文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1252号原告：潘仁海，男，汉族，1981年9月17日出生，住址平远县。原告：潘兰香，女，汉族，1981年11月17日出生，住址平远县。上述俩原告的委托诉讼代理人：温国曾，广东粤梅律师事务所律师。上述俩原告的委托诉讼代理人：郭丹妮，广东粤梅律师事务所律师。被告：梅州市超群房地产开发有限公司，住所：梅州市金山街道办事处龙丰村村委会二楼。统一社会信用代码91441400797719388A。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。原告潘仁海、潘兰香与被告梅州市超群房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。俩原告的委托诉讼代理人郭丹妮、被告的委托诉讼代理人李晓宁、李妮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。俩原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告为原告办理梅江区金山办龙丰村学子大道侧状元府5栋403号房的产权过户登记手续，并在领到房地产权证书后立即将不动产权证书交付给原告；2.判令被告支付逾期交房的违约金3000元给原告；3.判令被告向原告支付从2017年9月11日起至交付房屋产权证书之日止的逾期办证违约金，违约金以总价款590000元为基数，按年利率6%计算；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其所有的位于梅江区金山办龙丰村学子大道侧状元府5栋403号房出售给原告，总价款为590000元；交房时间为2016年6月30日；被告应在房屋交付后的第240日内办好房屋产权证书给原告。签订合同后，原告于2016年11月29日按约向被告付清了购房款590000元，并向被告缴纳了办理房屋产权证费用等。被告于2017年1月13日将房屋交付给原告，至今未将房屋产权证书办理好交付给原告。被告未在原告付清房款时将房屋交付给原告，已构成违约，按合同约定，被告应承担当地电梯房市场租金每月2000元的标准向原告支付自2016年11月29日至2017年1月13日的逾期交房违约金合计3000元。根据双方签订的合同第十五条的约定，被告应当在房屋交付后第240日内办好房屋产权证书交给原告，被告至今未向原告交付房屋产权证书，因此被告应从2017年9月11日向原告支付逾期办证违约金。双方签订的合同第十五条约定逾期应按已付购房总价款的万分之四计算违约金，违背按日万分之四计算的交易习惯，是被告故意遗漏按日，应属无效条款。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告逾期办证，应向原告支付自2017年9月11日起，至交付房屋产权证书之日止，以590000元为基数，按年利率6%计算逾期违约金给原告。综上，原告为维护自身的合法权益，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称：原、被告于2016年9月27日签订《商品房买卖合同》及附件，约定：原告向被告购买商品房，购房款为590000元，被告应在2016年6月30日前交房等相关权利义务内容。合同第九条约定，被告未按约定将商品房交付给原告使用，合同继续履行，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准向原告支付违约金；第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因原告未能在规定期限内取得房屋产权证书的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行；自房屋交付之日后240日起至原告实际取得房产权属证书之日止，被告应向原告支付购房总价款万分之四的违约金。同时在合同附件四补充协议中第五条约定，如原告未足额支付房款，视为不具备入伙资格，被告有权暂缓办理入伙手续且不承担逾期交房责任，原告无权按合同第十条要求被告赔偿；第十四条约定，在原告未按合同约定付清全部购房款之前，被告有权暂缓协助原告办理房地产权转移登记且不视为违约；符合办理房地产转移登记条件的，原告应在被告所发出的办理房地产证通知上所载明的期限内提交办证所需要的全部文件资料、缴交税费等，若因原告方延迟交付造成不能按合同期限约定取得房地产权证书的，被告不承担逾期办证违约责任。涉案房产于2017年1月13日完成交付，原告于2016年11月29日付清购房款。根据合同附件四第五条及商品房买卖合同第九条的约定，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自2016年11月30日起至2017年1月13日止向原告支付违约金，该政府部门颁布的同期指导性租金标准应按梅江区征收房屋月房租补偿标准8元/㎡计，原告主张2000元/月无依据。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告应在2018年6月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，2018年6月26日起未提供视为违约，应按合同第十五条第一款第3项的约定向原告支付购房总价款万分之四的违约金，即违约金为236元。原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方在协商一致的基础上自愿签订的，双方在合同中对逾期办证违约责任有约定，应按约定处理，不存在原告主张未约定违约金的情形，原告主张按年利率6%计算违约金没有法律依据。综上，请求法院尊重当事人意思自治，作出公正判决。本院经审理后认定事实如下：2016年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于梅江区金山办龙丰村学子大道侧状元府第5座4层403号房，建筑面积为122.48㎡，总价款为590000元。合同第六条约定自合同签订之日起7日内由被告协调银行及原告，办理银行按揭或公积金贷款手续。合同第八条约定，被告应当在2016年6月30日前将具备验收条件并以原告房款付清之日条件，符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，被告逾期交房，合同继续履行，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向原告支付违约金。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因导致原告未能在规定期限内取得房屋产权证书的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行；自房屋交付之日后第240日起至原告实际取得房产权属证书之日止，被告应向原告支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第五条约定，如原告未足额支付房款，视为不具备入伙资格，被告有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交房责任，原告无权向被告要求本合同第十条所约定的赔偿。附件四第十四条约定，在原告未按合同约定付清全部购房款之前，被告有权暂缓协助原告办理房地产权转移登记且不视为违约；符合办理房地产转移登记条件的，原告应在被告所发出的办理房地产证通知上所载明的期限内提交办证所需要的全部文件资料、缴交税费等，若因原告方延迟交付办证所需要的全部文件资料或税费造成不能按合同约定期限取得房地产权证书的，被告不承担延期办证违约责任。附件四第二十一条约定，补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准。涉案房屋于2016年7月22日竣工验收备案。签订合同后，俩原告于2016年11月29日向被告付清了购房款590000元。被告于2017年1月13日将涉案房屋交付给俩原告使用。因被告未按约向原告交付房屋及办理产权登记手续，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，属双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。本案争议焦点为：1.逾期交房违约金的计算标准；2.逾期办证违约金计算时间和标准。首先，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间晚于合同约定的交房时间2016年6月30日，故被告应按合同第八条及附件四第五条的约定履行交房义务，即在“该商品房具备验收条件并于买受人房款付清之日”将房屋交付给俩原告。涉案房屋于2016年7月22日通过了竣工验收，原告于2016年11月29日向被告付清了购房款，被告应在2016年11月29日向原告交付房屋，被告于2017年1月13日才将涉案房产交付给俩原告，其行为已构成违约，应按约承担违约责任。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交付房产，应按政府部门颁布的同期指导性租金标准计付违约金给原告。但原、被告均未提交政府部门颁布的同期指导性租金标准的证据。原告要求按状元府同地段装修好的电梯房市场租金即2000元/月计算违约金，理由是被告在之前同类案件中已承认租金价格为2000元/月，本案亦应参照执行；被告认为原告主张以每套2000元/月计算租金忽略了各套房的面积差异和毛坯房的事实，之前案件被告同意按每套2000元/月计算逾期交房违约金是因未正确行使诉讼权利,现被告认为应梅江区政府征收房屋临时安置的租金补偿标准8元/㎡计算违约金。对此本院认为，被告在之前案件中对买受人提出的每套2000元/月租金标准无异议，是其对自身权利的处分，但不代表其认可之后的案件均按2000元/月标准计算逾期交房违约金。在被告不认同原告提出的租金标准情况下，原告仍应对其主张承担举证责任。本案中，原告未提供政府部门颁布的同期指导性租金标准证据，在本院指定补充期限内也未提交同地段市场租赁价格的证据，亦不申请评估，应承担举证不能法律后果，本院对其主张的标准不予支持。被告认为应按政府征收房屋的临时安置租房租金标准8元/㎡计算违约金，是对其权利的合法处分，本院予以照准。原告购买的房屋面积为122.48㎡，被告按979.84元/月（122.48㎡×8元/㎡）支付违约金给原告。因此，被告应向原告支付自2016年11月30日起至2017年1月13日止的逾期交房的违约金1404.44元（979.84元/月÷30天×43天）。其次，涉案房屋已交付给原告使用，并完成初始登记。涉案房产已于2017年1月13日交付给原告，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被告应在房产交付给原告使用之日起360个工作日内即在2018年6月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。现约定的提交办证资料期限已届满，原告要求被告履行办理权属转移登记，符合法律规定，本院予以支持。因涉案房产办理了银行贷款抵押，原告要求被告在办理好房屋产权转移登记后立即将不动产权证书交付给原告，依据不足，本院不予支持。被告至今仍未将办理权属登记需其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，根据双方签订的合同第十五条的约定，被告应向原告支付逾期办证的违约金。关于违约金的起算时间及计算标准问题。原告主张按双方签订的商品房买卖合同第十五条第3点的约定，被告应在涉案房产交付之日后第240日内办好房屋产权证书，请求逾期办证违约金自2017年9月11日起，以已付购房款为基数，按照年利率6%计算至交付产权证之日止。被告则认为根据双方签订的第十五条第3点的约定，被告应支付的逾期办证违约金应为以已付购房款总额的万分之四。首先，对于逾期办证违约金的起算，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第1点约定被告在商品房交付原告使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约，而该条第3点又约定被告需自商品房交付使用后第240日起计算违约金。上述两点约定存在矛盾，使被告在守约期间仍需承担违约责任，有失公平，而产权登记机关何时完成产权转移登记，被告并不能操控，被告作为开发商应履行的职责是向产权登记机关提交产权转移登记资料。故逾期办证违约金应在涉案房屋交付之日起360个工作日的次日即2018年6月26日起计算至被告将需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。其次，对于逾期办证违约金的计算标准问题。原告主张按年利率6%标准计算，被告主张按已付购房款总额万分之四计算。原、被告双方签订的合同第十五条第3点虽对逾期办证的违约金进行约定，但该点既约定违约金计算的起止时间，又约定固定违约金，前后内容相矛盾，且不论违约时间长短，均只承担购房总价款万分之四的违约金明显过低，亦不公平。现原告主张对违约金标准进行调整，符合规定，结合被告逾期时间，违约金标准以购房款总额为基数按年利率4.35%计算为宜。综上，被告应向原告支付自2018年6月26日起，以590000元为基数，按年利率4.35%计算至被告将需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金给原告。对原告超出部分请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，将需由梅州市超群房地产开发有限公司提供的办理产权转移登记资料报产权登记机关备案；二、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付逾期交付商品房违约金1404.44元给原告潘仁海、潘兰香；三、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付从2018年6月26日起，以购房总价款590000元为基数，按年利率4.35%计算至将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金给原告潘仁海、潘兰香；四、驳回原告潘仁海、潘兰香的其余诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944.39元（此款已由原告预交），由原告负担378.39元，由被告负担566元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黄卫红审判员  叶 飞审判员  余梅芬二〇一九年十一月四日书记员  陈 悦