海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民再2号   原审原告：方舜高，男，1968年2月25日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   原审被告：海口三友工贸公司，住所海口市龙昆北路，现办公场所海口市龙华区。统一社会信用代码：XXX。   法定代表人：刘波涛，经理。   委托诉讼代理人：谢嘉奕，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：党东月，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。   原审原告方舜高与原审被告海口三友工贸公司（以下简称三友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2016）琼0107民初1081号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年4月12日作出（2019）琼0107民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审被告三友公司的委托诉讼代理人谢嘉奕到庭参加诉讼，原审原告方舜高经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   2016年6月8日，方舜高向本院提出诉讼请求：1、判令三友公司立即支付方舜高逾期交房违约金3998.18元和逾期办理房屋权属登记违约金11756.8元；2、本案全部诉讼费用由三友公司承担。事实和理由：2010年11月15日，方舜高就购买三友公司开发的位于海口市五公祠东侧美舍香槟商住楼12层B1203房与三友公司签订了编号为L00005700的《商品房买卖合同》，合同签订后，方舜高依约支付了全部房屋价款720392元，但三友公司没有在合同约定的2011年7月28日前将商品房交付方舜高使用，而是至2011年11月15日才向方舜高交付房屋，逾期111天，三友公司应根据合同约定，每日按已付房价款的万分之0.5向方舜高支付违约金3998.18元。三友公司未能根据合同约定，在房屋交付之日起730日内（即2013年11月15日之前）为方舜高办理房屋权属证书，却至2015年5月14日才为方舜高办理房屋权属登记，逾期达544天，应根据合同约定自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向方舜高支付违约金11756.8元。方舜高多次就三友公司上述违约事项与三友公司交涉，并于2015年6月10日以书面的形式向三友公司去函，要求其支付相应违约金，但三友公司却置之不理，特起诉，请判如所请。   本院原审认定案件事实：2010年11月15日，方舜高与三友公司签订了编号为L00005700的《商品房买卖合同》，主要条款约定，方舜高购买三友公司开发的位于海口市五公祠东侧美舍香槟商住楼12层B1203房，建筑面积92.11平方米，每平方米7821元，合同总价720392元；三友公司应在2011年7月28日前将商品房交付方舜高使用，如逾期在180日之内，每逾期一天，方舜高有权要求三友公司每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；三友公司应当自房屋交付之日起730日内为方舜高办理房屋权属证书，如因三友公司的责任，方舜高不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，三友公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向方舜高支付违约金。合同签订后，方舜高依约支付了购房款，三友公司于2011年11月15日向方舜高交付房屋，2015年5月14日为方舜高办理房屋权属登记。方舜高因向三友公司主张违约金未果而诉至法院。   周柏江代表三友公司出庭应诉，承认违约事实，并与方舜高达成调解协议，本院于2016年6月15日作出（2016）琼0107民初1081号民事调解书，确认：一、方舜高与海口三友工贸公司确认截止至2016年6月8日，三友公司尚拖欠方舜高逾期交付房屋违约金3998.18元和逾期办理产权证书违约金11756.8元，两项合计15754.98元。三友公司定于2016年6月30日前一次性向方舜高支付上述款项，而后双方基于本案产生的债权债务关系全部结清；二、案件受理费96.94元由方舜高自行承担。   本院再审过程中，方舜高未到庭参加诉讼。   三友公司辩称，一、再审按照一审的程序进行审理，方舜高作为原审原告未到庭参加诉讼，应按撤诉处理。二、2010年11月15日，方舜高与三友公司签订《房屋买卖合同》，方舜高购买了以三友公司名义开发的美舍香槟商住楼12层B1203房，房屋价款为720392元。合同约定，2011年7月28日三友公司向方舜高交付房屋。2016年6月7日，方舜高向法院起诉，主张三友公司交付房屋的时间为2011年11月15日，要求三友公司承担逾期交房违约金3998.18元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，方舜高最迟应当在2013年7月28日至2013年11月15日之前向三友公司主张2011年7月28日至2011年11月15日期间的违约金，但方舜高起诉的日期是2016年6月7日。故，方舜高诉求三友公司向其支付延期交房违约金已经超过诉讼时效，依法应当驳回方舜高的该项诉讼请求。三、《房屋买卖合同》约定，三友公司应当自房屋交付之日起730日内为方舜高办理房屋权属证书。按照方舜高诉请的房屋交付之日为2011年11月15日，即三友公司应当在2013年11月15日前为方舜高办理房屋权属证书。2016年6月7日，方舜高向法院起诉，要求三友公司承担自2013年11月15日至2015年5月14日的逾期办证违约金11756.8元。方舜高诉求三友公司承担2013年11月15日至2014年6月6日期间的逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效。应当对以上期间的逾期办证违约金诉求予以驳回。四、三友公司在本案中也是权利受害人，案涉购房款和办证费均系案外人海南阳鸿房地产开发有限公司（以下简称阳鸿公司）和郭某收取，本案真正的责任承担主体应为阳鸿公司和郭某。2005年12月1日，三友公司与阳鸿公司、海口市琼山区国兴街道办事处米某经济合作社（以下简称米某合作社）签订《合作建房合同书》，约定米某合作社与三友公司提供土地，阳鸿公司提供资金合作建房，米某合作社分得楼房建筑面积2000平方米，三友公司分得楼房建筑面积1000平方米，剩余建筑面积归阳鸿公司。2010年4月15日，三方签订《合作建房补充协议书》，约定阳鸿公司所得房产计入三友公司名下，凡阳鸿公司签署的销售其所得房产的合同中所有的权利义务，由阳鸿公司享有和承担，在履行合同中发生任何争议，由阳鸿公司承担法律责任和经济责任，与三友公司无关。三友公司应当分得的1000平方米楼房已经实际取得并对外销售完毕，涉案房屋实际上是阳鸿公司分得的房屋。所以相应的销售款和办证费用三友公司并未实际取得，本案责任真正承担主体应为阳鸿公司和郭某。2018年年初，三友公司的法定代表人被限制乘坐飞机出行，经调查发现系三友公司在法院存在生效未执行的案件所致，阳鸿公司伪造三友公司的公章虚假应诉二十余起，均导致三友公司败诉，在三友公司名下产生约500万元的判决未执行款项。对此三友公司已针对阳鸿公司伪造印章行为进行刑事报案，海口市公安局龙华分局已经于2018年10月29日向三友公司法定代表人送达《鉴定意见通知书》，确认了伪造印章的事实。且因三友公司与阳鸿公司之间存在协议约定，包括本案在内的纠纷案件均由阳鸿公司最终承担责任。故三友公司同样也向法院起诉阳鸿公司对逾期交房及逾期办证等行为承担最终的责任。可见，三友公司同样是案涉权利受害人，目前正在以多种方式推进案涉房屋后续事宜的解决。法院应当依法追加阳鸿公司及郭某为本案当事人从而查清案件事实，维护方舜高及三友公司的合法权益。四、现本案已经涉及刑事犯罪，法院应将本案移送公安机关并中止对本案的审理。2018年5月17日，海口市公安局琼山分局凤翔派出所作出情况说明，对包括本案在内的共60户业主的办证费用及其他费用被郭某私自收取并挪用涉嫌诈骗罪的刑事违法行为予以侦查说明。基于本案已经涉嫌刑事犯罪，根据《最高法的规定》第十二条之规定，本案应当移送公安机关，并应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款之规定，在移送公安机关的同时中止本案的审理。   方舜高在原审中向本院提供如下证据：1、《海口市商品房买卖合同》；2、海南省销售不动产统一发票；3、收据；4、房屋所有权证；5、《关于支付违约金的函》；6、代收办证费的资金往来（暂收、暂付）专用凭证。三友公司主要质证意见：对商品房买卖合同、房产证的真实性无异议，对商品房买卖合同的证明内容有异议，房屋买卖合同三友公司方的签字人郭某系阳鸿公司前法定代表人，足以说明案涉合同真正的合同相对方为阳鸿公司；三友公司不是履行合同真正主体，对发票、收据、代收办证费凭证的真实性无法确定，对证明内容有异议，不能确认公章的真实性，不能认定三友公司收取了房款及办证费用；对《关于支付违约金的函》的真实性、关联性及证明内容有异议，该函没有加盖三友公司公章，也没有三友公司工作人员的签字，签字的主体是阳鸿公司的工作人员，与三友公司无关。本院认证意见：以上证据经原审与原件核对，本院对其真实性予以确认。   三友公司提供如下证据：1、《合作建房合同书》；2、《合作建房补充协议书》；3、《确认分房协议》；4、《关于备忘录》；5、《给海口三友工贸公司的承诺书》；6、公安机关出具的情况说明、《鉴定意见通知书》、《受案回执》、《立案告知书》。方舜高未到庭质证。经与原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案再审认定案件事实如下：   2005年12月1日，三友公司及案外人米某合作社、阳鸿公司共同签订《合作建房合同书》，约定由米某合作社、三友公司提供土地，阳鸿公司提供资金合作建房；阳鸿公司负责售卖所得的楼房，销售服务及维修的管理。2008年7月7日，以三友公司、米某合作社作为建设单位取得“美舍香槟商住楼”项目的《海口建设工程规划许可证》。美舍香槟商住楼已经通过建筑工程竣工验收，取得住房部门的竣工备案登记。三友公司作为开发商取得该项目的《预售许可证》[（2010）海房预字（0039）号]。   2010年4月15日，三友公司、米某合作社、阳鸿公司就美舍香槟项目房产的销售事宜签订《合作建房补充协议书》，约定：三方同意由阳鸿公司全面负责售楼工作，三友公司向阳鸿公司提供法人授权委托书，授权郭某代表三友公司法定代表人签署三方共同编号的《商品房买卖合同》；三友公司将合同专用章交阳鸿公司管理与使用……该章仅限于美舍香槟项目的房产销售中使用……；三友公司负责提供销售商品房所需全部法律手续，并配合阳鸿公司办理银行按揭、开立银行专户等手续；鉴于阳鸿公司建设该项目所有的帐务、财务均在三友公司名下进行，……。”2014年1月11日，三方签订一份《关于备忘录》,对三方合作开发的“美舍香槟商住楼”进行分割,主要约定:米某合作社分得美舍香槟商住楼房产为：一层101号商铺及A单元3至7层20套住宅共约2000平方米的房产，其余房产为三友公司和阳鸿公司分得的房产，具体分配方案按之前三友公司和阳鸿公司的协议及备忘录为准。2014年10月31日，阳鸿公司向三友公司出具一份《给海口三友工贸公司的承诺书》，承诺美舍香槟商住楼项目从开工建设到交付使用，办房产证，质量保修等，如发生经济纠纷、民事和法律纠纷、与施工方的工程款结算纠纷等均由阳鸿公司承担。   2010年11月15日，郭某作为三友公司的代理人与方舜高签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：方舜高购买三友公司开发的位于海口市××区五公祠东侧“美舍香槟商住楼”12层B1203房，建筑面积92.11㎡，每平方米7821元，总价款720392元，签订合同付清首付款220392元，余款50万元办理银行按揭；三友公司应当在2011年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，及符合本合同约定的商品房交付方舜高使用，如逾期在180日内交房，每逾期一天，方舜高有权要求三友公司每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；三友公司应当自房屋交付之日起730日内为方舜高办理房屋权属证书；在方舜高取得该商品房权属证书后，三友公司应当在60日内向土地登记机关申请，为方舜高办理土地使用权证；如因三友公司的责任，方舜高不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，三友公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向方舜高支付违约金。逾期180日以上的，方舜高有权单方解除合同。合同还约定了其他内容。合同落款的出卖人处盖有“海口三友工贸公司合同专用章”，代理人处盖有“郭某”的私章。合同签订后，方舜高通过支付首付款及银行按揭的方式向三友公司支付了购房款，2010年12月9日，三友公司向方舜高出具了美舍香槟商住楼B1203房购房款220392元《海南省销售不动产专用发票》一张，2012年1月10日出具50万元购房款《海南省销售不动产专用发票》一张，两张发票上均盖有“海口三友工贸公司发票专用章”。2015年5月14日，美舍香槟商住楼12层B1203房的房屋所有权证办理至方舜高名下。2015年6月10日，方舜高向三友公司发出《关于支付违约金的函》，载明，三友公司实际交房时间为2011年11月15日，办理房屋权属证书时间为2015年5月14日，三友公司未能按合同约定时间交房及办理权属证书，应当在接到此函后15日内支付约定金15754.98元。当日，阳鸿公司的员工周柏江代表三友公司进行了签收。   2016年6月8日，方舜高向本院起诉。本院向三友公司的住所地海口市龙昆北路36号海外大厦三楼送达应诉通知书等诉讼材料，周柏江对送达给三友公司的上述材料进行了签收，并出具三友公司的授权委托书出庭应诉，并与方舜高达成调解协议，本院于2016年6月15日作出原审（2016）琼0107民初1081号民事调解书，确认三友公司于2016年6月30日前一次性向方舜高支付逾期交付房屋违约金3998.18元和逾期办理产权证书违约金11756.8元，两项合计15754.98元。周柏江代表三友公司进行了签收。原审调解书生效后，方舜高申请强制执行[（2016）琼0107执1025号]，在执行过程中，2016年9月30日，阳鸿公司从其管理的三友公司帐户向本院帐户汇付15891.30元，本院在扣除执行费后，将15754.98元支付予方舜高，该案执行完毕。再审期间，三友公司称，三友公司与阳鸿公司合作开发建房之后，三友公司分得的房产实际售卖完之后，就撤离海口。因双方协议约定阳鸿公司分得的房产也同时登记在三友公司名下，由阳鸿公司去处理所分得房屋的出售及纠纷等相关事宜。后续三友公司的账户由阳鸿公司负责管理，所以与方舜高调解的主体是阳鸿公司的工作人员。但阳鸿公司没有权利代三友公司进行应诉，对阳鸿公司已经履行完毕的事实没有异议，但对阳鸿公司的行为并不进行追认。   2018年6月11日，三友公司以阳鸿公司伪造三友公司公章，导致三友公司经济损失为由向海口市公安局琼山分局凤翔派出所报案。2018年10月29日，海口市公安局龙华分局出具龙公（大同）鉴通字[2018]0115号鉴定意见通知书，载明经比对鉴定，周柏江在张景跃、徐新军、李宏、刘阳、余爽爽、李桂玲、卫舒畅、方舜高、杨宁海购房合同纠纷中的《授权委托书》，朱斌在王萍、姚彬彬、杜金娥和蒋金法购房合同纠纷中的《授权委托书》上的“海口三友工贸公司”印文均与在海口市公安局治安支队备案的“海口三友工贸公司”印文不是同一印章印文。2018年12月19日，海口市公安局琼山分局凤翔派出所对三友公司公章被伪造一案以诈骗案立案侦查。2019年1月17日，三友公司向本院提出申诉，本院于2019年4月12日作出（2019）琼0107民监4号民事裁定，再审本案。   经查询国家企业信用信息公示系统，阳鸿公司成立于2005年10月17日，住所在三亚市吉阳区迎宾路三亚川谢名苑A栋3.7号铺面，2018年7月10日公司法定代表人由郭某变更为赵志强。阳鸿公司的出纳王喜颖、行政经理王立刚在公安机关称阳鸿公司办公地址在海口市龙昆北路36号海外大厦3楼（该地址系三友公司的住所地）。郭某称和周柏江在公安机关均称周柏江是阳鸿公司员工，向原审提供的三友公司授权委托书系阳鸿公司的员工穆铎鑫（2017年8月去世）伪造三友公司印章出具的。   本院再审认为，一、关于本案是否按自动撤诉处理的问题。本案系本院决定再审的案件，再审结论是判断原审效力的依据，方舜高因原审已执行完毕而对再审程序消极应付，如因此按自动撤诉处理，不符合再审程序的基本特征。故对三友公司以方舜高再审审理不到庭主张本案按撤诉处理的意见，本院不予采纳。   二、关于本案是否移送公安机关并中止审理的问题。虽然在原审诉讼中，阳鸿公司员工伪造三友公司印章出具虚假授权委托书代表三友公司应诉，但根据三友公司、米某合作社及阳鸿公司签订的《合作建房补充协议书》的约定，三友公司将合同专用章交给阳鸿公司，在美舍香槟项目的房产销售中使用，授权郭某代表三友公司法定代表人签署《商品房买卖合同》，且三友公司对本案所涉商品房买卖合同上三友公司合同专用章的真实性并无异议，三友公司亦未能提供证据证明本案所涉购房款发票及代收款凭证上所盖的三友公司发票专用章或财务专用章系伪造。故本案证据并不存在公章虚假的问题，且郭某是否挪用代收款与本案的处理并无直接关联，对三友公司关于将本案移送公安机关并中止审理的主张，理由不充分，本院不予采纳。   三、关于本案是否追加阳鸿公司和郭某的问题。三友公司是美舍香槟商住楼项目的出土地一方，是涉案商品房的开发商之一，且在项目的报建手续中，建设工程规划许可证及有关部门允许销售的预售许可证均是以三友公司作为建设单位取得，与方舜高签订《海口市商品房买卖合同》的出卖人是三友公司，收取方舜高购房款及办证费用的发票或凭证也是以三友公司的名义出具。根据合同相对性原则，三友公司作为负有交房和办理产权证的义务，三友公司逾期交房及逾期办证，应根据合同约定承担相应的违约责任。至于三友公司关于其并未实际收取涉案商品房的销售款和办证费用的抗辩意见，三友公司与阳鸿公司、米某合作社在合作建设的过程中所签订关于房产销售代理、内部分割房屋的相关协议，是开发商之间的内部约定，不能对抗买房人。三友公司主张追加阳鸿公司和郭某，理由不充分，本院不予采纳。   四、关于原审原告主张三友公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定，三友公司应当在2011年7月28日前交付房屋，因三友公司未能提供房屋交付时间的证据，而办理房屋交接手续是三友公司的义务，在三友公司未能举证的情况下，本院推定方舜高关于房屋系于2011年11月15日交付的主张成立，故三友公司逾期交付的违约状态于2011年11月15日结束，方舜高应自权利受到侵害之日起的二年内主张权利，即最迟应于2013年11月15日之前就应主张三友公司逾期交房的违约责任，方舜高直到2015年6月10日才至函三友公司主张支付违约金，于2016年6月8日诉讼主张，又未能证明存在有任何中止、中断诉讼时效的情形，三友公司提出方舜高主张交房违约金已过诉讼时效的抗辩，于法有据，应予采纳。   五、关于方舜高主张三友公司支付逾期办证违约金的问题。《海口市商品房买卖合同》约定，三友公司应当自房屋交付之日起730日内为方舜高办理房地产权属证书，如逾期则每日按已付购房款的万分之0.3的标准支付违约金。三友公司于2011年11月15日交付房屋，则三友公司应在730日内即2013年11月15日前为方舜高办理涉案房屋的产权证，但直至2015年5月14日办理，三友公司应自2013年11月15日起承担违约责任。方舜高在二年的诉讼时效期间曾于2015年6月10日发函三友公司主张支付违约金，虽然该函件由阳鸿公司的员工周柏江签收，但三友公司授权阳鸿公司出售房屋及办理相关事宜，且阳鸿公司的办公地点亦与三友公司的住所一致，应认定阳鸿公司员工签收函件的行为即视为函件送达到了三友公司，根据民法通则第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，诉讼时效从2015年6月10日重新起算，方舜高于2016年6月8日向本院起诉，并未超过二年的诉讼时效。三友公司主张自2013年11月15日至2014年6月6日期间的逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予采纳。方舜高主张的逾期办证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金从2013年11月15日起计算至办证前一日2015年5月13日止（共544天）为11756.80元(720392元×0.00003×544天)。   六、关于原审调解协议内容是否维持的问题。虽然在原审中，阳鸿公司未经三友公司同意，持虚假的三友公司授权委托书代表三友公司出庭应诉，并与方舜高达成调解协议，但阳鸿公司在原审调解书执行过程中，根据法院执行通知书要求，将调解书确认的违约金款项汇付至法院帐户，履行了调解书确定的金钱给付义务，阳鸿公司在原审中擅自代理行为最终并未损害到三友公司的合法权益，鉴于原审调解书已执行完毕，应维持原审调解书的协议内容。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：   维持本院（2016）琼0107民初1081号民事调解书确认的调解协议内容。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。   审 判 长 李一坚   审 判 员 陈雪婷   人民陪审员 符策辉     二Ｏ一九年十一月二十日   法官 助理 贾 璇   书 记 员 冯 钰   速 录 员 高莉瑶   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。   人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。   《最高人民法院关于适用的解释》   第四百零七条人民法院再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。   原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。