北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初5136号原告：张茂胜，男，1948年10月21日出生，汉族，北京市平谷区平谷镇居民，住该区。身份号码：×××委托诉讼代理人：张静涛（系张茂胜之子），住北京市平谷区。被告：李桂发，男，1958年2月8日出生，汉族，北京市平谷区平谷镇居民，住该区。身份号码：×××委托诉讼代理人：杨秀红（系李桂发之妻），住北京市平谷区。委托诉讼代理人：李婧玮（系李桂发之女），住北京市平谷区。原告张茂胜与被告李桂发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张茂胜委托代理人张静涛、被告李桂发委托代理人杨秀红、李婧玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张茂胜向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令李桂发赔偿我经济损失2900000元。事实和理由：2006年12月14日，我和李桂发就北京市平谷区×号房屋达成买卖协议，我支付李桂发定金50000元。2007年3月11日，双方签订书面《房屋买卖合同》。由于李桂发声称产权证、地契丢失，正在补办，双方约定：李桂发保证房产无查封、无抵押、无转让，且保证其出售房屋的行为符合法律规定，否则由李桂发承担一切法律责任。我给付李桂发剩余房款后，李桂发不但未协助我办理过户手续，反而多次无理取闹，想要占有我已装修好的房屋。2009年，李桂发向北京市平谷区人民法院起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，并赔偿其经济损失14400元。同年4月29日，北京市平谷区人民法院驳回李桂发的诉讼请求。李桂发不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院。6月19日，北京市第二中级人民法院终审判决我与李桂发签订的《房屋买卖合同》无效；同时，驳回李桂发的其他诉讼请求。双方在《房屋买卖合同》中约定：李桂发保证向我出售房屋的行为符合法律规定，如出售房屋的行为不符合法律规定，视同李桂发违约。如因李桂发违约致使本合同终止，李桂发须赔偿我全部损失，并按本合同标注的房屋及使用权售价总额的500%支付给我违约金。我认为，上述条款属于合同中事先约定的争议处理条款，该条款在合同效力消失后仍为处理相关纠纷依据，具有独立性。虽然合同被认定为无效，但该条款并非合同无效的原因，与合同无效并无关联性，且体现了双方当事人的真实意志，应予执行。从合同表述上理解，该条款并非违约条款，实际是对因李桂发出售房屋不符合法律规定导致合同无效的处理方法。根据我国《合同法》第57条及第98条的规定，上述约定应当为有效条款。北京市第二中级人民法院终审判决中认定“考虑到出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及使用的宅基地属禁止流转范围，但其隐瞒上述事实反而向我承诺可以办理产权过户，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。因双方交易行为已经完成多年，涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已经发生变化，房屋及土地价值明显提升，故合同无效确给我造成了一定经济损失，李桂发对此应予赔偿。”李桂发在出售房屋中，隐瞒了重要事实，恶意欺诈的行为致使我误以为购买的房屋系有合法手续的商品房，《房屋买卖合同》被认定无效后丧失了同一时间点我购买商品房的交易机会，李桂发应对合同无效承担全部责任。综上，请求法院支持我的诉讼请求。被告李桂发辩称，1、双方签订的《房屋买卖合同》系因违反了有关法律规定，并非双方当事人的原因所致，该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第11001号民事判决书及北京市高级人民法院（2012）高民申字第2579号民事裁定书查明的事实已证明，并非因合同内容导致《房屋买卖合同》无效，而是因张茂胜系北京市平谷区居民，不具备购买农村房屋的条件。2、双方签订《房屋买卖合同》时，均明知买卖该房不能办理过户手续，张茂胜称其对此不知情与事实不符。因我将北京市平谷区人民法院（2002）平民初字第02022号民事判决书原件作为合同附件一并交给了张茂胜，该判决书中详细列明了房屋及其土地性质，且明确了诉争房屋为农村房屋。我未隐瞒任何事实，且在合同签订后双方均按合同约定履行了各自义务，张茂胜亦实际获得了房屋。3、不存在违约条款独立问题，双方签订《房屋买卖合同》无效系因违反了有关法律法规做规定，该合同自始无效。4、张茂胜因《房屋买卖合同》无效造成的经济损失，已被生效的判决确认，张茂胜再次要求我赔偿其经济损失，违反了一事不再理的原则。北京市平谷区人民法院审理的（2010）平民初字第3881号案件中，张茂胜曾要求我赔偿涉案房屋升值的经济损失1750000元，后平谷区人民法院以无法律依据为由驳回了张茂胜的请求，且北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第11740号判决书判决，维持原判。张茂胜因《房屋买卖合同》被确认无效所造成的经济损失已经处理，现其再次要求属于重复诉讼。5、之前的生效判决足以认定导致合同无效系我们双方的过错，双方应承担各自的责任。综上，我和张茂胜签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，在缔结合同过程中我无任何欺诈行为，且张茂胜的经济损失已获得足额补偿，我无需在赔偿其经济损失。故此，请求法院驳回张茂胜的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张茂胜系北京市平谷区居民。2007年3月11日，张茂胜、李桂发签订《房屋买卖合同》，双方约定：张茂胜购买李桂发所有的位于北京市平谷区平谷镇平安街×号的房屋，房屋价款为350000元。该合同第四条约定：“……李桂发欠2007年（含2007年）以前取暖费，张茂胜扣除10000元，将剩余340000元付给李桂发，待李桂发将所欠各项费用付清后，将收费单开具的正规发票交给张茂胜，张茂胜付清剩余10000元。”合同第六条约定：“……因李桂发声称产权证、地契及相关证明材料丢失，保证向张茂胜出售房屋的行为符合法律规定，保证提供的材料真实、有效，不含虚假内容，如有虚假内容或出售房屋的行为不符合法律规定，视同李桂发违约，由李桂发承担一切责任；李桂发出卖的房屋和使用权如存在产权纠纷，由李桂发担全部责任；日后，李桂发须协助张茂胜办理相关过户手续；本契约生效后，李桂发不得撤销合同；如因李桂发违约致使本合同终止，李桂发须赔偿张茂胜全部损失并按合同标注的房屋及使用权售价总额的500%支付给张茂胜违约金。”合同签订后，双方依约各自履行了合同的主要义务，但未办理相关过户手续。2009年2月，李桂发以张茂胜拖欠房款并毁坏财物为由提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。同年4月29日，本院驳回了李桂发的诉讼请求。李桂发不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院。6月19日，经北京市第二中级人民法院判决：1、撤销本院（2009）平民初字第1275号民事判决；2、李桂发与张茂胜签订的《房屋买卖合同》无效；3、驳回李桂发的其他诉讼请求。2010年5月，李桂发以《房屋买卖合同》被确认无效为由，再次提起诉讼，要求张茂胜返还并腾退房屋。张茂胜同意腾退房屋，但要求李桂发返还购房款340000元并支付利息；赔偿经济损失2000000元。李桂发同意返还原购房款及能够确认的装修价值，不同意支付利息和赔偿损失。后经北京龙泰房地产评估公司对诉争房屋进行评估，其房屋建筑面积245.75平方米、平房建筑面积44.94平方米，重置成新价、院内装修及附属物价格为265381元。2011年3月23日，本院判决李桂发返还张茂胜购房款340000元、房屋装修款46525.33元；张茂胜将涉案房屋返还给李桂发。因张茂胜暂不主张区位补偿价，该案对此不予考虑。判决后，张茂胜上诉于北京市第二中级人民法院，该院认为:考虑到出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，但其隐瞒上述事实反而向张茂胜承诺可以办理产权过户，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。因双方交易行为已完成多年，涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已发生变化，房屋及土地价值明显提升，故合同无效确给张茂胜造成了一定经济损失，李桂发对此应予赔偿。鉴于双方当事人对赔偿标准无法达成一致，原审所做鉴定亦未对此数额予以确认，故本案对此不予处理。原审综合实际情况所做判决并无不当，予以维持。判决生效后，李桂发给付张茂胜案款395747.03元，张茂胜未将房屋返还李桂发。2012年10月，张茂胜提起诉讼，要求李桂发赔偿因房屋买卖合同无效造成的经济损失1670000元，并申请司法鉴定，经北京建正合生房地产评估有限公司对诉争房屋宅基地区位补偿价进行评估，评估结果按有关规定和参照商品房市场价格两种评估方式，结果分别为138024元、1671727元。张茂胜为此支付鉴定费6700元。在审理期间，张茂胜申请对涉案房屋保全。经审查，符合法律规定，依法查封了该房屋。经本院判决：李桂发赔偿张茂胜因《房屋买卖合同》无效造成的其他经济损失1350000元。后李桂发上诉至北京市第二中级人民法院，该院认为，原判决认定基本事实不清，证据不足，裁定撤销原民事判决，发回重审。2014年3月19日，本院判决：李桂发赔偿张茂胜因《房屋买卖合同》无效造成的其他经济损失1600000元。李桂发不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理，作出判决：驳回李桂发上诉，维持原判决。后李桂发向北京市高级人民法院申请再审，该院经审理认为，原一审期间，北京建正合生房地产评估有限公司对诉争房屋宅基地区位补偿价进行评估。本案所涉土地使用权性质为集体建设用地，该评估报告按照商品房市场价格做出评估结果1671727元是否妥当；涉案房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，被生效判决确认为无效，李桂发和张茂胜是否应根据各自的过错程度承担相应的责任。李桂发的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。2015年10月26日，该院裁定：1、指令北京市第三中级人民法院再审本案；2、再审期间，中止原判决的执行。后北京市第三中级人民法院以同样理由作出裁定：1、撤销北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第06494号民事判决；2、撤销本院（2013）平民初字第5510号民事判决；3、本案发回本院重审。2016年9月18日，本院立（2016）京0117民初7808号案件予以重审。重审过程中，张茂胜于2019年1月28日以需要补充证据为由向本院提出撤诉申请。后本院准许张茂胜撤回起诉。2019年4月2日，张茂胜再次诉至本院。本院认为，张茂胜与李桂发签订的《房屋买卖合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定，已被生效判决确认无效，且认定李桂发作为出卖人应对合同无效承担主要责任。故李桂发应对因合同无效，给张茂胜造成的合理经济损失依责予以赔偿。涉案房屋宅基地的所有权人虽系农村集体组织，但该房屋宅基地位于城区的区域内，与城区外的房屋宅基地在诸多方面均有较大不同,现房屋及土地价值与双方交易时的价值相比已增长较大。如李桂发按原值返还，必将显失公平。故此，本院综合涉案房屋周边商品房市场价格等因素，酌情确定张茂胜的经济损失的数额。李桂发的抗辩理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：被告李桂发赔偿原告张茂胜因《房屋买卖合同》无效造成的经济损失1472580元（于本判决生效后10日内执行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元，由原告张茂胜负担14766元（已交纳）；由被告李桂发负担15234元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  耿建明人民陪审员  马文起人民陪审员  李翠芬二〇一九年十一月十一日法官 助理  赵 娜法官 助理  刘东遥-4-