山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初5092号原告：文登市华欣物业服务有限公司，住所地威海市文登区香北街1号。法定代表人：蒋延永，经理。委托诉讼代理人：侯登法，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王琳，山东阔海大地律师事务所律师。被告：王华伟，男，1982年10月24日出生，汉族，住威海市文登区。文登市华欣物业服务有限公司（以下简称华欣物业公司）与王华伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华欣物业公司委托诉讼代理人侯登法、王琳，被告王华伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求王华伟立即向其公司交纳2014年7月起至2019年6月止物业费10304.65元，并承担截止2019年7月31日止，因逾期支付物业费产生的滞纳金23525.54元，以上合计33830.19元。2.请求王华伟承担自2019年8月1日起至实际付款之日止，因逾期支付物业费产生的滞纳金，计算标准为以10304.65元为基数，按每日千分之三计算。3.本案诉讼费用由王华伟承担。事实和理由：其公司于2012年10月1日与威海华鸿房地产开发有限公司（以下简称威海华鸿公司）签订《前期物业服务合同》一份，约定其公司为威海华鸿公司开发的秀峰阁小区提供物业服务，物业费的收费标准：高层住宅按1.2元/月.平方米计算（其中包括物业服务费用0.6元/月.平方米，电梯费用0.4元/月.平方米，维修基金0.2元/月.平方米），同时约定物业服务费按年度交纳，具体时间为每年6月底缴纳上年度7月至本年度6月物业费，如业主逾期交纳物业服务费，应按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同签订后其公司一直为秀峰阁小区提供物业服务至今。王华伟系秀峰阁小区业主，在秀峰阁小区拥有位于通和路1号楼302室房产一栋，面积143.12平方米，按照物业服务合同约定，该房屋每年应交纳物业费2060.93元。王华伟自2014年7月至今，从未向其公司交纳物业费。为此，其公司向法院提起诉讼，要求王华伟立即向其公司交纳欠付物业费及滞纳金。王华伟辩称，1.其已支付了物业费。秀峰阁小区是由文登市土地局职工集资委托威海华鸿公司建设的，小区的实际出资建设人为文登市土地局。2008年8月10日，其作为土地局职工与威海华鸿公司签订《商品房买卖合同》一份，并于2009年8月30日前，全款支付了购房款278028元，2016年4月13日取得购房发票。因合同中未约定前期物业有关事项，未选定前期的物业公司，且自合同签订后房屋至今未通过综合验收，未办证过户至其名下。2011年2月，威海华鸿公司工作人员通知其，按每平方米118元的价格预交物业费，折合按照一年5.9元/平方米的金额收取，其于2011年2月24日向威海华鸿公司支付了17050元（144.43×5.9×20），威海华鸿公司也开具收据一份。因此，其并不存在不交物业费行为，其已将物业费全额缴纳给了威海华鸿公司，所有与物业费有关的事宜，均应由物业公司与威海华鸿公司交涉，与其无关。2.华欣物业公司不具备前期物业资格。⑴取得前期物业资格程序不合法。华欣物业公司诉称与威海华鸿公司2012年签订前期物业合同，按照《物业管理条例》规定，威海华鸿公司选定华欣物业公司作为前期物业公司，未经过招投标程序，也未取得政府行政主管部门批准，未在行政主管部门登记备案，选定前期物业的程序严重违法。⑵前期物业合同及内容未经公告、公示。华欣物业公司诉称与威海华鸿公司2012年签订前期物业合同，该行为并未进行公示。若威海华鸿公司与华欣物业公司签订前期物业合同真实、合法、有效，肯定会将前期物业服务内容、收费标准等内容，根据业主名单，告知其等小区业主，而实际上华欣物业公司自称为前期物业，至2019年前从未以任何形式告知其，以任何形式公示前期物业合同内容，违反了《物业管理条例》“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定。⑶华欣物业公司未提供过物业服务。自2013年开始，秀峰阁小区的物业服务便由文登市国土培训服务中心负责。2013年7月，文登市国土培训服务中心以未与威海华鸿公司完成物业费的交接为由，按购房发票面积143.12㎡，以一年6元/平方米的价格收取了其2013年和2014年的物业费，其于2013年7月22日、2014年6月20日分别支付了858.72（143.12×6）元，文登市国土培训服务中心开具了收据。因其就物业费与威海华鸿公司、文登市国土培训服务中心协商无果，且文登市国土培训服务中心不具备物业资格，其拒绝支付后续物业费。截止到2015年其所缴纳物业费、专项维修基金、水电费均由文登市国土培训服务中心通知且收款收据盖有该服务中心财务专用章。若2012年签订的前期物业合同属实，华欣物业公司作为合法的前期物业，为何2013年、2014年的物业费由该服务中心收取，而不是华欣物业公司？华欣物业公司收取的专项维修基金，是否设有转款账户，能否提供由房管局部门开具的专有收据？3.物业公司存在严重损害业主利益的行为。小区实际物业公司，未经开发建设方威海华鸿公司授权，未向业主公示，未依法申报相关手续，未经批准私自违法将地下防空改为储物间谋取多方面利益；私自将小区公共绿地改为停车位且未公示暗箱出售牟利，致使小区至今不能通过综合验收，业主长达10年无法办理产权证书，影响业主正常使用。小区入住七八年，该三无物业不按有关规定向上级主管部门上报入住率，不成立业主委员会，不对费用进行公示，严重损害业主利益。综上所述，其认为，华欣物业公司所提诉讼请求，既无事实根据，也无法律依据。其已经足额缴纳20年的物业费，且华欣物业公司仅为“三无物业”（文登市国土培训服务中心）走司法程序所借用的资质，华欣物业公司本身未提供过任何物业服务，未经合法程序取得前期物业服务资格，未经任何公告、公示，望法院核实并予依法驳回华欣物业公司起诉请求，以维护其的合法权益不受侵犯。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：华欣物业公司为证明其主张，向法庭提供如下证据：一、2012年10月1日华欣物业公司与威海华鸿公司签订的《前期物业服务合同》一份，其中内容有“开发建设单位为威海华鸿房地产开发有限公司，物业服务企业为文登市华欣物业服务有限公司；物业名称为秀峰阁小区；前期物业服务期限自2012年10月1日至小区成立业主大会，业主委员会与业主大会所聘请的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；物业服务费用由业主按其拥有房屋的产权面积交纳，具体标准：高层住宅0.6元/月.平方米、商业物业1.5元/月.平方米，电梯（年检费、维保费、运行费）0.4元/月.平方米；物业服务费应当从甲方（开发建设单位）通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按（年度）交纳，具体时间为每年6月底缴纳上年度7月至本年度6月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金”等；二、其公司调取的2009年8月10日王华伟与威海华鸿公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明王华伟购买秀峰阁小区一号楼302室房产一栋，面积144.43平方米，其公司此前按王华伟房产面积143.12平方米向王华伟收取物业费及维修金，所以现在其公司也主张按143.12平方米计算；三、王华伟于2014年6月20日交纳2013年7月至2014年6月物业费、维修金收款收据（编号0171904，第三联记账联）一份，这期间王华伟第一年在此房屋居住，按照其公司规定，业主第一年入住房屋享受物业费及电梯费减半收取的优惠政策，所以这期间王华伟的物业费按0.3元每月每平方计算，电梯费按0.2元每月每平方计算，王华伟交纳物业服务费及电梯费共计858.72元、维修金343.49元，该证据同时证明王华伟认可每月每平方应交纳维修金0.2元；四、其公司2012年10月1日出具的委托书一份，内容为“因秀峰阁小区是文登市国土资源局职工团购房，现况是入住率不够，部分附属工程还没有完全竣工，后期具体的设施、设备没有完善彻底。因此，在完善期间，物业费、电梯费、水电费暂时委托文登市国土培训服务中心代收代缴”。五、王华伟欠付其公司2014年7月至今的物业费及滞纳金的计算表一份，证实王华伟欠付其公司物业费及滞纳金的具体数额。经质证，王华伟称，对《前期物业服务合同》真实性有异议，该合同没在住房保障和房产管理局登记备案。对其与威海华鸿公司签订的《商品房买卖合同》没有异议。对其于2014年6月20日交纳物业费、维修金收款收据有异议，该费用不是华欣物业公司收取的。对华欣物业公司日出具的委托书真实性有异议，该委托书没有向业主公示，也没有通过文登市国土培训服务中心公示告知业主，该委托书是后补的。认为物业费及滞纳金的计算表计算方法不合理。王华伟为证明其主张，向法庭提供如下证据：一、2009年8月10日其与威海华鸿公司签订的《商品房买卖合同》一份，证实其与威海华鸿公司存在商品房买卖合同，也可以证明王华伟购房面积、金额，威海华鸿公司认可其的业主身份；二、其购房发票一份，证实其全额支付购房款，也可以证明房屋实际面积及房屋位置；三、威海华鸿公司出具的收据一份，证实威海华鸿公司于2011年2月24日收取其前期物业费17050元，其不欠物业费；四、水电费收据四张，证实2014年至2015年期间其水电费交给了文登市国土培训服务中心，该服务中心是实际物业服务公司，与华欣物业公司无关。五、2013年、2014年其交纳的物业费及维修金单据二张（其中一张为编号0171904，第二联客户联），也是文登市国土培训服务中心收取的，与华欣物业公司无关。六、其和物业工作人员微信聊天截图记录一份，其中有物业工作人员陈述“张经理今早让我通知你最近要开始起诉欠费的业主，他说你要是不能一次结清可以分几次交，我只负责转告哈有什么问题你可以直接联系张经理”、“亲，你找张经理吧，134××××7777张经理电话”及“你再问问张经理，我只是会计很多事我可以转告但处理不了”等内容，证实其就物业问题与实际物业人员交流，物业工作人员答复可以证实实际服务的物业公司，与华欣物业公司无关，王华伟称该记录中的张经理为文登区土地局的工作人员。经质证，华欣物业公司对上述《商品房买卖合同》、购房发票的真实性没有异议，可以证实王华伟是秀峰阁小区业主，王华伟购买房屋的面积大于其公司主张的143.12平方，王华伟应按其公司的主张交纳物业费。对威海华鸿公司出具的收据真实性有异议，其公司无法确定该证据的真实性，但仅从该收据来看，出具时间为2011年2月24日，该收据中并没有记载收费用途，不能证实是王华伟主张交纳的物业费。其公司与威海华鸿公司签订前期物业合同时间是2012年10月1日，签订合同之后其公司一直为秀峰阁小区提供物业服务，王华伟应向其公司支付物业费，王华伟是否支付给其他公司与其公司无关。对水电费收据的真实性没有异议，对王华伟证实的问题有异议，其公司提供的委托书，证实其公司委托文登市国土培训服务中心代收代缴水电费，王华伟称该服务中心是实际物业服务公司不正确。通过该证据可以看出王华伟交纳了2013年7月至2014年6月的物业费、维修金，说明王华伟知晓其公司与威海华鸿公司签订前期物业合同并认可收费方案，王华伟称已经向威海华鸿公司预交过20年物业费的主张不成立。对物业费及维修金收款收据没有异议，对王华伟的证明内容有异议，其公司已经提供了委托书，证实其公司只是委托文登市国土培训服务中心代收物业费和维修金，其公司才是为秀峰阁小区提供实际物业服务的物业公司。对微信聊天记录真实性有异议，该证据不能看出王华伟所主张的是与其公司工作人员进行交流的微信内容，也不能证明该证据真实，只是说有问题找张经理，并没有提到王华伟所称的物业实际负责人，与其公司无关。王华伟称，秀峰阁小区是土地局职工集资建设的，所有购房费用及前期物业费用都是由土地局联系沟通业主交给威海华鸿公司，威海华鸿公司与华欣物业公司签订的物业合同并没有告知业主，所以2013年、2014年其入住后，实际物业文登市国土培训服务中心以未与威海华鸿公司协调好前期物业费为由收取物业费，所以其作为业主暂时交纳了物业费，其不知道该前期物业合同，并非华欣物业公司所陈述其已认可华欣物业公司收费主体资质。因2014年后实际物业一直未协调好前期物业费事宜，所以其没有继续交纳后期的物业费。华欣物业公司前期物业合同没有经过主管部门审批，没有正规手续，属于无效合同。华欣物业公司所称物业费等收费标准未经审批，不具备合法依据。威海华鸿公司作为开发商收取了前期物业费，同时华欣物业公司与威海华鸿公司签订了前期物业合同，华欣物业公司称物业费与华欣物业公司无关，其不予认可。另查，华欣物业公司与威海华鸿公司签订的《前期物业服务合同》没有经过区物价部门、区物业行政主管部门等备案审批。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。华欣物业公司称其与威海华鸿公司于2012年10月1日签订《前期物业服务合同》后，一直为“秀峰阁”小区提供物业服务至今，要求王华伟向其公司交纳2014年7月起至2019年6月止物业费10304.65元，并承担截止2019年7月31日止，因逾期支付物业费产生的滞纳金23525.54元，合计33830.19元，并要求王华伟承担自2019年8月1日起至实际付款之日止，因逾期支付物业费产生的滞纳金，计算标准为以10304.65元为基数按每日千分之三计算，华欣物业公司为证明其该主张，向法庭提交了其公司与威海华鸿公司签订的《前期物业服务合同》、王华伟的《商品房买卖合同》及交纳物业费维修金的收款收据、其公司出具的委托书及物业费和滞纳金计算表进行证明。王华伟则提出华欣物业公司实际中并未对其小区提供物业服务的抗辩主张，王华伟为证明其该主张，向法庭提交了其交纳水电费、物业费和维修金收款收据进行证明，该收款收据上加盖了“文登市国土培训服务中心财务专用章”，王华伟又提供微信聊天截图记录予以证明，综合本案案情的实际情况，华欣物业公司应承担其公司所主张的其公司一直为“秀峰阁”小区提供物业服务至今的举证证明责任。因华欣物业公司提供的《前期物业服务合同》系威海华鸿公司以协议方式选聘华欣物业公司提供前期物业服务而订立的合同，签订时间为2012年10月1日，但该合同未经过文登区物价部门、区物业行政主管部门备案审批，违反了物业管理活动应接受有关主管部门监督管理的规定，故该合同不足以证明华欣物业公司已实际上为“秀峰阁”小区提供了物业服务工作。华欣物业公司提交的《商品房买卖合同》，系王华伟与威海华鸿公司就买卖商品房达成协议而签订的合同。华欣物业公司提交王华伟的物业费维修金收款收据仅记载了客户名称、物业费和维修金的金额，与王华伟提交同一编号收款收据内容一致，但王华伟提供的收款收据上加盖了“文登市国土培训服务中心财务专用章”，故该证据亦不能证实华欣物业公司已实际上为“秀峰阁”小区提供了物业服务工作。华欣物业公司出具的委托书，因该委托书是2012年10月1日出具的，且王华伟对该证据提出反驳意见，该委托书的内容亦不能证明其公司已实际上为“秀峰阁”小区提供了物业服务工作。华欣物业公司提供的物业费和滞纳金的计算表属于计算方法，亦不能证实其公司已实际上为该小区提供了物业服务工作。综上所述，华欣物业公司提交的上述证据，不足以证实其公司已实际上为王华伟所居住的“秀峰阁小区”提供了物业服务工作，故华欣物业公司应承担不利后果。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回文登市华欣物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费323元，由文登市华欣物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  马占波二〇一九年十一月二十日书记员  刘燕菲