山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1092民初1155号原告：崔晓钦，女，1972年8月20日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：尹广甜，山东康桥（威海）律师事务所律师。被告：威海港领置业有限公司（统一社会信用代码913710005819248178），住所地威海经区青岛中路120号。法定代表人：闫凤芝，经理。委托诉讼代理人：宋玉娇，山东德衡（威海）律师事务所律师。第三人：威海中安恒泰电梯安装有限公司（统一社会信用代码91371002MA3EJRGB4A），住所地威海市环翠区海滨北路8号602。法定代表人：马海峰，总经理委托诉讼代理人：季桂臣，女，汉族，该公司员工。原告崔晓钦与被告威海港领置业有限公司（以下简称港领公司）、第三人威海中安恒泰电梯安装有限公司（以下简称中安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔晓钦及其委托诉讼代理人尹广甜、被告港领公司委托诉讼代理人宋玉娇、第三人中安公司委托诉讼代理人季桂臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔晓钦向本院提出诉讼请求：1.解除其与港领公司签订的关于金地众邦2002室房屋的认购书；2.判令港领公司返还购房款644964元及利息；3.判令港领公司支付定金128992.80元；4.判令港领公司承担644964元的赔偿责任。诉讼过程中，崔晓钦变更诉讼请求为：判令港领公司协助办理该房屋的所有权登记手续。事实和理由：崔晓钦购买港领公司开发的位于金地众邦2002室房屋，双方于2015年4月18日签订认购书，约定房款523844元、装修款121120元，崔晓钦支付了全款，港领公司向崔晓钦交付了房屋，崔晓钦已经收到委托经营的管理公司支付的2016年6月30日至2017年底的租金。2018年4月4日，港领公司就涉案房产又与中安公司签订了《商品房预售合同》，但并未办理房产证。崔晓钦认为，港领公司与中安公司是否存在真实的房屋买卖法律关系系本案需查明的基本事实，即使双方签订的《商品房预售合同》有效，因崔晓钦与港领公司成立房屋买卖合同关系在先、崔晓钦交纳了全部购房款、且崔晓钦已将涉案房产交由威海港控商业管理有限公司统一经营，崔晓钦也实际取得了部分租金，在这种情况下，崔晓钦的购房者权利应得到第一顺位保护，港领公司应向崔晓钦履行房屋出卖人义务。港领公司辩称，1.崔晓钦与港领公司不存在事实上的商品房买卖合同关系，双方签订的《金地众邦商品房认购书》系双方在签署商品房预售契约前的文书，是双方对房屋交易有关事宜的初步确认，签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，该认购书的合同性质为预约合同，不具备《商品房买卖合同》成立的要件，崔晓钦对该认购书并非正式买卖合同系明知；2.关于崔晓钦与港领公司签订的《标的物委托经营合同》，因双方不存在事实上的商品房买卖合同，崔晓钦名下并无该委托经营合同的标的物，属于无权处分且未经权利人追认，该合同无效，崔晓钦收到的租金实际是港领公司退回的购房款。中安公司述称，其与港领公司的买卖合同真实有效，其已经交纳了房款，双方是单纯房屋买卖关系，崔晓钦与港领公司的纠纷其不知情，目前中安公司已经入住该房屋并进行了装修，物业费也均已经交纳。本院经审理认定事实如下：2015年4月18日，崔晓钦与港领公司签订一份《金地众邦商品房认购书》，约定：崔晓钦认购港领公司位于威海市房屋，面积60.56平方米，认购价8650元/平方米，房款523844元，装修款2000元/平方米，总价121120元；崔晓钦采用一次性付款的方式，在签订本认购书时交纳344964元作为购房定金，2015年6月前再交纳300000元；如崔晓钦未按约定时间补足房款，逾期十日内，按房款总额1‰/日加收违约金，逾期超过十日，其已交定金及房款不予退还，港领公司可将房产另售他人；在约定签订《商品房预售合同》的时间内，港领公司将预订房产另售他人的，应返还崔晓钦已付定金及房款；本认购书及原收据在签订正式的《商品房预售合同》时自动作废。2015年4月19日，崔晓钦（委托方）与威海港控商业管理有限公司（以下简称港控公司，受托方）、港领公司（监管方）签订《标的物委托经营合同》，约定崔晓钦将上述房屋委托港控公司进行商业经营，期限为2016年6月30日至2026年6月29日，崔晓钦承诺签订代租协议后转交该标的物管理权，代租期自崔晓钦将房屋交付港控公司时起10年，自租期第一年开始每年租金标准为总金额644964元的10%，即64496元，自下一循环租赁期开始，港控公司根据市场运营及周边商圈市场价格确定租金。同日，崔晓钦与港控公司另签订一份《委托装修协议》，约定在代租期内，崔晓钦委托港控公司作为装修监管方全权代理金地众邦项目整体商业及本物业对外出租时的所有相关事宜，装修按照2000元/平方米标准核算，总装修款为121120元，崔晓钦在购买此物业时向港控公司支付装修工程款并授权港控公司调配使用。崔晓钦与案外人崔晓丽（另案原告）在上述时间另与港领公司、港控公司签订了金地众邦小区2003号商品房的《金地众邦商品房认购书》、《标的物委托经营合同》、《委托装修协议》，该房屋价款约定为488294元、装修费112640元，共计600934元。2015年4月至6月，崔晓钦、崔晓丽向港领公司支付了2002、2003室房屋的房款共计1245898元，港领公司出具了收款收据。2016年6月30日，港控公司向崔晓钦账户转账62295元，2016年12月29日，港控公司向崔晓钦转账29023元、27042元、2017年7月1日，港控公司向崔晓钦转账27042元、29023元。案涉房屋于2016年11月25日网签给赵德强，2016年11月26日注销网签备案，2017年9月4日网签给王伟健，2017年9月4日注销网签备案。2018年4月4日，港领公司与中安公司签订关于2002、2003室房屋的两份《商品房买卖合同（预售）》，港领公司将该两房屋出售给中安公司，约定7500元/平方米，2002室总价款为454200元，2003室总价款为422400元，共计876600元。两份合同均约定：签订本合同前中安公司已经向港领公司支付定金10万元，中安公司应当于2018年4月4日前支付全部购房款。同日，案涉房屋网签给中安公司，但未办理预告登记手续。2018年3月30日至2018年4月4日，中安公司分别向威海众来物业服务有限公司、威海来悦商业管理有限公司（以下简称来悦公司）转账支付了上述房款，并对款项形式备注为房款，港领公司向其出具了收款收据。2018年6月27日，中安公司与港领公司又签订一份《购房补充协议》，约定中安公司交纳全款后当日完成交接，承诺于2019年3月30日前办理不动产权证，到期未办理，港领公司按合同价款10%作为追加违约金支付给中安公司或免费协助中安公司办理房产更名手续，购房总价款为1110360元。同日，中安公司向来悦公司支付233560元，港领公司向其出具了收据。另查明，案涉房屋于2016年12月6日单体验收合格，2018年12月取得《竣工验收备案证》。以上事实，双方没有争议，本院依法予以确认。诉讼过程中，中安公司提供物业费、水电费等收据及银行交易明细一宗，证实其在补交房款后实际使用该房屋，崔晓钦对此不予认可，港领公司对此予以认可。本案有争议的事实为：第一，崔晓钦与港领公司签订的认购书的性质；第二，崔晓钦、中安公司合法占有使用案涉房屋的时间。关于第一个争议事实，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，崔晓钦与港领公司签订的虽为认购书，但该认购书中对房屋的坐落、面积、商品房的价款、付款方式、付款时间等均有明确的约定，虽未约定房屋交付时间，但通过崔晓钦、港领公司当日与港控签订的《标的物委托经营合同》中对租赁期限的约定，可以认定双方约定的交付时间为2016年6月30日。故应当认定该认购书对房屋买卖的主要内容均有明确的约定。另外，崔晓钦在2016年4月4日前即付清了全部购房款，故该认购书具备商品房买卖合同的性质。关于第二个争议事实，崔晓钦、港领公司及港控公司签订的《标的物委托经营合同》以及崔晓钦与港控公司签订的《委托装修协议》能够认定双方约定的交付时间为2016年6月30日，且崔晓钦已经交纳了装修费用，委托港控公司进行装修。从崔晓钦提供的港控公司向其转账的明细看，2016年6月30日转款的数额即为港控公司应付的租金数额，2016年12月29日、2017年7月1日的数额均相同，崔晓钦称是港控公司扣除税费后的租金，本院依法予以认定。港领公司抗辩称该款项实际为其向崔晓钦退还的购房款，证据不足，本院依法不予认定。上述事实可以认定崔晓钦最迟在2016年6月30日即委托港控公司接收了案涉房屋。中安公司提供的物业费收据及银行交易凭证，能够看出其在2018年6月27日之后交纳了水电费押金、物业费等费用，能够认定中安公司在2018年6月27日接收了案涉房屋。上述事实，有认购书、《标的物委托经营合同》、《委托装修协议》、《商品房买卖合同（预售）》、银行交易凭证等书证及当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：崔晓钦要求港领公司为其办理案涉房屋的过户登记手续有无事实和法律依据。本案中，港领公司于2015年4月8日、2018年4月4日分别与崔晓钦、中安公司签订了关于案涉房屋的买卖合同，该两份合同均合法有效。港领公司抗辩称其曾通知崔晓钦签订预售合同，但被其拒绝，故双方合同已经解除。港领公司对其该主张未提供证据证明，本院依法不予认定。因崔晓钦、中安公司对于案涉房屋均未办理物权登记或预告登记手续，故均不具有物权效力。现崔晓钦及中安公司均要求继续履行合同，则应当考虑占有使用房屋的先后顺序。崔晓钦于2016年6月30日起即通过委托港控公司经营、装修的方式取得了对该房屋的占有和使用，且在2016年至2017年取得了房屋对外出租的收益，中安公司主张其在2018年6月27日补交房款后实际占有使用房屋，该时间晚于崔晓钦占有的时间，故崔晓钦应先于中安公司取得案涉房屋的所有权。转移标的物所有权是出卖人的法定义务，案涉房屋已经综合验收，但尚未办理所有权初始登记，港领公司应当在具备办理所有权转移登记条件后协助崔晓钦办理所有权转移登记。至于中安公司的权益可另案向港领公司主张。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：威海港领置业有限公司于案涉房屋所有权初始登记之日起三十日内协助崔晓钦办理威海市疏站路-1号2002室房屋的所有权变更登记手续。案件受理费减半收取8785元、诉讼保全费4390元，合计13175元，由崔晓钦负担6588元、威海港领置业有限公司负担6587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 徐东舰二〇一九年十一月十九日法官助理 朱晓文书 记 员 周静洁