广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4951号原告：中国银行股份有限公司阳江东风一路支行。住所地：广东省阳江市江城区东风一路29号。负责人：郑小琴，该行行长。委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓丹，广东言必行律师事务所实习律师。被告：戴运欢，男，汉族，1996年2月27日出生，户籍所在地：广东省阳江市海陵岛试验区。被告：戴仕波，男，汉族，1973年9月6日出生，户籍所在地：广东省阳江市海陵岛试验区。被告：董爱兄，女，汉族，1970年7月22日出生，户籍所在地：广东省阳江市海陵岛试验区。被告：阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司。住所地：阳江市阳东区东城镇始兴南路93号；确认送达地址：阳江市新江路金恒豪庭销售中心。统一社会信用代码：91441723572418664X。法定代表人：容华盛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈文奕，该公司员工。原告中国银行股份有限公司阳江东风一路支行（以下简称中行东风一路支行）诉被告戴运欢、戴仕波、董爱兄、阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告中行东风一路支行的委托诉讼代理人黄斌斌、被告金恒房地产公司委托诉讼代理人陈文奕均到庭参加了诉讼，被告戴运欢、戴仕波、董爱兄经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除中国银行股份有限公司阳江东风一路支行与被告戴运欢、戴仕波、阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG5LAA20160063）；2、判令被告戴运欢、戴仕波、董爱兄共同偿还尚欠原告的贷款本金317373.41元、利息14013.01元及罚息927.96元（上述利息、罚息暂计至2019年6月4日止，2019年6月5日起的利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》约定利率计付直至本息清偿日止）；3、判令原告对折价或拍卖、变卖被告戴运欢名下坐落于阳东××××里坑仔山新江路边金恒豪庭1幢11层1103房房屋所得价款享有优先受偿权；4、判令被告阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司对上述第二项请求与被告戴运欢、戴仕波承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2016年3月15日，被告戴运欢、戴仕波以购买阳东××××里坑仔山新江路边金恒豪庭1幢11层1103房房产为由向原告贷款344000元，并签订了《个人一手住房贷款合同》（合同号为JG5LAA20160063），贷款期限为20年，采用浮动利率，浮动周期为12个月，并约定还款方式为按月等额本息还款法，每月1日为还款日，对于贷款利率、计息、结息和付息、罚息的具体约定见该《个人一手住房贷款合同》第三条贷款利率与计结息及附件一第二条。被告戴运欢、戴仕波以本案贷款所购房产作抵押担保，约定由原告对处置被告戴运欢、戴仕波名下坐落于阳东××××里坑仔山新江路边金恒豪庭1幢11层1103房屋所得价款享有优先受偿权，并已办理了房地产预告登记证明手续。被告董爱兄作为被告戴仕波的妻子，其债务发生在夫妻关系存续期间，被告董爱兄应对被告戴仕波的贷款承担共同偿还责任。该合同还约定了由被告阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司为被告戴运欢、戴仕波上述借款提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，原告依约在2016年3月17日发放了贷款344000元。截至2019年6月4日止，被告戴运欢、戴仕波尚拖欠原告11期供款，经原告多次催收，戴运欢、戴仕波都无法按时偿还贷款。因被告戴运欢、戴仕波无法正常供款已构成违约，根据《个人一手住房贷款合同》附件二第三条的约定，原告有权解除合同关系，提前收回贷款，并就逾期部分贷款计收罚息。截至2019年6月4日止，被告戴运欢、戴仕波尚欠原告贷款本金317373.41元、利息14013.01元及罚息927.96元未能偿还。由于本案房屋至今仍未办理不动产权利证书及他项权证，因此，被告阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司应对被告戴运欢、戴仕波上述借款承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，依照相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉请。被告金恒房地产公司答辩称：一、原告起诉事实属实，因为案涉房产尚未办理房屋产权证，因此金恒房地产公司为被告戴运欢、戴仕波向原告借款344000元提供了担保。二、金恒房地产公司未能及时为案涉房产办理房屋产权证是因为2016年阳东房管局与住建局机构整合，单位之间工作交接的客观原因导致，并非本公司过错。三、请求法院拍卖案涉房产，拍卖所得价款用于偿还被告尚欠银行的贷款本息。经审理查明：2016年3月15日，被告戴运欢、戴仕波以购买坐落于阳东××××里坑仔山新江路边金恒豪庭1幢11层1103房房地产为由，向原告申请借款344000元，双方签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG5LAA20160063），约定以上述房地产为借款提供抵押担保。该合同主要约定如下：贷款金额344000元；贷款期限240个月；贷款利率：以贷款发放时适用的中国人民银行公布的相应期限贷款利率为基准利率，采用浮动利率方式，浮动周期为12个月；还款方式：按月等额本息还款；借款人未按合同约定期限还款，就逾期部分，贷款人有权从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，罚息利率在贷款利率的相关约定的利率基础上加收50%确定；借款人未按期归还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；担保范围：抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证方式：阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记手续已办妥且抵押财产的他项权利证交由贷款人核对无误、收执之日止，如果该期间发生保证人/借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任及保证责任；等等。原告和被告金恒房地产公司分别在合同的贷款人和保证人（开发商）一栏签字和盖章确认；被告戴运欢、戴仕波在借款人一栏签字捺印确认；原告和被告戴运欢在合同附件一的抵押权人和抵押人一栏签字盖章确认。2016年3月17日，原告依约发放了借款344000元给被告戴运欢、戴仕波。借款后，被告戴运欢、戴仕波按约偿还了部分已到期的借款本息，自2018年8月开始逾期还款，截止至2019年6月4日止，尚欠借款本金317373.41元、利息14013.01元及罚息927.96元。原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。2016年8月31日，涉案房地产于办理了权利人为原告中行东风一路支行的预售商品房抵押登记手续，领取了《不动产登记证明》【粤（2016）阳江市（阳东）不动产证明第0000467号】，但至今尚未取得不动产权利证，亦未办理正式的抵押登记手续。另查明：被告戴仕波与被告董爱兄于1996年3月29日办理结婚登记。以上事实，有原告提供的身份证、户口簿、结婚证、企业信用信息公示报告、《个人一手住房贷款合同》、《不动产登记证明》、借款借据、逾期未还款查询、贷款明细等证据和庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告戴运欢、戴仕波、金恒房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人一手住房贷款合同》，是各方的真实意思表示，原告与被告戴运欢、戴仕波之间形成了借款合同关系，与被告戴运欢之间形成了抵押合同关系，与被告金恒房地产公司之间形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。签订上述合同后，原告已按合同约定履行了贷款给被告戴运欢、戴仕波的义务，被告戴运欢、戴仕波亦应按合同的约定履行还款义务。但借款后，被告戴运欢、戴仕波只按约定偿还了部分到期借款本息，截止至2019年6月4日止，尚欠借款本金317373.41元、利息14013.01元及罚息927.96元，已构成违约，依照《中华人共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定及《个人一手住房贷款合同》的约定，原告请求解除原告与被告戴运欢、戴仕波、金恒房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》，并请求被告戴运欢、戴仕波偿还尚欠的本金317373.41元、利息14013.01元及罚息927.96元，合法合理，本院予以支持。关于被告董爱兄是否对被告戴仕波本案债务承担共同清偿责任的问题。本案的债务是被告戴仕波用于购买涉案房地产所欠，且发生在被告董爱兄与戴仕波的夫妻关系存续期间，未超出生活所需，依照《最高人民法院审理涉及夫妻债务纠纷案件中适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，本案债务应认定为被告董爱兄与被告戴仕波的夫妻共同债务，故原告请求由被告董爱兄与被告戴仕波承担共同清偿责任，合法合理，本院予以支持。关于原告对处理被告戴运欢提供的抵押物的所得价款是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房地产主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房地产享有抵押权，而房地产的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然原告和被告戴运欢双方就涉案房地产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告和被告戴运欢双方并未办理涉案房地产的抵押权设立登记，而在未办理涉案房地产抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房地产抵押权登记的请求权，并非对涉案房地产享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于金恒房地产公司是否对被告戴运欢、戴仕波本案债务承担连带清偿责任的问题。《个人一手住房贷款合同》明确约定，金恒房地产公司为本案债务作担保，保证方式为阶段性连带责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由贷款人收执之日止。涉案房地产至今未办理权利人为原告的抵押登记手续，被告金恒房地产公司应对本案债务承担连带清偿债务，故原告请求被告金恒房地产公司对被告戴运欢、戴仕波的本案债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告金恒房地产公司承担保证责任后，有权向被告戴运欢、戴仕波追偿。关于被告金恒房地产公司阶段性保证责任已经解除的辩称无理，本院不予采纳。被告戴运欢、戴仕波、董爱兄经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院审理涉及夫妻债务纠纷案件中适用法律有关问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司阳江东风一路支行与被告戴运欢、戴仕波、阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG5LAA20160063）；二、被告戴运欢、戴仕波、董爱兄尚欠原告中国银行股份有限公司阳江东风一路支行借款本金317373.41元、利息14013.01元及罚息927.96元（上述款项计至2019年6月4日止，从2019年6月5日起至借款本息付清之日止的利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定的利率计付），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告戴运欢、戴仕波、董爱兄追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司阳江东风一路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6284元（原告已预交），由被告戴运欢、戴仕波、董爱兄共同负担，由被告阳江市阳东区金恒房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  林瑞瑜人民陪审员  冯开颜人民陪审员  施秋娜二〇一九年十一月三十日书 记 员  莫杏消附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院审理涉及夫妻债务纠纷案件中适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。