河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0222民初877号原告：兰军臣，男，1964年6月10日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：彭博，系河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南豫沪投资有限公司，住所地河南省通许县产业集聚区。统一社会信用代码914102225569443570。法定代表人：娄和均，职务总经理。委托诉讼代理人：谢华威，男，1988年6月18日出生，汉族，住河南省通许县，系该公司法律顾问。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨阳，系河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南康德置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区东风路19号院6号楼。统一社会信用代码91410100054728486P。法定代表人：陈军民，职务总经理。第三人：陶孟飞，男，1990年10月3日出生，汉族，住河南省通许县。原告兰军臣诉被告河南豫沪投资有限公司（以下简称“豫沪公司”）、河南康德置业有限公司（以下简称“康德公司”）、第三人陶孟飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰军臣及其委托诉讼代理人彭博、被告豫沪公司委托诉讼代理人谢华威、杨阳到庭参加诉讼，被告康德公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，第三人陶孟飞经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰军臣向本院提出诉讼请求：1.要求判令二被告继续履行商品房（预售）合同，向原告立即交付“锦绣富汇新城”B3幢1单元6层601室及地下室（105室），并承担逾期交房违约金16527元（截止起诉之日，以后保留诉权）；2.判令二被告立即办理房屋不动产登记证，并承担逾期办证违约金10000元；3.判令二被告赔偿因违约造成的其他损失8000元；4.判令第二被告康德公司委托第三人处分涉案房屋的行为无效；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告联合开发“锦绣富汇新城”小区建设项目，2015年3月2日原告与被告豫沪公司签订一份商品房买卖合同（预售），按照合同约定，原告向被告康德公司交付首付款15.1万元，缴纳地下室款2.32万元。合同签订进行了预登记备案，随后于2015年5月6日办理抵押贷款8万元，该款直接打入被告豫沪公司账户，加上契税及其他费用共计交款265500元。事后二被告向原告交付了楼房入户门钥匙，原告进购1万多元的装修材料放在屋内准备精装修入住。后来因特殊情况未能装修，逢年过节到小区看看楼房。2019年春节前，原告及家人准备接着装修入住的情况下，突然发现进户门更换了门锁无法进入，物业也不清楚谁实际占有使用涉案房屋。无奈之下于2019年2月2日报警，在处理过程中第三人出面称他受康德公司的委托处理该房屋，并向出警人员出示了2013年11月4日康德公司的委托书和商品房买卖合同登记备案表复印件，出警人员告知属民事纠纷让诉讼到法院。综上，原、被告（豫沪公司）之间签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的情形下签订的，系双方的真实意思表示，合同有效应受法律保护。二被告分别收取首付款和银行按揭贷款，视为共同建设开发，均有义务向原告全面履行合约约定义务，即按时交付房屋，办理不动产权证。事实上二被告不守信用，一房二卖，在委托第三人出售房屋后，又与原告签订房屋买卖合同，同时进行了预登记和办理抵押贷款手续，导致原告交了房款、还了房贷却无法正常占有、使用房屋，约定的地下室也被迫强行调换。二被告的严重违约应承担继续履行合同和逾期交付房屋和地下室及逾期办证的违约责任。被告的违约行为导致装修材料丢失应赔偿相应的损失。被告康德公司委托第三人处置涉案房屋，因未预登记无法抗辩原告的预期物权及康德公司的否认应认定无效。为此依照相关法律规定，诉至贵院，恳请从速公断。被告豫沪公司辩称，涉案房产系被告豫沪公司和康德公司合作开发建设，并分配给康德公司，由康德公司进行销售得益，涉案首付款和按揭贷款也均有康德公司享有，我公司并未收益，康德公司在隐瞒豫沪情形下，将涉案房产再次出售，我司对此并不知情，也不应当承担违约责任。在本案涉案房屋一房二卖的情形下，应当综合考虑合同签订时间、备案时间、占有入住情形、款项交付情形综合考量应当履行哪一份房屋买卖合同，因此需要法庭根据本案证据依法查明涉案房屋是否具备继续履行的可能，如不能继续履行，我司愿意向原告交付楼层位置更好房屋面积更大的房屋，以弥补原告的损失，我司交付房屋后，保留向康德公司进行追偿的权利。被告康德公司未答辩。第三人陶孟飞未答辩。经审理查明，2015年3月2日，原告兰军臣与被告豫沪公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告兰军臣购买被告豫沪公司所属的位于通许县××路东段北侧锦绣·富汇新城小区房屋一套，合同主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B3幢1单元6层601号房。该商品房合同约定建筑面积共118.61平方米，……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房单价为（人民币）每平方米1947.56元，总金额贰拾叁万壹仟元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.银行按揭，买受人于2015年3月27日前付清首付款壹拾伍万壹仟元整（小写人民币151000元）余款捌万元通过银行按揭支付。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”。2015年5月6日，原告兰军臣与通许县农村信用合作联社签订《个人购房借款（综合）合同》，约定兰军臣以位于通许县××路锦绣·富汇新城B3幢1单元6层601号房作为抵押物，向通许县农村信用合作联社贷款80000元，通许县农村信用合作联社将贷款以购房款名义转入指定河南豫沪投资有限公司账户，并办理了抵押登记，其中抵押人为兰军臣，抵押权人为通许县农村信用合作联社，开发企业为豫沪公司。2014年2月17日,康德公司为原告兰军臣出具收据一份，收到兰军臣交来180500元（含契税、地下室），收据左上角注明“B3六楼一单元东户，地下室105”。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同（预售）、个人购房借款（综合）合同、收据、商品房抵押登记证明、法庭笔录等在卷佐证。本院认为，被告豫沪公司与原告兰军臣签订商品房买卖合同，原告已支付全部房款（其中银行贷款部分转入豫沪公司账户，现金部分支付给被告康德公司），被告康德公司为原告出具房款收据一份，属各方真实意思表示，应视为原告与二被告成立商品房买卖关系，且商品房买卖合同有效。对原告要求二被告继续履行商品房（预售）合同，向原告立即交付“锦绣·富汇新城”B3幢1单元6层601室及地下室（105室），并承担逾期交房违约金16527元的诉讼请求，双方约定房屋交付时间为2015年10月1日前，现已届交房期限，二被告未提供证据证明其已向原告完成房屋交付义务，故二被告应向原告履行交付房屋及地下室的义务，逾期交房违约金应按合同约定自2015年10月2日起计算至实际交付房屋之日止，按已交付房价款的日万分之0.5计算。对原告要求二被告立即办理房屋不动产权登记证的诉讼请求，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现房屋交付已逾180日，二被告应当履行协助原告办理房屋产权证的义务，故对该诉讼请求，予以支持。对原告要求的逾期办证违约金10000元的诉讼请求，双方约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，即231元（231000元×0.1%）。对原告要求二被告赔偿因其违约造成的其他损失8000元，证据不足，不予支持，原告可待证据充分后另行主张。对原告要求判令第二被告康德公司委托第三人处分涉案房屋的行为无效，原告未提供证据证明被告康德公司委托第三人处分房屋，故对该诉讼请求，不予支持。被告康德公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见或证据材料，应视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应自行承担。第三人陶孟飞经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见或证据材料，应视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南豫沪投资有限公司、河南康德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告兰军臣交付位于通许县行政路东段北侧的锦绣·富汇新城B3幢1单元6层601号房屋及地下室（105室），并支付违约金（违约金自2015年10月2日起计算至实际交付房屋之日止，以231000元为基数按日万分之0.5计算）；二、被告河南豫沪投资有限公司、河南康德置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告兰军臣办理涉案房屋（锦绣·富汇新城B3幢1单元6层601号）产权证书及给付逾期办证违约金231元；三、驳回原告兰军臣的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663.18元，公告费600元，由被告河南豫沪投资有限公司、河南康德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  黄山西审 判 员  张 静人民陪审员  景富仙二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张凤杰