浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初7451号原告：浙江大管家物业管理服务有限公司。住所地：温州市飞霞路锦绣路交叉口西南侧置信中心1幢1313室、1314室。统一社会信用代码：91330302722773873C。法定代表人：李一文，该公司董事长。委托诉讼代理人：林胜庆、李飞洁，浙江学优律师事务所律师。被告：朱小锋，男，1976年10月15日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告浙江大管家物业管理服务有限公司与被告朱小锋物业服务合同纠纷一案，原告于2019年9月17日向法院提起诉讼，请求判令：被告支付原告物业费17008元和违约金25016.10元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求中违约金的金额为5102.40元。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。本院经审理认定，2009年7月21日，温州市瓯海区三垟街道黄屿C地块新京都家园的开发商温州市京都房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《三垟街道黄屿C地块（新京都家园）前期物业服务合同》，甲方选聘原告（乙方）为新京都家园提供前期物业管理服务。合同主要约定内容：第七条本物业管理区域物业服务收费实施包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅、商业、幼儿园、会所按2.00元/平方米·月标准收取（不包括公共能耗分摊费用）……第八条业主应于甲方开具入户通知书之日起交纳物业服务费用……物业服务费用按年交纳（以政府文件为依据），业主或物业使用人应在每年初履行交纳义务。第三十三条本合同期限自本合同签订之日起生效，至新京都家园首届业主委员会成立并与被业主选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》时终止。2015年1月1日，新京都家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《新京都家园物业管理服务合同》，甲方将新京都家园委托给原告（乙方）实施物业管理。合同主要约定内容：第五条甲方负责向业主和非业主使用人收取下列费用：（一）物业管理综合服务费（含空置费）、房屋装修垃圾清运费、水电费周转金、代办服务费……。第九条本合同委托管理期限为试用期半年，自2015年1月1日起至2015年6月30日止。试用期满，经业委会考核合格后，本协议延续一年有效，考核不合格，此合同协议自动终止。第十三条物业管理服务费用：（一）本物业的物业管理服务费收取标准：1.高层住宅2元/每平方米建筑面积·月……（五）业主和非业主使用人不按规定交纳各项物业管理费用，从逾期之日起按每天应缴额的千分之三违约金……2017年5月6日，新京都家园第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《新京都家园物业服务合同（临时）》，甲方将新京都家园委托给原告（乙方）实施物业管理。合同主要约定内容：第九条本合同委托管理期限一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。试用期半年，如果试用期内甲方不满意的，有权解除合同。第十三条物业管理服务费用：（一）本物业的物业管理服务费收取标准：1.高层住宅2元/每平方米建筑面积·月；2.非住宅（含商业用房、会所、幼儿园）2元/每平方米建筑面积·月；物业服务费每半年交纳一次，业主、使用人应在每半年度首月履行交纳义务。物业服务费不含业主和非业主使用人的人身保险、财产保险、保险费用……业主和非业主使用人不按规定交纳各项物业管理费用，从逾期之日起按每天应缴额的1‰违约金……被告朱小锋系新京都家园10幢901、902室（建筑面积共177.18平方米）房屋的业主，已缴纳2013年12月31日之前物业服务费。被告收房后，未装修入住，2014年1月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费17008元（177.18平方米×2元/月·平方米×48个月）未付。2018年9月，原告委托浙江学优律师事务所向被告发出律师函催讨物业费及违约金，被告仍未支付。本院认为，被告作为新京都家园的业主，应依约在收房后履行向原告按期缴纳物业服务费的义务，原告要求被告交纳物业服务费17008元的诉讼请求本院予以支持。原告主张的违约金计算标准过高，其中2015年1月1日的物业合同亦未对物业服务费的支付期限作出明确约定，另综合考虑原告未提供证据证明在2018年9月之前曾向被告催讨物业费，本院酌情将违约金的计算方式调整为从最后一期物业费的交纳期限届满之次日，即2017年8月1日起按年利率4.35%计算至实际履行之日止。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告朱小锋应于本判决生效之日起三日内支付原告浙江大管家物业管理服务有限公司物业服务费17008元及违约金（以17008元为基数，从2017年8月1日起按年利率4.35%计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告浙江大管家物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费352元，减半收取计176元，由原告浙江大管家物业管理服务有限公司负担53元，被告朱小锋负担123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  周回回二〇一九年十一月十一日书记员  李 娴?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。