广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38158号原告：董茜，女，1982年11月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓志琴，广东骏道律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：朱永胜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗敏，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：曾海珊，女，1966年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小龙，广东天胜律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。原告董茜诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、曾海珊、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董茜及其委托诉讼代理人邓志琴，被告华鑫公司的委托诉讼代理人郑诗敏，被告曾海珊的委托诉讼代理人吴小龙，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告华鑫公司向原告返还购房款1827783元及利息（以1827783元为本金，以年利率6%为标准，自2018年9月10日起计至被告退回全部购房款之日止）；2、判令被告曾海珊、丰盛昌公司对上述诉讼请求承担连带返还责任。事实和理由：原告与被告华鑫公司于2018年7月21日签订《【xxx住宅】认购书》，由原告认购被告华鑫公司所有的位于广州市越秀区xx路xxx36号Cxxxx房物业，总价款3755565元。原告支付了相应的定金，并于2018年8月2日与被告华鑫公司签订了《广州市房屋买卖合同》。原告合计向被告华鑫公司支付了购房款1877783元，该款项最后进入被告曾海珊的银行账户。2018年8月23日，被告华鑫公司、丰盛昌公司被广州市住房和城乡建设委员会责令停止违法销售行为。至此，原告才知晓被告华鑫公司并未取得所售物业的产权，合同目的无法实现；同时，被告丰盛昌公司出具声明授权华鑫公司出售其已取得处分权的物业，但被告丰盛昌公司亦未取得产权证明。在与被告华鑫公司沟通后，被告华鑫公司同意解除双方签订的《广州市房屋买卖合同》，并答应马上退回全部购房款给原告。后被告华鑫公司于2018年9月10日通过被告曾海珊银行账户向原告退回购房款50000元。余款被告华鑫公司、丰盛昌公司均表示会尽快退回，但最终未退。原告认为，被告华鑫公司与原告已解除了《广州市房屋买卖合同》，依法依约均应退回原告所有的购房款。被告华鑫公司、曾海珊是实际收到房款人，被告丰盛昌公司是实际授权售房人，三被告对原告的购房款均具有不可推卸的连带返款责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告华鑫公司辩称：一、涉讼房屋产权登记人为广州xx房地产有限公司（以下简称xx公司），现产权人未能追认华鑫公司出卖房屋的行为，依据合同法的相关规定，涉讼的《房屋买卖合同》为无效合同。二、曾海珊是本项目的具体负责人，在项目运营过程中擅自以华鑫公司名义作出的相关意思表示，包括以华鑫公司名义签署涉讼《广州市房屋买卖合同》等，其个人行为不能代表华鑫公司的意思表示。三、曾海珊违背华鑫公司的真实意思表示，擅自指定广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）作为涉讼房屋的销售方。其中合展公司收取了原告200000元的购房款，曾海珊以个人账户收取了原告1627783元购房款项，根据无效合同的原则，其两方作为实际收款方应当承担相应的款项返还义务，华鑫公司未有将涉讼房屋单独出售给原告的真实意思表示，且在未实际收取上述款项的情况下，无需承担款项返还义务。四、涉讼房屋历史背景复杂，购房单价、产权登记方式等均与一般房屋存在较大差异，原告购买房屋时未尽合理注意，对于合同无效亦应承担相应的法律后果，其无权按照年利率6%主张损失赔偿，不仅如此，原告是否符合广州市房地产限购政策具备购房资格为案件事实的焦点问题，若其不具备购房资格，则应当对其购买行为承担相应的法律后果。五、即便本案存在损失赔偿问题，除原告应自行承担的部分责任，其他责任亦应由导致合同无效或存在过错的曾海珊、xx公司、丰盛昌公司、合展公司共同承担。六、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础，但若xx公司拒绝追认华鑫公司出卖房屋的行为，合同将不具有合法有效及继续履行的基础。被告曾海珊辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张合同解除的理由不能成立，华鑫公司受丰盛昌公司的委托与原告签订的买卖合同合法有效。且可以通过法律途径将涉讼房屋的所有权登记在原告名下，可以实现原告的合同目的并且在涉讼房产的系列案中，已有部分未办理初始登记的房屋通过仲裁及申请执行等法律途径转移登记在购房者的名下，实现购房者的合同目的。本案中原告购买的房屋已经初始登记在案外人xx公司名下，原告的产权实现更不存在法律障碍，且本案证据显示，被告丰盛昌公司销售的部分房产，丰盛昌公司已经通过仲裁的方式确定了xx公司有协助购房者将房屋产权登记至购房者名下的法律义务。购房者可以向法院申请强制执行。由此证明原告取得产权不存在法律障碍。本案的买卖合同实际存在于华鑫公司、丰盛昌公司与原告之间，与原告的主张相符。根据已有的生效裁决，原告可以实现自身的产权。在签订合同时，华鑫公司已告知原告，涉讼房屋的权属登记现状，也向原告披露华鑫公司、丰盛昌公司是通过受让方式取得房产。原告在购房时，华鑫公司已在现场向其公示办理产权登记的两种途径为双方共同办理或通过诉讼、仲裁的方式办理产权证。双方签订的购房合同第五条也记载相同的内容，因此，不存在隐瞒欺骗原告的情形。关于华鑫公司、丰盛昌公司销售房产使用曾海珊账户的问题，曾海珊名下的账户是华鑫公司的公司业务账户，该账户的开立用于公司的业务，该账户发生的资金流转属于华鑫公司的公司行为，并非是曾海珊的个人行为。华鑫公司通过曾海珊的账户向原告收取购房款，向原告出具公司的收据，证明该收款属于公司行为。华鑫公司通过曾海珊的账户向原告退回部分款项，原告在收款后，也向华鑫公司出具收条，记载收到华鑫公司退回的款项。曾海珊提供的银行流水证明是公司账户。曾海珊系华鑫公司的监事。综上所述，未办理初始登记的物业，只要办理初始登记可以通过仲裁办理登记。华鑫公司、丰盛昌公司向原告出售的房屋，合同合法有效，根据司法实践也可以实现购房者的目的。如合同解除，曾海珊是不需要承担责任，因收款账户往来均属于华鑫公司的公司行为，不是曾海珊的个人行为。曾海珊并无收取过原告的款项，也与原告无合同关系。被告丰盛昌公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告是与华鑫公司签订认购书、《广州市房屋买卖合同》的，双方之间的房屋买卖合同关系仅对原告与华鑫公司有约束力。丰盛昌公司并非该合同的一方当事人，未参与涉讼房屋的买卖过程，未与原告有过任何接触，也未曾收取过相关款项，更未向买受人承诺还款，根本不可能欺骗原告签订合同。原告要求丰盛昌公司承担连带还款责任，缺乏事实和法律依据。二、涉讼房屋所在楼盘由xx公司开发，后因各种原因该项目不能有效推进，xx公司以处置不良资产的方式将该项目整体转让给丰盛昌公司，并承诺在房屋实际售出时以开发商的名义配合买受人办理产权登记。后丰盛昌公司将该项目整体转让给华鑫公司时，向其如实、明确地告知了上述情况。丰盛昌公司不存在任何欺诈和串通行为，华鑫公司对房屋买受人刻意隐瞒相关事实的行为与丰盛昌公司无关，丰盛昌公司不应对此承担任何责任。经审理查明：2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为xx公司，房地坐落分别“东山区xx路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区xx路xxx42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，xx公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区xx路xxx6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月24日，xx公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区xx路xxx的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区xx路xxx6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂时无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区xx路xxx的下列房屋（详见附表），现登记在xx公司名下；根据丰盛昌公司与xx公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区xx路xxx6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年，原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【xxx住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区xx路xxx36号Cxxxx房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积76.6425平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为3755565元；本认购书签订当日支付定金200000元；接甲方通知后3天内，甲乙双方签订《广州市房屋买卖合同》，同时乙方支付成交价的70%或以上1877783元（不含定金）等。2018年7月21日、24日，被告华鑫公司先后向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市xx路xxx36号C栋xxxx房的定金30000元、170000元。两收据上收款单位盖章印文均为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月2日，原告（乙方，买方）与被告华鑫公司（卖方，甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区xx路xxx36号xxxx房，建筑面积76.6425平方米，价款为3755565元，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款的方式付款：第一期，乙方应于签订本合同当日向甲方支付房款1677783元；第二期，乙方应2018年9月20日前向甲方支付房款1877782元。双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同的一年内，即2019年8月1日；甲方与乙方约定按以下其中一种方式办理产权转移登记：1、双方共同办理，双方应当于2018年11月2日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2、其他方式：通过诉讼或仲裁方式办理产权证等。同日，被告华鑫公司向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市xx路xxx36号C栋xxxx房的首期款1677783元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区xx路xxx6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期xx世家意向买家与其司签订【xxx住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。2018年9月10日，原告的银行账户收到从被告曾海珊账号为62×××71的账户跨行转账过来的xxx诚意金返款50000元。2018年9月25日，原告向被告华鑫公司发出《告知函》，要求解除房屋买卖合同，返还房款等。另查明，被告曾海珊是被告华鑫公司的监事。被告田毅是合展公司的前法定代表人。据银盛支付服务股份有限公司广州分公司于2018年8月28日出具的《证明书》证实，被告华鑫公司办理了两台移动POS机，商户名称均为被告华鑫公司，入账人均为曾海珊，其中一台的入账账号为43×××95，另一台的入账账号为62×××71。2018年9月8日，被告曾海珊向被告华鑫公司出具《承诺函》，内容为：本人系华鑫公司xxx项目的负责人。由于华鑫公司法定代表人郑贤兰仅是挂名，从未参与公司的经营活动，而且，xxx项目一直由本人负责主导进行。因此，对于因xxx项目而造成华鑫公司遭受损失一事，本人愿意承担相关责任。并承诺如下：1、因运营xxx项目而造成华鑫公司的损失，本人愿意按80%的比例向华鑫公司承担赔偿责任；2、将积极处理因运营xxx项目而产生的相关纠纷，并及时向华鑫公司汇报相关纠纷的处理情况。本院认为：原告与被告华鑫公司签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向被告华鑫公司发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。而且，原告收到被告华鑫公司的部分退款后，也已向被告华鑫公司发函要求解除房屋买卖合同。因此，双方就房屋买卖合同的解除已达成一致，房屋买卖合同关系业已解除。原告要求被告华鑫公司退还购房款1827783元并支付利息的诉讼请求合法，本院予以支持。利息可参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算。虽然被告华鑫公司将被告曾海珊的个人账户用于公司业务，但被告曾海珊只是被告华鑫公司的监事，不是涉讼房屋买卖合同的当事人，其与原告也无直接的法律关系；至于被告曾海珊向被告华鑫公司出具承诺函表示愿意向公司承担因运营xxx项目而造成公司的损失，属于其对被告华鑫公司内部之间责任分配作出的意思表示，对原告不具效力，故原告要求被告曾海珊承担连带责任没有依据，本院不予支持。因被告丰盛昌公司不是涉讼房屋买卖合同的当事人，其与原告无直接的法律关系，故原告要求被告丰盛昌公司承担连带责任，本院不予支持。至于被告华鑫公司提出相关房款应由合展公司予以返还的抗辩，因原告持有的收款收据上盖有被告华鑫公司的财务专用章，且被告华鑫公司与合展公司之间为委托关系，而原告与合展公司并未产生直接的法律关系，故被告华鑫公司该抗辩，本院不予采纳。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告董茜返还购房款1827783元，并计付利息（以1827783元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率从2018年9月10日计至上述款项返还之日止）。二、驳回原告董茜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21357元，由被告广州华鑫资本管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  吴 斐人民陪审员  丁乃娟二〇一九年十一月八日书 记 员  戚志滨