甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2018）甘08民初139号原告：戚某，住甘肃省静宁县。委托诉讼代理人：杨某1，甘肃达而成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，甘肃达而成律师事务所律师。被告：平凉市天泰担保有限责任公司。法定代表人：袁某。委托诉讼代理人：李某1，甘肃翰维律师事务所律师。第三人：杨某2，住甘肃省静宁县。原告戚某因与被告平凉市天泰担保有限责任公司（以下简称天泰担保公司）、第三人杨某2案外人执行异议之诉一案，于2018年11月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月8日公开开庭进行了审理，戚某及其委托诉讼代理人杨某1、张某，天泰担保公司的委托诉讼代理人李某1，杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚某起诉请求：立即停止对位于××县静房权证2005字第XXXX号、第00006473号，面积均为52.5平方米的两套房屋进行强制执行。诉讼中变更诉讼请求为：1.立即停止对位于××县静房权证2005字第XXXX号，面积为52.5平方米的房屋进行强制执行；2.确认该套房屋为戚某所有。事实及理由：静房权证2005字第XXXX号、第00006473号两套房屋原为戚某自建，并办理了产权证。为办理银行贷款戚某将房屋过户在杨某2名下用于贷款抵押，所有过户手续及费用均由戚某办理、缴纳。之后，二人于2008年签订协议即“证明”一份，约定房屋所有权归戚某所有，杨某2仅为挂名而已。戚某的银行贷款还清后，欲将上述房屋转移登记在戚某名下，但因静宁县房产局自2007年起即停办一切集体土地的初始登记和转移登记业务，致上述房产无法办理转移登记。但是，戚某一直实际占有、使用房屋，系房屋的实际所有人。现在，杨某2作为担保人，与天泰担保公司的保证合同纠纷已经平凉市中级人民法院作出（2015）平中民二初字第22号民事判决，该判决已生效并进入执行程序。法院在执行过程中查封了上述房产，侵犯了戚某的合法利益，请求法院对房屋的实际权利予以审查，不能仅以房屋的外观登记作出权属认定，以保障戚某的合法利益。天泰担保公司辩称，天泰担保公司与杨某2之间的担保合同纠纷已经法院生效判决所确认，后在执行过程中对杨某2名下的房产进行查封。戚某虽对房产登记有异议，但是其提交的证据不足以证明戚某是房屋的实际权利人。另外，根据土地管理法规定，房地产应由政府进行确权，对确权不服的，应向人民法院起诉。在房产登记未发生变更或被撤销的情况下，戚某主张房屋归其所有，要求停止执行，没有事实及法律依据。杨某2辩称，房屋的确是戚某的，戚某主张的事实全部属实，请求法院予以核实。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。戚某提交以下证据：1.“证明”协议；2.诉争房屋所有权证、房屋转让协议、缴税发票；3.工商银行静宁支行证明；4.贾某的证人证言及身份证复印件；5.静宁县房产管理局证明；6.静宁县农村商业银行股份有限公司证明；7.静宁县人民法院（2010）静法执字第5号民事裁定书及房屋分户平面图；8.张川义的证人证言及身份证复印件；9.土地有偿有期限使用合同、用地到户花名册、用地示意图；10.证人李某222223、薛某、王某、杨某3、代某、姚某、窦某、樊某等人的证言及身份证、个体营业执照复印件；11.静宁县国土资源局、信访局的信访事项处理意见及告知书；12.工商银行静宁支行存款查询回执；13.执行异议申请书、（2018）甘08执异42号执行裁定书；14.戚某的户口薄复印件；15.要求天泰担保公司出示杨某2实际使用房屋的证据的申请。杨某2对证据1、2、13、14无异议，其余不知情，天泰担保公司对证据2、12、13、14无异议，其余有异议。本院经审查认定如下：对双方无异议的证据予以认定。对有异议的证据1.与房屋的产权登记不符，约定内容违反物权法定原则，不予认定；证据3、4相互印证，予以认定；证据5.有静宁县房产管理局印章，予以认定；证据6、7与本案不具有关联性，不予认定；证据8、10相互印证，予以认定；证据9.用地手续未经有权的政府主管部门审批，内容不合法，不予认定；证据11.为国家机关的答复意见，予以认定；15.申请，不符合举证责任分配原则，不予准许。天泰担保公司提交以下证据：平凉市中级法院（2015）平中民二初字第22号民事判决书、（2018）甘08执恢6号之一执行裁定书，戚某、杨某2均无异议，予以认定。杨某2未提交证据。本院经审理查明事实如下：2004年戚某与静宁县八里镇高城寨村委会签订土地有偿有期限使用合同，约定使用该村位于××里的10.28亩集体土地，期限50年，并在该块土地上修建房屋从事商业经营，且就部分房屋办理了产权登记。2005年5月戚某与杨某2签订房屋转让协议，将上述房屋中的两间转让给杨某2，并办理了过户登记手续，产权证号分别为：静房权证2005字第XXXX号，静房权证2005字第XXXX号，房产性质为集体房产。杨某2并未实际支付房屋价款，房屋亦未交付占有。双方另于2008年1月1日签订“证明”一份，约定：戚某2005年急需贷款，但因其原先贷款未还清，本人名下财产无法办理抵押，故将两间房屋过户给杨某2以办理贷款抵押手续，过户所发生的所有费用以及银行还贷等责任均由戚某承担，两间房屋的实际所有权归戚某，杨某2仅为挂名。2015年天泰担保公司诉杨某2等人的保证合同纠纷一案经平凉市中级人民法院审理后作出（2015）平中民二初字第22号民事判决，确认杨某2对其担保的借款本息5305579元向天泰担保公司承担连带清偿责任。该判决生效并进入执行程序后，法院查封了登记在杨某2名下的上述房产。案外人戚某提出执行异议申请，被平凉市中级人民法院（2018）甘08执异42号执行裁定驳回，戚某遂提起执行异议之诉。在此期间，戚某同时向静宁县政府信访部门、静宁县国土资源局以信访方式主张上述房产系其本人财产，要求办理过户。静宁县国土资源局向戚某做出书面答复，告知其办理过户应当具备的材料内容，如具备条件可办理登记。庭审中戚某自认，办证所需手续尚未完善。本院认为，关于戚某的权利能否排除本院强制执行问题。戚某虽不完全具备取得房屋产权的相关手续，但是诉争的房屋确系戚某建造，也由戚某一直使用，该状态至今仍然持续。而杨某2在办理房屋过户手续时，既未支付房屋价款，也未实际转移房屋的占有，不具备房屋实际权利人的基本要件。两人的权利相比较，戚某对房屋所享有的权利明显优先于杨某2。另外，戚某对房屋的建造、占有以及借名转让等行为均早于天泰担保公司与杨某2签订的保证合同，故戚某关于房屋的权利顺位也优于天泰担保公司。所以，戚某的权利能够排除本院对诉争房屋的强制执行。关于戚某是否对房屋享有所有权的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人提出执行异议之诉的同时，提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故戚某要求确权的诉请应一并审理。但是房屋真实权利人的确认应根据其对不动产是否具备实体权利做出判断。即《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条所规定的，与不动产登记记载不符，但有证据证明其为不动产真实权利的人，其请求确认享有物权的，应予支持。本案中，戚某仅提交了其实际建造及使用房屋的相关证据，不能提交用地审批的相关手续，根据我国房、地权利一体化的物权取得制度，戚某尚不具备取得房屋产权的相关条件，戚某要求确认其为房屋所有权人的主张不能成立。综上，戚某的部分请求成立。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于××县静房权证2005字第XXXX号，面积为52.5平方米的房屋；二、驳回戚某要求确认静房权证2005字第XXXX号房屋为戚某所有的诉讼请求。案件受理费2300元，由戚某负担1150元，平凉市天泰担保有限责任公司负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长 李 凌审 判 员 白皎洁审 判 员 杨振兴 二○一九年十一月二十二日法官助理 高 军书 记 员 董明明