云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异112号案外人：李兆麟，男，汉族，1949年10月26日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王冰，云南圣元律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人:许熙晨，女，汉族，1990年8月18日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：刘娜，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：昆明七贤庄生态苑有限公司。住所：云南省昆明市滇池路6、3公里右侧。法定代表人：令狐文新。统一社会信用代码：915301002166169474。本院在办理许熙晨与昆明七贤庄生态苑有限公司（以下简称：七贤庄公司）财产保全一案中，案外人李兆麟向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李兆麟称，案外人于2015年8月30日全款购买位于滇池度假区××号滇池香缇6-22号房产(合同及收据附后),于2015年9月接房并签订物业管理相关协议(物业服务协议、停车管理公约、商品房使用说明、商品房质量保证书等附后)，每年按时缴纳物业管理费(物业收据附后)。购房后案外人多次催促被执行人办理购房合同备案手续，但被执行人均以其公司备案系统被锁为由让案外人等待，案外人据此提出异议，请求解除保全，终止对上述房屋的执行。申请执行人许熙晨答辩称：一、西山区人民法院对坐落于昆明市滇池国家旅游度假区滇池香缇铂金商务会馆6幢22号房屋采取保全查封措施并无不妥。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，及申请执行人向西山区人民法院申请至昆明市房屋交易产权管理处调取案涉房屋的状态信息，案涉房屋的所有权人是七贤庄公司，法院对案涉房屋采取保全措施并无不妥。二、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及第二十八条之规定，异议请求不成立，应予驳回。案外人李兆麟提出异议称本案保全查封的财产是其所有，但如前所述，案涉房屋登记在开发商七贤庄公司名下，因此异议是否成立应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。但本案明显不符合第二十九条的规定,具体而言:(一)在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。其一，李兆麟自认其是从案外人桂铭处购买案涉房屋，但李兆麟并未与桂铭签订合法有效的书面买卖合同。而李兆麟提交的一份“桂铭”出具的收条,也无法证明李兆麟与桂铭之间成立买卖合同，该收条既无买卖房屋的意思表示，也欠缺合同成立的基本要素，即欠缺当事人姓名(未提及李兆麟，李亮是何身份也不清楚)、价款、标的和数量等，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一款，李兆麟与桂铭之间未成立买卖合同。其二，李兆麟与七贤庄公司签订的《商品房购销合同》，并非二人的真实意思表示，李兆麟已自认“交易由桂铭通过七贤庄公司变更买家姓名的方式进行”,即该份合同是三方恶意串通，意图逃避税费，损害国家利益，且以合法形式掩盖非法目的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三款，李兆麟与七贤庄公司签订的《商品房购销合同》应当被认定为无效合同。更何况,该份合同的成交金额是1780954元，也与李兆麟自认的购房价格不一致。其三，案涉房屋是否最初由案外人桂铭真实购买，无法得知。申请执行人已向西山区人民法院申请调取案涉房屋的状态，系登记在开发商名下的未售房源，并未经过商品房购销合同备案登记或产权登记手续。而且目前除一份《商品房购销合同》，并未见桂铭的付款凭证佐证购房真实性。并且桂铭所签订的《商品房购销合同》房价严重低于市场价格，单价仅为9800元/平方米，但该物业属高端别墅区，申请执行人2010年所购单价就已达1.5万元/平方米。最后，李兆麟所提异议依据的证据可能虚假，且可能是配合开发商逃避债务所为。因案涉房屋登记在七贤庄公司名下，李兆麟并不具备买受人的权利外观，其无权作为案涉房屋的利害关系人或权利人查询房屋状况，即其无从知晓案涉房屋已被查封。但案涉房屋的保全情况由西山区人民法院向七贤庄公司送达后，李兆麟便第一时间“知晓”,并着手准备了异议证据。此时七贤庄公司进入执行阶段的债务已过亿，10余个执行案件因无可供执行财产而多年未能执结。如案涉房屋在李兆麟和七贤庄公司的配合下异议成功，那么本案判决后，七贤庄公司将如愿再增加一个无法执结的案件。针对李兆麟所提交的证据，申请执行人要求查阅原件并鉴定证据形成时间。(二)所购商品房并非用于居住。案涉房屋至今处于空置状态，无人居住，假如李兆麟真的是2015年就购置案涉房屋，那也肯定不是用于居住。(三)无法证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如前所述，李兆麟与桂铭之间并未成立买卖合同，也未约定合同总价款是多少，也就谈不上“支付超过合同约定总价款的百分之五十”。而现有证据也不能证明第三人李亮向桂铭转账就是代李兆麟付款，且转账210万但收条载明收到260万元，虽异议申请的补充说明中称“现金支付50万元”,但也不符合逻辑。另外，开发商七贤庄公司并未收到一分钱，却选择在2016年2月22日向李兆麟开具1780954元的房款收据，再次令人怀疑证据真实性。据此李兆麟所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，且同样不符合第二十八条规定，具体而言：（一）在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。通前文第二十九条第（一）款的分析。（二）在人民法院查封之前未合法占有该不动产。申请执行人已提交证据证明案涉房屋目前处于无人使用的空置状态，李兆麟所提交证据又存在诸多疑点可能是事后所补。例如物管费的票据从2015年至2018年，每年的票据日期都是9月1日，2016年至2018年的票据号是连号，2018年票据载明收现金8647元，但李兆麟却提交2018年7月27日向物业服务公司刷卡支付费用的截屏。（三）未已支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。同前文第二十九条第（三）款的分析。（四）至今未办理过户登记是李兆麟自身原因。李兆麟在执行异议申请书中称“被执行人均以其公司备案系统被锁为由让我等待”，但商品房买卖合同备案系统不存在被锁的可能。而且，就算真的被锁，说明开发商或房源本身已存在较大风险，李兆麟仍坚持“购买”，未尽到审慎的注意义务。所以该房源至今未能办理过户登记也是预料之中的，李兆麟对此存在过错。据此，李兆麟的异议主张均不成立，请求驳回案外人李兆麟的异议申请。案外人李兆麟为证实其主张，向本院提交了户口册、李亮身份证、桂铭身份证、银行卡账单、滇池香缇小区业主房屋验收交接表、滇池香缇业主卡及燃气卡、银行账户交易明细、收条、前期物业服务协议、商品房买卖合同登记备案表各一份、商品房购销合同二份、收据、昆明润心物业管理有限公司（滇池香缇费用结算票据）各四份，以上证据材料均为复印件。申请执行人许熙晨为证实其答辩主张，向本院提交了案涉房屋现场照片一份。本院根据申请执行人许熙晨的申请，向昆明市不动产信息档案管理中心调取案涉房屋登记情况，该中心出具的通知书显示案涉房屋未进行不动产登记。本院查明，许熙晨与七贤庄公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，许熙晨向本院申请财产保全，本院于2019年4月19日查封了七贤庄公司名下位于昆明市滇池国家旅游度假区滇池香缇铂金商务会馆6幢22号房屋，并于2019年7月10日作出（2019）云0112民初6452号民事判决书，判决的主要内容为许熙晨与七贤庄公司于2015年10月12日签订的《商品房购销合同》解除，七贤庄公司退还许熙晨车位款300000元及相应利息、维修基金2152.92元、契税9000元、印花税5元、产权证代办费50元、产权证工本费550元、资料复印费50元，赔偿许熙晨损失90000元，并承担案件受理费5209元、保全费3829元。上述民事判决书生效后，义务人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年9月11日立案受理（2019）云0112执7173号许熙晨申请执行七贤庄公司一案，案涉房屋保全查封转为执行查封。案件执行过程中，案外人李兆麟认为其对案涉房屋享有排除执行的实体权利，向本院提出上述异议，并提交了证据材料。案外人李兆麟提交的证据材料显示，2012年11月19日，七贤庄公司作为出卖人，桂铭作为买受人，签订《商品房购销合同》，约定桂铭向七贤庄公司购买案涉房屋，房屋价款为1780954元，并于2012年11月26日办理了商品房买卖合同登记备案。2015年8月30日，七贤庄公司作为出卖人，李兆麟作为买受人，签订《商品房购销合同》，约定李兆麟向七贤庄公司购买案涉房屋，房屋价款为1780954元，但未办理商品房买卖合同登记备案，经查，案涉房屋目前无合同登记备案，仍在七贤庄公司名下。案外人李兆麟主张其系2015年8月30日经中介介绍向桂铭购买案涉房屋，交易由桂铭通过七贤庄公司变更买家姓名的方式进行，同年8月31日，李兆麟儿子李亮向桂铭付款260万元，桂铭出具收条，2016年2月22日，七贤庄公司向案外人李兆麟出具四份收据，分别是购房款1780954元、配套费29600元、代收税费53433.62元、代收维修基金11994.18元，所有款项均付清。对于上述案外人主张的事实，本院将在说理部分予以评判。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上规定中列举的条件分别是对无过错不动产买受人及房屋消费者物权期待权保护的要件，本案中，案外人符合上述二十八条或二十九条列举的条件即可排除执行，而无论是二十八条还是二十九条，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是物权期待权所依据的基础法律关系合法有效的前提条件。本案中，案外人主张的房屋买卖交易过程，存在以下不符合常理之处：第一，针对案外人主张的房屋买卖交易方式，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案外人李兆麟主张其向桂铭购买案涉房屋，但并未提交其与桂铭签订的房屋买卖合同，案外人主张交易由桂铭通过七贤庄公司变更买家姓名的方式进行，但未提交其与桂铭、七贤庄公司变更买家姓名的相关约定证实其主张，案外人提交的收款人落款为桂铭的收条，亦未记载上述房屋交易方式。第二，针对案外人与七贤庄公司所签合同，案外人提交其与七贤庄公司的《商品房购销合同》签订日期落款为2015年8月30日，本院对案涉房屋查封的时间为2019年4月19日，近四年时间内，交易双方既未对上述合同办理公证手续，亦未办理商品房买卖合同登记备案，不符合商品房买卖的社会普遍交易习惯。第三，针对案外人的付款方式，案外人与七贤庄公司所签《商品房购销合同》的签订日期落款为2015年8月30日，而合同中约定的购房款支付日期为2012年11月19日，案外人提交的七贤庄公司出具的购房款收据落款日期为2016年2月22日，合同落款日期与约定付款日期、收据落款日期互相矛盾，且案外人并未提交其支付房款给七贤庄公司的银行交易记录等证据加以佐证，案外人虽提交了其子李亮向桂铭转账的银行交易记录及收条，但并未提交桂铭向七贤庄公司支付房款的相关证据材料，不能形成证据链条证实案外人已实际向七贤庄公司支付了案涉房屋购房款，亦不能佐证双方所签《商品房购销合同》的真实性。综上，案外人主张的房屋买卖关系在交易方式、付款方式等方面与社会普遍房屋买卖交易习惯不符，案外人亦未就其主张提供充分的证据材料，本院对案外人陈述其与七贤庄公司存在房屋买卖合同关系不予采信，对案外人的异议主张不予支持。综上所述，案外人李兆麟的异议主张不能成立，其异议请求应当予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人李兆麟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  马驰原审 判 员  陈 芸人民陪审员  苏祖珍二〇一九年十一月二十五日书 记 员  周 宏