天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民初501号原告：天津市西青区大寺镇大任庄村民委员会，住所地天津市西青区大寺镇大任庄村。法定代表人：王士清，村主任。委托诉讼代理人：彭晓，天津昌朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐世峰，天津昌朋律师事务所律师。被告：中节能（天津）投资集团有限公司，住所地天津市河西区围堤道53号增1号丽晶大厦31层。法定代表人：李元斌，董事长。委托诉讼代理人：张婷婷，天津德熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙琦，天津德熙律师事务所律师。被告：天津市天水物业发展有限公司，住所地天津市河西区平山道25号。法定代表人：孟念杰，总经理。委托诉讼代理人：郝春良，男，该公司办公室主任。原告天津市西青区大寺镇大任庄村民委员会（以下简称大任庄村委会）与被告中节能（天津）投资集团有限公司（以下简称中节能公司）、被告天津市天水物业发展有限公司（以下简称天水物业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月17日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大任庄村委会的委托诉讼代理人彭晓，被告中节能公司的委托诉讼代理人张婷婷，被告天水物业的委托诉讼代理人郝春良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大任庄村委会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法终止对坐落于天津市西青区梨双路69号4-105号房屋的执行，解除对该房屋的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年7月16日，原告与被告天水物业签订《协议书》，原告将其所有的大寺工业园配套服务中心内的3.04亩土地交付给被告天水物业公司使用，地上建筑物建成后，被告天水物业将建筑物面积十分之三给原告作为土地补偿费，其中包含本案涉诉房屋。2010年，涉诉房屋交付使用，但未办理产权登记。2017年5月4日，被告中节能公司因与被告天水物业的借款合同纠纷诉至本院，本院依被告中节能公司的申请对涉诉房屋进行了查封。并于2017年6月28日出具（2017）津02民初359号民事判决书，该判决书生效后中节能公司申请强制执行。2019年4月原告联系被告天水物业办理涉诉房屋的房屋产权登记手续，发现二被告已就涉诉房屋进行了网签登记。2019年4月15日，原告向本院提出书面执行异议，要求解除对涉诉房屋的查封，并于同日向天津市西青区人民法院起诉二被告要求确认合同无效。2019年4月30日天津市西青区人民法院作出（2019）津0111民初5329号民事判决，确认二被告签订的《天津市商品房买卖合同》无效，办理撤销备案登记手续。该判决业已生效。2019年5月30日本院驳回原告的异议申请。原告认为，原告与被告天水物业签订的《协议书》合法有效，应依约履行，原告依照协议对涉诉房屋享有所有权并实际占有使用，请求法院支持其诉请。中节能公司辩称，本院作出的（2019）津02执异82号适用法律正确，原告提出执行异议之诉应承担相应的举证责任。原告现有证据不足以排除执行，被告有权继续执行涉诉房屋，请求驳回原告的全部诉讼请求。天水物业辩称，同意原告的全部诉讼请求。二被告间签订的《天津市商品房买卖合同》仅是为了保证债务的履行，并无真实的房屋买卖意图，涉诉房屋已经在2009年依据《协议书》交付原告，并于2010年实际办理了交付手续。涉诉房屋一直由原告实际占用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告大任庄村委会向本院提供如下证据：证据1、2009年7月16日原告与被告天水物业签订的《协议书》一份。证明：按照双方之间的协议，涉诉房屋已归原告所有。证据2、天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5329号民事判决书。证明：生效判决已经判令，二被告之间的房屋买卖合同无效，二被告在法定期限内办理涉诉房屋的备案登记手续，该判决认定二被告之间不存在房屋买卖合同关系，实为借贷提供担保。证据3、律师调查笔录。证明：涉诉房屋实为被告使用原告3.04亩土地的土地补偿费作为代价购买的，原告对涉诉房屋享有排除执行的权利。被告天水物业向本院提供如下证据：证据1、国有土地使用权出让合同及建设用地规划许可证。证明：涉诉房屋系合法建设。被告中节能公司未向本院提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：对于当事人提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月16日，原告与被告天水物业签订《协议书》，甲方为原告大任庄村委会，乙方为被告天水物业，合同第一项约定：乙方工程建设需用大任庄村委会的坐落在大寺工业园配套服务中心内土地3.04亩，地上建筑物面积纳入大寺工业园配套服务中心建筑面积，按原甲乙双方商定的建筑面积进行三七分成，即甲方分得建筑物总面积的十分之三，乙方分得建筑面积的十分之七。第二项：乙方因工程建设需使用大任庄村所有的坐落在大寺工业园配套服务中心工程界外处理地3.06亩，梨双路北侧规划预留用地7.2亩，合计：10.26亩，乙方向甲方支付土地补偿每亩75万元，合计补偿费7695000元。其中，规划预留地7.2亩遇政府征用时土地补偿收益归乙方所有与甲方无关。第四项：甲乙双方按总面积进行三七分房，即甲方分得总建筑面积的十分之三，乙方分得总建筑面积的十分之七。双方经过商定，甲方除分得大酒店综合楼之外，另应分得公寓面积220平方米，商业用房面积515平方米，合计735平方米，甲乙双方最终商定，乙方以公寓楼3号楼1门301室，建筑面积138平方米，商业用房4-105，建筑面积605平方米，合计：743平方米，作为双方3:7比例分房的面积。2010年1月29日，被告中节能公司与上海浦东发展银行天津分行签订一份《委托贷款委托协议》，约定上海浦东发展银行天津分行接受中节能公司委托向天水物业发放委托贷款5000万元用于“梨双路69号项目建设”，贷款期限为2010年2月2日至2010年12月30日。同日，被告天水物业、被告中节能公司与上海浦东发展银行天津分行就此签订一份《委托贷款合同》。2010年12月16日，被告天水物业、被告中节能公司与上海浦东发展银行天津分行签订一份《委托贷款解除委托协议书》，约定《委托贷款委托协议》提前解除，三方同意自委托关系解除后，上海浦东发展银行天津分行不再作为《委托贷款合同》项下的当事人，《委托贷款合同》所形成的债权变更为中节能公司与天水物业公司之间的债权关系。2010年12月29日，被告中节能公司与被告天水物业签订一份《购房协议》，约定中节能公司向天水物业购买梨双路69号项目24套房产共计13000平方米，总价款为5000万元。中节能公司之前已通过委托贷款方式一次性发放5000万元完毕，现委托关系解除，天水物业仍未清偿本金，经双方协商，同意以已发放的5000万元委托贷款视为购房款。同日，双方又签订了一份由天水物业公司回购上述房产的《补充协议》。2011年1月5日，被告中节能公司与被告天水物业公司就涉诉房屋网签了一份编号为2009-0136255的《天津市商品房买卖合同》。另，被告天水物业已经于2010年将坐落于天津市西青区梨双路69号4-105号涉诉房屋交付原告。2017年5月4日，本院受理中节能公司起诉天水物业借款合同纠纷一案，于2017年6月28日作出（2017）津02民初359号民事判决书，认为中节能公司依约履行了出借义务，天水物业公司收到借款后应按时履行相应的还款义务。中节能公司与天水物业之间不存在房屋买卖关系。判令“一、被告天津市天水物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中节能（天津）投资集团有限公司5483万元以及自2013年4月17日起至本判决确定给付之日止，以4000万元为基数，按照年利率24%的标准计算的利息；二、驳回原告中节能（天津）投资集团有限公司的其他诉讼请求。”上述事实在2019年4月30日天津市西青区人民法院出具（2019）津0111民初5329号民事判决书中予以认定，业已生效。另，该判决认定“被告天水物业已使用协议约定的土地进行了开发建设，并将建成的69-4-105号涉诉房屋（即本案涉诉房屋）交付原告使用至今，故原告系合法占有涉诉房屋，有权依法行使相应的权利”。该判决判令，“一、被告天津市天水物业发展有限公司与被告中节能（天津）投资集团有限公司于2011年1月5日订立的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2009-0136255）无效；二、被告天津市天水物业发展有限公司与被告中节能（天津）投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内办理撤销《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2009-0136255）备案登记手续。”本院作出的（2017）津02民初359号民事判决书业已生效，中节能公司已经申请强制执行。本院在审理该案期间，于2017年5月24日作出（2017）津02执保120号协助执行通知书，查封包括涉诉房屋在内的天水物业名下房屋，查封期限自2017年5月24日至2020年5月23日。原告在得知涉诉房屋被查封后，向本院提出执行异议，本院于2019年5月30日作出（2019）津02执异82号，驳回其异议请求。原告不服，故呈讼本院。本案庭审中，二被告均表示双方签订包括涉诉房屋在内的《天津市商品房买卖合同》，实为借款关系提供担保，以保障还款，并无房屋买卖的真实意图。被告天水物业对原告实际占用涉诉房屋并无异议，并表示由于其公司现无法正常经营，涉诉房屋的相关手续不齐备，造成涉诉房屋至今无法办理初始登记，但可以办理网签备案手续，并表示因其公司已经将原《协议书》中约定的公寓楼3号楼1门301室另行出售，故向原告交付另外两套房屋，与本案涉诉房屋无涉。另查，在二被告借款纠纷中所涉及的包括本案涉诉房屋在内的24套房屋中，已有21套房屋的权利人或通过民事诉讼程序确认二被告签订的买卖合同无效，或通过执行异议程序阻却执行，均已被支持，并经生效法律文书确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，当事人的争议焦点在于原告对涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告与被告天水物业签订《协议书》，明确约定，被告天水物业工程建设需用原告所有的土地3.04亩，双方对地上建筑物面积进行三七分成，包括本案涉诉房屋在内的共计743平方米建筑面积的房屋，作为双方3：7比例分房的面积。现被告天水物业与原告均认可涉诉房屋已经于2010年交付使用，被告中节能公司对此虽不予认可，但该事实系生效判决认定事实，本院对此予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。原告在涉诉房屋被查封之前签订了《协议书》，依据该《协议书》的约定，原告分得涉诉房屋应系对其提供建设用地的补偿，应视为已经支付了相应对价，且原告已经实际占有使用了涉诉房屋，而原告未能办理房屋过户登记系由于被告天水物业原因造成，涉诉房屋所在楼宇由于相关手续不完备，造成至今无法办理初始登记，进而亦无法办理房屋过户等相关手续，该责任不应归责于原告。故对原告诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：终止对坐落于天津市西青区梨双路69号4-105号房屋的执行，解除对该房屋的查封。案件受理费8800元，由被告中节能（天津）投资集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  哈 欣审 判 员  庞 艺人民陪审员  刘朝霞二〇一九年十一月十二日书 记 员  穆 艺