大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初503号原告（反诉被告）：大连佳林物业管理服务有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区长兴路怡海花园6-8号，统一社会信用代码：91210244696036115U。法定代表人：李勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永森，辽宁龙德律师事务所律师，执业证号：12101200810936078。委托诉讼代理人：潘红，女，该公司员工。被告（反诉原告）：宋昌业，男，1972年11月21日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，现住大连长兴岛经济区。委托诉讼代理人：魏文连，瓦房店市长兴法律服务所法律工作者，执业证号：30602041100298。原告大连佳林物业管理服务有限公司（以下简称佳林物业）与被告宋昌业物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告提出反诉，本院予以合并审理。原告佳林物业的委托诉讼代理人王永森、潘红，被告宋昌业及其委托诉讼代理人魏文连均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告2015年5月20日至2018年5月19日的物业费96027元及违约金28808元（欠费总额的30%），共计124835元。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月15日，原告与大连长兴岛街道办事处三堂村民委员会签订《物业委托管理合同》，约定由原告对28#路回迁公建进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准等做了约定。被告是28#路回迁公建的业主，居住于大连长兴岛经济区回迁公建D座1号，其享受了原告提供的物业服务，却未按时向原告交纳物业费。经原告多次催要，被告均以种种理由不予交纳，原告请求法院支持原告的诉请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不具有本物业管理区域的物业管理资格，诉讼主体不适格，请求法院驳回原告的起诉。原告的收费标准不符合大连市政府的规定，收费无法律依据。反诉原告提出反诉请求：佳林物业退还反诉原告违法收取的清运费2400元。事实与理由：反诉原告于2014年5月20日向佳林物业交纳清运费2400元，但佳林物业未清理反诉原告的建筑垃圾，是反诉原告出资让他人清理的，故佳林物业应退还上述费用。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。原告提交下列证据：1.28﹟公建物业管理委托书一份，以证明原告受大连长兴岛街道办事处三堂村民委员会的委托提供物业服务的事实；2.“28﹟公建”物业服务合同一份，以证明原、被告之间于2014年5月20日签订了物业服务合同，约定了收费标准和违约条款；3.钥匙领取确认单1张，以证明2014年5月20日，被告接收了案涉房屋，办理了入住手续；4.专用收款收据存根1张，以证明被告交纳了2014年5月20日至2015年5月19日的物业费，双方确认了物业服务合同关系；5.物业费催费通知书照片2张，以证明原告于2019年3月28日向被告催交物业费的事实；6.专用收款收据存根11张，以证明其他业主向原告交纳物业费的事实及原告依约定履行了物业服务合同内容；7.××号房屋所有权证复印件一份，以证明被告系案涉房屋所有权人；8.案涉房屋屋顶瓦片照片3张（维修后瓦片的颜色与其他瓦片颜色不同），收据一组（屋顶防水工程人工费、建筑垃圾清运费、工程款、卸瓦运费、买瓦片费用），以证明原告为被告提供了物业服务；9.28﹟路回迁公建消防设施维修费用的申请报告一份，关于28号楼回迁公建房屋质量问题的报告一份，28﹟路回迁公建房屋维修验收单2张，28号楼回迁公建房屋质量问题反映表12张（其中1张有被告的签字，并列明了屋顶漏水、雨落管漏水、外墙漏水等8项内容），以证明原告为被告及其他业主提供物业服务的事实；10.收据一组（广场垃圾清运费、28号公建幼儿园排渣费、绿化浇水费、垃圾排渣费、广场限高杆施工费），垃圾箱照片、屋里漏水照片、限高杆照片一组（并附光盘1张），以证明物业公司为业主提供物业服务的事实。被告对证据1有异议，认为三堂村委会委托原告对本辖区进行物业管理，双方是委托与被委托的合同关系，而不是聘用关系，委托书的内容并没有授权提起诉讼，原告向本院提起诉讼，超出了三堂村委会的授权范围，该证据不具有合法性，根据物业管理条例第34条及24条规定，三堂村委会不具备签订物业委托合同的主体资格；证据2是2014年5月20日，被告要求入住，原告要求交纳物业费，如果不交纳物业费就不给房屋钥匙，当时被告为了拿到钥匙才交纳的物业费，当时不知道原告不具备物业管理资格，也不知道原告收取物业费不合法，该证据不能作为原告收取物业费的依据，签订物业服务合同的主体是业主委员会和物业公司，不是业主本人和物业公司；对证据3、7无异议；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为交款不等于被告认可原告有管理权；证据5没有提供原件，复印件不能作为证据使用；证据6是其他业主的情况，与本案无关；证据8中屋顶的瓦片是被告找政府部门维修的，无法证明是原告维修的，相关费用与本案无关；证据9认可被告本人签字的反映表，如果原告为被告维修了，维修后应该有被告签字确认，被告反映漏水是事实，但原告没有为被告维修，也没有被告签字确认；证据10中垃圾箱照片无法确认是案涉小区设置的，绿化浇水费与本案无关，关于票据问题，如是原告自己制作的单据，均不能作为证据使用。因证据5无法与原件核对，证据6与本案无关联性，本院不予认定，对其他证据的真实性予以认定。根据双方当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月15日，原告与大连长兴岛街道办事处三堂村委会签订28﹟公建物业管理委托书，大连长兴岛街道办事处三堂村委会委托原告为长兴岛临港工业区28﹟路公建提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日。李学东作为业主委员会代表人在此委托书上签字。被告系大连长兴岛经济区锦城路476号公建的所有人，其公建的建筑面积为1066.97平方米。2014年5月20日，原、被告签订“28﹟公建”物业服务合同，双方约定物业费的标准为2.5元/月/平方米，未能按时足额交纳物业费的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金，双方对服务内容与质量等内容也做了明确约定。被告于签订物业服务合同当日交纳2014年5月20日至2015年5月19日的物业费32009元，清运费2400元。原告接受大连长兴岛街道办事处三堂村委会委托后，为案涉小区提供了房屋维修等物业服务。另查明，案涉小区至今未成立业主委员会。本院认为，案涉公建系回迁安置房，至今未成立业主委员会，大连长兴岛街道办事处三堂村民委员会代表案涉小区与原告签订的物业管理委托书，实为前期物业服务合同。原告与被告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定行使权利，履行义务，被告已向原告交纳了一年的物业费。被告称原告所主张的2015年、2016年的物业费已超过诉讼时效，因原告未提供有效证据证实其在起诉之前曾向被告主张物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，原告所主张的2015年5月20日至2016年5月19日的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。2016年5月20日至2018年5月19日期间的物业费，被告应按双方约定的计费标准交纳。因合同所约定的违约金标准过高，原告要求按所欠物业费总额的30%计算违约金，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，之规定，判决如下：一、被告宋昌业于本判决生效之日起十日内给付原告大连佳林物业管理服务有限公司2016年5月20日至2018年5月19日的物业费64018元及违约金19205.4元；二、反诉被告大连佳林物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告宋昌业清运费2400元；三、驳回原告大连佳林物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2797元，由原告大连佳林物业管理服务有限公司负担932元，被告宋昌业负担1865元；反诉费25元，由反诉被告大连佳林物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  侯德强人民陪审员  孙 淼人民陪审员  陈洪婵二〇一九年十一月五日书 记 员  张 妮附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。