安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初1913号 原告（反诉被告）：安徽泉山湖置业有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城E25栋，统一社会信用代码913404007568121564（1-1）。 法定代表人：汪季明，男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：庞春苗，女，汉族，1989年10月18日出生，汉族，安徽省长丰县人，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：卜寿丰，安徽天霖律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖置业公司）与被告（反诉原告）庞春苗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案，庞春苗在法定期限内向本院提出反诉，本院受理反诉后依法适用普通程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泉山湖置业公司的委托诉讼代理人张晓光、被告庞春苗的委托诉讼代理人卜寿丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）泉山湖置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、请求依法判决被告向原告支付违约金130990.2元；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年1月30日,原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定：被告向原告购买联华金水城（推广名称：雍景湾）第J36幢2层204号房屋，预测建筑面积157.54平方米，房屋单价为每平方米人民币8314.73元，总价款为1309902元。付款方式为被告于2018年1月30日前支付首期房款人民币319902元，占全部房价款的20%，余款人民币990000元向银行申请贷款支付。补充协议第六条第二款约定：若被告选择“银行按揭”方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料，及时向银行递交申请资料，并配合银行办理贷款的面签手续，未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，超过一个月原告有权解除合同，被告按照总房款的10%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2018年1月30日前向原告交付首付款319902元，原告配合被告办理该房屋网备。但被告却因自身原因违反合同约定，至今未能向按揭银行提供贷款材料或向原告补足剩余购房款。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告（反诉原告）庞春苗辩称，我们认为原告主张的理由不能成立，对于签订合同的事实、合同价款、面积的约定无异议，但是对原告部分主张的事实有异议。1、首付款当时不是319902元，而是20%的比例。原告缴纳319902元是根据原告所说银行贷款不应当超过1000000元，2018年8月30日被告补齐了50000元，才变成了原告所述的首付款319902元；2、关于按揭资料的提供应当由开发商向银行提供，银行再通知购买人去面签包括补充手续，这是商品房购销合同中常见的流程。所以被告未收到原告要求其提供贷款材料或到银行面签的通知，故被告不存在违约行为。请求法院驳回原告第二项诉请。第一项诉请我们同意解除合同但是不同意原告解除的理由。3、本案应当定位商品房预售合同纠纷而不是商品房买卖合同纠纷。 反诉原告（本诉被告）庞春苗向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉人庞春苗与被反诉人泉山湖置业公司于2018年1月30日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2、判决被反诉人泉山湖置业公司立即一次性返还反诉人庞春苗房款（包括定金）319902元及支付违约金26198.04元；3、判决被反诉人泉山湖置业公司立即一次性返还反诉人庞春苗已支付截止2019年4月29日房款利息22242.65元，并自2019年4月30日起按照年利率6%的标准支付利息损失，款清息止；4、本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年1月30日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：被告向原告购买联华金水城（推广名称：雍景湾）第J36幢2层204号房屋，预测建筑面积157.54平方米，房屋单价为每平方米人民币8314.73元，总价款为1309902元，其中首付款20%应当于合同签订时支付，其余购房款申请银行贷款支付，被反诉人应当在2018年9月30日交付涉案房屋，同时合同约定了违约责任。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付首付款，并提供了办理银行按揭贷款所需要的材料，但是银行按揭贷款一直没有审批下来。涉案房屋2018年9月26日办理了网上备案，被反诉人应当在2018年9月30日交付案涉房屋，但是被反诉人未按照约定交付涉案房屋，构成违约，现提起反诉，望判如所请。 反诉被告（本诉原告）泉山湖置业公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方意思的真实表示，不违反法律、法规的强制性规定。反诉人未按期提供个人住房按揭贷款的全部资料，及时办理银行贷款，属于应当履行的义务，而不是反诉被告的义务，反诉原告构成违约。故反诉原告的诉请无事实与法律依据，请求法庭依法驳回反诉原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）泉山湖置业公司提交的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、被告（反诉原告）庞春苗提交的身份证复印件、泉山湖置业公司专用收据和银行回单（复印件），因原告（反诉被告）和被告（反诉原告）各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 泉山湖置业公司提供的证据 1、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；证明：1、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间存在商品房买卖合同关系且合同已生效；2、合同约定了被告（反诉原告）庞春苗向原告购买房屋的坐落位置、层号、房号、建筑面积、购房款、付款方式及期限、违约责任等；3、被告（反诉原告）在约定期限内因自身原因至今不能办理银行按揭也不能补足剩余购房款，构成违约，被告应当向原告支付违约金130990.2元。庞春苗质证意见为：真实性无异议，需要说明的是，1、关于首付款319902元，当时签订合同是没有的，是按20%首付款付的；2、被告（反诉原告）没有一份买卖合同。本院认证意见为：对该份证据的真实性依法予以确认。 2、泉山湖置业公司专用收据复印件2张；证明：被告（反诉原告）庞春苗仅向泉山湖置业公司支付首付款319902元，未补足剩余房款。庞春苗质证意见为：三性无异议，但证明观点有异议。这两份证据不能证明余款未补足，因为合同约定是按揭贷款，同时说明2018年3月29日这份收据，收的款是269902元，所有的交款日期都是2018年1月30日合同签订时交付的，所以我们可以看出购房款是按照合同总价的20%交付的。本院认证意见为：该组证据能够证明庞春苗缴纳购房款的事实，对该组证据依法予以确认。 3、淮南市商品房网上备案确认单复印件，证明：原告依约配合被告办理了该涉案房屋的网备单。庞春苗质证意见为：真实性无异议，备案时间2018年9月26日，也就是在此之前任何银行不可能办理按揭贷款业务。本院认证意见为：对该份证据真实性依法予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月30日,原、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：庞春苗向泉山湖置业公司购买联华金水城（推广名称：雍景湾）第J36幢2层204号房屋，预测建筑面积157.54平方米，房屋单价为每平方米人民币8314.73元，总价款为1309902元。付款方式为被告于2018年1月30日前支付占全部房价款的20%的首付款269902元，2018年8月30日被告补缴50000元房款。余款向按揭银行贷款申请贷款支付。庞春苗合计向泉山湖置业公司缴纳房款319902元（包含定金）。补充协议第六条第一款、第二款和第三款的规定，庞春苗已经充分了解个人住房贷款的办理条件和程序等相关情况，庞春苗选择“银行按揭”方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料，及时向银行递交申请资料，并配合银行办理贷款的面签手续，未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，超过一个月原告有权解除合同，被告按照总房款的10%向原告支付违约金。合同签订后，庞春苗于2018年1月30日前向原告交付购房款269902元（包含定金），2018年8月30日补缴50000元房款。泉山湖置业公司配合庞春苗办理该房屋网备。但庞春苗却因自身原因违反合同约定至今未能向按揭银行提供贷款材料或向泉山湖置业公司补足剩余购房款。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 另查明，2018年9月26日，被告（反诉原告）庞春苗在淮南市商品房网上备案确认单上签字。 根据诉辩双方的意见以及举证、质证、认证意见，结合本案案情，原、被告争议焦点：1、双方签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、本诉原告要求解除双方签订的商品房买卖合同包括补充协议，有无事实与法律依据是否应予支持；3、本诉原、被告双方在本案中是否存在违约行为；4、本诉原告泉山湖置业公司称本诉被告庞春苗违约是否有事实与法律依据；5、本诉原告泉山湖置业公司要求本诉被告庞春苗支付违约金130990.2元是否有事实与法律依据；6、反诉原告庞春苗要求反诉被告泉山湖置业公司返还购房款和支付违约金，有无事实与法律依据，是否应予支持。 针对双方争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、关于双方签订的房屋买卖合同是否合法有效问题。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，庞春苗与泉山湖置业公司于2018年1月30日达成商品房买卖合意，后又向泉山湖置业公司交纳购房款，并接收了《淮南市商品房买卖合同（预售）》合同及交费收据，已与泉山湖置业公司形成了事实上的涉案商品房买卖关系。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议对合同当事人、合同标的物、房屋单价及总价、首期款交付时间、房屋交付时间、违约责任的约定均与事实相符，系双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律强制性规定，故庞春苗与泉山湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，本院依法予以确认。 二、关于泉山湖置业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同包括补充协议，有无事实与法律依据是否应予支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，和第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，2018年1月30日，庞春苗与泉山湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律禁止性规定，应当认定为合法有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。庞春苗在合同签订后，支付了购房款319902元（含定金及首付款）。在诉讼过程中，庞春苗亦表示同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，故泉山湖置业公司要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议诉请，既符合法律规定的解除条件，也符合原、被告合同的约定，本院依法予以支持。 三、关于庞春苗与泉山湖置业公司在本案中是否存在违约行为。 本案中，庞春苗与泉山湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效。根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条第一款规定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”，泉山湖置业公司于2018年9月26日办理商品房网上备案，构成违约，致使庞春苗未按约定办理银行贷款手续，故泉山湖置业公司存在违约行为。 四、关于本诉原告泉山湖置业公司称本诉被告庞春苗违约是否有事实与法律依据问题。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第六条第一款和第二款规定：“买受人在签订合同及本补充协议是，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用……买受人在签署合同时选择‘银行按揭’方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部材料(具体内容以贷款银行确定的为准)，及时向银行递交申请资料，并配合银行办理贷款的面签手续……超过一个月出卖人有权解除合同并按买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金”。2018年1月30日,原、被告双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，庞传苗在合同签订后，支付了购房款（含定金和首付款）人民币319902元。泉山湖置业公司应于《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，但泉山湖置业公司于2018年9月26日办理商品房网上备案超过双方合同约定的期限构成违约，且导致庞春苗未能办理银行贷款手续，致使双方合同目的无法实现。庭审中被告泉山湖置业公司也未提供其他证据予以佐证庞春苗存在违约行为，根据“谁主张谁举证原则”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。泉山湖置业公司对于庞春苗违约的辩称，本院依法不予采纳。 五、关于本诉原告泉山湖置业公司要求本诉被告庞春苗支付违约金130990.2元是否有事实与法律依据问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因泉山湖置业公司逾期办理商品房预售合同登记备案手续导致庞春苗未能按照合同约定办理银行贷款手续，因泉山湖置业公司自身原因导致合同目的不能实现，故对于泉山湖置业公司要求庞春苗支付违约金130990.2元的诉请，本院依法不予支持。 六、关于反诉原告庞春苗要求反诉被告泉山湖置业公司返还购房款和支付违约金，及支付截止2019年4月29日其已付购房款利息22242.65元，并自2019年4月30日起按照年利率6%的标准支付利息损失，款清息止，有无事实与法律依据，是否应予支持问题。本案中，根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条第一款规定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。本案中，泉山湖置业公司于2018年9月26日办理商品房预售合同登记备案手续，未按照合同约定的期限办理网备导致庞春苗未能按照合同约定办理银行贷款手续，致使泉山湖置业公司未能于2018年9月30日向庞春苗交付涉案房屋，故泉山湖置业公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和《商品房买卖合同（预售）》第十二条：“……同时，出卖人按照全部房价款的贰%向买受人支付违约金”。庞春苗要求泉山湖置业公司返还购房款319902元及违约金26198.14元（1309902元×2%），因计算数额无误，本院依法予以支持。对于庞春苗要求泉山湖置业公司支付截止2019年4月29日其已付购房款利息22242.65元，并自2019年4月30日起按照年利率6%的标准支付利息损失，款清息止的诉请，因泉山湖置业公司收取319902元购房款系为了实现合同目的而依约收取，故本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）安徽泉山湖置业有限公司与被告（反诉原告）庞春苗签订的位于联华金水城（推广名称：雍景湾）第J36幢2层204号房屋的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议； 二、反诉被告安徽泉山湖置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付反诉原告庞春苗购房款319902元及违约金26198.04元； 三、驳回原告安徽泉山湖置业有限公司其他的诉讼请求； 四、驳回反诉原告庞春苗其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2920元，反诉费3413元，合计6333元，由原告安徽泉山湖置业有限公司负担5634元，被告庞春苗负担699元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 审 判 员  李小柱 人民陪审员  张 静 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  杜金山 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。