浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初7560号原告：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道溪望路海创园人才公寓2-8-2，统一社会信用代码91330110352453652M。法定代表人：鞠智昂。委托代理人：邱浩华，系公司员工。被告：郭志强，男，1984年11月22日出生，汉族，住山西省阳泉市郊区。被告：唐飞，男，1989年3月23日出生，汉族，住浙江省海盐县。原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（下称原告）诉被告郭志强、唐飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱浩华到庭参加诉讼，被告郭志强、唐飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：2018年1月20日，原告与两被告签订了一份《租赁合同书》，合同约定原告将位于杭州市余杭区海智中心4号楼3层整层出租给被告郭志强使用，由原承租人即被告唐飞为被告郭志强履行租赁协议提供担保。《租赁合同书》签订后，原告按约将房屋交付给被告郭志强使用，但是被告郭志强未按约支付租金。根据《租赁合同书》约定，被告郭志强应于2018年6月30日前支付租金430700元，2019年1月1日前支付租金430700元。截至今日，被告郭志强已欠租金861400元。期间，原告多次通过电话、短信、微信、寄送催缴函等形式向被告郭志强催缴，但被告郭志强至今仍未支付租金。被告郭志强长期拒付租金的行为使租赁合同无法顺利履行，严重侵害了原告的合法权益，致使合同目的无法实现。故原告有权依法单方解除《租赁合同书》，并向两被告送达了《解约通知》。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，诉讼请求：1、请求确认原告与两被告之间签订的《租赁合同书》于2019年3月11日解除；2、判令被告郭志强支付从2018年7月14日起至2019年3月11日的应付未付租金861400元及逾期付租违约金334372.2元（从2018年7月25日按每日千分之三计算至2019年3月11日止，此后按每日千分之三计算至实际支付之日止）；3、判令被告郭志强限期将海智中心4号楼3层（整层）按房屋原状腾空交还原告；4、判令被告郭志强支付合同解除后从2019年3月12日起至2019年7月29日止的房屋占有使用费（按每天2360元的计算），且原告已收取的履约保证金143567元不予退还；5、判令被告唐飞对被告郭志强应承担的上述付款义务承担连带清偿责任；6、本案的保全费、诉讼费由二被告承担。为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：1、海智创业茂商铺框架协议一份，证明原告与被告唐飞签订了租赁协议，被告唐飞系原承租人的事实。2、租赁合同书一份，证明原告将海智中心4号楼3层出租给二被告，并签订了租赁合同，被告唐飞应对合同的履行承担连带责任的事实。3、租金催缴函、快递面单各一份，证明原告书面向二被告催讨租金的事实。4、停止供水供电服务通知一份，证明原告通知二被告将以停水停电来催缴租金，但实际并未实施。5、解除租赁合同通知函一份、快递单三份，证明原告于2019年3月12日向二被告寄送了解除租赁合同通知的事实。6、短信截图复印件一份，证明2019年3月11日原告向被告唐飞短信通知解除租赁合同的事实。7、原告代理人与被告郭志强之间的微信聊天记录打印件一份，证明原告向被告郭志强通知解除合同并催促其清理物品、腾空房屋的事实。被告郭志强、唐飞未作答辩，也未向本院提交证据。对于原告提供的证据，本院在送达起诉状副本和证据材料后，被告郭志强、唐飞未在答辩期内提出异议。经本院审查后认为，上述证据符合证据采信规则，本院确认其证明力。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院查明事实如下：2017年5月5日，原告与被告唐飞签订海智创业茂商铺框架协议，约定被告唐飞向原告租赁位于杭州市余杭区海智中心4号楼3层，面积1475平方米，租期自2017年5月15日起，共为5年。后因被告唐飞需将承租权转让给被告郭志强，故原告作为出租方与承租方的被告郭志强、唐飞于2018年1月20日又签订租赁合同书，约定被告郭志强承继原被告唐飞承租房屋的合同权利义务，第1、2年租金每年861400元，租金每半年一付，合同签订后3日内预付第一租赁期的租金，之后每届租期届满15日前支付下一期的租金；被告郭志强应向原告支付租房保证金143567元，作为向原告支付租金、其他费用和违约金的担保。另外，合同书第十条违约责任中还约定：如被告郭志强不能按时支付租金的，时间超过10天，经原告催讨，自第11天起，第延迟一天按拖欠的总金额的3‰向原告交纳滞纳金。若超过30天则属违约，原告有权单方面解除合同，收回房屋，并追收所欠费用及滞纳金，也不予退还履约保证金。合同第十五条其他中又约定：被告郭志强、唐飞保证具有履行合同的资质和条件，若给原告造成损失的，被告唐飞承担连带责任。合同签订后，被告郭志强依约向原告履约保证金143567元，并支付截至2018年7月14日止的第一个半年的租金。此后，被告郭志强未按期再续付第二期半年的租金。期间，原告于2018年11月以书面函件方式向被告郭志强、唐飞寄送催缴函，但仍未交纳。后原告又于2019年3月11日以书面函件向被告郭志强、唐飞寄送解除合同通知书，当天又以手机短信方式再次通知，明确告知其合同于2019年3月11日起正式解除，并要求其腾退交还房屋及付清拖欠的款项等内容。但被告郭志强、唐飞仍置之不理。鉴于被告郭志强、唐飞的消极履约行为，原告为避免扩大损失，于2019年7月30日将房屋另行出租。本院认为，原告与被告郭志强、唐飞之间签订的租赁合同书合法有效，应按约定履行。被告郭志强未按期支付租金，并长期拖欠，已构成违约，应承担相应的违约责任；同时，原告有权依据合同的约定单方解除合同，并已通知被告郭志强、唐飞。现原告诉请主张合同于2019年3月11日起解除，并支付拖欠的租金及合同解除后的房屋占有使用费，符合法律规定，本院应予以支持。但鉴于原告将房屋已另行出租的事实，原告再诉请主张被告郭志强腾房交还给原告，已无必要，该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请主张的逾期付款违约金的问题，原告主张的每日3‰计算标准明显过高，本院酌情降低调整为按每日万分之四计算，原告过高的诉讼请求，本院不予支持。关于履约保证金的问题，合同中约定“不予退还履约保证金”的内容应属违约金责任，在本院已对违约金计算标准调整至合理范围的情况下，该履约金应冲抵实际欠付的租金等款项。原告主张没收保证金，本院也不予支持。另外，合同中对于被告唐飞的相关责任也作了明确约定，现原告主张其承担连带责任，符合合同的约定，应予以支持。被告郭志强、唐飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司与被告郭志强、唐飞于2018年1月20日签订的《租赁合同书》自2019年3月11日起解除。二、被告郭志强、唐飞支付原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司房屋租金422833元（履约保证金已抵扣），并支付该款项自2019年3月12日起至付清日止按每日万分之四计算的违约金，于本判决生效后十日内付清。三、被告郭志强、唐飞支付原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司房屋占有使用费330400元，于本判决生效后十日内付清。四、被告唐飞对上述二、三项中被告郭志强的付款义务承担连带清偿责任。五、驳回原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16854元、财产保全申请费5000元，由被告郭志强、唐飞共同负担。原告杭州上尚新商业经营管理集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告郭志强、唐飞于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  谈国永人民陪审员  李贤海人民陪审员  李 华二〇一九年十一月二十八日书 记 员  钱 玲