广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初487号 原告：北海市兴凯房地产开发有限公司，住所地广西北海市北海大道269号长和大厦0104号，统一社会信用代码：91450500796829972R。 法定代表人：王志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宇，广西中龙律师事务所律师。 被告：张向军，男，1983年3月14日出生，汉族，住甘肃省镇原县。 原告北海市兴凯房地产开发有限公司（以下简称兴凯公司）与被告张向军商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告兴凯公司的委托诉讼代理人陈宇到庭参加诉讼，被告张向军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告兴凯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款178060元，办房产证、土地证的费用4000元、资料费3000元、房易安手续费2160元和契税9471元，合计196691元及上述费用的违约金39338.2元（违约金按欠款196691元的20%计算），合计236029.2元；2、判令被告支付公共维修基金6378元（以建筑面积101.24平方米为基数，按63元/平方米计算）；3、判令被告返还原告代偿银行贷款本息34315.85元和违约金（违约金以总房款658060元为基数，按日万分之三自2018年4月1日起计至被告实际支付止）；4、判令被告支付原告追索上述款项而支付的律师代理费2500元。以上款项共计279223元；5、判令被告承担本案诉讼费用和公告费。事实和理由：2016年11月9日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（现售）》，双方约定：被告购买原告开发的位于北海市四川路888号金海财富中心2单元2701号房，建筑面积101.24平方米，房屋单价6500元，总价款658060元；双方约定以《欠条》的形式由被告于2016年12月9日交纳购房款178060元（该款项是总房价款658060元－银行放款金额480000元）、办房证费2000元、办土地证费用2000元、资料费3000元、房易安手续费2160元和契税9471元，合计196691元。购房余款750000元被告向银行申请按揭贷款方式付款，被告如不按约定还本付息，导致原告因承担保证责任而支付款项的，被告应在7天内将原告支付的款项交付给原告，每逾期1日被告按日按总房款的万分之三支付违约金，并承担原告为追索该款项而产生的律师费及不按约付清所欠购房首付款、装修款、办证费用应承担违约责任等相关事宜。合同签订后，被告却没有按约支付首期购房款178060元和办理房屋贷款、过户等其它费用合计196691元。同时，被告亦没有缴付北海市住房和城乡建设局要求交纳而由原告代收的公共维修基金6378元。2016年9月5日，中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称建行北海分行)与原告签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》（以下简称保证合同）为被告的按揭贷款提供为期三年的保证。建行北海分行向被告支付了贷款后，在合同履行过程中，被告不依约向建行北海分行支付按揭月供款，致使建行按保证合同约定要求原告承担阶段性担保责任，并分别于2017年9月27日、2017年12月26日、2018年3月26日和2018年8月31日直接从原告保证金账户扣收了被告欠交的月供款34315.85元。为维护原告的合法权益，故诉至法院解决。 原告兴凯公司对其主张在举证期限内提供的证据有： 一、居民身份证，拟证实被告的主体资格和基本情况； 二、《商品房买卖合同(现售)》，拟证实双方约定被告通过贷款的方式购买涉案房屋及不按时还本付息应承担的责任等事宜； 三、《欠条》，拟证实双方以欠条形式约定于2016年12月9日前交纳购房款178060元、办房证费2000元、土地证费用2000元、资料费3000元和契税9471元； 四、“房易安”交易资金释放封存回单，拟证实银行发放贷款480000元； 五、契税发票，拟证实原告代被告交纳房屋契税9471.36元，被告应偿还原告； 六、关于实施《北海市物业专项维修资金管理实施细则》有关事项的通知，拟证实被告应按63元/平方米缴付公共维修基金； 七、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，拟证实原告为被告的按揭贷款提供为期三年的保证； 八、《中国建设银行客户专用回单》，拟证实被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付银行按揭还款34315.85元； 九、《委托代理合同》、《广西增值税普通发票》，拟证实原告为追索相关款项而支付律师代理费2500元。 十、房产证，拟证实原告已经履行了合同义务，将房产证过户到被告名下。 被告张向军未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张向军经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院认为，原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年11月9日，原告兴凯公司与被告张向军签订一份《商品房买卖合同(现售)》，双方约定：被告购买原告开发的位于北海市四川南路888号金海财富中心2单元2702号房，建筑面积101.24平方米，房屋单价6500元，总价款658060元；被告采取贷款方式付款；同时，双方还对商品房交付、房屋登记、违约责任等作了具体的约定。同日，原、被告又签订一份《补充协议》，双方约定：被告如不按约定还本付息，导致原告因承担保证责任而支付款项的，被告应在7天内将原告支付的款项交付给原告，每逾期1日被告按日按总房款的万分之三支付违约金，被告未能在原告履行代偿责任后30个工作日向原告付清代偿款项及违约金的，原告有权申请法院查封、拍卖被告所购置的房产清偿，因诉讼所产生的费用包括不仅限于旅差费、调查取证费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费、诉讼费等由被告承担；《商品房买卖合同(现售)》第七条规定的商品房价款只包括购房款，不包括管道燃气安装费、房屋买卖契税、印花税、工本费、抵押手续费、按揭贷款所需费用、公共维修基金、有线电视开户费、宽带和电话开通费等费用，上述费用由被告另行交纳，以上费用及公共维修基金的交纳办法如有调整，则按政府规定或实际发生的数额为准。同一天，被告向原告出具一份《欠条》，确认：欠原告房款658060元、办房证费2000元、土地证费用2000元、资料费3000元和契税9471元；还款时间为2016年12月9日前付清欠款；如逾期还款按日收取所欠款的2%的违约金。合同签订后，被告未能按约定支付购房款178060元、办房证费2000元及土地证费2000元、资料费3000元、契税9471元、公共维修基金6378元。2016年9月5日，建行北海分行与原告签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》为被告的按揭贷款提供为期三年的保证。在建行北海分行向被告支付涉案商品房贷款后，被告未能依约向建行北海分行支付按揭月供款，致使建行北海分行按《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》的约定要求原告承担阶段性担保责任，并分别于2017年9月27日、2017年12月26日、2018年3月26日和2018年8月31日直接从原告保证金账户上扣收被告尚欠的月供款共34315.85元。 另查明，2017年1月24日，北海市国土资源局对位于北海市四川南路888号金海财富中心2单元2706号房的不动产进行登记的情况：登记编号为桂（2017）北海市不动产权第0003291号，权利人为张向军，共有情况为单独所有。原告因本案诉讼中支出律师代理费2500元。 本案在审理的过程中，原告撤回其诉讼请求中的第3项。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同(现售)》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，故双方当事人应按合同的约定和法律的规定履行各自的义务。原告依约履行合同义务，但被告未能按合同的约定付清购房款及涉案贷款还本付息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约的民事责任。根据双方合同的约定，被告如不按约定还本付息，导致原告因承担保证责任而支付款项的，被告应在7天内将原告支付的款项交付给原告，每逾期1日被告按日按总房款的万分之三支付违约金；因诉讼所产生的费用包括不仅限于律师代理费、执行费、评估费、拍卖费、诉讼费等由被告承担；涉案商品房价款只包括购房款，房屋买卖、印花税、工本费、抵押手续费、按揭贷款所需费用、公共维修基金等费用由被告另行交纳；同时，被告向原告出具的《欠条》确认，被告所欠原告的购房款658060元、装修款2000元、办房证费2000元、土地证费用2000元、资料费3000元和契税9471元，定于2016年12月9日还清，逾期还款的，则按日收取所欠款的2%的违约金。之后，被告未能按约定将购房余款等相关费用支付给原告，故原告诉请被告支付的购房余款、办理房产证及土地证费用、资料费、契税、公共维修基金、律师代理费等，并以实际损失为基础，主动将逾期还款按日收取所欠款的2%的违约金调整为请求被告按照欠款的20%计算违约金，符合双方协议的约定，有事实和法律依据，本院予以支持，但所计算的欠款应为194531元，违约金应为38906.2元，过高的部分，本院不予支持。另，原告诉请被告支付的房易安手续费2160元，因原告未能提供合法有效的证据予以证实，缺乏事实和法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张向军向原告北海市兴凯房地产开发有限公司支付购房款、办理房产证及土地证费用、资料费、契税共计194531元及违约金38906.2元； 二、被告张向军向原告北海市兴凯房地产开发有限公司支付公共维修基金6378元； 三、被告张向军向原告北海市兴凯房地产开发有限公司支付律师代理费2500元。 四、驳回原告北海市兴凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费4974元，公告费650元，二项合计5624元，由原告北海市兴凯房地产开发有限公司负担60元，被告张向军负担5564元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  杨 明 人民陪审员  吴宗富 人民陪审员  梁少雄 二〇一九年十一月十九日 法官 助理  范舒云 书 记 员  何怡燕 附本判决书引用的法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。