上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初44917号原告：卢兆君，女，1959年10月30日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：方争鸣，男，1957年8月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告：林耀景，男，1958年5月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上述两原告共同委托诉讼代理人：方明月，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：陈学进，男，1971年9月19日出生，汉族，户籍地福建省。第三人：林梅凤，女，1973年9月6日出生，汉族，户籍地福建省。原告卢兆君、林耀景与被告陈学进、第三人林梅凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭审理，原告卢兆君的委托诉讼代理人方争鸣、原告林耀景及两原告的共同委托诉讼代理人方明月、被告陈学进、第三人林梅凤及其委托诉讼代理人林贤荣到庭参加诉讼。后第三人林梅凤撤回了对林贤荣的委托。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.被告及第三人结清水、电费，将门牌号为上海市静安区闻喜路XXX号房屋(以下简称系争房屋)返还给原告；2.被告支付原告违约金20,000元；3.被告、第三人支付原告房屋使用费(自2019年9月1日起至实际返还系争房屋之日止，按照每年163,068元计算)。事实与理由：2018年5月28日，原、被告签订《房屋租房协议》，约定被告承租系争房屋用于经营，期限为2018年6月1日至2023年5月31日。2019年8月25日，原、被告签订《关于提前终止房屋租赁协议》，双方约定租赁合同于2019年8月30日提前终止，被告向原告支付违约金20,000元，被告应于2019年8月31日前腾空房屋内所有物品，将房屋交还原告。约定期限届满后，被告及第三人仍实际占用系争房屋从事经营。后原告向被告、第三人发函，催促其交房，被告及第三人仍拒绝交房，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告针对原告的诉讼请求辩称，同意原告的诉请、事实及理由，系争房屋现由第三人实际占有，其无法向原告交还。第三人针对原告诉请辩称，不同意交还房屋，但同意向原告支付房屋使用费，理由是：系争房屋现由其实际使用，第三人自被告处花费217,500元购买了系争房屋5年(2018年6月1日至2023年5月31日)的经营权，且款项已全部支付完毕。本院经审理查明以下事实：2018年5月28日，两原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋租房协议》，约定：甲方提供系争房屋给乙方用作经营场地，乙方必须合法经营，乙方不得将房屋转借第三方，否则视作违约，甲方有权终止协议、收回房屋、没收押金；自2018年6月1日至2023年5月31日，五年租期届满，乙方应于次日交还房屋；2018年6月1日至2019年5月31日租金152,400元，2019年6月1日至2020年5月31日租金163,068元；每年5月25日、8月25日、11月25日、2月25日支付下一季度租赁费用；除市政动迁等不可抗拒原因，甲乙双方如乙方违约终止合同，需提前一个月通知对方，并支付违约金20,000元；合同期满或协议解除后，乙方不得无故拖延交房，否则甲方强制其迁出，并追究乙方经济损失。后原告将系争房屋交由被告使用。2018年5月，被告向两原告支付租金38,400元及押金12,000元。2018年8月，被告向两原告支付租金38,000元。2018年11月，被告向两原告支付租金38,000元。2019年2月，第三人向两原告支付38,000元。2019年5月，第三人向两原告支付租金43,068元。2019年8月25日，两原告(甲方)、被告(乙方)签订《关于提前终止房屋租赁协议》，约定：乙方提出提前终止协议，属违约行为，乙方愿意承担违约责任并承诺：乙方向甲方支付违约金20,000元，于2019年8月30日前结清水电等费用；乙方于2019年8月31日前腾空房屋并交还房屋；逾期交还房屋，甲方将没收押金12,000元，并追究乙方造成甲方的损失；如如期履行，甲方退还押金12,000元。此时，系争房屋由第三人实际使用。2019年8月30日，第三人向原告支付40,000元，原告以已与被告终止合同为由，将该40,000元退回。2019年9月，原告向被告及第三人寄送《律师函》，要求被告、第三人交还房屋、支付使用费、违约金。后被告及第三人分别于2019年9月21日收到该律师函。后被告及第三人未再向原告支付过款项，系争房屋现由第三人实际使用。审理中，原告称，不清楚被告与第三人的关系，被告曾称其与第三人系合伙关系；租赁期内被告生病，让原告向第三人要租金，第三人就支付了；其与被告解约后曾上门告知过第三人；系争房屋为单位改制后为解决下岗职工就业问题由下岗职工集体购买的房屋，产证正在办理过程中；押金应予以没收。被告称，如果法院判决其需承担房屋使用费，对原告主张的使用费标准无异议；同意押金不予退还。第三人称，如果法院判决其需承担房屋使用费，对原告主张的使用费标准无异议；其曾向原告陈述，其与被告系合伙关系；其自被告哥哥陈学纲处以217,500元的对价取得系争房屋五年的合伙经营权，双方签订有股权转让协议。以上事实，由原告提供的房屋租房协议、关于提前终止房屋租赁协议、微信截图、律师函及寄送凭证、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋签订的房屋租房协议、关于提前终止房屋租赁协议为当事人的真实意思表示，合法有效。根据终止协议，被告应于2019年8月31日前交还房屋，否则应支付违约金并赔偿原告损失。考虑到系争房屋后由第三人实际使用，故被告未完成交还房屋的义务，已属违约，应根据终止协议向原告支付违约金2万元并承担房屋交还之前的房屋使用费。第三人虽称其根据与陈学纲的股权转让协议取得系争房屋的使用权，但陈学纲即非房屋的权利人，又非与原告建立合法租赁关系的承租人，考虑到原告与被告的租赁关系已实际解除，故本院认为，根据合同相对性原理，第三人无权以其与陈学纲所签协议为由拒绝交还房屋。如第三人认为交还房屋后有其他损失，可另案主张。考虑到系争房屋现由第三人实际使用，故交还房屋的义务应由第三人承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈学进应于本判决生效之日起十日内支付原告卢兆君、林耀景违约金20,000元；二、第三人林梅凤应于本判决生效之日起十日内将门牌号为上海市静安区闻喜路XXX号房屋交还给原告卢兆君、林耀景，并结清使用期间产生的水、电费；三、被告陈学进、第三人林梅凤应于本判决生效之日起十日内向原告卢兆君、林耀景支付房屋使用费(自2019年9月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每年163,068元计算)；四、原告卢兆君、林耀景其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,091元，减半收取计545.5元，由被告陈学进、第三人林梅凤共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一九年十一月十一日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。