湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2340号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所中方县建设局内，统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男,1947年9月14日出生，汉族，住所地湖南省会同县，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘爱梅，女，汉族，1971年8月9日出生，现住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师，执业证号：14312201811055224。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称：福兴公司）因与被上诉人刘爱梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福兴公司上诉请求：1、改判驳回刘爱梅主张福兴公司支付逾期办证违约金和退还代办证费、代收两证费的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由刘爱梅承担。理由：1、买受人不按《商品房买卖合同》第十五条的约定主张违约金责任，人民法院不应支持；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已经有约定，应按合同约定执行；3、不动产权证的办理时间并非福兴公司所能控制。不动产办理部门于2017年9月即已受理福兴公司办证申请。福兴公司已按时为刘爱梅申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，福兴公司的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对福兴公司的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非福兴公司的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害，福兴公司不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证抵押在银行，买受人也拿不到；4、退还刘爱梅代办费和办证费，出现了同案不同判。上诉人认为是不合理的。办证费和代办费已经开支，不存在退还；5、2017年3月27日，100多名业主将福兴公司的法定代表人高秀彬围堵在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使福兴公司无法办公，不得已签了字。该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是福兴公司的真实意思表示。刘爱梅辩称：1、福兴公司没有任何证据证明在签订承诺书时刘爱梅有胁迫欺诈和乘人之危的行为；2、关于两证办理费和代办费的问题，福兴公司没有任何证据证明代收的两证办理费和代办费都已经上交。福兴公司说到开支的问题，福兴公司没有提供任何证据可以证明两证费已经开支。证是由政府为解决历史遗留问题统一办理的。测绘费和办证费没有关联。刘爱梅向一审法院起诉请求：1.判决福兴公司立即为刘爱梅办理水岸蓝城6栋503号商品房的房屋产权证;2.判决福兴公司向刘爱梅按日支付已付房款万分之三的违约金即每天123.95元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8日(772天)，为人民币95690.40元(其余算至刘爱梅实际拿到房屋产权证之日止);3.判决福兴公司立即退还代收刘爱梅交纳的契税人民币8263元、专项维修基金人民币8263元、代收代办费826元、代收两证费1375元，共计人民币18727元，并按年利率6%向刘爱梅支付利息，从2012年8月15日暂算至2019年4月15日为人民币7490.8元(其余算至福兴公司实际支付之日止)；4.判决福兴公司向刘爱梅开具房款结清单;5.由福兴公司承担本案全部诉讼费。原审法院认定事实：2012年8月15日，刘爱梅、福兴公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定刘爱梅购买福兴公司开发的水岸蓝城第6幢5层03号商品房。房屋建筑面积137平方米，购买价格为3015.84元/平方米，房屋总价款413171元；刘爱梅委托福兴公司办理房产证和土地使用证，由福兴公司向刘爱梅代收费用，费用合计10464元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为8263元、代收代办费826元、代收书证费1375元，由刘爱梅于2012年8月15日前交清；刘爱梅按购房总额的2%向福兴公司交纳维修基金8263元；福兴公司应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给刘爱梅。交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；福兴公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，刘爱梅向福兴公司付清了购房款413171元，并于2012年8月15日向福兴公司交纳了代收契税8263元、代收维修基金8263元、代收代办费826元、代收办证费1375元。2017年3月27日，福兴公司与包含刘爱梅在内的部分小区业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：福兴公司承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付；对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如福兴公司在以上时间内将不动产权证办理完毕交付业主后，福兴公司不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起、二期从2017年3月27日起，福兴公司给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日。赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算；逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，刘爱梅、福兴公司各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。福兴公司在承诺书下方盖章，刘爱梅在业主签字附件中签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理福兴公司开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。庭审中，刘爱梅、福兴公司均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因福兴公司未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向刘爱梅、福兴公司发放不动产权证。刘爱梅故诉至法院，形成纠纷。原审法院认为：刘爱梅、福兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同约定的义务。刘爱梅、福兴公司签订的《商品房买卖合同》约定福兴公司应当于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，刘爱梅、福兴公司对于办证日期重新进行变更，由福兴公司向刘爱梅等出具承诺书的方式，达成新的办证约定。福兴公司抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示。根据法律规定，除非有法律规定无效情形或者当事人对存在可撤销情形依法行使撤销权的，合同有效。因福兴公司未能向本院提供证据证实存在前述情形，故案涉承诺书有效。承诺书内容对刘爱梅、福兴公司具有约束力。福兴公司在承诺办证日期届至后未能如期办理并交付不动产权证于刘爱梅，应向刘爱梅承担约定赔偿责任。因福兴公司抗辩约定违约金过高，本院依法予以降低，并酌定为以购房款总金额按每日万分之一自约定日期（2017年3月27日）计算至2019年1月20日止。福兴公司应支付刘爱梅逾期办证违约金为413171元×664天×0.1‰＝27434.55元。故对刘爱梅请求福兴公司支付逾期办证违约金27434.55元的诉讼请求，本院予以支持。超出部分，本院不支持。因福兴公司未将代收刘爱梅的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，福兴公司认可刘爱梅的退还维修基金、契税的诉讼请求，故对刘爱梅请求福兴公司退还代收刘爱梅的契税人民币8263元、专项维修基金人民币8263元、代收两证费1375元的诉讼请求，本院予以支持。但刘爱梅要求按年利率6%，从2012年8月15日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。关于刘爱梅请求判决福兴公司立即为刘爱梅办理水岸蓝城6栋503号商品房的房屋产权证，因刘爱梅在庭审中明确解除委托办证事项，刘爱梅、福兴公司已对解除委托及退还维修基金、契税达成一致，且刘爱梅、福兴公司均认可不动产权证已在登记部门实际办出，故上述行为应视为刘爱梅、福兴公司对于合同约定委托办证内容已协商进行变更。故刘爱梅的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于刘爱梅请求判决福兴公司向刘爱梅开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故刘爱梅的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于刘爱梅要求退还代办费826元的请求，因福兴公司已于2017年9月向怀化市不动产登记中心申请受理福兴公司开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，故刘爱梅要求退还代办费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付刘爱梅延期办证违约金27434.55元；二、湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还刘爱梅代收房屋维修基金8263元、代收契税8263元、代收两证费1375元;三、驳回刘爱梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2738元，减半收取1369元,由刘爱梅负担900元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担469元。经审理查明：原审法院认定事实属实，本院予以确认。双方当事人均没有提交新证据。另查明，福兴公司缴纳了水岸蓝城小区土地测绘费和不动产登记费共计22937242元。本院认为：本案福兴公司与刘爱梅所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。现福兴公司未在约定期限为刘爱梅办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中未对买受人不退房情形下出卖人需承担的逾期办证违约金作约定，故一审法院根据本案实际参照同类案件标准即按已付房款的日万分之一计算违约金并无不当。关于福兴公司主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，福兴公司并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，双方在《商品房买卖合同》中只对解除合同的逾期办证的违约责任作约定，并未对继续履行合同的逾期办证的违约责任作约定，故本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张其向刘爱梅退还代办费、办证费不合理的理由，因办证程序已由福兴公司实际进行完毕，双方并没有就代办费、代收两证费的退还达成一致协议，故刘爱梅主张退还欠缺事实依据，对此依法不应予以支持。一审法院判决福兴公司退还刘爱梅代收两证费1375元不当，应予改判。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理存在不当之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3740号民事判决第一、三项及案件受理费的负担；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3740号民事判决第二项为：湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还刘爱梅代收房屋维修基金8263元、代收契税8263元。二审案件受理费520元，由上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月二十五日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判认定基本事实不清的，裁定撤销原判、发回原审人民法院重审、或者查清事实后改判。……