杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初138号 原告：王菊英，女，1957年7月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：殷超、赵淑珍,浙江迪索律师事务所律师。 被告：方国华，男，1970年10月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：李平华，女，1975年8月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：方蓓佳，女，2001年2月2日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：方某1，男，2016年10月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 法定代理人：李平华（系方某1母亲），女，1975年8月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：方宝泉，男，1949年6月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。 五被告共同的委托诉讼代理人：喻皓，浙江南方中辰律师事务所律师。 原告王菊英与被告方国华、李平华、方蓓佳、方某1、方宝泉分家析产纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用普通程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人殷超、被告方某1的法定代理人暨被告李平华及五被告的委托诉讼代理人喻皓到庭参加诉讼。本案曾因评估、庭外和解扣除审限，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于杭州市西湖区归原告所有；2.被告赔偿原告因阻挠原告入住安置房屋造成原告另寻住处的损失36000元（按每月2000元，自2017年7月28日回迁之日暂计至2019年1月27日止，实际计算至原告实际占有、居住安置房屋之日止；3.被告返还原告四个月装修过渡费2400元；4.被告支付原告评估费23010元；5.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：原告与方某2于××××年××月××日登记结婚，双方均系再婚，无共同子女。后因夫妻感情破裂，于2008年4月11日经本院判决离婚。原告与五被告均系杭州市西湖区转塘街道象山社区居民。2005年7月23日，方国华户位于房屋被征迁，方国华与转塘街道杭州市西湖区转塘镇集镇建设总指挥部（转塘镇人民政府）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，载明：乙方常住在册人口5+1人，安置建筑面积300平方米，其中：每人40平方米的安置面积240平方米，乙方按照每平方米670元进行产权调换，计产权调换价160800元；每人10平方米成本价购买面积60平方米，乙方按每平方米（暂定）1200元进行购买，计购买价72000元。成本价确切价格待市物价局核定为准，结算时多还少补。安置协议落款处安置人口名单：方金校、王菊英、李平华、方国华、方蓓佳。2008年1月11日，被告李平华抽签取得之江家园三区5幢1单元302室安置房屋一套，安置面积计算120平方米。2017年7月28日，被告李平华抽签取得之江家园二区8幢1单元1903室安置房屋一套，安置面积计80平方米，以及之江家园二区19幢1单元1401室安置房屋一套，安置面积计100平方米，上述三套安置房屋至今未办理不动产登记证书。回迁安置完毕后，被告方某2、方国华等人拒绝与原告协商分割安置房屋并阻挠原告入住，原告至今未与五被告就安置房屋问题协商一致。目前，原告无房居住，在外租房生活。另查明，安置人口之一方金校与案外人孙桂花生前系夫妻关系，二人于××××年××月××日育有一子方某2，无其他子女。方金校、孙桂华分别于2011年12月31日、2013年6月11日先后去世。又查明，被告方国华与被告李平华系夫妻关系，双方于××××年××月××日育有一女被告方蓓佳，于××××年××月××日育有一子被告方某1。原告认为，上述安置房屋系因拆迁而取得，属于户内所有安置人口的家庭共有财产，原告作为安置协议列明的安置人口，属安置房屋的共有权人。鉴于原告与被告方某2已离婚，不存在夫妻关系，无法继续共同生活，原告有权请求对上述三套安置房屋进行析产。安置人口方金校与案外人孙桂花已先后死亡，方金校的房产份额可作为遗产由其子被告方某2依法继承，故被告方某2亦属共有权人，可作为本案适格被告参与诉讼。因安置协议签订时，载明：“常住在册户口人数5+1……安置人口5+1……”。被告方蓓佳作为独生子女可享受1+1人的拆迁利益，相当于预留了被告方某1的拆迁份额，故被告方某1系上述安置房屋的共有权人之一，可作为本案适格被告参与诉讼。回迁安置完毕后，原告依法享有安置房屋的居住权，但被告方某2、方国华等人阻挠原告入住致使原告被迫在外租房，应向原告赔偿由此产生的全部损失。综上，五被告的上述行为已经严重侵害了原告对安置房屋的所有权及居住权。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、（2008）杭西民一初字第468号民事判决书。证明原告与被告方某2原系夫妻，于2008年4月11日由本院判决离婚的事实。 2、生效证明。证明（2008）杭西民一初字第468号民事判决已生效； 3、房屋拆迁补偿安置协议书。证明原告属于杭州市西湖区房屋的安置人口之一，系安置房屋共有权人的事实。 4、抽签结果确认书。证明方国华户抽签取得之江家园三区5幢1单元302室等三套安置房屋的事实。 5、注销户口证明。安置人口之一方金校已于2011年12月31日去世，方金校的妻子孙桂花已于2013年6月11日去世的事实。 6、查询户籍历史档案信息回复，方金校与孙桂花生前育有一子即被告方某2，被告方国华与被告李平华婚内育有一女一子即被告方蓓佳、方某1的事实。 7、（2016）浙0106民初3722号民事判决书。证明原告已主张截止2016年12月的临时过渡费。 8、回迁安置费用结算表（含过渡费结算明细表）。证明回迁安置房按照人均55平方米（44+11）安置；人均44平方米按照产权调换价670元每平方米计，人均11平方米按照成本购买价1200元每平方米计；超面积（10平方米内）结算价位1200元每平方米；转塘街道办事处又发放了四个月装修过渡费（600元/月/人）的事实； 9、转塘街道象山农居点（之江家园）回迁安置人员面积公示表（象山社区）。证明方国华户公示的核准安置人员为原告、方国华、李平华、方蓓佳、方某1以及已故的方金校的事实 10、《房地产估价报告》及发票。证明诉争房屋的评估情况及评估费用情况。 被告辩称，一、第一项诉讼请求中分家析产的条件暂未成就，原告也未支付安置配额的对价，不应得到支持，首先，本案分家析产的条件暂未成就。本案进行分家析产的共有财产是基于拆迁人对方国华户拆迁补偿安置而取得，但截止今日，并未办理出不动产权证。原告提供的抽签结果确认书三份，除5幢1单元302室的抽签结果系拆迁人盖章确认外，其余两套房屋的抽签结果均是杭州市西湖区转塘街道农居回迁安置工作领导小组盖章确认，工作领导小组并非拆迁人，是否有权将上述房屋进行安置不得而知。由于目前尚未取得安置房的不动产登记证书，以上房产仍登记在拆迁人名下，若要对上述房产进行分家析产，被告认为有必要让拆迁人明确上述房屋是否最终归属被告家庭共有，同时处分尚登记在拆迁人名下的房屋也需征得拆迁人同意。其次，原告一直未支付安置配额的对价。拆迁协议仅确认了原告作为被拆迁人家庭成员享有的多层50方安置配额，是一种债权关系，并非签订了拆迁协议就必然会享有物权。若要获得相应的物权，是需按协议约定的对价进行购买的，此购买价是方国华一家于2005年7月30日缴付的。此后，原告一直未提出要通过支付对价来获得该部分财产利益的要求。被告有理由相信，十四年以来，被告与原告之间已经以实际行动对该部分财产利益的归属达成了一致意见。二、第二项诉讼请求中被告并未单方面阻挠原告的安置权，不应得到支持。根据象山社区出具的调解证明，2017年以来，李平华一直和原告就购房款补偿问题进行调解，调解未果的原因是双方的差距较大，并非被告单方面的原因。此外，原告也未提供证据证明自己的主张，根据被告所知，原告的经常居住地并非在杭州，而是在嘉兴，更不可能存在另寻住处的损失。 三、即便需对共有财产进行分割，也应当结算相应费用并考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人的生产、生活的实际需要等情况。首先，原告需向被告支付55方（44+11）安置面积的结算价42680元及利息。计算公式为：44㎡*670元/㎡+11㎡*1200元/㎡=42680元，支付该部分款项是获得安置房的前提，而原告一直未支付。该部分款项是被告于2005年7月30日支付，因此原告需返还42680元及利息（以银行同期贷款利率自2005年7月30日支付至今）。此外，也希望法庭酌情考虑该部分资金被占用14年给方国华一家造成的机会成本损失，适当给与方国华家补偿，根据浙江省统计局的数据显示，2005年农村居民家庭人均可支配收入为6660元，2018年农村居民家庭人均可支配收入为27302元，从现金价值的角度而言，2005年的42680元相当于2018年的17万余元。其次，原告需向方国华支付44方的产权调换优惠额23320元及利息。计算公式为：44㎡*（1200元/㎡-670元/㎡）=23320元，增加原告这一安置人口后，实际上会对被拆迁房屋所有权人即方国华造成该部分价款的损失。因为原告的安置面积为55方，其中44方是以被拆迁房屋进行产权调换的方式进行安置的，结算价仅为670元/㎡。成本价（1200元/㎡）与建安价（670元/㎡）之间的差价优惠是得益于被拆迁的房屋，而该房屋的所有权人是方国华，如若不安置原告，则该部分优惠应归属于方国华。再次，原告需向方国华支付垫付的物业维修基金、物管费、垃圾清运费2719.832元及利息。计算公式为：89.04㎡*17.5元/㎡+89.04㎡*0.9元/㎡/月*12月+200元=2719.832元。该部分款项是方国华于2017年8月30日支付的，因此王菊英需返还2719.832元及利息（以银行同期贷款利率自2017年8月30日支付至今）。此外，之江家园二区8幢1单元1903室，总价值193万（含室内装饰装修7万元），如若该套房屋判归方国华一家所有，则应参考毛坯单价补偿原告；如若该套房屋判归原告所有，装修款项应当区分于毛坯房屋单价另行计算，全额补偿给方国华。计算公式为：（89.04㎡-55㎡）*（193万元-7万元）/89.04㎡+7万元=781158元。最后，原告对共有财产贡献不大，且被告家庭人口较多，应照顾被告家庭生活的实际需要。原告与方某2于××××年××月登记结婚，两人均系再婚，能够走到一起不容易，方国华等作为儿女也希望两位老人能和睦相处彼此陪伴。然而原告婚后并未尽到家庭成员的责任，既不赡养长辈也不照料小孩。但考虑到原告从嘉兴嫁入杭州身处异乡，被告一家对其也是极度宽容，认为只要对她好，总是能培养出亲情的，被告一家将其户口落在象山村，也尽力帮其争取村里的利益，并拿出为数不少的一笔钱为其一次性补缴养老保险金，但结果还是令人遗憾。2005年7月，方国华自建的房屋被纳入拆迁范围，因此方国华与拆迁人达成产权调换和资金结算的拆迁协议。考虑到原告作为家庭成员，也将其列入方国华户的拆迁安置中，实际上原告与方某2结婚之前，被拆房屋便已建造完成，且结婚后原告也未对家庭有所贡献，仅是因为婚嫁才获得50方的安置配额。同时，被告一家共有五口，既有老人要赡养，也有两名小孩要抚养，且小孩长大后也需要谈婚论嫁。而原告经常居住地并不在杭州，而是在嘉兴，也有自己的成年子女可以照料生活。被告认为分家析产是更应考虑被告一家人的居住要求。故被告请法院综合考虑，对原告诉请中的无理要求部分给予驳回。 被告为证明其主张，向本院提交了一份调解证明，证明原、被告自2017年起就对案涉房屋进行调解，并非被告方单方面阻扰原告的事实。 上述证据，经庭审质证，对原告的证据，被告发表如下意见：证据4的抽签结果确认书，关联性有异议，仅有一套是拆迁人盖章的，其他两套是拆迁领导小组盖章的。证据8的装修过渡费需要庭后核实。其余证据，没有异议。 对被告的证据，原告对其形式真实性没有异议，不能证明不存在阻扰原告的事实。 本院对上述证据认证如下：原、被告提交的证据均具真实性、关联性，且证据来源合法，予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与方某2于××××年××月××日登记结婚，于2008年4月11日经本院判决离婚（该离婚判决已生效）。 2005年7月30日，方国华户（乙方）与杭州市西湖区转塘镇集镇建设总指挥部（转塘镇人民政府）（甲方）签订一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定转塘镇集镇杭富路道路项目建设经杭土资拆许字（2004）第093号《房屋拆迁许可证》批准，在转塘镇进行征地拆迁，乙方房屋属拆迁范围。乙方安置人口原告、方国华、李平华、方蓓佳、方某2、方金校。后方某1作为该户新增安置人口。2008年1月11日、2017年7月28日，李平华作为户代表抽签确认取得杭州市西湖区转塘街道之江家园三区5幢1单元302室（面积121.98㎡，属多层安置）、杭州市西湖区转塘街道之江家园二区19幢1单元1401室（面积110.63㎡，属高层安置）、杭州市西湖区（面积89.04㎡，属高层安置）共三套安置房屋。该三套安置房屋目前均由被告占有和使用。 另查明，1.方国华户所在拆迁项目的安置标准为：多层安置人均50平方米，高层安置人均55平方米。高层安置房款结算标准为：44平方米部分按670元／平方米计算，11平方米部分按1200元／平方米计算，超面积在10平方米以内的按1200元／平方米计算。 2.方国华户经核准的多层安置面积和高层安置面积分别为120平方米和198平方米，实际安置面积分别为多层121.98平方米、高层199.67平方米，超出3.65平方米。该3.65平方米方国华户按1200元／平方米价格购买。 3.根据杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处出具的《（附表2）过渡费结算明细表》记载，截至2016年11月，方国华户四个月装修过渡费（600元／月）为“人数3.6”、“月份14.4”、“金额8640元”。 4.诉讼过程中，本院根据原告申请委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司杭州分公司对杭州市西湖区房屋的价值进行评估。评估公司于2019年8月12日出具《房地产估价报告书》，评估结果为：总价值223万元，每平方米20158元。原告为此支出评估费23010元。 本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有财产。本案中，原告与五被告因拆迁共同取得案涉三套安置房屋，现原告与被告方某2已离婚，故原告要求分割案涉共有房屋，于法有据。案涉三套安置房屋目前均由被告占有和使用，考虑双方居住条件、家庭关系等因素，原告要求分得其中最小套的安置房屋即诉争房屋的请求，本院予以支持。因诉争房屋目前尚未办理房屋所有权证，本院依法确认该房屋归原告使用。诉争房屋系高层安置房，根据高层安置的人均标准及方国华户实际安置面积超3.65平方米的事实，原告在诉争房屋上实际享有的安置面积应为55平方米+（3.65平方米÷6人）≈55.608平方米，该部分面积的房款应按照高层安置房款结算标准及该户超面积部分的结算标准予以计算，剩余部分面积应按评估价格予以计算。据此，原告还需支付被告房款717331元（44平方米×670元／平方米+11.608平方米×1200元／平方米+33.432平方米×20158元／平方米）。关于原告主张的另寻住处的损失，考虑本案系分家析产纠纷，诉争房屋在未经法定程序分割前，共有人均有权使用等因素，对原告的该项主张，不予支持。关于原告主张的装修过渡费，根据行政机关出具的方国华户《过渡费结算明细》记载，确有相应项目的款项。故原告要求被告支付4个月装修过渡费2400元的诉请，本院予以支持。关于原告主张的鉴定费23010元，该鉴定费是双方分割诉争房屋的必要支出，由双方各半承担。 关于被告要求原告支付的其他费用，本院认为，被告主张的为原告垫付55平方米购房款的利息损失，于法无据，不予支持。被告主张原告应向被告方国华支付44平方米的产权调换优惠额23320元及利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告方国华为该房屋垫付的物业维修基金、物管费、垃圾清运费2719.832元，原告对垫付事实表示认可，故该部分费用，原告应归还被告方国华，取整确定为2720元，被告主张的该部分费用的利息损失，于法无据，不予支持。被告主张的诉争房屋装修费，鉴于诉争房屋自领取至今一直由被告实际占有使用，且装修未经原告同意，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下： 一、位于杭州市西湖区房屋归王菊英使用，方国华、李平华、方蓓佳、方某1、方某2于本判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空交付给王菊英。 二、王菊英支付方国华、李平华、方蓓佳、方某1、方某2房款717331元； 三、方国华、李平华、方蓓佳、方某1、方某2支付王菊英鉴定费11505元； 四、方国华、李平华、方蓓佳、方某1、方某2支付王菊英4个月装修过渡费2400元； 上述第二至四项相抵后，王菊英支付方国华、李平华、方蓓佳、方某1、方某2703426元，于本判决生效之日起十日内付清。 五、王菊英于本判决生效之日起十日内支付方国华物业维修基金、物管费、垃圾清运费2720元。 六、驳回王菊英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费43088元，由原告王菊花负担7181元，由被告方国华、李平华、方蓓佳、方某1、方某2负担35907元。 原告王菊花于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告方国华、李平华、方蓓佳、方某1、方某2于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  赵锋明 人民陪审员  汪云彪 人民陪审员  姚飞西 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  郑建强