云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7027号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明炳瑞商贸有限公司。住所地：昆明市南坝路10号。统一社会信用代码：915301007638851266。法定代表人：陈炳福。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢春岭，云南宣和律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董朝浩，男，汉族，1945年5月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李花枝，女，汉族，1952年11月23日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张宏益，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范贤华，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明炳瑞商贸有限公司（以下简称“炳瑞公司”）因与被上诉人董朝浩、李花枝房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，于2019年11月11日审理了本案，本案现已审理终结。上诉人炳瑞公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，改判支持上诉人的反诉请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：一审法院认定事实不清，证据不足，应当予以撤销。本案的《房屋买卖协议》签订后，被上诉人一直未能按照约定将位于昆明市南坝路商场上住宅一楼五幢102号房屋冲抵购房款，经多次催告已经构成违约。因被上诉人未能足额支付诉争商铺的房款，故被上诉人自始至终没有取得诉争商铺的所有权，没有获取租金收益的权利，上诉人不应当返还被上诉人购房款。被上诉人没有提供任何证据证实其有损失，故不应当支持其提出的诉讼请求。一审法院认定上诉人违约在先，驳回上诉人提出的反诉请求的判决错误，被上诉人违约在先，应当承担违约金的支付责任。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人董朝浩、李花枝答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人董朝浩、李花枝向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告向原告返还已付购房款人民币1228470.80元；3、判令被告将昆明市南坝路10号商场上住宅一楼五幢102号房（房产证号：20××37）返还给原告；4、判令被告承担自起诉立案之日起（以人民币2018120元购房款为基数，按同期贷款利率6%为标准计算）至全部款项实际清偿完毕之日止的利息；5、本案诉讼成本费用(包含但不限于案件受理费、保全费、保全担保费等)由被告承担。昆明炳瑞商贸有限公司向一审法院提出反诉：1、请求人民法院判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖协议；2、依法判令被反诉人向反诉人支付人民币201812元的违约金；3、本案全部诉讼费用由反诉人承担。一审法院认定事实，一、原告（反诉被告）董朝浩、李花枝系夫妻关系；2006年9月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋买卖合协议》，约定：被告（反诉原告）将其所有的位于昆明市南坝路10号“炳瑞商场”一楼B区第1号商铺（建筑面积77.62平方米）出售给原告（反诉被告），总价为人民币2018120元，本协议签订之日原告（反诉被告）一次性向被告（反诉原告）支付100%的房款；被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）支付的购房款后30日内，将出售的商铺交付原告（反诉被告），购房款未付清之前，出售商铺的所有权不发生转移。原告（反诉被告）未按约定期限支付房款时，应当向被告（反诉原告）支付协议总金额10%的违约金，逾期30天，除由原告（反诉被告）承担违约责任外，被告（反诉原告）有权单方解除本协议；被告未按约定向原告交付所购房屋时，向原告支付总金额10%的违约金。二、2007年9月17日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租赁协议》，约定：原告（反诉被告）将其所有的炳瑞商场一层B-1号商铺及享有二年使用权的二层商铺出租给被告，一层租赁期限自2006年9月30日起至2016年9月29日止，租金为每月11643元，每年139716元；二层租赁期限自2006年9月30日起至2008年9月29日止，租金为每月4657.2元，每年55886.4元；租赁期限开始之日起30日内被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付一、二层共计两年的租金391240.8元，2008年9月收取商铺租金时一次性支付原告2009年至2010年9月的二年租金共计279432元，以后每年租金由被告（反诉原告）在租赁期限内第一个月内一年一付支付完毕，被告（反诉原告）逾期支付租金则承担每日万分之三的违约金；本协议签订后三日内，原告（反诉被告）应将租赁物交付被告（反诉原告），如逾期交付，则每日承担万分之三的违约金。三、2008年1月21日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《补充协议》，约定被告出售给原告的昆明市南坝路10号一楼B区B-1号商铺，因产权现属于昆明市环境卫生机械厂名下，需等过户给被告后60天内再过户给原告。如不能过户到被告名下，本合同终止，相互返还所交购商铺款及住宅房，原告所收租金不予退还；购房款付款方式：1、被告同意一次性支付两年一楼返租款和二楼优惠金合计为人民币391204.80元，此款作为原告购买B-1号商铺总款的冲抵；2、原告将自有的昆明市南坝路10号商场上住宅一楼五幢102号房转让给被告，面积157.93平方米，房款人民币789650元，此款作为原告购买B-1号商铺总款的冲抵；3、上述两项款项冲抵商铺总款后，剩余尾款人民币837266元，在签订本协议时一次性付清；昆明市环境卫生机械厂办结给被告一楼商铺产权时起60天内被告办结给原告产权证；原告同时60天内将住宅产权办结给被告，履行时间、违约责任和违约金按照《房屋买卖协议》及《租赁协议》执行。四、2008年1月20日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具三份收据，其中，编号0054446的收据载明：兹收到购买昆明市南坝路10号一层购房房款837266元；编号0054445的收据载明：兹收到董朝浩、李花枝两原告购买昆明市南坝路10号一房房款789650元，备注为：“变更协商后住宅冲抵”；编号0054444的收据载明：兹收到董朝浩、李花枝购买昆明市南坝路10号一房房款3912048元，备注为：“交款时间为变更处理”。五、涉案商铺，原告（反诉被告）董朝浩、李花枝已经以房抵款、租金冲抵、交付现金三种方式履行了全部付款义务。六、1、涉案商铺已于2009年登记在被告（反诉原告）名下，至今所有权人仍为被告；2、两原告用作以房抵款的昆明市南坝路商场上住宅一楼五幢102号房至今登记在原告名下，但该房自签订上述《补充协议》后，已实际交付给被告使用至今；3、原告所购的涉案房屋被告已抵押给中国工商银行股份有限公司昆明护国路支行，抵押时间为2013年3月28日；2015年8月14日被法院查封；2016年11月24日被昆明市中级人民法院查封；2017年5月31日被一审法院再次查封。一审法院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》、《租赁协议》、《补充协议》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性规定，合同依法有效。各方当事人应当依据约定全面履行各自的义务。1、现被告认为原告未按《房屋买卖协议》的约定支付购房款，但依据本案事实，双方在签订《房屋买卖协议》后，又签订《补充协议》及《租赁协议》，对原告支付房款的方式及期限进行了变更，原告也依据变更后的方式履行了付款义务，故被告的此项主张，缺乏证据支撑，不能成立。即，原告不存在违约的行为。2、涉案房屋已于2009年登记在被告名下，依据原、被告的合同约定，被告应于取得该房屋产权登记后的60天内变更登记所有权为本案原告，因该房的登记情况系被告直接掌握，故，通知原告办理变更登记也是被告的义务，且被告2013年3月28日将该房抵押给了案外人，明显违反了双方的约定，一审法院确认，被告的行为构成违约。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告对解除涉案《房屋买卖协议》均不持异议，对此，不违反法律规定，予以准许。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案原告已经依约向被告支付了相应的款项，现涉案《房屋买卖协议》解除，原告要求被告返还其支付的购房款人民币837266元、租金人民币3912048元、以及昆明市南坝路10号商场上住宅1楼5幢102号房屋，于法有据，予以支持。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案原告以三种方式向被告支付了购房款，原告要求被告以总房款人民币2018120元为基数向原告支付违约金，符合本案事实。另，原告主张被告承担自起诉立案之日起按同期贷款利率6%为标准计算的利息，属原告合理行使其处分权的范围，也符合法律规定，故，对原告的利息请求予以支持。五、因原告（反诉被告）没有违约事实的存在，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付违约金，不符合本案事实及法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决，一、解除原告（反诉被告）董朝浩、李花枝与被告（反诉原告）昆明炳瑞商贸有限公司于2006年9月17日签订的《房屋买卖协议》；二、被告（反诉原告）昆明炳瑞商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）已付购房款人民币1228470.80元；三、被告（反诉原告）昆明炳瑞商贸有限公司支付原告董朝浩、李花枝，以人民币2018120元为基数，自2018年8月15日起至还清第二项的款项止，按照年利率6%计算的利息；四、被告（反诉原告）昆明炳瑞商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）董朝浩、李花枝位于昆明市南坝路10号商场上住宅1楼5幢102号房屋；五、驳回被告昆明炳瑞商贸有限公司的其他反诉请求。双方当事人除对于一审法院认定事实中被上诉人支付给上诉人的购房款现金金额、被上诉人是否将涉案的房屋交付给上诉人有异议外，对于其他事实均无异议，本院依法对于双方当事人无异议的事实予以确认。对于双方当事人有异议的部分，在本院认为中一并予以阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人承担返还购房款并承担相应利息、返还涉案房屋的责任；被上诉人应否向上诉人支付违约金？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据被上诉人提交的相应证据，能够证实，被上诉人已经履行其应当履行的支付购房现金、交付涉案房屋等合同义务，而根据双方当事人签订的《补充协议》上对于本案所涉及的商铺及住宅是同时办理过户手续，故上诉人提出应当由被上诉人先办理前述住宅的过户手续的主张，因无事实依据，本院不予支持。上诉人现并无相应证据证实被上诉人存在违约行为，故其提出由被上诉人承担违约金的主张，本院不予支持。一审法院根据查明的事实所做判决并无不妥之处，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10092元由上诉人昆明炳瑞商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年十一月十五日书记员  郭亭恋