湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初3262号原告湖南大业建筑劳务有限公司，住所地长沙市开福区万达广场A座15楼。法定代表人潘永平。委托代理人欧阳浩，湖南金州律师事务所律师。委托代理人何寿喜，系公司副总，男，汉族，1947年9月5日出生，住湖南省长沙市雨花区。被告长沙星联投资有限公司，住所地长沙市天心区五凌路328号欧洲城16栋8楼。法定代表人贾哲。委托代理人刘曲美，该单位工作人员。委托代理人李迎军，湖南环楚律师事务所律师。第三人王玲，系“原味粉店”经营户，女，汉族，1987年2月10日出生，住湖南省桃江县。第三人段袁芝，系“画忆江南”经营户，女，1970年9月21日出生，住湖南省冷水江市。第三人卢五明，系“湘春酒店”经营户，男，1962年7月28日出生，住湖南省长沙市开福区。第三人胡燕山，系“回家．味下爱厨”经营户，男，1971年8月16日出生，住湖南省长沙市开福区。第三人郑玄，系“独一处东北酱骨饺子馆”经营户，女，1983年8月21日出生，住长沙市岳麓区。第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司，住所地湖南省长沙市开福区湘春路266号。法定代表人徐浩淳。委托代理人吴欣，该单位工作人员。委托代理人韩伟，福建天翼律师事务所律师。第三人唐巍，男，汉族，1988年11月18日出生，户籍所在地长沙市开福区，现住长沙市天心区。委托代理人朱辉，湖南言顺律师事务所律师。原告湖南大业建筑劳务有限公司（以下简称大业公司）诉被告长沙星联投资有限公司（以下简称星联公司）、第三人王玲、段袁芝、卢五明、胡燕山、郑玄、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司（以下简称汉庭酒店长沙湘春路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日作出（2017）湘0105民初436号民事判决书，被告星联公司、第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司不服，提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年3月11日作出（2018）湘01民终9498号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审，本院重审立案后，根据唐巍的申请，追加唐巍为第三人，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大业公司的委托代理人欧阳浩，被告星联公司的委托代理人李迎军、刘曲美，第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司的委托代理人吴欣、韩伟，第三人唐巍及其委托代理人朱辉，第三人郑玄到庭参加诉讼。第三人王玲、段袁芝、卢五明、胡燕山经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大业公司在原审中向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付所欠租金及房屋占有使用费5775125元整（暂算至2017年2月24日，应算至房屋租赁合同解除终止之日）；3、请求判决因被告未按合同约定支付租金的违约金1111856元（暂算至2017年1月20日，应按欠付金额的1％计算至实际支付之日）；4、本案诉讼、鉴定费用由被告承担。重审中，原告增加要求被告向原告腾空并交付房屋的诉讼请求。事实与理由：被告与长沙市开福区原产权人长沙市环球汽车有限公司（以下简称环球公司）签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租坐落于233号的场地及房屋，租期15年，2014年2月原告通过司法拍卖程序取得的土地及房屋，长沙市中级人民法院2014年2月21日下达了执行裁定书，依据《物权法》第二十八条规定，的土地及房屋自2014年2月21日起转移给了原告，但被告至今从未向原告支付任何租金，原告多次催告未果，故诉至法院，望判如所请。第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司在原审中提出如下独立诉讼请求：若判决确认大业公司与星联公司的《房屋租赁合同》解除，请求判决大业公司继续履行星联公司与汉庭酒店长沙湘春路分公司于2011年9月30日所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议。重审中，因唐巍作为第三人参加诉讼并提出独立诉讼请求，汉庭酒店长沙湘春路分公司在重审中增加了如下诉讼请求：若判决确认唐巍因取得长沙市开福区不动产所有权而与星联公司形成的《房屋租赁合同》解除，请求判决唐巍继续履行星联公司与汉庭酒店长沙湘春路分公司于2011年9月30日所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议。事实与理由：汉庭酒店长沙湘春路分公司与星联公司于2011年9月30日签订的房屋租赁合同及相关补充协议（以下简称“次承租合同”），约定汉庭酒店长沙湘春路分公司向星联公司承租长沙市开福区房屋，建筑面积4300平方米，包括南栋2－3层、北栋和东栋全部，租期15年，用于酒店及酒店相关配套经营。次承租合同签订后，第三人投入巨资对酒店进行装饰装修，并按合同约定，履行合同义务。现大业公司、唐巍均以星联公司欠租为由诉请解除与星联公司的《房屋租赁合同》。汉庭酒店长沙湘春路分公司认为：大业公司、唐巍的主张没有事实和法律依据，汉庭酒店长沙湘春路分公司作为次承租人，一直按照合同约定履行，没有违约行为，在转租合同约定的租赁期限内，不管房屋产权如何变动，根据“买卖不破租赁”的原则，新的产权人应当履行原出租人与星联公司签订的《房屋租赁合同》，也应当履行汉庭酒店长沙湘春路分公司与星联公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议。理由如下：1、大业公司于2014年竞得长沙市开福区房屋及土地，同时也继受原出租人环球公司的权利义务，环球公司与星联公司租赁关系仍在继续，且汉庭酒店长沙湘春路分公司与星联公司租赁尚未到期，根据“买卖不破租赁”的原则，故大业公司应当继续履行汉庭酒店长沙湘春路分公司与星联公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议。2、星联公司明知讼争房产第4、5、6栋已出租给汉庭酒店长沙湘春路分公司，该公司法人代表贾哲和其妻邓昉于2017年将上述租赁房产出售给唐巍，未通知承租人汉庭酒店长沙湘春路分公司，损害了承租人的优先购买权，该买卖合同无效。3、汉庭酒店长沙湘春路分公司作为次承租人，一直按约定履行合同义务，没有违约行为，任何人无权解除次承租合同。4、若大业公司、唐巍与星联公司的《房屋租赁合同》解除，会影响到第三人次承租合同的履行，对第三人造成巨大的经济损失，而且第三人履行次承租合同没有过错，也没有违反合同约定拖欠租金，故第三人的权益应当得到法律保护。综上，若法院判决大业公司、唐巍与星联公司的《房屋租赁合同》解除，请求支持汉庭酒店长沙湘春路分公司的诉讼请求。第三人唐巍提出如下独立诉讼请求：1、请求驳回大业公司就唐巍所有的部分产权向星联公司主张的各项诉讼请求；2、确认唐巍因取得长沙市开福区不动产所有权而与星联公司形成的房屋租赁合同部分解除，星联公司将长沙市开福区交付给唐巍；3、判令星联公司向唐巍支付租金税费834851元，（暂计算至2019年4月24日，应计算至实际支付租金和税费之日）；4、判令星联公司向唐巍支付违约金211382元；5、本案诉讼费用由原、被告承担。事实与理由，一、2017年4月30日，唐巍与贾哲、邓昉、何金强、邹军芳的全权代理人鄢润宇及丙方张洋签订房屋买卖合同，将长沙市开福区房产（房屋所有权证号分别为714004014、714004011、714004016、714004015、714004012、714004017，建筑面积分别为120.83平方米、258.78平方米，57.96平方米，另有711.19平方米未计入产权，合计1148.76平方米）以总价1200万元出售给申请人和陈新，并分别于2017年6月22日、6月26日登记于唐巍名下。唐巍是上述房屋的合法产权人，享有独立的请求权，大业公司无权对上述房屋主张权利。二、贾哲、邓昉、何金强、邹军芳的全权委托鄢润宇将上述房屋卖给唐巍，同时，贾哲系邓昉丈夫，又是星联公司的法定代表人，对上述房屋所有权变动是明知的，从2017年6月起，星联公司应按合同约定向唐巍支付租金，但星联公司一直未付，也未提出延期支付请求或就租金支付提出协商，已构成违约。根据合同有关“租金以三个月为一个付款期，每个付款期乙方应提前15日向甲方支付下期租金，以此类推；因乙方违约，逾期支付租金超过规定期限的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相当于本合同当年6个月租金的违约金”的约定，唐巍有权解除合同并要求星联公司支付违约金。综上，请求法院支持唐巍的诉讼请求。针对原告大业公司提出的诉讼请求，被告星联公司辩称，一、被告与环球公司的《房屋租赁合同》约定：租赁期限15年，租赁范围为出租方所属长沙市的全部场地与房屋，总面积4.5亩，房屋建筑面积约4943.64平方米；总租金为第一年到第三年每年165万元，第四年开始递增，每三年为一个递增周期，递增标准为上期基础上递增5％，此外，环球公司不得以任何理由调整租金。二、2012年9月10日，因环球公司内部改制遗留问题引发数十名高龄退休人员聚集在被告租赁物业大门口闹事，聚集人员拉横幅、扔砖头、以木板堵住大门口，阻止所有人员和车辆进出，致使院内各租户连续一个星期时间（包括大租户汉庭酒店）经营完全陷入停止状态，给被告与各经营户都造成巨大的经济损失和其他恶劣影响。为此，2012年9月16日，被告与环球公司达成《赔偿协议》，约定：就环球公司员工闹事给被告造成的损失，环球公司以抵扣二年房租作为赔偿，因前期租金已预支付完毕，抵扣租金期限自2014年11月25日开始至2016年11月24日结束。据此，截止到2012年9月16日，被告已提前预付出租人环球公司租金至2016年11月24日。三、2014年，因环球公司经营进一步恶化，原租赁合同范围内部分房屋（第4、5、6栋）被环球公司转让给了自然人邓昉和邹军芳，其他部分房屋（第1、2、3栋）因贷款抵押给广发银行而被法院拍卖落到原告大业公司名下，产权人变动后，新产权人一直未就租金分配份额达成一致。四、2016年12月29日，原告来函向被告催付租金，被告随即于2017年1月4日回函原告，告知原告确认以下事实后被告会立即据实付款：1、承担原环球公司根据租赁合同收取的被告保证金，并保证按合同约定返还；2、原告必须与邓昉、邹军芳等其他产权人就租金分配份额、收款人等达成一致，向被告出具书面证明。但时至今日，原告始终未就此作出任何实质性回应。五、实际上被告将该房屋的租赁权已经全部转让给第三人唐巍、张洋等37人，本案真正的合同履行主体是该37人而不是被告。六、原告所诉求的租金问题也计算有误，不应该获得所诉求的租金及违约金。原审在计算租金部分时将违章的1000多平方米也全部计算了租金是错误的，违反法律法规规定。综上理由，被告在租赁合同履行中没有违约行为，且被告实际上已不是合同履行主体，故原告的诉请不具备事实和法律依据，请求驳回。针对第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司提出的诉讼请求，被告星联公司辩称，1、应当依法驳回其诉讼请求。2、被告已经将该房屋的租赁权已经全部转让给第三人唐巍、张洋等37人，本案真正的履行合同的是该37人还不是被告，应当是由该37人实际履行租金支付义务。针对第三人唐巍提出的诉讼请求，被告星联公司辩称，1、应当依法驳回其诉讼请求。唐巍明知道被告将本案涉案房屋的租赁权已经全部转让给第三人唐巍、张洋等37人，且唐巍本身也作为第4、5、6栋的房屋所有权人可以自行行使债权债务的抵销，其提出的诉求属于不当得利，没有法律和事实依据应当予以驳回。另外，针对本案由于唐巍、张洋等37人已经取得本案涉案房屋1-6栋的全部租赁权，并与被告签署了租赁权转让协议，将涉案房屋所欠租金、水电费等费用全部由唐巍、张洋等37人承担，这37人才是本案责任的最终承担主体，被告已经提交书面材料，请求法院予以追加37人第三人以查明事实，由上述37人承担本案的最终责任。针对原告大业公司及第三人唐巍提出的诉讼请求，第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司辩称，由于汉庭酒店长沙湘春路分公司是长沙市南栋2、3层，北栋全部和东栋全部的实际使用人，汉庭酒店长沙湘春路分公司不同意原告大业公司及第三人唐巍提出的要求星联公司向其交付房屋的诉讼请求，原告大业公司及第三人唐巍对星联公司提出的其他诉讼请求，请求法院依法认定。第三人郑玄述称，现租赁房屋系转让过来，与张洋和唐巍重新就房屋租赁签订了合同，不同意解除该合同，如果租金判决交付给谁我们就交付给谁，合同还是希望继续履行。针对原告大业公司提出的诉讼请求，第三人唐巍辩称，长沙市第4、5、6栋产权人是唐巍，唐巍对其具有独立产权，该产权部分的合同解除权及租金、违约金请求权不应由大业公司行使，故申请驳回原告大业公司就第4、5、6栋产权部分所提出的所有诉讼请求。针对第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司提出的诉讼请求，第三人唐巍辩称，本案诉讼标的是被告与环球公司所签订的关于的房屋租赁合同关系，原告及唐巍因为分别是第1、2、3栋与第4、5、6栋的产权所有人，对该诉讼标的可提出独立的诉讼请求，而第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司对此诉讼标的没有独立的诉讼请求权，其诉讼地位只是无独立请求权的第三人，与其他次承租人的诉讼地位一致，因此对第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司的所有诉讼请求应予以驳回。唐巍与邓昉和邹军芳签订房屋买卖合同时，房屋已不在原产权人环球公司名下，第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司认为侵犯其优先购买权，也应是原产权人侵犯，且原产权人侵犯其优先购买权属于侵权之诉，与本案无关。另外，第三人郑玄与张洋和唐巍重新签订了合同，其应当向张洋和唐巍支付租金，与本案的诉讼标的没有任何关系，不应作为本案的当事人及第三人参加诉讼。针对第三人汉庭酒店长沙湘春路分公司提出的诉讼请求，原告大业公司辩称，本案原告与被告之间存在赁合同关系，而汉庭酒店长沙湘春路分公司与被告存在房屋转租关系，虽然租赁的标的物之间存在竞合，但在法律关系上，合同是存在相对性的，原告与被告解除租赁关系后，如果汉庭酒店长沙湘春路分公司要继续租赁原告所有的房产，应重新与原告就租赁合同的条款进行协商，而不能突破合同相对性要求原告继续履行转租合同并据此拒绝交付房屋给原告，故汉庭酒店长沙湘春路分公司的诉请没有法律依据，请求依法驳回。针对第三人唐巍提出的诉讼请求，原告大业公司辩称，长沙市第4、5、6栋唐巍有产权证部分为唐巍所有，原告予以认可，但不认可长沙市第4、5、6栋的未计入产权部分为唐巍所有，该部分是建立在原告土地使用权上，该部分租金应归原告所有。第三人王玲、段袁芝、卢五明、胡燕山未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。经审理查明：2011年11月25日，案外人环球公司（甲方）与被告星联公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方坐落于长沙市的场地及房屋，总占地面积4.5亩，房屋建筑面积约为4943.64平方米（以实际丈量数据为准）；其中房屋建筑面积分别为：院内南向1312.38平方米；西向1139.48平方米；北向1343.02平方米；东向违章建筑面积约1148.76平方米；以上作为甲方租赁物整体出租给乙方，甲方保证以上租赁物未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施，由乙方自主经营；乙方租赁期限为15年，自2011年11月25日至2026年11月24日，甲方同意从签约之日起给予乙方100天的装修时间，免收租金；双方约定的上述场地及房屋租金在第一年至第三年月租金为137500元，季度租金为412500元，年租金为165万元人民币，从第四年开始递增租金，租金的递增以每三年为一个递增周期，递增标准为上期基础上递增5％，此外，甲方不得以任何理由任意调整租金；当双方就租赁一事形成共识后，乙方即向甲方支付承租定金412500元，合同履行期间定金转为履约保证金，合同终止结清所有账款后，甲方全额将履约保证金退给乙方（不计利息）；在本合同正式签订完的当日，甲乙双方立即启动交接，交接完成当日乙方向甲方支付第一个季度的租金，租金以三个月为一个付款期，每个付款期乙方应提前十五日向甲方支付下期租金，依此类推；乙方按本合同约定时间逾期未交租金，逾期15日后，按所欠租金总额，以每日ｌ％交纳滞纳金，若甲方书面催款二次未果，乙方已缴的定金，甲方不予退还，转为违约金；乙方迟延支付租金，当甲方向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，则本合同自行终止；因乙方违约、逾期支付租金超过规定期限的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相当于本合同当年6个月租金的违约金，违约金不足弥补甲方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额；乙方承担本合同租赁物所发生的税费，乙方每年支付给甲方税费16万元包干；租赁物（长沙市开福区）院内，东向建筑因相关原因，未办理房产权证，系违章建筑，其面积大约1148.76平方米。《房屋租赁合同》还就其他事项进行了约定。2011年9月26日，案外人环球公司向被告星联公司出具一份《转租证明》，证明“我司作为长沙市湘春路266号（与233号为同一地址）房屋的合法产权人，已就该房屋同星联公司建立了租赁关系，租赁期限为2012年2月1日至2027年6月30日，现我司同意给予星联公司该房屋的完全转租权。被告星联公司即陆续将上述租赁物分别进行转租：于2013年1月6日与段袁芝（“画忆江南”经营户）签订了《物业租赁合同》，约定将上述租赁物西栋全部和北栋1楼门面部分（50平方米左右）的约800平方米的面积转租给段袁芝使用。于2013年3月14日与王玲（“原味粉店”经营户）签订了《门面租赁合同》，约定将上述租赁物的103号门面转租给王玲使用。于2013年7月29日与胡燕山（“回家．味下爱厨”经营户）签订了《房屋租赁合同》，约定将上述租赁物的194平方米面积转租给胡燕山使用。于2016年3月2日与胡燕山签订《房屋租赁合约》，约定将上述租赁物的1栋1楼101号（原经营9577便利店）转租给胡燕山使用。于2012年7月1日与卢细纯（“湘春酒店”经营户卢五明姐姐）签订了《房屋租赁合同》，约定将上述租赁物的97平方米面积转租给卢五明使用。于2016年12月1日与陈章英（“楚济堂大药房”经营户）签订了《门面租赁合同》，约定将上述租赁物的94.22平方米面积转租给陈章英使用。2017年2月20日，张洋、唐巍与郑玄（“独一处东北酱骨饺子馆”经营户）签订了《租赁合同》，将陈章英使用的上述94.22平方米面积租赁给郑玄使用。2011年9月30日，被告星联公司（甲方）与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将上述租赁物约4300平方米的面积，包括南栋2-3层，北栋和东栋全部转租给乙方下属的第三人汉庭长沙湘春路分公司作酒店及酒店相关配套经营使用；甲方于2012年2月1日向乙方交付房屋，装修免租期为5个月（2012年2月1日至2012年6月30日），租赁期自2012年7月1日起至2027年6月30日止共计15年；自2012年7月1日起，租金、设备费、物业费共计130万元每年，每季度支付一次，之后第3年递增5%，即2015年7月1日至2018年6月30日每年137万元，2018年7月1日至2021年6月30日每年143万元，即2021年7月1日至2024年6月30日每年150万元，2024年7月1日至2027年6月30日每年158万元。后被告星联公司、第三人汉庭长沙湘春路分公司、贾哲三方签订一份《＜房屋租赁合同＞补充协议》，约定三方同意被告星联公司将前述《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给贾哲。2013年3月19日，被告星联公司向贾哲出具一份《授权委托书》，委托贾哲代为出租、管理涉案房屋，认可贾哲为此与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司签订的有关协议文件并同意承担相应的合同义务，委托期限至2027年6月30日止。2013年4月27日，环球公司出具一份证明，同意贾哲将涉案房屋全部转租给汉庭星空（上海）酒店管理有限公司作酒店及酒店相关配套经营使用，对贾哲与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司所签订有关该房屋的租赁合同及相关文件均予以认可。2013年5月22日，被告星联公司、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司、第三人汉庭长沙湘春路分公司、贾哲四方在之前所签订的一系列补充协议的基础上，又签订了一份《＜房屋租赁合同＞有关免租事宜的补充协议》，约定免租期延长至2012年7月15日，原合同约定的起租日、付款日、租赁期限及租金递增作相应的顺延。此后第三人汉庭长沙湘春路分公司按合同约定向被告星联公司及贾哲支付了2017年4月15日前的租金。自2017年4月16日起，因本案诉讼保全，第三人汉庭长沙湘春路分公司将租金交至本院。贾哲系星联公司法人代表，邓昉系贾哲妻子，邹军芳系贾哲其他公司股东何金强妻子。2013年12月17日，环球公司与邓昉、邹军芳分别签订三份《房屋买卖合同》，约定环球公司将名下位于长沙市开福区的房产，即本案租赁部分房屋（房屋所有权证号码分别为713310851、713310852、713310848，面积分别为120.83平方米、258.78平方米、57.96平方米，规划用途均为工业）出售给邓昉、邹军芳，上述房屋成交总价分别为15万元、3万元、7万元。《房屋买卖合同》签订后，长沙市开福区房屋的所有权均于2014年1月6日登记在邓昉、邹军芳名下。原告提供的该房屋的房屋所有权证、不动产登记情况表登记及现场测绘图证明：该房屋登记为砖木结构、层数一层，建成时间分别为1963年、1962年、1961年。原告认为现场无与之相吻合的房屋，原房屋应因年代久远已拆除，现东面建筑为一栋三层、独立的违章建筑，并由环球公司出租给被告星联公司。环球公司名下的位于长沙市开福区的房产，即本案租赁的另一部分房屋（房屋所有权证号分别为：长房权证开福字第××号、第××号、第××号，面积合计为3426.4平方米）及相应土地，经长沙市中级人民法院于2014年1月14日依法委托拍卖，由原告大业公司于2014年2月19日以2494.42万元的最高价竞得。长沙市中级人民法院于2014年3月11日作出的（2013）长中民执字第00529-3号《执行裁定书》对此予以确认，并裁定上述房产所有权及相应土地的使用权及相应的其他权利归原告。上述房屋的所有权均于2014年8月1日登记在原告名下，其中：第1栋登记的建筑面积为1312.38平方米；第2栋登记的建筑面积为771平方米，另有违章建筑369.48平方米未计产权，共计1140.48平方米；第3栋登记的建筑面积为1343.02平方米。以上共计建筑面积3785.88平方米（含未计入产权369.48平方米）。2016年10月14日，原告向被告出具并送达了《关于尽快支付租金的函》，称原告通过司法拍卖程序于2014年2月依法竞买了位于的土地及房屋，依据“买卖不破租赁”原则，原产权人环球公司与被告签订的《房屋租赁合同》出租人的权利由原告享有，原租金已付至2013年11月25日，后续租金及税费要求被告依据《房屋租赁合同》的约定在5日内一并向原告支付。2016年10月19日，被告向原告出具并送达了《回函》，称根据2012年9月16日被告与长沙市环球汽车有限公司签署的《赔偿协议》，租金从2014年11月25日开始抵扣至2016年11月24日结束。因此，被告现无须支付租金。2016年10月26日，原告向被告出具并送达了《关于支付租金的函》，称对于被告回函中有关免租期的问题，原告将进行调查核实，并要求被告支付被告所提免租期之外的租金，即2014年2月21日至2014年11月24日和2016年11月25日至2017年2月24日的租金。2016年12月29日，原告再次向被告出具并送达了《关于支付租金的催促函》，称原告购买了土地和第1、2、3栋房屋，房屋租赁合同明确的租赁物范围中，南向为1栋，西向为2栋，北向为3栋，东向违章建筑依据“房随地走”原则也应归属原告，因此，原告拥有房屋租赁合同的全部租金收益权；第4、5、6栋房屋无现场房屋相对应，应为已拆除的建筑，这与房屋租赁合同上约定的东栋为后面加建的违章建筑的描述相吻合；并再次要求被告支付2014年2月21日至2014年11月24日和2016年11月25日至2017年2月24日的租金及相应税金。2017年1月4日，被告向原告出具并送达了《回函》，要求原告承担环球公司依租赁合同收取的被告保证金，保证按合同约定返还，并与邓昉、邹军芳等其他产权人就租金分享份额、收款人等达成一致，在此基础上通过各方结算确认租金数额后，被告会据实付款。被告向本院提交《通知》、《回函》、《赔偿协议》，用于证明在2012年9月10日下午至2012年9月15日，因案外人环球公司未妥善处理职工安置问题，导致数十名高龄退休人员聚集在被告租赁物业大门口闹事，严重影响被告租户的正常经营，给被告造成重大损失，案外人环球公司与被告于2012年9月16日签订《赔偿协议》，约定案外人环球公司以抵扣2014年11月25日至2016年11月24日的房租作为赔偿。因原告对上述《赔偿协议》有异议，遂申请对《赔偿协议》中加盖的印文“长沙星联投资有限公司”的形成时间进行鉴定，本院委托湖南大学司法鉴定中心对原告的委托事项进行鉴定，该中心于2018年4月25日作出湖大司鉴中心［2017］文鉴字第524号《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：送检的标注时间为“2012年9月16日”的《赔偿协议》中右下方“乙方：长沙星联投资有限公司”处“长沙星联投资有限公司”印文加盖时间在2013年下半年至2014年初。原告为此支付司法鉴定费1.5万元。另被告在提供司法鉴定检材时，向本院提交其于2012年11月19日与案外人环球公司签订的《协议书》一份，该协议约定：鉴于2012年9月10日至9月15日，因环球公司原因，造成被告招商经营户（汉庭酒店）经营受损达十几万元及相关负面阴影；根据双方原合同条款，环球公司应由此负责赔偿被告全部损失。从友好合作出发，经双方协商一致，就环球公司原因造成被告损失之事，由环球公司赔偿被告共计6万元，于本协议签署之日起7日内支付给被告，环球公司以转账方式向被告支付赔偿款项。《协议书》中另注明：双方同意将环球公司赔偿支付方式改为从被告应付下季度租金中一次性扣除6万元。2016年11月18日、11月20日，贾哲、邓昉、邹军芳、何金强向受托人鄢润宇出具三份《委托书》，全权委托鄢润宇办理长沙市开福区房屋的抵押贷款还款、注销抵押、解除他项权证、签订买卖合同、产权过户、收取购房款等房屋出售手续，长沙市望城公证处出具了三份公证书，证明贾哲、邓昉、邹军芳、何金强在《委托书》上的签名和按字印属实。2017年4月30日，邓昉、邹军芳的委托人鄢润宇为甲方和出卖方、第三人唐巍、陈新作为乙方和买受方、张洋作为丙方及房屋的抵押权人和租金收益人共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定由甲方将位于长沙市开福区，建筑面积共计437.57平方米，权证号分别为长房权开福字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房屋出售给乙方，总价款为人民币1200万元。并就付款方式、房产交付等事项进行了约定。2017年6月22日和6月26日，长沙市国土资源局就上述房屋分别核发了湘（2017）长沙市不动产权第0144622号、第0144621号和第0148185号不动产权证，该不动产权证均登记权利人为第三人唐巍，单独所有；登记用途为工业；登记房屋结构为砖木。其中第0144622号不动产权证登记房屋坐落于第4栋全部，建筑面积（专有面积）120.83平方米；第0144621号不动产权证登记房屋坐落于第6栋全部，建筑面积（专有面积）57.96平方米；第0148185号不动产权证登记房屋坐落于第5栋全部，建筑面积（专有面积）258.78平方米；上述不动产权证未登记共有宗地面积和未计入产权面积状况，但在附记中载明“该房屋位于长沙市角洲开发建设有限公司红线范围内”。另查，经邓昉、邹军芳申请，长沙市国土资源局测绘院于2017年6月对第4、5、6栋房屋进行了测绘和地籍调查，结果显示：该第4、5、6栋房屋原位于环球公司红线范围内（国土证：开国用（2002）字第423号），第6栋小部分位于规划路幅，5栋小部分超出红线范围，现该三栋房屋长沙市角洲开发建设有限公司红线范围（部分该公司规划路幅）内（国土证：长国用（2011）第006184号）；本宗地所有界址成果依据原发证成果，利用微机配专用程序计算得出宗地面积3155.98平方米，其中有效面积2984.73平方米，规划路幅171.25平方米，与原发证开国用（2002）字第423号面积一致。2018年11月12日，原告大业公司因不服长沙市自然资源和规划局（原长沙市国土资源局）对邹军芳、邓昉、唐巍就上述房屋所作出的房屋登记行为，向本院提起行政诉讼，要求撤销邹军芳、邓昉、唐巍的房屋登记，本院立案受理后，在案件审理过程中，大业公司于2019年5月21日向本院提出撤诉申请，本院于2019年5月21日裁定准许大业公司撤回起诉。本案审理过程中，大业公司和唐巍确认：环球公司与星联公司签订的《房屋租赁合同》中约定的南向、西向、北向房屋是指登记在大业公司名下的第1、2、3栋房屋，约定的东向违章建筑是指登记在唐巍名下的第4、5、6栋房屋。但大业公司只认可唐巍对第4、5、6栋房屋中有产权面积部分有收取租金的权利。认为该房屋的未计入产权部分在权证上没有注明，而原环球公司名下的整个土地使用权已由其通过竞拍取得，该房屋的未计入产权部分的使用和租金收益应归大业公司。重审中，被告星联公司提出，星联公司于2016年11月与星联公司37债权人代表唐巍、张洋、鄢润宇签订了《租赁权转让协议》，将星联公司与环球公司房屋租赁合同项下所有租赁权转让给唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人抵偿债务，主张唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人系本案房屋租赁合同的实际责任人，请求追加唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人为本案当事人承担本案责任，并提供了一份《租赁权转让协议》和一份《代持承诺书》为证，但未举证证明该租赁权转让经过了部分房屋新的产权人大业公司同意。唐巍对《租赁权转让协议》和《代持承诺书》的真实性予以认可。对此解释称：因星联公司欠唐巍、张洋、鄢润宇等3200多万元，湖南华阳投资置业有限公司欠星联公司2,100万元左右，签订《代持承诺书》是星联公司将2,100万元左右债权转让给37债权人，剩余1200余万元后来以本案4、5、6栋房屋抵偿债务，除收取胡燕山、王玲2016年12月至2017年2月房租外，《租赁权转让协议》没有实际履行。大业公司不认可上述《租赁权转让协议》已经过其同意。以上事实，有环球公司与星联公司签订的房屋租赁合同，星联公司与次承租人签订的转租合同、转租证明，星联公司与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议，拍卖成交书、执行裁定书、评估报告、房屋所有权证、国有土地使用证等大业公司取得权属资料，房屋买卖合同、房屋所有权证、不动产登记情况表登记及现场测绘图等邹军芳、邓昉取得权属资料，委托书、公证书、房屋买卖合同、不动产权证、测绘工作联系单、不动产权籍调查表等唐巍取得权属资料，原告与被告的往来函件、赔偿协议、协议书、司法鉴定意见书，租金支付明细，租赁权转让协议及代持承诺书、当事人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，一、大业公司的原告主体资格及唐巍的有独立请求权第三人的主体资格问题。案外人环球公司与被告星联公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大业公司因司法拍卖及第三人唐巍因房屋转让取得了涉案租赁房屋，成为涉案租赁房屋新的所有权人，该房屋的所有权变动发生在房屋租赁合同约定的租赁期间，原《房屋租赁合同》中有关出租人的权利应由大业公司及第三人唐巍承继，大业公司及第三人唐巍有权请求原《房屋租赁合同》中有关出租人的权利，星联公司应向大业公司及第三人唐巍履行相应的承租人义务。二、星联公司是否违约及原《房屋租赁合同》是否解除问题。就大业公司而言，长沙市中级人民法院于2014年3月11日裁定涉案第1、2、3栋房产所有权及相应土地的使用权和其他权利归大业公司，上述房屋因生效法律文书已产生物权事实变动的法律效力，星联公司在大业公司发函通知交租后，应向大业公司履行合同义务。就唐巍而言，唐巍系通过房屋买卖而取得涉案第4、5、6栋房产所有权，而房屋转让的出卖方为星联公司法人代表贾哲的妻子邓昉，贾哲与邓昉等人就房屋出售又共同出售了委托书，应认定星联公司对涉案第4、5、6栋房产所有权变动知情，星联公司在知道第4、5、6栋房产所有权变动后，应当向唐巍支付租金。而星联公司主张未付租金不构成违约的理由有三：一是星联公司与环球公司于2012年9月16日达成《赔偿协议》，约定环球公司以2014年11月25日至2016年11月24日的租金抵付了对星联公司的赔偿；二是产权人变动后，大业公司与邓昉、邹军芳未就租金分配份额、收款人等达成一致。三是认为已与唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人代表签订了《租赁权转让协议》，将星联公司与环球公司房屋租赁合同项下所有租赁权转让，主张唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人系本案房屋租赁合同支付租金的实际责任人。对此，本院评析如下：其一、2014年11月25日至2016年11月24日的租金是否以赔偿金抵付问题。经本院查明，就环球公司因其职工在涉案租赁房屋大门口闹事6天所引起的赔偿问题，环球公司与星联公司就同一事件先后签订过两份赔偿金额相差巨大的协议，其中落款时间为2012年9月16日签订的《赔偿协议》，约定以2014年11月25日至2016年11月24日止的房租赔偿星联公司损失，而落款时间为2012年11月19日签订的《协议书》约定，该6天损失的赔偿为6万元，从下季度租金中抵付。首先，根据房屋租赁合同约定的标准，2014年11月25日至2016年11月24日止，星联公司应支付的房租为346.5万元，《赔偿协议》约定的赔偿金额高达346.5万元，与《协议书》中约定的该6天受损为十几万元的内容不符，且明显不具备合理性；其次、根据湖南大学司法鉴定中心所出具《司法鉴定意见书》有关“《赔偿协议》落款处长沙星联投资有限公司印文加盖时间在2013年下半年至2014年初，远晚于《赔偿协议》的标注时间2012年9月16日”的鉴定意见，应认定该《赔偿协议》在签订时间上不具备真实性；综上情况，由于《赔偿协议》在签订时间上不具备真实性，在赔偿金额上不具有合理性，且与《协议书》的约定内容矛盾，故星联公司根据《赔偿协议》主张2014年11月25日至2016年11月24日的租金已支付，没有事实依据，本院不予采信。对环球公司因其职工闹事所引起的赔偿问题应以2012年11月19日所签订《协议书》的内容为准。其二、新的产权人的租金收益权争议是否构成星联公司不付租金、不承担违约责任的理由问题。本案中，虽然大业公司与邓昉、邹军芳及后来的唐巍对第4、5、6栋房屋产权登记的合法性存在过争议，且对第4、5、6栋中的未计入产权部分的租金收益一直存在争议，上述争议客观上也会造成星联公司履行交租义务发生困难，但大业公司竞得涉案第1、2、3栋房屋并办理了相应的产权登记后，其对该第1、2、3栋房屋已有明确的产权依据和计租面积，大业公司与邓昉、邹军芳及后来的唐巍对此并无争议，星联公司在接到大业公司的交租通知后，完全可以就该部分向大业公司支付租金。就出租人存在争议部分，也可以采取积极地方式将争议部分的租金向法定的提存机关提存，而不是以此为借口不付全部租金。其三、星联公司提出的租金收益权转让问题。星联公司于2016年11月与唐巍、张洋、鄢润宇37债权人代表签订《租赁权转让协议》，将星联公司与环球公司房屋租赁合同项下所有租赁权转让给唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人抵偿债务。首先，从该《租赁权转让协议》的内容上来看，该协议实际是约定星联公司将其与环球公司所签订的房屋租赁合同中有关星联公司承租人的权利义务，和星联公司与各次承租人所签订的房屋租赁合同中有关星联公司收取租金的权利转让给唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人抵偿债务。但是，大业公司已于2014年3月11日取得涉案房屋1、2、3栋的产权，星联公司将该部分支付租金的义务转让给唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人，该债务转让应当经大业公司同意，现星联公司并无证据证明，故《租赁权转让协议》中约定的有关大业公司的第1、2、3栋部分支付租金的义务转让本身不具有法律效力。其次，《租赁权转让协议》签订时，唐巍是作为37债权人的代表，协议涉及的是星联公司与唐巍、张洋、鄢润宇等37债权人的债权债务关系，其内容与本案无关，至唐巍个人取得第4、5、6栋房屋产权时，情况已发生变化，协议中有关第4、5、6栋房屋部分的转让已不能实际履行，唐巍作为新的出租人，当然有权依据房屋租赁合同向星联公司主张房屋租金，故《租赁权转让协议》在此之前是否已实际履行，不在本案审查范围，且不影响唐巍作为新的出租人向星联公司主张租赁合同的权利。综上，星联公司的抗辩意见缺乏事实与法律依据，本院不予采信。星联公司在出租人变动后，未按合同约定向新的出租人实际支付租金和税费，且未举证证明在出租人变动前，向原出租人环球公司预付了产权变动后的租金和税费，故大业公司及唐巍主张星联公司在其产权变动后一直未支付租金违约，并主张解除合同，具有事实依据，且符合合同的约定，本院予以支持。三、大业公司与唐巍就涉案租赁房屋租赁的权利分配问题。第一、大业公司通过司法拍竞得涉案第1、2、3栋房屋并办理了相应的产权登记，唐巍对此没有异议，应确认上述房屋相应的租金收益归大业公司。第二、邓昉、邹军芳从环球公司处购买涉案第4、5、6栋房屋后转让给唐巍，并办理了相应的产权转移登记，大业公司虽然对前述房屋买卖及转移登记提出异议并提起了行政诉讼，但又申请撤回行政诉讼起诉，有权机关并未对上述转移登记合法性进行评判，且大业公司在重审时表示对唐巍取得第4、5、6栋房屋中有合法产权的437.57平方米没有异议，在此情况下，应确认该437.57平方米房屋为唐巍的合法产权，其相应的租金收益归唐巍。第三、第4、5、6栋房屋未计入产权部分的租金收益归属问题。从第4、5、6栋房屋的产权登记和现状来看，该房屋原产权属环球公司，登记房屋结构砖木，内档平面图显示层数为一层，此后经两次转移登记，房屋的结构和层数的登记情况均没有改变，也没有注明未登记建筑面积情况，但房屋现状为1栋3层房屋，栋数、层数等现状与房屋登记情况均发生改变，登记机关实际系根据原房屋登记状况将其中437.57平方米房屋登记为唐巍所有，对其中超出原登记部分的700多个平方，既未登记在大业公司第1、2、3栋房屋的合法产权和未计入产权部分，也未登记在唐巍的第4、5、6栋房屋的合法产权和未计入产权部分，故大业公司和唐巍均无权主张上述房屋的所有权，也不能根据所有权主张上述房屋的租金收益权，应当根据使用权来确定租金收益权，而该房屋依附于唐巍的合法产权之上，在结构上与大业公司所有的第1、2、3栋房屋相对独立，属于由环球公司转让给邓昉、邹军芳，再由邓昉、邹军芳转让给唐巍产权房屋的依附部分，故该房屋的使用权及相应的租金收益权应归属唐巍。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，涉案房屋未发生转让之前，均属环球公司所有，其相应的土地使用权登记在环球公司名下并无不当，但涉案第4、5、6栋房屋于2014年1月6日转移登记至邓昉、邹军芳名下，按前述法律确立的地随房走的原则，邓昉、邹军芳对其受让第4、5、6栋房屋所占用范围内的土地依法享有使用权，原环球公司的开国用（2002）字第423号国有土地使用权证的红线范围内的属于第4、5、6栋房屋所占用部分土地使用权应当归属邓昉、邹军芳，至大业公司竞得第1、2、3栋房屋时，开国用（2002）字第423号国有土地使用权证的实际土地使用权已不属环球公司单独使用。至唐巍受让第4、5、6栋房屋时，开国用（2002）字第423号国有土地使用权证的红线范围土地又实际转变为大业公司和唐巍共同使用。唐巍的不动产权证之所以未登记共有宗地面积状况，事实上是因为原环球公司开国用（2002）字第423号国有土地使用权证的红线范围内的宗地面积3155.98平方米，其中有效面积2984.73平方米的土地使用权已于2011年划归长沙市角洲开发建设有限公司红线范围，并核发了长国用（2011）第006184号国有土地使用权证，涉案房屋现均处于长沙市角洲开发建设有限公司红线范围。故大业公司主张其通过竞拍取得的是原环球公司名下的整个土地使用权，与本案事实及相关法律规定不符，本院不予采信。鉴于双方争议的700多平方米房屋本身未登记为合法产权，不能根据房随地走的原则确定为大业公司的合法产权，且大业公司主张原环球公司名下的整个土地使用权已由其通过竞拍取得的事实没有事实和法律依据，故本院对大业公司针对上述700多平方米房屋的租金收益提出的主张不予采信。综上，根据《房屋租赁合同》约定的租赁房屋面积，涉案租赁房屋建筑总面积约为4943.64平方米，其中与大业公司的第1、2、3栋房屋相对应的，分别院内南向1312.38平方米，西向1139.48平方米，北向1343.02平方米，合计3794.88平方米；与唐巍第4、5、6栋房屋相对应的为东向违章建筑面积约1148.76平方米。故大业公司与唐巍对星联公司的租金、违约金等权利的主张应按各自房屋所占面积的比例进行分配。四、大业公司及唐巍向星联公司主张的租金、税费及违约金的认定问题。第一、星联公司应向大业公司支付租金、税费的认定问题。长沙市中级人民法院于2014年3月11日裁定涉案第1、2、3栋房屋所有权及相应土地的使用权和其他权利归大业公司，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，涉案第1、2、3栋房屋因生效法律文书已产生物权事实变动，大业公司有权从物权事实变动后依据合同约定的标准向星联公司主张租金和税费，由于本判决已认定《房屋租赁合同》有关大业公司的租赁房屋部分解除，有关租金和税费应计算至本判决生效之日止。根据《房屋租赁合同》约定的租金标准、租金递增计算方式、每年16万元税费包干的约定和第1、2、3栋房屋面积在租赁房屋建筑总面积所占比例，本院对星联公司暂计算至2019年11月15日止，应向大业公司支付的租金和税费核算如下：1、2014年3月12日至2014年11月25日期间，年租金为165万元，年税费16万元，1、2、3栋房屋面积在租赁房屋建筑总面积所占比例为3794.88÷4943.64﹦76.76%，该期间租金和税费为（165万元＋16万元）÷365天×258天×76.76%﹦982,065元；2、2014年11月26日至2017年11月25日期间，年租金为165万元＋（165万元×5%）﹦173.25万元，年税费16万元，该期间租金和税费为（173.25万元＋16万元）×3年×76.76%﹦4,358,049元；3、2017年11月26日至2019年11月15日期间，年租金为173.25万元＋（173.25万元×5%）﹦1,819,125元，年税费16万元，该期间租金和税费为（1,819,125元＋16万元）÷365天×719天×76.76%﹦2,992,569元；以上租金税费合计8,332,683元。第二、星联公司应向唐巍支付租金、税费的认定问题。唐巍通过房屋买卖取得涉案4、5、6栋房屋的产权和依附于该房屋未登记部分的使用权，并于2017年6月22日办理了第4栋（建筑面积120.83平方米）、第6栋（建筑面积57.96平方米）的产权转移登记，于2017年6月26日办理了第5栋（建筑面积258.78平方米）的产权转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，唐巍有权在房屋办理转移登记后依据合同约定的标准向星联公司主张租金和税费。由于本判决也认定了《房屋租赁合同》有关唐巍的租赁房屋部分解除，有关唐巍租金和税费也应计算至本判决生效之日止。由于唐巍已于2017年2月20日与次承租人郑玄（“独一处东北酱骨饺子馆”经营户）重新签订了《租赁合同》，将涉案第4、5、6栋中的94.22平方米面积租赁给郑玄使用，在唐巍取得第4、5、6栋产权后，应当认定为唐巍作为新的产权人直接与郑玄建立了租赁关系，原星联公司承租的该部分房屋已自然终止，故该部分租赁面积应从唐巍的总计租面积中剔除。至于该《租赁合同》中有关自签订之日起至唐巍取得第4、5、6栋房屋产权之前的租金问题，因涉及唐巍等人与星联公司的抵债问题，不在本案审查范围。根据《房屋租赁合同》约定的租金标准、租金递增计算方式、每年16万元税费包干的约定和第4、5、6栋房屋在减去上述94.22平方米面积后，所占面积在租赁房屋建筑总面积所占比例，本院对星联公司暂计算至2019年11月15日止，应向唐巍支付的租金和税费核算如下：1、第4栋和6栋房屋总面积为178.79平方米，在租赁房屋建筑总面积所占比例为178.79÷4943.64﹦3.62%，其中2017年6月23日至2017年11月25日期间，年租金为165万元＋（165万元×5%）﹦173.25万元，年税费16万元，该期间租金和税费为（173.25万元＋16万元）÷365天×155天×3.62%﹦29,093元；2017年11月26日至2019年11月15日期间，年租金为173.25万元＋（173.25万元×5%）﹦1,819,125元，年税费16万元，该期间租金和税费为（1,819,125元＋16万元）÷365天×719天×3.62%﹦141,130元；以上租金税费小计170,223元。2、第5栋房屋建筑面积258.78平方米，加上4、5、6栋未计入产权部分面积711.19平方米（1148.76平方米－437.57平方米），再减去已出租给郑玄的94.22平方米，应纳入唐巍计算租金和税费的面积为875.75平方米，在租赁房屋建筑总面积所占比例为875.75÷4943.64﹦17.71%。其中2017年6月27日至2017年11月25日期间，年租金为165万元＋（165万元×5%）﹦173.25万元，年税费16万元，该期间租金和税费为（173.25万元＋16万元）÷365天×151天×17.71%﹦138,656元；2017年11月26日至2019年11月15日期间，年租金为173.25万元＋（173.25万元×5%）﹦1,819,125元，年税费16万元，该期间租金和税费为（1,819,125元＋16万元）÷365天×719天×17.71%﹦690,443元；以上租金税费小计829,099元。综上，星联公司应向唐巍支付租金、税费的总额为999,322元。如前述，本院虽认定环球公司因其职工闹事对星联公司的赔偿以2012年11月19日所签订《协议书》约定的6万元为准，但该《协议书》同时约定该6万元从下季度租金中抵付，根据该《协议书》签订时间和《房屋租赁合同》有关租金支付的约定进行推算，该《协议书》约定的6万元应当在大业公司取得涉案第1、2、3栋房屋之前就已经抵扣，不应在本案中抵扣星联公司应付的租金和税费。虽然涉案租赁房屋中有部分没有登记为合法产权，该部分房屋租赁应当认定为无效，但出租人仍可按合同约定的标准向承租人请求支付房屋占有使用费，故本院对星联公司提出涉案房屋的违章部分不应计算租金的抗辩理由不予采信。第三、违约金的认定问题。星联公司无正当理由拒付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。但《房屋租赁合同》中有关“按所欠租金总额每日l％交纳滞纳金”的约定，针对的是租金迟延支付、合同仍需继续履行的违约情形，本案不适用上述约定，应按《房屋租赁合同》中关于“因乙方违约、逾期支付租金超过规定期限的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相当于本合同当年6个月租金的违约金”的约定来认定星联公司的违约责任，星联公司违约时当年年租金为173.25万元，根据本判决认定的大业公司和唐巍的计租面积在总租赁面积所占比例，星联公司应当向大业公司支付违约金173.25万元÷12个月×6个月×76.76％＝664,934元，应当向唐巍支付违约金173.25万元÷12个月×6个月×（3.62%＋17.71%）＝184,771元。五、大业公司及唐巍诉请的腾空并交付租赁房屋问题。本案确认大业公司、唐巍与星联公司的《房屋租赁合同》解除，大业公司、唐巍有权依据《房屋租赁合同》的约定要求星联公司向其腾空并交付房屋，但事实上星联公司已将涉案租赁房屋（除第三人郑玄租赁部分外）全部转租，涉案租赁房屋实际由次承租人使用，不由星联公司使用，相应的腾交房屋义务应由次承租人承担，故大业公司及唐巍向星联公司主张腾交房屋不符本案实际，本院不予支持，大业公司、唐巍可与次承租人协商解决或另案主张。六、汉庭酒店长沙湘春路分公司提出的独立诉讼请求问题。本案中，汉庭酒店长沙湘春路分公司提出，其转租涉案租赁房屋经得原房屋产权人同意，买卖不破租赁的原则不但适用于原租赁合同，还应当适用转租合同，故向本院提出了若判决大业公司、唐巍与星联公司的《房屋租赁合同》解除，请求判决大业公司、唐巍继续履行星联公司与汉庭酒店长沙湘春路分公司于2011年9月30日所签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议。从本案转租合同与承租合同的法律性质来看，转租合同与承租合同为不同合同主体所订立的两个独立的合同，合同内容均为合同相对方的意思自治，如果确认本案承租合同解除的情况下，强迫不是转租合同相对方的出租人继续履行转租合同，明显违反了合同订立的自愿原则，且侵害出租人对其民事权利的处分权，同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款的规定，买卖不破租赁的原则应当仅适用于原租赁合同，汉庭酒店长沙湘春路分公司主张买卖不破租赁的原则还适用于转租合同，没有法律依据，故本院对汉庭酒店长沙湘春路分公司请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决如下：一、解除长沙市环球汽车有限公司与被告长沙星联投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中原告湖南大业建筑劳务有限公司受让的长沙市开福区房屋合法产权及未登记部分的租赁合同关系；二、被告长沙星联投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告湖南大业建筑劳务有限公司支付租金及税费人民币8,332,683元（租金和税费已计算至2019年11月15日，后段租金和税费按合同约定标准和本案确定的计租面积从2019年11月16日计算至本判决生效之日止）；三、被告长沙星联投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告湖南大业建筑劳务有限公司支付违约金人民币664,934元；四、解除长沙市环球汽车有限公司与被告长沙星联投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中第三人唐巍受让的长沙市开福区房屋合法产权及未登记部分的租赁合同关系；五、被告长沙星联投资有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人唐巍支付租金及税费人民币999,322元（租金和税费已计算至2019年11月15日，后段租金和税费按合同约定标准和本案确定的计租面积从2019年11月16日计算至本判决生效之日止）；六、被告长沙星联投资有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人唐巍支付违约金人民币184,771元；七、驳回原告湖南大业建筑劳务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回第三人唐巍的其他诉讼请求；九、驳回第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司的诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费59,732元、保全费5,000元、鉴定费15,000元，共计79,732元，由被告长沙星联投资有限公司负担。第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司提出的独立之诉受理费40元，由第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司长沙湘春路分公司负担。第三人唐巍提起的独立之诉受理费7,108元，由被告长沙星联投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈辉伟人民陪审员  刘彩云人民陪审员  彭 斌二〇一九年十一月十五日代理书记员  殷 密