北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初22837号原告：天通泰文化数码科技园有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼101-5一层。法定代表人：李文新，董事长。委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京红艺信息科技有限公司，住所地北京市丰台区长兴路16号院6号楼3层302。法定代表人：杨兵，总经理。委托诉讼代理人：李长青，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦晗，北京市隆安律师事务所实习律师。原告天通泰文化数码科技园有限公司（以下简称天通泰公司）与被告北京红艺信息科技有限公司（以下简称红艺公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天通泰公司的委托诉讼代理人李惠阳与被告红艺公司的委托诉讼代理人李长青、李梦晗，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天通泰公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认天通泰公司与红艺公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除；2、红艺公司向天通泰公司支付2019年7月23日至2019年8月6日的房屋租金12640.8元；3、红艺公司支付逾期付款滞纳金11150.25元；4、红艺公司支付免租期租金75844.8元；5、红艺公司赔偿违约金76898.25元；6、红艺公司支付中介费损失46604.96元；7、红艺公司赔偿装修费用24977元；8、诉讼费由红艺公司承担。事实和理由：2019年1月23日天通泰公司和红艺公司签订《租赁合同》，约定红艺公司向天通泰公司租赁位于北京市北京经济技术开发区科创十三街29号院一区3号楼10层1002-04号房屋。租赁合同签订后，天通泰公司如约向红艺公司交付了房屋并向红艺公司赠送了房屋装修。按合同约定，红艺公司应于2019年7月8日向天通泰公司支付第二期租金76898.25元。经天通泰公司多次催收，红艺公司一直未交纳租金。2019年8月6日，天通泰公司依约向红艺公司送达解除合同通知函，双方租赁合同解除。此后，天通泰公司多次向红艺公司提出要求支付租金并承担违约责任，红艺公司均置之不理。现为维护天通泰公司合法权益，诉至本院，望判如所请。红艺公司辩称，天通泰公司于2019年7月23日锁住了案涉房屋，故双方签订的《租赁合同》实际上于2019年7月23日解除，而非2019年8月7日，因此红艺公司没有义务支付2019年7月23日之后的租金，也不存在滞纳金；天通泰公司要求红艺公司支付免租期租金75844.8元没有法律依据；天通泰公司主张违约赔偿金过高，且天通泰公司对实际造成的损失也有过错；天通泰公司主张中介费损失，没有充分的证据证明天通泰公司确实支付了该笔费用，即便支付了也系间接损失，违约金和赔偿金不能同时适用；天通泰公司交付的是毛坯房，其主张装修费没有事实依据，红艺公司经天通泰公司同意对案涉房屋进行装修，使案涉房屋增值，没有给天通泰公司造成损失，无需赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月23日，天通泰公司（出租方、甲方）与红艺公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》。合同约定，租赁房屋为北京经济技术开发区科创十三街29号院一区3号楼10层1002-04号房屋，规划用途为办公。房屋面积366.4平方米，套内使用面积约为262.7平方米。租赁期自2019年1月23日至2021年1月22日，共计2年。甲方给予乙方共计90天免租期，免租期自2019年1月23日起至2019年4月22日止。免租期内甲方不收取乙方租金，但乙方应承担除租金以外的其他费用。如本合同因乙方的原因被解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在本合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。甲乙双方约定，房屋租金及履约保证金使用人民币结算，租金含税及供暖费租金标准2.3元/㎡/日；第一年月租金标准为25632.75元；第二年月租金标准为25632.75元；第一年租金为231749元；第二年租金为307593元；付款方式为押三个月付三个月，其中“押三”即为合同履约保证金，应交金额76898.25元，“付三”为3个月的租金76898.25元，合计应交153796.5元。以上款项于合同签订后3日内支付。租金起租时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。甲方非因本合同第十二条（不可抗力条款）规定的情况，擅自提前解除本合同，提前收回所租房间的，甲方需按等同于履约保证金的数额向乙方支付违约赔偿金。若本合同期满或提前终止与解除……若因乙方原因提前终止或解除，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用及损失。乙方逾期未付租金，按应付款金额的日千分之五标准支付滞纳金。除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定义务，甲方有权要求乙方合理期限内改正，乙方逾期未改正或改正后仍不符合合同约定的，甲方有权按月租金标准的日千分之五收取违约金。发生下列情况之一，甲方有权提前解除合同。自甲方解除合同的通知书送达乙方之日，本合同解除。乙方应按本合同约定的最高租金标准，向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金。甲方因此受到的实际损失超过约定的赔偿金的，乙方应当据实赔偿：1.租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十五日仍未支付的；……。合同签订后，红艺公司如期交纳了第一期即起租日至2019年7月22日的租金和押金（履约保证金）。2019年7月14日，天通泰公司向红艺公司发送《催款函》载明，红艺公司于2019年1月23日签订了《租赁合同》，约定承租案涉房屋。依据合同约定，红艺公司应于2019年7月8日前向天通泰公司支付2019年7月23日至2019年10月22日的租金76898.25元。逾期未支付租金，根据合同约定，红艺公司应按付款金额的日千分之五标准支付滞纳金。红艺公司收到本《催款函》后，于2019年7月15日下午5点前向天通泰公司支付拖欠的应付款项76898.25元。若红艺公司逾期未支付，红艺公司在应支付天通泰公司滞纳金的同时，视具体情况，天通泰公司有权依据合同约定解除与红艺公司的租赁合同。2019年8月5日，天通泰公司工作人员王会倩通过微信询问红艺公司法定代表人杨兵“你们公司是否退租？”，杨兵回复称“没钱交房租，你们又给我把大门锁啦，在缓缓，我凑钱呢”，王会倩称“明天我们黄总让给你们发个书面文件解除合同”。2019年8月6日，天通泰公司向红艺公司发出《通知》载明，截至2019年8月6日，红艺公司已逾期30天未付租金，已构成严重违约，现天通泰公司决定与红艺公司解除租赁合同，限天通泰公司于收到本函之日起2日内腾交房屋并结清物业费、租金、滞纳金等相关费用。具体支付费用明细如下：租金共计76898.25元；逾期付款滞纳金共计11535元；物业费共计13373.6元。王会倩于当日将《通知》拍照发给了杨兵。本院认为，天通泰公司与红艺公司于2019年1月23签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。本案中红艺公司逾期交纳第二期房租达到30日，天通泰公司依约享有提前解除合同的权利。案件审理过程中，双方均认可合同已经解除，本院不持异议。关于合同解除的时间，双方有争议。就此，本院认为，根据红艺公司的法定代表人与天通泰公司工作人员的微信聊天记录可知，截至2019年8月5日，虽然案涉房屋被天通泰公司上了锁，但红艺公司仍在争取时间，要求缓交房租，双方的租赁合同仍未解除。2019年8月6日，天通泰公司的解除合同《通知》送达红艺公司。现天通泰公司主张双方的《租赁合同》于2019年8月7日解除，本院不持异议。据此，天通泰公司主张红艺公司支付2019年7月23日至2019年8月6日的房屋租金，有合同依据，数额合理，本院予以支持。红艺公司主张2019年7月9日至2019年8月6日的滞纳金，有合同依据，本院不持异议。需要指出，鉴于合同于2019年8月7日解除，滞纳金的计算基数应为截至2019年8月6日红艺公司应付房租金额即12640.8元，滞纳金的利率标准，合同约定过高，本院依法调整为按年利率24%计算。经核算，红艺公司应付的逾期付款滞纳金为241.05元，天通泰公司的主张中高于该部分的，本院不予支持。根据合同约定，因红艺公司的原因被解除合同的，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金，且甲方不予退还履约保证金。因此，天通泰公司主张红艺公司支付免租期的租金75844.8元，有合同依据，数额合理，本院予以支持。鉴于红艺公司系违约方，红艺公司主张用履约保证金折抵天通泰公司的损失，无合同依据，本院不予支持。天通泰公司主张，红艺公司支付违约金76898.25元及中介费损失和装修费损失，本院认为，损失赔偿金和违约金条款均是对守约方的保护，损失赔偿金和违约金的数额以守约方的实际损失为基础，违约金和损失赔偿可以同时约定，但数额过高的，当事人可以请求人民法院酌减。红艺公司认为天通泰公司主张过高，综合《租赁合同》关于违约金、滞纳金、履约保证金约定和天通泰公司的实际损失，本院认为，合同约定按最高租金标准支付三个月的违约金已经足以弥补天通泰公司的实际损失。据此，红艺公司关于违约金的诉讼请求本院予以支持，对于中介费损失和装修损失的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、天通泰文化数码科技园有限公司与北京红艺信息科技有限公司于2019年1月23日签订的《租赁合同》于2019年8月7日解除；二、北京红艺信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向天通泰文化数码科技园有限公司支付租金12640.8元；三、北京红艺信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向天通泰文化数码科技园有限公司支付逾期付款滞纳金241.05元；四、北京红艺信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向天通泰文化数码科技园有限公司支付免租期租金75844.8元；五、北京红艺信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向天通泰文化数码科技园有限公司支付违约金76898.25元；六、驳回天通泰文化数码科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4597元，由北京红艺信息科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 霍志勇二〇一九年十一月十五日法官助理 舒 畅书 记 员 赵若含