实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。第七条第一款：业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年5月1日之前一次性付清。双方权利与义务，第九条甲方的权利义务，第八款：按照约定交纳物业服务费与特约服务费；第十条乙方的权利义务，第二款：依照法律、法规和委托合同约定收取物业管理服务费、特约服务费。第十一条：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，被告刘桂仁未向原告北京市长龙苑物业管理中心交纳。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市前期物业服务合同》、《长龙苑南区物业服务合同》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京长龙房地产开发有限公司与原告长龙苑物业管理中心签订的《北京市前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对小区内的业主产生约束力。被告刘桂仁系长龙苑南区业主，其与原告长龙苑物业管理中心签订的《长龙苑南区物业服务合同》合法有效，被告应当依约履行交纳物业费的合同义务，原告要求被告支付2012年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持；关于原告要求被告支付违约金的诉求，由于原告要求违约金过高，本院依法予以调整。被告辩称其未与原告签订物业服务合同，没有事实和法律依据，本院不予采信。被告辩称原告没有提供物业服务及物业服务不合格的问题，由于未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘桂仁于本判决生效后十日内给付原告北京市长龙苑物业管理中心2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费5892元及违约金200元，合计6092元；二、驳回原告北京市长龙苑物业管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告刘桂仁负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  张明星审判员  李亚丽审判员  付 雪二〇一九年十一月二十八日书记员  董建平