湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0503民初2145号原告（反诉被告）：邵阳市景秀房地产开发有限公司，住所大祥区敏州路。法定代表人：刘谋福，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗顺连，该公司员工。委托诉讼代理人：刘谋煌，湖南东放明律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍争，男，汉族，住所邵阳县。委托诉讼代理人：邓雄，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）邵阳市景秀房地产开发有限公司（以下简称景秀公司）与被告（反诉原告）伍争房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员刘莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景秀公司的委托诉讼代理人罗顺连、刘谋煌与被告的委托诉讼代理人邓雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景秀公司向本院提起以下的诉讼请求：判令被告向原告支付购房首付款175124元、办证费用36193元、违约金45010.5元（按每日万分之五，自2018年7月6日起计算至2019年9月5日共计426天，顺延照计）；判令被告返还原告代偿的银行按揭贷款93000元，支付原告代偿款利息4417.5元（按中国人民银行同期贷款基准率4.75%，从2018年9月1日起计算至2019年8月31日，顺延照计）；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月5日，被告购买原告开发的景秀·江南世家房屋一套，建筑面积138.38平米，总金额536638元。该套房屋被告参加原告“零首付”内部认购销售活动，原告与被告协商一致签订《商品房买卖合同》补充协议，协议约定被告通过向原告出具借款凭证欠付首付款、欠付房屋产权办证（抵押）相关费用，被告向原告出具借款凭证（最多30个月的按揭贷款金额），原告将该款项支付到被告按揭还款账户由原告代偿银行按揭贷款，上述款项被告自签订《商品房买卖合同》之日起最迟30个月内无息偿还给原告。协议约定商品房房价每平米优惠300元，合计优惠41514元。当日，被告向原告出具欠条，其内容为：本人伍争于2016年1月5日购买邵阳市景秀房地产开发有限公司房，欠付购房首付款175124元（按合同欠首付款216638.00元，扣除购房优惠41514.00元，实际欠付购房首付款175124.00元），欠付办证费用36193.00元整。以上欠款于2018年7月5日前无息归还，逾期按万分之五每日支付违约金。从2016年2月开始至2018年8月计31个月，原告每月替被告偿还银行按揭款3000元，原告共替被告偿还银行按揭贷款93000元。2019年5月5日，原告就购房首付款、办证费用、代被告偿还的按揭贷款事宜向被告送达催款函，限期被告收到催款函后7个工作日内办理还款手续，原告工作人员于8月15日向被告发送短信进行催收，但被告至今未偿还上述款项。因此，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉请。被告（反诉原告）伍争答辩并反诉称，请求人民法院依法驳回景秀公司诉请的违约金、银行利息同时，判令景秀公司:1、立即将景秀·江南世家房屋交付给伍争:2、立即到邵阳市不动产登记中心为伍争办理前述房屋的落户手续;3、支付因逾期交房违约行为应承担的违约金136413.38元、逾期办证的违约金5366.38元给反诉原告伍争；4、本案的本诉受理费和反诉受理费均由景秀公司承担。事实与理由:伍争没有违约拒不支付景秀公司代付的首付款、办证费用，实为景秀公司违约在先，拒不按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋给伍争。对于景秀公司在起诉状事实和理由中陈述双方购房过程、签订合同及补充合同、零首付的事实伍争没有异议。双方签订合同及补充合同后，景秀公司为获得银行的按揭贷款，根据双方的约定代付了首付款及办证费用，履行了其初步的合同义务，但没有按照《商品房买卖合同》约定的在2016年4月30日前将房屋交付给伍争，违反合同的约定在先，属于根本性违约。签订合同前，当时景秀公司的股东杨伟为了该公司的资金周转问题，以个人名义向答辩人借款20万元，并按月息2分计算利息，至今没有偿还本息给伍争。伍争愿意支付景秀公司代付的首付款、办证费用，但要求以原借的借款和利息进行抵偿。景秀公司没有如期交付房屋给伍争、没有如期为伍争办理房屋产权证，景秀公司的行为属于根本性违约行为，应承担违约责任。经审理查明：2016年1月5日，原告景秀公司（出卖人）与被告伍争（买受人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，上述合同约定的主要内容有：被告购买原告开发的景秀·江南世家房屋一套，建筑面积138.38平米，总金额536638元；该套房屋被告参加原告“零首付”内部认购销售活动，被告通过向原告出具借款凭证欠付首付款、欠付房屋产权办证（抵押）相关费用，原告将该款项支付到被告按揭还款账户由原告代偿银行按揭贷款，上述款项被告自签订《商品房买卖合同》之日起最迟30个月内无息偿还给原告；商品房房价每平米优惠300元，合计优惠41514元。当日，被告向原告出具欠条，其内容为：本人伍争于2016年1月5日购买邵阳市景秀房地产开发有限公司XX号房，欠付购房首付款175124元（按合同欠首付款216638元，扣除购房优惠41514元，实际欠付购房首付款175124元），欠付办证费用36193元，于2018年7月5日前无息归还，逾期按万分之五每日支付违约金。另，原告自2016年2月至2018年8月共计31个月共替被告偿还银行按揭贷款93000元。上述事实，有原、被告的身份信息、商品房买卖合同、欠条、当事人的陈述等佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，原告诉请的要求被告支付购房首付款175124元、办证费用36193元、返还原告代偿的银行按揭贷款93000元的诉讼请求，符合法律及合同的约定，本院予以支持。本案中，被告提出原告出卖的房屋不能办理过户登记手续及未交付房屋，并非恶意拖欠原告的款项，虽然原、被告约定了逾期付款的违约金，但原告未提供因被告违约所造成的实际损失，故本院结合本案情况认为逾期付款损失宜按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础进行计算。被告提出反诉，但因没有在本院指定的期限内交纳反诉费，故按被告自动撤回反诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条之规定，判决如下：一、被告伍争于本判决生效之日起十日内向原告邵阳市景秀房地产开发有限公司支付购房首付款175124元、办证费用36193元、违约金11715元（按中国人民银行同期贷款基准率4.75%，从2018年7月6日起计算至2019年9月5日，顺延照计）；二、被告伍争于本判决生效之日起十日内向原告邵阳市景秀房地产开发有限公司支付原告代偿的银行按揭贷款93000元及资金占有期间的利息4417.5元（按中国人民银行同期贷款基准率4.75%，从2018年9月1日起计算至2019年8月31日，顺延照计）三、驳回原告原告邵阳市景秀房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、本案反诉原告伍争按自动撤回反诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费6606元，减半收取3303元，由被告伍争负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘莲二〇一九年十一月二十九日代书记员 陈路附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。《诉讼费用交纳办法》第二十二条原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费；反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费。上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。上诉人在上诉期内未预交诉讼费用的，人民法院应当通知其在7日内预交。申请费由申请人在提出申请时或者在人民法院指定的期限内预交。当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。