重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0112民初24924号 原告：陈应梅，女，1967年9月3日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：张捍伟，重庆市江北区大石坝法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：宋朝全，男，1965年10月30日出生，汉族，住四川省合江县，系原告丈夫。 被告：重庆葛洲坝融创深达置业有限公司，住所地重庆市北碚区水土高新技术产业园云汉大道5号附167号，统一社会信用代码91500000305287540C。 法定代表人：朱海龄，总经理。 委托诉讼代理人：蒋永佳，男，1988年11月24日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈艳华，女，1988年9月5日出生，汉族，住重庆市梁平县，系公司员工。 原告陈应梅与被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法由审判员黄明真适用简易程序分别于2018年1月2日、2018年1月25日公开开庭进行审理，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、赖立瑜组成合议庭，适用普通程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告陈应梅及其委托诉讼代理人张捍伟和宋朝全、被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司的委托诉讼代理人蒋永佳和陈艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈应梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.被告退还原告已付购房款261817.66元；3.被告赔偿原告已支付的大修金6508元、中介费17726.5元、契税17265元、物管费2200元，合计43499.5元；4.被告向原告赔偿房屋差价损失185507元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年4月6日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买的房屋套内面积为63.14平方米，户型为二室二厅。2017年10月2日上午原告持《接房通知书》接房，被告要求原告支付一年的物管费2200元后才能看房。原告经被告工作人员引导到了21号6幢16-1号房屋，打开房门后原告发现户型结构和面积均与合同约定不符。被告擅自变更户型属于违约，双方协商解决无果。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司答辩称，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；案涉房屋的户型结构和套内建筑面积符合合同约定的交付要求，原告要求解除合同、被告赔偿差价损失没有依据；原告称的大修金、中介费、契税、物管费均是由第三方收取，被告没有实际收取，且中介费也不是必须支付的，原告要求被告赔偿无依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《重庆市商品房买卖合同》、2017年4月1日中信银行刷卡凭证、2017年4月6日中信银行刷卡凭证、银行明细表、中国农业银行集中作业平台贷款放款回执、收据2张、发票、《咨询服务协议》、收款收据、交易凭证、《接房通知书》、《缴费明细表》、重庆融创物业管理有限公司专用收据、《个人购房担保借款合同》、《解除商品房买卖合同通知书》、EMS邮寄单2张、《房屋认购合同》、两江新区建竣备字[2017]0132号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《房屋面积分户汇总表》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》、《中华人民共和国税收完税证明》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》、《司法测量鉴定报告书》、鉴定费发票、重华川估字（2019）第489号《房地产估价报告》、评估费发票等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告举示的自行绘制的房屋平面图，系原告单方制作，不属于证据范畴，被告也不予认可，故不予采信。 经审理查明：原告（甲方）与案外人重庆房江湖信息科技有限公司（乙方）签订了一份《咨询服务协议》，主要约定：甲方拟购买重庆葛洲坝融创深达置业有限公司开发的项目物业，甲方委托乙方提供经纪服务，开发商重庆葛洲坝融创深达置业有限公司，项目名称融创国博城，房号6-16-1；乙方为甲方提供项目信息咨询服务，现甲方自愿向乙方预交认购总价*2.5%服务费17265元，请乙方代甲方向标的物业的卖方（开发商：重庆葛洲坝融创深达置业有限公司）发出购房邀约；三、甲方权利与义务，4、甲方同意，在签订上述物业《商品房买卖合同》后，即所缴纳的服务费作为乙方的经纪服务费，不再退还，5、甲方知晓，本次缴纳费用为支付乙方的经纪服务费，并不是甲方购房款的一部分。 上述协议签订后，原告于2017年4月1日向重庆房江湖信息科技有限公司转账支付了服务费17265元。 2017年4月1日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订了一份《房屋认购合同》，主要约定：乙方所预定的房屋为甲方开发销售的国博城项目2期9号6-16-1号房；该房屋建筑面积81.35平方米，套内建筑面积63.14平方米（最终面积以房屋测绘面积为准）；该房屋销售单价为10937.49元/平方米（按套内建筑面积计价），总房款690593元（房屋总价款根据最终房屋测绘面积为依据，据实结算），实际总房款中不含国家及重庆市规定的乙方应承担的相关税费，乙方应按照国家及重庆市有关规定交纳相关税费；乙方于本合同签订同时向甲方支付定金140000元，作为甲乙双方订立《重庆市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款；乙方须持本合同原件并按照本合同第二条约定于2017年4月6日到甲方指定签约现场即国博城项目销售中心（甲方另有通知的除外）（一次性付款为全款）、缴纳物业专项维修资金、契税及其他代收费，并签订《重庆市商品房买卖合同》，如乙方办理按揭贷款，乙方应于《重庆市商品房买卖合同》签订当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续。 同日，原告向被告转账支付了定金20000元。 2017年4月6日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：第三条乙方所购商品房的基本情况，（一）本商品房座落为重庆市两江新区国博大道21号6幢16-1，（四）本商品房建筑面积81.35平方米，其中，套内建筑面积63.14平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.21平方米，（五）本商品房户型为二室二厅；第四条购房价款，（一）本商品房为清水房，总成交金额为690593元，建筑面积单价为8489.16元/平方米，套内建筑面积单价为10937.49元/平方米；第五条付款方式及期限，（二）乙方按下列第3种方式按期付款，3、按揭付款，本商品房总成交金额690593元，（1）乙方于签署本合同当日缴付210593元，（2）乙方向银行申请480000元19年个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给出卖方，为出卖方收取乙方应支付购房款的一部分；第六条面积确认及面积差异处理，2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房；第十五条规划、设计变更的约定，（一）甲方应当按照批准的规划设计建设商品房，不得擅自变更，甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方，（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率，（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.01%的违约金。该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》约定：一、出卖人对买受人的提示，5、出卖人展示的样板房为空间布局向导、装修装饰和家具摆放示范，并非最终的交付标准或样品；二、通讯方式及送达的约定，1、预售合同及本补充协议中提及的通知是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、E-mail或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的方式发布广告等任何一种或多种方式，出卖人可采取任何一种方式通知买受人，买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真电话号码或E-mail地址为准；四、商品房买卖合同第四条、第六条的补充，在产权转移登记面积测定之前，与房屋面积相关事宜的办理，均以商品房买卖合同约定面积为准，在产权转移登记面积测定之后，相关事宜的办理以产权转移登记测定面积为准，产权转移登记面积最终以房地产权证记载的面积为准；八、对商品房买卖合同第十五条的补充，1、出卖人无权单方面变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、容积率，如有变更应当通过通知买受人，买受人应当在通知到达之日起7日内作出是否退房的书面答复，7日内未作书面答复的，视同接受变更。合同还约定了其他内容。 同日，原告向被告支付转账支付216837.23元，包括案涉房屋的首付款190593元、大修基金6508元、契税19731.23元、权证印花税5元。 2017年4月14日，原告（借款人、抵押人）与案外人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，该合同第二部分特别条款主要约定：第二十三条借款金额为4800000元；24.1借款用途为购买住房，24.2购买的房产位于重庆两江新区国博大道21号6幢16-1；第二十五条借款期限228月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；第二十八条借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户，户名重庆葛洲坝融创深达置业有限公司，开户行农行重庆渝北三亚湾支行，账号3111190104000XXXX；第二十九条还款，本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。 2017年4月18日，中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行向被告发放了原告申请的案涉房屋抵押贷款480000元。被告收到全部房款后，向原告开具了金额为690593元的案涉房屋的购房发票。2017年5月18日至2017年11月18日期间，原告已向中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行偿还案涉房屋的贷款本息共计3112.66元/月×7个月＝21788.62元，其中本金合计9545.33元、利息合计12243.29元。 2017年6月26日，案涉房屋所在的工程项目取得两江新区建竣备字[2017]0132号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，工程竣工验收时间为2017年6月22日。 2017年9月下旬，被告向原告送达了《接房通知书》，通知原告于2017年10月2日接房。 2017年10月2日，原告向重庆融创物业管理有限公司预付了案涉房屋物业费2200元。 2017年11月23日，原告的配偶张捍伟代原告分别向被告的注册地和案涉房屋所在的国博城邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，主要载明：2017年10月2日上午本人经贵公司通知，持《接房通知书》到所购房屋处接收房屋……经与贵公司工作人员协商，他们引领本人到21号6幢16-1号房，打开房门后，本人当即发现房屋结构户型与合同要求不符，面积达不到合同要求……由于当时正逢国庆长假，双方曾经约定节后进行协商解决，本人与贵公司工作人员于2017年10月19日前进行了多次接触，协商换房未果……现依法郑重向贵公司行使解除权，解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。两份邮件均被退回。 关于户型。被告举示的案涉房屋的《重庆市新建商品房屋使用说明书》附图显示案涉房屋的结构包括餐厅1间、客厅1间、主卧1间、卫生间1间、储藏室1间、生活阳台1间、景观阳台1间、阳台1间。原告称，购房时看的是样板间，没有看过平面图，样板间与案涉房屋样子一致，只是样板间的大门开在储藏室的位置，餐厅是1间卧室。被告称，储藏间是“两室两厅”中的一室；给原告介绍购房的置业顾问已经离职，故不清楚购房时如何向原告介绍、是否向原告出示了平面图 关于面积。被告举示的重庆市平正房地产测量事务所出具的《房屋面积分户汇总表》显示案涉房屋的套内面积为63.14平方米、分摊系数0.2885、分摊面积18.22平方米、建筑面积81.36平方米。原告为证明案涉房屋实际面积与合同约定不符，申请对案涉房屋的面积进行鉴定。本院委托的鉴定机构重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心出具了《司法测量鉴定报告书》，鉴定结果显示案涉房屋的套内面积为63.14平方米。原告支付了鉴定费4746元。 原告为证明解除合同给其造成的房屋差价损失，申请对案涉房屋于2018年1月25日的市场价值进行评估。本院委托的评估机构重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司于2019年9月17日出具了重华川估字（2019）第489号《房地产估价报告》，评估案涉房屋于2018年1月25日的市场价值为876100元。原告支付了评估费5000元。 被告举示了《中华人民共和国税收完税证明》和《重庆市物业专项维修资金专用收据》，拟证明被告已代原告缴纳了案涉房屋的契税6577.08元、大修基金6508元、印花税0元，如果解除合同被告无法返还原告契税和大修基金。 在审理过程中，本院向中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行送达了询问是否参加诉讼的通知书，该行表示不参加本次诉讼，自行解决与原告的贷款合同解除事宜。 庭审中，原告称，《咨询服务协议》系原告与被告委托的销售公司签订的；因案涉房屋户型与合同约定不符，储藏室的面积不到4平方米，被告存在欺诈，故原告并未接房，也据此要求解除合同；原告主张被告退还已付购房款261817.66元，包括定金20000元，签订合同时支付的首付款190593元、大修基金6508元、契税19731.23元、权证印花税5元，2017年5月18日至2017年11月18日期间已偿还贷款本金9545.33元和利息12243.29元，2017年12月已偿还贷款本息3112.66元；中介是被告委托的公司，故中介费17726.5元应由被告赔偿。 被告称，依据合同补充协议第一条第5款，被告展示的样板房并不是交付标准或样品，房屋交付以买卖合同为准；原告无证据证明其购买的两室两厅房屋是两个卧室，被告交付的房屋符合合同约定的两室两厅的要求。 本院认为：原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同、退还房款。合同约定原告购买的房屋户型为二室二厅，但案涉房屋的《重庆市新建商品房屋使用说明书》附图显示案涉房屋的结构包括餐厅1间、客厅1间、主卧1间、卫生间1间、储藏室1间、生活阳台1间、景观阳台1间、阳台1间。储藏室不能认定为“二室二厅”中的一室。故被告交付的房屋不符合合同约定的二室二厅的要求。合同第十五条约定，被告变更商品房结构型式、户型的，应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告，被告未在合同约定时限内通知原告的，原告有权退房，原告退房的，被告应在原告提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息。据此，原告有权以案涉房屋户型与合同约定不符为由解除合同，对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告于2017年11月23日向被告邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》因未送达到被告，故尚未解除合同。本院于2017年12月26日向被告送达了诉状副本等法律文书，故本院判决于2017年12月26日解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》。合同解除后，被告应向原告返还已付的购房款，包括购房定金20000元、首付款190593元、权证印花税5元，合计金额210598元。原告要求被告返还大修基金6508元、契税19731.23元，因被告已代原告向相关部门缴纳了大修基金6508元、契税6577.08元，上述费用原告应在合同解除后自行找相关部门退还，故被告应向原告退还多收取的契税13154.15元，对原告要求被告返还被告已代为缴纳的部分本院不予支持。原告要求被告返还其已向银行偿还的案涉房屋2017年5月18日至2017年11月18日期间贷款本金9545.33元和利息12243.29元、2017年12月贷款本息3112.66元，因原告与案外人即中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行存在抵押借款合同关系，原告向银行偿还贷款本息系基于该合同关系，在本案中不予处理，原告于房屋买卖合同解除后可以另行向银行主张，故对原告要求被告返还贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。 关于中介费、物管费。原告为了购买案涉房屋，基于与案外人重庆房江湖信息科技有限公司签订的《咨询服务协议》向案外人支付了中介服务费17265元，并非其合同解除必然产生的损失，且原告主张该中介公司是被告委托的销售公司无证据予以证明，本院不予采信。故对原告要求被告赔偿中介费17726.5元的诉讼请求，本院不予支持。原告接房前向案涉房屋的物业公司重庆融创物业管理有限公司预付了物业费2200元，因被告交付的房屋的户型不符合合同约定，原告有权退房、解除合同，原告未接房而支付了物业费2200元属于被告违约给原告造成的损失，故对原告要求被告赔偿物业费2200元的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋差价损失。被告交付房屋的户型与合同约定不符，原告有权解除合同。合同解除给原告造成了房屋差价损失。原告申请对案涉房屋于2018年1月25日的市场价值进行评估具有合理性，案涉房屋于该日的市场价值为876100元，故被告应向原告赔偿房屋差价损失876100元－690593元＝185507元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告陈应梅与被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2017年12月26日解除； 二、被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司于本判决生效后立即向原告陈应梅退还定金20000元、首付款190593元、权证印花税5元、契税13154.15元，合计223752.15元； 三、被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司于本判决生效后立即向原告陈应梅赔偿物业费2200元； 四、被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司于本判决生效后立即向原告陈应梅赔偿房屋差价损失185507元； 五、驳回原告陈应梅的其他诉讼请求。 如果被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10705元、司法评估费5000元，由被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司负担，司法鉴定费4746元，由原告陈应梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  赖立瑜 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  陈 实