四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0411民初2295号 原告：罗军，男，1967年11月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：蒋斌，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104200210465289。代理权限为特别授权。 被告：罗记，男，1975年3月25日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被告：邓开美，女，1983年3月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 原告罗军诉被告罗记、邓开美物权确认纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗军及委托诉讼代理人蒋斌、被告罗记、邓开美到庭参加诉讼，证人罗某、祝某到庭作证。本案现已审理终结。 原告罗军向本院提出诉讼请求：1、判决登记在被告名下的不动产权证为川（2018）攀枝花市不动产权第××号的攀枝花市仁和区华美巷28号5栋3单元14号房屋归原告所有，并办理相关变更登记（价值102000元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告罗记系亲兄弟，两被告系夫妻。2008年3月，攀枝花市第二建筑工程公司修建经济适用房。2008年11月初，经抽签，被告罗记抽得购买2号楼3-14号经济适用房指标。因当时被告罗记经济困难无力购买，就与原告商量由原告出资购买该套房屋，等原告单位修建经济适用房后被告再用原告的经济适用房指标购房。房屋交付后，原告出资将房屋进行了装修，并与其母亲祝某共同居住使用至今。2016年2月19日，原告罗军委托其妻何苗与攀枝花市冷轧厂签订《攀枝花市经济适用房买卖合同》，合同约定：买受人罗记、配偶邓开美购买的住宅为攀枝花市仁和区华美巷28号5栋3单元14号，建筑面积79㎡，合计金额102000元。合同中的买受人罗记及配偶邓开美的签字均是由何苗代签，联系电话也是留的何苗的电话。2018年9月26日，被告罗记、邓开美到攀枝花市国土资源局办理了权利人为邓开美、罗记的川（2018）攀枝花市不动产权第××号不动产登记证。购房款102000元，从祝某的个人银行卡转账支付，罗军、祝某已经认可该购房款系原告罗军所有。以上事实在攀枝花市中级人民法院（2019）川04民终235号民事判决书中得到确认。原告认为被告登记名下的房屋实际已转让给了原告，原告是房屋的实际购买人，原告出资装修、居住已达十年之久，根据《物权法》的相关规定，原告为该房屋的实际所有人。原告与被告多次协商变更产权登记，被告不予配合，遂向法院起诉。 二被告不认可原告的起诉，辩称：1、经济适用房不是商品房，不存在谁出资谁所有；2、原告关于其与被告互换购房指标不是事实，因为原告没有购房指标；3、讼争房屋已经川（2018）攀枝花市不动产权第××号不动产权证予以登记，其所有权人是罗记和邓开美；4、攀枝花市中级人民法院的（2019）川04民终235号民事判决书只能证明购房款、装修款是原告出的，不能证明房屋归原告所有；5、原告认为登记在被告名下的房屋，实际已经转让给原告不是事实，也没有证据证明。 经审理查明，原告罗军、被告罗记、证人罗某三人均为证人祝某的亲生子女，被告罗记、邓开美二人系夫妻关系。 2001年10月之前，原告罗军在攀枝花市第二建筑工程公司（以下简称市建二公司）工作，并购买了该公司单身宿舍一套。2008年3月，经批准，市建二公司修建经济适用住房（集资建房），该公司在建设方案中明确：对已购买了单身宿舍楼的住户，按原购买价格退还所购房屋后，可购买该单位经济适用房（集资建房）。原告罗军即属于该情形。 2008年11月，经抽签，被告罗记获得购买一套攀枝花市经济适用住房指标。当月，攀枝花市经委改革和稳定工作办公室向被告罗记发出“攀枝花市冷轧厂职工安置房调剂分房通知单”，通知被告罗记分得从该厂职工安置房调剂出来的攀枝花市经济适用住房一套，所分房号为2＃楼3-14＃，应交房款为102000元。同时告知被告罗记务于接到该通知单五个工作日内将房款交入市经委改革办指定的银行账号，逾期不交清房款视为自动放弃购房。因当时被告罗记经济困难无力购买，原告罗军、被告罗记相互商量确定，由原告罗军出资购买该套房屋，待原告罗军在其原工作单位市建二公司取得购买经济适用住房指标后，被告罗记再用原告罗军的购房指标购房。2008年11月5日，为购买该房屋，原告罗军通过其母亲祝某的个人银行卡转账方式，将房款102000元支付到攀枝花市仁和区大河中路街办财政所，该财政所向原告罗军开具了“四川省非经营性结算统一票据”发票，发票记载收到罗记经济适用房款102000元。发票原件在原告罗军处保管。房屋交付后，原告罗军接受了该房屋，并出资将房屋进行了装修，与其母亲祝某共同居住使用至今。 后因各种原因，原告罗军未退出其在原工作单位市建二公司的单身宿舍，未取得购买该公司建设的经济适用住房资格。 2016年2月19日，原告罗军委托其妻子何苗以二被告的名义对已购的攀枝花市仁和区华美巷28号5栋3单元14号房屋与攀枝花市冷轧厂签订《攀枝花市经济适用房买卖合同》，合同载明该房屋出卖人为攀枝花市冷轧厂，买受人为罗记、配偶邓开美，建筑面积79㎡，合计金额102000元。合同中的买受人罗记及配偶邓开美的签字均是由何苗代签，留的买受人罗记的联系电话是原告罗军的电话、邓开美的联系电话是何苗的电话。 2018年9月20日，被告罗记到攀枝花市经委改革和稳定工作办公室领取办理攀枝花市仁和区房屋产权证的相关资料，并出具领条一张。之后到攀枝花市国土资源局办理产权证。同月26日，攀枝花市国土资源局对该房屋办理了不动产权登记，登记证号为川（2018）攀枝花市不动产权第××号，权利人为邓开美、罗记，权利性质为经济适用住房。随后，二被告向本院起诉原告罗军，要求罗军搬出该房屋。本院经审理依法作出（2018）川0411民初2526号民事判决，判决驳回二被告的诉讼请求。被告不服该判决，上诉至攀枝花市中级人民法院，该院以（2019）川04民终235号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，并在判决书中认定该房屋的购房款102000元系罗军支付，同时认定该房屋虽然以罗记的名义抽取购房指标、签订购房合同、办理房屋产权证，但罗军主张其出资购买该房屋并居住使用至今长达十年，与事实相符。之后，原告主张该房屋产权，与被告协商变更产权登记。被告认为该房屋属于经济适用住房，产权已登记在自己名下，不同意变更登记，原告遂提起本案诉讼。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述和原告当庭举出并经质证的市建二公司文件及该公司经济适用房（集资建房）建设方案、攀枝花市冷轧厂职工安置房调剂分房通知单、四川省非经营性结算统一票据、祝某的个人银行卡转账支付银行信息资料、《攀枝花市经济适用房买卖合同》、被告罗记领取办证资料领条、证人罗某、祝某的证言、攀枝花市中级人民法院（2019）川04民终235号民事判决书等证据在案佐证。 本院认为，本案争议的焦点是讼争房屋的产权归属问题。 根据审理查明的事实，讼争房屋属于经济适用住房，该房屋虽然以被告罗记的名义抽取购房指标、签订购房合同、并以二被告的名义办理房屋产权证，但实际由原告罗军出资购买并居住使用至今。也就是说，讼争房屋的名义购买人是二被告，实际购买人是原告罗军。对此，本院予以确认。 根据我国法律和司法实践，对于一般商品房而言，当名义购买人与实际购买人不一致，双方对房屋产权发生争议时，则房屋的产权归属于实际购买人，产权已经登记在名义购买人名下的则需要变更登记在实际购买人名下。但是，对于经济适用住房而言，出现这种情况，其产权的归属则不能一概而论，还应当遵循政府关于经济适用房住房的管理规定。因为经济适用住房是政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，涉及国计民生和社会公共利益。因此确认经济适用住房的产权归属，必须遵循政府关于经济适用住房管理规定，如果不遵循，势必损害社会公共利益，成为法定的无效行为。 根据建设部等七部委局《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）及《攀枝花市经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房必须取得购房资格；购房资格的取得，需由符合购房条件的家庭申请，并经街道办事处（镇人民政府）、（区）县人民政府逐级审核并公示后予以认定；对未取得资格的家庭购买经济适用住房的，将予以相应的处罚。 根据审理查明的事实，本案讼争房屋的购买资格归属被告罗记，不属于原告罗军，原告罗军最终也未取得购买经济适用住房的购房资格，对此本院予以确认。因此，讼争房屋的购买性质实际上是原告罗军在未取得资格的情况下购买了经济适用住房。根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第四十二条第（三）项关于“未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。”规定、《攀枝花市经济适用住房管理办法》第四十二条第（三）项关于“未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由市、县政府指定的相关部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。”规定，以及谁主张谁举证原则，原告罗军要取得讼争房屋的所有权，至少应举证证明该房屋属于政府“不能收购”的情形，如果不能证明，那么讼争房屋就会面临被政府“作价收购”情形，其产权则不能归属原告。本案中，原告未举证证明讼争房屋属于政府“不能收购”的情形。因此，认定讼争房屋归原告所有的证据不足。另一方面，审查确认讼争房屋是否属于政府“不能收购”的情形，属于政府行政职权，不属于法院司法审查权，因此法院也不能越权裁判。 本案中，现有证据证明，在讼争房屋上，原、被告之间不存在买卖该房屋的共同意思表示，存在的是原、被告之间“互换购房指标”的共同意思表示，即使原告罗军最终未取得购买经济适用住房的资格，也不影响该共同意思表示的客观存在。正是基于原、被告之间“互换购房指标”的共同意思表示，原告才出资购买了讼争房屋。对此本院予以确认。由于在讼争房屋上不存在原、被告之间的买卖关系，因此，确认讼争房屋的产权归属不适用《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）和《攀枝花市经济适用住房管理办法》关于购买经济适用住房满5年可以上市转让交易的规定。 综上所述，原告关于讼争房屋归其所有的主张，证据不足，本院不予采纳，其关于判决讼争房屋归其所有，并办理相关变更登记的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告罗军的诉讼请求。 案件受理费2340元，减半收取1170元，由原告罗军负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  向兴国 二〇一九年十一月二十七日 书记员  李 超