北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10431号原告：孟凡振，男，1972年7月16日出生，汉族，住河北省保定市徐水县。委托诉讼代理人：吕勇，北京市汉鼎联合律师事务所律师。被告：张济全，男，1949年1月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：铁维中，北京市沃尔森律师事务所律师。原告孟凡振与被告张济全返还原物纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟凡振及其委托诉讼代理人吕勇、被告张济全及其委托诉讼代理人铁维中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孟凡振向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告位于北京市昌平区东小口镇××小区55号楼4层3房屋；2.被告向原告支付2011年1月1日至实际返还之日期间的使用费每月按6000元计（截至2018年10月为564000元）；3.被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2010年11月23日从第三人张珊处继承了北京市昌平区东小口镇××小区55号楼4层3房屋（以下简称涉案房屋），并于2015年7月17日取得了房屋所有权证。原告继承房屋后，因居住在外地，不常到房屋查看，后发现涉案房屋钥匙被更换，报警后警察以不属于刑事案件为由不予受理，也不让开锁公司进入。2017年年初，原告要求租户腾退涉案房屋并报警，租户声称是被告将涉案房屋出租。2017年在原告与被告另外诉讼中被告也称涉案房屋由其使用，并对外出租。原告要求被告腾退涉案房屋，被告不予理睬，故诉至法院。张济全辩称，答辩人认为争议房屋已经于2014年2月1日合法出租给承租人赵爽，承租期至2029年1月31日止，且承租人按期履行支付租金的义务，现房屋租赁合同还在有效期内，无法腾退房屋，故请求法院驳回原告的诉讼请求。一、依据北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1973号民事判决书，法院已对答辩人与本案争议房产之间的关系进行了判定，北京市第一中级人民法院（2017）京01民终6107号民事判决书确认答辩人与张珊之间存在借名买房的合同关系，据此，答辩人在借名买房期间，对房产有占有、处分的权利，有权将争议房产出租。二、承租人为善意第三人，在房产所有权变更过程中并不影响承租人的承租权，即买卖不破租赁。首先，2014年1月30日，答辩人与承租人赵爽签订房屋租赁合同时，该房屋的所有权人为刘彦，并非张珊或原告。同时答辩人因借名买房的关系，所以原产权人刘彦及其配偶胡金民已经在北京市方正公证处以公正的方式授权答辩人处置房产。而答辩人在出租房屋时已经向承租人出示《房屋所有权证书》、《公证书》原件，证明答辩人有权出租房屋，所以承租人承租涉案房屋属于善意第三人，应当保护房屋租赁合同的效力。其次，原告于2015年7月17日才取得涉案房产的所有权证书，而答辩人与承租人签订房屋租赁合同的时间是2014年1月30日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以在本案房屋租赁期限内，房屋买卖关系不能打破租赁关系，原告不能以房屋所有权转移为由否认租赁关系的存在，原告无权要求答辩人或承租人返还租赁物。综上所述，答辩人与张珊之间借名买房合同的关系已经得到法院的判决支持，答辩人基于借名买房的合同关系，在房屋所有权登记在原告之前与承租人签订的《房屋租赁合同》合法有效。答辩人出资购置争议房产并出租取得收益的行为合情合理，并无不当。原告向答辩人索要租金是原告通过合法形式掩盖其非法目的的不劳而获行为。最后，生效判决书中所载明的事实与原告起诉时在起诉状中所阐述的事实大相径庭，原告有意混淆视听，让法官作出错误的判断。另外，原告持房产证要求答辩人腾房，但答辩人也有房产证，一套房屋出现了两证件，答辩人已经向建委投诉。原告起诉答辩人腾房的第一证据是张珊遗嘱，但一审二审法院都认定是借名买房，答辩人是实际购房人；根据法律规定张珊遗嘱应当认定无效，原告的诉求是不法诉求，法院依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市昌平区东小口镇××小区55号楼4层3房屋（以下简称涉案房屋）原属刘彦所有。2009年6月28日，张济全借张珊名义与刘彦在北京万众恒基房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘彦将涉案房屋出售给张珊，房屋成交价格为85万元。2010年1月6日，刘彦、胡金民（刘彦丈夫）签署委托书，委托张济全办理诉争房屋的买卖交易手续，产权转移过户等相关手续。该委托书经北京市方正公证处予以公证。张珊于2010年11月22日去世。2010年9月26日，张珊立下遗嘱，将诉争房屋交由孟凡振继承。但诉争房屋一直未完成过户，仍在刘彦名下。2013年，刘彦将孟凡振起诉至本院，要求解除其与张珊签订的房屋买卖合同，本院经审理驳回了刘彦的诉讼请求。刘彦上诉后，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）驳回刘彦上诉，维持原判。2014年，刘彦与孟凡振就诉争房屋的过户及损失赔偿问题继续在本院进行诉讼，经本院调解达成协议，刘彦协助孟凡振办理诉争房屋的产权过户手续，将上述房屋转移登记至孟凡振名下。2015年7月17日，诉争房屋登记在孟凡振名下。2017年，张济全以合同纠纷将孟凡振起诉至本院，本院作出（2017）京0114民初1973号民事判决书（已生效），查明就涉案房屋买卖事宜张济全与张珊之间存在借名买房关系，张济全支付购房款908988元。在该案中，张济全放弃主张房产，解除借名买房合同，本院判令孟凡振支付张济全908988元。案件宣判后，孟凡振不服一审判决，上诉至一中院。2017年9月21日，一中院作出（2017）京01民终6107号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。根据（2017）京0114民初1973号案查明的事实，以及本案当事人的陈述，涉案房屋一直由张济全占有使用，现由张济全出租他人使用。本案中，张济全提交了《租约》，载明出租甲方为张济全、刘彦，乙方为赵爽，租期为十五年，自2014年2月1日起至2029年1月31日止，租金每年20000元，尾部出租方有张济全签字，刘彦未签字。孟凡振不认可上述材料，表示张济全没有权利对外出租涉案房屋，且上述租赁期限与正常的相关常识相违背，租金明显低于市场价格。张济全表示涉案房屋现在由承租人赵爽使用，赵爽按时给付租金，租金已经交至2020年1月31日。上述案件事实，有（2014）昌民初字第8961号民事调解书、（2017）京0114民初1973号民事判决书、（2017）京01民终6107号民事判决书、房屋产权证书、《租约》及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案涉诉房屋于2017年7月17日登记在孟凡振名下，孟凡振为该房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益及处分的权利。同时，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。根据本院查明的事实，孟凡振虽然通过继承继受取得涉诉房屋，但未清偿张珊与张济全就涉案房屋产生的债务，未实际占有使用。借名买房的相关债权债务，孟凡振与张济全诉至法院，本院（2017）京0114民初1973号民事判决书及北京市第一中级人民法院（2017）京01民终6107号民事判决书已处理完毕。本院认为，借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。进言之，借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之。在借名买房债权债务纠纷解决之前张济全依据与张珊之间的借名买房合同占有使用涉案房屋具有法律依据。在此之后，孟凡振对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现孟凡振要求张济全返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。张济全称其于2014年1月30日持房屋所有权证（刘彦）、授权委托书与赵爽签订《租约》，将涉案房屋出租给赵爽使用，现无法返还。本院认为，虽然合同法规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但该规定旨在保障承租人租赁的稳定性，于房屋物权变动无碍，更不能阻碍所有权人实际控制标的物。因本案中赵爽未参加诉讼，《租约》的真实性及效力本院无法确认，本院在本案中不宜对租赁合同的权利义务作出处理。但是，上文已经论述，自2017年9月21日起，张济全已无权占有使用涉案房屋，更无权进行收益，即便本案中张济全提交的《租约》真实有效，出租方的相关权利亦应由孟凡振行使，相关纠纷由孟凡振与案外人解决。因此孟凡振要求张济全支付占用期间的使用费具有事实和法律依据，本院在合理范围内予以支持。关于支付的标准，本院参考同区域房屋租赁的标准予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张济全于本判决生效后七日内将位于北京市昌平区东小口镇××小区55号楼4层3房屋返还孟凡振。二、张济全于本判决生效后七日内支付孟凡振房屋使用费150000元。三、驳回孟凡振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，由孟凡振负担6800元，已交纳，由张济全负担3300元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  唐险峰二〇一九年十一月七日书 记 员  李 杰