广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初4986号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508。法定代表人：李晓平，董事长。委托诉讼代理人：彭敏捷，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：胡韵芹，女，系原告公司员工。被告：深圳汇凯源科技有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：黄凯程。委托诉讼代理人：黄惠珊，女，系被告公司员工。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司与被告深圳汇凯源科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭敏捷、胡韵芹，被告的委托诉讼代理人黄惠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年3月1日至2019年5月31日期间的物业服务费88992.78元、2017年10月1日至2019年5月31期间的本体维修基金753元、2018年10月1日至2019年5月31日期间的空调维护费2891.12元、空调增压费1204.64元；2.被告支付原告2017年6月1日至2019年5月31日期间的滞纳金，滞纳金以93841.54元为基数，按照日万分之五的标准计算；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年5月15日签订《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告所有的卓越前海X号X层X单元的房屋提供物业管理服务。被告应按时支付物业服务费、本体维修资金、空调维护费、水电费等费用。该协议第八条第九款约定，物业管理费按月收取，被告每月10日前支付物业服务费、中央空调维护费、上月空调使用费等相关费用。该协议第十二条第四款约定，被告不按约定的收费标准和时间支付，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按照日万分之五的标准支付滞纳金。被告入伙之日至2017年2月一直准时缴纳物业服务费、空调维护费等各项费用。自2017年3月起，被告未再向原告支付各项费用，经原告多次催讨，被告仍不向原告支付各项费用。被告辩称，被告是涉案房产的房主，由于该房屋存在瑕疵，几根大型柱子挡住光线，该房屋内完全没有光线，一片黑暗，致使被告无法办公，被告也没有支付物业管理费。被告在2015年2月交付意向金购买涉案房产，当时没有看到现场，仅是看到图纸，也没有发现该房屋内的柱子挡光线。等到2016年9月交楼时才发现，与他们交涉时，他们也承诺会帮忙解决，但一直拖到现在也没解决，所以被告才没有交纳管理费。原告提交了以下证据：1.2019年5月20日的物业管理服务费缴纳告知函；2.2019年3月13日的特快专递单；3.2019年5月的物业收费通知书；4.2015年5月15日的前期物业服务协议。被告提交以下证据：1.涉案房屋的屋内照片4张、房产证复印件；2.2016年9月29日的收款收据。经审核上述证据，结合庭审调查，本院查明如下事实：2015年5月15日，原告作为物业服务企业、被告作为业主签订了一份《前期物业服务协议》，约定原告为被告位于南山区桂湾片区某中心一期X号楼X号提供物业服务，该房产为写字楼，建筑面积150.58平方米。物业服务费按照建筑面积支付，写字楼按照22元/月/平方米计算。中央空调系统维护费按照建筑面积计算，标准为2.4元/平方米/月。中央空调增压费按照建筑面积收取，按照1元/平方米/月。因被告原因空置房屋仍须按月支付物业服务费、空调维护费。本体维修资金从项目竣工交付使用即业主入伙之日起一年内开始收取，在被告支付物业服务费时一并支付，收取标准为0.25元/平方米/月。上述费用应于每月10日前支付。被告未按照约定支付上述费用，原告有权按照每逾期一日加收应交额的万分之五支付滞纳金。原、被告确认被告是涉案房产的所有权人，被告的入伙时间在2016年9月29日，被告已支付了2016年10月至2017年2月期间的各项费用，被告自2017年3月开始，未再支付物业服务费等各项费用。原告主张被告拖欠2017年3月1日至2019年5月31日期间的物业服务费88992.78元、2017年10月1日至2019年5月31期间的本体维修基金753元、2018年10月1日至2019年5月31日期间的空调服务费2891.12元和空调增压费1204.64元；被告未按照约定支付上述费用，应按照协议约定按照日万分之五支付滞纳金；被告主张涉案房屋存在采光方面的重大瑕疵，开发商一直也没有解决；涉案房屋存在瑕疵导致被告无法入住办公，开发商和原告都属于卓越公司，被告不应支付物业服务费等费用，原告请求的滞纳金标准过高，应调整为被告不支付滞纳金。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是原、被告之间的真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照协议约定履行各自的合同义务。被告作为涉案房屋的权利人接受了被告提供的物业服务，应按照协议约定履行支付物业服务费等各项费用的义务。原告主张涉案房产存在大柱子挡住光线的瑕疵问题，涉案房产并非原告出售给被告，被告以房屋瑕疵问题为由拒绝支付物业服务费等费用，理由不成立，本院不予支持。原告主张被告拖欠2017年3月1日至2019年5月31日期间的物业服务费88992.78元、2017年10月1日至2019年5月31期间的本体维修基金753元、2018年10月1日至2019年5月31日期间的空调服务费2891.12元和空调增压费1204.64元，上述费用的计算标准和金额符合上述协议约定，本院对原告的主张予以采信，故被告应向原告支付上述物业服务费等费用合计93841.54元。上述协议约定，被告应于每月10日前支付物业服务费、本体维修基金等各项费用；被告未按照约定履行付款义务，构成违约，应按照约定履行相应的违约责任。原告请求按照协议约定的日万分之五的标准支付滞纳金，被告主张涉案房产存在采光的严重质量问题，导致被告一直不能入住办公和房屋空置，要求调整为不支付违约金。本院为，租金之债为金钱给付之债，主要损失体现为利息损失，原告并未举证证明因被告违约给原告造成的实际损失，且滞纳金约定远远超过了被告在订立合同时可预见的因违反合同可能造成的损失；结合本案的实际情况，本院调整滞纳金标准为按照年利率6%标准计算。因为物业服务费等费用按月于每月10日支付，滞纳金应以每月逾期应付未付的各项费用之和为基数从逾期之日开始计算，不应以上述期间的费用总和93841.54元为计算基数，从2017年6月1日计至2019年5月31日，对原告过高部分的滞纳金请求本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳汇凯源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司支付2017年3月1日至2019年5月31日期间的物业服务费88992.78元、2017年10月1日至2019年5月31期间的本体维修基金753元、2018年10月1日至2019年5月31日期间的空调服务费2891.12元和空调增压费1204.64元；二、被告深圳汇凯源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司支付2017年6月1日至2019年5月31日期间的滞纳金，滞纳金按照年利率6%标准，以每月应付未付的各项费用之和为基数从逾期之日开始计算（逾期时间发生在2017年6月1日之前的，从2017年6月1日开始计算；发生在2017年6月1日之后的，从逾期之日开始计算，均计至2019年5月31日止）；三、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1254元（已由原告预交），由原告负担54元，由被告负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王云二〇一九年十一月二十二日法官助理刘慕奇书记员林诗露