广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16924号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码91442000557267546F。法定代表人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。被告：满兴云，女，1988年12月19日出生，汉族，身份证住址广西省兴业县，原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告满兴云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《利和广场购物中心〈物业管理服务相关约定〉》；2.被告向原告支付2019年2月起至和合同实际解除之日止的物业管理费（暂计至2019年4月为14040元）及违约金（分段计算，按日千分之三，计至实际支付之日止，暂计至2019年4月8日为1389.96元）；3.被告向原告支付2019年1月起至合同实际解除之日止的电费（暂计至2019年4月8日为2485.37元）及违约金（分段计算，按日千分之三，暂计至2019年4月8日为194.62元）；4.原告没收被告已付的物业管理费保证金9360元、装修保证金5000元；5.被告承担原告因实现债权而支出的律师费1000元。事实与理由：原告拖欠被告物业管理费、电费并擅自停止经营等违约行为，经原告催收仍不支付。为此原告提起本案诉讼。庭审中，原告利和物业公司陈述因（2019）粤2071民初8481号案已确认出租方中山市金汇置业有限公司与被告满兴云之间的租赁合同已在2019年5月31日解除，故明确第2、3项诉讼请求中物业管理费计至2019年5月31日为18720元，电费计至2019年5月31日止为3026.48元；明确违约金的起算时间为从每月6日起计收至实际清偿之日止。被告满兴云经本院合法传唤，在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩意见、陈述意见及证据，亦未到庭应诉、质证及辩论。本院经审理认定事实如下：2018年11月10日，利和物业公司（甲方）与满兴云（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：乙方是利和购物中心二层201单元的商铺的承租人，乙方接受出租方中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）所选聘的物业管理公司（即甲方）对其所承租物业的物业服务，并向甲方支付相应管理费用；物业管理费的收费标准为每月每平方米45元（按承租单元的建筑面积计算），乙方承租单元建筑面积104平方米，每月物业管理费为4680元；甲方代收代缴电费（按个单元计量读书加损耗费，电费损耗按8%计算），租赁单元电费为（租赁单元实际用电量+租赁单元实际用电量×8%线损费）×政府当时规定的单价标准；物业管理费按月结算，每月通过银行转账方式存入甲方指定账户，或以支票方式支付，该费用期限按自然月计算，其中计算期限不足1个月的，按计算天数除以当月实际天数再乘以当月费用计算，乙方应于每月5日前（节假日顺延）向甲方交纳物业管理费、代收代缴电费相关费用；因乙方原告空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月的物业管理费等其他应缴费用；乙方在接收租赁单元时，须向甲方预交2个月管理费保证金（押金）合计9360元，该押金待乙方退租时予以无息退还，及装修保证金（押金）199㎡以下按5000元/户收取，完工后，经查无违章方无息退还（详见《管理规约》第五章第二款第5条第3小点）；管理费的起计日为2018年11月10日；协议履行期限为2018年11月10日至2020年11月9日；乙方与出租方因约定或法定事由解除《租赁合同》的同时，本协议自动解除；如乙方违反相关规定且令《租赁合同》及本协议终止，甲方将没收乙方物业管理费保证金，并追讨所欠的费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；在本协议签订时，甲方已向乙方出示利和广场购物中心《管理规约》及其所有文件资料，乙方清楚了解全部内容并完全接受和领取了利和广场购物中心《管理规约》等。2019年4月1日，（2019）粤2071民初8481号原告满兴云（反诉被告）诉被告金汇公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案在本院立案受理，本院于2019年7月5日作出（2019）粤2071民初8481号民事判决书，判决确认满兴云与金汇公司于2018年11月10日签订的房屋租赁合同已于2019年5月31日解除。该裁判文书已于2019年9月26日生效。满兴云从2019年2月至2019年5月期间未支付物业管理费共18720元【物业管理费每月4680元，共4个月】及2019年1月至2019年5月期间未支付电费共3026.48元。利和物业公司催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，利和广场购物中心《管理规约》第五章第三条第5款第（2）点约定：物业公司为追讨欠款违约金及手续费所支出的费用概由欠款租户负责。满兴云向金汇公司、利和物业公司出具《承诺书》，载明满兴云为中山利和广场购物中心二层201单元的承租人，声明确认已收到并同意履行、遵守利和广场购物中心《管理规约》。满兴云于“商户签名”处签字捺印。利和物业公司提交民事案件委托代理合同及发票证明因本案实际支付律师费1000元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。物业管理服务协议是利和物业公司与满兴云的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。利和物业公司为满兴云承租的物业提供了物业服务，满兴云未按时支付物业服务费，已构成违约，利和物业公司有权依照合同约定解除合同并按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同的约定，向满兴云收取2019年2月至2019年5月期间的物业服务费18720元，以及没收物业管理费保证金9360元。由于利和物业公司提交的缴费通知书及电费发票显示案涉物业2019年1月至2019年5月期间产生电费（含线损）为3026.48元，故对其所主张的电费金额予以确认。满兴云除了支付拖欠的物业管理费、电费之外，还应按合同约定从欠费当月6日起支付因逾期交纳管理费及电费所产生的违约金。但利和物业公司主张每日按欠缴金额的千分之三计算违约金，在利和物业公司未举证满兴云未按时交纳物业服务费、电费给其方造成损失等于或高于该约定标准的情况下，根据公平原则，本院将违约金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。另外，利和物业公司主张没收装修保证金5000元，按照物业管理服务协议约定“装修保证金（押金）199㎡以下按5000元/户收取，完工后，经查无违章方无息退还。”利和物业公司未提交证据证明满兴云进驻的涉案物业装修有违反管理规约的相关规定，故其该项诉请本院不予支持。至于律师费问题，《管理规约》明确约定利和物业公司因维权产生的费用由违约方承担，现利和物业公司已举证证明律师费已实际发生且未超过律师费收费标准，故对利和物业公司主张的律师费1000元，本院予以支持。满兴云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市利和物业管理有限公司与被告满兴云于2018年11月10日签订的《物业管理服务协议》；二、被告满兴云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2019年2月至2019年5月期间的物业服务费18720元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费4680元为基数，分别从欠费当月6日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；三、被告满兴云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2019年1月至2019年5月期间的电费3026.48元及违约金（违约金计算方法：2019年1月以电费689.49元为基数、2019年2月至3月均以597.94元为基数、2019年4月以382.42元为基数、2019年5月以758.69元为基数，分别从欠费当月6日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；四、原告中山市利和物业管理有限公司没收被告满兴云预交的物业保证金9360元；五、被告满兴云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付律师费1000元；六、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由原告中山市利和物业管理有限公司负担95元，被告满兴云负担542元并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  李少琼人民陪审员  吴景潮二〇一九年十一月四日书 记 员  何惠怡书 记 员  黄靖雯