山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初11937号 原告（执行案外人）:刘乾,男,1989年12月9日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:杨健,山东厚强律师事务所律师。 被告（申请执行人）:倪振夫,男,1976年3月18日生,汉族,居民,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：吴淑婷,山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:周丽,山东兰亭律师事务所律师。 第三人（被执行人）:临沂澳龙国际物流城有限公司,住所地：临沂工贸开发区驻地。统一社会信用代码:91371300743395162E。 法定代表人:龚列,董事长。 委托诉讼代理人:李振振,女，1982年2月20日生，汉族,该公司职员,住山东省临沂市兰山区。 原告刘乾诉被告倪振夫、第三人临沂澳龙国际物流城有限公司（以下简称:澳龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘乾的委托诉讼代理人杨健，被告倪振夫的委托诉讼代理人吴淑婷、周丽，第三人澳龙公司的委托诉讼代理人李振振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘乾向本院提出诉讼请求：1、撤销(2019)鲁1302执异255号《执行裁定书》；2、解除对澳龙国际物流城C1区6号楼6112号商铺的查封,并停止对该商铺的评估、拍卖；3××城××区××号楼××号商铺归原告所有,财产价值314085元；4、诉讼费等程序性费用由被告负担。事实与理由：2007年12月5日,原告与第三人签订澳龙国际物流城商铺认购协议,约定原告购买第三人位于××市场××区××号楼××号商铺,总售价为314085元。当日原告支付定金50000元,2007年12月10日支付房款244085元,2007年12月26日支付房款20000元,房款314085元全部付清,第三人收到上述款项后分别为原告出具收据三份。2009年6月21日,第三人将三份收据收回，为原告出具销售不动产发票一份,金额314085元,原告领取发票时及之后继续催问合同签订及备案事宜,第三人告知原告现在仍无法签订正式的《商品房买卖合同》进行备案,但承诺近期可以办理。后因该商铺由被告申请被法院查封,至今未能办理备案登记。但2008年3月2日第三人就已协助原告办理了交房手续,之后原告对该商铺进行了简单装修后对外出租使用。原告于2019年6月14日就被告与第三人买卖合同纠纷(2012)临兰执字第1945号案件查封涉案商铺向你院提出案外人异议,你院于2019年6月19日作出(2019)鲁1302执异255号执行裁定书，驳回原告的异议请求,原告于2019年6月26日收到该异议裁定后,不服,认为你院没有审查原告购买该商铺时已付清全部价款并且随后实际占有了该商铺,同时因第三人恶意违约没有及时将房产办理相关手续,导致商铺无法办理备案登记的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,异议人对商铺未办理过户登记手续不存有过错,你院不得对该商铺采取查封措施。因原告在你院查封之前已经与第三人签订了合法有效的书面买卖合同、交纳了全部房款并合法占有了该商铺,同时未办理过户登记并非因原告的原因,因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,原告购房后对该商铺物权期待的权利能够排除你院的执行,你院应保护无过错不动产买受人的物权期待权。而你院仅以涉案商铺登记在第三人名下就裁定驳回原告的异议请求显然错误。综上,原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定诉至法院,请求人民法院查清事实后依法支持原告的诉讼请求,切实维护原告的合法权益。 被告倪振夫辩称：1、原告所诉无事实和法律依据。我方申请执行的是登记在被执行人澳龙公司名下的房产,涉案商铺产权证上记载的房屋所有权人是澳龙公司,与原告无关。原告与澳龙公司签订的是商铺认购协议,并不是正式的商品房买卖合同,且根据原告提供的商铺认购协议第二、认购条款第1条规定,原告应与澳龙公司于2007年12月9日之前签订《商品房买卖合同》,否则视为原告违约。因此原告既未与澳龙公司签订商品房买卖合同,也未根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定及时办理预告登记,且在购买房产后长时间内未办理产权过户,有明显过错。因此原告取得的是基于认购协议对澳龙公司的债权权益,其并不享有涉案房屋的所有权。原告应依据认购协议向澳龙公司主张权利,原告并不具有排除执行的实体权利。2、涉案房屋性质是商铺,不是用于居住,且涉案商铺不是原告唯一住房,原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的排除执行要件。本案中原告欲阻却人民法院对涉案房屋进行强制执行,须符合以下条件:原告取得涉案房屋善意无过错,且必须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款、并已经实际占有。只有完全符合上述三条件,人民法院才不得对涉案财产进行查封、扣押、冻结。该法律条文结合到本案中,原告应在善意无过错的情况下,还须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经支付全部价款:须在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前已经实际占有;原告须对未办理过户登记手续没有过错。原告也不能证明其已经实际占有该商铺,原告不享有足以排除强制执行的民事权益。3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定,案外人对异议裁定不服应依照审判监督程序办理,不能提起案外人异议之诉。综上,请求法院依法驳回原告的起诉。 第三人澳龙公司述称，我方承认涉案房屋已经出售给原告,原告已经付清全款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：原告刘乾为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：1.商铺认购协议、不动产发票、提前办理收楼工作通知书，拟证明原告在房屋被查封前已足额支付案涉购房款。被告倪振夫对该组证据质证称，认购协议中第二条第1小款明确约定,原告与澳龙公司应于2007年12月9日之前签订商品房买卖合同,否则视为原告违约。因此该协议恰能证明原告是违约的,存在明显过错,同时,原告方也并未与澳龙公司签订商品房买卖合同。对发票的证明目的有异议,原告并未提供相应的银行转账流水及银行大额取款流水，证明其将购买涉案商品房款支付给澳龙公司予以佐证，不能达到原告的证明目的。对收楼通知书的三性均有异议,且该通知书明确写明原告已同第三人签完商品房买卖合同,与同组证据中的认购协议相互矛盾,并不能证明原告已提前接收房屋。第三人澳龙公司对该组证据无异议；2.委托协议书原件一份、收据原件两份,拟证明涉案商铺由刘乾实际占有,对外委托出租使用,向受委托人缴纳代租手续费,收取受委托人的代租租金。被告倪振夫对该证据质证称：首先，被委托的临沂澳龙物业经营管理有限公司加盖的公章没有防伪码,对其真实性有异议,且该委托书中就委托期限及租赁费的条款有涂改的痕迹,未在涂改处加盖手印或公章,委托期限仅为一年,但租金的计算方式,第一年每月每平方米并未约定,而是在第二年每月每平方米约定租金为6元,根据该委托协议中租赁的面积为73.11平方米,如按照每月每平方米6元计算,应为5263.92元,但是其持有证据中收据的金额为4386元,与合同金额不一致,且在收据中的交款人为刘乾,收款单位为澳龙公司,如原告按照委托协议将房屋委托租赁,应当由租户将租金缴纳给临沂澳龙物业经营管理有限公司然后由该公司将租金转交给刘乾,但原告提交的该组证据刚好违反常理,且该委托协议和收据自相矛盾。且原告并未提供澳龙公司的营业执照及相关水电物业费单据,不能证明原告实际占有了涉案商铺。第三人澳龙公司对该组证据无异议。 被告倪振夫为证明其主张向本院提交了××区××号楼××号(产权人系本案被告倪振夫)房产证一份,拟证明与涉案商铺相同位置的商铺已经于2010年办理了房产证，原告未办理涉案房屋产权登记存在明显过错。原告质证称，该产权证书登记的房屋所有权人为被告,其商铺办理产权证书并不能证明原告的房屋未办理产权登记是原告的过错,被告办理产权证书年份为2010年12月份,即第三人为商铺办证条件成熟的日期,但平邑县法院已于2010年3月份将原告商铺进行查封,期限为两年,该证据可以证实原告商铺未办理产权登记非原告自身原因；第三人澳龙公司对该证据无异议。 第三人澳龙公司为证明其主张向本院提交了原告缴纳房款的收据三份及发票一份,拟证明原告在2007年分三次缴纳房款共计314085元,在2009年澳龙公司给原告开具房产发票一份,证明该房屋已系刘乾所有。被告质证称，根据原告提供的认购协议，原告应于2007年12月9日前将涉案商铺的房款一次性交付给第三人,但该三份收据只有定金系如期交付,剩余绝大部分房款均在双方约定日期之后交付,原告方根据认购协议的约定存在明显的违约及过错行为,且收据上加盖的财务公章,并没有数字验证码,同时与发票上加盖的财务公章不一致，对于发票的三性均有异议,该发票应加盖澳龙国际物流城的公章,但却加盖的财务专用章,该发票联背面的第二条明确规定:已经开具的发票存根联应当保存五年,保存期满,报经税务机关查验后销毁,该发票开具时间为2009年,已经超过了相关规定,同时根据大额房款的交付常理,第三人及原告均应提供相应的银行转账流水、大额银行取款流水予以证实涉案房款已交付,但原告与第三人均未提供,应承担举证不能的后果。 本院经审理认定事实如下：2007年12月5日，原告刘乾与第三人澳龙公司签订了《商铺认购协议》，约定：第三人澳龙公司将××市场××区××号楼××号商铺以314085元的价格出售给原告刘乾。2010年3月16日，平邑县人民法院作出执行裁定，查封了案涉的C1区6号楼6112号商铺，2013年5月39日，山东省临沂市中级人民法院作出执行裁定书，裁定解除平邑县人民法院作出的执行裁定中对C1区6号楼6112号商铺的查封。 被告倪振夫与第三人澳龙公司因房屋买卖合同纠纷诉至本院，在审理过程中本院依据倪振夫的申请,于2011年7月13日对位于兰山区澳龙国际物流城C1-6112号商铺进行保全,查封期限为两年,并向临沂市不动产登记中心送达民事裁定书、协助执行通知书。2012年3月19日,本院依法作出(2011)临兰民初字第3215号民事判决书，判决生效后,被执行人澳龙物流城拒不履行判决书所确定的义务。后本院于2012年5月9日立案执行,执行案号为(2012)临兰执字第1945号。进入执行程序后,诉讼阶段的保全措施自动转化为执行阶段的查封措施,本院依据刘乾申请先后于2012年7月9日、2014年7月7日、2015年7月6日、2018年7月4日对涉案商铺续行查封。案外人刘乾提出异议,请求依法解除对涉案房屋的查封。本院经审查于2019年6月19日作出(2019)鲁1302执异255号裁定书，裁定驳回案外人刘乾的异议请求。原告刘乾在法定期限内诉至本院。 另查明，澳龙公司于2010年12月3日将涉案商铺登记备案至其名下。 本院认为，本案争议的焦点系原告刘乾对案涉C1-6112号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 原告刘乾与第三人澳龙公司在案涉商铺被查封前签订了《商铺认购协议》，该《商铺认购协议》具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本内容，应当认定为商品房买卖合同。原告刘乾提供的购房发票及第三人澳龙公司出具的证明，能够证明原告刘乾已足额了交纳案涉购房款。原告刘乾提供的营业执照、澳龙国际物流城物业管理委托服务协议书、交付水电费凭证，结合第三人澳龙公司出具的证明，能够认定原告刘乾在本案查封前已实际占有使用案涉商铺。从查明的事实看，自2010年3月16日至今年，案涉商铺一直处于查封状态，原告刘乾因此查封无法办理过户。即使没有查封，澳龙公司于2010年12月3日才对案涉商铺的房屋权进行登记备案，在此之前，原告刘乾不具有办理过户登记的基础。故原告刘乾未办理过户登记非因其自身原因。 综上，原告刘乾的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉的C1-6112号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、不得执行临沂澳龙国际物流城有限公司××号房屋； 二、确认临沂澳龙国际物流城有限公司××号房屋为原告刘乾所有； 三、驳回原告刘乾的其他诉讼请求。 案件受理费6011元，由被告倪振夫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩敬华 人民陪审员  尚小星 人民陪审员  乔卫云 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  刘 慧