辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初17995号 原告：李宏达，男，1995年3月19日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市皇姑区。 被告：胡译夫，男，1988年1月29日出生，汉族，现住辽宁省新民市兴隆堡镇。 委托诉讼代理人：姜乃芳，男，1953年3月3日出生，汉族，住大连市甘井子区。 被告：沈阳志联房产经纪有限公司，住所地沈阳市皇姑区。 法定代表人：徐季，该公司总经理。 原告李宏达与被告胡译夫、沈阳志联房产经纪有限公司（以下简称志联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宏达、被告胡译夫及其委托诉讼代理人姜乃芳、志联公司法定代表人徐季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宏达向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告已付定金1万元整；2.要求被告支付违约金1万元整；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月20日，被告胡译夫将其所有的于洪区的房屋，以62万元的价格卖给原告，胡译夫找到被告志联公司作为居间方，与原告于2018年12月22日签订房屋买卖合同，原告支付给志联公司的张保良1万元定金，张保良再转给胡译夫。合同约定，2019年1月10日前胡译夫向银行还清贷款，签合同当天，原告只看到了张保良出示的胡译夫提供的房产证的照片。因为胡译夫没有偿还以房产证抵押的所借的另外一笔5万元的贷款，导致无法偿还尚欠银行的30余万元的房屋贷款，故原告一直无法办理更名过户。被告胡译夫找了一家浦发银行，因为贷款利率比其他正常银行房贷高了10个点，原告提出自己选择一家贷款银行。原告找到后联系被告胡译夫，胡译夫说等不及了房子不卖了，定金也不退，把原告拉黑联系不上了。 被告胡译夫辩称，商品房买卖合同是被告胡译夫签字，对真实性没有异议。被告胡译夫不同意返还原告定金1万元及违约金1万元。1.根据合同，被告胡译夫不认为其有违约行为。当时办理贷款的时候，是原告主动自己撤销的银行贷款协议，银行可以提供证明；2.因为当时原告主动撤除银行贷款，被告胡译夫着急使用卖房款作为首付款，但原告迟迟找不到银行办理贷款，所以被告胡译夫不同意将房屋卖给原告；3.原告曾经找被告胡译夫协商解除协议，因为被告胡译夫又重新购买房屋，并且与第三方签订购买房屋的时间比较紧，故被告胡译夫没有同意与原告解除合同，后来协商继续履行合同；4.根据合同的约定，原告需要替被告胡译夫偿还一部分的银行贷款，但在规定的时间内，原告没有替被告胡译夫偿还银行贷款。 被告志联公司辩称，张保良是万科店的店长，与胡译夫是同事，张保良说胡译夫要卖个房子，在我们这边办，不收中介费。签合同当天张保良就把1万元打给了胡译夫，我方就是帮忙签个合同，见证一下这件事，后来的事不是非常清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李宏达原系于洪区（以下简称“涉案房屋”）所有权人，该房屋建筑面积为69.59平方米，共有情况为单独所有。该房屋原设有二项抵押权登记，其中一项抵押权人为中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行，登记日期为2018年8月10日，主债权数额为300,000元，债务履行期限为2015年1月21日至2045年1月21日。另一项抵押权人为王萍，登记日期为2018年8月19日，主债权数额为50,000元，债务履行期限为2018年8月16日至2019年8月15日。 另查明，2018年12月22日，原告（买方）李宏达、被告（卖方）胡译夫及被告（居间方）志联公司签订《沈阳市存量房屋买卖合同》一份，三方约定：买卖双方通过居间方出售及购买位于沈阳市于洪区的房屋。卖方应于2019年1月10日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且卖方应与买方办理交易查档前将该房屋抵押登记手续注销完毕并于注销抵押后将该房屋所有权证原件交付居间方代为保管。卖方和买方协商办理还款赎证为：由买方出资替卖方办理还款赎证，买方出资20万元整。买卖双方协商一致该房屋出售价格为62万元整。买方需按下列方式付款：定金1万元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于本合同签订之日支付定金1万元整，买卖双方同意定金由卖方保管。买卖双方协商一致本次房屋贷款由卖方负责办理，买方须无条件配合卖方办理商业贷款，如不配合视为违约处理。 同日，原告向被告志联公司的工作人员支付涉案房屋定金1万元，志联公司将该笔定金转交给被告胡译夫。 另查明，合同签订后，原、被告到上海浦东发展银行办理贷款，2019年1月30日，原告因利息上浮过高，未在该银行办理贷款。原、被告协商重新寻找银行办理贷款，由原告负责寻找贷款机构。2019年2月26日，原告再次与被告胡译夫联系，被告以原告办理贷款时间过长，表示不再将涉案房屋出售原告。 2019年1月16日，被告胡译夫将涉案房屋《房屋电子登记（簿）查询证明》以微信的方式发送原告。 本院认为，依法订立的合同受法律保护。结合本案庭审过程及本院确认的事实，归纳本案争议焦点：原、被告在履行合同的过程中是否存在违约行为。 本案中，原、被告三方签订《沈阳市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同应为有效，各方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。 关于原告是否存在违约行为的问题，2019年2月26日，原告与被告胡译夫联系，被告以原告办理贷款时间过长，表示不再将涉案房屋出售原告，故系被告单方解除与原告及房产公司签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》。原告主张因贷款利息过高，未办理贷款手续的意见，本院认为，系客观情况发生了原、被告在签订合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故原告的行为并未违反合同约定。2019年1月30日，原、被告协商重新寻找银行办理贷款，由原告负责寻找贷款机构，双方未对办理贷款的时间进行约定，在履行合同的过程中原告不存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的行为，且原告在微信通话记录中仍主张继续履行合同，故原告在履行合同的过程中不存在违约行为。关于被告主张原告未在规定的时间内替被告偿还银行贷款的意见，本院认为，被告未举证证明其于2019年1月10日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且双方未对办理还款赎证的时间进行约定，故被告的意见，本院不予采纳。 关于被告胡译夫是否存在违约行为的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2019年1月30日，原、被告协商重新寻找银行办理贷款，由原告负责寻找贷款机构，双方未对办理贷款的时间进行约定，原告未办理贷款，且未将房款给付被告，导致被告出售涉案房屋及取得房款的合同目的无法实现，故被告可以解除合同，被告不存在违约行为。 关于返还定金问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告胡译夫解除与原告及房产公司签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》，应将原告交付的定金1万元返还原告。关于原告主张的双倍返还定金的意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条的规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告未能提供证据证明被告在履行合同的过程中存在违约行为的事实，故被告不应承担双倍返还定金的违约责任。 被告志联公司不存在任何违约行为，也履行了自己的义务，不应承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告胡译夫于本判决生效之日起十日内返还原告李宏达定金10,000元； 二、驳回原告李宏达的其他诉讼请求。 如果被告胡译夫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由原告李宏达负担150元，由被告胡译夫负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郑柏松 人民陪审员  冯丽梅 人民陪审员  王寅辉 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  马晓明