贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1685号上诉人（原审被告）：赵勇芳，女，1979年3月15日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凯里市阳光骄子精品家私城，住所地凯里市宁波路南侧阳光帝苑第四层、第五层。负责人：杨再文，经理。被上诉人（原审原告）：杨再文，男，1973年12月20日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。二被上诉人委托诉讼代理人：王开，贵州润澜律师事务所律师。上诉人赵勇芳因与被上诉人凯里市阳光骄子精品家私城（以下简称“阳光家私城”）、杨再文房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵勇芳上诉请求：一、依法撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、本案被上诉人杨再文以非法占有为目的，故意隐瞒事实真相，骗取上诉人等人的钱财，构成刑事诈骗罪，应当按照先刑后民原则处理。上诉人于2010年6月7日与黔南大正商贸有限公司（以下简称大正公司）签订合同，合同主体为上诉人与大正公司。杨再文不是大正公司的股东和职员，却以大正公司的名义进行收取租金。大正公司于2014年12月25日注销后，杨再文隐瞒该事实真相，仍然以大正公司名义向上诉人收取租金，且将收取的租金据为己有，不向凯里市阳光房地产有限公司交纳，给上诉人、凯里市阳光房地产有限公司等人造成一定的损失。杨再文的行为触犯了《刑法》第二百六十六条的规定，构成诈骗罪。根据先刑后民的原则，本案应当先移送公安机关，待刑事犯罪事实查清楚后，再进行审理。二、本案应当追加凯里市阳光房地产有限公司为当事人参与诉讼，一审遗漏了当事人，事实不清，应当发回重审。凯里市阳光房地产有限公司将其所有的涉案房屋出租给大正公司，大正公司又将涉案房屋出租给上诉人，上诉人用于经营幼儿园。上诉人是与大正公司成立租赁关系，而与二被上诉人没有形成租赁关系。大正公司注销后，上诉人继续使用租赁物，租赁关系是否形成？若存在租赁关系又是谁与谁？本案必须把房屋的所有权人追加到本案诉讼中来，才能查清楚事实。三、一审判决认定事实有严重错误。一审判决认定合同签订后，上诉人均将租金支付给杨再文，且未支付租金给大正公司，属于认定事实严重错误。上诉人从未将租金支付给杨再文，而是一直支付给合同相对方大正公司。杨再文是上诉人向正大公司支付租金的经手人，每张收据上均盖的是收款单位正大公司的财务专用章。上诉人知晓杨再文仅是正大公司的代表，上诉人的真实意思表示是向大正公司支付租金。大正公司注销，上诉人对此并不知情。被上诉人明明知情却对上诉人刻意隐瞒，仍然以大正公司的名义向上诉人收取租金，此时上诉人的真实意思表示仍是向大正公司支付租金，一审法院事实认定完全脱离了事实。—审认定上诉人尚有278266元租金未支付给被上诉人的事实认定错误。大正公司注销后，上诉人与正大公司的租赁合同终止，大正公司注销前的租金也已付清。上诉人没有继续向大正公司继续支付租金的义务，更没有向被上诉人支付租金的义务。所以上诉人对被上诉人没有拖欠租金，欠的是房屋所有权人凯里市阳光房地产有限公司的租金，应当按照凯里市阳光房地产有限公司与大正公司签订的合同计算。另外，根据上诉人提交的证据，上诉人根据与大正公司签订合同约定计算己经交完了2016年的租金，2017年的租金也交了10万元，大正公司原还收取有8万元的保证金，2018年1月1日上诉人与凯里市阳光房地产有限公司重新签订了合同，重新计算了租金。即使按照上诉人与大正公司的合同计算，也没有那么多的租金。四、一审适用法律错误，一审认定上诉人与杨再文形成不定期的事实租赁关系没有事实和法律依据，杨再文向上诉人收取租金的行为即使没有涉嫌刑事犯罪，在民事上也应属无因管理。上诉人与被上诉人不存在事实租赁，房屋租赁关系也是合同关系，受《合同法》调整。一审判决认为双方形成了不定期的事实租赁合同关系，本案中因合同的基本要件没有确定，所以双方的租赁合同关系不能成立。被上诉人向上诉人收取房租没有约定和法定的依据，系无因管理。大正公司注销后被上诉人向上诉人收取租金的行为属欺诈，应返还租金并赔偿损失。阳光家私城、杨再文二审答辩称：1、被上诉人与凯里市阳光房地产公司之间的租赁关系，已由凯里市人民法院（2017）黔2601民初4013号民事判决书予以认定。本案中，上诉人租用了被上诉人的房屋应当承担支付租金的责任，故被上诉人不存在非法占有为目的。2、本案中，租赁关系的双方是被上诉人和上诉人，不存在遗漏了当事人。3、上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，应当予以依法驳回，维持一审判决。阳光家私城、杨再文向一审法院起诉请求：1、立即腾退所租赁的位于凯里市门面；2、判令被告支付拖欠的房屋租金278266元；3、判令被告向原告支付拖欠房屋产生的违约金（以应付金额为基数按每日1%标准计算至租金付清之日止）；4、承担本案的诉讼费用。庭审中，二原告第三项诉请违约金的计算方式做出调整：以应付租金为基数，年利率6%，计算至租金付清之日止。一审法院认定事实：2009年8月5日，以阳光房产公司为出租方（甲方），以杨再文为承租方（乙方），双方就凯里市宁波路南侧阳光帝苑四层、阳光帝苑10号楼五层门面租赁事宜签订了《房屋租赁合同书》。合同书主要内容为：1.甲方将享有所有权位于凯里市门面房出租给乙方作商业、库房使用，具体面积范围见施工图。2.租期为8年（2010年1月1日至2017年12月31日止）。3.甲方确保交付给乙方的房屋上下水畅通，供水正常。4.一方违约致使合同不能履行时为根本性违约，违约方应按本合同总金额的20%向守约方支付违约金。一方违约但未致使本合同不能继续履行为一般性违约，违约方应按本合同总金额的1%向守约方支付违约金，违约方支付违约金后本合同继续履行。《房屋租赁合同书》签订后，阳光房产公司将租赁物（门面房）交付杨再文。杨再文持租赁合同书向原凯里市工商行政管理局万博工商所（现为万博分局）申请办理了个体工商户营业执照，取字号为“凯里市阳光骄子精品家私城”。2010年6月7日以黔南正大商贸有限公司为甲方，张义华、赵勇芳为乙方签订了《房屋租赁合同书》，合同主要约定：……第一条甲方将位于凯里市门面租赁给乙方使用……第六条租赁期限为7年6个月，从2010年7月1日至2017年12月31日止。租赁期限届满后，甲方有权收回乙方承租的全部房屋，乙方应如期交还。……第七条房屋租金第一年度人民币壹拾玖万肆仟肆佰元（￥194400元）。……从计收租金之日起每年鞍前一年租金总额的8%递增一次租金。第十一条乙方支付租金逾期超过10天时，应按应交纳租金总额的每日千分之一的比例向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金达三十天时为根本行违约，甲方有权单方解除合同。……”合同签订后，被告赵勇芳承租涉案门面后，均将租金支付给原告杨再文，且未支付租金给黔南正大商贸有限公司。2011年以后涉案房屋的承租人仅有赵勇芳个人，张义华自行退出房屋租赁。根据赵勇芳与黔南正大商贸有限公司签订的《房屋租赁合同书》来看，扣除已支付原告杨再文的款项，尚有278266元租金未支付。另查明，2017年12月18日、19日，阳光家私城向赵勇芳送达《催款函》和《通知》，要求赵勇芳交纳拖欠的租金及租赁期满后不再续约的事宜。2017年10月阳光房产公司以杨再文、阳光家私城为被告向本院提起诉讼，请求：1.解除与杨再文、阳光家私城签订的《房屋租赁合同》；2.由杨再文、阳光家私城支付拖欠的2016年6月至2017年9月30日的房屋租金1377972元及违约金336781.20元，并按月支付2017年10月1日至退出场地房屋之日止的使用费；3.杨再文、阳光家私城立即撤出占用的场地，返还占用的办公室，并办理商铺交接手续；4.由杨再文、阳光家私城承担案件受理费。经审理，本院于同年12月4日作出（2017）黔2601民初4013号民事判决，判决：一、杨再文与阳光家私城在判决生效之日起三十日内支付阳光房产公司房屋租金1377972元，2017年10月1日至该案房屋租赁合同期限届满之日止的租金按租赁合同约定支付；二、驳回阳光房产公司的其余诉讼请求。杨再文、阳光家私城不服判决，向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提起上诉。案件审理过程中，杨再文、阳光家私城撤回上诉，黔东南州中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）黔26民终382号民事裁定书，准予杨再文、阳光家私城撤回上诉。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案凯里市阳光房地产公司与被告杨再文签订的《房屋租赁合同书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、有效性，本院予以确认。虽然凯里市阳光房地产公司与原告杨再文签订租赁合同书的同日又与黔南大正公司签订了另一份《房屋租赁合同书》是事实，但从合同履行的情况来看，2014年12月25日前，涉案门面房系黔南大正公司占用和使用，原告杨再文及阳光家私城仅是为黔南大正公司管理涉案门面房，具体为收取租金和交纳租金。黔南大正公司在工商部门注销后，原告杨再文及阳光家私城仍然继续管理涉案门面房。因为阳光家私城系杨再文经营的个体工商户，既可视为杨再文的分租行为，也可认为是履行2009年8月5日凯里市阳光房地产公司与原告签订的租赁合同书。截止2014年12月25日，被告赵勇芳与黔南大正公司签订的《房屋租赁合同书》，因黔南大正公司的注销而自然终结，但涉案租赁房屋仍由被告赵勇芳占有使用，其仍应支付占有使用期间的租金。涉案房屋系凯里市阳光房地产公司房产，其已通过诉讼确定原告杨再文应向其支付租金。为此，原告杨再文与被告赵勇芳形成不定期的事实租赁关系，原告参照被告赵勇芳与黔南大正公司签订的《房屋租赁合同书》的租金计算方式并无不当，截止2017年12月31日被告尚欠租金278266元，原告诉请被告支付租金，于法有据，故本院予以支持。关于原告要求被告腾退位于凯里市第五门面房屋的问题，本案纠纷因被告一直确认租赁合同相对方为黔南大正公司，因房屋支付方式均交由原告收取，为此对于黔南大正公司的注销并不知晓，其以原告并非租赁合同的相对方确为合理性怀疑，现原、被告形成的为不定期的租赁合同关系，被告拖欠的租金问题，未造成不定期租赁合同关系不能继续履行。故原告要求被告腾退位于凯里市第五门面房屋的诉请，本院不予支持。若本院确定该关系后，被告仍未按期支付租金，相关权利人可以另行主张权利。关于违约金的问题。从庭审查明的情况来看，2017年12月以前，原告确未与被告签订租赁合同，虽然庭审认定双方在2014年12月25日以后形成不定期的租赁关系，原告亦未向被告表明出租人的情况问题，造成被告合理性怀疑并拒绝支付租金，系原告主观原因造成，故二原告诉请赵勇芳承担拖欠租金违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、被告赵勇芳在本判决生效之日起十日内给付原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文截止2017年12月31日的房屋租金278266元。二、驳回原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2737元，由被告赵勇芳负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人租赁涉案房屋的合同虽系与黔南大正商贸有限公司所签，但凯里市人民法院所作出的（2017）黔2601民初4013号生效民事判决已对被上诉人收取租金和交纳租金的行为作出了认定，即“既可视为杨再文的分租行为，也可认为是履行2009年8月5日与凯里市阳光房地产有限公司签订的合同书”，且凯里市法院围绕凯里市阳光房地产有限公司的诉讼请求和事实理由判决了“杨再文与凯里市阳光骄子精品家私城支付凯里市阳光房地产有限公司房屋租金1377972元……”等内容。由此可见，在所欠租金的期间内，上诉人与被上诉人仍存在客观事实上的租赁关系，与凯里市阳光房地产有限公司不产生直接联系，被上诉人向上诉人收取租金具有事实依据，并不因黔南大正商贸有限公司注销而免除上诉人交纳租金的义务。关于上诉人已交纳完2016年租金的意见，以上诉人于一审提交的2016年1月1日、2016年9月3日《收款收据》来看，其内容皆为“部分”租金，此两份收据的金额仅与被上诉人提交欠《赵勇芳欠租明细表》中的“60000元”、“100000元”能够对应，尚有被上诉人表中赵勇芳于2016年3月3日交纳租金85206元不能对应。故上诉人已交纳完2016年租金的意见，本院不予采信。关于上诉人已交纳8万元保证金的主张，上诉人可持保证金有效证据与被上诉人可另行协商解决。综上所述，赵勇芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5474元，由赵勇芳负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  龙 恺二〇一九年十一月十八日法官助理张强书记员冯雨晴