重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初3015号 原告：阎家光，男，1974年4月21日出生，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：董梅（系原告阎家光妻子），女，1980年10月8日出生，住重庆市九龙区，特别授权代理。 委托诉讼代理人：晏忠禹，重庆美翎律师事务所律师，特别授权代理。 被告：易春，男，1981年2月14日出生，住重庆市大渡口区。 第三人：重庆到家了网络科技有限公司龙泉路分公司，住所地重庆市九龙区龙泉路18号1幢吊2-商业6，统一社会信用代码91500107MA5ULNH178。 负责人：周燕，系该公司经理。 委托诉讼代理人：胡金华，系该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李军，系该公司员工，特别授权代理。 原告阎家光诉被告易春、第三人重庆到家了网络科技有限公司龙泉路分公司（以下简称“到家了公司龙泉路分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阎家光及其委托诉讼代理人晏忠禹和董梅，被告易春、第三人到家了公司龙泉路分公司的委托诉讼代理人胡金华和李军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告阎家光向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告支付逾期解押违约金暂定15万元；二、请求判令被告立即将全部户籍关系从重庆市大渡口区XXX街道XX路X号X栋X-X号房屋（以下简称“案涉房屋”）迁出，否则以房屋成交价125万元为基数、从2019年3月20日起按千分之五每日向原告支付违约金直至户籍迁出；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年7月7日，原被告经第三人居间签订房屋买卖合同，约定由被告将其所有的案涉房屋出售给原告，总价为125万元；该房屋已设定抵押，由原告提供资金解押，被告应于2018年9月15日前办理完成解押手续，并负责取回注销抵押登记后的房产证；甲方应将户籍关系从该房屋迁出。同时对逾期付款、逾期解押、逾期迁户等违约责任进行了明确的约定。原告按约支付完所有首付款后，被告迟迟不去办理解押手续，后因被告的诉讼案件导致原告所购房屋被法院查封。经原告多次催促后，被告于2019年3月12日才将房屋解押后办理过户。被告拒绝支付逾期解押违约金，且至今未将户籍迁出，故原告就此提起诉讼。 被告易春辩称：原告虽按约支付了首付款，但其截止2018年9月15日前一直未通过银行贷款审批，故被告不存在延期解押的情况。相反原告未在约定的时间内通过银行的贷款申请，已经构成违约，其应当按约向被告承担违约金468750元。原告诉称因被告原因致房屋不能过户，该司法查封系不可抗力，而非被告故意拖延。后来双方于2019年2月21日重新协商，被告承诺于2019年3月5日之前办理房屋解押，并于当月办理过户；而被告实际于2019年2月26日向银行申请解押，并于2019年3月1日完成了解押，于2019年3月12日办理了过户手续，因此被告不存在违约行为，原告主张违约金于法无据。此外原告主张的违约金计算标准约定过高，应当按照银行利率计算。被告同意从涉案房屋迁出户籍。 第三人到家了公司龙泉路分公司述称：2018年7月7日原被告双方在第三人的居间服务下签订了买卖合同，被告拖延办理时间，在此期间原告办理按揭也耽误了时间，之后由于房屋出现司法查封耽误了1个月左右，实际于2019年3月1日才解押取证才过户至原告配偶名下。被告至今未将户籍迁出。 本院经审理认定如下事实：2018年7月7日，被告易春（作为售房方、甲方）与原告阎家光（作为购房方、乙方）、第三人到家了公司龙泉路分公司(作为经纪方、丙方)签订了《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》。《交易各方及房屋留存信息表》载明：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市大渡口区XXX街道XX路X号X栋X-X号，建筑面积123.89平方米，套内面积110平方米，该房屋坐落地址和面积以房产证为准。《房屋买卖合同》约定：1.该房屋权属证件号为XXXXXXXXXXXX；2.该房屋抵押状况为已经设定抵押；3.甲乙双方协商后该房屋的成总价为125万元；4.乙方按贷款方式向甲方交付房款，定金5万元由乙方于签订本合同当日交付甲方，乙方交付首付款65万元用于该房屋解押；5万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方；乙方银行按揭贷款50万元，由房款银行直接交付甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；5.该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行重庆市九龙坡支行，甲方应于2018年9月15日前办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；解押方式为：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款项用于其他用途；乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属状况；如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押；乙方交付房款后，若甲方挪用房款，非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件；因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方交付的房款，每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同，合同解除后，甲方应当自解除合同之日起三日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金；6.甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：自约定办理解押或将房屋交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起三日内向乙方支付违约金，合同继续履行；7.逾期迁出户口违约责任为，甲方未按照约定时间迁出全部户口的，自约定的应迁出全部户口期限届满之次日起至实际办理迁出全部户口之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际迁出全部户口之日起三日向乙方支付违约金。同日，原被告及第三人共同签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》、《风险与责任承担告知书》。上述协议签订后，原告分别于2018年7月7日、2018年7月8日两次共计向被告支付定金5万元。2018年7月20日，被告作为甲方，原告作为乙方，李海霞作为丙方签订《购房合同补充协议》，约定：买方阎家光可在2018年9月23日内付清首付款，在此期间内买方额外付给卖方易春3000元作为房屋月供；若买方在2018年9月23日前没有付清首付款，视为买方违约，按照2018年7月8日签订的房屋买卖合同执行。补充协议签订当日被告收到原告房款45万元，2018年7月22日，原告又向被告支付购房款25万元。2018年11月30日原告通过了银行按揭贷款审批。2018年12月13日，案涉房屋被重庆市大渡口区人民法院查封。2019年3月1日，被告办理完涉案房屋的解押手续，并于当月12日将房屋过户登记至原告之妻董梅的名下。 另查明：原被告房屋买卖过程中，实际的交易流程是按二手房交易习惯先由买家通过银行贷款审批后，再由卖方办理房屋解押等手续。 上述事实，有原被告和第三人的陈述、《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《风险与责任承担告知书》、《购房合同补充协议》、收条、涉案房屋户室详细情况表、结婚证、不动产产权证、借条复印件微信聊天记录、转账记录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，原被告及第三人共同签订的签订《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《购房合同补充协议》系各方的真实意思表示，且其内容并不违反法律禁止性规定，故上述协议应属合法有效。原被告应按合同约定履行自己的义务，对合同没有约定的，应按交易惯例履行。 本案的争议焦点为被告是否有迟延解押的违约行为。 双方在合同中虽约定被告易春应于2018年9月15日前办理完成解押手续，但按二手房交易习惯，应先由买家即原告通过银行贷款审批后，卖方即被告才会去办理房屋解押手续。本案原告于2018年11月30日通过了银行贷款审批，因此，被告应于2018年11月30日后开始办理房屋解押手续。因原告通过银行贷款审批的时间已经超原合同约定的办理解押手续的最后期限，而双方未就办理解押手续再次约定期限，因此应给予被告办理解押手续所需合理期限。根据房屋解押的实际流程，本院酌情确定办理解押的合理期限为1个月为宜，因此被告应在2019年1月1日前办理完毕解押手续。但此后案涉房屋被司法查封，被告辩称案涉房屋被司法查封属意外，不应归咎于被告，对此本院认为被告作为出卖方负有保证第三人不得就标的物向买受人主张权利之义务，现因被告的其它债务导致案涉房屋被解押，被告为此应向原告承担违约责任。案涉房屋实际于2019年3月1日才办理完解押手续，实际迟延了2个月；因原被告已经完成房屋买卖合同，并已经办理房屋过户登记，原告客观上并未产生较大损失，如果按照《房屋买卖合同》的约定标准计算逾期解押违约金过高，本院依法予以调整。依据本案实际情况，本院酌情确定被告向原告支付逾期解押违约金为1万元。 关于原告要求被告迁移户籍，对此，本院认为户口迁移系公安机关的户籍管理职权，不属于人民法院民事案件处理范围，因此对原告主张判令被告迁移户籍的请求，本院不予审理。 关于原告主张逾期迁移户籍的违约金，对此，本院认为由于原被告并未约定迁移户籍的时间，因此应给予被告迁移户籍合理的期限。案涉房屋过户登记的时间为2019年3月12日，原告主张被告应在2019年3月20日前迁移出户籍客观上能够办到，现被告拒不迁出户籍构成违约，原告主张违约金符合合同约定，本院予以支持。按照《房屋买卖合同》的约定标准计算逾期迁出户籍违约金过高，本院依法予以调整，结合本案实际情况，本院酌情确定以房屋成交价125万元为计算基数，自2019年3月20日起至被告户籍迁出之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场利率计付违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第一款第四项、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、被告易春于本判决生效之日起十日内向原告阎家光支付逾期解押违约金1万元； 二、被告易春于本判决生效之日起十日内向原告阎家光支付以125万元为基数，自2019年3月20日起至被告易春将户籍从重庆市大渡口区XXX街道XX路X号X栋X-X号房屋迁出之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场利率计算的逾期迁移户口违约金； 三、驳回原告阎家光的其它诉讼请求。 本案案件受理费3300元，减半收取1650元（已由原告预缴），由原告阎家光承担1500元，被告易春负担150元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  刘 毅 二〇一九年十一月二十五日 法官助理  廖光洁 书 记 员  艾琳琳