安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初54号原告：胡遥遥，男，1996年3月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。被告：陈茜，女，1989年3月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：李鹏宇，安徽北方之光律师事务所律师。被告：王璟鑫，女，1985年3月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：王玉祥，安徽辰元律师事务所律师。原告胡遥遥与被告陈茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，胡遥遥于同年1月28日申请追加王璟鑫为本案被告，本院予以准许。因案情复杂，本院于同年1月29日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告胡遥遥的委托诉讼代理人刘雷、留治存、被告陈茜的委托诉讼代理人李鹏宇、被告王璟鑫及其委托诉讼代理人王玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡遥遥向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除胡遥遥与陈茜于2018年1月17日签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令陈茜支付违约金50500元；3.本案诉讼费由陈茜承担。事实和理由：2018年1月初，胡遥遥从淮北吉安房产咨询服务有限公司发现之旅分公司（以下简称吉安房产公司发现之旅分公司）处获得其居间出卖**的房产中介信息后，意欲购买该房屋。2018年1月9日，胡遥遥向吉安房产公司发现之旅分公司交付定金1万元。2018年1月17日，胡遥遥与陈茜的代理人王璟鑫、吉安房产公司发现之旅分公司共同签订《房屋买卖居间合同》，约定王璟鑫代表所有人陈茜将位于淮北市相山区**房屋一套出卖给胡遥遥，总价款101万元（包含过户费用和中介费用），陈茜于合同生效之日起30个工作日内还清贷款和办妥注销抵押登记手续，并于2018年3月1日前双方到房地产交易中心办理房屋过户手续；同时，合同第11条第8项约定如双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋实际成交价的5%作为违约金等内容。合同签订当日，胡遥遥支付剩余定金4万元，王璟鑫向胡遥遥出具一份5万元定金收条，并注明“如违约应双倍赔付”。但截止至2018年3月4日，陈茜未按约定履行合同约定自合同生效之日起30个工作日内还清贷款并办妥注销抵押登记手续，也未履行2018年3月1日配合胡遥遥至房地产交易中心办理房屋的相关过户手续等义务，陈茜的行为属违约。后胡遥遥通过微信、电话等多种方式与陈茜及吉安房产公司发现之旅分公司协商无果。2018年5月胡遥遥遂将王璟鑫、吉安房产公司发现之旅分公司提起诉讼要求解除合同、赔偿损失等，后被裁定驳回诉讼请求。此后，吉安房产公司发现之旅分公司于2018年9月初向胡遥遥退还定金5万元。综上所述，胡遥遥与陈茜签订后涉案合同依法成立并生效，当事人均应依约履行。胡遥遥已按照约先后交付定金5万元，陈茜未依约履行房屋过户登记的行为构成严重违约。为维护胡遥遥的合法权益，特向法院提起诉讼请依法支持胡遥遥的诉讼请求。胡遥遥变更诉讼请求第二项、第三项为：判决陈茜、王璟鑫共同支付胡遥遥违约金50500元，本案诉讼费由陈茜、王璟鑫承担。陈茜辩称，1.王璟鑫出示的授权委托书并非陈茜本人出具，陈茜未授权任何人代为出售、处置涉案房屋，涉案合同系无权代理下签订的合同，陈茜事后也不予确认，该合同应认为无效合同，相关合同条款不能约束陈茜；2.胡遥遥于2018年3月4日明确表示不再履行合同，其作出解除合同的意思在先、违约行为在先，应视为根本违约；3.陈茜在知晓双方交易房屋的情况后，至今仍表示愿意继续履行合同，以原价甚至降价向胡遥遥出卖涉案房屋。王璟鑫辩称，1.王璟鑫作为被告的主体不适格；2.胡遥遥违约在先且诉求过高；3.涉案房产已于2018年作出判决且该判决已经生效。胡遥遥在本案中起诉王璟鑫系重复起诉，应依法裁定驳回对王璟鑫的起诉；4.假如认定居间合同无效，应恢复原状，而陈茜、王璟鑫不应承担相应的赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对胡遥遥提交的证据1房屋买卖居间合同、证据2定金支付账单、证据3定金收条、证据5商品房买卖合同、证据6房地产权登记信息、证据7情况说明、证据8胡遥遥与王璟鑫微信记录、证据9胡遥遥与吉安房产公司发现之旅分公司销售经理胡超、谷四虎、安杰微信记录、证据10收条、陈茜申请法院鉴定笔迹的鉴定意见书、具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证；证据4陈茜出具的授权委托书，非其本人亲自签署，本院不予采信；杨柯亮出具的授权委托书，因其不是涉案房屋的所有权人，对该份证明本院不予采信。对王璟鑫提交的证据1房屋买卖居间合同及交房保证金收条、证据2商品房买卖合同、证据3情况说明、证据4微信聊天记录、询问笔录、证据5判决书具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证；证据4陈茜出具的授权委托书、杨柯亮出具的授权委托认证意见同上。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月9日，胡遥遥向吉安公司发现之旅分公司交付定金1万元意欲购买吉安公司发现之旅分公司挂出的位于淮北市相山区**房屋。2018年1月17日，胡遥遥、王璟鑫、吉安公司发现之旅分公司签订《房屋买卖合同居间合同一份》（编号：0000267），合同约定：卖方为陈茜（以下简称甲方），胡遥遥为买方（以下简称乙方），淮北市吉安房产咨询服务有限公司（以下简称丙方）；甲方自愿将座落在淮北市相山区人民路**房屋出售给乙方；房屋所有权人为陈茜；该房屋成交总价款为101万元（注此价格包括过户费用及买方中介费）；该房屋交易定金为50000元，本合同签订是向甲方支付上述定金交由中介方监管，乙方将定金存入中介账号即视为甲方收讫；该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起三十个工作日内还清贷款，并办妥注销抵押登记手续；为防范交易风险，甲乙双方同意在定金或首期款中预留5万元作为交房保证金，此款在甲方实际交付房屋并交清以前费用及完成产权转移登记时由丙方交予甲方；甲乙双方在签订此合同后约定2018年3月1日前到房地产交易中心办理该房屋的相关过户手续，并在缴纳税费当日支付总价款（含定金）给甲方，剩余交房保证金于交房当日交割完毕后付给甲方；甲方应当于收到总房款当日将该房屋交付乙方；甲乙双方任何一方必须按照丙方约定的时间到交易中心办理该房屋过户手续，任何一方逾期不到须提前书面通知另一方及丙方，需得到两方同意，否则视为违约并承担违约责任；若乙方没有按照合同约定时间交付房款则视为乙方违约，所交之定金不予退还，甲方有权将该房屋另行出售。若甲方没有按合同约定到房地产交易中心或银行办理相关手续则视为甲方违约，应双倍赔偿乙方定金；乙方需按照与丙方的约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第十一条1.2.3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的5%作为违约金，同时还须支付成交价的2%作为丙方的中介服务费，实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿；并备注房主保证该房为吉房，房主保证净得房款93万元，乙方承诺在甲方把此房供款还清之前把过户费用及中介费8万元付给丙方，甲乙双方约定如果房产证办理下来之后，误差的2平方米之内，双方互不追究等内容。合同甲方栏由王璟鑫签署“陈茜”名字，王璟鑫在代理人栏签名捺印，胡遥遥在乙方栏签名捺印，丙方栏加盖了淮北吉安房产咨询服务有限公司发现之旅分公司合同专用章。合同签订当日，胡遥遥支付剩余定金4万元，王璟鑫向胡遥遥出具定金收条一份，收条记载“今收到胡遥遥购买**屋购房定金大写伍万元整小写50000元，如违约应双倍赔付”，收款人栏王璟鑫签署“陈茜”，并加写代理人王璟鑫字样。吉安公司发现之旅分公司出具交房保证金收条一份，确认收到陈茜交房保证金伍万元（房屋地址：**）。合同签订后，陈茜未按照合同约定协助胡遥遥到房地产交易中心办理房屋过户手续致使纠纷发生。胡遥遥于2018年5月17日以王璟鑫、吉安房产发现之旅分公司作为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求依法判令解除《房屋买卖居间合同》，判令王璟鑫返还胡遥遥定金50000元，并支付违约金50500元，依法判令吉安公司发现之旅分公司对上述诉讼请求承担连带责任。本院于2018年8月9日作出（2018）皖0603民初2283号民事判决书，该判决书认为陈茜为合同相对人，王璟鑫并非房屋所有权人，其诉讼主体不适格，未约定吉安房产发现之旅分公司的返还义务和违约责任，判决驳回了胡遥遥的诉讼请求。2018年9月6日胡遥遥收到退回吉安房产公司发现之旅分公司的房屋定金5万元。现胡遥遥起诉要求与陈茜解除合同并支付违约金诉至本院。诉讼中，陈茜于2019年5月7日申请对“授权委托书”中“陈茜”是否为其本人签名进行鉴定。本院于同年6月11日委托安徽龙图司法鉴定中心进行鉴定。安徽龙图司法鉴定中心于同年8月2日作出皖龙图司鉴（2019）文书鉴字第341号司法鉴定意见书，鉴定意见为《授权委托书》落款处“陈茜”签名笔迹与样本1……3上“陈茜”签名笔迹不是同一人书写。陈茜预交鉴定费2000元。本院认为，胡遥遥与陈茜之间签订的《房屋买卖居间合同》不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为一、王璟鑫是否构成表见代理；二、哪方违约在先；三、违约责任如何承担。关于争议焦点一。王璟鑫以陈茜代理人的身份与胡遥遥签订涉案合同。在胡遥遥提交的与“寒武纪的雪”即与王璟鑫的微信聊天记录中记载：“弟，我让房东给你打个电话行吧”、“遥遥，你方便的话我让我哥给你打个电话可以吧”、“就是房东”，胡遥遥与安杰的微信聊天记录“安老板，请问一下您认识这个翡翠的房东么”、“合同上写的陈茜，打电话的给我是男的”，结合本院对王璟鑫所作的询问笔录，王璟鑫称陈茜与杨柯亮系夫妻关系，胡遥遥提交的本院对杨柯亮所作的询问笔录，杨柯亮自认与陈茜曾是夫妻关系，及杨柯亮自认两份授权委托书系其向王璟鑫出具，本院认为胡遥遥有理由相信系陈茜将涉案房屋委托王璟鑫进行出售。根据法律规定，王璟鑫的行为构成表见代理，其代理行为对陈茜有效。关于争议焦点二。双方在合同中约定：“该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合同生效之日起三十个工作日内还清贷款，并办妥注销抵押登记手续”，“甲乙双方在签订此合同后约定2018年3月1日前到房地产交易中心办理该房屋的相关过户手续，并在缴纳税费当日支付总价款（含定金）给甲方，剩余交房保证金于交房当日交割完毕后付给甲方”，前述第一条约定合同生效之日起“三十个工作日”即至2018年3月5日，三十个工作日与2018年3月1日系包含关系，并不相互矛盾，陈茜未在2018年3月1日前协助胡遥遥到房地产交易中心办理相关过户手续构成违约。关于争议焦点三。陈茜未按合同约定履行义务的行为构成违约，胡遥遥有权解除合同。房屋买卖为重大财产交易，王璟鑫代理陈茜在签订合同时，未出示陈茜的授权委托书，而胡遥遥在王璟鑫未出具陈茜授权委托书、未查看房屋所有权证书的情况下，即轻信王璟鑫为陈茜的代理人，其未尽到合理的审慎义务，亦应承当相应的责任。根据双方的过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院认定胡遥遥与陈茜过错责任相当，陈茜应向胡遥遥支付违约金25250元。王璟鑫仅系代理人，胡遥遥要求王璟鑫承担违约责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下:一、依法解除胡遥遥与陈茜于2018年1月17日签订的《房屋买卖居间合同》；二、陈茜自本判决生效后十五日内向胡遥遥支付违约金25250元；三、驳回胡遥遥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1063元，由胡遥遥负担531.5元，王璟鑫承担531.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  唐晓芳审 判 员  张传奇人民陪审员  陈桂荣二〇一九年十一月八日书 记 员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。