上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初25340号原告：姚逸骕，男，1989年10月3日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：翁华强，上海金钻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金玉，上海金钻律师事务所律师。被告：上海静安协和房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：何敏儀，董事长。委托诉讼代理人：倪佳琦，男。原告姚逸骕与被告上海静安协和房地产有限公司(以下简称协和公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告姚逸骕及其委托诉讼代理人张金玉、被告协和公司的委托诉讼代理人倪佳琦到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告姚逸骕向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年9月至2017年12月期间的房屋空置损失，按每月12,000元标准计算；2、被告支付原告房屋修复费用21,300元；3、被告支付原告租金损失12,000元。事实与理由：2015年12月8日，原、被告就上海市静安区南京西路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市商品房出售合同》。2016年，原告取得系争房屋产权后，对系争房屋进行装修。2016年10月，因被告表示要对整幢大楼进行外立面改造及拆除窗户，原告暂停装修等待；但被告始终未启动改造工程，故原告于2017年6月重修装修后出租。2017年9月，被告开始外立面改造，导致租客退租。被告的施工行为直接导致无人租房，系争房屋自2017年9月至2017年12月空关。2018年6月，被告对系争房屋的窗户进行拆改，并对系争房屋内部装修造成损坏，为此原告支付了修复费用20,500元。2018年8月17日，因系争房屋窗户发生漏水及墙纸脱落，原告为此支付维修费用800元。因被告的施工行为对系争房屋使用影响，原告免去了租客2018年6月的租金10,000元，并在2018年12月退还了租金2,000元。上述损失均系被告原因造成，故起诉至法院。被告协和公司到庭辩称，不同意原告的诉讼请求。2017年9月至2017年12月系争房屋内租客退租及空关，与被告无关。被告实际于2017年9月开始对系争房屋所在大楼的外立面进行改造，施工均是符合双方的合同约定及相关规定的，也从未要求原告将系争房屋空关。同意支付系争房屋修复费用16,500元。2018年6月，被告对系争房屋的窗户进行拆改，拆窗及修复的合理施工时间为1个月，故2018年6月10,000元的租金损失不应由被告承担。2018年12月退租客的2,000元，与被告无关，不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月8日，姚逸骕(乙方、买方)与协和公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积81.86平方米。合同补充条款一约定：甲方有权在本小区内作“原阳台封闭、面积不另行增加、原外墙面翻新”等规划变更。2016年6月12日，姚逸骕取得系争房屋产权证。后姚逸骕对系争房屋进行装修。2017年7月8日，姚逸骕(甲方、出租方)与案外人徐某某(乙方、承租方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日，月租金12,000元。2017年9月1日，徐某某要求退租。2017年9月，协和公司开始对系争房屋所在大楼进行外立面改造。2018年1月1日，姚逸骕再次将系争房屋对外出租，月租金为10,000元。2018年6月，协和公司对系争房屋的窗户进行拆除及修复。2018年8月，系争房屋客厅阳台发生漏水并进行维修。期间姚逸骕向协和公司员工徐涛转账支付了13,700室内装潢修复费用，另支付了案外人上海勤瑞装饰材料有限公司2,800元(窗帘墙纸及人工费用)。为此，姚逸骕还免去了租客2018年6月的租金10,000元。2018年12月，姚逸骕退还租客租金2,000元。另查，本院于2018年6月20日受理(2018)沪0106民初24471号沈征艺、高翡诉协和公司商品房销售合同纠纷一案中，协和公司陈述空关时间应按照实际拆除窗户之日至恢复安装之日止，每户的实际施工日期不超过两周；本院于2018年11月22日受理的(2018)沪0106民初48379号葛洪章诉协和公司其他合同纠纷一案，葛洪章与协和公司员工在拆窗前通过微信发送了《协和城24D施工损失补偿确认单》中载明租金、搬出损失费用(按照施工7天和修复7天计算，共计2周)。审理中，原告表示2017年9月空置房屋的原因系被告要求，并提供了2017年8月9日通知一份，载明“为配合开发商外立面整改工程，须入户进行拆窗，减梁等操作程序，时间暂定8月10日至22日，烦请贵户配合施工。如有疑问，可以拨打物业电话……开发商工程部电话……”。被告表示通知真实性认可，但从未要求过原告空置房屋，外立面施工不影响系争房屋的使用。审理中，原告递交收条一份，证明2018年6月被告拆窗导致窗台窗套损坏，原告因维修另向案外人支付了现金4,800元，原告表示窗户拆之前为大理石材料，被告修复后也是大理石材料，但达不到拆除之前的状态，故另外进行了抛光美化，不记得是否有材料费，且未提供其他证据予以佐证。被告对收条真实性不予认可，对于维修情况亦不予认可。审理中，原、被告一致确认系争房屋维修费用16,500元中包含了漏水修复的费用；系争房屋所在大楼外立面改造自2017年9月开始，至今仍有部分收尾工作。原告表示，2018年12月退租客2,000元系因2018年8月至10月期间维修大理石对租客造成影响，故给予补偿。本院认为，原、被告于2015年12月8日签订《上海市商品房出售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告依据出售合同的约定，对小区房屋外立面进行修缮并拆除房屋窗户，两原告积极予以配合，被告应及时将窗户恢复安装，并承担原告的其他损失。对于原告主张的各项损失，本院认定如下：1、对于2017年9月至2017年12月期间的空置损失，该期间被告施工部位为系争房屋所在大楼的外立面，虽然在一定程度上影响系争房屋的居住环境，但并不妨害原告对系争房屋的实际使用，且原告所称应被告要求空关系争房屋亦缺乏依据，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持；2、对于房屋修复费用，被告同意支付其中的16,500元，且双方均确认16,500元已包含漏水修复的费用，本院予以确认；原告主张修复费用4,800元用于对系争房屋窗台大理石的抛光美化，被告对此不予认可，考虑到原告仅提供收条而无其他证据佐证，且原告亦确认窗台在拆除前及被告修复后均为大理石材料，4,800元系用于抛光美化，故本院认为被告已经履行必要的维修义务，后续抛光美化的费用即便存在亦不应再由被告承担；3、对于租金损失，原、被告虽然对更换窗户的施工工期及施工期间房屋空关的损失没有书面约定，但原告已经同意且配合被告的施工行为，其对施工带来的影响应有一定的预期，且外立面及窗户的改造成果对于原告亦是有利的，故原告对于被告在合理期限内施工造成的租金损失应有一定的容忍义务，而被告应负担超出合理期限所造成的损失，考虑到他案中被告对合理施工时间的陈述及同小区其他业主确认的实际修复时间，本院酌定被告应承担租金损失5,000元；原告另于2018年12月退还租客租金2,000元，原告未提供证据证明该款项与系争房屋窗户整改及漏水修复存在直接关联，且被告不同意承担，故本院对原告的该项主张难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海静安协和房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚逸骕房屋修复费用16,500元；二、被告上海静安协和房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姚逸骕租金损失5,000元；三、原告姚逸骕的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,832.50元,减半收取计916.25元，由原告姚逸骕共同负担673.95元，被告上海静安协和房地产有限公司负担242.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  姚峥二〇一九年十一月十四日书记员  沈晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。