广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初3683号 原告：合浦瑞泰房地产开发有限公司，住所地：合浦县廉州镇兴廉路十巷11号，统一社会信用代码：914505217943185627。 法定代表人：陈增发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈玉梅，广西谦言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁振亮，广西谦言律师事务所实习人员。 被告：张均营，男，1977年8月12日出生，汉族，住所地：合浦县。 被告：盘春梅，女，1983年10月12日出生，瑶族，住所地：合浦县。 委托诉讼代理人：陈贵，广西先导联合律师事务所律师，受被告张均营、盘春梅的共同委托。 委托诉讼代理人：陈经纬，广西先导联合律师事务所实习人员，受被告张均营、盘春梅的共同委托。 原告合浦瑞泰房地产开发有限公司（以下简称瑞泰房地产公司）与被告张均营、盘春梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞泰房地产公司的委托诉讼代理人陈玉梅，被告张均营及二被告的共同委托诉讼代理人陈贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付购房款7万元；2、判令两被告向原告支付违约金78036.7元（违约金以已付金额339290元为本金，按年利率6%计算，从2015年11月30日暂计至2019年9月30日共46个月，该部分为78036.7元，以后另计至款项还清之日）；3、判令两被告返还原告专项维修资金2940元；4、判令两被告向原告补交房款23319.2元及利息98元（利息以23319.2为基数，按日万分之三计算，从2019年9月26日开始暂计至2019年10月10曰共14天，该部分为98元，以后另计至款项还清之日)；5、判令两被告向原告支付律师服务费用7000元。事实与理由：两被告于2013年10月7日与原告签订《商品房买卖合同》，向原告购买位于合浦县，合同中约定：该商品房建筑面积共138.76平方米，每平方米2830元，总房款为392691元，当产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：每平方米售房单价保持不变，实际成交房屋总金额按产权登记面积调整，多退少补（不计息）；自出卖人通知买受人结算房款之日起15日内双方结算，若每逾期一日，违约方按应补或应退款的万分之三向守约方支付违约金。2013年10月9日，两被告向原告支付首付款118691元，剩余274000元由两被告向银行办理按揭贷款付清。因两被告征信原因，导致其不能向银行申请贷款，遂与原告在2013年11月22日签订《协议书》，约定付款方式为分期付款方式，分6期向原告支付购房款，并约定若每逾期一日，乙方（两被告）需向甲方（原告）支付违约金，违约金为交付房款的千分之三，且违约方需承担一切法律责任。随后被告依约履行第一期到第四期的还款义务，但在第五期还款期限届满即2015年11月30日时仅支付50000元，尚有10000元未及时支付，第六期即2016年11月30日应支付60000元，却以各种理由不予履行。《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》确认，盛泰苑第二单元三至十四层的销售面积为147平方米，合浦县住房和城乡建设局依据该报告书确定的147平方米的平方数要求被告支付2940元住宅专项维修资金，现已经由原告于2019年7月23日代被告缴纳。原告于2019年9月10日向被告邮寄“结算房款通知书”，要求被告在接到通知之日起15日内到我司补交房款，被告于2019年9月11日签收，直至起诉之日，被告仍未就补交房款事宜与我司沟通。因两被告的违约行为，导致原告为实现权利文付的律师服务费亦应由两被告承担。为此，原告提起本案诉讼。 被告张均营、盘春梅辩称，其对原告诉请的购房款70000元、补交房款23319.2元均无异议；对原告主张的违约金78036.7元有异议，涉案《协议书》既无被告盘春梅的签名，也未得到该被告的事后追认，该《协议书》属效力待定，且原告请求的违约金计算方法不符合常理，故原告的该项请求没有事实和法律依据；对原告主张的专项维修资金2940元有异议，专项维修资金不是涉案合同约定的内容，原告并非专项维修资金的收取人，且未履行告知义务，按照当时法律规定，该维修资金不应由被告负担，且该项请求权属追偿权，与本案不是同一法律关系，应当予以驳回；对原告主张的补交房款违约金有异议，原告主张该违约金的前提应是主管部门对涉案房屋作出具体建筑面积登记后，再于合理的时间内方可向被告主张；对原告主张的律师费7000元有异议，涉案合同对支付律师费并无约定，请求予以驳回。 本院对原告提交的居民身份证、商品房买卖合同、现金存款凭证、收据、协议书、合浦县公诚房地产测绘队测绘成果报告书、住宅专项维修资金专用收据、邮件单据、函件、投递情况、委托代理合同、建设工程规划许可证审批单、建设工程竣工规划验收合格单、商品房预售许可证、不动产发票、合房预合浦字第017774号预告登记证书、桂（2019）合浦县不动产权第0027179号不动产权证书等证据组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，可以作为本案定案依据。对有争议的证据，本院将综合全案证据，作为定案参考依据。 综合本案证据及依据庭审笔录，本院认定事实如下：2010年9月26日，经合浦县建设局审批同意原告在合浦县口处建设商住楼。2013年10月7日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买位于合浦县房屋一套。合同约定该商品房建筑面积为138.76平方米，单价为2830元/平方米，共计房款392691元，二被告选择银行按揭贷款方式付款。2013年10月9日，二被告支付给原告购房首付款118691元。2013年11月22日，因二被告征信问题无法在银行贷款，双方经协商后签订《协议书》一份，约定由原来的按揭付款方式改为分期付款方式，房款总价392691元，三年利息16599元，合计409290元，分6期向原告支付购房款，2013年10月7日付首付118691元；2013年11月22日付第二期64000元；2014年1月20日付第三期46599元；2014年11月30日付第四期60000元；2015年11月30日付第五期60000元；2016年11月30日付第六期60000元，并约定每逾期一日，二被告需支付原告违约金为交付房款的千分之三，直至还清所有房款为止原告才把房产证原件给予二被告。2013年12月2日，原告交付涉案房屋给二被告使用。2014年9月22日，原告取得合浦·盛泰苑商住楼的商品房预售许可证。2015年11月30日，二被告在支付原告第五期房款50000元后，拒绝支付剩余购房款70000元。2017年9月20日，合浦县住房和城乡规划建设局对涉案工程进行验收。2019年7月23日，原告代二被告向合浦县住房和城乡建设局交存住宅专项维修资金2940元。2019年7月25日，原告将涉案房屋登记至己方名下，证载建筑面积为147平方米。2019年9月8日，原告委托广西谦言律师事务所律师陈玉梅为本案诉讼代理人，并支付律师代理费7000元。2019年9月10日，因涉案房屋合同约定面积与产权登记面积有差异，原告以全球邮政特快专递的方式向被告寄达《结算房款通知书》，要求二被告在接到通知之日起15日内补交房款23319.2元，二被告于同年9月11日签收该通知书。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当依照合同约定履行义务。原告瑞泰房地产公司取得房屋预售许可证，具有房屋预售资格，二被告与原告瑞泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，不违反国家法律的强制性规定，本院予以确认其效力。双方均应依照合同约定的条款履行义务，二被告应支付购房款70000元给原告，原告亦应当为其办理权属登记。被告张均营因征信问题不能贷款与原告补充签订了《协议书》，该协议约定将按揭付款方式变更为分期付款方式，是对《商品房买卖合同》的补充，是双方的真实意思表示，亦未违背原合同的目的，本院予以确认。被告盘春梅虽未在该协议上签字，但其已知悉丈夫张均营就剩余购房款支付方式已与原告协商一致，且已按协议约定与被告张均营共同履行还款义务数次，即使该协议书所规定的违约责任不能约束被告盘春梅，基于诚信原则，其也应受《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”所约束，二被告均应当依据协议约定分期支付购房款。付款期间届满后，二被告至今尚未支付完毕全部购房款，属于违约行为，应分别根据《商品房买卖合同》、《协议书》的相关约定承担违约责任。诉讼中，双方就违约金计算基数产生争议，涉案《商品房买卖合同》第七条约定逾期付款违约金以应付款万分之五计，而《协议书》表述的违约金则为交付房款的千分之三。本院认为，当事人对补充协议所使用的词句发生歧义时，应当按照通常的理解进行解释，即按照一个理性人的标准进行解释，《协议书》所约定的“违约金为交付房款的千分之三”，原告理解为已付房款的千分之三明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，被告支付房款金额越大则负担违约金越高，不利促成双方交易目的，结合《商品房买卖合同》中关于违约金计算基数的相关约定，基于合同整体性考虑，此处理解为应付房款为违约金计算基数更符合常理。因此，原告主张的违约金应以应付金额为基数，按年利率6%自逾期之日起计算，具体计算为：1、以应付房款10000元为计算基数，按年利率6％，从2015年11月30日计至还清款日止；2、以应付房款60000元为计算基数，按年利率6％，从2016年11月30日计至还清款日止。原告在办证过程中，为二被告依法代缴住宅专项维修资金2940元，依合同约定也应当由二被告支付，故本院对原告诉请要求二被告支付住宅专项维修资金2940元的主张予以支持。关于二被告应否补交房款23319.2元及利息的问题，二被告于庭审中对应补交房款23319.2元并无异议，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，自出卖人通知买受人结算房款之日起15日内双方结算，逾期一日，违约方按应补或应退款的万分之三向守约方支付违约金。本案中，原告虽有结算通知，但其结算依据为《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》，而非合同约定的不动产登记证书，庭审中原告首次向二被告出示涉案房产的不动产登记证书，至此原告作为出卖人才完全履行《商品房买卖合同》第五条确定的通知义务，二被告应当在本案生效判决确定的履行期限内补交购房款23319.2元，现因逾期尚未实际发生，原告可待逾期实际发生后另案主张违约金。关于二被告应否支付原告律师费7000元的问题，因双方合同并未约定该项费用，且非实现本案债权所必须发生的费用，故本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告张均营、盘春梅应向原告合浦瑞泰房地产开发有限公司支付购房款70000元及逾期付款的违约金（违约金计算：1、以应付房款10000元为计算基数，按年利率6％，从2015年11月30日计至还清款日止；2、以应付房款60000元为计算基数，按年利率6％，从2016年11月30日计至还清款日止）； 二、被告张均营、盘春梅应返还住宅专项维修资金2940元给原告合浦瑞泰房地产开发有限公司； 三、被告张均营、盘春梅应向原告合浦瑞泰房地产开发有限公司补交购房款23319.2元； 四、驳回原告合浦瑞泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，限义务人于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期不履行的，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。 本案案件受理费3343元，适用简易程序审理减半收取1671.5元，由原告负担467.5元，由二被告共同负担1204元。受理费原告已预交，二被告在清偿上述债务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 张宗显 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 杨均国 代书记员 吴绍伟