黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0622民再24号原审原告：周英军，男，1957年3月2日出生，蒙古族，农民，住黑龙江省杜尔伯特县。委托诉讼代理人：徐桂琴（系原审原告妻子），女，1955年5月5日出生，蒙古族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。原审被告：于波，男，1957年4月25日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。原审原告周英军与原审被告于波确认合同有效纠纷一案，本院于2015年6月18日作出的（2015）源新民初字第298号民事判决书已经发生法律效力。本案经本院院长提交审判委员会讨论认为，原审判决书确有错误，于2019年7月8日作出（2019）黑0622民监12号民事裁定：本案由本院另行组成合议庭进行再审；再审期间中止原判决书执行。本院依法另行组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行审理。原审原告周英军及其委托代理人徐桂琴、原审被告于波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告周英军针对再审称，房屋买卖在保全之前就已经发生了，房屋买卖在前，保全在后，但是房屋一直由原审原告居住，只是当时没有过户。等到过户的时候才知道被法院保全了，原审原告才提起的本案原审诉讼，其不清楚未解除保全直接起诉违反法律程序。原审被告于2012年向原审原告借款，2014年3月份案涉房屋建完，原审被告还不上借款就将房屋交给原审原告抵账了。原审被告于波辩称，房屋买卖属实，2014年3月11日签订的房屋买卖合同。当时是因为修建房屋没有钱，向原审原告借款50万元，但是好几年都没有还上，利息加上本金共计70万元，就用房子抵顶了。法院执行局去执行的时候，执行员数错房屋了，圆弧的第三间是给原审原告的。原审原告周英军向本院原审起诉请求：1.请求人民法院依法确认原、被告于2014年3月11日签订的楼房买卖协议书有效；2.要求被告将出售给原告的楼房交付给原告，并协助原告办理产权过户手续。本院原审查明事实：2014年3月11日，被告将其个人承建开发的位于肇源县新站法庭南侧1-3层综合楼，建筑面积162.21平方米，以人民币700000元的价格卖给原告（房屋产权证登记房屋坐落：新站镇××-367，附记：建成年份：2014；1委法院南侧1-3综合楼东数xx开间.1层商54.07平，2-3住108.14平，共同共有人：刘志兰），购房款系用被告在建楼过程中因建设资金周转不足向原告所借款项抵顶。同日，原、被告签订楼房买卖协议书一份，被告将该房屋的房屋产权证、国有土地使用证交付给原告。2014年10月，原告欲办理房屋产权证时，得知本案涉及房屋已被人民法院依法查封。故原告诉至法院，要求确认原、被告于2014年3月11日签订的楼房买卖协议书有效，被告将原告所购房屋交付给原告，并协助原告办理产权过户手续。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述及提供的证据予以证实，事实清楚，证据确实充分，足以认定。本院原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告于2014年3月11日签订的《楼房买卖协议书》，原告以其债权支付方式购得涉案房屋，被告将涉案房屋的房屋产权证及国有土地使用权证交付给原告，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定。原、被告买卖楼房的行为先于人民法院查封的行为，故该合同为有效合同，原、被告均应依约履行。原、被告在履行协议过程中，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，因此，原、被告双方签订的楼房买卖协议书应认定为有效。故被告未按合同约定将原告所购得的房屋交付给原告，并且协助其办理房屋产权及国有土地使用权证过户手续，其行为已构成违约，原告的诉讼请求本院予以支持。本院原审判决：一、原、被告于2014年3月11日签订的楼房买卖协议书有效；二、位于肇源县新站法庭南侧xx层综合楼，建筑面积162.21平方米，归原告周英军所有。被告于波协助原告周英军办理该房屋产权、土地使用权证的过户手续。再审庭审中，原审原告举证情况如下：1.2014年3月11日楼房买卖协议书一份，欲证明原审被告将案涉房屋出卖给原审原告，原审原告已经付清所有房款。原审被告质证，对该证据无异议。本院认为，因原审被告对该证据无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。2.房屋产权证原件及国有土地使用证原件各一份，欲证明原审原、被告双方签订买卖协议后，原审被告将证件交给原审原告。原审被告质证，对该证据无异议。本院认为，因原审被告对该证据无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。再审庭审中，原审被告于波未出示证据。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院再审认定事实如下：2012年3月8日，原审被告向原审原告借款本金50万元。后因原审被告无力偿还借款本息，双方协商用案涉房屋抵顶借款本息,并就案涉房屋签订楼房买卖协议，约定原审被告自愿将坐落于肇源县新站镇法院对面建筑面积为162.21的楼房出售给原审原告（具体位置为南侧起新站镇××-367法院南侧1-3综合楼4开间），房屋作价70万元，原审原告在2014年3月11日一次性交齐。合同落款签订时间为2014年3月11日。后原审被告将案涉房屋土地使用证及产权证交付给原审原告。另查明，黑龙江省肇源县人民法院因申请执行人熊淑英与原审被告于波之间的纠纷，于2014年7月23日作出黑龙江省肇源县人民法院（2014）源新民初字第451号民事裁定：查封被告于波坐落于新站镇××-367商服楼一处共1-3层（总建筑面积为195.15平方米，产权证号xxxx），查封期限为二年。原审原告在提起本案诉讼时，已知晓本案所涉房屋被本院查封。再审庭审中，原审原告自认案涉房屋已经在签订合同时就已实际交付，现由原审原告使用。本院再审认为，本案的争议焦点在于，买受人买卖房屋后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同是否有效，买受人能否要求办理过户手续。关于本案所涉楼房买卖协议是否有效的问题。本案中，原审原、被告双方均认可原审被告以房抵债的事实，本案所涉楼房买卖协议记载的房款系用原审被告于波欠原审原告的借款本息转化而来，协议记载的转化为已付购房款的借款利息亦未超过民间借贷相关法律规定的最高利息标准，故应认定该楼房买卖协议系原审原、被告双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。故对原审原告要求确认其与原审被告于波签订的楼房买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原审原告作为买受人在房屋被另案查封后，能否要求原告被告协助办理案涉房屋过户手续的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，诉争房屋已经因另案被人民法院查封，由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力。诉争房屋在被解封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移至他人的不确定状态，显然已经构成诉争房屋过户的履行障碍，现原审原告直接起诉要求原审被告协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院难以支持。原审原告可待诉争房屋的查封等限制解除后另行主张。关于原审原告要求原审被告将出售楼房交付给原审原告问题。再审庭审中，原审原告自认案涉房屋已经交付，由其占有使用，原审原告的诉讼请求已经得到实现，原审原告主张的要求原审被告交付房屋的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实部分有误，应予变更。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、维持（2015）源新民初字第298号民事判决主文判项第一项；二、变更（2015）源新民初字第298号民事判决主文判项第二项“位于肇源县新站法庭南侧xxx层综合楼，建筑面积162.21平方米，归原告周英军所有。被告于波协助原告周英军办理该房屋产权、土地使用权证的过户手续。”为“驳回原审原告周英军的其他诉讼请求”。案件受理费5400元，由原审被告于波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪人民陪审员  张镁妍人民陪审员  滕 杰二〇一九年十一月十三日书 记 员  屈 媛附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件、发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作出的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。