江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初5635号原告：南京天匀物业管理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号-G490。法定代表人：沙金壮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵云维，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：魏晋平，男，1944年2月22日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：魏明（系被告儿子），男，1972年6月12日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京天匀物业管理有限公司（以下简称南京天匀公司）与被告魏晋平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，于2019年11月15日再次公开开庭进行了审理。原告南京天匀公司的委托诉讼代理人赵云维，被告魏晋平及其委托诉讼代理人魏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京天匀公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告立即支付物业管理费915元，停车管理费7320元，合计8235元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2016年6月5日起一直在富春里小区提供物业服务。被告是该小区的业主之一。被告拖欠2016年6月15日至2018年12月31日期间的物业管理费及停车费。原告多次上门催收，但被告一直未支付。2019年4月1日，调解委员会调解未果。现诉至法院，要求处理。魏晋平辩称，请求驳回原告诉讼请求。1.富春里小区管委会的成立没有在小区进行公示投票选举情况。管委会和冶山道院社区居委会操作与原告签订的《物业服务合同》不能代表小区三分之二业主的意见，不具有法律效力。2.原告长期以来未依照《物业管理条例》的规定及时公开管理计划、总结、收支明细账目、小区公有部分的收益。3.原告未按委托管理事项的规定对小区进行管理，比如小区公共部位和公共自行车棚被部分业主非法侵占，随处可见违章建筑，垃圾满地，粪便、公共自行车、电动自行车、杂物、花盆杂乱。下水道堵塞，污水四处漫溢，苍蝇、蚊虫随处可见，恶臭传遍整个小区，最终只能由社区居委会进行修复清理。单元楼道及过道长期无人清扫，地面、墙面到处印有广告，楼道内多处电灯不亮，小区唯一的门禁损坏多年无人维修，长期敞开，导致外来车辆随便进出。收废品的，送货的，印发广告的，随意进出小区。400多户居民，原告只派3人进行管理，一位领导、一位女同志、一位保安。这样的人员配备怎么能管理好小区？4.规划停车位不合理，无人管理，导致通道受堵，车辆无法从大门正常进出，经常被堵在大门外。为了收停车费，原告在消防通道上安排停车位，导致消防通道不畅。单车、垃圾车、电动自行车无序停放在消防通道上，致使进出不方便。如果遇到火灾，无法安全疏散通道，消防车辆无法进入小区进行救援。本小区已经历过两次火灾，消防车辆无法进入小区救援。5.小区配电房四周长期堆放杂物和易燃品，原告视而不见。消防通道及逃生通道多处被部分居民侵占，搭建违建阻断通行，原告不闻不问。6.2016年3月被告已经向原物业公司缴纳了12个月送一个月优惠的停车费2880元，时间至2017年4月底。原物业公司于2016年4月突然退出，我们要求退还剩余停车费，社区居委会朱主任说他也没有办法。原告要求我们提供收据，但我们找不到收据了。7.因原物业公司突然撤出，小区在2016年4月至6月没有物业管理。8.被告患有XX、XXX等疾病，妻子患白血病已于2017年去世。因夫妻俩长期患病，为治病四处借钱并变卖家中贵重物品，生活十分困难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。其中有原告提交的房屋产权信息登记表、《物业管理服务委托合同》、秦淮区物业纠纷调解登记表、小区照片打印件等证据为证。有被告提交的门诊病历、就诊资料、二手车买卖发票、照片打印件、小区业主签名等证据为证。根据以上证据，结合原、被告的陈述，并经本院实地查看，经审理查明如下事实：本市秦淮区丰富路61号小区业委会、富春里小区自管会与原告签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对该小区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2016年6月15日至2019年6月14日止，物业费标准为30元每月每户，停车管理费240元每月每辆。委托管理事项包括小区内公用部位的维护和管理，单元楼梯及过道，小区大门，消防通道等。小区内绿化维护和监管，附属配套建筑和设施的维护和管理。小区内部的公共秩序维护，小区卫生，包括巡逻，门岗执勤等等。对业主和小区物业使用人违反管理合约的行为，针对具体行为根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止的方式加以阻止，维护大多数业主的权益。在乙方上述制止无效的情况下，乙方通知甲方，请甲方配合协调处理，或申请政府相关部门对违反管理合约的行为采取强制措施给与制止，或通过司法途径解决。乙方负责小区内地面车位秩序的维护并规划、划定停车泊位。停车泊位的选定与小区业委会或自管会商议，采取摇号抽签方式决定后实行。合同签订后，原告自2016年6月15日进驻该小区，提供物业服务。但是在服务过程中，存在小区门长期敞开，外来车辆随便进出现象，存在消防通道不通畅，消防通道、逃生通道多处被部分居民侵占，搭建违建而未被及时制止、清理的现象，等等。另有门卫保安过少，卫生未及时清理的现象。被告是该小区93号X室业主。自原告入驻该小区后一直未向原告缴纳物业服务费及停车费用。原告催要无果，诉至法院，要求处理。诉讼中，本院第二次开庭时，原告又要求增加诉讼请求，要求被告支付截止2019年10月31日的物业服务费及停车费。被告不同意原告当庭增加诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使自己的权利，履行自己的义务。小区业主委员会、自管会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依据与小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》对富春里小区提供物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费和停车管理费。但是，《物业管理服务委托合同》同时约定原告应对小区内公用部位，单元楼梯及过道，小区大门，消防通道等进行维护及服务，对业主和小区物业使用人违反管理合约的行为，要根据行为的轻重，采取批评、规劝、警告、制止的方式加以阻止，维护大多数业主的权益。从原、被告双方提供的证据及本院现场查看情况来看，该小区存在小区门长期敞开，外来车辆随便进出现象，存在消防通道不通畅，消防通道、逃生通道被部分居民侵占、搭建违建而未被及时制止、清理的现象，等等。证明原告并未按照合同的约定全面履行自己的义务，存在违约的事实，且长期未整改。故应酌情扣减原告的物业服务费。故对原告所主张的2016年6月15日至2018年12月31日物业服务费915元，本院酌情支持为732元。有关被告所欠停车费，被告应当全额缴纳。至于被告所辩称的其已向原物业服务公司预缴2880元，因原告并未获得该款，故该款的返还问题与本案不是同一法律关系，被告可向原物业服务公司主张返还。原告当庭所增加的诉讼请求，应由原告另案处理，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告魏晋平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京天匀物业管理有限公司2016年6月15日至2018年12月31日物业管理费732元、停车管理费7320元，共计8052元；二、驳回原告南京天匀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费50元,上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  祝剑泰人民陪审员  朱江宁人民陪审员  严雪萍二〇一九年十一月二十三日书 记 员  姜正姗