河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再325号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人、再审被申请人）：安阳市卫东购物中心有限责任公司。住所地：河南省安阳市殷都区文体路中段。法定代表人：陈永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭国良，河南兴亚律师事务所律师。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人、再审申请人）：河南麦多商业有限公司。住所地：河南省鹤壁市淇滨区华山路北段淇滨区人民法院北100米路东。法定代表人：何彦国，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭永生，河南黎光律师事务所律师。申诉人安阳市卫东购物中心有限责任公司（以下简称卫东公司）因与被申诉人河南麦多商业有限公司（以下简称麦多公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（以下简称安阳中院）（2014）安中民再终字第63号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2019年1月31日作出豫检民（行）监[2018]41000000789号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年4月10日作出（2019）豫民抗45号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人卫东公司的委托诉讼代理人郭国良，被申诉人麦多公司的委托诉讼代理人郭永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，原再审认定卫东公司未如实告知原租赁合同的租金及期限，致使麦多公司认识错误，签订租赁合同形成重大误解，属认定案件基本事实缺乏证据证明和适用法律错误。卫东公司的这种行为有违诚信，但并不足以导致麦多公司对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖。卫东公司与安阳市家和购物中心有限责任公司(以下简称家和购物中心)所签租赁合同的租金、租赁期限与麦多公司对自身的租赁行为、标的物的质量、规格、数量等是否存在错误认识不具有因果关系。麦多公司通过对所租赁商场位置、面积、户型结构、商业环境等情况的充分考察了解，经过其公司内部深入研究，结合自身能力，自愿按年租金360万元签订了租赁合同，不属于重大误解。其因装修问题受楼上居民抵制未能开业造成损失，也与卫东公司未如实告知原租赁合同租金无因果关系。此外，安阳中院再审该案时，经生效的刑事判决认定，该院某原党组成员受贿，给再审承办人打招呼、说情，在案件审理中存在认定案件基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的情形。卫东公司申诉称，2005年安阳市腾隆糖业烟酒有限责任公司（以下简称腾隆糖业公司）将位于安阳市××区钢××路与××字西北角建筑面积为13488.4㎡的场地出租给卫东公司，租期8年，后双方达成补充协议，变更成15年，租金每年140万元，其自有房产3995.56㎡，以上共计17483.96㎡由卫东公司经营商业。2009年麦多公司主动找卫东公司协商，要求租赁上述房产。经多次协商，双方签订租赁协议，租期12年，2010年至2013年每年租金360万元，以后递增。合同履行过程中，麦多公司未按规定办理装修施工的申报审批手续，擅自改变建筑结构，致使楼上住户集体上访，麦多公司未能如期开业。麦多公司遂提起诉讼请求撤销租赁合同，经过一、二审判决后，麦多公司申请再审，并通过向安阳中院某原党组成员行贿的方式，向相关办案人员打招呼、说情，照顾麦多公司。原再审利用自由裁量权，将双方签订的合法有效的合同进行变更，将租金进行调整，导致卫东公司产生直接损失1700万元。请求撤销原再审判决，改判双方继续履行合同，麦多公司按合同约定支付租金106.1万元，并由麦多公司承担本案诉讼费用。麦多公司辩称，检察机关抗诉及卫东公司申诉认为卫东公司变造合同虽有违诚信，但与麦多公司形成重大误解不存在因果关系，该观点错误。卫东公司的行为是明显的欺诈行为，符合民事欺诈的特征，双方签订的租赁合同应当予以撤销。安阳中院某原党组成员的受贿行为是否影响到案件审理问题，该原党组成员不具备审判资格，不是本案承办人。且本案原再审承办人陈述称，尽管该原党组成员向其打过招呼，但并未影响案件审理，本案原再审是经过安阳中院审判委员会集体研究决定的处理结果，检察机关的抗诉理由不能成立。原再审适用法律正确，我国法律对于合同变更之诉给予法院自由裁量权。双方租赁合同合同目的已经不能实现，原再审根据合同实际履行情况，作出的判决正确。麦多公司于2010年12月20日向安阳市殷都区人民法院起诉请求：判令撤销麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订的租赁合同。卫东公司反诉请求：确认麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订的租赁合同合法有效，判决双方继续履行；判令麦多公司支付欠交的租金188.1万元。安阳市殷都区人民法院一审认定，一、2005年3月，腾隆糖业公司与家和购物中心租赁位于安阳市××区钢××路与××字西北角的家和购物中心所属房产，成立卫东公司进行经营，双方于2005年3月28日签订租赁合同，约定租期为8年，从2005年6月1日至2013年5月31日，租金为每年140万元。二、2009年10月份，麦多公司到卫东公司处提出租赁家和购物中心，经过多次协商，双方于2009年12月30日签订租赁合同，约定租期为12年，自2010年4月1日起至2022年5月31日止，免3个月租金即自2010年4月1日起至2010年6月30日止，租金支付具体如下：2010年7月1日至2011年6月30日租金360万元；2011年7月1日至2012年6月30日租金360万元；2012年7月1日至2013年6月30日租金360万元；2013年7月1日至2014年6月30日租金378万元；20l4年7月1日至2015年6月30日租金378万元；2015年7月1日至2016年6月30日租金378万元；2016年7月1日至2017年6月30日租金396.9万元；2017年7月1日至2018年6月30日租金396.9万元；2018年7月1日至2019年6月30日租金396.9万元；2019年7月1日至2020年6月30日租金416.75万元；2020年7月1日至2021年6月30日租金416.75万元；2021年7月1日至2022年5月31日租金382.02万元。付款方式为：麦多公司按照日历年每季度平均支付租金，从2010年7月1日至2010年9月30日视为付款的第一季度，以后依此类推。每季度首月7日前麦多公司将本季度的租金支付给卫东公司。保密条款为：一方在未经另一方同意不向任何第三方透露本合同(特别是租金等条款)。三、双方协商期间卫东公司向麦多公司提供了：l、变更协议书，该协议约定将家和购物中心与卫东公司于2005年3月28日签订的房产租赁合同中的出租方自2009年1月1日起变更为安阳市新都世纪房地产开发有限公司(附安阳市房产权证殷都区字第××号)，合同内容不变。2、租赁合同变更补充协议，该协议将2005年3月28日签订的租赁合同第四条第一款、第三款变更为：“租赁期限为l5年，自2005年6月1日起至2020年5月31日止”。3、同意书，安阳市新都世纪房地产开发有限公司同意卫东公司自即日起在合同期限内将物业租赁给麦多公司经营。2009年12月30日卫东公司与麦多公司签订租赁合同后，卫东公司提供给麦多公司一份腾隆糖业公司与家和购物中心于2005年3月28日签订的租赁合同复印件，卫东公司将该合同复印件上租金更改为每年340万，租期更改为18年（自2005年6月1日起至2023年5月13日止)。四、合同签订后卫东公司于20l0年7月31日将租赁物交付完毕，因此卫东公司和麦多公司签订补充协议将免租期延长至2010年9月21日。麦多公司根据合同约定于2010年1月13日给付卫东公司50万元定金，于2010年4月9日给付卫东公司90万元押金，于2010年5月l4日给付卫东公司租金81.9万元。五、2010年7月麦多公司开始对租赁物进行内部装修，装修期间租赁物楼上二至五层120户居民反映麦多公司破坏大楼主体结构给楼上居民的生命财产安全造成巨大伤害，为此居民开始上访，此事安阳市和殷都区等有关部门正在处理中。安阳市殷都区人民法院一审认为，第一、卫东公司向麦多公司提供的2005年3月28日租赁合同复印件，将租期8年改为l8年，将租金每年140万改为340万是卫东公司保护自己商业秘密的行为还是民事欺诈行为。由查明的事实可看出卫东公司并没有欺诈的故意，而是积极、诚信的在履行转租人的义务。虽然卫东公司与麦多公司的租期超出了原租赁期限，但仅超出2年时间，这可以通过卫东公司的优先承租权予以弥补，或合同到期时通过其他方式予以解决(如卫东公司和出租人再次延长租期，也可向麦多公司承担违约责任)。第二、本次租赁是麦多公司向卫东公司先提出，麦多公司做了大量市场调查和社会调查，并对承租该店进行了财务预算，麦多公司应在分析市场和考虑自身能力的情况下确定租金的多少，卫东公司承租的租金多少与麦多公司确定自己租金无关。第三、卫东公司与麦多公司的租赁合同中将租金的多少约定为保密条款，说明双方明知租金的多少属于商业秘密。第四、卫东公司是在与麦多公司签订完租赁合同之后向其提供的更改后的2005年3月28日租赁合同复印件，说明双方协商租赁以及签订案涉租赁合同是双方的真实意思表示。第五、案涉租赁合同签订后，卫东公司交付租赁物，麦多公司向卫东公司支付定金、押金、租金并对租赁物进行装修，以及双方协商延长免租期均说明双方在积极诚信的履行该合同。第六、麦多公司在装修期间破坏大楼主体结构，致使租赁物楼上二至五层l20户居民反映麦多公司的行为给楼上居民的生命财产安全造成巨大伤害，并为此开始上访，导致麦多公司至今未能开业。综上所述，卫东公司已将出租人的变更情况、同意卫东公司转租给麦多公司、延长租期的书面材料交付给麦多公司，卫东公司在租期上不存在欺诈。卫东公司未如实告知麦多公司其与安阳市新都世纪房地产开发有限公司的租金多少是保护自己的商业秘密。因此对麦多公司要求撤销案涉2009年l2月30日的租赁合同的诉讼请求，不予支持；对卫东公司要求确认该租赁合同合法有效、应继续履行的反诉请求，予以支持。依据案涉租赁合同以及双方补充协议将免租期延长至2010年9月21的约定，计算麦多公司应付的租金为2010年9月22日至2010年9月30日为8万，2010年l0月1日至2010年l2月31日为90万，2011年1月1日至2011年3月31日为90万，扣除麦多公司已经支付的81.9万元，麦多公司还应向卫东公司支付租金106.1万元。安阳市殷都区人民法院于2011年5月5日作出（2011）殷民初字第148号民事判决：一、驳回麦多公司要求撤销其与卫东公司于2009年l2月30签订的租赁合同的诉讼请求；二、双方于2009年l2月30日签订的租赁合同合法有效，双方继续履行；三、麦多公司于该判决生效后十日内给付卫东公司租金106.1万元；四、驳回卫东公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由麦多公司负担；反诉费10865元，由麦多公司负担6128元，卫东公司负担4737元。麦多公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审，发回重审或查明事实后依法改判，撤销双方于2009年12月30日签订的租赁合同，依法驳回卫东公司反诉租金的诉讼请求。安阳中院二审认定，2011年10月19日安阳市公安局文泰分局以原麦多公司员工邹创涉嫌非国家工作人员受贿立案侦查，但至今没有结论性意见。该院二审认定的其他事实与一审一致。安阳中院二审认为，关于双方签订的合同是否合法有效、应否继续履行。案涉2009年12月30日的租赁合同是双方真实意思表示，但租赁合同中关于麦多公司的转租期限超过卫东公司剩余租赁期限的约定，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，应认定为无效外，其余条款均应认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项规定，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务的，可以解除合同。由于麦多公司明确表示不再履行双方的租赁合同，致使该租赁合同目的不能实现，已构成法定解除的理由，加之麦多公司的装修行为引起该商场楼上居民上访，导致租赁合同事实上已无法履行。为了减少双方损失，使租赁物发挥最大的效益，结合本案的实际情况，麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订的租赁合同终止履行为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，麦多公司与卫东公司的合同解除后，麦多公司应返还卫东公司承租的家和购物中心商场并支付2010年9月22日起至本判决生效之日止的租金，由于在一审中卫东公司租赁费请求至2011年1月7日止，该院仅对2010年9月22日起至2011年1月7日止应付的租金予以判决，其他的租金可另循法律途径解决。安阳中院于2012年7月2日作出（2011）安民二终字第454号民事判决:一、维持安阳市殷都区人民法院(20l1)殷民初字第l48号民事判决第三、四项;二、撤销安阳市殷都区人民法院(2011)殷民初字第148号民事判决第一、二项；三、麦多公司与卫东公司于2009年l2月30日签订的租赁合同中，转租期限超过卫东公司剩余租赁期限的部分无效，其余条款均有效；四、自该判决生效之日起，麦多公司与卫东公司于2009年12月30日签订租赁合同终止履行；五、该判决生效后十日内，麦多公司返还卫东公司位于安阳市××区钢××路与××字西北角，总计建筑面积17483.96平方米的房产及其配套设施;六、驳回麦多公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费6228元，由麦多公司负担3ll4元，卫东公司负担3114元。麦多公司不服二审判决，申请再审请求：撤销二审判决，撤销2009年12月30日所签的租赁合同，驳回卫东公司188.1万元租金的反诉请求。安阳中院再审认定，卫东公司从家和购物中心所租赁的房产，未在2005年3月28日所签租赁合同中对面积进行约定，但根据房屋所有权人安阳市贞元房地产开发有限责任公司2005年出具并经卫东公司原负责人乔炳林核对的房屋产权证明及企业住所、经营场所证明，可以证明卫东公司2005年3月28日从家和购物中心所租赁房产的建筑面积为13488.4平方米。案涉2009年12月30日的租赁合同约定的租赁房产建筑面积为17483.96平方米，其中13488.4平方米系卫东公司经原出租人同意进行转租的房产，3995.56平方米系卫东公司出租的自有房产。另外，卫东公司随同上述房产一起租赁给麦多公司的还有部分设备、设施。该院再审认定的其他事实与一、二审一致。安阳中院再审认为，麦多公司在与卫东公司签订租赁合同前，进行市场调查期间，对卫东公司2005年3月28日与家和购物中心所签租赁合同疏于查证，未能尽到谨慎的注意义务，以至于未能获悉该合同的租金、租赁期限等真实内容，麦多公司自身亦有一定过错，不能完全归责于卫东公司未如实告知，因此，麦多公司称卫东公司在签订合同过程中存在欺诈，与事实不符，对其该项主张该院再审不予支持。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。卫东公司与麦多公司协商签订租赁合同期间，未如实告知麦多公司其与家和购物中心2005年3月28日所签租赁合同的租金、租赁期限等重要信息，使麦多公司在与其签订租赁合同时对上述信息产生了错误认识，形成了重大误解。根据法律规定，对于重大误解的民事行为，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。因本案租赁合同签订后，卫东公司已将租赁房产交付于麦多公司，麦多公司亦对租赁房产进行了部分装修，撤销合同将给双方带来较大损失，因此，该院不支持麦多公司撤销合同的诉讼请求。结合租赁合同的签订、履行情况，遵循公平、合理的原则，该院依法对该租赁合同的部分内容进行变更。由于卫东公司从家和购物中心所租赁13488.4平方米房产的实际租金为每年140万元。根据卫东公司向麦多公司提供的篡改后租金为340万元的的租赁合同，以及麦多公司向法院提供的2009年12月21日《关于安阳安钢项目租约谈判的报告》、2009年12月10日邓英葵与邹创往来的电子邮件等内容，双方对在原来租金的基础上上浮20万元曾达成过合意。据此，该院确定卫东公司从家和购物中心转租给麦多公司的房产的租金以每年160万元为宜。由于卫东公司出租给麦多公司的3995.56平方米自有房产，系与从家和购物中心转租的房产作为一个整体出租，应参照上述房产确定租金，为每年47.39万元。关于卫东公司租赁给麦多公司的与房产配套的设备、设施，考虑到使用、折旧等情况，租金酌情确定为每年10万元。综合上述租金数额，该院将卫东公司与麦多公司于2009年12月30日所签租赁合同的租金变更为每年217.39万元。由于合同变更对已经经过的期限不具有溯及力，在2010年12月20日麦多公司起诉前，租金仍应按照变更前租赁合同的约定履行。由于麦多公司在对租赁房产装修施工期间，因装修问题与楼上居民发生矛盾，遭到楼上众多居民抵制，麦多公司已无意继续在此经营超市，其已另择超市新址，并正在经营。而且，该院二审判决后，双方已按照判决对租赁房产进行了交接，现房产由卫东公司管理和支配。鉴于上述情况，应判令自卫东公司接收房产之日起租赁合同终止履行。因此，对卫东公司反诉请求麦多公司继续履行合同的诉讼请求，该院再审不予支持。对卫东公司反诉请求麦多公司支付2011年3月31日之前租金的诉讼请求，应区分麦多公司起诉前和起诉后两种情形分别进行计算。麦多公司起诉前，租金仍应按每年360万元计算，即自2010年9月22日至2010年12月19日，租金共计88万元。自麦多公司起诉之日至卫东公司请求之日，租金按每年217.39万元计算，即自2010年12月20日至2011年3月31日，租金共计61.6万元。上述两项租金合计149.6万元，扣除麦多公司已经给付的81.9万元，麦多公司还应向卫东公司给付租金67.7万元。关于自2011年4月1日至房产移交给卫东公司之日期间的租金，卫东公司未在本案中起诉，该院不予审理，其可另案诉讼。关于麦多公司在诉讼中所称的装修投资损失，以及卫东公司在诉讼中所称的租金损失，均不属该院的再审范围，该院均不予审理，双方可另行诉讼。安阳中院于2014年11月20日作出（2014）安中民再终字第63号民事判决：一、撤销该院(2011)安民二终字第454号民事判决和安阳市殷都区人民法院(2011)殷民初字第148号民事判决；二、变更麦多公司与卫东公司于2009年l2月30日所签租赁合同的租金为从2010年12月20日起每年217.39万元；三、麦多公司与卫东公司于2009年l2月30日所签租赁合同自卫东公司接收租赁房产之日起终止履行；四、麦多公司于该判决生效后十日内给付卫东公司2011年3月31日之前的租金67.7万元；五、驳回麦多公司要求撤销2009年l2月30日所签租赁合同的诉讼请求；六、驳回卫东公司的其他反诉请求。一审案件受理费100元，由麦多公司负担；反诉费10865元，由麦多公司和卫东公司各负担5432.5元。二审案件受理费6228元，由麦多公司和卫东公司各负担3ll4元。本院再审认定的事实与一、二审一致。本院再审认为，关于卫东公司与麦多公司于2009年12月30日签订的租赁合同应否撤销问题。麦多公司主张卫东公司在签订该租赁合同过程中存在欺诈，变造卫东公司与家和购物中心租赁合同的租期和租金，致其作出错误意思表示签订了案涉合同，该合同应予以撤销。对于一方欺诈使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受欺诈方请求撤销合同的，需具备以下条件：欺诈方具有欺诈的故意并实施了欺诈行为，受欺诈方由于受到欺诈而陷入错误认识，欺诈方的欺诈行为与受欺诈方实施的民事法律行为之间存在因果关系。在卫东公司与麦多公司协商过程中，卫东公司隐瞒了其与家和购物中心租赁合同的真实情况，向麦多公司提供变造的合同，存在欺诈行为。对因该欺诈行为陷入的错误认识是否为麦多公司意思表示不真实的根源及二者之间是否存在因果关系，分析如下：首先，麦多公司因卫东公司的欺诈所陷入的错误认识，是对卫东公司与家和购物中心租赁合同相关情况的错误认识，而决定麦多公司是否同意签订案涉租赁合同的因素是多方面的，对于原租赁合同情况的错误认识，并非导致麦多公司意思表示不真实的根源。其次，无论是商业惯例，还是麦多公司自认，可确定大型商场入驻某一地区，前期要做大量市场调查、综合调研等，对入驻后未来可能的利润有一定预期。而租赁场地的租金是成本的一部分，对出租方提出的租金条件应在其能否入驻该地的综合考量内。即麦多公司应是在年租金360万元、租期12年的基础上结合其对市场的调查等而决定是否入驻此地。因此，卫东公司与家和购物中心所签租赁合同中租金等的约定，与麦多公司签订案涉租赁合同无直接因果关系。再次，若麦多公司认为卫东公司的原租赁合同约定租金情况等对其决策有重大影响，其在卫东公司提供租赁合同复印件的情况下，应对该合同的真实性予以核实，其未尽到审慎注意义务，自身也存在一定过错。故，麦多公司认为案涉租赁合同因卫东公司存在欺诈而应撤销的主张不能成立，该合同不属于因一方欺诈使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形。原再审认为卫东公司的行为使麦多公司产生重大误解，从而变更合同履行，超出麦多公司的诉讼请求范围。欺诈与重大误解均是法律规定的当事人意思表示不真实的情形，二者的区别在于错误认识产生的原因不同，前者主要在于欺诈方的故意误导，后者往往在于表意人自己的疏忽或经验不足所致。本案麦多公司并未主张系因重大误解签订案涉租赁合同而请求撤销，原再审以麦多公司重大误解而变更合同履行不妥，应予纠正。关于卫东公司反诉请求麦多公司支付租金问题。如前所述案涉合同不存在因欺诈可撤销情形，除超出原租期条款外为有效合同，卫东公司请求麦多公司支付租金应当予以支持。按双方合同约定，租金按日历年每季度平均支付，在每合同季度开始的7日内交纳，自2010年7月1日至2010年9月30日为付款的第一季度。但根据双方2010年5月4日签订的补充协议，计收租金的开始时间为2010年9月22日，即第一季度应收租金的时间是从该日至当月9月30日，之后从10月1日类推。卫东公司一审反诉请求支付截止至2011年1月7日应交纳的租金，即主张第三季度从2011年1月1日至2011年3月31日的租金。故，一、二审对应收租金的时间及租金数额认定正确，应予维持。原再审依据卫东公司登记的租赁贞元公司房产的面积与案涉租赁合同记载的面积，认定案涉租赁合同中有3995.56㎡系卫东公司“自有房产”。该部分房产是否为卫东公司自有房产，应由卫东公司举出其享有该房产产权的相关证据，而不应依据卫东公司的登记资料及案涉租赁合同的面积差推断得出。原再审在此推论及认为麦多公司重大误解基础上调整双方合同约定的租金，无事实和法律依据，应予纠正。对案涉合同,因出现难以继续履行的情形，麦多公司亦明确表示不再履行，二审基于此判令终止合同履行，虽超出当事人诉讼请求范围，但因双方均认可该合同已实际终止履行，故对二审判令终止合同履行的处理予以维持。对于麦多公司主张的损失及其交纳定金的返还等问题，因其未对此提出相应请求，不作为本案审理范围。综上，原再审认定部分事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、二审认定事实清楚，二审判决结果符合合同履行的实际情况，应予维持。检察机关抗诉理由及卫东公司的部分申诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省安阳市中级人民法院（2014）安中民再终字第63号民事判决；二、维持(2011)安民二终字第454号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  张 伟二〇一九年十一月一日书记员  范浩杰