文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初716号原告（反诉被告)：代建华，男，1980年11月17日出生，汉族，住四川省岳池县.委托诉讼代理人：邓章芬，重庆市合川区三汇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：重庆金贵源物业发展有限公司，住所地重庆市合川区钓鱼城街道办事处嘉滨路329号1幢1单元2-2，统一社会信用代码91500117203022875A。法定代表人：王黎，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文成，男，1956年10月10日出生，汉族，住重庆市合川区钱塘镇,系被告的职员。原告（反诉被告)代建华（后文简称原告）与被告（反诉原告）重庆金贵源物业发展有限公司（后文简称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代建华及其委托诉讼代理人邓章芬、被告重庆金贵源物业发展有限公司的委托诉讼代理人李小松、唐文成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代建华向本院提出的诉讼请求：1.要求与被告解除2014年12月5日所签订的《商品房认购协议》；2.要求被告立即退还原告所支付的房款1800000元；3.要求被告承担违约金270000元；4.诉讼费由被告承担。本案审理中，经本院释疑，原告依据《商品房认购协议》的约定变更诉讼请求，将第3项诉讼请求变更为由原告承担违约金270000元，并要求保全费依法判决。事实和理由：原、被告于2014年12月5日签订《商品房认购协议》，就买卖重庆市合川区龙市镇龙城华府7号楼1单元1层商3、商4、商5、商6号商铺一事达成协议。该四间商铺总建筑面积约为238㎡，成交单价为11344.50元/㎡，总价约为2700000元。原告分别于2014年12月5日、2015年8月6日、2016年1月30日向被告支付购房款1200000元、300000元、300000元，共计1800000元。之后，经原告了解到，原、被告成交的重庆市合川区龙市镇龙城华府7号楼1单元1层商5号商铺，被告已于2013年2月22日出售给江小兰，双方的成交单价为7000元/㎡。被告隐瞒商5号商铺已出售的事实，且故意提高该商铺的成交单价与原告签订《商品房认购协议》，且从签订协议至今，原告已支付超过协议约定总价款的50%，但被告一直未与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告就被告一房二卖的侵权行为及签订《重庆市商品房买卖合同》事宜，多次与被告协商，但被告却以各种理由推搪，遂酿成纠纷。原告一房二卖的行为影响了原告当初购买连号的4间商铺的整体使用效果，而且也破坏了4间商铺的整体使用价值，导致原告的合同目的无法实现，被告的行为构成民事欺诈。为此，原告便依法委托广东南日律师事务所及李超源律师向被告提出解除2014年12月5日签订的《商品房认购协议》，并要求被告在收到律师函之日起五日内退还原告已支付的购房款1800000元，并承担购房款一倍的赔偿责任。但时至今日，被告并未给原告一个满意的回复。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望法院依法判决。被告重庆金贵源物业发展有限公司辩称，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。事实和理由：1.原告要求解除双方签订的《商品房认购协议》，无事实及法律依据，原、被告于2014年12月5日签订《商品房认购协议》，原告购买被告开发的龙城华府7号楼1单元商3、商4、商5、商6号商铺，该认购协议合法有效。原告在诉状中诉称，合同中涉及的商5号商铺存在一房二卖不属实，虽然2013年2月22日刘爽以江小兰的名义与被告签订了《商品房认购协议》，但刘爽已于2014年8月进行了退房，并领取了其缴纳的70000元购房诚意金，故本案原、被告在签订《商品房认购协议》时，不存在一房二卖的事实。2.本案合同目的能够实现，在原、被告签订《商品房认购协议》后，被告均按照约定履行相应义务，并多次通知原告就合同中涉及的4间商铺签订重庆市商品房买卖合同，但由于原告未配合，故至今未签订，但合同中涉及的4间商铺至今还在被告名下，只要原告配合签订重庆市商品房买卖合同，被告随时可以与原告就该4间商铺签订商品房买卖合同，并为原告办理房屋产权证，本案合同目的能够实现。3.本案原告向法院提起解除合同属原告严重违约，原告按照商品房认购协议履行支付购房款的义务外，还应向被告支付违约金。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告重庆金贵源物业发展有限公司向本院提出的诉讼请求：1.判令原告继续履行原、被告于2014年12月5日签订的《商品房认购协议》；2.判令原告向被告支付购房款950000元，并从2016年1月1日起以950000元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清日止；3.判令原告向被告支付违约金270000元；4.本案反诉费由原告承担。事实和理由：被告重庆金贵源物业发展有限公司系位于重庆市合川区龙市镇“龙城华府”项目的开发单位，2014年12月5日被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《商品房认购协议》。该《商品房认购协议》约定：一、原告购买被告开发的重庆市合川区龙市镇“龙城华府”7号楼1层商3、商4、商5、商6商铺，建筑面积约238平方米；二、付款方式：房屋建筑面积成交单价11344.50元/平方米，总价约为270万元。分期付款如下：于2014年12月5日支付1200000元，于2015年2月19日前支付300000元，于2015年6月30日前支付600000元，于2015年12月31日前支付余款及相关税费；三、合同违约责任约定：乙方（即原告）未在本协议规定的时间内前往“龙城华府接待中心”完清房屋房款、税费及代收费用的，视为乙方违约。乙方要求退房的，乙方向甲方承担认购房屋总房款10%违约金。《商品房认购协议》并对其他相关内容进行了约定。《商品房认购协议》签订后，被告严格按照合同约定履行了相关义务，但原告向被告累计仅支付购房款1750000元，至今尚欠950000元房款未付。同时，原告违反诚信原则，拖延与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，并歪曲事实，于2019年1月11日向人民法院提起诉讼，无故诉请解除合同。综上所述，被告与原告签订的《商品房认购协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。原告未按合同约定支付房款，并诉请解除合同之行为，已构成严重违约。原告除应继续履行合同外，还应向被告承担违约责任。基于以上事由，被告根据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起反诉。清人民法院依法判决，以维护被告的合法权益。原告代建华辩称，请求法院依法驳回被告的诉讼请求，支持原告的诉讼请求。原告已在本诉中说明了相关的事实和理由，且原告于2018年5月28日向被告去书面律师函，要求被告在接到律师函5日内归还房款，解除商品房认购协议，赔偿损失的请求。被告并未在规定的时间内给原告任何回复，且被告长达几年的时间没有通知原告签订商品房买卖合同。因此，请求法院支持原告的诉讼请求。原告代建华向本院提交了《商品房认购协议》（原、被告签订）、收据3份、《商品房认购协议》（江小兰与被告签订）、收据1份（江小兰交款收据）、律师函、保全裁定书、《重庆金贵源物业发展有限公司关于对房屋认购人范建华委托广东南日律师事务所的回复》，并申请证人江小兰出庭作证；被告重庆金贵源物业发展有限公司向本院提交了商品房预售许可证、《商品房认购协议》、邮政快递单、重庆农村商业银行客户收款回单、领款申请表、常住人口登记表、《项目销售代理委托合同》，并申请证人唐红光、黄静出庭作证。经质证，本院对当事人就证据真实性无异议的证据认定如下：原告举示的《商品房认购协议》（原、被告签订）、收据3份、保全裁定书、被告举示的商品房预售许可证、《商品房认购协议》。因其他证据是否认定不影响本院就本案事实的认定，本院就其他证据的证据三性不作阐述。本院根据原、被告举示的证据并结合法庭调查，认定事实如下：2014年12月5日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《商品房认购协议》，原告认购重庆市合川区龙市镇龙城华府7号楼1层商3、商4、商5、商6号商铺，该四间商铺总建筑面积约为238㎡，成交单价为11344.50元/㎡，总价约为2700000元。协议第二条第2项约定：乙方于2014年12月5日支付购房款1200000元，于2015年2月19日前支付300000元，于2015年6月1日前支付600000元，于2015年12月31日前付清余款及相关税费。协议第四条约定：“1、甲方有义务在本协议规定的签订《重庆商品房买卖合同》时间以前保留该房屋，不得将该套房屋转让给第三方。若发生上述情况视同甲方违约，甲方除退还乙方缴纳的房屋认购金外，还应向乙方支付认购房屋总房款10%违约金。2、乙方未在本协议规定的时间内前往“龙城华府接待中心”完清该房屋房款、税费及代收费的，视乙方违约。乙方要求退房的，甲方扣除乙方认购房屋总房款10%违约金后，将多余部分退还乙方，甲方并将该房屋另行销售；乙方要求继续履行该协议的，则不得享受上述折扣优惠，成交单价按照该房屋建筑面积原单价执行”。第八条约定：“乙方有下列情形之一的，视为乙方违约并视为乙方自愿放弃本协议所享有的权利，甲方扣除乙方认购房屋总房款10%违约金后，将多余部分退还乙方，甲方并将该房屋另行销售，所签订的本商品房认购协议自行作废;1、签订本协议后无故要求退房的；2、未能在本协议约定的时间内交纳应付房款、税费及代收费的；3、未能在本协议约定的时间内签订《重庆市商品房买卖合同》的；4、未能在本协议约定的时间内办理完善按揭贷款手续的”。该协议未就交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等内容进行约定。本案立案后，原告向本院申请财产保全申请，产生保全申请费5000元。本案中，原告举示收据，证明其分别于2014年12月5日、2015年8月6日、2016年1月30日向被告支付购房款1200000元、300000元、300000元，共计1800000元，被告辩称仅收到1750000元，但被告未举示证据予以证明。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原、被告签订《商品房认购协议》后，原告未按合同约定足额支付购房款，双方未签订《重庆市商品房买卖合同》，现原告按照《商品房认购协议》约定，提出解除合同，并自愿承担违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于购房款的问题。原告举示收据，证明其向被告支付购房款1800000元，被告辩称其仅收到1750000万，因被告对收据的真实性无异议，且其未举示证据予以证明，应由被告承担举证不利的法律后果，故原告交纳的购房款为1800000元。关于违约金的问题。原、被告在《商品房认购协议》中约定，一方违约，另一方承担房屋总价款10%的违约金，现原告提出解除《商品房认购协议》，并承担违约金，故原告应向被告给付270000元（2700000元×10%）违约金。关于保全申请费的问题。原告向本院申请财产保全申请，产生保全申请费5000元，由被告承担。关于被告向本院提出的第1、2、3项诉讼请求。结合上文陈述，本院对被告提出的要求继续履行《商品房认购协议》、原告给付购房款950000元的诉讼请求，不予支持；本院对被告要求原告承担违约金270000元的诉讼请求，予以支持。综上所述，解除原、被告于2014年12月5日签订的《商品房认购协议》，被告向原告归还购房款1800000元，被告向原告给付保全申请费5000元，原告向被告给付违约金270000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告代建华与被告重庆金贵源物业发展有限公司于2014年12月5日签订的《商品房认购协议》；二、限被告重庆金贵源物业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告代建华归还购房款1800000元，原告代建华于本判决生效后十日内向被告重庆金贵源物业发展有限公司给付违约金270000元，抵扣后，被告重庆金贵源物业发展有限公司向原告代建华归还购房款1530000元；三、限被告重庆金贵源物业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告代建华给付保全申请费5000元；四、驳回被告重庆金贵源物业发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费18570元，减半收取9285元，由被告重庆金贵源物业发展有限公司承担；反诉案件受理费15785元，减半收取7892.5元，由原告代建华承担2675元，被告重庆金贵源物业发展有限公司承担5217.5元（已纳清）。上述案件受理费限原告代建华、被告重庆金贵源物业发展有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  唐 伟人民陪审员  路其锋人民陪审员  代笔胜二〇一九年十一月六日书 记 员  杨 艳书 记 员  涂滋芝