山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0102民初10005号原告：徐功明，男，1992年4月24日出生，汉族，住济南市。原告：徐利民，男，1965年10月13日出生，汉族，住山东省章丘市。两原告共同委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，总经理。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告徐功明、徐利民与被告山东天澍置业有限公司（以下简称山东天澍公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐功明、徐利民的委托诉讼代理人高国华、钱雨，被告山东天澍公司的委托诉讼代理人汪运现、代夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐功明、徐利民向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金25650.83元，逾期办理储藏室权属证书的违约金371.53元，共计26022.36元；2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年10月7日，原被告双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于历下区经十东路以南、转山西路以西、龙鼎山庄以北的xx室的房屋（现为5号楼）；2015年10月7日，原被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买前述房屋配套的xx号储藏室。前述合同签订后，原告均按照合同约定履行了付款义务，被告未能在合同关于产权登记的约定期限内为原告办理权属登记。被告怠于履行上述合同义务的行为侵犯了原告的合法权益，故原告起诉。被告山东天澍置业辩称，第一，原告未能办理不动产权证，原因不在被告，而在于楼盘总包单位，因此按照合同约定，被告不应承担违约责任。东方天澍花园由山东省对xx设工程总公司（以下简称“山东xx公司”）承建2号楼（原5号楼）、6号楼（原1号楼）及xxxx局集团有限公司（以下简称“xxxx局”）承建1号楼（原4号楼）、3号楼（原6号楼）、5号楼（原2号楼）。由于山东xx公司、xxxx局逾期提交竣工资料，导致被告无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。根据《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”并且根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因xxxx局的竣工资料逾期，被告虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，被告才能进行不动产权证的初始登记，所以导致被告的办证时期延长。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，因此原告未能如期办理不动产权证并非被告的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任，应当向xx局主张违约责任。第二，因总包单位的原因，导致被告逾期交房，被告并因此已经向原告支付了逾期交房的违约金，应当适用合同法公平原则，不能由被告再承担逾期办理不动产权证的违约责任，否则就加重了出卖方的违约责任。公平既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销，也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任，还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。第三，原告与被告已达成房屋移交结算协议书，双方就商品房买卖合同所有的费用及相关争议达成了整体的结算和解协议，被告也已协助原告办理了相关的不动产权证书，原、被告双方不再有争议，故原告无权再向答辩人主张违约金。综上所述，因总包单位的原因导致无法及时办理房屋产权证书，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，且在原告提起诉讼后，双方另行达成了新的和解协议，已无争议，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年10月7日，徐功明、徐利民与山东天澍公司签订商品房买卖合同，约定由徐功明、徐利民购买山东天澍公司开发建设的位于济南市历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北的xx室的涉案房屋及xx号储藏室（原施工楼号2号楼现为派出所编划楼号5号楼），房屋及储藏室的预售许可证号为济建预许2xx号。合同约定：房屋的建筑面积132.81平方米，总价款1849193元，应交付时间为2015年12月31日；储藏室的建筑面积6.91平方米，总价款27640元，应交付时间为2015年12月31日；房屋及储藏室交付后730日内,山东天澍公司应将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，如因山东天澍公司原因导致徐功明、徐利民不能在规定期限内取得房地产权属证书的，山东天澍公司每年按已付房价款的1%向徐功明、徐利民支付违约金，直至徐功明、徐利民取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。上述合同签订后，徐功明、徐利民按照约定支付购房款1850307.2元，支付储藏室款26800元。山东天澍公司于2016年4月29日交付了涉案房屋及储藏室。徐功明、徐利民称，2019年9月17日，徐功明、徐利民收到山东天澍公司邮寄的《不动产权证办理通知书》，山东天澍公司对此表示认可。据此，徐功明、徐利民主张的违约金计算起止时间为自2018年4月29日起至2019年9月17日止，共506天。另，山东天澍公司称系案外人的原因导致其逾期办理涉案房屋的产权登记。本院认为，徐功明、徐利民与山东天澍公司就涉案房屋及储藏室签订的商品房买卖合同合法有效。山东天澍公司于2016年4月29日向徐功明、徐利民交付房屋和储藏室，按照合同约定，山东天澍公司应于2018年4月29日前履行协助办理产权登记的义务，但山东天数公司在2019年9月17日才通知徐功明、徐利民可以办理相关产权证书，已构成违约，山东天澍公司应按照合同约定向徐功明、徐利民支付违约金。合同约定该项违约金计算方式为：每年按已付房价款的1%支付，直至徐功明、徐利民取得房产权属证书为止，不足一年的按月计算。本案中，原告主张的违约金计算起止时间为2018年4月29日至2019年9月17日，共506天，其中截止时间不晚于山东天澍公司能够证明的徐功明、徐利民签收《不动产权证办理通知书》的时间；合同并未约定违约时间不足一月的计算方式，徐功明、徐利民按天计算违约金并无不当。对该计算时间本院予以支持。故，本案涉案房屋违约金计算方式为：以已付房款为基数，自2018年4月29日起至2019年9月17日止，按年利率1%计算，不足一年的按日计算，即1850307.2×1%÷365×506=25650.83元；本案涉案储藏室违约金计算方式为：以已付储藏室款为基数，自2018年4月29日起至2019年9月17日止，按年利率1%计算，不足一年的按日计算，即26800×1%÷365×506=371.53元。故，对于原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金25650.83元及逾期办理储藏室权属证书违约金371.53元的请求，本院予以支持。山东天澍公司辩解系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因徐功明、徐利民对此并无过错，故本院对山东天澍公司的该项辩解意见不予采纳，山东天澍公司承担责任后可向案外人另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一xx条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六xx条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐功明、徐利民逾期办理房屋产权登记违约金25650.83元；二、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐功明、徐利民逾期办理储藏室产权登记违约金371.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由被告山东天澍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  于骐宁二〇一九年十一月二十六日书记员  徐 睿