湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1129民初1683号原告：永州家和物业管理有限公司，住所：湖南省**瑶族自治县沱江镇寿域路187号。统一社会信用代码：914311296940211398。法定代表人：陈茂波，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：马秋鸿，该公司法律顾问。被告：蒋秋英，女，1965年10月20日出生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住**瑶族自治县。委托诉讼代理人：戴德伟（蒋秋英丈夫），住**瑶族自治县沱江镇印象瑶都3栋4单元x室。原告永州家和物业管理有限公司（以下简称家和公司）与被告蒋秋英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家和公司委托诉讼代理人马秋鸿、被告蒋秋英及其委托诉讼代理人戴德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家和公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告蒋秋英给付物业管理费2726元并支付逾期付款利息（利息自2019年6月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至物业管理费清偿完毕时止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告蒋秋英购买并居住在**瑶族自治县沱江镇印象瑶都小区3栋4单元x号房（以下简称x号房），该房面积为139.81m2。2011年6月9日，原告与蒋秋英签订了《物业管理服务合同》，约定物业管理费为0.5元/㎡/月，每半年缴纳一次，被告只缴纳了物业管理费至2016年3月31日止，至起诉之日已经欠缴物业管理费2726元。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉请。原告家和公司围绕自己的诉讼请求，依法提交了下列证据：1、《物业管理服务合同》。拟证明：2011年6月9日，家和公司与蒋秋英签订了《物业管理服务合同》，约定：蒋秋英的物业坐落于**瑶族自治县沱江镇阳华路178号印象瑶都3栋4单元x号，面积139.81m2；家和公司为蒋秋英提供物业管理服务，期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止；委托管理事项包括房屋建筑全体业主共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；物业管理费住宅按0.5元/月/m2收取，每半年交纳一次，如蒋秋英不按时交纳，家和公司可以以停水、停电等措施对无故不交纳有关费用进行催交、催收。2、江发改价函［2016］11号文件。拟证明：**瑶族自治县发展和改革委员会于2016年9月23日批复家和公司《关于印象瑶都小区物业费价格核对的申请》，决定批复印象瑶都住宅小区物业服务费为无电梯住宅为0.55元/月/m2。3、物业费收据、通知。拟证明：2015年7月21日，蒋秋英交纳2015年度和至2016年3月30日止的物业管理费837元；2019年4月10日，家和公司向蒋秋英催收物业管理费2300元。4、《前期物业管理委托合同》。拟证明：2011年11月19日，永州市铭基投资置业有限公司与家和公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定永州市铭基投资置业有限公司委托家和公司对印象瑶都小区进行前期物业服务管理。对原告家和公司提交的证据，被告蒋秋英提出如下质证意见：对原告家和公司提交的证据1、2、3、4均无质证异议。被告蒋秋英辩称：原告家和公司违反双方签订的《物业管理服务合同》，未向被告提供正常用水保障；家和公司与被告签订的《物业管理服务合同》合同期限自2011年8月11日至2013年7月31日止，之后并没有续签合同，不存在需要缴纳物业管理费的情形；被告没有欠原告的费用，请法院依法驳回原告的诉讼请求。另外，开发商和家和公司胁迫原告交纳的水电开户费和电力入户费，违反了法律规定，应当由家和公司退还被告电力入户费450元，因双方合同期满后，在没有续签合同的情况下，家和公司以停水停电的方式强迫被告交纳了2013年8月至2016年3月的物业管理费，家和公司应当按每年838元的标准退还被告给付的2013年8月至2016年3月的物业管理费。被告蒋秋英为反驳原告家和公司的诉讼请求，依法提交了下列证据：1、照片。拟证明：蒋秋英及其他4单元业主自行安装的增压泵。2、收款收据、信誉卡。拟证明：2013年6月30日，蒋秋英购买及安装增压泵共计费用为500元；2014年1月3日，蒋秋英维修增压泵支持80元。3、证明。拟证明：彭丽丽等11人证明蒋秋英多次找家和公司协商解决用水问题，但家和公司不履行职责，蒋秋英用水靠自行安装的增压泵抽水解决。4、《物业管理服务合同》。拟证明内容与家和公司提交的证据1一致。5、电能卡。拟证明：蒋秋英2016年7月以前使用的充值电能卡。6、证明。拟证明：彭丽丽等11人证明蒋秋英从收房开始直到2016年7月印象瑶都小区3栋所有一致用电均由家和公司管理电表、提供用电，尽管《物业管理服务合同》于2013年7月31日到期，但家和公司仍以不予充值电费为手段继续向业主收取物业费。7、收款收据。拟证明：2011年6月24日，蒋秋英向永州市铭基投资置业有限公司交纳水电开户费2500元。8、收款收据。拟证明：2016年7月17日，蒋秋英向家和公司交纳电力入户费450元。9、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》。拟证明：商品房销售价格包括供水供电等所有费用，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。10、《中华人民共和国合同法》。拟证明：合同法规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。对被告蒋秋英提交的证据，原告家和公司提出如下质证意见：对被告蒋秋英提交的证据1的真实性无异议，但认为供水增压与自来水供水公司有关，与家和公司无关联；对证据2，认为不是税务发票，无法达到蒋秋英的证明目的；对证据3、6，认为证据形式不合法，没有附证人的身份证件；对证据4的真实性无异议，但认为无法达到蒋秋英的证明目的，该证据证明了原告与蒋秋英形成了事实上的物业管理服务合同关系；对证据5真实性无异议，是供电未入户前由家和公司二次供电的电费；对证据7的真实性无异议，但与家和公司无关联；对证据8的真实性无异议，但认为是在业主共同要求下，经协商后由业主与家和公司各负担一半费用；对证据9、10，认为该两份证据系法律法规，不能作为证据使用，与家和公司无关联。通过原告家和公司和被告蒋秋英的举证、质证，本院对原告家和公司和被告蒋秋英提交的证据认定如下：对原告家和公司提交的证据1、2、3、4，被告蒋秋英无质证异议，本院予以认定。对被告蒋秋英提交的证据1，家和公司对该证据的真实性无异议，该证据与本案涉争合同有关“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理”条款相关联，予以认定；对证据2、3，与蒋秋英提交的证据1相佐证，内容真实，予以认定；对证据4，内容真实，与本案相关联，予以认定；对证据5、6，内容真实，与本案相关联，予以认定；对证据7，系永州市铭基投资置业有限公司收取的费用，与本案无关联，不予认定；对证据8，蒋秋英没有就电力入户费用提出反诉，该证据与本案无关联，不予认定；对证据9、10，系法律、规章，不符合民事诉讼法规定的证据形式，不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告蒋秋英是永州市铭基投资置业有限公司开发的坐落于**瑶族自治县沱江镇印象瑶都小区3栋4单元x室房屋业主，该房屋建筑面积为139.81m2。2011年6月9日，蒋秋英与家和公司签订了《物业管理服务合同》，该合同约定：蒋秋英的物业坐落于**瑶族自治县沱江镇阳华路178号印象瑶都3栋4单元x号，面积139.81m2；家和公司为蒋秋英提供物业管理服务，期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止；委托管理事项包括房屋建筑全体业主共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；物业管理费住宅按0.5元/月/m2收取，每半年交纳一次，如蒋秋英不按时交纳，家和公司可以以停水、停电等措施对无故不交纳有关费用进行催交、催收。合同签订后，蒋秋英按照该合同约定，交纳了物业管理费。因印象瑶都住宅小区水压不够，蒋秋英与家和公司协商用水事宜未果，为方便用水，蒋秋英于2013年6月30日购买并安装了价值348元的增压泵，以后又对增压泵进行了修理，支付修理费80元。2011年6月9日签订的《物业管理服务合同》合同期满后，家和公司继续按照该《物业管理服务合同》约定的条款履行物业服务管理，蒋秋英按照该合同的约定交纳物业管理费至2016年3月31日止。自2016年4月1日起至2019年6月30日止，蒋秋英共欠家和公司物业管理2726元，家和公司向蒋秋英催收物业管理费，蒋秋英以物业公司未履行提供正常供水保障义务和双方合同期届满未续签合同为由，拒不交纳物业管理，为此，家和公司诉至本院，要求本院支持其诉讼请求。本院认为，原告家和公司要求被告蒋秋英给付物业管理，本案应定性为物业服务合同纠纷。家和公司与蒋秋英于2011年6月9日签订了《物业管理服务合同》，约定合同期限自2011年8月11日至2013年7月31日止，合同期满后，双方虽然没有续签物业管理服务合同，但家和公司和蒋秋英继续按照2011年6月9日签订的《物业管理服务合同》约定条款履行了各自的义务，说明双方同意继续履行《物业管理服务合同》，因此，《物业管理服务合同》约定的条款继续对双方具有法律约束力。现蒋秋英违反《物业管理服务合同》的约定，没有向家和公司交纳2016年4月1日至2019年6月30日的物业管理费2726元，其行为构成违约，应当承担继续履行的违约责任。现家和公司要求蒋秋英交纳物业管理费2726元的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。本案中，家和公司没有尽到《物业管理服务合同》约定的“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理”职责，造成供水水压不足，致使蒋秋英不能正常用水，亦应承担相应的违约责任，家和公司要求蒋秋英支付物业管理费逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告蒋秋英要求原告家和公司返还电力入户费450元的辩称意见，因蒋秋英在本院庭审过程中释明后，没有提起反诉，因此，对蒋秋英要求家和公司返还电力入户费的要求，本院在本案中不予处理。《物业管理服务合同》明确约定，蒋秋英无故不交纳有关费用时，家和公司有权对蒋秋英采取停水停电措施，向蒋秋英催交费用。因此，蒋秋英以《物业管理服务合同》合同期限居民和家和公司以停水停电的方式强迫被告交纳了2013年8月至2016年3月的物业管理费为由，要求家和公司返还蒋秋英已交纳的2013年8月至2016年3月的物业管理费的辩称意见，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告蒋秋英自本判决生效之日起十日内向原告永州家和物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理费2726元；二、驳回原告永州家和物业管理有限公司其他诉讼请求。以上确定的金钱给付义务，被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蒋秋英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 长  何智勇人民陪审员  胡传树人民陪审员  伍绍南二〇一九年十一月六日法官 助理  罗娅琼书 记 员  唐随缘附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。