贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初8217号原告：许家军，男，汉族，1951年10月30日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：周红卫，贵州名城律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗祖微，贵州名城律师事务所律师。被告：遵义昌宏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区乳园商住楼。注册号5203022200069。法定代表人：肖峻。被告：瞿正强，男，汉族，1952年3月12日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原告许家军与被告遵义昌宏房地产开发有限责任公司（下称昌宏公司）、瞿正强房屋买卖合同纠纷一案。本院曾于2018年12月6日作出（2018）黔0302民初9474号民事判决。原告许家军不服，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院于2019年6月14日作出（2019）黔03民终2785号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院组织合议庭公开开庭进行了审理。原告许家军，被告昌宏公司法定代表人肖峻，被告瞿正强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许家军向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付位于遵义市红花岗区建筑面积117.99㎡（价值139228元）的房屋钥匙，并办理该房屋的所有权证书；2、判令被告交付位于遵义市红花岗区附楼中的176㎡房屋）。事实和理由：我与被告瞿正强是同学。2000年，被告瞿正强称其是昌宏公司董事。昌宏公司当时正在开发红花岗区桃源路Ａ区Ａ、Ｂ、Ｃ商住楼。同年10月16日，我交纳了26万元购买Ａ区Ａ幢附楼一层至三层房屋。2001年10月9日，被告瞿正强与案外人张宗智、陈黔利签订《合伙开发房地产协议书》（经遵义市红花岗区公证处公证），约定三人合伙开发桃源路Ａ区Ａ、Ｂ、Ｃ商住楼。2001年12月，被告告诉我因一楼是营业房，需补缴房款。我分别于同年12月10日、17日、31日分三次共计向被告交纳了6万元。2002年11月19日，我与被告昌宏公司签订《商品房买卖合同》，明确昌宏公司将Ａ区Ａ幢附楼三层11号出售给我，建筑面积117.99㎡，总金额139228元。该合同已被（2018）黔03民终3703号民事判决确认合法有效。我支付购房款后，被告未履行交房义务。故诉至人民法院，请求维护我的合法权益。被告许家军辩称，原告交纳的购房款金额为22万元，不是原告所称的32万元。其余陈述基本属实。确有修建176㎡的房子，只是现由施工人占有，未能交房的责任由昌宏公司承担。被告昌宏公司辩称，我公司没有收到原告交纳的32万元购房款。与原告签订商品房买卖合同中的按揭贷款是我公司偿还的。原告诉请的房屋，分别备案在原告和其他人名下，因我公司差欠工程款，现被施工人占有。本院经审理认定事实如下：2001年10月9日，被告瞿正强与案外人张宗智、陈黔利签订《合伙开发房地产协议书》（经遵义市红花岗区公证处公证），约定三人合伙开发桃源路A区A、B、C栋商住楼。张宗智为法人代表，主持全盘工作；陈黔利分管拆迁房屋，房屋销售；瞿正强分管技术、负责现场监督、对外对上联系、办理有关手续。一、关于建筑面积117.99㎡的房屋2001年12月份，昌宏公司“桃源路A区项目经理部”向原告出具收款收据3张，载明合计收到购房款6万元。2002年11月19日，原告许家军与被告昌宏公司签订《商品房买卖合同》，将桃源路A区A幢附楼三层11号建筑面积117.99㎡的房屋出售给原告，并在遵义市红花岗区房地产市场管理处办理了预售登记手续。当月27日，被告昌宏公司向原告许家军出具了不动产专用发票。合同已经生效判决确认合法有效。原告许家军就购买该房屋向建设银行申请抵押贷款，且办理了抵押登记，贷款直接发放至昌宏公司账户。因原告许家军未按时还款，建设银行将其诉至法院，生效判决确认银行对该套房屋享有优先受偿权。庭审中，被告昌宏公司称案外人李昌栋也购买了117.99㎡的房屋。对此，李昌栋与昌宏公司于2002年11月19日签订《商品房买卖合同》记载的房屋，预售登记的房号均是A区A栋三楼附2号。李昌栋、许家军的房号不同，两份合同又是同一日签订，代表昌宏公司签订合同的人均是陈黔利，可见原告许家军与李昌栋购买的不是同一套房屋。二、关于建筑面积176㎡的房屋。原告举示以下两组证据证明其主张：1、2000年10月16日，瞿正强向原告出具的收据2张，载明合计收到购房款16万元，用于购买桃源路A区A栋一单元三楼房屋（面积略176㎡），加盖了“遵义市建筑工程公司机关直属二队财务专用章”。2、房屋现状照片。经被告质证，本院认为不能证明原告购买了照片中的房屋。另，经本院查询，遵义市不动产登记事务中心未有原告所主张两套房屋的登记信息。被告昌宏公司现处于吊销，未注销状态。以上事实，有各方当事人的陈述，商品房买卖合同、不动产专用发票、遵义市商品房预售登记表、收款收据、个人购房抵押借款合同、（2007）红民二初字第34号和（2018）黔03民终3703号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于117.99㎡的房屋。第一，商品房买卖合同已经生效判决确认合法有效，且签订至今已有十七年，原告许家军有权要求被告交付房屋，但《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。未有证据证明该套房屋已经验收合格，故对原告请求交付的诉请，本院暂不予支持。第二，原告许家军将房屋作为按揭贷款的担保抵押给建设银行，其办理产权证不损害建设银行的抵押权。但是，房屋初始登记是为购房者办理权属转移登记的前置条件。该套房屋尚未办结产权初始登记，是否能够办结、何时办结尚不确定，故对原告请求协助办理房屋所有权证书的诉请，本院暂不予支持。关于176㎡的房屋。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件，办理产权登记有关事宜等事项。在房屋尚未办妥有关手续，且未修建的情况下，由瞿正强出具的收据仅表明双方存在交易意向，不能证明原告与被告方达成了买卖商品房的合同关系。故对原告请求交付该套房屋的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：驳回原告许家军的诉讼请求。案件受理费3085元，由原告许家军负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审 判 长  刘俊森人民陪审员  杨武强人民陪审员  刘等良二〇一九年十一月十一日法官助理孟荣钊书记员张露旭附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第十二条第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《建设工程质量管理条例》第十六条第三款建设工程经验收合格的，方可交付使用。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。