江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4523号 原告（反诉被告）：张长岭，男，汉族，户籍所在地安徽省萧县，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李丝雨（系张长岭之妻），女，汉族，户籍所在地江苏省滨海县，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李振（系张长岭之岳父），男，汉族，住江苏省滨海县。 被告（反诉原告）：熊海梅，女，汉族，户籍所在地江西省南昌市安义县，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：苗思蕖，江苏旭展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武岗，江苏旭展律师事务所实习律师。 原告张长岭与被告熊海梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序。2019年6月12日，被告熊海梅提起反诉，经审查，本院受理并与本诉合并审理，于2019年7月5日公开开庭进行了审理，张长岭的委托诉讼代理人李丝雨、李振，熊海梅及其委托诉讼代理人苗思蕖、武岗到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2019年9月5日转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。张长岭的委托诉讼代理人李丝雨、李振，熊海梅及其委托诉讼代理人苗思蕖、武岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张长岭向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告2018年7月28日签订的房屋租赁合同书于2019年4月9日解除，2019年4月9日后，原告不支付被告房屋租金；2.判决被告立即返还收取原告的租房押金3800元；3.判决被告赔偿原告装修损失5万元；4.判决被告承担违约金2800元；5.被告承担本案全部诉讼费用和评估费用。事实和理由：2018年7月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了房屋租赁合同书，该合同约定甲方将房屋租赁给乙方，租期2018年9月1日至2021年8月31日，房屋用途为美发美容经营，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了第一期租金11400元和保证金3800元。其后，原告经被告同意，请求装修人员对涉案房屋全面重新装修，共花费装修费近8万元。装修期间，被告方也经常来装修现场察看，装修完毕后，被告方也十分满意。原告也继续依约支付租金，最后一次租金支付时间为2019年3月。然2019年3月25日，苏州市姑苏区综合行政执法局向被告留置送达了责令停止违反城市管理行为通知书，因未经许可擅自在主要道路两侧建筑物开门，责令被告立即停止违法行为，限1日内自行恢复原状。原告多次通知被告立即与城管方面对接妥善处理此事，然而被告置之不理。执法局也多次通知被告调查处理，但被告一直回避。鉴于此，姑苏区执法局于2019年4月9日直接用封条查封了原告的店面大门，导致原告的美容美发店关闭停业，给原告造成了较大损失。因合同目的已无法实现，根据合同法相关规定，合同应于查封之日解除，被告构成根本违约，且属于恶意欺诈，应承担全部违约责任。故诉至法院。 被告熊海梅辩称，一、原告关于2019年4月9日之后不支付房屋租金，我不认可，至今为止原告并未向被告交付房屋钥匙；二、原告要求返还租房押金3800元，待双方清点房屋办理交接手续后，符合双方约定条件，被告同意返还；三、原告要求赔偿装修损失，原告在未取得被告同意的情况下擅自破坏房屋装修结构，被告没有理由支付原告的装修损失，且原告需赔偿对被告房屋破坏的损失责任；四、至今为止原告尚未向被告交付钥匙，被告不存在违约，无需承担违约金3800元。 反诉原告熊海梅向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告支付截止2019年4月9日的房屋租金1140元，实际租金计算至反诉被告向反诉原告交付钥匙之日；2.判令反诉被告赔偿反诉原告擅自改变房屋结构，破坏承重墙及房屋相关设施等造成反诉原告原装修的损失4万元；3.判令反诉原告不承担违约金且不返还反诉被告租房押金3800元；4.反诉被告承担全部诉讼费用。诉讼中，反诉原告变更反诉诉讼请求1中的金额为11400元。事实和理由：姑苏区房屋系反诉原告所有，南侧部分系反诉原告于2001年购买时即存在靠马路一侧有临街开门这一现状。2014年8月19日，反诉被告租赁反诉原告南侧部分房屋。2018年6月，因北侧房屋租赁到期，反诉被告表示要一并租赁，反诉原告考虑到整租方便管理，答应一并租赁给反诉被告。2018年7月，反诉原告到现场时，突然发现不知何时房屋的承重墙被反诉被告擅自拆除，北侧房屋为防治白蚁特别安装的铝合金门等设施被反诉被告擅自拆除，随即提出要求反诉被告恢复承重墙原状及原有的衣柜和铝合金门等设施，且不得继续破坏或装修，反诉被告表示答应恢复原状，并主动提出赔偿反诉原告铝合金门的费用2000元。2019年4月9日，331专项行动，整个类似的沿街开门店铺一律被整治，反诉原告此时才意识到在道路两侧建筑物开门与城市管理政策相悖，遂积极配合行政执法局作出整改，此时反诉原告前往涉案房屋查看时，才得知承重墙等设施并未恢复原状，反诉被告大面积破坏了原有的装修。反诉被告未经出租人同意，擅自改变房屋承重结构，破坏了原有的装修，应承担赔偿责任。故提起本次反诉。 反诉被告张长岭辩称，一、反诉原告称反诉被告承租涉案房屋后装饰装修未经其同意，与客观严重不符，且于情于理于法不合。2010年起涉案房屋就租赁他人使用多年，反诉原告明知反诉被告扩租北侧房屋的目的是为了升级扩大美容美发经营规模，必然要重新整体规划全面更新装饰装修，反诉原告对此一直默示认同。租赁合同签订后，双方一直按约履行，反诉原告多次收取租金，从未对反诉被告的装修事宜提出过任何异议。二、关于铝合金门拆除问题，双方早在本案租赁合同签订前就达成口头协议，反诉被告依据口头协议一次性超额补偿了反诉原告2000元，反诉原告也收取了2000元，双方就铝合金门拆除事宜无瓜葛。三、根据通知书的内容可知，反诉原告出租给反诉被告的房屋，沿街道是禁止开门的，更不能从事美容美发商业经营。四、反诉被告为了保证涉案合同的履行向反诉原告支付了押金3800元，现因反诉原告根本违约，导致反诉被告合同目的无法实现而解除。五、涉案房屋被查封前后，姑苏区综合执法局多次找反诉原告调查谈话和送达处罚文件，反诉被告也多次找反诉原告到场共同确认涉案房屋装饰装修现状，但反诉原告回避问题查处，一直躲避不露面。六、涉案房屋被查封后，反诉被告的美容美发店被突然关闭停业，直接造成了反诉被告较大的停业期间经营可得利益损失。综上，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：苏州市姑苏区不动产为成套住宅，系熊海梅与配偶邓某某共同共有，权属登记时间2010年8月10日。 2014年8月起，熊海梅与张长岭建立房屋租赁关系，2014年8月28日至2018年8月28日，张长岭承租南侧房屋。2018年7月28日，熊海梅（出租方，甲方）和张长岭（承租方，乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将出租给乙方，租赁期限2018年9月1日至2021年8月31日，每月租金3800元，房屋用途为理发美容。 涉案房屋系熊海梅委托胡某出租，根据张长岭提交的其妻子李丝雨与中介胡某的微信记录显示，2018年6月25日，李丝雨：“那个阿姨，我问你一下，你后面那个衣柜呀，你是一个整的还是钉在墙上的那个衣柜。你那个因为我看那个样子，好像不就是是不是当时买的就是这个整的，然后往上一放的，没有那墙上的呀。”胡某：“可以拆的，没有盯在墙上。”2018年6月29日，胡某提供了熊海梅的银行账号，“1200/2＝2400+2000＝4400元”，李丝雨：“阿姨刚刚通过手机转过去了！让她查收一下吧。” 2019年3月25日，苏州市姑苏区综合行政执法局向熊海梅送达责令停止违反城市管理行为通知书，因南侧院子未经许可擅自在主要道路两侧建筑物上开门，已涉嫌违反了城市管理有关规定，责令立即停止违法行为，限壹日内自行恢复原状。该通知书因当事人不在现场留置送达，现场见证人为李丝雨。2019年4月9日，吴门桥街道“331”专项行动实体化工作专班在涉案房屋南侧大门张贴封条。 张长岭承租涉案房屋用于经营美发美容，租金支付至2019年3月31日，并支付了押金3800元。 庭审中，张长岭确认拆除了涉案房屋北面房间及卫生间的铝合金门，熊海梅确认收到张长岭拆除铝合金门的补偿款2000元。对于涉案房屋承重墙，张长岭认为承租时涉案房屋就没有承重墙，熊海梅则认为张长岭在2018年7月装修涉案房屋时拆除了承重墙。对于该事实，熊海梅申请证人胡某出庭作证，胡某陈述，其从2010年开始受熊海梅委托出租涉案房屋，承重墙位于涉案房屋南面房间，出租给张长岭时是有承重墙的，2018年6月份其发现铝合金门已拆除，而此时承重墙已不存在了，曾和张长岭口头说过。 依张长岭申请，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（以下称道评估机构）对涉案房屋装修价值进行评估，该公司于2019年8月7日出具评估报告书，至2019年4月9日，涉案房屋装修价值为27696元，其中承租人张长岭装修部分为18312元。对于该评估报告书，张长岭提出异议，认为：装修时间是2018年6、7月份，评估按成新率83%偏低，成新率应当在95%左右，且评估机构没有提供技术报告。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司苏州分公司于2019年8月26日出具《关于苏州市姑苏区内马路9号1-105房屋装饰装修价值房地产估价报告异议的说明》，认为注册房地产估价师在现场查勘时经双方当事人指认，根据测量、统计的数据，在测算过程中以《苏州市房屋装修及附着物参考价格》为依据，对估价对象装修用材及工艺品质进行判断，对照上述参考价格中的相应标准得出其装修重置价格，再根据估价对象装修已使用的年限和剩余使用寿命计算其理论成新率和现场查勘实际成新率，最终计算出其评估价值。重置价格中已包含了装饰装修的材料费、人工费。同时经复查，评估中遗漏吸顶灯一个，故评估价值修改为18478元。熊海梅对于该评估报告书认为合法公正有效，虽然部分评估细节价格过高，但总体认可。张长岭支付了本次评估费1750元。 2019年9月12日庭审中，张长岭当庭向熊海梅交付了涉案房屋钥匙。 以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、微信记录、责令停止违反城市管理行为通知书、照片、评估报告书及评估费发票、房地产估价报告异议的说明、胡某的证言、当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，张长岭与熊海梅签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均有约束力。因本案所涉房屋为成套住宅，而房屋租赁合同书中约定用途为理发美容，导致2019年4月9日在“331”专项整治中被查封，合同目的无法实现，张长岭要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，起诉状副本送达之日即2019年5月25日为合同解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对于租赁合同的解除双方均有过错，熊海梅作为出租方，明知涉案房屋为住宅，而张长岭作为经营使用，却仍然出租，应承担主要过错责任，张长岭明知涉案房屋为住宅，仍承租经营，为次要责任，据此，本院确定熊海梅、张长岭的过错责任分别为60%、40%，张长岭的装修残值损失由熊海梅承担60%的赔偿责任。关于装修残值的确定，评估机构出具了评估报告书且对于张长岭的异议亦出具了相关说明，张长岭虽坚持异议，但未提供有效的推翻评估报告的证据，故本院对于评估报告书及异议的说明予以采信，至2019年4月9日装修价值确定为18478元，由熊海梅赔偿11086.8元（18478元×60%）。 本案房屋租赁合同系因住宅房屋不当出租用于经营而解除，合同双方不存在违约事实，故张长岭主张对方违约，要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。同理，熊海梅对于收取的押金3800元应当予以返还。 因张长岭租金支付至2019年3月31日，故熊海梅要求其支付租金、使用费至钥匙交付之日即2019年9月12日止的诉讼请求，并无不当，本院予以支持，但是2019年4月9日涉案房屋查封后，客观上造成张长岭无法使用，虑及涉案房屋系成套住宅性质，仍具有使用价值，故对于2019年4月9日至2019年9月12日期间，本院酌定按每月1900元的标准支付。综上，张长岭应当支付的租金及使用费为：1.2019年4月1日至4月8日计8天，为1013.33元（3800元÷30×8）；2.2019年4月9日至9月12日计5个月4天，为9753.33元（1900元×5+1900元÷30×4）。上述合计10766.66元。 关于熊海梅主张的拆除铝合金门、承重墙损失，本院认为：1.对于拆除铝合金门，从双方的陈述及微信记录可以证明，拆除之后，双方对于赔偿已达成一致意见，张长岭亦支付了赔偿款，故熊海梅再次要求赔偿，依据不足，本院不予支持；2.承重墙的拆除，双方存在异议，应由主张拆除一方即熊海梅承担举证责任，证人胡某系中介人员，受熊海梅委托出租涉案房屋，与本案有利害关系，其证言可信度较低，且其陈述2018年6月份发现铝合金门拆除同时发现承重墙不存在了，为何在铝合金门赔偿的同时未提出承重墙的处理，且在2018年7月28日的房屋租赁合同书中亦未体现，与常理不符，故对胡某的证言，本院不予采信。熊海梅的该项反诉诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下： 一、张长岭与熊海梅签订的房屋租赁合同于2019年5月25日解除。 二、熊海梅于本判决生效之日起十日内返还张长岭租房押金3800元。 三、熊海梅于本判决生效之日起十日内赔偿张长岭装修损失11086.8元。 四、张长岭于本判决生效之日起十日内支付熊海梅租金及房屋使用费10766.66元。 五、驳回原告张长岭的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告熊海梅的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2428元，评估费1750元，合计4178元，由原告张长岭负担1337元，被告熊海梅负担2841元，被告熊海梅负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张长岭；反诉案件受理费543元，由反诉原告熊海梅负担429元，反诉被告张长岭负担114元，反诉被告张长岭负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告熊海梅。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  周伟明 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  尤欣怡