福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初6852号 原告：郑庆明，男，1975年4月5日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：戴清伟，福建格中律师事务所律师。 被告：仙游汉和房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤城街道北二环东大路1号。统一信用代码91350322M0001J550K。 法定代表人：彭建霞，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王少协、林松敏，福建壶兰律师事务所律师。 原告郑庆明与被告仙游汉和房地产开发有限公司（以下简称为“汉和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告郑庆明的委托诉讼代理人戴清伟，被告汉和公司的委托诉讼代理人王少协到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑庆明向本院提出诉讼请求：1.判令汉和公司支付郑庆明以购房款总额2675700元为基数自2018年7月1日起至商品房经验收符合交房条件并通知郑庆明交房之日止按每日万分之一计算延期交付商品房违约金，暂计至起诉之日时的违约金为112379.4元；2.判令本案诉讼费由汉和公司承担。事实和理由：郑庆明与汉和公司因买卖商品房签订合同编号为201701326的商品房买卖合同一份，合同约定“汉和公司将其开发的商品房以2675700元的价格出售给郑庆明。同时约定汉和公司应于2018年6月30日前将商品房交付郑庆明使用，否则汉和公司应赔偿郑庆明违约金”。合同签订后郑庆明按照约定将购房款通过首付及银行按揭的方式足额支付给汉和公司。然至今，汉和公司未按照合同的约定将商品房交付郑庆明使用，汉和公司逾期交付商品房的行为已经构成违约。郑庆明为维护其合法权益，根据相关法律规定，特向本院提起诉讼，请求判如所请。 汉和公司辩称：1.双方已经对商品房的具体交付时间做出变更。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议十一第四条第一款约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的该房屋交付时间为2018年6月30日之前为原则规定，具体时间双方变更为以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（出卖人可以提前交房），买受人对此无异议。”根据合同该约定，截止至今日，汉和公司均积极向郑庆明以及业主代表协商交房事宜，汉和公司虽未以《入伙通知书》的形式告知郑庆明，但通过开会沟通以及政府部门组织的会议上均向郑庆明表示，在2010年1月25日（春节）前向郑庆明交付房屋。因此，汉和公司认为，截止至起诉前汉和公司已经告知郑庆明具体的交房时间，且双方在签订补充协议时就已经约定，以汉和公司通知具体交付的时间为准。因此，汉和公司未构成逾期交房。2.根据附件十一第8条约定，即使按照2018年6月30日为交付房屋的时间，郑庆明已经同意给予汉和公司180日的宽限期，逾期交房的违约金应当自2019年1月1日（不包括顺延时间）开始计算。3.即使认定汉和公司存在逾期交房的情形，按照附件十一第8条第二款约定，汉和公司需向郑庆明支付违约金1000元。 经审理查明，汉和公司以出让方式取得位于仙游县鲤城街道北二环东大路1号地块的建设用地使用权，土地使用权证号为仙国用（2016）第ＱＹ3124号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“仙游院子”。讼争房屋已由仙游县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2016）莆房许字第××号。2017年2月16日，郑庆明（买受人）与汉和公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同编号201700775。与本案有关的商品房买卖合同主要内容：1.郑庆明向汉和公司购买“仙游院子”25＃楼房号为2502号楼房一幢，每平方米单价10000元，购房总价款2675700元；郑庆明应于2017年2月16日前支付首期款805700元，余款1870000元向厦门银行股份有限公司莆田分行申请贷款支付；2.交付时间和手续：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任，详见附件十一补充协议；3.对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。在补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议与本案有关的主要内容：1.房屋交接，《商品房买卖合同》第十一条约定的该房屋交付时间为2018年6月30日之前为原则规定，具体时间双方变更为以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（出卖人可以提前交房），买受人对此无异议。……；2.《商品房买卖合同》第十二条变更为：出卖人自身原因造成未在《商品房买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则：⑴买受人给予出卖人180日宽限期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任；⑵如宽限期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满后181日起，至实际交付之日止，出卖人应向买受人一次性支付1000元的违约金，合同继续履行。”上述合同、补充协议签订后，郑庆明按约支付了购房款2675700元。因汉和公司没有在2018年6月30日前交付涉案房屋，郑庆明遂于2019年9月3日诉至本院请求处理。 上述事实，有当事人陈述，郑庆明提供商品房买卖合同及附件、福建增值税普通发票证据予以证实，经审查，本院予以认定。 本案的争议焦点为：一、汉和公司是否存在逾期交房行为？二、违约金如何计算问题？对此，本院予以分析认定如下： 一、汉和公司是否存在逾期交房行为 郑庆明主张，双方签订的商品房买卖合同约定汉和公司应在2018年6月30日前交付涉案商品房，而汉和公司至今未交付房屋，构成违约。 汉和公司认为，根据双方签订的商品房买卖合同及附件约定，汉和公司有180天的交房宽限期，而且交房时间具体变更为以汉和公司发放的入伙通知书载明的时间为准，而汉和公司至今未发放入伙通知书，故汉和公司不存在逾期交房的违约行为。 本院审查认为，双方在案涉的《商品房买卖合同（预售）》第二十八约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。在补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方在《商品房买卖合同（预售）》中对于案涉房屋的交付时间已经明确为2018年6月30日，即显然不属于“未约定”或“约定不明”的内容，因此双方所签订《附件十一补充协议》，就房屋交付时间进行另行约定“以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准”，此“无期”交房时间的约定，相当于免除了汉和公司不能按时交付房屋的违约责任，排除了郑庆明主张逾期交房相关责任的权利，不但不符合《商品房买卖合同（预售）》中的上述约定，而且违反了合同诚实、公平原则，违背了郑庆明签订合同初衷。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，应认定该条款无效。《附件十一补充协议》中约定：“出卖人自身原因造成未在《商品房买卖合同（预售）》约定期限内将该房屋交付买受人，买受人给予出卖人180日宽限期”。并非免除汉和公司的逾期交房义务，仅是对交房期限做出一定的顺延，并未排除购房者主要权利，应认定有效，对汉和公司主张予以扣除，应予支持。综上分析，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2018年6月30日。加上宽限期180天及本案的交房时间应为2018年12月31日。但至今汉和公司未能交付涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。 二、违约金如何计算问题 郑庆明主张，逾期交房违约金以总购房款2675700元为基数自2018年7月1日起按日万分之一计至交房之日止。 汉和公司认为，根据双方签订的补充协议约定，汉和公司有180日的宽限期；如未能在商品房买卖合同约定期限届满之日181日起至实际交付之日止，汉和公司一次性支付1000元的违约金。 本院审查认为，因购房人购买房屋，其目的是取得所购买房屋的所有权。本案中，汉和公司不能在约定的宽限期满前交房，构成违约。违约金兼具补偿性和惩罚性两种功能，1000元逾期交房违约金既不足以弥补逾期交房给购房者造成的损失，也不足以体现对汉和公司逾期交房的惩罚性。根据合同公平原则并参照《商品房买卖合同（预售）》中对郑庆明逾期付款责任的约定以及当地房租水平，本院酌情认定汉和公司应自逾期交房之日即2019年1月1日起按购房总款的日万分之一承担违约金。 综上所述，本院认为，郑庆明与汉和公司签订商品房买卖合同及附件十一是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，应认定为有效合同，对双方当事人均有法律约束力。郑庆明依约履行了支付全部房价款的义务，就享有请求汉和公司按合同约定的时间交付商品房，但汉和公司未按照约定的时间交付商品房，已构成违约，应依法承担违约责任。故郑庆明请求汉和公司支付逾期交房的违约金符合法律规定，但郑庆明主张逾期时间的计算错误，按上述认定，汉和公司应支付给郑庆明自2019年1月1日起以购房总款2675700元为基数按日万分之一计至实际交付之日止的逾期交房违约金。郑庆明合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。汉和公司的辩解主张，缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、仙游汉和房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给郑庆明逾期交房违约金，违约金计算方法：以购房总款2675700元为基数，自2019年1月1日起按日万分之一计至实际交房之日止。 二、驳回郑庆明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1274元，由仙游汉和房地产开发有限公司负担647元，郑庆明负担627元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林明添 二〇一九年十月三十一日 书记员  郭冰冰