河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再386号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：乔灿和，男，1965年8月2日出生，汉族，住河南省伊川县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳德广置业有限公司。住所地：河南省伊川县城关镇周城路东段。法定代表人：石丰强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王树峰，该公司员工。委托诉讼代理人：李红杰，河南绿洲律师事务所律师。再审申请人乔灿和因与被申请人洛阳德广置业有限公司（以下简称德广公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终1351号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月25日作出（2019）豫民申198号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人乔灿和，被申请人德广公司的委托诉讼代理人王树峰、李红杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔灿和申请再审称，一、乔灿和与德广公司于2017年1月23日签订的《伊水府邸二期内部员工房源保留书》（以下简称《房源保留书》系双方平等自愿签订，合法有效，该《房源保留书》还在生效期，对双方具有法律约束力。二、乔灿和与德广公司于2017年5月15日（实为2017年7月25日）签订《德广·伊水府邸二期房屋定购单》（以下简称《房屋定购单》）是其无奈之举，并非平等自愿签订的，条款内容全是乔灿和应尽义务和责任，德广公司尽享权利，且一房有两个单价和面积，不符合法律规定的公平、公正和平等原则，应为无效协议。三、伊川县房管所实测涉案房屋面积为114.08平方米，具有权威性，单价应按《房源保留书》中预定的2650元/平方米计算，而《房屋定购单》记载合同面积与扩容成交面积相差6.33平方米，德广公司将该6.33平方米强加给乔灿和，变相提高房屋单价，是一种欺诈行为。综上，一、二审判决认定事实错误，请求撤销一、二审判决，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由德广公司承担。德广公司辩称，一、《房屋定购单》中对单价和面积计算都有明确规定，扩容面积120.41平方米包括阳台面积，2650元/平方米的单价没有超过双方约定的范围，乔灿和主张《房屋定购单》无效没有依据，乔灿和应在《房屋定购单》签订之后10个工作日配合银行办理贷款手续，如违约则定金不予退还。二、房屋买卖合同必须是书面的合同约定，《房屋定购单》不能认定为房屋买卖合同。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回乔灿和的再审请求。乔灿和于2017年10月26日向河南省伊川县人民法院起诉请求：1、撤销2017年5月10日（实际为2017年7月25日）的《房屋定购单》；2、判令德广公司履行2017年1月23日双方签订的商品房购买合同义务；3、诉讼费用由德广公司承担。河南省伊川县人民法院一审认定事实:2017年1月23日，乔灿和、德广公司双方签订了一份《房源保留书》，主要内容为乔灿和自愿向德广公司缴纳房源保留金73900元，德广公司为乔灿和保留待售的伊水府邸二期1号楼2单元703号房屋一套。该房屋优惠后单价2650元/平方米，暂测建筑面积约126平方米，优惠后房屋总价333900元。双方在保留书条款中主要约定了德广公司在收取乔灿和保留金后，不得将该房屋出售给他人，乔灿和在德广公司通知的时间内缴齐房源应付款，缴纳金额自动计入总房款等等。乔灿和在该保留书上签名捺印，德广公司置业顾问王幸阁在该保留书上签名，并加盖德广公司销售部印章。同日，乔灿和向德广公司缴纳房源保留金73900元，德广公司并为乔灿和出具收据一张。2017年7月25日，乔灿和、德广公司双方又签订了一份《房屋定购单》，主要内容为乔灿和定购德广公司的房屋为1-2-703号房屋，合同面积114.08平方米，合同单价2797.05元/平方米，扩容成交面积120.41平方米，销售单价2650元/平方米。在备注栏中注明：双方约定合同总价计算公式：销售单价×扩容成交面积（扩容成交面积=合同面积+1/2阳台面积）。合同面积为房管所实测面积（只计入1/2阳台面积）。该定购单明确定金为69087元，房屋总价为319087元。其中乔灿和已于2017年1月3日（应为23日）交纳定金73900元。乔灿和在该定购单上签名捺印，德广公司置业顾问王幸阁在该定购单上签名，并加盖德广公司销售部印章。河南省伊川县人民法院一审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，乔灿和诉讼请求第一项为：请求依法撤销乔灿和、德广公司双方于2017年5月10日（实际为2017年7月25日）签订的《房屋定购单》。该房屋定购单上有乔灿和的签名捺印，且从其提供的2017年7月25日的录音证据中可以看出，其是自愿签订。乔灿和作为完全民事行为能力人，应当承担自己在该《房屋定购单》上签名捺印行为所产生的法律后果，应当遵守该《房屋定购单》对签订双方的权利义务约定。乔灿和提交的证据不能证明乔灿和与德广公司签订的《房屋定购单》属于法律规定的应予撤销的任何一种情形。该《房屋定购单》内容不违反法律强制性规定，合法有效。故此诉讼请求，于法无据，理由不足，依法不予支持。关于乔灿和的第二项诉讼请求：判令德广公司履行乔灿和、德广公司双方于2017年1月23日签订的商品房购买合同义务。从乔灿和提交的证据看，乔灿和、德广公司双方没有签订过商品房购买合同，履行商品房购买合同义务无从谈起。如果乔灿和指的是2017年1月23日乔灿和、德广公司双方签订的《房源保留书》，该房源保留书主要内容已被乔灿和、德广公司双方于2017年7月25日签订的《房屋定购单》内容所取代，《房源保留书》自然亦无从履行。乔灿和的两项诉讼请求均于法无据，理由不足。河南省伊川县人民法院于2017年12月9日作出（2017）豫0329民初3907号判决：驳回乔灿和的诉讼请求。一审案件受理费100元，由乔灿和负担。乔灿和不服一审判决，向河南省洛阳市中级人民法院提起上诉,请求撤销一审判决，改判支持乔灿和一审诉求，一、二审诉讼费用由德广公司承担。河南省洛阳市中级人民法院二审认定事实与一审一致。河南省洛阳市中级人民法院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于乔灿和要求履行《房源保留书》的问题。乔灿和与德广公司签订的《房源保留书》条款中明确了约定以下内容：“1、乙方（乔灿和）为取得上述房屋的保留权，要求甲方（德广公司）在签订《房屋预售合同》前保留该房屋，不得将其出售给任何他方，自愿交纳保留金73900元，并享受内部员工福利（以银行同期利率计息到签订《房屋买卖合同》为止，所得利息充入房款）。2、此《保留书》一经签定，保留金概不退还，因甲方在为乙方保留该房屋期间回绝了其他保留客户，由此造成了一定的经济损失，乙方愿意将保留金作为对甲方的补偿而不再要求退回保留金。3、乙方须根据自己选定的付款方式在甲方通知的时间内缴齐房源应付款，缴纳金额自动计入总房款，并按照政府规定签署《房屋买卖合同》，缴纳与购房相关的税费。4、甲乙双方在签署本《保留书》约定房产的《房屋买卖合同》后，本《保留书》自动失效。5、乙方如更改联系方式或通讯地址必须立即书面通知甲方。6、乙方在签定本《保留书》时已经明白上述各项条款、没有异议。……”关于建筑面积的描述为126平方米（暂测面积），并在备注中约定，房屋单价以最终面积为准。因此，从该保留书所规定的内容来看，双方签订的《房源保留书》不属于房屋买卖合同。双方签订保留书的直接目的，就是要订立房屋买卖合同。在此之后，乔灿和已与德广公司签订了《房屋定购单》，重新约定双方权利义务，并且乔灿和已经支付了定金，因此，《房源保留书》已为《房屋定购单》所取代。关于乔灿和要求撤销《房屋定购单》的问题，该《房屋定购单》上有双方的签章，乔灿和没有举证证明该《房屋定购单》在内容上存在违反法律强制性规定的情况，并且该《房屋定购单》中有对“扩容成交面积”的备注，乔灿和对其内容应当知晓。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，予以确认。河南省洛阳市中级人民法院于2018年4月6日作出（2018）豫03民终1351号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由乔灿和承担。本院再审认定，2017年12月29日德广公司与冯帅飞签订《房屋定购单》，将案涉房屋以合同单价4084.74元/平方米卖给冯帅飞，双方于2018年1月2日签订《商品房预售合同》。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，关于乔灿和要求履行2017年1月23日签订的商品房购房合同义务的问题。乔灿和该项诉请实际是要求德广公司按照《房源保留书》履行商品房买卖合同义务，但从《房源保留书》的内容看，该《房源保留书》不具备商品房买卖合同的要素和形式，只是约定保留房屋的相关权利义务，不属于房屋买卖合同，且之后双方又签订了《房屋定购单》对各自的权利义务重新进行了约定，故乔灿和该项请求不能成立，本院不予支持。关于乔灿和要求撤销《房屋定购单》的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，乔灿和已在该《房屋定购单》中买受人处签名捺印，德广公司也签章进行确认，该《房屋定购单》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。乔灿和主张该《房屋定购单》应予撤销，但并未提供充分证据证明签订《房屋定购单》时存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同撤销情形,故乔灿和要求撤销《房屋定购单》的请求不能成立，本院不予支持。从《房屋定购单》内容看，双方约定在一定期限内签订购房合同,因此该《房屋定购单》从性质上看应属预约合同，双方仍需另行签订《商品房买卖合同》，但根据再审查明事实，德广公司于本案诉讼期间将案涉房屋卖给他人，乔灿和与德广公司已无法就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，乔灿和如认为存在损失，可就已付房款和损失另行主张。综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，应予维持。乔灿和的再审申请理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终1351号民事判决。本判决为终审判决。审判长 邹 波审判员 邹新哲审判员 孙 明二〇一九年十一月二十日书记员 孙俊凯