北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初13437号原告：孙辉，男，1979年12月30日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：徐德权，男，1954年5月3日出生，汉族，北京市通州区西集镇望君疃村农民。委托诉讼代理人：徐静（被告徐德权之女），1982年1月8日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐璐，（原告徐德权之女），1990年5月16日出生，汉族，住北京市海淀区。原告孙辉与被告徐德权房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙辉，被告徐德权的委托诉讼代理人徐静、徐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙辉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《房屋买卖合同》；2、被告依法退还原告房屋买卖款406万元并支付利息损失（其中400万自2014年4月23日起至实际给付之日止，6万自2014年5月5日起至实际给付之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；3、被告承担本案的诉讼请求。事实与理由：原告与被告约定原告购买被告拥有的坐落于北京市朝阳区育慧西里20号楼19层xx号房屋一套，因该房屋有中国民生银行股份有限公司抵押贷款186万元，及房屋抵押借款220万元。原告为购买该套房屋，将该套房屋以上两笔款项共计406万元予以偿还，并为该房屋办理了解除抵押登记，双方签订了《房屋买卖合同》，被告为原告出具收条一份，后原告多次要求被告办理房屋过户手续，被告称该房屋被北京市通州区人民法院查封，原告遂多次与北京市通州区人民法院和被告协调，均无果，时至今日，该套房屋已经被北京市通州区人民法院拍卖，故原告要求被告退还购房款及赔偿损失。无论这笔钱是什么性质都请求将钱拿回来。被告徐德权辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法庭予以驳回原告的诉讼请求。1、双方不存在房屋买卖关系，被告房屋2013年已被通州法院查封，被告没有权利私自买卖房屋，合同非法无效。2、名为买卖合同，实际原签订的借款合同，原告威逼诱骗被告签订买卖合同和收条，被告身患脑梗，属于无民事行为能力人。3、被告从未收到原告406万元房款，并未打入被告账户，不存在返还房款和支付利息。4、不同意支付原告的诉讼费用。5、所有事情是由通州法院一手造成，所以要求通州法院给予解决，并赔偿被告所有损失。补充：我们双方根本不是买卖合同。原告深夜找了一波人来找我父母，逼我父母签字，我父母是在胁迫的情况下签的协议，我们没有卖房子的意愿。我们如果想卖房，可以直接卖，为什么要先去和原告借款，这个是违背常理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：徐德权与尹希荣为夫妻关系，徐静、徐璐为两人之女，车友刚为徐静丈夫。2013年6月13日，案外人宋某依据公证债权文书向本院申请执行，执行标的本金150万元及相应费用。2013年7月23日，案外人贾某依据公证债权文书向本院申请执行，执行标的本金25万元及相应费用。被执行人均为徐德权与尹希荣（徐德权之妻）。2013年7月12日，本院执行庭执行宋某案，查封了徐德权名下的位于北京市朝阳区育慧西里20号楼19层1903号房屋（以下简称朝阳房产）。在执行朝阳房产的过程中，徐德权提出向孙辉借款，偿还本院执行案款，解除该房产的查封。2014年1月14日，徐德权、尹希荣（乙方）与孙辉（甲方）签订《抵押借款合同》，约定借款金额600万元，利息为银行同期贷款基准利率的四倍，借款期限为1个月（自实际转账日起算），借款用途为个人资金周转，借款支付方式为银行转账（孙辉将上述款项转入徐或尹银行账户），还款支付方式为银行转账（将钱款转入孙辉名下银行账户）。同时约定以涉案的朝阳房产以及案外的海淀房产（登记在尹希荣名下，海淀区常青园二区4号楼3-201室）作为抵押，但未办理抵押登记。2014年1月18日，孙辉分两次向尹希荣卡号为×××工商银行卡（以下简称尹希荣1341银行卡）内转账100万元和200万元；同日，徐静代尹希荣从该账户内取出100万元，汇入案外人孟现鹏工商银行账户内，再卡取30万元，转入案外人万其恒工商银行账户内。2014年1月20日，孙辉向徐德权银行账户转账43万元。2014年1月23日，孙辉和徐静共同到法院交纳案款，通过刷卡方式向本院交纳五笔案款，共计197.1万元。分别为：从尹希荣1341银行卡分两次刷卡80万元和90万元，从徐静银行卡刷卡19.1万元和3万元，从孙辉银行卡刷卡5万元。收据名称均为：徐德权案款（孙辉代付）。在案款交纳当日，本院欲解封徐德权名下位于朝阳区的房屋，发现北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）已经轮候查封了该房屋，故通知孙辉和徐德权本院解封后因有轮候查封双方无法自行办理房产抵债手续。得知此事后，2014年1月24日，孙辉将197.1万元全部领走。朝阳法院的查封是因徐德权未按期偿还民生银行的房屋按揭贷款而被诉。被告亦与原告协商，由原告代被告向民生银行交纳所欠房贷，解决民生银行的欠款问题，原告同意，于2014年4月22日代被告向民生银行支付贷款180万元，5月4日代被告向民生银行偿还59340元（律师费及公证费），以下将180万元与59340元为便于行为方便而简称为186万元。民生银行向原告出具了解除抵押房屋手续。2014年4月22日，原告代被告向本院执行庭交纳宋某，贾某案案款共计220万元。后执行庭办理诉争房屋解封手续时，发现北京市海淀区人民法院因徐德权在该院的其他纠纷轮候查封了朝阳房产。原告提交一份落款时间为2014年5月15日，原告与被告签订的《房屋买卖合同》，约定被告将诉争房屋以406万元价格卖给原告，当日，被告给原告出具收条一张，载明被告收到诉争房屋的购房款406万元。2014年7月15日，孙辉以徐德权、尹希荣未偿还上述借款为由，向北京市方正公证处申请执行证书。2014年7月23日，北京市方正公证处出具（2014）京方正执行证字第00481号执行证书，确认被执行人为徐德权、尹希荣，执行标的为：本金343万元、相应利息、违约金及相关费用。2014年7月31日，孙辉依据北京市方正公证处开具的《执行证书》向通州法院申请强制执行。徐德权和尹希荣提出不予执行公证债权文书申请，2016年10月18日，通州法院作出（2015）通执异字第6494号执行裁定书，裁定：对北京市方正公证处出具的（2014）京方内民证字第01759号公证书和（2014）京方正执行证字第00481号执行证书不予执行。2014年7月24日，徐静以徐德权患病，妹妹上学，家中困难向本院出具了情况申请书，并提交了徐德权在协和医院的住院病历，本院执行庭将220万元案款发放给徐静和车友刚（徐静之夫）。2014年9月10日，本院委托评估公司对诉争房屋进行评估。评估价为413.63万元。进入拍卖程序后，第一次未拍卖成功，第二次拍卖，竞拍人陈某2015年7月6日以422.9040万元竞拍成功，并向本院交纳了全部价款。2016年4月20日，孙辉起诉徐德权房屋买卖合同纠纷一案，（2016）京0112民初13998号。2016年10月21日，孙辉起诉徐德权、尹希荣民间借贷纠纷一案，案号（2016）京0112民初40615号。诉讼请求为请求徐德权、尹希荣偿还借款343万元及相应利息、违约金。2018年10月12日，本院对孙辉起诉徐德权房屋买卖合同纠纷一案作出判决（2016）京0112民初13998号，该判决本院认为概要“虽然双方之间解除抵押和给付案款在前，签订合同在后，不符合一般房屋买卖的形式，但是双方补签了《房屋买卖合同》，视为通过追认，以契约的形式达成了一致的意思表示。原被告双方存在房屋买卖关系，房屋查封在前，双方签订房屋买卖合同在后，在原告起诉的时候，房屋已被拍卖。双方签订的《房屋买卖合同》，违反了法律规定，损害了司法秩序，应认定无效。在双方签订的《房屋买卖合同》无效的情况下，被告应予返还房款。”判决内容为“一、原告孙辉与被告徐德权于2014年5月15日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告徐德权于本判决生效之日起七日内返还原告孙辉房款4059340元；三、驳回原告孙辉的其他诉讼请求。”后被告徐德权提起上诉，二审认为原审判决认定事实不清，予以发回。本案即发回后案件。2018年10月12日，本院审理上述民间借贷纠纷，做出（2016）京0112民初40615号民事判决书，认定的大致事实概括为：根据《抵押借款合同》、实际打款确定借款本金为343万元；认定交纳至法院后由孙辉领走的197.1万元中的192.1万元（扣除孙辉刷卡交付的5万元）为还款；该还款优先充抵利息，计算出尚欠本金1523207.12元；按照合同约定与法律规定计算期内利息与逾期违约金。（2016）京0112民初40615号民事判决书判决内容为：“一、被告徐德权、被告尹希荣共同偿还原告孙辉借款本金1523207.12元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告徐德权、被告尹希荣共同给付原告孙辉截至2014年2月20日止的借款利息25239.33元（以1523207.12元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），于本判决生效之日起七日内付清；三、被告徐德权、被告尹希荣共同给付原告孙辉违约金（以1523207.12元为基数，自2014年2月21日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算），于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告孙辉的其他诉讼请求。”后孙辉不服提起上诉，二审维持判决。本院认为，孙辉与徐德权、尹希荣、徐静存在多笔经济往来。涉案的406万元为两笔款项，一笔为孙辉代徐德权向本院交纳执行案款220万元（宋嘉案与贾向军案），后由徐静、车友刚领走；一笔为孙辉代徐德权向民生银行偿还贷款及相关费用186万元（实际金额为1859340元，分两次支付）。被告徐德权认为双方不是房屋买卖合同关系。现孙辉表示上述款项无论什么法律关系请求将上述款项要回。一、涉案款项并非《抵押借款合同》中的借款首先，《抵押借款合同》中约定借款支付方式为银行转账（孙辉将上述款项转入徐或尹银行账户），涉案款项均系孙辉账户直接转入银行或法院账户，不存在孙辉将款项转入借款人账户的事实。其次，2014年7月23日，北京方正公证处依孙辉申请出具公证执行证书，确定执行标的本金343万元及其他费用，公证执行证书中执行标的不包括涉案款项。最后，生效判决认定的借款金额343万元，均是孙辉按照《抵押借款合同》约定由其账户转入借款人账户。综上，《抵押借款合同》的借款纠纷已经审理并做出了生效判决，孙辉支付的涉案款项并非《抵押借款合同》中的借款。二、双方之间的法律关系为事实上的民间借贷关系首先，原一审审理时徐德权曾质证《房屋买卖合同》时称系补签，质证收条、民生银行业务受理单时称“这个是借款，不是房款，直接打到法院，我方不认可，民生银行业务受理单我需要调查，也不是房款，是借款。法院查封了房屋，我们根本不可能买卖房屋，这些钱因为原被告之间的债权债务关系发生的”。在本次庭审中，被告徐德权质证意见没有变化。在本案审理中被告亦是多次表示非房屋买卖关系。原告在法庭问到“双方是否存在真实的房屋买卖关系，还在在借款的情况下提供的担保？”原告回答的是“借款关系，房屋作为担保”。故此双方都不认为双方之间是房屋买卖关系。其次，从双方陈述，可以认定《房屋买卖合同》并非2014年5月15日形成，系双方在补签时倒签了时间。根据孙辉自认，2016年1月之前其与徐德权并未有协议，可以推知《房屋买卖合同》是2016年1月之后补签的，此时房屋已经被拍卖并不存在。合同中的房屋价款与上述两笔款项数额吻合，亦可推断房屋买卖合同应系补签。最后，上述两笔款项是在被告与原告先行协商后，原告支付的款项。此时，原被告之间已经存在其他数额的借贷关系。综上所述，双方曾存在借贷关系，孙辉支付上述两笔款项与先前借出的343万元动因应相同。此后，孙辉为保障406万元的债权实现而以房屋买卖合同的形式为债权做了担保。三、《房屋买卖合同》应为无效房屋查封在前，双方签订房屋买卖合同在后，且房屋已被拍卖。双方签订的《房屋买卖合同》，违反了法律规定，损害了司法秩序，应认定无效。且该合同未实际履行。综上所述，《房屋买卖合同》并未实际履行，房款实为债务。债务期限已届满合理期间，债务人应予偿还债务。由于该笔债权债务双方并无书面合同，而为事实推定，关于利息并无约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条的规定，自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。故本院对于利息损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孙辉与被告徐德权之间的落款日期为2014年5月15日的《房屋买卖合同》无效；二、被告徐德权于本判决生效之日起七日内返还原告孙辉款项4059340元；三、驳回原告孙辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39280元，由被告徐德权负担（其中19640元给付原告孙辉，19640元交付至本院），于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由被告徐德权负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  原海涛审 判 员  张伟营人民陪审员  张 慧二〇一九年十一月十八日法官 助理  梁宏耀书 记 员  曹 萌