北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58456号原告：杨贵军，男，1963年8月23日出生，汉族，无业，住河北省张家口市桥东区。委托诉讼代理人：乔羽，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告：北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人：许丽明，总经理。委托诉讼代理人：周军，北京宝法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭敬曼，北京宝法律师事务所实习律师。被告：周利明，男，1961年5月5日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告杨贵军（以下简称原告）与被告北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）、被告周利明（以下简称姓名，与商建公司合称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人乔羽，商建公司委托代理人周军、彭敬曼到庭参加了诉讼。周利明经本院公告送达开庭传票和起诉书副本未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令商建公司立即返还原告购房款300万元（商建公司陈述涉案房屋本来就不是商建公司的，而是其他公司的，其他公司在一中院进行破产清算，涉案房屋已经被查封，故该房屋无法过户给原告，商建公司构成根本违约，合同目的无法实现，故我方要求商建公司返还购房款，依据的是2018年9月29日商建公司法定代表人写的还款计划）；2、判令商建公司立即向原告支付补偿款500万元（依据的是2018年9月29日商建公司法定代表人写的还款计划）：3、判令周利明对于商建公司应当向原告返还的购房款300万元和赔偿款300万元承担连带责任（依据2015年11月3日周利明为原告出具的借据，商建公司承诺如果商建公司违约则双倍赔偿原告首付款，周利明为该承诺提供担保）。事实和理由：2016年1月22日，原告与二被告订立了《购房协议》。该协议约定：商建公司自有分配给股东的房屋一套，位于北京市朝阳区安立路101号院名人公寓A座3-13层6号（以下简称涉案房屋），房产面积为：243平米。商建公司愿意将此房屋以优惠价格人民币23000元每平米出售给原告（身份证号码：×××）。本协议签订后，首付房款人民币300万元，以人民币现金转账形式支付给商建公司，剩余款项约2589000元经确认由周利明(身份证号码：×××)支付。商建公司在协议中郑重承诺：在2017年5月30日前将房屋交给原告，并办理房产手续，如果出现延期，商建公司按月息2%支付延期费用；如果不能如期交房，或者一房多卖现象，至2017年5月30日前仍不能将房屋交付给原告，不能办理房产手续，商建公司将双倍赔付原告首付款，总计人民币600万元。同日，原告收到商建公司出具的收据一张，载明：“今收到杨贵军交来购房款人民币叁佰万元整。收款单位：北京商建房地产开发公司结算财务专用章，收款人：许，2016年1月22日。”2015年11月2日，周利明从原告处借款人民币200万元。2018年3月12日，商建公司的法定代表人许丽明给原告出具证明一份，载明：“收据，今收到杨贵军从周利明处转来购房款贰佰万元整。如果2018年8月底之前不能交付房，本息全部退回。特此证明。许丽明。”2016年1月25日、2月6日、3月2日，原告分三次共计汇给商建公司指定的代为收款人张中华的账户100万元。此后，商建公司一直未能在2017年5月30日前向原告交付其所出售的房屋，更没有为原告办理该房屋确权手续。2018年11月9日，商建公司为原告出具《房屋分配协议》一份，载明：“我公司现有股东分配房屋住宅壹套，位于北京市朝阳区名人公寓，建筑面积244.83平方米。为感谢杨贵军对我公司的大力支持，我公司愿将房屋分配给杨贵军居住，并同意该房屋产权手续办到杨贵军指定的第三人名下，定于2019年2月底之前办理进住手续。如有延误，我公司同意支付违约金，并赔偿杨贵军的损失。特立此据。北京商建房地产开发公司盖章，许丽明。”时至今日，商建公司也并未将房屋交付给原告，更没有将房屋的产权手续办理在原告或原告指定的第三人名下，给原告造成了巨大的经济损失，严重侵害了原告的合法权益。现商建公司当庭自认涉案房屋并不是其公司所有，涉案房屋所有权既没有过户至其公司，其公司也没有与房屋真正的所有权人订立以房抵账协议，致使原告取得房屋所有权的合同目的客观上根本无法实现，故原告诉至法院。商建公司辩称，不同意原告的诉讼请求，本案实际是民间借贷法律关系而不是房屋买卖法律关系。原告在法庭释明的前提下拒绝变更诉讼请求，法院应该驳回原告的诉讼请求。按照正常的房屋买卖，双方会对土地权属、房屋是否抵押变更等情况进行全面了解，对于交付时手续和税费缴纳等进行详细约定，我们会很方便的从相关信息途径得到房屋买卖合同的范本。本案中原告没有对上述内容进行详细约定，甚至对房屋所有权的情况也没有进行核实，所以原、被告之间不符合正常房屋买卖交易习惯，而且购房协议中显示有担保人一方，正常房屋买卖合同中有买卖双方和中介，不存在担保人，故本案实质上是民间借贷。相关法律规定也对此有具体规定。商建公司已经归还了原告的本金100万元，除此之外原告诉讼请求中的200万元已经超过诉讼时效，原告主张的500万元赔偿金没有事实和法律依据。周利明未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年11月2日，原告向案外人甄书平转款195万元。次日，周利明向原告出具《借据》一份，载明：“今从杨贵军处借款人民币200万（贰佰万元正）借期壹个月，到11月30日前保证归还。”落款处有甄书平作为担保人签字。2016年1月22日，原告（购房人）与商建公司、周利明（担保人）签订《购房协议》，约定：商建公司愿意将涉案房屋以优惠价格人民币23000元每平米出售给原告。本协议签订后，首付房款人民币300万元，以人民币现金转账形式支付给商建公司，剩余款项约2589000元经确认由周利明支付。商建公司郑重承诺：在2017年5月30日前将房屋交给原告，并办理房产手续，如果出现延期，商建公司按月息2%支付延期费用；如果不能如期交房，或者一房多卖现象，至2017年5月30日前仍不能将房屋交付给原告，不能办理房产手续，商建公司将双倍赔付原告首付款，总计人民币600万元。同日，商建公司向原告出具收据一张，载明：“今收到杨贵军交来购房款人民币叁佰万元整。”2018年3月12日，商建公司法定代表人许丽明向原告出具《收据》一份，载明：“今收到杨贵军从周利明处转来购房款贰佰万元整。如果2018年8月底之前不能交房，本息全部退回。”商建公司认可证据的真实性。2018年9月29日，商建公司法定代表人许丽明向原告出具《还款计划》一份，载明：“因工作需要欠杨贵军先生本金及补偿共计捌佰万元，现经双方同意，我方定于2018年10月15日之前归还叁佰万元整，余款2018年10月底之前全部归还，余款伍佰万元。”落款处除有许丽明签字外，还有案外人张中华作为证明人签字。商建公司不认可证据的真实性。2018年11月9日，商建公司出具《房屋分配协议》一份，载明：“我公司现有股东分配房屋住宅壹套，位于北京市朝阳区名人公寓，建筑面积244.83平方米。为感谢杨贵军对我公司的大力支持，我公司愿将房屋分配给杨贵军居住，并同意该房屋产权手续办到杨贵军指定的第三人名下，定于2019年二月底之前办理进住手续。如有延误，我公司同意支付违约金，并赔偿杨贵军的损失。”商建公司认可证据的真实性。庭审中，经本院询问，商建公司表示，关于所谓收取的300万元中已向原告转回100万元一节，目前没有证据。关于许丽明出具的《还款计划》是否与原告主张的购房协议相关，以及还款计划中的补偿款500万元中是否包括购房协议中约定的双倍返还首付款300万元一节，“因没有联系上公司法定代表人所以不清楚”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《购房协议》均系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。至于商建公司主张本案实际法律关系应为民间借贷，从本案现有证据看，一方面在周利明未到庭应诉的情况下，本院难以认定周利明2015年11月3日出具的《借据》已由前日原告向案外人甄书平转款195万元的方式实际履行；另一方面《购房协议》签订时间在《借据》约定期限届满之后，且金额也超过借款金额，无法判断原、被告签订《购房协议》系为原告与周利明的借贷关系进行担保，故对于商建公司的主张，本院不予采信。当事人协商一致，可以变更合同。现原告依据2018年9月29日商建公司法定代表人许丽明出具的《还款计划》主张商建公司支付相应款项，商建公司未能在案件审理中解释公司法定代表人出具《还款计划》的真实意思，其所谓“没有联系上公司法定代表人”的理由不成立，故相应不利后果应该商建公司自行承担。但即使该份《还款计划》与涉案《购房协议》相关联，即使可以认定该份《还款计划》系许丽明代表商建公司向原告所做承诺，但《还款计划》履行期限届满后，商建公司既未向原告履行付款义务，原告也未向商建公司主张相应权利。而此后商建公司于2018年11月9日做出《房屋分配协议》。根据《房屋分配协议》的内容看，除办理房产过户手续的对象从原告变为原告指定的第三人外，商建公司仍表示愿意继续与原告履行《购房协议》。而《还款计划》中的承诺，即使所称“本金及补偿款”系买卖涉案房屋所发生，也应以合同解除作为商建公司付款条件。现原告出具《房屋分配协议》，应视为原告对于其内容亦表示认可，与商建公司一致同意合同之变更。故原告依据此前隐含合同解除之意的《还款计划》向商建公司主张付款，以及主张周利明承担连带责任，本院均不予支持。周利明经本院依法公告传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨贵军的全部诉讼请求。保全费5000元，由原告杨贵军负担（已交纳）。公告费560元，由原告杨贵军负担（已交纳）。案件受理费67800元，由原告杨贵军负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 阳人民陪审员 刘 平人民陪审员 段红春二〇一九年十一月十四日书 记 员 刘菁菁