贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15177号 原告：唐磊，男，汉族，1985年10月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨义（特别授权）、邓成举（一般代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。 法定代表人:聂黎明，公司总经理。 委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。 原告唐磊与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐磊的委托诉讼代理人杨义，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内为原告办理招商花园城第Ｅ7幢21-6号商品房的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币368633元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年9月1日的违约金为：67404.03元）；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年1月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为人民币368633元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同约定于2016年6月30日将案涉商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约按期向被告支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年9月30日前取得案涉房屋权属证书，但被告至今尚未为原告办理案涉房屋权属证书的行为已构成违约。虽然原、被告双方在案涉合同中未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，为了维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的相关规定，提出诉求如前，恳请判如所请。 被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、被告提交的2018年1月2日，毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易(转让类)确认单》,该确认单上注明:本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明,可以认定被告已进行案涉商品房产权转移登记的办理,故应当认定至迟在2018年1月2日,被告己履行办理转移登记有关文书的交付义务。2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年11月15日起诉，从2016年11月15日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举营业执照、法人身份证明、信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、银行凭证、收据，内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；被告所举的商品房屋备案证明书、不动产权证书、收房资料，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采信；被告所举的业主说明、装修公司证明、照片，只能证明被告在D区的通知行为，不能证明本案的相关案件情况，对该组证据，本院不予采纳；对被告提交的邮寄单、关于办理房屋不动产权证的告知书、不动产登记申请书、委托书，该邮寄单虽系复印件，但通过邮寄单上载明的快递单号能够查询到该邮件的具体情况，被告将办理产权证的告知函邮寄到原告在商品房买卖合同中确定的地址，该邮件于2018年8月24日已签收，能够证明被告在取得办证条件后再次履行了通知义务，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。对被告提交的2018年1月2日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。可以认定被告已经对案涉商品房进行了产权转移登记的办理，对该组证据，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2014年1月10日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＥＺ0817），合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节市城市南部新区（房号：Ｅ7-21-6），商品房总价款为368633元，出卖人承诺于2016年6月30日前向买受人交付该商品房，实际交付时间为2016年6月29日。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；约定日期180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。补充协议第五条关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》……。2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）……”此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部款项，完全履行了自己的付款义务。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年9月26日为案涉房屋所属的毕节市百里杜鹃路招商花园城E7幢颁发了《商品房屋备案证明书》。2018年7月12日毕节市国土资源局为案涉房屋颁发了《不动产权证书》，2016年6月29日案涉房屋实际交付。2018年8月23日,被告将办理产权证的告知函邮寄至原告在《商品房买卖合同中》确认的地址，该邮件于2018年8月24日被签收。2018年1月2毕节市住房和城乡建设局出具了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。原告委托被告办理案涉商品房转移登记的有关文书。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。庭审中，被告认可接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且案涉商品房已具备办理不动产权证书的条件。因此，对原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院应予支持，在被告为原告申请办理案涉房屋不动产权证书同时，原告应提交办理案涉房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。庭审中，原、被告双方认可案涉房屋的实际交付时间为2016年6月29日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。被告应当自房屋交付使用之起90日即2016年9月27日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对办理案涉房屋转移登记的时间未约定，故应从2016年9月28日开始起算违约时间。原告主张从2016年10月1日起的违约金，原告诉请违约金系债权请求权、应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，应当以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。自原告向本院提起诉讼之日（2019年11月15日）回溯3年（2016年11月15）的违约金应予保护。超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的义务。被告提供的毕节市住房和城乡建设局出具的2018年1月2日《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明，可以认定被告已经于2018年2月6日完成通知义务。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额368633元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同类同期贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额368633元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月15日计算至2018年1月2日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告唐磊提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起九十日内为原告唐磊办理位于毕节市城市南部新区（房号：Ｅ7-21-6）商品房的不动产权证书； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐磊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款368633元为基数，按照中国人民银行公布的同类同期贷款利率的1.3倍，从2016年11月15日起计算至2018年1月2日止）； 三、驳回原告唐磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费743元，由原告唐磊承担521元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担222元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇一九年十一月二十二日 书记员  余茂霞