河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异245号 案外人：苗某生，男，1991年6月13日出生，汉族，现住邢台市邢台县。 申请执行人：武某秀，女，1944年9月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司），住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室，统一社会信用代码911305005619725986。 法定代表人：贺某强，董事长。 委托代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 被执行人：贺某强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 在本院执行武某秀与邢台福麟房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人苗某生于2019年8月14日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人苗某生称：申请执行人武某秀与被执行人邢台福腾房地产开发有限公司、被执行人贺某强，在河北省石家庄市中级人民法院执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决书的过程中，贵院查封了位于邢台市。案外人依法提出执行异议。请求事项：请求法院依法中止对位于邢台市的执行。解除对该房产的查封。事实与理由：案外人于2017年4月6日与邢台福麟房地产开发有限公司签订福麟小镇（南石门）认购书，购买由邢台福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市。贵院在武某秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇3号楼2单元1001号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人邢台福麟房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款76600元，剩余280000元购房款办理银行按揭贷款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议请求贵院解除对该房产的查封。申请人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至贵院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市的执行。解除对案外异议人购买的房产的查封。 申请执行人武某秀答辩称，案外人的异议理由不成立，请求依法驳回。 案外人向本庭提交如下证据： 证据一、2017年4月6日记账凭证一份； 证据二、2017年4月6日的房款收据一份； 证据三、2017年4月6日河北省农村信用社（回单）一份； 证据四、2018年1月15日房款收据一份； 证据五：邢台福麟房地产开发有限公司工作联系单一份； 证据六：邢台福麟房地产开发有限公司与苗某生签订的认购书一份； 申请执行人武某秀对以上证据的质证意见为：证据一、2017年4月6日记账凭证。1、真实性、合法性不予认可，该份证据没有原件，无法核实。关联性不予认可，该份证据与本案无关，不能证明案外人支付房购房款的事实。证据二0005938#收据，1、真实性、合法性不予认可，收据没有原件，无法核实。收据没有收款单位的财务专用章，证据形式不完备、不合法。2、关联性不予认可，与本案无关。收据的交款人是苗纪芬而非案外人。该份证据能以证明案外人购买商品房及支付房款的事实。证据三、农村信用社回单，1、真实性、合法性不予认可，信用社回单没有盖章，不是原件无法核实质证。2、关联性不予认可，该证据只能证明2017年4月6日苗某生取出现金不能证明支付购房款的事实。证据四、0018879#收据，真实性合法性及关联性均不予认可。没有原件，无法核实。2017年4月法院已对涉案房屋进行查封。被执行人收款时，未告知执行申请人或法院。收据是被执行人的单方法律行为，涉及金额较大，且没有银行流水等有效书面凭证，执行申请人不能确认收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理的证明付款或收款行为实际发生。证据五、被执行人工作联系单，真实性、合法性及关联性均不予认可。1、工作联系单，是被执行人的内部文件，无法证明事实的客观性及真实性。2、工作联系单上的日期是2018年1月15日，联系单中抵顶房款事宜是发生在法院查封后，不符合法律相关规定，不具有合法性。证据六、认购书1、真实性、合法性不予认可，认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签、伪造认购书的情形。2、关联性不予认可，此份认购书与本案无关，认购书缺失《商品房销售管理办法》16条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的办法；违约责任等。不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同，不能证明案外人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。综上，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下。案外人苗某生没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人。而案外人苗某生不是合法权利人，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请人的合法权益。 被执行人贺某强、福麟公司对以上证据的质证意见为：对于案外人提交的证据一到证据六的真实性、合法性、关联性没有异议。综合以上证据可以证明案外人苗某生于2017年4月6日购买邢台福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市并缴纳了房款10000元，后于2018年1月15日补交43000元购房款并折抵工资23600元。福麟为其更换了收据，剩余280000元办理银行按揭贷款，该房产实际出售时间为2017年4月6日。 本院查明，武某秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺某强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺某强、被告福麟公司于本判决生效之日起十日内共同偿还原告武某秀借款本金5,900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5,900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武某秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺某强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武某秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于邢台市桥西区福麟小区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人苗某生提出执行异议的福麟小镇3-2-1001号房产。 另查明，案外人苗某生购买邢台福麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市，案外人苗某生与邢台福麟房地产开发有限公司签订了《福麟小镇认购书》，总房款385030元。苗纪芬于2017年4月6日缴纳了房款10000元；2018年1月15日，苗某生缴纳房款76600元；同日，福麟公司出具苗某生车位奖金低顶房款情况说明，福麟公司欠苗某生的车位折抵房款23600元。案外人剩余280000元办理银行按揭贷款尚未办理完毕按揭手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与福麟公司签订认购书后未在本院查封涉案房屋前缴纳全部购房款。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人苗某生的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年十一月十二日 书记员  张佳丽