贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3521号原告:贵阳中铁置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号，统一社会信用代码：915201006754092425。法定代表人：刘可，职务：董事长。委托诉讼代理人：侯棋淞，贵州吉元律师事务所律师，执业证号：15201201710969301，特别授权代理。被告：卢德相，男，1964年12月14日生，汉族，住贵州省清镇市。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司清镇市支行，住所地：贵州省贵阳市清镇市云岭东路319号，统一社会信用代码：9152018158412011XH。法定代表人：王飞跃，职务：行长。委托诉讼代理人：付会，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号：15201201811037896，特别授权代理。委托诉讼代理人：韦建海，贵州汇能辉律师事务所实习律师，证号：2301180911456，一般授权代理。原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称“中铁置业公司”）诉被告卢德相及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清镇市支行（以下简称“邮政银行清镇支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁置业公司委托诉讼代理人侯棋淞，第三人邮政银行清镇支行委托诉讼代理人付会、韦建海到庭参加了诉讼，被告卢德相经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2013年10月15日签订的编号为ＺＴＹＤ—Ｂ—41—2—8—4号《商品房买卖合同》及其补充协议；2.请求判令解除原、被告及第三人于2013年11月11日签订的合同编号为5299958Ｑ113114255955的《个人购房借款及担保合同》；3.请求判令被告于判决生效确认《商品房买卖合同》解除之日，将中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房恢复原状并腾退交还给原告，如被告逾期腾退房屋，则按照贵阳市房屋租赁价格20.33元／㎡／月（计算至腾退还房之日止）向原告支付房屋占用费；4.请求判令原告在应退被告房款中直接扣除因承担保证责任所被法院强制执行的款项143039.95元及资金占用利息（按央行贷款利率计算至实际扣除之日止）；5.请求判令被告承担给原告造成的相关损失，包含担保费401元，原告给被告开具购房发票而产生的营业税及附件费用损失14971.2元，共计15372.2元；6.请求判令被告向原告支付本案为实现债权所产生的律师费15327元；7.请求判令被告自合同解除三日内配合原告到房产部门办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房的预售合同备案登记，注销费用由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；8.请求判令若被告逾期协助原告办理解除备案登记等相关手续，被告应向原告支付逾期配合办理解除备案登记等相关手续的违约金（每日按照总房款的千分之一，即267.34元／日，自《商品房买卖合同》判决解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止）；9.请求判令被告自《商品房买卖合同》及其补充协议解除后配合原告到房产部门办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房的预告登记，注销费用由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；10.请求判令第三人配合原告办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房预抵押登记；11.请求判令被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除；12.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2013年10月15日签订了由被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区中铁逸都国际X组团X栋X单元X层X号房屋的《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积52.72㎡，房款总计267643元，首付款87373元，余款180000元以银行按揭方式支付，2013年10月24日办理《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。2013年11月11日，原被告及第三人签订《个人购房借款及担保合同》约定：被告向第三人申请贷款人民币180,000元整，用于购买本案涉诉房屋，贷款期限为144个月，同时对贷款用途、利率、罚息、贷款发放、归还、保证方式、违约责任等进行了约定，原告对被告的该笔贷款向第三人提供阶段性连带担保责任，并在保证人处盖章确认，第三人向被告发放了贷款180,000元。2017年5月9日，因被告未按时归还贷款，第三人将原被告诉至清镇市人民法院，要求被告一次性偿还借款本金、利罚息、律师费共计146,359.19元，原告为被告的上述债务承担阶段性连带清偿责任。该案于2017年6月26日开庭审理，原被告及第三人达成调解：被告自愿在2017年6月30日前偿还第三人截止2017年6月26日的本金、利罚息共计4824.57元，律师费3627.93元；原被告及第三人继续履行《个人购房借款及担保合同》；原告对上述债务承担连带清偿责任。后因被告未履行调解书之义务，第三人申请法院强制执行[（2018）黔0181执130号]，清镇市法院于2018年5月18日从原告账户扣划款项共计143,039.95元，并向原告下发结案通知书。依据原被告签订的《商品房买卖合同》之约定及“关于印发《关于审理商品房买受人断供引发的相关民事案件若干法律问题的解答》的通知”第五条规定，原告均有权解除合同，同时，被告应赔偿原告所发生的全部损失，原告有权在退还被告房款中扣除被告应承担的相关费用。原告将涉案房屋交付于被告，被告已装修入住，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，原告可以要求被告将涉案房屋恢复原状，如果无法恢复原状，原告有权要求被告赔偿遭受的损失，因原告暂时无法估算恢复原状费用，现保留要求被告赔偿的权利。综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议真实有效，现被告未履行约定义务，已严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，提出如前诉请。被告卢德相经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。第三人邮政银行清镇支行述称：被告卢德相因本案的涉诉房屋向第三人申请贷款，原告作为阶段性连带担保人。借款合同履行中，因卢德相未按时偿还借款，第三人依法向清镇市人民法院起诉，法院作出（2017）黔0181民初1132号民事调解书，因卢德相未履行生效的调解书，第三人已向清镇市人民法院申请强制执行，现已执行完毕，执行过程中扣划141,024.95元。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月15日，原告中铁置业公司（出卖人）与被告卢德相（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告向原告购买位于贵阳市观山湖区石林路以南，云潭路以东中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号房，建筑面积为52.72平方米房屋一套，房屋总价款为267343元，由被告先支付首付款87343元，余款180000元，由被告通过银行按揭贷款方式支付，交房期限为2014年6月28日。第十条逾期付款责任约定，合同解除时，出卖人可直接扣除相应款项后，剩余款项返还买受人，若买受人支付的款项不够扣除的，则由买受人补足；因买受人在向银行办理贷款时，出卖人为其提供了不可撤销的连带担保责任，如买受人未按贷款银行的要求按时还款，办妥贷款抵押手续，致使出卖人承担了保证责任，则因此造成的损失由买受人全部承担。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十五条关于特别提示事项约定，出卖人行使合同解除权的，合同经出卖人在向本合同载明的买受人的地址发出书面通知后即终止。买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理《商品房买卖合同》的终止手续，签署办理该房注销手续以及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人的同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及违约金）后将余款退还买受人。无论何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款的千分之一支付违约金。买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权，违约方不按约定到相关部门办理解除备案登记等相关手续的，守约方有权单方面到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续。第十六条合同的变更和解除约定，无论何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除，不足部分由买受人补足。案涉房屋于2013年10月24日办理《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号：Ｙ13081872）。2013年11月11日原告中铁置业公司（保证人）与被告卢德相（借款人/抵押人）及第三人邮政银行清镇支行（贷款人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定第三人贷款180,000元给被告卢德相用于购买上述房屋,借款期限为144个月即自2013年11月11日至2025年11月11日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率换算、贷款归还方式为按月等额本息还款；同时，在《个人购房借款及担保合同》第十条（二）约定了被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，第三人可要求原告承担保证责任、解除合同；上述合同的保证条款第二十条、第二十一条、第二十二条还约定保证人为本案原告提供连带责任保证，还对保证范围、保证期间等进行了约定。2014年6月24日，原告中铁置业公司将案涉房屋交付给被告卢德相，被告卢德相并于2014年9月27日装修完毕。另查明，2017年5月9日，因被告卢德相未按时归还贷款，第三人邮政银行清镇支行将本案原告中铁置业公司、被告卢德相诉至贵州省清镇市人民法院，案件编号为（2017）黔0181民初1132号，要求卢德相一次性偿还借款本金、利罚息、律师费共计146,359.19元，中铁置业公司为卢德相的上述债务承担阶段性连带清偿责任。该案于2017年6月26日开庭审理，三方达成调解：卢德相自愿在2017年6月30日前偿还邮政银行清镇支行截止2017年6月26日的本金、利罚息共计4824.57元，律师费3627.93元；三方继续履行《个人购房借款及担保合同》；中铁置业公司对上述债务承担连带清偿责任；卢德相不按协议履行义务，邮政银行清镇支行可就尚欠的全部本金、利罚息申请强制执行。后因卢德相未履行调解书确定的义务，邮政银行清镇支行申请法院强制执行（2017）黔0181民初1132号民事调解书，执行案件编号为（2018）黔0181执130号，清镇市法院于2018年5月18日从中铁置业公司账户扣划款项共计143,039.95元，并向中铁置业公司下发结案通知书，其中141,024.95元为支付给邮政银行清镇支行的案款，2015元为案件执行费。中铁置业公司认为其已承担担保责任，需要解除合同并要求卢德相腾退房屋而诉至法院，提出如前诉请。上述事实，有当事人陈述、营业执照、身份证复印件、商品房预售备案登记表、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房借款及担保合同》、房屋验收交接单、房屋交房确认单、业主（住户）资料登记表、装修申请表、装修监查记录表、民事起诉状、（2017）黔0181民初1132号民事调解书、（2018）黔0181执130号执行通知书、中国建设银行电子回单、（2018）黔0181执130号结案通知书等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院审查，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》经双方签字成立，合同内容不违反法律的强制性规定，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。双方在合同中虽未约定解除合同的条件，但被告卢德相在履行按揭贷款合同过程中已构成违约，且原告中铁置业公司已为被告卢德相承担担保责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本案中，因被告卢德相违约，不能按期归还按揭贷款，已由原告中铁置业公司承担担保责任，致使不能实现合同目的，原告中铁置业公司诉请解除双方的《商品房买卖合同》，符合法律规定的解除条件，本院予以支持。关于原告中铁置业公司请求解除三方于2013年11月11日签订的《个人购房借款及担保合同》的诉请。原告在该合同中虽系担保人，承担的是担保责任，但在该合同中第十条（二）约定了被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，第三人可要求原告承担保证责任、解除合同，前文已述被告构成违约，第三人已向人民法院起诉且原告已承担担保责任，该份合同已实际履行完毕，继续存在亦无意义，为避免各方诉累，本院对原告解除《个人购房借款及担保合同》的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，前文已述解除合同，现1.原告中铁置业公司诉请将涉案房屋退还，逾期则按贵阳市房屋租赁价20.33元/㎡/月(计算至腾退还房之日止)向原告支付房屋占用费，符合双方约定及法律规定，本院予以支持；2.直接扣除承担法院强制执行保证责任的143,039.95元的请求，因前述已支持解除《商品房买卖合同》及被告卢德相返还房屋的请求，被告卢德相办理按揭贷款后其所贷款项是已支付给原告的，在被告卢德相返还房屋后，该笔费用应当由原告中铁置业公司承担，故对该项请求不予支持；3.保全担保费401元、律师费15327元，符合双方合同约定及法律规定，但律师费发票上金额仅为6000元，本院支持保全担保费401元、律师费6000元；4.原告开具营业税、增值税发票的损失14,971.2元，无事实及法律依据，本院不予支持；5.被告自《商品房买卖合同》及补充协议解除三日内配合原告到房产部门办理注销预售合同备案登记及商品房预告登记，注销费用被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销。符合双方合同约定，本院予以支持；6.逾期配合办理解除备案登记手续的违约金（每日按照总房款的千分之一计算）。首先尚未发生逾期情形，且原告亦诉请在被告不配合的情况下其可单方申请注销，本院对此已予以支持，则在实际上不可能产生被告逾期情形，故原告的该项诉请本院不予支持。原告诉请第三人配合其办理注销商品房预抵押登记，因原告中铁置业公司已承担担保责任，第三人债权得以实现，商品房预抵押登记继续存在势必会对原告造成一定的影响，应当予以注销。原告诉请被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除的问题，因“各项费用”的金额不确定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；……”的规定，不属于具体的诉讼请求，本院不予处理，确已产生的费用原告在退还被告首付款、被告已归还银行贷款时双方可进行扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；……”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告卢德相于2013年10月15日签订的ZTYD—B—41—2—8—4号《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告卢德相、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清镇市支行于2013年11月11日签订的合同编号为5299958Q113114255955的《个人购房借款及担保合同》；三、被告卢德相于本判决生效之日起三十日内将中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号房屋腾退交还给原告贵阳中铁置业有限公司；如逾期未腾退，则按照20.33元/㎡/月的房屋租赁价格（计算至腾退还房之日止）向原告贵阳中铁置业有限公司支付房屋占用费；四、被告卢德相于本判决生效之日起十五日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号房屋的预售合同备案登记及商品房预告登记；若被告卢德相不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销；办理注销手续所产生的费用由被告卢德相承担；五、被告卢德相于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳中铁置业有限公司支付保全担保费401元、律师费6000元；六、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司清镇市支行于本判决生效之日起十五日内配合原告贵阳中铁置业有限公司办理注销中铁·逸都国际B组团41栋2单元8层4号商品房预抵押登记；七、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2487元（原告已预交），由被告卢德相负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员 舒 瑛二〇一九年十一月六日书记员 迟莹莹