江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初9664号原告：陈飞，男，1990年1月11日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑沥为，江苏新高的律师事务所律师。被告：汪婷婷，女，1989年6月16日出生，汉族，住江苏省滨海县。原告陈飞与被告汪婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈飞及其委托诉讼代理人李伟龙、被告汪婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈飞向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告签订的位于南京市秦淮区档口的房屋租赁合同于2019年7月10日解除；2.请求判令被告返还原告租金20583元（2019年7月10日至2019年9月17日剩余的租金）、履约保证金9500元、水电押金2000元、委托办证费用1500元，共计33583元；3.请求判令被告向原告支付违约金28500元。事实与理由：2018年9月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将南京市秦淮区档口租赁与原告，租赁期自2018年9月17日起至2019年9月17日止，租金约定为一年11.4万元，履约保证金为9500元，即一个月租金，并约定违约责任为原被告双方任何一方如未按房屋租赁合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，违约方应赔偿守约方三个月租金。原告已将一年租金及履约保证金支付至被告名下账户中。被告向原告交付美食汇12#档口后，原告用该场地经营餐饮。2019年6月29日，原告收到南京红杜鹃农业科技集团有限公司秦淮分公司(以下简称杜鹃公司秦淮分公司）通知，要求原告搬离美食汇12#档口，该通知上说明被告作为位于红杜鹃羊皮巷美食汇内场地的承租人，因拖欠房东杜鹃公司秦淮分公司水电费和房租，杜鹃公司秦淮分公司已终止了与被告的租赁合同，即被告已不再拥有美食汇12#档口使用权，原告也无法继续租赁美食汇12#档口。后因杜鹃公司秦淮分公司于2019年7月10日将美食汇12#档口停水停电，最终原告被迫搬离美食汇12#档口。原告认为，由于被告原因致使原、被告间美食汇12#档口的租赁合同无法继续履行，合同目的已经无法实现，按照合同法规定，该租赁合同应当自原告搬离美食汇12#档口起予以解除，被告应当返还合同履约保证金、水电押金、委托办证费用及向原告多收取的租金；且由于被告的违约，也致使原告无法继续在美食汇12#档口经营餐饮生意，给原告造成了巨大损失，按照合同约定，被告也应当承担相应的违约责任，向原告支付违约金（按照合同约定为3个月租金)。故原告诉至法院。被告汪婷婷辩称，认可双方租赁合同于2019年7月10日解除；认可租金、履约保证金、水电押金、委托办证的金额，租金、履约保证金、委托办证费用同意退还，但水电押金要扣除最后一个月水电，剩余部分在租金中扣除；被告汪婷婷对原告陈飞和红杜鹃公司签调解协议一事不知情，红杜鹃公司已经退还了商户剩余租期一半的租金，被告汪婷婷没有造成直接违约，并非被告汪婷婷让商户搬离美食城，故不同意支付违约金。经审理查明，案涉房屋系被告汪婷婷自杜鹃公司秦淮分公司处承租。2018年8月15日，被告汪婷婷（出租方、甲方）与原告陈飞（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋为南京市秦淮区档口（以下简称案涉商铺）；租赁期自2018年9月7日起至2019年9月17日止；租金、物业费、保证金及支付方式详见附件；乙方应于本合同签订后2日内付清全额履约保证金，甲方在收到保证金后应予以出具收款凭证。若乙方在签订合同后超过2日仍未付清全额履行保证金，甲方有权单方面终止本合同；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备费用、物业管理费由乙方承担；甲乙双方任何一方如未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，违约方应赔偿守约方三个月租金。同日，双方签订《补充协议》一份，约定案涉商铺房屋首年租金费用为114000元；乙方需支付物业管理费用标准为人民币600元/平米/月；房屋租金及物业管理费的付款为半年一次，每一付款季前一个月支付；为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的履约保证金为一个月的房屋租金即9500元。合同签订后，原告陈飞先后向被告汪婷婷支付租金114000元、保证金9500元、水电押金2000元、委托办证费1500元。2019年6月29日，红杜鹃公司秦淮分公司向羊皮巷美食城商户发出《通知》，载明因被告汪婷婷拖欠水电费及房租，红杜鹃公司秦淮分公司将终止与被告汪婷婷的租赁协议，并于2019年7月1日停水停电，要求商户做好撤场准备。2019年7月8日，红杜鹃公司秦淮分公司再次向羊皮巷美食城商户发出《通知》，载明将于2019年7月10日起停止供应水电，羊皮巷美食城商户应于2019年7月10日零点前完成清场。2019年7月14日，羊皮巷美食城商户因撤场搬迁问题与红杜鹃公司秦淮分公司在南京市公安局秦淮分局进行协商，包括原告陈飞在内的羊皮巷美食城商户与红杜鹃公司秦淮分公司负责人倪爱成达成调解协议，双方约定倪爱成在2019年7月14日上午11时先行垫付各商户剩余房租及押金的50%，剩余部分6个月内倪爱成承诺无条件支付给商户，羊皮巷美食城商户在起诉胜诉后，应无条件返还红杜鹃公司秦淮分公司垫付的剩余房租及押金，商户同意在2019年7月16日早晨6时前搬清。关于水、电费金额，原、被告确认原告陈飞未支付2019年6月10日至7月10日的水、电费，并协商按4449元予以处理，在抵扣水电押金后，不足部分在履约保证金中抵扣。关于违约金，原告陈飞主张其租期为一年，经营期间每月纯利润4至5万元，本次纠纷导致原告陈飞产生无法经营的预期损失，并对此提交了2019年7月1日至7月10日的支付宝记录打印件，表示其仅该期间内营业收入就有4万多，以此证明其损失。原告陈飞另陈述其于2019年7月19日找到新的营业场地，但经营状况有所下滑。被告汪婷婷经质证对该证据不予认可，并认为违约金过高需要调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因被告与红杜鹃公司秦淮分公司之间存在租赁纠纷，导致红杜鹃秦淮分公司多次通知原告陈飞等商户撤场，并于2019年7月10日起停止羊皮巷美食城的水电供应，原、被告之间的租赁合同实际已无法履行，而原告陈飞经营使用的诉争商铺亦于该日闭店，现原、被告均认可租赁合同于2019年7月10日解除，本院予以确认。关于原告陈飞要求被告汪婷婷退还剩余租金、履约保证金、水电押金、委托办证费用的诉讼请求，因被告汪婷婷同意退还租金20583元、委托办证费用1500元，且双方同意将未付水电费4449元与水电押金2000元、履约保证金9500元进行抵扣，故被告汪婷婷尚需向原告陈飞退还租金20583元、履约保证金7051元（9500元+2000元-4449元）、委托办证费用1500元。关于原告陈飞要求被告汪婷婷支付违约金28500元的诉讼请求，被告汪婷婷申请对合同约定的违约金标准予以酌减，本院综合考虑本案案情及双方合同履行情况，酌定被告汪婷婷支付违约金9500元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告陈飞与被告汪婷婷于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除；二、被告汪婷婷于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告陈飞租金20583元、履约保证金7051元、委托办证费用1500元，合计29134元；三、被告汪婷婷于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈飞支付违约金9500元；四、驳回原告陈飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，减半收取为676元，由原告陈飞负担293元，被告汪婷婷负担383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄子辰二〇一九年十一月十一日见习书记员  窦丹丹