河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3262号 上诉人（原审原告）：王建军，男，1964年5月30日出生，汉族，大专文化，公司职工，中共党员，住所地：河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：赵瑞旭，河北齐心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：河北省邢台市邢台县南石门镇南先贤村。 法定代表人：李晓明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚润滋，女，1988年10月1日出生，汉族，该公司职员。 上诉人王建军因与被上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称邢台碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台县人民法院（2019）冀0521民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王建军及其委托诉讼代理人赵瑞旭，被上诉人邢台碧桂园公司的委托诉讼代理人姚润滋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建军上诉请求：1、撤销原判并改判支持上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决将被上诉人应支付的违约金，由合同约定的每日按全部房价款万分之三调减为日万分之零点九，属于适用法律错误，合同约定的违约金不应调减。1、商品房买卖合同第十二条约定，逾期交付，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。此条款是由被上诉人提供，被上诉人应遵照执行，否则违法而且有违社会诚信。2、本案不存在应调减违约金的情形。(1)本案《商品房买卖合同》是经国家机关备案的合同文本，合同约定的违约金标准完全符合法律规定和行业惯例，不存在违约金约定过高的情形。(2)日万分之三的标准仅相当于月利率0.9%,远低于法律许可的民间借贷月利率不得超过2%的标准，甚至低于某些商业银行或信用社实际执行的贷款利率标准。(3)被上诉人逾期交房系因其投资不到位导致的，被上诉人全额收取了上诉人购房款，但并没有及时将款项全部用于建设上诉人购买的住房，相当于被上诉人无偿使用了上诉人的资金，开发商的融资成本要远高于银行贷款利率，甚至高出民间借贷法定许可的利率水平，被上诉人因逾期交房的行为低成本使用了上诉人的资金，获得了利益，也应承担相应的责任。综上所述，被上诉人应遵照合同约定，每日按全部房款万分之三支付违约金，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。 邢台碧桂园公司答辩称，一、一审法院认为，被告因房屋质量问题被要求整修后重新组织竣工验收，导致逾期，未能向原告交付房屋，被告应当承担违约责任。一审判决认定事实错误。二、不论过错的情况下，王建军未办理收房手续的实际损失为租金损失。本案为商品房买卖合同纠纷，并非民间借贷关系，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在合同未约定违约金的情况下，逾期交付房屋的，购房者的实际损失为租金损失。一审法院参照同地段同类房屋租金标准上调30%并无问题。此外，邢台市中级人民法院审理的河北万峰房地产开发有限公司与购房者房屋买卖合同纠纷系列案件以及其他案件中，均将购房者的实际损失，以租金损失为基础对违约金标准进行了调减。上述案件都说明一审调减违约金标准是在合法合理范围内，并不存在过错。综上，请求驳回王建军的上诉请求，依法维持原判。 王建军向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金545576.10元（违约金从2017年4月1日起计算至开庭之日2019年5月28日，计787天，以房款2310784元为基数，按0.03%/天计算，保留开庭日之后逾期交房的违约金诉权）；2.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年12月24日，原告王建军与邢台碧桂园公司签订了编号为YS2015016296《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定王建军购买邢台碧桂园公司开发的碧桂园193号楼1至3层101商品房，预测建筑面积251.08平方米，房屋总价款2310784元，签订本合同前买受人已支付定金50000元，2015年12月24日前支付首付款930784元，余款138万元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之三的违约金。同日，王建军与被告邢台碧桂园公司就YS2015016296《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿签订《补充协议》（以下简称“协议”），第五条关于该商品房交付条件与交接手续约定，商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买卖双方一致同意将合同第十一条第（三）款第2项删除，按如下约定履行：买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。查验商品房后，双方应该签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。第六条关于逾期交付责任约定，买受人同意不按照合同第十二条的约定履行，按本条约定履行。逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同签订后，原告王建军按约定付清全部购房款（包含银行贷款）。 2017年3月29日邢台碧桂园公司向王建军送达了期楼收楼通知书，通知王建军该商品房可于2017年3月31日交付。2017年3月31日王建军在办理商品房交接手续时发现商品房存在诸多质量问题，与此同时，在邢台碧桂园公司购房的其他购房户也发现所购商品房存在质量问题，于是众多购房户组织起来进行了大规模集体维权活动。2017年4月10日邢台县建筑工程质量监督站向被告邢台碧桂园公司送达工程质量整改通知书和建设工程质量问题通知单。2017年4月14日邢台县住房和城乡建设局给邢台碧桂园公司送达了通知，内容为：针对2017年4月9日业主反映的质量问题，我局对相应工程进行现场查看，并于2017年4月10日向你公司下发了建设工程质量问题通知单，要求你公司：（1）组织施工单位、监理单位、设计单位尽快拿出切实可行的整改施工方案，报我局备案后进行整修，整修完成后重新组织竣工验收；（2）在竣工验收合格前，不得擅自交付使用。2017年4月28日邢台碧桂园公司发表了“致业主的公开信”。后邢台碧桂园公司未能按邢台县住房和城乡建设局的要求进行重新验收，也未再通知王建军接收商品房。 一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是当事人双方真实的意思表示，不违反法律规定，应属有效，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 根据合同的约定，本案原告已按约定缴纳购房款，被告邢台碧桂园公司应于2017年3月31日前依约将系争房屋交付原告王建军使用。但因原告王建军在办理房屋交接时发现房屋存在一些质量问题，与其他在邢台县碧桂园公司购房发现质量问题的购房户组织进行了大规模的集体维权活动，邢台县住房和城乡建设局给被告邢台碧桂园公司下发了整改通知，要求整修后重新组织竣工验收，而导致被告未能按期向原告交付房屋，后被告整改后未通知原告交付涉案房屋，且在本案审理期间现场勘查发现被告对原告所购房屋及院落修复仍未完工，故被告应当承担违约责任。 被告辩称其已按期交房，不存在不能交房的质量问题，邢台县住房和城乡建设局下达的通知超越其职权范围，不认可其效力。该院认为，由于该通知下发邢台碧桂园公司后，购房户均了解通知的内容，通知明确邢台碧桂园公司不得擅自交房，所以无论邢台县住房和城乡建设局的通知是否具有行政法意义上的法律效力，作为购房户均有理由认为不能因邢台碧桂园公司此次通知交房而接收房屋。邢台碧桂园公司接收通知后，理应在检查并处理待交付房屋存在的质量问题后，再次通知原告接收房屋。现无证据证明被告再次通知原告收楼，且本案审理期间现场勘查发现被告对原告所购房屋及院落修复仍未完工，因此对被告的上述主张不予支持。 庭审中，被告邢台碧桂园公司提出合同约定的违约金过高，请求依法予以调减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人主张约定的违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案合同约定每日按已交房款万分之三支付违约金，房屋已交款2310784元，每月违约金20797.1元，远远高于同地段同类房屋的租金标准，故该院认为给原告造成损失金额宜参照同地段同类房屋租金标准上调30%确定，酌定为日万分之零点九。按合同约定2017年3月31日前交付房屋，故违约金自2017年4月1日起至开庭日2019年5月28日止，共788天，违约金共计163880.80元（2310784元×0.00009×788天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告王建军违约金163880.80元；二、驳回原告王建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9256元，减半收取计4628元，由原告王建军负担3239元，由被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担1389元。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十条、第一百六十八条的规定，第二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理，其审理的范围，不应超出一审时王建军起诉的诉 请范围。故此，对于邢台碧桂园公司提出的超出王建军上诉请求范围外的答辩意见，不属二审审查范围，本院不予审查。 本案，邢台碧桂园公司存在迟延交房的违约事实。由于当事人约定了违约金标准，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，原审判决以合同没有约定违约金数额的方式参照同地段同类房屋租金标准上调30%确定违约金错误。本案“造成损失”的认定，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定进行审查。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，合同约定的违约金标准是否予以调整，应当根据个案不同情形予以衡量，一般可以按“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”予以调整。在涉及房屋买卖合同纠纷所形成的诉讼案件中，具体到“造成损失”的确定，应当以实际损失为基础，并根据个案合同履行情况中的违约人过错程度、违约场合、行为方式、造成的损失后果、违约人获利能力等不同的合同履行情况予以认定。邢台碧桂园公司以本院之前的个案判决结果作为应当减少违约金的理由，既与前述司法解释规定内容不符，也与个案合同的实际履行情况存有不同之处。因此，人民法院根据个案不同情形所作出的判决结果，并未违反类似案件类似处理的原则，不会造成案件处理结果的抵触。本院审理本案的过程中，发现一审法院审理了多起购房者起诉邢台碧桂园公司违约迟延交付房屋的诉讼案件，上述案件与本案迟延交房所涉情形基本相同，均以合理赔偿的方式调解结案。为维护众多购房者的利益，使购房者能够得到合理、公平赔偿，因此，应在涉及此类案件的裁判过程中，统一裁判尺度。就本案而言，综合考虑前述违约金标准应予调整的裁量因素，酌定违约金标准按照日万分之一点五确定。至此，违约金应自2017年4月1日起至开庭日2019年5月28日止计算，共计788天，邢台碧桂园公司应当给付王建军的违约金数额为273134.67元（2310784元×0.00015×788天）。另外，考虑到《商品房买卖合同》和《补充协议》系邢台碧桂园公司制定的格式合同，其在房屋建设过程中的前期不当处理行为以及违约金标准的适用争议是形成本案诉讼的主要因素，同时，本案的审理结果会对包括本案在内的类案（涉及邢台碧桂园公司）当事人具有指引作用，可以减少后续当事人为此增加的诉累，减少不必要的诉讼案件，有鉴于此，本院判定本案一、二审诉讼费用均由邢台碧桂园公司负担。 综上所述，王建军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省邢台县人民法院（2019）冀0521民初505号民事判决； 二、原审被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原审原告王建军违约金273134.67元； 三、驳回原审原告王建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9256元，减半收取计4628元，由邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9256元，由邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  史勤书 二〇一九年十一月十九日 书记员  张姿巍