广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初13430号原告：王康，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：梁苑，广东格御律师事务所律师。被告：郑明琴，女，汉族，*年*月*日出生，住广州市天河区，原告王康与被告郑明琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王康及其委托诉讼代理人梁苑、被告郑明琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王康向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告向原告返还押金10000元及租金5000元；3.请求判令被告向原告支付违约金10000元；4.请求判令被告承担纱窗、灯具及窗帘定金500元；5.请求判令被告向原告赔偿中介费2500元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年8月17日签订了《房屋租赁合同》（合同编号：1800491），约定被告将位于珠海市香××区情侣北路××房（房地产证号：01××53）的住宅租赁给原告使用。合同第二条约定“租赁合同期限为2019年9月1日至2020年8月31日”；合同第三条约定“租金每月5000元整，原告自签订协议起预交2个月的租金作为押金和首月租金”；合同第四条第四款约定“租赁期限内，非乙方原因甲方单方要求提前解除合同的，则需退回乙方全部已交押金外，还需向乙方另行支付两个月租金作为补偿”;合同第七条约定“中介费用各自承担2500元”；合同第九条约定“原告购买纱窗、灯具、窗帘由被告承担3000元，租赁期满，灯具窗帘归于被告”。协议签订后，原告按照协议约定将押金10000元、首月租金5000元扣除被告应当支付的灯饰窗帘费用3000元、被告请求原告代为转交给房产中介公司的中介费2500元，共计9500元转账至被告指定的账户，被告出具了收据。同时，原告支付了自己应付中介费2500元与被告应付中介费2500元共计5千元转账至中介方友联地产公司。2019年8月25日，原告与第三方预定纱窗、灯饰、窗帘并交付定金500元。2019年8月31日，在租赁合同约定的履行起始期到来前，原告意外地了解到房屋已经有人购买，遂向被告发问并要求退款赔钱，被告同意并道歉。此时被告同意解约，双方就赔偿数额无法达成一致。合同约定的履行期限开始后，被告一直无法确认房屋是否继续租赁，导致原告至今未能入住。原告认为，被告的行为已经根本违约，致使租赁合同的目的不能实现，原告有权解除合同，并要求被告承担《房屋租赁合同》第四条第四款约定的违约责任，同时认为被告应当返还已付租金、押金及纱窗、灯具及窗帘定金。原告为维护自己的合法权益，特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.原告身份证复印件；2.被告身份证复印件；3.房屋租赁合同复印件；4.房地产证书复印件；5.资金往来截图及被告银行卡账户；6.收据；7.微信聊天记录完整截图；8.广东增值税普通发票。被告郑明琴辩称，不认可原告的诉讼请求，并非被告违约而是原告违约。被告郑明琴提供了如下证据：1.2019年8月25日原告签收钥匙和业主卡收房的凭证；2.2019年8月26日原告使用支付宝交纳水费凭证；3.2019年8月26日与原告关于代为开通煤气聊天记录；4.2019年8月31日与原告微信聊天记录；5.2019年9月3日原告电话提出不租住，坚决要求解约，被告提出两种方案的微信聊天记录。经审理查明,原、被告于2019年8月17日签订了一份房屋租赁合同，约定原告承租珠海市香××区情侣北路××房，租赁期限为一年，自2019年9月1日至2020年8月31日止，租金每月5000元，于每月一日前支付当月租金，合同签订当日原告应向被告支付押金10000元和一个月的租金5000元，原、被告应在签订合同当日各向经纪方支付佣金2500元。合同同时约定，在租赁期限内，非原告原因而被告单方要求提前解除合同的，则被告需退还全部已交押金并另行支付两个月的租金作为补偿，非被告原因而原告要求提前解除合同的，则原告已交押金归被告所有。合同另外约定，被告支付3000元用于安装全屋纱窗、窗帘及灯具，由原告自行安排购买安装，不足部分由原告承担，租赁期满原告不得拆除，归被告所有。合同签订当日，被告委托原告代为向中介方支付被告应负担的中介费2500元，原告向被告支付了在扣除被告应负担的中介费2500元和纱窗等费用3000元后的剩余押金和首月租金共计9500元，被告向原告出具了收据。原告于2019年8月25日领取了租赁房屋的钥匙，之后原告对租赁房屋的门锁进行了更换。2019年8月31日，原告得知被告打算出卖涉案租赁房屋，原、被告双方开始协商解约事宜，2019年9月3日，双方通过微信初步协商一致解除租约，但对于结算事宜未达成一致意见。原告于2019年9月8日将更换门锁前的钥匙交还，另于2019年9月18日将更换门锁后的钥匙交还，被告确认于2019年9月18日收回涉案租赁房屋的钥匙。原告称其没有购买灯具、窗帘等物品，只花费3000元制作了纱窗，纱窗费用是于2019年9月10日支付完毕的，制作完成后放置在租赁房屋内，但没有安装，被告认可纱窗目前在涉案房屋内，但对于费用不予认可。本院认为，原、被告之间的租赁合同成立并生效，双方均应按照租赁合同的约定切实履行，但在租赁合同的履行过程中，双方当事人可协商解除租赁合同，合同解除后，双方的权利义务终止。本案中，原、被告于2019年9月3日就解除租赁合同事宜初步达成一致意见，但对于结算事宜未达成一致，双方也未签订解除合同的书面文件，后原告于2019年9月18日将涉案租赁房屋交还给被告，被告也确认于当日收回租赁房屋的钥匙，故原、被告之间的租赁合同因双方的实际行为于2019年9月18日解除。对于原告称被告在租赁期间出卖租赁房屋构成违约的主张并不成立，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，被告出卖租赁房屋并不影响原告租赁权的实现，即使被告已出卖租赁房屋，原告也可依据租赁合同继续行使承租权。实际上，在协商过程中，被告于2019年9月3日也明确告知原告其可带租约出卖租赁房屋，此时租赁合同的履行并无障碍，原告本可继续履行租赁合同，而原告结合其实际情况选择解除租约，因此，在租赁期间，并未产生导致租赁合同无法履行的情形，解除租赁合同是原、被告双方自行选择的结果。综上，原、被告双方已协商一致解除了租赁合同，原告再行诉请解除租赁合同于法无据，本院不予支持。租赁合同因双方协商一致而解除，没有违约事由的发生，双方互不负违约责任，被告应向原告退回租赁押金，但原告要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持。关于首月租金5000元，被告虽已将涉案租赁房屋交付给原告，但因双方自2019年8月31日已开始协商解除租赁合同事宜，原告没有购置家具也未在租赁期间实际使用租赁房屋，被告应将原告交纳的租金退回。纱窗是原告要求安装并由原告负责采购、安装，原告先付了定金500元，在双方初步协商确定解除租赁合同后才制作完成，之后一直放置在租赁房屋内，现仍未安装。被告愿意负担其中的3000元费用是基于安装后的纱窗归其所有和为了避免因拆除而产生损失，在租赁合同解除后，被告已没有义务继续接受安装纱窗并负担费用，且被告也不同意对纱窗予以利用，故纱窗应由原告取回，原告要求被告负担定金费用没有依据，本院不予支持。关于中介费用，应由双方各自负担，原告要求被告负担其应负担的部分没有依据，本院不予支持。关于原告向被告支付的押金和首月租金，原告是在扣除了被告应负担的中介费2500元和纱窗等费用3000元后实际支付给被告9500元，上述中介费应由被告负担，但纱窗等费用3000元应由原告负担，原告应向被告返还纱窗等费用3000元，因此，被告共需向原告退回押金和租金费用共计6500元即可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告郑明琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王康退还租赁押金和租金共计人民币6500元；二、驳回原告王康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1000元，由原告王康负担人民币926元，被告郑明琴负担人民币74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年十一月八日书记员 卢燕婷