山东省五莲县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁1121执异30号 案外人：潘传富，男，1966年1月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。 申请执行人：五莲县城东建筑工程有限公司，住所地山东省五莲县富强路66号，统一社会信用代码913711211658853028。 法定代表人：陈常森，董事长。 委托代理人：刘平刚，山东阳尔律师事务所律师。 委托代理人：王霞，山东阳尔律师事务所律师。 被执行人：日照市润泰房地产开发有限公司，住所地山东省 五莲县解放路165号，统一社会信用代码91371121558917301X。 法定代表人：郑岩梅，董事长。 本院在执行五莲县城东建筑工程有限公司（下称城东公司）与日照市润泰房地产开发有限公司（下称润泰公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人潘传富向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人潘传富称：2019年3月21日，山东省五莲县人民法院作出了（2019）鲁1121财保59号民事裁定书，裁定查封润泰公司开发建设的、网签备案登记在案外人名下的位于五莲县润泰华府的8套住宅（3号楼1802、1803、1903、2003、2012、2013、2203、2204室）纯属适应法律错误，更无法律依据。经了解，城东公司与润泰公司因建设施工合同纠纷，对上述房产进行保全，对保全一事，无论是法院还事案件当事人都没有告知我。现在山东省五莲县人民法院作出责令履行通知书，要求润泰公司3日内履行义务，逾期不履行将对上述房子产行拍卖。对此，我提出严重抗议。 2010年至2016年，润泰公司因项目建设陆续向我借款本金2000万元，后因经营困难无力偿还。2016年11月份，我与润泰公司经协商签订了合法有效的商品房买卖合同、抵偿协议、顶帐房协议抵顶借款，并到房管部门备案登记，这足以证明在五莲县人民法院实施查封措施之前我已合法占有上述房产。涉案房产未能办理过房登记手续并非本人原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复异案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。城东公司请求对涉案房产强制执行，缺乏事实依据和法律依据，法院应依法予以驳回。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出异议，请求法院立即中止对上述房产的执行，解除查封，将上述房产归还本人，切实维护本人的合法权益。 申请执行人城东公司称：案外人提出的执行异议没有事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，案外人称其与润泰公司存在商品房买卖合同顶帐协议，并已在房管部门备案登记，但根据上述法律规定并不能证明其合法占有该房屋，同时也能证明该宗房产并非用于居住，且该宗房屋亦未办理过户登记，不能证明案外人是涉案房屋的权利人。2019年3月，城东公司对涉案房产进行保全，案外人提出过复议，因此应当说案外人对本案的相关情况是知道的。综上，案外人执行异议没有事实依据和法律依据，请求法院驳回案外人的异议，继续执行已经被保全的润泰公司的房产。 审查查明：2019年3月4日，城东公司与润泰公司因建设工程合同纠纷向本院申请诉前财产保全，请求对润泰公司开发的五莲县润泰华府小区房屋一宗进予以保全。当日，本院作出（2019）鲁1121财保59号民事裁定书，查封了润泰公司的位于五莲县润泰华府小区3号楼第1802、1803、1903、2003、2012、2013、2203、2204号房屋（共8套）。同年3月15日，城东公司与润泰公司建设工程合同纠纷一案诉至本院。3月26日，该案经本院调解，双方当事人达成调解协议，本院作出（2019）鲁1121民初955号民事调解书，调解书内容为：（一）润泰公司欠城东公司工程款2187271元，定于2019年6月25日前付清；城东公司自愿放弃对利息1130098元的诉求；（二）若润泰公司未按上述第一项约定的期限足额履行付款义务，城东公司有权按2187271元（扣除本协议签订后所付部分款项）及违约金530000元申请执行；（三）案件受理费34676元，减半收取17338元，保全费5000元，合计22338元，由润泰公司负担。 2019年7月1日，因润泰公司未履行民事调解书确定的义务，城东公司申请执行，本院（2019）鲁1121执821号予以立案执行。本案执行过程中，案外人提出执行异议，并向本院提供了商品房买卖合同（8份、案外人与润泰公司于2016年11月3日签订）、抵偿协议、顶帐房协议、借款条、欠款条，用以证明润泰公司因欠案外人借款2200万元未还，该公司以48套商品房（含涉案查封的8套）抵偿案外人债务的事实。 涉案五莲县润泰华府的3号楼第1802、1803、1903、2003、2012、2013、2203、2204号房屋在本院保全前于2016年11月在五莲县房产管理服务中心已完成网签备案登记，上述房屋仍登记在润泰公司名下，并未登记在案外人名下，案外人仅进行了商品房网签登记。至今上述房产也未在五莲县不动产登记中心办理预告登记。 本案执行中，案外人其称本人在浙江省乐清市虹桥镇潘宅村拥有二套住房，并均登记在本人名下。 以上事实，有商品房买卖合同、抵偿协议、顶帐房协议、（2019）鲁1121财保59号民事裁定书、（2019）鲁1121民初955号民事调解书、商品房合同备案证明、不动产权属状况证明、当事人陈述等证据予以证实，可以认定。 本院认为，网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为。备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，通常情况下不能对抗第三人。预告登记可以使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。《物权法》第二十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”。本案中，润泰公司虽与案外人签订了涉案商品房买卖合同并在五莲县房产管理服务中心已完成网签备案登记，但网签备案作为行政管理方式，并不能产生物权效力，同时，涉案房屋也未在不动产登记部门办理房屋预告登记，不具备对抗第三人的效力，即不具备物权效力。综上，案外人并不享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。本案中，润泰公司系房地产开发企业，案外人虽与润泰公司签订了房屋买卖合同，但案外人未提供证据证明用于自住且自认现有二套住房并均登记在本人名下，结合前述规定，案外人也不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，案外人以涉案房屋已网签登记在名下为由排除法院的强制执行，无事实事依据和法律依据，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复异案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）款的规定，裁定如下： 驳回案外人潘传富的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审判长  贾世武 审判员  苗存刚 审判员  刘发京 二〇一九年十一月十一日 法官助理李伟 书记员王娜