广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10808号原告：张辉，男，1980年11月13日出生，汉族，住广州市增城区。原告：黎清燕，女，1983年10月25日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：张辉，男，1980年11月13日出生，汉族，住广州市增城区，系原告黎清燕的配偶。被告：广州市万卓置业有限公司，住所地广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：陆文军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。原告张辉、黎清燕与被告广州市万卓置业有限公司（以下简称“万卓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法由审判员邓颖适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告张辉、被告万卓公司的委托诉讼代理人王煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张辉、黎清燕向本院提出诉讼请求：1.被告支付延期交房违约金共计81756元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2016年6月11日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于广州市黄埔区翠宇三街A2栋3208房，房屋总价1508420元，合同约定交房时间为2018年9月30日，但被告直到2018年12月30日才交付房屋给原告。但由于该房屋所处A2栋存在漏水和卫生间没有做防水措施以及一楼厨房的排水管道经过了楼下另一户型的主卧，而且该房的二楼主卧有排污管经过，根据国家标准《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第8.2.7条规定“住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置，排水管不得穿越卧室”，故被告对A2栋的所有房屋卫生间进行整改，也对原告二楼主卧及厨房的排水管道进行移除。被告告知原告整改期限到2019年7月1日止，在整改期间导致原告无法使用此房屋，直到2019年6月28日原告才办理了收楼手续，且办理收楼手续时该房仍在整改期间。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金。违约金的计算方法是以房屋总价的0.02%按日支付违约金，从合同约定的交房时间2018年9月30日计算至办理收楼手续时即2019年6月28日止，共计271天，故违约金合计81756元（1508420元×0.02%/天×271天）。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告万卓公司辩称：一、涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，被告已经依约向原告送达商品房交付使用通知书，原告应依约办理收楼手续，其延期收楼行为所导致的后果应自行承担。二、涉案房屋符合交付条件后，被告存在逾期通知的行为，应承担一部分违约金，被告对该部分的违约金予以认可。三、在房屋交付后，涉案房屋所在楼栋的整体卫生间升级改造属于被告应涉案房屋业主要求为改善、提升业主居住舒适度而进行的优化项目，既不属于合同约定的房屋交付条件的瑕疵或变更，也不属于对房屋质量的维修或保修事项，不构成延迟交付的违约事实。四、对于被告逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金标准也应当予以调低。首先，商品房买卖合同中明确约定违约金条款计算最高违约金限额为涉案房屋总价款的3%。其次，涉案房屋价值已经大幅上涨，购房资金成本可以忽略不计，未造成原告损失。再次，涉案房屋同地段同面积房屋的租金仅为2000余元，若以该租金标准计算逾期交付房屋造成的损失，则原告起诉的违约金数额已远远超过其实际损失。据此，请求法院对逾期部分的违约金予以调低。本院经审理查明事实如下：2017年6月11日，万卓公司（甲方、卖方）与张辉、黎清燕（乙方、买方）签订了编号为201706145246的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”），约定乙方购买万科尚城御府自编A2、S3栋第自编A2、S3栋32层3208号房，房屋地址为广州市黄埔区翠宇三街4号（自编A2、S3栋）3208房；该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑面积共74.1197平方米，套内建筑面积55.68平方米，共有分摊面积约18.4397平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27090.88元，总金额1508420元，首期款758420元自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款750000元应于2017年6月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2018年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十五条工程质量保修约定，房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同附件六装饰、设备标准约定万科尚城A区为毛坯交楼标准。附件七本合同补充协议，特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用由买方承担。第三十条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。在签订涉案买卖合同及附件之前，2017年5月28日，张辉、黎清燕（甲方、业主）与万卓公司（丙方、项目开发公司）及案外人广东上城建设有限公司（乙方、装修单位，以下简称“上城公司”）签订《房屋装修协议书》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对涉案房屋进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》。4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续。5.乙方应于2018年10月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条房屋装修工程款约定，装修费用为963556元，甲方自愿选择将上述装修费用963556元计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价。第六条房屋交付约定，甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修，乙方承诺于2018年10月30日完成上述房屋的装修，并交付甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。上述协议后附房屋改造工程示意图及万科尚城A区装修、设备标准。上述买卖合同和《房屋装修协议书》签订后，张辉、黎清燕依约支付了合同约定的全部购房款和装修款。万卓公司拟证实涉案房屋于2018年11月30日符合涉案买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2016年6月17日，涉案楼盘取得广州市黄埔区民防办公室出具的《防空地下室建设意见书》；2.2016年7月20日，涉案楼盘取得广州市黄埔区环境保护局出具的《关于的批复》；3.2017年11月17日，万卓公司取得广州市黄埔区市场和质量监督管理局出具的《广州市特种设备使用登记证》；4.2018年2月9日，涉案楼栋取得了《建设项目环境保护设施验收报告》；5.2018年5月30日，涉案楼盘取得广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；6.2018年6月22日，涉案楼栋取得广州市国土资源和规划委员会出具的《建设工程规划验收合格证》；7.2018年7月6日，涉案楼栋取得《建筑工程竣工验收报告》，其中电梯的工程质量评定验收合格；8.2018年1月5日、2018年7月10日，涉案楼盘自编A2栋和S3#、S5#、A5#、A6#、S6#、A10#、S7b#、A7#、L1#、L2栋分别取得广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》；9.2018年9月19日，涉案楼栋在广州市黄埔区住房和建设局办理竣工验收备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；10.2018年11月8日，广州市黄埔区翠宇三街1、2、3、4、6、8、10、12号、翠宇四街1、3号符合通邮条件；11.2018年11月12日，涉案楼盘A2#、A5#、A6#、A7#、A10#取得《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》；12.2018年11月28日，涉案楼盘取得广州市自来水公司东区供水分公司出具的《安装市政管道工程竣工证明书》《新（改）装管道水质验收合格证明书》；13.2018年11月30日，涉案楼盘取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》。万卓公司还提交了涉案楼盘的《住宅质量保证书、住宅使用说明书》及《万科尚城御府管理规约》。2018年12月28日，万卓公司向张辉、黎清燕发出《商品房交付使用通知书》，通知张辉、黎清燕于2018年12月30日至2018年12月31日办理涉案房屋交接手续。张辉、黎清燕确认于2018年12月30日签收该邮件。张辉、黎清燕于2018年12月31日前往涉案房屋进行验收。张辉、黎清燕称验收时发现涉案房屋的整体卫浴漏水，存在安全隐患，为此提交了《装修房客户验房指引表（A1版）》予以证明。该表上有张辉的签名，“需要说明的事项”中手写“由于卫浴漏水，需要整改施工，一直没法入住”。万卓公司对该表的真实性不予确认，并否认卫生间存在漏水问题。另查，万卓公司于2019年1月22日向涉案楼盘业主出具《关于万科尚城A2/A5/A6/A7/A10栋业主所提问题的回复》，其中称对涉案房屋的整体卫浴进行了专家论证，论证意见为“鸿力整体卫浴产品基本符合GB/T13095-2008《整体浴室》国家标准，自然具备防水功能。采用鸿力的整体卫浴体系，土建楼地面可不做防水层”，为了打消业主对卫生间可能漏水的顾虑，拟对A2/A5/A6/A7/A10栋有需求的业主的卫生间增加防水层施工，防水施工完成后将进行闭水检查，该施工统一于2019年3月1日自上而下开始，全部完成预计需约3-4个月，期间物业管理费免除。万卓公司又于2019年3月13日向涉案楼盘业主出具《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》，称对卫生间增加建筑防水层施工，计划施工时间为2019年3月1日至6月30日。此外，万卓公司在上述两份文件中还对厨房排水立管穿越卧室、公区连廊高度、开放式连廊、部分户型上旋窗影响开门和通行、78方户型房间主卧设置排水管和空调机位、厨房与阳台防水等问题拟出了整改方案。张辉、黎清燕主张上述证据证实涉案房屋存在严重卫生间漏水等问题，不符合交楼条件，万卓公司辩称上述整改属于业主选择的升级改造内容，属于房屋交付完成后的优化升级行为，不构成迟延交付。再查，万卓公司于2019年6月2日出具《专项维修完成确认函》，告知张辉、黎清燕涉案房屋整体卫浴保修事项已完成，通知张辉、黎清燕于2019年6月9日前到现场验收。张辉、黎清燕已于2019年6月28日收楼。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《房屋装修协议书》及其附件、《防空地下室建设意见书》《关于的批复》《建设项目环境保护设施验收报告》《广州市特种设备使用登记证》《客户受电工程竣工检验意见书》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请书》《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》《安装市政管道工程竣工证明书》《新（改）装管道水质验收合格证明书》《永久水表安装完毕证明书》《住宅质量保证书住宅使用说明书》《万科尚城御府管理规约》《商品房交付使用通知书》、邮单、妥投记录、《关于万科尚城A2/A5/A6/A7/A10栋业主所提问题的回复》《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》、《专项维修完成确认函》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，张辉、黎清燕与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是万卓公司是否需要承担逾期交房的违约责任。本院对此分析认定如下：首先，关于涉案房屋符合交楼条件的时间认定。虽然涉案买卖合同补充协议第七条对涉案买卖合同第十五条进行了变更，但变更后的交楼条件低于法定标准即涉案房屋必须取得竣工验收备案表及满足通水、通电、通气、通邮条件，不应适用，故本案中应适用买卖合同第十五条来认定涉案房屋符合交楼条件的时间。根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2018年9月30日前，涉案房屋并未符合法定的交楼条件，直至2018年11月30日满足供水条件后，涉案房屋才完成“四通”，故本院认定涉案房屋符合交楼条件的时间为2018年11月30日。其次，涉案房屋符合买卖合同约定的交楼条件后，还应向业主发出收楼通知书通知业主收楼。本案中，万卓公司于2018年12月28日才邮寄《商品房交付使用通知书》通知业主收楼，张辉、黎清燕于2018年12月30日签收，根据《商品房交付使用通知书》中载明的时间，张辉、黎清燕最迟可于2018年12月31日收楼。万卓公司在买卖合同约定的时间内不符合交楼条件和未依约通知张辉、黎清燕收楼，应由万卓公司承担违约责任即逾期交楼违约金。再次，张辉、黎清燕于2018年12月31日首次前往收楼，但未办理收楼手续，但此时涉案房屋已符合法定和约定的交楼条件，张辉、黎清燕在首次收楼时提出的涉案房屋存在的问题属于房屋质量保修范围，应由万卓公司承担保修义务，但张辉、黎清燕拒绝收楼不妥，本院认定2018年12月31日视为收楼。对于万卓公司在《关于万科尚城A2/A5/A6/A7/A10栋业主所提问题的回复》《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》中确认涉案房屋交付时安装的整体卫浴未刷防水需进行整改的问题，本院认为，这只能证实涉案房屋存在房屋质量瑕疵，并不足以证实影响其正常居住和使用，上述问题属于房屋质量保修的范围，张辉、黎清燕不能据此拒绝收楼。若万卓公司在承担涉案房屋保修责任期间导致张辉、黎清燕的损失，张辉、黎清燕可另行主张。最后，关于逾期交楼违约金的计算。根据买卖合同约定，逾期交楼违约金应每日按已付房价款0.02%的标准计算，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。张辉、黎清燕主张按照已支付的总房价款1508420元为本金计算理据充分，本院予以支持。综上，万卓公司应向张辉、黎清燕支付自2018年10月1日至2018年12月31日的逾期交楼违约金共计27754.93元（1508420元×0.02%×92天）。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市万卓置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张辉、黎清燕支付2018年10月1日至2018年12月31日的逾期交房违约金共计27754.93元；二、驳回原告张辉、黎清燕的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，由原告张辉、黎清燕共同负担609元，被告广州市万卓置业有限公司负担313元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 邓 颖二〇一九年十一月二十日书记员 陆镇培