广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13039号原告：夏瑞，女，1988年6月10日出生，汉族，身份证住址河南省罗山县，委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱华，广东君品律师事务所实习律师。被告：山东一建建设有限公司中山分公司，住所地中山市西区富华道383号柏景台2幢10B房，统一社会信用代码91442000615136359。负责人：周文耀。被告：山东一建建设有限公司，住所地泰安市长城路28号，统一社会信用代码91370900760970237G。法定代表人：陈尚洋。上述两被告共同委托诉讼代理人：于雷，山东公允律师事务所律师。被告：周文耀，男，1954年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省恩平市，原告夏瑞与被告山东一建建设有限公司中山分公司（以下简称山东一建分公司）、山东一建建设有限公司（以下简称山东一建总公司）、周文耀商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李细芳、张爱华，被告山东一建分公司、山东一建总公司的委托诉讼代理人于雷到庭参加了诉讼。被告周文耀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令撤销原告与山东一建分公司之间签订的《订房协议书》;2.判令山东一建分公司返还购房订金25万元及利息暂计29769元（以本金25万元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款年利率计算，自2016年11月9日交购房订金之日起计算至被告实际返还购房订金之日止，暂计至2019年5月13日止）;3.判令山东一建分公司赔偿原告损失414000元;4.判令山东一建总公司、周文耀对上述款项承担连带责任。事实与理由：2015年11月27日，中山市尚建实业有限公司与山东一建分公司、周文耀签订《尚怡雅筑工程承包合同》。2016年12月5日，中山市尚建实业有限公司作为甲方与山东一建分公司作为乙方签订《协议》约定：因乙方向甲方申请提前支付部分工程款，甲方提供位于尚怡雅筑第五幢第七层的四套房产予以抵付，共计建筑面积372.61平方米，等额抵付共计3726100元；甲方取得上述房产预售证后，乙方应在收到甲方的通知之日起30天内到甲方该工程项目的销售中心与甲方签订相应的房产的《中山市商品房买卖合同》及办理相应的备案手续，乙方有权指定其他人与甲方签订上述《中山市商品房买卖合同》买受房屋，甲方应当予以配合。2016年11月9日，山东一建分公司作为甲方与原告签订《订房协议书》，约定：甲方协助乙方预订中山市尚建实业有限公司开发的尚怡雅筑项目在建工程的商住房（此房是甲方向建设方购买房转让套房，具体实际面积按照办理签订认购合同签订套房面积为准），订购楼房建筑面积约100平方米（1-5栋，5层以上，坐向任由乙方选购），成交价按套房建筑面积每平方米5300元计算，购房应缴税费及其他等费用由乙方承担；自本合同签订日起3-6个月内才能办好预售证，预售证办理后双方确认选购楼房，甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续；此协议书双方签字生效当日，乙方支付25万元给甲方指定账号（户名周文耀），余下购房款项在甲方与建设方售楼部确定符合办理备案手续的同时，乙方将剩余购房款项先转入甲方指定账户，同时甲方协助办理有关备案手续给乙方；甲方按照以上约定（6个月内）协助办理好楼房认购合同相关完善手续，如超出60天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿由签订此协议书后原收取乙方缴交的全部购房订金，按实收金额增加一倍支付给乙方为违约金。2017年11月20日，位于中山市火炬开发区××号的尚怡雅筑第1、2幢获取预售证，并于2017年12月进行开盘销售，目前已售罄。时至今日，山东一建分公司尚未协助原告办理楼房认购合同相关手续，原告也一直未能与中山市尚建实业有限公司签订商品房买卖合同。原告认为:一、《订房协议书》系预约合同，是为了将来订立商品房买卖合同而订立的合同。双方签订的《订房协议书》表明当事人经过磋商已就条件成就时将实际进行房屋买卖的主要内容达成合意，且明确了双方的权利和义务，不同于未达成一致意见的初步意向；其次，协议约定了拟购房屋的面积、价款计算、认购时间等条款，上述条款在内容上具有确定性，且存在现实的履行基础，不同于缺乏主要条款和基本条件的初步意向；最后，协议以原告支付购房订金的形式对其将来认购行为进行约束，被告亦按协议负有依诚实信用原则通知原告优先认购的义务，故当事人都有受协议约束的意思表示，不同于无任何法律约束力的初步意向。《订房协议书》内容明确、主体适格、意思表示真实、形式合法，完全具备合同成立的要件，双方均应按照诚实信用原则的要求全面履行应当承担的谈判、缔约义务。二、山东一建分公司、周文耀存在欺诈行为，《订房协议书》是可撤销合同，原告有权请求法院撤销该协议。山东一建分公司、周文耀利用其作为房屋建筑施工方的地位告知原告，原告所将要购买的房屋系山东一建分公司、周文耀向建设方中山市尚建实业有限公司购买房转让套房，山东一建分公司、周文耀故意隐瞒、甚至欺骗与订立合同有关的重要事实，即中山市尚建实业有限公司抵给山东一建分公司的房屋仅为尚怡雅筑第5栋第7层的四间房屋，原告不可能也无法如《订房协议书》所约定的“1-5栋，5层以上，坐向任由选购”进行选购楼房。山东一建分公司、周文耀的该行为违反《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”的规定，致使原告不能实现合同目的，即原告无法与中山市尚建实业有限公司签订商品房买卖合同。根据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，原告与山东一建分公司签订的《订房协议书》是可撤销合同，原告作为受损害方有权请求法院撤销《订房协议书》。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，山东一建分公司、周文耀作为过错方应当赔偿原告因此所受到的损失。由于山东一建分公司、周文耀的欺诈行为导致原、被告签订的《订房协议书》属可撤销合同，商品房预约合同被撤销而导致信赖利益损失赔偿，应属于缔约过失责任。承担缔约过失责任一方应向对方赔偿的具体范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与中山市尚建实业有限公司订立有效合同可能获得的利益，也就是机会损失。周文耀作为山东一建分公司的负责人，要求原告将本应支付给山东一建分公司的订房款支付给周文耀的账户，使得山东一建分公司财产与周文耀财产混同，造成山东一建分公司可以用于履行债务的财产大量减少，严重损害山东一建分公司债权人的利益，因此，周文耀应当对山东一建分公司的公司债务承担连带责任。山东一建总公司作为山东一建分公司的总公司，依据公司法规定应对分公司债务承担责任。被告山东一建分公司、山东一建总公司辩称：原告第一项和第三项诉讼主张无事实法律依据；原告实际向周文耀转账支付的款项金额为22万元，并非收据记载的25万元；订房协议书中山东一建分公司的公章，是不存在的，山东一建分公司在2017年12月19日才刻制得山东一建分公司的印鉴。收据上的印章同样也没有刻制过。经审理查明：山东一建分公司系山东一建总公司的分公司。山东一建总公司原名为山东一箭建设有限公司，于2016年3月9日更名为山东一建建设有限公司。山东一建分公司原名山东一箭建设有限公司中山分公司，于2016年6月16日更名为山东一建建设有限公司中山分公司。山东一建总公司承包中山市尚建实业有限公司开发的尚怡雅筑商住小区建设工程施工项目。2016年12月5日，中山市尚建实业有限公司（甲方）与山东一建分公司（乙方）签订协议书约定，甲乙双方于2015年11月27日签订了《尚怡雅筑工程承包合同》，现因乙方向甲方申请提前支付部分工程款，双方就支付事宜达成如下一致意见，以资双方共同遵守；甲方提供位于尚怡雅筑第五幢第七层的四套房产予以抵付，共计建筑面积372.61平方米，等额抵付3726100元，具体为701房、702房、703房、704房；上述房产均未取得商品房预售许可证；甲方取得上述房产预售许可证后，乙方应在收到甲方的通知之日起30日内到甲方工程项目的销售中心与甲方签订相应房产的《中山市商品房买卖合同》，乙方有权指定其他人与甲方签订上述《中山市商品房买卖合同》买受房屋，甲方应予配合。2016年11月9日，山东一建分公司（出售方、甲方）与原告（购房人、乙方）、周文耀（担保人、丙方）签订订房协议书约定：就中山市火炬开发区大环村尚建公司开发的尚怡雅筑项目在建工程，其中乙方预订购约100平方米的商住房（此房是甲方向建设方购买房转让套房，具体实际面积按照办理签订认购合同签订套房面积楼房为准），甲方提供协助一事，双方协商签订以下协议：订购楼房坐落于栋楼（1-5栋，5层以上，坐向任由乙方选购）；成交价按出售规范，按套房建筑面积每平方米6500元/平方米计算；因工程在建，自本合同签订日起约3-6个月内才能办理好预售证，预售证办理后即将双方确认选购楼房，由甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续，完成购房全过程；此协议书双方签字生效当日，由乙方支付以上约定预交购房订金按每套房缴交25万元支付给甲方，余下购房款在甲方与建设方售楼部确定符合办理好备案手续的同时，乙方将剩余购房款项转入甲方指定账户（周文耀账户），甲方协助办理好有关备案手续给乙方；甲方按照以上约定时间（6个月）内负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续给乙方后为甲方已完成合同义务，以后工作由乙方自行办理；如甲方未按照以上约定时间（6个月内）协助办理好楼房认购合同相关完善手续的，如超出60天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿由签订此协议书后收取乙方缴交全部购房定金,按实收金额增加1倍支付给乙方为违约金，此情况下乙方放弃购房。该协议书落款处“甲方”栏加盖“山东一建建设有限公司中山分公司”印章，“代表”栏由周文耀签名。同日，周文耀在收据上签名并加盖“山东一建建设有限公司财务专用章”确认收到原告交来购房订金25万元。原告在庭审中称，首付款25万元的构成为转账支付22万元，向周文耀支付现金2万元，向中间人冯洪秋支付1万元。原告并提交了其与冯洪秋签订的协议书一份及夏元地向冯洪秋汇款1万元的银行回执一份。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告与山东一建分公司签订的订房协议书系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然山东一建分公司辩称订房协议书上所盖印章虚假，但周文耀作为该司的负责人有权代表该司对外作出意思表示，故无论印章真假，均不影响订房协议书的效力。关于原告要求撤销涉案订房协议书的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”原告主张山东一建分公司、周文耀以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下订立了涉案订房协议书，具体表现为订房协议书约定，原告可在“1-5栋，5层以上”选购楼房且可自由选购楼房坐向，而实际上山东一建分公司与开发商中山市尚建实业有限公司之间没有关于转让“1-5栋，5层以上”商品房的约定。对此，本院认为，山东一建分公司并非涉案房地产的开发商，且原告亦明知涉案房地产尚未办理出商品房预售许可证，相比于直接向开发商购买商品房，原告与山东一建分公司签订订房协议，本应负有更重的合理注意义务，更为审慎地核实山东一建分公司是否有权转让相应的商品房。原告可以在订立订房协议书时要求山东一建分公司出示相关资料证明其有权出售的商品房范围后再行作出是否签订订房协议书的意思表示。原告未举证证明山东一建分公司在此过程中采取了提供虚假资料、虚伪陈述、故意隐瞒或诱导等欺诈行为，以及原告系因被告的行为而作出了不真实的意思表示，故本院认为，原告未能证明被告存在欺诈行为，对于原告要求撤销涉案订房协议书的诉讼请求，本院不予支持。对于原告据此提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，本院判决如下：驳回原告夏瑞的全部诉讼请求。案件受理费10738元，由原告夏瑞负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 邓文辉审判员 杨 颖二〇一九年十一月十七日书记员 王 静郑诗琳