四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初2432号 原告：四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司，住所地四川省达州市西外开发区通锦国际新城。 负责人：朱宏康，经理。 委托诉讼代理人：胡轩，男，系原告公司法务部主任。 被告：曾维林，男，1980年12月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：梁久碧（系曾维林之母亲），女，1954年4月10日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司（以下简称赛奥物业达州公司）与被告曾维林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赛奥物业达州公司的委托诉讼代理人胡轩，被告曾维林委托诉讼代理人梁久碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赛奥物业达州公司提出诉讼请求：1、判决被告曾维林支付所欠原告物业费和垃圾清运费共计10700.14元；2、被告曾维林支付所欠原告物业费和垃圾清运费的违约金（按中国人民银行同期同档贷款利息计算）。诉讼中，赛奥物业达州公司明确第二项诉讼请求违约金从起诉之日开始计算。事实及理由：原告于2009年2月27日、2011年4月27日、2016年4月30日与四川路桥通锦房地产开发有限公司、通锦.国际新城业主委员会签订《通锦.国际新城物业服务合同》，并按合同约定履行了相应义务，但被告作为业主，从2010年7月4日开始，未按照合同约定按时缴纳物业费和垃圾清运费。该户型面积161.74平方米，物业费为每平方米0.6元，代收垃圾清运费每月每户4元，截止2019年4月30日，已累计欠费10700.14元。其中2010年欠费576.14元，2011年至2018年每年欠费1212.48元，2019年欠费404.16元。2010年12月开始，原告每半年、每年年底多次上门催收、电话催收、张贴《催费单》催收，被告均拒不缴纳。同时根据合同约定，被告应按每日3‰的标准承担违约金，原告自愿减少违约金，要求按中国人民银行同期同档贷款利率计算。 曾维林辩称，房屋已于2016年出售给他人，此后的费用不应由被告承担。被告房屋漏水，原告一直未解决，要求原告应承担经济责任。 本院经审理认定事实如下：被告系位于四川省达州市通川区房屋业主，建筑面积161.74㎡。2006年2月15日、2009年2月27日，原告与四川路桥通锦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定本物业区域业主委员会成立前，由原告管理通锦国际新城；物业管理服务费为多层住宅每月每平方米0.6元、高层住宅每月每平方米1.0元、生活垃圾处理费每月每户4元；物业服务费交付时间为每月5日前交纳上月物业服务费，也可按季度、半年、年度交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金等。 2011年4月27日、2016年4月30日，原告（乙方）与通锦国际新城业主委员会（甲方)分别签订《物业服务合同》，主要约定甲方选聘乙方从2011年5月1日起对通锦·国际新城住宅小区提供物业管理服务，甲方委托乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护和管理；物业共用部位的设施设备的日常运行、维修养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生和垃圾收集清运到垃圾站及雨水、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆交通和停放管理；协助公安机关维护公共场所秩序、抓好安全防范等事项的管理工作；业主装饰装修管理服务等；服务费用为确保通锦国际新城物业服务活动正常运行，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，其具体标准约定如下：电梯住宅1.00元/平方米/月，多层住宅0.60元/平方米/月，生活垃圾清运处理费（住宅）4.00元/户/月；乙方按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，需甲方协调的有关问题，甲方应予配合并协商处理；物业服务费用可选择按年度、半年、季度、月交纳，业主和物业使用人根据选择年度应在本年度的二季度末月、半年交纳的在本年度的一季度末月、三季度末月；季度交纳的应在每季度末月；月度交纳的在每月20－30日期间履行交费义务，逾期则按每天3‰支付违约金；乙方配合甲方制定本物业区域业主管理规约，乙方根据本合同和业主管理规约及物业管理规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予配合和支持；乙方可采取规劝、追究违约、索赔等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为等。 被告每年应缴纳物业管理费和生活垃圾清运费为1212.48元（161.74平方米×0.6元/平方米+4元）。被告2010年欠物业管理费和生活垃圾清运费596.14元，2011年1月1日起至2016年12月31日期间的物业管理费和生活垃圾清运费，被告未缴纳。原告于2010年12月起采取每年12月份在小区内张贴催费通知书的方式向被告催收物业费，但被告至今未缴纳。 关于2017年1月1日以后的物业服务费，被告称房屋已于2016年出售给他人(唐某)。在本案审理过程中，被告提交原告物业管理平台收费电脑照片截屏显示，唐某就案涉房屋于2019年10月12日缴纳物业管理费和生活垃圾处理费3637元，物业管理费和生活垃圾处理费缴纳至2019年12月31日。被告表示是新业主唐某缴纳的是2017年1月至2019年12月期间的费用。 同时查明，通锦国际新城其业主于2010年11月7日召开首届业主大会，选举产生国际新城业主委员会，并于2010年11月11日报达州市房产管理局备案，经该局审查，符合国务院《物业管理条例》及住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》关于备案的规定，准予备案。通锦国际新城业主委员会于2018年12月20日出具《证明》一份，证明原告按照物业服务合同完成了物业服务事项，达到了合同的要求和标准等，没有违反合同约定的事项。 本院认为，根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”以及第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面的前期物业服务合同”的规定，原告与四川路桥通锦房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，与通锦国际新城业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告按照合同约定履行服务义务，被告理应按合同约定及时缴付物业服务费用。被告2010年欠物业管理费和生活垃圾清运费596.14元，2011年1月1日起至2016年12月31日期间欠物业管理费和生活垃圾清运费7274.88元（1212.48元/年×6年），合计欠费7871.02元，予以确认。因唐某已于2019年10月缴纳2017年1月至2019年12月的费用，原告主张10700.14元中涉及已缴纳部分，不予支持。原告主张被告支付所欠物业管理费、垃圾清运费的违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，因物业服务合同中约定的违约金计算方式明显过高，原告主动要求减少计算标准，并主张从起诉之日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算，予以支持。同时，基于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起应按此标准计算利息。被告以其房屋漏水为由要求原告承担经济责任，但其未举证证明房屋漏水发生的具体情况及时间，被告该项主张，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第二条、第十五条、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告曾维林于本判决生效之日起十日内向原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司支付物业服务费、生活垃圾清运费7871.02元及违约金（违约金的计算为：2019年5月24日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同档贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清时止）； 二、驳回原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68元，减半收取34元，由原告四川赛奥物业管理有限责任公司达州分公司负担9元，由被告曾维林负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  刘小科 审 判 员  黄 娟 人民陪审员  李 澜 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  赖 欣