广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初30187号原告：广州三新物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西路33号三新大厦六楼A2房，统一社会信用代码91440106633205364L。法定代表人：张洁茜，董事长。委托诉讼代理人：吴绮玉，系该司职员。被告：广州建业投资控股有限责任公司，住所地广州市天河区黄埔大道西49号四楼，统一社会信用代码914401017256228780。法定代表人：郭佑雄，董事长。委托诉讼代理人：张伶娟、陈志斌，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习人员。原告广州三新物业管理有限公司（以下简称“三新公司”）与被告广州建业投资控股有限责任公司（以下简称“建业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三新公司的委托诉讼代理人吴绮玉，被告建业公司的委托诉讼代理人张伶娟、陈志斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三新公司诉称：原告与广州市天河区黄埔大道西4X-4X号恒城大厦的建设单位广州市恒城房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，并为该大厦提供物业管理服务。但该大厦的三、四层产权不清晰，讼争不断，使用者以产权问题为由一直拒绝交费。2016年底，原告获悉被告通过拍卖购买此物业，但被告作为大厦三、四层的业主一直拒绝缴付管理费，且擅自占用负一层公共地方作为高压电供电房。被告的行为导致其他小区住户极为不满，且存在安全隐患。该大厦三层的面积为2573.5998平方米，四层的面积为2634.6654平方米，总计5208.2252平方米，管理费按每月每平方米3.2元计算，2018年6月前被告每月应付的物业管理费为16666.32元。此后，经原告与商业用户协商一致，自2018年6月起物业管理费按每平方米5元计算，每月26041.13元，但被告仍然拒绝缴费。另，被告需按《物业管理服务合同》第21条对其每月欠费本金按每日千分之一的标准计付滞纳金。为维护原告自身权益，现诉至法院，请求判令：一、被告支付2016年9月至2018年12月的物业管理费共计532280元（其中，2016年9月至2018年5月，按3.2元/月/平方米计算，建筑面积5208.2252平方米，每月16666.32元；2018年6月至2018年12月，按5元/月/平方米计算，建筑面积5208.2252平方米，每月26041.13元）以及滞纳金（以每月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之一计，分别从当月5日起计至付清之日止，以本金为限）。二、本案诉讼费用由被告承担。被告建业公司辩称，一、原告管理的物业是项目公司可以对外上市公开销售的物业，被告的物业是自己出资兴建的自有物业，不属于原告服务范围，原告与被告也从未签署《物业管理服务合同》，所以被告与原告不存在物业服务合同关系。二、被告的物业与原告管理的小区物业，在房屋布局上、使用功能上相互独立，各自有各自的大门、出入通道以及供电设施，各自形成各自的物业服务区域。被告的物业自建成初期从1999年开始就一直由第三方广州市城镇物业管理有限公司提供物业服务，原告起诉主张的物业服务费的期间则由广州市穗华房产物业接续提供物业服务，而原告直到2014年才进入其管理的区域进行物业管理。经审理查明：依据广东省广州市中级人民法院于2003年7月23日作出（2001）穗中法执字第1808号民事裁定（以下简称“1808号民事裁定”），查明依据已经发生法律效力的中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会于2001年10月12日作出的[2001]深国仲结字第78号裁决书，广州市城镇建设开发总公司（以下简称“城镇总公司”）向该院申请执行恒加投资有限公司（以下简称“恒加公司”）清偿拖欠的土地综合开发费及利息，该案执行过程中，城镇总公司与恒加公司合作成立了广州市恒城房产开发有限公司（以下简称“恒城公司”），在本市黄埔大道西49号建成了恒城大厦，双方在合作合同中约定，恒城大厦裙楼第三、四层由城镇总公司出资兴建，产权归城镇总公司所有，不属合作公司，其后，双方又分别多次以协议和公函等形式确认上述房产产权划分。但由于恒加公司长期拖欠土地综合开发费未付，因此城镇总公司亦未将有关恒城大厦裙楼第三、四层房产的建筑工程造价款支付给恒加公司。根据城镇总公司提出的请求，该院依法向恒城大厦的承建商南京市第二建筑工程公司广州分公司提取了有关恒城大厦的建筑工程决算书等相关资料，并委托具有建设工程造价核算资质的中介机构对恒城大厦裙楼第三、四层房产的工程造价进行了核算，确定有关房产的建筑面积为4791.9874平方米（含公设分摊面积），工程造价为9612850.73元。由于恒加公司是一家在香港注册登记成立的外资公司，在国内未发现有其他财产可供执行，裁定如下：将本市黄埔大道西49号恒城大厦裙楼第三、四层建筑面积为4791.9874平方米的房产（以下简称“涉案物业”）转归城镇总公司所有，并将该公司应支付的上述房产建筑工程造价款9612850.73元，抵扣本案中恒加公司所欠城镇总公司的等额债务。依据广东省广州市天河区人民法院于2016年7月18日作出（2015）穗天法执字第5288号之一执行裁定（以下简称“5288号之一执行裁定”），查明广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称“城建集团”）与城镇总公司土地使用权转让合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2003）穗中法民四初字第143号民事调解书已发生法律效力，根据上述调解书，城镇总公司应向城建集团支付土地综合开发费本金及逾期付款的债务利息，负担案件受理费，但城镇总公司至今未履行。该案执行过程中，本院依法查封登记在城镇总公司拥有权属的广州市天河南住一区（现地址：广州市黄埔大道西XX号）恒城大厦三、四层房产（面积4041平方米，预售证号940166，原申报单位恒城公司），并委托拍卖公司拍卖上述查封的房产。建业公司于2016年6月30日以最高价竞得并全款缴付至法院，故本院裁定：一、注销上述房产的原权属人城镇总公司；二、解除上述房产的查封；三、上述房产的所有权及相应的其他权利归买受人建业公司所有，上述房产的所有权自本裁定送达给买受人建业公司时转移等内容。2014年8月1日，恒城公司（甲方/物业建设单位）与原告（乙方/物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对恒城大厦提供物业管理服务事宜，该物业性质为商住大厦，坐落位置广州市黄埔大道西45至55号，占地面积3737平方米，建筑面积50375平方米。（第五条第1点）本物业管理区域物业服务收费方式为包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.8元/月/平方米，住宅改写字楼物业：2.7元/月/平方米，商业物业由业主或物业使用人与乙方另行约定。（第六条第四款）物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费用。（第二十一条）甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按逾期之日起每日千分之一的标准向乙方支付违约金。（第二十八条）本合同期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止。（第二十九条）本合同期满，业主委员会尚未成立的，甲乙双方同意顺延。2017年3月1日，恒城公司（甲方/物业建设单位）又与三新公司（乙方/物业管理公司）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对恒城大厦提供物业管理服务事宜，该物业性质为商住大厦，坐落位置广州市黄埔大道西4X至5X号，占地面积3737平方米，建筑面积50375平方米。（第五条第1点）本物业管理区域物业服务收费方式为包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：2.3元/月/平方米，住宅改写字楼物业：3.2元/月/平方米，商业物业由业主或物业使用人与乙方另行约定。（第六条第四款）物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费用。（第二十一条）甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按逾期之日起每日千分之一的标准向乙方支付违约金。（第二十八条）本合同期限自2017年3月1日起至2020年2月29日止。（第二十九条）本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。诉讼中，原、被告双方确认恒城大厦尚未成立业委会，涉案属于商业物业，被告及涉案物业实际使用人均未向原告缴交过物业管理费。原告称恒城大厦自建成后一直由恒城公司委托原告进行管理，原告提供的是整栋大楼的管理服务，被告另行聘请的物业公司是被告的内部管理。原告为证明上述在内容，提供如下证据拟予以证明：1、广州市恒城大厦化粪池清理协议，载明原告委托广州市预鑫物业清洁服务有限公司清理恒城粪池，期限为2018年1月1日至2018年12月31日；2、垃圾收运协议书，载明原告将恒城大厦的日产生活垃圾（不包括绿化、大件家具、装修淤泥、杂物等）承包给广州市天河区天河南街市容环境卫生管理站处理，期限为2018年1月1日至2018年12月31日；3、有害生物防制服务承包合同书及灭虫工程签收单，载明原告将恒城大厦走火梯、车库、外围、垃圾房、通道等公共区域的灭鼠、灭蟑、灭蝇、灭蚊承包给广东标准环保有限公司，期限为2018年1月1日至2018年12月31日；4、恒城大厦保安员10月份电子巡更记录表，载明巡更地点为负一层车位、A座及B座6-32层电梯厅、首层商业前广场、负二层电房；5、恒城大厦消防系统维护保养合同，载明原告将广州市黄铺大道西XX号（恒城大厦）消防系统承包给广东名竣消防安装有限公司进行维护保养，期限为2018年1月1日至2018年12月31日；6、广州市电梯日常维护保养合同，载明原告委托广州中菱电梯工程有限公司维护六台电梯，使用登记证号梯粤300103964-梯粤300103969；电梯：层/站/门：四台为32层/29站/29门；两台为31层/28站/28门。7、消防工程安装合同，载明原告将恒城大厦（广州市天河区黄埔大道西55号）地下两层、住宅A栋、B栋、火灾报警系统报警设备更换、主线路线路恢复及报警控制器安装、调试、更换设备包括（烟感、温感、消火栓按钮、输入输出模块、输出模块）不包括裙楼1-4层及被控类设备更换如（正压风阀、排烟风机、广播及警铃）委托给广州市汇拓消防工程有限公司；8、恒城大厦换管工程计划合同，载明原告将广州市黄埔大道西恒城大厦一楼的排污管的维修工作委托给广州市预鑫物业清洁服务有限公司；9、广州市天河区黄埔大道西恒城大厦楼梯间维修工程合同，载明原告将楼梯间维修工程委托给广州卓奥防水保温工程有限公司。经质证，被告对上述证据均不予确认，辩称上述证据并不能证明原告为涉案物业提供了物业服务，与本案无关。被告称涉案物业独立于原告管理的小区物业，自建成初期就一直自行委托第三方广州市城镇物业管理有限公司（以下简称“城镇物业”）以及广州市穗华房产物业管理有限公司（以下简称“穗华物业”）提供物业服务，没有接受原告的物业管理服务，而原告直到2014年才进入原告管理的区域提供物业管理；其将涉案物业出租给案外人使用，案外人已向其聘请的穗华物业缴纳物业管理费。被告为证明上述内容，提供如下证据拟予以证明：1、城镇总公司（委托方/甲方）与城镇物业（受托方/乙方）于2004年签订《委托管理合同》，约定：甲方将黄埔大道西XX号办公物业委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2004年7月1日起至2024年6月31日等内容。2、被告（甲方）与穗华物业先后于2016年、2017年、2018年签订的《恒城大厦-物业服务协议书》三份，约定：甲方将广州市天河区黄埔大道西XX号三层、四层办公物业委托于乙方实行物业管理；上述物业合共5139.08平方米，物业管理服务费标准为25/㎡/月、20/㎡/月，甲方已出租的面积部分，由乙方直接与承租人签订物业管理合同并按上述标准收取管理费，甲方未出租面积部分，乙方不收取管理费；委托管理期限分别为自2016年10月1日起至2016年12月31日、自2017年1月1日起至2017年12月31日、自2018年1月1日起至2020年9月30日止；等内容。3、自有物业、电房照片。4、恒城大厦室内绿化摆放合同，反映穗华物业将恒城大厦大堂、三、四层楼室内2017年1月1日至2018年12月31日期间的绿化摆放事宜承包给佛山市南海区漖表花木公司。5、灭白蚁服务承包合同书及灭鼠服务合同书，载明城镇物业、穗华物业分别将恒城大厦1、3、4楼2017年、2018年及2019年期间的白蚁、老鼠灭治工作委托给广州松洲永裕长害虫白蚁防治所。6、服务合同，载明城镇物业、穗华物业分别将恒城大厦办公室（广州市黄埔大道西49号首层、三、四层）2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日期间首层、三、四层、广场外围、大堂门口就露天广场的清洁/保洁以及室内绿化的摆放及保养承包给广州远航清洁服务有限公司。7、广州市电梯日常维护保养合同，载明城镇物业委托广州市华发电梯有限公司维护两台电梯，使用登记证号010212048、010212044；电梯：层/站/门：4/3/3。8、空调维护保养维护合同书，载明穗华物业和城镇物业分别委托广州市粤汇水处理技术开发有限公安公司及广州市南峰水处理工程有限公司维护恒城大厦（地址广州市天河区黄埔大道西49号）的空调系统，期限为2016年至2019年。9、垃圾运收协议书，载明城镇物业及穗华物业将黄埔大道西（恒城大厦写字楼）2016年至2018年期间的日产生活垃圾（不包括绿化、大件家具、装修余泥、杂物等）承包给广州市天河区天河南街市容环境卫生管理站处理。10、聘请保安服务合同书，载明穗华物业向广东国之盾保安服务有限公司聘请保安人员，期限为2018年7月7日至2019年7月6日，工作地点为广州市天河区黄埔大道西XX号。11、被告使用的停车场照片及租赁发票。12、广州市公安局向城镇建总公司出具的建筑工程竣工消防验收意见书，载明天河南住1区-10恒城大厦首、三、四层室内装修工程已经竣工，自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统动作基本正常，装修和使用材料符合消防要求，同意投入使用。13、被告与城镇总公司2017年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、城镇总公司与穗华物业签订的《物业管理合同》、缴费发票，上述证据反映被告将天河区黄埔大道西49号410-415（自编）房出租给城镇总公司，期限为2017年10月1日至2020年9月30日；后城镇总公司与穗华物业签订管理期限为2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务合同，委托地点为天河区黄埔大道西路49号410-415（自编）房，城镇总公司向穗华物业交纳2017年10月至2018年12月期间的管理费。14、被告与广州市煤建有限公司2017年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、广州市煤建有限公司与穗华物业签订的《物业管理合同》、缴费发票，上述证据反映被告将天河区黄埔大道西路XX号401、420-453（自编）房出租给广州市煤建有限公司，期限为2017年10月1日至2020年9月30日；后广州市煤建有限公司与穗华物业签订管理期限为2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务合同，委托地点为天河区黄埔大道西路XX号401、420-453（自编）房，广州市煤建有限公司向广州市穗华房产物业管理有限公司交纳2017年10月至2018年12月期间的管理费。15、被告与广州珠江物业顾问有限公司2017年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、广州珠江物业顾问有限公司与穗华物业签订的《物业管理合同》、缴费发票，上述证据反映被告将天河区黄埔大道西路49号406（自编）房出租给广州珠江物业顾问有限公司，期限为2017年10月1日至2020年9月30日；后广州珠江物业顾问有限公司与穗华物业签订管理期限为2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务合同，委托地点为天河区黄埔大道西路49号406（自编）房，广州珠江物业顾问有限公司向穗华物业交纳2017年10月至2018年12月期间的管理费。16、被告与广州燃料集团有限公司2017年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、广州燃料集团有限公司与穗华物业签订的《物业管理合同》、缴费发票，上述证据反映被告将天河区黄埔大道西路XX号416-419（自编）房出租给广州燃料集团有限公司，期限为2017年10月1日至2020年9月30日；后广州燃料集团有限公司与穗华物业签订管理期限为2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务合同，委托地点为天河区黄埔大道西49路号416-419（自编）房，广州燃料集团有限公司向穗华物业交纳2017年10月至2018年12月期间的管理费。17、被告与广州市广源实业总公司2017年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、广州市广源实业总公司与穗华物业签订的《物业管理合同》、缴费发票，上述证据反映被告将天河区黄埔大道西路49号319、322、323（自编）房出租给广州市广源实业总公司，期限为2017年10月1日至2020年9月30日；后广州市广源实业总公司与穗华物业签订管理期限为2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务合同，委托地点为天河区黄埔大道西路49号319、322、323（自编）房，广州市广源实业总公司向穗华物业交纳2017年10月至2018年12月期间的管理费。经质证，原告对上述证据的真实性均不予确认，理由为上述证据为被告制作，其并非合同相对方，且上述证据仅能证明被告内部管理之间的发生的费用，与原告提供的公共物业管理范围无关，与本案无关。2019年10月18日，本院组织原被告双方前往现场进行勘查并，现场可见恒城大厦由主楼及A、B裙楼构成，1-4层为商铺，5层为架空层，6-31层为住宅，负二层为配电房（含高压电房、低压电房）及空调设备房。双方确认上述电房设配属于被告专有专用。负一层为停车场，停车场分为两部分，根据双方陈述及现场悬挂标识显示，一侧停车场由恒城大厦的业主使用，由原告进行管理；另一侧停车场为瑞达大厦的停车场，由广州君怡物业管理公司进行管理，被告表示其租用该部分停车场。恒城大厦外围共有四个出入口，其中，恒城大厦的北面有两个入口，分别标示为A座、B座，原被告双方确认上述两个入口为住宅用户通道；南面有两个入口，南面左侧入口上方悬挂莱卡酒店的名称，原被告双方确认此为莱卡酒店入口，南面右侧门口悬挂广州燃气集团有限公司、广州建业投资控股有限公司、广州珠江投资管理有限公司名称的标识，原被告双方确认此为3-4层专用通道，从该入口进入一楼大堂有两部电梯，只能到达3-4层，3-4层区域为广州燃气集团有限公司、广州建业投资控股有限公司、广州珠江投资管理有限公司的办公区域，并设有广州市穗华房产物业管理有限公司的办公室。另，原告主张按照《物业管理服务合同》的约定原告需与被告另行约定物业管理费的计收标准，但被告拒绝协商，原告遂按照其与恒城大厦其他业主另行约定的收费标准计收；物业管理费的标准于2018年6月1日起由3.2元/平方米/月调整为5元/平方米/月，其他业主已按该标准向其交纳物业物业管理费，并提供如证据拟予以证实：1、《关于调整大厦商业管理费的告示》，反映参考省物价局粤价【1999】XX号《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》（三）商场（商铺）四级：每平方米5元，定于2018年6月1日起将恒城大厦商业管理费的标准由3.2元/平方米/月调整为5元/平方米/月；2、中国工商银行股份有限公司广州五羊致支行与原告签订的《广州市物业管理服务合同》、管理费缴费发票。经质证，被告对上述证据均不予确认，辩称上述证据与被告没有关系，被告与原告之间不存在物业服务合同关系。本院认为：原告依据其与案外人恒城公司签署的《物业管理服务合同》向被告主张涉案物业2016年9月至2018年12月期间物业管理费，但被告表示涉案物业属于自建物业，是与原告管理的区域相互独立的物业管理区域，建成至今一直由其自行雇请物业公司提供物业服务，没有接受过原告的物业管理服务，亦无需向原告支付物管费。根据被告提供的1808号民事裁定及5288号之一执行裁定的查明及认定，城镇总公司和恒加公司在合作合同中约定涉案物业由城镇总公司出资兴建，产权归城镇总公司所有，不属合作公司，其后，双方又分别多次以协议和公函等形式确认上述房产产权划分，后经1808号民事裁定书裁定涉案物业归城镇总公司所有；2016年经5288号之一执行裁定书裁定，被告通过竞价拍卖取得涉案物业的所有权及相应的其他权利。同时，经本院现场勘查，涉案物业虽属恒城大厦内部区域，但该区域具有独立、专有的出入通道及电梯，不与恒城大厦其他区域直接相通，并有自有电房、消防设施等设备，现场入驻有其他物业公司即穗华物业的办公室。由此可见，涉案物业在权属、使用方面较之恒城大厦属于独立区域。而被告另行提供的城镇总公司与城镇物业就涉案物业签订的《委托管理合同》以及被告与穗华物业先后于2016年、2017年、2018年签订的《恒诚大厦-物业服务协议书》，显示涉案物业的原产权人城镇总公司及现产权人被告均系另行委托其他物业服务管理公司对涉案物业提供物业管理服务。被告同时提供了其与涉案物业实际使用人之间的租赁合同以及缴交物业服务费的相关凭证以佐证案外物业服务管理公司对涉案物业提供物业管理服务的事实。至于原告虽主张其对涉案物业提供了物业管理服务，但其所提供的相关证据并未能充分证明其对涉案物业这一特定区域提供了全面的物业服务。在此情况下，根据权利义务对等原则，原告无权向被告主张涉案物业的物业管理费。综上，原告诉请被告支付2016年9月至2018年12月期间物业管理费及滞纳金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州三新物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费10950元，由原告广州三新物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  罗卫红人民陪审员  刘桂梅二〇一九年十一月二十一日书 记 员  邱莉晶梁昭仪