上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15815号原告：上海兴康奶牛有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：庄德兴，总经理。委托诉讼代理人：岳金卫，上海首伦律师事务所律师。被告：上海潮发木业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：薛建平，执行董事。委托诉讼代理人：陈玉米。被告：陈玉米，男，1970年11月12日生，汉族，住上海市宝山区。原告上海兴康奶牛有限公司(以下简称“兴康公司”)与被告上海潮发木业有限公司(以下简称“潮发公司”)、被告陈玉米租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兴康公司的委托诉讼代理人岳金卫，陈玉米暨潮发公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴康公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除兴康公司与潮发公司就上海市宝山区罗店镇天平村原牧场后鱼塘改建成的8亩场地形成的租赁合同关系，潮发公司返还上述场地；2、判令潮发公司、陈玉米共同支付2018年6月30日前欠付的租金人民币63万元(以下币种均为人民币)，并按每年32万元计算，支付2018年7月1日起至实际返还上述场地之日止的租金。事实和理由：2014年4月8日，兴康公司与潮发公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定由潮发公司承租宝山区罗东路XXX弄XXX号房屋(含场地)6200平方米，租金每年100万元不等，原牧场后鱼塘改建的场地8亩，每年租金为2.5万元每亩，租赁期限自2014年5月18日至2029年5月18日。合同签订后，兴康公司按约交付房屋及场地，但潮发公司一直拖欠租金。2017年7月，潮发公司从租赁房屋中搬出并交还房屋，但继续租赁鱼塘改建的8亩场地。至2019年6月30日止，扣除兴康公司补贴的五违整治搬迁费20万元，潮发公司尚欠租金956,059.29元。陈玉米作为承租方的代表，多次向兴康公司出具还款计划，同时代表其个人承诺2018年7月底前付清租金，其应当对潮发公司的租金负有还款责任。综上，兴康公司提出诉请如上。潮发公司与陈玉米共同辩称，不同意返还场地，要求保留2亩场地堆放木材，租金同意支付，但2018年6月30日前的租金63万元不合理，兴康公司在租赁期内抬高场地租金至每年每亩4万元也不合理。2016年年底，潮发公司将租赁房屋返还给兴康公司，租赁标的物仅剩鱼塘改建的场地，面积不到6亩，用于堆放和销售木材。承租期间，兴康公司将场地大门封堵，不让潮发公司出售木材。相关承诺书都是陈玉米代表潮发公司签订的。本院经审理认定事实如下：2014年4月8日，兴康公司(甲方、出租方)与潮发公司(乙方、承租方)签订《房屋及场地租赁合同》，约定，甲、乙双方就乙方承租甲方东侧部分房屋的事宜签订如下合同；甲方拥有合法的上海市宝山区罗店镇天平村罗东路XXX弄XXX号(罗北路南侧)房屋的所有权利土地使用权；房屋租赁范围东南西以围墙，北以办公楼后墙为止，包括围墙内场地，合计6,200平方米；原牧场后鱼塘(面积8亩，单价2.5万元/亩)现改为建筑垃圾场地、铁丝网围墙，全年租金20万元，收费方式跟主体同步，乙方严禁浇水泥场地及搭建房屋；甲方房屋，乙方用于堆放装潢材料，严禁乙方经营有毒有害项目，租赁期限内乙方应遵循国家法律法规，按照本合同约定合法经营；租赁期限为15年，自2014年5月18日至2029年5月18日。上述合同签订后，兴康公司按约交付了房屋及场地。2015年3月31日，陈玉米出具承诺书，载明，本人陈玉米承诺于4月10日前付清2015年3月31日之前的租金，如付不出来甲方有权停水停电。2016年2月28日，陈玉米出具承诺书，载明，本人承诺于2016年4月10号之前付前面一个季度和2015年的欠款7万计37万元正一并付清。2018年1月22日，陈玉米出具承诺书，载明，本人陈玉米承诺于1月底之前还清2016年和2017年所有的厂房租金，2016年15万元正，2017年的房租50万元正，2018年1月底还40万，剩余25万于2018年4月底还清。承诺书落款载明“欠款承诺人：陈玉米”。2018年6月5日，陈玉米出具还款承诺，载明，因承租庄德兴位于罗北路XXX号的厂房及土地，现经与庄德兴对账确认尚欠租金836,000元，因经营困难，因一直无法讨回工程款故一直拖租金未付。注土地8亩，2018年1月1日至2018年6月30日，4万/亩=16万，4间房290×1元/平方米×90天=26,000元。本人承诺上述款于2018年7月底之前付清(另2017年五违整治设备搬迁补偿费，以本公司统计清单价格的10%计费，该费用应由庄德兴支付给我)，如逾期不还按银行当天贷款利息双倍还，到时不还以场地上的设备材料抵押。2018年6月7日，陈玉米出具还款承诺，载明，出租方兴康公司(甲方)，承租方潮发公司(乙方)，承诺人陈玉米(丙方)。2014年4月8日，甲方、乙方签订一份房屋及场地租赁合同，由乙方承租甲方房屋及场地，期间双方对租赁场地进行调整，现调整的标的物只剩下鱼塘，为此双方协商将该合同终止，并对所涉租金费用等进行结算，为此达成如下条款：一、2014年4月8日签订的房屋及场地租赁合同终止；二、乙方确认尚欠租金共计836,000元，该租金计算至2018年6月30日；三、甲方应付乙方设备搬迁及运费计20万元；四、付款方式，根据上述二、三款，乙方尚欠甲方63万元。乙方、丙方承诺上述款项于2018年7月底前付清，如逾期还款按银行当月贷款利息双倍支付甲方，到期不还以场地上的设备材料作抵押。另查明，2019年9月26日，宝山区罗店镇天平村村民委员会及上海市宝山区规划和自然资源局罗店管理所共同出具《关于天平村罗北路南侧地块土地情况说明》，载明，位于天平村东至盛星村、南至兴康奶牛场、西至罗东路、北至罗北路，经核实该地块占地面积约5100平方米(以实测为准)，宗地号为XXXXXXXXXXXXXXXX，土地权属性质为天平村集体农用地。审理中，兴康公司提供租赁收费明细清单，证明场地面积8亩，租金每亩每年4万元，截止至2019年6月30日，潮发公司尚欠租金956,059.29元。潮发公司及陈玉米针对该份证据表示没有异议。庭审中，兴康公司表示，2018年6月7日还款承诺书中终止的是房屋和临时建筑部分的租赁合同，8亩场地仍然由潮发公司承租使用。潮发公司及陈玉米表示，签订该份承诺书时，房屋及临时建筑已经返还了一年多，承诺书签订后，潮发公司继续承租场地用于堆放木材。本院认为，兴康公司与潮发公司庭审中一致确认双方间《房屋及场地租赁合同》已经终止，合同终止后，双方仅就原牧场后鱼塘改建的8亩土地继续建立租赁合同关系。根据庭审查明的事实，该8亩土地性质为农村集体土地。兴康公司未经批准擅自改变土地用途，将该土地出租给潮发公司用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的强制性规定，故双方就该8亩土地形成的租赁合同应为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，故潮发公司理应将该8亩场地返还给兴康公司。陈玉米在2018年6月7日出具的承诺书中确认，截止至2018年6月30日，尚欠兴康公司租金63万元，同时承诺由潮发公司和陈玉米共同偿还上述款项。兴康公司据此要求潮发公司和陈玉米共同支付2018年6月30日前的场地使用费63万元及自2018年7月1日起至实际返还场地之日止的使用费，相关诉请合法有据，本院予以支持。陈玉米在2018年6月5日出具的承诺书中确认8亩土地的年租金标准为每年每亩4万元。兴康公司根据该承诺书主张2018年7月1日起的场地使用费按每亩每年4万元计算，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决如下：一、原告上海兴康奶牛有限公司与被告上海潮发木业有限公司就上海市宝山区罗店镇天平村原牧场后鱼塘改建的8亩场地形成的租赁合同无效；二、被告上海潮发木业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述场地腾退并返还给原告上海兴康奶牛有限公司；三、被告上海潮发木业有限公司、陈玉米于本判决生效之日起十日内，向原告上海兴康奶牛有限公司支付2018年6月30日前欠付的场地使用费63万元；四、被告上海潮发木业有限公司、陈玉米于本判决生效之日起十日内，按每年32万元计算，向原告上海兴康奶牛有限公司支付2018年7月1日起至实际返还上述场地之日止的场地使用费；五、驳回原告上海兴康奶牛有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7,155元，由被告上海潮发木业有限公司与被告陈玉米共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年十一月二十日书记员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。三、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。