贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初3937号 原告：谭士友，男，1977年10月11日出生，蒙古族，河南省永城市人。 原告：魏云，女，1979年02月07日出生，汉族，河南省永城市人。 被告：贵州嘉士诚房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市黔西县莲城大道（城关镇对面）。 法定代表人：何红阳，系该公司执行董事。 委托代理人：喻恒麟，系贵州达德律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：姚兰，女，1976年1月17日出生，汉族，贵州省贵阳市人。系该公司员工。 原告谭士友、魏云与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年07月03日受理后，依法组成合议庭于2019年08月12日公开开庭进行审理。原告谭士友、魏云及被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司的委托代理人喻恒麟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭士友、魏云诉称，原告于2011年12月29日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告在黔西县，在签订合同之后，原告履行了《商品房买卖合同》所约定的权利和义务，原告向被告交清购房款及相关费用共计395387元，被告出具收据给原告，《商品房买卖合同》第八条约定在2012年3月31日将该房屋交付给原告使用。《商品房买卖合同》中约定该商品房室内面积109.72平方米，每平方米单价3461.58元，房屋总价为379805元。原告已经履行了购房款的支付义务，被告已将房屋移交给原告使用。按2011年8月16日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第10页第十五条约定“被告应于交付房屋后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案...，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的限期内取得房地产权证书的，双方同意按下列1或2项处理；（1）买受人退房，出卖人在买受人提出要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，该《商品房买卖合同》第10页第十五条约定属于格式化霸王合同条款和约定不明确，比如原告方提出退房，被告退还原告的房款并按已付房款的1%赔偿原告的损失，从原告的购房总金额379805元来计算，原告得到的违约金为3798.05元，原告装修该套商品房的装修费已经开支150000元，原告得到的违约金还不够原告装修房屋的损失费；如果原告不退房，按0.1%的违约金计算，原告得到的违约金为3798.05元，原告出资379805元却得到一套没有房产证的违法建筑，故《商品房买卖合同》第十五条约定很明显属于不公平的约定，不应得到法律的支持。《商品房买卖合同》第6页第七条规定的买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，则按下列1种方式处理：“（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1违约金”。从2012年3月31日至今，被告未给原告办理该房屋产权证书，被告已经违反了该《商品房买卖合同》第十五条约定，原告总出资341308元却得到一套没有房产证的违法建筑房屋居住。原告认为，原、被告之间签订了《商品房买卖合同》，原告应该得到与被告同等的权利和义务，被告的违约不应该按约定不明确的格式合同的霸王条款《商品房买卖合同》第十五条约定来赔偿原告的违约金，按公平公正的原则，被告应该按《商品房买卖合同》第七条规定来对原告进行赔偿违约金，即被告应按原告已经支付购房总款每日万分之一的违约金来赔偿原告。故被告从2012年3月31日至2019年7月1日已经违约了7年零3个月（即2645天），故被告赔偿原告105136元（379805元×1元／10000元×2645天＝100458元）的违约金，被告同时应该履行为原告办理房屋产权证书的义务，为此原告诉来法院：1、请求判决被告办理盛世花都小区Ｂ栋1单元19层6号房的产权证书给原告；2、判决被告赔偿原告违约金100458元；3、案件受理费用由被告承担。 原告为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提供如下证据： 1、原告谭士友、魏云的身份证，用以证明原告主体适格； 2、《商品房买卖合同》1份，用以证明原告方购买了涉案房屋； 3、销售不动产统一发票（自开）1张，用以证明原告方已经将购房款缴纳完毕。 被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司答辩称，原告应为自己所主张的事实提供证据加以证明，原告亦应当根据双方签订的商品房买卖合同约定的义务进行履行，现在办证条件不成就，被告没有办理产权证的义务，即使认定被告存在违约情形，也应当依照双方的约定承担违约责任。本案中，原告称被告应当在2012年3月31日起支付违约金，原告的诉讼时效已经届满，原告应当自知道或应当知道之日起2年内主张权利，当时民法总则尚未颁布实施，故应适用诉讼时效为2年。 被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司除了提供其营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证复印件，用以证明其主体适格外，无其他证据向法庭提交。 为查清案件事实，本院依职权向黔西县自然资源局进行查询，黔西县自然资源局回复称被告截止到2019年9月2日仍未提供办理不动产权登记所需资料。 经庭审举证、质证，被告对原告出示的第1组证据无异议；对第2组证据的三性无异议，根据合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内办理产权证，但该义务履行的前提条件是买受人书面委托出售人办理，该条件未成就前，被告没有为买受人办证的义务，同时该条对相关的违约责任做了明确的约定，应当尊重当事人之间的意思表示；对第3组证据的三性无异议，发票上出具的时间为2015年6月2日，在备注一栏写明分期付款还清，而原告主张的违约金是从2012年3月31日起算，但发票上体现了原告系分期付款，于2015年6月2日缴清。原告对被告的证据无异议。原、被告对黔西县自然资源局的回复均无异议。 经审查认定，原告及被告出示的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据。 经审理查明，原、被告于2011年11月17日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于黔西县房屋出售给原告，房屋建筑面积为132.29平方米，套内面积为109.72平方米，房屋总金额为379805元。合同约定以分期付款的方式支付购房款，第一次付款为2011年11月17日，支付189805元，第二次付款为2012年3月31日，支付190000元。合同约定的交房时间为2012年6月30日前。合同第十五条约定：双方办理完房屋交接手续，买受人提供完办理《房屋所有权证》所需资料后，买受人书面委托出卖人办理《房屋所有权证》，在买受人相关手续及资料全部齐备的前提下，出卖人应当于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，为买受人办理房屋产权证，由此产生的费用按国家规定由买受人全额承担。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：即1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明，原告已支付完房款379805元。截止到2019年9月2日被告仍未向相关部门提供办理不动产权登记所需资料。 本案焦点：原告诉讼请求应否支持；本案是否已过诉讼时效。 本院认为：本案是因履行《商品房买卖合同》而产生的纠纷，故本案案由为商品房销售合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年6月30日前，庭审中原告称交房时间为2012年5月份，被告称未找到交房时间的依据，为查清案件事实，经向被告告知其于庭后对交房时间进行核实并提交书面核实材料，但被告未提交，因双方对交房时间均未明确，也未提供证据予以证实，故根据双方合同约定本案交房时间依法认定为2012年6月30日。涉案合同为被告制作的格式合同，合同虽然约定“在买受人相关手续及资料齐备的前提下，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，为买受人办理房屋产权证”，但作为买方而言，其处于弱势地位，一般情况下并不清楚办理产权登记证书所需资料，相对而言，被告作为房开企业，在已约定了由买方委托被告代为办理产权登记证书的情形之下，其应当通知买方提供相关资料，但被告并未举证证明其已通知原告提供资料，从有利于买方的角度对合同条款进行解读，被告应于交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，为买受人办理房屋产权证，也即被告应于2012年9月28日前提供办证资料，为买受人办理产权证书。虽然截止直至开庭时，原告未向被告出具书面委托书，但原告未提供书面委托书并非是未能办证的直接原因，导致未能办证的原因在于直到2019年9月2日被告仍未向相关部门提供办理不动产权登记所需的资料。被告作为出售方，其须履行的义务除交房之外，还须协助办理房屋产权证（不动产权证），现被告未提供办证资料，导致原告未能在交付房屋使用后的90日内取得产权登记证书（不动产登记证书），故从2012年9月29日起被告已构成违约，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，原告应于2014年9月29日前主张权利，但原告于2019年7月才提起本案诉讼主张权利，庭审中原告也未举证证明本案有诉讼时效中止或中断的情形，故本案已过诉讼时效。因此，原告要求被告支付违约金的主张依法不予支持。根据本案查明的事实，截止至2019年9月2日，被告仍未提供办证所需资料，导致涉案房屋目前尚不具备办理涉案房屋产权证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”中第（二）项之规定，被告负有的交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的义务事实上处于不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故原告要求被告履行办证的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告谭士友、魏云的诉讼请求。 案件受理费2310元，由原告谭士友、魏云负担1155元，由被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司负担1155元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附电子光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审 判 长  刘 芸 人民陪审员  马兴宇 人民陪审员  李真开 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  熊 娟