南宁铁路运输法院 行 政 裁 定 书 （2019）桂7102行初325号 原告农彩玲，女，1979年12月28日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。 委托代理人黄富源，广西桂吉律师事务所律师。 被告南宁市住房和城乡建设局，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路59-1号。 法定代表人林兢，该局局长。 负责人巫自富，该局副局长。 委托代理人钟晨，广西万益律师事务所律师。 第三人广西奥桑汽车修配有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市望州路296-9号。 法定代表人吴智钢，该公司董事长。 委托代理人陈蜀丽，广西桂盟律师事务所律师。 第三人广西红日东升投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市江南区福建路16-6号。 法定代表人张功科，该公司董事长。 原告农彩玲不服被告南宁市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）商品房买卖合同登记备案一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。 原告农彩玲诉称，2014年8月11日，原告与第三人广西红日东升投资有限公司（以下简称红日公司）签订了《红日？山湖商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定原告购买第三人红日公司开发建设的位于南宁市××路××号红日？山湖小区7栋2902号房，建筑面积为89.03平方米，实际成交总价为525277元。在双方签订的《认购协议书》中还约定原告在签订协议时向第三人红日公司支付购房款项的方式和后期继续签订正式的《商品房买卖合同》的期限等执行条款内容。原告于2014年8月14日支付购房款225050元。第三人红日公司曾多次承诺会尽快与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理合法的不动产预售备案登记手续，但过后原告多次向第三人红日公司提出签订正式的《商品房买卖合同》时其均以各种理由搪塞推脱，直至今日，原告均未能与其签订正式的《商品房买卖合同》并进行合法的商品房买卖合同备案登记。经原告查询知道第三人红日公司因向第三人广西奥桑汽车修配有限责任公司（以下简称奥桑公司）借款，已将该房屋以买卖名义出卖给第三人奥桑公司，且签订了《商品房买卖合同》并办理了该商品房的预售备案登记手续。但实际上第三人红日公司和第三人奥桑公司之间存在的是民间借贷关系，双方同时又另行对涉案房屋办理了抵押权设立登记手续，双方并不存在商品房买卖的真实意思表示。第三人奥桑公司已经向南宁市中级人民法院起诉主张其与第三人红日公司之间存在民间借贷关系并要求红日公司偿还欠款本息，但并未主张要求红日公司履行《商品房买卖合同》，该案的生效判决已经进入强制执行程序。原告与第三人红日公司之间存在真实的商品房买卖合意，现双方均有意继续履行《认购协议书》约定的各自义务，并签订正式的《商品房买卖合同》和履行合法的商品房预售备案登记手续。原告认为，被告给第三人红日公司和奥桑公司的南宁市××路××号红日？山湖7栋2902号商品房买卖合同的网签备案登记是错误的，该错误登记已有上述事实为证。被告错误的登记行为已经严重损害了原告的合法权益，破坏了正常的市场交易秩序，使得原告无法取得现实的合法可期待利益。原告为了维护自身的合法权益，起诉至法院，请求法院依法判决：1.撤销被告市住建局向第三人红日公司和奥桑公司对南宁市××路××号红日？山湖7栋2902号商品房买卖合同作出的网签备案登记；2.本案诉讼费用由被告市住建局承担。 被告市住建局辩称：一、网签行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围，请求法院依法驳回原告要求撤销涉案房屋网签的起诉。本案原告的第一项诉请为撤销商品房买卖合同的网签备案登记。合同网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋而建立的一个网络化管理系统，既不产生外部法律效力，也对各方的权利义务不产生实际影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2018〕1号）第一条第二款“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（五）行政机关作出的不产生外部法律效力的行为……（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”的规定，合同网签不具有可诉性，请求法院驳回原告要求撤销网签的起诉。二、农彩玲并非本案适格原告，其在本案并不具备原告的诉讼主体资格，被告请求人民法院依法驳回其起诉。首先，农彩玲并非被告颁发涉案《商品房买卖合同登记备案证明》行政行为的相对人。被告为涉案《商品房买卖合同登记备案证明》清楚载明，开发企业为红日公司，买受人为奥桑公司，即红日公司与奥桑公司才是被告颁发登记备案证明行政行为的相对人，农彩玲并非该行政行为的相对人。其次，农彩玲不具备申请撤销涉案《商品房买卖合同登记备案证明》的主体资格，其不享有申请撤销涉案备案证明的权利，本案也未达到生效法律文书确定的撤销备案证明的条件。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第二条第（十）款规定：“……已签订商品房住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由……”《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（南房〔2017〕409号）第六条规定：“已完成合同备案的新建商品住房买卖合同，经买卖双方协商一致需注销合同备案的，应向市住房局递交双方同意解除合同的协议和注销合同备案申请表……”即商品房合同备案的注销应由办理了登记备案的商品房买卖合同的当事人申请。在（2018）桂民终221号民事判决书第11页明确载明，原判决第四项为“被告红日东升公司支付完上述第一项债务后十日内，原告奥桑汽车公司应申请办理撤销上述第三项79套房的《商品房买卖合同登记备案证明》”。从上述规定及判决可知，农彩玲不具有撤销涉案备案证明的主体权利，本案也未达到生效法律文书确定的撤销备案证明的条件。最后，农彩玲并非涉案不动产的权利人。本案办理登记备案的《南宁市商品房买卖合同》的出卖人是红日公司，买受人是奥桑公司，与农彩玲无关；奥桑公司是涉案房产的预查封权利人，原告提供的（2018）桂01执469号《执行通知书》第五项内容明确载明奥桑公司“对申请拍卖、变卖红日东升公司开发的位于南宁市兴桂路36号红日?山湖7栋……2902……有优先受偿权”。根据原告在诉状中的主张，其与红日公司签订认购协议书的时间为2014年8月11日，显然晚于奥桑公司与红日公司签订买卖合同的时间，农彩玲也未能提供司法机关的生效文件证明其系涉案不动产的权利人。由此可见，涉案不动产实际与农彩玲无涉，农彩玲并非涉案不动产的权利人。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条第（一）款规定：“提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织……”农彩玲既非涉案颁发登记备案证明行政行为的相对人，也不具备提起撤销涉案备案证明的主体资格，也非涉案房产的权利人，其不具备提起本案诉讼的主体资格，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（一）之规定，法院应依法驳回其起诉。三、农彩玲的起诉已超过法定起诉期限，人民法院应依法驳回其起诉。被告于2013年11月11日办理了商品房买卖合同登记备案，即在原告2014年8月11日与红日公司签订认购协议书之时，原告就应当知道房管部门已为涉案房屋办理合同登记备案的行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”的规定，农彩玲于2019年7月提起行政诉讼显然已超过法定起诉期限，法院应依法驳回其起诉。四、被告颁发涉案商品房买卖合同登记备案证明的行为认定事实清楚，证据确实充分，农彩玲要求撤销该登记备案证明没有任何事实根据和法律依据。根据《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的相关规定，商品房预售合同登记备案手续由开发企业在合同签订之日起30日内办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。本案中，在红日公司提交了与奥桑公司于2013年10月24日签订商品房买卖合同，其作为开发企业填写的《南宁市商品房买卖合同备案申请表》及内容为委托谭继模办理备案及领取材料的《委托书》后，被告依法颁发了涉案《商品房买卖合同登记备案证明》。被告办理涉案商品房买卖合同登记备案的行为认定事实清楚，证据确实充分，农彩玲起诉要求撤销没有任何事实和法律依据。五、涉案房屋现处于法院预查封状态，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，及（2018）桂民终221号民事判决书载明的“奥桑公司应在红日公司支付完债务后十日内申请办理撤销《商品房买卖合同登记备案证明》”的内容，现涉案房产权利已被司法机关限制，又未达法院生效文书确定的撤销条件，被告不宜、也不能在实际操作中对涉案备案证明进行撤销。综上所述，农彩玲不具有法定的原告诉讼主体资格，其起诉也已超过法定起诉期限；被告颁发涉案《商品房买卖合同登记备案证明》的行为认定事实清楚，证据确实充分；现涉案房产权利已被司法机关限制，且未达生效法律文书确定的撤销条件，请求法院驳回原告的起诉。 第三人奥桑公司述称，同意被告的答辩意见，同时补充说明，原告提出要求撤销网签备案登记的行为，（2018）桂民终221号民事判决书已作出处理，并判决明确在红日公司偿还奥桑公司债权之后再处理。 第三人红日公司未作答辩。 经审理查明：2013年10月24日，第三人红日公司（出卖人）与第三人奥桑公司（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：红日公司将其所有的南宁市××路××号红日·山湖7栋2902号商品房出售给奥桑公司，该商品房属预售房，总金额569792元；本合同签订后30日内（应当不超过30日），红日公司应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续等内容。同日，红日公司提交《南宁市商品房买卖合同备案申请表》，以已将上述涉案房屋出售给奥桑公司并签订了商品房买卖合同为由申请商品房买卖合同登记备案。2013年11月11日，南宁市房产管理局作出《商品房买卖合同登记备案证明》（No000071493），内容为：“商品房预（销）售许可证号为南房预字（2013）第106号，合同备案编号为YS00400494，登记编号为201310251467，开发企业为广西红日东升投资有限公司，买受人姓名/名称为广西奥桑汽车修配有限责任公司，房屋坐落于兴宁区兴桂路36号红日·山湖7栋2902号【房屋所在层从29至29层】，设计用途为住宅，合同签订时间为2013-10-24，合同备案时间为2013-11-11。” 2014年8月11日，第三人红日公司（甲方）与原告农彩玲（乙方）签订《认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方位于南宁市××路××号红日·山湖小区7栋2902号住宅；乙方认购该物业的实际成交总价为525277元，以双方签订的《商品房买卖合同》所列为准；乙方应在本协议签订时向甲方交纳壹万元的购房定金，并在签订本协议3日内按总房款的30%支付首期购房款158277元（含已付定金），其余367000元的购房款由乙方以银行按揭贷款的方式付清；乙方在签订本协议时，已充分了解其认购物业的情况，并仔细阅读了甲方在红日·山湖售楼部公示的与认购物业相关的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》的文本，并同意按《商品房买卖合同》文本的条款签订《商品房买卖合同》；乙方应在接到甲方签订《商品房买卖合同》的通知之日起七日内携带资料自行到红日·山湖售楼部签订《商品房买卖合同》。协议还约定了其他内容。同日，原告向红日公司支付了首期购房款148277元。 另查明，2017年5月15日，奥桑公司因民间借贷纠纷将红日公司诉至南宁市中级人民法院。广西壮族自治区高级人民法院于2018年5月17日对该案作出（2018）桂民终221号民事判决，认定红日公司与奥桑公司签订《南宁市商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，实际上就是双方以买卖商品房合同作为民间借贷合同的担保法律关系，双方之间签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效，奥桑公司对涉案房屋享有优先受偿权。该判决已生效并已进入执行程序。 再查明，根据2019年1月27日《中共南宁市委南宁市人民政府关于印发的通知》（南发〔2019〕5号），组建市住建局，将市城乡建设委员会的职责，以及市规划管理局的城市设计、建筑单体设计等管理职责，市住房保障和房产管理局的相关职责，市城市管理局的地下管廊、雨水和雨污合流等地下设施的建设、运行和维护监管等管理职责整合，组建市住建局，作为市政府工作部门。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，作出本案被诉行政行为的行政机关为南宁市房产管理局，但机构改革后，由市住建局继续行使原南宁市房产管理局的该项行政职权，故市住建局为本案适格被告。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”可知，房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与购买人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，只是对预售商品房的一种事实状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，不产生物权变动的效力，也未对任何人设定新的权利义务，亦不可能直接对他人的权利义务产生实际影响。并且在本案中，原告与红日公司签订的是《认购协议书》，双方尚未签订商品房买卖合同，故被告对红日公司与奥桑公司签订的《南宁市商品房买卖合同》进行登记备案的行为，并未对原告的权利义务产生实际影响。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”的规定，原告要求撤销被告作出的《商品房买卖合同登记备案证明》的诉讼请求，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，本院依法驳回原告的起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一款第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回原告农彩玲的起诉。 案件受理费50元（原告已预交），退还原告农彩玲。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗宏萍 人民陪审员  李一锋 人民陪审员  黄 敏 二〇一九年十一月一日 法官 助理  韦春迪 书 记 员  周珍苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： …… （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第六十九条第一款第（一）项有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； ……