云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初4494号原告（反诉被告）：陈康，男，1994年2月1日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：顾英，云南锦雄律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：玉溪鑫浩投资有限公司，统一社会信用代码：91530402686164308L。住所地：云南省玉溪市红塔区冯井一组小独树滇中万商汇15幢。法定代表人：李旭雄，执行董事。被告（反诉原告）：玉溪万商汇企业管理有限公司，统一社会信用代码：91530402056996935G。住所地：云南省玉溪市红塔区冯井小独树。法定代表人：王爵明，执行董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：陈新国，云南滇兴律师事务所律师。特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：赵崇萍，云南滇兴律师事务所律师。特别授权代理。原告陈康与被告玉溪鑫浩投资有限公司（以下简称鑫浩公司）、被告玉溪万商汇企业管理有限公司（以下简称万商汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理，审理期间，鑫浩公司和万商汇公司共同提起反诉，本院审查后予以受理，于2019年11月15日合并公开开庭进行了审理,陈康及其委托诉讼代理人顾英，鑫浩公司和万商汇公司委托诉讼代理人陈新国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈康诉称：一、请求人民法院依法确认原告与二被告之间签订的《租赁管理合同书》有效，并判决解除原被告双方签订的该《租赁管理合同书》，由二被告赔偿原告损失49971.2元（按剩余租赁期限租金总额的20%计算），退还保证金5000元，赔偿律师费5000元，共计59971.2元；二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年5月3日，原告与被告万商汇公司签订《商铺租赁合同》，由原告承租被告拥有经营管理权的玉溪市滇中?万商汇15幢6号商铺，合同期限为2014年5月1日至2018年9月27日，保证金5000元。合同到期后，原告与被告鑫浩公司和万商汇公司续签《租赁管理合同书》，合同期限为2018年9月28日至2023年9月27日，为期5年，保证金5000元续保不退。合同签订后，双方全面履行了第一年的合同，但2019年8月至9月期间，原告按照双方合同约定续交房租，二被告多次拒收房租，并明确表示该商铺已转租他人，让原告搬离，并不作任何补偿。二被告的行为已严重损害原告的合法权益，为此特诉至法院。被告鑫浩公司和万商汇公司共同辩称：1、商铺至今为止都是由原告经营管理使用，没有任何人干预阻碍过原告的承租权;2、二被告没有不收原告租金的情况，只是因为租金是否优惠有分歧。收租是被告的权利，不是被告义务，原告据此要求解除合同没有法律依据；3、原告承租商铺后改变用途，将商铺用作代办房产过户、贷款、打印复印等业务，违反了合同约定。原告是因为房管局整体搬迁到亚太汽车城，房地产中介业务减少，无法继续经营才提出本案的诉讼，不符合契约精神，综上请求驳回原告的全部诉讼请求。本诉原告陈康为证明自己的诉讼主张，提交了以下证据：一、身份证复印件，证明原告主体资格；二、《商铺租赁合同》、《商铺租赁管理合同》，证明双方签订的合同有效，并已部分履行；三、企业信息查询，证明被告主体资格；四、营业执照复印件，证明原告合法经营；五、通知书，证明被告书面通知原告2019年9月28日以前支付房租，并明确9月28日以前支付给予20%优惠；六、手机机录音三份、经营状况的录像视频一份，证明被告多次明确不收原告房租，并明确原因是被告要将铺面收回另行出租他人，存在违约行为；七、委托书、发票，证明原告为维护自己合法权益，支付律师费5000元。经质证，被告鑫浩公司和万商汇公司对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但认为原告违反了合同第二条商铺仅作为建材销售的约定，同时原告没有在9月28日前付清租金和管理费存在违约；对证据三无异议；对证据四真实性无异议，但认为营业执照不能反映原告实际的经营内容，原告在商铺开展了房地产相关的经营活动；对证据五真实性无异议，但认为该通知书是被告根据合同第13.6条给予原告的优惠，被告可收回该优惠，不能将被告的好心和善意作为对其不利的诉讼证据；对证据六认为不是一对一形成，录音开始时间和截止时间可人为控制，内容不完整，不能完整全面反映整个谈话过程，不知道是谁和谁说话。另外该证据取得及来源不合法，录音内容反映出被告方同意收取房租，同意将房屋给原告继续使用，只不过双方对是否优惠房租产生争议，没有达成协议，就按原合同执行，租金也不再有优惠。所以该证据不能证明原告的证明目的。视频证据恰巧证明原告用该商铺经营房地产过户、贷款、打印复印等业务，违反了双方合同第二条的规定；对证据七真实性无异议，但认为原告诉请没有事实及法律依据，该笔费用应该由原告自己承担。针对二被告是否因为欲将铺面收回另行出租给他人问题，本院当庭打电话给红塔区政务管理局的副局长魏永文询问情况，魏永文说明，原位于万商汇15栋的不动产中心搬走后，政府准备将医保、社保和就业整合到万商汇15栋办公，二楼做成大厅，一楼需要三间铺面做档案室。一楼原来做房地产中介的基本都搬走了，只有一家没有搬，政务管理局就找万商汇，建议他们去协调，看能不能将这家搬走，档案室就能连为一体，否则档案室就要分开，不利于管理。没搬走的那家商铺名字不清楚，政府从来没有直接去找这家商户协调，都是让万商汇公司去协调处理。本院认为，原告提供的证据能够相互印证，与政务管理局反映的情况也相互吻合，均可以作为认定案件事实的依据。反诉原告鑫浩公司和万商汇公司提出诉讼请求：一、判决解除反诉人与被反诉人签订的《滇中?万商汇商铺租赁管理合同》，由被反诉人将商铺恢复原状腾空后完好无损移交给反诉人；二、判决被反诉人自2019年9月28日起按年租金58106元的标准支付租金管理费至《滇中?万商汇租赁管理合同》解除之日止；三、判决被反诉人自《滇中?万商汇商铺租赁管理合同》解除之次日起，按每天320元标准向反诉人支付商铺占用费，直至被反诉人将商铺恢复原状并腾空完好无损移交给反诉人之日止；四、判决被反诉人向反诉人补缴第一个租赁年度的租金管理费优惠额11621.2元，并判决履行保证金5000元归反诉人所有；五、判决被反诉人向反诉人支付商铺空置费22274元；六、如被反诉人未按判决向反诉人按时支付上述第2、3、4、5项所确定的款项，则判决被反诉人自逾期之日起按年利率24%的标准向反诉人支付逾期付款利息，直至款项付清之日止；七、判决被反诉人向反诉人支付违约金5万元；八、判决被反诉人向反诉人支付律师费9000元；（以上4、5、7、8项小计97895.2元）；九、本案诉讼费（包括本诉及反诉）全部由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年8月27日签订《滇中?万商汇商铺租赁管理合同》，约定反诉人将滇中?万商汇15幢6号商铺出租给被反诉人用于建材销售，租期五年，自2018年9月28日至2023年9月27日，租金和管理费一年一付，先付费后使用，被反诉人须于每年8月28日前将下一年度的租金和管理费全部付清。如果违约，应承担支付商铺占用费、空置费，并补交租金管理费优惠额及支付违约金，且不予退还履约保证金等内容。合同签订后，被反诉人按20%优惠幅度支付了第一年的租金管理费，但却在使用过程中改变铺面用途，且未按约支付第二年度的租金和管理费。被反诉人的行为已经构成违约，却虚构事实，提出不实之诉，要求解除合同，逃避违约责任。为此特提起反诉，望支持反诉人的全部反诉请求。反诉被告陈康答辩称，同意反诉原告解除合同的请求，也愿意在纠纷解决后将商铺返还反诉原告；是反诉原告违约，反诉原告提出的其他诉讼请求均没有事实及法律依据，请人民法院予以驳回。反诉原告鑫浩公司和万商汇公司提交了以下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明反诉人的诉讼主体资格；二、身份证复印件，证明被反诉人的基本身份信息；三、商铺租赁合同书，证明：1、反诉人、被反诉人存在商铺租赁合同关系，双方对租赁物用途、租期、租金及管理费支付等进行了约定，同时约定“如违约，应承担支付商铺占用费、空置费、并补缴租金管理费优惠额及支付违约金，且不予退还履约保证金”等内容；2、被反诉人存在未按约使用租赁物，未按时支付租金及管理费违约行为，应承担相应法律责任；四、照片，证明被反诉人在承租使用过程中擅自改变商铺用途，违反合同约定，理应承担违约责任；五、委托协议书发票，证明因被反诉人违约、提起不实之诉，反诉人为此支出的律师费用应当由被反诉人承担。经质证，反诉被告陈康对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但是不能证实反诉原告所要证明的目的，反诉被告没有违约行为，反诉被告提交的录音已证明是反诉原告拒收房租，不是反诉被告违约；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，反诉被告租赁该铺面的时间是2014年至2023年，2014年至2019年期间，反诉被告的经营状况反诉原告是清楚的，但从来没有提出质疑，2018年续签合同的时候也没有提出异议，反诉原告提供的照片不能证明反诉被告违约；对证据五的真实性无异议，但认为该费用是因反诉原告的违约行为产生，应由其自行承担。本院认为，反诉原告提交的证据虽然真实，可以作为认定案件事实的依据，但不能证明其证明目的。因为反诉被告陈康租赁本案争议铺面后，在该铺面开设了建材经营部，工商登记的建材经营部经营范围即包括了文印业务。因政府的不动产登记中心租用15幢房屋办公，2017年4月18日，陈康又在该铺面注册了玉溪云合房产经纪有限公司，在销售欧派壁纸的同时也开展房产中介服务。该幢多家商户均专职或兼职从事房地产中介服务，陈康一铺多用的情况反诉原告早已知晓，没有提出异议，2018年9月续签第二个五年租赁合同时也未提出异议，该行为也没有对反诉原告的利益造成任何影响，故陈康一铺多用并不能视为违约行为。经审理查明，2014年5月3日，原告（反诉被告）陈康与被告（反诉原告）万商汇公司签订《商铺租赁合同》，由陈康承租万商汇公司享有经营管理权的玉溪市滇中?万商汇15幢6号商铺从事建材经营，合同期限为2014年5月1日至2018年9月27日，保证金5000元。合同签订后，双方均按约履行了合同义务。期间，陈康2014年8月25日在该铺面注册成立红塔区陈康建材经营部，经营范围为建材销售和文印服务。2017年4月18日，陈康又在该铺面注册成立了玉溪云合房产经纪有限公司，在销售欧派壁纸的同时也开展房产中介和文印服务。合同到期后，陈康与鑫浩公司（投资方）和万商汇公司（管理方）于2018年8月27日续签了《租赁管理合同书》，继续租赁使用该铺面，合同期限为2018年9月28日至2023年9月27日，共计5年，履约保证金5000元延续上一个合同已交的保证金。合同对每年的租金和管理费做了具体约定，约定铺面仅作建材销售经营使用，约定每年8月28日前支付下一年的租金和管理费。合同还对租赁物的交付和收回，违约责任等双方的权利义务做了约定，其中规定乙方（承租方）违约应承担支付商铺占用费、空置费，并补交租金管理费优惠额及支付违约金，且不予退还履约保证金等内容。合同续签后，陈康按约支付了第一年（2018年9月28日至2019年9月27日）的租金和管理费。鑫浩公司和万商汇公司给予了陈康20%的优惠。2019年8月9日，万商汇公司向陈康发出通知书，明确陈康2019年9月28日至2020年9月27日的租金和管理费合计58106元，若陈康在2019年9月28日以前一次性付清租金及管理费，即可享受当年租金和管理费总额20%的优惠；如果未按上述通知付清房租和管理费，则取消一切优惠政策的资格，同时自2019年9月28日视为逾期支付，将按照合同约定追究相关违约责任和经济责任。2019年6月，红塔区不动产登记中心从万商汇15栋搬迁到亚太汽车城，红塔区政府准备将原不动产登记中心的办公用房用于医保、社保和就业服务办公，二楼做服务大厅，一楼需要三间铺面做档案室。政务管理局要求鑫浩公司和万商汇公司最好三间铺面连在一起，这样有利于降低管理和使用的成本，也有利于档案的摆放。陈康租赁使用的6号铺面如果交回，一楼三间铺面就能连为一体做成档案室，红塔区政务管理局建议万商汇公司去协调处理。万商汇公司要求陈康调换铺面，陈康要求装修费等补偿，双方协商未果。陈康分别于2019年9月12日、9月16日和9月20日到万商汇公司协商，并明确表示同意按合同约定支付租金和管理费，就算鑫浩公司和万商汇公司不按通知优惠20%，也愿意缴纳，但鑫浩公司和万商汇公司均拒收。陈康因此以鑫浩公司和万商汇公司违约为由向本院起诉。本案审理过程中，为了支持政务管理局的工作，本院建议双方的租赁合同关系于2019年11月15日解除，由陈康于2019年11月22日前将铺面腾空交还鑫浩公司和万商汇公司，陈康表示同意，鑫浩公司和万商汇公司表示由法院依法判决。本院认为，原告（反诉被告）陈康与被告（反诉原告）鑫浩公司和万商汇公司签订的《滇中?万商汇商铺租赁管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除合同，本院予以准许。为便于红塔区政务服务管理局开展工作，本院确定双方的租赁合同关系于2019年11月15日解除，由陈康于2019年11月22日前将铺面腾空交还鑫浩公司和万商汇公司。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案双方发生纠纷，根本原因是鑫浩公司和万商汇公司欲根据红塔区政务服务管理局的要求，将陈康租赁使用的铺面收回，另行出租给红塔区政务管理局，用于红塔区医保、社保和就业服务大厅办公使用。鑫浩公司和万商汇公司要求陈康搬到另外一间铺面，属于对合同的变更，应当根据诚信原则和公平合理原则协商确定具体的方案，双方对搬迁的条件谈不拢，陈康不愿意搬，要求继续履行合同，并愿意按约支付租金和管理费，陈康的主张具有事实和法律依据。万商汇公司书面通知陈康交下一年租金和管理费并给予20%优惠的时间是2019年9月28日以前，该通知书属于单方承诺，具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案在协商调换铺面未果的情况下，陈康在万商汇公司限定的2019年9月28日之前已多次到鑫浩公司和万商汇公司表示要交租金和管理费，但鑫浩公司和万商汇公司均无正当理由拒收，意图以不收租金和管理费的方式，造成陈康未按约支付租金和管理费的违约事实，并以陈康违约要求解除合同，追究陈康的违约责任。鑫浩公司和万商汇公司明确不履行合同的行为不符合诚实信用原则，已经构成预期违约，陈康要求鑫浩公司和万商汇公司赔偿损失的诉讼请求本院酌情予以支持。陈康的违约金请求金额远远大于其损失，本院酌情认定为10000元。鑫浩公司和万商汇公司以陈康未在2019年8月28日前支付租金和管理费、改变铺面用途、违反合同约定为由要求赔偿至2019年9月28日起按年租金58106元标准支付租金管理费合同解除之日止（2019年1月15日）、自合同解除次日起按每天320元标准赔偿商铺占用费，直至将商铺恢复原状并腾空完好无损移交之日止、补缴第一个租赁年度的租金管理费优惠额11621.2元、陈康所交的履行保证金5000元归其所有、赔偿商铺空置费22274元、如不按期赔偿上述款项，则自逾期之日起按年利率24%的标准支付逾期付款利息，直至款项付清之日止、支付违约金50000元、赔偿律师费9000元的诉讼请求均无事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（二）款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、陈康与玉溪鑫浩投资有限公司、玉溪万商汇企业管理有限公司2018年8月27日签订的《滇中?万商汇商铺租赁管理合同》于2019年11月15日解除，陈康于2019年11月22日前将租赁铺面腾空交还玉溪鑫浩投资有限公司和玉溪万商汇企业管理有限公司。如陈康逾期未交房，从2019年11月23日起，按合同13.8条约定的每天320元标准支付玉溪鑫浩投资有限公司和玉溪万商汇企业管理有限公司逾期交房期间的占用费损失；二、玉溪鑫浩投资有限公司和玉溪万商汇企业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还陈康履约保证金5000元；三、由玉溪鑫浩投资有限公司和玉溪万商汇企业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）陈康损失8000元；四、驳回本诉原告陈康的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告玉溪鑫浩投资有限公司和玉溪万商汇企业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半征收650元，反诉案件受理费1124元，均由玉溪鑫浩投资有限公司和玉溪万商汇企业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  滕永金二〇一九年十一月十五日书记员  刘晓花