新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新23民再38号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：新疆二十四小时房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路372号1栋12层1209室。法定代表人：焦玉生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张一峰，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：阜康市龙煌房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰西路北军垦路东（百汇元）。法定代表人：张路，该公司董事长。委托诉讼代理人：马振东，新疆同创律师事务所律师。再审申请人新疆二十四小时房地产经纪有限公司(以下简称二十四小时公司)因与被申请人阜康市龙煌房地产开发有限责任公司（以下简称龙煌公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服本院（2018）新23民终1474号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年5月27日作出（2019）新民申541号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年10月14日公开开庭审理了本案。再审申请人二十四小时公司的委托诉讼代理人张一峰、被申请人龙煌公司的委托诉讼代理人马振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二十四小时公司申请再审称，请求撤销（2018）新23民终1474号民事判决书第一项、第三项，发回重审或改判维持（2018）新2302民初310号民事判决。事实和理由：1.双方合同约定，二十四小时公司代理的事项包括销售和策划工作，龙煌公司将策划工作交案外人新疆立方体企业策划有限公司（以下简称立方体公司）完成并未超出代理范围；2.合同第七条的真实意思是由二十四小时公司负责策划工作，但策划方案实施还须经龙煌公司批准，相关手续以龙煌公司名义对外签订；3.龙煌公司明知二十四小时公司将策划工作委托给立方体公司完成，立方体公司的策划工作成果经过龙煌公司确认并付诸实施。二十四小时公司为此向立方体公司支出600000元营销策划费用，应由龙煌公司赔偿；4.策划费600000元远低于市场价格，属于合理费用。龙煌公司辩称：（2018）新23民终1474号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。二十四小时公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2014年7月18日签订的《房地产销售代理合同》；二、龙煌公司赔偿二十四小时公司各项经济损失881705元（其中设计费647110元、销售人员工资204000元、房屋租金30595元）。一审法院认定事实：2014年7月18日，二十四小时公司（乙方）与龙煌公司（甲方）签订了《房地产销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理坐落于阜康市博峰西街“天池壹品”房地产项目的销售、策划工作，代理期限自本合同签订之日起至2016年5月30日，由乙方依据销售及市场情况制定推广计划，报甲方审核批准后方可执行等内容。合同签订后，二十四小时公司为履行合同于2014年7月30日与立方体公司就“天池壹品”项目签订了营销策划合同，约定合同履行期限2014年8月1日至2015年7月31日，合同总价款600000元（包括设计费、策划费、人工费、税费等各项费用），二十四小时公司每月收到佣金后5日内向立方体公司支付50000元，全部款项于2015年7月31日前一次性支付完毕等内容。在该合同履行中，二十四小时公司未按月支付合同价款，立方体公司于2017年2月10日提起诉讼。后乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2017）新0105民初544号民事判决，判令二十四小时公司支付立方体公司策划费600000元及利息42000元。案件受理费5110元由二十四小时公司负担。2014年10月17日，二十四小时公司为履行合同，在阜康市租赁二套宿舍供销售人员居住，租赁期限为一年（2014年10月17日起至2015年10月17日止），年租金30595元。聘用销售人员从事前期销售准备工作。2015年4月，双方约定自2015年5月1日起由龙煌公司代付销售人员工资。后龙煌公司将2015年5月6名销售人员的工资予以发放。2015年6月底，因龙煌公司“天池壹品”项目停工且未取得预售许可证，二十四小时公司停止了该项目的销售代理工作并将员工撤离。一审法院判决：一、解除新疆二十四小时房地产经纪有限公司与阜康市龙煌房地产开发有限责任公司于2014年7月18日签订的房地产销售代理合同；二、阜康市龙煌房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿新疆二十四小时房地产经纪有限公司的损失777396元；三、驳回新疆二十四小时房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。龙煌公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并改判龙煌公司仅承担二十四小时公司的工资损失和房租损失177396元。二审法院查明事实与一审法院查明事实一致。二审法院认为，1.因双方签订的《房地产销售代理合同》第三条明确约定合同履行期限为“代理期限自本合同签订之日起至2016年5月30日”。现该合同履行期限已经届满，所以本案不存在合同解除的问题。一审法院判决解除双方签订的合同不当，二审法院予以纠正。2.龙煌公司应否承担600000元策划费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因《房地产销售代理合同》第七条第一项明确约定，由乙方依据销售及市场情况制定推广计划，报甲方审核批准后方可执行；第四项约定，物业广告、营销推广所涉及到的相关委托手续与协议，均应以甲方名义统一对外签订，乙方负责执行和实施。二十四小时公司作为《房地产销售代理合同》的乙方，应严格遵守双方约定并按照约定履行义务。但本案中，第一，二十四小时公司并未提交确凿证据证明其同立方体公司制定的推广计划经过了龙煌公司龙煌房地产公司的审核批准；第二，二十四小时公司亦未提供证据证明其和立方体公司签订的《营销策划合同》获得了龙煌公司的同意或者授权，至此，二十四小时公司违反双方约定，以自己的名义同立方体公司签订《营销策划合同》，该合同的相对方仍为二十四小时公司和立方体公司。因此，本案中二十四小时公司无证据证明其主张设计费所依据的事实，应承担不利后果。同时，因龙煌公司同意支付二十四小时公司销售人员工资157000元、房屋租金20396元，共计177396元，属于对自身权利的处分，因此对龙煌公司仅承担二十四小时公司的工资损失和房租损失共计177396元的主张予以支持。综上所述，龙煌公司的上诉请求成立。二审法院判决：一、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2018）新2302民初310号民事判决；二、阜康市龙煌房地产开发有限责任公司于收到本判决十日内赔偿新疆二十四小时房地产经纪有限公司的损失177396元；三、驳回新疆二十四小时房地产经纪有限公司一审的其他诉讼请求。再审中，二十四小时公司向法庭提交（2016）新23民终1897号民事判决书（打印件）及（2017）新0105民初544号案件庭审笔录摘抄，拟证明立方体公司提交的设计策划成果均经二十四小时公司总经理帅正荣审核通过。龙煌公司质证认为，公司并未授权帅正荣沟通此事。因上述证据能够相互印证并证实二十四小时公司的主张，本院对上述证据予以采信。二十四小时公司提交《昌吉市勃涛房地产开发有限公司馨河湾全年项目全程策划代理合同》以及支付策划费的部分银行转账凭证，（2014）烟民一终字第873号民事判决书，（2016）新2302民初2806号民事调解书，拟证明策划工作已经完成，主张600000元策划费符合实际工作量。龙煌公司质证认为，调解书真实性认可，关联性不认可。对其他证据的真实性、关联性均不认可。因上述材料与本案不具有关联性，本院不作为证据采信，仅作参考。龙煌公司提交立方体公司企业信用信息，拟证明立方体公司与二十四小时公司是关联公司，（2017）新0105民初544号案件是虚假诉讼。二十四小时公司质证认为，两公司分别独立经营，不存在混同的情形，也不存在虚假诉讼。本院对企业信用信息的真实性予以确认，二十四小时公司也认可与立方体公司是关联企业，但不能证明双方存在虚假诉讼，故对上述证据本院不予采信。本院再审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。再审另查明，2014年6月29日至2015年1月23日期间，立方体公司员工赵静与二十四小时公司总经理帅正荣之间往来电子邮件22封，其中赵静向帅正荣提交文案8份，设计图3份，文案包括：《新疆项目多媒体671》、《奠基活动方案、讲话稿、礼品建议》、《工作计划》、《工作思路总结及工作计划》、《媒体推广及销售方案》、《龙煌天池壹品酒店投资可行性分析》、《工作总结和计划》、《项目介绍》。设计图包括：《围挡计划设计图》、《天池壹品项目售楼部修改意见》、《展板》。帅正荣向赵静发送邮件6封，包括：《新疆项目多媒体617》、《新疆项目临时售楼部平面》、《新疆售楼部》、《新疆沿街06-11》、《新疆户型拆分》《角度》《转发：新疆大门效果角度》。2014年11月18日，以龙煌公司为订货单位，二十四小时公司为设计单位，新疆兴华夏彩印有限公司（以下简称兴华夏公司）为供货单位，三方签订订货合同，约定龙煌公司向兴华夏公司订购产品一批，包括：DM单页、折页、抽纸、手提袋、户型单页、纸杯，合计金额65700元。之后，龙煌房产又加印了价值5400元的DM单页。三方约定了产品型号、单价、数量，并约定由二十四小时公司负责制作内容的审核与货物质量监控把关，所有制作及印刷业务，兴华夏公司需打小样，经三方签字确认后方可进行成品制作、印刷。上述印制物品中DM单页、折页、手提袋上均印有“立方体企划”字样。2017年4月13日，因龙煌公司未支付印刷费用，兴华夏公司将龙煌公司诉至法院，该案调解结案。龙煌公司与二十四小时公司签订的《房地产销售代理合同》第一条第三项约定，代理期限自本合同签订之日起至2016年5月30日。第二条约定，物业一期可销售总建筑面积暂定为70000平方米。住宅面积40000平方米，商品面积30000平方米。第五条约定，物业销售的代理佣金为乙方代理可销售面积实际总成交额的2%；第七条约定广告及其他费用，1.该物业推广费用最高比例不超过该物业总销售金额的2%，由乙方依据销售及市场情况制定推广计划，报甲方审核批准后方可执行；2.该物业推广费用不含售楼处搭建、装修及样板间的装修费用；3.该物业广告预算的编列与执行由乙方负责，甲方负责审核及费用支出。乙方每月编订广告计划书，由甲方确认批准后执行；4.本物业广告、营销策划、理念及具体方案，均应经甲方审核批准后执行。物业广告、营销推广所涉及到的相关委托手续与协议，均应以甲方名义统一对外签订，乙方负责执行和实施。本院再审认为，首先，二十四小时公司是否履行了合同义务。本案中龙煌公司与二十四小时公司之间签订的委托代理合同约定二十四小时公司完成“天池壹品”项目的营销和策划工作。合同签订后，二十四小时公司为履行合同在阜康市租赁2套宿舍供销售人员居住，聘用销售人员从事前期销售准备，并根据合同第九条的约定完成了策划工作，主要包括：向龙煌公司总经理帅正荣提交的《媒体推广及销售方案》、《龙煌天池壹品酒店投资可行性分析》等文案、售楼部设计图、各类展板设计图、施工现场围挡设计图以及各类印刷品设计图，龙煌公司接收并使用了上述设计成果。龙煌公司在庭审中不认可二十四小时公司完成了上述策划工作，既不能提供反驳证据，也不能说明哪些策划工作并未完成，故对龙煌公司的抗辩本院不予采信。由此可以认定，二十四小时公司已履行了合同义务。其次，二十四小时公司主张解除合同并赔偿损失是否应当支持。双方签订的《房地产销售代理合同》于起诉前已期限届满无须另行解除。合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，二十四小时公司积极履行合同，但龙煌公司至合同期限届满仍未取得预售许可证构成违约，给二十四小时公司造成的损失应当予以赔偿。再次，二十四小时公司主张的各项损失数额是否合理。1.对于销售人员工资和房屋租赁费，龙煌公司已认可，本院予以支持。2.对于二十四小时公司与立方体公司之间因另行签订《营销策划合同》而产生的利息和诉讼费，系二十四小时公司因自身违约行为应承担的民事责任，不应由龙煌公司承担。3.对于策划设计费600000元。二十四小时公司主张的依据是乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出的（2017）新0105民初544号民事判决，该判决判令二十四小时公司向立方体公司支付策划费600000元。但鉴于龙煌公司抗辩二十四小时公司与立方体公司系关联企业，为防止二者恶意串通损害第三人利益，须审查600000元策划费的合理性。由于龙煌公司和二十四小时公司只约定按照销售金额的2%提取佣金，未单独约定策划工作的价款，也未约定违约损失的数额和计算方法，而策划设计工作属于智力成果，无法进行价格评估，导致策划费的合理性难以确定。经法庭释明，二十四小时公司补充提交了案外人签订的策划合同以及中国裁判文书网下载的类案裁判文书，拟证明其主张策划费600000元符合商品房销售策划的一般收费标准。上述材料中均涉及商品房销售策划费用，有的合同约定根据销售金额的2.4‰-3‰计算，有的合同约定按每月50000元支付策划月费。除此之外，本院通过到本地新开楼盘的售楼部咨询以及浏览中国裁判文书网的方式获知，一般情况下商品房销售策划费用为可销售金额或者实际销售金额的2‰-10‰。虽然上述案外人合同和裁判文书不能完全比照适用于本案，但在本案策划工作价值难以确定的情况下可以作为衡量费用合理性的参考依据。本案中，双方约定销售总面积为70000平方米，其中住宅40000平方米，商铺30000平方米。在立方体公司员工赵静向龙煌公司总经理帅正荣发送的《天池壹品定价及销售建议》中住宅定价在4300-5100元每平方米，商铺价格如按10000元每平方米计算，总销售金额预计为488000000元。600000元策划费为总销售金额的1.2‰。如果按照每月50000元策划月费计算，从2014年7月双方签订合同至2015年6月二十四小时公司离场，12个月的策划费为600000元。通过价格对比，本院认为二十四小时公司主张策划费600000元属于合理费用。虽然二十四小时公司与立方体公司是关联公司，但法律并未禁止关联公司之间进行业务往来，龙煌公司也未举证证明双方存在虚假诉讼，故对龙煌公司提出的该项抗辩理由本院不予支持。二审判决认为二十四小时公司未提交证据证明推广计划经过龙煌公司批准，属认定事实有误。综上所述，再审申请人二十四小时公司的部分再审请求成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2018）新23民终1474号民事判决；二、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2018）新2302民初310号民事判决第一项、第三项，即“解除新疆二十四小时房地产经纪有限公司与阜康市龙煌房地产开发有限责任公司于2014年7月18日签订的房地产销售代理合同”、“驳回新疆二十四小时房地产经纪有限公司的其他诉讼请求”；三、维持新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2018）新2302民初310号民事判决第二项，即“阜康市龙煌房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿新疆二十四小时房地产经纪有限公司的损失777396元”；四、驳回新疆二十四小时房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费6308元，二审受理费11574元，合计17882元，由阜康市龙煌房地产开发有限责任公司承担14305元，由新疆二十四小时房地产经纪有限公司负担3577元。本判决为终审判决。审 判 长 何  辉审 判 员 庄 艳 梅审 判 员 帕提扎提二〇一九年十一月二十六日法官助理 张  睿书 记 员 齐 纾 菀