湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初5417号原告（反诉被告）：胡悦，男，1985年3月21日出生，土家族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李志员，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张精玲，湖南天楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙瑞年房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道文源西路景悦祥和文苑1栋2单元1703室。法定代表人：李明骏。委托诉讼代理人：王蕾，湖南天地人律师事务所律师。原告（反诉被告）胡悦与被告（反诉原告）长沙瑞年房地产开发有限公司（以下简称瑞年公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡悦及其委托诉讼代理人李志员、张精玲，被告（反诉原告）瑞年公司的委托诉讼代理人王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡悦向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告返还购房款及代收费共423050元并支付资金占用利息损失70584元（利息按银行同期贷款年利率6％计算，其中173190元首付款从2015年12月20日暂计算至2019年8月30日，利息计38102元，第二次支付的余款249860元从2017年6月14日暂计算至2019年8月30日止，利息计32482元，以后按上述方式计算至被告实际返还全部购房款及利息止），以上合计：493634元；二、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2017年6月14日，原告拟购买被告开发的长沙义乌小商品城（1）层（1194号）商铺，同日，原告与被告签订了购房审核单，商铺面积为25.11平方米，折后单价为16726.42元／平方米，商铺总价为42万元，代收费为3050元，另收所谓电商服务费1万元，共计433050元。审核单签订当日，原告即向被告足额缴纳全部费用,但因原告对于被告销售人员对于返租模式的合理合法性解释存疑,双方没有签署正式的购房合同。之后,被告销售人员进一步透露,公司不能按此前的承诺向原告每年返租6%,加之义乌小商品城对外运营过程中又屡次改变原有项目名称,采用过“欢乐汇”等名称,并未按照之前规划的义乌小商品城运营,且无任何电商服务,经营惨淡。在国家企业信用信息公示系统中显示,2018年4月19日,长沙市望城区食品药品工商质量监督管理局对被告在商铺销售宣传过程中未经商标所有人授权,侵害“义乌中国小商品城”名称权的行为做出了责令停止违法行为,罚款20万元的处罚。在这份文号:[2018]第053号的行政处罚决定书中,处罚机关认定瑞年公司在营销宣传过程中为提升商铺价值和销售,故意伪造其与浙江中国小商品城集团股份有限公司的共同投资、开发、经营等关系,以违法占用“义乌中国小商品城”知名商标的行为欺骗误导商铺投资者,在其商铺经营模式可行的根基已经不复存在的情况下依然侵犯商铺投资者知情权,高价出售商铺。最近原告和运营销售沟通,负责的说他们准备将这里改做软家装市场,预期返租只有年化2%。在2019年8月21日的实地考察中,发现原告商铺前通往负一楼超市的扶手电梯口已经被经营方擅自关闭并改变用途,原有位置封填后成为了新的商铺面积。在购买意向协议过程中,原告就提出购买的位置是决定商铺价格和购买意愿的一大重要要素,周边电梯口的存在与否极大地影响了商业客流量和与之相应的商铺价值,原告于是与被告多次沟通退款事宜,但被告一直拒绝办理。综上,原告认为,原被告双方虽然签订的购房审核单,但被告不能按照此前承诺每年向原告返租6%,双方无法就商品房买卖合同其他条款达成一致,且被告擅自改变商铺所在商城运营方式,亦无任何电商服务,其行为已严重违约。因此,为维护原告合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告瑞年公司辩称，一、双方已经形成事实上的商品房买卖合同关系。1.1194号商铺是由194号商铺换铺而来,被答辩人在第一次购买的商铺已付款项的基础上,补足差价,缴齐了1194号商铺全部房款。答辩人已经为被答辩人办理了1194号商铺网签。2.被答辩人在购买涉案商铺时,已经预支了三年的租金抵扣了相同金额的房款。即被答辩人已经提前收到三年租金(已享受到购买商铺出租三年的收益)。而且该商铺至今一直处于出租当中。3.答辩人已经实际履行了商品房买卖合同的卖方义务,被答辩人也已经支付了全部房款。且本案仅是换铺,除了面积、价格有改变之外,买卖合同的其他条款都未作变更。故可以认定答辩双方已经构成了事实上的商品房买卖合同关系。二、未签订书面购房合同的责任,应由被答辩人承担。1.答辩人多次催促被答辩人签订书面购房合同,被答辩人均找各种理由推辞。被答辩人也曾主动联系答辩人工作人员,要求来公司直接签订书面购房合同,但被答辩人均临时找理由反悔,拒签书面购房合同。故此,才导致答辩双方一直未签订书面购房合同。2.被答辩人起诉状中所述均无证据予以证明,并且也与商品房买卖合同的内容无关,更不是被答辩人拒绝签署书面购房合同的理由。3.被答辩人此次起诉的真实原因是:三年返租期将届满，三年后因电商的冲击,实体店铺出租利润不高,所以被答辩人才找各种理由起诉答辩人。但是购买商铺本就属于一种投资行为，被答辩人应自己承担投资风险。三、我方没有缔约过失责任，缔约过失责任有四个构成要件，必须同时具备才能符合缔约过失的法律规定，1.缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为，但答辩人并没有任何违反合同义务的行为；2.违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了利益损失，本案中被答辩人没有产生任何损失，反而被答辩人支付的涉案购房款还是在扣除了三年租金收益的基础上优惠而来；3.违反义务一方在主观上必须存在过错，本案中答辩人已经履行了附随义务、先合同义务及合同的主要义务，没有违反任何法律规定及购房合同约定，也不存在任何过错；4.违反义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系，在本案中是由于被答辩人的过错没有签订纸质的书面合同与答辩人无关。综上所述,双方已经形成事实上的商品房买卖合同关系。未签订书面购房合同,是被答辩人导致的,应由被答辩人承担相应责任。被答辩人的主张均无事实和法律依据,请求法院查明本案事实,驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告瑞年公司向本院提出反诉请求:一、请求法院确认反诉原、被告之间关于1194号商铺的《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号:1800350711194)成立并生效；二、要求反诉被告继续履行上述《长沙市望城区商品房买卖合同》,尽快办理上述房屋买卖的一切相关手续;三、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:2017年,反诉被告在反诉原告处换铺购买了1194号商铺,并在第一次购买商铺已付购房款(173190元)的基础上,补足1194号商铺差价,缴清了1194号商铺全部购房款。但由于反诉被告原因,未签署该商铺纸质购房合同。2019年3月17日,反诉被告主动联系反诉原告工作人员,要求签署1194号商铺纸质购房合同。次日,在反诉被告同意的前提下,反诉原告按照双方协商好的购房合同内容为反诉被告办理了1194号商铺网签,并打印出了已经双方共同认可的纸质《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号:1800350711194)。但反诉被告反悔,拒绝签署纸质购房合同。反诉原告认为:双方已就1194号商铺买卖达成合意,反诉原告也已经实际履行了1194号商铺购房合同的卖方义务,反诉被告也已经支付了全部房款,履行了该购房合同的主义务。即使双方之间并未签署纸质购房合同,但双方已经以网上签约的形式就合同的具体条款达成了一致意见,且反诉被告缴纳了全部房款,即应当认定买卖双方完成了邀约和承诺的合同成立过程,1194号商铺的《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号:1800350711194)已经成立并生效。现反诉被告因租金收益问题而拒绝履行纸质购房合同签署、纳税及备案等从义务,有违诚实信用原则。反诉原告为维护自身的合法权益,根据相关法律的规定,特向贵院提起反诉,请求法院依法判决,支持反诉原告诉求。反诉被告胡悦辩称，一、反诉被告基于反诉原告承诺194号商铺有电梯而有意向购买194商铺，后因反诉原告违反承诺，反诉被告要求退回194号商铺，反诉原告再次向反诉被告承诺1194号商铺周边存在电梯，同意反诉被告退回194号商铺另行购买1194号商铺，但反诉原告再次违反承诺，现1194号商铺周边仍没有电梯，未签署1194号商铺的购房合同，并非反诉被告的原因；二、反诉原告以需要复印反诉被告的身份证为由，擅自用反诉被告的证件办理网签登记，反诉被告对此并不知情，该网签登记行为是反诉原告的单方行为，并没有取得反诉被告的同意，因反诉原告违背诚实信用原则，对反诉被告承诺1194号商铺周边有电梯，购商铺即可享受三年18%的收益，以及广告媒介宣传的长沙义乌小商品城是由浙江义乌与瑞年公司联合开发的专业市场，已被长沙市望城区食品药品监督管理局作出了行政处罚决定书，已被认定为违反中华人民共和国不正当竞争法，并责令停止违法行为并处罚款20万元，是反诉原告虚假宣传而不正当竞争骗取缔约机会等违背诚信原则的行为，导致反诉原告与反诉被告之间没能达成购房合意，反诉原告与反诉被告未就1194号商铺买卖合同重要条款进行商讨，也未就1194号商铺买卖达成合意，反诉被告有权自主决定是否与反诉原告签订商品房买卖合同，反诉原告不得强买强卖；三、反诉原告应承担缔约过失责任，向反诉被告返还购房款、代收费及资金占用利息；四、反诉原告主张反诉被告之间成立商品房买卖合同并请求反诉被告办理房屋买卖手续等没有事实和法律依据，不应得到支持，应予驳回。本院经审理查明案件事实如下：2015年12月20日，瑞年公司与胡悦之父胡久权签订《长沙义乌小商品城商铺认购书》，认购瑞年公司开发的长沙义乌小商品城1栋1层194号铺位。2015年12月22日，胡悦与瑞年公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20140368194），由胡悦购买其父胡久权认购的长沙义乌小商品城1栋1层194号铺位。胡悦之父胡久权共向瑞年公司支付173190元（付款时间为2015年12月20日与2015年12月22日），2015年12月22日，瑞年公司向胡悦出具了两份收款收据，收取194号购铺款170000元、办证费3190元，共计173190元。因胡悦与瑞年公司谈妥将购买的194号商铺退回，换购现房1194号商铺，2017年6月14日，双方签署《长沙瑞年房地产开发有限公司财务审核单》，1194号商铺建筑面积25.11㎡，标准单价23395元，标准总价587448元，电商服务优惠30000元后，乘以0.82（三年经营返租0.6*3），再乘以0.96（一次性优惠），领导特批优惠18823元，最终成交总价420000元[（587448-30000）*0.82*0.96-18823]，加办理产权基本费用3050元。胡悦之父胡久权出具《申明》一份：“我在长沙瑞年房地产开发有限公司处交纳后因商品房买卖合同解除而应退还的购房款173190元，自本声明出具之日赠与（予）我儿胡悦，为其筹措拟认购该公司开发的1194号商铺的款项。将来胡悦与瑞年公司达成商铺买卖合同时，直接抵为胡悦购房款”，胡悦之母覃希仲向瑞年公司支付249860元，并出具《申明》一份：“2017年6月14日，我转入长沙瑞年房地产开发有限公司的249860元系我为儿子胡悦认购该公司商铺而筹措的资金，将来胡悦与该公司签订商铺买卖合同时，作为胡悦应交的购房款”，胡悦父母共计代胡悦支付423050元。瑞年公司向胡悦开具了入账日期为2017年6月14日的1194#购铺款42万元收款收据一张、1194#办证费用3050元的收款收据一张。瑞年公司以客户对位置不满意、要求换铺、重新签约为由，向政府主管部门提交了胡悦签名的194号商铺《预购商品房网上签约撤销申请表》，并于2017年7月10日获得通过。2019年3月17日，胡悦与瑞年公司工作人员杨某约定2019年3月18日签订书面商品房买卖合同，但于2019年3月18日仅仅办理了1194号商铺网签，因多种原因，双方始终未能签订书面的商品房买卖合同。2019年9月10日，原告胡悦以被告瑞年公司存在缔约过失责任为由向本院提起诉讼，并提出前述诉求，被告（反诉原告）瑞年公司向本院提起反诉，并提出前述诉求。本院认为，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为、造成了另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人损失的法律后果。一般认为，缔约过失责任的成立须具备下列条件:(1)缔约人违反了以诚实信用为基础的先合同义务;(2)违反先合同义务的行为给对方造成了损害;(3)相关行为与损害间有因果关系;(4)行为人有过失。本案中，胡悦因对从瑞年公司所购194号商铺位置不满意，要求更换成1194号商铺，瑞年公司亦同意更换，抵扣194号商铺退款173190元后，胡悦凑齐1194号商铺全款，未签订书面商品房买卖合同的原因并非瑞年公司违反以诚实信用为基础的先合同义务，不愿将该商铺卖给胡悦，而是胡悦认为瑞年公司不能按照此前承诺每年向原告返租6%,双方无法就商品房买卖合同其他条款达成一致,且被告擅自改变商铺所在商城运营方式,亦无任何电商服务,未与瑞年公司签订书面商品房买卖合同，故双方之间不成立关于1194号商铺的商品房买卖合同法律关系。胡悦主张瑞年公司向其返还购房款及代收费共423050元，本院予以支持，瑞年公司应返还胡悦支付的购房款420000元、办证费用3050元。胡悦主张瑞年公司向其并支付423050元的资金占用利息损失70584元（利息按银行同期贷款年利率6％计算，其中173190元首付款从2015年12月20日暂计算至2019年8月30日，利息计38102元，第二次支付的余款249860元从2017年6月14日暂计算至2019年8月30日止，利息计32482元，以后按上述方式计算至被告实际返还全部购房款及利息止）。本院认为，首先，胡悦主张173190元首付款应从2015年12月20日起计算资金占用利息，而该时间是双方关于购买194号商铺的部分款项付款时间，且有部分款项付款时间在2015年12月22日；其次，胡悦与瑞年公司商谈购买1194号商铺的购铺款420000元入账时间为2017年6月14日，该173190元来源于194号购铺款及办证费，属双方的另行协商一致意见，194号购铺款的支付时间与购买1194号商铺款支付时间无关。胡悦主张173190元首付款应从2015年12月20日起计算资金占用利息，与事实不符，于法无据，本院不予支持。胡悦主张瑞年公司应从2017年6月14日起按银行同期贷款年利率6％计付423050元的资金占用利息损失，本院部分予以支持，瑞年公司应从胡悦向本院起诉主张权利之日（2019年9月10日）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率向胡悦支付利息。反诉原告瑞年公司向本院提出反诉请求:1.请求法院确认反诉原、被告之间关于1194号商铺的《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号:1800350711194)成立并生效；2.要求反诉被告胡悦继续履行上述《长沙市望城区商品房买卖合同》,尽快办理上述房屋买卖的一切相关手续。本院认为，反诉被告胡悦与反诉原告瑞年公司之间仅仅进行了合同网签，网签只是不动产登记部门网络化的一种管理系统，没有具体的法律依据的，网签合同并不能视为双方签订了商品房买卖合同，不产生双方之间成立商品房买卖合同关系的法律后果。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时买卖双方应当签订书面合同，并规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，出卖人瑞年公司虽已按约定收受了全部购房款，但双方未签订书面合同，其他相关协议也未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。故，本院认为，反诉原告与反诉被告之间关于1194号商铺并未成立商品房买卖合同，对于反诉原告瑞年公司的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙瑞年房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡悦返还购房款及办证等代收费423050元；二、被告（反诉原告）长沙瑞年房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡悦支付购房款及办证等代收费423050元的利息，利息从胡悦向本院起诉主张权利之日（2019年9月10日）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；三、驳回原告胡悦的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告长沙瑞年房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8704元，因适用简易程序审理减半收取计4352元，反诉受理费40元，共计4392元，由原告（反诉被告）胡悦负担692元，被告（反诉原告）长沙瑞年房地产开发有限公司负担3700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘典闳二〇一九年十一月十九日书记员  黄 宇附相关法条：《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。