浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12311号 原告：宁波永达物业管理有限公司（统一社会信用代码为91330212144548702T）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：章珉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐赛光，浙江浙甬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨良增，浙江浙甬律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社（统一社会信用代码为N2330212713306990X）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：李红良该合作社董事长。 被告：宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社（统一社会信用代码为N233021271330651XQ）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：李国财该合作社董事长。 被告：宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社（统一社会信用代码为N2330212713306595N）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：林海波该合作社董事长。 被告：宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社（统一社会信用代码为N2330212713306907A）。住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：李开云该合作社董事长。 原告宁波永达物业管理有限公司（以下简称永达公司）为与被告宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社（以下简称里段合作社）、宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社（以下简称外段合作社）、宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社（以下简称林家合作社）、宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社（以下简称六村合作社）物业服务合同纠纷一案，于2019年8月19日向本院起诉，请求判令：里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社共同支付永达公司物业服务费159375.38元。本案现已审理终结。 本院查明的事实如下： 2014年1月22日，永达公司与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室（以下简称鄞州拆迁办）签订了《中鼎大厦前期物业服务合同》一份，约定鄞州拆迁办委托永达公司对位于宁波市鄞州区南部商务区二期的中鼎大厦办公写字楼提供前期物业管理服务，永达公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：在写字楼交付前应前期介入，对工程进行适时跟踪，协助鄞州拆迁办做好套内验收工作，在写字楼交付后应对物业共用部位进行维修、养护和管理，对物业共用部位和相关场地进行清洁、清运，对公共绿化进行养护、管理，等等；物业服务收费采用包干制方式：由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：办公楼综合服务费5元/月/平方米，日常维修费2元/年/平方米，建筑垃圾清运费4元/平方米/次；业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费，鄞州拆迁办不得对业主的物业服务费作出减免的承诺；物业已竣工但尚未出售（以钥匙领取通知单界定），或因鄞州拆迁办的原因未能按时交给业主的物业，其物业服务费由鄞州拆迁办全额交纳；业主约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费按年交纳，业主或使用人应在每年6月份前交纳；鄞州拆迁办、业主、使用人违反合同约定未按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向永达公司支付违约金；本合同有效期自2014年2月1日起至2017年1月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续，并由建设单位书面告知属地街道和物业主管部门。 中鼎大厦于2017年2月15日正式交付使用，并改名为汇鼎大厦。2017年11月30日，鄞州拆迁办与里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社签署了《外段、里段、林家、六村股份经济合作社安置商务楼移交（接收）凭单》，载明：根据区府总体工作安排和总体规划部署，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社所辖的土地被征收拆迁，按双方签订的协议精神，在公证处公证下进行了安置房（汇鼎大厦、汇华大厦）安置抽签。里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社经抽签安置得到汇鼎大厦商务楼16-20层，共计建筑面积7706.74平方米；经抽签安置得到汇华大厦商务楼13-18层，共计建筑面积5730.24平方米。双方于2017年11月30日办理移交、接收手续。2017年12月4日，外段合作社法定代表人李国财代表里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社领取了汇鼎大厦16-20层的房门钥匙。2017年11月30日前的物业服务费，鄞州拆迁办与永达公司已结清。2017年12月1日至2018年3月31日期间（即里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社接收汇鼎大厦商务楼16-20层后至出租前，计4个月）的物业服务费合计159272.63元，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社一直拖欠未付。2018年4月1日之后的物业服务费由承租人在支付。 以上事实，由原告永达公司提供的《中鼎大厦前期物业服务合同》、《汇鼎大厦空置房物业管理协议》、《外段、里段、林家、六村股份经济合作社安置商务楼移交（接收）凭单》、《汇鼎大厦钥匙领取单登记表》等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据该规定，房屋交付业主前，物业服务费由建设单位承担；房屋交付业主后，物业服务费由业主承担。业主从建设单位处接收房屋时起，就取得对房屋占有、使用、支配的权利，并开始享受相应的物业管理服务，此时转由业主承担物业服务费，这也符合“谁受益谁负担”的原则。本案中，根据永达公司提交的证据即《外段、里段、林家、六村股份经济合作社安置商务楼移交（接收）凭单》，可确定汇鼎大厦商务楼16-20层已于2017年11月30日交付给里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社支配使用，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社接收上述房屋后即依法负有交纳物业服务费的义务。鄞州拆迁办与永达公司签订的涉案《中鼎大厦前期物业服务合同》（中鼎大厦即改名后的汇鼎大厦）亦明确约定“业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费”，即明确约定房屋交付的次月起物业服务费转由业主交纳。《物业管理条例》第二十一条规定：“?在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，鄞州拆迁办与永达公司签订的涉案《中鼎大厦前期物业服务合同》对里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社具有约束力，里段合作社、外段合作社、林家合作社、六村合作社应当依照该前期物业服务合同的约定交纳相应的物业服务费。林家合作社到庭抗辩称其不知晓，也不应当承担永达公司诉请的2017年12月1日至2018年3月31日期间的物业服务费的主张，缺乏依据，本院不予采纳。经核算，2017年12月1日至2018年3月31日期间的物业服务费应为159272.63元，而非159375.38元，对永达公司多主张的部分（系因对合同约定的年度日常维修费单价换算成月均日常维修费单价时小数点进位取整误差所致），本院不予支持。里段合作社、外段合作社、六村合作社未出庭应诉，本院依法缺席判决。依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社于本判决生效后三日内支付原告宁波永达物业管理有限公司物业服务费159272.63元； 二、驳回原告宁波永达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3488元，减半收取计1744元，由原告宁波永达物业管理有限公司负担1.50元，由被告宁波市鄞州区中河街道里段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道外段股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道林家股份经济合作社、宁波市鄞州区中河街道六村股份经济合作社负担1742.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  刘志刚 二〇一九年十一月十五日 书记员  邓晓敏