广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初2130号 原告：吴红彤，女，汉族，1963年6月1日出生，户籍所在地广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：李俊军，广西冠益律师事务所律师。 被告：广西三能投资有限公司，住所地南宁市青秀区锦春路15号威宁大厦15楼15-1、15-2、15-3号，统一社会信用代码9145010309654938XB。 法定代表人：梁炳深，执行董事。 委托诉讼代理人：杜培荣，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝咏铭，广西广合律师事务所实习律师。 原告吴红彤与被告广西三能投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人李俊军，被告的委托诉讼代理人杜培荣、蓝咏铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2018年7月23日签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》（编号：2018072301）无效；2.请求判令被告向原告返还购房款165999元；3.请求判令被告向原告支付利息42163.75元（以原告已支付购房款165999元为基数，自2018年7月23日起按年利率24%暂计至2019年8月8日，此后利息计至被告实际清偿之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年7月23日，原告吴红彤与被告签订合同编号为2018072301的《龙岗星耀国际合作建房合同》，合同第一条约定了合作建房模式，即：1.南宁市蒲庙镇龙岗村民委员会大村坡一队负责提供国家划拨（大村坡一队）的商服用地，被告筹集资金合作建房，大村坡一队不承担合作建房费用；2.被告负责合作建房的审批手续、建造事宜、寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归被告所有。合同第三条对原告所涉房屋基本情况进行了明确，即“龙岗•星耀国际”项目中的XX栋XX层XX号房，房屋用途为住宅，为框剪结构，建筑面积为89.5平方米。合同第五条约定了房屋计价方式和价款，原告所涉房屋单价为2681.54元/平方米，总价款239998元。同时该合同还对房屋使用年限、建筑面积确认及面积差异处理、房款的付款方式及期限、逾期付款的违约责任、房屋交付期限及交付条件、逾期交房的违约责任等都作了明确规定。 2018年7月23日，原告依约向被告支付了房屋首付款165999元。 原告认为涉案合同名称虽为《龙岗星耀国际合作建房合同》，但原告仅仅就特定房屋的特定面积按特定价格向被告支付购房款，并不参与盈利，亦不承担风险，因此，该合同实质上为房屋买卖合同，且该合同的签订违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。被告未依法办理相关土地利用、规划、建设、销售手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，并且被告又在未取得商品房预售许可证的情况下即向原告销售房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》应为无效合同。同时，根据南宁市邕宁区发展和改革局文件《关于龙岗•星耀国际项目备案的通知》（邕发改备案[2017]64号）以及南宁市邕宁区政府《邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）》，涉案项目应为六栋办公楼和底层沿街商铺、一栋酒店，被告擅自改变土地用途，且在尚未取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》的情况下，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，其与原告签订的合同危害了社会公共利益，根据《合同法》第五十二条之规定，应认定为无效合同。 被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知晓房屋的建设、销售需要办理相关手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍与原告签订了房屋买卖合同，其主观上存在恶意，客观上存在过错，导致该合同无效，应对原告的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告要求被告返还原告已经向其支付的购房款165999元，并根据实际损失要求被告以原告已支付购房款为基数，按年利率24%向原告支付利息至其履行清偿责任完毕之日。 为维护原告合法权益，根据我国相关法律规定，向贵院提起诉讼，请查明事实，支持原告的全部诉请。 原告提供的证据有：1.龙岗星耀国际合作建房合同；2.收据；3.余额宝转账截图、银行转账凭证；4.南宁市邕宁区发展和改革局文件《关于龙岗•星耀国际项目备案的通知》（邕发改备案[2017]64号）；5.南宁市邕宁区人民政府发布的《邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）》；6.题为“邕宁区政府公布一批涉嫌违法建设、违法销售项目.注意这15个楼盘慎重购买”的新闻报道。 被告辩称：一、关于合同性质的问题。涉案合同是房屋使用权买卖合同，原告依合同取得房屋使用权，原、被告之间是房屋用益物权交易，不存在转让房屋所有权的情形，不属于商品房预售合同；二、关于合同是否合法有效的问题。双方签订的合同属于合作建设模式，没有损害国家、集体、第三人的利益，有利于村民的利益，法律没有禁止，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的；三、关于合同履行情况的问题。合同签订后，被告认真履行合同，签订了设计、施工合同，缴纳了划拨土地使用权价款，交纳了土地租金，在实际履行项目开发过程中，大村坡一队少数村民恶意阻止项目开发，这是不可预见的不可抗拒的情况发生才停止施工的，不属于被告违约或不履行合同。现被告已经解决了与大村坡一队村民之间的纠纷，合同可以继续履行；四、关于是否返还原告购房款及支付利息的问题。原告认为被告没有取得商品房预售许可证导致合同无效，是曲解合同条款，不符合事实，本案没有出现无效合同的情形，合同约定被告交付房屋没有到期，原告要求退款是没有理由的，于法无据。原、被告之间不存在借贷关系，原告要求按年利率24%支付利息就更加无理。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。 被告提交证据的有：1.营业执照；2.民事起诉状；3.出庭通知书、传票、通知书、民事裁定书；4.土地承包合同书；5.建设工程施工合同、民用建设工程设计合同、建设工程设计合同、合同书；6.广西增值税专用发票5份、网上银行电子回单3份、南宁市邕宁区征（拨）地拆迁补偿安置协议书报审表、征收集体土地补偿安置协议书、收条、划拨土地使用权价款缴款通知书、交款书；7.中国建设银行客户专用回单；8.收据1张；9.网络文章2篇；10.建设用地规划许可证；11.裁定书2份。 本案的争议焦点为：双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》的性质是什么？是否合法有效，履行情况如何？原告要求被告返还购房款，并支付购房款的利息损失有何依据，利息如何计算。 经庭审举证、质证，原告提交的证据1、2及被告提交的证据1真实、合法，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。原、被告提交的其他证据与本案没有关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《龙岗星耀国际合作建房合同》，主要内容：（1）第一条合作建房模式：乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与龙岗村民委员会大村坡一队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。（2）第二条合作建房的土地基本情况与合作事项：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于交汇处的三产用地建设资格，规划用途为商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名星耀国际。（3）第三条合作建房的房屋基本情况：本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中：XX栋XX层XX号房。（4）第四条双方权利、义务：乙方对其出资合作建房之房屋享有使用权，使用年限为2017年6月30日起至2064年6月29日止。乙方在使用房屋期间不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络；但可以出租房屋、转让房屋使用权。（5）房屋总价款为239998元，乙方于本合同签订之时交纳总价款的40%，即95999元，甲方为乙方出具等额收据。（6）第十条逾期交房的违约责任：逾期超过120日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款项。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方则按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对乙方进行赔偿。（7）第十二条其他约定：乙方在本合同履行期间单方解除合同，已支付的建房款甲方不予退还。本合同为合作建房，甲乙各方对此均有清晰认识，各方均不得以此为无效理由提出解除本合同。 2018年7月23日，被告出具收据确认收到原告交纳的首付款95999元。 另查明，涉案房屋并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村大村坡第一村民小组的集体建设用地。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》由于约定了原告一方仅提供资金而分配房屋，不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质。从双方签订的涉案合作建房合同内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，且被告出具的收据也注明款项性质为首付款，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，但并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的涉案合作建房合同为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。由于双方签订的涉案合作建房合同实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其已取得涉案合作建房合同所涉案房屋的预售许可证明，因此涉案合作建房合同应属无效。原告主张确认涉案合作建房合同无效，于法有据，本院予以支持。被告辩称应继续履行合同，没有依据，本院不予采纳。 三、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案合作建房合同无效，因此原告主张返还已付购房款，符合法律规定，本院予以支持。被告出具的收据上记载的金额为95999元，本院对该部分付款予以确认。原告诉请返还165999元，称其余7万元为“指标费”，但其提交的转账记录显示转款对象均不是本案被告，被告亦不认可收到原告165999元，故本院对其余7万元不予认定。 对于利息损失，被告未能提供涉案房屋预售许可证明，导致本案合同无效，被告对此负有主要过错。原告在订立合同时已明确知道涉案建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对合同订立亦有过错，故本案根据双方的过错比例，酌情认定被告向原告支付利息损失的70%。原告的利息损失应以95999元为基数，自2018年7月23日起计至本生效判决确定的履行期限届满之日止。因双方对利息损失计算未有约定，应按年利率6%计算，原告要求按年利率24%计算利息，于法无据，本院不予以支持。 综上，原告主张确认合同无效并返还购房款于法有据，本院予以支持。原告主张利息损失按照上述方式计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告吴红彤与被告广西三能投资有限公司于2018年7月23日签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》(编号：12018072301)无效； 二、被告广西三能投资有限公司返还原告吴红彤购房款95999元； 三、被告广西三能投资有限公司支付原告吴红彤利息损失的70%（利息计算方式为：以95999元为基数，按年利率6%计算，自2018年7月23日起计至本生效判决确定的履行期限届满之日止）。 四、驳回原告吴红彤其他诉讼请求。 案件受理费2211元，由原告吴红彤负担1076元，被告广西三能投资有限公司负担1135元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 员  韦 希 二〇一九年十一月二十九日 法官助理  潘柳霞 书 记 员  巫宇薇