天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初12608号原告：石斌，男，1994年3月7日出生，汉族，天津光电集团工程师，住天津市河西区。委托诉讼代理人：崔加，北京炜衡（天津）律师事务所律所。被告:卢志巡，男，1989年11月14日出生，汉族，首艺技术开发北京有限责任公司经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：卢志明，贵州典正律师事务所律师。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场23层。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：谭鸣，女，该公司员工。原告石斌与被告卢志巡、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石斌及其委托诉讼代理人崔加、被告卢志巡及其委托诉讼代理人卢志明、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人谭鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石斌向本院提出诉讼请求:1.判令解除2019年7月16日原告与二被告签订的《房屋交易合同》；2.判令被告卢志巡返还原告已交定金70000元；3.判令被告卢志巡按合同约定向原告支付违约金108000元；4.判令被告卢志巡向原告支付因其违约产生的律师费15000元、保函费2000元;5.诉讼费、保全费由被告卢志巡承担。事实和理由:2019年7月16日，经被告天津链家宝业房地产经纪有限公司介绍，原告与被告卢志巡签订了《房屋交易合同》，约定卢志巡将其拥有的坐落于天津市津南区房屋出售给原告。合同第二条约定，该房屋成交价格为1080000元。第十五条备注约定，双方协商一致，原告于2019年7月16日支付定金70000元，剩余30000元定金于打协议当日直接支付给卢志巡。原告已按合同约定向卢志巡支付了70000元定金，并支付了全部中介服务费27000元。但签订协议后，卢志巡拒不配合原告办理后续过户手续。经原告多次通过电话、微信、及书面致函等方式催告，及链家公司协助原告催告，卢志巡仍拒不履行协议。卢志巡的行为已构成根本违约，依合同第八条违约责任第二项约定，在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方）,并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金，如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约行为导致的全部损失，故起诉。卢志巡辩称，原告所诉的房屋交易合同只是一个意向协议，这个协议是在卢志巡被链家公司欺骗的情况下签订的，不是卢志巡的真实意思表示，请法院予以撤销。本案是以房屋买卖为手段的套路贷，是原告滥用诉权才导致事情发生到现在，所以原告的损失应该由原告自己承担，本案没有给原告造成巨大损失，原告要求的天价违约金不应该支付，且违约金约定过高不合理，需要调整。由于原告的损失没有，所以违约金为零。原告和链家公司的欺骗行为，以及滥用诉权的行为给卢志巡造成很多损失，原告所诉没有事实依据，不予认可。现卢志巡同意解除合同、返还定金，对于原告其他诉请要求予以驳回。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，链家公司认可原告所诉的事实与理由，同意解除合同，原告的其他诉请与链家公司无关，听从法院判决。本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，原告与二被告签订《房屋交易合同》，合同约定，原告购买被告卢志巡名下所有的坐落于天津市津南区房屋；产权性质为私产；该房屋有抵押，贷款余额为589000元，贷款余额由被告卢志巡于2019年8月16日之前还清；该房屋成交价格为1080000元；原告于2019年7月16日将100000元交付被告卢志巡作为定金，除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项980000元，被告卢志巡同意原告采用银行贷款方式支付房款；双方须于2019年8月20日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》；原告应向被告链家公司支付27000元居间服务费；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方）,并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金，如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失；因违约方导致守约方为实现债权或物权而实际产生的有关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息）应由违约方承担；双方协商一致，原告于2019年7月16日支付定金70000元，剩余30000元定金于打协议当日直接支付给被告卢志巡。上述合同签订后，原告于当日支付被告卢志巡定金70000元，支付被告链家公司居间服务费27000元、贷款服务费3250元。后被告卢志巡要求原告必须在两个月之内支付房屋全款，并要求原告出具承诺书，因原告系贷款购房，没有能力支付全款，也无法保证两个月内贷款到账，因此原告无法作出承诺，故被告卢志巡明确告知原告不再出售涉诉房屋，并拒绝按合同约定的时间办理清贷手续，双方也未到房管部门打协议。另，经原告与被告链家公司沟通，被告链家公司已将原告支付的居间服务费和贷款服务费全部退还给原告。本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，请求对被告卢志巡名下银行存款220000元或其他等值财产予以冻结，并提供相应担保，向本院预交保全费1620元。本院依法作出（2019）津0104民初12608号民事裁定书，裁定：冻结被告卢志巡名下银行存款220000元或其他等值财产。本院认为，原告与二被告签订的《房屋交易合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同约定内容全面履行各自的义务。原告依约支付了定金，被告卢志巡未按合同约定清贷，并明确表示不再向原告出售涉诉房屋，显系违约，应承担违约责任。现原告要求解除与二被告签订的房屋交易合同，二被告同意，本院照准。原告要求被告卢志巡返还定金70000元，被告卢志巡亦同意，本院照准。关于原告要求被告卢志巡支付违约金一节，被告卢志巡认为违约金过高要求予以调整，且不同意支付。根据法律规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，约定的违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。现原告未能够提供证据证实其实际损失情况，原告主张的金额过高，本院不予全部支持。鉴于原告已实际支付被告卢志巡定金70000元，本院综合考虑本案合同实际履行情况、当事人的过错程度、以及违约金兼有补偿性及惩罚性的双重特征等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定按照原告已支付定金的标准支持原告的违约金主张，被告卢志巡应向原告支付违约金70000元。关于原告要求被告卢志巡支付律师费一节，原告提供了委托合同、发票及转账记录，证实原告已实际支出该项费用，亦符合合同约定，本院予以支持，关于原告要求被告卢志巡支付保函费一节，保函费系原告为诉讼保全提供担保而产生，但该项费用不属于必然要发生的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告石斌与被告卢志巡及被告天津链家宝业房地产经纪有限公司于2019年7月16日签订的《房屋交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告卢志巡返还原告石斌定金70000元；三、本判决生效后十五日内，被告卢志巡支付原告石斌违约金70000元；四、本判决生效后十五日内，被告卢志巡支付原告石斌律师费15000元；五、驳回原告石斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告石斌负担680元，由被告卢志巡负担1620元，保全费1620元，由被告卢志巡负担，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马春红二〇一九年十一月二十五日书记员  王 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。