西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书（2019）藏0102民初2488号原告（反诉被告）：罗布次仁，男，1971年7月1日出生，藏族，无业，现住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：索朗坚才，西藏索泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：央金曲珍，西藏索泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：玉珍，女，1945年8月15日出生，藏族，退休职工，现住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：根绒青措，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。被告（反诉原告）：旺堆，男，1970年2月8日出生，藏族，银行职员，现住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：旦增卓嘎，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。原告（反诉被告）罗布次仁与被告（反诉原告）玉珍、旺堆买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗布次仁的委托诉讼代理人索朗坚才、被告（反诉原告）玉珍的委托诉讼代理人根绒青措、被告（反诉原告）旺堆的委托诉讼代理人旦增卓嘎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗布次仁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告依法履行（位于××区）产权过户给原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月份，原被告经口头协商，位于拉萨市××区房屋面积住宅182.79平方米，院子56.13平方米以80万人民币价格出售给原告，双方形成了约定后原告向被告旺堆支付了1万元现金（订金）。而后应被告要求于2013年12月5日再次向旺堆支付了现金（首付款）19万元人民币。2014年5月24日，原告从农业银行以转账方式再次向旺堆账户上打入35万元购房款，共支付了55万元购房款，当且旺堆把该房屋钥匙交付给了原告，同意原告入住。后因被告以房价上涨为由，拒绝履行约定义务。对此原被告诉至法院，各级法院严格审查事实和证据后逐一作出判决，判决认定双方买卖行为具备法律效力，被告依法应当履行相应约定义务。原告认为，各级法院对原被告双方房屋买卖行为有效性依法予以确认，根据相关法律规定，被告应依法履行产权过户义务，请求支持原告全部诉讼请求。被告玉珍答辩称，原告诉请没有事实依据，原告称与答辩人是口头协商，但具体与哪个被告没有说清楚。原告没有证据证明双方以80万元达成协议；答辩人玉珍没有拿到过任何房款，答辩人也没有参与过房屋买卖的协商，转给旺堆的35万元是被迫接受的；已生效的法律文书裁决结果是驳回了答辩人的诉请，但没有确认双方的法律关系，故不同意原告诉讼请求。被告旺堆答辩称：答辩人旺堆与原告之间未就房屋买卖行为达成合意。原告陈述双方达成口头协议，协商的房屋价格是80万元，但该价格不符合市场价，双方从来没有任何一方做出过邀约与承诺的过程。双方曾经协商过，但合同没有成立，答辩人玉珍作为房主未对原告所谓的口头协议进行追认，认为合同不成立，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告玉珍向本院提出反诉请求：1.请求法院判决反诉被告向反诉原告返还位于拉萨市××区的房屋；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费252500元；3.请求判令反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告玉珍是位于拉萨市××区房屋的所有权人，反诉原告从未书面或口头授权旺堆出售房屋，未向旺堆出具任何形式的授权委托。对于出售房屋过程中的磋商及洽谈事宜毫不知情，事后反诉原告对无权代理人旺堆的行为也未追认，因此本诉被告旺堆为无权代理人，其行为构成无权处分。反诉被告罗布次仁以其与旺堆之间存在口头房屋买卖合同为由，强行霸占该房屋，并要求反诉原告办理房屋过户手续，该要求没有事实和法律依据。故提起反诉，请求依法支持反诉请求。反诉原告旺堆向本院提出反诉请求：1.请求法院依法确认反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同关系不成立；2.请求人民法院判决反诉原告返还反诉被告已经支付的55万元；3.请求判令反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2013年9月，反诉原告与反诉被告曾就房屋的买卖进行过洽谈，反诉被告有购买的意愿，并向反诉原告支付了1万元订金，双方之间仅对合同标的物、订金等条款进行了沟通。此后在2013年12月5日进行再次洽谈时支付了19万元，该20万元作为订金，但此时双方对于房屋的价款未能达成一致意见。此后，反诉原告曾多次通过各种途径联系反诉被告进一步完善和确认双方的协商内容，但联系未果。2014年5月24日，反诉被告未经同意向反诉原告旺堆账户转入35万元，因反诉原告不能提供反诉被告身份证复印件，该款未能返还。反诉原告虽收到55万元，但双方始终未对房屋总价以及交付履行达成一致意思表示，双方没有签订任何书面协议，即双方之间合同关系从未成立。反诉原告将工程装修钥匙交付给反诉被告参观案涉房屋，事后其在没有得到允许和交付钥匙的情况下强行而入，占有使用涉案房屋。反诉原告于2014年8月1日报警维权，也证明了双方买卖合同关系未能成立。综上，反诉原告提起反诉，请求依法支持反诉请求。反诉被告罗布次仁答辩称，反诉原告玉珍、旺堆的反诉请求，在之前的案件中提起过，反诉原告的反诉请求违反了一事不再理原则，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本诉原告罗布次仁为支持自己的主张向本院提供以下证据：1.（2018）藏0102民初3290民事判决书原件一份，证明本案被告玉珍在2018年12月3日就争议房屋提起侵权诉讼，现又提起相同的反诉请求，违反了一事不再理原则。该判决书确认了买卖合同关系合法有效。二被告对该证据真实性、合法性、关联性认可，但认为该判决书不能证明原告与被告旺堆的买卖关系存在，认为判决书的判决理由没有判决溯及力，旺堆在之前案件中是第三人，提起的反诉不存在违反一事不再理，对原告证明目的不认可。本院认为该证据系原件且判决书已生效，故本院对该证据真实性、合法性、关联性予以采纳，该判决书认定了本案原告与被告旺堆达成的口头协议合法、有效，本院对原告的该证明目的予以采纳；2.提交（2019）藏01民终403号民事判决书原件一份，证明二审法院维持了一审判决。二被告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，但认为无法证明原告与被告旺堆买卖合同关系成立，对原告证明目的不予认可。本院认为该证据系原件，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采纳，二审法院生效判决书认定了原告与旺堆之间对于案涉房屋买卖达成口头协议，并已履行部分口头协议内容，认定原告对案涉房屋的占有不是非法占有，故对原告的该证明目的予以采纳；3.提交付款凭证原件一份、收条复印件二份，证明原告支付了订金、首付款20万元，后又转款35万元，被告旺堆出具了收条，原告已支付房款55万元。二被告对该组证据真实性认可，关联性不认可。认为收款人不是玉珍，无法证明旺堆是玉珍的委托人。两笔付款时间间隔较长，旺堆对所转35万元不知情，对原告证明目的不认可。本院认为二被告对该组证据真实性认可，本院对该组证据真实性、合法性、关联性予以采纳，故对原告证明支付55万元的证明目的予以采纳。本诉被告玉珍、旺堆为支持自己的主张向本院提供以下证据：1.提交房屋所有权证原件一份，证明涉案房屋所有权人为玉珍，无其他共有权人，旺堆无权处分涉案房屋。原告对该证据的真实性、合法性及关联性认可，对二被告证明目的不认可。本院认为该证据系原件，对该证据的真实性、合法性、关联性予以采纳，对被告证明房屋所有权人是玉珍的证明目的予以采纳；2.提交接处警登记表复印件一份、钥匙一串、简易程序通知书复印件一份、（2015）城民一初字809受理通知书及传票复印件各一份，证明原告自2014年8月1日起强行占有涉案房屋，房屋的钥匙由玉珍持有；被告旺堆与原告因房屋买卖事宜未达成一致意见产生争执；双方启动诉讼程序，各方无合意表现，未涉及第三人授权事宜。原告对该组证据的真实性认可，但认为不能证明原告是强行入住，对二被告证明目的不认可。本院对该组证据的真实性、合法性予以采纳，但认为该组证明无法证明二被告证明目的，故对二被告证明目的不予以采纳；3.提交房屋租赁合同复印件二份，证明涉案房屋同地段公寓楼2016年的月租金为2500元左右，涉案房屋为独家独院，面积达238平方米，作为房屋占有使用费计算标准。原告认为合同是复印件，对该组证据的真实性、合法性、关联性不认可。这是房屋租赁关系的市场价，不等同于房屋买卖市场价，对该组证据证明目的不认可。本院认为该组证据系复印件，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性不予采纳，对被告证明目的不予以采纳；4.提交（2018）藏民申38号民事裁定书复印件一份、（2018）藏0102民初3290号民事判决书复印件一份、（2019）藏01民终403号民事判决书复印件一份，证明反诉被告与旺堆前案诉争为侵权之诉，并未对买卖关系作出法律评价，对买卖合同关系的成立、效力等没有得到法院确认。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。认为三份法律文书已经确认了双方之间的买卖关系合法、有效。本院认为该组证据为生效法律文书，对该组证据真实性予以采纳，该组证据确认了原告与被告旺堆之间口头协议合法、有效，对玉珍主张罗布次仁返还非法占有房屋及赔偿损失的诉请不予支持，故对二被告证明目的不予采纳；5.提交城关花园购房合同原件一份、商品房买卖合同原件一份、小区方位示意图原件一份，证明在2013年以80万元购买独家独院没有现实依据。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为被告证明的是商品房价格，而涉案房屋是宅基地，价格是双方合意的，对二被告证明目的不认可。本院认为该组证据系原件，对该组证据真实性予以采纳，但无法证明2013年独家独院的市场价格，故对二被告证明目的不予采纳。反诉原告玉珍、旺堆提交的反诉证据与本诉提交的证据一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于拉萨市××区房屋所有人系被告玉珍。2013年9月，原告罗布次仁与被告旺堆就涉案房屋进行口头协商，被告旺堆向原告罗布次仁出具收条一份，载明：“今收到房屋买卖订金壹万元整（10000），收款人：旺堆”。2013年12月5日，被告旺堆向原告罗布次仁出具收条一份，载明：“今收到房屋首期款19万元，大写（壹拾玖万元整），收款人：旺堆。卡号：×××”。支付首付款当日，被告旺堆将涉案房屋钥匙交付给原告罗布次仁。2014年5月，原告罗布次仁通过银行转账方式向被告旺堆支付购房款35万元，原告罗布次仁向被告旺堆支付购房款55万元。2018年12月3日，玉珍向本院提起诉讼要求罗布次仁将非法占有的房屋返还并赔偿损失207500元，旺堆作为本案第三人参加诉讼。该案经审理后于2019年2月20日作出（2018）藏0102民初3290号民事判决书，判决驳回玉珍全部诉讼请求。对此玉珍不服判决向拉萨市中级人民法院提出上诉。2019年7月29日，拉萨市中级人民法院作出（2019）藏01民终403号民事判决书，判决维持一审判决。2019年8月19日，旺堆诉至本院，主张将涉案房屋产权过户至其名下。针对本诉部分，本院认为，本案争议焦点为：原告罗布次仁对于二被告履行协助过户义务的请求能否成立的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利后果。本案原告依据已发生法律效力的裁判要求被告履行房屋产权过户义务，但生效的裁判仅确认了旺堆与罗布次仁之间就涉案房屋的买卖达成了口头协议，原告未提交其他证据证明其与被告旺堆就房屋产权的过户等合同内容进行了约定及原告罗布次仁作为房屋买受人已按照约定全面履行了自己的义务，且原告在庭审中认可未付清房款，故本院认为还不具备房屋所有权转移的基本要件，本案原告主张二被告直接履行过户义务的请求不能成立，本院不予支持；针对反诉部分，本院认为，（2018）藏0102民初3290号民事判决书及（2019）藏01民终403号民事判决书对反诉原告玉珍要求返还涉案房屋及赔偿损失的诉请，以证据不足，理由不充分，予以了驳回。反诉原告玉珍没有相反证据足以反驳发生法律效力的裁判文书确认的事实，故对反诉原告玉珍的反诉请求，本院不予支持。我国法律规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案反诉被告罗布次仁提供的转账记录及收条均证明其履行了交付部分房款的义务，生效裁判文书亦确认了反诉原告旺堆与反诉被告罗布次仁对案涉房屋买卖达成口头协议，故反诉原告旺堆要求确认与反诉被告罗布次仁之间的买卖合同关系不成立及返还反诉被告已支付55万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院对原告罗布次仁的诉讼请求不予支持，对于反诉原告玉珍、旺堆的反诉请求不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告罗布次仁全部诉讼请求；二、驳回反诉原告玉珍全部反诉请求；三、驳回反诉原告旺堆全部反诉请求。案件受理费100元，依法减半收取50元，由原告罗布次仁负担。案件反诉费7193.75元，由反诉原告玉珍、旺堆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审判员 于永红 二〇一九年十一月九日书记员 罗小娟