广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1422民初579号 原告：广西宁明金润营销策划有限公司，地址广西壮族自治区宁明县城中镇浦江街11号。 法定代表人：李高桥，职务：经理。 委托诉讼代理人：黄海能，宁明县城中镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：巫怡，女，1988年6月21日出生，住址宁明县，系该公司职员。 被告：黎海清，男，1974年9月15日出生，壮族，住所地广西壮族自治区宁明县。 原告广西宁明金润营销策划有限公司（以下简称：金润公司）与被告黎海清租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，并公开开庭进行审理。原告金润公司的委托诉讼代理人黄海能、巫怡，被告黎海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金润公司向本院提出诉讼请求：1、解除柳州锦琨投资有限公司与黎海清于2016年9月17日签订的四份《租赁合同》；2、黎海清支付金润公司租金15590元、水电费234.89元、物业费1092元；3、黎海清支付金润公司拖欠租金、水电费、物业费的滞纳金30379.93元；4、黎海清缴纳的租赁保证金7794元归金润公司所有；5、本案的诉讼费由黎海清承担。事实和理由：2016年9月17曰，柳州锦琨投资有限公司与黎海清签订四份《租赁合同》，合同约定：柳州锦琨投资有限公司将位于宁明县城“泰和新城”小区29-101、102、103、104号商铺出租给黎海清用于经营家电，租赁期限共3年半，自2016年9月17日起至2020年3月17日止，每个月租金为2598元，黎海清在签订合同之日支付三个月的租金共7794元作为租赁保证金。如黎海清逾期交纳租金、水电气等费用，每天按逾期总额的1%向柳州锦琨投资有限公司支付滞纳金，超过15日不交纳的，柳州锦琨投资有限公司有权单方解除合同。合同签订后，黎海清依约支付了3个月租金7794元，并且交付7794元的租赁保证金，柳州锦琨投资有限公司也依约将商铺交给黎海清使用。在履行合同的过程中，黎海清未按合同约定交纳租金、水电气等费用，自2018年12月17日至2019年6月16日共拖欠租金15590元、水电费234.89元、物业费1092元。按合同规定，柳州锦琨投资有限公司有权解除合同并要求黎海清每日按逾期总额的1%给付滞纳金。2016年8月1日，金润公司与柳州锦琨投资有限公司签订了《商铺委托管理协议》，柳州锦琨投资有限公司委托金润公司对涉案商铺进行管理，并授权金润公司在租户未缴纳租金时，可以以自己的名义向法院起诉追讨商铺拖欠的费用及解除合同。为此，金润公司特向法院提起民事诉讼，请求判如诉请。 黎海清辩称，其对于解除租赁合同无异议，但金润公司自2018年4月起锁住其承租的四个商铺，至今未交付商铺钥匙，致使其遭受损失。金润公司违约在先，其不同意支付租金，金润公司应赔偿其经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：黎海清提交的货物清单，该清单系黎海清单方制作，金润公司不予认可，亦无其他证据佐证，本院不予确认。 经审理查明，柳州锦琨投资有限公司与黎海清于2016年9月17曰签订四份《租赁合同》，合同约定：柳州锦琨投资有限公司将位于宁明县城“泰和新城”小区29-101、102、103、104号商铺出租给黎海清用于经营家电，租赁期限共3年半，自2016年9月17日起至2020年3月17日止，其中29-101、102、103、104号商铺月租金分别为586元、589元、696元、727元，合计2598元。黎海清享有租期内共计18个月的免租金优惠，具体免租约定为：合同签订之日起第1-6个月属于免租期，于第7-18个月黎海清履行合同相关义务并如期缴纳各项费用的前提下，第19-24个月属黎海清免租期。合同签订之日起满36个月，在黎海清履行合同相关义务并如期缴纳各项费用的前提下，于第37-42个月属黎海清免租期。黎海清应在签订合同之日支付三个月的租金总额合计7794元，并另支付三个月的租金总额合计7794元作为租赁保证金。在合同终止时，若黎海清未发生违约责任且向柳州锦琨投资有限公司交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还黎海清，在黎海清违约的情况下，柳州锦琨投资有限公司有权没收保证金。如黎海清逾期交纳租金、水电气等费用，每天按逾期总额的1%向柳州锦琨投资有限公司支付滞纳金，逾期超过15日的，柳州锦琨投资有限公司有权单方解除合同，没收黎海清的租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。合同签订后，黎海清依约支付了三个月租金7794元，并交付租赁保证金7794元（其中29-101、102、103、104号商铺保证金分别为1758元、1767元、2088元、2181元），柳州锦琨投资有限公司也依约将商铺交给黎海清使用。2016年8月1日，金润公司与柳州锦琨投资有限公司签订了《商铺委托管理协议》，柳州锦琨投资有限公司委托金润公司对涉案商铺进行管理，并授权金润公司在租户未缴纳租金时，可以以自己的名义向法院起诉追讨商铺拖欠的费用及解除合同。在履行合同的过程中，因黎海清未按合同约定期限交纳租金、水电气等费用，金润公司于2018年4月底更换了黎海清租赁的涉案四个商铺的门锁，并于2018年5月中旬将103、104号商铺的钥匙交给黎海清，但101、102号铺面的钥匙未交付给黎海清。 另查明，合同履行期间，金润公司同意免除29-101、102、103、104号商铺第1-6个月、第19-24个月租金。涉案29-101、102、103、104号商铺的物业费按照0.7元/㎡/月计收，截至金润公司起诉之日，四个商铺共欠水电费234.89元、物业费1092元。 本院认为，柳州锦琨投资有限公司与黎海清签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应合法有效。在合同履行过程中，柳州锦琨投资有限公司委托金润公司管理涉案商铺，金润公司行使管理人权利后，因《租赁合同》产生的权利义务由金润公司承担。对于解除涉案合同，双方当事人均无异议，本院予以确认。 黎海清在履行合同过程中未按约定时间支付租金已违约，但金润公司未采取合理方式解决，于2018年4月底更换了四个商铺的门锁，金润公司的换锁行为明显不当，其有责任证明更换门锁之后向黎海清交付了钥匙。本案中，黎海清认可于2018年5月中旬接收29-103、104号商铺的钥匙，本院予以确认。黎海清认为金润公司在更换29-101、102号商铺门锁后未向其交付钥匙，而金润公司未提供证据证实已交付黎海清涉案29-101、102号商铺的钥匙，或者黎海清实际使用该商铺的事实，应承担举证不能的法律后果，故本院确认黎海清实际使用29-101、102号商铺至2018年4月30日。黎海清租赁四个涉案商铺产生的租金应分两部分计算，其中29-103、104号商铺从2016年9月17曰计至2019年6月16日，租期为33个月，而第1-6月、第19-24月属于免租期，且金润公司换锁控制商铺的半个月也应扣除，黎海清应支付20.5个月的租金，即（696+727）×20.5=29171.5元；29-101、102号商铺，黎海清实际使用至金润公司更换门锁之日即2018年4月30日，租金应从2016年9月17曰计至2018年4月30日即19.5个月，而第1-6月、第19-24月为免租期，黎海清应支付12个月的租金，即（586元+589元）×12月=14100元。故截止2019年6月16日，黎海清应支付29-101、102、103、104号商铺租金为14100元+29171.5=43271.5元。金润公司认为黎海清截止2019年6月16日拖欠四个商铺租金15590元，其租金计算方式为四个商铺从2016年9月17日计至2019年6月16日即33个月，减去12个月（第1-6月、19-24月）的免租期，按每月2598元（586元+589元+696元+727元）收取21个月。按照金润公司的上述方式计算，黎海清尚欠15590元，可知黎海清实际已支付租金（2598元×21月）-15590元=38968元，黎海清租赁商铺期间产生的租金为43271.5元，故黎海清仍需支付金润公司4303.5元（43271.5元-38968元）。 关于物业费、水电费。金润公司所主张的物业费、水电公摊费，系泰和新城市场管理中心于2018年11月至2019年4月期间对29-101、102、103、104号商铺收取的费用，因黎海清仅实际使用29-103、104商铺，故黎海清应按实际使用的两个商铺支付物业费、水电公摊费，即上述费用由黎海清负担一半，黎海清应支付金润公司水电费117.45元、物业费546元。对于黎海清交付的租赁保证金。黎海清承租的29-101、102号商铺因金润公司更换门锁无法经营使用，该部分保证金3525元（1758元+1767元）应予退还。对于29-103、104号商铺，金润公司在更换门锁后交付给黎海清使用，黎海清未按约定支付费用构成违约，金润公司有权按照合同约定没收保证金，现金润公司主张黎海清缴纳的29-103、104号商铺保证金4269元（2088元+2181元）归其所有，本院予以支持。 综上，黎海清应付金润公司各项费用为租金4303.5元、水电费117.45元、物业费546元，合计4966.95元。黎海清逾期未支付费用应承担滞纳金，本案合同约定“每日按逾期总额的1%给付滞纳金”明显过高，本院酌情调整为按照拖欠费用的30%计算，即黎海清应支付滞纳金4966.95元×30%=1490.09元。另，金润公司应退还黎海清租赁保证金3525元，两者相折抵之后黎海清仍需支付金润公司2932.04元（6457.04元-3525元）。对于涉案商铺于2019年6月16日之后产生的费用，因金润公司未提出主张，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除柳州锦琨投资有限公司与黎海清于2016年9月17日就宁明县城中镇“泰和新城”小区29-101、102、103、104号商铺签订的四份《租赁合同》； 二、黎海清于本判决生效后十日内支付广西宁明金润营销策划有限公司2932.04元； 三、黎海清缴纳的“泰和新城”小区29-103、104号商铺租赁保证金4269元归广西宁明金润营销策划有限公司所有； 四、驳回广西宁明金润营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1762元，减半收取计881元，由黎海清负担115元，由广西宁明金润营销策划有限公司负担766元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  梁 松 人民陪审员  农建东 人民陪审员  杨伟才 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  谢璐嘉 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。