北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14152号原告：北京昊远隆基房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡北潞春E6楼七层。法定代表人：李丹彤，董事长。委托诉讼代理人：李晴文，北京市安通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红军，男，1980年10月10日出生。被告：刘福利，男，1960年5月12日出生。委托诉讼代理人：马雪，北京若木律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐建刚，北京若木律师事务所律师。被告：筑隆建材科技有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇辛庄村166号。法定代表人：李冰，执行董事。委托诉讼代理人：郭志强，天津君悦律师事务所律师。北京昊远隆基房地产开发有限公司(以下简称：昊远隆基公司)与刘福利、筑隆建材科技有限公司（以下简称：筑隆公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。昊远隆基公司的委托诉讼代理人李晴文、刘红军，刘福利的委托诉讼代理人马雪，筑隆公司的委托诉讼代理人郭志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊远隆基公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与刘福利于2014年8月25日签订的《租赁合同书》以及2015年8月19日签订的《补充协议书》于2018年7月13日解除；2、请求人民法院依法判决二被告立即将租赁期间在隆昊建材页岩砖生产线原料车间占用的6550平方米土地上建设的违章建筑拆除并恢复原状；3、请求人民法院依法判令二被告立即将租赁的隆昊建材页岩砖生产线原料车间占用的6550平方米土地使用权及地上建筑物7400平方米（含破碎楼面积）交还给原告；4、请求人民法院依法判令二被告支付自2017年1月1日至2018年7月13日的租金1022054．79元；5、请求人民法院依法判令被告支付2017年1月1日至2018年7月13日房产税、土地使用税共计57192．79元；6、请求人民法院依法判令二被告支付逾期支付租金的滞纳金（其中2017年租金650000元，从2016年12月20日计算至实际付清租金之日止，按日千分之一的标准计算；2018年租金700000元，从2017年12月20日计算至实际付清租金之日止。暂计算至2018年12月20日为730000元）；7、请求人民法院依法判令二被告支付原告自2018年7月14日至实际交还租赁物之日止的占用费（其中2018年7月14日至2019年12月31日期间按1400000元/年计算；2020年1月1日至2020年12月31日期间按1500000元/年计算；2021年1月1日至实际交还之日按1600000元/年计算）；8、请求人民法院依法判令二被告支付原告违约金2000000元；9、本案诉讼费用由被告承担。昊远隆基公司在庭审过程中变更第4项诉讼请求为：请求人民法院依法判令二被告支付自2017年1月1日至2018年7月13日的租金972054．79元。事实和理由：2014年8月25日，原告与刘福利双方就刘福利租赁原告的隆昊建材页岩砖生产线原料车间占用的土地使用权面积6550平方米以及地上建筑物7400平方米（含破碎楼面积）事宜签订《租赁合同书》。主要约定内容是：1、租赁期限自2014年1月1日至2021年7月4日，租赁期内刘福利享受3个月免租期。2、租赁费总额为5050000元，第一年600000元，第二年600000元，第三年650000元，第四年650000元，第五年790000元，第六年700000元，第七年750000元，第八年（半年）400000元。3、刘福利在合同签订5个工作日内，向原告缴纳保证金2000000元，该保证金折抵租赁费，保证金折抵完租赁费用，刘福利按年支付租赁费，于年租期开始前20个工作日内支付。刘福利逾期15天支付租赁费，按每日千分之一的标准支付滞纳金。4、刘福利负责租赁标的物的合法、合规经营，负责缴纳标的物的相关税费等（包括但不限于标的物的房产税、土地税）。5、刘福利逾期支付租金超过2个月以上，原告有权解除合同，不退还刘福利支付的租赁费及保证金，同时，刘福利向原告支付违约金2000000元。6、租赁合同期满或终止后，刘福利应在30天内将场地、厂房清理后返还原告，若不能及时返还租赁物，原告按双倍标准收取租金，若合同期满或终止后两个月内仍未返还租赁物，则视为刘福利放弃租赁区域内的全部财产，租赁区内的一切物品，由原告处理。7、双方在合同中其他相关事项进行了约定。双方于2015年8月19日签订《补充协议书》，约定：刘福利应依法经营，不得违法用地和违法建设，一经发现，必须立即停止违法行为并自行拆除，恢复土地原貌，拆除费用由刘福利承担等事项。合同签订后，刘福利通过筑隆公司向原告支付了保证金2000000元，双方以该2000000元按约折抵了2014年至2016年租金以及2014年至2015年房产税、土地税共计1852113．06元，2016年房产税、土地使用税76056．53元，2017年房产税、土地使用税71830．41元。2017年剩余房产税、土地使用税12280．29元、2017年租金650000元、2018年租金700000元、2018年上半年土地使用税4912．50元、2018年上半年房产税40000元，经原告多次催收二被告至今一直未付。租赁期间，筑隆公司未经审批，在租赁土地上违法建设了一栋建筑物。2018年7月13日，因刘福利存在长期拖延支付租金、房产税等行为，经催收后仍未支付，原告向刘福利发出了《合同解除通知书》，刘福利当天予以签字接收确认。至今为止，刘福利就合同解除通知未提出异议，也未将租赁标的物交还给原告。另，诉争合同标的物是筑隆公司与刘福利共同承租的，二被告应共同承担责任。故，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告刘福利辩称，不同意原告的诉讼请求。我是原告公司员工，单位领导要求我在乙方处签字。但涉案合同的协商是原告和筑隆公司间进行的，实际也是原告和筑隆公司履行的，合同签订前对租赁标的的装修改造也均是筑隆公司进行的，与我无关，我无需承担任何责任。被告筑隆公司辩称，主体方面，我公司与原告是合同相对方，我们只是按原告的要求委托原告的员工刘福利签订合同。我公司实际交付租金及保证金，改造厂房也是我公司直接向原告进行审批和确认，所以租赁相对方应该是原告和我公司。关于解除合同，原告向刘福利发出解除通知书，筑隆并不知情，而且租金问题也一直在跟原告磋商，我们也不是单方违约。关于拆除违建，我们建设通过了原告同意，并且经过了合法审批，我们认为是合法建筑，不应该拆除。本院经审理认定事实如下：昊远隆基公司对北京市房山区青龙湖镇辛庄村东侧35000平方米国有土地拥有土地使用权。刘福利原为昊远隆基公司员工（现退休），2004年左右，刘福利从昊远隆基公司处承包了上述地块中6550平方米土地及地上昊远隆基公司所建隆昊建材页岩砖生产线原料车间,2014年刘福利承包合同到期。2013年年底，筑隆公司开始对诉争车间进行改造，用于建设预拌砂浆生产线，并于2014年12月得到北京市房山区住房和城乡建设委员会及北京市散装水泥办公室的同意。2014年6月20日，筑隆公司与刘福利签订《委托代理协议》，委托刘福利作为代理人与北京昊远隆基房地产开发总公司签订租赁合同书，并约定由此产生一切后果均由筑隆公司承担。2014年8月25日，昊远隆基公司（甲方）与刘福利（乙方）就隆昊建材页岩砖生产线原料车间占用的土地使用权面积6550平方米以及地上建筑物7400平方米（含破碎楼面积）事宜签订《租赁合同书》。约定：租赁期限自2014年1月1日至2021年7月4日，租赁期内乙方享受3个月免租期。租赁费总额为5050000元，第一年600000元，第二年600000元，第三年650000元，第四年650000元，第五年700000元，第六年700000元，第七年750000元，第八年（半年）400000元。乙方在合同签订5个工作日内，向甲方缴纳保证金2000000元，该保证金折抵租赁费，保证金折抵完租赁费用，乙方按年支付租赁费，于年租期开始前20个工作日内支付。乙方逾期15天支付租赁费，按每日千分之一的标准支付滞纳金。乙方负责租赁标的物的合法、合规经营，负责缴纳标的物的相关税费等（包括但不限于标的物的房产税、土地税）。乙方逾期支付租金超过2个月以上，甲方有权解除合同，不退还乙方支付的租赁费及保证金，同时，乙方向甲方支付违约金2000000元。租赁合同期满或终止后，乙方应在30天内将场地、厂房清理后返还甲方，若不能及时返还租赁物，甲方按双倍标准收取租金，若合同期满或终止后两个月内仍未返还租赁物，则视为乙方放弃租赁区域内的全部财产，租赁区内的一切物品，由甲方处理。双方还约定了其他事项。双方于2015年8月19日签订《补充协议书》，约定：乙方应依法经营，不得违法用地和违法建设，一经发现，必须立即停止违法行为并自行拆除，恢复土地原貌，拆除费用由乙方承担等事项。合同签订后，筑隆公司向昊远隆基公司支付了保证金2000000元。2015年，筑隆公司将厂房及生产线改造完毕，其在昊远隆基公司原有厂房旁新建有设备楼。同年，筑隆公司向北京市房山区经济和信息化委员会备案。备案过程中，昊远隆基公司出具说明，载明：我公司将隆昊建材页岩砖生产线原料车间占用土地及地上建筑物租赁给筑隆建材科技有限公司使用，用于建设预拌砂浆生产线项目，该车间与奥远煤矸石页岩生产线项目所用地及车间为同一地块、同一建筑。2016年，北京市房山区青龙湖镇人民政府认定筑隆公司所建预拌砂浆生产线占用3亩其他草地，系违法项目，要求筑隆公司拆除设备，后筑隆公司停产。关于被认定违法建设的原因，筑隆公司主张系因昊远隆基公司原生产线未按照土地使用权证规划范围建设，生产线偏移规划土地，占用其他草地，但昊远隆基公司未将该事实告知筑隆公司，导致筑隆公司改造生产线同样占用其他草地。昊远隆基公司认可原生产线偏移规划范围，主张原因系《国有土地使用证》标注错误，导致对土地使用权范围认识错误。2018年7月13日，昊远隆基公司向刘福利发出《及解除通知书》，主张因刘福利欠付租金2个月以上，要求解除与刘福利的租赁关系，刘福利签字接收。另，本案诉讼期间，筑隆公司向昊远隆基公司支付50000元租金，对于昊远隆基公司主张的欠付租金及税费数额不持异议，但表示因经营困难，近期无法支付剩余拖欠租金。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同书》、《补充协议书》、《国有土地使用证》、《情况说明》、照片等证据在案佐证。本院认为，诉争的《租赁合同书》及《补充协议书》虽然系昊远隆基公司与刘福利签订，但在合同签订前筑隆公司已在诉争场地进行厂房改造，昊远隆基公司对此亦明知；筑隆公司向昊远隆基公司支付保证金并实际占有、使用合同标的物；在筑隆公司向行政机关备案过程中，昊远隆基公司出具证明认可其与筑隆公司存在租赁关系。故，综合考虑筑隆公司与刘福利之间签订的《委托代理协议》，本院认定本案租赁关系的相对方为昊远隆基公司与筑隆公司，刘福利系代理筑隆公司与昊远隆基公司签订合同，合同条款对筑隆公司而非刘福利产生拘束力，刘福利并非本案适格被告。昊远隆基公司与筑隆公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同履行过程中，筑隆公司拖欠租金2个月以上，合同约定的解除条件成就，昊远隆基公司行使解除权并无不当。昊远隆基公司将《及解除通知书》送达筑隆公司的代理人刘福利，可视为向筑隆公司送达。故，租赁合同自解除通知到达之日（2018年7月13日）解除。合同解除后，筑隆公司应支付拖欠租金及税费，并将新建建筑拆除后将诉争场地及原有地上建筑返还昊远隆基公司。双方约定合同终止后筑隆公司如不能及时返还租赁物，昊远隆基公司按租金双倍标准收取占地使用费，现筑隆公司仍占有租赁物未返还，故应按约定支付占地费用。昊远隆基公司主张的违约金和滞纳金，均属于违约金性质，筑隆公司认为约定过高，书面请求本院予以调整。综合考虑昊远隆基公司的损失情况及双方过错程度，本院认酌定违约金以拖欠租金金额为基数，按照年利率24%标准进行计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告筑隆建材科技有限公司以刘福利名义与原告北京昊远隆基房地产开发有限公司于2014年8月25日签订的《租赁合同书》以及2015年8月19日签订的《补充协议书》于2018年7月13日解除；二、被告筑隆建材科技有限公司于本判决生效后三十日内将其在租赁土地上新建地上物拆除，并将租赁土地及原有地上建筑物返还原告北京昊远隆基房地产开发有限公司；三、被告筑隆建材科技有限公司于本判决生效后十日内向原告北京昊远隆基房地产开发有限公司支付租金972054．79元并支付违约金（第一部分以600000元为基数，按年利率24%的标准计算，自2017年1月1日起计算至实际给付之日；第二部分以372054．79元为基数，按年利率24%的标准计算，自2018年1月1日起计算至实际给付之日）；四、被告筑隆建材科技有限公司于本判决生效后十日内向原告北京昊远隆基房地产开发有限公司支付税费57192．79元；五、被告筑隆建材科技有限公司自2018年7月14日起按合同约定的同期双倍租金标准向原告北京昊远隆基房地产开发有限公司支付至实际返还租赁标的物之日止的占地使用费（如至2021年7月5日仍未实际返还租赁标的物，以后每年按照1600000元标准支付占地使用费至实际返还租赁标的物之日止）；六、驳回原告北京昊远隆基房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47915元，由原告北京昊远隆基房地产开发有限公司负担17915元（已交纳），由被告筑隆建材科技有限公司负担30000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王俊伟人民陪审员  翟友林人民陪审员  李忠华二〇一九年十一月十八日书 记 员  凌 越宁继清