文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初6863号原告（反诉被告）：瞿学江，男，汉族，1962年12月20日生，住重庆市忠县。原告（反诉被告）：姜本琼，女，汉族，1963年4月21日生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：瞿学江，住重庆市忠县，系原告姜本琼丈夫。被告（反诉原告）：重庆华宇集团有限公司，住所地：重庆市渝北区泰山大道东段118号，统一社会信用代码91500000203115190U。法定代表人：蒋业华，董事长。委托诉讼代理人：张向群，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。原告瞿学江、姜本琼与被告重庆华宇集团有限公司（以下简称华宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告瞿学江、姜本琼，被告华宇公司的委托诉讼代理人张向群到庭参加了诉讼。后依法转为普通程序由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员王婉莉、晏慧耘组成合议庭公开开庭进行了审理，原告瞿学江、姜本琼，被告华宇公司的委托诉讼代理人张向群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瞿学江、姜本琼向本院提出诉讼请求：1、要求被告解除购房合同；2、退还原告所交的款项，包括：房款487000元、契税68771.43元、大修基金10220元、印花税1208.5元、转移登记费550元、工本费73.8元、公证费300元、付给重庆市渝北区业如小额贷款有限公司540000元，共计1108123.73元及利息（利息计算方式为：以568123.73元为基数，按照月息2分，从2017年3月27日计算至实际付清之日止；以18万元为基数，按照月息2分，从2017年9月15日起计算至实际付清之日止；以18万元为基数，按照月息2分，从2018年3月15日起计算至付清之日止；以18万元为基数，按照月息2分，从2018年9月15日起计算至付清之日止）；3、要求被告对原告带来的经济损失进行合理的补偿110万元；4、由被告承担全部诉讼费。事实和理由：二原告于2017年3月20日左右前往被告售楼部看商铺，被告销售人员介绍商品房首付款为百分之五十，其中首付款的百分之六十由被告自有的小额贷款公司业如小贷免利息贷款给购房者，分两年4期等本还款，其余百分之五十由被告指定合作银行中国建设银行股份有限公司重庆沙坪坝支行按揭贷款给购房者。当时我也明确了我位于北部新区中央美地的住房已于2016年10月8日在中国邮政储蓄银行重庆江北观音桥支行办理房屋抵押贷款，销售人员说不会影响按揭贷款，二原告决定购买重庆市两江新区天禧路1号附277号的商铺，并交纳了30000元定金。在售楼部签订购房合同当天，二原告首先向建行沙坪坝支行的工作人员明确了我名下有住房抵押贷款，如果对按揭贷款有影响，我就无法购买该商铺，银行工作人员说不会影响，最终二原告签订了商铺购房合同、按揭贷款合同、业如小贷贷款分期付款合同，其中向业如小贷贷款720000元，分2年4期，每期还款180000元，现已还款3期，共计还款540000元。大约过了几个月，被告告诉二原告称按揭贷款没有办下来，是因为建行沙坪坝支行接到建行规定，凡是办按揭贷款的客户有个人经营性贷款的不能办理按揭贷款，被告工作人员要求二原告还掉这笔住房抵押贷款。2017年11月8日将住房抵押贷款740000元还了后，又说不行，建行沙坪坝支行要求存500000元成为建行白金卡账户，二原告资金紧张无法办理。2018年4月28日和5月2日又在邮储观音桥支行分两次共计取款740000元，于2018年9月5日和10月11日再还清740000元，最后还是没能办理贷款。2018年12月26日前往接房时，被告工作人员回复称仍无法办理按揭贷款，让二原告还清住房抵押贷款（在2018年11月又办理了抵押贷款140万）再给我们办理，但二原告确实无法还清。二原告购房商铺是基于被告推出的两个条件：一是被告有指定银行办理总房款百分之五十的按揭贷款；二是被告有自己旗下的业如小贷为购房者贷款，两年免利息分四期还款。若没有这两个条件，原告没有能力全款买房。购房合同已签，被告方没有履行好办理银行按揭贷款的责任，被告在销售过程中，没有对有个人经营性贷款不能办理按揭贷款的条款进行公示，未尽到核实能否取得按揭贷款的义务，且被告指定银行为其开户，原告的款项也是支付给该行账户上。原告的房屋抵押贷款是在签订购房合同前办理的，且在咨询购买商铺时和签订合同时明确有房屋抵押贷款的问题。所以，原告在签订合同以及履行合同过程中没有过错，业如小贷也正常还款，现已还款三期共计540000元。若因原告自己找的银行不能办理按揭贷款或签订合同后再办理抵押贷款、个人征信问题等原因造成，原告愿意承担损失，但问题不在原告，被告无法给原告办理按揭贷款，原告也无法用现金买房，合同不能达到履约条件。同时，首付贷违规，被告销售广告虚假存在欺诈行为。综上，被告应该解除案涉合同并退还款项、利息，承担损失。被告华宇公司辩称，1、双方签订的合同是真实意思表示，合法有效，被告在履约过程中不存在违约行为。根据原告诉状描述，在配合原告办理贷款过程中，被告已经履行完毕合同义务，原告因自身原因未获得贷款，按约还应向被告继续履行支付房款的义务，原告的诉请无事实法律依据。2、原告要求退还房款和相关代收费用没有合同依据，其向案外人的贷款，我方无法核实，原告主张由我方退还案外人的贷款于法无据。3、原告是违约方，要求我方承担违约责任并支付损失没有合同和法律依据。4、庭前我方向银行了解，按揭贷款未通过是因为原告在办理贷款过程中，对外负债200余万元，却无法提供结清或还款证明，故银行没有通过贷款审批。被告华宇公司向本院提出反诉请求：1、判令二被反诉人向反诉人立即支付尚欠购房余款1200000元及逾期付款违约金（计算方式：以购房余款1200000元为基数，从2017年4月28日起，按照每日万分之五计算直至付清之日止）；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年3月27日，双方签订重庆市商品房买卖合同，约定二被反诉人购买由反诉人开发的位于重庆市北部新区高新园人和组团N25-1号地块裙房幢3-商铺5，房屋总价款2407000元，依照该合同约定，二被反诉人以按揭付款的方式支付购房款，其中具体为：2017年3月27日支付购房定金480000元、购房款727000元，购房余款1200000元以被反诉人向银行申请按揭贷款的方式支付，合同约定若逾期支付购房款的，应当自逾期之日起每日按应付款万分之五计算支付违约金。合同签订后，二被反诉人依约支付了部分房款，但因其自身原因未获得银行的按揭贷款。依照合同约定，被反诉人应当以现金或其他方式支付尚欠房款，否则还应承担逾期付款违约责任。经反诉人多次催收，二被反诉人未付款构成违约。故起诉。原告瞿学江、姜本琼针对反诉请求辩称，请求驳回反诉请求。一、二原告基于被告给予的其旗下小贷公司首付贷款百分之六十以及剩余房款在被告指定银行办理按揭贷款这两个条件才签订案涉合同。未能获得按揭贷款，银行称二原告名下有个人经营性贷款，但原告的个人经营性贷款是在签订合同前就已经存在，实际过错在于被告：1、签订合同前未能尽到公示购房条件以及对购房者条件进行审查；2、按揭银行是被告指定银行；3、原告一直在履行业如小贷还款义务。故原告要求根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二十三条规定，要求被告解除合同，退还所交款项本金及利息，承担损失、诉讼费。案涉合同签订的基本条件无法达到，合同无法继续履行，不同意支付尚欠购房余款。二、商铺销售存在欺骗。1、被告宣称商铺自持打造商业却并没有，现价格便宜了一半或者三分之一，按照法律规定，该广告应为要约，被告违反该约定且违反了房地产广告发布规定。2、被告在销售过程中用“首付贷”做诱饵，但国家严厉打击“首付贷”等行为，打击房地产市场乱象。同时违反了《商品房销售管理办法》第六章第四条采取售后包租以及变相售后包租方式销售未竣工商品房的规定。3、事实证明，被告严重违反国家的调控政策，严重侵害原告的合法利益。经审理查明：2017年3月27日，以二原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区高新园人和组团N25-1号地块裙房幢3-商铺5的房屋，建筑面积127.75平方米，套内面积80.21平方米；用途为非住宅，属于商业服务。本商品房为清水房，总成交金额为2407000元；乙方以按揭付款方式按期付款：（1）乙方于2017年3月27日支付购房定金肆拾捌万元整（480000）；（2）于2017年3月27日支付购房款柒拾贰万柒仟元整（727000）；（3）于2017年4月27日支付购房款壹佰贰拾万元整（此款1200000由银行提供10年按揭）。第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定，1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第十条乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第二十八条，本合同自双方签订之日起生效。附件五补充协议约定，第二条乙方应按《购房合同》第五条约定向甲方支付购房款；如乙方需提前接房，则《购房合同》约定的所有购房款及其他应付款项，乙方须在接房前全部付清。如乙方未按《购房合同》及本补充协议约定时限付款，则应按《购房合同》第十条约定的标准向甲方支付逾期付款违约金；该违约金，甲方可随时要求乙方支付，乙方不得以任何理由拒绝。第三条，1、甲方可为乙方提供指定银行办理按揭贷款、公积金贷款、组合贷款，若乙方自行联系银行办理以上几种贷款来支付房款，则甲方在不提供贷款担保的情况下，给予相应配合。2、乙方在签订《购房合同》时向甲方交付约定费用，并在签订《购房合同》当天向相关部门提交（齐全）办理贷款及《购房合同》登记及产权登记的所需资料并办理相关贷款手续，乙方提交的贷款资料的真实有效性由贷款银行及相关部门核定，乙方能否获得贷款、获得贷款的数额及贷款年限由贷款银行及相关部门核准。若乙方未按《购房合同》约定将贷款按时、足额支付给甲方（包括但不限于乙方在《购房合同》签订之日起三日内未向银行提出书面贷款申请、未与银行进行面谈或未能通过银行贷款资格审查、贷款政策发生变化等原因所致），乙方应在《购房合同》第五条第三款约定时间到期之日起15日内以现金形式足额交清房款，否则应按《购房合同》第十条和本补充协议第二条的约定承担逾期付款的违约责任。乙方同意由甲方或甲方委托的物业公司对本物业项目建筑屋面、墙面、店招、公共场地及设施统一规划管理。本协议与《购房合同》具有同等法律效力，甲方所有承诺以《购房合同》及本补充协议文字表述为准。合同签订后，二原告向被告支付了房款1207000元，契税68771.43元、大修基金10220元、印花税1208.5元、转移登记费550元、工本费73.8元，被告予以认可。2017年3月27日，二原告向被告出具了《承诺书》，主要内容为：就办理银行按揭贷款事宜做如下承诺：1、仅在贵司指定的银行办理按揭贷款；2、本人贷款资格及相关手续由银行审定，并自愿按银行相关规定办理按揭；3、因本人原因不能办理按揭贷款或办理按揭时未通过银行的审查的，本人将以一次性付款方式付清全部房款。尾部有二原告签名捺印确认。二原告称对该份承诺书的具体内容实际不清楚。2019年2月18日，被告向二原告邮寄了关于要求履行《重庆市商品房买卖合同》付款义务的函，函告其于2019年2月28日前支付房款1200000元。同日，二原告收到函件。庭审中，二原告举示了销售广告册，其中标明了不同颜色的商业区域，并标示出“高端精品生活圈业态服务品质生活群”等广告语，拟证明被告销售时称案涉项目由其整体打造；还举示了录像资料，拟证明最终被欺骗，价格与签订合同时相比降低了50%。被告对广告册真实性予以认可，但认为无法达到原告证明目的；对录像资料的真实性不予认可，楼盘价格并非个人决定而是会受到位置、签订时间等因素影响，由市场决定。二原告陈述签订重庆市商品房买卖合同当日与沙坪坝建行签订了贷款申请书，过了两三个月审批没有通过，理由是原告有个人性经营贷款；亦陈述其在申请按揭贷款前有一笔贷款，在申请当时没有还完；在申请按揭贷款之后2018年期间，原告为做生意，还向其他银行申请了140万元的贷款，截至目前没有还清。被告陈述2017年11月贷款审批没有通过，是因为原告有大额的个人性经营贷款且不能提供结清的证明。另查明，2016年9月19日，原告瞿学江在中国邮政储蓄银行重庆江北区观音桥支行申请贷款，该笔贷款于2018年9月5日结清。案涉房屋未接房。2017年3月28日，重庆市渝北区业如小额贷款有限公司（业如小贷公司）为贷款人（甲方）与二原告为借款人（乙方）、被告为保证人（丙方）签订了借款合同，约定，乙方向甲方借款，用于姜本琼、瞿学江购买丙方所售位于华宇天宫花城F裙房幢3-5号商业用房，借款金额为柒拾贰万元整，借款期限为贰拾肆个月，即从2017年3月30日起至2019年3月15日止。本合同项下的借款利息及费用由丙方支付，具体支付标准及方式由甲、丙双方另行约定；乙方委托甲方将贷款划入丙方指定的以下账户：户名重庆华宇集团有限公司、账号5000105360005001××××。本合同的公证费由乙方承担。合同签订后，二原告与业如小贷公司对赋予《借款合同》强制执行效力进行了公证，二原告向重庆市公证处支付了公证费300元，并向业如小贷公司共计还款540000元。上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、借款合同、支付凭证、结清证明、银行流水、系统截图、广告册、录像资料、承诺书、催款函、EMS邮单、付款详情单等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案的主要争议焦点系：1、“首付贷”行为是否影响案涉合同法律效力；2、被告销售行为是否构成欺诈；3、银行按揭贷款未通过的责任承担。对此，本院评析如下：1、根据国务院办公厅、中国银行业监督管理委员会等部委规范性文件规定，严禁开展“首付贷”业务，但该规定并非效力性强制性规定，“首付贷”行为本身不影响合同的法律效力。原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》经二原告签字捺印、被告加盖印章予以确认，认定系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的强制性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为有效的合同，双方均应当按合同约定履行义务。2、为证明被告存在欺诈销售，二原告举示了销售广告册以及录像资料予以证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”案涉项目销售广告册中标明红色部分为招商区域，并有“高端精品生活圈业态服务品质生活群”等类型的广告语，从广告册中无法看出二原告所称被告承诺案涉商铺为其自持打造商业部分，该证据无法达到二原告的证明目的。同时，该广告册宣传内容并未对所涉范围内规划的设施设备作出具体承诺，不应视为要约，双方的权利义务以案涉合同为准。对于录像资料，二原告录制时未经拍摄对象许可，且无法证明拍摄对象的真实身份，故对该份证据本院不予采信。因此，二原告拟证明被告欺诈销售，证据不足。3、合同约定，二原告应于2017年4月27日支付剩余房款1200000元，该笔款项由二原告通过银行按揭贷款支付。支付购房款系购房人的主要义务，按揭贷款仅为履行付款义务的其中一种方式，2017年下半年，二原告知晓按揭贷款审批未通过，理由系原告有个人性经营贷款未还清，系因原告自身原因导致，并不属于不可归责于双方的事由。因此二原告应承担按揭贷款未通过的责任，应变更付款方式支付剩余购房款。2019年2月18日，被告向二原告邮寄了催款函要求被告履行付款义务，但事实上，二原告至今未支付该部分房款。综上，二原告逾期支付房款构成违约，不享有合同约定以及法律规定的合同解除权，故对其第一项诉讼请求要求被告解除购房合同即为解除合同以及基于解除合同而产生的其他诉讼请求，本院均不予支持。合同约定总房款为2407000元，二原告已支付1207000元，尚欠1200000元未支付，已逾期，故对被告反诉要求二原告支付该笔购房余款的诉讼请求，本院予以支持。合同约定按揭贷款应于2017年4月27日支付，但按揭贷款须通过银行审查批准，有一定时限，被告认可2017年11月得知贷款未通过，原告也已知晓，故认定2017年11月30日双方均已清楚按揭贷款未通过的事实。至此，二原告按约应在十五日内变更方式付款。故自2017年12月16日起，二原告逾期付款，按约应向被告支付违约金。合同约定违约金以逾期应付款为基数，按日万分之五计算。二原告以“合同无法继续履行，应撤销进行抗辩”，且案涉房屋实际由被告占有，违约金约定过高，本院酌情调整为：以1200000元为基数，从2017年12月16日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，对被告超出部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告瞿学江、姜本琼于本判决生效后十五日内向被告重庆华宇集团有限公司支付购房余款1200000元；二、原告瞿学江、姜本琼于本判决生效后十五日内向被告重庆华宇集团有限公司支付逾期付款违约金（计算方式：以1200000元为基数，从2017年12月16日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告瞿学江、姜本琼的全部诉讼请求；四、驳回被告重庆华宇集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费14770元，反诉案件受理费7800元，均由原告瞿学江、姜本琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陶 立人民陪审员  王婉莉人民陪审员  晏慧耘二〇一九年十一月四日书 记 员  马 瑞