福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5778号 原告：福建石狮园区开发建设有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇鑫强路7号高新区创新创业中心办公楼3楼，统一社会信用代码91350581595968458Y。 法定代表人：黄江淮，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所执业律师。 被告：石狮市港和物业管理有限公司，住所地福建省石狮市锦尚镇港前南区43号，统一社会信用代码91350581MA2Y1RLD0Q。 法定代表人：李祥闽，公司执行董事兼总经理。 原告福建石狮园区开发建设有限公司（下称园区公司）与被告石狮市港和物业管理有限公司（下称港和公司）不动产租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。园区公司的委托诉讼代理人余景裕律师、港和公司的法定代表人李祥闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 园区公司向本院提出诉讼请求：1.确认园区公司与港和公司于2019年1月18日签订的《不动产租赁合同》于2019年8月21日解除；2.港和公司立即将址于福建省石狮市纺织服装产业发展基地一期A地块员工宿舍2#楼二层的房产腾空并返还给园区公司；3.港和公司立即支付园区公司自2019年4月15日起至2019年8月21日止（4个月零7天）的租金87040.70元，按每日3‰支付自2019年4月20日起至实际付清租金之日止的逾期交租违约金；4.港和公司立即按每日1352.90元（即原日租金的双倍）支付园区公司自2019年8月24日起至实际返还租赁房产之日止的房屋占有使用费；5.港和公司缴纳的租赁押金42000元不予退还，并按合同租金总金额的10%立即支付园区公司解约违约金74074.80元；6.港和公司结清至实际返还租赁房产之日止使用租赁房产产生的水费、电费及物业管理费；7.港和公司承担本案诉讼费用（包括案件受理费、财产保全申请费等）。诉讼过程中，园区公司撤回上述第2项中有关腾房义务、第6项、第7项中有关财产保全申请费的诉讼请求。事实和理由：港和公司因经营超市需要，向园区公司承租址于福建省石狮市纺织服装产业发展基地一期A地块员工宿舍2#楼二层的房产（下称案涉房产），双方于2019年1月18日签订了《不动产租赁合同》。合同约定：租赁面积为1228.59平方米（含公摊）；租赁期限为3年，自不动产交付之日起计算；年租金为246916元，租金自不动产交付使用之日起开始计付，结算按每一年为一个计付周期，第一次租金应在不动产交付使用之日起5日内付清，以后各次租金应于每一个计付周期开始的5日内付清；合同签订前港和公司须一次性缴纳租赁押金42000元；如港和公司逾期一个月未付清租金，园区公司有权单方解除合同，港和公司并须承担相关违约责任。由此，港和公司向园区公司交付了租赁押金42000元，园区公司于2019年4月15日将租赁房产交付港和公司使用，租赁期限自2019年4月15日至2022年4月14日止。但港和公司并未依约于租赁房产交付使用之日起5日内支付第一年租金246916元，且已逾期一个月以上。港和公司的行为已构成根本性违约，园区公司于2019年8月21日通知港和公司解除《不动产租赁合同》，并要求港和公司承担违约责任。但目前港和公司仍未履行付款及腾退义务，并继续占用租赁房产。 港和公司辩称，园区公司没有交付给港和公司钥匙，港和公司没有实际接收和使用过租赁房产，也不存在返还租赁房产的问题；租赁房产的功能发生改变，原来是作为食堂转为超市出租是不合理的。 本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，港和公司向园区公司交付租赁押金42000元。2019年1月18日，园区公司作为甲方和出租方，港和公司作为乙方和承租方，签订了《不动产租赁合同》。合同约定：案涉房产名称为食堂；建筑面积为1228.59平方米（含公摊）；不动产出租时为简单装修；租赁期限为3年，自不动产交付使用之日起计算；租赁用途仅限作为超市使用，不得作为其他商业使用及人员生活起居场所；不动产年租金价格为246916元，租金自不动产交付使用之日起开始计付；结算按每一年为一个计付周期，第一次租金应在不动产交付使用之日起5日内付清，以后各次租金应于每一个计付周期开始的5日内付清，租金从港和公司账户汇入以下园区公司指定账户；港和公司须在本合同签订前一次性向园区公司缴纳不动产租赁押金，租赁押金按2个月租金计算取整数进行收取，即42000元整；不动产租赁押金不计利息；合同终止，港和公司完成本合同约定内容且无任何违约和欠费、税行为，园区公司应于合同终止后十日内如数返还不动产租赁押金，否则不动产租赁押金优先用于支付乙方所须支付的各项费用；租赁期间，与港和公司使用有关的税费、水电费、物业管理费等费用均由港和公司承担，并由港和公司直接向相关部门交纳；园区公司应于2019年3月18日前将不动产及其附属设施、设备交付港和公司使用；不动产交付使用时，园区公司应保证租赁房产及其附属设施、设备符合双方确认的状态；交付使用时，双方共同参与，并对不动产装修、器物等硬件设施、设备当场作出书面记录一式陆份,由双方当事人签字确认，当场难以检测判断其完好状态的，港和公司应在七日内向园区公司提出主张并经园区公司确认签字，否则视其处于完好状态；港和公司应在租赁合同终止后两日内将所承租的不动产及其附属设施、设备交还园区公司，并由双方当事人当场记录签字确认；港和公司如逾期一个月未付清不动产租金的，园区公司有权单方解除本合同并收回不动产；租赁期间，港和公司有本合同第九条第三款约定的逾期一个月未付清不动产租金等违约情形，园区公司有权单方解除本合同，收回不动产，港和公司已缴纳的租金和租赁押金不予退还，同时港和公司应按照本合同租金总额的10%向园区公司支付违约金，并应赔偿因此给园区公司造成的经济损失；港和公司逾期支付租金，每逾期一日，园区公司按日收取所欠租金3‰的违约金；租赁终止，港和公司逾期交还不动产，则应按日向园区公司支付原日租金双倍的不动产占用费；逾期交还不动产超过一个月的，除应按日向园区公司支付原日租金双倍的不动产占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并应赔偿因逾期交还不动产给园区公司所造成的经济损失，同时园区公司有权不退还港和公司缴纳的不动产租赁押金；等内容。2019年4月15日，园区公司与港和公司签订《不动产及其附属设备、设施交付使用确认单》，将案涉房产交付给港和公司。2019年8月21日，园区公司向港和公司送达《解除租赁合同通知书》，以港和公司未按合同约定按期交纳租金，经其催告至今仍未付租金，已构成根本性违约等理由，通知根据合同约定，解除合同，并要求港和公司承担违约责任。2019年9月25日，园区公司诉至本院。诉讼过程中，园区公司自行撤回有关腾房义务、水电费及物业管理费、财产保全申请费等的诉讼请求。 另查明，福建石狮园区港口码头开发建设有限公司于2012年5月15日成立，系从事工业园区、物流园区开发、房地产开发及销售、房屋租赁、仓储、物业管理等业务的有限责任公司（法人独资）。2019年9月2日，福建石狮园区港口码头开发建设有限公司名称依法变更登记为福建石狮园区开发建设有限公司，法定代表人由陈晓河变更为黄江淮。案涉房产址于福建省石狮市锦宁路492号（A地块2#宿舍楼）二层即石狮市纺织服装产业发展基地一期A地块员工生活区宿舍楼2#楼二层，系园区公司开发建设的房产。2018年10月17日，石狮市不动产登记中心颁发案涉房产所在的房产的不动产权证书，证号为闽（2018）石狮市不动产权第0015790号。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。园区公司与港和公司于2019年1月18日签订的《不动产租赁合同》，主体合格，租赁物适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不动产租赁合同关系合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。园区公司本应于2019年3月18日前将案涉房产交付给港和公司，实际于2019年4月15日交付使用，港和公司予以接收并在交付使用确认单上签字确认，且未在七日内向园区公司提出租赁物存在问题的主张，应视为港和公司同意接收且租赁物处于完好状态。港和公司关于园区公司没有交付给港和公司钥匙、港和公司没有实际接收案涉房产的抗辩意见，缺乏事实根据，本院不予采信。至于港和公司是否实际使用过租赁房产，系其对自己民事权利的处分，不影响当事人双方权利义务的认定。依此，本院认定园区公司已经履行了合同约定的义务。根据权利义务对等原则和合同约定，港和公司应按期足额向园区公司支付租金。但港和公司至今未能按期足额支付租金，已明显超过1个月，其行为已经构成违约，应当根据合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，园区公司于2019年8月21日送达解除租赁合同通知书给港和公司，通知港和公司自收到通知书之日即解除合同。园区公司行使单方解除权符合当事人双方的约定，解除程序合法有效，案涉合同已于2019年8月21日解除，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，合同解除后，港和公司应当将案涉房产返还给园区公司；支付合同计租日起即2019年4月15日起至合同解除之日止即2019年8月21日止的租金，为4个月零7天，租金计为246916元÷12个月×4个月+246916元÷365天×7天＝87040.70元；因港和公司逾期支付租金，应按约定的日3‰支付自2019年4月20日（5日内）起至实际付清租金之日止的违约金；因园区公司给予港和公司2天的腾房时间，港和公司在期限届满后至今仍未返还案涉房产，应当按照合同给定的原日租金的双倍即246916元/年÷365天×2天＝1352.90元/天支付自2019年8月24日起至实际返还案涉房产之日止的房屋占有使用费。关于解约违约金和租赁押金。因当事人双方明确约定“逾期交还不动产超过一个月的，除应按日向园区公司支付原日租金双倍的不动产占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并应赔偿因逾期交还不动产给园区公司所造成的经济损失，同时园区公司有权不退还港和公司缴纳的不动产租赁押金”，故园区公司请求支付解约违约金74074.80元并不予退还租赁押金42000元，具有合同根据，本院予以支持。园区公司自愿撤回关于腾房义务、水电费及物业管理费、财产保全申请费的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”规定，园区公司名称变更，不影响当事人之间的权利义务关系。港和公司关于园区公司违反规划设计将“食堂”变更为“超市”出租的抗辩意见，经查，根据石公消审字[2013]第55号《建设工程消防设计审核意见书》载明内容，案涉房产所在的2#宿舍楼层数为地上15层，占地面积4169.82平方米，建筑面积26816.8平方米，建筑高度49.4米，使用功能1、2层为食堂、活动室、架空、店面及宿舍门厅，3层至15层为宿舍，建筑耐火等级为一级，属一类高层民用建筑。当事人双方合同约定为“不动产名称为食堂”，实际原有设计方案确为食堂。但是，港和公司在承租时和接收案涉房产时，均明确租赁用途系“作为超市使用”；根据已知的事实和日常生活经验法则推定，食堂比超市所需的建筑耐火等级等消防要求更高，案涉房产改为超市并无不妥，并不影响作为超市的租赁用途；港和公司辩称自己并未实际使用案涉房产，却提出案涉房产不符合约定用途的抗辩意见，自相矛盾；港和公司亦未能提供消防部门对案涉房产作为超市使用提出异议等足以推翻的相反证据加以证明。因此，港和公司对于合同约定用途的该项抗辩意见，本院不予采信。 综上所述，园区公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第四项、第九十三条第二款规定，判决如下： 一、确认福建石狮园区开发建设有限公司与石狮市港和物业管理有限公司于2019年1月18日签订的《不动产租赁合同》于2019年8月21日解除； 二、石狮市港和物业管理有限公司应于本判决生效后十日内将址于福建省石狮市锦宁路492号（A地块2#宿舍楼）二层即石狮市纺织服装产业发展基地一期A地块员工生活区宿舍楼2#楼二层的房产返还给福建石狮园区开发建设有限公司； 三、石狮市港和物业管理有限公司应于本判决生效后十日内支付福建石狮园区开发建设有限公司自2019年4月15日起至2019年8月21日止的租金87040.70元，并按每日3‰支付该租金自2019年4月20日起至实际付清租金之日止的逾期交租违约金； 四、石狮市港和物业管理有限公司应于本判决生效后十日内按每日1352.90元支付福建石狮园区开发建设有限公司自2019年8月24日起至实际返还租赁房产之日止的房屋占有使用费； 五、确认福建石狮园区开发建设有限公司有权不予退还石狮市港和物业管理有限公司交付的租赁押金42000元； 六、石狮市港和物业管理有限公司应于本判决生效后十日内支付福建石狮园区开发建设有限公司解约违约金74074.80元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11207元，减半收取计5604元，由石狮市港和物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年十一月二十九日 书记员  傅静雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。