北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31546号原告：北京摩擦材料厂，住北京市西城区德外黄寺大街（德胜园区）。法定代表人：杨宁，厂长。委托诉讼代理人：王忠印，北京市易行律师事务所律师。被告：北京恒新酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）9号楼2、3、4层。法定代表人：孙林衡，执行董事。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡墨存，北京奥北律师事务所实习律师。原告北京摩擦材料厂（以下简称原告）诉被告北京恒新酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王忠印、被告法定代表人孙林衡及委托诉讼代理人于卫东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、解除2016年9月6日签订的《补充协议》；2、被告于合同解除后一个月内腾退位于北京市朝阳区黄寺大街X号院（北京X材料厂）内X号楼租赁房屋。3、被告支付房屋租金1687500元。4、被告支付逾期滞纳金4630587.5元。事实与理由：2014年5月15日，我方与案外人龚某、李某签订了两份房屋租赁合同，约定由案外人承租我方位于北京市朝阳区黄寺大街X号院的房屋及土地。被告系转租黄寺大街X号院X号楼一层部分及X、X、X房屋经营酒店业务的转承租人。由于龚某、李某承租X号院期间经营管理不善，与被告达成解除转租合同协议。该协议约定龚某、李某退还房屋租赁押金及预付房屋租金后转租合同遂即解除。2016年8月10日，我方与被告签署房屋租赁合同，约定我方将黄寺大街X号院内X号楼X层一部分、X、X、X层出租给被告用作开办酒店，租期自2016年8月10日至2025年2月28日止。前四年租金为每年二百二十五万元，后四年租金为每年二百四十八万元。同时约定第一年租金为年付，第二年以后按半年支付租金且每次租金应在起租期前15日内交纳，逾期交纳一日，按应交租金总额千分之五按日支付逾期付款滞纳金。同日，双方签署一份补充协议，约定根据孙林衡提供的龚某、李某因提前解除合同与其达成的确认书，龚某、李某应退还孙林衡押金一百万元，抵作被告应交付我方房屋租赁押金一百万元，其他款项一百六十九万元抵作2016年8月10日至2017年5月10日合计9个月房屋租金。根据上述房屋租赁合同及补充协议，累积2019年2月10日，被告应付房屋租金合计562.5万元，而实际交纳房屋租金394万元，实际拖欠房屋租金168.75万元至今未付。截止我方起诉之日，被告从未依据合同约定按时足额交纳房屋租金，已构成严重违约。为了保证房屋租赁合同正常履行，确保被告完全履行合同义务，以实际拖欠房屋租金9个月为基数，应支付逾期付款滞纳金。被告陈述的停电事实不存在，我方也没有妨碍被告营业，至于是否有第三人妨碍被告营业的行为我方不清楚。我方正常按照租赁合同向国家交税，没有实际收到的部分租金也按照税额比例交税了，所以如果按照被告所述正常停业或者我方同意其停业的话，我方不会正常交税。为维护我方合法权益，特诉至法院。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。因原告与第三方存在纠纷，2017年1月20日至2017年11月30日期间对黄寺大街X号院采取了停电措施，该期间伴随着诸多案外人堵门、拉横幅维权，有报警记录，造成我方不能正常经营，双方就上述实际情况对于2017年5月10日至2017年12月31日期间的租金曾经有过协商，该期间被告存在巨大经济损失，双方协商对于停电期间的租金暂不交纳，在被告损失确定以后再协议该期间租金交纳事宜，同时双方约定2018年1月1日起被告按月正常交纳租金。我方不存在恶意拖欠租金的情形，双方合同正在按照当时的约定正常履行，原告要求单方解除合同没有法律依据。根据供电公司调取的用电记录以及证人证言均可证实上述期间停电事实，我方承租房屋用于经营，原告没有提供符合经营条件的房屋，因此原告违约在先，我方不同意解除双方签署的合同及补充协议，要求继续履行。原告采取停电措施期间给被告造成巨大损失，该损失包括我方先租用后购买发电机损失以及加油成本高于正常用电产生的更多费用，损失约330557.52元。发电机因为功率达不到会影响空调等设备正常使用进而影响了我方正常经营，根据我方提供的2017年和2018年业绩表，两年经营差距2024204.5元，我方要求上述损失在租金中抵扣。其他损失不再主张，希望继续履行合同，从后续收益中弥补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在北京市朝阳区黄寺大街X号院（北京X材料厂）内X号楼X层部分大厅、X、X、X层出租给乙方使用，建筑面积2250平方米。租赁期自2016年8月10日至2025年2月28日止。租金前四年每年225万元，后四年每年248万元。乙方在合同签订时支付合同期经营保证金100万。合同期满，如双方不再续租，保证金退还乙方。本合同确定第一年租金为年付，第二年以后按半年支付租金。本合同签订，乙方应即时向甲方支付第一年租金225万。以后每年租金应在起租前15日内（含节假日）交纳，逾期不交，甲方将每天收取乙方租金5‰作为滞纳金，逾期15日，甲方有权提前终止合同。乙方必须在一个月内腾退房屋。合同终止一个月后房屋及房屋内所有物品，视为乙方弃权由甲方处理。乙方应向甲方补交租金并赔偿因此给甲方造成的经济损失，保证金不予退还。甲方给乙方提供房产证、土地证复印件等有关文件，为办理相关手续提供方便。甲方同意为乙方天然气、水、电提供方便。甲方同意乙方经营酒店和酒店公寓，不得从事其他经营。本合同签订后且甲方收到乙方的租金后，甲乙双方不得解除本合同。违约方应当赔偿守约方的全部损失，并退还已收取的全部租金。在乙方经营期间，甲方若单方面解除合同，需赔偿乙方装修损失及营业损失。当日，双方同时签订了《补充协议》，约定根据孙林衡提供的龚某、李某因提前解除合同与其达成的《确认书》，龚某、李某应退还孙林衡押金100万元、租金169万，合计269万，原告同意孙林衡的确认款项，抵做被告的租房押金100万，其他款项抵做2016年8月10日至2017年5月10日租金。另原告提交了2016年9月6日《补充协议》，该补充协议甲方原告，乙方（原合同甲方）龚某、李某、北京龙昌宾馆有限公司，丙方（原合同乙方）孙林衡，约定鉴于甲乙双方于2014年5月15日签订了两份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方在黄寺大街X号院的房屋及土地，因乙方经营不善，拖欠甲方巨额租金，无力履行合同，特向甲方解除租赁合同。经甲乙丙三方协商，一致同意自2016年8月10日起，乙丙双方于2014年9月22日签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《酒店转让合作协议》、《租赁（柜台、场地）合同》（以下将上述合同统一简称为《原合同》）的出租方变更为本协议的甲方。乙方退出租赁关系，丙方自愿按房屋现状继续与甲方履行，除本协议约定的事项外，《原合同》其他内容不变。三方一致同意以2016年8月10日为结算日，结算日前（含结算日）出租人的权利义务由乙方承担，结算日后的权利义务由甲方承担。三方重新确认，丙方承租甲方位于北京市朝阳区黄寺大街X号院X号楼X、X、X、X层房屋，面积2250平方米。租赁用途酒店。租期10年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止。年租金前五年每年225万，后五年每年248万。租金交付方式半年度。租赁期间，任何一方提前解除合同的，应提前30天通知。租赁期间，丙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，无需支付丙方违约金，同时，丙方按照合同年度总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权直接从保证金、定金、押金等项目中扣除：……（6）应当由丙方交纳的各项租金、费用，丙方逾期30天未缴纳的。（7）其他给甲方造成损失10万元以上的。其他约定中三方确认将补充协议第二条结算日变更为2016年9月1日。该《补充协议》其上有龚某、孙林衡签字。被告对该份《补充协议》真实性认可。原告提交了龚某、李某出具的《确认书》，确认269万款项支付，并同意北京摩擦材料厂与孙林衡直接签订租赁合同，原合同内容不变。被告对该证据真实性亦认可。签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》后，原告与被告均同意被告租金和押金折抵，2017年5月10日至2017年12月30日，被告未向原告支付租金。原告提供的明细分类账显示2017年12月31日、2018年1月31日、2018年4月4日、2018年4月17日、2018年5月3日、2018年6月4日、2018年7月3日、2018年7月30日、2018年9月7日、2018年11月5日、2018年12月10日、2018年12月25日分别收款187500元，2018年房租收取225万元。被告表示自2018年1月1日起每月按期交纳租金187500元。关于期间有未支付租金，被告表示签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时，协商的是合同履行到2017年5月10日再商量；2017年5月10日至2017年12月31日期间租金之所以没有交纳是因为双方协商暂不支付、搁置争议。原告否认被告陈述，表示签订租赁合同后2017年8月9日前租金没有及时要，后续委托物业公司积极催收，物业公司反馈意见是正在要，不认可被告所述2017年5月10日至2017年12月31日对方无须缴纳租金，也不认可对方所述的按月支付。就此，原告以被告未按《房屋租赁合同》约定支付租金、其未同意变更租金支付方式为由主张被告违约提起本案诉求。被告认为原告违约在先、被告不构成违约并陈述了抗辩意见。关于房屋租赁合同解除事宜，经询原告表示诉讼前关于租金延付、合同解除均未与被告有沟通，提起诉讼就是行使权利。庭审中，针对上述争议主要证据如下：1、被告提交了《授权委托书》【时间2017年11月14日，内容为北京摩擦材料厂已委托北京世基物业服务有限公司对黄寺大街X号院进行物业管理，并对其拖欠的房屋租金及后续房屋租金进行收缴，收缴的所有费用由租户直接汇入北京摩擦材料厂指定账户，上面记载此复印件与原件一致、岳某】、《证明》【内容为2017年11月15日，北京摩擦材料厂授权北京世基物业服务有限公司接管黄寺大街X号院物业服务，并授权世基物业收取黄寺大街X号院租户拖欠房屋租金及后续房租。本人作为北京世基物业服务有限公司黄寺大街X号院项目负责人，在于北京恒新酒店管理有限公司（以下简称汉庭酒店）沟通拖欠租金问题时，汉庭酒店提出问题如下：2017年1月20日至2017年11月13日期间，北京摩擦材料厂将汉庭酒店电源切断，期间同时伴随诸多与汉庭酒店无关的维权者事件时间导致汉庭酒店无法正常经营，损失惨重，故此申请减免房租。考虑汉庭纠纷反馈的上述事实属实，同时为了顺利完成黄寺大街X号院的房租租金收取工作，故对于汉庭酒店拖欠的2017年5月10日至2017年12月31日期间的租金问题，本人向世基物业与公司领导请示后与汉庭酒店达成如下共识：1、汉庭酒店2017年5月10日至2017年12月31日期间的租金暂不交纳，待汉庭酒店自2017年1月20日至2017年11月13日期间的损失（停业损失、购买发电机设备的支出等）双方确认后，再另行协商2017年5月10日至2017年12月31日期间的租金缴纳事宜。2、自2018年1月1日起，汉庭酒店的租赁合同正常履行并正常开始缴纳租金，租金缴纳方式为月缴，月租金187500元。证明人：岳某，时间2019年2月17日】证明因停电问题，双方对租金交纳有协商。原告对《授权委托书》真实性认可，但认为并没有授权物业变更支付方式，也没有授权2017年12月31日租金暂不缴纳；对《证明》认为属于证人证言，未到庭真实性不确定。2、被告提交了2016年7月至2016年12月支出凭证及北京金百利商贸有限公司和原告加盖财务专用章收据，证明被告正常经营期间都有水电费交费记录，但2017年1月以来并未缴纳电费，证明2017年1月开始断电事实。原告表示黄寺大院是总表，不清楚，需要核实。被告提交了用电客户电费缴纳通知单（时间2017年1月、2017年7月、2017年8月、2017年12月），被告表示申请调取了黄寺大院X号一年的用电记录，但是只有这几张，因为抄表人表示只有使用月份才有交费单，没有交费单的月份就是没有用电。从通知单上看1月和7月编号是连在一起的，表明2017年1-6月没有用电，计费金额看也不是饱和用电，证明存在停电事实。原告表示这是总电表的电量，不能直接或间接证明被告直接停电，只是中间商户走了用电量减少。被告提交了2017年1月至12月发电机加油及维修费用支出凭单及发电机加油记录表，证明2017年1月至12月停电事实。被告提交了柴油发电机购销合同（2017年3月）及支付凭证，证明因为停电与旁边北京雅美轩酒店投资管理有限公司共同购买了发电机、其支付了12万元；被告同时用上述证据证明其损失。原告表示偶尔停电认可，但不是我们造成的，不清楚钱款支付到哪里，跟速八酒店调解了，发电机费用里面核销了。被告申请证人关某出庭作证，该证人称2016年在黄寺大街汉庭酒店担任保安，证明2017年1月20日至2017年11月30日工作期间停电。被告申请证人洪某出庭作证，洪某系北京雅美轩酒店投资管理有限公司法定代表人，洪某称2015年开始到黄寺大街X号院开速八酒店，2016年开始经营，院里闹纠纷，讨债的人比较多，当时欠了很多电费没有人交，2017年春节前，大概是2017年1月20日左右整个院都断电了，其跟汉庭酒店一直用的发电机，没有恢复用电，大概持续了一年的时间，11月份才开始恢复电，当时关于供电的事跟原告王总沟通过，说自己解决，发电机也是王总同意的；发电机一共18万，汉庭出了三分之二的钱。大院里有家物业公司，物业公司是产权方聘请的，所以物业公司跟我们协商的，停电期间我们就交了三个月的租金，后面没电，我们也没法经营了；停电期间原告没人出面解决，一直跟物业公司协商。原告对证人证言不认可，认为关某陈述有矛盾、洪某与原告有纠纷、有利害关系，大部分陈述不是事实。3、被告提交了（2018）京0105刑初170号、（2019）京03刑终217号刑事判决书【主要记载2016年8月至2017年春节前后龚某以债务纠纷为由煽动多名债权人占领朝阳区黄寺大街某号院内宾馆并持续纠结多人采取堵门、拉横幅等方式要求北京某材料厂支付款项】证明2016年8月至2017年期间黄寺大街12号院多次发生堵门、拉横幅、打架等事件导致被告无法正常营业。原告对证据真实性认可，证明目的不认可，表示假如有人堵门，可以看出这属于寻衅滋事。被告提交了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（时间2017年11月8日）证明因租赁房屋产权迟迟未能办理消防验收，导致被告无法合法开业经营。原告表示与本案无关，其只提供房产证和土地证，至于何时办理不管，合同也没约定代办。4、被告提交了租金发票，证明2018年度按约交纳租金，原告也开具了发票，期间并未对租金缴纳事宜提出异议。原告对证据真实性认可，表示这是累计租金并没有说是几月份的。5、被告提交了2017年和2018年营业收入对比表、2017年度员工工资表、2017年度供电加油费明细、2017和2018年度酒店业绩日报表，证明因原告2017年度断电、债主堵门给其造成巨大损失。原告表示营收表虽然没有财务报表但显示2017年1月对方已经实际经营，所以不存在停电导致损失情况；工资表与本案无关；任何一家酒店都会配备发电机的；对日报表不认可，表示与其无关，2017年被告营业了，业绩好坏跟服务有关、也可能是经营不善客观市场变化造成的，跟电没有关系。6、原告提交了缴费通知单（与被告提交的用电客户电费缴纳通知单一致），证明黄寺大院是一个总表，总控一个电，只是偶尔停电，不存在被告所述持续停电事实。被告意见如上其证明所述。原告提交了电子缴税付款凭证证明已经按照租赁标的合同交税，被告表示真实性无法核实，而且依法纳税是原告义务。原告提交了调解书证明与北京雅美轩酒店投资管理有限公司调解情况，其中发电机费用已支付。被告对证据真实性认可，表示与本案无关，而且洪某已经到庭陈述了发电费用分摊情况。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。现双方在租赁合同关系履行过程中发生争议，原告认为被告未按约定支付租金且变更租金支付方式构成违约。被告认为原告在租赁期间停止供电影响其经营违约在先且双方后续就租赁合同变更达成一致。就此，本院认为，双方《房屋租赁合同》和《补充协议》中明确约定房屋租赁用途为酒店，原告为被告提供天然气、水电便利。原告主张被告未按约定交纳租金构成违约，被告主张之所以未交纳租金是因为2017年1月至11月租赁期间存在持续停电事实以及他人主张权利堵门事实影响其经营，原告虽对被告抗辩予以否认，但是被告提交的水电费收据、用电缴费记录、购买发电机合同以及证人证言等证据可以相互印证，证明涉案租赁房屋在2017年1月后一定期间确实存在持续停电事实，另外从原告陈述以及被告提交证据显示涉案租赁房屋在一定时期亦确实存他人堵门等情况，在上述情形下，被告与代表原告收取租金的物业或者通过物业与原告协商租金暂缓或减免事实，符合常理，被告提交的《授权委托书》以及证明（虽证人未出庭）也提及了这一点。从原告提交的明细分类账、被告提交的租金发票以及被告实际租金交纳情况来看，如被告所述，被告自2018年1月起每月按期交纳租金，自2017年5月至起诉一年多时间经询原告并未与被告沟通租金欠付及解约事宜，而且与原告存在争议他人证言中也提及停电期间一直是原告方聘请的物业出面协商，所以对被告陈述抗辩意见，本院予以采信，应认定双方对停电期间租金有争议，并同意2018年1月起按月交纳租金。现原告主张被告违约要求解除合同，本院不予支持，双方之间租赁合同关系应继续履行。关于原告主张被告欠付租金，从原告证据、被告陈述、后续租金支付证据中可知欠付租金期间应为2017年5月10日至12月31日，被告主张2017年1月20日至2017年11月30日期间持续停电给其造成损失要求折抵，因该期间确实存在停电现象，虽被告通过租用或购买发电机手段进行了弥补，但应认定原告没有提供符合合同约定的租赁房屋，该停电势必对酒店经营造成一定影响，但被告抗辩期间有经营损失，该损失可能停电有影响但全部归结于此亦有失偏颇，被告抗辩损失金额过高，本院综合考虑期间租金金额、参考被告损失证据对期间租金酌情减免。原告主张滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京恒新酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京摩擦材料厂二〇一七年五月十日至十二月三十一日期间欠付租金七十万元。二、驳回原告北京摩擦材料厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56026元，由原告北京摩擦材料厂负担45226元（已交纳），被告北京恒新酒店管理有限公司负担10800元（于本判决生效之日起七日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  段红春人民陪审员  刘 平二〇一九年十一月十五日书 记 员  辛迎雪