江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1291民初1251号 原告：陈婧，女，1984年11月7日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 原告：李新春，男，1982年1月15日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 原告：陈来鸿，男，1959年12日16日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 共同委托诉讼代理人：周冬林，江苏睿恒律师事务所律师。 被告：华润置地（泰州）有限公司，统一社会信用代码913200005703242421，住所地泰州医药高新技术产业开发区凤凰街道工业园区88号。 法定代表人：沈玉国，该公司总经理。 被告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司，统一社会信用代码91321291573848738B，住所地泰州市鼓楼南路99号华润国际社区10号楼一楼。 负责人：褚雷，该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：张春，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告陈婧、李新春、杨金红、陈来鸿与被告华润置地（泰州）有限公司（以下简称华润公司）、华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司（以下简称华润物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈婧、李新春、杨金红、陈来鸿的共同委托诉讼代理人周冬林，被告华润公司及华润物业公司的共同委托诉讼代理人张春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈婧、李新春、杨金红、陈来鸿共同向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带赔偿原告因房屋漏水造成房屋不能使用的损失136600元，2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月28日，陈婧、李新春、陈来鸿与华润公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈婧、李新春、陈来鸿向华润公司购买涉案房屋，建筑面积132.76平方米，总价938475元，于2014年6月30日前交付房屋，并约定了保修责任、关于装饰、设备标准承诺的违约责任等。合同签订后，陈婧、李新春、陈来鸿履行了相应的付款义务。2014年6月24日，陈婧、李新春、陈来鸿与华润公司就涉案房屋进行了交接。在收取房屋过程后，陈婧、李新春发现案涉房屋的主卧和卫生间东墙渗水，导致墙面反碱严重，就及时向华润公司及物业公司进行反映。华润公司及物业公司告安排人员进行维修，因维修不当，导致案涉房屋漏水和反碱问题一直未能得到彻底解决，反反复复多次，直至2018年8月，华润公司及物业公司拿出最有效的维修方案即对渗漏部分的外墙进行防水处理。现原告多次对案涉房屋渗水处进行查看，发现问题已基本解决。原告要求赔偿的数额136600元中包含两部分，第一部分是参照案涉房屋所在地段的租金标准，暂定为2200元/月计算自第一次收房2014年6月24日起至2019年3月24日止的损失；第二部分是原告四年应当缴纳的物业费，按照2800元/年计算。 华润公司、华润物业公司共同辩称，首先根据本案案由及原告诉请的依据是商品房买卖纠纷，合同主体才具有诉讼主体资格，因此杨金红不是适格原告，不能主张案涉权利。其次，原告起诉的对象是两被告，但华润物业公司并非案涉买卖合同主体，也不是本案适格被告，原告虽然将物业损失及租金损失合并主张，但起诉应分属两个法律关系，其与华润物业公司的事宜应当依据物业合同有关规定予以解决，应另案起诉，本案不应处理，相应的诉请中的损失数额应扣减。原告已经在诉状中自认案涉房屋中出现的质量问题经被告在2018年9月施工后，已经修复，且房屋没有完全恢复的原因在于原告要求进行观察，因此部分墙面暴露，该时间对应的损失也不应被告承担。案涉房屋交付日期并非原告主张的2014年6月24日，交付日期为2014年10月6日。因此即使按照原告的诉请也应从2014年10月6日起算有关损失。其次根据原告的陈述及举证，足见被告已经按照合同约定全面履行房屋维保义务，不存在违约或影响其无法居住的情况，且原告也未就其所谓租金损失进行举证，该租金损失主张不应得到支持。原告起诉本案合同依据是合同补充协议第十一条约定，但是该条约定是对于装饰设备标准的承诺，案涉房屋至今都是毛坯，该条款不应适用。退一步说，即使该条款可以适用，也应当是原告首次上房检查时发现问题的有关处理方式。但实际原告验房时并未发现或者指出本案所涉问题，根据被告的记录，正式向被告华润泰州公司报修是在2017年下半年。另外，原告在诉状中称因维修不当导致其反映的房屋质量问题一直没有彻底解决，但其没有举证，因为从客观及现有维修技术来说，对于渗水和反碱问题都是通过反复排查测试维修进行解决的，往往无法通过一次的维修保证房屋渗水问题全部解决。原告所称的合同法有关规定和建筑质量保修办法有关规定，均不适用于本案。在案涉合同签署后，被告如期交付了房屋，原告认可并接受，后在收房后，原告向被告进行报修，被告也按照合同约定全面履行修缮义务，自始自终都没有发生违约情况，因此上述的有关规定均不能适用。同时保修办法中五年保修义务，并不是指交付的房屋五年之内不能出现渗水问题，而是规定在五年内出现的渗水问题均应由开发商进行免费修缮，因此该条款也不得适用。对于最高院司法解释第十三条规定，由于被告已经在原告报修后及时履行了保修义务，从未拒绝或拖延，原告实际也并未装修入住，不存在严重影响其居住使用的事实及有关损失，因此该条款也不适用于本案，而且有关修复费用华润泰州公司也已经承担。综上，请求驳回原告全部诉求。 本院经审理查明：2013年2月28日，出卖人华润公司与买受人陈婧、李新春、陈来鸿共同签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买的商品房为华润国际花园项目中的第1幢2401室，该商品房用途为住宅，建筑面积共132.76平方米，其中套内建筑面积100.02平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7068.96元，总金额为938475元整；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，除遭遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加）(1)逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经竣工验收备案的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；关于保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。同日，出卖人华润公司与买受人陈婧、李新春、陈来鸿亦共同签订《华润国际花园商品房买卖合同补充协议》一份，约定该协议是《商品房买卖合同》条款的补充，双方进一步对付款及期限、买受人逾期付款违约责任、房屋交接等作出约定，其中关于房屋交接双方约定为出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋；买受人未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往出卖人交付现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。同时买受人须承担该房屋的物业管理费，能源费等相关费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。 上述合同签订后，买受人按约支付完毕全部购房款，华润公司于2014年10月6日向买受人交付案涉房屋，并由买受人李新春向出卖人出具《房屋验收单》一份，载明：房号1街区1单元2401室，验收内容包括户内已正常通水、通电，弱电箱内网线及有线电视已穿，空调百叶、阳台栏杆已安装，外观完好，可视对讲底座已安装；强、弱电箱盖板无缺失、损坏等现象，进户门、框无划伤及凹陷变形等；门锁、把手及其他五金配件完好，户内玻璃无破碎、划伤，铝合金门窗五金配件安好，开启，推拉灵活；型材无划伤、凹陷变形等，地漏及外墙冷凝水管灌水畅通，开关、插座面板齐全，无缺失、损坏等现象，外遮阳外观完好，开启灵活；关于额外说明的事项中载明厨房内水管下面有垃圾发霉需清理，入户门拐角线不平。随同房屋一并交付给买受人的编号为14422602的房屋质量保证书上载明“保修范围：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏；保修期间为5年；保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准”。 2014年12月24日，陈婧、李新春、陈来鸿、杨金红作为按份共有人分别就坐落于华润国际花园1幢2401室的房屋领取了房屋所有权证，上载明建筑面积为131.58平方米，套内建筑面积为99.99平方米，其中陈婧占65%、李新春占33%、陈来鸿占1%、杨金红占1%。 2015年6月21日，业主陈婧向华润物业公司出具IC卡、钥匙代管委托书一份，载明“本人是华润小区1-2401房号业主，因房屋维修原因委托物业服务中心保管IC卡/钥匙，本人清楚如下事项：1.本人会妥善保管室内之金钱或其他十分贵重之物品；2.本人自行关闭好门窗并做好安全防护工作，物业服务中心接受IC卡/钥匙，并不表示对本人室内之财产副管理责任；3.物业服务中心提供临时保管服务之期限不超过3个月，本人在此期限内取回；4.本人委托物业服务中心保管IC卡/钥匙，在保管IC卡/钥匙期间发生不可预见事项，与物业服务中心无关”。 2018年6月15日，李新春与华润公司维修工程师林枫进行微信联系，询问林枫“维修方案什么（时候）能出来”，对方表示“已经报过去，估计端午能处理”。2018年6月20日10时24分，林枫通过微信向李新春发送《泰州华润1-2401外墙渗漏维修方案》一份，该文件系由江苏中金江海建设有限公司出具，上载明有外墙渗漏维修基本方案及室内墙面恢复方案以及施工步骤内容。2018年10月12日，林枫向李新春发送房屋维修处理记录单一份，载明“房号：D-2弄1号2401室，接报日期：2018年6月10日，负责工程师：林枫，报修人：李新春，责任单位：浙江海天，报修内容：主卧及主卫东墙渗水，导致墙面反碱严重；施工单位处理方案详见维修方案，计划完成时间为2018年8月3日，房修工程师维修过程记录：2018.8.3安装吊篮，2018.8.7墙面切割并凿开，2018.8.9外墙面水不涌口封堵（2次），2018.8.10外墙刷聚氨酯防水（2次），2018.8.12做淋水试验，2018.8.24做TS防水（2次），2018.8.25砂浆粉刷，刷TS防水1遍，2018.9.1批外墙涂料，刷透明防水1遍；实际完成时间为2018年9月1日，工程师签字处有字迹为林枫的签名”。随后，李新春通过微信回复其“收到”、“你先按流程走手续吧，这个单子等我下次过去的时候，再给你签字吧”。 庭审中，被告华润公司陈述，其于2017年12月接到业主报修案涉房屋质量问题，施工单位进行了刷涂草酸处理，后其又于2018年6月20日再次接到业主报修，称问题没有解决，其所保留有的报修记录仅有上述两次。被告华润物业公司未保留有原告的相关报修记录。原告陈述，华润公司第一次交付系在2014年6月30日，当时就发现有漏水问题，因此没有接收案涉房屋；2014年10月6日华润公司进行过反碱处理后再次向原告交付案涉房屋，因为表面上看不出反碱现象，因此其信任华润公司并接收了案涉房屋；2015年春节期间原告准备委托装潢公司对案涉房屋进行装修，再次发现有漏水、反碱问题，因此再次向华润物业公司报修，2015年6月21日将钥匙交由华润物业公司保管用于维修房屋；此后，华润公司、华润物业公司一直在对案涉房屋进行维修但是却一直未能解决漏水问题，直至2018年6月华润公司委托第三方进行维修才从根本上解决了漏水问题。原告认可仅交纳过截至2015年6月30日止一年期间的物业费用。 审理中，原告为证明同地段同类型房屋的租金标准提供了不同网站的房屋出租信息，原告提供的近一年内同地段同类型精装房每月出租金额为1800元至2800元不等。被告未向本庭提交相关房屋出租金额标准的信息。 上述事实，有商品房买卖合同及其补充协议、IC卡、钥匙代管委托书、房屋质量保证书、微信聊天记录、泰州华润1-2401外墙渗漏维修方案、房屋维修处理记录单、房屋出租网络信息及当事人陈述等证据证实。 本院认为，关于本案原告杨金红的诉讼主体资格，虽其为案涉房屋的按份共有产权人之一，但因原告系依据案涉房屋买卖合同要求被告华润公司承担相应违约损害赔偿责任，杨金红并非案涉合同相对方，不具有诉讼主体资格，因此本院已依法裁定驳回原告杨金红的起诉。 根据法律规定，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告陈婧、李新春、陈来鸿与被告华润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应当予以保护。双方当事人均应按约履行各自义务。被告华润公司向原告交付的房屋存在漏水、反碱的质量问题，因案涉房屋仍处于保修期间内，被告已经承担了保修责任，对案涉房屋进行了维修，且原告对于被告华润公司的维修结果予以认可。但是原告早在2015年6月已就房屋质量问题进行过报修，被告华润公司作为出卖人应积极采取全面而可靠的维修措施，其未能在第一时间联系专业鉴定机构对渗漏原因进行鉴定分析，并根据鉴定机构出具的专业维修方案进行维修，直至2018年6月原告最后一次报修才采取了合理有效的维修措施，对于因延误维修而造成的业主损失，被告华润公司应承担主要责任。因此，原告仍然有权主张要求被告华润公司赔偿因交付的房屋存在质量问题且一直未能得到有效解决而给原告造成的相应损失。 关于原告所主张的损失赔偿136600元。其中第一部分为参照案涉房屋所在地段的租金标准2200元/月计算自第一次收房2014年6月24日起至2019年3月24日止的损失。因案涉房屋存在漏水、反碱问题导致原告陈婧、李新春、陈来鸿无法及时装修并正常使用房屋的损失是客观存在的，该损失属于可得利益损失范畴，应当由华润公司予以赔偿。因原告购买案涉房屋系用于日常居住需要，故其主张参照同地段房屋租金标准计算相应房屋空置的损失，于法有据。但原告未在举证期限内提出房屋租金标准的评估申请，且其主张按照同地段同类型精装修房屋每月2200元租金标准明显过高。结合诉争商品房所在位置、存在质量问题的房屋部分面积在总面积中的占比、质量问题一直未能得到解决的时间跨度等情况，本院酌定租金标准为1600元/月，自原告能够举证证明的第一次报修时间即2015年6月21日起至其认可华润公司的维修结果之日即2018年10月12日止期间的房屋可得利益损失为64480元。原告所主张的第二部分损失为物业服务费损失，但因原告并未实际交纳，因此不属于实际发生的损失范围，本院不予支持，原告可待实际发生后另案诉讼予以主张。 原告主张要求被告华润物业公司与华润公司共同承担赔偿责，不存在事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，判决如下： 一、被告华润置地（泰州）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈婧、李新春、陈来鸿的购房损失64480元； 二、驳回原告陈婧、李新春、陈来鸿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3032元，保全费1170元，合计4202元，由原告陈婧、李新春、陈来鸿共同负担2125元，被告华润置地（泰州）有限公司负担2077元（此款原告已交纳，在本判决发生法律效力后十五日内由本院向原告退还2077元，被告华润置地（泰州）有限公司应当在本判决发生法律效力后五日内向本院交纳应当负担的诉讼费。逾期不履行的，依法移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  陈俊涛 人民陪审员  陶玉祥 人民陪审员  王金传 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理  曹晓舟 书 记 员  张 洁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。