广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初3122号原告：珠海新世界物业管理有限公司,住所:珠海金湾区金海大道新世界海滨花园7号楼首层。法定代表人:黄少媚，董事长。委托诉讼代理人：练翠艳，系原告珠海新世界物业管理有限公司的员工。委托诉讼代理人：张红霞，系原告珠海新世界物业管理有限公司的员工。被告：刘旭东，男，1959年7月16日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被告：李华，女，1961年7月23日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被告：刘斐翡，女，1985年2月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，原告珠海新世界物业管理有限公司(以下简称原告新世界物业公司)诉被告刘旭东、被告李华、被告刘斐翡（以下简称三被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告新世界物业公司的委托诉讼代理人练翠艳、张红霞，被告刘旭东、被告李华到庭参加诉讼,被告刘斐翡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新世界物业公司提出以下诉讼请求：一、请求判令三被告立即向原告支付物业服务费：3080元(2017年4月1日至2019年7月31日期间）及滞纳金3517.47元（各月滞纳金以每月应缴纳的物业管理费为本金，按每日千分之三标准，均从次月6日起计至付清款之日止，暂计至2019年7月5日），以上共计人民币6597.47元；二、请求判令三被告立即向原告清偿拖欠的垃圾处理费224元（2017年4月1日至2019年7月31日）；三、请求判令三被告立即向原告清偿拖欠的公摊电费359.77元（2017年4月1日至2019年6月30日）；四、请求判令三被告承担本案的所有诉讼费用。庭审中，原告增加以下项诉讼请求：2019年8月至10月的管理费330元、公摊电费41.58元、垃圾费24元。事实和理由：原告系为珠海新世界海滨花园小区提供物业管理服务的企业，被告刘旭东系该小区2栋1单元204房的业主。被告于2007年5月27日办理了收楼手续，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理费为每月每平方米1.0元，被告应于每月5日前预缴当月管理费，逾期缴纳的，自逾期之日起按每天3‰交纳违约金（滞纳金）。被告收楼后，原告如约为被告提供了优质的物业服务，被告却至今一直拒交物业管理费、水电费及垃圾处理费，原告多次催交未果。原告认为，被告拖欠管理费的行为已严重侵害原告的合法权益。综上，原告诉至法院，请求判如所请。原告新世界物业公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》及附件；2.小区平面图；3.《物业委托管理合同》（2006.7-2009.7；2009.7-2012.7）；4.《物业委托管理合同补充协议书》；5.《前期物业管理服务协议书》；6.《管理公约》；8.《收楼通知书》；9.管理公约签约页；10.《楼宇接收记录表》；11.《楼宇验收记录表》；12.欠费明细表；13.《催款通知书》及快递单。被告李华、刘旭东共同辩称，自2013年起，珠海新世界海滨花园小区2栋1单元204号房屋即被吉林省吉林市公安局、吉林市中级人民法院查封、更换门锁，三名被告一直无法使用该房屋，同时也无法享受到原告提供的物业服务，因此，三被告不同意原告的诉讼请求。三被告虽系珠海新世界海滨花园小区2栋1单元204房的业主，但是由于被告刘旭东和被告李华因涉及刑事案件，致使被告的住房于2013年就被吉林市公安局查封、更换门锁、房门被加贴封条，2015年吉林市中级人民法院（2014）吉中刑初字第43号判决书己经对该房屋进行了收缴，目前吉林市中级人民法院正在进行拍卖。虽然三名被告还是该房屋名义上的业主，但自2013年起，三名被告即被吉林市的公安、司法机关强令迁出了该住房，多年来三名被告无权占有、使用、管理该房屋，该房屋一直处于空置状态。对此情况，被告早己告知原告，并提出终止原告对被告继续提供物业服务的声明。原告与被告之间的物业服务合同因客观原因己经无法继续履行，合同的根本目的因客观原因早已无法实现，因此在事实上，双方的物业服务合同早已于被告告知原告之日起解除了。被告自2013年起就没有享受到原告提供的服务，被告根本就不欠原告的物业费。综上所述，请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告刘旭东、被告李华共同提交以下证据：1.不动产限制（查封）登记表（5份）；2.吉林省吉林市中级人民法院（2018）吉02执291号拍卖通知书;3.吉林省吉林市中级人民法院（2014）吉中邢初字第43号刑事判决书、吉林省高级人民法院（2015）吉刑经终字第5号《刑事裁定书》。被告刘斐翡未作答辩，未提交证据。经审理查明，刘斐翡为李华、刘旭东的女儿。2005年10月13日，三被告共同购买珠海市金湾区三灶镇金岛路1号新世界海滨花园2幢1单元204房（以下简称涉案房产）。2007年5月26日，三被告收楼，并签订《前期物业管理服务协议》，约定：住宅物业管理费为1元/平方米/月，物业管理费收取起始日期从发展商发出的收楼通知书上确定的收楼之日起计收；若业主未按照收楼通知书上约定的日期之前收楼，则视为已收楼；管理费从收楼通知书上约定的办理收楼日期截止之日起开始计收；物业管理费及由其他定期收取或代收费用的收取方式；物业管理费及其他由物业公司定期收取或代收费用全部采用银行自动划账方式收取，每月5日前缴纳当月应交费用；如因乙方原因导致费用缴交失败或延迟，乙方将承担相应的违约责任，从逾期之日起按应交物业管理费总额的千分之三向物业管理处交纳滞纳金；公共水费、电费分摊办法：水电费分摊，乙方同意按实际用量除以总户数计算分摊，并按月交纳分摊费用。李华、刘旭东对新世界物业公司要求的2017年4月至2019年10月的物业管理费110平方米*1元/平方米/月*31月=3410元、垃圾处理费为8元/月*31月=248元、公摊电费359.77元+41.58元=401.35元无异议，但不同意支付滞纳金，理由为其因法院的原因并未实际占有、使用涉案房屋，并未接受新世界物业公司的服务，故其认为不应当支付物业管理费等费用、不应当支付滞纳金。另查明，2014年11月12日，吉林省吉林市中级人民法院作出（2014）吉中邢初字第43号刑事判决书，判决李华、刘旭东犯非法吸收公众存款罪，分别判处有期徒刑并处罚金；扣押在案的供犯罪所用财物予以没收，继续追缴各被告人的违法所得，附表《查扣物品清单》中有李华、刘旭东珠海市房产（粤房地证字第C3954289）一套。2015年12月16日，吉林省高级人民法院作出（2015）吉刑经终字第5号《刑事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原判。2018年10月24日，吉林省吉林市中级人民法院作出（2016）吉02执159号执行裁定书，载明：“本院作出的（2014）吉中邢初字第43号《刑事判决书》已经发生法律效力，判决主文为：‘十八、被告人李华犯非法吸收公众存款罪，判处……；三十八、扣押在案的供犯罪所用财物予以没收，继续追缴各被告人的违法所得[详见附表：李华、刘旭东：珠海市房产一套（粤房地证字第C3954289）]。’现被执行人李华已主动履行判决第十八项，本院继续执行判决第三十八项。刑事案件办理期间，吉林市公安局对坐落于珠海市金湾区三灶金岛路1号新世界海滨花园第2栋1单元204室进行了查封并移交本院处置，本院已委托相关机构进行了司法评估，现依照……裁定如下：拍卖珠海市金湾区三灶金岛路1号新世界海滨花园第2栋1单元204室。……本裁定送达后即发生法律效力。”2018年11月30日，吉林省吉林市中级人民法院作出（2018）吉02执291号拍卖通知书，对涉案房屋进行拍卖。本院认为，按照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”已生效的吉林省吉林市中级人民法院（2014）吉中邢初字第43号刑事判决书，判决没收李华、刘旭东的珠海市房产（粤房地证字第C3954289）一套即涉案房产。自该刑事判决书生效时，三被告对涉案房产的物权消灭。而且，吉林省吉林市中级人民法院（2016）吉02执159号执行裁定书中载明，李华、刘旭东的“刑事案件办理期间，吉林市公安局对坐落于珠海市金湾区三灶金岛路1号新世界海滨花园第2栋1单元204室进行了查封并移交本院处置”。2017年4月1日期起至今，三被告对涉案房产既不享有物权，也未实际占有。原告新世界物业公司要求三被告支付该期间的物业管理费、公摊水电费、垃圾费及滞纳金等，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告珠海新世界物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案因适用简易程序审理受理费减半收取为25元，由原告珠海新世界物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  修瑞娟二〇一九年十一月二十六日法官助理吴佳红书记员王殊怡