福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0122民初2677号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街一号楼。 法定代表人:黄泽宋，总经理。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：王巧容，女，1974年4月29日出生，汉族，住福建省闽清县。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告王巧容商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理本案，原告欢乐天地公司的委托诉讼代理人黄大光到庭参加诉讼，被告王巧容经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除欢乐天地公司与王巧容签订编号为20130470745的《商品房买卖合同》；2.王巧容配合欢乐天地公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3.王巧容将坐落于连江县的房产腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司；4.王巧容向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项461981.13元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；5.王巧容向欢乐天地公司支付逾期清偿款项的利息（以461981.13元为基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；6.王巧容向欢乐天地公司支付违约金66184.6元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；7.王巧容赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元；8.王巧容承担本案的诉讼费。诉讼中，欢乐天地公司明确第4项诉讼请求金额为413555.42元。 事实和理由：2013年8月2日，欢乐天地公司与王巧容签订编号为20130470745的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：王巧容购买欢乐天地公司开发的坐落于连江县（以下简称案涉房产），建筑面积120.34平方米，单价为每平方米5533.83元，购房款总金额为665941元；王巧容应支付首期购房款205941元，剩余购房款460000元由王巧容通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司。 同时，诉争合同的附件六合同补充协议第十条第五款约定：王巧容如有任何导致银行追究欢乐天地公司保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致欢乐天地公司作为担保人而承担担保责任的，均构成王巧容违反本协议。自银行向欢乐天地公司发出承担担保责任通知之日起或自欢乐天地公司履行保证责任之日起7日内，王巧容应按全部购房价款的10％向欢乐天地公司支付违约金并赔偿欢乐天地公司因此所遭受的损失（包括但不限于欢乐天地公司代王巧容垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，欢乐天地公司有权单方解除合同，并自应退还给王巧容的款项中直接扣除违约金，欢乐天地公司的损失及其履行担保责任代替王巧容偿还的按揭款等各种王巧容应支付给欢乐天地公司的款项。原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房地产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。 基于上述合同，欢乐天地公司、王巧容及中国农业银行股份有限公司连江县支行签订的《个人购房担保借款合同》，约定王巧容向中国农业银行股份有限公司连江县支行申请按揭贷款460000元，欢乐天地公司为借款合同项下王巧容的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。 合同生效后，欢乐天地公司依约将上述房产交付给王巧容使用，交付时实测建筑面积为119.6平方米，实际购房款661846元。中国农业银行股份有限公司连江县支行已依约向王巧容发放贷款460000元，但王巧容未按照借款合同的约定偿还本息，导致中国农业银行股份有限公司连江县支行要求欢乐天地公司履行担保责任，欢乐天地公司按照贷款合同的约定为王巧容清偿所欠本金、利息、罚息和复利等共计461981.13元。2017年7月26日，欢乐天地公司向连江县人民法院起诉王巧容追偿代垫款48425.71元，该款项应在本案追偿金额中予以扣除。 因王巧容未能按照约定偿还中国农业银行股份有限公司连江县支行贷款，导致欢乐天地公司为王巧容代垫偿还银行按揭贷款达三期（含三期）以上，即欢乐天地公司有权解除《商品房买卖合同》。合同解除后，王巧容除了承担违约责任外，还应配合欢乐天地公司注销合同备案及预告登记。 王巧容未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据(复印件)：《商品房买卖合同》(含附件)、《个人购房担保借款合同》、《入伙手续书》及面积补差签收表、《中国农业银行个人贷款逾期扣款明细》、《委托代理合同》及福建增值税普通发票、预售合同备案登记、预抵押登记、连江县人民法院（2017）闽0122民初3754号民事判决书。 本院认为，因王巧容未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。经审查，上述证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月2日，欢乐天地公司（出卖人）与王巧容（买受人）签订编号为20130470745的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，王巧容向欢乐天地公司购买坐落于福建省连江县的案涉房产，建筑面积120.34平方米，单价为每平方米5533.83元，购房款总金额为665941元，王巧容在签署本合同当日支付首期购房款205941元，剩余购房款460000元由王巧容通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司等内容。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定：“……十、买受人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：……5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人偿还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。十一、合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。（2）、买受人办理贷款的，买受人应在退房或解除合同后15日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按本合同及本协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人，如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。……。”《商品房买卖合同》签订后，王巧容支付欢乐天地公司首付款205941元，欢乐天地公司办理了《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续，房屋预告登记证明的编号为：连房预ＹＲ字第××号。 2013年9月5日，王巧容（借款人、抵押人）、王长钦（抵押人）、欢乐天地公司（保证人）及中国农业银行股份有限公司连江县支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：王巧容向中国农业银行股份有限公司连江县支行申请按揭贷款460000元用于购买案涉房产，以案涉房屋作为抵押物提供抵押担保，欢乐天地公司为借款人提供阶段性连带责任保证等内容。2013年9月5日，中国农业银行股份有限公司连江县支行依约向王巧容发放贷款460000元。案涉房屋已办理抵押权预告登记。 2014年6月27日，欢乐天地公司依约将案涉房产（毛坯房）交付给王巧容使用，交付时实测建筑面积为119.6平方米，欢乐天地公司实际收取购房款661846元。后王巧容未按《个人购房担保借款合同》约定按时足额偿还本息。截止2017年6月22日，欢乐天地公司为王巧容代偿借款本金、利息、罚息和复利共计48425.71元。2017年7月26日，欢乐天地公司因与被告王巧容追偿权纠纷一案诉至本院。本院于2017年12月2日作出（2017）闽0122民初3754号民事判决，王巧容应在本判决生效之日起10日内偿还欢乐天地公司代偿款48425.71元及资金占用期间利息(按年利率6%计付，自2017年7月26日起至款项还清时止)、违约金4842元等项内容。判决发生法律效力后，欢乐天地公司继续按合同约定承担保证责任，至2019年2月26日为王巧容代偿累计达3期以上贷款本金、利息、罚息和复利共计461981.13元［含（2017）闽0122民初3754号民事判决的代偿款48425.71元］。案涉房屋所欠贷款已全部结清。 2019年5月27日，欢乐天地公司再次向本院起诉，并因本案支付律师代理费6000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 王巧容作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》履行过程中，连续超过三期未按期偿还银行贷款，导致欢乐天地公司承担阶段性连带责任保证，代偿累计借款本息461981.13元，但王巧容至今未能如数归还欢乐天地公司代偿借款本息，其行为已构成违约。故欢乐天地公司主张解除与王巧容签订的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，欢乐天地公司主张王巧容配合欢乐天地公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续、将案涉房屋腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司、王巧容向欢乐天地公司清偿尚欠代偿款413555.42元(461981.13元-48425.71元)、王巧容赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元，王巧容支付逾期清偿款项的利息、违约金66184.6元（661846元×10%），符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。但之前本院生效的（2017）闽0122民初3754号民事判决王巧容偿还代偿款48425.71元及资金占用期间利息、违约金4842元，故本案利息计算的基数应当扣除代偿款48425.71元金额，即利息计算以413555.42元(461981.13元-48425.71元)为基数；违约金应当扣除4842元，即违约金为61342.6元（66184.6-4842）元。同时，在《商品房买卖合同》解除后，欢乐天地公司依法应将收取的购房款661846元返还王巧容。欢乐天地公司主张上述应由王巧容支付的代偿款及利息、违约金，从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣，均缺乏法律依据，本院依法不予支持。诉讼中，王巧容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 中华人民共和国民法通则八十四条综上所述，依照《》第、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与王巧容于2013年8月2日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20130470745)。 二、王巧容在本判决生效之日起10日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》(合 同编号：20130470745)的备案登记注销手续和预告登记注销手续。 三、王巧容在本判决生效之日起10日内将坐落于福建省连江县的房产腾空、恢复原状并返还给福建欢乐天地置业有限责任公司。 四、福建欢乐天地置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内返还王巧容购房款661846元。 五、王巧容在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款413555.42元及逾期利息（以413555.42元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2019年5月27日起至款项偿还之日止）。 六、王巧容在本判决生效之日起10日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金61342.6元。 七、王巧容在本判决生效之日起10日内赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费6000元。 八、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10459元，由王巧容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 溶 人民陪审员 熊 伟 人民陪审员 陈华江 二〇一九年十一月十三日 法官助理何君 书记员高敏敏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 中华人民共和国担保法3.《》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。