浙江省宁波市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙02执复70号 复议申请人（利害关系人）：马巧燕，女，1987年10月9日出生，汉族，住慈溪市。 申请执行人:宁波慈溪农村商业银行股份有限公司。住所地：慈溪市浒山街道南城路25号。组织机构代码:144756720。 法定代表人:应利广,该公司董事长。 被执行人:岑勇，男，1968年12月22日出生，汉族，住慈溪市。 被执行人:徐群，女，1971年12月14日出生，汉族，住慈溪市。 复议申请人马巧燕不服浙江省慈溪市人民法院（以下简称慈溪法院）（2019）浙0282执异96号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 慈溪法院在执行宁波慈溪农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与岑勇、徐群金融借款合同纠纷一案中，拍卖被执行人岑勇名下位于慈溪市××街道××仑商城底层Ｂ-118-2的房地产【土地证号：慈国用（2002）第012097号、房产证号：20××31号】，马巧燕通过淘宝网司法拍卖网络平台竞拍得上述房产。后马巧燕以上述房地产在司法拍卖网络平台上的展示标的物与权证记载不一致为由，于2019年6月5日向慈溪法院提出执行异议，申请撤销本次拍卖。 慈溪法院查明：2018年5月7日，慈溪法院作出（2018）浙0282民初3798号民事调解书，调解协议确定岑勇于2018年5月31日前返还农商行借款本金16万元并支付相应的利息、逾期利息，徐群承担共同还款责任，农商行对岑勇提供的慈房他证2015字第××号房屋他项权证项下的抵押房地产有优先受偿权等。2018年9月21日，农商行以被执行人未履行生效法律文书为由向慈溪法院申请执行，慈溪法院于同日立案执行。执行案号为（2018）浙0282执5643号。执行过程中，慈溪法院依法裁定拍卖上述抵押物，并在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，及对拍卖物予以文字说明、视频及照片展示和瑕疵说明。根据文字说明、视频及照片展示和瑕疵说明，拍卖标的物就是慈溪市××街道××仑商城底层Ｂ-118-2的房地产。后马巧燕以272120元的价格竞得上述抵押物。马巧燕付清拍卖款后，慈溪法院裁定上述抵押物归其所有。后发现上述抵押物房产证分户图中的标注存在错误。慈溪法院向慈溪市自然资源和规划局发函征询。该局复函称，岑勇名下的上述房地产土地使用权证记载内容及所附宗地图正确，房屋所有权证记载内容及分丘图正确，分户图有错误，可在不动产转移登记中予以调整。 慈溪法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人提出异议，请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。涉案拍卖标的物在淘宝网司法拍卖网络平台上的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明指向明确，即均指向慈溪市××街道××仑商城底层Ｂ-118-2的房地产，并不会致使买受人产生重大误解。且根据慈溪市自然资源和规划局的回函，拍卖标的物土地使用权证记载内容及所附宗地图正确，房屋所有权证记载内容及分丘图正确，只是分户图有错误，可在不动产转移登记中予以调整，故不会致使买受人购买目的无法实现。综上，马巧燕请求撤销拍卖及返还拍卖款的理由不能成立，慈溪法院对其异议请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项之规定，裁定如下：驳回马巧燕的异议请求。 马巧燕申请复议称：2019年3月19日，马巧燕通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得涉案被执行人岑勇名下位于慈溪市××街道××仑商城底层Ｂ-118-2的房地产。2019年4月15日，马巧燕因发现《房屋所有权证书》记载标的物与慈溪法院拍卖展示标的物不是同一房地产。现就慈溪法院的执行异议裁定书，提出以下复议理由：一、慈溪市自然资源和规划局的《复函》内容前后矛盾，没有事实依据，执行法院未就《复函》进行实体审查的情况下，据此作出驳回异议请求裁定，系认定事实错误。《复函》载明“土地使用权记载内容及所附宗地图正确，房屋所有权证记载内容及分丘图正确，分户图错误。”而根据《房屋所有权证》显示涉案拍卖房产应位于分户图中的13-66位置，而法院拍卖中展示的房产位于13-67位置，《复函》认为分户图错误，并没有相应的事实依据，且该内容涉及到实体权利的变更，应当进行实体审查，执行法院未对《复函》进行实体审查，即认可被拍卖房屋的登记变更，严重影响买受人马巧燕的合法权益。二、执行法院认定“拍卖标的物……其文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明指向明确，不会致使买受人产生重大误解”，系认定事实错误。涉案《房屋所有权证》记载标的位于13-66，执行法院展示的标的物位于13-67，该13-67的房地产可能登记在案外人名下，对于拍卖物的展示错误，足以令买受人马巧燕产生重大误解，即使《复函》载明的内容真实，但涉案拍卖中对该瑕疵并未予以披露，也严重影响了买受人是否参与拍卖的决定。三、慈溪法院异议裁定书对司法拍卖中的程序违法只字未提，适用法律错误。《复函》中的意见建议涉及拍卖标的物的权利瑕疵，关系到买受人马巧燕的合法权益的实现。对于未披露拍卖标的物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害买受人马巧燕利益的情况，故本次拍卖应予撤销。为证明其主张，马巧燕向法院提供了邮件详情单及邮件签收记录、房地产司法鉴定估价报告等证据。复议请求：一、撤销或变更慈溪法院（2019）浙0281执异96号执行裁定书；二、撤销2019年3月18日10时起至2019年3月19日10时止的涉案房产拍卖，返还马巧燕拍卖款272120元。 本院经审查对慈溪法院查明的事实予以确认。 另查明，慈溪法院在马巧燕交纳拍卖余款后，于2019年3月21日作出（2018）浙0282执5643号之二执行裁定，裁定“一、解除对被执行人岑勇名下位于慈溪市浒山华伦商城底层B-118-2的房地产的首轮查封，轮候查封一并失效；二、被执行人岑勇名下位于慈溪市××街道××仑商城底层Ｂ-118-2的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人马巧燕所有（上述房地产的财产权自裁定送达买受人马巧燕时起转移）；三、买受人马巧燕可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。” 再查明，被执行人岑勇名下位于浒山华仑商场底层B-118-2的房产权证号为慈房权证2003字第××号，国有土地使用权证号为慈国用（2002）字第012097号，其中慈房权证2003字第××号中载明房屋“丘（地）号：010318图13-66”，与权证附图“房地产平面图”中的“13-66”相一致。本案拍卖前委托评估时实际评估的房产、淘宝网司法拍卖中展示的房产图片及视频等，并非上述权证附件“房地产平面图”中“13-66”房产，而是与“13-66”相邻的“13-67”房产。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》有关规定，不动产权属以登记为准，涉案拍卖标的物为被执行人岑勇名下位于慈溪市××街道××仑商城底层Ｂ-118-2的房产，该房产权证慈房权证2003字第××号中载明该房产为“房地产平面图”中的“13-66”房产，而拍卖时展示的房产并不是房产权证所指向的“13-66”房产，而是与之相邻的“13-67”房产。当地不动产登记部门虽函复称分户图错误可在不动产转移登记中予以调整，但该调整涉及被执行人、相邻方及抵押权人等权益，未经法定程序不应实施。且如属分户图错误，则相应的丘地号“13-66”亦错误，因此涉案拍卖展示的标的物并非权证登记的房产，故本次拍卖对象失实，应予撤销。马巧燕要求撤销本次拍卖的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项之规定，裁定如下： 一、撤销浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282执异96号异议裁定； 二、撤销浙江省慈溪市人民法院（2018）浙0282执5643号之二执行裁定。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审 判 长  金 首 审 判 员  林 波 代理审判员  李新荣 二〇一九年十一月八日 书 记 员  刘 琪