天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6705号上诉人（原审被告）：王嘉宾，男，1974年5月2日生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王济明（王嘉宾之父），男，住天津市河东区。被上诉人(原审原告)：天津阳光怡然物业管理有限公司，住所地天津市河东区嘉华大厦（七纬路106号606室）。法定代表人：蔡虎生，董事长。委托诉讼代理人：丁维，天津盈冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：米建军，天津盈冠律师事务所律师。上诉人王嘉宾因与被上诉人天津阳光怡然物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2019)津0102民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王嘉宾上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2.确认上诉人提交的经备案的《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）效力大于被上诉人提交的《天津市前期物业管理服务合同》效力；3.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一审法院未审查《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）的效力，违反法定程序。上诉人认为被上诉人与开发商于2005年11月28日签订的《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）系经政府职能部门备案，应合法有效。而被上诉人提供的其与开发商于2005年3月28日签订《天津市前期物业管理服务合同》为擅自修改的非法合同，且未经政府职能部门备案。根据合同填写说明的规定，条款的变更经双方协商一致后，签字或盖章确认。被上诉人对于该合同所做的变更未经上诉人书面确认，故变更后的合同对于上诉人不应具有约束力，故上诉人不具有适格的诉讼主体资格。被上诉人所提交的《天津市前期物业管理服务合同》不具有合法性，在本案中也不具有证明力，一审法院依据被上诉人提交的合同进行判决，不采纳上诉人提交的《备案合同》，判决显失公平。故请求二审法院判如所请。天津阳光怡然物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。天津阳光怡然物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告给付原告2009年7月1日-2017年8月31日期间物业费22902.60元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告依据《天津市前期物业管理服务合同》对本市河东区阳光星期八昕旺北苑进行物业管理服务，被告拥有和居住该小区16-1-801号房产的房屋，被告房屋建筑面积为135.88平方米，物业服务费和机电费合计每月每平方米1.72元，每月应交纳233.71元，被告2009年7月1日-2017年8月31日未交纳物业服务费，共计欠费98个月，原告现主张上述期间的物业费合计22902.60元。另查，原告对本市河东区阳光星期八昕旺北苑进行物业管理期间，实际按每月每平方米1.5元收取物业服务费用。一审法院认为，原告依据其与开发商签订的《天津市前期物业服务合同》，对该小区进行了物业管理服务，原告诉请物业服务费，其期间并未间断提供物业管理服务，被告已实际接受了物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系。被告理应向原告交纳相应的物业服务费用。本案中，原告依据《天津市前期物业服务合同》中约定的收费标准进行主张，但一审法院考虑原告多年以来实际以每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费，按公平平等原则对于原告要求被告按每月每平方米1.72元标准交纳物业服务费用的主张，一审法院不予支持。且对于原告在物业服务和管理中存在的事实上的瑕疵及缺失，一审法院对该物业服务管理费酌情大幅减免30%为宜，因此被告应给付原告所诉请2009年7月1日-2017年8月31日期间物业服务管理费19974.36元的70%，即13982.05元。对于被告提出的时效抗辩，因被告在购买该住宅小区房屋时是明知其物业管理服务是有偿的，且原告并未间断诉请期间的物业管理服务，该小区其他业主亦按期交纳了足额的物业费，加之原告提供的相关催要物业费的证据，故对被告辩称原告放弃索要物业服务管理费的主张，一审法院认为不能成立，因此被告的该项抗辩不予支持。对于被告庭审中提出的该小区物业服务费收费标准的持疑，因被告在选择购买该小区住宅时对其物业服务的收费标准是知晓并认可的，故一审法院对其异议无法支持。关于被告庭审中提及原告已于2017年7月15日从该小区撤出一节，原告予以否认，被告在本案中未提供足够的证据加以证实，一审法院结合该小区物业服务费的其它诉讼案件，不予采信。关于被告辩称的非原告物业管理服务范围的问题，如房屋质量、相邻权纠纷、自身权益受到侵害等，因与本案不属同一法律关系，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：“本判决生效之日起三十日内，被告王嘉宾给付原告天津阳光怡然物业管理有限公司2009年7月1日-2017年8月31日期间物业服务费13982.05元；如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取186元，由被告王嘉宾负担130.20元，原告天津阳光怡然物业管理有限公司负担55.80元。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为证明其诉讼主张提交了《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）和《予以公开告知书》，关于《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）上诉人在一审中已作为证据提交，而《予以公开告知书》系证明《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）的来源。因《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）系从天津市河东区住房和建设委员会通过政府信息公开的方式取得，被上诉人亦未否定《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）的真实性，本院对该备案合同予以确认。本院另查明，《天津市前期物业服务管理合同》（备案合同）第三条约定，本合同自2005年11月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。第七条约定的住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.71元（含机电设施费）。本院二审经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件基本事实一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案围绕物业服务合同纠纷成讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于上诉人主张的被上诉人提供的《天津市前期物业管理服务合同》和上诉人经政府信息依申请公开提供的《天津市前期物业管理服务合同》（备案合同）部分约定存在不一致的情形，上诉人认为该备案合同系对被上诉人提供的《天津市前期物业管理服务合同》的变更，该变更未经上诉人的书面确认，故被上诉人无诉讼主体资格，上诉人不应交纳物业费。对此，本院认为，上诉人经政府信息依申请公开提供的被上诉人与上诉人所在的小区的建设单位天津阳光鑫地投资有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》（备案合同）真实合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同具有法律效力，对上诉人具有约束力，确认上诉人与被上诉人之间的权利义务关系应以《天津市前期物业管理服务合同》（备案合同）为准。根据现有证据，被上诉人在上诉人欠交物业费期间即2009年7月1日-2017年8月31日提供了物业服务，上诉人作为涉诉小区的业主，事实上亦接受了被上诉人提供的服务，故应履行给付物业服务费的义务。合同虽约定的物业服务费为每月每平方米1.71元，但一审法院根据实际按照每月每平方米1.5元的标准判定上诉人向被上诉人支付物业服务费，并无不当。上诉人主张被上诉人在上诉人欠交物业费期间所提供的物业服务存在诸多瑕疵的问题，一审法院根据上诉人反映的物业服务问题和小区的物业服务水平，对于物业服务费酌减30%，符合法律规定，本院予以维持。上诉人认为被上诉人无诉讼主体资格的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王嘉宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人王嘉宾负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十一月四日书记员 宋楠楠