青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民初471号原告：青海省演艺集团有限责任公司，统一社会信用代码：，住所地西宁市城西区。法定代表人：陆晓华,董事长。委托诉讼代理人：王国堂，青海凡圣律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：，住所地西宁市城中区。法定代表人：彭波，董事长。委托诉讼代理人：余萍，青海同一律师事务所律师。原告青海省演艺集团有限责任公司（以下简称演艺公司）与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告演艺公司的委托诉讼代理人王国堂，被告佳和公司的委托诉讼代理人余萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。演艺公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方间的《拆迁补偿安置协议》及《拆迁安置补充协议》;2.判令佳和公司按现市场价格赔偿已被其拆迁的位于西宁市××区面积1763.76平方米房产损失12837.41万元,其中1581.95平方米按商业房产赔偿12655.60万元(按每平方米8万元计),181.81平方米按办公用房价格赔偿181.81万元(每平方米按1万元计);3、判令佳和公司赔付2016年9月9日至2018年9月8日两年的过渡费170万元(协议第四·1条);赔付逾期交房过渡费滞纳金24.82万元(170万元×0.2‰×730天,协议四·3条);赔付违约金10万元;4、判令佳和公司赔偿2014年9月9日至2018年9月8日计4年51间房屋租金损失734.4万元(1581.95平方米÷31平方米/间(包括公摊面积)×250元/间·天×365天×4年×40%利润率);以上合计13776.83万元；5.赔偿2018年9月8日至拆迁补偿款付清之日起的过渡费，赔偿2018年9月8日至拆迁补偿款付清之日的房屋租金损失;6.本案诉讼费用由佳和公司承担。事实与理由：2011年9月8日,原青海省文化厅招待所与佳和公司签订《拆迁补偿安置协议》，主要内容有:1.乙方(原青海省文化厅招待所)将其拥有合法产权,位于西宁市××区,总面积为1763.76m(其中商业1581.95平方米,配套设施及自建房181.81平方米)的房产,交由甲方(佳和公司)拆迁安置。2.拆迁安置总面积的30%计529.13平方米,在北斗宫街临街一、二楼同等立体切块按1:1比例建还。具体位置在水井巷中央商务区一期项目中的小二期北斗宫街沿街段。如不能在小二期中建还,甲方保证在一期北斗宫街同等条件项目中建还安置。3.其余70%计1234.63平方米的房屋，在海湖新区按1:1.1比例立体或平面切块整体建还1358.09平方米。其中,配套设施自建房80平方米以货币形式补偿，实际建还面积1278.09平方米。4.拆迁安置期间甲方每年向乙方支付安置过渡费850000元;支付附着物补偿732572.71元;补偿资产损失149165.80元;支付临时工补偿费36000元。5.协议签订后3日内(2011年9月14日前),一次性支付甲方附着物补偿款及资产补偿款977738.51元;支付2011年9月8日至2014年9月8日三年过渡费2550000元。另外增加支付过渡费210578.65元，实际支付3738317.16元。6.乙方收到以上全部款项后,10日内将房屋交给甲方拆除。甲方给乙方支付款项时,乙方应将房屋、土地权证、综合图等手续一并交甲方报批审核销户。7.甲方保证无条件按时交房。若不能交房,属于巨大自然灾害、非人力能抗拒的,甲方每年补偿过渡费850000元。如过渡期延长或缩短，均按年过渡费850000元的每天平均数,以实际天数结算。如因一方违约,除采取补救措施继续履行外违约方应承担损失,并支付违约金10万元。2013年10月23日,原青海省文化厅招待所根据政府相关政策并入演艺公司后,演艺公司与佳和公司签订《拆迁安置补充协议》,重申其余70%计1234.63平方米的房屋继续在海湖新区安置。以上协议签订后,房屋交佳和公司拆除。佳和公司于2011年9月9日支付2000000元,2011年10月17日支付1738317.16元,合计3738317.16元。截止2014年9月8日过渡期满,佳和公司承诺异地建还安置房屋根本没有动工，也未支付逾期交房的过渡费用。2017年6月11日,佳和公司给演艺公司发出529.13平方米商铺的交房通知,演艺公司实地看房后,发现交付的房屋不符合拆迁安置协议约定,除地理位置不同外,也不符合一、二楼面积应同等立体切块建还的约定,拟交付的房屋价值及使用价值均大幅缩水。至今，其余70%在海湖新区按l:1.1比例安置1278.09平方米的房屋,也无着落。佳和公司在海湖新区没有任何开发项目也无可以提供安置的房产;其中配套设施自建房80平方米以货币形式补偿的承诺,也无结果。目前,佳和公司开发的西宁市××区商务区工程项目被西宁市政府监管,其无力履行合同义务。由于佳和公司的违约行为,导致被拆迁的房产至今不能恢复经营，根据旅馆业的经营规律和利润率,佳和公司还应赔偿演艺公司的租金损失734.4万元。原青海省文化厅招待所根据政府体制改革合并至演艺公司,其债权债务均由演艺公司承担，故演艺公司是适格的当事人。演艺公司曾就以上纠纷多次与佳和公司协商未果,遂诉至法院。庭审中，演艺公司变更诉讼请求为：1.判令解除双方间的《拆迁补偿安置协议》及《拆迁安置补充协议》;2.判令佳和公司按现市场价格赔偿已被其拆迁的位于西宁市××区面积1763.76平方米房产损失7017.51万元;3、判令佳和公司赔付2016年9月9日至2018年9月8日两年的过渡费170万元(协议第四·1条);2014年9月9日至2018年9月8日赔付逾期交房过渡费滞纳金49.64万元(170万元×0.2‰×1460天,协议四·3条);赔付违约金10万元;4.判令佳和公司赔偿2014年9月9日至2018年9月8日计4年51间房屋租金损失734.4万元(1581.95平方米÷31平方米/间(包括公摊面积)×250元/间·天×365天×4年×40%利润率);5.赔偿2018年9月8日至拆迁补偿款付清之日起的过渡费;赔偿2018年9月8日至拆迁补偿款付清之日的房屋租金损失;6.本案诉讼费用由佳和公司承担。佳和公司辩称，不同意解除《拆迁补偿安置协议》及《拆迁安置补充协议》，因其公司已经履行了协议约定的部分内容，且因客观原因履行遇到了一些阻力，现正在积极寻求解决办法，不具备合同解除的条件。合同不解除就不存在赔偿损失的问题，即使合同要解除，也不应按照演艺公司的诉求承担赔偿责任。对于两年的过渡费170万元认可，逾期交房过渡费、滞纳金只针对三年过渡期延迟履行有约定，此后并无约定，对该项诉求不予认可。房屋租金损失不予认可，合同中对此无约定，已经按每年85万元支付了过渡费，另外多补偿了21万元，是按租金损失对其赔偿的，过渡费就是租金损失，不应重复赔偿。如果解除合同就不存在赔偿合同解除后的过渡费、租金损失的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对本案事实认定如下：2011年9月8日,青海省文化厅招待所作为被拆迁人与拆迁人佳和公司签订《拆迁补偿安置协议》，约定:1.乙方(青海省文化厅招待所)同意将其拥有合法产权,位于西宁市××区,总面积为1763.76平方米(其中商业1581.95平方米,配套设施及自建房181.81平方米)的房产,交由甲方(佳和公司)拆迁安置。2.总拆迁安置面积的30%原地安置，计529.13平方米,70%面积在海湖新区按1:1.1安置，计1358.09平方米（其中配套设施自建房80平方米以货币形式补偿）；30%在北斗宫街临街新建商铺，一、二楼面积应等同立体切块按1:1回迁安置，具体位置在水井巷中央商务区一期项目中的小二期北斗宫街沿街段。如不能在小二期中建还,甲方保证在一期项目中北斗宫街沿街地段同等条件建还安置。70%在海湖新区按1:1.1面积为立体或平面切块整体建还。原地建还和海湖新区建还的建筑，建设期从2011年9月8日起算，2014年9月8交付。拆迁安置期间甲方每年向乙方支付安置过渡费850000元;支付附着物补偿732572.71元;补偿资产损失149165.80元;支付临时工补偿费36000元。甲方在本协议签订后3日内，即2011年9月14日前,一次性支付乙方附着物补偿款及资产补偿款977738.51元;支付2011年9月8日至2014年9月8日三年过渡费2550000元；另外增加支付过渡费210578.65元，以上费用共计3738317.16元；过渡费支付每推迟1天，由佳和公司按每天应付费用万分之二支付滞纳金；甲方保证无条件按时交房，若不能交房,属于巨大自然灾害、非人力能抗拒的,甲方每年补偿过渡费850000元。如过渡期延长或缩短，均按年过渡费850000元的每天平均数,以实际天数结算。如因一方违约,除采取补救措施继续履行外违约方应承担损失,并支付违约金10万元。以上协议签订后,涉案房屋交由佳和公司拆除。佳和公司于2011年9月9日支付2000000元,2011年10月17日支付1738317.16元,合计支付3738317.16元。2012年9月20日，青海省文化和新闻出版厅下发《关于撤销青海省文化厅招待所和青海省江河源文化开发总公司的通知》，决定撤销青海省文化厅招待所和青海省江河源文化开发总公司，原青海省文化厅招待所和青海省江河源文化开发总公司的资产、人员整体移交演艺公司管理，债权债务由演艺公司承担。2013年10月23日,演艺公司与佳和公司签订《拆迁安置补充协议》,约定70%实际面积1278.09平方米变更在海湖新区按1:1.1安置。2017年6月21日,佳和公司给演艺公司发出《交房通知》，演艺公司经现场查看，认为此次移交的商铺位置、户型不理想，不同意分批移交，要求全部在原址1：1安置。双方协商未果，致纠纷产生。本案在审理过程中，演艺公司申请对位于西宁市××区面积1763.76平方米房产按现市场价格进行司法鉴定。本院委托青海思创房地产评估有限公司作出《评估鉴定意见书》，西宁市城中区西大街27号商业用房和办公用房，总建筑面积为1763.76平方米在评估时点（2019年2月27日）的总价值为7017.51万元。后演艺公司又申请对位于西宁市××区面积1581.95平方米招待所2014年9月9日至2019年5月10日营业收益损失进行评估，本院委托青海大正会计师事务所有限公司后，该公司认为不具备鉴定条件不予受理。本院认为，案涉《拆迁补偿安置协议》和《拆迁安置补充协议》系当事人真实意思的表示，为有效合同，双方理应据此履行义务、行使权利。但在以上协议签订后，佳和公司既未按约提供安置房屋，又未及时足额支付过渡费用，已构成违约，致使合同目的无法实现，演艺公司要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，应予支持。解除合同的日期确定为佳和公司收到本院送达的起诉书时间2018年10月15日。合同解除后，佳和公司应赔偿演艺公司房产损失按评估意见确定为7017.51万元。涉案房产虽已被拆迁，但是佳和公司应向演艺公司建还的房屋为新建房产，鉴定机构依据佳和公司新建房产的价值确定演艺公司的房产损失合理，佳和公司关于涉案房产已灭失，也没有拆迁前的原始资料，不具备鉴定条件，评估时点、程序方式错误，评估价值过高，要求重新鉴定的意见不能成立，不予采纳。佳和公司认可演艺公司主张的2016年9月9日至2018年9月8日过渡费170万元，演艺公司的此项主张成立，予以支持。双方对于过渡期延长后应支付的过渡费进行了约定，但未约定滞纳金的支付方式，故演艺公司主张赔付自2014年9月9日至2018年9月8日逾期交房过渡费滞纳金49.64万元的诉讼请求不能成立，不予支持。双方约定如因一方违约,除采取补救措施继续履行外违约方应承担损失,并支付违约金10万元。现演艺公司基于佳和公司的违约要求解除合同，符合上述约定，故予以支持。双方约定的过渡费本身就是对损失的补偿，演艺公司主张的房屋租金收益可能受到经营投入及经营风险的影响，并不必然产生租金收益，且演艺公司亦无证据证明其在正常经营时均有稳定的租金收入，况且佳和公司支付的过渡费本身具有对演艺公司经营损失进行补偿的性质，故对其要求佳和公司赔偿2014年9月9日至2018年9月8日房屋租金损失734.4万元及2018年9月9日至拆迁补偿款付清之日的房屋租金损失不予支持。因本院确认涉案合同已于2018年10月15日解除，佳和公司还应承担自2018年9月9日至2018年10月15日过渡费85万元÷365天×36天=8.38万元，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。演艺公司主张赔偿合同解除后的过渡费无合法依据，不予支持。综上所述，演艺公司诉讼请求的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条一款四项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、西宁世纪佳和房地产开发有限公司与青海省演艺集团有限责任公司签订的《拆迁补偿安置协议》和《拆迁安置补充协议》于2018年10月15日解除；二、西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿青海省演艺集团有限责任公司房产损失70175100元，2016年9月9日至2018年9月8日过渡费1700000元、2018年9月9日至2018年10月15日过渡费83800元、违约金100000元；三、驳回青海省演艺集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730641.5元，由青海省演艺集团有限责任公司负担348372.5元，由西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担382269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 李 娟审 判 员 靳 玲人民陪审员 马玲萍 二〇一九年十一月二十日书 记 员 田 云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。