北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初19745号原告（反诉被告）：中铁建物业管理有限公司北京房山分公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-B006。负责人：周凤波，经理。委托诉讼代理人：蔡洁，女，中铁建物业管理有限公司北京房山分公司客服部主管。委托诉讼代理人:张宏，男，中铁建物业管理有限公司北京房山分公司客服部助理。被告（反诉原告）：邱冬瑞，女，1981年9月23日出生，汉族住北京市海淀区复兴路34号北京市建筑工程研究院。被告（反诉原告）兼邱冬瑞委托诉讼代理人：薛祥，男，1979年6月8日出生，白族，住北京市海淀区，系邱冬瑞丈夫。原告（反诉被告）中铁建物业管理有限公司北京房山分公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）薛祥、被告（反诉原告）邱冬瑞物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）物业公司之委托诉讼代理人蔡洁，被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）邱冬瑞之委托诉讼代理人薛祥到庭参加诉讼；第二次开庭，原告（反诉被告）物业公司之委托诉讼代理人张宏，被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）邱冬瑞之委托诉讼代理人薛祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求，判令薛祥、邱冬瑞支付2013年1月1日至2019年9月30日物业管理费共计13746.51元。事实和理由：薛祥、邱冬瑞购买的中铁嘉业（北京）投资有限公司开发建设的“原香小镇”小区2-19-1-402号商品房，自2013年1月1日起至今一直未向我方缴纳物业服务费。根据物业协议的约定，我方向薛祥、邱冬瑞提供相关的物业管理服务，薛祥、邱冬瑞应按每月每平方米1.98元的标准向我方缴纳物业服务费，如若逾期，则应向我方支付相应标准的违约金。截止2019年9月30日，薛祥、邱冬瑞欠缴的物业服务费总额为13746.51元。因薛祥、邱冬瑞欠缴物业服务费产生的违约金总额为4997.62元。我方曾多次以多种形式向薛祥、邱冬瑞催交物业管理费但其未予理睬。根据双方签订的物业管理协议第四条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。薛祥、邱冬瑞针对物业公司的起诉事实、理由及诉讼请求辩称，由于物业公司服务存在多项问题，不同意缴纳物业服务费用，应当予以50%的减免。第一，物业公司主张的物业费以及违约金缺少相关协议及物价管理部门的审批文件，前期物业服务合同系开发商与北京禾佑物业管理有限责任公司签订，业主与物业公司间并无协议。第二、业主所居住的房屋主次卧漏水、发霉，在多年的维修索赔过程中，物业公司对维修和协调赔偿事宜缺少诚信，主观推脱，仅是敷衍了事的进行维修，后期窗户仍然渗水和墙体发霉，物业公司违反了购房合同中物业服务协议第六部分第十四条第十款。墙体发霉窗户漏水的侵权行为仍持续存在。第三，2011年后，物业公司擅自关闭小区北门，取消保安设置，小区车辆无法通行，行人采用门禁方式，违反了物业服务协议第六部分第十四条第八款。该行为剥夺了业主北门正常通行的权利；妨碍了安全疏散，造成极大的安全隐患。第四，小区东北角市政公共设施用房的垃圾分类投放站未按照规划建设的市政公共建筑用于垃圾分类和处理，物业公司于2012年改变了其功能和用途，并导致小区内经常堵车、出现车辆剐蹭。洗车房的设置造成通行视线障碍，影响业主生命财产安全，违反了物业服务协议第六部分第十四条八款及《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第四十四条。第五，物业公司擅自取消按照规划建设的公共体育设施的使用功能，小区东侧篮球场被改造为收费营利的网球羽毛球场。违反了物业服务协议第六部分第十四条八款及国家关于全民建设计划的相关法律法规。第六，物业公司非法收取小区非停车车位的停车费，停车行为管理严重失职。第七，物业公司允许广告公司在小区电梯内投放广告获利，侵犯了业主的利益。薛祥、邱冬瑞向本院提出反诉请求,判令物业公司：1.赔偿拒绝开具自采暖核对证明导致的报销损失8100元；2.停止以下侵权行为：（1）恢复小区北门正常出行；（2）恢复垃圾分类投放站的使用功能，并向法院交纳2013年至2019年期间的获利租金；（3）小区内非停车位不得停车；（4）恢复公共体育设施的正常使用，不得锁门以保障业主随时进出；（5）停止电梯内的广告投放；3.对物业服务侵权行为进行公开道歉；4.赔偿精神损失2000元。事实和理由：1.2016年12月，邱冬瑞、薛祥到物业公司处开具北京市自采暖核对证明用于报销，物业部门以未交物业费为由拒绝开具，多次协商后仍拒绝开具。为此，业主向房山区建委物业管理科（负责人：于海峰，电话010-89356011）进行了投诉，但仍未解决。导致业主2016年、2017年、2018年三年采暖费无法报销，直接经济损失8100元。2.2011年以前小区北门有保安值守，正常运行。2011年以来，物业公司为节约保安及维护成本，将小区规划配套的车辆和人行出入口设施—小区北门擅自关闭、取消保安设置至今，小区车辆无法通过该大门进行通行，行人采用门禁方式从小门进出，擅自改变了小区公用设施的用途（大门关闭，车辆无法进出）。由于物业公司将小区北门常年紧锁、封闭疏散通道安全出口等行为，妨碍了安全疏散，导致北门门内外常年均有停车，堵塞、封闭消防车通道妨碍消防车通行，若小区出现失火等紧急情况，消防车辆无法及时到达（原因：北门关闭后，一是小区只有唯一通道—西门，二是小区道路常年被停车占用一条车道，三是该门内外常年有停车），给业主生命财产带来了极大的安全隐患。物业公司的上述行为一方面剥夺了业主正常通行小区北门的权利，另一方面给业主生命财产带来了极大的安全隐患。3.小区东北角市政公共设施用房—垃圾分类投放站是为按照规划建设的市政公共建筑，用于垃圾分类和处理。自2013年至今，物业公司擅自改变其功能和用途，出租给个人作为车辆维修、清洗的用房，侵害了业主的权利。由于车辆维修、清洗用房经常有排队维修洗车车辆，导致本就狭窄的小区道路经常堵车或出现车辆“顶牛”、剐蹭情况。更严重的是，洗车房在道路拐弯处，由于停车导致通行视线障碍，已经严重危及到业主的生命财产安全；也曾导致多起民事纠纷，但物业部门置若罔闻，故意让安全隐患继续威胁业主及其他公众。4.小区规划道路为双向单车道道路，是业主共有公共财产，道路设置有禁止停车标识。然而物业公司物业服务一方面存在明显瑕疵，任由车辆随意停放，另一方面与专用停车位进行统一收费。由于小区靠建筑外墙的一侧道路常年停满车辆，小区车辆出行变为单行道，经常出现“顶牛”、剐蹭情况，互不相让，也导致了多起因此而发生的纠纷、打架情况。此外，小区内东侧为绿地、儿童乐园、公共体育场地，经常有老人和儿童要横穿小区道路，由于车辆的停放遮挡行车视线，经常出现“鬼探头”情况，给业主的出行带来了极大的安全隐患。物业公司的上述服务明显瑕疵，一方面侵害了业主公共财产的权利，另一方面给业主生命财产安全造成了隐患。5.小区东侧篮球场是为按照规划建设的公共体育设施，是城乡新建居住区按照国家有关居住区规划设计规范标准建设的配套、体育设施，用于全民健身的公共场地，然而物业公司在2017年擅自将其封闭、改造为收费、营利的网球、羽毛球场，非法获利损害了反诉人的利益，剥夺了反诉人使用公共场地的权利，同样不仅违反了物业服务协第六部分第十四条第八款，还违反了国家关于全民建设计划的相关法律法规，请求法院敦促物业公司立即停止侵权行为，恢复体育设施的正常功能。6.物业公司在提供的起诉书及律师函中的违约金分别为9682.32元和4997.62元，两者不一致，存在敲诈勒索违约行为。7.物业公司与业主住同一小区，物业公司在提供的快递寄件证据无日期、无签收，催缴通知无签收，存在伪造证据嫌疑。邱冬瑞及薛祥认为，物业公司在物业服务过程中，不仅侵害了业主公共财产的权利，还给业主造成了生命财产安全隐患，服务过程中存在多处重大瑕疵。请求法院查明事实，判如所请。物业公司针对薛祥、邱冬瑞的反诉事实、理由及反诉请求辩称，薛祥及邱冬瑞未曾要求物业公司开具自采暖证明，物业公司也未有拒绝开具的行为。关于北门，物业公司并未将消防通道常年关闭，业主可以刷卡通行，且由物业人员定期管理打开。关于小区的公共设施垃圾分类处理站，由于其设计位置距业主楼过近，业主向物业公司反映垃圾房味道影响业主居住，物业公司应周边楼宇业主要求而停止使用垃圾用房，并改为便民用房；邱冬瑞及薛祥对此并未提出异议，现系因我公司提起物业费诉讼而提出该问题，与本案并无关联性。关于公共体育设施，其位置为设计红线外区域，且物业公司将其翻新并增设设施，供业主免费使用。物业公司并未在园区道路增画车位，园区内车辆收费严格按照发改委制定的收费标准进行收费；对于个别业主乱停放车辆的现象。物业公司通过多种方式进行通知。关于电梯内投放广告，与本案并无关联性。由于物业公司并不存在邱冬瑞及薛祥所称的侵权现象，故并不同意其停止侵权、赔礼道歉、上交费用及赔偿精神损失的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。物业公司提交业主入住资料、物业费催缴函及快递单、商品房预售合同；邱冬瑞及薛祥认可业主入住资料及商品房预售合同，否认曾收到物业费催缴函，主张快递单系伪造。邱冬瑞及薛祥提交自行书写的漏水情况说明、物业公司回复函、暂停物业费缴纳的说明、论坛及网页截图、照片打印件、商品房预售合同、前期物业合同，以证明物业服务存在其于答辩意见与反诉理由中提到的问题；物业公司认可薛祥及邱冬瑞曾发生漏水情况，已于2013年由开发商联系第三方公司进行漏水维修及室内恢复，否认漏水情况说明的关联性，认可物业公司回复函的真实性；主张未曾见过暂停物业费缴纳的说明；否认论坛网页截图及照片打印件的真实性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方所示证据及庭审中陈述，本院经审理认定事实如下，2011年12月1日，中铁嘉业（北京）投资有限公司（甲方）与中铁建（北京）物业管理有限公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，物业服务项目坐落位置为北京市房山区广阳大街1号,物业项目名称为广阳中路1号院一区、二区，业主入住后的物业服务内容为物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护、清洁服务、对车辆（包括自行车）停放进行管理等。前期物业服务期限为自2011年12月1日至业主委员会成立代表业主大会且与物业服务企业签订物业服务合同生效之时止。物业服务费按照建筑面积交纳，标准为每月每平方米1.98元。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付（一年）的物业服务费。此后按（年）交纳，具体时间为每年度的第一天或之前缴纳。合同签订后，中铁建（北京）物业管理有限公司将涉案小区的物业服务工作交由给其分公司即本案物业公司。另查明，邱冬瑞与薛祥为北京市房山区长阳镇广阳中路一号院原香小镇二区19号楼1单元402的业主，房屋面积为85.22平方米，至本案开庭，邱冬瑞及薛祥未向物业公司交纳2013年1月1日至2019年9月30日的物业服务费。本案审理过程中，物业公司原向邱冬瑞及薛祥主张2013年1月至2019年12月的物业服务费用，后因邱冬瑞及薛祥陈述案涉房屋将于物业服务合同纠纷案件审理完结变更产权，物业公司故于本案中主张物业服务费期间的截止日期变更为2019年9月30日，诉讼主张金额亦随之变动。再查，中铁建（北京）物业管理有限公司于2017年12月28日名称变更为中铁建物业管理有限公司，中铁建（北京）物业管理有限公司房山分公司于2018年4月3日名称变更为中铁建物业管理有限公司北京房山分公司。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，具体到本案，小区开发建设单位中铁嘉业（北京）投资有限公司与中铁建（北京）物业管理有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》，对邱冬瑞及薛祥具有约束力，而物业公司作为中铁建物业管理有限公司的分公司为小区实际提供了物业服务，现其要求邱冬瑞及薛祥支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。邱冬瑞及薛祥辩称物业公司在公共秩序维护、公共设施管理等方面存在不到位之处，并要求进行50%的减免，但该辩称不足以证明物业公司在履行合同中存在重大瑕疵。薛祥、邱冬瑞提交了相关证据证明物业公司在公共设施维护、公共秩序管理、公共卫生清洁中存在不到位之处，但是物业服务是长期的、多层次的、动态化的服务，薛祥、邱冬瑞反映的问题不构成减免物业费的理由，且如果业主因物业公司在某一时段、某一领域方面的物业服务瑕疵而拒绝交纳物业费，将会影响物业公司的后续服务行为，服务标准亦会受到影响，最终影响到全体业主的利益。故而，邱冬瑞及薛祥关于物业费用减免的意见，本院不予采纳。本案中，物业公司向薛祥及邱冬瑞主张2013年1月1日至2019年9月30日期间物业服务费用的具体数额，本院根据《北京市前期物业服务合同》约定的标准、涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算，应为13668元，物业公司主张的过高部分，本院不予支持。邱冬瑞及薛祥反诉称物业公司以未交纳物业费用为由不予开具自采暖核对证明，物业公司对此不予认可，主张并无此事；邱冬瑞及薛祥未能就曾要求物业公司开具核对证明提交证据，亦未能证明物业公司因其未交纳物业费用为由拒绝。邱冬瑞及薛祥陈述曾就此事向房山区建委进行投诉，但未能证明确曾投诉，且依其陈述亦仅能表示曾就此事进行反映，不足以证明其所述之事真实存在。故其关于物业公司赔偿损失8100元的反诉请求，本院难以支持。邱冬瑞及薛祥反诉要求物业公司恢复小区北门正常出行、恢复垃圾分类投放站的使用功能、小区内非停车位不得停车、恢复公共体育设施的正常使用及停止电梯内的广告投放，物业公司对邱冬瑞及薛祥关于上述建设及设施的使用情况不予认可，邱冬瑞及薛祥所示证据不足以证明上述情况的存在，且小区公共设施建设的使用情况，事关小区全体业主利益；仅依邱冬瑞及薛祥的意见，本院无法对此做出判定，故其要求物业公司停止上述行为的反诉请求，本院不予支持。但同时需要指出的是，物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，对于业主反映的问题应及时核查、认真处理，加强小区公共秩序维护以及公共基础设施的养护工作，弥补物业服务过程中的不到位之处，全面提高服务质量。邱冬瑞及薛祥反诉要求物业公司向法院交纳2013年至2019年期间出租垃圾分类投放站的获利租金、要求物业公司对侵权行为进行公开道歉、要求物业公司赔偿精神损失，缺少法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、薛祥及邱冬瑞于本判决生效后七日内给付中铁建物业管理有限公司北京房山分公司2013年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费13668元；二、驳回中铁建物业管理有限公司北京房山分公司的其他诉讼请求；三、驳回薛祥及邱冬瑞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费72元，由中铁建物业管理有限公司北京房山分公司负担1元（已交纳），由薛祥、邱冬瑞负担71元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费26元，由薛祥、邱冬瑞负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吴奕晗二〇一九年十一月二十二日书记员  李圆君