新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2019）新23民终1800号上诉人（原审原告）：张建新，男，1969年12月27日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：张春林，新疆新蓝天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周善斌，男，1975年3月3日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：武庆忠，新疆同创律师事务所律师。上诉人周善斌、张建新房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人张建新的委托诉讼代理人张春林，诉人周善斌及其委托诉讼代理人武庆忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建新上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3296号民事判决的第一项、第二项，改判支持张建新的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。张建新与周善斌的房屋租赁合同解除后，周善斌依然占有使用张建新的房屋，拒不退还房屋，经法院强制执行后才退还房屋。周善斌将钥匙交至执行局并未直接交付张建新本人，且执行局亦未通知张建新领取钥匙，2017年10月16日之后的房屋占有使用费及采暖费应由周善斌承担。张建新将涉案房屋出租给周善斌时，仅对房屋进行了简装修，重大安装设施均与房屋竣工验收时图纸相符合。周善斌在承租案涉房屋后，未经张建新同意，私自改装房屋设施，甚至将房屋主体结构的承重墙和消防设施，致使房屋质量严重受损，存在重大安全隐患。在案涉房屋租赁合同解除后，周善斌应当参照房屋竣工时图纸并结合现场勘察数据计算并承担房屋原状的费用。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。周善斌辩称，周善斌在多次和张建新联系其不做交接的情况下，周善斌将钥匙交给执行局，周善斌未占用张建新房屋，不应支付房屋占用费及暖气费；涉案房屋在2012年、2014年签订过两份合同，2012年的合同对装修、改造等均进行约定，但并未约定恢复原状，且宾馆装修合格后投入使用，张建新并未提出异议。2014年1月1日双方续签的租赁合同中才约定恢复原状。2014年合同约定的恢复原状不是2012年的原状。一审庭审中，周善斌明确表示若要求其恢复原状，其亲自施工恢复原状，一审法院在恢复原状费用没有产生的情况下要求我方支付，没有事实及法律依据。周善斌上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3296号民事判决，驳回上诉人张建新的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。周善斌多次联系张建新要求将涉案房屋钥匙交还给张建新，但张建新拒绝接听周善斌的电话和领取钥匙，才将钥匙交给一审法院执行局。一审法院仅凭张建新的单方陈述认定周善斌违约未及时交付案涉房屋钥匙，显属不当。在2012年签订《房屋租赁合同》中双方未约定在合同解除时恢复原状或向张建新交纳恢复工程所需的费用，2014年双方再次签订租赁合同时才在合同中对该事项进行约定。因此，即使上诉人向被上诉人支付恢复原状或支付恢复原状的费用，只能要求恢复2014年时房屋原状而非2012年时的原状。一审法院将2014年合同约定的义务适用于2012年的合同，没有事实及法律依据。只有周善斌拒不履行恢复原状的义务情形下或该部分费用实际产生前提下，才存在上诉人向被上诉人支付恢复原状费用情形。一审法院直接判令周善斌支付高额的费用，显属不当。周善斌对案涉房屋的装修是经过张建新认可的，周善斌的装修行为不但使该标的物达到了正常使用功能，而且使房屋产生了增值，张建新的利益不但未受损还产生了增益。因而一审法院判令上诉人支付恢复原状费用违背了公平及公序良俗原则。二、一审判决程序违法。一审作为定案依据的两份鉴定，鉴定程序违法，勘查现场被上诉人未到场参与、中远公司将部分鉴定内容交由不具鉴定资格的机构出具，一审法院仅称公证人员在场即认定鉴定程序合法，显属不当。综上，一审判决认定事实错误，程序违法。张建新辩称，周善斌的上诉无事实根据，请求驳回周善斌的上诉请求。周善斌提出鉴定机构鉴定程序违法毫无根据，鉴定人员到现场勘查时通知张建新到场，张建新委托其妻子到场代表其履行相应手续，该行为合法有效。鉴定机构为了保证鉴定的客观真实，申请公证处到场进行现场公证，一审委托鉴定机构鉴定的程序是合法的；因周善斌不履行将案涉房屋腾退的义务，张建新申请昌吉市人民法院执行局强制执行。因周善斌于2017年10月16日将钥匙交给执行法院，但执行法院于2018年4月20日才将钥匙交于张建新。因此，周善斌应向张建新支付在此期间的房屋占用费及暖气费。周善斌对两份合同的法律关系理解错误，2012年、2014年的两份合同是从属关系，2014年的合同是对2012年的合同的完善；周善斌改变了房屋的结构，拆除了部分的承重墙，对房屋的安全性能造成损害，若房屋不进行加固维修就是危房。综上，请求驳回周善斌上诉请求。张建新向一审法院起诉请求：一、判令被告支付2017年7月1日至2018年4月10日止的房屋占有使用费277550元及采暖费30529.54元；二、判令被告对上述房屋恢复原状并达到建筑主管部门验收合格的标准，具体有9项：1.昌吉市干休所门面房三层的十八间房的承重墙和房顶格局恢复；2.除屋顶水箱，恢复屋顶防水层；3.复原消防工程，包括烟感器、灭火喷淋设施及屋顶吊顶；4.除室内的地暖设施，恢复原来的暖气片供热设施；5.除室内现有的上下水和电路设施，按原设计图纸进行恢复；6.除屋内的墙面和地面的装饰尤其是瓷砖，按原交工验收时的状态予以恢复；7.复各卫生间内部的防水设施，包括卫生洁具；8.复原设计图纸中的楼梯踏步、楼梯扶手，并铺设原花岗岩装饰；9.被告私自拆除改建的施工部分对整个建筑物安全质量影响进行鉴定。因以上恢复原状原告申请鉴定，恢复原状的费用为739894.35元，原告要求被告承担恢复原状的费用739894.35元。一审法院认定事实：原、被告于2012年10月20日签订一份《房屋租赁合同》，双方在合同中约定原告将位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号房屋出租给被告；房屋租赁期共120个月，自2013年1月20日起至2023年1月20日止。租赁用途为宾馆、餐饮。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还；在同等条件，被告有优先租赁和购买权。每年须续签合同。合同第五条租金及支付方式约定为：1.房屋每年租金为300000元。2.告收款后应提供给被告有效的收款凭证。合同期内每年租金在上一年的租金的基础上，上浮不得超过15％。合同第七条房屋修缮及使用第2条约定：乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺，用料等均需事先征得甲方的书面同意后方可施工。该合同签订后被告将此房屋进行装修并经营宾馆。2014年1月1日，原、被告又签订一份《内部房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号房屋，租赁期限自2014年1月1日至2016年1月1日。第四条租金及违约金约定：签订协议生效之日一次性付清租金。租赁金额每年370000元。合同第六条约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，事先征得甲方（原告）书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方（原告）有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。原、被告履行合同至2016年8月31日，原告以被告未按时支付租金为由诉至一审法院要求解除双方签订的租赁合同，被告支付2015年度、2016年度租金245500元及违约金73650元。一审法院经审理作出了（2016）新2301民初4946号民事判决书。该判决书宣判后被告不服，上诉至新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院经审理，作出（2017）新23民终163号民事调解书，原、被告双方达成调解协议，协议内容如下：一、周善斌与张建新于2012年10月20日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月1日签订的《内部房屋租赁协议》自2016年12月31日解除；二、周善斌于2017年3月20日前向张建新支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租赁费151950元；三、周善斌于2017年3月20日前向张建新腾退位于昌吉市乌伊东路，门牌号为76号的房屋；四、张建新自愿放弃原审其他诉讼请求。该调解书生效后，被告未及时向原告返还房屋。原告申请执行后，被告于2017年10月16日将宾馆房屋钥匙交给新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院负责执行的工作人员。昌吉市人民法院负责执行的工作人员将该房屋钥匙于2018年4月10日将钥匙交给张建新。被告并未按照调解书约定及时向原告腾退房屋。在该案调解中，对2016年12月31日之后至被告退房期间的房租未作处理。2017年5月2日原告诉至新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院一审法院要求被告支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的房屋占用使用费等。经新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院审理后作出（2017）新2301民初2698号民事判决书，判决：被告周善斌支付原告张建新2017年1月1日至2017年6月30日期间房屋占有使用费185000元。现原告再次诉至一审法院要求被告支付2017年7月1日至2018年4月10日止的房屋占有使用费277550元及采暖费30529.54元。同时提出双方在2014年1月1日签订一份《内部房屋租赁协议》的第六条约定要求被告支付恢复工程所需费用。在庭审过程中，经一审法院组织双方对原告请求恢复原状的诉讼请求进行核对。原告主张恢复原状的项目有1.昌吉市干休所门面房三层的十八间房的承重墙和房顶格局恢复；2.除屋顶水箱，恢复屋顶防水层；3.复原消防工程，包括烟感器、灭火喷淋设施及屋顶吊顶；4.除室内的地暖设施，恢复原来的暖气片供热设施；5.除室内现有的上下水和电路设施，按原设计图纸进行恢复；6.除屋内的墙面和地面的装饰油漆是瓷砖，按原交工验收时的状态予以恢复；7.复各卫生间内部的防水设施，包括卫生洁具；8.复原设计图纸中的楼梯踏步、楼梯扶手，并铺设原花岗岩装饰。被告表示1.告同意拆除水箱，不同意修复防水层。2.告的消防设施原先是有的，被告对消防部分进行加装，每间房屋均有相应的消防设备。被告同意按原图纸给原告恢复原状消防设施。3.意对拆除地暖设施按原图纸恢复暖气片供热设施。4.现有上、下水、电路，同意按原设计图纸恢复。对于其余项目被告均不同意恢复。原告申请对恢复原状的费用进行鉴定。一审法院委托新疆新建联项目管理咨询有限公司对原告申请八项恢复原状费用进行鉴定。鉴定结论为：总造价为701376.12元，其中第一项承重墙及房顶格局及第六项拆除墙面及地面的装饰，按原交工验收时的状态进行恢复共计造价为389764.01元；第二项拆除屋顶水箱，恢复防水层造价为2378.33元；第三项恢复消防工程，造价为94285.35元，第四项拆除室内所有的地暖设施，恢复原来的暖气片采暖设施，造价为163118.35元；第五项拆除室内现有的上、下水和电路设施，按原设计图纸进行恢复造价为25725.89元；第七项恢复各卫生间内部的防水设施造价为3266.59元；第八项恢复设计图纸中的楼梯踏步，铺高花岗岩装饰造价为22837.75元。本案鉴定费为20000元。鉴定送达后原告提出异议。新疆新建联项目管理咨询有限公司出具补充鉴定函：在原鉴定基础上增加38518.27元，其中包含第一项增加天棚吊顶造价3773.65元；垃圾费8605.01元；垂直运输费增加12574.94元，成品保护费5231.02元；第二项屋顶拆除防水卷材、水泥砂浆增加361.97元；第四项增加7059.74元；第七项减少13.64元；第八项增加1007.47元。以上鉴定结论是鉴定机构鉴定依据现场勘察数据及原告提供的该房屋竣工验收时土建安装图纸进行鉴定的。经原告申请，一审法院委托新疆中远工程检测有限公司被告拆除改建部分对整个建筑物的质量安全影响进行鉴定，鉴定结论为：对装修附加荷载作用下，结构一、二层纵向个别墙体及三层多数部位楼面板、楼面梁超出原结构承载力要求不能满足规范要求，存在安全隐患。原告支出鉴定费19500元。在鉴定过程中，鉴定机关委托四川省兴发规划建筑设计有限公司对本案涉及工程的主体结构进行能力验算，并出咨询意见。新疆中远工程检测有限公司依据该验算结果出具鉴定结论。被告表示异议，认为四川省兴发规划建筑设计有限公司不具备相应资质，其出具的结论，不能作为定案依据。原告表示关于安全隐患问题另行处理。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《内部房屋租赁协议》已经生效的调解书确认自2016年12月31日解除。根据合同法的规定，合同解除后，双方合同权利义务终止。被告作为承租人理应在约定的时间内及时返还租赁物。被告未能及时返还原告房屋，造成原告损失，被告应予赔偿。原告主张被告承担2017年7月1日至2018年4月10日止的房屋占有使用费277550元及采暖费30529.54元。被告表示不认可。一审法院认为，双方的租赁合同解除后在调解协议中约定退房时间，被告未按约定时间向原告返还房屋，在原告申请执行后，被告于2017年10月16日将房屋钥匙交付于执行工作人员处，表示其退还房屋义务已履行。自2017年10月16日之后，原告未能及时领取钥匙，属于自行扩大损失，此后的损失应由原告自行承担。原告要求被告支付占有使用房屋期间（解除合同后2017年7月1日至2017年10月16日）的使用费合理合法，一审法院参照双方合同约定的2016年度的租金标准计算，计107917元（370000元÷12个月×3.5个月）。原告主张超出2017年10月16日之后的使用费及原告要求被告支付2017至2018年度的暖气费，理由不足，一审法院不予支持。关于原告要求恢复房屋原状的诉讼请求。双方在2012年的合同中对恢复原状没有约定，但在2014年订立的合同中，对房屋恢复原状有约定。该约定应当针对双方在交接房屋时的原状。该约定对双方当事人有效。原告要求被告承担恢复原状的费用，是按房屋竣工时的图纸结合现场勘察的数据计算恢复原状的费用。因该房屋于2003年竣工验收，原、被告最初签订合同是在2012年。原、被告多次陈述，在被告租赁房屋之前，该房屋是歌舞厅，故原、被告交接房屋时，并非原告所主张的竣工验收时的状况。在诉讼中经询问双方当事人，被告表述将水暖改造成为地暖，且对部分上下水电路进行改造，并加装水箱，改造消防设施。被告表示愿意对拆除水箱，按原图纸恢复消防设施、地暖及上下水电路进行恢复原状。一审法院认为，双方已约定退租时恢复原状，被告应按协议约定履行。被告对房屋的水暖、上下水、电路、消防设施进行加装，并安装了水箱，被告应当按约定承担恢复原状的费用。上述四部分恢复原状的费用为：2378.33＋94285.2＋163118.35＋25725.89＋361.97＋7059.74＝292929.48元。一审法院对原告主张此部分恢复原状费的诉讼请求予以支持。原告主张被告承担其他部分恢复原状的费用，因原告不能举证证明双方交接房屋时的状态，而鉴定机构依据原告提交的竣工验收时图纸作出的恢复原状费用，原告要求被告承担房屋其他部分按竣工验收时的状态恢复原状的费用，一审法院对此部分诉讼请求不予支持。遂判决如：一、被告周善斌于本判决生效后十五日内支付原告张建新房屋占有使用费107917元；二、被告周善斌于本判决生效后十五日内支付原告张建新房屋恢复原状费292929.48元；三、本案鉴定费39500元，由原、被告各承担一半即19750元，此款由被告周善斌于本判决生效十五日内向原告支付；四、驳回原告张建新的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人张建新未向本院提交新证据。上诉人周善斌向本院提交以下新证据：证据一、照片6张，拟证明：2017年9月，张建新一直在使用该宾馆，周善斌不应支付房屋占用使用费。经质证，上诉人张建新对该证据真实性认可，关联性不认可。认为案涉房屋楼后有一个门可以上到三层，不一定从宾馆通过。该照片反映的是宾馆一层的现状，但宾馆在三层。本院对该证据真实性认可，关联性结合其他证据综合认定。证据二、证人张亚妮出庭作证称，张建新的办公室在二楼，进入办公室需要过一楼大厅，2017年6月后周善斌不再使用宾馆。2012年和2014年签订合同时本人在场，2017年6月后，在去找周善斌要工资时见过张建新以及一些人在三层拆违章建筑。2014年合同约定的恢复原状是2014年的案涉房屋原状，涉案房屋自2013年上班时格局和设施没有发生变化。经质证，张建新对张亚妮的证人证言不予不认可。认为张建新只有二楼办公室的钥匙，张建新没有宾馆一楼大门和三层的钥匙。周善斌对张亚妮的证人证言予以认可。本院对证人证言的真实性、合法性、关联性结合其他证据综合认定。证据三、证人薛贻宏出庭作证称，其是周善斌宾馆水电工。2012年案涉房屋是框架结构的空房子，装修与否记不清楚了。张建新在顶楼盖彩钢房时宾馆漏水了，纠纷一直没有解决，张建新害怕周善斌损坏房屋，故2014年签订了合同。2017年6月后周善斌不再占有使用宾馆，在去找周善斌要工资时见过一些人在三层拆彩钢房。2017年7月到9月期间，看到过几次张建新在拆除三楼违章建筑。张建新的办公室在二楼，进入办公室需要过一楼大厅。宾馆安装了防盗门，后期张建新在后门也安装了门，何时安装的不清楚，后门有楼梯，能否上三楼证人不清楚。经质证，张建新对薛贻宏的证人证言真实性、关联性不认可。认为2012年的合同签订前房屋是长期闲置的，没有使用，宾馆是有前后门的，确实存在屋顶拆除，但是行政执法局根据周善斌的举报拆除的。周善斌对薛贻宏的证人证言予以认可。本院对证人证言的真实性、合法性、关联性综合认定。本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案房屋占用费及暖气费应当如何承担；二、涉案房屋是否应当恢复原状及恢复原状的费用应当如何承担。关于涉案房屋占用费及暖气费应当如何承担的问题。因周善斌未按照（2017）新2301民初2698号民事判决确定的履行时间即2017年6月30日前向张建新履行滕退涉案房屋的义务，张建新遂申请法院强制执行后，周善斌于2017年10月16日将涉案房屋钥匙交至执行法院，至2017年10月16日，周善斌已经履行了向张建新交付涉案房屋的义务。故自2017年7月1日至2017年10月16日为周善斌占用涉案房屋期间，周善斌应向张建新支付此期间的房屋占用费。对于此期间的房屋占用费一审法院参照双方合同约定的2016年房屋租金计算并无不当。因每年冬季采暖期为当年10月15日至次年4月25日，该期间周善斌并未占用涉案房屋，张建新要求周善斌支付此期间的暖气费没有事实及法律依据。综上，张建新要求周善斌支付2017年10月16日至2018年4月10日期间的房屋占用费及该期间暖气费的上诉请求、周善斌认为不应向张建新支付2017年7月1日至2017年10月16日期间的房屋占用费的上诉请求均不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋是否应当恢复原状及恢复原状的费用应当如何承担的问题。双方于2014年1月1日签订的《内部房屋租赁协议》中对解除租赁合同时涉案房屋状况做了明确约定，即退租时，除另有约定外，张建新有权要求周善斌按原状恢复或向张建新交纳恢复工程所需费用。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方亦应按照该约定履行义务。现张建新要求周善斌对涉案房屋恢复原状符合法律规定，本院予以支持。对于恢复原状费用问题，张建新认为，应当参照涉案房屋竣工时图纸并结合现场数据计算恢复原状的费用，周善斌认为，只有在其拒不履行恢复原状的情况下才应支付恢复原状产生的费用。对此，本院认为，张建新与周善斌2014年1月1日签订《内部房屋租赁协议》，该协议约定，退租时，张建新有权要求周善斌按照原状恢复或者向张建新交纳恢复工程所需费用，现张建新要求周善斌承担恢复原状的费用符合双方约定。张建新认为，涉案房屋是2003年竣工验收，恢复房屋现状应恢复至房屋竣工验收时，但其并未提供证据证明涉案房屋竣工验收时的现状，而周善斌承租张建新涉案房屋时为2012年，在庭审中，周善斌陈述，其在装修涉案房屋时将水暖改为地暖、对部分上下水电路进行了改造、加装水箱、改造消防设施，并同意对上述改造过的工程恢复至原状，对上述恢复原状的费用，一审法院依据鉴定机构出具的鉴定报告认定应当恢复原状的费用并无不当。综上所述，上诉人张建新、上诉人周善斌的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17880元，由上诉人张建新负担10271元，由上诉人周善斌负担7609元。本判决为终审判决。审 判 长 周美蓉审 判 员 马雪静审 判 员 杨 洁二〇一九年十一月十六日法官助理 王壮森书 记 员 马丹妮