江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初3514号原告(反诉被告)：江苏康庄建设工程有限公司，住所地涟水县保滩镇保滩街。法定代表人：丁波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，涟水县中心法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：涟水中联房地产开发有限公司，住所地涟水县红日路中联壹城售楼部。法定代表人：张月芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁金波，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告江苏康庄建设工程有限公司（以下简称康庄公司）诉被告涟水中联房地产开发有限公司（以下简称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康庄公司的委托诉讼代理人黄克权、张海峰与被告中联公司的法定代表人张月芹及其委托诉讼代理人祁金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏康庄公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行原、被告双方2017年6月29日签订的房屋买卖合同，向原告开具中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋（由西向东658.18平米）发票并提供办理产权证的相关资料，将该房屋产权登记变更至原告名下；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年6月29日，原、被告签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告将其开发的涟水县中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋（由西向东658.18平米）出售给原告，房屋单价为4000元/平方米。由于在签订房屋买卖合同时，双方约定出售的房屋被被告用于银行抵押贷款，贷款到期日为2018年1月10日，故双方在该合同中约定，被告应在房屋买卖合同签订以后积极协调银行办理调换抵押或者提前还款，以便早日解除抵押手续。在被告完成上述义务后，原告向被告支付合同约定的购房款。双方在合同中还约定，被告在合同签订之日起十日内将房屋交付原告使用，被告己依约向原告交付了房屋，原告己装修并投入使用至今。近来，原告得知被告己办理了案涉房屋的解押手续，该房屋买卖合同己具备了履行条件，现提起诉讼，请求支付原告诉讼请求。被告中联公司辩称，1、原告至今未支付购房款，其主张的开具发票并提供办理产权证的相关资料以及变更产权证等均没有事实和法律依据。2、被告已多次向原告催要房款，而原告拒不支付。综上请求以驳回原告的诉请且被告在本次诉讼提起反诉。反诉原告中联公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2017年6月29日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被反诉人将涉案房屋恢复原状后返还给反诉原告；3、判令反诉被告支付房屋占有使用费（从2017年6月29日至实际返还上述房屋止，按照20000元/月标准计算，如鉴定以鉴定意见为准）；4、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年6月29日签订房屋买卖合同一份，合同约定：反诉原告将其开发的涟水县中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋（由西向东658.18平米）出售给反诉被告，并将涉案房屋先交付给反诉被告使用，待反诉原告从银行办理还款后拿回抵押权证同时反诉被告交付全部购房款。2019年1月28日，涉案房屋办理完毕解押手续，反诉原告根据合同约定，向被告催要购房款，但反诉被告以各种理由拒不支付购房款，为维护反诉原告权益，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告康庄公司辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据，因原告公司与被告公司的相关人员之间因其他经济纠纷发生矛盾，为便于本案矛盾的解决，原告方向贵院提起诉讼，要求履行合同，原告要求履行合同本身即意味着原告愿意支付房款，为了便于矛盾的解决，原告也同意将涉案房款交至法院指定账户，在被告方依据合同约定将双方买卖标的物房屋变更登记至原告名下后将相关款项由被告从法院指定的账户中领走，另外原、被告之间的房屋买卖合同已经实际上履行，被告已经向原告交付了房屋，原告在接收房屋以后，对房屋进行了装修、改造，投入了巨资，目前该房屋是原告公司的办公场所，以及与办公相匹配的生活场所，被告方要求解除合同违反当事人意思自治原则及维护交易稳定原则，所以提请法庭驳回被告的反诉请求。就双方房屋买卖合同的履行而言，本案中被告违约在先，合同约定的被告应当解除银行抵押的时间在2018年元月，而据被告在反诉状中称其在2019年1月28日才办理完涉案房屋的解押手续，但是原告并没有看到相关抵押手续的原件，为了避免双方扯皮纠纷才诉至贵院，请求贵院支持履行合同。经审理查明，2017年6月29日，原、被告签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告中联公司将其开发的位于涟水县涟城镇中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋（由西向东共658.18平米）出售给原告康庄公司，房屋单价为4000元/平方米。因涉案房屋己经被中联公司用于抵押银行借款，借款到期日为2018年1月10日，中联公司正在协调银行办理调换抵押或提前还款等相关事宜，待中联公司从银行办理还款后拿回抵押权证同时康庄公司交付全部购房款，中联公司开立发票并提供办理产权证的相关资料。中联公司与康庄公司在合同签订后，将涉案房屋交付给康庄公司，康庄公司对涉案房屋进行装修后使用至今。2019年1月28日，中联公司完成解除涉案房屋的抵押手续。后双方就购房款支付未能达成一致意见，现诉至本院。另查明，2019年4月10日，中联公司向康庄公司邮寄催缴通知书。案件审理过程中，依原告康庄公司的申请，经本院许可，康庄公司于2019年7月27日将购房款2632720元缴纳至本院账户。庭审中，反诉原告中联公司撤回要求反诉被告康庄公司支付房屋占有使用费，待本案判决生效后，另行向康庄公司主张。再查明，2018年5月7日，康庄公司股东沈承富起诉中联公司法定代表人张月芹及中联公司民间借贷一案，后经本院调解，张月芹及中联公司于2019年7月5日前一次性归还沈承富借款2200万元。该案己履行完毕。上述事实，有原、被告双方在庭审中的陈述、《房屋买卖合同》、催缴通知书、结算业务申请书、不动产权证、涟水县人民法院调解协议及谈话笔录等证据载卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于是否应当解除房屋买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。本案中，双方在签订房屋买卖合同时，涉案房屋被中联公司抵押在银行，无法办理过户手续，故双方约定，待中联公司解除银行抵押后再办理过户手续，同时康庄公司支付购房款，在中联公司没有解除抵押之前，将涉案房屋先行交付给康庄公司使用，康庄公司装修入住并使用至今。2019年1月28日，中联公司完成解除涉案房屋的抵押手续，但中联公司并没有将相关的解押手续及时通知康庄公司，而将本案的法律关系掺合到中联公司法定代表人张月芹与康庄公司股东沈承富之间的民间借贷矛盾中，直至2019年4月10日，中联公司才将催缴购房款通知书邮寄给康庄公司，康庄公司于2019年5月14日向本院起诉要求履行房屋买卖合同。从康庄公司主动起诉要求履行合同并将相关房屋购房款缴纳至法院的行为看，康庄公司并无解除合同的意思表示。中联公司在2019年4月10日向康庄公司催告后，康庄公司为解决双方的矛盾，于2019年5月14日起诉至本院请求履行合同，未超过经催告后在三个月的合理期限内，并在审理中将房款全部交至本院，表现其愿意履行合同诚意。且康庄公司己装修入住并使用至今，对该房屋进行了大量的投资，如果解除房屋买卖合同，会使房屋现状产生重大影响并给双方带来重大的损失，且从维护交易稳定的角度，涉案的房屋买卖合同亦不宜解除。故对中联公司要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的请求，本院不予支持。原、被告在房屋买卖合同中约定原告支付房款与被告交付房屋系同时履行，现康庄公司己将涉案房屋的购房款主动交至本院，已不存在履行风险，故被告中联公司应当履行协助康庄公司办理产权登记义务，中联公司可在协助原告将涉案房屋登记至原告名下后，到本院领取涉案的购房款2632720元。对于康庄公司占用中联公司房屋的相关损失，由于中联公司在庭审中撤回该项诉讼请求，系当事人处分自身权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告涟水中联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告江苏康庄建设工程有限公司将中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋产权（由西向东658.18平米）登记至原告江苏康庄建设工程有限公司名下。二、被告涟水中联房地产开发有限公司将中联壹城天元商业中心A2号楼17层房屋变更登记至原告江苏康庄建设工程有限公司名下后，至本院领取购房款2632720元。三、驳回反诉原告涟水中联房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，案件受理费27859元，合计32859元，由原告江苏康庄建设工程有限公司负担，反诉费用27859元减半收取13929.5元，由被告涟水中联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费用（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××85，收款行地址：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行)。审 判 长  朱 云人民陪审员  孙娜娜人民陪审员  周 勤二〇一九年十一月四日书 记 员  邓梦新