太原市小店区人民法院   执行裁定书   （2019）晋0105执异86号   案外人：薛汉针，男，1978年11月10日出生，汉族，无业，住太原市小店区体育南路139号和泰紫园二幢2单元0303号，身份证号：×××。   委托代理人：王波，山西文英律师事务所律师。   委托代理人：穆秀芳，山西文英律师事务所实习律师。   案外人：郭建瑞，女，1979年1月29日出生，汉族，中国邮政银行迎泽西大街支行员工，住太原市小店区体育南路139号和泰紫园二幢2单元0303号，身份证号：×××。   委托代理人：王波，山西文英律师事务所律师。   委托代理人：穆秀芳，山西文英律师事务所实习律师。   申请保全人：王俊杰，男，1976年9月8日出生，汉族，无业，住太原市杏花岭区晋安东街7号富力城小区A区1号楼2单元801室，身份证号：×××。   委托代理人：白彦青，山西有德律师事务所律师。   被保全人：李美玲，女，1978年7月8日出生，汉族，国网山西省电力公司检修分公司职工，住太原市小店区大唐长风小区1号楼1单元1701室，身份证号：×××。   本院在审理原告王俊杰与被告李美玲民间借贷纠纷一案中，依原告王俊杰的诉讼财产保全申请，本院于2019年3月6日以（2019）晋0105民初853号民事裁定书依法查封了登记在被告李美玲名下的位于太原市体育南路139号2幢2单元3层0303号（产权证号:晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）的房屋。案外人薛汉针、郭建瑞于2019年10月24日对保全标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   案外人薛汉针、郭建瑞称，2017年3月6日，薛汉针、郭建瑞与李美玲签订房屋买卖合同，购买李美玲名下位于太原市体育南路139号2幢2单元3层0303号（产权证号:晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）的房屋，约定房屋总价105万元，案外人将85万元房款已经支付，双方约定待房屋过户后支付剩余20万元房款。签订合同后不久，案外人即实际占有房屋并一直在该房屋居住至今。房产证未办理过户的原因在于李美玲，案外人已经将房款交付李美玲，但被保全人却将该房款另作他用，没有将房款交纳至公积金账户还清欠款，导致未能按照约定时间将房屋过户给案外人。案外人于2019年9月18日起诉至小店区人民法院，2019年10月14日开庭审理，案外人才得知该房屋已被法院保全。经了解，2019年3月1日贵院做出对涉案房屋查封的裁定。2019年3月6日，太原市不动产登记中心出具告知函，写明查封期限为2019年3月6日至2022年3月5日。结合法律规定，案外人现在居住的房屋虽然仍然登记李美玲名下，但不能因此认定被保全人就是实际房主。自2017年3月起该房屋已经归案外人居住占有。因此，贵院现采取保全措施查封的李美玲名下位于太原市体育南路139号2幢2单元3层0303号（产权证号:晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）的房屋是案外人的财产，应当予以解除查封。   案外人提供的证据有：1、太原市不动产登记中心告知函一份。2、小店法院（2019）晋0105民初853号裁定书。3、小店法院、市中级人民法院的判决书各一份。4、小店区法院（2019）晋0105民初8239号民事裁定书一份。5、异议申请人的身份证复印件、被保全的身份证复印件一份。6、异议申请人与被保全人的存量房买卖合同。7、异议申请人与被保全人签订的补充协议一份、证人身份证复印件一份。8、定金收条一份、收条二份、收据一份。   申请保全人王俊杰称，依据物权法第三十一条规定，需要办理登记的未登记不发生物权效力，申请保全人与被保全人因民间借贷纠纷申请小店区法院保全的本案涉案房屋是属于被保全人的，申请保全人的行为合法有将，应当予以支持。   被保全人李美玲称，我一直想要解决此事，我谁的钱也不想欠，我也是被人骗了，当时房屋卖给异议申请人时就低于市场价经每平米6000元多元的价格出售，且当时我出售房屋时是经过装修的。我现在的借款也不只和王俊杰的有，且我只有这一套房产，我原来想的是如果骗我钱的人能我还钱，我再将钱还给王俊杰，但直到今天我要不回来钱，现我只有这一套房产。当时我与异议申请人签订的房屋协议也是出于无耐，如果法院将房屋拍卖后我可以多补偿异议申请人一些。   本院查明：案外人薛汉针、郭建瑞系夫妻关系。2017年3月6日，案外人薛汉针、郭建瑞（乙方）与被保全人李美玲（甲方）签订存量房屋买卖合同一份，约定案外人购买被保全人李美玲名下体育南路139号和泰紫园2幢2单元0303号房屋，建筑面积为137.6平方米。成交价格为105万元。乙方向甲方支付购房定金2万元，该定金在办理过户时自动转为购房款。乙方应当于2017年3月7日支付甲方购房款48万元，剩余房款55万元待双方办理过户时交付。当日，被保全人李美玲为案外人出具定金收条一张，载明收到购房定金2万元。2017年3月7日，薛汉针通过其中国建设银行账户向李美玲×××的银行账户转账48万元，支付了约定的购房款。同日，李美玲出具收条，表明收到上述48万元购房款。签订上述合同后不久，被保全人李美玲将涉案房屋交付案外人，案外人即实际占有房屋并一直在该房屋居住至今。2017年8月14日，案外人薛汉针、郭建瑞（乙方）与被保全人李美玲（甲方）签订购房补充协议一份，约定乙方除已付购房款50万元外，再付购房款35万元，甲方将原购房贷款全部还清。待过户或者公证生效后，乙方将余款20万元支付甲方。当日，薛汉针通过其中国建设银行账户向李美玲×××的银行账户转账35万元。李美玲在当日为薛汉针出具收到上述35万元购房款的收条。被保全人李美玲在收到上述购房款后，由于其自身原因，致使涉案房屋未能过户给案外人薛汉针、郭建瑞。   另查明，申请保全人王俊杰与被保全人李美玲民间借贷纠纷一案中，本院于2019年3月1日做出（2019）晋0105民初853号民事裁定书，裁定查封被告李美玲名下位于太原市体育南路139号（和泰紫园小区）2幢2单元3层0303号（产权证号:晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）的房屋一套。2019年3月6日，太原市不动产登记中心依据上述裁定书依法协助本院查封了上述房屋。2019年3月15日，本院就申请保全人王俊杰与被保全人李美玲民间借贷纠纷依法做出判决，判令李美玲偿还王俊杰借款本金44万元及从按照月利率1.7%支付2018年5月1日起至该判决确定的给付之日止的利息。李美玲上诉后，太原市中级人民法院于2019年8月1日做出判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月18日，案外人薛汉针、郭建瑞将被保全人诉至本院，在案件审理过程中，案外人得知该房屋已被法院保全查封。2019年10月18日，本院就该案做出裁定，以案外人宜依法提出保全或执行异议排除履行障碍后再行主张相关权利为由，驳回二位案外人的起诉。后二位案外人针对涉案房屋的保全向本院提出书面异议。   本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人薛汉针、郭建瑞对本案的执行标的位于太原市体育南路139号2幢2单元3层0303号（产权证号:晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本案中位于太原市体育南路139号2幢2单元3层0303号的房屋，案外人薛汉针、郭建瑞与被保全人李美玲在2017年3月6日签署了商品房买卖合同，购买了被保全人李美玲名下的该房屋，并且于合同签订后支付了50万元，并于2017年8月14日签订补充协议后支付了35万元。被保全人于签订合同后将涉案房屋向案外人完成交付，案外人薛汉针、郭建瑞已经合法占有并使用该房屋至今。上述房屋产权未能完成变更登记的原因在于被保全人李美玲。基于上述，案外人以被保全的房屋已经由其合法购买为由提出解除对位于太原市体育南路139号2幢2单元3层0303号房屋的查封，其理由和证据充分，本院予以支持。申请保全人的抗辩意见，理由和证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第（二）项、第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：   解除对位于太原市体育南路139号2幢2单元3层0303号（不动产产权证号:晋（2017）太原市不动产权第XXXX号）房屋的查封。   本案的案外人、申请保全人、被保全人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。   审 判 长 王学会   人民陪审员 周俊林   人民陪审员 周爱英     二○一九年十一月二十七日   书 记 员 张瑞荣