安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初3795号 原告：安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园。 法定代表人：钱永华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张亚冰，该公司法务。 委托诉讼代理人：高甜，该公司法务。 被告：邢善莲，女，1961年7月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人:宋长义,安徽江南律师事务所律师。 委托诉讼代理人:徐家宏,安徽江南律师事务所律师。 第三人：齐峰，男，1963年9月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区。 第三人：方斌，女，1967年11月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区。 上述两第三人的共同委托诉讼代理人：周羊，安徽耕天律师事务所律师。 原告安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司）与被告邢善莲，第三人齐峰、方斌执行异议之诉一案，本院于2019年6月13日立案受理,依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阳光半岛公司的委托诉讼代理人张亚冰，被告邢善莲及其委托诉讼代理人宋长义、第三人齐峰、方斌的共同委托诉讼代理人周羊庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光半岛公司向本院提出诉讼请求：一、请求撤销马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503执异25号执行裁定书，判决立即解除对寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号三套房屋的查封、评估、拍卖等执行行为;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、安徽省阳光半岛文化发展有限公司属于破产企业，目前处于重整计划执行阶段，执行法院处分破产财产,违反企业破产法的规定。2014年7月3日，寿县人民法院裁定受理安徽省阳光半岛文化发展有限公司(以下简称“阳光半岛公司”)破产清算一案，并指定安徽大别山律师事务所为破产管理人。2017年8月28日，寿县人民法院裁定批准阳光半岛公司的破产重整计划草案，重整计划执行期间为二年。目前，阳光半岛公司仍处于重整计划执行期间。阳光半岛公司属于破产企业，破产财产应当根据集中清偿原则进行处置。依据企业破产法第19条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号房屋在破产之前均未建设，而是破产法院批复继续营业，由破产管理人筹资建设。因此，该三套房屋属于破产财产。执行法院要求阳光半岛公司向其交付房屋，违反了企业破产法的规定。二、三套商品房的购房合同没有在寿县房管局备案，也没有办理预告登记，房屋的所有权也没有登记在方斌名下。执行法院查封、拍卖三套商品房，违背了执行规定。1、依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，执行法院可以进行预查封的情形有:1、作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;2、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;3、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。经查询寿县房管局的备案系统，寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号房屋没有合同备案信息和预告登记信息。又查询寿县不动产登记中心，该三套房屋的所有权均未登记在被执行人名下。因此，执行法院的查封行为不符合执行法律的规定。2、执行法院认为案涉房产的处置应由破产管理人决定，不符合和企业破产法和执行规定。2017年8月28日，寿县人民法院裁定批准阳光半岛公司的破产重整计划草案，阳光半岛公司进入重整计划执行阶段。依据企业破产法第89条规定，重整计划由债务人负责执行。人民法院裁定批准重整计划后，已接管财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务。第90条规定，自人民法院裁定批准重整计划之日起，在重整计划规定的监督期内，由管理人监督重整计据此，在方斌的购房户债权尚未得到认定之前，执行法院只能冻结方斌所申报的未确定债权。在方斌的债权得到确认之后，则执行法院可以根据方斌的选择权确定后续的执行措施。破产程序属于特别程序，执行法院只能按照破产重整计划的有关规定，采取执行措施，而不能侵害破产财产，损害破产企业、重整投资人及全体债权人的利益。综上，马鞍山市花山区人民法院的协助执行要求严重违反法律规定，请求撤销马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503执异25号执行裁定书,判决立即解除对寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号三套房屋的查封、评估、拍卖等执行行为。 邢善莲辩称，一、花山区人民法院执行被执行人财产的行为是合法的。如位于37号地块的方斌购房权债权成立,则可以选择继续履行和履行合同解除合同退款。故方斌如果是房产的所有人或债权人,是可以选择处分房产的方式的。但是方斌是作为被执行人在人民法院强制执行属于方斌的房屋后，方斌的选择权利即消失，应当由人民法院决定执行方式。答辩人认为只要查封房产，即被执行人所享有或享有的债权，人民法院有权采取强制措施被执行人的财产，人民法院执行被执行人财产的行为并没有违反原告所述的任何破产法之处。花山区人民法院查封的37号地块三套房产。系齐峰和方斌购买事实充分，无可置疑。这个我们下面做就如下，这个三点的时候细细的方面的分析。第一，原告与第3人就是齐峰、方斌共签订了商品房买卖合同，分别是37号地块9-506、9-706、9-1306号。并与2013年5月29日出具了三份收据。该三份收据的金额分别对应了三份了商品房买卖合同的总房款，说明了原告当时确认了齐峰和方斌足额缴纳的房款。方斌购买了这个房屋相同在合同的第六条约定了付款方式和期限约定的是一次性付款时间是2013年6月2日。此后原告就没有再提示答辩人，缴纳房款事情，说明了原告已经认可房款已经全部交付。也就是前面所说的这个向方斌和齐峰出具的三张收条,价款是一致的。原告与邢善莲，签订了三份买卖合同，实际上是以标的物作为借款抵押，按采取的一种更名。认为原告作为受让人原告也是明知，而且是同意的，否则也不可能签订这三份合同。现有的证据足以让人民法院认定房屋所有权的债权和债权。对于房管局查对房管局的查封回执和管理人的查封，同时我们认为管理人是代表的，原告的行为在管理期间，管理人在行使职权的管理期间他的行为是代表的原告。房管局是代表着国家行政机构的管理，人民法院向管理人和房产局来出具协助执行文书和这个执行裁定文书，是一个严肃的法律行为，不是原告在诉状中所述的模棱两可。我们认为这个管理人的确认视为原告的自认，房产局的确认之事，是为国家机关的国家行政机关的确认。花山区人民法院有权查封和执行初字37号三套房产。根据商品买卖合同第24条规定，合同生效后30日之内就要到寿县房产部门,为购房人办理房产登记备案手续的规定。办理备案的手续义务是原告单方的义务不是被告或者是第3人所能完成的。原告始终想阐述没有进行备案，我们认为没有进行备案是原告的违约行为，并不影响合同和买卖的形成。综上原告的诉讼请求我们认为没有法律依据和事实依据请求依法驳回。 第三人齐峰、方斌辩称，一、涉案阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号三套房屋不属于企业破产财产，花山区人民法院对该三套房屋实行查封行为并无不当 根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五款规定：关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产”，本案三套房屋虽未登记到第三人齐峰、方斌的名下，亦未交付第三人占有，但第三人已按《商品房买卖合同》于2013年5月29日向原告公司支付了该三套房屋的全部对价，并且原告已向第三人开具三套房屋的购房款收据，而且签订合同的行为距寿县人民法院受理阳光半岛公司破产申请已经几年，故该三套房屋属于上述法律规定的特定物，不属于破产财产。二、本案原、被告之间并无债权债务关系，本案的执行的标的不是破产财产、执行的对象也不是原告阳光半岛公司而是债务人齐峰、方斌，所以阳光半岛公司的异议没有事实与法律依据。花山区人民法院在2017年11月14日作出的查封执行措施不仅得到了寿县房地产管理局的确认，而且得到了原告阳光半岛公司管理人的认可，对涉案三套房屋的协助查封予以确认，并出具回执。所以阳光半岛公司的异议即没有事实和法律依据也没有足以排除寿县房地产管理局、阳光半岛公司管理人对花山区人民法院执行措施的确认。三、即使涉案三套房屋是破产财产，根据《企业破产法》以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》的精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此阳光半岛公司管理人协助花山区人民法院执行的行为并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。综上，花山区人民法院作出的（2019）皖0503执异25号执行裁定书是正确的，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件、马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初执异25号执行裁定书复印件、楼盘图3份打印件、安徽省寿县人民法院（2014）寿民破字第00001-1号民事裁定书复印件、安徽省寿县人民法院（2014）寿民破字第00001-6号复函、安徽省寿县人民法院（2014）寿民破字第00001-7号民事裁定书、（2014）寿民破字第00001-8号民事裁定书复印件、收据底根三份复印件、商品房买卖合同、收据原件、借款合同、债务委托支付协议、工程抵款房销售委托书等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邢善莲与齐峰、方斌、马胜利民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月2日作出（2017）皖0503民初5691号民事判决：一、齐峰、方斌于本判决生效之日起十日内归还邢善莲借款本金950000元并支付利息（利息以950000元为本金，自2013年12月4日起按照年利率24%的标准计算至上述借款本金实际清偿之日止）；二、马胜利对上述判决第一项中齐峰、方斌所负债务承担连带清偿责任，并在承责后可向齐峰、方斌追偿。在诉讼中，邢善莲向本院申请财产保全。本院于2017年11月14日，向安徽省阳光半岛文化发展有限公司管理人发出（2017）皖0503民初5691号协助执行通知书：一、请求查封齐峰、方斌位于新桥国际产业园新桥阳光半岛第37地块9幢5层506号房屋、第37地块9幢7层706号房屋、第37地块9幢13层1306号房屋；二查封期限叁年。安徽省阳光半岛文化发展有限公司管理人于2017年11月14日向本院出具协助执行通知书（回执）：一、协助贵院查封齐峰、方斌于我处购买的房屋（37地块9?506号、37地块9?706号、37地块9?1306号）；二、期限为三年。本院于2017年11月14日，向寿县房地产管理局发出（2017）皖0503民初5691号协助执行通知书：一、请求查封齐峰、方斌名下位于新桥国际产业园新桥阳光半岛第37地块9幢5层506号房屋、第37地块9幢7层706号房屋、第37地块9幢13层1306号房屋；二、查封期限叁年。2017年11月14日，寿县房地产管理局向本院出具协助执行通知书（回执）：新桥阳光半岛37?地块9号楼506、706、1306共三套房屋已查封。2019年3月29日，本院向安徽省阳光半岛文化发展有限公司发出（2018）皖0503号执1603号协助执行通知书：本院2017年11月14日保全查封了齐峰、方斌名下新桥国际产业园新桥阳光半岛第37地块9幢5层506号房屋、第37地块9幢7层706号房屋、第37地块9幢13层1306号房屋，现该房屋已建成，请协助本院交房。安徽省阳光半岛文化发展有限公司提出异议，本院于2019年5月15日作出（2019）皖0503执25号执行裁定书驳回阳光半岛公司提出的异议请求。阳光半岛公司因不服上述上述执行裁定书向本院提出执行异议之诉，以致成讼。 本院认为，2013年5月29日方斌与安徽省阳光半岛文华发展有限公司签订的三份商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。阳光半岛公司诉称上述三份合同签订后，阳光半岛公司虽出具三份收据载明方斌已全额缴纳购房款合计1383234元，但方斌无法提供付款记录等证据材料，对方斌实际已支付房款的事实不予认可。本案庭审调查中，从方斌提供的方斌与案外人胡昌荣的借款合同、债务委托支付协议、工程抵款房销售委托书等证据材料看来，案涉三份购房合同的房款方斌已通过冲抵工程款等方式支付完毕，对于阳光半岛公司的上述关于方斌未支付房款的诉称事实，本院不予认定。本案案涉标的新桥国际产业园新桥阳光半岛项目第37号地块9-506、9-706、9-1306号房屋方斌已签订购房合同且全额支付房款的事实本院予以认定。另阳光半岛公司诉称，阳光半岛公司属于破产企业，法院处分破产财产，违反了《企业破产法》的规定，即人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿。结合本案实际情况，本案中认定案涉房屋个别清偿行为无效的关键要件是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。经过法庭调查，方斌本案中购买案涉查封标的房产已全额支付房款，属于全额支付购房款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，阳光半岛公司关于安徽省马鞍山市花山区人民法院查封新桥国际产业园新桥阳光半岛项目第37号地块9-506、9-706、9-1306号房屋的行为违反破产法的规定的诉称缺乏事实与法律依据，不足以排除法院的执行行为，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回安徽省阳光半岛文化发展有限公司的诉讼请求。 本案受理费元，（此款原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  鲁昌松 审 判 员  陶家平 人民陪审员  杨小丽 二〇一九年十一月七日 书 记 员  樊 越 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。