吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0291民初944号 原告：魏文波，男，1961年10月8日出生，汉族，个体，住吉林省吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：周剑秋，吉林恒连律师事务所律师。 被告：吉林市鑫泓房地产开发有限公司，住所地吉林高新区新余街500号。 法定代表人：孙立绰，总经理。 委托诉讼代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。 被告：吉林市众鑫房地产开发有限公司，住所地桦甸市经济开发区运营中心。 法定代表人：张艳华，总经理。 原告魏文波与被告吉林市鑫泓房地产开发有限公司（以下简称鑫泓公司）、吉林市众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏文波及其委托诉讼代理人周剑秋，被告鑫泓公司的委托诉讼代理人高颖到庭参加了诉讼，被告众鑫公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 魏文波向本院提出诉讼请求：1.返还原告的二十万元购房款；2.判令被告赔偿原告的经济损失（其额为2016年6月的购房价4000元每平方米和被告现在销售该房价的价差）。共计：230平方米×3988元=917240元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2016年6月18日与鑫泓房地产开发公司签定商品房认购协议，以4000元每平方米的价格购买面积为单层115平方米的文广鑫苑(现金域豪庭)项目的四号楼X单元X、X层越层的住宅两套，总面积为230平方米，房屋总价为917240元，原告于签订协议当日即按双方约定交纳了20万元的购房款，余款于交房时一次付清。但时至2018年7月房屋即将建成并已取得房屋预售许可证时，原告突然收到被告鑫泓房地产开发公司诉房屋认购协议无效之诉的传票。而一同收到传票的还有同一时间购买该项目的其他十几名购房人。在法院开庭审理过程中，其他购房人的同类案件先行下达，并判决商品房认购协议有效，被告应当继续履行的胜诉判决。原告担心本案也会下达同样的判决结果，撤回了对原告的诉讼，原告的起诉，即被告鑫泓公司以行动表明，不再继续履行合同，原告为保护自身的合法权益，起诉至法院，请求法院判令房屋认购协议有效。被告在项目即将完工，并取得了销售许可证的情况下，为使自身的利益最大化，恶意违约，丧失诚信，这种行为人民法院不会让其得逞。应当受到社会谴责。为其失信的过错行为买单，原告请求法院判令被告赔偿原告的损失即房屋差价款917240元，并承担本案的诉讼费。 鑫泓公司辩称，一、原告是2016年6月13日与吉林市众鑫房地产开发有限责任公司（以下称众鑫公司）订立的商品房预约合同。答辩人的现法定代表人孙立绰是2017年8月才全资收购了吉林市鑫泓房地产开发有限公司的股权，从未与原告签订过任何合同，与众鑫公司也不是同一企业法人。因此，答辩人不是原告起诉所依据的合同的当事人，依据合同相对性的原则，答辩人不是本案的被告。原告想突破合同的相对性直接起诉第三人既违背事实也没有法律依据。二、答辩人曾为了避免原告的损失，出于善意想给原告返款付息（尽管这不是答辩人合同义务），但是，原告拒绝接受答辩人的善意。答辩人依据答辩人不是该合同当事人，不是案件适格主体的事实向人民法院申请撤诉，人民法院认为原告申请的理由成立，因此裁定撤诉。上述事实不可能起到变更合同主体的结果。所以，原告本案的起诉，答辩人仍然不是本案适格的被告，更不存在什么“违约责任”。三、证据法学理论有一个著名的格言：“不能以当事人为了和解的目的所作出的妥协来证明其过失，也不能以当事人事后采取的补救措施来证明其责任”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条也明确规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”。况且，答辩人不是该合同的当事人，从未承认该合同的效力。因此，原告的起诉依法应当予以驳回。四、依据法律的相关规定，预约合同的标的是订立本约合同，而不是履行本约。预约合同不存在本约合同有效才可能存在的可得利益，也不存在继续履行的法律效力。所以，原告的诉讼请求依法也不成立。综上所述，原告的起诉违背程序正义，更违背实体正义，其诉讼请求无一成立。答辩人请求人民法院依法公正审理，依法确认答辩人不是本案被告，裁定驳回原告对答辩人的起诉，或者判决驳回其诉讼请求。孙立绰收购了鑫泓公司的股权和项目花费1.1亿元，其中有1千万是用于处理已经出售100多户包括原告房屋每人10万元，100多户是张忠杰出售的，这是我们付完款才知道已经出售了100多户，所以我们扣了1千万，当时我们认为每户10万元加利息我方可以接受。孙立绰收购鑫泓公司后与众鑫公司无任何关联，没有保留鑫泓公司的一分钱，客观事实上和刑事案件侦查上，我方与张忠杰无任何关联，不存在人格混同。张忠杰在签订预约合同时没有任何房地产开发手续，他所做的虚假宣传和超低价位是没有任何根据的，房子不存在就不存在商品的价格。起诉时房价是5488元，但是房价一直上涨，用现在的价格做差价要求赔偿，违背客观规律。 众鑫公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 经审理本院认定事实如下，2016年6月13日，众鑫公司与魏文波签订了《文广馨苑项目内部认购协议》（以下简称《内部认购协议》）二份，约定：“1、甲方（鑫泓公司）预在南山街与香山路交汇处开发文广馨苑。乙方（魏文波）同意认购该房屋，乙方认购甲方开发的文广馨苑X号楼X单元X层XX号商品住房和文广馨苑X号楼X单元X层XX号商品住房，建筑面积均为115平方米，甲方以毛坯交付；2、乙方认购房屋单价为4000元/平方米，总房款为人民币46万元（最终以实际测绘面积为准，计算房屋价款）；3、乙方认购该房屋，向甲方缴纳认购金壹拾万元整，剩余总房款，在该房屋取得《商品房预售许可证》后，按第四条选择的付款方式，补足剩余房款；4、乙方认购房屋，付款方式选择银行贷款……；6、双方签署《商品房买卖合同》的时间，以甲方电话通知为准”。合同签订后，魏文波于签订合同当日向众鑫公司交付了两套房屋的认购金20万元，众鑫公司向魏文波出具了加盖公司财务专用章的收据二份。 2016年6月13日，众鑫公司出资1800万元、杨宏来出资200万元共同设立了鑫泓公司，2016年11月28日众鑫公司增加注册资本3000万元，使得鑫泓公司注册资本增加到5000万元，其中众鑫公司出资4800万元，杨宏来出资200万元。2017年8月18日众鑫公司与孙立绰签订了《转让公司注册资本金协议书》，该协议约定，众鑫公司将其持有的注册资金4800万元平价转让给孙立绰，并退出该公司。2018年1月12日孙立绰与杨宏来签订鑫泓公司股东会决议，将杨宏来持有的200万元鑫泓公司注册资本转让给孙立绰。 另查明，文广馨苑小区《文广馨苑项目内部认购协议》中涉案楼盘“文广馨苑”与鑫泓公司开发的“金域豪庭”楼盘的地理位置一致。 鑫泓公司当庭表示不同意按照《内部认购协议》约定的价款标准与魏文波签订商品房买卖合同。 以上事实，有当事人的当庭陈述，及魏文波依法提交的《文广馨苑项目内部认购协议》2份、收据2份、鑫泓公司的企业工商登记档案等证据，鑫泓公司提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、鑫泓公司股东会议决议、转让公司注册资本金协议书等证据，经过当庭质证，本院对上述证据予以采信。 本院认为，一、鑫泓公司应当承担相应的合同责任。本案中，与魏文波签订《文广馨苑项目内部认购协议》的主体为众鑫公司，但鑫泓公司为众鑫公司与杨宏来于2016年6月13日共同出资设立，2017年8月18日众鑫公司与鑫泓公司现在的法定代表人孙立绰签订了《转让公司注册资本金协议书》，该协议约定，众鑫公司将其持有的注册资金4800万元平价转让给孙立绰，并退出该公司。同时在庭审中，鑫泓公司述称，其现任法定代表人孙立绰购买鑫泓公司及所有的金域豪庭项目的土地时约定价款为1.1亿元，由于已经出售了100户，故扣除了1000万元用来处理该100户的善后事宜。通过鑫泓公司的设立变更过程及其陈述，鑫泓公司应当承担案涉《文广馨苑项目内部认购协议》的相关责任。二、鑫泓公司应当返还魏文波预购款并赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此规定，魏文波要求被告支付违约金的请求，从请求理由判断应是因鑫泓公司违反预约合同给其造成的损失。三、鑫泓公司应当赔偿魏文波信赖利益损失。预约合同与本约合同赔偿范围不同，预约合同违约导致守约方丧失定立本约的机会，守约方的损失应为机会损失等损失。可得利益损失是将来必然增加的利益，属于本约层面上的损失范畴，故守约方要求违约方赔偿可得利益损失于法无据。本案中魏文波作为守约方有权要求违约方鑫泓公司承担其信赖利益损失而非可得利益损失。关于魏文波主张可得利益损失数额的确定，综合考虑鑫泓公司的违约导致预约合同的无法履行及魏文波当时交付的认购款的比例、市场的价格因素等影响，本院酌定鑫泓公司赔偿魏文波损失15万元。 综上，魏文波合理的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、吉林市鑫泓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还魏文波认购金20万元； 二、吉林市鑫泓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿魏文波15万元； 三、驳回魏文波其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14856元，10202元由魏文波负担，4654元由吉林市鑫泓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  苗 迪 人民陪审员  刘清荣 人民陪审员  杨俊华 二〇一九年十一月七日 代理书记员  衣彦舒