河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初2954号原告：杜燕军，男，1963年12月30日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告：杨清芳，女，1962年7月1日出生，汉族，住址同上。被告：安阳市博大物业管理有限责任公司，住所地安阳市北关区友谊路（红旗路办事处院内）。法定代表人：徐威，职务：总经理。委托诉讼代理人：牛红生，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所律师。原告杜燕军、原告杨清芳与被告安阳市博大物业管理有限责任公司（以下简称博大物业）财产损害赔偿纠纷一案，原告杜燕军、杨清芳于2018年11月13日向本院申请对原告案涉房屋漏水造成的财产损失进行司法鉴定，本院于诉前依法进行了委托。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜燕军、杨清芳，被告博大物业委托诉讼代理人马晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜燕军、杨清芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告（家具、实木门、墙壁）直接损失（6785元），地面粉化污染清理、财产损害评估费（2000元）、图书（327.9元）及近两年来由于房屋无法居住而损失的房屋租赁费12000元（2017年4月15日至2018年4月15日的一年租金），损失合计21112.9元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告是安阳市师范学院园鼎苑B2号楼一单元402房间的业主（该房待入住）。2016年11月16日早上约7点半左右，该楼一单元301的秦老师来电话说：“你们家入户门向外溢水，水已经沿着楼梯流到楼下单元门口的外面，快来看看是怎么回事？”，原告急忙动身用30分钟赶到现场后发现，室内满地都是水，最深处有十几厘米，水还源源不断漫过入户门的门栏、阳台门栏在向室外流，打电话给博大物业园鼎苑项目部客服找暖气维修人员，十多分钟未见维修人员赶到事故现场处理进水事故，无奈自己查看进水原因，发现屋内暖气进水原因系楼道入户进水阀门无故打开所致（回水阀门处关闭状态），原告关闭后停止漏水。损害后果，导致墙壁上的涂料大块脱落，实木门板，家具模板胀开，漆膜脱落、变形，几十本图书遭受污水浸泡，墙壁、地面翘皮，脱落，返碱。多次找博大物业管理有限公司园鼎苑项目部及其博大物业管理有限公司有关负责人申述财产损害赔偿要求，但该公司有关部门工作人员隐瞒事实真相，推诿扯皮，致使房屋至今无法入住，财产损害至今得不到赔偿，为此请求法院裁决，维护合法权益。被告博大物业辩称，原告诉请无事实和法律依据，依法应驳回。理由如下：1.2016年10月22日被告在园鼎苑小区各单元楼张贴公告告知业主暖气试水时间为2016年10月29日至31日，原告所在单元楼试水时间为2016年10月30日，试水期间原告家一切正常，并未发生漏水现象，被告已经尽到应尽的告知注意义务，原告家漏水与被告不存在因果联系；2.据原告诉状称，其漏水是由于楼道进水阀门被打开，其餐厅暖气片上丝扣漏水导致，楼道进水阀门被打开不是被告所致，是原告自身原因所致，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告杜燕军提交2016年11月16日、2016年11月30日照片13张、2016年11月16日视频、通话录音2份、面谈录音1份、证人辛某书面证言、证人武某书面证言、证人张某书面证言、《安阳师范学院弦歌大道校区家属院物业服务合同》、益和热力供热明白纸、《安阳市城市几种供热管理办法》、房权证及二原告结婚证复印件、广达评鉴字[2019]第028号评估报告、评估费收据、图书照片3张、案涉房屋租赁合同；被告博大物业提交照片4张。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告杜燕军、杨清芳系安阳市开发区银杏大街办事处××区××楼××单元××号房屋业主，二原告系夫妻关系。被告博大物业负责安阳市开发区银杏大街办事处平原路439号园鼎苑B区的物业管理与服务，物业服务合同第三条约定管理事项包括家属院园区供热管理与维护，该合同附件1中约定“八、对家属院园区供热管理与维护的要求1、包括与热力公司对接，保证园区正常供暖2、加强对供暖设备的日常管理与维护，保障供暖季室内温度不低于16摄氏度3、供暖系统出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，零修合格率达到98%以上，一般性维修不过夜。”2.2016年10月27日，被告在园鼎苑B区张贴公告，告知小区业主暖气试水时间为2016年10月29日至2016年10月31日期间，并告知了相关注意事项。3.2016年，原告未缴纳暖气费，也未开通案涉房屋内的暖气。原告诉称，2016年11月16日其邻居给其打电话称案涉房屋往外溢水。原告赶到上述房屋内，发现屋内餐厅暖气进水阀门丝扣处漏水，其将楼道内的暖气入户进水阀门关闭后，房屋内的暖气不再漏水。暖气入户进水阀门在暖气柜中，暖气柜当时也是打开状态。因原告未入住该房屋，故其在暖气柜门上贴有“西户无人请勿开水”的纸条。对此原告提交了漏水房屋的照片、书面证人证言。房屋照片显示原告屋内进水情况及物品损失相关情况。张某在书面证人证言中称，其2011年11月16日上午8点多看到原告在家清理积水，且其知晓楼道暖气柜门上贴有“西户无人请勿开水”的纸条。武某在书面证人证言中称，其于2016年11月16日上午7点多看到水从原告家入户门门槛向外流，于是其打电话通知了原告相关情况。辛某在书面证人证言中称，其于2016年11月16日上午7点多看到水从原告家入户门门槛向外流，于是其打电话通知原告过来处理。被告认可暖气柜在正常情况下应当上锁，但辩称其入住案涉小区时，小区存在诸多问题，学校未完成维修前，被告不负责管理维护暖气柜及暖气入户进水阀门的管理维护，且其已于2016年10月26日在小区内张贴公告，告知业主试水时间及注意事项，故原告暖气漏水造成其财产损失与其无关。4.原告于2018年10月16日与被告的工作人员张蕾通话，原告问“进水原因”，张蕾称“你们家入户阀门坏了”。原告于2018年10月16日与被告工作人员客服主管王玉凤通话，原告问“张经理说你说的，我们家入户阀门坏了”，王玉凤称“听暖气师傅说的”、“听暖气师傅说外面的阀门不管用，你们家的阀门是不是开着，入户阀门关不严”、“听暖气师傅说谁不用外面的阀门都拧着了，但时间长了都关不严，咱家里的阀门还开着了，就进水了”、“师傅每年都是外包出去的，临时找的”、“当时那两天试水时候它就没法锁，工人多，人也杂，它不可能每人一把钥匙，怕谁家漏水维修不方便，所有的就全部开着了”。2018年11月3日，原告与被告公司的王建国通话，原告问“用户暖气缴费的时间节点是什么时候”，王建国称“热力公司对未交费的用户会采取关闭阀门、封管、断管等措施”，原告称“那11月15号正式供暖之前阀门肯定应该关闭的”，王建国称“热力公司对未交费的用户会采取关闭阀门、封管、断管等措施”。5.原告称因暖气漏水造成其房屋内财产损失，对此提交了房屋内财产损失照片、证人证言等证据。原告向本院申请对原告案涉房屋漏水造成的财产损失进行司法鉴定，鉴定时原告提交了其房屋内财产受损情况表、质量保修卡、订货单的证据。经原告申请，本院委托，河南广达资产评估事务所出具评估报告，评估结论为：杜燕军、杨清芳房屋漏水损失在评估基准日2019年2月26日的评估截止为￥6785元。原告支付评估费为2000元。本院认为，原告杜燕军、杨清芳所有的安阳市开发区银杏大街办事处××区××楼××单元××号房屋内财物于2016年11月16日受损，受损原因为原告房屋外的暖气柜及柜中的暖气入户进水阀门在原告未缴纳暖气费、未开通暖气的情况下被打开，供热期间热水经由入户进水阀门进入房屋内，导致暖气漏水造成房屋内的财物受损。被告辩称其已经张贴公告，告知小区业主试水时间及注意事项，试水期间原告房屋暖气未发生漏水，故原告房屋内暖气漏水与其无关，本院认为，根据被告提交的公告，其通知试水的时间为2016年10月29日至2019年10月31日，当时原告房屋内暖气未漏水与其在2019年11月16日漏水并无关联性，且被告告知业主的是试水期间的相关事项，并非正式供暖的注意事项，故对其该答辩意见，本院不予采纳。被告认可暖气柜应上锁，但辩称其不负责管理维护，原告屋内暖气漏水是由于屋内暖气片漏水导致，且原告未对暖气进行报停，故原告损失与被告无关，本院认为，首先根据原告提交的物业服务合同第三条约定管理事项包括家属院园区供热管理与维护，故被告应按合同约定履行其管理维护的义务，被告认可暖气柜应上锁，暖气入户进水阀门及暖气柜均应由其进行管理和维护，其次根据原告提交的通话录音，被告工作人员认可2016年11月16日原告的暖气入户进水阀门未关闭导致原告房屋内进水，暖气试水后未对暖气柜进行上锁，被告明知原告暖气入户进水阀门关闭不严仍然进行暖气开通操作，再次按照常理业主使用暖气需报请开通并交纳暖气费，被告称原告未报停暖气，故入户进水阀门打开与被告无关的答辩意见，显然不符合常理，被告也未提交证据证明其已向案涉小区业主发布不使用暖气需报停的通知。故综上所述对被告答辩意见，本院不予采信。本院认为被告未对暖气柜上锁、未关闭入户进水阀门的行为导致供热期间热水进入原告房屋内，造成暖气漏水、财产损失的结果，故被告应对原告的财产损失承担赔偿责任。关于原告的损失数额，依据鉴定报告，原告财产损失数额为6785元，原告因本案支付鉴定费共计2000元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张图书损失为327.9元，本院认为，原告图书虽因进水造成了损坏，但其提交的证据不足以认定其图书已经全部损失，故本院酌定图书损失为100元。原告主张因房屋财物损失造成其案涉房屋无法对外出租，其租赁费损失12000元，对此提交租赁合同，本院认为该租赁合同签订时间为2017年3月18日，当时案涉房屋已经发生漏水并造成损失，原告明知房屋无法使用仍然与他人签订租赁合同，导致其损失租赁费，该损失并非被告行为所致，故对原告该项主张，不予支持。综上所述，本院确认原告各项损失共计8885元，被告博大物业应向原告杜燕军、杨清芳赔偿上述损失。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安阳市博大物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告杜燕军、原告杨清芳各项损失共计8885元；二、驳回原告杜燕军、原告杨清芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，减半收取164元，原告杜燕军、原告杨清芳共同负担95元，被告安阳市博大物业管理有限责任公司负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  郭晨曦二〇一九年十一月二十日代理书记员  盛鹏宇