广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初826号 原告：南宁市地产业开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区佛子岭路33号33栋，统一社会信用代码914501004985202051。 法定代表人：庞芝勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎雪梅、黄志超，北京大成(南宁）律师事务所律师。 被告：黄运旬，男，壮族，1987年9月10日出生，户籍所在地南宁市邕宁区。 第三人：广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行，住所地南宁市星光大道7-1号南宁泰富房地产开发有限责任公司办公楼一楼铺面，统一社会信用代码91450105747997902C。 负责人：陈仁海,该行行长。 委托诉讼代理人：**、袁丽，系该行职工。 原告南宁市地产业开发有限责任公司（以下简称南宁地产公司）与被告黄运旬、第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行（以下简称北部湾银行江南支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄志超、被告黄运旬、第三人北部湾银行江南支行的委托诉讼代理人**、袁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《南宁市限价普通商品住房买卖合同》及《合同补充协议》；2.被告在判决生效之日起十日内将涉案房屋返还给原告；3.被告在判决生效之日起十日内协助原告办理撤销涉案房屋原进行合同备案办理的登记编号为XXX号的《商品房买卖合同登记备案证明》的相关手续；4.被告在判决生效之日起十日内协助原告办理撤销涉案房屋原进行预告登记办理的XXX号《不动产登记证明》的相关手续；5.被告向原告偿还因承担保证责任己为被告代偿的银行按揭贷款本息15046.04元，并支付逾期还款的违约金1083.21元(以原告己代偿款为本金，自第三人从原告保证金账户扣款的次日起七个工作日后起算，按每日万分之叁计，暂计算至2019年4月30日，之后顺延计算至被告还清上述款项之日止）；6.被告向原告支付合同解除违约金3581.6元（按购房款总额358160元×1%=3581.6元计）;7.请求判令被告赔偿原告律师费13000元；8.被告赔偿原告诉讼财产保全责任保险保费1000元；9.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年8月1日，被告向原告购买坐落于南宁市邕宁区XX号房（下称“涉案房屋”），双方为此签订了《南宁市限价普通商品住房买卖合同》及《合同补充协议》,约定购房款总额为358160元整。被告于签订合同时支付首期购房款72160元，余款286000元通过银行按揭贷款的方式支付购房款。 同时，《合同补充协议》第6条第(7)项约定：“被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担保证责任代被告还贷的，被告应在原告的代偿行为发生之次日起七个工作日内向原告偿还代偿款项（包括本金、利息、违约金等），被告应按原告所代偿款项总额的每日万分之叁向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。如被告不能将上述代偿款项及相关费用按时进行偿还的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告须按总房款的1%向原告支付违约金，原告有权收回被告所购房屋。”《合同补充协议》第7条还约定：“如解除合同的，被告应在接到原告通知后3个工作日内协助原告办理撤销预售登记备案、解除抵押登记等手续。” 2016年9月2日，原告、被告及第三人签订了《个人房屋借款/担保合同》，约定被告作为借款人，被告向原告购房而向第三人借款286000元，借款期限为贰佰肆拾个月（即自2016年9月2日起至2036年9月2日止），以等额本息方式还款。原告作为被告的保证人提供保证担保，在房屋正式抵押登记手续办理完毕，第三人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书及被告所购的房屋符合法律法规上市交易条件前，就被告向第三人所借款项承担阶段性连带保证责任。 2016年8月26日，涉案房屋办理了合同登记备案手续；2017年4月25日办理了预告登记手续。 2018年2月始，被告出现逾期偿还贷款之行为，第三人为此通知了原告。原告在接到第三人的通知后，通过电话等多种方式催促被告及时缴存房贷，及时履行还款义务。同时原告还分别于2018年2月27日向被告寄送《告知书》，2018年8月1日、2019年1月28日向被告寄送《律师函》，告知被告逾期还贷属违约行为，要求被告偿还原告被扣款项及违约金，如不按期偿还，原告有权解除《商品房买卖合同》并有权要求其承担造成合同解除的法律责任。但被告均不予回应，对于原告委托律师第二次寄送的《律师函》亦不予接收。 截止至2019年3月17日，被告连续逾期还贷己达8次，累计逾期还贷16次。第三人累计从原告的保证金账户中扣划代偿被告逾期贷款本息的金额共计15046.04元。 综上，原告认为，因被告逾期归还银行贷款，导致原告被第三人扣款，被告的行为己构成违约，且造成了原告损失。根据原、被告双方签订的《南宁市限价普通商品住房买卖合同》《合同补充协议》第6条第（7）项之相关规定，原告有权解除合同，并有权追偿损失，要求被告承担违约责任。为维护自身合法权益，原告现依据《民事诉讼法》之相关规定,向贵院提起诉讼，请判如所请。 原告提交的证据有：1.《企业名称变更通知书》；2.被告身份证及户籍信息；3.企业信用信息公示报告；4.《南宁市限价普通商品住房买卖合同》及相关附件；6.《个人房屋借款/担保合同》；6.《商品房买卖合同备案登记证明》《不动产登记证明》；7.《告知书》《律师函》及EMS快递单；8.《个人贷款担保人催收通知书》《开发商履行担保责任告知函》《广西北部湾银行贷款利息凭证》《广西北部湾银行还款凭证》《扣划保证金证明》《确认函》；9.《委托代理协议》及发票；10.《保险单》《保单保函》及发票、收据。 被告黄运旬答辩称：其对原告提出的诉讼请求没有异议，但不同意解除合同，其愿意偿还代偿款本息并支付违约金，希望能继续履行合同。 被告黄运旬未提交证据。 第三人北部湾银行江南支行陈述意见：确认原告代被告偿还的贷款本息金额属实，如原、被告之间的购房合同能继续履行，其愿意继续履行其与被告之间的借款合同。如原、被告之间的购房合同被解除，其要求原告优先偿还被告剩余的贷款本息、罚息及违约金等费用。 第三人北部湾银行江南支行未提交证据。 本案的争议焦点：原、被告签订的《南宁市限价普通商品住房买卖合同》《合同补充协议》及其他附件应否解除？原告各项主张有何依据？应否支持？ 经当庭举证，质证，原告提交的全部证据合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，原告作为出卖人（甲方），被告作为买受人（乙方），双方签订《南宁市限价普通商品住房买卖合同》(合同编号XXX)及附件六《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区XX号房，该房为预售限价普通商品住房，建筑面积为89.99平方米，总价款为358160元。被告应于签订合同时交付首期购房款72160元，余款286000元由被告向银行或住房公积金管理中心申请按揭贷款支付。 《合同补充协议》第6条（7）项约定：“乙方因未依约向银行偿还贷款本息而导致甲方承担担保责任代乙方还贷的，乙方应在甲方的代偿行为发生之次日起七个工作日内向甲方偿还代偿款项（包括本金、利息、违约金等），乙方应按甲方所代偿款项总额的每日万分之叁向甲方支付逾期还款的违约金，并承担甲方为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。如乙方不能将上述代偿款项及相关费用按时进行偿还的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方须按总房款的1%向甲方支付违约金，甲方有权收回乙方所购房屋。” 《合同补充协议》第7条约定：“如解除合同的，乙方应在接到甲方通知后3个工作日内协助甲方办理撤销预售登记备案、解除抵押登记等手续。合同解除时，若甲方已交房的，乙方应在办理完解除抵押登记、撤销预售登记备案等手续后7日内腾空该房交还甲方。” 《合同补充协议》第9条约定：“各种通知由甲方按乙方提供的本合同首页的地址发送，或以报纸公告形式告知后即应视作被送达。乙方保证在本合同首页提供的通信地址为有效通信地址，如因该地址有误而导致甲方寄出的信件不能最终达到乙方，所造成的一切法律后果由乙方自行承担；乙方变更通信地址的，应自变更之日起五日内书面通知甲方，否则甲方按原址寄出的函件视为送达乙方。” 2016年9月2日，原、被告及第三人签订了一份《个人房屋借款/担保合同》，约定：被告向第三人借款286000元用于购买本案涉案房屋；借款期限240个月，即从2016年9月2日起至2036年9月2日止；以等额本息方式偿还贷款本息；原告作为被告的保证人承担阶段性连带责任保证；等等。借款合同签订后，第三人依约向被告发放贷款286000元。 2016年8月26日，上述《南宁市限价普通商品住房买卖合同》在南宁市房产管理局办理登记备案（登记编号为XXX），涉案房屋于2017年4月25日办理了预告登记，并取得不动产登记证明[证书编号为XXX号]。 2018年2月开始，被告出现逾期还贷行为。截止2019年3月17日，被告连续逾期还贷己达8次，累计逾期还贷16次。为此，第三人要求原告承担连带保证责任，于2018年4月26日从原告保证金账户扣划本息3756.39元，于2018年6月22日扣划本息3768.37元，于2018年10月24日扣划本息3754.86元，于2018年12月13日扣划本息3766.42元，以上共计15046.04元。期间，原告于2018年2月27日向被告寄送《告知书》，于2018年8月1日、2019年1月28日向被告寄送《律师函》，要求被告偿还原告代偿的贷款本息及违约金，否则，原告有权解除合同并要求其承担造成合同解除的法律责任，但被告均未予理会。 另查明：1.截止本案宣判前，被告仍未偿还原告代偿款并支付违约金；2.原告因本案纠纷委托北京大成（南宁）律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费13000元；3.在本案审理过程中，原告申请财产保全费，预交保全费2311元，投保诉讼保全责任保险支出保费1000元；4.涉案房屋已经交付被告黄运旬。 本院认为：原、被告签订的《南宁市限价普通商品住房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 《合同补充协议》第6条第（7）项约定：“乙方因未依约向银行偿还贷款本息而导致甲方承担担保责任代乙方还贷的，乙方应在甲方的代偿行为发生之次日起七个工作日内向甲方偿还代偿款项。如乙方不能将上述代偿款项及相关费用按时进行偿还的，甲方有权解除合同。”2018年4月至12月间，被告连续多期未偿还银行贷款本息，均由原告代偿，原告代偿之后至今，被告仍未将代偿款项及相关费用偿还原告，已构成违约，双方约定的合同解除条件成就，原告据此主张解除双方于2016年8月1日签订的《南宁市限价普通商品住房买卖合同》《合同补充协议》及其他附件，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，双方互负返还义务，原告应将购房款358160元退还被告，被告应按合同约定将涉案房屋腾空交还原告，故原告主张被告将涉案房屋腾空交还，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。且相关的协助义务双方亦在合同中作了明确约定，故被告有义务协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案和预告登记手续，原告该主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于代偿款及违约金问题。被告未按约偿还贷款本息，导致原告于2018年4月26日代偿3756.39元、2018年6月22日代偿3768.37元、2018年10月24日代偿3754.86元、2018年12月13日代3766.42元，共计15046.04元，本院予以确认。因原告已经按约承担连带保证责任，代被告向第三人偿还了贷款本息，原告有权按约向被告追偿上述款项，原告诉请被告偿还代偿款及违约金，理由充分，应予以支持。违约金应按《合同补充协议》约定的计算方式计算至代偿款实际清偿之日止。 关于解除合同违约金的问题。《合同补充协议》第6条第（7）项约定“甲方解除合同的，乙方须按总房款的1%向甲方支付违约金”故被告应支付的违约金为3581.6元（358160元×1%），原告该主张符合合同约定，被告亦无异议，本院予以支持。 关于律师费的问题。双方在合同补充协议中约定，原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用由被告承担，故原告因本案纠纷委托律师代理诉讼支出的律师费应由被告承担，原告据此主张律师费13000元，符合双方约定，并能提交委托代理协议及发票予以证明，且计费方式符合《广西壮族自治区律师服务收费管理办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本院予以支持。 关于诉讼保全责任保险保费的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告可以通过保险公司出具保函的形式，为财产保全提供担保，而并非必须以自己或他人财产担保，因被告违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告的为追索债权而产生的相关费用，属于原告的损失部分，被告应予赔偿。原告主张该费用为1000元，有相关票据证明，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告南宁市地产业开发有限责任公司与被告黄运旬于2016年8月1日签订的编号为XXX的《南宁市限价普通商品住房买卖合同》及所有附件于本判决生效之日解除； 被告黄运旬于本判决生效后十日内协助原告南宁市地产业开发有限责任公司办理注销商品房买卖合同登记备案（登记编号为XXX）及预告登记[证书编号为XXX号]的手续； 被告黄运旬于协助原告办理完毕注销商品房买卖合同登记备案和预告登记手续后十日内腾空南宁市邕宁区XX号房交还原告南宁市地产业开发有限责任公司； 被告黄运旬偿还原告南宁市地产业开发有限责任公司代偿款15046.04元并支付违约金，违约金按合同附件六《合同补充协议》第6条约定的计算方式计算至代偿款清偿之日止； 被告黄运旬支付原告南宁市地产业开发有限责任公司解除合同的违约金3581.6元； 被告黄运旬赔偿原告南宁市地产业开发有限责任公司律师代理费损失13000元； 被告黄运旬赔偿原告南宁市地产业开发有限责任公司财产保全责任保险保费1000元。 （以上第四、第五、第六、第七项判决的债务双方可以协商在原告应退还的购房款358160元中抵扣） 案件受理费7163元，保全费2311元，合计9474元（原告已预交），由被告黄运旬负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  许春华 人民陪审员  刘善芳 二〇一九年十一月十二日 法官 助理  潘柳霞 书 记 员  朱 颜