北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初13956号原告：娄迎新，男，1979年6月21日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：冯大为，男，1977年3月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：夏金荣，女，汉族，1950年6月10日出生，住北京市丰台区，系被告之母。原告娄迎新与被告冯大为房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告冯大为提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告娄迎新、被告冯大为及其委托诉讼代理人夏金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄迎新向本院提出诉讼请求：1.要求房东退还房屋押金2080（8天房租7800/30*8)；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告娄迎新与被告冯大为于2018年3月17日通过我爱我家（中介公司）签订房屋租赁合同，房屋坐落于北京市昌平区。房租月租金为7800元，押一付三。合同期限为1年。租住期间，一直由被告人冯大为的母亲（天天奶奶）与原告沟通租住相关事宜。2019年2月17日，被告人冯大为的母亲（天天奶奶）与原告娄迎新沟通房屋是否继续居住，由于原告与同事合租三居室，其中一个合租伙伴（**进）在年前就已向房东提出不想续租，而原告娄迎新打算继续居住，另外一个合租伙伴（郑瑶瑶）不确定是否续租。于是原告娄迎新告知被告人冯大为的母亲（天天奶奶）,会努力寻找合租伙伴，如果能够找齐合租伙伴就会续签合同。2019年2月24日，原告娄迎新告知被告人冯大为母亲(天天奶奶）,确定不会续租房屋。被告冯大为母亲（天天奶奶）说需提前30天告知退租。为保证双方利益，经过协商在微信上原告娄迎新与被告人冯大为母亲（天天奶奶）达成补充协议，内容如下：“甲方与乙方商定到期不再续租房屋。甲方如在2019年3月17日前找到新的承租人，乙方无违约责任，甲方退还乙方全部押金，甲方如在2019年3月17日前没有找到新的承租人，乙方需要续住到2019年3月24日，多出的房租按天计算并从押金中扣除。”（协议中甲方是被告、乙方是原告）2019年3月16日，为了能方便房东出租房屋，原告人娄迎新与其它合租伙伴搬离房屋，并完成了房屋的交接，被告冯大为说退还押金需要等几天，什么时候房屋租出去了再退还押金。2019年3月17日，被告人冯大为已经通过我爱我家（中介公司）找到新的承租人，新的承租人于2019年3月17日与被告人冯大为签订租房合同（合同日期是从2019年3月19日开始）,2019年3月17日，新的承租人已经将部分物品搬到房屋中。（此事已经与新的承租人核实）2019年3月18日原告娄迎新在微信上询问被告人冯大为母亲（天天奶奶）房屋是否已经租出，被告人冯大为母亲(天天奶奶）承认房屋已经租出。直至2019年3月24日，被告冯大为一直没有联系原告娄迎新，于是主动发起联系，从对方话中判知对方已于2019年3月24日之前找到租客，但对方拒绝告知详情。2019年3月26日，被告冯大为母亲（天天奶奶）向原告娄迎新在微信上退还了部分押金5930元。理由是要扣除未结清的水电燃气费和8天的房租。原告娄迎新询问新的租户何时签订的合同，被告冯大为母亲（天天奶奶）一直隐瞒事实，回避问题，企图贪占原告娄迎新的8天的房屋押金款2080元。而根据补充协议，被告冯大为已经在2019年3月17日找到新的承租人事实存在，原告娄迎新无任何违约责任，被告冯大为应该退还全部押金。2019年3月27日，原告娄迎新的合租伙伴郑瑶瑶拜访现在房屋承租人，得知新承租人的租房合同的租金是从2019年3月19日开始计算的，录音为证，详情见证据5。原告娄迎新要求被告冯大为母亲（天天奶奶）退还扣除的房租押金（2080元）,而被告人冯大为母亲（天天奶奶）却一直拒绝，之后与其沟通均无回复。2019年6月8日，原告娄迎新拜访新的租户，核实了新的租户签订合同是2019年3月17日（周日）签订的，合同上的租金是从2019年3月19日开始计算的，录音为证，详情见证据6。目前被告人冯大为在微信上将原告娄迎新拉黑，与被告人冯大为母亲（天天奶奶）沟通也均无回复。沟通无果，无耐只好起诉到人民法院，让人民法院主持公道。被告冯大为辩称，一、被答辩人所述与事实不符被答辩人在诉状中称“会努力寻找合租伙伴，如果能够找齐合租伙伴就会续签合同”此话子虚乌有、纯属谎言。事实是：2019年2月17日，答辩人母亲（微信名称天天奶奶）依据合同规定（被答辩人提供证据3第三条最后一款）,提前30天询问被答辩人是否续租房屋（证据1),被答辩人明确表示还要续租，并商定房租8200元/月，租期一年。该协议（以下简称2月17日口头协议）经双方口头认可，已经产生法律效力。理由是：按照租房行业惯例，房屋租赁合同之所以设置30天提前告知期，就是为了保证出租方能有足够的时间如期找到下一个租户，保证租金不断链，对于出租方来说至关重要。如果当时被答辩人给出的是如其所述的模棱两可的答复，答辩人绝不会与他达成口头协议，任由其无限期拖延。二、2月24日补充协议是由被答辩人主动提出的，用于弥补其对于2月17日口头协议的违约责任。事实是：2月17日口头协议之后，2019年2月24日，被答辩人突然通知答辩人母亲不再续租该房屋，直接导致合同规定的提前告知期仅剩22天，就已经形成了事实上的违约，按照房屋租赁合同第十条第二款，被答辩人应承担月租金的200%的违约金。答辩人当时即向被答辩人提出了违约赔偿主张，但被答辩人为了规避违约责任，主动向答辩人提出在原合同基础上再续租8天，用于补足租房合同上明确的30天提前告知期，答辩人考虑到合法权益并未受到侵害，即同意被答辩人的租房补充协议（以下简称2月24日补充协议）,即：“甲方与乙方商定到期不再续租房屋。甲方如在2019年3月17日前找到新的承租人，乙方无违约责任，甲方退还乙方全部押金，甲方如在2019年3月17日前没有找到新的承租人，乙方需要续住到2019年3月24日，多出的房租按天计算并从押金中扣除。”如果被答辩人的本诉请求成立，那么就意味着“2月24日补充协议”不成立，同时也就意味着被答辩人要承担“2月17日口头协议”的违约责任，被答辩人应赔偿答辩人月租金的200%作为违约金。三、被答辩人提出的论据没有法律依据。被答辩人在诉状中提出答辩人于2019年3月16日找到新的承租人。事实是：“2月24日补充协议”中所指“找到新的承租人”，从法律上讲，一定是以新租赁合同的租赁开始日期为准，而不是以新租赁合同的签订日期为准（新的租赁合同第三条，房屋租赁期自2019年3月19日至2020年3月18日）,这一点，被答辩方在微信记录中已认可（证据2)。理由是：“2月24日补充协议”制定的主要目的就是为了保证答辩人合法得到30天提前告知期，保证房屋租金与前续租金保持资金不断链。此协议中的8天，是由于被答辩方违反“2月17日口头协议”给答辩人的一种补偿，是答辩人寻找租户的最后8天，假如8天之内仍找不到租户，所产生的租金中断的风险是由答辩人承担的，同理，8天之内答辩人找到租户，那么产生的双重房租理应由答辩方得到。因此，被答辩人诉状中的不当得利事实无依据。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭驳回，并判由被答辩人承担本诉的诉讼费用。反诉原告冯大为向本院提出诉讼请求：(一）要求被反诉人赔偿其在租住房屋期间，因使用不当造成壁挂炉损坏而产生的多次维修和更换新壁挂炉费用共计4848元。(二）反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：1.反诉人冯大为与被反诉人娄迎新于2018年3月17日签订了房屋租赁合同（证据3),房子坐落于北京市海淀区。租期为一年，自2018年3月17日至2019年3月16日止2.在租赁合同履行期间，因被反诉人使用管理不当，造成房屋内壁挂炉多次出现故障，直到报废，给反诉人造成重大经济损失。被反诉人从2018年3月17日入住该房屋时，所有设备全部完好并在中介的监督下做了交接。从4月14日起，由于被反诉人操作使用不当，导致壁挂炉多次出现故障，反诉人在被反诉人的通知下，分别于4月21日、9月12日、9月21日，三次找人维修壁挂炉（证据4),直至2018年9月17日更换一台新壁挂炉（证据5)。3.从被反诉人租赁该房屋起，反诉人即反复叮嘱其壁挂炉使用注意事项，并在租赁期间多次告知提醒被反诉人，注意水压变化、及时补水，保证壁挂炉正常使用（证据6)。但被反诉人由于疏于管理，造成壁挂炉多次处于缺水状态，故障不断。壁挂炉使用说明书注明“系统冷却时，冷水压力必须在1-1.2个大气压（证据7),可是被反诉人却经常使壁挂炉水压处于零（证据8)。4.根据房屋租赁合同第七条第二款规定“因乙方（本诉被告）保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。对此责任，被反诉人在微信记录中已经认可。（证据9)综上所述，反诉人请求法院判处被反诉人赔偿其在租住房屋期间因使用不当造成壁挂炉损坏而产生的多次维修和更换新壁挂炉费用共计4848元，并承担反诉的诉讼费用。反诉被告娄迎新辩称，反诉人所提出的驳回请求是无效的，理由如下：反诉人及其母亲所提出的2019年2月17日的口头合同并不存在，也未提供相关证据证明。法律规定，如果没有签订续租合同，默认为不续租，故反诉人及其母亲所提出的违约责任也并不存在。按照补充协议，反诉人及其母亲已经在2019年3月17日找到新的承租人，无论是依据原租房合同还是补充协议，合同中的乙方(被反诉人娄迎新）无违约责任是不存在任何争议的，应该退还被反诉人娄迎新全部押金。2.反诉人所提出的违约金200%是错误的，理由如下：反诉人在反诉书中提到第十条第二款，是适用于甲方提前收回房屋或乙方提前退租的情况，并不适用于本案，所提出的违约金200%是错误的。3.反诉人所提出的补充协议违约的问题不存在。2019年2月24日的补充协议明确规定是2019年3月17日前找到新的承租人的情况下，乙方无违约责任。反诉人在明知存在该补充协议的情况下，于2019年3月17日与新的承租人签订房租租赁合同，租赁日期却从2019年3月19日开始，这本身就是一种隐瞒和欺诈的行为，触犯道德与法律底线，迫使被反诉人娄迎新“构成违约条件”，从而达到获取不当得利之目的。4.反诉人所提出的要求被反诉人承担的壁挂炉的维修与更换费用是没有理由和法律依据的，理由如下：(1)根据房屋租赁合同第七条第二款第1条规定：“对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”壁挂炉年久失修，零部件已达到使用寿命，在租期内多次出现故障。此故障并非人为操作不当，甲方对房屋及附属设备进行维修与更换是应尽的义务。(2)反诉人冯大为在反诉书中提到的“因被反诉人使用管理不当，造成房屋内壁挂炉多次出现故障，直到报废”缺少事实证据。反诉人冯大为所提供的证据6、证据7只能证明反诉人母亲在壁挂炉出现故障后积极维修和更换以确保能正常使用，并不能认定被反诉人娄迎新或其合租伙伴存在操作不当的行为。(3)反诉人冯大为提供的证据8不能证明被反诉人娄迎新存在疏于管理和错误的操作。该证据只能证明2018年4月14日，壁挂炉在非人为操作的情况下突然出现故障，被反诉人娄迎新与反诉人母亲沟通壁挂炉故障问题，让反诉人母亲找人维修壁挂炉，2018年4月15日壁挂炉又莫名其妙恢复正常，2018年4月18日又出现类似故障。期间壁挂炉反复故障，正是说明此壁挂炉因年久失修无法正常使用，本身就存在质量问题。(4)反诉人冯大为提供的证据9是壁挂炉的使用说明书，反诉人母亲并未提供给被反诉人娄迎新，同时这个使用说明书不能作为证据，同时也不能说明任何问题。(5)反诉人冯大为提供的证据10只能证明当时设备发生了故障，被反诉人的合租伙伴**进在积极与反诉人母亲沟通解决方法。反诉人冯大为在反诉书中提到的“经常使壁挂炉水压处于零”缺少证据。反诉人母亲并不在本诉中房屋中居住，又怎么得到此结论？这完全是一种缺少证据的猜想。(6)反诉人冯大为提供的证据11,并不能表明被反诉人对此事责任的认可，而是证明反诉人母亲为了达到非法侵占被反诉人娄迎新的房屋押金而使用的伎俩，以达到恐吓被反诉人娄迎新放弃追要押金的目的。(7)被反诉人娄迎新在2018年6月1日至2018年10月7日期间由于工作安排出差（去顺义和上海上课）,并不在住所。反诉人冯大为在反诉书中提到的2018年9月12日、2018年9月21日的两次维修以及2018年9月17日更新一台新的壁挂炉，从始至终，反诉人冯大为和反诉人母亲都没有与被反诉人娄迎新进行沟通，也没有告知。直到2018年10月8日被反诉人娄迎新回到住处才发现壁挂炉更换为新的，此后反诉人冯大为或反诉人母亲也没有对此事做出解释。也就是说从头到尾被反诉人娄迎新并不知情。如果反诉人冯大为认定此壁挂炉系人为操作导致故障需要赔偿，为什么不在第一时间就此事与被反诉人娄迎新(以及合租伙伴）沟通？直到房屋租赁合同到期都没有提及此事。如果反诉人冯大为认定此壁挂炉是人为操作导致，为什么不在返回押金时对此部分费用进行扣除？直到反诉人母亲在看到押金问题上自己不占理，便将壁挂炉的维修费用和更换费用拿出来当质牌，以达到非法侵占被反诉人押金的目的。被反诉人娄迎新并不是更换新壁挂炉的当事人（不在场，也未存在任何形式的通知或沟通）,反诉人冯大为在证据不足的情况下对被反诉人娄迎新提出此赔偿要求是无理的，也是无效的。(8)反诉人冯大为所提到的壁挂炉，从外观上看是非常陈旧的，预估使用年限与房屋相同，每次发生故障后，被反诉人的合租伙伴都通过微信与反诉人母亲进行沟通，后来反诉人母亲认定壁挂炉零件都处于老化状态，维修价值不大，维修成本较高，故更换为新的壁挂炉。新壁挂炉投入使用后再无发生过故障。(9)反诉人冯大为在反诉书中提出的壁挂炉的维修问题，本身与本诉案无关。因为本诉的诉讼请求是要求反诉人冯大为返还被反诉人娄迎新非法侵占被反诉人押金2080元，这2080元是8天的房租，与壁挂炉的维修无关。壁挂炉的维修和更换是作为房东的反诉人冯大为应尽之义务。综上，对于反诉部分，请合议庭依法驳回反诉原告的反诉请求，并依法追究反诉人的法律责任和违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年3月17日，出租方冯大为（甲方）与承租方娄迎新（乙方）签订《房屋租赁合同》，将位于北京市昌平区房屋出租给乙方，租赁期限自2018年3月17日至2019年3月16日。合同第四条第（二）款，关于押金，双方约定：人民币7800元整租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第七条第（二）款，关于房屋维护及维修，双方约定：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。……2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备实施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同签订后，娄迎新按照合同约定支付房屋租金及押金。2019年2月24日，双方达成补充协议，内容为：甲方与乙方商定到期不再续租房屋。甲方如在2019年3月17日前找到新的承租人，乙方无违约责任，甲方退还乙方全部押金。甲方如在2019年3月17日前没有找到新的承租人，乙方需要续住到2019年3月24日，多出的房租按天计算并从押金中扣除。2019年3月17日，冯大为方与新的承租人签订租赁合同，合同起租日期为2019年3月19日。之后冯大为方退还娄迎新房屋押金5930元。另查，租赁期内，冯大为于2018年4月21日、9月12日、9月21日对壁挂炉进行了维修，共计花费维修费1450元，2018年9月17日冯大为重新购置壁挂炉，花费3398元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，娄迎新与冯大为签订的《房屋租赁合同》及之后达成的补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在补充协议达成后，双方应按补充协议履行。现冯大为与新的承租人于2019年3月17日签订租赁合同，应视为其在2019年3月17日前找到新的承租人，应按照约定退还全部房屋押金。按照一般人的常识理解，签订合同即为“找到新的承租人”，冯大为以起租日期系2019年3月19日，并非3月17日前找到新的承租人为理由扣除2080元，无事实依据，本院不予采信。冯大为要求娄迎新承担壁挂炉维修及重置费用，但在壁挂炉维修及更换过程中，冯大为从未提出使用不当这一原因，现其提交的证据并不能证明壁挂炉系使用不当造成的损坏，因此本院对冯大为的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百一十二条之规定判决如下：一、冯大为于本判决生效之日起十日内退还娄迎新押金2080元；二、驳回冯大为的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由冯大为负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由冯大为负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  赵凯民人民陪审员  张淑珍二〇一九年十一月二十八日书 记 员  王婵娟