广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0523民初118号原告：林婵如，女，汉族，汕头市潮南区人，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：蔡燕云，广东东铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡钰敏，广东东铭律师事务所律师助理。被告：李建武，男，汉族，广东省揭西县人，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律师。第三人：南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县后宅镇港畔路二号楼204号，统一社会信用代码914405235989633450。法定代表人：杨岱琛。委托诉讼代理人：黄仰峰，广东明捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国孚，男，1954年12月3日出生，汉族，住汕头市金平区,系南澳县恒生富通房地产开发有限公司副总经理。原告林婵如与被告李建武案外人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年12月29日作出（2018）粤0523民初143号民事判决。原告林婵如不服判决，上诉至汕头市中级人民法院。汕头市中级人民法院作出（2019）粤05民终241号民事裁定，将案件发回重审。本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月20日依职权追加南澳县恒生富通房地产开发有限公司（以下简称南澳恒生公司）作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告林婵如的委托诉讼代理人蔡燕云、被告李建武的委托诉讼代理人林旭生、第三人南澳恒生公司的委托诉讼代理人黄仰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与广东恒生富通置业有限公司（以下简称广东恒生公司）于2013年4月11日签订了编号为A00013号、A00014号的《认购协议书》二份，约定原告购买广东恒生公司开发的位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面（13号铺面建筑面积为91.40平方米，单价为每平方米16200元，价款为1480680元；14号铺面建筑面积为54.90平方米，单价为每平方米16200元，价款为889380元）；交房时间为2014年6月31日前。原告通过银行转账向广东恒生公司、南澳恒生公司支付全额购房款及办理房产证所需税费等共计2402136元，广东恒生公司、南澳恒生公司向原告出具《收款收据》八份，因广东恒生公司、南澳恒生公司未向原告交付房产，也未配合原告办理房屋所有权登记手续，原告遂向南澳县人民法院提起民事诉讼，南澳县人民法院作出（2015）汕澳法民初字第73号《民事判决书》，判决确认原告与广东恒生公司签订的上述二份《认购协议书》有效，广东恒生公司的权利义务由南澳恒生公司承接。判决生效后，由于南澳恒生公司的资金周转问题，案涉楼盘未竣工验收，未能办理房产证。后案涉楼盘可以办理网签手续，但因上述房产被南澳县人民法院（2015）汕澳法立保字第3-1号《民事裁定书》查封、（2017）粤0523执21号之一《执行裁定书》续封未能网签，原告遂向南澳县人民法院提出执行异议，2018年8月20日，原告接到（2018）粤0523执异14号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，南澳县人民法院作出的（2018）粤0523执异14号《执行裁定书》是故意错误认定事实、错误适用法律及扭曲法律而作出的错误裁定，依法应予纠正。理由：一是本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告已支付了全额购房款，房产至今未办理过户登记，并非原告自身原因所致，而是南澳恒生公司至今未能将工程竣工验收交付使用造成的；二是原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》，其性质属商品房买卖合同。根据《城市商品房预售管理办理》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定及原告与广东恒生公司签订的二份《认购协议书》，已由南澳县人民法院作出生效判决，认定有效，故裁定书认为原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，明显是故意错误认定事实；三是案涉房产在人民法院查封之前未由原告占有是因南澳恒生公司资金周转问题未能依约竣工交房造成的，并非原告未占有。若广东恒生公司、南澳恒生公司能按协议约定的2014年6月31日前交房，原告早已占有该房产，故不应认定原告不符合占有该项规定。综上，原告认为南澳县人民法院作出的（2018）粤0523执异14号《执行裁定书》认定原告没有签订合法有效的书面买卖合同，房产未由原告占有，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以解封，明显是故意错误认定事实，故意扭曲法律造成的。原告作为合法购房者，原告的物权期待权依法优先被告的普通债权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，可见，即便是优先于抵押权和其他普通债权的“建设工程价款”还不得对抗消费者的生存利益，更何况李建武的普通债权。如果允许承包人拿购房人的物权期待权来行使优先受偿权，无异于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，用消费者的资金清偿开发商的债务，这将严重违背我国法律特殊保护消费者的相关规定及法律精神，因此，最高人民法院法释（2002）16号特别明确批示，承包人行使工程价款优先受偿权不得对抗购房人，更不要说本案被告李建武的普通债权。此外，被告与杨岱琛恶意串通签订制作民事调解书，执行查封原告购买的房产，其执行依据错误。综上所述，被告的普通债权根本无理由对抗原告作为合法购房人的物权期待权。原告对执行标的即（2017）粤0523执21号之一《执行裁定书》裁定查封的位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面拥有足以阻却执行的权利。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、确认原告对执行标的即“（2017）粤0523执21号之一”《执行裁定书》裁定查封的位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面拥有足以阻却执行的权利，解除对位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其起诉事实在举证期限内向本院提供如下证据：1、原告林婵如的居民身份证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。2、被告李建武的居民身份证复印件一份，证明被告李建武诉讼主体资格。3、国家企业信用信息公示系统查询资料复印件一份，证明南澳恒生公司的工商登记情况。4、《认购协议书》（协议编号A00013号、A00014号）复印件共二份，证明原告与广东恒生公司于2013年4月11日签订二份《认购协议书》，约定购买位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面，面积分别为91.4平方米、54.9平方米，单价为16200元，房屋价款为分别为1480680元、889380元；广东恒生公司应于2014年6月30日前向原告交付房产；原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。5、《收款收据》复印件八份、2014年4月11日中国银行结算业务申请书复印件二份，证明原告通过银行转账向广东恒生公司、南澳恒生公司支付购房款、办证费分别为1541283.5元、936916.58元。6、《民事判决书》[（2015）汕澳法民初字第73号]、《案件生效通知书》复印件各一份，证明原告是合法购房户，生效民事判决书已判决确认原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》有效，广东恒生公司与原告签订的二份《认购协议书》中的权利义务均由南澳恒生公司承接。7、《民事裁定书》[（2015）汕澳法立保字第3-1号]及《执行裁定书》[（2017）粤0523执21号之一]复印件各一份，证明原告购买的房产被南澳县人民法院裁定查封的事实。8、《证明》复印件一份，证明“恒生府邸”住宅小区楼盘由于土地权属及资金问题至今未竣工验收，尚不具备交付购房户使用条件，该情况得到后宅镇人民政府及后宅镇驻企业工作组证实；案涉房产被查封前，原告未能占有该房产是其他客观原因造成的，并非原告过错。9、《执行裁定书》[（2018）粤0523执异14号]、《民事判决书》[（2018）粤0523执异143号]复印件各一份，证明原告就南澳县人民法院的执行查封裁定提出异议，但被驳回及原告就查封房产一事提出执行异议之诉被驳回的事实。10、《民事调解书》[（2015）汕澳法民初字第68号、（2015）汕金法民一初字第634号]复印件共二份，证明（1）李建武与杨岱琛恶意串通，在同一时期，分别在南澳和金平法院进行虚假诉讼及恶意调解，以同一汇款凭证，将李建武于2013年至2014年期间转账借给杨岱琛个人的款项2000多万元（分文没有汇入恒生公司）约定由恒生公司作为主债务人来偿还李建武债务本息，若按上述二份民事调解书约定内容计算，恒生公司至少应付还李建武近亿元；（2）南澳和金平法院根据上述二份错误民事调解书执行查封原告合法购买的房产，缺合合法的执行依据，应解除对原告房产的查封。被告在答辩期限内没有提出书面答辩。庭审时辩称，一、原告并没有与南澳恒生公司签订《认购协议书》，即便原告于2015年9月21日起诉广东恒生公司、南澳恒生公司商品房预约合同纠纷一案[（2015）汕澳法民初字第73号]，南澳恒生公司对原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》予以认可，但案涉房产已于2015年7月23日被被告申请查封，南澳恒生公司对原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》的追认行为属于非法转移法院查封财产的行为，该行为应认定为无效；二、原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》，仅是双方对交易案涉房产有关事宜的初步确认，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容，其性质属于商品房买卖预约合同，而非商品房买卖合同；三、即便原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》有效，原告也不享有对案涉房产排除执行的权利。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、转让，应当依照法律规定登记，原告根据上述法律规定登记取得案涉房产物权之前，原告依据《认购协议书》所享有的只是一种物权期待权，在该物权期待权无法实现的情况下（如房产被法院查封、开发商违约等情形），原告可以依据该《认购协议书》追究南澳恒生公司的违约责任，也即是原告对南澳恒生公司享有的只是普通债权；四、原告请求解除对案涉房产的查封不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，理由：首先，原告在案涉房产被查封前签订的《认购协议书》无效且其性质是商品房买卖合同的预约合同，并不是合法有效的商品房买卖合同；其次，案涉房产是商铺，不是用于原告居住；第三，原告提交了广东恒生公司出具的收款收据，凭该收据不足以证明南澳恒生公司已经收到了购房款，该收款收据的真实性不能确认。五、被告与第三人民间借贷合法，双方没有恶意串通，且经自愿平等协商一致达成的协议，协议合法有效，民事调解书是合法有效的执行依据。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。被告对其辩称的事实，在举证期限内提供如下证据：1、被告居民身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格。2、《民事裁定书》[（2015）汕澳法立保字第3-1号]复印件一份，证明经被告李建武的申请，南澳县人民法院对案涉商铺予以诉前财产保全。3、《民事调解书》[（2015）汕澳法民初字第68号]、《案件生效通知书》复印件各一份，证明被告李建武与南澳恒生公司商品房预售合同纠纷一案以调解结案，南澳恒生公司应返还被告李建武购房款14856840元并赔偿利息损失，杨岱琛承担连带责任。4、《受理案件通知书》[（2017）粤0523执21号]复印件一份，证明南澳恒生公司、杨岱琛没有履行生效民事调解书确定的还款义务，李建武向南澳县人民法院申请强制执行。5、《执行裁定书》[（2017）粤0523执21号之一]复印件一份，证明南澳县人民法院对案涉商铺予以续查封。6、《广东省南澳县商品房预售许可证》[南预售字（2017）04号]复印件一份，证明案涉房产由南澳恒生公司开发，被告李建武申请南澳县人民法院查封的案涉商铺属于南澳恒生公司所有。第三人述称，第三人既同意原告的诉讼请求，也同意被告关于其与第三人之间没有恶意串通，民间借贷合法的意见。对被告以（2015）汕澳法民初字第68号民事调解书作为查封依据无异议，但对其查封原告房产的行为有异议。第三人对其述称的事实，在举证期限内没有提供证据。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、7、9无异议。对证据4有异议，认为广东恒生公司不是房地产开发商，无权销售“恒生府邸”的房产，认购协议书未约定交房时间且仅是预约双方之后要签订商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的特征，无法证明原告所要证明的内容。对证据5中《收款收据》的真实性无异议，对其合法性有异议，认为购房款是转至广东恒生公司的账户（2013年4月11日单据），广东恒生公司不是房地产开发商，原告向其支付购房款与本案无关；对证据5中其他银行转账凭证的关联性无法确认，因原告没有与南澳恒生公司签订商品房买卖合同，无法证明原告向南澳恒生公司支付案涉二间铺面的购房款。对证据6真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为在2015汕澳法民初字第73号的案件中，案涉房产已被查封，南澳恒生公司对原告与广东恒生公司签订的认购协议书的效力予以追认，属于非法转移法院查封财产的行为，即便认购协议书有效，也存在案涉房产被法院查封而无法履行的情况，无法证明原告所要证明的内容。对证据8真实性无异议，对其关联性、合法性有异议，认为南澳县后宅镇人民政府、南澳恒生公司均无法证明该份证明内容属实。对证据10有异议，认为无法证明原告所要证明的事实，被告李建武在两份民事调解书陈述的借款事实不一致，向南澳县人民法院起诉是以房抵债的那一部分债务，除此之外的债务在金平区人民法院起诉，且被告与第三人之间借贷事实清楚。第三人对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8均无异议。对证据7真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为原告购买案涉13、14号铺面是原告合法房产，不应被查封。对证据9真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为南澳县人民法院驳回原告执行异议错误，应支持原告解除查封的请求。对证据10真实性、合法性无异议，对其关联性及证明内容有异议，认为第三人与被告不存在恶意串通的事实，但第三人支持原告关于解除案涉房产查封的请求。原告对被告提供的证据1无异议。对证据2真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为该裁定书虽裁定查封南澳恒生公司名下的房产，但被查封的房产至今尚未确权，尚不属于南澳恒生公司名下的房产，该裁定不合法。对证据3真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，理由，一是该份调解书中调解协议确认南澳恒生公司付还李建武购房款，还需赔偿李建武相应的利息损失，该利息损失的计算明显过高；二是该份调解书所确定债务发生的原因是李建武出借给杨岱琛个人的借款，南澳恒生公司提供案涉的房产作为担保物，但杨岱琛与李建武是民间借贷关系，而非商品房买卖关系；三是该份调解书的调解协议第一项确认解除李建武与南澳恒生公司签订的房地产合同及协议书，这与李建武、杨岱琛之间实质存在的民间借贷纠纷是相悖的，调解不合法，同时该份调解书中调解协议确认南澳恒生公司返还购房款依法无据，是被告与杨岱琛恶意串通签订的，二份民事调解书案由虽然不一致，但确是同一借款事实，被告向工作组提供的转账凭证仅有2400万元，而其在南澳县人民法院主张2600多万元债务，同一时期其在金平区人民法院主张3640万元，两案件的金额高于其实际转账凭证的2倍多；四是法院没有审查李建武出借给杨岱琛三笔借款的来源及借款时是否有实际支付的问题，违背相关的法律规定，法院是否收取相关的收款收据及付款凭证附卷值得质疑，如无收取不能作为执行的依据。对证据4真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为该执行依据无效，不能作为执行的依据。对证据5真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为该执行依据无效，且案涉房产至今尚未确权，不能证明是南澳恒生公司名下的房产。对证据6真实性、合法性无异议，对其关联性及证明内容有异议，认为案涉房产至今尚未确权，不是南澳恒生公司名下的房产，只是南澳恒生公司有权进行销售。第三人对被告提供证据1、3、4无异议。对证据2真实性无异议，对其合法性、关联性、证明内容有异议，即对被告查封案涉房产的行为有异议。对证据5真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，被告续行查封是错误的。对证据6无异议，对其证明内容有异议，认为案涉房产属于原告所有，不应被查封。上述当事人提交的证据，本院经审查后认为：当事人没有异议的，本院予以采信。本院对原、被告提交的有异议证据认证如下：原告提供证据4、5，能证明原告向广东恒生公司购买位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第13、14号商铺及缴交购房款、税费等共计2402136元的事实，本院予以确认。原告提供证据6，系本院生效民事判决书，被告未能提供相反证据予以推翻，故本院予以确认。原告提供证据8，可以证明“恒生府邸”住宅小区于2014年因土地权属等问题暂停建设，2017年1月18日，南澳恒生公司取得“恒生府邸”住宅小区土地使用权及“恒生府邸”住宅小区于2017年4月1日恢复重建的事实，该证据虽不足以证明原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，但考虑到原告非自身原因无能占有案涉房产、办理预告登记手续，原告对此没有过错，被告将南澳恒生公司债务清偿责任转嫁给无过错的原告，有悖公平原则规定，故对原告主张其享有足以排除强制执行民事权益的意见，本院予以支持。原告提供证据10，系本院及金平区人民法院生效民事调解书，本院予以确认，但该证据不足以证明被告与第三人恶意串通、虚假诉讼的事实。被告提供证据2，原告未能提供相反证据予以推翻且2013年9月30日，南澳恒生公司取得《广东省南澳县商品房预售许可证》，故本院对其合法性、关联性予以确认。被告提供证据3，系本院生效民事调解书，原告未能提供相反证据予以推翻，故本院予以确认。被告提供证据4、5，原告没有相反证据予以推翻，本院对其合法性予以认定。被告提供证据6，原告未能提供相反证据予以推翻且南澳恒生公司于2013年9月30日、2017年8月23日取得《广东省南澳县商品房预售许可证》，故本院对其合法性予以确认，原告提出案涉房产已售于两原告，不属于南澳恒生公司所有，不属南澳恒生公司可被查封房产的辩解意见，理由不成立，本院不予采信。根据原、被告举证和本院认证，本院查明案件事实如下：2013年4月11日，原告林婵如（乙方）与广东恒生公司（甲方）签订了编号分别为A00013号、A00014号《认购协议书》，上述协议书约定乙方自愿认购甲方位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第13号、第14号单元铺面，建筑面积分别为91.40平方米、54.90平方米，单价为每平方米16200元，总价款分别为1480680元、889380元；原告林婵如以分期付款的方式向广东恒生公司支付上述购房款；房屋总价款按实际面积多退少补；上述房产预定于为2014年6月31日前交付使用，最终交房时间以《汕头市商品房买卖合同》的约定为准。双方对其他事项还作了约定。同日，原告林婵如分别支付购房款740340元、444690元。2013年11月6日，原告林婵如又支付购房款754110元、462996元。广东恒生公司、南澳恒生公司分别出具收款收据予以确认。此后，原告与南澳恒生公司没有签订《汕头市商品房买卖合同》。2015年7月3日，根据被告李建武的申请，本院诉前保全南澳恒生公司名下拥有的位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面及其他房产。2015年7月21日，本院受理原告李建武诉被告南澳恒生公司、杨岱琛商品房预售合同纠纷一案。2015年9月11日，原告林婵如以其与广东恒生公司、南澳恒生公司发生购房纠纷为由提起民事诉讼，请求判令：1、确认林婵如与广东恒生公司于2013年4月11日签订二份认购协议书有效；2、广东恒生公司、南澳恒生公司立即向林婵如交付位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1栋一层第13号和14号二间铺面；3、广东恒生公司向林婵如支付逾期交房违约金（暂计至2015年7月20日为199533.59元，以后继续按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算，直至两被告向原告交房并为原告办取房屋所有权证之日止）；被告南澳恒生公司承担连带责任；4、本案诉讼费用由广东恒生公司、南澳恒生公司承担。2015年9月15日，本院依法对原告李建武诉被告南澳恒生公司、杨岱琛商品房预售合同纠纷一案制作（2015）汕澳法民初字第68号民事调解书，确认原告李建武与被告南澳恒生公司、杨岱琛自愿达成如下协议：一、解除原告李建武与被告南澳恒生公司、杨岱琛签订的关于购买南澳县后宅镇“恒生府邸”铺号为7、8、9、10、11、12、15、16、17、20、21、22号铺面的《合同》及2015年3月12日的《协议书》第一条；二、被告南澳恒生公司应于2016年3月15日前返还原告李建武购房款14856840元并赔偿原告李建武的利息损失（以14856840元为本金，自2014年9月20日起计至购房款还清之日止，按年利率24%计）；三、被告杨岱琛对被告南澳恒生公司的上述债务承担连带责任；四、本案受理费126020元、减半收取为63010元，保全费5000元，合计为68010元，由原告李建武、被告南澳恒生公司、杨岱琛各负担一半，被告南澳恒生公司、杨岱琛应负担部分，原告李建武同意由被告南澳恒生公司、杨岱琛直接向其支付，本院不作收退。2015年12月29日，本院依法对原告林婵如与被告广东恒生公司、南澳恒生公司商品房预约合同纠纷一案制作（2015）汕澳法民初字第73号民事判决书，判决：一、原告林婵如与被告广东恒生公司签订的《认购协议书》有效；《认购协议书》中被告广东恒生公司的权利和义务由被告南澳恒生公司享有和承担；二、驳回原告林婵如的其他诉讼请求。本案受理费27357元，由被告广东恒生公司、南澳恒生公司负担15867元，原告林婵如负担11490元；保全费5000元，由被告广东恒生公司、南澳恒生公司负担2000元，原告林婵如负担3000元。被告广东恒生公司、南澳恒生公司应负担的受理费和保全费合计17867元，该款应于本判决发生法律效力之日起30日内向本院缴纳。（2015）汕澳法民初字第68号民事调解书发生法律效力后，因南澳恒生公司、杨岱琛未履行协议确定的还款义务，李建武于2017年8月21日向本院申请执行。执行过程中，因本院于2015年7月3日诉前保全的南澳恒生公司名下房产查封期限即将届满，李建武向本院申请续封。本院于2018年6月17日作出（2017）粤0523执21号之一执行裁定，裁定第一项内容：查封被执行人南澳恒生公司名下拥有位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层8、9、10、11、12、13、14、15、16、17号铺面，第2幢一层5、6、7号铺面，第3幢一层18、19、20、21、22号铺面（以上铺面面积约1680平方米）及4幢14层01、02、04号房产、4幢15层01号房产、5幢2层01、02、03、04号共8套房产，执行数额为履行本案债务为限。在执行过程中，林婵如以本院查封的被执行人南澳恒生公司名下拥有位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面系其合法购买为由，向本院提出执行异议。本院作出（2018）粤0523执异14号执行裁定，裁定驳回案外人林婵如的异议请求，林婵如遂向本院提起案外人执行异议之诉，请求判准上述诉请。另查，2012年2月1日，广东恒生公司与潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司（以下简称潮州南澳分公司）签订《房地产开发项目合作协议书》，约定：潮州南澳分公司与广东恒生公司合作开发位于南澳县后宅镇宫前盐田北坨一处建设住宅用地[国有土地使用证号为南国用（2011）字第特1190号]约17.57亩，暂定名为“宫前雅轩”，由广东恒生公司出资建设，潮州南澳分公司协助立项、报建、环评和招标、施工许可证、房地产预售等手续至广东恒生公司名下，并对建成后楼房分成（潮州南澳分公司分得35%，广东恒生公司分得65%）等作了约定。2012年3月８日，广东恒生公司向南澳县后宅镇宫前盐村民委员会（以下简称宫前盐村委会）和潮州市建筑安装总公司（以下简称潮州公司）作出《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，声明为理顺“恒生府邸”项目的开发、建设、销售的各项申报、审批程序手续，必须将广东恒生公司变更为南澳恒生公司，并对已签订的相关联合开发协议进行开发主体单位变更手续。变更手续后，广东恒生公司与该单位所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利和义务，概由南澳恒生公司继续履行并承担相应法律责任。宫前盐村委会和南澳恒生公司均表示同意。2012年3月15日，宫前盐村委会、潮州公司和广东恒生公司签订《联合开发商住楼协议书》，宫前盐村委会同意潮州公司邀请广东恒生公司参与项目的共同开发，由广东恒生公司全额投资及经营。同时约定由潮州公司的下属公司潮州南澳分公司与广东恒生公司签订具体的实施细则。2012年9月，“恒生府邸”住宅小区开始动工建设。2012年9月12日，南澳县城乡规划局发给宫前村委会和南澳恒生公司《建设用地规划许可证》（证号为：地字第201203号），同意上述用地面积11713.08平方米（实用地8978.7平方米），建设规模50581.3平方米。2012年12月3日，南澳县发展和改革局发给南澳恒生公司《关于恒生府邸住宅小区核准的批复》，核准同意建设“恒生府邸”住宅小区项目，项目单位为南澳恒生公司，项目建设地点位于南澳县后宅镇宫前盐田北坨，项目使用权面积8978.7平方米，总建筑面积50581.3平方米。2012年12月27日，南澳县城乡规划局发给南澳恒生公司《建筑工程规划许可证》（证号为201209号），同意南澳恒生公司开发位于南澳县后宅镇宫前盐北坨恒生府邸住宅楼，建设规模为50581.3平方米（其中地下车库面积为8333.76平方米）。2012年12月28日，南澳县住房和城乡建设局发给南澳恒生公司《建筑工程施工许可证》（证号为440523201212280101号），同意建设规模为五幢十五层（地下一层）住宅楼，总面积为50581.3平方米。2013年8月28日，南澳恒生公司向宫前盐村委会和潮州公司作出《南澳县恒生房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》，声明同意广东恒生公司《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，愿意承接“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发主体单位。变更手续后，广东恒生公司与贵单位所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利和义务、税务概由南澳恒生公司继续履行并承担相应法律责任。宫前盐村委会和潮州公司均表示同意。2013年9月30日，南澳县住房和城乡建设局发给南澳恒生公司《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字[2013]07号），有效期自2013年9月30日至2014年9月29日止（延期至2015年3月30日），同意南澳恒生公司预售房屋建筑面积为37750.24平方米，计303套，其中住宅为29368.67平方米，计283套；商业用房1965.52平方米，计20套；车位6416.05平方米，计161个。2014年，“恒生府邸”住宅小区因土地权属等问题暂停建设。2017年1月18日，南澳恒生公司通过招拍挂以合建方式与南澳县后宅镇宫前盐业经济联合社共同取得“恒生府邸”住宅小区土地使用权。2017年4月1日，“恒生府邸”住宅小区恢复重建。2017年8月23日，南澳县住房和城乡建设局发给南澳恒生公司《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字[2017]04号，该证件是南预售字[2013]07号变更版），有效期自2017年8月23日至2018年2月8日止，同意南澳恒生公司预售房屋建筑面积为31353.57平方米，计303套，其中住宅为29388.05平方米，计283套；商业用房1965.52平方米，计20套。“恒生府邸”住宅小区现建成5幢十五层住宅楼，主体工程及外墙装饰完成，但工程尚未竣工、验收备案。“恒生府邸”住宅小区又称“恒生府邸”商住楼，也称“恒生府邸”住宅楼，现又称为“恒生雅园”。南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面与南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第13、14号商铺为同一房产。案涉商铺因被本院查封无法办理商品房买卖合同的预售备案（网签），原告至今未实际占有、使用案涉13、14号商铺。上述事实，有原告提供《执行裁定书》、《认购协议书》、《收款收据》、被告提供的《民事调解书》、《民事裁定书》及庭审笔录等证据予以证实，足资认定。本院认为：本案系案外人对执行案件的执行标的提出异议而引起的执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点：原告林婵如对南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第1幢一层13、14号铺面是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产能否解除查封。原告林婵如与广东恒生公司于2013年4月11日签订的《认购协议书》，本院已于2015年12月29日作出（2015）汕澳法民初字第73号民事判决，判决“林婵如与广东恒生公司签订的《认购协议书》有效；《认购协议书》中广东恒生公司的权利和义务由南澳恒生公司享有和承担”，该判决已生效，故案涉《认购协议书》有效。原告与广东恒生公司签订《认购协议书》，约定原告购买广东恒生公司商品房的位置、面积、单价、预定交房时间、付款方式、违约责任。此后，原告按约定向广东恒生公司、南澳恒生公司支付购房款，已履行认购协议约定的义务。该《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》可认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，在个人公平、群体公平和社会公平中，民法优先保护社会公平，兼顾群体公平和个人公平。本案中，原告对南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第1幢一层13、14号铺面享有足以排除强制执行的民事权益。首先，原告系购房者，被告系普通债权人。2013年4月11日，原告林婵如与广东恒生公司签订《认购协议书》，且至2013年11月6日止已支付全额购房款及税费等共计2402136元，《认购协议书》中广东恒生公司的权利和义务由南澳恒生公司享有和承担。2015年7月3日，本院查封案涉13、14铺面，原告在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部购房款；其次，因土地权属问题造成“恒生府邸”楼盘停建，导致南澳恒生公司无能依约将案涉房产交付给原告，因被告申请查封，导致原告无能办理预告登记手续，对此，原告没有过错；第三，南澳恒生公司债务无能清偿，被告申请查封“恒生府邸”房产，导致出现系列案外人执行异议之诉案件，在被告个人利益与众多购房者群体利益衡量中，根据公平原则，群体利益优先个人利益，应优先保护原告等购房者利益。综上，原告非自身原因无能占有案涉房产、办理预告登记手续，原告对此没有过错，被告将南澳恒生公司债务清偿责任转嫁给无过错的原告，有悖公平原则规定，故对原告主张其享有足以排除强制执行民事权益的意见，本院予以支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述条款保障的是购买房屋并用于居住的消费者。本案中，原告购买商铺是为经营所需，其并不是上述规定中的“消费者”，故原告提出的执行异议不符合上述规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”及第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”之规定，案涉执行措施的解除问题，不在案外人执行异议之诉判决之列，故原告解除对涉案房产查封的执行措施的诉讼请求，本案不作判决，待本判决生效后，于执行程序再作处理。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行位于南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层13、14号铺面。二、驳回原告林婵如的其他诉讼请求。本案受理费26017.08元，由被告李建武负担。被告李建武应负担的受理费26017.08元于本判决发生法律效力之日起30日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。本院（2018）粤0523执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  吴奇宏审 判 员  罗英凤人民陪审员  袁舜芝二〇一九年十一月二十六日法官助理吴奕璜书记员蔡铭冰附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。