南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初10120号原告：中国建设银行股份有限公司南京新街口支行，住所地南京市汉中路117号。负责人：张凌靖，行长。委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昕，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被告：刘小元，女，1983年12月6日出生，汉族，住南京市玄武区。原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称建行新街口支行）与被告刘小元金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行新街口支行的委托诉讼代理人王世杜、张昕到庭参加诉讼。被告刘小元经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。建行新街口支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付商业贷款本金599042.62元，本金罚息385.85元，利息26740.01元，利息罚息861.96元，共627030.44元（暂算至2019年5月6日，自2019年5月7日起，利息按照基准利率下调5%，罚息按照前述利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；2.判令被告支付原告为本案诉讼支出的律师代理费46650元；3.判令原告对被告位于南京市玄武区（以下简称X室）的房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.本案全部诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。事实和理由：2016年5月，中国建设银行股份有限公司江苏省分行营业部（现已更名为中国建设银行股份有限公司南京分行，以下简称“建行省分行营业部”）与被告刘小元签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告刘小元向建行省分行营业部借款人民币620000元用于支付玄武区兴贤路8号近贤苑09幢一单元X室房产的购房款，借款期限自2016年5月30日至2043年5月30日，还款方式为等额本息，利率为浮动利率，在基准利率水平上下调5%。2016年5月30日，建行省分行营业部与被告签订《南京市房地产抵押合同》，约定将玄武区兴贤路8号近贤苑09幢一单元X室房产作为上述借款的担保，抵押担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。上述合同签订后，建行省分行营业部依约向被告发放了贷款，并办理了相关房产的抵押登记。但自2018年6月起，被告未能按照合同约定偿还借款，构成了借款合同第十六条第一款第（一）项借款人违约的情形，因此建行省分行营业部有权依据该合同第十七条的约定，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利。经核算，截至2019年5月6日止，被告应付贷款本息共计人民币627030.44元。建行省分行营业部已经将上述全部债权转让给原告建行新街口支行，并向被告发送债权转让及债务催收通知，但被告仍未向原告履行相关偿还义务。原告为保障自身债权和抵押权的实现，委托律师担任本案的诉讼代理人，为此支付了律师费46650元，根据借款合同第四十一条的约定，该费用应当由被告承担。为维护自身合法权益，建行新街口支行诉至法院，请求判如诉请。建行新街口支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《债权转让协议》、《债权转让通知》、EMS快递面单，证明建行新街口支行已取得诉讼主体资格。2、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明建行省分行营业部与刘小元间存在借款合同关系，双方就借款金额、借款期限、借款利率、罚息利率等相关事项进行了约定。3、南京市房地产抵押合同以及不动产登记证明，证明X室房产为上述住房借款作为担保。4、个人贷款支付凭证，证明建行省分行营业部已依约向刘小元发放了贷款。5银行账户信息一览表，证明刘小元自2018年6月开始未按时归还贷款本息，存在违约情形以及截至2019年5月6日的具体欠款明细。7、《委托代理合同》、银行客户回单，证明建行新街口支行为实现上述债权而支付的律师费，刘小元依借款合同约定应承担律师费。对建行新街口支行提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月，建行省分行营业部（贷款人）与刘小元（借款人、抵押人）签订编号为2016xjks9211的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：借款人向贷款人借款620000元用于购置位于南京市玄武区的房产；借款期限324个月，即2016年5月30日至2043年5月30日；本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，则基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；无此银行同业公认的贷款利率，则贷款利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率；本合同项下首次发放借款时，基准利率按起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依合同约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下的贷款利率于每年的1月1日调整；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同执行贷款利率水平上上浮50%；借款人采用委托扣款方式还款，还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清贷款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；刘小元将贷款所购位于南京市玄武区产抵押给建行省分行营业部作为担保；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，应协商解决，协商不成的，向贷款人住所地人民法院起诉。2016年5月30日，建行省分行营业部（抵押权人）与刘小元（抵押人）签订编号为16-0484119的《南京市房地产抵押合同》，主要约定：刘小元将其名下位于南京市玄武区产抵押给建行省分行营业部，作为前述借款合同项下债务履行的担保；抵押担保的借款本金金额为620000元；借款人履行担保债务的期限为2016年5月30日起至2043年5月30日止；抵押担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2016年8月12日，双方就上述抵押房产办理了抵押登记手续，建行省分行营业部取得房屋他项权证，登记债权数额为620000元。2016年8月16日，建行省分行营业部将620000元借款转入被告刘小元04×××08的建设银行账户中。2018年4月9日，建行省分行营业部变更名城为中国建设银行股份有限公司南京分行。2019年8月23日，中国建设银行股份有限公司南京分行与建行新街口支行签订《债权转让协议》，约定中国建设银行股份有限公司南京分行将案涉《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权全部转让给建行新街口支行，该合同项下的一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行新街口支行行使。2019年8月27日，中国建设银行股份有限公司南京分行通过EMS邮寄方式向刘小元发出《债权转让通知》，通知刘小元上述债权转让事宜。刘小元自2018年6月起未能按约按时足额偿还借款本息，截至2019年5月6日，刘小元尚欠建行新街口支行借款本金599042.62元，本金罚息385.85元，利息26740.01元，利息罚息861.96元。建行新街口支行因此宣布《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款全部提前到期，要求刘小元立即偿还贷款本息。建行新街口支行为催收贷款诉至本院，并委托北京大成（南京）律师事务所律师代理诉讼，因此支出律师费46650元。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。建行省分行营业部与刘小元签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《南京市房地产抵押合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。建行省分行营业部按约向刘小元发放了贷款，刘小元亦应按约偿还借款本息。刘小元自2018年6月起未能按约按时足额还款，构成违约，应当承担相应的违约责任。建行省分行营业部更名为中国建设银行股份有限公司南京分行后将涉案借款合同项下的民事权利以及相应的民事诉讼权利转让给建行新街口支行行使，并无不当。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定,借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，建行新街口支行提出的要求刘小元偿还借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定,对借款人未按时还清的任意一期本金和利息，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息和复利，建行新街口支行主张截至2019年5月6日，刘小元尚欠借款本金599042.62元，本金罚息385.85元，利息26740.01元，利息罚息861.96元，共计627030.44元，符合合同约定的计算标准，本院予以确认。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，因借款人违约贷款人为实现债权发生的律师费用应由借款人承担，建行新街口支行要求刘小元支付律师费46650元的诉讼请求，合法有据，且符合江苏省律师服务业收费办法的规定，本院予以支持。刘小元将其名下位于南京市玄武区的房产抵押给建行省分行营业部作为履行前述《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务的担保，且已办理抵押登记，建行省分行营业部对该抵押房产享有抵押权。由建行省分行营业部更名的中国建设银行股份有限公司南京分行已将案涉借款合同项下的债权转让给建行新街口支行，建行新街口支行亦有权行使案涉债权对应的从权利即抵押权，如刘小元不履行到期债务，建行新街口支行有权就该抵押房产在抵押担保范围内优先受偿。刘小元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳建行新街口支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘小元于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行截至2019年5月6日的借款本金599042.62元，本金罚息385.85元，利息26740.01元，利息罚息861.96元，并继续支付自2019年5月7日起至实际清偿之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息、罚息。二、被告刘小元于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行律师费46650元。三、如被告刘小元未履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行有权依法处置被告刘小元用于抵押的位于南京市玄武区的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后计收5269元，保全费4020元，合计9289元，由被告刘小元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  王迎新二〇一九年十一月十四日见习书记员  单 纯