北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初10214号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所：北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：童芳芳，女，1982年3月30日出生,乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。委托诉讼代理人：张栋，男，1990年5月5日出生，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。被告：北京市平谷区蓝逸幼儿园，住所地：北京市平谷区迎宾花园住宅小区18号楼。法定代表人：刘文林。委托诉讼代理人：黄占启，北京市时雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣华，女，1957年2月14日出生，北京市平谷区蓝逸幼儿园董事。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）与被告刘文林、被告北京市平谷区蓝逸幼儿园（以下简称蓝逸幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人童芳芳、张栋，被告刘文林，被告北京市平谷区蓝逸幼儿园的委托诉讼代理人黄占启、刘荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐生活公司诉称：1、判令被告支付原告自2018年5月22日至2019年5月21日拖欠的物业服务费共计人民币64899.12元；2、判令被告支付原告违约金（自2018年5月22日起至实际支付交纳物业服务费之日止，按照已欠缴物业费总额、每日万分之三的标准计算，暂计算至2019年6月11日共385天违约金7495.85元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。上述1、2项费用共计72394.97元；4、被告刘文林、被告蓝逸幼儿园对上述债务和费用向原告承担连带责任。诉讼过程中，原告撤回对被告刘文林的起诉。事实与理由：原告系北京市平谷区迎宾花园小区的物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。刘文林系迎宾花园18号楼三层的房屋所有权人，房屋总面积2704.13平米，房屋用途为商业。被告蓝逸幼儿园系迎宾花园18号楼三层的实际使用人。2017年5月19日，原告与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定：（1）物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；（2）物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积和收费标准缴纳，其中商业物业服务收费标准为2元/平方米.月、高层住宅物业服务收费标准为1.6元/平方米.月、多层住宅物业服务收费标准为0.9元/平方米.月；（3）合同期内业主按年交纳物业服务费，第一年度（自2017年5月22日至2018年5月21日）的物业费应在2017年9-10月交纳；（4）业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，应以逾期未交物业服务费总额为基数、按每日万分之三的标准支付违约金。物业服务合同签订后，原告按照物业服务合同的约定提供了各项物业服务，但被告未按照合同约定缴纳物业服务费。截至2019年6月11日，已拖欠自2018年5月22日至2019年5月21日的物业服务费共计人民币64899.12元，拖欠自2018年5月22日至2019年6月11日的违约金7495.85元。原告就欠费事宜向被告多次催要，但至今未果。被告的行为不仅违反了合同约定，更是对原告正常工作的开展产生了严重阻碍，严重侵犯了原告的合法权益，为此，依据相关法律，特向贵院提起诉讼。请求贵院支持原告的诉讼请求，依法判决。诉讼过程中，原告撤销对刘文林的起诉。被告蓝逸幼儿园辩称：不同意原告的诉讼请求。首先我国针对普惠性质的幼儿园并没有明确的相关物业规定收费标准，本案中对幼儿园所用物业没有特别约定，原告要求我国按照商业标准支付物业费没有法律依据。涉案幼儿园亦是普惠性质的幼儿园，并不属于商业性质。涉案幼儿园是遵守北京市相关规定收取费用的，不高于北京市公办幼儿园的同类标准。物业服务合同也没有对涉案幼儿园的物业服务进行约定，幼儿园是小区配套设施，并不是商业性质，幼儿园也是在履行公益性质。按照小区建筑物规划用途小区被分为三类用地性质，涉案幼儿园为迎宾花园18号楼，并不属于商业用途性质。物业公司没有区分不同的物业服务种类，而制定相应的物业服务标准，物业公司将涉案幼儿园混同于商业性质，属于认定事实不清。涉案幼儿园是在平谷区民政局登记，并不是在平谷区工商局，且主管部门是平谷区教育局。民办教育属于公益性质的教育事业，属于社会主义教育事业的重要组成部分，不具有任何盈利性质。物业公司应当举证证明按照商业标准收取物业服务费的相关证据。物业公司主张的物业服务费对于涉案幼儿园属于被动性，并不是双方平等协商的结果，违背权利义务对等原则。涉案幼儿园的水电费均是按照民用标准交纳，而不是商业标准，故原告主张按照商业标准收取物业费没有依据。涉案幼儿园的收费标准是每月600元一个小朋友，教委补贴1000元。我们是普惠性质，我们今年向小朋友收费是每月750元，教委补贴1000元。原告还曾经给我方拉电闸断电，当时还打的110的。本院认定事实如下：2011年3月30日，刘玥辰、刘轩玮与北京乾元房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定刘玥辰、刘轩玮购买北京乾元房地产开发有限公司开发建设的北京市平谷区迎宾花园住宅小区25号楼（后楼牌号变更为18号楼），房屋为3层，其中地上2层，地下1层，房屋建筑面积共2704.13平方米，该商品房的用途为幼儿园。双方在合同中约定在前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月每平方米1元。此后，蓝逸幼儿园使用该房屋办园。迎宾花园小区的前期物业服务由北京北宇物业服务公司提供。2015年9月1日至2017年8月30日期间，蓝逸幼儿园每年交纳物业费7200元。后因北京北宇物业服务公司提前撤离迎宾花园小区，2017年5月19日，北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会在平谷区住建委、平谷区渔阳地区办事处、迎宾花园居委会的指导下，通过公开选聘的方式，与乐生活公司签订《北京市物业服务合同》，约定乐生活公司为迎宾花园小区（住宅、商业）提供物业服务。合同约定物业管理区域为：东至西环北路，南至岳各庄路，西至岳各庄路，北至顺平路；物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务收费方式为包干制，由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.9元，高层住宅每月每平方米1.6元，商业物业每月每平方米2元。在合同期内，业主按年交纳物业服务费，每次交纳物业服务费的具体时间为：2017年9月至10月交纳第一年度的物业服务费，2018年9月至10月交纳第二年度的物业服务费，2019年9月至10月交纳第三年度的物业服务费；业主违反本合同约定，经乐生活公司书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按逾期未交物业费总额每日万分之三的标准支付违约金。合同中未约定幼儿园的收费标准。合同签订后，乐生活公司即入驻迎宾花园小区提供物业服务，在征求业主意见后将小区内两条主路改成单向行驶，保障了消防通道畅通，为各单元安装了门禁系统，小区的设备设施、环境卫生均有改善。后，乐生活公司向蓝逸幼儿园催缴物业费，双方就物业费交纳数额问题产生争议。本院曾在以往审理原、被告物业纠纷案件时，发现原告提供的物业服务存有瑕疵；在本案审理过程中，通过现场勘查，发现乐生活公司提供的物业服务仍然存在以下瑕疵：蓝逸幼儿园附近存在杂草丛生、水壁子破损未及时修理、未及时清理天然气设施附近的枯树枝存有安全隐患等现象。上述事实，有双方当事人陈述、（2018）京0117民初1176号判决、本院现场勘查照片等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对于当事人具有法律约束力。迎宾花园小区业主委员会系经业主大会选举产生，其在征求广大业主意见后，通过公开选聘的方式与乐生活公司签订物业服务合同，符合法律规定，是合法有效的，该合同对乐生活公司以及全体业主均具有约束力，双方均应依照该合同履行各自义务。蓝逸幼儿园所持该物业服务合同无效，对其没有约束力的辩解，不符合法律规定，本院不予采纳。乐生活公司在签订物业服务合同后，为迎宾花园小区提供了物业服务，包括蓝逸幼儿园在内的业主或物业使用人享受了物业服务，即应当按照物业服务合同交纳物业服务费。蓝逸幼儿园未就其主张的其系公益性幼儿园提供充分证据，其提交的商品房买卖合同亦显示此前应按照1元每平方米的标准交纳前期物业费，故对蓝逸幼儿园所持其系公益性事业单位，不能按照商业物业标准交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。乐生活公司与迎宾花园小区业主委员会签订的物业服务合同中未明确约定对幼儿园的物业收费标准，本院结合原告为被告提供的服务、前期物业公司每年向被告收取7200元、前期合同约定收费标准为1元的情况，确定被告的交费金额。以前本院在审理过程中，认定原告提供的物业服务存有瑕疵；在本案审理过程中，发现其提供的物业服务仍有瑕疵。综上，并鉴于乐生活公司未积极整改，为蓝逸幼儿园提供的物业服务多次存在瑕疵的情况，对于其应向蓝逸幼儿园收取的物业费数额，本院予以酌定。因乐生活公司为蓝逸幼儿园提供的物业服务存在一定瑕疵，对于乐生活公司主张的违约金，本院不予支持。应当指出，物业公司与广大业主应当相互配合，才能实现好双方的利益。广大业主应当及时交纳物业费，才能保障物业公司正常运行，为广大业主提供服务。物业公司在提供物业服务的过程中，应当积极为业主提供服务，解决问题，虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，与广大业主共创和谐社区。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告北京市平谷区蓝逸幼儿园于本判决生效后十日内，给付原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司2018年5月22日至2019年5月21日期间的物业服务费共计38939元；二、驳回原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百零五元，由原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司负担四百一十八元（已交纳），由被告北京市平谷区蓝逸幼儿园负担三百八十七元（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  何术清二〇一九年十一月七日书记员  吴 心