贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12541号 原告：何启江，男，1979年9月15日出生，汉族，住贵州省毕节市赫章县。 委托诉讼代理人：符立萍，系贵州文腾律师事务所律师。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵。 委托诉讼代理人：罗凤兰，系贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 原告何启江与被告毕节兴业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何启江的委托诉讼代理人符立萍，被告毕节兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何启江向本院提出诉讼请求：一、判决被告于判决生效后立即将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；二、被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（以原告已付总房款229025元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计至2019年9月27日为26135.4元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“盛世华都”2-025商铺，价款229025，约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”原告已按合同约定向被告付清房款，但是被告至今未向原告交付办理产权转移登记的有关文书，被告行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，原告特诉至法院。 被告毕节兴业房地产开发有限公司辩称：一、本案因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成，答辩人不应承担违约责任。答辩人开发涉案商品房所属国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土局七星关区分局签订国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给答辩人。然而征地拆迁原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于行政征收滞后，导致涉案商品房开发工程进度受到实质影响。其次答辩人将商品房交付原告使用后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道的其中一段主要道路属于市政工程，因市政道路原因，政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时导致涉案商品房消防通道未能验收通过，以致于答辩人不能如期取得商品房竣工验收备案，造成初始登记迟延。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成征收、拆迁所致，属于行政行为造成，答辩人无过错，应免责。况且，涉案商品房买卖合同第二十二条约定：“初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记，因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何责任。”虽然该规定在初始登记处，但初始登记是转移登记的前提，该条规定的合同和法律效力应及于转移登记，答辩人对逾期办理转移登记和交付有关文书应当免责。二、根据2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》，以及《合同法》113条规定，违约金应当以损失为基础，即使法院认为答辩人违约，但是未交付转移登记有关文书的行为并未对被答辩人造成任何损失，故本案违约金过高，答辩人请求人民法院调整。三、被答辩人部分违约金超过诉讼时效，超过部分应予扣除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月14日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村德溪新区二号路旁“盛世华都”第2层2-025号房，总价款为229025元，合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”合同还约定了办理商品房转移登记的方式是：原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约支付了房款，被告未向原告交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，原告以前述请求诉至本院。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了支付购房款的义务之后，被告应按约定将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告。现办理涉案房屋所有权转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告交付办理涉案房屋所有权转移登记的有关文书的诉讼请求，本院不予支持。合同约定被告应于2016年6月30日前履行涉案义务，现履行期限已届至，被告尚未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告自2016年7月1日起违约，被告提出诉讼时效抗辩，违约金受诉讼时效影响，原告于2019年9月27日诉至本院，2016年9月26日之前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持，违约金的计算以原告已付购房款229025元为基数，按日万分之一（即22.90元）从2016年9月27日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记部门并通知原告之日止。 对于被告辩称由于行政机关征地拆迁滞后等因素造成被告违约，被告不承担违约责任的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不免除被告根据合同约定应承担的违约责任。并且，涉及政府行为也并不当然属于行政不可抗力，被告作为房地产开发企业，在经营过程中，对房屋产权转移登记所需条件应有充分的认识，如果在当时相关征地拆迁工作都还没有实施完毕，并且该拆迁工作对房屋办理相关手续有影响的情况下，被告就在合同中承诺了明确的办理产权转移登记的日期，这应属于被告对经营风险未准确认识、把握到位所致，不应属于行政不可抗力，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。此外，被告也未能举证证明相邻市政道路施工与涉案楼盘消防不能验收之间的因果关系，故被告的违约责任不应免除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司按每日22.90元向原告何启江计付逾期交付办理涉案房屋权属转移登记有关文书的违约金，违约金计算期间为2016年9月27日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记部门并通知原告之日止； 二、驳回原告何启江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币227元，由原告何启江负担69元，被告毕节兴业房地产开发有限公司负担158元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年十一月三十日 书记员  姜童尧