北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初791号原告：康新祥，男，1982年3月14日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：康永深，男，1955年5月30日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：田秀英，女，1933年12月13日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。原告：朱俊毫，男，1937年10月20日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。四原告共同委托诉讼代理人：简燕英，北京市奥援律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：乔守东，北京市奥援律师事务所律师。被告：梁玉山，男，1949年11月13日出生，回族，住北京市昌平区。被告：李燕，女，1976年9月1日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：葛承，北京市京师律师事务所律师。原告康新祥、康永深、田秀英、朱俊毫与被告梁玉山、李燕合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康新祥、康永深及四原告的共同委托诉讼代理人简燕英、乔守东，被告李艳及二被告的共同委托诉讼代理人葛承到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康新祥、康永深、田秀英、朱俊毫向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付补偿款2764632元；2.判令被告向原告支付经营收益款109862元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年11月19日，原被告签订了《共建房屋协议书》约定在被告承租的位于定福黄庄村北的土地上，由原告与被告共同建设房屋。其中被告以承租的土地作为出资，原告以现金出资，双方按各占50%的原则进行利益分配等内容。2009年11月23日，原告与案件人签订《建筑施工协议书》，约定在被告承租的土地上建设四层公寓住宅楼，该工程于2010年上半年竣工并交付使用。2013年1月21日，朱洪兰（已逝）与被告梁玉山签订补充协议约定共建房屋经营权归被告，被告每年应向原告支付50万元用于回资，但被告自2016年年初至2018年4月并未按双方约定足额支付经营收益款，被告拒不支付经营收益款的行为，属于严重违约行为，已严重侵害了原告的合法分配利益。2018年年初共建房屋因涉及腾退，故共建房屋于2018年4月13日停止对外经营，2018年10月原告得知被告未经原告同意与共建房屋所在地村委会签订腾退补偿协议并获得腾退补偿款5976008元，根据共建房屋协议按约定该腾退补偿款的50%应属于原告所有，但被告拒不同意按约定向原告分配，且被告拒绝向原告提供腾退补偿相关的任何书面材料，现为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告梁玉山、李燕辩称，在被答辩人排除妨害配合拆迁的前提下，答辩人同意分配给被答辩人共建房屋补偿款1703583元，不同意被答辩人的其他诉讼请求。答辩人是定福黄庄村民，1999年10月31日与村委会签订《临时占地协议》，占用村有1.5亩土地建设养牛场，期限20年。期间经答辩人同意，武殿海、武殿湘、李静海所建房屋给每人100平方米以作补偿。房屋建成后，先由答辩人单方经营，但被答辩人一直拒不向答辩人出具建房成本证据和经营收入证据，只口头称建房投入了230万余元，称第一年收入仅9万余元，第二年仅30万余元。答辩人于2013年起诉昌平区人民法院，经调解双方达成庭外和解，2013年1月21日签订《补充协议》，约定改由答辩人单方经营，每年给被答辩人50万元用于回资，直至投资回笼，再按以前协议履行，被答辩人自建的活动房五间也有答辩人代租，每年1万元租金等。答辩人于2013年1月23日支付给被答辩人51万元并接管了案涉房屋，2014年1月23日支付了51万元，2015年2月1日支付50万元，被答辩人在收条上确认“所有投资款均已收回”。根据补充协议，双方本应恢复原协议的分配方式，即按实际收益各50%分配，但鉴于双方前期经营中出现的争议，2016年2月23日双方书面约定，答辩人需交付被答辩人2016年2月1日至2017年1月31日房租利润25万元，2016年12月27日，答辩人向被答辩人提前支付了该款。2017年7月3日，因被答辩人急需用钱，双方再次签订《协议》，商定于每月八日转当月房租两万元，最后一个月转三万元…直至拆迁。2017年11月27日，被答辩人确认答辩人共支付2017年2月至11月十个月的收益款207733元。至此，答辩人未拖欠被答辩人收益款，其第二项诉讼请求不成立。由于众所周知的11.18大火，2017年11月23日镇村责令清退租户，答辩人响应政府号召清退了全部租户，因此自2017年12月份再无经营，即不应再向被答辩人分配收益。对此，被答辩人知情且未提出异议，双方于2018年4月13日签订一份《合约》，决定封楼，停止经营。2018年，根据政府要求，定福黄庄村委会决定收回案涉土地，拆除地上建筑，答辩人认为这是大势所趋，只能接受，但被答辩人却拒不接受，经镇拆迁办评估，案涉地块全部房屋及装修、设备、附属物等被估价5433380元，按政策打七折并扣税后，包括搬家费实际补偿4042561元。尽管被答辩人早已收回全部投资，《共建房屋协议书》第一条约定甲方土地承租合同的存续期内本合同永久有效，而答辩人与村委会的临时占地合同仅剩一年到期，第八条仅约定了未收回本金发生变化的情况，未约定已收回成本遇拆除的情况，答辩人仍本着善意，同意在扣除武殿湘、武殿海、李静海及洗浴承包人应得补偿后，按原协议利益分配比例分给被答辩人一半计1703583元，但被答辩人却拒不接受，至今强占房屋，阻碍拆除。由此导致的一切后果，应由被答辩人自行承担，损失应在其可分配补偿中扣除，且被答辩人退出房屋，配合拆除前，无权取得任何补偿，因此，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。另外补充，本案的《共建协议书》应按照无效处理，土地管理法第十五条第二款规定，农村集体所有的土地由集体经济组织以外的单位或个人承担经营的，必须经村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准，本案原告属于本村集体以外个人，共建房屋未取得村民会议同意，更未获得乡镇政府批准，应属于无效。本院经审理认定事实如下：1999年10月31日，李燕自定福黄庄村民委员会承包案涉土地，承包期限20年。2009年11月19日，梁玉山、李燕（甲方）与朱洪兰、康新祥（乙方）签订《共建房屋协议书》。该协议书约定，经甲乙双方商定，将于2010年初在位于定福黄庄村北，甲方所承租的土地上共建房屋，双方本着公平、公正、公开的原则进行利益分配；土地所有权归甲方所有，双方共同使用，在甲方土地承租合同的存续期内本合同永远有效；经双方商定，甲方提供建设用地（东西全长61米、宽17.5米、东侧部分宽度28.5米），乙方提供全部建设资金、和建筑工程；因现用建筑用地，以前由李静海、武殿海、武殿湘所占用，并建有房屋，双方商定，建房完工后，返还以上三人每人100平方米房屋，其产权归以上三人所有，各自承担水电等一切费用；房屋建成后由乙方单方经营，用以收回本金，每月可按报表方式通知甲方；乙方收回本金后，双方按各自占用50%的原则进行分配全部财产；分配完所有财产后，经营方式另行商定；如再未收回本金的情况下，发生变化如国家占地、旧村改造等，由全部赔偿金中补齐乙方全部投入资金后，在进行分配；乙方不承担土地使用资金，至甲方提地承租合同到期为止。上述协议签订后，朱洪兰、康新祥在案涉土地上出资建造四层公寓住宅楼。2013年1月21日，梁玉山、李燕（甲方）与朱洪兰、康新祥（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方协商，乙方同意位于回龙观镇定福黄庄村村北投资楼经营权归甲方，甲方每年支付乙方人民币50万元整，用于回资，直至乙方投资回拢，按以前合同继续履行原合同，乙方自建活动房五间，由甲方代租，每年甲方付乙方1万元整，如遇拆迁，拆迁款归乙方所有，乙方配合甲方交接手续，甲方提供乙方的搬家时间，双方本着公平、公正、公开原则，自甲方付乙方钱款当日开始，此协议开始生效，来年付款以乙方实收月份为准。2013年1月23日，康新祥出具《收条》，载明今收到甲方梁玉山2013年2月1日-2014年2月1日房租租金50万元整，代租房屋租金1万元整，用于房屋回拢资金。2014年1月23日，康新祥出具《收条》，载明今收到2014年2月1日至2015年2月1日房款50万元整，用于投资回款。2014年2月20日，甲方李燕、乙方康新祥签订《补充协议》，约定甲方于2015年2月1日给乙方打款50万元整用于投资回款，2016年2月1日，甲方回投资款50万元整，2017年2月1同意分款事项，以前所有事项都已解决。2015年2月1日，康新祥出具《收条》，载明今收到李燕现金50万元整。2016年2月6日，康新祥出具《收条》，载明今收到库房房租1万元整（2015年2月1日-2016年2月1日为期1年）。2016年2月6日，李燕与康新祥签订《成本收回》，约定2016年2月1日-2017年1月31日收回房租用于土地方李燕垫付50万元整，因此未能给投资方康新祥房款。2016年2月23日，李燕、康新祥出具《证明》，约定2017年2月1日李燕需支付康新祥2016年2月1日至2017年1月31日的房租利润25万元整。2016年12月27日，康新祥出具《收条》，载明今收到梁康公寓房租25万元整；此款应于2017年2月1日支付，如今提前支付。2017年2月23日，康新祥出具《收条》，载明今收到自建房屋5间房租1.5万元整。2017年7月3日，甲方李燕、乙方康新祥签订《协议》，约定甲乙双方商定于每月八日转当月房租2万元整，最后一个月转3万元整，2018年2月1日起每月转2.5万元整，直至拆迁；2017年7月房租已付，下次于2017年8月8日前转账。2017年11月27日，康新祥出具《收条》，载明今收到李燕微信转来17733元，其中扣除了600元（主楼门前两小房两个月整）；至今共收到2017年房费10个月（2017年2月至11月），共计人民币2077733元。2017年11月23日，定福黄庄村委会在案涉公寓楼贴出《通知》，内容为，为深刻吸取大兴“11.18”火灾事故教训，确保人民群众生命财产安全，根据市区有关部署，全力清退低端产业、消除安全隐患、打击违法建设、改善村居环境，回龙观镇党委、政府对辖区集体土地非宅地块开展腾退工作，居住在定福黄庄村集体土地上的人员，从即日起至2017年12月15日凌晨12点之前必须搬离，逾期不搬者，后果自负；2017年12月16日采取停电措施。2018年4月10日，甲方康新祥、乙方李燕签订《合约》，载明双方定于2018年4月13日对梁康公寓进行封楼，停止经营。2018年9月30日，北京市昌平区回龙观镇定福黄庄村股份经济合作社与李燕签订《解约协议》。该协议约定，乙方承租甲方土地位于回龙观镇定福黄庄村空闲地用于修路，四至南邻街，北临街，西临街，东临街；现双方协商一致，同意自本协议签订之日起，解除原协议，全部地上物归甲方所有，土地使用权收归甲方，甲方向乙方支付一次性解约补偿；甲方收回土地及地上物后，乙方可取得解约补偿5990551元，该金额最终以审计终审结果为准。后李燕委托梁玉山领取补偿款5990551元。《北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单》显示，房屋重置成新价4251508元，装修、设备、附属物补偿价1181872元，重置成新总价54333380元，备注：2010年房屋成新政策价（原价打7折并扣税）2827253元+附属物设施政策价（原价扣税）1122778元+搬家费（总平方米*25元并扣税）92530元=4042561元。另查，国网北京市电力公司昌平供电公司出具的《用电量查询单》显示，2017年11月份用电量2956，电费2806.04元，2017年12月用电量3735，电费3496.32元，2018年1月用电量2012，电费1879.91元，2018年2月用电量979，电费798.34元，2018年3月、4月、5月用电量为0。经本院核实，查询单当中显示的用电量实际为上个月的实际用电量，即2018年2月后用电量为零。再查，朱洪兰于2018年12月20日因病去世，田秀英系朱洪兰之母，朱俊毫系朱洪兰之父，康永深系朱洪兰之夫，康新祥系朱洪兰之子。庭审过程中，梁玉山、李燕陈述：1.5990551元补偿款应扣除已支付给武殿湘、武殿海、李静海的补偿款共计86.32万元，扣除洗浴中心补偿款65732元；2.《解约协议》载明金额与《北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单》载明金额之间差额为综合奖补，系对村民配合本次拆迁活动的奖励，原告并不是土地承租方，更没有配合拆迁，因此该部分奖励应属于梁玉山、李燕；3.被告自己承担退租费用；4.关于楼房租赁费，楼房经营至2017年11月底，租金也只能支付至该日期。康新祥陈述：1.认可拆迁总款当中扣除武殿湘、武殿海、李静海的补偿款共计86.32万元，扣除洗浴中心补偿款65732元；2.不认可应扣除通知单与解约协议当中的差额部分,差额部分应当平均分配；3.关于楼房租赁费，原告认可2017年11月22日以前的费用已经支付完毕，第二项诉讼请求109862元的计算方式为2017年11月23日至2018年4月13日的经营收益款，计算依据为2017年11月23日到2017年12月31日共38天，一年按25万元/365天*38天，2018年1月1日到2018年4月13日按102天，按每年30万元计算。后原告于2019年11月23日庭审中表示，显示用电量为零的月份不再主张租金。以上事实，有共建房屋协议书、建设施工协议书、补充协议、收条、解约协议、通知、北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。双方签订的《共建房屋协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据协议内容，可以认定双方之间形成了合伙关系，合伙期间，双方应当共享利益、共担风险。合伙期间，合伙人投入的财产，由合伙人统一管理和使用，合伙经营积累的财产，归合伙人共有。合伙人出资后，其投入的财产即成为合伙财产。回到本案中，朱洪兰、康新祥以现金建房进行出资，梁玉山、李燕以土地使用权益进行出资，因此，案涉楼房、附属物和相应土地使用权益都可视为合伙财产。现因案涉土地拆迁，双方的合伙也随之终止。本院认为，合伙终止时，对合伙财产的处理，应当首先遵照双方的约定。本案中，双方签订的《共建房屋协议书》当中明确约定按照各自占有50%的原则进行分配全部财产，因此对于案涉楼房、附属物和土地因拆迁而获得的利益，本院在扣除案外人的份额后按照该原则进行分配。关于经营收益款（房租利润）。本院认为，合伙期间，双方应当共享利益。根据双方出具的《收条》和当庭陈述，2017年11月前的房租利润均已分配完毕。关于2017年12月至2018年1月期间房租利润，根据《通知》、《用电量查询单》和当事人当庭陈述等内容，能够看出案涉房屋于上述期间内用电量确系在减少，能够佐证梁玉山、李燕主张该期间内处于清退阶段的陈述，但梁玉山、李燕未能就该期间内未收取租金的事实进行充分举证，故本院对该期间的房租利润酌情调整后予以部分支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告梁玉山、李燕于本判决生效后七日内支付原告康新祥、康永深、田秀英、朱俊毫补偿款2530809.5元；二、被告梁玉山、李燕于本判决生效后七日内支付原告康新祥、康永深、田秀英、朱俊毫经营收益款20000元；三、驳回原告康新祥、康永深、田秀英、朱俊毫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29796元，由原告康新祥、康永深、田秀英、朱俊毫负担3356元（已交纳），由被告负担26440元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  玄红莲人民陪审员  王清根人民陪审员  李士俭二〇一九年十一月二十五日书 记 员  杨 静