贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4760号上诉人（原审被告）：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴文、薛锦，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王海浪，男，汉族，1993年1月5日出生，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人（特别授权）：聂祥春，贵州锐腾律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：杨杰，贵州锐腾律师事务所律师。上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称：“振华房开公司”）因与被上诉人王海浪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人振华房开公司上诉请求：撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与上诉人于2014年10月28日签订合同，购买上诉人开发的位于毕节市七星关区，购房款为397600.00元。合同约定上诉人应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，上诉人违约的原因是由于2014年5月政府下的规划文件，对验收标准有了新的规定导致，属于不可抗力因素，上诉人不应当承担由此产生的违约责任。一审判决未考虑该客观实际情况，没有按照法律规定进行裁判，损害了上诉人的合法利益。其次，在案涉商品房消防验收的过程中，由于部分业主将消防通风口占用，导致消防验收迟延，从而影响办证的时间。第三，2014年11月24日国务院发布《不动产登记条例》，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋、土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。上诉人认为，原判决认定的事实与客观不符，且适用法律不当，应当依法予以撤销，请求二审法院依照上诉人的上诉请求予以裁判。被上诉人王海浪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付被告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计32364.64元，以原告已付总房款为基数按日万分之一计算，从2017年1月1日起计算至被告实际向原告交付相关文书之日止；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，房号为4-15-03；建筑面积122.716平方米，套内建筑面积99.323平方米；商品房总价款397600.00元；付款方式为银行按揭贷款，合同签订之日向出卖人交付首付款122600.00元，余款275000.00元以银行按揭贷款方式支付。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%违约金；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据经庭审举证、质证，收集在卷为凭。一审法院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称，原告未提交办证费收据，被告无法办证。本案中，原告诉请被告支付逾期交付涉案商品房逾期办理商品房转移登记有相关文书的违约金，原、被告在《商品房买卖合同》中对办理商品房转移登记有关文书的交付时间有具体约定，被告在约定时间内未能将办理商品房转移登记有关文书交付原告，已经构成违约，应承担违约责任，故对被告该辩解，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，违约金应从2016年12月31日开始计算，原告诉请从2017年7月1日开始计算，从其所愿；故违约金以原告已交购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。原告当庭撤回第二项判令被告为原告办理不动产权属证书的的诉请，从其所愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告王海浪涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款人民币397600.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止；二、驳回原告王海浪的其他诉讼请求。案件受理费人民币305.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：振华房开公司应否向被上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。本案中，振华房开公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项明确约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，振华房开公司自认案涉商品房至今未经消防验收合格，振华房开公司也未取得案涉商品房的初始登记，显然不具备向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，振华公司应向被上诉人承担违约责任。另外，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，振华房开公司主张政府下发规划文件的时间是在双方签订合同之前，政府下发规划文件的行为也明显不属于不可抗力。同时，振华房开公司将未经消防验收合格的案涉房屋交付业主使用，导致其他业主占用消防通风口，系振华房开公司行为造成，且振华房开公司并未举证证明被上诉人占用了消防通风口，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，振华公司仍应就其违约行为向被上诉人承担违约责任，至于振华房开公司与其他占用消防通风口的业主之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。为此，上诉人振华房开公司认为其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，毕节市振华房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十一月二十五日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪