上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14550号原告(反诉被告)：陈科烨，男，1984年10月11日生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：孙慧卿，上海德禾翰通律师事务所律师。被告(反诉原告)：**，女，1981年11月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：沈新奇，上海沃伦律师事务所律师。原告(反诉被告)陈科烨与被告(反诉原告)**房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈科烨的委托诉讼代理人孙慧卿、被告**的委托诉讼代理人沈新奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈科烨向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2019年4月7日解除；2、判令**支付陈科烨实际损失(以转租获得的收益人民币9,500元与实际支付的房租人民币6,300元的差额人民币3,200元/月为标准，自2018年11月1日起算至2019年7月31日止，以下币种均为人民币)；3、判令**搬离上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：双方于2015年3月24日签订租赁合同，**向陈科烨租赁系争房屋，租期至2021年4月5日。期间，**欠缴2月电费，供电局于2019年3月22日发出欠费停电通知书，陈科烨知悉后代为缴纳了2月和3月电费，并发现**将系争房屋转租用于商用，陈科烨于2019年4月2日发出解除公函后，**仍霸占房屋并由案外人使某，故陈科烨提出上述诉请。**反诉并辩称，不同意陈科烨的诉讼请求。2017年11月，陈科烨要出售系争房屋，开始跟**提出解约。2018年，陈科烨多次提出要解约。因为当时市场租金上涨，**提出要陈科烨补偿，双方对于补偿事宜无法达成一致。2019年1月，**去国外旅游，2月是春节期间，**确未付2月电费。**于3月回国，因电力公司预留的电话是陈科烨的，陈科烨垫付了电费，**知道后就将电费还给了陈科烨。**支付了物业费，陈科烨也去付物业费，**之后也将物业费还给了陈科烨。**不存在转租，只是出国期间让他人代看一下房屋，平时有朋友来居住。系争房屋也没有被用于商用。陈科烨要求解除合同并赔偿损失，无事实和法律依据。陈科烨在**不清楚的情况下，擅自二次将系争房屋的大门锁换掉，产生了750元的损失，陈科烨因租金上涨提出解约，理应赔偿装修费用，故反诉请求：1、陈科烨赔偿**25,200元；2、陈科烨赔偿**开锁费750元。陈科烨针对反诉辩称，陈科烨是合法解除合同，不需要向**赔偿。**提供的是陈科烨开锁的照片，与收据750元无关联。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈科烨提交了租赁合同、停电通知、电费发票、缴费凭证、物业费发票、合同解除公函、房地产权证，**提交了物业费发票、银行业务回单，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、陈科烨是上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2、2015年3月24日，出租方(甲方)陈科烨与承租方(乙方)**签订《租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，面积198平方米；承租日自2015年4月5日至2021年4月5日止；每月租金6,300元，每2个月支付一次，共计12,600元，乙方必须提前7天支付下次租金给甲方，先付后租；保证金12,600元，乙方交还房屋并结清租金、水电等费用后三天内无息返还乙方。其中，第五条甲方义务及违约责任约定，如需出卖前述房屋，甲方须提前三个月通知乙方；甲方于签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，甲方须双倍赔偿贰月房租即装修。第六条乙方义务及违约责任约定，乙方必须按规定用途使某所承租之房屋，不得在租用之房屋内为非法营业之行为；乙方应按时交付租金，如乙方拖欠租金过20日时则视为乙方构成严重违约，甲方有权提前终止合同；该房屋所有公用事业费如水、电、煤气、电话等费用由乙方负担，若乙方过期交付水、电等费用，过期1个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同。第九条其他事项约定，承租期内物业费由乙方支付。3、租赁期间，**未按2019年2月电费账单支付2019年1月的电费。2019年3月22日，电力公司发欠费停电通知书，主要内容为系争房屋因欠付电费将于2019年3月29日起停止供电。2019年3月24日，陈科烨代为支付了2019年2月电费账款含滞纳金共计844.8元，以及3月电费账款311.3元。2019年3月29日，陈科烨向物业公司支付了1,602.75元，物业公司向陈科烨开具了2019年第一季度物业费发票。2019年3月29日，**将陈科烨代付的电费1,156.1元支付给了陈科烨。2019年3月31日，**支付了物业费1,602.75元，物业公司向**开具了2019年第二季度物业费发票。2019年6月11日，**支付2019年6月至8月的房租12,600元。2019年8月3日，**将陈科烨代付的物业费1,602.75元支付给了陈科烨。4、2019年4月2日，陈科烨向**发违约解除公函，主要内容为**拖欠三个月物业费，拖欠2019年2月、3月电费等，并溢价转租用于商业办公，严重违反租赁合同，故提前终止合同。同年4月7日，该函被签收。5、审理中，双方一致确认涉案租赁合同于2019年4月7日解除，**向陈科烨支付租金至2019年10月4日，支付物业费至2019年9月30日，并均同意所涉租金、水电费、物业费等费用及押金由双方于实际腾房之日自行结算，无需在本案中处理。6、为证明己方主张，陈科烨另向本院提交了下列证据：1、房屋中介戚剑的情况说明，主要内容为2019年3月24日房东微信联系戚剑说电力公司通知有两个月电费未交，让戚剑前去了解下，戚剑后于次日前去实地查看，发现系争房屋内居住人员并不是**，在双方了解中，现居住人员也不清楚具体情况。2、陈科烨妻子与次承租人之间的聊天记录。3、陈科烨与次承租人之间的录像。4、陈科烨与次承租人之间的通话录音。5、停车照片。6、2019年3月29日拍摄的视频，视频中系争房屋内有若干第三方人员居住，现场有若干直播拍摄器材，陈科烨与他人就涉案房屋的租赁进行了交涉。7、陈科烨妻子与物业公司的聊天记录。上述证据均证明**存在转租行为。对上述证据，**均不予认可，确认2019年3月29日视频的地址是系争房屋，但表示不认识房屋里的人员。审理中，陈科烨申请中介公司业务员戚剑作为证人出庭作证。证人戚剑作如下陈述：情况说明是戚剑所写，房东打电话给戚剑说房屋欠水电费，让戚剑去房屋看一下，戚剑去了两次没人，第三次去的时候门开着就进去了，发现里面的家具都不在了，人也换了。戚剑就问一个小伙子，他说这个房屋是他们老板租下来的，他们在里面做直播。戚剑将情况和房东说了。2019年3月29日，房东来上海和戚剑一起去房屋查看，房东拍了视频。进去以后，一楼房间有个小伙子出来说是老板安排住在里面做直播的，楼上住了两个小姑娘。后来，他们的肖老板也到场了，肖老板说他是通过中介公司向**租过来的，不清楚有大房东，后来肖老板就打电话给了他找的中介公司，之后那家中介公司的业务员也到场了，那个业务员说是姓肖的租了系争房屋。肖老板说租金8000多，租了几个月不到一年，当时肖老板提出来让房东便宜点直接租给他，他才同意把转租合同给房东，但是房东和肖老板没有谈妥。对上述证人证言，**认为无法证明存在转租。审理中，**表示，2019年2月6、7日**到国外旅游，将系争房屋交给朋友代管，期间有人进来做拍视频和直播，但不是转租，2019年4月**回国知道后就将朋友和其他人赶走了，之后是**的新疆朋友带了几个学生住在里面，目前系争房屋由**自用。陈科烨则表示，2019年3月是转租，目前系争房屋内也仍由他人使某，但不清楚与**之间的关系。7、审理中，为证明己方主张，**另向本院提交了下列证据：2019年3月27日金额为400元收据一张及2019年4月2日金额为350元收据一张，证明陈科烨于2019年3月27日换锁，**于当日将锁换了回来，后陈科烨又于2019年4月2日换锁，**当天又将锁换了回来。对上述证据，陈科烨不予认可，陈科烨表示，2019年3月26日陈科烨换锁后，次日**就将锁换了回来，第二次换锁是2019年3月29日，次日或隔日**又将锁换了回来。本院认为，陈科烨与**之间签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。本案争议主要在于**是否转租。本院认为，陈科烨虽未提供转租合同直接证明**存在转租行为，但提供了视频资料，根据视频资料，可以看出系争房屋内确有第三方人员在居住使某，且在相关交涉对话中也可以看出系争房屋是**转租给他人。上述事实也与中介公司业务员戚剑的证言相吻合。同时，**虽否认存在转租行为，但也认可其出国期间由他人代管房屋，当时有几个朋友住在里面，后来又有新疆朋友带了几个学生住在里面。从**的上述陈述来看，系争房屋内确有其他第三方人员在居住使某，现**主张是朋友借住，但也未向本院提供证据证明。综上，根据双方的陈述及相关证据，本院认为，陈科烨的主张具有更高盖然性，本院予以采信。**未经陈科烨的同意擅自将系争房屋转租他人，已构成违约，陈科烨主张解除涉案租赁合同，符合相关规定，本院予以准许。结合双方的意见，本院确认涉案租赁合同于2019年4月7日解除。涉案租赁合同解除后，**应将系争房屋返还给陈科烨。对陈科烨所主张的转租租金溢价损失。本院认为，双方签订的涉案租赁合同对租期、租金均有明确约定，现陈科烨主张租金溢价损失，于法无据，本院不予准许。关于反诉部分。涉案租赁合同约定，甲方擅自提前解除本合同，甲方须双倍赔偿贰月房租即装修。现涉案租赁合同是因**擅自转租，陈科烨行使合同解除权，故不适用上述条款的约定，且**作为违约方，其向陈科烨主张赔偿损失，也与相关规定不符，故本院不予准许。至于开锁费750元。审理中，陈科烨确认两次更换门锁。本院认为，陈科烨在涉案租赁合同解除前更换系争房屋的门锁，确有不妥之处，同时又考虑到陈科烨更换门锁是因**擅自转租，故本院酌情确认陈科烨支付开锁费用350元。审理中，双方一致确认租金、水电费、物业费等费用及押金于实际腾房之日自行结算，本院予以认可，本案中不予处理，若有未决事宜，双方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈科烨与被告(反诉原告)**就上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2019年4月7日解除；二、被告(反诉原告)**于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告(反诉被告)陈科烨；三、原告(反诉被告)陈科烨于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)**支付开锁费用350元；四、驳回原告(反诉被告)陈科烨的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)**的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为260元、反诉案件受理费224元，合计484元，由原告(反诉被告)陈科烨负担263元，由被告(反诉原告)**负担221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一九年十一月一日书记员 董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。