广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初7487号原告（反诉被告）：王娟娜，女，1991年5月30日出生，侗族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：覃佐平，广东政乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑舜宾，广东政乾律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州生活港百货有限公司，住所广州市越秀区越秀南路5号302房。法定代表人：谢仕伟，总经理。被告：谢仕伟，男，1973年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。第三人：广州爱贝商贸有限公司，住所地广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3104自编13号铺。法定代表人：王娟娜。委托诉讼代理人：吴栋梁，男，1986年9月13日出生，汉族，系该公司股东。原告（反诉被告）王娟娜（以下简称原告）与被告（反诉原告）广州生活港百货有限公司（以下简称被告生活港公司）、被告谢仕伟、第三人广州爱贝商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王娟娜及其委托诉讼代理人覃佐平、郑舜宾，被告（反诉原告）广州生活港百货有限公司、被告谢仕伟的共同委托诉讼代理人谢海傲，第三人广州爱贝商贸有限公司的委托诉讼代理人吴栋梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王娟娜诉称：2017年9月22日，原告与被告生活港公司签订《租赁合同》。同日，双方签订《经营管理服务协议》，由被告生活港公司提供物业管理服务。合同签订后，原告依约履行合同义务，并将租赁场地装修用以经营“香港3861国际母婴生活馆”，装修费用70多万元，经评估价值为607609元。2018年10月9日，广州市城市管理综合执法局白云分局向原告发出《责令整改通知书》，原告承租的场地为占用公共走廊改建，责令其在2018年10月16日9时前按规划图纸恢复原状。原告多次与被告生活港公司协调，但未果。同年12月21日，原告将责令限期按规划图纸恢复原状等事宜向被告发出正式《函》，被告拒收。同年12月28日，原告再次向被告生活港公司发出《函》，被告再次拒收。2019年1月8日，城管人员再次来到租赁场地责令原告按规划图纸恢复原状。原告再次向被告生活港公司发出《律师函》，正式通知被告生活港公司双方签订的合同自被告生活港公司收到函件时解除，被告至今未回应。经查，租赁场地面积远远低于合同约定的166平方米，只有35.37平方米。其余部分涉及占用公共通道、供水加压站等。被告生活港公司签订合同时采取故意隐瞒、欺诈的手段，导致原告误以为被告对166平方米的租赁物业享有完整的租赁权，严重损害原告的权利。因此，原告认为被告生活港公司对其享有35.37平方米合法产权的面积收取租金，对于剩余130.63平方米（166平方米-35.37平方米）的面积两被告无权收取，对于多收取的180634元（自2017年11月22日至2018年12月）应退还给原告。同时，因被告违约行为导致原告无法继续经营，目前处于停业状态，直接经济损失达到76984元（退回客户预付款）。因被告构成违约，特向法院起诉，请求判如所请。请求法院判令：1、请求确认原告与被告生活港公司签订的《租赁合同》、《经营管理服务协议》已于2019年1月10日解除；2、判令被告生活港公司退还原告履约保证金51000元，物业管理费及水电费保证金10000元，自2017年9月22日按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息4370元（以61000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年3月19日），被告谢仕伟承担连带清偿责任；3、判令被告生活港公司向原告退还多收取的租金180634元，被告谢仕伟承担连带清偿责任；4、判令被告生活港公司赔偿原告装修损失、设施设备及品牌经营权损失共计607609元，被告谢仕伟承担连带清偿责任；5、判令被告生活港公司赔偿原告经营损失76984元，被告谢仕伟承担连带清偿责任；6、判令两被告承担评估费5000元及诉讼费；7、判令两被告承担本案保全费5000元及担保服务费3000元。针对生活港公司的反诉，王娟娜辩称，一、双方签订的《租赁合同》已于2019年1月10日解除，不存在被告所称要求法院判决解除合同的情形。同时，涉案场地原告已经交付给被告。被告采取欺骗手段导致原告误以为其对166平方米的租赁物享有完整的租赁的情况下签订合同。原告租赁的涉案场地用于经营母婴生活馆，场内大部分设备都是定制而成，拆除之后无法继续使用。且装修采用防静电的材料，较普通材料价格昂贵。2018年10月9日，原告收到责令限期改正通知书，显示涉案场地为占用公共走廊改建，并责令在2018年10月16日9时前按规划图纸恢复原状。被告拒绝签收原告发出的《函》，不出面解决涉案场地存在违章建设的行为，原告基于合同法之规定，要求解除合同。若被告对原告解除合同的事实有异议，应请求法院确认解除合同的效力并非提出解除合同的反诉。2019年4月9日，原告已将涉案场地返还给被告。二、被告反诉要求原告原告支付2019年1月至实际搬离之日止的租金、违约金、物管费及滞纳金的诉请缺乏事实和法律依据。因被告的违约行为导致原告无法正常经营，原告已向被告邮寄解除合同的《律师函》，被告拒收，涉案合同自原告发出的通知到达原告时已经解除。既然合同已经解除，被告要求支付租金没有法律依据。同理，被告要求原告支付物业管理费、滞纳金亦无事实法律依据。三、合同双方在合同中明确约定以中国邮政的EMS为书面送达方式，但被告对邮件进行拒收，其拒绝履行合同的行为已十分明显，原告的合同目的无法实现，原告只好解除合同减少损失。被告（反诉原告）生活港公司提起反诉称：一、基于原告的违约行为，被告享有合同解除权。2017年9月22日，原被告签订《租赁合同》，被告将涉案场地出租给原告使用。自2018年12月以后，原告未向被告按期缴纳租金，也未说明没有按期缴纳租金的理由。根据《租赁合同》第九条第1款之规定，被告有权没收原告缴纳保证金51000元。且被告已享有约定解除权，原告不履行主要义务，导致被告出租房屋收益之合同目的无法实现，因此，被告主张行使合同解除权。二、原告应支付租金及逾期支付租金的违约金。三、原告应当支付物业管理费及逾期支付物业管理费的滞纳金。涉案房屋物业管理费为800元/月，原告应向被告支付2019年1月至实际搬离之日止的物业管理费，暂计至2019年3月的物业管理费2400元。2019年1月至3月期间拖欠的物管费而产生的滞纳金分别为720元、472元、248元。请求法院判令：一、解除原被告签订的《租赁合同》及《经营管理服务协议》；二、判令原告搬离广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺之一，并将该场地恢复到原交付装修状态；三、判令原告向被告按照每月18020元的租金标准，支付2019年1月至其实际搬离之日止的租金，暂计至2019年3月的租金为54060元；四、判令原告向被告支付租金产生的违约金32436元（暂计至2019年4月1日）；五、判令原告向被告支付按照每月物管费800元的标准，支付2019年1月至实际搬离之日止的物业管理费，暂计至2019年3月的物业管理费2400元；六、判令原告向被告支付物业管理费产生的滞纳金1440元（滞纳金暂计至2019年4月1日）；七、原告、第三人承担本案的本诉及反诉费用。针对王娟娜的本诉，生活港公司、谢仕伟共同辩称，1、自2018年12月20日原告向被告支付2018年12月租金18020元、物管费800元、2018年11月水费869元后，原告至今未向被告支付租金、物管费、水电费。根据《租赁合同》第九条约定，原告逾期15天未交付租金的，被告有权解除合同并没收保证金。现原告已3个月未向被告支付租金，构成合同约定的解除条件，原告无权向被告主张返还保证金和物业管理及水电费保证金。2、原被告签订的《租赁合同》中，出租方为被告生活港公司，承租方为原告王娟娜。根据约定，原告在租赁期内需取得被告书面同意后才可转租，否则视为违约。现涉案房产实际使用人为第三人广州爱贝商贸有限公司，其法定代表人为李烘红，并非原告王娟娜。原告存在转租行为且此转租行为未取得被告同意，构成违约，被告有权解除合同。3、原告要求被告退还多收取的租金180634元的诉请，《租赁合同》中约定建筑面积为166平方米，且原告自2017年11月22日开始实际使用了166平方米，原告该诉请无事实和法律依据。4、关于原告请求被告承担装修损失，根据《租赁合同》约定，无论租赁期届满还是提前解除合同，被告有权要求把租赁场地恢复到原交付装修状态，但不得破坏场地的设施，且该场地内一切固定、嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，原告承诺一律不得拆走，被告不予补偿。租赁期届满或提前解除合同时，3日内原告应搬走属于自己的可移动物品。故对于原告主张被告赔偿装修损失、设施设备损失的请求，无事实和法律依据。且因原告违约，被告有权解除租赁合同，装修损失依据法律规定应由原告自行承担。5、关于原告请求品牌经营权、设备设施的损失由被告承担的问题，原告的品牌经营权、设备设施的资金投入系原告自身的一种商业投资行为，本身存在风险，原告应自行承担该风险，与被告无关。6、关于原告出具的评估报告，系原告单方委托评估机构进行，侵害了被告的知情权与参与权。被告对该评估报告不予认可。7、原告称其无法继续营业，目前处于停业状态，损失达76984元即退回的客户预付款。原告收取该预付款的真实性无从考证，且原告没有证据证明其停业经营状态由被告造成，该损失应由原告自行承担。8、被告谢仕伟并非合同主体，只是被告生活港公司的法定代表人，其接受被告生活港公司的委托，代为收取租金等事宜，与租赁合同不存在关联性，不应作为被告参加诉讼。第三人广州爱贝商贸有限公司陈述，同意原告王娟娜的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、《经营管理服务协议》、收据、银行流水、《责令限期改正通知书》、律师函、恢复房屋结构函、房屋平面图、评估报告、退款收据、会员资料、视频、发票、租赁场地交还函、照片、《租赁权变更公告》、复函、会员资料、评估报告、广州市亿欧装饰工程有限公司施工合同书、发票、《情况说明及承诺书》、结婚证、香港“3861”品牌授权经营合同及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104房已办理产权登记，产权人为广州誉海企业管理有限公司。2017年9月22日，原告（乙方，承租方）与被告生活港公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺之一（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途，建筑面积约166平方米。甲方保证，在租赁期内对租赁房屋享有合法完整的所有权。乙方在签订本合同前已经现场视察过该物业，对该物业现状（包括装修及设备设施情况）进行充分了解并表示满意。二、租期为：2017年9月22日至2022年9月21日。三、租金、管理费、水电费及其他费用：2、2017年9月22日-2017年11月21日，免租期；2017年11月22日-2018年9月30日，租金17000元/月；2018年10月1日-2019年9月30日，租金18020元/月；…。4、乙方须于每月1日前，将当月租金交付给甲方。5、双方同意下列账号为支付、收取押金和租赁期内租金之专用账号，如需变更以下账号，需书面通知对方。收款账号：账户名称为谢仕伟。6、乙方在签署本合同时，应向甲方交纳履约保证金以及预付首期租金。履约保证金等同于三个月租金，为51000元。首期租金为17000元。租赁期满终止合同，在乙方缴清一切租金和费用以及完全履行本合同的责任与义务后，甲方在十个工作日内把履约保证金无息退回乙方。六、租赁场地的交还：1、无论在租赁期届满或提前解除合同的情况下，甲方有权要求乙方把租赁场地恢复到原交付装修状态，但不得破坏场地的设施，且该场地内一切固定，嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，包括但不限于电灯等照明系统及排气系统等，乙方承诺一律不得拆走，甲方不予补偿。2、在租赁期届满或提前解除合同时，3日内乙方应搬走属于自己的可移动物品。九、1、租赁期间，乙方须按时交纳租赁房屋的租金。如未按约定支付的，每逾期一天，按租期月租金额的1%向甲方支付违约金至交付之日止。逾期超过15天未交付的，甲方有权解除合同并没收保证金。2、乙方须按时交纳租赁房屋的水费、电费。逾期缴纳的，每逾期一天，乙方需按当月管理费、室内电费总额的1%每日向甲方支付违约金至付清之日止。如逾期缴交租金、物业管理费及其他应缴费用超过15天的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，即时收回租赁房屋，乙方所交的履约保证金归甲方，不予退还，同时保留向乙方追讨租金和其他损失的权利。3、乙方在租赁期限内需取得出租方书面同意后才可转租，否则视为违约。10、租赁结束时，乙方需将该物业在租赁经营期间办理的工商登记解除，甲方退回押金。11、甲方视承租方为法人，租赁期间不能变更法人，如签署租赁合同后五个月内未能注册办理工商营业执照，视为违约转租，该合同无效。十六、备注：乙方经营业态必须为：母婴生活馆。同日，原告（乙方，承租方）与被告生活港公司（甲方，出租方）签订《经营管理服务协议》，约定：二、涉案商铺的管理服务期限自2018年9月22日至2022年9月21日。自本合同签订之日，乙方应向甲方缴付10000元作为物业管理费及水电费保证金。五、违约处理：乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日1%累计计算滞纳金。乙方拖欠费用时间达30天，甲方有权终止对乙方的全部服务。同日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司已收取原告租赁保证金51000元，水电保证金10000元，共计61000元。被告生活港公司收取原告首月租金17000元，管理费3320元，共计20320元；2017年12月29日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司收取原告2017年12月租金5483.87元，代收2017年11月水费170.5元；2018年1月4日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司收取原告2018年1月租金17000元，代收2017年12月水费632.5元；2018年2月5日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司收取原告2018年2月租金17000元，代收2018年1月水费368.5元,1、2月仓库管理费1600元；2018年7月30日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司收取原告2018年7月租金17000元，代收2018年6月水费885.5元,2018年7月管理费800元；2018年9月10日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司收取原告2018年8、9月租金34000元，代收2018年7、8月水费1864.5元,2018年8、9月管理费1600元；2018年10月30日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司收取原告2018年10月租金18020元，代收2018年9月水费984.5元,2018年10月管理费800元；2018年11月23日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司收取原告2018年11月租金18020元，代收2018年10月水费1023元,2018年11月管理费800元；2018年12月20日，被告生活港公司向原告出具《收据》，证实被告生活港公司收取原告2018年12月租金18020元，代收2018年11月水费869元,2018年12月管理费800元，垃圾费100元。庭审中，原告提交银行流水，拟证实原告分别于2018年3月5日向被告谢仕伟（被告生活港公司的法定代表人）转账支付当月租金等费用共计18185元、2018年4月9日向被告谢仕伟转账支付当月租金等费用共计18240元、2018年5月4日向被告谢仕伟转账支付当月租金等费用共计18344.5元、2018年6月10日向被告谢仕伟转账支付当月租金等费用共计18790元。2018年10月9日，广州市城市管理综合执法局白云分局发出《责令限期改正通知书》，内容为：香港3861国际母婴生活馆因占用公共走廊改建，请在2018年10月16日9时前按规划图纸恢复原状。同年12月21日，原告向被告生活港公司发出函，要求被告就城管部门责令限期按规划图纸恢复原状的问题尽快处理。后因未妥投被退回。2019年1月8日，原告向被告生活港公司发出《律师函》，称：2018年12月21日，原告就城管部门责令香港3861国际母婴生活馆限期按规划图纸恢复原状等事宜向贵司致函，贵公司予以拒收。2019年1月8日，城管部门的执法人员再次来到租赁场地责令3861国际母婴生活馆按规划图纸恢复原状。因贵公司未按合同约定提供符合法律规定的租赁场地给原告，已构成违约，原告两次发函给贵公司，但贵公司均予以拒收，导致原告利益受损，合同目的无法实现。现函告贵公司，原告与贵公司于2017年9月22日签订的《租赁合同》自贵公司收到本律师函时解除。该《律师函》因被告拒收被退回。2019年1月10日，产权人广州誉海企业管理有限公司向被告生活港公司发出《恢复房屋结构的函》，内容为：我司于2018年5月16日购买坐落于广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3102、B3104、B3105、B3106、B3107等五处商铺，经广州市测绘院现场测量核实，房屋存在严重违法改变房屋结构、扩建等问题。经查证，该出房屋的违法改建，是贵公司生活港公司所为。为确保该处房屋的合法性、安全性，请于2019年1月16日前，对上述房屋的违法改建扩建进行如下整改，恢复规划图纸所设计之原状。一、恢复B3107、B3105、B3104房内的梯廊等。若未能如期恢复原状，我司将通过法律途径解除与贵司的租赁关系。2019年3月1日，被告生活港公司与广州誉海生物科技有限公司共同签署《租赁权变更公告》，内容为：生活港公司管理的涉案商铺自2019年3月1日起，由广州誉海生物科技有限公司负责经营管理，并实际收取租金、管理费、水电费等所有费用，租赁到期押金退还由广州誉海生物科技有限公司负责。生活港公司与租户签署的租赁合同所有条款均不发生改变，继续有效。双方于当日办理交接手续。2019年3月7日，吴栋梁（系原告王娟娜丈夫）委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商铺的室内外装修、设施设备及品牌授权经营权的市场价值进行鉴定。经鉴定，房屋建筑装修费为441720元（含拆除工程、门头招牌工程、室内工程、水电工程及其他、垃圾清理及材料搬运费、现场施工管理费）、品牌授权经营权113600元（含品牌使用费、品牌管理费、培训服务费、ERP管理系统使用费、首付结算系统使用费及配套婴儿游泳设备）、设施设备52289元【格力5P冷暖天花机、格力3P冷暖天花机、格力1.5P冷暖空调、格力1P冷暖空调、不锈钢保温水箱（5吨）、不锈钢冷水箱（800L）、德国威乐增压泵、风淋室、电脑、沙发、茶几、洗衣机、烘干机、置物架，含配件、运输、安装费】，共计607609元。根据原告提交的收据及会员资料显示，2019年3月10日，原告向会员退回预付款共计76984元（1638元+7884元+1325元+880元+2600元+1672元+2050元+825元+1197元+950元+1175元+1763元+1122元+1066元+1305元+943元+2088元+3000元+1950元+7402元++1850元+1275元+1725元+950元+666元+8541元+132元+1271元+1148元+1200元+1225元+1700元+41元+2042元+637元+325元+1150元+350元+800元+576元+592元++816元+1599元+320元+1250元+1968元）。2019年4月3日，原告向被告生活港公司发出《租赁场地交还函》，因被告生活港公司与原告于2017年9月22日签订的《租赁合同》已经解除，特向被告生活港公司交还租赁场地。请被告生活港公司接到本函之日起四日内前往租赁现场办理租赁场地交还手续及交还租赁场地大门钥匙，若被告生活港公司不予理会或逾期处理，则原告将依法将租赁场地的大门钥匙进行提存，届时产生的提存费用或其他损失将由被告生活港公司承担。上述函件被告生活港公司已于2019年4月5日签收。2019年4月25日，被告生活港公司委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司对涉案商铺（3861母婴生活馆）室内装修项目的重置成新价值评估，经评估，重置成新价值为58440元（此评估不包含店内各类可迁移物品的价值）。其中：1、店门顶“3861国际母婴生活馆”灯箱招牌：2571元；2、入门12mm落地玻璃及地弹12mm玻璃门，不锈钢收边：3522元；3、玻璃大门锁及配件：500元；4、前台背景板加“3861国际母婴生活馆”LOGO：936元；5、全屋造型工艺天花：19910元；6、地面找平：4424元；7、地面铺800X800地面瓷砖：9686元；8、部分区铺600X600防静电地板：8520元；9、玻璃隔断，含玻璃门：13429元；10、玻璃门锁及配件：2000元；11、墙身扇灰油乳胶漆，部分贴卡通墙纸：8033元；12、店内水电制安：9955元。成新度：70%。（装修工程于2017年10月底完成，按商业装修5年耐用期，已使用1.48年，取直线折旧，成新率取70%）。庭审中，原告提交：1、视频，证实2019年1月15日，白云区城管部门派工作人员再次来到涉案商铺，要求按图纸恢复原状，原告无法正常经营；2、发票，拟证实原告支付担保费3000元；3、照片，拟证实原告已将涉案商铺于2019年4月9日交还给被告生活港公司；4、广州市亿欧装饰工程有限公司施工合同书及收款收据（分别为2017年10月9日工程款110000元、2017年10月21日工程款80000元、2017年10月31日工程款47000元、2017年11月1日工程款70000元、2017年11月29日工程款20000元、2017年12月10日工程款30000元、2018年7月30日工程款39510元、2018年10月27日工程款28700元、2018年11月15日工程款87000元、2018年11月28日工程款27800元），拟证实原告丈夫吴栋梁对涉案商铺进行装修，产生装修费540010元。被告对上述证据均不予认可。原告称其已于2019年4月9日将涉案商铺交给被告，被告称，收到原告发出的交还场地函，但因原告仍由物品在，涉案商铺并未清空，双方并未完成交付。另查，原告与吴栋梁系夫妻关系，吴栋梁系第三人广州爱贝商贸有限公司的股东之一。第三人广州爱贝商贸有限公司是涉案商铺的实际使用人，并以香港3861国际母婴生活馆对外经营。案涉《租赁合同》及《经营管理服务协议》系原告代其丈夫吴栋梁为设立第三人广州爱贝商贸有限公司而与被告生活港公司签订。再查，2019年8月15日，原告王娟娜受让其丈夫吴栋梁持有第三人广州爱贝商贸有限公司的全部股份，成为第三人广州爱贝商贸有限公司的股东兼法定代表人。2019年8月13日，第三人广州爱贝商贸有限公司出具《情况说明及承诺书》，称涉案商铺的装修款系原告的丈夫吴栋梁支付，广州爱贝商贸有限公司并未支付装修款。虽广州爱贝商贸有限公司的显名股东为吴栋梁和李烘红，但实际控制人和最终受益人为吴栋梁、王娟娜夫妇。且涉案商铺的租金及各项管理费均为吴栋梁、王娟娜夫妇支付。广州爱贝商贸有限公司承诺，法院判决被告向原告王娟娜支付的装修损失及经营损失等费用，广州爱贝商贸有限公司不再另行向被告主张支付。庭后，原告提交：1、香港“3861”品牌授权经营合同，拟证实原告取得香港“3861”品牌授权，期限为一年，原告需支付套餐16万元、品牌使用费1万元、品牌管理服务费7200元；2、山水庭院游泳馆空调报价清单，拟证实购买格力5P冷暖天花机、格力3P冷暖天花机、格力1.5P冷暖空调、格力1P冷暖空调及铜管、安装费等花费共计41320元；3、发票，拟证实担保服务费3000元；4、收据，拟证实评估费5000元。目前，涉案商铺已被业主广州誉海生物科技有限公司收回。2019年3月21日，原告向本院申请财产保全，要求对被告广州生活港百货有限公司、谢仕伟名下价值935597元的财产进行财产保全，原告提供保单保函作为担保。本院于2019年3月21日作出（2019）粤0111民初7487号民事裁定书，查封、冻结、扣押被告广州生活港百货有限公司、谢仕伟名下价值935597元的财产。本院认为，原告王娟娜与被告生活港公司签订的《租赁合同》及《经营管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同及协议合法有效。结合本案现有证据可知，因原告承租的涉案商铺系违法占用公共走廊改建，城管部门曾多次要求第三人限期改正并恢复原状，且根据原告提交的退款《收据》及会员资料显示，第三人因此退回部分客户的预付款项，对第三人实际经营造成影响，导致第三人无法正常经营，继续履行《租赁合同》及《经营管理服务协议》的目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告享有法定单方解除权。对于被告生活港公司抗辩称第三人的经营损失并非违章建筑需拆除造成的，而是由于第三人违法经营所致，因其无法提供证据证实，对被告生活港公司此抗辩意见，本院不予采纳。关于《租赁合同》的解除时间问题，原告称其于2019年1月8日向被告生活港公司发出解除合同律师函，但被生活港公司拒收并于2019年1月10日退回原告，故《租赁合同》的解除时间应为2019年1月10日。被告当庭称并未收到原告邮寄的上述律师函，自收到起诉状副本才收到该解除合同律师函。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人依照九十四条规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告虽向被告邮寄解除合同律师函，但被告并未实际签收，该律师函并未实际送达被告，被告收到起诉状副本才收到该解除合同律师函，因此，《租赁合同》的解除时间应为被告生活港公司收到起诉状副本之日即2019年4月1日。《经营管理服务协议》作为《租赁合同》的从合同，因《租赁合同》无法继续履行，《经营管理服务协议》亦无法继续履行，《经营管理服务协议》的解除时间同《租赁合同》的解除时间，即2019年4月1日。原告主张2019年1月10日解除的诉请本院不予支持。根据合同解除后的返还原则，被告生活港公司应将收取原告的保证金61000元（租赁保证金51000元，水电保证金10000元）退还给原告。关于保证金利息的问题，因无合同约定亦无法律规定，原告主张保证金利息无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还多支付的租金180634元的诉请，原告称合同约定的租赁面积为166平方米，而产权证的面积为35.37平方米，故被告应按房产证的面积收取租金，对于未经登记的部分被告无权收取租金。庭审中，原告确认其实际使用的面积为合同约定的166平方米，其中包含了违法占用公共走廊的部分。鉴于原告实际使用的面积为166平方米，其应当按照合同约定的租金标准向被告支付租金。对于原告称应按照产权证登记的面积收取租金，未经登记的部分被告无权收取租金，及占用公共走廊的部分为违法建筑，该部分不应收取租金的理由，本院认为，即使涉案商铺存在违法建筑及未经合法登记的情况，鉴于原告已实际使用，理应支付使用费用，不应系违法建筑及未经合法登记予以免除支付租金。故原告该诉请本院不予支持。关于原告主张被告赔偿装修损失、设施设备及品牌经营权损失、经营损失的诉请，一、关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。所谓“剩余租期内装饰装修残值”是指房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存的价值。根据原告提交的《广州市亿欧装饰工程有限公司施工合同书》及《收款收据》，涉案商铺装修费用为540010元，租期为5年（即60个月），自租赁合同解除之日即2019年4月1日，原告实际使用涉案商铺的时间为18.25个月（2017年9月22日至2019年4月1日），被告应向原告赔偿剩余租期的残值损失375756.96元【540010元×（60个月-18.25个月）÷60个月】。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。二、设施设备损失。因原告购置的保温水箱、冷水箱、增压泵、风淋室等设施系根据租赁场地专门定制，搬离后将不具有使用价值，故该部分评估价值应为原告的实际损失，被告应予以赔偿。而空调、冷暖天花机、电脑、茶几等属于可移动物品，搬离后原告可继续使用，故可移动物品不属于原告的实际损失，该物品的价值被告不予赔偿。结合评估报告中认定的设施设备评估价值为52289元，扣除空调、冷暖天花机、电脑、茶几等可移动物品的价值，本院酌情将保温水箱、冷水箱、增压泵、风淋室等设施设备价值调整为20000元为宜。三、品牌授权经营损失。根据《香港“3861”品牌授权经营合同》约定，原告需向香港“3861”支付套餐16万元、品牌使用费1万元、品牌管理服务费7200元，结合原告提供的评估报告，品牌授权经营权评估价值为113600元（含品牌使用费、品牌管理费、培训服务费、ERP管理系统使用费、首付结算系统使用费及配套婴儿游泳设备）。综合原告的使用期限和《香港“3861”品牌授权经营合同》约定的收费项目，本院对评估报告中认定的品牌授权经营权评估价值113600元的结果予以采信。该费用属于原告的实际损失，故被告应向原告支付品牌授权经营损失113600元。四、经营损失76984元。根据原告提交的收据及会员资料显示，原告向会员退回预付款共计76984元。因原告向会员退还预付款系被告违约行为所致，故原告主张被告赔偿因其违约行为导致原告经营损失的诉请本院予以支持。原告主张被告赔偿经营损失76984元合情合理，本院予以支持。综上，被告应赔偿原告装修损失375756.96元、设施设备损失20000元、品牌经营权损失113600元及经营损失76984元，共计586340.96元。关于原告主张被告赔偿评估费5000元及担保服务费3000元的诉请，经核实，原告支付鉴定费5000元，该费用属于诉讼必要合理费用，且属于原告的实际财产损失，应由违约方即被告承担。鉴于担保服务费并非原告必要合理的支出费用，且双方并未在合同中就担保服务费进行约定，故原告要求被告支付担保服务费的诉请本院不予支持。对于被告反诉要求解除《租赁合同》及《经营管理服务协议》的反诉请求，本院予以支持。根据《租赁合同》第六条之约定：租赁期届满或提前解除合同的情况下，甲方有权要求乙方把租赁场地恢复到原交付装修状态。被告虽有权要求原告将涉案商铺恢复到原交付装修状态，但因被告并未明确具体的恢复状态，故不具有可操作性，且涉案商铺已由业主收回，被告要求涉案商铺恢复原状已无必要，故被告反诉要求原告将涉案商铺恢复到原交付装修状态的反诉请求本院不予支持。鉴于原告向被告生活港公司发出的《租赁场地交还函》已于2019年4月5日被签收，根据该函的内容，被告生活港公司应于2019年4月9日前前往租赁现场办理场地交还手续及收取大门钥匙。且根据照片及原告的陈述，涉案商铺目前已关门，并无经营。由此可知，第三人已将涉案商铺交付给被告生活港公司，目前涉案商铺也已由业主收回，现被告要求原告搬离涉案商铺于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付自2019年1月至实际搬离涉案商铺之日止的租金、管理费及滞纳金的反诉请求，本院认为，自2018年10月9日城管部分向第三人发出《责令限期改正通知书》开始，原告曾多次发函给被告生活港公司要求协商解决，截至2019年1月8日原告向被告生活港公司发出解除合同律师函，被告生活港公司仍未与原告就违规占用公共走廊限期整改问题进行沟通解决，且根据执法视频显示，城管部门曾于2019年1月15日再次前往涉案商铺，再次要求第三人限期整改，第三人于2019年3月份退还部分客户的预付款，由此判断，由于承租的涉案商铺存在违章建筑需要整改，对第三人的经营造成一定的影响，在原告多次发函就整改问题与被告协商处理，被告仍未予回复解决，被告生活港公司作为出租人，提供的租赁场地无法满足合同约定中经营母婴生活馆的用途，存在违约行为，原告继续承租涉案商铺并支付租金及管理费势必造成其损失扩大。现原告已将租金及管理费交至2018年12月，对于2019年1月之后至涉案商铺交还之日即2019年4月期间的租金及管理费，原告拒绝支付并无不妥。被告该反诉请求本院不予支持。关于被告谢仕伟是否存在与被告生活港公司资金混同，根据《租赁合同》第三条第5点的内容显示，双方约定原告通过被告谢仕伟的个人银行账号收取押金、租金等费用，且根据银行流水显示，原告也是通过谢仕伟个人账户向其支付2018年3月至6月期间的租金等费用，由此可知，被告谢仕伟作为生活港公司的法定代表人，确实存在与公司资金混同行为。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本院认为，由于大量款项并未进入生活港公司账户，有损其他债权人的利益，被告谢仕伟作为公司法定代表人，构成滥用公司法人独立地位和股东有限责任。因此，原告主张谢仕伟对生活港公司的债务承担连带责任具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王娟娜与广州生活港百货有限公司签订的《租赁合同》、《经营管理服务协议》于2019年4月1日解除；二、自本判决生效之日起五日内，广州生活港百货有限公司向王娟娜退还履约保证金51000元及水电费保证金10000元，共计61000元；三、自本判决生效之日起五日内，广州生活港百货有限公司向王娟娜赔偿损失586340.96元；四、自本判决生效之日起五日内，广州生活港百货有限公司向王娟娜支付鉴定费5000元；五、谢仕伟对本判决第二、三、四项判项的内容承担连带责任；六、驳回王娟娜的其他诉讼请求；七、驳回广州生活港百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13156元，由王娟娜负担4255.05元，由广州生活港百货有限公司、谢仕伟负担8900.95元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案反诉费1029元，由广州生活港百货有限公司承担。财产保全费5000元，由王娟娜负担1617.15元，由广州生活港百货有限公司、谢仕伟负担3382.85元并于本判决生效之日起三日内向王娟娜支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  刘 阳人民陪审员  彭庆飞二〇一九年十一月十五日书 记 员  陈春燕