四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初2886号 原告：何定贤，男，汉族，1970年6月14日出生，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 原告：李芳，女，1972年2月19日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 二原告共同委托诉讼代理人：杨顺忠，四川川乾律师事务所律师。 被告：何仁生，男，汉族，1947年11月5日出生，住四川省南充市顺庆区。 被告：岳国强，男，汉族，1959年9月2日出生，住四川省南充市嘉陵区。 被告：李子钦，男，汉族，1976年4月10日出生，住四川省南充市高坪区。 被告：唐许华，男，汉族，1959年1月22日出生，住四川省南充市高坪区。 被告：汪忠东，男，汉族，1968年11月4日出生，住四川省南充市顺庆区。 被告：朱平，男，汉族，1952年1月14日出生，住四川省南充市顺庆区。 原告何定贤、李芳诉被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，经何仁生、岳国强申请，本院追加汪忠东、朱平为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何定贤、李芳及其共同委托诉讼代理人杨顺忠,被告何仁生、岳国强、唐许华、汪忠东到庭参加诉讼，被告李子钦、朱平经本院传票传唤，无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何定贤、李芳向本院提出诉讼请求：一、依法认定何定贤、李芳与何仁生以西兴佳苑项目部的名义签订的《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》是合法有效的房屋买卖合同；二、判令被告何仁生、唐许华立即将登记在唐许华名下位于嘉陵区住房过户给何定贤、李芳。三、判令被告何仁生、唐许华、李子钦、岳国强承担住房过户给何定贤、李芳应有卖方承担的税费并承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：被告何仁生、李子钦、唐许华、岳国强于2007年12月24日合作开发嘉陵区西兴镇新街1号西兴佳苑小区项目并对外出售。2010年2月19日，何仁生以西兴佳苑项目部的名义将四位被告已经合作建好的西兴佳苑小区Ｂ幢1单元5层×号住房出售给原告何定贤、李芳并足额收取了协议约定的房款110000.00元。2010年2月24日，原告按照被告的要求交付了水电气等配套费用过3100.00元后，被告将住房交付给我们使用并在日后几个月内将登记在唐许华名下的房屋产权证书一套两本交付给了我们持有。后我们多次联系被告，希望被告将房屋过户给我们，被告口头承诺会给我们过户。后被告互相推诿办证的责任，故我们起诉来院，希望法院依法裁决。 被告何仁生辩称，何仁生、岳国强二人于2007年12月29日与李子钦、唐许华（二人分别为南充市现代置业有限公司董事长、总经理，汪忠东任财务总监，朱平任人事总监，四人均为股东）签订了合作开发修建嘉陵区西兴镇新街一号原农贸市场，取名为“西兴佳苑”。由于在建房过程中,正值2008年“5.12”地震期，建材及人工工资上涨，资金短缺，为了按时支付工程款，保证工程顺利进行，经双方协商，将已完工Ｂ幢中未售出的25套住房于2009年4月9日分别办理在唐许华名下××套总面积1297.61平方米、何仁生名下12套总面积1075.83平方米的房屋产权证及国土使用证，在南充市商业银行进行抵押贷款800000.00元。后经采取优惠及其他方式销售Ａ、Ｂ、Ｃ三幢住房，资金有所缓解，陆续将贷款还清，并取出了25套房产证及国土使用证，交与现代置业公司办公室主任曹碧琳保管。何仁生从现代置业拿出办在其名下的12套房产证及国土使用证由岳国强交与购房者，三次办理过户手续，变更了不动产权证书。为了能将办理在唐许华名下的××套产权证过户给原告，何仁生、岳国强多次向南充市现代置业有限公司董事长李子钦、总经理唐许华以及财务总监汪忠东、人事总监朱平催促，并说出利害关系，但他们一直置之不理，嘉陵区西兴镇政府及张和平书记也曾多次电话要求唐许华尽早协助办理过户手续。依据上述事实，为了维护原告的合法权益，请求法院判决被告李子钦、汪忠东、朱平督促被告唐许华无条件给原告办理过户手续，并承担一切经济责任。 被告岳国强辩称，我和何仁生的答辩意见一致。 被告李子钦未答辩、未应诉、未举证。 被告唐许华辩称，1、案涉房屋的所有权证都是我个人所有的，根据物权法个人财产任何人都不能剥夺，案涉房屋从办理产权开始就是我个人财产。2、案涉房子是合伙建房，我是乙方合伙人，也是义务人和权利人，所以这个房子我是合法取得，这个项目在实施过程中需要钱，我和李子钦两人各拿一套房子去银行贷款的，但是就涉及抵押也是用的这个房子，后面由于李子钦的公司需要钱，我前妻都还有二十万在高坪法院，这个房子也涉及到抵押担保的。3、案涉房屋不是商品房，在办证之前是合伙人共有，办了证后性质就发生了变化，这个项目部不是销售部，这个房子销售我本人不知情，合作建房协议没有我的签字，原告与我不认识，我也没有收钱，我是在两年前接到原告电话叫我给他办证我才知道的，请法院查明事实真相维护我的合法权益。 被告汪忠东辩称，应驳回对我和朱平的起诉，我们二人主体不适格，这个项目与我们没有关系，签约后才和现在的公司发生了关系，我们只是这个公司派出的工作人员，承担责任的应该是项目的合伙人，我们与本案没有直接的关系，我也已经和李子钦签订了公司股权转让的协议，故原告起诉我们没有依据应驳回。 被告朱平未答辩、未应诉、未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年12月24日，被告何仁生（甲方）、岳国强（甲方共有人）与被告李子钦（乙方）、唐许华（乙方共有人）签订《合作开发协议》，协议约定“甲乙双方在平等互利的基础上经友好协商，就甲乙双方合作开发嘉陵区西兴镇新街一号项目一事，达成如下协议：一、该项目以甲方的名义由甲乙双方共同投资、共同管理、统一规划、统一实施、独立核算（独立开设账户）、自负盈亏的方式合作开发。……八、在项目实施过程中，当收支平衡后，若有剩余资金则按甲方占49%，乙方占51%的比例按月提取先期利润。在工程全部完成结算后，各方再按同样的比例决算分配总利润。”被告何仁生在甲方处签字捺印，被告李子钦在乙方处签字捺印。 《合作开发协议》签订后，被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华成立“西兴佳苑项目部”共同开发嘉陵区西兴镇新街一号现市场项目工程，并在项目完工后，对外出售案涉工程所修建的房屋。2010年2月19日，原告何定贤、李芳（乙方）与“西兴佳苑项目部”（甲方）签订《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》，该协议约定：甲方决定发起合作建房，乙方自愿申请参加本次合作建房，经甲方审查，乙方符合条件；合作建房的工程名称为嘉陵区西兴镇西兴佳苑小区合资房，工程座落于嘉陵区，房屋栋号Ｂ幢一单元XXXX号，住房户型三室二厅，建筑面积99.85平方米，房屋附属设施为单元电子对讲防盗门、塑钢窗、水电气到户外、阳台铁艺栏杆等；乙方应向甲方一次性缴纳合资建房款共计110000.00元；房屋建成后，甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方，乙方拥有该套住房的完全产权和相应的土地使用权；甲方将房屋移交后，由甲方统一办理房屋所有权证和土地使用权证，办好后即交乙方收执，办证费用按规定由甲、乙双方分别承担。“西兴佳苑项目部”在甲方处签章，被告何仁生在甲方负责人处签字，包小敏在甲方经办人处签字，原告何定贤、李芳在乙方处签字捺印。原告何定贤、李芳于2010年2月17日、2月19日、2月24日分三次支付了全部房款110000.00元，西兴佳苑项目部向原告何定贤、李芳交付了房屋，现原告何定贤、李芳装修并入住。随后原告何定贤、李芳多次联系被告唐许华办理房屋产权过户手续，被告拒绝办理。现原告诉讼来院，提出前述诉讼请求。 同时查明,2009年3月11日，南充市现代置业有限公司会议纪要决定：唐许华代表西兴佳苑向公司借款，西兴佳苑未售房也以其名义办理产权证及产权抵押贷款。2009年4月，西兴佳苑已完工未售出的25套住房按甲乙双方出资比例分别办理在唐许华名下××套（包括本案案涉房屋）、何仁生名下12套。因资金短缺，2009年10月9日，南充市现代置业有限公司第9次股东会议决议如下：“经全体股东研究，一致同意将公司与何仁生、岳国强等人合作开发的属于公司与合伙人共有的西兴佳苑Ｂ幢的已经以唐许华个人名义办理了房屋产权证书的××套住房作抵押担保，并以南充市龙发建筑工程有限公司的名义向农业银行顺庆支行贷款50万元（该款已到西兴佳苑专用账户）用于西兴佳苑的建设开发，因唐许华已以其个人名义向南充市龙发建筑工程有限公司出据金额为50万元的借条，现由公司财务向唐许华个人出据金额为50万元的借条，其记账联纳入西兴佳苑项目作为借款收入的记账凭证，同时由唐许华个人向公司出据借出房产证××套用于贷款的借条以完善各项法律、财经手续”。李子钦、汪忠东、唐许华、朱平作为该公司当时的股东参加该次会次并在决议上签字。案涉房屋座落于四川省南充市嘉陵区，房屋所有权人及土地所有权人于2009年4月均办理在被告唐许华个人名下。贷款陆续还清后，取出的房产证及国土使用证交由南充市现代置业公司保管，被告岳国强于2018年2月将该房屋产权证、土地使用证原件交于原告何定贤、李芳。 另查明，“西兴佳苑项目部”系何仁生、岳国强、李子钦、唐许华为了开发“西兴佳苑项目”成立的临时性经营管理机构，向买房方收取的房款统一存入专户,该机构现已不存在。根据该协议第六条约定，被告李子钦、唐许华指派汪忠东、朱平到“西兴佳苑项目部”从事管理工作，被告汪忠东在该项目部担任出纳职务，负责项目部的财务工作，西兴佳苑项目部销售情况每个月均有报表，并及时交给该项目的合伙人查看。南充市现代置业有限公司于2007年11月27日成立，公司法定代表人为李子钦，公司的股东有李子钦、唐许华、汪忠东、朱平。后唐许华、汪忠东、朱平等分别退出该公司，现该公司为李子钦个人独资企业。2007年12月2日，以土地使用者王志芳为甲方与开发商南充市现代置业有限公司为乙方签订《开发经营权转让协议》，该协议约定开发案涉房屋所在的土地，但该协议的签字为王志芳、李子钦个人，南充市现代置业有限公司并未加盖印章。 认定上述事实的证据有当事人陈述、《合作开发协议》、南充市现代置业公司2007年12月4日会议纪要、2009年3月11日会议记要、2009年10月9日股东会议决议、《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》、“西兴佳苑项目部”房款收据、房屋产权证、土地使用证等证据予以证实，并在卷佐证。对于原、被告提供的转股协议、借款协议、民事判决书等系唐许华与李子钦等人合伙事务内部纠纷，与本案不具关联性，本院不予采信。 本院认为，原告何定贤、李芳与“西兴佳苑项目部”签订的《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》，虽该协议名为双方合作建房，但实际在签订协议书时案涉房屋已由被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华修建完毕，故原告与“西兴佳苑项目部”并不存在合作建房的事实，从协议书的内容可知，双方实为房屋买卖关系，故本院依法确认位于四川省南充市嘉陵区房屋为原告何定贤、李芳所购得。该协议有双方的签名或盖章予以确认，应视为双方的真实意思表示，且其内容不违反法律强制性规定，合法有效，对原被告双方均有约束力。 一、关于房屋产权过户的问题。本案是房屋买卖合同纠纷，即系不动产的交易，原告何定贤、李芳购买案涉房屋就是期待拥有该房屋的所有权。而按照我国物权法的相关规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记方发生法律效力，也就是说只有将案涉房屋的产权所有人变更到原告名下，原告才能完全地排他地拥有案涉房屋所有权。本案中，原告何定贤、李芳按照协议约定向“西兴佳苑项目部”足额缴纳了房款，“西兴佳苑项目部”理应向原告按照约定交付房屋并履行办理房屋不动产权转移登记的义务。故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于履行过户协助义务主体的问题。首先,“西兴佳苑项目部”系何仁生、岳国强、李子钦、唐许华为了开发“西兴佳苑项目”成立的临时性经营管理机构，不具有法人资格，且现已不存在。原告何定贤、李芳向所缴纳的房款110,000.00元已进入“西兴佳苑项目部”的账户内，已作为合作事务的一部分，故该套房屋应属于合伙人何仁生、岳国强、李子钦、唐许华共有。其次,根据当事人陈述、南充市现代置业公司股东会议决议、会议纪要等证据证实，当时案涉房屋办理在唐许华名下仅是为了能以其名义向金融机构借款，而非其享有对房屋的所有权。而作为合伙人的被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华至今未对西兴佳苑项目进行最终的结算，故其责任应由开发西兴佳苑项目的合伙人何仁生、岳国强、李子钦、唐许华共同承担。最后，原告何定贤、李芳买房至今已达近九年之久并已实际占有和使用，并持有案涉房屋的房产证和土地使用证，而唐许华对房屋的销售情况以及现状未提出异议，故被告唐许华辩称的“案涉房屋的所有权证都是我个人所有的，房屋也是其个人合法财产”与事实不符，本院不予支持。因案涉房屋办理在被告唐许华名下，故应由被告唐许华承担协助原告何定贤、李芳办理产权过户手续的义务。至于被告唐许华协助原告何定贤、李芳办理产权过户手续过程中产生的费用问题，原被告应按照《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》的约定分别承担,由卖房方承担的部分应由何仁生、岳国强、李子钦、唐许华四合伙人人共同承担。对唐许华与李子钦等人之间的股权转让纠纷、借款纠纷，系合伙人内部事务，不能以此对抗应对原告负有的办证义务。 三、关于被告汪忠东、朱平责任承担的问题。被告汪忠东、朱平虽是南充市现代置业公司股东，但《合作开发协议》上没有其签名，根据现有证据无法认定其是西兴佳苑项目的合伙人，故被告汪忠东、朱平在本案中不应承担责任。被告李子钦、朱平经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果。 为了结纠纷，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何定贤、李芳与“西兴佳苑项目部”于2010年2月19日签订的《嘉陵区西兴镇西兴佳苑合作建房协议书》有效； 二、被告唐许华于本判决生效之日起三十日内协助原告何定贤、李芳办理位于四川省南充市嘉陵区房屋的不动产权转移登记手续，办证过程中产生的应由卖方承担的费用,由被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华共同承担。 本案案件受理费减半收取计2,147.00元,由被告何仁生、岳国强、李子钦、唐许华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 杨小华 二〇一九年十一月十三日 法官助理 杨 煦 书 记 员 周 瑞