湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1338号原告（反诉被告）：文路花，女，1984年4月11日出生，瑶族，居民，住湖南省永州市。原告（反诉被告）：何冰，系原告文路花丈夫，男，1982年8月22日出生，瑶族，居民，住湖南省永州市。二原告共同委托诉讼代理人：文平花，系原告文路花胞姐，女，1982年10月16日出生，汉族，居民，住湖南省永州市。特别授权代理。被告（反诉原告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。原告文路花、何冰与被告江永鸿泰置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告提出反诉，本院于2019年11月15日公开开庭进行了合并审理。原告文路花、何冰的委托诉讼代理人文平花，被告江永鸿泰置业发展有限公司法定代表人李康及其委托代理人李真万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文路花、何冰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付延期交房违约金29425元；2、判令被告支付空调外机机机位费6000元；3、判令被告支付封窗费用2125元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月7日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定总购房款385092元，原告于2016年7月17日合同签订前交款346583元，合同签订后，原告于同年10月6日交清尾款38509元，付清了全部购房款。合同第八条约定交房日期为2016年12月28日前，但被告于2017年10月6日才向原告交房。依据合同约定，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按每日万分三向原告支付违约金。被告逾期交房共283天，按约定应向原告支付违约金29425元。因被告在交房前有一面墙没有为原告购买的房屋安装窗框和玻璃，被告承诺给付费用，原告自行安装的安装费用是2125元，应由被告给付原告。根据建筑设计规划图，客厅阳台应建有放置空调外机的空调机位，但被告擅自变更规划设计，在未告知原告的情况下，没有建造放置空调外机的机位，违反了合同约定，应赔偿原告违约金6000元。因以上争议双方协商不成，原告向本院提起诉讼。被告江永鸿泰置业发展有限公司对原告提出的交房时间、未预留空调机位及原告自安装了一面墙玻璃的事实无异议，提出交房有正当的理由且合同有约定如遇特殊原因可延期交付，违约交房天数应按合同约定扣减90天；原告自行安装的安装费用应该按给一般市场价格每平方米350元计算；阳台可以放置空调，并不必然需要单独的空调机位。被告江永鸿泰置业发展有限公司反诉称：二反诉被告应向反诉原告支付购买房屋面积差价款11963元。反诉被告文路花、何冰对被告的反诉没有提出异议，同意补交购房面积差价款11963元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的《万佳名城商品房预售合同》、收款收据、完税证明、设计图、外墙照片、建设部《住宅设计规范》、封窗费承诺书及封窗费收据、万佳名城房屋交接确认书；被告提交的请求报告、危及电力设施安全通知书、气象资料、户室面积对照表等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提出承诺书中被告承诺按成本价计算，在庭审中被告提出原告自安装的窗户价格每平方460元是精装修标准，被告提供的是一般建筑安装工程用材，市场价是每平方350元。本院认为，被告没有按合同约定完成所交付房屋工程，应当予以补偿，但补偿的标准应当相当于因被告违约给原告所造成的损失，即等同于其相同建筑项目价格。本院对被告提出的每平方350元的市场价格予以确认。原告在安装时高于此价格的，应由原告自行负担。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:原告文路花与原告何冰系夫妻。被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2016年8月7日，原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的商品房一套，合同约定总购房款385092元。2016年7月17日，原告交付首付款346583元，2016年10月6日，原告交付二期房款38509元，已交清全部合同约定的房价款。根据商品房预售合同约定，江永鸿泰置业发展有限公司应当在2016年12月28日将符合合同约定交付标准的商品房交付给文路花、何冰，如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同的权利，被告按原告已交房款的5%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际支付之日止按已交房款万分之三支付违约金。2017年10月6日，原告文路花签署万佳名城房屋交接确认书，被告逾期交房共283天。因被告在交房前有一面墙没有为原告购买的房屋安装窗框和玻璃，原告在江永县房产局领导见证下自安装了宽2.12米、高2.2米的窗框和玻璃，被告承诺给付费用。原告自行安装的安装费用是2125元。根据建筑设计规划图，客厅阳台应建有放置空调外机的空调机位，但被告擅自变更规划设计，在未告知原告的情况下，没有建造放置空调外机的机位，违反了合同约定，应赔偿原告违约金6000元。因以上争议双方协商不成，原告向本院提起诉讼。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁原因，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。同时查明，根据户室面积实测，实际面积比合同面积多出4.47平方米。本院认为，原告文路花、何冰与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认可房屋交接确认书时间为2017年9月16日及部分玻璃窗户的窗框和玻璃的事实，系被告对其民事诉讼权利的处分，本院予以确认。原告提出要求被告支付延期交房违约金及窗户安装费用的诉讼请求，本院予以持。被告提出实际延期交房283天，但应扣除被告因故延误的90天的抗辩，与本院查明的事实相符，本院予以采纳；提出原告自行安装的玻璃窗应按市场价格每平方350元计算的抗辩，符合法律规定，本院予采纳。本院确认被告延期交房天数为193天，应支付给原告延期交房违约金为：22296.8元（385092元*0.0003*193天）；应支付原告封窗户费用1617元（350元每平方*4.62平方米）。被告取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位对附属部分变更的设计，但并未对房屋主要部分进行更改，原告主张没有预留空调外机搁板的违约责任，本院予以支持，本院确认被告取消合同附图的空调外机搁板设计构成违约，但不构成根本违约，酌情由被告补偿原告2000元。以上三项合计25913.8元。原告对上述两项诉讼请求超过部分，本院不予支持。被告反诉请求，原告应按实测面积多出的4.47平方米按合同约定价格2676.48元每平方米，应补购房差价款11963元的诉讼请求，反诉被告认可，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告文路花、何冰迟延交房违约金22296.8元，赔偿原告文路花、何冰封窗费1617元，空调外机机位违约金2000元，以上三项合计25913.8元；二、反诉被告文路花、何冰给付反诉原告江永鸿泰置业发展有限公司购房差价款11963元；三、驳回原告文路花、何冰的其他诉讼请求。案件受理费739元，减半收取计369.5元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担255元，原告文路花、何冰负担114.5元；反诉费49.5元，由反诉被告文路花、何冰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  陈朝云二〇一九年十一月二十日书记员  蒋亿梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。