北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42797号原告（反诉被告）：孙刘建，男，1971年5月1日出生，汉族，无业，户籍地为河南省夏邑县。被告（反诉原告）：刘保家，男，1985年8月26日，汉族，无业，住北京市。原告（反诉被告）孙刘建（以下简称姓名）与被告（反诉原告）刘保家（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙刘建、刘保家均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙刘建向本院提出诉讼请求：1、请求判决刘保家向孙刘建交房租，从2018年12月8日至2019年6月7日的租金为32500元；2、合同违约金19500元；3、暖气费3600元，计算自2018年11月15日至2019年3月15日；4、房屋装修设施破坏严重，预计修复费用为22000元，分别是：外门钥匙不交换电动门锁1000元、玻璃被砸碎800元、室内门窗7000元、墙壁修复6000元，砖被砸碎60平方米合计7200元；5、上水拆坏、下水管道故意堵死，预计修理费5000元。扣掉刘保家交的押金5000元，总合计77600元。事实和理由：刘保家租的房子，一直锁住房门。打了好多次电话不接，发微信不回，叫他交钥匙也一直没有回话。孙刘建根据《合同法》相关规定提起诉讼，望判如所请。刘保家辩称并反诉称：本人于2018年8月15日与孙刘建达成共识并签署房屋租赁合同。2018年11月初，因经营不善以口头和微信交流的方式向孙刘建提出退租事宜，于2018年11月15日全部搬出租赁房间，大房东花某在当日完成验房，没有提出任何意见。期间本人己支付给孙刘建全部半年租金30000元和押金5000元，并提前支付孙刘建一年的房屋管理、水电维修管理费用2400元。另外提前支付给孙刘建7500元作为租房租金增长费用，至此，我总共分三次支付给孙刘建44900元。关于孙刘建提出的所有索赔事项，本人答辩如下：一、孙刘建所提出要求我支付2018年12月8日至2019年6月7日的房租32500元，本人不同意以上要求。原因是本人己于2018年11月15日搬离租赁房屋，并且房主花某在当日完成验房，没有提出任何意见。同时孙刘建早己于11月6日在大门玻璃处张贴了出租信息，所以我不可能再向孙刘建支付半年租金。我于2018年11月6日向孙刘建提出退房要求，同时通知本房实际房东花某。通过走访，我有证据可以证明本门面房己在春节前成功出租给了门店西侧10米的京冠达门控五金店主作为库房材料专用。二、孙刘建要求支付从2019年6月8日至2020年6月7日一年的违约金。本人不同意以上要求，本人没有违反合作房屋协议第七条的约定。我在2018年11月6日提出退房要求，从2018年8月15日之日到退房2018年11月15日，我实际使用此房总共3个月。三、孙刘建要求我缴纳2018年11月15日至2019年3月15日的暖气费用3600元，本人不同意该要求。1、电费和暖气费用在老君堂本地都是由房主亲自收取，跟孙刘建没有任何关系。2、我己与2018年11月6日跟房主及孙刘建提出退房要求，并于2018年11月15日全部搬空所有我个人物品，所以我己经不再使用此房子，更不需要支付2018年11月15日至2019年3月15日的暖气费用。四、孙刘建提出的房屋设施破坏严重，要求赔偿22000元，本人不同意该要求。1、外门钥匙实际为卷帘门电子遥控器。关于卷帘门遥控器，为什么在我手中，我需要细致叙述：2018年11月15日上午在房主花某在场的情况下，我搬离了我自己所花钱购买的最后一批设备和设施。当时里面玻璃门和遥控卷帘门都是敞开的，我跟花某沟通让她重新买把锁具将玻璃门锁住，她说知道了，会告知孙刘建。我同时跟房东花某说卷帘门遥控钥匙在我这里，如遇到孙刘建让他到我另一家肉夹馍店里找我取。第二日花太太联系到了我，让我把卷帘门放下来。我便又过去遥控放下了卷帘门。事后某一天，孙刘建在没有联系我的情况下直接到达我的另外一家肉夹馍店，正好我倒班休息不在店内，我的母亲在店内值班，所以没有拿到卷帘门遥控钥匙。当日我回到店内第一时间发微信给孙刘建，大致内容是：我己将两把钥匙准备好放置在店内储物筐内，也同时安排好我的母亲，如果再有人来取遥控钥匙，就给他。但孙刘建此后再没有来过我的肉夹馍店取过遥控钥匙，我只知道没过多久，房屋已经出租给他人。孙刘建住哪里我也不知道，无法送达，只能等他来取。2、孙刘建提出的玻璃被砸坏需赔偿800元。我可以提供我租下房屋和开业时门框上玻璃早已破裂照片，玻璃在我租房以前己经为破裂胶带粘贴状态。否则请孙刘建举证我在租下房子8月15号之前近几日玻璃完好的证据，如果没有，我视为孙刘建恶意讹诈。3、孙刘建提出室内门窗需赔偿7000元。第一、实际上，所谓室内门窗是此前足疗店在房间最北里侧，通过一道塑钢推拉玻璃门隔开的一间简单浴室，孙刘建说的室内玻璃门窗就是指这道塑钢推拉玻璃门，我花钱转下本房是为了开饭馆的，浴室位置本属于后厨洗菜池位置，在不动楼房主体情况下拆除一个玻璃门都属于合理正当拆除。另，屋内当时的足疗店隔断间拆除和后厨推拉门拆除，是我个人全部出资的，在室内装修前通过微信转账4000元给孙刘建，他参与并派人拆除的。4、孙刘建提出墙壁修复6000元的要求，房子是我简单装修并开业的，所谓墙壁破损实际是我在搬家时需要将墙壁上用双面胶粘贴的菜单价目表和菜单照片拿下来粘坏的一些壁纸，并无损坏任何墙壁主体。5、孙刘建提出地砖被砸毁60平米，请问孙刘建，合同内约定房屋面积大约50平米，是属于睁眼说瞎话的讹诈行为吗？孙刘建早己将此房出租给他人至少半年以上，这又怎么证明是我偷偷撬开门将每块砖逐块敲毁的吗？我搬离房间当日，民房房主己经在房内详看墙面地面门窗后厨，并无任何意见提出，也请法官大人根据举证照片明察细查。五、孙刘建状告我把上水管拆坏，故意把下水管道堵死要扣掉我的5000元押金，本人不同意该要求。后厨给水塑料管走向和PVC塑料排水管都是我自己亲手安装的。拆走后厨不锈钢洗菜池和储水式电热水器也是我亲手拆除，完全没有损坏房间原始出水口和下水口。另，我提起反诉，要求孙刘建返还12425元（包括押金5000元、水电管理费1800元、提前支付的租金增长费用5625元）。孙刘建针对反诉辩称：我不认可刘保家的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月15日，孙刘建（作为甲方）与刘保家（作为乙方）签订《合作房屋协议》，约定孙刘建将坐落在老君堂的一间房屋（以下简称涉案房屋）租给刘保家使用，租期从2018年6月8日至2020年6月7日。一年内，年租金65000元，一年后根据情况有递增。付款方式为每半年付房租。刘保家在经营过程中房屋内的水、电、暖气、物业、卫生费由刘保家负担，押金5000元。乙方有下列情形之一的，甲方可以单方终止合同，收回房屋，乙方应无条件搬出房屋，并承担由此给甲方带来的损失，并按剩余合同租金的30%承担违约金，甲方已收取的任何费用不给退还。1、欠各项费用1000元以上的，擅自改变房屋用途的，提前一个月不按时支付房租金达5日的合同自动作废，到期房内物品三日内不搬走的，乙方自动放弃，甲方有权处理。2、签合同本人必须在店经营，如一个月不在店经营，必须找一个负责人重新签订合同。3、擅自将房屋转租给第三人经营或与他人合伙经营的，冬季不能利用煤火取暖。同日，涉案房屋交付刘保家，刘保家支付租金30000元、押金5000元以及其他费用9900元。关于9900元费用的用途，刘保家自述为“12个月共计2400元的水电管理费、每个月625元的租金增长费乘以12个月共计7500元”，孙刘建自述为转让费。关于腾退时间，刘保家自述为2018年11月15日，孙刘建自述钥匙仍然在刘保家手中，新租户于2019年5月或6月搬入涉案房屋。庭审中，孙刘建提交涉案房屋照片数份，用以证明刘保家损坏房屋的事实，刘保家未予认可。审理中，刘保家提交如下证据：1、刘保家与孙刘建的微信聊天记录，内容包括：（刘保家）孙大哥，我是刘保家，老君堂这家店，我打算退房了，生意不好，这位置人气不旺，保不了本钱。12月8号之前，我计划清空我的设备，给你腾房出租。（孙刘建）你可以转让。2、照片，用以证明涉案房屋门框玻璃在租房时已被破坏，房屋墙壁主体未被破坏等。孙刘建认可上述证据一的真实性，未认可其他证据的真实性。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘保家未经孙刘建同意，要求解除合同，并擅自搬离涉案房屋，违约在先。孙刘建自述新租户于2019年5月之后搬入涉案房屋，双方之间的合同应于此时解除。对于合同的解除的具体时间，鉴于负有举证责任的孙刘建并未提交证据予以佐证，本院以2019年5月1日为准。刘保家虽然主张其已将房屋交还业主，其与孙刘建的合同已经解除，但业主并非合同相对方，其与业主之间的约定不具有对抗孙刘建的效力。对于本诉诉讼请求，本院认定如下：关于房租，孙刘建要求刘保家支付租金，于法有据，但其计算期间及数额有误，本院予以调整；关于违约金，鉴于刘保家违约在先，孙刘建主张违约金，于法有据，本院予以支持，但其主张数额过高，本院予以酌定。对于暖气费，并无证据证明，且刘保家未予认可，本院不予支持。对于房屋装修损失及上水、下水管道修理费用，依据不足，本院不予支持。对于反诉诉讼请求：合同签订时，除租金以外，刘保家另行支付孙刘建押金5000元及其他费用9900元，虽然孙刘建称9900元为转让费，但就此并无合同约定，刘保家亦未予以认可，故本院难以采信。现合同已经解除，孙刘建应将押金及其他费用一并退还。故对于刘保家要求孙刘建返还押金及其他费用的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、刘保家于本判决生效后七日内给付孙刘建租金25763元、违约金3000元；二、孙刘建于本判决生效后七日内返还刘保家12425元；三、驳回孙刘建的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1740元，由孙刘建负担1221元（已交纳），由刘保家负担519元（孙刘建已交纳，刘保家于本判决生效后七日内给付孙刘建）。反诉案件受理费111元，由孙刘建负担（刘保家已交纳，孙刘建于本判决生效后七日内给付刘保家）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 赵 靓审判员 吴 玲二〇一九年十一月二十日书记员 贾宜臻