四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初5285号 原告：卓彩英，女，1984年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：张文全，乐山市市中区诚信法律服务所法律工作者。 原告：李俊杰，男，2007年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 法定代理人：卓彩英，女，1984年4月21日出生，汉族，系原告母亲，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：张文全，乐山市市中区诚信法律服务所法律工作者。 被告：乐山万兴天地商贸有限公司。住所地：乐山市中区。 法定代表人：刘学彬，总经理。 委托诉讼代理人：王学勤，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易佳阳，四川上同律师事务所实习律师。 被告：乐山万华置业有限公司。住所地：乐山市市中区。 法定代表人：陈兴虎，总经理。 委托诉讼代理人：王学勤，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易佳阳，四川上同律师事务所实习律师。 原告卓彩英、李俊杰与被告乐山万兴天地商贸有限公司、乐山万华置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告卓彩英、李俊杰的委托诉讼代理人张文全，被告乐山万兴天地商贸有限公司、乐山万华置业有限公司的委托诉讼代理人王学勤、易佳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓彩英、李俊杰向本院提出诉讼请求：1、判决二被告连带给付原告从2018年10月31日至2019年10月31日的商铺租金9743元及违约金（按欠付租金日万分之四的标准，从2018年10月31日起计算至租金付清之日为止，暂计算至2019年12月31日的违约金为1245.15元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月7日，原告向被告乐山万华置业有限公司交款121782元，用于购买位于乐山市市中区***商铺。商品房买卖合同中约定：出卖人在2018年10月31日前向买受人交付该商铺。租赁协议中约定：本协议自签订之日起生效。委托招商期为10年，自商家正式开业之日起计算；若商家在交房前正式开业，则从开业之日起计算招商期；若商家在交房后才正式开业，招商期仍然从正式开业之日起开始计算，但交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金8%的标准计算并支付。还约定第一年至第八年按委托商铺成交总价的8%计算每年租金，年租金为9743元；每半年支付一次租金，并在每一租期到期前30日内支付下一期租金；若乙方未按约定及时、足额向甲方支付租金，每逾一日，按欠付租金的万分之四的标准向甲方支付违约金；租赁协议由担保方乐山万华置业有限公司做担保，并由担保人支付乙方未支付剩余所有租金。合同签订后，二被告至今不履行合同义务，二被告应在2018年10月31日前30天内支付原告首期租金4871.50元，在2019年4月30日前30天内支付原告二期租金4871.50元。被告应支付首期应付租金的违约金830.10元，支付二期应付租金违约金415.05元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告乐山万兴天地商贸有限公司辩称，对差欠二原告租金以及应支付违约金的事实没有争议，但拖欠二原告的租金应按涉案房屋的年租金8%的标准从2019年7月16日计算至2019年9月28日为155.90元（9743元×8%×73天/365天），从2019年9月29日按合同约定的年租金标准起计算至2020年3月28日的租金为4871.50元（9743元×6个月/12），以上租金共计5027.40元（未扣税）。被告应支付原告的违约金应从2019年9月28日起算，由于合同约定的万分之四的违约金过高，应酌情降低该标准，按银行同期贷款利率进行计算。 被告乐山万华置业有限公司辩称，对被告乐山万兴天地商贸有限公司差欠二原告租金以及应支付违约金的事实没有争议，但对被告乐山万兴天地商贸有限公司拖欠二原告的租金本金（不含违约金）仅承担一般保证责任。 本院经审理认定事实如下：2017年9月7日，原告（甲方、业主）卓彩英、李俊杰与被告（乙方）乐山万兴天地商贸有限公司、担保方乐山万华置业有限公司签订《租赁协议（独家委托招商协议）》，主要约定：本协议所指的商铺是甲方所有，位于乐山市市中区***；甲方将商铺全权委托给乙方独家用于统一招商、出租、联营、专卖、加盟连锁经营等经营服务行为；委托范围：代为办理交接房手续，代为与商家（是指利用甲方商铺开展经营活动的实际使用人）签订房屋招商、出租、委托经营管理合同，代为收取租金及合同约定相关费用等；委托招商期为十年，若商家在交房前正式开业，则从开业之日起计算招商期；若商家在交房后才正式开业，招商期仍然从正式开业之日起开始计算，但交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金8%的标准计算并支付。代收租金标准：第一年至第八年按委托商铺成交总价的8%计算每年租金，年租金为9743元；租金支付方式：乙方承诺按每半年向甲方支付一次租金，并在每一租期到期前30日内向甲方支付下一期租金；若乙方未按本协议约定及时、足额向甲方支付租金，每逾一日，应按欠付租金的万分之四的标准向甲方支付违约金……若乙方未能按时支付租金连续达到60日或一个自然年度内累计达到100日，甲方在不解除合同的情况下，由担保方万华置业有限公司按照《独家委托招商协议》所约定的租金标准继续支付剩余所有租金。 同日，原告卓彩英、李俊杰向被告乐山万华置业有限公司支付位于乐山市市中区***商铺购房款121782元。 2017年12月29日，原告卓彩英、李俊杰（买受人）与被告乐山万华置业有限公司（出卖人）签订合同编号为2017122900217《商品房买卖合同（预售）》(《商品房买卖合同》)，主要约定：该商品房为预（销）售许可证乐市住建（2016）房预售证第42号下市中区***，规划用途为商业，房屋总价款为121782元，出卖人在2018年10月31日前向买受人交付该商品房;对逾期交房约定：买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。……合同载明签订时间：2017年12月29日。原告卓彩英在该《商品房买卖合同》上签字并捺印予以确认。 2019年7月16日，原告卓彩英与被告乐山万华置业有限公司签订《万华国际延期交房违约金确认书》，被告因工程施工延迟导致延期交房，原、被告就位于乐山市市中区凤洲路1808号1区3楼72号至76号商铺的延期交房违约金额进行了确认，且被告承诺在2020年6月30日之前全额支付原告延期交房违约金。同日，被告乐山万华置业有限公司向二原告交付了位于乐山市市中区***商铺，原告卓彩英在该《万华国际延期交房违约金确认书》上签字并捺印予以确认。 另查明，原告卓彩英与原告李俊杰系母子关系。 庭审中，被告乐山万华置业有限公司陈述其与二原告实际于2017年9月7日签订案涉《商品房买卖合同（预售）》，且其自愿向二原告承担逾期交房的违约责任。原、被告双方均认可被告乐山万华置业有限公司将位于乐山市市中区***商铺交付给原告的日期为2019年7月16日，且均认可乐山红星美凯龙商场于2019年9月28日开业，且原、被告双方对本案涉案房产延期交房违约金于2019年7月16日予以了确认。 以上事实，身份证、户口簿、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同》《收款收据》《万华国际延期交房违约金确认书》及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为,案涉《租赁协议（独家委托招商协议）》《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同》系原、被告真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在《租赁协议（独家委托招商协议）》中，原告与被告乐山万兴天地商贸有限公司之间系委托、租赁的合同关系，原告与被告乐山万华置业有限公司之间系担保合同关系。各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，原告按约将其商铺交由被告乐山万兴天地商贸有限公司用于统一招商，被告乐山万兴天地商贸有限公司应按租赁协议约定的租金支付方式向原告支付租金，若租赁协议约定的情形发生，被告乐山万华置业有限公司亦应按约承担担保责任。 关于案涉商铺租金及违约金的问题。1、租金的起算时间。原告主张从《商品房买卖合同（预售）》约定交房日期（2018年10月31日）计算租金。按照《租赁协议（独家委托招商协议）》中“若商家在交房后才正式开业，交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金8%的标准计算并支付”之约定，该“交房”之义务，根据合同相对性原理及协议条款上下文来看，亦根据协议欲实现之目的（原告收取租金、被告收取代理费、商家使用商铺）来看，该项义务乃协议一方当事人（即原告）将案涉商铺交由协议的另一方当事人（即被告乐山万兴天地商贸有限公司）用于统一招商之义务。被告乐山万华置业有限公司于2019年7月16日将案涉商铺交付给原告，且被告乐山万兴天地商贸有限公司自认原告将案涉商铺交付其统一招商之交付日期亦为同日，故交房之日到开业之日的租金起算时间为2019年7月16日。故原告的该项主张，本院依法不予采信。2、租金标准。交房之日到开业之日的租金标准应按照年租金9743元的8%标准计算，开业之后租金应按协议约定标准计算。该协议系原、被告真实的意思表示，交房之日至开业之日案涉商铺并未有商家实际使用，被告亦不能代收该期间内商铺租金，故原告主张按年租金8%计算显失公平及赔偿损失的意见，本院不予采信。3、租金计算方式：交房之日（2019年7月16日）到商家开业之日（2019年9月28日）的租金计算为158.02元（9743元×8%×74天/365天）；从2019年9月29日起的租金，应按租赁协议约定按委托年份确定的租金标准来计算，其中商家开业后第一个半年（2019年9月29日至2020年3月28日）的租金为4871.50元（9743元/2）。 关于违约金问题。1、起算时间。从交房之日到商家开业之日的租金金额，只能在商家开业之日才能确定，租金金额确定后被告方能支付原告。按租赁协议“乙方（被告）每半年向原告支付一次租金，并在每一租期到期前30日内向原告支付下一期租金”之约定，从该条款文义来看，“每一租期到期前30日内”提前支付下一期租金，不应含第一个半年（第一个半年之前尚未有“租期到期”之说），故商家开业之后第一个半年的租金支付时间，租赁协议并未明确约定。根据先付租金后用房屋之习惯做法，且被告乐山万兴天地商贸有限公司认可其应支付原告的违约金应从2019年9月28日（商家开业之日）起算，意味着被告自认商家开业之日亦为应支付原告交房之日到商家开业之日租金及第一个半年租金之履行时间。故从交房之日到商家开业之日的租金和商家开业之后第一个半年租金共计5029.52元（158.02元＋4871.50元）的违约金，从2019年9月28日起计算至该部分租金付清之日止。2、计算标准。被告主张降低违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院……予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院认为租赁协议约定的违约金按欠付租金的日万分之四计算标准过高，故根据原告租金的实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法确定违约金计算标准。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此原告主张的违约金以尚欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）从2019年9月28日计算至该部分租金付清之日止。 关于被告乐山万华置业有限公司应承担担保责任的问题。租赁协议约定，“若被告乐山万兴万兴天地商贸有限公司未能按时向原告支付租金连续达到60日或一个自然年度内累计达到100日，原告在不解除合同的情况下，由担保方（乐山）万华置业有限公司按协议约定的租金标准继续支付剩余所有租金”。该协议约定了向原告支付租金的履行顺序，在债务人乐山万兴天地商贸有限公司不能按时支付原告租金达到一定期限的前提下，担保人乐山万华置业有限公司继续按约支付剩余租金。根据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”之规定，主债务人在客观上无法履行债务或是没有能力履行债务，担保人才承担保证责任，本案中，担保人乐山万华置业有限公司仅在被告乐山万兴天地商贸有限公司不能支付租金的情况下承担担保责任。故原告主张被告乐山万华置业有限公司承担连带担保责任的意见，本院依法不予采信。 综上，原告主张被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，部分依法不予支持。为此,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十五条、第十六条、第十七条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、被告乐山万兴天地商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告卓彩英、李俊杰租金5029.52元及违约金（以尚欠租金为基数，从2019年9月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算至该部分租金付清之日止）； 二、被告乐山万华置业有限公司对本判决第一判项确定的租金5029.52元内承担一般保证责任（保证人乐山万华置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人乐山万兴天地商贸有限公司进行追偿）； 三、驳回原告卓彩英、李俊杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37元（已减半收取），由原告卓彩英、李俊杰负担17元、被告乐山万兴天地商贸有限公司、乐山万华置业有限公司负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  成征帆 二〇一九年十一月二十八日 书记员  周天文