黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初4932号原告：王海立，男，1974年12月13日出生，汉族，个体业主，住大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：骆金羽，北京岳成（大庆）律师事务所律师。被告：大庆福鼎房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西强路40号2号楼。法定代表人：张楠楠，经理。委托诉讼代理人：卢爱芳，女，1978年1月29日出生，汉族，大庆福鼎房地产开发有限公司职工，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：蔡晓燕，女，1975年6月24日出生，汉族，大庆福鼎房地产开发有限公司法务经理，住大庆市萨尔图区，被告：大庆鼎尚商业管理有限公司，住所地大庆市让胡路区北方汽配城31号综合楼商服11-2F-204室。法定代表人：曹守春，经理。委托诉讼代理人：赵立春，男，1979年3月5日出生，汉族，大庆鼎尚商业管理有限公司职工，住大庆市萨尔图区，原告王海立与被告大庆福鼎房地产开发有限公司（以下简称福鼎公司）、大庆鼎尚商业管理有限公司（以下简称鼎尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海立及其委托诉讼代理人骆金羽，被告福鼎公司委托诉讼代理人卢爱芳、蔡晓燕，被告鼎尚公司委托诉讼代理人赵立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海立向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告福鼎公司签订的《以租代售合同书》、《以租代售补充协议》；2.判令解除原告与被告鼎尚公司签订的《商服租赁合同》、《商服租赁合同补充协议》；3.判令被告福鼎公司双倍返还定金640万元，支付逾期交房违约金79.61万元；4.判令被告鼎尚公司在双倍返还定金40万元范围内承担连带返还责任；5.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原告与被告福鼎公司签订《以租代售合同书》一份，后又签订《以租代售补充协议》一份，被告于2017年10月10日收取了原告购房定金300万元。按照合同约定，被告福鼎公司应于2018年6月1日交付住宅给原告。后按照被告福鼎公司要求，原告又与被告鼎尚公司在2017年12月4日签订了《商服租赁合同》、《商服租赁合同补充协议》。被告福鼎公司在当日收取了原告租赁定金20万元，该租赁合同约定应于2018年9月30日交付租赁商服。至今二被告均未能履行交付房产的义务，当双倍返还原告支付的定金。现原告诉至法院，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告福鼎公司辩称，首先，被告福鼎公司与原告王海立签订的合同，性质是以租代售方式，其交款性质是租金。所谓“以租代售方式”就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。原告王海立所交的300万元属于租金，而非购房定金，原告王海立不应主张双倍返还600万元。其次，被告与原告《以租代售合同书》中并未约定定金条款，原告不应主张要求其双倍返还定金。被告与原告于2017年9月30日签订了《以租代售合同书》，合同书中约定第二条(二)住宅(以租代售)交付方式第3项住宅租赁期租金的数额中明确写明:“原告于第一年即2017年10月支付租金人民币300万元”。第4条“如第五年乙方一次性交齐剩余房款，第一至第四年租金即转为购房款”。因此原告支付的300万元应认定为涉案房屋的租金，而非购房定金。依据《合同法》约定，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有约束力。因合同中已明确约定资金用途为租金而非定金，故不应适用定金罚则。另外，资金的具体用途应以合同约定的内容为准，而不能以《收据》记载的收款事由为准。出具收据的是被告的财务工作人员，其并未参与合同的签订，其并不知晓合同签订的具体内容，其所注明的收款事由应属笔误，其签字行为不是被告真实的意思表示，应以双方签订的合同内容为依据。再次，原告称双倍返还40万元定金，根据双方合同约定，20万元已不属于定金性质。根据双方签订的《以租代售合同书》第二条(一)3条约定:“在签订商服租赁合同时，乙方先行支付的20万元签约定金即转为履约保证金。”原告王海立已于2017年12月4日与大庆鼎尚商业管理有限公司签订《商服租赁合同》，因此，此笔20万元款项已转为履约保证金，而非定金。最后，原告主张支付逾期交房违约金79.61万元，被告不予以认可，不应予以支付。依据双方签订《以租代售合同书》中第二条(四)“如甲方未能按期交房，则合同起止日期相应顺延”，此条视为原告同意如逾期交房则合同日期相应顺延，故不存在被告延期交付房屋违约责任，不应支付逾期交房违约金79.61万元。综上所述，原告所支付的款项300万元应为租金，支付的20万元应为履约保证金，被告不应双倍返还640万元，同时也不应支付逾期交房违约金79.61万元，请法院驳回原告的诉请。被告鼎尚公司答辩称，对于原告王海立主张鼎尚公司在双倍返还定金40万元范围内承担连带返还责任，被告不予认可。原告王海立并未向鼎尚公司缴纳20万元，因20万元款项的收款人系福鼎公司，并不是鼎尚公司，且二个公司均是独立法人，独立担责，原告主张由鼎尚公司承担连带责任，没有法律依据，更没有合同约定。综上所述，鼎尚公司不应在40万元范围内承担连带返还责任。原告为证实自己的主张，提交证据如下：证据一、《以租代售合同书》、《以租代售补充协议》各一份（均为与原件核对无异的复印件）。证明：1.原告于2017年9月30日与被告福鼎公司签订《以租代售合同书》购买未来城鼎尚金街36B号楼，其中住宅为以租代售形式购买，总房款2600万元；商服为租赁形式，年租金70万元。2.约定商服交房时间为2018年6月1日，住宅交房时间为2018年9月30日。若未能按时交房，被告福鼎公司应当向原告支付违约金，每逾期一日，按年租金的万分之五支付违约金，逾期超过六十日的，原告有权解除本合同。被告福鼎公司质证称,对证据的真实性无异议,对证明的问题有异议。《以租代售合同书》第二条第四项（第三页）已明确约定，如甲方未能如期交房，则合同起止日期相应顺延，应以我们实际交房为准。鼎尚公司质证称，该组证据与我方无关，我方不予以质证。证据二、《商服租赁合同书》、《商服租赁合同书补充协议》各一份（均为与原件核对无异的复印件）。证明原告于2017年12月4日与被告鼎尚公司签订《商服租赁合同》及补充协议，该合同内容与福鼎公司的《以租代售合同书》商服租赁部分条款一致。若未能按时交房，应当向原告支付违约金，每逾期一日，按年租金的万分之五支付违约金，逾期超过六十日的，原告有权解除本合同。被告鼎尚公司质证称，对证据的真实性与证明的问题均无异议。被告福鼎公司质证称，此份证据与福鼎公司无关，根据合同相对性原则，此协议是原告与鼎尚公司签订的，对我公司没有约束力。证据三、收据2张（与原件核对无异的复印件），证明原告于2017年10月10日向被告福鼎公司支付购房定金300万元；于2017年12月4日向被告福鼎公司支付商服租赁定金20万元，经办人均为李清国。被告福鼎公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，再次澄清原告王海立交纳的300万元是住房租金而非购房定金；其他同答辩意见。被告鼎尚公司质证称，该证据与我方无关。证据四、商家入住意向签约需求条件签审单一份（与与原件核对无异的复印件），证明本案二被告在与原告签订合同时，承诺八项需求条件，但现均已无法实现，证明与原告签订合同时李清国也是鼎尚商业公司招商总监。被告福鼎质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，此签审单是我公司内部用来审批的，是与客户签约意向的条件，并非系房屋租赁合同的附加条件。被告鼎尚质证称，对证据的真实性无异议，该证据记载事项与我公司无关，没有我公司公章。本院对上述证据的真实性均予以认定。被告福鼎公司与鼎尚公司均未提交证据。本院经举证、质证及认证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月30日，原告王海立（乙方）与被告福鼎公司（甲方）签订《以租代售合同书》一份。合同第一条约定租赁房屋基本情况，原告购买被告福鼎公司开发建设的未来城鼎尚金街36B号楼，其中住宅为以租代售形式购买，总房款2600万元；商服为租赁形式，年租金70万元。合同第二条约定租赁期限、租金数额及交付方式，第（一）款约定商服租期，该款第1项约定商服租期15年……；该款第2项约定租金的支付方式：在本合同签订当日乙方先向甲方支付人民币贰拾万元作为商服租赁签约定金，2018年6月1日乙方将商服第一年租金交付给甲方……；该款第3项约定在签订商服租赁合同时乙方先行支付的人民币贰拾万元签约定金即转为履约保证金……。第二条第（二）款约定住宅（以租代售）交付方式：“1、住宅为以租代售，周期五年；1-4年每年支付人民币300万元作为租金，第5年一次性支付1400万元，五年共计支付人民币2600万元……”“3、住宅租赁期租金的数额：第一年：2017年10月支付租金人民币300万元；第二年……”“4、如第五年乙方一次性交齐剩余房款，第一年至第四年租金即转为购房款，双方可签订房屋买卖合同，如不能一次性交齐剩余房款，前四年租金不予退还，甲方有权解除合同。”第二条第四款约定上述交房日期，1、商服交房时间为2018年6月1日；2、住宅交房时间为2018年9月30日。若甲方未能按期交房，则合同起止日期顺延。合同第四条第（四）款约定“甲乙双方在交接该租赁房屋时，应签署房屋交接确认书，乙方在接到甲方书面接房通知10日内不办理上述房产交接确认，视为乙方自动放弃租赁权，所交定金不予退还，合同解除……”合同第八条约定违约责任，“（一）若甲方未能按期交付该房屋，应向乙方支付违约金，每逾期一日，按年租金的万分之五支付违约金，逾期超过六十日的乙方有权解除本合同……”此外，被告福鼎公司（甲方）与原告王海立（乙方）又签订《以租代售补充协议》一份，约定案涉房屋商服部分（《鼎尚金街》36#栋13#-23#号商服）乙方作为酒店经营，乙方缴纳的贰拾万元定金，在乙方接到入住通知进场装修时其中伍万元转为履约保证金，壹拾伍万元转为第一年租金，剩余租金在乙方接到甲方接房通知时缴纳。2017年12月4日，原告与被告福鼎公司又签订《补充协议》一份，被告福鼎公司为原告王海立稳定经营酒店做出不再进行其他招商的承诺。当日，被告鼎尚公司与原告签订《商服租赁合同》一份，就案涉商服房屋的基本情况，租期、租金及交付方式，双方权利和义务，合同终止及解除，违约责任等事项进行约定。在合同履行过程中，原告于2017年10月10日向被告福鼎公司转账300万元，福鼎公司出具收据的收款事由载明“购房定金”；原告又于2017年12月4日又向被告福鼎公司交付20万元，福鼎公司出具收据的收款事由载明“36B商服租赁定金”。被告福鼎公司一直未能向原告王海立交付房屋，故王海立诉至法院。本院认为：原告王海立（乙方）与被告福鼎公司（甲方）签订《以租代售合同书》与《以租代售补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。现王海立以福鼎公司迟延交房达60日以上为由主张解除上述合同。被告辩称，《以租代售合同书》约定，商服交房时间为2018年6月1日，住宅交房时间为2018年9月30日，如甲方未能按期交房，则合同起止日期相应顺延；此约定视为原告同意如逾期交房则合同日期相应顺延，故不存在被告延期交付房屋违约责任。对此，本院认为，“如甲方未能按期交房，则合同起止日期相应顺延。”之约定存在于《以租代售合同书》第二条关于租赁期间的条款之中，是指福鼎公司在迟延交房的情况下有义务保证王海立的租赁期间不变，若王海立同意继续履行合同，则福鼎公司应顺延该合同起止日期，以保证王海立租赁期间的时间长度不变，该约定并非违约或解除合同项下的结算条款；在福鼎公司迟延交房，王海立主张解除合同的情况下，应适用《以租代售合同书》第八条违约责任条款认定王海立的合同解除权，该条约定“（一）若甲方未能按期交付该房屋，应向乙方支付违约金，每逾期一日，按年租金的万分之五支付违约金，逾期超过六十日的乙方有权解除本合同……”；否则，王海立只负担义务，权利受损时无救济之途径，也有悖公平原则。因此，本院支持王海立的该项主张，王海立与福鼎公司签订的《以租代售合同书》及《以租代售补充协议》应予解除。合同解除不影响合同中清理、结算条款的效力，福鼎公司应按清理结算条款承担相应的违约责任。王海立就商服部分主张被告福鼎公司双倍返还定金40万元。福鼎公司辩称，王海立主张双倍返还40万元定金无法定依据。根据双方签订的《以租代售合同书》第二条第(一)款第3项约定:“在签订商服租赁合同时，乙方先行支付的20万元签约定金即转为履约保证金。”根据双方签订的《以租代售合同书》第二条(一)3条约定:“在签订商服租赁合同时，乙方先行支付的20万元签约定金即转为履约保证金；王海立已于2017年12月4日与鼎尚公司签订《商服租赁合同》，自此时起，此笔20万元款项已转为履约保证金，不再具有定金性质。对此，本院认为，在王海立与福鼎公司签订的两份合同中均含有关于商服的定金条款，《以租代售合同书》第二条第（一）款第2项约定租金的支付方式：“在本合同签订当日乙方先向甲方支付人民币贰拾万元作为商服租赁签约定金，2018年6月1日乙方将商服第一年租金交付给甲方……”《以租代售补充协议》第二条第3款约定：“乙方缴纳的贰拾万元定金，在乙方接到入住通知进场装修时其中伍万元转为履约保证金，壹拾伍万元转为第一年租金，剩余租金在乙方接到甲方接房通知时缴纳。”在履行合同过程中，福鼎公司接受定金却未能按约于2018年6月1日向王海立交付案涉商服，未与王海立签订商服租赁协议；且鼎尚公司对原告出具的《商服租赁合同》质证称，福鼎公司与鼎尚公司均系独立法人，独立担责，鼎尚公司与王海立签订合同行为与福鼎公司无关，故福鼎公司构成违约，应按约承担双倍返还定金40万元的违约责任。王海立就住宅部分主张被告福鼎公司双倍返还定金600万元。对此，本院认为，定金应当以书面形式约定，双方在合同中就住宅部分并未明确约定定金条款，故本案不适用定金罚则，福鼎公司仅需返还租金300万元。王海立就住宅部分主张被告福鼎公司支付违约金（至2019年10月21日）79.61万元。福鼎公司辩称，按约定“如甲方未能按期交房，则合同起止日期相应顺延”。对此，本院认为，福鼎公司该项抗辩理由不成立，本院已对《以租代售合同书》的解除进行认定，在此不再赘述。自2018年10月1日至2019年10月21日，按年租金（300万元）的万分之五逐日计算，违约金数额为57万元，故对王海立诉请被告福鼎公司支付违约金79.61万元的诉讼请求，本院按57万元予以支持。王海立与鼎尚公司虽就案涉商服签订《房屋租赁合同》，但鼎尚公司与福鼎公司均为独立法人，鼎尚公司无权处分福鼎公司开发建设的房屋，故王海立与鼎尚公司签订的《房屋租赁合同》为效力待定的合同。在诉讼过程中，福鼎公司认为该合同系王海立与鼎尚公司签订，根据合同相对性原则，与福鼎公司无关，即福鼎公司对鼎尚公司的签约行为未予追认；且鼎尚公司在诉讼过程中仍未取得案涉商服处分权，其不具备履行合同条件；现王海立无意履行合同，主张解除，故该合同为无效合同，不需解除。综上，《房屋租赁合同》对王海立与鼎尚公司不具有约束力，故对王海立主张的鼎尚公司对双倍返还定金40万元承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王海立与被告大庆福鼎房地产开发有限公司签订的《以租代售合同书》与《以租代售补充协议》；二、被告大庆福鼎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内双倍返还原告王海立商服定金40万元；三、被告大庆福鼎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王海立住宅租金300万元；四、被告大庆福鼎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告王海立支付住宅逾期交房违约金57万元；五、驳回原告王海立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费62172元由被告福鼎公司承担38560元、由原告王海立承担23612元，保全费5000元由被告福鼎公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  李海文人民陪审员  周红波人民陪审员  董秀月二〇一九年十一月十一日法官助理郭歆书记员徐旭敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。