河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再590号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：洛阳市中小企业投资担保有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区洛浦路1号。法定代表人：高嵘，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩柯，该公司员工。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：王树方，男，1980年8月19日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：**，河南品缔晖诚律师事务所律师。一审被告：田恒远，男，1962年11月18日出生，汉族，住河南省平顶山新华区。再审申请人洛阳市中小企业投资担保有限公司（以下简称中小担保公司）因与被申请人王树方及一审被告田恒远其他合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终3030号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年6月3日作出（2018）豫民申8019号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中小担保公司委托诉讼代理人韩柯，王树方及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。田恒远经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中小担保公司申请再审称，请求撤销原审判决，驳回王树方的诉讼请求。理由是：1、中小担保公司提交的最高人民法院（2014）民申字215号民事裁定书与本案相似，该院认为房屋使用权抵债合同之债，不同于出租人与承租人签订的房屋租赁合同，本质上是债权关系而不是租赁关系，不能适用合同法“买卖不破租赁”原则。该判决适用于本案。2、田恒远欠王树方150万元，但是他们之间资金往来和出具的借款凭证对不住，他们之间的债权债务是否真实存疑，而且他们之间债权债务发生的时间很早，是否都已经还完了一、二审都没有查明，中小担保公司不认可王树方与田恒远之间的债权债务。3、本案中涉案房屋有证面积是333.85平米，后来又加盖两层，总共使用面积应该在500多平米，而且是在洛阳市的商贸中心，租赁合同约定的租金1平米折合10多块钱与当地周边的市场价格严重不符（市场价最低50元1平米），而且双方约定的租赁期限长达16年，租金并不是随着市场价格上涨，可以说明其二人之间不是真实的租赁关系。4、王树方请求的是租赁合同补充协议有效，该协议即使有效，也对他们双方有效，对中小担保公司无效。5、中小担保公司提起反诉，要求支付租金9万元，是从2017年6月6日法院下达以物抵债裁定一直到诉讼期间。综上，请求法院公正判决，保护国有资产不受损失。王树方答辩称，1、其与田恒远之间存在150万元借款的事实。一审中其提交了借条及对应的银行流水，经两级法院审理查明并予以确认。2、其与田恒远之间于2013年7月21日签订的《房屋租赁合同》及2013年7月30日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示、合法有效。经田恒远同意其对涉案房屋进行装修装饰(花费九十五万余元)，之后又将涉案房屋转租给沈阿土。田恒远以冲抵租金的形式向其归还了借款本金及利息，并交付了租赁房产。另外根据沈阿土执行过程中所做的陈述，也证明了《房屋租赁合同》在实际履行过程中，其以应当向田恒远支付的租金与田恒远应当向其归还的借款相互冲抵，并未违反法律的强制性规定。三、中小担保公司应当受到本案所涉《房屋租赁合同》及补充协议的约束。该公司受让涉案房产的行为发生在王树方和田恒远签订《房屋租赁合同》和《补充协议》四年之后，适用《合同法》规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响原租赁合同的效力。中小担保公司不能依据所有权变动为由排除王树方的租赁权。王树方与田恒远已经对租赁期限进行了明确约定，并已支付了全部租金，因此，在租赁期限届满前中小担保公司无权要求王树方向其支付租金，更不能以此为由主张解除租赁合同。四、中小担保公司在取得本案所涉房产的所有权的过程中存在重大过失，其取得涉案房屋的所有权之前，有义务到现场去了解房屋的现状，了解是否有案外人对该标的物享有占有、使用、收益的权利，但其未尽到自己应有的义务，让王树方为其过错买单，明显违背公平原则。田恒远未答辩。王树方于2018年1月22日向洛阳市西工区人民法院提起诉讼，请求判决确认其与田恒远、中小担保公司之间的租赁合同、补充协议有效。中小担保公司提出反诉，请求判令1、解除其与王树方之间的《房屋租赁合同》，并由王树方向中小担保公司支付房屋租金9万元；2、依法判令王树方承担诉讼费、公告费、邮寄费等合理费用。一审法院认定事实：1、涉案房产位于洛阳市经济技术开发区饮食城××号、××号、××号。2015年，中小担保公司以追偿权纠纷将洛阳金璞思纺织品有限公司（以下简称金璞思公司）、田恒远、崔小改、汝阳县福星新型墙体材料有限公司（以下简称福星公司）诉至该院，该院作出判决：金璞思公司于判决生效起十日内支付中小担保公司代偿款3028305元及利息；田恒远、崔小改、福星公司对上述债务承担连带责任。以上判决生效后，中小担保公司申请该院强制执行，因涉案房产经两次拍卖无人竞价流拍，该院于2017年6月6日作出执行裁定书，裁定：田恒远位于洛阳市经济技术开发区饮食城××号、××号、××号房屋作价3286950.60元，交付中小担保公司抵偿3286950.60元债务；中小担保公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。中小担保公司称因涉案房产土地证系大证未分割，故现未办理过户手续。2、本案审理过程中，该院就案件事实向田恒远进行询问并制作笔录，笔录中田恒远称其多次以现金、转账方式从王树方处借款，截止2013年1月31日结算为150万元，因借款未还，将自己所有的涉案房产出租给王树方，以应收租金来抵偿部分借款本息。对该院出示的王树方提交的借条、租赁合同及补充协议均无异议。对有争议的事实，该院认定如下：1、王树方提供田恒远出具的借条一张、王树方及田恒远的农业银行账户流水明细各一份，证明截止2013年1月31日，田恒远共向王树方借款150万元，月息2分，双方的借贷关系真实、合法有效。中小担保公司对证据真实性、证明方向均有异议，认为田恒远未到庭，借条真实性无法核实，且银行流水载明的转款时间发生在2010年，与借条形成时间不符，应为事后所补，有田恒远将涉案房产抵押给中小担保公司后补写借条之嫌。王树方、田恒远的农业银行账户流水显示2010年至2012年，王树方多次向田恒远转款140余万元，与田恒远所写借条载明借款本金基本一致，结合田恒远自述情况，该院对王树方与田恒远之间存在借款合同关系，借款本金为150万元的事实予以认定。2、王树方提交《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，《建设装饰装修工程施工合同》一份及收款凭证24张，以及王树方和沈阿土之间的《房屋租赁合同》一份、沈阿土的身份证复印件、租金收条复印件一份，证明王树方于2013年初实际使用涉案房屋，田恒远为偿还借款同意以应收租金抵消部分借款本息，王树方已将涉案房屋转租给沈阿土。中小担保公司对证据的真实性有异议。因涉案房产由王树方装修并进行转租，且涉案房产现由沈阿土租赁使用，沈阿土于2016年9月8日向该院执行部分所述事实称其从王树方处租赁涉案房产，与王树方证据证明的事实一致，故该院对王树方证明的事实予以认定。3、中小担保公司提交其于2018年1月4日作出的《解除租赁合同通知书》一份，证明其因多次催收租金无果后向沈阿土、王树方发出解除合同通知书。王树方有异议称从未收到该通知书。因中小担保公司未提供沈阿土或王树方收到该通知书的相关证据，对该事实该院不予认定。一审法院认为，田恒远与王树方之间存在真实的借款合同关系，因借款未偿还，田恒远将涉案房产出租给王树方使用，以应收租金来抵偿部分借款本息，以上约定不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，依法有效。在中小担保公司与金璞思公司等人的追偿权纠纷案件中，田恒远负有向中小担保公司支付代偿款的义务，因债务未履行，中小担保公司通过执行程序受让了涉案房产，但该受让行为发生在田恒远与王树方之间的租赁合同、补充协议之后，即涉案房产的所有权变动发生在田恒远与王树方的租赁期间内，故该受让房产行为不影响租赁合同的效力，中小担保公司作为涉案房产的现产权人同样受租赁合同及补充协议的约束。田恒远与王树方之间的租赁合同及补充协议签订后，王树方实际占用使用涉案房产，并进行装修，经田恒远同意进行转租，即租赁合同已实际履行。租赁合同约定，租金为每年10万元，一次交清两年，田恒远以应收租金清欠王树方借款本息，截止目前王树方应收租金远远低于田恒远应付的借款本息，王树方无向现产权人中小担保公司支付租金的义务，即王树方并未违约，故中小担保公司要求解除其与王树方之间的租赁合同，王树方向其支付拖欠的租金9万元，证据不足，于法无据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2018年4月3日作出（2018）豫0303民初477号民事判决：一、王树方与田恒远于2013年7月21日签订的《房屋租赁合同》、2013年7月30日签订的《补充协议》对中小担保公司有效；二、驳回中小担保公司的反诉请求。本案受理费100元，减半收取50元，由中小担保公司负担；反诉费1030元，由中小担保公司负担。中小担保公司不服一审判决，向河南省洛阳市中级人民法院提起上诉。二审法院对于一审查明的事实予以确认。二审法院认为：根据查明的事实及借条、转账凭证等证据，田恒远与王树方之间存在真实的借款关系，因借款未偿还，田恒远将涉案房产出租给王树方使用，双方于2013年7月21日签订《房屋租赁合同》、于2013年7月30日签订《补充协议》，以上约定不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，依法有效。中小担保公司因一审法院于2017年6月6日作出的执行裁定书，通过执行程序受让了涉案房产，但该受让行为发生在田恒远与王树方之间的租赁合同、补充协议之后，即涉案房产的所有权变动发生在田恒远与王树方的租赁期间内，故该受让房产行为不影响租赁合同的效力，中小担保公司作为涉案房产的现产权人同样受租赁合同及补充协议的约束，故对中小担保公司关于解除合同，支付租金的请求不予支持。综上，中小担保公司的上诉理由依据不足，不予采信；原审判决并无不当，予以维持。二审法院于2018年5月23日作出（2018）豫03民终3030号民事判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元（含反诉费2050元），由中小担保公司负担。本院再审查明事实与原审一致。本院再审认为，关于本案《房屋租赁合同》及补充协议的性质认定问题。房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，根据原审中王树方提交的证据表明，田恒远有欠付王树方借款的事实，因田恒远未偿还所借款项，遂将自有涉案房产交由王树方使用，双方签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定使用期限为16年即2013年7月21日至2019年7月21日，田恒远以出租房屋的方式将16年的应收租金来抵偿王树方150万元及利息，以上约定虽不违反法律强制性规定，为有效合同，但从该合同内容看，《房屋租赁合同》及补充协议是债务人田恒远以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，与出租人与承租人之间签订的一般房屋租赁合同性质不同。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。根据合同相对性原则，王树方与田恒远签订的合同仅在其双方之间发生效力，不能对抗合同之外的第三人。田恒远因未履行其在另案中为中小担保公司的债权提供担保的还款责任，中小担保公司遂申请法院强制执行，因涉案房产经两次拍卖无人竞价流拍，一审法院于2017年6月6日作出执行裁定书，裁定田恒远将涉案房产作价3286950.60元，交付中小担保公司抵偿3286950.60元债务，中小担保公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。该公司已经通过法院拍卖的方式取得对涉案房产占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使王树方基于债权取得对涉案房产的使用权，由于没有进行他项权利登记，因此不能对抗中小担保公司对涉案房产的物权。2016年9月8日，一审法院已明确告知沈阿土从2017年9月1日以后房租不能再支付给王树方，但王树方仍然按照合同收取了9万元租金。故中小担保公司基于已取得的物权在要求涉案房产实际承租人沈阿土缴纳租金遭到拒绝情况下，请求解除本案《房屋租赁合同》并要求王树方支付其收到的9万元租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于王树方与田恒远之间债权以及其称因装修造成的损失可另行解决。综上，原审认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，本院予以纠正。中小担保公司的再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终3030号民事判决、河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初477号民事判决；二、解除王树方与田恒远签订的租赁合同，王树方于判决生效后十日内向洛阳市中小企业投资担保有限公司支付9万元。一审案件受理费100元，减半收取50元，反诉费1030元，二审案件受理费2150元（含反诉费2050元），均由王树方负担。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  丁 亮审判员  孙 明二〇一九年十一月十八日法官助理郝明亮书记员赵雪冰