安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民初59号 原告：宝鸡鼎耀实业有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区巨福东路21号，统一社会信用代码91610302MA6XEA6D66。 法定代表人：高兴兴，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔺博，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寇东锋，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告：上海通江投资集团有限公司，住所地上海市普陀区西康路1255号1401室，统一社会信用代码9131000069292836XG。 法定代表人：张保国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：茆志军，上海市光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晓青，上海市光大律师事务所律师。 原告宝鸡鼎耀实业有限公司（以下简称鼎耀公司）与被告上海通江投资集团有限公司（以下简称通江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告鼎耀公司的委托诉讼代理人蔺博、寇东锋，被告通江公司的委托诉讼代理人沈晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎耀公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《资产买卖协议》已于2019年6月6日解除；2、判令被告返还原告收购款3000万元、赔偿原告损失100万元及违约金1935000元（以3000万元为基数计算，日万分之五为计算标准，自2019年1月28日计算至2019年6月6日）；3、判令被告向原告支付3000万元收购款所产生的利息（以3000万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月7日至实际给付之日止）；4、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2018年11月21日，原告与被告签订了《资产买卖协议》，该协议约定被告将其所有的位于安徽省青阳县蓉城镇商业广场第3幢、不动产权证载明的总建筑面积为10503.7平方米、用途为商业服务的房屋（包括该房产所属的土地使用权）（以下简称“标的房产”）转让给原告，转让价款共计4500万元，原告应在本协议签署后20个工作日内向被告支付第一笔收购价款3000万元，被告应于收到原告支付的首期收购款后60内日办理标的房产的抵押登记注销手续，房产抵押登记注销后办理网签备案手续和权属转移登记手续，被告将标的房产权属转移登记至原告名下后的下一个工作日，原告再向被告支付第二笔收购款1500万元，支付第二笔款项后交易完成。资产买卖协议签订后，原告依约于2018年11月28日前委托宝鸡远大资产管理有限公司向被告指定账户支付首期收购款人民币3000万元，被告最迟应于2019年1月27日办理完毕标的房产的抵押登记注销手续，并及时配合原告办理买卖合同网签备案手续、税费缴纳以及标的房产的权属转移登记手续。2019年1月27日之后，原告多次催促被告办理标的房产的抵押登记注销手续及后续交易手续，被告均拖延推诿，截止起诉之日，被告亦未能办理标的房产的抵押登记注销手续及后续交易手续，导致原告无法取得标的房产，被告的上述行为已经构成严重违约，经原告多次以电话、微信、发函等方式催告后在合理期限内仍未履行合同义务，故原告有权解除双方签订的《资产买卖协议》，要求被告退还已付收购款、支付违约金，并赔偿因被告违约行为给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 通江公司辩称，1、被告同意解除合同，但是应当由法院判决解除，且解除时间不应当是2019年6月6日；被告同意返还3000万元，但是不同意赔偿损失、支付利息及违约金；2、对于诉讼费和保全费的负担由法院依法决定。被告同意解除合同并返还已收取的款项，但是合同解除的原因不能归责于被告，根据双方的协议约定，被告无需承担任何责任，本案办理抵押权注销的条件未成就，根据案涉合同2.2.2条第三款被告出具书面确认文书之后的60日内被告办理抵押注销手续，但是被告未出具文书，故办理抵押注销手续的条件未成就；其次根据案涉合同10.3条约定，因被告法定代表人已经被拘留，根据上海当地公安部门要求，未经许可，被告名下资产不得擅自处置，该情形属于非因被告单方原因未能办理抵押注销手续的情形，故被告无需承担违约责任，无需支付违约金或赔偿金。关于赔偿损失，根据法律规定，违约金和损失赔偿不能同时主张，且本案并不适用赔偿损失的情形；关于违约金，如前所述，被告无需支付违约金，即便应当支付，起算时间也不应从原告支付款项之日起计算，根据合同约定应当在逾期之日起计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。经审查，原告所提交证据形式合法，与本案事实存在客观联系，且被告对其证据三性不持异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月15日，通江公司股东张宝国和南京天锦成投资咨询有限公司召开了股东会，同意被告将案涉房产以4500万元出售给原告，同意通江公司在收到鼎耀公司首付款3000万元后办理案涉房屋的抵押登记注销手续。2018年11月21日，鼎耀公司与通江公司签订了《资产买卖协议》，该协议约定通江公司将其所有的位于安徽省青阳县蓉城镇商业广场第3幢、不动产权证载明的总建筑面积为10503.7平方米、用途为商业服务的房屋（包括该房产所属的土地使用权）（以下简称“标的房产”）转让给鼎耀公司，转让价款共计4500万元，鼎耀公司应在协议签署后20个工作日内向通江公司支付第一笔收购价款3000万元，通江公司书面确认足额收到首期款后60日内办理标的房产的抵押登记注销手续，在标的房产转移登记至鼎耀公司名下之日的下一个工作日，鼎耀公司应向通江公司指定银行账户支付第二笔收款款项即1500万元。若鼎耀公司未按协议足额支付首期款，则通江公司有权要求其按照迟延支付款项的日万分之五的标准，支付自逾期之日起至鼎耀公司足额支付该款项之日或协议因该违约被终止之日期间的违约金。如通江公司在收到足额支付的首期款后，未按约办理标的房产的抵押登记注销手续，每迟延一天，应按鼎耀公司已向其支付的首期款金额的日万分之五的标准，支付鼎耀公司自逾期之日起至标的房产的抵押登记注销手续办理之日或协议终止之日期间的违约金。如非因卖方即通江公司原因（如因政府部门原因）导致卖方未能按约办理标的房产的抵押登记注销手续的，卖方不承担任何责任。除协议第10.1条至第10.5条约定之外，任何一方违反协议，违约方应赔偿非违约方的违约行为而遭受的实际损失和实际花费（包括但不限于非违约方为本协议项下的交易而发生的所有费用、为提出索赔而发生的仲裁费诉讼费、法院执行费、律师费、差旅费等费用）。一方违反协议并且在非违约方要求补救的30日内未予纠正，则非违约方有权经书面通知守约方后解除协议。2018年11月21日，涉案房屋承租人安徽凯乐酒店管理有限公司及次承租人安徽中凯旅游发展有限公司出具《关于放弃优先购买权的声明》，均表示放弃对本案房产的优先购买权。 2018年11月28日，鼎耀公司向通江公司出具付款委托书，委托宝鸡远大资产管理有限公司向通江公司指定账户支付首期收购款人民币3000万元。宝鸡远大资产管理有限公司在2018年11月26日代付共计100万元，每笔金额5万元，分20笔转付；2018年11月28日，宝鸡远大资产管理有限公司代付合计2900万，分6笔转付。2019年5月21日，鼎耀公司通过邮政ＥＭＳ向通江公司法定代表人张保国寄送《通知函》，催告其按照合同约定履行办理标的房产的抵押登记注销手续及后续交易手续，但其拒收。2019年5月30日，鼎耀公司通过ＥＭＳ快递再次向张保国寄送《通知函》，由上海市长宁公证处的公证人员某邮寄过程进行了公证，邮政查询结果显示上述邮件在2019年5月31日被签收。该函催告通江公司对其支付的3000万元首期款进行书面回函确认，同时要求通江公司在收到函件后5日内办理房产抵押登记注销手续，如通江公司未按函件要求履行义务，则案涉协议于函件要求的履行期间届满之日的次日解除。因通江公司未按合同及上述通知函履行相关义务，以致成诉。 另查明，2019年6月27日，鼎耀公司委托陕西海普睿诚律师事务所指派律师代理本案纠纷，律师代理费89.6万元。鼎耀公司为本案诉前保全向安邦财产保险股份有限公司池州中心支公司投保，保费金额为32935元。上述律师代理费及担保费相关税务发票均已全额开具。 本院认为，鼎耀公司与通江公司签订的《资产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行各自的合同义务。综合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：通江公司是否违约，如构成违约，应如何承担违约责任。 《资产买卖协议》第2.2.2条约定鼎耀公司应在签订协议后20日内支付首期款3000万元，通江公司书面确认足额收到首期款后60日内办理标的房产的抵押登记注销手续。该条明确了合同履行的先后顺序，即鼎耀公司现行支付首期款3000万元，通江公司其后办理房产抵押登记注销手续，意在保障通江公司顺利收取首期款，而非刻意追求收付款手续的程序性和形式性。现有证据表明鼎耀公司已按约足额缴纳首期款3000万元，通江公司对收到上述款项不持异议，故鼎耀公司已按约履行阶段性付款义务，是否出具书面确认手续并非通江公司后续义务的履行障碍，通江公司也不能以此作为拒绝办理抵押登记注销手续的抗辩依据，其在收到上述首期款后60日内即负有办理房产抵押权注销手续的义务，故通江公司以未书面确认首付款已足额支付为由，主张涉案房产抵押权注销登记的条件尚未成就依据不足，不予采纳。通江公司未按约办理房产抵押登记注销手续，经鼎耀公司函告后仍未在合理期间内履行上述义务，致使合同目的不能实现，显属违约。通江公司主张依据《资产买卖协议》第10.3条即非因卖方原因导致不能履行上述义务免责的抗辩理由无充分证据证明，不予采纳，鼎耀公司有权请求解除合同并主张相应违约责任。 关于《资产买卖协议》的解除时间，鼎耀公司于2019年5月31日向通江公司送达的《通知函》载明若通江公司未按函件要求履行合同义务，则《资产买卖协议》于函件要求的履行期间届满之日的次日解除，该函确定的履行期间最长为5日，鼎耀公司据此认为诉争协议已于2019年6月6日解除，但《资产买卖协议》第10.8条约定“如一方违反本协议，并且在非违约方要求补救后的三十日内未予纠正，则非违约方有权经书面通知守约方后解除本协议。”即协议明确约定违约方的补救期间为30日，而鼎耀公司单方发函确定的履行期间较短，前者作为合同违约的实际补救期间更合乎双方合意且更具合理性，故本院确定《资产买卖协议》于《通知函》送达后的30日次日即2019年7月1日解除。 关于本案违约金，《资产买卖协议》第10.3条约定如通江公司未按约办理标的房产的抵押登记注销手续，每迟延一天则按已付首期款金额的日万分之五的标准，支付自逾期之日起至标的房产的抵押登记注销手续办理之日或协议终止之日期间的违约金。如按照上述约定计算违约金，则通江公司应自收到首期款60日后即2019年1月28日起至本案协议解除之日即2019年7月1日止，按照每日15000元的标准向鼎耀公司支付违约金，显然超出原告主张的违约金数额，故本院依原告诉求确定通江公司支付鼎耀公司违约金1935000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，鼎耀公司要求通江公司退还首期款3000万元并支付相应利息的诉求合法有据，通江公司应以3000万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2019年7月2日起至首期款实际退还之日止的利息。关于其他损失，《资产买卖协议》第10.7条约定违约方应赔偿非违约方的违约行为而遭受的实际损失和实际花费，包括但不限于非违约方为本协议项下的交易而发生的所有费用、为提出索赔而发生的仲裁费/诉讼费、法院执行费、律师费、差旅费等费用，该条款明确将后期诉讼产生的诉讼维权费用单独列出，故鼎耀公司为本案诉讼支出律师代理费896000元，通江公司依约应予以支付。鼎耀公司为本案诉前保全向第三方公司缴纳的保费32935元系其诉讼过程中产生的额外费用，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告宝鸡鼎耀实业有限公司与被告上海通江投资集团有限公司签订的《资产买卖协议》于2019年7月1日解除； 二、被告上海通江投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宝鸡鼎耀实业有限公司返还首期款3000万元及利息（以3000万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月2日起计算至首期款实际退还之日止）； 三、被告上海通江投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宝鸡鼎耀实业有限公司支付违约金1935000元及相关损失896000元； 四、驳回原告宝鸡鼎耀实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费206946元，保全费5000元，合计211946元，由原告宝鸡鼎耀实业有限公司负担4000元，由被告上海通江投资集团有限公司负担207946元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 胡  少  斌 审判员 徐  学  明 审判员 康  启  林 二〇一九年十一月十八日 书记员 夏国栋（兼）