广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5734号原告：广州海伦堡物业管理有限公司，住所地广州市番禺区桥南街南华路168号华景新城海伦堡二期23座01号。法定代表人：陈春明，职务总经理。委托诉讼代理人：苏丽慧，该司职员。委托诉讼代理人：黄三妹，该司职员。被告：郑凯旋，男，1970年12月29日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州海伦堡物业管理有限公司（以下简称海伦堡物业公司）诉被告郑凯旋物业服务合同纠纷一案,本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业公司的委托诉讼代理人黄三妹到庭参加诉讼，被告郑凯旋经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2016年4月至2019年2月物业管理费6050.1元及违约金8269.26元；自2016年4月至2019年2月的公共照明分摊电费144.02元及违约金206.35元；电梯分摊电费487.54元及违约金666.18元（具体欠费明细见附件，违约金应清偿至付清之日止）；以上费用合计：15823.45元；2.被告承担本案全部的诉讼费、公告费等相关费用。事实和理由：被告于2007年1月9日购买了广州市维信房地产有限公司开发的番禺区桥南街福德路223号×座A、B房，并与原告（曾名称为：广州市番禺方正物业管理有限公司）签订了《花样年华管理服务手册》，由原告对被告房屋所在的花样年华小区提供前期物业管理服务。根据双方签订的管理服务手册，涉案小区物业费收费标准按住宅建筑面积每月每平方米1.5元收取，被告所购房屋的建筑面积为115.24平方米，每月的物业管理费为172.86元，另外原告受有关单位委托代收代缴公共水电费等费用。由于被告至今仍欠费未缴，根据约定被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天0.3%计收违约金。原告通过多种方式催收，未果。现为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告郑凯旋未答辩，亦未向法院提交任何证据。海伦堡物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据海伦堡物业公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.海伦堡物业公司是一家具有从事物业管理活动二级资质的有限责任公司。原名称为广州市番禺方正物业管理有限公司（以下简称方正物业公司），于2006年12月29日变更为广州中颐物业管理有限公司，并于2013年12月26日再次变更为广州海伦堡物业管理有限公司。2.位于广州市番禺区桥南街福德路223号×座A、B房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为郑凯旋，不动产权证号分别为×××、×××，其中A房的建筑面积为53.65平方米，B房的建筑面积为61.59平方米，上述两套房产建筑面积共计115.24平方米。3.2007年1月9日，郑凯旋就涉讼房屋与方正物业公司签订了《管理公约》及《物业管理服务协议》，其中《管理公约》中约定：业主须依照公约的规定，负责缴交其名下应分担的物业管理服务费及维修资金等款项；业主须缴交其名下单元需付的水、电、燃气及公共设施费用；业户需在每月八日至二十日缴交其单元的管理费、水电费及公共分摊费，管理处每月十日前将各业户当月的《缴费通知单》送至到户，委托银行代缴的业户，需根据《缴费通知单》上的数额，于当月17日前存款，以便足额成功划扣，非委托银行代缴的业户，需在20日前到方正物业客户服务中心缴交现金，逾期未缴，欠款累计达一个月以上，管理处有权自逾期之日按所欠金额加收每天千分之三的滞纳金。《物业管理服务协议》中约定：业主应于每月8日至20日缴交当月管理费及上月水电费；物业管理服务费用按建筑面积计算，电梯、二次加压供水水泵、梯间照明等设备运行的公共电费由受益人按照政府有关规定分摊：多层住宅物业管理服务费用标准为每月每平方米1.5元；受有关部门或单位的委托，方正物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视使用费、网络使用费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；郑凯旋违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，方正物业公司有权要求郑凯旋补交并从逾期之日起按每天0.3‰的标准交纳违约金。4.2019年5月5日，海伦堡物业公司以郑凯旋欠缴物业管理费等相关费用为由，诉至本院要求解决。庭审过程中，海伦堡物业公司称其司自2000年进入涉讼房屋所在小区提供物业管理服务至今，涉讼小区无成立业主委员会。根据双方签订的《管理公约》和《物业管理服务协议》约定，涉讼房屋的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，其中A房的建筑面积为53.65平方米，每月物业管理费为80.48元，B房的建筑面积为61.59平方米，每月物业管理费为92.38元。郑凯旋自2015年开始未缴纳过物业管理费，其司曾就涉讼房屋2015年2月至2016年3月期间的物业管理费向法院提起诉讼，已取得生效判决且已执行完毕，故现其司主张的为涉讼房屋2016年4月至2019年2月期间的物业管理费等相关费用。另海伦堡物业公司称其司代缴了涉讼房屋所在小区自2016年4月至2019年2月的公共电费，该费用根据涉讼房屋建筑面积按比例分摊，并向本院提交了《二期×-A/B单元郑凯旋欠费明细》及上述期间广州供电局有限公司出具的《发票》予以证明。因本院以其它方式无法与郑凯旋取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向郑凯旋发出应诉公告，截至庭审当日，未见郑凯旋与本院联系。本院认为，海伦堡物业公司（原名称为方正物业公司）与郑凯旋签订的《管理公约》、《物业管理服务协议》为当事人的真实意思表示，内容合法，无违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应恪守履行。海伦堡物业公司已依约提供物业服务，郑凯旋作为涉讼房屋所在小区的业主，已实际享受了海伦堡物业公司提供的服务，理应依约向海伦堡物业公司支付物业管理费和公共分摊费用。现海伦堡物业公司主张郑凯旋自2016年4月起未缴纳过涉讼房屋的物业管理费，而郑凯旋未举证证明其已履行缴费义务，应承担举证不能的不利后果。根据《物业管理服务协议》约定，涉讼房屋物业管理费标准是每月每平方米1.5元，涉讼房屋的建筑面积共计为115.24平方米（53.65平方米+61.59平方米），故涉讼房屋每月的物业管理费为172.86元（115.24平方米×1.5元/平方米/月），因此郑凯旋应向海伦堡物业公司支付涉讼房屋2016年4月至2019年2月的物业管理费6050.1元（172.86元/月×35个月）。《管理公约》及《物业管理服务协议》约定“业主须缴交其名下单元需付的水、电、燃气及公共设施费用”；“电梯、二次加压供水水泵、梯间照明等设备运行的公共电费由受益人按照政府有关规定分摊”，现郑凯旋未提交证据证明其已向海伦堡物业公司交纳2016年4月至2019年2月期间的公共照明分摊电费及电梯分摊电费，故就海伦堡物业公司要求郑凯旋支付2016年4月至2019年2月的公共照明分摊电费144.02元及电梯分摊电费487.54元的诉请，本院予以支持。就海伦堡物业公司主张的违约金问题。《管理公约》中约定，郑凯旋交纳物业管理费及其他费用的时间为每月8-20号；如欠款累计达一个月以上，自逾期之日起按所欠金额加收每天3‰的滞纳金。而《物业管理服务协议》中约定郑凯旋不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海伦堡物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天0.3‰的标准缴纳违约金。现海伦堡物业公司主张郑凯旋应按每日千分之三的标准支付每月拖欠费用的违约金，因《管理公约》及《物业管理服务协议》就违约金的计算标准约定不一致，但均为海伦堡物业公司提供的格式合同，故应按较低的标准即《物业管理服务协议》约定的每天0.3‰的违约金标准计算违约金。因此，郑凯旋应向海伦堡物业公司支付其拖欠的物业管理费、公共照明分摊电费、电梯分摊电费的违约金，每月物业管理费、公共照明分摊电费、电梯分摊电费的违约金应以当月欠缴的各项费用（具体金额以海伦堡物业公司提供的《二期×-A/B单元郑凯旋欠费明细》上载的金额为准）为本金，按每日3‰的标准自次月1日起计至实际清偿之日止，且每月各项费用的违约金应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、郑凯旋应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州海伦堡物业管理有限公司支付位于广州市番禺区桥南街福德路223号×座A、B房屋自2016年4月起至2019年2月的物业管理费6050.1元及违约金（以每月拖欠的物业管理费172.86元为本金，按每日3‰的标准自次月1日起计至实际清偿之日止；每月物业管理费的违约金以每月的物业管理费172.86元为限）；二、郑凯旋应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州海伦堡物业管理有限公司支付位于广州市番禺区桥南街福德路223号×座A、B房屋自2016年4月起至2019年2月的公共照明分摊电费144.02元及违约金（以各月公共照明分摊电费为本金，按每日3‰的标准自次月1日起计至实际清偿之日止；每月公共照明分摊电费的违约金以该月欠缴的本金为限）；三、郑凯旋应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州海伦堡物业管理有限公司支付位于广州市番禺区桥南街福德路223号×座A、B房屋自2016年4月起至2019年2月的电梯分摊电费487.54元及违约金（以各月电梯分摊电费为本金，按每日3‰的标准自次月1日起计至实际清偿之日止；每月电梯分摊电费的违约金以该月欠缴的本金为限）；四、驳回广州海伦堡物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元由郑凯旋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  杨颖冬人民陪审员  陈浩辉二〇一九年十一月十三日书 记 员  凌绮珊