江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏07执复154号复议申请人（申请执行人）：交通银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区。法定代表人：王璐，该分行负责人。委托诉讼代理人：周雪花，女，汉族，1970年12月4日生，住连云港市海州区。该公司职工。委托诉讼代理人：卢翔，男，汉族，1989年1月15日生，住连云港市赣榆区。该公司职工。被执行人（原异议人）：胡旭东，男，汉族，1967年5月28日生，住连云港经济技术开发区。被执行人（原异议人）：郭某，女，汉族，1975年2月23日生，住址同上。以上两被执行人共同委托诉讼代理人：**，江苏同科律师事务所律师。被执行人：连云港恒昌环境资源开发有限公司，住所地连云港经济技术开发区。法定代表人：胡旭东，该公董事长。复议申请人交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州法院）（2019）苏0706执异208号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，交行连云港分行与连云港恒昌环境资源开发有限公司（以下简称恒昌公司）、郭某、胡旭东金融借款合同纠纷一案，海州法院于2017年6月26日作出（2016）苏0706民初8447号民事判决：一、恒昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向交行连云港分行支付借款本金700万元及利息、罚息、复利（从2016年9月21日起至实际给付之日止，按合同约定利率计算）；二、郭某、胡旭东对上述款项承担连带给付责任；三、恒昌公司不履行债务时，交行连云港分行有权以郭某、胡旭东所有的位于原××区××路××号××层房产及位于原××区××路××号土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得财产在抵押登记范围内优先受偿。恒昌公司不服该民事判决上诉，本院于2017年11月23日作出（2017）苏07民终3285号民事判决：一、维持（2016）苏0706民初8447号民事判决第二、三项；二、将第一项变更为“恒昌公司应于判决发生法律效力之日起十日内向交行连云港分行支付借款本金700万元及利息、罚息、复利（从2016年9月21日起至实际给付之日止，按合同约定利率计算，其中扣减已还利息4601.57元）。根据交行连云港分行的申请，海州法院于2018年1月2日立案执行，案号为（2018）苏0706执30号。2018年1月4日，海州法院按照执行依据载明的被执行人住所地或住址向各被执行人邮寄送达执行通知书、报告财产令、限制高消费令。2018年2月26日，该案执行承办人询问被执行人胡旭东，胡旭东称其一方欠交行连云港分行的款无条件还款，抵押给交行连云港分行的房产请法院无条件处置。2018年5月9日，申请执行人交行连云港分行申请对被执行人郭某、胡旭东抵押给该行的位于原××区××路××号××、××层房产予以评估拍卖。2018年6月5日，海州法院作出（2018）苏0706执30号之三执行裁定书，裁定：一、对被执行人郭某、胡旭东所有的位于连云港市××××层（丘号：1××1）予以评估、拍卖。二、对被执行人郭某、胡旭东所有的位于连云港市××××层（丘号：1××2）予以评估、拍卖。同日，海州法院就上述房产出具征询价格函向徽商公司征询价格。2018年11月13日，徽商公司根据海州法院委托就上述房产作出《询价意见书》，询价意见为：询价对象现为医院使用，因医院装修专用性强，本次询价不考虑房屋装饰装修；询价方法为比较法。原××区××路××号××层，用途为非住宅，总价6574920元，××区××路××号××层，用途为非住宅，总价6194120元，市场参考总价为12769040元。2019年2月2日，海州法院向被执行人胡旭东送达上述询价意见书。2019年2月11日，海州法院告知被执行人胡旭东，邮寄的拍卖裁定书及询价报告被退回，补送拍卖裁定书和询价意见书，胡旭东表示同意，并向海州法院书面提出执行异议申请。海州法院另查明，位于新浦区（现××）××房产××层，其中一、二、三层房产系非住宅房产，房产登记所有权人为胡旭东，共有人郭某，三层房产分别取得房屋所有权证和土地使用权证。胡旭东在取得该三层房产后，对房屋进行了改造，现一至三层房产内部共用一个楼梯通道，后胡旭东、郭某将一层房产抵押给江苏银行新浦支行，二、三层抵押给交通银行连云港分行，分别办理了不动产抵押登记。截止2019年7月，海州区人民政府未发布该房屋所在地块的征收决定公告。针对胡旭东、郭某对《询价意见书》提出的质疑，海州法院通知《询价意见书》作出单位江苏徽商保险公估有限公司（以下简称徽商公司）出庭进行释明：1、关于涉案房屋“商业用房”用途认定为“非住宅”的解释，根据房屋所有权证记载房屋的规划用途为非住宅，从房屋用途的分类划分为住宅和非住宅两大类，其中非住宅包括了工业和商业两个大类，徽商公司评估时候按商业用途评估。2、关于漏评了土地价值的解释，根据房地产估价规范和城镇土地规程的相关规定，对商业用途的房地产估价时，应采用比较法或收益法，其价值包括了房产和土地的价值，根据这条规定评估是包括土地的价值。3、关于漏评装饰装修价值的解释，该装饰装修为医院所为，专用性很强，除非按原装修用途继续使用，否则该装修对房屋的价值会产生负面影响，评估价值中要扣除拆除现装修的相关费用，另外该装饰装修的权属评估公司无法确定，存在上述两个情况，故本次询价时未纳入询价范围。4、关于三层房产应整体评估却分开评估的解释，询价报告是将房屋土地及房产作为一个不可分割的整体进行评估的，根据委托对一层进行了询价，对二、三层进行了询价，一共给了两个询价报告。海州法院认为，针对胡旭东、郭某提出的关于拍卖裁定及《询价意见书》送达问题的异议事由，虽然海州法院邮寄送达拍卖裁定及询价意见书因无人接收被退回，但海州法院在拍卖之前已经进行了现场张贴公告、询价意见书，并将有关事项告知承租人，后又在人民法院诉讼资产网上发布司法拍卖公告，在海州法院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案房屋进行两次公开拍卖，因此，海州法院已经履行了告知义务，也有理由认为作为房屋所有权人、出租人的胡旭东、郭某应当知晓评估、拍卖房屋情况。2019年2月11日，海州法院再次向到庭的被执行人胡旭东送达上述拍卖裁定及询价意见书，已经明确告知其系补送，该补送行为并不影响海州法院已经采取的上述告知措施的效力，也未影响其提出异议的权利。故异议人认为海州法院迟延送达严重侵犯其合法权益的异议不成立。针对胡旭东、郭某提出涉案房屋已纳入征收范围应当停止拍卖的问题，其提供的《关于公布及征求公众意见的公告》，该公告仅是征求意见，海州区人民政府对涉案房屋所在地块尚未发布正式征收决定公告，且即使政府已经发布了征收决定后本院再处置，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，也应由权利人海州区人民政府提出异议。故胡旭东、郭某提出涉案房屋已纳入征收范围应当停止拍卖无事实和法律依据，不予支持。针对胡旭东、郭某提出徽商公司没有评估质证的异议，根据工商登记信息显示，徽商公司的经营范围包括：“接受人民法院委托从事网络司法拍卖司法辅助工作”、“房地产土地评估”、“资产评估”。故对该异议观点，不予支持；针对胡旭东、郭某提出涉案房屋“商业用房”错误认定为“非住宅”及漏评了土地、装饰装修价值，应整体评估却分开评估的异议，海州法院认为徽商公司将“非住宅”分为工业和商业两大类，却未在《询价意见书》载明涉案房产属于哪一类以及该类房产的询价依据，将涉案房产三层分开询价以及对房屋装饰装修的漏评，未实现涉案房产的最大限度价值，有损被拍卖人的切身利益，对徽商公司于2018年11月13日作出《询价意见书》（编号：WPHZQ2018465-466），应当予以撤销，重新对涉案房产价值进行询价评估，故对胡旭东、郭某请求撤销《询价意见书》、停止对涉案房产的执行措施的异议请求，予以支持。2019年7月26日，海州法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之的规定，裁定撤销（2018）苏0706执30号之三执行裁定书。交行连云港分行不服上述裁定，向本院申请复议称，请求依法撤销（2019）苏0706执异208号执行裁定书，继续履行（2018）苏0706执30号之三执行裁定书的执行内容。事实与理由：一、《询价意见书》评估不存在漏评装修、土地，评估价格偏低的情况。《询价意见书》做出单位江苏徽商保险公估有限公司已出庭针对该问题进行了释明，关于涉案房屋所有权证记载房屋的规划用途为非住宅，从房屋用途的分类划分为住宅和非住宅两大类，其中非住宅包括了工业和商业两大类，徽商公司已按照商业用途评估，该问题已得到充分解释，不存在疑问。涉案房屋共计6层，其中一、二、三层为商业用房，三层房屋分别取得房屋所有权和土地使用权，现三层房产内部共用一个楼梯道，每一层房屋在产权上具有独立性，在使用上相互独立，每一层可以单独使用，该房屋二三层抵押至交通银行连云港分行，一层抵押至江苏银行连云港分行，无法进行整体评估、拍卖。涉案房屋装修为医院所用，该装修具有较强的专业性，根据住建部《房地产估价规范》估价原则，当估价对象已做了某种使用，估价应根据最高最佳利用原则对估价前提做判断，涉案房屋除非按原用途继续使用，否则该装修将对房屋的价值产生负面影响。关于土地漏评的问题，根据房地产估价规范和城镇土地规程的相关规定，对商业用途的房地产估价时，应采用比较法和收益法，其价值包含了房产和土地的价值，根据该条规定评估是包括土地价值，上述问题徽商公司已出庭进行了说明。二、原审法院认为评估为实现房的最大限度价值，有损被拍卖人的切实利益，撤销《询价意见书》，适用法律错误。评估机构出庭对于评估方法、评估过程、评估对象特征、评估原则等问题已作出了详细说明，评估方法、过程合规合法。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价格过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买，因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应撤销，启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构，评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件，本案在没有法定理由的情况下撤销评估报告，不符合法律规定。综上，请求依法撤销海州区法院（2019）苏0706执异208号执行裁定书，继续履行（2018）苏0706执30号之三执行裁定书的执行内容。被执行人胡旭东、郭某辩称，交行连云港分行的复议请求没有法律依据，对徽商公司认为非住宅包含工业和商业两大类不认可，评估鉴定应当具有严谨性，其出具的意见中应该明确用途，否则会对购买人造成意见或者误导，另外拍卖的房屋系一整体，不可分割，只有整体评估才能取得利益的最大化。无论装修做何用途，均具有价值，再专业性的装修也与普通装修有重复部分，所以该部分未评估价值属于漏评。综上，一审对于裁定重新评估符合法律规定。另外涉案房屋已经被国家列入征收红线，法院应当中止执行，在征收后直接扣划债务人的征收款，已达到被执行财产的最大化。本院经审查查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，涉案抵押房屋一层抵押给江苏银行连云港分行、二三层抵押给交通银行连云港分行，第一层房屋无均有独立的房屋所有权和土地使用权，可以单独使用，故分别评估拍卖并不减损其房屋价值。对于胡旭东、郭某提出涉案房屋为“商业用房”，询价意见书认定为“非住宅”及漏评了土地的价值的问题，评估机构徽商公司已对此予以说明：非住宅包括了工业和商业两个大类，徽商公司评估涉案房屋时是按商业用途评估。对商业用途的房地产估价时，其价值包括了房产和土地的价值，涉案房屋评估包括了土地的价值。故胡旭东、郭某提出涉案房屋为“商业用房”，询价意见书认定为“非住宅”错误及漏评了土地的价值的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于胡旭东、郭某提出漏评装饰装修价值的问题，本院认为，对于漏评、漏拍的财产，可以根据漏评、漏拍的财产占已评、控拍定的价格比例而定，如漏评、漏拍财产过多，应当撤销拍卖后，重新评估拍卖，否则可以对漏评部分进行评估，由买受人补缴差价款，买受人拒不补缴的，可以撤销拍卖。本案仅漏评了涉案房屋的装饰装修，可以仅对漏评部分进行评估，再进行拍卖。故胡旭东、郭某请求撤销《询价意见书》、停止对涉案房产的执行措施的异议请求不能成立。现海州法院直接撤销（2018）苏0706执30号之三执行裁定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706执异208号执行裁定。二、驳回胡旭东、郭某的异议请求。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅法官助理 于学金二〇一九年十一月十九日书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。