广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1881民初4539号原告（反诉被告）：孔健红，男，1986年9月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托代理人：黄李保。原告（反诉被告）：黄李保，男，1977年2月16日出生，汉族，住广东省英德市。被告（反诉原告）：谢海春，男，1984年3月28日出生，汉族，住广东省英德市。原告孔健红、黄李保诉被告谢海春及谢海春反诉孔健红、黄李保房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孔健红的委托代理人兼原告黄李保、被告谢海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔健红、黄李保共同诉请：1、判令被告限期3个工作日内，将位于英德市××商铺××号、××号8号华香美食饭店报装正常用水用电并供原告使用；2、判令被告赔偿原告因停水停电造成的损失32000元；3、判令被告赔偿原告停业期间的每日损失（计算标准：从2019年7月8日起按原告平均每日营业额5000元计算，（计至原告正常营业之日止）；4、本案一切诉讼费由被告承担。原告孔健红、黄李保主张的事实与理由：1、原告孔健红、黄李保是饭店合伙人，两人共同经营英红镇华香源美食店，于2017年11月8日与英德市领峰房地产开发有限公司，“简称峰景豪庭”签订了《商铺租赁合同》，（即承租了英德市××商铺××号、××号商铺经营饭店，与英德市领峰房地产开发有限公司签订了书面租赁合同，合同约定租赁期限为6年，即自2017年11月8日起至2023年11月7日止。租赁押金20000元，水电押金1000元，月租金按建筑面积226.15平方米计算，单价￥15元／平方米，月租金3392元，第二年起租金每年按8%递增，原告在租赁期内如期付清租金、水、电等费用，现经营了一年多，饭店经营也上了轨道，平均每日营业额约5000元。至2019年初因英德市领峰房地产开发有限公司债务纠纷，店面被法院组织拍卖，被告谢海春竞买成功成为新的产权人。被告已通知原告缴纳租金，原告也交付了2个月的租金7320元给了被告。原告多次催促被告要尽快办理商铺独立用水用电，但被告均以各种理由拖延，直至2019年7月8日起原告店铺被峰景豪庭开发商切断水电后，造成原告饭店无法正常营业，因为断水断电的原因，原告饭店冰柜储存的食物全部变质腐烂，损失大约9000元，断电后冰柜损坏5台，约23000元，每日营业额损失约5000元。原告曾找开发商协商，到派出所、司法所求助，但至今水电问题仍无法解决。原告认为被告作为新的产权人，竞买时应当清楚法院拍卖事项：拍卖物仍处于预售阶段，工程未竣工验收，转让登记手续由买受人自行办理所涉及的一切税、费及其水电等由买受人自行负责。“买卖不破租赁”是一条重要的法律原则，即在租赁期限内即使物业所有权发生了变动，即使是被查封拍卖也不影响租赁使用权。租赁关系对新的所有人仍然有效。原告认为场地在租赁期限内即使物业所有权发生变动，不影响租赁合同效力，《商铺租赁合同》仍合法有效。合同应继续履行，所有权者不得违背合同，被告未按合同约定履行应尽的义务，造成原告经济损失，被告的行为已构成违约。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据我国法律的相关规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢海春辩称，一、驳回原告要求本人限期3个工作日内报装正常用水用电并供原告使用的诉求，请法官给予支持。2019年5月16日答辩人通过广东省英德市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞拍，拍得标的物（英德市××商铺××号、××号）。于2019年5月24日签署《拍卖成交确认书》，当天与原告黄李保取得联系，要求收回竞拍所得商铺并与其签订租赁合同无果，后又于5月31日、6月22日上门要求签订租赁合同无果，6月29日、7月3日电话沟通要求签订租赁合同仍无果，本人在7月3日发短信给原告，通知其若不签订租赁合同将收回商铺使用权（附短信通知一份），原告却以已与英德市峰景豪庭签订了6年的租赁合同为由拒绝与答辩人签订租赁合同，且拒绝交纳占用我房产经营的租金，强行霸占被答辩人拍得的商铺继续经营。7月4日本人把该情况反映到英德市英红镇坑口咀居委会，要求居委会协调原告与答辩人签订合同，及要求原告补交占用答辩人房产经营的费用事宜。7月7日答辩人又找到原告黄李保，要求签订租赁合同及交纳商铺场地占用费，随后黄李保交纳了5月16日至7月16日占用商铺场地占用费用人民币合计7320元。在此之后，原告未再向答辩人交纳任何费用。原告未与答辩人签订合同，而是强硬霸占答辩人的房产进行经营，本人无责任、义务为原告服务。由于英德市领峰房地产有限公司（峰景豪庭开发商）与清远向成物业管理有限公司英德分公司签订了物业管理委托合同，目前峰景豪庭小区是由清远向成物业管理有限公司英德分公司统一管理，峰景豪庭小区目前所使用的电也是租赁清远向成物业管理有限公司英德分公司的电（附用电租赁协议一份），商铺分别在7月8日、7月9日被清远向成物业管理有限公司英德分公司以英德市领峰房地产有限公司欠费为由停电、停水；英德市领峰房地产有限公司与清远向成物业管理有限公司英德分公司关于用电租赁协议显示，用电租赁终止时间为2019年10月8日，且协议条款第六条也有注明：“甲方向乙方出租的用电设备为甲方小区用电，如因甲方小区变压器超负荷，甲方有权随时无条件终止本租赁合同”。也就是说即便没有欠费的发生，如变压器超负荷时，或到2019年的10月8日也是有可能面临停电的。2019年5月24日签署《拍卖成交确认书》当天，本人到相关部门申请办理报装水电（附用电申请记录一份），在申请的过程中得知，由于峰景豪庭小区根本没有变压器，是造成无法报装用电的主因，而电力部门对于小区安装用电负荷变压器是需要满足一定量户数的条件并由申请人交纳安装费用才能办理，峰景豪庭是小区而不是自建房，故申请报装用电本身就有客观不可对抗的因素存在。原告要求答辩人在3个工作日内报装正常用水用电，并诉我以各种理由拖延报装独立水电与事实不符，这不是我想办就能办到的，每一个公民都应遵守国家的电力法以及相关职能部门办事的规章、流程。用水问题，本人先后3次到英红镇柏顺自来水公司要求解决用水问题，和自来水公司郭所长一起到原告经营的华香美食店附近找到一个合适的自来水接驳点，并告知原告自行接驳入屋，但原告没有采纳；另原告要求本人提供身份证复印件自行办理用电用水，本人也提供了身份证证件给原告。答辩人作为商铺的产权人，答辩人比任何人都更希望能办理好商铺的用水用电问题；出于确保华香源美食店经营平稳过渡的需要，本人积极的申报了水电安装，已尽了自己的所有能力；二、驳回原告要求本人因停水停电造成的损失（人民币32000元），请法官给予支持。原告在诉讼状事实与理由陈述中（原告在租赁期内如期付清租金、水、电等费用）这点与事实不相符。由于原告拒绝与我签订租赁合同，答辩人于7月4日向英红镇坑口咀居委会申请协调，在协调过程中，商铺分别在7月8日、7月9日被清远向成物业管理有限公司英德分公司停电、停水。经坑口咀居委会了解，造成停电的主因是：峰景豪庭小区目前所使用的电是英德市领峰房地产有限公司租赁清远向成物业管理有限公司英德分公司的电，7月8日该商铺就被清远向成物业管理有限公司英德分公司以领峰房地产有限公司用电欠费，违反了租电协议为由而作了停电处理。7月9日被清远向成物业管理有限公司英德分公司以欠费作了停水处理，而原告与英德市峰景豪庭签订了6年的租赁合同，原告一直把水电的费用是交给英德市领峰房地产有限公司。而原告的水电费用票据显示原告的水电费用只缴交到2019年4月30日，之后的水电费用没有票据可以显示其有缴交费用（附原告提供的缴纳收据5张），本人认为原告自身欠费是造成停水停电的主因，故因停水、停电所造成的损失与本人无关。原告在诉讼状事实与理由中陈述，小区水电还是暂时借用英德市德欣贸易有限公司（即华星广场）的水电，拍卖物处于预售阶段、工程未竣工。峰景豪庭楼盘存在以上等不确定因素和租赁的商铺有可能被拍卖的情况下，原告仍与峰景豪庭签订租赁合同，为以后经营埋下了很大的风险，以上问题在本人取得商铺产权前就存在的，所造成的损失本人没有责任为此负担。原告没有相关证据证明其有实质损失；三、驳回原告要求赔偿停业期间的每日损失，请法官给予支持。原告要求赔偿停业期间的每日损失，与其诉状的陈述前后矛盾。原告的陈述：“原告为尽量挽留客源，只能暂时使用发电机发电勉强营业，尽量把损失降到最低。原告在被清远向成物业管理有限公司英德分公司停水停电后是通自行发电营业的，2019年10月2日至3日，本人连续2天到商铺查看原告营业情况，原告都在开门营业（我有视频为证，法官亦可到周边调查了解），根本不存在原告所说的停业，故其要求赔偿停业期间损失与事实不符。原告自身欠水电费是造成停水停电的主因，故因停水、停电所造成的损失与本人无关。四、原告诉讼状陈述中以“买卖不破租赁”这一条要求本人履行原来的租赁合同，本人不接受。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇若干问题的解释》规定：在人民法院查封之上设定的租赁合同关系，不适用于“买卖不破租赁”规则。2015年2月2日英德市××商铺××号、××号商铺产权就已经被人民法院查封，原告的租赁合同是在2017年11月8日法院查封后签订，原告在签订租赁合同前应当充分了解房屋情况，查明是否有涉及产权纠纷或是否有被法院查封等情况，原告应该清楚自己所需要规避的风险，故不适用“买卖不破租赁”规则。请法官给予支持；五、本案一切诉讼费由原告承担。被告谢海春反诉请求，一、判令被反诉人向反诉人支付商铺占用使用费，人民币20353.5元。(226.15平方米×30元/平方/月×3个月=20353.5元，使用费暂计至2019年10月15日，其余费用计至被反诉人将商铺完整交还反诉人时止）；二、判令被反诉人在收到裁决后5天内腾空商铺完整交还反诉人；三、本案一切诉讼费由被反诉人承担。谢海春反诉主张的事实理由，2019年5月16日反诉人通过广东省英德市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞拍，拍得标的物（英德市××商铺××号、××号商铺）。反诉人于2019年5月24日签署《拍卖成交确认书》，当天与被反诉人黄李保取得联系，要求收回竞拍所得商铺并与其签订租赁合同无果，后又在5月31日、6月22日上门要求签订租赁合同无果，6月22日、7月3日电话沟通要求签订租赁合同仍无果，反诉人在7月3日发短信给被反诉人黄李保，通知其若不签订租赁合同将收回商铺使用权，被反诉人却以已与英德市领峰房地产有限公司（峰景豪庭开发商）签订了6年的租赁合同为由拒绝与我签订租赁合同，强硬霸占被答辩人拍得的商铺继续经营。7月4日反诉人把该情况反映到英德市英红镇坑口咀居委会，要求居委会协调被反诉人与答辩人签订合同，及要求被反诉人补交占用答辩人房产经营费事宜。7月7日答辩人又找到被反诉人黄李保，要求签订租赁合同及交纳商铺占用使用费，随后黄李保交纳了5月16日至7月16日商铺占用费用人民币合计7320元。在此之后，被反诉人自2019年7月16日始，未向反诉人支付商铺场地占用费用，一直持续至今。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇若干问题的解释》规定：在人民法院查封之上设定的租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”规则。英德市××商铺××号、××号铺产权在（2015年2月2日）查封措施在先，租赁合同（2017年11月8日）签订行为在后。根据我国法律的相关规定，反诉人要求被反诉人将商铺完整交还，请法官给予支持。综上所述，反诉人为维护自身的合法权益，向贵院提起反诉讼，望贵院依法支持反诉人的诉讼请求，保护反诉人的合法权益不受侵害。针对反诉，孔健红、黄李保共同辩称，买卖不破租赁，2019年5月24日答辩人已经告知被告物业会对案涉商铺停水停电，但是被告不予理睬。答辩人作为租户无水无电无法正常经营，被告要求答辩人支付30元每平方的租金不合理，答辩人原来签订的租金是15元每平方。案涉商铺在被告拍卖之前答辩人已经投入了资金装修。经审理查明，原告孔健红、黄李保是饭店合伙人，两人共同经营英红镇华香源美食店，于2017年11月8日与英德市领峰房地产开发有限公司签订了《商铺租赁合同》，（即承租了英德市××商铺××号、××号商铺经营饭店，合同约定租赁期限为6年，即自2017年11月8日起至2023年11月7日止。租赁押金20000元，水电押金1000元，月租金按建筑面积226.15平方米计算，单价15元／平方米，月租金3392元，第二年起租金每年按8%递增。2019年初因英德市领峰房地产开发有限公司债务纠纷，店面被法院组织拍卖，被告谢海春竞买成功成为新的产权人。2019年7月8日，原告店铺被峰景豪庭开发商切断水电后，造成原告饭店无法正常营业，至今水电问题仍无法解决。另查明，案外人英德市领峰房地产开发有限公司因为债务问题，本院于2015年2月作出（2015）清英法民二初字第111号民事裁定，查封了案外人英德市领峰房地产开发有限公司开发的案涉商铺等财产，应该案债权人的申请，本院于2019年强制执行前述财产。2019年5月16日被告通过淘宝网司法拍卖网络平台竞拍，拍得了案涉商铺，2019年5月22日，本院出具了执行裁定书，确认案涉商铺归被告所有。事后，被告要求原告与其签订租赁合同及交纳商铺占用使用费，原告以“买卖不破租赁”原则，主张原租赁合同对被告具有约定力，拒绝了被告请求，应被告的要求，原告支付了两个月7320元租金。以上事实，有原被告提供的证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉商铺系原告与案外人英德市领峰房地产开发有限公司于2017年11月8日签订合同而承租的房产，但是案涉商铺已于2015年2月就被本院进行了查封，并于2019年5月16日通过本院司法拍卖转让给了本案被告谢海春。根据相关法律规定，已被查封的财产，产权人与他人签订的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”规则，原租赁合同对司法拍卖买受人不具有法律约束力。因此造成原承租人损失的，原承租人可以通过原租赁合同向出租人主张权利等方式维护自身权利。本案中，被告通过司法拍卖获得案涉商铺所有权后，原被告之间并未达成新的租赁合同，且案涉商铺的停水停电并非被告方的过错原因造成的，原告主张由被告承担因租赁房屋停水停电造成的相关损失，没有事实与法律依据，本院依法予以驳回。被告于2019年5月22日通过司法裁定获得了案涉商铺的所有权，拥有对案涉商铺收益获取权，原告继续占有案涉商铺，应支付相应的商铺占用费。原商铺的租金是基于通水通电、能从事饭店经营而确定的，而案涉商铺从2019年7月8日起，水电已停，饭店经营基本停滞，再参考该租金确定占用费已没有实际意义，因此，对被告反诉的商铺占有费，参照原租金的50%，从2019年7月23日起按每月1800元予以支持。原被告之间未对商铺租赁达成新的合同，原告继续占有案涉商铺已没有合法依据，现被告要求原告返还案涉商铺，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限反诉被告孔健红、黄李保在本判决发生法律效力之日起三日内共同向反诉原告谢海春支付从2019年7月22日起按每月1800元的标准计算的商铺占用费至商铺归还日止；二、限反诉被告孔健红、黄李保在本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告谢海春返还英德市××商铺××号、××号商铺；三、驳回原告孔健红、黄李保的全部诉讼请求。本案本诉受理费300元，反诉受理费155元，合共455元，由原告孔健红、黄李保承担400元，其余55元，由被告谢海春承担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  易典兵二〇一九年十一月十五日书记员  邓瑞军附部分裁判法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。