河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初363号原告（反诉被告）：石燕燕，女，1988年1月23日生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：录军，系河南陆达律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈方方，女，1988年9月7日生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王高飞、霍艳敏，系河南大周律师事务所律师。被告：郑州蓝泰房地产信息咨询服务有限公司北环路分公司，统一社会信用代码：91410105080814273M，住所地：郑州市金水区北环路56号商业网点11-2层103号。负责人：南晓燕，系公司总经理。委托诉讼代理人：南江飞，系公司员工。原告（反诉被告）石燕燕与被告（反诉原告）陈方方、被告郑州蓝泰房地产信息咨询服务有限公司北环路分公司（以下简称“蓝泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石燕燕及其委托诉讼代理人录军、被告（反诉原告）陈方方的委托诉讼代理人霍艳敏、被告蓝泰公司的委托诉讼代理人南江飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石燕燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈方方返还原告购房款430000元及利息34400元（利息自2018年8月28日起按年利率24%支付至被告完全付清之日）；2.判令被告蓝泰公司返还原告购房款11900元及利息（利息自2018年8月28日起按年利率24%支付至被告完全付清之日，暂计算952元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月24日，原告与二被告签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，主要内容有：被告陈方方将位于郑州市惠济区南阳路177号16号楼4层406的房产以1160000元的价格转让给原告，被告蓝泰公司收取佣金18100元，原告支付380000元为案涉房屋解押。2017年11月27日，原告向被告蓝泰公司交付80000元，其中50000元用于交付被告陈方方作为购房款，30000元作为定金、佣金及代办费，被告陈方方向原告出具了收条。2017年12月21日，原、被告三方签订《补充协议》一份，其主要内容有：原告交付被告陈方方的380000元购房款用于还清购房货款，如任何一方违约，应向守约方支付100000元的违约金。同日，原告向被告陈方方交付购房款380000元。2018年1月31日，原告因涉嫌xx罪被郏县公安局刑事拘留，于2月11日被执行逮捕，于8月24日被取保候审。原告被逮捕期间，因客观因素无法继续履行与被告陈方方签订的房屋买卖合同。2018年8月27日，被告陈方方向原告送达《解除合同告知函》，主要内容为解除与原告于2017年11月24日签订的房屋买卖合同。原告认为，原告与二被告签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。各方都应当按合同约定的义务全面履行各自任务。现合同因客观原因解除，被告应返还原告支付的购房款。原告与二被告协商未能达成一致意见，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）陈方方辩称，原告石燕燕被限制人身自由是在其迟延履行合同义务后才发生的，不能作为其不承担违约责任的免责理由；原告石燕燕在无法继续履行合同的情况下未履行积极通知的义务，让被告及时止损，即使在被取保后，甚至在被告向其送达解除函后长达三个月的时间也未提出任何异议，期间房价不断下跌，被告为了及时止损只能尽快将房产再次出售，但还是遭受了巨大的经济损失；被告收的购房款中有50000元是定金，该部分应当不予退还；返还购房款的前提是双方应当明确违约责任及违约金和经济损失的数额，结合本案双方均提出诉讼的情况，购房款应当在扣除定金及违约损失后剩余部分予以退还，而利息应当考虑到本案原告要求返还购房款（起诉之日）开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。被告蓝泰公司辩称，原告（反诉被告）石燕燕与被告（反诉原告）陈方方通过其公司签订房屋买卖合同后，被告（反诉原告）陈方方按照合同约定办理银行贷款解押手续和房管局注销登记手续，但原告（反诉被告）石燕燕以资金未到位为由推脱，之后一直联系不上，电话无法接通，微信、短信均不回复，其公司也于2018年4月19日将催促履行通知书张贴到合同中原告（反诉被告）石燕燕的指定地址，但一直未有回复。由于长时间无法交易，被告（反诉原告）陈方方在与其公司协商后要求解除与原告（反诉被告）石燕燕的房屋买卖合同，并于2018年8月29日向原告（反诉被告）石燕燕邮寄送达了解除合同告知函，原告（反诉被告）石燕燕于8月30日已经收到该函件。原告（反诉被告）石燕燕违约已经超过八个月，根据合同约定，其已经缴纳的定金及佣金不予退还，并需按合同约定向被告（反诉原告）陈方方支付违约金及相关损失。被告（反诉原告）陈方方提出反诉请求：1.确认原、被告双方2017年11月24日签订的房屋买卖合同于2018年8月30日解除；2.请求法院判令被告向原告支付合同违约金200000元、律师费50000元，被告已交定金59900元不予退还；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年11月24日通过第三人蓝泰公司居间服务签订房屋买卖合同，约定反诉原告将其名下位于郑州市惠济区南阳路177号楼16号楼4层4××号房产（郑房权证字第××号）出卖给反诉被告。合同签订后，反诉被告支付首付款380000元，反诉原告按照合同约定办理银行解押手续和房管局注销登记手续，之后通知反诉被告办理房产过户及尾款支付手续时，反诉被告声称资金未到位，之后再无法与其取得联系，电话、微信、短信均不予回复，反诉原告及第三人多次催促反诉被告履行合同义务，但均未得到实现。反诉原告于2018年8月29日向反诉被告邮寄解除合同函，通知反诉被告解除双方合同，该函件已在次日被签收。反诉被告无视合同义务，拒绝继续履行合同，违约行为至今已持续一年时间，给反诉原告造成巨大损失，为维护反诉原告的合法利益，故诉至法院。原告（反诉被告）石燕燕辩称，双方的约定应以2017年12月21日签订的《补充协议》为准，且违约金明显过高；陈方方并未证明其实际损失110000元，即便原告的损失数额真实存在，其也不能同时主张违约金的全部数额和实际损失全部数额；本案违约非石燕燕本人主观故意所造成的；石燕燕不应承担陈方方的律师费。本院根据当事人的陈述、举证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2017年11月24日，原告（反诉被告）石燕燕与被告（反诉原告）陈方方通过被告（第三人）蓝泰公司签订了《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》（合同编号：1713112），约定卖方（甲方）陈方方将登记在其名下的位于郑州市惠济区南阳路177号16号楼4层406的房屋（郑房权证字第××号）房屋出售给买方（乙方）石燕燕，房屋建筑面积为64.50平方米，双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为人民币1160000元整。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币80000元，其中佣金及代办费20100元，余额作为丙方蓝泰公司代甲方保管的购房定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。乙方应向丙方支付佣金18100元。在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元。关于房屋解押的办理：该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的贰拾个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的。甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解压款380000元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解压事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方收到上述款项后贰拾个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。乙方解押手续办理完毕后的贰拾个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。关于违约责任：甲乙双方任何一方致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金贰拾万元整。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。11月27日，原告（反诉被告）石燕燕向蓝泰公司交付80000元，其中50000元作为购房定金转交于被告（反诉原告）陈方方，剩余30000元作为定金（9900元）、佣金（18100元）及代办费（2000元）由蓝泰公司保管，被告（反诉原告）陈方方及被告（第三人）蓝泰公司分别向原告（反诉被告）石燕燕出具收条、收据。2017年12月21日，原告（反诉被告）石燕燕、被告（反诉原告）陈方方（代理人陈辛伦）、被告（第三人）蓝泰公司签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2017年11月24日在丙方蓝泰公司的居间服务下签订房屋买卖合同一份（合同编号为：1713112），上述房屋买卖合同约定乙方以总价款壹佰壹拾陆万元整通过按揭贷款的方式购买甲方位于郑州市惠济区南阳路177号16号楼4层4××号的房产一套。由于甲方所有的上述房产存在银行按揭抵押及民间借贷抵押状况，因此甲乙双方就上述房产解押相关事宜达成如下补充协议：1、该房屋处于银行按揭抵押状态，甲方保证自本合同签订后的叁拾个工作日内向贷款银行提出还款申请。按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，乙方于还款现场向甲方支付房屋首付款人民币叁拾捌万圆整（小写：￥380000），专用于甲方还清购房贷款，甲方向乙方出具房款收条，甲方收到上述房款后叁拾个工作日内必须办理完毕抵押注销手续，否则每延迟一日甲方向乙方支付房款总价款千分之一的违约金，迟延超过10日，乙方有单方解除房屋买卖合同的权利，同时甲方应当双倍返还乙方已支付的购房款。甲乙双方按照上述解押约定履行完毕解押相关合同义务后，如乙方拒绝按照合同约定购买上述房产，甲方应在乙方通知拒绝购买上述房产后的贰拾个工作日内退还除乙方应付违约金壹拾万元后的所有房款。如甲方拒绝出售上述房产，甲方在乙方通知返还解押款后的叁个工作日内返还所有解压款，并支付违约金壹拾万元整。同时，被告（反诉原告）陈方方向原告（反诉被告）石燕燕出具收据一份，载明：收到石燕燕购买郑州市惠济区南阳路177号16号楼4层406的房产的购房款叁拾捌万圆整。身份证：，陈方方、陈幸伦，2017.12.21号。被告（反诉原告）陈方方按照合同约定完成结清房屋贷款且办理注销抵押登记手续等义务，但原告（反诉被告）石燕燕未按照合同约定履行义务，2018年1月30日至8月24日期间，原告（反诉被告）石燕燕因涉嫌xx罪被羁押于宝丰县看守所。为督促原告（反诉被告）石燕燕履行合同义务，被告（第三人）蓝泰公司于2018年4月19日将催告通知书张贴至原告（反诉被告）石燕燕住址处，要求其收到催告书后叁个工作日内前往该公司商榷合同履行事宜，但石燕燕并未继续履行。2018年8月27日，被告（反诉原告）陈方方向原告（反诉被告）石燕燕发出解除合同告知书：要求解除双方于2017年11月24日签订的房屋买卖合同；并要求石燕燕承担因违约导致合同不能履行产生的相应损失（包括但不限于律师费、诉讼费、违约金）。2018年11月29日，被告（反诉原告）陈方方与案外人王莉娜就涉案房屋签订《房屋买卖合同》（合同编号：1701894），合同价格为1050000元，该房屋目前登记在案外人王莉娜之父王天德名下。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告（反诉被告）石燕燕未在合同约定的被告（反诉原告）解押手续办理完毕后十个工作日内，与被告（反诉原告）陈方方共同到房管局办理产权过户等手续，且经催告后在合理期间仍未履行，故原告（反诉被告）在合同履行过程中构成根本违约，后被告（反诉原告）将解除合同告知函送达至原告（反诉被告）时，应视为解除合同的意思表示有效到达原告（反诉被告）处，故本院确认原、被告与被告蓝泰公司签订的房屋买卖合同已解除，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）已经交付的购房款380000元，同时，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）自起诉之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息至全部房款偿还完毕之日止的诉讼请求，被告表示认可，本院应予以支持；关于被告（反诉原告）主张的违约金，双方在补充协议第三条约定：“如乙方拒绝按照合同约定购买上述房产，甲方应在乙方通知拒绝购买上述房产后的贰拾个工作日内退还除乙方应支付违约金壹拾万元后的所有房款”，该条款应视为对原合同违约条款中乙方违约责任的变更，同时结合因原告（反诉被告）违约给被告（反诉原告）造成的损失（卖房差价）110000元，本院确定原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）违约金100000元；关于原告（反诉被告）石燕燕向蓝泰公司主张的代办费2000元、定金9900元，本院根据被告蓝泰公司的服务情况及本案的实际情况，对原告（反诉被告）的该项诉讼请求予以支持；关于被告（反诉原告）陈方方主张的律师费，数额过高，本院酌定为20000元。综上,被告（反诉原告）陈方方应返还原告（反诉被告）石燕燕房款310000元（380000元＋50000元-100000元-20000元）；被告蓝泰公司应返还原告石燕燕11900元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）石燕燕与被告（反诉原告）陈方方、被告郑州蓝泰房地产信息咨询服务有限公司北环路分公司三方签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》（合同编号：1713112）解除；二、被告（反诉原告）陈方方于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）石燕燕购房款310000元；并自2018年12月17日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付利息至上述款项付清之日止；三、被告郑州蓝泰房地产信息咨询服务有限公司北环路分公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）石燕燕定金9900元及代办费2000元，共计11900元；四、驳回原告（反诉被告）石燕燕的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈方方的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8459元，反诉费2975元，由原告（反诉被告）石燕燕负担3450元，由被告（反诉原告）陈方方负担7984元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王精一人民陪审员  庄彦杰人民陪审员  刘秀娜二〇一九年十一月二十五日书 记 员  史 磊