河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20789号上诉人（原审原告）：河南驰宝二手车交易市场有限公司，住所地郑州高新区西环汽车公园内。法定代表人：刘毅，该公司经理。委托诉讼代理人：郭永强，北京市华联律师事务所郑州分所律师。被上诉人（原审被告）：郑州悦航汽车服务有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区西三环化工路交叉口北600米西环汽车公园内。法定代表人：郑晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫胤宏，河南金苑律师事务所律师。上诉人河南驰宝二手车交易市场有限公司（以下简称驰宝公司）因与被上诉人郑州悦航汽车服务有限公司（以下简称悦航公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初16688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。驰宝公司上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初16688号民事判决，依法改判悦航公司向驰宝公司支付租金343750元，违约金200000元。2.由悦航公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：1.双方合同约定合同解除或终止时，悦航公司应将设备腾清，将租赁范围内的垃圾及杂物等清理干净，并向驰宝公司移交后，方可视为合同解除。根据现有证据能够确认2019年4月24日悦航公司才开始拆卸大型设备、搬离的事实，因此在2019年4月24日前悦航公司对争议房屋一直处于占有使用状态，悦航公司应当承担相应的租金。2.悦航公司违约，按照合同约定，应当向驰宝公支付违约金200000元。悦航公司辩称，悦航公司在2018年9月份接到政府通知时就与驰宝公司商议解除合同事宜，但驰宝公司一直不与悦航公司解除合同。悦航公司于2018年10月1日搬离争议房屋，但是驰宝公司拒绝悦航公司将大型设备搬走。2019年4月份，驰宝公司与悦航公司的员工联系，通知其搬走争议房屋中的大型设备，悦航公司才去将设备搬离。驰宝公司向一审法院起诉请求：悦航公司支付驰宝公司租赁费343750元、违约金200000元，共计543750元。一审法院认定事实：2017年5月1日，驰宝公司作为出租方、悦航公司作为承租方，签订《租赁合同》一份，约定：1、租赁物位于郑州市××与化工路交汇处北××、西环汽车公园内（以下简称本案争议房屋），建筑面积1200平方米。2、租赁期限三年，自2017年5月1日至2020年5月1日（如遇不可抗力或正在征收、拆迁行为的，不视为驰宝公司违约，驰宝公司也不承担违约责任），用途为汽车维修。3、租金每年687500元，租金每半年支付一次，半年付343750元，双方签订本合同后五个工作日内支付首次租金，以后每半年度租金于前一租赁期届满30日前支付。4、合同约定租赁期限届满或双方协商一致解除合同后15日内，悦航公司应向驰宝公司办理交接手续，交接时悦航公司应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，将租赁范围内的垃圾及杂物等清理干净并保持期满的基本现状后按时移交驰宝公司。5、本合同租赁期内，国家征用或政府拆迁不属于不可抗力，土地租金按实际使用天数计付，本合同履行期限内，如发生国家征用或政府拆迁等，自征用或拆迁通知下达并确定搬迁日期之日起，悦航公司可向驰宝公司提交书面解除合同申请，驰宝公司接到书面通知后，双方按约定进行场地交接，房租租金计算至交接日，租金结算完毕，合同自然解除，所有补偿归属驰宝公司。6、如一方违约达到法定解除条件的，另一方可提出解除合同，同时可提出违约赔偿，违约方应向对方支付违约金200000元作为约定补偿。2018年8月31日，郑州市人民政府发布郑政通（2018）47号《郑州市人民政府关于落实郑州市实施2016年度第三批城市建设用地的通告》一份，显示征收土地的范围包括悦航公司承租的场地，并要求征收土地四至范围内的土地所有权人、土地使用权人，在本通告规定期限内，持土地权属证书或其他证明材料，到所在区国土资源局办理征地补偿登记。2018年9月26日，悦航公司与郑州宏安四驱汽车装饰有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：悦航公司承租郑州宏安四驱汽车装饰有限公司的房屋作为汽车维修使用，房屋位于郑州市金水区花园路66号国际汽车大道汽修园区（B区）3号楼，租赁期限2018年10月1日至2021年9月30日。悦航公司自认其向驰宝公司缴纳房屋租金至2018年10月31日，考虑到政府拆迁行为对其经营的影响，自2018年10月1日起，悦航公司便开始搬迁，国庆节过后，悦航公司便不在驰宝公司的场地开展经营活动，但举升机、空压机、四轮定位仪等较大设备一直没有搬走。庭审中，悦航公司自认因上述设备原系从驰宝公司处折价购买，当时，悦航公司准备放弃对上述设备的所有权，将设备留给驰宝公司。2019年1月17日，郑州高新区贾鲁河综合治理工程西流湖段建设指挥部发布公告（2号）一份，告知4S店广大商户及业主，此前已经通过公告1号文件向广大商户宣传解释了拆迁的原因及范围，没有合法用地和规划建设等相关手续的4S店，属于违章建筑，且存在较大的安全消防隐患。拆迁工作即将启动，请广大商户早作准备，尽早搬迁。同时要求广大商户以城市规划、建设为重，对征迁工作给予大力支持和配合，尽快自行搬离，拒不搬离的，依照规定，组织有关部门强制拆迁。根据驰宝公司提交的视频资料显示，2019年4月24日，悦航公司承租的场地周围均已写上“拆”字，场地内部非常凌乱，没有正常办公的迹象，但场地内确实有一些固定的大型设备未搬离。现驰宝公司、悦航公司因租赁合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：驰宝公司提交的房屋租赁合同一份、工商登记信息一份、录像材料一份。悦航公司提交的《租赁合同》三份、政府拆迁文件一份、拆迁公告一份。悦航公司提交的李振伟、许庆宁证言、维修清单，与政府拆迁文件及拆迁公告所述事实相符，在内容上能够相互佐证，能够证明悦航公司于2018年10月份便搬离承租房屋这一事实，一审法院均予以采纳。驰宝公司提交录像资料一份，仅能够证明2019年4月24日，悦航公司承租场地内仍有一些固定设备未搬离这一事实，对驰宝公司主张的其他证明目的，一审法院不予采纳。驰宝公司提交的录音资料一份，不足以证明悦航公司拖欠驰宝公司租金，对其主张的证明目的，一审法院不予采纳。一审法院认为，驰宝公司、悦航公司2017年5月1日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。本案中，悦航公司已经向驰宝公司交纳租金至2018年10月31日，在该租金交纳期间届满后，因本案争议房屋位于政府征收、拆迁范围之内，悦航公司已经搬离本案争议房屋，不再承租房屋内从事经营活动。虽然悦航公司未按照《租赁合同》约定对本案争议房屋内的部分设备进行腾空，存在违约行为，但庭审中悦航公司自认当时已经放弃了对滞留设备的所有权。结合以上事实，一审法院认定，自2018年11月1日起悦航公司不再对本案争议房屋占有、使用，悦航公司在搬离本案争议房屋时放弃部分设备的所有权，并不影响双方的租赁合同关系于2018年11月1日终止这一事实。因此，驰宝公司请求悦航公司支付2018年11月1日后六个月的租金343750元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。驰宝公司请求悦航公司支付违约金200000元，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，驰宝公司、悦航公司的租赁合同关系于2018年11月1日终止，悦航公司作为承租人，其应当依照约定与驰宝公司办理交接。悦航公司未在本案争议房屋拆迁前及时与驰宝公司办理交接手续，且在未征得驰宝公司同意的情况下，将自己的部分设备滞留在本案争议房屋内直到2019年4月23日，悦航公司的上述行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。为了弥补驰宝公司的经济损失，同时对悦航公司的违约行为予以惩戒，一审法院酌定悦航公司应当按照双方《租赁合同》约定半年租金的20%向驰宝公司支付违约金，即68750元（343750元×20%）。因政府的征收、拆迁行为导致驰宝公司、悦航公司租赁合同关系于2018年11月1日终止履行，悦航公司并不存在根本性违约行为，驰宝公司以《租赁合同》达到法定解除条件为由要求悦航公司支付违约金200000元，一审法院不予支持。综上，悦航公司应当支付驰宝公司违约金68750元。驰宝公司请求过高部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州悦航汽车服务有限公司于本判决生效后10日内支付河南驰宝二手车交易市场有限公司违约金68750元。二、驳回河南驰宝二手车交易市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9237元，减半收取4619元，由被河南驰宝二手车交易市场有限公司负担4035元，由郑州悦航汽车服务有限公司负担584元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于租赁合同实际存续期间的问题，驰宝公司主张悦航公司未按照合同约定将设备全部搬离后，将争议房屋移交给驰宝公司，但悦航公司庭审中自认其放弃了对争议房屋中的大型设备的所有权。悦航公司向驰宝公司支付争议房屋租金至2018年10月31日，因此能够认定悦航公司从2018年11月份开始对争议房屋不再占有、使用，驰宝公司主张悦航公司支付2018年11月后六个月租金无事实和法律依据，本院不予支持。关于悦航公司是否应当支付违约金的问题，悦航公司作为承租人，并未按照合同约定与驰宝公司办理房屋交接手续，并将大型设备留滞在厂房内，应当承担违约责任。因此一审法院酌定悦航公司按照半年租金的20%向驰宝公司支付违约金并无不当，应予支持。综上所述，河南驰宝二手车交易市场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8425元，由河南驰宝二手车交易市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  曾小潭审判员  陈启辉二〇一九年十一月二十八日书记员  杜佰玲