甘肃省玉门市人民法院民事判决书（2019）甘0981民初2839号原告：甘肃玉门城市房地产开发公司，统一社会信用代码916209812250819214。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：卢某，甘肃神舟律师事务所律师。被告：焦某，甘肃省玉门市人，个体户，住玉门市。委托诉讼代理人：高某，甘肃油城律师事务所律师。原告甘肃玉门城市房地产开发公司与被告焦某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃玉门城市房地产开发公司的委托诉讼代理人卢某、被告焦某的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃玉门城市房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即付清房款220000元；2、被告对欠款220000元自2016年10月21日起按月利率千分之十承担利息，直至欠款还清为止(截止2019年3月20已经发生利息63800元)；3、被告承担所欠房款220000元自2016年10月20日起，按每日万分之五承担滞纳金，直至欠款还清为止(截止2019年3月20日已经发生滞纳金95700元)；4、被告承担律师服务费；合计379500元。事实与理由：2015年10月16日，原、被告签订了《商品房预售合同》。合同约定：被告购买原告昌盛小区30号楼3号门店一套，建筑面积57.19平方米，价格457520元，约定合同签订时首付230000元。合同签订后，被告实际付款237520元，剩余款房款220000元未付。2016年4月5日，双方签订一份《还款协议》。协议约定：所欠房款由被告办理按揭贷款，如果办不了，被告在2016年10月20前付清剩余房款；到期不能支付按月息千分之十承担利息，并承担每日万分之五的滞纳金；被告不能按期还款原告有权收回房屋，如若发生纠纷被告承担所有法院诉讼费及律师费用。协议签订后，被告至今未付款，故现起诉维权。被告焦某未作书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对彼此举证证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年7月26日，被告给付原告216000元购房款，原告告给被告出具预收房款的收据一张。2016年3月14日，被告给付原告21520元购房款，原告给被告出具房款收据一张。2016年4月5日，原、被告签订还款协议一份，协议约定：原告将“昌盛小区”30号楼3号门店以457520元出售给被告，房款不包括地下室及办证各种费用，被告在接收房屋时已交款237520元，下欠220000元；下欠房款由被告办理按揭贷款，如因个人原因贷款无法办理，经双方协商，被告承诺2016年10月20日前将剩余房款全部交清，如若违约按公司利息挂利（千分之十）；被告若在还款约定到期时因个人原因交不清房款视为违约，被告除承担自合同签订之日起每月按总房款的千分之十承担利息外，自2016年10月20日起每日按剩余欠款总额的万分之五承担滞纳金；如若发生纠纷，被告承担所有法院诉讼费及律师费。2016年4月8日，被告自原告处领取房屋钥匙。2018年11月14日，原告将被告已付房款237520元给被告丈夫徐建华出具不动产购房发票。2019年5月27日，原告取得玉门市房地产管理局颁发的《商品房预售许可证》，取得“昌盛小区”30号综合楼建设项目的预售许可。2019年5月29日，被告向玉门市房地产管理局缴纳住宅专项维修资金3431.4元。此后，原、被告为房款给付发生争执，原告遂起诉。庭审中，原告向法庭举证2015年10月16日原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告以457520元购买被告开发的××区店，建筑面积57.19平方米，合同签订时首付230000元房款，楼房竣工验收30天内交付房屋。被告则主张，该合同上并不是其本人签字。原告以被告违约为由，坚持其诉讼请求，并主张已取得商品房预售许可证，双方的购房约定有效。被告则表示愿意给付下欠房款，但提出原告应给一定的履行期限；并主张原告在2019年5月27日才取得商品房预售许可证，此前原告出售房屋的行为违法，双方此前买卖房屋的约定无效；被告不能办理按揭贷款的原因是原告造成的，故被告不应承担利息和滞纳金、律师费。另查明，原、被告买卖的××区店未办理商品房预售合同登记备案手续，也未办理权属登记手续。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第二条(?javascript:SLC(45673,2)?)规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，第五条(?javascript:SLC(45673,5)?)规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告虽然对《商品房预售合同》是否是被告本人签字存在争议，但2016年4月5日原、被告签订的还款协议对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、已付房款数额、下欠房款数额及付款时间、违约责任等均作了明确约定，具备《商品房销售管理办法(?javascript:SLC(35322,0)?)》第十六条(?javascript:SLC(35322,16)?)规定的商品房买卖合同的主要内容，足以认定原、被告自愿达成商品房买卖合同，并且原告已履行交付房屋义务，被告应给付原告下欠房款220000元。本案争议的焦点为：原告主张利息、滞纳金、律师服务费被告是否应承担。原、被告签订还款协议时约定下欠房款220000元由被告办理按揭贷款给付，因原告此前无商品房预售许可证明，所售商品房无法办理商品房预售合同登记备案手续，也无法办理房屋抵押登记，被告实际无法办理按揭贷款。原告对被告无法办理按揭贷款负有过错，故对原告主张取得商品房预售许可证之前的逾期付款利息及滞纳金不予支持。原、被告约定的利息、滞纳金明显过分高于造成的损失，故对原告主张取得商品房预售许可证之后的逾期付款利息及滞纳金，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告应自原告取商品房预售许可证之日起按同期人民银行贷款利率承担逾期付款给原告造成的实际损失。原告主张律师服务费无具体数额，该主张不明确，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第四十四条、第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十二条(?javascript:SLC(21651,114)?)、第一百二十条(?javascript:SLC(21651,114)?)、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)之规定，判决如下：一、被告焦某给付原告甘肃玉门城市房地产开发公司房款220000元，于判决生效后10日内付清；二、被告焦某自2019年5月27日起至付清拖欠房款220000元止，按照年利率4.75%承担逾期付款的利息；三、驳回原告甘肃玉门城市房地产开发公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第二百五十三条(?javascript:SLC(183386,253)?)之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3496元，原告甘肃玉门城市房地产开发公司负担1470元，被告焦某负担2026元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 晋 军 二〇一九年十一月二十八日书记员 段佳钰