广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5302民初1964号原告：陈文威，男，汉族，1979年9月22日出生，住广东省肇庆市端州区。委托代理人：陈秋琴，广东七星律师事务所律师。委托代理人：李贤庚，广东七星律师事务所律师。被告：广东粤财资产管理有限公司。住所地：广东省广州市东风中路437号越秀城市广场南塔26-27号。法定代表人：莫敏秋。委托诉讼代理人：宋子枫，广东丰仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天润，广东丰仑律师事务所律师。第三人：肇庆市端房开发有限公司。住所地：广东省肇庆市江滨东路28号端房商贸城第二层第1卡。法定代表人：温灶容。原告陈文威诉广发银行股份有限公司云浮支行（以下简称“广发银行”）、第三人肇庆市端房开发有限公司（以下简称“肇庆端房公司”）案外人执行异议之诉一案。本院于2017年11月21日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月18日公开开庭进行了审理。原告陈文威的委托代理人陈秋琴，广发银行股份有限公司云浮支行的委托代理人曾海玲到庭参加诉讼。第三人肇庆端房公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因需对涉案租赁合同补充协议的签订时间进行鉴定，本案中止审理，鉴定意见作出后恢复本案审理。诉讼过程中，广发银行股份有限公司云浮支行将执行中的债权转让给了广东粤财资产管理有限公司，相应执行案件申请人也变更为广东粤财资产管理有限公司，本案依法将广发银行股份有限公司云浮支行变更为广东粤财资产管理有限公司（以下简称“粤财资产管理公司”）参加诉讼，并于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李贤庚，被告粤财资产管理公司的委托诉讼代理人宋子枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文威起诉称，2008年10月10日，第三人肇庆端房公司将其名下位于肇庆市XX路XX号的房屋[证号：粤房地证字第C69XXXX号]出租给原告陈文威。合同约定：租期从2008年10月1日到2020年9月30日，每月租金14203元，第七年递增10%，第十年递增15%，按月支付。2013年8月9日，肇庆端房公司将其名下的案涉房屋抵押给被告广发银行并办理他项权证。2013年11月1日，原告陈文威与肇庆端房公司签订《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》，约定增加三个车库给原告陈文威使用，租期延长至2030年9月30日，租金及缴纳方式不变。2014年4月29日，肇庆端房公司及广发银行办理了变更抵押登记手续，注销原他项权证，重新办理新的他项权证。2015年，因肇庆端房公司将案涉房屋抵押给广发银行并办理抵押登记，云城区人民法院作出（2015）云城法民二初字第561号民事判决，判决广发银行对案涉房屋享有优先受偿权。判决发生法律效力后，肇庆端房公司没有履行义务，云城区人民法院依法立案执行。在执行过程中，云城区人民法院作出（2017）粤5302执63号之一执行裁定书，裁定在淘宝司法网络平台上对案涉房屋公开进行第一次拍卖。原告陈文威于2017年10月26日提出执行异议，云城区人民法院在2017年11月10日作出（2017）粤5302执异34号《执行裁定书》，裁定：一、确认陈文威2008年10月10日签订的《租赁合同》，并在拍卖肇庆端房公司位于肇庆市XX路XX号的房屋（粤房地证字第C69XXXX号）时附带该《租赁合同》；二、驳回陈文威其他异议请求。原告认为，原告于2013年11月1日签订的《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》依法可对抗案涉房屋的抵押权。（2017）粤5302执异34号《执行裁定书》的第二项裁定是错误的，严重损害了原告的合法权益。具体理由如下：1、案涉房屋先后办理2次抵押登记手续：第一次办理抵押登记并办理他项权证的时间为2013年8月9日；后在2014年4月29日办理了变更抵押登记，注销原他项权证，重新办理新的他项权证。故案涉房屋第一次抵押权在2014年4月29日已消灭。第二次抵押权因在2014年4月29日重新办理新的他项权证而新产生，开始生效。云城区人民法院作出判决认定广发银行对案涉房屋享有优先受偿权是基于第二次的抵押权（即2014年4月29日办理的新的他项权证）。2、2011年期间，因原告投入资金对案涉房屋的内外墙、门窗及线路等进行全面升级改造（投入资金过百万），为补偿原告，第三人与原告于2013年11月1日签订《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》，延长租赁期限至2030年9月30日。根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同签抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》约定“延长10年的租赁权”在2013年11月1日成立并生效。案涉房屋第二次抵押权是在2014年4月29日登记，根据“买卖不破租赁”规则，2013年11月1日成立并生效的租赁权依法可以对抗在2014年4月29日生效的抵押权。即贵院在拍卖肇庆端房公司位于肇庆市XX路XX号的房屋（粤房地证字第C69XXXX号）时应当附带该《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》。原告遂诉至法院，请求：1、撤销广东省云浮市云城区人民法院（2017）粤5302执异34号《执行裁定书》第二项裁定内容；2、确认原告陈文威于2013年11月1日签订的《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》，并在拍卖第三人肇庆市端房开发有限公司位于肇庆市XX路XX号的房屋（粤房地证字第C69XXXX号）时附带该《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》；3、本案诉讼费用由被告负担。被告广发银行答辩称：一、对2013年11月1日签订的《XX路XX号办公楼租赁合同》补充协议的真实性有异议。陈文威提出，在租赁期间双方协商决定，由其出资金对房屋标的物内外及线路设施、排污等管网进行全面升级加固装修改造,并对标的物加装了电梯。经装修改造后的房屋标的物由原来的黄泥沙灰外墙、陈旧钢窗、地面管线、排污管网等残旧设施改变为现在的宜商用房。由于装修投入资金巨大经双方商定增加了一份《XX路XX号办公楼租赁合同》补充协议。被告认为，该陈述与事实不符。第一、肇庆万联房地产评估有限公司于2013年8月9日出具的《房地产估价结果报告》，记录上述房产为电梯楼，外墙为方形砖，地板为抛光砖，内墙、天花均为石灰粉刷，故原告提出的因对标的物加装电梯、外墙为黄泥沙灰外墙，设施陈旧等于2013年11月1日与端房公司签订“补充协议”，是与事实不相符的。原告称其在2011年对XX路XX号房产的投入巨额装修，在2013年11月签订补充协议，这与常理事实不符，在没有重新签订续签合同的前提下，就带资投入巨额装修，不符合一般交易思维。第二、2013年8月，端房公司已对该标的物办理了抵押登记，原告不可能明知道该租赁标的物刚办理抵押登记，仍愿意自带资金重新对标的物投入巨额装修。第三、原来租赁合同对租金的递增方式只约定到第十年，之后的递增没有明确约定，但在补充协议中却表述为递增方式按原来合同执行，该约定与原约定也存在不相符情况。四、补充协议中约定，增加了三个车库给原告使用，但是租金却没有明显进行变更，证明了该补充协议为明显不公平，与现实不相符。综上，被告认为该“补充协议”的真实性存有极大争议，不予认可。二、即使《〈XX路XX号办公楼租赁合同〉补充协议》是真实的，亦不能对抗合法的抵押权。《〈XX路XX号办公楼租赁合同〉补充协议》的落款时间为2013年11月1日，显然该协议即使是真实的，也是发生在抵押给被告之后签订的，截至2013年11月1日被告对涉案房产仍享有合法抵押权。《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、事实上，本案自2017年4月17日已受理执行立案，至2017年9月13日陈文威提出执行异议之日已超过半年，法院甚至已对该标的物进行了第一次拍卖手续，但陈文威却一直未曾提出异议，于第一次拍卖流拍后方提出异议。由此也可以推断《〈XX路XX号办公楼租赁合同〉补充协议》并非真实合同，否则原告早已提出要求带租拍卖的异议。经审理查明：2008年10月10日，原告陈文威（乙方）与第三人肇庆端房公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于肇庆市端州区XX路XX号房屋出租给原告陈文威，建筑物面积2029㎡。租赁期限从2008年10月1日至2020年9月30日。租金从2009年1月1日起开始计收，租金为每平方米7元/每月，合计每月14203元，从第四年开始，租金在原有的基础上递增5%，第七年递增10%，第十年递增15%。合同还对双方违约情形及责任等其他权利义务内容作了规定。合同签订后，肇庆端房公司将上述房屋交付原告使用，原告承租后将上述房屋分别转租给了多个租客，原告一直依约交纳租金给第三人肇庆端房公司。2013年8月9日，广发银行（甲方、抵押权人）与第三人肇庆端房公司（乙方、抵押人）签订《最高额抵押合同》（编号：10740112080-06），合同约定：本合同担保的主合同为本合同甲方和肇庆市慧能贸易有限公司于2012年5月3日所签订的编号为10740112080的《授信额度合同》及其修订或补充。本合同所担保债权之最高本金余额为3000万元及其利息等相关费用；……上述《最高额抵押合同》的抵押物为：1、位于肇庆市XX路XX号房屋（粤房地证字第C69XXXX号)；……。2013年8月9日，涉案位于肇庆市端州区XX路XX号的房屋办理了相应的抵押登记手续，权利人为广发银行，义务人为第三人肇庆端房公司，债权确定时间为2013年8月9日至2014年8月8日。2013年11月1日，原告陈文威和第三人肇庆端房公司签订了《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》，约定：第一条、租赁地方及使用面积变更。原合同“位于肇庆市端州区XX路XX号，建筑物面积2029平方米（南面空地交给乙方使用）”现增加三个车库给乙方使用。第二条、租赁期限变更。原合同期限至2020年9月30日，现变更为至2030年9月30日，其他不变。第三条、租金和租金交纳方式。按原合同递增方式和递增比例执行。第四条、其他条款按原合同执行。第五条、本补充协议与原《XX路XX号办公楼租赁合同》具有同等效力。2014年4月27日，广发银行（加盖公章）出具一份《注销证明》，主要载明：肇庆市慧能贸易有限公司与该行签订《授信额度合同》[编号10740112080]，以权属肇庆端房公司等的房地产作抵押担保向该行贷款，现肇庆市慧能贸易有限公司已经结清该笔贷款本息，办理权属肇庆端房公司等的房地产注销抵押手续。……特此证明。另查明：2014年4月29日，广发银行（甲方、贷款人）与另一案外人肇庆博展贸易有限公司（乙方、借款人）签订了一份《额度贷款合同》[编号：（2014）肇贷银额贷字第14401001号]，约定：甲方向乙方提供额度贷款，最高限额为人民币3000万元；额度有效期为自本合同生效之日起至2015年4月28日止；贷款利率为固定利率，在以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮40%计息；在额度有效期内，对乙方已清偿的额度，可以循环使用；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，甲方从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；人民币逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为定期付息，到期还本。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。同日，广发银行（甲方、抵押权人）与第三人肇庆端房公司（乙方、抵押人）签订《最高额抵押合同》[编号为：（2014）肇贷银最抵字第14401001-02号]，合同约定：抵押人自愿为广发银行和肇庆博展贸易有限公司于2014年4月29日至2017年4月28日期间所签订的一系列合同及其修订或补充（包括但不限于展期合同）提供抵押担保；本合同所担保债权之最高本金余额为3000万元及其利息等相关费用；……上述（2014）肇贷银最抵字第14401001-02号《最高额抵押合同》的抵押物为：1、位于肇庆市XX路XX号房屋（粤房地证字第C69XXXX号)；2、……。原告广发银行于2014年4月30日取得肇庆市XX路XX号房屋的粤房地他项权证肇字第0100039506号他项权证。2014年5月5日，广发银行向肇庆博展贸易有限公司发放贷款3000万元，肇庆博展贸易有限公司在《借款借据》上盖章确认。肇庆博展贸易有限公司借款后，拖欠2980万元未能按期归还，遂向被告广发银行申请展期。2015年5月4日，广发银行（甲方、贷款人）与肇庆博展贸易有限公司（乙方、借款人）、肇庆昊天房地产开发有限公司（丙方、担保人）、第三人肇庆端房公司（丁方、担保人）签订《人民币贷款展期合同》[编号：（2014）肇贷银额贷字第14401001号-展（1）]，合同约定：乙方根据与甲方签订的《额度贷款合同》[编号：（2014）肇贷银额贷字第14401001号]向甲方借款3000万元，截止2014年5月4日止，乙方尚欠甲方2980万元，甲方同意对乙方所欠借款本金2980元予以展期；展期期限为一年，展期到期日为2016年5月2日，……。展期届满后，肇庆博展贸易有限公司依然未按约定归还借款本金，广发银行遂向本院提起诉讼。本院于2016年9月8日作出（2015）云城法民二初字第561号民事判决，判决肇庆博展贸易有限公司应于该判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金2980万元、支付律师费150000元及利息、逾期利息，广发银行对肇庆端房公司位于肇庆市XX路XX号的房屋（粤房地证字第C69XXXX号)等在上述第一、二判项的给付义务范围内享有优先受偿权。该案于2015年12月25日作出（2015）云城法民二初字第561号民事裁定，裁定查封了上述房产。上述判决生效后，肇庆博展贸易有限公司逾期仍未履行还款义务，广发银行遂于2017年4月17日向本院申请执行，本院于2017年4月17日以（2017）粤5302执430号案立案受理。在执行过程中，本院作出（2017）粤5302执63号之一执行裁定，在淘宝司法网络平台对涉案房产进行第一次拍卖，该次拍卖流拍。2017年10月26日，原告陈文威向本院递交《租赁合同》、《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》、交纳租金发票、水电费和垃圾费发票、收据等材料，对位于肇庆市XX路XX号的房屋（粤房地证字第C69XXXX号)提出执行异议，请求本院确认上述《租赁合同》和《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》并在拍卖时附带上述合同及协议，本院于当日受理陈文威提出的执行异议申请。2017年11月10日，本院依法作出（2017）粤5302执异34号执行裁定：一、确认异议人陈文威2008年10月10日签订的《租赁合同》，并在拍卖第三人肇庆端房公司位于肇庆市XX路XX号的房屋（粤房地证字第C6974638）时附带该《租赁合同》；二、驳回异议人陈文威的其他异议请求。原告陈文威不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。另外，（2017）粤5302执异34号执行裁定并未说明于2013年8月9日抵押给广发银行并办理他项权证所担保的债务的借款人和债务具体情况。本案于2018年5月18日公开开庭进行审理，2018年6月14日，广发银行向本院申请对原告陈文威与第三人肇庆端房公司于2013年11月1日签订的《补充协议》的签订时间进行鉴定。本院依法委托广东南天司法鉴定所对《补充协议》的签订时间进行鉴定，该所出具粤南[2018]文鉴字第664号司法鉴定意见书，确认：检材标称时间为2013年11月1日的《补充协议》落款甲方处“肇庆市端房开发有限公司”印文、落款乙方处“陈文威”签名字迹形成时间均为2014年1月份前后。诉讼过程中，广发银行云浮支行与广东粤财资产管理有限公司于2019年1月25日签订了一份《单户债权转让协议》，主要约定将广发银行对肇庆市博展贸易有限公司在编号为（2014）肇贷银额贷字第14401001号的《额度贷款合同》中的债权转让给广东粤财资产管理有限公司，该债权担保合同编号为（2014）肇贷银最抵字第14401001-02号《最高额抵押合同》，抵押物包括肇庆市XX路XX号房屋。2019年4月10日，广东粤财资产管理有限公司向本院申请将（2017）粤5302执第430号强制执行案件的申请执行人变更为广东粤财资产管理有限公司。2019年6月10日，本院依法作出（2017）粤5302执430号之四执行裁定书，裁定变更申请人广东粤财资产管理有限公司为该案的申请执行人。本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。本案中，第三人将其所有的位于肇庆市XX路XX号的房屋出租给原告陈文威使用的事实，有《租赁合同》和《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》、租金交纳发票、水电费和垃圾费收据及发票等证实，本院予以确认。被告认为于2013年11月1日签订的《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》属倒签时间，但并未举证证实，本院对该签订时间进行了鉴定，鉴定意见是2014年1月份前后，与2013年11月1日较为接近和相符，对被告抗辩意见本院不予采信。综合各方当事人的意见，本案争议的主要焦点是：1、涉案肇庆市XX路XX号房屋于2014年4月30日设立的抵押权与于2013年8月9日设立的抵押权之间的关系。2、2013年11月1日签订的《补充协议》约定的租赁权对涉案房屋于2014年4月29日订立的《最高额抵押合同》及2014年4月30日设立的抵押权是否具有约束力。一、涉案肇庆市XX路XX号房屋于2014年4月30日设立的抵押权与于2013年8月9日设立的抵押权之间的关系。2013年8月9日设立的抵押权对应担保的债务人是肇庆市慧能贸易有限公司的债务，2014年4月30日设立的抵押权对应担保的债务人是肇庆博展贸易有限公司，二者担保主债权完全不相同。而且广发银行也于2014年4月27日出具一份《注销证明》，确认肇庆市慧能贸易有限公司已经结清该笔贷款本息，办理了权属肇庆端房公司名下涉案房屋于2013年8月9日设立的抵押权的房地产注销抵押手续。主债权消灭，2013年8月9日设立的抵押权已予以注销登记。故涉案肇庆市XX路XX号房屋于2014年4月30日设立的抵押权与于2013年8月9日设立的抵押权为两个完全独立的抵押权。因2013年8月9日设立的抵押权已经注销、其担保的主债权也已经消灭，现被告粤财资产管理公司主张以2013年8月9日设立的已注销的抵押权对抗原告与第三人肇庆端房公司于2013年11月1日签订的《补充协议》，没有事实和法律依据，本院不予采信。（2015）云城法民二初字第561号民事判决中广发银行对涉案房屋享有优先受偿权的依据应是2014年4月30日设立的抵押权，而非是2013年8月9日设立的抵押权。二、2013年11月1日签订的《XX路XX号办公楼租赁合同补充协议》约定的租赁权对涉案房屋于2014年4月29日订立的《最高额抵押合同》、于2014年4月30日设立的抵押权是否具有约束力的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，涉案房屋的抵押合同于2014年4月29日签订，抵押权于2014年4月30日办理登记手续，而原告和第三人肇庆端房公司之间的《补充协议》于2013年11月1日签订，按照上述法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。被告抗辩称，鉴定意见载明上述协议签订时间是2014年1月份前后，其认为可以后到2014年4月30日之后，该抗辩理由明显不符合常理，本院不予采信。同理，原告与第三人肇庆端房公司于2008年10月10日签订的《租赁合同》，是在2014年4月30日设立涉案抵押权之前签订，符合上述法律规定，原租赁关系不受抵押权的影响。因此，本院对原告陈文威请求确认2008年10月10日签订的《租赁合同》、2013年11月1日签订的《补充协议》予以支持，并在拍卖上述房产时附带该《租赁合同》及《补充协议》。第三人肇庆市端房开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2017）粤5302执异34号执行裁定中第二项裁定内容。二、确认原告陈文威与第三人肇庆市端房开发有限公司于2008年10月10日签订的《租赁合同》、于2013年11月1日签订的《补充协议》，并在拍卖第三人肇庆市端房开发有限公司位于肇庆市XX路XX号的房屋（粤房地证字第C69XXXX号）时附带该《租赁合同》及《补充协议》。本案受理费100元（该款原告陈文威已预交），由被告广东粤财资产管理有限公司负担。公告费1120元（该款原告陈文威已预交820元），由被告广东粤财资产管理有限公司负担。鉴定费21120元（被告已预交），由被告广东粤财资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  唐云仙人民陪审员  梁煜雄二〇一九年十一月十八日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。