江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终629号上诉人（原审原告）：徐地红，男，1966年5月21日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。被上诉人（原审被告）：天洁集团鹰潭房地产开发有限公司，住所地：江西省鹰潭市高新技术产业开发区天洁西路。法定代表人：边航，该公司董事长。委托诉讼代理人：阮琦，江西融冰律师事务所律师。上诉人徐地红因与被上诉人天洁集团鹰潭房地产开发有限公司（以下简称天洁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐地红上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人对涉案房屋保修期的质量问题继续修缮，并承担自房屋修复之日起五年内质量保证期；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决与查明的事实不符，适用法律错误。一、一审法院审理查明，上诉人的房屋外墙有裂缝，渗水、漏水等质量问题，导致上诉人房屋每年处于渗水、漏水之中，家庭成员每一天都生活在霉烂的房屋之中。一审法院还查明，被上诉人多次对上述问题进行了修复，即保修期内修缮，保修期后未修缮好继续修缮，针对有裂缝处打玻璃胶密实，墙面刷防水胶处理，次卧雨篷连墙处打玻璃胶等修复措施。现涉案房屋仍然存在多处渗水、漏水的情况，充分说明涉案房屋外墙存在裂缝和渗水、漏水等质量问题。二、一审法院依法应当支持上诉人的诉讼请求，却罔顾事实错误地认为：上诉人主张当时未修复好，涉案房屋现在漏水及渗水是否是在保修期内出现，未提供证据；错误的适用举证责任等，作出了错误的判决，完全是枉法裁判，表现为以下三点。第一，庭审中已查明两个重要事实：一是上诉人入住后，便发现涉案房屋出现（质量）问题：外墙有裂缝，渗水、漏水等；二是被上诉人认可涉案房屋的外墙渗水、漏水系外墙保温材料导致的外墙和房顶有裂缝。上述两点充分说明外墙保温材料导致了涉案房屋外墙裂缝，而外墙裂缝就是涉案房屋渗水漏水的根本原因，足以认定涉案房屋现在的渗水漏水，就是保修期发现的由于外墙保温材料导致外墙有裂缝，外墙保温材料和外墙的裂缝而导致的渗水漏水的延续。第二，庭审中已查明两个重要事实：一是保修期内和保修期后被上诉人的修缮记录，证明被上诉人在保修期内和保修期后多次对上述渗水漏水问题进行了修复；二是涉案房屋交房时间为2010年6月14日，五年保修期届满的2017年9月27日，为解决涉案房屋所在的晨宇云轩小区开发建设存在的，包括保修期内和保修期后的一些（应是全部）房屋质量问题，经上诉人等业主申请，鹰潭市规划局、建设局、房管局、人防办和被上诉人、小区业主、物业公司代表，召开了协调会进行协调。上述两点充分说明和认可了涉案房屋渗水漏水质量问题确实未修复好，继续修缮和协商；足以认定上诉人认为当时未修复好房屋的主张属实。第三，关于举证责任问题。本案是商品房销售合同纠纷，一审法院却错误适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，对上诉人显失公平，应适用第四条第一款第六项：“因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任”的规定，适用举证责任倒置。应当由被上诉人承担涉案房屋质量保修期内的渗水漏水已修好、现在的渗水漏水不是保修期内出现的举证责任。被上诉人没有也不可能有上述证据，即举证不能，就应当承担举证不能的法律后果。三、一审法院认为上诉人要求被上诉人承担上诉人房屋质量修缮费用10000元，无事实和法律依据，该认定是错误的。第一、关于法律依据。上诉人提出的赔偿费用完全有法律依据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第二、关于事实依据。鉴于诉求赔偿修缮费用仅10000元，而评估鉴定费用却在近10万元之多，无谓地增加了修缮成本，因此上诉人在一审当庭变更诉讼请求为判决被上诉人承担未保修好的房屋质量问题的修缮责任，且已得到了被上诉人的同意及一审法院的准许。综上所述，上诉人请求二审法院依据前述事实，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《商品房销售管理办法》第三十三条、《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第六项等有关法律规定，作出支持上诉请求的公正判决，并保留追究被上诉人赔偿因房屋质量问题造成的全部损失之权利，以维护上诉人的合法权益。天洁公司答辩称，我公司在房屋出售之后在法律规定的以及保修责任书约定的期限内对住户出现的渗水问题都给予了维修。房屋出现渗水与当时政府推广的节能外墙材料有关，并非是施工质量、施工工艺所造成，且经过维修并不代表今后不再出问题，因此保修期内的责任由开发商负责承担，保修期外的则应当由业主共用维修基金予以维修。上诉人引用的证据规则第四条因缺陷产品责任损害的侵权诉讼举证责任倒置与本案没有任何关联，适用法律是错误的。我公司认为向业主交付的房屋经过了相关部门的验收，交付的商品房符合国家法律法规的质量要求。徐地红向一审法院起诉请求：1、判令被告承担对原告房屋质量修缮责任或承担修缮费用10000元，并承担自房屋修复之日起五年内质量保证期；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年6月8日，原告与被告订立《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于鹰潭市梅园新区30号路以北（天洁晨宇云轩9-1-1503）9幢1单元15层2号房屋（于2009年6月13日竣工验收）出售给原告，同时双方对房屋面积、房屋价格、付款方式、交房时间等进行了约定。双方在住宅质量保证书中约定住宅自交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：屋面防水工程防渗漏为3年；厨房、卫生间地面、外墙面、地下室、管道防渗漏为1年等。合同订立后，被告于2010年6月14日向原告交付案涉房屋，原告取得涉案房屋产权。原告入住以后，便发现该房屋出现问题，外墙有裂缝，漏水、渗水等。后被告多次对上述问题进行了修复，针对有裂缝处打玻璃胶密实，墙面刷防水胶处理等修复措施。现原告的房屋仍然存在多处漏水、渗水的情况，原告认为涉案房屋在质量保修期内出现漏水、渗水的问题，应由被告承担保修责任，故诉至一审法院，要求判如所请。另查明，2017年9月27日，为解决被告公司开发建设的晨宇云轩小区存在的一些房屋质量有关问题，鹰潭市规划局、建设局、房管局、人防办及晨宇云轩小区代表、被告公司代表、江西振东物业公司代表召开了协调会，会议通报了市政府有关领导审批的调查意见，鹰潭市建设局质检站代表指出，就渗水问题应分析和区分造成渗水的主要原因，对于因业主或他人装修不善或改变原结构造成渗水的，由业主自身或他人承担维修责任，房屋渗水已经过维保期的，后来又出现新问题，房屋保修期已过，根据有关法规政策规定应动用专项维修金进行维修。被告认可涉本案的房屋外墙渗水、漏水系由于外墙保温材料导致。一审法院认为，《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所销售商品房承担质量保修责任。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……。现原、被告约定：屋面防水工程防渗漏为3年；厨房、卫生间地面、外墙面、地下室、管道防渗漏为1年。双方约定的保修期低于《建设工程质量管理条例》中确定的最低保修期限，故双方在商品房买卖合同中约定的保修期无效，被告应当根据该《建设工程质量管理条例》从房屋交付之日起承担保修义务。被告交房的时间为2010年6月14日，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修期已于2015年6月届满。且涉本案的房屋出现质量问题时，被告已经进行了修复，现原告主张当时未修复好，未提供证据证明，且涉本案的房屋现在漏水及渗水是否是在房屋保修期内出现，也未提供证据证明，故对原告要求被告承担对原告房屋质量修缮责任的诉讼请求不予支持。原告要求被告承担修缮费用10000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《商品房销售管理办法》第三十三条，《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，判决：驳回原告徐地红的诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告徐地红负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，2010年6月8日，上诉人徐地红与被上诉人天洁公司签订《商品房买卖合同》，购买天洁公司开发的鹰潭市梅园新区30号路以北（天洁晨宇云轩9-1-1503）9幢1单元15层2号本案房屋。2010年6月14日，天洁公司向徐地红交付案涉房屋。徐地红入住后，发现房屋外墙有裂缝，漏水、渗水问题，要求天洁公司履行保修义务。徐地红为证明天洁公司对其房屋进行修缮的情况，在一审提交了两份维修记录。一份为2012年11月28日的维修受理单，该受理单显示天洁公司于2012年12月6日对徐地红反映的房屋问题进行了维修，处理方法为对裂缝打玻璃胶、墙面刷防水胶处理；另一份为2016年11月25日的服务受理单，该受理单显示徐地红反映的房屋问题于2016年11月30日进行了维修，处理结果为外墙开凿修复。上述证据可以证明天洁公司在保修期内及保修期外对徐地红的房屋问题进行了维修，天洁公司履行了相应的维修责任。徐地红未能提供证据证明天洁公司对其房屋没有修缮好的事实，故徐地红主张天洁公司在保修期内进行了维修但未修复好，没有事实依据。根据《建设工程质量管理条例》相关规定，案涉房屋的屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修期已于2015年6月届满。徐地红提交的2016年11月25日的服务受理单，虽记载了处理结果为外墙开凿修复，但此时已超过房屋防水的五年保修期，该证据只能证明在保修期过后，徐地红的房屋出现了渗水问题，并不能证明渗水问题是在质保期内出现的。徐地红未能提供充分证据证明涉案房屋现在出现的漏水、渗水问题系质保期内出现的，故徐地红提出涉案房屋现在出现的漏水、渗水问题系质保期内出现的上诉理由不能成立。天洁公司开发建设的晨宇云轩9号楼（涉案房屋所在楼）已通过了政府相关部门的竣工验收，天洁公司辩称在屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修期内履行了相应的维修责任的理由成立，本院予以采信。综上所述，徐地红的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐地红负担。本判决为终审判决。审判长  汪富华审判员  徐永荣审判员  汪福庚二〇一九年十一月二十六日书记员  蒋慧卿