重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初14251号 原告：张金全，男，1954年5月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：王雄，重庆美翎律师事务所律师。 被告：张玲，女，1968年6月19日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告张金全与被告张玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、彭钦洪组成合议庭，适用普通程序于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告张金全的委托诉讼代理人王雄到庭参加诉讼。被告张玲经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告张金全向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《门面房租赁合同》；2.判决被告返还原告出租的房屋；3.判决被告支付原告2018年8月1日至2019年5月31日期间的房屋租金61807.5元及违约金，违约金以61807.5元为基数，自2019年6月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；4.判决被告支付原告自2019年6月1日起至被告实际交付房屋止，按《门面租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占用损失；5.判决被告支付原告2018年11月至2019年5月的物业费1189．86元及房屋占用期间的物业费（自2019年6月1日起至被告实际交付房屋止，标准按照169.98元/月执行）；6.判决被告支付原告水费174元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月22日，原告与被告签订《门面房租赁合同》一份，约定原告将宝圣大道798号房屋（即渝北区回兴街道果园新村27号附17号正能雅舍3幢1-商铺17）出租给被告，还约定了租期、租金标准。合同签订后，被告于2018年4月23日支付原告首期租金18450元。但之后被告欠付截止2019年5月31日的租金61807.5元，原告按约有权解除合同、收回房屋。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告张玲未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：原告是渝北区回兴街道果园新村27号附17号正能雅舍3幢1-商铺17的所有权人，该房屋建筑面积为113.32平方米，套内建筑面积107.58平方米。 2018年4月22日，原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方），双方签订了一份《门面房租赁合同》，主要约定：乙方向甲方租赁宝圣大道798号（3幢1单元-商铺17号门面）临街1开间房屋，建筑面积为113.32平方米（套内面积107.58平方米）；乙方向甲方租赁的房屋用途作商业经营使用，主要经营餐饮；乙方自行负责并支付使用的水费、电费、物管费、清洁费等与使用房屋有关的其它一切费用，税费由乙方承担；租赁期为6年，租赁时间从2018年5月1日至2024年4月30日止；第四条租金和租金的交纳期限，（一）租金按每间为单位计算，1.租金按第1年每月6150元计租，合计年租金为73800元/间，缴费为每6个月交一次（第一个半年按3个月交，以后仍按6个月交一次），缴费时间为期满前一个月的20日前交租金，甲方所收租金为税后租金（即纯得租金），2.第2年（2019）按上半年的基础上按5%上涨租金，全年租金为77490元，3.第3年（2020年）及以后的租金，均按上年租金的7%上涨租金，4.到期该缴纳租金时，乙方将租金划入指定账户，开户主姓名张金全，开户行重庆交通银行学府路支行，账号622260051001491XXXX，并同时电话通知甲方，甲方不再出具收据，乙方凭银行的付款凭据作为付款依据，（二）乙方应向甲方支付租赁违约保证金，金额为20000元；第六条租赁关系的变更，3.如遇以下情况则本合同解除，乙方必须无条件的在甲方指定的时间内撤离，甲方有权随时提前收回房屋，2）逾期十天不足额交纳租金、水、电费的；第八条，租金如有滞后缴纳时，按应缴纳金额每日1%计算，期满前一个月的20日前交租金，合同签订后乙方在4月23日应将第一季度的租金打入甲方指定的银行账号。合同还约定了其他内容。 原告称被告通过案外人高志辉向原告支付了案涉房屋第一季度租金18450元，并举示了一张《交通银行个人客户交易清单》。该交易清单显示：打印时间为2019年5月29日，账号622260051001491XXXX，户名为原告，2018年4月23日案外人高志辉向原告转账支付了18450元。 2019年6月1日，原告支付了案涉房屋抄表日期为2019年1月3日的水费174元。 2019年11月15日，原告按照每月169.98元的标准支付了案涉房屋2018年11月至2019年5月31日期间的物业服务费1189.86元。 庭审中，原告称，其于2018年4月23日将案涉房屋交付给被告使用；同日，被告现金支付了原告保证金20000元，本案中保证金不予处理；2019年5月原告接到物业催缴物业费的电话才知道被告已经没有经营了；2019年5月被告已经失联，原告至今没有收回案涉房屋，屋内还留有被告经营餐饮的设备；被告从2018年8月1日就开始欠付租金，原告多次找被告协商，被告称其经营困难，故原告就多给了被告一些时间，没有解除合同；2019年5月30日原告发现被告失踪，为了方便计算，故主张租金支付至2019年5月31日；依据合同第八条主张违约金，原告自行调整了计算标准；房屋占用费主张按照2019年租金标准即每月6457.5元计算。 上述事实，有201房地证2010字第2XXXX号产权证、《门面房租赁合同》、《交通银行个人客户交易清单》、《催费通知书》、《缴费通知单》、水费收据、物业费收款收据以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：原告和被告签订的《门面房租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 虽然原告举示的《交通银行个人客户交易清单》显示系案外人向原告转账18450元，但依据合同约定的第一季度支付租金金额、时间和收款账号，可以认定是被告于2018年4月23日向原告支付了案涉房屋一个季度的租金18450元，合同已经实际履行。 关于租金、逾期支付租金违约金。合同第六条第（一）款第1项约定“租金按第1年每月6150元计租……缴费为每6个月交一次（第一个半年按3个月交，以后仍按6个月交一次）”，被告按约应于2018年7月20日前向原告支付2018年8月1日至2018年10月30日期间的租金6150元/月×3个月＝18450元，应于2018年10月20日前向原告支付2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金6150元/月×6个月＝36900元，应于2019年4月20日前向原告支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金、6457.5元/月×6个月=38745元。被告作为承租人，应对其按约支付了租金承担举证责任，其未对此举证证明，应当承担相应的举证责任。故对原告要求被告支付2018年8月1日至2019年5月31日期间欠付租金61807.5元的诉讼请求，本院予以支持。合同第八条约定，被告逾期支付租金的，按应缴纳金额每日1%支付原告逾期支付租金的违约金。原告自愿将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，将起算时间均调整为从2019年6月1日起，是对自己权利的处分，本院予以认可。故被告应向原告支付以61807.5元为基数从2019年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至付清全部款项之日止的逾期支付租金违约金。 关于解除合同、返还房屋。合同第六条第3款约定，被告逾期十天不足额交纳租金、水、电费的，原告有权解除合同、提前收回房屋。被告存在逾期支付租金的违约行为，对原告诉请判决解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年10月7日向被告公告送达了本案诉状副本、传票等材料。故判决原告与被告签订的《门面房租赁合同》于2019年10月7日解除。对原告要求被告返还渝北区回兴街道果园新村27号附17号正能雅舍3幢1-商铺17的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋占用费。原告要求被告支付2019年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费。因合同于2019年10月7日解除，故2019年6月1日至2019年10月7日期间原告应基于合同主张租金而不是基于物权主张房屋占用费，故对原告主张被告支付2019年6月1日至2019年10月7日期间房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持，原告可以另行主张该期间的租金。原告主张被告按照合同约定的租金标准支付2019年10月8日至返还房屋之日的房屋占用费，计算标准具有合理性，本院予以认可。故被告应向原告支付从2019年10月8日起按照每月6457.5元的标准计算至返还房屋之日止的房屋占用费。 关于物业费、水费。合同约定被告应承担其占用房屋期间产生的物业费、水费、电费等费用。原告已经代被告支付了2018年11月至2019年5月31日期间案涉房屋的物业服务费1189.86元、抄表日期为2019年1月3日的水费174元。故对原告要求被告支付水费174元、2018年11月至2019年5月的物业费1189.86元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年6月1日起至被告实际交付房屋止按照每月169.98元计算的物业费，因原告尚未代被告支付该期间的物业费，故因原告该诉请无事实依据，本院不予支持。 被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2019年10月7日解除原告张金全与被告张玲签订的《门面房租赁合同》； 二、被告张玲于本判决生效后立即向原告张金全返还渝北区回兴街道果园新村27号附17号正能雅舍3幢1-商铺17； 三、被告张玲于本判决生效后立即向原告张金全支付2018年8月1日至2019年5月31日期间欠付的租金61807.5元； 四、被告张玲于本判决生效后立即向原告张金全支付以61807.5元为基数从2019年6月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至付清全部款项之日止的逾期支付租金违约金； 五、被告张玲于本判决生效后立即向原告张金全支付从2019年10月8日起按照每月6457.5元的标准计算至返还房屋之日止的房屋占用费； 六、被告张玲于本判决生效后立即向原告张金全支付2018年11月至2019年5月期间的物业费1189.86元； 七、被告张玲于本判决生效后立即向原告张金全支付水费174元； 八、驳回原告张金全的其他诉讼请求。 如果被告张玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7942元，由被告张玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦洪 二〇一九年十一月十九日 法官 助理  陈 实 书 记 员  李 洁