广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6840号 原告:覃耀湖，男，1970年5月16日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：马盛书，广东商达（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃具款，广东商达（南宁）律师事务所律师。 被告:戴升武，男，1981年11月14日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：左玉征，南宁市北部湾法律事务所法律工作者。 原告覃耀湖与被告戴升武租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告覃耀湖及其委托诉讼代理人马盛书与被告戴升武委托诉讼代理人左玉征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃耀湖向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告租金叁万元和押金10,000元；二、判令被告赔偿原告经济损失5000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月30日，原告和被告签订铺面租赁合同，约定：被告将其位于南宁市铺面出租给原告使用，租期从2018年9月1日到2019年8月31日止，租金一年6万，半年一交，原告向被告缴纳押金一万元，水、电、公摊费由原告自负，中间不得另行收取中间差价，如果因为被告的原因造成原告不能正常营业，原告有权终止合同，被告立刻退还原告的押金和所剩的租金，并赔偿原告经济损失伍仟元。合同签署后不久，原告发现该铺面产权人是广西理工职业技术学校，被告无权私自转租，因其欺骗和私自转租，致使双方合同无效，导致原告受到较大损失，故原告依法提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告明确其实际租赁经营了两个月多，在2018年12月就已经搬离，并主张合同有效，只是被告的转租未经学校同意，且被告未向原告提交办理营业执照所需的产权证明，导致合同目的无法实现，系被告违约，应承担相应的违约责任；另外原告实际只经营了两个月，即使是原告违约，在扣除违约金后，被告至少应退还原告15,000元租金。 戴升武承认原告在本案中主张的双方签订铺面租赁合同、原告只经营了两个月后就未再继续经营的事实，但认为，被告的转租是合法的，合同合法有效，原告经营两个月后是想单方解除合同，但被告从未同意，因此案涉合同实际上已经履行完毕。期间原告从来没有向被告要过相关材料去办证。请求驳回原告诉讼请求。 本院认为，对于当事人双方没有争议的事实，即双方于2018年8月30日签订了铺面租赁合同，约定被告将其从梁日兴处承租的、产权属于广西理工职业技术学校的位于南宁市铺面转租给原告使用，租期从2018年9月1日到2019年8月31日止，租金一年6万元，押金1万元，原告分别于2018年8月30日、9月1日向被告支付了押金和3万元租金，原告经营该铺面至2018年11月7日，其后向被告提出终止合同，但被告一直没有同意等，本院予以确认。本案争议焦点在于原告与被告之间的铺面租赁合同是否存在法定或约定的解除情形。本案已查明，原、被告之间就案涉铺面的转租合同已实际履行。庭审中，原、被告均主张合同有效，唯原告认为被告的转租未经学校同意，且被告未向原告提交办理营业执照所需的产权证明，导致合同目的无法实现，符合合同约定行使单方解除权的情形。查双方的合同书，约定被告造成原告不能正常营业的，原告有权终止合同。但是，原告未能举出证据证明被告有该条款约定的情形，相反，双方当事人均确认被告在签订合同后已实际经营了两个多月，原告称是被告未向其提交办理营业执照所需的产权证明，导致合同目的无法实现，被告则指出原告从未向被告提出需要这些材料，并且在庭审后一周内向法庭提交了广西理工职业技术学校同意转租的产权证明材料，虽然原告指出这是被告事后所补的，但是该证据依然可以说明学校对案涉铺面拥有产权且不禁止转租。而原告补充的南宁市江南区工商质监局登记注册一次性告知通知书，则是2019年10月10日填写，依然无法证明其在签订合同当时就向该局递交了申请并向被告要求补充相应材料而被告不予配合。原告并无证据证明案涉合同在履行过程中出现了合同约定的单方解除合同的情形，其也没有证据证明案涉合同有法定解除的情形出现，故原告无权行使单方解除权。但是，现有证据证明，至迟至2018年12月，原告即撤离案涉铺面，并向被告提出终止合同，是明确向被告表示并以自己的行为表明不履行承租义务，而在其后双方的协商中，被告亦表示不退押金和剩余租金，实际上亦是向原告主张违约责任。故案涉租赁合同，实际上是原告明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务而导致合同终止，其应依法依约承担相应的违约责任。对此双方合同书有约定，如原告中途退出不到一年押金不退。 综上所述，原告所举证据，不能证明证明出现有双方当事人约定解除合同的条件或是已具备法定解除合同的情形。案涉租赁合同实为原告明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务而导致合同终止，其应依法依约承担相应的违约责任，故其要求被告退还押金10,000元和赔偿经济损失5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于案涉租赁合同事实上已于2018年11月终止，对此被告亦是明知的，且双方其后一直在商谈如何承担违约责任的问题，故相应租金应据实收取。考虑到系原告单方违约导致合同终止，可给予被告一定的必要时间准备，故本院酌定，原告应承担2018年9月至11月三个月的租金，而原告已向被告预交了半年3万元租金，则被告应退还超出三个月的租金，即15,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下： 被告戴升武退还原告覃耀湖租金15,000元； 驳回原告覃耀湖的其他诉讼请求。 案件受理费463元，由原告308元，负担被告负担155元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  玉明凯 二〇一九年十一月八日 书记员  许松林 附一，当事人提交的证据目录： 原告，1.合同，证明原、被告双方签订房屋租赁合同、约定双方权利义务的事实； 2.收条，证明被告收到原告叁万元租金的事实； 3.微信转账记录，证明被告收到原告押金壹万元的事实； 4.照片，证明原告在2018年11月7日撤离案涉铺面的事实； 5.南宁市江南区工商质监局登记注册一次性告知通知书，证明该局于2019年10月10日向原告发出通知书告知其办理工商注册登记所需材料。 被告，1.合同书，证明内容与原告证据1相同； 2.微信聊天记录，证明本案应是原告违约，双方实际在协商违约责任问题； 3.土地证，证明案涉铺面权属归广西理工职业技术学校； 4.产权证明，证明案涉铺面权属归广西理工职业技术学校及该校同意转租； 5.微信信息，证明被告收到1万元押金及双方协商签订租赁合同的事实； 6.铺面租赁合同，证明案涉铺面来源，并没有禁止转租； 7.产权证明，证明案涉铺面权属归广西理工职业技术学校及该校同意转租。 附二，相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。