河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初12623号原告：河南省仁豪实业有限公司，住所地郑州市郑汴路东段郑州农机市场3号楼2层。法定代表人：王剑，董事长。委托诉讼代理人：付文秀，女，该公司员工。被告：周蓉，女，1992年5月25日出生，汉族，住河南省商丘市。原告河南省仁豪实业有限公司与被告周蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南省仁豪实业有限公司的委托诉讼代理人付文秀到庭参加诉讼，被告周蓉经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省仁豪实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0619），被告协助原告办理解除合同备案登记手续、注销预告登记手续；2.被告偿还原告代偿的银行贷款24022.39元（暂计算至2019年9月27日，实际金额以银行扣划为准）；3.被告支付原告违约金（以每月代偿款项为基数，按照日万分之五标准，自银行划扣之日起计算至被告实际向原告支付该金额止）；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中原告将诉讼请求1.变更为解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0619）、《欠款协议》，被告协助原告办理解除合同备案登记手续、注销预告登记手续。事实和理由：2018年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0619）及《欠款协议》。《商品房买卖合同》约定，被告购买原告开发建设的郑东新区康平路西、商都路南S7-2号楼6层25号房产，建筑面积33.92㎡，签约合同总价872191元，按揭首付款共计442191元，贷款金额为430000元，首付款100000元，剩余首付款342191元采用分期方式支付等。《欠款协议》约定被告分别于2018年12月20日前向原告偿还所欠房款102657元，于2019年6月20日前偿还102657元，于2019年12月20日前偿还68439元，于2020年6月20日前偿还68438元，被告未按本协议约定日期付款的，逾期超过15日的，原告有权解除《商品房买卖合同》，并将该商品房另行出售而无需征得被告同意，被告应向原告按日支付逾期应付款万分之七的违约金至实际解除商品房买卖合同之日止，同时还应按总房款的5%向原告支付违约金，违约金可在已付房款中扣除等。合同约定被告应于2018年12月20日前付清第一笔首付款102657元，但被告至今仍未支付，已构成严重违约。同时被告于2019年5月未按时偿还按揭贷款，导致原告承担保证责任。原告多次催告被告支付剩余房款及原告代付的银行贷款未果，故起诉至本院。周蓉未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告周蓉缺席，无质证意见。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0619），主要约定：1.××购买位于郑东新区××、商都××—××层××房屋××套，建筑面积33.92㎡，总金额872191元。2018年8月3日以现金方式支付442191元，交纳比例50.7％，以商业贷款方式支付430000元，交纳比例49.3%；2.××如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）:逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的2%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定等。附件四《合同补充协议》主要约定：××于2018年8月3日前支付首付款442191元，剩余房款430000元贷款支付；如果××为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；××没有按照约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，××有权选择立即解除本合同等。附件五《补充协议》主要约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效，××变更联系方式应当通知××，否则按照原地址寄出后3日即视为有效送达，无论邮件是否被退回或拒收等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《欠款协议》一份，主要约定：1.因乙方个人原因未能在签订《商品房买卖合同》时付清首付款442191元，甲方同意乙方分期支付首付款；2.乙方在签订《商品房买卖合同》时支付首付款100000元，剩余首付款342191元，于2018年12月20日前支付102657元，于2019年6月20日前支付102657元，于2019年12月20日前支付68439元，于2020年6月20日前支付68438元；3.乙方未按约定日期付款逾期超过15日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，并有权将该商品房另行出售而无需征得乙方同意。甲方解除《商品房买卖合同》的，乙方应按日支付逾期应付款万分之七的违约金至实际解除商品房买卖合同之日止，同时还应按总房款的5%向甲方支付违约金，乙方产生的违约金可在已付房款中扣除等。2018年9月17日，原告（保证人）与被告（借款人、抵押人）、案外人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放430000元贷款，保证人为借款人的债务向贷款人提供阶段性连带责任保证等。上述合同签订后，被告支付首付款100000元，并支付贷款至2019年4月。后被告逾期还款，导致中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行分别于2019年5月29日、2019年6月27日、2019年7月31日、2019年8月29日、2019年9月27日从原告保证金账户中扣划4771.34元、4810.95元、4815.78元、4813.37元、4810.95元，合计扣划24022.39元。2019年6月6日、2019年7月9日，原告分别通过中国邮政向被告邮寄《关于催促业主支付剩余购房款的通知》、《解除商品房买卖合同通知书》，邮件查询单显示未签收。另查明，《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》显示：该房产于2018年8月21日设立预售商品房预告登记权利[豫（2018）郑州市不动产证明第0248927号]，于2018年9月26日设立预售商品房抵押权预告登记权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《欠款协议》及原、被告与案外人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》明确约定了被告严重违约时原告解除合同的条件，因被告多次未按期偿还银行贷款，致使贷款银行扣划原告保证金，原告向被告邮寄送达还款催告函后被告至今仍未偿还原告代偿款项，原告解除合同的条件已经成就，且原告本案起诉主张解除合同未超过法定除斥期间，原告作为解除权人有权解除合同，故原告诉请解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D180××××0619）及就首付款签订的《欠款协议》，于法有据，本院予以支持。由于原告已收取被告首付款100000元，在购房合同解除的情况下，原告应将首付款100000元返还给被告。《商品房买卖合同》解除后，被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》预告登记注销及备案合同解除手续，故对于原告要求被告配合办理《商品房买卖合同》预告登记注销手续、备案合同解除手续的诉请，本院予以支持。被告未按约支付贷款本息，导致原告作为保证人为其向贷款银行履行了担保责任，原告承担担保责任后，有权向被告追偿，故原告要求被告偿还代偿的银行贷款24022.39元（暂计算至2019年9月27日止，实际金额以银行扣划为准）的诉讼请求，本院予以支持。依照《商品房买卖合同》附件四约定，被告除支付全部代偿款项外，还应支付违约金，违约金自原告将代偿款项支付给贷款银行之日起按每日万分之五计付至付清代偿款项之日止，故原告要求被告支付违约金（以原告代偿的贷款费用为基数、按照日万分之五的标准、分别自银行扣划之日起计算至付清之日止），符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告缺席，未予抗辩，也未提供相关证据，应承担由此引起的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告河南省仁豪实业有限公司与被告周蓉签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D18004200619）、《欠款协议》；二、被告周蓉于本判决生效后三十日内协助原告河南省仁豪实业有限公司办理解除合同备案登记手续、注销预告登记[豫（2018）郑州市不动产证明第0248927号]手续；三、原告河南省仁豪实业有限公司于本判决生效后十日内退还被告周蓉首付款100000元；四、被告周蓉于本判决生效后十日内偿还原告河南省仁豪实业有限公司为其代偿贷款24022.39元（暂计算至2019年9月27日，实际金额以银行扣划为准）并支付违约金（以每月代偿款项为基数，按照日万分之五标准，自银行划扣之日起计算至被告实际支付该金额止），被告周蓉已付首付款100000元直接冲抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1421元，保全费4881元，公告费200元，由被告周蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  侯培利人民陪审员  陶 春人民陪审员  陈丽苹二〇一九年十一月二十二日书 记 员  韩冬菊