河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初5969号原告：郑州既和商贸有限公司。住所地郑州市管城回族区新郑路188号。法定代表人：樊敬国，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵春先，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁峰，男，该公司员工，住郑州市金水区。被告：广东自由人影城管理有限公司。住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人：于欣，总经理。委托诉讼代理人：文力男，男，该公司员工，住河北省石家庄市桥西区。原告郑州既和商贸有限公司（以下简称既和公司）与被告广东自由人影城管理有限公司（以下简称自由人公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告既和公司的委托诉讼代理人赵春先、袁峰，被告自由人公司的委托诉讼代理人文力男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。既和公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除双方于2017年1月6日签订的《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》及其补充协议；2.判令被告支付原告拖欠的租金94万元（该租金计算至2019年3月20日，2019年3月20日至被告实际撤场之日期间的房屋租金、房屋占用费按月租金235000元计算）；3.判令被告支付原告违约金及经济损失11421元（该款计算至2019年3月20日，2019年3月20日至被告实际撤场之日的违约金及经济损失以被告拖欠房屋租金、房屋占用费为基数按日息0.3‰计算）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月6日签订《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》及补充协议，按照合同约定，被告承租原告位于郑州市××号春来茶城3层部分面积用于经营电影院。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁物业，但被告未按照合同约定向原告及时支付租金。截至2019年3月8日，被告拖欠原告4个月租金已达94万元。被告的违约行为给原告造成巨大经济损失，原告为维护合法权利，故诉至法院，请求判如所请。自由人公司辩称：1、原告主张的94万元租金，没有合同和事实依据，由于原告至今没有完成合同约定的应由原告负责的消防工程和配电系统工程，免租期应当顺延，故目前仍处于免租期内；2、原告解除租赁合同没有合同和法律依据，被告没有违约行为，且在原告没有达到交场条件的情况下，提前接收租赁场地，为该项目投入巨额资金，被告不同意解除合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月22日，金星啤酒集团有限公司（甲方）与既和公司（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定甲方将合法拥有的位于郑州市××号金星啤酒广场主配楼共三层商业房屋出租给乙方，计租面积约23000平方米，租赁期限为15年。2016年12月25日，金星啤酒集团有限公司（甲方）、既和公司（乙方）、自由人公司（丙方）签订《三方协议》一份，主要约定甲方同意乙方将位于郑州市××区××、××（××路××）春来茶城三层东北侧使用面积约4000平方米的部分按乙方与丙方共同确认的影院平面规划布置图、土建施工图等将其建成一个多厅电影院，并同意乙方将建成的电影院按其与丙方达成的一致意见转租给丙方用于电影院及相关业务经营。2017年1月6日，既和公司（甲方、出租方）与自由人公司（乙方、承租方）签订《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》一份，合同主要约定：1、租赁标的简称影院，位于郑州市××区××、××北（××）春来茶城（暂定名，以下简称广场）三楼东北（方位），使用面积4000平方米（最终以经房管部门实测的使用面积为准），规划影厅9个，座位数约1440座；2、合同期限为自本合同签订之日起至乙方约定交还租赁场地之日止，免租期为自双方交接场地之日起满180天，非因乙方原因所致工期延误，则免租期相应顺延，计租期自免租期满次日起计10年，甲方确保在前述计租期内取得本广场的使用权或租赁权，使乙方在前述计租期期满后继续取得2年的承租期限，从而满足乙方以合同条件取得影院共计12年计租期限，计租期内，甲方整体开业率（开业率指甲方广场内已开业商户的使用面积占广场总使用面积约30000平方米的比率，影院面积不包含在内）不足60%（含60%）的期间，甲方免收租赁费；3、本合同生效后，乙方向甲方支付定金135万元，其中90万元于计租期开始后直接抵扣乙方应付租赁费，剩余45万元作为本合同履约保证金，于本合同终止之日起5天内甲方无息返还乙方；4、租赁费含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费，计租期前三年，年基本租赁费为2820000元，以后每三年递增8%，乙方应于每个计租季度第三个月的20日之前支付下个计租季度的基本租赁费；5、甲方负责完成影院土建（含影院隔墙、阶梯、放映层等，详见附件3）与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书，并按照双方确认的影院规划设计平面图以乙方影院分公司名义获取影院装修消防设计审核意见书后，经乙方确认后向乙方移交租赁场地，甲方交场时间不得晚于2017年9月30日；6、乙方负责完成影院装修施工，投入影院空调系统设备和数字电影放映设备，乙方负责完成装修消防施工，甲方负责于乙方装修工程竣工次日起30日内负责以乙方影院分公司名义取得影院消防验收合格意见书和消防安全检查合格意见书；7、基于影院项目对房屋结构的特殊要求，双方各自负责的工程内容具体按本合同附件3之约定执行；8、乙方迟延支付租赁费，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起5日内结清所欠甲方费用，应按迟延支付费用日息0.3‰向甲方支付违约金。《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》之附件3-1约定了甲乙双方各自负责的工程具体内容，建设消防工程（一次）甲方义务为：按通过消防部门审核的施工图纸完成室内外消火栓系统、喷淋系统、消防防排烟系统和消防泵房设备及火灾自动报警系统、消防广播系统、防火卷帘门控制系统、防火门磁释放器、电缆剩余电流火灾监测器、租区内非消防配电强切系统控制接口、消防门监控模块等的施工，并满足现行相关规范要求，甲方应保证每个观众厅安装独立的消防强排烟管及补风；乙方义务为：提供影院装修平面图，负责配置影院所需移动灭火器。租赁区内配电系统甲方义务为：完成甲方配电室内低压柜订制、安装维护、出线至租区专用低压配电柜总闸上的进线线路敷设满足相关规定，甲方应提供400KW的影院照明电缆及分别提供室外模块机400KW、室内动力、空调动力电缆给乙方，甲方所提供的电缆应安装独立计量系统及消防监控系统，提供至乙方指定配电房室内并预留地面往上返3米保证配电柜在配电间内任意位置有足够的压接长度；乙方义务为：租赁区内的低压柜的订制、安装、接线、租赁区内总闸下口出线的布线。以上合同签订后，自由人公司分别于2017年1月13日和2019年2月19日向既和公司付款75万元和60万元。2017年8月1日，自由人公司注册成立自由人公司郑州分公司，主要经营范围为会议服务、广告业务、电影放映、餐饮服务。2018年5月8日，既和公司（甲方）与自由人公司（乙方）签订《租赁场地交接确认协议》，主要约定：1、甲乙双方确认于2018年5月8日按《租赁合同》附件3-1所述条件完成租赁场地交接，甲方已按双方共同确认的施工图纸完成相关施工工程，且施工质量符合国家规范要求；2、若双方进行租赁场地交接时，存在甲方尚未完工的施工内容（详见《场地交接验收记录表》）但不影响乙方进场施工的，乙方可进场交叉施工，如甲方未能按《场地交接验收记录表》中确认的时间完成相应工作的，导致乙方工期延误的，则本协议第1条约定的交场时间相应顺延。根据《影院场地交接验收记录表》的记录以及既和公司与自由人公司在庭审中的共同确认，既和公司尚未完成的项目为：1、业主预留电容量与供电电缆型号是否与合同约定一致，电缆线是否已敷设至合同指定位置（约定配电箱安装完毕后，7个工作日电缆线到位）；2、业主提供的电缆是否已安装有独立的计量系统（约定配电箱安装完毕后，7个工作日电缆线到位）；3、建筑消防施工（喷淋、消防栓、烟感报警系统、消防排烟系统）（约定与影院装修同步进行）；4、甲方已安装消防强排烟管是否为影厅独立安装，没有穿越不同的影厅（约定与影院装修同步进行）。2017年4月15日，既和公司与华宇广泰建工集团有限公司签订《水电安装施工合同》，约定由华宇广泰建工集团有限公司承包春来茶城大地影院水电安装工程。2017年9月22日，既和公司与河南无限消防设施工程有限公司（现已更名为河南无限实业有限公司）签订《建筑消防设施安装施工合同》，约定由河南无限消防设施工程有限公司安装施工春来茶城室内装修消防改造工程。2018年5月8日，自由人公司郑州分公司申报的新郑路188号室内装修工程取得工程消防设计审核合格。2017年6月22日，自由人公司与兴润建设集团有限公司签订《影院装修工程项目协议书》，约定由兴润建设集团有限公司承包郑州春来茶城大地影院装修工程。2018年5月，影院装修工程开始逐步停工，2018年7月，影院装修工程全面停工。既和公司提交的华宇广泰建工集团有限公司出具的《工作联系函》、《情况说明》以及华宇广泰建工集团有限公司员工王永锋出庭作证显示：由于自由人公司暂停装修施工，没有按照约定安装配电柜，导致既和公司无法完成电缆敷设。既和公司提交的河南无限实业有限公司出具的《工作联系函》、《情况说明》以及河南无限实业有限公司员工罗世都出庭作证显示：由于自由人公司暂停装修施工，地砖未铺、现场卫生未打扫、吊顶未完成、中央空调未完成，导致消防工程无法完工。兴润建设集团有限公司员工霍占江出庭作证称：配电柜尚未安装，但未安装配电箱不影响电缆敷设，吊顶龙骨以及矿棉板已经完成，但是对方消防施工没有同时完成，进场施工后现场存在建筑垃圾、墙面孔洞封堵不完全及漏水现象，对方没有安装影厅门导致装修收口饰面无法完成，因存在上述问题，其公司接到影院方通知后停工。既和公司还提交袁峰于2018年7月及8月与自由人公司工程总工黄会成的电话录音，显示袁峰催促自由人公司尽快复工装修，黄会成称公司资金紧张，等钱打过来了，就开始复工。关于广场开业率，既和公司提交商铺房租赁合同、广场平面图纸、出租商铺情况汇总、房租及水电费收据。既和公司称：广场总建筑面积为30098平方米，实际可出租净面积24239平方米，公摊系数为30098平方米÷24239平方米=1.24，实际已出租的净面积（不含影院）15512平方米，实际已出租面积为15512平方米×1.24=19235平方米，故实际出租率为19235平方米÷（30098平方米-4000平方米）=74%，已经超出合同约定的60%，但由于影院迟迟不能开业经营，导致很多小商户陆续撤场，导致广场商户自2019年3月起陆续撤离，截至首次开庭时，广场开业率仅剩50%左右。自由人公司称：合同约定的出租率是以使用面积为计算标准，因此出租率为（19512平方米-4000平方米）÷30098平方米=51%，未达到合同约定的60%，故不应计收租赁费。既和公司主张：根据合同约定，影院的租金应从双方场地交接之日起满180天开始计算，双方已于2018年5月8日进行场地交接，因此租金应从2018年11月8日计算，因自由人公司未向既和公司支付租金，故要求解除合同，支付租金、违约金和经济损失。本院认为，原、被告签订的《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》及附件，《租赁场地交接确认协议》、《场地交接验收记录表》均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行合同义务。根据《郑州春来茶城电影房屋租赁合同》的约定，影院的租金应从双方场地交接之日起满180天开始计算，原、被告在《租赁场地交接确认协议》中确认于2018年5月8日完成租赁场地的交接，同时约定，如原告未能按《场地交接验收记录表》中确认的时间完成相应工作的，导致乙方工期延误，则交场时间顺延。根据《租赁场地交接确认协议》以及原、被告在庭审中共同确认，原告在影院供配电和建设消防有未完工的部分。关于影院供配电施工，原、被告约定“在配电箱安装完毕后7个工作日内电缆线到位”，而《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》的附件约定，安装配电柜属于被告方的义务，即被告在完成配电柜安装之后，原告才能继续进行供配电施工。根据查明的事实，被告尚未完成配电柜安装，故原告无法继续进行影院供配电施工。关于影院建设消防施工，原、被告约定“与影院装修工程同步进行”，且根据证人证言，影院的建设消防施工与装修施工是同步进行，在施工的工序上互有交叉，应相互配合，现由于被告方对影院的装修工程暂停，故原告方的建设消防施工亦无法继续进行。综上，原告虽未完成《场地交接验收记录表》中的施工项目，但责任不在原告，交场时间不应予以顺延。关于广场开业率，《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》约定开业率指广场内已开业商户的使用面积占广场总使用面积（约30000平方米）的比率，影院面积不包含在内。在计算时，“已开业商户的使用面积”与“广场总使用面积”中关于“使用面积”的定义应保持一致。根据既和公司提交的广场平面图显示，广场的建筑面积约为30000平方米，与《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》中约定的广场总使用面积约30000平方米基本一致，可知《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》中关于“广场的总使用面积”包含楼梯、走廊、卫生间、电梯等公摊面积，故“已开业商户的总使用面积”亦应将楼梯、走廊、卫生间、电梯等公摊面积计算在内。根据广场平面图显示，广场可以供出租的面积（不包含公摊面积）约为21694平方米，原告认可广场可供出租面积（不包含公摊面积）24239平方米，大于广场平面图显示的可供出租面积，故以原告认可的广场可供出租面积24239平方米为准。原告提交的租赁合同显示，已出租的商户面积（不包含公摊面积）总和为19512平方米。经计算，广场的公摊系数为1.24（30000平方米÷24239平方米），已开业商户的总使用面积应为24195平方米（19512平方米×1.24），扣除影院面积，开业率约为76%[（24195平方米-4000平方米×1.24）÷30000平方米-4000平方米×1.24]，已经达到《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》约定的60%的开业率，故被告应在免租期满后向原告支付租金。关于应支付的租金：原、被告于2018年5月8日完成场地交接，180天免租期满后，被告应从2018年11月8日开始向原告支付租金，原告自认自2019年3月起，商户陆续撤离，截至本案首次开庭时（2019年5月6日）开业率仅剩50%左右，再结合原告提交的商户租赁合同，部分商户的租赁期到2019年4月30日结束，故本院认定自2019年5月起广场开业率不足合同约定的60%，被告可以免付租金。经计算，2018年11月8日至2019年4月30日期间的租金为1355167元，扣除被告已支付的租金90万元，被告尚欠455167元未支付。《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》约定每个计租季度第三个月的20日之前支付下个季度租金，现被告逾期支付租金，迟延履行合同主要义务，故原告要求解除《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》及附件，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》及附件已解除，故原告要求被告支付租金并依据合同约定支付每日0.3‰的违约金，本院予以支持，但金额应以被告应付租金455167元为限，原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：解除原告郑州既和商贸有限公司与被告广东自由人影城管理有限公司于2017年1月6日签订的《郑州春来茶城电影院房屋租赁合同》及附件。被告广东自由人影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑州既和商贸有限公司租金455167元及违约金（违约金以455167元为基数，2019年1月21日起至实际清偿之日止，按照日利率0.3‰计付）。驳回原告郑州既和商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13314元，由原告郑州既和商贸有限公司与被告广东自由人影城管理有限公司各负担6657元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  宋文梅人民陪审员  苏爱芳人民陪审员  蒲景枝二〇一九年十一月四日书 记 员  郭丽鹏