北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初31304号原告：向婕，女，1984年10月3日出生，土家族，北控水物（中国）投资有限公司职员，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜杨，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石爱梅，现住北京市朝阳区。被告：王晓雨，女，1981年12月8日出生，汉族，北京立思辰新技术有限公司职员，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：韩旭（王晓雨之夫），现住北京市昌平区。原告向婕（以下称原告）与被告王晓雨（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜杨、石爱梅，被告委托诉讼代理人韩旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿因房屋漏水产生的维修费用16683．2元；2、请求被告赔偿因房屋漏水给原告造成的实际损失2万元（含房屋租赁费用16883．67元、交通费1000元、误工费2116．33元）。事实和理由：2018年4月8日，原告作为买受人、被告作为出卖人，就北京市朝阳区水岸庄园X号X层X单元X3号房屋签署《房屋买卖合同》，该合同第五条“房屋产权及具体状况的承诺”约定，“出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水情况，出卖人应该在交付房屋之前完成维修。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修房屋影响买卖人使用的，出卖人另应当赔偿买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内”。原告和被告于2018年9月15日完成标的房屋的交付。原告接收房屋后发现房屋卫生间存在漏水（漏水问题在房屋交付前产生并应持续相当长时间了），严重影响房屋质量和原告的生活，与被告协商未果，原告委托第三方就房屋卫生间漏水进行维修，产生维修费用16683．2元。2018年9月15日至2018年12月28日，因维修房屋卫生间漏水相关设施，致使房屋无法正常使用，原告产生租赁费用共计16883．67元。因维修房屋卫生间漏水，原告产生误工费、交通费等费用，酌定为3116．33元。根据法律规定及双方《房屋买卖合同》的约定，特起诉请求判令被告赔偿维修费用和原告的实际损失。被告辩称，原告的诉讼请求不符合实际。我在涉案房屋居住过程中没有出现漏水情况，在房屋交付的时候，原告也是签字验房了。原告只是向我发了照片，没有让我实际现场去看。我在不确定是否漏水的情况下，让原装修公司去现场看一下，但原告已实际装修完毕。所以，可能是原告自己的原因导致漏水，不认可原告的诉讼请求。经审理查明：2018年4月8日，被告作为出卖人、原告作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落在北京市朝阳区水岸庄园X号楼X层X单元X3号，房屋成交价格为308万元；出卖人确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（漏水指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复；如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修费用影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失；但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。2018年9月15日，被告将房屋交付给原告。庭审中，原告称其于2018年10月4日让装修公司进场装修，在换壁纸时发现房屋有渗水情况，另约在2018年10月4日，物业工作人员带着邻居找上来，邻居说其天花板出现渗水情况。被告对上述陈述不认可，称其在涉案房屋居住3年多的时间里，楼下从来没有找过说有渗水情况发生。原告提交其与被告微信聊天记录，显示：2018年10月4日，原告：“亲爱的，我们现在在装修房子，目前在拆开壁纸的时候发现厕所墙面渗水比较严重，已经从洗手间墙壁渗到了次卧衣柜那边，在把壁纸及踢脚线拆开后发现里面的墙有的都已经发粉发霉了，现在装修公司要解决这个问题需要了解下情况：一是厕所墙面打过胶，以前是有过渗水的问题吗？大概是这个啥情况，渗水点在哪儿？再就是以前有没有渗水到楼下过呢？了解具体情况后我们好和装修公司商量下一步怎么弄”，被告：“你让物业来检查一下地暖”“看看地暖是不是漏水”“地暖在入户门鞋柜下面”“把那个里边的门板抽出来。藏在里边了”，原告：“好的，我了解啦，对了，咱们之前卫生间做的防水木有啥问题哈？”，被告称：“一直没事，楼下没说过漏水，也没找过我们”，原告：“我知道了哈”，被告：“之前一直很干燥啊，没发现漏水！踢脚线也很干燥，没发现问题”，原告：“嗯，今天开始拆墙纸和踢脚线才发现这个问题”，被告：“不过时间长了拖地的时候水渍肯定有，地板的踢脚线当时买的实木的，肯定不如塑料的防水，也有可能是潮湿”“厕所二台洗衣机好好处理一下，会反味”“如果你们放一台洗衣机的话，堵上一个下水口”，原告：“目前看来应该是渗水的问题，我们再找物业沟通也了解下情况”“多谢哈”。2018年10月21日，原告：“晓雨，卫生间渗水的问题唯一的解决方案只能全部刨了重新弄重新做防水，我们现在刨开之后发现在淋浴的地漏管道里面还接了一个管道，应该是空调的冷凝管，这个管道当初装的不是很好也是导致回流渗水的一个原因，那个空调冷凝管是当时开发商这么装的还是你们自己后来弄的？我们得了解情况看看怎么改一下，不然渗水的问题不能完全解决”，被告：“空调是开发商送的”“中央空调是开发商带的”。上述聊天中，原告另发送照片若干，显示壁纸和踢脚线拆除后发现的墙面潮湿霉变情况。被告认为上述聊天记录表明原告已于2018年10月4日和2018年10月21日表示其自己找装修公司解决问题，没有提出诉求。原告提交其与房屋买卖合同中介人员焦华锋沟通渗水事宜的聊天记录，显示经中介与被告沟通后，2018年11月12日、11月13日均无人与被告联系处理渗漏问题。被告提交微信聊天记录，证明其第一时间联系了原来的装修公司并协调维修事宜，经沟通该装修公司于2018年11月14日上门检修处理，2018年11月16日被告联系中介询问房屋检修情况时，中介回复说原告已经将房屋翻新了，无法查看漏水处，故无法确认是否是原装修漏水。原告称其等不到被告的解决为防止损失扩大，自己找工人解决。被告提交其与北京阔达建筑装饰工程有限责任公司于2014年12月27日签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，附件六《家装工程保修单》注明“自竣工验收之日起，装饰装修工程保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间防渗漏工程保修期为五年”，认为原告自行维修导致被告无法在原质保期内让装修公司维修。原告认为上述证据与其无关。被告提交其于2018年8月1日至2019年7月31日的租房合同，证明其自2018年7月16日搬家以来，未在涉案房屋居住，无法查看并判断房屋漏水的事实。原告认为该证据与本案无关。为证明损失，原告提交如下证据：1、订货时间为2018年10月27日、送货时间为2018年11月7日、金额为5000元的购买墙地砖的《定/销货单》一份。2、北京京平恒远建筑装饰工程有限公司于2018年11月20日开具的金额为2500元的涉案房屋贴砖工时费收据一张。3、廊坊冀雄建筑工程有限公司盖章确认的《装修工程结算单》，显示涉案房屋发生装修费用共计9183．2元，装修项目包括：拆除、墙面地面清理及抹灰、做防水、刷胶拉毛、玄关次卧墙面除霉和维修、安装、垃圾清运、地暖打压测试、装修管理费（代缴）、装修标识工牌（代缴）。4、2017年11月26日至2018年11月18日《房屋租赁合同》一份（租金总计52274元）及2018年11月19日至2018年12月28日《房屋租赁合同一份》（租金总计7039元），欲证明2018年9月15日至2018年12月28日房屋租赁费用为16883．67元。5、廊坊冀雄建筑工程有限公司于2018年10月12日作出的工程预算表一份，内容为对涉案房屋卫生间漏水处理工程发生费用共计8883．2元。6、廊坊冀雄建筑工程有限公司于2019年4月22日出具的情况说明一份，主要内容为该公司对涉案房屋实施装修，在卫生间发现两处漏点，漏水范围涉及卫生间、入门过道、客厅和次卧墙面和地面，由于原告要尽快入住，该公司进行了防水处理，发生卫生间漏水修复工程费用。被告对证据1、2、3无异议，但认为上述费用不应由其赔偿，对证据4、5、6均不认可。原告另称其发生误工损失，均为处理漏水装修事宜不定期向单位请一两个小时的假，其基本月薪为12000元。被告对此不认可。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《定/销货单》、《装修工程结算单》、《房屋租赁合同》、情况说明、工程预算表等书证及聊天记录截图、当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议系双方真实意思表示，双方均应依约履行。合同约定，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复；如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因维修费用影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。根据漏水照片可见，涉案房屋的漏水痕迹是一个成就性漏水痕迹，且原告在交付房屋后不久即发现渗水，故可认定涉案房屋在交付之前就因漏水对墙壁造成损害。原告在房屋交付验房时未能当场发现上述漏水部分，并不能免除被告的维修义务或赔偿责任。从双方微信聊天记录来看，2018年10月4日原告即已告知被告发现房屋漏水情况，被告已知晓其可能就此担负相关合同责任，在原告并未明确免除被告责任的情况下，被告直到2018年11月中旬仍未对妥善完成其维修义务，就一般居民家庭装修期限来看，被告长达一个多月未完成维修，具有明显拖延，原告自行修复及时止损于法有据，亦符合情理。关于维修费用，原告提交证据证明其共花费16683．2元，该费用未超过合理限度，本院予以支持。关于原告主张的租房损失，其中2017年11月26日至2018年11月18日《房屋租赁合同》期内的租金在发现漏水之前早已发生，不应认定为原告的实际损失；关于2018年11月19日至2018年12月28日《房屋租赁合同一份》期内租金7039元，本院根据实际维修时间等情况予以支持。关于交通费和误工费，原告未能提交证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告王晓雨于本判决生效之日起七日内赔偿原告向婕维修费16683．2元、租房损失7039元，以上共计23722．2元；二、驳回原告向婕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费717元，由原告向婕负担324元（已交纳），由被告王晓雨负担393元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 蔡 峰审判员 付瑞洁审判员 文怡昊二〇一九年十一月八日书记员 马 悦