北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初383号原告：胡霞，女，1970年11月8日出生，汉族，贵州省贵阳市南明区居民，住北京市昌平区，身份号码×××。委托诉讼代理人：黄佩华，北京市京悦律师事务所律师。被告：北京春景旺和园林绿化服务中心，经营场所北京市顺义区后沙峪镇西泗上村边河路1号，注册号110113604290634。经营者：李赫，男，汉族，1982年2月6日出生，户籍北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕华宝，北京百朗律师事务所律师。原告胡霞与被告北京春景旺和园林绿化服务中心（以下简称春景绿化中心）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡霞委托诉讼代理人黄佩华，被告春景绿化中心委托诉讼代理人刘庆伟、毕华宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告返还原告租金136000元；2.请求法院依法判决被告赔偿拆除原告房屋各项费用35万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月15日，原告在被告处承包土地，地址是北京市顺义区×××村（以下简称西泗上村）边河路1号，承包期限为2016年4月15日至2031年12月31日，合同到期后如续租，被告负责续约20年。被告方的格式合同中第十一页明确了交付标准有操作间房屋，经原告再三确认，被告均确定如对操作间房屋不满意可自行再建。在原告交付承包金并建造好房屋后，被告于2017年8月将原告房屋拆除，给原告造成极大损失。原告要求被告予以补偿，但被告拒不接听原告电话，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院依法裁判。被告春景绿化中心答辩称，不同意原告的诉讼请求。土地承包合同约定的是种植大棚，原告变更大棚结构，损失应由原告承担，大棚仍旧存在，不影响合同的继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，甲方西泗上村村委会与乙方李赫、赵长智签订土地承包协议一份，约定乙方承包甲方提供村北土地50亩用于种植经营，禁止超范围经营，禁止在承包土地上搞房屋违法建筑，禁止毁田卖土，每亩每年承包费5000元，乙方在承包期间禁止以其他形式转租他人，承包期为20年，自2015年4月20日至2035年4月19日止。2016年7月16日，西泗上村委会出具证明一份，主要内容为：本村委会知晓且同意李赫、赵长智将大棚转承包。2016年4月15日，春景绿化中心（甲方）与胡霞签订土地承包合同书一份，约定甲方将位于×××村北土城子温榆河畔农场地块内种植单元编号为A11号的温室大棚承包给乙方使用，期限为2016年4月15日至2031年12月31日，合同到期后如续租，甲方负责续20年，价格根据当时市场价格计算，土地使用面积为338平方米，承包费为136000元。甲方同意2016年7月1日前交付约定土地及地上物，土地及地上物交付后，由甲方统一管理园区内的整体大棚结构，未经甲方同意，乙方不得随意变更大棚结构、使用用途等，否则带来的一切责任和后果由乙方自行承担。合同附件四约定的交付标准和设备标准为：1.操作间房屋，地面平整、高级彩钢板屋顶、双层中空断桥铝窗、防盗门、水泥毛坯内墙、高级瓷砖外墙、安装木栅栏门、厨房及卫生间（地面平整、墙面毛坯）、地下深井供水、自行解决供暖、自行报装通讯及电视系统、园区全封闭管理、24小时安保、红外线闭路监控；2.种植大棚，土地平整、钢架及塑料薄膜顶面。2016年4月15日，胡霞刷卡支付13.6万元，春景绿化中心向胡霞出具136000元收据一张。2017年后沙峪镇三违治理工作领导小组向园区送达告知书一份，主要内容为：经检查你处存在“非法用地、违法建设、违法经营”行为，请积极配合整改纠正相关违法违规行为，自行拆除违法建设、停止违法经营行为、清理堆放物品、恢复土地理应性质。至2017年8月20日下午6点前仍未自行整改，未自行清理个人物品及棚内外设施的，我镇将组织相关执法部门开展联合执法，强制拆除违法建设、清理移除堆放物品、恢复地貌，由此造成的损失由违法违规相对人自行承担。2018年7月18日，北京市顺义区后沙峪镇人民政府（以下简称后沙峪镇政府）向园区送达限期拆除决定书一份，主要内容为：李赫、赵长智在西泗上村北侧集体土地上（不在宅基地内）建设的彩钢及砖混结构房屋，经测量总建筑面积约14823平方米，未依法取得乡村建设规划许可证，属违法建设。责令于2018年7月20日18时0分之前自行拆除违法建设，恢复原地貌，并接受复查。逾期未拆除，本镇政府将依法组织拆除。2018年7月20日，后沙峪镇政府向园区送达催告通知书一份，主要内容为：后沙峪镇政府于2018年7月18日作出了限期拆除决定书，责令你单位3日内拆除违法建设，你范围未自行拆除违法建设，且在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼，又未履行本镇政府作出的行政处罚决定。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条之规定，责令你自接本催告通知书之日起3日内自行拆除违法建设，逾期不拆除的，本镇政府将作出拆除决定。2018年7月24日，后沙峪镇政府向园区送达拆除决定书一份，主要内容为：经规划部门认定，你单位建设的彩钢及砖混结构房屋未依法取得乡村建设规划许可证，本镇政府向你送达了《限期拆除决定书》《催告通知书》，督促相对人自行拆除违法建设，相对人在规定期限内未拆除违法建设，本镇政府于2018年7月24日18时0分之后对你的上述违法建设予以拆除。庭审中，胡霞提交春景绿化中心与栗华东土地承包合同书一份，该合同书在附件四中备注有“B15大棚阳光板下部分建轻体彩钢房，部分做菜园大棚”，证明涉诉到大棚可以加盖彩钢房。春景绿化中心不认可上述证据的关联性、证明目的，辩称该份合同为与案外人所签订，涉诉合同未约定上述内容。庭审中，胡霞提交通告（无落款、出具人不明）一份，内容为：严禁以设施农业为名建设大棚房出租、出售，严厉打击违法用地。设施农业仅限于农作物种植、不得从事非种植经营或挪作非农用途。庭审中，胡霞提交转账记录、收条、工程明细、收据等证据，证明其建房施工及装修损失为549454元。春景绿化中心对上述证据中转账记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可，对收据、收条等其他证据的真实性、证明目的均不认可，辩称上述证据不能证明其实际损失。庭审中，春景绿化中心提交现场大棚照片，证明大棚及管理间均存在，与交付的状态一致，不影响合同继续使用。胡霞对照片的真实性认可，对证明目的不认可，辩称其购买大棚是为了居住和种植，并非仅限于种植。庭审中，春景绿化中心提交西泗上村经济合作社出具的领取大棚补助支出凭单复印件一份，证明所建大棚取得村委会许可，建设合法。胡霞对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。庭审中，胡霞明确诉讼请求为：确认双方之间签订的土地承包合同无效，返还租金13.6万元，赔偿拆除房屋造成的损失549454元。诉讼中，春景绿化中心提交北京市规划和自然资源委员会出具的政府信息答复告知书（以下简称答复告知书）一份，内容为：你申请获取的所圈土地的规划用途属于公开范围。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第（一）项的规定向您公开所圈地块的土地利用规划（2006-2020），另由于您所提供的核查范围无测量成果，因此所提供的核查范围属于大致范围，如不能精确反映您的诉求，请提供矢量测绘成果后再行查询。具体内容见附件后沙峪地区土地利用总体规划（2006-2020）（局部）。经比对后沙峪地区土地利用总体规划（2006-2020）（局部）中所圈地块及图例，显示所圈地块土地利用规划为有条件建设区。庭审中，春景绿化中心出示上述答复告知书，证明涉诉地块规划用途为有条件建设区。胡霞对答复告知书的真实性、关联性、证明目的不予认可，辩称答复告知书中没有直接确认涉诉土地的性质以及测量范围，提供的核查结果属于大致范围，不认可答复中圈定的土地于涉诉土地的一致性。诉讼中，经本院现场勘验：春景绿化中心位于机场北线南侧、高白路东侧、小木郎木业北侧，与答复告知书中所圈地块位置一致，涉诉大棚现场标号为A11。经核实，（2019）京03民申505号裁定书确认：从秀杰与春景绿化中心农村土地承包合同纠纷一案，春景绿化中心提交的答复告知书证明涉案土地为有条件建设区，但是涉案房屋没有相关规划审批手续，违反了法律规定，属于违法建设，涉案合同属于无效合同。上述事实，有土地承包合同书、转账记录、收据、收条、说明、土地承包协议、告知书、限期拆除决定书、催告通知书、拆除决定书、答复告知书、照片、（2019）京03民申505号裁定书，本院勘验笔录及照片、庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案争议焦点有三：1.涉诉大棚所属地块的土地规划；2.涉诉土地承包合同是否有效；3.损失如何承担。一、涉诉大棚所属地块的土地规划北京市规划和自然资源委员会出具的答复告知书显示所圈地块土地利用规划为有条件建设区，胡霞辩称答复告知书中没有直接确认涉诉土地的性质以及测量范围，提供的核查结果属于大致范围。经本院现场勘验确认，答复告知书中所圈地块范围与现场位置一致，故本院确认涉诉大棚所属地块的土地规划为有条件建设区。二、涉诉土地承包合同是否有效涉诉种植大棚及操作间房屋建造在有条件建设区之内，经本院调查：有条件建设区是指城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的区域，在所有约束性指标没有突破的前提下，经报规划审批机关统计国土资源管理部门审查批准，区内土地可安排用于实施城乡建设用地增减挂钩，规划期内建设用地扩展边界不得调整，如需调整按规划修改处理，报规划审批机关批准。（2019）京03民申505号裁定书确认：涉案土地性质属于有条件建设区，但因房屋没有相关规划审批手续，违反了法律规定，属于违法建设，涉案合同属于无效合同。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案诉讼过程中，春景绿化中心未提交充分证据证明涉诉大棚已经核发乡村建设规划许可证并办理用地审批手续，故大棚建设违反了法律规定，涉诉土地承包合同应属无效。三、关于损失如何承担胡霞提交了转账记录、收条、工程明细、收据等证据，主张建房施工及装修损失为549454元。经本院核实胡霞提交证据中：盖房施工费用转账记录、收条、工程明细中对方身份信息不明，大棚改造费收据无收款人信息，房梁架子、门窗、定制门收据收款人信息不完整，大铁门收据收款人信息不完整、转账记录对方身份信息不明，家具订购意向书合同、产品订货合同、发票主体并非胡霞本人，地暖施工无发票及支付记录，景观工程计算单无主体信息、收据收款人信息不明，热水器、卫生洁具、吊顶、过门砖、定制窗帘、橱柜、保温棉、配电箱、稳压器的收据收款人信息不明或不完整，且胡霞并未举证证明上述证据中记载的家电、家具等物品已经灭失或损毁。而春景绿化中心对上述证据中转账记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可，对收据、收条等其他证据的真实性、证明目的均不认可。故胡霞主张的上述损失，并未提交充分证据予以佐证，本院无法采信。综合本案证据及已查明事实，胡霞的建造房屋及装修的损失客观存在，本院酌定其损失为11.1万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故春景绿化中心应当退还胡霞涉诉大棚的承包费，鉴于涉诉大棚由胡霞占用，对其占用期间的费用仍应向春景绿化中心交纳，本院直接做相应扣减。胡霞应当将涉诉大棚及配套操作间腾退交付于春景绿化中心。关于占用期间，因涉诉大棚已部分拆除，胡霞表示不再继续使用并予以退还，故本院确认为占用期间为2016年4月15日至2019年4月12日。因涉诉大棚未经乡村建设规划许可及未办理用地审批手续而导致土地承包合同无效，春景绿化中心作为涉诉大棚的建设方，对于胡霞的损失应承担主要责任，胡霞应当承担次要责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条之规定判决如下：一、确认原告胡霞与被告北京春景旺和园林绿化服务中心于二〇一六年四月十五日签订的土地承包合同书无效；二、被告北京春景旺和园林绿化服务中心返还原告胡霞承包费十万九千八百一十六元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告北京春景旺和园林绿化服务中心赔偿原告胡霞损失七万七千七百元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告胡霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费九千二百九十五元，由原告胡霞负担六千一百一十六元（已交纳），由被告北京春景旺和园林绿化服务中心负担三千一百七十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  田学彬人民陪审员  高 勤人民陪审员  刘敬尧二〇一九年十一月二十四日书 记 员  徐 爽