黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初5927号原告：马长城，男，1969年12月19日出生，汉族，大庆石油管理局运输公司五分公司，住大庆市让胡路区。被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西柳街13号。法定代表人：屠玉龙，总经理。委托诉讼代理人：臧闯，黑龙江司洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜雪鸽，黑龙江司洋律师事务所律师（未出庭）。原告马长城与被告大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马长城、被告房开公司的委托诉讼代理人臧闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马长城向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告逾期办理产权证违约金35736元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年5月28日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的创业城18-21-3-301室，房屋价款426266元，原告按合同约定交付了全部房款，被告给原告出具了发票，同日，原、被告又就商品房买卖合同签订了补充协议，对办理房屋权属证书做了约定，被告应当在合同第十五条约定期限后的365日之内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。2013年12月29日，被告将房屋交付给原告，但直到2018年5月25日，被告才将由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。房开公司辩称，1.原告诉请没有事实基础及法律依据，且违约金计算标准过高；2.房开公司承担延期办证违约责任的前提条件是因房开公司原因导致延期办证。而实际上创业城部分房屋由于市规划局进行规划验收时，发现部分住户私占屋面闷顶造型空间、私封阳台露台等情况，导致市规划局对创业城不予规划整体验收，致使创业城产权办理遭遇停滞。房开公司多次向油田公司领导、市领导、相关部门汇报协调，最终初步解决了由于部分住户原因影响整体验收的问题。由市规划局出具扣除不合格住户面积的《建设工程规划条件核实确认书》，创业城整体产权办理才得以推进。在接下来办理竣工备案证时，市建设局认为市规划局出具的《建设工程规划条件核实确认书》与《建工程规划许可证》上的单位总面积不符，提出异议，不能办理整栋楼的竣工备案，同样原因市房产局也提出房产首次产权管理确认审核不能办理。对以上问题，房开公司再次在规划局、建设局、房产局等部门间沟通协调，最终由市规划局出具备注了不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收，才确保整体产权继续办理。所以，出现延期办证情形，非因房开公司原因导致的，房开公司不应承担责任，而且房开公司在出现上述不能预见、不能避免并不能克服的情况下，为了维护业主的利益，积极与相关业主、相关部门沟通协调，及时维护了大部分业主的利益。因不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及时履行合同，应免除责任；3.未给原告造成损失，即使房开公司承担责任也应当以给对方造成损失为限；4.对于违约金的计算方法，原被告双方在补充协议中对于房开公司逾期交房，约定了承担已交付房款日万分之零点一的违约金，应视为对违约金有约定的情形，对于房开公司的其他违约情形也应参照执行。举重以明轻，原、被告双方对于逾期交房这种会给原告造成损失的违约情形，仅约定了日万分之零点一的违约责任，对于未对原告造成损失的情形，更应参照该约定执行或者予以适当降低。本院经审理认定事实如下：2013年5月28日原告与被告签订了购买创业城18-21-3-301室商品房买卖合同，总房款为426266元，原告交付了全部购房款。合同约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告房开公司于2013年12月29日将房屋交付给原告。双方合同中对房开公司逾期交房的违约责任进行了约定，主要内容为“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行”。大庆市城乡规划局于2016年6月27日受理了房开公司要求对创业城第一批房屋进行规划验收的申请，但由于有部分业主存在私占空间，私封露台等情况，不满足城乡规划局的整体验收条件，大庆市城乡规划局未予整体规划验收。后经房开公司多方协调沟通，最终由市规划局出具了备注不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收。案涉房屋于2018年5月25日由房开公司将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，本案争议焦点为：1.被告房开公司认为逾期办证非因房开公司原因导致，构成不可抗力的抗辩理由是否成立；2.原告主张逾期违约损失如何计算。一、关于房开公司是否构成违约、其抗辩理由是否成立的问题。根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照规定对建设工程是否符合规划予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。也就是说建设工程应先报请规划部门对建设工程进行验收，规划验收合格后才能由建设单位组织验收，验收合格后才能向购房者交付房屋。本案中，被告违反了上述规定，在没有规划验收的情况下将房屋先行交付给购房者，致使部分业主私占空间，私封露台导致规划部门不予以验收，从而无法完成向产权登记机关报备登记材料的义务，致使原告在规定的期限内没有取得产权证，上述情况不符合不可抗力构成条件，被告不能以此理由免责。因合同对办证日期有明确约定，而被告未在规定的期限内向相关行政部门办理产权手续，故被告已构成违约。二、关于原告主张的逾期违约损失如何计算的问题。现原告主张按照同期银行贷款利率的标准计算违约损失，而被告认为按照原告主张计算的违约损失过高，要求参照双方合同中逾期交房的违约责任计算违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失。本院从以下几个方面考虑违约损失的计算方法：（一）从原告的损失方面考虑：原告主张被告逾期办证违约给其造成了损失，具体包括：案涉房屋无法正常交易造成的利益损失及因案涉房屋无产权证，部分业主的子女无法享受学区划分带来的教育福利等利益损失，但原告并未提交证据证实已产生损失，根据“谁主张、谁举证”的原则，可以认定逾期办证并未给原告造成实际损失；（二）从双方签订涉案房屋买卖合同的实际情况考虑：由于涉案的创业城小区是被告开发，目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，以福利购房的形式销售给石油老会战，双方签订合同中的销售价格远低于当时的商品房销售的市场价格，从这方面考虑，原告购买涉案房屋已获利。从利益平衡角度出发，综合考虑上述几方面，既要对违约行为进行处罚，又要防止因违约获得超额利益，致使双方利益失衡，又由于被告虽然逾期办证，但并未影响原告方的实际居住。故本院从双方签订合同的背景、被告的违约程度、原告的损失等方面综合考量，对被告逾期办证的违约责任参照双方合同约定的逾期交房违约金的标准计算，即按日万分之零点一计算违约金。起算时间应自交付房屋之日在经过1095天（730天+365天）后开始，计算至被告在产权登记机关办理完产权登记时截止。本案原告2013年12月29日接收房屋，应自2016年12月30日起开始计算违约金，原告主张计算至2018年5月31日止，经本院核实，房开公司在产权登记部门备案的时间为2018年5月25日，违约金应计算至2018年5月25日。综上所述，对原告的主张本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告大庆油田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告马长城违约损失2204元（426266元×0.001%×517天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元（已减半收取），由被告大庆油田房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  马瑞二〇一九年十一月二十八日书记员  周爽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。