江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初5663号 原告：许高明，男，1969年10月31日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：林传祥，江苏君泊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丽，江苏君泊律师事务所律师。 被告：邓金豹，男，1964年1月19日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：韦红露，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志远，北京市中银（南京）律师事务所律师。 原告许高明与被告邓金豹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法由审判员柳林独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许高明及其委托诉讼代理人林传祥和马丽，被告邓金豹及其委托诉讼代理人孙志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许高明向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑××室不动产（以下简称案涉房屋）归原告所有，并由被告协助原告履行房屋过户手续；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告系姻亲关系，2008年邓金豹因南京市浦口区同心村房屋拆迁获得位于盛景华庭小区的拆迁安置房购房资格。原告购买了涉案房屋，因当时涉案房屋并不满足过户的条件，双方协商由被告先行办理产权登记，并将涉案房屋交付给原告，待房屋满足过户条件后，再协助原告办理房屋过户手续。双方迖成合意后，原告支付了30万元左右的购房款并将自有的另外一套房屋交付被告作为对价。目前，涉案房屋已经满足过户条件，但被告一直以各种理由拒绝协助原告办理过户手续，甚至颠倒黑白主张涉案房屋系被告出借给原告，要求原告返还房屋。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。 邓金豹辩称：被告诉请不符事实。该房屋并非被告出售给原告，仅仅是因为亲戚关系而借给原告居住使用，原告长期占有而拒不返还，在本案被告诉至法院后，原告起诉被告，要求确认房屋所有权，因此成诉，所以原告诉请与事实不符，请求依法驳回。 经审理查明：2002年5月11日，案外人许高丽代表邓金豹（乙方）与江浦县征地拆迁办公室（甲方）签订了《拆迁补偿协议》，约定了“五、对符合按照条件的乙方需要安排宅基地的，甲方按规划给予安排宅基地······”，等等。随后邓金豹据此被安排了位于的宅基地，并建造了房屋。2009年2月16日，邓金豹（被拆迁人乙方）与浦口区江浦街道拆迁办公室（拆迁人甲方）就前述房屋被征迁签订了《征地房屋拆迁补偿协议》，主要记载总计拆迁补偿款为852613.40元，后于2011年10月29日签订了《购房结算单（房产局）》和《购房结算单（民康房地产开发有限公司）》各一份。《购房结算单（房产局）》主要记载，“选购房屋：1、××室99.17平方米。2、22栋1单元802室94.75平方米。合计193.92平方米。原房拆迁产权面积193.92平方米。产权内面积99.17㎡1580元/㎡。产权内面积94.75㎡1620元/㎡，等等”。《购房结算单（民康房地产开发有限公司）》主要记载，“选购房屋：××室88.31平方米。原房拆迁产权面积32.82平方米，安置房超出产权面积55.49平方米。产权内面积32.82㎡1600元/㎡。超出产权面积30㎡以内30㎡1900元/㎡。超出产权面积30㎡以外25.49㎡6800元/㎡，等等”。2011年11月8日，许高明向南京宁浦房地产开发有限责任公司（以下简称宁浦公司）缴纳155000元，该公司同日开具了付款方名称为邓金豹，选购房屋是××室安置房，面积99.17㎡、单价1580元/㎡、金额为79000元的发票两张。2012年11月7日，案涉房屋被接收，且《房屋验收交接表》业主及乙方（业主或委托的代理人）签字后均有手写的“邓金豹”。2012年11月7日，宁浦公司作为收款方开具了付款方名称为邓金豹，不动产项目名称为盛景华庭安置房××室，金额为152410元的发票。2012年11月7日，许高明向案涉房屋此时的物业公司（南京辉燕物业管理有限公司）缴纳了2012年11月7号至2013年11月6号间的物业费、水电等公摊费、装修相关费用共计1845元。2014年4月3日，案涉房屋的产权人被登记为邓金豹，领取的产权证书记载，案涉房屋建筑面积94.08㎡。许高明持有案涉房屋的不动产产权证、土地使用权证、住房质量保证书、销售不动产统一发票、契税减免税核定通知书、房屋登记费收据、住宅专项维修资金专用收据（业主使用）两张、房屋验收交接表的原件。 2011年9月26日，许高明替案外人许高丽签名（被拆迁人乙方）与汤泉街道办事处（拆迁人甲方）签订了《征地房屋拆迁补偿协议》，记载拆迁补偿款合计132734元，预选安置房90㎡、储藏室1间计126800元，实付5934元，暂定汽车库壹间，等等。应邓金豹的申请，并由许高明提供了字迹和手印样本，2019年4月21日，由本院委托的南京师范大学司法鉴定中心出具了《鉴定意见书》两份，鉴定意见主要是，署期为“2011年9月26日”的《征地房屋拆迁补偿协议》中乙方落款处“许高丽”签名字迹与字迹样本是同一人书写形成，以及该签名处的指印与样本右手食指指印是同一指捺印形成。邓金豹交纳鉴定费5920元。经南京市浦口区汤泉街道泉西社区居民委员会确认并加盖公章的《证明》的内容是：“兹有汤泉街道泉西社区苏坊组居民许高明于2011年9月26日拆迁时将自有房屋拆迁的90平方米房屋，由许高明承诺赠予妹妹许高丽。经拆迁部门同意以许高丽名义单独签订的拆迁协议。以上情况，特此证明！情况属实蒯文明2018.9.27。情况属实2018.9.27，加盖南京市浦口区汤泉街道泉西社区居民委员会公章”。 2013年4月起，许高明对案涉房屋进行了整体装修，并陆续添置家具家电，遂后入住案涉房屋，缴纳了案涉房屋同时连续产生的水费和垃圾费、电费，以及自许高明的家人于2013年7月2日申请开通燃气后连续产生的燃气费，以上费用直至2018年4月一直由许高明缴纳。2013年9月14日，许高明为案涉房屋办理了乔迁酒宴，嘉宾礼簿上记载许高丽礼金贰万元（内收）。2015年12月9日，许高明以现金向南京市浦口区汤泉街道办事处缴纳97204.4元，此款中包含许高丽上述汤泉拆迁房屋的太阳能、储藏室、房屋补差款共计9785.6元。 2017年11月13日，邓金豹与许高丽在南京市浦口区民政局登记协议离婚，《离婚协议书》中约定：“家庭财产：归女儿所有；房产：1.浦口区江浦街道新浦路122号同心佳园××室。2.浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑××室。以上两套房归女儿所有；债权债务：无”，等等。 另查明：1.2013年9月13日和2014年4月6日，邓金豹用于接收拆迁补偿款的银行账户被分别加盖了浦口区契税抵扣专用章，并记载该账户被分别抵扣了盛景华庭××室房屋款155978元，以及盛景华庭××室房屋款152410元。 2.2018年7月30日，南京市浦口区江浦街道办事处同心社区居民委员会出具了一份《证明》，主要记载邓金豹拆迁安置的案涉房屋面积为94.08㎡，属于拆迁安置平价房屋。 3.2018年7月，邓金豹向物业管理公司为案涉房屋缴纳了2015年12月至2018年11月期间的物业费2450元，以及2016年、2017年和2018年的公摊费750元。 4.2017年1月3日，邓金豹和许高丽的户籍均由汤泉镇泉西村苏坊组500-62号迁出。 5.邓金豹与许高丽曾是夫妻，于2017年11月登记协议离婚，许高丽与许高明是亲兄妹。 庭审中，许高明陈述，其是根据邓金豹和许高丽的指示直接向安置房公司缴纳房款，且邓金豹和许高丽告知其案涉房屋的房款是按照三种价格计算的（拆迁安置价、优惠价、市场价），根据指示其向南京宁浦房地产开发有限责任公司于2011年11月8日交纳房款155000元。 庭审中，邓金豹陈述，许高丽与其结婚后一直在家照顾小孩，没有收入来源，其名下2002年和2009年的拆迁事宜均是许高丽经办，其中2002年拆迁后补偿了一处宅基地，随后在该宅基地建造了2009年拆迁时的被拆迁房屋，并被安置了包括案涉房屋在内的3套房屋。 以上事实有双方当事人在法庭上的陈述；原告提供的征地房屋拆迁补偿协议（被拆迁人为邓金豹、2009年2月16日签订）及邓金豹房屋拆迁测算明细表、房屋产权证、土地使用权证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、购房发票（案涉房屋）、住宅专项维修基金专用收据2张、房产交易登记中心收费收据、契税减免通知书、验房验收交接表、收据、收条2张、水费发票24张、电费发票20张、电费收据6份、燃气开通验收交接单、燃气费发票25张、购买家电及建材支付凭证和发票14张、订货单4份、嘉宾礼簿、物业费收据（2012年11月7日）、离婚协议（邓金豹与许高丽、2017年11月13日）、购房结算单（房产局）、购房结算单（民康房地产开发有限公司）、证明（南京市浦口区汤泉街道泉西社区居民委员会出具）、征地房屋拆迁补偿协议（被拆迁人为许高丽2011年9月26日签订）、南京宁浦房地产开发有限责任公司开具的付款凭证（付款人为许高明金额155000元）及××室房屋购房款发票两张；被告提供的邓金豹名下的银行存折交易明细、发票（加盖拆迁办印章的案涉房屋购房款发票复印件）、证明（南京市浦口区江浦街道办事处同心社区居民委员会出具）、物业费缴费收据、拆迁补偿协议（被拆迁人为邓金豹签订日期2002年5月11日）、南京师范大学司法鉴定中心鉴定意见书两份及鉴定费发票，本院在南京市浦口区调取的许高丽1999年签发的户口簿及房屋拆迁丈量登记表等证据在卷予以证实。 本案争议焦点是，许高明与邓金豹间就案涉房屋是借用还是买卖。 本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，许高明与邓金豹之间未签订关于案涉房屋的买卖合同，而许高明主张双方间就案涉房屋是买卖关系，邓金豹抗辩是借用。本院认为，许高明与邓金豹之间就案涉房屋系买卖关系。理由是：首先，邓金豹抗辩案涉房屋是其个人财产，若是许高丽私自处分了该房屋，其不予追认。对此未递交证据证明，依法应该承担举证不能的法律后果。案涉房屋系在邓金豹与许高丽婚姻关系存续期间因征地拆迁而获得的安置房，而对应的被拆迁房屋是在邓金豹和许高丽婚姻关系存续期间建造取得，本案中也没有证据证明邓金豹与许高丽就夫妻关系存续期间的财产作出过约定，何况即使是许高丽的无权处分行为，亦依法不影响案涉房屋买卖合同的效力。综上，故对邓金豹的该抗辩意见不予采信。 其次，许高明递交的向宁浦公司于2011年11月8日缴纳155000元的凭证以及宁浦公司同日开具的发票（××室房屋）可见，许高明向宁浦公司缴纳的该155000元系房款。邓金豹抗辩案涉的三套安置房的房款缴纳事宜均是许高丽办理，不排除许高丽向许高明借款代付房款，对此未递交证据证明，应依法承担举证不能的法律后果。本院认为，邓金豹递交的其银行存折被加盖的两份契税抵扣专用章记载的抵扣时间分别为2013年9月13日（××室、金额155978元）和2014年4月6日（案涉房屋、金额152410元），而××室房屋销售发票于2011年11月8日开具，且是许高明当日缴纳了155000元房款后开具，另，案涉房屋的销售发票的开具时间是2012年11月7日，以上可见案涉的三套拆迁安置房（××室、案涉房屋、××室）的房款并非是明确区分后对应缴纳，亦印证了许高明陈述其不知道向宁浦公司缴纳的155000元实际被确定为案涉房屋的房款，以及案涉房屋的实际单价，均是根据邓金豹和许高丽的指示确定何时、何地、向谁付款及付款金额。许高明陈述就案涉房屋其购房款分为三部分，一部分是上述155000元、一部分是另向安置房公司缴纳的16万元许，一部分是2011年9月26日许高丽名下拆迁安置的位于汤泉的90㎡安置房。邓金豹抗辩上述许高丽名下的上述安置房应属于许高丽应得的拆迁利益，因许高丽的户籍在结婚后并未从娘家迁出，直至2017年才迁出，目的就是为了获得拆迁利益。对此邓金豹未举证证明上述90㎡安置房就是许高丽基于户籍就能获得的拆迁利益。许高明陈述必须要有被拆迁的房屋，才能有安置房，户籍仅能获得代劳利益，作为购买案涉房屋房款的一部分，其将自己的房屋赠与给许高丽作为被拆迁房屋独立拆迁，获得了90㎡的安置房，且替许高丽代签了征地房屋拆迁补偿协议，并替其缴纳了上述安置房配套的储藏室等的房款。对此许高明递交了由南京市浦口区汤泉街道泉西社区居民委员会确认的证明以及南京市浦口区汤泉街道办事处收据（2015年12月9日）、许高丽名下征地房屋拆迁补偿协议（2011年9月26日）证明，邓金豹对此有异议，但未举证证明反驳。本院认为，许高明递交的上述证据，形式完备、具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认。另，本院走访南京市浦口区汤泉街道拆迁办公室，向经办许高丽拆迁补偿协议的工作人员了解到，根据此时的拆迁政策，必须要有被拆迁的房屋才能安置房屋，仅有户籍（俗称“空挂户”）不能获得安置房屋的拆迁利益。同时在该拆迁办公室调取了许高丽拆迁安置的材料，反映许高丽作为户主独立拆迁，该户中还有邓金豹，因许高丽名下有被拆迁的房屋，故许高丽有安置房屋（90㎡）的拆迁利益。再结合应邓金豹申请，本院委托南京师范大学司法鉴定中心作出的两份鉴定意见书，以及案涉房屋安置时间和许高明支付155000元房款的时间可见，上述证据与许高明的上述陈述意见相互印证，逻辑上严密，形成了完整的证据链，故本院对许高明陈述的上述许高丽名下90㎡的安置房是其支付的案涉房屋房款的一部分的意见予以采信。对于许高明主张支付的另一部分16万元许的房款，因未递交证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，本院不予采信，但是不影响许高明与邓金豹间就案涉房屋之间是买卖关系的确认。 再次，许高明递交的物业费收据（2012年11月7日开具）及案涉房屋装修相关的凭证可以证明，案涉房屋在2012年11月7日被交付接收后即由许高明实际占有，且许高明于2013年4月起开始由许高明进行了整体装修案涉房屋进行整体装修。另，许高明递交的案涉房屋的水、电、燃气费缴费凭证及物业费缴费凭据以及嘉宾簿可以证明案涉房屋自被交付接收后即由许高明实际持续占有使用。 最后，许高明持有案涉房屋的房屋产权证、土地使用权证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、销售不动产统一发票、住宅专项维修基金专用收据2张、房产交易登记中心收费收据、契税减免通知书、验房验收交接表的原件，邓金豹抗辩其从未将上述文件原件交给许高明，其已经将房产证挂失后重新办理，对此邓金豹未举证证明，亦未作出合理的说明，本院对邓金豹的该抗辩意见不予采信。邓金豹主张案涉房屋是借给许高明使用，而许高明却持有案涉房屋全部的相关产权证明文件原件，有违一个完全民事行为能力人的行为常识。 综上，本院对许高明主张邓金豹协助办理案涉房屋的过户手续的诉请，本院予以支持。因案涉房屋产权于2014年登记在邓金豹名下，而案涉房屋卖给了许高明，故许高明并非案涉房屋的原始产权人，故对许高明主张确认案涉房屋由其所有的诉请，本院予以驳回。因调解不成，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告邓金豹于本判决发生法律效力次日起十日内协助将坐落于南京市浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑××室不动产过户至原告许高明名下（过户所涉相关税费根据即时政策规定由许高明或邓金豹承担）； 二、驳回原告许高明的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取5660元，由被告邓金豹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费11320元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审 判 员  柳 林 二〇一九年十一月九日 法官助理  骆臣富 书 记 员  赵曼菲 书 记 员  魏苗苗