内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初1540号原告刘某，公民身份号码×××，人，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司。法定代表人张某，公司董事长。原告刘某诉被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法于2018年9月3日作出（2018）内0621民初2678号民事判决，判令被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司赔偿原告刘某违约金9761元。原告不服提出上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）内06民终2132号民事裁定，以程序违法，撤销（2018）内0621民初2678号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月3日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某到庭参加了诉讼，被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭，本案经缺席，现已审理终结。原告刘某诉称，2011年7月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于××旗西户住宅一套。原告按约履行了交付购房首付款的义务，后因被告不能履行交房义务，在有关部门的协调下，2016年5月10日，原被告签订了《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》，并进行了公证。该协议第一条约定“甲方于2016年9月29日向乙方交付房屋钥匙。”第三条第一项约定“在甲方将房屋钥匙交付乙方的同时，乙方将向甲方支付首笔尾款。”第三项“乙方最后剩余尾欠款为123753元，剩余尾款在3年内按月向甲方付清，不计利息，每月29日前向甲方交纳。付清最后一期尾款必须给乙方办理房屋产权证。”第四项：“在甲方将房屋钥匙交付乙方之日起满30日，乙方向甲方开始交纳剩余尾欠款。”第四条第一项约定：“若甲方未按规定的时间向乙方交付房屋，每逾期一日，甲方向乙方支付300元违约金。”现经查实涉案房产于2018年4月13日才完成竣工验收手续，具备了交房条件，故原告于2017年7月14日向被告付清了首笔尾款64906元，被告也于同日向原告交付了房屋钥匙。原告认为，原告虽然于2017年7月14日交了款，被告亦于同日给付了原告房屋钥匙，但该房屋在2018年4月13日才具备交房条件，故被告的交付钥匙行为违反法律规定，应承担违约责任。现按原被告签订的《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》确定的违约期限计算，从2016年9月29日至2017年7月14日，计285日，按约定，被告应支付原告违约金85500元。经与被告协商，被告拒绝给付。根据本案的实际情况，原告主张被告给付原告违约金121274元。现请求：1、依法判令被告履行原被告所签订的《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》约定义务。2、判令被告给付原告违约金85500元即原告所欠被告购买此房屋的剩余尾欠款应与涉案违约金相抵顶。3、诉讼费由被告承担。原告刘某提供如下证据以证明其主张：1、2011年7月30日签订的《商品房内部认购协议》1份；2、2011年7月30日缴纳首付款50000元、2011年8月21日缴纳首付款146263元的收据两支；3、2011年11月18日原被告签订的《商品房买卖合同》1份；4、2016年5月18日公证书1份、2016年5月10日签订的《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》；5、2018年4月13日质检部门签发的竣工验收备案表复印件1份，6、东方文苑小区2018年5月10日发布的竣工交钥匙公告；7、2018年4月27日原告领到钥匙，按照约定缴纳尾欠款64906元收据1支；8、租赁合同2份。以上证据证明被告构成违约及原告受到的损失。被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司未答辩，也未提供证据。经审理查明，2011年7月30日，原告刘某作为乙方与甲方被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司签订了《商品房内部认购协议》，约定乙方定购甲方开发建设的的坐落××旗西户住宅1套，房款为476263元，首付196263元，其余以按揭贷款方式支付。在乙方选定房屋后，于本协议签署之日向甲方交付定金50000元，定金在甲乙双方按约定时间签署《商品房买卖合同》时自动转为购房款。同日，原告刘某向被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司交纳定金50000元，并由被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司出具收据1支。2013年3月8日，原告刘某与被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定了双方在《商品房内部认购协议》中所购买房屋的具体相关事项，约定商品房交付及交付日期为商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格，不得交付。出卖人鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司应当于2012年7月31日前将符合上述条件的房屋交付买受人使用。2011年8月21日，原告刘某向被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司交纳首付款146263元，被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司给原告出具收据1支。2016年5月10日，因被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司未按合同约定时间向原告刘某交付房屋，双方发生纠纷，经相关部门协调，双方达成了《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》并经公证，此协议约定，甲方鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司于2016年9月29日向乙方刘某交付房屋钥匙，甲方向乙方每平米补偿违约金850元，若乙方一次性交清购房尾欠款每平米补偿违约金1000元，同时解除双方以前签订的所有补偿合同，以本协议补偿标准为准，乙方于2011年购买甲方开发的××旗西户，原合同约定的购房总价476263元，首付196263元，本次补偿总金额91341元，补偿后乙方下欠甲方购房款188659元，在甲方将房屋钥匙交付乙方的同时，乙方向甲方支付首笔尾欠款64906元。剩余尾欠款123753元在3年内按月向甲方付清，不计利息，每月29日前交纳3437元。付清最后一期尾款必须给乙方办理房屋产权证。在甲方将房屋钥匙交付乙方之日起满30日乙方向甲方开始缴纳剩余尾款。若甲方未按约定时间向乙方交付房屋，每逾期1日，甲方向乙方支付300元违约金。甲方向乙方交钥匙时，该房屋必须经相关部门验收合格，否则乙方有权拒付尾款。2018年4月13日，涉案房屋进行了竣工备案验收。2018年5月10日，被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司张贴通知，要求未领钥匙的业主在2018年6月31日前办理领取钥匙手续，逾期，取消先前约定的分期付款每平米补偿850元，按原购房合同价格执行等相关内容。2017年7月14日，原告刘某领取钥匙并交纳首付尾款64906元。本院认为，双方当事人所签订的《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照此协议履行。被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司没有按照此协议约定的期限履行交房义务，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的认定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于当事人约定违约金已经超过造成损失的30%，可以认定过分高于造成损失。结合本案实际情况，双方当事人在签订涉案《东方文苑小区商品房买卖补偿协议》时作出明确约定：“甲方（鄂尔多斯市君恒房地产公司）于2016年9月29日向乙方（刘某）交付房屋钥匙”，但被告未能按照前述协议约定，按期于2016年9月29日向原告交付房屋，且被告逾期交房系自身原因造成，迟延交付时间长达285天，被告应当承担违约责任；依据上述司法解释的规定，该违约责任应当以原告的实际损失为基础，而本案是房屋买卖合同纠纷，原告所产生的实际损失为被告迟延交房期间即2016年9月29日至2017年7月14日期间原告的房屋租金，被告未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。原告向本院提供了2012年至2014年租房的年租金为17000元，2014年至2016年租房的年租金为15000元，结合本院审理的刘波等七件同地段类型案件的年租金数额情况，本院确认原告租房的年租金数额为12500元，即原告产生的实际损失为每年12500元，但上述补偿协议中约定的每日300元逾期交房违约金数额远高于原告的实际损失，故予以调整。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，结合被告于2017年7月14日才向原告交付房屋，距其双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间2016年9月29日已逾285天，且此违约行为系被告原因所致，故本院综合认定本案违约金应在原告产生实际损失的基础上上浮30%予以调整，即被告应当赔偿原告12500元/365天×285天×130%=12688元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司于判决生效之日赔偿原告刘某违约金12688元。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费969元，由原告刘某负担825元，被告鄂尔多斯市君恒房地产开发有限责任公司负担144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  史瑞峰审 判 员  林 芳人民陪审员  李 娜二〇一九年十一月二十一日书 记 员  范志强