天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6528号上诉人（原审被告、反诉原告）：美嘉（天津）建筑设计有限公司，住所地河西区解放南路347号盈海园4-5-201。法定代表人：杨辰，总经理。委托诉讼代理人：周安琪，天津德臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津新岸创意产业投资有限公司，住所地天津市河东区西台大街38号（棉三创意街区7C）。法定代表人：邵军，总经理。委托诉讼代理人：王利新，天津易盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津棉三创意企业管理服务有限公司，住所地天津市河东区西台大街38号棉三创意街区5号楼201室。法定代表人：刘征，总经理。委托诉讼代理人：王利新，天津易盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。上诉人美嘉（天津）建筑设计有限公司（以下简称美嘉公司）因与被上诉人天津新岸创意产业投资有限公司（以下简称新岸公司）、天津棉三创意企业管理服务有限公司（以下简称棉三公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初4287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。美嘉公司上诉请求：1.请求撤销原审民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持我方的反诉请求，或发回重审。2.本案诉讼费用和其他相关费用，由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本诉的事实认定不清。二被上诉人对上诉人限电、停止供电的行为在解除合同之前，且在上诉人正常交纳租金及运营服务费期间，也一直对上诉人使用限电，停止供电的手段。在租赁合同中没有约定二被上诉人可以以断电、限现购电行为作为上诉人违约行为的抗辩措施。二被上诉人断电、限购电的行为是导致租赁合同解除的前提。当时上诉人因资金周转问题，出现逾期交纳租金的情况。二被上诉人在2019年4月15日直接断电，造成上诉人无法经营以致租赁房屋无法使用，合同目的无法实现，属于二被上诉人违约，合同解除。上诉人是申请延期交纳租金，而不是拒绝交纳租金。二、一审判决对反诉的事实认定不清。上诉人请求二被上诉人退还装修保证金14912.4元。虽然租赁合同中约定上诉人应经过消防部门验收，但该条款中没有约定未经过消防验收，二被上诉人有权不退还装修保证金。相反，该条款对于未经过消防验收的结果，明确约定上诉人未经消防验收对承租房屋造成损失的，需赔偿甲方的经济损失。该房屋的消防验收，根据消防部门的规定，已经不需要出具验收合格证明了。第三、相关证据可以证明上诉人与二被上诉人在2019年5月23日已经进行了房屋的交接手续，应驳回二被上诉人要求支付2019年4月15日至实际腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求。新岸公司、棉三公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。1.二被上诉人不存在断电、限电的行为。上诉人在自身用电完毕后，没有及时购买电。并且在未经二被上诉人同意的前提下，私自进行搬家，且造成了涉案房屋损坏。2.上诉人对涉案房屋的消防进行了改建。按照合同约定应取得消防验收。被上诉人也在合同履行过程中对此问题进行了提示和告知，要求上诉人及时进行消防验收。上诉人承诺尽快进行消防验收。但截至双方合同解除时，上诉人仍未通过消防部门验收。该消防设施经过上诉人改建并未取得消防验收，存在安全隐患。故而被上诉人不同意退还装修保证金。3.上诉人并未与二被上诉人进行房屋交接手续。在上诉人未通知二被上诉人的情况下上诉人搬家。二被上诉人及时发现该情况，于2019年4月25日报警。对此问题双方也到派出所做了相关的询问笔录。之后，上诉人坚持搬家，二被上诉人只是对上诉人搬出物品做了相关记录。但双方并没有进行房屋交接及交付的相关手续。且上诉人在一审明确承认上诉人掌握涉案房屋的钥匙。4.上诉人在2019年1月31日曾向二被上诉人提出延期交纳房屋租赁费和运营服务费的申请。二被上诉人也同意了上诉人的延期申请。但该申请明确表示上诉人在2019年3月10日之前交纳欠付的房屋租赁费及运营服务费。但至今，上诉人仍未交纳上述拖欠的费用，且没有交付涉案房屋。在上诉人拖欠二被上诉人相关费用和开始搬家的情况下，二被上诉人提出解除合同，是有合同依据和法律依据的。上诉人拖欠费用和开始搬家的行为已经构成了违约。新岸公司、棉三公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除新岸公司、棉三公司与美嘉公司于2016年4月15日签订的编号为M3ZL0056的《天津棉三创业街区房屋租赁合同》并将房屋腾空交付给新岸；2．判令美嘉公司向新岸公司支付2019年3月15日至2019年4月14日的房屋租赁费23651.07元及违约金7095.32元；3．判令美嘉公司向棉三公司支付2019年3月15日至2019年4月14日的运营服务费10461.05元及违约金3138.32元；4．判令美嘉公司自2019年4月15日至实际交付房屋之日止按3元/平方米/天向新岸公司、棉三公司支付房屋占用使用费。5．本案诉讼费用由美嘉公司承担。美嘉公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．解除《房屋租赁合同》；2．棉三公司、新岸公司退还房屋租赁保证金102336.35元及装修保证金14912.4元；3．反诉费由美嘉公司、棉三公司负担。事实及理由：美嘉公司于2014年6月15日支付房屋租赁保证金102336.35元。于2016年8月24日，支付装修保证金14912.4元。上述费用应予退回。一审法院认定事实：本案涉诉房屋坐落天津市河东区，房屋所有权人为新岸公司。2016年4月15日，新岸公司（甲方）、棉三公司（乙方）与美嘉公司（丙方）签订编号为Ｍ3ＺＬ0056的《房屋租赁合同》，约定美嘉公司承租涉诉房屋，租期自2016年4月15日至2020年4月14日，租赁面积372.81平方米。美嘉公司按照为2.08元／平方米／天的标准向新岸公司缴纳房屋租赁费，按照0.92元／平方米／天标准向棉三公司支付运营服务费。其中合同约定：“丙方按季度支付房屋租赁费及运营服务费。这两部分费用共同构成丙方入驻街区开展正常经营活动的前提，丙方可根据服务的有效性和自身需要选择性的接受乙方的服务，但不得以此为理由少缴或拒缴运营服务费”，合同第九条第9-1项约定：“在租赁期内，丙方逾期交纳房屋租赁费和运营服务费，每逾期一日，应当以当期延迟交付总费用金额为丙方拖欠房屋租赁费和运营服务费累计达30日仍未缴纳的，甲乙方可解除合同……”同日，三方又签订《天津棉3创意街区租赁合同补充协议》，其中约定：“……2018年4月15日至2020年4月14日房屋租赁费按照2.08元／平米／天计算，运营服务费按照0.92元／平米／天计算。”2016年8月24日，美嘉公司向新岸公司缴纳房屋租赁保证金102336.35元、装修保证金14912.4元。三方房屋租赁合同履行期间，美嘉公司缴纳房屋租金及运营服务费至2019年3月14日。2019年1月29日，棉三公司向美嘉公司ＥＭＳ寄送《催款通知书》，要求其缴纳2019年1月15日至2019年4月14日房屋租赁费、运营服务费及滞纳金，该通知显示于2019年1月30日签收。2019年1月31日，美嘉公司向新岸公司、棉三公司提交《延期申请》，表示公司近期资金周转不开，申请延期缴纳费用，于2019年3月10日前缴纳2019年3月15日至2019年4月14日的租金23651.07元、服务费10461.05元，如未按期缴纳，依照合同约定每天另缴纳千分之十五的滞纳金。2019年4月25日，棉三公司、新岸公司向美嘉公司寄送《解除合同通知书》，以美嘉公司拖欠费用30日以上为由，解除与美嘉公司签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》，要求美嘉公司于三个工作日内缴纳欠款及滞纳金，同时腾空房屋。该通知显示于2019年5月3日签收。庭审期间，新岸公司、棉三公司及美嘉公司一致认可于2019年5月3日解除《房屋租赁合同》。一审法院认为，新岸公司、棉三公司、美嘉公司作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律规定，应属合法有效。各方均应依照合同约定履行各自义务，否则将承担违约责任。本案新岸公司、棉三公司及美嘉公司均要求解除合同且主张由对方承担违约责任，对此一审法院分析认为。合同履行期间，美嘉公司未按时缴纳房屋租金及运营服务费，新岸公司、棉三公司有理由根据双方合同约定要求解除合同。美嘉公司虽抗辩新岸、棉三公司对涉诉房屋断电、限购电，影响其正常使用涉诉房屋，但未能举证证明在其欠费之前，新岸公司、棉三公司即存在上述断电、限购电行为，新岸公司、棉三公司于美嘉公司欠缴房租、运营服务费且经催缴仍未缴纳的情况下，限制其购电数额，此应视为就美嘉公司违约行为所采取的抗辩措施，而非违约行为，新岸公司、棉三公司不需对此承担违约责任。综上分析，美嘉公司的欠付租运营服务费行为导致三方《房屋租赁合同》解除，由此产生的违约责任应由美嘉公司承担。庭审期间，三方一致认可《房屋租赁合同》于2019年5月3日解除，对此一审法院予以认定。《房屋租赁合同》既解除，则美嘉公司应将涉诉房屋腾空并交还新岸公司。美嘉公司虽主张于2019年4月25日已搬离涉诉房屋，但未能证明与新岸公司进行了交接，则涉诉房屋应视为仍在美嘉公司的控制下，对于新岸公司要求美嘉公司腾空并交还涉诉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对于新岸公司、棉三公司分别主张的2019年3月15日至2019年4月14日期间的房屋租金23651.07元及运营服务费10461.05元一节，美嘉公司缴纳房屋租金及运营服务费至2019年3月14日，三方《房屋租赁合同》于2019年5月3日解除，则美嘉公司应向新岸公司、棉三公司缴纳2019年3月15日至2018年4月14日的房屋租金、运营服务费。对于新岸公司、棉三公司要求美嘉公司就上述租金、运营服务费支付迟延付款违约金一节，《房屋租赁合同》约定逾期缴纳房屋租赁费和运营服务费，每逾期1日应当以当期延迟交付总费用金额为基数，按每日15‰的标准支付违约金。而美嘉公司向新岸、棉三公司出具的《延期申请》中，亦表示如未按期缴纳租金及运营服务费，依照合同约定每天另缴纳千分之十五的滞纳金。本案中新岸公司、棉三公司降低违约金标准，要求美嘉公司按照欠付租金、运营服务费的30%标准支付租金违约金7095.32元、运营服务费违约金3138.32元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。对于新岸公司、棉三公司要求美嘉公司自2019年4月15日起支付房屋占有使用费一节，三方合同于2019年5月3日解除，则2019年4月15日至2019年5月3日期间产生的应为房屋租金及运营服务费。三方合同解除后，美嘉公司未交还涉诉房屋，则应支付占用房屋的使用费。对于占有使用费的数额，美嘉公司虽主张其不在涉诉房屋经营不应支付运营服务费，但根据三方合同约定，棉三公司提供的运营服务系针对全体入区企业在工商、法务、财税、人力资源、信息共享等方面提供的协助，此应当属于街区运行基础配套条件的一部分。合同又约定美嘉可根据服务有效性及自身需要选择棉三公司服务，但不得以此为理由少缴或拒缴运营服务费，因此运营服务费应作为美嘉公司使用涉诉房屋费用的一部分。新岸公司、棉三公司要求美嘉公司参照《房屋租赁合同》约定的租金及运营服务费标准（3元/平方米/日）支付自2019年4月15日至实际腾房之日止的房屋使用费（含部分租金），属合理要求，一审法院予以支持。对于美嘉公司要求新岸公司、棉三公司退还房屋租赁保证金102336.35元及装修保证金14912.4元一节，三方《房屋租赁合同》既解除，则新岸应退还美嘉公司房屋租赁保证金。对于装修保证金，《房屋租赁合同》约定待装修结束后由新岸与美嘉公司共同验收，无争议后退还丙方，且约定美嘉公司装修应经过消防部门验收，美嘉公司未能证明其装修通过消防验收，则其要求新岸公司退还装修保证金，不符合合同约定，一审法院不予支持。诉讼期间，棉三公司支出保全费464元，此系诉讼支出必要费用，应由美嘉公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条规定判决如下：一、天津新岸创意产业投资有限公司、天津棉三创意企业管理服务有限公司与美嘉（天津）建筑设计有限公司就天津市河东区房屋签订的《天津棉3创意街区房屋租赁合同》（编号Ｍ3ＺＬ0056）于2019年5月3日解除；二、美嘉（天津）建筑设计有限公司本判决生效之日起十日内，将坐落天津市河东区房屋腾空并交还天津新岸创意产业投资有限公司；三、美嘉（天津）建筑设计有限公司本判决生效之日起十日内给付天津新岸创意产业投资有限公司2019年3月15日至2019年4月14日期间房屋租金23651.07元及违约金7095.32元，共计30746.39元；四、美嘉（天津）建筑设计有限公司本判决生效之日起十日内给付天津棉三创意企业管理服务有限公司2019年3月15日至2019年4月14日期间运营服务费10461.05元及违约金3138.32元，共计13599.37元；五、美嘉（天津）建筑设计有限公司本判决生效之日起十日内给付天津新岸创意产业投资有限公司、天津棉三创意企业管理服务有限公司租金、运营服务费及房屋使用费（自2019年4月15日起至实际腾房之日止，按照3元／平方米／日标准计算）；六、美嘉（天津）建筑设计有限公司本判决生效之日起十日内给付天津棉三创意企业管理服务有限公司保全费464元；七、天津新岸创意产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还美嘉（天津）建筑设计有限公司房屋租赁保证金102336.35元；八、驳回美嘉（天津）建筑设计有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909元，减半收取计455元，由美嘉（天津）建筑设计有限公司负担。反诉费2644.97元，减半收取计1323元，由美嘉（天津）建筑设计有限公司负担168元，由天津新岸创意产业投资有限公司负担1155元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的基本事实一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，关于本案哪方当事人的行为构成违约问题，美嘉公司提出新岸公司、棉三公司对涉诉房屋断电、限购电，影响其正常使用涉诉房屋，导致合同目的无法实现，但未能举证证明在其欠费之前，新岸公司、棉三公司即存在断电、限购电行为。后新岸公司、棉三公司于美嘉公司欠付房租、运营服务费且经催交仍未交纳的情况下，限制其购电数额，并未违反合同的约定。因此，美嘉公司欠付租金、运营服务费，导致三方《房屋租赁合同》解除，应承担相应的违约责任。关于新岸公司、棉三公司主张美嘉公司支付房屋租金、占有使用费和运营服务费问题，美嘉公司虽然搬离了涉案房屋，但并未办理正式的交接手续，新岸公司和棉三公司也没有实际使用涉案房屋，因此一审法院判决美嘉公司承担相应的租金、占有使用费和运营服务费并无不当。关于装修保证金问题，由于本案涉诉房屋并未完成交接，退还装修保证金的条件尚未成就，美嘉公司可在双方完成房屋交接手续后，依照法律规定和合同约定请求被上诉人返还。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人美嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费909元，由上诉人美嘉（天津）建筑设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十一月二十六日书记员 张宇尘