江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初9225号 原告：南昌市洪宝物业有限公司，住所地：江西省东湖滕王 阁副食品批发市场内，统一社会信用代码：91360100MA35KKXT8W。 法定代表人：邓寿海，经理。 委托诉讼代理人：黄玲娟，江西华邦律师事务所律师，执业 证号：13601201211474391。 委托诉讼代理人：胡笛飞，江西华邦律师事务所实习律师。 证号：36001905210067。 被告：江西省丰成置业有限公司，住所地：南昌市东湖区大 士院西区19栋2单元505室，统一社会信用代码：91360102MA35G2PN7E。 法定代表人：滕水平，总经理。 被告：江西博览汇文化传播有限公司（原江西古玩城贸易有 限公司），住所地：南昌市高新技术产业开发区火炬五路以北、中电路以南人才社区11#楼临街商铺1号商铺，统一社会信用代码：91360102MA35XJ5004。 法定代表人：腾水清，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：孙卫国，江西阳明律师事务所 律师，执业证号：13601201410606278。 原告南昌市洪宝物业有限公司诉被告江西省丰成置业有限公司、江西博览汇文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市洪宝物业有限公司委托诉讼代理人黄玲娟、胡笛飞、被告江西省丰成置业有限公司法定代表人滕水平及被告江西省丰成置业有限公司、江西博览汇文化传播有限公司委托诉讼代理人孙卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌市洪宝物业有限公司诉称：原告将位于XX号经营性店面出租给被告江西省丰成置业有限公司，双方于2016年2月25日签订《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》，该合同约定：一、租赁面积4451.5平方米，其中一层面积为1580.48平方米，二层面积为2871.02平方米；二、租赁期限为8年，自2016年6月1日起至2024年5月30日止；三、2018年6月1日至2020年5月30日期间每月租金为220153.1元；四、如被告延迟支付租金。每延迟支付一日向原告支付千分之一的违约金；五、被告一装修后必须消防验收合格才能开业，应履行消防安全义务，承担消防安全责任以及原告提供给被告江西省丰成置业有限公司使用的经营场所及附属设施由被告江西省丰成置业有限公司负责维修保养，费用由被告江西省丰成置业有限公司承担。2018年6月，原告因被告江西省丰成置业有限公司拖欠2017年12月至2018年6月的租金向南昌市东湖区人民法院提起诉讼（2018）赣0102民初4056号，南昌市东湖区人民法院2018年9月14日作出民事判决，判决被告江西省丰成置业有限公司向原告支付房屋租金1447509.88元及违约金，后被告江西省丰成置业有限公司向南昌市中级人民法院提起上诉，期间双方达成调解签订《租赁合同补充协议》，该协议约定：从2018年12月开始，被告江西省丰成置业有限公司应按照《租赁合同》的约定，在每月5日之前按时支付当月租金以及如被告江西省丰成置业有限公司如未严格履行以上各项条款中的任一项约定，被告江西省丰成置业有限公司同意原告无条件收回租赁场所、解除《租赁合同》，并承担原告的租金等损失，因被告江西省丰成置业有限公司未能按照应按照《租赁合同补充协议》履行在每月5日之前按时支付当月租金义务，双方协商后同意于2019年4月1日解除《租赁合同》并于当日办理的交接手续，被告江西省丰成置业有限公司与原告仅仅就部分腾退房屋面积办理交接，但涉及附属设施即已损坏配电间设施设备以及楼面漏水未维修和被告江西博览汇文化传播有限公司收取或减免实际承租人于2019年4月2日起至其双方于实际承租人合同终止期间的房屋租金、综合管理费等均不同意交接，未维修的已损坏配电间设施设备以及楼面漏水和前述期间原告应收而未收到的租金和代缴租赁期间水电费均为原告损失，共计1065612元。 基于上述事实，原告与被告江西省丰成置业有限公司解除合同当日，则被告江西博览汇文化传播有限公司与实际承租人签订的关于按涉房屋的租赁合同随之解除。而被告江西博览汇文化传播有限公司从2017年6月起已对案涉租赁房屋进行了实际的经营管理，因此，被告江西博览汇文化传播有限公司系案涉房屋的经营管理人之一，应与被告江西省丰成置业有限公司共同承担原告的损失以及已收取部分租金占用期间的利息，就被告江西博览汇文化传播有限公司应支付租金及原告损失与部分租金占用期间利息的问题，原告多次要求被告江西博览汇文化传播有限公司支付费用，但被告江西博览汇文化传播有限公司不予支付。 综上，被告江西省丰成置业有限公司拖欠租金已构成违约，原告与被告协商2019年4月1日依法解除租赁合同，法院依法应予确认。合同解除后被告江西省丰成置业有限公司应承担继续履行支付租金的义务和违约责任，被告江西博览汇文化传播有限公司在经营管理涉案房屋中对配电间已损坏的设施设备没有尽到维修保养义务造成的损失以及租赁合同解除后实际承租人2019年4月1日之后的租金本应由原告收取，但被告江西博览汇文化传播有限公司已收取该部分的租金为给付原告和其二者减免租金的行为侵害了原告的合法权益，故原告的损失及部分租金占用期间利息应由被告江西博览汇文化传播有限公司承担。为此，原告提起诉讼，一、请求判决确认原告与被告江西省丰成置业有限公司签订的《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》于2019年4月1日已依法解除；二、请求判决被告江西省丰成置业有限公司向原告支付租金1761224.6元及违约金132859.3元（违约金按年利率36%计算从2018年7月6日起暂计算至2019年8月18日，实际计算至被告支付全部款项之日止）；三、请求判决被告江西博览汇文化传播有限公司赔偿原告损失1065612元及已收取部分租金、综合管理费占用期间的利息16009元（利息按中国人民银行同期类贷款利率计算，从2019年4月2日起计算至2019年8月18日，实际计算至被告江西博览汇文化传播有限公司支付全部款项之日止）；四、请求判决被告承担案件受理费。 被告江西省丰成置业有限公司、江西博览汇文化传播有限公司辩称：1、关于原告主张的房屋租赁合同解除的主张，被告不予认可，原告证据当中解除合同的通知并没有向被告送达。2、原告主张支付租金的金额由法院根据本案所查明的事实依法作出认定。另外，原告所主张的违约金违反法律规定，请求法院依法予以核减；3、原告要求两被告赔偿以及相关的利息没有法律依据，请求法院予以驳回。4、被告向法院共提交的8组证据证明被告对所租赁的房屋进行了固定资产的添附，合计金额5795816.54元，请求法院在查明事实的情况下予以冲抵被告所拖欠的房屋租金。 经审理查明：2016年2月25日，原告南昌市洪宝物业有限公司（甲方）与被告江西省丰成置业有限公司（乙方）签订《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》一份，合同约定，“甲方将位于XX号（经营面积4451.50m2）店铺出租给乙方使用，用途为商业，租赁期限8年，自2016年6月1日起至2024年5月30日止。租金：一层60元/m2、二层40元/m2。1、从2016年2月1日至2016年5月30日四个月为装修期；2、从2016年6月1日至2018年5月30日每月租金为209669.60元；3、从2018年6月1日至2020年5月30日每月租金为220153.08元；4、从2020年6月1日至2022年5月30日每月租金为231160.73元；5、从2022年6月1日至2024年5月30日每月租金为242718.77元。租赁保证金为62.9万元。其中：合同第三条第四项约定，如果乙方延迟交付租金，每延迟交付一日应向甲方支付1‰违约金”合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告江西省丰成置业有限公司使用，被告江西省丰成置业有限公司向原告交纳租赁保证金62.9万元并按约交纳房屋租金至2017年11月底（仍有余额30660.80元）。自2017年12月1日起，由于被告江西省丰成置业有限公司未按约向原告支付租金，原告向本院提起诉讼，要求被告江西省丰成置业有限公司支付租金及违约金。2018年9月14日，本院作出（2018）赣0102民初4056号民事判决书，判决：一、被告江西省丰成置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市洪宝物业有限公司2017年12月1日至2018年6月30日期间的房屋租金1447509.88元及自2018年7月1日起至付清该房屋租金之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金；二、驳回原告南昌市洪宝物业有限公司的其他诉讼请求。一审宣判后，被告江西省丰成置业有限公司不服一审判决提起上诉。2018年12月5日，原告（甲方）与被告江西省丰成置业有限公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》一份，补充协议约定，鉴于乙方未严格履行合同，截止2018年11月30日共拖欠甲方房屋租金2328122.20元。其中：2017年12月1日至2018年6月30日拖欠房屋租金1447509.88元，2018年7月1日至2018年11月30日甲方起诉后拖欠房屋租金880612.32元。为解决租金问题，双方达成以下条款：一、从2018年12月开始，乙方应按照《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》约定，在每月5日前按时交纳当月租金。二、乙方同意在2018年12月30日前付清拖欠的2018年7月1日至2018年11月30日的房屋租金880612.32元。三、乙方同意在2019年6月30日前付清拖欠的2017年12月1日至2018年6月30日房屋租金1447509.88元（未含违约金），并承担甲方支付的案件受理费19050元、保全费5000元，共计1471559.88元。四、鉴于双方已就拖欠租金偿还事宜达成协议，本协议签订后乙方必须撤回对（2018）赣0102民初4056号民事案的上诉。2018年12月7日，江西省丰成置业有限公司撤回上诉，南昌市中级人民法院作出裁定准许江西省丰成置业有限公司撤回上诉。原告与被告江西省丰成置业有限公司签订《租赁合同补充协议》后，被告江西省丰成置业有限公司仍未按照《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》和《租赁合同补充协议》的约定履行义务。2019年4月1日，原告向被告江西省丰成置业有限公司送达《关于解除榕XX号房屋租赁合同的通知》，被告江西省丰成置业有限公司收到该通知后向原告移交了XX号部分房屋（空置房屋）和有商户经营的办理承租经营合同交接手续。至此，自2018年7月1日起至2019年3月31日止，除被告江西省丰成置业有限公司支付了220153.08元租金外，被告江西省丰成置业有限公司仍欠原告房屋租金1761224.60元未付。 原告接受被告江西省丰成置业有限公司移交的95份有商户的承租经营合同后，上述合同均是由被告江西博览汇文化传播有限公司（原名称为江西古玩城贸易有限公司）作为出租人与次承租人徐加友等人签订的《承租经原合同》，上述合同约定的租赁期限均超过了2019年4月1日，且合同约定的租金支付方式均采取交一年租金免一年租金或者交一年租金免8个月租金方式履行合同，造成原告接收承租合同后无法依据承租合同向次承租人收取2019年4月1日以后的租金，被告江西省丰成置业有限公司的行为给原告造成租金损失848421.60元（即一楼商户租金损失262729.10元、二楼商户租金损失585692.50元）。另外，原告接收房屋后，对该房屋总配电间楼上的卫生间渗漏进行了维修，共支出维修费90179.71元。同时，原告对该房屋配电间进行了整改，共支出配电间整改费27600元。 另查明：2019年2月28日，被告江西省丰成置业有限公司向原告出具《承诺书》，因被告江西省丰成置业有限公司资金短缺无力支付2019年元月的电费，承租由原告先行垫付在一个月内归还原告。此后，原告为被告江西省丰成置业有限公司垫付电费15489.34元和违约金92.94元及水费4649.30元，合计：20231.58元。原告垫付上述水、电费后，被告江西省丰成置业有限公司未按承诺期限归还原告垫付的水电费。 再查明：2018年2月8日，江西省丰成置业有限公司经南昌市东湖区市场和质量监督管理局核准名称变更为江西省丰藏文化发展有限公司。2019年4月9日，江西省丰藏文化发展有限公司经南昌市东湖区市场和质量监督管理局核准名称又变更为江西省丰成置业有限公司。2019年6月10日，江西古玩城贸易有限公司经南昌高新技术产业开发区市场和质量监督管理局核准名称变更为江西博览汇文化传播有限公司。 上述事实，有南昌市东湖区经营性房产租赁合同、租赁合同补充协议、（2018）赣0102民初4056号民事判决书、解除XX号房屋租赁合同通知、承诺书、水、电费缴费凭证、银行转账凭证、房屋所有权证、东湖区房地产经营公司情况说明以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为：原告南昌市洪宝物业有限公司与被告江西省丰成置业有限公司签订的《经营性房产租赁合同》和《租赁合同补充协议》均合法有效，被告江西省丰成置业有限公司逾期多个月未向原告支付租金构成违约，根据《经营性房产租赁合同》第五条第3项约定，承租人逾期一个月不交租金，出租人有权提前终止合同，收回经营场所，没收合同履约保证金并追究承租人的违约责任。现因被告江西省丰成置业有限公司逾期多个月未交租金。所以，原告享有合同解除权。2019年4月1日，原告向被告江西省丰成置业有限公司送达《关于解除XX号房屋租赁合同的通知》，根据合同法的规定，该解除通知送达后双方的租赁合同已解除，故原告请求确认其与被告江西省丰成置业有限公司签订的《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》于2019年4月1日已解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，自2018年7月1日起至2019年3月31日止，被告尚欠原告房屋租金1761224.60元未付，故原告请求被告江西省丰成置业有限公司支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同第三条第4项约定，承租人延迟交付租金，每延迟一日应向出租人支付1‰的违约金。鉴于合同约定的违约金过高，且被告江西省丰成置业有限公司请求予以适当减少，故本案参照年利率6%计算违约金。另外，原告根据被告江西省丰成置业有限公司的承诺，为被告江西省丰成置业有限公司垫付水、电费20231.58元，故原告请求被告江西省丰成置业有限公司垫付的水电费的诉讼请求，本院予以支持。另由于被告江西省丰成置业有限公司移交给原告的承租合同中，有95份承租合同履行期限超过了2019年4月1日，且被告江西省丰成置业有限公司通过由次承租人交一年租金免收一年租金方式，变相的收取了次承租人2019年4月1日以后的租金，被告江西省丰成置业有限公司行为给原告造成了848421.60元的租金损失，故原告请求被告江西省丰成置业有限公司赔偿该租金损失的诉讼请求，本院予以支持。原告接收房屋后，原告对房屋渗漏及配电间进行整改所支出的费用，因原告未提供证据证明该房屋损坏系被告江西省丰成置业有限公司故意造成的，故对该维修费用及整改费用，应由原告自行承担。被告江西博览汇文化传播有限公司与原告没有合同关系，故原告请求被告江西博览汇文化传播有限公司承担民事责任的诉讼请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告南昌市洪宝物业有限公司与被告江西省丰成置业有限公司签订的《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》于2019年4月1日解除； 二、被告江西省丰成置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市洪宝物业有限公司2018年7月1日至2019年3月31日期间的房屋租金1761224.60元及自2019年4月1日起至付清该房屋租金之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金； 三、被告江西省丰成置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市洪宝物业有限公司垫付的水、电费20231.58元； 四、被告江西省丰成置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市洪宝物业有限公司2019年4月1日后的租金损失赔偿款848421.60元； 五、驳回原告南昌市洪宝物业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 原告南昌市洪宝物业有限公司预交案件受理费30610元，由被告江西省丰成置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  徐荣根 人民陪审员  陈 冬 人民陪审员  张晓茜 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  郑晓晓 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。