新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初848号原告：王江平，男，1975年6月12日出生，汉族，系阜康市村民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：杨鹏飞，新疆久印铭正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沁，新疆久印铭正律师事务所律师。被告：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地新疆昌吉州阜康市城关镇大墩村34号。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶婷婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李淑娟，新疆百森律师事务所律师。原告王江平与被告新疆百润房地产开发有限责任公司（以下简称百润公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年3月25日立案受理后，于同年5月8日、9月16日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王江平及委托诉讼代理人张沁、杨鹏飞，被告百润公司的委托诉讼代理人叶婷婷、李淑娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王江平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为BRCQ-DDC-124号《拆迁补偿置换协议》；2.请求判令被告赔偿未能向原告交付商业用房的房屋价值损失2600000元；3.请求判令被告赔偿因其逾期交付的商业用房所造成的租金损失427050元；共计3027050元。4.请求判令被告承担本案诉讼费、送达费等与诉讼相关的全部费用。事实和理由：2011年8月2日，原、被告双方签订《拆迁补偿置换协议》，合同编号BRCQ-DDC-124号。约定原告被拆除房屋情况为房屋建筑面积216.51平方米，经拆迁置换后原告商品房建筑面积293平方米。被告应向原告补偿商品房及商业用房，其中对商业用房明确约定为沿街一楼，面积为130平方米。《拆迁补偿置换协议》还约定，被告八个月内交付房屋。自合同签订后至本案原告起诉前，虽经原告多次催促，被告始终未能依合同将沿街一楼130平方米的商业用房交付原告，被告的违约行为已经给原告造成了巨大损失。现原告依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告百润公司辩称，城关镇大墩村、龙王庙西村拆迁项目于2011年开始，在原、被告双方签订《拆迁补偿置换协议》时，经两村村民集体会议表决，要求为其拆迁置换的商业用房位置在阜康市影剧院对面，被告根据村民要求在该区域进行了规划设计建设一栋商业综合楼，为村民安置，但在规划完成后，大墩村村委会为了提高自建商业面积，最终经市政府确定，由被告为其让沿街面16米土地，致使被告重新规划，延误工期，后新的规划设计完成后，因此区域内一户拒绝拆迁，且至今未拆迁，致使商业房屋无法开工建设。后为了解决村民商业安置问题，大墩村与龙王庙西村多次与被告协商，要求原协议中商业房屋全部变更为住宅进行安置，且已于2016年12月8日达成商业换住宅的协议，在协议中约定，如出现不同意住宅安置的村民，由村委会协调处理。现已有90%的村民同意上述方案，已经签了补充协议，且住宅已于2018年底交付安置。本案双方签订的合同不符合法律规定的解除条件，不得解除。被告不存在违约行为，不同意解除合同。本案被告履行合同义务的期限未至。双方签订的合同中未约定商业用房的具体交付时间，尚未交付的原因系规划调整及迟延拆迁，属于合同约定延期交付的情形，且在合同履行过程中，原、被告双方签订的合同主要内容发生了变化，村民委员会代表村民调整了安置方案，且已经与被告达成协议，将商业用房更换为住宅安置，且对住宅安置的具体时间进行了明确的约定，现未至交付时间，应当履行新的协议。本案合同可以继续履行，不应解除，履行方式有：1.在两村民委员会提出商业用房变更为住宅安置房屋后，因住宅团购价为2800元，有部分原购买商业用房的房屋购买方与被告协商将商业用房退回，更换住宅房屋，因此现有被告商业用房可以用于向原告进行安置。2.按商业面积1：2置换住宅，因原告被拆迁前的房屋也系住宅性质，当时置换商业用房是以住宅与商业2：1的比例置换所得，现再折算置换住宅。3.按照住宅价格2800元/平方米，商业面积1：2的比例，直接补偿现金。本案不符合合同法第九十四条规定的合同解除的条件。合同法第九十四条规定，只有根本违约导致合同目的不能实现的，合同守约方才享有解除权，本案合同可以继续履行，不存在合同目的不能实现的情形。商业用房未按时交付的原因是规划变更及拆迁迟延，过错不在被告，所以被告不应承担租金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方提供证据的真实性均无异议，对证实的问题有异议。对有异议的事实，本院认定如下：1.原告提交拆迁补偿置换协议1份，拟证实被告未在有效施工期8个月内向原告交付沿街一楼130平方米商业用房。原告签订的是格式合同，应当作出对被告不利的解释。经质证，被告对该证据的真实性无异议，被告未向原告置换房屋是因规划变更，有一户拆迁户延迟搬迁导致，被告没有违约。本院对该证据的真实性予以确认。被告虽未在阜康市电影院对面开发建设商业用房，但因双方拆迁协议未约定在阜康市电影院对面置换商业用房，因此被告可在其开发建设好的其他区域向原告交付商业用房，故对被告的抗辩意见，本院不予确认。2.原告提交户口本1份，拟证实原告以及拆迁房屋的原址，双方口头约定在原址置换。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证实在原址置换的事实。本院对该证据的真实性予以确，对与本案的关联性不予确认，因双方拆迁协议中未约定在原址置换，故不能以户口本中载明被拆迁房屋的位置，印证被告应向原告置换的商业用房的位置。2.被告提交会议纪要1份、补充协议1份，拟证实导致规划变更的原因不在被告，经协调村民代表已经同意将商业房屋置换成住宅。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为与原告无关。本院对会议纪要的真实性予以确认，该会议纪要对原告没有约束力。因无其他证据佐证补充协议的真实性，故本院对补充协议的真实性不予确认。根据原告的申请，本院依法委托乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司对被告开发建设的位于阜康市××街商业用房单价进行评估，评估结论为：每平方米单价15050元。经质证，原告对该评估结论书的真实性、合法性、关联性均无异议。被告对评估结论书的价格不认可，认为15050元过高，关联性不认可，认为按合同约定被告给原告置换房屋，现被告有能力给原告补偿房屋，因此对评估不认可。本院对该评估结论书的真实性、关联性、合法性予以确认。根据原、被告举证、质证及本院认证，结合当事人陈述，可以确认以下法律事实：2011年8月1日，原、被告签订《拆迁补偿置换协议》，协议约定：一、被拆迁房屋情况：原告宅基地面积586平方米，房屋建筑总面积216.51平方米。二、房屋置换方式：原告选择按房屋所有权证上的宅基地面积置换新楼房。三、房屋产权置换方式：经拆迁置换后，原告可换商品房壹套建筑面积111平方米。商业用房130平方米，沿街一楼。人民币4000元。被告承诺在有效施工期内八个月交付原告，如果出现因不可抗力造成商品房屋建设延期，或因拆迁户搬迁迟延造成商品房屋建设延期的，原告同意被告逾期交付商品房。协议对其他事宜亦进行约定。协议签订后,原告按期搬迁，被告开发房产完毕，向原告交付协议约定的住宅一套，130平方米商业用房未向原告交付，原告于2019年3月25日诉至阜康市人民法院，要求与被告解除《拆迁补偿置换协议》由被告赔偿原告未能交付商业用房的房屋价值损失260万元；以及逾期交房造成的租金损失427050元。被告答辩，可以向原告交付房屋130平方米一楼商业用房，在本院规定的期限内，被告未能向原告交付130平方米沿街一楼商业用房。本院随于2019年8月30日依法委托评估，经评估被告开发建设的位于阜康市××街商业用房的单价为15050元。原告因鉴定支出鉴定费用15000元。本院认为，关于对原告主张解除原、被告于2011年8月1日签订的《拆迁补偿置换协议》。因该拆迁协议已经部分履行，仅由被告向原告交付沿街一楼130平方米商业用房未履行，故对原告该项请求，本院支持双方关于交付130平方米沿街一楼商业用房的约定予以解除。其他已经履行的权利义务，保持其效力。虽被告认为可以向原告交付130平方米沿街一楼商业用房，但从双方签订合同至今近八年时间未能向原告交付，并且在本院规定的期限内仍未能向原告交付，故对其该抗辩意见，本院不予采信。关于原告请求被告赔偿未能交付商业用房的房屋价值损失260万元的问题。本案中，在被告无法向原告交付协议约定的商业用房的情况下，因原告原住宅房已由被告征收并拆迁，原物返还已不可能，原告主张由被告支付未能交付商业房的房屋价值损失，诉讼请求事实基础成立，经评估应按单价15050元，由被告向原告支付未向原告交付商业用房的价值损失1956500元（15050元×130平方米），对于原告请求被告支付未能交付商业房的房屋价值损失260万元，本院支持1956500元，其余部分不予支持。被告坚持认为有补偿房屋的能力，但因目前仍未向原告提供合同约定的房源，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。关于原告请求被告支付逾期交付商业用房所造成的租金损失427050元的问题。原、被告双方签订的《拆迁补偿置换协议》虽约定，由被告向原告交付沿街一楼130平方米商业用房，但未约定交付130平方米商业用房的具体位置，属约定不明。故原告不能由此得出，被告应向其交付什么位置的商业用房的租金损失。并且原告主张的租金损失，是一种不确定的可得利益，故原告的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中国人民共和国合同法》第一百零七条，第九十四条第一款第（三）项，第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王江平与被告新疆百润房地产开发有限责任公司于2011年8月1日签订的《拆迁补偿置换协议》中交付130平方米沿街一楼商业用房的约定；二、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性向原告王江平支付未能交付商业用房价值损失1956500元；三、驳回原告王江平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31016元，其他费用80元，鉴定费用15000元，合计46096元，由原告王江平负担8607.5元，由被告新疆百润房地产开发有限责任公司负担37488.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 黄爱玲人民陪审员 曾广新人民陪审员 杨金标二〇一九年十一月十八日书 记 员 马 容