江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初5568号原告：无锡九龙仓物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区五星家园258号-10，统一社会信用代码91320200687824187Y。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚春晖，江苏湖滨律师事务所律师。委托诉讼代理人:周磊，江苏庆源律师事务所律师。被告：阳初夏，女，1982年5月25日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡九龙仓物业管理有限公司（以下至判决主文前简称九龙仓物业公司）与被告阳初夏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告九龙仓物业公司的委托诉讼代理人奚春晖、周磊，被告阳初夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令阳初夏支付2015年7月1日至2018年12月31日的物业服务费10987.2元，及逾期支付物业服务费用违约金4016.61元,共计15003.81元；2.本案诉讼费由阳初夏承担。事实和理由：2013年2月24日，阳初夏购买了无锡市时代上城D区8单元102室房屋，面积为109.06平方米，该房于2014年5月已交付阳初夏。其后，双方签订了时代上城D区前期物业服务协议，约定阳初夏每月物业服务费用为2.4元／㎡，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于半年末月20日～30日交下一半年物业管理费，若阳初夏违反协议，九龙仓物业公司有权要求阳初夏补交并从逾期日起按每天万分之五交纳违约金。但截止今日，阳初夏经九龙仓物业公司多次催讨仍有10987.2元物业服务费用拒不支付。为维护其合法权益，故提起诉讼。被告阳初夏辩称，九龙仓物业公司在起诉状中所述的购房时间及交房时间没有异议。其对九龙仓物业公司主张的2015年7月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费10987.2元没有异议。其在拿房的时候交了一年的物业费，但九龙仓物业公司从2014年5月至今打扫天井只有6次，很多时候都是其去天井打扫，所以其才拒交物业费，要求九龙仓物业公司对其未交的物业服务费适当减少，并且不同意承担违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月24日，阳初夏与九龙仓（无锡）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定阳初夏购买由九龙仓（无锡）置业有限公司开发的无锡市时代上城D区15东幢8单元1层102号房屋。后阳初夏与九龙仓物业公司签订了《时代上城D区前期物业服务协议》，约定的主要内容为：“本物业管理采取包干制方式收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由九龙仓物业公司享受或承担；物业服务费用住宅为2.4元/月/平方米（包含公共水电费0.15元/月/平方米；电梯使用费0.3元/月/平方米）；物业服务费用于房屋交付之日的次月起计收，首次缴费时间为交房当日；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于半年末月20日～30日预交下半年的物业管理费；九龙仓物业公司违反本协议，未达到服务质量约定目标的，阳初夏有权要求九龙仓物业公司限期改正，逾期未改正给阳初夏造成损失的，九龙仓物业公司承担相应的法律责任；阳初夏违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，九龙仓物业公司有权要求阳初夏补交并从逾期日起按每天万分之五交纳违约金。”2014年5月27日，阳初夏确认已收到案涉房屋的钥匙。本案在审理中，九龙仓物业公司陈述，天井由开发商设计，该区域属于公共区域，由于该处的设计瑕疵，存在一定的安全风险，导致日常清扫过于困难，所以出现部分期间的清扫不及时。阳初夏为该天井的卫生问题，曾向九龙仓物业公司反映过，其公司也联系过开发商，能否可以在外面开门方便进去打扫，但经过沟通之后，因存在结构上的问题，不能在外面开门，其公司只能通过架梯子由保洁人员从二楼下去进行打扫，但确实安全隐患较大，打扫的频次没办法特别高。由于楼上业主高空抛物的问题，因此该内天井中时常会有垃圾的产生，清洗已经超出了日常保洁的清扫范围和能力。针对阳初夏提出的内天井清扫问题，九龙仓物业公司积极实施整改并制定和执行定期清扫计划，从2019年8月开始每个礼拜打扫一次。本案在审理中，阳初夏陈述，该天井属于公共区域，其和隔壁103室的业主有门可以进去，整栋楼总共有34层，九龙仓物业公司的保洁阿姨都是年纪比较大的，如果保洁阿姨进去楼上扔东西很危险，所以也不愿意经常来打扫。其平时也是戴着安全帽进去打扫，因为楼上经常会扔东西下来，有扫把、衣服、快递袋、烟盒、矿泉水瓶等等。因此，其多次找九龙仓物业公司要求解决该问题，但从交房到2019年8月份都没有整改。其对九龙仓物业公司自2019年8月以来每周打扫一次没有异议，比以前好了很多，所以自2019年8月以来的物业服务费其愿意交纳。本院认为，九龙仓物业公司与阳初夏签订的《时代上城D区前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。阳初夏是服务合同项下权利义务一方实际享有者和承担者，在接受了九龙仓物业公司提供的物业服务后，依法应当按约支付相应的物业服务费。作为物业公司，应当按照合同约定提供物业服务，但九龙仓物业公司在履行物业服务合同过程中存在一定的瑕疵，给阳初夏的生活造成一定的影响，故对于九龙仓物业公司主张的物业服务费10987.2元应作相应折抵。本院根据本案实际情况，酌情减少15%的物业服务费，阳初夏应支付85%的物业服务费即9339.12元，并且关于九龙仓物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上，九龙仓物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、阳初夏应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡九龙仓物业管理有限公司支付自2015年7月1日起至2018年12月31日止的物业服务费用共计9339.12元二、驳回无锡九龙仓物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费176元(已由无锡九龙仓物业管理有限公司预交)，由无锡九龙仓物业管理有限公司负担126元，阳初夏负担50元，阳初夏于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给无锡九龙仓物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张国元人民陪审员  袁玉珠人民陪审员  林红金二〇一九年十一月二十七日书 记 员  张 娴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。