沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初12022号 原告：太英凯，男，1973年5月6日出生，蒙古族，住址：辽宁省康平县。 被告：沈阳圣文房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区。 统一社会信用代码：91210100687462403H。 法定代表人：刘志才，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐小雨，系黑龙江磊源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冠楠，系黑龙江富褀律师事务所律师。 第三人：王雪岩，男，1964年11月20日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。 第三人：周立茹，女，1970年3月8日出生，蒙古族，住址：辽宁省康平县。 原告太英凯诉被告沈阳圣文房地产开发有限公司（以下简称“圣文公司”）及第三人王雪岩、周立茹债务转移合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太英凯，被告圣文公司的委托诉讼代理人唐小雨、王冠楠，第三人周立茹到庭参加诉讼，第三人王雪岩经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款472108元，并支付现在房屋购买的价格（增值）差价款3000元/平方米×90.79平方米=272370元；3、判令被告支付逾期交付的违约金472108元×万分之一×1710天=80730元及支付占用我购房款的利息23500元。以上合计848708元。 事实和理由：我于2014年9月29日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于于洪区北陵街道下坎子，原名环北福盛居现为幸福阳光小区的商品房一幢，建筑面积为90.79平方米，单价为5200元/平方米，购房款为472108元，签订合同当日已缴纳。合同约定被告于2014年10月31日交付使用经验收合格的商品房，然而到期后，被告一直未交付房屋，以各种理由推托，延迟交付。直到2019年6月19日，我到房屋处查看时才发现，该房屋已被于洪区人民法院予以拍卖造成购房合同不能履行。故原告诉至法院。 被告圣文公司辩称：原告在签订合同后未支付房款未履行合同的主要义务，被告不应承担任何责任，应当驳回原告诉请。且原告行使解除权和请求权未在法定的期限内行使，已经超过了时效期间，其请求应不予支持。 第三人王雪岩未提出陈述意见 第三人周立茹述称：支持原告请求，希望圣文公司尽快解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月29日，第三人王雪岩与被告圣文公司签订《圣文房地产以房抵账审批单》，审批单显示：圣文公司将于洪区青城山路12-1号6号楼442房屋等共20套房屋抵顶给第三人王雪岩。于洪区青城山路12-1号6号楼442房屋面积90.79平方米，总房款为472108元。第三人王雪岩及圣文公司一方的王浩隐、闵长春在审批单上签字 2014年9月29日，原告与被告圣文公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于于洪区青城山路129-1号6号楼442房屋，建筑面积为90.79平方米，单价为5200元/平方米，购房款为472108元。合同约定被告于2014年10月31日交付。并约定被告逾期交房的违约责任为：被告逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日90天内退还全部已付款并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。 原告与被告圣文公司签订《商品房买卖合同》的当日，在原告未交房款的情况下，圣文公司为原告出具了《专用收款收据》，金额为472108元，收款事由为“房款6#4-4-2”，圣文公司在收款收据上加盖财务专用章。 2014年11月10日，第三人王雪岩与第三人周立茹签订《顶账协议》，内容为：“关于康平雄洲食品百锦隆工地周立茹与王雪岩欠款一事，经双方同意在沈阳幸福阳光住宅顶账。顶账房价由周立茹认可后王雪岩负责办理房屋购房合同。顶账价钱多退少补，即今日起所有欠款全部结清。本协议一式两份，双方各执一份。签字生效。顶账人王雪岩。被顶账人周立茹。2014年11月10日。” 另查明，原告太英凯与第三人周立茹是夫妻。原告与被告圣文公司签订《商品房买卖合同》所购买的房屋与圣文公司抵给王雪岩的房屋是同一房屋。 在诉讼过程中，圣文公司出具《情况说明》，表示王浩隐、闵长春不是其单位职员。对此，本院通过查询企业档案显示：王浩隐与圣文公司是辽宁庆丰金地投资管理有限责任公司的历史股东；闵长春作为圣文公司的委托代理人从事过相关业务。 在诉讼过程中，被告圣文公司表示不再履行该《商品房买卖合同》。在庭审过程中，原告要求对涉案商品房的价值进行评估，后撤回了要求评估的申请。 在诉讼过程中，原告申请对被告圣文公司的财产进行了保全，产生保全保险费1500元。原告要求被告圣文公司承担该费用 本院所确认的上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、《圣文地产以房抵债审批单》、《专用收款收据》、《顶账协议》、周立茹与王雪岩关于房屋顶账事宜的通话录音光盘、企业档案资料等证据，经开庭质证，在卷佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。本案中，第三人王雪岩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 关于当事人之间的法律关系，第三人王雪岩与被告圣文公司签订《圣文地产以房抵账审批单》，内容是：圣文公司将20套房屋抵顶给王雪岩，王雪岩及圣文公司一方的王浩隐、闵长春在审批单上签字。从而证明被告圣文公司与第三人王雪岩之间曾存在债务关系，该审批单的性质是以房抵债。2014年11月10日，第三人王雪岩与第三人周立茹补签《顶账协议》，将圣文公司抵给王雪岩的一套房屋又抵给周立茹，从而证明王雪岩与周立茹之间曾存在债务关系。在《圣文地产以房抵账审批单》签订的当日，圣文公司就与原告签订了《商品房买卖合同》，并且在原告没有交纳房款的情况下，就为原告开具了证明原告已交纳房款的《专用收款收据》。 以上一系列事实及证据形成了一个证据链，证明太英凯、周立茹夫妇与王雪岩、被告圣文公司三方之间存在债务转移合同及以房抵债三方协议，即：王雪岩将其欠周立茹、太英凯的债务转移给被告圣文公司，由被告圣文公司承担；圣文公司将于洪区青城山路129-1号6号楼442房屋以商品房买卖的形式抵顶给周立茹、太英凯。 关于本案的案由，根据当事人之间的法律关系，本院确认本案是债务转移合同纠纷。所谓债务转移合同是指在不改变债的内容情况下，债权人或债务人与第三人达成的将债务人的全部或者部分债务转由第三人承担的协议。债务转移合同纠纷，是指债权人或债务人与第三人达成的协议将债务转由第三人承担后，就该协议产生的权利义务纠纷，本案就是因债务转移合同的履行发生的纠纷，所以本案是债务转移合同纠纷。 关于第三人王雪岩与被告圣文公司签订《圣文地产以房抵账审批单》的效力，审批单上显示：审批人为王浩隐，复核人为闵长春。根据已经查明的事实，王浩隐与圣文公司是辽宁庆丰金地投资管理有限责任公司的历史股东；闵长春作为圣文公司的委托代理人为圣文公司从事过相关业务。更为关键的事实是：在《圣文地产以房抵账审批单》签订的当日，圣文公司就与原告签订了于洪区青城山路129-1号6号楼442房屋的《商品房买卖合同》，并且在原告没有交纳房款的情况下，就为原告开具了证明原告已交纳房款的《专用收款收据》，收据显示的房款金额为472108元，与《圣文地产以房抵账审批单》上该房的抵账价款相同。这一行为能够说明三个问题：一是圣文公司认可《圣文地产以房抵账审批单》，将包括涉案房屋在内的20套房屋抵账给王雪岩；二是在当事人之间存在债务转移合同；三是圣文公司以签订涉案房屋《商品房买卖合同》和在原告没有交纳房款的情况下，为原告开具了证明原告已交纳房款的《专用收款收据》方式部分履行了当事人之间的债务转移合同。圣文公司履行债务转移合同的行为，证明了其认可《圣文地产以房抵账审批单》，同意用20套房屋抵债给王雪岩，《圣文地产以房抵账审批单》有效。 关于原告与被告圣文公司签订的《商品房买卖合同》的性质，该合同是为了履行当事人之间的债务转移合同而订立的，该合同实质是以房抵债合同，是原告、周立茹和被告双方就履行债务转移合同而以房抵债达成一致的合同。即：原、被告签订涉案房屋的商品房买卖合同来履行债务转移合同，用涉案房屋抵顶欠款472108元给付原告，从而达到金钱。债务消灭的目的。 关于原告与被告圣文公司签订的《商品房买卖合同》的效力，该合同是以房抵债合同。以房抵债合同，首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式，以房抵债合同并非必须为实践性合同，对于没有完成他种给付的，实际上更符合新债清偿的特征。在现行法律没有明确规定的情况下，应充分尊重当事人的意思自治，应将之解释为诺成性合同。房屋所有权是否完成变动，房屋是否交付仅涉及债是否已经获得清偿的问题，不影响以房抵债合同的生效。因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，虽然没有办理房屋过户，也没有现实地交付房屋，但该合同采用了法律规定的书面形式，合同的内容不违反法律规定，该合同有效。 关于购房款问题，2014年9月29日，被告圣文公司与周立茹为了履行了三方债务转移合同，周立茹的丈夫太英凯与圣文公司签订《商品房买卖合同》，在原告未交房款的情况下，圣文公司为原告出具了收款事由为房款的《专用收款收据》，金额为472108元。实际上该房款是圣文公司承接王雪岩的债务，王雪岩将该债权转让给周立茹及原告，故应视为原告已交纳了购房款。 关于原告与被告圣文公司签订的《商品房买卖合同》是否应解除，根据已查明的事实，被告圣文公司明确表示不再履行该合同。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此原告关于要求解除《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。 关于合同解除的后果，根据法律规定，合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求解除的是《商品房买卖合同》，债务转移合同仍然存在。以房抵债的《商品房买卖合同》解除后，应恢复到债务转移合同之后、《商品房买卖合同》签订之前的状态，被告圣文公司负有给付原告欠款472108元、并赔偿损失的责任。 原告提出的关于要求被告给付违约金的请求，由于被告未履行合同向原告交付房屋，存在违约，故本院依双方合同的约定，按购房款的5%计算违约金，支持原告23605.4元（472108元×5%）违约金。 原告提出关于要求被告圣文公司给付原告房屋现价格与合同价格中间差价损失的请求，因原告在提出对房屋现在价值进行鉴定后又撤回了申请，该损失无法确定，故该请求本院不予支持。 原告提出的关于要求被告给付购房款利息的请求，因当事人之间就利息问题在债务转移合同中没有约定，原告的该请求本院不予支持。 原告提出的关于要求被告承担本案诉讼保全保险费1500元的请求，因《商品房买卖合同》是由于被告不履行而解除，因此该请求本院予以支持。 被告圣文公司提出的关于原告未在法律规定的时间内行使解除权的反驳意见，因被告在诉讼过程中明确表示不再履行《商品房买卖合同》，又不同意原告提出的解除《商品房买卖合同》的请求，被告的意思表示自相矛盾，故本院依据法律规定解除原被告之间的《商品房买卖合同》。被告的该反驳意见本院不予采信。 被告提出的关于《圣文地产以房抵账审批单》没有其单位人员签字，与其没有关联的反驳意见，与本院查明事实不符，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第65条、第84条、第94条第（二）项、第97条《中华人民共和国民事诉讼法》第144条之规定，判决如下： 一、解除原告太英凯与被告沈阳圣文房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》； 二、被告沈阳圣文房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告房款（债务转让款）人民币472108元； 三、被告沈阳圣文房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告太英凯违约金23605.4元（472108元×5%）； 四、被告沈阳圣文房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告太英凯保全保险费1500元； 五、驳回原告太英凯的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12287.1元，减半收取6143.55元，及保全费4764元，由被告沈阳圣文房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 员 荣国峰 二〇一九年十一月十九日 法官助理 王思阳 书 记 员 李雪威