江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初2349号原告：浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司。法定代表人：胡露荣。委托诉讼代理人：廖成京，江西灯正律师事务律师。被告：彭军。原告浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司（以下简称浙江中大物业南昌分公司）诉被告彭军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告浙江中大物业南昌分公司委托代理人廖成京、被告彭军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。浙江中大物业南昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判令彭军向浙江中大物业南昌分公司支付2017年1月1日至2019年7月1日的物业服务费7804.77元及违约金（违约金自2017年1月1日起，以每月实际累计欠交的物业费总额为基数，按日万分之五计算至欠款本金及违约金清偿之日止，截至2019年7月1日违约金为1814.61元）；2、诉讼费由彭军负担。事实与理由：2015年9月1日中大房地产集团南昌有限公司与杭州中大物业公司南昌分公司就***东园**区前期物业服务一事签订了《中大青山湖东园2#地块前期物业服务合同》，杭州中大据此受托负责中大青山湖东园小区的物业服务工作。2018年12月25日中大集团不断发展，对集团内部管理体系进行了调整，用新注册的浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司对杭州中大普惠物业有限公司南昌分公司所有员工及财产进行了吸收，同时对本案所涉物业合同的原主体杭州中大变更为浙江中大物业服务公司，浙江中大物业南昌分公司对杭州中大物业南昌分公司因该合同所产生的所有权利义务进行继承，并在房管局进行了物业合同主体变更确认备案，同时在小区张贴公示。彭军系***东园小区**栋**单元***室（高层电梯住宅、面积*平方米）的业主，其自2017年1月1日起拒绝支付物业服务费，根据《中大青山湖东园2#地块前期物业服务合同》第十八条的规定，物业费收费标准为高层电梯住宅2.9元/平方米/月；合同第十九条第二款约定逾期交费违约金按每日万分之五计算，故截止至2019年7月1日彭军共计拖欠物业费7804.77元，违约金1814.61元。为此诉至法院。彭军辩称：1、物业公司收取的公共收益属于全体业主，应该公示并要求向法院提存。2、物业服务合同是被迫的，应当撤销；3、物业公司未按约定和承诺对小区进行有效管理，物业公司没有对垃圾及时清理，严重影响了居民生活，非小区人员进入小区放任不管，节假日装修扰民设施损坏未及时处理；4、物业公司故意倒垃圾至彭军家门口。浙江中大物业南昌分公司在举证期限内提供了以下证据：1、浙江中大物业南昌分公司营业执照、负责人身份证明书、彭军身份证、常住人口简项，证明：双方诉讼主体资格。2、前期物业管理服务合同、前期物业服务合同主体变更的确认书、照片，证明：浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司系中大青山湖东园小区的物业服务公司，且在服务期间尽心、尽责，该小区物业费收费标准为多层住宅3.2元/㎡/月、高层电梯住宅2.9元/㎡/月，逾期交费的按日万分之五计收违约金。3、南昌市商品房买卖合同、照片，证明：彭军系中大青山湖东园小区业主，其拖欠的物业费经浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司多次催收后，仍未缴纳。4、2018年服务报告及公示照片，证明：物业公司尽心尽责的履行了物业服务。服务报告均在小区张贴了。彭军在举证期限内提供了以下证据：1、2017年9月2日自己家门口垃圾视频。证明：物业公司把建筑垃圾倒在彭军家门口。2、其他业主录音，证明：彭军家门口的垃圾是物业公司故意为之。3、物业电话录音，证明：1、业主已经交了建筑垃圾清理费，被反诉人答应业主请环卫人员清理掉的，但是实际上却只收钱不做事，2、反诉人就存在的问题已经督促了被反诉人整改，但是被反诉人毫无整改意思。4、物业公司维权现场视频，证明：彭军家门口的建筑垃圾是物业公司故意为之，态度恶劣，2、物业公司有权力清场违建的人员。5、业主维权网页截屏，证明：彭军提前交了一年的物业费，物业经常以欺骗方式来忽悠业主和媒体。垃圾山和乱收费的情况长期存在。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对浙江中大物业南昌分公司证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性予以认定。对彭军的证据1、2、3、4、5真实性予以认定。彭军证据属于小区公共部分物业内容不属于本案审理范围。2017年物业公司因认为彭军乱倒垃圾，将垃圾在彭军门口的行为明显不妥，但彭军未举证此行为造成其的实际损失，不能因此抗辩物业费，但物业公司要求主张违约金不予以支持。本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：2015年9月1日中大房地产集团南昌有限公司与杭州中大物业服务有限公司南昌分公司关于南昌市****东园小区签订了一份《**东园**地块前期物业服务合同》，合同约定：中大房地产集团南昌有限公司委托杭州中大物业服务有限公司从事南昌市**东园*地块的前期物业服务；高层电梯住宅物业服务费按2.9元/平方米/月（含公共能耗费0.60元/平方米/月）计算；业主/物业使用人须向物业公司全额缴纳物业服务费、车位服务费及公共能源耗费等费用，如逾期支付的，自逾期之日起每日按逾期费用万分之五的标准支付违约金。签订合同后，杭州中大物业公司一直在中大青山湖东园小区从事物业服务事宜。2018年12月25日中大房地产集团南昌有限公司（甲方）与杭州中大物业服务有限公司南昌分公司（乙方）及浙江中大物业南昌分公司（丙方）签订了一份《前期物业服务合同主体变更的确认书》。《确认书》约定：杭州中大物业南昌分公司分别于2015年9月、2016年6月、2017年10月与中大房地产集团南昌有限公司签订的《前期物业服务合同》，现三方协商一致，原合同主体变更相关事宜达成具体如下：1、原合同主体杭州中大物业公司南昌分公司变更为浙江中大物业南昌分公司；2、甲方同意，丙方对原合同乙方权利义务概括继承。随后三方将《前期物业服务合同主体变更的确认书》提交南昌市房管部门进行了备案，同时在小区进行公示。彭军系南昌市***大道**号***东园*区*栋**单元**室（高层电梯楼，面积***平方米）业主。自2017年1月1日至2019年7月1日一直未支付物业服务费7804.77元（2.9元/平方米/月×30月×89.71平方米）。为此浙江中大物业南昌分公司诉至法院。本案在审理过程中，彭军向本院提出反诉，要求：1、判令浙江中大物业南昌分公司公告所管理本小区历年来的物业服务费用收支情况和共有部分收益帐目；2、判令浙江中大物业南昌分公司管理小区公共部分所得的收益提存之法院；3、判令浙江中大物业南昌分公司退回全体业主的装修垃圾清理费以及由此产生的利息；4、判令解除浙江中大物业南昌分公司与彭军之间的物业服务合同；5、本案的相关费用由浙江中大物业南昌分公司负担。本院认为，杭州中大物业南昌分公司与开发商中大房地产集团南昌有限公司签订的《前期物业服务合同》，杭州中大物业南昌分公司、开发商中大房地产集团与浙江中大物业南昌分公司签订的《前期物业服务合同主体变更的确认书》均合法、有效，合同对全体业主均有约束力。杭州中大物业南昌分公司、浙江中大物业南昌分公司依约对中大青山湖东园小区提供了物业服务。彭军拖欠物业服务费，应当承担支付自2017年1月1日至2019年7月1日物业服务费7804.77元。考虑到浙江中大物业公司对小区的公共区域的管理部分存在一定的瑕疵，且与彭军发生纠纷时没有妥当沟通，浙江中大物业南昌分公司主张的违约金，本院不予支持彭军提出的反诉请求均属于小区公共部分范畴，此部分的直接利害关系人为小区的业主委员会，彭军不是直接利害关系人，不具有原告主体资格，对此部分反诉请求，本案不予以审理，相关利害关系人可以另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、彭军在本判决生效之日起10日内向浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司支付自2017年1月1日起至2019年7月1日止的物业服务费7804.77元；二、驳回浙江中大普惠物业有限公司南昌分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由彭军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  吴建国人民陪审员  张晓华人民陪审员  涂 琳二〇一九年十一月八日书 记 员  袁 童