福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19596号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元，统一社会信用代码913502033029034408。 负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室，统一社会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，该公司董事长。= 上列原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：姚长江，男，1983年2月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（下称安信行物业厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（下称安信行物业公司）与被告姚长江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开审理。原告安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠到庭参加诉讼，被告姚长江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费等相关费用（截至2018年11月30日尚欠公摊电费525.58元，截至2018年12月31日尚欠物业服务费16917.6元，违约金12834.11元，共计金额30277.29元）；2.姚长江承担安信行物业厦门分公司、安信行物业公司为本案所支出的律师费用1000元。事实和理由：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司（下称兴基伟业公司）签订《鑫塔·水尚前期物业服务合同》，约定由安信行物业公司向其开发的鑫塔·水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止。根据合同第13条第3款约定，跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月·㎡，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月·㎡。合同第13条第6、7款约定，业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。姚长江系厦门市思明区塔埔路15号3504室房屋的所有权人。在安信行物业厦门分公司、安信行物业公司对案涉房产提供物业服务期间，自2017年9月1日起至2018年12月31日止，姚长江拖案涉房屋的物业服务费等相关费用，截至2018年11月30日尚欠公摊电费525.58元，截至2018年12月31日尚欠物业服务费16917.6元，违约金12834.11元。经安信行物业厦门分公司、安信行物业公司多次催要未果，时至今日姚长江仍未支付上述物业服务费等相关费用。 姚长江未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。姚长江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月，安信行物业公司与兴基伟业公司签订《鑫塔·水尚前期物业服务合同》，约定兴基伟业公司委托安信行物业公司为鑫塔·水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；合同第十三条第3款约定，跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·㎡，平层住宅物业管理服务费3.2元/月·㎡；跃层住宅公共维修金为0.8元/月·㎡，平层住宅公共维修金为0.6元/月·㎡；地下固定车位物业管理服务费160元/个·月；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊；合同第十一条、第十二条就安信行物业公司的权利义务及物业管理服务质量进行了约定；合同第十三条第6款约定，业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。合同第十七条约定，安信行物业公司违反合同第十一条、第十二条的约定，未能达到约定的管理目标，委托方有权书面要求限期整改，逾期未整改的，有权终止合同。如因安信行物业管理服务原因造成业主欠缴或补缴物业管理相关费用，责任由安信行公司自行承担。 2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与兴基伟业公司签订《三方协议》，约定：安信行物业公司在物管合同及补充协议项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出物管合同及补充协议，对于安信行物业厦门分公司在物管合同及补充协议项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接该小区鑫塔·水尚的前期物业服务合同予以备案。上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔·水尚（项目）提供物业服务至2019年1月31日止。 另查明，案涉房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定，前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或做出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所支出费用概由该业主、租户、非业主使用人负责。 因本案诉讼，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所提供法律服务，双方签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价税合计1000元，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司已支付本案律师服务费1000元。 还查明，案涉房屋系姚长江购买的跃层商品房。姚长江接收案涉房屋后，所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。上述服务期间的2017年9月1日起至2018年12月31日止，案涉房屋所产生的物业服务费16917.6元、2018年11月30日之前案涉房屋所产生的公摊电费525.58元，姚长江均未支付。 另查明，本案系鑫塔•水尚项目物业服务合同纠纷系列案之一，据该系列另案查明认定，安信行厦门分公司、安信行公司为鑫塔•水尚项目提供的物业服务存在一定瑕疵。 综上所述，本院认为，姚长江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此规定，开发商与安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《前期物业服务合同》及相关收费标准已经相关部门备案，对业主具有约束力。姚长江及安信行物业公司均应依约履行。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司依约为姚长江房屋所在小区提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，姚长江未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。 虽在案证据显示，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司的物业管理存在瑕疵，根据《前期物业服务合同》规定，如安信行物业公司、安信行物业厦门分公司违反合同约定，未能达到约定的管理目标的，业主有权书面要求安信行物业公司、安信行物业厦门分公司限期整改，逾期未整改的，业主有权终止合同。造成业主经济损失的，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司应给予经济赔偿。而且物业服务涉及诸多业主利益，在其他业主依约缴费的情况下，个别业主采用拒缴物业费的方式进行对抗，对解决争议、提升物业服务水平并无助益，相反会进一步加剧双方的冲突而影响小区的物业管理和广大业主利益。姚长江作为物业业主对于物业服务企业提供的物业服务质量不满，可依合同约定通过业委会要求物业服务企业限期整改、终止合同及赔偿损失，也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行起诉请求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，也不能成为其长期拒缴物业服务费后再请求减免物业费的充分理由。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司为诉讼支出的律师费，按照《临时管理规约》约定应由姚长江负担。 如上认定，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求姚长江支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、姚长江于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付物业服务费16917.6元、公摊电费525.58元； 二、姚长江于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为278元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担114元，姚长江负担164元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年十一月二十五日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。