浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初6827号原告：瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会。住所地：温州市瓯海区梧田街道龙霞社区玲珑小区。业委会主任：叶智远。委托诉讼代理人：吴梵弘、孙蒙蒙，浙江和乐律师事务所律师。被告：陈龙（曾用名小波），男，1969年9月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈文克、许博文，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会与被告陈龙租赁合同纠纷一案，于2019年8月20日向本院起诉，本院于同日受理后，由审判员王晓明独任审判。2019年10月9日，本院公开开庭进行了审理，原告瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会的主任叶智远及其委托诉讼代理人孙蒙蒙、被告陈龙及其委托诉讼代理人陈文克、许博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同关系，被告腾空温州市瓯海区梧田街道龙霞社区玲珑小区117号车库并交还原告；2.判令被告向原告支付租金（截止2019年5月30日止为17903元，另按每年4000元支付租金至腾空之日止）并赔偿利息损失（以7160元为基数从2016年1月1日起，以7160元为基数从2017年1月1日起计算，以11160元为基数从2019年1月1日起计算，以4650元为基数从2019年5月30日起，均按年利率4.35%计算至实际履行之日止）。事实和理由：原告系依法成立并经温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处备案的玲珑小区业委会，被告系玲珑小区4幢301室的住户。自2013年起，被告向原告租赁小区内的117号车库和内车库。考虑到被告系小区的住户，原告以优惠的价格与被告达成口头租赁协议，约定117号车库租金为每年5500元，内车库租金为每年7160元，合计每年12660元。后续使用过程中，被告已缴纳2013年全年租金，2015、2016仅各付5500元，已缴纳2017年全年租金，2018年至今均未付。经原告多次沟通，被告退出了内车库，但应占据117号车库，故起诉至法院。被告陈龙答辩称：1.原告未经业主大会授权无权以自身名义提起本案诉讼，故原告主体不适格。2.答辩人实际租赁的场地为内车库和117号车库，其中117号车库有大小两间。内车库的租金2013年至2014年为每年7160元，2017年至2019年为每年7000元，该车库因2015、2016年无法使用故原告同意免除该两年的租金。答辩人已于2019年5月份将内车库交还给原告，租金也已经全部付清。117号车库分大间和小间各一间，大间租金为每年4000元，小间租金为每年1500元，其中小间车库已于2016年交还原告且租金已经全部付清，大间租金已经支付至2018年，2019年因支付时间未到故未支付。3.原告主张的内车库的2015、2016年的租金已经超过一年的诉讼时效，依法不应支持。4.原告未向答辩人发出解除租赁合同的通知，答辩人不存在违约，故原告要求解除租赁合同没有依据。综上，请求驳回原告的起诉。经审理，本院认定事实如下：被告系原告所在的玲珑小区业主。2013年起，原告与被告达成口头租赁协议，约定被告向原告租赁位于瓯海区龙霞社区玲珑小区的内车库（每年租金7160元）及117号车库（每年租金5500元），117号车库分大小间各一间，大间租金每年4000元，小间租金每年1500元。双方未约定具体支付租金的时间。后，被告使用上述车库。被告于2016年向原告交还117号小间车库（该车库租金已支付完毕），其余两个车库继续租赁使用。2019年5月份，被告向原告交还内车库。117号大间车库由被告使用至今。2015年、2016年内车库的租金未支付。2017年起，内车库的租金由7160元降为7000元。2017年，内车库租金7000元已支付。2019年起，117号大间车库租金未支付。2019年6月，原告的财务林曼军向被告出具收款收据一份，载明：收被告2018年内外仓库11000元减去童车1500元计9500元，2019年内仓库2500元,合计12000元。以上事实由原、被告陈述及原告提供的收款收据及被告提供的收款收据予以证实。上述证据经庭审出示质证，双方对对方证据的真实性均无异议，经审查，上述证据客观、真实，本院均予以认定。本院认为：1.原告主体资格。原告成立后经瓯海区人民政府梧田街道办事处备案，且本案系其物业管理范围，故原告主体适格。2.诉讼时效。本案原、被告未签订书面租赁合同，被告自2013年起向原告租赁涉案车库，故本案租赁合同应系不定期租赁合同。每年租金的支付虽具有一定的独立性，但其独立性不足以否定租金作为本案同一租赁合同项下债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故内车库租金的诉讼时效期间应从被告将内车库交还原告之日即2019年5月30日起计算，故原告要求被告支付2015、2016年内车库租金未超过诉讼时效。被告辩称2015、2016年内车库租金已超过诉讼时效，依据不足，本院不予确认。3.合同解除问题。因本案租赁合同系不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告起诉已超过两个月之久，故原告要求解除本案租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告应腾空117号车库并向原告返还。4.租金金额。被告的财务人员向原告出具收据确认收到2018年涉案内外车库的全年租金及内车库2019年起至交还之日的租金，合计12000元，系履行职务行为，其法律后果应由被告承担。综上，被告尚欠原告租金为2015年、2016年内车库的租金（每年7160元），2019年至今117号大间车库的租金（每年4000元）。被告辩称2015年、2016年内车库的租金已经免除，未提供证据予以证明，本院不予确认。根据被告未缴纳2015、2016年内车库的租金而由原告出具收取被告2017年内车库租金及2015、2016年117号车库租金收据的情形，可见双方在履行本案口头租赁合同时存在一定的争议，因原、被告系同一小区，双方更应本着互相理解，共同努力建设小区的原则履行双方的义务，故本院酌情确定2015年、2016年内车库的租金按70%缴纳。综上，截止2019年5月31日，被告应向原告支付租金合计11691元（7160*2*0.7+4000/12*5）。因双方对本案合同履行存在争议，且被告对于117号大间车库的租金也已支付至2018年，故本院对于原告要求的利息损失不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会与被告陈龙口头达成的关于瓯海区龙霞社区玲珑小区117号大间车库的租赁合同；二、被告陈龙应于本判决生效之日起15日内腾空玲珑小区117号大间车库并返还给原告瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会；三、被告陈龙应于本判决生效之日起10日内向原告瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会支付租金（截止2019年5月31日租金为11691元，另自2019年6月1日起按每年4000元计算至被告实际腾空之日止）；四、驳回原告瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费248元，减半收取124元，由原告瓯海区梧田街道玲珑小区业主委员会负担43元，由被告陈龙负担81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 王晓明二〇一九年十一月二十日代书记员 韩 俊?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。