重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初16187号 原告：张恒波，男，1985年6月10日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。 委托诉讼代理人：李君山，河北昭庆律师事务所律师。 原告：王欢欢，女，1989年7月17日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。 委托诉讼代理人：李君山，河北昭庆律师事务所律师。 被告：重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区民权路28号（英利国际金融中心）第30、31、32层，统一社会信用代码91500000202824753F。 法定代表人：何谦，董事长。 委托诉讼代理人：陈鹏，重庆坤源恒泰律师事务所律师。 被告：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街7号12-1号第15层，统一社会信用代码91500000621985148F。 法定代表人：刘平，执行董事。 委托诉讼代理人：陈鹏，重庆坤源恒泰律师事务所律师。 被告：重庆金易房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道333号金易.上品源5、6幢裙房幢2-1#-1，统一社会信用代码91500112709437269F。 法定代表人：简广斌，董事长。 委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。 原告张恒波、王欢欢与被告重庆百货大楼股份有限公司（以下简称重百公司）、重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称新世纪公司）、重庆金易房地产开发（集团）有限公司（以下简称金易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、彭钦洪组成合议庭，适用普通程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告张恒波、王欢欢的共同委托诉讼代理人李君山，被告重百公司、新世纪公司的共同委托诉讼代理人陈鹏，被告金易公司的委托诉讼代理人游国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张恒波、王欢欢向本院提出诉讼请求：重百公司和新世纪公司共同向张恒波、王欢欢支付第三季度即2019年5月17日至2019年8月16日和第四季度即2019年8月17日至2019年11月16日期间的房屋占用费464046.18元；本案诉讼费由重百公司、新世纪公司、金易公司承担。事实及理由：张恒波、王欢欢是重庆市渝北区双凤桥街道空港大道333号金易上品源5、6幢裙房幢2-1#-1的所有权人，重百公司和新世纪公司是通过金易公司租赁案涉房屋的承租人。张恒波、王欢欢与重百公司、金易公司房屋租赁合同纠纷一案，渝北区法院已经作出了（2018）渝0112民初5885号民事判决书，判决金易公司支付张恒波、王欢欢2017年6月16日至2017年8月15日和2017年8月17日至2018年5月16日的租金736341.01元，该判决已经进入执行程序。重百公司和新世纪公司在前述判决后已经知晓张恒波、王欢欢是案涉房屋的所有权人，故应向张恒波、王欢欢支付房屋占用费。 被告重百公司和新世纪公司共同答辩称，新世纪公司与金易公司签订了关于案涉房屋的租赁合同，并由新世纪公司使用，与重百公司无关，即使要支付租金，也应由新世纪公司支付而不是重百公司支付；依据（2018）渝0112民初5885号民事判决书，虽然张恒波、王欢欢与金易公司之间的委托关系不成立，金易公司与新世纪公司于2017年10月18日签订的《商品用房租赁合同（续签）》是金易公司无权处分，但张恒波、王欢欢在该案中以及本案诉状中陈述可以视为对无权处分的追认，新世纪公司愿意按照《商品用房租赁合同（续签）》履行合同义务；依据《商品用房租赁合同（续签）》约定，租金支付时间为每季度第10天，截止开庭之日，第四季度租金还未到支付之日。 被告金易公司答辩称，张恒波、王欢欢的诉讼请求不涉及金易公司，故请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据渝（2016）渝北区不动产权第00055XXXX号产权证、（2018）渝0112民初5885号民事判决书、《商业用房租赁合同》复印件、《商业用房租赁合同（续签）》复印件、租金支付凭证、《委托书》复印件等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对张恒波、王欢欢举示的《函告》复印件，系金易公司向重百公司出具，重百公司称无法确认真实性，且无证据证明向重百公司进行了送达，故不予采信。 经审理查明：2006年10月12日，金易公司（出租方、甲方）与重百公司（承租方、乙方）签订了一份《商业用房租赁合同》，主要约定：甲方将渝北区空港开发区10号地块金易“上品源”裙楼负一层套内面积2632平方米（横向24轴-34轴，纵向E轴-Q轴）作综合超市及套内面积393.66平方米（横向18轴-24轴，纵向E轴-J轴）作库房的商业用房，按合同要求出租给乙方使用；租赁期限为10年，即从2007年5月1日起至2017年4月30日止；房屋租金支付标准（含物管费），营业用房第1至6月免租、第7至12月8元/平方米·月、第2至3年18元/平方米·月、第4至8年22元/平方米·月、第9至10年27.5元/平方米·月，仓库第1至6月免租、第7至12月6元/平方米·月、第2至3年6元/平方米·月、第4至8年9元/平方米·月、第9至10年10元/平方米·月。 2016年7月12日，王欢欢、张恒波登记成为坐落于渝北区双凤桥街道空港大道333号附24号金易·上品源1-6幢裙房幢-1-7#-1房屋的所有权人，共有情况为共同共有。 2017年10月18日，金易公司（甲方、出租人）、新世纪公司（乙方、承租人）及案外人重庆金易物业服务有限公司（丙方、物业公司）签订了一份《商业用房租赁合同（续签）》，主要约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，为明确甲、乙、丙三方的权利义务等，双方于2006年10月12日签订的《商业用房租赁合同》及后续签订的《补充协议》（以下简称原合同）于2017年8月17日合同到期，经三方协商一致，续签租赁合同并达成以下协议；甲方将合法拥有经营权和使用权位于渝北区空港大道333号附24号金易上品源1-6幢裙房幢-1-7#-1，房屋面积：综合超市商业用房面积为：2451.07平方米，库房面积为393.66平方米，房屋产权号：2006渝北不动产权字第00055XXXX号继续出租给乙方作为综合超市商业用房和库房使用；甲方续租给乙方的租赁时间共五年，自2017年8月17日起至2022年8月16日止；三方协商续签期间租金（含物管费4元/平方米）在原合同每月租金（含物管费）合计71341.03元的基础上每月增加6000元，即每月77341.03元，乙方按季度支付给甲方（本合同约定向丙方支付的除外），每季度租赁费（含物业费）合计232023.09元，乙方在每个季度的第一个月初的十日内向甲方支付当季租金，甲方负责向乙方开具正式发票；乙方在支付给甲方的租金中扣除4元/平方米/月物管费给丙方。合同还约定了其他内容。 2018年3月1日，张恒波、王欢欢向本院起诉金易公司，重百公司作为第三人参加该案诉讼，张恒波、王欢欢要求金易公司将收取的重百公司第一年度即2017年6月12日至2018年6月12日的租金994508.28元返还给张恒波、王欢欢。本院于2018年5月28日作出（2018）渝0112民初5885号民事判决书。该判决书载明：张恒波、王欢欢为证明其与金易公司存在委托合同关系，举示《委托书》复印件一份，载明“我张恒波、王欢欢将我位于渝北区双凤桥街道空港大道333号附24号金易上品源1-6幢裙房幢-1-7#-7号房屋，产权证号201房地产2007字3XXXX委托重庆金易房地产开发（集团）有限公司以重庆金易房地产开发（集团）有限公司名义与重庆百货大楼股份有限公司签订租赁协议，并认可其所签租赁协议的内容及效力”，落款时间为2017年6月12日。金易公司对委托合同不予认可，称在房屋出卖给张恒波、王欢欢之前已经将房屋出租给了重百公司，不存在委托一说。张恒波、王欢欢称其与金易公司之间建立委托合同关系，除上述复印件外没有其他证据，委托书上的证号应该是不动产登记统一之前的土地使用权证书或者房屋使用权证书号，所以与张恒波、王欢欢提供的证号不同。该判决书认定：张恒波、王欢欢仅举示了委托书的复印件，且复印件上的证号与张恒波、王欢欢产权上的证号也不一致，张恒波、王欢欢仅凭该部分证据不足以证明与金易公司建立了委托合同关系，张恒波、王欢欢诉称其与金易公司双方存在委托合同关系，不予采信。张恒波、王欢欢在2016年7月12日已经取得案涉房屋的产权，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，张恒波、王欢欢享有收取案涉房屋收益的权利。金易公司收取了2017年6月16日至2017年8月15日期间租金142682.05元，2017年8月17日至2018年5月16日期间租金593658.99元，上述金额共计736341.01元。该判决书判决：金易公司支付张恒波、王欢欢2017年6月16日至2017年8月15日及2017年8月17日至2018年5月16日期间案涉房屋的租金736341.01元。 重百公司和新世纪公司举示了一份《委托书》复印件，内容与（2018）渝0112民初5885号案件中张恒波、王欢欢举示的《委托书》复印件一致。重百公司和新世纪公司称2017年续签租赁合同时金易公司向重百公司展示了该《委托书》原件，重百公司仅持有复印件，原件在金易公司处。金易公司称张恒波、王欢欢确实出具过《委托书》，原件在金易公司处，但已经找不到了。张恒波、王欢欢称不认可《委托书》的真实性，因张恒波、王欢欢在（2018）渝0112民初5885号案件起诉前向金易公司主张租金，金易公司就给了张恒波、王欢欢一份《委托书》复印件，张恒波、王欢欢不记得曾出具过《委托书》，也没有见过《委托书》原件。 庭审中，张恒波、王欢欢陈述，重百公司和金易公司的租赁合同关系开始于2016年，2017年10月18日双方续签了合同，在这期间，房屋所有权发生了转移，但张恒波、王欢欢并不清楚续签合同，也不对金易公司续签的合同进行追认，续签合同是无效的，但新世纪公司实际占用房屋，故主张参照续签合同支付房屋占用费，租金中包含的物管费应予以扣除。 重百公司和新世纪公司陈述，案涉房屋的承租人和实际使用人是新世纪公司；没有向金易公司支付过本案中张恒波、王欢欢主张的租金；张恒波、王欢欢起诉行为就是对续签合同的追认，应当按照合同约定判决；张恒波、王欢欢作为房屋的所有权人，有权利取消他人代收租金的权利；张恒波、王欢欢依据合同将房屋出租给了新世纪公司，认可新世纪公司直接向张恒波、王欢欢支付租金，但应当扣除每月物业费11378.92元；张恒波、王欢欢主张的2个季度租金464046.18元中包含了2个季度物业费68273.52元，扣除后金额为395772.66元。 金易公司称，其是受张恒波、王欢欢委托于2017年10月18日续签了租赁合同，该合同是有效的；认可重百公司和新世纪公司直接向张恒波、王欢欢支付租金。 本院认为：2016年7月12日，王欢欢、张恒波登记成为案涉房屋的所有权人。2017年10月18日，金易公司与新世纪公司、及案外人重庆金易物业服务有限公司签订了一份《商业用房租赁合同（续签）》，金易公司将案涉房屋租赁给了新世纪公司，租赁期限为2017年8月17日起至2022年8月16日止。《委托书》复印件无原件核实，王欢欢、张恒波也否认知晓并出具过该《委托书》，且从内容看，复印件上的证号与张恒波、王欢欢产权证上的证号也不一致，故该《委托书》复印件不足以证明金易公司受王欢欢、张恒波委托有权出租案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。金易公司以自己名义将房屋出租给新世纪公司属于无权处分，现张恒波、王欢欢并不追认该行为，故《商业用房租赁合同（续签）》应属无效。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，张恒波、王欢欢享有收取案涉房屋收益的权利。新世纪公司实际占用案涉房屋，应向张恒波、王欢欢支付房屋占用费。张恒波、王欢欢与新世纪公司对按照《商业用房租赁合同（续签）》约定的租金标准支付费用均无异议。故对张恒波、王欢欢要求新世纪公司支付2019年5月17日至2019年11月16日期间的房屋占用费（77341.03元/月－11378.92元/月）×6个月＝395772.66元的诉讼请求，本院予以支持。 重百公司不是《商业用房租赁合同（续签）》的主体，也未实际占用案涉房屋，张恒波、王欢欢要求重百公司支付房屋占用费无事实和法律依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司于本判决生效后立即向原告张恒波、王欢欢支付2019年5月17日至2019年11月16日期间的房屋占用费395772.66元； 二、驳回原告张恒波、王欢欢的其他诉讼请求。 如果被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8260元，由原告张恒波、王欢欢负担1023元，被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司负担7237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦洪 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  陈 实 书 记 员  李 洁