江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0117民初4280号原告：周刚立,男,1989年3月16日出生,汉族，住溧水区。委托诉讼代理人：杨正琴，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐月萍，江苏宗域律师事务所律师。被告：王强,男,1985年2月12日出生,汉族，住溧水区。被告：张荣,女,1986年10月11日出生，汉族，住溧水区。原告周刚立与被告王强、张荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周刚立及其委托的诉讼代理人杨正琴，被告张荣到庭参加诉讼，被告王强经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周刚立向本院提出诉讼请求：1.两被告王强、张荣将位于南京市溧水区房屋交付给原告并承担违约责任；2.两被告办理初次领证手续并承担初次领证的相关费用；3.两被告归还银行按揭贷款并协助原告办理房屋过户手续。法庭辩论终结前，原告变更诉讼请求为：1.两被告返还购房款345000元；2.两被告承担违约责任，违约金为以房屋总款795000元为基础，自2018年9月1日起按月息1.5%计算至实际支付之日止的利息；3.两被告承担本案的保全费、保全保险费。事实和理由：两被告系夫妻关系，两被告于2016年12月17日在南京蓝敏置业有限公司购买了位于南京市溧水区房屋一套，房屋总房款为597308元。两被告购买该房屋后委托南京祥居房产经纪有限公司中介出售该房屋，2018年1月6日原告通过祥居房产中介购买了被告的该房屋并签订了房地产买卖合同。合同约定房屋出售总款为795000元，原告在2018年1月8日前支付首付款（含定金）345000元，被告取得该房屋钥匙之日向原告交付房屋，该房屋初次领证的税费由被告承担，被告自行解除银行贷款并协助原告办理房屋过户手续，合同还对违约责任进行了相关约定。现南京蓝敏置业有限公司己开始向万景佳苑的购房人通知交付房屋领取房屋钥匙，原告联系被告要求其到南京蓝敏置业有限公司办理房屋交付手续，但被告当初给原告的联系方法经原告多次联系根本无法联系上。两被告已起诉离婚并跑路。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王强未作答辩。被告张荣辩称，原告周刚立与王强及所谓的“张荣”签订的房地产买卖合同中“张荣”不是其本人签字，该合同对其不发生法律效力。其不应当承担返还购房款的责任，也不应当承担违约责任。虽然该房地产买卖合同签订于其与王强婚姻关系存续期间，但其对王强出售房屋的情况不知情，王强收取原告的购房款也未用于夫妻共同生活，其与王强离婚并非逃避债务。其申请笔迹鉴定的费用8720元，应由原告和王强共同返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋的预售合同、不动产预告登记、两被告的结婚证、身份证复印件、个人购房担保借款合同、房地产抵押合同、收款收条、付款凭证、保险费票据、鉴定费票据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月17日，被告王强、张荣与案外人南京蓝敏置业有限公司订立商品房预售合同。合同约定，两被告购买南京蓝敏置业有限公司出售的位于南京市溧水区房屋，房屋建筑面积93.71平方米，房屋价款597308元，采用分期付款的方式，首付款为179308元，余款418000元办理银行按揭手续。两被告通过江苏溧水农村商业银行股份有限公司办理按揭贷款41.8万元。2017年1月12日，两被告办理了涉案房屋的预告登记。2018年1月6日，原告（乙方）周刚立与被告王强及冒名张荣的人员（甲方）、南京溧水祥居房产经纪有限公司订立房地产买卖合同。合同约定，周刚立以795000元购买涉案房屋，房屋所有权人为王强、张荣；2018年1月8日前原告支付定金345000元，2018年10月30日前进行过户（以交付时间为准），双方定于甲方取得钥匙之日正式交付房屋；甲、乙双方任何一方未按本合同履行义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同约定的总房价款万分之五的违约金。合同亦对其他事项作出约定。落款处原告、被告王强及冒充张荣的人员签字。合同订立当日，原告向被告王强支付房款345000元，王强及冒充张荣的人员向原告出具收条。2018年5月21日，两被告协议离婚，约定将涉案房屋在内的三套房产等财产归女方或两被告共同的女儿所有。获知涉案房屋可以交付时，原告多次联系王强未果，故诉至法院请求判令被告交付房屋并承担违约责任等。案件审理中，被告张荣以房地产买卖合同及收条不是其本人所签为由进行抗辩，并申请笔迹鉴定。本院委托鉴定单位对上述两处“张荣”签字进行鉴定。经鉴定，该两处“张荣”签字并非本案被告张荣本人书写。被告张荣垫付鉴定费用8720元。本院已将涉嫌犯罪线索移送公安机关立案侦查。原告申请变更诉讼请求后，本案继续审理。另查明，南京蓝敏置业有限公司于2019年1月15日发布交房通知，通知万景佳苑一期业主自2019年1月15日起正式办理物业交付手续。本院认为，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，不发生法律效力。涉案房屋登记在被告王强、张荣名下，被告王强虚构张荣签名，在被告张荣不知情的情况下将房屋出售给原告周刚立，且张荣拒绝对王强签订房地产买卖合同的行为予以追认，故该房地产买卖合同对被告张荣不发生法律效力。出卖人未取得处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，人民法院应予支持。根据双方房地产买卖合同约定，2018年10月30日前进行过户（以交付时间为准），双方定于出售方取得钥匙之日正式交付房屋；双方任何一方未按本合同履行义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同约定的总房价款万分之五的违约金。因王强不能于开发商通知收房之日即2019年1月15日将涉案房屋交付给原告，应当承担违约责任。原告请求被告王强返还购房款345000元，并要求被告王强支付以房屋总款795000元为基础，自2019年1月15日起按月息1.5%计算至实际支付之日止的利息，未超过双方约定的违约金标准，且具有事实及法律依据，本院预以支持。原告请求被告支付保全费、保全保险费，没有法律依据，亦不符合双方约定，本院不予支持。原告提交的证据尚不足以证实王强出售涉案房屋系张荣与王强的共同意思表示，及王强所得购房款项用于夫妻共同生活，不足以认定王强对原告的债务属夫妻共同债务，故原告请求被告张荣与被告王强共同承担返还返房款及共同承担违约责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。因被告王强指使他人冒充张荣订立合同，且原告已经尽到合理审查义务，在案件审理中双方对“张荣”签名存在异议，被告张荣申请笔迹鉴定，并支付鉴定费8720元，该费用应由王强承担，张荣可另行主张，本案不予理涉。被告王强经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利，并应承担相应的法律后果。综上所述，原告周刚立请求判令被告王强返还购房款345000元及支付以795000元为基数，自2019年1月15日起按月息1.5%计算至实际支付之日止的利息，具有事实及法律依据，本院予以支持，其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王强于本判决发生法律效力后十日内向原告周刚立返还购房款345000元并支付利息（以795000元为基数，自2019年1月15日起按月息1.5%计算至实际支付之日止）；二、驳回原告周刚立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，保全费4520元，公告费900元，合计13470元，由被告王强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 刚人民陪审员  高长春人民陪审员  桂祈琴二〇一九年十一月二十日书 记 员  甘菊兰