广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3329号上诉人（原审被告）：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，该公司经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘志平，男，1965年7月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被上诉人（原审原告）：黄玉兰，女，1969年2月8日出生，汉族，住广东省紫金县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司(以下简称贝迪龙庭公司)因与被上诉人甘志平、黄玉兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人贝迪龙庭公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回甘志平、黄玉兰的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定贝迪龙庭公司在取得商品房综合验收备案登记之日（2018年8月13日）才符合商品房交付条件，故贝迪龙庭公司于2018年8月13日才交付符合合同约定的商品房，该一审认定有误，缺乏法律依据。1.双方合同约定，贝迪龙庭公司应于2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付甘志平、黄玉兰。贝迪龙庭公司已经于2016年11月13日将商品房交付给甘志平、黄玉兰使用，甘志平、黄玉兰已经办理了收楼手续，贝迪龙庭公司完成了交付义务。虽然甘志平、黄玉兰所在楼盘在收楼时未综合验收，但在甘志平、黄玉兰起诉前已经取得综合验收，并且案涉商品房已经符合质量和使用要求，实质上不影响甘志平、黄玉兰对于案涉商品房的使用。2.甘志平、黄玉兰在收楼时，已经知道商品房的现状，对商品房的质量和交付条件并无异议。甘志平、黄玉兰在接收商品房时，如果贝迪龙庭公司不出示《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，甘志平、黄玉兰可以拒绝收楼，但甘志平、黄玉兰已经接收了案涉商品房，说明甘志平、黄玉兰知道贝迪龙庭公司在交楼时未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并同意接收。而且甘志平、黄玉兰在接收时，对商品房的质量和交付条件也未提出过任何异议，其在收楼后两年多才提起诉讼，要求贝迪龙庭公司承担违约责任，也超过了合理的交付异议期。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，法院应当驳回甘志平、黄玉兰的全部诉讼请求。二、一审判决认定贝迪龙庭公司与甘志平、黄玉兰约定的违约责任设定上限，有失公允，进而调整违约金，不符合法律规定。根据我国合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，合同法对合同双方违约金的约定，是过高还是过低的判断标准是实际损失，而不是违约的严重程度。违约责任在于对守约方因为遵守合同约定而受到损失，违约方因为违约而对守约方的损失承担相应的责任。若守约方没有实际损失，就不存在调整违约金的问题。而且，甘志平、黄玉兰并没有提交任何证据证明其实际损失已经超过双方约定的违约金，一审判决以贝迪龙庭公司逾期交房一年有余，已经严重违约为由，判决调整违约金的计算方式，不符合法律规定。另外，甘志平、黄玉兰一审主张合同对于逾期交房违约金上限为总价3%的约定，属于免除和限制贝迪龙庭公司的责任，应当认定无效。贝迪龙庭公司认为，双方签订的买卖合同，是双方真实意思表示，合同的约定没有违反法律的强制性规定，不存在无效的情形，任何一方违约均应按合同约定计算违约金。被上诉人甘志平、黄玉兰辩称：一、合同第八条约定取得竣工验收备案登记证为合同约定和法定的交付条件，开发商在没有达到交付条件的情况下，向业主方交付商品房不构成有效交付。其行为构成逾期交房，应当按照合同约定承担违约责任。二、业主方在收楼时，并不清楚开发商尚未取得竣工验收备案登记证，开放商并无如实告知该情况。作为一般购房人，并不清楚开发商有无取得竣工验收备案登记证，也不会关注这个问题，也不具备核查能力。如放任开发商提前向业主交付不符合交付条件的商品房而免除其违约责任的话，其社会效果将会造成纵容开发商在无法按期竣工验收和备案的情况下，提前交房以规避逾期交房的违约责任。三、开发商是否提供证明文件，并不能直接推定业主方已知晓开发商取得竣工验收备案登记证的情况。案涉合同属于格式合同，开发商在设置违约责任时，并无遵循公平原则，对于业主违约，开发商设置了日万分之三和日万分之四的违约金计付标准，且未设置上限，但对于开发商违约，却设置了万分之一的上限，开发商对其违约责任设置的条款与其逾期两年多的违约时间是不匹配的。甘志平、黄玉兰于2019年1月11日向一审法院起诉请求：贝迪龙庭公司向甘志平、黄玉兰支付逾期交楼违约金46576元（以568000元为基数，按每日万分之二的标准自2017年1月1日起至2018年8月13日，再减合同免责期180天，共410天）。一审法院认定事实：2015年2月2日，甘志平、黄玉兰（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以568000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭学习XX幢XXX房；买受人应于2015年2月2日支付现金171000元，于2015年3月2日以商业贷款形式支付397000元；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日（含180日），不作补偿，逾期超过180日而不足360日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第181日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第181日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，甘志平、黄玉兰依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2016年11月13日，甘志平办理了涉案房地产的收楼手续。一审另查：中山市住房和城乡建设局政务网显示，涉案小区二期于2018年8月13日办理了中山市商品房综合验收备案。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。贝迪龙庭公司与甘志平、黄玉兰签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据合同的约定，贝迪龙庭公司应在2016年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房向甘志平交付。贝迪龙庭公司于2016年11月13日向甘志平、黄玉兰交付的商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，不可视为贝迪龙庭公司履行了合同约定的交房义务。涉案商品房直至2018年8月13日办理了中山市商品房综合验收备案，故贝迪龙庭公司直至2018年8月13日才向甘志平、黄玉兰交付了符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，应向甘志平、黄玉兰承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如贝迪龙庭公司无法按时交房，合同继续履行的，则自逾期第181日起按日向甘志平、黄玉兰支付已交付房价款0.02%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的3%；而甘志平、黄玉兰如未按期付款，合同继续履行的，则自逾期之日起每日按逾期应付款的0.04%的标准支付违约金，不设上限。贝迪龙庭公司逾期交房已逾一年有余，该约定远低于甘志平、黄玉兰逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在贝迪龙庭公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的甘志平、黄玉兰以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.02%的标准计算，理据充分，一审法院予以支持。至于逾期交房违约金的计算起止时间，甘志平、黄玉兰要求从约定的交楼期限届满后第181日起计算至实际交付之日止，符合合同约定，一审法院予以支持，即自2017年6月30日起计算至2018年8月13日止，共410天。故贝迪龙庭公司应向甘志平、黄玉兰支付违约金46576元(568000元×0.02%×410天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内向甘志平、黄玉兰支付逾期交房违约金46576元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费964元，减半收取为482元，由贝迪龙庭公司负担，该款甘志平、黄玉兰已预付，贝迪龙庭公司于一审判决生效之日起七日内迳付甘志平、黄玉兰。二审中，贝迪龙庭公司提交证据如下：1.工程竣工验收申请表，拟证明涉案商品房所在二期小区于2016年11月5日前已具备验收条件，并取得监理单位同意验收；2.建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案商品房所在二期小区于2017年1月17日取得竣工验收报告，整个二期建筑工程验收合格；3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明涉案商品房所在二期小区于2017年1月17日完成工程竣工验收备案手续；4.房屋建筑工程保修书，拟证明案涉商品房所在二期小区于2017年1月17日已向相关部门提交了房屋建筑工程保修书，工程质量已经进入保修期；5.工程竣工验收合格公示牌照片，拟证明涉案商品房所在二期小区竣工验收合格后根据建设部门要求公示竣工验收合格信息；6.中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明涉案商品房所在二期小区于2018年8月13日发放了登记证；7.中山市火炬供电分局开具的证明，拟证明因供电部门调整规划，迁移配电站，导致综合验收延迟，并非贝迪龙庭公司的责任导致迟延办证，贝迪龙庭公司不应承担违约责任。甘志平、黄玉兰的质证意见为：证据1-7形成时间都在一审法庭辩论终结之前，根据法律规定此7份证据不属于新证据。对证据1-4的关联性均不予确认，合同约定及法定的交楼条件是取得竣工验收备案登记证。证据5没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据6的真实性确认。对证据7的真实性无法核实，贝迪龙庭公司也未对所谓迁移整改造成的逾期验收或逾期交房提出相应证据证明。甘志平、黄玉兰提交如下证据：1.预交保全费通知书，2.广东省非税收入电子票据，拟证明甘志平、黄玉兰于一审期间已就本案申请诉讼保全并缴纳保全费，但一审对此未作处理，请求二审法院予以处理。贝迪龙庭公司的质证意见为：对该事实予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本案另查明：案涉商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人（贝迪龙庭公司）应当书面通知买受人（甘志平、黄玉兰）办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为，贝迪龙庭公司是否存在逾期交房的违约行为。对此，本院分析如下：案涉商品房买卖合同明确约定，出卖人（贝迪龙庭公司）应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人（甘志平、黄玉兰）使用；案涉商品房办理交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2016年11月13日，甘志平办理了案涉商品房的收楼手续。案涉商品房所在的案涉小区二期于2018年8月13日办理了中山市商品房综合验收备案。综合上述事实分析，本院认为，案涉商品房虽然于甘志平、黄玉兰办理收楼手续时尚未达到合同约定及法定交付标准，但甘志平、黄玉兰在合同明确约定贝迪龙庭公司未能提供合同约定的竣工验收备案登记证可以拒绝收楼的情况下，仍于2016年11月13日实际收楼，应视为甘志平、黄玉兰明知案涉商品房不具备交付条件仍同意接收商品房，故在此情形下，甘志平、黄玉兰又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，缺乏法律依据。且甘志平、黄玉兰的实际收楼时间早于合同约定的交楼时间，故甘志平、黄玉兰于本案中诉请贝迪龙庭公司承担逾期交房的违约责任，理据不足，本院对其诉请不予支持。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人贝迪龙庭公司的上诉理据充分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1444号民事判决；二、驳回被上诉人甘志平、黄玉兰的诉讼请求。一审案件受理费964元，减半收取为482元，诉讼保全费486元，均由被上诉人甘志平、黄玉兰负担；二审案件受理费964元（上诉人中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司已预交），由被上诉人甘志平、黄玉兰负担（甘志平、黄玉兰于本判决生效之日起七日内迳付中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十一月二十日书记员 李玉琴