广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10533号原告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈鹏，职务董事长。委托诉讼代理人：韩跃，该公司法务代表。被告：陈江明，男，1979年10月15日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市益泰房地产开发有限公司与被告陈江明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩跃，被告陈江明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告所签订的租赁合同已解除，原告已收取被告的保证金不予退还；2.被告向原告支付拖欠租金108818.47元及违约金100938.5元（暂计至起诉之日，违约金自2018年9月15日起按所欠租金金额每日千分之五的标准计至全部清偿之日）；3.被告向原告支付拖欠35卡商铺的保证金4535.52元及违约金（从2016年10月15日起至起诉之日止，按日百分之二的标准计算）；4.被告向原告支付物业管理费及违约金5936.23元、水费及违约金（含污水垃圾处理费）3215.27元、电费及违约金29191.15元（暂计至起诉之日）。事实和理由：原、被告于2016年7月21日及2016年10月15日分别签订了《物业租赁合同》,约定被告向原告承租位于中山市东凤镇××卡、××卡、××卡、××卡、××卡以及35卡的商铺。后由于上述物业中的31卡、32卡、33卡原告已售出，原、被告于2018年5月15日和2019年1月5日分别签订补充协议，将承租的商铺物业变更为中山市XXX号XXX座33A卡、34卡。35卡商铺未作变更。合同约定了：未经甲方同意不得转租；逾期支付租金的，应按每日5‰的比例交纳违约金。逾期超过30天的，出租方有权解除合同。自2018年9月15日起，被告一直拖欠原告拒不支付，且在租赁期内被告未经原告同意擅自将所租赁铺位租赁给其他人使用。综上所述，被告已严重违反合同约定，拖欠租金未经原告允许擅自转租，原告已按合同约定提出与被告解除租赁合同，请求法院依法支持原告诉求。被告答辩称，之前有打算一次性支付拖欠的租金，后因原告要求违约金未有支付，原告方人员没有向我口头说明租金有违约金，我承租了这么久都没有人告知我有违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：原告作为甲方，被告作为乙方签订了合同编号分别为20XXX6、20XXX1的两份《物业租赁合同》（无落款日期）。合同编号20XXX6的物业租赁合同》约定甲方将座落于广东省中山市东凤镇XXX号XXX座35卡首层的物业出租给乙方，该物业建筑面积68.72平方米，套内建筑面积66.98平方米；租赁期限为10年，从2016年10月15日起至2026年10月14日止；租赁期内，乙方按以下约定时间及金额支付该物业的租金，租金不含物业管理费，物业管理费部分由物业公司另外直接向乙方收取，2016年10月15日至2018年2月14日合计租金为2267.76元，2018年2月15日至2018年10月14日每月租金2267.76元，2018年10月15日至2019年10月14日每月租金2381.15元，2019年10月15日至2020年10月14日每月租金2500.21元，……；租金不包含公摊水费、电费、经营性运动场地的使用费、经营性酒店的使用费和停车场使用费等需另行收费的项目费用；乙方在签订本合同时，应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金金额共计人民币4535.52元，乙方逾期支付该保证金的，除仍应如数补交外，还需按所欠保证金总额以每日2%的标准向甲方支付违约金，租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，甲方无息将保证金退还乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该保证金；租赁期内，乙方于每月10日前按其所使用的水电费数额（以甲方或物业公司抄表及所计算的分摊数额为准）向甲方或物业管理公司支付上月水电费（水电费按商业收费标准计算，包括公共水电分摊，下同），逾期支付水电费的，除仍应如数补交外，还需按所欠总金额以每日5‰的标准向甲方支付违约金；乙方须于每月10日前（含10日），主动到甲方或甲方批定的财务部门支付当月租费，如当月10日为公众假期，则支付租费的期限顺延至公众假期届满后第一天，乙方逾期支付租费的，除仍应如数补交外，还需按所欠租费总额以每日5‰向甲方支付违约金；乙方不得将该物业的全部或部分直接或间接转租、分租或出借，如需转租、分租或出借，须先征得甲方书面同意，并向甲方支付转名费人民币当月的一个月租金，否则，作违约论，甲方有权解除《物业租赁合同》，立即停止水电供应，收回该物业，乙方应按非装修期标准向甲方补足装修期减免的租费，甲方及物业管理公司有权不予返还乙方所支付的租赁保证金等保证金，乙方还需向甲方支付相当于2个月租费的违约金；乙方逾期支付租费及其违约金、其他费用及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除《物业租赁合同》，收回该物业重新出租；合同还对其他事项进行了约定。合同编号为20XXX1的《物业租赁合同》约定甲方将座落于广东省中山市东凤镇XXX号XXX座31卡、32卡、33卡、33A卡、34卡的物业出租给乙方，该物业建筑面积464.06平方米，套内建筑面积455.23平方米；租赁期限为10年，从2016年10月15日起至2026年10月14日止；租赁期内，乙方按以下约定时间及金额支付该物业的租金，租金不含物业管理费，物业管理费部分由物业公司另外直接向乙方收取，2016年10月15日至2018年2月14日合计租金为15313.98元，2018年2月15日至2018年10月14日每月租金15313.98元，2018年10月15日至2019年10月14日每月租金16079.68元，2019年10月15日至2020年10月14日每月租金16882.50元，……；租金不包含公摊水费、电费、经营性运动场地的使用费、经营性酒店的使用费和停车场使用费等需另行收费的项目费用；乙方在签订本合同时，应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金金额共计人民币30627.96元，乙方逾期支付该保证金的，除仍应如数补交外，还需按所欠保证金总额以每日2%的标准向甲方支付违约金，租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，甲方无息将保证金退还乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该保证金；租赁期内，乙方于每月10日前按其所使用的水电费数额（以甲方或物业公司抄表及所计算的分摊数额为准）向甲方或物业管理公司支付上月水电费（水电费按商业收费标准计算，包括公共水电分摊，下同），逾期支付水电费的，除仍应如数补交外，还需按所欠总金额以每日5‰的标准向甲方支付违约金；乙方须于每月10日前（含10日），主动到甲方或甲方批定的财务部门支付当月租费，如当月10日为公众假期，则支付租费的期限顺延至公众假期届满后第一天，乙方逾期支付租费的，除仍应如数补交外，还需按所欠租费总额以每日5‰向甲方支付违约金；乙方不得将该物业的全部或部分直接或间接转租、分租或出借，如需转租、分租或出借，须先征得甲方书面同意，并向甲方支付转名费人民币当月的一个月租金，否则，作违约论，甲方有权解除《物业租赁合同》，立即停止水电供应，收回该物业，乙方应按非装修期标准向甲方补足装修期减免的租费，甲方及物业管理公司有权不予返还乙方所支付的租赁保证金等保证金，乙方还需向甲方支付相当于2个月租费的违约金；乙方逾期支付租费及其违约金、其他费用及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除《物业租赁合同》，收回该物业重新出租；合同还对其他事项进行了约定。2018年5月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同之补充协议》，约定鉴于原告已出售31卡、32卡物业，现业主于2018年5月15日前已收楼，经双方协商一致对原合同出租物业的位置、面积、租金修改：原告将坐落于中山市XXX号XXX座33卡、33A卡、34卡的物业出租给被告使用；该物业的建筑面积为275.14平方米，套内建筑面积为270.91平方米；2018年5月15日至2018年10月14日每月租金为9079.62元，2018年10月15日至2019年10月14日每月租金为9533.61元，2019年10月15日至2020年10月14日每月租金为10010.3元，……；租赁保证金金额调整为18159.24元。2019年1月15日，原、被告再次签订另一份《房屋租赁合同之补充协议》，约定鉴于原告已出售31卡、32卡、33卡物业，现业主于2019年2月15日前已收楼，经双方协商一致对原合同出租物业的位置、面积、租金修改：原告将坐落于中山市XXX号XXX座33A卡、34卡的物业出租给被告使用；该物业的建筑面积为195.9平方米，套内建筑面积为193.68平方米；2019年2月15日至2019年10月14日每月租金为6787.94元，2019年10月15日至2020年10月14日每月租金为7127.33元，……；租赁保证金金额调整为12929.4元。2019年7月5日，原告委托广东邦仁律师事务所律师向被告邮寄律师函，称被告拖欠2018年9月15日起至2019年7月14日的租金合计108818.47元，要求被告3天内支付拖欠的各类应付款项201778.37元（含违约金88424.38元，35卡需补交租赁保证金4535.52元）。2019年7月11日，原告向被告邮寄《合同解除通知书》告知被告：自2019年7月14日起，双方签订的《房屋租赁合同》正式解除，并限被告于5日内履行腾房义务，配合原告进行交房验收。并再次要求被告缴清施欠的租金及违约金。庭审中，原、被告双方确认，原告在出售商铺后双方会调整合同租赁面积和租金，已出售的商铺则由新业主与被告签订续租合同。原告称31卡、32卡、33卡已出售；被告则称已出售的为31卡、32卡、34卡、35卡，并称自己与新业主有租赁合同，本院要求被告在七天内提交相应租赁合同，期限内被告没有提交。庭后原告提交三份《商品房买卖合同》,上述合同记载原告已将案涉31卡、32卡商铺出售给翁文涛，将案涉33卡商铺出售给许玉红，被告质证确认上述三份《商品房买卖合同》属实。原告另提供一份盖有“上水湾物业服务中心办证专用章”的《关于上水湾花园商辅租户陈江明的欠费说明》和一份自己制作的《陈江明欠租明细表》拟证明被告欠租和欠费情况。该说明中记载：现有上水湾花园商铺租户陈江明，因个人原因拖欠我司物业管理费、水费、电费一直未缴纳，具体欠费明细如下：物业管理费欠费时间段2019.2.1-2019.7.19，本金4948.92元，违约金987.31元；电费欠费时间段2019.1.1-2019.6.30，本金24492.47元，违约金4698.68元；水费（含污水、垃圾处理费）欠费时间段2019.1.1-2019.6.30，本金2668.5元，违约金546.77元。欠租明细表中，原告列出被告欠租金金额各月明细并计算了按每日千分之五计算的违约金数额，其中租金为108818.47元，违约金为100938.5元。本院要求被告庭后七天内核实上述说明、明细表上数据是否正确，被告在期限内未作回复。庭审中，被告提供一份《商铺转让合同》复印件，称自己已于2019年6月1日将商铺转让给他人使用，但上述情况被告并未告知原告。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告举证提供两份《物业租赁合同》、两份《房屋租赁合同之补充协议》，被告亦确认租赁原告的商铺，故本院认定原、被告之间曾存在房屋租赁合同关系。针对被告拖欠租金的具体数额以及租金延付违约金的计算，原告提供了具体计算的明细表格，该表格中各月分项的租金数额与《物业租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》中约定的具体时间段租金数额相符，被告亦未对原告列表中的数据、计算方法、计算结果提出不同意见，故原告要求被告支付尚欠的截止到2019年7月14日的租金108818.47元，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金迟延支付违约金，双方在合同中约定迟延支付租金按每日5‰计算违约金，该标准折合年利率为182.5%，双方约定的违约金标准明显过高，本院酌定调整为按月利率2%计算。对2019年7月19日之前迟延支付租金的违约金，原告按每日5‰的标准列表计算为100938.5元，被告仅认为原告事先无向其说明需要支付违约金，对计算结果并无提出异议，故本院换算成按月利率2%计算为：100938.5元×（2%×12÷182.5%）≈13274.1元。2019年7月20日至实际清偿之日止的违约金应以实欠租金为基数，按月利率2%计算。关于原告要求确认合同已解除。原、被告双方约定迟延支付租金超过30天的，原告可以单方解除合同，现查明被告拖欠多个月租金，原告已于2019年7月11日向被告书面通知提出2019年7月14日解除合同，原告主张有理，本院确认双方签订的两份《物业租赁合同》以及作为补充协议的两份《房屋租赁合同之补充协议》已于2019年7月14日解除。关于原告要求法院判决确认原告已收取被告的保证金不予退还，并向被告追索未缴交的35卡商铺的保证金4535.52元及违约金（从2016年10月15日起至起诉之日止，按日百分之二的标准计算）。上述保证金为履约保证金，用以弥补被告违约行为给原告造成的损失，现原告已向被告主张租金及延付租金的违约金，原告未举证被告延付租金的违约行为还给原告造成其他损失，没收保证金的主张本院不予支持，鉴于被告仍然占用原告房屋，已缴交保证金原告可暂时保留待被告交还房屋后另行结算。双方合同已经解除，合同不再继续履行，原告要求被告补交保证金及利息的主张，本院不予支持。关于原告要求被告向其支付物业管理费及违约金5936.23元、水费及违约金（含污水垃圾处理费）3215.27元、电费及违约金29191.15元。上述款项是虽然约定由被告承担，但原告并未向物业公司或供水、供电企业缴交，尚未形成原告的实际损失，原告要求被告向其支付上述费用及违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告中山市益泰房地产开发有限公司与被告陈江明签订的合同编号分别为20XXX6、20XXX1的两份《物业租赁合同》及后续签订的两份《房屋租赁合同之补充协议》已于2019年7月14日解除；二、被告陈江明于本判决生效之日立即向原告中山市益泰房地产开发有限公司支付租金108818.47元及逾期付款利息（截止至2019年7月19日为13274.1元，从2019年7月20日至实际清偿完毕之日以实欠租金为基数，按月利率2%计算）；三、驳回原告中山市益泰房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5104元，减半收取计2552元，由原告负担1260元，由被告负担1292元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇一九年十一月二十九日书记员  洪文芳陈伟华