贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初469号 原告：贵州中铁兴隆物业管理有限公司，住所地，贵州省龙里县冠山街道环城北路（天佳花园），统一社会信用代码：91522730580697245Q。 法定代表人：罗兴科。 委托诉讼代理人：吴风林（系贵州中铁兴隆物业管理有限公司员工），男，汉族，1992年11月7日生，湖北省阳新县人，住贵州省贵阳市小河区，特别授权。 被告：祝金川，男，1991年10月1日生，汉族，浙江省绍兴市人，住浙江省绍兴市越城区。 被告：厉余寿，男，1981年7月4日生，汉族，浙江省温州市永嘉县人，住浙江省永嘉县。 二被告共同委托诉讼代理人王卫华，六枝特区郎岱镇法律服务所，执业证号32409161200064，一般授权。 被告：刘嘉，男，1984年4月6日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：杨晖，贵州合协律师事务所律师，执业证号15201200010870995，特别授权。 委托诉讼代理人：杨青青，贵州合协律师事务所律师，执业证号15201201311821667，特别授权。 被告：张文宏，男，1967年11月9日生，浙江省杭州市人，住浙江省绍兴市越城区。 原告贵州中铁兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物业公司）与被告祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴隆物业公司的委托诉讼代理人吴风林，被告祝金川、厉余寿的共同委托诉讼代理人王卫华，刘嘉的委托诉讼代理人杨晖、杨青青到庭参加诉讼；被告张文宏经本院传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 兴隆物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告连带向原告支付2017年12月1日至2018年9月30日的商铺租金224670元；2、判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年9月30日的物业服务费47929.6元；3、判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年9月30日的广告费74999.97元；4、判令被告向原告支付违约金30000元。5、案件受理费由被告共同承担。 事实和理由：贵州金筑空间设计工程有限公司（下称金筑设计公司）股东会决议解散而注销，但与原告债权债务关系并未解除，故起诉上述所列公司股东，请求判决四被告承担连带责任。 2017年5月30日，原告与金筑设计公司签订《中铁国际生态城白晶谷A区34栋商铺租赁合同》，约定原告将坐落于中铁国际生态城白晶谷A区34栋二层（面积639.7㎡）、一层（厨房面积109.2㎡）商铺租赁给金筑设计公司。租期为5年，即从2017年6月1日至2022年5月31日止，其中2017年6月1日至2017年11月31日为免租期。免租期后租金标准为30元/㎡/月起租，租金按季度支付，先支付后使用，租金含餐厅家具及装修和厨房设施设备使用费用，租金每年按5%的标准递增，租金具体如下：2017年12月1日至2018年11月30日，按30元/㎡/月标准缴纳租金，季度租金为67401元；2018年12月1日至2019年11月30日，按31.5元/㎡计算，每季度租金为70771元……。此外，合同约定了履行保证金30000元，由金筑设计公司支付给原告，以及约定金筑设计公司为宣传使用小区出入口处宣传栏，每年需向原告支付广告费100000元，该笔广告费从2018年1月1日起算，以后每年按10%的标准递增，金筑设计公司应于每年1月1日支付当年广告费。同时约定了物业服务费由金筑设计公司承担并按照《物业管理合同》的约定按时向原告缴纳物业服务费（即每月平方米4元，建筑面积748.9㎡，每月需支付2999.6元）。合同签订后，原告如约向金筑设计公司交付了商铺，金筑设计公司却未按合同约定支付商铺租金、物业管理费、履约保证金及广告费。原告故提起本案诉讼。 祝金川、厉余寿共同辩称，原金筑设计公司的股东虽为祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏四人，但金筑设计公司由张文宏承包经营，张文宏与金筑设计公司及其他股东签订有《贵州金筑空间设计工程有限公司内部经营责任承包合同》，合同约定由张文宏自由经营、独立核算、自负盈亏，独立承担经营过程中的债务和由此引发的经济、安全和法律责任。因此，若法院查实金筑设计公司尚欠原告租金等债务，应由张文宏个人承担。 原告要求租金、物业服务费计算至2018年9月30日没有道理，根据张文宏陈述，原告在2018年5月30日已对商铺断电、断水，从此时起商铺无法使用，2018年初，原告又更换商铺门锁，使商铺完全处于原告控制之中。故租金和物业服务费只应计算至2018年5月30日。同理，原告于2018年5月30日对商铺断电、断水，在商铺无法继续使用的情况下，广告位无论对金筑设计公司还是张文宏来说，均无任何意义。因此，广告费也只应计算至2018年5月30日；此外，虽然合同约定原告提供的广告位是15个，但原告只允许安装9个灯箱广告，因目前9个灯箱及架子完好无损，原告仍可继续使用。故原告主张的广告费应按9个广告位计算，还应将9个灯箱折价抵偿广告费。原告要求30000元违约金明显过高，应调减至5000元为宜，租金未交原因是开发商和原告对业主作出的“别墅可以在原建筑面积之外适当扩建”承诺未得到兑现，小区入住率不到10%，导致小区内七家装修公司无生意可做全部倒闭，请法院判决违约金时考虑这一因素。张文宏花巨资对商铺进行了装修，并摆设价值500000元的高档办公桌、家具、电器、电脑等，现被原告扣留，应折价冲抵部分租金。恳请法院查明案件事实，作出公正判决。 刘嘉辩称，金筑设计公司于2019年1月2日注销营业执照，丧失了法人资格。金筑设计公司已于2017年5月15日与张文宏签订了《承包合同》，约定由张文宏承包自主经营、独立核算、自负盈亏，并独立承担经营过程中的债务和由此引发的经济、安全和法律责任。刘嘉在金筑设计公司持股比例为20%，但从未参与金筑设计公司的经营管理，对租赁合同的签订完全不知情，故原告主张的租金等应由张文宏承担。 张文宏未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年12月28日，金筑设计公司经贵州贵安新区行政审批局批准成立，注册资本500万元，股东为祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏，祝金川系公司法定代表人，认缴出资75万元；厉余寿认缴出资125万元；刘嘉认缴出资100万张文宏认缴出资200万元。 2017年5月30日，兴隆物业公司作为甲方与乙方金筑设计公司签订《中铁国际生态城白晶谷A区34栋商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于中铁国际生态城白晶谷A区34栋二层（面积639.7㎡）、一层（厨房面积109.2㎡）商铺租赁给乙方，房屋面积合计748.90㎡。租赁用途为经营餐饮及别墅区域配套的功能服务，未经甲方同意，乙方不得改变商铺用途。租赁期限为5年，从2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中2017年6月1日至2017年11月31日为免租期。房屋经过免租期后租金标准为30元/㎡/月起租，租金含餐厅家具及装修和厨房设施设备使用费用；租金按季度支付，先支付后使用，每年按5%的标准递增，2017年12月1日至2018年11月30日，乙方按30元/㎡/月标准缴纳租金，每季度租金为67401元；2018年12月1日至2019年11月30日，乙方按31.5元/㎡计算，每季度租金为70771元……；逾期支付租金的，每日按当期租金总额的日千分之三支付违约金给甲方，逾期支付达30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺。物业服务费由乙方承担并按照《物业管理合同》的约定按时向物业公司缴纳物业服务费。乙方于合同签订之日向甲方支付履行保证金30000元，合同期满后甲方无息返还乙方。乙方在甲方管理区域的小区出入口处设置长2米、宽1.2米十五个区域的宣传栏，乙方每年向甲方支付广告费100000元，广告费从2018年1月1日起开始计算，以后每年按10%的标准递增，乙方应于每年1月1日支付当年广告费。违约方因违返合同约定，应向守约方承担违约金30000元。合同签订后，兴隆物业公司向金筑设计公司交付租赁物。2017年12月1日，兴隆物业公司与金筑设计公司签订《中铁国际生态城商铺物业服务协议》，约定物业服务费按4元/㎡计算，中铁国际生态城白晶谷A区34栋748.90㎡商铺物业服务费为2999.6元,年租金39995.2元,每年交纳一次;金筑设计公司未按约交纳有关费用,应承担未付款额20%的违约金。前述合同签订后，金筑设计公司没有向兴隆物业公司支付保证金30000元，也没有支付过租金。 2018年6月6日，兴隆物业公司在案涉租赁商铺玻璃门外张贴费用催收告知函，要求金筑设计公司支付2017年6月1日至2018年5月31日止的租金、物业费、广告费、违约金。2018年6月8日，兴隆物业公司员工通过微信将张贴费用催收告知函的相片发送给张文宏，并至2018年9月23日止向张文宏催要租金及相关费用，表示要收回租赁房屋。2018年9月30日，兴隆物业公司委托律师向金筑设计公司发送律师函，以金筑设计公司未按约支付房屋租金、物业费为由，要求解除双方签订的《中铁国际生态城白晶谷A区34栋商铺租赁合同》及《中铁国际生态城商铺物业服务协议》。 另查明，2019年1月2日，金筑设计公司向贵州贵安新区行政审批局申请注销登记，同日被核准注销。金筑设计公司向核准机关提交了股东会决议、清算报告，载明2018年10月10日，祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏召开股东会，一致决议注消金筑设计公司，由四人组成注销清算组，张文宏任清算组组长进行清算，于2019年1月2日作出清算报告，载明清算结果为金筑设计公司无债权债务，剩余财产已按法定处分完毕。 以上事实，有当事人庭审陈述及经质证的证据1、租赁合同、物业费协议；2、租赁房屋现状照片、广告位照片；3、费用催收告知函、微信聊天记录、律师函；4、金筑设计公司内部经营责任承包合同；5、金筑设计公司注销资料在卷予以佐证。 本院认为，本案争议焦点为，1、商铺租赁合同权利义务主体的认定；2、金筑设计公司欠付租金、物业费、水电费具体数额的认定；3、违约金数额；4、金筑设计公司置放于租赁房屋内的物品价值应否在兴隆物业公司主张的费用中予以抵扣。 对于争议焦点1，祝金川、厉余寿、刘嘉以张文宏与金筑设计公司之间存在内部经营承包合同关系，主张本案租赁合同所负债务由张文宏承担。本院认为，张文宏与金筑设计公司的承包合同属于内部关系，张文宏对外是以金筑设计公司的名义与兴隆物业公司发生房屋租赁法律事实，双方签订的“中铁国际生态城白晶谷A区34栋商铺租赁合同”是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。自此，金筑设计公司与兴隆物业公司存在房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。依照合同法规定，应由金筑设计公司承担责任。虽然金筑设计公司注销登记时向行政审批机关提交了清算报告及祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏签名的注销申请书，但因四人未提交证据证实已履行了法定的清算程序，如通知债权人并在报刊上刊登清算公告、制作资产负债表和财产清单等，结合清算报告“金筑设计公司无债权债务，剩余财产已按法定处分完毕”的记载，本院认定金筑设计公司未合法履行通知债权人和公告义务，致使兴隆物业公司的债权未获得清偿，严重侵犯了债权人的合法利益。依据《中华人民共和国公司法》第186条“清处组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知之日起四十五日内，向清算组申报债权。”及《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》二十条规定，股东祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏怠于履行清算义务的行为违反了公司法及其司法解释的规定，应对金筑设计公司对兴隆物业公司所负债务承担连带清偿责任。 对于争议焦点2。对于房屋租金、物业费、广告位费计算的讫止时间，兴隆物业公司主张计算至2018年9月30日，祝金川、厉余寿、刘嘉认为兴隆物业公司在2018年5月30日已对商铺断电、断水、贴封条，致商铺无法使用，相应费用应计算至2018年5月30日。本院认为，根据兴隆物业公司自认于2018年6月6日在租赁商铺玻璃门张贴告知函，结合2018年6月8日兴隆物业公司员工通过微信将张贴费用催收告知函相片发送给张文宏的事实，可认定金筑设计公司此前已不在租赁房屋内从事经营活动。故对祝金川、厉余寿、刘嘉关于房屋租金、物业费、广告费计算到2018年5月30日的主张。本院予以采信，由此确定兴隆物业公司主张的房屋租金从2017年12月1日计算至2018年5月30日，按合同约定的30元/㎡/月标准计算，为134802元（30元×748.90㎡×6个月）；物业服务费按物业服务协议约定的4元/㎡/月标准，从2017年6月1日计至2018年5月30日，为35947元（4元×748.90㎡×12个月）；3、广告费从2018年1月1日以年100000元标准计至2018年5月30日，为41667元（100000元÷12个月×5个月）。 对于争议焦点3，金筑设计公司自合同签订后，未按约定时间向兴隆物业公司履行支付租金、广告费义务，该行为已构成违约，应按租赁合同约定支付原告违约金30000元。 对于争议焦点4，本案系金筑设计公司违约所致，在兴隆物业公司不同意将金筑设计公司置放于租赁房屋内物品价值抵扣租金、物业费、广告费之情况下，祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏可自行处置物品，故本院对祝金川、厉余寿、刘嘉要求以物品价值抵扣租金、物业费、广告费的主张，本院不予采纳， 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏于本判决生效后十五日内连带支付贵州中铁兴隆物业管理有限公司房屋租金134802元、物业服务费35947元、广告费41667元、违约金30000元，总计242416元。 二、驳回贵州中铁兴隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6964元，由祝金川、厉余寿、刘嘉、张文宏负担4470元，贵州中铁兴隆物业管理有限公司负担2492元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  陈 霞 审 判 员  李兰应 人民陪审员  曾崇政 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  李 晶