广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初6877号原告：周中笑，女，1971年3月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。被告：广东嘉益企业有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街东井村东井大街88号，统一社会信用代码91440115190374133N。法定代表人：张勇，职务董事长。委托诉讼代理人：夏海龙，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱淑妙，广东卓信律师事务所实习律师。原告周中笑与被告广东嘉益企业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告周中笑的委托诉讼代理人谢伟强，被告广东嘉益企业有限公司的委托诉讼代理人夏海龙、邱淑妙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周中笑向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付因层高不足（房顶有梁突出和设置管道）所造成的房屋贬值损失30000元；2.被告向原告支付间隔卫生间所需的砌墙工程费用3000元和墙壁渗水的防水维修费用10000元；3.被告向原告退还办理产权证的所有资料给原告自行办证；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第二项诉请中关于涉案商铺墙壁渗水的防水维修费用10000元的诉讼请求。事实与理由：原告和被告于2014年10月13日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售广州市南沙区××房。该商品房的用途为商业，层高为4.75米，户型结构为0厨1卫，约定套内建筑面积为41.13平方米，套内建筑面积单价为20860.69元，总价为858000元。履行合同过程中，原告曾就被告逾期交房等问题提起诉讼。现被告所建的商铺天花板下有多条横梁和管道，占用了商铺内的空间，实际层高比合同约定低。商铺层高不足，原告无法将涉案商铺间隔成两层，直接影响使用，而且还导致商铺贬值，给原告造成巨大损失。商铺原未配备卫生间，诉讼过程中被告对商铺进行了卫生间砌墙和批荡，但质量不符合合同和法律的要求。涉案房屋墙壁还有渗水现象，影响使用，应进行防水处理等维修。原告申请对上述损失、费用进行鉴定。由于被告至今从未认真履行合同义务，缺乏诚实信用和积极履行契约的精神，原告对被告是否能积极履行合同余下办理产权证等义务存有合理怀疑。因此，原告主张被告向原告退还所有办证资料，由原告亲自到有关部门办证。广东嘉益企业有限公司辩称，关于赔偿的问题，双方约定交付的商铺为毛坯房，而且合同附件未约定商铺有独立卫生间，修砌卫生间不利于业主对商铺进行改造，因此被告并无为原告修砌卫生间的义务。被告从解决纠纷的角度出发，已为涉案商铺进行砌墙处理。被告交付给原告的商铺符合工程建设的设计规划要求，已经通过验收备案，符合合同约定的交房条件。原告在本案中主张的从地面到消防管或屋梁的高度在建筑学上称为净高，与层高是不同的概念。经被告实地测量，涉案商铺从地面到楼板的高度超过5米，即使减去消防管道或屋梁、电缆线管占用部分的高度，房屋的净高也达到近4.57米。根据国家建筑规范，商铺的净高大于3.2米即视为合格。涉案商铺管道设置符合设计施工规范，也符合整栋大厦的实际使用和美观的要求。该商铺符合国家行业标准和合同约定，不影响正常使用，其价值并无贬损。因此，原告要求赔偿缺乏事实和法律依据。关于取回办证资料的问题，合同补充协议第九条约定办证的前提条件是原告履行了收楼手续，并向被告提交需要办证的资料。在原告向被告交齐资料后，如果被告没有在合同期限内履行办证义务，原告才有权单方申请办理房屋产权登记证。现涉案商铺早已具备收楼条件，原告至今仍未办理收楼手续，不具备办理房屋产权证的前提条件，被告没有拒绝为原告办理房屋产权登记的违约行为，故原告要求被告退还证件并出具办证文件缺乏事实与法律依据。此外，关于涉案房屋墙壁渗水问题，被告已于2017年11月进行处理，现在墙壁已无渗水问题。经审理查明：2014年10月13日，原告（为乙方、买方）和被告（为甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：第四条、合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的××号房，房屋地址：南沙区金岭北路××房。该商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构。该商品房的用途为商业，层高为4.75米。该商品房户型结构为0厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个。该商品房合同约定建筑面积共42.9平方米，其中，套内建筑面积41.13平方米，共有分摊面积约1.77平方米。第六条、基本术语的含义：双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：层高，是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。合同附件六约定商铺为毛坯交楼，墙面是水泥砂浆抹面。合同附件七：本合同补充协议第八条对《买卖合同》第十九条“规划、设计的变更”修改为：1.签署买卖合同前，乙方已清楚了解并同意本小区的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和尚未完成审批的）。2.甲方不得擅自变更该商品房的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为同接受规划、设计变更。3.由于政府行为或行政命令直接导致规划设计变更，或因商品房《建设工程规划许可证》之外的城市或小区规划设计变更、调整，而甲方无法控制、改变的，属于不可抗力。甲方在变更确立后30日内书面告知乙方，但不承担违约责任，乙方无权提出退房。4.双方同意，为完善和规划优化或外立面设计，在不大幅改变物业的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、以及不违反规划要求，不影响房屋质量或不显著降低正常使用功能的情况下，甲方在施工过程中可对施工图作局部或细微的调整、完善，无需通知乙方，乙方对此变动予以认可。阳台栏杆和门窗的形式、楼外立面装饰、色彩及构筑物，均以交楼的实体状态为准。第九条对《买卖合同》二十一条“产权登记”补充约定为：合同约定的办证日期变更为从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差手续的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。该条款由乙方委托甲方办理变更为甲乙双方共同委托第三方办理。甲乙双方应在该商品房交付（在此关于商品房交付之日的解释同本条前款约定）之日起540个工作日及加上根据合同约定甲方有权顺延的办证天数内向房地产权登记机构办理房产转移登记，且该顺延天数应理解为累加后的天数。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料，乙方未在前述时间内提供全部真实有效的办证资料的，甲方有权顺延办证时间；如乙方逾期5天未提供前述资料的，甲方可继续按约定与乙方共同办理房地产权证，但对于本合同甲方将不再承担迟延责任。甲方应一次性如实告知乙方办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。如有缺失或遗漏，由甲方补充通知或乙方主动向甲方提交。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。涉案商铺于2017年9月22日符合合同约定的交付条件，嘉益心意华自编14栋已经取得《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，但原告至今未办理收楼手续。在本案诉讼过程中，本院组织双方当事人到涉案商铺进行勘验，证实涉案商铺天花板下有横梁、水管和电缆线槽。电缆线槽所在的高度低于水管，水管所在的高度低于横梁。原、被告经勘验确认该商铺地面到楼板底面的垂直距离为5.34米，地面到电缆线槽的垂直距离为4.45米。被告已经建好商铺卫生间的间隔墙，但原告对间隔墙的质量有异议。原告于2019年10月30日下午3时前往涉案商铺查看后并未发现明显的渗水现象，故原告撤回关于涉案商铺墙壁渗水的防水维修费用10000元的诉讼请求。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。关于房屋贬值损失的赔偿问题，原告主张层高不足、公用管道设置在商铺内等原因导致房屋贬值。双方合同约定交付的商铺层高为4.75米。合同附件七《本合同补充协议》第八条约定，被告在施工过程中为完善和规划优化或外立面设计，可对涉案商铺作局部或细微的调整、完善，无需通知原告。现被告实际建设的商铺符合合同约定，具体理由如下：1.嘉益心意华庭自编14栋经规划验收和竣工验收，符合规划、设计、报建的要求，领取了《竣工验收备案表》。涉案商铺也于2017年9月22日符合合同约定的交付条件。该商铺不存在不符合规划和建设要求的情况。2.商铺层高是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。现双方确认地面到楼板底面的垂直距离为5.34米，因地面到楼面的垂直距离大于到楼板底面的垂直距离，故该商铺实际层高超过合同约定。3.被告为满足规划设计的要求所建设的管道，并未违反规划要求，未对商铺正常使用造成实质性的影响，属于被告有权调整和完善的范围，故被告并未违反合同的相关约定。因此，原告的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于卫生间砌墙工程费用的问题，因涉案商铺早已符合交付条件，卫生间的墙壁现已经建成，现原告要求被告支付砌墙的费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告认为间隔墙质量不符合合同约定或建筑规范要求，存在瑕疵的，应按合同约定另案提出修复请求。综上，原告申请对相关损失、费用进行鉴定，本院不予接纳。关于取回办证资料办证的问题，双方约定的是共同委托第三方办理涉案商铺的房产证。现涉案商铺已具备收楼条件，原告并未办理收楼手续。根据合同附件七《本合同补充协议》第九条的约定，被告有权顺延涉案商铺办证日期的起计时间。被告未在规定的期限内与原告申请房地产转移登记的，原告才能单方向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。原告直接要求自行办证的主张属于对合同条款的变更，在双方对此未达成一致意见的情况下，本院对原告提出的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周中笑的全部诉讼请求。本案受理费438元，由原告周中笑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇一九年十一月二十九日书记员 陈洁莹