济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5332号 原告：盛照兰，女，1973年5月7日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：马春霞，山东海蔚律师事务所律师。 被告：尧金红，女，1963年9月9日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市南城县，现住济南市号。 委托诉讼代理人：刘思（尧金红之子），男，1987年7月5日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市南城县，现住济南市。 委托诉讼代理人：刘饶（尧金红之子），男，1986年6月4日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市南城县，现住济南市 被告：刘思，男，1987年7月5日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市南城县，现住济南市。 被告：刘饶，男，1986年6月4日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市南城县，现住济南市号。 原告盛照兰与被告尧金红、被告刘思、被告刘饶（以下简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告盛照兰及委托诉讼代理人马春霞，被告刘思及被告刘饶（并作为被告尧金红的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛照兰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令三被告立即腾出并向原告交付案涉房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月12日，原告与刘X保签订《房屋买卖合同》，约定原告将所有的位于济南市槐荫区匡山小区X号楼2单元702号之房产（以下简称702号房屋）以197900元出售给刘X保。合同签订后，刘X保依约支付了购房款，原告也依约交付上述房屋。因《房屋买卖合同》签订时上述房屋尚未进行不动产权登记，不具备办理该房屋不动产转移登记条件。2015年4月18日刘X保死亡，被告尧金红与其系夫妻关系，两人育有两子，即被告刘思、刘饶；刘X保的父、母分别于1992年9月和2004年11月死亡。2019年3月19日案涉房屋进行了不动产登记，权利人即为本案原告，案涉房屋具备了不动产权转移登记的条件，于是原告多次与被告协商上述房屋转移登记事宜。因2016年起济南市实行限购政策，而三被告的户籍均不在济南市，不符合在济南市购房的条件，导致原、被告无法办理案涉房屋的过户手续。上述事实，由济南市槐荫区人民法院作出的（2019）鲁0104民初2542号民事判决书进行了确认。基于以上事实，原、被告现无法对案涉房屋办理过户手续，导致案涉房屋买卖合同无法实现合同目的。故此，原告为维护自身合法权益，依法起诉，望判如所请。 三被告辩称：我们确实没有资格过户，但不是有意不配合。房产是我们购买，不可能不配合过户。我们不同意原告的诉求，因为合同已经成立，非我们主观原因造成无法过户。 盛照兰围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《房屋权属状况信息表》、本院（2019）鲁0104民初2542号《民事判决书》，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、702号房屋为盛照兰所有。 二、2011年3月12日，盛照兰作为卖方、甲方，与买方、乙方刘X保，见证方、丙方领域不动产八里桥加盟店签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿出售702号房屋，建筑面积26.08平方米，附属设施包含双气；成交价格为197900元；付款方式为现金付款，乙方于签订合同当日付7900元，于15个工作日内支付剩余房款19万元；双方办理过户等手续的相关费用，甲方承担办证产生费用，乙方承担过户产生费用；乙方于合同签订当日按照约定向丙方支付佣金3000元，费用不包括评估、贷款等相关手续；双方同意，甲方于收取全款通知乙方进行房屋验收交接。合同中还约定其他事项：甲方在适合办理房产证时及时办理相关手续，在办理相关手续时甲方支付办证费用，在办证后需要过户产生的甲乙双方所有费用由乙方承担，在办理各方面手续时甲乙双方需无条件协助对方办理，中介方也要协助双方办理手续，如甲方违约定金双倍返还，乙方违约定金不退。 刘X保于合同签订当日向盛照兰支付了订金7900元，并于3月24日支付了剩余购房款190000元，盛照兰就以上款项出具收条；盛照兰并向刘X保交付了702号房屋。 三、刘X保于2015年4月18日死亡。尧金红与刘X保系夫妻关系，两人育有两子即刘思、刘饶；刘X保的父、母分别于1992年9月和2004年11月死亡。 四、702号房屋于2019年3月19日进行了不动产权登记，权利人即为盛照兰。 五、三被告作为原告，以盛照兰为被告，向本院提起诉讼，本院于2019年4月16日立案。 三被告在该案中提出诉讼请求为：判令盛照兰继续履行合同，协助其办理过户手续。事实和理由为：刘X保与盛照兰、见证方领域不动产八里桥加盟店于2011年3月12日签订房屋买卖合同，约定刘X保购买盛照兰的702号房屋，房屋总价格为197900元。待支付房屋全款后，该房屋所有权归属刘X保，盛照兰协助办理过户手续。刘X保于2011年3月12日向盛照兰支付订金7900元，同年3月24日向盛照兰支付房款19万元，共计197900元。由于购房时该房还未办理房产证，所以未办理过户手续。近日该房房产证已办理下来，但盛照兰却不履行协助办理过户义务。刘X保于2015年4月18日去世，尧金红与刘X保为夫妻关系，刘思、刘饶为夫妻二人婚生子，均为法定继承人。无奈之下，为维护自己的合法权益，提起诉讼。盛照兰在该案中辩称，原告所诉不属实，其一直在督促原告办理过户手续，但是原告在此之前不具备办理过户的条件，置之不理，且本案中原告应属于恶意诉讼，恶意保全，其目的是继续拖延办理过户时间。 本院在该案中除查明以上1、2、3、4项事实外，还查明盛照兰就702号房屋进行不动产权属登记后，与三原告（本案三被告）多次通过微信等方式交流、协商702号房屋转移登记事宜，因三原告的户籍均非济南市，不符合在济南市购房条件，双方一直未能协商确定意见。本院在该案中认为，702号房屋为盛照兰所有，其经与刘X保协商一致，双方于2011年3月12日签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。合同签订后，刘X保按约向盛照兰支付了购房款，盛照兰也依约交付了房屋。因《房屋买卖合同》签订时盛照兰尚未就702号房屋进行不动产权登记，不具备办理该房屋不动产权转移登记的条件。刘X保死亡后，三原告作为刘X保的法定继承人，依法取得相应的合同权利。2019年3月19日，盛照兰就702号房屋进行了不动产权登记，房屋具备了不动产权转移登记的基础条件。但济南市自2016年起实施限购政策，三原告的户籍均不在济南市，不符合在济南市购房的条件。三原告虽在起诉书中称“被告却不履行协助办理过户义务”，但从双方提供的微信聊天记录来看，实际上盛照兰一直在催促三原告办理702号房屋的转移登记手续，反而因三原告不具备在济南市购房的条件导致一直未能办理完成，三原告的以上主张不实。同时因三原告目前仍不符合在济南市购房的条件，其在本案诉讼中要求判令盛照兰继续履行合同、协助其办理702号房屋的转移登记手续缺乏依据，本院对三原告的诉讼请求不予支持。本院作出（2019）鲁0104民初2542号民事判决：驳回了三原告要求判令盛照兰继续履行合同、协助办理过户手续的诉讼请求。 该判决业已发生法律效力。 六、本案开庭审理后，盛照兰向本院提交济南市住房和城乡建设局作出的《关于腾退公共租赁住房决定的陈述、申辩告知书》，内容为：承租家庭代表盛照兰及家庭成员赵X铎：你家庭申请我市公共租赁住房保障资格获得通过，并于2019年1月10日办理位于济南市市中区文贤居X号楼l单元3001室的公租房入住手续。我局在资格复审时发现，2019年3月19日，承租家庭成员盛照兰购买了槐荫区匡山小区X号楼2-702房产。依据《济南市公共租赁住房使用管理办法》（济政办发〔2018〕31号)第三十条之规定，我局拟向你家庭作出《关于腾退公共租赁住房的决定》，要求你家庭：1.自接到本决定后2个月内腾退承租的文贤居X号楼l单元300l室住房；2.你家庭取得住房为期房的，可自接到本决定后30日内向济南市住房和城乡建设局书面申请搬迁期、签订搬迁期合同，搬迁期内的租金按原合同约定租金数额缴纳。根据《山东省行政程序规定》（省政府令第238号）第九条的规定，你家庭有权进行陈述和申辩。如要求陈述、申辩，应在收到本告知书之日起五日内向我局提出，逾期视为放弃权利。 三被告就盛照兰提交的以上告知书认为盛照兰既然于2018年底开始知晓需办理702号房屋的房产证，2019年1月份就不应该申请文贤居中的公租房。 本院认为，702号房屋为盛照兰所有，其经与刘X保协商一致，于2011年3月12日签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。盛照兰及刘X保在合同签订后也分别履行了合同义务，即盛照兰向刘X保交付702号房屋，刘X保向盛照兰交纳购房款。但房屋作为不动产，依照法律规定，应当办理不动产权的权属登记和转移登记。盛照兰与刘X保签订合同时，尚未就该702号房屋进行权属登记，双方之间买卖该房屋也就不具备办理权属转移登记的条件。2019年3月19日，盛照兰就702号房屋进行了不动产权登记，权属转移登记具备了相应的基础条件。因刘X保死亡，三被告作为刘X保的法定继承人，享有刘X保原基于《房屋买卖合同》的权利，也应当承担刘X保的相应合同义务。不动产权利转移登记，对买卖双方均既为权利、又为义务，买卖双方应当相互配合。但三被告因非济南市户籍，在济南市人民政府出台限购政策的情形下，无购房资格，不能与盛照兰互相协助，完成702号房屋的不动产权利转移登记。特别是，三被告已实际取得、占有使用该702号房屋，却又不能通过转移登记方式将该房屋的实际权利从盛照兰名下转移，形成了“人房分离”、“房权分离”的现状。而盛照兰却是自己名下虽然还拥有该房屋，却一是不能实际占有、使用该房屋，二是又因此无资格入住济南市的公共租赁住房。盛照兰通过与刘X保签订《房屋买卖合同》，将702号房屋出售的合同目的（包括房屋的交付和权利的转移登记）无法实现。在此情形下，盛照兰要求解除《房屋买卖合同》并要求三被告腾退702号房屋有理有据，本院对盛照兰的以上诉讼请求予以支持。但需指出，盛照兰在本案诉讼中提出的第一项诉讼请求为要求解除与三被告签订的《房屋买卖合同》，该合同实际并非与三被告签订，而是与刘X保签订，只是因刘X保死亡，三被告作为刘X保的法定继承人，基于法定继承树，对该合同的权利与义务享有和承担，因此应当解除的是盛照兰与刘X保签订的《房屋买卖合同》。同时还需指出，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。盛照兰要求解除《房屋买卖合同》、要求三被告向其腾退702号房屋，其亦应将收取的购房款197900元向三被告退还。 三被告在本案诉讼中虽辩称不同意盛照兰的诉讼请求，但因其在济南购房受限，导致盛照兰出卖房屋的合同目的不能实现，三被告的辩称意见不能成立，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、盛照兰与刘X保于2011年3月12日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、尧金红、刘思、刘饶于本判决生效之日起三十日内向盛照兰腾退坐盛照兰名下、坐落于济南市槐荫区匡山小区X号楼2-702室房屋； 三、盛照兰于收到尧金红、刘思、刘饶腾退的以上房屋的同时向尧金红、被告刘思、被告刘饶退还购房款197900元。 案件受理费5212元，减半收取计2606元，由尧金红、刘思、刘饶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十一月十九日 书记员  刘书宁