广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4172号原告：李某昌，男，1971年6月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：凌礼辉，广东华誉品智律师事务所律师。被告：胡某泽，男，1952年2月15日出生，汉族，住四川省仪陇县。被告：刘某菊，女，1950年9月13日出生，汉族，住四川省仪陇县。原告李某昌与被告胡某泽、刘某菊物权保护纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。李某昌及其委托诉讼代理人凌礼辉到庭参加诉讼，被告胡某泽、刘某菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某昌向本院提出诉讼请求：1.被告为原告腾退位于广州市番禺区沙湾镇某某大道XX号某某苑2座1梯XX的房屋；2.被告向原告支付自2017年7月12日至实际腾退之日期间的使用费（每日按100元计）；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告与案外人何某容之间原是翁媳、婆媳的关系。2014年7月22日，案外人与两被告儿子胡某康离婚，四川省仪陇县人民法院作出民事调解书，案涉位于广州市番禺区沙湾镇某某大道XX号某某苑2座1梯XX房的房产归何某容所有。原告于2017年7月12日从案外人何某容手中依法取得位于广州市番禺区沙湾镇某某大道XX号某某苑2座1梯XX房屋的所有权。原告购买案涉房屋后多次告知被告，原告已经购买了案涉房产，房屋不再属于他们儿媳妇，可两被告不听劝谕，坚持不腾退房屋。原告于2019年3月12日再次要求两被告在7日内必须腾退该房屋，但时至今日被告仍未腾退房屋。为维护原告的合法权益，依据《物权法》的相关规定，提起本案诉讼，恳请判如所请。被告胡某泽、刘某菊提交书面答辩意见辩称，1.胡某泽、刘某菊与李某昌不存在物权纠纷，也没有矛盾。2.李某昌与胡某泽、刘某菊素不相识，从来没有什么往来。3.胡某泽、刘某菊是快七旬的老人，住在自己买下（原赵少明）的房屋，护理孙女孙子的日常起居，何来的物权纠纷。4.胡某泽、刘某菊本应不来领取传票，因为没有买卖房屋的过往，李某昌没有资格起诉胡某泽、刘某菊。胡某泽、刘某菊是中国公民，应讲情讲义，遵纪守法。5.胡某泽、刘某菊从2012年8月起，一直居住在此处，已经是生活了八年。6.李某昌买谁的房屋，看中谁的房屋，找谁给房屋，这才是天经地义，才是情和理。不应起诉胡某泽、刘某菊。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区沙湾镇某某大道XX号某某苑2座1梯XX。何某容与胡某康因财产分割纠纷向四川省仪陇县人民法院提起诉讼，立案（2014）仪民初字第1882号，后经调解双方达成协议，涉案房屋归何某容所有，双方还就其他财产达成分割协议。2014年7月22日，该院出具民事调解书，该调解书已于2014年7月29日生效。2017年7月5日，何某容（甲方、卖方）与李某昌（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方以1820000元价格购买涉案房屋，并约定首付款、按揭付款等事宜。2017年7月12日，涉案房屋办理产权登记，产权人登记为李某昌，房屋面积108.99平方米。2019年，李某昌出具《催促搬离房屋通知函》，告知胡某泽、刘某菊涉案房屋在胡某泽、刘某菊儿子胡某康与何某容离婚时判决给了何某容所有，何某容于2017年将房屋卖予本人，本人于2017年7月12日办妥了房屋的不动产权证，本人之前曾向你们解释并催促你们搬离房屋，也向辖区派出所报警处理，阁下置之不理。现根据相关法律法规，正式向你们下达通知，涉案房屋是本人物业，请收到本函之日起7日内搬离上述房屋，否则本人将诉诸法院。2019年3月21日，李某昌将上述函件张贴于涉案房屋门口。胡某泽、刘某菊提供《房屋买卖合同》和《收据》复印件及照片，拟证明其于2012年7月13日签订合同，以1032800元购买涉案房屋，并已支付全部购房款及中介费、税费等款项，其实际使用涉案房屋。李某昌对于胡某泽、刘某菊主张的涉案房屋的买卖情况不予确认。庭审中，李某昌表示其购买涉案房屋前未实地查看过或了解房屋的权利情况，但知悉胡某泽、刘某菊为何某容的前夫的父母，胡某泽、刘某菊与何某容不存在租赁关系。李某昌购买涉案房屋后胡某泽、刘某菊一直占有使用涉案房屋至今，故参照同地段房屋租金每月3000元的标准计算租金损失。李某昌曾通过口头通知、张贴催告函及要求物管协助的方式，催促胡某泽、刘某菊腾退涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”（2014）仪民初字第1882号民事调解书作为何某容取得涉讼房屋物权的依据，该调解书已发生法律效力，何某容依法取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”何某容取得涉案房屋所有权后，与李某昌签订《存量房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，李某昌已履行合同约定并依法取得涉案房屋的所有权，故李某昌有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”胡某泽、刘某菊认为涉案房屋为其购买并由其一直居住至今，但未提供证据证明不动产权属书登记有误，应承担举证不能的法律后果，故李某昌取得涉案房屋产权后请求胡某泽、刘某菊腾退涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。因胡某泽、刘某菊实际占用涉案房屋，李某昌请求胡某泽、刘某菊从2017年7月12日起，以按每日100元的标准计算占有使用费，未超过合理范围，故本院亦予以支持。胡某泽、刘某菊经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条的规定，判决如下：一、被告胡某泽、刘某菊应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于广州市番禺区沙湾镇某某大道XX号某某苑2座1梯XX房并交还原告李某昌管业；二、被告胡某泽、刘某菊应于本判决发生法律效力之日起三十日内按每日100元的标准向原告李某昌支付上述第一项判决所述房屋自2017年7月12日起至实际腾退之日止的占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1425元，由被告胡某泽、刘某菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  何伟明人民陪审员  余淑嘉二〇一九年十一月十九日书 记 员  杜嘉华