广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初3282号原告：惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇承修一路109号。法定代表人：吴晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：程婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李振华，广东江畔律师事务所律师。被告：刘某，男，1988年出生，汉族，户籍地：广东省高州市。原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被告刘某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司的诉讼代理人程婷、李振华，被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（20XX）XXXX】及其《补充协议》、《付款方式变更补充协议书》，注销合同备案手续；二、被告向原告支付违约金3648.72元；三、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年10月3日，原、被告双方签订了《XXXX-房屋认购协议书》，并于2018年9月9日签订《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（20XX）XXXX】，该合同约定：被告购买原告开发的位于惠州××××房，房屋总价款为604713元。原、被告双方约定付款方式及期限为：被告于2015年11月20日付清首期款184713元，余款420000元办理银行按揭贷款；在合同签订之日起30日内被告办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准。被告支付房屋首期款184713元。但被告因个人原因不能办理银行按揭贷款手续，为此，原、被告双方经协商一致于2018年9月14日签订《广东省商品房买卖合同付款方式变更补充协议书》，对付款方式作出更改，改为：分期付款，分期总款335128元(扣除装修款84872元)分14期支付，2018年9月15日前支付55128元，自2018年10月15日至2019年11月15日，每期20000元。但直至今日，被告只支付55128元，其余均逾期。经原告多次催收，被告仍置之不理，其行为已构成严重违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第(2)项约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”。因此，原告有权要求解除合同，被告应向原告支付违约金。被告刘某辩称，首先，被告不同意原告要解除合同。其次，开发商不履行按期交房办房产证的承诺，钥匙也没有给被告。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年9月9日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于大亚湾××××房，该物业建筑面积为106.09平方米，合同价款为604713元；买受人于2015年11月20日支付首期款184713元，余款420000元办理银行按揭贷款，在合同签订之日起30日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议约定，如因买受人原因导致按揭贷款申请未获出卖人指定的按揭银行批准或批准金额低于贷款申请金额的，买受人应在出卖人或按揭银行通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，或与出卖人协商并确定其它付款方式，否则视为逾期支付房款，应按原合同约定承担逾期付款的责任。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告向原告付清首期款184713元。因被告无法办理按揭贷款，2018年9月14日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《付款方式变更补充协议书》，主要约定：余款335128元（扣除装修款84872元）改为分期付款，2018年9月15日前支付55128元，余款280000元自2018年10月15日至2019年11月15日止，乙方每月支付甲方20000元，总房款未付清前不能给予不动产权证。但被告仅支付了1期购房款后，剩余280000元未向原告支付。“XXXX”工程于2018年9月13日取得竣工验收备案表。截至庭审之日，原告未向被告交付涉案房屋。本院于2019年10月22日向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发出《调查函》，调查“XXXX”项目房屋的保全情况。该局于2019年10月31日回复称，截至2019年10月29日10时05分止，“XXXX”的查封信息1396条，其中1395条已解封，涉案房产于2015年12月21日被本院查封，于2018年8月31日解封，于2016年3月31日被大亚湾区公安局轮候查封，于2018年9月8日解封，于2016年4月1日被广州市天河区人民法院轮候查封，于2017年9月8日解封，于2016年5月24日被湖南省邵阳市中级人民法院轮候查封，于2017年3月1日解封，于2017年4月21日被惠阳区人民法院轮候查封，于2018年9月6日解封，于2017年5月18日被湖南省邵阳市中级人民法院轮候查封，于2017年10月11日解封，于2017年10月31日被惠阳区人民法院轮候查封，于2018年9月8日解封。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《付款方式变更补充协议书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合同有效。原、被告均应当按照合同的约定履行相关的权利和义务。被告银行按揭贷款申请未获批准，根据《付款方式变更补充协议书》的约定，被告应当采取分期付款方式支付尾款，但被告仅支付了1期购房款后，剩余280000元未向原告支付。合同约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，被告称因原告未为被告办理不动产权证故未支付剩余款项，与《付款方式变更补充协议书》的约定不符，本院不予采信。在原、被告签订《付款方式变更补充协议书》之前，“XXXX”工程于2018年9月13日取得竣工验收备案表，涉案房产的查封已于2018年9月8日解除，被告以原告未交房作为不安抗辩已不具事实基础。现原告请求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同还约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。故被告应付逾期付款违约金2800元，原告诉求超出部分，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应配合原告办理注销合同备案手续，原告应将被告交纳的款项返还，但应扣除被告应承担的违约金。被告已支付的款项为首付款184713元、购房款55128元，故应退回款项为237041元。至于原告逾期交房的违约责任及相关契税、办证费用等的退还，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被告刘某于2018年9月9日签订的关于购买大亚湾XX路X号X栋X号房的《商品房买卖合同》；二、解除原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被告刘某于2018年9月14日签订《付款方式变更补充协议书》；三、原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日向被告刘某返还款项237041元；四、被告刘某自本判决发生法律效力之日起10日内协助原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》注销备案手续，若逾期不办理，原告可申请本院在执行中注销;五、驳回原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4923.57元，由被告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇一九年十一月三十日书记员 叶淦漳