盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初314号原告陈翠连，女，1965年11月13日生，汉族，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人姜烨、朱怀君，江苏大直律师事务所律师。被告陈连英，女，1961年8月6日生，汉族，住盐城市城南新区。第三人吴新年，男，1962年9月1日生，汉族，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人王兆华，江苏力海律师事务所律师。原告陈翠连诉被告陈连英、第三人吴新年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用适用普通程序组成合议庭于同年9月11日公开开庭进行了审理。原告陈翠连及其委托诉讼代理人姜烨、朱怀君，被告陈连英，第三人吴新年及其委托诉讼代理人王兆华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠连向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理盐城市城南新区伍佑街道珠溪铭苑3幢2单元208室房屋及车库（车库号负二层127号）的过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，陈翠连变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2015年2月3日签订的《房屋买卖协议书》；2、判令被告赔偿原告因被告拒不履行房屋过户手续造成的直接损失合计58.72万元；3、判令被告向原告支付违约金10万元；4、判令被告支付原告律师费1.5万元、诉讼保全保险费1000元。事实和理由：2015年2月3日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议书》，约定被告将位于盐城市伍佑（现城南新区珠溪铭苑3幢2单元208室（面积75.07平方米）及车库（面积8.08平方米），总价款17万元，分两次付款，签订协议后付款16万元，被告当场把房屋及车库的全部钥匙交给原告，同时被告把该房屋的相关手续一并交给原告，余款1万元待房屋办妥两证过户手续后，当即付清，如违约，违约方承担违约金10万元，合同还对其他事项作了约定。《房屋买卖协议书》签订后，原告按约于2015年2月4日将16万元购房款交付给被告，被告当天也将房屋及车库交付给原告。2015年2月10日，原告对房屋进行装修，后于当年入住。案涉房屋至今一直由原告占有与管理。原告多次要求被告协助办理房屋过户手续未果，遂于2019年2月诉至法院。被告陈连英辩称：案涉房屋有我丈夫吴新年的份额，他现在跟我要房子住，他不同意卖房子，房子不能过户给原告。我不同意支付原告违约金，也不同意赔偿原告。第三人吴新年辩称：我于2013年服刑期满后与被告不住在一起，我们二人关系一般，被告在领取拆迁安置房时隐瞒事实，没有及时告知我，我在2018年年底前一直不知道被告已经领取案涉房屋这一情况，至原、被告双方矛盾爆发后我才知道案涉房屋的转让情况。现在我没有居住的住所，案涉房屋系我与被告的夫妻共同财产，我对原、被告双方的转让行为不予认可，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》应为无效，我不同意将案涉房屋过户给原告。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2012年7月3日，盐城市城南新区伍佑街道办事处（拆迁人、甲方）与陈连英（被拆迁人、乙方）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书》，约定（摘要）：“一、拆迁概况：乙方房屋坐落于伍佑居委会，房屋性质私有，房屋总面积300.08㎡（其中合法面积200㎡）。二、拆迁补偿费用：（一）被拆迁房屋货币补偿金额合计482191元；（二）装饰装潢、附属设施及树木花卉补偿费用合计361112元；（三）其他补助、补偿费用合计16695元。甲方应补偿乙方各项费用合计人民币（大写）捌拾伍万玖仟玖佰玖拾捌元，¥859998元。三、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换。四、产权调换的有关约定。（一）甲方将坐落于伍西境内的房屋与乙方进行产权调换，房屋的建筑面积（期房指约定的面积，现房指权属登记的面积）为70+90㎡，均价为1830元/㎡。（三）乙方必须在2012年4月10日前将房屋内的能动产全部搬清，并交付甲方验收拆除。”盐城市城南新区伍佑街道办事处在上述协议书下方甲方（拆迁人）栏盖章，吴新年代理陈连英在乙方（被拆迁人）栏签字、捺印，吴新年在代理人栏签字、捺印。2015年2月3日，陈连英（卖方、甲方）与陈翠连（买方、乙方）签订了一份《房屋买卖协议书》，约定（摘要）：“甲方有房需要出售，乙方需要购房，就买卖事宜双方经过协商达成如下协议：一、座落位置：该房屋位置在伍佑珠溪铭苑3幢2单元208室，车库按照该房屋拆迁公示表所在地点。二、面积情况：该房屋面积为75.07平方米，另有车库8.08平方米，面积按照实际面积为准。三、价格计算：该全部房屋包括车库一次性包定价格壹拾柒万元整（包括房屋及车库），包括维修基金、装潢保证金等一切费用全部在内。但该房屋两证过户费用由乙方负责，甲方必须无条件协助乙方相关过户手续，直至房产证、土地使用证办妥为止。四、该房屋甲方要保证产权清晰，无任何产权纠纷。五、付款方式：分两次付款，本协议签订后，乙方第一次付款壹拾陆万元整，甲方出具收条，甲方当场把房屋及车库的全部钥匙交给乙方，同时甲方把该房屋的相关手续一并交给乙方。余款壹万元待本房屋办妥两证过户手续后，当即付清。六、违约责任：该协议签订后，甲乙双方无条件服从，不得反悔，如有一方违约，必须承担对方的一切经济损失，并承担违约金壹拾万元。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效后，具有法律效力。”陈连英、吴群（陈连英之子）均在上述协议书下方甲方栏签字、捺印，陈翠连在乙方栏签字、捺印，孙金权在见证方栏签字、捺印。2015年2月4日，陈连英出具一份《收条》，载明：“今收到陈翠连人民币壹拾陆万元整（¥160000.00），注：伍佑珠溪铭苑3号楼208室及车库房款。”同日，陈连英将案涉珠溪铭苑3幢208室房屋及0127室车库钥匙交付陈翠连。2015年2月10日，陈翠连对案涉房屋开始进行装修，后入住至今。2017年5月15日，盐城通达置业有限公司（出卖人）与陈连英（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定（摘要）：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于盐城市城南新区的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名珠溪铭苑。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的：车库3幢0127号，面积8.08平方米，该建筑层数地上18层，地下2层。第2层208号房：该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为2.85米，该商品房阳台是封闭式。该商品房【合同约定】建筑面积共75.07平方米，其中，套内建筑面积59.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.30平方米。该商品房属于政策性商品房。第四条，计价方式与价款。第2层208号房：出卖人与买受人约定按建筑面积方式计算该商品房价款：该商品房单价为1720元/平方米。房款合计（大写）壹拾贰万玖仟壹佰贰拾元整，（小写129120元），币种为人民币。……第九条，交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十六条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”盐城通达置业有限公司在上述《商品房买卖合同》下方出卖人栏盖章，陈连英在买受人栏签字、捺印。2019年1月15日，陈连英、吴新年在盐城市亭湖区民政局办理结婚登记。2019年1月18日，陈连英办理了珠溪铭苑3幢208室房屋及车库的不动产权证。苏（2019）盐城市不动产权第××号房权证载明：“不动产坐落盐城市城南新区，权利人陈连英，共有方式单独所有。”苏（2019）盐城市不动产权第××号房权证载明：“不动产坐落盐城市城南新区，权利人陈连英，共有方式单独所有。”后陈翠连多次要求陈连英协助办理盐城市城南新区房屋及0127室车库的过户手续均未果，陈翠连遂于2019年2月诉至本院。另查明：2019年2月20日，陈连英与案外人蔡斌办理了抵押登记，将盐城市城南新区房屋及0127室车库抵押登记至蔡斌名下以担保20万元债权。2019年4月8日，因陈连英申请对盐城市城南新区房屋及0127室车库的市场价值、装修价值进行评估，本院依法委托盐城市金地土地房地产评估有限公司进行评估。2019年8月27日，盐城市金地土地房地产评估有限公司作出盐金地房估字［2019］第G-024号《房地产估价报告》，估价结果为：“评估市场价值（住宅）总价（万元）56.30，单价（元/㎡）7500，评估市场价值（车库）总价（万元）2.42，单价（元/㎡）3000，室内动产价值（万元）1.14，评估市场价值合计（万元）59.86。确定估价对象在合理的假设条件下于价值时点2019年8月20日的房地产市场价值为59.86万元，大写人民币伍拾玖万捌仟陆佰元整。”陈连英为此支付鉴定费7700元。庭审中，陈翠连陈述：“陈连英将案涉房屋交付给我时是毛坯房，后来我自己进行了装修，房屋内动产我可以取走。《房地产估价报告》评估案涉房地产市场价值为59.86万元，其中包括室内动产价值为1.14万元，我同意在59.86万元房地产市场价值中扣除1.14万元动产价值，按扣除后的58.72万元向被告主张损失。”吴新年提交一份盐城市城南新区伍佑街道办事处伍佑居民委员会于2019年7月6日出具的《证明》，载明：“兹有我居一组村民吴新年、陈连英夫妇，所建房屋于2012年被征用拆迁。该户居民原有宅基地为吴新年的父亲吴家珍所有，后经家庭协商，由吴新年、吴三喜两户各自建房使用，吴新年户因吴新年于1991年4月服刑，后以其家属陈连英名义办理相关建房手续，后被拆迁。”另：吴新年认为盐城市金地土地房地产评估有限公司于2019年8月27日作出盐金地房估字［2019］第G-024号《房地产估价报告》不具有客观公正性，不能作为定案依据。经本院依法委托，盐城市金地土地房地产评估有限公司于2019年11月12日出具一份《复函》，载明：“对估价对象盐城市城南新区住宅、3幢0127室车库房地产、价值时点为2019年4月8日的房地产市场价值评估结果如下：评估市场价值（住宅）总价（万元）55.40，单价（元/㎡）7380，评估市场价值（车库）总价（万元）2.42，单价（元/㎡）3000，室内动产价值（万元）1.14，评估市场价值合计（万元）58.96。”本院认为：合法的民事权益受法律保护。一、关于原、被告于2015年2月3日签订的《房屋买卖协议书》的效力问题。《房屋买卖协议书》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。第三人以涉案房屋系夫妻共同财产，其从未同意出售房屋，被告将房屋出售给原告其并不知情为由，主张《房屋买卖协议书》无效，第三人的该点抗辩意见无事实和法律依据，本院依法不予采纳。二、关于原告于2019年4月8日当庭提出要求解除与被告于2015年2月3日签订的《房屋买卖协议书》的诉求。根据上文论述，原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方应按约履行各自的义务。《房屋买卖协议书》第三条约定：“该全部房屋包括车库一次性包定价格壹拾柒万元整（包括房屋及车库），包括维修基金、装潢保证金等一切费用全部在内。但该房屋两证过户费用由乙方负责，甲方必须无条件协助乙方相关过户手续，直至房产证、土地使用证办妥为止。”原告按约向被告支付了购房款16万元，被告于2019年1月18日办理了案涉房屋及车库的不动产权证后，并未按照上述《房屋买卖协议书》的约定协助原告办理过户手续，又于2019年2月20日将案涉房屋及车库抵押登记至蔡斌名下，被告的抵押行为违背了诚实信用原则，现案涉房屋及车库已不能过户给原告，上述《房屋买卖协议书》的目的不能实现，现原告主张解除《房屋买卖协议书》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。三、关于原告要求被告赔偿损失的诉求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告于2015年2月3日签订《房屋买卖协议书》解除后，根据该条款规定，原告有权要求被告赔偿损失。关于赔偿的金额。2019年8月27日，盐城市金地土地房地产评估有限公司出具一份盐金地房估字［2019］第G-024号《房地产估价报告》，载明：“确定估价对象在合理的假设条件下于价值时点2019年8月20日的房地产市场价值为59.86万元”。庭审中，原告陈述其同意在《房地产估价报告》确定的59.86万元房地产市场价值中扣除1.14万元动产价值，按扣除后的58.72万元向被告主张损失。后盐城市金地土地房地产评估有限公司于2019年11月12日出具的《复函》明确：“对估价对象盐城市城南新区住宅、3幢0127室车库房地产、价值时点为2019年4月8日的房地产评估市场价值合计（万元）58.96”，故本院依法认定赔偿的金额为57.82万元（58.96万-1.14万）。第三人辩称该《房地产估价报告》鉴定过程、鉴定结果不具有客观性，该报告不应作为本案的定案依据。对此，本院认为，盐城市金地土地房地产评估有限公司及其评估人员具备鉴定资质，鉴定程序合法，无明显不当之处，鉴定结果及鉴定过程均具有合法性。第三人还辩称位于案涉房屋所在地段三公里范围内邻近的伍冈小区房屋市场价为7000元/㎡，《房地产估价报告》先确定案涉房屋的市场价值按7500元/㎡计算，后《复函》确定案涉房屋的市场价值按7380元/㎡计算明显偏高，但第三人就其辩称并未提交相关证据。第三人还辩称《复函》改变了鉴定意见，导致《房地产估价报告》有瑕疵，《房地产估价报告》不能作为依据，但盐城市金地土地房地产评估有限公司出具的《复函》是依据原告提出鉴定申请的时间对价值时点进行回溯而作出的，且本案中原告主张解除《房屋买卖协议书》、申请对履行利益损失进行评估的时间均为2019年4月8日，再加之从保护原告作为守约方的利益的角度出发，根据本案被告违约的具体情况，本院确定损失赔偿计算的时间点为2019年4月8日，有事实和法律依据。因此，第三人的上述抗辩意见均无事实和法律依据，本院依法不予采纳。盐城市金地土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》、《复函》均具备证明力，本院对其评估结果依法予以确认。四、关于原告要求被告支付违约金10万元的诉求。案涉《房屋买卖协议书》第六条约定：“该协议签订后，甲乙双方无条件服从，不得反悔，如有一方违约，必须承担对方的一切经济损失，并承担违约金壹拾万元。”本案中，被告当庭表示拒绝协助原告办理过户手续，应当承担违约责任。但是，对于被告违反上述《房屋买卖协议书》约定给原告造成的损失，本院已经依法予以支持，原告的损害赔偿利益已经得到充分填补，原告主张被告支付违约金10万元明显过高，本院依法予以调减，结合被告的过错程度、履行能力，本院酌定被告支付原告违约金3万元。五、关于原告要求被告支付律师费1.5万元、诉讼保全担保费1000元的诉求。案涉《房屋买卖协议书》并未对律师费、担保费作出约定。因此，原告请求被告支付律师费、担保费无事实及法律依据，故原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈翠连与被告陈连英于2015年2月3日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告陈连英应于本判决生效之日起十日内支付原告陈翠连损失费57.82万元，违约金3万元，合计人民币60.82万元；三、驳回原告陈翠连的其他诉讼请求。案件受理费3700元，财产保全费3020元，合计人民币6720元，由原告陈翠连负担2320元，被告陈连英负担4400元。鉴证咨询服务评估费7700元，由原告陈翠连负担2100元，被告陈连英负担5600元。如不服本判决，可以于判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  王 韦二〇一九年十一月二十日法官 助理  万霞灿书 记 员  赵明慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释［2012］7号第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4.《最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。