安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖13民终2365号 上诉人（原审被告）：张武龙，男，1975年10月6日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:宋华梅，女，1959年9月20日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 上诉人张武龙因与被上诉人宋华梅排除妨害纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初2744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张武龙上诉请求：撤销一审判决，驳回宋华梅的诉讼请求，诉讼费由宋华梅承担。事实和理由：一、张武龙对涉案房屋的占有为合法占有，且与出卖方江苏元顺置业有限公司（以下简称元顺公司）签订的商品房买卖合同合法有效。1、张武龙与元顺公司的商品房买卖合同应认定为附生效条件的房屋买卖合同。2016年8月11日，元顺公司因拖欠张武龙钢材款而将其开发的大季美好家园C区11＃105室、106室房屋抵押给张武龙，并同时签订了房屋抵押协议和商品房买卖合同，协议约定：2016年11月30日前元顺公司有权销售所抵押房屋，但前提是必须通知张武龙到场解除所签的商品房买卖合同，购房款打入张武龙账户。2016年11月30日之后如元顺公司仍然没有将涉案房屋销售出去，则涉案房屋由张武龙自行处理。从上述房屋买卖合同及抵押协议可以看到，张武龙与宋华梅所签订的商品房买卖合同为附生效条件的合同，该条件即是元顺公司2016年11月30日前将房屋卖出，将所欠钢材款付清，否则该房即归张武龙所有。从涉案房屋的销售情况来看，元顺公司虽与宋华梅签订了商品房买卖合同，但并没有将全部房款打入张武龙的账户，张武龙与元顺公司所签订的合同也没有解除，因此，按照上述抵押协议的约定，涉案105房屋应归张武龙所有。2、张武龙依据抵押协议及商品房买卖合同对涉案105房屋的占有为合法占有。张武龙在签订抵押协议时即实际占有房屋，对此有张武龙与宋华梅的电话录音为证，录音中张武龙质问其所有的床、沙发、柜子、小孩衣服去向时，宋华梅没有否定，这说明宋华梅在对房屋装潢之前张武龙已实际占有该房。其次，元顺公司所出具的证明反映是2017年3月30将房屋交付给宋华梅，明显是在张武龙2016年8月11日之后。此外，元顺公司的所谓交房也只是采取的撬锁方式进行的，张武龙发现后即重新将其换了锁，现该房仍在张武龙的合法占有下。3、宋华梅所签订的商品房买卖合同因认定为2016年9月5日之后，虽然该合同的落款日期为2016年7月8日，但显然不具有真实性，其理由是:(1)元顺公司2016年8月11日签订抵押协议时是将房屋抵押给张武龙的，并且约定了在此期间有权出售，如果2016年7月8日已将房屋出售，则不可能再抵押房屋和约定出售权，这明显不符合常理。(2)房地产销售的常规是支付第一笔房款的当日签订合同或约定何时支付第一笔款项，但宋华梅与元顺公司的商品房买卖合同并没有此约定，按照最符合常理的解释，该合同签订于2016年9月5日付第一笔15万元当日或之后。(3)宋华梅的合同之所以落款日期为2016年7月8日是基于宋华梅的恶意串通，宋华梅在信息中辱骂张武龙就是最好的证明。宋华梅的合同真实签订日期为2017年的3月30日，对此张武龙有宋华梅发给房莉的合同最后一页为证，对此张武龙二审将向法庭提供。4、元顺公司所开发的房屋为农村集体土地上的房屋，属新农村建设范畴。张武龙为该村村民，具备购买房屋的主体资格，因此，张武龙与元顺公司签订的房屋买卖合同合法有效。而宋华梅为公职人员，不具备购买集体土地上房屋的主体资格，其签订的房屋买卖协议无效。因此，宋华梅无权占有和购买该房，上述事实表明，张武龙对于该房的占有为合法占有，《物权法》第二百四十一条明确规定，基于合同关系所产生的占有按照合同约定办理。张武龙持有合同且占有该房在先，因此，其权利应受到法律的保护。二、一审判决张武龙停止侵害、排除妨碍明显不当。1、张武龙是依据商品房买卖合同对房屋行使的管理权，何况张武龙是首先占有的房屋，不存在侵权行为。2、宋华梅所签订的商品房买卖合同为无效合同，元顺公司所出具的交房证明具有随意性，不能作为宋华梅合法占有房屋的依据。排除妨害的前提是其本人应拥有相关权利，且该权利具有唯一性和排他性，而张武龙对该房所享有的权利不仅有商品房买卖合同为证，而且有抵押协议为证，在两份协议并存的情况下不能认定张武龙侵权，元顺公司的开发本身就是非法的。三、一审判决认定的2016年7月8日这份协议，认定时间和事实严重不符，该份合同书是宋华梅与所谓的开发商恶意串通所伪造的合同书，真实的合同书签订时间是2017年3月30日，合同书本身表明了合同伪造并非是签订于2016年7月8日，宋华梅在2016年7月8日没有付一分钱，都是转账，第一笔是2016年9月5日，这个合同关于一次性付清约定的内容明显与事实不符，间接反映是伪造的，买受人于2017什么时间如何付款，说明这个合同打印于2017年。2016年的合同文本没有2017年，这个合同签订落款是2016年7月8日，但是合同打印件形成时间是2017年，合同明显就是假的，不可能2016年7月8日出现这个格式文本。从一审中宋华梅提出的张武龙的收款收据，这个收据反映的是张武龙2016年9月5日收到元顺公司105房屋定金五万元，这个房屋还在张武龙手里，怎么可能开发商与宋华梅签订房屋买卖合同，不具备这个基础。从这个收据也反映出，开发商已经将房屋卖给张武龙了，使用权已经在张武龙手里。开发商操作的模式是先付钱，是通常的做法，对此有销售经理葛涛的录音为证，且有销售人员白如源出庭，其能证明什么时间与宋华梅谈的这个合同，实际就是2017年。张武龙对涉案房屋是合法占有。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决，驳回宋华梅的诉讼请求。 宋华梅答辩称，张武龙的上诉没有事实依据，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋系宋华梅从开发商处购买，已经支付全款款项并交付，张武龙是知情并认可的。一审已经查明2016月9月5日宋华梅向开发商支付首笔款项后，张武龙即从开发商处领取了部分款项，并在给开发商出具的收条中注明了收到涉案房屋款项，双方没有争议的事实，详见判决书。本案产生纠纷是因为在开发商将涉案房屋交付给宋华梅后，宋华梅装修过程中，张武龙因与开发商纠纷强行阻挠宋华梅继续装修，无论张武龙与开发商之间的纠纷如何处理，但均与宋华梅无关。张武龙应另行与开发商解决。针对张武龙补充的上诉意见，宋华梅认为在2016月9月5日宋华梅就已经向开发商支付了15万元，张武龙第二天就从开发商处领了款项，张武龙却认为宋华梅与开发商的合同形成2017年，前后矛盾。合同是开发商提供的格式合同，格式合同即便存在个别字错误，不影响一审查明事实的基础上作出的判决。且宋华梅与开发商的合同注明了交付期限为2016年3月。综上应驳回上诉，维持原判。 宋华梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令张武龙停止对涉案房屋（大路口乡大季村“美好家园”11幢105室）的侵害并排除妨碍；2.判令张武龙赔偿宋华梅造成的装修损失、租金损失暂计16000元（租金损失按涉案房屋同地段租金计算，自2017年10月起计算至实际返还之日），一审庭审中，宋华梅撤回该项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年8月11日，因元顺公司拖欠张武龙钢筋款约396192元，双方签订《房屋抵押协议》，房屋抵押协议内容为“今有张武龙前期送大季美好家园钢筋材料到臧怀林工地C区8#、9#、10#、11#，由于臧怀林中途无法完成工期，臧怀林所欠钢筋款406192元，扣除前期付款60000元，下欠钢筋款346192元，由我公司承担（具体明细有证明），7月20日以后又送钢筋到我工地约50000元（具体以单据为主），由于我公司资金困难，暂时无法拿出资金，今双方友好协商，我公司同意以20万元每套房的价格暂时抵押给张武龙。共计抵押2套房。所抵押的房源，11月30日前张武龙无权销售，11月30日前我公司有权销售该房源，但销售的同时必须通知张武龙到现场，同时张武龙必须解除并拿出所有的售房合同。所售房款汇入张武龙个人账户同时张武龙出具收条，如果违约产生的法律责任由违约方负责。如果在11月30日前我公司还没有销售出去，张武龙可自行处理该2套房源，我公司无权干涉。（该2套房源C区11#105室及106室）”。同时，元顺公司与张武龙签订一份《商品房买卖合同》，约定由张武龙购买元顺公司开发的泗县大路口乡卢庄村“美好家园”C11幢105室，建筑面积154平方米，每平方米1638元，总价款252252元，买受人一次性付款，出卖人在2016年12月31日前交付验收合格的房屋。以上《房屋抵押协议》及《商品房买卖合同》除张武龙、张顺虎签名及落款时间外，均系打印。宋华梅与元顺公司签订一份《商品房买卖合同》，由宋华梅购买元顺公司开发的泗县大路口乡大季村卢庄“美好家园”C11幢105室，建筑面积154平方米，每平方米1363.64元，总价款210000元,买受人一次性付款，出卖人应当在2016年12月30日前交付验收合格的房屋，合同落款日期为2016年7月8日。上述合同除宋华梅及张顺虎（元顺公司法定代表人）的签名系手写，其余均是打印。2016年9月5日，宋华梅向元顺公司汇款15万元，2016年9月6日，张武龙元顺公司出具收条，内容为“今收到元顺公司伍万元，钢筋款（收11号楼105室订金）”。2017年4月1日，宋华梅再次向元顺公司汇款3万元，2017年5月6日，元顺公司向宋华梅出具收据，收据载明收到宋华梅房屋尾款3万元。2017年，宋华梅对涉案房屋进行装修，完成了房屋中的水电管道铺设及部分房间墙砖、地砖的铺贴。在宋华梅装修过程中，2017年8、9月份张武龙以与元顺公司存在债权债务关系，涉案楼房已抵押给其为由，将涉案房屋加装防盗门窗阻挠宋华梅装修入住，宋华梅诉至一审法院。 一审法院认为，元顺公司与宋华梅签订了涉案房屋买卖合同，宋华梅已支付了21万元价款，元顺公司出具证明表示2017年3月30日将房屋交付给宋华梅，宋华梅基于合同关系占有涉案房屋进行装修，张武龙阻挠并强行加装防盗门窗行为构成对宋华梅占有的侵害，宋华梅作为房屋的实际占有人，有权要求排除妨碍，对于宋华梅的诉讼请求予以支持。张武龙辩称其与元顺公司有涉案房屋的买卖合同，元顺公司未按双方签订的抵押协议将房款交付与其，以及房屋已向其交付应属于其所有；对此，一审庭审中张武龙认可在2016年9月6日即从元顺公司收取宋华梅支付的涉案房屋购房款50000元，且2016年11月30日之后，在元顺公司未按抵押协议将剩余房款向其支付时，其与元顺公司并未就房屋如何抵偿进行协商，张武龙也未能就元顺公司向其交付房屋进行有效举证，一审法院认为张武龙与元顺公司之间的商品房买卖合同并不是双方真实意思表示，从双方当日签订的抵押协议可知签订该合同时双方没有达成买卖房屋的合意，商品房买卖合同是以买卖之名行担保之实（担保元顺公司拖欠张武龙的钢筋款履行），在抵押协议约定的2016年11月30日到来之前，张武龙从涉案房屋的购房款中收取50000元，应视为张武龙与元顺公司履行了抵押协议中的“11月30日前我公司有权销售该房源”约定，应视为张武龙认可元顺公司向宋华梅出售该房屋，张武龙在元顺公司后来未能按抵押协议约定向其支付剩余房款应向元顺公司主张权利，张武龙与元顺公司签订的抵押协议并未进行抵押登记，张武龙对于涉案房屋不享有任何物权上的权利，其无权侵害、妨碍宋华梅对涉案房屋的占有。张武龙还辩称元顺公司与宋华梅签订的合同因宋华梅不是大季村集体组织成员而无效，对此，一审法院认为，元顺公司与宋华梅签订的合同即使无效，导致的法律后果是双方返还因合同取得的财产，即宋华梅应向出售方返还房屋，张武龙并不因此取得涉案房屋的财产权利亦不能因此阻碍宋华梅占有，张武龙的辩解理由一审法院无法采纳。一审庭审中，宋华梅撤回第二项要求张武龙赔偿装修损失及租金损失的诉讼请求系对自己权利的处分，予以准许。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：张武龙于判决生效后停止侵害宋华梅对大路口乡大季村“美好家园”11幢105室的占有，排除对宋华梅占有上述房屋的妨碍。案件受理费280元，由宋华梅负担200元，张武龙负担80元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张武龙提供的证据一供电公司入户的证据材料，网上打印，没有原件；证据二钥匙，以上两份证据证明2017年105号房屋立户就是张武龙的户，说明张武龙一直占有使用该房屋。证据三其他购房户2016年的合同，作为参考，是格式合同都有合同专用章，都没有2017字样，说明他们签订的合同是2017年的，2016年7月8日的合同是后期伪造的。证据四张武龙与葛涛（销售经理）的录音以及白如源（销售人员）与葛涛的录音，证明付钱才能签订合同，宋华梅第一笔付款是2016年9月。宋华梅的质证意见为，对于证据一，打印件不符合证据形式，真实性不予认可，该证据显示送电日期是2017年9月18日印证了一审中双方确认的事实，张武龙强制占用房屋，私自开通用电，宋华梅要求张武龙恢复原状返还，一审也已经判决，如果说该证据真实，宋华梅申请法院一并处理。证据二，真实性无法判断，不知道什么钥匙，何时如何取得不清楚，房屋已经张武龙强行占据，其有房屋钥匙不奇怪，再次强调，张武龙提交的证据中，证明张武龙与开发商签订的所谓的房屋抵押协议，协议约定2016年11月30日之前开发商有权对外出售，无论张武龙何种手段取得房屋钥匙，不能否认开发商2016年11月30日前将房屋对外销售。证据三，其他人2016年签订的合同复印件真实性不予认可，该两份合同在开发商盖章处有一份是张顺虎的亲笔签名，一个是张顺虎的印章，可以看出他们对合同确认的手续不同，且该证据与本案无关，不能证明张武龙的证明目的，不能推翻宋华梅与开发商签订合同的有效性。证据四，录音（葛涛）应作为证人证言到庭进行质证，白如源一审已经出庭作证，其一审出庭作证过程中很多地方前后矛盾，且白如源也在一审中承认其与开发商之间存在债权债务，白如源的证言并不能在二审中作为新的证人证言被二审采用。录音文字都是摘录三四句话，不能达到张武龙的证明目的，对录音证据三性不予认可，不应作为本案新证据。张武龙提供证人王某出庭作证，证明开发商趁张武龙家没有人将房屋占有，房子现在还由张武龙使用。宋华梅的质证意见，证言不真实不客观带有倾向性描述，且与一审查明的大相径庭，装修地板瓷砖都是宋华梅进行，确认了张武龙是2017年8月、9月强行占有房屋，证言与一审确认的事实相互矛盾，对于具体的事项语焉不详，因此证言不真实不客观。本院认证意见为，对于证据一、证据二的真实性无法认定，证据三和本案无关联性，证据四的真实性无法核实，对于证人证言没有证据佐证，无法确认其真实性，不予认可。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，张武龙与元顺公司签订的抵押协议约定：2016年11月30日之前开发商有权对争议的房子出售。宋华梅2016年9月5日付给元顺公司第一笔购房款是在元顺公司有权处置房屋期间，而且宋华梅给付第一笔款后，元顺公司给付张武龙105＃房屋50000元订金，也能说明张武龙同意元顺公司将争议的房屋出售，宋华梅依据其与元顺公司的房屋买卖合同占有该屋并无不当。张武龙虽然与元顺公司签订有房屋买卖合同，但该房屋买卖合同并不是双方真实意思表示，而且张武龙也应该知道元顺公司已将该房屋卖出的事实，因此张武龙称其有权占有该房的理由不能成立。在宋华梅占有争议房屋装修期间张武龙强行占有争议房屋，侵害了宋华梅的占有权，一审判决张武龙停止侵害宋华梅对大路口乡大季村“美好家园”11幢105室的占有，排除对宋华梅占有房屋的妨碍并无不当。张武龙上诉称是其先占有争议房屋，证据不足，本院不予采信。 综上所述，张武龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费280元，由上诉人张武龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  姚 强 审判员  朱珊珊 二〇一九年十一月十一日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。