江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1003民初4316号 原告（反诉被告）：扬州华纺置业有限公司，住所地扬州市西湖路188号。 法定代表人：周增根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**国，江苏楚汇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周娟，女，1978年9月11日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：朱海清，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄梅玲，北京市隆安（扬州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）扬州华纺置业有限公司（以下简称华纺公司）与被告（反诉原告）周娟商品房销售合同纠纷案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华纺公司的委托诉讼代理人韩利民及周娟的委托诉讼代理人朱海清、黄梅玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华纺公司向本院提出诉讼请求：1.解除华纺公司与周娟于2013年12月29日签订的《商品房买卖合同》；2.周娟向华纺公司支付违约金161112.50元；3.周娟向华纺公司返还华纺•冈锦宸X幢X单位X号房屋并立即配合华纺公司办理该房屋的合同注销登记手续，手续费由周娟承担；4.案件诉讼费全部由周娟承担。事实和理由：2013年12月29日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：周娟购买华纺公司开发的华纺•蜀岗锦宸X幢Ｘ单元Ｘ号房屋，房屋总价人民币3222250元，周娟应按期支付房款，否则华纺公司有权解除《商品房买卖合同》，周娟应承担相应违约责任。合同签订后，周娟除按约向华纺公司支付首付款1770470元外，未能按照约定的时间办理房贷手续，付清剩余购房款，仅又续向华纺公司支付部分购房款，至今仍拖欠1151780元，其行为构成违约，华纺公司依照双方约定享有合同解除权，并有权向周娟主张返还房屋、支付违约金、配合办理合同注销登记。 周娟辩称，其已付清全部购房款，无违约行为，请求法院驳回华纺公司的全部诉讼请求。2013年12月29日，其与华纺公司签订《商品房买卖合同》，购买华纺•蜀冈锦宸X幢X单元X号房屋，约定房屋总价3222250元，其按期向华纺公司支付首付款1770470元后，因华纺公司未协助办理贷款导致其只能自筹资金陆续又向华纺公司支付房款至3170470元，华纺公司在2014年3月21日办理案涉合同的备案登记，另于2016年12月底向其交付了华纺•蜀冈锦宸X幢X单元X号房屋，其现已完成房屋装修并入住该房屋，故华纺公司要求解除合同并返还房屋、支付违约金、注销备案合同登记的诉讼请求均没有法律依据，应予驳回。 周娟向本院提出反诉请求：1.华纺公司应立即为其办理华纺•蜀冈锦宸X幢X单元X号房屋产权证，并向其支付违约金（按照317元/日的标准，自2017年7月1日起计算至实际办证之日止）2.反诉案件诉讼费用由华纺公司承担。事实和理由：周娟与华纺公司签订《商品房买卖合同》后未能以贷款方式缴纳剩余购房款系因华纺公司所致，其陆续筹集资金向华纺公司支付房款至3170470元后，华纺公司向其交付了房屋，所余51780元应视作华纺公司未能协助办理贷款、按期交付房屋的补偿款。华纺公司至今未为其办理房屋产权证，已构成违约，应履行办证义务并应按约向其支付违约金。 双方当事人围绕各自诉讼请求依法提供证据支持其主张，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无争议的事实，本院依法予以确认： 1.2013年12月29日，华纺公司（出卖人）与周娟（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房是华纺•蜀冈锦宸第X幢X单元X号房屋，房屋总价款为3222250元；第六条，付款方式为首付款（含定金）计人民币1770470元于本合同签订之日支付，剩余房款采用个人住房商业贷款/住房公积金贷款方式支付；第七条，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但非出卖人原因除外。《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第四条（作为主合同第六条的补充条款）约定：出卖人协助买受人办理个人住房商业贷款/住房公积金贷款，买受人应积极办理。买受人须于合同签订后三日内向银行/公积金管理中心或银行指定的律师事务所按银行/公积金管理中心规定提交符合个人住房商业贷款/住房公积金贷款要求的全部材料；逾期或不齐全或未按规定提交符合要求的材料，致使银行/公积金管理中心无法办理放贷手续或律师无法出具法律意见书，出卖人有权按主合同条款中的第七条“买受人逾期付款的违约责任”执行，逾期30日出卖人有权解除合同，买受人按房款总额的3%向出卖人支付违约金； 2.周娟于2013年11月7日至2013年12月12日期间向华纺公司支付购房首付款（含定金）共计1770470元，周娟又分别于2014年9月12日、2015年1月29日向华纺公司支付购房款合计30万元，华纺公司向周娟开具了金额为2070470元的发票。 本院另结合双方当事人陈述及周娟提供的转账汇款单笔对账单、（2018）苏1002刑初3号刑事判决书及（2019）苏10刑终91号刑事裁定书，认定事实如下： 1.周娟分别于2016年11月24日、2016年12月1日分三次向马伟个人银行账号支付共计110万元； 2.2018年11月28日，扬州市广陵区人民法院作出（2018）苏1002刑初3号刑事判决，在该判决书中载明：马伟系国有独资华纺房地产开发公司职工，接受委派到华纺房地产开发公司控股的扬州华纺置业有限公司工作，被华纺公司聘为营销部经理助理，具体负责房产营销，其利用管理、经手公共财产的职务之便，在2016年11月至2017年8月期间截留、侵吞周娟、俞幸福、俞大文、孔桂琴、肖国青等买房人购房款、定金等共计人民币495万元（其中含周娟支付的华纺•蜀冈锦宸第X幢X单元X号房屋购房款110万元）。该刑事判决认定马伟因侵吞公款数额特别巨大，其行为已构成贪污罪，对其判处刑罚处罚，并责令马伟退赔人民币495万元，发还被害单位扬州华纺置业有限公司。该案经扬州市中级人民法院二审后，维持原判。 本院认为，本案争议焦点为：1.周娟是否存在逾期支付购房款的违约行为；2.华纺公司是否存在逾期办理房屋产权证的违约行为。 华纺公司与周娟签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点一，双方均对周娟按期支付首付款1770470元无争议，但对周娟余款给付行为存在重大分歧。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。尽管周娟未就其主张的未能以贷款方式支付剩余购房款系华纺公司所致提供证据佐证，但因马伟系华纺公司的原营销部经理助理，其收受周娟给付购房款及为周娟办理房屋交付手续的行为后果均应归属华纺公司，结合华纺公司分别于2014年9月12日、2015年1月29日共计收到购房款40万元并向周娟开具发票，以及马伟分别于2016年11月24日、2016年12月1日共计收到周娟购房款110万元的事实，应当认定华纺公司销售人员已与买房人周娟就除首付款以外房款的给付方式及时间进行重新约定。另外，周娟已付华纺公司的购房款包括其直接支付给华纺公司的2070470元及由马伟收取的110万元，共计3170470元，尚余51780元未付，但周娟在华纺公司安排下实际领用房屋亦已表明华纺公司此前未对周娟各次房款给付行为提出异议，而本案亦无证据表明华纺公司曾与周娟就剩余房款给付协商一致或曾催要此款。综上，周娟无逾期支付购房款的违约行为，本院对华纺公司该项主张不予支持。 关于争议焦点二，周娟依据《商品房买卖合同》第十五条主张华纺公司存在逾期办证违约行为，应承担违约责任，但从双方履行合同的实际情况及合同双方权利义务对等原则来考量，双方对买房人主要合同义务即购房款给付事宜协商变更后，不应因原合同中关于出卖人主要合同义务即房屋交付、办理房产证等条款的适用而加重出卖人责任，应根据实际情况允许双方协商变更。按照《商品房买卖合同》约定，周娟尚余购房款51780元未付，其主张此款应视作华纺公司的补偿款，周娟的该项主张不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予采纳，周娟仍应向华纺公司给付购房款51780元，周娟在付清房款前主张华纺公司支付逾期办证违约金，不符合合同双方应公平确定各方权利和义务的基本原则，本院依法不予支持。 综上所述，周娟已向华纺公司支付绝大部分购房款，无逾期付款行为，华纺公司主张行使合同解除权无事实和法律依据，其关于解除合同及向周娟主张返还案涉房屋、支付违约金、注销合同备案登记的诉讼请求均应予驳回。同时，为减少双方诉累，促进合同履行，周娟应尽快履行51780元购房款的给付义务，华纺公司在收到上述款项后应协助周娟办理案涉房屋产权登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、周娟于本判决生效之日起十日内向扬州华纺置业有限公司支付购房款51780元，扬州华纺置业有限公司于收到上述款项后十五日内协助周娟办理华纺•蜀冈锦宸第X幢X单元X号房屋产权登记； 二、驳回原告扬州华纺置业有限公司的诉讼请求； 三、驳回反诉原告周娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3722元，由原告扬州华纺置业有限公司负担。反诉案件受理费80元，由反诉被告扬州华纺置业有限公司负担（反诉原告已预交，其同意本院不再退还，由反诉被告于本判决生效之日起十日内给付反诉原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  谷 丹 人民陪审员  胡荣华 人民陪审员  任晓庆 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  吴 静