河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初3897号原告：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，确认地址同住所地，统一信用代码9141142400587724X2。法定代表人:吴月英，该公司董事长。委托讼代理人:孔祥明，河南卓衡律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：宋天鹏，男，1973年5月24日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址河南省柘城县鑫诚花园B10。被告：梁义霞，女，1967年7月10日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址河南省柘城县鑫诚花园B10。被告:柘城县宏达建材有限公司，住所地柘城县未来大道祥和花园3号，确认地址为柘城县城关镇胜利街4号，统一社会信用代码9141142409811323XQ。法定代表人：李波，该公司经理。被告:河南英信房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区群办路9号2号楼201号，确认地址同住所地，统一社会信用代码9141010057496559X1。法定代表人：毛伟，该公司经理。被告：李波，男，1984年5月1日出生，回族，住河南省柘城县，确认地址同住址。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称“柘城农商行公司”）与被告宋天鹏、梁义霞、柘城县宏达建材有限公司（以下简称“宏达建材公司”）、河南英信房地产开发有限公司（以下简称“英信房地产公司”）、李波执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告柘城农商行公司的委托诉讼代理人孔祥明、被告宋天鹏、梁义霞、被告宏达建材公司、李波到庭参加诉讼，被告英信房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘城农商行公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告英信房地产公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼西10、11号商铺。事实和理由：2018年4月26日，柘城县人民法院对原告诉被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波借款合同纠纷一案作出（2018）豫1424民初660号民事判决，判决如下：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息（借款期限内的利率按月利率7.95‰计算，自2015年12月31日起至2017年10月27日；逾期罚息按11.925‰计算，自2017年10月28日起至借款还清之日止，被告已支付的利息1450875元应予扣除）；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权；四、驳回原告柘城县农村信用合作联社对被告范亚丽的诉讼请求；五、驳回原告柘城县农村信用合作联社的其他诉讼请求。”判决生效后，被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波没有按照生效判决履行义务，故原告依法向柘城县人民法院申请执行。2019年3月22日，被告宋天鹏、梁义霞对执行标的提出书面异议。柘城县人民法院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异26号执行异议裁定，裁定中止对柘城县未来大道南侧未来名城小区1号西10、11号商铺的执行。原告不服该裁定，认为被告宋天鹏、梁义霞提供的《未来名城认购协议书》、《转账明细表》以及房款收据等证据不足以证明被告宋天鹏、梁义霞对涉案房屋具有所有权和排除执行。为此，原告提起本案诉讼。被告宋天鹏、梁义霞辩称：1.在柘城人民法院查封之前，已经和英信房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。2013年9月16日，被告宋天鹏、梁义霞在英信房地产公司售楼部内，与其签订了房屋认购协议书，按照协议约定，英信房地产公司将位于柘城县未来大道东段，未来名城1号楼西10、11商铺，面积为267平方米的商铺出售给宋天鹏、梁义霞。依据协议内容，交清了全部的购房款1281600元给英信房地产公司。英信房地产公司给其出具了全款购房收据。购房款以银行转账的方式给付。英信房地产公司在协议中明确承诺：在与其双方签订《商品房买卖合同》之日前，不得与第三方签订任何形式的《认购协议书》或者《商品房买卖合同》，因此，书面合同是合法有效的，且在柘城人民法院查封之前签订。(二）该房产在柘城人民法院查封之前，其已经合法占有。2015年10月份，看到有部分户主开始使用商铺做生意，就是批发南方的水果甘蔗之类的生意。其在2015年11月，在其商铺的卷闸门上张贴了出租广告。但是由于没有通水通电，一直没有出租出去。英信房地产公司销售经理李波提出，让其缴纳3500元用于安装水电。他可以想办法解决水电问题。在其交纳了3500元的提前使用费以后，2016年3月19日顺利出租。租房人徐锐，门面名称《铭轩汽车维修服务中心》。并且签订有租房合同，房子他们一直至今都在使用中。销售部经理李波在收到3500元提前使用费之后，给其出具了证明一份。（三）购房款根据合同约定，在购房时已经全部付清，付款方式为银行转款。（四）在房子出租之前，就在售楼部内找到负责人李波，要求办理房产证，李波给的答复是让其在家等通知，到时候大家一起来办理。（五）开发商、贷款人、原告恶意串通，合伙诈骗。购房合同、购房收据，一直由其自己保管，没有外借，更不会拿去抵押给银行，是开发商不遵守承诺，把全款已经卖出去的房子在购买人不知情的情况下，偷偷摸摸抵押给原告；贷款人李波，作为英信房地产公司的销售经理，完全清楚涉案房产已被出售的具体情况；原告明知在涉案房产已经出售的情况下，违规发放贷款。因为在抵押之初，已经有几家商户开始营业和在涉案房产的卷闸门上张贴有出租广告。原告应到涉案抵押房产处现场调查还有未来名城的售楼部已在未来名城小区最显眼的位置挂牌营业多年，这么长的时间怎么会一套房子都没有卖出去，怎么会整栋楼房拿来抵押，发放大额贷款，应到而未到现场调查仍然发放贷款。由于他们自己的过错造成的损失，应该他们自己承担，不能伤及无章。（六）原告起诉强制执行涉案房产的理由不成立。关于最高院《执行异议和复议的规定》第二十八条与第二十九条如何理解和适用的问题：1.在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。另根据最高院（2018)最高法民终1075号案例参考，有足够的法律依据判定原告诉讼请求不成立。由于他们三方的恶意欺骗，隐瞒事实的交易是违法的，是无效的，是不道德的。他们的所作所为，是与社会主义价值观背道而驰的，是社会不和谐的因素。该商铺是其合法购买，希望贵院给予终止执行和解除查封。（7）河南省柘城县人民法院（2019）豫1424执异26号执行裁定书是正确合法的，望贵院予以认可。被告宏达建材公司、李波辩称：被告宏达建材公司的债权债务应由被告英信房地产公司负责。被告宋天鹏、梁义霞是2015年11月份左右得到的房屋，是被告英信房地产公司交付给他的，两间门面房租赁给维修汽车一直经营至今。被告英信房地产公司未作答辩。原告柘城农商行公司向本院提供的证据有：1.流动资金借款合同一份、抵押合同两份。证明目的，①2015年12月份，被告宏达建材公司向原告贷款15000000元，贷款期限12个月，从2015年12月31日至2016年12月31日。②被告英信房地产公司自愿用其所有的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺为被告宏达建材公司的贷款抵押给原告，并办理了抵押登记，登记号为柘城县房他证2015字第0153038号和柘城县房他证2015字第0153039号；③原告对抵押房屋享有法定的优先受偿权利。2.柘城县农村信用社借款展期协议一份、流动资金借款合同一份、抵押合同一份。证明目的，①被告宏达建材公司在贷款到期前向原告申请就2015年12月份15000000元的贷款申请展期10个月。②被告英信房地产公司自愿用其所有的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺为被告宏达建材公司的展期贷款进行抵押，并办理了抵押登记，登记号为柘城房他证2017字第20170040号和柘城房他证2017字第20170041号；③原告对抵押房屋享有法定的优先受偿权利。3.（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书各一份。证明目的，①柘城县人民法院判决原告对被告英信房地产公司提供的抵押物即位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺享有优先受偿权；②柘城县人民法院已于2018年1月24日对被告英信房地产公司提供的抵押物即位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺进行了依法查封；③.原告依据（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书内容申请法院执行，合理合法。4.他项权证两份。证明目的，抵押房产系商铺，不是居住房屋，依据相关法律法规及其司法解释的相关规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，被告贾廷顺不能够排除执行。被告宋天鹏、梁义霞向本院提供的证据有：购房协议、购房票据、房屋提前使用水电安装证明、商铺移交补办证明、银行流水单（部分）、银行转账存根（部分）、房屋租赁合同、宋天鹏及梁义霞身份证复印件、执行裁定书、最高院案例。被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波均未向本院提供证据。对上述证据，经质证双方无异议部分，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，对证据的证明效力，本院予以综合分析认证。本院经审理认定事实如下：原告柘城农商行公司原系柘城县农村信用合作联社（2019年4月25日办理的企业名称变更登记手续）。被告宏达建材公司因资金周转需要与原告签订15000000元的流动资金借款合同（期限12个月，自2015年12月31日起至2016年12月31日），被告英信房地产公司分别以其名下的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺为该借款及利息、罚息等提供抵押担保，抵押期限为2015年12月30日至2016年12月30日止，并与原告签订两份抵押合同，2015年12月31日在柘城县房地产管理局分别办理了柘城房他证2015字第20153038号（柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺，房产证号：20××53）、柘城房他证2015字第20153039号（柘城县未来大道南侧未来名城小区2幢1-3层商铺，房产证号：20××54号）抵押登记手续。2016年12月26日，被告宏达建材公司与原告签订上述借款的展期协议（展期期限为2016年12月31日至2017年10月27日），并重新签订流动资金借款合同，被告英信房地产公司与原告重新签订两份抵押合同，并于2017年1月16日在柘城县房地产管理局就上述抵押物重新分别办理了柘城房他证2017字第20170040号、柘城房他证2017字第20170041号抵押登记手续（抵押期限为2015年12月30日至2017年10月30日）。在本院审理原告与被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波上述借款合同纠纷一案中，本院依原告提出的财产保全申请于2018年1月24日作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定书，裁定分别查封了被告英信房地产公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺（房产证号：20××53）、2幢1-3层商铺（房产证号：20××54号）的房产，查封期限均为三年；本院于2018年4月26日作出（2018）豫1424民初660号民事判决书，判决如下：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息。；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权。”。该判决生效后，原告向本院申请执行。在执行过程中，被告宋天鹏、梁义霞对被查封的执行标的（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼西10、11商铺）向本院提出执行异议，本院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异26号执行裁定书，裁定中止对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼西10、11商铺的执行，原告不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年9月16日，被告宋天鹏、梁义霞与被告英信房地产公司签订未来名城认购协议书，购买了被告英信房地产公司开发的柘城县未来名城小区1号楼西10、11号商铺，面积267平方米，单价4800元/平方米，总房款为1281600元，另约定了付款方式以及其他权利义务等。被告宋天鹏、梁义霞于2013年9月14日通过转账支付购房订金50000元，被告英信房地产公司向被告宋天鹏、梁义霞出具50000元收据一份。被告宋天鹏、梁义霞分别于2013年9月16日、2013年10月9日、2013年11月3日向被告英信房地产公司通过转账支付购房款995000元、100000、136600元，被告英信房地产公司向被告宋天鹏、梁义霞分别出具了995000元、100000元、136600元的购房款收据各一份。至2013年11月3日，被告宋天鹏、梁义霞已全额支付购房款1281600元。被告英信房地产公司于2015年11月6日将该商铺交付给被告宋天鹏、梁义霞使用。上述事实，有当事人陈述、原、被告提供的相关证据等在卷为证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”。具体到本案中，首先，本案被告宋天鹏、梁义霞与被告英信房地产公司于2013年9月16日签订的未来名城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且被告英信房地产公司已按照协议约定收取了购房款，依法应当将该协议认定为商品房买卖合同，由于该协议在被告英信房地产公司将涉案商铺向原告抵押登记前和本院依原告申请而于2018年1月24日裁定查封前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于涉案商铺的交付时间2015年11月6日早于被查封时间，故被告宋天鹏、梁义霞在涉案商铺被查封前已实际合法占有该商铺。第三，被告宋天鹏、梁义霞已向被告英信房地产公司支付了涉案商铺的全部价款1281600元。最后，涉案商铺未办理过户登记系由于被告英信房地产公司在将该商铺出卖给被告宋天鹏、梁义霞后又将该商铺抵押给原告并办理了抵押登记手续以及被告英信房地产公司存在的其他问题等原因，而非被告宋天鹏、梁义霞自身原因所致。综上，被告宋天鹏、梁义霞提供的证据能够证明其对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，故本院依法应对原告要求准许执行涉案商铺的诉请不予支持。对原告提出的其系涉案商铺的实际抵押权人、原判决已确认其对涉案商铺享有优先受偿权等意见，由于该意见既不属于其提起本案执行异议之诉的诉请范围，亦不属于本案审查范畴，故本院对此不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告河南柘城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费16334元，由原告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  梁兴福审 判 员  张高臣人民陪审员  皇志强二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘凯瑞