广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初679号原告：广州市日润物流有限公司，住所地广州市黄埔区丰乐北路988号。法定代表人：吴金龙，总经理。委托诉讼代理人：符瑜，广东鸿麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉晶，广东鸿麓律师事务所律师。被告：罗耀德，男，1963年7月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：周雪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鹏宇，广州金鹏律师事务所律师。被告：罗汉强，男，1956年10月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告广州市日润物流有限公司（以下简称日润公司）诉被告罗耀德、罗汉强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告日润公司的委托诉讼代理人符瑜、吴玉晶，被告罗耀德的委托诉讼代理人周雪、程鹏宇到庭参加诉讼，被告罗汉强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告日润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告罗耀德、罗汉强立即向原告日润公司支付补偿款804530.87元（建筑物补偿费125274元、地上其他附着物设施补偿费685265.2元、停产停业损失补偿费148084.39元、搬迁费47040元，按上述四项补偿费用总和1005663.59元的80%计算）；2.判令本案案件受理费由被告罗耀德、罗汉强承担。事实与理由：2010年4月12日，罗耀德与罗汉强签订《租用合同》，约定罗耀德将其位于丰乐北路乌沙岗丰乐烧鸡场内闲置空地5000平方米租给罗汉强作停车之用，并约定该场地如有遇到国家或集体征用开发时，如乙方（承租人）所在租用的场地内，所搭建的建筑物、国家开发有补偿的，包括搬迁费，按经济社占20%，乙方（承租人）占80%，其余的归甲方（出租人）所有。上述协议签订后，罗汉强将其承租的部分场地转租给日润公司使用。2010年4月15日，罗汉强与日润公司签订《租用合同》（以下简称转租协议)，约定由罗汉强将位于丰乐北路乌沙岗丰乐烧鸡场内闲置空地2000平方米（以下简称该场地）租给日润公司作停车之用，并约定该场地如有遇到国家或集体征用开发时，如乙方（承租人）所在租用的场地内，所搭建的建筑物、国家开发有补偿的，包括搬迁费，按经济社占20%，乙方（承租人）占80%，其余的归甲方（出租人）所有。转租协议签订和场地交付后，日润公司将该租用场地用于装卸搬运和运输代理其主营业务，之后将公司的经营地址登记为该租用场地。在日润公司使用场地过程中，大约2010年4月底，日润公司与罗耀德达成口头协议，由日润公司向罗耀德另行租用100平方米的空地，以建造板房做办公用途，租金为5元/平方米/月，租金与《租用合同》一致，每3年递增10%，该100平方米场地的租金由日润公司的法定代表人吴金龙直接向罗耀德支付。由于罗汉强交付的场地最初为泥地，车辆较难行驶和停放，且灰尘特别大，为了更好地利用和经营该租用场地，日润公司投入资金用于清理原有杂物，平整场地，铺填沥青渣和砖渣以硬化该场地，另外扩大外沿、多平整了约1389平方米的场地，因此，本案日润公司实际使用面积约3489平方米；日润公司在场地内开挖土方、开挖化粪池，安装摄像头、铁围栏、铁门，拉电线，建造单车棚、厕所、工具房、办公室、简易房等，在办公室添置办公用品、家具、空调等，在该场地内放置洗车设备、修理工具、堆放集装箱等。去年底，因黄埔区委区政府对丰乐北路沿线地块统一进行统筹开发、升级改造征地拆迁，该租用场地在拆迁范围内。近日，经日润公司向黄埔大沙街横沙第一经济合作社（以下简称横沙一社）了解，经广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司评估，包括日润公司实际使用的面积及日润公司租用的另一场地在内的共计用地面积4879.2002平方米停车场的拆迁补偿费用为1710508元（详见评估明细表），且横沙一社称其直接与罗耀德达成补偿合意并已将补偿款支付给罗耀德。为此，日润公司曾就拆迁补偿事宜与罗耀德、罗汉强协商，要求罗耀德、罗汉强告支付相应的补偿款，但罗耀德、罗汉强拒绝支付，罗耀德、罗汉强的行为严重违反合同约定、法律规定及诚信原则，日润公司迫不得已只能提起诉讼。综上所述，日润公司为维护自身的合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》之有关规定诉至法院，恳请依法判决如所请。被告罗耀德辩称，第一，日润公司与罗汉强存在租赁合同关系，日润公司与罗耀德之间并没有租赁合同关系，依据合同的相对性原则，日润公司应只向罗汉强主张权利，其向罗耀德主张权利没有法律依据。第二，日润公司所主张的建筑补偿费等没有事实依据，根据日润公司提供的证据并不能证明日润公司在租赁场地上进行了建筑物建造等事实。依据罗耀德提交的证据一显示，对于涉案土地的拆迁补偿，即便日润公司有建筑物与搬迁费，按照合同约定也是由经济社占20%、承租方占80%，除了建筑物、搬迁补偿以外的补偿金全部归合同的出租方所有。依据日润公司提供的两份租赁合同显示，罗耀德是通过出租场地获取利润的，因拆迁导致罗耀德不能继续通过出租获取收益，故对停产停业损失的补偿属于罗耀德所有，与日润公司无关。被告罗汉强提交书面答辩意见称，第一，罗汉强与罗耀德于2010年4月12日签订了《租用合同》，由罗耀德将其位于丰乐北路乌沙岗丰乐烧鸡场内闲置空地5000平方米租给罗汉强，该合同约定了该场地内如有遇到国家或集体征用开发时，如承租人所在租用的场地内，所搭建的建筑物、国家开发有补偿的，包括搬迁费，按经济社占20%，承租人占80%，其余的归出租人所有。前述合同签订后，罗汉强将承租的部分场地转租给日润公司使用，并在2010年4月15日与日润公司签订《租用合同》，约定由罗汉强将位于丰乐北路乌沙岗丰乐烧鸡场内闲置空地2000平方米租给日润公司经营使用，同样约定了该场地如有遇到国家或集体征用开发时，如承租人所在租用的场地内，所搭建的建筑物、国家开发有补偿的，包括搬迁费，按经济社占20%，承租人占80%，其余的归出租人所有。据罗汉强了解，日润公司将该租用场地用于装卸搬运和运输代理等业务，之后也将公司的经营地址登记为该租用场地。租赁的前几年，罗汉强直接向日润公司收取租金，大约2014年中旬以后，罗汉强让日润公司把租金直接支付给罗耀德，罗汉强每月再与罗耀德核对租金数，多退少补。日润公司在起诉状中所陈述的事实全部属实，罗汉强予以确认。日润公司曾就拆迁补偿事宜与罗汉强协商过，但是由于罗汉强没有领取过任何补偿，所有补偿款项实际上都由罗耀德收取，所以罗汉强也无法向日润公司支付补偿款。由于日润公司是租赁场地的使用人，同意法院判决罗耀德将补偿款直接支付给日润公司。经审理查明，1999年4月15日，广州市黄埔大沙镇横沙村第一经济合作社（发包方）与罗耀德、罗镜垣（承包方）签订《大沙镇横沙村第壹社（队）承包合同书》，约定：承包项目为横沙乌沙岗山竹地，数量为叁拾亩，经营方式为种养植，承包期为1999年5月15日起至2009年5月14日，在承包期内，如有国家及单位或村委需要征用该地时，不作违约责任，但征地单位有补偿青苗及建筑物款甲方占20%，乙方占80%，其余土地费等一切归甲方所有。2009年5月15日，黄埔大沙街横沙第一股份经济合作社（发包方、甲方）与罗耀德（承包方、乙方）签订编号为0908022号《大沙街横沙第一股份经济合作社承包合同书》，约定甲方将位于乌沙岗山坡地面积20000平方米的场地（其中建筑物1205.25平方米，停车场500平方米）续期发包给乙方作种养殖及现有房屋出租之用，甲方只提供现有场地设施，其他设施由乙方自行负责安装兴建。承包期由2009年5月15日起至2019年5月14日止，共10年。在承包期内如遇国家征用或社区集体发展需要时，不属违约，甲方提前三个月通知乙方，双方应无条件解除合同。若国家征用单位有上盖物补偿和搬迁费补偿时，属乙方所建的建筑物，则甲方占20%，乙方占80%，属甲方所有的搬迁费和上盖物补偿费以及除外的其余补偿归甲方所有，合同随即终止。2010年4月12日，罗耀德（甲方）与罗汉强（乙方）签订《租用合同》，约定：一、经甲乙双方友好协商，甲方将位于丰乐北路乌沙岗丰乐园烧鸡场内，闲置空地为5000平方米租给乙方作停车之用，该场地每月每平方租金为5元。该场地租用期为10年。三、该场地如有遇国家或集体征用开发时，如乙方所在租用的场地内，所搭建的建筑物，国家开发有补偿的，包括搬迁费，按经济社占20%，乙方占80%，其余的归甲方所有。2010年4月15日，罗汉强（甲方）与日润公司（乙方）签订《租用合同》，约定：一、经甲乙双方友好协商，甲方将位于丰乐北路乌沙岗丰乐园烧鸡场内，闲置空地为2000平方米租给乙方作停车之用，该场地每月每平方租金为7元。该场地租用期为10年。三、该场地如有遇国家或集体征用开发时，如乙方所在租用的场地内，所搭建的建筑物，国家开发有补偿的，包括搬迁费，按经济社占20%，乙方占80%，其余的归甲方所有。合同签订后，罗耀德将涉案场地交付给罗汉强，罗汉强将场地转交给日润公司使用。日润公司陈述，其接收场地后用于经营物流公司停车装卸使用，本案租赁场地与（2019）粤0112民初681号案所涉场地是连起来的一整块土地，为了更好地利用和经营场地，其平整场地，铺填沥青渣和砖渣以硬化场地，另外扩大外沿，多平整了约1389平方米的场地，本案中其实际使用场地的面积约3489平方米。日润公司提交若干张费用报销单、收款收据、照片、车辆行驶证作为证据，其中一张2015年6月13日的《支付证明单》载明“车场围栏、门等包工包料35000元。”罗耀强、日润公司提交的照片显示在停车场内停有多辆货车。日润公司提交宗号为13-5、名称为丰乐路横沙一社（13-5号宗地）、产权人为横沙一社的《建筑物评估明细表》《地上其他附着物设施评估明细表》《停产停业损失评估明细表》《搬迁费评估明细表》作为其主张补偿款的依据。日润公司在庭审中陈述：《建筑物评估明细表》中序号1单车棚、序号2厕所、序号3工具房、序号4住人简易房、序号5杂物房、序号6住人砖房、序号7办公室由日润公司所建，所对应的补偿款5388元、9775元、12240元、23406元、6429元、6716元、61320元都应归日润公司所有;《地上其他附着物设施评估明细表》中序号1水泥地（2372.19平方米）、序号2电线、序号4摄像头、序号5铁门、序号6铁围栏、序号7集装箱、序号8集装箱、序号9化粪池都是日润公司所建，所对应的补偿款664213.2元、13860元、2500元、1648元、1806元、0元、0元、1238元应归日润公司所有;《停产停业损失评估明细表》中序号1单车棚（用地面积，下同，13.47平方米）、序号2厕所（13.39平方米）、序号3工具房（20.4平方米）、序号4住人简易房（17.93平方米）、序号5杂物房（11.48平方米）、序号6住人砖房（9.2平方米）、序号7办公室（102.2平方米）、序号12余地（3284.6202平方米）对应的停产停业损失485元、2009元、3060元、5852元、1722元、1380元、15330元、118246.39元应归日润公司所有;《搬迁费评估明细表》中序号1办公用品、序号2修理工具、序号3洗车设备、序号4货柜、序号5货柜、序号6拖板、序号7轮胎、序号8轮毂、序号9空调、序号10杂铁，搬迁费用共计47040元应归日润公司所有。13-5地块面积共4879.2002平方米。庭审中，日润公司主张除本案及（2019）粤0112民初681号案中所承租的土地（681号案合同承租面积为1300平方米）外，其与罗耀德达成口头协议承租了100平方米的空地，还扩建了1389平方米，故13-5地块全部是其使用的范围。罗耀德对日润公司所述不予认可，其称13-5地块中一部分为两案合同中所承租的地块，一部分由罗耀德出租给案外人使用，还有一部分由罗耀德使用。双方均确认涉案地块在黄埔区政府对丰乐北路沿线地块拆迁的范围，日润公司已将地块交回，截至庭审之日租赁场地已拆迁，涉案合同已终止。本院于2019年6月5日向横沙社区居民委员会负责征地拆迁的工作人员罗铭健了解情况，罗铭健陈述：（2019）粤0112民初679号、681号两案所涉地块的权属人为横沙一社，横沙一社将土地出租给了罗耀德，罗耀德将地块分成六块租给了不同的承租户。因该地块升级改造，横沙一社与乙丰公司合作开发，评估后将补偿款补给了罗耀德，具体补偿情况见罗耀德签名的《评估汇总表》，其中的建筑物、附着物补偿罗耀德占76%，横沙一社占24%，停产停业损失和搬迁费则全额补偿给了罗耀德，至于涉案《租用合同》是否对应13-5地块其不清楚，因为合同表述的地块名称为“烧鸡场”，对于13-5地块上的建筑物由谁建设其也不清楚。罗铭健向本院提供了罗耀德签名的《评估汇总表》及后附的《建筑物评估明细表》《地上其他附着物设施评估明细表》《停产停业损失评估明细表》《搬迁费评估明细表》，《评估汇总表》载明的建筑物金额为196224元，附着物金额为1257968元，停产停业损失209276元，搬迁费金额为47040元。后附的《建筑物评估明细表》《地上其他附着物设施评估明细表》《停产停业损失评估明细表》《搬迁费评估明细表》与罗耀强、日润公司提交的四份明细表一致。罗耀德对本院向罗铭健调查制作的调查询问笔录的内容均予以确认，确认其收取的补偿款情况与罗铭健陈述一致，罗耀德还表示其收取补偿款后未支付给罗汉强。广州市黄埔大沙街横沙第一股份经济合作社于2019年3月18日出具《情况说明》，载明：关于本经济社出租给罗耀德的在合同编号为0908022号《大沙街横沙第一股份经济合作社承包合同书》项下的土地，在我经济社于1999年出租给罗耀德时，该土地性质为竹林地，罗耀德承租后将该土地进行改造硬底化并搭建简易房屋最初作为烧鸡场经营、使用时，已经经得经济社同意。罗耀德对该场地的经营时间因场地被拆迁改造而在2018年10月31日终止，我经济社与罗耀德的《大沙街横沙第一股份经济合作社承包合同书》也在2018年10月31日终止。另，根据日润公司提交的营业执照显示经营范围为装卸搬运和运输代理业。再查，罗耀德提交编号为穗集有（2004）第640022号的集体土地证显示黄埔丰乐北路东侧面积为13.9125公顷的土地的所有权人为广州市黄埔大沙街横沙股份经济联合社。罗耀德称涉案土地在该集体土地证范围内，其还表示横沙一社是经济联合社的一个生产队，经济联合社将土地分给横沙一社进行管理，日润公司确认其承租的地块在该集体土地证的范围内。为查明涉案地块的规划用途，本院发函至广州市城市规划局黄埔分局。该局于2019年6月26日复函称：根据来函随附土地权属证书信息查询，在2012年办理集体土地所有权总登记时，我局已按照规定注销《穗集（2004）第640022号》案登记信息，因原产权人拒绝交回旧证，该证目前仍在原产权人手上。原证宗地图上无显示宗地坐标点，我局根据档案内的界址点坐标表生成地块范围线进行核查，地块规划情况如下：一、在《黄埔功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为城乡建设用地。二、在《广州市城市总体规划（2011-2020）》中规划为一类工业用地、城市道路用地、生产防护绿地，涉及总规绿线，不涉及禁、限建区。三、在现行控规中规划为一类工业用地、村庄建设用地（一类工业用地）、城市道路用地、其他市政公用设施用地、生产防护绿地。以上事实有《大沙镇横沙村第壹社（队）承包合同书》《大沙街横沙第一股份经济合作社承包合同书》《租用合同》、收款收据、送货单、费用报销单、《建筑物评估明细表》《地上其他附着物设施评估明细表》《停产停业损失评估明细表》《搬迁费评估明细表》、复函、调查询问笔录、《评估汇总表》、营业执照及双方当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案是租赁合同履行过程中因拆迁引发的纠纷，故本案案由应为租赁合同。日润公司与罗汉强签订的《租用合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应恪守履行。关于日润公司主张的建筑物补偿款。根据罗耀德与罗汉强签订的《租用合同》以及罗汉强与日润公司签订的《租用合同》，罗耀德将5000平方米的闲置空地出租给罗汉强，后罗汉强将其中的2000平方米闲置空地转租给日润公司，两份租用合同中均未反映签订合同时该地块上还建有其他建筑物，日润公司提交了其购买沙石、水泥的《收据》等证据证实其主张，罗汉强对日润公司关于建设建筑物的陈述亦予以确认，罗耀德对日润公司的主张不予确认，其提交广州市黄埔大沙街横沙第一股份经济合作社于2019年3月18日出具《情况说明》拟证明其加建了简易房，但罗耀德从横沙一社承租的土地面积为20000平方米，加建的简易房无法确定是位于涉案2000平方米的闲置空地内还是其余土地范围内，且该《情况说明》无单位负责人及出具证明材料的人员签名，不符合法定的要求，本院对罗耀德的主张不予采信，本院认定《建筑物评估明细表》中的序号1单车棚、序号2厕所、序号3工具房、序号4住人简易房、序号5杂物房、序号6住人砖房、序号7办公室由日润公司所建，以上补偿款合计125274元，日润公司按照其与罗汉强签订的《租用合同》第三条的约定按80%主张其应得的补偿款100219.2元有理据，本院予以支持。关于日润公司主张的地上其他附着物设施补偿。日润公司主张《地上其他附着物设施评估明细表》中序号1水泥地为日润公司所建，本院认为，罗汉强与日润公司签订的《租用合同》约定罗汉强将2000平方米的闲置空地转租给日润公司，闲置空地仅表明该场地未建有建筑物，不能推定该地块在交付时是裸地，日润公司提交的票据等证据亦无法充分证明水泥地为其所建，因此，本院对日润公司主张水泥地的补偿款不予支持。日润公司还主张《地上其他附着物设施评估明细表》中序号2电线、序号4摄像头、序号5铁门、序号6铁围栏、序号7、8集装箱、序号9化粪池由其所建，如前所述，罗汉强将2000平方米的闲置空地转租给日润公司，租用合同中未反映签订合同时该地块上还有铁围栏、铁门等附着物，日润公司提交了2015年6月13日支付车场围栏、门等包工包料35000元的《支付证明单》，罗耀强虽不予确认，但未提交相反的证据予以反驳，故本院认定上述附着物设施为日润公司所建，以上补偿款合计21052元。罗耀德主张《租用合同》中约定除了建筑物、搬迁补偿以外的补偿金全部归出租方所有，本院认为，《租用合同》第三条约定“该场地如有遇国家或集体征用开发时，如乙方所在租用的场地内，所搭建的建筑物，国家开发有补偿的，包括搬迁费，按经济社所占20%，乙方占80%，其余的归甲方所有”，该条款中对于“其余的”具体所指不明确，根据该条款不能当然地推定除了建筑物、搬迁补偿以外的补偿金全部归出租方所有，故本院对罗耀德的该主张不予采纳。日润公司按照80%主张其应得的补偿款16841.6元，本院予以支持。关于日润公司主张的停产停业损失。（一）日润公司主张《停产停业损失评估明细表》中序号1单车棚（用地面积，下同，13.47平方米）、序号2厕所（13.39平方米）、序号3工具房（20.4平方米）、序号4住人简易房（17.93平方米）、序号5杂物房（11.48平方米）、序号6住人砖房（9.2平方米）、序号7办公室（102.2平方米）对应的停产停业损失485元、2009元、3060元、5852元、1722元、1380元、15330元应归其所有，本院认为，停产停业损失是对实际经营者无法继续使用场地的损失补偿，日润公司在涉案场地内经营装卸搬运和运输代理业，罗耀德对该损失不予认可，但其未提交证据证实由其本人或案外人实际经营使用涉案地块的上述建筑物，故本院采信日润公司的主张，以上停产停业损失合计29838元。（二）关于空地部分的损失补偿，政府征地拆迁时涉案租赁合同尚未期满终止，空地部分的补偿款应归实际经营者所有，因此，涉案场地的余地停产停业损失款应补偿给日润公司。日润公司陈述《停产停业损失评估明细表》中序号1-7位于涉案《租用合同》的场地范围内，将《租用合同》约定的空地面积2000平方扣减上述建筑物的用地面积，《租用合同》的空地面积实为1811.93平方米。日润公司主张其与罗耀德口头协商承租了100平方米的空地及另外扩建了1389平方米的空地，但其无充分证据予以证实，本院不予采信。故本院按照明细表中损失补偿单价12元/平方米/月计算3个月的余地（1811.93平方米）补偿为65229.48元（12元/平方米/月×3个月×1811.93平方米）。综上，以上两项停产停业损失合计95067.48元（29838元+65229.48元）。罗耀德主张《租用合同》中约定除了建筑物、搬迁补偿以外的补偿金全部归出租方所有，如前所述，本院对该主张不予采纳。日润公司按80%主张其应得的停产停业损失76053.98元，本院予以支持。关于日润公司主张的搬迁费。日润公司主张《搬迁费评估明细表》中序号1办公用品、序号2修理工具、序号3洗车设备、序号4货柜、序号5货柜、序号6拖板、序号7轮胎、序号8轮毂、序号9空调、序号10杂铁的搬迁费，本院认为，日润公司在涉案场地经营装卸搬运和运输代理业，上述搬迁的物品与日润公司的经营业务相关，罗耀德虽不予认可，但其未提交任何证据证实由其本人或案外人在该地块上实际经营，故本院采信日润公司的主张，上述搬迁费共计47040元，日润公司按照其与罗汉强签订的《租用合同》第三条的约定按80%主张其应得的搬迁费37632元，本院予以支持。关于上述补偿款项的返还主体。虽然罗耀德与日润公司没有合同关系，但罗耀德取得上述补偿款后未支付给罗汉强，罗汉强明确表示同意由罗耀德直接将补偿款支付给日润公司，为减少诉累，本院对日润公司要求罗耀德支付补偿款的请求予以支持，故日润公司应向罗耀德支付建筑物补偿款100219.2元、地上其他附着物设施补偿16841.6元、停产停业损失76053.98元、搬迁费37632元。鉴于罗汉强未收取补偿款，故本院对日润公司要求罗汉强支付补偿款的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告罗耀德于本判决生效之日起十日内向原告广州市日润物流有限公司支付建筑物补偿款100219.2元、地上其他附着物设施补偿16841.6元、停产停业损失76053.98元、搬迁费37632元，合计230746.78元；二、驳回原告广州市日润物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11845元，由原告广州市日润物流有限公司负担8448元，被告罗耀德负担3397元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  潘新标人民陪审员  麦国华二〇一九年十一月四日书 记 员  张 敏