湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3415号原告：武汉波司登贸易有限公司，住所地武汉市硚口区古田二路（汇丰企业总部）1栋4层4号。法定代表人：严丽花，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓浪，湖北融腾律师事务所律师。被告：武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路39号武汉大学科技孵化器大楼裙楼一至二楼。法定代表人：钟荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海涛，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。第三人：武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，住所地武汉东湖开发区武汉大学科技园内创业楼。法定代表人：董有明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周逸杰，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。原告武汉波司登贸易有限公司（以下简称波司登公司）与被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司（以下简称赛博管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日适用简易程序立案受理后，因武汉大学资产经营投资管理有限责任公司（以下简称武汉大学管理公司）与本案存在法律上的利害关系，本院依法追加武汉大学管理公司作为本案第三人参与诉讼。本案后于2019年7月8日公开开庭进行了审理，原告波司登公司的委托诉讼代理人邓浪，被告赛博管理公司的委托诉讼代理人杜俊，第三人武汉大学管理公司的委托诉讼代理人李健、周逸杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告波司登公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方于2016年6月24日签订的租赁合同；2．判令被告退还原告租金175700元；3．判令被告退还原告履约保证金及经营保证金共计326378元；4．判令被告向原告支付违约金324377.34元；5．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告退还原告租金150600元。事实和理由：2016年6月24日，原、被告双方签订租赁合同，约定被告将位于武汉市洪山区珞瑜路“赛博珞珈胡同”商场1楼1F023、1F025、1F028号商铺出租给原告，商铺建筑面积430.78平方米，租金251元每平方米，每6个月支付一次，租期5年，并约定被告在合同签订之日向原告支付履约保证金324378元、经营保证金2000元。2018年8月20日，被告向原告发出《告全体商户书》，告知原告无法继续履行租赁合同，导致原告店面不能继续经营遭受损失，原告为维护合法权益，提起诉讼。被告赛博管理公司辩称，原告起诉的部分事实不符合双方履约的实际情况。原告承租商铺，除了诉状载明的地址外，还承租了1F021、1F022商铺，同时在原告履行案涉合同中存在逾期缴纳租金的情况，原告才是租赁合同的违约方，被告配合武汉市中级人民法院执行局工作移交案涉商铺管理权后，与本案第三人就包含原告在内的案涉商户的小商铺租赁合同延续事宜进行过沟通协调，在被告于2018年8月23日退场当日与第三人联合发出公告，保障包含原告在内小商铺经营的延续性，同时争取第三人对原、被告合同租赁条款的认可。原告主张的经营损失以及被告的违约行为是不存在的，请求在查明事实的基础上依法判决。第三人武汉大学管理公司述称，一、第三人作为案涉房屋使用权人依法将房屋出租给武汉赛博数码有限公司，被告与第三人之间没有租赁合同关系，原、被告之间的纠纷与第三人无关。二、第三人与武汉赛博数码有限公司的租赁合同已依法解除，第三人在履行该合同中没有过错，不应承担任何责任，故请求在查明事实后判决第三人对本案不承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告波司登公司提交的证据三，租金支付凭证、履约保证金、经营保证金支付凭证，虽然是复印件，但被告并未提交反驳证据，本院予以采信；对证据四，告全体商户书，本院酌情予以采信。对被告提交的证据四，其中手写公告，其他当事人不予认可，本院不予采信；对第三人提交的证据二，《关于武汉大学科技孵化器大楼有关问题协议书》，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月5日，武汉大学（作为甲方）与第三人武汉大学管理公司（作为乙方）签订《关于武汉大学科技孵化器大楼有关问题协议书》，主要约定，甲方将在其所属土地上建成的武汉大学科技孵化器大楼的使用权和收益权交予乙方，使用期限为25年。2010年12月23日，第三人武汉大学管理公司（作为出租方、甲方）与案外人武汉赛博数码有限公司（以下简称赛博数码公司，作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将座落在武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼建筑面积为22000平方米的物业以租赁的方式提供给乙方用于经营“赛博数码广场武汉店”，租赁期限为20年。2015年12月25日，赛博数码公司（作为出租方、甲方）与被告赛博管理公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将租赁取得的座落在武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至二楼建筑面积为10800平方米的物业以租赁的方式提供给乙方用于经营“赛博XXXXXXX”，甲方同意乙方采取部分转租或以联营、非实质整体转租等其他经营方式让第三人使用承租场地。租赁期限为十一年零一个月22天。2016年6月24日，原告波司登公司（作为承租方、乙方）与被告赛博管理公司（作为出租方、甲方）共同签订《租赁合同》，主要约定：1．双方订立本合同旨在通过出租和使用商铺，乙方及其他商户在甲方的统一管理之下，从事合同约定的经营项目；2．本合同租赁的商铺位于武汉市洪山区珞瑜路“赛博珞珈胡同”商场1楼1F021、1F022、1F023、1F025、1F028号商铺，建筑面积430.78平方米；3．甲方将本合同项下商铺出租给乙方使用的租期为5年，时间段为2016年5月1日（即租赁起始日）起至2021年4月30日，实际交铺日期以《交铺确认函》确认的时间为准，交铺日期早于租赁起始日期的，交铺之日至租赁起始日期间视为免租期；4．租金按251元/平方米/月标准支付，6个月租金648756元，租金采取先付后用的原则支付，乙方按每6个月支付一次的方式向甲方支付租金，第一次支付租金的时间为签订本合同当日，第二次支付租金的时间为前一次租金使用期满10个工作日之前（遇节假日顺延）；5．履约保证金为324378元，甲方扣减保证金用于冲抵乙方欠付费用的情形，包括但不限于租金、经营管理费、水电费、空调费等；6．任意一方违反本合同的约定，单方面终止履行本合同，应向守约一方支付终止履行合同前三个月的租金作为违约金；7．在本合同履行过程中，发生如地震、强暴雨、政策变更等不可归责于双方的事由，至双方合同无法继续履行合同，或者蒙受损失，双方可免于向对方承担责任。当日，原、被告双方还签订了《商业经营管理服务协议》，约定，被告按20元/平方米/月向原告收取经营管理费，自商铺租赁合同签订之日起开始收取，采取先付后用的原则，每半年收取一次，共计51696元；收取经营保证金2000元，该项费用在合约期满原告未违反被告相关管理规定则无息退还。2016年6月27日，原告波司登公司向被告赛博管理公司支付第一次租金648756元；2016年6月27日，原告向被告支付326378元，被告于2016年6月28日向原告出具收据一张，载明，交款单位波司登公司，收款事由1F021、1F022、1F023、1F025、1F028，履约保证金为324378元、经营保证金2000元，共计326378元整；2017年3月7日，原告向被告支付第二次租金648756元；2017年8月23日，原告向被告支付第三次租金648756元；2018年3月9日，原告向被告支付第四次租金648756元。2017年3月1日，原告波司登公司（作为乙方）与被告赛博管理公司（作为甲方）签订《租赁合同补充协议》，主要约定：原划归乙方租赁面积内计算租金的区域（配电房），实际面积为14平方，建筑面积为25平方，乙方并未使用，但已计算租金签订合同。本着租赁双方公平公正的原则，甲方同意在维持现有面积租金的前提下将面积差以减免租金的形式给予补偿，免租期为三个月，在合同期的最后一年给予减免。另查明，因赛博数码公司拖欠租金，武汉大学管理公司于2017年初起诉赛博数码公司，武汉市中级人民法院于2017年12月21日作出（2017）鄂01民初3514号民事判决，判决解除了武汉大学管理公司与赛博数码公司签订的《租赁合同》，赛博数码公司从租赁场所腾退并支付租金和违约金。上述判决发生法律效力后，武汉大学管理公司申请强制执行。2018年8月13日，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01执95号执行裁定书和协助执行通知书，要求赛博管理公司等三家公司停止向赛博数码公司支付租金，扣留赛博数码公司在赛博管理公司等三家公司的租金1118.04万元至该院账户。同日，该院发出责令腾退通知，要求赛博数码公司、赛博管理公司等四家公司于通知送达之时48小时内从座落于武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼一至四楼及场地（面积为22000平方米的物业）腾退。2018年8月23日，第三人武汉大学管理公司在案涉场所张贴《公告》，主要载明，武汉大学管理公司于2018年8月22日正式收回并负责管理武汉大学科技孵化器大楼裙楼一至四层物业，租赁场所内各商户到招商部登记审核。2018年10月22日，原告波司登公司（作为乙方）与第三人武汉大学管理公司（作为甲方）签订《临时占用协议》，主要约定，甲乙双方经过友好协商，乙方自愿承租甲方位于武汉市洪山区珞喻路39号“武汉大学科技孵化器大楼”裙楼1楼区域用于经营服装店。因甲乙双方准备签订正式《租赁合同》，特对签约之前的房屋占用费予以结算：1．起止时间，2018年8月23日至2018年10月22日；2．建筑面积405.78平方米；3．房屋占用费，按266元/平方米/月标准计算。2018年11月，原告与第三人签订《武汉街道口店租赁合同（武大）》，双方正式建立租赁合同关系，原告仍继续租赁原承租房屋用于经营。本院认为，原告波司登公司与被告赛博管理公司签订了《租赁合同》，建立了租赁合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。在上述合同履行过程中，因案外人赛博数码公司违约，导致案涉租赁场所被第三人武汉大学管理公司于2018年8月22日收回，原、被告之间的《租赁合同》实际已终止，现原告诉请解除合同已无必要，本院不予支持。因合同终止的情况发生不应归责于原、被告双方，并非被告违约所导致，故对原告要求被告支付违约金的诉请本院不予支持。关于被告应退还的租金问题。因根据原、被告双方签订《租赁合同补充协议》，被告同意在维持现有面积租金的前提下将面积差以减免租金的形式给予补偿，并在合同期的最后一年给予减免。因争议的《租赁合同》提前终止，现原告提出被告按合同约定的251元/平方米/月租金标准，实际并未使用建筑面积25平方米对应的24个月的租金共计150600元（251元/平方米/月×25平方米×24月）予以退还，符合实际情况，本院予以支持。关于被告赛博管理公司应退还的履约保证金和经营保证金的问题。原、被告没有签署《交铺确认函》，现无法确认实际交铺日期，因案涉《租赁合同》约定租金采取先付后用的原则支付，第二次支付租金的时间为前一次租赁使用期满10个工作日之前，而原告第三次支付租金时间为2017年8月23日，被告此前也未提出过原告有迟延支付租金的问题，据此推断，原告第四次于2018年3月9日支付的租金应涵盖了2018年8月23日之前的应付租金，2018年8月23日之后，原告波司登公司已向第三人武汉大学管理公司支付相关租赁费用，故原告应不差欠被告租金，被告收取的履约保证金324378元和经营保证金2000元应全额退还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告武汉波司登贸易有限公司租金150600元；二、被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告武汉波司登贸易有限公司履约保证金324378元和经营保证金2000元；三、驳回原告武汉波司登贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取5907元，由原告武汉波司登贸易有限公司负担1680元，由被告武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司负担4227元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇一九年十一月十九日书记员  王 银