西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0115民初4426号 原告：陕西生力置业集团有限公司，住所地西安市莲湖区。 法定代表人：杨贵合，董事长。 委托诉讼代理人：朱军学，陕西昭应律师事务所律师。 被告：西安天人商贸有限公司，住所地西安市临潼区。 法定代表人：任佐，经理。 委托诉讼代理人：班昌贵，陕西丰东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高慧彬，陕西丰东律师事务所律师。 原告陕西生力置业集团有限公司（以下简称“生力置业”）与被告西安天人商贸有限公司（以下简称“天人商贸”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告生力置业的委托诉讼代理人朱军学、被告天人商贸的委托诉讼代理人班昌贵、高慧彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 生力置业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿付拖欠原告的租金5669896元，支付滞纳金4096441.72元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告经充分协商于2015年12月3日签订《商铺租赁合同书》，约定:被告承租原告位于西安市临潼区XX街XX路XX号XX广场XX层建筑面积为3395平方米房屋及附属设施，租金标准为每月45元，第三年起租金每年递增4％。租赁期限为10年，自2015年11月13日起至2025年11月12日止，租金采取年付方式，被告应于合同签订后三个工作日内一次性支付第一年度租金1833300元。第二年起于当年7月1日前付清当年租金，若退延付款按应付租金的日千分之一计算滞纳金，超过一个月原告有权解除合同，同时对于附属设施、设备使用与维护、双方的权利义务、租赁房屋的装修与改造等条款进行了明确约定。上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋及附属设施、设备，全面履行了合同义务。而被告却违反合同约定，仅向原告支付了第一年租金及押金，从2016年7月10日起至2019年7月9日拖欠原告租金共计5669896元，按照双方租赁合同的约定，应承担滞纳金4096441.72元。原告几年来多次催收无果，于2019年4月2日和2019年6月25日两次致函被告催收欠款并正式通知被告解除双方《房屋租赁合同》，后经双方协商于2019年7月9日合同正式解除，但被告拖欠原告的租金及滞纳金至今尚未清偿，其行为严重损害了原告的合法权益。现依据我国《民诉法》之规定，诉请贵院依法公正裁判。 生力置业向本院提交的证据有：1、《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充合同》各一份，证明双方存在租赁关系且合法有效。2、催缴欠款函及顺丰快递单各一份，证明原告于2019年1月2日致函被告催交租金。3、致函及顺丰快递单各一份，证明原告致函被告因其严重违约通知解除双方合同。4、告知书，证明被告认可双方租赁合同解除，原告已收回租赁场地。 天人商贸辩称，1、双方签订合同属实，该合同基于原告主张于2019年7月9日解除，在双方未进行交接的情况下，原告强行占用租赁场地，致使被告物品滞留于租赁场地原告应配合被告将相关物品交接且被告的100000元押金应当扣除；2、原告主张的拖欠租金数额有误，2016年3月以后，被告支付租金260000元，及100000元押金应予扣减，且原告主张的面积3395平方米与事实不符，应按照实际面积计算租金，双方最终确定面积为2500元；被告按照3395平方米缴纳的面积租金应予冲抵相应租金；原告的主张已经超过诉讼时效。被告应于2016年7月1日前支付2016年7月10日至2017年7月9日的租金，该应付款在2017年10月1日《民法总则》实施时已经超过了一年的诉讼时效。3、原告主张滞纳金无事实及法律依据，且滞纳金计算标准过高，依法律规定滞纳金或者违约金不能找过实际损失的30%。被告未足额缴纳租金系原告原因所致，被告要求原告实际测量面积后再支付租金，但原告一直拒绝测量，故租赁场地不具备租金支付条件及标准，且租赁期间因原告于他人存纠纷，他人多次堵门、锁门、清理商户使被告招商困难，且该场地曾发生漏水、失火等情况，给被告造成巨大损失原告均未处理，拒付租金系被告履行先履行抗辩权，故不应承担滞纳金。 天人商贸向本院提交的证据有：1、收款收据5张，证明被告于2016年3月20日后向原告支付租金26万元的事实。2、商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》、委托书及《空调服务协议》，证明就面积问题至今未依法测量，原告依照合同面积的主张无事实依据。本案应按照被告实际使用面积2500平方木计算租金。3、西安市中级法院判决书、公告，证明原告与被告签订合同前未与原承租人解除租赁关系，构成违约并给被告造成了损失，原承租人在被告租赁期间多次堵门、断电、清偿等行为，导致被告无法正常营业，故无需按照合同约定支付滞纳金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年7月10日前将位于西安市临潼区XX街XX路XX号XX广场XX层（现有德克士、御品轩所租赁的场地除外）的房屋及附属设施交付被告，2015年12月3日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定:被告承租原告位于西安市临潼区XX街XX路XX号XX广场XX层（现有德克士、御品轩所租赁的场地除外）的房屋及附属设施，租赁物建筑面积为3395平方米，租金标准为每月45元，第三年起租金每年递增4％。租赁期限为10年，自2015年11月13日起至2025年11月12日止，计租日期从2015年7月10日起，被告在合同签订时向原告支付押金壹拾万元人民币，租金采取年付方式，在合同签订后三个工作日内一次性支付第一年度租金1833300元；第二年起于当年7月1日前付清当年租金，若退延付款按应付租金的日千分之一计算滞纳金，超过30日原告有权解除合同。之后被告对租赁物面积提出异议，认为实际承租面积小于合同约定面。2016年6月8日原被告签订《商铺租赁合同补充合同》约定将《商铺租赁合同》第一条第（二）项第4.2款变更为：第二年租金按季度进行支付，由被告在2016年7月10日支付第一季度租金，2016年10月10日、2017年1月10日、4月10日分别支付第二、三、四季度租金；第三年及以后的租金支付，租赁费采取先付后组的方式，每年租金在当年7月1日前转账至原告账户；被告与西安市临潼区房管局测绘部门联系，对租赁商铺的建筑面积进行测量，建筑面积如果大于或者等于合同面积，相关费用由乙方承担，测量面积如果小于合同面积相关费用由原告承担；测量面积与合同约定面积存在误差的按合同约定的租金面积多退少补。2016年10月21日原告员工潘某某在该合同在该补充合同下方写明：“根据商铺租金合同补充合同，补充协议二，租赁面积没有最终确认前暂按2900平方米缴纳第二年租金（时间不得超过第二年缴费时间）潘某某2016.10.21。”该测绘一直未进行。截止2016年1月8日，被告向原告缴纳了第一年租金1833300元及押金100000元共计1933300元。2018年7月9日被告向原告缴纳房租20000元，2018年11月27日被告向原告缴纳房租30000元，2019年4月9日被告向原告缴纳房租10000元。2019年4月2日原告向被告发出催缴欠款的函，催促被告于4月30日前缴清截止2019年3月31日拖欠的租赁款5125405.70元。2019年6月25日原告向被告致函：“1、依据合同第二条第四款第三项及第六条的规定你公司已严重违约，我公司依据合同约定决定决定解除我公司与你公司签订的《房屋租赁合同》。2、请贵公司于2019年7月9日前将所拖欠我公司的房屋租赁款全部交清。如不按上述时间支付欠款，我公司将依法维护公司合法权益，由此产生的后果由贵公司承担。3为保证贵公司经营，现给予贵公司为期两周的搬离期限，在此期间，请贵公司处理好与撤离有关所有事宜，并于2019年7月9日前全部搬离现场，由我公司自主经营，如逾期我公司将主张逾期期间的赔偿责任”。2019年7月9日，被告向其商户发出告知书，告知各商户于7月9日由原告接手经营，并告知关于租金退付及重新签订合同事项。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告出租房屋的面积应以多少平方计算。2、被告已经缴纳租金数额应为多少。3、原告主张的滞纳金能否支持。4原告的起诉是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一：原告出租房屋的面积应以多少平方计算。原告称，双方签订的合同约定面积为3395平方米，虽被告对租赁面积提出异议，双方达成补充合同，但补充合同中约定应由被告联系测绘部门进行测量，该测绘一直未进行，故双方未重新确定租赁面积，且合同约定的面积为建筑面积，非实用面积，故出租面积应为3395平方米。被告称，承租房屋后，被告即提出面积差异问题，双方达成补充合同后，非被告原因致使测量无法进行，因测量需房屋所有人配合，系原告原因导致测量未能进行。原告委托西安市临潼区龙腾物业管理有限责任公司代表其进行管理工作，西安市临潼区龙腾物业管理有限责任公司在与被告签订的《空调服务协议》中约定面积按照2500平方米计算，该约定视为原告对面积的认可，故应按照2500平方米计算租赁面积。本院经审查认为，双方签订租赁合同后，被告对租赁面积提出异议，双方达成补充合同，虽补充合同达成后双方未就租赁面积进行测量，但原告工作人再补充合同后写明，暂按2900平方米交纳租金，视为原告对减少面积的认可。被告称应按照空调服务协议的2500平方米计算租赁面积于法无据，本院不予采信。故双方的租赁面积应为2900平方米。 关于争议焦点二：被告已经缴纳租金数额应为多少。原告认为，被告于2015年7月1日，缴纳600000元，7月23日缴纳200000元，7月27日缴纳两笔100000元，8月10日缴纳500000元，12月31日缴纳200000元，16年1月8日33000元，3月23日200000元，共计1933300元，其中包含合同约定的100000元押金。之后在2017年-2018年缴纳20000元，2018年-2019年缴纳30000元。被告认为对于缴纳的第一年租金及押金1933300元没有异议，但之后原告陆续缴纳的金额因为260000元，其中2016年3月20日200000元，2018年7月9日20000元，2018年11月27日30000元，2019年4月9日10000元。本院经审查认为，对于缴纳的1933300元，双方不存在争议，对于此外缴纳的费用，被告主张的2016年3月20日缴纳了两笔100000元，为此被告提供了两张收款收据予以证明，该两张收据中均载明“补开票据”且该开票时间在被告缴清第一年房租及押金的日期即2016年3月23日之前，故对于被告的该两张票据本院不予认可。对于2019年4月9日的10000元，虽原告抗辩因无转账凭证，对该款不予认可。因该票据系原告真实出具，且结合交易习惯，认定该10000元被告已经支付，故被告的实际付款数额应为1993300（含保证金100000元）。 关于争议焦点三：原告主张的滞纳金能否支持。原告认为，被告不按照合同约定按时足额缴纳租赁费，应按照合同约定支付相应的滞纳金。被告认为，未足额缴纳租金系原告原因所致，原告一直拒绝测量实际面积，租赁场地不具备租金支付条件及标准。且租赁期间因原告于他人存纠纷，拒付租金系被告履行先履行抗辩权，不应承担滞纳金。本院经审查认为，原被告之间就租赁房屋面积存在争议，双方未就应缴纳房租的面积达成一致，亦未到相关部门进行测量，且原告在2019年4月2日的催缴欠费函中也仅主张了拖欠租金费用，故对其主张的滞纳金本院不予支持。 关于争议焦点四：原告的起诉是否超过诉讼时效。原告认为其起诉并未超过诉讼时效，被告认为，被告应于2016年7月1日前支付2016年7月10日至2017年7月9日的租金，该应付款在2017年10月1日《民法总则》实施时已经超过了一年的诉讼时效。本院经审查认为，原被告租赁合同系一直存续状态，被告在原告处承租，原告以书面及口头形式均向被告催要，且双方在《商铺租赁合同补充合同》中就第二年度即2016年7月10日至2017年7月9日租金交付时间进行了变更，故本案起诉并未超过诉讼时效。 综上，对于原告起诉的租金，在对面积差、押金及已缴纳部分扣减后的4458620元本院予以支持[1566000元（2900平方米45元/平方米/月12月）+1566000（2900平方米45元/平方米/月12月）+1628640（2900平方米46.8元/平方米/月12月）+1691280（2900平方米48.6元/平方米/月12月）-1993300元（含保证金100000元）],对于原告的其他诉讼请求本院不予支持。为保护双方当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、西安天人商贸有限公司于本判决生效后十日内支付陕西生力置业集团有限公司租金4458620元。 二、驳回陕西生力置业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80164元，由西安天人商贸有限公司负担36597元，陕西生力置业集团有限公司负担43567元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  薛 媛 人民陪审员  朱亚亚 人民陪审员  苏淑丽 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  赵李立 1