内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终1658号上诉人（原审原告）：满洲里佳明物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市南区尔康花园3号楼。法定代表人：刘艳新，满洲里佳明物业服务有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：武淑艳，女，满洲里佳明物业服务有限责任公司业务经理。委托诉讼代理人：王丹，内蒙古益开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区花园街343号。负责人：潘忠锐，中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段段长。委托诉讼代理人：马文平，男，中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段主任。委托诉讼代理人：刘启波，男，中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段法律顾问。上诉人满洲里佳明物业服务有限责任公司（以下简称佳明物业公司）因与被上诉人中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段（以下简称铁路哈尔滨生活段）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人佳明物业公司的委托诉讼代理人武淑艳、王丹，被上诉人铁路哈尔滨生活段的委托诉讼代理人马文平、刘启波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳明物业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判为铁路哈尔滨生活段向佳明物业公司支付2009年至2017年物业管理费73251元、支付逾期付款滞纳32193.5元；一、二审案件受理费由铁路哈尔滨生活段负担。事实和理由：双方存在物业服务合同关系，佳明物业公司有权向铁路哈尔滨生活段收取物业服务费。铁路哈尔滨生活段不能以自行配备物业服务设施人员为由拒付物业费，佳明物业公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。铁路哈尔滨生活段自行配备物业服务人员从事的是佳明物业公司物业服务合同约定的服务项目以外的工作，并没有减轻佳明物业公司物业服务工作，且不应当认定物业服务存在瑕疵，因为偶尔出现问题佳明物业公司均予以及时修理。铁路哈尔滨生活段对其房产进行整体大修，此项工作本身就不是佳明物业公司提供物业服务的项目，铁路哈尔滨生活段对室外下水大修，其在一审未提供证据证明这项工作的必要性，其修与不修、换与不换，与佳明物业公司有关只是为修换之前的房产提供物业服务，还是为修换之后的房产提供物业服务的问题，根本不存在铁路哈尔滨生活段修换之前需交物业费，之后就可以不交物业费的问题。一审法院判决铁路哈尔滨生活段只支付10%物业费，没有事实依据和法律依据。铁路哈尔滨生活段辩称，涉案小区业主委员会是满洲里经济合作区物业管理办公室于2010年9月27日批复同意成立的。该业主委员会于2012年5月7日成立，主任是李某某。李某某证实铁路哈尔滨生活段房产不属于涉案小区，因此在成立业主委员会过程中不需要通知铁路房产业主参加。故业主委员会代表业主签订的多个物业服务合同，均不包括铁路哈尔滨生活段的房产。双方没有物业服务合同关系，铁路哈尔滨生活段不是本案的适格主体。经过调查，佳明物业公司多年来没有针对铁路哈尔滨生活段的房产做过相应的维修养护服务工作，该铁路房产的物业维修管理养护工作确定归属于铁路房产部门管理，包括房屋建筑物修缮、给排水暖气设备维修安装、供热、物业管理等等。佳明物业公司所述的供水、供电、供热等相关链接设施设备均由供给单位维修养护，与佳明物业公司无关联。铁路哈尔滨生活段自费整体改造下排水使一楼门市房受益，佳明物业公司应当承担本应承担的维修费用。请求法院驳回佳明物业公司的诉请，维护铁路哈尔滨生活段的合法权益。佳明物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令铁路哈尔滨生活段给付5号门市及楼上用房2009年至2017年物业费人民币73251元；2.请求判令铁路哈尔滨生活段按每日3‰支付逾期付款滞纳金直至结清全部物业费为止，应付滞纳金人民币32193.5元，两项合计105444.5元；3.请求判令铁路哈尔滨生活段承担诉讼费用。一审法院认定事实：佳明物业公司为满洲里市尔康花园小区物业管理服务企业。2008年6月1日，佳明物业公司与呼伦贝尔铁城房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由佳明物业公司为满洲里市南区尔康花园小区提供前期物业服务，合同约定了服务内容为：1.物业共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的日常运行和维护管理；3.公共绿化养护服务；4.物业公共部位及相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；5.车辆停放管理；6.公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理服务；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。住宅的物业服务费为0.35元／月／平方米（建筑面积），合同就其他内容也进行了约定。满洲里市南区尔康花园小区于2012年成立业主委员会，之后佳明物业公司与尔康花园小区业主委员会分别于2012年5月7日、2014年5月8日、2016年5月9日、2018年6月1日、2019年4月26日签订了《物业服务合同》，合同约定了物业管理服务项目、管理期限、双方权利义务、服务质量、费用、违约责任等内容，合同中关于佳明物业公司提供的物业管理服务内容与《前期物业服务合同》基本一致，住宅的物业服务费标准变更为0.36元／月／平方米（建筑面积），并约定业主逾期交纳物业费需缴纳滞纳金。铁路哈尔滨生活段管理使用的系争房产为该小区唯一的非住宅，建筑面积共1884.15平方米。另查明，诉争房产自2008年1月至2018年12月由海拉尔房产建筑段对其进行日常的物业维修养护，并于2016年及2017年两次对该房产进行整体大修及室外下水大修，主要包括建筑工程、水暖工程、电气工程，室外下排水维修改造。又查明，佳明物业公司提供的物业服务存在瑕疵，存在管理服务不到位的情况，公用管道由于维护不到位，经常出现管道堵塞、排污不畅等问题，业主对佳明物业公司的服务不满意、不缴费，双方矛盾突出。铁路哈尔滨生活段认为满洲里铁路单身公寓为铁路的企业单位，其物业是由海拉尔房产建筑段进行的日常维修养护，佳明物业公司与铁路哈尔滨生活段之间没有物业服务合同关系，佳明物业公司也没有为铁路哈尔滨生活段提供任何物业服务，故自接收房产以来一直没有向佳明物业公司缴纳物业费。一审法院认为，双方争议焦点为：1.佳明物业公司与铁路哈尔滨生活段之间是否具有物业服务合同关系。佳明物业公司与开发商及尔康花园小区业主大会签订的《物业服务合同》，对包括铁路哈尔滨生活段在内的小区全体业主具有法律约束力，双方具有物业服务合同关系，佳明物业公司在提供物业服务的同时，有权向小区业主收取物业服务费。2.佳明物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。因佳明物业公司提供的物业服务一直在持续，双方的物业服务合同一直处于履行期间，故佳明物业公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。3.在铁路哈尔滨生活段自行配备物业服务设施及提供自有物业管理的情况下，铁路哈尔滨生活段应缴纳物业服务费的数额。该院认为，铁路哈尔滨生活段作为该小区业主，享受了佳明物业公司提供的物业服务，应支付相应的物业服务费。在佳明物业公司与铁路哈尔滨生活段未就物业服务合同约定的权利义务协商变更的情形下，铁路哈尔滨生活段不能以系争房屋自行配备物业服务设施人员及自行提供物业管理而否认佳明物业公司为整个小区业主提供的物业服务，亦不能以此为由拒付物业费。但考虑到系争房屋属于铁路房产并且相对独立于小区其他住宅而自行进行物业管理，一定程度上减轻了佳明物业公司为系争房屋所提供的物业服务义务，故铁路哈尔滨生活段支付的物业管理费应予以相应扣减，具体数额由该院酌情予以判处，同时由于佳明物业公司提供的物业管理服务存在很大瑕疵，物业管理费也应予以扣减。基于铁路哈尔滨生活段拖欠物业管理费系事出有因，对佳明物业公司要求铁路哈尔滨生活段支付迟延履行滞纳金的诉请，该院不予支持。综上所述，对佳明物业公司的诉讼请求，该院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决：一、被告中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段于本判决生效之日起十日内支付原告满洲里佳明物业服务有限责任公司自2009年1月起至2017年12月期间的物业管理费73251元的10%即7325.10元；二、驳回原告满洲里佳明物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2410元，其中由被告中国铁路哈尔滨局集团有限公司哈尔滨生活段负担167元，原告满洲里佳明物业服务有限责任公司负担2243元。本院二审期间，佳明物业公司向本院提交如下证据：1.满洲里市物业市场监管处2019年11月25日出具的证明，证明佳明物业公司于2011年、2013年对尔康小区7号楼排水主管网维修改造，对7号楼4单元、6单元排水管道维修改造，对6、7号楼排水主管网维修改造及金额；2.满洲里佳明物业服务有限责任公司2019年11月24日出具的“尔康花园小区7号楼部分抢修工程单”，证明佳明物业公司服务的部分项目；3.满洲里星旺维修服务有限公司2019年11月24日出具的证明，证明其对涉案小区的化粪池定期清掏，随时抽污水井；4.谭某某2019年11月24日出具的证明，证明涉案小区的垃圾由其负责清运至垃圾处理场，费用由佳明物业公司负担。铁路哈尔滨生活段质证称，除对满洲里佳明物业服务有限责任公司出具的证明真实性有异议外，对其他三份证据的真实性均无异议。满洲里物业市场监管处的证明并没有表明对7号楼铁路房产进行维修改造。满州里佳明物业服务有限责任公司的证明是佳明物业公司单方自制。满洲里星旺维修服务有限公司的证明，并不能真实的证明佳明物业公司对铁路房产以及公共设施进行了有偿服务。谭某某只能证明尔康小区的垃圾是由是该人负责，费用由佳明物业公司承担。但是铁路房产部门的垃圾是由市政部门与街道外的垃圾转运处直接对接，费用与佳明物业公司无关。本院认证意见：因铁路哈尔滨生活段对满洲里市物业市场监管处、满洲里星旺维修服务有限公司出具的两份证据及谭某某的证明的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。上述证据虽然不足以证明佳明物业公司对铁路哈尔滨生活段管理的房产提供了物业服务，但对涉案小区共用部分提供了物业服务的事实具有一定的证明力。满洲里佳明物业服务有限责任公司出具的证明，系为自己作证，且证明的内容无其他证据佐证，铁路哈尔滨生活段对真实性不认可，本院不予采信。铁路哈尔滨生活段向本院提交如下证据：1.中国铁路哈尔滨集团有限公司土地房产部2019年10月11日出具的证明。证明该还建铁路房产后续物业维修管理与铁成房地产开发有限公司物业管理无关；2.满州里经济合作区物业管理办公室文件，证明批复尔康小区成立业主委员会的时间是2010年9月27日；3.中国铁路哈尔滨局集团有限公司海拉尔房产建筑段营业执照复印件，证明上述单位具备物业维修管理服务资质。佳明物业公司质证称，对满州里经济合作区物业管理办公室文件真实性不予认可，但就该证据显示的尔康物业区业主委员会成立于2010年的事实予以认可。对其他两份证据真实性没有异议，但与本案不具有关联性。本院认证意见：因佳明物业公司对中国铁路哈尔滨局集团有限公司海拉尔房产建筑段营业执照复印件、中国铁路哈尔滨集团有限公司土地房产部2019年10月11日出具的证明真实性没有异议，本院对上述两份证据的真实性予以确认。上述两份证据对铁路哈尔滨生活段主张的证明目的具有证明力，本院予以确认。佳明物业公司虽对满州里经济合作区物业管理办公室文件真实性不予认可，但对其证明的内容没有异议，本院予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点：佳明物业公司与铁路哈尔滨生活段是否存在物业服务合同关系或者存在事实物业服务关系；铁路哈尔滨生活段是否应当支付佳明物业公司物业服务费及数额。关于佳明物业公司与铁路哈尔滨生活段是否存在物业服务合同关系或者存在事实物业服务关系。首先，铁路哈尔滨生活段管理的房产位于涉案小区尔康花园小区7号楼2至5楼（建筑面积1830.92平方米）及1楼（建筑面积53.23平方米）部分，属于铁路系统生产办公房屋，是呼伦贝尔铁成房地产开发有限责任公司于2007年11月按照同等面积归还铁路使用的重建房屋。该房产由铁路哈尔滨生活段负责管理使用。现无证据证明该涉案房产还建后，受前期物业服务合同的约束。其次，根据一审法院调查满洲里市阜城社区书记李某某的笔录证实，成立业主委员会的过程中没有通知铁路哈尔滨生活段参加，且铁路哈尔滨生活段一直自行配备物业服务设施及提供自有物业管理，故涉案小区业主委员会与佳明物业公司签订的物业服务合同的效力不能当然的及于铁路哈尔滨生活段管理的涉案房产。根据一审法院及本院查证的事实，不能否认佳明物业公司对涉案小区的共用部分及相关设施提供了物业服务。而铁路哈尔滨生活段管理的房产位于涉案小区的7号楼，与7号楼的其他业主共用部分公共设施，不能否定佳明物业公司提供的部分服务中，铁路哈尔滨生活段管理的房产完全没有受益，故铁路哈尔滨生活段与佳明物业公司存在事实上的物业服务关系。一审法院认定双方存在物业服务合同关系不当。关于铁路哈尔滨生活段是否应当支付佳明物业公司物业服务费及数额。首先，双方存在事实上的物业服务关系，但并不是铁路哈尔滨生活段接受了佳明物业公司的全部物业服务，根据一审法院及本院查证的事实，铁路哈尔滨生活段房产的楼道卫生、生活垃圾等均与佳明物业公司无关。其次，与铁路哈尔滨生活段管理的房产有关系的共用设施就是其所在7号楼的共用管道，而佳明物业公司自认共用部位、共用设施设备的日常运行、维护的费用占物业总收费的6.8%，故一审法院酌定铁路哈尔滨生活段按佳明物业公司主张的物业管理费73251元的10%给付物业服务费并无不当。本院予以支持。综上所述，佳明物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2408.89元，由上诉人满洲里佳明物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  周凤环审判员  王丽英审判员  印 帅二〇一九年十一月二十八日书记员  吴 双附本案所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；