江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初9673号原告：臧镭，女，1989年11月25日生，汉族，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：郑沥为，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏新高的律师事务所律师。被告：汪婷婷，女，1989年6月16日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：王仁本，江苏苏海律师事务所律师。原告臧镭与被告汪婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臧镭的委托诉讼代理人郑沥为、被告汪婷婷及其委托诉讼代理人王仁本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧镭向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的位于南京市秦淮区档口的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告租金18000元、履约保证金9000元、水电押金2000元、委托办证费用1500元，共计30500元；3.判令被告向原告支付违约金27000元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将南京市秦淮区档口（以下简称案涉商铺）租赁给原告，租赁期自2019年3月8日起至2020年3月8日止，租金为一年108000元，履约保证金为9000元，即一个月租金，并约定原、被告双方任何一方如未按房屋租赁合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，违约方应赔偿守约方三个月租金。原告已将半年租金及履约保证金支付至被告名下账户。被告向原告交付案涉商铺后，原告用该场地经营餐饮。2019年6月29日，原告收到南京红杜鹃农业科技集团有限公司秦淮分公司（以下简称红杜鹃秦淮分公司）通知，要求原告搬离案涉商铺，该通知上说明被告作为红杜鹃羊皮巷美食汇场地的承租人，因拖欠红杜鹃秦淮分公司水电费和房租，红杜鹃秦淮分公司已终止了与被告的租赁合同。后因红杜鹃秦淮分公司于2019年7月10日停水停电，最终原告被迫搬离案涉商铺。原告认为，由于被告原因致使原、被告之间的租赁合同无法继续履行，合同目的已经无法实现，按照合同法规定，该租赁合同应当自原告搬离案涉商铺之日予以解除，被告应当返还合同履约保证金、水电押金、委托办证费用及向原告多收取的租金；且由于被告的违约，致使原告无法继续经营餐饮生意，给原告造成了巨大损失，按照合同约定，被告应当承担相应的违约责任，向原告支付违约金（按照合同约定为3个月租金）。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告汪婷婷辩称：1.被告在合同履行过程中没有任何违约行为，也没有主动解除合同的意思表示，原告主动要求解除合同，相应的违约责任应由原告承担，原告已实际搬迁并另行租赁店铺经营，其主张的违约金明显过高；2.原告搬离所租房屋是与红杜鹃秦淮分公司恶意串通，损害被告利益的行为，按照原告与红杜鹃秦淮分公司签订的调解协议，原告与被告的诉讼无论是输是赢，其均可达到赔偿的目的，所以原告按照红杜鹃秦淮分公司的唆使进行了本次诉讼；3.原告违背履行合同应当遵循的诚实信用原则，与第三人串通恶意进行本次诉讼，除本次诉讼所主张的诉请不应得到支持外，还应承担恶意诉讼的法律责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日，红杜鹃秦淮分公司与汪婷婷签订《房屋租赁合同》，将南京市秦淮区洪武路166号羊皮巷农贸市场一楼美食城现有的面积出租给汪婷婷使用，租期自2018年7月10日起至2023年7月9日止，红杜鹃秦淮分公司同意汪婷婷将其承租部分再次分割租赁给入住的经营户，但不允许整体转租。2019年2月25日，汪婷婷与臧镭签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定汪婷婷将案涉商铺出租给臧镭使用，租期自2019年3月8日起至2020年3月8日止；臧镭应于本合同签订后2日内付清全额履约保证金，汪婷婷在收到保证金后应予以出具收款凭证，若臧镭在签订合同后超过2日仍未付清全额履约保证金，汪婷婷有权单方面终止本合同；案涉商铺首年租金为108000元，此租金为不开票价格；房屋租金的付款为半年支付一次，每一付款季前一个月支付；为确保房屋及所属设施的安全与完好及租赁期内相关费用如期结算，双方同意履约保证金为一个月租金，即9000元；双方任何一方如未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，违约方应赔偿守约方三个月租金。2019年3月1日，臧镭向汪婷婷支付租金54000元、履约保证金9000元。2019年4月17日，臧镭通过微信向汪婷婷支付水电押金2000元、办理营业执照费用1500元。2019年6月29日，红杜鹃秦淮分公司向羊皮巷美食城经营户发出《通知》，载明因汪婷婷拖欠水电费及房租，红杜鹃秦淮分公司决定终止与汪婷婷的美食城房屋租赁协议，并于2019年7月1日停水停电，要求商户做好撤场准备。2019年7月8日，红杜鹃秦淮分公司再次向羊皮巷美食城经营户发出《通知》，载明因汪婷婷拖欠大额水电费及房租费用，红杜鹃秦淮分公司于2019年6月27日已终止和汪婷婷的协议，红杜鹃秦淮分公司将于2019年7月10日起停止供应水电，羊皮巷美食城各分包经营户应于2019年7月10日零点前完成清场。2019年7月14日，羊皮巷美食城商户因撤场搬迁问题与红杜鹃秦淮分公司在南京市公安局秦淮分局进行协商，羊皮巷美食城商户与红杜鹃秦淮分公司的负责人倪爱成达成调解协议，双方约定倪爱成在2019年7月14日上午11时先行垫付各商户剩余房租及押金的50%，剩余部分6个月内倪爱成承诺无条件支付给商户，羊皮巷美食城商户在起诉胜诉后，应无条件返还红杜鹃秦淮分公司垫付的剩余房租及押金，商户同意在2019年7月16日早晨6时前搬清。2019年7月16日，红杜鹃秦淮分公司收回案涉商铺。另查明，汪婷婷尚未能为臧镭办理营业执照。本院认为，臧镭与汪婷婷签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。案涉商铺于2019年7月10日停水停电，致使合同无法履行，不能实现合同目的，臧镭请求判令解除双方签订的合同，退还履约保证金9000元、水电押金2000元、委托办证费用1500元、多收取的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于汪婷婷应退还租金的数额。案涉商铺于2019年7月10日停水停电后，已无法经营，故汪婷婷应退还臧镭2019年7月10日至2019年9月8日期间的租金17400元（9000元/月×2个月-9000元/月÷30天×2天）。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故汪婷婷辩称案涉商铺停水停电并非其原因导致，其不应当承担违约责任的意见，本院不予采纳。因汪婷婷与红杜鹃秦淮分公司发生纠纷，致使臧镭等羊皮巷美食城商户无法经营，羊皮巷美食城商户与红杜鹃秦淮分公司就相关问题在公安机关进行协商、调解，并未损害汪婷婷的合法权益，汪婷婷认为臧镭与红杜鹃秦淮分公司恶意串通进行诉讼，损害其利益，无事实和法律依据，本院不予采纳。合同约定因一方违约导致终止合同，违约方应赔偿守约方三个月租金。臧镭主张违约金27000元，汪婷婷认为约定的违约金过分高于损失，请求予以调整。审理中，臧镭对于其实际损失并未提供证据加以证明。本院综合考虑合同的租期及履行情况、汪婷婷的违约情况，酌定汪婷婷向臧镭支付违约金18000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告臧镭与被告汪婷婷于2019年2月25日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告汪婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告臧镭租金17400元、履约保证金9000元、水电押金2000元、委托办证费1500元，并支付违约金18000元，合计47900元；三、驳回原告臧镭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，减半收取为619元，由原告臧镭负担25元，被告汪婷婷负担594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱庆海二〇一九年十一月十一日见习书记员  王 莉