河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3355号 上诉人（原审原告、反诉被告）：河北省煤田地质局物测地质队，住所地邢台市郭守敬北路235号。 法定代表人：殷全增，该地质队队长。 委托诉讼代理人：张莎莎，河北国途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云峰，河北正邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台希水柒天商务服务有限公司，住所地邢台市桥西区守敬北路235号。 法定代表人：杨珂，该公司经理。 委托诉讼代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马小丽，河北鑫旺律师事务所律师。 上诉人河北省煤田地质局物测地质队（以下简称物测地质队）、邢台希水柒天商务服务有限公司（以下简称柒天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人物测地质队委托诉讼代理人张莎莎、王云峰，上诉人柒天公司法定代表人杨珂及其委托诉讼代理人高俊学、马小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物测地质队上诉请求：一、撤销河北省邢台市桥西区人民法院作出的（2018）冀0503民初2876号民事判决书，依法改判支持物测地质队的一审诉讼请求，驳回柒天公司的反诉请求；二、本案一审、二审诉讼费及保全费、评估鉴定费用等由柒天公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院将本案的租赁合同认定为附消费条件的租赁合同没有任何法律依据。物测地质队曾在柒天公司消费过，双方结合消费的金额，对彼此互负的债务进行抵顶，符合法律规定的抵销，但不能据此认定双方的租赁合同为附条件的租赁合同，柒天公司无法证明双方对于消费一事达成书面协议，且是否消费，属于物测地质队的自主选择事项，任何商家都不得强制消费，不能将消费设定为对方的义务，这既不符合法律规定，亦不符合社会实际，且双方提交的任何一份协议中均未写明租赁合同系附消费条件的合同，也未设定物测地质队的消费义务，据此，一审法院认定本案的租赁合同是附消费条件的租赁合同没有任何事实和法律依据。二、一审法院将年租金100万元酌定调减为每年80万元无法律依据。本案的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿的基础上签订的，未违反法律规定，亦不存在欺诈、胁迫等情形，合同内容合法有效，法院的裁判应当以合同为依据，以该合同所载的内容确定双方的权利义务，租赁合同上已明确写明租金为每年100万元，双方也未对合同进行过变更，柒天公司自己提交的财务报表上也显示，应付物测地质队的租金为100万元。一审法院在无任何法律依据，无任何事实根据的情况下，酌定将租金调减为80万元，明显对物测地质队不公，也违背了基本的民事裁判规则。三、一审法院将柒天公司拖欠租金的违约金酌定调减为租金的30%,背离了双方合同的约定，于法无据。双方在租赁合同中明确约定了违约金的计算方法，即柒天公司每逾期1日，按应付租金的千分之五支付滞纳金，双方在合同中并未约定明确的违约金数额，而是约定了违约金的计算方法，如果法院认为滞纳金计算标准过高，也应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”由于柒天公司拖欠租金是持续存在的事实，拖欠的时间越长，导致我方的损失越大，法院将违约金调整为一个固定值，明显缺乏依据。四、一审法院判决物测地质队支付柒天公司的加建剩余价值、装修剩余价值，既不符合合同约定，也无法律依据，应予以纠正，且不应由物测地质队承担鉴定费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系因柒天公司拖欠租赁费违约所致，其对已形成附合的装饰装修物无权主张赔偿，未形成附合部分，应由其拆除。《房屋租赁合同》第七条约定未经物测地质队同意，柒天公司不得对房屋主体承重框架结构擅自改动，柒天公司的扩建没有经过物测地质队同意，且其扩建也未办理建设规划及工程施工许可等，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。据此，一审法院判决物测地质队承担加建及装修剩余价值，属于适用法律错误，且鉴定费用也不应由物测地质队承担。五、一审法院不支持物测地质队自2018年6月30日之后的租金，却支持柒天公司的日营业损失，明显违反公平原则，案涉房屋至今仍由柒天公司占用，其应当支付租金至返还房屋之日。物测地质队出租房屋的唯一目的是收取租金，柒天公司长期拖欠巨额租金，已构成根本违约，经多次催要租金仍未支付，物测地质队当然有权力解除合同。诉讼过程中，物测地质队先后两次向法院提交先予执行申请，请求法院先予执行，将房屋返还给物测地质队，一审法院并未理睬，物测地质队通过停止水电方式行使合同解除权，是自我救济的体现，且在断水电前已经明确书面告知了柒天公司。柒天公司拒不交回房屋所造成的损失当然应由其自负其责，案涉房屋现依然由柒天公司占用。一审法院只认定并支持柒天公司的日营业损失，没有任何事实和法律依据。六、宏观看本案，由于柒天公司长期拖欠租金致使物测地质队的合同目的无法实现，在多次催要无果的情况下，自力救济方式维护自身合法权益，经书面通知后，采用断水断电措施。物测地质队在此过程中已尽到审慎注意义务，没有任何违法及违约之处。按照一审法院的判决结果，最终导致柒天公司白白占用物测地质队的大楼近十年，如果时间再长一点，可能还需要物测地质队向柒天公司支付损失金，这完全超出普通人的认知，物测地质队依法维权导致这个结果，司法公正根本无法谈起。请二审法院查明事实，依法改判。 柒天公司答辩称，物测地质队的上诉理由不能成立。一、通过双方在一审中提交的证据可以看出，物测地质队与柒天公司之间在实际履行合同中是以12万元的现金加上88万元的消费构成，通过物测地质队开具的发票、缴费通知单、对账单等均可以证实。因此一审法院认定该租赁合同为附消费条件的租赁合同是正确的。二、既然客观条件造成消费无法正常进行，一审法院将租金全部变更为现金时予以酌定符合法律规定。三、物测地质队在合同履行期间单方停水停电，造成合同根本不能履行，本案的违约方是物测地质队，因此，其上诉状中对于违约金以及停水停电后的租金主张均没有道理。四、装修部分属于物测地质队的要求，双方在合作协议中有明确的约定。同时，向规划局办理手续也需要物测地质队加盖公章，上诉状中物测地质队称不知情不同意不是事实，且物测地质队违约。一审判决加建装修剩余价值有法律依据。综上，物测地质队的上诉不能成立，应予驳回。 柒天公司上诉请求：1、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初2876号民事判决第一、二、三、五项，维持第四项；2、将第二项内容改判为：邢台希水柒天商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付河北省煤田地质局物测地质队房屋租金217,201.2元；3、将第三项内容改判为：河北省煤田地质局物测地质队于本判决生效后十日内支付邢台希水柒天商务服务有限公司因停水、停电造成的经营损失400万元。事实和理由：一审法院虽然正确认定了双方产生争议的原因，但是在具体租金、滞纳金、损失认定标准上仍然存在错误，具体如下：一、2015年的租金没有作出相应扣减。1、一审法院正确认定了关于租金的构成为12万元现金加上88万元的消费，在88万元消费由于政策原因造成无法实际履行的情况下，再按照100万元租金交纳有失公允，可酌定调减租金至80万元。虽然未能完全弥补柒天公司的全部损失，但至少照顾了柒天公司部分利益。但是在2015年物测地质队在柒天公司处的消费只有133,777元，一审法院虽然酌定在2015年后就调减，但在实际判决时2015年并未给予下调租金，而是认定了931,196.92元，柒天公司认为应当根据物测地质队2015年的消费数额与88万元之间的比例，扣减2015年度的租金16.96万元。2、物测地质队停水停电的时间为2018年6月22日早上八点，自2018年6月22日起至2018年6月30日期间的9天不应当计算租金，按照每年80万元的标准，9天的租金19,726元应当予以扣除。二、一审法院判决柒天公司向物测地质队支付滞纳金是错误的。柒天公司不构成违约，一直到物测地质队起诉后的2018年上半年，柒天公司仍然按照双方之间的约定向其交纳了6万元租金。关于物测地质队每年在柒天公司处消费88万元的问题，因政策原因未能足额消费，过错并不在柒天公司。从物测地质队在2015年上半年为柒天公司开出的44万元消费挂账的收据可以看出，双方之间对于未能消费部分做挂账处理是形成一致意见的，双方也一直就因政策原因不能消费的处理方式进行协商，因此柒天公司并非违约，也并非延迟交纳租金，一审法院关于延迟交纳租金的认定是错误的，据此作出的滞纳金判决也是错误的。三、一审法院对柒天公司损失的认定期间是错误的，导致判决赔偿柒天公司的数额也是错误的。通过庭审查明的事实及前面所述，柒天公司并未违约，一直按照双方约定的方式向对方交纳租金。造成合同不能履行的原因是物测地质队在诉讼过程中单方面停水停电，物测地质队的行为构成根本违约，因此物测地质队应当赔偿由此造成的损失及可期待利益。如果法院判决解除合同物测地质队应当赔偿给柒天公司自2018年6月22日至2027年4月14日的损失，一审法院判决赔偿的起始日是错误的，赔偿至合同解除之日对柒天公司是不公平的，按照评估报告日营业损失2,712.86元计算至2027年4月14日已经远远超过柒天公司主张的400万元，该损失人民法院应当予以支持。四、如果法院最终判决解除合同，一审法院给予柒天公司15天的腾退期是明显不够的。柒天公司租赁房屋是用于酒店经营，在经营过程中床品、电视、布草等物品较为复杂，如果法院判决解除，则应当给予柒天公司较长的腾空期，以方便处理自己的物品。五、柒天公司租赁物测地质队的房产后，投入了1,000多万元的巨资，引进了全国知名的连锁品牌七天酒店，并且录用了物测地质队的下岗职工，为邢台市的经济发展及社会稳定作出了巨大的贡献。当然租赁酒店也不是为了做慈善，按照评估报告显示，每年柒天公司经营该酒店能够盈利的数额为90多万元，柒天公司自租赁开始至2018年6月22日经营了七年的时间，盈利额度不足700万元，加上物测地质队每年能够在此消费的额度，现在尚不足以完全收回全部的投资额，今后的几年才是柒天公司真正的盈利期间，但是物测地质队的单方停水停电导致合同不能履行，给柒天公司造成了巨大的损失。柒天公司投巨资耗用了巨大的人力物力财力，结果是白白给物测地质队改造、加建了房屋、电梯等设施，提升了物测地质队的物业使用价值，物测地质队以损害国家利益单方停水停电，是霸权主义的表现。造成国家损失的是物测地质队、造成柒天公司损失的是物测地质队，请求二审法院查明事实，支持柒天公司的上诉请求，维护公司合法权益。 物测地质队答辩称，一、柒天公司要求调减2015年的租金没有任何事实和法律依据，一审法院判决调减租金也无任何法律依据。虽然柒天公司与物测地质队在履行租赁合同时，曾经出现过将88万消费抵顶租金的情形，但双方在签订租赁合同时并没有约定消费是物测地质队的义务，在柒天公司处进行消费并非是合同订立的前提条件，一审法院认定租赁合同是附消费条件的合同，并据此调减租金没有任何法律依据。柒天公司要求调减2015年的租金更没有任何事实和法律依据。二、柒天公司要求不予计算2018年6月22日之后的租金，没有任何事实和法律依据，截至现在，柒天公司仍占有房屋，未予腾清，也没有任何腾清的迹象，柒天公司占着房屋，但不支付任何费用，这显然没有任何依据，一审法院判决不支持2018年7月以后的租金也没有任何依据。三、柒天公司逾期缴纳租金，应当按照合同约定支付滞纳金。柒天公司与物测地质队之间系租赁关系，柒天公司对租金标准有争议，完全可以按照法律程序主张自己的权益，而不是违背合同、违背事实，一味的拖欠租金，柒天公司拖欠租金明显违反了合同约定，也严重损害了物测地质队的合法权益，柒天公司应当承担违约责任，按照合同约定支付滞纳金。四、双方解除合同的原因系柒天公司的原因造成，物测地质队不应赔偿柒天公司的任何损失。 物测地质队向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，并判令被告限期腾清所占房屋，恢复原状并返还房屋。2.判令被告支付拖欠的租金2,509,597.92元和滞纳金6,798,922.6元（租金和滞纳金暂时计算至起诉之日，滞纳金按逾期支付租金额的日千分之五计算），租金应支付至实际返还房屋之日，滞纳金应支付至租金付清之日。3.诉讼费、保全费、评估费等费用由被告承担。 柒天公司向一审法院反诉请求：1.依法判令变更双方签订的房屋租赁合同中第四条年租金条款，将每年的租赁费从2015年起至合同解除之日止，由房屋租赁合同中约定的每年100万元变更为房屋租赁的市场价格50万元。2.判令被反诉人赔偿反诉人对诉争房屋整体建筑的装修投入1,343,478.2元及申请人自行投资加建的约700平方米建筑物的剩余价值损失674,592.52元。3.判令被反诉人赔偿单方停水停电期间给反诉人造成的经营损失暂主张400万元。4.判令被反诉人承担本案发生的包括本案鉴定评估费在内的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告河北省煤田地质局物测地质队与被告邢台希水柒天商务服务有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：由被告邢台希水柒天商务服务有限公司承租原告位于邢台市郭守敬北路235号房屋，整体建筑面积约2,500平方米；租赁期限为16年，自至止；每年整体租金为100万元，租金按半年结算，被告应于每半年的第一个自然月15号前向原告支付租金；被告逾期交纳租赁费用超过60天，原告有权解除本合同；被告逾期支付租金，每逾期1日，按千分之五向原告支付滞纳金，逾期60天的按违约处理，原告可选择解除合同，被告须赔偿由此给原告造成的损失；租赁期间，被告有权根据经营需要对租赁房屋进行装修改造，投资由被告自理；除非双方同意，否则争端解决期间本合同正常履行，任何一方不得擅自中止或终止合同的履行。原、被告之间签订有一份《合作协议》，协议约定：原告将位于邢台市郭守敬北路235号房屋（整体建筑面积约2,500平方米）交由被告作为经营餐饮、住宿等商务配套使用，使用期限16年，自2011年4月15日至2027年4月14日止；投入装修等费用约600万元，最终费用以实际投入为准，全部由被告负担，原告不再进行任何投入，但上述投入的装修等费用分16年进行摊销，合同到期后，所有的动产、不动产均归原告所有；被告每年向原告缴纳房屋折旧费12万元；被告负责安排原告26名职工子女在酒店工作。原、被告之间还签订有一份《补充协议》，协议约定：双方签订的上述《合作协议》，非双方真实意思表示，现已作变更，双方均认可并实际履行签订的上述《房屋租赁合同》。上述三份协议的签订时间均显示为2010年12月31日。邢台希水柒天商务服务有限公司的营业执照显示其成立日期为2011年1月13日。邢台希水柒天商务服务有限公司主张上述三份协议是在公司成立后制作的，均非双方的真实意思表示和实际履行的协议，并主张实际每年租金由向原告缴纳12万元现金和原告在被告处消费88万元两部分构成。邢台希水柒天商务服务有限公司提交的消费汇总表显示2011年下半年至2014年底，双方按照年标准租金100万元，其中以每年缴纳12万元现金其余租金用消费抵顶租金的方式在履行。2012年9月18日，原告向被告出具收据一份，载明其收到被告“7月1日至12月31日房租费60,000元”。2015年8月26日，原告收到被告2015年1季度房屋租赁收入30,000元。2018年4月23日，原告向被告出具收据一份，载明其收到被告“房费（2018年上半年）60,000元”。另查明，经双方对账确认截至2015年12月31日邢台希水柒天商务服务有限公司拖欠河北省煤田地质局物测地质队租金931,196.92元。河北省煤田地质局物测地质队提交的租金及滞纳金情况表显示其自认自2015年12月后至2018年6月底共收到邢台希水柒天商务服务有限公司现金44万元及抵账41,599元，两项共计481,599元。2018年6月19日，原告向被告发出《停水停电通知书》，通知载明因被告拖欠原告单位租金，限被告三日内向原告支付拖欠的租金及滞纳金，否则原告将采取断水、断电等措施。审理过程中，邢台希水柒天商务服务有限公司向本院提出鉴定申请，请求对涉案房屋其加建部分（约700㎡）的剩余价值、其投入涉案房屋的装修的剩余价值、原告对其停水停电期间造成的经营损失、自合同解除之日起至2027年4月14日合同期满期间的经营预期可得利益收益及涉案房屋按照2010年时物业现状条件、市场租金水平、租赁条件下的租金水平进行鉴定。本院委托河北嘉德资产评估有限公司机构进行了鉴定，该评估公司于2019年4月23日出具了冀嘉德评报字（2019）第04069号资产评估报告，评估结论：1.日营业损失额为2,712.86元；2.加建房屋674,592.52元（700㎡的建筑物）；3.原房屋装修1,343,478.20元（2,560㎡的建筑物的装修费）。邢台希水柒天商务服务有限公司因此次评估垫付评估费50,000元。河北省煤田地质局物测地质队对上述资产评估报告不予认可。 一审法院认为，《房屋租赁合同》、《合作协议》、《补充协议》均显示签订日期为2010年12月31日，《补充协议》声明执行《房屋租赁合同》，而实际上双方并未按照《房屋租赁合同》的约定进行执行。综合原、被告提交的证据及庭审查明的情况等，本院采信邢台希水柒天商务服务有限公司的主张，即实际每年租金由被告向原告缴纳12万元现金和原告在被告处消费88万元两部分构成。本案系历史条件下形成的附消费条件的租赁合同。河北省煤田地质局物测地质队主张解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，邢台希水柒天商务服务有限公司也认为合同目的不能实现，而现实也无法实现《房屋租赁合同》继续履行的可能性，故本院对于河北省煤田地质局物测地质队主张解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于租金和滞纳金问题。2014年后，随着国家对国家机关及涉国有资产的招待费用管控力度加大，酒店等行业的营业收入出现大幅下滑，而本案历史条件下形成的附消费条件的租赁合同由于政策、现实等客观原因造成出现了履行不能的实际情况，每年消费88万元来抵顶租金的条件已经无法实现，如要求河北省煤田地质局物测地质队必须消费来抵顶租金将显失公平，如要求邢台希水柒天商务服务有限公司必须交纳100万元现金租金也有失公允，本院本着从解决当事人实际问题的角度出发，考虑邢台希水柒天商务服务有限公司加建及装修租赁物的事实，遵循公平原则，酌定自2015年后调减租金为每年80万元。经双方对账确认截至2015年12月31日邢台希水柒天商务服务有限公司拖欠河北省煤田地质局物测地质队租金931,196.92元，河北省煤田地质局物测地质队自2015年12月后至2018年6月底共收到邢台希水柒天商务服务有限公司481,599元，故至2018年6月30日邢台希水柒天商务服务有限公司应支付河北省煤田地质局物测地质队房屋租金为931,196.92元＋2,000,000元－481,599元＝2,449,597.92元。河北省煤田地质局物测地质队因内部领导变动等原因对本案实际房屋租赁合同系附消费条件的合同情况可能存在不明，但对邢台希水柒天商务服务有限公司予以停水、停电的做法也确实欠妥，这必然导致邢台希水柒天商务服务有限公司无法实际享有对涉案房屋的租赁权，故2018年6月30日之后的租金本院不予支持。关于原告所要求的滞纳金，虽然被告拖欠租金有政策、现实等客观原因所造成，但根据被告所提供的财务报表，也认可每年附条件消费100万元租金的事实，虽因无法消费抵顶租金，但在双方没有协商好新的租金数额下而拖欠原告的租金，属于迟延交纳，根据约定，应向原告支付一定数额的滞纳金，因约定的滞纳金标准过高，本院酌定按房屋租金2,449,597.92元的30%支持，即734,879.38元。虽然，河北省煤田地质局物测地质队对资产评估报告不予认可，但是，因双方约定的租赁期限未到，邢台希水柒天商务服务有限公司实际享有租赁的期限还未达到约定租赁期限的一半，邢台希水柒天商务服务有限公司投入的加建及装修部分未得到应有的充分的使用，邢台希水柒天商务服务有限公司必然存在损失也是不争的事实，租赁合同的解除也涉及加建部分及形成附合装饰装修物的价值、负担问题，且河北省煤田地质局物测地质队未提供证据证明评估报告存在程序或结论等事实上的问题，故本院对于评估报告的结论予以采用。鉴定系由双方原因引起，故鉴定费50,000元，应由河北省煤田地质局物测地质队与邢台希水柒天商务服务有限公司均担。因邢台希水柒天商务服务有限公司已先垫付了鉴定费50,000元，故河北省煤田地质局物测地质队应支付邢台希水柒天商务服务有限公司鉴定费25,000元。经鉴定，加建部分的剩余价值为674,592.52元，涉案房屋的装修的剩余价值为1,343,478.2元，为便于执行，与租金、鉴定费相抵后为2,449,597.92元－（674,592.52元＋1,343,478.2元）－25,000元＝406,527.2元。被告拖欠支付原告租金，对此，原告可依法主张支付，且原告已通过诉讼寻求解决，双方也曾约定争端解决期间，任何一方不得擅自终止合同的履行，但是，原告在诉讼过程中对被告经营的酒店采取停水、停电，原告该做法确实不妥，被告因停水、停电必然造成损失也是不争的事实，根据被告申请对其停水停电期间造成的经营损失的评估报告，其日营业损失额为2,712.86元，该日经营损失为其净收益，故原告对被告的经营损失应予以赔偿，从2018年7月1日开始计算至原、被告合同解除之日止，按每日2,712.86元标准计算。综上所述，解除河北省煤田地质局物测地质队与邢台希水柒天商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，邢台希水柒天商务服务有限公司应将其所有的物品腾出；邢台希水柒天商务服务有限公司应支付河北省煤田地质局物测地质队房屋租金406,527.2元、滞纳金734,879.38元；河北省煤田地质局物测地质队对邢台希水柒天商务服务有限公司经营的酒店停水停电期间的损失予以补偿，从2018年7月1日开始，按每日2,712.86元标准计算至双方合同解除之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队与被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，邢台希水柒天商务服务有限公司于本判决书生效之日起15日内腾清所占用的河北省煤田地质局物测地质队的房屋。二、被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队房屋租金406,527.2元，支付拖欠租金产生的滞纳金734,879.38元。三、原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队于本判决书生效后十日内支付被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司因停水、停电造成的经营损失，按每日2,712.86元标准，从2018年7月1日开始计算至原、被告双方之间的房屋租赁合同解除之日止。四、驳回原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（被告）邢台希水柒天商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59,390元，保全费5,000元，由邢台希水柒天商务服务有限公司负担；反诉费54,010元，由河北省煤田地质局物测地质队负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。物测地质队提交证据如下：证据一、会议记录，拟证明柒天公司通过招投标的方式中标租赁物，年租金为100万元，未附消费条件；证据二、应收账款明细，拟证明租赁物每年的租金为100万元；证据三、2016年7月15日律师函，拟证明由于柒天公司逾期支付租金，物测地质队向柒天公司催收租金。柒天公司质证意见：会议记录系物测地质队单方制作，不予认可；应收账款明细系物测地质队单方制作，未加盖公章，在2015.01-2015.12科目，河北省财政厅上记载：上缴财政厅柒天商务1季度房屋租赁费、2季度房屋租赁费均显示30,000元，也正是双方履行的租金标准每年12万元。律师函为复印件，对真实性不认可，且我公司未收到。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，双方当事人在2010年12月31日一天签订两份租赁合同，一份是《房屋租赁合同》，一份是《合作协议》，两份合同的内容相互矛盾。虽然双方当事人在当天又签订补充协议，约定《合作协议》并非双方真实意思表示，现已作变更，双方均认可并实际履行《房屋租赁合同》，但自2011年下半年至2014年底双方当事人均按照《合作协议》的基本内容执行，而非《房屋租赁合同》的内容，显然双方当事人是基于当时政策管理环境的现实情况，出于其他目的考虑才签订以上三份协议，故本案应按照当事人实际履行的协议进行审理。综合双方当事人提交的证据及庭审查明的情况，柒天公司每年缴纳的租金由12万元现金和物测地质队在柒天公司消费88万元两部分构成。2014年以后，随着国家对国家机关及涉国有资产单位的招待费用管控力度加大，物测地质队开始严格招待经费的管理，此时其在柒天公司的消费金额大幅度降低，每年消费88万元抵顶租金的条件已无法实现，由于政策、制度等原因致使合同已无法继续履行。此时，如要求物测地质队必须消费88万元来抵顶租金将违反国家政策规定，实际也无法履行；如要求柒天公司必须每年交纳100万元现金作租金，而不计算物测地质队消费88万元时柒天公司可能产生利润将有失公允，故双方当事人应根据现实情况发生的变化协商变更租金数额，但双方未能达成协议。2018年1月物测地质队向一审法院起诉，要求解除双方的租赁合同，退还租赁房屋，并支付拖欠的租金及滞纳金。双方当事人不能就租金的数额达成协议，且现实状况下双方已无继续租赁的可能，故一审法院判决解除双方签订的租赁合同并无不妥。 关于装饰装修残值负担的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因双方当事人在签订租赁合同时未考虑到政策、现实等情况的变化，双方又不能就租金的数额达成新协议，导致合同最终解除，故本案并非因任何一方违约导致合同解除，应属于不可归责于双方事由导致合同解除。现出租人不同意利用已形成附合的装饰装修物，故对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。一审法院委托鉴定机构评估房屋装饰装修残值为1,343,478.20元，双方当事人各负担671,739.10元。一审在未认定物测地质队违约的情况下，判决由物测地质队一方承担装饰装修残值的全部损失欠妥，本院予以纠正。 关于加建部分剩余价值负担的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”扩建部分办理过相关手续，与租赁物基本融为一体，已使用多年，且有使用价值，再加上办理扩建手续时必须经过物测地质队的申报，在物测地质队院内进行大范围扩建也必须经过物测地质队同意，如果拆除扩建部分将对建筑物造成破坏，故加建部分的剩余价值应当由物测地质队负担。 关于物测地质队基本不在柒天公司消费后租金数额和滞纳金问题。一审法院根据政策、现实等情况发生的变化，考虑柒天公司加建及装修租赁物的事实，遵循公平原则，酌定自2015年后调减租金为每年80万元并无不妥，本院予以确认。经双方对账确认截至2015年12月31日柒天公司拖欠物测地质队租金931,196.92元，此时确认的拖欠租金包括物测地质队应消费88万元。经查，物测地质队2015年实际消费为13万多元。根据公平原则，在2015年的实际消费远远低于88万元的情况下，一审法院对2015年租金仍按100万元计算不妥，应按照物测地质队消费比例和每年租金调整数额比例对2015年的租金进行调整，经计算2015年租金约为83.1万元，故截至2015年12月31日柒天公司拖欠物测地质队租金931,196.92元-169,000元=762,196.92元。二审查明物测地质队停水停电的时间是：2018年6月22日。2018年租金为：400,000元-800,000元÷365天×9天=380,273元。物测地质队自2015年12月后至2018年6月22日止共收到柒天公司481,599元。截至2018年6月22日柒天公司拖欠物测地质队租金总额为：762,196.92元+800,000元+800,000元+380,273元-481,599元=2,260,870.92元。物测地质队要求柒天公司给付滞纳金。环境政策发生变化后，物测地质队不能在柒天公司消费，双方未达成新的协议，但柒天公司仍按约定每年支付12万元现金，只是对未消费的88万元未予处理，此时，在双方对消费的88万元如何处理未达成一致性意见，新的租金数额并未确定的情况下，物测地质队要求柒天公司支付滞纳金于法无据，不能成立。一审法院根据酌定的租金数额，让柒天公司承担法院酌定租金前产生的滞纳金不妥，本院予以纠正。 关于停水停电后物测地质队的租金和柒天公司的营业损失问题。在环境政策发生变化后，柒天公司每年只缴纳12万元的租金对出租方明显存在不公，但其没有积极主动协调处理，甚至在物测地质队通知其不缴纳租金将停水停电时，仍然听之任之，没有主动将物测地质队原定消费88万元扣除相应利润后预缴物测地质队，导致物测地质队停水停电，故其存在一定过错。物测地质队在双方不能达成协议，无法自行解决的情况下，起诉至法院，但在法院审理期间擅自采取停水停电措施，致使租赁物不能使用，其做法欠妥，也是导致自身租金损失和柒天公司营业损失的直接原因。根据双方在此次纠纷中的过错程度、诱因等情况，根据公平原则，本院酌定物测地质队承担70%的责任，柒天公司承担30%的责任。物测地质队每年租金损失按照80万元计算，柒天公司的日营业损失额经评估为每天2,712.86元，每年约为99万元。对于以上损失，双方应当在一定的合理期间内采取必要合理的措施减少损失，超过合理期间的损失将不再计算。一审法院委托鉴定机构对加建部分、装修装饰部分以及营业损失进行评估，鉴定机构于2019年4月23日出具鉴定报告，此时已停水停电10个月，双方也无继续履行合同的协商，此后的损失应属于扩大损失，本院不再予以支持。综上所述，柒天公司10个月的营业损失为：990,000元×10／12=825,000元，物测地质队10个月的租金损失为800,000元×10／12=666,667元，柒天公司应承担的损失（825,000元+666,667元）×30%=447,500元。物测地质队应赔偿柒天公司的损失为825,000元-447,500元=377,500元。 关于鉴定费50,000元。鉴定系由双方原因引起，故鉴定费50,000元，应由物测地质队与柒天公司均担。因柒天公司已先垫付了鉴定费50,000元，故物测地质队应支付柒天公司鉴定费25,000元。 综上所述，柒天公司应支付物测地质队的租金为：2,260,870.92元-674,592.52元-671,739.10元-377,500元-25,000元=512,039.30元。 柒天公司上诉主张如果法院判决解除合同，柒天公司租赁的房屋是用于酒店经营，床品、电视、布草等物品搬出较为复杂，一审法院只给予15天的腾退期明显不够。一审法院判决解除合同，双方均未上诉要求继续履行合同，双方当事人对于解除合同腾退租赁物应当有一定的预期，15天的时间完全可以腾退完毕，故该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，物测地质队上诉请求部分成立，本院予以支持；柒天公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初2876号民事判决第一、四、五项，即：一、解除原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队与被告（反诉原告）邢台希水柒天商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，邢台希水柒天商务服务有限公司于本判决书生效之日起15日内腾清所占用的河北省煤田地质局物测地质队的房屋。四、驳回原告（反诉被告）河北省煤田地质局物测地质队的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（被告）邢台希水柒天商务服务有限公司的其他诉讼请求； 二、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初2876号民事判决第三项； 三、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初2876号民事判决第二项为：二、原审被告邢台希水柒天商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告河北省煤田地质局物测地质队房屋租金512,039.30元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费59,390元，保全费5,000元，由邢台希水柒天商务服务有限公司负担；反诉费54,010元，由河北省煤田地质局物测地质队负担。二审案件受理费59,390元，由邢台希水柒天商务服务有限公司29,695元，由河北省煤田地质局物测地质队负担29,695元。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  史勤书 审判员  邓永胜 二〇一九年十一月二十日 书记员  张姿巍