河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初27625号原告庞笛，女，汉族，1989年3月20日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人张扬，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人苗珍珍，河南天基律师事务所律师。被告景雪，女，汉族，1972年4月17日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人高超，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人游大宇，北京市中闻（郑州）律师事务所实习律师。原告庞笛诉被告景雪房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）豫0105民初8351号民事判决，被告不服一审判决，提起上诉，郑州市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞笛委托诉讼代理人张扬、苗珍珍、被告景雪及其委托诉讼代理人高超、游大宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告1000000元购房款并支付违约金300000元；2、依法判决被告赔偿原告的损失暂定为725000元；3、本案的诉讼费由被告承担。在本院重审时，原告诉讼请求变更为：1、依法判决被告返还原告980000元购房款；2、依法判决被告赔偿原告的损失暂定为1025000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月24日，原告和被告签订了《转让协议》，协议约定：被告将其位于连霍高速与中州大道交叉口东北角美商置业开发的龙湖一号4-1地块D－16＃－西501西户房产转让给原告，房屋建筑面积为145平方米，双方商定的房屋的转让价格为单价每平米11000元人民币，总房价款为1595000元，被告同时转让购买的车位一个，转让时按照60000元转让，总计价款为1655000元，由原告于合同签订之日以现金转账的方式一次性支付给被告100万元。同日，被告应当将原购房时的集资购房收据原件交于原告，并根据原告的要求，积极配合原告在开发商处办理更名手续。协议签订后，原告按照协议约定于2017年1月24日通过其父亲庞军建的账户向被告银行账户转入100万元，已经完成了协议约定的支付房款义务。双方签订协议至今，被告未按照协议履行义务，原告也多次和被告协商办理更名手续事宜，被告均以各种理由予以推脱，后经原告了解，被告根本不具备取得协议中涉案房屋资格，也就是说双方签订协议的根本目的无法实现，被告这种久拖不决的行为更加扩大了原告的购房损失，严重侵害了原告的合法权益。被告辩称：本案诉争合同为房屋购买资格转让协议，并非房屋买卖合同。根据合同的具体条款，原、被告均知悉诉争房屋是未获得预售证的房屋，不是登记在被告名下的房产。关于转让费，该购房资格转让费为564740元，转让协议第五条约定，无论乙方最终是否购买房产，均无权要求甲方退还转让费。本案协议客观上不能履行的原因在于开发商不同意更名，不是被告违约行为导致。被告不仅积极协助更名，还多次主动与开发商沟通协调，为维护双方利益，还起诉了开发商，付出了巨大精力。经审理查明：2015年10月18日，案外人陈玉印参加中国工商银行河南省分行的集中购房，与河南美商置业有限公司（以下简称美商公司）签订选房信息确认单，主要载明房源确认信息为郑东龙湖一号团购-4-1-16号楼-西单元-501西户，建筑面积约145平方米，房屋总价款为955260元，前期已付意向金100000元，选定房后须在活动现场付清该套房屋总款的40.33%，扣除前期已付款后此次应付金额为285260元等。同日，陈玉印向美商公司支付诚意金385260元。2015年12月25日，陈玉印申请将上述房屋更名为被告景雪并办理了更名手续，美商公司向被告出具收据一份，载明收到景雪4-1地块D－16＃－西501西诚意金385260元。2016年7月31日，被告向美商公司支付诚意金30000元。2017年1月24日，原告庞笛与被告景雪签订《转让协议》一份，该协议约定：经双方协商，被告将其认购的位于连霍高速与中州大道交叉口东北角美商置业开发的龙湖一号4-1地块D－16＃－西501西户房产转让给原告，上述房屋被告交款的建筑面积为145平方，双方商定房屋的转让价格为单价每平方11000元人民币，总房价款为1595000元，被告同时转让购买的车位一个，被告已支付的车位款30000元，转让时按40000元转让，总计价款为1635000元，由原告于本合同签订之日以现金转让方式一次性支付给被告100万元，余款77110元在更名当日付清；被告将原购房时的集资购房收据原件交于原告，并根据原告的要求积极配合原告在开发商处办理更名手续，更名手续办理完毕双方的权利义务终止；无论原告最终是否购买房产，均无权要求被告退还转让费；本协议签订后，被告不卖房、原告不买房导致本合同不能履行的，应当赔偿对方30万元；被告积极协调开发商为原告办理商贷事宜，应付开发商的房款（含车位）以50万元为限由原告在正式商品房买卖合同签订后30日内支付给被告，原告未能在上述期限支付给被告超过20天的，应当另外赔偿被告30万元等。同日，原告庞笛通过其父亲庞军建的银行账户向被告景雪转款100万元。同日，被告景雪出具收条载明收到庞军建付龙湖一号购房款100万元，余款77110元于更名当日支付。后被告景雪未在美商公司处将购房人变更为原告庞笛，被告称原因在于美商公司不同意更名至被告景雪非直系亲属名下。2018年2月7日，景雪就涉案房屋与美商公司酿成诉讼，案号为（2018）豫0105民初4126号，景雪提出如下诉讼请求：1、判令解除景雪与美商公司之间的购房合同；2、判令美商公司返还景雪已付购房款415260元及自美商公司收款之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款年利率4.75%的4倍计算的利息；3、判令美商公司赔偿房屋购买价与现在价值差额损失3371411.48元；4、判令美商公司承担景雪已付购房款一倍的赔偿责任415260元；5、本案诉讼费用及保全费由美商公司承担。在该4126号案件中，法院依景雪申请，委托河南正泰房地产评估咨询有限公司对涉案房产的价值进行了司法评估，该公司出具估价结果报告，载明涉案房屋（郑州市金水区杨金路4-1地块16号楼西单元501西户期房）在2018年8月2日的市场价值为2432458元，配套车位价值为160000元等。后原告以被告违约为由诉至本院，要求被告退还购房款并支付房屋差价损失，酿成本案诉讼。另查明：原告认可被告退还其购房款20000元，尚欠购房款980000元。本案原一审庭审中，庞笛与景雪均同意解除涉案转让协议。双方提交的转让协议中的房屋总价款不一致，但双方庭审中一致认可总价款为1635000元。本院认为：原告与被告签订的转让协议系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告的主要合同义务为按时足额向被告支付合同约定的款项；被告的主要合同义务为协助原告办理约定的房产的更名手续并使原告取得约定的房产。根据原、被告的庭审陈述及被告景雪与美商公司的诉讼，本院认为涉案转让协议事实上已无法继续履行。被告未履行协议义务致使原告无法取得涉案房产，其行为已经构成违约，被告应将收取的1000000元款项退还原告并承担相应的违约责任。被告已向原告退还20000元，故对原告要求被告退还购房款980000元的诉讼请求本院予以支持。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于原告诉请的差价损失，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原、被告认可双方签订的转让协议中约定的房屋总价款为1635000元，根据（2018）豫0105民初4126号案件中的司法评估结果，涉案房屋在2018年8月2日的市场价值为2432458元，配套车位价值为160000元，差价为957458元（2432458元+160000元-1635000元），但被告尚未退还原告的购房款为980000元，故原告要求的差价损失，本院酌定按照原告现交款的比例对差价损失予以支持即573889元。原告的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。被告的辩称意见，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告景雪于本判决生效后十日内返还原告庞笛购房款980000元；二、被告景雪于本判决生效后十日内赔偿原告庞笛房屋差价损失573889元；三、驳回原告庞笛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23000元，由原告庞笛负担5124元，被告景雪负担17876元；保全费5000元，由被告景雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 嫣人民陪审员  陈静霞人民陪审员  邹辉琳二〇一九年十一月七日书 记 员  朱晴晴