广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33189号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生,所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思伺，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：赖金美，男，1978年9月24日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。被告：周慈月，女，1983年10月18日出生，汉族，身份证住址福建省政和县，委托诉讼代理人：陈观福，男，1987年9月9日出生，汉族，系被告周慈月的弟弟。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与被告赖金美、周慈月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的委托诉讼代理人胡颖怡、陈思伺到庭参加诉讼，被告赖金美的委托诉讼代理人吴燕玲、被告周慈月及其委托诉讼代理人陈观福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告关于广州市白云区××号××1的房屋租赁关系；2、判令被告立即腾空广州市白云区××号××1，并将该房屋交还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金59820元（从2019年5月起计算至2019年8月，每月租金为14955元）以及逾期交租违约金（每逾期一日，被告应按拖欠租金额的百分之三向原告支付违约金，违约金自租金应付期限届满的次日起计算至拖欠租金实际还清之日止）;4、判令被告向原告支付房屋占用费，占用费参照租金按每月14955元计算，从2019年9月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止；5、判令被告向原告支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费每月14955元计算，从2019年10月1日计算至被告实际交还房屋给原告之日止；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系负责公房管理的事业单位，前身是广州市机关用房管理所。坐落于广州市白云区××号××1的房屋（下称“案涉房屋”）系原广州市国土局管理局委托原告管理的直管公房，原告于2001年8月3日接管。2018年5月4日，原告（出租方）、被告（承租方）与交易机构广州产权交易所以通过公开市场方式就案涉房屋签订成交确认书，三方确认被告以人民币14955元承租案涉房屋。2018年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：原告将案涉房屋出租给被告做非住宅（除餐饮和有关法律、政策规定不允许经营的行业外）用途使用；建筑面积126.1296平方米；租赁期限为自2018年6月1日起至2023年5月31日止；每月租金为人民币14955.00元；（第四条第1项）“依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权解除本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金、违约金和以下第2点的费用。由此造成的损失，由乙方承担”；（第二十一条第2项）租赁期届满或者合同因故解除、终止时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100％收取乙方违约金。2019年5月起至今，被告一直未向原告支付案涉房屋租金，原告有权解除合同并收回案涉房屋。2019年8月13日，原告到案涉房屋送达通知，告知被告收到通知之日起10日内到原告处缴付拖欠的租金和违约金。如逾期仍未缴付，原告将依法追究被告法律责任并终止案涉房屋租赁合同。但被告至今未付清拖欠的租金和违约金。另补充，案涉房屋属于公有房屋，是国有资产，其租金收益也属国有资产，被告拖欠案涉房屋租金已造成国有资产的流失。综上所述，为维护原告合法权益，向本院提起诉讼。被告赖金美辩称：一、被告对原告提出解除与被告关于广州市白云区××号××1的房屋租赁关系无异议，同意解除。二、该房屋实际由次承租人周慈月使用，被告无法交还该房屋。因为被告于2018年5月25日与广州市房屋安全管理所签订了房屋租赁合同后，因租金较贵等因素，于2018年7月1日低于原租金与次承租人周慈月签订了房屋租赁合同，该房屋实际由次承租人周慈月使用，被告无法交还该房屋，原告应向次承租人周慈月主张腾空广州市白云区粤西南路81-101号之1房屋以及交还房屋，被告愿意予以配合。三、被告对原告主张拖欠的租金人民币59820元无异议，但不应支付违约金，且违约金过高。被告对原告是否已经取得该房产所有权的合法性和真实性质疑，请法院依法审查。如果该合同无效，被告无需支付违约金；同时，次承租人欲办理营业执照，被告已提供协助，但原告不出具相关材料导致次承租人无法办理营业执照，不能发挥租赁物正常的使用效益，从而导致次承租人不向被告缴纳租金，被告也无法向原告缴纳租金，造成的结果应由原告承担，被告不应支付违约金，原告应向次承租人主张违约金。即使需要支付违约金，但原告的违约金计算方式亦过高，应该按照银行同期存款利息计算违约金。四、被告无需支付房屋占用费。被告于2018年7月1日低于原租金与次承租人周慈月签订了房屋租赁合同，该房屋实际由次承租人周慈月使用，至今也是次承租人在使用营业中，原告应向实际使用房屋的次承租人周慈月主张房屋占用费。五、逾期退房违约金约定无效，被告无需支付，且违约金过高。该房产由次承租人周慈月实际使用，原告要求被告退房和支付逾期退房违约金，没有理由，不符合法律规定，该约定无效，即使需要支付违约金，应按照银行同期存款利息计算违约金。六、本案诉讼费由被告周慈月承担。被告周慈月辩称：我方同意交拖欠房租，但是案涉房屋是由赖金美交还的，赖金美要赔偿我方损失，我方才同意搬离涉案房屋，我方因找不到赖金美才没有继续交租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《接管通知书》（2001年结字第1673号）、《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》（穗编字[2005]93号）、《成交确认书》、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，发票、通知的现场送达情况及当事人陈述等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年8月3日广州市国土局房管局批准由广州市机关用房管理所接管位于白云区××号××1的房屋。2005年4月22日，广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所。2018年5月25日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：第一条、甲方同意将坐落在白云区粤溪南路81-101号之一（以下简称涉案房屋）出租给乙方作非住宅（除餐饮和有关法律、政策规定不允许经营的行业外）用途使用，建筑面积126.1296平方米。第二条、租赁期限为自2018年6月1日起至2023年5月31日止；每月租金为人民币14955.00元。租金按月结算，每月的第20日前将当月的租金向甲方一次性支付。第四条、依时缴纳租金、逾期交纳租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权解除本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金、违约金和以下第2点的费用。由此造成的损失，由乙方承担。第二十一条、租赁期届满或者合同因故解除、终止时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100％收取乙方违约金。2018年7月1日。被告赖金美（出租人，甲方）与被告周慈月（承租人，乙方）签订《广州市（非住宅）租赁合同》，约定：第一条、甲方同意将坐落在粤溪南路81号101之1（以下简称房屋）出租给乙方作非住宅（除餐饮和有关法律、政策规定不允许经营的行业除外）用途使用，建筑面积126.1296平方米，产别为代管产（经租、代管产可能涉及房屋发还）。第二条、租赁期限为2018年7月1日至2023年5月30日，59个月，租金为13000元/月。租金按月结算，每月的第5日前将当月的租金以银行划账方式向甲方一次性支付。第四条、依时缴纳租金、逾期交纳租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权解除本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金、违约金和以下第2点的费用。由此造成的损失，由乙方承担。第十九条、租赁期届满或者合同因故解除、终止时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100％收取乙方违约金。根据原告提供的发票显示，被告赖金美缴纳了2019年4月的租金共14955元。被告赖金美确认其交租到2019年4月，并愿意向原告支付2019年5月至8月期间的租金，2019年9月以后的租金应由被告周慈月承担。庭审中，原告提交了照片，拟证明其于2019年8月13日到涉案房屋送达了《通知》，告知被告收到通知之日起10日内到原告处缴纳拖欠的租金和违约金。如逾期仍未缴付，原告将依法追究被告的法律责任并终止涉案房的租赁合同。目前涉案房屋由被告周慈月使用。本院认为，原告与被告赖金美签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市直管房（住宅）租赁合同》合法有效。现被告未按照合同约定按时支付租金，根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》第四条的约定，原告有权解除《广州市直管房（住宅）租赁合同》，现原告主张解除租赁关系、收回涉案房屋并支付占有使用费的诉请本院予以支持。现涉案房屋由被告周慈月实际占有使用，被告周慈月应协助将涉案房屋腾空返还给原告。鉴于原告仅将《通知》送达到涉案房屋处，并未举证证实被告赖金美收到上述《通知》，且被告庭审中称被告赖金美没有实际使用房屋，对原告是否有张贴通知并不清楚的事宜，故解除租赁关系的时间以被告收到起诉状及证据材料之日即2019年9月29日解除。因被告确认拖欠原告自2019年5月起至今的租金，故被告赖金美应向原告按租赁合同约定的租金标准即14955元/月支付自2019年5月起至两被告返还涉案房屋之日止的占有使用费。关于逾期交租违约金，根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》之约定，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金。被告通过抗辩形式请求对违约金进行调整，本院酌情将违约金调整为年利率6%为宜。故被告应向原告支付逾期交租违约金以当月应付租金14955元/月为本金，自当月21日起计至被告实际支付之日止。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，租赁关系解除，原告要求收回涉案房屋，被告拒绝交出的，原告有权要求被告按占用期间房屋占用费总额100%即14955元/月收取被告违约金。被告于2019年9月29日收到起诉状及副本，考虑到给予被告一个月左右的搬迁日期较为合理，故被告应向原告支付自2019年11月1日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的逾期退房违约金。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与被告赖金美关于位于广州市白云区粤溪南路81-101号之1的房屋租赁关系于2019年9月29日解除；二、自本判决生效之日起三十日内，被告赖金美、周慈月共同将位于广州市白云区粤溪南路81-101号之1房房屋腾空并返还给原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；三、自本判决生效之日起十日内，被告赖金美向原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年5月起至2019年8月期间的租金共计59820元及违约金（违约金以当月应缴租金14955元为本金，按照年利率6%的标准，自当月21日起计至被告赖金美实际付清之日止）；四、自本判决生效之日起十日内，被告赖金美向原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年9月1日起至被告赖金美、周慈月实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（以14955元/月的租金标准支付）；五、自本判决生效之日起十日内，被告赖金美向原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年11月1日起至被告赖金美实际返还涉案房屋之日止的逾期退房违约金（以14955元/月的租金标准支付）；六、驳回原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，由被告赖金美负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十一月十五日书记员  陈春燕