北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初64455号原告（反诉被告）：李玮，男，1983年7月6日出生，汉族，北京宏风体育咨询有限公司经理，户籍地河北省石家庄市长安区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵杰，北京市君润律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：**阳，女，1981年2月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：耿力（**阳之夫），男，1971年12月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜鹏，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）李玮（以下简称李玮）与被告（反诉原告）**阳（以下简称**阳）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李玮的委托诉讼代理人赵杰、韩静，**阳及其委托诉讼代理人姜鹏、耿力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玮向本院提出诉讼请求：1.确认李玮与**阳签订的《房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同）于2017年5月19日解除；2.判令**阳返还李玮押金375409元；3.判令**阳赔偿李玮租金损失1126229元（2016年12月23日至2017年6月22日期间）；4.判令**阳赔偿李玮装修损失805294元；5.判令**阳赔偿李玮物业损失126570.35元（2016年10月23日至2017年5月31日期间）；6.判令**阳赔偿李玮大众点评费用21800元。事实与理由：2016年10月11日，李玮与**阳签订涉诉合同，约定**阳将位于北京市朝阳区B-204号房屋（以下简称涉诉房屋，房屋登记地址为北京市朝阳区10幢-2层-204号）出租给李玮，建筑面积514.26平方米，用途为商业用房，租赁期限自2016年12月23日至2021年12月22日止，日租金为每平方米12元，付款方式为押二付三，签约之日支付三个月租金和两个月押金，之后每笔房租在租期开始前15日进行支付，每次支付三个月的房租；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。合同签订后，李玮依约向**阳支付房屋租金和押金、交纳物业费、进行房屋装修、采购器材、投入广告宣传，并以涉诉房屋为地址申请办理营业执照。但因涉诉房屋为地下室，尚未办理备案手续，导致李玮申请的营业执照未获批准。涉诉房屋登记的规划用途为商业，李玮作为承租人已尽到了对涉诉房屋规划用途的初步审核义务，**阳作为出租人，理应知晓其所出租的涉诉房屋在办理营业执照时存在行政管理限制，而其在与李玮签订租赁合同时并未对涉诉房屋需办理地下室备案手续予以说明。李玮在多次申请办理营业执照未获批准后，有理由相信合同目的无法实现，故据此要求解除合同，并要求**阳赔偿相应损失。**阳辩称，不同意李玮的全部诉讼请求。我同意解除涉诉合同，但对解除时间有异议。李玮说我没有办理消防安全检查手续，事实上李玮应承担消防验收责任，并且李玮擅自装修也使得其不可能通过消防验收。消防安全检查证明需要实际使用人即李玮申请办理。我于2017年4月1日已告知李玮需要办理的相关手续，已经充分尽到了通知义务，故我不应当承担责任。**阳向本院提起反诉请求：1.判令李玮支付**阳违约金375409元；2.判令李玮支付**阳自2017年6月23日起至2017年7月11日期间的租金117251元及利息（以117251元为基数，自2017年6月8日起按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2017年10月12日止）；3.判令李玮支付**阳拖欠2017年6月1日至2017年7月11日期间的物业费23727.1元及2016年-2017年度的取暖费21599元；4.判令李玮向**阳支付将涉诉房屋恢复原状的工程款80000元。反诉的事实与理由：李玮应负责向消防机关申报备案并申请验收涉诉房屋的装修工程，否则涉诉房屋无法作为经营性健身场所投入使用，更不具备办理营业执照的前提条件，理由为：一是涉诉合同第八条约定“租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理……等工作，乙方（即李玮）应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方（即**阳）监督检查”；二是依据《消防法》第十三条、第十五条及第七十三条之规定，同时在北京市公安局消防局网页上查询可知，营业性健身场所在投入使用、营业前应申请消防安全检查，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。在装修之前，李玮依照相关规定在北京市公安局消防局填写了《建设工程施工现场消防安全备案凭证》，消防局亦书面告知李玮的装修公司北京拓品建筑装饰工程有限公司“不得擅自改变消防设计进行施工”“工程竣工后，应经消防验收合格或竣工验收消防备案后方可交工”。然而，李玮严重违反相关规定，甚至未经**阳同意而擅自封闭了涉诉房屋中的两扇消防出入门。因此，李玮的装修工程不可能通过消防验收，而且李玮从未申请消防验收，也未申请办理涉诉房屋投入使用经营前的消防安全检查合格证。为帮助李玮尽快申领营业执照，**阳亲自到房管局了解地下室使用备案证的办理手续，房管局提供的《北京市普通地下室使用登记备案表》中列出了办理备案证所需材料的清单，其中“提供材料清单”第7项为“提供公安消防机构出具的消防安全检查合格证明”。如前所述，消防安全检查合同证明需要实际使用人即李玮申请办理。2017年4月1日，**阳彩信告知李玮指定的联系人钟某“办理地下室备案手续需要李玮出具消防安全检查合格证及法人身份证原件”，但此后李玮和钟某均未提交上述材料。**阳多次催促，又于2017年5月25日再次通过邮件通知李玮，催促李玮尽快提供上述材料。但李玮始终以各种理由推脱，导致涉诉房屋无法办理地下室备案证，进而导致无法申请营业执照。李玮无理单方解除合同，并拖欠物业费、供暖费等，给**阳造成巨大损失。李玮中途擅自退租，根据涉诉合同第16条第3款约定，李玮应向**阳支付2个月租金及375409元的违约金作为赔偿，**阳可从押金中抵扣。另一方面，李玮逾期不支付租金、物业费、供暖费累计超过15日，依据涉诉合同第15条第2项第（五）款的约定，李玮亦应向**阳按2个月租金支付违约金。李玮仅仅支付了2016年12月23日至2017年6月22日的六个月租金，截至2017年7月11日李玮完全搬空涉诉房屋为止，李玮尚欠2017年6月23日至2017年7月11日共计19日的租金，共计117251元。再依据涉诉合同第13条，因李玮拖欠租金现已超过1个月，应赔偿**阳租金的利息损失，暂且自2017年6月8日计算至2017年10月12日止（提起反诉之日）按照银行同期贷款利率计算。依据涉诉合同第10条约定，租赁期间的物业费和供暖费应由李玮支付。李玮仍欠付2017年6月1日至2017年7月11日期间41天的物业费，共计欠费23727.1元；欠付2016-2017年供暖费21599元。依据涉诉合同第9条约定，李玮不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得**阳的书面同意，退租时，**阳有权要求李玮按原状恢复或向**阳支付恢复工程所需费用。李玮在装修中擅自将房屋内的一面隔墙拆除，并封闭涉诉房屋中的两扇消防出入门，已构成严重违约，应当承担**阳将涉诉房屋恢复原状的费用80000元。李玮对**阳的反诉辩称，不同意**阳的全部反诉请求。**阳反诉的事实理由不属实，合同目的无法实现是**阳没有提供备案用的消防手续，**阳构成违约。李玮没有实际使用涉诉房屋，之后的租金不应当支付。李玮没有改变房屋结构，装修是经过**阳的认可和物业备案的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：**阳是涉诉房屋的登记所有权人，房屋建筑面积514.26平方米，用途为商业。2016年10月11日，**阳（出租方、甲方）与李玮（承租方、乙方）签订涉诉合同，约定乙方承租甲方的涉诉房屋，房屋面积514.26平方米；房屋性质为商业用房；租赁期限自2016年12月23日至2021年12月22日止，日租金为12月/平方米，自第三年起租金每年递增8%；免租期自本合同执行日起至2016年12月22日，免租期物业费由乙方缴纳；付款方式为押二付三，乙方应于本合同生效当日向甲方支付三个月租金563114元以及两个月押金375409元，当本次租赁合同期满后，甲方应在15个工作日内退还乙方，之后每笔房租应在租期开始前15日进行支付，每次支付三个月的房租，房租以实际天数计算，若乙方未能够履行协议，甲方有权在违约行为发生15日后解除协议；在房屋租赁期间，物业管理费、取暖费等因使用此房屋物业产生的费用由乙方支付，并承担延期付款的违约责任。涉诉合同第九条中约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。涉诉合同第十三条中约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达1个月……。涉诉合同第十五条第二款中约定，甲方和乙方同意，有下列情形之一的，一方可解除合同，违反合同的一方，应向另一方按照2个月租金支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付租金、物业费、取暖费累计超过15日的。涉诉合同第十六条第二款中约定，承租方未征得出租房出面同意或者超出出租方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，出租方可以要求承租方恢复房屋原状；第三款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，承租方中途擅自退租的，承租方应向出租方支付2个月的租金作为赔偿，出租方可从租赁保证金中抵扣。签订合同当日，李玮向**阳现金支付押金150000元；次日，**阳向李玮交付涉诉房屋。2016年10月23日，李玮指示案外公司天悦投资控股有限公司代为向**阳转账支付剩余押金以及三个月租金共计788524元。2016年12月，天悦投资控股有限公司作为发包方与案外公司北京雨正文化传播有限公司签订《装饰工程合同书》，对涉诉房屋进行室内装修以用于经营健身房，约定工期自2016年12月13日至2017年1月25日，价款为725794元。后，涉诉房屋进行了装修。2016年12月23日，李玮交纳了涉诉房屋2016年10月23日至2017年3月31日期间的物业费91847.51元，后于2017年6月27日交纳了2017年4月1日至2017年5月31日期间的物业费34722.84元。2017年3月13日，李玮指示案外公司天悦投资控股有限公司代为向**阳指定的收款人张某支付了三个月租金563114元。2017年5月18日，李玮向**阳发出《商铺租赁合同解除通知》，内载有“……该房屋（涉诉房屋）为地下室未办理房屋管理局备案手续，承租房屋不能在工商局注册，导致承租人李玮无法领取营业执照，租赁合同目的无法实现，故解除与你之间的租赁合同。”**阳于次日收到该通知。2017年5月24日，李玮向本院提起本案诉讼。2017年5月25日，**阳向李玮发出《办理房屋管理局备案手续的通知》，大致内容为**阳为便于李玮办理营业执照于2017年3月31日向房管局了解到办理备案（地下室备案）手续需要的材料，包括消防验收合格意见书、消防安全检查合格证、法人身份证原件，上述材料**阳已于2017年4月1日以彩信方式发给了李玮指定联系人钟某，但因其与李玮经多次催告至今均未向**阳提供上述材料，导致无法继续办理房管局备案手续。2017年6月8日，**阳向李玮发出《补交物业费、取暖费通知》，催告李玮补交物业费、取暖费，同时鉴于李玮于2017年5月18日单方提出解除合同，且2017年5月27日前往涉诉房屋准备搬东西，但因拖欠物业费、取暖费物业未同意搬离，现通知李玮于（2017年）6月22日前将涉诉房屋内物品搬离。2017年6月22日，**阳向李玮发出《租赁合同解除通知》，主要内容有：1.李玮存在两项违约行为，一是在装修过程中擅自将房屋内的一面隔墙拆掉，并封闭商铺中两扇消防出入门，违反涉诉合同第九条；二是拖欠2017年6月1日至2018年3月31日期间10个月的物业管理费及2016-2017年度的取暖费，违反涉诉合同第十条。根据涉诉合同第十三条、第十五条第二款的约定，**阳有权解除合同、收回房屋并要求李玮支付违约金。2.**阳同意解除合同。3.因李玮中途擅自退租，应支付**阳2个月租金作为赔偿，可以从租赁保证金中抵扣，且应将消防出入门恢复原状。李玮于次日收到上述通知。2017年7月11日，李玮出具《声明》，主要内容为：“本人李玮，于2017年7月11日将位于204商铺中其余的关于健身房及个人物品一次性全部搬离。如有遗留下的任何物品，视为本人自动放弃。”关于涉诉合同出现履行障碍的原因，李玮表示租赁涉诉房屋的目的系用于经营健身房，因**阳无法提供《朝阳区普通地下室备案告知函》（以下简称《备案告知函》），导致李玮无法办理公司工商设立登记，合同目的无法实现。对此，李玮提交北京市工商行政管理局朝阳分局于2017年6月2日出具的《登记驳回通知书》，载有“北京酷步运动科技有限公司：你单位于2017年6月2日向本局提交设立登记申请，经审查，本局决定不予登记，理由如下：该企业申请登记的住所属地下空间，未提交北京市朝阳区房屋管理局核发的《朝阳区普通地下室备案告知函》。”对此，**阳表示无法办理《备案告知函》的原因系李玮未取得开业前消防检验合格证，办理义务人系李玮，与**阳无关。关于《登记驳回通知书》中李玮申请设立登记的时间为何晚于其向**阳发出解除通知的时间，李玮解释称其在2017年3月即开始申请公司设立登记，但均被口头答复拒绝，直至2017年6月2日经李玮要求才出具该书面驳回通知。关于申办提供《备案告知函》的义务人及依据一节，李玮主张系**阳，依据系涉诉合同第二条“房屋性质为商业用房”，即意味着出租人负有配合承租人办理营业执照的附随义务；**阳主张系李玮，称涉诉合同中对办理义务人并未约定，但李玮曾有过在地下室经营健身房的经验，双方在签订合同时，李玮明确表示其知晓且同意自行办理《备案告知函》。**阳另申请证人蒋某出庭作证，蒋某到庭陈述：涉诉合同系在北京市麦田房产经纪公司居间下签订的，我是该公司的经纪人，签订合同时我在场。当时，**阳提出需要办理地下空间备案，李玮表示其知悉该备案，并提出要求**阳代为办理，但**阳表示应“谁使用、谁办理”，但其可以配合，李玮也表示可以。李玮认可证人证言的真实性，但不认可证明目的。庭审中，李玮又补充称无法办理备案系因**阳无法提供涉诉房屋所在大厦的大产权证及附图附表。对此，**阳称李玮未要求过其提供附图附表。经询，李玮无法提交其要求**阳提供上述附图附表的证据。为证明李玮应当自行申报取得消防验收合格意见书和办理《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且取得上述证照系办理地下室登记备案证的前提条件，**阳提交如下证据：1.北京市公安局消防局官网“消防办事大厅”中公共聚集场所使用、营业前消防安全检查指南的网页截图，显示：营业性健身、休闲场所属于需要在投入使用、营业前申请消防安全检查的场所；申报材料包括消防安全检查申报表、依法取得的建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书复印件等；办理流程为“建设单位（使用单位）申报→消防机构受理→现场消防安全检查……”。2.《北京市普通地下室使用登记备案表》，表格“提供材料清单”一项中包括“依法须经过消防安全检查方可投入使用、营业的，提交公安消防机构出具的消防安全检查合格证明”。李玮不认可上述证据的真实性和证明目的。为证明涉诉房屋可以办理地下室登记备案证，**阳提交了其将涉诉房屋另行出租后，新承租方就涉诉房屋申报取得的《消防安全检查申请受理凭证》（2018年1月23日）《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（2018年2月6日）以及《朝阳区普通地下室使用备案告知函》（2018年6月15日）。对此，李玮认可证据的真实性，但不认可证明目的。关于撤场经过，李玮称2017年5月27日大厦物业以未结清物业费为由拒绝其搬离，后李玮交纳了截止2017年5月31日的物业费后，商定与2017年6月27日搬离，但该日又因**阳换锁未能搬离，直至2017年7月11日后才搬离。**阳称物业阻止李玮办理与其无关。庭审中，李玮另申请谢某、李某、钟某三位证人出庭作证。谢某作证称：1.2017年6月27日，我去涉诉房屋办理撤场，但因物品较多，当日并没有搬完，但次日房东不同意继续搬离，直至2017年7月11日才搬离完毕。2.我去消防局办理相关证照的时候，要求我们提供大厦的产权证，我与物业吴某联系后得知无法提供。李某作证称：涉诉房屋装修半年后，我与谢某一同前往消防局办理消防验收手续时，要求我方提供地下空间的附表附图，我去找了物业，但是物业让我们找房东。钟某作证称：我申请工商注册时，地址核查未通过，原因是地下空间备案没有通过；**阳曾给我发短信要求提供消防意见验收通知等，但其没有实际提供。**阳对上述证人证言的真实性均不认可，称证人与李玮存在利害关系，且证人对所缺材料的陈述不一致。本案审理中，李玮申请对涉诉房屋内装修价值进行鉴定。本院于2017年12月4日依法委托北京中润达工程咨询有限公司进行鉴定。该评估公司于2018年8月16日作出润鉴字2018-1-014号《工程造价鉴定意见书》，经鉴定涉诉房屋内李玮的装修价值涉及参考金额为489346.42元。为此，李玮支付鉴定费18225元。李玮对鉴定结论不持异议；**阳不认可鉴定结论，但不申请重新鉴定。经询，**阳已于2017年8月31日前后将涉诉房屋另行出租。关于房屋租金，双方确认李玮已交纳至2017年6月22日；关于物业费，李玮已交纳至2017年5月31日；关于供暖费，李玮未交纳。关于大众点评费用，李玮提交了天悦投资控股有限公司于2017年3月24日向互诚信息技术（上海）有限公司付款21800元的凭证，用途为“代酷步支付年费”。**阳不认可该证据的真实性与证明目的，称经营支出与租赁关系无关。关于取暖费，**阳称其已自行交纳，但未提交相应交费票据，亦未提供取暖费的收费依据及标准。关于恢复原状的费用损失，**阳未提交相关证据。经释明，李玮认为**阳主张的违约金标准过高，请求予以酌减。本院认为，李玮与**阳签订涉诉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方出现履行障碍的主要原因系李玮认为**阳未提供《备案告知函》以及所在大厦的大产权证及附图附表，导致其无法实现租赁涉诉房屋用以经营健身房的合同目的，故李玮基于**阳构成根本违约行使合同解除权，并提交了《登记驳回通知书》、证人证言证据予以佐证。对此，**阳的抗辩理由主要有三点：一是《备案告知函》的办理义务是李玮，其仅具有配合义务，并提交蒋某的证人证言予以佐证。证人证言显示签订合同时，李玮明知需要办理《备案告知函》且同意自行办理，**阳仅负责配合。二是涉诉房屋具备办理《备案告知函》的可能性，且以李玮办理消防备案等为前提条件，并提交了办理《备案告知函》的登记流程材料、涉诉房屋另行出租后成功办理《备案告知函》等相关证照材料予以佐证。三是李玮未向其提出提供大产权证及附图附表的要求。李玮未对其向**阳进行催要相应资料的主张予以举证。综合本案已查明的事实，本院认为**阳的抗辩理由成立，**阳并不存在违反合同约定或法律规定的根本违约行为，就李玮关于**阳违约故其有权利行使合同解除权的主张本院不予采纳，其于2017年5月18日向**阳发送的《商铺租赁合同解除通知》不产生合同解除的效果。李玮明确表示不继续履行合同的行为已构成根本违约，**阳享有合同的单方解除权，且其在2017年6月8日的《补交物业费、取暖费通知》中要求李玮于2017年6月22日前将涉诉房屋腾空、并于2017年6月22日发出的《租赁合同解除通知》中表示同意解除合同，故本院确认涉诉合同于2017年6月22日解除。针对李玮的其他本诉请求。涉诉合同于2017年6月22日解除，解除前李玮一直占有使用涉诉房屋，**阳亦不存在违约行为，故李玮要求赔偿租金损失、装修损失、物业费损失及大众点评费用的诉讼请求缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。关于押金，鉴于李玮存在提前解约、迟延交纳租金、物业费、供暖费等违约行为，**阳也主张从押金中抵扣，故本院确认押金不予退还。针对**阳的反诉请求。关于**阳主张2017年6月23日至2017年7月11日期间的租金及利息，考虑到涉诉合同于2017年6月22日解除，且李玮已在5月27日、6月27日均拟搬离未果，房屋交付过程中**阳也未积极予以配合，故对于该期间的租金（使用费）及利息，本院不予以支持。关于物业费，**阳主张的期间有误，本院予以调整后对2017年6月1日至6月22日期间的物业费共计12731.7元予以支持。关于取暖费费，**阳未举证证明费用已由其实际交纳，亦未说明取暖费的收费依据及具体金额，故本院在本案中不予支持。关于恢复原状的工程款，**阳已将涉诉房屋另行转租且重新装修，且**阳未举证证明上述费用实际发生以及实际金额，故本院不予支持。关于违约金，现李玮认为违约金标准较高请求酌减，考虑到押金不予退还，且**阳已于2017年8月31日前后将房屋另行出租，本院综合涉诉合同履行情况、双方过错程度以及**阳的实际损失情况，对**阳主张的违约金不再另外单独增加违约金金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、确认原告李玮（反诉被告）与被告（反诉原告）**阳于二〇一六年十月十一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年六月二十二日解除；二、原告（反诉被告）李玮于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）**阳二〇一七年六月一日至六月二十二日期间的物业费12731.7元；三、驳回原告（反诉被告）李玮的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）**阳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25424元，由原告（反诉被告）李玮负担（已交纳）；反诉案件受理费4990元，由原告（反诉被告）李玮负担59元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）**阳负担4931元（已交纳）。鉴定费18225元，由原告（反诉被告）李玮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  史 震审 判 员  白星晖审 判 员  柯 岩二〇一九年十一月五日法官助理  李 珑书 记 员  张 楠