北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初14999号原告：张书兰，女，1959年3月4日出生，汉族，户籍地河北省承德市兴隆县，住北京市平谷区，公民身份号码×××。原告：张永江，男，1960年1月5日出生，汉族，户籍地河北省承德市兴隆县，住北京市平谷区，公民身份号码×××。被告：郭艳武，男，1965年2月3日出生，汉族，户籍地北京市平谷区，住北京市平谷区，公民身份号码×××。被告兼被告郭艳武委托诉讼代理人：马换荣，女，1968年8月29日出生，汉族，户籍地北京市平谷区，住北京市平谷区，公民身份号码×××。原告张书兰、张永江与被告郭艳武、马换荣农村房屋买卖合同纠纷一案，北京市平谷区人民法院于2019年3月18日立案，后北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民辖35号民事裁定书，裁定移送至本院审理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张书兰、张永江，被告兼被告郭艳武之委托诉讼代理人马换荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张书兰、张永江共同向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿因房屋买卖合同无效给原告造成的经济损失961689元；2.诉讼费、评估费由被告负担。事实与理由：1997年6月7日，郭艳武将位于平谷区×××23号房屋卖给本村村民崔永政。2001年4月15日，原告又从崔永政处购买此房屋，2003年原告将五间北房进行了翻盖、装修，房屋面积为70.20平方米，2014年又在院子前面扩建了与北房基本同样大小的五间正房，面积为72.80平方米。后经法院生效判决确认原告与郭艳武于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效并判决原告返还被告上述房屋。根据相关规定，合同无效后，应当全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益以及买受人因房屋现值和原买卖差价的差异造成的损失两个方面因素，平衡双方利益，对于买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告郭艳武、马换荣共同辩称：不认可原告主张的经济损失，仅同意返还购房款18000元及利息且被告有权收取原告住房费用。在（2014）平民初字第6476号一案中，马换荣申请了证据保全，2014年11月4日法院对当时房屋及院子现状进行了证据保全，北正房没有翻建，证据保全之后原告再行扩建损失与被告无关，故对该房屋评估的重置及装修价值183189元不认可，应当按照被告2015年起诉时的标准进行鉴定。另外，根据平谷区政府相关政策文件，赵各庄不存在拆迁的事实，即使若干年后拆除也与原告无关，故不存在宅基地区位补偿款的问题，不同意赔偿宅基地区位补偿款778500元。经审理查明：关于位于北京市平谷区平谷镇×××23号宅院（以下简称涉案宅院）买卖事宜，2014年11月4日，郭艳武以农村房屋买卖合同纠纷为由将张书兰、张永江及第三人崔永政诉至北京市平谷区人民法院，要求确认其与张书兰、张永江于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效，案号为（2014）平民初字第06476号。2015年4月28日，北京市平谷区人民法院作出如下判决：第三人崔永政代被告张书兰、张永江与原告郭艳武于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效。在该案诉讼中，郭艳武于2014年11月4日申请法院进行现场勘查并采取证据保全措施，同日法院对涉案房屋进行现场勘查，涉案宅院东、西厢房正在施工中，法院告知张书兰、张永江停止施工并保持现状。后张书兰、张永江不服一审判决上诉至北京市第三中级人民法院。2015年7月20日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第08196号民事判决书，维持原判。张书兰、张永江、崔永政不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。2016年12月28日，北京市高级人民法院作出（2016）京民申658号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审。2017年9月8日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民再65号民事判决书维持（2015）三中民终字第08196号民事判决。后郭艳武、马换荣又将张永江、张书兰诉至法院，请求张永江、张书兰腾退房屋，该案案号为（2018）京0113民初1523号。2018年8月22日，本院作出（2018）京0113民初1523号民事判决书，判决张永江、张书兰于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市平谷区平谷镇×××23号宅院及内有房屋腾空后返还郭艳武、马换荣。张永江、张书兰不服该判决，提起上诉。2018年10月18日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终12696号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年11月4日，北京市平谷区人民法院进行证据保全时现场勘查情况记录为：涉案宅院东西厢房正在施工中，东西厢房除基础外砖墙已垒至47层，无门窗。马换荣称：2014年11月4日保全时，原有北正房五间仍然存在，原有两间厢房已经拆除，原告东西厢房外墙正在施工中，没有窗户。张书兰、张永江称：购置涉案宅院后对原有北正房五间进行了改造和装修，2014年新建了面积为72.80平方米的两排房屋并进行了装修，将前后房屋用玻璃钢顶相连封闭，形成现有格局，本案诉讼中，张书兰、张永江申请对现有涉案房屋、附属物重置成新价及区位补偿价进行评估。经随机确定，本院委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司对上述内容进行评估。2019年8月30日，该评估公司出具报告为估价对象于价值时点2019年7月26日宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修和附属物重置成新总价961689元，其中宅基地区位补偿价778500元，房屋重置成新价、房屋装修和附属物重置成新价值183189元。张永江支付评估费5000元。郭艳武、马换荣申请对2014年11月4日证据保全时照片显示的正在建设的房屋价值进行补充评估。2019年9月23日，该公司公司出具回复函：根据现有照片情况无法进行评估。上述事实，有当事人陈述及相关书证在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方之间的房屋买卖合同已经生效判决确认为无效，故双方均应将因该合同所取得的财产返还给对方。考虑到张永江、张书兰在签订合同后，对涉案宅院房屋进行了新建和整修，其所作添附已附着于郭艳武所有的原物上，难以识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。因此，在张书兰、张永江向郭艳武、马换荣返还原物的同时，郭艳武、马换荣应就添附价值向张书兰、张永江进行补偿。但对于2014年11月4日法院进行证据保全之后，原告张书兰、张永江继续进行的增建、整修部分，属于其自行扩大损失，本院对此部分不予支持。根据已生效判决，郭艳武与张书兰、张永江在签订涉案宅院房屋买卖合同过程中有通谋虚伪的主观故意，尤其是郭艳武作为出卖人因反悔而提起诉讼，故对于涉案宅院房屋买卖合同无效的后果应承担主要责任，应赔偿张书兰、张永江因合同无效而产生的经济损失。张书兰、张永江作为买受人，对购置禁止流转的农村房屋及宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应责任。原、被告双方在签订买卖合同时按当时的市场价格进行房屋交易，在确认合同无效后双方互相返还价款和房屋时，房屋的周边环境因城市化建设的推进而发生了较大变化，房屋价格相比交易价格已发生较大变化；如按房屋的原值互相返还，双方的利益将会重大失衡。据此，本院根据公平原则、双方过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格及同类房屋市场价格，并结合商品房市场价格以及双方既得利益等因素，酌情确定张书兰、张永江的实际损失数额。房屋的重置成新价中已包含购房款，故本院对此不再重复计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告郭艳武、马换荣于本判决生效之日起七日内赔偿原告张永江、张书兰损失共计700000元；二、驳回原告张书兰、张永江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13417元，由原告张书兰、张永江共同负担3651元（已交纳），由被告郭艳武、马换荣共同负担9766元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费5000元，由原告张书兰、张永江共同负担1500元（已交纳）；由被告郭艳武、马换荣共同负担3500元，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告张书兰、张永江。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李永芝人民陪审员  张仲奎人民陪审员  梁小玉二〇一九年十一月十四日书 记 员  陈 杰