北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初4030号原告（反诉被告）：石永辉，男，1977年11月16日出生，汉族，住河北省邢台市柏乡县。委托诉讼代理人：刘越伟，男，系河北律林通泽法律咨询服务有限公司推荐，住河北省石家庄市平山县。被告（反诉原告）：刘美丽，女，1963年1月2日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘文娟（系刘美丽之女），住北京市房山区。原告(反诉被告)石永辉与被告（反诉原告）刘美丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石永辉的委托诉讼代理人刘越伟，被告（反诉原告）刘美丽及其委托诉讼代理人刘文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石永辉向本院提出诉讼请求：1、判令刘美丽退还石永辉剩余房屋租金19417元、押金2000元、违约金6000元；2、案件受理费由刘美丽支付。诉讼中，石永辉增加一项诉讼请求：要求解除双方于2017年7月7日签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：石永辉与刘美丽于2017年7月7日签订编号BFFS070707号房屋租赁合同，约定刘美丽租赁给石永辉西房3间加院，供加工使用。每间每月租金2500元，房屋租金支付方式为年付，租金总额为30000元，押金2000元，合同第六条第2款规定水费每月50元，每度电1元。因北京环保部门维护环境，要求停止加工，刘美丽通知石永辉清理现场，退房退租金。刘美丽在退房时以总表并按1．8元1度电收取，石永辉以未按合同约定收取发生争执，刘美丽将石永辉打伤，有派出所出警记录为证。2017年10月25日，刘美丽无故将房屋水电停掉，导致石永辉不能正常生活，无奈购买发电机取电。后刘美丽将石永辉赶出出租屋，且未办理任何退房手续，导致石永辉权利义务无法实现，其违约行为已经严重影响石永辉的合法权益。为维护石永辉合法权益不受侵害，请法院依法判令刘美丽返还剩余租金及违约给石永辉造成的全部损失。刘美丽辩称，同意解除合同，不同意退还租金、押金及赔偿损失。一、双方合同合法有效，在解除前一直处于履行阶段，石永辉称我方通知其清理现场，退房退租金，我方当时仅是转达村委会通知，此时尚处于协商解决石永辉交纳电费时期，石永辉称“退房时”，与事实相悖，其搬离并没有通知我方，到现在也没有把涉案房屋钥匙交给我们，我方认为石永辉至今未退出涉案房屋，应向我方交纳房租。二、石永辉主张违约金没有依据。石永辉所述我方将王胜军打伤、赶出出租屋与事实不符，是我女儿在与他们协商电费交纳问题时被他们打伤，且他与王胜军是合租，屋内现在尚有大量生活用品，我方并不存在违约行为。三、石永辉称“无故将房屋水电停掉”与事实不符，是其拒绝交纳水费、电费，且私装电表，导致实际用电量与我方所装电表用电量不一致，经我方多次催告，仍拒绝交纳电费。所谓“停水停电”，仅是关闭总闸，其自行恢复供水供电。四、虽然双方合同约定电费为每度1元，但至2017年9月镇政府将涉案房屋所在地的变压器拆除，我方为解决石永辉用电问题，通过村支书引荐，找到涉案房屋所在地的一个食品厂可以接电，但因食品厂用电为工业用电，涉及到电工及自购变压器等成本，食品厂要求收取我方1．5元每度电，我方便与租户协商，如同意按1．8元每度电收取电费才接电，后得到石永辉和其他租户同意后，便从食品厂接电，其他租户也是按1．8元每度收取的电费。刘美丽提出如下反诉请求：1、判令解除石永辉与刘美丽之间订立的《房屋租赁合同》（合同编号：BFFS070707号），并将房屋和院子腾空交还刘美丽；2、判令石永辉向刘美丽支付拖欠租金3750元（暂计至2018年8月22日）；3、判令石永辉向刘美丽支付违约金18000元；4、判令石永辉将租赁房屋恢复原状；5、判令石永辉向刘美丽支付欠缴水费700元及滞纳金；6、反诉费由石永辉负担。诉讼中，刘美丽将第二项反诉请求变更为：判令石永辉向刘美丽支付拖欠的2018年7月7日至2018年12月19日的租金15000元（按六个月计算）；将第四项反诉请求变更为：要求石永辉支付清理费2000元；将第五项反诉请求变更为：判令石永辉向刘美丽支付从2017年7月7日至2018年12月19的水费900元及滞纳金（按每天900元的5%支付自2018年12月19日至实际给付之日止）。事实和理由：石永辉与刘美丽于2017年7月7日签订编号BFFS070707号房屋租赁合同，约定刘美丽将西方3间和院子出租给石永辉加工使用。该合同合法有效，并未违反法律、行政法规效力性强制性规定。合同签订后，刘美丽依合同约定将房屋交付给石永辉使用。石永辉本应于2018年7月1日前交纳2018年7月8日至2019年7月7日这一年度房屋租金，但是至今仍未交纳，累计拖欠房屋租金超过15天，已违反《房屋租赁合同》第五条第2项约定“支付方式为年付，且应于每次交房租日前7日交清房租及相关费用”。且在合同履行过程中，石永辉未经刘美丽同意，拆改变动房屋结构，欠交水电费，甚至私装电表偷电，已构成违约，其违约行为严重影响刘美丽的合法权益。为维护刘美丽合法权益不受侵害，请支持我方诉求。石永辉针对反诉辩称，我方不存在拖欠租金和其他费用的行为，也不存在违约。如果说违约也是刘美丽违约在先，导致石永辉权利义务无法履行。根据法律规定，我方实际占有使用房屋127天，剩余的租金应该返还给我方。当时不只我一家住户，每一户都安装了各自的电表，院子里也有一个总表，我走的时候与刘美丽同时拨打了110，警察和村长都在现场，当时协调了没有达成协议，当时刘美丽的女儿在派出所晕倒了，就去医院了。后来我去过涉案房屋，门已经锁了，我无法进入涉案房屋。当时走的时候把东西都收拾走了，带着东西去的派出所，刘美丽所述不属实。所以，不同意刘美丽所提出的反诉请求。刘美丽未提供证据证明我方的错误和违约，双方所签订的合同是属于违反法律相关规定的无效合同，无法履行各自的权利义务，所以刘美丽的反诉请求不成立，请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：石永辉向法庭提交的电表照片及通知照片，本院对真实性不持异议。刘美丽向法庭提交的照片，本院对真实性不持异议，但无法证明其证明目的；电费收据及记账本，本院对真实性不持异议，但记账本无法证明其证明内容；大门收据，本院予以采信；证明，提供证言的证人未出庭，本院不予采信；北京市房山区长阳镇赵庄村村民委员会出具的证明、录音光盘、报警记录及诊断证明，本院对真实性不持异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月7日，刘美丽（出租人、甲方）与石永辉（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘美丽将位于房山区长阳镇×村的西房3间加院出租给石永辉作为加工使用；该房屋年租金共计30000元；房屋租金支付方式为年付；押金2000元作为乙方违约的保证金，在签订合同时一次性付清，租赁期满时如乙方无违约责任发生，由甲方一次性退还无利息；乙方应按时交纳自行负担的水、电、煤、卫生费等费用，水费每月50元，电费每字1元，由乙方每月交纳给甲方；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置，如乙方未将甲方要求清理的垃圾清理干净在押金中扣除垃圾清理费人民币500元；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，刘美丽向石永辉交付房屋作为加工使用，石永辉向刘美丽交纳2017年7月7日至2018年7月6日的租金30000元及押金2000元。2017年11月4日，北京市房山区长阳镇赵庄村村民委员会向石永辉发出通知，载明“经我村委会调查核实，您处存在电焊加工等行为，并含有低端污染，根据政府指示，予以清退。现通知您处，请于2017年11月9日前，自行清退完。否则，村委会带领相关部门予以清退，造成的所有损失，自己承担”。2017年11月14日，双方在涉案房屋处因电费问题产生矛盾，经公安民警出警处理，双方未协商一致。后石永辉将刘美丽诉至法院，要求解除合同、刘美丽退还房租押金等，诉讼中，刘美丽提起反诉，要求解除合同，石永辉支付占有使用费等。庭审中，石永辉主张2017年11月14日，双方已经协商退房在办理交接的过程中因电费产生争议，刘美丽从未向其说明电费由1元每度涨至1．8元每度，当天报警后原告即搬离涉案房屋，刘美丽不予认可，辩称早就与石永辉协商过电费涨至1．8元每度才接的食品厂的电，2017年11月14日当天只是收取电费时发生纠纷，并不是办理交接，且石永辉至今未与其办理交接，刘美丽只是在2018年1月收到起诉状后去现场查看了房屋，发现房屋没人，但仍有石永辉物品遗留，双方均未提供证据证明。刘美丽主张石永辉欠付水费900元，石永辉不予认可，刘美丽未提供充分证据证明。刘美丽主张石永辉未经其同意在院内铺设方砖，应将方砖予以清理，要求支付清理费2000元，石永辉辩称铺设方砖系经过刘美丽的同意，刘美丽不予认可，石永辉未提供证据证明，同意支付清理费500元。本案审理过程中，本院向北京市房山区长阳镇赵庄村村民委员会调查，该单位表示涉案房屋所占土地为建设用地，确实在涉案房屋张贴过通知，在2017年9月底10月初就通知他们需要搬离，因为他们属于污染加工产业，属于清理对象，是先口头通知再张贴的书面通知，关于断电，是长阳镇统一要求断的电，他们是工业用电。本案审理过程中，刘美丽在提交答辩状期间，提出管辖权异议，认为本案应由北京市丰台区人民法院管辖，本院出具（2018）京0111民初4030号民事裁定书，裁定驳回刘美丽的管辖权异议申请。刘美丽不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院出具（2018）京02民辖终310号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。另，在法庭辩论终结前，双方均未向法庭提交涉案房屋合法的建设规划或审批手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签署的租赁合同应属无效，故双方要求解除合同的诉讼请求和反诉请求，本院难以支持。根据本案查明事实，由于石永辉在涉案房屋从事的加工属于污染加工产业，根据政策应当予以清理，北京市房山区长阳镇×村村民委员会2017年9月底10月初就通知他们需要搬离，并于2017年11月4日发出书面通知，要求石永辉于2017年11月9日前自行清退完，否则村委会带领相关部门予以清退，造成的所有损失自行承担。石永辉租赁房屋的目的是加工使用，鉴于上述情况，涉案房屋已不适宜继续租赁，且租赁合同为无效合同，故石永辉理应就涉案房屋与刘美丽办理交接，返还房屋，刘美丽应向石永辉返还押金及多交纳的占有使用费。考虑到导致合同无效及涉案房屋无法继续承租双方的过错程度，结合合同履行情况，虽然石永辉搬离时未与刘美丽办理交接存在不妥，但刘美丽自述其于2018年1月收到法院送达的起诉状后去涉案房屋查看，发现房屋没人，但还有石永辉物品遗留，结合诉讼事实，刘美丽理应知晓石永辉已经搬离，但综上以上因素，也应当给予刘美丽接收房屋的合理期限，故本院酌定刘美丽返还石永辉押金2000元、房屋占有使用费12500元，故石永辉要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。同时，刘美丽要求石永辉支付拖欠的占有使用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于刘美丽要求石永辉支付清理费2000元的诉讼请求，石永辉未提供证据证明其铺设方砖经过刘美丽的同意，刘美丽要求其支付清理费，理由正当，本院予以支持，具体数额本院根据实际情况及石永辉同意支付金额酌定为1000元，刘美丽要求过高部分，本院不予支持。关于刘美丽要求石永辉支付欠交的水费及滞纳金的诉讼请求，因其未提供证据证明水费交纳习惯及石永辉欠交水费的事实，故该诉讼请求，依据不足，本院不予支持。鉴于双方签订的租赁合同无效，故双方要求违约金的诉讼请求及反诉请求，均于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、刘美丽于本判决生效之日起十日内返还石永辉占有使用费12500元及押金2000元。二、石永辉于本判决生效之日起十日内给付刘美丽清理费1000元。三、驳回石永辉其他诉讼请求。四、驳回刘美丽其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费486元，由石永辉负担229元（已交纳），由刘美丽负担257元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费648元，由石永辉负担19元（于判决生效后七日内交纳），由刘美丽负担629元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  刘宝新人民陪审员  白荣连二〇一九年十一月八日书 记 员  张晓曦