河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初3024号原告：吴某某，女，1986年2月26日出生，汉族，福建省晋江市人。委托诉讼代理人：吴黎君，男，1982年12月21日出生，汉族，福建省晋江市人。系原告吴某某之夫。委托诉讼代理人：王志和，北京赛尔律师事务所律师。被告：香河某某房地产开发有限公司，住所地香河县大香线西侧河北止务村南。法定代表人：马某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。原告吴某某与被告香河某某房地产开发有限公司（以下简称香河恒康公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托诉讼代理人吴黎君、王志和、被告香河恒康公司的委托诉讼代理人张明媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房承担违约金159,204.64元（自2018年5月1日起至2019年10月30日止共546天，按房款总价款×逾期天数×万分之二）；2、判令被告退还房价款50,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月24日原告与被告签署《商品房买卖合同》，被告将大爱城二期-7项目部分2第D2号楼3单元502号房出售给原告，该房屋建筑面积为124.24平方米，房屋总价为1,457,918元。根据双方签署的《商品房买卖合同》第八条和第九条约定，被告应于2018年4月30日前将上述房屋交付给原告，否则每逾期一日交房应按照已付房款的万分之二向原告支付违约金。同时双方签署的《商品房买卖合同》第十四条及《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，被告应于入住同期交付可以正常使用的基础设施及公共配套建筑，否则延期60日内，每延迟一日应按照已付房款的万分之一向原告支付违约金；延期60日后，每延迟一日应按照已付房款的万分之二向原告支付违约金。截止至原告起诉时，被告仍未合规交房，相关基础设施及公共配套建筑也不能达到约定使用条件。双方合同约定应当有阳台，但现有房屋没有该阳台，原告找被告沟通，一直没有得到任何明确的答复，该阳台的缺失，属被告交付标的物的功能缺失，故请求降低相应价款。为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告香河恒康公司辩称，一、被告不存在逾期交房的违约行为，不同意给付原告逾期交房违约金。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2018年4月30日，被告实际交付房屋的时间为2019年1月7日，延期交房的原因是由于2016年至2018年期间，我县大气污染较为严重，政府部门为防治大气污染，多次长时间下达停工令，导致被告无法正常施工，造成工期延长，依据双方所签订《补充协议》第七条第5款的约定“除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，依据上述合同条款的约定，现因政府部门的停工令造成工程延期、逾期交房，被告无须承担违约责任；二、原告购买的涉案房屋为上下两层的复式洋房，其中一层为非封闭式阳台，二层没有阳台。被告与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》时，因被告处工作人员失误，导致合同所附的房屋平面图中二层户型图粘贴错误，但被告在销售该房屋时展示的沙盘及发放的户型图宣传页中的户型图、楼盘外部照片均显示该户型中二层没有阳台，能够证明被告销售给原告的涉案房屋二层实际没有阳台；三、原告购买的涉案房屋的建筑面积为124.12平方米，实际交付原告的房屋实测面积为121.49平方米，比合同约定面积减少了2.75平方米，对于房屋面积差价款32,270元，同意退还原告。本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，原告吴某某（买受人）与被告香河某某房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为20160726065的《商品房买卖合同》及其补充协议，原告以1,457,918元从被告处购买大爱城二期-7项目部分2第D2号楼3单元502号房屋，建筑面积为124.24平方米。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量监督部门备案验收合格的商品房交付买受人使用。其补充协议第七条第5款约定：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，但是双方协商同意解除合同或变更合同的除外。该涉案房屋于2019年1月4日取得河北省建设工程竣工验收备案证明书，符合交付条件。被告于2019年1月1日向原告邮寄香河大爱城二期交付通知书，通知原告于2019年1月7日办理入住手续，原告以未收到被告合格的交付通知书为由至今未办理收房入住手续。另查：原告吴某某（买受人）与被告香河某某房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为20160726065的《商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积为124.24平方米，附件一房屋平面图中显示该户型二层标记有阳台，而被告拟交付房屋实测面积为121.49平方米，二层无阳台。再查：2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计333天。上述事实有原、被告当庭陈述及《商品房买卖合同》、补充协议、购房发票、延期交房通知书、河北省建设工程竣工验收备案证明书、香河大爱城二期交付通知书、邮寄单、香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等文件、香河尚郡不动产测绘有限公司户室面积信息表等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告吴某某与被告香河恒康公司于2016年8月24日签订的购买大爱城二期-7项目部分2第D2号楼3单元502号房（订编号为20160726065）的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。原告主张被告因逾期交房承担违约金，并称政府法令属于不可抗力，不允许双方合同约定排除，延期交房通知书上载明不可抗力的原因包括政府行为，该政府停工令绝大部分为部分项目停工，被告没有停工报告，天气污染原因导致停工，不属于无法预判的不可抗力，被告出具没有盖章的交付通知书不具有民事法律行为效力，政府停工令不当然导致被告停工，对被告交房没有影响。本院认为，现被告未按合同第八条中约定于2018年4月30日前交房，被告实际通知原告于2019年1月7日办理入住手续，被告延期交房251天，但本案中自2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室通知要求香河县境内施工单位停工333天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据商品房买卖合同第八条交付期限及商品房买卖合同补充协议第七条第5款中明确约定“因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，被告建设大爱城二期工程系整体施工，停工通知内容涉及多方面施工，且被告向原告出具的交付通知书虽未加盖公章，但通知书系被告向原告邮寄，在邮寄单及通知书的落款处均已注明被告公司名称，被告已履行了通知义务，故被告逾期交房不构成违约，对原告主张被告因逾期交房承担违约金的诉讼请求本院不予支持；原告主张被告交付房屋缺失阳台应退还房价款50,000元，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的建筑面积为124.24平方米，被告拟交付房屋实测面积为121.49平方米，因图纸与实际交付的房屋不符，造成实际比合同约定面积少了2.75平方米，对于房屋面积差价款32,270元被告应予以退还。另，该《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中二层标记有阳台，实际拟交付房屋二层无阳台，系被告违约，虽然补齐差价款后，原告实际损失已得到补偿，但是被告的违约行为确给原告使用该房屋造成一定影响，故本院确定由被告酌情赔偿原告违约金15,000元。综上，被告应退还原告房屋面积差价、二层阳台缺失赔偿两项合计47,270元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告香河某某房地产开发有限公司给付原告吴某某房屋面积差价款及违约金47,270元。于本判决生效后立即履行；二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,219元，由原告吴某某负担1,728元，由被告香河某某房地产开发有限公司负担491元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  林晓文二〇一九年十一月三十日书记员  张 萱