贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3893号原告：刘凯，男，汉族，1989年11月29日生，住贵州省贵阳市乌当区。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人：文学强，男，汉族，1962年4月9日生，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨顺国，该公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张林，该公司员工，代理权限为一般授权代理。原告刘凯与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凯、被告荣达房开公司的委托诉讼代理人杨顺国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求：1.请求法院依法判决被告自2017年8月31日起按日向原告支付已交付房价款万分之一的逾期办证违约金至被告将不动产登记证交付原告时止（暂计算至2019年9月26日的违约金为39934元）；2.请求法院判令被告向原告退还违规收取的“三通费”，燃气开户费2988元、有线电视开户费265元，共计3253元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于贵州省乌当区尚善御景4栋2单元28楼4号房出售给原告，总房价款528232元，合同约定，被告应于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同签订后，原告按约支付了购房款，并按照被告的要求向其支付了办理房屋产权证的代办费，但被告至今未取得商品房所有权初始登记，更未将产权证交付给原告，违反了合同约定和相关法律规定，原告为了维护自己的权益，遂诉至本院。被告辩称：1.原告的两个诉请应该是两个案由，而不是一个案子；2.我方承认没有为原告办证是我方的过错，但是逾期办证违约金的起算时间应为2018年3月1日起（合同第17页第三条第二款的第一项约定）请法院依法审理。经审理查明：2014年5月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：4-2-28-4），双方对具体的房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定，买受人购买的商品房为乌当区北衙路尚善御景第4栋2单元28层4号房，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5354.06元，总价款528232元，买受人以贷款方式付款。前述约定的商品房价格已经包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第二十二条房屋登记第三款约定：“（一）出卖人承诺于2017年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同的补充协议还约定：“双方变更明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户费等费用。买受人同意以上费用由出卖人或尚善御景小区物业服务公司进行同意垫付，再由买受人交房前先行向出卖人或尚善御景小区物业服务公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”。原告与被告在合同上盖章、签字捺印进行确认。另查明，该《商品房买卖合同》是采用贵州省住建部门制定的示范文本，系被告向原告提供的格式合同。原告于2014年1月9日向被告支付了159232元的首付款，于2015年1月15日通过中国建设银行按揭贷款向被告支付了369000元。被告于2015年8月30日向原告交付房屋，并办理了商品房预售合同备案登记。原告于2016年6月18日向被告缴纳了高层煤气开户费2988元、有线电视开户费265元。再查明，本案诉争的标的物是由原告刘凯与其妻子田青共有，田青明确授权由原告刘凯代为处理本案事宜。以上事实,有原、被告的当庭陈述，原告提交的原告的身份信息、授权委托书、商品房预售合同备案登记表、收款收据、商品房买卖合同及补充协议、付款凭证等，被告提交的被告的身份信息等证据予以佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为：原告刘凯与被告荣达房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约向被告履行了支付全部购房款的义务，被告应该按期履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，现被告逾期未交付已经构成违约，按照合同约定的违约责任，对原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。对于逾期办证违约金的起止日期，被告应在2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理的商品房转移登记的有关文书交付给原告而未交付，所以违约金应从2017年8月30日开始起算，计算至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告为止；对于逾期办证违约金的计算方式，因合同对违约金的计算标准有约定且约定未违反相关的法律法规，本院从其约定，即每日总房价款的万分之一为52.8元，自2017年8月30日起至2019年9月26日止是756天，756天×52.8元=39916.8元，本院对原告的该项主张酌情支持39916.8元；对于2019年9月27日后的逾期办证违约金，应按上述标准继续计算至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年2月7日所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有其当然的法律约束力，应当予以适用，完全可以作为认定《商品房买卖合同》相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。本案中的《商品房买卖合同》采用的是由贵州省住建部门制定的示范文本，合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”与补充协议第条项第1款关于煤气开户安装费、有线电视安装费需要向被告缴纳的约定，违反了前述的相关规定，也相互矛盾，且该合同系被告提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款，故被告在交房时以代收代缴名义向业主收取的上述费用于法无据，应予退还。现原告诉请被告退还煤气开户费2988元、有线电视开户费265元，共计3253元，本院予以支持。此外，对于被告称“原告的两个诉请应该是两个案由，而不是一个案子”的答辩意见，本案的两项诉讼请求都是基于《商品房买卖合同》而产生的，属于同一个基础的法律事实，在一个案件中处理并无不妥，故本院对被告的该答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付给原告刘凯逾期办证违约金39916.8元（2019年9月27日以后的逾期办证违约金按照合同约定的标准计算，直至被告贵阳荣达房地产开发有限公司取得案涉商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告刘凯时止）。二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内退还原告刘凯煤气开户费、有线电视开户费共计3253元。三、驳回原告刘凯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告刘凯已经预交，被告贵阳荣达房地产开发有限公司履行上述金钱给付义务时一并支付给原告刘凯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员 陈 琛二０一九年十一月二十九日书记员 杨承志