广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初24742号原告：徐淑宜，女，1983年1月20日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托代理人：王淼、曾德炼，均系广东正大联合律师事务所律师。被告：黎梅英，女，1967年8月20日出生，汉族，住广东省龙门县。委托代理人：何国瑜、陈锦清，分别系广东茂文律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区林和东路200号首层自编10号房，统一社会信用代码91440101304779666H。法定代表人：王宝玉，总经理。委托代理人：陈宇轩、侯涛，均系该司员工。原告徐淑宜诉被告黎梅英及第三人广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐淑宜及其委托代理人王淼、曾德炼，被告黎梅英及其委托代理人何国瑜、李丽花（后撤销委托），第三人乐有家公司的委托代理人侯涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐淑宜诉称：2018年1月8日，原告与被告、第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：原告以4880000元的价格向被告购买广州市天河区天河北路386号1605房。当天，被告还与第三人签署了《信息告知书》，确认上述房屋内没有发生过非正常死亡事件。上述文件签订后，原告依约向被告支付了上述房屋的全部购房款，向第三人支付了居间服务佣金30000元。原、被告亦办理了上述房屋的过户手续，原告收楼后即开始对上述房屋进行装修，花费了装修费360000元及电梯加装费6655.76元。2018年9月11日，原告在与邻居聊天时得知被告的儿子曾于2017年7月14日与其朋友相约在上述房屋内烧炭自杀，被告的儿子自杀未果，但其朋友自杀身亡。该事件当时影响很大，警察、救护车、管理处均有到场处理。得知上述房屋内发生过非正常死亡事件后，原告日夜忧虑，工作、生活均受到严重影响。因被告及第三人刻意隐瞒上述房屋重要信息，致使原告在违背真实意思的情况下签订房屋买卖合同，被告及第三人的行为已构成欺诈，原告有权撤销合同，要求被告及第三人返还其因合同取得的财产并赔偿原告因此遭受的损失。故原告诉至法院，请求判令：一、撤销原告与被告、第三人于2018年1月8日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告向原告返还广州市天河区天河北路386号1605房的购房款4880000元，并向原告赔偿资金占用损失（从2018年2月11日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告赔偿原告居间服务佣金30000元，第三人对原告的该30000元居间服务佣金损失承担连带赔偿责任；四、被告赔偿原告损失396585.82元（过户税费109256.72元、物业费6225.2元、电费93.7元、装修费262354.44元、电梯加装费6655.76元、财产保全担保费12000元），第三人对原告的该396585.82元损失承担连带赔偿责任；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告黎梅英辩称：一、原告要求撤销合同并返还购房款、支付利息和赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据。1、原、被告于2018年1月8日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（下称《合同》）是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。2、《合同》已全部履行完毕，原告已支付全部的购房款，被告也将涉案房屋交付原告，并协助原告办理了过户手续，原告亦实际占有和使用了涉案房屋，故双方权利义务已终止，不可回转。原告现要求撤销《合同》缺乏法律依据。3、涉案房屋不存在任何质量与权利瑕疵，原告的购房目的即居住和小孩上学，现均已实现。4、购房过程中，原告从未口头询问过被告涉案房屋是否发生过非正常死亡事件，双方也未在《合同》中进行明确约定，这说明涉案房屋是否发生过非正常死亡事件并非原告购房时考虑的主要因素，即便有，也是原告心理承受能力范围内。《信息告知书》的所有内容均是第三人自行填写后交给被告签名的，自始至终第三人都未向被告释明，出于对第三人的信任，被告才在《信息告知书》上签名，根本不知道有“交易房屋内是否发生过非正常死亡事件”这一条款的存在。且根据《信息告知书》第3条的约定，划“/”是代表删除，而该文件中的卖方信息确认都是划“/”的，被告认为划“/”的信息都与被告无关。5、原告是经过多方面的了解后才决定购买涉案房屋的，原告既然知道涉案房屋是学位房，不可能不知道涉案房屋内曾发生过非正常死亡事件。该非正常死亡事件属影响较大的社会事件，当地媒体也进行过报道，信息是公开的。原告在交易过程中未主动询问，应推定其自愿接受了该事件，并愿意承担其中的交易风险。且该事件不会对原告居住使用涉案房屋造成障碍，也不会对涉案房屋的价值产生不利影响。6、双方在2018年2月已完成涉案房屋的过户手续，在2月份至9月份长达7个月的时间里，原告都不提出任何异议，恰好在原告的小孩占用涉案房屋的学位顺利入学后的当月13日才以此为由要求撤销合同，被告有充分理由相信，原告是以购房的名义侵占涉案房屋的学位。7、原告仅以个人主观心理感受要求撤销《合同》，是没有法律依据的，生老病死乃人之常情，也是自然规律，应当坦然面对。有的人因为心理比较脆弱作出不好的选择，也是情有可原的，被告已因此付出了惨重的代价，不应再让被告的家人背负莫须有的东西。二、被告的行为不符合欺诈的构成要件。1、被告不存在欺诈的故意，也没有故意隐瞒的恶意。涉案房屋内发生过非正常死亡事件的信息是公开的，原告也从未口头询问过被告，被告没有主动披露是合情合理的，这亦本属被告的个人隐私，不是涉案房屋出售时必须主动公然告知的事项。被告不清楚《信息告知书》中有“交易房屋内是否发生过非正常死亡事件”这一条款的存在。2、被告没有从中获得不正当的利益，原、被告之间是正常的民事交易，涉案房屋的交易价格亦符合市场价格。三、原告要求被告赔偿的装修费过高，没有事实依据。据被告了解，原告只是对涉案房屋进行了普通装修，且只装修了一小部分。且原告提供的证据存在诸多瑕疵，如名称不对应，缺乏相关的合同和发票，有的还只是交纳了少量定金。原告按其喜好对涉案房屋进行的装修，被告无法使用。原告购买的家具都是生活必需品，即便原告不购买涉案房屋，也会产生相应的费用，故请法院综合以上因素酌情确定赔偿数额，或申请相关的评估机构对涉案房屋的装修价值进行评估。四、即便原告撤销了合同，因此造成的实际损失应按原告、被告及第三人各自的过错比例进行分摊。原告在购房时没有尽到审慎审查义务，没有主动向被告询问相关事件；第三人未对居间出售的涉案房屋尽到严格调查的义务，使原、被告在未能充分了解涉案房屋信息的情况下签订《合同》；原告及第三人应承担相应的过错责任。五、原告应向被告支付其占用涉案房屋的使用费，赔偿其占用涉案房屋学位的损失及赔偿其破坏涉案房屋原有装修的损失。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人乐有家公司述称：一、第三人已尽居间义务促成原、被告签订涉案合同，并顺利完成过户，合同目的已实现。二、《信息告知书》已明确约定被告确认涉案房屋没有发生过非正常死亡事件。原告没有明显证据证明第三人是在明知涉案房屋属于凶宅的情况下向其提供居间服务，现要求第三人承担连带责任没有事实和法律依据。根据合同约定，如果实际产生违约行为的，应当由违约方向守约方支付佣金损失，故佣金损失不应由第三人承担。三、收到本案材料后，第三人对涉案房屋所在小区进行调查，对象包括同栋业主、不同栋的业主及环卫工人等，但说词均不一致。第三人就涉案房屋是否为法律意义上的凶宅是无法确认的，原告也没有相应的证据证明涉案房屋是凶宅，故原告的诉讼请求缺乏事实依据。经审理查明：2018年1月8日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“《合同》”），约定：买卖双方交易的房地产位于广州市天河区天河北路386号1605房（以下简称“涉案房屋”），该房屋的用途为住宅，建筑面积为80.6平方米。买卖双方均清楚涉案房屋以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查涉案房屋，故买方不得以此拒绝交易；卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任。涉案房屋转让总价款为4880000元；转让总价款包含附件清单所列交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等价值，以及卖方已支付的装修费、维修基金与水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费。买卖双方协商一致约定买方按一次性付款方式支付房款。经买卖双方协商，交易税费及其他费用由买方承担。涉案房屋所附着的户口，卖方承诺于2018年2月15日前迁出，逾期则依本合同约定承担违约责任。鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金30000元，佣金在签订本合同时付清。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。卖方承诺涉案房屋的华阳本部学位不占用，不影响买方小孩2018年报名入学等。签订《合同》当天，原告（买方）、被告（卖方）、广州市家家顺投资发展有限公司（居间方）还签署了一份《信息告知书》，在该文件卖方信息确认的“交易房屋内□是□否发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、意外死亡等）”条款上，签署人在“□否”处划上了“/”。另签约注意事项载明：在您签署的所有资料中，如遇“”或“□”等内容请务必明确填写或勾选，对于双方当事人不作约定或该条不适用时，应当划“/”以示删除。就该《信息告知书》，被告表示均是由第三人在未向其释明核对的情况下填划的，被告只是签了名，并未阅读其中的条款，且认为划“/”的条款是无需适用的。原、被告确认，《合同》签订后，原告已依约于2018年2月11日向被告付清了涉案房屋的全部购房款4880000元，涉案房屋已于2018年2月26日转移登记至原告名下。原告称，其为完成涉案房屋的交易，还向第三人支付了佣金30000元，并提供了相应的《收款收据》（显示系第三人于2018年1月6日出具，第三人确认收到原告支付的购置涉案房屋的佣金叁万元）及《借记卡账户历史明细清单》（显示原告于2018年1月8日向第三人转账30000元）为证；支付了涉案房屋转让所得的个人所得税27292.93元、契税81878.79元、不动产登记费80元、印花税5元，并提供了相应的税费发票为证。经质证，被告对原告提交的《收款收据》及《借记卡账户历史明细清单》的真实性不予确认，认为此系原告与第三人之间的关系；对原告提交的税费发票的真实性予以确认。第三人对原告提交的上述证据的真实性均予确认。又，原告确认被告已于2018年2月11日将涉案房屋交付其使用。原告还提交了如下证据予以证明：1、广州华侨物业发展有限公司于2018年6月4日开具的《发票》两张，分别载明涉案房屋交纳了管理服务费（装修）125元、2018年3-6月管理服务费628.7元；于2018年9月7日开具的《发票》一张，载明涉案房屋交纳了2018年7-9月管理服务费471.5元；于2018年6月4日开具的《收款收据》一张，载明涉案房屋交纳了装修押金1500元，请凭此收据退押金；于2018年8月2日开具的《收款收据》一张，载明涉案房屋交来管理按金（电梯使用）5000元，请凭此收据退按金；以及原告于2018年8月2日在广州华侨物业发展有限公司处刷卡消费5000元的《签购单》。2、《中国工商银行境内汇款电子回单》（打印件），显示原告于2018年6月7日向陈宇雄/刘蕾/吴敏/转账6655.76元，附言为1605更换电梯预缴款；《微信聊天记录》，载明聊天群组为侨怡苑梯云…公告内容为更换电梯交款，开户名陈宇雄/刘蕾/吴敏，另有《梯云阁更换电梯费用分摊初案》一份，载明16楼每户分摊费用合计6655.76元等。3、广州燃气集团有限公司于2018年9月4日开具的《发票》，载明徐小姐就涉案房屋支付了民用燃气表拆装等安装费合计1531.54元。4、广州华侨物业发展有限公司于2018年6月4日开具的《发票》一张，载明涉案房屋交纳了2018年3-4月的电费56.7元；于2018年9月7日开具的《发票》一张，载明涉案房屋交纳了2018年5-6月的电费37元。经质证，被告对原告提交的上述证据1、4（1500元装修押金除外）的真实性予以确认，且认为此证据恰好证明涉案房屋已交付原告正常使用；对证据2的真实性不予确认，被告也不清楚加装电梯的相关事宜；对证据3的真实性不予确认。第三人对原告提交的上述证据的真实性均不予确认，且认为上述费用系原告使用涉案房屋期间享受服务所产生的，应由原告自行承担。此外，原告称其接收涉案房屋后进行了装修，并向本院提交了多份其与案外人签订的合同及相关付款凭证为证。经质证，被告对原告提交的装修证据的真实性不予确认，称其不清楚原告的装修情况，且就原告提交的相关证据来看，有一部分是原告自行购买日常生活用品的费用，还有一些仅是预算费用，并非结算金额，另有多笔费用缺乏合同、发票佐证。第三人对上述有原件的证据的真实性予以确认，但认为上述证据尚不足以证明原告实际装修的情况和费用。因被告及第三人不予认可原告主张的装修费用，原告申请对涉案房屋的装修造价进行评估。根据原告的申请，本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称“安衡公司”）作为本案的评估机构。经现场勘查后，安衡公司于2019年10月18日出具涉案房屋的《装修价格评估结论书》，载明涉案房屋的装修造价为103535元。又，原告为证明其因本案纠纷申请财产保全，支出了担保费12000元，向本院提交了其与广东合润融资担保有限公司签订的《委托担保合同》（载明担保费金额12000元）及《中国工商银行凭证》（载明原告于2018年9月13日向广东合润融资担保有限公司转账12000元）。经质证，被告及第三人对上述证据真实性均不予认可，认为是原告单方委托的，应由原告自行承担。庭审中，被告确认涉案房屋在2017年7月14日发生过非正常死亡事件，被告的儿子及其女朋友在涉案房屋内自杀，其中一人抢救无效死亡。原告表示其是在2018年9月11日得知该情况，第三人表示其是在收到本案诉讼材料时才知道该情况的。另原告确认，其已使用了涉案房屋的学位，如涉案房屋买卖合同被撤销，其可腾出学位。本院认为：房屋发生过非正常死亡事件虽不影响房屋在物理性质上的使用，但却会对居住人的心理产生重大影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响，此属订立合同有关的重要事实。本案中，被告确认涉案房屋在2017年7月发生过非正常死亡事件，但其在2018年1月与原告订立《合同》时却未将该影响合同订立的重要事实如实告知原告，致使原告在不知情的情况下签订《合同》，丧失了是否购买涉案房屋的选择权，被告的行为已构成欺诈。现原告要求撤销其与被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同，具有事实及法律依据，本院予以支持。但就《合同》中涉及的居间合同法律关系，不属本案房屋买卖合同法律关系的调处范围，当事人可另循合法途径解决。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原告要求被告返还购房款4880000元的诉讼请求。因被告确认收到了相应款项，在双方房屋买卖合同经本院判令撤销的情况下，原告要求被告返还具有法律依据，本院予以支持。但就原告要求被告赔偿上述款项占用损失的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。就原告要求被告赔偿居间服务佣金30000元的诉讼请求，《合同》约定“买方应支付佣金30000元”及“若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿”，原告已举证证明其向第三人支付了佣金30000元，现原、被告交易无法完成的过错方为被告，故原告要求被告赔偿居间服务佣金30000元有其合同依据，本院予以支持。就原告要求被告赔偿损失396585.82元的诉讼请求，其中过户税费109256.72元（含个人所得税27292.93元、契税81878.79元、不动产登记费80元、印花税5元），因原告已举证其实际支出了上述费用，被告亦无异议，而该费用系原告为履行其与被告的房屋买卖合同而产生的，在因被告过错导致双方房屋买卖合同被撤销的情况下，被告应赔偿原告过户税费109256.72元。其中物业费6225.2元、电费93.7元，因该笔费用系被告将涉案房屋交付原告使用后产生的，应由原告自行承担，原告要求被告予以赔偿于法无据，本院不予支持。其中装修费262354.44元，根据原告提交的证据及现场核查情况，原告接收涉案房屋后确进行了装修，但因原告提交的证据不足以证明其主张的装修费用，被告亦不予确认，本院根据原告的申请，委托安衡公司对涉案房屋的装修造价进行了评估，经评估，涉案房屋的装修造价为103535元，因装修已形成附合，不能返还，故本院参照安衡公司的评估结论，酌情判令被告赔偿原告装修费用103535元；原告诉请超出部分，本院不予支持。其中电梯加装费6655.76元，因原告提交的《中国工商银行境内汇款电子回单》、《微信聊天记录》、《梯云阁更换电梯费用分摊初案》等均能相互印证，本院采信原告主张，即其作为涉案房屋的业主承担了涉案房屋的公共分摊费用，而在原告与被告的房屋买卖合同被撤销后，被告作为涉案房屋业主实际享有利益，故其应将该笔电梯加装费6655.76元赔偿原告。其中财产保全担保费12000元，因该笔费用并非原告向被告主张权利的必要支出，原告要求被告予以赔偿理据不足，本院不予支持。另原告要求第三人就被告的赔偿义务承担连带清偿责任，因第三人并非涉案房屋买卖合同的相对方，故对原告该项诉请，本院不予支持。如原告认为第三人在提供居间服务过程中存在损害其利益情形的，可另循合法途径解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告徐淑仪与被告黎梅英于2018年1月8日签订的《二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同部分；二、被告黎梅英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐淑仪返还购房款4880000元；三、被告黎梅英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐淑仪赔偿居间服务佣金30000元、过户税费109256.72元、装修费103535元、电梯加装费6655.76元；四、驳回原告徐淑宜的其他诉讼请求。本案受理费50430元，由原告徐淑仪负担2724元，由被告黎梅英负担47706元；保全费5000元、鉴定费8000元，均由被告黎梅英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘香玲人民陪审员  梁淑妍二〇一九年十一月二十八日书 记 员  梁怡筠