福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初4503号 原告：吴言兴，男，1978年4月26日出生，住福建省。 委托诉讼代理人：林锦，福建谨而信律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑彦鑫，福建谨而信律师事务所执业律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。 法定代表人：崔毅，项目总经理。 委托诉讼代理人：刘婧，女，公司员工。 委托诉讼代理人：刘炜，男，公司员工。 原告吴言兴与被告福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴言兴的委托诉讼代理人林锦、郑彦鑫，被告恒大公司的委托诉讼代理人刘婧、刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴言兴向本院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向吴言兴支付逾期交房违约金22758元（按已付购房款总额的2％计算）；2.本案诉讼费用由恒大公司承担。审理中，吴言兴于2019年7月4日提出申请，将上述诉讼请求变更为：1.判令恒大公司立即向吴言兴支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1137896元为基数按每日万分之一自2018年12月1日起计至实际交房之日止，暂计至2019年6月18日为22758元）；2.判令恒大公司立即向吴言兴支付因逾期交房造成房屋租金损失（房屋租金损失参照58同城ＡＰＰ发布同地段同类房屋租金标准2500元／月，自2018年12月1日起计至实际交房之日止，暂计至2019年6月30日为17500元）。事实和理由：2017年8月17日，吴言兴向恒大公司购买位于福清市刘村恒大城第9号楼17层1701单元套房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，吴言兴已按约支付全部购房款。合同第八条约定恒大公司应于2018年11月30日前将符合交付条件的商品房交付给吴言兴使用，但截至本案诉讼期间恒大公司仍未向吴言兴交付房产，恒大公司的行为显属违约，根据合同第九条约定恒大公司自交付期限的第二天起至实际交付之日止向吴言兴支付已付购房款每日万分之一的违约金。吴言兴变更和增加诉讼请求的理由是：合同附件六第五条虽补充约定逾期超过180日后，吴言兴要求继续履行合同的，逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且单方免除了恒大公司责任，使吴言兴权益处于不利状态，为无效格式条款。恒大公司至今仍未向吴言兴交付房屋，导致吴言兴逾期使用房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交房使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。经查询，在58同城ＡＰＰ上发布的与讼争房屋同地段同类房屋租金标准为2500元／月，故请求判令恒大公司以该标准向吴言兴支付自2018年12月1日起至实际交房之日止的逾期使用房屋的损失。 恒大公司辩称，一、根据福清市气象局出具的气象资料显示，自2016年1月起至2018年12月止，福清恒大城项目所在地遭受暴雨袭击达16天，大暴雨袭击达4天，遭受台风恶劣天气影响时间达51天，福清恒大城项目因不可抗力造成逾期交房，根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条之规定，依法应免除责任。二、即使存在逾期交房，因案涉商品房已于2019年4月19日满足合同第八条约定的交付条件，逾期交房违约金应计至2019年4月19日止。退一步而言，恒大公司已于2019年5月1日向吴言兴寄送交楼通知书，逾期交楼违约金也应计至2019年5月1日止。吴言兴拒不接收商品房，根据《合同法》第一百一十九条规定，其不得就扩大的损失要求赔偿。三、合同附件六补充协议第五条是双方真实意思表示，符合法律规定及违约金“以补偿性为主，处罚性为辅”的原则，不属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”之情形，应属于合法有效。案涉合同样式系住房与城乡建设部、工商行政管理总局拟定的固定文本，而非恒大公司提供的格式文本；该合同文本在商品房买卖交易中被大量采用，出于房地产市场整体的交易稳定性考量，合同条款不应亦不宜认定为无效条款。违约金的调整或限制应综合考虑到实际损失和合同履行情况。四、对于同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿。本案中，合同已约定逾期交房违约金计算方式，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，吴言兴主张逾期使用房屋的损失赔偿额按同地段同类房屋租金标准确定无法律依据。 经审理查明：2017年8月17日，吴言兴（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定吴言兴向恒大公司购买位于福清市刘村恒大城第9号楼17层1701单元套房，价款总额为1137896元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.详见附件六（合同附件六第五条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第六条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房室内装修和配套装修标准作了补充约定。 合同签订后，吴言兴按约向恒大公司支付了全部购房款，但恒大公司未按约于2018年11月30日前向吴言兴交房。2019年5月2日恒大公司委托金碧物业有限公司向吴言兴寄送了交楼通知书，通知吴言兴于2019年5月1日办理交楼手续，吴言兴于2019年5月5日收到该通知书，但因室内装修需要整改等原因，双方未办理交房手续。 另查明，涉案商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月26日取得《电梯安全检验合格证》，2018年11月15日竣工，2019年4月15日取得《建设工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格），2019年4月19日取得《工程竣工验收备案表》。 以上事实，有吴言兴提交的居民身份证、工商登记信息、《商品房买卖合同》及其附件、《福建增值税普通发票》、POS机刷卡单、《个人购房借款/担保合同》、放款凭证、58同城房产租赁信息，恒大公司提交的《房地产项目测绘计算书》、《产品出厂质量合格证书》、《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收备案表》、《福清恒大城交楼通知书》及快递单、《电梯安全检验合格证》、授权委托书等证据，以及当事人陈述为证，本院予以认定。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。 关于逾期交房违约问题。双方约定于2018年11月30日前交房，但恒大公司逾期交房已构成违约。从常理分析，购房者购买精装房的目的是为了能及时入住，吴言兴作为购房者通常不可能在恒大公司提供的商品房符合能够入住的交房条件后拒绝接收入住，且恒大公司亦未提供其于2019年5月2日通知吴言兴交房时，该房已符合约定的装修标准的相片或视频等证据，本院在审理该栋楼其他系列案件中，于2019年8月27日组织当事人对案涉房屋现场进行勘验，房屋装修部分亦尚在施工中。故恒大公司主张案涉房屋于2019年5月2日已符合交房条件，缺乏依据，不予采纳。虽然恒大公司于2019年5月2日通知吴言兴交房时，案涉房屋已通过消防验收和竣工验收，毛坯房基本符合合同第八条及合同附件六第五条约定的交房条件；但本案合同附件六第十三条对案涉商品房室内装修和配套装修标准作了补充约定，而交房通知到达吴言兴时，案涉房屋装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用，该通知不足以造成违约金计算的终止，恒大公司应于案涉房屋按合同附件六第十三条约定的装修交楼标准装修完毕后重新通知吴言兴交房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。据此，恒大公司向吴言兴支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1137896元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日（即案涉房屋按合同附件六第十三条约定的装修交楼标准装修完毕并重新通知吴言兴交房之日）止。合同附件六第六条虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，依照《合同法》第四十条规定该条款无效，恒大公司据此无效条款提出的主张，本院不予采纳。 关于不可抗力免责问题。审理中，恒大公司提交福清市气象局出具《降雨天气统计表》和《2016-2018年福清台风影响情况》，以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年8月17日起至2018年12月止福清台风天气7天。本院认为，恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，本院不予采纳；但在合同期内，恒大城项目所在地遭遇7天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据《合同法》第一百一十七条规定，可构成免责事由。 关于恒大公司逾期交房是否应赔偿房屋租金损失问题。本院认为，本案中，合同已经约定了逾期交房违约金计算方式，故逾期交房的违约责任不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，吴言兴基于同一逾期交房违约事实既主张违约金又主张按同地段同类房屋租金标准赔偿损失缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福清恒大置业有限公司于本判决生效之日起七日内向吴言兴支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1137896元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日止，扣除7日免责期）; 二、驳回吴言兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费806元，由吴言兴负担238元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担568元，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  翁荣钦 人民陪审员  许胜文 人民陪审员  林春平 二〇一九年十一月十一日 法官助理林颖 书记员林小涓 - 9-