湖北省应城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0981民初1435号原告：湖北世纪凯发房地产开发有限公司。住所地：湖北省应城市蒲阳大道学苑春晓1栋301室。统一社会信用代码：91420981773916176R。法定代表人：陈建坤，该公司总经理。委托代理人：周雪松，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告:任晓春，男，汉族，1964年9月13日出生，湖北省应城市人，住湖北省应城市。被告:魏小华，女，汉族，1964年7月26日出生，湖北省应城市人，住址同上。系被告任晓春之妻。原告湖北世纪凯发房地产开发有限公司(以下简称凯发房地产公司）诉被告任晓春、魏小华商品房买卖合同纠纷一案。本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成由审判员许小华担任审判长，人民陪审员陶艳霜、蔡琼霞参加评议的合议庭。诉讼过程中，原告凯发房地产公司于2019年9月23日向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2019年9月24日作出（2019）鄂0981民初1435号民事裁定书，将被告任晓春、魏小华所有的位于湖北省应城市蒲阳大道凯发学苑春晓5幢1单元1802号房屋予以查封。同年11月6日公开开庭进行了审理，原告凯发房地产公司委托代理人周雪松到庭参加诉讼，被告任晓春、魏小华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯发房地产公司诉称：2014年4月9日，原告凯发房地产公司与被告任晓春签订《商品房买卖合同》，被告任晓春购买原告凯发房地产公司开发的应城市学苑春晓第5栋1单元1802室，面积为110.13平方米商品房一套，约定房屋每平方米4,316.60元，总金额为475,167元。付款方式为：买受人于2014年4月9日付首付款145,167元，余款330,000元办理15年银行按揭。还约定买受人未按期偿还按揭贷款，出卖人有权解除合同。2014年8月29日，被告任晓春与中国农业银行股份有限公司应城市支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为330,000元，借款期限为180个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率。原告凯发房地产公司为该笔借款提供保证担保，被告任晓春、魏小华同意以其共同购买的商品房（应城市学苑春晓第5栋1单元1802室）作抵押担保，并办理抵押预告登记（证号：应城房预城中字第××号）。被告任晓春、魏小华作为共同还款人向中国农业银行股份有限公司应城市支行出具共同还款责任确认书。后被告任晓春、魏小华未能按约定按月支付按揭款，中国农业银行股份有限公司应城市支行提前收回贷款，并向应城市人民法院提起诉讼，要求被告任晓春、魏小华承担偿还借款的义务，同时要求原告凯发房地产公司承担保证担保责任。2018年10月10日，应城市人民法院做出（2018）鄂0981民初468号民事判决书，判决项为：一、被告任晓春、魏小华偿还借款人民币本金285,141.85元及利息13,295.50元，合计298,437.35元。逾期利息自2018年7月20日起，以本金285,141.85元为基数按年利率9.825%计算至清偿之日止。二、被告任晓春、魏小华支付律师费12,000元；三、湖北世纪凯发房地产开发公司对上述第一、二项承担连带清偿责任。该保证责任履行后，有权向被告任晓春、魏小华追偿。案件受理费5,956元，由被告任晓春、魏小华、湖北世纪凯发房地产开发公司共同负担。判决生效后，中国农业银行股份有限公司应城市支行申请强制执行，原告凯发房地产公司代为偿还本金、利息及相关费用共计332,512元。另外，原告凯发房地产公司于2017年3月30日、9月30日代被告任晓春、魏小华支付银行按揭款金额分别为10,537.05元、10,653.83元，共计21,190.88元。由此，原告凯发房地产公司实际代被告任晓春、魏小华向银行偿还的本金、利息及相关费用等共计353,702.88元。为维护原告凯发房地产公司的合法权益，特诉至应城市人民法院。现请求判令：1、解除原、被告签订的应城市学苑春晓第5栋1单元1802室《商品房买卖合同》，合同解除后，被告任晓春、魏小华返还该房屋；2、判令被告任晓春、魏小华向原告凯发房地产公司支付违约金17,685元（353,702.88元×5%）；3、判令被告任晓春、魏小华向原告凯发房地产公司支付代偿款353,702.88元，并以代偿款为基数从实际支付之日起按年利率9.825%支付资金占用利息及损失至实际清偿之日止；4、由被告任晓春、魏小华承担本案的诉讼费、财产保全费等相关费用。原告凯发房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、营业执照复印件。证明原告凯发房地产公司基本情况和诉讼主体资格。证据二、身份证复印件。证明被告任晓春的基本情况及诉讼主体资格。证据三、《商品房买卖合同》。证明2014年4月9日，原告凯发房地产公司与被告任晓春签订《商品房买卖合同》，被告任晓春购买原告凯发房地产公司开发的应城市学苑春晓第5栋1单元1802室，面积为110.13平方米商品房一套，约定房屋每平方米4,316.60元，总金额475,167元。付款方式为：买受人于2014年4月9日付房款145,167元，余款330,000元办理15年银行按揭。证据四、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。证明2014年8月29日，被告任晓春与中国农业银行股份有限公司应城市支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定借款金额为330,000元，借款期限为180个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率。原告凯发房地产公司为该笔借款提供保证担保，被告任晓春、魏小华同意以其共同购买的商品房应城市学苑春晓第5栋1单元1802室作抵押担保，并办理了抵押预告登记（证号：应城房预城中字第××号）。证据五、（2018）鄂0981民初468号民事判决书。证明应城市人民法院于2018年10月10日做出（2018）鄂0981民初468号民事判决书，判决为：一、被告任晓春、魏小华偿还借款人民币本金285,141.85元及利息13,295.50元，合计298,437.35元。逾期利息自2018年7月20日起，以本金285,141.85元为基数按年利率9.825%计算至清偿之日止。二、被告任晓春、魏小华支付律师费12,000元；三、湖北世纪凯发房地产开发公司对上述第一、二项承担连带清偿责任。该保证责任履行后，有权向被告任晓春、魏小华追偿。案件受理费5,956元，由被告任晓春、魏小华、湖北世纪凯发房地产开发公司共同负担。证据六、中国农业银行业务凭证八份。证明原告凯发房地产公司于2017年3月30日、9月30日代被告任晓春、魏小华支付按揭款金额分别为10,537.05元、10,653.83元，共计21,190.88元。证据七、应城市人民法院协助扣划存款通知书、（2019）鄂0981执187号执行裁定书。证明在应城市人民法院执行阶段，原告凯发房地产公司代被告任晓春、魏小华为偿还本金、利息及相关费用共计332,512元。被告任晓春、魏小华经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、举证的诉讼权利。经审查，原告凯发房地产公司提交的以上证据来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信。本院根据确认有效证据及庭审调查事实，认定本案事实如下：2014年4月9日，原告凯发房地产公司与被告任晓春签订《商品房买卖合同》，被告任晓春购买原告凯发房地产公司开发的应城市学苑春晓第5栋1单元1802室面积为110.13平方米商品房一套，约定房屋每平方米4,316.60元，总金额475,167元。付款方式为：买受人于2014年4月9日付首付款145,167元，余款330,000元办理15年银行按揭。2014年8月29日，被告任晓春与中国农业银行股份有限公司应城市支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定借款金额为330,000元，借款期限为180个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础浮动上浮或下浮一定比例确定执行年利率。原告凯发房地产公司为该笔借款提供保证担保，被告任晓春、魏小华同意以其共同购买的商品房（应城市学苑春晓第5栋1单元1802室）作抵押担保，并办理抵押预告登记（证号：应城房预城中字第××号）。被告任晓春、魏小华作为共同还款人向中国农业银行股份有限公司应城市支行出具共同还款责任确认书。2018年3月14日，因被告任晓春、魏小华未能按约定按月支付按揭款，中国农业银行股份有限公司应城市支行向本院提起诉讼，要求被告任晓春、魏小华承担偿还借款的义务，同时要求原告凯发房地产公司承担保证担保责任。2018年10月10日，应城市人民法院做出（2018）鄂0981民初468号民事判决书，判项的内容为：一、被告任晓春、魏小华偿还借款人民币本金285,141.85元及利息13,295.50元，合计298,437.35元。逾期利息自2018年7月20日起，以本金285,141.85元为基数按年利率9.825%计算至清偿之日止。二、被告任晓春、魏小华支付律师费12,000元；三、湖北世纪凯发房地产开发公司对上述第一、二项承担连带清偿责任。该保证责任履行后，有权向被告任晓春、魏小华追偿。案件受理费5,956元，由被告任晓春、魏小华、湖北世纪凯发房地产开发公司共同负担。判决生效后，中国农业银行股份有限公司应城市支行向本院申请强制执行。在执行过程中，原告凯发房地产公司代被告任晓春、魏小华向中国农业银行股份有限公司应城市支行偿还本金、利息及相关费用计332,512元。另查明，原告凯发房地产公司于2017年3月30日、9月30日代被告任晓春、魏小华偿还银行按揭款，金额分别为10,537.05元、10,653.83元，合计21,190.88元。还查明，案涉商品房至今未办理正式抵押登记手续，也未办理不动产转移登记手续。本院认为，本案涉案的《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是当事人真实意思的表示，合同均合法有效，合同当事人均应依照合同的有效约定全面、正确的履行合同义务。合同约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中买受人任晓春未按期偿还银行按揭贷款，致使出卖人凯发房地产公司承担了担保责任，代替买受人任晓春偿还下欠银行的全部借款本金、利息及相关费用。凯发房地产公司有权解除与任晓春签订的《商品房买卖合同》，凯发房地产公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。因买受人的原因导致《商品房买卖合同》解除，买受人应当承担违约责任，但本案双方在《商品房买卖合同》中未对此种情形的违约金作出明确约定，原告凯发房地产公司要求被告任晓春、魏小华支付违约金17,685元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告任晓春应当赔偿原告凯发房地产公司资金占用期间的利息损失，以原告凯发房地产公司分别于2017年3月30日代偿的10,537.05元、2017年9月30日代偿的10,653.83元、2019年3月22日代偿的332,512元为基数分段计算，参照年利率6%支付资金占用期间的利息损失，从代偿之日起计算至判决生效之日止，暂计算至本判决作出之日（2019年11月8日）止为16,279.02元。对于判决作出之日次日起至判决生效之日止期间的资金占用损失，判决生效后，再行计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，被告任晓春、魏小华应当将应城市学苑春晓第5栋1单元1802室返还给原告凯发房地产公司。原告凯发房地产公司应当返还被告任晓春、魏小华购房款475,167元，扣减原告凯发房地产公司于2017年3月30日代偿的10,537.05元、2017年9月30日代偿的10,653.83元、2019年3月22日代偿的332,512元以及资金占用损失16,279.02元后，实际应当返还被告任晓春、魏小华购房款的金额为105,185.1元。对于判决做出之日次日起至判决生效之日止期间原告凯发房地产公司资金占用期间的利息损失，在判决生效后，再予以抵扣。被告任晓春、魏小华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖北世纪凯发房地产开发有限公司与被告任晓春签订的应城市学苑春晓第5栋1单元1802室《商品房买卖合同》，被告任晓春、魏小华于本判决生效后五日内返还房屋。二、被告任晓春、魏小华返还房屋后，原告湖北世纪凯发房地产开发有限公司向被告任晓春、魏小华返还购房款105,185.1元（对于判决作出之日次日起至判决生效之日止期间湖北世纪凯发房地产开发有限公司的资金占用损失，以代偿款353,702.88元为基数按年利率6%计算，在判决生效后，再予以抵扣。）；三、驳回原告湖北世纪凯发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,427元，由被告任晓春、魏小华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第(一)款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省孝感市中级人民法院，开户银行：中国农业银行孝感市交通西路支行，账户：17×××36。如在法定期间未上诉，本判决发生法律效力。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  许小华人民陪审员  陶艳霜人民陪审员  蔡琼霞二〇一九年十一月八日书 记 员  明雨珍