北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1325号原告：王贵芬，女，1955年12月9日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李雁北，北京市理盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾静娜，北京市理盈律师事务所实习律师。被告：姜万彬，男，1963年5月1日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：刘秀知，北京市铭达律师事务所律师。原告（反诉被告）王贵芬与被告（反诉原告）姜万彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王贵芬及其委托诉讼代理人李雁北、宾静娜，被告（反诉原告）姜万彬及其委托诉讼代理人刘秀知到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王贵芬向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2016年9月29日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被告将×号院房屋及土地腾退给原告；3．判令被告按每月2500元向原告支付从2017年12月起至腾退之日止的使用费；4．诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年9月29日签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于×号的三层楼房使用，租赁期限为五年，年租金3万元。被告交纳了2016年11月29日至2017年11月29日的租金3万元后未交纳其他租金。因该房屋所在土地已经转为国有建设用地。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告姜万彬辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的租赁合同合法有效，但被告同意解除，要求原告赔偿被告的相关损失。不同意支付自2017年12月起的使用费，2017年10月至2018年4月，这半年期间涉案房屋断电导致被告无法正常使用房屋，故不同意支付该期间的使用费。通电之后的使用费同意支付，同意腾退场地。反诉原告姜万彬向本院提出反诉诉讼请求：1．判令王贵芬向姜万彬支付装饰装修损失216505．95元；2．判令王贵芬承担本案诉讼费和鉴定费用。事实与理由：姜万彬与王贵芬签订租赁合同，该合同合法有效，合同的主体应当遵守合同约定履行合同，不能随意解除、中止合同。在合同履行期间，姜万彬在承租的房屋内投资较多，主要表现为添加了许多附属设施，还进行了大量装修改造。现王贵芬起诉请求确认合同无效，其主张缺乏事实及法律依据。在法庭审理阶段，姜万彬申请对其租赁的房屋内的装饰装修等施工项目进行了造价鉴定，现根据鉴定意见提出反诉请求。反诉被告王贵芬辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。一、涉案房屋一、二层墙面和天棚腻子及一遍乳胶漆都是反诉被告所做，这部分的费用为9006．68元（即“工程造价汇总表”中的2．2项），故在鉴定报告“工程造价汇总表”中应从第1项一、二层的装修费用22362．45元中扣除上述费用。因此被告在一、二层及三层彩钢板墙面修补所做的装饰装修工程经鉴定为22326．45元-9006．68元=13319．77元。由于合同无效，应由反诉原告承担主要责任，故反诉被告同意按该金额的30%向反诉原告支付折价款即13319．77元*30%=3995．93元。二、在“工程造价汇总表”中2．1项关于“未经原告许可施工的项目”中都不应该赔偿：1．一、二层的隔断是改变主体结构，不属于装修，未经反诉被告许可，不同意支付折价款；2．门窗封堵防水及所有门窗也不属于装修部分，未经反诉被告许可，不同意支付折价款；3．因涉案房屋的三层是彩钢房，是反诉被告在开幼儿园期间给孩子们的活动场所，是临建房，不能作为房屋使用。反诉被告从未同意反诉原告打隔断装修并对外出租，这也导致村委会要求反诉原告腾房。故鉴定报告“工程造价汇总表”中2．1项关于“未经原告许可施工的项目”中三层的建筑、装饰、水暖、电气工程的评估金额58387．1元，也不应该折价赔偿。包括1．第0029页建筑工程三层为14090．11元；2．第0033页装饰工程三层为85930．97元；3．第0037页电气工程三层为4563．51元；4．第0041页水暖工程三层为484．86元。上述合计金额为105069．45元，建筑成新率为55．57%（见0008页第7项），现值为105069．45元*55．57%=58387．1元。三、在“工程造价汇总表”中2．3项电气、洁具、阀门等为可拆走的装修材料，反诉被告不应该赔偿。四、应采用鉴定报告中不含取费的金额。因为反诉原告只是找的施工人员，不是公司，不存在企业管理费用、利润、住房公积金费、税金、社会保险费等费用。五、涉案房屋水、电、暖的基础设施都存在，反诉原告只是在此基础上进行的改造，故反诉被告不同意按鉴定金额支付该部分款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：2008年3月25日，北京市×村村民委员会（甲方）与王贵芬（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落在×院（内有北房七间）（以下简称68号院）租赁给乙方开办幼儿园使用；租赁期为十年，自2008年4月1日至2018年3月31日；租期内乙方如果在经营中需要改建和增建房屋及各种设施、设备须经甲方同意（包括装修），在遇有国家或集体征用、拆迁的情况，甲方原有的房屋补偿归甲方，乙方增建的房屋设施、设备的补偿归乙方。2016年9月29日，王贵芬（出租方，甲方）与姜万彬（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租金交付方式为年交，费用为叁万元整；租期自2016年9月29日开始，2016年11月29日前为装修和招租期为两个月，两个月不计房租，房屋租赁期限为房屋签订之日起至房屋拆迁止；甲方房屋坐落于×号整栋楼房共三层出租给乙方；甲方交付乙方使用前，承诺做好防水、防火、灭火设备齐全以及水电设备正常使用，后期该设备维护，正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由乙方承担，乙方在承租期间所投资的设备、物品等归乙方所有。双方在该合同中还约定了其他内容。该合同签订后，姜万彬向王贵芬交纳了租金3万元，王贵芬向姜万彬交付了68号院内房屋。姜万彬对房屋进行了装修改造。庭审中，王贵芬称其并未同意姜万彬对房屋进行装修改造，且第三层彩钢房原为幼儿园操场，不能用于居住，姜万彬未征得其同意擅自将其打隔断对外出租；姜万彬称王贵芬在微信聊天记录中表示同意其装修，并提交了微信聊天记录，但并无王贵芬明确同意对第三层彩钢房进行装修的记录。经现场勘验，68号院内现有北房五间、二层楼房两栋（楼房顶上有彩钢结构一层）。双方当事人对姜万彬装修改造情况指认如下：北房五间部分，姜万彬安装塑钢窗户和防盗门，屋内刷大白，安装暖气；二层楼房部分，安装塑钢窗户和防盗门，室内安装暖气片和淋浴隔断，西侧楼房上下各打隔断一处；东侧楼房门脸房安装了两个卷帘门；三层的彩钢部分用隔断分隔出房间十三间，更换彩钢板三块，屋顶边更换；北京市昌平区公安消防支队于2017年12月4日在第三层张贴了封条；安装屋内水管、电线、电灯；屋外铺设引水管道。姜万彬未向法庭提交其进行装修改造的相关证据。经姜万彬申请，我院委托北京华银科技集团有限公司对68号院内装修现值进行了造价鉴定，北京华银科技集团有限公司出具的工程造价鉴定意见书认为工程造价含取费时为216505．95元，不含取费时为153107．62元。姜万彬交纳鉴定费8000元。经与鉴定机构核实，关于第三层彩钢装修现值中，王贵芬认可的姜万彬对彩钢板墙面修补部分现值含取费时为1359．86元，不含取费时为978．18元；第三层彩钢装修现值中，王贵芬认为未经其允许施工的部分现值含取费时为83939．31元，不含取费时为58387．15元；第三层彩钢装修现值中，王贵芬认为可拆走的装修材料价值1236．34元。经询问，王贵芬称涉案院落所在地为建设用地且其承租的该院落内房屋无建设规划审批手续。我院依职权向北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局调查了解到该院落所在地的土地性质和规划用途为国有建设用地。因王贵芬主张要求姜万彬腾退68号院，姜万彬对此不持异议；本院在双方对鉴定意见书质证完毕后释明双方可在法院主持下进行腾退交接事宜，姜万彬明确表示不同意交接。另查，2017年11月底至2018年4月底，68号院断电。姜万彬认为断电期间无法正常使用房屋，请求免除该期间的租金；王贵芬同意法院酌情减免该期间的租金。再查，北京京昌建设拆迁服务有限责任公司于2010年3月31日发布《拆迁通知书》，对北京市×村域范围内的房屋及附属物进行拆迁，本案涉案房屋即在被拆迁范围内。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故王贵芬与姜万彬于2016年9月29日签订的《房屋租赁合同》应属无效。对于王贵芬主张合同无效的请求，本院予以支持。租赁合同无效，出租人仍可请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付占有使用费，故王贵芬主张姜万彬支付占用房屋期间的占有使用费，本院予以支持。姜万彬主张免除因停电而无法实际使用房屋期间的占有使用费，本院对此酌情予以考虑。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王贵芬主张姜万彬腾退68号院房屋及土地的请求，于法有据，本院予以支持。姜万彬在使用涉案院落过程中，对院落内原有房屋进行了一定的装修改造。根据现场勘验情况，王贵芬所交付的房屋中，明显用于居住生活的为北房五间和二层楼房两栋，虽王贵芬辩称部分装修改造工程未经其允许，但其并未在合理期限内提出异议，且双方合同明确约定了两个月的装修和招租免租期限，故应视为其同意姜万彬对该院落内房屋进行装修改造并对外出租。故对于北房五间和二层楼房两栋，王贵芬主张未经其同意的装修改造部分不予补偿的答辩意见，本院不予采信。鉴于院落内房屋已装修改造完毕，房屋内电气、洁具、阀门等均系姜万彬为装修涉案房屋而大量购置，拆除将降低物的利用价值并造成不必要的损失，故王贵芬主张该部分装修材料属于可拆卸材料不应予以补偿的答辩意见，本院不予采信。对装修改造部分的现值，本院依照双方过错程度，酌情确定由姜万彬承担30%的责任，由王贵芬承担70%的责任，即由王贵芬向姜万彬支付北房五间和二层楼房两栋的装修改造部分现值的70%作为补偿。对于第三层彩钢结构，因该处原非用于居住生活的房屋，姜万彬在接收院落后对该第三层改造用于居住，明显超出了王贵芬在签订合同时对于双方约定的装修的预期，且姜万彬亦未提交证明证明王贵芬对此表示同意，故对于该部分装修改造现值，不应由王贵芬进行相应补偿。对于第三层彩钢房内安装的电气、洁具、阀门等材料，可由姜万彬拆走予以利用，王贵芬亦无需对此进行相应补偿。另，因68号院系农村低层建筑物，对其进行装修改造并无过高要求，且姜万彬未能提交证据证明装修改造施工情况及施工单位资质材料，故本院以鉴定机构出具的不含取费的工程造价现值作为计算依据。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王贵芬与姜万彬于2016年9月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、姜万彬于本判决生效后十日内将位于×号院内的全部房屋及土地腾退给王贵芬；三、姜万彬于本判决生效后十日内向王贵芬支付自2017年12月1日起至2019年10月28日止的占有使用费50000元；并按照每年30000元的标准向王贵芬支付自2019年10月29日时起至实际腾退之日止的占有使用费；四、王贵芬于本判决生效后十日内支付姜万彬装修改造补偿款65439元；五、驳回王贵芬的其他诉讼请求；六、驳回姜万彬的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1113元，由姜万彬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2274元，由姜万彬负担1587元（已交纳），由王贵芬负担687元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费8000元，由姜万彬负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  张蕊芬人民陪审员  陈 静二〇一九年十一月十四日书 记 员  田 媛