四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初5633号 原告：何明英，女，1968年8月30日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：鲁清惠，女，1944年12月24日出生，汉族，住四川省南充市。 原告：郑胜友，男，1950年2月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 三原告共同委托诉讼代理人：杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充市顺庆区龙吟水郡业主委员会，住所地四川省南充市顺庆区龙吟路58号龙吟水郡小区。 代管人：南充市顺庆区城街道办事处龙吟路社区居委会。 第三人：四川鑫宇物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区麦秀路26号。 法定代表人：周敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨建国，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：范光明，南充法源法律服务所法律工作者。 第三人：南充市佳裕物业管理有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路6号7幢。 法定代表人：吴子瑜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜秋，男，该公司员工。 原告何明英、鲁清惠、郑胜友与被告南充市顺庆区龙吟水郡业主委员会（以下简称业委会）、第三人四川鑫宇物业服务有限公司（以下简称鑫宇公司）、南充市佳裕物业管理有限公司（以下简称佳裕公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月17日作出（2019）川1302民初2388号民事裁定，驳回何明英、鲁清惠、郑胜友的起诉。何明英、鲁清惠、郑胜友不服该裁定上诉至南充市中级人民法院，该院于2019年6月12日作出（2019）川13民终2030号民事裁定，撤销原裁定指定本院审理。本院于2019年8月14日立案后，通知南充市顺庆区城街道办事处龙吟路社区居委会（以下简称居委会）作为龙吟水郡小区代管人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。何明英、鲁清惠、郑胜友委托诉讼代理人杜筠，鑫宇公司委托诉讼代理人杨建国、范光明，佳裕公司委托诉讼代理人杜秋到庭参加诉讼，居委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何明英、鲁清惠、郑胜友向本院提出诉讼请求：1．撤销业委会与鑫宇公司的签订物业服务合同的决定；2．业委会承担本案诉讼费。 事实与理由：2015年12月6日，佳裕公司与业委会签订了《物业管理服务委托合同书》，合同第四条约定：合同期限为两年零六个月，从2015年12月6日起至2018年6月5日止。2018年2月13日，业委会在小区张贴《通告》：被告将在小区组织召开业主大会重新商定物业合同条款，召开业主大会的时间是3月1日，召开形式是：书面签字。2018年3月16日业委会再次在小区张贴《通告》：2018年3月1日起采取“书面签字”形式召开的业主大会，于3月16日结束，3月17日至3月25日为补签时间。同年3月29日，业委会再次张贴《告知》：业委会组织召开了业主大会，双三分之二通过重新拟定合同条款（共6条），通知佳裕物业公司参加。2018年5月16日公示选聘结果，公示期5天。2018年5月20日，业委会作出正式选聘鑫宇公司为新的物业服务企业，同年5月23日与鑫宇公司签订《物业管理服务委托合同书》。实际上这些通告，业委会并没有在小区进行公告，完全是事后补贴的，包括原告在内的广大业主绝大多数都不知情。尤其是业委会在2018年3月1日至25日，上门签字完全是采取欺骗手段将征求合同条款的六条意见代替了或者移花接木欺骗含原告在内的广大业主：将这次大会偷梁换柱作为决定选聘和解聘物业服务企业的业主大会。绝大多数业主直到2018年5月20日，在业委会作出正式选聘鑫宇公司为新的物业服务企业，同年5月23日与鑫宇公司签订《物业管理服务委托合同书》，并通知鑫宇公司进场时，才知道当初业主签字并不是物管费降价等修改合同内容条款，而是业委会要更换物管公司的签字，偷梁换柱，断章取义。根据《物业管理条例》第十条第四款：“选聘和解聘物业服务企业”由业主共同决定，被告也没有依据物业条例第十二条之规定：既没有集体讨论也没有书面征求意见，建筑面积和人数过半的业主同意，被告更没有依据物业服务条例第十四条之规定：在召开业主大会15日前通知全体业主同事告知该小区所辖的社区居委会、街道办、房管局办事处的工作人员参与指导和认可，业委会在2018年5月16日公示解聘结果，公示期5天，而2018年5月20日就作出正式选聘鑫宇公司为新的物业服务企业。业委会作出与鑫宇公司签订物业服务合同的决定严重违反法定程序。 居委会未做答辩。 鑫宇公司述称，本案被告主体不适格，业委会届满，新的业委会未产生，自治组织不存在。虽然南充市中级人民法院出具裁定书，认定居委会对案涉小区有代管职责，但没有代替业委会的职责。选聘鑫宇公司进行物业服务的程序合法，南充市中级人民法院的生效判决已经予以确认，鑫宇公司已经进驻小区行使管理职责。 佳裕公司述称，没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经审理本院事实认定如下： 2018年6月6日，李蕙蓉与业委会、第三人鑫宇公司业主撤销权纠纷一案，向本院提出诉讼请求：1．判令撤销业委会关于与鑫宇公司签订的物业服务合同的决定；2．由业委会承担本案诉讼费。事实与理由:2015年12月6日，南充佳裕物业管理有限公司（以下简称佳裕公司）与业委会签订了《物业管理服务委托合同书》，双方在该合同第四条约定：合同期限为两年零六个月，从2015年12月6日起自2018年6月5日止。佳裕公司在小区的服务包括李蕙蓉在内的广大业主都满意。但是业委会违反竞聘程序也违背包括李蕙蓉在内的广大业主的意愿，本意让他们继续服务。但是在佳裕公司合同期限届满前，业委会就与第三人串通私下签订新的物业服务合同。经李蕙蓉初步了解，业委会没有依据《物业管理条例》（以下简称物业条例）第十一条第四项：“选聘和解聘物业服务企业”由业主共同决定，也没有依据物业条例第十二条规定：既没有集体讨论也没有书面征求意见，更没有取得专有部分占建筑面积过半的业主且占总人数过半的业主同意；更没有依据物业条例第十四条规定：在召开业主大会前15日通知全体业主同事告知该小区所管辖的社区居委会。业委会在上门要求原告签字时，告诉是要就物管对物管费降价，李蕙蓉相信就签字同意，直到2018年5月23日业委会在小区张贴《退出通知书》，李蕙蓉才知道当初签字并不是物业管理费降价而是更换物管公司的签字，业委会私下早就与鑫宇公司签订了物业服务合同，更换物业公司，李蕙蓉（还有许多业主）得知被欺骗后多次要求业委会公开更换物业公司的相关资料和程序，业委会拖延拒绝。业委会与鑫宇公司签订合同的行为即不是包括李蕙蓉在内的广大业主的意愿，也程序违法。 该案本院认定事实如下： 2015年9月28日，业委会在南充市顺庆区城街道办备案，备案表记载：小区总建筑面积13万平方米，总户数998户；《龙吟水郡小区管理规约》赞成票562票。规约第五十二条规定：授权业主委员会招聘和解聘物业服务企业。 2015年12月6日，业委会与佳裕公司签订《物业管理服务委托合同书》约定：合同期限为两年零六个月，从2015年12月6日起自2018年6月5日止。 2018年2月13日，业委会张贴《通告》，告知全体业主：龙吟水郡业委会与佳裕公司签订的物业服务合同，于2018年6月5日到期。根据《四川省业主大会和业主委员会指导规则》的规定，以及本小区的《管理规约》，业委会将组织召开业主大会，重新商定物业合同条款，公开招聘物业服务企业，更好地维护业主的合法权益。公开招聘合同的主要条款有如下六条：第一条物业费每月每平米5角不变；第二条将原来的汽车停车占道管理服务费60元降为每月每台50元；第三条将原来的电瓶车、摩托车的停车管理服务费，每月每台20元降为每月每台15元；第四条从物业公司收取的汽车占道管理服务费每月每台50元中，再提取车辆占道费每月每台10元，属业主共有资金；第五条不能聘用60岁以上人员当秩序维护人员（保安）；第六条物业公司愿意积极出资维修维护小区公共部分的设施设备、道路、绿化等。召开业主大会开始时间：2018年3月1日。召开业主大会的形式：书面签字。 2018年3月3日，龙吟水郡小区一区14幢2单元4层1号房屋业主李蕙蓉的丈夫黄生勇表决赞成以下表决内容：1、物业服务费每月每平方5角不变；2、汽车占道管理服务费每月每台将为50元；3、电瓶车、摩托车管理费每月每台将为15元；4、从每月每台50元中再提取10元属业主共有；5、不能聘用60岁以上人员当秩序维护员；6、积极出资维修维护小区公共部分。 2018年3月16日，业委会张贴《通告》，告知全体业主：2018年3月1日起采取书面签字形式召开的业主大会，于3月16日结束，3月17日至3月25日为补签时间，请还没有签字的业主尽快签字表决，真实表达自己的意愿。也可以到业委会办公室旁边的老年活动室签字表决（每天下午3:30——6点，3月25日结束），逾期不签字的业主属自动放弃自己这次业主大会的表决权。 2018年3月29日，业委会张贴《通告》，告知全体业主：龙吟水郡小区共有业主998户，2018年3月1日起采取书面形式签字召开的业主大会于3月25日结束。签字赞同的业主有690户，弃权的有180户，表示不理这件事也不签字表决的有80户，租房有25户，清水房有16户，反对有7户。业主双三分之二赞同这次业主大会的内容。 2018年3月29日，业委会张贴《告知》，告知佳裕公司：贵公司与南充市顺庆区龙吟水郡业委会签订的物业服务合同，于2018年6月5日到期，到期合同自行终止。根据《四川省业主大会和业委会指导规则》的规定，业委会组织召开了业主大会，双三分之二通过重新拟定合同条款（共6条），公开招聘物业服务企业。贵公司自愿参加同等招聘，特告知。 鑫宇公司、佳裕公司等八家公司竞标龙吟水郡小区物业服务。2018年5月16日业委会公示选聘结果，鑫宇公司为中标公司，并公示5天，并告知有异议的业主向业委会反映。 2018年5月20日，业委会正式决定选聘鑫宇公司为小区物业服务。 2018年5月23日业委会与鑫宇公司签订《物业管理服务委托合同书》。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”龙吟水郡小区物业服务企业的选聘应当由业主共同决定，业主大会通过《龙吟水郡小区管理规约》第五十二条将业主共同决定选聘物业服务企业的事项授权给业委会的行为，违反物权法的强制性规定，剥夺了业主选择物业服务企业的权利，该条款无效。业主大会选聘物业服务企业时，应当明确企业名称，由业主根据自己对该企业的调查了解及评价共同决定，业委会可以采用书面征求意见的形式召开业主大会决定选聘物业服务企业的条件，但由业委会决定明确的物业服务企业，违反法定程序，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”的规定，业主李蕙蓉以业委会选聘物业服务企业违反法律规定的程序为由，请求撤销业委会关于与鑫宇公司签订的物业服务合同决定的诉请，符合法律规定，本院予以支持，于2018年8月16日作出（2018）川1302民初3345号判决，撤销主委员会关于与鑫宇公司签订《物业管理服务委托合同书》的决定。 业委会不服该判决，上诉至南充市中级人民法院。该院认为，因业委会与佳裕公司签订的物业服务合同于2018年6月5日期满，需重新选聘物业公司，业委会依据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”之规定，分别于2018年2月13日和3月16日张贴《通告》，告知全体业主，业委会与佳裕公司签订的物业服务合同于2018年6月15日到期，需公开招聘物业服务企业，确定2018年3月1日起采取书面签字形式召开业主大会，3月16日结束，3月17日至25日为补签时间，告知业主逾期不签字属自动放弃表决权。2018年2月13日通告中列明了物业服务合同的主要条款，包括物业服务费、机动车与非机动车停车费及业主共有资金筹集方式。在此期间，业委会人员逐户发放了《业主大会会议表决票》，由业主进行表决。因超过三分之二的业主同意重新选聘物业服务企业及物业服务合同的主要条款内容，业委会遂照此进行了公开选聘，并对投标的8家物业公司进行了实地考察。2018年5月10日，业委会将择优选出的鑫宇公司进行了公示，期限5天。公示期满，无业主提出异议。2018年5月20日，业委会确定选聘鑫宇公司为该小区提供物业服务，并于2018年5月23日与鑫宇公司签订《物业管理服务委托合同书》。从此次选聘物业企业过程看，虽然是由业委会在具体实施，但是否重新选聘物业服务企业、新的物业服务合同的主要条款内容及最终确定的受聘物业企业均由全体业主确定，所以业委会选聘鑫宇公司是业主大会作出的决定，而不是业委会作出的决定。龙吟水郡小区《管理规约》规定业委会有权公开招聘物业服务企业，是因为业委会是业主大会的执行机关，执行业主大会的决定。业主大会作出选聘物业公司的决定后，需业委会具体实施，包括启动选聘程序及与业主大会确定的物业公司签订物业服务合同。因此该规定并未授权业委会独立决定选聘物业服务企业事宜。业委会虽辩称其依据《管理规约》第五十二条的规定选聘物业企业，但整个选聘过程表明其是根据业主大会的决定选聘物业企业。南充市中级人民法院于2018年12月14日作出（2018）川13民终3173号民事判决，撤销本院(2018)川1302民初3345号民事判决，驳回李惠蓉的诉讼请求。 李惠蓉不服该二审判决，向四川省高级人民法院申请再审。2019年7月3日，四川省高级人民法院作出（2019）川民审1969号民事裁定，认为业委会选聘鑫宇公司进行物业服务并未违反相关规定，驳回李惠蓉的再审申请。 何明英、鲁清惠、郑胜友与业委会、第三人鑫宇公司、南充市佳裕公司业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月17日作出(2019)川1302民初2388号民事裁定认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”南充市顺庆区龙吟水郡业主委员会已于2018年11月25日届满，“龙吟水郡”小区新的业主委员会尚成立，何明英、鲁清惠、郑胜友起诉的被告不明确。裁定驳回原告何明英、鲁清惠、郑胜友的起诉。 何明英、鲁清惠、郑胜友不服该裁定，上诉于南充市中级人民法院。该院于2019年6月12日作出（2019）川13民终2030号裁定认为，依据2010年1月1日住房和城乡建设部颁布施行的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”在新一届业主委员会产生之前，可由案涉小区所在地的村委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。从本案查明的事实来看，因业委会换届不成功，北城街道龙吟路社区依据相关法律法规规定，对龙吟水郡小区进行了暂时管理并履行了一定的管理职责。在业委会换届选举不成功的前提下，居委会作为其现有合法的管理人应代其行使相关职责，可代其参加诉讼。本案中业委会具有被告的诉讼主体资格，一审认定不当，本院予以纠正。裁定撤销本院（2019）川1302民初2388号民事裁定，指令本院审理。 另查明，李蕙蓉与业委会、第三人鑫宇公司业主撤销权纠纷一案原告李惠蓉的委托诉讼代理人与本原告的委托诉讼代理人为同一人，何明英、鲁清惠、郑胜友提供李蕙蓉案的一、二审判决书作为本案的证据。 再查明，2019年6月1日鑫宇公司入驻案涉小区，佳裕公司撤出。 本院认为，本案原告要求撤销业委会与鑫宇公司签订物业合同决定的事实与理由与李惠蓉案一致，均认为业委会选聘鑫宇公司进行物业服务未经业主大会同意，程序违法。而李惠蓉案的（2018）川13民终3173号生效判决认为选聘过程表明业委会是根据业主大会的决定选聘物业企业。同时四川省高级人民法院作出（2019）川民审1969号民事裁定，也认为业委会选聘鑫宇公司进行物业服务并未违反相关规定。何明英、鲁清惠、郑胜友未提供证据足以推翻法院生效判决认定的事实，其要求撤销业委会与鑫宇公司的签订物业服务合同的决定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，判决如下： 驳回原告何明英、鲁清惠、郑胜友的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告何明英、鲁清惠、郑胜友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  刘先平 二〇一九年十一月二十二日 书记员  杨 婷