贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7288号原告：贵阳凯宏房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区花溪大道中曹司段腾龙湾。法定代表人：周训忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹青荣，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐志军，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：伍星，女，1983年6月15日出生，穿青人，住贵州省清镇市云岭社区一居贵阳市弘业股份有限公司。被告：俞飞，男，1973年11月18日出生，汉族，住贵州省清镇市云岭社区一居贵阳市弘业股份有限公司一村九栋。两被告共同委托诉讼代理人：王增林，贵州红连天律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨波，贵州红连天律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行，营业场所贵州省贵阳经济技术开发区黄河路315号。负责人：陈志超。委托诉讼代理人：詹涛，系该行工作人员。原告贵阳凯宏房地产开发有限公司（以下简称凯宏房开公司）与被告伍星、俞飞、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称工行小河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2019年10月10日公开开庭进行了审理，原告凯宏房开公司委托诉讼代理人邹青荣、齐志军、被告伍星委托诉讼代理人杨波、被告俞飞及其委托诉讼代理人杨波、第三人工行小河支行委托诉讼代理人詹涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯宏房开公司向本院提起诉讼请求：1、判决解除原、被告于2011年1月3日签订的腾一字第0021号《商品房买卖合同》。2、判令被告立即协助原告办理注销贵阳市花溪区大道腾龙湾第A1-3栋1单元29层6号房屋的预告登记及《商品房买卖合同》备案登记，办理注销所产生的费用由被告承担。3、判决被告支付原告律师代理费15700元。4、诉讼费、保全费（包括保险费）由被告承担。事实和理由：2011年1月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于贵阳市花溪大道腾龙湾第A1-3栋1单元29层6号房屋，房屋建筑面积为88.8㎡，总价款为374020元。被告于2010年12月26日支付了定金10000元，于2011年1月3日支付了房款104020元，余款260000元以银行按揭贷款方式支付，原告提供连带保证担保。因被告从2014年6月26日起未按照约定偿付银行贷款本金，截止2019年6月26日，原告代被告向第三人共计偿还了贷款本息138469.83元。被告逾期偿还银行按揭贷款的行为已构成根本性违约，原告依据《商品房买卖合同》附件四第八条约定及合同法第九十四条规定，诉至法院。被告伍星、俞飞共同辩称，商品房买卖合同中买房人的主要义务是将购房款支付至出卖人名下，出卖人的主要义务是交房及办理产权证，本案中被告通过贷款方式已经购房款全部支付至原告名下，履行了全部合同义务，同时，案涉房屋已办理了预告登记，登记于二被告名下，原告也将于2013年10月1日房屋交付被告使用，原告请求解除合同五法律依据。案涉购房合同附件四第八条只是对违约责任的约定，并非双方对合同解除条件的约定，并未赋予原告在特定条件下解除合同的权利，原告诉请损失并非因商品房买卖合同而产生，原告不能依据商品房买卖合同向被告主张权利，原告是基于担保合同向银行承担担保义务。第三人工行小河支行述称，二被告向我行贷款用于支付原告购房款属实，贷款金额是260000元，贷款期限自2011年2月22日至2021年2月22日，2014年起被告开始逾期还款，截止2019年9月29日，原告代偿了贷款本息145405.77元。就被告的逾期还款行为，第三人已经诉至法院并判决生效，现在正在法院强制执行阶段。本院经审理认定的事实如下：被告伍星与被告俞飞原系夫妻关系，2011年1月3日，两人与原告凯宏房开公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定二被告向原告购买位于贵阳市花溪区花溪大道南段608号腾龙湾A1-3栋1单元29层6号房屋，房屋建筑面积88.70㎡，房屋价款374020元。合同附件四：合同补充协议第二条第8项约定：“贷款后，买受人应严格按期还款付息。如出现逾期还贷，所导致的一切责任及后果由买受人承担。如出卖人代为承担的，将全额（代为承担部分费用加律师费、诉讼费、交通费等）向买受人追偿。如解除合同的，出卖人将扣除由此发生的全部费用。”原、被告共同办理了贵阳市商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y0224647）。2011年2月22日，被告伍星与第三人工行小河支行签订了《个人购房借款合同/担保合同》，约定被告伍星向第三人工行小河支行贷款260000元用于购置上述住房，贷款期限为10年（自2011年2月22日起至2021年2月22日止）。被告伍星、俞飞作为房屋所有人，以贷款所购的房屋为贷款提供抵押担保，原告凯宏房开公司作为担保人承担阶段性连带责任保证，保证人对抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有抵押权预告登记信息的证明文件之后到期的借款人的债务免除保证责任。2011年3月2日，工行小河支行就被告伍星、俞飞所购买的上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（登记证号为筑房预小河字第Y1101032号）。因被告逾期向第三人还款，工行小河支行于2015年8月4日向本院提起诉讼，主要要求解除与伍星签订的《个人购房借款合同/担保合同》、伍星和凯宏房开工程承担还款责任。2016年4月27日，经本院作出（2015）花民初字第2897号民事判决书，主要判决内容为：一、解除中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行与伍星于2011年2月22日签订的《个人购房借款合同/担保合同》；二、伍星于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金人民币147333.16元及截止到2015年7月14日的利息3730.43元。2015年7月15日之后的利息（含罚息）按照《个人购房借款合同/担保合同》的约定计算至本判决履行期限到期之日止。同时，该判决以被告伍星、俞飞所购房屋的抵押权预告登记手续已经办理完毕，贷款人工行小河支行已经取得了预抵押登记手续，凯宏房开公司作为保证人的保证责任已经免除，而驳回了工行小河支行要求凯宏房开公司承担还款责任的请求。在该判决生效后，凯宏房开公司依然存在代被告伍星向第三人工行小河支行进行还款（第三人扣款）的行为，截至2019年9月29日，原告代被告向第三人偿还了贷款本息共计145405.77元。另，原告因本案诉讼与北京盈科（贵阳）律师事务所签订《民事委托代理合同》，产生代理费15700元。上述事实，有原告的营业执照、被告身份证、第三人工商登记信息、商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、个人购房借款担保合同、扣款凭证、民事委托代理合同、增值税专用发票、还款明细清单、（2015）花民初字第2897号民事判决书、民事委托代理合同、律师费发票、支付凭证等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。就本案商品房买卖合同应否解除的问题，原被告并未约定解除合同的条件，在此情况下，解除权的行使应按照法律规定处理，以一方根本违约导致商品房买卖合同目的不能实现为前提。在本案中，被告通过首付款和银行按揭贷款方式已向原告支付全部购房款，被告已向原告交付了房屋，被告虽在贷款后存在逾期偿还银行按揭贷款的违约行为，但被告的该违约行为已经通过本院的生效判决处理，并在执行过程中，况且在合同约定的凯宏房开公司保证责任免除的条件成就后和生效判决未判决凯宏房开公司承担还款责任的情况下，凯宏房开公司依然为被告代偿还款的行为没有合同依据，由此产生凯宏房开公司多代偿而产生的不利后果，不应由被告承担，原告以此主张解除合同，没有事实依据，本院不予支持，原告可依据担保合同的约定以及法律规定向被告进行追偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贵阳凯宏房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费296元（已减半收取），由原告贵阳凯宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十一月四日书记员  李 蓉