广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初1943号原告：廉江市居欢颜物业服务有限公司，住所地：廉江市环市西路金都名园第20栋101商铺，统一社会信用代码：91440881690540046U。法定代表人：肖光利，系该公司总经理。被告：廉江市农村信用合作联社营仔信用社，住所地：廉江市营仔镇中兴一路1号，统一社会信用代码：914408811947299071。负责人：祝程荣，主任，委托代理人：冯琼瑜，系廉江市农村信用合作联社合规与风险管理部办事员。被告：李春燕，女，1984年1月26日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍：廉江市，委托代理人：李东龙，男，1979年8月8日出生，汉族，广东省廉江市人，户籍：廉江市，原告廉江市居欢颜物业服务有限公司诉被告廉江市农村信用合作联社营仔信用社、李春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员许志清独任审判，于2019年9月16日依法公开开庭进行了审理，书记员庞霖担任庭审记录。原告法定代表人肖光利、被告廉江市农村信用合作联社营仔信用社负责人祝程荣的委托代理人冯琼瑜、被告李春燕的委托代理人李东龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费本金32538.11元，违约金96804元，合计129342.11元，被告信用社承担连带责任；2、请求判决被告向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日的专项维修资金961.59元，被告信用社承担连带责任；3、请求判决被告向原告支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日的小区生活垃圾处理费4800元，被告信用社承担连带责任；以上三项合计135103.70元；4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告撤回第2、3项诉讼请求。事实与理由：2009年5月，被告已经正式入住金都名园小区l幢101号商铺。从入住起，被告事实上一直享受物业管理服务并因此受惠。2012年10月24日，原告与被告补签订《金都名园管理费及水费等收缴协议》一份，约定被告按每平方米1.6元每月的标准向原告缴纳物业管理费。被告每月的管理费为：被告商铺建筑面积160平方米×l.6元／平方米=256元。专项维修资金及生活垃圾处理费按相关管理规定（小区内统一收费标准）缴纳。被告自2009年5月入住起，一直没有缴交过相关费用，经原告发函（具体见催费通知）催缴，被告一直置之不理。在原告不断催收管理费的过程中，被告在明知道该房产未交物业费的情况，通过法院对物业管理服务标的执行了拍卖，拍卖所得款项为926640元。同为物业管理服务费属于劳务性收费。是在拍卖标的转移前已经实际产生劳务费用。因此，请求在拍卖款项中优先支付物业管理费。被告拖欠费用不交的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。因此，原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，根据相关法律规定提起诉讼，请求法院判如所请。原告为其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：1、原告营业执照、法人证明书，证明原告主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告主体资格；3、管理费收缴协议书，证明管理服务费收费依据；4、房产证，证明房产权属人；5、催款通知书，证明原告一直在催收物业费。针对原告的诉讼请求，被告李春燕答辩称，被答辩人廉江市居欢颜物业管理费、违约金、专项维修资金、垃圾处理费共（135103.7元），内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求，与本案答辩人李春燕无利害关系；第一、答辩人李春燕是在贵院的司法拍网公开拍卖所得，拍卖公告中没约定中标者须交此些收费项目（附拍卖公告），因此与李春燕没任何关系，第二、答辩人认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主（原业主）另行主张权利。而新业主并不是拖欠物业费的业主，故不能让新业主承担：情理上也不会支持，法理情理都说不过去。第三、被答辩人主张拖欠物业费是民事纠纷，应有诉讼时效，《民法通则》第七二章规定诉讼时效：第一百二十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，依据这两条规定物业公司已经超过诉讼时效，被答辩入所谓被拖欠的10年物管费，从没支付过，没有进行任何措施讨费，没进行权利诉讼？今天物业公司只提供单方面的催费通知，真实性存疑？依法依情依习惯说不过去（据其它业主反映，商铺一直有人使用和居住），恳请法院工作人员作民间调查证据。第四、被答辩人所主张的物管费32538.11元没提供物价局的收费标准依据（据其它业主反映2017前收费0.6元／每平方），违约金96804.00元更加没法可依，物业公司提供（管理费及水费等收缴协议）与信用社提供（抵押担保合同）中的吴成河成本人签名笔迹明显不同，存疑？物业公司收费标准处有修改，没按手印，存疑？吴成河于2012年10月24日签订收缴协议，没缴清之前欠费（依情依习惯说不过去）或从签订日计算起，存疑？物业资32538.11元，专项维修资金961.59元与垃圾处理费4800元与答辩人和商铺没任何连带债务，无法可依。答辩人主张谁欠债谁还债，谁接受服务谁支付服务费原则。第五、答辩人与法院工作人员（李锦海，罗家斌，陈华敬等等）和信用社祝程荣主任多次到金都名园签交房仪式，多次被物业人员阻挠，还发现商铺一直有人使用，物业保安在里面居住，无视国家法律，法院告示与封条，与贵院的工作人员（恳请贵院工作人员出庭作证或了解）。综上所述，被答辩人随意夸大物业管理费，违约金，专项维修资金，垃圾处理费，并在此基础上索取巨额违约金，是没事实依据和法律依据的，答辩人保留对其提起反诉的权利，答辩人特具上述意见，请求：法院在查清事实的基础上，裁定驳回被答辩入的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人合法权益。答辩人愿意从2019年5月26日起交付物业管理费（因在此时物管公司才交付商铺给新业主使用）。被告李春燕为其答辩意见，向本院提交的证据是：法院拍卖公告，证明原业主欠物业管理费用不应由新业主承担。针对原告的诉讼请求，被告信用社答辩称，营仔信用社因吴河成没有按期偿还借款本息对吴河成名下的金都名园小区1幢101号商铺申请了执行拍卖，被答辩人物业公司因该拍卖标的与吴河成存在物业服务纠纷将吴河成与营仔信用社起诉至法院，根据被答辩人物业公司的讼请求申请，答辩人营仔信用社现特依照事实和法律作出以下答辩，请求法院依法裁定驳回被答辩人物业公司要求在拍卖款项中优先支付物业管理费和营仔信用社承担连带责任的诉讼请求。一、营仔信用社与吴河成签订了《抵押担保合同》并办理了抵押登记对拍卖标的享有优先受偿权。营仔信用社与吴河成签订的涉案《抵押担保合同》是真实、合法有效的，并己办理抵押登记手续，营仔信用社对该涉案拍卖标的享有抵押权，物权法170条规定“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”，因此营仔信用社对该涉案拍卖标的款项享有优先受偿权，优先于普通债权。被答辩人物业公司称物业管理服务费属于劳务性收费，优先于营仔信用社的抵押权，该请求没有任何法律依据，理由如下：一是物业公司作为一个公司主体在市场上经营应自负盈亏，其对吴河成提供物业服务所产生的物业管理费不是所谓的“劳务性收费”，而是提供物业管理服务产生的综合管理费用，是普通的债权债务关系，没有优先权，如吴河成不缴纳物业管理费，那么物业公司应向吴河成追偿，追偿无果时应由公司承担该笔损失，而不能要求营仔信用社承担连带责任，该请求是无稽之谈。二是物权法170条规定的但保，即担保物权优先受偿的法定例外情况包括工程价款优先受偿、部分破产债权优先受偿、在先税收债权优先受偿、海事请求优先受偿、买卖不破租赁等，物业公司对吴河成的债权不属于上列法定例外情况，因此，被答辩人物业公司对吴河成形成的普通债权不能对抗营仔信用社的担保物权，营仔信用社的抵押权优先于物业公司的债权。综上，营仔信用社对涉案标的拍卖款项享有优先受偿权，请求法院予以确认，并驳回物业公司要求营仔信用社对物业管理费本息、专项维修资金和小区生活垃圾处理费总计135103.7元承担连带责任的诉讼请求。二、物业公司请求支付物业管理费总计135103.7元所提交的证据不充分，甚至存在伪造证据的迹象，基于此，物业公司请求支付物业管理费已超过诉讼时效。理由如下：1、物业公司所提交的“管理费及水费等收缴协议”（以下简称“协议”）是无效的合同。理由如下：一是该协议主体混淆不清，协议抬头处甲方留空，乙方是1栋1层101单元业主，但在协议落款处甲方签署亦为吴河成，乙方签署方为廉江市居欢颜物业服务有限公司，合同主体与签署主体不一致，甲乙方混乱，合同无效；二是该协议约定吴河成每月向物业公司缴纳的管理费标准为1.60元每平方，但1.60元是在0.60元的基础上篡改的，并且该处涂改并没有吴河成的二次签字确认，物业公司存在随意改动协议的迹象，单价真实性存疑：三是通过对比吴河成与营仔信用社签订借款合同和抵押合同时的笔迹与协议中“吴河成”的笔迹可知这两处笔迹差距较大，由此可推测协议中的“吴河成”不是其本人所签。2、物业公司请求吴河成支付物业管理费共计135103.7元没有充足的证据支撑。如上所述，物业公司自行更改物业管理费的单价，真实性存疑，请物业公司向营仔信用社提供所欠135103.7物业管理费的计算方式，并说明本金是如何计算的，违约金是如何计算的，依据分别是什么。另外，物业公司所请求的135103.7元是由物业管理费本金违约金、专项维修资金、小区生活垃圾处理费共同组成的，众所周知，物业管理费己包括了小区生活垃圾处理费，存在重复请求，同时专项维修基金是如何形成的，请物业公司提供充足的证据。3、营仔信用社在协助法院执行涉案标的时，发现物业公司侵占涉案标的。该商铺的所有权是吴河成，但物业公司自行在商铺里开设麻将馆进行营利。另外，物业公司的工作人员还将床铺、生活用品搬进商铺，把该商铺作为长期的住所，吴河成曾委托代理人与物业公司进行交涉，严重警告其限期搬离商铺，但物业公司没有理睬，继续侵占。在该商铺拍卖成功清场时，法院要求物业公司搬离该商铺，物业公司承诺于2019年4月23日前搬离，但经三番四次上门交涉仍在扯皮，2019年5月15日才搬离。物业公司应承担侵占吴河成商铺的侵权责任，侵占赔偿费用可以抵偿所欠的物业费。4、物业公司提交的证据“催费通知”不产生催收的法律效力。首先催收通知最后一次催收的物业管理费为134834.79元，与诉讼请求的物业管理费135103.7元不一致；其次，催费通知是物业公司单方面出具的，没有吴河成签字确认，众所周知，催收通知需要被催收人在催收通知书签字确认才生效，因此物业公司发出的催收通知存在后期自行补发的迹象，根本没有给吴河成派发催收通知书，催收通知书对吴河成没有产生法律效力。最后，如上所述，催收通知书没有产生法律效力，因此，物业公司对吴河成从2009年5月至2016年5月的物业管理费请求权己超过诉讼时效。综上，物业公司请求支付物业管理费总计135103.7元证据不足，且该请求部分时段已超过了诉讼时效。三、根据物权优于债权的原则，答辩人营仔信用社的抵押权应得到法律的优先保护。物权对债权的优先效力是指在同一标的物上，并存物权和债权时，无论物权成立在先，还是成立在后，都优先于债权的效力。如前所述，营仔信用社己经取得涉案标的的抵押权，而物业公司取得的权利只是请求吴河成支付物业管理费的债权。根据物权优先于债权的原则，营仔信用社的抵押权应当优先得到保护，只有处理完营仔信用社的抵押权，才能考虑处理物业公司的债权。综上所述，营仔信用社对涉案标的拍卖款项享有优先受偿权，现物业公司请求在拍卖款项中优先支付物业管理费是没有任何法律依据的：同时，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款的规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，且该请求部分时段已超过了诉讼时效，故被答辩人物业公司的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人物业公司要求在拍卖款项中优先支付物业管理费和营仔信用社承担连带责任的诉讼请求。l?被告信用社为其答辩意见，向本院提交的证据是：借款合同、抵押合同、他项权证，证明信用社对抵押财产有优先受偿权。经庭审质证，各方当事人的质证意见是：被告对原告证据的质证意见是：信用社：对证据1没有意见；对证据2没有意见；对证据3真实性有异议，甲方乙方的主体已经错了，协议中甲方是空白的，签名是吴河成，乙方是1幢1层101单元业主，盖章是原告公司，管理费0.6元改成1.6元，没有双方确认，吴河成的签名和我们贷款合同签名笔迹相差很远；对证据4没有异议；对证据5真实性有异议，最后一次催费通知134834元是在2019年4月30日，但是其诉讼请求金额不一致，对其计算方式有异议，其次催费通知只是单方出具，没有吴河成签字确认，存在后期自行补发迹象，根本没有给吴河成派发催费通知，催费通知对吴河成没有产生法律效力，已经过了诉讼时效。李春燕：同意信用社对原告证据的质证意见。原告对被告证据的质证意见是：对信用社证据的质证意见：对吴河成在被告信用社抵押借款没有异议，本案吴河成欠原告的物管费应该在吴河成拍卖的抵押物款项中参与分配，买受人李春燕原告也应该承担吴河成原来拖欠的物管费和违约金。对李春燕证据的质证意见：对拍卖公告无异议，缺少买受人应承担原业主拖欠的水电费、物管费的内容。李春燕对信用社证据的质证意见：对信用社的证据没有异议，对物业公司所要求我们承担物业费和违约金有异议，在廉江市人民法院拍卖公告没有说到要拍卖人承担原业主拖欠的相关房屋费用，与新业主不存在连带责任关系，详见我方答辩状第一页第二条、第三条。本院经审理查明，吴成河因欠被告廉江市营仔信用社80万元借款本息未还，本院执行部门于2019年3月4日在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《竞买公告》，公告主要内容有：1、拍卖标的：位于廉江市环市××都××号商铺（证号：粤房地权证廉房字第××号）套内建筑面积160.88平方米，起拍价：926640元，保证金：10万元，增价幅度：5000元。2、特别提醒（公告第五条）：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。3、（公告第六条）标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的欠费均由买受人承担。2019年3月25日网上进行拍卖了吴成河借款抵押物--位于金都名园小区l幢101号商铺，面积160.88平方米。被告李春燕通过网上拍卖以926640元竞得上述商铺所有权。因吴成河自2009年5月起至商铺被拍卖前一直拖欠原告物管费未缴，原告经多次向吴河成发出《催费通知》催缴未果，于2019年5月20日诉至本院，请求判令吴河成支付拖欠的2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费32538.11元及违约金96804元，合计129342.11元。后变更请求由被告李春燕承担支付上述费用。立案受理后，原告于2019年6月27日申请撤回对吴河成的起诉，同时申请追加李春燕作为本案被告参加诉讼。2019年7月1日本院依法作出（2019）粤0881民初1943-1号《民事裁定书》，准许原告撤回对对吴河成的起诉。因李春燕是金都名园小区l幢101号商铺新业主，本案处理结果与李春燕有利害关系，2019年7月2日本院依法通知李春燕作为本案被告参加诉讼。本案在开庭时，原告请求撤回对第二项专项维修资金、第三项生活垃圾处理费的诉讼请求。根据原告诉讼保全申请，本院于2019年5月22日依法作出（2019）粤0881民初1943号《民事裁定书》，对被告廉江市营仔信用社因他案拍卖吴河成房屋款135103.70元予以扣留。另查明，原告对其物业小区商铺每月收取物业管理费每平方米按1.60元计收。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据诉辩双方发表的意见，归纳本案双方争议的焦点是：1、本案原告起诉是否超过诉讼时效；2、物业管理费应由谁人承担支付；3、原告物业管理费计算是否合理，对其请求应否支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”、第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本案原业主吴河成以月份作为缴费间隔，依上述规定，诉讼时效期间自最后一期起计算，本案物业管理费是持续按月份收取，最后一期计至2019年4月。故本案原告提起诉讼，没超过诉讼时效。对被告该辩解本院不予采纳。物业管理费应由谁人承担支付，李春燕虽然未与原告签订物业合同对物业服务费的承担进行约定，但物业公司对案涉房屋提供了物业管理，所有权人应当按约支付物业管理费用。李春燕于2019年5月26日通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，法院对案涉房屋的拍卖公告中均明确：标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的欠费均由买受人承担。李春燕作为买受人，对于法院的拍卖公告中瑕疵说明，即“可能存在的欠费均由买受人承担”应当是知晓的，其作为物业所有人，应当承担原业主所欠物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，涉案房屋所欠物业管理费应当由被告李春燕承担。原告请求被告信用社在拍卖款项中优先支付物业管理费和承担连带责任，没有事实和法律依据，应予驳回。对原告请求按每月每平方米1.6元收取物业管理费，被告均有异议，认为原告提供“管理费及水电费等收费协议”证据有涂改，涉嫌造假。据本院调查，涉案房屋属商铺，就目前廉江商住小区，商铺每月每平方米收取物业管理费1.6元，属合理范畴；其次经调查该小区其他商铺，可证明物业管理费按每月每平方米收取1.6元。据此，从2009年5月1日至2019年4月30日，共120个月，物业管理费为30888.96元（160.88平方米×1.6元×120月）。原告还请求被告承担违约金，因被告不是合同相对方，原告与原业主签订的协议对第三方不发生法律约束力。故原告请求被告李春燕承担违约责任，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告李春燕在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市居欢颜物业服务有限公司支付2009年5月1日至2019年4月30日物业管理费为30888.96元。二、驳回原告廉江市居欢颜物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费1501元，由原告廉江市居欢颜物业服务有限公司承担1158元，被告李春燕承担343元；保全费1195.51元，由原告廉江市居欢颜物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  许志清二〇一九年十一月十九日法官助理庞宇清书记员陈洪森