安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1821民初2012号原告：邵小友，女，1972年5月13日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告：李凡，男，1991年2月12日出生，汉族，住安徽省郎溪县。两原告共同委托诉讼代理人：袁庭松，安徽擎义律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄辰，安徽擎义律师事务所律师。被告：郭有林，男，1965年12月8日出生，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：王俊，安徽宣一律师事务所律师。原告邵小友、李凡与被告郭有林排除妨碍纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理，原告邵小友及其委托诉讼代理人袁庭松、被告郭有林及其委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。在审理过程中，原被告双方于2019年10月18日申请庭外和解40天，本院予以准许。本案现已审理终结。邵小友、李凡的诉讼请求为：1、依法判令被告搬出位于皖宣郎广茶叶公司茶馨北路（权证字号：房地权宣茶第8-1252号）房屋。2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告邵小友2009年因与前夫李春保（已故）感情不和，只身离家去上海工作，其名下的案涉房屋一直由李春保代为看管，期间邵小友没有回家，直至2012年，邵小友与李春保办理了离婚手续，双方约定将房产归儿子所有，并口头约定案涉房屋由李春保暂时居住。2018年，李春保因交通事故去世，原告去案涉房屋时才发现被告居住在屋内，原告向被告释明其对房屋的合法所有权并要求被告搬出房屋，但被告拒不同意。原告认为被告对原告的房屋不享有占有、使用的权利，无任何理由霸占使用。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。被告郭有林辩称，1、本案原告诉请及相关事实陈述不属实。被告于2011年11月9日已经购买涉案房屋，并实际占有使用居住生活至今七八年了。2011年11月9日，被告与李春保签订书面房屋买卖合同，房屋价款为248000元，合同签订时被告支付了15万元，李春保出具收条一张，并将房屋土地使用证原件、房地产他项权证等资料交给被告。没有过户原因，是邵小友故意刁难郭有林不协助过户所致。2、两原告均知道涉案房屋于2011年11月9日出售给了郭有林。被告在签订购房合同时，与邵小友通过电话联系确认，邵小友明确表示：自己儿子等着结婚，着急用钱，李春保做工程又搞得不好，卖房子是迫不得已。案涉房子的房产证在银行抵押，被告于2012年11月25日、2012年12月30日帮助邵小友还清了银行贷款及利息共计159586元，银行将《收回贷款凭证》原件三份及郎溪县房地产他项权利注销登记表原件交给被告持执。余欠的购房款98000元已全部付清，多支付的款项李春宝出具借条一份交由被告持执。3、原被告为案涉房子过户进行过多次协商，因原告要求被告再支付过户费双方未能达成一致意见。2014年，要求被告再支付过户费2万元、2018年腊月和2019年正月，原告一再坚持再支付过户费9.8万元。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求，同时请求法院依法责令原告立即协助被告办理房屋不动产过户手续，全面履行合同。如果原告的诉请得到支持，法院应责令两原告立即返还被告全部购房款及代邵小友归还银行贷款、利息合计309586元（15万+159586元），并赔偿郭有林相应的实际损失。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1、房地产权证复印件（原件在2019皖1821民初1485号案件中），证明：案涉房屋所有权为原告邵小友；原告取得案涉房屋时间是2007年2月13日，是在邵小友与案外人李春保结婚之前，该房屋应属于邵小友个人财产并非夫妻共同财产。2、离婚登记审查处理表、离婚协议书，证明：邵小友与李春保因感情破裂于2012年4月5日办理了离婚登记，同时约定家庭房产和财产全部归儿子所有。被告对原告证据质证意见为：对证据1房地产权证三性无异议，对证明对象有异议，理由：（1）郭有林在为邵小友还清银行贷款后，邵小友不同意过户自己去解押拿回的，土地使用证原件一直在郭有林处保存。（2）房屋属于邵小友、李春保夫妻共同财产，他们俩人实际生活很长时间后才补办的结婚证，本案原告李凡是邵小友、李春宝保的亲生子。对证据2中离婚协议书真实性无异议，对合法性、关联性证明对象均有异议，（1）离婚协议书约定并不明确包含本案所涉房屋，从这份离婚协议书内容可以得知，双方是故意转移财产，李春保、邵小友明知一套房屋出售给郭有林，且入住的事实。还欠郭有林七万元未还。（2）李凡未取得涉案房屋不动产权，离婚协议书内容有效，不能对抗第三人即不能对抗郭有林购房行为。对离婚登记审查处理表证据无异议。被告为支持其辩解主张依法提交如下证据：1、被告身份证复印件，证明：被告身份情况。2、房屋买卖合同，证明：2011年11月9日郭有林与李春保签订书面《房屋买卖合同》，根据合同约定，李春保将与邵小友夫妻共同房产，权证字号为房地权宣茶字第8-1252号房屋一间三层出售给郭有林，价款248000元。3、收条一份，银行《收回贷款凭证》三份、借条一份、郎溪县房地产他项权利注销登记表一份，证明：（1）郭有林支付全部购房款基本事实。（2）案涉房屋抵押给银行贷款，借款人抵押人均为邵小友。3、郭有林代为偿还银行借款及多偿还的银行贷款，李春保出具借条基本事实。4、土地使用证、房地产他项权证，证明：李春保将买卖房屋相关资料交由郭有林保管的基本事实。5、谈话笔录一份（原件保存在2019皖1821民初1485号案件卷宗），证明：（1）郭有林买房基本事实及相关事实情况。（2）邵小友知道买卖房屋及郭有林居住至今的事实，并恶意不配合办理产权过户手续。6、通话记录查询单（原件保存在2019皖1821民初1485号案件卷宗），证明：邵小友与郭有林通话记录情况、时间、邵小友知道房屋买卖及郭有林居住至今的事实。7、茆骏、郭传胜、陈明龙证人证言（原件保存在2019皖1821民初1485号案件卷宗），证明：郭有林买房基本事实，首付购房款15万元及代邵小友归还银行借款159586元低作购房款余款9.8万元的基本事实。8、庭审笔录复印件，证明：（1）涉案房屋纠纷基本事实情况。（2）证人出庭作证基本情况。9、证明、记录各一份，证明：郭有林购房后于2012年1月15日卖方已经协助郭有林办理了自来水户名过户手续。郭有林购房、居住生活至今的基本事实。原告对被告证据的质证意见为:对证据1、8三性无异议。对证据2合法性、证明对象均有异议，因该买卖合同出卖方是李春保，对于不属于自己房屋进行了买卖行为，该协议应是无效的，不能达到自己证明目的。对证据3收条合法性、证明对象有异议。这是案外人李春保在签订非法买卖协议前提下，出具的收据行为，应当属于非法证据。还贷凭证三份证明对象有异议。当时案外人李春保与本案被告所有往来，原告均不知情，不知道被告如何取得该收回贷款凭证，且该凭证上也不能看出是由被告向银行缴款还贷的。对借条证明对象有异议。该借条明确可看出案外人李春保与被告是民间借贷关系，该借条上明确了还款日期，也约定了借款利息，显然是借贷关系，不能证明其证明对象。对他项权利注销登记表证明对象有异议。原告不知道被告如何取得该组证据。对证据4土地使用证、房地产他项权证证明对象有异议。原告是2009年与案外人李春保发生矛盾，然后去上海工作。李春保在家当时是接建筑工程。李春保与被告之间是如何就案涉房屋进行的洽谈，原告均不知情。对证据5该证据属于原告陈述，不符合证据形式要件，不能作为证据使用，也不能证明其证明目的。对证据6通话记录查询单，该证据不能证明其证明对象，洽洽证明在2019年年初原告与被告发生过通话并要求被告将案涉房屋交还，双方协商未果，后原告就向法院起诉，因被告在原告向法院起诉后也向法院起诉要求确认房屋买卖合同有效，经法院协商我方先撤回之前起诉，是为了等买卖合同效力纠纷审结后，再向法院起诉。1485号裁定书对郭有林起诉房屋买卖合同的纠纷，作出了驳回起诉的裁定。对证据7证人证言，证人应当出庭作证，书面证人证言不符合证据形式要件规定。对证据9证明对象有异议，这是案外人李春保和被告未经原告同意自行处理的行为，不能证明其证明对象。本院对原告提供的证据，经综合分析审查认为：被告对原告提交的证据1三性无异议，本院予以采信，对该证据的证明对象本院结合其他证据予以综合分析认定；证据2来源合法，形式符合法律规定，与本案有关联，且被告对其真实性无异议，故本院对该证据予以采信。本院对被告提供的证据，经综合分析审查认为：被告提交的证据1、8，原告对其三性无异议，本院予以采信；证据2、3、4、9来源合法，形式符合法律规定，与本案有关联，故本院予以采信，对2、3、4、9的证明对象本院予以综合认定。证据5，形式不符合法律规定，不具有证据能力，本院不予采信。证据6，虽能证明被告与邵小友通话的事实，但并不能证明双方通话的具体内容，本院不予采信。证据7系他案证人证言，不符合证据的法律规定，本院对该证据不予采信。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年2月12日，原告邵小友与李春保（已故）生育婚生子李凡。宣茶字第8-1252号房屋的房地产权证的填发日期为2007年2月13日，登记权利人是邵小友。原告邵小友因与前夫李春保（已故）感情不和，于2009年只身离家去上海工作，案涉房屋由李春保及其子李凡居住。2011年11月9日，被告郭有林与李春保签订案涉房屋的买卖合同，双方约定：房屋价款为248000元，合同签订时被告支付15万元，余款于2012年4月30日一次性付清。被告于2011年11月9日向李春保支付了15万元，李春保出具收条一张，并将该房屋土地使用证原件、房地产他项权证等资料交给被告。2011年11月22日，原告邵小友用房地权宣茶字第8-1252号房屋作抵押，在郎溪农村合作银行十字支行贷款15万元，抵押期限为2011-11-22至2012-11-22。被告郭有林于2012年11月25日、2012年12月30日分两次归还邵小友的银行贷款本息161469.35元，银行将《收回贷款凭证》原件三份及郎溪县房地产他项权利注销登记表原件交给郭有林持执。2012年12月24日，原告邵小友与李春保在郎溪县民政局办理了离婚登记手续，双方协议离婚，其中离婚协议第二条约定“家庭房产和财产全部归儿子所有”。郭有林购买案涉房屋后一直在该房居住至今，但该房至今未办理过户手续。2018年正月初三，李春保因交通事故去世，原告认为被告对案涉房屋不享有占有、使用的权利，遂起诉要求被告搬离。另查明，2019年6月3日，被告郭有林因房屋买卖合同纠纷到法院起诉邵小友，法院于2019年8月19日以邵小友不是李春保的法定继承人、不是案件的适格被告为由，驳回了郭有林的起诉。本院认为：原告邵小友与李春保于1991年2月12日生育婚生子李凡，案涉房产于2007年2月13日取得房地产权证，虽然案涉房产登记权利人是邵小友，但在原告邵小友未提交证据证明邵小友与李春保曾约定该房产属于邵小友个人财产的情况下，根据法律规定，该房产应属于邵小友与李春保夫妻共同财产，而不是仅属于邵小友个人财产。李春保擅自将夫妻共有房屋出售给郭有林，且未提供邵小友同意对该共有房产进行处分的书面意见或授权李春保对该房产进行处分的委托手续，李春保的卖房行为属于无权处分。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”的规定，李春保无权处分与郭有林订立的房屋买卖合同并不因其无权处分而影响该合同的效力，且原告无证据证明郭有林在购买该房时存在恶意，故郭有林与李春保于2011年11月9日签订的房屋买卖合同有效。根据法律规定,无权处分房屋时,受让人需满足以下条件才能取得所有权:1、受让人受让该不动产时是善意的;2、以合理的价格转让;3、办理产权过户手续。郭有林购买该房屋属于善意，且支付了合理对价，但因一直未办理房屋产权过户手续，郭有林不符合善意取得条件，因而并没有善意取得该房屋的所有权。2012年12月24日，原告邵小友与李春保双方协议离婚时，曾约定“家庭房产和财产全部归儿子所有”，但李凡一直未根据该离婚协议请求将案涉房屋过户至其名下，因此李凡并不能因离婚协议而当然取得案涉房产的所有权。2018年正月初三，李春保因交通事故去世，原告李凡作为李春保的儿子，是其法定继承人，因继承而对案涉房产享有所有权。综上，两原告要求被告搬出案涉房屋（位于皖宣郎广茶叶公司茶馨北路，权证字号：房地权宣茶字第8-1252号）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求两原告返还购房款和要求邵小友返还其代为偿还银行贷款本息并赔偿损失的抗辩意见，因被告并没有在本案中提起反诉，故本院不予理涉，被告可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭有林于本判决生效之日起三十日内搬出位于皖宣郎广茶叶公司茶馨北路权证字号为房地权宣茶字第8-1252号的房屋。二、驳回原告邵小友、李凡其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被郭有林告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  张德琴二〇一九年十一月十八日书记员  周 娟附相关法律及司法解释：1、《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。2、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。3、《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始；第十条遗产按下列顺序继承；第一顺序配偶、子女、父母；第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。5、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。