贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5516号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：周湘武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永，男，1980年5月6日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：李小买，女，1986年3月28日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下简称：新鼎公司）因与被上诉人张永、李小买商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新鼎公司上诉请求：1、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1601号民事判决；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人并无实际损失，原审判决上诉人按照合同约定承担违约责任无事实依据，属事实认定错误、法律适用错误。违约金的功能和作用在于“填补损失”，兼具一定的惩罚性，承担违约责任，需要守约方举证证明因违约造成实际损失的基础事实。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，本案双方当事人约定的违约金并非《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“一定数额的违约金”，而是“因违约产生的损失赔偿的计算方法”，即双方约定的“违约金”的本质是损失赔偿计算方法。无论是违约金还是损失计算方法，均以存在实际损失为前提。而交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，迟延履行并不影响被上诉人合同目的的实现，也未给被上诉人造成财产损失，上诉人不应承担违约责任。被上诉人在无任何直接财产损失的情况下仍获得高额违约金，违反了民法的公平原则。2、一审判决在被上诉人无任何实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整，使得被上诉人不当获益，双方利益严重失衡，属事实认定错误，法律适用错误。上诉人不能在约定期限内提交办理转移登记有关文书属轻微违约。上诉人未在约定期限内提交办理转移登记有关文书，客观上并不会导致所有权不能转移，只是所有权转移的时间迟延。故上诉人并非根本违约，而是轻微违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，上诉人虽然迟延交付办理转移登记有关文书，但上诉人已经在积极向有关部门申请，按办理期限，30个工作日内便会有处理结果。截止上诉人提出上诉之日，涉案项目的房屋基本上已经取得了商品房所有权初始登记，上诉人已经可以提交办理商品房转移登记的有关文书。且被上诉人已经实际占有并享有涉案商品房的使用权、收益权，房屋已网签并办理了预告登记，迟延提交文书并不影响被上诉人的预期利益，也不存在所有权转移的风险。人民法院应当参照涉案房屋的租金调整违约金。3、上诉人一直在遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书并非上诉人的过错，故对违约金应当进行调整。纳雍县商品综合批发大市场是纳雍县人民政府的招商引资项目，以纳雍县人民政府为甲方，贵州海鼎老百姓医药公司为乙方于2012年9月3日签订了《纳雍县商品综合批发项目合作协议书》，协议签订后，贵州海鼎老百姓医药公司根据约定成立了上诉人公司。协议第六条对“项目用地交地条件”进行了约定，但纳雍县人民政府未按期完善市政基础设施和征地拆迁工作，严重影响了涉案项目的消防及规划验收，小区内的垃圾配套用房也无法开工建设。4、在原审期间，上诉人积极申请办理商品房所有权初始登记，现在上诉人已经取得了涉案商品房的所有权，因此上诉人迟延履行的状态已经完全消除，不应再继续承担违约责任。5、被上诉人主张逾期交房违约金，其应举证证明上诉人存在逾期交房的事实，否则应承担举证不能的不利后果。一审根据被上诉人的自认认定上诉人存在逾期交房行为，缺乏事实依据。被上诉人张永、李小买辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。张永、李小买向一审法院起诉请求：1.判令被告向我交付逾期家交付商品房违约金18261元（违约金每日按已付房款289867元的万分之二计算，自2015年12月31日至2016年11月9日止）；2.判令被告向我交付商品房转移登记的有关文书；3.判令被告新鼎公司向我支付从2016年12月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的相关文书之日止的违约金（违约金每日按已付房款289867元的万分之三计算，暂计至2019年3月30日的违约金为71046元）；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月30日，原告张永、李小买作为买受人与被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001239号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍县新鼎大商汇城市综合体一期工程A4-1栋4单元5层4-5-2号房屋，建筑面积118.85㎡，套内建筑面积105.37㎡，每平方米单价为2750.94元，总价款为289867元。合同第十一条约定，被告（出卖人）应当于2015年12月31日前向原告（买受人）交付案涉新鼎大商汇一期A4-1栋4单元5层4-5-2号房屋。第十三条约定逾期交房责任，逾期在30日之内的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告支付首付款后办理涉案房屋的按揭贷款手续。本案庭审中，原告庭审中陈述已经于2016年11月9日接收案涉房屋。被告新鼎公司在该合同第八章第二十二条约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款289867元。截止本案庭审时，被告新鼎公司仍未能提供证据证明其已能够向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、逾期交房期限如何确定，违约责任如何承担；2、被告新鼎公司是否具备立即办理和交付案涉房屋转移登记的相关文书资料的条件；3、被告未向原告交付办理商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约；被告新鼎公司主张违约金过高能否调减。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，系被告新鼎公司提供的格式合同，该案涉房屋及格式合同已按规定向纳雍县房产事业局和纳雍县工商行政管理局报备,其中纳雍县房产事业局备案号为纳商房预字第2015-014号。纳雍县工商行政管理局备案号是纳工商合（格备）C-02-02（20150312）。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。一、关于涉案房屋逾期交房期限如何确定、违约责任如何承担的问题。原被告双方于2015年7月30日签订的《商品房买卖合同》对交房时间、违约责任等合同事项已经明确约定，庭审中，被告虽不认可原告自认的接收案涉房屋的时间为2016年11月9日，被告并未提交证据证明其已早于原告陈述的该时间前向原告交付案涉房屋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告作为出卖人负有举证证实已经将案涉房屋交付给买受人的证明义务，应由被告自行承担举证不能的不利后果。被告逾期交房时间应认定为自2016年1月1日起至2016年11月9日止。原告按合同约定向被告缴纳全部购房款项，被告未按合同约定时限向原告履行交付房屋的合同义务，被告的行为已经构成违约，双方在该合同中对违约责任进行了明确约定。庭审中被告并未提起反诉或抗辩认为本案双方约定的违约金过分高于给原告实际造成的损失，亦并未请求调整。但被告抗辩对原告所主张的逾期交房违约金认为部分已经超过诉讼时效，被告不应承担超过诉讼时效的部分。原告庭审中陈述其已于2016年11月9日接收案涉房屋，原告于2019年4月17日向一审法院起诉被告主张权利，被告抗辩的诉讼时效符合法律规定，根据《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效的规定，原告主张的逾期交房违约金应2016年4月18日至2019年4月17日，故对原告主张的逾期交房违约金应按照双方合同约定标准计算、其起止日期应为2016年4月18日起算至2016年11月9日止，按照年365天、自然月30天的标准即为201天（6个月零21天）×0.0002×289867=11652.7元，原告主张超出的部分不予支持。二、关于被告新鼎公司是否具备立即办理和交付案涉房屋转移登记的相关文书资料的条件的问题；截止庭审时，被告仍不具备办理案涉商品房转移登记有关文书的条件，被告负有的向原告交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务客观上不能履行，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。三、关于被告新鼎公司未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告新鼎公司庭审中抗辩称其已具备办理涉案房屋初始登记的条件，但其未提交证据予以证实该抗辩主张，且被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或第三人原因，均不能改变新鼎公司违约的客观事实。针对新鼎公司以政府征地规划、电力部门电力供用电原因导致未向原告交付案涉房屋的初始登记为由提出的抗辩意见。首先，被告新鼎公司未能证实其提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》；其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告新鼎公司庭审中均未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。截止本案庭审中被告新鼎公司亦未举证证实其是否具备办理涉案商品房所有权初始登记或向原告交付涉案商品房转移登记相关文书的条件，其行为已经构成违约，故对被告新鼎公司的该项抗辩意见不予采纳。四、关于被告新鼎公司主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原被告双方案涉合同第八章第二十二条第三款对出卖人即被告承诺向买受人即原告办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，并约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，庭审中被告虽出示案涉房屋的A4-1栋已经办理不动产权登记（即被告庭审中陈述的案涉房屋初始登记），但与原被告双方合同第二十二条（一）中约定的“取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的意思和内容并不一致，故对被告的抗辩称应以该“初始登记取得日期”作为计算违约金的截止时间的意见，亦不予采纳。庭审中，被告未提供证据证明违约金确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得房屋所有权问题，被告新鼎公司申请对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，不予准许，其请求调整违约金标准无事实依据，故对被告的该项抗辩意见及主张亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，判决：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告张永、李小买支付自2016年4月18日起至2016年11月9日止的逾期交房违约金11652.7元；二、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告张永、李小买支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款289867元为基数按照日万分之三标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍县新鼎大商汇城市综合体一期工程A4-1栋4单元5层4-5-2号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告张永、李小买之日止；三、驳回原告张永、李小买的其他诉讼请求。案件受理费2032元，适用简易程序审理减半收取1016元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人新鼎公司提交了不动产初始登记证书，拟证明上诉人已经取得了涉案商品房初始登记，本案违约状态已经消除，上诉人不应承担违约责任。本院审查认为，上诉人二审提交的证据材料不能证明其已经履行了合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任？2、一审判决上诉人支付违约金是否适当。第一，关于上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条对出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的期限及逾期交付的违约责任进行了约定。上诉人虽然在二审期间取得了涉案商品房初始登记证书，但上诉人并未举证证明其已经根据合同约定全面履行了自身义务，即将办理商品房转移登记的相关文书交付给买受人。为此，上诉关于其不应承担违约责任，一审判决其承担违约责任错误的上诉理由均不能成立，本院依法不予采纳。第二、关于一审判决上诉人支付违约金是否适当的问题。不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在出卖人未按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书未给被上诉人造成损失的主张，与客观事实不符，本院依法不予采纳。其据此请求不承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，本院依法不予支持。另外，逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。因上诉人未充分举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，故对上诉人关于一审判决未调整违约金错误的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第一项规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。上诉人主张其已履行合同约定的交房义务，其对此应承担举证证明责任。在上诉人举证不能的情况下，一审根据被上诉人自认的交房时间进行认定，并无不当。综上所述，纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2032.00元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十一月三十日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮