上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16082号原告：上海百达工贸实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：金艳，董事长。委托诉讼代理人：**开，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽中，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海湘立人投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：郭泽燕。原告上海百达工贸实业有限公司(以下简称“百达公司”)诉被告上海湘立人投资管理有限公司(以下简称“湘立人公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告百达公司的委托诉讼代理人**开、王羽中到庭参加诉讼。被告湘立人公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海百达工贸实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年1月6日签署的《房屋租赁合同》于2019年6月17日解除；2、被告向原告支付违约金100万元；3、被告向原告赔偿自2019年2月1日起至2019年6月17日期间的房屋租金损失XXXXXXX元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于上海市普陀区同普路XXX号1号楼1-4层的房屋出租给被告使用,租赁期限自2019年2月1日至2028年1月31日。合同第5.1条约定,合同签订后七个工作日内,被告应当支付保证金及首期租金。合同第9.2条约定,如果被告逾期支付任何一期租金或水费等费用超过30天的,原告有权解除合同并要求被告支付违约金人民币1,000,000元;若违约金不足以抵付守约方财产损失的,还应赔偿守约方财产损失。合同签订后,被告一直未支付《房屋租赁合同》约定的任何费用,原告多次向被告进行催告,并于2019年4月9日发送《关于要求履行房屋租赁合同、物业管理(服务)合同的函》,要求被告支付《房屋租赁合同》约定的费用,但被告仍然未支付。原告遂于2019年6月14日向被告发送《律师函》、并于2019年6月17日送达,通知被告《房屋租赁合同》正式解除,并要求被告承担相应的违约责任。《律师函》发出后,被告迄今仍未向原告支付违约金等款项。被告上海湘立人投资管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市同普路XXX号1-4幢的权利人为上海百达工贸实业有限公司。2019年1月6日，百达公司(甲方)与湘立人公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市同普路XXX号1号楼1-4层，租赁房屋建筑面积6560平方米，乙方作办公使用，甲方于2019年2月1日前向乙方交付租赁房屋，房屋租赁期限自2019年2月1日起至2028年1月31日止(其中免租期六个月，即2019年2月1日至2019年7月31日)，2020年1月31日前的月租金为598,600元，每3年环比递增10%，租金先付后用，由乙方按月支付租金，在该月度应付租金开始(即每月的1日)前10天内支付甲方，逾期支付超过30天的，甲方有权提出解除本合同，双方签订本合同七个工作日内，乙方支付保证金及首期租金，保证金为1,197,200元，首期租金为2019年8月1日至2019年8月31日房租598,600元，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向守约方偿付约定违约金1,000,000元……(五)乙方逾期支付任何一期租金或水费、电费、通讯费、物业管理费等费用的全部或部分超过30天的。签订《房屋租赁合同》后，湘立人公司未支付任何款项。2019年4月9日，百达公司向湘立人公司发送《关于要求履行房屋租赁合同、物业管理(服务)合同的函》，要求湘立人公司支付首期租金、租赁保证金等各类费用2,307,480元。2019年6月14日，百达公司委托上海邦信阳中建中汇律师事务所向湘立人公司发送《律师函》，主要内容为：1、百达公司与湘立人签署的《房屋租赁合同》于本函送达之日起正式解除；2、百达公司与湘立人公司签署的《物业管理(服务)合同》于《房屋租赁合同》解除之日同时终止；3、湘立人应当于本函送达之日起七日内，向百达公司偿付违约金1,000,000元；4、百达公司保留向湘立人公司追究其他违约责任的权利。2019年6月17日，湘立人公司收到上述《律师函》。但未予回复，亦未支付任何款项。故百达公司诉至本院请求判决如其诉请。审理中，百达公司提供2019年8月27日拍摄的租赁房屋现场照片一组，证明房屋空置造成损失。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。湘立人公司应根据《房屋租赁合同》约定，于签订合同的七个工作日内，支付保证金及首期租金，但湘立人公司逾期支付超过30天，构成违约，百达公司向湘立人公司发送《律师函》解除租赁合同，合法有据，本院予以确认。湘立人公司违约导致《房屋租赁合同》解除，百达公司主张湘立人公司应依据合同约定支付违约金1,000,000元，于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定，若违约金不足抵付守约方财产损失的，还应赔偿守约方财产损失的不足部分。百达公司据此主张2019年2月1日至2019年6月17日的租金损失。对此本院认为，2019年2月1日至2019年6月17日虽然处于免租期，但免租期系出租方对于承租方完整履行合同的一种优惠，本案合同约定的租赁期限长达九年，湘立人公司承租后未付任何费用即导致合同解除，理应就免租期的租金损失向百达公司承担责任。关于具体金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”湘立人公司违反《房屋租赁合同》约定，逾期支付保证金及首期租金超过30日，且亦未要求百达公司交房，无履行《房屋租赁合同》之诚意，此时百达公司应及时采取适当措施，防止损失扩大。百达公司于2019年6月中旬才发函解除合同，超过合理期间，对扩大部分的损失，本院不予支持。本院综合考虑合同的履行情况、合同解除的责任大小，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定免租期间的损失为800,000元。湘立人公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海百达工贸实业有限公司与被告上海湘立人投资管理有限公司于2019年1月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月17日解除；二、被告上海湘立人投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百达工贸实业有限公司违约金人民币1,000,000元；三、被告上海湘立人投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海百达工贸实业有限公司房屋租金损失人民币800,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币36369元，减半收取，计人民币18184.50元，由原告上海百达工贸实业有限公司负担人民币7684.50元，被告上海湘立人投资管理有限公司负担人民币10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇一九年十一月二十八日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。