广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初3037号 原告：孙宝营，男，1989年2月05日出生，汉族，住黑龙江省冈县。 委托诉讼代理人：周剑，黑龙江维众律师事务所律师。 被告：广西春天房地产开发有限责任公司，住所地广西百色城东路迎龙区YL01-04-36地块，统一社会信用代码：91451000599842326A。 法定代表人：朱兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何胜林，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄光杰，广西齐川律师事务所实习律师。 原告孙宝营与被告广西春天房地产开发有限责任公司（以下简称春天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宝营的委托诉讼代理人周剑，被告春天公司的委托诉讼代理人何胜林、黄光杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙宝营向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2015年3月25日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付首付款和银行贷款利59186.25元；3、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金5233.03元；4、请求判令被告向原告支付因被告违约造成的各项合理损失费用；5、案件的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更、增加诉讼请求为：1、请求依法解除原告与被告于2015年3月25日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告全部购房款523303元；3、请求判令被告返还原告燃气开户费2730元、生活垃圾费48元、水电周转金300元、电梯维护费180元、专项维修基金7330.4元、按揭手续费2459.10元、办证手续费466.6元，合计13514.10元；4、请求判令被告向原告支付占用原告资金期间的利息共计67320.41元（首付157303元×0.0655×4年＝41213.39元、48期贷款99645.12元×0.0655×4年＝26107.02元）；5、请求判令被告支付原告于2016年10月14日交纳的税款7849.55元；6、请求判令被告支付原告逾期交房违约金20932.12元（5233.03元/年×4年＝20932.12元）；7、案件的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年10月15日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告商品房一套，房屋总价款523303元。原告已支付被告首付款157303元，余款366000元按揭贷款支付。现原告已向银行支付45期贷款，并且按合同约定交纳各种费用。但被告已逾4年未为原告办理房屋产权证，其行为构成严重违约，应承担违约责任。原告多次委托代理人与被告交涉处理解除合同，并要求退还相关费用，被告以各种理由拖延拒付。原告未收到被告的交房通知书，未接收其购置的商品房。原告系根据双方合同第十二条约定要求被告支付逾期交房违约金、资金占用期间利息。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告春天公司辩称，一、其对原告按合同约定提出解除合同无异议。但被告于2018年11月10日收到原告关于解除合同律师函，双方商品房买卖合同已于2018年11月10日解除。被告收函后即复函：1、同意解除合同并按合同履行事实及合同约定解决善后事宜；2由于原告系公积金按揭购房，故解除合同时必须解除该房的抵押权，将房产恢复原状。被告至今未履行将涉案商品房所有权恢复原状的义务。请求法院判令解除双方合同时一并判令涉诉商品房所有权恢复原状。对原告延误造成损失扩大部分，原告应自行承担。二、原、被告约定交房日为2016年6月1日。被告于2016年8月31日通过邮政快递向原告送达收房通知，原告于2016年9月30日在春天花园物业处签字验房收房，故被告逾期交房的时间为90天，违约金为7064.59元，原告该项计算有误。被告逾期办证时间应自合同约定之日起至2018年11月10日其收到原告书面解除合同之日止。三、原告请求支付银行贷款利息无依据。原告系通过公积金贷款买房，涉诉商品房已经抵押给银行，被告在涉诉商品房所有权未恢复原状前退还原告全部购房款对被告显失公平，违背合同法有关合同解除权行使及其效力规定。四、对原告诉请第三项列举的可提供票据的费用，被告同意返还。五、原告交纳的购房税费系原告自行办理，被告无法代办。该项税费退费应由原告自行办理。综上，被告因客观原因逾期交房、逾期办证属实，其愿意承担违约责任，但涉诉房屋是按揭贷款，因此该房屋已经抵押给银行，原告未将该房屋所有权恢复原状前将全部购房款退回原告对被告显失公平，请求法院公正判决。 本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，原告孙宝营（买受人）与被告春天公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015601322），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于百色市迎龙区商品房（以下简称1003号房），房屋单价每平方米3997.73元，总价款523303元；合同第七条约定，买受人采取贷款方式付款。买受人应当于2015年3月30日前支付首期房价款157303元，占全部购房款30%，余款366000元向银行申请贷款支付；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月1日前向买受人交付该商品房；合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理:1、按照逾期时间分别处理：⑴逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1.5?的违约金；第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%计算给付利息；第二十五条“送达”约定，出卖人和买受人保证本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。该《商品房买卖合同》中载明的原告通讯地址为：广西百色市右江区站前大道132-2号。签订合同当日，原告向被告交纳专项维修基金7330.4元、按揭手续费2459.1元、办证手续费466元。 原、被告签订商品房买卖合同后，原告向被告支付购房首付款共计157303元（含2015年3月21日交纳的认购金20000元）。2015年8月6日，原告孙宝营（借款人、抵押人）、被告春天公司（保证人）、案外人中国建设银行股份有限公司百色分行（贷款人，以下简称建行百色分行）三方签订《住房公积金借款合同》，约定中国建设银行股份有限公司百色分行向原告孙宝营提供委托贷款366000元用于购买1003号房，抵押物为1003号商品房。该笔购房贷款已直接转付给被告。 2016年8月21日，被告通过EMS邮政快递向原告邮寄通知书一份，其邮寄地址为百色市田东县林逢火车站。 2016年10月14日，原告孙宝营向税务机关交纳房屋交易契税7849.55元。2017年7月26日，原告接收1003号房，并且于当日向物业公司交纳水电周转金300元、电梯维护费180元、生活垃圾费48元。另原告已向被告交纳燃气开户费2730元。庭审过程中，被告承认涉诉商品房所有权初始登记正申请办理当中。 后原告以被告违约，原告根据《商品房买卖合同》第十一条、第十二条、第二十条规定有权解除双方合同为由，书面通知被告解除双方的《商品房买卖合同》（合同编号：2015601322）（通知作出日期2018年10月15日）。被告于2018年11月10日收到原告的解除商品房买卖合同通知书，于2018年11月12日复函表示同意解除双方的《商品房买卖合同》。 以上事实有原、被告庭审笔录，原告提交的《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、不动产统一发票、税收缴款书、各款项收据，被告提交的快递单位、准予交房书、在卷佐证，本院予以确认。另原告提交的两份民事判决书与本案无关联，本院不予采纳；被告提交的《春天花园入伙通知书》记载的被通知人非原告，与本案无关联，本院不予采纳；被告提交的《准予验房书》系非业主方内部工作流程材料，原告不予认可，仅凭该证据不足以证明原告于2016年9月30日验房、收房事实，本院不予采纳。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条约定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，原告提交的水电费周转金、生活垃圾费、电梯维护费款项收据，被告提交的《准予交房书》的出具日期均系2017年7月26日，并且原告向被告支付的上述费用是其作为业主入伙后需支付的相关费用，故该两组证据可相互印证原、被告实际收（交）房日为2017年7月26日的事实，本院予以确认。被告辩称其已于2016年8月31日通过邮寄通知书方式通知原告收房，原告表示未收到，鉴于被告提交的快递单的邮寄地址非合同约定的原告邮寄地址，其亦无其他有效证据证明原告收到该书面交房通知，应视为被告未书面通知原告收房。被告辩称原告于2016年9月30日收房无有效证据证明，原告不予认可，本院不予支持。根据以上查明的交房事实，结合合同第二十条第（二）项约定，被告协助原告办理产权证书的时间应为自实际交房日2017年7月26日起算365日内，逾期办证约定解除权于2018年7月26日发生。原告在逾期办证约定解除权除斥期间作出解除合同通知书，被告2018年11月10日收到通知并同意解除合同，原、被告双方的《商品房买卖合同》依法于2018年11月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并且有权要求赔偿损失。”关于原告要求被告支付的各项费用：原告要求被告返还全部购房款523303元符合商品房买卖合同第二十条约定与法律规定，本院予以支持；原告已向被告缴纳燃气开户费2730元、生活垃圾费48元、水电周转金300元、电梯维护费180元、专项维修基金7330.4元、按揭手续费2459.1元、办证手续费466.6元有被告出具的收据佐证，被告对返还以上款项无异议，本院予以支持；关于逾期交房违约金、资金占用利息。根据合同第十二条第1.（2）约定，被告逾期交房时间应自2016年6月1日起算至2017年7月25日止共计420日，并且逾期交房约定解除权于2016年7月1日起发生。原告未在逾期交房约定解除权发生之日起一年内行使解除权，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告该解除权消灭。原告放弃行使该解除权，并且于2017年7月26日接收1003号房，向物业公司交纳相关费用，证明原告在被告逾期交房后选择双方继续履行合同，根据合同第十二条第1.（2）关于合同继续履行的相关约定，被告应支付原告逾期交房违约金32698元（523303元×1.5?×420天），原告要求被告支付的逾期交房违约金低于该数额，本院照准。其关于资金占用利息的主张与合同继续履行的相关约定不符，本院不予支持；关于房屋交易税款，该项费用系原告向税务机关缴纳,被告未收取。原告如果符合退税条件,可向税务机关申请退税。原告要求被告支付其该房屋交易契税地事实依据与法律依据，本院不予支持。关于被告抗辩请求判令涉诉商品房所有权恢复原状问题。首先，被告至今未完成1003号房所有权初始登记，《住房公积金借款合同》涉1003号房的抵押不可能办妥抵押登记，涉1003号房的抵押权应未设立。其次，即使1003号房抵押预告登记设立，关于解除该抵押权预告登记涉及《住房公积金借款合同》当事人权利义务，在担保权人建行百色分行未向本院提出诉讼请求情形下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定，本院不宜就被告涉及《住房公积金借款合同》权利义务的请求进行审理。故被告本案中要求解除1003号房抵押权的抗辩不成立，本院不予支持。鉴于涉案商品房买卖合同已解除，并且原告请求返还购房款的主张获得支付，对被告要求恢复原状的请求，具体以原告返还被告1003号房为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告孙宝营与被告广西春天房地产开发有限责任公司2015年3月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015601322）于2018年11月10日解除； 二、被告广西春天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告孙宝营购房款523303元、燃气开户费2730元、生活垃圾费48元、水电周转金300元、电梯维护费180元、专项维修基金7330.4元、按揭手续费2459.1元、办证手续费466.6元，共计536817.1元； 三、被告广西春天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告孙宝营逾期交房违约金20932.12元； 四、原告孙宝营于本判决生效之日起10日将位于百色市迎龙区商品房返还被告广西春天房地产开发有限责任公司； 五、驳回原告孙宝营的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10129元（原告已预付750元），减半收取计5065元，由被告广西春天房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农业银行百色分行营业部）。 审判员  罗婷巍 二〇一九年十一月二十六日 书记员  罗 骞