河北省唐山市曹妃甸区人民法院民事判决书（2019）冀0209民初2936号原告：付爱强,男，1986年7月15日生，汉族，住天津市宝坻区。被告：唐山市经纬房地产开发有限公司，地址唐山市曹妃甸区唐海镇建设大街南侧世纪名苑5-1-402。负责人：贺起飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵浩杰，该公司员工。原告付爱强与被告唐山市经纬房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付爱强，被告唐山市经纬房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵浩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付爱强向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期违约金10，862.15元。2.由于被告逾期交房导致原告不能按时居住产生的租房费用，按每月1200元计算，共一年零半个月，合计15，000元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的津城广场105-2-1302号房屋，购房款为283，607元。被告于2017年11月30日前须向原告交付房屋，逾期交房被告应自2017年12月1日起至实际交房之日止，被告按照原告已付房款的日万分之一支付违约金。被告于2018年12月18日向原告交付购买的房屋。此期间被告于2018年6月7日曾通知原告交房，属于违规交房，曹妃甸住建局限期要求被告整改。请求法院依法判决。被告唐山市经纬房地产开发有限公司辩称，本案逾期交房是因不可抗力因素导致，依法可免除或部分免除被告的违约责任。原、被告于2016年1月9日签订的商品房买卖合同，合同约定被告应当于2017年11月30日前交付房屋。但合同履行期间，因唐山市世界园艺博览会、中国东欧领导人会议以及国家防止污染、防止施工扬尘等因素影响，唐山市政府、曹妃甸区环境保护局、市、区建筑工程施工安全监督站、住房和城乡建设局等多个部门多次下发文件、通知等，要求全市、区范围内施工单位暂停施工，为此影响被告施工工期累计352天。《民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政府及其职能部门以规范性文件形式下达的文件、通知，对所辖区内所有包括本案被告在内的行政相对人具有约束力，被告不按行政管理机关的要求停止施工是不可能的，此类行为并非被告所能预见、所能克服及避免，属不可抗力因素。不可抗力是法定免责事由，双方合同是否有约定都不影响其适用。合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此本案因政府行为导致停止施工期间应予扣除，对此期间影响工期造成的逾期交房不能由被告来承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：被告提供唐山市曹妃甸区环保局下发的关于原唐海农药厂生产场地土壤及地下水环境修复工程污染场地修复工程的情况说明及津成广场项目的总平面图及我公司2018年4月12日给区领导发送的短信，证明由于政府原因导致我方购买的土地有污染，小区的配套设施都在二期地下，2018年因为污染问题导致二期配套设施无法施工，政府并没有解决问题，这也是导致延期交房的原因。被告并提供政府停工文件，证明在履行合同期间政府下发的停工文件，导致其工程停工的时间共计为352天。原告付爱强的质证意见：被告提供的这些证据我都不认可。土地污染的问题应当是被告去协调解决，而不应当由我来承担。被告方也没有告知过我这块地原来是农药厂，我应当有知情权。经本院审查，被告提供的短信截图没有通话双方的信息及对话时间，被告提供的政府停工文件不能证明逾期交房系不可抗力原因造成的，该组证据达不到被告的证明目的，对其证据效力，本院不予认定。本院根据当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2017年1月16日，原告付爱强（买受人）与被告唐山市经纬房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同号为曹交871-0072），合同约定：原告付爱强购买位于唐山市××区交叉口的××区商品房一套，建筑面积为83.66平方米，套内建筑面积为64.32平方米，价款总计为283，607元。合同约定被告应当在2017年11月30日前向原告交付该商品房。合同关于第十二条逾期交付责任第2项（2）约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。原告付爱强于2017年1月13日向被告唐山市经纬房地产开发有限公司交付105-2-1302号房屋款283，607元。2018年6月7日，原告向唐山市浩泽物业服务有限公司交纳了物业费1175元。同日，原告交纳房屋契税2701.02元。被告于当日交付房屋。涉案房屋竣工验收合格时间为2018年11月28日。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告付爱强与被告唐山市经纬房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按照合同约定履行了付款义务，被告亦应按照合同约定履行交房义务。被告主张由于政府下发的文件、通知等导致其停工352天，该政府行为为不可抗力，属于法定免责事由，停工的352天应予以扣除。本院认为，被告提供的上述政府文件不能证明其逾期交房系法律规定的不可抗力原因造成，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。关于涉案房屋的交付时间问题。原告主张涉案房屋被告在2018年6月7日向其交房时没有竣工验收，不具备交房条件，逾期交房时间应计算至被告在竣工验收后向其他购房户交付房屋的时间即2018年12月18日。被告则主张向原告交付时虽没有竣工验收，但房屋已经具备交付使用条件，且原告已实际接收房屋，故原告接收房屋的时间即为交房时间。本院认为，原告购买的房屋属于住宅，被告应严格按照合同约定的交房条件向原告交房。被告在2018年6月7日向原告交付的房屋未经过竣工验收，不符合国家关于居民住宅用房交付的相关规定，因此原告主张的逾期交房违约金应计算到涉案房屋竣工验收之日即2018年11月28日止，为363天（2017年12月1日至2018年11月28日）。原告向被告交纳购房款金额为283，607元，合同约定逾期交房违约金为日万分之一。综上，被告应给付原告逾期交房违约金数额为10，294.93元。原告主张的15，000元租金损失，属于重复计算，本院不予支持。原告要求被告返还2018年6月7日至2018年12月其交纳的物业费，但其该项诉请没有具体的数额，且原告将物业费交给了唐山市浩泽物业服务有限公司，原告要求被告返还物业费的证据不足，对其该项诉请，本院不予支持。原告其他诉请，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1被告唐山市经纬房地产开发有限公司给付原告付爱强逾期交房违约金10,294.93元。判决生效后十日内履行。2驳回原告付爱强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费223元，原告付爱强负担134元，被告唐山市经纬房地产开发有限公司负担89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 陈光荣 二〇一九年十一月十三日书记员 苑 琳