湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2341号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所中方县建设局内，统一社会信用代码：91431221734771760T。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男,1947年9月14日出生，汉族，住所地湖南省会同县，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟吉满，男，汉族，1970年8月28日生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师，执业证号：14312201811055224。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称：福兴公司）因与被上诉人钟吉满商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。福兴公司上诉请求：1、改判驳回钟吉满主张福兴公司支付逾期办证违约金和退还代办证费、代收两证费的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由钟吉满承担。理由：1、买受人不按《商品房买卖合同》第十五条的约定主张违约金责任，人民法院不应支持；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已经有约定，应按合同约定执行；3、不动产权证的办理时间并非福兴公司所能控制，不动产办理部门于2017年9月即已受理福兴公司办证申请。福兴公司已按时为钟吉满申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。另外，福兴公司的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对福兴公司的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非福兴公司的原因。至于不动产权证是否交给买受人，并不影响买受人取得商品房的所有权，对买受人并无损害。福兴公司不应承担违约金。特别是对大部分按揭贷款的买受人，产权证抵押在银行，买受人也拿不到；4、退还钟吉满代办费和办证费，出现了同案不同判。上诉人认为是不合理的。办证费和代办费已经开支，不存在退还；5、2017年3月27日，100多名业主将福兴公司的法定代表人高秀彬围堵在其办公室内，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》上签字，使福兴公司无法办公，不得已签了字。该承诺书是被胁迫所签的一份显失公平的承诺书，不是福兴公司的真实意思表示。钟吉满辩称：1、福兴公司没有任何证据证明在签订承诺书时钟吉满有胁迫欺诈和乘人之危的行为；2、关于两证办理费和代办费的问题，福兴公司没有任何证据证明代收的两证办理费和代办费都已经上交。福兴公司说到开支的问题，福兴公司没有提供任何证据可以证明两证费已经开支。证是由政府为解决历史遗留问题统一办理的。测绘费和办证费没有关联。钟吉满向一审法院起诉请求：1.判决福兴公司立即为钟吉满办理水岸蓝城15栋601号商品房的房屋产权证;2.判决福兴公司向钟吉满按日支付已付房款万分之三的违约金即每天108.04元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8日(772天)，为人民币83406.88元(其余算至钟吉满实际拿到房屋产权证之日止);3.判决福兴公司立即退还代收钟吉满交纳的契税人民币7203元、专项维修基金人民币7203元、代收代办费720元、代收两证费1375元，共计人民币16501元，并按年利率6%向钟吉满支付利息，从2012年12月9日暂算至2019年5月9日为人民币6352.88元(其余算至福兴公司实际支付之日止)；4.判决福兴公司向钟吉满开具房款结清单;5.由福兴公司承担本案全部诉讼费。原审法院认定事实：2012年12月9日，钟吉满、福兴公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定钟吉满购买福兴公司开发的水岸蓝城第15幢6层01号商品房，房屋建筑面积142.7平方米，购买价格为2523.861元/平方米，房屋总价款360155元；钟吉满委托福兴公司办理房产证和土地使用证，由福兴公司向钟吉满代收费用，费用合计16501元，包括交易契税按房屋交易额4%税率计算为14406元、代收代办费720元、代收书证费1375元，由钟吉满于2012年12月9日前交清；钟吉满按购房总额的2%向福兴公司交纳维修基金7203元；福兴公司应在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给钟吉满，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；福兴公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，钟吉满向福兴公司付清了购房款360155元，并于2012年12月9日向福兴公司交纳了代收契税7203元、代收维修基金7203元、代收代办费720元、代收办证费1375元。2017年3月27日，福兴公司与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”。内容为：福兴公司承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付；对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如福兴公司在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，福兴公司不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，福兴公司给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日。赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算；逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，钟吉满、福兴公司各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。钟吉满未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理福兴公司开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。庭审中，钟吉满、福兴公司均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因福兴公司未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向钟吉满、福兴公司发放不动产权证。钟吉满故诉至法院，形成纠纷。原审法院认为：钟吉满、福兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行合同约定的义务。钟吉满、福兴公司签订的《商品房买卖合同》约定福兴公司应当于2016年12月31日办理好不动产权证。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了福兴公司的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2016年12月31日起计算至2019年1月20日，福兴公司应支付钟吉满逾期办证违约金为360155元×750天×0.1‰＝27011.63元。故对钟吉满请求福兴公司支付逾期办证违约金27011.63元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，钟吉满并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束钟吉满。钟吉满要求按照该承诺书内容主张福兴公司承担违约责任依据不足，本院不予采纳。因福兴公司未将代收钟吉满的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，且福兴公司认可钟吉满的退还维修基金、契税的诉讼请求，故对钟吉满请求福兴公司退还代收钟吉满的契税人民币7203元、专项维修基金人民币7203元、代收两证费1375元的诉讼请求，本院予以支持。但钟吉满要求按年利率6%，从2012年12月9日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。关于钟吉满请求判决福兴公司立即为钟吉满办理水岸蓝城15栋601号商品房的房屋产权证，因钟吉满在庭审中明确了解除委托办证事项，钟吉满、福兴公司已对解除委托及退还维修基金、契税达成一致，且钟吉满、福兴公司均认可不动产权证已在登记部门实际办出，故上述行为应视为钟吉满、福兴公司对于合同约定委托办证内容已协商进行变更，故钟吉满的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于钟吉满请求判决福兴公司向钟吉满开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故钟吉满的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于钟吉满要求退还代办费720元的请求，因福兴公司已于2017年9月向怀化市不动产登记中心申请受理福兴公司开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，故钟吉满要求退还代办费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付钟吉满逾期办证违约金27011.63元；二、湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还钟吉满代收房屋维修基金7203元、代收契税7203元、代收两证费1375元；三、驳回钟吉满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2425元，减半收取1212.5元,由钟吉满负担800元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担412.5元。经审理查明：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院二审期间，福兴公司向本院提交一组缴纳不动产登记费和研发、技术服务测绘费的证据。经质证，钟吉满认为测绘费是福兴公司必须履行的费用，与办证费没有关系，不动产登记费与实际钟吉满缴纳的费用不符，对该证据的三性均不认可。本院认定，该组证据能客观呈现与本案有关情况，予以采信。钟吉满无新证据提交。另查明，福兴公司缴纳了水岸蓝城小区土地测绘费和不动产登记费共计22937242元。本院认为：本案福兴公司与钟吉满所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。现福兴公司未在约定期限为钟吉满办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中未对买受人不退房情形下出卖人需承担的逾期办证违约金作约定，以及钟吉满未在《承诺书》上签字，故一审法院根据本案实际参照同类案件标准即按已付房款的日万分之一计算并无不当。关于福兴公司主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，福兴公司并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张应按《商品房买卖合同》第十五条约定承担逾期办证违约金的理由，经查，双方在《商品房买卖合同》中只对解除合同的逾期办证的违约责任作约定，并未对继续履行合同的逾期办证的违约责任作约定，故本院对此理由不予支持。关于福兴公司主张其向钟吉满退还代办费、办证费不合理的理由，因办证程序已由福兴公司实际进行完毕。双方并没有就代办费、代收两证费的退还达成一致协议。故钟吉满主张退还欠缺事实依据，对此依法不应予以支持。一审法院判决福兴公司退还钟吉满代收两证费1375元不当，应予改判。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理存在不当之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3741号民事判决第一、三项及案件受理费的负担。二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3741号民事判决第二项为：湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还钟吉满代收房屋维修基金7203元、代收契税7203元。二审案件受理费510元，由上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇一九年十一月二十五日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判认定基本事实不清的，裁定撤销原判、发回原审人民法院重审、或者查清事实后改判。……