河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5503号上诉人（原审被告）：于吉庆，男，1966年4月5日出生，住南阳市新区。上诉人（原审被告）：袁祖会，女，1967年12月26日出生，住南阳市新区。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹万保，南阳市卧龙区法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：牛犇，男，1983年12月11日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：杨波，河南子午律师事务所律师。上诉人于吉庆、袁祖会因与被上诉人牛犇合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁祖会、于吉庆的委托诉讼代理人曹万保，被上诉人牛犇及其委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁祖会、于吉庆上诉请求：1、请求人民法院依法撤销原审判决，改判或者发还重审，被上诉人仅能按照比例与王光勇、袁纯刚、牛犇等四户共同分享：2018年9月，经南阳市××一体化示范区解决姜营村问题专项工作组发布的《姜营村安置房选房公告（第34号）》，安置给于吉庆的房屋面积：182.78X2平方米。2、原审判决书第二条：“限二被告将编号081-1拆迁安置房北区7号楼1单元10层西户一套交付原告”，系预选的房屋，可能已被他人选走，该条判决不能成立。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2014年12月13日，经原南阳市××一体化示范区、河街道办事处，及姜营村、组四级认定：上诉人关于NO：0801-1安置意向书合法置换房屋面积为580.16平方米房屋后，于2014年12月14日卖给王光勇200平方米；2014年12月30日卖给袁纯刚100.16平方米；2015年3月6日卖给本案牛犇120平方米；2015年3月23日卖给张庆华120平方米（共计540.16平方米）。2018年9月，经南阳市××一体化示范区解决姜营村问题专项工作组，对包括于吉庆（安置意向书NO：0801-1）等部分村民在2014年房屋征收时未实际建房的面积，要求其自愿放弃退掉，否则不予分房。基于以上原因，上诉人原有的合法置换房屋面积为580.16平方米，缩小为：182.78X2=365.56平方米，造成上诉人无法向被上诉人及第三人交房，构成不可抗力，被上诉人及第三人均因承当相应责任。二、原审将上诉人位于姜营社区城中村征收拆迁安置房北区7号楼1单元10层西户135.03平方米判决交付给被上诉人，与事实不符。该套房屋，包括宛城区人民法院以（2019）豫1302民初2827号民事判决书判决给张庆华的7号楼2单元13单元西户135.03平方米等房屋并不一定属于上诉人所有，不是真正给予上诉人的安置房。按照姜营村分配安置房的程序为：1、先由南阳市××一体化示范区解决姜营村问题专项工作组重新核对需要每名安置户的安置房面积，发布姜营村安置房选房公告，公告每名安置户的安置房面积，包括增加或者减少面积。2、安置户若对公布的安置房面积无异议的，需签订自愿放弃安置房面积书，才能预选房，否则不能预选房。3、南阳市××一体化示范区解决姜营村问题专项工作组发布姜营村预选房公告，公布预选房号，供签订了自愿放弃安置房面积书的安置户选择，并张贴预选房选房结果。4、预选房户，在将安置房面积差额部分的安置补偿款等退还，并缴纳物业费、天然气费等费用后才能正式选房，签订房屋置换协议。安置户按照交清上述款项的先后顺序，再次选房，逾期不交纳，视为放弃预选房房号。因姜营村已建成的安置房面积少，上诉人为了使4位购房户将来有房可住，打电话邀请王光勇、袁纯刚、牛犇、张庆华等四人到上诉人家里，告知以实情，并告知解决方案：方案一是按照当时购房价格，予以退还购房款；方案二是：若要房子按照比例分房，面积不够一套房子的，上诉人愿意协调购买不足部分的面积，协商未果。上诉人所预选的房屋，可能已被他人选走，上诉人无法按照判决内容交付房屋。牛犇辩称，合同有效，双方都应该严格按照合同进行履行。双方签订的买卖合同是房屋还尚未建成，房屋是需要有一个选房过程的，但是在寻访过程中，上诉人已经是有所准备。上诉人在NO：0801-1的安置协议中应该是分配580平方米，即使面积缩减，可以选比较接近能够履行的房产，但是他选了三套房子，120平方的房子与其签所签购房合同是相互一致的，有利于履行合同。但上诉人并没有这样做，因房屋今年爆涨，原来是一千两千元钱一平方，现在每平方六千元。上诉人家里面分了七八套房，不仅仅就这一份安置协议书，其他房屋完全可以通过家庭内部进行调解给人家购房户。上诉人是站在自己利益的立场上想毁约，违反合同约定，违反诚实信用的原则，要求上诉人按照合同的约定履行交付房屋的义务。上诉人说不给房屋的原因是政府政策原因，是不可抗力，我们不予认可，要求维持原判。牛犇向一审法院起诉请求：1、二被告履行原、被告双方签订的《房产买卖协议》，交付原告房屋一套（建筑面积约120平方米，合同价240000元），并协助原告将该房登记到原告名下。2、二被告交付2017年1月1日之后的过渡费38400元（截止2018年8月30日共计20个月，每平米每月16元120平米每月1920元，共计20个月38400元）。3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2014年12月13日，被告于吉庆与一体化示范区签订《征收安置住房意向书》（编号0801-1）。主要内容为：“……二、安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积580.16平方米。意向户型面积为120平方米，面积120平方米，面积120平方米（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符时，按同地段经济适用房销售价交纳面积误差。……四、在本协议上代表乙方签字者承诺其能够代表乙方所有相关家庭成员签订本协议，保证所签订的本协议对乙方所有相关家庭成员具有法律约束力，对因此产生的后果负责并承担相关全部法律责任。……”2015年3月6日，原告牛犇与被告于吉庆和袁祖会签订《房产买卖协议》。约定二被告将编号为0801-1的安置意向书中一套120平米的房屋转让给原告，转让价格为240000元，原告一次性付清。自2016年12月31日起，此120平方米安置房过渡费由原告领取。该协议在南阳市宛都公证处进行了公证。同日，牛犇向被告于吉庆账户转账221000元，剩余用现金支付。于吉庆向原告出具240000元的收条一份。另查明，二被告拆迁安置房第0801-1号协议书中有三套房屋已交付，分别为：北区7号楼2单元13层西户135.03㎡，北区7号楼1单元10层西户135.03㎡，南区1号楼中单元14层5户60.67㎡房屋。其中，北区7号楼2单元13层西户135.03㎡，一审法院已判决给另一购房人。原告要求变更诉讼请求，将北区7号楼1单元10层西户135.03㎡交付原告。一审法院认为，一、原告牛犇与被告于吉庆和袁祖会签订的房产买卖合同系双方真实意思的表示，不违背法律法规的强制性规定，系有效合同，原、被告应按合同约定履行义务。原告按约定交付了房屋价款，被告向原告出具收款收条，双方买卖已经完成，被告理应及时在安置房分配到位之后交付给原告。庭审中查明，二被告已分得的房屋北区7号楼1单元10层西户为135.03㎡，多出原、被告合同约定的120㎡。一审法院为了解决双方的矛盾，应遵循公平公正原则，对二被告所分配的安置房多出部分，应按照当前市场价格，由原告补交该部分的价款。故位于姜营村××村改造房××号安置意向书北区××楼××单元××西户房屋交付给原告时，原告应按照当前市场价格补交多出部分的价款。二被告辩称争议的房产不能交付的原因是因为政府行为，提交证据真实性无法认定，一审法院不予采信。三、原告主张支付过渡费，因未举证证明被告领取了过渡费，故对原告过渡费的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十九条之规定，判决：一、原告牛犇与被告于吉庆和袁祖会签订的房产买卖协议为有效合同。二、限被告于吉庆和袁祖会于本判决书生效后十日内交付原告牛犇位于南阳市城乡××示范区××办事处××社区城中村征收拆迁安置房（编号××）××楼××单元××西××套。原告牛犇应按照当前市场价格补交多出部分的价款。三、驳回原告诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5476元，原告负担766元，二被告负担4710元。本院二审期间，上诉人提交南阳市诚乡一体化示范区解决乡村工作专项工作组2019年8月2日出具的证明。证明的出具人是张宏伟，没有签名，但留有电话。用以证明姜营村五组村民在南阳市××一体化示范区白河街道办事处，姜营村城中村改造中关于第0801-1安置意向书置换的580.16平方米，经示范区解决，姜营村工作组最终审核，对超出部分的214.6平方米不予安置，且超出部分的安置费、过渡费等在交钥匙前一并退还政府，该村民已接受专案组的意见与现房。被上诉人质证意见：对证明的真实性没有异议，对证明方向有异议。对于0801-1的安置意向书中给予128.78平方双倍的安置，我们一审都予以认可，这个仍然予以认可。但是对于多余的面积不予安置，安置费、过渡费退政府这个说法有异议，是于吉庆自己的解说，对于其履行这个合同没有影响。被上诉人提交情况说明复印件一份：证明当时铁棚的面积，当时为什么要给他分房子。上诉人质证意见：对真实性有异议，提交原件再质证。合议庭认为，上诉人提交的证据，对其真实性予以采信。被上诉人提交的证据系复印件，上诉人提出异议，不作为有效证据采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应当交付合同约定的房屋。从原审查明的事实可以看出，上诉人已分得的北区7号楼2单元13层西户135.03㎡，经一审法院已判决给另一购房人，但北区7号楼1单元10层西户135.03㎡的房屋也已分配给上诉人。虽然按合同约定的面积不同，但原审依据该房屋的实际情况予以处理并无不当。虽然政府在安置补偿过程中对原拆迁户的房屋面积分配进行了变更，但并不影响上诉人依照合同的约定向被上诉人交付房屋。至于上诉人诉称已判决的房屋有可能分配给其他人，基于本案查明的事实争议房屋仍由上诉人控制，并且能够实际履行，故上诉人应当按照诚实信用的原则予以履行。综上所述，袁祖会、于吉庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5476元，由上诉人袁祖会、于吉庆负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  王 生审判员  李君彦二〇一九年十一月十二日书记员  黄花果