河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0726民初2977号原告：延津县安居乐物业管理有限公司，住所地：延津县健康路与小康路交叉口西北角，统一社会信用代码：91410726071393868G。法定代表人：翟建卫，任经理职务。委托诉讼代理人：母洪勇，男，汉族，1989年5月20日出生，住延津县，系该公司法务人员。被告：李春景，女，汉族，1977年12月15日出生，住延津县。委托诉讼代理人：崔学磊，男，汉族，1970年3月27日出生，住延津县。原告延津县安居乐物业管理有限公司诉被告李春景物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告延津县安居乐物业管理有限公司的委托诉讼代理人母洪勇、被告李春景及其诉讼代理人崔学磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告延津县安居乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付其在延津县××华府小区××楼××单元502，截止至2019年7月31日拖欠原告的物业管理费3054元及违约金266元，共计3320元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系盛世华府小区18号楼3单元502的业主，原告延津县安居乐物业管理有限公司与河南华之源置业有限公司签订的前期协议中约定物业服务费为0.98元/月/平米。被告身为盛世华府该楼业主，其实际享受了原告提供的物业服务，却自2018年4月1日没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个业主应尽的基本义务。在此期间经原告多次催要，被告均未予以缴纳。截止原告提起诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠的物业费，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。望依法判如所请。被告辩称：一、起诉书把物业服务费定为每月每平方米0.98米，无合法依据，既无事实根据也无法律依据。物业管理法规定:物业管理介入后，应积极主动的成立业主管理委员会。可是，自原告入住以来几年时间，从未召开广大业主成立的业主委员会，物业费的标准是自定自收自作主，迫使广大业主交的物业费，可见其霸道行事的一贯作风和把业主当作鱼肉任人宰割的作风，根本没把物业管理法规放在眼里，也没尽物业管理企业应尽的法律义务，这一事实是不容抹杀的。二、每月每平方米0.98米的物业费标准在延津县乃至全市全省来说都是最高的，既未与业主约定，也无业主管理委员会通过，这样的物业管理服务费标准是如何通过的，这是非法的。三、收着虚高的物业费标准，广大业主却享受不到优质的物业服务，一到雨水较大时，整个小区污水横流，路障限制了小区居民的日常通行，小区内也没有设置公共厕所，形成业主在小区内活动时如厕难的尴尬现状，设计的景观池却常年不见流水，起不到净化空气，增加空气湿度的作用。四、业主李春景的地下室漏水问题，从物业公司起诉至这次起诉4年多没有解决，不闻不问。物业公司光说要物业费，是不合理不合法;物业公司光要权利，却不履行该尽的义务，严重违背了权利与义务是相一致的原则。五、起诉书所起诉的3320元钱物业费标准不知是如何计算的，没有根据的计算，应由原告另行计算，另行起诉，补充一条，从上次打官司要物业费之后，物业公司没有去我家要过物业费。原告延津县安居乐物业管理有限公司向本院提交的证据有：1.《新乡市延津县盛世华府物业管理委托合同》一份，证明安居乐有权对盛世华府小区进行管理；2.李春景入住手续书一份，证明李春景系盛世华府小区业主;3.交费发票一份，证明被告曾入住缴纳物业服务费。另说明：（1）、物业收取0.98元依据物价局价格区间而制定的，如果被告不服此收费标准可向物价局反映;（2）、物业公司已经进行相应的物业服务，不存在被告所述情形;（3）、关于地下室漏水，被告无证据证明系物业公司服务过失责任，我公司对此有异议，并不认可:（4）、关于起诉截止日期至2019年7月31日为计算违约金时间，物业管理费3054元，是2018年4月1日至2020年3月31日费用。被告李春景的质证意见为：发票不是我们主动交的，是执行局执行的，上次判决我们输了，3年4000多，是扣的，我不认可是我们主动交的。对其他证据无异议。经庭审质证，原告提供的证据，真实合法有效，与本案有关联性，本院予以采信。被告李春景向本院提交的证据有：照片十八张，证明小区设置路障、喷泉水池没有水，证明小区存在问题。原告延津县安居乐物业管理有限公司的质证意见为：关于设置路障，是根据消防部门要求，杜绝小区乱停车了，影响安全应急通道而设置；关于喷水池无水，夏季正常开放，冬季考虑安全因素暂停开放。经审查，被告提供的证据真实，本院对其真实性在本案中予以采信。本院依职权调取的证据为：（2018）豫0726民初2161号民事判决书。原告延津县安居乐物业管理有限公司、被告李春景对该证据均无异议。经质证和审查，本院调取的证据客观真实有效，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日,河南华之源置业有限公司延津分公司（甲方）与延津县安居乐物业管理有限公司（乙方）签订《新乡市延津县盛世华府物业管理委托合同》，合同第四条约定：“本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。……本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按照第（一）种方式处理：（一）甲方负责返修；……在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按照第（一）种方式处理：（一）甲方负责返修；……”第五条约定：“在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项。（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；……（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；……”第七条约定：“在物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），多层住宅：0.49元（不带电梯）和0.98（带电梯）元/月·平方米；商业：1.5元（一层）和1元（二层）元/月·平方米；小高层住宅0.49元（一层）和1.08元（二层以上）元/月·平方米，高层住宅0.49元（一层）和1.27元（二层以上）元/月·平方米，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。乙方可根据运行情况，按照有关规定，自行调整物业收费标准。”另查明，被告李春景系延津县盛世华府18号楼3单元5层502号房的业主，该房屋建筑面积为124.76平方米。被告李春景于2019年2月1日由法院执行向原告延津县安居乐物业管理有限公司清偿了2015年4月2日至2018年4月1日的物业费4401.5元，其后的物业费被告未向原告交纳。经计算，被告应交纳的物业费标准为0.98元/月/平方米，自2018年4月1日至2019年7月31日欠交的物业费为1956元。本院认为，被告李春景接收小区房屋后，接受了原告提供的物业服务，即应向原告交纳物业服务费用。被告称地下室漏水之事，案涉合同未明确约定由原告承担赔偿责任，如被告认为原告构成侵权或违约，被告可另案主张。关于被告称小区设置路障、喷水池没有水问题，原告应当按照物业服务协议的约定履行自己的义务，在上述问题不足以构成协议根本违约的情况下，不能成为被告拒交物业费的充足理由，但鉴于原告物业服务中确实存在服务不到位问题且物业管理方面确实有些做法欠缺妥当，故原告主张被告支付违约金266元的诉求，本院不予支持。原告作为物业服务公司应按合同约定和法律规定尽最大努力为广大业主提供切实、周到的物业服务，帮助业主解决生活中存在的问题，营造良好的居住生活环境，对不属物业服务解决范围的应解释到位，争取业主的理解。但广大业主对物业服务中存在的问题也应采取包容态度，以平和的心态面对物业服务中存在的各种问题，帮助、配合物业公司解决问题，改进服务。同时，物业公司对业主反映的的问题要积极回应，对不属于物业服务合同内容约定的，要积极向业主反馈，加强与业主的联系与沟通；对属于开发商或相关政府职能部门职责范围内的，要积极协助业主处理相关问题和积极配合相关职能部门的工作，而不能以一句“不是物业管理服务的范围”进行搪塞。对物业服务中存在的问题双方可协商解决，协商不成的，业主可另行起诉。物业公司要始终明白一点的是，在法律规定的范围内物业管理的权利来源于业主的授权和委托，搞好服务是对物业公司的本质要求。当然，如物业服务公司对存在的问题执意不改，物业服务始终达不到业主要求，广大业主还可以依照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律法规的规定要求原告履行相关职责，直至按照法定程序更换物业公司，动辄以拒交物业费相对抗，只会使问题陷入恶性循环，加剧双方的矛盾，无助于问题的解决。同理，如物业公司只注重收费而忽视服务质量，最终会损害自身的利益，也不会存在长久。综上，在本案被告没有充足证据证明原告的行为已经根本违约的情况下，被告的抗辩本院无法支持，故被告应按照合同约定的0.98/月/平方米的标准交纳自2018年4月1日至2019年7月31日的物业费1956元（0.98元/月/平方米×124.76平方米×16个月＝1956元）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《河南省物业管理条例》第十七条第一款第（六）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李春景于本判决生效后十日内向原告延津县安居乐物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年7月31日的物业费1956元；驳回原告延津县安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告承担10元，被告李春景承担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇一九年十一月二十七日法官助理刘真真书记员李夏飞