重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初14540号 原告：黄孝忠，男，1976年4月12日出生，汉族，住重庆市城口县。 委托诉讼代理人：赵建中，重庆渝万（城口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉桂英，重庆渝万（城口）律师事务所律师。 被告：重庆满励诚房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市江北区建新北路36号1幢4-6，统一社会信用代码9150010508632665XU。 法定代表人：付尖兵，职务不详。 委托诉讼代理人：李财军，男，系公司员工。 原告黄孝忠与被告重庆满励诚房地产经纪有限责任公司（以下简称满励诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冉桂英，被告的委托诉讼代理人李财军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《物业管理委托合同》；2.被告返还渝北区龙溪街道加州花园xx幢xx-2号房屋；3.被告结清水电、煤气、光纤及物管费、卫生费；4.被告支付原告垫付的物管费及电费1073.59元；5.被告以3000元/月为标准向原告支付2018年12月21日至归还房屋时的租金；6.被告支付违约金50820元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年8月30日，原被告签订《物业管理合同》，原告将房屋委托被告管理等。合同签订后被告仅支付了2个月租金，至今未付剩余租金，为维护合法利益，起诉来院。 被告答辩称：1.同意解除合同并退房；2.同意支付2019年4月20日至2019年9月25日的租金，此前的租金已支付完毕；3.同意支付原告垫付的物管费及电费1073.59元，也同意结清水电、煤气、光纤费；4.不同意支付违约金，且违约金标准过高。请求依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，产权证、物业管理委托函、收据、转账记录，本院依法进行了审查并在卷佐证。 对当事人有异议之证据，即原告举示的手机截图，被告收据（2018年10月、11月物管费）。因原告举示的证据无原件核实，真实性无法确定；被告举示的证据与本案审理无关，本院均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月27日原告取得案涉房屋的产权证。 2018年8月30日，原告（甲方、委托方）、被告（乙方、管理方）就案涉房屋签订《物业管理委托合同》，第2条约定：甲方将房屋独家委托乙方全权管理并对外出租。为便于房屋出租，乙方代甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等。乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除代甲方垫付的装修、家具家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费。甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支出。乙方对外租赁收取的租金可高于乙方向甲方支付的固定租金回报，乙方对外租赁租金标准及承租方由乙方自行决定，甲方不得干涉。无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不破坏甲方房屋主体结构）、家具、家电配置及管理服务费均由乙方承担；第3.1条约定：委托期自2018年9月20日至2023年9月20日；第4.1条约定：乙方管理甲方房屋，每月固定租金回报为3000元，一年共计33000元，从第四年、第五年租金为3200元/月；第6.2条约定：甲方若由特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前2个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双方作为违约金（本条款，甲乙双方对等）；第6.5条约定；甲方每年给乙方30天作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取包括房租、物管费、光纤费、卫生费；第6.6条约定：合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除；第7.2条约定：乙方应按合同规定，按时给甲方支付房屋租金。合同附表载明：第一次付款2018年9月20日6000元，第二次付款2019年4月20日9000元，第三次付款2019年7月20日9000元，第四次付款2019年10月20日9000元。合同签订后，被告支付了租金6000元。对于该6000元，原告认为系2018年9月20日至2018年12月20日的租金，之后由于被告违约故不存在免租期。 对于物业费，被告支付了2019年1月的物业费178.66元。 原告举示收据显示2019年4月至2019年5月物业费为351.07元，2018年8月28日至2018年9月18日电费为91.69元，2018年12月19日至2019年5月20日电费179.99元。原告陈述上述金额即诉讼请求中原告为被告垫付的物业费及电费。至于诉讼请求中的结清水电煤气等费用是指被告将还房前的上述费用结清，现原告不清楚上述费用的具体金额，也无办法代被告支付。 审理中，原告陈述1.委托管理合同实为租赁合同；2.违约金的依据乃是依据合同第6.2条约定，合同总价为169400元，遂合同约定乃是双倍支付违约金，但原告主动调整为30%；3.因被告未按约定于2019年4月20日支付租金，截止目前仍未支付，存在违约，致使合同目的无法实现，故要求解除合同；4.由于被告违约给原告造成了租金本金损失、要求支付租金的资金占用损失以及房屋其他投资的可能损失；5.至于免租期，应是每个租赁年度的年初免一个月，一次性免完不符合交易习惯，原告认可2018年9月20日至2018年12月20日期间有一个月免租期，之后由于被告违约免租期不存在。 被告陈述：1.委托管理合同就是委托合同；2.合同附表明确记载了付款时间，根据附表的记载5个月的免租期是一次性免完；3.被告确未在2019年4月20日支付租金，因之前电话通知原告收房，原告一开始同意后又不同意了。 本院认为，原被告签订的《委托管理合同》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。 原告要求解除合同，庭审时，被告也表示同意，故本院依法认定委托管理合同于2019年9月25日解除。 庭审时，被告同意返还房屋，支付原告垫付的物业费及电费1073.59元，支付2019年4月20日至2019年9月25日的租金15600元（3000元/月×5个月＋3000元/月×6天÷30天），故本院对上述诉讼请求均予以支持。 至于房屋交还之前的水电、煤气、光纤费及物业费等，因原告尚未代被告支付，且金额尚不明确，故对此项诉讼请求不予支持。 2018年12月21日至2019年4月19日的租金，被告称该期间系免租期间不应支付租金，原告则称因被告未按约定时间支付租金，免租期不存在，故争议焦点则在于该期间是否系免租期？如系免租期，原告是否有权收回免租期？对此本院认为合同第6.5条约定，原告每年需给被告30天寻找客户期限，该期间不收取房租、物管费等费用，案涉合同期限为5年，则被告享有150天，约5个月的免租期，至于免租期的享有时间，因合同并未明确约定何时系免租期，但该条同时约定每年给予30天免租期，故免租期的享有应当是每年享有一次，而非一次性享有。且即使根据合同附表可以得出免租期是在合同履行之初一次性享有，即根据合同约定2018年9月20日至2019年4月19日期间被告只需支付2个月租金6000元。但合同第6.6条同时约定“合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除”。从该条可知在原告违约收回房屋时，被告可一次性扣除免租期，及免租期一次性享有的前提系原告存在违约，然在本案中被告亦自认系其在2019年4月20日主动要求原告收回房屋，即表达了提前解除合同的意思，故违约方系被告，并非原告，此时被告即无权一次性扣除免租期。综上，由于被告无权一次性扣除免租期，而原告现同意给付被告一个月免租期系对其自身权利的处分，本院予以认可，对原告请求判令被告支付2018年12月21日至2019年4月19日的租金12000元的诉讼请求予以支持。 2019年9月26日之后的租金，因租赁合同已于2019年9月25日解除，如之后被告继续占用案涉房屋应当支付的乃是房屋占有使用费，故本院对原告要求被告支付2019年9月26日之后的租金不予支持。 原告另要求被告支付违约金，合同第6.2条约定“甲方若由特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前2个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双方作为违约金（本条款，甲乙双方对等）”。由于本案的起诉确系被告违约提出收回房屋、未按期支付租金所致，故被告应当支付违约金。然合同约定的违约金标准过高，被告也提出了违约金过高的抗辩，本院依法予以调整，判令被告支付违约金9000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、原告黄孝忠与被告重庆满励诚房地产经纪有限责任公司签订的《委托管理合同》于2019年9月25日解除； 二、被告重庆满励诚房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告黄孝忠物业费及电费1073.59元； 三、被告重庆满励诚房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告黄孝忠2019年4月20日至2019年9月25日的租金15600元； 四、被告重庆满励诚房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日立即将渝北区龙溪街道加州花园xx幢xx-2号房屋返还原告黄孝忠； 五、被告重庆满励诚房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告黄孝忠2018年12月21日至2019年4月19日的租金12000元； 六、被告重庆满励诚房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告黄孝忠违约金9000元； 七、驳回原告黄孝忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5025元，由被告重庆满励诚房地产经纪有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  欧春利 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  蒋 霞 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  符 爽