广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0307执异174号 案外人:深圳市富腾投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道景芬路9号观山大卫华庭三楼，统一社会信用代码91440300567069332Q。 法定代表人：杨康，执行董事。 委托代理人：陈均艺、梁欣榆，广东正大联合律师事务所律师。 申请执行人：张军，男，汉族，1977年7月9日出生，身份证住址湖南省湘阴县。 委托代理人：韩军，广东卓尚律师事务所律师。 被执行人：王怀明，男，满族，1977年1月25日出生，身份证住址黑龙江省五常市。 被执行人：李春波，女，汉族，1978年9月15日出生，身份证住址黑龙江省五常市。 关于申请执行人张军与被执行人王怀明、李春波民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）粤0307民初1685号民事判决已发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，立案号为（2017）粤0307执4300号。在执行过程中，本院拟拍卖被执行人李春波购买的位于深圳市龙岗区布吉街道景芬路9号观山大卫华庭B座xx的房产【深（龙）网预买字（2014）0000号，以下简称涉案房产】。案外人深圳市富腾投资发展有限公司（以下简称富腾公司）知悉法院于2019年7月23日在阿里拍卖网刊登《网络司法拍卖公告》并定于2019年8月8日至8月9日拍卖涉案房产后，以其为涉案房产所在的“观山大卫华庭”相应房地产权证登记的权利人为由，向本院提出执行异议，请求法院终止拍卖涉案房产。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人富腾公司提出异议称：一、案外人提交深房地字第××号房地产证复印件，主张其已于2015年5月26日取得房地产证，上述房地产证清楚记载涉案房产物业的“土地”及“建筑物及附着物”的权利人是案外人，且经案外人于2019年7月31日专程前往深圳市不动产登记中心查档，确认涉案房地产物业的产权人仍是案外人。二、2014年12月16日，案外人与李春波签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定案外人将涉案房产出售给李春波，上述预售合同签订后做了备案，但是未做预告登记。后因涉案房产购买人李春波违约而没有继续办理过户手续，涉案房产的产权没有发生变更。三、案外人不是（2017）粤0307执4300号案件的被执行人，法院拍卖案外人名下的房地产物业违法物权法的规定，侵害案外人的合法权益，特向法院提出执行异议，请求法院依法终止涉案房产拍卖。 案外人富腾公司提交如下证据：阿里拍卖网页截图、网络司法拍卖公告、法院司法专递邮件详情单、深房地字第××号房地产证、深圳市房地产买卖合同（预售）【深（龙）网预买字（2014）25760号】（以上证据均为复印件）。 经审查查明，申请执行人张军与被执行人王怀明、李春波民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，申请执行人向本院提交财产保全申请，经审查，本院作出（2016）粤0307民初1685号民事裁定书及协助执行通知书，并于2016年1月29日轮候预查封李春波购买的位于深圳市龙岗区布吉街道景芬路9号观山大卫华庭B座602的房产【合同号为深（龙）网预买字（2014）25760号】。 2016年4月13日，本院作出（2016）粤0307民初1685号民事判决，判令：一、王怀明、李春波应于本判决发生法律效力之日起十日内向张军偿还借款本金人民币(下同）50万元。二、王怀明、李春波应于本判决发生法律效力之日起十日内向张军支付利息（以本金50万元为基数，按照月息2%从2015年10月10日起至实际付清之日止）。三、王怀明、李春波应于本判决发生法律效力之日起十日内向张军偿还律师费6000元。四、驳回张军的其他诉讼请求。上述法律文书已发生法律效力。 案件进入执行程序后，原诉讼中财产保全的查封，自动转为执行查封。在执行过程中经本院核实，第一顺位查封案号为深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303执5063号案件。2018年3月22日，本院向深圳罗湖法院发出（2017）粤0307执4300号函，商请将涉案房产移交至本院处置。2018年4月10日，深圳罗湖法院回函，同意将涉案房产移交本院处置。 2019年3月11日，本院作出（2017）粤0307执4300号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房产以清偿债务，并于2019年7月17日在阿里拍卖平台第一次拍卖，该次拍卖因无人竞买而流拍。2019年7月23日本院在阿里拍卖平台刊登《网络司法拍卖公告（第二次）》，拟定于2019年8月8日拍卖涉案房产以清偿债务时，案外人富腾公司向本院提出上述执行异议，该场拍卖已被本院撤回。 另查，2014年12月16日，案外人富腾公司与被执行人李春波签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同编号为深（龙）网预买字（2014）第25760号（以下简称预售合同），约定案外人富腾公司将涉案房产出售给被执行人李春波。合同载明：涉案房产用途为住宅，建筑面积88.25平方米，购房总价款200万元，并约定买受人李春波以按揭方式付款，具体为签订本合同之日起7日内首期支付购房总价款的30%即60万元，签订本合同之日起7日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款140万元；合同也就房产交付时间作出“出卖人应当于2014年12月30日前将房产交付给买受人”的约定。上述合同已办理预售备案登记。 在本案审查过程中，案外人富腾公司向本院确认如下情况：购房款支付方面，李春波已向富腾公司支付购房首期款，并向中国农业银行深圳布吉支行（以下简称农行布吉支行）申请购房贷款，且富腾公司已收到农行布吉支行发放的该笔贷款；房屋交付及办证方面，富腾公司已向李春波发出入伙通知书，并已将涉案房产交付给李春波，因李春波断供违约、未交全贷款所需的材料原因导致无法办理房产证及房屋他项权证，如果不存在上述情况，涉案房产早就可以办出房产证。审查过程中，案外人富腾公司于2019年10月28日向本院提交深房地字第××号房地产证复印件，复印件上所盖的深圳市不动产登记中心查档章显示的查档日期为2019年10月28日。经本院于2019年10月31日向不动产登记部门查询，案外人提交的深房地字第××号房地产证的登记类型为初始登记，登记的楼名称及栋号为观山大卫华庭，建筑面积182294.58平方米，状态为无效。 再查，农行布吉支行诉李春波、王怀明、富腾公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月29日作出（2016）粤0307民初15905号民事判决。该判决查明：李春波为购买深圳市龙岗区布吉观山大卫华庭B栋602房屋，向农行布吉支行申请借款140万元。双方于2015年2月11日签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定农行布吉支行出借上述款项，借款期限为240个月……李春波以涉案房屋作为抵押，并协助农行布吉支行在合同签订之日起90日内办妥抵押登记。富腾公司作为保证人，对涉案合同主债务及农行布吉支行采取诉讼方式实现债权支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用承担保证责任，保证期间为借款发放之日至李春波取得房地产权属证书并办妥以农行布吉支行为抵押权人的抵押登记手续为止。王怀明作为李春波的配偶及抵押房产共有人前述声明将涉案房产作为向农行布吉支行申请贷款的抵押物。2015年3月4日，农行布吉支行向李春波发放了借款140万元。双方未办妥抵押物登记手续。李春波依约还款至2016年5月，随后未再偿还借款本息……。判令：一、解除农行布吉支行与李春波、富腾公司签订的个人购房担保借款合同》；二、李春波于判决生效后十日内偿还农行布吉支行借款本金1353793.83元并按照合同第十一条约定计付利息、罚息及复利；三、王怀明、富腾公司对李春波的第二项支付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已于2017年11月1日生效。其后本院受理农行布吉支行强制执行申请，立案号为（2017）粤0307执18599号。在执行过程中，本院依法扣划富腾公司存款共计1560075.36元，该案已于2018年1月15日裁定执行完毕。 另，富腾公司诉李春波、王怀明追偿权纠纷一案，本院已于2019年8月23日作出（2019）粤0307民初2408号民事判决。该判决查明：两被告因购买深圳市龙岗区布吉街道的观山大卫华庭B座602房屋，向农行布吉支行申请按揭贷款。2015年2月11日，农行布吉支行作为贷款人、抵押权人。李春波作为借款人，富腾公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，约定农行布吉支行向李春波出具贷款140万元，富腾公司作为保证人，保证方式为连带责任保证……。（2016）粤0307民初15905号民事判决发生法律效力后，李春波未履行该判决确定的义务，农行布吉支行向法院申请强制执行。在执行过程中，富腾公司合计向法院支付1560075.36元，已承担完毕保证责任……。判决：一、李春波、王怀明于本判决生效之日起十日内向富腾公司偿还1560075.36元；二、李春波、王怀明于本判决生效之日起十日内向富腾公司支付代垫资金的利息（以1560075.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月16日起计至李春波、王怀明付清款项之日止）。 本院认为，本案的争议焦点为在被执行人已支付全部购房款并合法占有房产情况下，预售房产的初始登记权利人关于该房产未办理预告登记、过户登记，其仍是房产的所有权人的主张能否阻却执行。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该通知第十八条同时规定，预查封的效力等同于正式查封。结合本案，案外人富腾公司提交的深房地字第××号房地产证证实涉案房产所在的观山大卫华庭小区整体已由案外人办理了初始登记，被执行人李春波向案外人富腾公司购买涉案房产后，双方签订的深圳市房地产买卖合同（预售）也已办理登记备案手续，故本院对涉案房产进行预查封，于法有据。 关于案外人富腾公司主张涉案房屋买卖未办理预告登记问题。按照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即双方签订商品房买卖合同之后，是否办理预告登记，应当双方达成约定，且预告登记并非强制登记。本案中富腾公司与李春波在前述预售合同并未就预告登记进行约定，富腾公司也并未提供其他证据证明其已与买受人李春波达成办理预告登记的约定且未办理预告登记为买受人的过错。 关于案外人富腾公司主张涉案房产未办理产权变更登记，其仍是涉案房产所有权人的主张。不动产权属登记实践中，商品房小区整体初始登记的权属证明（即俗称的大证）在商品房进行分户登记（即俗称的小证）时即失效，本案中案外人富腾公司提交的上述初始登记的房地产证，确已是无效状态。同时，案外人富腾公司与被执行人李春波就涉案房产签订预售合同后，办理了预售合同备案，备案虽为行政管理措施，但实际已具有一定的公示效果。且在预售合同实际履行方面，李春波已实际支付全部购房款，富腾公司亦已按照合同约定将涉案房产实际交付李春波使用，故双方当事人已实际履行完毕预售合同约定的主要内容，李春波有权请求富腾公司就涉案房产进行转移登记。富腾公司因在涉案房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带保证责任而导致的损失，也已通过诉讼途径追偿。故，本院依法处置被执行人李春波购买的涉案房产，并未损害案外人富腾公司的合法权益；案外人关于终止执行涉案房产的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市富腾投资发展有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  施东辉 审 判 员  赵 丹 人民陪审员  李冬霞 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  钟志洋