吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3764号上诉人（原审原告、申请执行人）：长春市轻工建筑工程有限责任公司，住所地吉林省长春市长江路经济开发区长江路57号五层094段。法定代表人：史育松，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵清华，吉林铭靖成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕思聪，吉林铭靖成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：徐东荣，女，汉族，1965年8月29日生，住吉林省长春市朝阳区。被上诉人（原审被告、被执行人）:长春江诚房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区二道街二三小区16栋。法定代表人：孙聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨立业，吉林宇中人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一杰，吉林宇中人律师事务所律师。上诉人长春市轻工建筑工程有限责任公司(以下简称轻工建筑公司)因与被上诉人徐东荣、长春江诚房地产开发有限公司（以下简称江诚公司）申请执行人异议之诉一案，不服长春市绿园区人民法院（以下简称绿园法院）（2019）吉0106民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轻工建筑公司的委托诉讼代理人赵清华、吕思聪，被上诉人徐东荣、被上诉人江城公司的委托诉讼代理人杨立业、王一杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轻工建筑公司上诉请求：一、请求依法撤销绿园法院2019年6月27日作出的（2019)吉0106民初1374号民事判决；依法改判，支持轻工建筑公司的原审诉讼请求、准许执行人民法院查封的涉案房屋，维护上诉人的合法权益。二、一、二审诉讼费由徐东荣、江诚公司承担。上诉理由：一、原审程序不当。执行异议未举行听证，违反法律的强制性规定，损害上诉人的合法权益。本次集体执行异议之诉，案涉38人，涉案标的1300多万元。2019年原审在38位案外人提起执行异议申请时，没有举行听证程序，违反法律规定。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条应该举行听证程序，未举行听证程序，程序违法。二、原审判决认定事实错误。1.徐东荣、江诚公司之间在人民法院2015年11月17日首次查封案涉房屋前签订的房屋买卖合同是无效的。根据原审庭审江诚公司承认在开庭审判时仍然没有取得商品房预售许可证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第45条的规定，不允许销售房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中国人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，徐东荣、江诚公司签订的认购协议书和商品房买卖合同为无效的合同，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证，买卖合同无效。因此,徐东荣、江诚公司提交的认购协议书和商品房买卖合同为无效的合同，不应该受到法律有效的保护。2.徐东荣没有提交足够的证据证明，在2015年11月16日人民法院首次查封前交付了购房款。《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，纳税企业应该依法纳税、保管相应的账簿、记账凭证、完税凭证等。本次集体执行异议之诉案涉38人，涉案金额1000多万元。一审仅凭一张江诚公司出具的收款收据，当事人陈述的现金交易，没有人民法院2015年11月16日首次查封前的完税证明、银行取款凭证、交易凭证、公司的出入账等能够证实真实交易的凭证；原审法院也没有去税务机关核实是否有真实的入账凭证和完税情况，就认定徐东荣己经全部支付价款，缺乏事实依据，故系认定事实错误。3.徐东荣、江诚公司在明知人民法院查封执行涉案房屋的情况下，明知案涉房屋被人民法院查封的情况下所做的备案登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，不能对抗人民法院的执行。综上,徐东荣、江诚公司签订的所谓买卖合同是无效的，同时也不能有效的证明交付了购房款。因此原审判决认定事实错误。三、原审判决适用法律不当。原审基于错误的事实作出的判决导致适用法律不当。原审判决依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定以及《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条作出的判决系适用法律错误。根据庭审查明的事实，江诚公司在本案一审开庭审理时仍然没有取得商品房预售许可证，违反法律《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，根据《合同法》五十二条、《民法总则》第一百五十三条的规定为无效合同，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审适用法律错误。徐东荣辩称：本案争议车库为徐东荣初次购买，当时双方签订了房屋认购协议书，徐东荣向江诚公司支付了全部房款，江诚公司也为徐东荣出具收据，后将本案案涉车库交付徐东荣占有使用，本案争议车库买卖合同是真实有效的，因此案涉车库应当归徐东荣所有。轻工建筑公司申请执行徐东荣的车库是错误的，而且案涉车库现在已经取得了房屋产权证，徐东荣也在一审期间提供了协议书、购房收据、车库使用照片等证据证实该案涉车库已经交付徐东荣使用占有。综上所述，徐东荣认为一审判决认定事实清楚、证据充分，应当驳回上诉，维持原判。江诚公司辩称，原审判决正确，应予维持。轻工建筑公司向绿园法院一审起诉请求：1.准许执行长春市绿园区同心路9号参业小区4栋15号车库；2.诉讼费用由徐东荣、江诚公司承担。绿园法院一审认定事实：2014年7月20日，出卖人江诚公司与买受人徐东荣签订《参业小区认购协议书》，约定：买受人自愿认购由出卖人开发的位于长春市绿园区同心路9号“参业小区”车库，认购号为：4栋124号，建筑面积约为20.35平方米（车库的具体建筑面积以国家房屋测绘部门实测为准，国家有规定面积测量允许误差正负百分之三的，误差超过3%的，实行多退少补），总房款179080元，认购房屋用途为自用。付款方式：一次性付款，总房款为179080元，买受人须在签订本认购书7日内（即2014年7月24日）付清全部房款（含定金）。同日，江诚公司向徐东荣出具《收据》，载明：今收到徐东荣购买参业小区4栋124号车库全款179080.00元。2019年5月22日，出卖人江诚公司与买受人徐东荣签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001318638），买受人徐东荣购买的房屋位于参业小区第4幢124号房，该商品房规划用途为车库，建筑面积共20.35平方米，每平方米8800.00元，总金额为179080.00元。另查明，根据徐东荣提供的电费、供暖费、物业费等相关证据，能够证明徐东荣已于2014年实际占有该车库。又查明，在轻工建筑公司诉江诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，绿园法院于2018年1月3日作出（2015）绿民二初字第1112号民事判决书，判决：江诚公司于本判决生效之日起十日内给付轻工建筑公司工程款6630993.00元及利息（其中5486813.35元，自2016年6月1日起，其中1144179.65元，自2017年9月1日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）。判决后，江诚公司不服该判决，向长春市中级人民法院提出上诉，该院于2018年7月19日作出（2018）吉01民终2307号民事判决书，驳回上诉，维持原判。江诚公司不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，该院于2019年4月15日作出（2019）吉民申252号民事裁定书，驳回江诚公司的再审申请。绿园法院于2015年11月16日查封江诚公司坐落于长春市绿园区同心路9号参业小区4号楼5-9号五个门市房，1-12号，14-17号十六个车库，3号楼19-46号二十八个车库。2018年11月6日再次续查封三年。同时查明，本案诉争的车库长春市绿园区同心路9号参业小区4栋124号车库原始房号为4号楼15号。再查明，在绿园法院执行申请执行人轻工建筑公司与被执行人江诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人江诚公司和案外人徐东荣针对本案执行分别提出书面异议，绿园法院于2019年3月21日分别作出（2019）吉0106执异37号和（2019）吉0106执异75号执行裁定书，分别作出“驳回异议人长春江诚房地产开发有限公司的异议请求”和“中止对长春市绿园区同心路9号参业小区4栋15号车库的执行”的裁定。申请执行人轻工建筑公司对该裁定不服，于收到裁定之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。绿园法院一审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定结合本案，案外人徐东荣针对此套车库提出异议，其提供了与被执行人江诚公司签订的《参业小区认购协议书》，又证明其已经支付全部价款并合法占有该不动产,不能办理过户登记又系被执行人江诚公司未办理预售许可、登记备案等原因所致，因此徐东荣的异议请求成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。具体到本案，绿园法院的查封行为发生在2015年11月16日，而徐东荣购买查封标的物的行为发生在2015年8月23日，并于当日完成付款，因此徐东荣在查封之前已合法取得对查封标的物的准物权，其权利足以对抗人民法院的查封，原告诉讼主张不成立。综上所述，徐东荣的异议请求成立，轻工建筑公司诉讼主张不成立。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回轻工建筑公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由轻工建筑公司公司负担。二审期间，经本院审理查明的事实与绿园法院一审认定的事实一致。另查明，因在产权部门没有登记备案手续等原因，绿园法院于2015年11月16日查封及2018年11月6日续查封均是在小区现场公告查封。再查明，2019年2月25日，徐东荣将案涉车库认购协议书中的买受人更名为徐兴卓（徐东荣侄子），江诚公司盖章确认，2019年5月22日徐兴卓与江诚公司签订了关于案涉出库的《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001318638）。2019年6月26日徐兴卓（监护人徐永昶）取得涉案车库的不动产权证书，证号为吉（2019）长春市不动产权第XXXX号，江诚公司、轻工建筑公司对案涉车库的权利人从徐东荣变更为徐兴卓的过程无异议。本院认为，第一，关于绿园法院是否存在程序违法的问题。本案现在是申请执行人执行异议之诉审理程序，故对案外人异议审查过程中是否存在程序问题不予审理。第二，关于绿园法院是否存在认定事实不清的问题。1、虽然徐东荣和江诚公司签订认购协议书时江诚公司还未获得预售许可证，但徐兴卓和江诚公司于2019年5月22日签订了在产权部门备案的商品房买卖合同，绿园法院在查明上述事实的情况下，认定徐东荣与江城公司的认购协议合法有效正确。2、涉案车库的总价款为20余万元，数额不大，故绿园法院通过江诚公司出具的收款收据以及徐东荣实际占有涉案车库的事实，认定徐东荣已经全额交纳房款并无不当。第三，绿园法院是否存在法律适用错误的问题。因本案系申请执行人执行异议之诉案件，绿园法院依据民事诉讼法等相关法律的规定进行审理并无不当。综上，轻工建筑公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800.00元，由长春市轻工建筑工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 晶审判员 张东宇审判员 蒋振华审判员 周翠翠审判员 邢春鹤二〇一九年十一月二十一日书记员 马可欣