湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初1585号 原告:唐池翠，女，1964年12月12日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县桐山街道老村屋村1组，公民身份号码432924196412120068。 原告:王同旺，男，1964年5月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县舜陵街道长春村5组，公民身份号码432924196405240010。 二原告的共同委托诉讼代理人：龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。 被告:曾长成，男，1972年3月25日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县桐山街道水市路城康大厦12楼1号，公民身份号码43292419720325083X。 委托诉讼代理人：顾胜万，湖南舜源泽律师事务所律师。 原告唐池翠、王同旺诉被告曾长成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，于2018年11月6日作出（2018）湘1126民初1055号民事判决，判决：一、解除原告唐池翠、王同旺与被告曾长成于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告曾长成于本判决生效之日起三个月内，将位于宁远县舜陵镇老村屋村的城康大厦第12层1201号房腾空并交付给原告唐池翠、王同旺；三、驳回原告唐池翠、王同旺的其他诉讼请求。后被告曾长成不服该判决，向湖南省永州市中级人民法院提起上诉。湖南省永州市中级人民法院于2019年3月11日作出（2019）湘11民终字39号民事裁定，裁定撤销湖南省宁远县人民法院（2018）湘1126民初1055号民事判决，发回湖南省宁远县人民法院重审。本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐池翠、王同旺及其委托诉讼代理人龚智，被告曾长成及其委托诉讼代理人顾胜万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐池翠、王同旺向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告限期将城康大厦第12层1201号房交付给原告；3.依法判令被告支付原告违约金173000元；4.诉讼费用概由被告承担。事实和理由：2015年9月20日，原告跟被告签订了《商品房买卖合同》，被告将自己承建的位于宁远县水市路城康大厦第12层1201号房出售给被告，面积约150平方米，房屋总价346000元。付款方式为：第一次付款12万元，第二次于年底付款30000元，办房产证留8万，第三次付款2016-2017年付清。合同签订后，被告除交付第一、二次购房款15万之外,2016年至2017年并没有将购房款116000元给付原告，经原告多次向被告追讨，被告至今仍未给付。根据双方签订的合同约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的50%向出卖人支付违约金。被告拒不按合同的约定给付原告购房款，其行为已构成根本违约，原告的合法权益受到损害。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》属于双方真实意思的体现，合法有效，依法应受到法律保护，现被告久拖到期购房款不给付，其行为己严重违约，致使原告无法通过双方签订的合同来实现自己的目的，双方签订的合同已无继续履行的必要，依法应予以解除，被告现已使用和管理的房屋应交付给原告。 被告曾长成辩称：原、被告签订的合同是不平等的合同；被答辩人存在违法违约的情形；答辩人未缴纳2016年至2017年的购房款，是行使先履行抗辩权；被答辩人的解除权已经消灭；如果法庭判决解除合同，被答辩人应当返还购房款和赔偿损失，因被答辩人有欺骗行为，要求被答辩人赔偿不超过一倍的损失以及房屋增值的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：二原告的证据《商品房买卖合同》，本院对其真实性予以认可；二原告的证据国有土地使用权证、建设规划许可证、红线图、建设工程验收资料、消防备案复查意见书、工程质量安全监督站出具的《证明》、永州市规划测绘信息报告书，本院对其真实性予以认可，但原告方存在违反建设规划许可建房的行为；被告的证据收款通知，本院对其真实性予以认可；被告的证据房屋设计图纸和照片，真实性存疑，该项证据不能证实原告方对被告购买的房屋存在未按图纸设计施工的事实。 根据采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件基本事实如下：原告唐池翠、王同旺及次子王晓斌通过国有出让的方式,于2014年2月10日取得了位于宁远县舜陵镇老村屋村（现桐山街道老村屋村）相邻的三宗国有土地的使用权后，拟在该土地上建私人商住房并向宁远县住房和城乡规划建设局申办《建设用地规划许可证》。2014年5月5日，原告方取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划审批单》后即在该土地上建房，新建楼房14层（不含地下二层），取名“城康大厦”，并于2015年5月竣工。房屋竣工后，于2015年8月21日经湖南顺联建设工程有限公司对建设工程竣工验收为合格，2016年6月3日经湖南同力检测咨询有限公司对私宅工程结构实体检测为合格，2016年6月17日经宁远县公安消防大队对建设工程竣工验收消防备案复查为合格。2015年9月20日，原告唐池翠、王同旺与被告曾长成签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1.被告曾长成以346000元的价格购买原告唐池翠、王同旺兴建的位于宁远县老村屋村的城康大厦第12层1201号房；2.付款方式为第一次付款120000元，第二次2015年年底付款30000元，办房产证留80000元，第三次2016年至2017年付清，房产证没到手即8万元不算利息；3.唐池翠、王同旺保证销售的房屋无产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人承担全部责任；4.曾长成如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：①自逾期之日起，曾长成按日向唐池翠、王同旺支付总房款万分之二十的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，唐池翠、王同旺有权解除合同，唐池翠、王同旺解除合同的，曾长成按总房款的50%向唐池翠、王同旺支付违约金；5.办理产权、土地使用权等所需的税费由曾长成承担，并在政府相关部门规定的时间内缴纳契税；6.所售出房屋的房产证，待大厦售完后统一办理。合同签订后，曾长成按约定支付购房款150000元，唐池翠、王同旺亦将城康大厦第12层1201号房交付给曾长成，被告曾长成将该房屋装修后于2015年农历12月底入住。其后，被告曾长成以原告唐池翠、王同旺所建房屋违反建设规划许可、超层超面积建设而暂时不能缴纳契税办理房产证，以及唐池翠、王同旺所建房屋设计两个电梯井现只安装了一部电梯不方便出行等为由对合同约定的第三次2016年至2017年应付116000元拒绝支付，原告方催讨未果，遂诉至本院。另查明，对于唐池翠、王同旺所建楼房，宁远县住房和城乡规划建设局审批是私人商住，建设用地面积507.21平方米，总建设面积5748.5平方米，规划建设楼层为11层（含地下二层），而原、被告所签订的合同中载明建设用地面积666.7平方米，原告方实际建设楼层为16层(含地下2层),总建设面积11800平方米。 本院认为，根据我国《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。案涉房屋已实际交付多年，被告曾长成未按合同约定支付购房款，已构成违约。但是，对于被告关心的房屋产权证的办理，双方签订的《商品房买卖合同》中只载明“待大厦售完后统一办理”，而没有约定具体明确的时间，另外，原告唐池翠、王同旺在新建城康大厦时，存在违反建设规划许可、超层超面积建设的行为，这一方面会影响了被告房屋产权证的及时办理，另一方面这也导致原告方销售的房屋套数增多，其所有房屋销售完毕的时间延长，这也影响了双方合同约定的“待大厦售完统一办理”的时间。再次，双方在案涉《商品房买卖合同》第六条约定，因唐池翠、王同旺的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，唐池翠、王同旺承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”综上，原告方存在违约行为，原告方依合同约定行使解除权，应在守约的基础上，并且原告方依约向被告交付了房屋，被告在支付了原告第一笔和第二笔购房款共150000元后将案涉房屋进行了装修，并居住至今，因此，双方当事人应遵照约定继续履行自己的义务，不应擅自解除合同，故对原告唐池翠、王同旺要求解除原、被告于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》及要求被告限期将城康大厦第12层1201号房交付给原告并支付原告违约金173000元的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告唐池翠、王同旺的诉讼请求。 案件受理费8990元，由原告唐池翠、王同旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长 乐  小  宁 人民陪审员 刘  志  军 人民陪审员 王  英  子 二〇一九年十一月十三日 法官 助理 阳  贤  慧 代理书记员 阳贤慧（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。