湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初627号原告：王霜，女，1964年3月16日出生，汉族，湖北省孝感市人，住所：孝感市孝南区。委托诉讼代理人：鲍志江、郑金姑，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：黄伟成，男，1984年9月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，住所：孝感市孝南区。第三人：孝感市雅家房地产代理咨询有限公司。住所地：孝感市城站路129号。统一社会信用代码：9142090056271761X0。法定代表人：刘先齐，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊，该公司员工。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，代收法律文书。第三人：湖北宇济房地产开发股份有限公司。住所地：湖北省汉川市湾潭乡湾潭村。统一社会信用代码：91420000714699298L。法定代表人：余汉江，该公司董事长。第三人：交通银行股份有限公司孝感分行。住所地：孝感市乾坤大道19号。统一社会信用代码：91420900685636852K。法定代表人：周昊，该分行行长。委托诉讼代理人：刘铁军，该分行员工。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：杨进军，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原告王霜与被告黄伟成、第三人孝感市雅家房地产代理咨询有限公司(以下简称孝感雅家代理公司)、第三人湖北宇济房地产开发股份有限公司(以下简称湖北宇济公司)、第三人交通银行股份有限公司孝感分行(以下简称交通银行孝感分行)商品房销售合同、借款(保证)合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告王霜及其委托诉讼代理人郑金姑，第三人孝感雅家代理公司的委托诉讼代理人胡俊,第三人交通银行孝感分行的委托诉讼代理人刘铁军、杨进军到庭参加诉讼,第三人湖北宇济公司经本院送达开庭传票,拒不到庭参加诉讼，被告黄伟成经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王霜向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告按照《房屋买卖合同》的约定，将房屋过户登记给原告；2.请求依法判决被告因逾期办理房屋过户事宜向原告赔偿195000元（从2014年11月23日起算，详见《房屋买卖合同书》第6条第3款）；3.请求第三人湖北宇济公司协助办理过户手续；4.请求第三人交通银行孝感分行解除房屋抵押登记并协助办理过户费手续；5.本案诉讼费、保全费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2012年8月8日，被告黄伟成与第三人湖北宇济公司签订编号为XG14004830的《商品房买卖合同》,购买孝感市××路东侧××滨湖天地××楼××室的商品房，并付清全部购房款606312元。2012年8月23日，被告黄伟成与第三人交通银行孝感分行签订《个人房产抵押贷款合同》，借款42万元，并且以孝感市××路东侧××滨湖天地××楼××室的商品房作为抵押。2014年10月23日，被告黄伟成向第三人湖北宇济公司缴纳2万元办证费用。2014年10月23日，原告王霜与被告黄伟成、第三人孝感雅家代理公司分部北京路营业部签订了《房屋买卖合同书》，约定被告黄伟成将位于孝感市××路东侧××滨湖天地××楼××室的房屋出卖给原告，首付房款40万元，剩余房款25万元待被告黄伟成办理好房产证、土地证后一次性付清。原告于合同签订当日向被告黄伟成的银行账户汇款40万元，此后，原告和第三人孝感雅家代理公司多次催促被告黄伟成办理房产证、土地证未果。为此，请求支持原告前列的诉讼请求。被告黄伟成、第三人湖北宇济公司经本院送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，其无正当理由拒不到庭，亦未答辩及向本院提交相关证据，依法视为被告黄伟成、第三人湖北宇济公司放弃举证、质证、辩论等相关诉讼权利。第三人孝感雅家代理公司述称，同意原告的诉讼请求。第三人交通银行孝感分行述称，1.案涉房屋已经办理了预告登记，交通银行为预告登记权利人；2.案涉房屋预告登记并未失效，原告购买房屋，不发生物权效力；3.案涉房屋所担保的借款本息未清偿，其转让无效；4.原告诉请将处于预抵押状态下的房屋办理解除登记并办理所有权转移登记其名下的诉请不应支持。综上，涉案房屋目前登记在第三人湖北宇济公司名下，且第三人交通银行孝感分行办理抵押权预告登记，基于原告与第三人湖北宇济公司之间并没有买卖合同关系，加之案涉房屋所担保的债权未消灭的前提下，原告诉请办理所有权直接变更至其名下没有任何法律依据，故原告诉请中的第1、3、4项诉讼请求应予驳回。本案原告王霜围绕诉讼请求提交了8份证据，第三人交通银行孝感分行围绕答辩意见提交了3份证据。本院组织当事人对上述证据进行质证,第三人交通银行孝感分行、第三人孝感雅家代理公司对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据五均没有异议;原告王霜、第三人孝感雅家代理公司对第三人交通银行孝感分行提交的证据一、证据二无异议，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告王霜所提交的证据四、证据六、证据七、证据八经本院核实和审查，确认上述证据具备证据的真实性、关联性、合法性的要求，故本院均依法予以采信。2.第三人交通银行孝感分行提交的证据三具备证据的真实性、关联性、合法性的要求，故本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月8日，被告黄伟成与第三人湖北宇济公司签订了一份《商品房买卖合同》,约定由被告黄伟成购买第三人湖北宇济公司开发的位于孝感市××路东侧××滨湖天地××楼××室的商品房，合同中与本案争议有关的内容有：1.房屋建筑面积138.64㎡，单价4373.29.元/㎡，总金额606312元；2.付款方式及期限：被告黄伟成于2012年8月7日交首付186312元，余额42万元办理银行按揭。2012年8月23日，被告黄伟成与第三人交通银行孝感分行、第三人湖北宇济公司签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定被告黄伟成以在第三人湖北宇济公司购买的商品房向第三人交通银行孝感分行申请个人房产抵押贷款，合同中与本案争议有关的内容有：1.借款人即抵押人黄伟成，贷款人即抵押权人交通银行孝感分行，保证人湖北宇济公司；2.贷款金额及期限：金额42万元，贷款期限240月；3.贷款用途及抵押登记：购买孝感市××路东侧××滨湖天地××楼××室商品房，被告黄伟成应自可办理抵押登记之日起15日内及时办妥抵押权设立登记手续；4.贷款利率4.9125‰；5.还款方法及还款日：按等额本息还款法每期还款2983.62元，还款日为每期每月的21日；6.第三人湖北宇济公司为合同项下的贷款提供连带责任保证。2014年10月23日，原告王霜与被告黄伟成、第三人孝感雅家代理公司签订了《房屋买卖合同书》，合同中与本案争议有关的内容有：1.被告黄伟成将位于孝感市××路东侧××滨湖天地××楼××室的房屋出卖给原告王霜；2.房款总价65万元，签订合同之日首付房款40万元，剩余房款25万元待被告黄伟成办理好房产证、土地证后一次性付清；3.原告交付完首付款后，被告交付房屋钥匙给原告进行装修；4.自本合同签订后，被告应提供出售该房屋的有关资料给第三人孝感雅家代理公司保管并协助原告办理该房屋的相关过户手续，由于被告的行为(包括积极作为或消极作为)，致使原告无法在约定的期限内办理房屋过户手续，应按约定转让价格的5‰向原告支付每日滞纳金；5.违约责任：被告如违反本协议，则双倍返还原告所付的购房款；6.原被告在签订该合同时，各向第三人孝感雅家代理公司支付房屋价款的1%中介服务费。上述三份合同签订后，被告黄伟成于2012年8月7日向第三人湖北宇济公司支付了首付186312元，第三人交通银行孝感分行于2012年8月27日向第三人湖北宇济公司发放了银行按揭贷款42万元。截止2019年4月11日，被告黄伟成已偿还第三人交通银行孝感分行按揭贷款本金95323.34元，偿还利息125925.45元，其中包括第三人湖北宇济公司于2019年3月29日代被告黄伟成偿还的按揭贷款10489.09元。截止2019年4月18日，被告黄伟成下欠按揭贷款本息325790.30元(其中本金324676.66元，利息1113.64元)，原告代被告黄伟成将该按揭贷款本息全部偿还。2014年10月23日，原告向被告黄伟成支付了购房款40万元，余下25万元因被告黄伟成未履行《房屋买卖合同书》，原告未支付给被告黄伟成。2014年10月23日，被告黄伟成将涉案房屋交付给原告王霜，原告装修后已居住至今。涉案房屋的房屋所有权登记人为第三人湖北宇济公司，预售商品房买卖预告登记人为被告黄伟成，预售商品房抵押权预告登记人为第三人交通银行孝感分行。本院认为，原告王霜与被告黄伟成签订的《房屋买卖合同书》，内容合法，意思表示真实，应当依法保护。原告按照合同履行了约定的义务，被告黄伟成却只履行了部分义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此，原告请求由被告继续履行并承担违约责任，本院予以支持。本案中，涉案房屋预告登记在被告名下，第三人交通银行孝感分行为预售商品房抵押权预告登记人，原、被告在未经第三人交通银行孝感分行同意就进行房屋转让，所签订的《房屋买卖合同书》只发生债权效力，并不产生物权效力，但原告在诉讼过程中代为清偿了按揭贷款，致使抵押权消灭，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百九十一条的规定，原、被告的物权转让有效。原、被告在签订《房屋买卖合同书》时，双方约定为原告办理房屋不动产过户登记，但涉案房屋只进行了预告登记，现涉案房屋虽然仍为预告登记状态，但具备办理房屋过户登记条件，故原告请求依照合同约定将涉案房屋过户登记在原告名下，本院依法予以支持。因房屋过户登记在原告名下需要不动产部门配合才能完成，故本院酌情由被告在90日内完成。关于原告请求判决“被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿195000元”的问题。本院认为，被告未按约定期限履行办证义务，必然会给原告造成一定的损失，但原告主张的违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，本院应对逾期办证违约金予以调整，其理由如下：1.上述法律及司法解释所规定的违约金制度既有补偿损失的性质，又具一定的惩罚性，还兼具合同应当积极履行的诚实信用原则，所以被告应该赔偿原告的违约金；2.违约金毕竟是当事人事先约定的，其具体数额不可能与事后违约所造成的损失数额完全吻合，所以，法律及司法解释允许当事人在诉讼中请求人民法院予以适当调整；3.原告未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，也没有足以令人信服的理由表明其因被告违约给其造成了实际损失或预期利益损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，损失赔偿额应当相应于因违约造成的损失及履行后可以获得的利益，因此，如按原、被告双方约定的以购房款的千分之五计算逾期办证违约金，或者以原告主张的65万元乘以30%均不符合法律规定的以实际损失为依据的赔偿原则；4.第三人湖北湖北宇济公司于2014年8月18日已办理案涉商品房权属总证，原告至今才主张权利，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，因原告没有按时主张过户致使损失扩大部分，不得要求赔偿；5.在房屋交付后，交付房屋权属证书是被告的无偿协助证行为，完成办证需要双方配合才能完成；6.涉诉商品房已实际交付原告使用，逾期办证并不影响原告对房屋的占有、使用、收益，没有降低房屋的价值。综上，本院兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为4万元(以已付购房款40万元×10%)。关于第三人湖北宇济公司是否有义务协助原告办理过户手续的问题。本院认为，第三人湖北宇济公司对涉案房屋的购买人负有协助办理不动产权属变更的义务，现被告已经将请求协助的权利以合法的形式渡让给了原告，而且房屋上已没有其他负担，因此，原告请求由第三人湖北宇济公司协助办理房屋过户手续，本院予以支持。关于第三人交通银行孝感分行是否有义务协助解除涉案房屋抵押登记和协助办理过户手续的问题。本院认为，原告已经代被告黄伟成清偿了按揭贷款，致使第三人交通银行孝感分行的抵押权消灭，根据权利义务相一致的原则，原告请求由第三人交通银行孝感分行协助原告解除涉案房屋的抵押登记，本院予以支持。第三人交通银行孝感分行不是协助办理过户的主体，故原告请求由第三人交通银行孝感分行协助办理涉案房屋过户登记的诉讼请求，本院不予支持。被告黄伟成、湖北宇济公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院将依法缺席作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄伟成于本判决生效后九十日内协助原告王霜办理位于孝感市董永路东侧宇济滨湖天地竹苑6楼幢24层2406室商品房的不动产权证书。二、被告黄伟成于本判决生效后十日内赔偿原告王霜逾期办证违约金4万元。三、第三人湖北宇济房地产开发股份有限公司协助原告王霜办理位于孝感市董永路东侧宇济滨湖天地竹苑6楼幢24层2406室商品房的不动产权证书。四、交通银行股份有限公司孝感分行协助原告王霜解除位于孝感市董永路东侧宇济滨湖天地竹苑6楼幢24层2406室商品房的抵押。五、驳回原告王霜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12250元由原告王霜承担650元，被告黄伟成承担11600元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  周良文人民陪审员  晏进辉人民陪审员  王天祺二〇一九年十一月二十九日书 记 员  池一雪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告王霜为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：居民身份证，证明原告的诉讼主体适格及个人信息。证据二：公民信息、企业工商信息，证明被告黄伟成、孝感雅家公司的信息及诉讼主体适格。证据三：企业工商信息，证明湖北宇济公司的企业信息及诉讼主体资格。证据四：《商品房买卖合同》、发票、不动产权利及其他登记信息、办证费用票据，证明被告黄伟成与第三人湖北宇济公司签订了《商品房买卖合同》，并且已经支付了全部购房款，黄伟成是宇济滨湖天地竹苑第6幢24层06号房屋所有权人，2014年8月18日所诉房屋可以办理房屋产权证，并且黄伟成2014年10月23日已经缴纳了办证费用，该诉房屋应当由第三人湖北宇济公司为黄伟成办理房屋产权证。证据五：律师函，证明2012年8月23日，黄伟成与第三人交通银行孝感分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，交通银行孝感分行是涉案房屋的抵押权人。证据六：《房屋买卖合同书》、收条、银行转账凭证，证明2014年10月23日，原告王霜与被告黄伟成、第三人孝感雅家公司签订了居间买卖合同，约定黄伟成将所诉房屋出卖给原告，房屋价款65万元，前期支付40万元，后期的25万元待房屋过户时一次性支付。证据七：收款收据(房地产开发公司开具)、水电费收据2张，证明原告与被告黄伟成签订合同后，将所诉房屋交付给居住，原告将房屋进行了装修，并一直在此居住。证据八：滨湖天地兰苑价格变化表格、房屋交易费用明细、湖北省孝感市孝南区人民法院民事裁定书、人民法院公告，证明因为被告黄伟成一直不配合过户，原告起诉至法院，支付案件受理费、公告费等合理费用，并且在2014年至2018年房屋价值增长，房屋的相关过户税费也进行了增加，这些都是原告的损失，被告黄伟成应该承担相关的费用及延迟过户的违约金。第三人交通银行孝感分行为支持其理由，向本院提交了如下证据：证据一：营业执照，证明交通银行孝感分行的基本信息及具有发放贷款资质遥事实。证据二：《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、贷款管理系统基本信息，证明1.2012年8月27日，第三人交通银行孝感分行向被告黄伟成发放了个人一手房按揭贷款，贷款金额42万元；2.合同约定涉案房屋为抵押物，抵押担保贷款本息；3.截止2019年4月11日，被告黄伟成仍欠本金324676.66元的事实。证据三：房屋预告登记证明、不动产登记信息，证明1.2012年12月5日，涉案房屋已经办理了商品房预售抵押预告登记，交通银行孝感分行为预告登记权利人，黄伟成为预告登记义务人；2.截止2019年4月16日，涉案房屋的所有权人仍登记在第三人湖北宇济公司名下，目前不能够进行不动产抵押登记至交通银行孝感分行的事实。