广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21079号原告：佛山市禅城区新物管信息咨询服务部。住所地广东省佛山市禅城区************之二。统一社会信用代码92440604L733909460。经营者：黄新香。委托诉讼代理人：刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈众，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：陈敏菁，女，汉族，1966年2月8日出生，住广东省佛山市禅城区***********。公民身份号码442************028。原告佛山市禅城区新物管信息咨询服务部与被告陈敏菁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈众、被告陈敏菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付截至2019年6月17日欠付的服务费23010元、违约金4492.26元，以及被告实际搬离佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号铺物业之前欠付的服务费、违约金及上述款项继续产生的利息（利息的计算方法按照银行一年期贷款基准利率计算）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年2月2日，原告与被告签订《经营管理合同》，被告为佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号铺物业承租方，原告依约提供咨询及业务服务，具体包括整个园区的保安、招商宣传推广、消防、停车引导、租户活动以及组织各类订货会等。该合同约定，被告应在每年的1月、4月、7月、10月的5号前缴纳当季的服务费。否则，原告有权收取每日0.1%的违约金。由于原告需向涉案物业所在的整个园区提供经营管理服务，因此原告与包括被告在内的所有租户签订的《经营管理合同》的合同期限均与其承租物业的租赁期一致。被告因拖欠租金已被出租方起诉，案号为（2018）粤0604民初15666号，被告至今仍在使用涉案物业并接受原告提供的经营管理服务。被告自签订合同二年多来经常拖延支付原告服务费，而自2018年6月开始直接拒绝支付原告的服务费，经被告多次催缴均无果。截止至2019年6月17日，被告拖欠服务费、违约金等12611.25元。原告现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益。被告辩称：被告承租涉案商铺，因该商铺旁边是整栋楼的电梯出入口，每个开车来工厂办事的人员车辆都必须停放在该商铺门口。车辆所停放处于商铺门口的距离不到20公分，如果商铺内发生火灾，连逃生的机会都没有。两年多来，被告根本无法正常营业，被告多次要求原告解决此事，但都置之不理。被告承租该商铺至2018年5月份，该期间都是按实际交付的服务费进行支付，原告所列的每月费用不是实际要支付的费用。2018年6月，商铺门口停车的现象更严重，被告多次求助无果。故，自2018年6月起被告拒交租金，要求原告解决停车问题。2018年7月3日，原告以被告拒交2018年6月份租金为由，在商铺外加锁不准许被告营业，直至现在仍有加锁。2018年7月11日，被告向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0604民初15666号。原告于本案中起诉主张的费用都不应由被告承担，理由如下：第一，原告通过欺骗的手段隐瞒实情，与包括被告在内的100多个承租人签订经营管理合同，但在签订之前原告没有告知承租人其出租的商铺权属问题。原告因没有取得建设规划许可证及国家规定的相关证件，导致承租人无法办理相关所需的证件，造成承租人无法正常营业。为维护权益，曾有100多个厂家和承租人到佛山市政府求助，造成100多名承租人血本无归，被迫撤离。现涉案场地已经处于半瘫痪状态。在15666号民事判决书中已经判定该合同属于无效合同，同时原、被告之间所签订的合同也已经终止，所以不存在服务项目，合同无效就不存在违约责任。第二，原告在涉案商铺门上加锁，并在门口四周加上围栏。原告关闭商铺不准许被告营业，造成被告的货物积压，导致被告的经济损失，原告无权要求被告支付服务费。在15666号案件中，法院已经判决本案被告每月向原告支付占地费，包含了卫生费、垃圾费等服务费。而15666号案件的被告与本案原告实际上是同一家公司，只是因为涉及违规操作，他们将租金分开，签订两份合同，以两个不同公司的名义与被告签订合同。现原告歪曲事实，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《经营管理合同》及合同缴费确认表，证明原告向被告诉请款项支付时间为每年的1月、4月、7月、10月的5日前，违约金标准为每日0.1%，原告有权要求被告支付违约金。3.收款收据复印件、刷卡单，证明被告在2017年12月至2018年6月前缴纳服务费的事实，同时证明被告接受原告管理服务的事实，但被告于2018年6月后不再缴纳服务费。4.定岗巡查签到表、照片、劳动合同书，证明原告在合同期内及合同期满后至今仍按合同约定向被告提供服务的事实。5.（2018）粤0604民初15666号《民事判决书》，证明截止至2019年8月30日，被告仍占有佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号铺，继续接受原告提供的服务，同时证明被告与第三方签订的物业租赁合同的签订日和租赁期限与原告和被告签订的《经营管理合同》一致。被告在诉讼中举证：1.照片，证明原告从2018年3月对涉案铺位大门加锁，不许被告搬走，原告无权向被告主张相应的服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据1，被告能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年2月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《经营管理合同》，约定：一、基本情况甲方为佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号铺物业承租方，主要从事童装行业经营业务。二、服务范围甲方委托乙方提供咨询及业务服务。1、服务期限1：委托服务期限自2016年1月1日至2017年12月31日止。收费标准1：本合同第二条所列乙方服务范围的收费标准为1180元/月。服务期限2：委托服务期限自2018年1月1日至2018年12月31日止。收费标准2：本合同第二条所列乙方服务范围的收费标准为1770元/月。2、采用先交费后服务的原则，每年的1月、4月、7月、10月的五号前收当季服务费。甲方逾期支付该费用的视为违约，应当每天承担应支付部分0.1％的违约金，逾期超过30天的，视为甲方违约处理，乙方有权解除合同，但甲方须向乙方一次性支付相当于剩余服务期所对应的服务费金额作为违约金。3、甲方应在每季（1月、4月、7月、10月）的5日前至乙方处缴费。原告于2018年1月至6月期间，每月向被告开具收款收据，确认收取2017年12月至2018年5月的服务费，其中2017年12月的服务费1180元，2018年1月至2018年5月的服务费为每月1239元。庭审中，原告陈述因2018年有部分租户欠租，原告为鼓励按时交租的租户，就给予按时交租的租户7折优惠，故上述2018年1月至2018年5月按照优惠价收取服务费。据本院作出（2018）粤0604民初15666号《民事判决书》认定：陈敏菁与佛山市聚荟物业管理有限公司关于佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号所签订的《物业租赁合同》属无效合同，陈敏菁应向佛山市聚荟物业管理有限公司返还前述房屋，并支付自2018年6月起至返还前述房屋之日止的占有使用费、垃圾处理费。诉讼中，原、被告确认：被告至今尚未搬离涉案商铺，此前被告是每月向原告交纳服务费。原告陈述：涉案《经营管理合同》第三条第二款约定的交租时间系每季度，但实际上被告按每月交纳服务费，故原告主张以每月欠费为本金，自应交之日起按照日千分之一的标准向被告计收违约金至实际清偿之日止。原告不确认被告所述于2018年7月3日对涉案商铺上锁。被告陈述：被告2018年6月的服务费尚未交纳，2018年7月起因原告对涉案商铺上锁，且租赁合同无效，原告不应收取该期间的服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《经营管理合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付服务费的诉请。根据涉案合同约定，被告负有依约向原告支付服务费的义务。现原告主张被告交纳2018年6月至实际搬离涉案商铺的服务费，被告确认2018年6月的服务费尚未交纳，并抗辩称因原告于2018年7月3日对涉案商铺大门进行上锁以及商铺门口停放车辆的问题，且该商铺所涉租赁合同属无效合同，故原告无权收取该期间的服务费。对此，本院分析如下：首先，根据被告提供的照片，难以确定与原告有关，也无法证实原告将商铺上锁的事实。其次，被告与案外人佛山市聚荟物业管理有限公司就涉案商铺签订的《物业租赁合同》是否属无效合同，并不影响原告依据涉案《经营管理合同》的约定提供服务，被告也应按约支付相应的服务费。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告如认为原告不履行合同约定，可通过正当途径主张权利，亦即要求原告进行整改、采取补救措施等，而非拒缴服务费。综合以上几点，被告提出的抗辩意见不成立，本院不予采纳。根据合同约定，被告应向原告支付2018年6月至实际搬离涉案商铺之日止的服务费（按照每月1770元的标准），暂计至2019年10月31日的服务费为30090元（1770元/月×17个月）。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案合同约定，每年的1月、4月、7月、10月的五号前交纳当季服务费，如被告逾期支付该费用的视为违约，应当每天承担应支付部分0.1%的违约金。因被告逾期交纳服务费，原告依法依约有权向被告主张计收违约金。虽然合同约定服务费按季度收取，但原、被告均确认实际上是按月收取，故原告主张按月分段累计违约金，合理有据，本院予以支持，但未明确具体交纳日期，故应以当月最后一日为交费期。上述合同约定的违约金标准过高，且被告提出异议，本院酌定按照日万分之六的标准计算。因此，就2018年6月至2019年10月的服务费，被告应以每月欠交服务费为本金（即1770元/月），分别自欠费次月1日起按照日万分之六的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。至于2019年11月1日至被告实际搬离涉案商铺之日止的服务费，尚未产生逾期的事实，故原告主张该期间的违约金于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付利息的诉请。原告已就被告的违约行为主张计收违约金，同时计收利息，相当于对被告的行为苛以双重惩罚，故原告的该项诉请缺乏法律与事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈敏菁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区新物管信息咨询服务部支付2018年6月至2019年10月的服务费30090元，并自2019年11月1日起按照每月1770元的标准向原告佛山市禅城区新物管信息咨询服务部支付服务费至被告陈敏菁实际搬离佛山市禅城区格沙工业区C3座首层28号铺之日止；二、被告陈敏菁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区新物管信息咨询服务部支付违约金（2018年6月至2019年10月期间的违约金以1770元/月为本金，分别自欠费次月1日起按照日万分之六的标准计算至被告陈敏菁实际清偿之日止）；三、驳回原告佛山市禅城区新物管信息咨询服务部的其他诉讼请求。如被告陈敏菁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取244元，由被告陈敏菁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十一月八日书记员  林嘉敏梁丽仪附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。