山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初155号原告：俞洋，男，1966年5月14日生，汉族，居民，住威海市环翠区。原告：俞哲，男，1970年4月10日生，汉族，居民，住威海市。两原告共同委托诉讼代理人:于泓泱，山东阔海大地律师事务所律师。被告：威海中天房地产有限公司，住所地文登区天福街道办事处米山路北、正棋路东。诉讼代表人：山东利得清算事务有限公司,该公司管理人。负责人：王海妍，总经理。委托诉讼代理人：谭已晓，山东利得清算事务有限公司职工。委托诉讼代理人：侯登辉，山东利得清算事务有限公司职工。原告俞洋、俞哲与被告威海中天房地产有限公司（以下简称“中天公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞洋、俞哲之委托诉讼代理人于泓泱、被告中天公司之委托诉讼代理人谭已晓、侯登辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。俞洋、俞哲向本院提出诉讼请求：一、请求确认威海市文登区龙都丽景居民小区1号楼1单元401室、403室，甲1号楼1单元401室，8号楼1单元1702室、1802室、1803室、2202室、2203室、2303室、2402室、2403室、403室，9号楼1单元401室、501室，9号楼2单元104室、105室，1304室、1404室、1405室、1505室、1704室、1705室、205室、303室、304室、305室，10号楼1单元1602室及10号楼2单元1806室、2006室共29套房产不属于破产财产，俞洋、俞哲对上述29套房产享有优先权；二、判令中天公司继续履行威海仲裁委员会（2015）威仲字第219号仲裁调解书，向俞洋、俞哲交付上述29套房产，并协助办理过户手续。事实与理由：2012年10月16日、2013年9月10日，俞洋、俞哲与中天公司分别签订了四份借款协议，协议约定中天公司向俞洋、俞哲借款四笔共计10000654元，中天公司以上述29套房产作借款抵押。借款到期后，中天公司未能清偿债务。2014年4月，俞洋、俞哲与中天公司对该项借款另签订了四份《债务清结及房屋赎回协议》，2015年5月签订《债务清洁及房屋赎回协议补充协议书》。2015年7月14日，威海市仲裁委员会（2015）威仲字第l29号调解书确认上述赎回协议及补充协议合法有效，在该协议的基础上签订的上述29套商品房买卖预售合同合法有效，俞洋、俞哲通过债务抵销的方式，已付清了29套商品房买卖预售合同项下全部购房款，要求中天公司交付房屋并协助办理过户手续。调解书生效后，中天公司未履行，俞洋、俞哲向威海市中级人民法院申请强制执行。2016年1月16日威海中院（2015）执一字第378号执行裁定书裁定因上述29套房屋不具备初始登记条件，待具备初始登记条件后，方可协助办理29套房产的所有权证书。2017年中天公司进入破产重整程序，俞洋、俞哲向管理人申报该29套房产享有消费者优先权，2018年12月管理人做出2-223号债权复审确认函，认为依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（二）项之规定，对俞洋、俞哲的消费者优先债权不予确认。俞洋、俞哲认为该法律依据适用于执行异议案件，并不适用于本案。管理人适用法律错误，故提起诉讼。中天公司辩称：中天公司于2017年6月6日进入破产程序，中天公司管理人依法代表被告参与诉讼，针对俞洋、俞哲的诉请，中天公司认为：1、依据物权法的相关规定不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。俞洋、俞哲虽然与中天公司之间形成了合同关系，但所有诉争房产俞洋、俞哲均未办理初始产权登记，俞洋、俞哲诉状上所主张的房产在中天公司进入破产程序后仍属于中天公司的债务人财产；2、俞洋、俞哲所依据的调解书并不具备产生物权变动的法律效力。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第七条、2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（二）项之规定，除了人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产和动产等案件作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书外，人民法院和仲裁委员会其余的生效法律文书均不直接发生物权变动的法律效力。俞洋、俞哲与中天公司之间的（2015）威仲字第219号仲裁调解书，仅是确认了双方间所签订的买卖合同合法有效，以及以俞洋、俞哲对中天公司的借款债权抵顶支付房款的事实，但该仲裁调解书并不属于上述司法解释中规定能够产生物权变动法律效力的法律文书，因此该调解书对诉争房产并不能产生物权变动的法律效力。两原告要求中天公司交付房产的法律文书与要求中天公司支付金钱债务的法律文书并无本质区别，在中天公司进入破产程序后，均应中止执行，债权人相应债权应按破产程序进行清偿；3、在破产程序中俞洋、俞哲对诉争房产并不具备相应的优先权。俞洋、俞哲主张的房产是否应当继续履行并且交付，要看俞洋、俞哲在破产程序中是否享有相应的优先权，其并非以居住为目的购买房产，中天公司也未将诉争房产交付给俞洋、俞哲，因此俞洋、俞哲在破产程序中并不享有优先于普通债权人的消费性优先权的地位，不应继续履行双方间的买卖合同。在俞洋、俞哲诉争房产中，部分房产在网签备案给俞洋、俞哲后，中天公司又将房产正常对外销售，可见中天公司将房产网签给俞洋、俞哲并非是将房产销售给俞洋、俞哲的意思表示。综上，请求驳回俞洋、俞哲的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：俞洋、俞哲为兄弟关系，2012年10月16日，中天公司与俞洋签订借款协议书一份，约定由中天公司向俞洋借款2527020.00元，同时约定中天公司以其开发的龙都丽景小区共9套房产为该借款提供担保。2012年10月16日，中天公司与俞哲签订借款协议书一份，约定由中天公司向俞哲借款2472980.00元，同时约定中天公司以其开发的龙都丽景小区共10套房产为该借款提供担保。上述两笔借款本金合计500万元，俞洋、俞哲于2012年10月17日通过俞洋的银行卡在中天公司POS机刷卡支付455万元，中天公司于同日出具收据注明借款500万元，中天公司财务账目同日记载支出利息45万元。俞洋、俞哲主张该45万元其以现金的方式支付给中天公司，但其并未提供相关证据。2013年9月10日，中天公司与俞洋签订借款协议书一份，约定由中天公司向俞洋借款2467577.00元，同时约定中天公司以其开发的龙都丽景小区共7套房产为该借款提供担保。2013年9月10日，中天公司与俞哲签订借款协议书一份，约定由中天公司向俞哲借款2532897.00元，同时约定中天公司以其开发的龙都丽景小区共10套房产为该借款提供担保。上述两笔借款本金合计500万元，俞洋、俞哲于2013年9月10日以银行承兑汇票的方式向中天公司支付100万元，中天公司同时出具了一张100万元的收据，同日，以俞洋的银行账户向中天银行账户转账支付385万元，中天公司同时出具了一张385万元和一张15万元的收款收据，中天公司财务账目同日记载支出利息15万元。俞洋、俞哲主张该15万元其以现金的方式支付给中天公司，但其并未提供相关证据。上述四份借款协议中中天公司提供用于担保的房产双方经过多次变动调整后，最终中天公司将龙都丽景小区甲1号楼1单元401室、1号楼1单元401室、1号楼1单元403室、8号楼1单元403室、9号楼2单元105室、9号楼2单元205室、9号楼2单元305室、9号楼2单元1405室、9号楼2单元1505室、9号楼2单元1704室、9号楼2单元1705室、10号楼2单元1806室、10号楼2单元2006室共计13套房产网签备案在俞洋名下作为借款担保，将龙都丽景小区8号楼1单元1702室、8号楼1单元1802室、8号楼1单元1803室、8号楼1单元2202室、8号楼1单元2203室、8号楼1单元2303室、8号楼1单元2402室、8号楼1单元2403室、9号楼1单元401室、9号楼1单元501室、9号楼2单元104室、9号楼2单元303室、9号楼2单元304室、9号楼2单元1304室、9号楼2单元1404室、10号楼1单元1602室共16套房产网签备案在俞哲名下作为借款担保。俞洋、俞哲二人名下共计网签备案龙都丽景小区29套房产。2014年4月10日、4月16日，中天公司与俞洋、俞哲又分别签订了四份《债务清结及房屋赎回协议》，约定中天公司应偿还俞洋、俞哲名下的借款本息与俞洋、俞哲名下29套房产应支付给中天公司的购房款互相抵销，同时约定中天公司可在三个月内赎回俞洋、俞哲名下的29套房产。2015年5月25日，中天公司又与俞洋、俞哲共同签订了一份《〈债务清结及房屋赎回协议〉补充协议书》，再次约定中天公司应偿还俞洋、俞哲名下的借款本息与俞洋、俞哲名下29套房产应支付给中天公司的购房款互相抵销，同时再次约定中天公司对俞洋、俞哲名下29套房产的赎回权延期至2015年10月31日。上述四笔借款中天公司自2013年3月5日至2014年8月21日共偿还借款本金1667057.00元，自2013年1月21日起至2015年1月15日共实际支付利息3779690.00元。中天公司停止还款付息后，俞洋、俞哲向威海仲裁委员会申请仲裁，原中天公司总经理余至坚代表中天公司参与仲裁调解，双方于2015年7月14日达成（2015）威仲字第219号仲裁调解书。该调解书主要内容为：1、涉案29套商品房预售合同有效；2、双方所签债务结清及房屋赎回协议及其补充协议有效；2、俞洋、俞哲通过债务抵销的方式付清了涉案29套房产的购房款；4、中天公司于2015年10月31日前将涉案29套房产交付给俞洋、俞哲；5、中天公司于2015年12月31日前协助俞洋、俞哲取得涉案29套房产的房屋所有权证。上述协议系双方当事人自行达成由仲裁庭出具调解书，不写明争议事实和理由。该仲裁调解生效后，俞洋、俞哲向威海市中级人民法院申请执行，执行案号为（2015）威执一字第378号。2016年1月16日，威海市中级人民法院作出（2015）威执一字第378号执行裁定书，以“被执行人的房产因不具备初始登记条件，暂时无法办理其房屋所有权证”为由，裁定终结本次执行程序。据调查，在俞洋、俞哲名下的29套房产中，有10套房产已经被中天公司对外销售或抵顶，其中6套房产的购房人已实际入住，其余4套为尚未竣工的9号楼的房产。另，所有涉案29套房产中天公司在进入破产程序前均未实际交付给俞洋、俞哲。2017年6月6日，本院以（2017）鲁1003民破（预）2-1号民事裁定书，裁定对威海中天房地产有限公司进行重整并指定山东利得清算事务有限公司作为管理人接管财产。俞洋、俞哲向威海中天房地产有限公司管理人申报债权，要求管理人向其交付涉案29套房产。管理人经审查认为，俞洋、俞哲申报的上述房产虽网签备案登记在其二人名下，但未办理产权转移登记手续，属于中天公司的债务人财产。如交付上述财产属于对普通债权人的个别清偿。且俞洋、俞哲与中天公司签订的购房合同并非以个人消费为目的，不属于破产程序中优先保护的债权范围，俞洋、俞哲对上述房产无优先权。若交付房产将损害其他债权人的权益，也未使中天公司财产受益，决定解除俞洋、俞哲与中天公司的购房合同，如俞洋、俞哲认为有其他损失，可依法向管理人申报。俞洋、俞哲对管理人的债权认定提出异议，并诉来本院。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案争议房产虽网签于俞洋、俞哲名下，但根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在，在物权法上并无法律效力可言。庭审中，管理人认为29套房屋为中天公司的债务人财产，本院予以确认。对于俞洋、俞哲与中天公司签订房屋买卖合同是否为融资性让与担保抑或真实买卖关系，在中天公司与俞洋、俞哲所签订的借款协议中均已明确约定中天公司系以相关房产网签备案至俞洋、俞哲名下的方式为其借款提供担保，因此，中天公司将29套房产网签备案在俞洋、俞哲名下的行为应为融资性担保行为而非真实买卖关系。在其后中天公司与俞洋、俞哲所签订的《债务清结及房屋赎回协议》及其补充协议中虽有以中天公司所欠俞洋、俞哲借款本息抵销俞洋、俞哲名下29套房产应付购房款的约定，但《债务清结及房屋赎回协议》及其补充协议中又均同时约定中天公司有权将房产予以赎回。综合该两方面的约定，应认定《债务清结及房屋赎回协议》及其补充协议中所约定的本意仍是以买卖合同的形式作为借款合同的担保，本质上仍属于融资性让与担保。双方在（2015）威仲字第219号仲裁调解书虽然有以借款本息抵销应付购房款的意思表示，但双方在仲裁调解时既未对双方间的借款欠款本息进行核对结算，也未对29套房产的价值重新进行评估或商谈后另行签订购房合同，而是约定直接执行借款担保时所签订的购房合同。况且，中天公司与俞洋、俞哲最后一次所签订的《〈债务清结及房屋赎回协议〉补充协议书》中明确约定中天公司对于俞洋、俞哲名下29套房产的赎回权截止期限为2015年10月31日，而（2015）威仲字第219号仲裁调解书是在2015年7月14日日所形成，而该调解书中并未否定中天公司的赎回权，即在双方达成仲裁调解后中天公司仍有权赎回房产，且该仲裁调解书达成后中天公司仍对外出售案涉房产，印证了其回赎条款仍在实施。因此，仲裁调解书的内容在本质上仍应属于融资性让与担保。关于（2015）威仲字第219号仲裁调解书对涉案房产权属所产生的效力问题。上述仲裁调解书虽然明确了中天公司限期将涉案29套房产交付给俞洋、俞哲并协助俞洋、俞哲取得所有权证，但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条之规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”（2015）威仲字第219号仲裁调解书并不属于物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。因此，俞洋、俞哲基于（2015）威仲字第219号仲裁调解书仅取得了关于涉案29套房产的债权利益，要求中天公司向其二人交付涉案29套房产及协助办理房屋所有权证均属于（2015）威仲字第219号仲裁调解书的强制执行的内容，而破产程序则是法定阻却债权人对破产企业强制执行事由。在中天公司进入破产程序之后，（2015）威仲字第219号仲裁调解书的调解内容对涉案29套房产的权属并无影响。且29套房屋经威海市中级人民法院审查，因缺乏执行条件而终结本次执行程序，其仲裁内容客观上属执行不能。该调解协议内容实际上系俞洋俞哲与中天公司独立达成，仲裁庭并不查明争议事实及理由，仅仅为双方达成的协议出具仲裁调解书，故俞洋俞哲既不能依据该仲裁调解书取得房屋所有权，亦不具有物权期待权，其实质上仍为双方为融资担保达成的以房抵债协议，因其具有“流质”条款且缺乏法律规定与物抵债折价抵顶须经评估、处置财产须经拍卖、变卖等程序而不具有执行力。综上所述，俞洋、俞哲与中天公司之间所签订的关于涉诉29套房产的商品房预售合同为融资性让与担保，并非真实买卖关系，且不具有消费性购房的优先性。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此而产生的物权期待权及物权本身。“以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动”（最高院研究室意见）。在中天公司破产后，俞洋、俞哲诉请要求中天公司向其交付该29套房产于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第四十四条、第五十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下:驳回俞洋、俞哲要求威海中天房地产有限公司继续履行与俞洋、俞哲签订的29套商品房买卖合同，并应在符合办证条件时协助俞洋、俞哲办理相应的产权证书，变更登记在俞洋、俞哲名下的诉讼请求。案件受理费100元，由俞洋、俞哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李永亮人民陪审员  徐承龙人民陪审员  孙德仁二〇一九年十一月二十二日书 记 员  毕秀萍