山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7899号上诉人（原审原告）：王兰兰，女，1959年4月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄文晋，山东大明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东美嘉园物业服务有限公司长清分公司，住所地济南市。负责人：吴立胜，总经理。委托诉讼代理人：庄欠峰，山东千越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东三泽置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴立春，总经理。委托诉讼代理人：庄欠峰，山东千越律师事务所律师。上诉人王兰兰因与被上诉人山东美嘉园物业服务有限公司长清分公司（以下简称美嘉园物业长清分公司）、被上诉人山东三泽置业有限公司（以下简称三泽置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院(2018)鲁0113民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王兰兰上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四项；2.美嘉园物业长清分公司免除王兰兰xx区大学城xx步行街x号楼x层xx号商铺自2016年6月17日至本案判决生效之日止的物业费；3.美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司赔偿王兰兰的租金损失：自2016年6月17日至2018年9月30日期间为22524元；自2018年10月1日起至本案判决生效之日止期间按14.25元/天计算；4.本案鉴定费用4100元和其他诉讼费用由美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、关于三泽置业公司的民事责任。一审判决中遗漏了一条重要的现场信息，即涉案房屋和上一层房屋并不像其他房屋一样，涉案房屋楼上楼下房屋的位置、朝向不对应，甚至楼内的走廊都不对应，在没有建设图纸的情况下，虽然早就知道了涉案房屋漏水的原因系上一层房屋向下排水，但要找到楼上漏水的房屋却并非易事。一审现场勘查时，即使是在三方当事人均在场陪同的情况下也在楼上楼下找了好几圈。直到把维修的工人找来，才找到了楼上漏水的地方。涉案房屋漏水问题长时间未解除，除物业公司不作为外，查找困难也是一个重要原因。根据《济南市物业管理办法》第十一条、第十二条的规定，一审时，王兰兰曾要求美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司提供建设图纸，并说明这根管道的用途，一审也曾责令美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司提供，但美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司并未提供。因此，作为建设方的三泽置业公司和作为物业管理方的美嘉园物业长清分公司都应当承担责任。二审中，王兰兰在涉案楼房4层看到一份三泽置业公司于2016年9月29日制作的通知书及公示牌，其上边的内容证明整个4层的产权均属于三泽置业公司，三泽置业公司作为涉案房屋的建设单位，对于通风管道的设置显然是明知的。二、关于租金损失。一审认定涉案漏水事故发生两年多才解决，与王兰兰未能采取有效途径防止损失扩大有关，应承担一定责任，对涉案房屋因漏水造成的租金损失，由美嘉园物业长清分公司承担80%，王兰兰承担20%。王兰兰不予认可。涉案房屋的漏水原因查找困难，王兰兰力不能及，且漏水的位置不在王兰兰的房间内，而是在他人的房间内。漏水的原因虽消除了，但在修复完成之前，王兰兰损失仍然继续发生。一审也认定因漏水造成房屋损毁，无法使用，必须进行修复。在一审诉讼期间，美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司对王兰兰的损失有异议，因此，王兰兰只有保留现状，等待法院委托鉴定。鉴定结果出来后，美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司仍然有异议，王兰兰只有等待一审判决生效后，才能着手修复房屋。在此期间，王兰兰的损失仍然继续，责任应由美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司承担。三、关于物业费。一审认定涉案物业服务合同没有约定王兰兰可以免交物业费的情形，王兰兰要求免除涉案漏水事故发生之日至本案判决书生效之日止的物业费，不符合合同约定，也不符合合同权利和义务对应的原则，王兰兰不予认可。王兰兰认为，合同权利和义务对应的原则应是合同双方均全面履行自己的合同义务。在本案事故发生前，王兰兰并未拒交物业费。本案事故发生后，美嘉园物业长清分公司拒绝履行自己的义务，给王兰兰造成损失，其要求王兰兰向其缴纳物业费没有依据。四、关于鉴定费和诉讼费用的负担。根据《诉讼费用缴纳办法》及《诉讼费用计算表》的相关规定，二审上诉费用应为50元，一审却收取了812元。且一审判决美嘉园物业长清分公司赔偿鉴定费3300元，不符合责任过错原则。本案因为美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司的过错造成的，应当由其负担全部诉讼及鉴定费用。五、一审对涉案房屋进行了现场勘查，王兰兰也才通过此次现场勘查知道了涉案房屋的现状及漏水的原因。三方当事人对相关的勘查结果均无异议，但一审在判决中却只字未提，属于认定事实不清。另，一审认定肇事房屋属于“上一层”也是不对的，应当是“上两层”。六、美嘉园物业长清分公司和三泽置业公司在一审中虚假陈述，应予制裁。美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司辩称，1.一审认定三泽公司不承担责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审认定漏水事故的发生是由于“管道”漏水，和房屋的质量无关。三泽置业公司2006年出售该商铺，质量合格，出售至漏水事故发生已经过十余年，商铺的保修期早已过期，三泽置业公司对漏水事故无保修责任。一审判决美嘉园物业长清分公司承担80%租金损失，无事实和法律依据，应予改判。涉案商铺自2016年6月17日发生漏水事故后，美嘉园物业长清分公司及时提供了维修服务，之后房屋未出现漏水情况。王兰兰可取得2016年6月18日之后美嘉园物业长清分公司提供维修或者房屋仍出现渗水的相应证据，但王兰兰均未提供。在此情况下，一审将证明修复完毕的举证责任全部分配给美嘉园物业长清分公司，显属不公。且涉案商铺未能出租的真实原因系整体市场环境恶化，周边商铺均空置。王兰兰应举证证明商铺有出租的市场机会，是漏水事故导致商铺未能出租，且修复房屋和法院判决没有因果关系，王兰兰修复房屋，无需等待判决结果。2.一审认定王兰兰应缴纳物业费，适用法律正确，应予以维持。涉案房屋出现漏水事故后，美嘉园物业长清分公司立即提供了维修服务，努力履行了合同义务，王兰兰应缴纳物业费。3.关于漏水原因，美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司认可一审勘验及判决结果。对于4层是否为三泽置业公司所有，需要庭后核实。综上所述，请求驳回王兰兰的诉讼请求。王兰兰向一审法院起诉请求：1.免除商城xx商铺自2016年6月以来的物业费；2.要求美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司赔偿损失40500元；3.要求美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司消除安全隐患，恢复原状；4.诉讼费用由美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司承担。诉讼中，王兰兰变更诉讼请求为：1.判令美嘉园物业长清分公司免除王兰兰的xx区xx科技园xx步行街x号楼x幢xx商铺自2016年6月17日至本案判决书生效之日止的物业费；2.美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司赔偿王兰兰xx区xx科技园xx步行街x号楼x幢xx商铺修理费3594元；3.美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司赔偿王兰兰租金损失，自2016年6月17日至2018年9月30日期间为22524元，此后至本判决生效之日止，按每天14.25元计算；4.美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司赔偿王兰兰鉴定费4100元；5.诉讼费用由美嘉园物业长清分公司、三泽置业公负担。一审法院认定事实：1.王兰兰涉案房屋的来源及基本状况。2006年4月8日，三泽置业公司与王兰兰签订商品房买卖合同一份，王兰兰在三泽置业公司处购买商业用途的房屋一套。该合同关于保修责任约定：在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用有购买人承担。该合同还约定：该房屋所在楼宇的屋面使用权由出卖人或物业管理公司统一管理使用；买受人应当在办理房屋交接手续时与出卖人委托的物业管理公司签订物业管理协议。王兰兰涉案房屋已经办理房产登记，济南市房产管理局于2008年3月15日向王兰兰颁发了济房权证长字第xxx号房权证，该证记载：房屋所有权人为王兰兰，房屋座落xx区xx科技园xx步行街x号楼，幢号x，房号xx，建筑面积22.47平方米，用途为商业。2.王兰兰与美嘉园物业长清分公司之间的物业服务合同。2006年8月26日，王兰兰与三和公司签订物业服务协议一份，约定：物业管理服务项目及内容，……房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，包括上下水管道、落水管……；业主或使用人的权利和义务，……不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装修等原因确需合理使用的，应事先书面通知物业公司，经书面批准后，方可使用，使用完毕后，应在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿……；物业公司的权利和义务，……当业主、使用人装修房屋时，与其签订房屋装饰装修管理协议，并按有关规定进行管理，按照有关规定使用维修基金进行房屋公共部位及公共设施的维修及养护管理……，定期对房屋设施设备状况进行检查，及时排除不安全隐患和险情……；收费管理，物业管理服务费，每月每平方米3元，……物业保修期内的保修费用由保修单位负责，保修期满后，公用部位、公用设施维修保养费用，按照谁受益谁付费的原则承担，共用部位或公共设施等保修期满后如人为损坏，当事人须自行修复或赔偿相关费用……。美嘉园物业长清分公司认可，该物业服务协议现在由美嘉园物业长清分公司与王兰兰履行。3.漏水事故的发生、对涉案房屋造成的损坏，以及漏水原因的消除。王兰兰提交9张照片，证明漏水的事实、原因、房屋损坏情况以及美嘉园物业长清分公司工作人员检查漏水情况的事实。本案审理过程中，一审法院于2018年9月20日组织双方当事人到现场勘验，现场情况与照片反映一致。涉案房屋上一层房屋内有一管道直通楼顶，因该管道损坏，导致楼顶的雨水通过该管道排入涉案房屋上一层房屋，并进一步通过上一层房屋地面的管道口排入涉案房屋，造成涉案房屋损毁。现场勘验时，美嘉园物业长清分公司已经将上一层房屋地面的管道口用水泥封堵。王兰兰认可自法院组织现场勘验后，至今未再发生漏水事故。王兰兰、美嘉园物业长清分公司均认可，发生涉案漏水的时间为2016年6月17日。本案当事人提交的现有证据无法认定漏水管道的性质以及用途，也无法认定该管道何时开始存在。美嘉园物业长清分公司陈述，漏水的管道不是物业公司安装，而是王兰兰上一层房屋使用人安装的空调排水口，但未能提交证据证明，并明确表示无法提供上一层房屋使用人的身份信息。美嘉园物业长清分公司主张，漏水事故发生后几天内就已经修复完毕，但未能提供证据证明。根据举证责任的分配，以及一审法院组织当事人现场勘验的时间，一审法院认定，美嘉园物业长清分公司修复完毕的时间为2018年9月。4.王兰兰对涉案房屋的出租使用情况。2015年8月24日，王兰兰与李某签订商铺租赁合同，王兰兰将涉案房屋出租给李某使用，租赁期限2015年8月25日至2016年8月24日，年租金18000元。2016年7月25日，双方终止履行租赁合同，王兰兰退还李某2016年6月至8月租金3500元。王兰兰主张，系因漏水事故导致房屋无法使用而终止租赁合同。本案审理过程中，涉案房屋仍处于闲置状态。5.涉案房屋损坏造成的相关损失。本案审理过程中，经王兰兰申请，一审法院委托济南万通价格评估有限公司对相关损失作出济南万通价评字（2018）第WT1102-1号评估报告，评估意见：标的房屋自2016年6月17日至2018年9月30日期间的租赁费评估金额22524元；标的房顶棚、墙壁、地板、电灯修缮所需费用在评估基准日时的评估价值为3594元。王兰兰支付鉴定费4100元。该评估程序合法，评估意见符合涉案房屋实际情况，一审法院予以采信。一审法院认为，涉案物业服务合同系合同当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。王兰兰、美嘉园物业长清分公司均认可现在系由双方在履行该合同，则双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，同时也享有合同约定的权利，双方的权利和义务是相对应的。王兰兰作为业主，应当按照物业服务合同约定交纳物业费，相应的，正因为王兰兰履行交纳物业费的义务，才享有美嘉园物业长清分公司提供物业服务的权利，并享有在美嘉园物业长清分公司未尽完善的物业服务时要求违约赔偿的权利。涉案物业服务合同没有约定王兰兰可以免交物业费的情形，因此，王兰兰要求免除涉案漏水事故发生之日至本案判决书生效之日止的物业费，不符合合同约定，也不符合合同权利和义务对应的原则，一审法院不予支持。发生本案漏水事故的直接原因系涉案房屋上一层管道损毁造成。根据物业服务合同约定，美嘉园物业长清分公司对共用设施、设备负有维修、养护、运行、管理、定期进行检查、及时排除不安全隐患和险情的义务。因此，因涉案管道漏水给王兰兰造成的损失，美嘉园物业长清分公司应承担赔偿责任。即使如美嘉园物业长清分公司所述，涉案漏水管道是王兰兰上一层房屋使用人安装的空调排水口，根据物业服务合同约定，当业主、使用人装修房屋时，应与美嘉园物业长清分公司签订房屋装饰装修管理协议，美嘉园物业长清分公司对该漏水管道的安装、使用仍然负有管理责任。因该管道漏水给王兰兰造成的损失，美嘉园物业长清分公司同样应承担违约责任。经技术鉴定，涉案房屋顶棚、墙壁、地板、电灯修缮所需修理费为3594元，该费用美嘉园物业长清分公司应当赔偿。涉案房屋的用途为商业，王兰兰可以基于出租等获得房屋收益，漏水事故发生前，该房屋也是出租给他人使用。自涉案漏水事故发生至今，该房屋闲置的事实属实，王兰兰主张该期间存在租金损失，一审法院予以采信，但因漏水造成的租金损失期间，应自2016年6月17日发生漏水事故起至2018年9月漏水原因消除之日止。根据案件实际情况，一审法院酌定，涉案房屋因漏水造成的租金损失期间自2016年6月17日起至2018年9月30日止。经技术鉴定，该期间租金为22524元。美嘉园物业长清分公司主张，如果美嘉园物业长清分公司拒绝维修，王兰兰也应当自行维修，不应扩大损失。该主张符合常理，涉案漏水事故发生两年多事故原因才予消除，与王兰兰未能采取有效途径防止损失扩大有关，应承担一定责任，根据案件实际情况，一审法院酌定，对涉案房屋因漏水造成的租金损失22524元，由美嘉园物业长清分公司承担80%，王兰兰承担20%；另，王兰兰支付的鉴定费4100元，由美嘉园物业长清分公司赔偿王兰兰3300元。另，王兰兰要求三泽置业公司承担赔偿责任，无合同约定和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，案经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、山东美嘉园物业服务有限公司长清分公司于判决生效之日起10日内赔偿王兰兰房屋修理费3594元；二、山东美嘉园物业服务有限公司长清分公司于判决生效之日起10日内赔偿王兰兰2016年6月17日至2018年9月30日的租金损失18019.20元；三、山东美嘉园物业服务有限公司长清分公司于判决生效之日起10日内赔偿王兰兰鉴定费3300元；四、驳回王兰兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元，减半收取406元，由王兰兰负担90元，由山东美嘉园物业服务有限公司长清分公司负担316元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王兰兰提交证据1.三泽置业公司于2016年9月25日发出的《解除房屋租赁合同通知》，该通知张贴于涉案房屋的第4层；证据2.照片两张，拍摄的是三泽置业公司在涉案房屋的第4层安装的一块公示牌。证据1、2均证明三泽置业公司是第4层房屋的产权人.证据3.照片四张，是一审现场勘察时王兰兰拍摄的，证明在一审勘察时，涉案房屋修复刚刚完成。美嘉园物业长清分公司、三泽置业公司均质证认为，对证据1的真实性需要核实，对房屋产权人是三泽置业公司没有异议。对证据2的真实性需要核实，对证明目的没有异议。对证据3的真实性无法核实，对证明目的不予认可。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审认定美嘉园物业长清分公司在实施物业服务过程中存在过错，对王兰兰的损失承担部分责任，并按照过错程度在当事人之间酌情分配了损失承担比例，并无不当。物业服务具有整体性、长期性和综合性，本案中所体现的物业服务问题并不代表整体物业服务质量，未有证据证明美嘉园物业长清分公司所提供的物业服务存在严重瑕疵，且王兰兰的损失已经在本案中得到弥补，因此王兰兰要求免除交纳物业费义务的诉讼请求，一审法院未予支持，并无不当。王兰兰要求三泽置业公司承担赔偿责任，但未提供有效证据证明其主张，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，王兰兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人王兰兰负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十一月十五日书记员  盖玉滢