四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1921民初3015号 原告：通江县农村信用合作联社，住所地：四川巴中通江县诺江镇诺江中路569号。 统一社会信用代码：91511921910549908J。 法定代表人：尹健。 委托诉讼代理人：张智勇,四川别致律师事务所律师。 被告：罗太军（曾用名罗太君），男，汉族，1974年8月15日出生，住四川省通江县。 被告：张赛飞（曾用名张会兰），女，1968年9月8日出生，汉族，住四川省通江县,系罗太军之妻）。 共同委托诉讼代理人：李显军，巴中市通江县民胜法律服务所法律工作者。 被告：四川金信置业有限公司，住所地成都市青羊区北东街1号5-1幢1层3号。 统一社会信用代码：915100000541151454。 委托诉讼代理人：钟琦志，男，汉族，1977年12月20日出生，住重庆市渝北区。 原告通江县农村信用合作联社与被告罗太军、张赛飞、被告四川金信置业有限公司“金融借款合同纠纷”一案，本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通江县农村信用合作联社的委托诉讼代理人张智勇、被告罗太军、张赛飞的共同委托代理人李显军、被告四川金信置业有限公司的委托诉讼代理人钟琦志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告通江县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗太军、张赛飞立即偿还原告贷款本金3965755.83元及按月利率6.48‰支付利息，从逾期之日起按月息6.48‰的基础上加收50%的罚息以及实现债权的律师费，并由被告四川金信置业有限公司承担连带清偿责任；2、确认原告在被告罗太军、张赛飞抵押财产通房权证民胜区字第××号房屋和通江县诺江镇城南大道血浆站南侧天府印象一期（购房合同编号：（2015）0600188、（2015）0600190、（2015）0600192、（2015）0700004）号房产享有优先受偿权；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年8月20日签订《个人商业用房借款合同》，被告向原告借款520万元，2025年8月18日到期，同时，约定利率为6.48‰，贷款逾期罚息利率为约定贷款利率上浮50%，被告提供抵押担保，办理抵押登记，被告提供保证担保。被告不按时归还本息，原告多次催收，被告拒不偿还，现原告宣布该借款提前到期。为此，原告诉至本院，请求实现诉请。 被告罗太军、张赛飞夫妇的共同委托代理人对原告起诉的事实及诉讼请求没有异议。 被告四川金信置业有限公司对原告起诉的借款担保事实没有异议；对原告主张的逾期利息上浮50%有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认事实如下： 被告罗太军、张赛飞系夫妻关系。2015年8月18日，被告罗太军、张赛飞夫妇作为借款人，被告四川金信置业有限公司作为担保人，原告通江县农村信用合作联社作为贷款人，三方签订《个人商业用房借款合同》。该合同约定：借款条款，第一条，借款用途：借款人借款用于购置以下房产：（一）房屋座落：通江县诺江镇城南大道血浆站南侧“天府映象”一期工程会所101号；会所-101号；会所-201号；会所-301号。（二）房屋建筑面积：243.42㎡、243.42㎡；113.23㎡；267.30㎡。（三）房屋价值：1947360；2190780；1471990；4811400元。（四）购房合同名称及编号：（2015）0600188、（2015）0600190、（2015）0600192、（2015）0700004）号。（五）售房人：四川金信置业有限公司，（六）房屋性质：商业用房。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用；第二条，借款金额，借款人借款金额为人民币（大写）伍佰贰拾万元整（小写：5200000.00元）；第三条，借款期限，借款期限为壹佰贰拾个月，即从2015年8月18日起至2025年8月18日止。本合同所载的借款期限起始日与借款借据所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的借款借据所载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；第四条，贷款利率、罚息利率和计息、结息：（一）贷款利率，本合同执行浮动利率，本合同项下的贷款利率为月利率，具体为在基准利率上浮20%;（二）罚息利率：1、借款人未按合同用途使用贷款的，罚息利率为贷款利率上浮100%；2、本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日前偿还借款的行为；（三）利率的调整，借款期限在一年以上的，如遇基准利率调整，则按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行。（四）本合同项下发放贷款时，基准利率是指贷款划转之日中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率。.……第五条，借款的发放与支用，…（二）借款人不可撤销地授权贷款人在合同生效之后，将款项一次或按用款计划划入借款人指定账户。该指定账户为本合同第三条所称借款借据载明的账户，此授权行为不再另行签发授权委托书。第六条，还款，（一）还款原则：贷款人有权将借款人的还款首先用于偿还本合同约定的应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项按照先还息后还本、利随本清的原则偿还。但对于本金逾期超过九十天仍未收回的贷款、利息逾期超过九十天仍未收回的贷款或者法律、法规或者另有规定的贷款，借款人的还款在偿还上述费用后应按照先还本后还息的原则偿还。（二）借款人可以采用委托扣款或柜面还款方式还款。借款人指定委托扣款账户为：账户名：罗太军，账号：62×××06，开户行：通江县农村信用合作联社。委托扣款日为每月的20日，如当月无该日，委托扣款日为当月左后一日；…..（四）；借款人还款方法及还款金额按等额本息还款法。……担保条款，第九条，本合同项下的担保方式为抵押加保证。第十条，保证条款，（一）保证人提供连带责任担保。无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己提供，保证人在本合同项下的保证责任不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人将不提出任何异议。（二）保证范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、拍卖费、评估费、律师费等）。（三）本合同项下保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。……（九）保证人同时为售房人、房地产中介机构等与房屋权属交易有关联的个人、单位或其他组织的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续。…..（十一）保证人与贷款人约定的其他条款：在保证期间，若借款人出现两期及以上未存足按揭款，贷款人可从保证人的保证金账户中扣足按揭款；并且保证人在扣去保证金之日起七个工作日补足保证金。第十一条，抵押条款，（一）抵押人罗太军及抵押财产共有人张赛飞将位于通江县城南大道血浆站南侧的天府映像一期工程：会所101号；会所-101号；会所-201号；会所-301号的商用房（建筑面积为：867.37平方米、抵押财产的评估价值10421530元）设定抵押。…..（三）抵押担保范围包括本合同所列借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费等）。当借款人未能按合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押财产在其担保范围内承担保证责任。（四）抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押人应将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书应交贷款人持有。…..（十一）发生下列情况之一的，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押财产，并以所得价款优先受偿：1、本合同项下全部或部分债务本金或利息履行期限届满，贷款人未受清偿；2、根据本合同约定贷款人可以提起前实现债权的其他情形。…..（十三）抵押条款的效力独立于本合同其他条款。如本合同其他条款被确认无效或部分无效，则抵押人以抵押财产仍按原抵押条款承担担保责任，或对借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务承担担保责任。如贷款人与借款人解除借贷关系的，抵押人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。违约责任条款，第十二条、违约情形：（一）借款人向贷款人提供虚假的资料、文件；（二）借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用；（三）借款人未按合同约定借款用途使用借款；…..（九）借款人发生其他足以影响其偿还债务能力的事件；（十）借款人违反本合同约定的其他义务。第十三条、违约救济措施，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：（一）停止发放本合同项下的贷款；（二）宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；……（五）对借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；（六）从借款人在信用社系统开立的账户上划收任何币种的款项；（七）要求借款人限期纠正违法行为并赔偿相应损失；……（九）、行使担保权利；（十）解除与借款人的借贷关系。……第十八条，合同的生效，（一）本合同除担保条款以外条款满足以下条件后生效：1、借款人签字；2、贷款人负责人或授权代理人签字并加盖公章。（二）本合同保证条款满足以下条件后生效：1、保证人为自然人的，经保证人签字；保证人为法人或其他组织的，经法定代表人或授权代理人签字并加盖公章。（三）本合同抵押条款满足以下条件后生效：1、抵押人为自然人的，经抵押人签字；抵押人为法人或其他组织的，经其法定代表人或授权代理人签字并加盖公章；2、贷款人负责人或授权代理人签字并加盖公章；3、本合同“抵押财产清单”中的抵押财产须依法登记的已办妥登记。借款人：罗太军、张赛飞签名，贷款人：通江县农村信用合作联社加盖公章，张晓波签名，保证人：四川金信置业有限公司加盖公章并签名，抵押人：罗太军、张赛飞签名。 2015年8月18日。罗太军、张赛飞为其提供抵押的位于通江县城南大道血浆站南侧的天府映像一期工程：会所101号；会所-101号；会所-201号；会所-301号的商用房（建筑面积为：867.37平方米、抵押财产的评估价值10421530元）连同该房屋占用范围内的国有土地使用权土地使用证号：通国用2013第274号设定抵押办理抵押权预告登记业务，证号为：通房预通江字第××号；被告罗太军、张赛飞在与原告通江县农村信用合作联社签订借款合同时，提交了个人住房贷款声明函、出具了个人住房按揭贷款转账付款委托书、授权委托书、共同债务承诺书、财产共有人承诺书、《抵押担保承诺书》，被告四川金信置业有限公司提交了《保证函》。2015年8月18日，原告通江县农村信用合作联社与被告罗太军签订借款借据后，将贷款5200000.00元转入被告罗太军在通江县农村信用合作联社账号62×××06中。被告罗太军、张赛飞借款后，未按照合同约定偿还借款本息。2019年9月19日，原告通江县农村信用合作联社以被告不按时归还借款本息，根据合同约定，宣布借款提前到期为由诉至本院，请求实现诉请。 审理中，原告通江县农村信用合作联社提供罗太军借款520万元贷款历史交易记录及证明，证明借款人罗太军2015年9月24日在通江县农村信用合作联社贷款520万元，截止2019年10月31日的贷款余额3965755.83元，拖欠利息302712.37元，本息合计4268468.2元。提供原告通江县农村信用合作联社与四川别致律师事务所签订的《民事委托合同》及四川别致律师事务所出具的发票两张，金额173630.00元，主张被告应承担律师费173630.00元。 同时查明：房屋所有人为被告张赛飞的位于的通房权证民胜区字第××号房屋已于2015年4月13日抵押登记，非涉案借款抵押登记的抵押物。 上述事实有原告通江县农村信用合作联社提供的原、被告双方的营业执照、身份证、罗太军与张赛飞的结婚证、被告罗太军与张赛飞的借款申请书、抵押担保承诺书、被告四川金信置业有限公司出具的保证函、以及双方签订的《个人商业用房借款合同》、借款借据的复印件、《民事委托合同》及四川别致律师事务所出具的发票原件两张等证据在卷作证。 本院认为，被告罗太军、张赛飞作为借款人，被告四川金信置业有限公司作为保证人，与原告通江县农村信用合作联社签订的《个人商业用房借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方均应信守履约。各方当事人的权利义务亦要依据合同约定。原告通江县农村信用合作联社将贷款转入被告罗太军账户，被告罗太军、张赛飞取得贷款后在履行还款义务过程中，未按约定的等额本息的还款方式及还款时间归还原告通江县农村信用合作联的借款本息，符合双方签订《个人商业用房借款合同》约定的违约情形，已经构成违约。原告通江县农村信用合作联社依据《个人商业用房借款合同》中约定的违约救济措施，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。故原告通江县农村信用合作联社诉请被告罗太军、张赛飞立即归还借款本息的主张，有合同依据，应予支持。原告未提供证据证明贷款于起诉前已宣布提前到期，所以，涉案借款到期日应为原告通江县农村信用合作联社向法院起诉之日即2019年9月19日；被告罗太军、张赛飞为保证《商业用房借款合同》的履行，将购买的位于通江县城南大道血浆站南侧的天府映像一期工程：会所101号、会所-101号、会所-201号、会所-301号的商用房（建筑面积为：867.37平方米、抵押财产的评估价值10421530元）连同该房屋占用范围内的国有土地使用权设定抵押，并办理抵押权预告登记业务。因此，原告为实现上述债权，依据合同约定有权对该抵押财产的折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。原告请求对被告罗太军、张赛飞位于的通房权证民胜区字第××号的房屋的价款优先受偿，因该房屋已于2015年4月13日办理非涉案借款抵押登记。故原告请求对该房屋的的折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的请求依法不能成立；被告四川金信置业有限公司为被告罗太军、张赛飞的借款提供连带责任担保，并约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。根据《中华人民共和国担保法》第十八条关于“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，现原告在保证期间向债务人和保证人主张权利，属于依法行使权力的合法行为。因此，被告四川金信置业有限公司应当在《个人商业用房借款合同》约定的保证范围内承担保证责任；本案被担保的债权既有人的担保，又有物的担保，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权；也可也要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，被告四川金信置业有限公司应对担保财产处置所获取价款仍不能清偿借款人的债务部分承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向借款人即被告罗太军、张赛飞追偿。原告请求为实现涉案债权所发生的律师费用173630.00元，提供了委托合同及收款发票，收费金额且在四川省律师服务收费行业指导标准范围内，亦符合《个人商业用房借款合同》的约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六、第二百零七、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第三十一条、第三十三条之规定，判决如下： 一、被告罗太军、张赛飞在本判决生效后30日内偿还原告通江县农村信用合作联社借款本金3965755.83元。按双方签订的《个人商业用房借款合同》所约定的月利率6.48‰计算支付2019年9月19日以前的借款期内利息，从2019年9月20日起按《个人商业用房借款合同》约定的月利率6.48‰的基础上加收50%的标准计算支付逾期利息至借款本金清偿时止。 二、被告罗太军、张赛飞在本判决生效后30日内支付原告通江县农村信用合作联社因本案产生的律师费173630.00元； 三、被告罗太军、张赛飞到期不履行本判决第一、二项确定的付款义务，原告通江县农村信用合作联社对被告罗太军、张赛飞抵押的位于通江县城南大道血浆站南侧的天府映像一期工程：会所101号、会所-101号、会所-201号、会所-301号的商用房的折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告罗太军、张赛飞所有，不足部分由被告罗太军、张赛飞继续清偿； 四、被告四川金信置业有限公司对被告罗太军、张赛飞在本判决第一、二项确定的给付义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38526.00元，由被告罗太军、张赛飞、被告四川金信置业有限公司连带承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  苟久军 人民陪审员  吴红梅 人民陪审员  屈正琼 二〇一九年十一月二十三日 书 记 员  谢 筠