内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0602民初5988号原告:苗某，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古赫扬律师事务所律师。被告：鄂尔多斯市万业房地产开发有限责任公司，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区乌审东街，统一社会信用代码911506027794990354。法定代表人：段某。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古信延律师事务所律师。第三人：白某，公民身份号码×××。第三人：袁某，公民身份号码×××。第三人：王某2，公民身份号码×××。原告苗某与被告鄂尔多斯市万业房地产开发有限责任公司、第三人白某、袁某、王某2商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗某及其委托诉讼代理人王某1，被告鄂尔多斯市万业房地产开发有限责任公司（下称万业公司）的委托诉讼代理人刘某，第三人白某，第三人袁某，第三人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗某向本院提出诉讼请求：1、判令被告鄂尔多斯市万业房地产开发有限责任公司交付鄂尔多斯市东胜区万业祥瑞居6号楼30层西单元东户，面积136.1平米，房屋价值884650元；2、确认苗某、袁某、王某2与白某间于2013年5月23日签订的《以物抵债协议》合法有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月26日，本案第三人白某、案外人王某3与本案被告万业公司签订《房屋抵债协议书》，约定被告用七套房屋（包括本案原告主张的位于鄂尔多斯市××区西单元东户）抵顶王某3欠白某的借款本金及利息共计15890875元，后被告与白某签订《房屋认购协议》，被告向白某出具了收据。2013年5月23日，原告与第三人白某、袁某、王某2签订《以物抵债协议》，约定白某将其抵顶所得的房屋以884650元抵顶给原告苗某、第三人袁某和第三人王某2。被告至今未交付房屋，原告诉至法院请求支持原告诉讼请求。被告万业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司与苗某没有发生过房屋买卖关系。《房屋认购协议》是我公司与白某签订的，原告并不是合同相对方，故原告没有权利起诉我公司，要求我公司履行我公司与白某所签的《房屋认购协议书》的义务。我公司为王某3给本案第三人白某办理以房抵债行为是附条件的，由于王某3未能履行义务，故我公司给白某所办的抵房手续也无效，不应履行。我公司只给白某办理了《房屋认购协议》，白某本身至今也未取得该房的所有权，依据法律规定，白某将自己未取得产权的房产又转卖给他人，其转让（转卖）行为是无效的，且涉案房屋不具备交房条件。第三人白某述称，同意原告的诉讼请求。其于2014年将案涉房屋抵顶给原告，并将认购协议及房地产收款收据一并交给了原告，因此万业公司应该将房屋交给苗某。第三人袁某述称，同意将房屋交付给苗某。苗某债权金额较大，房子登记在苗某名下以后，苗某再给袁某找钱。苗某是其妹夫，王某2是其公公。苗某、袁某、王某2和白某有债权债务关系，如果苗某拿不上房子其继续向白某要钱。第三人王某2述称，同意将房屋交付给苗某。苗某债权金额较大，房子登记在苗某名下以后，他再给我找钱。本案中其和袁某的意见一致，如果苗某拿不上房子其继续向白某要钱。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原、被告分别提交了《房屋抵债协议书》《房屋认购协议》，庭审质证中原、被告及第三人均对真实性无异议，本院审查认为《房屋抵债协议书》《房屋认购协议》均符合证据真实性要求，予以确认。原告提交的收据、（2016）内0602民初11822号民事判决书、《以物抵债协议》、借条3张、退款凭证3张、利息支付凭证1张，被告及第三人分别对真实性无异议，本院审查认为原告上述证据符合证据真实性要件要求，予以确认。被告提交的《股东协议》，庭审质证中，原告及第三人对该份证据的真实性不认可，本院审查认为，该证据名为股东协议，签署人是否具备原告公司股东资格原告均未提交其他证据予以证明，该份证据既不符合证据有效要件要求又与本案缺乏关联性，不予确认。被告提交的《鄂尔多斯市东胜区城市管理行政执法局责令（限期）改正通知书》的出具机关不是监督或备案房屋是否具备交付条件的主体，且该份证据不符合证据有效要件要求且与本案缺乏关联性，不予确认。被告提交的《关于解决万业祥瑞居项目预期交付问题的信访联席会议纪要》与本案缺乏关联性要求，不予确认。第三人袁某、第三人王某2提交的借条可以证明其二人与白某之间存在借贷关系，本院审查认为，该2份借条符合证据有效要件要求予以确认。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月26日，本案第三人白某（甲方）与案外人王某3（乙方）、本案被告万业公司（丙方）签订《房屋抵债协议书》，约定丙方以鄂尔多斯市东胜区万业祥瑞居六号楼西单元西户28层136.1㎡,29层西单元东户、西户面积136.1㎡，30层西单元东户、西户面积136.1㎡，六号楼一层二层连体底商坐北朝南从东向西第一户面积为320㎡，鄂尔多斯市东胜区万业富城一号楼二单元1804号房屋面积为203.65㎡，以上建筑均为毛坯房，楼房7套，共计1204.15平方米，合计15890875元，抵偿乙方欠甲方的借款本利（如房价高出市场开盘价抵偿本息，如低于市场开盘价抵偿本金）15890875元。本协议生效5日内，丙方与甲方签订房屋认购协议，丙方以抵偿的金额给甲方出具正式的购房款收据。丙方将抵偿房屋全部交付甲方，办理产权证后，并还清全部借款本息，乙方与甲方借款合同才能终止。2012年12月27日，被告万业公司（出卖方、甲方）与第三人白某（买受方、乙方）签订《房屋认购协议》，主要内容为,甲、乙双方根据2012年12月26日签订的房屋抵债协议约定，就乙方向甲方认购房屋事宜，达成协议：一、乙方自愿购买鄂尔多斯市东胜区万业祥瑞居六号楼30层西单元东户，建筑面积136.1㎡，7000元/㎡，总价952700元。二、付款方式：房屋抵债，甲方直接给乙方出具购房全款收据。三、甲、乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，乙方可变更乙方人名，在甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》生效之时，本认购协议自动终止。四、房屋交付的状况：毛坯房。五、本协议所购房屋交付时间2013年12月15日。六、甲方逾期交付房屋，每日承担总价款千分之一的违约金。房屋所产生的税和费由乙方承担。同日，被告万业公司向第三人白某出具收据，载明：收到白某万业祥瑞居6号楼30层西单元东户房款952700元，7000元/㎡，面积136.1㎡。2018年2月23日，本院作出（2016）内0602民初11822号民事判决，判决万业公司于2016年10月10日向白某作出的解除《房屋抵债协议书》《房屋认购协议》的通知无效。另查明，第三人白某与本案原告苗某及第三人袁某、王某2之间存在借贷关系，白某作为债务人向苗某出具的借条已经由白某收回，向袁某和王某2出具的借条由袁某和王某2分别持有。2013年5月23日，本案原告苗某（甲方一、债权人）与本案第三人袁某（甲方二、债权人）、本案第三人王某2（甲方三、债权人）、本案第三人白某（乙方、债务人）签订《以物抵债协议》，约定一、乙方将鄂尔多斯市万业房地产开发有限责任公司开发的坐落于鄂尔多斯市××区西单元东户（面积136.1㎡）住宅一处抵顶给甲方。二、甲方同意将上述抵顶房屋作价884650元用于抵顶乙方欠甲方一的借款本息762570元，欠甲方二的借款本金77080元，欠甲方三的借款本金45000元。三、本协议签订后乙方将抵顶房屋的《房屋认购协议》及收款收据原件交予甲方。四、乙方按照甲方要求，配合甲方将抵顶房屋购买人变更为苗某，并由苗某行使《房屋认购协议》中乙方对鄂尔多斯市万业房地产开发有限责任公司的全部权利。同日，苗某与白某签订书面协议，内容为：经苗某对白某所有的鄂尔多斯市万业房地产开发有限责任公司万业祥瑞居的房屋定购协议、收据及房屋现状的充分了解，同意以祥瑞居30层6号136.1㎡6500元/㎡总房价884650元抵顶白某欠苗某借款。附：房屋定购协议原件两份，收款收据原件一份。原告主张的位于鄂尔多斯市××区西单元东户面积为136.1㎡的房屋尚未签订《商品房销售合同》亦未在不动产登记部门进行过相关备案。被告万业公司未向第三人白某交付过原告主张的上述相关房屋。本院认为，关于原告请求由被告万业公司向其履行交付鄂尔多斯市东胜区万业祥瑞居6号楼30层西单元东户面积136.1㎡房屋的问题。本案中原告与被告之间不存在民事法律关系，即原告苗某作为与《房屋认购协议》中的万业公司没有发生合同上的权利义务关系的非合同相对人，不具备主张并承担该《房屋认购协议》相关权利义务的主体条件，无权向万业公司提出请求。关于原告主张被告交付房屋的理由。理由一、被告万业公司和第三人白某签订的《房屋认购协议》中约定甲乙双方同意，在未签订商品房买卖合同之前，乙方可变更乙方人名，第三人白某有权要求变更房屋认购协议中买受人的名字。理由二、白某已将其对万业公司的债权请求权转让给了原告。本院认为，双方该“变更乙方人名”的约定是对合同主体的改变，即出卖方和买受方的改变，法律关系改变的过程包括合同的解除与订立，现被告万业公司仅有与第三人白某解除合同的意思表示，且至今未按照合同约定的时间于2013年12月15日前向白某交付相关房屋，被告的行为对白某构成违约。另依据《中华人民共和国合同法》第八十八条，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，白某基于《房屋认购协议》享有的是买卖合同的权利和义务，即白某享有请求万业公司交付房屋的权利和承担相应税费的义务，并不是单纯债权。原告苗某及第三人均未能举证证明被告万业公司同意将《房屋认购协议》中的权利义务概括转让，被告不仅没有与苗某就涉案房屋签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》的意思表示，而且在庭审中明确表示不同意原告的诉讼请求。故原告的上述主张不能成立，对原告的该项请求不予支持。被告辩称，被告万业公司和第三人白某之间的《房屋认购协议》中的第三条约定无效。本院认为，就该协议被告曾向白某作出解除合同通知书，经白某提出诉讼后判决该解除合同行为无效，后白某并未向万业公司提出诉讼要求继续履行合同交付房屋或基于被告的违约行为要求其承担违约责任，所以该协议或相关内容的约定是否有效、是否具备履行条件或其合同目的能否实现，均不属于本案审查范围，故对被告该辩称本院不予采信。关于原告苗某与第三人白某、袁某、王某2之间的法律关系及签订的《以物抵债协议》的效力。本案中，原告立案时主张的交付房屋义务人为本案被告，其后增加的确认《以物抵债协议》有效的主张是针对本案第三人，原告苗某、第三人袁某、王某2均是第三人白某的债权人，其之间有借贷法律关系，有几方出具的借条、退款凭证及当庭陈述在案佐证，故原告的上述两项诉讼请求不属于同一法律关系，本案中，本院仅对原告立案时提出的诉讼请求予以审查并作出相应裁判。另袁某、王某2作为该协议的甲方还持有借条原件，并表示视情况向白某主张债权，故该《以物抵债协议》是否有效本案亦不予审查，作为债权人一方的苗某、袁某、王某2可以另行共同或分别向白某或其相互之间可以主张继续履行该协议或要求承担违约责任或还款责任或其他请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告苗某的诉讼请求。案件受理费6323元，由原告苗某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  赵晶晶二〇一九年十一月二十五日书记员  冯婉庭法条链接：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。