福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终8146号 上诉人（原审原告）：福州佳禾房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县东环新村1号。 法定代表人：王哲，执行董事。 委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷云，男，1976年9月3日出生，畲族，住福建省罗源县。 被上诉人（原审被告）：兰钗翠，女，1976年1月24日出，畲族，住福建省罗源县。 上诉人福州佳禾房地产开发有限公司（以下简称佳禾公司）因与被上诉人雷云、兰钗翠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2019）闽0123民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳禾公司的委托诉讼代理人李瑞姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳禾公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决第二项，改判支持佳禾公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由雷云、兰钗翠承担。事实与理由：一、雷云、兰钗翠未在约定时间内办理房屋权属证书，应当履行合同约定并承担违约责任；二、雷云、兰钗翠未按《中国银行个人住房借款合同》约定及时办理房屋抵押登记，且雷云、兰钗翠未及时办理抵押登记将可能损害佳禾公司的利益，故佳禾公司有权要求雷云、兰钗翠办理涉案房屋抵押登记。 雷云、兰钗翠未作答辩。 佳禾公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令雷云、兰钗翠立即办理盛世名城小区15幢803号房的不动产权证及他项权证（抵押登记）；2.判令雷云、兰钗翠从2018年11月15日起至办理房屋权属证书之日止按房屋总价的日万分之三支付违约金（暂计至2019年5月10日为27,360元）；3.判令雷云、兰钗翠向佳禾公司返还代垫的按揭贷款154,316元，并从银行扣款之日起至实际还款之日止按日万分之五支付违约金（暂计至2019年5月10日为12,499元）。诉讼过程中，佳禾公司变更第3项诉讼请求为：判令雷云、兰钗翠向佳禾公司返还代垫的按揭贷款88,072.73元，并从银行扣款之日起至实际还款之日止按日万分之五支付违约金。 一审法院认定事实：2012年10月8日，佳禾公司与雷云、兰钗翠签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，雷云、兰钗翠购买由佳禾公司开发的位于罗源县盛世名城15幢803号房，该商品房建筑面积为138.27平方米，每平方米4122.37元，总价570000元，首期购房款为180000元，余款390000元申请银行按揭贷款；合同第十四条关于产权登记的约定：佳禾公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由佳禾公司提供的资料交付雷云、兰钗翠……。《合同补充协议》第二条第八项约定，雷云、兰钗翠同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定归还贷款本息，因雷云、兰钗翠未及时还本付息而导致贷款银行向佳禾公司扣收贷款本息及费用，雷云、兰钗翠应于佳禾公司发出还款通知书之日起10日内到佳禾公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到雷云、兰钗翠还款之日期间的利息（按日万分之三计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，雷云、兰钗翠愿意按日万之五支付违约金……；第二条第十项约定，雷云、兰钗翠承诺在佳禾公司通知办理产权证的一个月时间到指定地点办理预售房屋产权面积确认，并在佳禾公司提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋产权证，否则逾期一日向佳禾公司支付总房价款万分之三的违约金。此后，佳禾公司作为保证人、雷云作为借款人、中国银行股份有限公司罗源支行作为贷款人，三方签署《个人一手住房贷款合同》，约定借款人向贷款人贷款用于购买上述房产，贷款金额390000元，合同第十八条约定，本合同项下担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该房竣工交付使用取得房屋所有权证10日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。合同附件一第四条约定：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；2.若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任……；3.如果借款人在任何正常还款日或提前还款未按约定向贷款人进行清偿，贷款人权要求保证人履行保证责任。合同还对贷款利率、期限、还款方式等各方权利义务作了具体约定。兰钗翠在《个人一手住房贷款合同》附件二抵押物清单中以抵押人及抵押物共有人的身份签字。此后，雷云未按期偿还银行按揭贷款，截至2019年2月28日佳禾公司代雷云垫付按揭款共计88072.73元（其中2017年2月27日垫付23932.02元，2017年8月31日垫付15821.59元，2018年11月12日垫付40485.1元，2019年2月28日垫付7834.02元）。截至起诉之日，雷云、兰钗翠尚未办理房屋产权证及抵押登记。 一审法院认为，佳禾公司与雷云、兰钗翠签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及佳禾公司与雷云、中国银行股份有限公司罗源支行签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，当事人应依约履行各自的权利义务。根据《合同补充协议》第二条第十项之约定，雷云、兰钗翠应在佳禾公司通知办理产权证并提供购房发票及《购房证明书》后两个月内办理房屋产权证，逾期则应承担相应违约责任。但佳禾公司未能提供证据证明其已根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二条第十项之约定将《购房证明书》等办理房屋权属登记需由佳禾公司提供的全部资料交付雷云、兰钗翠，故其诉请雷云、兰钗翠立即办理不动产权证及他项权证（抵押登记）并支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。雷云未依《个人一手住房贷款合同》约定按月缴纳按揭贷款，致佳禾公司被银行扣款还贷，雷云的行为构成违约。佳禾公司为雷云垫付按揭贷款，有其提供的贷款还款凭证为据，予以确认。兰钗翠虽然不是《个人一手住房贷款合同》的借款人，但其作为涉案房产的买受人，亦应依照《合同补充协议》第二条第八项之约定承担逾期还款的违约责任。即佳禾公司诉请雷云、兰钗翠偿还代垫的银行按揭贷款，于法有据，予以支持。佳禾公司未提供证据证明其已向雷云、兰钗翠发出还款通知，根据《合同补充协议》第二条第八项之约定，其主张雷云、兰钗翠自银行扣款之日起按日万分之五支付违约金依据不足。一审法院确定起诉之日为佳禾公司发出还款通知之日，即自银行扣款之日起至起诉后10日内违约金按日万分之三计算，起诉10日后按日万分之五计算，超出部分不予支持。雷云、兰钗翠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、雷云、兰钗翠于本判决生效之日起十日内返还福州佳禾房地产开发有限公司代垫款88,072.73元及违约金（其中23,932.02元自2017年2月27日起计算，15,821.59元自2017年8月31日起算，40,485.1元自2018年11月12日起计算，7384.02元自2019年2月28日起计算，均按日万分之三计算至2019年6月1日止；自2019年6月2日起至还清款项之日止上述代垫款违约金均按日万分之五计算，暂计至2019年5月10日为11,053元）；二、驳回福州佳禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4383元，减半收取2191.5元，由雷云、兰钗翠负担1139元，福州佳禾房地产开发有限公司负担1052.5元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，佳禾公司与雷云、兰钗翠签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。根据合同约定，雷云、兰钗翠应在佳禾公司提供了办证所需材料后两个月内办理房屋权属证。现佳禾公司仅能证明其向雷云、兰钗翠交付了购房发票，未能提供证据证明其已根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二条第十项之约定将办理房屋权属登记需由佳禾公司提供的其他资料交付雷云、兰钗翠，故其主张雷云、兰钗翠应承担逾期办证的违约责任不能成立。 综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2105元，由福州佳禾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 缪羽审判员庄彩虹 审判员 唐   宇   恒 二〇一九年十一月二十一日 书记员 张   仪   琴