广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终873号上诉人(原审被告)：陈伟祺，男，1973年3月28日出生，汉族，住汕头市金平区****************，公民身份号码440************218。被上诉人(原审原告)：汕头市升达物业管理有限公司，住所地汕头市****************，统一社会信用代码914************723。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：严家中，广东众大律师事务所律师。上诉人陈伟祺因与被上诉人汕头市升达物业管理有限公司（以下简称升达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈伟祺上诉请求：1、依法对一审判决撤回重审或改判；2、本案一、二审诉讼费用由升达物业公司承担。事实与理由：一、关于水费问题。《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。陈伟祺是用水人，是最终用户，由供水单位向陈伟祺收取水费，城市供水属于许可经营，升达物业公司没有供水资格，也没有受托收取水费，更没有证据显示其在供用水方面属于升达物业公司的投入。因此，升达物业公司向陈伟祺收取水费不应得到支持，应予以驳回。二、关于物业费问题。《汕头市前期物业管理服务协议》是否系双方当事人的真实意思表示应当经过审理才能定性；升达物业公司主张收取物业服务费的权利，其前提是履行了《汕头市前期物业服务管理协议》和法律法规规定的所有升达物业公司应有的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第五条的规定，因升达物业公司没有证据证明自己主张的事实，应承担不利后果。升达物业公司向陈伟祺收取物业服务费的权力因履行义务的证据不足，不应得到支持。一审法院根据第一次诉讼现场勘查的结论及汕头市房地产管理局《关于信逸雅园业主信访问题的答复》认定升达物业公司不存在不履行物业服务合同的做法违反审判直接、言词原则。因此，请求二审法院对一审判决改判或发回重审，判令一、二审诉讼费用由升达物业公司承担。被上诉人升达物业公司辩称，一审认定事实和判决结果正确，陈伟祺的上诉没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。升达物业公司向一审法院起诉请求：1、陈伟祺付还升达物业公司物业管理服务费用2016年12月（含12月）至2019年3月（含3月）5672.24元和违约金2297元；2、陈伟祺付还升达物业公司欠缴的供水费从2016年12月（含12月）至2019年3月（含3月）2522.75元；3、陈伟祺承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：升达物业公司是具备三级物业管理资质的企业，系汕头市******信逸雅园的物业管理服务企业，陈伟祺系信逸雅园*幢507、508房的业主。升达物业公司与陈伟祺分别作为合同甲、乙方于2011年11月8日签订了《前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房屋座落信逸雅园*幢508房；甲方对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用，高层住宅（含电梯电费、维修保养费）第五层按物价局指导价收取；每次交纳费用时间：当月1-5日（按季交纳）；转供水、转供电按物价局的有关规定进行收取；代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，陈伟祺签署《承诺书》，承诺“一、确认已详细阅读汕头市顺达房地产有限公司制定的《信逸雅园临时管理规约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任。”另外，信逸雅园房产开发商与汕头市自来水总公司分别作为用水人和供水人于2011年11月18日签订了《供用水合同》，约定：用水地址、用水性质和用水量，用水地址为外马路95号信逸雅园1-5幢，用水四至范围（即用水人用水区域四周边界）是东起民族路，西至张园内街；南起外马路，北至福平路；安装计费总水表共一具。信逸雅园小区采用二次供水的方法向各住户供水。陈伟祺与升达物业公司签订《前期物业管理服务协议》后，每月向升达物业公司交纳物业管理服务费202.58元，并按实际用水量以3.21元/吨计向升达物业公司交纳水费，但自2014年1月起拒绝交纳物业管理服务费和水费，至2016年11月止共拖欠升达物业公司35个月的物业管理服务费用7090元、供水费2608.26元。升达物业公司催讨无效，遂于2017年1月5日向一审法院起诉，提出前述的诉讼请求，陈伟祺则以升达物业公司没有开展物业管理工作为由拒绝还款。一审法院于2017年4月19日到现场勘查，未发现陈伟祺所称的升达物业公司没有开展物业管理工作的情形，故一审法院于2017年6月20日以（2017）粤0511民初74号《民事判决书》依法作出“一、陈伟祺于本判决发生法律效力之日起十日内付还升达物业公司物业管理服务费7090元及逾期缴纳物业管理服务费的违约金3409元。二、陈伟祺于本判决发生法律效力之日起十日内付还升达物业公司欠缴的供水费2608.26元。”的民事判决。判决后陈伟祺不服提起上诉，本院于2017年10月11日以（2017）粤05民终739号《民事判决书》作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。之后，陈伟祺仍拒不履行支付2016年12月起至2019年3月至物业管理服务费5672.24元及供水费2522.75元的义务，故升达物业公司再次诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。一审法院认为：本案是升达物业公司向陈伟祺追收被拖欠的物业管理服务费和供水费而提起的诉讼，为物业服务合同纠纷案件。陈伟祺抗辩根据《物业管理条例》规定，业主拖欠物业管理服务费应由业主委员会催收，没有业主委员会的催收，升达物业公司起诉程序不合法，但根据《物业管理条例》第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，陈伟祺上述的抗辩意见缺乏法律依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”一般认为，“正当理由”是指在物业服务合同企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由。升达物业公司与陈伟祺签订的《汕头市前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，升达物业公司依约应当履行物业管理服务的相关义务，陈伟祺则应按照约定支付给升达物业公司物业管理费。对于升达物业公司是否存在不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的问题，经一审法院现场勘查，并未发现陈伟祺所称的升达物业公司没有开展物业管理工作的情形。从汕头市房产管理局《关于信逸雅园业主信访问题的答复》的内容上看，升达物业公司也不存在不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的问题。陈伟祺也不存在不交费用是基于正当、合理的理由，因此，陈伟祺以升达物业公司没有履行物业管理服务义务为由认为其不用支付物业管理费的主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。《汕头市前期物业管理服务协议》仍在履行之中，陈伟祺称合同应视同自行解除的抗辩理由也不成立，一审法院依法不予支持。缴纳物业管理服务费是陈伟祺应当履行的合同义务，但陈伟祺自上一次诉讼之后的2016年12月起至今又再没有依照《汕头市前期物业管理服务协议》约定交纳物业管理服务费，已构成违约，升达物业公司提出的判令陈伟祺付还物业管理服务费5672.24元的请求合法，依法可予支持；《汕头市前期物业管理服务协议》约定，陈伟祺违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，升达物业公司有权要求陈伟祺补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，双方对违约金的约定没有争议，故升达物业公司提出判令陈伟祺支付违约金的请求，依法予以支持。陈伟祺提出升达物业公司没有收取供水费权利的抗辩，但升达物业公司与陈伟祺双方签订的《前期物业管理服务协议》第六条明确了升达物业公司受有关部门或单位委托，可提供供水费代收代缴收费服务，该费用不属于物业管理服务费用。且陈伟祺所居住的信逸雅园小区是采用二次供水的方法供水到小区的各住户，自来水公司只供水到小区的进水总水表，二次供水因加压等因素，必然增加相应的费用，该费用应由各住户分担，因此，升达物业公司有权代收代缴逸雅园1-5幢范围内的供水费，陈伟祺在使用升达物业公司提供的二次供水的用水后，应当履行交纳水费的义务。故升达物业公司提出的判令陈伟祺付还欠缴水费2522.75元的请求依据充分，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审法院作出如下判决：一、陈伟祺于判决发生法律效力之日起十日内付还升达物业公司2016年12月起至2019年3月止的物业管理服务费5672.24元及逾期缴纳物业管理服务费的违约金2297元。二、陈伟祺于判决发生法律效力之日起十日内付还升达物业公司2016年12月起至2019年3月止欠缴的供水费2522.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取31元，由陈伟祺负担，受理费升达物业公司已预交，一审法院不予收退，陈伟祺自判决发生法律效力之日起十日内迳行付还升达物业公司。二审期间，根据法庭的要求，升达物业公司向本院提交下列证据：1、广东省收费许可证（有效期至2017年12月31日），用以证明收费是取得政府许可，包括二次供水费用；2、汕市发改【2017】550号、【2018】144号文及汕金发改【2018】1号、22号文，用以证明从2018年开始对物业管理费的收取只需要上墙公示即可，无需取得收费许可证；3、信逸小区的保洁督导卡及巡逻督导卡，用以证明升达物业公司有按照收费标准履行物业服务工作；4、物业委托管理合同书，用以证明开发商将小区物业费及二次供水费用委托升达物业公司收取。经质证，陈伟祺对证据1认为不是根据收费许可证就可以收取水费，该收费许可证也没有明确升达物业公司有权利收取水费。对证据2没有异议。对证据3的真实性、关联性有异议，认为无法证明升达物业公司有按照约定的标准履行物业服务义务。对证据4认为物业管理费是不可以委托的，物业服务公司必须在小区建成后通过招投标的方式产生，主体不合法，二次供水也是无效的，开发商必须是供水单位才有权委托物业公司收取供水费用。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点是：陈伟祺应否付还升达物业公司自2016年12月起至2019年3月止的物业管理费及违约金、供水费。关于陈伟祺是否应付还升达物业公司物业管理费及违约金的问题。升达物业公司与陈伟祺签订的《汕头市前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，陈伟祺虽对《汕头市前期物业管理服务协议》的效力提出异议，但并无证据证明该协议的签订是在违反其真实意愿的情况下签订的，因此本院对《汕头市前期物业管理服务协议》的证明效力依法予以确认。升达物业公司依约应当履行物业管理服务的相关义务，陈伟祺则应按照约定支付给升达物业公司物业管理费。经上一次诉讼一审法院现场勘查，并未发现升达物业公司存在陈伟祺所称的未开展物业管理工作的情形，且二审期间升达物业公司也提交了信逸小区的保洁督导卡及巡逻督导卡等相关证据进一步证明其公司有开展日常物业服务工作。陈伟祺以升达物业公司没有按照法定及约定标准履行物业管理服务义务为由认为其不用支付物业管理费的上诉主张缺乏证据支持，本院不予支持。一审判决认定陈伟祺应付还升达物业公司拖欠的自2016年12月起至2019年3月止的物业管理费5672.24元及按《汕头市前期物业管理服务协议》约定的违约金计算方式支付违约金2297元并无不当，本院予以维持。关于陈伟祺应否付还升达物业公司欠缴的供水费的问题。陈伟祺居住的信逸雅园小区系采用二次供水的方法向各住户供水，根据汕头市顺达地产有限公司与升达物业公司签订的《物业委托管理合同书》及升达物业公司与陈伟祺签订的《汕头市前期物业管理服务协议》的相关约定，陈伟祺在使用升达物业公司提供的二次供水的用水后，升达物业公司有权向陈伟祺代收二次供水费用。因自来水公司只供水到小区进入总水表，二次供水产生的费用于情于理也应当各业主分担，况且升达物业公司也已提交《广东省收费许可证》及政府的相关文件等证据证明其具有收取二次供水加压费用的资质。故陈伟祺依有关约定应向升达物业公司交纳供水费，其上诉主张不应支付升达物业公司供水费依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人陈伟祺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人陈伟祺负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丹华审 判 员 林思浩审 判 员 陈瑛瑾二〇一九年十一月二十九日法官助理 范晓武书 记 员 佘少芳