北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初28685号原告（反诉被告）：北京二商京华茶业有限公司，住所地北京市西城区广安门外马连道14号。法定代表人：任长青，董事长。委托诉讼代理人：申丽丽，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：隗春绿，北京市中闻律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林金华，男，1975年3月24日出生，汉族，无业。原告（反诉被告）北京二商京华茶业有限公司（以下简称二商茶业公司）与被告（反诉原告）林金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京二商京华茶业有限公司之委托诉讼代理人申丽丽，被告林金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二商茶业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2015年5月10日至2018年6月9日拖欠的租金959718．83元及2018年6月10日至2019年1月11日房屋占用费182268．84元；2、请求依法判令被告向原告支付2015年1月至2018年12月31日拖欠的水电费77124．8元；3、请求依法判令被告向原告支付拖欠租金及房屋占用费的违约金274765．86元；4、请求依法判令被告向原告支付拖欠水电费的逾期违约金2267．5元；5、请求依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年6月10日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租用原告所有的北京市西城区xxx房屋，使用面积约142平方米，租期四年，从2014年6月10日至2018年6月9日止，年租金310980元，季付，乙方（被告）应于本合同生效之日起十日内向甲方（原告）支付租赁季度租金77745元，每租赁季度到期前10日内交付下一租赁季度租金；9．1约定水、电、通讯费应由乙方支付并于每月前五日支付上个月实际发生的费用；13．1．2约定乙方不能按时足额交纳租金及相关费用时．．．．．．向甲方支付欠交租金及相关费用万分之三的逾期付款违约金。2014年10月15日，原被告签订《补充协议》将《房屋租赁合同》中的租金起始日由2014年6月10日变更为2014年8月10日。上述《房屋租赁合同》及《补充协议》生效后，原告按照约定履行了合同义务，但是租赁期内，被告自2015年开始拖欠租金及水电费，虽经原告多次催缴，但是至今仍未支付。租赁期届满后被告一直占用房屋至2019年1月11日。被告应向原告支付拖欠的租金、房屋占用费及水电费，并依据合同支付相应违约金。林金华辩称，我交纳租金至2015年5月9日，2019年1月10日将房屋腾空后次日将钥匙交还二商茶业公司。认可二商茶业公司所述的拖欠租金金额和水电费金额，但不同意二商茶业公司的全部诉讼请求。因为我租赁房屋时，门前大概4米处有个临时周转平房，二商茶业公司时任经理答应我半年内拆除，但2016年5月4日才拆除，随后街道开始修路，一直到2016年年底道路才修好。而我在租赁房屋后，花费重金去进行豪华装修，门前通道窄严重影响我营业，此外街道改造期间也影响营业，故不同意支付房租。2015年5月时，我要求总经理任长青北边的平房拆不了，在南边的窗口处开门也可以，但他没有拒绝也没有同意，如果他当时明确表示不同意，我可能就撤出了。此外，2018年12月31日，二商茶业公司强行停电。林金华向本院提出反诉请求：1．请求法院判令二商茶业公司赔偿林金华装修损失350000元；2．请求法院判令二商茶业公司赔偿林金华因装修、进货产生的银行利息及罚息1300000元；3．请求法院判令二商茶业公司赔偿林金华积存茶业变质产生的损失1500000元；4．请求法院判令二商茶业公司退还给林金华房屋租赁押金50000元；5．反诉费由二商茶业公司承担。事实和理由：2014年6月10日，二商茶业公司与林金华签订《房屋租赁合同》，约定由林金华租用二商茶业公司所有的北京市xxx房屋作为经营茶业生意使用。林金华从事茶业生意，由于涉案房屋门前当时有排宽四、五米长十米临时建筑占用了道路，门前只有不到两米宽的阴暗狭小空间，车辆无法进入、顾客也不愿意进入，当时是不具经商开店条件的，但二商茶业公司法人代表鄂平总经理承诺门前的临时建筑马上就拆除，涉案房屋装修完，门前就能清理完，因此林金华才签订了《房屋租赁合同》并花费50万元用于室内装修，同时满怀希望通过银行贷款购进约400万元货物用于开业准备，侯志刚副总经理、物业部管理人高宝庄等都知情。但林金华装修完成货物到位后门前的临时建筑也没有要拆除的迹象，导致无法开门营业。林金华多次找二商茶业公司反映要求解决此事，直到2016年5月上述临时建筑才开始清理到2016年底清理才全部完成。二商茶业公司承诺的拆除临时建筑没有及时兑现，临时建筑遮挡占道导致无法正常营业，装修投入没有发挥作用、同时预购置的货物占用了巨额资金需要支付银行利息，有的货物过了保质期被扔掉，要求二商茶业公司予以赔偿。二商茶业公司针对林金华的反诉辩称，我公司不同意林金华的全部反诉请求，我公司并未承诺在签订合同后半年内拆除临时建筑，也并未承诺在另行涉案房屋南侧开门。林金华开展经营要进行装修是他经营的决策，不存在装修损失，经营过程中涉及的银行贷款、利息及罚息与本案无关，据我们了解，林金华并没有停业，货物损失我们不予认可，房屋押金确实是交了，我们同意按照租赁协议5．3条予以抵扣，不同意返还。本院经审理认定事实如下：北京市西城区xxx号房屋的所有权人为北京茶叶总公司。2011年4月13日，北京茶叶总公司名称变更为二商茶业公司。2014年6月10日，二商茶业公司（出租方、甲方）与林金华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区xxx房屋出租给乙方用于销售茶业茶具及相关产品，房屋使用面积约为142平方米，租赁期间为2014年6月10日至2018年6月9日，年租金为310980元，租金支付方式为季付，乙方应于本合同生效之日起十日内向甲方支付季度租金77745元和保证金50000元，每租赁季度到期前10日内交付下一租赁季度77745元，乙方于每月前五日支付上个月实际发生的水电通讯费，乙方有拒绝交纳租金及相关费用时甲方可在保证金中扣除。甲乙双方共同确认房屋交付时的现状符合本租赁合同的要求和相关法律规定，乙方对房屋的现状予以认可，房屋的现状包括房屋的权属状况、土地性质、面积、质量、性能、设施、设备、装修、水、电等配套公用设施、公共通道、车位和房屋及房屋所在楼宇外部的城镇规划、道路、环境，以及其他租户对相邻房屋的使用等现状。双方另约定，乙方未按合同约定的期限交付租金、保证金或相关费用达一个月的，视为乙方违约，乙方不能按时足额交纳租金及相关费用时，除应足额补交上述租金及相关费用之外，还应按日向甲方支付欠交租金及相关费用万分之三的逾期付款违约金。2014年10月15日，二商茶业公司（甲方）与林金华（乙方）签订《补充协议》，约定由于房屋结构影响，乙方装修改造方案发生改变，装修工期受影响，经双方协商租金起始日由2014年6月10日延期至2014年8月10日。上述《房屋租赁合同》到期后，林金华未按时腾退房屋，二商茶业公司于2018年12月24日发出催缴通知，林金华于当日签收，并于2019年1月11日将房屋交还二商茶业公司。林金华认可欠缴上述期间的租金959718．83元、水电费77124．8元。庭审中，一、林金华提交了照片打印件三张，证明签订租赁合同时涉案房屋北门对面有临时建筑遮挡占道导致其无法正常营业。二商茶业公司认可照片的真实性，并表示临时建筑于2012年左右搭建，林金华明知有临时建筑存在仍然签订了涉案合同，表明林金华认可对其经营没有影响。双方均认可上述临时建筑于2016年5月初被拆除，并在拆除后对路面进行了修整。二、林金华另提交图片打印件若干，证明其对涉案房屋进行了精装修。二商茶业公司认可林金华装修的事实，但对室内装修图片的真实性表示无法确认。三、林金华提交了与二商茶业公司任长青、高宝庄的微信聊天记录，欲证明二商茶业公司承诺半年后另行在涉案房屋南侧开门。二商茶业公司认可聊天记录的真实性，但认为聊天内容无法反映出林金华的证明目的，只能显示出林金华收到了二商茶业公司的租金催缴。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。林金华与二商茶业公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。各方均应按照合同约定履行义务。林金华认可二商茶业公司主张的其欠付租金、水电费的期间和金额，故本院对二商茶业公司要求林金华支付租金和水电费的相应诉讼请求予以支持，但因双方租赁合同约定保证金可抵扣欠付租金及相关费用，且二商茶业公司在庭审中亦表示同意抵扣，因此保证金应与欠付费用进行折抵，故本院对林金华要求退还押金的反诉请求不予支持。林金华于合同到期后继续占用房屋，应该支付房屋占有使用费，对于占有使用费的标准，二商茶业公司按照双方之间租赁合同的租金标准主张并无不当，本院亦予以支持。依据双方租赁合同约定，“乙方不能按时足额交纳租金及相关费用时，除应足额补交上述租金及相关费用之外，还应按日向甲方支付欠交租金及相关费用万分之三的逾期付款违约金。”林金华未按时交纳租金和水电费，构成违约，应当支付违约金，故本院对二商茶业公司要求林金华支付拖欠租金及水电费违约金的诉讼请求予以支持。二商茶业公司要求林金华支付拖欠房屋占有使用费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。对于林金华要求二商茶业公司赔偿其各项损失的反诉请求，因林金华主张各项损失均基于二商茶业公司未按时拆除涉案房屋对面的临时建筑和未在涉案房屋南侧另行开门影响其正常营业，但林金华提交的证据不足以证明二商茶业公司做出过上述承诺，且双方租赁合同亦明确约定了包括外部道路在内的房屋交付状况，故林金华的相关反诉请求缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，林金华支付北京二商京华茶业有限公司2015年5月10日至2018年6月9日的租金909718．83元（已折抵保证金50000元）；二、于本判决生效之日起七日内，林金华支付北京二商京华茶业有限公司2018年6月10日至2019年1月11日房屋占有使用费182268．84元；三、于本判决生效之日起七日内，林金华支付北京二商京华茶业有限公司2015年1月至2018年12月31号的水电费77124．8元；四、于本判决生效之日起七日内，林金华支付北京二商京华茶业有限公司违约金共计263926．85元；五、驳回北京二商京华茶业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回林金华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9133元，由林金华负担8748元，于本判决生效之日起七日内交纳，由北京二商京华茶业有限公司负担385元（已交纳）；反诉案件受理费16200元，由林金华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇一九年十一月二十六日法官助理 王志伟书 记 员 郭莹莹