广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4181号原告：从化市青云大厦物业管理有限公司，住所地：广州市从化街口蓝田西路一巷5幢111号，统一社会信用代码：91440101737182494Y。法定代表人：李惠章。委托诉讼代理人：蔡思仁，男，1972年5月23日出生，汉族，住贵州省仁怀市，系公司员工。委托诉讼代理人：周焕英，女，1985年11月24日出生，汉族，住广州市从化区，系该公司员工。被告：李建军，男，1971年4月10日出生，汉族，住广州市从化区。原告从化市青云大厦物业管理有限公司与被告李建军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法由审判员曾燮灵适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡思仁、周焕英，被告李建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告从化市青云大厦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费1325.8元，滞纳金354.65元，合计1680.45元给原告（计至2018年5月31日）；2.判令被告支付拖欠的公摊水费3.82元，公摊电费482.82元，公摊水电费滞纳金共107.77元，合计594.41元给原告（暂计至2018年10月31日）；3.判令被告立即支付拖欠的水费434.85元，滞纳金102.28元，合计537.13元给原告（计至2018年10月31日）；4.判令被告立即支付拖欠的车管费1100元，滞纳金308.97元，合计1408.97元给原告（计至2018年5月31日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是广州市从化区街口街河滨南路75-79号贝月湾小区（以下简称“贝月湾小区”）的物业管理服务公司，被告是贝月湾小区C栋603房的业主。原告自2012年起为贝月湾小区提供物业管理服务，原告为被告提供物业管理服务期间，被告每月5日前向原告支付物管费及相关费用。但被告自2017年7月起拖欠物管费及相关费用，被告物业管理服务费1325.8元，滞纳金354.65元，合计1680.45元给原告（计至2018年5月31日）；拖欠的公摊水费3.82元，公摊电费482.82元，公摊水电费滞纳金共107.77元，合计594.41元（暂计至2018年10月31日）；拖欠的水费434.85元，滞纳金102.28元，合计537.13元（计至2018年10月31日）；拖欠的车管费1100元，滞纳金308.97元，合计1408.97元给原告（计至2018年5月31日）。被告拖欠费用合计4220.96元。鉴于原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。庭审中，原告明确滞纳金的计算方式为：以尚欠费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准，从当月应收费用(欠费)次月开始计算至还清之日止。在庭审后，原告明确2018年3月-4月的公摊水电费多收2.06元，应在公摊电费总额予以扣减即482.82元-2.06元=480.76元。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.李建军身份信息、权属证明；2.缴费收据清单；3.水费发票（15张）及抄表读数（2张）；4.分摊水费发票（16张）；5.分摊电费发票（24张）；6.分摊办法与金额说明；7.欠费明细表。被告李建军辩称：1.物业管理费同意支付。2.对于水费及公摊水电费，对水费，我认为拖欠的水费读数不准确，要求有资质的部门对我的水表进行检测；对公摊水电费，我认为公摊水表不准确，原告也没有对公摊水电费进行公示，请法庭核实后，再交纳。3.对于车管费，原告从50元/月，后来升到80元/月，再后来升到110元/月，我方只同意按照50元/月计算。4.对于滞纳金，是原告未按时撤出小区物业，导致被告逾期交物管费、水费及公摊水电费，应对原告要求滞纳金的请求予以驳回。5.诉讼费用由原被告分担。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.从发改函[2018]234号；2.物业服务合同；3.业主委员会每次收水费和公摊费用公示汇总表。经审理查明：贝月湾小区的开发商为广州市从化青云房地产开发有限公司，原告自2009年起为贝月湾小区提供物业管理服务，被告为贝月湾小区C栋603房的业主。庭审中，原、被告均确认双方于2012年签订《物业服务合同》，合同到期后，双方没有续签《物业服务合同》，但被告仍然按照原合同的约定交纳物管费、车管费、水费及公摊水电费给原告。又查，根据原告提交的缴费收据清单、水费发票及抄表读数、分摊水费发票、分摊电费发票、分摊办法与金额说明、欠费明细表、车管费收据等证据证明，自2017年9月-2018年5月期间，被告拖欠物管费1325.8元；自2017年8月至2018年5月期间，被告拖欠车管费1100元；自2017年8月至2018年10月期间，被告使用的总水量为223吨，每吨按1.95元收费，被告拖欠水费合计434.85元；自2017年7月至2018年10月期间，被告拖欠公摊水费3.82元；自2017年7月至2018年10月期间，被告拖欠公摊电费480.76元。再查，双方一致确认，2018年5月25日，涉案房屋所在的小区的业主委员会已与原告解除物业服务合同，并要求其撤出小区。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案中，被告与原告于2012年签订《物业服务合同》，合同到期后，双方没有续签，但被告继续按原合同的约定支付物业管理费、车位管理费、水费及公摊水电费，截止到2018年5月，双方形成事实上的物业服务关系。本案主要涉及以下五方面的问题：一、关于支付物业管理费问题。现原告要求被告支付2017年9月至2018年5月期间的物业管理费，执行标准为双方一直履行的1.4元/平方米，本院认为截止至2018年5月原、被告形成事实上物业服务合同，被告应当按照约定支付物业管理费，故对原告的这项诉讼请求，本院予以准许，被告应支付物业管理费1325.8元给原告。二、关于支付车位管理费问题。现原告要求被告支付2017年8月至2018年5月期间的物业管理费，执行标准为110元/月；被告辩称按照50元/月标准支付，本院认为截止至2018年5月原、被告形成事实上物业服务合同，被告已经按照110元/月的标准支付至2017年7月，被告应当按照约定支付车位管理费，对被告辩称本院不予采纳。故原告要求被告支付车位管理费1100元的诉求，于法有据，本院予以支持。三、关于支付水费的问题。原告已代被告支付了自2017年8月至2018年10月期间的水费，被告应向原告返还相应金额。根据原告提交的收款收据、水费发票、抄表读数及欠费明细表等证据足以证实原告代被告支付的水费合计为434.85元，虽被告答辩对水表读数及收费数额有异议，但其向本院提交的证据未能证明原告提交的水表读数存在错误，其可在对其认为存有异议的水表进行鉴定后，另行主张。故本院对被告该答辩意见不予采纳。故原告要求被告返还垫付的水费434.85元的诉求，于法有据，本院予以支持。四、关于公摊水电费的问题。原告已代被告支付了自2017年7月至2018年10月期间的公摊水电费，被告应向原告返还相应金额。根据原告提交公摊水费发票、公摊电费发票及欠费明细表等证据足以证实原告代被告支付的公摊水费合计为3.82元、公摊电费合计为480.76元。故原告要求被告返还垫付的公摊水费3.82元、公摊电费480.76元的诉求，于法有据，本院予以支持。五、关于滞纳金问题。截止2018年5月前，原告与被告存在事实上的物业服务合同，但并未有如何承担违约责任的约定，可被告逾期支付物业管理费、车位管理费、逾期返还原告缴纳的水费及公摊水电费，必然会造成原告该部分资金的占用损失，被告应予以赔偿。因2018年5月25日业主委员会要求原告撤出涉案小区的物业服务，则从2018年6月起，原告与被告之间的事实上的物业服务合同也已解除，双方的权利义务关系已终止，且小区业主委员会已经要求原告移交相关资料，撤出小区，但因原告未及时退出，导致涉案小区水费、公摊水电费仍从原告账户代扣，则该部分损失应由原告自行承担。故原告主张被告支付自2018年6月至2018年10月期间水费、公摊水电费的滞纳金于法无据，本院不予支持。原告主张滞纳金计算标准，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。本院认为，虽原、被告2018年5月前，存在事实上的物业服务合同关系，但双方并未签订合同，约定双方之间的违约责任，且原告亦未提供证据证明因被告的违约给原告造成的具体损失。因此，基于公平原则，本院酌定本案原告主张的滞纳金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算为宜，且被告每月支付的滞纳金应以每月物管费、车位管理费、水费的总额、公摊水电费的总额为限。因公摊水电费为每两月交纳一次，2018年5月至6月期间的公摊水电费，无法确定每月的产生费用，故本院酌定平均分配该期间的公摊水电费。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告李建军自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月至2018年5月期间拖欠的物业管理费1325.8元及滞纳金（滞纳金计算方式如下：1.2017年9月滞纳金，从2017年11月1日起，以147.31元为基数；2.2017年10月滞纳金，从2017年12月1日起，以147.31元为基数；3.2017年11月滞纳金，从2018年1月1日起，以147.31元为基数；4.2017年12月滞纳金，从2018年2月1日起，以147.31元为基数；5.2018年1月滞纳金，从2018年3月1日起，以147.31元为基数；6.2018年2月滞纳金，从2018年4月1日起，以147.31元为基数；7.2018年3月滞纳金，从2018年5月1日起，以147.31元为基数；8.2018年4月滞纳金，从2018年6月1日起，以147.31元为基数；9.2018年5月滞纳金，从2018年7月1日起，以147.31元为基数，上述均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至付清款日止，每月滞纳金总额以每月物业管理费的总额为限）给原告从化市青云大厦物业管理有限公司；二、被告李建军自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年8月至2018年5月期间拖欠的车位管理费1100元及滞纳金（滞纳金计算方式如下：1.2017年8月滞纳金，从2017年10月1日起，以110元为基数；2.2017年9月滞纳金，从2017年11月1日起，以110元为基数；3.2017年10月滞纳金，从2017年12月1日起，以110元为基数；4.2017年11月滞纳金，从2018年1月1日起，以110元为基数；5.2017年12月滞纳金，从2018年2月1日起，以110元为基数；6.2018年1月滞纳金，从2018年3月1日起，以110元为基数；7.2018年2月滞纳金，从2018年4月1日起，以110元为基数；8.2018年3月滞纳金，从2018年5月1日起，以110元为基数；9.2018年4月滞纳金，从2018年6月1日起，以110元为基数；10.2018年5月滞纳金，从2018年7月1日起，以110元为基数，上述均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至付清款日止，每月滞纳金总额以每月车位管理费的总额为限）给原告从化市青云大厦物业管理有限公司；三、被告李建军于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年8月至2018年10月期间拖欠的水费434.85元及2017年8月至2018年5月期间滞纳金（滞纳金计算方式如下：1.2018年8月滞纳金，从2017年10月1日起，以29.25元为基数；2.2017年9月滞纳金，从2017年11月1日起，以27.3元为基数；3.2017年10月滞纳金，从2017年12月1日起，以29.25元为基数；4.2017年11月滞纳金，从2018年1月1日起，以29.25元为基数；5.2017年12月滞纳金，从2018年2月1日起，以27.3元为基数；6.2018年1月滞纳金，从2018年3月1日起，以31.2元为基数；7.2018年2月滞纳金，从2018年4月1日起，以25.35元为基数；8.2018年3月滞纳金，从2018年5月1日起，以31.2元为基数；9.2018年4月滞纳金，从2018年6月1日起，以25.35元为基数；10.2018年5月滞纳金，从2018年7月1日起，以27.3元为基数，上述均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至付清款日止，每月滞纳金总额以每月水费的总额为限）给原告从化市青云大厦物业管理有限公司；四、被告李建军于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月至2018年10月期间拖欠的公摊水费3.82元、公摊电费480.76元及2017年7月至2018年5月期间滞纳金（滞纳金计算方式如下：1.2017年7月至8月滞纳金，从2017年10月1日起，以59.88元+0.39元为基数；2.2017年9月至10月滞纳金，从2017年12月1日起，以62.84元+0.79元为基数；3.2017年11月至12月滞纳金，从2018年2月1日起，以61.73元+0.67元为基数；4.2018年1月至2月滞纳金，从2018年4月1日起，以60.39元+0.82元为基数；5.2018年3月至4月滞纳金，从2018年6月1日起，以58.53元+0.35元为基数；6.2018年5月滞纳金，从2018年8月1日起，以29.695元+0.145元为基数，上述均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至付清款日止，每月滞纳金总额以每月公摊水电费的总额为限）给原告从化市青云大厦物业管理有限公司；五、驳回原告从化市青云大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告李建军负担。本判决为终审判决。审判员  曾燮灵二〇一九年十一月十五日书记员  卢丽云