吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3778号上诉人（原审原告、案外人）：顾德军，男，1964年10月18日生，汉族，住吉林省和龙市文化街文慧社区。委托诉讼代理人：汤文士，吉林中证律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王洪光，男，1968年5月1日生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：袁满明，吉林满园律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：和龙市众邦房地产开发有限公司，住所地吉林省延边州和龙市光明街。法定代表人：赵连波，该公司总经理。上诉人顾德军因与被上诉人王洪光，原审第三人和龙市众邦房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服吉林省榆树市人民法院（以下简称榆树法院）（2018）吉0182民初5864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顾德军的委托诉讼代理人汤文士，被上诉人王洪光的委托诉讼代理人袁满明到庭参加诉讼，被上诉人和龙市众邦房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾德军上诉请求：撤销一审法院民事判决，改判支持顾德军的诉讼请求；一、二审诉讼费由王洪光及和龙市众邦房地产开发有限公司承担。事实及理由：榆树法院作出（2017）吉0182民初4528-1号诉讼保全裁定书、（2017）吉0182执1594号执行裁定书，裁定查封和龙市众邦房地产开发有限公司38套房屋，但榆树法院却查封了顾德军的房屋，顾德军有证据证明案涉的房屋为其所有。在2014年-2015年间，上诉人购买了和龙市众邦房地产开发有限公司开发建设的位于和龙市水岸新城小区栋号为H区3栋1单元2层202室（面积70.84平方米）、3层303室（面积80.54平方米）、4层402室（面积70.84平方米）、403室（面积80.54平方米）、5层502室(面积70.84平方米)、503室（面积80.54平方米）、6层602室（面积70.84平方米）、603室（面积80.54平方米）、7层702室（面积70.84平方米）、703室（面积80.54平方米）、8层802室（面积70.84平方米）、803室（面积80.54平方米）、9层902室（面积70.84平方米）、903室（面积80.54平方米）、10层1002室（面积70.84平方米）、1003室（面积80.54平方米）、H区3栋2单元3层302室（面积70.87平方米）、303室（面积86.4平方米）、4层403室（面积86.4平方米）、5层501室（面积80.57平方米）、502室（面积70.87平方米）、503室（面积86.4平方米）、6层601室（面积80.57平方米）、602室（面积70.87平方米）、603室（面积86.4平方米）7层701室（面积80.57平方米）、703室（面积86.4平方米）、8层801室（面积80.57平方米）、9层901室（面积80.57平方米）、10层1001室（面积80.57平方米）、1002室（面积70.87平方米）、H区11栋2单元2层203室（面积86.4平方米）、3层303室（面积86.4平方米）、4层403室（面积86.4平方米）、5层503室（面积86.4平方米）、9层903室（面积86.4平方米）、10层1003室（面积86.4平方米）、11层1103室（面积86.4平方米）等房屋（以下简称案涉房屋），并且顾德军先后在和龙市不动产登记中心办理了预告登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十五条的规定，案涉房屋已经归顾德军所有，根本不是和龙市众邦房地产开发有限公司的财产，法院应当中止执行，解除查封。顾德军办理了预告登记，就是为了将来实现物权，物权的公示、公信原则就体现在物权登记包括预告登记，在没有任何证据证明顾德军没有买上述房屋的情况下，就直接否定了预告登记，否定了顾德军的物权，是没有事实和法律根据的。王洪光辩称，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律得当，并无违法之处，请二审法院维持。因为涉案房屋虽然由和龙市众邦房地产开发有限公司出具了购楼票据和合同，但实质上是顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司之间存在借贷行为的一种担保形式，并不是真正的买卖合同关系，因为付楼价款在前，开具购楼票据和签订合同在后，这就明显违反商品房买卖合同常用的客观条件。购买商品房交付钱款、开具票据、签订合同是一个整体，而上诉人是在保证其债权实现的情况下，要求和龙市众邦房地产开发有限公司开具购楼票据和签订房屋买卖合同，实质是为实现债权的担保形式。而且执行异议中买受人应定义为为生活居住而购买，与房地产销售商签订合同的个人，就将买受人主体资格定义为只有为了个人生活居住而购买的，才能成为执行异议成立的条件，而顾德军一次性购买了90多套房屋，明显不是个人居住，故不具备执行异议成就所定义的买受人主体资格。上诉人确实办理了预告登记，但上诉人没有在法律期限内办理产权过户手续，涉案房屋依然登记在和龙市众邦房地产开发有限公司名下，其办理预告登记仅是为实现债权而采取的抵押行为，不产生物权效力，不足以阻却涉案房屋的执行，请二审法院驳回上诉，维持原判。和龙市众邦房地产开发有限公司未作答辩。顾德军向一审法院起诉请求：依法对案涉房屋物停止执行，解除案涉房屋的查封。一审法院认定事实：2017年2月13日汪清县众邦房地产开发有限公司变更为和龙市众邦房地产开发有限公司。2014年6月30日和龙市众邦房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。2013年11月26日至2015年1月6日顾德军、王桂玲、金今玉、王巍、和龙德泰小额贷款公司分别把钱汇入王友、李淑芹、韩笑、赵连波的账户，总计金额8230000.00元。2015年1月9日和龙市众邦房地产开发有限公司法定代表人赵连波给顾德军出具了8233530.00元收据。收据注明“今收到顾德军等人（团购）购房款共计8233530.00元。房源详见清单。”2015年2月6日和龙市众邦房地产开发有限公司给顾德军开具了售楼专用收据。2014年9月2日至2015年6月期间顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司（原汪清县众邦房地产开发有限公司）签订了涉案38套商品房买卖合同。2014年9月10日至2015年7月6日期间顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司共同申请了涉案房屋预购商品房预告设立登记。和龙市众邦房地产开发有限公司将房屋钥匙交付顾德军。2017年10月11日和龙市房屋产权管理中心出具证明：38件预售商品房预告登记和预售商品房抵押权预告登记，办理以上业务时，按《房屋管理办法》之规定，为其办两项预告登记，其中预售商品房屋登记簿已有记载，两种预告登记我单位只给和龙市德泰小额贷款有限责任公司颁发一本登记证明（抵押预告登记）。2018年5月16日和龙市不动产登记中心出具证明，内容：“顾德军在水岸新城购买了98套房产，因开发商欠和龙市国土资源局土地出让金100余万元，整个水岸新城小区无法办理国有土地登记手续。”王洪光起诉吉林省汪清县众邦房地产开发有限公司（现为和龙市众邦房地产开发有限公司）民间借贷纠纷一案，2017年6月29日榆树法院作出（2017）吉0182民初4528－1号民事裁定书，对本案案涉房屋予以查封。并作出（2017）吉0182民初4528号民事判决书，判决“一、吉林省汪清县众邦房地产开发有限公司于判决生效后立即给付王洪光借款人民币5376000.00元及利息（利息计算方法年利率按24%计算，从2012年6月9日起至实际给付之日止）；二、吉林省汪清县众邦房地产开发有限公司于判决生效后立即给付王洪光借款人民币800000.00元及利息（利息计算方法年利率按24%计算，从2015年7月31日起至实际给付之日止）。”（2017）吉0182民初4528号民事判决书在执行阶段，顾德军提出执行异议，经审查，榆树法院作出（2018）吉0182执异0018号执行裁定书，驳回顾德军的异议请求。顾德军对此裁定不服，提起执行异议之诉，请求对执行标的物停止执行，解除标的物的查封等执行措施即中止执行案涉房屋。一审法院认为，顾德军一次性购买98套商品房的行为本身并不属于通常情形下为使用或投资进行商品房买卖的情形。本案顾德军购房转款的方式为其本人、王桂珍、金今玉、王巍、和龙德泰小额贷款有限公司向王友、李淑芹、韩笑、赵连波转款，转款并非是顾德军向第三人转款。转款的时间是从2013年至2015年先后陆续转款、后公司法定代表人赵连波出具总售楼票据、后又开具各楼房的购房收据。另外，王洪光提供的证人证实第三人接受房屋价款实质上是借款，办理房屋预告登记的原因是为了保障实现债权，即办理预告登记的目的是抵押而不是买卖。故顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价、支付购房款数额及方式均与支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖关系的法律特征不符。故涉案房屋虽然办理了预告登记，但顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系。顾德军不能享有足以排除强制执行的实体权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条之规定，一审判决：驳回顾德军的诉讼请求。案件受理费36000.00元由顾德军负担。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。另查明，汪清县众邦房地产开发有限公司成立于2010年3月23日，2017年12月13日变更为和龙市众邦房地产开发有限公司，2010年3月23日-2014年8月24日，法定代表人为马占彪，2014年8月25日-2015年6月9日，法定代表人为马占有，2015年6月10日至现今，法定代表人为赵连波。再查明，顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司于2014年9月2日签订的《商品房买卖合同》中法定代表人处系马占彪盖章。顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司于2014年9月9日签订的《商品房买卖合同》中法定代表人处系马占彪盖章。顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司于2015年2月6日签订的《商品房买卖合同》中法定代表人处系赵连波盖章。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的法定代表人与时任和龙市众邦房地产开发有限公司的法定代表人不能形成对应，且顾德军一次性购买98套商品房的行为也不符合房屋买卖交易的惯例，故本院无法认定顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司签订的关于案涉房屋《商品房买卖合同》的具体时间及房屋买卖的真实性。关于案涉房屋的房款给付方式，顾德军陈述为顾德军、王桂珍、金今玉、王巍、和龙德泰小额贷款有限公司向王友、李淑芹、韩笑、赵连波转购房款，此付款方式不符合日常交易习惯，而转款的时间是从2013年至2015年先后陆续转款，房屋款项与汇款数额不能形成一一对应，且均是由法定代表人赵连波先出具总售楼票据、后又开具各楼房的购房收据，并不是由公司开具售楼票据，故无法认定顾德军已经支付了全部案涉房屋的购房款。本案案涉房屋虽然进行了预告登记，但预告登记的原因行为应当是具有真实性、合法有效性，而结合购房数量、实际购房单价、支付购房款数额及方式、王洪光提供的证人证言等，本院无法认定顾德军与和龙市众邦房地产开发有限公司存在真实的、合法有效的房屋买卖关系，因此，顾德军不能排除法院的强制执行，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，顾德军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36000.00元，由顾德军负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  蒋振华审判员  邢春鹤二〇一九年十一月二十八日书记员  马可欣