内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2019）内0422民初5119号原告：浩某，男，1989年7月3日出生，现住内蒙古自治区赤峰市，公民身份号码×××，电话151XXXXXXXX。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。被告:王某，女，1967年1月26日出生，现住内蒙古自治区赤峰市，公民身份号码×××，电话156XXXXXXXX。委托诉讼代理人：任某，男，1969年7月16日出生，现住址同上。公民身份号码×××，电话155XXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古富凯律师事务所律师。被告：于某，女，1963年9月20日出生，居民，现住内蒙古自治区赤峰市，公民身份号码×××，电话133XXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古富凯律师事务所律师。被告：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，职务：执行董事。委托诉讼代理人：付某，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告浩某与被告王某、于某、赤峰京和房地产开发有限公司之间案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年10月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浩某的委托代理人斯某、被告王某的委托代理人任某、杨某、被告于某的委托代理人杨某、赤峰京和房地产开发有限公司的委托代理人付某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告浩某诉称，2017年8月1日，原告与赤峰京和房地产开发有限公司签订了定房协议书，约定由原告购买位于××区房。同时京和房地产公司将房屋交付给原告，原告装修后一直居住至今，并承担水、暖、电等费用。原告在巴林左旗人民法院张贴执行公告时才得知该楼房被查封执行，原告提出了执行异议，巴林左旗人民法院作出（2019）内0422执异125号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告是案涉楼房的权利人，足以能够排除对该楼房的执行，人民法院执行该楼房势必会损害原告的合法财产权益，导致原告一家无房可住的局面，故请求人民法院依法判令不准予对该房屋进行强制执行，并依法确认该楼房归原告所有，由被告承担诉讼费用。被告王某、于某辩称，一、原告诉讼请求主张确认涉案楼房归原告所有错误，本案系案外人执行异议之诉，并不是确认之诉，原告无权要求人民法院确认楼房归其所有。二、涉案楼房在2017年3月7日就已经网签登记在答辩人名下，原告却在2017年8月1日与赤峰京和房地产开发有限公司签订定房协议，原告是明知该楼房网签登记在答辩人于某名下仍与赤峰京和房地产开发有限公司签署定房协议，存在严重过错。三、本案原告浩某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的排除执行的条件。原告与赤峰京和房地产开发有限公司签订的是定房协议，并非房屋买卖合同，而且原告未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋总价款421237元，原告仅支付131237元，未达到合同约定总价款的百分之五十。综上，原告的诉请不具有事实及法律依据，请求查明事实，依法驳回原告诉讼请求。被告赤峰京和房地产开发有限公司辩称，认可原告的第一项和第二项诉讼请求，京和公司不承担诉讼费。2017年3月7日因京和公司向于某借款，将涉案房屋作为担保网签到于某的名下。2017年8月1日京和公司确实与原告签订了订房协议并收取原告交纳的购房款131237元。2017年12月31日将房屋交付给原告。经审理查明，巴林左旗林东西城京和王府小区系被告京和房地产公司开发的商住小区。2017年3月3日，京和房地产公司向王某、于某借款，与王某、于某签订了借款抵押合同及商品房买卖合同，将涉案楼房以借款担保的形式于2017年3月7日网签在于某名下。因京和房地产公司未按约定履行还款义务，2018年11月30日，王某、于某以民间借贷法律关系将赤峰京和房地产开发有限公司诉至本院，并申请查封涉案房屋。2018年12月3日，本院作出（2018）内0422执保788号执行裁定书，查封了涉案房屋。2017年8月1日，原告与赤峰京和房地产开发有限公司签订定房协议，由原告购买涉案楼房，房屋总价款为421237元，原告支付房款131237元。2017年12月31日，赤峰京和房地产开发有限公司将房屋交付原告，原告装修后居住至今，并交纳了契税、有线电视入网费、电费及取暖费等。上述事实，有当事人的陈述及原、被告提供的借款抵押合同复制件、商品房买卖合同、定房协议、收据等予以证明，上述证据的真实性、合法性、关联性已经当庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋系赤峰京和房地产开发有限公司开发建设的新建不动产，赤峰京和房地产开发有限公司自该不动产建成之日起对其享有所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中，原告浩某对其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益负有完全的举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案原告浩某支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十。故本案原告浩某提出的执行异议不能适用该条款衡量其就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照该条规定，就本案而言，虽然原告浩某在人民法院查封前与赤峰京和房地产开发有限公司签订了定房协议并占有涉案房屋。但根据该条规定，原告浩某需要证明对涉案房屋同时具备该条的第三项、第四项情形且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。经本院释明，原告浩某明确表示如不能将涉案房屋网签至其名下，其拒绝将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，故其就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。本案为申请执行人执行异议之诉，主要解决本案当事人各方对于执行标的的权利归属及是否应当许可执行。本院仅针对案外人浩某就案涉房屋财产权属是否享有足以排除强制执行的民事权益予以审理裁判，涉案房屋是否属于可执行财产的问题属于执行部门在执行过程中依职权确定的范畴。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，判决如下：驳回原告浩某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告浩某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 李   贺   伟人民陪审员 秀英人民陪审员冬梅 二0一九年十一月二十日书 记 员 张       榆