湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初3100号原告：段臻，男，1998年8月13日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：康丹，湖南中奕律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹锦程，湖南路衡律师事务所律师。被告：湖南鑫远投资集团有限公司，住所地长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑20栋10楼。法定代表人：谭岳鑫，系董事长。委托诉讼代理人：王明飞，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赟，湖南君见律师事务所律师。原告段臻诉被告湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称“鑫远公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段臻的委托诉讼代理人康丹、曹锦程，被告鑫远公司的委托诉讼代理人王明飞、刘赟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段臻向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告承担支付交付不符合使用条件房屋的违约金，该违约金为以购房款1144274元为基数按照每日万分之二的标准计算自2019年1月1日起至房屋符合交付使用条件日止（该违约金计算到2019年2月10日为9154.19元）；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月7日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告所开发的坐落于长沙市天心区房屋，总房款1144274元。合同签订后，原告依约支付全部购房款并履行了合同约定全部义务。后原告办理了房屋交接手续，发现被告交付的房屋未接通燃气，不符合使用条件、无法正常使用。被告的行为已构成违约，应依照合同约定，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。原告遂诉至法院。被告鑫远公司辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》合法有效，被告已按照合同约定的交付期限和交付条件向原告交付商品房，无须承担违约责任。2、涉案小区的燃气未接通是市政道路建设导致，根据《补充协议》第2.7条的约定，因市政配套尚在施工、未投入运营导致燃气未接通，不视为被告违约。3、合同约定的商品房达到燃气接通条件期限是2018年12月31日，燃气正式接通的时间是2019年3月19日，没有超过3个月的谅解期，根据《补充协议》第5.3条的约定，被告也无须承担违约责任。4、根据合同第十条和《补充协议》第2.3条的约定，原告不得以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，要求被告承担逾期交房的违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年12月7日，原告段臻（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：一、买受人购买的商品房为长沙市天心区桂花坪街道新园社区鑫远玲珑雅苑第7栋4层404号房屋，建筑面积131.42平方米，总房价1144274元。二、合同第八条约定了交付期限及条件，即（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房经验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、该商品房房价款全部达到出卖人账户。三、合同第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：城市基础设施：1、供水：2018年12月31日达到接通条件；2、供电：2018年12月31日达到接通条件；3、燃气：2018年12月31日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3、4、5、6项需要买受人自行办理过户开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，违约金最高不超过已交房款的5%。四、合同第十条第二款第三项约定：查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后买受人收到出卖人或前期物业管理公司提前整改完成通知（短信、电话）或整改期满后15日内，自行对房屋进行查验，逾期将视为买受人对本套房屋修复无异议，出卖人不承担修复外的任何责任。五、双方还约定了其他权利义务。同时《长沙市商品房买卖合同》附件八即《补充协议》2.1条约定：《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件“经验收合格”是指建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收合格。2.2条约定：出卖人按合同填写地址向买受人挂号邮寄或快递材料视为出卖人书面通知送达，交邮日即为出卖人书面通知送达日；出卖人在项目所在地公开发行的潇湘晨报或长沙晚报刊登公告的，刊登日视为出卖人书面通知送达日。2.3条约定：出卖人交付使用的商品房质量或者商品房的装饰、设备标准是否符合双方约定，应以国家权威部门的鉴定结论为准。在下列情况下买受人不得拒绝接收房屋：（1）房屋已经经验收合格，符合交付条件，房屋及其装修、设备有质量瑕疵但不影响买受人正常使用安全的；（2）买受人自认为房屋质量、装饰、设备标准不符合约定的。本商品房如出现非影响使用安全的质量瑕疵，买受人表示理解，且同意据此正常交付。同时，买受人可以对出现的质量瑕疵要求出卖人整改或完善，出卖人原则上应满足买受人的要求，但买受人不得以质量瑕疵为由推迟或拒收房屋。修复期间不视为出卖人逾期交房。2.7条约定：《商品房买卖合同》项下房产所属住宅小区属分期规划、分期开发建设的，出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内水系统、公共建筑、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，非房屋交付的必配标准。如因非出卖人负责实施的市政配套未按期开工建设、尚在施工、未投入运营导致小区配套不完善或未能如期交房的，不应视为出卖人违约。5.3条约定：买受人与出卖人同意宽限谅解期为3个月，逾期时间在3个月以内的，买受人同意不予追究出卖人的逾期违约责任。另双方就其他相关权利义务进行了补充约定。后原告段臻向被告支付购房款共计1144274元。被告则分别于2017年12月7日、2018年3月13日向原告段臻出具该购房款的增值税发票。2018年10月12日，被告联合了建设、监理、施工、设计、勘察单位对鑫远·名苑1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#以及地下室、岗亭工程进行竣工验收，并于同年11月9日在长沙市住房和城乡建设委员会进行竣工验收备案。被告从2018年11月12日起陆续向业主邮寄《入伙通知书》，并于2018年11月14日在《潇湘晨报》上刊登《入伙公告》，载明“尊敬的鑫远·玲珑雅苑项目业主：鑫远·玲珑雅苑项目定于2018年11月19日起喜庆入伙。敬请各位业主携带身份证、购房合同、发票（收据）、物业维修资金缴纳凭证等相关费用按《入伙通知书》上约定的时间前来物业服务处办理交付手续。敬祝：身体健康，万事如意！”同日，被告通过短信方式向业主告知收房事宜。2018年11月22日，原告段臻办理收房手续，发现被告所交付的房屋未开通燃气。2019年3月13日，被告向小区业主出示《关于玲珑雅苑燃气开通的补充说明》，载明：尊敬的鑫远玲珑业主：针对近期部分业主反映的鑫远玲珑雅苑项目燃气未通情况，补充说明如下：1、本项目燃气已达到接通条件。根据《鑫远玲珑商品房买卖合同》合同第九条第（一）项第3点，燃气应于2018年12月31日前达到接通条件，我司已于2018年9月26日取得燃气入网证明（详见附件一），证明燃气已达到合同约定的接通条件，不存在业主反映的违约交付情况。2、本项目截至目前燃气未通的具体原因。燃气公司反馈现阶段通气情况：原雀园路与刘家冲路抢修已完成（详见附件二），但在交界处市政燃气管道主阀故障，预计于2019年3月14日开始抢修，故原定送气时间2019年3月13日预计将延期至2019年3月18日。根据《鑫远玲珑商品房买卖合同》附件八第2.7条：“如因非出卖人负责实施的市政配套未按期开工建设、尚在施工、未投入运营导致小区配套不完善或未能如期交房的，不应视为出卖人违约。”上述市政燃气管道主阀故障非我司原因造成，为不可控因素，不属于我司违约。燃气抢修的具体情况，我司将持续关注，业主也可自行向燃气公司了解进度或去现场查看，由此造成的不便，望广大业主给与谅解。2019年3月15日，原告的委托代理人胡路祥致电新奥燃气客服热线95158咨询燃气开通事宜并对通话进行录音，录音内容中显示原告所住鑫远名苑即玲珑雅苑小区未点火通气。湖南省长沙市麓山公证处对上述通话及录音情况进行公证并出具（2019）湘长麓证民字第2215号《公证书》。2019年3月28日，原告以被告所交付的房屋不符合使用条件、无法正常使用，已构成违约为由，诉至本院要求被告支付违约金，双方遂酿成纠纷。另查明，2017年5月23日，长沙市地名委员会出具长地发（2017）29号关于命名“鑫远玲珑雅苑”的决定文件，将原规划项目“鑫远·名苑”更名为“鑫远玲珑雅苑”，该名称为该建筑物群的法定标准名称。在本案庭审过程中，原、被告一致确认原告所住玲珑雅苑小区已于2019年3月19日正式通气。经本院释明，原告明确其第一项诉讼请求违约金的起止期间为2019年1月1日至2019年3月19日，共计78天。在本案审理过程中，因双方对合同约定的交房时间即2018年12月31日燃气未达到接通条件的原因发生争议，被告认为其已按合同约定向燃气公司履行相关义务，而因市政道路刘家冲路的施工导致刘家冲路的燃气管道与雀园路的燃气管道在期限内未完成碰接导致无法向涉案小区供气，根据合同约定被告不应承担责任。同时被告向本院提交其与长沙新奥燃气有限公司签订的《管道燃气设施配套工程代建协议》以及长沙新奥燃气有限公司于2018年9月26日出具的《关于湖南鑫远投资集团有限公司入网的证明》、2019年4月17日出具的《关于玲珑雅苑燃气开通情况的说明》、2019年4月28日出具的《情况说明》等证据予以佐证。为此，本院于2019年9月9日向长沙新奥燃气有限公司发函核实相关情况，长沙新奥燃气有限公司于2019年9月24日复函如下：“一、与鑫远公司签订的《管道燃气设施配套工程代建协议》的相关情况：1.合同签订时间：2017年9月13日。2.具体内容：详见合同复印件。3.燃气开通流程：确认用户单位提出安装需求；双方签订《管道燃气设施配套工程代建协议（民用户）》，用户单位按协议约定付款；设计单位出具设计方案；我司组织施工、验收，用户单位参与验收；用户单位结清工程尾款并向我司提供住户房号信息，我司在确认小区具备通气条件后录入系统；业主在需要置换点火时向我司提出申请，我司安排人员上门进行置换点火。4.履约情况：鑫远公司于2017年11月和2018年9月分别向我司支付工程费74.718万元和31.842万元，合计106.56万元。鑫远玲珑雅苑的管道燃气配套设施代建工程于2018年6月中旬主体工程已完工，2018年9月18日（工程验收时间由我司与用户单位经工期顺延确认函予以确定），我司组织对该工程进行验收。合同约定593户，实际竣工592户（593户中有一户为物业食堂，按公司规定不能做民用户开通，故没有安装），验收结果为全部合格。验收合格后我司向鑫远公司交付了该工程，之后小区内并无新的燃气工程建设。鑫远公司于2018年10月10日向我司提供了592户《用户点火主数据录入表格》。5.工程竣工验收时间：2018年9月18日，验收单位：建设单位：长沙新奥燃气有限公司，监理单位：长沙政和工程项目管理有限公司，施工单位：新奥新能源工程技术有限公司，设计单位：新地能源工程技术有限公司设计分公司，用户单位：湖南鑫远投资集团有限公司。结果：592户验收合格。6.2019年3月15日和2019年3月19日鑫远玲珑雅苑小区内无管道燃气工程施工。二、玲珑雅苑燃气主管道修建及供气情况：鑫远玲珑雅苑小区的气源为黑梨路（即雀园路）燃气干管，小区庭院管网通过刘家冲路（时代阳光大道-黑梨路）燃气干管（以下简称刘家冲路燃气干管）连接到黑梨路燃气干管接通燃气，燃气干管的气源碰接点为刘家冲路与黑梨路交叉处，刘家冲路燃气干管暂时仅影响鑫远玲珑雅苑小区用气。刘家冲路燃气干管工程施工情况如下：该项目于2017年11月9日立项并下达1300米De200燃气管道敷设。该处燃气管道为随路敷设新建管道，前期与道路方对接后，于2017年11月20日现场交底，燃气管道位于道路东侧人行道，因道路方未将人行道位置土方整平，无施工工作面，不具备进场条件，我司无法进行管道铺设。至2018年6月份人行道具备施工工作面后进场开始施工，于当月完成燃气管道敷设。后续工程因道路施工建设未完工，我司无法完成燃气管道敷设附属工程，导致该项目无法通过竣工验收。在道路完工后该燃气管道工程于2018年12月20日竣工验收合格，我司立即开始对接市政单位办理刘家冲路与黑梨路交叉位置连接的市政破路手续，但因道路完工后暂未交验给市政管理部门，道路建设方以此为由，不同意我方对道路进行开挖，导致该项目无法连接通气运行。在多次多方沟通后，我司于2019年3月与刘家冲路道路建设单位、道路施工单位及天心区市政局就燃气干管连接一事达成一致意见，并于2019年3月16日完成刘家冲路燃气干管碰接通气。三、我司出具的说明与客服热线答复存在出入的原因：据核实我司2019年4月17日出具的《关于玲珑雅苑燃气开通情况的说明》及2019年4月28日出具的《情况说明》，与事实情况相符。鑫远公司于2018年10月10日向我司提供了592户《用户点火主数据录入表格》。根据我司燃气开通流程，为了保障燃气用户的用气安全，燃气工程须在具备通气条件之后，才会将鑫远公司提供的用户明细录入到我司系统内，燃气用户方可拨打我司客服热线进行开通点火。我司2018年9月26日出具的《关于湖南鑫远投资集团有限公司入网的证明》为鑫远玲珑雅苑小区庭院管网已接入刘家冲路燃气干管的证明，而非刘家冲路燃气干管与黑梨路燃气干管完成碰接并接入气源的证明。刘家冲路燃气干管于2019年3月16日接入气源完成碰接通气，故鑫远玲珑雅苑小区燃气庭院管网在2019年3月16日前还未接入气源，不具备通气条件，因此业主2019年3月15日致电我司客服热线被告知无法开通点火。特此复函。”后本院前往刘家冲路的建设单位即长沙市天心区公共工程建设中心（天心区工务局）调查了解刘家冲路修建情况。经查，刘家冲路（时代阳光大道-黑梨路）道路于2017年4月28日开始施工，于2018年11月7日经五方竣工验收。期间，天心区工务局就刘家冲路道路工程综合管线施工组织召开多次会议，其中2017年10月26日《刘家冲路道路工程综合管线施工工作联系会会议纪要》显示天心区工务局于当日在刘家冲路道路工程项目部会议室主持召开会议，参加单位有区财政局、区工务局、市城通公司、市供水公司、新奥燃气公司、湖南省硅谷项目管理有限责任公司、湖南源源生态工程集团有限公司，被告鑫远公司亦派人列席会议。会议内容中载明刘家冲路（时代阳光大道-黑梨路）全长1050.616m，宽30米，该项目由于条件限制只能分段施工，目前已基本完成土路基施工，水泥稳定碎石即将摊铺，综合管线施工已基本具备开工条件。本院认为，原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现就本案争议焦点评判如下：一、关于被告的行为是否存在违约的问题。原、被告在《商品房买卖合同》第八条中已约定被告应当在2018年12月31日前向原告交付符合交付条件的房屋，且交付条件为：1、商品房经验收合格；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、该商品房房价款全部到达出卖人账户。其中第2条关于相关设施、设备达到条件，在合同中约定就包括供水、供电、燃气均应在2018年12月31日达到接通条件，故供水、供电、燃气在交房期限内达到接通条件是涉案房屋的交付标准之一；且燃气亦是小区业主正常居住和使用的基础设施，关系到业主的日常生活，被告向原告交付能够正常使用的商品房是其履行交付义务的应有之义。被告辩称原告不得以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房并要求被告承担逾期交房的违约责任，与事实不符，缺乏理据，本院不予采纳。现原、被告双方均确认在交房期限内涉案小区燃气并未接通的事实，但被告依《补充协议》2.7条“如因非出卖人负责实施的市政配套未按期开工建设、尚在施工、未投入运营导致小区配套不完善或未能如期交房的，不应视为出卖人违约”的约定，主张涉案小区未按期通气系市政工程燃气干管未完成碰接导致，不应承担违约责任。经查，涉案小区燃气管道工程所涉及的市政工程即刘家冲路（时代阳光大道-黑梨路）道路建设工程于2017年4月28日开始施工，2018年11月7日已经竣工验收。其竣工验收时间早于商品房买卖合同约定的房屋交付时间即2018年12月31日，与合同约定情形不符。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使被告因其他原因造成违约，被告也应向涉案商品房买卖合同的相对方即原告承担违约责任，至于其与第三人之间的纠纷可依照法律规定或者合同约定另行解决，被告以此为由主张其行为不构成违约缺乏依据，本院不予采纳。被告辩称根据《补充协议》第5.3条“买受人与出卖人同意宽限谅解期为3个月，逾期时间在3个月以内的，买受人同意不予追究出卖人的逾期违约责任。”的约定，应视为原告同意宽限谅解期为3个月，被告不应承担逾期的违约责任。原告则认为该条款不是针对房屋交付事宜的相关约定，被告在交付房屋时未向原告如实告知燃气未接通的事实，不应适用该条款的约定。本院认为，原、被告在双方签订的合同中未对该条款的宽限谅解期所适用的具体情形进行明确约定；且本案双方争议的燃气接通是房屋交付条件之一，也是合同的主要内容，其变更应由主张方即被告提交证据，现被告未提交原、被告双方已就此设定3个月宽限谅解期的相关证据，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。综上，被告未按合同约定交付符合交付条件的商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的数额确定问题。原告主张按合同约定以购房款为基数按照每日万分之二的标准计算违约金。本院认为，原告虽已经收房，但涉案房屋不符合合同约定的条件，不能视为被告已完成交付义务，被告的行为构成逾期交房，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情调整至按每日万分之一计算。现涉案玲珑雅苑小区已于2019年3月19日正式接通燃气，原告主张被告支付交付期限届满次日即2019年1月1日至燃气实际接通之日即2019年3月19日期间共计78天的违约金，符合相关法律规定，且被告对该时间亦予以确认，本院予以支持。综上被告应支付原告违约金8925元（1144274元×0.1‰/天×78天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南鑫远投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告段臻支付违约金8925元；二、驳回原告段臻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告湖南鑫远投资集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向利二〇一九年十一月十九日法官助理蔡远程代理书记员  丁玲附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。