文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初18573号原告：郑思彬，男，汉族，1990年2月28日出生，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：罗建军，重庆泰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉俊杰，重庆泰源律师事务所律师。被告：叶军，男，汉族，1987年6月15日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：周才林，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铮，重庆百事得律师事务所律师。第三人：罗杨，男，汉族，1984年5月6日出生，住重庆市大渡口区。原告郑思彬与被告叶军、第三人罗杨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员万园薇适用简易程序，公开开庭进行审理。原告郑思彬的委托诉讼代理人罗建军，被告叶军的委托诉讼代理人周才林、第三人罗杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑思彬向本院提出诉讼请求：1．判令被告交付位于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××单元××的房屋；2．判令被告赔偿原告损失（从2018年2月起，按月租金2400元计算至交付房屋之日止）；诉讼费被告承担。事实和理由：2017年8月31日，原告与被告签订《重庆市房屋买卖合同》，约定原告支付房屋价款52万元购买被告位于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××单元××的房屋。被告委托丁某某、费某某代为办理房屋买卖相关事宜。合同签订后，原告将房款50万付给丁某某、费某某委托收款的第三人罗杨，并由第三人出具收到房款的收条，丁某某、费某某代理被告将案涉房屋过户至原告名下。房屋过户后，被告拒不交付房屋。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告叶军辩称，首先，丁某某、费某某无权代表被告与原告签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同被追认之前对被告没有约束力。其次，假设丁某某、费某某有代理权限，合同成交价30万，房产价值70万，该合同因恶意串通侵害被告的权利属无效合同。再次，根据司法部颁布的公证执业五不准的通知，公证员办理涉及不动产处分的委托公证应当按照重大事项一次一委托的原则，不得办理一次性授权全部事项的委托公证。就解押出售代收房款等行为必须单独办理公证，故原告提交的委托书属于无效委托，丁某某、费某某在2017年12月与原告签署房屋买卖合同时持有该禁止性公证委托书不应当认定买卖合同的委托效力。最后，公证机构在2016年12月21日办理了具有强制执行效力的债权公证文书，该公证书明确被告将涉案房屋作为抵押物抵押给长运小贷公司，若被告不能履行借款和抵押合同时，长运小贷公司有权向法院直接申请强制执行。而公证机构又在同一天办理内容为出售案涉房屋的委托书公证，这两份委托书内容明显矛盾，公证机关不应当在同一天办理内容为出售案涉房屋的委托书的公证。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人罗杨述称，案涉房屋是被告出具公证委托出售的，被告本人同意并在委托书上签字，本案的房屋买卖合同是合法有效的。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××。2016年11月21日，以重庆市两江新区长运小额贷款有限公司（以下简称长运公司）为甲方，被告为乙方，双方签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款42万元，期限自2016年11月21日至2026年11月20日，乙方共分120期还本付息，每期应还本金3500元，利息2478元。合同第11.2条约定，由周某某，重庆友泽鑫投资咨询有限公司（以下简称友泽鑫公司）提供连带责任保证担保。合同第11.3条约定，甲乙各方同意由乙方以其名下的不动产提供抵押担保，甲方为唯一抵押权人，非经甲方书面同意，不得办理顺位抵押，抵押物位于渝北区××街道××大道××号××幢××。同日，以长运公司为甲方、叶军为乙方，双方签订《抵押合同》，约定叶军以其名下财产为其与长运公司的《借款合同》提供抵押，抵押物为叶军位于渝北区××街道××大道××号××幢××的房屋，抵押物评估价值50万元。同日，重庆市大渡口公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明上述《借款合同》、《抵押合同》的签名、指印均系本人所为，企业公证、印鉴章均属实，同时自上述合同生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。同日，被告出具《委托书》一份，载明“我委托人拥有位于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××房屋一套，该房屋产权证号为201房地证2009字第××号，因我不能到场办理上述房屋的相关手续，特委托受托人丁某某、费某某为我的代理人，并以我的名义办理该房屋的如下事宜：1．受托人有权代我偿还上述房屋借款，代为领取该套房屋产权证原件及解除抵押登记手续的相关资料原件，并在房地产部门办理解除抵押登记事宜及领取上述房屋的产权证明和退保的相关事宜。受托人在办理完上述事宜后可以办理以下事项：1．代为办理向个人、银行或者相关贷款机构申请上述房屋抵押贷款，签署借款合同、抵押合同等相关的一切文件，并在房地产部门办理抵押登记手续；2．代为收取上述房屋抵押贷款的款项和办理抵押手续中应缴纳的有关费用；3．代为办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续；4．代为在房地产部门办理上述房屋的《房地产权证》的过户登记事宜；5．代理人为我出售上述房屋后，如购房人需要，有权代为在银行办理二手房按揭事宜和在房地产部门办理二手房按揭登记事宜；6．代为办理上述房屋的水、电、气、闭路等过户的相关事宜；7．代为收取上述房屋的全部售房款和办理过户手续中应缴纳的有关税费；8．代为出租上述房屋并收取租金；9．代为到房地产部门查询、调取相关档案并签署相关文件。以上受托人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。受托人无转委托权。受托人仅限于处置上述房屋中属于委托人的个人合法产权部分。委托期限：自本委托书签署之日起十二年内有效”。上述《委托书》于同日在重庆市大渡口公证处办理了公证。2017年8月31日，第三人以被告（卖方）委托代理人的身份，与原告（买方）以及重庆九域房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》。合同约定卖方将位于渝北区××街道××大道××号××幢××的房屋出售给买方，成交价520000元，房屋有银行抵押。合同备注为：买方为按揭，具体贷款金额以银行审批为准，再决定支付首付金额；过户成功之日后一个月内，卖方协助买方清理前业主。合同附件约定：定金20000元，买方须在2017年8月31日支付给卖方。第三人在合同卖方签字处代被告签字。被告不认可该合同的真实性、关联性、合法性，认为第三人并非被告的授权代理人，也从未追认第三人为代理人；原告提交的合同原件为一式三联合同的第一联，该联通常保存在中介机构，原告持有该第一联有可能是因为合同系事后伪造；合同载明案涉房屋有银行抵押，但后续合同没有约定如何解押及解押所需偿还抵押权人的金额；备注部分载明过户后卖方协助买方清理前业主，说明原告知晓第三人没有代理权且需要过户成功之后由第三人配合原告清理前业主即被告；合同载明定金20000元，但并未对首期款、余款金额进行约定，与一般的市场交易习惯和常识不符，说明第三人与原告签订合同时，并非真实的买卖合同交易。原告称，合同原件应当是第一联，中介给原告的就是第一联，没有惯例说第一联必须中介持有；前业主指的就是被告，当时被告还住在房子里，签合同时被告确实不在场，就是担心被告交不了房所以在备注上载明要协助清理。上述合同签订当日，原告向第三人支付20000元。同日，第三人出具收条一张，载明其代被告收取原告交来的案涉房屋定金20000元。2018年1月4日，第三人出具收条一张，载明其代被告收取原告交来的案涉房屋房款20000元。2018年1月28日，第三人出具收条一张，载明其代被告收取原告交来的案涉房屋房款460000元。原告的中国建设银行还款明细载明贷款起日为2018年1月29日，2019年9月10日的当前本金为450269.27元。2017年12月27日，丁某某、费某某以被告（甲方）代理人的身份，与原告（乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将位于渝北区××街道××大道××号××幢14-6-4的房屋出售给乙方，成交价300000元。丁某某、费某某在合同甲方签字处代被告签字。同日，长运公司向不动产登记中心出具《房屋抵押权注销证明》内容为因借款结清，抵押权人同意解除案涉房屋的抵押权。2018年1月5日，郑思彬取得案涉房屋产权。庭审中，原告举示以黄某某为甲方，原告为乙方、重庆九域房地产经纪有限公司为经纪方的《租赁合同》一份，合同载明甲方将位于渝北区××街道××路××号附××号××幢××的房屋出租给乙方，月租金为2400元。第三人举示建设银行转账凭证复印件一份，拟证明其代被告向长运公司偿还欠款共计423594.64元。被告对其真实性不予认可。原告陈述：之所以知道案涉房屋要出售，是因为原告的朋友在友泽鑫公司上班；2017年8月31日签合同的时候，第三人拿了委托书及相应的手续，说他是卖方的联系人，当时原告以为委托书就是给第三人的，直到过户的时候，才发现委托书是给丁某某、费某某的，当时丁某某、费某某认可第三人是帮他们签字，否则不可能当天跟原告重新签订合同并且办理过户手续，故原告有理由相信第三人跟原告签合同的时候丁某某、费某某是同意且认可的。被告陈述：从2017年11月21日借款起，还了大概9到10个月，按月还本息，但具体还了几个月记不清楚，也不清楚欠款结清没有；去年年底、今年年初左右，被告去长运公司了解情况，长运公司没有给任何书面的贷款结清证明，说不清楚房屋的情况。第三人陈述：第三人是友泽鑫公司的员工，友泽鑫公司是长运的担保公司，通过长运公司来作贷款，第三人从去年10月起担任友泽鑫公司的法定代表人至今，丁某某、费某某是长运公司贷后部门的人，贷后部门在客户还贷逾期后会介入；第三人与原告签订买卖合同时以为委托书上有第三人的名字，后来才知道没有第三人的名字；被告每个月都没有按时归还欠款，且只还了前两个月，此后多次想找被告协商但被告总是避而不见，本来想走强制执行公证，但公证处需要被告出面并出具强制执行公证书，因后来被告又不出面了，到了2017年12月左右案涉房屋已经资不抵债，不够归还长运公司的本金加利息，所以只好卖房。上述事实，有原、被告的陈述、《房地产买卖合同》、收条、公证委托书、《重庆市房屋买卖合同》、房地产权证、借款合同、抵押合同、抵押物清单、具有强制执行效力的债权文书公证书、转账凭证等证据在案为证，足以认定。本院认为，被告叶军出具的公证委托书载明丁某某、费某某有权代其办理房屋出售的还款、解押、签订合同、过户等相关事宜，被告辩称该委托书违反了司法部颁布的公证执业五不准通知，但该通知发布于本案的委托书出具之后且并非法律、行政法规的效力性强制性规定，被告据此认为委托书及房屋买卖合同无效于法无据，本院不予支持。《房地产买卖合同》虽然是第三人代签，但此后丁某某、费某某在房管部门与原告签订了《重庆市房屋买卖合同》，房管部门据此办理了房屋过户给原告的相应手续，可见丁某某、费某某认可第三人与原告签订《房地产买卖合同》的行为。被告作为长运公司的债务人，自认已经有两年未归还借款，其在将房屋抵押给长运公司时签字认可房屋评估价值为50万元，在案涉房屋以52万元出卖给原告后，长运公司出具了具《房屋抵押权注销证明》，载明借款已结清，上述房屋出卖行为并未恶意损害被告的利益，被告也无证据证明原告在购房过程中存在恶意或过错。被告申请对案涉房屋的市场价值进行司法鉴定，但该房屋的成交价系原告与被告代理人协商一致的结果，并不能仅以市场价的高低作为认定合同是否有效的依据，故本院对被告的该项鉴定申请不予准许。此外，被告未通过诉讼的方式要求撤销或变更该《房地产买卖合同》，故本院认定《房地产买卖合同》系双方当事人真是意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。现原告已经取得房屋的产权，被告应履行房屋买卖合同应有的后续义务，将房屋交付给原告。关于原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求。因原告仅举示了其与案外人签订的租赁合同，无其他证据证明合同的真实性及其实际支付租金的情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、被告叶军于本判决生效后五日内向原告郑思彬交付位于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××单元××的房屋；二、驳回原告郑思彬的其他诉讼请求。案件受理费9500元，减半收取4750元，由原告郑思彬负担250元，被告叶军负担4500元。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  万园薇二〇一九年十一月二十二日书记员  刘 睿