广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初8144号原告：江门市新会区地总物业管理有限公司，住所地：江门市新会区会城镇玉湖别墅办公楼。法定代表人：冯彩芳。委托代理人：钟亮，广东巨信律师事务所律师。委托代理人：刘倩敏，广东巨信律师事务所律师。被告：黄艳坚，女，汉族，1976年2月11日出生，住广东省江门市蓬江区，原告江门市新会区地总物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告黄艳坚（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法由审判员李常明独任审判，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告地总物业公司的委托代理人钟亮，被告黄艳坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告就江门市蓬江区上城骏园37幢1302室物业签订了《上城铂雍汇前期物业管理协议》，约定由原告为江门市蓬江区上城骏园住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费按每月1.5元／m2计算（物业服务费不包括公共水电费、电梯电费），本楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费由本楼业主按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按户平均分摊，及约定被告未能按时足额交纳上述物业管理费用及其他费用的，应每日按逾期缴费金额的3‰的标准向原告支付违约金。期后，原告与被告签订《上城骏园车位停车管理服务协议》，约定：上城骏园69号DX098车位、68号DX083车位管理服务费均为每月30元/个，被告应每月10日前按月缴纳车位管理费和公共水电分摊费，被告如逾期缴费的，则按逾期付费部分以每日千分之三向原告支付违约金。原告按上述文件约定提供物业服务并计收上述物业管理费用，被告应按约在每月10日前交纳其住宅物业管理费、车位管理服务费、上月公共水电费、电梯电费等费用，但被告自2017年3月开始没有按约缴纳物业的住宅物业管理费1827元（欠费时段自2018年12月至2019年6月，共7个月），两车位管理费480元（欠费时段为2017年12月，及自2018年12月至2019年6月，共8各月），及拖欠截止2019年3月的两车位电费161.45元、电梯电费148元、楼宇照明电费45.04元、公共分摊水费81.31元、公共分摊电费149.47元。原告认为，原告已按约提供相应的物业服务，被告为上述物业实际使用人并享受原告提供的物业服务，却欠付上述各项费用，已构成违约。被告应按约向原告支付上述各项费用的合计违约金625.32元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，暂计算至2019年4月30日）。综上，为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特具状诉至贵院，请求判令：一、被告立即向原告支付住宅物业服务费1827元、车位管理服务费480元、车位电费161.45元、电梯电费148元、楼宇照明电费45.04元、公共分摊水费81.31元、公共分摊电费149.47元及上述各项违约金625.32元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，自欠缴之日起计至被告全部清偿完毕之日，暂计至2019年4月30日为625.32元），以上合计3517.59元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。原告为其起诉提供如下证据：一、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。二、《服务收费公示》，证明原告就上城骏园小区物业服务费用的收费标准已在江门市蓬江区物价局备案，涉案《上城骏园前期物业管理服务协议》约定的物业管理费具有合法收费依据。三、《不动产登记信息证明》，证明涉案江门市蓬江区上城骏园37幢1302室（下称“涉案物业”）和上城骏园69号DX098车位均为被告所有，被告应缴纳上诉物业的物业服务费用。四、《车位租赁合同》，证明涉案上城骏园68号DX083车位为被告使用。五、《上城骏园前期物业管理服务协议》，证明原告与被告签订《上城骏园前期物业管理服务协议》，约定涉案物业住宅物业服务费为261元/一月（按1.5元/月/平方米计且不包括公共水电费、电梯年检费），被告应在每月10日前缴费及约定如两被告逾期缴费的，应每日按欠费金额万分之三的标准向原告支付违约金。六、《上城骏园车位停车管理服务协议》，证明原告与被告签订两份《上城骏园车位停车管理服务协议》，约定69号DX098车位和68号DX083车位的管理服务费均为每月30元，被告应在每月10日前缴费及约定如被告逾期缴费的，应每日按欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。七、交款通知书，八、EMS邮寄快递单据凭证，九、跨地单物流查询记录，证据七至九共同证明原告向被告催缴过涉案物业的物业服务费用及违约金。十、水电费发票，证明原告一直为涉案物业代缴公共水电费。被告答辩称：对物业费和其他费用的时段没有意见，对2017年12月的车位费有意见。我方已经缴纳。对于公摊水电费由于是原告自己计算，我方无法核实。我方未入住涉案物业，因此对电梯电费、照明费等公摊费用不清楚，也没有使用，对公摊水电费的构成和计算不清楚。我方曾经就该费用的计算咨询物业公司，但是物业公司没有给予答复。被告为其答辩提供的证据有：一、照片，证明物业管理不到位。二、微信聊天记录，证明原告一通知我缴费我就去缴纳了。三、收据，证明我方已经缴纳2017年12月的车位费。经审理查明：原告为涉案楼盘开发商聘请的前期物业公司，自2007年6月进场提供管理服务至今，上城骏园小区至今未成立业主委员会。2013年6月23日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《上城骏园前期物业管理协议》，选聘原告对上城骏园小区提供前期物业管理服务，合同约定：一、服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的维护管理，清洁卫生、绿化、交通秩序、公共秩序、安全防范、物业档案资料管理等；二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅按每平方米每月1.5元计算，甲方物业位置坐落于37幢1302室，每月应交住宅物业管理费261元；三、本楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费用由本楼业主按实按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按实按户平均分摊；四、甲方应在每月10日前缴清本月物业服务费及上月公共水电费、电梯费用，如未能按时足额交纳物业管理费及其他费用的，应每日按逾期交付金额的3‰交付违约金；五、合同期限自2013年3月1日起至2016年2月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立，甲乙双方未能就延长合同期限达成协议，甲方又未在本合同期满前选聘新的物业管理企业的，本合同有限期顺延一年。2013年11月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《上城·骏园车位停车管理服务协议》，主要约定乙方为甲方使用的自编号车库三DX098号车位提供相关停车管理服务，甲方按照每月30元/个的标准向乙方交纳车位管理费，甲方应在每月10日前缴费，若甲方逾期缴费的，应每日按欠费金额万分之三的标准向乙方支付违约金等内容。2014年11月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《车位租赁合同》，约定被告承租涉案小区人防地下室上城骏园68号DX083号车位，同日，双方签订第二份《上城·骏园车位停车管理服务协议》，主要约定乙方为甲方使用的68号车库DX083号车位提供相关停车管理服务，甲方按照每月30元/个的标准向乙方交纳管理费，其内容与2013年11月9日签订的《上城·骏园车位停车管理服务协议》基本一致。上述合同签订后，原告一直为涉案小区、车位等提供相应的管理服务。庭审中，原告陈述称被告已缴纳交付后的物业管理费至2018年11月，车位管理费缴纳至2018年11月（其中2017年12月的车位费没有交纳），车位电费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费均缴纳至2017年2月，其后没有相关的管理费或公共费用等，且经催收无果，原告诉至本院。另查明，涉案的江门市蓬江区上城骏园37幢1302室登记权属人为黄艳坚，建筑面积为173.73平方米。江门市蓬江区上城骏园68号DX083、69号DX098车位登记权属人为黄艳坚。庭审中，原告陈述称车位电费的计算方式按照各车库电表产生的电量除于车位户数得出，电梯电费按照实际各栋电表产生的电量除以户数计算得出，楼宇照明的电费以每栋有公共照明的分表读数为准，计算方式和电梯电费计算方式一致。公共公摊水电费的分摊按照涉案物业总户数进行分摊。且上述费用的开支明细已在涉案小区进行公示。而涉案物业属于第三期物业，其公共费用一直由原告进行代缴，原告为此提交了相应的水电费发票予以证明。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。上城骏园小区在验收后未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对上城骏园小区进行物业管理，被告作为业主与原告签订了《上城骏园前期物业管理协议》以及两份《上城·骏园车位停车管理服务协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，上述合同和协议是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。关于被告是否应当支付物业管理费的问题。一、对于物业管理费，根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”，原告自进场一直为涉案小区提供管理服务至今，被告作为业主获得相应服务的同时应按照《上城骏园前期物业管理协议》以及两份《上城·骏园车位停车管理服务协议》约定支付物业及车位管理费用，经原告催收，被告没有向原告支付相应的物业费用已经构成违约。庭审中，原、被告共同确认被告尚欠物业管理费1827元，本院对此予以确认；而两车位管理费合计为60元/月，虽然被告抗辩认为其已缴纳2017年12月的费用，但《收据》中显示收取金额为1200元，仅为20个月的费用，故现原告主张被告应缴纳车位管理费480元合法有据，本院予以支持。对于被告抗辩认为：一、原告管理不到位的意见，原告对此不予确认，而从被告提供的图片中仅能反映拍摄当时的情况，并不能证明涉案小区长期存在上述问题，而且被告陈述的该情况属于服务瑕疵，并不构成根本违约。二、被告未入住，没有使用的意见，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，经原告发短信进行催收后，被告称不在该小区内居住并不能构成其拒付物业费用的充分理由。再综合考虑涉案小区作为一个整体，如众多业主不缴纳相应的物业费，可能会损害已缴费的业主权益，也可能导致涉案小区的管理陷入混乱状态，从而导致包括被告在内的全体业主利益受损，故对被告的抗辩意见不予采纳。同时，原告也应互谅互让，主动积极履行职责，调和不同业主的不同诉求，减少纷争。关于原告主张的车位电费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费应否支持的问题。根据《上城骏园前期物业管理协议》的约定，每幢楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费用由本楼业主按实按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按实按户平均分摊。原告提供了相应的水电费发票，证实其已经实际代缴了涉案小区2017年3月至2019年3月期间的公共水电费，原告也具体说明了公共分摊水电费的计算方式。经审查，原告已提供证据证明其代缴了公共水电费的事实，其主张的公共分摊水电费的计算方式合理，符合合同约定，也符合《广东省物业管理条例》第四十九条“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊”的规定，故原告请求被告支付2017年3月至2019年3月的车位电费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费合计585.27元，合理有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金是否应予支持的问题。本案中，被告逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。对于违约金的起算点，根据《上城骏园前期物业管理协议》中的约定，业主应当在每月10日前支付当月的物业、车位管理费及上个月的公共水电费、电梯费用。因此，2018年12月的物业及车位管理费用违约金起算点届满日期的次日，即2018年12月11日，以此类推。而2017年3月的公摊水电等公共费用应在2017年4月10日前交纳，故本院认为2017年3月产生的公共费用违约金起算点应为2017年4月11日，以此类推。综上，原告主张超出上述标准的部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现原告起诉后主张按照每日1.75‰的标准向被告收取违约金，虽然被告对此未提出异议，但该标准相当于为年利率63.8%，显然过分地高于原告迟延收到服务费所可能受到的利息等方面的损失，原告亦未提供其因被告逾期交纳费用导致其他进一步损失的证据，故本院对此综合调整为以年利率24%计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄艳坚在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付物业服务费1827元、车位管理费480元及相应违约金（违约金以每月应交物业费及车位管理费为基数，按照年利率24%计算，2017年12月的违约金从2017年12月11日起计，2018年12月的违约金从2018年12月11日起计，以此类推，计算至付清之日止）。二、被告黄艳坚在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付车位电费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费的公共费用合计585.27元及相应违约金（违约金以每月应交公共费用为基数，按照年利率24%计算，2017年3月的违约金从2017年4月11日起计，2017年4月的违约金从2017年5月11日起计，以此类推，计算至付清之日止）。三、驳回原告江门市新会区地总物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告黄艳坚负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  李常明二〇一九年十一月二十五日法官助理谭彦君书记员林绮莹