重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初5391号原告：曹明军，男，汉族，1966年12月23日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：马宏丽，系原告配偶。被告：重庆普丰实业发展有限公司，住所地重庆市江北区洋河东路10号，统一社会信用代码91500105693936863J。法定代表人：李俊，系被告公司董事长。委托代理人：陈冰遥，系被告公司员工。委托代理人：张夕茂，系被告公司员工。第三人：重庆同创物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区学林雅园13号，统一社会信用代码915001067398103439。法定代表人：李卫东，系第三人公司总经理。委托代理人：蔡春梅，系第三人公司员工。第三人：王厦，男，汉族，1979年4月2日生，住重庆市渝中区。原告曹明军诉被告重庆普丰实业发展有限公司、第三人重庆同创物业管理有限公司、王厦商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹明军及其委托代理人马宏丽，被告重庆普丰实业发展有限公司的委托代理人陈冰遥、张夕茂，第三人重庆同创物业管理有限公司的委托代理人蔡春梅，第三人王厦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于2017年3月24日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告所有的位于九龙坡区奥韵路1号-14号车库负1-221号车位。合同约定，被告应在2017年5月1日前交付车位，并保证原告所购车位能够正常停放车辆。合同生效后，原告依约支付了价款，并于2017年4月27日取得产权证，但一直到2017年11月底，车位一直由他人占用。原告为此，特起诉请求：1.判决被告向原告支付违约金2857元；2.判决被告向原告支付被他人占用的经营费用3680元；3.判决被告拒付违约金而多次交涉产生的费用及精神赔偿1000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：1.被告比约定日期提前145天为原告办理了产权过户手续，证明被告积极履行合同义务。2.车位的交付义务仅需能正常停放车辆，没有其他交付手续。3.原告称2017年11月20日可正常停放车辆，认为是侵权人停止侵权行为，原告错误理解了侵权责任和违约责任。4.原告提交的物业证明不具有法律效力，物业公司没有其他证据证明，车位的使用是由原告自行确定的，可以自行使用，也可出租。第三人重庆同创物业管理有限公司辩称：第三人就王厦擅自占用涉案车位，多次向其电话和书面沟通，告知不得占用原告车位，第三人公司已尽到告知协调义务，且为原告提供了其他停车位，确保了原告的合法权利。第三人王厦辩称：本人在2016年9月至2017年3月期间租用涉案车位，但已支付完毕所有租赁费用及物管费，是合法使用，至2017年4月起，我未再租赁、使用、占有该车位。经审理查明:被告(原名为重庆普丰置业发展有限公司)与第三人重庆同创物业管理有限公司于2014年11月1日签订了《关于同创奥韵小区车库物业委托管理协议》，约定被告将同创奥韵A区和B区停车库的物业管理委托给第三人重庆同创物业管理有限公司进行物业管理，期限为2014年11月1日至2017年10月31日。2016年1月28日，重庆同创奥韵B区停车库取得《重庆市停车场备案登记证》，停车场地址为九龙坡区奥韵路2号附14号，产权单位为被告，管理单位为第三人重庆同创物业管理有限公司。2017年3月24日原被告签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告向被告购买九龙坡区奥韵路2号附14号车库负1-221号车位，总成交金额136000元，自合同签订之日起180日内，由原被告双方代理人向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，被告应当在2017年5月2日将房屋交付给原告。合同还约定被告逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金。该合同未约定交付时应当履行何种手续。合同签订后，原告按约缴纳了房款，原告于2017年4月27日取得了所购车位的产权。2017年3月29日，被告向第三人重庆同创物业管理有限公司发送《通知函》一份，称被告公司截至2017年3月29日，完成了与奥韵小区12名业主关于车位买卖合同签订手续的办理。为保障已售车位交接工作的顺利开展，现函告重庆同创物业管理有限公司继续做好车库现场管理，并按下列交付日期完成与以下业主的车位交付工作。该函件后面负有已售车位业主信息表，表中有原告姓名，同时还载有其房号、已购车位号、交付日期（2017年5月1日前）、联系电话，并备注为未租业主。原告为证明自2017年11月20日才开始使用涉案车位，举示了《物业证明》一份，上面载明“1.我是B7-2-15-1业主，购买B区221号车位，自2017年4月27日起，购买车位业主车辆不能正常停放。2.B区221车位自2017年4月27日至2017年11月20日期间，一直被B4-23-3王夏业主非法占用。3.B7-2-15-1业主购买车位后，未停放车库。”该证明落款处写有“情况属实，何晓明”字样，加盖的印章显示单位名称为“重庆同创物业管理有限公司同创奥韵管理处”。被告与第三人王厦对该证据真实性不予认可，第三人王厦称自2017年4月起至今未再租赁使用涉案车位。第三人重庆同创物业管理有限公司对该证据真实性予以认可。第三人王厦举示了2014年10月至2019年4月物管费清单，拟证明2016年9月至2017年3月期间的车位租用费全部交清，2017年4月起未租用涉案车位。原被告及第三人重庆同创物业管理有限公司均对真实性无异议，但原告称不清楚涉案车位在2017年4月之后有无租给其他人，涉案车位上有其他车辆停放，但不知使用人是谁。审理过程中，原被告及第三人重庆同创物业管理有限公司均一致确认因业主和被告公司发生纠纷，车库道闸被破坏。原告称因此原告的车辆不能在涉案车位停放，被告则称道闸被破坏与原告能否正常停放车辆无因果关系。第三人重庆同创物业管理有限公司则称，因道闸系统破坏，小区租赁车位和购买车位的业主车辆均可进入，涉案车位是否被占用，其并不清楚。关于《物业证明》的出具情况，原告称被告告知过包括原告在内的业主，可以在物管处出具证明，凭证明到被告处索赔违约金，原告就于2019年1月9日去物管公司开具证明。原告按照被告要求自行书写了物业证明的内容，由车库管理员何晓明签字并加盖第三人重庆同创物业管理有限公司印章，车位由王厦占用的事实是何晓明告知原告的。被告称确有赔付过个别业主，但未向原告承诺过赔偿，原告是效仿其他业主。第三人重庆同创物业管理有限公司称原告车辆时有停放车库，但不清楚原告有无停放在所购车位。第三人王厦则否认占用涉案车位。后经本院要求，何晓明到庭作证称，自己是车库收费员，负责催收车位欠费和收费，有时张贴告知，有时是电话通知。《物业证明》中证明的内容是原告本人所写，签字是证人本人所签，但是在原告家人胁迫下所签，原告的车位长期停在同创奥韵B区车库，但不知是否有固定车位，原告以不缴纳车位管理费来胁迫证人，证人还称在B221车位张贴了温馨告知，张贴时看到车辆停放在车位上，原告的两辆车是轮流进入车库，证人只知道2017年3月以前是王厦在使用，之后车库秩序不正常，就不清楚了，但证明上的内容不是其所写，也不是其提供的。第三人举示了车辆出入登记表，其中2017年9月28日的记录显示该日13:30-15:00，巡查B区车库，221号渝AQC360右前车窗没关好，已通知车主B7-2-15-1。值班员签名为何晓明。原告对证据真实性无异议，认可渝AQC360车辆为其所有。原告称第三人重庆同创物业管理有限公司有提供一些位置给业主使用，但因业主和被告有纠纷，车库安全不能得到保障，且位置数量有限，原告并不能完全正常使用。原告的车辆有进过车库，但未停放就开走了。上述事实，有原被告双方举示的《重庆市房屋买卖合同》、不动产权属证书、《通知函》、车辆出入登记表、物管费清单、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原被告双方签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。本案主要争议焦点是被告是否就交付车位存在违约行为。首先，从双方的合同约定内容来看，并未就交付车位需履行何种手续进行约定。其次，根据庭审查明的事实可知，2016年1月28日，原告所购车位所在的停车库取得了《重庆市停车场备案登记证》，产权单位为被告，管理单位为第三人重庆同创物业管理有限公司。从第三人王厦举示的物管费清单及原告的陈述来看，原告所购车位符合停放车辆的条件。同时，被告也向第三人发出了《通知函》，告知了管理单位原告所购车位号及交付时间，上述事实表明原告作为产权人可以在所购车位上停放车辆。再次，第三人举示的车辆出入登记表显示，原告曾将车辆停放在所购车位上，原告也认可其车辆有进过车库，但称未停放，对于未停放的原因，原告并无证据证明是所购车位不具备交付条件所致。原告称所购车位被他人车辆占用，现第三人王厦已举示证据证明仅租用车位至2017年3月，之后未租用原告所购车位，原告也未举证证明所购车位在其购买后被被告或第三人租用给他人，至于被他人占用的问题，并不属于被告违约造成。因此，原告的证据不足以证明被告就交付车位存在违约行为，本院对原告以被告违约为由提出的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曹明军的全部诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告曹明军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 宇二〇一九年十一月二十五日法官助理  高继凯书 记 员  郭耘彤