北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1949号原告：王猛，男，1987年10月9日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王杰，北京熙明律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦淑艳（系王猛之母），女，1962年8月21日出生，住北京市房山区。被告：北京兆俊华商贸有限公司，住所地北京市房山区城关街道燕房路小区22号楼1层105。法定代表人：赵俊军，董事长。被告：北京世纪盛坤国际购物中心有限公司，住所地北京市房山区良乡地区拱辰星园1号楼1A-11。法定代表人：郭蕾，总经理。委托诉讼代理人：朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。被告：北京新隆家商贸中心，住所地北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼1层1B-15。法定代表人：刘广禄，店长。委托诉讼代理人：姚健，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱勇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告王猛与被告北京兆俊华商贸有限公司（以下简称兆俊华商贸公司）、北京世纪盛坤国际购物中心有限公司（以下简称世纪盛坤公司）、北京新隆家商贸中心（以下简称新隆家中心）、房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王猛之委托诉讼代理人王杰、秦淑艳，被告兆俊华公司法定代表人赵俊军，被告世纪盛坤公司之委托诉讼代理人朱宝侠到庭参加了诉讼，被告新隆家中心之委托诉讼代理人朱勇2019年3月11日开庭，到庭参加了诉讼，2019年9月5日开庭，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王猛提出诉讼请求：1、请求法院依法判令三被告立即腾退原告的房屋并将房屋返还给原告。2、请求法院依法判令三被告向原告支付自2018年4月2日到2018年11月12日止的房屋占有使用费人民币247785元；支付2018年11月13日之后的房屋占有使用费，每日每平方米7元计算至实际腾退房屋之日。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2008年4月10日与被告一签订商场租赁合同，约定将位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼，房号为XX-X建筑面积为139.16平方米和房号为XX-XX建筑面积为20.29平方米的房屋出租给被告一经营，合同期限为2008年4月2日至2018年4月1日。在租赁合同存续期间，被告兆俊华公司未经原告同意把房屋转租给被告新隆家中心经营超市。合同到期前原告明确表示不与被告兆俊华公司续签合同。2018年4月合同期满后，原告要求被告兆俊华公司腾房时得知，被告兆俊华公司又私自将涉案房屋的经营权转让给了被告世纪盛坤公司，被告世纪盛坤承继了被告兆俊华公司的出租权，与被告新隆家中心之间维持了租赁关系。原告多次与三被告交涉，要求腾退房屋未果，到目前为止，被告新隆家中心仍在使用原告房屋经营超市。三被告私下占有并处分原告房屋使用权的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。被告兆俊华商贸公司辩称：我既是产权人（四套房屋），也是承租人。70多户产权人没有分割的权利，分割不了。70多户产权人租赁合同到期后，多方已与我签订合同，且应遵循少数服从多数的原则。之前是王金山欠了租户上千万，我从中调和才至现在的局面，保证大多数业主的权利。如一家开门的话，其他家也都要开门，就没办法控制了。原告不应该起诉我，应起诉建委和开发商，应该找建委独立分割出去。现在商场是整体的，没有界线和没有墙。原告起诉我没有意义，我不差原告钱，我正常履行义务。原有租赁合同快到期了，很多人到商场里闹事，为了稳定，后来让世纪盛坤公司全接手了，绝大多数都同意，有几个不同意的，一沟通也同意了，现在世纪盛坤跟所有商户签订了合同，我把我自己的房子都出租给了世纪盛坤公司。被告世纪盛坤公司辩称：不同意原告所有诉讼请求，理由是原告拥有的房屋所有权证不同于一般的所有权，它是整个的底商拆分的一小部分，整体面积是5300多平方米，共有73个业主，原告拥有的面积是其中2%多，现在的现状是除了原告之外其他的业主都已经签订了商场租赁协议，如果原告坚持单方改变现状会对其他业主的利益造成极大损失，原告在之前与赵俊军商场签订的协议里12条约定了业主少数服从多数，因不是个人利益，应该服从少数服从多数利益的原则，第三，现在被告世纪盛坤公司已经对商场一二层总体进行了装修整体出租，商场名字依云荟，全体业主利益得到了很好的保障，业主的收益也比之前有了大幅提高，之前的租赁合同租金每平米1.5元，现在租金涨到了2.3元，而且，合同约定了两年一调整，保持现状对全体业主是最大的保障，如果单方改变现状不但会损害其他业主，也会损害原告利益，第四，原告如坚持返还商铺会影响商场整体影响发挥。必然会损害其他业主的权利，造成社会财富的巨大浪费，增加不稳定因素。维护大多数业主的产权经营模式，也维护了原告的产权利益。第五，有鉴于此，商场租赁合同12条明确了少数服从多数的条款。没有此原则会导致全体业主利益受损害，商场经营会陷入困境。从法律上说，原告产权面积界限不明与其他业主分割不明，不具有返还条件，第一，原告提交的房屋所有权证虽表明了XX-X，XX-XX平面图，但该图与业主所购面积虚线分割，空间中没有分割墙体，无明确界限，也无房管部门明确界限方位，其购买面积难以与其他业主相区分，目前原告商铺无法实际分割，如判决返还有可能侵害业主利益，诉争商铺不具备返还条件。第二，城市管理法第二条，可以登记的房屋必须有明确的空间范围，必须具有封闭性，本案中由于业主所购商铺没有隔离空间，使用功能固定界限隔离设施方面属于虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征，据此，业主产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每个业主有相应产权价格份额，应属按份共有，因此该类型商铺业主行使该所有权时，要根据按份共有的法律限制。第三，即使能单独分割出来，在经营中的用水用电及相关也不具备，故无法独立分割出来。根据物权法，原告服从少数服从多数的原则，物权法规定有关共有及共同权利的规定，业主应当遵守依据物权法78条，业主大会出具规定对业主有拘束力，本案中绝大多数业主与我公司签订了合同，原告请求不应当得到法院支持，原告应与我公司签订租赁合同，对多方都有利，本案不具备返还原物的条件，维护市场交易稳定性，请对于原告的请求不予支持。被告新隆家中心辩称：第一，我方与本案第二被告世纪盛坤公司签订的《房屋租赁合同》在未确认双方合同无效情况下，依据合同相对性原则，已依约向世纪盛坤公司支付房屋租金，履行合同义务，原告主张我中心承担占用费无法律依据。2017年4月16日，世纪盛坤公司将天伊广场中面积840平方米的店铺转租给我中心，租赁期限自2017年5月10日至2023年7月9日，年租金120万。世纪盛坤公司承诺，其已经与房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼涉及到的业主签订了房屋租赁合同，由世纪盛坤公司统一管理、统一出租。我方在合同履行期内，一直按照双方签订的《房屋租赁合同》履行义务，目前已按约交付租金至2019年7月9日。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，在未确认我方与第二被告世纪盛坤公司所签租赁合同无效的情况下，我方有依照合同约定履行合同义务的责任，故在我中心不存在过错，且在我方与第二被告世纪盛坤公司租房合同仍合法有效的情形下，我方仍须按照双方签订合同履行义务，每天每平米支付房屋租赁费3.91元，故本案原告无法律及事实依据主张我方支付占用费。第二，原告主张我方腾退房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼XX-XX号、XX-X号房屋，没有现实可操作性。据了解天伊广场1层至2层小业主所购买面积享有的权利区别于一般建筑物区分所有权，小业主购买面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，无固定界限，不具有构造上的独立性，不能排他独立使用，其实质为按份共有的共有权，该性质决定商场应当统一经营。如果将原告的商铺予以返还，必将影响商厦的整体经营，也势必影响甚至损害其他业主的合法权益，故原告要求腾退的诉求现实无法具体操作。故，为保障全体业主权益及积极营商环境，王猛要求腾退案涉商铺的诉讼请求不应被支持。综上所述，我方与世纪盛坤公司之间签订的《房屋租赁合同》仍在合法有效期，我方已经履行了自己的义务，在承租房屋过程中没有过错，不应承担任何赔偿费用，不应腾退房屋。原告所主张的诉讼请求无事实法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。审理中，原告王猛提交证据如下：1.房产证。证明原告系涉案两处房屋所有权人。2.商品房买卖合同。证明原告购买了涉案房屋，该合同中约定了原告的权利义务。3.商场租赁合同。证明原告与被告签订的房屋租赁合同已到期。4.拱辰商业中心首层商业公布图。证明原告房屋所在一层的具体位置。5.拱辰星园商业广场商铺装修标准。证明原告所有的房屋可以独立打玻璃隔断，独立经营。6.腾退房屋通知书、2018年11月6日特快专递单、邮件妥投打印件照片。证明原告对被告继续占有房屋存在异议，要求被告立即腾退，被告收到了原告的邮件。7.（2018）京0111民初15451号民事裁定书。证明原告在合同到期后立即要求实际占有房屋人腾退房屋的事实。被告世纪盛坤公司质证称：对证据1房产证真实性认可，证明目的不认可。对证据2房屋买卖合同真实性认可，证明目的不认可。对证据3商场租赁合同真实性认可，证明目的不认可。对证据4拱辰商业中心首层商业公布图真实性认可，证明目的不认可。对证据5拱辰星园商业广场商铺装修标准真实性认可，证明目的不认可。对证据6腾退房屋通知书，没见过不清楚。对证据7民事裁定书真实性认可，证明目的不认可。被告兆俊华商贸公司质证意见，称同意被告世纪盛坤公司的质证意见。称其无权利腾退，一层不能开门。被告新隆家商贸中心质证称：对证据1房产证真实性及证明目的没有异议。对证据2商品房买卖合同真实性及证明目的没有异议。对证据3商场租赁合同真实性及证明目的没有异议。对证据4拱辰商业中心首层商业分布图真实性及证明目的有异议。该证据下方说明内容为“这张是当时购买时开发商绘的草图”，但证据上没有开发单位的公章，不能证明其合法来源，亦不能证明原告所有房屋的具体位置。对证据5拱辰商业广场商铺装修标准真实性及证明目的有异议。该证据来源不明，且不能证明原告所有房屋能够独立经营。“所有商铺业主，必须按照物业要求，统一装修标准统一宣传”恰好说明原告所有房屋与其他商铺业主组成了天伊广场，在实际对外出租时具有不可分割性。第6条明确整体性不可分割。对证据6腾退房屋通知书及派送单据真实性及证明目的有异议。该组证据中，原告系对北京兆俊华商贸有限公司发出腾退房屋，我方对原告要求腾退房屋这一事实并不知情。对证据7（2018）京0111民初15451号民事裁定书真实性没有异议，对证明目的有异议。该裁定书中明确写到“原告于2018年10月15日向本法院申请撤回对被告的起诉”，说明原告在该案中放弃对涉案房屋主张权利，我方有理由基于信赖利益继续履行与世纪盛坤公司之间签订的《房屋租赁合同》并向其支付房屋租金。被告世纪盛坤公司提交证据如下：1.业主面积一览表。2.72户房屋租赁合同。证明除原告一家外，其他业主均与公司签订了新的合同。原告王猛质证称：对业主面积一览表真实性和证明目的都不认可，是被告单方打印的，没有任何购房合同予以证明。对72户业主的商场租赁合同真实性无法确认，因出租方是不同的人，也没有参加庭审，无法核实是否是本人签字。我们对证明目的也不认可。房产证复印件真实性也无法核实，但房产证上房主的名字与出租人的名字还是能对应上的，但是出租人的名字有很多是别人代签的。被告新隆家中心提交证据如下：1.房屋租赁合同。证明世纪盛坤公司具有合法出租权将涉案房屋出租给新隆家超市管理有限公司，双方明确约定了租赁期限与租金标准。2.收据。证明北京隆嘉御园商贸中心依约向世纪盛坤公司履行支付房屋租金义务，实际支付房屋租金至2019年7月9日。3.中国建设银行网上银行电子回执。证明目的同收据的证明目的。原告王猛质证称，对真实性无法核实，由法院核实，真实性、合法性和证明目的不认可，被告世纪盛坤公司与原告不存在任何合同关系，无权代为签订合同，无权出租原告所有的涉案房屋。对其他证据真实性无法核实。被告世纪盛坤公司与兆俊华商贸公司对被告新隆家中心提交的证据没有意见。被告兆俊华商贸公司未提交证据。本院认定事实如下：2004年9月23日，原告王猛与北京港龙房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼XX-X号房，商品房用途为商业，属框架结构，层高4.8米，面积139.16平方米；另签订合同购买位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼XX-XX号房，商品房用途为商业，属框架结构，层高4.8米，面积20.29平方米。合同约定，买受人的房屋仅做商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。2005年7月20日，原告王猛取得诉争两套房屋的房屋所有权证。2008年4月10日，原告（甲方）王猛与被告（乙方）北京兆俊华商贸有限公司针对XX-X号房签订商场租赁合同，约定二层房产证面积139.16平方米，租期为十年，自2008年4月2日起至2018年4月1日止，租金交纳方式为分段式交纳方式，其中2017年4月2日至2018年4月1日，租金每平方米每日人民币1.5元；另，针对1B-16号房签订商场租赁合同，约定一层房产证面积20.29平方米，租期为十年，自2008年4月2日起至2018年4月1日止，租金交纳方式为分段式交纳方式，其中2017年4月2日至2018年4月1日，租金每平方米每日人民币1.5元。合同第九条约定，本合同履行届满，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有继续承租的优先权。特别约定：1、租赁合同期满后乙方如不再承租该底商，在乙方租赁期间为该底商所做的内部装修、设施及外部广告和经营设施，还有在租赁期间乙方为商场经营所添置的附属设施及财产归甲方所有。以上甲方取得的所有附属物甲方不向乙方支付任何款项。2、甲方对该底商的出租权的取得是按一、二层底商，业主少数服从多数的方式取得的，自租赁合同签订日始乙方取得该底商现状约定面积的使用权。3、乙方按应付租金的4%向业主委员会支付服务费用。4、如甲乙双方出现纠纷，先由业主委员会协商解决。5、业主委员会按时督促乙方在租赁期间产生费用的交纳情况。另查，诉争房屋所在楼层，现名为拱辰星园1、2号楼天伊广场，共有73个业主。2008年全部集体出租给了被告北京兆俊华商贸有限公司。审理过程中，北京兆俊华商贸有限公司法定代表人赵俊军称，其是四套房的业主，2007年到2018年由兆俊华公司实际经营，是整体承租人；我公司与世纪盛坤公司是合作关系，我方经营不下去了，在2010年找世纪盛坤合作的；2018年签订新的合同时，正式开过会，当时50多人到会，没有开会记录。原告表示，2017年年底左右，打过电话给他，但没有开会，让签字，但其没有签订合同，也不清楚有多少人签订了合同。审理中，被告兆俊华公司称其与世纪盛坤公司之间有协议，但未提交，后又主张没有相应协议。审理中，被告世纪盛坤公司提交72个业主的租赁合同复印件，显示，除靳春红一家是5年租赁期限外，其他均是10年期限，自2018年4月2日起至2028年4月1日止，租金缴纳为分段式缴纳，其中商业一层，第一阶段二年，2018年4月2日起至2020年4月1日，租金每平方米每日人民币2.4元；第二阶段二年，2020年4月2日起至2022年4月1日，租金每平方米每日人民币2.5元；之后每两年租金增长0.1元，2026年4月2日起至2028年4月1日，租金每平方米每日人民币2.8元。其中商业二层，第一阶段二年，2018年4月2日起至2020年4月1日，租金每平方米每日人民币2.3元；之后每两年租金增长0.1元，2026年4月2日起至2028年4月1日，租金每平方米每日人民币2.7元。租金给付方式为：租金实行季度支付制，支付日期为提前三天付清下一季度的租金。2017年4月16日，世纪盛坤公司与北京新隆家超市管理有限公司（新隆家中心）签订房屋租赁合同，约定租赁标的为位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼天伊广场一层，租赁面积840平方米，租赁期限自2017年5月10日至2023年7月9日止。双方合同继续履行中。原告一直未与被告世纪盛坤公司签订房屋租赁合同，原告曾诉至我院，要求返还房屋，后撤诉，现原告再次诉至我院。审理中，我院依法向北京市规划和自然资源委员会调取了不动产登记资料，双方均认可真实性。审理中，原告主张其房屋在被告新隆家中心承租的范围内，但并未提供充足证据证明。经询问，各方一致确认，原告房屋并没有相应的物理隔断。本院认为，一般建筑物在构造上具有独立性，表现在建筑物经过区分而形成的特定部分，系以墙壁、楼板等建筑构造物与建筑物其他部分相隔离，达到适合作为物的支配的程度，客观上足以明确区划其范围；在利用上具有独立性，强调建筑物经过区分而形成的特定部分，必须可作为一建筑物单独使用，如同一般的建筑物，具有独立的经济效用，能够满足社会经济生活目的。但诉争房屋具有其独特性，除了进行概念上的区域划定之外，并无实体墙体隔离，不具备法律所要求的构造上和利用上的独立性，在学理上通常称为虚拟产权式商铺，且属于可以登记虚拟产权式商铺。虚拟产权式商铺作为一种新型的产权形式，法律、行政法规虽无明文规定，但应符合物权法的一般规律。根据我国物权法的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。虚拟产权式商铺的实际状态是多个购买人对一个商场按照其所拥有面积对其各自拥有，每个购买人的物权权利相互依存，相互影响，其特殊状态决定了，每个个体所有权人的物权权利应当受到一定的限制。虚拟产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，个人利益应当服从整体利益。原告属于诉争房屋的所有权人，其享有相应的所有权，但其权利应当受到限制，权利的行使应当符合全体业主共同的利益。本案审理中，被告世纪盛坤公司提交了除原告之外的其他业主的租赁合同，虽然原告不予认可，但其并未提交证据予以反驳，并无证据证明其他绝大多数业主作出了不同意出租给世纪盛坤公司的决定，本院对被告世纪盛坤公司及兆俊华公司整体出租给世纪盛坤公司的辩称予以采信，被告世纪盛坤公司应属于诉争房屋所在商场的整体承租人。被告兆俊华公司与原告具有租赁合同关系，该租赁合同已经履行完毕。被告世纪盛坤公司将包含原告大部分房屋在内的场地，出租给了被告新隆家中心，新隆家中心是原告部分房屋的现有承租人。根据查明情况，诉争商场其他绝大多数业主同意将自有房屋出租给了被告世纪盛坤公司，根据本案虚拟产权式商铺的特性，原告应当少数服从多数意志，其房屋亦应当与被告世纪盛坤公司签订房屋租赁合同。对于原告请求三被告腾退返还原告房屋的诉求，原告本意是将诉争房屋收回，然后自己单独开门，自己经营，该意愿并无证据证明得到了其他全体业主的同意，已经侵犯了其他业主的合法权益；另外，诉争房屋并无具体的物理分割，具体所在位置，无法确定，不具有返还的可操作性，且若实际返还的话，势必进行物理分割，相应界限如何划分，涉及到全体业主的权益，并非本案能够处理的范围；故原告请求返还，并不具备可行性，本院不予支持。关于原告请求给付房屋占有使用费的诉求，被告兆俊华公司并未实际占有使用诉争房屋，其不必承担房屋占有使用费；被告新隆家中心，与被告世纪盛坤公司具有租赁合同关系，该租赁合同未被宣告无效之前，其有权占有使用相应的房屋，其已经支付了相应的租金，不应承担房屋占有使用费；被告世纪盛坤公司系商铺的整体承租人，其应当承担给付占用使用费的义务。因原告并未与被告世纪盛坤公司签订书面的房屋租赁合同，本院酌定原告房屋的占有使用费按照被告世纪盛坤公司与其他业主签订房屋租赁合同的标准支付，酌定计算至2019年12月1日。若将来原告与被告世纪盛坤公司签订了租赁合同，可按照租赁合同约定的标准支付。若原告认为自己的物权权利受有损害，主张赔偿或者主张分割分离其房屋，其应当向其他所有将房屋出租给被告世纪盛坤公司的业主去主张。原告合理请求，予以支持，不合理过高部分不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：一、被告北京世纪盛坤国际购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王猛位于北京市房山区良乡地区拱辰星园1、2号楼XX-X号、XX-XX号房屋2018年4月2日至2019年12月1日的占有使用费233052.12元。二、驳回原告王猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5017元，由原告王猛负担299元（已交纳），由被告北京世纪盛坤国际购物中心有限公司负担4718元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  于腊梅人民陪审员  张国明二〇一九年十一月十五日书 记 员  孙震颐