广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26728号原告：广州爱好养成餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路21号泰恒大厦第七层自编704单元。法定代表人：姚鸿，总经理。委托代理人：卢梓煌，广东金领律师事务所律师。被告：广州富饶吴限企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区华庭路5号首层106房。法定代表人：吴丹。被告：吴丹，女，1982年5月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告共同委托代理人：孟展礼，广东天穗律师事务所律师。原告广州爱好养成餐饮管理有限公司（简称爱好公司）诉被告广州富饶吴限企业管理咨询有限公司（简称富饶公司）、吴丹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告爱好公司的委托代理人卢梓煌，被告富饶公司及被告吴丹的共同委托代理人孟展礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱好公司诉称：原告与富饶公司就租赁广州市天河区x号首层106、二层201商铺事宜于2017年4月13日签订了《合作意向书》，协议约定：自意向书签订之曰起至2017年6月14日止为原告的考察期，原告于2017年4月13日向富饶公司支付了定金240000元。后，鉴于按该商铺业主方及物业管理方要求，若需转租或分租该商铺应事先获得其同意，为此双方以委托持股形式解决双方的房屋租赁事宜（详见《合作协议》第2页第三条第1款），故按双方于2017年7月25日签订之《合作协议》，租赁期限为48个月，即自2017年6月15日起至2021年6月14日止。协议约定：原告应向富饶公司支付场地使用费147000元/月及管理费9000元，且自每年6月起每月的场地使用费于上一年的基础上递增5%，即自2018年6月起场地使用费为154350元/月。富饶公司指定的的收租账户系吴丹的招商银行股份有限公司广州分行林和路支行个人账户。协议签订后，原告于2017年7月28日一次性向两被告支付了保证金合共176000元（其中履约保证金147000元、管理费保证金9000元及水电费保证金20000元），并依约按时足额缴纳相关费用直至2018年9月。然至2018年9月7日，原告发现商铺业主广州市富力地产股份有限公司（简称富力公司）在案涉场地粘贴《欠租处理通知书》，称富饶公司、吴丹拖欠业主租金89607元及相应违约金，业主将于2018年9月10日上午九点起暂停案涉商铺的水电供应。广州美好置业发展有限公司、广州天力物业发展有限公司亦于当曰联合发出《关于xxC–E栋105、201商铺费用催收函》，函述：富饶公司、吴丹向广州美好置业有限公司提交合同解约申请，要求于2018年8月31日单方面解除合同，但富饶公司、吴丹至今未完成办理分租时所产生的租赁税费，且未与分租方办理解除合同手续并存在欠租情况，故要求富饶公司、吴丹结清所有费用，否则将进行停水停电处理。原告遂即将该情况通过微信转告吴丹及富饶公司的联系人杨彦并催促其尽快向业主缴租避免影响原告营业，但富饶公司、吴丹均不予理睬，吴丹甚至将原告联系人微信拉黑。直至2018年9月15日，富力公司向富饶公司、吴丹发出《解约处理通知书》，告知：2018年9月16日起正式解除其与富饶公司、吴丹的租赁合同关系。原告于2018年9月21日签收该通知书后于9月23日被业主锁门停止营业并被留置了案涉场地内所有设施及设备（价值为250000元，详见《设备转让协议书》及发票。原告认为，依法成立的合同关系，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。富饶公司作为协议的相对方，理应坚持契约精神，信守承诺、勇担责任并适当履行。据吴丹向原告提供之文件显示，吴丹于2013年5月21日与业主富力公司签订了《广州市房屋租赁合同》，以其个人名义承租了案涉的106、201商铺。作为案涉商铺的实际承租人，吴丹又以富饶公司名义将商铺出租予原告，故富饶公司、吴丹均应适当履行合同义务，确保原告使用权不受干扰及影响。现因富饶公司、吴丹拒不履行交租义务，最终导致原告被清退并被业主留置设施设备，其行为已构成严重违约。另，富饶公司、吴丹在向业主提出2018年8月31日退租之后，未秉持诚实信用的契约精神如实告知原告，而系通过隐瞒真相后继续向原告收租，存在主观恶意，情节极其恶劣，故富饶公司、吴丹依法应承担相应违约责任。原告现依法提起诉讼，请求判令：1、富饶公司、吴丹连带向原告返还协议保证金176000元（其中履约保证金147000元、管理费保证金9000元及水电费保证金20000元）；2、富饶公司、吴丹连带向原告退还2018年9月未使用场地费用43483.25元；3、富饶公司、吴丹连带向原告支付违约金154350元并赔偿原告的装修装饰残值损失8910元；4、要求富饶公司、吴丹返还原告代富饶公司、吴丹垫付的2018年9月管理费9000元及2018年8月水电费23006.8元，合计32006.8元；5、本案诉讼费由富饶公司、吴丹负担。被告富饶公司、吴丹辩称：一、富饶公司在与原告签订涉案租赁合同之前已如实全面向原告介绍了涉案物业的相关情况及承租风险，而原告也是在考察使用涉案物业长达三个月后才与富饶公司签订了涉案租赁合同，原告完全知悉并清楚涉案物业的具体承租情况及相应风险。二、涉案合同目前仍处有效合作期限内，而原、被告至今均未曾就要求解除合同提出任何主张，且原告也从未与被告或业主方就涉案物业办理任何场地交接的手续，也未举证证明其已实际搬离涉案物业，因此原告主张被告退还保证金及承担违约金无事实及法律依据。三、本案中，原告在承租期间长期存在逾期履行付款义务的违约情况，退一步假设富饶公司在本案中存在履行瑕疵，但也应当按合同法第120条的规定由原告及富饶公司根据各自的违约情况承担相应的违约责任。四、本案中，与原告所签所涉案物业有关的合同文件的主体均为富饶公司，且实际履行前述该等合同的主体也为富饶公司，吴丹仅作为富饶公司的法定代表人，依法履行相应的法定代表人权利义务。客观上，吴丹与富饶公司不存在任何的业务往来或财务混同，更不存在人格混同的情形，因此关于原告要求吴丹承担连带责任的主张的没有事实及法律依据。综上所述，请法院驳回原告诉请。经审理查明：爱好公司原名“广州爱好养成信息技术有限公司”，2018年5月4日经广州市越秀区工商行政管理局核准变更为现称。吴丹为富饶公司的法定代表人。2013年5月21日，吴丹（乙方/承租方）、案外人广州富力地产股份有限公司（甲方/出租方，简称富力公司）双方签订两份《广州市房屋租赁合同》，分别约定富力公司将广州市天河区x号首层106房（建筑面积1053.123平方米，简称106房）、二层201房（建筑面积2581.5483平方米，简称201房）出租给吴丹，租期自2013年6月15日至2021年6月14日等。关于广州市天河区x号首层106、二层201商铺的租赁事宜，爱好公司（乙方）、富饶公司（甲方）双方签订《合作意向书》，约定：甲方享有上述商铺（约1300平方米）的承租使用权；乙方已对该商铺进行实地考察并知悉该商铺的具体情况，认可该商铺的市场潜力，有意在该商铺部分或全部范围内与甲方展开合作；双方一致确认，预留三个月的时间作为双方本次合作的考察期，同时乙方应于2017年4月15日前按转账付款方式向甲方支付240000元整作为本次合作的诚意定金等。2017年4月13日，爱好公司转账支付富饶公司240000元，转账摘要注明“定金”。2017年7月25日，爱好公司（乙方）、富饶公司（甲方）双方就广州市天河区华庭路5号首层106、二层201商铺（简称106商铺、201商铺）签订《合作协议》，约定：合作期限自2017年6月15日起至2021年6月14日止。甲方按现状承租涉案商铺，由乙方在该商铺自主经营复合体体验空间，并按本协议约定向甲方支付相应的场地使用费。商铺建筑面积约1800平方米（详见附件《平面图》）。乙方于本协议签署之日起3日内向甲方支付履约保证金147000元、管理费保证金9000元及水电费20000元，合计176000元；本协议期满、终止之日，如乙方无违反本协议约定的情形的，届时由甲方于双方结清往来款项后无息退还乙方保证金。乙方于每月2日前向甲方缴纳该场地上一自然月的水、电等费用。乙方应于每月3日前向甲方支付当月的场地使用费147000元（不含发票）、管理费9000元（不含发票）。每年6月起，该商铺每月的场地使用费在上一年的基础上递增5%，即自2018年6月起每月场地使用费递增为154350元，以此类推。乙方应按时足额将本协议约定款项支付至甲方指定的银行账户：户名吴丹，开户行招商银行股份有限公司广州分行林和路支行，账号62×××36。本协议签署前，乙方已向甲方支付240000元并在本协议签署时已实际在该商铺开展了为期三个月的考察及试运营，双方确认该240000元自动转作乙方在本协议签署前使用该商铺试运营三个月期间的场地使用费，且乙方同意由甲方向乙方开具相应的发票。乙方同意以250000元按现状受让该场地现有设施设备，具体受让安排及事宜以双方另行签署《设备转让合同》为准。鉴于双方为履行本协议将投入大量的时间、精力及成本，且双方长期、稳定的合作符合双方长期的共同利益，双方均应严格遵守本协议各项约定，不得擅自终止本协议或导致本协议无法实际履行，否则视为该责任方严重违约，届时除本协议另有约定外，违约方应赔偿守约方由此所遭受的实际损失。未经乙方书面同意甲方不得提前终止本合同，否则甲方应当向乙方支付相当于合同终止前1个月场地使用费的款项作为赔偿，并退回乙方支付的履约保证金等。2017年7月26日，爱好公司（乙方/受让方）、富饶公司（甲方/转让方）签订《设备转让协议书》，约定：甲方向乙方转让的设备的名称、规格、数量、价格等详见附件《设备明细表》；甲方同意将《设备明细表》所列设备整体作价250000元转让给乙方，乙方同意按现状受让并于本协议签署之日起三日内一次性向甲方支付全额设备转让款250000元。2017年7月28日，爱好公司向案外人广州漫舞餐饮管理有限公司转账支付“设备转让金”250000元。2017年7月28日，爱好公司转账支付吴丹176000元。富饶公司出具收据，确认收到爱好公司支付的租赁保证金147000元、管理费保证金9000元及水电费保证金20000元，合计176000元。2018年9月6日，富力公司分别就106商铺、201商铺欠租事宜向富饶公司（吴丹）发出《欠租处理通知书》，敦促富饶公司（吴丹）在2018年9月15日前清偿欠租及违约金，否则将依约于2018年9月16日起正式通知解除合同，收回商铺。2018年9月7日，爱好公司转账支付吴丹186356.8元，转账凭证载明款项用途“代付租金物业费”。2018年9月15日，富力公司分别就106商铺、201商铺欠租事宜向富饶公司（吴丹）发出《解约处理通知书》，以富饶公司（吴丹）自2018年9月1日起拖欠106商铺、201商铺的租金并经多次催缴未果为由，发函解除合同、收回场地。2018年10月30日，爱好公司提起本案诉讼。本案中爱好公司与吴丹、富饶公司均确认：爱好公司的租金、管理费交至2018年9月30日。爱好公司提供其联系人员与吴丹、富饶公司联系人杨彦的微信聊天记录，拟证实其催促吴丹、富饶公司尽快向业主交租，以避免影响其营业，但吴丹、富饶公司均不予理睬，吴丹甚至将其联系人员微信拉黑。对该证据，吴丹、富饶公司表示：真实性无异议，但不完整，不能全面反映本案客观事实，故证明内容不予确认等。关于爱好公司第三项诉请中的装修费损失8910元，爱好公司提供发票三份，爱好公司据此称：其承租涉案场地后因装饰灯箱而支付了12960元，实际使用15个月，按照租赁期48个月计算残值损失为8910元。上述发票分别显示：开票日期2017年6月23日，开票人广州市点缀广告有限公司，付款方爱好公司，开票项目广告牌制作，金额1620元；开票日期2017年5月17日，开票人广州拉菲如华创意策划服务有限公司，付款方爱好公司，开票项目灯箱，金额2268元；开票日期2017年6月23日，开票人广州拉菲如华创意策划服务有限公司，付款方爱好公司，开票项目灯箱，金额9072元。针对上述证据，富饶公司、吴丹表示：真实性无异议，关联性不予确认。关于爱好公司第四项诉请，爱好公司提供广州天力物业发展有限公司出具的管理费发票、水费发票、电费发票各一份。上述发票分别显示：开票日期2018年11月19日，购买方“C–E106、201”，2018年9月管理费6900元；开票日期2018年11月19日，购买方“C–E106、201”，2018年8–10月电费43151元；开票日期2018年11月19日，购买方“C–E106、201”，2018年8–10月水费4379元。针对上述证据，富饶公司、吴丹表示：真实性无异议，但本案无相关付款凭证佐证已实际付款；本案中爱好公司也无证据证实其已实际搬离涉案场地，该等费用均为爱好公司自行使用场地所产生等。关于爱好公司第二项诉请，爱好公司庭后提交《九月未使用租金计算方式》，称：我方于2018年9月21日签收《解约处理通知书》，9月23日被业主方锁门、停止营业并被留置了涉案场地内所有设施和设备，而我方已于2018年9月7日缴纳租金186356.8元，因此我方9月实际使用天数为23天，剩余7天未实际使用，故富饶公司、吴丹应退还未使用的场地使用费43483.25元（186356.8元÷30天×7天）。关于富饶公司、吴丹与富力公司之间的租赁合同履行情况，庭审中富饶公司、吴丹表示：虽富力公司在涉案场地张贴欠租通知及解约通知，但我方仍与富力公司就租赁合同后续事宜与富力公司协商沟通，且富力公司至今均未就相关合同纠纷向有关部门主张权利。爱好公司表示：2018年9月16日富力公司正式解除与富饶公司、吴丹的租赁合同，以锁门的方式收回涉案场地；我方与富力公司沟通得知，富饶公司在富力公司处有押金，且富饶公司、吴丹还拖欠其他物业的租金，也知道富饶公司、吴丹清偿能力有限，故将压力施加于我方，以通过扣留设备及约谈的方式要求我方垫付费用；我方不清楚富力公司后续是否通过法律途径解决。爱好公司庭后提交《关于富力华庭店被封过程说明》及补充证据。《关于富力华庭店被封过程说明》载明：1、2018年9月6日，我方收到了富力公司贴在门口的欠租通知书，告知9月10日停水停电，要求9月15日前补齐欠款，逾期将解约。我方电话告知吴丹的助理杨彦，对方称其会安排。2、2018年9月7日富力公司再次发催款函催款。我方收到通知后通过电话及微信告知吴丹的助理杨彦，对方未回复。3、2018年9月21日富力公司将解除合同拿到涉案房屋要求我方员工签收。我方收到通知后通过电话、微信告知吴丹的助理杨彦，对方不回复。4、2018年9月25日富力公司告知当日对涉案房屋进行锁门。5、2018年9月26日我方要求对涉案房屋内的资产进行盘点，富力公司把我方员工反锁屋内进行盘点，但不允许搬东西。6、2018年11月1日，经与富力公司一个多月的对接，按其要求提交资产放行申请书等文件，在我方准备搬离物品时，富力公司以吴丹没有交清费用为由阻挠，我方当天报警，警察协调也未果。7、2018年11月13日，我方无奈之下按富力公司要求，为吴丹补交了2018年8月、9月水电费47530元及9月物业管理费6900元后，才被允许搬走物品，但只给我方一个晚上的搬迁时间，导致我方只搬走小部分物品，其余物品被当做废品处理。爱好公司提供的补充证据包括现场清点物品的视频（显示物业公司开锁，爱好公司员工入场后，物业公司锁门，爱好公司员工拍摄场内物品）、照片多张（其中显示房屋大门被上U型锁、2018年11月1日报警回执、2019年11月13日“富力．天河华庭服务中心物品放行条”等）、微信聊天截图（其中与“叶经理美好职业”的微信聊天记录显示：己方称“叶经理，那你们什么时候封场呢？我们在你封场的时候要共同做一次资产盘点清理，双方确认里面的资产才能封场锁门喔，如果不是到时里面少了多了我们也不好，你们什么时候方便我们一起盘点一次呢？”叶经理回复称：“今天锁门了”“你们可以资产盘点，但是不能拿走”）等。吴丹、富饶公司质证表示：确认爱好公司于2019年11月13日搬离，但爱好公司至今未与我方办理任何交接；确认视频光盘的真实性，但该视频显示场内不存在停电的情况，故该视频无法真实反映爱好公司主张的因场内停水停电无法经营；等等。本院认为：根据查明的事实，吴丹向案外人富力公司承租106房、201房后，将部分场地以其担任法定代表人的富饶公司的名义转租给爱好公司，富饶公司、爱好公司双方签订的《合作协议》名为合作，实为租赁。该《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据爱好公司提供的现场照片、视频、微信聊天记录及陈述，因吴丹拖欠富力公司自2018年9月1日起的租金，富力公司在2019年9月6日发函催缴租金，9月15日发函解除合同并要求收回场地，2018年9月26日爱好公司经富力公司同意并开锁得以入内清单物品，2018年11月13日爱好公司搬离部分物品离场。吴丹、富饶公司未举证其在上一手出租方富力公司发函催款及行使合同解除权时到场处理相关事宜，也未举证其当时对爱好公司的合理要求予以回应及妥善解决，也未对爱好公司的相关证据举相反证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果，本院认定爱好公司在2018年9月下旬后无法正常使用涉案房屋，富力公司作为上一手出租方于当月实际收回涉案场地。富饶公司、爱好公司双方的《合作协议》已实际解除，本院对此在判决主文不再赘述。鉴于本案合同解除系因吴丹拖欠上一手出租方富力公司的租金而被富力公司行使合同解除权、收回场地，导致富饶公司、爱好公司双方的《合作协议》无法继续履行，因此富饶公司是本案合同的违约方，合同解除的责任归于富饶公司，在此情况下爱好公司要求富饶公司返还保证金176000元（其中履约保证金147000元、管理费保证金9000元及水电费保证金20000元）。关于爱好公司要求要求富饶公司退还2018年9月未使用场地使用费43483.25元的诉请。综合本案案情，遵循公平合理、等价有偿原则，爱好公司该项诉请并无不当，本院予以支持，但应明确该款项性质为2018年9月剩余租金。关于爱好公司要求富饶公司支付其违约金154350元的诉请，合同约定“未经乙方书面同意甲方不得提前终止本合同，否则甲方应当向乙方支付相当于合同终止前1个月场地使用费的款项作为赔偿”，本案虽属富饶公司的上一手出租方富力公司行使合同解除权、收回场地而导致爱好公司、富饶公司之间的合同事实上予以解除，但如上所述，本案合同解除归责于富饶公司，根据合同相对性原则，应等同于富饶公司未经爱好公司同意单方解除合同，现爱好公司根据上述合同约定要求富饶公司支付违约金154350元，并无不当，本院予以支持。关于爱好公司要求富饶公司赔偿其装修损失8910元的诉请。鉴于本案已支持爱好公司要求富饶公司支付违约金154350元的诉请，爱好公司要求富饶公司赔偿其装修损失8910元，理据不足，本院不予支持。关于爱好公司要求富饶公司支付其垫付的2018年9月管理费9000元及2018年8月水电费23006.8元，合计32006.8元的诉请。合同约定管理费9000元/月，本案中爱好公司确认其向富饶公司支付租金、管理费至2018年9月30日，爱好公司所举证据不足以证实其支付的上述款项属代付、垫付的性质，因此爱好公司该项诉请理据不足，本院不予支持。吴丹并非《合作协议》的合同当事人，爱好公司要求吴丹承责，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起，被告广州富饶吴限企业管理咨询有限公司返还原告广州爱好养成餐饮管理有限公司保证金176000元（其中履约保证金147000元、管理费保证金9000元及水电费保证金20000元）。自本判决发生法律效力之日起，被告广州富饶吴限企业管理咨询有限公司返还原告广州爱好养成餐饮管理有限公司2018年9月剩余租金43483.25元。自本判决发生法律效力之日起，被告广州富饶吴限企业管理咨询有限公司返还原告广州爱好养成餐饮管理有限公司提前解除合同违约金154350元。驳回原告广州爱好养成餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7520元，由原告广州爱好养成餐饮管理有限公司负担610元，被告广州富饶吴限企业管理咨询有限公司负担6910元。如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  王玉珊人民陪审员  张黛乔二〇一九年十一月二十八日书 记 员  梁怡筠陈世彬