山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初2188号 原告：尚昌学，男，1948年11月24日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：尚慧娟（系原告之女），女，1976年8月13日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：仉凯，山东求新律师事务所律师。 被告：霍衍东，男，1970年5月20日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：王成武，东平县东平第三法律服务所法律工作者。 原告尚昌学与被告霍衍东农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，由审判员刘晖担任审判长与人民陪审员万忠信、崔菊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚昌学的委托诉讼代理人尚慧娟、仉凯，被告霍衍东及其委托诉讼代理人王成武均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚昌学向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方分别于2003年5月20日和2003年8月27日签订的《购房协议书》无效；2、要求被告返还涉案房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原系东平街道护驾村村民委员会村民，原告于1991年取得宅基地后自行建院落一处，院落面积为370.60平方米，东临路、北临路、南临路、西临路。2003年5月20日原告将该房屋转让给被告，后双方于2003年8月27日在东平县公证处进行了公证，但被告并非护驾村村民委员会村民，依据《中华人民共和国合同法》及《土地管理法》相关规定，原、被告双方的购房合同无效，为此诉至法院，请法院判如所请。 被告霍衍东辩称，原告尚昌学与被告霍衍东签订《房屋购买合同》时，原告提供的身份信息显示并不是东平街道护驾村村民，原告尚昌学与被告霍衍东2003年8月27日签订的《房屋购买合同》是双方当事人真实意思的表示且经东平县公证处公证。原、被告签订合同时，被告霍衍东交付了房款，原告尚昌学交付了房屋及土地使用权证，被告自购买房屋之日起在该房屋已居住16年之久，也没有过违约行为。涉案房屋所在地东平街道护驾村社区的村民户口性质早已经转化为城镇居民，该集体经济组织宅基地性质及使用权主体发生了变化，且原告在与被告签订房屋买卖合同时就不是东平街道护驾村集体经济组织成员，被告虽也不是东平街道护驾村集体经济组织社区居委会的成员，2019年被告所购房屋被政府列入拆迁范围，被告霍衍东被确认为东平街道护驾村社区城中村改造土地上合法住宅房屋被拆迁人，属于房屋拆迁补偿应安置的人，在2019年6月10日东平街道护驾村社区居民委员会与被告霍衍东签订了东平街道护驾村社区城中村改造拆迁安置补偿协议，被告霍衍东也已经按照拆迁安置补偿协议的约定履行了交付涉案房屋的义务，涉案房屋也已经被拆除，表明该拆迁安置补偿协议已得到有关政府机关的许可并已实际履行，在此情况下，涉案房屋买卖合同无法回转。根据合同法的诚信原则，敬请法院确认涉案房屋买卖合同有效，驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。原告尚昌学为证明其诉讼请求提交了以下证据：1、土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表，证明原告系东平县东平街道护驾村的老户，根据原告的申请并且经过东平县土地管理部门及东平县人民政府的审批批准，批准了本案原告一处集体土地建设用地一宗即本案涉案房屋所在的土地，原告取得土地使用权之后在该土地上建造的房屋院落一处；2、购房协议书，证明2003年5月20日原、被告双方签订《购房协议书》，该协议均约定原告将本案涉案房屋出售给被告；3、公证书，证明2003年8月27日原、被告签订的《房屋买卖合同》经过东平县公证处的公证，公证的内容为原、被告双方在签订合同时具有法律规定的民事权利能力及民事行为能力、双方意思表示真实、合同内容具体明确、双方的签字捺印属实；4、被告的户籍证明，证明被告的身份信息。被告霍衍东对原告尚昌学提交的上述证据的真实性均无异议，但认为公证书还证实了原告在办理公证时身份信息显示已不是东平街道护驾村村民，不是该集体经济组织的成员。被告霍衍东为支持自己的反驳意见，提交了以下证据：1、东平县公证处公证的原、被告双方签订的房屋买卖合同一份，证明原告将其房屋卖给被告及遇拆迁补偿应归被告所有的事实，原、被告签订房屋买卖合同时，原、被告均为非农业户口，原告并非是东平街道护驾村的村民，不具有该村集体经济组织的成员资格；2、电费收据（2017年1月-2019年7月）一宗，证明被告已在所购房屋内居住多年；3、东平县东平街道城中村改造指挥部根据东平县城中村改造实施方案制定的东平街道护驾村社区城中村改造实施细则及东平街道护驾村社区居委会与被告签订的东平街道护驾村社区城中村改造拆迁安置补偿协议和签订协议通知书各一份，证明被告是东平街道护驾村社区城中村改造土地上的合法住宅房屋被拆迁人即涉案房屋的合法所有人及属于房屋拆迁补偿应安置人；4、2004年10月1日山东省公安厅发布的通知即山东省公安厅关于进一步深化户籍管理制度改革的意见的通知、东平县人民政府（东政法2005-50号）关于调整城区社区区域四至的通知各一份，证明从2004年10月1日起凡常驻户口所在地在山东省行政区域内的居民取消其农业户口、非农业户口性质划分统一登记为居民户口的规定，证明东平县街道护驾村社区居民委员会居民已全部转为非农业户口，该村集体经济组织宅基地性质及使用权的主体身份发生了变化即不再是农村村民；5、山东省荣成市人民法院（2014）荣石民初字第442号民事判决书、山东省威海市中级人民法院（2015）威民一终字第116号民事判决书各一份，证明本案房屋买卖纠纷与两份判决书中的房屋买卖纠纷情形相同，参照两份民事判决书敬请法院确定原被告所签房屋买卖合同有效。原告尚昌学对被告霍衍东提交的上述证据质证如下：对证据1的真实性无异议，但对被告主张的拆迁补偿款归被告所有原告方不认可，根据调取的公证处卷宗上集体土地建设使用证记载土地使用者是本案的原告，使用证规定了任何组织或者个人不得侵占，买卖或者以其他形式转让土地；对证据2的真实性无异议，双方签订合同后被告就搬进去居住，而且当时签订房屋买卖的初衷是原告为了方便被告的工作，所以才将其居住的房屋转让给被告居住；对证据3的真实性无异议，该证据与本案审理的法律关系无关，不应作为本案裁判所依据的基础，被告说签订拆迁补偿协议就代表是属于本案涉案房屋合法所有人，原告方不认可，根据护驾村社区拆迁领导小组的要求，签订拆迁安置补偿协议就是与现有的房屋现在居住人签订，至于因房屋的权属及相关法律问题产生争议的可以通过诉讼或者其他途径解决争议，该拆迁安置补偿协议仅代表该被拆迁的房屋院落所应获得的相关的补偿安置情况，而且根据拆迁补偿的规定，获取房屋拆迁补偿安置依据的是涉案房屋的土地使用权以及房屋及地上附属物，土地使用权一直都是本案的原告，被告也不可能获得本案的土地使用权，被告仅能获得部分拆迁补偿安置，不可能获得全部的补偿安置；对证据4是真实性无异议，对证明对象有异议，该通知是省公安厅关于户籍改革的通知，通知的内容没有涉及农村土地性质变更的内容，该通知只是公安机关为了进一步强化户籍管理，结合城镇化发展的趋势，对原先城中村已经失去耕地的农业人口进行的户籍改革，并不能对本案涉案房屋的土地使用性质产生任何影响；对证据5原告方需要庭后核实真实性，如果是真实的，该判决与本案事实情况不一致，该两份判决不能作为本案的参考，原告转业回到户籍地后，其户口的性质已经变为非农业户口，原告在申请集体土地建设用地时身份性质已经是非农业户口，而且本案被告签订拆迁安置补偿协议也是在本案起诉后与拆迁方签订的拆迁安置补偿协议，本案原告起诉后就立即拿着受案通知书找到村委会，要求暂停该案涉案房屋的拆迁安置补偿工作，等本案审查清楚后再另行签订，村委会的负责人员以拆迁安置工作时间紧任务重为由拒绝了原告的要求，并且也告知原告可以先打官司，再根据情况要求分割拆迁补偿，而且在本案起诉后原告也查阅了相关的裁判文书，对农村房屋买卖的合同性质各地的法院都是结合具体案件的具体情况作出的判决，原告举证的驳回的判决属于少数，绝大部分判决都是支持合同无效，我方庭后补充提交相关的判例。双方当事人对对方提供的上述证据的真实性均无异议，与本案有关联，本院予以认定并在案佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告尚昌学原系东平街道护驾村村民委员会村民，1983年部队转业回东平新东岳集团工作，现为非农业人口，于1991年申请取得宅基地后自行建院落一处，院落面积为370.6平方米，东临路、北临路、南临路、西临路，2003年5月20日原告尚昌学将该房屋转让给被告霍衍东，价款为35，000元，后双方于2003年8月27日在东平县公证处进行公证。被告霍衍东不具有护驾村村民资格。因城中村改造，2019年6月10日被告霍衍东与东平县东平街道护驾村社区居民委员会签订了《东平街道护驾村社区城中村改造房屋拆迁安置补偿协议》，并将涉案房屋交付于东平县东平街道护驾村社区居民委员会，现涉案房屋已被拆除。 同时查明：2000年9月18日东平县人民政府下发了东政法【2000】55通知，通知内容为：有关乡（镇）人民政府、县政府有关单位：东平县护驾村、后屯村、赤脸店村、刘范村15995人无地农民，省政府以鲁政字（1995）176号文件批准其农村户口转为山东省地方城镇居民户口。根据《山东省实施办法》第五章第三十一条之规定及泰安市人民政府东政函（1995）92号文件精神，东平县护驾村、后屯村、赤脸店村、刘范村原农民集体所有土地收归国有。各有关单位全部到县土地管理局办理所有权变更登记事宜。2005年8月1日东政发【2005】50号东平县人民政府关于调整县城区社区区域四至的通知中护驾村居民也划归到护驾村社区居委会之中。 本院认为,根据相关法律规定，宅基地使用权只能由农村集体经济组织成员享有，现原告的的原户籍所在地已经转变为非农业户口，且原告的户口已不在原户籍地，也因部队转业安置到新东岳集团户口已经转变为非农业户口，不再具有宅基地使用权人的资格。同时，涉案的土地也因东平社区的变化原农民集体所有土地收归国有。虽然被告非系涉案房屋所在具体经济组织成员，但其已与东平县东平街道护驾村社区居民委员会签订了拆迁安置补偿协议，同时也已按照协议约定履行了交付涉案房屋之义务，涉案房屋也已被拆除，表明该拆迁安置补偿协议已得到有关行政机关的许可并已实际履行，在此情况下涉案房屋买卖合同无法回转，结合诚实信用原则，亦应认定涉案房屋买卖合同有效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告尚昌学的诉讼请求； 案件受理费675元，由原告尚昌学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长 刘 晖 人民陪审员 崔 菊 人民陪审员 万忠信 二〇一九年十一月二十八日 法官助理杜芳 书记员吴苹