西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初11080号 原告：西安市房地产经营二公司。法定代表人：董文军，该公司经理。委托诉讼代理人：董晨，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亚乐，陕西至正律师事务所（实习）律师。被告：张扬。被告：张子晴，（曾用名张愉）。原告西安市房地产经营二公司（以下简称西安房产二公司）诉被告张扬、张子晴（曾用名张愉）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安房产二公司的委托诉讼代理人董晨、马亚乐到庭参加了诉讼。被告张扬、张子晴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告西安房产二公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除其与被告张扬签订商品房买卖合同（合同登记号：Y150233XX），被告张扬协助其办理商品房买卖合同的注销备案登记手续及涉案房屋的预抵押登记手续；2、判令二被告返还位于西安市未央区XX街XX小区（阳光北郡-北区）X号楼第X幢X单元XX层XXX号房屋，并将房屋恢复原状；3、判令二被告向其支付中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）诉二被告及其金融借款一案中，其向银行代付的欠款本金87500元，利息9194.45元，罚息1995.13元，诉讼费2531元，执行费711元，共计101931.58元，并按同期中国人民银行贷款利率支付利息；4、判令二被告向其支付违约金43274.6元；5、本案诉讼费用由二被告承担；6、请求确认被告应向其支付的各项费用和违约金，在被告张扬办理完毕撤销备案登记手续后，从原告应当返还其的购房款中抵扣。事实及理由：2015年3月28日，其与被告张扬签订商品房买卖合同（合同登记号：Y150233XX）约定，被告购买位于西安市未央区XX街XX小区（阳光北郡-北区）X号楼第X幢X单元XX层XX号房屋，面积59.53平方米，总价216373元，首付96373元，剩余办理银行按揭贷款。其为贷款提供担保。2015年6月19日，其向被告交付了房屋。2017年4月20日，被告因未能按期归还银行贷款，建行陕西分行向碑林区人民法院提起诉讼，碑林法院经审理后作出（2018）陕0103民初4959号民事判决书判决二被告偿还建行陕西分行借款本金、利息、罚息、复息等共计98844.53元及2017年11月20日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息；原告公司承担连带清偿责任等。判决生效后，被告未能履行判决义务，其向建行陕西分行支付欠款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费共计101931.58元。其与被告签订的商品房买卖合同合法有效，因被告未能归还按揭贷款，其承担了担保责任，其有权解除合同，故诉至法院请求如前所述。被告张扬、张子晴未到庭答辩。经审理查明，二被告系夫妻关系。2015年3月28日，原告与被告张扬签订商品房买卖合同（合同登记号：Y150233XX）及附件约定，原告将位于西安市未央区XX街XX路XX房XX小区（阳光北郡-北区）第X幢X单元XX层XXX号房屋出售给被告张扬，面积59.53平方米，总价216373元，首付96373元，剩余12万元办理银行按揭贷款。出卖人应当于2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件五第一条第3款：“在出卖人贷款阶段担保期内，若买受人拖欠银行贷款利息、肥罚息及相关费用而致使出卖人代为偿还的，买受人应在接到出卖人通知之日起除应归还出卖人代其垫付的本息外还应向出卖人支付代付本息金额的20%的违约金；买受人连续六个月或累计八个月未偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购房产可另行处理。同时对买受人缴纳的房款作如下处理：出卖人扣回代其垫付的本息及总房款20%的违约金，扣除上述款项后的余款在买受人按照相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续后退还买受人。”2015年4月13日，二被告（借款人）与建行陕西分行及原告（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》约定，被告张扬、张子晴向建行陕西分行贷款12万元用于购买西安市未央区XX街XX路XX房XX小区（阳光北郡-北区）第X幢X单元XX层XXX号房屋，贷款期限自2015年4月13日至2025年4月13日，还款方式为等额本金还款，二被告以上述房产提供抵押担保。2014年10月28日，原告与建行陕西分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额担保合同》约定，原告因购置坐落于西安市未央区XX街XX路XX房XX小区（阳光北郡-北区）5号楼项目所属之住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系全部债务人提供最高额保证。2015年4月21日，涉案房屋办理了预售商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。合同签订后，二被告向原告支付了首付款96373元，建行陕西分行依约向被告发放贷款12万元。2015年6月19日，原告将涉案房屋交付被告使用。后因被告未能按期归还借款，建行陕西分行将原、被告共同诉至碑林区人民法院，经该院审理作出（2018）陕0103民初4959号民事判决书判决，解除了建行陕西分行与张扬、张子晴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；被告张扬、张子晴偿还建行陕西分行借款本金95500元、利息3105.34元、罚息164.31元、复息74.88元，合计98844.53元（截止2017年11月20日）及自2017年11月20日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息；原告对二被告上述债务承担连带清偿责任等。诉讼费2531元，由被告张扬、张子晴负担，原告承担连带清偿责任。判决生效后，陕西三爱实业有限公司代原告支付建行陕西分行案款98689.58元，诉讼费2531元，建行陕西分行出具了借款结清证明，原告支付碑林区人民法院案件执行费711元。原、被告就合同解除问题无法达成一致意见，形成诉讼。本院依法主持调解，原、被告各持己见，致使调解未果。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、履行担保责任通知书、中国工商银行流水等，以及当事人陈述附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应严格履行。根据合同附件五第一条第3款之约定，原告承担保证责任，依约代二被告支付贷款本息、诉讼费、执行费101931.58元后，二被告应将上述款项在约定时间内偿还原告，而二被告至今未履行上述义务，根据本条约定，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同，并要求二被告返还上述款项，并承担总房款20%的违约金计43274.6元。对原告主张的逾期付款利息不再支持。商品房买卖合同解除后，原告请求二被告退房，并配合办理商品房买卖合同注销备案登记手续及涉案房屋预抵押登记手续，符合法律规定，本院予以支持；原告应退还二被告已付房款。根据本案的实际情况，二被告应支付给原告的相关款项应从原告向二被告退还房款中予以扣除为宜。原告要求被告恢复原状，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告西安市房地产经营二公司与被告张扬签订的合同登记号为Y150233XX的《商品房买卖合同》；二、被告张扬、张子晴于本判决生效之日起十五日内退还原告西安市未央区XX街XX路XX房XX小区（阳光北郡-北区）第XX幢XX单元XX层230XX号房屋；三、被告张扬、张子晴于本判决生效之日起十五日内配合原告西安市房地产经营二公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及预抵押登记注销手续；四、被告张扬、张子晴应支付原告西安市房地产经营二公司垫付的贷款本息、诉讼费、执行费101931.58元，违约金43274.6元，共计145206.18元，该款项由原告西安市房地产经营二公司应退还给被告张扬、张子晴的房款中予以扣除；五、驳回原告西安市房地产经营二公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4545元（原告已预交），公告费800元（原告已预交），共计5345元，由被告张扬、张子晴负担，被告负担部分于本判决生效后十五日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审  判  长     杨怀周审  判  员     方  圆人民陪审员     满选利               二〇一九年十一月十八日                  书  记  员    梁鹏艳  1