河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初3889号原告：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，确认地址同住所地，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人:吴月英，该公司董事长。委托讼代理人:孔祥明，河南卓衡律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：贾廷顺，男，1971年9月26日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址河南省许昌市东城区莲城大道和智慧路名门尚居。委托诉讼代理人：李政，河南振商律师事务所律师，代理权限特别授权。被告:柘城县宏达建材有限公司，住所地柘城县未来大道祥和花园3号，确认地址柘城县城关镇胜利街4号，统一社会信用代码9141142409811323XQ。法定代表人：李波，该公司经理。被告:河南英信房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区群办路9号2号楼201号，确认地址同住所地，统一社会信用代码9141010057496559X1。法定代表人：毛伟，该公司经理。被告：李波，男，1984年5月1日出生，回族，住河南省柘城县，确认地址同住址。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行公司）与被告贾廷顺、柘城县宏达建材有限公司（以下简称宏达建材公司）、河南英信房地产开发有限公司（以下简称英信房地产公司）、李波执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告柘城农商行公司的委托诉讼代理人孔祥明、被告贾廷顺、被告宏达建材公司的法定代表人李波、被告李波到庭参加诉讼，被告英信房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘城农商行公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告英信房地产公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺。事实和理由：2018年4月26日，柘城县人民法院对原告诉被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波借款合同纠纷一案作出（2018）豫1424民初660号民事判决，判决如下：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息（借款期限内的利率按月利率7.95‰计算，自2015年12月31日起至2017年10月27日；逾期罚息按11.925‰计算，自2017年10月28日起至借款还清之日止，被告已支付的利息1450875元应予扣除）；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权；四、驳回原告柘城县农村信用合作联社对被告范亚丽的诉讼请求；五、驳回原告柘城县农村信用合作联社的其他诉讼请求。”判决生效后，被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波没有按照生效判决履行义务，故原告依法向柘城县人民法院申请执行。2019年3月22日，被告贾廷顺对执行标的提出书面异议。柘城县人民法院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异28号执行裁定，裁定中止对柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺的执行。原告不服该裁定，认为被告贾廷顺提供的《未来名城认购协议书》、《转账明细表》以及房款收据等证据不足以证明被告贾廷顺对涉案房屋具有所有权和排除执行。为此，原告提起本案诉讼。被告贾廷顺辩称：一、原裁定认定事实和适用法律正确。2014年3月6日，被告贾廷顺与英信房地产公司签订认购协议书，以1299840元的价格购买了未来名城1号楼2单元10、11号商铺，面积270.8平方米，单价4800元/平方米，贾廷顺2014年6月12日前分7次共支付购房款1000840元。2019年5月8日又将下欠的购房款299000元转入柘城县人民法院帐户，至此被告贾廷顺已支付完全部购房款。英信房地产公司也早在2015年6月将涉案房屋交付给被告贾廷顺，被告贾廷顺于当年底将该房屋出租给电梯公司用作为设备存放处和工人休息处。所以，贾廷顺系该房屋的物权所有人，只是因英信房地产公司原因未能及时办理房产登记。2015年12月31日，英信房地产公司在未通知被告贾廷顺、得到物权实际所有人同意的情况下，为给宏达建材公司申请的企业流动资金贷款（购买钢材）做担保，私自将已卖给贾廷顺的该商铺抵押给原告，后因借款逾期未还导致涉案房屋被查封。后贾廷顺提起执行异议申请，因贾廷顺签订购房协议和购买涉案房屋（2014年3月6日）和取得涉案房屋使用权（2015年6月16日实际交付）在先，原告取得该房产抵押权（2015年12月31日）和法院依据原告申请查封该房产在后（查封日期2018年1月24日），且不是被告贾廷顺的原因导致至今未取得房产登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，柘城县人民法院裁定中止对涉案商铺的执行认定案件事实和适用法律均正确。二、被告贾廷顺提交相关证据的效力。贾廷顺共向法庭提交了三组证据（1、认购协议；2、购房款收据两份和银行明细七张、汇款小票一张，法院汇款票据一份；3、英信房地产公司证明一份），这三组证据能够相互印证，被告贾廷顺和英信房地产公司于2014年3月6日签订购房协议，并于当天交付购房款750840元、2014年6月12日交付购房款250000元、2019年5月将剩余购房款299000元交付给法院，已交清全部购房款1299840元。英信房地产公司也早在2015年6月16日将涉案房产交付给被告贾廷顺，被告贾廷顺进行了简单的装修，于2015年6月出租给了卖电梯的经销商用作其库房和休息用房，一直使用到2016年底。同时在庭审笔录中，英信房地产公司工作人员李波也证明，涉案房屋交房日期是2015年6月16日，这些证据能够证明被告贾廷顺签订购房协议、交付购房款和实际取得房屋使用权（交付）在先，而原告取得涉案房屋抵押权和申请查封在后，且涉案房屋未能取得房产证系英信房地产公司的原因，这些证据足以证明被告贾廷顺购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，（2019）豫1424执异28号《执行异议裁定》正确。三、原告在发放贷款过程中有严重过错。为保证金融机构发放贷款的安全，规范贷款机构的行为，中国银行业监督管理委员会早在2010年2月就颁布实施了《流动资金贷款管理暂行办法》（以下简称《办法》），银行在向企业发放流动资金贷款时应该严格依据《办法》的精神和规定来进行办理。原告在向宏达建材公司发放涉案贷款过程中有严重过错：1、贷款申请人宏达建材公司，是一家注册资本仅有5000000元的一人有限责任公司。在法律实务中，一人有限责任公司的资产往往都被认定为与个人财产是混同的，因此信誉不高，而且宏达建材公司注册资本偏低。原告向这样一家经济实力和信用都偏弱的公司一次性发放15000000元贷款，显然违反了《办法》中规定的审慎发放原则。2、宏达建材公司申请贷款，而由英信房地产公司去提供担保，任何人都能看出，该贷款其实是英信房地产公司用于固定资产投资的。而英信房地产公司早在2014年就因为商品房买卖合同纠纷被多人告上法庭，且判决后拒不执行，被列入失信被执行人名单，在自已明显不符合申请贷款的条件下，才以宏达建材公司名义去申请贷款然后为自己所用。贷款申请人宏达建材公司法定代表人李波常年在“未来名城”小区售楼部协助卖楼，多名购房户的购房款就是由李波收取的，所以，该笔贷款的实际申请人是英信房地产公司，原告向有重大不良信用记录的企业发放大额贷款，其做法明显违反了《办法》第9条、11条第4、5款构成违规发放贷款，有明显过错。3、原告未对英信房地产公司提供的担保物（未来名城小区1幢1-3层商铺(房产证号20××53）和2幢1-3层商铺（房产证号20××54)是否已经出售进行问讯和现场核查。因为英信房地产公司所提供的担保房屋一直在公开出售，而联社对此视而不见，不做任何问讯和调查，这显然违反了《办法》第13条第9款，存在明显过错。4、作为贷款发放人原告在发放贷款后，没有依据《办法》第六章的规定进行贷后管理，没有检查借贷人宏达建材公司是否依照《流动资金借款合同》的约定用途（购买钢材）使用了该笔贷款进行检查落实、没有检查该笔贷款是否被担保人河南英信房地产开发有限公司挪用了，没有对借贷人的违约情况进行及时督促整改，最终导致该笔贷款不能收回，原告有严重过错。五、开发商英信房地产公司存在诸多欺诈行为。2015年底，英信房地产公司在用柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和2幢1-3层商铺为宏达建材公司的贷款设定抵押担保后，又将这些商铺交付给购房户，甚至还对未出售的剩余商铺继续出售并交付，这对原告构成欺诈，意在骗取银行贷款。从2012年起，英信房地产公司就将自己开发的在柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和2幢1-3层商铺陆续卖给了近15户购房户后，但又在2015年底将这些已经出售的商铺抵押给银行，导致购房户无法正常办理权属登记，这种行为已构成消费欺诈。六、被告贾廷顺不应该为原告的过错和欺诈承担责任。民法中通用的是过错承担原则,有过错承担责任，无过错不承担责任。由于原告的过错和英信房地产公司的欺诈行为，导致巨额贷款无法收回，但被告贾廷顺在整个过程无任何过错，如果以执行被告贾廷顺购买的涉案房产去抵偿英信房地产公司和宏达建材公司拖欠的贷款，这样的结果显然有违公序良俗。综上所述，被告贾廷顺签订和购买涉案房屋在先，并已支付全部购房款和实际入住，原告查封涉案商铺在后，拓城县人民法院依法裁定中止对涉案商铺的执行完全正确，原告的起诉没有任何事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。被告宏达建材公司、李波辩称：被告宏达建材公司的债权债务应由被告英信房地产公司负责。被告贾廷顺是2015年6月份得到的房屋，被告英信房地产公司交给他的，两间门面房租赁给别人（安装电梯的），存放电梯配件，还有干活的工人休息居住。被告英信房地产公司未作答辩。原告柘城农商行公司向本院提供的证据：1.流动资金借款合同一份、抵押合同两份、他项权证两份。证明目的，①2015年12月份，被告宏达建材公司向原告贷款15000000元，贷款期限12个月，从2015年12月31日至2016年12月31日。②被告英信房地产公司自愿用其所有的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺为被告宏达建材公司的贷款抵押给原告，并办理了抵押登记，登记号为柘城县房他证2015字第0153038号和柘城县房他证2015字第0153039号；③原告对抵押房屋享有法定的优先受偿权利。2.柘城县农村信用社借款展期协议一份、流动资金借款合同一份、抵押合同一份、他项权证两份。证明目的，①被告宏达建材公司在贷款到期前向原告申请就2015年12月份15000000元的贷款申请展期10个月。②被告英信房地产公司自愿用其所有的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺为被告宏达建材公司的展期贷款进行抵押，并办理了抵押登记，登记号为柘城房他证2017字第20170040号和柘城房他证2017字第20170041号；③原告对抵押房屋享有法定的优先受偿权利。3.（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书各一份。证明目的，①柘城县人民法院判决原告对被告英信房地产公司提供的抵押物即位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺享有优先受偿权；②柘城县人民法院已于2018年1月24日对被告英信房地产公司提供的抵押物即位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺进行了依法查封；③.原告依据（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书内容申请法院执行，合理合法。4.他项权证两份。证明目的，抵押房产系商铺，不是居住房屋，依据相关法律法规及其司法解释的相关规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，被告贾廷顺不能够排除执行。被告贾廷顺向本院提供的证据有：1.未来名城认购协议书一份。证明目的，2014年3月6日，被告贾廷顺与被告英信房地产公司签订了《未来名城认购协议书》，购买了柘城县未来名城小区1号楼2单元从西往东10、11号商铺，建筑面积为270.8平方米，单价为4800元/平方米，房价共计1299840元，双方约定交房日期为2014年10月31日，被告贾廷顺签订购房合同、交付购房款和实际取得房屋使用权在先，原告取得抵押权和法院查封涉案在后。2.购房款收据两份、银行汇款明细七张、向法院汇款凭证一份。证明目的，2014年3月6日，贾廷顺以转账方式向被告英信房地产公司支付了购房款750840元，2014年6月12日又支付了250000元，2019年5月向法院账户支付了299000元，现已支付了全部购房款1299840元，英信房地产公司于2015年6月将涉案房屋交付给被告贾廷顺。3.英信房地产公司证明一份。证明目的，开发商英信房地产公司早在2015年6月就将涉案房屋交付给了贾廷顺，原告取得抵押权和申请查封时间在后。被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波均未向本院提供证据。对上述证据，经质证双方无异议部分，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，对证据的证明效力，本院予以综合分析认证。本院经审理认定事实如下：原告柘城农商行公司原系柘城县农村信用合作联社（2019年4月25日办理的企业名称变更登记手续）。被告宏达建材公司因资金周转需要与原告签订15000000元的流动资金借款合同（期限12个月，自2015年12月31日起至2016年12月31日），被告英信房地产公司分别以其名下的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺为该借款及利息、罚息等提供抵押担保（抵押期限为2015年12月30日至2016年12月30日），并与原告签订两份抵押合同，2015年12月31日在柘城县房地产管理局分别办理了柘城房他证2015字第20153038号（柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺，房产证号20××53）、柘城房他证2015字第20153039号（柘城县未来大道南侧未来名城小区2幢1-3层商铺，房产证号20××54号）抵押登记手续。2016年12月26日，被告宏达建材公司与原告签订上述借款的展期协议（展期期限为2016年12月31日至2017年10月27日），并重新签订流动资金借款合同，被告英信房地产公司与原告重新签订两份抵押合同，并于2017年1月16日在柘城县房地产管理局就上述抵押物重新分别办理了柘城房他证2017字第20170040号、柘城房他证2017字第20170041号抵押登记手续（抵押期限为2015年12月30日至2017年10月30日）。在本院审理原告与被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波上述借款合同纠纷一案中，本院依原告提出的财产保全申请于2018年1月24日作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定书，裁定分别查封了被告英信房地产公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺（房产证号20××53）、2幢1-3层商铺（房产证号20××54号）的房产，查封期限均为三年；本院于2018年4月26日作出（2018）豫1424民初660号民事判决书，判决如下：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息。；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权。”该判决生效后，原告向本院申请执行。在执行过程中，被告贾廷顺对被查封的执行标的（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺）向本院提出执行异议，本院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异28号执行裁定书，裁定中止对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺的执行，原告不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年3月6日，被告贾廷顺与被告英信房地产公司签订未来名城认购协议书，购买了被告英信房地产公司开发的柘城县未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺，建筑面积为270.8平方米，单价为4800元/平方米，总房款为1299840元，另约定了付款方式以及其他权利义务等。被告贾廷顺于2014年3月6日以转账方式向被告英信房地产公司支付了购房款750840元，2014年6月12日又转账支付了250000元，被告英信房地产公司分别向被告贾廷顺出具了750840元、250000元的购房款收据各一份。被告英信房地产公司于2016年6月将该商铺交付给被告贾廷顺使用。2019年5月8日，被告贾廷顺将下余299000元购房款转入柘城县人民法院账户（账号411457010100007501019314），用于支付被告英信房地产公司的执行款。上述事实有原、被告提供的证据及其当庭陈述等在卷为证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。具体到本案中，首先，本案被告贾廷顺与被告英信房地产公司于2014年3月6日签订的未来名城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且被告英信房地产公司已按照协议约定收取了购房款，依法应当将该协议认定为商品房买卖合同，由于该协议在被告英信房地产公司将涉案商铺向原告抵押登记前和本院依原告申请而于2018年1月24日裁定查封前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于涉案商铺的交付时间（2016年6月）早于被查封时间，故被告贾廷顺在涉案商铺被查封前已实际合法占有该商铺。第三，被告贾廷顺已向被告英信房地产公司支付了涉案商铺的全部价款1299840元，其中1000800元购房款系被告贾廷顺在认购协议书签订当天和签订后通过银行转账支付、下余购房299000元款元系被告贾廷顺在原告申请执行过程中自愿交付至本院账户。最后，涉案商铺未办理过户登记系由于被告英信房地产在将该商铺出卖给被告贾廷顺后又将该商铺抵押给原告并办理了抵押登记手续以及被告英信房地产存在的其他问题等原因，而非被告贾廷顺自身原因所致。综上，被告贾廷顺提供的证据能够证明其对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，故本院依法应对原告要求准许执行涉案商铺的诉请不予支持。对原告提出的其系涉案商铺的实际抵押权人、原判决已确认其对涉案商铺享有优先受偿权等意见，由于该意见既不属于其提起本案执行异议之诉的诉请范围，亦不属于本案审查范畴，故本院对此不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告河南柘城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费16498元，由原告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  梁兴福审 判 员  张高臣人民陪审员  皇志强二〇一九年十一月二十九日书 记 员  刘凯瑞