湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0503民初1154号 原告：夏国春，男，1968年7月28日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。 委托诉讼代理人：郑书华，湖北百思特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘超，湖北百思特律师事务所律师。 被告：宜昌星港房地产开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道168-6号2718号，统一社会信用代码914205000554395713。 法定代表人：王昌彦，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘继炎，湖北诚业律师事务所律师。 原告夏国春与被告宜昌星港房地产开发有限公司(以下简称“星港房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人委托的诉讼代理人均到庭参加了诉讼。被告星港房地产公司在庭审期间提起反诉，但未缴纳反诉受理费用，本院不予受理其反诉。双方申请了庭外和解期限，未能达成一致。本案现已审理终结。 夏国春向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告2014年10月9日签订的房屋买卖合同（即被告向原告交付位于城东大道与中南路交汇处月星国际城B2号楼1层000106号房屋并办理房屋产权证书）。2、判令被告支付自2016年1月1日起到实际交房之日止，以291359元为基数按日万分之二支付逾期交房的违约金（计算到2019年2月28日止67012.57元）。3、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2014年10月9日，原告和被告签订宜昌市商品房买卖合同，原告购买被告建设的月星国际城B2号楼一层000106号商铺，合同签订后原告支付购房款291359.00元。合同约定被告交付房屋日期为2015年12月30日，同时约定逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。但被告至今未向原告交付房屋，损害了原告利益。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，敬请法院查明事实，依据事实和法律，支持原告的诉讼请求。 星港房地产公司辩称：案涉《宜昌市商品房买卖合同》已被解除，原告主张答辩人交房、办证并承担违约金的诉讼请求不能成立。答辩人因经营管理不善而资金链断裂、进而导致“月星国际城”商铺项目烂尾，被迫于2018年12月30日向原告发出《关于解除商品房买卖合同的通知》（以下简称“《解除合同通知》”），通知解除合同，并于2019年1月15日前联系办理退铺退款手续。原告于2019年1月4日收到《解除合同通知》至今（已超过3个月）未予回复，也未提出异议并向法院诉请确认其效力。因此，该《解除合同通知》已发生法律效力，案涉《商品房买卖合同》已被依法解除，答辩人应按《宜昌市商品房买卖合同》第十九条第一款的约定承担违约责任。二、案涉商铺不具备交付条件，原告主张交付商铺并办理房产证的诉讼请求不能成立。原告购买的商铺为“月星国际城”B2栋一层000106号商铺。根据《商品房买卖合同》第九条，案涉房屋交付必须同时满足四个条件。案涉商铺所在的B2号楼虽然办理了项目验收交付使用备案证，也只是满足了其中一项，其他三项并不具备。伍家岗区人民法院在审理（2018）鄂0503民初932号案（已生效）中，于2018年11月7日组织各方当事人进行了现场勘验：“……B2室内未看到水电装置，没有商铺门，消防设施不全；……”。可见案涉商铺所在的B2楼并不具备法定或《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。在案涉商铺不具备交付条件的情况下，原告主张办理房产证没有法定或约定依据。三、答辩人不能交付案涉商铺的原因是资金链断裂导致“月星国际城”商业楼烂尾。答辩人因经营管理不善而资金链断裂，进而导致“月星国际城”商业楼项目自2015年底就处于半停工状态，后形成烂尾楼。商铺业主因担心、焦虑而多次上访、堵路。为化解社会矛盾，伍家岗区宝塔河街办、东星社区抽调专人成立临时退铺协调专班，经当地政府督促，武汉德成控股集团有限公司（以下简称“武汉德成公司”）筹借资金近2亿元专户存储，用于支付退铺款。经过多方不懈努力，至2018年12月20日，该项目商铺业主538户中已有493户签订了退铺协议，其中487户办理了退铺退款手续。目前，只有包括原告夏国春在内的45户商铺业主未签订退铺协议。武汉德成公司同意筹借资金退铺并消除烂尾楼的前提是：投资后续工程建设不受人为干扰，并确保其正常的投资回报。案涉商铺项目现已更名为“德成都汇君泊”，即使建成，也要优先确保武汉德成公司的合法权益。四、答辩人愿就解除案涉《商品房买卖合同》依约承担解除合同的违约责任。答辩人已竭尽所能筹借资金，如按《宜昌市商品房买卖合同》第十九条第一款的约定承担解除合同的违约责任，可足额支付。综上，原告的诉讼请求及事实理由均不成立，恳请贵院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年10月9日，夏国春（买受人）与星港房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定夏国春购买星港房地产公司建设的位于宜昌市城东大道与××路交汇处月星国际城B2号楼B2座1层000106号商业营业用房（产籍号为03-0037-0467-000106），建筑面积13.52平方米，房屋总价291359元整；夏国春于2014年10月9日交付了全部房款。 二、双方在合同中约定：“第九条：出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用；出卖人交付的商品房符合下列条件：⑴完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；⑵公共配套设施、市政公用设施按设计要求建设，并满足使用功能要求；⑶供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；⑷完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；⑸电话、有线电视入户并具备开通条件；⑹电话、有线电视入户并具备开通条件（商铺无）……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。” 三、2018年12月23日，星港房地产公司向夏国春发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，载明：“因您购买我公司开发的位于宜昌市××路月星国际城B2号楼B2座1层000106号商业营业用房（产籍号为03-0037-0467-000106），贵我双方签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0307155），约定的交房时间为2015年12月30日。因我公司资金链断裂，本工程项目停摆至今，已处于烂尾状态。好在伍家岗区政府和宝塔河街办的关心和帮助下，承蒙各位商铺买受人的理解与支持，截至2018年12月20日，已有486位（商铺总数538户）商铺买受人与我公司签订了《退铺协议》，并办理了退铺退款手续。因包括您在内的极少数商铺买受人至今未与我公司签订《退铺协议》而导致后续工作受阻。为此，退铺协调专班将于2018年12月31日撤离，我公司也无力完成交房，您购买商铺的目的将无法实现。鉴于此，为避免烂尾楼盘加重贵我双方的经济负担，我公司根据上述《宜昌市商品房买卖合同》第十九条特通知您：自您收到本通知之时起双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》解除，请您务必在2019年1月15日前与我公司联系，并及时办理退铺退款手续，先签先退，过期不候。” 四、2018年1月16日，星港房地产公司作出《致月星国际城商铺业主的一封信》，载明公司因竣工备案延迟和项目纠纷不断，项目招商失败，B3、B4及酒店建设资金庞大，公司作出项目暂停和撤出的决定，并在伍家岗区政府相关部门的监督下，成立退铺专班，按照所有购铺业主投入的本金全额退款等内容。 五、2018年2月7日，宜昌市伍家岗区宝塔河街道办事处、宜昌市伍家岗区东星社区居民委员会发出《致月星国际城商铺业主的一封信》，指出月星国际城退铺工作于2018年1月16日正式启动，截止目前已签订退铺协议474户，签约率达88%，倡导商铺业主退铺。 六、三峡环球港项目和月星国际城项目实际为同一项目，该项目多次公开对外宣称已有多家品牌进驻，即将开业。目前案涉项目B2、B5（不含地下室）号楼于2018年4月2日取得了《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》，其他部分（含地下室）均未取得。星港房地产公司至今未向夏国春交付涉案房屋。 本院认为：一、夏国春与星港房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，本院依法予以确认。关于星港房地产公司发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，夏国春已支付了购房款，并无违约行为，现星港房地产公司主张因其资金链断裂，导致合同目的无法实现，并不成为法定或合同约定解除合同的条件，故星港房地产公司于2018年12月23日发出的《关于解除商品房买卖合同的通知》不发生合同解除的效力。 二、2018年4月2日，星港房地产公司取得包括案涉房屋在内的月星国际城B2、B5（不含地下室）的《宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证》，该证是对整个项目的综合验收合格后，由有权机关颁发，该证除要求单体工程质量验收合格外，还要求有规划、消防、人防、燃气等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料，以及开发企业与供电、给排水等营运部门签定的有关合同协议及已经达到正常使用条件的证明材料。该证足以证明涉案房屋已达到交房条件，星港公司主张涉案房屋未达到交付条件（如室内未看到水电装置，没有商铺门，消防设施不全等），无法律依据，也与其在已经作出生效判决的（2017）鄂0503民初1960号案件中自认的相关事实不符。即使案涉房屋部分配套设施尚不齐全，星港公司负有继续施工以达到合同约定的交付条件的义务，而不能以案涉房屋的配套设施尚不齐全为由拒绝履行交房义务。同时，因星港房地产公司未按约定如期交房，构成违约，应按照合同约定支付相应的违约金。对于办证时间的问题，《宜昌市商品房买卖合同》中约定了“出卖人应在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理房屋产权证书”，星港房地产公司有为夏国春办理房屋产权登记证书的合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、宜昌星港房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付夏国春逾期交房违约金，违约金数额以291359元为基数，按照日万分之二的标准，自2016年1月1日起计算至实际交房之日止。 二、宜昌星港房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向夏国春交付位于宜昌市城东大道和中南路交汇处的月星国际城B2号楼B2座1层000106号商业营业用房（产籍号为03-0037-0467-000106），并在交付上述房屋六十日内，协助夏国春办理房屋产权证书。 如果宜昌星港房地产开发有限公司未按本判决指定的期间向夏国春履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取738元，由被告宜昌星港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 左 荷 二〇一九年十一月十二日 书记员 钟圆媛