广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6578号原告：庞得志，男，1981年2月6日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：梁靖惠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。被告：天骄（广州）房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城凤凰三路17号房号自编5栋336室。法定代表人：韩冬，总经理。委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四端律师事务所律师。原告庞得志诉被告天骄（广州）房地产开发有限公司（以下简称天骄公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。庞得志及其委托诉讼代理人梁靖惠、陈旺，天骄公司委托诉讼代理人李伟忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞得志向本院提出诉讼请求：1.判令天骄公司向庞得志返还已交付的定金人民币50000元及利息（利息从起诉之日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令天骄公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月19日，庞得志在天骄公司销售人员和中介的接待下，有意购买天骄公司开发建设的广州市黄埔区中新知识城腾龙大道旁招商雍景湾广州雍景湾一期一标15栋高层住宅1-505房。在认购过程中，天骄公司销售人员简单询问庞得志有无五年社保，庞得志是否一直在广州工作等情况。但销售人员并未告知庞得志如期间出现社保断缴、补缴等情形会影响购房资格的认定。销售人员一直向庞得志宣传购房优惠及相关楼盘的利好，庞得志支付了50000元定金并签署了《楼宇认购书》，天骄公司出具《收据》一张和《认购书》一份。2019年5月22日，庞得志按照天骄公司销售人员的要求前往税局、社保基金中心、广州住房公积金管理中心查询打印个人所得税、公积金缴存历史明细等资料，准备在签署正式合同时提交给天骄公司。庞得志发现社会保险基金缴费历史明细表显示2017年4月是补收状态，个人所得税纳税清单显示2016年6月份税款在2017年7月12日申报。庞得志马上联系房管局确认社保补收状态是否对购房会造成影响，房管局回复必须是连续缴纳，不能出现断缴、补缴情形。2019年5月26日，庞得志前往雍景湾售楼中心希望与天骄公司协商，天骄公司销售人员承认庞得志在签订《认购书》前，没有要求其提交详细资料审核，仅简单询问是否有买购五年社保。庞得志主张基于对销售人员的信任，才对自己具有购房资格深信不疑，没想到自己属于限购对象。天骄公司坚持认为是因为庞得志本人原因导致合同无法继续履行，不同意退还定金50000元。2019年5月29日，庞得志收到天骄公司寄送的《催签约通知函》，要求庞得志在2019年5月31日前往天骄公司签订《预售合同》。2019年5月30日，庞得志在律师及助理的陪同下，再次前往销售中心就该认购事宜进行磋商。在查阅《商品房预售合同》及补充协议后，庞得志认为上述文件中约定的权利义务极不对等，希望与天骄公司按照公平合理原则修正，并在合同中添加不满足购房资格的相关条款，但天骄公司拒不同意。庞得志认为，其有购房意愿，但因为首次购房缺乏经验，而天骄公司作为房地产开发商，负有严格执行商品房限购措施的责任，应当在购房者签订《认购书》前对其购房资格进行严格审查。天骄公司销售人员在明知庞得志非广州居民，且庞得志也未提供自购房之日前5年在广州连续缴纳个人所得税或社会保险证明的情况下，未尽到审慎提醒购房者的责任，并将不能签署正式购房合同的原因归责于购房者，直接没收庞得志定金，其行为严重损害庞得志的利益。庞得志一再与天骄公司诚信磋商，但天骄公司拒绝就商品房销售合同的内容变更与庞得志协商，未能订立合同的原因不能归责于庞得志，天骄公司应依法将庞得志支付的定金50000元全额返还。天骄公司辩称，一、庞得志在与天骄公司签订《楼宇认购书》前，天骄公司已向庞得志提供了书面的《认购签约温馨提示》，庞得志已收到该提示并签名确认。温馨提示里明确要求外地户口需提供“购房之日前5年在广州市连续缴纳个人所得税或社会保险证明原件”，庞得志是在确认其符合广州市购房资格后才与天骄公司签订《楼宇认购书》。天骄公司销售人员与庞得志之间沟通的录音和录像，都不能否定天骄公司在《认购签约温馨提示》中已提示庞得志须满足“购房之日前5年在广州连续缴纳个人所得税或社会保险证明原件”之事实，该《认购签约温馨提示》是天骄公司以书面形式告知庞得志，并经庞得志签名确认，天骄公司已履行限购政策告知责任。二、广州市从2010年开始对住房实施限购政策，并且对限购政策多次进行调整，广州市的住房限购政策是众所周知的事情。经天骄公司以“广州市楼市限购政策”在百度上进行搜索，搜索到结果有16200000条，足以证明广州市的住房限购政策是众所周知的事实。本案根据庞得志提供的社保《缴费历史明细表》和《个人所得税缴税清单》记载可知，庞得志自2014年1月起生活在广州，其对广州市政府规定的住房限购政策是明知或应该知道的，现庞得志以首次购房缺乏经验为由进行抗辩明显不合理。三、从庞得志提供的证据4、7对话内容，可以明显反映出庞得志在整个磋商过程中存在诱导询问，该对话内容不能真实反映本案的事实，且天骄公司未授权销售人员与庞得志就退定金事宜进行磋商，销售人员与庞得志的对话不能代表天骄公司的意见，庞得志提供的证据4、7不能作为认定本案事实的证据。四、天骄公司没收庞得志50000元定金是由于庞得志违反《楼宇认购书》的约定，未在《楼宇认购书》约定的时间支付首期购房款和签订《商品房买卖合同》，但现庞得志以天骄公司拒绝就《商品房买卖合同》的内容与其进行协商，双方无法就《商品房买卖合同》内容达成一致，而未能订立的原因不能归责于庞得志，而要去天骄公司返还50000元定金。根据双方签订的《楼宇认购书》第四条第3款约定，“庞得志承诺在交付定金前仔细阅读甲方在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议，确保充分理解且无异议。”天骄公司认为，对于双方日后要签订的《商品房买卖合同》全部条款，天骄公司已在《楼宇认购书》第四条第3款作特别提示，并且该特别提示是共同以“下横线”和“加黑”的方式特别提醒庞得志注意，天骄公司该特别提示符合《合同法》第三十九条和《合同法司法解释二》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合《合同法》第三十九条所称“采取合理方式”。按广东省高级人民法院2017年9月12日发布的《审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四条规定，“当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签订的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持”。五、按《合同法》第115条第三款的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。本案因庞得志未能按《楼宇认购书》约定时间支付首期购房款和签订《商品房买卖合同》，天骄公司没收50000元定金不属于《合同法》第三十九条和《合同法司法解释（二）》第六条规定的“免除或限制其责任的内容”，天骄公司无需就没收定金的约定做特别提示。综上，双方签订的《楼宇认购书》未能继续履行，是因为庞得志未能按《楼宇认购书》约定支付首期购房款和签订《商品房买卖合同》，以及庞得志自身对其是否符合广州住房限购政策的理解和判断错误，责任完全在于庞得志本身，现庞得志要求天骄公司返还定金50000元没有事实和法律依据，请求法院依法驳回起诉讼请求。经审理查明：2019年4月26日，天骄公司取得包括涉案房屋在内的《广东省广州市商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号-5。2019年5月19日，天骄公司（甲方、出售方）与庞得志（乙方、认购方）签订《楼宇认购书》，约定乙方认购位于广州市黄埔区中新知识城腾龙大道旁招商雍景湾广州雍景湾一期一标-15栋高层住宅（雍德北街1号）-1-505房（以下简称案涉房产），建筑面积89.92平方米，套内建筑面积71.92平方米。定金为50000元，成交楼价为2049880元。第四条第1点，本认购书签订后，乙方须向甲方交付定金，定金交付后，本认购书生效，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回；3.乙方承诺在交付定金前仔细阅读甲方在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议，确保充分理解且无异议，乙方已详细阅读了甲方公示的《认购须知》《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，乙方确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件。同日，庞得志向天骄公司支付定金50000元，并签署《认购签约温馨提示》，该温馨提示载明：签约时，申请人必须提供以下资料的原件，外地户口需提供购房之日前5年在广州连续缴纳个人所得税或社会保险证明原件（提供完税证明的同时需提供纳税清单、涉税保密告知书；提供社保证明的同时需提供查询密码；省直社保需在授权码有效期内，需同时提供参保证明、公司开具的在职证明、公司营业执照加盖公章及缴纳清单）。庞得志提供《中华人民共和国个人所得税纳税记录》《社保缴费历史明细表》《个人所得税纳税清单》，显示社保基金缴费2017年4月是补收状态，《个人所得税纳税清单》显示2016年6月份税款在2017年7月12日申报。庞得志陈述其自2008年开始在广州工作，用人单位均有缴纳社保费用，每个月工资也显示扣缴社保和个税，所以一直以为自己是具备购房资格的。在定金交付后，庞得志于2019年5月22日去社保局查询才知道存在补缴情况，其与房管部门联系，房管部门回复称这种补缴情况没有购房资格。2019年5月26日，庞得志前往雍景湾售楼中心与天骄公司协商退定金事宜未果。2019年5月28日，天骄公司向庞得志发出《催签约通知函》，载明：根据双方签订的《楼宇认购书》第三条第2款约定，庞得志必须在2019年5月26日前支付首期房款并于我司签订《商品房买卖合同》。现庞得志违反了《认购书》的约定，现通知其在2019年5月31日前，若未依约签订买卖合同、支付首期款等费用，天骄公司将向庞得志收取滞纳金或选择将房产另行出售。2019年5月30日，庞得志委托广东诺臣律师事务所律师向天骄公司发出《律师函》，写明因购房资格问题，要求天骄公司退还定金50000元。天骄公司认为是庞得志本人原因，因此不予退还定金。遂形成本案诉讼。天骄公司向本院提交《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》等多份文件，拟证明庞得志理应知悉非本市户籍购房者应提交购房之日前5年在广州连续缴纳个人所得税或社会证明原件之一规定。庭审中，双方均确认案涉房屋的《楼宇认购书》已经无法履行，同意于2019年6月1日解除。上述事实，有《广东省广州市商品房预售许可证》《楼宇认购书》《收据》《认购签约温馨提示》《律师函》《催签约通知函》、POS签购单、个人所得税交纳记录、社保缴费历史明细表、个人所得税纳税清单、工资清单以及当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，庞得志与天骄公司签订《楼宇认购书》是双方当事人意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方均确认《楼宇认购书》于2019年6月1日解除，本院予以确认。本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》未订立的原因及责任认定问题。首先，关于购房资格的问题。限购政策是国家对房地产市场进行宏观调控的政策，目的是促进房地产市场平稳健康发展，维护社会的稳定。广州市人民政府办公厅于2017年3月17日发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，通知写明非本市户籍居民家庭能够提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。作为购房者在签订协议前，确认其是否具有购房资格是其应履行的义务，开发商在签订协议前有告知和提醒义务。本案中，庞得志的户籍地非广州市，但自2008年起在广州工作生活，其对广州市政府规定的住房限购政策应该知晓。虽然签订《楼宇认购书》时其认为自己满足连续五年缴纳个人所得税或社保之一购房条件，享有购房资格，但却未能审慎查清，疏于对自己是否具备购房资格的了解，由此产生的后果应自行承担。同时，庞得志签署的《认购签约温馨提示》载明，外地户口需提供购房之日前5年连续缴纳个人所得税或社会保险证明原件，《楼宇认购书》中也载明，庞得志承诺在交付定金前仔细阅读了天骄公司在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议，确保充分理解并无异议，同时也详细阅读了天骄公司公示的《认购须知》《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，庞得志确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件。根据《认购签约温馨提示》《楼宇认购书》的内容可以看出，天骄公司就广州市的限购政策已对庞得志尽到充分告知和提醒义务。庞得志提出因首次购房缺乏经验，天骄公司作为房地产开发商，负有严格执行商品房限购措施的责任，应当在购房者签订《认购书》前对其购房资格进行严格审查的主张缺乏依据，本院不予采纳。其次，庞得志在签订《认购书》时已经知悉《商品房买卖合同》主要条款及补充协议的全部内容，确保充分理解并无异议。因此其以继续磋商就合同主要条款未达成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由主张返还定金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本案是因庞得志购房资格的原因导致双方签订的《楼宇认购书》未能继续履行，未能订立《商品房买卖合同》的责任在于庞得志。庞得志未按《楼宇认购书》的约定签署《商品房买卖合同》及缴纳首期款，其行为构成违约，天骄公司依照《楼宇认购书》的约定没收定金合理。庞得志要求天骄公司返还定金5万元及利息的诉讼请求缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告庞得志的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告庞得志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  潘新标人民陪审员  李少芳二〇一九年十一月五日书 记 员  张 敏林婕