辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终11990号上诉人（原审原告）：雷明，男，1987年4月11日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：李娜，辽宁名熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳明鸿地产有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路52-6号。法定代表人：王欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莹，辽宁同方律师事务所律师。上诉人雷明因与被上诉人沈阳明鸿地产有限公司（以下简称“明鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初9775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雷明上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。未能按期收房是因被上诉人拒绝进行交付房屋，并不是上诉人未按期收房造成。被上诉人拒绝交付房屋的原因是2018年10月30日，沈阳市于洪区城市建设局向被上诉人下达整改通知，认定被上诉人违规交房，无法交付房屋，具体时间无法确定。二、一审法院适用法律错误。对于不符合《沈阳市商品房交付使用管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》中规定即是不符合《商品房买卖合同》第八条约定。上诉人的主张是要求被上诉人承担相应的违约责任，并不是主张无效，应依据合同法第一百零七条、一百零八条进行裁判。明鸿公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。主要理由：一、被上诉人向上诉人交付的商品房已经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，并出具了五方盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该商品房已经符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付标准为“该商品房经验收合格”，而“房屋验收合格”就是指经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格后，即为验收合格，而不能将五方验收之外的其他程序性事项视为民事范畴的房屋交付的强制条件。况且，双方并未约定以“综合验收合格”作为商品房交付的条件，故一审法院认定被上诉人交付的商品房符合合同约定标准是正确的。二、上诉人未按《入住通知书》规定的时间办理入住手续，按补充协议约定，案涉房屋视为已经交付完毕。被上诉人已经于2018年10月15日向上诉人送达了书面的《入住通知书》，上诉人未按通知时间办理入住手续，根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第二款第二项约定“买受人未按出卖人通知的日期办理商品房验收交接手续的，自出卖人通知交付期限届满的次日即视为出卖人已经完成原合同项下的交付义务，该商品房符合原合同约定的交付条件”，案涉房屋视为交付完毕，一审法院认定被上诉人不存在逾期交房的违约行为，是正确的。三、被上诉人将所建设的每套商品房的一扇塑钢窗整体施工改造为防火钢窗，是执行《建筑设计防火规范》2018年最新要求，不存在违约行为。根据《建筑设计防火规范》2018年最新规定，建筑高度大于54米的住宅建筑，每户应有一间房间符合下列规定：1.应靠外墙设置，并应设置可开启外窗；2.内外墙体的耐火极限不应低于1.00h，该房间的门窗采取乙级防火门，外窗的耐火完整性不宜低于1.00h。为通过消防验收，被上诉人严格按照最新的消防规范，安装符合相关消防专业设计要求的消防门窗，该消防门窗的造价也远远高于合同约定的塑钢窗。由于消防规范发生变化，被上诉人按照相关规定进行施工，被上诉人对此不存在任何过错，亦不存在违约行为，一审法院认定被上诉人安装消防钢窗的行为不属于违约行为，是正确的。四、一审判决适用法律正确。沈阳市于洪区城市建设局虽然依据《沈阳市商品住房交付使用管理办法》作出了《整改通知书》，以被上诉人未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书为由，责令被上诉人停止交房，但《沈阳市商品住房交付使用管理办法》属行政规章范畴，即便上诉人违反了行政规章内容，也并不能导致双方在《商品房买卖合同》中约定的商品房交付标准归于无效，双方仍应按照《商品房买卖合同》约定履行各自合同义务，而被上诉人是否违反《整改通知书》内容，亦不属于民事审理范围，一审法院适用法律是正确的。雷明向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交付房屋违约金14,389.50元；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原、被告双方于2018年4月9日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告销售的位于沈阳市于洪区房屋，合同第八条约定：“出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为；……。”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量说明书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”另外，在该合同附件三第5条约定交付的房屋还包括钢质防火门和塑钢窗。在附件四《补充协议》第六条第2款规定“买受人未按出卖人通知的日期办理商品房验收交接手续的，自出卖人通知交付期限届满的次日即视为出卖人已经完成原合同项下的交付义务，该商品房符合原合同约定的交付条件”，还约定“自该商品房交付或视为交付给买受人之日，该商品房毁损、灭失的风险及转移至买受人，该商品房应当交纳的物业费、采暖费、水电费等相关各项费用即由买受人负担”。合同签订后，原告履行了合同义务。2018年10月15日，被告向原告送达《入住通知书》，原告于2018年10月20日收到《入住通知书》，但没有去办理入住手续。另查明，案涉商品房于2018年8月30日验收，于2018年9月6日案涉商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方验收合格，五方在《房屋建筑工程竣工验收报告》上盖章。再查明，2018年10月30日，沈阳市于洪区城乡建设局向被告下发了一份《商品住房项目交付使用现场核查整改通知单》，认定被告在未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书的情况下交房属于违规交房，责令被告停止交房，限期三个月进行整改，完善园区相关配套设施后补办沈阳市商品住房交付使用条件确认书。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于原告要求被告承担因逾期交房产生违约金的主张。那么，被告是否存在逾期交房的违约行为。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付的日期为2018年10月31日前，交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉诉房屋于2018年9月6日经建设、施工、监理、设计及勘察单位的五方验收合格。一审法院认为案涉房屋符合交付条件。被告于2018年10月15日向原告送达《入住通知书》，原告于2018年10月20日收到《入住通知书》，但没有去办理入住手续。根据合同附件四《补充协议》第六条第2款规定“买受人未按出卖人通知的日期办理商品房验收交接手续的，自出卖人通知交付期限届满的次日即视为出卖人已经完成原合同项下的交付义务，该商品房符合原合同约定的交付条件”。被告已通知原告办理入住手续，符合上述合同约定，被告不存在逾期交房违约行为。那么，行政部门对被告交房的行为下发整改通知书，被告是否构成逾期违约交房问题。2018年10月30日，沈阳市于洪区城乡建设局向被告下发了一份《商品住房项目交付使用现场核查整改通知单》，认定被告在未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书的情况下交房属于违规交房。该整改通知单写明“其行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》和《沈阳市商品房交付使用管理办法》”。《沈阳市商品房交付使用管理办法》属于行政规章，《城市房地产开发经营管理条例》属于行政法规。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，只有违反法律和行政法规的强制性规定，才能确认合同无效。强制性规范包括管理性规范和效力性规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该合同在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规范，才应当认定合同条款无效。《城市房地产开发经营管理条例》等法律条款属于管理性的强制性规范，违反这些条款将依法承担相应的法律责任，但不能致使合同条款无效。因此，不能以此认定被告存在逾期违约交房行为。综上，原告提出的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告雷明的诉讼请求。案件受理费159.80元，减半收取79.90元，由原告雷明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交沈阳市于洪区人民政府相关网站投诉回复选登网页打印件一份，证明在被上诉人交房时候房屋验收不合格，可以看出在约定的交房之日，被上诉人根本不可能取得五方验收。被上诉人对该证据真实性有异议，并认为该证据为复印件，出具时间为2018年11月14日，不属于新证据范畴。且不能说明该工程主体存在质量问题，不符合《商品房买卖合同》约定的交房标准。同时，该证据内容中已明确安装的铁窗是防火设计要求。本院对该证据予以采信，对证明事实结合全案证据综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院于2019年10月11日组织双方当事人到涉诉房屋所在地进行现场勘察，并对已收房业主进行了走访。涉诉房屋所在楼已有部分业主实际居住，并未反映房屋主体存在质量问题。同日，本院依上诉人申请，到沈阳市于洪区城市建设局调查核实本案相关情况，该局建筑管理科工作人员口头答复本院，2018年10月30日，该局向被上诉人下达的《商品住房项目交付使用现场核查整改通知单》（于建综限[2018]11号）是真实有效的，其主要依据是《沈阳市商品住房交付使用管理办法》（沈阳市人民政府令第55号），并表示该局仅就被上诉人提供的已取得审批文件逐项核查通过后，为开发单位下发《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》，并不针对具体问题进行处理。二审期间，被上诉人明鸿公司提供了沈阳市于洪区城市建设局于2019年11月1日作出的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，其中载明涉诉房屋竣工验收时间为2018年10月26日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人明鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。上诉人已支付了全部购房款，被上诉人亦应在交房期限内将符合约定交付条件的商品房交付给上诉人。关于上诉人提出要求被上诉人给付逾期交房违约金的主张。根据双方合同约定，被上诉人应在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。因我国《建筑法》《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》均规定，建设单位在收到建设工程竣工验收报告后，应当组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并出具书面验收合格报告。本案中，涉诉房屋已于2018年9月6日经建设、施工、监理、设计及勘察单位的五方验收合格，并出具了五方盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，结合二审期间被上诉人提供的由沈阳市于洪区城市建设局出具的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，其中载明涉诉房屋竣工验收时间为2018年10月26日，可见，涉诉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。关于上诉人提出被上诉人拒绝交付房屋的原因是2018年10月30日，沈阳市于洪区城市建设局向被上诉人下达整改通知，认定被上诉人违规交房，故被上诉人无法交付房屋的问题。经本院现场勘察，涉诉房屋所在楼已有部分业主办理了入住手续，并实际居住，亦未对房屋主体质量问题提出异议。综上可见，上诉人提出房屋存在的质量问题并不足以证明涉诉房屋不符合合同约定的交房条件，且上诉人未提供充分证据证明被上诉人拒绝交付房屋，故对上诉人的该项主张，难以支持。关于上诉人提出被上诉人交付的房屋存在质量问题，并申请法院向网络投诉回复相关部门调取证据的主张，因本院已向行政主管部门依法进行了调查取证，且被上诉人提供了涉诉房屋竣工验收备案书为证，待证事实已得到证实，故对上诉人该项主张，不再采纳。又鉴于被上诉人表示可在本案审结后向上诉人交付房屋，为减少当事人诉累，避免损失扩大，被上诉人亦应尽快完成各项审批手续，全面履行出卖人的义务。综上，一审法院判决结果并无不当，本案应予维持。综上所述，雷明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159.80元，由上诉人雷明负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  单立审判员  杨帆二〇一九年十一月三十日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；