福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4006号 上诉人（原审被告，反诉原告）：解志，男，1990年3月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李丽萍，福建厦信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：（反诉被告）：朱小娇，女，1986年5月12日出生，汉族，住厦门市思明区莲景路89号。 委托诉讼代理人：陈友谊、石金顺，福建闽仁律师事务所律师。 原审第三人：吕计深，男，1962年11月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审第三人：黄得能，男，1972年10月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审第三人：李佳俊，男，1990年3月17日出生，汉族。 上诉人解志因与被上诉人朱小娇、原审第三人吕计深、黄得能、李佳俊房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初19497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 解志上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第四项，改判驳回朱小娇一审全部诉讼请求，支持解志一审全部反诉请求。2、本案一审诉讼费、一审反诉费、二审诉讼费由朱小娇承担。事实和理由：一、一审法院认为，“且解志在签订《转让书》后至今已正常经营……”，系事实认定错误。解志与房东签署的《房屋租赁合同》是办理工商营业执照和税务登记证的必备文件之一在李佳俊与房东间签署的《房屋租赁合同》一直合法有效的情形下，房东无法与解志签署新的《房屋租赁合同》，否则就构成一房二租，违反了法律规定，使得解志的咖啡馆2018年7月27日装修完毕，却至今无法办理营业执照和税务登记证，无法正常营业，直至2018年12月20日才与一楼果汁店协商共用营业执照勉强开业。此属于朱小娇给解志造成的实际经济损失，应依约由朱小娇承担。2018年7月27日至2018年10月10日，每月35000元X3个月=105000元；2018年10月10日至2018年12月10日，每月36500元X2个月=73000元。合计178000元。一审法院对前述情形完全知悉，其所谓“至今已正常营业”的事实认定错误。 二、一审法院认为，“甲方原缴纳的押金受让给乙方所有……”，法律适用错误。首先，朱小娇与房东自始至终未签有合同，也未曾缴纳押金给房东。其次，3万元押金是李佳俊交给房东的，李佳俊与房东间的《房屋租赁合同》依然合法有效。依据法律逻辑，租赁合同终止时，房东应依据李佳俊与房东签署的《房屋租赁合同》将押金返还给李佳俊，而非解志。在无押金受让手续的情形下，一审法院盲目判决解志向朱小娇支付3万元押金，一来无法保障解志押金权利的实现，二来有违法律逻辑，请求驳回朱小娇该项诉求。 三、一审法院认为，“朱小娇已将涉案营业执照注销，不存在违约行为，不应承担违约责任”，法律适用错误。《协议转让书》第三条约定“甲方如有拖欠房东的房租及水电费由甲方于合同签订之日当日自行缴清。”2018年6月27日前的水费85元，电费557元，合计642元。一审法院已经判决朱小娇于一审判决生效之日起十日内向解志支付，该行为的法律性质依然属于违约行为，一审法院所谓“朱小娇已将涉案营业执照注销，不存在违约行为，不应承担违约责任”的表述自相矛盾，请求二审法院依法予以纠正。由于朱小娇的违约行为，导致解志为本次诉讼支出的本诉和反诉律师费14000元，应由朱小娇承担。 四、一审法院未对朱小娇虚假陈述行为予以司法制裁，且未支持解志交通费损失363.5元，法律适用错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款、第一百一十五条的规定，结合本案一审庭审笔录，朱小娇的行为已严重违反诚实信用原则，主观态度恶劣，严重损害司法权威，构成虚假陈述，一审法院未对朱小娇的虚假陈述行为予以司法制裁，又未支持其浪费司法资源导致解志不必要的调取证据交通费损失363.5元，有失公允。 朱小娇答辩称，一、解志已正常经营，一审认定事实正确。1、解志于一审提交转帐给吕计深的证据，已充分证实圣妈宫并不反对本案双方当事人店铺转让。2、原出租二层，含一层的前部分（后部分为老人活动室）及二层，解志承让后，并没有改变店铺的总体结构，故一层的店铺及二楼的店铺均是受让的范围（在李佳俊与厦门市曾厝垵所签署《圣妈宫租赁合同》第三页”7.2甲方同意乙方使用楼下部分面积作为乙方全所厅面”已如实记载），故解志主张只能与他人共用营业执照，显然是说谎。3、解志受让后，进行装修，何时开业，与朱小娇无关。至于吕计深一审答辩所述，仅出租二层，那也是在解志诱导下所作，且能为解志作证，表明已同意转让给解志经营，一审法院曾经现场勘察，完全了解店铺现状。4、一、二层是一同装修，均打解志的“MANTASPACE”标志，谢江兴于2018年9月12日租赁，于9月21日办理《营业执照》。《营业执照》上登记名称为“厦门市思明区黛萌塔餐饮店”，可见，一二楼是个整体，只有一个经营者，解志可以用他人名义办理注册登记，其声称不能办理营业执照显然与事实不符，当然，解志更无法提供其办理相应执照受阻或受限的证据。故一审对解志已正常营业的事实认定正确。 二、押金法律适用正确。1、讼争协议明确“店铺转让给乙方后，甲方与房东及原承租人的合同由乙方收回，以上所述转让费已经包括甲方缴纳给房东的押金，甲方原缴纳的押金受让给乙方所有”。2、圣妈宫并没有阻止双方转让，并且收了租金，故押金问题，第三方房东并没有否认。相反，从解志上诉状的第二页第一点理由：自受让后的第四个月，租金是按照新的标准计算（原3.5万元/月,自10月开始3.65万元/月）更可体现，圣妈宫并没有不让转让或不同意转租给解志。 三、朱小娇并无违约行为。1、营业执照已注销，并不妨碍解志办理相关证照。2、转让之前的水电费，双方系口头约定由解志缴纳，由朱小娇无偿赠送2018年6月28日至7月10日的租金，解志不收取涉案转让之前2018年6月1日至6月30日的水电费。一审判决由朱小娇承担，系朱小娇庭审中表明自愿支付，并非法院认为朱小娇违约应当支付。 四、交通费损失本应由解志承担。1、要论虚假陈述，解志才是虚假陈述，明明已缴纳租金，说成房东不与其签署租赁合同；明明是受让两层店铺，说成是仅一层；明明是正常营业，偏偏说无法开业，还要反诉朱小娇支付损失；明明是自己所用的电费水费，还要主张朱小娇承担；明明是约定转让之前一个月水电费与朱小娇赠送的房租相抵，就是不认。2、取证的费用本应由取证方承担。 吕计深、黄得能、李佳俊未到庭，亦未提交书面意见。 朱小娇向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解志偿还朱小娇尾款8万元；2.解志朱小娇支付违约金暂计5.92万元（自2018年7月13日起以59.2万元为基数，按日千分之一计算违约金，实际应计算至被告清偿之日止，暂计至起诉日100天计5.92万元）。 解志向一审法院提起反诉，请求判令：1.朱小娇立即向解志支付2018年6月27日之前的水电费1147元（水费315元+电费782元）；2.朱小娇立即向解志支付各项损失，即2018年7月27日-2018年12月10日期间的房租178000元和律师费损失14000元。 一审法院认定事实：2018年6月27日，朱小娇（转让方、甲方）与解志（受让方、乙方）就店铺转让事宜签订一份《转让书》，约定：甲方同意将位于厦门市思明区曾厝垵社圣妈宫西侧宫产二层原厦门市木子里观海餐厅）的讼争店铺（总建筑面积约360平方米）转让给乙方，乙方须向甲方支付转让金额592000元；甲乙双方自合同签订之日起生效，合同签订之日，乙方一次性支付甲方转让费30万元。乙方须在7月10日之前支付尾款即剩余转让金292000，店铺转让给乙方后，甲方与房东及原承租人的合同由乙方收回；以上所述转让费已经包括甲方缴纳给房东的押金，甲方原缴纳的押金受让给乙方所有；甲方如有拖欠房东的房租及水电费由甲方于合同签订之日当日自行缴清；转让后店铺现有的装修、装饰，现有店铺名称，店内设备，物品归乙方所有，各种线上渠道一并移交给乙方管理使用；甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方承担；如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的1‰作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金；乙方接手前甲方经营该店铺期间所有的一切债权、债务，法律责任均由甲方负责；接手后在租赁期间内的一切经营行为及产生的债权、债务，法律责任由乙方负责；因甲方导致的债务或私人纠纷造成乙方在实际上无法正常经营，如第三方主张店铺权利，第三方到店闹事，乙方有权要求甲方协助处理，甲方未能在合理期限（7日）内解决该问题算作甲方违约，甲方需支付乙方转让费的10%作为违约金；甲方已签订且还在有效期的部分出租合同（房屋出租、店铺出租），乙方无条件在原合同期内继续与第三方履行合同或在合同期与第三方重新签订合同受益归乙方所有，如因此产生的纠纷由乙方承担相应责任，与甲方无关；甲方不得隐瞒与转让店铺相关的重要事实，保证其对转让店铺拥有完全合法的承租权，并有权依法转让，保证上述店铺没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该店铺不受他人合法追索，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的,概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 上述《转让书》签订当日，朱小娇将讼争店铺交付给解志，解志支付首付款30万元；2018年7月13日，解志向朱小娇支付13.2万元，通过支付宝分二次支付8万元。解志对上述事实无异议，并确认支付给朱小娇本人共计51.2元。 审理中，朱小娇称，讼争《转让书》系双方真实意思表示，解志应全面履行合同义务，朱小娇至今仅收到51.2万元，解志尚有8万元未支付；朱小娇在签订合同后已将房屋钥匙和营业执照、合同及押金等全部移交给解志，朱小娇并没有线上经营；合同已注明原租赁合同与朱小娇的受让合同，解志是知道原房东的情况；且解志已正常经营，原房东也未限制解志进行经营，朱小娇也已将营业执照注销，故朱小娇没有违约，不应承担责任，无需承担解志所谓的各项损失192000元。另，朱小娇将押金交给吕计深，但实际上朱小娇并未与吕计深签订租赁合同，只是与李佳俊签订转让协议；讼争店铺系朱小娇从李佳俊转让过来再转让给解志，因系全部打包转让，实际上押金3万元是李佳俊向房东支付，解志的租金是直接交给吕计深；吕计深作为出租方，从一开始就同意涉案店铺转让，只要有人交租金就可以，并同意朱小娇、李佳俊原有《圣妈宫租赁合同》项下押金3万元转让给解志。为此，朱小娇提交《转让书》、照片、圣妈宫与李佳俊签订的《租赁合同》及其委托案外人何录华与吕计深的通话记录等证据予以佐证。 解志则认为，其已向朱小娇本人支付完毕512000元，余5万元已依据朱小娇指示向黄得能支付以偿还朱小娇与黄得能的个人借款；另解志受让朱小娇押金的前提是朱小娇必须完成解志与房东重新签订《房屋租赁合同》的义务，但至今解志未与房东签订合同，无法受让朱小娇缴纳的3万元押金，解志有权拒绝支付3万元；且因朱小娇未能依据《转让书》约定向解志结清房租及水电费，也未移交线上渠道并协助办理相关证件过户手续，导致解志迟迟无法办证开业，朱小娇先违反合同约定，应依约向解志承担各项经济损失，包括水电、房租损失、律师费损失等违约责任。为此，解志提交微信聊天记录、银行流水、《转让书》、收款收据、银行流水、代理协议及发票、营业执照、食品经营许可证、图片等证据予以佐证，并向本院申请调查收集朱小娇微信号实名认证信息（经查解志提供的微信号姓名系朱小娇，解志因此增加诉请，要求朱小娇赔偿其前往相关单位调取信息的交通费损失363.5元）。 一审法院认为，朱小娇与解志签订的《转让书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案中，解志已经提供证据证明5万元的还款行为系受朱小娇指示，向黄得能支付以偿还朱小娇与黄得能的个人欠款，故解志已支付完毕该5万元尾款的事实，法院予以认定。关于3万元押金问题，前述《转让书》已明确约定“以上所述转让费已经包括甲方缴纳给房东的押金，甲方原缴纳的押金受让给乙方所有”，且解志在签订《转让书》后至今已正常经营并向原房东缴交租金，原房东也未限制解志进行经营；朱小娇已将涉案营业执照注销，不存在违约行为，不应承担违约责任。因此，是否与房东重新签署《房屋租赁合同》，不能成为解志拒绝支付3万元的理由，解志拒绝支付3万元的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。解志未依约支付该3万元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；解志认为合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整，本院酌定按日万分之五计算违约金。 关于水电费和解志的各项损失问题。本院认为，解志要求朱小娇支付2018年6月份的水电费642元，朱小娇亦表示同意支付该642元，本院予以准许；至于解志要求朱小娇赔偿其各项损失费用共计192000元及审理期间产生的交通费损失363.5元的主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解志于本判决生效之日起十日内向朱小娇支付尾款3万元及逾期付款违约金（以3万元为基数，自2018年7月13日起计至实际清偿之日止，按日万分之五计算）；二、驳回朱小娇的其他诉讼请求；三、朱小娇于本判决生效之日起十日内向解志支付2018年6月份的水电费642元；四、驳回解志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费1542元，由朱小娇负担1210元，解志负担332元；反诉案件受理费2081元，由解志负担2031元，朱小娇负担50元。 各方当事人于二审中均未提交新证据。 二审经审理查明，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。同时，解志认为一审遗漏查明实际情况是双方签订的转让书的内容不一致：1、朱小娇与房东从未签订合同。2、朱小娇从未缴纳押金。3、目前只是注销了朱小娇的营业执照，并未协助解志办理营业执照。4、线上渠道解志一个都没有收到。朱小娇对此解释称，合同最早是李佳俊签的，转让费已经包括押金，最早是李佳俊交的，也一并给了朱小娇，朱小娇只有注销营业执照的义务，且朱小娇本来就没有线上渠道。这份协议是解志拟定的，他自己写了线上渠道等。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕解志的上诉请求进行审理。 首先，解志与朱小娇签订的《转让书》明确约定，转让费包括朱小娇缴纳给房东的押金，朱小娇原缴纳的押金受让给解志所有。且《转让书》的附件包括了朱小娇原《房屋租赁合同》原件和原《转让合同》原件，因此，解志在签订合同时，已知道朱小娇取得出租房的来源，其应按《转让书》的约定向朱小娇支付该3万元押金。解志与朱小娇签订的《转让书》约定朱小娇应协助解志办理工商营业执照、卫生许可证等，并未约定要协助解除前一手的房屋租赁合同及协助解志与房东直接签订合同。且解志一直直接向吕计深交付租金，没有证据证明吕计深拒绝为解志办理相关证照提供其应提供的手续，致解志未能正常营业等，因此，解志要求朱小娇赔偿5个月房租，缺乏证据，不能成立。解志要求朱小娇承担其律师费损失及交通费损失，无约定或法定依据，本院不予支持。综上，解志的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4147元，由解志负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年十一月十一日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。