湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初2107号原告：谢晶琳，女，1986年12月9日出生，汉族，住邵东县。原告：刘继绕，男，1986年10月26日出生，汉族，住邵东县，系原告谢晶琳丈夫。两原告的特别授权委托代理人：张响林，湖南楚信律师事务所律师。被告：湖南金超实业有限公司，住所地为邵东县城人民路119号，统一社会信用代码为9143052175804893X6。法定代表人：张国喜，该公司董事长。特别授权委托代理人：刘海成，湖南宏彦律师事务所律师。原告谢晶琳、刘继绕与被告湖南金超实业有限公司（以下至判决主文前简称“金超公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法由审判员谢军健适用简易程序于2019年6月19日、8月16日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现本案案情复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，于2019年8月19日裁定本案转为普通程序，依法由审判员谢军健担任审判长，与人民陪审员申健荣、申云贵组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告谢晶琳及原告谢晶琳、刘继绕的委托代理人张响林、被告金超公司的委托代理人刘海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢晶琳、刘继绕向本院提出诉讼请求：1.被告交付符合双方约定的房屋，并办理相关的产权手续；2.被告支付违约金99834元（计算至2019年6月30日，以后违约金按原告已交付购房款的每日万分之五计算至房屋实际交付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以公积金贷款的付款方式购买被告开发的位于邵东县地“江南明珠”第二期7栋三单元1306号房屋。合同约定被告应在2018年4月30日前将验收合格的商品房交付给原告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如被告逾期60日交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。同时约定在商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告付清购房款469811元，但被告一直没有书面通知原告收房。原告认为被告没按合同约定的时间交付商品房，应当承担违约责任。被告金超公司辩称，被告销售给原告的房屋已竣工验收为合格房屋，符合交付条件；按照双方的合同约定，原告应向相关部门缴纳水电开户费，但被告为原告代缴后，原告一直未交付给被告，被告有权拒绝交付该房屋；即使被告存在违约，原告的损失也只是房屋租金损失，参照同地段同类房屋租金标准，原被告双方约定的违约金过高，应依法予以调整，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求或下调违约金。经审理查明，2018年1月21日，原告谢晶琳、刘继绕与被告金超公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发并取得商品房预售许可证的“江南明珠”第7幢三单元1306号商品房，建筑面积158.72平方米，总价款469811元。合同第十条对有关商品房的交付条件和期限约定：出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经单栋验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、至约定交付之日，买受人应付房款或契税、维修基金等相关费用仍未交清的。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。逾期不超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同第十七条约定：自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向邵东县房产管理局申请商品房买卖合同备案登记。出卖人在交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证。取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定：《买卖合同》及本补充协议履行中，双方所发出的通知等文件均应以书面形式通知，可以挂号信、特快专递、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日期或公告日期为准，收件地址以《买卖合同》中所列地址为准，双方应确保提供的地址真实有效，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订后，原告已按约定付清全部购房款469811元。因被告未按约定时间交付房屋，原告遂向本院提起本案诉讼。在本案审理过程中，被告于2019年8月通知原告收房，但因被告拟交付的房屋目前接通的是临时水电，原告拒绝接收房屋。另查明，被告尚未办理好“江南明珠”第7幢的栋产权证。根据邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价值评估鉴定为人民币3.99元/m2/月。以上事实有原告提供的原告身份证、被告企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、现场照片、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防质量终身负责制登记表、工程质量竣工验收记录、房屋质量保证书、房屋质量说明书、湖南和庆物业服务有限公司证明、营业执照、电力安装工程合同、邵东县物价局文件、银行转账汇款电子回单、自来水公司发票、证明、现场照片、邵阳天勤资产评估事务所鉴定意见书及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。本案原告已付清购房款，而被告没有严格按合同约定的期限交房，对涉案商品房接通的是临时水电，尽管临时水电能满足住户目前的基本生活需求，但尚未达到原被告双方约定的交房标准中的供水供电要求。被告对涉案房屋接通了正式水电并书面通知了户主或是户主已实际占有了房屋才能视为被告已交付房屋，本案中原告因涉案房屋未达到约定交房的标准拒绝收房且未实际占有房屋，故被告在本案审理过程中书面通知原告收房，不能视为被告已将房屋交付给原告。被告逾期交房不具有不可抗力或者合同中约定的其他原因，已构成违约，被告应承担违约责任。虽然合同第十一条规定，逾期60日后，从逾期之日起按日支付已付款万分之五的违约金，但被告逾期交房给原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价值评估鉴定意见，住房租金为人民币3.99元/m2/月，则合同中所约定的违约金是该租金的十倍多。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高。被告关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，被告请求予以调低违约金，本院依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照邵阳天勤资产评估事务所作出的江南明珠项目住房租金价值评估鉴定意见书，本院酌情确定本案商品房月租金为633.29元（3.99元/m2/月×158.72㎡），被告逾期交房所要承担的违约金为11525.88元[633.29元/月×14月×（1＋30%）倍]。本案涉案房屋因未交付原告使用且被告未取得栋产权证，根据原被告之间合同约定，办理产权登记条件未成就，故本院对原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：限被告湖南金超实业有限公司在本判决书生效之日起60日内将接通好正式水电的“江南明珠”第7幢三单元1306号商品房交付给原告谢晶琳、刘继绕；二、被告湖南金超实业有限公司在本判决书生效之日起15日内支付给原告谢晶琳、刘继绕逾期交房的违约金11525.88元（以[633.29元/月×（1＋30%）倍]的计算标准暂计至2019年6月30日，其后顺延照计至交付房屋之日止）；三、驳回原告谢晶琳、刘继绕的其他诉讼请求。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1026元，由被告湖南金超实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。审 判 长  谢军健人民陪审员  申健荣人民陪审员  申云贵二〇一九年十一月二十日代理书记员  张凯元附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。