广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1294号 原告：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。统一社会信用代码：91450400667016449D。 法定代表人：叶桂根，公司总经理。 委托诉讼代理人：卢伟明，男，公司员工。 委托诉讼代理人：罗翠鸣，女，公司员工。 被告：许少强，男，1981年1月29日出生，汉族，住广东省电白县。 被告：李小妤，女，1989年1月17日出生，土家族，住广西梧州市长洲区。 第三人：中国农业银行股份有限公司梧州兴梧支行，住所广西梧州市长洲区新兴二路132号第2幢一层。统一社会信用代码：91450405899130216X。 代表人：钟歆，行长。 委托诉讼代理人：黄邦永，男，公司员工。 原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司与被告许少强、李小妤，第三人中国农业银行股份有限公司梧州兴梧支行（以下简称农业银行兴梧支行）担保追偿权纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗翠鸣，被告李小妤，第三人农业银行兴梧支行的委托诉讼代理人黄邦永到庭参加诉讼。被告许少强经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年2月9日签订的合同编号为WZ2015047156《梧州市商品房买卖合同》；2.两被告偿还原告向第三人农业银行兴梧支行支付的代偿款507700元，在原告应返还两被告的已购房款中直接扣减，余下购房款优先偿还两被告拖欠第三人余下的借款本息；3.两被告向原告支付违约金194000元（合同总房款×20%）；4.本案诉讼费用由两被告承担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：两被告偿还原告向第三人农业银行兴梧支行支付的代偿款89496.32元。 事实和理由：2015年2月9日，原告与两被告签订了合同编号为WZ2015047156《梧州市商品房买卖合同》，两被告向原告购买位于广西梧州市屋，商品房总价款为97万元。两被告选择以银行按揭贷款方式支付购房款，根据《梧州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第2款约定，“被告选择银行按揭或者公积金贷款付款，若被告未能履行其向银行或者公积金中心应尽的义务（包括但不限于拖欠银行或公积金中心的月供款）而导致原告作为担保人而承担担保责任的，原告有权解除商品房买卖合同，被告除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金，承担原告为追讨被告的欠款和违约金而支出的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等一切相关费用。”2015年6月25日，两被告、原告与第三人农业银行兴梧支行签订了《个人购房担保借款合同》，借款679000元，借款期限为28年，两被告以所购房屋作抵押担保，原告提供阶段性保证担保。其后，因两被告不能正常按期足额偿还借款本息，第三人于2018年8月22日诉至梧州市苍梧县人民法院。经法院组织各方当事人调解，三方达成了调解协议：两被告自愿共同于2018年10月10日前向第三人还清拖欠的逾期欠款，双方继续履行《个人购房担保借款合同》，原告对两被告所欠第三人上述贷款承担连带保证担保责任。苍梧县人民法院于2018年9月17日作出了（2018)桂0421民初717号《民事调解书》。但截至2019年6月28日，两被告仍未向第三人履行还款义务，第三人于2019年6月28日向原告发出《债务逾期催收通知书》和《中国农业银行梧州兴梧支行关于扣划存款归还许少强不良按揭贷款的告知函》，并从原告账户上划扣了507700元。原告认为，原告与被告之间依法签订的《梧州市商品房买卖合同》合法有效，原告己按合同约定履行了合同义务，但由于两被告未能履行其向银行应尽的偿还贷款义务而导致原告作为担保人而承担担保责任。为此，根据商品房买卖合同的约定，原告有权依法解除与两被告签订的商品房买卖合同，并追偿原告代两被告向第三人代偿的借款本息507700元，直接在应退还两被告己付房款中扣减，余下房款还须优先偿还银行借款本息的余额。两被告应按照合同约定承担违约责任，向原告支付该房屋总价款20%的违约金。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司向法庭提供的证据有： 1.《梧州市商品房买卖合同》，证明原、被告签订了《梧州市商品房买卖合同》的事实； 2.《中国农业银行梧州兴梧支行关于扣划存款归还许少强不良按揭贷款的告知函》，证明原告收到该告知函； 3.债务逾期催收通知书，证明被告的贷款已经逾期； 4.业务凭证，证明中国农业银行扣划507700元的事实； 5.（2018）桂0421民初717号民事调解书，证明本案经过苍梧县人民法院的调解； 6.帐务处理通知书，证明银行在原告账户上划扣89496.32元用于扣收许少强所欠贷款。 被告李小妤辩称，对原告提出的诉讼请求无异议。 第三人农业银行兴梧支行述称，对原告提出的诉讼请求无异议。 被告许少强未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 经过庭审质证，被告李小妤、第三人农业银行兴梧支行对原告提供的证据1-6均无异议。被告许少强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、举证及对原告举证进行质证的权利。本院认为，原告提交的证据1-6符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月9日，原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司（出卖人）与被告许少强、李小妤（买受人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》（合同编号为WZ2015047156）及合同补充协议，双方约定：一、两被告向原告购买位于广西梧州市，商品房总价款为97万元；二、两被告须于2015年2月9日前支付首期房款291000元，余款679000元于被告签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；三、被告选择银行按揭或者公积金贷款付款，若被告未能履行其向银行或者公积金中心应尽的义务（包括但不限于拖欠银行或公积金中心的月供款）而导致原告作为担保人而承担担保责任的，被告除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金，并承担原告为追讨被告的欠款和违约金而支出的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等一切相关费用。 2015年6月25日，第三人农业银行兴梧支行与被告许少强、李小妤、原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司签订了一份《个人购房担保借款合同》。双方约定：贷款金额为679000元，借款期限为20年；贷款用途为购买住房，利息按月计付，还款方式为按月等额本息还款；被告许少强、李小妤以其所有的广西梧州市作抵押，并已依法办理了抵押预告登记手续；广西梧州市海骏达房地产开发有限公司提供阶段性保证担保。合同签订后，第三人农业银行兴梧支行于2015年7月10曰依约发放贷款679000元。因两被告没有依约归还贷款及支付利息，2018年8月22日，第三人农业银行兴梧支行诉至广西苍梧县人民法院，提出要求许少强、李小妤偿还贷款本息，广西梧州市海骏达房地产开发有限公司承担连带担保责任等诉讼请求。2018年9月17日，经广西苍梧县人民法院调解，双方达成调解协议：一、确认许少强、李小妤尚欠农业银行兴梧支行贷款本息644568.08元（其中本金628721.66元、利息15846.42元，利息暂计至2018年7月9曰，以后产生的利息按原告与被告签订的借款合同的约定计收）；二、许少强、李小妤自愿共同于2018年10月10日前还清拖欠的逾期欠款，双方继续履行合同；三、广西梧州市海骏达房地产开发有限公司对许少强、李小妤所欠农业银行兴梧支行上述贷款承担连带保证担保责任；四、确认农业银行兴梧支行对许少强、李小妤所有的用于抵押的位于广西梧州市享有优先受偿权等。 2019年6月28日，第三人农业银行兴梧支行向原告发出《债务逾期催收通知书》、《中国农业银行梧州兴梧支行关于扣划存款归还许少强不良按揭贷款的告知函》，告知原告：被告许少强因贷款购买广西梧州市，截至2019年6月28日止尚欠第三人债务本金650456.37元，要求原告承担担保责任即履行还款义务；另外根据合同约定，现第三人直接从原告在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项，用于偿还被告许少强拖欠第三人的贷款本息及相关费用。 2019年6月28日，中国农业银行股份有限公司梧州灏景支行在原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的账户（账号20×××48）中划扣款项507700元，并转至丽港支行的暂收户。同日，第三人农业银行兴梧支行向中国农业银行股份有限公司梧州丽港支行发出《帐户处理通知书》，告知：潘塘支行和灏景支行分别从原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司帐户中扣划2.87万元和50.77万元，并将款项划转至你行暂收户，请你行将款项从暂收户转出用于扣收钟萍和许少强所欠我行贷款本息，具体情况为钟萍446903.68元、许少强89496.32元。 原告认为，其代被告许少强向第三人农业银行兴梧支行偿还借款89496.32元，有权向被告追偿，故诉至法院成讼。 本院认为，原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司与被告许少强、李小妤、第三人农业银行兴梧支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款679000元，由原告为借款提供阶段性保证担保。因此，原告与第三人农业银行兴梧支行成立保证合同关系，原告作为保证人，应依照《个人购房担保借款合同》以及调解协议的约定，对第三人农业银行兴梧支行向被告发放的贷款承担阶段性的连带保证责任。农业银行兴梧支行诉至法院后，两被告没有依照调解协议的约定归还借款本息。农业银行兴梧支行根据合同约定，在原告的账户上划扣了89496.32元用于偿还两被告的贷款，故原告已承担了保证责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，现原告向被告许少强、李小妤追偿，要求两被告偿还89496.32元，符合法律规定，本院予以支持。虽然合同约定，若被告拖欠银行的月供款而导致原告作为担保人承担担保责任的，被告应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金。本案中，原告已承担的担保责任为89496.32元，原告要求两被告按商品房总价款的20%支付违约金194000元，已过份高于原告造成的利息损失。故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、两被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为8949元（以89496.32元为基数，按年利率24%，从2019年6月28日起，计至2019年11月27日止）。 原告与两被告于2015年2月9日签订《梧州市商品房买卖合同》，两被告已支付全部购房款，原告亦已交付房屋，双方已履行合同完毕，并实现合同目的。虽然两被告因拖欠银行贷款而导致原告承担担保责任，但双方在合同中并没有约定该事实为解除合同的条件。因此，原告要求解除与两被告签订的《梧州市商品房买卖合同》，无理无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 被告许少强、李小妤应向原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司偿还89496.32元； 被告许少强、李小妤应向原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司支付违约金8949元； 驳回原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8877元，由原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担7156元，被告许少强、李小妤负担1721元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  李道英 人民陪审员  李树新 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  郭 莹 附：《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。