成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0108执异267号 案外人：成都万泉置业发展有限公司，住所地成都市郫都区成都现代工业港南片区。 法定代表人：刘素英，经理。 委托诉讼代理人：龙会平，四川子归律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：李元旦，四川子归律师事务所律师，一般授权。 申请人：成都欧瑞特塑胶有限公司，住所地成都市成华区建设北路三段88号1栋7楼704号。 法定代表人：李勇。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师，一般授权。 被申请人：成都鑫德龙玻璃有限公司，住所地四川省成都市金堂县成都-阿坝工业集中发展区内。 法定代表人：陈德龙。 被申请人：龙泉驿区大面街道办德龙钢化玻璃加工厂，住所地成都市龙泉驿区大面街道东洪路90号。 经营者：陈德龙。 被申请人：杨玉清，女，1970年2月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 被申请人：龙泉驿区十陵街办新德龙钢化玻璃加工厂，住所地成都市龙泉驿区十陵街办农家村第八合作社。 经营者：陈德龙。 被申请人：陈思瑶，女，1994年3月31日出生，汉族，住成都市金牛区。 本院在审理欧瑞特塑胶有限公司（以下简称欧瑞特公司）与陈思瑶、成都鑫德龙玻璃有限公司（以下简称鑫德龙公司）、龙泉驿区十陵街办新德龙钢化玻璃加工厂（以下简称新德龙公司）、杨玉清、龙泉驿区大面街道办德龙钢化玻璃加工厂（以下简称德龙加工厂）买卖合同纠纷一案中，申请人欧瑞特公司向本院申请财产保全，本院受理后，立案案号为（2019）川0108执保823号。本院依申请保全查封陈思瑶名下位于房屋（备案号：264615），案外人成都万泉置业发展有限公司（以下简称万泉公司）对本院查封上述房屋不服，于2019年9月10日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人万泉公司称，万泉公司与陈思瑶于2016年7月7日签订《商品房买卖合同》，该协议约定陈思瑶以全款328360元购买由案外人开发的位于郫都区“阳光华庭”1栋××××号房产。协议生效后，陈思瑶交纳全款，案外人根据法律和合同约定向郫都区房管局办理合同备案登记，权利人登记为陈思瑶。因案外人重组及其它历史遗留问题，案涉小区房屋大多仅能办理合同备案，目前仍不能办理产权登记。2019年7月8日，陈思瑶找到案外人要求办理退房手续。经双方协商后，双方互不追究违约责任并退还房款318360元。在此条件下案外人同意签订《退房协议》，并办理了解除合同备案的委托公证书。案外人按照退房协议约定及陈思瑶的指示将318360元房款转账支付给收款人陈萍，由陈思瑶本人确认后在领款单上签名捺印。2019年8月30日，案外人向郫都区房管局提交解除备案登记申请，但经房管局系统核查，发现案涉房产本院以（2019）川0108执保823号保全裁定查封。案外人认为，案涉房产已经与陈思瑶解除了买卖关系，并已经全部退还了购房款，案涉房产在贵院裁定保全执行之前已经具备撤销原备案登记的条件，案外人有权根据法律规定及合同约定解除备案登记，而本院的保全裁定执行侵害了案外人的权利。为维护自身合法权利，特向本院提出案外人执行异议申请，请求依法撤销（2019）川0108执保823号裁定并解除对暂备案在陈思瑶名下的位于郫都区“阳光华庭”1栋3单元504号房产的保全措施。 申请人欧瑞特公司称，据欧瑞特公司了解，案涉房屋系陈思瑶与万泉公司通过工程款抵扣得来，陈思瑶并没有实际支付对价。且2019年6月19日，陈思瑶等就与欧瑞特公司签订了支付协议书，双方就买卖合同付款事宜进行了对账。现陈思瑶在还款期限到期之前，与万泉公司签订退房协议，并将退房款直接退还给被申请人以外的其他自然人账户，明显是陈思瑶转移财产，逃避债务，损害了欧瑞特公司的合法权益，故万泉公司的异议请求不能成立。 陈思瑶称，陈思瑶与代萍、欧阳峰（系代萍配偶）因工程修建产生债权债务关系。双方在协商一致的情况下，陈思瑶在2017年就将案涉房屋抵偿给欧阳锋和代萍，但因产权证不能办理的问题，该抵偿一直没有履行。后万泉公司同意向陈思瑶退款，陈思瑶要求万泉公司直接将退款打入代萍账户以清偿借款，陈思瑶无逃避债务和规避执行的行为。 经审查查明，2016年7月7日，万泉公司（出卖人）与陈思瑶（买受人）签订《商品房买卖合同》，双方就购买由万泉公司开发的万泉·阳光华庭房屋达成合意。合同约定陈思瑶以一次性付款的方式购买万泉·阳光华庭项目1幢3单元××××号房屋，案涉房屋总价为328360元。合同签订后，陈思瑶按照合同预定支付全部购房款项，万泉公司于2016年8月10日将案涉房屋签约备案，合同备案号为：××××。 阳光华庭项目建设过程中，因开发商合作纠纷，该楼盘房屋及土地于2016年11月16日被济南市中级人民法院查封，致使楼盘未按期修建完工。后经郫都区相关职能部门调解，该楼盘得以继续修建，但因遗留问题，至今未取得规划验收合格证，初始产权、分户产权均无法正常办理。2019年7月8日，陈思瑶与万泉公司签订《退房协议》，约定万泉公司一次性退还陈思瑶购房款及办理交房时所交的全部费用共计318360元；双方自签订退房协议之日起，该房屋所有权归万泉置业发展有限公司所有……。同日，万泉公司法定代表人刘素英通过其名下中国农业银行账户（账号：62×××76）向陈思瑶指定收款人代萍（账号：52×××34）转账共计318360元，交易用途备注“退陈思瑶房款”。 审查中，陈思瑶向本院陈述，代萍系欧阳峰配偶，2012年—2013年期间，欧阳峰因与陈思瑶父亲陈德龙（担任攀枝花德龙玻璃制造有限公司的法定代表人）修建厂房事宜发生债权债务关系。2017年1月24日，为偿还部分债务，陈思瑶与欧阳峰签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋作价328360元向欧阳峰抵偿部分债务，后案涉房屋因产权问题暂未履行过户手续。故陈思瑶要求万泉公司将购房款打入代萍债务系陈思瑶履行合同义务，非恶意规避执行的行为。 另查明，欧瑞特公司诉鑫德龙公司、新德龙公司、德龙加工厂、杨玉清、陈思瑶买卖合同纠纷一案，欧瑞特公司向本院申请诉讼保全。本院于2019年7月26日作出（2019）川0108财保125号《民事裁定书》，裁定“查封陈思瑶名下位于房屋（备案号：××××）”。后万泉公司对本院查封该房屋不服，于2019年9月10日向本院提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。 以上事实，有双方当事人身份信息、（2019）川0108财保125号《民事裁定书》、《房屋买卖合同》、《公证书》、领款单、网上银行电子回单、退房协议、建设工程施工合同等证据材料予以证实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。万泉公司虽与陈思瑶签订《房屋买卖合同》，并依照合同约定办理预售合同的备案登记，但备案登记并不发生物权转移变动的结果。因案涉房屋尚未办理不动产物权登记，则陈思瑶并未取得案涉房屋的所有权，该房屋登记所有权人仍为万泉公司。《最高人民法院法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条虽规定“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”可以进行预查封，但参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该预查封行为能够实施的法理基础在于购买该商品房的消费者已经支付了房屋购置的对价，对争议的商品房享有物权期待权。本案中陈思瑶与万泉公司签订《房屋买卖合同》并支付全部购房款后，双方经协商一致同意解除合同，万泉公司将全部购房款退还给陈思瑶，由此陈思瑶实质未向万泉公司支付合同对价，则陈思瑶对案涉房屋应当享有的物权期待权消失，案外人万泉公司作为案涉房屋的真实所有权人，能够以其享有的权利排除案涉房屋执行。另欧瑞特公司抗辩陈思瑶有转移财产的行为，陈思瑶已经举证证实其与欧阳峰及其配偶存在债权债务关系，而欧瑞特公司未就该事实提出相反证据，故本院对欧瑞特公司的该项主张不予认可。综上，万泉公司的异议申请具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对被执行人陈思瑶名下位于房屋（备案号：264615）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李任舟 人民陪审员  叶小蓉 人民陪审员  韩红红 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  易晓兰