北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23143号原告（反诉被告）：常晓峰，男，1974年11月22日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省肇州，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李坤，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪義茹，女，1984年7月6日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市东西湖区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：及瑞岭，北京市君创律师事务所律师。原告（反诉被告）常晓峰与被告（反诉原告）汪義茹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常晓峰委托诉讼代理人李坤，被告（反诉原告）汪義茹委托诉讼代理人及瑞岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）常晓峰向本院提出诉讼请求：1．确认常晓峰与汪義茹签订的合同《北京市房屋租赁合同》于2019年5月30日解除；2．汪義茹返还常晓峰租赁押金12000元、未履行租金19032元，共计31032元；3．汪義茹赔偿常晓峰两个月违约金24000元；4．案件受理费由汪義茹负担。事实与理由：因常晓峰孩子上幼儿园交通方便，便于孩子休息及学习的原因，以北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方，常晓峰与汪義茹于2018年7月28日签订《北京市房屋租赁协议》，汪義茹为出租人（甲方），常晓峰为承租人（乙方）。合同约定常晓峰承租汪義茹位于北京市顺义区×室房屋，租赁期限12个月，自2018年7月29日至2019年7月28日。常晓峰签订租赁合同前，该物业东侧未见施工及施工准备，常晓峰咨询汪義茹是否会施工，汪義茹告知工地荒废至今不会施工。常晓峰入住租赁房屋后，10月中旬，东侧工地开始施工，挖槽、清运渣土等，当时噪音污染、扬尘及夜间施工光污染已经开始影响常晓峰的日常生活及身体健康。因施工工地与租赁房屋东侧墙体仅一墙之隔，挖槽距离不超过10米，进而施工对于居住环境影响很大。常晓峰于11月1日正式向汪義茹反映施工噪音问题，并向汪義茹提供了视频照片，汪義茹建议常晓峰联名投诉。11月11日，在汪義茹认同噪音污染事实的情况下，经过我爱我家的双方沟通，汪義茹将房屋租金降至10000元每月，租赁合同继续履行。直至2019年3月初开始，工地施工开始加剧，并出现超规定时间早6:00晚22:00施工，多次投诉城管、110及市长热线，汪義茹告知已对违规施工工地进行罚款、停工整改处罚，就现有噪音等污染问题建议业主起诉开发商申请噪音补偿或建议可以搬离现有房屋。因临近春夏交接，需经常开窗，工地噪音已经严重影响常晓峰的生活及家庭成员的健康，经多次检测室内噪音分贝达到81分贝左右，并和我爱我家公司共同检测并告知汪義茹。汪義茹称朋友住在16号楼，不吵，否认噪音污染。《北京市环境噪音污染防治办法》规定，居住属1类或2类标准，1类白天55分贝，夜间45分贝；2类白天60分贝，夜间50分贝。该房屋已经不适合居住，严重影响了常晓峰及家人的身心健康，常晓峰爱人张小娟已怀孕5个月。为此，常晓峰向汪義茹提出退租意思，汪義茹告知只同意转租的情况，方可退还租金及押金。在我爱我家参与长达一个月的协调过程中，常晓峰配合汪義茹委托中介公司看房10多次，均因噪音原因未实现转租，故而，常晓峰及家人无法继续忍受噪音、扬尘、光污染造成的身心压力，强行解除合同，并于5月30日搬离该房屋，并在我爱我家协助下重新租赁了新的房屋居住。重新支付了租金、押金及中介费。至今汪義茹拒绝退还常晓峰提出的未履行的租金及押金事宜。常晓峰通过我爱我家交还给汪義茹房屋至今，汪義茹始终未与常晓峰沟通退还押金、租金事宜。为维护常晓峰的合法权益，常晓峰诉至法院。被告（反诉原告）汪義茹辩称：汪義茹不同意常晓峰的全部诉讼请求。一、诉争租赁合同并未解除，常晓峰要求解除合同的理由没有事实和法律依据。在合同履行过程中，汪義茹不存在违约或者过错行为，常晓峰要求依据合同第九条约定的条款解除合同，属于张冠李戴的行为。合同第九条第三款第2项房屋严重不符合合同约定或者影响常晓峰安全/健康的，常晓峰有权单独解除合同。该条款所指向的是房屋本身问题，并不包括外部环境，双方也未就外部环境问题进行约定，就房屋本身而言，不存在严重不符合合同约定及影响常晓峰健康安全的问题。2018年11月份，因房屋相邻的工地施工，常晓峰向汪義茹提出噪音补偿，每月标准为2000元，该噪音补偿的主体应当是施工方，不是汪義茹，但汪義茹基于善意，答应常晓峰的补偿要求，自2019年2月份开始，每月给予常晓峰2000元的补偿，补偿款从租金中扣除，合同继续履行，故常晓峰无论从法律上、合同上还是事实上，均无权以噪音作为借口，要求解除合同。施工噪音问题与常晓峰、汪義茹租赁合同无关，从事实上来看，其他住户并没有因噪音问题搬离住所，政府一没有强制要求工地停止施工。故，施工应当符合相应规范，并未达到常晓峰所谓的极其严重影响安全及健康的程度，也未达到法律意义上的合同目的不能实现或者不可抗力而解除合同的条件。根据合同第二条第一款的规定，常晓峰租赁用途为办公，常晓峰以房屋不适合居住为借口，也是无稽之谈。事实上，无论是对于居住，还是对于办公场所的要求，即使夜间产生轻微的、偶尔的噪音，客观上并不存在，也是符合过国家规定，根本谈不上所谓的危及安全或健康问题。二、在合同有效期内，双方并未办理交接手续，常晓峰和中介公司之间的交割手续，在事实和法律上不及于汪義茹，常晓峰无权要求汪義茹退还未到期的房租。本案中，根据合同的相对性，租赁合同的主要权利、义务仅限于常晓峰、汪義茹之间。中介公司系居间方，仅负责提供房源，促成常晓峰、汪義茹双方形成租赁关系，没有任何权利代汪義茹办理房屋交割的手续。并且汪義茹在微信中已经向常晓峰强调，除非有其他承租人继续承租，否则，不同意解除租赁合同。客观上，涉诉房屋对于汪義茹来讲，也没有实际控制房屋，在合同期内，开锁密码也不知道，无法进入房屋。常晓峰自行搬出房屋的行为，其损失应当自行承担。在房屋未交到汪義茹手中之前，常晓峰无权要求汪義茹退还未到期租金，如果退还，汪義茹本已经损失的基础上更会增大损失，严重违背了汪義茹的租赁目的。三、本案中，汪義茹不存在任何违约行为，甚至还不断做出让步，答应常晓峰在合同之外的无理要求。常晓峰无权要求汪義茹支付违约金。常晓峰、汪義茹合同签订后，双方应当按照合同约定履行，但是，常晓峰尤其是常晓峰的爱人并没有契约精神。在合同之外，要求汪義茹为其定制2万元的家具，欲强行要求汪義茹退回上季度6000元的租金。下半年又在合同之外要求给予每月2000元的补偿，又向汪義茹提出要求转租的事宜等等。甚至在2019年1月30日，汪義茹明确告知，如果常晓峰不能承租，就解除合同，并且安排了人员进行房屋交割，但常晓峰并未同意，而选择继续承租涉案房屋。上述的要求均是合同之外的要求，汪義茹出于善意，均已经做出了让步，并且双方达成一致意见，合同继续履行。就在2019年4月30日，常晓峰刚刚交完三个月的租金后，又在不到15天的时间里，突然提出强行解除合同，严重损害了汪義茹的合法权益。汪義茹无法接受其背信弃义的行为。在2019年4月29日，汪義茹询问常晓峰，合同到期后是否承租时，常晓峰答复其爱人怀孕，十月的预产期，两个孩子加上保姆月嫂不够住，就不考虑续租了，其并未提出房子或者环境、噪音危害健康或者安全问题。而在不到15天的时间里，搬出后强行解除合同的理由却是因施工噪音无法居住，常晓峰明显违背了诚实信用原则，在法律上不应当被鼓励和认可。在本案中，根据中介行业的惯例，中介费用应当由承租人承担，在签订合同时，经常晓峰要求，汪義茹还是做出了让步，自己承担了中介费12000元。常晓峰在承租过程中，没有任何损失，反而是汪義茹损失了中介费12000元，为常晓峰制定家具20000元，下半年租金损失12000元，共计损失44000元，占到了房租总额的33．3%。现在常晓峰又要求汪義茹退还租金和支付违约金，严重损害了汪義茹的合法权益，故请求法院驳回常晓峰的全部诉讼请求。被告（反诉原告）汪義茹向本院提出反诉请求：1．常晓峰支付汪義茹违约金43200元；2、案件受理费由常晓峰负担。事实与理由：2018年7月28日，汪義茹与常晓峰签订《北京市存量房屋租赁合同》，合同约定汪義茹将位于北京市顺义区天竺空港工业区15号办公楼5层512室出租给常晓峰办公使用，租赁期限自2018年7月29日至2019年7月28日，租金每月12000元，合同约定了具体的付款时间节点。合同第十条第一款约定了常晓峰有第九条第四款约定的情形之一的，应当按月租金200%向汪義茹支付违约金，本案中常晓峰擅自将办公用途改变为居住用途，违反合同约定，应当支付月租金200%的违约金。合同第十条第二款约定，如常晓峰提前退租，需提前30天通知汪義茹，并支付月租金200%的违约金。本案中，虽然合同已经履行完毕，但其在合同有效期内，常晓峰主张退租的行为并未提前30天通知，该行为同样系违约行为，应当按月租金200%的标准支付违约金。合同第十条第四款约定，常晓峰不按约定支付租金未达到解除合同条件的，应当按每逾期一日，按日租金200%的标准支付违约金，本案中，2019年1月29日，常晓峰应当向汪義茹支付租金20000元，常晓峰仅支付14000元，并且在汪義茹的要求下，常晓峰又在两天后于2019年1月31日支付6000元，无论从数额上，还是从时间上讲，常晓峰均构成违约。另外，常晓峰在合同约定的2019年4月29日也未按时付款，在汪義茹的催促下，常晓峰才于4月30日支付房租，同样属于违约行为，故应当向汪義茹支付合同约定的违约金。以上三项不同的违约行为，支付的三项违约金共计72000元，鉴于合同约定总租金为144000元，144000元的30%为43200元，结合汪義茹的实际经济损失为44000元，根据合同法的相关规定，汪義茹认为违约为44000元符合法律规定。故，为维护汪義茹的合法权益，汪義茹提起反诉。原告（反诉被告）常晓峰就反诉辩称：常晓峰不存在违约，涉诉房屋存在遭受超分贝施工噪音，长期侵扰，无法正常使用的客观事实。汪義茹作为出租方不能强迫常晓峰继续租赁。常晓峰基于此解除租赁合同合法合理，不属于违约。汪義茹称常晓峰擅自改变房屋用途属于编造，有违诚信，常晓峰并未注意到格式合同中勾选的用途是办公，但可以确定事实上双方及中介自签订合同时都清楚是居住使用，且汪義茹房屋一直以居住用途对外租赁，从开始知道常晓峰一家承租目的是居住，该房屋的布置及对方提供的卧室床铺等家具明显表明是居住用途，对此双方交流记录及相关家具清单及房屋相关视频内容可以充分证明。常晓峰基于施工噪音导致不适合居住的客观事实提出解除合同，是行使自己的合法解除权，不是违约解除，不存在提前30天通知对方，并承担提前退租违约金的责任，且常晓峰提前通知汪義茹并积极配合转租。2018年11月，发生工地施工噪音时间，常晓峰开始向汪義茹反映协商，显然已影响常晓峰正常履行支付房租的因素，但每次双方确认都及时支付了房租，并未欠付房租，未超过七日支付时间，不属于违约。综上常晓峰解除合同经过了与汪義茹协商，也是行使合法解除权，汪義茹要求常晓峰承担违约责任无事实及法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，出租人（甲方）汪義茹与承租人（乙方）常晓峰及居间人（丙方）北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，合同约定：“第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市顺义区×。第二条房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途：办公。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2018年7月29日至2019年7月28日，共计12个月。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：12000元/月，租金共计144000元。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2018年7月29日，2018年10月29日，2019年1月29日，2019年4月29日。（二）押金：人民币12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条居间服务：（二）本合同签订后，甲方应当向丙方支付月租金100%即人民币12000元作为佣金。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成一方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。”合同签订后，常晓峰向汪義茹支付押金12000元，诉争房屋租金常晓峰支付至2019年7月，共计支付房屋租金132000元。2019年1月31日，常晓峰将其应于2019年1月29日付清的租金给付完毕。2019年4月30日，常晓峰将其应于2019年4月29日付清的租金给付完毕。常晓峰提交诉争房屋内装饰视频和照片，拟证明涉诉房屋本来就是供居住状态，汪義茹自始至终以居住用途出租房屋。汪義茹认可该证据的真实性，不认可证明目的，该房屋装修可以用于办公和居住使用，不一定只能用于居住。常晓峰提交工地施工视频、噪音检测视频及照片，拟证明白天黑夜施工事实及噪音超正常标准，严重影响居住。汪義茹认可现场施工的事实，视频中常晓峰拿着噪音检测器不认可，应通过第三方检测机构才有法律效力，是常晓峰单方检测行为，也不是白天黑夜连续施工行为，只有一次超过80分贝，是第三人行为引起的，不是汪義茹过错导致。常晓峰提交搬家凭证，拟证明2019年5月30日搬离诉争房屋。汪義茹认可该证据的真实性，认可2019年5月30日常晓峰搬离诉争房屋，但不是交接手续，双方没有交接。常晓峰提交2018年11月1日、11月11日其妻子与汪義茹的微信沟通记录，拟证明常晓峰于2018年11月就以因施工噪音提出退租意愿。汪義茹认可该证据的真实性，但不认可证明目的，主张2018年11月23日，汪義茹收到常晓峰微信要求汪義茹给予租金补偿，愿意继续履行合同，未正式提出退租，实际履行过程中，汪義茹也给予常晓峰减免租金2000元作为补偿。自2019年1月29日起，常晓峰按每月10000元标准交纳房租。常晓峰提交2019年5月14日至6月14日期间常晓峰及其妻子与中介负责人的微信沟通记录，拟证明常晓峰5月14日通知对方退租，对方开始重新对外出租，常晓峰在该期间协助房东转租，直至5月30日彻底搬出。汪義茹认可该证据的真实性，不认可证明目的。常晓峰提交其妻子产科门诊保健首页，超声检查报告单，拟证明常晓峰妻子怀孕的事实。汪義茹认可该证据的真实性，不认可关联性。汪義茹提交其与常晓峰爱人的微信聊天记录，拟证明因噪音问题，汪義茹同意自2019年2月份开始，每月给予常晓峰2000元的补偿，补偿从租金中扣除，合同继续履行。且汪義茹多次作出让步按照常晓峰爱人的要求定制20000元的家具，在2019年1月31日交纳租金的时候，未经同意，强行扣除6000元租金，后由常晓峰本人补足。常晓峰认可该证据的真实性，不认可关联系。主张家具是与房租匹配的，说明汪義茹知道常晓峰租赁房屋用途是居住。汪義茹提交其与常晓峰的微信聊天记录，拟证明汪義茹明确告知常晓峰爱人提出的无理要求汪義茹不能接受，且2019年4月29日，常晓峰明确表示不再续租，2019年4月30日常晓峰刚交完最后三个月租金后，突然提出强行解除合同，严重损害汪義茹的合法权益，经汪義茹同意，常晓峰自行解决转租问题，常晓峰逾期支付房租或不足额交纳房租，均需要汪義茹催促才能履行。常晓峰认可该证据的真实性，不认可证明目的。常晓峰的意思是忍到租赁合同到期就不续租了，但合同到期前工地施工噪音恶化到无法忍受，为了妻子孩子的健康，才提出解除合同，不存在损害汪義茹的合法权益。双方对房屋进行了协商，常晓峰未超七天支付房租，未欠付房租。汪義茹提交其与中介公司的微信聊天记录，拟证明中介公司无权交接，中介公司也未将房屋交给汪義茹，中介与常晓峰之间的行为不及于汪義茹。常晓峰认可该证据的真实性，但不认可证明目的。汪義茹不同意解除的意愿不能灭失常晓峰的解除权。2019年8月5日，汪義茹将诉争房屋租赁给案外人。上述事实有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》、照片、视频、微信聊天记录、转账凭证等证据在案佐证。本院认为：2018年7月28日，常晓峰与汪義茹签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点之一为常晓峰2019年5月30日搬离诉争房屋是否系合法行使解除权。常晓峰称因诉争房屋存在噪声污染，合同目的不能实现，故其搬离诉争房屋。审查双方提交的证据，能够确认诉争房屋周边工地存在施工的情况，且在常晓峰租住房屋过程中，确实对其生活造成了影响。但常晓峰与汪義茹就噪声污染一事达成了合意，即常晓峰自2019年1月29日起的房租扣减2000元。且据该合意，常晓峰交纳第三笔、第四笔房租。就此，本院确认就噪声污染一事，汪義茹已对常晓峰进行补偿。在此情况下，常晓峰又据此理由要求解除诉争合同并称系汪義茹违约，于法无据，本院不予支持。本案的争议焦点之二为常晓峰是否违约；如其违约，应承担何种违约责任。首先，据争议焦点一之意见，常晓峰并无合法理由搬离诉争房屋，且并未于退租前30天通知汪義茹，据合同约定，常晓峰应承担双倍月租金的违约责任。就违约责任的月租金标准确认，双方均主张按每月12000元计算，对此本院不持异议。则就常晓峰该违约情形，应给付汪義茹违约金24000元。其次，常晓峰分别于应付第三笔租金时违约两天支付，应付第四笔租金时违约一天支付，依据双方合同约定，每逾期一日应承担双倍日租金的违约金。则据两次延期交付租金的违约情形，常晓峰应给付汪義茹违约金236．7元。再次，就汪義茹主张常晓峰改变租赁房屋用途一节。虽合同约定系办公用途，但审查2018年11月双方就租金达成的补偿意见的合意，能够确认双方的真实意思表示是据居住用途履行诉争合同。就汪義茹据此主张常晓峰违约，本院不予支持。据双方合同约定押金系租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。现常晓峰应给付汪義茹违约金金额为24236．7元，应首先抵扣常晓峰交纳的押金12000元，则常晓峰应给付汪義茹违约金12236．7元。据前述争议焦点意见，就常晓峰要求返还租金的诉讼请求，本院予以支持。就常晓峰要求返还押金及要求汪義茹支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）常晓峰与被告（反诉原告）汪義茹于二〇一八年七月二十八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年五月三十日解除；二、被告（反诉原告）汪義茹于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）常晓峰房屋租金计一万九千零三十二元；三、原告（反诉被告）常晓峰于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）汪義茹违约金一万二千二百三十六元七角；四、驳回原告（反诉被告）常晓峰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）汪義茹的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五百八十八元，由原告（反诉被告）常晓峰负担四百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）汪義茹负担一百三十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费四百五十元，由被告（反诉原告）汪義茹负担三百九十七元（已交纳），由原告（反诉被告）常晓峰负担五十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇一九年十一月二十八日书记员  常 怡