广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2370号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁智森，男，1979年6月16日出生，汉族，住广东省怀集县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李前提，男，1983年11月22日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：梁剑云，广东泉镜律师事务所律师。上诉人梁智森因与被上诉人李前提房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省怀集县人民法院（2019）粤1224民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁智森、被上诉人李前提及其委托诉讼代理人梁剑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁智森上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除李前提与梁智森于2014年11月30日签订的《商铺买卖合同》，由李前提返还梁智森购房款342792元，并自2014年12月20日起至付清之日止按中国人民银行同类贷款利率支付利息给梁智森；3.驳回李前提反诉梁智森继续履行《商铺买卖合同》并支付剩余商铺价款420000元的诉讼请求；4.一、二审的案件受理费、财产保全费由李前提承担。事实与理由：本案是由首付款加银行按揭的付款方式订立商铺买卖合同的纠纷案，银行方面因政策原因不予办理贷款业务，房产证亦未能实现过户到买家，买家要求退还首付款并计还四年多利息，但卖家不愿意，因而双方对簿公堂。本案涉及的房产买卖按揭贷款，是卖家将房产证过户到买家名下，再用买家的房产证抵押给银行，银行根据买卖合同协议，不经买家之手直接将贷款转到卖家账号，再由买家每月偿还银行利息及本金。按照常规，买卖合同订立之前，双方应向银行递交资料并签订多项文件。买方递交买卖合同书、个人征信（包含银行贷款情况）、婚姻状况、工作收入、银行流水等资料；卖方提供夫妻双方身份证明、户口本、婚姻证明和商铺权属证明等资料，并向银行签订《出售声明》等文件。银行会在一个星期左右给予回复。如果银行准予贷款申请，再订立买卖合同。房地产中介熟悉这样的流程。本案合同纠纷是因为先订立合同再向银行申请贷款的错误程序引起的。本案合同订立之时，买方梁智森是离婚人士，刚赔付前妻二十几万元，流动资金仅有三十万元左右，仅有的一套商品房抵押在银行，每月向银行交月供两千多元。卖方的商铺也在银行抵押。卖方李前提的父亲李忠是经营房地产中介的，本案合同签订地点位于李忠经营的“鸿基地产”所在地，李忠在场。因为自家生意，所以在合同中标明“免中介费”。本案从开始至今已经四年多，梁智森的34万多元一直由李前提使用，房产证权属亦不属于梁智森，而梁智森又要帮李前提托管商铺，并代收铺租，为了打破这种不公平情况，梁智森因而向一审法院提出诉讼请求，但判决结果竟然如此不公，故上诉中院。以下根据事实和理由对一审判决进行辨析：一、一审判决认定事实不清，判决结果严重错误。李前提与梁智森签订的《商铺买卖合同》第二条约定“1.乙方向甲方支付首付款342792元，本合同自此生效。2.银行按揭32万元由银行将按揭款直接转入甲方指定账户（邮政储蓄银行，账户名：李前提，账号：62×××06）。3.邮政银行放款到李前提上述账户时，乙方将余下的10万元转入甲方上述账号。”根据上述约定，梁智森是以首期加邮政储蓄银行按揭贷款的付款方式支付购房款，并未约定银行不予办理按揭则以现金支付剩余购房款的替代方法。双方向中国邮政储蓄银行股份有限公司怀集县支行交齐材料后，因银行政策原因导致贷款无法审批。从梁智森与李前提于2015年1月30日签订的补充协议来看，明确“由于办理过户手续及银行贷款按揭程序，手续比较繁琐”，从中可以表明的两个事实：一、双方均向银行递交过资料并签署各自相关文件；二、根本办不了银行贷款事项，四年多时间都办不了。梁智森一直要求退回首付款，但都被李前提拒绝。李前提告知梁智森可通过关系办妥贷款问题为由，一拖就四年多。本案不能办理银行按揭贷款并非梁智森原因，而是银行原因，也是双方合同约定的原因，该责任推到梁智森身上明显不符合公平合理原则。一审法院径行直接判决梁智森一次性支付不符合合同原则。三、一审法院未尽责任全面客观地审查核实证据，妨碍司法的公正性：根据《商铺买卖合同》第二条：“商铺价款、按揭方式、付款方式：上述商铺的交易价格为售价按套内面积计每平方9313.7元，总价格762792元。……每次转账款项，甲方应出具收据给乙方。”根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”。依此，一审时梁智森提出解除买卖合同，梁智森提出的“不可抗力”因素是邮政储蓄银行认为该买卖合同不符合贷款条件不予以放贷。邮政储蓄银行属国家金融机构，受中国人民银行和银监会监督管理，中国人民银行和银监会均是国家一级政府管理机构，因此邮政储蓄银行的政策规定是硬性规定的，不容许个人改变。邮政储蓄银行需要按购买合同首付款达到50%时才能办理商铺按揭贷款。邮政储蓄银行工作人员向梁智森表述，受中央银行和银监会监管，邮政储蓄银行和中国四大商业银行均根据此规定办事，但拒绝出具“内部资料文件”。梁智森也向李前提告知银行该项政策规定。一审时，当梁智森委托诉讼代理人汤满意向法官提出邮政储蓄银行此政策规定时，李前提委托诉讼代理人梁剑云陈述答辩称：“每个银行的按揭首付都不一样，二手商铺首付款可以有30%、40%、50%的情形”（二审法院可以查看一审时的《法庭笔录》并查听法庭录音予以证实）。基于这个关键性双方争议问题，一审法院就认定“本案中梁智森主张解除合同，但双方并未约定解除合同的条件，也没有充分的证据证明不能实现合同目的”，一审法院在关键问题上认定事实不清，理应到邮政储蓄银行怀集支行调查取证。根据《民事诉讼法》第六十三条、第六十五条规定，一审法院未尽责任全面客观地审查核实证据，妨碍司法的公正性。现请求二审法院向邮政储蓄银行怀集支行调查收集有关二手商铺买卖首付款须达到合同总价50%以上的证据。一旦证据确立，便符合《合同法》解除合同的依据。三、一审法院颠倒程序、歪曲事实。一审认定“梁智森至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。”是歪曲事实的行为。办理按揭贷款的前提是将房产证、土地使用证的名字由“李前提”变更为“梁智森”，即产权过户到梁智森后才能办理银行按揭贷款。双方在《商铺买卖合同》中约定：“甲方收到乙方首期房款，必须尽快将商铺办理过户到乙方名下。房产证过户到乙方名下后，乙方必须积极向银行办理按揭，由银行将按揭款转入甲方上述账户”。事实上，签订合同时双方都很积极，到住建局签订《房地产买卖合同》，到国土交易所签订《土地转让权转让合同》，到怀集县房地产交易所登记签名“交易签名备忘录”，到怀集邮政储蓄银行递交资料和签署相关文件，到了最后交税的步骤，按合同约定买卖双方各承担50%的税费，梁智森愿意积极去承担，但李前提却提出暂不交税，因为李前提知道邮政储蓄银行不予办理按揭贷款业务，原因是合同首付款不足全款的50%。李前提担心余款收不回，因此不配合交税完成办理过户最后的步骤。一审时李前提指责梁智森“一直不去办理税局手续，不愿意配合我方去税局缴纳相应的税费”，不符合事实。因此，一审法院对于哪一方不愿意去完税没有证据可依。事至如今，商铺产权证仍属于李前提名下，未过户到梁智森名下，未能订立商品房担保贷款，那是确确切切的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定的解释》第二十三条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”商铺产权证未过户到梁智森名下，责任不在于梁智森。商铺产权证未属于梁智森，梁智森不能进行下一步的贷款工作，一审法院认定梁智森构成违约是错判，根本不符合逻辑程序。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，梁智森交付首期款后，李前提办理商铺过户登记到梁智森名下系先履行义务，因此，在李前提未将其出售的商铺过户登记到梁智森名下的情况下，梁智森有权拒绝向李前提支付第二期购房款。一审法院判决梁智森向李前提支付第二期购房款，显然违背了双方当事人的合同约定，违反了合同法第六十七条的规定。四、梁智森提出的诉讼请求有法律依据，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题规定的解释》第二十三条规定。由于中国邮政储蓄银行怀集县支行限贷的原因而未能办理案涉商铺按揭贷款，造成买卖双方签订的合同在客观上不能履行，不能办理银行按揭不能归责于买卖双方任何一方，因此，参照最高人民法院司法解释的规定，梁智森可以请求解除涉案商铺的《商铺买卖合同》，并要求李前提退还已支付的购房款本金及利息。一审法院判决驳回梁智森的诉讼请求并支持李前提的反诉请求，显然是错误的。李前提书面答辩称，一、本案是商铺买卖合同的纠纷案，该合同是双方平等、自愿、真实的情况下签订，合同即生效且有效。根据一审庭审中对本案的事实认定，合同已履行了大部分，并基于双方已在相关单位办理了备案，李前提不可能出售商铺给除梁智森以外的其他人，商铺也实际交付给梁智森，李前提没有梁智森所称的不配合过户的理由，且一审也认为本案不符合各种解除合同的条件。因此，一审法院认定合同有效，且认定不存在法律规定解除合同的条件并无不妥。二、关于梁智森是否向邮政储蓄银行申请过贷款，邮政储蓄银行是否否决了梁智森的贷款申请的问题。根据谁主张、谁举证的基本原则，梁智森应当在一审期间对其已经向邮政银行递交了贷款申请负有举证责任，而不是让法院自行向邮政储蓄银行调查取证。梁智森认为因客观原因不能自行收集，但梁智森可向一审法院提出申请，由法院调取或者申请一审法院出具律师调查令自行调取。但一审阶段梁智森没有提出该申请，显然是放弃了自己权利，应当由梁智森承担举证不力的不利后果。三、退一万步说，即使存在涉案商铺首期不足五成的问题，责任也不在李前提一方，而是基于梁智森自身客观原因，资金不足导致，首期三成也理所当然由梁智森提出而非李前提主张。梁智森将该责任推卸给李前提显然违背了基本的逻辑思维，李前提是收首期越多越好。因此，一审法院认定梁智森不能证明无法办理银行按揭贷款归责于李前提一方并无不妥。四、关于梁智森认为同意将代收租金退回一事只在一审庭审时承认，显然违背双方签订该补充协议的初衷。根据补充协议明确，为了方便管理所需，铺租由梁智森代收后转交给李前提。2015年1月30日至今，梁智森未通知过李前提该商铺的现状是否出租及租金金额。梁智森以补充协议没有明确转交租金时间故其一直保管租金，理由牵强，该事实足够证明梁智森多年代收租金，梁智森违背及时告知李前提并交付的租金的义务，甚至为了收租的利益冒着触犯刑法的风险，伪造、变造国家机关的证件（房产证）交给承租者成立公司之用。五、关于梁智森这几年期间是否有能力一次性支付剩余款项的问题，李前提认为梁智森即使贷款无法批准也有能力一次性付款，只是梁智森得到商铺实际收益权后，恶意不继续履行合同，不支付剩余商铺款项。自签订合同至今四年多的时间，梁智森一直经营怀集县怀城镇育秀社区第七卫生站，收入可观，早有能力一次性支付剩余商铺款项，但是梁智森无继续履行合同的意图，且期间购买多处房产及商铺。六、至于继续履行合同问题，李前提一直以来愿意再收取梁智森另外两成首期款，将首期款补足五成后，签订补充合同，配合梁智森继续申请银行贷款，办理过户，但梁智森不同意。梁智森现在是不想要案涉商铺，想根本违约，进行其他投资。双方自愿签订合同，应当遵守诚实信用原则，正当行使权利和履行义务，不能歪曲事实从而达到自己不法的目的。综上所述，恳请二审法院维护李前提合法权益，维护公平正义和市场诚实信用，让双方遵守契约精神，驳回梁智森的上诉请求，维持一审判决。梁智森向一审法院起诉，请求判令：1.解除梁智森、李前提双方签订的《商铺买卖合同》；2.李前提返还购买商铺款342792元及支付自2014年12月20日起至起诉日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息111848元，共款454640元给梁智森；3.本案的一切诉讼费用由李前提承担。李前提向一审法院提出反诉，请求判令：1.梁智森继续履行双方签订的《商铺买卖合同》，双方办理过户，支付李前提剩余的商铺价款42万元；2.驳回梁智森诉讼请求；3.本案诉讼费、保全费由梁智森承担。一审法院认定事实：2014年11月30日，李前提作为出卖方（甲方）和买受方（乙方）梁智森签订了《商铺买卖合同》，该合同第一条约定，甲方将其拥有的座落在怀集县县城西区沿江西路迪比利豪城A区B1幢08号商铺（房产证号：粤房地证怀字第××号，国土证：怀国用2012第00523号）出让给乙方，该房屋建筑面积为84.37平方米，套内面积为81.9平方米。第二条约定，上述商铺的交易价格为：售价按套内面积计每平方9313.7元，总价格762792元。1.乙方向甲方支付首付款342792元，本合同自此生效；2.银行按揭32万元，由银行将按揭款直接转入甲方指定账户（邮政储蓄银行，账户名：李前提，账号：62×××06）；3.邮政银行放款到李前提上述账户时，乙方将余下的10万元转入甲方上述账户。第三条约定，办理过户手续:甲方收到乙方首期房款，必须尽快将该商铺办理过户到乙方名下。房产证过户到乙方名下后，乙方必须积极向银行办理按揭，由银行方将按揭款转入甲方上述账户。第四条商铺交付期限:甲方收到全额房款后第二天将该商铺按现状交付给乙方。第六条税费的交纳：办理房产证、土地使用权等有关过户手续，转户手续所产生的有关一切费用由甲、乙双方各承担50%。合同签订后，梁智森于2014年12月21日按合同约定支付首期购房款342792元给李前提；但仍未按合同约定办妥银行按揭贷款支付李前提。2014年12月23日，梁智森、李前提曾在怀集县住建局签订《房地产买卖合同》，并放住建局保存备案；在怀集县土地交易所签订《土地使用权转让合同书》，并放该所保存备案。同日，李前提及其母梁影珍与梁智森双方一同在怀集县房地产交易所“交易签名备忘录”上登记签名。2015年1月30日，李前提、梁智森签订补充协议，确认梁智森尚欠李前提购房款42万元，明确由于办理过户手续涉及银行贷款按揭程序，手续比较繁琐，过户时间延长，出卖方李前提同意从2015年2月1日开始提前对涉及过户的迪比利豪城A区B1幢08号商铺由梁智森代收铺租及定价，铺租由梁智森代收后转交给李前提，直至梁智森交清余款后的第二天开始，无须转交给李前提。之后梁智森与案外人马欣辉签订商铺租赁合同，共收取租金62970元，但并未转交给李前提。李前提与梁智森因案涉《商铺买卖合同》的履行问题产生纠纷，双方均诉诸一审法院并分别提出上述诉讼请求。诉讼中李前提向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2019年5月5日作出（2019）粤1224民初642号民事裁定书，对被申请人梁智森在42万元范围内的存款或等值的其他财产予以查封；查封期限至2020年5月5日。一审法院认为，梁智森、李前提双方所签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案中双方争议的焦点是该《商铺买卖合同》是应当解除还是继续履行。对合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十四条规定,“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中梁智森主张解除合同，但双方并未约定解除合同的条件，也没有充分证据证明不能实现合同目的，亦不存在上述法律规定的其他解除条件。李前提收到梁智森支付的首期购房款342792元后，已配合梁智森到房地产办证部门签订《房地产买卖合同》、《土地使用权转让合同书》存档备案，并一同在怀集县房地产交易所“交易签名备忘录”上登记签名，故梁智森称李前提没有履行合同义务将商铺办理过户到乙方名下理据不足；梁智森也不能证明办理不了银行按揭贷款完全归责于李前提；且梁智森对李前提已将该商铺交付其实际占有收租的事实无异议，因此梁智森要求解除双方所签订的《商铺买卖合同》，返还购买商铺首付款342792元及利息的请求理由不充分，一审法院不予支持。按照合同约定，梁智森须向李前提支付首期购房款342792元，余款其中32万元采取银行按揭方式支付，另外10万元待银行放款到账时付款。但梁智森除已支付首期款外，至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，李前提反诉请求继续履行合同并要求梁智森支付购房余款42万元合理合法，一审法院予以支持;考虑办理银行按揭手续时间，付款履行期可宽延在六十日内。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回梁智森的诉讼请求；二、李前提与梁智森于2014年11月30日签订的《商铺买卖合同》继续履行；三、限梁智森于该判决发生法律效力之日起六十日内向李前提支付购房余款42万元。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8119.6元，适用简易程序减半收取4059.8元；反诉受理费3800元，财产保全费2620元，均由梁智森负担。二审期间，梁智森提供了中国邮政储蓄银行怀集支行出具的“退件证明”作为新证据，拟证明案涉商铺是采用首付款加银行按揭款进行买卖，中国邮政储蓄银行怀集支行不受理商铺贷款申请，一审法院没有到中国邮政储蓄银行怀集支行调查该事实，后来其本人到中国邮政储蓄银行怀集支行要求其出具相关的证明。李前提质证认为，对该“退件证明”证据三性不予确认，因为该“退件证明”没有中国邮政储蓄银行怀集支行盖章，我方不确认该证据。李前提提供了如下新证据：1.在怀集县市场监督管理局调取内档所得到的房地产权证，拟证明梁智森为了获取商铺租金而隐瞒李前提，以李前提的房产证为模板，伪造、变造涉案商铺的房产证是梁智森名下所有，提供给怀集县臻尚集成材料装饰设计有限公司的股东之一郑乐恒，用于成立公司，目的为了收取商铺租金。该份产权证李前提因商铺交易提供给梁智森，从未提供给郑乐恒和另外的股东马欣辉；2.登记在李前提名下的房地产权证，拟证明真实的涉案房产证是登记在李前提名下；3.怀集县不动产登记资料查询结果证明、房屋权属登记信息查询证明，拟证明近几年梁智森多处购买房产、商铺，其有能力一次性支付案涉商铺的剩余款项。梁智森质证认为，对李前提提交的证据有异议，房地产权证原件和怀集县市场监督管理局的资料不相符，房地产权证原件是否真实需要到房管部门查实，打印有本人姓名的资料本人没有签名，而且是复印件，不能作为证据使用。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据梁智森的上诉请求、李前提的答辩意见以及本院查明的事实，本案二审争议的焦点为：合同履行过程中违约责任应如何认定、梁智森请求解除案涉商铺买卖合同的理由是否成立以及如果解除合同理由成立应否返还已经交付的房款给梁智森。案涉《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务和享受相应的权利。梁智森上诉主张因案涉房产未过户至梁智森，导致未能进行下一步贷款工作，同时亦主张因银行限贷原因，导致未能办理按揭贷款，以上均不是梁智森原因导致，故其有权请求解除合同。对此，本院分析如下：首先，李前提收到梁智森支付的首期购房款342792元后，已配合梁智森到房地产办证部门签订《房地产买卖合同》《土地使用权转让合同书》存档备案，并一同在怀集县房地产交易所“交易签名备忘录”上登记签名，李前提已根据合同约定以及实际可行性操作流程履行了其可办理的合同义务，一审法院认定梁智森称李前提没有履行合同义务将商铺办理过户到乙方名下理据不足，本院予以维持；其次，梁智森主张解除合同，但双方并未约定解除合同的条件，梁智森亦没有充分证据证明不能实现合同目的，也无提供可以证实李前提存在违约行为或存在诱导、虚构或隐瞒事实的情形，亦不存在法律规定的其他解除条件；再次，梁智森主张由于未达到银行所要求的首付比例导致未能办理按揭贷款。按揭贷款政策要求是买卖双方应当了解的范畴，况且梁智森作为商铺购买方对于支付房款首付比例更具主动性，相关银行也没有出具证明证实因为政府出台限购限贷政策致使梁智森无法办理按揭贷款，考虑案涉商铺买卖交易发生至今已五年之久，并结合梁智森对李前提已将该商铺于2015年1月交付其实际占有收租事实无异议，梁智森认为未能办理按揭贷款手续却一直对案涉商铺占有使用，且至今仍未向李前提返还租金以及退还商铺等情况分析，本院认定梁智森至今未办理按揭贷款应归责于其自身责任。综上，一审法院认定梁智森除已支付首期款外，至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约正确，判决双方继续履行合同，梁智森支付购房余款42万元符合案件事实及法律规定，本院依法予以维持。梁智森上诉主张解除案涉双方于2014年11月30日签订的《商铺买卖合同》，并要求李前提返还梁智森购房款342792元及支付相应利息的请求，缺乏理据，本院依法予以驳回。综上所述，梁智森的上诉请求不成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10241.88元，由上诉人梁智森负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年十一月二十八日法官助理林诗勉书记员何连平