上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63750号原告：朱继林，男，1970年5月23日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：韩海花，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，上海明庭律师事务所律师。被告：上海后贵建筑装饰工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张后桂，总经理。委托诉讼代理人：赵瑞，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。原告朱继林与被告上海后贵建筑装饰工程有限公司(以下简称后贵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱继林的委托诉讼代理人韩海花、被告后贵公司的委托诉讼代理人赵瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱继林向本院提出诉讼请求：1.被告将上海市浦东新区上南路XXX-XXX号壹层房屋腾空后返还原告；2.被告向原告支付自2019年3月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，按每月10,883.30元计；3.被告向原告支付逾期归还租赁房屋的违约金20,000元。事实和理由：2015年8月13日，原告将位于上海市浦东新区上南路XXX-XXX号壹层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，双方签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2015年10月23日起至2018年10月22日止，月租金10,416.66元，从第三年起每两年在上一年基础上递增6%，先付后用，每一年租赁日的首日30天前向原告支付下一年的租金，逾期支付的，每逾期一日则需按月租金的6%支付违约金。租赁期届满，如被告逾期归还商铺，则每逾期一天，向原告支付日租金2倍的违约金，逾期15天，原告有权进入商铺，自行处置。2018年12月21日，原告向被告发送律师函，要求被告尽快搬离系争房屋、支付欠缴租金等，被告在收到律师函后仍拒不支付。2019年5月10日，浦东法院作出(2018)沪0115民初91760号民事判决书，判决被告搬离系争房屋。截止原告起诉，被告扔拒不搬出。故原告提起诉讼，请求判如所请。后贵公司辩称，不同意原告的诉请。系争房屋系原告向案外人上海苏庭酒店管理有限公司(以下简称苏庭公司)承租后转租给被告。被告现已按月向苏庭公司支付租金，已与苏庭公司达成新的租赁关系，原、被告之间的租赁合同已终止，原告无权向被告收取使用费及要求被告支付违约金。并且，有关系争房屋的租赁纠纷已在另案中进行处理，原告系重复起诉。本院经审理认定事实如下：包含系争房屋在内的上海市浦东新区上南路XXX号一层商铺系朱继林向案外人苏庭公司承租，租赁期限自2012年8月10日起至2018年8月9日止，后朱继林将前述房屋分别转租给后贵公司及案外人张某、何某某。2018年12月，我院立案受理了苏庭公司起诉朱继林、后贵公司、张某及何某某房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)沪0115民初91760号。前案中查明，2015年8月13日，朱继林与后贵公司签订《商铺租赁合同》，约定朱继林将上海市浦东新区上南路XXX号一层商铺中的75平方米(即系争房屋)转租给后贵公司，租赁期限从2015年10月23日起至2018年10月22日，其中2017年10月23日至2018年10月22日的月租金为7,640元。后贵公司与朱继林的合同到期后，后贵公司向苏庭公司转账支付53,480元。苏庭公司表示对于后贵公司代朱继林支付的款项，同意在朱继林欠付苏庭公司的应付款中抵扣。2019年5月10日我院作出一审判决，认定苏庭公司与朱继林的租赁合同已到期，后贵公司等次承租人负有腾空返还房屋的义务。判决朱继林、张某、后贵公司、何某某将上海市浦东新区上南路XXX号一层商铺腾空后返还苏庭公司；朱继林向苏庭公司支付租金、房屋占用费至返还房屋之日止等内容。该判决已生效。此后，原、被告就系争房屋搬离及使用费支付事项发生争议，原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原、被告确认被告已在(2018)沪0115民初91760号案件的执行中于2019年9月10日将系争房屋交还。原告撤回了要求被告搬离系争房屋的诉请，要求将房屋使用费计算至2019年9月10日。关于原、被告之间就系争房屋的租金标准，原告提供的2015年8月13日原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》，该合同第四项租金、支付方式和期限中约定，系争房屋月租金10,416.66元，第三年起进行调整；附表四续租权及租金调整中约定，2017年10月23日至2018年10月22日月租金为10,833.30元；合同违约责任中约定，租赁期限届满或因本合同提前终止，如被告逾期归还商铺，则每逾期一天，应当向原告支付相当于原日租金2倍的违约金。原告称其诉请按照每月10,833.30的标准计算双方合同到期以后的房屋使用费，(2018)沪0115民初91760号案件中认定的后贵公司已支付苏庭公司的53,480元抵作了2018年10月23日至2019年2月28日的房屋使用费；原告依据合同约定的逾期返还房屋的的违约条款，向被告主张违约金2万元。被告提供了自(2018)沪0115民初91760号案件中调取原、被告于2015年8月13日签订的《商铺租赁合同》以及法庭审理笔录，证明该合同中约定系争房屋月租金6,800元；附表四续租权及租金调整中约定系争房屋2017年10月23日至2018年10月22日月租金递增至7,640元。并且在该案庭审中朱继林本人到庭对该合同予以确认，在此基础上，(2018)沪0115民初91760号案件的民事判决书已对该节事实予以认定。经庭审质证，被告认为双方实际是按被告提交的合同版本履行。原告对被告提交的合同版本认为被告有替换的嫌疑。原告另提交了原、被告之间于2012年10月11日签订的《商铺租赁合同》，证明在前一份租赁合同(租期2012年10月23日至2015年10月22日)中系争房屋的月租金以9,168元为基础，从第二年起每一年在上一年基础上递增5,000元，前份合同的月租金已近万元，续租合同的租金不可能降至每月7,640元；银行交易明细清单，证明2017年11月1日、2017年12月8日、2018年4月20日，被告分别向原告转账支付5万元、2万元及2.5万元。原告称被告的付款比较凌乱，被告没有按照合同约定付款。经庭审质证，被告表示原、被告之间签订过数份租赁合同，原告提供的前述合同没有实际履行，对于租金支付有另行约定，双方之间的付款较凌乱，原告提交的付款记录并没有证明年租金已增至13万元(即月租金10,833.30元)。另查明，被告曾支付原告押金1万元。原告要求在被告应付款项中折抵、被告要求予以返还；在(2018)沪0115民初91760号案件判决后，被告另支付苏庭公司系争房屋2019年6月、7月、8月的房屋使用费(按每月7,640元)，被告称按照每月7,640元的标准，其已支付系争房屋的使用费至2018年8月22日，前案中对系争房屋的使用费计算亦按此标准计，若要计算2019年8月23日至9月10日间的房屋使用费，同意仍按每月7,640元的标准计。原告同意被告向苏庭公司支付的钱款在本案中抵扣，并确认如以每月7,640元计，被告的使用费已付至2019年8月22日。以上事实，由当事人提供的《商铺租赁合同》、民事判决书、转账凭证、付款明细、他案庭审笔录等证据以及当事人的到庭陈述予以佐证。本院认为，我院(2018)沪0115民初91760号案件处理的是苏庭公司与朱继林之间的房屋租赁合同纠纷，而本案系朱继林就其与被告之间的转租合同提起诉讼，不构成重复诉讼。原、被告就系争房屋存在转租的合同关系。对于双方之间履行的商铺租赁合同，原、被告各自提供了两个不同的合同版本，两份合同约定的月租金标准不同。根据生效的(2018)沪0115民初91760号民事判决书记载，认定本案原、被告之间2017年10月23日至2018年10月22日的合同月租金标准为7,640元。并且在该案中提供的双方之间的租赁合同记载前述期间的月租金标准即7,640元，该合同已经庭审质证，朱继林方予以了确认。朱继林在本案中提供的两份租赁合同及相关银行付款的明细，并不能证明双方自2017年起是按年租金13万元的合同在履行，亦无法推翻前案中已查明的事实。原告推翻前案中的陈述，违反了禁反言原则，故其要求按照每月10,833.30元的标准计算系争房屋自2018年10月23日起的房屋使用费的主张，本院不予采纳。按每月7,640元的支付标准，被告实际已支付系争房屋的房屋使用费至2019年8月22日，被告于2019年9月10日交还系争房屋，原告诉请要求计算房屋使用费至2019年9月10日的主张，本院予以准许。经本院核算，2019年8月23日至9月10日期间的房屋使用费为4,838元，此款被告并未向原告支付或向苏庭公司垫付，其负有向原告付款的义务。被告为履行生效的(2018)沪0115民初91760号民事判决，实际已代原告向苏庭公司支付了系争房屋截止2019年8月22日的房屋使用费，故原告也无其他因房屋逾期腾退而造成的损失。其再行要求被告支付逾期腾退房屋的违约金2万元，本院不予支持。被告曾支付原告押金1万元，原告应予退还，本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海后贵建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱继林房屋占有使用费4,838元；二、原告朱继林于本判决生效之日起十日内返还被告上海后贵建筑装饰工程有限公司押金10,000元；三、驳回原告朱继林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,166元，减半收取计583元，由原告朱继林负担300元，被告上海后贵建筑装饰工程有限公司负担283元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年十一月十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。