福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0203民初6972号 原告：叶绿洲，男，1989年12月13日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：沈雁锋，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋青君，福建瀛坤律师事务所实习律师。 被告：印象丝路（厦门）文化科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区思明南路7号负一层商场，统一社会信用代码91350206MA2YMJMF68。 法定代表人：杜斌伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗涌，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告叶绿洲与被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司（以下简称印象丝路公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。叶绿洲的委托诉讼代理人沈雁锋、蒋青君，印象丝路公司的委托诉讼代理人罗涌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶绿洲向本院提出诉讼请求：1.确认叶绿洲与印象丝路公司于2018年7月25日签订的《印象丝路商铺租赁合同》于本案起诉状送达之日即2019年5月15日解除；2.印象丝路公司向叶绿洲支付停业期间的损失（以最高日营业额26136元为标准自2018年12月16日起计算至2019年5月15日止）；3.印象丝路公司向叶绿洲支付装修费损失50万元以及其他设施设备损失190785元；4.印象丝路公司向叶绿洲返还押金32000元；5.印象丝路公司承担叶绿洲支出的公证费4000元、鉴定费15000元及案件受理费。事实和理由：2018年7月25日，叶绿洲与印象丝路公司签订了《印象丝路商铺租赁合同》，约定：印象丝路公司将坐落于厦门市思明区思明南路7号负一层商场馆区内C区C112、C115、C116、C117区出租给叶绿洲；租赁期限为5年，自2018年7月25日起至2023年7月24日止，其中从2018年7月25日起至8月24日为免租期；月租金16000元，按季度支付，押金为2个月租金32000元。合同第三条第5款又约定，双方在合同期限内有持续经营的义务，如果事先未取得另一方书面同意而擅自中止营业，中止方必须按照以往的最高日营业额作为计算付费标准，自停业日至本合同期满之日止按天数计算费用给对方。合同第四条第1款还约定，双方不得无故中止合同，如印象丝路违约，除退还押金外，必须支付叶绿洲装修的一半费用；如叶绿洲违约，押金不予退还，且固定装修不得拆除破坏。同时，该条第8款约定双方如果违反本合同以上各项规定，双方均有权终止本合同，违约一方应该负责赔偿对方的一切损失，包括合同条款中已经有约定的违约金，双方没有约定的按照国家有关法律法规处理。2018年12月15日，印象丝路公司向叶绿洲等承租方发出《通知》，通知：“因商场内部整顿和外墙立面装修，从2018年12月16日开始，印象丝路商场暂停营业，恢复营业时间我们会提前通知，望予支持。”后经过了解知悉，因印象丝路公司拖欠物业管理公司租金、物业管理费等，导致物业管理公司中断印象丝路商场水、电的正常供应，导致商场无法正常经营。上述情况发生后，叶绿洲已经多次催告，印象丝路公司均未履行合同项下义务，无法为叶绿洲提供正常的经营条件，导致租赁合同目的无法实现，已经严重侵害了叶绿洲的合法权益，给叶绿洲造成了巨大损失。 印象丝路公司辩称，一、印象丝路公司并非无故停业，是为配合中山路外立面改造导致停业，叶绿洲主张印象丝路公司违约不能成立。二、根据双方合同，叶绿洲租赁的区域为130平方米店面，但是叶绿洲实际占用其门口的区域，并做了固定的围挡及门，将其圈起来，实际使用面积在500平方米以上。鉴于该情况，印象丝路公司于恢复营业之前向叶绿洲发出了恢复营业的通知并向其特别发函要求整改，同时告知若未按期整改印象丝路公司有权解除合同。因此，合同解除的原因系因叶绿洲违约。三、叶绿洲在履约过程中除了占用额外场地外，还存在营业业态和合同约定不符，营业时间违反合同约定等情况。四、即便法庭认定印象丝路公司违约导致合同解除，叶绿洲有关赔偿损失的主张明显属于违约金，该违约金约定过高，应予调整，具体标准由法院认定。此外，叶绿洲的营业收入也应考虑其占用500平方米的面积，和其合同约定的面积不符，营业额也应相应调整。装修费用按照合同约定，叶绿洲也只能主张装修费用的一半。设施设备属可移动物品，叶绿洲可搬离。公证费亦非叶绿洲必须支出的费用，均不应支持。 双方当事人围绕诉辩主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月25日，叶绿洲（乙方）与印象丝路公司签订一份《印象丝路商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于馆区C区112、C115、C116、C117区租赁乙方经营，面积约为130平方米（含公共面积），乙方经营范围为酒水、零食类。经营时间分两个阶段，9时至21时按甲方统一安排经营，商场公用舞台区域场地使用权归甲方，乙方也可以借用，但乙方应积极配合安排一些商业促销表演活动，20时至凌晨0时由乙方独立经营，商场公共舞台区域可以提供给乙方使用，但不得经营违反有关法律法规的内容，安全管理责任由乙方负责。合同期限5年，自签订合同时间起算，自2018年7月25日起至2023年7月24日止。免租期两个月，从2018年7月25日起至8月24日为免租期。月租金16000元，按季度付，押金为2个月租金32000元，乙方在签订合同之日付甲方押金和3个月租金，合计80000元，乙方按物业服务费、公摊水电费每个月1000元交纳，在商场有统一开放中央空调时段，每个月另交1000元公摊空调电费。租金每两年递增5%，合同到期，双方友好协商是否继续承租。甲方提供经营场地及专业管理服务，乙方在指定区域和统一时间内从事甲方规定的商业经营，遵守甲方相关规定，服从配合管理。不得违反有关法律法规，不得影响甲方整体经营和形象，甲方允许乙方在其经营范围内自主开展促销活动，但不得与甲方活动冲突，乙方经营区域的安全管理由乙方全权负责。乙方自行负责内部和公共休闲厅装修，装修方案必须提前报甲方审定，甲方负责给、排水、供电、通风和独立设置水电表，水电表由乙方自负，场馆21时至凌晨0时的水电费由乙方承担，但其它独立商铺的水电费由其他商铺自行承担。乙方经营时间为9时至凌晨0时，双方必须保证做好交接手续，甲方夜间21时交付乙方独立使用期间不得收取门票，进行清场，滞留场地游客持续消费由乙方负责接待，乙方早上8点前应将使用范围内的场地清理干净，做到无垃圾，无异味。双方在合同期限内有持续经营的义务，如果事先未取得另一方书面同意而擅自中止营业，中止方必须按照以往的最高日营业额作为计算付费标准，自停业日至本合同期满之日止按天数计算费用给对方。第四条“违约责任”约定，双方不得无故中止合同，如甲方违约，除退还押金外，必须支付乙方装修的一半费用，如乙方违约，押金不予退还，且固定装修不得拆除破坏。双方如果违反本合同以上各项规定，对方均有权终止本合同，违约一方应该负责赔偿对方的一切损失，包括合同条款中已经有约定的违约金，双方没有约定的按照国家有关法律法规处理。乙方代理人、指定人或受雇人如违反本合同的行为，均视为乙方自己的行为。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 前述合同签订后，印象丝路公司将案涉场地交付叶绿洲使用，叶绿洲向印象丝路公司交付押金32000元。叶绿洲亦对案涉的思明南路7号负一层商场C区C112、C115、C116、C117及公共区域进行装修。2018年12月15日，印象丝路公司向包含叶绿洲在内的商场商家发出通知，告知因商场内部整顿和外立面装修，从2018年12月16日开始，印象丝路商场暂停营业，恢复营业时间会提前通知。 2018年9月18日，中华街道霞溪社区居委会通知辖区居民及商家，将对思明南、北路开展第二轮城市街区立面综合整治提升工作，工程将于2018年10月份正式开工。立面整治提升工程主要涉及违建拆除、外凸防盗网拆除并改造、建筑外墙装饰美化、LED墙和店招广告整治、外墙立面窗户改造提升、空调外机规整等项目。 自2018年12月16日开始，印象丝路商场停止营业。 2019年1月16日，鸿泰安（厦门）保安服务有限公司向印象丝路公司出具一份通告书，告知根据鸿泰安（厦门）保安服务有限公司与印象丝路公司签订的保安服务合同规定，印象丝路公司截止2018年12月16日已拖欠鸿安泰（厦门）保安服务有限公司四个月的保安服务费共计63240元。经多次催讨无果，现保安人员已经上告到厦门市。故鸿安泰（厦门）保安服务有限公司经股东会议决定以拆除贵公司的三十台投影仪做抵押，直到贵公司全部还清我公司的保安服务费后给予归还。另，印象丝路公司确认其曾欠付商场物业服务公司物业管理费及水电费，但主张现已经缴清。 2019年4月3日，印象丝路公司在思明南路7号负一层商场张贴《关于厦门香港时代广场负一层商场恢复营业的通知》，告知各商户“因中山路外围景观改造和我司商场内部整顿，我司曾于2018年12月15日发出通知，告知商场于2018年12月16日起暂停营业。现已改造和整顿完毕，我司决定于2019年4月11日起商场恢复正常营业，请广大商户做好相关准备工作”等。根据叶绿洲申请的证据保全，厦门市开元公证处出具（2019）闽厦开证内字第1373号公证书。根据该公证书所附照片，思明南路7号负一层商场在2019年4月8日并未恢复营业。印象丝路公司也确认商场内商户在通知后并未恢复营业。 2019年4月15日，印象丝路公司以叶绿洲在实际运营过程中占道经营，实际使用场地面积超出合同约定，同时私自改变合同约定的经营范围，用于经营酒吧类业务，给整个商场的整体运营环境造成不好的影响，多次遭到业主及周边商户的投诉为由，向叶绿洲发出整改通知书，要求叶绿洲在10日内完成整改工作，把占用的场地返还印象丝路公司并补足截止到2018年12月16日期间的场地租金，并严格按照合同上约定的经营范围经营。 另查明，叶绿洲以案涉租赁地址注册厦门市思明区绿洲岛饮品店个体工商户，经营范围为酒、饮料及茶叶类预包装食品零售（含冷藏冷冻食品）；小吃服务（热食类食品、自制饮品）。叶绿洲因证据保全进行公证，支出公证费4000元。 本案审理过程中，根据叶绿洲的申请，本院委托厦门均达资产评估有限责任公司对思明南路7号负一层商场C区C112、C115、C116、C117及公共区域二次装修市场价值进行了评估，厦门均达资产评估有限责任公司作出均达评报字（2019）第049号《资产评估报告》，评估结论为前述区域二次装修于评估基准日2019年8月10日所表现的市场价值评估值取整为341300元，其中思明南路7号负一层商场C区C112、C115、C116、C117产权证范围内区域评估值共计141036.66元，产权证外的公共区域评估值共计200295.25元，合计341331.91元，取整341300元。叶绿洲向评估机构支付鉴定费15000元。 审理中，双方当事人对如下事实存在争议：一、叶绿洲经营期间，每日最高营业额收入的金额；二、叶绿洲对于思明南路7号负一层商场C区C112、C115、C116、C117及公共区域二次装修的价值；三、叶绿洲是否存在违反合同约定，占用公共区域超面积、超范围经营。 针对争议事实一，叶绿洲主张其最高日营业额为26136元，提供加盖有“厦门市中鹏网络科技有限公司”印章的营业现金收入汇总、蔡玉嫔名下银行账户流水明细，拟证明其最高日营业额为2018年9月10日的26136元。叶绿洲主张其提供的前述营业现金收入汇总系通过厦门市中鹏网络科技有限公司提供的收银系统中导出，收入的钱汇总到第三方平台后，再由叶绿洲通过财务的银行卡取现。根据叶绿洲所提供的前述流水明细，2018年9月11日由华夏银行股份有限公司厦门分行转入24578.25元，未体现转入对方账号及户名，2018年9月11日（特约）通联支付T1（资金结算）转入39.84元，叶绿洲主张前述两项合计即为其所主张的2018年9月10日的最高营业额26136元。另根据叶绿洲提供的说明，其主张为日营业收入的来源，在其所提供的蔡玉嫔名下银行账户流水中每日的入账来源无规律地体现为华夏银行股份有限公司厦门分行、（特约）通联支付T1（资金结算）、（特约）爱农驿站（商户结清算）、（特约）智惠支付、哗啦啦、VSP、（特约）钱袋宝（清算款）等。 本院分析认为，叶绿洲应就其所主张的最高日营业额承担举证责任。叶绿洲所提供的加盖厦门市中鹏网络科技有限公司印章的营业现金收入汇总难以证明出具单位厦门市中鹏网络科技有限公司与本案的关联性，也无法证明其实际营业额情况。叶绿洲所主张的2018年9月11日由华夏银行股份有限公司厦门分行及（特约）通联支付T1（资金结算）所转入的款项，亦难以证明系2018年9月10日一日的营业额，该款项的性质亦难以体现，因此，叶绿洲对其主张的最高日营业额为26136元未能提供充分证据，本院对于叶绿洲主张其最高日营业额为26136元不予采信。此外，叶绿洲亦未能就其日常经营情况及其所主张的款项来源即为经营收入提供充分的证据。 针对争议事实二，叶绿洲对《资产评估报告》质证认为，评估基准日应定为2018年12月16日，因印象丝路公司不履行合同项下义务，才导致叶绿洲产生巨大损失。相关硬装及软装均应包含在装修范围内，且叶绿洲拆除原租赁物之前装修所产生的费用，也应当计入叶绿洲的损失。印象丝路公司对《资产评估报告》质证认为，该报告所列装修项目并未经过印象丝路公司审核，根据合同相关规定，不应由印象丝路公司进行赔偿。其次，该报告中所列产权范围的装修部分，属于叶绿洲违反合同的约定自行装修，叶绿洲违约占用公共区域的行为已违反合同约定，相关隔离公共区域的装修本应拆除，印象丝路公司不应进行赔偿。 本院分析认为，《资产评估报告》系本院依照法定程序委托有资质的评估机构作出，评估程序合法，在无相反证据的情况下，该《资产评估报告》应当予以采信。叶绿洲主张评估基准日应以2018年12月16日为准，但其在审理过程中从未提出过该主张，且该《资产评估报告》已能真实反映叶绿洲所主张的装修损失情况。至于叶绿洲所主张的相关软装等部分，该部分属可拆除处置部分，叶绿洲可自行处置，该部分未纳入评估范围，不影响对于叶绿洲装修价值的认定。综上，本院认定叶绿洲对思明南路7号负一层商场C区C112、C115、C116、C117及公共区域二次装修的价值为341331.91元，其中思明南路7号负一层商场C区C112、C115、C116、C117产权证范围内141036.66元，产权证外的公共区域200295.25元。 针对争议事实三，叶绿洲认为，根据双方合同约定，商场公用舞台区域可以提供给叶绿洲使用，印象丝路公司对于叶绿洲使用相关场地亦是配合且同意的。叶绿洲在租赁场地经营酒吧，亦未超过租赁合同约定的售卖酒水、零食的经营范围。 本院分析认为，根据双方《印象丝路商铺租赁合同》的约定，叶绿洲有权使用商场公用舞台区域场地，公用休闲厅的装修亦由叶绿洲负责。且叶绿洲对于场地的使用情况均在印象丝路公司的统一管理之下，在本案诉讼诉讼前，并无任何证据证明印象丝路公司对于叶绿洲对场地的装修及经营活动提出过异议，因此，印象丝路公司主张叶绿洲违反合同约定超区域、超范围经营本院不予采信。 本院认为，叶绿洲与印象丝路公司签订的《印象丝路商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。印象丝路公司将案涉场地出租给叶绿洲，并约定由印象丝路公司向叶绿洲提供经营场地及专业管理服务，因此，印象丝路公司作为出租方与商场管理方，应当保证商场基础设备、设施的正常运行。印象丝路公司单方以内部整顿及外立面装修为由停止营业，未能尽到合同义务，构成违约，叶绿洲现依据合同约定要求行使合同解除权确认双方签订的《印象丝路商铺租赁合同》于2019年5月15日起解除，符合法律规定，应予支持。 案涉合同系因印象丝路公司违约解除，印象丝路公司应根据合同约定向叶绿洲承担违约责任。叶绿洲因履行合同对租赁场地及基于租赁关系可使用的公共舞台区域进行的装修投入，印象丝路公司应就全部装修投入的50%即170666元（341331.91元*50%）向叶绿洲承担赔偿责任，对于叶绿洲主张超过的部分，本院不予支持。叶绿洲要求印象丝路公司返还租赁押金32000元并支付鉴定费15000元亦于法有据，应予支持。 叶绿洲及印象丝路公司有关印象丝路公司违约应按最高日营业额作为计算付费标准按日向叶绿洲赔偿损失的约定，系双方对于违约损害赔偿计算方法的约定。以最高日营业额作为损害赔偿计费标准的约定过分高于叶绿洲的实际损失，印象丝路公司亦要求本院予以调整。鉴于叶绿洲未能就其日营业额提供充分证据，而叶绿洲的日营业额系客观存在，故本院结合双方合同约定的租金标准、合同履行情况、当事人的过错程度，酌定印象丝路公司应向叶绿洲赔偿六个月租金的损失，合计96000元。 关于叶绿洲支出的公证费用4000元，该公证费用并非印象丝路公司违约必然发生的费用，且合同亦未约定由印象丝路公司承担，对于叶绿洲该项诉求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告叶绿洲与被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司2018年7月25日签订的《印象丝路商铺租赁合同》于2019年5月15日解除； 二、被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶绿洲支付装修费损失170666元； 三、被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶绿洲损失96000元； 四、被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶绿洲返还押金32000元； 五、被告印象丝路公司（厦门）文化科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶绿洲支付鉴定费15000元； 六、驳回原告叶绿洲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16954元，由原告叶绿洲负担15385元，被告印象丝路（厦门）文化科技有限公司负担1569元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年十一月五日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。