广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5503号上诉人（原审原告）：张照辉，男，1988年7月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李伟光，广东瀚识锦行律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖铭，广东瀚识锦行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司中山东凤支行，住所地广东省中山市东凤镇丽景花园66幢。主要负责人：李子强。被上诉人（原审被告）：王文生，男，1976年8月25日出生，汉族，住重庆市南川市。委托诉讼代理人：廖旭东，广东粤法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鹏，广东粤法律师事务所律师。原审第三人：高一平，女，1965年6月10日出生，汉族，住四川省叙永县。上诉人张照辉与被上诉人中国工商银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称工行东凤支行）、王文生以及原审第三人高一平案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初11587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张照辉上诉请求：撤销一审判决，解除对中山市东凤镇万科金色家园2期17幢902房的强制执行措施。事实和理由：一、张照辉与高一平签订《房屋买卖合同》后，张照辉共向高一平支付了购房款389144.96元。同时，张照辉对涉案房屋进行装修并入住至今已接近两年。双方于合同中约定待出具产权证后再办理过户手续。而且因涉案房屋存在银行按揭未清偿的情况，也不可能具备办理产权过户手续的条件。故因为客观条件尚未成就，涉案房屋尚未办理有办理过户手续，并非张照辉自身原因导致。二、张照辉与高一平在平等自愿的基础上成立房地产买卖关系，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，张照辉已向高一平支付合理对价，是善意第三人，交易时也不清楚高一平的债务情况，不存在恶意损害其他债权人合法利益的行为。鉴于张照辉在法院查封前已与高一平签订《房屋买卖合同》并支付价款使用至今，且非因张照辉自身原因而未办理过户手续，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，张照辉对涉案房屋享有的民事权益得以排除强制执行。王文生二审辩称，张照辉的上诉理由均不成立，没有法律依据。一审判决审理认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持原判，驳回上诉。工行东凤支行、高一平二审期间未发表陈述意见。张照辉于2018年9月13日向一审法院起诉请求：请求法院依法撤销（2018）粤2072执异71、72号执行裁定，解除对中山市东凤镇万科金色家园2期17幢902房的强制执行措施。一审法院认定事实：关于工行东凤支行与高一平金融借款合同纠纷一案，2017年7月26日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲中案字第5432号仲裁裁决，该仲裁裁决生效后，高一平并未履行该仲裁裁决确定的义务，2017年10月10日，工行东凤支行向中山市中级人民法院申请强制执行。2017年11月13日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20执106、201-205、487-490、582-585、587号执行裁定，裁定由中山市第二人民法院执行（2017）穗仲中案字第5432号仲裁裁决。关于王文生与高一平民间借贷纠纷一案，经王文生申请，2017年7月28日，中山市第二人民法院依法作出（2018）粤2072民初1534号民事裁定，裁定对被申请人高一平价值1370000元的财产采取保全措施，该法院依据上述裁定依法诉保查封了高一平名下位于广东省中山市××科金色家园××房[合同业务编号：HTN2014089631、预售许可证号：中建房（预）字第××号]的房地产中价值1370000元的份额。2017年9月20日，中山市第二人民法院作出（2017）粤2072民初5583号民事判决。后因高一平未自觉履行上述已生效的（2017）粤2072民初5583号民事判决所确定的义务，2018年4月11日，王文生向中山市第二人民法院申请强制执行。法院受理后，依法向高一平发出执行通知书及报告财产令，责令高一平限期履行生效法律文书所确定的义务，但至今仍未履行。2018年5月14日，张照辉向中山市第二人民法院提起执行异议。2018年6月28日，该法院作出（2018）粤2072执异71、72号执行裁定，裁定驳回张照辉的异议请求。一审法院另查明：位于广东省××东凤镇万科金色家园的涉案房地产登记的权利人为高一平，建筑面积为120.29平方米，套内建筑面积为95.83平方米，抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山东凤支行。2017年8月11日，经王文生申请，由中山市第二人民法院依法查封；2017年11月20日，经中山市东凤镇宇正五金配件经营部申请，由中山市第二人民法院依法查封；2018年3月5日，经中国银行股份有限公司中山分行申请，由中山市第一人民法院依法查封。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的有足以排除强制执行之权利者,在执行程序终结前,向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的之强制执行的诉讼。张照辉提起该诉讼，其须证明其对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案房地产登记在高一平名下至今并未办理变更登记，不具有物权变动的效力。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”及依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产或其它财产权”。本案中，涉案房地产登记的权利人为高一平，经王文生申请，一审法院查封登记在高一平名下的房产符合法律规定。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然张照辉与高一平在一审法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，张照辉也提供定金收据、转账记录十五份、中国工商银行汇款单一份、贷款结清证明一份、收据一份证明其支付购买涉案房地产的定金，也提交了装修支付记录、家居用品购买记录、2017年7月-2018年6月物业管理费支付记录、深圳市万科物业服务有限公司中山东凤分公司收款收据、电费支付记录、燃气费支付记录、居住证明等证明其在一审法院查封前已经合法占有涉案房地产，但张照辉并未支付全部价款，也未能提交证据证明涉案房地产非因其自身原因未办理过户登记，故张照辉与高一平之间关于涉案房地产的买卖行为不属于本法条规定的能够排除执行的情形。综上所述，张照辉的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，判决：驳回张照辉的诉讼请求。一审案件受理费100元，由张照辉负担。各方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：2017年6月2日，高一平（卖方）、中山市一加房地产有限公司（经纪方）、张照辉（买方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：物业地址为中山市东凤镇万科金色家园2期17幢902房，建筑面积120.92平方米（以不动产证面积为准），卖方将该物业以现状按套售予买方；卖方持有中山市商品房销售登记备案表，卖方保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕；买卖双方同意该物业成交价为780000元，卖方交付该物业给买方的日期为买卖双方同意签订本合同当天；签订本合同时买方支付250000元给卖方作为购房定金；买卖双方均知悉该没出具产权证，买卖双方同意待该物业出具产权证后再办理相关过户手续；买方应于卖方出具产权证后15天内须向抵押银行申请提前还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与买卖方至房管部门办理交易过户递件手续；首期楼价款（不含定金）3万元于收到受理贷款银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后，并在房管局受理交易递件成功当天内由买方支付给卖方；楼价余款（贷款银行批准按揭金额）500000元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方在该贷款银行所开设的账户，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方在房管局受理交易过户完税成功当天或办妥他项权利登记后内支付给卖方。合同还约定了其他条款。合同签订当日，高一平出具定金收据证明，确认现收到张照辉交来定金250000元，备注以银行到帐为准。二审期间，张照辉主张在合同签订后已向高一平支付购房款389144.96元，具体包括：共支付389144元。具体如下：一、2017年4月2日发生了三笔定金共30072元，分别是4115元（张照辉平安银行信用卡支付至高一平女儿王骁娅）、6957元（张照辉建设银行信用卡支付至高一平女儿王骁娅）、19000元（通过张照辉支付宝借呗透支给高一平）。二、2017年5月29日通过张照辉支付宝支付了10000元定金给高一平。三、2017年6月1日通过张照辉支付宝支付了定金10000元给高一平。四、2017年6月2日签订买卖合同时向高一平现金支付定金145000元，有收据、视频和中介可以证明。五、2017年6月12日通过张照辉支付宝支付定金25000元给高一平。六、2017年6月27日通过张照辉支付宝支付定金5000元给高一平。七、2017年7月8日通过张照辉微信支付定金2000元给高一平。八、2017年7月9日通过张照辉微信支付3000元给高一平。九、2017年7月10日通过张照辉微信支付3000元给高一平。十、2017年7月12日通过张照辉微信支付2000元给高一平。十一、2017年8月5日通过张照辉支付宝支付6000元给高一平。十二、2017年9月1日通过张照辉微信支付500元给高一平。十三、2017年9月22日通过张照辉支付宝支付6000元给高一平。十四、2017年11月22日通过张照辉支付宝支付2500元给高一平。以上共计250072元定金。十五、2017年11月22日通过张照辉微信支付300元购房款给高一平。十六、2017年12月25日通过张照辉支付宝支付800元购房款给高一平。十七、2018年4月24-26日通过张照辉支付宝支付三笔合计29543.96元给高一平信用卡，当时高一平要求我方帮他还信用卡账单用于抵扣房款，否则房子会被查封。十八、2018年4月24日张照辉通过转账方式帮高一平向小额贷款公司偿还首付贷86500元。十九、2018年4月26日张照辉通过银行转账支付20000元给高一平。二十、2018年5月2日通过张照辉微信支付借给高一平2000元以抵扣房款。上述款项共计389144.96元。高一平2018年5月4日开具收据确认以上收款事实，除此以外，没有向高一平支付过其他款项，也没有帮高一平偿还过其他债务。王文生确认上述款项支付事实，但认为涉案房屋至今仍属高一平。张照辉一审期间陈述：2017年6月2日购买涉案房屋时涉案房屋处于银行贷款状态，但其不知道贷款的相关情况；支付首期后其于2017年7月入住涉案房屋，并重新装修了房屋；2017年12月法院告知其涉案房屋被查封；2018年4月得知涉案房产尚欠贷款34万元左右；得知涉案房产被查封后其仍能联系到高一平，高一平告知其无需理会银行的工作人员，其就找到银行工作人员协商，其帮高一平的工商银行供房账户上，帮高一平偿还部分房贷。另外，张照辉二审期间表示，高一平未要求其支付剩余购房款，其现在无法与高一平取得联系。二审期间，张照辉又称其在2017年5月份已经入住。本院再查明：2018年6月20日，中山市万科金色家园物业服务中心出具居住证明，证明张照辉现居住在中山市××科金色家园××房。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，张照辉提起本案执行异议之诉，需要对执行标的主张享有足以阻却执行的实体权利。经查，虽然张照辉与高一平签订《房屋买卖合同》时法院尚未对涉案房屋进行查封，且张照辉主张其在房屋被法院查封前即于2017年7月已开始使用涉案房屋（二审期间张照辉又主张入住时间为2017年5月）。但本院经查认为：一、即使按张照辉主张已向高一平支付的购房款金额为389144.96元，也仅占其与高一平在《房屋买卖合同》中约定的购房款总额的49.9%（389144.96元÷780000元），而剩余价款并没有支付法院执行。二、张照辉所称的房屋交付入住时间前后矛盾，与合同约定在签订合同当天交付的时间也不吻合。三、张照辉主张支付250000定金的方式、时间及过程，与高一平出具的定金收据记载、双方合同的约定内容均有所不符。且张照辉主张系用于支付上述定金的款项金额、支付时间等，的确有违一般的交易习惯，存在不合常理之处。至于张照辉主张的向高一平支付其余房款（包括代还款）的金额和时间，也与合同约定不相符。另张照辉所主张支付的以上定金、房款，有相当一部分也是在法院查封房产之后给付。四、张照辉在与高一平签订《房屋买卖合同》时对高一平尚未取得涉案房屋产权权属证书的事实是清楚的，并在合同中明确约定“买卖双方均知悉该没出具产权证，买卖双方同意待该物业出具产权证后再办理相关过户手续”。张照辉作为完全民事行为能力人，应该清楚在上述合同上签名、同意在卖方尚未取得房屋产权权属证书的情况下进行二手房买卖交易所应承担的相应交易风险。综上分析，张照辉以案外买受人对涉案房产提出的排除执行主张，因张照辉在本案中的情况尚不足以成就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。故张照辉对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院驳回张照辉要求解除对涉案房屋强制执行措施的诉讼请求,并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人张照辉的上诉理据不成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（张照辉已预交），由张照辉负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月二十一日书记员  易嘉璇