浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1121民初2026号 原告：何成宗，男，1963年1月10日出生，汉族，农民，住浙江省丽水市莲都区。 原告：何光道，男，1956年4月6日出生，汉族，农民，住浙江省丽水市莲都区。 两原告共同委托诉讼代理人：楼斌，浙江法和律师事务所律师。 被告：杭州首恒投资管理有限公司，统一社会信用代码91330102MA27Y7G11H，住所地杭州市上城区解放路67号（杭州市上城区思增假日酒店）216室。 法定代表人：徐以春，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：尹德宏，系公司员工。 被告：葛步恩，男，1976年9月8日出生，汉族，经商，住江苏省滨海县。 原告何成宗、何光道与被告杭州首恒投资管理有限公司（以下简称首恒公司）、葛步恩土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法由审判员何畏适用简易程序于2019年7月4日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序并组成合议庭于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告何成宗、何光道及其共同委托诉讼代理人楼斌、被告葛步恩两次均到庭参加诉讼，被告首恒公司的委托诉讼代理人尹德宏到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 何成宗、何光道向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《山地租赁协议》及补充协议；2、判令两被告共同退还给原告保证金18万元，该18万元保证金的利息自起诉之日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至款清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月29日，原、被告双方签订了《山地租赁协议》，该协议约定：原告将青田县新开发的所有土地和田，面积约1900亩出租给被告。协议还对其他相关权利和义务进行了约定。由于租赁土地的使用权归相应的村民所有，为进一步落实原协议权利、义务，双方又于2018年12月23日签订了《补充协议》，调整了原协议的相关内容，该《补充协议》第七条约定，原告交给被告保证金8万元，原告如约履行，于次日支付给被告8万元保证金。2019年1月8日，双方再次协商，形成了第二份《补充协议》，约定：一、甲方（原告）急需用钱，经甲乙双方共同协商，乙方（被告）先付甲方租金人民币80万元；二、甲方保证乙方按时进场施工，甲方先交乙方保证金10万元，如无阻拦保证金退还甲方；三、甲方先交保证金，乙方收到保证金，当天或者第二天乙方必付给甲方人民币80万元；四、甲方收到乙方人民币80万元后，十天内把村民的协议签好，和村民决议……七、甲乙双方不能以任何理由违约，如再违约，以本补充协议承担违约责任等等。第二份补充协议签订后，原告于2019年1月14日如约向被告支付保证金10万元，但是被告并没有按该《补充协议》第一条和第三条的约定，向原告支付预付租金80万元，造成原告无保证金付给村民，进而造成原告无法履行《补充协议》第四条，即在十天内与村民签订协议或由村民进行决议（只与部分村民订有协议）。后原、被告双方为此事均由联系函往来，但始终不能达成一致。原告在联系函中明确告知被告，由于其违约，造成双方所签订协议无法履行，解除协议。现原告诉至法院，请求支持其诉请。 另外，原告还当庭陈述，两原告成立了青田县何威农业开发有限公司在青田县进行土地开发，案涉1900亩土地中70%是塔槽自然村村民个人名下的，30%是塔槽自然村集体名下。原告与被告签订《山地租赁协议》时尚未完全取得案涉土地的出租权。《山地租赁协议》中约定原告要交付全部1900亩土地给被告，因当时没有交付，所以双方于2018年12月23日签订了《补充协议》，约定由原告于2019年1月5日前先交付50%的土地，并向被告交8万元保证金，如不能按期交付土地，被告公司没收保证金。交付50%土地是指将村里50%的村民协议签好，并交付给被告公司。我们按期向被告交付了相应土地，但被告反悔了，要求原告交付全部土地，于是双方又签订了一份补充协议，当时口头约定8万元的保证金和第二份补充协议中的保证金一并退回。到目前为止，案涉土地尚未交付给被告开发使用。至于原告在证据二中提到的汇款给两原告的意向金400元，若被告主张的话我方同意在本案中一并处理。 首恒公司、葛步恩辩称：1、不解除《山地租赁协议》和补充协议；2、要求解除2019年1月8日的补充协议；3、要求判令原告承担延期违约责任，8个月违约金285000元；4、不退还原告与被告约定的保证金18万元；5、本案诉讼费由原告承担。原、被告于2018年9月29日签订的《山地租赁协议》约定明确，其中第二条第二项，甲方先办手续，乙方再付租金。在我方多次联系、催促下，原告自称无能为力，没有钱来操作。我方从多方考虑，也理解对方的难处于2018年12月23日和原告达成了补充协议，协议明确约定原告暂时交付50%的土地。由于原告两次违约构成根本性违约，使我方无法操作，原告多次找我沟通，于2019年1月8日和葛步恩达成个人协议，此协议约定不影响原租赁协议和补充协议的法律效力，而且约定的内容原告根本做不到，拿不出村民合同等手续，本协议不用操作就算了，还是按照原来约定操作就可以。我方于2019年1月23日以联系函和意向金的方式再次联系告知原告，可原告无理要求多次推诿，直到今天协议无法履行。 另外，被告葛步恩还当庭陈述，被告首恒公司的股东是我和徐以春两人，我个人占99%的股份，徐以春占1%。明确葛步恩在案涉协议中的签字均为代表首恒公司。我们公司原来在搞养殖，两原告找到我进行协商，他们说自己可以全权代表进行土地出租，双方才签订了土地租赁协议。后来我们得知原告没有钱向村民支付租金，而且知道了案涉1900亩土地的实际开发者并非原告，我让原告与原先的开发者先解决好问题，把村民的土地流转手续交付给我，要求原告在2019年1月5日前交付50%的土地，同时要求原告支付8万元的保证金来约束原告的履行。但原告无法按约交付相应的土地，当时补充协议中约定若原告不能按时交付土地则没收保证金及重新协商，如果不能协商则终止合同。后来又签订了一份补充协议，原告按约向我们支付了10万元保证金，我们没有支付80万元租金给原告，是因为原告交不出土地。该协议中未对此前的8万元保证金进行约定。另外，我方汇给原告的400元意向金不需要原告退还。 原告何成宗、何光道在期限内向本院提交了下列证据以证明其诉讼主张： 1、何成宗、何光道的身份证复印件各一份。用以证明原告的身份信息。 2、首恒公司的企业信用信息公示报告、葛步恩的身份证复印件各一份。用以证明被告的身份信息。 3、《关于杭州首恒投资管理有限公司列入经营异常名录公告》网页打印件一份。用以证明被告首恒公司因住所或经营场所无法联系被杭州市上城区市场监督管理局列入经营异常名录并予以公示的事实。 4、《山地租赁协议》原件一份。用以证明双方于2018年9月29日就租赁青田县土地和田达成协议，并约定相关权利、义务的事实。 5、落款时间为2018年12月23日的《补充协议》原件一份。用以证明双方对原协议的权利义务调整，并约定原告向被告支付保证金8万元的事实。 6、落款时间为2019年1月8日的《补充协议》原件一份。用以证明双方再次约定被告应付给原告预付租金80万元，即被告原告支付10万元保证金之后的当天或者第二天必需付原告80万元租金、该协议为最后约定的事实。 7、浙江农信银行打款凭证原件两张。用以证明原告按约定在2018年12月24日向被告支付保证金8万元，在2019年1月14日向被告支付保证金10万元的事实。 8、营业执照复印件（与原件核对无异）、《农业综合开发及土地租赁合同》原件一份。用以证明两原告为履行与被告的协议以青田县何威农业开发有限公司与相关部分村民协商签订土地开发合同，由于被告未按约支付租金，导致原告无法向其他村民签订合同。 9、联系函复印件四份、解除《山地租赁协议》的通知复印件一份、微信截图打印件（与原始载体核对无异）1页、顺丰速运的邮寄存根原件两份。用以证明原、被告为履行合同进行的协商及原告正式告知被告解除协议的事实。 对原告提供的证据材料，被告首恒公司、葛步恩质证认为：对证据1、2、3、4、5无异议；证据6的原件在原告处，真实性无异议，但这份协议不能不影响前两份协议的效力；对证据7的真实性无异议，两笔款项均汇到葛步恩的个人账号里；对证据8中的营业执照无异议，对农业开发土地租赁合同的真实性有异议，农业开发承包合同书落款签字和被告方庭后提供的农业综合开发承包合同书内落款签字的姓名不一致，所以这份协议是伪造；对证据9中的联系函均无异议，但是解除《山地租赁协议》的通知没有收到，对微信截图的真实性无异议，这是收到解除《山地租赁协议》的通知之后发送的。 被告葛步恩向本院提交了以下证据材料： 一、微信截图打印件5页（与原始载体核对后，打印件不完整）。用以证明之前村民的款项是两原告自己支付的，支付村民的款项不是由被告支付给原告的租金来付的。 二、落款时间为2019年1月23日的联系函、建设银行、安吉农商银行打款凭证（于2019年1月23日分别打款给两原告各200元）原件各一份。用以证明被告方一直有诚意与原告方履行合同的事实。 三、落款时间为2011年11月17日的《农业综合开发承包合同书》复印件一份。用以证明两原告无权进行案涉土地的租赁的事实。 四、青耕种办〔2018〕1号关于印发《青田县新增耕地地力培育和耕种管护项目实施细则（修订）》的函复印件一份。用以证明案涉土地目前还由青田县高山农业开发有限公司承租、种植的事实。 对被告葛步恩提供的证据材料，被告首恒公司质证认为均无异议，原告质证认为：证据一，对微信截图的真实性无异议，因双方最后一份补充协议是在2019年1月8日签订的，故此前双方的协商内容都不能认定双方已经达成合意，应当以最后一份协议为准，截图不能证实其待证事实；证据二中打款凭证中建设银行的真实性无异议，另外200元，何成宗说不确定是否收到，这两笔钱与本案无关，至于联系函，与原告方提供的一致，原告无异议；证据三，这份合同是巨浦乡塔槽自然村与青田县高山农业开发有限公司签订的，合同的签字捺印都是两原告及村民各自签字捺印的，原告说签字和证据八不一致是没有什么根据的，该合同的租赁期限已经届满，租赁期限届满后土地已经交还给我们自行安排了，故该合同与本案无关；证据四的文件中没有规定由谁来开发种植，故案涉合同没有违反文件的规定，不存在违法、违规、不诚信的情况。 被告首恒公司提供证据材料，对原告、被告葛步恩提供的证据材料，本院认证认为：原告提供的证据1、2、3、4、5，被告首恒公司、葛步恩均无异议，本院予以采信；证据6，两被告对其真实性不持异议，结合葛步恩的当庭陈述和被告首恒公司于2019年1月23日向两原告发送的联系函，能够证明两原告与被告首恒公司再次签订《补充协议》并约定相关权利义务的事实；证据7，被告对收到保证金的事实不持异议，本院对其真实性予以采信；证据8，两被告对营业执照的真实性不持异议，但对《农业综合开发及土地租赁合同》的真实性有异议，经本院审查，对营业执照的真实性予以采信，至于《农业综合开发及土地租赁合同》，该合同无落款时间，亦无合同中甲方签字人员享有相关土地承包经营权的证明资料，故该组证据与原告的待证事实不具有关联性；证据9，被告对联系函均无异议，本院对其真实性均予以采信。 被告葛步恩提供的证据一，原告对其真实性不持异议，本院对其真实性予以采信；证据二，其中的联系函与原告提供的一致，本院已进行评析，不再赘述，至于转账凭证，被告方已在庭审中表示不需要处理该转账的400元，故该凭证与本案争议不具有关联性，本院不做评述；证据三，该份《农业综合开发承包合同书》系复印件，被告未提供证据原件予以核实，本院无法确定其真实性；证据四系青田县相关部门关于新增耕地地力培育和耕种关乎项目实施细则的文件，与本案争议不具有关联性，亦不能证实被告的待证事实。 本院经审理，认定事实如下：2018年9月29日，原告何光道、何成宗（甲方）与被告首恒公司（乙方）签订《山地租赁协议》，约定甲方自愿将位于青田县新开发的所有土地和田地（面积大约1900亩）出租给乙方用于农旅开发，以及根据农业局、林业局、土管局的实际要求进行农作物种植、养殖及旅游开发等。并约定：1、承租经营期限为叁拾年，自2018年11月1日至2048年10月31日止，每年租金为225元/亩；2、付款方式：合同签订后甲方办理村民合同等相关手续后（甲方通知乙方），乙方于2019年11月31日前支付给甲方租金200万元，2020年底，乙方支付剩余租金。该协议签订后，双方协商后于2018年12月23日签订了《补充协议》，其中约定：“一、根据原合同要求甲方交付乙方1900亩土地，现甲方无能为力，甲方只能暂时交付50%土地；……三、甲方必须将有50%的村民户主签字的协议复印件交给乙方；……六、甲方保证在2019年元月5号前交付50%的土地；七、甲乙双方在签订补充协议时，甲方交给乙方保证金8万元整；八，按约定时间甲方如不能及时交付50%的土地的，甲方押金没收。或双方在协商，双方不能协商的，所有合同终止。如果在约定的时间交付50%土地的，乙方即日退还8万元保证金。……”该补充协议签订后，原告于次日向被告首恒公司支付了保证金8万元。然至2019年1月5日，未有证据显示两原告已按约向被告首恒公司交付了补充协议约定的50%的土地。2019年1月8日，双方再次协商后，由被告葛步恩代表首恒公司与两原告签订第二份《补充协议》，其中约定：“一、甲方急需用钱，经甲方双方共同协商，乙方现付甲方租金80万元正；二、甲方保证乙方按时进场施工，甲方先交（付）乙方保证金10万元，如无阻拦保证金退还甲方；三、甲方先交保证金，乙方收到保证金当天或第二天，乙方必（须）付给甲方人民币80万元正。四、甲方收到乙方人民币80万元正后，十天内把村民的协议签好，和（办理）村民决议；……七、甲方双方不能再以任何理由违约，如再违约，以本补充协议承担违约责任。”第二份《补充协议》签订后，原告于2019年1月14日向被告首恒公司支付了保证金10万元。但被告首恒公司却未按《补充协议》的约定向两原告支付租金80万元，而是于2019年1月23日向两原告发送联系函，要求两原告按照2018年9月29日签订的《山地租赁协议》约定将山地交付给乙方使用。并称“…甲乙双方于2018年12月23日达成补充协议，甲方没有履行…已自愿承认违约…双方再次于2019年1月8日达成了补充协议，直至今天，甲方又未能按协议约定来履行，将山地交给乙方使用。”对此，两原告于2019年1月24日向首恒公司、葛步恩发送联系函，催告其按照《补充协议》的约定支付80万元租金。但被告首恒公司此后并未向两原告支付上述租金。2019年4月3日，两原告向被告首恒公司、葛步恩发送解除《山地租赁协议》的通知，要求解除双方所签订的《山地租赁协议》及相关补充协议。2019年4月11日，原告再次发送联系函，提出若被告方在2019年4月15日前履行支付租金80万元的义务，则可按原协议执行，否则按解除协议通知执行。但被告首恒公司仍未履行上述支付义务，故原告诉至法院，请求与被告解除上述协议并要求被告退还保证金18万及利息。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同相对人及合同双方是否存在违约的问题。原告何成宗、何光道与被告首恒公司于2018年9月29日签订的《山地租赁协议》，系双方真实意思表示，主体适格，内容合法，应当认定合法有效，上述合同相对方为原告何成宗、何光道与被告首恒公司。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，合同双方当事人经协商一致可以在原合同的基础上对合同的内容进行修改或者补充，合同变更后，当事人就应当按照变更后的内容履行。本案中，两原告与被告首恒公司签订《补充协议》，对双方均有法律约束力。落款时间为2018年12月23日的《补充协议》约定由原告交付保证金8万元来约束自己在2019年1月5日前向首恒公司交付50%的土地，若逾期交付土地则首恒公司有权没收保证金，此后原告未按期交付土地，已构成违约，故被告首恒公司有权按上述《补充协议》的约定没收原告支付的8万元保证金。而双方签订落款时间为2019年1月8日的《补充协议》后，原告已按约另行向首恒公司支付保证金10万元，首恒公司应按该《补充协议》的约定在收到上述保证金当天或第二天支付给原告租金80万元。现首恒公司以两原告未将山地交付其使用构成违约为由提出按原《山地租赁协议》约定的条件履行双方义务的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。故被告首恒公司违反该《补充协议》的约定逾期支付租金80万元，也构成违约，应承担违约责任。 二、关于是否应解除原告与被告首恒公司签订的《山地租赁协议》及补充协议的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，两原告已于2019年4月3日、2019年4月11日向首恒公司送达了《解除﹤山地租赁协议﹥的通知》、《联系函》，在联系函中要求首恒公司于2019年4月15日前履行支付租金80万元的义务，否则按照《解除﹤山地租赁协议﹥的通知》解除协议，应视为其已履行了通知对方的义务。被告首恒公司则提出异议，认为因原告不能交付山地其已于2019年1月23日向原告交付意向金并送达联系函通知原告按2018年9月29日的山地租赁协议履行，不同意解除《山地租赁协议》和第一份补充协议，被告的异议不符合法律规定，本院不予支持。原告提出解除《山地租赁协议》及补充协议的请求，与法有据，本院予以支持。 三、合同解除后是否应该退还保证金18万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告因与被告首恒公司签订落款时间为2019年1月8日的《补充协议》而向其支付保证金10万元，现因被告首恒公司不履行支付租金80万元的义务而解除合同，故原告要求被告首恒公司退还该10万元保证金的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告依据落款时间为2018年12月23日的《补充协议》而向被告首恒公司支付的保证金8万元，该款已因原告违约而被首恒公司按照该《补充协议》的约定而没收，因债务不履行而产生的违约赔偿责任在合同解除前就存在，不因合同解除而丧失。故原告请求要求被告首恒公司退还保证金8万元损失的请求，没有依据，本院不予支持。至于原告的利息请求，由于双方并未约定保证金的退还期限，原告诉至法院应视为其向被告主张权利，故原告请求自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期利息损失的主张，本院予以支持。至于原告要求被告葛步恩与被告首恒公司承担共同退还责任的主张，由于被告葛步恩并非《山地租赁协议》及相关补充协议的合同相对人，原告的该项诉请不符合法律规定，本院不予支持。被告在答辩时要求原告承担延期违约金285000元的意见，但因两被告均表示不提出反诉，本院对其抗辩意见在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告何成宗、何光道与被告杭州首恒投资管理有限公司于2018年9月29日签订《山地租赁协议》、于2018年12月23日、2019年1月8日签订的《补充协议》； 二、被告杭州首恒投资管理有限公司在本判决生效后十五日内退还给何成宗、何光道保证金10万元并自2019年5月20日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿逾期利息损失； 三、驳回原告何成宗、何光道的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3900元，由杭州首恒投资管理有限公司负担2300元，由何成宗、何光道负担1600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  何 畏 人民陪审员  祁秀桃 人民陪审员  娄晓明 二〇一九年十一月五日 代书 记员  彭雪豪 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。