河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初4107号原告：宁玉良，男，1971年3月2日出生，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王海军，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：白桦，女，1963年4月10日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：侯留奇，男，1975年3月19日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：赵遂英，女，1969年5月8日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。系被告侯留奇妻子。原告宁玉良与被告白桦、侯留奇、赵遂英执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁玉良及委托诉讼代理人王海军，被告赵遂英到庭参加诉讼。被告白桦、侯留奇经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁玉良向本院提出诉讼请求：1．确认原告房屋买卖行为合法有效；2．不得对三门峡市湖滨区上阳南路998号2号楼1单元16层03号房屋执行。事实和理由：2015年5月5日，经人介绍，原告与侯留奇签订了房屋买卖合同，购买了侯留奇位于三门峡市湖滨区上阳南路998号2号楼1单元16层03号房屋。合同签订后，原告通过银行按约支付了购房款。侯留奇夫妻收到购房款后，为原告出具了收到购房的证明，并将房屋交付给原告。原告购买房屋时，该房屋是毛墙毛地，原告出资对该房屋进行了装修。2015年12月，我们全家搬入该房屋居住，并在物业公司办理了业主变更登记，水费、物业费、暖气费等一直由原告交纳。2019年7月，我知晓法院查封该房屋，但是，我早已购买、居住使用该房屋多年。该房屋原来只是签订了商品房买卖合同，没有房产证，我们约定该房屋办出房产证后，侯留奇、赵遂英协助过户，过户后，我再支付余款1万元。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院查封我购买的房屋，该房屋所有权已经归我所有，不属于侯留奇，侵犯了我的合法权益。原告提出执行异议，要求解除对我房屋的查封，确认我的房屋买卖行为合法有效，执行异议被驳回。故诉至法院。被告白桦未答辩。被告侯留奇未答辩。被告赵遂英辩称，原告起诉事实属实。我将我房屋出卖给原告，原告支付39万元，约定剩余1万元等到房屋过户之后再支付。当时房屋并不能办理房产证，等到2017年年底能办理房产证时候，房屋已经被法院查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月22日，被告侯留奇和河南波森特房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号110832）1份，侯留奇购买位于三门峡市湖滨区上阳南路998号2号楼1单元16层3号房屋。面积137.69平方米；单价3197.21元；总价款440224元；付款方式为买方于2011年3月17日交付首期房款140224元，余款30万元贷款，买受人应在7日内提供办理银行按揭所需的合法手续。庭审中，侯留奇妻子赵遂英称该房屋购买时向银行按揭贷款15年，每月需归还1800元左右房贷。截至本次庭审结束，该房屋房贷尚未还清。2015年5月5日，侯留奇（甲方）与宁玉良（乙方）签订《房屋买卖合同》1份，载明：“1．甲方自愿将坐落在上阳路与陕州大道南山公馆2号楼1单元16楼西户的房产出售给乙方；2．该房建筑面积约为137.5平方米（以房屋实际面积为准）；3．经双方协商，该房的成交价为40万；4．甲方必须保证该房屋在交付乙方之前，将所有的费用全部交清，包括（水、电、闭路、物业费等一切费用），交接之后所产生所有使用费用由乙方承担；5．由于该房现无房产证，经双方协商，乙方于2015年05月05日将购房定金20万元交于甲方，甲方将房屋钥匙及相关购房手续（交款单、协议、甲方夫妻双方身份证复印件等）交付乙方。乙方于2015年5月15日前将房款19万元交付给甲方。乙方将剩余房款1万元作为押金，暂时不交付甲方，待双方到房产手续办理完毕后，乙方将押金付给甲方；6．因该房现无房产证，经双方协商一致，在该房可以办理房屋房产证时，甲方应无条件配合乙方办理房产手续，费用由乙方承担”。2015年5月5日，宁玉良通过其妻子王燕朋农村信用社账户转给侯留奇20万元；2015年5月13日，宁玉良通过陈某农村信用社账户转给侯留奇19万元；共计39万元。宁玉良申请证人陈某出庭作证，证实“陈某和宁玉良、王燕朋共同经营浪鲸卫浴，2015年5月，宁玉良、王燕鹏购买侯留奇南山公馆房屋，使用我农村信用社0511卡转款19万元给侯留奇，用于支付房款，情况属实。特此证明”。庭审中，赵遂英认可陈某叙述中该19万元系支付宁玉良购房款的事实。2015年5月13日，侯留奇、赵遂英出具收据，载明收到宁玉良购房款39万元整。庭审中，赵遂英认可收到该笔39万元房款。2015年7月30日，宁玉良开始装修本案涉讼房屋，交纳物业费，并填写业主房屋装修审批表。2016年9月20日，该房屋经装修验收合格。宁玉良提供其自2015年7月30日起至2019年6月17日期间的物业费、水费、电费、暖气费等生活类交费票据，证实其已经实际占有并使用该房屋。2019年9月25日，宁玉良出具由侯留奇书写的证明一份，载明“上阳路998号南山公馆2号楼1603室，我于2015年将该房屋卖给宁玉良，房屋的按揭贷款由我归还。与宁玉良无任何关系。宁玉良将该房款全部付完，没有任何纠纷”。并附有中国银行的还款交易记录，该记录显示贷款还贷至2019年9月20日。2019年11月12日，南山公馆物业管理中心出具证明1份，载明“南山公馆小区2017年12月份统一开始办理房产证手续”。宁玉良据此证明该房屋未能办理过户登记并非因本人原因。白桦与侯留奇、赵遂英民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月5日作出（2017）豫1202民调91号民事调解书，调解内容为：一、侯留奇、赵遂英偿还白桦借款本金400000元，于2017年6月30日前偿还100000元；于2017年7月至12月，每月25日前还8500元；于2018年1月至11月，每月20日前还20000元，于2018年12月30日前付29000元；二、如被告侯留奇、被告赵遂英按上述时间约定还款，白桦自愿放弃全部借款利息。三、如逾期，白桦有权对剩余全部借款本金及利息（从2016年9月1日起至款付清之日止，按照月息1.5分计算）。案件受理费8010元，减半4005元，保全费2770元，由白桦负担。调解书生效后，进入执行程序。2017年4月27日，本院作出（2017）豫1202执保166号裁定书，查封侯留奇位于三门峡市湖滨区虢国路二街坊6号院1-4-8的房屋一套（产权证号：1601002653-1）；查封侯留奇所有的位于三门峡市湖滨区义乌商贸城商业一号楼二层2290号商铺（合同号15375621）；查封侯留奇所有的位于三门峡市湖滨区上阳南路城市之巅（合同号110832）号房屋一套。2019年7月11日，本院张贴（2019）豫1202执978号公告之二，要求被执行人侯留奇迁出位于三门峡市湖滨区上阳南路998号2号楼1单元1603室的房屋。案外人宁玉良认为涉案房屋属其所有，向本院提出执行异议。本院受理后，于2019年9月24日作出（2019）豫1202执异78号执行裁定书，驳回案外人宁玉良的异议请求。本院认为，原告宁玉良对于涉案的三门峡市湖滨区上阳南路998号2号楼1单元16层3号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告宁玉良与被告侯留奇于2015年5月5日签订了《房屋买卖合同》，买卖合同在本院查封之前签订，该合同系原告宁玉良与被告侯留奇真实意思表示，被告赵遂英对该事实予以认可，该合同合法有效；合同中双方约定房屋总价款40万元，原告宁玉良在查封之前已缴纳房款39万元，尚有1万元待房产证过户之后支付。且原告宁玉良已实际占有该房屋，故对于原告要求停止对涉案房产的执行主张，符合上述法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决（缺席）如下：一、确认原告宁玉良与被告侯留奇、赵遂英买卖三门峡市湖滨区上阳南路998号2号楼1单元16层3号房屋的行为有效。二、不得执行位于三门峡市湖滨区上阳南路998号2号楼1单元16层3号房屋。案件受理费1050元，由被告侯留奇、赵遂英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  马军亚人民陪审员  张 云人民审判员  高红涛二〇一九年十一月二十五日书 记 员  李 倩