安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1125民初5428号原告：定远县自然资源和规划局，住所地安徽省滁州市定远县城东新区，统一社会信用代码11341125003218216H。法定代表人：陈泽民，局长。委托诉讼代理人：曹义龙，男，1973年3月21日出生，汉族，系该局工作人员，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：靳舫，安徽天定律师事务所律师。被告：胡杨，男，1985年4月27日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：刘克，定远县炉桥镇法律服务所法律工作者。原告定远县自然资源和规划局与被告胡杨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告定远县自然资源和规划局的委托诉讼代理人曹义龙、靳舫，被告胡杨及委托诉讼代理人刘克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告定远县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告房屋租金295000元及利息（利息以295000元为基数，按年利率6%，自起诉之日起计算至欠款还清之日止）；2、依法判决本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为要求被告支付2016年9月10日至2018年9月10日的租金291500元。事实与理由：2015年8月24日，定远县自然资源和规划局（原定远县国土资源和房产管理局）与被告签订租赁合同书，合同约定原告将位于定远县定城镇曲阳路东侧三至五层房屋出租于被告，租金为每年145750元，租赁期限自2015年9月10日至2018年9月10日，现租赁合同早已到期，但被告仍下欠295000元租金至今未能给付，经原告多次催促，被告仍拒不履行付款义务，现原告特诉至贵院。被告胡杨辩称：一、原告的起诉与事实不符。1、双方签订的租赁合同，租赁期应为两年。2015年8月24日，答辩人与定远县国土资源局签订的租赁合同，租赁期间为三年（自2015年9月10日至2018年9月10日）。答辩人认为，双方关于第三年租赁期限的约定，应为无效。因为涉案房屋属公房，对外出租须对外竞拍，答辩人在2015年竞拍的是两年（2015年9月10日至2017年9月10日），因此双方关于第三年租期的约定，不符合法律规定，应为无效。2、双方的合同在2016年9月已解除。首先，涉案出租房屋答辩人竞拍成功后，答辩人2015年9月2日就将第一年的租金144495元和佣金8745元分别交付给原告和安徽新桥拍卖有限责任公司。在2015年9月租赁房屋后，雨天不断，由于该房年久失修，五楼房顶全部漏水，答辩人先后找房产管理局韩长明副局长、青平乐局长、曹股长和维修工到现场查看情况。原告简单维修后，仍然漏水，造成三、四、五层24个房间全部墙体淋水，墙体发霉，地面积水，无法入住。后答辩人又自费又自费两万多元，请在定城游走补漏的防水师傅武红旗维修，效果甚微，导致答辩人的宾馆无法经营。同时，楼下的“求索书店”也未能幸免，大量书籍被损坏。另外，外加地下商城“第壹街”又在宾馆门口安置了出口，导致宾馆门口无法停靠车辆，导致答辩人直接面对亏损，到2016年9月结算，答辩人共亏损14万元。答辩人被迫于2016年9月份停业，将宾馆内的设施搬出，与其同时向时任不动产中心主任吴三东汇报，提出要求解除合同，并交付房屋钥匙，被拒收。无奈之下，答辩人将房屋钥匙交给了曹股长。根据《合同法》第九十四条第四款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同（当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为导致不能实现合同目的），双方的合同应在2016年9月法定解除。其次，双方合同第二条明确约定：租赁期间承租人按年向出租人交纳租金，在协议签订时交纳145750元，之后应于每年8月10日前一次性交清当年145750元。租金逾期不交，视为自动放弃解除合同，出租人有权对外再次拍租。结合原告提供的《交款通知书》足以说明，双方约定每年8月10日前交纳下一年度的租金，否则视为解除合同。结合本案，答辩人在2016年8月10日前没有交纳下一年（2016年9月10日到2017年9月10日）的租金，属双方约定解除合同，因此双方合同在2016年9月10日后自然解除。二、人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。答辩人认为不存在拖欠原告租金的行为，双方的合同在2016年9月10日后已解除。原告对答辩人要求终止解除合同的行为没有态度，明知答辩人停业而不采取收回房屋的措施，所造成的损失于答辩人无关。在该合同履行过程中，答辩人无过错，不应承担任何赔偿责任。原告为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：证据一、原告统一社会信用代码证，法定代表人证明书、情况说明各一份，证明原告诉讼主体适格及身份情况；证据二、租赁合同一份，证明被告承租位于定城镇曲阳路东侧3至5层房屋租赁期限为3年，至今被告仍下欠原告291500元租金；证据三、律师函一份，证明原告已于2018年5月20日通知被告要求其支付拖欠的房租款。证据四、公证书，证明至少在公证时间在2019年6月6日之前，被告承租的房屋的外墙的广告牌，一直由被告在经营，所租赁的房屋附属设施被告仍然在使用。被告胡杨对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二租赁合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告认为双方的租赁合同在2016年9月10日第一年租期到期后已约定解除，不存在拖欠租赁费的情况；对证据三，被告没有收到。对证据四真实性无异议，但对于证明目的有异议，该公证书不能证明该广告牌系被告经营，同时根据双方签订的租赁合同，该经营项目不在该合同之内。被告胡杨为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交下列证据：证据一、涉案房屋拍卖成交确认书复印件1份，证据二、举证人交付第一年租金票据复印件1份；证据三、举证人交付拍卖佣金票据复印件1份，证明：1、案涉房屋经安徽省新桥拍卖公司对外竞拍，竞拍租赁期为2年；2、举证人在2015年9月2日交付了拍卖佣金和第一年租金。证据四、案涉房屋近期照片4张，证明案涉房屋无法正常居住，当年举证人租住的合同目的无法实现。原告对被告胡杨提交的证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，但不影响本案合同三年的租赁期限，因为双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，并且已经经签字后生效，不存在无效或部分无效信息；对证据二、三，佣金部分与本案没有关联性，对于原告交付租金票据应当提供原件，我方仅认可其支付了一年的租金；对证据四，照片无法看出为本案所出租的房屋，即便是本案所出租的房屋，基于原被告已经签订了合法有效的租赁合同，被告应当承担修缮义务，并且被告所陈述的情况并不是原告所造成的，也无法确定该情况所产生的时间是为出租前还是出租后。被告胡杨申请证人黑秀出庭作证，发表如下证人证言：被告经营宾馆的时候房屋漏水，将我老公所经营的求索书店三楼仓库墙壁浸湿，时间大概在春季或秋季，求索书店大概在2004年经营，比被告租赁案涉房屋的时间要早。被告何时不再经营宾馆的具体时间不清楚了。租赁房屋漏水的具体原因我无法确定，当时被告租赁房屋的平台有积水。此前有过渗水情况，但三楼就那次以此从被告房屋渗水。原告对证人证言发表质证意见如下：我们认为证人证言关于被告承租之后渗水是合理的，因为被告承租房屋用于经营宾馆，该证人证言也能证明，被告承租之前没有类似渗水情况。被告对证人证言发表质证意见如下：证人证言是真实的，证明涉案房屋长期漏水，不能进行经营活动。被告胡杨申请证人蔡某出庭作证，发表如下证人证言：2016年7至8月份，我朋友来定远，我准备安排他在被告所经营的宾馆内住宿，由于房间霉味较重，墙角发霉，我就将朋友安排到别处住宿了。被告承租房屋的外部广告牌是谁经营的我不清楚，被告不经营的具体时间我也不清楚。原告对证人证言发表质证意见如下：对证人证言证明即便房屋发霉也是在被告经营期间产生的，发霉原因不排除由于被告自身原因造成的，与本案索要租金没有关联性。被告对证人证言发表质证意见如下：认为证人证言真实，涉案房屋长期漏水，导致墙体发霉无法从事经营活动。原、被告双方围绕案件事实进行了举证、质证，对无异议的证据，本院依法予以确认，对有异议的证据，本院将结合案件审理查明的事实综合予以认定。经审理查明：2015年8月24日，原告定远县自然资源和规划局（原定远县国土资源和房产管理局）与被告胡杨签订《租赁合同书》，载明：出租人：国土资源和房产管理局；承租人：胡杨。经2015年8月14日公开拍租，就承租人承租出租人位于定城镇曲阳路东侧三至五层的房屋达成以下协议：一、租赁期自2015年9月10日至2018年9月10日止…；二、租赁期间承租人按年向出租人交纳租金人民币壹拾肆万伍仟柒佰伍拾元整。在签订协议时第一年租金时交纳145750元租金，之后应于每年8月10日前一次交清第当年145750元，租金逾期不交，视为自动放弃解除合同，出租人有权对外再次公开拍租，由此造成后果由承租人承担，并预缴违约金---元。按期缴纳租金的到期后如数退还，不按时缴纳租金的违约金没收作为罚金，不按时缴纳租金超过一个月，视为自动放弃承租权；三、在租赁期间，承租人如需对承租房屋进行改建、装饰应书面申请，经甲方签字同意后方可施工，且费用自理……;原、被告双方均在合同落款处签章。合同签订后，被告胡杨按照约定支付了第一年的房租，后因被告胡杨未能依约支付第二年的房屋租金，原告于2016年8月28日向其出具了《交款通知单》，载明：“胡杨：2015年9月10日，贵方与定远县不动产登记中心《房屋租赁协议》。方约定，贵方应于2016年9月8日前支付租金人民币145750元。双方既已有约在先，当全力守信方能长期友好合作，故特致函请于2016年9月8日前将所欠租金支付我单位账户，逾期不交后果自负。凭交款凭证到公房股换发票。”胡杨收到《交款通知单》后未按照规定缴纳费用，后于2017年12月5日，向原告递交了《老房产局租房退租情况说明》，载明：“本人：胡杨，于2012年开始租老房产局楼房（原华悦宾馆）用于经营宾馆生意。在2015年的重新竞拍中签订了2015-2016年的租赁权。竞拍后在该中心2名工作人员要求签下2年合约。该工作人员说，这只是一个形式，所有人都要签的，配合一下工作，明年就算不租了也可以。于是我签了该合同。在2015-2016的经营中，房产局青平乐局长、韩长明副局长安排人员帮我维修楼体的防水，虽然做了维修，可是没有修好。因为雨天，几乎所有房间都受到潮湿影响，墙纸大面积脱落，房内霉味刺鼻难闻，并在几次大雨中，宾馆一片积水短时间无法排出，实在无法继续经营，给我造成很大的经济损失。由于宾馆内在的原因，2016年到期后无法经营，于9月底将宾馆物品清空并锁门，同时本人已经向该中心领导提出退租要求。现该中心领导和工作人员要求我按照合同补交2016-2017年的租金，因为2015年经营亏损，2016年没有经营，家里经济困难，经与该中心领导多次协商后，我本人愿意从2018年开始，每年交给该中心2万元，直至付清2016年-2017年的房租13万元。请领导批准。情况说明人：胡杨。”2019年6月6日，原告向安徽省定远县公证处申请就案涉房屋外广告牌及房屋现状申请证据保全公证。因被告胡杨未能按照合同约定支付房屋租金，故原告诉讼至本院。本院认为：当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。结合本案审理查明，原、被告之间构成房屋租赁合同关系，原告依约将案涉房屋租予被告，被告应当按照合同约定按时、足额支付房屋租赁费用，被告未按时支付租赁费用的行为构成违约。关于被告承租时间是按照拍租时2年，还是具体签订租赁合同时3年的问题。虽然拍租时订立承租年限为2年，但在实际签订合同时，确定承租年限为3年，且被告在合同中签字确认，应视为合同双方对案涉房屋承租年限的重新确认，故案涉房屋承租年限应为3年。原告在庭审中称曾于2018年5月20日向被告出具律师函，让其缴纳拖欠的房租295000元，被告予以否认，因原告未能提供证据证明将该份律师函交至被告处，故本院对原告该项诉称不予采信；被告辩称于2016年9月份将涉案房屋的钥匙交到原告代理人曹义龙处，曹义龙当庭予以否认，自认于2019年7月份收到房屋钥匙，且被告未能提交证据证明，故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称：“按双方的约定在第一年8月10日之前如果没有预交第二年的租金，那么视为自动放弃解除合同，出租人有权对外再次拍租，结合本案的情况被告在2016年8月10日之前没有缴纳第二年2016年9月10至2017年9月10日租金，按照合同约定，双方的合同已经解除…”一节，根据合同约定：“在签订协议时第一年租金时交纳145750元租金，之后应于每年8月10日前一次交清第当年145750元，租金逾期不交，视为自动放弃解除合同…”期间，原告向被告送达了交款通知单，被告并未明正面作出回应，而是于2017年12月5日向原告提交了《老房产局租房退租情况说明》，该行为应视为被告以自身实际行动不再履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，案涉合同解除的时间应为2017年12月5日。因此，被告支付租金应为2016年9月10日至2017年9月10日期间的租金145750元，以及2017年9月11日至2017年12月4日期间的租金（145750元÷12月＝12145.8元；12145.8元×2月＝24291.6元；12145.8÷30天＝404.86元；404.86×24天＝9716.64元）即24291.6元＋9716.64元＝34008.24元。上述合计179758.24元。关于原告要求被告以被告未支付的租赁费为基数，按照年利率6%支付利息的诉讼请求，因双方在案涉租赁合同中并未在违约条款中就利息问题作约定，现原告此项要求无法律依据，故本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、被告胡杨于本判决生效之日起十日内向原告定远县自然资源和规划局支付房屋租赁费179758.24元；二、驳回原告定远县自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5672元，由原告定远县自然资源和规划局负担2212元，被告胡杨负担3460元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  宋伶辉人民陪审员  王立勇人民陪审员  傅延康二〇一九年十一月十五日法官助理翟丽丽书记员陈静附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。