贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6978号原告：牟荣才，男，1970年6月8日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：王孟琼，女，1971年5月8日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：金开丹，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。被告：贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河珠江路66号。法定代表人：李修平，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所律师，特别代理。原告牟荣才、王孟琼与被告利尔房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟荣才、王孟琼委托诉讼代理人金开丹，被告利尔房开公司委托诉讼代理人钟俊杰均到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解三个月，本院对相应审理期限进行扣除。本案现审理终结。原告牟荣才、王孟琼向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二第一条无效。2.判令被告向原告退还房屋配套设施费4500元，并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2012年9月15日起向原告支付资金占用利息至退还上述款项为止（暂计至2019年6月30日为7560元）。3.本案的诉讼费全部由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件，原告向被告购买其开发建设的月半湾住宅小区房屋，合同对具体房号、面积、价款等进行了约定。合同附件附件十二第一条约定“电力、供水，由出卖人根据有关部门的规定代收费用，有线电视、通讯、宽带网络需当事人自行承担”，被告出具了收取水、电等配套设施费用的收据。原告在类案判决（2019）黔0103民初207号民事判决书之后才得知上述费用被告不应当收取。该收费违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》以及贵州省人大常委会在2014年2月7日关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复。原告多次要求被告退还其重复收取的费用，但被告均置之不理。原告认为附件十二第一条约定违反了法律强制性规定，同时因该格式条款加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，应认定为无效，被告应予以退还收取的配套设施费，并承担相应的资金占用利息。原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告利尔房开公司辩称，第一，原告的起诉早已超过诉讼时效，原告交费发生在2012年，但原告提起诉讼的时间是2019年。第二，原被告之间签订的附件十二补充协议第一条约定有效，并不存在原告所诉的无效情形，该补充协议没有违反法律及行政法规的强制性规定。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，其约定内容原被告应当履行。第三，我国是大陆法系，系根据法律法规规定审理案件，而不能以某一件案件的处理结果作为审判依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告利尔房开公司系位于贵阳市花溪区月半湾住宅小区的开发建设单位，该公司成立于2000年1月7日，公司经营范围为房地产开发、销售，建筑材料的批零兼营等。2012年9月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将贵阳市花溪区月半湾住宅小区的房屋一套出售给原告，双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。其中，该合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十二条约定：“（一）城市基础设施……1、上水下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：／达到／；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行开通使用手续。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准……”。《商品房买卖合同》附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定仅载明“1、相关设施的位置及用途；2、其他约定。”，并无具体约定内容。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条约定：“一、配套设施：双方明确在签订《商品房买卖合同》时，按照电力、供水等部门的相关规定，由出卖人代收取相关费用。买受人在房屋交付使用时按政府相关规定须自行承担有线电视、通迅、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”原告与被告在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。《商品房买卖合同》及补充协议的文本系被告利尔房开公司向原告提供。原告于2012年9月8日共交纳了4500元，被告向其出具了收款收据，收款收据上载明的收款事由为“代收配套设施费（多退少补）”，并未标明上述4500元中具体包含了何种开户费及相应的金额。另查明，2009年1月7日，贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例自2009年5月1日起施行，该条例第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于有关问题询问的答复》中指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。现原告及该小区其他业主认为其与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条关于水、电、有线电视、通迅、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用由买受人自行承担的约定，违反了前述的相关规定，且该合同条款系被告提供的格式合同，条款的内容违反了公平原则，加重了原告的负担，没有采取合理方式尽到提示与说明义务，故主张该合同条款无效，要求被告退还所收取的费用及支付资金占用利息。诉讼中经本院询问，原告表示4500元配套设施费包含了水、电、煤气的开户费用，而被告表示4500元配套设施费仅包括水、电的开户费用，并不包含煤气的开户费用，同时被告表示，水、电的开户费用各是多少并不清楚。对于被告所收取上述费用的最终去向，被告以其公司法定代表人涉嫌刑事犯罪，被告公司相关文件资料被公安机关作为侦查材料带走为由，无法向本院提交相关证据。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款收据等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告收取的配套设施费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效？上述费用是否应当退还原告？退还的金额？三、原告的主张是否已过诉讼时效？关于焦点一。原告所交款项由被告收取，被告向原告出具了收款收据。根据《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条约定：“（一）城市基础设施……1、上水下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：/达到/；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行开通使用手续。”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、有线电视等开通使用手续并交纳相关费用。结合被告在审理中的陈述，并根据相关规范性文件的规定，原告所交费用4500元的实质应为燃气、有线电视、水、电设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，故本院认为原告所交纳的费用4500元属于水、电、燃气及配套设施的建设安装费用。关于焦点二。本案中，原告与被告签订的补充协议第一条约定内容变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知,如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,则仍以主合同约定为准。附件十二补充协议第一条的约定内容变更了《商品房买卖合同》第七条第三款约定内容，因贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用,虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为附加十二补充协议第一条认定效力的依据,但是,其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据,因此,根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定,本案有关交纳水、电、煤气等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”之规定,附件十二补充协议第一条的约定,将本应包含在房屋价格成本中的配套设施建设安装费用转嫁给原告承担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。同时，该内容被告未尽到合理的告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，更能说明该变更内容并非买受人真实意思表示，因此,《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条应属无效,故对原告要求确认该条款无效的请求，本院予以支持。至于被告认为的4500元并不包含煤气开户费的陈述，本院认为，被告开具的收款收据中并未标明具体包含了何种开户费及相应的金额，但已经标明为配套设施费，其中是否包含煤气开户费并不影响被告应退还所收款项的义务，故原告所交纳的4500元，被告应退还给原告。关于焦点三。关于诉讼时效的问题，因原告主张合同条款无效,属确认之诉,不属于诉讼时效客体范围,对其基于合同无效而提出的返还主张,其诉讼时效应自《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条被确认无效之后起算,故原告主张退款的诉请并未超过诉讼时效。因合同条款被确认无效,被告因此收取的费用于约于法均无合理依据,理应予以退还,对原告主张的资金占用利息,因被告利尔房开公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日即2012年9月8日起计算至实际退还之日止，原告诉请以2012年9月15日作为资金占用利息的起算时间，本院从其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告牟荣才、王孟琼与被告贵州利尔房地产开发有限公司于2012年9月8日签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条无效;二、被告贵州利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告牟荣才、王孟琼配套设施费4500元及相应资金占用利息(资金占用利息以4500元为基数,按中国人民银行同期存款利率为标准，从2012年9月15日起计算至实际退还之日止）；三、驳回原告牟荣才、王孟琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元（已减半收取），由原告牟荣才、王孟琼负担95元，被告贵州利尔房地产开发有限公司负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年十一月十八日书记员  舒飘