河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初1976号原告：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，营业场所洛阳市西工区中州中路235号。负责人：董琦，该银行行长。委托诉讼代理人：马艳艳，河南成昊律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张国强，河南成昊律师事务所执业律师。被告：徐珠钧，男，汉族，1972年12月26日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。被告：建业住宅集团洛阳置业有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区涧西区蓬莱路2号洛阳国家大学科技园3-2幢407室。法定代表人：史书山，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘培培（该公司工作人员），女，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所执业律师。原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行洛阳分行）与被告徐珠钧、建业住宅集团洛阳置业有限公司（以下简称建业洛阳置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。建行洛阳分行的委托诉讼代理人张国强，徐珠钧，建业洛阳置业公司的委托诉讼代理人秦萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1.判令徐珠钧清偿建行洛阳分行个人住房贷款本金及利息1839736.03元(利息暂计算到2018年6月30日，2018年7月1日起按合同约定利率计算至实际还款日，未收利息计收复利)；2.对徐珠钧位于河南省洛阳市洛龙区伊尹大道建业桂园12幢2-02（洛房预市字第00176781号）予以处置，由建行洛阳分行优先受偿；3.判令建业洛阳置业公司对诉讼请求第一项中徐珠钧的债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费、保全费等建行洛阳分行实现债权的费用全部由徐珠钧、建业洛阳置业公司承担。事实和理由：2013年12月3日，建行洛阳分行与徐珠钧、建业洛阳置业公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定徐珠钧向建行洛阳分行借款209万元用于购买房产，并以合同项下贷款所购房屋提供抵押担保，建业洛阳置业公司为徐珠钧的借款提供连带责任保证。合同签订后，建行洛阳分行依约发放贷款，但徐珠钧并未完全履行还款义务，基于徐珠钧在建行洛阳分行还有其他到期债务，建行洛阳分行有权根据合同约定要求徐珠钧清偿全部房贷本息。徐珠钧辩称，1、2016年因资金问题，打算出售案涉房屋，但由于建行洛阳分行不予出具准许办理房产证的证明，造成案涉房屋不能买卖。2、徐珠钧确实拖欠建行洛阳分行快E贷，因为与其他人有经济纠纷导致账户、房产被查封，没有能力偿还建行洛阳分行的房贷和快E贷。建业洛阳置业公司辩称，1、鉴于建业洛阳置业公司不是该笔借款的主债务人，关于徐珠钧的还款情况及其实际欠款数额请求人民法院予以核实。若建行洛阳分行已经扣划建业洛阳置业公司保证金，被扣划的相应数额应从主债务人的债务中予以扣减，经核实，庭前又扣划了43440元，合计扣划243990元，其中2018年3月30日至2019年3月29日建行洛阳分行扣划200550元，业经洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1739号民事调解书予以确认。建行洛阳分行诉求的利息、罚息、复利请人民法院依法裁判。建业洛阳置业公司被扣划保证金期间，既已代偿相应数额，不应再计算此期间的罚息、复利，否则显失公平；2、建业洛阳置业公司提供的是阶段性连带保证责任，涉案房屋早已具备了办理产权证、正式抵押、领取他项权证的条件，建行洛阳分行应配合借款人办理相关手续，解除建业洛阳置业公司的保证责任，但至今双方并未办理，建行洛阳分行和徐珠钧对此均负有过错，应减轻建业洛阳置业公司所应承担的责任；3、建行洛阳分行应先就借款人提供的抵押房屋实现债权，对涉案房屋进行拍卖、变卖，不足部分可由建业洛阳置业公司承担相应责任；4、诉讼费和实现债权的其他费用应根据建行洛阳分行提供的证据依法裁判；5、假设判决建业洛阳置业公司承担连带保证责任，应明确建业洛阳置业公司承担保证责任后，有权向主债务人追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日，徐珠钧（借款人、抵押人）与建行洛阳分行（贷款人）、建业洛阳置业公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2012-20130501874），约定徐珠钧向建行洛阳分行借款209万元用于购买位于洛阳新区滨河××宜路××大道东建业桂园项目地块一12幢2单元2-02号房产，借款期限240个月，从2013年12月3日起至2033年12月3日止；贷款利率为月利率，执行浮动利率；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法采用等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证；借款人以其所购房屋为该笔借款提供抵押担保；保证人在合同项下提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用，由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项、未履行对中国建设银行负有的其他到期债务，或贷款人发现借款人有其他拖欠债务的行为等十三种情形即构成违约；贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，行使担保权利等权利。同年12月6日，建行洛阳分行与徐珠钧就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。同年12月29日，建行洛阳分行发放贷款209万元。现建行洛阳分行以徐珠钧未按约定还款，且有其他到期债务为由诉至本院，请求判如所请。建行洛阳分行为证明案涉贷款剩余本息数额，提交了中国建设银行个人贷款对账单，显示截止2019年10月28日，贷款余额1734327.27元、拖欠利息23227.56元、拖欠罚息294.06元。以上本息合计1757848.89元。本院认为，建行洛阳分行与徐珠钧、建业洛阳置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，双方均应按照合同约定，诚信、全面履行各自的义务，履行义务不符合合同约定的，应承担违约责任。建行洛阳分行依约履行了发放贷款义务，徐珠钧应依约按期还款，现徐珠钧未按照约定期限足额还款已构成违约，建行洛阳分行有权要求徐珠钧提前清偿案涉贷款本息。徐珠钧以其所购房产为在建行洛阳分行的案涉贷款提供抵押担保，虽然房产办理了预购商品房抵押登记，但未办理他项权利证书，建行洛阳分行对于抵押房产所享有的抵押权尚未设立，故对本案抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，依据不足，不予支持。建业洛阳置业公司作为保证人，在其承担阶段性保证责任的解除条件尚未成就的情况下，仍应按照合同约定对徐珠钧的债务承担连带清偿责任。另，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，建业洛阳置业公司承担保证责任后，有权向徐珠钧追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐珠钧于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司洛阳分行偿还借款本息1757848.89元（该数据计算至2019年10月28日）；二、徐珠钧于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司洛阳分行支付借款本金1734327.27元的利息、罚息（利息、罚息按合同约定自2019年10月29日起计算至实际履行之日止，具体数额以结清当日中国建设银行零售类贷款流程管理系统统计数额为准）；三、建业住宅集团洛阳置业有限公司对上述第一项、第二项徐珠钧的给付金钱义务承担连带清偿责任，建业住宅集团洛阳置业有限公司承担保证责任后，有权向徐珠钧追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。如徐珠钧、建业住宅集团洛阳置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21358元、保全费5000元，由徐珠钧、建业住宅集团洛阳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  殷春昱人民陪审员  王冬玲人民陪审员  李青雯二〇一九年十一月八日书 记 员  张 晶