江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初9516号原告：陈蕴，女，1986年2月20日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：丁寅，江苏双汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，江苏双汇律师事务所律师。被告：张春林，男，1989年1月10日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：徐彪，江苏法舟律师事务所律师。被告：陈建华，男，1990年11月7日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告陈蕴与被告张春林、陈建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告陈蕴及其委托诉讼代理人刘璐，被告张春林的委托诉讼代理人徐彪，被告陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈蕴向本院提出诉讼请求：1.其与无锡创世纪房地产营销策划有限公司的房屋租赁合同自2019年8月13日起解除，张春林、陈建华完好返还房屋及附属家具；2.张春林、陈建华支付2018年12月10日起至2019年8月13日止的房租（包含物业费）32600元（4600＋4000＊7），违约金3500元，合计36100元；3.张春林、陈建华赔偿房屋闲置损失7000元（自2019年8月14日起至2019年10月13日，3500元／月）；4.本案的诉讼费用由张春林、陈建华承担。审理中，陈蕴撤回第一项诉讼请求中要求返还房屋、附属家具的主张以及第三项诉讼请求。事实和理由：其与无锡创世纪房地产营销策划有限公司（以下简称创世纪公司）于2017年10月签订《创世纪房产房屋代理委托合同》一份，创世纪公司向其承租坐落于无锡市梁溪区房屋，月租金3500元，物业费由创世纪公司承担，租期自2017年10月13日起至2019年10月14日。其按约交付了房屋及附属家具等，创世纪公司仅支付房租至2019年12月10日。张春林、陈建华系创世纪公司股东，该公司于2019年3月28日在未通知债权人情况下擅自注销，且张春林与创世纪公司存在人格混同的情形，张春林、陈建华应对创世纪公司的债务承担赔偿责任，故诉至法院，请求判如所请。张春林辩称，其对解除合同无异议，但是：1.双方已经就退房达成一致，应该按照退房协议确定的内容进行处理，合同解除时间也应当以退房协议为准；2.陈蕴与其、陈建华之间签订的是代理合同，双方之间是代理关系，房屋租赁产生的法律效果应该由陈蕴及第三人之间直接发生关系；3.本案没有给陈蕴造成实际损失，故违约金及闲置费用的请求应予以驳回。陈建华辩称，其对陈蕴主张的因创世纪公司注销其应当承担的责任无异议，但仅应按其在创世纪公司的出资比例承担5%的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：创世纪公司股东为张春林（占股95%）和陈建华（占股5%），张春林任法定代表人。2017年10月，陈蕴与创世纪公司签订《创世纪房产房屋代理委托合同》（以下简称案涉合同），约定：创世纪公司代陈蕴出租无锡市梁溪区号房屋，并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代陈蕴向承租人收取租金；出租代理期自2017年10月13日至2019年10月14日；陈蕴于2017年9月8日前将房屋交付给创世纪公司（含门卡、密码或钥匙）；租金3500元／月，交至陈蕴在中国银行的账户；出租委托代理期限内，陈蕴不承担物业费（500元／月）、水费、电费等；双方协商一致，可终止合同；创世纪公司未按约付租10日以上的，陈蕴有权单方解除合同，并要求创世纪公司按月租金的100%支付违约金；出租代理期内，任一方提前终止合同的，应提前30天通知对方并按月租金100%支付违约金等。此后，张春林按4000元／月（含500元／月物业费）通过微信向陈蕴付租至2018年10月12日，其中包含水电费2880元，2018年10月13日至2019年1月13日仅支付7400元，尚欠4600元，此后的租金未再支付。2019年3月28日，创世纪公司因“股东会决议解散”而注销，债务、债权处理情况：公司人员已经安置完毕，已支付清算费用、职工工资、社会保险费用和法定补偿金，无欠税款、公司所有债务已经清算完毕。5月30日，陈蕴与创世纪公司签订“解除合同”，载明：出租人陈蕴与承租人张春林，鉴于陈蕴与创世纪的《租赁合同》因公司经营不善提出终止履行，合同自2019年5月30日协商解除，创世纪公司应于2019年6月30日前支付9300元，8月1日前支付9300元。7月11日，张春林、陈建华签订“协议书”，约定：陈建华未参与公司实际经营，不承担创世纪公司存续期间及注销后产生的一切债务，若第三人要求陈建华承担责任，陈建华在承担责任后，可向张春林追偿等。8月14日，陈蕴收回案涉房屋并重新出租。无锡市梁溪区号房屋系陈蕴、沈志浩共同共有。审理中，沈志浩出具“申明”称，其授权陈蕴以个人名义将上述房屋对外租赁，并提起本案诉讼，法律后果均予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，并由委托人预付处理委托事务的费用。本案中，案涉合同符合租赁合同的形式要件，且实际也是由陈蕴交付房屋，张春林按约向陈蕴支付费用，陈蕴无需支付费用，故案涉合同名为代理委托合同，实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。现双方当事人对合同解除无异议，本院予以确认。关于欠付租金，虽然陈蕴与创世纪曾签订“解除合同”，就案涉合同解除时间、租金支付等作出约定，但此后创世纪公司、张春林未实际按“解除合同”约定履行，且陈蕴直至2019年8月14日才收回案涉房屋，故创世纪公司仍应按案涉合同约定支付欠付租金、物业费。另有2880元，陈蕴诉称系代创世纪公司支付的水电费，张春林、陈建华未提供反证，故本院对陈蕴的主张予以采纳。陈蕴另主张的违约金符合合同约定、法律规定，本院予以支持。现创世纪公司已经注销登记，虽工商资料查询表显示公司所有债务已经清算完毕，但实际并未清算完毕，且张春林、陈建华亦未提供证据证明创世纪公司清算时曾通知陈蕴，故陈蕴有权要求创世纪公司的股东张春林、陈建华对创世纪公司的债务承担清偿责任。至于陈建华辩称的仅承担5%的责任，其可在履行清偿责任后，依法依约与张春林结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条规定，判决如下：一、解除陈蕴与无锡创世纪房地产营销策划有限公司签订的《创世纪房产房屋代理委托合同》。二、张春林、陈建华于本判决生效之日起十日内向陈蕴支付租金、物业费32600元、违约金3500元，合计36100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计439元，申请费451元，合计890元，由张春林、陈建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 林丽华二〇一九年十一月二十日法官助理 应丽燕书 记 员 华 菁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）：第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。