广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初8879号原告（反诉被告）：广州市五洲城房产开发有限公司，住所地广州市光复北路720号二楼。法定代表人：叶蕤嘉，职务：董事长。委托诉讼代理人：莫桂生，广东穗宏律师事务所律师。被告：广州市西关建设开发有限公司，住所地广州市西华路132号。法定代表人：欧阳小进,职务：董事长。委托诉讼代理人：霍玉基，男，1971年3月5日出生，汉族，联系地址，系该公司员工。被告（反诉原告）：广东省煤炭建设（集团）有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中天一庄玉轮阁19楼1903房。法定代表人：谢达锋。破产管理人：广州金鹏律师事务所。委托代理人：罗仲华，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：李帷，广州金鹏律师事务所实习律师。原告广州市五洲城房产开发有限公司（以下简称：五洲城公司）诉被告广州市西关建设开发有限公司（以下简称：西关建设公司）、广东省煤炭建设（集团）有限公司（以下简称：煤炭集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，五洲城公司在2019年5月22日向本院提起（2019）粤0103民初4218号诉讼。本院于2019年8月19日以广州市中级人民法院已在2018年10月30日受理了煤炭集团公司的破产清算申请为由，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条规定，将案件移送广州市中级人民法院审理。广州市中级人民法院于2019年9月5日作出（2019）粤01民初1078号民事裁定，裁定：本案由本院管辖。本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭审理。原告五洲城公司的委托代理人莫桂生，被告西关建设公司的委托代理人霍玉基，被告煤炭集团公司的委托代理人罗仲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲城公司向本院起诉请求：1、判决二被告将位于荔××××3:二梯704房、705房、804房、805房。3号之4：三梯801房803房；3号之5：五梯：702房703房502房902房。3号之5：六梯305房701房703房901房902房903房904房803房604房801房804房以上共21套房的房屋产权证办理到原告名下。2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告是被告西关建设公司与香港先佳发展有限公司于1995年12月31日依法成立的房地产开发项目公司，在原告成立前，作为原告出资方的香港先佳发展有限公司委托被告西关建设公司代原告向被告煤炭集团公司的下属公司广东煤炭房地产开发公司购买位于广州市芳村区东漖北路镇南大街3号楼4000平方米商品房作为房产开发的安置房使用，为此原告向西关公司先后支付了1600万元购房款，2009年，原告向广州市荔湾区法院提起诉讼，请求法院判决被告西关建设公司返还购房款1600万元，该案经一审:（2009）荔法民三初字第2298号判决。二审:广州市中级人民法院以(2010）穗中法民五终字第3555号《民事判决书》作出终审判决。该判决以“原告与被告西关建设公司尚未进行清算，合作双方责任尚未清楚”驳回了原告请求被告西关建设公司返还购房款的诉讼请求，但该判决书在查明事实部份对原告主张的因购买荔湾区东漖北路镇南大街3号面积共4000平方米的商品房，除双方有争议的100万元未能确认外，确认原告已经支付了1550万元。被告西关建设公司用原告给付的款项向被告煤炭集团公司的下属公司广东煤炭房地产开发公司购买了芳村区东漖北路镇南大街3号楼4000平方米共72套商品房后，就一直未给原告办理房屋产权证。由于原告没有和被告煤炭集团公司的下属公司广东煤炭房地产开发公司存在着直接的商品房买卖合同关系，因此原告也没法要求作为房屋出售人被告煤炭集团公司下属公司广东煤炭房地产开发公司将这些房屋过户到原告名下。另因原告委托被告西关建设负责相关的折迁安置事宜，为此，被告西关建设对原告拆迁项目地段的部份住户用原告出资委托购买的东漖北路镇南大街3号楼的部份房屋进行了拆迁安置46套房；未安置空房26套。1999年6月23日，被告西关建设将已安置拆迁户的房屋及未安置的空房共72套全部移交给原告。在已安置的46套房中，其中有25套房属房屋产权调换，另外的21套房是安置原房产局公租房或私房的租住户。因此原告与这21户租住户仍属租赁关系，这21套房的产权仍归属原告所有。另原告委托西关建设公司购买芳村安置房余下尚有未安置的26套空置房产权证问题，原告已另案起诉，该案经广州市荔湾区法院在2019年4月29日以（2018)粤0103民初7513号《民事判决书》作出了一审判决支持了原告的诉讼请求,产权现已办到我方名下。因本案二被告没有提出上诉,现该判决已经发生法律效力。另25套房屋属房屋产权调换的房主也通过诉讼并胜诉解决了他们长期未获房产证的问题。2018年8月8日，被告煤炭集团公司在该下属公司广东煤炭房地产开发公司（本案房屋出售人)注销法人资格时向广东省工商局出具了一份《承诺书》，承诺自愿依法承担广东煤炭房地产开发公司注销前所有相关的债权债务。为此，原告根据《最高院被告西关建设公司辩称：同意协助原告办理产权证到原告名下，不同意负担本案的诉讼费。被告煤炭集团公司答辩并反诉称：1.管理人接收煤炭集团公司的接管材料之中，没有与本案相关的事实资料，管理人无法了解原下属公司广东煤炭房地产开发公司所涉及本案的相关情况；2.煤炭集团公司不是本案的适格被告，被告煤炭集团公司与原告没有发生任何法律关系，虽然，煤炭集团公司在广东煤炭房地产开发公司注销登记时出具过一份承诺书，承诺愿意承担广东煤炭房地产开发公司所有的相关债权债务，但这种承诺理解为是一种金钱债权债务，涉及本案的行为是不在该承诺范围之内，所以原告根据该份承诺书，将煤炭集团有限公司列为被告是没有法律依据的；3.煤炭集团有限公司是涉案房屋的产权人，但因正在破产清算，无法配合原告办理涉案房屋的产权过户登记，所以原告要求煤炭集团公司协助办理涉案房屋的产权登记是没有事实依据的。4.认可法院依法查明的事实。5.原告尚有50万元购房款未支付给广东煤炭房地产开发公司，广东煤炭房地产开发公司的债权债务由煤炭集团公司承继，故反诉请求：五洲城公司向煤炭集团公司支付购房款50万元。原告五洲城公司针对被告煤炭集团公司的反诉辩称：我方确认50万元未支付给煤炭集团公司，但这50万元已过诉讼时效。我方认可被告煤炭集团公司依据其向本案法庭提供的证据《承诺书》从其下属广东煤炭房地产开发公司承接了承诺书债权债务。但我方认为，被告煤炭集团公司所承接本案50万元的债权，是一个未承接前早已超过诉讼时效从而丧失了胜诉权的债权。被告向法院起诉主张这50万元所享有诉讼时效权利的期间应是从1996年7月16日起到1999年7月17日止（三年）。从被告提供给本案法庭的所有反诉证据上，我方未发现有在这三年内被告煤炭集团公司下属公司有为法律意义上的提出过主张这50万元从而引起诉讼时效中断或中止的证据。被告煤炭集团公司到现在2019年10月30日才向法院具状提起反诉，这个提起反诉主张50万元的日期，距离被告煤炭集团公司的下属广东煤炭房地产开发公司与西关建设公司所签订的《房地产预售契约》中约定的最后付款期限1996年7月15日已过了二十三年又二个多月。被告煤炭集团公司现在才提出的这一反诉，不但远远地超过了三年的诉讼时效，也超过了法律规定的二十年绝对诉讼时效。因此我方请求法庭能依据我国有关诉讼时效的法律规定，依法判决驳回被告煤炭建设公司的诉讼请求。经审理查明：1996年5月22日被告西关建设公司（乙方）与广东煤炭房地产开发公司（甲方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方将座落在芳村区镇南路3-9层2、5、6梯的房地产（房屋建筑面积4000平方米）以1600万元出售给乙方。乙方由1996年7月15日前分四次付清给甲方，其中：第一次付款于合同签订当日，付款800万元；第二次付款于合同签订后七日内，付款200万元；第三次付款于合同签订后三十日内，付款200万元；第三次付款于合同签订后六十日内，付款300万元；余款经房管局测量房屋面积后付清。甲方应于1996年6月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用。甲方还应于1996年8月30日前为乙方办理《房地产证》的手续。上述房地产办理鉴证、转让、《房地产证》等手续需交纳的税费、费款，由甲乙双方按规定各自承担等。2009年本院受理五洲城公司诉西关建设公司房地产开发经营合同纠纷一案。该案五洲城公司诉请：1、解除双方于1999年6月23日签订的《协议书》。2、被告返还原告购房款1650万元及利息（利息从原告付款给被告的时间起计算至还清款项之日止按银行逾期还贷滞纳金计付、详见利息计算清单）。3、本案的诉讼费由被告承担。该案经审理查明：1999年6月23日，五洲城公司（甲方）与西关建设公司（乙方）签订《协议书》约定：五洲城公司是由香港先佳发展有限公司与西关建设公司合作共同开发“五洲广场”的合作项目公司（港资）。在甲方未办好营业执照前，为了加快“五洲广场”的开发进度，作为出资方的香港先佳发展有限公司委托乙方代甲方购买位于广州市芳村区东漖北路镇南大街3号楼4000平方米商品房（具体房号资料见附件）作为“五洲广场”项目的永迁房源。由于工作失误，上述4000平方米商品房的售房契约是以乙方的名义签署并且办理了鉴证。如果目前要更名为甲方，按有关部门规定，需要增加约70万人民币的二次交易税费。为了减少损失，双方经过协商，在确保甲方拥有广州市芳村区东漖北路镇南大街3号楼4000平方米商品房的一切权益的原则下，采用以下方案处理：一、芳村区东漖北路镇南大街3号楼4001.5152平方米商品房算为乙方向甲方挂帐借款1550万元人民币购买的永迁房源。乙方指定专人与省煤炭房地产开发公司联系,在99年6月办理已入住的公房∕私房住户(41户,2257.904平方米)确权到乙方名下、其余1743.6112平方米（空置的26套单元和5套侨租户住房）确权到甲方的有关手续。另外,还欠开发商约50万元的余款由甲方支付。二、在芳村区××××4001.5152平方米商品房确权工作完成后，乙方指定专人在99年8月底前办理已经入住的41户公房、私房（共2257.904平方米）搬迁户的产交手续，并将“五洲广场”用地范围内已搬空的34间旧空房屋确权到乙方名下。但这些旧空房的一切权益属甲方所有，乙方签署一份授权甲方全权处理该34间旧空房的授权书给甲方，并协助甲方办理这些空房租赁、出售的一切手续。三、芳村区东漖北路镇南大街3号楼甲方名下空置的26套单元（具体房号见附件）1449.3497平方米和5套侨租户（294.2615平方米）确权到甲方的工作完成后，即冲减乙方646.8384万元借款。四、当乙方办妥“五洲广场”用地红线转移到甲方名下并协助甲方办理了拆迁通告的手续后，甲方以货币补偿形式（价值为903.1616万元）征购上述第二款中用地红线内乙方名下的34间旧空房，在签订弃产协议书后，甲方帐上即冲减乙方借款903.1616万元。五、本协议书双方签字后立即生效。双方应严格遵守上述条款，并立即指定专人接洽办理。如有违约，违约方要赔偿守约方的一切经济损失。该案另查，西关建设公司征用的荔湾区德星路以东、上九路以北、光复路以西、长寿路以南地块，于2006年7月3日由广州市国土资源和房屋管理局作出穗国土闲收处[2006]54号《收回闲置土地决定书》，收回上述闲置土地。2010年8月13日本院作出（2009）荔法民三初字第2298号民事判决，判决：一、解除五洲城公司与西关建设公司于1999年6月23日签订的《协议书》。二、驳回五洲城公司的其他诉讼请求。五洲城公司对上述判决不服，提出上诉。经广州市中级人民法院审理于2011年12月16日作出（2010）穗中法民五终字第3555号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年8月9日被告煤炭集团公司向工商政管理部门申请注销广东煤炭房地产开发公司工商营业执照，并签订《承诺书》承诺自愿依法承担原广东煤炭房地产开发公司所有相关的债权债务。2019年3月7日，原告五洲城公司申请确认荔××××3:二梯704房、705房、804房、805房。3号之4：三梯801房、803房；3号之5：五梯：702房、703房、502房、902房。3号之5：六梯305房、701房、703房、901房、902房、903房、904房、803房、604房、801房、804房的门牌，广州市公安局荔湾区分局茶滘派出所确认东漖北路镇南大街3号之3:二梯704房、705房、804房、805房现门牌号为荔湾区镇南大街3号之三，3号之4：三梯801房、803房；现门牌号为荔湾区镇南大街3号之四，3号之5：五梯：702房、703房、502房、902房和3号之5：六梯305房、701房、703房、901房、902房、903房、904房、803房、604房、801房、804房现门牌号为荔湾区镇南大街3号之五。2018年10月22日，原告向本院起诉请求：1.判决西关建设公司、煤炭集团公司将位于荔湾区××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房共××套，东漖北路镇南大街3号之五6梯301房、302房、303房、304房、401房、404房、405房、501房、602房、603房、702房、704房、802房、805房、905房共十五套合共26套房的产权证,办理到原告名下；2、本案诉讼费由二被告承担。本院在该案中就上述房屋的产权情况向广州市国土资源和规划委员会发出《协助查询通知书》，广州市荔湾区国土资源和规划局于2019年2月14日以荔规划资源（2019）5号《关于协助查询通知书的复函》回复本院，经该局核查：荔湾区东漖北路镇南大街3号，3号之1至之6房屋以广东煤炭房地产开发公司与广州市芳村区茶滘街茶滘村民委员会名义登记，附注记载：广东煤炭房地产开发公司占3号之3，3号之4，3号之五（即3-9楼）9173.44平方米，其余2889.47平方米归广州市芳村区茶滘街茶滘村民委员会。本院查询的广州市东漖北路镇南大街3号之五5梯303房等26套房屋均属广东煤炭房地产开发公司所有。2019年4月29日，本院作出（2018）粤0103民初7513号民事判决，判决煤炭集团公司和西关建设公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于荔湾区××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房（共××），东漖北路镇南大街3号之五6梯301房、302房、303房、304房、401房、404房、405房、501房、602房、603房、702房、704房、802房、805房、905房（共十五套）共26套房屋过户登记至五洲城公司名下。本案受理费52431元，由煤炭集团公司负担。判后，原、被告均未上诉，该判决书已发生法律效力。另原告提供：1、本院受理张杏华等（光复中路地段拆迁户）诉西关建设公司、广东煤炭房地产开发公司征用拆迁纠纷等案件。其中张杏华案件经审理查明，1996年5月22日西关建设公司与广东煤炭房地产开发公司签订了《房地产预售契约》，广东煤炭房地产开发公司将芳村区镇南路三至九层2、5、6梯的房地产（建筑面积4000平方米）出售给西关建设公司。广东煤炭房地产开发公司应在1996年8月30日前为西关建设公司办理房地产证的手续。该预售合同经广州市房地产交易所鉴证。西关建设公司拆迁原告房屋的时候，将上述《房地产预售契约》提交给房屋管理部门备案。张杏华是原广州市荔湾区光复中路志公巷54号2楼房屋的产权人。1996年9月24日，张杏华与西关建设公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，约定由西关建设公司拆除张杏华的志公巷54号2楼房屋，西关建设公司将其自有的座落在芳村区东漖北路镇南大街3号第五层（位置3梯3-1一部分及3梯3-3）用作其拆迁张杏华志公巷54号2楼房屋后的产权调换（补偿）。协议签订后，张杏华已依约将被拆迁房屋交付西关建设公司，西关建设公司也将永迁房屋交付给张杏华使用（其他内容略）。本院据此作出（2013）穗荔法民三初字第417号等民事判决，判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，西关建设公司、广东煤炭房地产开发公司为张杏华办理广州市荔湾区东漖北路镇南大街3号之四3梯503房的产权登记和领取房地产所有权证手续。登记费用由西关建设公司负担。上述案件现已发生法律效力。2、1999年广州市中级人民法院受理五洲城公司诉西关建设公司购房纠纷一案（案号：（1999）穗中法房初字第××号）。该案其中第四页查明：1993年12月28日西关建设公司与香港先佳公司签订《合作经营“广州市五洲城房产开发有限公司”合同》，约定双方共同举办合作经营企业，合作开发经营荔湾区德星路以东地段商业、商务、高级公寓，由西关建设公司提供上述用地面积60975平方米的项目土地使用权，由香港先佳公司负责投入合作项目建设和经营所需要的全部资金。同日，双方还签订《广州市五洲城房产开发有限公司章程》。1995年12月31日，广州市五洲城房产开发有限公司领取了营业执照。3、1999年6月23日《协议书》附件1，共72套单元：其中已入住46套2552.1655㎡（侨租户：5套294.2615㎡、公房租户：16套788.996㎡、私房住户：25套1468.908㎡），空置26套1449.3497㎡。原告表示在本案中要求办证的就是侨租户的5套及公房租户现使用的16套房屋。另查，本院就上述房屋的产权情况向广州市规划和自然资源局发出《请求协助调查取证的函》，广州市规划和自然资源局于2019年11月21日以穗规划资源协查（2019）1236号复函回复本院，经该局核查：荔湾区东漖北路镇南大街3号，3号之1至之6房屋首次登记在广东煤炭房地产开发公司与广州市芳村区茶滘街茶滘村民委员会名下，根据双方分成，来函查询的广州市东漖北路镇南大街3号之3二梯704房等21套房屋属广东煤炭房地产开发公司所有。该项目三至九层规划用途为住宅，广东煤炭房地产开发公司占有部分已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1995年12月11日起。暂无广州市东漖北路镇南大街3号之3二梯704房等21套房屋的预告登记（预售合同备案）、抵押、查封及转移登记信息等。本院认为：被告西关建设公司与广东煤炭房地产开发公司签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且在房管部门办理了备案登记，该合同合法有效，双方均应严格履行。被告煤炭集团公司应否作为承责主体问题。由于广东煤炭房地产开发公司被注销工商营业登记，被告煤炭集团公司作为注销广东煤炭房地产开发公司的主体，在该公司的工商档案中作出书面承诺自愿依法承担原广东煤炭房地产开发公司所有相关的债权债务。故被告煤炭集团公司应承担广东煤炭房地产开发公司与被告西关建设公司在《房地产预售契约》中，约定属于广东煤炭房地产开发公司所应完成的义务。对于原告五洲城公司能否作为被告西关建设公司与广东煤炭房地产开发公司签订《房地产预售契约》的权利义务主体的问题。首先，根据原告五洲城公司提供的广州市中级人民法院于1999年12月14日作出（1999）穗中法房初字第××号民事判决，查明原告五洲城公司是被告西关建设公司与香港先佳公司合作经营的项目公司，及本院作出（2009）荔法民三初字第2298号民事判决、广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第3555号民事判决中查明荔湾区德星路以东、上九路以北、光复路以西、长寿路以南地块，已被作为闲置土地被广州市国土资源和房屋管理局作出收回决定。其次，原告五洲城公司与被告西关建设公司于1999年6月23日签订《协议书》，证实被告西关建设公司与广东煤炭房地产开发公司签订的《房地产预售契约》，所认购的房屋是用于“五洲广场”项目拆迁安置的房源等事实。所以，被告西关建设公司与广东煤炭房地产开发公司签订《房地产预售契约》的真实认购人应为原告五洲城公司。煤炭集团公司应协助原告五洲城公司办理《房地产预售契约》中约定出卖房屋的产权过户登记手续。现西关建设公司在本案中亦表示同意将原告诉请的包括16套公房租户使用的房屋788.996㎡在内的21套房屋过户登记至原告名下，故本院对于原告五洲城公司要求被告煤炭集团公司与西关建设公司协助将位于荔××××3:二梯704房、705房、804房、805房；3号之4：三梯801房、803房；3号之5：五梯：702房、703房、502房、902房以及3号之5：六梯305房、701房、703房、901房、902房、903房、904房、803房、604房、801房、804房共21套房的产权证过户登记至原告名下的诉讼请求，依法予以支持。至于被告煤炭集团公司要求原告五洲城公司支付的剩余购房款50万元。五洲城公司确认仍有50万元购房款未支付，但认为已过诉讼时效。对此，本院认为，《房地产预售契约》约定余款经房管局测量房屋面积后付清，案涉房屋至今未产权证，房屋面积未确定，五洲城公司支付购房款余款的条件至今未成就，五洲城公司主张诉讼时效已过的意见，依据不足，本院不予采纳。同理，煤炭集团公司要求原告五洲城公司支付购房款余款的条件亦未成就，因此，本院对煤炭集团公司的这一反诉请求不予支持，煤炭集团公司可待条件成就后再行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东省煤炭建设（集团）有限公司和被告广州市西关建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于荔湾区东漖北路镇南大街3号之3:二梯704房、705房、804房、805房；3号之4：三梯801房、803房；3号之5：五梯：702房、703房、502房、902房以及3号之5：六梯305房、701房、703房、901房、902房、903房、904房、803房、604房、801房、804房共21套房屋过户登记至原告广州市五洲城房产开发有限公司名下。二、驳回被告广东省煤炭建设（集团）有限公司的反诉请求。本案受理费41464费和反诉费4400元，均由被告广东省煤炭建设（集团）有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邱思陵人民陪审员伍少琴人民陪审员 高    少    珍二〇一九年十一月二十九日书 记 员 吴         帆卢健华