湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初4712号 原告：永州首开物业管理有限公司（以下简称首开物业公司）。 法定代表人：曹建忠。 委托诉讼代理人：左建斌，男，汉族，系该公司经理（特别授权）。 被告：唐学兵，男，汉族。 委托诉讼代理人：唐小国，男，汉族，系被告唐学兵之父。 委托诉讼代理人：蒋凤仙，女，汉族，系被告唐学兵之母。 原告永州首开物业管理有限公司诉被告唐学兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法由审判员李姝丽适用简易程序独任审判，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人左建斌、被告的委托诉讼代理人唐小国、蒋凤仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告交付拖欠的物业管理费5589元及滞纳金1705元。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了永州市零陵区苏通国际天韵苑小区3栋2单元302室住房，并于2014年3月26日与原告签订了《物业管理委托协议》和《业主公约》。根据原、被告双方签订的《物业管理委托协议》第三条的约定，被告的物业管理费应在第一年物业管理费用期满前一个月预交第二年物业管理费。但被告自2017年5月1日至2020年4月30日共计3年未交纳物业管理费，被告共拖欠原告的物业管理费5589元并按《物业管理委托协议》第九条的约定每天0.5‰的标准支付延期交款期间的滞纳金。经原告多次催收，被告仍拒不交纳物业管理费，原告遂诉至法院。 被告唐学兵辩称：1.欠缴物业费是事实，但被告是有理由的。被告与原告签订了合同，合同约定是1元/㎡/月，但原告在催缴物业管理费的时候收取1.2元/㎡/月，所以我们认为是不合理的；2.被告所在房屋外墙主体已经开裂；3.物业管理未管好，小区内车辆乱停乱放，垃圾未及时清理，环境卫生未搞好。综上理由，所以被告一直没有交纳物业管理费。 原告首开物业公司为支持其诉讼请求向本院提交了证据：1、物业管理委托协议;2、永州市零陵区物价局文件;3、公示照片二张;4、物业管理缴费催缴单；5、零陵区日升社区居民委员会的证明；6、（2016）湘1102民初2988号民事判决书；7、（2017）湘11民终1046号民事判决书；8、（2017）湘1102民初1346号民事调解书；被告向本院提交了物业费的收据、房屋开裂的照片；本院调取了蒋凤仙于2017年11月8日的收款收据、（2017）湘1102执1498号执行结案通知书等证据，原、被告对上述证据的真实、合法、关联性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告唐学兵购买了苏通国际天韵苑小区3栋2单302房屋，面积为129.4平方米。2014年3月26日，原告永州市首开物业管理有限公司（乙方）与被告唐学兵（甲方）签订苏通国际新城物业管理委托协议，协议第二项约定：开发商通知本小区交楼三日起，开始计算物业管理费用；甲方需预交第一年物业管理费用，在第一年物业管理费期满前一个月预交第二年物业管理费；电梯房物业费按建筑面积1.0元/㎡/月。协议第六条第二项约定：乙方需要提交收费标准的，须经当地物价部门审核、业主委员会同意；第三项约定，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权通过停电、停水或其它方式追缴，也可通过法律途径追缴，并可加收每日万分之五的滞纳金。2013年7月10日，永州市零陵区物价局下发了零价服（2013）06号关于苏通国际新城天韵苑小区前期物业服务费的批复文件，该批复对苏通国际小区前期物业服务收费最高限价高层电梯住宅为1.2元/㎡/月。2013年8月1日，原告将1.2元/㎡/月的物业收费规定在小区内予以了张贴公示。被告入住后，因房屋出现质量问题，自2017年5月1日至2020年4月30日的物业管理费5589元被告一直未缴纳。经原告多次催收，被告仍未交纳。原告遂诉至本院。 另查明，苏通国际新城天韵苑小区，至今未成立业主委员会。 又查明，原告首开物业公司与被告唐学兵就其购买的苏通国际天韵苑小区3栋2单元302房的物业服务合同纠纷一案，本院曾于2016年12月16日已进行了一次立案审理，该案本院于2017年3月28日审理终结并下发了（2016）湘1102民初2988号民事判决书，该判决支持了原告首开物业公司按1.2元/㎡/月计算收取物业费的诉讼请求，判决被告唐学兵给付原告首开物业公司2014年5月1日至2017年4月30日的物业管理费5589元及滞纳金，后被告唐学兵不服判决，以一审法院判决按物业管理费每月1.2元/㎡/月收取，无合同依据等为由而提起上诉，二审法院于2017年6月6日以（2017）湘11民终1046号民事判决书判决认定被告唐学兵的上诉理由不能成立，而判决驳回上诉，维持原判。2017年5月25日，本院又立案受理了原告唐学兵与永州国泰置业有限公司、永州首开物业管理有限公司（即本案原告首开物业公司）合同纠纷一案，后该案经本院主持调解达成了调解协议，该协议规定：一、被告永州国泰置业有限公司自愿支付原告唐学兵房屋维修费12000元（含此后可能出现的房屋渗漏开裂等质量通病维修费用），房屋由原告唐学兵自行维修，原告唐学兵不得再就质量通病问题向被告永州国泰置业有限公司主张权利，但若出现房屋主体结构安全质量问题原告唐学兵仍可向被告永州国泰置业有限公司主张权利；二、第三人永州首开物业管理有限公司与原告唐学兵物业服务合同纠纷已经执行立案【案号：（2017）湘1102执1498号】，双方同意在本案中一并处理，由被告永州国泰置业有限公司在2017年11月9日前代原告唐学兵支付物业费5589元，第三人永州首开物业管理有限公司自愿放弃滞纳金与迟延履行金，并在2017年11月9日之前向法院申请撤回执行，因该物业服务合同纠纷产生的诉讼费50元、执行费50元由第三人永州首开物业管理有限公司负担；三、上述第一、二项相抵后，由被告永州国泰置业有限公司在2017年11月9日前一次性支付原告唐学兵房屋维修费6411元；四、其他事项双方无争议。现该调解协议原、被告已履行完毕。首开物业公司又向本院申请执行（2017）湘11民终1046号民事判决书，经本院立案执行，被执行人唐学兵已自动履行执行完毕，即按1.2元/㎡/月的物业管理费收费标准付清了2014年5月1日至2017年4月30日所欠原告的5589元物业管理费。 本院认为，本案的争议焦点为物业管理费是否应按调价后的1.2元/㎡/月计算。 首先，本案双方签订的《苏通国际新城物业管理委托协议》第九条第三款约定，乙方需要提高收费标准的，须经当地物价部门审核，业主委员会同意，本案原告首开物业公司申请提高物业收费标准的申请已于2013年7月即经永州市零陵区物价局审核通过，审核通过按1.2元/㎡/月收取物业费，且于2013年8月进行了公示。虽然合同约定还需经业主委员会同意，但苏通国际新城小区至今尚未成立小区业主委员会，其原因并非原告首开物业公司所控，因而原告首开物业公司要求按审核通过后的物业费标准1.2元/㎡/月收取物业费并不违反合同约定。 再是本案原、被告为收取物业费之事于2017年已经法院进行了依法判决，法院判决支持了本案原告要求按1.2元/㎡/月计算收取物业管理费的诉请。判决生效后，被告唐学兵又已自动按1.2元/㎡/月的标准计算付给了原告其所欠的全部物业管理费，故被告唐学兵的这一行为也就事实认可、事实履行了1.2元/㎡/月的收费标准。综上所述，原告有权对被告应交的物业管理费按1.2元/㎡/月收费，因而本院对于原告要求被告付给其5589元物业管理费的请求，依法予以支持，而对于被告要求按1元/㎡/月计算物业管理费，不同意按1.2元/㎡/月计算收费的辩称观点，本院不予支持。被告尚欠原告物业管理费5589元经原告多次催收仍久拖不付，已构成违约，理应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付拖欠物业管理费的滞纳金1705元,因滞纳金是双方在合同违约条款中约定如一方违约，给对方造成的损失的惩罚性赔偿方式，实则为合同法中的违约金，其约定的违约金明显高于原告的实际损失，本院调整为按资金占用期间年利率6%计算滞纳金为宜。因而对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院部分支持。 关于被告提出的房屋质量问题，不属于物业服务合同约定的原告义务，因此，被告拒交物业管理费的抗辩理由不能成立，被告的这一辩称观点，本院不予采纳。 关于被告又提出物业管理未管好，小区内车辆乱停乱放，垃圾未及时清理等问题，因被告没提交证据，故本院对被告的这一辩称观点不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 限被告唐学兵在本判决生效后十日内向原告永州首开物业管理有限公司支付自2017年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费5589元及滞纳金（以每年拖欠的物业费为基数自逾期之日起按年利率6%计算至2019年12月31日）； 驳回原告永州首开物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐学兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 李姝丽 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 李星江 书 记 员 唐 佩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。