吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0291民初86号 原告：张洪霞，女，1967年6月27日出生，满族，公务员，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：关连印，男，1969年5月26日出生，满族，教师，住吉林省吉林市昌邑区。 被告：吉林市鑫泓房地产开发有限公司，住所地吉林高新区新余街500号。 法定代表人：孙立绰，总经理。 委托诉讼代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。 被告：吉林市众鑫房地产开发有限公司，住所地桦甸市经济开发区运营中心。 法定代表人：张艳华，总经理。 原告张洪霞与被告吉林市鑫泓房地产开发有限公司（以下简称鑫泓公司）、吉林市众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理，依法适用普通程序进行了审理。原告张洪霞及其委托诉讼代理人关连印，被告鑫泓公司的委托诉讼代理人高颖到庭参加了诉讼，被告众鑫公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张洪霞向本院提出诉讼请求：1.判令鑫泓公司返还认购款20万元；2.要求鑫泓公司支付原告违约金98.9024万元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2016年6月12日订立预约合同“吉林市众鑫房地产开发有限公司文广馨苑项目内部认购协议”二份。约定原告购买被告开发的文广馨苑越层带花园房X号楼X单元X层XX号和X号楼X单元X层XX号，建筑面积各为124平方米，单价为4000元/平方米，总价99.2万元。原告依约向被告支付了认购款20万元。后该项目由承继吉林市众鑫房地产开发有限公司（以下简称“众鑫公司”)权利义务的吉林市鑫泓房地产开发有限公司进行开发建设（以下简称“鑫泓公司”），到2018年1月前后，自称鑫泓公司的工作人员打电话，让我去公司退款,不退款这钱以后就别想要了；想买房也要先退款，按新的预售价格重新签协议，打九六折，当时我没有同意，之后我也几次到售楼处与褚总经理（褚永春）洽谈，均被拒绝。在2018年5月主体即将完工时，鑫泓公司将原告告上法庭，诉原告与众鑫公司签订的内部认购协议无效。鑫泓公司经两审败诉，案件被发回昌邑区人民法院重新审理，后鑫泓公司撤诉。原告与其他购房者再次找鑫泓公司时，其褚总明确表示：拒绝继续履行合同，以合同约定价要房子没有，爱哪告哪告。原告多次与开发商协商无果。无奈，原告只好把鑫泓公司作为被告依法向吉林市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，并于2019年2月25口开庭审理，庭审中,问题焦点围绕在鑫泓公司与众鑫公司的关系及鑫泓公司购买众鑫公司文广馨苑项目的合同内容上，主审法官明确要求被告10日内出示购买众鑫公司文广馨苑项目的合同，否则将承担举证不能的无限责任，但是，鑫泓公司以商业秘密为由，据不举证。为保证诉讼程序的完整性，经受吉林市高新技术产业开发区人民法院建议将吉林市众鑫房地产开发有限公司也列为被告，再行起诉。 鑫泓公司辩称，一、原告是2016年6月13日与吉林市众鑫房地产开发有限责任公司（以下称众鑫公司）订立的商品房预约合同。答辩人的现法定代表人孙立绰是2017年8月才全资收购了吉林市鑫泓房地产开发有限公司的股权，从未与原告签订过任何合同，与众鑫公司也不是同一企业法人。因此，答辩人不是原告起诉所依据的合同的当事人，依据合同相对性的原则，答辩人不是本案的被告。原告想突破合同的相对性直接起诉第三人既违背事实也没有法律依据。二、答辩人曾为了避免原告的损失，出于善意想给原告返款付息（尽管这不是答辩人合同义务），但是，原告拒绝接受答辩人的善意。答辩人依据答辩人不是该合同当事人，不是案件适格主体的事实向人民法院申请撤诉，人民法院认为原告申请的理由成立，因此裁定撤诉。上述事实不可能起到变更合同主体的结果。所以，原告本案的起诉，答辩人仍然不是本案适格的被告，更不存在什么“违约责任”。三、证据法学理论有一个著名的格言：“不能以当事人为了和解的目的所作出的妥协来证明其过失，也不能以当事人事后采取的补救措施来证明其责任”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条也明确规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”。况且，答辩人不是该合同的当事人，从未承认该合同的效力。因此，原告的起诉依法应当予以驳回。四、依据法律的相关规定，预约合同的标的是订立本约合同，而不是履行本约。预约合同不存在本约合同有效才可能存在的可得利益，也不存在继续履行的法律效力。所以，原告的诉讼请求依法也不成立。综上所述，原告的起诉违背程序正义，更违背实体正义，其诉讼请求无一成立。答辩人请求人民法院依法公正审理，依法确认答辩人不是本案被告，裁定驳回原告对答辩人的起诉，或者判决驳回其诉讼请求。原告主张鑫泓公司承担的违约赔偿金，依据法律规定，合同之外的人不负违约责任；众鑫公司和鑫泓公司两个公司不存在人格混同，而且原告没有证据，所以要求合同之外的鑫泓公司承担责任没有法律依据。 众鑫公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 经审理本院认定事实如下，2016年6月12日，众鑫公司与张洪霞签订《文广馨苑项目内部认购协议》（以下简称《内部认购协议》）二份，约定：“1、甲方（众鑫公司）预在南山街与香山路交汇处开发文广馨苑。乙方（张洪霞）同意认购该房屋，乙方认购甲方开发的文广馨苑X号楼X单元X层XX号商品住房和文广馨苑X号楼X单元X层XX号商品住房，建筑面积均为124平方米，甲方以毛坯交付；2、乙方认购房屋单价为4000元/平方米，总房款为人民币49.6万元（最终以实际测绘面积为准，计算房屋价款）；3、乙方认购该房屋，向甲方缴纳认购金壹拾万元整，剩余总房款，在该房屋取得《商品房预售许可证》后，按第四条选择的付款方式，补足剩余房款；4、乙方认购房屋，付款方式选择银行贷款……；6、双方签署《商品房买卖合同》的时间，以甲方电话通知为准”。合同签订后，张洪霞于2016年6月12日向鑫泓公司交付了两套房屋的认购金20万元，众鑫公司向张洪霞出具了加盖公司财务专用章的收据二份。 2016年6月13日，众鑫公司出资1800万元、杨宏来出资200万元共同设立了鑫泓公司，2016年11月28日众鑫公司增加注册资本3000万元，使得鑫泓公司注册资本增加到5000万元，其中众鑫公司出资4800万元，杨宏来出资200万元。2017年8月18日众鑫公司与孙立绰签订了《转让公司注册资本金协议书》，该协议约定，众鑫公司将其持有的注册资金4800万元平价转让给孙立绰，并退出该公司。2018年1月12日孙立绰与杨宏来签订鑫泓公司股东会决议，将杨宏来持有的200万元鑫泓公司注册资本转让给孙立绰。 另查明，文广馨苑小区《文广馨苑项目内部认购协议》中涉案楼盘“文广馨苑”与鑫泓公司开发的“金域豪庭”楼盘的地理位置一致。 再查明，鑫泓公司于2018年5月10日向吉林市昌邑区人民法院起诉张洪霞，诉讼请求为：1、确认2016年6月12日双方签订的两份商品房预售合同无效；2、判令由鑫泓公司负责返还张洪霞的购房款20万元，并按照人民币定期存款利率给付张洪霞利息损失。2018年7月11日吉林市昌邑区人民法院做出（2018）吉0202民初1089号民事裁定书，认为鑫泓公司并非《文广馨苑项目内部认购协议》的缔约主体，与签订协议的众鑫公司是两个独立的法人，故驳回了鑫泓公司的起诉。张洪霞在该案上诉期间向吉林市中级人民法院提出上诉，吉林市中级人民法院做出（2018）吉02民终2040号民事裁定书，认为鑫泓公司对买卖合同纠纷的结果存在一定的利害关系，故鑫泓公司作为原审原告的主体适格，应当对原审的诉讼请求进行实体审理，故撤销了（2018）吉0202民初1089号民事裁定书，指令吉林市昌邑区人民法院审理。在该案指定审理过程中，鑫泓公司撤回了起诉，吉林市昌邑区人民法院做出（2018）吉0202民初3127号民事裁定书，准许鑫泓公司撤回起诉，现该裁定已经生效。 鑫泓公司当庭表示不同意按照《内部认购协议》约定的价款标准与张洪霞签订商品房买卖合同。 以上事实，有当事人的当庭陈述，及张洪霞依法提交的《文广馨苑项目内部认购协议》2份、收据2份、（2018）吉0202民初1089号民事裁定书、（2018）吉02民终2040号民事裁定书、（2018）吉0202民初3127号民事裁定书、鑫泓公司的企业工商登记档案等证据，鑫泓公司提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、鑫泓公司股东会议决议、转让公司注册资本金协议书等证据，经过当庭质证，本院对上述证据予以采信。 本院认为，一、鑫泓公司应当承担相应的合同责任。本案中，与张洪霞签订《文广馨苑项目内部认购协议》的主体为众鑫公司，但鑫泓公司为众鑫公司与杨宏来于2016年6月13日共同出资设立，2017年8月18日众鑫公司与鑫泓公司现在的法定代表人孙立绰签订了《转让公司注册资本金协议书》，该协议约定，众鑫公司将其持有的注册资金4800万元平价转让给孙立绰，并退出该公司。同时在庭审中，鑫泓公司述称，其现任法定代表人孙立绰购买鑫泓公司及所有的金域豪庭项目的土地时约定价款为1.1亿元，由于已经出售了100户，故扣除了1000万元用来处理该100户的善后事宜。通过鑫泓公司的设立变更过程及其陈述，鑫泓公司应当承担案涉《文广馨苑项目内部认购协议》的相关责任。二、鑫泓公司应当返还张洪霞预购款并赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此规定，张洪霞要求被告支付违约金的请求，从请求理由判断应是因鑫泓公司违反预约合同给其造成的损失。三、鑫泓公司应当赔偿张洪霞信赖利益损失。预约合同与本约合同赔偿范围不同，预约合同违约导致守约方丧失定立本约的机会，守约方的损失应为机会损失等损失。可得利益损失是将来必然增加的利益，属于本约层面上的损失范畴，故守约方要求违约方赔偿可得利益损失于法无据。本案中张洪霞作为守约方有权要求违约方鑫泓公司承担其信赖利益损失而非可得利益损失。关于张洪霞主张赔偿利息损失及可得利益损失数额的确定，综合考虑鑫泓公司的违约导致预约合同的无法履行及张洪霞当时交付的认购款的比例、市场的价格因素等影响，本院酌定鑫泓公司赔偿张洪霞损失15万元。 综上，张洪霞合理的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、吉林市鑫泓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还张洪霞认购金20万元； 二、吉林市鑫泓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿张洪霞15万元； 三、驳回张洪霞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15502元，10939元由张洪霞负担，4563元由吉林市鑫泓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 苗 迪 人民陪审员 温 杰 人民陪审员 郭建军 二〇一九年十一月七日 代理书记员 衣彦舒