浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2547号 上诉人（原审原告、反诉被告）:张国兴，男，1967年6月29日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：徐沁泉，浙江桔洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:台州市椒江区葭沚街道上洋村村民委员会，住所地：台州市椒江区葭沚街道上洋村。 法定代表人：谢志敏。 委托诉讼代理人：徐明，台州市椒江区海门法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）:台州市椒江区葭沚街道上洋村经济合作社，住所地：台州市椒江区葭沚街道上洋村。 法定代表人：郑普法。 上诉人张国兴因与被上诉人台州市椒江区葭沚街道上洋村村民委员会（以下简称上洋村民委员会）、台州市椒江区葭沚街道上洋村经济合作社（以下简称上洋村经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张国兴上诉请求：撤销台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初2824号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、《场地续租协议》到期后，双方曾经协商确定以年租金108000元续租涉案场地到政府征用时止，一审法院对该事实未予以认定，片面强调双方在2017年11月15日之后没有签订书面租赁协议的事实，明显不当。上诉人提交的被上诉人上洋村经济合作社董事长郑普法的询问笔录以及会议纪要可以证明双方对续租事宜已达成合意。一审法院简单地以双方未签订书面协议即认定为不定期租赁，与事实不符。二、被上诉人上洋村经济合作社为农村集体经济组织，具有正当的合法的经营管理职责。续租期间上洋村经济合作社收取了上诉人的租金，应认定为共同出租方，其法定代表人承认约定续租到政府租用时止的证言可以作为认定本案事实的重要证据。三、《场地续租协议》第四条约定“在租赁期内，若国家征用该地块，搬迁问题由乙方自理，甲方退还当年未到期租金”，原判认为政府征用并非合同解除的条件，该约定系双方对租赁期间发生征用时的处理方式。上诉人认为，该约定是以双方同意解除为前提的，也就是只有在政府征用时才解除合同，否则应继续履行下去。四、原判认定涉案场地已于2017年办理农转用和土地征收手续，该事实未经质证，如果事实如此，则被上诉人已不是合法的所有权人或出租方，无权对涉案场地进行处置，上诉人可以要求继续使用涉案场地且要求被上诉人减免相应租金。 上洋村民委员会答辩称，上诉人在租赁期限到期之后仍在使用涉案场地，被上诉人收取租金到2019年5月19日。双方对租赁期限没有约定，根据相关规定，不定期租赁的，双方可以随时解除租赁关系。郑普法的笔录仅能代表其个人观点，会议纪要也是对租金进行重新约定，并没有约定租赁期限直至政府征用为止。本案的出租方为被上诉人上洋村民委员会，被上诉人上洋村经济合作社并非适格主体。原判认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 张国兴向一审法院起诉请求：确认原告有权按年租金10800元续租被告位于屿山门岩仓的场地延续到政府签订拆迁补偿协议征用时终止。 上洋村民委员会向一审法院提出反诉请求：张国兴立即将租赁的坐落在台州市椒江区葭沚街道上洋村八二省道大环线南侧（屿山门）原岩仓场地柒亩及地上建筑物腾空退还给上洋村民委员会；张国兴支付给上洋村民委员会自2019年5月16日起至场地腾退之日止按上述场地每年235800元标准计算的租金损失。 一审法院认定事实：因原租赁协议租期已满，2008年9月9日，张国兴与上洋村民委员会签订《场地续租协议》，约定上洋村民委员会将坐落于八二省道大环线南侧（屿山门）原岩仓场地（总面积：柒亩，即自环线南侧原界址至东仓围墙为界）续租给张国兴。租期为拾年，自2007年11月16日至2017年11月15日止。同时约定了租金及交费方式，并约定协议终止后，张国兴在该场地内兴建的建筑物及附着物等所有设施无偿收归上洋村民委员会所有，在租赁期内若国家征用该地块，搬迁问题由张国兴自理，上洋村民委员会退还当年未到期租金等条款。2017年11月15日租赁合同到期后，双方未签订书面租赁协议，张国兴继续租用涉案场地，每半年支付租金54000元，租金已付至2019年5月15日。2019年5月13日，张国兴与上洋村民委员会的村长、支委等就续租协议不再继续履行进行过磋商。2019年5月23日，上洋村民委员会发函通知张国兴，双方租赁协议于2019年5月15日已到期，依法通知解除租赁合同，并要求张国兴自发函之日起15天内（2019年6月7日前）清空所有物品，迁出涉案房屋。张国兴一直未腾空场地至本案涉诉。另查明，涉案场地已于2017年办理农转用及土地征收手续。 一审法院认为，张国兴与上洋村民委员会签订的场地续租协议，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案中双方争议焦点：一、上洋村经济合作社是否承担责任；二、上洋村民委员会解除合同是否合法有据。关于第一个争议焦点：根据《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款规定，村集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中与张国兴签订合同、履行合同权利义务的均系上洋村民委员会，上洋村民委员会的租金由上洋村经济合作社收取，系上洋村经济合作社代管上洋村民委员会集体所有的财产。故本案中上洋村经济合作社不是责任承担主体。关于第二个争议焦点：张国兴与上洋村民委员会签订的场地续租协议租赁期间届满，张国兴继续使用涉案场地，每半年向上洋村民委员会支付租金，已支付一年零六个月，上洋村民委员会也未提出异议，应认定双方同意按变更后的租金继续履行场地续租协议，但租赁期限为不定期。对于张国兴认为，场地续租协议中第四条“在租赁期内，若国家征用该地块，搬迁问题由张国兴自理，上洋村民委员会退还当年未到期租金”，系双方约定的政府征用为解除合同的条件。该院认为，该约定系双方对场地续租协议约定的租赁关系存续期间可能发生政府征用情形时对搬迁问题和租金的处理方式，并非政府征用系合同解除的条件。对于不定期租赁合同，上洋村民委员会可以随时解除合同，但其解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现上洋村民委员会于2019年5月23日书面通知张国兴解除租赁关系，并要求其在15天内清空所有物品，迁出该房屋。结合张国兴提供的录音资料时间，可以认定张国兴于2019年5月13日已知晓上洋村民委员会不再将涉案场地续租给张国兴的事实，故综上可以认定上洋村民委员会解除合同已经在合理期限之前通知张国兴。张国兴应当在告知函指定的期限内腾空房屋。张国兴逾期未搬迁，上洋村民委员会要求其承担租金损失，合理，该院予以支持。上洋村民委员会要求张国兴支付自2019年5月16日起至实际腾退之日止按每年235800元标准计算的租金损失。该院认为，原告按照每年235800元标准计算租金损失没有事实和法律依据，可以参考原、被告实际履行租赁合同时的租金108000元/年的标准计算。综上所述，原告诉讼请求无事实和法律依据。该院不予支持。被告反诉诉讼请求合理部分，该院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）张国兴的诉讼请求；二、原告（反诉被告）张国兴于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于台州市椒江区葭沚街道上洋村八二省道大环线南侧（屿山门）原岩仓场地柒亩及地上建筑物腾空退还给被告（反诉原告）台州市椒江区葭沚街道上洋村村民委员会；三、原告（反诉被告）张国兴于本判决发生法律效力之日起十日内支付给被告（反诉原告）台州市椒江区葭沚街道上洋村村民委员会自2019年5月16日起至实际腾退之日止按每年108000元计算的租金损失；四、驳回被告（反诉原告）台州市椒江区葭沚街道上洋村村民委员会的其他反诉诉讼请求； 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理认定的事实与一审法院审理认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是被上诉人上洋村民委员会解除租赁合同是否合法有据。上诉人张国兴与被上诉人上洋村民委员会于2008年9月9日签订的《场地续租协议》约定租期为自2007年11月16日至2017年11月15日止，合同到期后未再签订书面租赁协议。上诉人称双方已经约定合同履行至涉案场地被政府征用止，其有被上诉人上洋村经济合作社的法人代表郑普法的询问笔录为证。本院认为，上洋村经济合作社并非本案租赁合同的相对方，其仅作为农业集体经济组织代管集体所有的财产收取租金。涉案《场地续租协议》第四条约定“在租赁期内，若国家征用该地块，搬迁问题由乙方自理，甲方退还当年未到期租金”，仅是约定对发生政府征用情形时如何处置，并非约定直至政府征用时解除合同。上诉人亦未能提交其他证据证明双方已对租期进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原判认定本案系不定期租赁，并无不当。被上诉人上洋村民委员会已在合理期限内通知上诉人解除合同并要求腾空房屋，于法有据。故上诉人张国兴关于被上诉人上洋村民委员会无权解除合同的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，张国兴的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由上诉人张国兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇一九年十一月二十五日 代书记员 包菲菲 -8- -7-