贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初9880号原告：中国工商银行股份有限公司遵义分行，统一社会信用代码91520300914760698J(1-1)，住所地贵州省遵义市红花岗区新华路8号。负责人：殷泓渊，该行行长。委托诉讼代理人：谭瑞卫，该公司员工。委托诉讼代理人：罗灿宏，该公司员工。被告：欧阳，男，汉族，1972年1月30日出生，住贵州省习水县。被告：陆容，女，汉族，1973年6月26日出生，住贵州省习水县。被告：遵义市永顺房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520300789754538J，住所地贵州省遵义市长征镇圣城华府小区。法定代表人：马来。委托诉讼代理人：吴克友，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司遵义分行（以下简称工商银行）与被告欧阳、陆容、遵义市永顺房地产开发有限责任公司（以下简称永顺公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法由审判员赵仲智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人谭瑞卫、罗灿宏、被告永顺公司的委托诉讼代理人吴克友到庭参加了诉讼，被告欧阳、陆容经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告欧阳、陆容签订的《个人购房借款合同／担保合同》；2、判决被告欧阳、陆容提前清偿全部贷款本金221190.89元，利息计算时间：2019年6月21日止，新产生的利息以被告实际还款时另计）；3、判决被告永顺公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；4、判决原告对被告欧阳、陆容提供的抵押物享有优先受偿权；5、由被告承担原告为实现债权收回全部贷款本息发生的费用支出（诉讼费、法院公告费、保全费等）。事实及理由：被告欧阳、陆容夫妇因个人购房需要，于2013年3月11日向原告申请个人购房贷款314000.00元，用于被告欧阳向房屋出售人即被告永顺公司购买座落于贵州省遵义市红花岗区圣城华府3号楼1-16-1号的住房壹套，建筑面积111.56平方米，购买总价448627.00元。原告于2013年3月11日与被告欧阳、陆容及保证人永顺公司签订了编号为Ａ［工］字［遵义分行］［京华］支行［2013］年［340］号的《个人购房借款合同／担保合同》，合同约定借款期限15年，贷款到期日2028年7月22日。借款利息实行按日计息，按月还款，借款到期（包括被宣布提前到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按照本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。同日，被告与原告在上述《个人购房借款／担保合同》中约定由被告欧阳以其名下坐落于贵州省遵义市红花岗区圣城华府3号楼1-16-1号的住房壹套，为该笔借款提供担保。2013年4月18日借贷双方到遵义市房屋产权监理处办理了抵押登记手续，原告取得遵义市房产管理局颁发的《遵房预监字××号》抵押权预告登记证。截止于2019年6月21日，被告欧阳已累计违约23期，目前被告所欠贷款余额221190.89元（利息计算时间：2019年6月21日止，新产生的利息以被告实际还款时另计）。被告出现借款合同违约后，原告和保证人多次电话或上门对被告进行贷款催收,但被告均已各种理由拒不归还所欠贷款本息。原告根据协议，从保证人永顺公司保证金账户扣收被告所欠贷款6期金额10995.80元。根据《个人购房借款／担保合同》即借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣告本借款合同提前到期，解除本合同，要求借款人在规定期限内清偿全部贷款本息，原告无须为正当行使上述权力引起的任何损失负责。原告认为以上《个人购房借款／担保合同》系当事人的真实意思表示，原告与被告之间借款金额、借款期限明确具体，借款关系和担保关系明确，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，依法应当受法律保护，各方应严格遵照执行。上述被告拒不履行还款义务，依法应承担相应的违约责任，原告对抵押物处置价款享有优先权，同时，原告与被告之间无其他任何纠纷，因此，原告为维护自身合法权益，原告特诉请人民法院提起前述请求。被告欧阳、陆容经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。被告永顺公司辩称，被告永顺公司在被告欧阳、陆容逾期还款时均尽到催收义务，逾期后，被告欧阳、陆容一直没有还款，故被告永顺公司缴纳的保证金由原告也进行了扣除。原告所述是事实。被告欧阳、陆容购买的房屋没有被第三方冻结可以进行执行，应该先以房屋进行清偿借款，不足部分被告永顺公司愿意承担连带责任。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、借据、抵押预告登记证明、银行流水清单、被告欧阳、陆容身份证复印件、结婚证、户口复印件等证据。被告欧阳、陆容、永顺公司未提供证据。被告永顺公司对原告提交的证据无异议。原告提交的证据内容明确具体，能够相互印证，到庭被告均无异议，涉及被告欧阳、陆容的证据上有与被告姓名一致的签名，且被告欧阳、陆容经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对到庭当事人在庭审中的陈述及提供的证据放弃质证的权利，其应承担由此产生的不利后果，故对原告提交的证据，本院予以确认。根据原告及被告永顺公司在庭审中的诉辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下：被告欧阳、陆容系夫妻关系，并于2013年2月26日登记结婚。2013年3月11日，被告欧阳以借款人身份、被告欧阳、陆容以抵押人身份、被告永顺公司以保证人身份与贷款人工商银行签订了合同编号了编号为Ａ［工］字［遵义分行］［京华］支行［2013］年［340］号的《个人购房借款合同／担保合同》（以下简称担保贷款合同），该合同约定，借款人为购买坐落于遵义市红花岗区圣城华府3号楼1-16-1号面积为111.56平方米住房一套向贷款人借款314000元；合同约定借款期限15年，实际放款日和到期日以借款凭证为准；偿还借款本息方式为按月等额本息法（按月计息）。该合同第十条约定，保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定；该条第10.2款约定，阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第（本院注：该处为空白）项条件时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同第20条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权登记信息的房屋他项权证书；Ｂ、本合同第20条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。该合同第十四条违约及违约责任第14.1款第Ｌ项约定，借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的。该合同第十四条违约及违约责任第14.2款约定，借款人发生14.1条约定的违约情形的，原告有权采取下列一项或多项措施：（4）宣告本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。该合同第30条第30.3款约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序。2013年4月18日，被告欧阳、陆容与原告就前述房屋在不动产行政登记部门办理了抵押权预告登记，原告取得了抵押预告登记证（证号为遵房预监字第××号），该证载明预告登记义务人为欧阳、陆容，预告登记权利人为工商银行，预告登记业务种类为抵押权预告登记。2013年7月22日，原告向被告欧阳支付了前述约定的借款314000元，被告欧阳用前述借款向被告永顺公司支付了剩余购房款。同日，被告欧阳和原告共同在借款凭证签名和签章，该凭证载明借款年利率为6.55%。借款后，被告欧阳按约定按月向原告还款，但从2014年7月22日起至2019年6月期间，被告欧阳逾期还款20余期，其间，因被告欧阳逾期还款，原告多次从被告永顺公司向其交纳的保证金中扣取款项共计15759.39元用于被告欧阳逾期偿还的借款本息。在庭审中，原告陈述，其提起本案诉讼的诉状是2019年6月制作的，到9月才向法院起诉；在2019年8、9、10月，被告欧阳又偿还了这三个月的借款本息；截止2019年10月22日，被告欧阳、陆容尚欠借款本金为213140.60元，其第二项诉讼请求本金减少为213140.60元，利息从2019年10月23日开始计算，利率标准为年利率6.55%。同时，原告和被告永顺公司均认可涉案涉房屋在2015年3月份就可以办理所有权登记，被告永顺公司已将房屋所有权初始证明交付原告退取了部分保证金，原告其曾通知被告欧阳、陆容前往办理产权登记。在庭审后，被告永顺公司就担保贷款合同第十条第10.2款空白处应选择该款项下的A项还是B项向本院出具了书面《承诺书》，在该承诺书中，被告永顺公司承诺对原告提供的阶段性保证责任的范围为担保贷款合同第十条第10.2款项下的A项。本院认为，原告与被告欧阳、陆容、永顺公司签订了担保贷款合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，合同各方当事人都应当受到合同的约束，且被告欧阳以个人名义向原告借款，而原告要求被告欧阳、陆容共同还款，表明原告主张被告欧阳、陆容为共同借款人，从原告提供的证据能够证明所借款款项用于被告欧阳、陆容共同购买房屋，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，对涉案借款应为被告欧阳、陆容的夫妻共同借款即夫妻共同债务，因此，前述合同及本院认定的事实表明原告、被告欧阳、陆容、永顺公司之间分别形成了债权债务关系、预告抵押合同关系、连带保证合同关系。被告欧阳、陆容取得购房贷款，以自行还款或原告扣取被告永顺公司保证金的方式偿还截止2019年10月22日前每月应偿还的借款本息，但被告欧阳、陆容在该期间存在多次逾期履行偿还借款本息的义务，故原告诉至本院，在庭审中，原、被告双方对如下问题存在争议，本院分别就争议问题及原告的诉讼请求认定如下：一、关于是否解除担保贷款合同中原告与被告欧阳、陆容之间借款合同关系的问题。担保贷款合同签订后，原告按合同约定履行了向被告欧阳、陆容支付借款的义务；被告欧阳、陆容自己还款方式或原告扣取被告永顺公司保证金的方式一直在偿还借款本息，但存在20余期未按时偿还借款本息的情形，已构成逾期还款，违反了合同约定，损害了原告合法权益，且就是否能够继续按合同约定按时支付合同约定的借款本息，被告欧阳、陆容未到庭作出意思表示及也未提供证据证明其有及时还款能力的资金来源等事实，说明被告欧阳、陆容并未有向原告按时履行合同主要义务的意思表示和行为，导致原告的合同目的不能及时实现。前述事实表明，被告欧阳、陆容的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，并结合担保贷款合同有关合同解除的约定，对原告第1项要求解除担保贷款合同中涉及其与被告欧阳、陆容之间借款合同关系的诉讼请求，本院予以支持。二、关于被告欧阳、陆容尚欠原告借款本金及利息的问题。对第2项诉讼请求中被告欧阳、陆容尚欠借款本金及利息，原告起诉时和庭审中主张的尚欠借款本金和利息不一至，且在庭审中对借款本金及利息作了相应的减少，这有利于被告欧阳、陆容，不违反法律规定，对原告减少第2项诉讼请求标的，本院予以准许。被告欧阳、陆容作为还款义务人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，有举证证明其已偿还借款本息数额的义务，但其未到庭举证证明，应承担举证不能的法律后果，故对原告减少后的借款本金及利息本院认定，即截止2019年10月22日，被告欧阳、陆容尚欠借款本金为213140.60元及从2019年10月23日开始计算的利息。三、被告欧阳、陆容是否应提前偿还原告借款本息的问题。被告欧阳、陆容的违约行为导致与原告的借款合同关系已实际无法履行，且本院已明确解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告欧阳、陆容应依照合同约定及前述法律规定承担违约责任，提前向原告偿还至今尚欠借款本金213140.60元及从2019年10月23日开始计算的利息，故对原告第2项减少后的诉讼请求，本院予以支持；被告欧阳、陆容逾期还款，并结合合同约定及原告主张的利率标准和本院查明的事实，对原告的第2项诉讼请求中的利息，本院确定从2019年10月23日起以尚欠借款本金213140.60元为基数按年利率6.55%计算至尚欠借款本金213140.60元全部还清之日止。四、关于原告是否对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权的问题。涉案借款，被告陆容、欧阳提供了涉案房屋进行预告抵押登记，因房屋办理了抵押权预告登记后、至今尚未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，该登记并不发生物权效力，即原告并不能据此享有抵押权，且原告认可在2015年时涉案房屋就已可以办理所有权登记，但此后是否要求被告陆容、欧阳办理所有权登记及协助其办理抵押登记，原告未提供证据证明，表明其怠于行使督促或要求被告陆容、欧阳办理所有权、抵押权登记，从而导致涉案房屋至今未办理抵押登记，原告对此存在一定过错，故对原告第4项要求确认其在债权范围内对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。五、关于被告永顺公司是否应当在原告先就被告陆容、欧阳提供物的担保实现债权后再承担连带保证责任的问题。被告永顺公司为原告对被告陆容、欧阳享有的债权提供连带责任保证，故原告提出了第3项诉讼请求；被告不同意原告的请求，并辩解，应就抵押房屋先行履行债务，不足部分才由其承担保证责任。涉案债权因前述认定，原告尚不享有抵押权，故本案中不存在既有物的担保又有人的担保的情况，被告的前述辩解缺乏事实基础。即使存在既有物的担保又有人的担保，且物的担保，是被告陆容、欧阳自己，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，在前述情况下，就实现担保物权的情形有约定应按约定实现债权，无约定则应当先就被告陆容、欧阳提供的担保物实现债权；担保贷款第30条第30.3款约定，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，这表明涉案主债务既有物的担保又有人的担保情况下，原告都有要求被告永顺公司承担保证责任实现债权的权利。被告永顺公司的前述辩解不符合事实和该约定及前述法律规定，本院不予采信，即被告永顺公司应承担保证责任。根据合同约定及被告永顺公司作出的书面承诺，被告永顺公司为原告提供了阶段性连带责任保证，即约定其免除连带责任担保条件为办妥抵押登记手续，但前述条件至今尚未实现，被告永顺公司未提供证据证明房屋已能够办理抵押登记；即使房屋能够办理抵押登记，被告永顺公司也未举证证明未办理抵押登记是原告的全部过错或有意阻击该条件成就所致，且被告陆容、欧阳的债务已因其违约而提前到期，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，因原告与被告永顺公司约定的保证期间为被告陆容、欧阳取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押证之日的期间，在抵押权未能依据登记而设立的情况下，被告永顺公司的保证期间未结束，故对原告第3项要求被告永顺公司对被告陆容、欧阳的债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持，但被告永顺公司的该连带保证责任在被告陆容、欧阳办妥房屋抵押登记手续及原告收到他项权证之日起免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，若被告永顺公司在其前述连带保证责任免除前承担了保证责任，其有权另行向被告欧阳、陆容追偿。被告陆容、欧阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司遵义分行与被告欧阳、陆容于2013年3月11日签订的《个人购房借款合同/担保合同》中涉及原告中国工商银行股份有限公司遵义分行与被告欧阳、陆容之间形成的借款合同关系；二、被告欧阳、陆容在本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司遵义分行偿还借款本金人民币213140.60元及2019年10月23日起的利息（2019年10月23日起的利息从2019年10月23日起以尚欠借款本金213140.60元为基数按年利率6.55%计算至尚欠借款本金213140.60元全部还清之日止）；三、被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司对上述第二项判决中原告中国工商银行股份有限公司遵义分行对被告欧阳、陆容享有的全部借款本息承担连带清偿责任（在涉案房屋办理抵押登记手续且原告中国工商银行股份有限公司遵义分行收到他项权证或抵押登记证明之日起，被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司对前述第二项判决的连带保证责任免除）；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4620元，已减半收取计2310元，由被告欧阳、陆容、遵义市永顺房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  赵仲智二〇一九年十一月二十七日法官助理谭克琴书记员刘贵亮