山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2387号上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：郑琳，威海广信房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张宇石，男，威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：连洁清，女，1986年5月9日出生，汉族，住山东省荣成市。上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）因与被上诉人连洁清破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广信公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法裁判；2.连洁清承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定连洁清就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司应继续交付涉案房产属认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房产办理的预告登记不具有破产保护的效力。1.预告登记不发生物权变动的法律效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，而非物权，并不产生物权变动的效力。且涉案房产在广信公司破产重整时尚未建成和办理所有权登记，连洁清未取得涉案房产所有权。2.办理涉案房产预告登记不影响广信公司管理人行使解除《商品房买卖合同（预售）》的权利。预告登记的目的是保全债权请求权将来能够得到履行，以实现物权变动的目的，预告登记是以债权请求权的存在为前提，当债权请求权消灭时，预告登记也随之消灭。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条以及《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，是否办理预告登记，并不影响其依附的债权关系的解除，即使已办理预告登记，广信公司管理人仍有权解除《商品房买卖合同（预售）》，预告登记依法失效。二、涉案房产在广信公司破产案件中属二套房，不符合消费者优先保护的条件。根据相关法律规定、广信公司管理人制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，广信公司破产重整案中在百度城拥有唯一一套用于个人居住的房产才能确定享有消费者优先权，其余不符合消费者条件的商品房买卖合同不再继续履行。连洁清在广信公司开发的百度城二期购买的涉案第二套房产属于投资性房产，因不符合消费者条件不应予以优先保护，广信公司依法不应再继续履行合同并交付涉案房产。三、广信公司管理人根据《房产审查标准》编制的重整计划草案业已经债权人会议表决通过，并由法院裁定生效。该重整计划草案对全体债权人具有法律约束力，且具有强制执行的效力。根据该生效的重整计划草案，涉案房产无法再交付。四、涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，不具备交付条件，客观上无法继续履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，对于未履行完毕的合同，管理人有权予以解除。另外，如果继续履行涉案商品房买卖合同，会损害广大债权人的合法权益。涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，广信公司管理人需继续投资建设至竣工才能达到交付条件，因继续建设而投入的资金依法属于共益债务。在此情形下，如果商品房买卖合同继续履行，则系用继续建设资金对债权人进行个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》的公平原则。被上诉人连洁清辩称：请求驳回上诉，维持原判。连洁清向一审法院起诉请求：1.判令确认连洁清与广信公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201500044637）有效；2.判令确认连洁清与广信公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201500044637）中百度城-1C号-2715房屋不属于广信公司的破产财产；3.判令广信公司在条件具备时向连洁清交付百度城-1C-2715房屋并配合连洁清将房屋所有权办理至连洁清名下；4.广信公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月11日，连洁清与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由连洁清购买百度城-1C号-2715室房产，面积98.91平方米，单价为每平方米5580.83元，总价款552000元；付款方式约定为，买受人已向出卖人支付定金55000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式支付购房款，买受人应于2015年12月11日前支付首期房款56000元，余款496000元向银行申请贷款支付。2015年9月18日、10月8日、12月14日，连洁清丈夫周宝平通过POS机刷卡的方式向广信公司支付20000元、126000元、56000元，以上合计202000元，连洁清主张另向广信公司支付现金20000元。2015年12月11日、12月14日，广信公司向连洁清出具收款收据两份，金额分别为166000元、56000元，收款事由为百度城二期房款（1C-2715）。其后，连洁清与恒丰银行股份有限公司海阳支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，连洁清以所购百度城1C-2715号房屋提供抵押担保向恒丰银行海阳支行借款33万元，支付给广信公司。广信公司认可连洁清付清涉案全部购房款。2015年12月22日，连洁清与广信公司为涉案房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，广信公司经一审法院裁定破产重整。在广信公司管理人公布的百度城二期继续履行房产明细中，涉案房产1C-2715号不在其内。一审法院另查明，2012年连洁清与广信公司签订房屋买卖合同购买百度城-5号-106房屋，该房屋已由广信公司于2015年1月向连洁清交付。一审法院再查明，涉案房产百度城-1C-2715号所在的建设工程已经单体竣工验收合格，具备交付条件。一审法院认为，连洁清与广信公司就涉案百度城-1C号-2715室房产签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，连洁清请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于涉案房产是否属于广信公司的债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案中，连洁清与广信公司签订商品房买卖合同之后，未办理房屋所有权转移登记，故涉案房屋并不符合上述司法解释规定的情形。连洁清主张依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，涉案房产因属于特定物，不属于广信公司的债务人财产。一审法院认为，认定是否属于债务人财产应根据物权法确认的不动产物权变动登记生效原则确定，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产并未变更登记至连洁清名下，不产生物权变动的效力。因此，连洁清关于涉案房产不属于债务人财产的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于涉案房产是否应向连洁清交付。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，原、广信公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》后办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即连洁清同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”本案中，连洁清已履行支付全部房款的义务，根据上述规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》不符合合同解除的条件，亦不存在合同无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，故预告登记未失效，在广信公司进入破产程序后，连洁清就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司应当继续履行。故连洁清要求广信公司交付涉案房产并在条件具备时配合连洁清将房屋所有权办理至连洁清名下的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定，一审法院判决：一、确认连洁清与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、广信公司于判决生效后十日内向连洁清交付百度城-1C号-2715房屋，并在条件具备时配合连洁清办理房屋所有权登记；三、驳回连洁清的其他诉讼请求。案件受理费100元，由广信公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：涉案商品房买卖合同是否应当继续履行。首先，关于涉案商品房预告登记的效力问题。所谓预告登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记。在商品房预售买卖中，为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，虽然预告登记的对象并非物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，但通过预告登记，可以使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，因此预告登记具有物权化的效力，可以使买方对卖方处分房产的行为进行限制。对此，我国法律亦有明确规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》签订之后，广信公司已就涉案房产办理了房屋预告登记，故依据上述法律规定，连洁清取得了对抗第三人的房屋预告登记效力，非经连洁清同意，广信公司处分涉案房屋的行为不发生物权变动的法律效力。另外，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，连洁清已经依据《商品房买卖合同（预售）》的约定支付了全部购房款，广信公司也对涉案房屋办理了预告登记，故在法院裁定广信公司破产重整前，双方当事人对各自合同义务均已履行完毕，广信公司管理人无权依据上述法律规定解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，且该合同亦不存在无效或被撤销的情形。故涉案债权未消灭，预告登记亦未失效，仍具有破产保护的效力。其次，关于连洁清就涉案房产是否享有购房消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，连洁清已经与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，且连洁清已经向广信公司支付了全部购房款，并办理了预告登记，广信公司并无证据证明该房产系投资性房产，故在连洁清已经支付全部购房款的情况下，一审法院认定连洁清属于上述法律规定所保护的商品房消费者、并据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利并无不当。综合以上分析，连洁清享有涉案房产预告登记的破产保护效力和涉案房产的优先权，且涉案房产现已具备交付条件，故广信公司在进入破产重整程序后，应继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》并交付涉案房屋。综上所述，上诉人广信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人威海广信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 肖 彬审判员 张 亮审判员 马 红二〇一九年十一月十二日书记员 周涵宇