山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2710号 原告：江艺孟，男，1957年5月3日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张军、丰培芳，均系山东德康律师事务所律师（均系特别授权代理）。 被告：王国昌，男，1975年5月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：郭兴业、侯东琦，均系山东强将律师事务所律师（均系特别授权代理）。 第三人：刘扬，男，1988年3月7日出生，汉族，住济南市。 原告江艺孟与被告王国昌、第三人刘扬租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告江艺孟及其委托诉讼代理人张军、丰培芳，被告王国昌及其诉讼委托代理人郭兴业到庭参加诉讼，第三人刘扬经传票传唤无正当理由拒不到庭。后江艺孟和王国昌均申请司法鉴定，鉴定程序结束后，本院于2019年7月17日第二次公开开庭进行了审理。原告江艺孟及其委托诉讼代理人张军，被告王国昌及其诉讼委托代理人侯东琦到庭参加诉讼，第三人刘扬经传票传唤无正当理由拒不到庭。王国昌再次申请司法鉴定，鉴定程序结束后，本院于2019年11月12日第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张军，被告王国昌及其委托诉讼代理人郭兴业到庭参加诉讼，第三人刘扬经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 江艺孟向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的租赁协议；2.判令被告返还租赁院落；3.判令被告支付租金33000元（暂计至2019年6月30日，共18个月）；4.判令被告支付违约金2万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年1月1日签订租赁协议，约定原告将位于济南市历城区机场路北邻检测线南邻啸创公司一处院落，现有门头房租给被告王国昌。租赁期自2015年1月1日至2025年1月1日，租金每年22000元，先交租金后使用。合同签订后，被告仅支付了2015-2017年的租金。自2018年起，被告未按约定支付租金，严重影响了原告的合法权益，经原告多次催要，被告仍未支付上述费用。被告在未经原告同意下将院落转租给第三人刘扬，被告的行为已构成根本性违约。故原告诉至法院，望判如所请。 王国昌辩称，江艺孟主张无事实及法律依据，请求驳回江艺孟诉求。不同意解除租赁协议，要求继续履行合同，江艺孟和王国昌作为合法适格主体，不违反法律的强制性规定，不违反公序良俗，王国昌如约履行合同义务，是江艺孟违约在先。协议中涉案院落及房屋是王国昌所建，地上物所有权归王国昌所有，不存在返还院落的事实及法律依据。因江艺孟妨害了王国昌对该院落的转租权，影响了王国昌的收益权利，因此王国昌不同意支付违约金。王国昌曾多次登门向江艺孟交付租金，是江艺孟不诚信的心理作用，看到王国昌以高于原租金的价格将院落转租给第三人，故意不接收王国昌租金，以达到将王国昌赶走的目的。江艺孟多次妨碍王国昌的转租权益，王国昌多次主动交付租金，是江艺孟拒收，江艺孟称多次催讨不符合事实，无事实及法律依据。根据协议约定，王国昌承租期限至2025年1月1日，并约定院落的用途为饭店、生产或转租，转租本就是本案租赁院落的用途，因此王国昌转租并不是违约行为。综上，协议应继续履行，院落房屋归王国昌所有，用途包括转租方式的收益，不存在违约行为，不应支付违约金。 刘扬未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 江艺孟从济南市历城区董家街道江家庄村民委员会租赁土地及地面建筑物后，转租给了王国昌。2015年1月1日，江艺孟与王国昌签订《租赁协议》一份，江艺孟持有的《租赁协议》系原件，王国昌持有的《租赁协议》系复写件。王国昌持有的《租凭协议》载明“出租方：江艺猛(简称甲方)承租方：王国昌（简称乙方）一、甲方：将机场路以西北临检测线南临啸创现大院一个现有电源及门头房（租赁给乙方）。租赁时间：10年2015年1月1日—2025年1月1日每年租赁费：2.2万大写贰万贰仟元，先交款后使用。二、乙方：王国昌租用此院用于饭店或其它用于生产或转租。三、10年期内乙方如为经营或生产需要改造、土建，期满后乙方自动放弃归甲方所有。四、甲乙双方自愿达成此协议，在期限内单方不得违约，如单方违约可赔偿对方2万元人民币作为补偿对方；五、甲乙双方签字有效。甲方：江艺猛乙方：王国昌2015年1月1日”。江艺孟持有的《租赁协议》的内容与该协议内容基本相同，只是上述协议第二条中“或转租”三个字是用圆珠笔书写并被签字笔划掉并捺了手印，另外江艺猛持有的租赁协议内容除了“或转租”、“王国昌”的签名是用圆珠笔书写的外，其他内容均是用黑色签字笔所写。双方对协议中的“江艺猛”就是江艺孟无异议。 对江艺孟和王国昌持有的协议，双方均认可系同时生成，王国昌持有的协议是江艺孟的协议复写而成。对“或转租”三个字，江艺孟称“或转租”三个字是王国昌写的，其余协议内容是江艺孟书写，王国昌书写“或转租”三个字后，江艺孟不同意，江艺孟就将这三个字划掉，并让王国昌捺了手印；王国昌不予认可，认为整个协议内容都是江艺孟书写的，手印不是王国昌捺的。经本院释明，江艺孟申请对其所持有的协议上“或转租”三个字的手印是否是王国昌所捺申请司法鉴定；王国昌申请对江艺孟所持有的协议上“或转租”三个字与协议其他内容是否是同一人书写申请司法鉴定，并申请对“或转租”上的手印、“或转租”三个字的书写及黑笔划掉的痕迹先后顺序申请司法鉴定，本院依法予以委托，但双方均未在规定时间内缴纳鉴定费而被退回。王国昌又申请对江艺孟持有的协议中“或转租”三字上的手印是否是王国昌本人所捺申请司法鉴定，本院依法予以委托，2019年8月19日，山东金剑司法鉴定中心作需检指印模糊不清，不能找到足够数量可供比对检验的纹线细节特征，不具备检验条件为由，终止鉴定程序。 2017年6月21日，王国昌（作为甲方，出租方）与刘扬（作为乙方、承租方），签订店面租赁合同，约定租赁期限为4年，租赁期从2017年6月21日至2021年6月21日，租金为50000元，并约定乙方须于每年6月21日前一次性将租金交齐。现涉案大院由刘扬占有使用。 在江艺孟与王国昌履行协议过程中，江艺孟主张其多次催要租金，但王国昌拒不交纳，且王国昌将涉案大院及地上建筑物出租给刘扬，未经其同意，故其以王国昌未按约定缴纳租赁费及未经其同意转租给刘扬为由要求解除涉案《租赁协议》。王国昌对此不予认可，主张其曾到江艺孟家中缴纳租金，但江艺孟拒收，其转租符合合同约定，不存在违约。双方均未提供催收或缴纳租金的相关证据。庭审中，王国昌表示同意按协议约定交纳租金。 本院认为，江艺孟与王国昌于2015年1月1日签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具拘束力。本案争议焦点是江艺孟与王国昌于2015年1月1日签订的《租赁协议》是否符合解除条件。《中华人民共和国合同法》二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，江艺孟主张向王国昌催要过租金，但未提供证据予以证明，亦未提供其要求王国昌在合理期限内支付租金的证据，王国昌在庭审中亦明确同意按协议约定交纳租赁费，故江艺孟以王国昌未按约定支付租金为由要求解除《租赁协议》的请求不符合法律规定的解除条件，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与转租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，双方均认可王国昌持有的《租赁协议》与江艺孟持有的《租赁协议》同时形成并系江艺孟所持有的《租赁协议》复写而成，王国昌持有的《租赁协议》中明确约定涉案租赁标的物可以转租，江艺孟未提供充分的反驳证据，故王国昌将涉案租赁标的物转租他人不违反法律规定和双方约定，江艺孟以王国昌转租为由要求解除合同亦不符合法律规定的解除条件，本院亦不予支持。据此，对江艺孟要求返还租赁院落的主张，本院亦不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，王国昌应按约定缴纳租赁费，对江艺孟主张的自2018年1月1日至2019年6月30日的租赁费33000元，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，江艺孟与王国昌约定每年租赁费2.2万元，先交款后使用，但王国昌自2018年至今未缴纳租赁费，属违约行为。经向当事人释明，王国昌认为违约金过高，江艺孟认为其有逾期租赁费的利息损失，结合本案实际情况，本院酌定王国昌承担违约金7000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、王国昌于本判决生效之日起十日内支付江艺孟自2018年1月1日至2019年6月30日期间的租赁费33000元。 二、王国昌于本判决生效之日起十日内支付江艺孟违约金7000元。 三、驳回江艺孟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1125元，减半收取563元，由江艺孟负担163元，被告王国昌负担400元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 李雅楠 书 记 员 彭 鹏