辽宁省沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0104民初13940号原告：沈阳市房产局。住所地：沈阳市沈河区大西路187号，统一社会信用代码：11210100001583439Y。负责人：陈杰，该局局长。委托诉讼代理人：王爽，辽宁弘立律师事务所律师。被告：沈阳市万胜焊接工具制造厂。住所地：沈阳市大东区沈铁路66号，统一社会信用代码：91210104243289283N。法定代表人：陈丽君，该公司经理。委托诉讼代理人：文娇，辽宁平安律师事务所律师。被告：沈阳市万胜焊接工具制造厂卧龙焊接工具加工部。住所地：沈阳市苏家屯区清州街66甲-6号3门，统一社会信用代码：91210111071527600X。负责人：魏杰平，该公司经理。委托诉讼代理人：文娇，辽宁平安律师事务所律师。原告沈阳市房产局与被告沈阳市万胜焊接工具制造厂（以下简称“万胜焊接厂”）、被告沈阳市万胜焊接工具制造厂卧龙焊接工具加工部（以下简称“卧龙焊接部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市房产局委托诉讼代理人王爽、被告万胜焊接厂及被告卧龙焊接部委托诉讼代理人文娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告支付陈欠租金333750元（从2015年7月1日至2019年3月31日，2015年7月1日到2017年12月31日按20元每月每平计算，2018年1月1日至2019年3月31日按49元每月每平计算）和逾期支付利息19361.25元（截至2019年8月28日，按年利率6%计算）；2.二被告支付陈欠租金逾期支付利息（自2019年8月29日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告承租原告位于大东区，建筑面积250平方米的直管公房，租金按照政府指导价格计算，被告自2015年7月起一直拖欠部分租金，截至2018年12月31日被告共拖欠租金333750元，截至2019年6月30日逾期支付利息19361.25元。原告多次催缴，被告拒不支付。被告万胜焊接厂辩称：一、被告是与沈阳房产实业投资发展有限公司（以下简称“房实公司”）签订的租赁合同，租金也是交给的房实公司，因此关于原告主体是否适格的问题请法院依法审核。二、关于诉讼时效：原告主张陈欠的租金是自2015年7月至2018年12月31日，根据修改前的《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。因此，截至2017年10月1日《民法总则》生效时，原告主张的2015年7月至2016年9月30日之间的租金均已经超过了诉讼时效。三、关于欠付租金数额及是否应支付逾期利息的问题：被告于2010年1月4日与房实公司签订《工商业用房租赁合同书》承租涉案房产。合同第三条约定：房屋租金标准为每年33000元。关于房屋的租赁期限及租金的支付时间均未约定。合同签订之后，房实公司均是按每年33000元向被告收取租金，并且每次收取的时间也不一定，但每次收租金都是房实公司派人上门收取，基本都是下打租，但自2016年7月29日，房实公司派人到被告处收取完2015年1-6月的租金后，就再未来人收过租金，被告也不知道到哪去交租金。被告同意按照合同约定的租金标准向出租方支付2015年7月之后未交纳的租金，但对于逾期的利息我们不应该支付。被告卧龙焊接部辩称：诉争租赁房屋是万胜焊接厂与房实公司签订的租赁合同承租的，实际使用人也是万胜焊接厂，卧龙焊接部经营地点在沈阳市苏家屯区，与涉案房屋毫无关系，人不应作为本案被告。原告围绕诉讼请求依法提交了《沈阳市直管公房管理办法》（沈阳市人民政府第62号令）、沈房发[2017]64号文件、沈房发[2018]5号文件、沈阳市国有直管非住宅管理户卡、房产管量清查分栋统计表、装户图、沈价发[2013]70号文件、停止租用房说明、催缴租金通知书、调整直管公房非住宅租赁价格告知书、直管非住宅租金催缴告知书等，被告依法提交了工商业用房租赁合同书、历次交纳租金的发票、收据或收条复印件等证据，结合原、被告发表的质证意见及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2010年1月4日,被告万胜焊接厂与案外人房实公司签订《工商业用房租赁合同》,约定万胜焊接厂承租大东区沈铁路66号（与沈阳市大东区系同一地址）250平方米工商业用房,租金每年33000元，未约定租赁期限。被告万胜焊接厂于2019年4月1日腾空租赁房屋，租金交纳至2015年6月30日。2018年3月28日，魏杰平在调整直管公房非住宅租赁价格告知书上签字，告知书写明被告万胜焊接厂承租房屋将执行49元/平方米/月的租赁价格，请在15个工作日内结清租金，并与房屋管理单位按新标准签订租赁合同，逾期未签订租赁合同，视为放弃该房屋承租权。另查，诉争租赁房屋系沈阳市国有直管公房非住宅,原系沈阳市房产局委托房实公司管理,2015年7月1日，沈阳市房产局终止委托房实公司列管房产管理权，与沈阳汇鼎投资有限公司签订委托管理合同,约定租金收入属财政收入,为沈阳市房产局支配。再查，根据沈价发[2013]70号关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知,诉争租赁房屋所在的位置上园路为六级路段,租金标准为按建筑面积每月每平方米20元计算,该通知有效期自2014年1月1日起至2015年12月31日止；根据沈房发[2017]64号关于印发《直管公房非住宅租赁价格调整方案》的通知及沈房发[2018]5号关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知,诉争租赁房屋所在的位置一层经评估后租金标准按建筑面积每月每平方米49元,租赁价格自2018年1月16日公布之日起执行，有效期三年。本院认为,依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力,房实公司受沈阳市房产局委托与被告万胜焊接厂签订书面租赁合同,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。沈阳市房产局委托房实公司管理诉争租赁房屋，有权行使受托人房实公司对被告万胜焊接厂的权利。被告卧龙焊接部系集体分支机构，应由被告万胜焊接厂承担给付义务。关于诉讼时效一节。同一租赁合同项下，各期租金具有一定的独立性，但不足以否定租金债务的整体性，在租赁合同持续履行的情况下，各期租金诉讼时效应以最后一期租金诉讼时效计算，本案被告万胜焊接厂实际租用诉争租赁房屋至2019年4月1日，原告于2019年8月来院告诉，未超过诉讼时效，本院对被告关于2015年7月至2016年9月30日之间租金超过诉讼时效的抗辩意见不予采信。关于欠付租金数额一节。因租赁合同对租赁期限没有约定，为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告提交的调整直管公房非住宅租赁价格告知书系原告给予被告万胜焊接厂合理期限，但解除权系形成权，合同自通知到达对方时解除，原告并未提交其通知被告万胜焊接厂解除合同的相关证据，原诉争房屋租赁合同对双方当事人仍具有法律约束力，又双方未达成新的租金标准,政府发布的租赁价格仅对双方合同约定起到参照指导作用,在双方已有约定情况下,不必然对双方产生具有约束力的法律效力,本院对沈阳市房产局按照租赁当时的政府指导价支付租金的主张不予支持。被告万胜焊接厂实际租用诉争房屋至2019年4月1日,依法应履行交付房屋租金的义务,按原合同约定的标准向沈阳市房产局支付其主张的2015年7月1日至2019年3月31日止的租金,共计123750元(33000元÷12个月×45个月)。原告沈阳市房产局主张给付逾期支付利息。租赁合同对租金支付期限约定不明确,依据相关法律规定，被告万胜焊接厂应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，被告万胜焊接厂应于2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日及2019年4月1日支付相应租金。被告万胜焊接厂未按期支付租金，应承担违约责任,以到期应付的租金数额为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告沈阳市万胜焊接工具制造厂于判决生效后15日内给付沈阳市房产局房屋租金123750元(自2015年7月1日至2019年3月31日止);二、被告沈阳市万胜焊接工具制造厂于判决生效后15日内给付沈阳市房产局房屋逾期支付利息(以到期应付的租金数额为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算,自应付租金期限起至判决生效之日止);三、驳回原告沈阳市房产局的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费6597元，减半收取3298.5元，由被告沈阳市万胜焊接工具制造厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王岩妍二〇一九年十一月十九日书记员  傅晓欢