浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初1506号 原告（反诉被告，以下简称原告）：郑冬娥，女，1952年12月27日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：杨天阳，浙江金威律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴川海，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：叶燕飞，该公司办公室工作人员。 原告郑冬娥与被告浙江省三门新城投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年4月30日，被告浙江省三门新城投资开发有限公司提出反诉，本院于同日受理。2019年5月23日本院对本案公开开庭进行了第一次审理。2019年6月26日，由于本案案情复杂，不宜适用简易程序，本院依法裁定本案转为普通程序进行审理。2019年8月7日本院对本案公开开庭进行了第二次审理。同日，原、被告双方共同向本院申请庭外和解期间三十天。2019年10月14日，本院对本案公开开庭进行了第三次审理。三次庭审原告郑冬娥及其委托诉讼代理人杨天阳、被告浙江省三门新城投资开发有限公司的委托诉讼代理人吴川海、叶燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑冬娥向本院提出诉讼请求：一、判令被告将《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）项下的房屋权属过户登记至原告名下，并实际交付房屋；二、判令被告支付给原告逾期交房、交证违约金，其中，逾期交房违约金以已付房款514433元为基数，按每日万分之三，自2015年1月1日起计算至实际交房之日止（暂算至起诉日为239211.35元），逾期交证违约金以已付房款514433元为基数，按每日万分之一，自2015年4月1日起计算至实际交房之日止（暂算至起诉之日为75107.22元）；三、判令被告返还给原告多收房款人民币168049.50元及不当收取的滞纳金1700元，并赔偿前述款项对应的利息损失，利息损失按月利率2%自2014年2月15日起计算至实际付款之日止（暂算至起诉之日为208905.50元）；四、判令被告赔偿给原告逾期交房造成的房屋价值损失20516.88元（房屋售价344683.50元÷70年÷12月/年×50月）。 事实与理由：2012年8月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告建设的坐落于浙江省三门县滨海新城的“君临城邦二期”商品房一套。根据《商品房买卖合同》约定，该房屋建筑面积为135.17平方米，售价为每平方米2550元，总房价为344683.50元。同时，《商品房买卖合同》规定被告应于2014年12月31日前交付房屋，于2015年3月31日前交付土地、房屋权属证书。被告逾期交房、交证的，原告有权要求被告支付逾期交房、交证违约金。其中，逾期交房违约金以已付房款为基数，按每日万分之三，自2015年1月1日起计算至实际交房之日止。逾期交证违约金以已付房款为基数，按每日万分之一，自2015年4月1日起计算至实际交房之日止。 《商品房买卖合同》签订后，原告应被告要求，共支付了房款514433元，比被告承诺的价格上限超出了169749.50元。被告还要求原告另外支付违约金57000元，并称付清全部款项后再交房、交证。 原告认为，被告未按照约定收取房款，也未按照约定交房、交证，其行为构成违约，应按约向原告支付逾期交房、交证违约金，并赔偿逾期交房所造成的房屋价值减少的损失。同时，被告还应当返还多收的房款及不当收取的滞纳金，并赔偿相应的利息损失。 被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）答辩并反诉称：案涉房屋系联建房，三门县建设规划局等九家联建单位与被告签订有《商品房联建协议》，约定案涉房屋的联建款金额、付款方式及逾期付款滞纳金等事项，均由联建委员会决定。前述协议及决定的相关内容系原、被告之间《商品房买卖合同》的重要补充，对原告具有拘束力。原告未按约定支付购房款与滞纳金，被告有权解除《商品房买卖合同》。2015年11月23日，被告向原告寄送了《关于解除“君临城邦二期”联建〈商品房买卖合同〉的通知》，故《商品房买卖合同》已经于2015年11月23日解除。最后，原告提出的诉讼请求也已经超过诉讼时效，法院不应支持。基于上述事实，被告向法院提起反诉诉讼请求：解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。 原告郑冬娥在反诉中答辩称：1.2012年8月22日，被告在签订《商品房买卖合同》时口头承诺，案涉房屋售价不超过每平方米2550元；2.联建委员会与被告之间的约定对原告没有约束力，原告已经根据《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款，被告无权解除合同，并且原告也没有收到被告于2015年11月23日发出的《关于解除“君临城邦二期”联建的通知》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院梳理并认定如下： 一、合同约定的基本内容问题 第一组证据，原告提交的《商品房买卖合同》原件，被告对其真实性无异议。被告提交的何卫明《购房需求意向书》原件经何卫明签名确认，《二期联建房转让审核单》原件经何卫明、郑冬娥签名、捺印确认，郑冬娥《购房需求意向书》原件经郑冬娥签名确认，《商品房联建协议》原件经三门县建设规划局盖章确认。本院对前述证据的真实性予以确认，该组证据能够证明被告新城公司与三门县建设规划局签订了《商品房联建协议》，何卫明以三门县建设规划局职工身份取得了参与联建的资格，在经三门县建设规划局批准后，将参与联建的资格转让给了原告。原告取得参与联建的资格后，与被告签订了《购房需求意向书》，参与联建。其中，《购房需求意向书》中明确，原告郑冬娥已知晓并认可被告与三门县建设规划局签订的《商品房联建协议》，以及每套房含一个地下车位。《商品房联建协议》中明确，“房屋预估售价不高于2700元每平方米（地下车库的车位预估6万元／个另计）”，“房屋最终结算单价和付款方式在造价预算确定后由被告新城公司与三门县建设规划局双方再行商议”。《商品房买卖合同》中明确，房屋面积为135.17㎡。逾期交房超过三十日、逾期交证超过九十日的，若买受人选择不退房，则有权请求出卖人分别按每日万分之三、每日万分之一支付约定之日起至实际履行之日止的违约金。逾期付款超过三十日的，出卖人有权解除合同，并按累计应付款的3%向买受人收取违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，买受人需按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。 二、联建款及滞纳金问题 第二组证据，被告提交的2010年10月13日《“君临城邦”二期联建房工作会议会议纪要》复印件、2010年11月4日《“君临城邦”二期联建房工作会议会议纪要》复印件、2011年12月21日《与九家联建单位的工作会议》复印件、2012年7月12日《“君临城邦”二期联建房工作会议会议纪要》复印件、2012年7月26日《“君临城邦”二期联建房工作会议会议纪要》复印件、2013年1月9日《“君临城邦”二期联建房工作会议会议纪要》复印件、2013年1月17日《“君临城邦”二期联建房工作会议会议纪要》复印件、2013年6月24日《“君临城邦”二期联建工作会议会议纪要》复印件、2013年7月24日《“君临城邦”二期联建工作会议会议纪要》复印件、2013年9月11日《“君临城邦”二期联建工作会议会议纪要》复印件、2014年2月28日《“君临城邦”二期联建工作会议会议纪要》复印件、2015年1月12日《“君临城邦”二期联建工作会议会议纪要》复印件、2015年12月31日《关于君临城邦第二期历史遗留有关问题的专题会议纪要》复印件各一份，原告对前述证据的真实性均未提出异议，前述会议纪要所附签到表载有三门县建设规划局等联建单位指派的参会人员的签名，本院对其真实性予以确认，该组证据能够证明“2700元/㎡以内”的标准为预测标准（2010年10月13日《“君临城邦”二期联建房工作会议会议纪要》）。同时，该组证据还能够证明联建单位形成有如下决议：1.于2010年11月4日决议，第一期联建款80000元应于2010年12月中旬前支付。2.于2011年12月21日决议第二期联建款80000元，应于2012年1月10日前支付，逾期不支付的应按每月1.5%支付滞纳金，逾期三个月的按自动退房处理。3.于2012年7月12日决议，第三期联建款80000元，应于2012年8月中旬支付。4.于2012年7月26日决议，18层房型的楼层差价调整标准为，楼层差，第四层为基准价不变，5层以上10层以下每层加30元／㎡；楼幢位置差，中间9幢典式楼造价加价150元/㎡，其余不加价；朝向差，楼层东边套加50元／㎡；所有楼层差价款，楼幢位置差价款，朝向差价款统一计算后一并纳入综合房价核算。5.于2013年1月9日决议，因税费问题，地上建筑与地下建筑的成本应分别计算。经初步测算，地上建筑成本为2709元/㎡，税后价格为2780元／㎡，地下车位成本为103551元/个。如果车位款也一并以按揭贷款支付，则需加上税费8284元。2013年1月25日前130㎡户型的业主应支付第四期联建款50000元。6.于2013年1月17日决议，选择分期付款方式的业主，应于2013年1月25日之前支付第四期（原文记载为“第五、六、七、八期”，但结合其他会议纪要能够确定，前期会议纪要未将意向金记为第一期，后期的会议纪要将意向金记为第一期，故前后期的会议纪要对期数的表述并不一致，为说理方便，将后期提及的第五、六、七、八期分别改称第四、五、六、七期）联建款，逾期不支付应按每月1.5%支付滞纳金。7.于2013年6月24日决议，由被告根据每一套房子的实际面积和联建款总额，计算出每期每户的应付款金额，并由联建业主于“2013年8月”前、“2013年12月”前、“二期项目工程验收”前分别支付第五、六、七期联建款。8.于2013年7月24日决议，第五、六、七期联建款以未付联建款为基数，应分别于“2013年8月”前支付40%，于“2013年12月”前支付40%，于“二期项目工程验收”前支付20%；催款采取双重通知，即被告给每户联建业主发放交款通知，各联建单位同时通知本单位联建业主。9.于2013年9月11日决议，上次讨论确定的分三期向各联建业主收取剩余房款改为分两次收取，具体操作为2013年9月20日至2013年11月20日向各联建业主收取剩余房款的60%（在该期之后，最后一期联建款实际上又分为两期支付，故下文称该期为第五期，称其后两期为第六、七期）。10.于2014年2月28日决议（2014年）年前未支付第四期款项的联建业主需于2014年3月10日起按每月1.5%支付滞纳金。11.于2015年1月12日决议，各分期付款的业主第七期联建款的交款期限于2015年1月25日届满，逾期则收取滞纳金。12.于2015年12月31日决议，第六期联建款应于2014年10月25日前支付,第七期购房款可等到项目审计后再确定收取时间，支付前六期购房款的宽限期于2016年1月20日届满，若购房户于该日之前支付的，无需支付第六期购房款的滞纳金，但仍需按每月0.7%支付前五期的滞纳金，若购房户未于该日之前支付的，应按照每月1.5%支付前六期滞纳金。 由于部分后期会议决议更改了前期的会议决议，经梳理，该组证据能够证明：案涉房屋的联建款由两部分构成，其中地上建筑（房屋）的单价为2980元/㎡（基础单价2780元/㎡+朝向差价50元/㎡+楼层差价30元/㎡·层×5层），面积为135.17㎡，联建款为402807元，地下建筑（车位）的联建款为103551元（被告未举证证明原告以按揭贷款方式一并支付车位的联建款，故按照双方约定，“税费”8284元不再计入），案涉房屋的联建款合计506358元。前四期款项支付完毕后，第五期应付款项为当时剩余房款的60%，即117815元，应于2013年11月20日前支付。第六期联建款应于2014年10月25日前支付，第七期联建款可等到项目审计后再确定收取时间，支付前六期购房款的宽限期为2016年1月20日，若购房户于该日之前支付的，可无需支付第六期联建款的滞纳金，但仍需按每月0.7%支付前五期的滞纳金，若购房户未于该日之前支付的，应按照每月1.5%支付前六期联建款的滞纳金。但对于第六期及第七期应支付的联建款的具体金额，基于上述会议纪要尚无法确定。 第三组证据，被告提交的《与郑冬娥31-1-901相邻房屋的房价（表）》原件一份、君临城邦二期《商品房买卖合同》（房屋编号分别为31-902、31-1-1001、31-1-1101、18-1-901、34-1-901）复印件五份及对应的付款发票复印件五张、“君临城邦二期”平面图复印件一份，原告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。该组证据能够佐证已由第二组证据所证明的案涉房屋的联建款金额。 第四组证据，被告提交的《商品房单价及构成的情况说明》原件、《君临城邦二期31幢901室预估房价构成》原件系被告单方制作，对于其上记载的内容，因被告未提供证据证明相关数据经联建单位或原告认可，或系根据被告与联建单位或原告约定的方式确定，本院对该组证据上记载的内容不予采信。 第五组证据，被告提交的《关于催收“君临城邦二期”联建房款及办理交房手续的通知》，因原告称并未收到该证据，而被告未提交证据证明该通知已送达原告，故本院认定该通知未送达原告。 第六组证据，原告提交的《交款通知》原件、《催促交款通知》复印件，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该组证据能够证明：1.被告于2013年9月26日制作《交款通知》，之后通知原告，房屋基价为2780元／㎡，楼层加价150元／㎡，东灿加价50元／㎡，车位价103551元／车位，联建款506358元，原告已支付310000元（意向金及前四期联建款），应于2013年11月20日前支付118000元，逾期付款的滞纳金按每月1.5%计算；2.被告于2014年5月10日制作《催促交款通知书》，之后通知原告，车位价为111835元，总房价为514642元，第五期还应交联建款68000元，另外逾期利息为1700元，应一并于2014年5月20日前支付。但因被告未提供邮寄回执、签收记录等证据证明前述两份通知的送交情况，本院无法确定原告收到前述两份通知的时间。 三、联建款支付情况 第七组证据，原告提交的收款收据原件七张，均加盖有被告的财务专用章，款项内容一栏为“联建房参建款”，能够证明原告支付联建款情况，即原告于2012年3月29日支付180000元、于2012年11月1日支付80000元、于2013年4月17日支付50000元、于2014年2月15日支付50000元、于2014年5月14日支付45000元、于2018年3月21日支付109433元，共支付514433元。被告称2018年3月21日支付的109433元系原告强迫交于被告账户内，但未举证证明，本院对其意见不予采纳。 第八组证据，被告提交的《郑冬娥二期房款支付情况》、《31幢901室应收欠房款》、《二期联建房31-1-901室应付预估款时间及交款情况统计表》均系被告单方制作，其上记载的原告交款情况，与原告提交的第七组收款收据中记载的交款情况基本一致，本院予以确认，对于其上记载的其他内容，因被告未提交证据佐证，本院不予确认。 四、合同解除问题 第九组证据，被告提交的《关于解除君临城邦二期联建的通知》原件及EMS国内标准快递单寄件人存联原件，因原告称并未收到通知，而快递单记载的收件人联系电话与《商品房买卖合同》记载的郑冬娥的联系电话不一致，且其上记载的签收人为郑菊萍而非原告，因被告未提交证据证明原告变更了联系电话，或郑菊萍系代原告签收，故无法确定该通知已送达原告。 根据各方当事人的主张及提交的证据，本院认定本案事实如下：2010年3月17日，被告与三门县建设规划局签订《商品房联建协议》。案外人何卫明以三门县建设规划局职工身份取得参与联建资格，并向被告及三门县建设规划局提交了《购房需求意向书》。原告在经过三门县建设规划局同意后，从何卫明处受让了联建参与资格，并向被告提交了《购房需求意向书》。2012年8月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告参与联建后可取得的不动产为坐落于君临城邦二期31幢1单元901室的房屋及车位。 《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前交付房屋，于2015年3月31日前交付土地、房屋权属证书。被告逾期交房、交证的，原告有权要求被告支付逾期交房、交证违约金。其中，逾期交房违约金以已付房款为基数，按每日万分之三，自2015年1月1日起计算至实际交房之日止。逾期交证违约金以已付房款为基数，按每日万分之一，自2015年4月1日起计算至实际交房之日止。若原告逾期付款超过三十日的，被告有权解除合同，并按累计应付款的3%向原告收取违约金；被告愿意继续履行合同的，合同继续履行，原告需按日支付逾期应付款万分之三的违约金。 根据《商品房联建协议》及联建单位的后期决议，案涉房屋的联建款为506358元，其中，房屋联建款402807元，车位联建款103551元。前四期联建款支付完毕后，第五期应于2013年11月20日前支付117815元，第六期应于2014年10月25日前支付，第七期联建款可等到项目审计后再确定支付时间。支付前六期联建款的宽限期为2016年1月20日，若购房户于该日之前支付的，可无需支付第六期联建款的滞纳金，但仍需按每月0.7%支付前五期的滞纳金，若购房户未于该日之前支付的，应按照每月1.5%支付前六期的滞纳金。第六期及第七期应支付的联建款共78543元，但基于被告提交的证据，尚无法确定第六期及第七期分别应支付的联建款的具体金额。联建款的催告采取双重通知的形式，即被告给每户联建业主发放交款通知，各联建单位同时通知本单位联建业主。 原告在支付了意向金及前四期联建款共310000元后，于2014年2月15日、2014年5月14日、2018年3月21日分别支付联建款50000元、45000元、109433元，合计交款联建款共514433元。目前，被告尚未交房、交证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉房屋为被告与九家联建单位合作建设的联建房，原告从他人处受让了参与联建资格，并向被告提交了《购房需求意向书》，应明确知道并认可了被告与三门县建设规划局签订的《商品房联建协议》。故原、被告双方均应受《商品房买卖合同》、《购房需求意向书》、《商品房联建协议》及联建会议决议的约束，双方均应按前述合同及决议履行自己的义务。 一、无法认定原告存在违约，被告无权解除合同 案涉房屋的联建款为506358元。原告支付了意向金及前四期联建款后，于2014年2月15日、2014年5月14日、2018年3月21日分别支付了联建款50000元、45000元、109433元，用于支付第五、六、七期的款项。虽然根据联建单位与被告之间形成的决议，原告应于2013年11月20日前支付第五期联建款117815元，于2014年10月25日前支付第六期联建款（第五、六期宽限期截至2016年1月20日），于项目审计结束后按被告与联建单位确定的期限支付第七期联建款，第六、七期联建款共78543元。但是，按照被告与联建单位之间的决议，催告支付联建款采取双重通知的形式，而被告提供的证据尚无法证明，被告或联建单位于原告支付第五、六、七期联建款前，已通知原告前述各期联建款的支付期限，故本院无法认定原告在支付第五、六、七期联建款前已经知道支付期限，更无法认定原告存在逾期支付联建款的违约行为。 根据《商品房买卖合同》的约定，原告逾期付款超过三十日的，被告有权选择解除合同。但被告提供的证据尚不足以证明原告逾期付款超过三十日这一解除条件的成就，故本院对被告关于解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。 二、原告有权要求被告交付房屋，并协助办理案涉房屋权属过户登记手续，但无权要求被告支付逾期交房、交证违约金或赔偿迟延交房造成的损失 原告已支付全部联建款，被告应及时履行交房、协助过户。故本院对于原告请求被告交付案涉房屋，并协助办理案涉房屋权属过户登记手续的诉讼请求予以支持。原告请求被告支付逾期交房、交证违约金并赔偿迟延交房造成的损失，但按照《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日前交付房屋，于2015年3月31日前交付土地、房屋权属证书，但前述有关交房、交证期限的约定，应根据后期被告与联建单位之间形成的有关各期联建款支付期限的决议作出相应调整，且原告实际付清全部联建款的日期亦为2018年3月21日，其又未提交证据证明变更后的交房、交证期限，及其已于提起诉讼前向被告提出过交证、协助过户的要求，故本院无法认定被告存在逾期交房、交证的违约行为，对原告要求被告支付交房、交证违约金，并赔偿逾期交房造成的损失的诉讼请求不予支持。 三、原告有权要求被告偿还多付的联建款并赔偿利息损失 按照《商品房买卖合同》及被告与联建单位之间的决议，案涉房屋的联建款为506358元，原告实际支付的联建款为514433元，原告有权要求被告返还多付的联建款8075元，并赔偿相应的利息损失。原告主张利息损失按每月2%计算，但未提交证据证明利息损失的计算依据，本院依法调整为按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率计算。据此，对于原告关于要求被告返还多付的联建款168049.50元，并按每月2%赔偿利息损失的诉讼请求，本院在联建款8075元，利息损失按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率计算的范围内予以支持。原告主张被告应返还其所付的滞纳金1700元，但其提交的证据无法证明其支付了该笔款项，故本院对其关于要求被告返还已付滞纳金1700元的诉讼不予支持。 另外，被告主张原告提出的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院不应支持，但根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或应当知道权利被他人侵害时起计算，被告并未举证证明，原告知道或应当知道其权利被他人侵害的起算时间，故本院对于其有关诉讼时效的抗辩不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郑冬娥将坐落于“君临城邦”二期小区第31幢1单元901室的房屋的权属过户登记至原告郑冬娥名下； 二、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于“君临城邦”二期小区第31幢1单元901室的房屋交付与原告郑冬娥； 三、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还给原告郑冬娥多付的联建款8075元并赔偿利息损失，利息损失按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率自2018年3月21日起计算至被告浙江省三门新城投资开发有限公司实际支付之日止； 四、驳回原告郑冬娥的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告浙江省三门新城投资开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费10935元，由原告郑冬娥负担10000元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担935元；反诉案件受理费80元，由反诉原告浙江省三门新城投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  任周扬 审 判 员  梅 丹 人民陪审员  何爱娟 二〇一九年十一月八日 法官助理杨捷 代书 记员  胡 琳