福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2472号 原告：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地：莆田市城厢区文献西路1013号。统一社会信用代码：91350302855345629P。 负责人：曾夏涵，行长。 委托诉讼代理人：谢雄，福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭劲达，福建大雄律师事务所律师。 被告：林庆荣，男，1962年9月11日出生，汉族，住莆田市城厢区。 被告：莆田市恒润房地产开发有限公司，住所地：莆田市荔城区北高镇北高村北高市场。统一社会信用代码：91350300751378514D。 法定代表人：林怡倩。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所律师。 被告：莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会，住所地：莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘顶社路752号。统一社会信用代码：55350302003700627Y。 法定代表人：江爱建，居委会主任 委托诉讼代理人：黄丽婷，福建京莆律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称：“工行城厢支行”）与被告林庆荣、莆田市恒润房地产开发有限公司（以下简称：“莆田恒润公司”）、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会（以下简称：“新塘居委会”）抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行城厢支行的委托诉讼代理人彭劲达、被告莆田恒润公司的委托诉讼代理人黄金重及被告新塘居委会的委托诉讼代理人黄丽婷到庭参加诉讼，被告林庆荣经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行城厢支行向本院提出诉讼请求：1.被告林庆荣立即向原告偿还借款本金168789.31元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2019年3月17日起按照《个人购房借款／担保合同》约定的标准计收，计至实际还清之日止）；2.被告林庆荣承担原告因追索所支出的律师费2700元；3.原告对被告林庆荣提供的抵押物即位于莆田市城厢区的房产灭失获得拆迁安置补偿房屋或拆迁款享有优先受偿权；4.被告莆田恒润公司、新塘居委会对本案全部债务承担连带偿还责任；5.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由三被告共同承担。事实和理由：2007年11月26日，被告林庆荣、被告莆田恒润公司与原告签订《个人购房借款／担保合同》，向原告申请借款314000元。被告新塘居委会出具《不可撤销担保函》，愿意对该笔贷款承担连带责任保证，保证期间至办妥本案房屋办理现房抵押之前。合同主要内容：合同第一、三条约定，被告林庆荣向原告借款314000元，借款期限为20年；第四条约定，本案贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率,每年调整一次；合同第六条约定，被告林庆荣还款方式为按月等额本息还款法；合同第十条约定，被告林庆荣未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，原告有权宣布本合同和原告与被告林庆荣之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求被告林庆荣立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；合同第十三条约定，若被告林庆荣没有按照合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告林庆荣承担；合同第十四条约定，被告林庆荣提供其名下位于莆田市城厢区的房产向原告提供抵押担保，原告抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保证金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。还约定抵押物发生或可能发生毁损、灭失的、被告林庆荣应及时告知原告，并立即采取措施防止损失扩大，及时向原告提交有关主管机关出具的毁损、灭失证明。原告有权要求被告林庆荣将所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益清偿或提前清偿被告林庆荣在本合同项下的债务；合同第二十三条约定，被告莆田恒润公司为本案提供阶段性担保，担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，且原告收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，被告莆田恒润公司对原告收到本案房屋他项权证书之前被告林庆荣的全部债务承担连带责任保证。合同第三十三条约定履行合同履行过程中所发生纠纷，向原告住所地有管辖权的法院提起诉讼；合同另对其他内容进行约定。上述合同签订后，被告林庆荣于2007年12月7日为本案抵押房产办理预售商品房、在建工程抵押登记（编号：），原告于2007年12月17日按照约定发放了314000元的贷款本金。但因广化寺片区（油画城）改造项目建设需要，被告林庆荣所有的位于莆田市城厢区亦属于拆迁规划的范围，现阶段也已拆迁完毕。被告林庆荣未在上述抵押物灭失后及时告诉原告，未立即采取措施防止损失扩大，也未提供原告认可的新的担保，已构成违约。同时本案正式抵押手续尚未办理，被告莆田恒润公司应对本案全部债务承担连带保证责任。 被告林庆荣未作答辩。 被告莆田恒润公司辩称，应当驳回原告对其的诉讼请求。第一，本案借贷合同签订后，被告一均按时还本付息，并没有任何逾期。第二，本案担保物灭失，是政策性原因。担保物是被拆迁，被告一有另行安置房产，责任不在于担保人。而且原告当时明知拆迁事宜，其没有及时履行催讨义务，导致款项未能偿还，责任在于原告。第三，本案抵押合同有效，林庆荣拆迁所得的赔偿款应当优先用于偿还欠款，不足部分我方承担。 被告新塘居委会辩称，第一，被告林庆荣提供的原抵押物房产已获征拆补偿安置，其补偿金足以清偿拖欠原告的贷款本息债务，新塘居委会不应再承担连带责任。2017年12月31日，被告林庆荣与案外人莆田市城厢区住房与城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议书》，其第三条确认被告林庆荣被征收房屋补偿总额2089833元，已经足以清偿所欠贷款本息债务。根据《中华人民共和国物权法》第174条、第176条及《个人购房借款/担保合同》第14条第3款规定，该笔拆迁补偿款应优先偿还债务，其不再承担连带责任；第二，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条、《中华人民共和国担保法》第九条规定，新塘居委会不具有担保主体资格。同时，新塘居委会为本案债务人提供担保未经过村民代表会议讨论决定，故该担保行为无效。综上，本案债务应由抵押物所取得的补偿金优先清偿债务，新塘居委会不是适格的保证人，不承担连带责任。 在本院审理过程中，原告工行城厢支行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、《个人购房借款/担保合同》1份，证明《个人购房借款/担保合同》中约定被告林庆荣向原告借款314000元，被告莆田恒润公司对本案提供阶段性担保，担保期限至本案的抵押房产办理正式的抵押登记手续，并对借款利率、逾期罚息、违约责任等其他内容进行约定。 二、《预售商品房、在建工程抵押登记表》、《不可撤销担保函》各1份，证明被告林庆荣自愿为本案债务提供抵押担保，且为本案抵押办理了相应的抵押登记，应对本案债务承担相应的抵押担保责任。不可撤销担保函证明被告新塘居委会愿意对该笔贷款承担连带责任保证，保证期间至办妥本案房屋所有权证为止。 三、《个人借款凭证》1份，证明原告按照被告林庆荣的申请将贷款本金划入其指定的账户中。原告已按约定向被告林庆荣提供314000元贷款。 四、交易流水1份，证明被告林庆荣尚欠原告贷款余额160380.98元及相应利息。 五、《贷款立即到期通知书》、《履行担保责任通知书》、EMS快递单各1份，证明原告已向被告林庆荣宣布本案债务立即到期，并要求被告林庆荣一次性结清本案贷款剩余全部本息。同时要求被告莆田恒润公司履行相应的担保责任 六、委托代理合同、福建省司法厅文件、案件代理费说明、律师费发票各1份，证明原告因本案而支出的律师费2700元，应当由三被告共同承担。 七、各被告基本信息各1份，证明被告主体适格。 对工行城厢支行提供的证据，莆田恒润公司质证认为： 对所有证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。本案抵押贷款合同合法有效，应当以抵押物或抵押物拆迁所得利益优先受偿后，不足部分由担保人承担。本案至今被告林庆荣按约定还本付息，不存在逾期付款问题。本案抵押物被拆迁是不可抗力、政府政策所致，且拆迁原告是明知的，故其并没有及时划拨林庆荣所获得补偿款，导致本案贷款未还清责任在于原告，不应由担保人承担责任。 对工行城厢支行提供的证据，新塘居委会质证认为： 对莆田恒润公司的质证意见一样，新塘居委会不应当承担本案担保责任。 本院审查认为，因林庆荣未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。恒润公司、新塘居委会对工行城厢支行提供的证据一至证据七的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。 新塘居委会向本院提供以下证据： 一、《房屋征收补偿安置协议书》复印件1份，证明被告林庆荣作为抵押物的新塘社区居委会新南小区5号楼3梯405室楼中楼被征收产生的房屋补偿总额为2089833元，足以清偿所欠债务。 二、建设银行代收付成功清单1份，证明被告林庆荣已经领取征拆补偿款678592元，足以清偿所欠债务。 对新塘居委会提供的证据，工行城厢支行质证认为： 对证据一、证据二真实性没有异议，对证明内容有异议。林庆荣已经领取拆迁补偿款，已经和银行卡中其他款项混同，无法实现优先受偿权。 对新塘居委会提供的证据，莆田恒润公司质证认为： 对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性没有异议。 本院经审查认为，新塘居委会提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 林庆荣、恒润公司在本院指定的举证期限内无证据提供。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 2007年11月26日，工行城厢支行作为贷款人与林庆荣作为借款人、抵押人，恒润公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：闽字莆田行城厢支行2007年委0051号），合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款314000元，用于购买坐落于莆田市城厢区的房屋，房屋建筑面积151.75平方米。贷款期限为240个月（自2007年11月26日至2027年11月26日），实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定年利率为5.22%；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担。借款人未完全适当遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任、借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的、借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的或影响贷款本息按期足额偿还的其他情形的，构成借款人违约。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押物发生或可能发生毁损、灭失的，抵押人应及时告知贷款人，并立即采取措施防止损失扩大，及时向贷款人提交有关主管机关出具的毁损、灭失的证明。抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，贷款人有权选择下列方式进行处理：清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务等。《抵押物清单》载明抵押房产坐落于莆田市城厢区。2007年12月7日，工行城厢支行为上述抵押房产办理拆迁安置房期房抵押登记。上述抵押房产尚未办理房产证、也未办理抵押权设立登记。同日，新塘居委会出具《不可撤销担保函》，同意作为借款人向银行申请按揭贷款人的保证人，在办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前，同意承担上述连带责任。2007年12月17日，工行城厢支行向林庆荣发放借款314000元。林庆荣于2017年12月31日与莆田市城厢区住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议书》，并领取拆迁补偿款678592元。截至2019年9月18日，林庆荣尚欠工行城厢支行借款本金160380.98元。 综上所述，本院认为，工行城厢支行与林庆荣、莆田恒润公司签订的《个人购房借款/担保合同》、新塘居委会出具的《不可撤销担保函》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。因贷款人有权依照合同约定选择将案涉抵押物的拆迁补偿款提前清偿债务，且拆迁补偿款678592元已经发放给林庆荣，故工行城厢支行主张林庆荣偿还借款本金160380.98元及该款自2019年9月18日起至还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复息。工行城厢支行主张律师费2700元，有合同依据，本院予以支持。莆田恒润公司、新塘居委会自愿为上述债务提供连带责任保证，故原告主张莆田恒润公司、新塘居委会对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。工行城厢支行主张对林庆荣提供的抵押物产生的拆迁款享有优先受偿权，该抵押房产并未办理抵押权设立登记，该主张不符合法律规定，本院不予支持。因林庆荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、林庆荣应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行借款本金160380.98元及该款自2019年9月18日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、林庆荣应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行律师费2700元； 三、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会对上述债务承担连带清偿责任; 四、驳回中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3729.7元，由中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行负担100元，林庆荣、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会负担3629.7元；公告费560元，由林庆荣、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  刘 明 人民陪审员  陈国山 人民陪审员  陈美秀 二〇一九年十一月五日 书 记 员  方怡青 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。