宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初2724号 原告：李某，住宁夏回族自治区银川市。 被告：星美国际影院有限公司。 法定代表人：杨某，该公司董事长。 被告：深圳星美联合通讯有限公司。 法定代表人：范某。 被告：宁夏紫晶华谊文化传媒有限公司。 法定代表人：田某，该公司执行董事。 被告：成都润运文化传播有限公司。 法定代表人：郑某，该公司董事长。 原告李某与被告星美国际影院有限公司（以下简称星美影院公司）、深圳星美联合通讯有限公司（以下简称星美通讯公司）、宁夏紫晶华谊文化传媒有限公司（以下简称紫晶传媒公司）、成都润运文化传播有限公司（以下简称成都润运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告李某到庭参加诉讼，被告星美影院公司、星美通讯公司、紫晶传媒公司、成都润运公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告星美影院公司签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令四被告共同支付原告房屋租金996652.8元（自2018年10月15日暂计算至2019年10月14日）及支付欠缴租金滞纳金35879.5元（滞纳金请求按合同约定0.01%/日标准计算付至款项全部付清之日止）；3.依法判令四被告共同支付租用原告房屋期间的物业费42432元（自2018年10月15日暂计算至2019年10月14日，每月每平方米1.7元）及支付欠缴物业费的滞纳金1527.5元（滞纳金按照合同约定欠缴总额0.01%/日标准计算）；以上2.3.项金额合计1076491.8元；4.本案诉讼费及其他全部费用由被告承担。事实和理由：被告星美影院公司、星美通讯公司、紫晶传媒公司及成都润运公司为关联公司。2015年10月19日，原告与被告星美通讯公司达成《影院收购协议》，将原告经营的被告紫晶传媒公司整体转让给被告星美通讯公司。根据合同约定，指定被告星美影院公司与原告于2015年10月19日签订《房屋租赁合同》，租赁位于西夏区浙江商城四楼，并且由被告紫晶传媒公司实际使用租赁物继续经营开设银川星美华谊数字影城，总占地面积为2080平米。原告与被告星美影院公司签订的《房屋租赁合同》第五条约定，房租为30元/平米/月，递增幅度为每年递增10%，物业费为1.7元/平米/月；租金及物业费每6个月结算一次。但至今为止，被告星美影院公司拖欠2018年10月15日至今的剩余应付房租及物业费共计1076491.8元。同时，被告星美通讯公司在《影院收购协议》、《〈股权收购协议〉补充协议》中也承诺了支付租金，被告紫晶传媒公司于2017年9月26日给原告出具了使用租赁场地验收报告，被告紫晶传媒公司与被告星美通讯公司、星美影院公司、成都润运公司为关联企业，并且作为涉案房产的实际使用人，也应当共同支付占用涉案房屋期间的租金、物业费等损失。故提起诉讼，望判如所请。 星美影院公司、星美通讯公司、紫晶传媒公司、成都润运公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 李某为支持其诉讼主张，当庭提交如下证据： 证据一、《房屋租赁合同》一份。证明：原告与星美影院公司之间存在房屋租赁关系，被告星美通讯公司、紫晶传媒公司、成都润运公司也应当承担合同义务。 证据二、企业信息打印件一份。证明：被告紫晶传媒公司是成都润运公司的全资子公司。 证据三、《影院收购协议》、《〈股权收购协议〉补充协议》各一份。证明：星美通讯公司从原告手中收购了紫晶传媒公司。 证据四、《商铺租赁合同》、《验收报告》各一份。证明：原告有权将案涉房屋出租给被告；被告紫晶传媒公司是案涉房屋的实际使用人。 证据五、《查封、扣押财产清单》一份。证明：因被告无力支付员工工资及欠原告的房屋租赁费、股权转让金，银川市中级人民法院于2019年9月12日对其租赁房屋内的财产进行了查封、扣押。 星美影院公司、星美通讯公司、紫晶传媒公司、成都润运公司未向本院提交证据材料。 经审查，本院认为原告李某提交的上述证据来源合法，内容真实，证据之间能够相互印证，予以采信。 经审理查明，2015年10月19日，原告及案外人秦某（共同作为乙方）与被告星美通讯公司（作为甲方）签订《影院收购协议》一份，约定：鉴于甲方与原告签订《租赁合同》，承租位于银川市××区平方米的区域开设电影城，乙方将所持有被告紫晶传媒公司的股权及该公司全部资产，转让给甲方；股权受让方应在本合同签订日后30日内，向股权出让方委托账户支付股权转让款的51%的款项；股权受让方支付股权收购款至51%当天为分界点，在此日期前目标公司所有的债权债务（包括但不限于装修工程款、设备款、员工工资社保、房租、分账款等及因债权债务产生的连带责任）均由股权出让方负责；在此日期之后目标公司新增加的债权债务由股权受让方负责。 同日，原告（作为甲方）与被告星美影院公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将所承租并有权转租的银川市××区商铺和露天平台（面积为2080平方米，层高为6米），出租给乙方用于经营“星美国际影城”（名称暂定），同时兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡厅、电子游戏用途；房屋租赁期限为14年，自2015年10月15日（即租赁标的交付日）起至2029年10月14日；固定租金（不含物管费）为30元/平方米/月，人民币748800元/年，递增幅度每年递增10%；租金按照每半年（六个月）结算，首半年租金（374400元）于交付日起5个工作日内，向甲方交纳，此后每年10月15日、4月15日，缴纳下半年房租；乙方必须在交付日起5个工作日内支付首半年租金，如迟延支付，自5个工作日后每日需支付违约金1000元，迟延超过15天或拒不支付的，甲方有权解除合同并不予退还租赁保证金；乙方应向甲方支付10万元人民币租赁保证金；自乙方开始运营后，须每半年向甲方缴纳物业管理费人民币21216元（按照建筑面积计算，1.7元/平方米/月）；乙方经缴纳的物业管理费按本合同约定，与租金同时交纳；乙方应按期及时支付租金、物业管理费或其他费用，如逾期超过30日的，每逾期一日，乙方需按照逾期支付欠缴总额的0.01%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。《房屋租赁合同》并对其他权利义务做了约定。 2017年2月7日，原告及案外人秦某（共同作为甲方）与被告星美通讯公司（作为乙方）又签订《〈股权收购协议〉补充协议》一份，约定：根据原协议约定，2015年10月19日（即支付51%款项之日）作为双方影院收益及债权债务分界日；本合同签订后，在乙方已付清甲方房租和物业费的情况下，若出现包括但不限于因物业、业主委员会、业主干扰乙方经营或非影城原因商户闹事等相关或类似情况出现的，乙方将停止支付收购款；待甲方全部协调处理完毕后，乙方再视情况决定支付相关费用；且因上述原因造成乙方全部损失的，均由甲方承担；在本合同签订后，若包括但不限于物业、业主委员会、业主等任何第三人因甲方原因，而干扰乙方经营或损害乙方名誉的，乙方将停止支付租金，待甲方全部协调处理完毕后，乙方再视情况决定支付相关费用；且因上述原因造成乙方全部损失的，均由甲方承担；甲方保证乙方或乙方指定第三方继续按租赁合同的约定承租场地，若乙方租赁权或影院经营受到影响时，乙方有权拒绝支付租金，直至甲方消除该影响；同时，乙方有权要求甲方承担全部违约责任并赔偿全部经济损失。 另查明，《房屋租赁合同》签订后的履行期间，由被告紫晶传媒公司实际使用涉案房屋，并将2017年10月15日前租金支付完毕，2017年10月15日之后的租金支付了一部分，租赁期间的物业费一直未付。原告于2018年4月10日诉至本院，要求判令被告星美影院公司、星美通讯公司、紫晶传媒公司共同支付原告房屋租金、物业费及相应滞纳金。本院经审理于2019年1月28日依法作出（2018）宁01民初290号民事判决，判令由被告星美影院公司、星美通讯公司支付原告李某房屋租金及租金滞纳金、物业费及物业费滞纳金，其中房屋租金及物业费均计算至2018年10月14日，并驳回了原告对被告紫晶传媒公司的诉讼请求。该判决发生法律效力后，原告依法向本院申请强制执行。在强制执行过程中，本院于2019年9月12日对案涉房屋内的设施、物品进行了查封、扣押。现因被告未能支付2018年10月15日之后的房屋租金和物业费，故原告提起本案诉讼。 本院认为，原告与被告星美影院公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告星美影院公司，但被告星美影院公司并未依照合同约定支付租金及物业费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。因被告星美影院公司、星美通讯公司未能履行本院（2018）宁01民初290号民事判决所确定的给付义务，未向原告支付2018年10月15日之前的租赁费、物业费及滞纳金，2018年10月15日之后的租赁费、物业费亦未支付，租赁房屋内的设施、物品已被本院依法查封、扣押，故合同目的无法实现，合同已无法继续履行，对原告要求解除与被告星美影院公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于被告星美影院公司欠付原告的租金，按照双方签订合同的约定核算，自2018年10月15日起至2019年10月14日，租金为996652.8元[748800元（2015-2016年度租金）×110%（2016-2017年度递增10%）×110%（2017-2018年度递增10%）×110%（2018-2019年度递增10%）]。关于原告诉请的租金滞纳金实系违约金，双方对支付时间和标准进行了约定，经核定：1、2018年10月15日应缴纳下个半年（即自2018年10月15日起至2019年4月14日）的租金498326.4元（996652.8元÷2），因自2018年10月15日起30日内无须支付违约金，故自2018年11月14日至2019年10月14日，违约金数额为16644.1元（498326.4元×0.01%/日×334日）；2、2019年4月15日应缴纳下个半年（即自2019年4月15日起至2019年10月14日）的租金498326.4元（996652.8元÷2），因自2019年4月15日起30日内无须支付违约金，故自2019年5月14日至2019年10月14日，违约金数额为7674.2元（498326.4元×0.01%/日×154日）；以上违约金共计24318.3元。 对于被告星美影院公司欠付原告的物业费，经核定，2018年10月15日起至2019年10月14日物业费为42432元（2080平方米×1.7元/平方米/月×12个月）。关于原告诉请的物业费滞纳金实系违约金，双方对支付时间和标准进行了约定，经核定：1、2018年10月15日应缴纳下个半年（即自2018年10月15日起至2019年4月14日）的物业费21216元（42432元÷2），因自2018年10月15日起30日内无须支付违约金，故自2018年11月14日至2019年10月14日，违约金数额为708.6元（21216元×0.01%/日×334日）；2、2019年4月15日应缴纳下个半年（即自2019年4月15日起至2019年10月14日）的物业费21216元（42432元÷2），因自2019年4月15日起30日内无须支付违约金，故自2019年5月14日至2019年10月14日，违约金数额为326.7元（21216元×0.01%/日×154日）；以上违约金共计1035.3元。 被告星美通讯公司与原告在《影院收购协议》中约定，分界点日期之后目标公司新增加的债权债务由股权受让方负责，且在《〈股权收购协议〉补充协议》中约定支付租金事宜，故应一并承担上述支付租金及滞纳金的责任。被告紫晶传媒公司虽为涉案房屋实际使用人，且支付了部分租金，但不构成并存的债务承担关系，原告要求其承担本案民事责任的诉请本院不予支持；被告成都润运公司虽全资设立了被告紫晶传媒公司，因被告紫晶传媒公司并不承担本案合同义务，且被告紫晶传媒公司系子公司，有法人资格，对原告要求其承担本案民事责任的诉请本院亦不予支持。被告星美影院公司、星美通讯公司、紫晶传媒公司、成都润运公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李某与被告星美国际影院有限公司于2015年10月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告星美国际影院有限公司、深圳星美联合通讯有限公司于本判决生效后十日内支付原告李某房屋租金996652.8元及逾期付款违约金24318.3元（算至2019年10月14日）及自2019年10月15日起至本判决确定给付之日止的逾期付款违约金（按每日0.01%计算）； 三、被告星美国际影院有限公司、深圳星美联合通讯有限公司于本判决生效后十日内支付原告李某物业费42432元及逾期付款违约金1035.3元（算至2019年10月14日）； 四、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14488元，由被告星美国际影院有限公司、深圳星美联合通讯有限公司负担14380元，由原告李某负担108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  何 玲 审 判 员  王文花 人民陪审员  梁 坚 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  陈 静 附：本判决适用的相关法律规定 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。