福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4485号 原告：莆田市神舟物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：周金楦，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所执业律师。 被告：李丽丽，女，1988年9月2日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市涵江区。 原告莆田市神舟物业管理有限公司（以下简称神舟物业公司）与被告李丽丽因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告神舟物业公司的委托诉讼代理人王伟、被告李丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神舟物业公司向本院提出诉讼请求：1.李丽丽立即向神舟物业公司支付从2017年10月1日至2019年7月31日止的物业服务管理费17214.91元及逾期利息（从起诉之日起以物业服务管理费17214.91元为基数按年利率6%计算至款项还清之日止)；2.本案诉讼费、公告费等由李丽丽承担。诉讼过程中，神舟物业公司变更第1项诉讼请求为：李丽丽立即向神舟物业公司支付从2017年10月1日至2019年3月28日止的物业服务管理费（以每平方米2.2元计算，面积按照355.68平方米除以2计算）及逾期利息（从起诉之日起以物业服务管理费为基数按年利率6%计算至款项还清之日止)。事实和理由：李丽丽为福建省莆田市荔城区旷远莆田卫浴城XXXXXXX号物业使用人。神舟物业公司于2015年6月24日与莆田市荔城区旷远东方银座临时业主委员会签订“物业服务合同”一份，该合同第七章第一条第二款约定收费标准约定：高层住宅：1.60元/月.平方米；住宅改办公：3.20元/月.平方米；商铺：2.20元/月.平方米。第三款约定：物业服务费实行半年一缴付的方式，业主、物业使用人应及时履行缴纳义务。李丽丽于2017年10月1日与福建旷远房地产开发有限公司签订《旷远莆田卫浴城商铺租赁合同》，承租莆田市荔城区旷远莆田卫浴城165、166、177、188、189号商铺，合同第七条规定：租赁期内，该物业的物业管理费、水电费、公摊费用等经营费用由乙方负担。乙方应当在每月的5日前向甲方或甲方指定的物业管理公司或机构支付上月的上述相关费用。合同订立后，神舟物业公司按照所签订的物业服务协议积极履行物业管理职责，为李丽丽及小区的业主提供了保洁、保安等基本物业管理和服务。然，李丽丽在2017年10月1日至2019年7月31日期间共计拖欠神舟物业公司物业服务管理费17214.91元，水电公摊费550元，明细见附件《旷远东方银座小区欠费明细表》。神舟物业公司经多方催讨，李丽丽仍拒绝支付所拖欠的物业费，李丽丽的长期拖欠行为已严重侵害了神舟物业公司的合法权益。 李丽丽辩称，1.驳回神舟物业公司的诉讼请求。2.本案诉讼费由神舟物业公司负担。事实和理由：1.就《起诉状》法理关系而言。（1）神舟物业公司的诉讼主体不适格。本案中，李丽丽作为商铺租户，并非旷远卫浴城业主，不受《物业管理条例》或《业主公约》的约束；与神舟物业公司无存在间接或直接的合同关系；即便是第三方的委托合同关系也不存在。神舟物业公司有何依据向李丽丽提出诉讼请求？（2）根据李丽丽与福建旷远房地产开发有限公司（以下简称“业主方”）签定的《旷远•莆田卫浴城商铺租赁合同》相关约定，业主方或受业主方指定物业服务公司和机构才是物业费收取单位，而业主方并未明确指定物业服务公司和机构，而后续也未就此条款与李丽丽另立补充协议，业主方与神舟物业公司也没有订立任何物业服务委托合同。按《中华人民共和国合同法》第三条委托合同中的规定以及《中华人民共和国合同法》第二十一章委托合同的相关规定，业主方即便现在要求补充协议也应当与李丽丽商议相关细则，双方协商一致后，再行补充协议。岂能凭神舟物业公司提交的和李丽丽完全无关的与他人订立的《物业服务委托合同》随意主张权利？（3）自来水公司、电力公司有产生用户欠费欠缴的问题，也是向业主发送欠费通知催缴，绝无直接找物业使用人催缴的道理。2.就李丽丽租赁合同义务而言。李丽丽与业主方签定的《旷远•莆田卫浴城商铺租赁合同》相关条款及权利义务均与神舟物业公司无关。而根据《中华人民共和国合同法》第十三章第221条、第231条的规定，李丽丽保留减少租金、解除合同的权利。3.就旷远•莆田卫浴城实际的物业服务内容、质量而言。就旷远•莆田卫浴城的物业服务长期以来一直存在的问题提出几个疑问：（1）神舟物业公司既非建设单位招投标确定的前期物业服务企业，也非业主大会或业主委员会正式选聘的物业服务企业，加上旷远•东方银座至今也未成立业主委员会。《物业服务委托合同》不仅合同主体不明，印章不齐，李丽丽对其时效性、合法性持怀疑态度；而且骑缝章不完整，有没有伪造、篡改可能？（2）即使认定该《物业服务委托合同》能够成立，那自其入驻该小区以来，怠于履行物业管理职责，《起诉状》所谓的基本的保洁、保安等物业服务又在哪里体现？具体是怎么做的？具体做了哪些部分？该小区配备了几个工作人员？换言之，按照神舟物业公司提供的所谓的物业服务合同中整个小区与商场的人员配置做到了么？该《物业服务委托合同》第六章第2条和第3条对物业服务的卫生方面作了约定，第六章第5条对物业服务的保安方面作了约定，而实际上因为商场导示不明、电梯停摆、楼道照明缺失、通道防水、消防通道堵塞、卫生、安全防盗等物业设施及服务问题数不胜数。整个旷远•东方银座区域除前后车辆出入口有保安岗亭，有几位到退休年龄的老爷爷轮班值守外，能真正胜任安保任务的人员一个都没有，日夜巡逻、10分钟到达的完全不存在，大小车辆也是随意堵塞通道。并且旷远•莆田卫浴城商铺区域保安措施、监控设备更是无从谈起。（3）再退而言之，即便是收取物业费，也应该遵循服务与收费相符合的原则。根据《福建省物业服务收费管理办法》第五条的规定，神舟物业公司不仅无法提供与收费项目、标准相符的物业服务内容、质量，《起诉状》所主张的物业管理费17764.91元是凭什么算出来的？17764.91元及逾期利息其计算方式不仅与李丽丽签定的《旷远•莆田卫浴城商铺租赁合同》中约定的情况不符，根据李丽丽与旷远房地产开发有限公司签订的租赁合同收费依据与标准不相符。李丽丽于2019年3月28日与旷远房地产开发有限公司已正式解除租赁合同，神舟物业公司起诉的物业费收取时间至2019年7月31日是不符合的。所以依据签订的租赁合同中相关条款，物业费用为：①物业计算起始时间：2017年10月1日-2019年3月28日②租赁时间：共18个月③租赁店铺面积：355.68平方米④物业收费公式：根据之前交过的物业费收据，355.68平方米/2×2.2元/平方米×18月⑤物业费金额355.68/2×2.2×18月=7042.46元。（4）《起诉状》描述所谓多方催告，也只是2019年7月25日才发出的莫名其妙的律师函及7月25日的短信和8月份粘贴的欠费公示表，这个时间我已经跟旷远房地产开发有限公司正式解除租赁合同，其欠费公示表也没有公示在商场的指定位置，而是粘贴在小区住宅的电梯口，作为商户，商场和住宅的管理都是分开的，这不符合相关公示规定。在当前大好的经济环境中，神舟物业公司不是想着提升业务水平，加强服务质量，以适应市场经济环境；而是凭借社会关系，各种手段暗箱操作非法入驻小区物业，强取豪夺，强买强卖。在相关主管部门严令禁止的情况下还对业主或租户实施断水、断电等恶劣行径，近期在“打黑除恶”形势下刚有所收敛，又针对现有法律法规的漏洞，钻主管部门监管的空子，勾结无良律师所，以违法合同中的霸王条款，用各种“莫须有”的后果对业主和李丽丽这样的租户进行骚扰、威逼和恐吓，就其律师函和短信的措辞就可以证明：罚款、拘留、入刑的说法都用上了，李丽丽对此保留提告等相应的法律权利。李丽丽认为，神舟物业公司无权向李丽丽主张权利，更不用说承担什么逾期利息费用或诉讼费用。 神舟物业公司围绕其诉讼请求向本院提供证据，本院组织李丽丽进行证据交换和质证。对李丽丽无异议的《商铺租赁合同》复印件两份，本院予以确认并在卷佐证。对于神舟物业公司提供的《物业服务委托合同》一份，李丽丽对上述证据的真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认，对该证据的关联性、合法性在下文阐述。对神舟物业公司提供的律师函及快递单照片打印件各一份、短信沟通记录照片打印件一份，李丽丽确认有收到上述邮件及短信，且上述证据来源合法，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于神舟物业公司提供的欠费公示照片打印件一份，因无法体现公示粘贴的位置，也无其他证据佐证，故本院对上述证据不予采信。对神舟物业公司提供的莆田市旷远东方银座小区物业管理证明一份，因该证明系神舟物业公司自行出具，虽在该证明下方书写“情况属实”字样并加盖拱辰街道拱辰社区居民委员会印章，但没有单位负责人及经办人签名或者盖章，故本院不予认定。 李丽丽围绕其答辩意见向本院提交了证据，本院组织神舟物业公司进行证据交换和质证。神舟物业公司对李丽丽提供的《解除（终止）租赁合同协议书》和收据各一份无异议，故本院对上述证据予以确定并在卷佐证。李丽丽提供照片打印件十张，欲证实物业管理不到位，神舟物业公司对上述证据的真实性有异议，本院经审查认为，上述照片无法体现系拍摄于涉案的小区内，故本院对该证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李丽丽与福建旷远房地产开发有限公司（以下简称旷远房地产公司）于2017年10月1日签订《旷远·莆田卫浴城商铺租赁合同》一份，约定：李丽丽向旷远房地产公司租赁位于莆田市荔城区旷远·莆田卫浴城1号楼XXXXXXXXX号商铺（建筑面积355.68平方米），租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止，租赁期内，该物业的物业管理费、水电费、公摊费用等经营费用由李丽丽负担，必须严格遵守该物业的各项管理规定以及旷远房地产公司指定的物业管理公司或机构制定的相关物业服务规定，物业管理费按每平方米2元（一托二商铺物业管理费按：底层面积×1.2×2元计算）。李丽丽与旷远房地产公司于2018年9月30日签订《旷远·莆田卫浴城商铺租赁合同》一份，约定：李丽丽向旷远房地产公司租赁位于莆田市荔城区旷远·莆田卫浴城1号楼XXXXXXX号商铺（建筑面积355.68平方米），租赁期限自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期内，该物业的物业管理费、水电费、公摊费用等经营费用由李丽丽负担，必须严格遵守该物业的各项管理规定以及旷远房地产公司指定的物业管理公司或机构制定的相关物业服务规定，物业管理费按每平方米2元（一托二商铺物业管理费按：底层面积×1.2×2元计算）。2019年3月28日李丽丽与旷远房地产公司签订《解除（终止）租赁合同协议书》，约定：自2019年3月29日起，解除（终止）《租赁合同》的履行，双方均可不继续履行《租赁合同》项下的合同内容与权利、义务。 2015年6月24日，案外人罗立秋以旷远东方银座临时业主委员会（筹）委托代理人名义与神舟物业公司签订《物业服务委托合同》一份，约定自2015年7月1日起至业主委员会正式成立再重新签订物业管理委托合同后止，神舟物业公司为旷远东方银座商住小区提供物业服务。物业管理服务费标准执行甲乙双方约定的收费标准向业主（住户）收取，即商铺2.2元/月.㎡，物业服务费实行半年一缴付的方式，业主、物业使用人应及时履行交纳义务。另合同就双方的权利、义务及物业服务内容、物业管理服务质量等作了约定。上述合同落款处，罗立秋于甲方委托代理人处签字，神舟物业公司法定代表人周金楦于乙方处签字并盖公章，福建旷远房地产开发有限公司于见证人处盖章。神舟物业公司按照租赁店面面积355.68平方米除以2的面积作为物业费的计算基数、每平方米物业费2.2元向李丽丽收取了2016年1月至2016年12月的物业管理费。另查，旷远东方银座小区至今未成立业主委员会。因李丽丽未支付自2017年10月1日起的租赁期间的商铺物业费，神舟物业公司通过向李丽丽邮寄律师函及发送手机短信的方式催讨，但李丽丽仍未向神舟物业公司支付物业服务费，致讼。案经审理，因李丽丽不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”，第十二条规定“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。而涉案《物业服务委托合同》系案外人罗立秋以旷远东方银座临时业主委员会（筹）委托代理人名义与神舟物业公司签订，神舟物业公司作为物业服务企业，其未举证证明案外人罗立秋签订《物业服务委托合同》的行为经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或追认，应承担举证不能的法律后果。神舟物业公司提供莆田市旷远东方银座小区物业管理证明一份，主张《物业服务委托合同》事实上系建设单位与其签订，但证明系神舟物业公司自行出具，虽加盖拱辰社区居民委员会印章但该居委会负责人并未签名，且无相关证据予以佐证，本院对该主张不予采纳。故案外人罗立秋与神舟物业公司签订的《物业服务委托合同》对该小区业主不具有法律约束力，且神舟物业公司也未提供证据证实客观上其具体提供了哪些项目的服务，故其依据《物业服务委托合同》约定而主张李丽丽支付物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第二十一条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回莆田市神舟物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市神舟物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇一九年十一月二十九日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。