重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初6587号原告：蔡媛媛，女，1992年2月18日出生，住重庆市涪陵区。被告：重庆悌帮商业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区九龙园区剑龙北路1号5幢26-5号，统一社会信用代码：91500107MA5U7T561Y。法定代表人：叶川。原告蔡媛媛与被告重庆悌帮商业管理有限公司（以下简称“悌帮商业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡媛媛，被告悌帮商业公司的法定代表人叶川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡媛媛向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方于2018年3月27日签订的重庆市九龙坡区谢家湾正街55号35幢附×号商铺租赁合同；被告退还房屋保证金30,000元；被告赔偿原告经济损失合计300,000元。诉讼中，原告明确经济损失300,000元包含了装修损失25万元、工人工资3万元以及物料损失。事实和理由：2018年3月26日，原、被告双方签订了租赁合同，原告租用位于九龙坡区谢家湾正街55号35幢附×号商铺，租期5年。后原告对案涉商铺进行了装修，用于餐饮经营。2018年11月25日，案涉商铺业主曹海向原告书面告知，由于被告未按时缴纳商铺租金需要收回商铺，要求原告尽快搬离案涉商铺。2018年12月1日，被告未通知原告将商铺上锁，导致原告无法正常经营，为此起诉来院。被告悌帮商业公司辩称，同意解除合同，但不同意原告其他诉讼请求，并要求原告赔偿被告损失80,000元。双方签订租赁合同属实。合同履行中，原告于2018年8月5日起就拒付商铺物业、水、电费，2018年11月16日起原告一直拖欠租金。为减少损失，被告于2018年12月1日将商铺上锁，12月10日解锁。2019年3月27日，原告将商铺内物业搬离，期间一直未付租金。故请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、通知、缴费通知单、中国建设银行个人活期账户交易明细、照片、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、委托书、华润万象金街商铺委托租赁合同、重庆市商品房买卖合同等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年4月19日，曹海、金昀作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的华润置地（重庆）有限公司分别就九龙坡区谢家湾正街55号35幢附×号房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》。2016年12月2日，曹海作为甲方（委托方）与作为乙方（受托方）的被告悌帮商业公司签订了《华润万象金街商铺委托租赁合同》，该合同主要约定，甲方将位于九龙坡区谢家湾正街55号35幢附×号商铺的租赁权委托给乙方行使，合同生效后，乙方即可对商铺进行除了买卖、抵押以外的其他租赁活动；委托租赁期限从2017年1月1日起至2023年6月31日止。合同另约定乙方在租赁期限内，乙方根据经营需要，可以将该物业全部或部分直接或间接转租或分租，不再需告知甲方，如以上造成不能如期交还于甲方承租房屋，一切损失由乙方承担；在委托租赁期间，乙方享有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等权益，可采用自主经营、出租、承包等方式对该商铺进行经营，并可自行以乙方的名义对外进行洽商、联络、签约等事宜。合同同时对免租期、租金、双方权利义务等进行了约定。2018年3月27日，原告蔡媛媛作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告悌帮商业公司就位于九龙坡区谢家湾正街55号35幢附42、附43、附44号商铺签订了房屋租赁合同，该合同约定房屋租期5年，自2018年3月26日至2023年3月26日止，2018年3月26日至2018年5月26日为免租期。2018年5月26日至2019年5月26日租金为10,725元/月，2019年5月26日至2020年5月26日租金为13,650元/月……。房租每3个月支付一次，乙方向甲方首期支付的房租合计32,175元，在2018年3月26日付清，首期房租对应的租期为2018年5月26日至2018年8月26日，之后每次租期到期，提前10日，乙方向甲方支付下期房租。房屋保证金30,000元，乙方在2018年3月24日向甲方支付，合同终止时，乙方结清房租、水电、物管等各项费用后，甲方即退还乙方保证金，在乙方违约情况下，甲方有权没收保证金。甲方同意乙方可以在不破坏甲方房屋主体结构下，根据乙方经营需要对房屋进行相应的拆除及装修。在合同期内，若乙方有特殊原因不再继续经营，必须在经得甲方书面同意情况下，在保障甲方房租不减少的情况下，乙方可将该房屋转租或转让他人经营……。合同第十五条约定：若甲方单方面解约，则甲方应退还乙方预付的全部房租及保证金，承担乙方实付的该房屋装修费及转让费，并赔偿由此给乙方经营造成的损失；若乙方违约，则甲方已收全部房租及保证金不予退还，并赔偿由此给甲方造成的经济损失。合同第十九条备注“免租期从2018年4月1日起”。合同签订当日，被告将案涉商铺交付给原告使用，次日原告向被告交纳了保证金30,000元。合同履行中，原告共计向被告交纳了6个月的租金。审理中，原告认为免租期应从2018年4月1日起算，故租金起算日期相应顺延至2018年6月1日，故租金交纳至2018年11月30日，之后确未交纳；被告认为免租期应从2018年3月26日起算，故原告租金只交纳至2018年11月26日，之后未交纳。另查明，2018年12月1日，被告将案涉房屋予以锁门，2019年3月27日，原告从案涉房屋中撤场。审理中，被告陈述，虽然2018年12月1日将房屋锁门，但12月10日已经开锁。原告则表示不清楚开门时间，被告锁门后经业主曹海同意后原告联系物业公司将店铺内生鲜予以了搬离，3月27日将店铺内可以移动的家具、家电予以了搬离，故装修损失25万元是指的店铺基装费用。原、被告双方确认，案涉房屋已不具备评估条件，故均不申请对装饰装修残值损失进行评估。审理中，原告举示了通知复印件一份，该通知复印件载明：“本人曹海将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号35幢-附×号，商铺于2017年6月1日交由重庆悌帮商业管理有限公司出租，由于悌帮商业公司未按合同缴纳租金，故决定收回该商铺。”该通知复印件的落款时间为2018年11月25日。原告据此认为，被告违约未向业主支付租金，曹海才通知原告收回房屋，故原告才未继续向被告支付租金。被告对该通知真实性予以认可，但认为系两个法律关系。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人和承租人另有约定的除外。本案中，被告通过其与曹海签订的《华润万象金街商铺委托租赁合同》的约定，取得了案涉商铺的转租权。故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原、被告双方均同意解除案涉租赁合同，本院对此予以尊重。本案中，原告作为承租方理应按照合同约定的期限和方式向被告支付相应的租金。依据案涉租赁合同的约定以及原告交纳6个月租金的事实，可以确定原告已经向被告交纳租金至2018年11月30日。对于2018年12月1日之后产生的季度租金，依据合同约定，原告应当在2018年11月20日前付清。现原告逾期未支付下季度租金的行为已经构成违约。原告虽陈述因曹海通知收回案涉商铺，才未交后续租金，但曹海并非案涉租赁合同的相对人，且曹海出具通知时，被告与曹海之间的租赁合同尚未解除仍在履行中，故对原告该抗辩意见，本院不予采信。原告虽然存在逾期支付租金的违约行为，但被告基于善良债权人的义务应就催告交纳租金确定合理间隔期限，在原告逾期交纳租金仅时隔10日便将案涉商铺锁门，该措施明显不当，不利于租赁物社会经济价值的利用与发挥。综合以上情况，本院酌情被告退还原告10,000元保证金。对于原告主张的装修等损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。在本案合同履行中，原告存在逾期支付租金的违约行为，2018年12月1日被告将房屋锁门后，原告也未积极履行支付租金的义务对合同予以补救，2019年3月27日，原告自行从案涉房屋中撤场，致使双方之间的合同无法继续履行，从而造成了装修损失，原告对此应当承担相应的剩余租赁期内的装饰装修残值损失。同时，结合原告欠付租金的时间、数额、已付保证金的数额等因素，截止至2018年12月1日，原告虽然有欠付租金的行为，但并未达到根本性违约的程度。被告作为出租人，具有保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务，该义务为出租人的主要义务。被告在没有合同依据及法定解除权的情况下，直接将案涉商铺锁门，违反了租赁合同中出租人的义务，此行为明显不当，是导致原告无法继续使用涉案房屋以及案涉租赁合同无法继续履行的因素之一，故被告也应当承担相应的剩余租赁期内的装饰装修残值损失。故本院综合考量原、被告双方在合同履行以及合同解除中的过错程度，酌情原告自行承担60%的损失，被告承担40%的损失。关于“剩余租赁期内装饰装修残值”价值认定的问题。本院认为，“剩余租赁期内装饰装修残值”一般是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。在一般情况下，承租人对于租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，而且会主要考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行适当装饰装修。对于租赁期限较长的房屋，承租人可能会投入较大的装饰装修费用，而对于租赁期限较短的房屋，承租人可能只做一般的装饰装修或者不做装饰装修。构成附合的装饰装修物价值体现在租赁房屋之中，承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装饰装修物的价值。但是，在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除房屋租赁合同时，由于房屋租赁合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价值。本案中，由于案涉租赁物已经不具备评估条件，故本案无法通过司法评估的方式确定相应价值。同时原告仅举示了照片拟证明装修损失，由于照片仅能证明原告对案涉租赁合同进行了装修，无法证明装修产生的具体费用，且依据原告陈述3月27日已将家具、家电等予以了搬离，故原告主张25万元的店铺基装费用，依据不足，本院不予支持。考虑到原告确实在租赁期间内对案涉租赁房屋进行了装修，且原告因案涉租赁合同的解除也产生了相应的装饰装修残值损失，本院综合考量房屋租赁合同约定租赁期限、剩余租赁期限、重庆市基础装修价格行情等因素，酌情确定被告承担40%的损失为41,959元。对于原告主张的工人工资及物料损失，因原告举示的证据不足以证明存在该项损失、损失的具体金额以及该项损失与合同解除存在关联性等，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿损失80,000元的问题，因本案中被告未提出反诉，故本院对此不予处理，被告可另案主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告蔡媛媛与被告重庆悌帮商业管理有限公司就位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号35幢附×号商铺签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆悌帮商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡媛媛保证金10,000元；三、被告重庆悌帮商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡媛媛装饰装修残值损失41,959元；四、驳回原告蔡媛媛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3,125元，由原告蔡媛媛承担1,875元，被告重庆悌帮商业管理有限公司承担1,250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 倘军伟二〇一九年十一月十二日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜