江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1012民初6421号原告（执行案外人）：吴高峰，男，1964年11月27日出生，汉族，扬州市江都区号。委托诉讼代理人：徐跃喜，扬州市江都区甘棠法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：陈晓林，男，1967年9月27日出生，汉族，扬州市江都区号。委托诉讼代理人：杨玉林，江苏中立信律师事务所律师。被告（被执行人）：扬州市江都区邵伯城镇建设综合开发有限公司，住所在扬州市江都区邵伯镇淮江路北侧。法定代表人：谭小龙，该公司董事长。原告吴高峰与被告陈晓林、扬州市江都区邵伯城镇建设综合开发有限公司（以下简称邵伯城建公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴高峰的委托诉讼代理人徐跃喜、被告陈晓林的委托诉讼代理人杨玉林、被告邵伯城建公司的法定代表人谭小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴高峰向本院提出诉讼请求：1、请求确认扬州市江都区邵伯镇水韵甘棠小区4号住宅楼103室属原告吴高峰所有；2、解除扬州市江都区人民法院（2018）苏1012民初655号民事裁定书对邵伯镇水韵甘棠小区4号住宅楼103室的查封。事实与理由：2015年10月30日原告与被告邵伯城建公司签订购房协议书一份，原告购买被告开发的水韵甘棠小区4号楼103室，建筑面积118.2平方米，车库为6号、7号，合计价款58万元。至2016年2月4日原告先后四次给付被告邵伯城建公司购房款53万元（含被告邵伯城建公司认可原告利息3万元）。被告邵伯城建公司于2015年9月24日取得上述房屋的商品房销售许可证，故双方的房屋买卖合同合法有效，原告应为上述房屋的所有人，所有权应受法律保护。扬州市江都区人民法院于2018年9月14日作出(2018)苏1012民初6555号民事裁定，查封被告邵伯城建公司的部分房屋，其中包含原告所购的4号楼103室。原告要求解除对该房屋的查封，扬州市江都区人民法院以“已登记的不动产，按照不动产登记判断；未登记的建筑物，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可等证据判断。在本院查封涉案房产时，该房屋确系登记在被告城镇开发公司名下，故本院查封行为并无不当”为由而驳回了原告要求解除查封的申请。原告认为，被告邵伯城建公司对上述房产所涉土地有合法的土地使用权，并获得建筑工程规划许可，在与原告签订房屋买卖之前已取得了商品房销售许可，故原告是该商品房的合法所有人。尽管未办理房产权属登记，但不影响原告对该房屋的所有权，登记仅是产权所有的公示形式，并不表示产权所有以登记为准。故原告诉请法院。被告陈晓林辩称，陈晓林认为原告方提交的证据不足以证明原告与被告邵伯城建公司之间存在真实的房屋买卖关系，是双方互相串通提起的虚假诉讼，目的是为了减少被告邵伯城建公司对陈晓林债权的履行能力，请求原告驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担。被告邵伯城建公司辩称，邵伯城建公司于2015年9月24日取得办理房屋销售的证件，2015年3月10日原告缴纳邵伯城建公司10万元，2015年10月30日缴纳13万元，2016年2月4日缴纳30万元，邵伯城建公司与原告于2015年10月30日签订了房屋买卖协议，原告已经付清全部房款53万元，可以在财务帐册上查到，邵伯城建公司与原告之间存在真实的房屋买卖关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告邵伯城建公司系房地产开发企业，其于2014年取得扬州市江都区邵伯镇北大街水韵甘棠住宅小区4号楼建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，2015年9月取得水韵甘棠住宅小区4号、5号楼销售许可证。该住宅楼至今尚未竣工。2015年10月30日原告与被告邵伯城建公司签订购房协议书一份，约定原告购买被告邵伯城建公司开发的水韵甘棠住宅小区4号楼103室房屋，房屋价格为4000元/㎡×118.12=472480元，车库6号、7号价格为123638元，合计58万元，原告分期付款，首付10万元，第二期付13万元，春节前付30万元，余款拿房产证一次性付清，待原告付清房款后，被告邵伯城建公司达到交付条件后，由双方签订正式网签合同，办理房产证和土地证、2016年9月30日交房等内容。原告分别于2015年3月10日汇款10万元至被告邵伯城建公司工作人员万平账户、2015年10月30日汇款13万元至被告邵伯城建公司账户、2016年2月3日又汇款10万元至万平账户、2016年2月4日汇款至被告邵伯城建公司工作人员方彬账户17万元，被告邵伯城建公司分别于2015年3月10日、2015年10月30日以及2016年2月4日出具了金额为10万元、13万元和30万元（含被告邵伯城建公司认可补偿原告利息3万元）收据给原告，金额合计53万元，此款项被告邵伯城建公司已记入该公司财务账册。由于该住宅楼至今尚未竣工，案涉房屋未交付给原告，双方也未网签商品房买卖合同。另原告购买案涉房屋用于居住，且目前无其他住房，与其父母共同居住。本院查明：陈晓林与邵伯城建公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）苏1012民初6555号民事裁定书，裁定查封被告邵伯城建公司所有的包含案涉房屋在内的相关房屋。案外人吴高峰提出异议后，本院于2019年7月3日作出（2019）苏1012执异79号执行裁定书，驳回吴高峰的异议申请。吴高峰遂提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据此规定，原告与被告邵伯城建公司于2015年10月30日签订了购房协议书，合同签订后原告交付购房款50万元，被告邵伯城建公司出具了收据，且已入账，故原告与被告邵伯城建公司签订了合法有效的书面买卖合同，已付购房款已超过合同约定总价款的50%。被告陈晓林辩解原告与被告邵伯城建公司系虚假的房屋买卖关系，无事实依据，本院依法不予采信。又因案涉房屋是住宅，原告用于居住且名下无其他用于居住的房屋。基于对原告作为房屋消费者享有物权期待权的保护，本院认为原告的权利能够排除执行，故对原告要求解除案涉房屋的查封的诉讼请求予以支持。但由于案涉房屋被告邵伯城建公司目前尚未竣工交付给原告，原告与被告邵伯城建公司之间是房屋买卖合同关系，目前原告享有的是物权期待权，而不是物权，故原告现要求确认案涉房屋属于原告所有，不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行本院（2018）苏1012民初6555号民事裁定书中查封扬州市江都区邵伯城镇建设综合开发有限公司所有的坐落于扬州市江都区邵伯镇水韵甘棠住宅小区4号住宅楼103室房屋；二、驳回原告吴高峰的其他诉讼请求。本案受理费8800元，由被告陈晓林负担4400元，余款4400元由原告负担。被告陈晓林应负担的受理费已由原告垫付，被告陈晓林于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账11×××5757）。审 判 长  靳庆珍人民陪审员  王永祥人民陪审员  吴小林二〇一九年十一月二十七日法官 助理  史文静书 记 员  于 敏