济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5030号 原告：毛秀珍，女，1954年2月11日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：刘云志，济南槐荫天诚法律服务所法律服务工作者。 被告：宋欣，男，1982年12月26日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。 委托诉讼代理人：谷吉泉，山东垠鹏律师事务所律师。 被告：杨爱勤，女，1929年8月14日出生，汉族，住济南市。 原告毛秀珍与被告宋欣、被告杨爱勤确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告毛秀珍及委托诉讼代理人刘云志，被告宋欣的委托诉讼代理人谷吉泉到庭参加诉讼，被告杨爱勤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 毛秀珍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认2010年12月14日两被告签订的房屋买卖合同无效；2.本案的诉讼费判由两被告承担。事实和理由：毛X山【（父母已先于其去世）见（2018）鲁0104初4834号民事调解书】与杨爱勤系夫妻，婚后共生育四个子女，其中长子毛X友，次子毛X顺，长女毛秀珍，次女毛X明（被告宋欣系毛X明之子，被继承人毛X山之外孙），两位老人无非婚生子女和继子女。毛X山与杨爱勤两老人婚姻关系存续期间购得房屋三套，其中涉案房屋位于济南市槐荫区老屯小区X号楼2单元202室，建筑面积91.83平方米及地下室2-106，建筑面积11.96平方米。其他两套已通过诉讼另案协商处理，案号：（2018）鲁0104初4834号民事调解书。涉案房屋应属两老人的夫妻共同财产。原告的父亲毛X山于2009年10月15日因病去世。根据《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国继承法》相关规定，此时作为老人亲生儿女的毛秀珍理应继承父亲遗产的相应份额。然而，2019年7月6日原告调取涉案房屋信息时才发现，原登记在母亲杨爱勤名下，但属于父亲毛X山、母亲杨爱勤夫妻两人共同所有的涉案房屋（位于济南市槐荫区老屯小区X号楼2单元202室，建筑面积91.83平方米及地下室2-106，建筑面积11.96平方米），两被告竟然在未告知原告的情况下，擅自变更到第一被告宋欣（毛X明之子）名下。上述事实严重侵犯了原告的合法继承权。因此，根据《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国继承法》等相关司法解释之规定，请求依法确认2010年12月14日两被告签订的房屋买卖合同无效，本案的诉讼费判由两被告承担。 宋欣辩称，一、原告诉讼主体不适格。根据民事诉讼法第119条规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。该规定属于民诉法关于起诉实质要件的规定，既是对行使起诉权人的资格要求，也是提起诉讼的人能够成为原告的必要条件。法律上的利害关系，它只能是现实存在的一种已然状态，不可能是将来发生的或然状态。本案原告是基于其继承权受侵害而提起诉讼，继承权属于继承人对被继承人生前合法财产享有的依法分割的财产权。不动产遗产在依法分割并登记确认所有权前，并不当然属于原告，原告只是享有遗产分割的期待利益。我方以合同方式取得案涉房屋的所有权并依约支付合同对价后，原告所谓的遗产价值并未实际减损，其继承权也没有受到实际损害。案涉房屋买卖合同的签订与实际履行，只是财产外在形式的交替与转换，不存在损害原告继承利益的实质内容。因此，原告作为案涉合同当事方之外的第三人，其与案涉合同并不存在直接的法律上的利害关系，其作为原告诉请案涉合同无效，实属主体不适格。二、原告超诉已经超过诉讼时效。案涉合同签订于2010年11月，案涉房屋于2010年11月17日已经变更登记在我方名下，并于2015年重新装修后在该房屋娶妻生子居住至今。原告作为本案第二被告杨爱勤的长女，如果对以上事实不知情确实与常理不符。况且，本案原告既然是以继承权受侵害为由提起诉讼，而原告继承权开始于被继承人毛X山2009年10月15日去世之日，距今已达近十年之久，作为继承人也理应了解该房屋的实际状况。因此，其诉称2019年7月6日调取涉案房屋信息时才发现房屋变更登记的事实，这一陈述根本不符合常理认知，不能成为其规避诉讼时效超期已达六年之久的合法理由。三、案涉合同合法有效，理应依法予以维持。案涉房屋系老屯村委会于2002年8月15日实施旧村改造拆迁安置房，根据当时产权调换协议内容看，被拆迁人系本案被告杨爱勤，案涉房屋系三套安置房屋中其中一套。2009年10月l5日案外人毛X山去世后，经杨爱勤与老屯村委会于2009年11月20日重新签订拆迁安置协议后房屋权属已经登记在杨爱勤个人名下。依据物权法相关规定，案涉房屋的所有权人系杨爱勤。杨爱勤作为房屋登记所有权人与我方依法签订房屋买卖合同，完全是基于双方真实的意思表示；我方做为购房人已经依约支付了房款，而且双方已于2010年11月17日将房屋变更登记在我方名下并居住至今。因此，案涉合同的签订与履行并不存在合同认定无效的法定情形，依法应予维持。综上所述，原告基于其继承权被侵害为由诉求案涉合同无效，其诉求理由无法构成其作为本案原告主体身份的合法依据；且起诉已超诉讼时效；案涉合同合法有效，法律效力依法应予维持，对原告起诉或诉求依法应予驳回。 杨爱勤未作答辩。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，毛秀珍提交《房屋权属状况信息》《济南市存量房买卖协议》《产权调换协议》《拆迁安置协议》、本院（2018）鲁0104民初4834号《民事调解书》、（2019）鲁0104民初4435号《民事裁定书》；宋欣提交2010年11月签订的《合同》、济南农村商业银行股份有限公司八里桥分理处活期查询结果及2014年8月22日和9月12日中国民生银行《支付业务回单》，其并申请毛X友、毛X明出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、毛X山与杨爱勤系夫妻，双方婚后育有四个子女，即长子毛X友、次子毛X顺、长女毛秀珍、次女毛X明。毛X山于2009年10月15日死亡，其父母已先于其死亡；宋欣为毛X明之子。 二、2002年8月15日，济南市槐荫区匡山街道办事处老屯村村民委员会（以下简称老屯村委会）作为拆迁单位、甲方，杨爱勤作为被拆迁人、乙方，双方签订《产权调换协议》，载明：老屯村村民委员会响应市政府的号召，实施旧村改造，需拆迁乙方房屋，现双方签订协议如下：一、甲方拆迁乙方坐落在老屯村403号一处房屋，合计建筑面积108.17平方米。二、甲方将乙方固定安置在老屯小区X号楼3单元201室，建筑面积91.83平方米，地下室：3-105号；X号楼2单元202室，建筑面积91.83平方米，地下室：2-106；9号楼3单元102室，建筑面积132.47平方米，地下室：3-1X号。三、甲方对房屋共用部分和共用设施按有关规定负责进行维修。四、被拆迁房屋有关产权来源资料，按照房屋产权登记的有关规定，申请办理房产登记领取房屋所有权证手续，并按规定缴纳有关税费。五、调换产权后，乙方遵守房屋异产毗邻的管理规定，对共用部分和共用设施合理使用，并承担相应的义务，不得有损害他方利益的行为。六、本协议一式3份，甲方2份，乙方1份，双方签字盖章之日起生效。 2009年11月20日，老屯村委会作为拆迁单位、甲方，杨爱勤作为被拆迁人、乙方，双方又签订《拆迁安置协议》，载明：老屯村村民委员会响应市政府的号召，实施旧村改造，需拆迁乙方房屋，现双方签订协议如下：一、甲方拆迁乙方坐落于老屯村403号一处房屋，合计建筑面积108.17平方米，房屋合计补偿总价213325元。二、甲方将乙方固定安置在老屯小区：1.X号楼3单元201室，户室建筑面积91.83平方米，地下室面积12.35平方米，房款总额94000元（含地下室金额），地下室：3-105号；2.X号楼2单元202室，户室建筑面积91.83平方米，地下室面积11.96平，地下室：2-106，房款总额94075元（含地下室金额）；3.9号楼3单元102室，建筑面积132.47平方米，地下室面积8.72平方米，房款总额134327.30元（含地下室金额），地下室：3-1X号。共3套。房屋价款总计322402.30元。乙方向甲方支付房屋差价款109077.30元。三、购买新楼房的价格如下：一层980元/m2，二、四层1000元/m2，三层1050元/m2，五层950元/m2，六层720元/m2。四、被拆迁房屋如有使用纠纷或产权纠纷，都有乙方自行解决。五、本协议一式3份，甲方2份，乙方1份，双方签字盖章之日起生效。 三、2010年2月9日，济南市槐荫区老屯小区X号楼2-202号房屋及2-106（-）地下室所有权登记至杨爱勤名下，共有情况为单独所有；房屋所有权证号分别为济房权证槐字第122395号和122394号。 四、2010年12月14日，杨爱勤作为甲方、卖方，宋欣作为乙方、买方，双方签订《济南市存量房买卖协议》，约定：第一条甲方出售房屋坐落于槐荫区老屯小区X号楼，《房屋所有权证》证号：槐122395，房号：2-202，建筑面积：91.83平方米，用途：住宅，其他共同出售部分：储藏室，证号槐122394，房号2-106（-）。乙方对该房屋的自然状况和权利状况已充分了解，自愿购买该房屋。第二条甲、乙双方经协商一致，同意该房屋成交价款为30万元整。第三条甲乙双方应当在房产买卖成交后，在相关法规规定的期限内，共同前往房屋权属登记机构申请办理该房屋的产权转移登记。第四条甲、乙双方就该房屋的产权转移所发生的相关税、行政收费及其他费用的负担约定如下：由买方承担。第五条甲方保证该房屋权属清楚，无抵押、查封等权利限制情况。双方签约后，若发生与该房屋有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担相关民事责任。如因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。第六条在履行本合同过程中，若发生争议，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成时，甲、乙双方可通过仲裁或诉讼途径解决。第七条本合同共一式三份，甲、乙双方各持有一份，办理该房屋产权转移登记时向房屋权属登记机关提交一份。第八条双方约定其他事项。 2010年12月17日，济南市槐荫区老屯小区X号楼2－202号房屋及2-106（-）地下室一并登记至宋欣名下，共有情况为单独所有；房屋所有权证号分别为济房权证槐字第135828号和135829号。宋欣在本案诉讼中说明以上房屋由其使用。 五、毛X友、杨爱勤、毛X顺、毛X明曾以毛秀珍为被告向本院提起诉讼，本院于2018年8月7日立案。毛X友、杨爱勤、毛X顺、毛X明在该案中提出诉讼请求：1.请求依法析产继承杨爱勤名下位于坐落于济南市槐荫区匡山办事处老屯村北9号楼3-102室房产一套、地下室一处及坐落于济南市槐荫区老屯小区X号楼3-201号房产一套、地下室一处，产权归原、被告共同所有；2.诉讼费由毛秀珍承担。事实与理由：毛X山与杨爱勤系原配夫妻，双方婚后育有四个子女，即长子毛X友、次子毛X顺、长女毛秀珍、次女毛X明，无其他子女。双方婚后共同购置坐落于济南市槐荫区匡山办事处老屯村北9号楼3-102室房产一套、地下室一处及坐落于济南市槐荫区老屯小区X号楼3-201号房产一套、地下室一处，毛X山于2009年10月15日去世，其父母已先于其去世。其生前未立遗嘱，亦未签订遗赠抚养协议。现诉至法院，望判如所请。 该案诉讼过程中，毛X顺、毛X明、杨爱勤均表示自愿将其各自应继承毛X山的上述房产及地下室的份额赠予毛X友所有；杨爱勤表示自愿将其在上述两套房产及地下室中享有的份额赠予毛X友所有。该案审理中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、坐落于济南市槐荫区匡山办事处老屯村北9号楼3-102室房产一套（房产证号：济房权证槐字第122389号）及坐落济南市槐荫区匡山办事处老屯村北9号楼3-112（-）地下室一处（房产证号：济房权证槐字第122390号）归毛X友所有；二、坐落于济南市槐荫区老屯小区X号楼3-201号房产一套（房产证号：济房权证槐字第122393号）及坐落于济南市槐荫区老屯小区X号楼3-105（-）地下室一处（房产证号：济房权证槐字第122392号）归毛X友所有；三、毛X友于2019年1月31日前给付毛秀珍10万元上述房产货币补偿费；毛X友于2019年4月18日前给付毛秀珍87080.20元上述房产货币补偿费；四、案件受理费21638元，减半收取10819元，鉴定费18700元，由毛X友负担。 本院就该案出具（2018）鲁0104民初4834号民事调解书。 六、毛秀珍曾为与宋欣、毛X友、杨爱勤、毛X顺、毛X明法定继承纠纷一案，在本院提起诉讼，本院于2018年8月2日立案，8月7日毛秀珍提出撤诉申请，本院作出（2019）鲁0104民初4435号民事裁定，准许其撤回诉讼。 七、宋欣在本案诉讼中主张与杨爱勤签订合同、购买房屋，并已向杨爱勤支付了购房款，其就此提供：（一）2010年11月签订的《合同》。内容为：1.老屯村民杨爱勤将老屯小区X号楼2单（元）202号房，建筑面积91.83平方，以30万元的价格卖给老屯村498号村民宋欣（包括地下室）；2.要求把房产证过到宋欣名下；3.本合同一式二份，买卖双方各1份；4.自签字之日起生效。该《合同》除买卖双方签名外，另有证明人毛X友、毛X明签名。（二）济南农村商业银行股份有限公司八里桥分理处活期查询结果及2014年8月22日和9月12日中国民生银行《支付业务回单》，其中《支付业务回单》载明付款人均为毛X明，收款人均为杨爱勤，金额分别为5万元和25万元。（三）宋欣在本案诉讼中还申请毛X友及毛X明出庭作证，经本院通知，毛X友、毛X明于庭审时出庭。毛X友就《合同》签订说明2010年11月签订合同时其在场，并作为证明人在《合同》中签名，其另说明当时杨爱勤、毛X明、宋欣均在场。毛X明说明《合同》中签名为其本人签名，其称签订该《合同》时宋欣不在现场，其哥哥即毛X友和其在场，由其起草的合同，宋欣是下班之后过来签字；其另说明2014年8月22日和9月12日的5万元、25万元是其替宋欣向杨爱勤支付的购房款，合同于2010年11月签订后，当时凑不起钱，至2014年向杨爱勤支付了以上购房款。 八、本案诉讼中，本院向毛秀珍告知，本院通过审理，认为2010年12月14日宋欣与杨爱勤签订的《济南市存量房买卖合同》应为有效，毛秀珍仍坚持主张该合同无效。 本院认为，毛秀珍主张宋欣与杨爱勤于2010年12月14日签订的《济南市存量房买卖协议》无效，其理由为该协议中约定买卖的房屋为毛X山与杨爱勤的夫妻共同财产，毛X山于2009年10月15日因病去世，根据《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国继承法》相关规定，其理应继承父亲遗产的相应份额。宋欣与杨爱勤在未告知其的情况下，擅自变更到宋欣名下，严重侵犯了其的合法继承权。因此其主张该买卖协议无效。宋欣对毛秀珍的以上主张提出了异议。本院认为，本案所涉坐落于济南市槐荫区老屯小区X号楼2-202号房屋及2-106（-）地下室系杨爱勤经拆迁取得，进行了不动产权登记，杨爱勤已取得以上房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”杨爱勤经协商，与宋欣于2010年12月14日签订《济南市存量房买卖协议》，该协议的内容系宋欣及杨爱勤的真实意思表示，并无违反法律及行政法规效力性强制性规定之处，应为有效。即使如毛秀珍所述，以上房屋为毛X山与杨爱勤的夫妻共有财产，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款也明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且宋欣通过以上协议的签订，已实际取得房屋并进行了不动产权转移登记。鉴于以上，本院确认该协议有效，并就此向毛秀珍进行了释明、告知，但毛秀珍仍坚持原诉讼请求。因此，毛秀珍的诉讼请求应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回毛秀珍的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由毛秀珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一九年十一月一日 书记员  焦婷婷