广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初5895号原告：陈瑞莲，女，1974年9月5日生，汉族，住址及确认的送达地址为广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：周荣超，男，1974年3月21日生，汉族，住广东省阳江市江城区。系原告陈瑞莲的丈夫。被告：保利（海陵岛）房地产开发有限公司。住所地：阳江市海陵岛十里银滩保利银滩度假酒店东翼1-2楼。被告确认的送达地址为阳江市江城区马曹路31号五楼广东粤宏律师事务所，联系人黄远航。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。原告陈瑞莲诉被告保利（海陵岛）房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑞莲及其委托诉讼代理人周荣超，被告保利房地产公司的委托诉讼代理人黄远航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑞莲向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告延迟取得不动产权证的违约金，金额为：115200元，并以115200元为基数按年利率6%计算利息，自起诉日起至支付给原告为止；二、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2013年10月18日和被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议购买N区产权式酒店1416房，原告按被告要求一次性付清房款及办证费用，提供了办理房产证所需的全部资料。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。《商品房买卖合同》补充协议第九条关于“买卖合同”第十五条“关于产权登记的约定”的第3项：买卖合同第十五条所约定的“90日”的期限是指甲方办理商品房初始登记的时限，以及买卖合同第十五条所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。第7项：若因甲方原因导致乙方不能按以上约定时间内取得《房地产权证》的，乙方不退房。若延迟100天以内，每延迟一日，甲方按已支付房款的万分之一向乙方支付违约金；若延迟超过100天，每延迟一日，甲方按已支付房款的万分之二，直至乙方取得《房地产权证》。被告于2014年4月27日将该房屋交付给原告使用，应于2016年4月27日前办理好该物业的房地产权属证书，但直到2018年4月16日才取得房地产权属证。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议的条款，被告应支付给原告的款项是合理的。现原告为维护自己的合法利益，根据有关的法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告保利房地产公司辩称：1、涉案房产所在的土地以及建筑，被告已经于2014年向政府有关部门及不动产有关部门递交了权属申请办理的手续，并进行了所在物业的权属确权，但由于涉案房屋所处的地块因被告整体开发土地所需而进行土地证分证处理。而分证的手续政府部门迟迟未能为被告进行办理，也相应影响了原告及N区其他业主在领取不动产权证的时间发生延迟，被告认为原告迟延取得房地产权证并非是由被告所导致的，而是由于政府的原因而未能够在双方合同约定的时间内办理完毕，根据双方的补充协议第九条第七项的约定，被告无须承担该责任。2、原告在诉请中要求被告支付违约金，还要求在违约金的基础上计算利息，该诉请是缺乏法律依据的。3、原告主张的违约金金额，并未明确计算依据及标准，被告对该金额不予认可。综上所述，恳请驳回原告全部诉请。经审理查明：2013年10月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：2013100855），合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于阳江市××西区编号为阳府国用（2011）第22-1196号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》；第二条商品房销售依据。商品房预售许可证证号为阳预许证字2013001号；第三条买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的：N区产权式酒店1416房。建筑面积共66.89平方米。第四条计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16842.93元，总金额799197元整；第六条付款方式及期限。付款方式为一次性付款，首期房款人民币319679元整于2013年10月17日前付清，余款人民币479518元整于2013年11月17日前付清；第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按以下第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条交付期限。出卖人应当在2014年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1,4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。4、该商品房虽已具备交付使用条件，买受人应支付的全部房款及违约金（如有）必须到出卖人账户，买受人方可收楼；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。等等。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。同日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述《商品房买卖合同》签订了一份《补充协议》，协议主要约定：九、关于“买卖合同”第十五条“关于产权登记的约定”。3、买卖合同第十五条所约定的“90日”的期限是指甲方办理商品房初始登记的时限，以及买卖合同第十五条所约定“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。7、若因甲方原因导致乙方不能按以上约定时间内取得《房地产产权证》的，乙方不退房。若延期100天以内，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金；若延期超过100天，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之二向乙方支付违约金，直至乙方取得《房地产权证》。若因乙方自身原因导致无法在约定的时间内取得《房地产产权证》的，甲方不做任何赔偿。若因政府原因或乙方原因导致甲方未能按规定时间向相关政府部门报送房屋权属登记的资料或导致乙方未能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担责任，乙方也不退房。等等。协议还约定了其他内容。签订合同后，原告依约向被告支付了全部购房款799197元。被告于2014年4月27日向原告交付了涉案房屋。另查明，涉案房屋所在的整体地块的国土证编号为阳府国用（2011）第22-1001号，该整体地块于2011年开始办理分证手续，并分成了八块地块，分证后每块地块的编号分别为（2011）第22-1192号、（2011）第22-1193号、（2017）第0003675号、（2011）第22-1195号、（2011）第22-1196号、（2011）第22-1084号、（2017）第007164号、（2011）第22-1197号。涉案房屋所在地块于2017年11月20日分证完毕，国土证编号为（2017）第007164号。涉案阳江市××西区保利.银滩N区产权式酒店1416房于2018年4月16日取得《不动产权证》，产权证号为粤（2018）阳江市（海陵区）不动产权第0001998号，权利人为陈瑞莲。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、购房发票、不动产权证、收楼记录表，被告提供的阳府国用（2011）第22-1001号土地使用权证、《分地块一览表》、《分布图》、《不动产权证》等证据以及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”和《补充协议》第九条关于“买卖合同”第十五条“关于产权登记的约定”：“3、买卖合同第十五条所约定的“90日”的期限是指甲方办理商品房初始登记的时限，以及买卖合同第十五条所约定“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。7、若因甲方原因导致乙方不能按以上约定时间内取得《房地产产权证》的，乙方不退房。若延期100天以内，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金；若延期超过100天，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之二向乙方支付违约金，直至乙方取得《房地产权证》。…….”的约定，被告于2014年4月27日已向原告交付涉案房屋，故被告最迟应于2016年4月27日前办出《房地产权证》。涉案房屋直至2018年4月16日才取得《不动产权证》，自2014年4月28日至2018年4月16日，已经延期718天，被告的行为已构成违约，故迟延办证违约金计算为114764.69元（799197元×0.0002/天×718天），原告请求被告支付迟延办证违约金115200元，超出本院核准范围，超出部分，本院不予支持。被告辩称迟延取得不动产权证是由于政府未能及时处理涉案房屋所在地块的分证而导致，被告无须承担该责任。本院认为，双方签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋所在的整体地块已经取得国有土地使用权证，但所在的具体地块尚未分证完毕，尚未取得国有土地使用权，直至2017年11月20日才取得不动产权证，被告仍约定商品房交付使用后720天内取得《房地产产权证》，被告迟延办证完全属于自身原因导致。故，被告的上述辩称意见，依法无据，本院不予采纳。另外，原告主张以迟延办证违约金为基数，按年利率6%计算利息，自起诉之日计至被告付清时止，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告保利（海陵岛）房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付迟延办证违约金114764.69元给原告陈瑞莲；二、驳回原告陈瑞莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1302元（原告已预缴），由被告保利（海陵岛）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  敖卓斌二〇一九年十一月十九日书记员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。