四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终1458号上诉人（原审原告）：荣县伦兴货厢制造有限公司，住所地四川省荣县工业园区C2-03号。法定代表人：曾春梅，执行董事。委托诉讼代理人：**，男，公司办公室主任。委托诉讼代理人：杨洪峰，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川加利诺饲料有限公司，住所地四川省荣县工业园区C2-03号。法定代表人：谭丽，总经理。委托诉讼代理人：詹育，四川双溪律师事务所律师。上诉人荣县伦兴货厢制造有限公司（以下简称伦兴公司）因与被上诉人四川加利诺饲料有限公司（以下简称加利诺公司）土地租赁合同纠纷一案，不服四川省荣县人民法院（2019）川0321民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伦兴公司的委托诉讼代理人**、杨洪峰，被上诉人加利诺公司委托诉讼代理人詹育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伦兴公司上诉请求：1、撤销原判决第二项，改判为：确认上诉人与被上诉人2018年2月6日签订的《土地租赁合同》自2018年9月1日起解除，责令被上诉人立即归还占用的土地；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原判决认定“2018年2-4月，因政策性原因，荣县旭阳镇郝家坝工业园区工程建设暂停审批，加利诺公司的X号厂房停工停建”属于认定事实错误。上诉人2018年3月1日、3月19日分别致函荣县工业园区管委会的《函告》两份是应被上诉人的要求由被上诉人拟定，上诉人盖章后由被上诉人提交给管委会的，其内容缺乏真实性，不能作为认定以上事实的依据；被上诉人不能按照约定完成修建的原因不是政策性原因停建，是没有修建资金和变更了施工图纸，需要重新办理设计变更、规划变更、重新办理施工许可证等手续。被上诉人对该厂房至今仍然没有取得合法的修建许可，不存在停工停建的前提基础。2.合同的履行应当合法履行、严格履行、诚实信用，被上诉人均违反了合同履行的法律规定。被上诉人没有取得施工许可证进行违法施工，在收到上诉人解除合同的通知后，却自2018年11月后加紧施工。被上诉人占用了上诉人合同约定租赁土地之外的土地，导致严重影响上诉人对其他土地的开发利用；3.原判决严重损害了上诉人的合法权益。上诉人订立《土地租赁合同》目的是及时完成该部分土地的开发利用和取得X号厂房的不动产登记证书及使用残值，原审判决将导致上诉人的合同目的无法实现；4.原审判决适用我国法律关于不可抗力驳回上诉人确认合同解除的诉讼请求是适用法律错误，本案中没有出现不可抗力影响合同履行的情形。被上诉人没有在接到上诉人解除合同通知起三个月内提起诉讼，要求人民法院判决继续履行，可以视为放弃继续履行合同。综上所述，上诉人与被上诉人之间的《土地租赁合同》无论约定解除还是法定解除的条件均已经成立，应当依法确认合同已经解除。加利诺公司辩称，1、上诉人的上诉理由均不是事实，不能成立。是否因为政策原因导致工业园区停止施工，这是众所周知的。2、对于办理审批手续和图纸备案，是上诉人应当履行的义务。根据合同约定，厂房最后是归属于上诉人，从一开始就存在上诉人不配合被上诉人办理相关手续，才导致图纸变更不了。3、关于土地使用税，上诉人应当提供交税发票，但一直没有交给被上诉人，被上诉人也多次要求给予账户，但上诉人也一直没有提供，被上诉人不存在违约。伦兴公司向一审法院起诉请求：1．判决确认伦兴公司与加利诺公司签订的《土地租赁合同》于2018年9月1日解除，并返还占用的土地；2．判决加利诺公司给付伦兴公司土地使用税84560元。一审法院认定事实：伦兴公司系经营汽车货厢销售、饲料加工（2018年7月申请增加饲料加工项目）等业务的有限责任公司，法定代表人曾春梅（原法定代表人为**）。加利诺公司系经营饲料的生产、加工及销售饲料等业务有限责任公司，法定代表人谭丽，赵亮系案涉租赁土地上修建X号厂房及相关设施建设等相关业务的负责人。伦兴公司于2012年8月7日依法取得荣县河西新区郝家坝工业园区C2-XX地块21141.41平方米的土地使用权，用途为工业，土地使用权终止日期为2062年6月12日。2013年4月26日，荣县城乡规划建设和住房保障局向伦兴公司发放《建设工程规划许可证》，准予伦兴公司在郝家坝工业园区C2-XX地块上建设集装箱研发、生产项目。伦兴公司于2013年12月19日取得建设工程施工许可证，开工日期为2014年1月，竣工日期为2014年12月，应在核发之日起三个月内施工，逾期办理延期手续，不办理延期或延期次数、时间超过法定时间的，许可证自行作废。伦兴公司为修建X号厂房进行了设计、绘制图纸及相关报批后，但未开工或施工建设。2017年5月8日，伦兴公司与加利诺公司签订《租房协议》，约定伦兴公司将位于荣县郝家坝工业园区C2-XX号地块上的房屋5000平方米（伦兴公司修建X号集装箱库房及硬化的土地）的位置出租给加利诺公司使用，加利诺公司按伦兴公司自建钢结构厂房并自行完成修建手续；租期为2017年5月1日起至2036年4月30日，前240个月免租金，后120个月每月20000元租金，租期届满后厂房归还伦兴公司。伦兴公司的法定代表人**与加利诺公司的代表人赵亮分别在该合同上签名，并加盖双方公司的印章。2017年12月5日，荣县城乡规划委员会对伦兴公司X号厂房设计方案提出审查意见，要求该项目为集装箱研发与生产项目，方案不得涉及与原批准入驻项目无关的内容，并要求伦兴公司完善环评手续、修改完善设计方案，外立面风貌应与Y号厂房保持一致。2018年2月6日，加利诺公司与伦兴公司又签订《土地租赁合同》，约定伦兴公司将C2-XX号地块X号集装箱车库房所属地块（面积10570平方米）租赁给加利诺公司，由加利诺公司自建轻钢结构厂房及按加利诺公司要求安装生产设备并自行完成修建手续及相关费用，伦兴公司配合完成相关建厂手续；租赁期为10年，即自2017年5月1日至2027年4月30日止；加利诺公司承诺在2018年8月30日前完成主体工程竣工，如到期主体工程未完成，视为加利诺公司违约，应在10个工作日内退场，伦兴公司不承担任何经济损失；租赁期满后，厂房及附属设施、地面附着物归伦兴公司所有；2027年4月30日前免租金，2027年5月1日后需续租的租金随行就市，但每月租金不低于50000元；加利诺公司的租赁期内，伦兴公司不得转让或出售该地块；加利诺公司所使用的土地使用税，自2018年起的每年8月30日前支付伦兴公司（每平方米8元/年，10570平方米为84560元/年，以实际征收价格为准）；加利诺公司通过相关部门审批后，进行饲料生产，不得用于其他产业；本合同自双方签字盖章后生效，双方签订此合同时，双方于2017年5月18日签订的《租房协议》作废。伦兴公司的**与加利诺公司的赵亮分别在《土地租赁合同》上签字，并加盖双方公司印章。因荣县规划局暂停办理开工建设审批，伦兴公司于2018年3月1日、3月29日分别致函荣县工业园区管委会，请求尽快许可续建X号厂房。2018年7月11日，加利诺公司向伦兴公司提出申请，自称X号厂房施工因荣县人民政府责令工业园区的厂房建设停工至2018年4月才准许办理相关手续及动工建设，无法在2018年8月30日前正常完工，请求伦兴公司将X号厂房主体工程的竣工或完工延期至2018年12月31日。同日，加利诺公司向荣县建设局提出申请，以本公司的施工图纸发生变化而无法办理施工许可为由要求准予加利诺公司先开工后许可。伦兴公司与四川宏万建设工程有限公司于2017年11月8日签订的《建设工程施工合同》，约定X号厂房建设的完工时间为2019年5月8日。伦兴公司于2017年12月1日向加利诺公司的赵亮出具《委托书》，授权赵亮代表伦兴公司到荣县工业园区管委会规划办办理有关X号厂房建设方案变更的相关手续，赵亮有对新方案的审核和决定权。加利诺公司将伦兴公司报备的“集装箱研发与生产项目X号厂房”变更为“改建畜禽、水产配合饲料生产基地”，并于2018年11月9日与荣县人民政府签订《荣县年产30万吨畜禽、水产配合饲料项目协议书》。2018年4月，加利诺公司以“改建畜禽、水产配合饲料生产基地”向荣县环保部门报批报建，并于2018年7月6日获得荣县环境保护局的行政许可（荣环准许[2018]49号）。2018年2～4月，因政策性原因，荣县旭阳镇郝家坝工业园区的工程建设暂停审批，加利诺公司的X号厂房停工停建，加利诺公司未在2018年8月30日完成X号厂房主体完工。加利诺公司收到伦兴公司的2018年9月1日的解除合同通知书后，租赁场地的地面硬化基本完成，但X号厂房尚处于地面第一层建设初始状态（地面的钢结构的第一层立柱部分安装），此状态一直延续至2018年11月底。此后，加利诺公司继续组织人力物力于2019年4月前将X号厂房建至高度约30米的钢结构房的框架状态，未进行四面的墙面安装及房顶遮挡物覆盖，加利诺公司基本完成了对租赁场地10570平方米的混泥土硬化，修建了厂区围墙及门卫室及大门设施等附属设施，并建成“四川加利诺饲料有限公司”建筑物及标识牌。因此，加利诺公司投入较大建设资金进行厂房、设施建设，并购置生产性设备设施。伍友平与加利诺公司的赵亮于2017年5月7日签订合同，约定伍友平承建（包工包料）案涉租赁土地上的相关工程，并于2018年1月25日进行结算。2018年5月30日，伍友平以赵亮为被告向本院提起民事诉讼，主张赵亮给付工程款250000元。另，加利诺公司因建设资金不足，与四川宏万建设工程有限公司及民工丁永康、王文东、辜忠良发生案涉租赁土地上建设工程款或劳务费纠纷，影响加利诺公司建设的X号厂房主体工程建设进度。伦兴公司于2018年9月1日致函加利诺公司，以加利诺公司违反《土地租赁合同》约定“X号厂房应在2018年8月30日前完成主体竣工或完工”及未支付土地使用税84560元为由，主张解除《土地租赁合同》，并责令清退租赁土地、补交土地使用税56373元（以8元/平方米按实计算）。同月4日，伦兴公司又致函加利诺公司，主张双方当事人签订的《土地租赁合同》已于2018年9月1日解除，并要求清退租赁场地。加利诺公司于2018年9月12日回函伦兴公司，以伦兴公司自身原因导致不能办理正常建设审批手续及政策性原因停工为由不同意解除《土地租赁合同》。同年12月24日，伦兴公司再次致函加利诺公司，以加利诺公司未停止施工及清退租赁场地为由，要求三日内清退租赁场地。2018年9月7日，伦兴公司向荣县城乡规划建设和住房保障局提出停止办理案涉工程项目的所有规划和施工的申请。2018年8月30日，伦兴公司向土地使用税征收机关交纳1、2号厂房地块的土地使用税、滞纳金共计1787079.94元。加利诺公司未按租赁合同约定及伦兴公司的解除合同通知要求支付伦兴公司垫缴的土地使用税。审理中，伦兴公司主张加利诺公司给付自2017年5月起至2018年4月30日止的垫缴土地使用税费84560元。一审法院认为，本案争议焦点：一是伦兴公司主张解除《土地租赁合同》的理由是否成立；二是加利诺公司是否应当给付伦兴公司垫付的土地使用税84560元。伦兴公司主张解除《土地租赁合同》的理由不成立，不应当支持。首先，伦兴公司与加利诺公司签订的《土地租赁合同》，依法成立。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”2018年2月6日，伦兴公司与加利诺公司签订的《土地租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，合同当事人应按诚实信用原则，全面履行合同义务。其次，判断伦兴公司主张的解除合同理由是否成立，应秉承诚实信用原则，从双方当事人订立合同目的、合同履行情况以及实现合同的目的可能性进行全面的客观评断。一是加利诺公司更改伦兴公司备案的X号厂房的设计图纸，未构成根本性违约。本案中，虽双方当事人签订《土地租赁合同》时间为2018年2月6日，但双方的租赁合同关系自2017年5月起已经在实际成立，加利诺公司为履行合同及建设积极准备，并进行实际投入。加利诺公司租用伦兴公司的C2-XX号地块X号集装箱库房所属地块10570平方米，用途为饲料生产、加工，伦兴公司知晓加利诺公司租赁土地的用途，并于2017年12月1日授权加利诺公司的代表人赵亮代表伦兴公司办理“伦兴货厢X号仓库建设方案变更”等事项，则加利诺公司更改X号厂房设计方案、图纸非单方、私自意志行为，构成双方当事人合意，不构成而加利诺公司根本性违约。因此，伦兴公司主张加利诺公司擅自更改X号厂房构成违约的理由不成立，本院不予确认。二是加利诺公司迟延完成X号厂房主体建设的主要原因及法律后果。加利诺公司未在2018年8月30日完成X号厂房主体工程建设，虽然，《土地租赁合同》中约定了X号厂房主体完工时间作为合同解除的条件，但2018年2～4月的停工停建以及建设审批手续停止审批，是导致X号厂房主体工程未在2018年8月30日前完成的主要原因，属当事人意志外原因，即不可抗力。伦兴公司在2018年9月1日、9月4日通知加利诺公司解除《土地租赁合同》时，X号厂房主体工程的完工时间，应当予以合理顺延。因此，截止2018年8月30日，双方当事人约定解除合同的条件，视为未成就，伦兴公司据此主张解除土地租赁合同缺乏事实依据。衡量解除双方当事人合同合理性的判断方法：继续履行合同对双方当事人是否有利，还是有损于一方当事人或严重损害一方当事人利益。司法保护应援引“利益平衡”方法，即平等保护合同各方当事人合法权益。伦兴公司出租土地，其主要合同目的是获得经济收益，即加利诺公司建成后，租赁合同期限届满（不再续租后）的饲料生产厂房及附属设施归伦兴公司所有。虽然，加利诺公司在建设X号厂房期间，存在因自身建设资金问题影响工程建设进度，但在伦兴公司提起本案诉讼时，已经基本完成了X号厂房主体工程的30米高钢结构建设，并对租赁的10570平方米进行了混凝土硬化及相关附属设施建设，加利诺公司投入建设资金较大，轻易解除土地租赁关系，势必造成加利诺公司的较大经济损失。况且，加利诺公司延迟完成X号厂房主体工程建设，不会影响《土地租赁合同》履行，也不会给伦兴公司造成任何经济损失。伦兴公司片面强调“契约自由”或“当事人意思自治”，而忽略“诚实信用原则”及“公平合理”的规则，不符合我国相关法律法规的立法本意，也有悖于经济活动遵循价值规律的基本要求。三是加利诺公司的X号厂房主体建设迟延完工，非伦兴公司故意行为所致。加利诺公司辩称伦兴公司不配合是导致X号厂房未在2018年8月30日前完工的主要原因，即恶意促成解除合同条件成就，但加利诺公司未向本院提交证据证明伦兴公司在2018年8月30日前不予协助的事实成立，加利诺公司应承担举证不能的法律后果。伦兴公司将X号厂房设计方案、图纸变更的权利授权给加利诺公司的负责人赵亮，加利诺公司实际上也进行了相关审批及变更，未及时取得设计方案、图纸全面许可，并非伦兴公司过错所致。2018年9月1日后，伦兴公司不协助加利诺公司进行X号厂房的设计方案、图纸变更，属于双方当事人对合同约定内容的理解和法律认知能力问题，即租赁合同履行争议发生后的行为，非恶意行为。相反，加利诺公司收到伦兴公司解除租赁合同关系的通知书后，仅以回复方式处理，未待妥善处理纠纷而继续加大投资建设，且存在违法施工情形，加利诺公司的行为存在不当，不利于纠纷矛盾化解及和谐社会建设。因此，加利诺公司主张伦兴公司故意不协助行为促成解除合同条件成就的辩称理由不成立，本院不予确认。四是加利诺公司拖欠土地使用税构成违约，但不能成为伦兴公司解除《土地租赁合同》的当然理由。加利诺公司未按约定支付伦兴公司垫缴的土地使用税确实存在违约，但当事人双方未将此违约情形作为解除合同条件之一，此违约不至于达到必然解除合同程度。况且，伦兴公司现主张数额与解除合同通知的要求支付的数额不一致，即双方当事人的争议情有可原，加利诺公司通过及时履行及承担相应违约责任，可以予以弥补。违约与承担违约责任应相当，伦兴公司以加利诺公司拖欠垫付土地使用税为由主张解除土地租赁合同，存在追究违约责任过于严厉。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综合本案各方面情况，伦兴公司与加利诺公司继续履行《土地租赁合同》，伦兴公司继续协助加利诺公司完成投资建设，无损双方当事人利益。因此，伦兴公司以加利诺公司未在约定时限内完成X号厂房主体建设及拖欠土地使用税为由解除土地租赁合同的理由不成立，本院不予支持。加利诺公司应按约定给付伦兴公司实际垫缴的自2017年5月至2019年4月30日的土地使用税84560元。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，土地租赁合同中，约定了加利诺公司应当承担所租用土地的土地使用税，伦兴公司实际缴付了加利诺公司租用土地的自2017年5月至2019年4月30日止的垫缴土地使用税84560元，加利诺公司应当给付。在土地租赁合同中，双方当事人未约定先票后款，伦兴公司收款后开具发票的问题，非本案的审理范围。加利诺公司有关见票支付的辩称理由不成立，本院不予采信。因此，本案案件受理费应由被告加利诺公司负担。所以，伦兴公司主张加利诺公司给付垫缴的自2017年5月起至2019年4月30日止的土地使用税84560元的理由成立，本院予以支持。判决：一、被告四川加利诺饲料有限公司于本判决生效之次日起三日内给付原告荣县伦兴货厢制造有限公司84560元（自2017年5月起至2019年4月30日止垫缴的土地使用税）；二、驳回原告荣县伦兴货厢制造有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均没有提交新证据。上诉人伦兴公司认为一审查明的事实“2019年4月前加利诺公司基本完成了对租赁场地10570平方米的混泥土硬化”不当，认为加利诺公司并没有硬化10570平方米。在一审庭审中，加利诺公司谭丽自认地面硬化为10000平方米左右。因此，对一审查明的该事实不予确认。上诉人伦兴公司认为一审查明的2017年5月8日的《租房协议》中约定“前240个月免租金”属于笔误，应当是前120个月。经审查，《租房协议》中约定的免租期限确为前120个月，本院予以纠正。本院其余查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于双方在履行过程中，加利诺公司是否违约及双方所签订的土地租赁合同是否已经解除或应当解除。2018年2月6日，伦兴公司与加利诺公司签订的《土地租赁合同》约定加利诺公司应当在2018年8月30日前完成主体工程竣工，如到期主体未完工，视为加利诺公司违约。综合本案情况来看，加利诺公司未在规定的期限内完成主体工程，系双方同意变更原计设方案需报批，但报批方案因政策性原因（建设审批手续暂停审批）迟迟未得到批准，因而未按期完工系政策性原因所致，不能以此来确认加利诺公司违约。加利诺公司在收到伦兴公司的2018年9月1日的解除合同通知书后，没有在三个月内向人民法院提起诉讼，租赁合同是否已解除的问题。合同的解除有协议解除和法定解除，而法定解除应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，而九十四条第一款第（四）项规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形方可解除合同。在本案中，伦兴公司的合同目的是加利诺公司建好厂房十年后收回厂房归其所有，不论是政策性原因导致主体未在规定时间内完工还是迟延缴纳税费均不影响伦兴公司合同目的实现，且加利诺公司未在规定的期限完工系政策性原因，不能认定加利诺公司违约。上诉人根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条认为租赁合同已经解除系忽略了行使解除权应当符合合同法定解除的条件，只有在满足法定解除条件时才能发生解除合同的法律效力，因此上诉人伦兴公司认为双方土地租赁合同已解除的观点不能成立，其主张本院不予支持。关于2018年2月6日，伦兴公司与加利诺公司签订的《土地租赁合同》是否应当解除的问题。上诉人伦兴公司认为租赁合同应当解除的主要理由在于加利诺公司没有按合同约定完成主体工程建设、不缴纳税费、违法施工等行为而应当解除双方签订的租赁合同。对于没有缴纳税费问题，缴纳税费的主体应当是土地的所有权人，上诉人在没有举证证明已通知加利诺公司应当承担的税费的情况下，认为被上诉人加利诺公司违约无事实依据和法律依据。至于加利诺公司在没有取得相关行政许可的前提下对厂房进行建设违反相关法律、法规的规定，系行政管理部门的职权，应由行政管理部门进行处理，加利诺公司该行为不构成本案租赁合同的根本性违约。因此，上诉人伦兴公司认为2018年2月6日与加利诺公司签订的《土地租赁合同》应当解除的理由不能成立，其主张本院不予支持。综上所述，伦兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6532元，由荣县伦兴货厢制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄绚丽审 判 员 曾伟贤审 判 员 周玉萍二〇一九年十一月二十日法官助理 姜 文书 记 员 曾 婕