上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初17639号原告：严凤霞，女，1958年11月12日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。委托诉讼代理人：英洁，上海康明律师事务所律师。被告：严明钰，男，1931年2月8日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：严光明，男，1957年9月2日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：严晓霞，女，1961年6月5日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：绿地控股集团有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张玉良，董事长。委托诉讼代理人：颜敏芳，女。原告严凤霞与被告严明钰、严光明、严晓霞、绿地控股集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日对本案公开开庭进行了审理。原告严凤霞的委托诉讼代理人孙菁、英洁，被告严明钰、严光明、绿地控股集团有限公司的委托诉讼代理人颜敏芳到庭参加诉讼。被告严晓霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告严凤霞向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告严明钰、胡银娣(已去世)与被告绿地控股集团有限公司于2001年就上海市长宁区福泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2.请求判令涉讼房屋恢复至租赁状态。事实和理由：原告及被告严光明、严晓霞均为被告严明钰和其配偶胡银娣的子女，胡银娣已于2019年2月4日去世。1997年，位于虹桥路的老房动迁，本案原、被告各家共获得三套租赁房屋作为安置补偿。当时各家达成的口头约定为被告严光明一家迁往上海市长宁区福泉路XXX弄XXX号XXX室居住，被告严晓霞一家迁往上海市长宁区福泉路XXX弄XXX号XXX室居住，原告和被告严明钰、胡银娣迁往涉讼房屋居住。上述约定后,各家依约入住并迁入了户籍。2019年胡银娣去世，在办理其后事的过程中，原告方才知悉在自己毫不知情的情况下，涉讼房屋早在2001年就已依据房改政策的规定购下产权，由租赁房变更成为产权房，而登记在册的产权人仅为被告严明钰和胡银娣二人。原告经向专业人员咨询后获知，除非有人伪造原告的签名或印章，否则涉讼房屋不可能由租赁房变更为产权房。原告遂向被告严明钰询问购买涉讼房屋产权的经过，无奈之下，被告严明钰承认了其冒充原告签字和印章买下涉讼房屋产权的事实。上述被告严明钰冒充原告签字和印章，签订购房合同并获得涉讼房屋产权的行为，严重侵犯了原告的合法权益，造成了原告拥有涉讼房屋产权的法定权利被剥夺的严重后果，属于无权代理。依照国家法律规定，被告严明钰冒名所签订的购房合同依法应当被认定为无效，涉讼房屋应该恢复至原来的租赁状态。原告遂诉至法院，请求判如诉请。被告严明钰辩称，在购买涉讼房屋时，其曾两次询问原告意见，原告表示没有钱不愿购买。原告在涉讼房屋中有房间，也曾居住于涉讼房屋，原告对涉讼房屋登记在其与胡银娣名下系知情的。不同意原告的诉讼请求。被告严光明辩称，原告当时表示没有钱不愿购买，不存在合同无效的情形。不同意原告的诉讼请求。被告严晓霞未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩意见和证据材料。被告绿地控股集团有限公司辩称，当初的办理手续合法、完备，原告不可能那么长时间不清楚涉讼房屋产权情况，原告并非涉讼房屋同住人，原告的主张已过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议以及盖有材料提供单位印章的《上海市公有住房出售合同》、《公有住房出售价格计算表》、个人购房交款凭证、上海市公有住房出售收入专用票据、《职工家庭购买公有住房协议书》、上海市不动产登记簿、户籍摘抄、动迁协议、住房调配单、管理费收据、房租收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对上述证据，被告严晓霞依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对上述证据质证的权利。本院根据经审查确认的证据，认定如下事实：被告严明钰与胡银娣育有原告及被告严光明、严晓霞三名子女。1997年3月，涉讼房屋经调配由被告严明钰承租，其家庭主要成员为胡银娣、原告及俞诗佳。1998年8月18日，原告户籍因分房迁入涉讼房屋。其后，被告严明钰、胡银娣签署《职工家庭购买公有住房协议书》，载有如下内容：被告严明钰为涉讼房屋承租人或受配人，经与本户同住成年人协商一致，同意购买涉讼房屋，由被告严明钰、胡银娣共同所有，被告严明钰、胡银娣的份额为各50%，经约定的所有权人同意，委托被告严明钰代为办理购买公有住房一切手续。该协议书落款“同住成年人”处显示有原告的签名及盖章。此外，被告绿地控股集团有限公司〔历史名称上海绿地(集团)有限公司〕作为甲方(出售人)，被告严明钰、胡银娣作为乙方(购房人)，签订《上海市公有住房出售合同》，载有如下内容：乙方自愿购买甲方出售的涉讼房屋；乙方在签订本合同前已与涉讼房屋承租人(受配人)、同住成年人协商一致，共同确定涉讼房屋一经转移，其房地产权利为乙方享有/共有(其中属按份共有的，共有份额为被告严明钰50%、胡银娣50%)。2001年8月6日，涉讼房屋被核准登记至被告严明钰、胡银娣名下，共有情况为被告严明钰、胡银娣各占1/2。2019年2月6日，胡银娣的户籍因死亡被注销。审理中，被告严明钰表示原告未在《职工家庭购买公有住房协议书》落款处签名及盖章。就原告在涉讼房屋的居住情况，在2019年8月30日的调查笔录中，原告一开始表示，其自取得涉讼房屋后即开始居住，直至2019年4月发生矛盾，原告其后又表示，2008年前居住于上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称延安西路房屋)，偶尔到涉讼房屋中居住，2008年后居住于涉讼房屋。在2019年10月28日的审理笔录中，原告表示，自取得涉讼房屋后在涉讼房屋及延安西路房屋中两头住，直至近两年因发生纠纷故不居住于涉讼房屋。审理中，原告、被告严明钰均表示，在取得涉讼房屋后，其中一间房间供原告使用。关于涉讼房屋的租金、物业管理费的缴纳情况，原告表示之前一直由被告严明钰支付，后来2016年、2017年，考虑到被告严明钰年纪大了，原告之子去世，故不要被告严明钰缴纳，由其缴纳，但并不清楚所缴纳费用的性质。因被告严晓霞未到庭，致本案调解不成。本院认为，原告诉请为确认系争《上海市公有住房出售合同》无效，而无效合同的确认不适用诉讼时效的规定，故本院对被告绿地控股集团有限公司所提出的本案已过诉讼时效的抗辩不予采信。被告绿地控股集团有限公司另辩称原告非涉讼房屋同住人,但是,根据涉讼房屋住房调配单所载，原告系涉讼房屋家庭主要成员，且其户籍于1998年8月18日因分房迁入涉讼房屋，鉴于被告绿地控股集团有限公司也未能提供证据来否认原告同住人资格，因此，本院对被告绿地控股集团有限公司的该项抗辩亦不予采信，原告在涉讼房屋购买产权时应系涉讼房屋同住人。根据相关规定，涉讼房屋购买产权时，承租人或受配人需经与本户同住成年人协商一致。原告主张其在2019年办理胡银娣后事的过程中，才知晓涉讼房屋已变更为产权房，被告严明钰冒充原告签字和印章的行为属于无权代理。然而，根据原告自述，自取得涉讼房屋后，其即有居住于涉讼房屋，且原告与被告严明钰均表示，涉讼房屋中有一间房间系由原告使用，而原告的户籍亦于1998年8月18日迁入涉讼房屋。原告在这长达二十年左右占有、使用涉讼房屋的过程中，不知晓涉讼房屋已变更为产权房与常理不符。此外，根据原告自述，其曾在2016年、2017年缴纳过涉讼房屋的相关费用，尽管原告表示不清楚费用性质，但是，公有住房所需缴纳的系租金，而产权房所需缴纳的系物业管理费，两者的性质、金额以及缴款收据均有差异，原告缴纳相关费用但不清楚费用性质亦与常理不符。综上，本院有理由相信原告并非如其所述，直至2019年办理胡银娣后事的过程中，才知晓涉讼房屋已变更为产权房。相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。根据当事人陈述，尽管原告当初未在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字，但是，鉴于原告在涉讼房屋变更为产权房后的近二十年实际占有、使用过程中，从未对产权归属提出过异议，因此，应视为其已对合同效力进行了追认，故本院对原告要求确认系争《上海市公有住房出售合同》无效，并将涉讼房屋恢复至租赁状态的诉讼请求难以支持。被告严晓霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告严凤霞的全部诉讼请求。案件受理费30,800元，因本案适用简易程序审理，减半收取计15,400元，由原告严凤霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇一九年十一月二日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。