广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初1910号原告：珠海市房产物业管理有限公司，住所：珠海市前山明珠南路1058号二楼V1室。法定代表人：高苗。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。被告：陈国政，男，1991年9月2日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，原告珠海市房产物业管理有限公司诉被告陈国政物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用小额速裁程序，因被告陈国政下落不明，本案依法转为适用普通程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告珠海市房产物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱效根到庭参加诉讼，被告陈国政经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海市房产物业管理有限公司提出以下诉讼请求：一、请求判令被告陈国政立即支付所拖欠的物业管理费4394.56元，公摊电费、维修费、维修材料费等费用785.3元，合计5179.86元;二、判令被告陈国政支付违约金4394.56元，第一和第二项共计9574.42元；三、依法判令由被告陈国政承担本案案件受理费。事实与理由：被告陈国政是珠海市金湾区三灶镇金岛路XXX号XXXX小区XXX房业主，房屋套内面积为91.55㎡。根据2013年10月1日在原告与珠海福瑞房地产策划有限公司前期物业管理服务合同的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告陈国政居住的小区实施规范的物业管理，为被告陈国政提供了相应的物业管理服务。但是，自2015年1月起，被告陈国政停止缴纳物管费、维修材料费等费用，截止2018年1月10日原告退出涉案小区的物业管理服务，被告陈国政共计欠缴32个月物管费，物管费单价为1.5元/平方米/月，每月应交137.33元物业服务费；公摊电费、维修费、维修材料费按当月实际产生费进行公摊。根据合同第十五条第三款约定产生11,034.34元违约金（以本金4394.56元为标准，自逾期之日起按标准日千分之三暂计至2019年1月，原告只诉等额本金为违约金）。原告在管期间多次以多种形式向被告陈国政催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。为维护自身合法权益，根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，原告诉至法院，请求判如所请。原告珠海市房产物业管理有限公司提交以下证据：1.物业服务企业资质证书、珠海市物业服务企业备案证明；2.金沙湾豪庭小区前期物业管理服务合同；3.物业管理项目交接协议；4.不动产权登记表；5.金沙湾豪庭收费通知单；6.欠费明细表、分摊费用项明细表、公摊费用的分摊原则、电费发票13份、中国建设银行单位客户专用回单9份、费用报销单3份；7.费用报销单、发票（电梯开关、变频器维修）、二份电梯材料报价单。被告陈国政未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，被告为珠海市金湾区三灶镇金岛路283号1栋902房的登记权属人，房屋建筑面积为91.55㎡，不动产权登簿日期为2015年12月15日。涉案的金沙湾豪庭小区的建设单位为案外人珠海福瑞房地产策划有限公司（以下简称案外人福瑞公司）。2013年10月8日，建设单位案外人福瑞公司（甲方）与原告（乙方）签订《金沙湾豪庭小区前期物业管理服务合同》，合同第五条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：1.房屋质量公用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。服务质量：外墙完好、外观整洁、完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.公用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、公共照明系统、公共消防设施设备、电梯、供水系统等。服务质量：设备良好、运行正常、无重大管理责任事故。……6.安全防范工作：根据珠海市房产物业管理有限公司于2013年6月29日提供的物业管理服务方案结合开发商配备的小区监控设备、业主可视对讲门铃系统、地下停车场出入口监控设备、大门岗车辆进出道闸和任性出入门岗智能系统，充分发挥房产物业公司人防+技防的安全管理优势方法。服务质量：监控设备良好、运行正常、确保小区安全。第十条约定，本物业竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用以下方式收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括公用水费、电费。公用水费、电费每月按规定另行分摊。第十二条约定，本物业已竣工尚未交楼的物业管理费用由甲方负责缴纳，物业管理费按第十三条及第十六条约定标准的80%缴纳。第十三条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方按合同第五条约定的内容要求提供服务，按一下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.50元收取；商业用房按建筑面积每月每平方米2.5元收取。小零部件的损坏更新由物业公司负责维修并支付费用，大部件或主机系统损坏需要维修更换由物业公司负责跟进维修，费用由业主使用人共同承担。第十四条约定，业主从通知办理入伙之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为下月10-31日缴交当月的物业服务费。第十五条约定，业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金给乙方。第十八条约定，物业竣工验收交付使用后，其公用部位、公用设施设备的大、中修和更新、给找费用按以下方式承担：1.保修期内由甲方承担；2.保修期后由全体业主承担，由乙方负责征收。第二十条第二项乙方责任中约定，1.根据有关法律法规及本合同的约定，指定本物业管理制度，履行物业管理服务事项。3.履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，指定物业管理服务制度，开展物业管理服务活动。5.应及时处理业主和物业使用人的投诉。9.该小区未成立业主委员会前，本合同应自动延期，直至该小区成立业主委员会并与业主大会选聘的物业企业签订《物业委托合同》生效时本合同终止。第二十一条约定，乙方未能履行本合同的约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全收到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。但在法院裁定前，甲方、业主和非业主使用人不得以此为由，拒交或拖交物业费。第二十四条约定，除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和服务质量标准，甲方有权要求乙方应给予甲方经济赔偿。合同服务期限自2013年9月26日起至本小区成立业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同并依法进驻生效之日止。2018年1月10日，原告将涉案小区的物业管理项目移交给珠海市金湾区三灶镇金沙湾豪庭业主委员会。双方签订《物业管理项目交接协议》，载明原告对涉案小区的物业管理服务时间到2017年12月31日止。原告提交三份《金沙湾豪庭收费通知单》，载明涉案房屋XXX房欠缴物业费时间为2015年1月至2017年12月，物业管理费4394.56元、公摊电费480元、维修费145.30元、维修材料费160.00元，合计5179.86元。原告提交电费发票13份、中国建设银行单位客户专用回单9份、费用报销单3份，共同证明2016年11月至2017年2月期间其代为缴纳公摊电费的情况。原告陈述称，公摊费固定15元/月，是按照前面三个月平均数计算并收取的。根据原告提交的欠费明细表，其他费用即维修材料费固定5元/月，维修费每月不定额。原告提交《费用报销单》（2017年4月27日），珠海市安达电梯有限公司出具的发票（2017年4月25日）、《电梯材料报价单》2份及其于2017年5月15日向珠海市安达电梯有限公司转账的《中国建设银行单位客户专用回单》1份，共同证明其为涉案小区电梯维修支出维修费600元；其中《费用报销单》（2017年4月27日）显示，维修项目为3栋电梯开关更换200元、1栋变频器维修400元。另查明，本案为原告提起的关于物业服务合同纠纷的系列案，该系列案包含本院（2019）粤0404民初506号案；在该案中，本院查明以下事实：2017年7月20日，珠海市金湾区三灶镇金沙湾豪庭业主委员会（下简称业委会）向原告发函，载明2017年7月9日与原告朱经理开会商定，2017年7月11日回复小区储水池最近一次保养时间及制订年度保养计划，至今未得到回复，经业委会现场查看，储水池卫生非常糟糕，业委会郑重提出，原告必须在2017年7月22日之前完成储水池及相关修缮。业委会将于2017年7月23日再次现场查看，希望原告在收到此函后立即处理。2017年7月25日，业委会再次向原告发函，函件载明：1、请原告联络房地产开发公司，提供业主委员会办公场所；2、汇报小区存在的一直未解决或待解决的问题：2.1小区机动车出入口道路从交房时开始道路下沉、断裂；2.2小区1栋出入大门口从交房时就存在门口地面正中央积水；2.3小区三栋楼房各层电梯门口所贴瓷砖装修质量差，出现空鼓、翘起、脱落；2栋、3栋一出面墙面瓷砖大面积脱落，维修时只是以瓷砖原封不动的情况下直接打钉固定。使用寿命、安全、美观及维修质量难以保证；2.4小区三栋楼楼顶有部分建筑物破损；2.5小区很多区域地面下沉，地面出现断裂、排水管脱离；2.6小区1栋与3栋商铺向小区内开有卷闸门；2.7加压水泵的自动变频控制模式功能失效，加压电费飙升，因为原告不作为和推诿，一直未解决；2.8小区三栋楼六部电梯经常出现故障，业主被困电梯时有发生，有业主曾在电梯内从16楼下坠至6楼，电梯钢绳断了多根未加油，电梯内卫生差，风扇长期处于停转状态；2.9小区车辆出入口闸门原升降杆非正常损坏，如今换了管材质量过重的升降杆，升降器动力不足无法正常工作，目前闸门处于敞开状态，外来人员和车辆随意出入严重影响小区居民安全；2.10小区贮水箱从2014年3月交房以来从未清洁，水箱通气口及一个预留连接口长期处于敞开状态，无安装防虫网，另一个通气口防虫网已锈蚀腐烂，业主用水安全存在极大的威胁；2.11小区前面商铺改造，消防设施无监督管理，消防箱损坏，电线裸露；2.12小区绿化区饰灯、围墙灯部分损坏无维修，小区安装的监控探头有多个已经失效，四年多时间出现过多次失窃事件；2.13地下负一楼车库出现涉水、潮湿、发霉现象。业委会在函中表示因上述问题多次与原告交涉，希望原告尽快维护维修得以解决。原告于2017年8月1日复函业委会，复函载明：业委会办公场所应当由业委会向开发商主张权利，要求开发商提供业委会办公用房。业委会来函中2.1至2.5、2.7至2.8提出的问题，均属于建筑物质量问题，与物业日常管理不存在“因果关系”，不涉及管理失当问题，并建议业委会以书面形式向开发商主张权利，将上述问题以书面形式上报辖区政府主管部门寻求解决，主管部门出面，召开联席会议（开发商、业委会、物业代表参加）协商解决。业委会来函中2.9至2.12的问题属于原告（管理处）日常管理服务事项，必须解决，如道闸挡车栏杆更换；贮水箱清洗、消毒加装防护网；小区内绿地灯、围墙灯维修、更换；监控维修；商铺“消火栓”箱修复等，近期内加紧解决。业委会来函中2.6项，应弄清原由，会同城管部门依法解决。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。建设单位即案外人福瑞公司与原告签订的《金沙湾豪庭小区前期物业管理服务合同》，对涉案金沙湾豪庭小区的业主具有约束力。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方应履行合同约定，原告应按照约定向被告提供物业管理服务，被告应依约交纳相关费用。关于物业管理服务费。原告为涉案小区提供物业管理服务至2017年12月31日止，被告作为业主应缴纳相应的物业管理费。原告未提供证据证明被告从案外人福瑞房产处购买涉案房屋后于何时接收涉案房屋，应承担举证不能的不利后果。因不动产登记表显示，涉案房屋于2015年12月15日登记在被告名下，故原告请求被告物业管理费，本院仅对其中2015年12月15日至2017年12月31日期间的物业管理费即1.5*91.55*24+1.5*91.55/30*17=3373.62元予以支持，对超出部分不予支持。关于公摊电费。《金沙湾豪庭小区前期物业管理服务合同》（下简称涉案合同）约定公用水费、电费每月按规定另行分摊。《广东省物业管理条例》第四十九条第二款规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。涉案合同未约定公摊电费每月定额收取，原告主张公摊电费固定收取15元/月，该主张没有依据，本院不予支持。相反，涉案合同约定公用水费、电费每月按规定另行分摊。根据上述法律规定，公摊电费应按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。现原告未能提供小区业主对应应承担的公摊费用的计算方式并作出合理解释，原告的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于维修材料费及维修费。涉案合同未约定维修材料费每月固定收取5元。根据涉案合同约定，维修费及维修材料费应当按照实际产生的费用进行分摊，现原告未能提交对应的维修材料费和维修费发票，亦未能提供明确的维修材料费及维修费分摊计算方式，原告的该项请求缺乏依据，本院不予支持。关于违约金。虽然涉案合同约定业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金给原告，但根据《金沙湾豪庭小区业委会致珠海市房产物业管理有限公司函》及原告的《复函》可得知，涉案小区确实存在物业管理不善等各种问题。原告于2017年8月1日确认应由其解决的问题包括道闸挡车栏杆更换；贮水箱清洗、消毒加装防护网；小区内绿地灯、围墙灯维修、更换；监控维修；商铺“消火栓”箱修复等，并承诺近期内加紧解决。原告未提交证据证明其承诺解决的物业管理问题已解决或整改。原告作为提供物业服务的专业服务企业，对涉案小区存在的管理不善的问题应当主动发现并解决，在业主提出整改意见后，更应当重视并且及时解决。原告提供物业服务质量存在瑕疵，该行为在很大程度上导致包括被告在内的业主不满从而迟延交付物业费，原告本身也存在过错，其请求被告支付违约金，没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈国政于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2015年12月15日至2017年12月31日期间的物业管理费3373.62元；二、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈国政负担25元，由原告珠海市房产物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  修瑞娟人民陪审员  杨世伟人民陪审员  何 英二〇一九年十一月十九日法官助理吴佳红书记员王殊怡