广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5976号原告：广州市黄埔区永和街贤江社区居民委员会，住所地广州市黄埔区永和街贤江路2号。法定代表人：刘建华，该单位主任。委托诉讼代理人：薛彦哲，系广东经纶律师事务所律师。被告：刘灿成，男，1963年12月15日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邬德、林慕清，均系广东启源律师事务所律师。原告广州市黄埔区永和街贤江社区居民委员会（以下简称“贤江居委会”）诉被告刘灿成土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贤江居委会的委托诉讼代理人薛彦哲，被告刘灿成及其委托诉讼代理人邬德、林慕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贤江居委会向本院提出诉讼请求：1.确认贤江居委会、刘灿成于2001年3月15日签订的《土地租赁合同》超过20年部分无效；2.判令刘灿成承担本案的全部诉讼费用。庭审时，贤江居委会明确其第一项诉请为请求确认双方签订的《土地租赁合同》2021年1月１日至2043年12月31日的部分无效。事实和理由：2001年3月15日，贤江居委会（原名称：增城市永和镇贤江村委）时任村委人员在未经村民大会及村民代表大会同意的情况下，代表贤江居委会与刘灿成签订《土地租赁合同》，约定：刘灿成租用贤江居委会位于贤江社区××大道下2380平方米土地（实际占用土地4022.38平方米，详见《贤江工业平面图》），租期43年，从2001年1月1日起至2043年12月31日止。贤江居委会认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。贤江居委会、刘灿成签订的上述租赁合同，约定43年的租赁期限，违反了法律的强制性规定。因此，应认定案涉租赁合同租期超过20年部分，即2021年1月1日至2043年12月31日期间的租赁合同无效。综上所述，贤江居委会为维护合法权益，请求法院判如所请。刘灿成辩称，一、财产所有人按照主合同转让加油站经营权后无权要求确认从合同无效。2001年3月15日贤江居委会与刘灿成签订了《贤江加油站资产经营权转让合同》将占地面积2380平方米的贤江加油站使用权（包括油站建筑物、构筑物和附属设备设施使用权，所占用地）和经营权以240万元转让给刘灿成，转让期限为43年（即2001年1月1日至2043年12月31日止）。同一天双方签订了从合同即《土地租赁合同》，土地是加油站的载体，是加油站整体的组成部分。严格意义，贤江村收取了经营权转让对价后不应该再收取土地租金。有约定从约定，刘灿成就认了。双方签订的合同已经履行了将近19年，现贤江居委会在主合同加油站经营权转让合同已经履行的情况下，要求确认从合同《土地租赁合同》超过20年的部分无效是无事生非，毫无依据。二、土地租赁期限不受合同法第二百一十四条调整，合同法调整的租赁合同是房屋租赁，不涉及土地租赁也不涉及经营权转让。全国人大法工委在1999年3月《中华人民共和国合同法释义》（下称“释义”）中对合同法第二百一十四条有以下解释：“通常情况下，当事人在确定租赁期限长短时，总是要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定的。在动产租赁中，租赁期限是比较短的，一般都是临时使用。例如，租赁汽车，按照国家有关规定，汽车的使用寿命是10年，双方当事人不可能约定一个租赁期为20年的租赁合同。租赁期限较长的是不动产租赁即房屋租赁。”至此，释义的排他性解释已给出了明确的答案，合同法所调整的不动产租赁合同是房屋租赁。三、土地改革试点中，集体建设用地租赁被地方规章认可。广东省作为集体建设用地使用权试点，于2003年6月24日和2005年6月23日先后颁布《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和《广东省集体建设用地流转管理办法》。《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》第二条第五款规定：“农村集体建设用地使用权的出让、转让年限参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定确定，农村集体建设用地的出租年限参照《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁的若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）确定。期限届满后，地上建筑物和其他设施按照双方约定处理”。《广东省集体建设用地流转管理办法》第十三条规定：“集体建设用地使用权出让、出租、应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。此时，广东省作为集体建设用地使用权试点以地方规章的形式确立集体建设用地使用权的出租年限。本案中，贤江居委会与刘灿成是加油站经营权转让的法律关系，土地租赁只是从合同关系。在经营权无发生变动关系时，转让人要求确认从属关系的土地租赁合同超过20年无效，令人费解。显然《中华人民共和国合同法》并不调整土地租赁问题，因此20年的最长租赁期限并不适用于土地租赁合同。土地租赁争议依土地性质应当适用国务院土地主管机关的行政规章或省级人民政府的地方规章的特别法规定。贤江居委会与刘灿成签订的《土地租赁协议》租赁期限为43年，并未超过法律规定同类土地出让最高年限的规定，因此是合法有效的。为维护刘灿成的合法权益，请求法院依法驳回贤江居委会的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2001年3月15日，刘灿成与增城市永和镇贤江村民委员会（以下简称“贤江村委会”）签订《土地租赁合同》，约定：刘灿成因经营永和镇贤江加油站，向贤江村委会租用位于贤江村××大道下由前土地2380平方米（以下简称“案涉土地”）；租用期43年，即从2001年1月1日起至2043年12月31日止；刘灿成每年12月20日前向贤江村委会缴交当年租金，具体金额为2001年1月1日至2010年12月31日每年42840元，2011年1月1日至2020年12月31日每年47124元，2021年1月1日至2030年12月31日每年51418元，2031年1月1日至2040年12月31日每年55692元，2041年1月1日至2043年12月31日每年59976元。贤江村委会及7名时任村委会人员在上述合同上盖章签字。同日，刘灿成与贤江村委会签订《贤江加油站资产经营权转让合同》，约定：贤江村委会将增城市永和镇贤江加油站包括油站建筑物、构筑物和一切附属设备和设施（包含其所占土地）的使用权和经营权转让给刘灿成；油站实际用地面积2380平方米；转让期为43年，自2001年1月1日起至2043年12月31日止；转让金共计240万元。次日，贤江村委会、刘灿成、中国石油化工股份有限公司广东石油分公司、增城市永和裕丰土石方工程队签订《协议书》，约定：贤江村委会同意刘灿成将贤江加油站（包含其所占土地的使用权）出租给中国石油化工股份有限公司广东石油分公司，承租期为30年，自接收油站时起算；自2001年3月15日起，贤江村委会与增城市永和裕丰土石方工程队关于贤江加油站的承包合同关系解除，贤江加油站所占土地的承租人由永和裕丰土石方工程队变更为刘灿成。刘灿成称双方签订前述《土地租赁合同》时，贤江加油站即已存在，且已经履行了相关报建手续。贤江居委会提交的《申请表》显示，申请单位为永和镇贤江村委会，地址位于永和开发区永顺大道贤江路段；工程项目审批批准单位栏显示批准文号为“增府复（1994）58号”，投资性质为集体，工程总价为1600000元；工程名称为永和镇贤江村加油站，工程性质为新建，建筑面积790㎡，结构为钢筋砼，层数为2。增城市人民政府于1994年8月3日出具的增府复[1994]58号关于兴建贤江加油站的批复载明:“永和镇政府：你镇报来《关于开办广州市增城贤江加油站的请示》收悉。经市政府研究，同意你镇贤江村在长平至永和公路贤江路段兴建一座加油站”。刘灿成提交的编号为9603B034的建设用地规划许可证显示用地单位为贤江村委，用地项目名称为加油站，用地位置在永和贤江村十字路，用地面积2380平方米，附图及附件名称包含：1.建设用地规划许可证申请书壹份；2.用地申请表，增府复[1994]58号文各壹份；3.消房批复壹份，红线图壹份。关于贤江村委会与贤江居委会的关系。贤江居委会主张二者属于同一单位，其提交的广州市黄埔区人民政府永和街道办事处于2019年5月27日出具的《证明》明确显示贤江村委会系贤江居委会的前身。刘灿成确认《证明》的真实性，但不认可贤江居委会的该项主张，认为二者不属于同一单位，贤江居委会在本案中存在主体不适格，但未提交证据予以证明。关于案涉土地的权利归属、性质及规划用途。贤江居委会提交有广州市黄埔区人民政府永和街道办事处于2019年5月27日出具的《证明》，载明：“2000年4月17日，广州经济技术开发区规划建设管理局与增城市永和镇贤江村签订了《永和区贤江村工业留地协议书》，约定，因征用增城市永和镇贤江村部分土地，将135.27亩土地划给增城市永和镇贤江村委（现名称为广州市黄埔区永和街贤江社区居民委员会）及下属经济社作为工业留地（含刘灿成、陈剑杨、广州新诚汽车维修服务有限公司租赁地块）。2007年广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局同意将上述工业留地中新丰路以东、永顺大道以南，面积为36850平方米土地作为广州市萝岗区永和街贤江社区经济联合社（现名称为广州市黄埔区永和街贤江社区经济联合社）经济发展用地使用，因相关政策原因，上述地块未办理土地使用权证书”。贤江居委会另提交有广州经济技术开发区国土资源与房屋管理局于2007年2月5日出具的穗开国房〔2007〕9号《同意贤江社区经济联合社使用土地通知书》，载明：“根据有关协议，现将位于广州经济技术开发区永和经济区新丰路以东，永顺大道以南，面积为36850平方米（含55.28亩）的土地划给你委作为经济发展用地。经济发展用地范围内有4844平方米的农用地，你社应依法办理农转用审批手续，在获得批准后才能用地。经济发展用地属集体所有，你社应按规范部门批准土地用途使用土地，并在办理建设报建手续时，按有关规定缴纳大区市政配套费。如需转让，必须按集体用地的有关管理规定，报我局审批”。刘灿成确认上述证明及通知书的真实性，亦确认案涉土地位于前述文件所涉地块范围内。本院于2019年8月就包括涉案土地在内的相关土地的规划用途、权属信息发函询问广州市规划和自然资源局黄埔区分局，该单位于2019年9月4日作出穗开规划资源函[2019]2841号《关于提供粤0112民初5976-5978号材料的复函》，载明：一、拟用地范围土规规划为城乡建设用地、交通水利用地；总规规划为商业金融业用地、一类工业用地、城市道路用地、生产防护绿地，不涉及禁建区、限建区和市域四线；控规规划为二类居住用地、城市道路用地、公园绿地、防护绿地；二、根据来文附图核查，未查询到集体土地所有权确权登记信息。贤江居委会、刘灿成对该复函的真实性、合法性和关联性均无异议。贤江居委会称，在实际利用涉案土地时都是在经济发展用地上，不存在占有城市交通用地及绿地等情形。刘灿成亦称实际利用土地时都是按照规划要求实际利用，不存在占用城市交通用地及绿地的情况，也不存在占用商业金融用地及居住用地的情况。庭审中，双方确认《贤江加油站资产经营权转让合同》和《协议书》中所涉土地均为案涉土地；贤江居委会另确认《土地租赁合同》中其方签名人员均为时任村委会委员，刘灿成未存在拖欠租金的情形；双方就案涉土地的实际起租时间存在争议，贤江居委会主张刘灿成根据租赁合同约定自2001年1月1日起开始使用案涉土地并为此支付租金，刘灿成则主张其于2001年3月15日签订租赁合同后才开始使用案涉土地。为证明实际起租时间，贤江居委会提交了收款收据，显示刘灿成于2001年12月28日缴纳了案涉土地整年的租金42840元。刘灿成对收款收据的真实性无异议，但主张其是替上一手交的租金，刘灿成对此未提交相应的证据予以证明。另查明，广州市黄埔区永和街贤江社区经济联合社对贤江村委会签订本案《土地租赁合同》知情并同意。经本院释明，如果涉案《土地租赁合同》被认定整体无效或整体有效，贤江居委会明确表示坚持诉讼请求及庭审意见，刘灿成亦明确表示坚持庭审意见。上述事实有《贤江加油站资产经营权转让合同》《土地租赁合同》《协议书》《证明》《同意贤江社区经济联合社使用土地通知书》《建设用地规划许可证》《关于提供粤0112民初5976-5978号材料的复函》、收款收据及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，关于贤江居委会作为原告主体是否适格。贤江居委会主张其与贤江村委会属于同一单位，其提交的《证明》亦明确显示相关信息，刘灿成对此虽不予认可但并未提交反证予以证明，故本院采信贤江居委会的主张。贤江居委会作为涉案《土地租赁合同》的出租人，其作为原告有权提起本案诉讼，诉讼主体适格。本案的争议焦点为双方签订《土地租赁合同》的相关效力问题。案涉土地属于经广州经济技术开发区征地后返还给广州市黄埔区永和街贤江社区经济联合社的经济发展用地，广州市黄埔区永和街贤江社区经济联合社对案涉土地享有合法的使用权，其知情并同意贤江居委会与刘灿成签订《土地租赁合同》。虽然贤江居委会及其负责人在未经集体民主议定程序的情况下与刘灿成签订该合同，但集体民主议定程序是村集体的内部规范，刘灿成在签订协议时对于该内部议定程序并不知情，鉴于贤江村委会在合同上盖章，时任7名村委会人员在合同上签名，其有理由相信该份协议是贤江居委会的真实意思表示。合同签订后，贤江居委会依约将案涉土地交付刘灿成使用，刘灿成依约支付土地租金，截止本案庭审时，双方已经实际履行合同长达18余年。考虑到贤江居委会在本案中仅主张合同超过20年期限的部分无效，双方签订合同时《中华人民共和国村民委员会组织法》并未将对外租赁村集体财产的情形明确规定为必须经村民会议讨论决定的事项，基于公平原则及当事人处分原则，本案不宜认定贤江居委会与刘灿成签订的《土地租赁合同》整体无效。对于《土地租赁合同》中有关租赁期限条款的效力。贤江居委会与刘灿成签订《土地租赁合同》的时间为2001年3月15日，合同成立时间在《中华人民共和国合同法》实施以后，应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。本案的《土地租赁合同》约定的租赁期限为43年，明显超出法定最长的租赁期限，因此该合同约定的租赁期限超过20年部分依法应属无效。刘灿成主张本案的《土地租赁合同》不受合同法调整，缺乏理据，本院不予采纳。关于案涉土地的实际起租时间。《土地租赁合同》明确约定租赁期限自2001年1月1日起算，且贤江居委会提交的收款收据明确显示刘灿成于2001年12月28日缴纳了案涉土地整年的租金，刘灿成虽主张其于2001年3月15日签订租赁合同后才开始使用案涉土地，但未提交证据予以证明，故本院认定案涉土地的实际起租时间为2001年1月1日。综上所述，本院认定贤江居委会与刘灿成于2001年3月15日签订的《土地租赁合同》中租赁期限超过20年部分，即2021年1月1日至2043年12月31日的租赁期限无效，贤江居委会的诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条之规定，判决如下：原告广州市黄埔区永和街贤江社区居民委员会与被告刘灿成于2001年3月15日签订的《土地租赁合同》中租赁期限超过20年部分，即2021年1月1日至2043年12月31日的租赁期限无效。案件受理费16059元，由被告刘灿成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  张文寅人民陪审员  丁树祥二〇一九年十一月十五日书 记 员  黄宝茵