河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀07民终2386号上诉人（原审被告）：怀来恒天房地产开发有限公司，住所地怀来县土木镇政府后楼109室。法定代表人：吴雪丹，总经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，1989年11月27日，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张瑾，女，1973年2月20日出生，回族，住呼和浩特新城区。被上诉人（原审原告）：刘海鹏，男，1968年6月30日出生，蒙古族，住呼和浩特新城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘敏，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人怀来恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）因与被上诉人张瑾、刘海鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒天公司的委托诉讼代理人陈刚、被上诉人张瑾、刘海鹏及其共同委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒天公司上诉请求：撤销河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初1748号民事判决，依法发回重审或改判驳回诉讼请求。事实和理由：1、涉案商品房合同真实有效，怀来县政府出具的政策：怀政【2016】62号文件属于地方性政府政策，属于行政管理规定，并不影响涉案合同的效力。依法成立的合同受法律保护，恒天公司与张瑾、刘海鹏签订的商品房合同系双方真实意县表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，恒天公司收取张瑾、刘海鹏交纳的购房款符合合同约定。2、怀政【2016】62号限购文件应为政府通知，双方均知道或应当知道其内容，如合同履行存在障碍的，双方都有过错，应按照过错大小分摊其损失。怀政【2016】62号文件“关于规范房地产市场秩的实施意见（试行）”于2016年12月8日发布并开始实施，恒天公司与张瑾、刘海鹏签订《认购书》的时间为2017年12月21日，从时间上分析，政策已出台长达一年之久，而商品房作为特殊交易物，张瑾、刘海鹏在选购、认购的同时，必定会审视、审慎的进行对比，了解涉案项目的整体因素，其应知道怀来县的购居政策。怀政【2016】62号文件为试行实施意见，并非一成不变的措施，其中文件中：“如遇上级关于规范房地产市场政策及房地产市场需求变化，再适时调整。”涉案房屋的合同履行并不存在障碍，应按合同约定继续履行，合同解除于法无据。一审中张瑾、刘海鹏并未提交其暂不符合购房资格的证据材料，依据怀政【2016】62号文件中明确“非本县户辖居民”的资格的证明材料：身份证、劳动合同、社保证明、税收证明等。根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第2条的规定，谁主张谁举证，张瑾、刘海鹏应当提供证据证明其主张的诉讼请求，而一审法院并未就该证据及事实能否认定张瑾、刘海鹏是否具备购房资格进行合法合理的审查，属于事实认定不清。如合同却因政策导致暂时无法继续履行，那么亦应根据双方履行情况、过错程度进行评判，双方均存在过错的情况下，即使合同被认定撤销或解除，恒天公司亦不应承担利息损失。3、一审法院判令恒天公司承担优惠服务费35000元及利息缺乏事实依据、适用法律错误。原审中，张瑾、刘海鹏举证由案外人怀来金胜行房地产经纪有限公司出具的优惠服务费35000元收据一张，经恒天公司核查国家企业信息公示系统，显示怀来金胜行房地产经纪有限公司为独立法人公司，与恒天公司在股权、架构上均无任何关联，其经营范围亦为房地产经纪服务，故其作为中介机构有权对外开展民事活动，并承担相应的民事责任，就上述证据形式要件及指向均可证明费用的收取方并非恒天公司，且双方认购书中并未约定优惠服务费。再者，张瑾、刘海鹏提供的中国建设银行信用卡交易明细中明确显示：“20171230消费人民币35000.00交易描述唐山市路行消费团购中心服务部6”并非证明在恒天公司财务部进行刷卡交易，亦与恒天公司无关，且案外人出具的收据与恒天公司出具的收据无论从样式、格式均不相同，更重要的是2017年12月30日交纳35000元的同时，张瑾、刘海鹏同时交纳了部分首付145.7万元，作为完全民事行为能力人，具备基本的交易经验，能清楚分辨出2份收据的收款单位并非同一家。最后，张瑾、刘海鹏与李志全的通话录音中，李志全个人明确表示：“其已离职，无法出具证明，更表示恒天公司不认可收款事实”，综上，上述交易行为可以认定35000元优惠服务费并非恒天公司收取，一审法院未核查收款方情况，仅凭无关联的证据认定恒天公司收受35000元的情况与事实不符，一审法院认定事实错误。张瑾、刘海鹏诉讼请求为“判令被告双倍退还原告定金4万元，并退还原告已支付的优用服务费3.5万”并未要求恒天公司就3.5万支付利息，但一审法院超出被上诉人的诉讼请求，直接判令恒天公司退还服务费35000元后，并以35000元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率4.75%计算利息，违反不告不理的法律原则，属于法律适用错误，应依法改判。张瑾、刘海鹏答辩称，恒天公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张瑾、刘海鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除张瑾、刘海鹏与恒天公司签订的《京北恒大国际文化城商品房认购书》；2.判令恒天公司退还张瑾、刘海鹏已支付的全额房款172.6667万元，并按人民银行同期贷款利率4.75%支付利息12.351221万元，从2017年12月24日暂计算至2019年6月16日，并最终计算至实际给付之日；3.判令恒天公司双倍退还张瑾、刘海鹏定金4万元，并退还张瑾、刘海鹏已支付的优惠服务费3.5万元；4.请求人民法院依法判决由恒天公司承担本案全部诉讼费用（含案件受理费、保全费、律师费等）。一审法院认定事实：刘海鹏、张瑾系内蒙古呼和浩特市居民，2017年12月欲在怀来县恒大国际文化城购买商品房，购买之前向该项目销售中心工作人员咨询外地户口是否可以购房，销售人员答复一次性付款后可以协调办理《商品房买卖合同》及网签，且明示张瑾、刘海鹏以恒大地产的实力可在短期内办理《商品房买卖合同》及网签手续。张瑾、刘海鹏遂于2017年12月24日支付购房定金2万元，并签订《京北恒大国际文化城商品房认购书》，认购京北恒大国际文化城楼盘B15幢2-602房屋，面积122.78平方米，房屋总金额为1726667元。其中就付款方式约定为“一次性付款：乙方（张瑾、刘海鹏）须于2017年12月27日前支付首期房款1706667元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》”，并就违约责任等条款进行了约定。2017年12月30日，张瑾、刘海鹏在该项目销售中心财务室按恒天公司工作人员指定刷卡支付优惠服务费3.5万元、部分房款145.7万元；2018年1月11日，银行汇款支付房款24.9667万元。张瑾、刘海鹏交纳全部房款后数次催促恒天公司签订《商品房买卖合同》，但恒天公司至今未履行签订《商品房买卖合同》义务，张瑾、刘海鹏遂诉至法院。一审法院认为，刘海鹏、张瑾与恒天公司签订的《京北恒大国际文化城商品房认购书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。恒天公司作为房地产开发企业明知当地政府已出台商品房限购政策，张瑾、刘海鹏系外地户口，不具有购房资格，却虚假承诺张瑾、刘海鹏在限购条件下也能购买商品房并签订《商品房买卖合同》，与张瑾、刘海鹏签订《商品房认购书》后收取其全部房款，存在主观过错，致使张瑾、刘海鹏的购房目的不能实现，符合合同法规定的解除条件，故对张瑾、刘海鹏要求解除双方签订的《京北恒大国际文化城商品房认购书》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张瑾、刘海鹏的实际损失即购房款被占用期间的利息损失，故对张瑾、刘海鹏要求恒天公司返还已支付的购房款及赔偿利息损失的诉讼请求予以支持。因定金已转化为购房款，对张瑾、刘海鹏要求恒天公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。对张瑾、刘海鹏要求恒天公司返还已支付的优惠服务费3.5万元的诉讼请求，虽然收款方显示为怀来金胜行房地产经纪有限公司，但该笔费用是在恒天公司销售中心的财务室刷卡支付，且根据刘海鹏与恒天公司销售人员的通话录音显示，该优惠服务费实际为恒天公司通过第三方收取，因此该笔费用的实际收款人为恒天公司，故对张瑾、刘海鹏的该项诉求予以支持。判决：一、解除刘海鹏、张瑾与恒天公司于2017年12月24日签订的《京北恒大国际文化城商品房认购书》；二、恒天公司于判决生效后十日内返还刘海鹏、张瑾购房款1726667元、购房优惠服务费35000元共计1761667元及利息（以1512000元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率4.75%自2017年12月30日起计算至实际给付之日；以249667元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率4.75%自2018年1月11日起计算至实际给付之日止）；三、驳回刘海鹏、张瑾的其他诉讼请求。本院二审期间，恒天公司提交企业名称为怀来金胜行房地产经纪有限公司的企业信用信息公示报告，证明目的为该公司系独立法人，该公司收取的优惠服务费35000万元与恒天公司无关，恒天公司不应承担返还义务。刘海鹏、张瑾的质证意见为该份报告不应作为证据适用，该公司代恒天公司销售房屋，恒天公司支付其佣金，实际款项仍然由恒天公司收取。刘海鹏、张瑾提交承诺书复印件一份，内容为恒天公司工作人员李志全签字确认，要求刘海鹏承诺缴纳房款的同时缴纳额外优惠费用35000元，如不按时缴纳此房源另行出售，定金不予退还还。证明目的优惠费用35000元系按照恒天公司的要求支付，其应当返还。恒天公司的该份证据系复印件不应予以采纳，优惠费用35000元的票据系怀来金胜行房地产经纪有限公司出具，恒天公司不应承担责任。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于刘海鹏、张瑾提交承诺书复印件，结合一审中刘海鹏与恒天公司销售人员的通话录音内容，以及该笔费用在恒天公司销售中心的财务室刷卡支付，能够相互印证该优惠服务费实际为恒天公司通过第三方收取，对于该份证据本院予以采信。对于恒天公司提交企业信用信息公示报告，没有其他证据作证，该证据不能证实其主张，本院不予采信。其他查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于案涉《商品房认购书》是否应当解除的问题，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，怀来县人民政府怀政【2016】62号文件对于当地的房地产市场进行规范，实施了限购措施。恒天公司与张瑾、刘海鹏签订《商品房认购书》在该文件发布实施之后签订，恒天公司明知张瑾、刘海鹏系外地户口不具备当地的购房条件，仍与其签订认购书，致使合同目的实现，张瑾、刘海鹏要求解除双方签订的认购书符合法律规定。关于返还购房款、优惠服务费及利息的问题，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因恒天公司存在过错，依法应当承担返还购房款及占用期间的利息，案涉优惠服务费3.5万元系由购房发生，结合查明的事实，亦是由恒天公司实际收取，一审法院判令恒天公司予以返还并支付相应利息符合法律规定，本院予以支持。综上所述，恒天公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,014.0元，由上诉人怀来恒天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯阳审判员  马瑞云审判员  闫 格二〇一九年十一月十八日书记员  耿晓虹