福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4783号 上诉人（原审被告）：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇兴紫路58号。 法定代表人：陈芳梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王天成，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪德琨，福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴小莉，女，1984年10月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人泉州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称世茂瑞盈公司）因与被上诉人吴小莉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世茂瑞盈公司上诉请求：撤销原判，驳回吴小莉对世茂瑞盈公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、世茂瑞盈公司并未拒绝交房。首先，世茂瑞盈公司并未委托物业服务中心办理交房手续。交房手续是业主跟世茂瑞盈公司办理，物业人员只是协助提供服务。其次，世茂瑞盈公司一直希望并要求业主尽快办理房屋交接手续，但业主认为如果交房了，就是承认讼争房屋符合交付条件，所以一直拒绝办理交房手续。再次，吴小莉提交的视频资料无法体现世茂瑞盈公司拒绝交房。该视频资料没有物业人员拒绝交房的任何言语，相反的视频可以体现是业主不愿意配合办理交房。视频露脸的就一个业主，不足以认定所有业主都被拒绝交房。最后，世茂瑞盈公司与物业服务企业并非同一主体，原审判决以物业服务企业与个别业主的争议推定世茂瑞盈公司拒绝交付房屋缺乏依据。二、原审判决认定案涉《合同补充协议》第五条第1项、第4项为无效条款，适用法律错误。案涉《商品房买卖合同》第八条第1项约定的四方验收及消防验收属于交付的法定条件，第2、3项生活给排水、用电、燃气等设施达到设计要求和小区内部公共配套建筑、基础设施按规划要求建设完成属于法定条件之外的更高要求，且不一定影响交付，应当允许当事人通过进一步的约定予以规制。补充协议第五条第1项约定案涉房屋所在楼幢依法取得四方竣工验收报告、竣工规划验收合格证及消防验收合格意见即视为已办妥有关竣工验收手续，具备合同正文约定的交付条件；第4项约定因案涉房屋所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约。同系列之前的案件，二审法院认为，世茂公司未提供证据证明诉争商品房所在地块燃气管道未连接城市主管网系因市政道路未能按期竣工所造成，应承担举证不能的不利后果，二审法院未否定上述约定的效力。一审中，世茂瑞盈公司提供了福建省高级人民法院案情基本一样的判例，省高院对此意见明确，该约定有效。三、案涉房屋于2016年通过竣工验收合格、消防验收合格和规划验收合格，管道燃气设施于2016年达到设计要求条件，符合合同约定和法定的交付条件。通过四方验收、消防验收合格后，案涉房屋即已具备法定交付条件和正常使用居住的条件，即使存在管道燃气非因出卖人原因未能及时通气的情况，也仅构成细小的瑕疵，案涉房屋仍符合法定的交付条件。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：“该商品房所在建筑物……管道燃气……等设施达到设计要求条件”。案涉房屋所属楼宇《竣工验收报告》中明确载明：“燃气工程已完成设计图纸文件所含项目；燃气工程评定等级为合格。”燃气工程施工方晋江新奥燃气有限公司于2018年8月27日出具的《证明》载明，案涉房屋所属楼宇已于2016年完成立管安装和户内挂表，符合设计图纸要求。2016年底管道燃气已达到设计要求条件，符合合同约定的交付条件。补充协议约定：“出卖人交付时完成该商品房所在楼宇范围内的……管道燃气……等设施达到设计要求条件”。该约定将范围限定于商品房所在楼宇范围内，楼宇范围外市政大配套工程的施工建设，出卖人无法也没有义务保证其能够顺利完工。案涉房屋的管道燃气未能及时通气系市政道路建设导致城市燃气管网迟迟未能完工所致，根据补充协议约定，不视为出卖人违约。世茂瑞盈公司已按照《商品房买卖合同》中吴小莉提供的地址寄送了《交房通知书》，告知吴小莉房屋交付交接事宜，根据合同约定，应视为案涉房屋已完成交付。 吴小莉辩称，一、世茂瑞盈公司在一审庭审过程中承认其委托物业中心办理交房，其在二审中又予以否认，违背诚信原则。吴小莉到物业中心交房时，因物业中心从中自行设置交房条件，导致吴小莉未能顺利办理交房手续。二、房屋主体与配套的水电气等设施设备均属于房屋交付的内容，是一个整体概念，房屋主体和配套水电气等设施设备均符合交付条件是正常使用房屋的基本前提。世茂瑞盈公司主张逾期交付房屋主体与其他设施存在不同的违约责任缺乏依据。三、基于燃气管道及其他燃气设施属于法律规定必须经过专项验收的项目，未经验收不得交付使用，案涉房屋中燃气设施至今未经过专项验收，不符合法律法规的强制性规定，不符合交付条件。世茂瑞盈公司提供的验收文件中并没有晋江新奥燃气有限公司出具的关于燃气设施设计、施工的验收意见，没有验收的专业人员签名或公司签章，没有晋江新奥燃气有限公司出具符合福建省住房和城乡建设厅规定的《住宅小区配套管道燃气工程专项验收报告》。燃气工程验收标准是《城镇燃气设计规范》、《城镇燃气输配工程施工及验收规范》、《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》，而非世茂瑞盈公司列出的《给排水与采暖工程施工工艺标准》。《给排水与采暖工程施工工艺标准》里面不涉及任何关于燃气工程的标准，该标准仅适用于给排水系统的验收。故尽管世茂瑞盈公司在《工程质量评定》中列入了“燃气工程”的字样，但燃气工程并未实质上通过验收。案涉房屋至今不满足《建筑法》、《城镇燃气管理条例》、《福建省燃气管理条例》等法律法规规定的强制性交付使用条件。四、本案《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，补充约定不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，排除买受人权利的内容，一审法院认定相关条款无效适用法律正确。 吴小莉向一审法院起诉请求：世茂瑞盈公司向吴小莉支付自2017年1月1日起至实际交房之日以3374558元为基数按日万分之二计算的逾期交房违约金（截至起诉之日，违约金暂计492600元）。 一审法院认定事实：1.2015年2月13日,吴小莉、世茂瑞盈公司签订诉争房屋的《商品房买卖合同》及附件；2.购房款已交付完毕；3.合同约定的交房时间为2016年6月30日；4.吴小莉、世茂瑞盈公司尚未办理诉争房屋的交接手续，吴小莉尚未占有使用该房屋；5.诉争房屋所在小区的燃气管道与市政管道于2018年9月12日连接通气。世茂瑞盈公司于2014年12月31日取得商品房预售许可证。案涉房屋所在地块直至2018年9月12日才具备燃气通气条件。世茂瑞盈公司至今未将案涉房屋交付吴小莉使用。吴小莉艺于2019年1月17日提起诉讼。 一审法院认为，吴小莉、世茂瑞盈公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。关于案涉房屋是否符合交房条件及是否已交付，本案《商品房买卖合同》系使用原福建省建设厅、原福建省工商行政管理局共同制定的《商品房买卖合同示范文本（2007版）》签订的（合同），合同示范文本内容系为了平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务以及保障买受人的权益而拟定的，买卖双方均应严格予以遵守执行。《商品房买卖合同》第八条关于交付条件约定：“出卖人应将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水用电、管道燃气…等设施达到设计要求条件；3.…”，约定内容与示范文本关于交付条件的内容相同，但附件六《合同补充协议》第五条第1项“该商品房所在楼幢依法取得建设单位、监理单位、施工单位及设计单位四方竣工验收报告、《晋江市建设项目竣工规划验收合格证》及消防验收合格意见即视为出卖人已办妥有关政府部门各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件”、第4项“如因该商品房所在地块建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约，并由买受人自行向有关责任单位主张权利”的约定并非示范文本原有内容，而是世茂瑞盈公司预先拟定，适用于该楼盘所有买受人，属于格式条款。上述内容免除了提供该条款一方即被告的责任，故依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，依法认定上述第1、4项为无效条款。关于管道燃气方面，世茂瑞盈公司提供相关证据虽可证明案涉房屋所属楼宇已于2016年5月26日前完成立管安装和户内挂表，但根据《商品房买卖合同》第八条对交付条件与期限的约定，以及居民基本生活要求，并结合本地区司法审判决实践，供水、供电、供气等必要居住条件属于商品房交付条件，而案涉房屋所在地块直至2018年9月12日才具备通气条件；且若遇强降雨时，案涉房屋门口仍有较严重的淹水情况，导致吴小莉无法正常的居住使用，故此时案涉房屋仍不符合交付条件，世茂瑞盈公司向吴小莉发出的交付通知，即2016年12月28日、2017年1月10日、2019年1月16日向吴小莉发出的交付通知不产生效力。关于逾期交房违约金，根据双方合同约定，世茂瑞盈公司应支付吴小莉自2017年1月1日起至实际履行交房义务之日止按照3374558元的日万分之二计算的逾期交房违约金。世茂瑞盈公司至今未将案涉房屋交付吴小莉使用，应承担逾期交付的违约责任。吴小莉的诉讼请求，于法有据，应予支持。世茂瑞盈公司关于其已全部履行交房义务，与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付吴小莉自2017年1月1日起至实际交房之日按照3374558元的日万分之二计算的逾期交房违约金。 二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴小莉一审提交的视频资料，视频中与物业工作人员交涉的人员并非本案当事人，视频资料不足以证明案涉房屋系是物业公司设置条件导致无法交房的事实。一审中世茂瑞盈公司提交的泉州紫帽霞茂路（对山路-兴紫大道）中压干线燃气管道竣工报告可证实案涉房屋所在楼盘外围燃气管道于2018年5月12日竣工验收。吴小莉提交一份业主为何子龙的房屋交付及办证提示函，陈述世茂瑞盈公司向其送达的交房通知内容与该提示函一致，本院要求世茂瑞盈公司在调查后三日内对提示函内容进行核实并出具书面回复，世茂瑞盈公司未提供证据证明其交房通知内容也未在指定期限内进行回复，视为其对该提示函内容无异议，对该提示函内容予以确认，该提示函载明业主应在收到交房通知后3日内至物业服务中心办理交房手续。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方签订合同附件六第八条第2项约定：“商品房所在项目范围内的道路、室外照明、消防、环卫等配套设施及公共设施和园林绿化工程的交付，由出卖人根据开发进度分期分批建设和/或待项目整体完工后交付使用的，以项目整体交付时间为准。无论产权证注明的房屋用途为何，出卖人不承担除本合同约定的配套设施以外的任何义务。”第3项约定：“出卖人交付时完成该商品房所在楼宇范围内的生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，但非因出卖人原因导致的或部分须待整个小区整体完工并通过验收后方可交付使用的配套设施及公共设施除外”，虽然合同附件六第八条第1项约定案涉房屋经四方验收，消防验收，取得竣工验收合格证即视为符合合同约定的交付条件确实缩减了主合同的交付条件，但第八条第2项、第3项又对公共设施、园林绿化、给排水、用电等配套设施的交付要求作出了相应的约定，综合第八条第1、2、3项内容，第八条第1项约定并不存在免除出卖人责任，加重买受人义务的情形，应认定为有效。第八条第4项约定中因市政大配套未建成或未投入运营，导致区划内基础设施及公共配套不具备使用条件的，不视为出卖人违约的内容，不属于免除出卖人责任、加重买受人义务的情形，应为有效，而由买受人自行向有关部门主张的内容，免除了出卖人的责任，加重了买受人的义务，且明显不合理，应认定为无效。双方签订的合同及相关附件的其他内容合法有效，双方应按约定切实履行。通气是案涉房屋交付的必要条件，案涉房屋所在楼盘至2018年9月12日具备通气条件，世茂瑞盈公司在具备通气条件后的交付通知方为有效。相关燃气市政配套于2018年5月12日竣工验收，世茂瑞盈公司未提供证据证明2018年5月12日至2018年9月12日期间未能通气其具有免责事由，故应认定应案涉房屋至2018年5月12日起具备交房条件。根据合同附件六第十三条约定，出卖人以特快专递送达书面文件的，投邮后2日视为送达，世茂瑞盈公司未提供证据证明吴小莉的实际签收时间，本案交房通知到达吴小莉的时间应认定为2019年1月18日。合同附件六第九条有关买受人同意给予6个月的宽展期，若发生可据实顺延的情形，宽展期亦据实顺延，超过宽展期6个月交房，出卖人应予宽展期届满次日起至通知确定的交房首日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。根据上述约定，世茂瑞盈公司应在相关燃气市政配套竣工验收次日即2018年5月13日履行交房义务，世茂瑞盈公司于2019年1月16日按合同载明地址向吴小莉通过EMS邮寄交房通知，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。世茂瑞盈公司通知业主于收到交房通知之日起三日内到物业服务中心交房，则通知确定的交房首日为收到通知的次日，世茂瑞盈公司支付逾期交房违约金的截止日期为通知送达之日即2019年1月18日。世茂瑞盈公司应支付吴小莉自2018年5月13日起至2019年1月18日按照3374558元的日万分之二计算的逾期交房违约金169403元。（3374558元×0.0002×251天） 综上所述，世茂瑞盈公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初1449号民事判决； 二、泉州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付吴小莉逾期交房违约金169403元； 三、驳回吴小莉一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8689元，由吴小莉负担5001元，多预交的3688予以退回，由泉州世茂瑞盈置业有限公司负担3688元，应在本判决生效后五日内缴交;二审案件受理费8689元，由泉州世茂瑞盈置业有限公司负担3688元(多预交的受理费5001元予以退回)，由吴小莉负担5001元，应在本判决生效后五日内缴交。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十一月二十八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。