四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17762号 上诉人（原审原告）：郑志均，男，1972年9月24日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）：成都信蜀投资有限公司，住所地成都市双流区公兴街道政府街44号。 法定代表人：郭勇，董事长。 委托诉讼代理人：陈虎，男，系公司员工。 上诉人郑志均与被上诉人成都信蜀投资有限公司（以下简称“信蜀投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3337号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑志均、被上诉人信蜀投资公司的委托诉讼代理人陈虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑志均上诉请求：1.依法撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3337号民事判决；2.改判信蜀投资公司向郑志钓支付其所应承担的合同违约金11610.17元；3.本案一、二审诉讼费用由信蜀投资公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律不当；2.郑志均与信蜀投资公司间协议约定的“房屋所有权证（或不动产权利证书）”称谓问题是否属于国家《不动产登记暂行条例》颁布施行后的“不动产权证书”称谓，应当认定不利于信蜀投资公司一方；3.信蜀投资公司迟延为郑志均办理所交易房屋权属证，导致郑志均未能在约定期限内取得房屋《不动产权证书》已构成违约，应当承担相应的违约责任。 信蜀投资公司辩称：信蜀投资公司不存在迟延办理不动产权证书的行为，不应承担违约责任，郑志均的诉讼请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。 郑志均向一审法院起诉请求：1.判令信蜀投资公司承担违反合同的违约金11610.7元；2.判令信蜀投资公司赔偿因其泄密给郑志均造成的其他损失1元。一审庭审中，郑志均明确表示其主张的是信蜀投资公司逾期办证违约金，并当庭放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年3月18日，郑志均（买受人）与信蜀投资公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）及《之补充协议》（以下简称“补充协议”）。合同约定：郑志均购买信蜀投资公司开发的位于双流区房屋，建筑面积为129.39㎡，房屋总价款为774011元。合同第十八条交付时间和手续约定：(一)出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定：（一）房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起546日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）见双方签订的《之补充协议》。补充协议第十条关于合同备案和房屋登记中第10.5条约定：如因出卖人责任，买受人未能在主合同约定的期限内取得房屋所有权证（或不动产权利证书）的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证（或不动产权利证书）的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证（或不动产权利证书）之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证（或不动产权利证书）之日起三十日内支付。10.9条约定：买受人所购商品房的分户国有土地使用证（如有）在买受人取得房屋所有权证（或不动产权利证书）后的叁年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。10.10条约定：主合同和本协议中涉及的房屋所有权证书（或不动产权利证书）和国有土地使用证取得时间均以该权属证明上载明的发证时间为准。 合同及补充协议签订后，郑志均按照合同约定向信蜀投资公司支付了购房款774011元。信蜀投资公司于2016年6月30日向郑志均交付案涉房屋，郑志均于2016年6月30日向信蜀投资公司缴纳了契税、维修资金共计14031.57元。同日，郑志均与信蜀投资公司指定的前期物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并缴纳物业费1635.6元。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》。现郑志均已经取得案涉房屋不动产权证书，登记时间为2018年4月24日。 一审法院认为，郑志均与信蜀投资公司签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。双方争议焦点为：1.信蜀投资公司是否存在违约行为；2.郑志均主张的违约金应否得到支持。对此，一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：虽然2016年3月18日郑志均与信蜀投资公司签订合同及补充协议时，在合同第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定：（一）房屋所有权转移登记违约责任：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起546日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）见双方签订的《之补充协议》。补充协议第十条关于合同备案和房屋登记中第10.5条约定：如因出卖人责任，买受人未能在主合同约定的期限内取得房屋所有权证（或不动产权利证书）的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证（或不动产权利证书）的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证（或不动产权利证书）之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证（或不动产权利证书）之日起三十日内支付。因此时国家《不动产登记暂行条例》已施行，但成都市双流区尚未实施不动产统一登记，不动产权利证书取得条件尚不成就。因此，根据当时的不动产颁证政策及实际情况应认定为双方签订合同时约定的是办理房屋所有权证书。 根据合同及补充协议的约定，信蜀投资公司应在商品房交付之日起的546日内取得该商品房的房屋所有权证书，并在郑志均取得房屋所有权证书后的三年内协助其向国土部门申请办理国有土地使用证。信蜀投资公司于2016年6月30日向郑志均交付案涉商品房，根据合同及补充协议约定，郑志均应在商品房交付之日起546日内即在2017年12月28日前取得该商品房的房屋所有权证书。在2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布通告，停止办理房屋所有权登记，进行不动产登记，故在合同约定的办理房屋所有权证截止时间之前，信蜀投资公司在事实上已经不能单独申请办理房屋所有权证，而只能办理统一的不动产权证。因二证合一政策系对房屋所有权证和国有土地使用权证进行统一登记，双方当事人约定的办理国有土地使用权证的截止时间应当作为办理不动产权证的截止时间，本案合同约定的国有土地使用权证的办理期限尚未届满,郑志均已经于2018年4月24日取得案涉房屋不动产权证书登记。因此，信蜀投资公司不存在逾期办理不动产权证的违约行为，郑志均主张的逾期办证违约金没有事实依据，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.驳回郑志均的诉讼请求。2.案件受理费45元，由郑志均负担。 本院二审期间，双方均无新证据提交。郑志均与信蜀投资公司围绕上诉请求依法陈述了诉辩意见。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：信蜀投资公司是否应向郑志均承担支付逾期办证的违约金。现就上述争议焦点作如下评判。 郑志均与信蜀投资公司签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。根据本案查明的事实，案涉合同约定房屋交付之日起546日内取得该商品房的房屋所有权证书，否则信蜀投资公司应当支付违约金。案涉房屋在2016年6月30日交付，郑志均在2018年4月24日取得案涉房屋不动产权证书。成都市双流区人民政府于2016年10月14日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，即在合同约定的办理房屋所有权证书时间届满前，办证机关将原房屋所有权证和国有土地使用权证合并实施不动产统一登记。有鉴于此，信蜀投资公司事实上已不能为郑志均单独申请办理房屋所有权证书或单独申请办理国有土地使用权证。该客观情况的存在阻碍了原双方签订合同约定的办理房屋所有权证书的履行，系政府行政行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，属于不可预见、不可避免的不可抗力因素，具有免责事由情形，不应当归责于信蜀投资公司。故在此情况下要求信蜀投资公司按合同约定申请办理房屋所有权证书或单独申请办理国有土地使用权证事实上属于履行不能，因此应当按国家规定自动变更为办理房屋不动产权证书，亦能实现当事人合同约定办证之目的。 另外，双方约定在郑志均取得房屋所有权证书后的三年内信蜀投资公司协助其向国土部门申请办理国有土地使用证。合同约定的办证房屋所有权证时间为2017年12月28日前，故办理案涉房屋国有土地使用权证时间应在2020年12月28日前。因“二证合一”导致不能单独申请办理国有土地使用权证，且“二证合一”系对房屋所有权证和国有土地使用权证的统一合并登记，故已无办理房屋所有权证和国有土地使用权证之必要，不动产权证书的办理时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为限，即在2019年12月28日前办理。由于郑志均已于2018年4月24日取得案涉房屋不动产权证书登记，因此信蜀投资公司不应承担逾期办证的违约责任。郑志均的上诉请求、事实和理由均不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费90元，由上诉人郑志均负担。 本判决为终审判决。 审判长  石俊峰 审判员  冷雅民 审判员  李正泽 二〇一九年十一月二十日 书记员  张 翔