湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0821民初2186号 原告：张亚男，女，1994年6月17日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。 被告：湖南银顶置业有限公司。住所地慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良，董事长。 委托诉讼代理人：姚魏，湖南天门律师事务所律师。 原告张亚男与被告湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李军、被告委托诉讼代理人姚魏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张亚男向本院提出诉讼请求：1.判令由银顶公司向张亚男办妥并交付房地产权权属登记证书；2.判令由银顶公司向张亚男支付逾期办证的违约金（以421402元为本金，每日按照万分之一的标准计算，自2017年2月5日起计算至办妥并交付房地产权权属登记证书止，违约金暂计算至2019年8月14日为921天为38811元）；3.判令银顶公司承担诉讼费。事实和理由：2016年1月28日，张亚男以421402元总价款购买银顶公司位于慈利县，并签订了《商品房买卖合同》，合同第十五条约定银顶公司应在商品房交付使用后完成商品房的初始登记，初始登记后办妥房屋所有权证及土地所有权证，因银顶公司的原因未能办理以上登记或手续的，每逾期一天，银顶公司按其已交房款的万分之一计算违约金支付给张亚男。张亚男于2016年11月7日收房，但银顶公司并未在法律规定的90天内为其办妥房地产权证，已构成违约。为维护合法权利，张亚男诉至法院，请求支持诉讼请求。 银顶公司辩称，1.计算逾期办证起始日期要扣除约定的540日及法定的90日。事实上，办理申请预告登记和合同备案在先；另外合同约定因政府登记机关原因或买受人未及时缴纳相关税费造成的损失出卖人不承担责任，因政府成立不动产登记中心耗时180日，延迟了办理进度，故计算逾期办证的违约金要考虑扣除上述540日及此因素；2.张亚男一直是不动产权的实际占有人，没有主张因办证滞后造成的损失，日万分之一的约定违约金过高，显失公平，请求参照湖南省长沙市辖区同类判决在日万分之零点二以下的违约金标准判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张亚男提交的《慈利县商品房买卖合同》，拟证明买卖双方约定购房内容及违约责任等事实，银顶公司对证明目的提出了异议，认为该合同约定的逾期违约时间起算应扣除约定的540日及法定的90日。本院认为该合同是处理本案纠纷的基础依据，与本案有关联性，可以作为认定本案案件事实的依据，对该合同予以采信；2.银顶公司提交的契税发票，拟证明银顶公司按约代缴契税的事实，张亚男对关联性提出了异议，认为银顶公司在没有办理不动产初始登记前缴纳契税没有法律意义。本院认为，该证据与本案有关联性，能证明银顶公司在登记办证前已代办相关手续的事实，对张亚男的异议不予采信。 根据采信确认的证据，本院认定案件事实如下： 2016年1月28日，张亚男（买受人）与银顶公司（出卖人）签订《慈利县商品房买卖合同》，约定由张亚男出资购买银顶公司开发的位于慈利县，该房系住宅用房，面积141.41平方米，总价款421402元，首付款（含定金）131402元于2016年1月27日支付，剩余290000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2016年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条：“关于产权登记的约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自合同生效之日起540日内，买卖双方应向慈利县房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后／日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后／日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后／日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第叁项处理：……3.因政府登记机关原因或买受人未及时缴纳相关税费造成的出卖人不承担责任；因出卖人不具备登记条件导致的，每逾期一天，出卖人按买受人已交房款的万分之壹计算违约金支付给买受人。”《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，张亚男足额缴纳了房屋首付款，并办理好了余款银行按揭手续，现已付清房屋总价款，同时委托银顶公司代为办理产权登记，且向银顶公司支付了办证费用。银顶公司于2016年11月7日将张亚男所购房屋交付给其使用（占有），并代其办理缴纳契税手续。至今，银顶公司尚未取得案涉开发的小区商品房的竣工验收合格报告，亦未办理涉案房屋权属登记。2019年10月17日，张亚男以银顶公司违约为由向本院提起诉讼，要求银顶公司依照合同约定承担违约责任，并提出了如上诉讼请求。 本院认为：张亚男与银顶公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定。双方自签订之日起，合同合法有效。双方均应按合同的约定，行使自己的权利，履行自己的义务。合同签订后，张亚男已依约履行了付款义务。银顶公司除应依约履行交房外，亦应依合同约定为其办理合同备案、预告登记或其他登记。2016年11月7日，银顶公司将张亚男所购买的商品房交付给其使用（占有）。由于本案涉诉的房地产开发项目至今未通过相关管理部门的竣工验收备案，导致张亚男至今未取得其所购房屋的权属登记证书，应认定是因出卖人不具备登记条件导致逾期。因此，银顶公司应依照合同约定对其承担违约责任，故对张亚男要求银顶公司支付违约金、继续履行办理产权登记证书义务的诉讼请求，本院予以支持。本案双方所签购房合同实质上属于商品房预售合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日”。案涉合同第十五条对产权登记（办理合同备案、预告登记或其他登记），明确买卖双方应向慈利县房地产管理局办理合同备案和申请预告登记的最长履行期限进行了约定（540日）。根据上述约定，银顶公司最迟应自2016年1月28日（合同生效之日）起在540日内为其办理好房屋产权权属证书。因此，银顶公司给张亚男支付违约金的期限应自2017年7月22日（本案计算违约金期限起始日为：2016年1月28日合同生效之日+540日）起计算至实际办妥不动产权属登记证之日止。张亚男请求自2017年2月5日（即2016年11月7日交付之日+90日）起计算违约金，不符合合同约定和法律规定；银顶公司计算逾期办证违约金的意见，亦不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。银顶公司主张双方约定的日万分之一的违约金标准高于张亚男的实际损失，请求调整，张亚男未提交证据明确因迟延办理房屋产权证书给其造成的实际损失数额，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，结合其已付购房款总额及预期利益、银顶公司逾期情形和本地商品房产权登记审批程序等实际情况，酌情将违约金标准调整为日万分之零点三。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南银顶置业有限公司自本判决生效之日起30日内给原告张亚男办妥所购房屋房地产产权权属登记证书； 二、被告湖南银顶置业有限公司在本判决生效之日起30日内支付原告张亚男逾期办证违约金（以421402元为基数，按日万分之零点三自2017年7月22日开始计算至实际办妥登记之日止）。 三、驳回原告张亚男的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费770.28元，减半收取计385.14元，由原告张亚男负担195元，被告湖南银顶置业有限公司负担190.14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  滕国庆 二〇一九年十一月二十九日 书记员  张怀莺