北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4209号原告（反诉被告）：张学明，男，1961年10月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张博，男，1987年8月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张伟，北京在明律师事务所律师。被告（反诉原告）：李建民，男，1963年10月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。原告张学明（以下简称原告）与被告李建民（以简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张博、张伟、被告委托诉讼代理人杨伦、程潇潇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿我因被告违约导致我支出的出场费107048元；2、被告赔偿我因房屋断电导致的财产损失135075元；3、被告支付我三年经营收益972287元；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2007年11月28日，被告与北京市朝阳区雷庄经济合作社（雷庄经济合作社）签订了一份《租赁合同》，约定由被告承租雷庄经济合作社45亩的土地以及地上建筑物。2013年4月1日，被告出具委托书，全权委托许某某办理上述土地、房屋的租赁事项。2013年4月17日，许某某代表被告与我签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定由我承租被告出租的位于北京市朝阳区某某博艺园区的房屋，占地面积约5000平方米，建筑面积约4000平方米，租赁期限自2013年6月1日至2027年6月1日止。我承租上述房屋后，在此成立了北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司。2017年9月，雷庄经济合作社发布公告，称雷庄村疏解非首都功能，收回集体出租土地，解除相关租赁合同，2018年4月11日，雷庄经济合作社、雷庄村民委员会发布通知，要求我所经营的公司搬离，并声称该腾退项目没有任何补偿。2018年8月3日，北京市朝阳区公安消防支队在我租赁的房屋上张贴封条，称我不能继续在此经营，我因此受到巨大经济损失。我认为，我和被告签订了合同，被告有义务提供符合合同约定的使用条件的房屋，被告的行为属于违约。现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：关于原告所述其与我签订《房屋场地租赁合同》的情况属实。关于原告主张的出场费、人工费的诉讼请求，没有法律和合同依据，不同意支付。本案中，租赁合同的解除并非系我的原因造成的，所以该费用不应由我承担。截至本案庭审结束，原告租赁的房屋内仍有部分设备在生产，并未搬走。关于原告主张的因断电发生的财产损失，我认为，封条并不是我张贴的，而是因为原告的生产不符合相关规定造成的，即便有损失，也不应当由我方承担。原告仅提交所谓的订单，无其他证据证明该项损失的实际存在。关于原告主张的三年营业收益，因不涉及我方单方违约问题，所以也就不存在赔偿原告营业收入的前提。事实上，原告在2018年6月1日以后就不再支付任何租金，经我方多次催要，仍未支付。现因租赁标的物所在的雷庄村实施关于疏解非首都功能等相关工作，要求收回集体土地，并向我和原告多次送达相关通知，但原告至今仍占有租赁标的物。现我提起反诉，请求判决：1、解除我和原告于2013年4月17日签订的《房屋场地租赁合同》；2、原告立即将《房屋场地租赁合同》项下的房屋场地腾退交还给我；3、原告按照年租金551250元的标准向我支付自2018年6月1日至实际腾退之日止的租金和使用费；4、原告以551250元为基数按照日千分之五的标准向我支付自2018年6月1日至实际腾退之日止的逾期付款滞纳金；5、反诉案件受理费由原告负担。原告对反诉辩称：我同意解除合同，但我认为该合同的解除系因被告的单方违约造成的。本案的租赁合同的解除是因为被告与雷庄经济合作社签订解除协议造成，而非政府的拆迁腾退造成。关于被告主张的2018年6月1日以后的租金和使用费，我认为该房屋已经被断电，不具备使用条件，故被告主张2018年6月1日以后租金和使用费的反诉请求，不具有合法性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2007年11月28日，被告与北京市朝阳雷庄经济合作社（以下简称雷庄经济合作社）签订了一份《租赁合同》，约定由被告承租雷庄经济合作社的一处45亩土地用于仓储物流，租赁期限自2007年12月31日至2027年12月30日。2013年4月1日，被告给案外人许某某出具了委托书，委托许某某出租某某号博艺兴园园区内部分房屋场地（上述《租赁合同》中涉及的部分场地）的出租事项。2013年4月17日，许某某代表被告与原告签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定由原告承租被告出租的位于北京市朝阳区某某博艺兴园园区内占地面积约为5000平方米、其中建筑面积4000平方米的场地和房屋，租赁期限自2013年6月1日至2027年6月1日年租金为50万元，此后每两年递增百分之五。该合同第八条第2款约定：“在合同履行期间，如遇政府集体拆迁腾退，本协议自行终止，乙方（原告）按期需无条件腾退，腾退评估项目中甲方（被告）原有部分归甲方所有，涉及乙方的搬迁费补偿的各项补偿由甲乙双方共享。甲方得补偿费33％，乙方得补偿费67％。补偿到甲方账户后在付乙方乙方不能因此拒不退场。评估单位需是政府指定的。甲乙双方不能另行聘请评估单位评估。”该合同第十条约定：“（一）本合同生效后，甲方违反本合同约定导致本合同中止履行，即视为违约，甲方应当向乙方支付进场费、出场费、房屋等各项改造费和三年经营收益。（二）乙方违约，导致本合同终止履行，乙方按剩余年度租金总额的50％向甲方支付违约金。”上述合同签订后，被告向原告交付了租赁标的物，原告让案外人北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司使用涉案的租赁标的物从事生产经营。原告按时向被告支付至2018年6月1日以前的租金，此后原告未再向被告支付租金。庭审中，原告称涉案房屋在2018年6月断电，场地、房屋无法正常使用。2018年6月29日，涉案房屋被公安消防部门查封直至2018年11月。案件审理过程中，本院向北京市朝阳区公安消防支队调查涉案房屋查封事项，该支队于2019年9月19日向本院作出了《关于对北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司临时查封的情况说明》，该说明载明：“2018年6月29日，金盏乡政府组织朝阳消防支队、金盏派出所、安监、食药等多部门对北京市朝阳区金盏乡雷庄村进行联合检查。在对位于北京市朝阳区某某的北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司进行联合检查时，发现该单位生产车间及工人宿舍顶部使用聚苯乙烯泡沫夹心的彩钢板材料作为建筑构件，存在建筑构件的燃烧性能和耐火极限不符合国家标准。鉴于现场隐患无法及时消除，发生火宅有可能严重威胁公共安全，为保护人民生命财产安全，支队监督人员现场对北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司采取临时查封措施，以保障公共安全。”庭审中，原、被告对上述说明的真实性均无异议。后原告就该查封行为提起行政诉讼，2018年11月23日，原告撤回该行政诉讼的起诉，原告称撤诉原因系因为该查封行为在2018年11月被撤销。2019年1月25日，雷庄经济合作社给被告发出了一份《通知》，该通知载明：“按照北京市《关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017－2020）年的实施意见》精神，为完成疏解非首都功能的政策目标，落实相关规划，我单位相关民主决策程序决议决定解除全部集体土地使用合同（协议），收回集体土地资源。……”该通知要求被告安排有关人员与雷庄经济合作社签订解除协议并尽快腾退租赁标的物。2019年4月22日，被告与雷庄经济合作社签订了一份《解除承包（租赁）合同协议》，约定解除双方于2007年11月28日签订的《租赁合同》，对被告自行构建的29211.75平方米房屋和相关附属配套设施，雷庄经济合作社给付被告收回土地及地上物补偿款18654510元。原告向本院提交了北京红兴达成钢化玻璃制品有限公司自2016年6月1日至2018年12月31日期间增值税等税收的完税凭证，证明原告近三年的业务收入和三年的营业损失。被告对上述完税凭证的真实性无异议。原告向本院提交了物品搬运费用的收据，以此证明搬运损失。被告对收据的真实性不认可。原告向本院提交了定单，证明因未能生产导致的损失135075元，被告对该证据的真实性不予认可。原告向本院提交了电线杆的照片，证明断电的时间。被告对该证据的真实性不予认可。另查，案件审理过程中，原、被告双方均认可，涉案的租赁标的物已于2019年10月15日交还给被告。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点系被告与雷庄经济合作社签订《解除承包（租赁）合同协议》致使原、被告双方签订的上述合同无法继续履行，被告是否存在违约行为。本院认为，双方签订的《房屋场地租赁合同》第八条第2款虽然是关于“政府集体拆迁腾退”的约定，但在本案中，涉案场地因政府政策（“疏解整治促提升”）原因致使被告丧失租赁物出租的权利，应当包含在上述“政府集体拆迁腾退”的事项范围内。在此情况下，根据合同的该条约定，原、被告双方签订的合同解除并非系因被告违约造成，原告按照合同中被告违约条款的约定要求被告支付出场费、财产损失和三年收益损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于原、被告双方合同解除的时间，本院认为应当以被告与雷庄经济合作社签订《解除承包（租赁）合同协议》的时间予以确定。因原告已于2019年10月15日将租赁标的物返还给被告，故被告要求原告腾退房屋和场地的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付2018年6月1日以后租金的反诉请求，本院认为，因涉案租赁标的物在2018年6月以后曾被公安消防部门查封，影响了标的物的使用，本院将按照合同约定的租金标准酌情减少2018年6月1日至2019年10月14日期间的租金和使用费。被告要求原告支付逾期付款滞纳金的反诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张学明与被告（反诉原告）李建民于二〇一三年四月十七日签订的《房屋场地租赁合同》于二〇一九年四月二十二日解除；二、原告（反诉被告）张学明于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）李建民二〇一八年六月一日至二〇一九年十月十四日期间的租金和使用费三十三万元；三、驳回原告（反诉被告）张学明的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李建民的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）张学明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千七百三十元，由原告（反诉被告）张学明负担（已交纳一万二千二百六十四元，剩余三千四百六十六元于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三千四百零六元，由原告（反诉被告）张学明负担二千元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）李建民），由被告（反诉原告）李建民负担一千四百零六元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  骆尚朴人民陪审员  王艳芬二〇一九年十一月六日书 记 员  张 颖