广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初2484号原告：英德市恒基物业经营管理有限公司。住所地广东省英德市英城建设路以东、利民路以南（明珠广场五楼）。法定代表人：郭守安。委托代理人：吴莲，女，1981年3月27日出生，汉族，住广东省英德市。系该公司员工。委托代理人：黎勇，广东群立弘律师事务所律师。被告：吴少位，男，1981年9月10日出生，汉族，住湖南省涟源市，被告：张淑均，女，1985年9月10日出生，汉族，住广东省英德市。两被告共同委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。两被告共同委托代理人：欧阳鲲，广东清豪律师事务所律师。第三人：英德市万昌房地产开发有限公司。住所地广东省英德市英城建设路以东、利民路以南（明珠广场五楼）。法定代表人：董泽标。原告英德市恒基物业经营管理有限公司（以下简称恒基物业）诉被告吴少位、张淑均及第三人英德市万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）租赁合同纠纷一案，原告恒基物业不服本院作出的（2018）粤1881民初356号民事判决，提出上诉，清远市中级人民法院作出（2019）粤18民终265号民事裁定，撤销原判决，发回本院重新审理，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒基物业的委托代理人黎勇、被告吴少位、张淑均的共同委托代理人欧阳鲲到庭参加诉讼，第三人万昌公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基物业诉请：一、判决立即解除原告与被告吴少位的《明珠广场商铺租赁合同》；二、判决两被告立即向原告支付所欠2016年6月-2016年10月商铺租金人民币149717元，管理费人民币38604.5元，电费、水费等7637.5元及违约金（滞纳金）人民币47275元（注：滞纳金为从逾期之日起每日按应缴费用的3%滚动计算，截止2016年10月31日的滞纳金为45993元）；三、被告承担本案诉讼费。原告恒基物业主张的事实与理由：一、原告与第三人于2012年8月1日签署了《商场租赁合同》与《租赁合同之权利转让协议书》，主要内容约定，第三人将位于英德市英城建设路以东、利民路以南英州明珠广场商铺出租给恒基物业（原告）进行经营管理，并将第三人等所有物品资料交由原告恒基物业开展工作使用。故恒基物业有权收取租金、管理费等费用的资格；二、原告于2014年4月30日使用万昌公司名义与被告1签署《明珠广场商铺租赁合同》及2014年7月11日签署《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》，租约上的甲方签字人是恒基物业的总经理刘志荣先生，可见告吴少位对恒基物业是实际出租方的情况是明知且认可的。主要内容约定：吴少位承租原告出租的英德市英城建设路以东利民路以南（明珠广场）四层编号为A4-13,A4-15,16、临D4-1号的商铺，吴少位承租后商铺注册为英德市德利信健身中心，法人代表为被告张淑均，每月租金29521元与物业管理费9156元。（以《明珠广场商铺租赁合同》、《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》上的租金与管理费约定为每年递增做依据），每月5日之前付清当月租金，水电费和物业管理等费用。合同签署后原告方己切实履行合同，但两被告自从2016年6月开始拖欠租金、物业管理费、水、电等费用；三、被告张淑均是被告吴少位开业德利信健身中心后聘请的法人，事实上是被告吴少位的合伙人，参与了德利信健身中心的经营管理并享有分红，附上张淑均作为法人期间签收恒基物业派发的催费通知单，及张淑均代德利信健身中心缴纳租金等费用的转帐记录与恒基物业收款凭证等。证据中银行转账收款人梁树汉先生于2012年9月19日入职英德市恒基物业经营管理有限公司，任职监察专员，负责监察恒基物业经营管理情况，是张淑钧缴交德利信健身中心租金的费用，金额与德利信健身中心所欠费用相同。四、原告以电话、信息（短讯、微信）、信函、面谈等方式多次向两被告追缴欠款，被告吴少位仍然拒绝付款。以上事实理由说明被告吴少位的行为属于严重违约，导致原告资金周转不灵，正常经营受到不利影响。按照《明珠广场商铺租赁合同》、《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》，两被告应当向原告支付违约金47275元。被告张淑均是被告吴少位所承租商铺，故被告张淑均必须承担法律责任，原告认为其应承担本案租金的连带清偿责任。原告与第三人于2011年4月6日签订了《商场租赁合同》，约定第三人将位于英德市英城建设路以东、利民路以南英州明珠广场商铺出租给原告，租赁期限为15年，从2011年4月8日起至2026年4月8日止，每年租金为600万元，原告承租后可以分租、转租；后来，原告与第三人于2012年8月1日重新签订了《商场租赁合同》与《租赁合同之权利转让协议书》，约定第三人将位于英德市英城建设路以东、利民路以南英州明珠广场商铺出租给原告，租赁期限为15年，从2012年8月1日起至2027年8月1日止，15年总租金为7900万元，总租金在签订合同后90日内支付完毕，原告承租后可以分租、转租，签订合同后，于2012年10月22日，原告按约定委托佛山市顺德区永粤贸易有限公司分四笔将上述租金7900万元支付给第三人，第三人向原告出具了收据，原告依约从第三人处取得了位于英德市英城建设路以东、利民路以南英州明珠广场商铺的从2012年8月1日起至2027年8月1日止的15年的承租权，且根据约定，原告承租后可以分租、转租。被告吴少位辩称，一、本案原告主体不适格。第一、本案案由为租赁合同纠纷，租赁合同的签订主体为本案的第三人与答辩人，并非原告。且原告提供的《管理公约》亦可证明其与答辩人只是物业管理服务关系。第二、暂且不论原告提供的其与第三人签订的租赁合同及转让协议书是否客观真实合法，但从该两份协议中可以看到原告应当在合同签订后90天工作内支付7900万的租金和第三人出具授权委托书和租金交付告知书。但本案中原告既没有提供证据证明其支付了租金履行了合同，也没有第三人出具对应的授权证据授权原告收租，即本案没有任何证据证明原告和第三方履行了该协议，双方的权利义务关系不明确，故原告无权主张租金及对应的费用，否则将侵犯实际出租人第三人的合法权益。第三、该租赁合同及转让协议相互矛盾，有违合同相对性原则。既然第三人将商铺出租给了原告，却又将该合同的全部权利义务转给原告，那等于是合同缺少了相对主体，原告即当出租人，又当承租人，明显也不符合常理。二、本案诉请的租金不应予以支持。第一、主体不适格前面已陈述，原告无权收取租金。第二、租金的计算依据有异议，根据答辩人与第三人签订的租赁合同和租赁补充协议对比，答辩人只新增加租赁了305个平方，租金价格却增加了两万多，明显存在重大误解，显示公平等违法情形，补充协议第三条明显属无效条款，应不予以适用，即2016年6月的租金标准为6735元/月+11393元/月，7-9月租金标准为11597元/月＋6855元/月。同时，实际上答辩人与第三人在2016年9月19日便终止了合同，因此租金计算也只应从6月1日计算至9月19日。三、管理费诉请应不予支持。第一、本案为租赁合同纠纷，并非物业管理服务纠纷，案由错误。第二、答辩人已缴纳2016年6月1日至30日的管理费，应当予以扣除，且不应承担违约滞纳金。第三、水电费数额，我方认可，但同样本案因案由为租赁合同纠纷，原告主体不适格，不应当予以支持。四、违约金及滞纳金不应予以支持。第一、违约金的条款系格式条款，从租赁合同及补充协议均可看出，答辩人违约需要按3%标准支付，第三人违约并无相应标准，明显在免除第三人的责任，加重答辩人的义务，损害答辩人的权益。同时该条款两次使用，没有进到加粗、加黑、加大等提醒、告知、说明义务。第二、水电费是国家主管部门或单位收缴的费用，原告代缴并没有损失，故原告无权予以主张，否则就剥夺了行政机关或有关单位对答辩人是否欠缴及如欠缴是否应当进行行政管理处罚的权利。第三、3%的标准明显过高，应当予以调整。如法院予以支持原告某诉请，我方建议该标准为中国人民银行同期贷款利率标准。第四、双方合同实际于2016年9月19日解除，即使计算违约金也只应计算至2016年9月19日。综上，请求法院依法查明事实，正确适用法律，驳回原告诉请。被告张淑均辩称：一、被答辩人英德市恒基物业经营管理有限公司不具有收取涉案商铺租金、电费、水费及相关违约金的原告诉讼主体资格。1、据被答辩人提交的《明珠广场商铺租赁合同》、《明珠广场商铺租金合同之补充协议》可以反映，上述合同、补充协议的当事人是英德市万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）和被告吴少位，答辩人张淑均和被答辩人英德市恒基物业经营管理有限公司均不是上述合同、补充协议的当事人。因此，上述合同、补充协议只能证实本案被告吴少位与第三人万昌公司成立了商铺租赁关系。且据被答辩人提交的证据《明珠广场商铺业户管理公约》证实，答辩人张淑均并未与业主万昌公司及被答辩人约定涉案商铺的物业管理费由答辩人缴纳。故根据国务院颁布实施的《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被答辩人作为物业服务企业，只能按上述规定向第三人收取物业服务费，对涉案的商铺租金、水费、电费及相关违约金只能是由业主即万昌公司及供电、供水企业作为本案原告向承租人收取，答辩人无任何法定或约定的义务缴纳涉案商铺的物业管理费、租金、电费、水费及相关违约金给被答辩人及第三人万昌公司。2、被答辩人与第三人万昌公司于2012年8月1日签署的《商铺租赁合同》、《租赁合同之权利转让协议书》不具有证据的真实性，系伪证。（1）据被答辩人提交的《商铺租赁合同》、《租赁合同之权利转让协议书》反映，万昌公司于2012年8月1日将位于英德市英城建设路以东、利民路以南英州明珠广场商铺出租给被答辩人进行经营管理，并签署《商铺租赁合同》，但同日又签署《租赁合同之权利转让协议书》，约定将《商铺租赁合同》的全部权利（包括但不限于收租权）转让给乙方。由此可见，被答辩人与第三人在同一签署上述《商铺租赁合同》、《租赁合同之权利转让协议书》不符合常理，且合同一方当事人将自己全部权利转让给合同另一方当事人也不符合《合同法》的规定，上述合同在第三人全部权利转让后变为只有一方当事人也失去了意义。（2）据答辩人提交的证据《商铺租赁合同》证实，第三人万昌公司于2014年7月30日还向答辩人出租位于英德市英城建设路以东、利民路以南英州明珠广场四层A4-17商铺，且该合同主体为第三人万昌公司，合同署名处盖有第三人万昌公司的公章，虽然该合同甲方签名处有“刘志荣”三字，但刘志荣只能视为是签约代理人，不能证实出租人为被答辩人。该证据充分表明第三人万昌公司在2014年7月30日并未将位于英德市英城建设路以东、利民路以南英州明珠广场商铺的收租权转让给被答辩人；也可证实上述《商场租赁合同》、《租赁合同之权利转让协议书》是被答辩人与第三人恶意伪造的，不具有证据的真实性，系伪证。3、被告吴少位承租第三人万昌公司的商铺后，将商铺转租给德利信健身中心使用，按合同法第八十八的规定，德利信健身中心也只与被告吴少位有合同关系，与被答辩人及第三人均无合同关系。4、据被答辩人提交的证据反映，被答辩人《关于催缴租金、管理费、水电费的函》是发给被告吴少位的，并不是发给答辩人的，且答辩人在该催收函签字时特别注明是代收；至于支付4万元也是代被告吴少位支付的，也与答辩人无关。因此，被答辩人不具有诉请答辩人支付涉案商铺租金、管理费、电费、水费及相关违约金的原告主体资格。二、根据合同相对性原则，答辩人张淑均不是涉案商铺租赁合同和物业服务合同的当事人，不应承担涉案租金、电费、水费、物业管理费及相关违约金的连带清偿责任。1、据被答辩人提交的《明珠广场商铺租赁合》、《明珠广场商铺租一赁合同之补充协议》可以反映，涉案租赁和物业服务合同的当事人系本案另一被告吴少位和万昌公司。且据被答辩人提交的《明珠广场商铺业户管理公约》也可以反映，该公约的三方当事人为万昌公司、被答辩人和吴少位，并没有答辩人。故答辩人张淑均及英德市德利信健身中心均不是上述商铺租赁合同、补充协议和《商铺业户管理公约》的当事人。2、据答辩人提交的证据《法人聘请协议》可以反映，答辩人张淑均是本案另一被告吴少位聘请的作为英德市德利信健身中心的“法人”且答辩人并不参与该健身中心的管理，也不承担“健身中心”的运营及管理的任何责任，且事实上答辩人张淑均至今也未获取“健身中心”或被告吴少位支付的分文红利。也就是说，该健身中心实际经营者、权利人为吴少位，张淑均只是其聘请的代为“挂名”的法人，且英德市德利信健身中心与被答辩人及第三人万昌公司没有任何合同关系。3、据被答辩人提交的《明珠广场商铺租赁合同》、《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》和答辩人提交的证据反映，被告吴少位向万昌公司租赁的是编号为A4-13、A4-15/16商铺，而答辩人向万昌公司租赁的是编号为A4-17商铺；但据被答辩人的民事起诉状反映，被答辩人主张的是A4-13、A4-15/16商铺的租金、电费、水费、物业管理费及相关违约金，故涉案被答辩人的诉请也与答辩人无关。因此，答辩人张淑均只是本案另一被告吴少位聘请的为英德市德利信健身中心代“挂名”的法人，其并不是实际经营者。且退一步说，即使答辩人张淑均是英德市德利信健身中心的实际经营者，但这只是答辩人张淑均与吴少位之间的合同关系，与本案吴少位与万昌公司、被答辩人之间租赁合同关系、物业合同关系无关，更何况答辩人并不是实际经营者。故根据合同相对性原则，答辩人张淑均与吴少位之间的合同关系，当然不能作为突破吴少位与万昌公司、被答辩人之间租赁合同关系、物业合同关系的相对性原则的理由，答辩人张淑均不应承担涉案租金、管理费、电费、水费、及相关违约金的连带清偿责任。综上所述，被答辩人英德市恒基物业经营管理有限公司不具有收取涉案商铺租金、电费、水费及违约金的诉讼主体资格，依法应驳回其起诉；即使被答辩人具有诉讼主体资格，但根据合同相对性原则，答辩人张淑均及英德市德利信健身中心均不是涉案商铺租赁合同、补充协议和《明珠广场商铺业户管理公约》的当事人，也不应承担涉案租金、电费、水费、物业管理费及违约金的连带清偿责任，故望贵院依法驳回被答辩人对答辩人提出的所有诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人万昌公司未补充答辩亦未补充递交相关证据。经审理查明，2012年8月1日，第三人与原告签订《商场租赁合同》、《租赁合同之权利转让协议书》，约定将第三人所有的涉案商铺交付原告经营管理，由原告收取租金、管理费，期限为15年。2014年4月30日，第三人万昌公司与被告吴少位签署了《明珠广场商铺租赁合同》，由第三人将案涉商铺1017.25平方米出租给被告吴少位，租期3年，2015年7月1日至2016年6月30日期间每月租金11393元，2016年7月1日至2017年6月30日期间每月租金11597元，每月10日前付清；2015年7月1日至2016年6月30日期间物业管理费4578元每月，2016年7月1日至2017年6月30日期间物业管理费4679元每月，水电费由承租人承担，环卫费每月300元，前述费用每月5日前付清；逾期按日千分之三计算违约金，并有权解除合同。2014年7月11日，第三人万昌公司与被告吴少位签署了《明珠广场商铺租赁合同之补充协议》，由被告吴少位向第三人增加租赁案涉商铺305平方米，租期3年，2015年7月1日至2016年6月30日期间每月租金6735元，2016年7月1日至2017年6月30日期间每月租金6855元，每月10日前付清；2015年7月1日至2016年6月30日期间物业管理费4578元每月，2016年7月1日至2017年6月30日期间物业管理费4679元每月。两合同每月总租金（含物业费）调整为2015年7月1日至2016年6月30日期间每月租金38677元，2016年7月1日至2017年6月30日期间每月租金39407元。被告吴少位于2016年6月支付后40000元，后未再支付交纳租金。2016年10月，原告与英德市公证处的人员一起收回涉案商铺。2015年4月14日，第三人向原告出具了经营管理委托证明，证明案涉商铺系其委托原告进行全面经营与管理。另查明，被告张淑均系英德市德利信健身中心的登记经营者，实际经营者为被告吴少位。该健身中心的经营地点为被告吴少位承租的涉案商铺。以上事实，有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，第三人万昌公司将案涉商铺出租给原告后，又以个人名义向本案的被告吴少位出租，并在2015年出具案涉商铺系委托原告进行经营管理的证明，显然，第三人与原告之间的法律关系，双方并未理清，存在混乱情形。但是根据双方2012年《租赁合同之权利转让协议书》内容可以确认，原告取得了案涉商铺的租金收取权，尽管无证据证实第三人已将案涉商铺的租金收取权转让给原告的通知送达给被告吴少位，但是原告起诉后，将相关材料送达给被告，且该材料的真实被法院认可后，应视为第三人已将转让案涉商铺的租金收取权的事实告知了被告吴少位，被告吴少位依法有义务向原告履行尚未支付租金的义务。对于被告吴少位欠付租金（含物业管理费）数额的问题。被告吴少位新增租赁物面积后，租金进行了调整，被告吴少位辩称新增租金过高，不符合常理，是重大误解造成的。根据相关法律规定，重大误解属于可撤销合同。本案中并无证据证实被告在规定的期限内行使了撤销权，亦无证据证实该意思表示非被告吴少位的真实意思表示，故本院对被告吴少位的抗辩理由不予采信。而2010年10月，原告已事实上收回了案涉租赁商铺，案涉租赁合同已事实解除，被告吴少位应承担的为2016年6月至9月份租金（含物业管理费）。吴少位已在2016年6月份支付了40000元，应予扣减。经核减，被告吴少位应承承担的租金（含物业管理费）为38677元+39407元×3个月-40000元=11898元。合同中约定由被告吴少位承担水电费，原告主张的7637.5元水电费，符合常理，被告应予以承担。关于违约金问题。原被告合同中约定的日千分之三的滞纳金，实为违约金，折算成年利率为110%，原告主张滚动计算，则更高，明显高于原告的实际损失，现被告请求调整，本院酌情按年利率6%予以支持。案涉的租赁合同，原告方已通过实际行动于2016年10月予以了解除，被告亦无异议，原告诉请判令解除，已无必要，本院不再予以处理。案涉商铺系被告吴少位所租，实际用于被告吴少位作为实际经营者的个体工商户德利信健身中心，因此，德利信健身中心作为法律上的实际使用人应承担本案的相关租金及相关其他费用。被告张淑均为德利信健身中心的登记经营者，应与实际经营者共同承担属于个体工商户的债务，原告请求其共同承担案涉债务，并无不当，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第六十四条之规定，判决如下：一、限被告吴少位在本判决发生法律效力之日起三日内向原告英德市恒基物业经营管理有限公司支付2016年7月至9月的租金（含物业管理费）11898元，水电费7637.5元，并从实欠之日起按年利率6%计算逾期违约金；二、由被告张淑均对前述债务承担共同清偿责任；三、驳回原告英德市恒基物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4929.28元，由被告吴少位、张淑均共同承担2500元，其余部分2429.28元，由原告英德市恒基物业经营管理有限公司负担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  易典兵陪审员  谢燕妮陪审员  廖苏立二〇一九年十一月十二日书记员  邓瑞军附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。