福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽05执复66号 复议申请人（案外人）：何辉煌，男，汉族，1958年9月28日出生，住福建省石狮市。 申请执行人：福建石狮农村商业银行股份有限公司香江支行，住所地石狮市镇中路五星段东村霞泽7号楼南起第5-9间店面，统一社会信用代码91350581577005607Y。 负责人：邱阳凯，该行行长。 被执行人：王明进，男，1966年12月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 被执行人：蔡菲英，女，1971年1月28日出生，汉族，住福建省石狮市。 复议申请人何辉煌不服福建省石狮市人民法院（以下简称石狮法院）（2019）闽0581执异56号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 石狮法院查明，石狮农商银行香江支行与王明进、蔡菲英金融借款合同纠纷一案，石狮法院于2018年11月22日作出（2018）闽0581民初6266号民事判决：一、王明进应在本判决生效后立即偿付石狮农商银行香江支行借款本金2999998.27元及自2018年8月10日至实际还款之日止按合同约定及中国人民银行规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以不超过年利率24%为限，并应扣除被告王明进自2018年8月10日起已支付的利息、罚息、复利）；二、王明进应在本判决生效后立即偿付石狮农商银行香江支行借款本金240万元及自2018年8月10日至实际还款之日止按合同约定及中国人民银行规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以不超过年利率24%为限，并应扣除被告王明进自2018年8月10日起已支付的利息、罚息、复利）；三、如王明进不履行上述债务，石狮农商银行香江支行有权对被告王明进、蔡菲英址于××市××环路东侧××山村××楼××5-9间【权属证书编号：狮房权证灵秀字第××号、狮灵国用（2003）字第0515号】房地产进行折价，或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；四、蔡菲英应对王明进所欠债务承担连带清偿责任。该民事判决生效后，石狮农商银行香江支行于2019年1月22日申请强制执行，石狮法院于当日受理立案，案号为（2019）闽0581执445号。2017年1月22日，石狮法院作出（2019）闽0581执445号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人王明进、蔡菲英的财产（以执行标的额为限）。2019年5月31日，石狮法院作出（2019）闽0581执445号之一执行裁定书，裁定：终结本案的执行。2019年6月14日，石狮农商银行香江支行申请恢复（2019）闽0581执445号一案的执行，石狮法院于当日受理立案，案号为（2019）闽0581执恢715号，并于当日作出（2019）闽0581执恢715号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人王明进、蔡菲英的财产（以执行标的额为限）。2019年6月18日，石狮法院作出（2019）闽0581执恢715号之一执行裁定书，裁定：拍卖或变卖王明进、蔡菲英所有的址于××市××环路东侧××山村××楼××5-9间房地产。2019年9月2日，石狮法院在石狮市××环路东侧××山村××楼××5-9间房地产上张贴公告，要求上述房产居住或从事生产经营的人员，应于2019年11月2日前自行迁出。为此，案外人何辉煌于2019年9月18日向石狮法院提出执行异议，请求停止要求其于2019年11月2日腾退房屋等执行行为。 石狮法院认为，石狮市房地产登记中心出具的石狮市房地产抵押权登记证明书证实案涉石狮市××环路东侧××山村××楼××5-9间房地产于2015年8月10日抵押给石狮农商银行香江支行并依法办理抵押登记手续，而案外人何辉煌提供的租赁期间为2017年5月1日至2020年4月30日的《房屋租赁合同》起租日期远远迟于抵押登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故案外人的异议理由不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条规定，裁定：驳回异议人何辉煌的异议申请。 何辉煌向本院申请复议称，请求撤销石狮法院（2019）闽0581执异56号执行裁定，裁定石狮法院停止要求何辉煌于2019年11月2日腾退房屋等执行行为。事实和理由：何辉煌于2007年3月22日即向王明进承租位于石狮市××环路东侧××山村××楼××至××共××楼至××楼作为办公用房并持续至今，双方曾口头约定要长期租赁案涉房屋，期间双方签订多份房屋租赁合同并将租赁期间进行分割，目的是为了调整不同租赁期间的租金，以维持租赁合同双方的利益，而非对租赁期间进行分割。租赁合同双方为了租赁的连续性，在每份房屋租赁合同中均载明租赁期限到期前三个月，双方可进行协商，以调整下一租赁期间的租金，本质上是在一个无固定期限的房屋租赁合同内对不同时期的租金的变更。因此，何辉煌向王明进承租案涉房屋的起租时间为2007年3月22日，而非2017年5月1日，远远早于抵押登记日期。2015年8月10日，案涉房屋抵押给石狮农商银行香江支行并依法办理抵押登记手续时，石狮农商银行香江支行的工作人员前往案涉房屋查看，亦认可何辉煌为该房屋的承租人。 本院查明，石狮法院查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，何辉煌提交的2011年7月5日与王明进签订的《房屋租赁合同》体现租赁期限为5年，即自2012年5月1日起至2017年4月31日止。而案涉租赁房屋于2015年8月10日抵押给石狮农商银行香江支行并依法办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条有关“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”规定，何辉煌在上述房屋租赁期限届满后，继续与王明进就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，不能对抗在先登记的石狮农商银行香江支行享有的抵押权。何辉煌的复议申请，缺乏依据，不予支持。石狮法院驳回何辉煌的异议请求，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回何辉煌复议申请，维持福建省石狮市人民法院（2019）闽0581执异56号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈灿彬 审判员  戴 强 审判员  吴梅芳 二〇一九年十一月五日 书记员  林 劲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、异议人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、异议人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、异议人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。