广东省潮州市潮安区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤5103民初1047号原告：肖盛华，男，1982年2月28日出生，汉族，住潮州市潮安区。委托诉讼代理人：林墅，广东众大律师事务所律师。被告：陈春蓉，女，1967年4月18日出生，汉族，住潮州市潮安区。原告肖盛华与被告陈春蓉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖盛华的诉讼代理人林墅、被告陈春蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖盛华向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与杨秋生、被告签订的《生活用地及地上房屋转让合同书》（下称“转让合同”）、无效。2.判令被告向原告返还房地产转让款150万元及该款自起诉之日起至付清之日止按银行同期同类贷款利率计的资金占用利息。3.判令被告承担本案受理费。事实和理由：2015年4月23日，原告与已亡故的被告丈夫杨秋生、被告签订转让合同，约定杨秋生、被告将自己从村分得的位于潮州市潮安区××镇××村×××路300平方米的生活用地及该地上建筑物一并转让给原告，其儿子杨泽一并在转让合同签名确认同意。同月27日，原告向杨秋生和被告支付房地产转让款150万元。收到转让款后，杨秋生和被告既没有按约定将上述生活用地及该地上房屋交付给原告使用，也没有协助原告办理变更登记手续。经原告了解，上述转让合同违反法律强制性规定应认定为无效合同，被告依法应返还房地产转让款以及该款占用利息。经原告多次催讨，被告至没有付还。为维护自身合法权利，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告陈春蓉辩称，签订转让合同的事被告没有参与，本案与被告没有关系。当事人围绕诉讼请求和答辩意见分别提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议、能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供其《居民身份证》，证明原告的诉讼主体资格；被告认为其不认识原告；本院认为，对原告的诉讼主体资格，可予确认。2.原告提供广东公安人口信息查询资料，证明被告的诉讼主体资格；被告对真实性无异议，但认为不应把其列为被告；本院认为，被告系转让合同的签订方，对其诉讼主体资格，本院予以确认。3.原告提供被告和杨秋生的婚姻登记信息，证明被告与杨秋生是夫妻关系；被告认为其与杨秋生自2009年已分居；本院认为，对被告与杨秋生的婚姻关系，可予确认。4.原告提供××镇××村委会出具的《证明书》，证明××镇××村村民杨秋生（被告丈夫）分得生活用地一块，面积300平方米，位于××村××路，尚未办理土地使用证；被告认为涉案生活用地300平方尚未办理土地使用权证，系杨秋生与其兄弟四人共有的，其中被告也占有份额；本院认为，该《证明书》没有出具单位的负责人及制作该证明的人员签名或盖章，不具备证明书的形式要件，本院不予认定。5.原告提供转让合同及××镇××村规划平面图，证明2015年4月23日，杨秋生和被告将自己从村分得的位于潮州市潮安区××镇××村××路300平方米生活用地及该地上现状建设房屋一并转让给原告，约定转让房地产价款为150万元的事实。被告认为不懂、也不清楚转让合同；本院认为，对原告与被告夫妻签订转让合同、杨泽在转让合同补签姓名的事实，可予以确认；但合同条款约定不明且与交易惯例不符，双方签订转让合同的目的，应结合其他证据予以认定。6.原告提供《收据》，证明杨秋生、被告于2015年4月27日收到原告付还的房地产全额转让款150万元；被告认为其没有收到转让款150万元；本院认为，对被告夫妇出具《收据》交原告存执，可予确认；但原告就转让款的来源作出的陈述前后矛盾、交付方式有悖常理，而转让合同及《收据》也没有载明转让款以何方式交付，故对转让款是否实际交付综合予以认定。根据当事人庭审过程的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于潮州市潮安区××镇××村××路的三层楼房在初始登记使用权人为杨启睦约300平方米的土地与相连接的土地基建完成。至法庭辩论终结，该房地产未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也没有办理产权登记手续。杨秋生与被告于1989年4月22日登记结婚，生育包括杨泽在内3名子女。2015年4月23日，作为出让方即甲方的杨秋生、被告与作为承让方即乙方的原告签订转让合同并捺指印，约定甲方将自己从村分得的位于潮州市潮安区××镇××村××路300平方米生活用地及该地上现状建设房屋一并转让给乙方，转让房地产位置为附件规划平面图中标明“启睦”地块，转让生活用地权属有××镇××村委会出具的证明书为证；转让房地产价款为150万元，于转让合同签订之日乙方一次性支付，甲方开具收据交乙方存执；自甲方收到乙方全部转让款之日起，合同项下土地使用权及地上房产所有权归乙方享有，甲方若需要继续使用，可与乙方另行协商签订租赁合同；合同签订前该土地及房产若存在债权债务，由甲方承受，与乙方无关；甲方应配合乙方办理转让土地使用权转移变更登记手续，合同须经××镇××村委会签署意见并备案。转让合同签订后，甲方在村委会出具但未经确认的土地规划平面图签名和捺指印、在“启睦”地块标注上“转让房地产位置”，确认转让该地块并将该规划平面图交乙方存执。随后，××村委会在杨秋生提交的转让合同上加盖公章，但没有签署意见。同月27日，杨秋生、被告在原告提供的“兹收到肖盛华于2015年4月27日通过银行转账＼现金付还杨秋生、陈春蓉《生活用地及地上房屋转让合同书》项下房地产全额转让款人民币壹佰伍拾万元（￥1500000元）”的《收据》上签名、捺指印后交原告存执。此后，应原告要求，杨秋生让杨泽在转让合同、规划平面图签名和捺指印。至今，案涉房地产未移交原告占有使用，仍由被告实际占有使用；转让合同也未报经所在××村委会签署意见。2017年9月14日，杨秋生死亡。原告认为杨秋生及被告收到房地产转让款后，既没有按转让合同约定将案涉房地产交付给其使用，也没有协助办理变更登记手续；转让合同内容违反法律强制性规定被认定为无效合同，被告应返还转让款及利息；遂于2019年5月30日向本院起诉，提出上述诉讼请求。诉讼过程中，被告以及其与杨秋生生育的子女均放弃继承杨秋生的遗产，包括合同权利。经释明，原告不同意变更诉讼请求。本院经审查认为，本案争议的焦点在于原告与被告签订转让合同形成的是农村房屋买卖合同关系还是民间借贷关系，即如何看待转让合同的性质问题。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而是应由当事人的真实意思和合同的实质内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案诉讼中，原告与被告对转让合同的性质各执一词，但均未能提供足以证明自己主张或反驳对方主张的证据。因此，在双方证据均有缺失的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究转让合同签订时当事人的真实意思表示，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。具体应综合原告与杨秋生、被告之间的缔约行为、转让合同的内容和实际履行情况进行分析评判。从缔约行为来讲，原告陈述其知道杨秋生于2014年年底向其母舅谢承勤借款未果而准备转让生活用地；根据杨秋生提供的村委会《证明书》和规划平面图相信杨秋生有土地使用权；在签订转让合同时知道涉案楼房所占用地来源于村委会分配及杨秋生租赁；涉案楼房占地面积约600平方米、用围墙围住、整幢楼房从一大门通行、两侧各涉楼梯等。该陈述与被告所陈述的涉案楼房占地面积约900平方米、没有设置围墙不相符；除《证明书》和规划平面图外，至今双方未能提供转让土地使用权及地上建筑物所有权的依据。作为受让方，明知《证明书》的证明内容与规划平面图确定的土地使用权人不相符，在受让前没有确认房地产的权属、建筑格局，不合常理。原告又陈述其仅与杨秋生就转让案涉房地产进行协商，并没有与被告、杨泽进行协商；其提供的证据无法证明被告、杨泽享有案涉房地产的使用权或所有权，却在转让合同将被告列为转让方并让其签名，并要求杨秋生让杨泽补签姓名。可见，转让合同并非转让案涉房地产的真实意思表示。从转让合同的内容来讲，转让合同第一条约定“甲方将自己从村分得的位于潮州市潮安区××镇××村××路300平方米生活用地及该地上现状建设房屋一并转让给乙方。转让房地产位置为附件规划平面图中标明启睦地块，转让生活用地使用权权属有××镇××村委会出具的证明书为证。”转让房地产仅为涉案房地产一部分，合同条款并没有确定地上建筑物的权属、格局、四至范围；仅以转让合同签订前十几年的《证明书》和未经确认的规划平面图为依据，没有其他证据证明所述为同一地块且使用权人均为杨秋生，并就分隔、通行、腾退问题等协商一致，不符合一般房地产交易规则。从实际履行情况来讲，原告陈述其于2015年4月27日由广东能信律师事务所帮其打印涉案《收据》、在该所办公室交付转让款150万元、由杨秋生和被告签名并捺指印、资金来源于其“谢”姓母舅，后又陈述在该所办公楼下的车里交付转让款现金150万元、《收据》先由杨秋生签名捺指印后应原告要求让被告补签姓名和捺指印、资金来源于自身经营积蓄及向他人筹借；原告以现金交付涉案转让款，却在律师事务所帮其打印的《收据》中不确定交付转让款的方式；巨额资金往来不采用银行转账反而采用现金交付。原告就转让款的交付作出前后不一致的陈述，且有悖常理，其提供的《收据》不足以证明原告已实际交付转让款150万元。另外，原告陈述其“谢”姓母舅为支持其生意扩展而提供涉案转让款，则原告受让涉案房地产的目的系自用，但原告又陈述转让合同签订后没有办理案涉房地产的移交手续，而将其以每月37500元出租给杨秋生使用一年；再陈述原告与杨秋生、被告于2016年4月25日签订租赁合同，约定租赁期限至2017年4月21日，但没有实际收取租金。作为转让合同的受让方，如果受让房地产是为了自用，则不会在受让后立即将房地产以远高于市场价格出租，并在未能收取租金且租期届满的情况下没有将房地产收回。根据原告前后作出的陈述，可予确认原告与杨秋生及被告签订转让合同并非以受让涉案房地产为目的、双方并没有按转让合同实际履行。由于原告与杨秋生、被告之间并不存在买卖涉案房地产的真实意思表示，双方之间形成的是民间借贷关系。原告与杨秋生、被告签订转让合同、租赁合约的目的是担保双方借贷关系的履行、收取高额利息。原告提出确认转让合同无效的请求系基于农村房屋买卖合同关系主张，而杨秋生的继承人放弃继承其遗产包括合同权利，经释明后原告拒绝变更诉讼请求，故本院不予通知杨秋生的继承人参加诉讼；对原告的起诉，本院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十五条的规定，裁定如下：驳回原告肖盛华的起诉。本案预交的受理费18300元，由原告肖盛华于本裁定发生法律效力之日起向本院申请退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  黄冬雄人民陪审员  陈树秋人民陪审员  余丽珊二〇一九年十一月二十六日书 记 员  李 婷