重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终257号 上诉人（原审原告、案外人）：刘奇建，男，1956年6月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人刘奇建因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人刘奇建的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人**宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘奇建上诉请求：1.撤销重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初99号民事判决，改判不得执行位于重庆市石柱土家族苗族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）9幢2单元4-2号房屋；2.本案一、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.刘奇建与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，盛景旅游开发公司出具了收到房款的相关票据，并将房屋交予刘奇建占有，相关物业管理公司收取了物业费，刘奇建支付了所购房屋的对价，履行完房款义务，该买卖行为真实，刘奇建系案涉房屋的买受人，享有对案涉房屋的民事权益。一审要求刘奇建就前手王良玉与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）之间的债权债务中的资金往来提交证据证明，超越了刘奇建的举证范畴。2.刘奇建以原债权冲抵支付购房款，出卖方盛景旅游开发公司是认可的，该支付方式符合最高人民法院公布的判例精神。3.刘奇建对案涉房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除强制执行。4.华融资产重庆分公司系受让的重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）的债权，刘奇建系案涉房屋的购买人，取得案涉房屋的物权，华融资产重庆分公司对案涉房屋权益较小且较后，无权对刘奇建所购买和占有的房屋申请拍卖，刘奇建依法享有排除华融资产重庆分公司对案涉房屋强制执行的权益。5.华融资产重庆分公司取得该债权仅支付不足20%的对价，却申请执行各购房人支付了100%价款的房屋，显失公平。6.华融资产重庆分公司的主债务人是海丰建设公司，盛景旅游开发公司只是担保人，现海丰建设公司进入破产程序，华融资产重庆分公司应当在破产中积极主张权利，否则将损害盛景旅游开发公司和买受人的利益。 华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.刘奇建系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其能否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益须以其与王良玉之间债权债务的真实性以及王良玉与海丰建设公司之间债权债务的真实性为前提，仅凭盛景旅游开发公司出具的收据不足以证明其已向王良玉支付了购房款，亦不足以证明王良玉对案涉房屋享有合法的处分权。2.即使刘奇建与王良玉、王良玉与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，刘奇建通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗抵押权。3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条进行审理，一审判决认为第二十八条、第二十九条系第二十七条的除外条款是错误的。即使本案需依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条进行审理，刘奇建的权益也不足以排除执行。4.根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融资产重庆分公司从重庆银行建新支行受让债权，重庆银行建新支行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融资产重庆分公司享有。5.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日，重庆市第四中级人民法院查封的时间为2017年7月14日，一审认定查封时间错误。 盛景旅游开发公司述称，盛景旅游开发公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游开发公司账户或者盛景旅游开发公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游开发公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游开发公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 刘奇建向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）9幢2单元4-2号房屋的执行；2.本案诉讼费由华融资产重庆分公司承担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为**安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各栋商品房的预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，并于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。 因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。 案外人王良玉向刘奇建出具了共计400万元的借条四张，每张借条出具时间、借款金额、利息、借款期限及刘奇建实际付款情况如下：1.2011年9月28日出具借条一张，金额50万元，每月资金回报12500元，借款期限自2011年9月28日至2012年3月28日，未提供实际付款证据；2.2013年1月20日出具借条一张，金额150万元，每月资金回报2%，借款期限自2013年1月20日至2013年7月19日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账150万元；3.2014年3月11日出具借条一张，金额100万元，每月资金回报2%，借款期限2014年3月11日至2015年3月10日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账100万元；4.2014年9月18日出具借条一张，金额100万元，每月资金回报1.5%，借款期限自2014年9月18日至2015年9月17日，刘奇建于当日通过中国农业银行向王良玉转账100万元。2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景旅游开发公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景旅游开发公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。涉案房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。庭审中，刘奇建陈述，因王良玉欠其借款，王良玉直接将盛景旅游开发公司抵债房屋中的15套用于抵偿欠刘奇建的借款。2015年9月28日，刘奇建与盛景旅游开发公司就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定清水房价款为200488元；同日，刘奇建与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，约定装修工程造价为49676元。盛景旅游开发公司向刘奇建出具房价款200488元的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月25日。2015年6月10日，盛景旅游开发公司工作人员蔡渝就王良玉抵债房屋出具《王良玉房款收据明细统计表》，根据该统计表，抵款给王良玉的房屋中有15套业主为刘奇建，15套房款收据总金额为4001292元。2017年7月28日，重庆市石柱黄水燃气有限公司给刘奇建出具收条一张，载明收到案涉房屋的天燃气入户费3730元；同日，重庆卓海物业服务有限公司给刘奇建出具收据2张，1张载明收到刘奇建电入户费600元；另1张载明收到案涉房屋2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费721.6元。刘奇建在得知涉案房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，提出执行异议。重庆市第四中级人民法院经审查后，作出（2018）渝04执异168号执行裁定书，裁定驳回刘奇建的执行异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：刘奇建能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的适用问题。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，刘奇建向重庆市第四中级人民法院提起的为案外人执行异议之诉，法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于刘奇建请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，刘奇建提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据刘奇建主张的事实，刘奇建虽然与盛景旅游开发公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游开发公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其购房款是以抵销对王良玉的债权作为支付方式；根据查明的事实，王良玉亦未实际支付购房款，其购房款是以抵销对海丰建设公司的债权作为支付方式。据此，刘奇建、王良玉、海丰建设公司之间存在三角债关系，对盛景旅游开发公司与海丰建设公司而言其以房屋抵偿债务，所抵偿的债务是指海丰建设公司所欠王良玉的借款本息，刘奇建与海丰建设公司或盛景旅游开发公司之间并不存在直接的债权债务关系。因此，认定刘奇建对涉案房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其前手即王良玉与盛景旅游开发公司、海丰建设公司三方签订的《抵债协议》合法有效为前提，即本案应当审查王良玉从盛景旅游开发公司处取得涉案房屋所抵销债权的真实性、合法性。根据《抵房协议》的约定，盛景旅游开发公司以其开发的“明月绿洲”小区包含涉案房屋在内的97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元。刘奇建对海丰建设公司欠王良玉借款本息27092818元的真实性、合法性负有举证责任，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据，仅凭《抵房协议》并不足以认定借款本息的真实性、合法性。刘奇建未举示充分证据证明涉案房屋前手抵债的真实性、合法性，不能认定刘奇建支付了涉案房屋的全部购房款，应承担举证不力的法律后果。综上，刘奇建请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。 最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，刘奇建应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定刘奇建已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件；并且刘奇建在“明月绿洲”小区购买了15套住房，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 综上，刘奇建请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，对其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回刘奇建的诉讼请求。案件受理费4307.32元，由刘奇建负担。 二审中，刘奇建围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘奇建向本院举示了如下证据：1.借款本息确认清单原件、中国建设银行客户回单1页原件、中国农业银行客户回单2页原件；2.个人活期明细5页原件；3.浦东发展银行借记通知原件；4.借款协议复印件、收据原件、重庆锦焜商贸公司基本信息原件、进账单（回单）原件、特种转账借方传票原件；5.借款协议复印件、收据原件、个人活期明细原件；6.借款协议复印件、收据复印件、个人活期明细原件；7.收据2张原件、重庆缇香装饰工程有限公司基本信息原件、转款凭证原件；8.借款协议复印件、收据2张原件、重庆渝北银座村镇银行付款回单原件。上述证据1-8拟证明据不完全统计，王良玉已借款给海丰建设公司3395.60万元。9.个人活期明细结果8页原件。拟证明2011年9月28日刘奇建出借50万元给王良玉，王良玉按照约定每月向刘奇建偿还借款利息12500元。10.中国电信业务受理单及收据。拟证明刘奇建在2017年就案涉房屋办理了电信宽带业务，并于2017年6月28日就案涉房屋缴纳了电信费用。 华融资产重庆分公司质证认为，证据1，借款本息确认清单因属于海丰建设公司单方出具，且海丰建设公司未到庭作证，故对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该清单统计的系2011年前的借款，借款是否已经偿还无从查证，更不能证明与本案房款存在关联性。对客户回单和业务回单的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。证据2，真实性、合法性认可，关联性不认可，因收款账户为张叶娟，且八笔打款金额为519.8万元，属于大宗交易，若为借款，没有相应的借款协议不符合常理，故无法证明该流水为王良玉借款给海丰公司的流水。证据3，收款账户为重庆海丰环境科技产业发展有限公司，并非海丰建设公司，无法证明该笔款项与本案存在关联性。证据4，真实性、合法性、关联性均不认可。借款协议为复印件，且约定利率为月息3%，属于不受法律保护的高额利息。且根据收据显示，借款方式为现金加转账，但无相应银行转账记录佐证，无法核实该笔借款是否实际发放。证据5，借款协议因无原件，故不认可其真实性、合法性和关联性；对收据因载明260万元款项为“现金”，故不认可其真实性、合法性和关联性；对个人活期明细的真实性、合法性予以认可，但其载明的金额2509000元，与借款协议约定不一致，与收据载明的现金收款方式也存在矛盾，且张叶娟和王良玉之间资金往来频繁，该笔流水不能证明系王良玉对海丰建设公司的借款，不能证明与本案存在关联性。证据6，借款协议和收据因无原件，故不认可其真实性、合法性、关联性。个人活期明细的真实性、合法性予以认可，但其载明的金额1934676元与借款协议约定的金额不一致，且收款账户也非海丰建设公司，汇款时间和借款协议约定的时间也不一致，与收据载明的“现金”方式亦存在矛盾，故不认可其关联性。证据7，重庆缇香装饰工程有限公司基本信息的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性。王良玉是否是重庆缇香装饰工程有限公司的法定代表人与本案无关，不能将该公司的转账行为视为法定代表人的转账行为。对金额为4825000元收据的真实性、合法性认可，但不能证明该笔借款与案涉房款存在关联性，亦不清楚该笔借款是否已经偿还。因无相应取款依据，故对金额为175000元收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。证据8，借款协议无原件，真实性无法核实，且该借款协议约定的月息为3.5%，超过法律允许范围，为高额利息。收据的三性需结合对应的银行流水予以认定，5481500元的收据，村镇银行付款回单为复印件，不认可其真实性、合法性、关联性。518500元的收据载明收款方式为“现金”，但刘奇建并未提供相应的取款流水，不认可其真实性、合法性、关联性。证据9，真实性、合法性认可，但不认可关联性。借款时间为2011年，时间较久，后面就没有再支付利息了，无法确定该笔借款是否已经偿还，也无法证明该笔借款和房款存在关联性。证据10，不认可其真实性、合法性关联性。两份单据均系手写，时间可以任意填写，且在庭审后较长时间提交，不能作为定案依据。 盛景旅游开发公司质证认为，对证据1-8的真实性、合法性、关联性均予以认可。证据9、10，与盛景旅游开发公司没有关联性，不发表质证意见。 本院审查认为，证据1中的借款本息确认单载明的是2011年10月31日、11月14日、11月24日王良玉对海丰建设公司的借款本息，但未附相应的转账凭证，不能证明前述款项真实发生，该份证据未获得华融资产重庆分公司认可，本院不予采信；华融资产重庆分公司认可证据1中的客户回单和业务回单的真实性、合法性，本院对该证据予以采信；证据2是王良玉向海丰建设公司及盛景旅游开发公司的会计张叶娟转账的凭证，王良玉举示了该证据原件，本院对该证据予以采信；证据3是锦焜商贸公司向重庆海丰环境科技产业发展有限公司的转账，王良玉未举示证据证明锦焜商贸公司受其委托付款，也未举示证据证明重庆海丰环境科技产业发展有限公司受海丰建设公司委托收款，故该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信；证据4是锦焜商贸公司向重庆国驰建材有限公司转账，尽管有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，但锦焜商贸公司向重庆国驰建材有限公司转账的时间均早于借款协议签订时间，且有360万元注明是“支付货款”，重庆国驰建材有限公司也未认可系代海丰建设公司收取借款，故本院对该组证据不予采信；证据5有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，收据原件以及王良玉向海丰建设公司会计张叶娟转账的银行流水，本院予以采信；证据6有王良玉与海丰建设公司的借款协议复印件，王良玉与海丰建设公司签订的借款协议复印件，收据原件以及王良玉向海丰建设公司会计张叶娟转账的银行流水，本院对该组证据予以采信；证据7有重庆缇香装饰工程有限公司工商登记信息证明王良玉系该公司法定代表人，载明收到重庆缇香装饰工程有限公司（王良玉）借款的收据，重庆缇香装饰工程有限公司向海丰建设公司转账支付4825000元，用途为借款的银行转款凭证，本院对该组证据予以采信；证据8锦焜商贸有限公司（王良玉）与海丰建设公司签订的借款协议复印件、收据，锦焜商贸公司向海丰建设公司转账5481500元的银行转款凭证为复印件，且没有锦焜商贸公司关于其系代王良玉向海丰建设公司支付借款的证据，不能证明与本案具有关联性，故本院对该组证据不予采信。根据刘奇建举示的证据，可以证明王良玉向海丰建设公司出借资金21666676万元。证据9本院予以采信，可以证明王良玉从2011年11月起每月向刘奇建支付12500元，结合2011年9月28日王良玉出具的借到刘奇建50万元，每月资金回报12300元的借条，可以间接证明刘奇建曾出借50万元给王良玉的事实。另结合刘奇建一审举示的借条和付款凭证，可以证明刘奇建共计向王良玉出借款项400万元。证据10有原件，并盖有电信公司的印章，本院予以采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 二审另查明：重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书和协助执行通知书。 本院认为，本案二审争议焦点为刘奇建对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应以重庆市第四中级人民法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，刘奇建与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该《商品房买卖合同》签订于2014年11月12日，早于重庆市第四中级人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间。华融资产重庆分公司虽辩称刘奇建与王良玉的借款于2015年9月17日才到期，借款尚未到期时便签订《商品房买卖合同》不符合逻辑，但王良玉与海丰建设公司、盛景旅游开发公司签订《抵房协议》的时间为2014年11月5日，盛景旅游开发公司同意以包括案涉房屋在内的97套房屋抵偿给王良玉后，王良玉以其中15套房屋抵偿给刘奇建，并不违反生活情理，且盛景旅游开发公司工作人员蔡渝出具的《王良玉房款收据明细统计表》已明确载明盛景旅游开发公司抵偿给王良玉的97套房屋中有15套房屋的业主记载为刘奇建，可以进一步佐证王良玉将15套房屋抵偿给刘奇建的事实，故本院对华融资产重庆分公司的辩称意见不予采信。其次，刘奇建在本案中举示了其于2017年6月28日就案涉房屋交纳电信费用的收据，可以证明刘奇建在重庆市第四中级人民法院查封前已占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付，根据刘奇建举示的证据以及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付王良玉借款及利息，海丰建设公司、盛景旅游开发公司系关联公司，其法定代表人均系**安，盛景旅游开发公司、海丰建设公司遂同意以包括案涉房屋在内的97套房屋抵偿给王良玉。审理查明，刘奇建曾出借400万元给王良玉，王良玉欠付刘奇建借款及利息，王良玉将包括案涉房屋在内的15套房屋抵偿给刘奇建，并由刘奇建直接与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》，15套房款收据总金额为4001292元，未超过刘奇建的借款本息。据此，可以认定盛景旅游开发公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，刘奇建签订商品房买卖合同时，重庆银行建新支行尚未对案涉房屋设定抵押登记。即使存在在建工程抵押，由于购房人在签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，刘奇建基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定刘奇建已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因刘奇建自身原因。因此，刘奇建符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，刘奇建的上诉理由成立，本院予以支持。二审基于新证据改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 1、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初99号民事判决； 2、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元4－2号房屋。 一审案件受理费4307.32元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司负担。二审案件受理费4307.32元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异168号执行裁定于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  田晓梅 审判员  徐 宾 审判员  周 倩 二〇一九年十一月十二日 书记员  文婷婷