北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初452号原告：王晓倩，女，1975年11月14日出生，汉族，无职业，住北京市。委托诉讼代理人：魏威，北京市当代律师事务所律师。被告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丰，女，1981年5月27日出生，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司职员。原告王晓倩与被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称被告长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓倩的委托诉讼代理人魏威，被告长城物业北京分公司的委托诉讼代理人张丰、张乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓倩向本院提出诉讼请求：1、被告长城物业北京分公司赔偿原告王晓倩租金损失42306.84元；2、被告长城物业北京分公司退还原告王晓倩物业费、空调费6367元；3、诉讼费由被告长城物业北京分公司负担。事实和理由：2016年4月21日，我与案外人北京绿地京驰置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购置坐落于北京市通州区绿地中央广场1502室房屋（以下简称案涉房屋），同年8月，正式办理入住手续。物业管理公司为被告长城物业北京分公司，我按照要求向被告长城物业北京分公司缴纳物业费、空调费。但自2018年5月底始，案涉房屋所在的整栋写字楼的空调均不再能够正常运转，导致楼内环境闷热无法正常办公，我及其他业主均向被告进行多次交涉反映，其承诺尽快修理，但却未得以恢复正常。最终导致因空调无法继续供人员正常办公居住使用，无法对外出租，被告长城物业北京分公司对此应承担赔偿责任。被告长城物业北京分公司辩称，我公司已依据双方之间的物业合同向原告王晓倩提供了物业服务，不应再向原告王晓倩退还物业费。另，原告王晓倩主张的损失与我公司提供的物业服务并无因果关系，故不同意原告王晓倩的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月21日，原告王晓倩与案外人北京绿地京驰置业有限公司（以下简称绿地京驰公司）签订《北京市商品预售合同》，购置北京绿地京驰公司开发的坐落于北京市通州区运河核心区IV-07地块F3其它类多功能用地1#办公、商务型公寓、商业楼15层2单元-1502号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为109.54平方米，该合同的附件之一为《北京市前期物业服务合同》，约定绿地京驰公司按《北京市住宅物业管理服务等级三级标准》提供案涉房屋的前期物业服务，双方约定绿地京驰公司可以自行提供本物业服务，亦可根据相关规定聘用具备相应资质的专业公司实施物业服务。此外，双方还约定了其他内容。原告王晓倩于2016年8月入住案涉房屋。后绿地京驰公司（甲方）与被告长城物业北京分公司（乙方）签订《通州核心区07地块项目前期物业服务合同》及《补充协议》，约定甲方将案涉房屋所在小区的物业服务委托给乙方，双方约定乙方按照不低于《住宅物业服务标准（三级）》中规定的相应要求提供服务；服务期限为三年，自项目正式入住之日起算；物业服务收费标准为办公13元每平米每月计算，不含中央空调费等费用；中央空调运行及维保费用由办公楼业主或使用人按12.5元每平米每月的标准交纳；中央空调供给时间，制冷：每年5月1日至9月30日止，共计5个月；供暖：每年11月15日至3月15日止，共计4个月；以上费用包括项目规划红线范围内中央空调公共区域部分设施、设备的日常维护费用，不包含业主室内专用空调系统末端设备日常维护费用。此外，双方还约定了其他内容。经查，自王晓倩入住案涉房屋时起，一直系由被告长城物业北京分公司提供物业管理服务。2017年，被告长城物业北京分公司（甲方、用冷人）与案外人北京华电北燃能源有限公司（乙方、供冷人，以下简称华电北燃公司）签订《供用冷合同》，约定:乙方为案涉房屋所在地块提供供冷服务，供冷时间为6月1日起至9月30日止，甲方应缴纳的冷费包括基本冷费和计量冷费。基本冷费为10元每建筑平米每供冷季，计量冷费为0.57元每千瓦时，甲方应于本合同签署完毕后30日内将本供冷季的基本冷费395290元缴纳给乙方，计量冷费甲方以月结的方式向乙方缴纳，本供冷季内，每平米用冷面积赠送2冷吨时的制冷量，合计赠送冷量79058冷吨时，折合278047千瓦时。双方供冷设施管护责任分界点为能源子站机房墙界，从制冷源至双方约定的管理分界点之间的供冷设施的运行、维修、更新改造的责任及其费用由乙方承担；从双方约定的管理分界点至甲方户内散热设备之间的供冷设施管理、维修、更新改造的责任及其费用由甲方承担；乙方的供冷设施出现故障，未能及时通知甲方，给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。2017年12月27日，原告王晓倩向被告长城物业北京分公司缴纳案涉房屋物业费17148.24元及中央空调费9858.6元，其中物业费收费标准为每平米单价13元每月，另加垃圾费60元，中央空调费标准为7.5元每平米每月。长城物业北京分公司出具的发票载明中央空调费为其代收费用。2018年夏季，案涉房屋所在地块中央空调供冷存在问题，导致空调制冷效果不理想。2018年6月、7月，案涉房屋所在小区业主向被告长城物业北京分公司群体反映空调制冷问题。从原告王晓倩提供的当时的媒体报道看，案涉房屋所在小区部分楼栋当时的室温达到了31-32摄氏度。从王晓倩提供的证据看，案涉房屋室温最高达到33.5摄氏度。被告长城物业北京分公司主张中央空调制冷问题是由于华电北燃公司供冷不足造成，为此其提交了其向华电北燃公司反映相关问题的函件，但并未提交其他证据予以佐证。长城物业北京分公司亦主张案涉房屋的室温一直在28摄氏度左右，而此温度符合案涉房屋的室内设计参数，为此其提交了案涉房屋所在地块的竣工图中的《暖通专业设计说明》，该《说明》室内空调设计参数载明办公室夏季温度为26摄氏度，每昼夜波动幅度要求温度不得大于±2摄氏度。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对其主张的事实有责任提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。根据本案查明的事实，被告长城物业北京分公司受绿地京驰公司的委托为案涉房屋所在小区提供物业服务，原告王晓倩亦向被告长城物业北京分公司交纳物业服务费，二者之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据绿地京驰公司与被告长城物业北京分公司的合同，中央空调运行及维护费用是单独的收费项目，且被告长城物业北京分公司亦实际收取相应费用，其收取的费用明显超出了其与华电北燃公司约定的供冷费标准，被告长城物业北京分公司与华电北燃公司之间的合同约定业主户内散热设备的供冷设施管理、维修、更新改造由被告长城物业北京分公司负责，故可以说明为业主供冷系被告长城物业北京分公司的业务，故对于被告长城物业北京分公司主张业主应向华电北燃公司主张合同权利的意见，本院不予采纳，对于其要求追加华电北燃公司作为本案当事人的申请，本院亦不予准许。根据原告王晓倩提供的证据及被告长城物业北京分公司向华电北燃公司发送的函件可以证明案涉房屋的中央空调制冷在2018年夏季确实存在问题，被告长城物业北京分公司主张的28摄氏度符合《暖通专业设计说明》所载室内空调设计标准的意见，依据不足，本院不予采信。因被告长城物业北京分公司提供的供冷服务存在问题，应当赔偿原告王晓倩因此产生的损失，原告王晓倩主张的空调费损失，理由正当，数额合理，本院予以支持；原告王晓倩并未提供证据证明被告长城物业北京分公司提供的其他物业服务存在瑕疵，故对于原告王晓倩主张的退还物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。另，原告王晓倩虽主张因空调制冷问题致使案涉房屋无法出租，造成租金损失，但未能举证证实，且此项损失也超出了合同瑕疵履行所应赔偿的相应损失的范围，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内退还原告王晓倩空调费2465元；二、驳回原告王晓倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026元，由原告王晓倩负担976元（已交纳），由被告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 迪人民陪审员 杨 普人民陪审员 赵福安二〇一九年十一月五日法官 助理 李 画书 记 员 毛 赛