济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初8459号 原告：黄亮，男，1971年5月13日出生，汉族，住济南市。住所地济南市。统一社会信用代码：91370100163130109F。 法定代表人：边玉军，执行董事。 委托诉讼代理人：吕杰超，男，该单位工作人员。 原告黄亮与被告山东中润置业有限公司（以下简称中润置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄亮、被告中润置业的委托诉讼代理人吕杰超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄亮向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，中润置业退还黄亮购车位款23万元；2.中润置业偿付黄亮违约金（23万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年1月23日计算至中润置业实际给付日止）；3、本案诉讼费以及其他有关费用全部由中润置业承担。庭审中，黄亮变更第二项诉讼请求为:中润置业偿付黄亮违约金4.6万元。事实与理由：2018年1月23日，黄亮、中润置业签订了济南市商品房买卖合同（合同编号：销售字201811532916）并办理了网签。合同约定黄亮购买中润置业开发建设的位于中润世纪财富中心地下一层140号车位。黄亮于合同签订当日向中润置业一次性支付购买车位款23万元，中润置业先是向黄亮出具了收款收据，后于2018年8月21日向黄亮换开了增值税发票，商品房买卖合同第十二条中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房产证登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”合同签订后，黄亮完全按照约定履行了合同义务，但因中润置业与本案外其他单位存在债权债务纠纷，涉诉车位被法院依法查封，致使黄亮合法权益受到损害，无法取得涉诉车位房地产权属证书。由于中润置业违反法律规定及双方约定的商品房买卖合同，应承担合同违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人应当承担违约责任，违约损失按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 中润置业辩称，一、关于黄亮的第一项诉求，无事实依据，且适用法律错误。1.因中润置业遭受恶意诉讼，并超标的查封导致本案涉诉车位暂时无法办理产权登记，现中润置业已经提出异议。另中润置业已通知黄亮及时提交资料办理产权登记，因黄亮自身原因迟延向房产登记部门提交资料，导致车位产权未办理完成，即如黄亮及时积极向房屋产权登记部门提交资料，则本案涉诉的车位业已完成产权登记手续。车位于2018年1月23日交付黄亮使用，黄亮正常使用至今。合同目的完全可以实现，不存在合同履行不能的事实。所以不存在合同法第九十四条法定解除权的适用条件。2.根据双方合同约定，基于本案争议事实，黄亮不享有合同法第九十三条规定的约定解除权。3.双方于2018年1月23日签订合同，同日中润置业向黄亮交付车位。双方合同第十五条约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方约定的关于产权登记的届满之日为2019年7月1日。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，期限届满后超一年的日期为2020年7月1日，所以，黄亮适用该法解除合同属于适用错误。4.黄亮的车位正常使用，并且已经办理网签备案手续，其完全可以依据物权期待权向查封法院提出异议，但黄亮怠于行使，致使该车位无法办理产权登记，黄亮亦存在一定过错。5.根据最高人民法院民二庭法官会议纪要，人民法院在审查合同是否解除时，需要审查该方是否享有合同解除权，不能仅仅以约定或法定的异议期限届满而受通知一方未起诉表示异议就认定合同已经解除。6.本案争议系车位，根据司法解释，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的商品房特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需，车位不能认定为居住性房屋，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。综上，黄亮没有合同法第九十三条、九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的条件，即黄亮不具备约定或法定的解除权，黄亮诉请解除合同不应予以支持。二、关于黄亮第二项诉求，无事实依据，且适用法律错误。1.黄亮适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，作为本案违约金的计算依据是错误的，该法条已经释明“除当事人有特殊约定外”即“有约定从约定”，法条尊重双方权益意思自治。而本案双方合同第十五条，明确约定了关于产权登记的违约责任，双方约定为第3种方式，约定的违约金为物业费，即由中润置业承担物业费。2.退一步讲，即使车位合同被解除或者撤销，依据“房无租、钱无息”原则，黄亮也应当同时向中润置业支付租赁费，即黄亮向中润置业支付从车位交付之日起至今的车位租赁费。综上，黄亮的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认基本事实如下：2018年1月23日，黄亮与中润置业签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售字201811532916）。合同约定黄亮购买中润置业开发建设的历下区中润世纪城三期万嘉隆地块（中润世纪财富中心）地下一层140号车位，车位价款23万元，买受人在签订合同时向出卖人支付23万元。合同第十二条中约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件五第八条约定，商品房买卖合同生效后，出卖人、买受人任何一方无正当理由提出解除合同或拒不履行合同主要义务的，须按本合同有关条款之规定承担违约责任，并在提出此要求30天内按总房款的20%赔偿对方损失，双方商品房买卖合同随之解除，双方各自返还财产。合同签订当日，黄亮向中润置业一次性支付购买车位款23万元，同日，中润置业将该车位交付黄亮使用。涉案商品房买卖合同已经办理网签备案手续。 另查明，因中润置业与案外人存在纠纷，涉案车位被广东省高级人民法院查封，查封期限自2019年1月21日起至2022年1月20日止。 本院认为，黄亮与中润置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订当日黄亮向中润置业一次性支付购买车位款23万元，中润置业将车位交付黄亮使用，涉案商品房买卖合同已经办理网签备案手续。后涉案车位因中润置业与案外人存在纠纷，而被广东省高级人民法院查封。现双方争议焦点问题是黄亮是否可以涉案车位存在司法查封为由解除合同。本院认为，我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了所有权转移登记，车位才能发生所有权变动的法律后果，由于涉案车位已被人民法院在另案中查封，构成法律上的履行不能，中润置业无法继续履行合同、协助黄亮办理过户手续，故黄亮要求解除双方签订的商品房买卖合同、返还购车位款的诉讼请求本院依法予以支持。 关于黄亮要求中润置业支付违约金4.6万元的诉讼请求。经查，起诉时黄亮要求中润置业承担违约责任，计算方式为以23万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年1月23日起计算至实际给付日止，庭审中，黄亮变更该项诉讼请求为要求中润置业偿付违约金4.6万元，依据是涉案合同附件五第八条的约定:“商品房买卖合同生效后，出卖人、买受人任何一方无正当理由提出解除合同或拒不履行合同主要义务的，须按本合同有关条款之规定承担违约责任，并在提出此要求30天内按总房款的20%赔偿对方损失，双方商品房买卖合同随之解除，双方各自返还财产。”本院认为，黄亮适用该违约条款的前提是中润置业无正当理由提出解除合同或拒不履行合同主要义务，根据查明的事实，双方签订合同当日，中润置业将涉案车位交付黄亮使用，并办理了网签备案手续，现不能协助黄亮办理过户手续的原因是履行有障碍，而不是拒不履行。故黄亮依据该违约条款要求中润置业承担违约责任的主张不能成立，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十条第一项之规定，判决如下： 一、解除原告黄亮与被告山东中润置业有限公司于2018年1月23日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售字201811532916）； 二、被告山东中润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄亮返还购车位款23万元； 三、驳回原告黄亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2375元，由被告山东中润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  范翠真 二〇一九年十一月八日 书记员  耿 铭