上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初12202号原告：中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：聂时榜，该公司负责人。委托诉讼代理人：徐明，上海腾信律师事务所律师。被告：申铂(上海)资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘云峰，该公司经理。原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司(以下简称中石化公司)诉被告申铂(上海)资产管理有限公司(以下简称申铂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中石化公司之委托诉讼代理人徐明、被告申铂公司之法定代表人刘云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告间签订波阳路XXX号房地产租赁合同，并返还租赁场地上海市杨浦区波阳路XXX号房屋；2、依法判令被告支付原告2018年8月1日至实际搬离之日止的租金(从2018年8月1日至2019年1月31日共计181,000元，从2019年2月1日至实际搬离系争房屋之日止按每月31,373元计算)；3、依法判令被告按年租金的千分之三支付从2018年8月1日支付至实际搬离之日止的滞纳金(2018年8月1日至2019年1月31日是每天1086元，计算到2019年1月31日共计199,824元，从2019年2月1日至实际搬离之日按每天1,129.44元计算)；4、依法判令被告支付原告违约金90,500元；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月11日签订了《波阳路XXX号房地产租赁合同》，租期为2018年2月1日起至2021年1月31日，租金第一年为362,000元，第二年租金为376,480元，第三年租金为391,540元。根据约定被告应在2018年7月31日前将2018年8月1日至2019年1月31日的租金181,000元汇入公司银行账号，但到8月初仍未缴付，且原告检查发现该场地存在转租情况，即发函要求被告立即整改，被告仅关闭了包子铺，其他几处未作整改。原告于2018年10月16日和11月9日在波阳路XXX号张贴告示，要求对方缴清费用并交还场地，被告均未履行。故诉至法院，作如上诉请。被告申铂(上海)资产管理有限公司辩称：原告借给被告房子是作会所使用的，原告承诺过可以办营业执照，但是办不下来，协调过几次。如果被告违约的话，押金可以扣除，被告不用再承担违约金。房屋被告转租给一个卖水果的、一个做包子铺的，还有一个是修车的，是被告的老乡在用，被告并不是擅自转租，原告现场有管理人，不同意转租可以制止的。原告发的函被告都收到，主要还是因为无法办理营业执照的缘故，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：上海市波阳路XXX号房屋产权人系中国石油化工股份有限公司上海石油分公司。2019年3月15日，中国石油化工股份有限公司上海石油分公司出具《授权书》，授权下属单位即本案原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司对波阳路XXX号房屋享有占有、使用、收益的权利，并采取法律手段维护其合法权益。2018年1月26日,原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司(甲方)与被告申铂(上海)资产管理有限公司(乙方)签订《波阳路XXX号房地产租赁合同》，约定：(第一条)甲方出租给乙方的房地产坐落于波阳路XXX号，土地面积583平方米，房屋建筑面积367.29平方米。甲方出租的房地产有关资产及其房地产现状以双方签字确认的资产交接清单为准，该资产交接清单作为本合同附件之一，乙方对此无异议。乙方向甲方承诺，承租该房地产仅限于会客办公用途，乙方变更房屋用途视为根本违约。乙方若改变或增加租赁房地产的用途，必须得到甲方书面许可。(第二条)租期3年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止。(第三条)租金第一年为362,000元，第二年租金为376,480元，第三年租金为391,540元，甲方开具增值税专用发票。租金每半年支付一次，乙方应在本合同签订之日起30个工作日内向甲方支付房屋首期租金181,000元，剩余每期租金应在每年的2月和8月前支付。若在上述日期前支付且在甲方开具增值税专用发票后的30个工作日内仍未支付的，每逾期一日，乙方需按年租金的千分之三支付滞纳金。(第四条)甲方收取乙方相当于第一年度租金20%的安全保证金，共计72,400元。甲方有权从上述保证金中抵扣乙方应付而未付的任何费用、滞纳金和违反安全环保协议时的扣款，在发生抵扣后，乙方应在收到甲方通知后七日内按本条约定的数额补足安全保证金。(第六条)租赁期间，除已向甲方备案的转租行为外，乙方未经甲方书面许可不得将房地产部分或全部转租给第三方，也不得通过股权转让等方式进行实际转租。(第七条)有下列情形之一的，甲方有权单方面终止本合同，相关责任均由乙方承担：……(2)未经甲方同意，乙方擅自转租或通过股权转让、法定代表人变更等形式进行实际转租的，或者经甲方同意转租但未按本合同进行备案的；(3)乙方未按本合同约定，未付租金期限满两个月。(第八条)特别约定：租赁期间，甲方不负责配合乙方办理企业注册登记等相关手续。(第九条)有下列情形之一的，乙方需赔偿甲方违约金90,500元，若违约金无法弥补甲方损失的，乙方应当予以补足。若在甲方发函后乙方拒不整改的，甲方有权单方面解除合同。……(2)乙方未经甲方同意擅自改变承租房地产用途的；(4)乙方未经甲方书面同意擅自转租的；(12)乙方迟延支付安全保证金和房屋租金满20个工作日的；……2018年6月4日，中国石化销售有限公司上海石油分公司实物资产处发出《关于波阳路XXX号场地整改的函》，你司承租的杨浦石油商店(波阳路XXX号)因接到周边居民投诉，存在无证经营及违章搭建等情况，经我司会同街道相关人员现场查看确认，你司确实存在上述情况，提出如下事项：请积极配合街道在6月15日前完成违章搭建拆除整改，并按交接状况恢复原貌。经研究，不同意你司提交的将租赁用途改变为部分办公，部分做农副产品销售、汽车清洗、早餐店的申请，请严格按照合同约定用途使用该房地产。若未在规定时间内完成整改的，或发生擅自改变合同约定用途的行为，我司将根据合同约定，要求你司支付违约金或者由我司单方面解除合同收回该房地产，期间由此产生的所有经济责任和法律责任由你司承担。2018年7月9日，原告开具2018年8月至2019年1月租金的增值税普通发票两张，金额共计181,000元。审理中，原告无法向本院提交该增值税发票送达被告的证据材料。2018年7月13日，中国石化销售有限公司上海石油分公司实物资产处发出《关于扣罚安全保证金通知书》，2018年6月4日我司致函你司要求积极配合属地街道在2018年6月15日前完成违章搭建拆除整改，并按交接状况恢复原貌。但你司至今未完成整改，现正式发文通知你司：按合同约定扣除你司安全保证金72,400元。扣除后需按约在7日内补足安全保证金。若未按约补足将根据合同约定要求支付违约金或单方解除合同收回房地产。2018年9月29日，中国石化资产经营管理有限公司上海石油分公司综合办公室发出《关于终止波阳路XXX号房地产租赁合同的函》：……2018年2月你司按合同约定支付了2018年2月1日至7月31日期间的租金181,000元，现由于你司在2018年7月底前未能按合同约定如期支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金181,000元，在8月9月经我司多次电话及约谈催缴后仍未能支付已拖欠的租金，故根据合同中第七条第二款第三项之约定，准备单方面终止合同，现致函你司提出如下事项：我司将于2018年10月15日终止《波阳路XXX号房地产租赁合同》；请你司于2018年10月15日将该场地恢复原样归还我司与我司进行现场交接，签订资产交接清单。且你司还需结清场地交接前租金75,417元、滞纳金82,536元及水电等所有相关费用。若未在规定时间内交还场地并且支付相关费用的，由此产生的所有经济损失和法律责任由你司承担。2018年10月16日，中国石化资产经营管理有限公司上海石油分公司发出《公告》：……我司已向你方发出《关于终止波阳路XXX号房地产租赁合同的函》，通知你方于2018年10月15日解除合同。请你方即日起7日内将合同场地恢复原样归还我司并与我司进行现场交接，签订资产交接清单，并结清场地交接前应付租金、滞纳金及水电等费用。若逾期未向我司腾空场地、移交上述材料、资产及应交费用的，我司将依法采取一切必要措施，追究你方及相关责任人员的法律责任。2018年11月9日，中国石化资产经营管理有限公司上海石油分公司综合办公室发出《公告》：……你方应在10月24日前将合同场地恢复原样归还我司并与我司进行现场交接，签订资产交接清单，并结清场地交接前应付租金、滞纳金及水电等费用。但目前你方仍未将该房地产交还我方，今日我方到现场再次告知，若在2018年11月16日前仍未向我司腾空场地、移交上述材料、资产及应交费用的，我司将依法采取一切必要措施，追究你方及相关责任人的法律责任。审理中，原、被告一致确认共计支付保证金72,400元，租金支付了181,000元，支付至2018年7月31日。审理中，被告自认转租未经原告同意。被告抗辩意见中关于营业执照无法办理的问题，未向本院提交相应的证据。以上事实由原告提供的上海市房地产权证、授权书、波阳路XXX号房地产租赁合同、关于扣罚安全保证金通知书、上海增值税普通发票、关于波阳路XXX号场地整改的函、关于终止波阳路XXX号房地产租赁合同的函、公告及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告未按合同约定支付租金且擅自转租房屋，原告按约解除合同，本院应予支持。合同解除后，被告仍应将欠付租金支付给原告。至于被告陈述无法办理营业执照的问题，被告并未向本院提交相应的证据证明，且根据合同约定“甲方不负责配合乙方办理企业注册登记等相关手续”，故对于被告该项抗辩，本院不予采信。至于违约责任的承担问题，因被告违约造成合同解除，应按合同约定支付违约金。至于逾期支付的滞纳金，原告并未向本院提交其按合同约定开具增值税发票送达被告的证据，且已判决被告支付违约金，故对于该项请求，不再支持。因本案处理中已将被告欠付租金及违约责任的承担问题一并处理完毕，故被告将房屋返还给原告并结清公用事业费后，原告应将保证金72,400元返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司与被告申铂(上海)资产管理有限公司于2018年1月26日签订的《波阳路XXX号房地产租赁合同》解除；二、被告申铂(上海)资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区波阳路XXX号，并将场地返还给原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司；三、被告申铂(上海)资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司2018年8月1日至2019年1月31日的租金181,000元，并按每月31,373元标准支付自2019年2月1日至实际返还之日止的场地使用费；四、被告申铂(上海)资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司违约金90,500元；五、原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司要求被告申铂(上海)资产管理有限公司按年租金的千分之三支付从2018年8月1日支付至实际搬离之日止的滞纳金之诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,571元(已减半收取)、诉讼保全费2,739元，共计7,310元，由原告中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司负担3,166元，由被告申铂(上海)资产管理有限公司负担4,144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈娟娟二〇一九年十一月二十九日书记员  吴剑行附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。