福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3806号 原告：李普崎，男，1989年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：梁奕峰、梁堃杰，福建达业律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，项目经理。 委托诉讼代理人：郑陈然、高良汉，男，该公司工作人员。 第三人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市湖滨南路81号。 法定代表人：谢博武，行长。 委托诉讼代理人：孙纪东，福建天翼律师事务所律师。 原告李普崎与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）、第三人中国光大银行股份有限公司厦门分行（以下简称光大银行厦门分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李普崎委托诉讼代理人梁奕峰，恒大置业公司委托诉讼代理人郑陈然，光大银行厦门分行委托诉讼代理人孙纪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李普崎向本院提出诉讼请求：1.解除李普崎与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05006154）；2.判令恒大置业公司立即向李普崎返还已经支付的首付款965519元及恒大置业公司实际履行之日止李普崎已向光大银行厦门分行归还的贷款本金（具体以光大银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；3.判令恒大置业公司向李普崎赔偿以首付款965519元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年3月3日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；4.判令恒大置业公司向李普崎赔偿已向光大银行厦门分行支付的贷款利息（具体以光大银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代李普崎向光大银行厦门分行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以光大银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司向李普崎赔偿违约金31855.19元；7.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:李普崎就购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼704室房屋（以下称“该商品房”），于2017年3月3日向恒大置业公司支付了首付款（含定金）965519元，并于2017年3月16日与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05006154，以下称“购房合同”）。购房合同约定：房屋总价款为3185519元；李普崎应当于2017年3月3日前支付首期房价款965519元，余款2220000元向银行机构（贷款机构申请贷款支付）；恒大置业公司应当在2018年12月31日前向李普崎交付该商品房。李普崎按照购房合同约定，向光大银行厦门分行申请贷款支付余款，并于2017年4月10日，与光大银行厦门分行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》（编码：EBXM17ZF0005，以下称“贷款合同”），获借款项2220000元已由光大银行厦门分行一次性划入恒大置业公司账户。至此，李普崎的购房款项全部支付完毕。根据李普崎与恒大置业公司签订的购房合同第十一、十二条规定，恒大置业公司应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付李普崎使用；逾期超过180日后，李普崎有权解除购房合同，恒大置业公司应当返还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，并按照全部房款价的1%向李普崎支付违约金。截止2019年7月1日，恒大置业公司仍未能向李普崎交付该商品房，逾期已超过180日，李普崎依约有权解除购房合同，并已委托律师向恒大置业公司发送律师函，该律师函已于2019年7月2日由恒大置业公司签收。李普崎基于恒大置业公司的违约行为，向其主张逾期交房的违约责任，但恒大置业公司拒不返还购房款、赔偿违约金及李普崎损失，已经侵害了李普崎的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 恒大置业公司辩称，一、恒大置业公司希望继续履行与李普崎签订的《商品房买卖合同》。恒大置业公司系因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房，因此在计算逾期天数时，对于上述因素导致的交房延误天数请求人民法院依法予以扣减，厦门恒大帝景二期实际逾期交楼天数并未超过合同约定解除的180天。李普崎提出解除《商品房买卖合同》缺乏事实与法律依据。1.恒大置业公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景二期地块四开工时间是2016年7月，在施工过程中由于受到台风“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风等恶劣天气不可抗力因素的影响，导致工期延误26天。该情况属于不可归责于双方的原因，应对恒大置业公司免责，相应天数应予以扣减。2.2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，为响应政府会议期间除尘降噪的要求，在此期间，项目工地暂停施工，交房延误天数应予以扣减。3.在帝景项目施工期间，按厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、通告要求，在2017年6月7日、6月8日高考期间、6月23日、24日、25日中考期间，停工5天；在2018年6月7日、6月8日高考期间，2018年6月23日、6月24日、6月25日中考期间，停工5天，上述10天时间应予以扣减。4.2018年7月3日集美新城开发建设指挥部现场调研后做出的专题[2018]24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实：涉及恒大置业公司恒大帝景项目交楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电等管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至今处于未完工状态。根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，卖出人（恒大置业公司）可据实予以延期”的约定。因此，2018年7月3日之后的延误天数不应计算在逾期交房天数内。二、退一步说，如果法院判决解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司也应根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定承担责任。超出部分恒大置业公司不应承担。《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该条款已明确约定了出卖人退款的范围是买受人支付给出卖人的购房款本金及按0.01%计算给付利息，但并不包括李普崎向银行贷款所支付的利息。因此，李普崎在起诉状中主张赔偿银行贷款利息的诉求，没有合同和法律依据，请求法院依法予以驳回。三、李普崎在起诉状中对恒大置业公司逾期交楼这一违约行为，同时主张适用约定违约责任和损失赔偿责任，赔偿的数额将超过造成损害的数额，加重了恒大置业公司的责任。违约责任是以补偿为主惩罚为辅，而损害赔偿是以惩罚性质的。对同一违约事实不应同时适用违约金和损失赔偿。同时，《商品房买卖合同》中并未约定损失赔偿的条款，因此，恒大置业公司仅根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定承担责任。四、如法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定出卖人在购房款本金的范围内，将首付款本金退还给李普崎；将贷款本金退还给银行。具体退款顺序为：在恒大置业公司退还完毕银行贷款本金后，银行应办理诉争房屋上抵押权的涤除手续；在李普崎配合恒大置业公司办理完毕诉争房屋的撤销网签登记备案等手续后，恒大置业公司将首付款本金退还李普崎。综上所述，恒大置业公司希望继续履行与李普崎签订的《商品房买卖合同》。如法院判决解除《商品房买卖合同》，违约责任和损害赔偿责任不应同时适用。李普崎主张的银行贷款利息诉求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 光大银行厦门分行述称，应由李普崎先行清偿贷款，后再解除抵押登记，再解除商品房买卖合同。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月16日，李普崎与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李普崎购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼7层704室，房屋总价款3185519元；李普崎于签订买卖合同前已支付定金20000元，于2017年3月3日前支付首期房款965519元，余款2220000元由银行提供按揭贷款；恒大置业公司应当于2018年12月31日向李普崎交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，李普崎有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还李普崎已付全部房款（含已付贷款部分），并自李普崎付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向李普崎支付违约金。 2017年4月10日，李普崎（借款人）、恒大置业公司（保证人）、光大银行厦门分行（贷款人）签订《个人贷款合同》约定由李普崎向光大银行厦门分行借款2220000元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年4月10日至2047年4月10日止，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%下浮8%执行；合同同时约定，李普崎提前偿还部分或全部贷款，应至少提前5个工作日向银行提出书面申请，补充条款第一条约定“借款人在贷款发放后一年以内提前归还贷款，贷款人按照提前还贷金额及本合同约定的贷款利率收取一个月的贷款利息作为违约金”。光大银行厦门分行已按约将按揭贷款2220000元汇给了李普崎，李普崎将贷款汇入恒大置业公司银行账户,李普崎于2017年5月起逐月向光大银行厦门分行偿还贷款本息。 法庭审理过程中，各方确认案涉商品房买卖合同于2017年4月6日取得备案登记。光大银行厦门分行于2017年4月17日取得案涉房屋的抵押权预告登记证明。恒大置业公司确认李普崎已按约定全额支付购房款项，确认案涉房屋尚未交房，确认案涉房屋周围无中高考考点。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，恒大置业公司与李普崎签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，双方均应依约履行。争议焦点之一是恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1.台风是否构成逾期交付的合理事由及扣减天数的认定。恒大置业公司主张因“莫兰蒂”等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大置业公司虽未提供在“莫兰蒂”等台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2.厦门金砖会议、中高考期间、厦门集美白石片区改造等是否构成逾期交付的合理事由。恒大置业公司并未提交施工日志、监理日志等证据证明其实际施工受阻，且其在庭审时自认案涉房屋周围100米无中高考考点，故对其该抗辩，本院不予采纳。争议焦点之二是逾期交房是否已达约定解除合同的条件。根据商品房买卖合同第十一条约定，恒大置业公司应于2018年12月31日向李普崎交付案涉商品房，扣除上述因台风天气扣减的15天，恒大置业公司截至庭审之日仍未交房，逾期天数已超过180天，根据商品房买卖合同第十二条的约定，李普崎有权要求解除案涉商品房买卖合同。争议焦点之三是李普崎的各项诉求有无依据。关于李普崎要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，且各方当事人在庭审时无异议，本院予以确认。关于李普崎要求恒大置业公司以首付款965519元为基数，自2017年3月3日起至恒大置业公司实际履行完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，合乎合同约定，予以支持。关于李普崎要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉求，未超出合同约定，予以支持。关于李普崎要求恒大置业公司代为向光大银行厦门分行清偿尚欠贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，李普崎向光大银行厦门分行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担；对光大银行厦门分行提出的应由李普崎清偿贷款后再解除商品房买卖合同的意见，本院认为，对剩余贷款本息清偿义务的处理，是在恒大置业公司违约的情况下对商品房买卖合同法律关系双方当事人权利义务的调整，不涉及贷款合同项下的权利义务，若日后在贷款合同履行中出现违约的情形，各方可通过另诉解决。关于李普崎要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金31855.19元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。关于案涉房屋的抵押登记涤除手续，光大银行厦门分行当庭明确在收到剩余贷款本息后愿意配合办理抵押登记的涤除手续，本院予以确认。关于撤销案涉合同的备案登记问题，原被告双方均同意在案涉房屋抵押登记手续涤除之后，由原被告双方协助配合办理，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_2?)合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、解除李普崎与厦门恒大置业有限公司于2017年3月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05006154）。 2、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李普崎返还首付款965519元并赔偿利息损失（利息以965519元为基数，自2017年3月3日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。 3、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李普崎返还自2017年4月10日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止李普崎已向中国光大银行股份有限公司厦门分行归还的贷款本金（贷款本金以中国光大银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)。 4、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李普崎赔偿自2017年4月10日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止李普崎已向中国光大银行股份有限公司厦门分行支付的贷款利息（贷款利息以中国光大银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 5、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国光大银行股份有限公司厦门分行偿还李普崎就《个人贷款合同》项下剩余的贷款本息（以中国光大银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国光大银行股份有限公司厦门分行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼7层704室房屋的抵押登记涤除手续。李普崎应于中国光大银行股份有限公司厦门分行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05006154）的撤销备案登记手续。 6、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李普崎支付违约金31855.19元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32539元，减半收取16270元，由厦门恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪娟娟 二〇一九年十一月十一日 法官助理黄月兰 书记员黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_2?)合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_29?)合同的当事人一方请求确认商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_30?)合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_31?)合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_32?)合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”