文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初22325号原告：张杰，男，汉族，1981年11月25日出生，住重庆市渝中区。被告：重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区显丰大道10-62-1-1号，统一社会信用代码91500106450440943J。法定代表人：陈小林，总经理。委托诉讼代理人：刘利，男，重庆市江宇物业管理有限公司员工。原告张杰与被告重庆市江宇物业管理有限公司（以下简称“江宇物管公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张杰，被告江宇物管公司的委托诉讼代理人刘利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰向本院提出诉讼请求：1.在业主大会通过前停止对占用公共路段停车的收费；2.对前期已收取的费用进行公示；3.鉴于物业的服务瑕疵，原告要求降低前期物业管理服务合同内约定的物业收费标准，由每月每平方1.4元的物业服务费降至每月每平方1元的物业服务费。事实与理由：重庆市渝中区菜袁路168号江屿朗廷小区物业占用公共路段停车，并按照小区室内停车场违规收费，侵害业主合法权益。根据《重庆市物业管理条例》第六十四条规定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。物业占用公共区域停车无任何手续已经违规，要求立即停止收费，并对前期已收取的费用进行公示。被告将收费停车位和公共区域混合收费，侵犯了业主的权益。被告将所有的责任推给部分业主，没有尽到自己的管理责任，原告要求被告对停车位进行区分收费。被告江宇物管公司辩称，原告所述被告占用公共区域收费不属实。被告是按照停车收费管理办法对小区室内停车场进行停车收费，未对占用公共路段、场地停车的车辆进行收费，因此不存在对该笔费用进行公示的问题。目前被告执行的收费标准是，车辆进小区后半小时内不收费，超过半小时按照2元/小时进行收费，12小时以内收10元，24小时以内收20元。被告从未收取过过路费，也没有收费标准。公共区域停放车辆的现象，被告一直在告知和制止，已经尽到了被告的物业服务管理职责。小区一共有19栋楼、1700多个正规车位，住户大概有4000余户。现已售正规车位几十个，已出租正规车位800余个，剩下的正规车位用于临停。但是小区的业主为了图方便，经常在小区的道路上随意停车，被告工作人员多次以各种方式制止和打招呼，但仍有业主和外来人员乱停乱放。物管公司经常去给违规停放的车辆张贴规劝告知其驶离的便条，发现很多违规停车的车辆就是月票车，就是业主为了图方便，乱停乱放。被告会加强车辆停放管理，也希望业主配合，原告起诉也是为了小区的环境管理。被告已经在公共区域的地上打桩，迫使车辆单向行驶，杜绝占道停车，制止一些乱停乱放的现象。但是小区内的某些区域，无法打桩，所以还是存在有时候业主车辆乱停放的问题。被告作为物业服务公司也没有执法权。原告称被告存在物业服务瑕疵，原告应当举证佐证，再由法院审查认定。经审理查明，张杰系重庆市渝中区菜袁路168号江屿朗廷小区业主，江宇物管公司系重庆市渝中区菜袁路168号江屿朗廷小区前期物业管理服务公司。2009年10月25日，江宇物管公司（甲方）与张杰、吴XX、李XX（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同第二条第3款约定：“甲方负责市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场（库）、路灯。”第二条第7款约定：“甲方负责交通秩序与车辆停放的管理。”第三条第1款约定：“停车库、休闲商业、游泳池、运动健身场馆、幼儿园、农贸市场、消防站、小型建筑房屋及天然附属设施等的所有权属建设单位所有；建设单位委托甲方进行管理与经营，甲方不得改变上述物业的使用功能；上述物业的使用属有偿服务范畴，业主或物业使用人在上述物业消费的，应当支付相应费用。”第三条第2款约定：“乙方使用停车场（库）车位的，应向甲方交纳相关费用。使用人与甲方应当签定书面《停车管理服务协议》，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务和责任。”第四条约定：“甲方提供的物业管理服务应达到以下的标准……七、交通秩序与车辆停放有序1、小区禁停车区域、道路等禁止停放车辆。2、所有进入甲方物业管理区域的车辆，均应按照制定的车辆管理规定、办法严格进行管理。”第十一条约定：“停车库（场）收费分别采取以下方式：1、停车库属于建设方所有，委托甲方管理，业主享有优先使用权。车位使用人暂按照车库350元/个·月的标准向甲方交纳车位租赁费（即办理的月票车位租赁费）。甲方从中提取一定比例的停车管理服务费。2、自行购置车库车位的，应按车位80元/个·月的标准向甲方交纳停车管理服务费。3、业主（使用人）未办理停车月票车位租赁的和来客来访临停车辆。均应按政府相关规定和标准，向甲方交纳临时停车费用。4、甲方经建设单位同意视情况变化可对月票车的收费标准作适当上浮。5、室外停车场的停车收费标准由甲方参照相关标准执行。”第十四条甲方应履行的义务第6款约定：“有义务向业主和物业使用人告之物业使用的有关规定，制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告和协助其处理。”2019年5月14日，张杰向渝中区政府信箱反映“渝中区菜园路江宇廊庭小区停车问题”，来信摘要：物业只有权力收取室内停车费，但是本小区物业将进入小区车辆也按照室内停车场标准收费。物业为了多收停车费对小区车辆乱停放完全是放任的态度，造成人车通行困难小区公共设施损坏。按照《重庆市物业管理条例》第六十四条规定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。按照此规定物业已经违法，希望有关部门进行管理。业主要求：1.占用公共区域的使用必须按照法规召开业主大会进行确定。2.物业立即停止对公共区域收取停车费，并对以前收取的公共区域停车费用进行公示。明确该费用为业主共有。3.物业应该履行物业管理合同规定的管理职责，管理好小区乱停车现象。重庆市渝中区人民政府2019年5月31日对该信件回复：同志，您好，您的来信已经收悉，我区高度重视，当即责成渝中区住建委办理，现将办理结果回复如下：渝中区住建委接信后万分重视，立即着手调查办理，经区住建委调查核实，情况如下：江宇朗廷小区道路连接肖家湾和菜袁路，大量非业主车辆为了节省时间从小区内通过，导致小区道路经常发生堵塞，甚至有车主不出小区，将车停在小区道路上的情况，业主意见大，经过物业公司与小区业主代表协商，最后形成了对过路车辆实施收费管理的制度，有效的限制了非业主车辆进出。小区C、B、D区均设置有车库，B区停车位大量空置，C、D区停车位已满，但C、D区新增车主为了图方便在小区道路上就近乱停乱放，影响消防安全和其他车辆的出行。物业公司秩序人员为制止车主的不当行为多次与车主发生矛盾，甚至被车主辱骂，街道、公安派出所以及消防部门曾多次参与协调处理，但仍屡禁不止。针对上述情况和反映人的诉求，我委向物业公司提出要求：一是完善管理制度，层层落实岗位职责，加强员工培训，提高管理和服务水平；二是加强管理和巡查，及时发现和处理存在的各种管理问题和安全隐患；三是加强与业主的沟通和协商，按照有关规定研究解决方案和措施；四是积极开展“公开承诺、协商互助、和谐共处”小区物业服务主题活动，按照规定定期公布代管的公共收益和开展的有关工作，让业主了解物业现状和物业管理工作开展情况，取得业主的理解和支持；五是对业主违反规定、影响安全的行为要及时劝阻和制止，对劝阻和制止无效的，要及时向有关部门报告。庭审中，原告向法庭提交了2019年5月8日、5月19日、6月25日、9月12日的照片，证明在江宇朗廷小区有车辆在公共区域随意停放的事实存在。被告向法庭提交了2019年7月24日、8月28日、9月25日的照片，证明江宇物业管理公司对在江宇朗廷小区公共区域随意停放的车辆有张贴告知驶离通知的事实存在。被告于庭审中向法庭提交了2019年8月21日的《温馨提示》（张贴在社区、物业公示栏），内容为：尊敬的小区业主/住户：为了创建和谐文明小区，共同营造良好的小区秩序，规范车库管理，物业客服中心提醒广大业主，为了大家生命财产安全，消防通道（小区所有主干道及车库出入口）严谨停车！请将您的爱车停放于小区车库车位上，请各位业主、住户相互告知，不便之处，敬请谅解！上述事实，有《前期物业管理服务合同》、图片、截图图片等证据以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《重庆市物业管理条例》第六十二条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。第六十三条规定，物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。第六十四条规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。本案审理过程中，原告张杰未向法庭举示确实充分的证据证明被告江宇物管公司在建筑区划内有在规划用于停放汽车的车位之外占用业主共有道路或者其他场地增设车位并收取停车费的事实存在以及对占用公共路段停车的车辆收取了停车费的事实存在，故本院对原告的第一项、第二项诉讼请求，不予支持。对原告要求降低前期物业管理服务合同内约定的物业收费标准，由每月每平方1.4元的物业服务费降至每月每平方1元的物业服务费的诉讼请求。在本案中，被告江宇物管公司提供的物业服务虽然出现了一些瑕疵，但根据服务过程及服务效果综合分析，还未达到严重影响业主生活的程度，可以判定服务瑕疵没有构成根本违约。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。同时应当指出，关于被告江宇物管公司设置的车辆出入及收费闸口位置是否合理的问题，被告作为江宇朗廷小区的物业服务企业，应当广泛征求小区业主以及业主委员会的意见，对小区业主提出的合理化建议应当予以采纳，并在此基础上合理设置车辆出入及收费闸口，以便更好地为小区业主提供服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张杰的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计40元，由原告张杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇一九年十一月五日法官助理 蒋雪琴书 记 员 余 峥