天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初11825号原告：史红，女，1967年6月5日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：曲彤工（史红之夫），1968年2月7日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李月强，天津融汇律师事务所律师。被告：天津市洋洲家房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道与南丰路交口处信诚大厦1-1111。法定代表人：纪红超，经理。委托诉讼代理人：张国玺，男，该公司职员。委托诉讼代理人：马文强，男，该公司职员。原告史红与被告天津市洋洲家房地产经纪有限公司（以下简称洋洲家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史红的委托诉讼代理人曲彤工、李月强，被告洋洲家公司的委托诉讼代理人张国玺、马文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史红向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付截至2019年10月8日的租金47258元（5350元/月*8个月+5350元/月/30天*25天）、利息997元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月14日签署房屋出租委托代理合同，约定原告将其名下坐落于天津市河西区宾水道增9号B座2402的房屋出租给被告，期限自2018年7月14日至2021年7月13日，出租价格为每月5350元，按季度支付，被告于季度三日内将相应月份的租金汇入原告银行账户中，租金支付方式为押一付三，被告首次支付房屋租金时间为2018年7月17日之前。合同签订后，原告依约于当日交付房屋，被告扣减一个月的空租期后实际支付租赁期限内租金26750元、押金5350元。此后，被告未再向原告支付过房屋租金，故成讼。另，原告保留继续向被告主张剩余租金及相关损失的权利。被告洋洲家公司辩称，原、被告于2018年7月14日签订涉案合同，被告实际向原告支付租赁期限内租金26750元、押金5350元。合同约定每年有一个月空租期，物业费和采暖费应由原告承担。2018年8月底有人员入住涉案房屋，发现屋内漏水，当时与原告进行沟通，原告同意出钱，由被告进行维修。被告于2018年10月中旬维修完毕。因漏水问题被告于2018年10月15日向原告发出解除合同通知函，但双方未就该解除事宜达成一致意见。2018年10月20日，被告再次与原告沟通，提出涉案房屋公共区域马桶堵了，独立卫浴的淋浴不出水、独立卫浴的马桶不上水。2018年10月23日，被告给原告发通知，告知因原告欠一年物业费被物业上门催缴。2018年11月24日，被告与原告沟通涉案房屋的各种维修问题。2018年12月1日，被告自行找维修人员解决上述问题，12月11日修理完毕。2018年底，住户反映因原告拖欠物业费，导致其无法乘坐电梯。后被告代原告垫付了2018年12月至2019年8月的物业费，但只能提供四个月的收据，即841.6元。2019年2月26日，公共区域卫生间还是漏水，被告便与原告沟通，双方定于3月2日上午到现场。原告认为是被告找的之前维修师傅再次维修，所以称没时间，要求被告找该师傅继续维修。于是，被告于2019年3月13日带师傅入户维修。另外，2019年3月23日涉案房屋停止了热水供应，共停热水一个月。2019年3月24日，用户以独立卫浴没有热水为由，要求与被告解除合同，赔偿损失。就此问题，原告让被告与住户协商。因此，被告一直与住户沟通赔偿事宜，住户要求赔偿5万余元，但被告并未同意。后，该住户于2019年8月底搬离涉案房屋，于9月7日与被告解除合同，被告赔偿该租户下列款项：未缴纳的自2019年3月至9月的租金10200元（1700元/月*6个月）、提前解除合同违约金3400元（1700元/月*2个月）、搬家赔偿费1834.75元，共计15434.75元。另，被告于2018年10月16日垫付维修下水管道的费用500元；于2018年12月11日垫付维修马桶、淋浴、阳台门的费用900元；还垫付装修涉案房屋的费用1510元、三年的宽带费1598元。另外，因为公共区域的卫生间漏水，公共区域的三间房自始未对外出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月14日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，约定原告将其名下坐落于天津市河西区宾水道增9号B座2402室的房屋独家委托被告代理出租；期限自2018年7月14日至2021年7月13日，免租期为30天/年；委托出租价格为每月5350元，租金支付方式为押一付三，被告应于当季首月三日内将该季度的租金汇入原告银行账户中，被告首次支付租金的时间为2018年7月17日之前；被告承担水费、电费、有线电视费、燃/煤气费、卫生费、因居住而发生的费用（含公共电费等），原告承担供暖费、物业管理费；原告可以委托被告代理维修应由原告进行的维修项目、代理缴纳应由原告承担的欠缴费用，因以上服务产生的第三方费用由原告承担，被告可以从应付原告租金款中扣除；因原告出租房屋存在的安全隐患（包括但不限于卫生间或厨房防水层损坏、管道损坏；自行改动房屋附属物品、设备设施或供暖期间设备老化或自行改动过供暖设施而发生漏水，供暖障碍）而给该房屋租客及楼下业主造成相关损失，原告应积极履行维修义务并与受损方协商、决定解决赔偿事宜；原告同意被告按客户需求对房屋进行改造分割、装修装饰，原告有权要求被告在房屋返还时恢复原状；原告同意被告为房屋进行家具家电配置或进行装饰装修，装修方案由被告在保障居住安全的情况下自行决定，由此产生的相关费用由被告承担；在租赁期内原告承担非使用原因造成的物品及设施的老化，更换或维修的费用，应由原告承担维修责任，紧急情况被告通知原告维修后48小时内原告未予以回复则默认为被告可以找第三方维修，维修费用从支付给原告的租金中扣除；原告不承担约定的维修义务致使被告无法出租房屋的，被告有权单方解除合同。双方另对其他权利义务作出了相关约定。合同签订后，原告于2018年7月14日向被告交付涉案房屋，被告共向原告支付32100元，其中包括截至2019年1月13日的租金26750元、押金5350元，此后被告未再支付任何款项，故成讼。庭审中，被告提交了其员工马文强与原告丈夫李月强之间的微信聊天截屏。该证据显示：2018年11月22日，被告方主张涉案房屋公共卫生间马桶堵塞、独立卫浴手盆不出水、卧室柜门拉不动、独立卫浴马桶上水慢；2018年11月23日，原告方回复“该房有两路水管，厨房有没有水，如也没有，则是阀门未开，开关在厨房门后的维修竖井白色铁门儿内”；当日，被告还提出原告拖欠了快一年的物业费，望其尽快处理；原告回复告知被告先交纳当月的物业费，并表示以前的租户都是这样；2018年11月24日，双方语音沟通涉案房屋相关维修事宜；2018年11月27日，原告要求被告先帮其代缴一个月的物业费；2018年12月1日，被告向原告发送了《解除合同告知函》，被告认为因原告隐瞒房屋重大瑕疵影响其对外出租或承租人使用，主张解除合同，赔偿损失；当日，被告另告知原告物业不给检查独立卫浴的问题，也不收取一个月的物业费，希望原告能就此问题与其店长沟通；2018年12月2日，原告就合同解除告知函向被告回复称该函件漏洞百出，如该函件正式生效，要求被告抓紧办交接手续，免得影响原告房屋的自行出租；2018年12月20日、2018年12月23日，双方就交纳物业费的问题进行了沟通，同时原告提出被告未交纳第二季度租金；2019年2月26日至2019年3月13日，被告提出卫生间漏水，双方协商维修事宜，并于2019年3月13日进行维修；2019年3月23日，双方协商小区停止热水供应，安装热水器事宜，被告告知原告住户要求赔偿其损失；2019年3月24日，被告告知原告住户要搬走了；2019年4月13日，原告告知被告热水供应已无异常，如有问题让其直接联系物业。被告另提交了其员工马文强与租户之间的微信聊天截屏。被告欲以上述证据证明涉案房屋存在漏水等问题，还证明因上述问题被告向租户进行了赔偿。原告对此不予认可，表示被告提供的微信聊天记录并不完整性，称2018年8月底涉案房屋确实漏水了，但已于10月6日维修完毕；被告虽然发出了2018年10月15日的解除通知函，但其并未盖章，也未实际解除，被告仍继续使用涉案房屋；关于被告称2018年10月20日马桶堵了、独立卫浴不出水等问题，原告已于当天晚上到涉案房屋去看了，上述问题均不存在，所以被告所称的2018年12月11日的事实并不存在；关于物业费问题，原告已交至2019年2月，被告仅垫付了后期四个月物业费；关于被告所称2019年2月26日公共卫生间漏水问题，是因为小区热水打压，导致大量的水流到卫生间，也因为2018年10月6日那次就没修好，但双方也于2019年3月1日就把上述问题解决了，当时原告丈夫称其在场，并支付了150元的维修费及材料费，但这次只解决了漏水源，具体的漏水问题还要等上次维修的师傅来修；2019年3月5日原告主动联系被告，问其维修师傅是否回来，要求尽快解决维修问题，被告回复这一两天，但一直没修，直至2019年3月11日因为住户使用洗衣机时没把出水管放在地漏里，又导致漏水，所以当天原告丈夫和被告一起找维修师傅上门来维修，因为上次没修好，所以也没收钱。关于停热水问题，涉案小区确实于2019年3月23日停止了热水的供应，但2019年4月4日已恢复热水供应。审理过程中，被告另向法庭提交了8张收据，欲证明被告垫付物业费841.6元、维修费1400元、装修费1510元、宽带费1598元。对此，原告表示认可被告代垫物业费的事实。另，表示虽有维修事实，但因被告提供的票据非正式发票，且无相关单位盖章，故对该维修费收据不予认可。关于装修费，合同第10.1条明确约定由被告承担。宽带费非必需支出。另查，被告于2019年10月9日向原告发送了《解除合同通知书》，原告认可收到该通知书。本院认为，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，该合同合法有效，双方均应恪守合同约定履行合同义务。原告依约将涉案房屋交付被告委托出租，被告理应按照合同约定支付相应租金。然，被告仅交付租金至2019年1月13日，故原告有权向被告主张拖欠款项。关于被告提出曾因涉案房屋漏水于2018年10月15日向原告发出《解除合同告知函》，故双方合同早已解除。就该事实，被告仅提交了微信聊天记录。该证据显示被告于2018年12月1日向原告发送了《解除合同告知函》，向原告主张解除合同，赔偿损失。原告于2018年12月2日回复称该函件漏洞百出，如该函件正式生效，要求被告抓紧办交接手续，免得影响原告房屋的自行出租。此后双方未再对该解除事宜发表任何言论，被告仍继续使用涉案房屋至今。结合双方提交的微信聊天记录及双方当事人陈述可以看出，双方对解除合同并未达成合议，被告仍继续使用涉案房屋对外出租，被告亦未提交证据证明已将涉案房屋腾交原告，即使认定双方已于2018年12月1日解除了涉案合同，此后被告继续使用涉案房屋，且原告亦未提出异议，可认定双方建立了不定期租赁关系，权利义务仍参照原合同执行。另，原告虽承认收到了被告于2019年10月9日向其发出的《解除合同通知书》，但因原告仅主张2019年10月8日前的租金，故该部分事实本案并未涉及。关于各项费用一节。就租金问题，因原告对涉案房屋曾存在漏水及停止热水供应的事实表示认可，再结合双方提交的证据及庭审陈述，扣减漏水、停止热水供应，及拖欠物业费影响涉案房屋使用的期间（约三个月）的相应租金后，被告仍应给付原告自2019年1月14日至2019年10月8日的租金31208元（5350元/月*8个月+5350元/月/30天*25天-5350元/月*3个月）。就被告主张垫付各项费用问题。被告提交的维修费票据虽非正式发票，但考虑到原告对卫生间漏水，及曾委托被告进行维修并无异议，且依合同约定维修系原告应履行之义务，故结合维修次数、维修部位，本院酌定维修费用为1400元。另，原告对被告垫付841.6元物业费表示认可。综上，应对被告垫付的上述费用予以扣减。关于被告主张向住户赔偿问题，其仅提交了微信聊天记录，无法说明赔偿依据及赔偿事实，不足以证明其该部分主张，故本院不予采信。关于装修费和宽带费，合同约定应由被告负担，故对被告该部分扣减主张本院亦不予支持。考虑到涉案房屋曾存在漏水及停止热水供应的情形，故对原告主张逾期交租的利息损失本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津市洋洲家房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告史红自2019年1月14日2019年10月8日的租金28966.4元（31208元-代垫物业费841.6元-代垫维修费1400元）；二、驳回原告史红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，原告史红负担200元，被告天津市洋洲家房地产经纪有限公司负担278元，被告天津市洋洲家房地产经纪有限公司负担部分于本判决生效后三十日内给付原告史红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  谢莉莉二〇一九年十一月二十五日书记员  陈 芸本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。