江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初6590号 原告（反诉被告）：钟小菲，女，1992年9月25日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：钟星，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：罗爱华，女，1972年3月6日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：钟晓金，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：何运诚，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）钟小菲诉被告（反诉原告）罗爱华租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，被告罗爱华于2019年11月7日提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟小菲的委托诉讼代理人钟星，被告（反诉原告）罗爱华及委托诉讼代理人钟晓金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟小菲向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗爱华退还原告钟小菲履约保证金12241.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告罗爱华购买了赣州国际时代广场xx号楼xx号商铺，与开发商签订了包租协议。原告钟小菲于2017年12月15日与开发商指定的工作人员签订了商铺租赁合同，按照合同约定已支付租金到2019年7月15日。2019年6月24日，被告罗爱华与开发商解除了包租协议。同日，被告罗爱华与原告钟小菲签订商铺租赁合同，书面约定将位于赣州国际时代广场xx号楼xx号商铺租于原告钟小菲用于经营美容美发，租赁期限为2019年7月16日至2020年12月15日，履约保证金15000元。原、被告双方口头约定租金按月支付，每月4500元，履约保证金由原指定出租人王佩珍转付给被告罗爱华。原告钟小菲因个人家庭原因于2019年6月底向被告罗爱华提出解除商铺租赁合同，被告罗爱华也表示同意，原告钟小菲也积极地为被告罗爱华找承租户。承租户于2019年7月底定下来，原告钟小菲陆续将商铺的东西撤离。被告罗爱华于2019年8月1日向原告钟小菲提出收铺，并于3日内将全部东西搬走。2019年8月2日，被告罗爱华再次催促搬东西，同时表示答应扣除2019年7月16日至搬离时的租金，剩余履约保证金后悉数归还。2019年8月3日，原告钟小菲将东西均搬离。2019年8月4日，新租户入驻商铺。原告钟小菲按照约定搬离，2019年7月16日至2019年8月3日租金为2758.1元，被告罗爱华应退还剩余保证金为12241.9元，经原告催促，被告至今未退还剩余履约保证金，原告为维护自身利益，诉至法院，要求依法处理。 被告罗爱华辩称，答辩人与被答辩人于2019年6月24日签订《商铺租赁合同》，将答辩人所有的赣州国际时代广场7号楼28号商铺出租给被答辩人，该合同第4条第2款约定：乙方（被答辩人）应当在本合同签订时（即2019年6月24日）先行向甲方（答辩人）支付叁个月租金15421元。至今，被答辩人未向答辩人支付分文租金。该合同第10条第2款约定：乙方逾期不支付租金超过30日的，守约方有权单方解除合同。2019年6月24日至2019年8月3日历经40天，所以答辩人有权单方解除合同。该合同第11条第10款约定：租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的履约保证金或任何其他费用。同时双方也并没有以口头方式变更合同，综上请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告罗爱华向本院提起反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2019年6月24日签订的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付租金5140.4元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金15000元；4、判令反诉被告的履约保证金15000元由反诉原告所有；5、判令本案诉讼费用由反诉被告承担；6、判令本案律师代理费用8000元由反诉被告承担。事实理由：反诉原告与反诉被告于2019年6月24日签订《商铺租赁合同》，约定将反诉原告所有的赣州国际时代广场xx号楼xx号商铺出租给反诉被告，该合同第4条第2款约定：乙方（反诉被告）应当在本合同签订时（即2019年6月24日）先行向甲方（反诉原告）支付叁个月租金15421元。至今，反诉被告未向反诉原告支付分文租金。该合同第10条第2款约定：乙方逾期不支付租金超过30日的，守约方有权单方解除合同。2019年6月24日至2019年8月3日历经40天，所以反诉原告有权单方解除合同。该合同第11条第10款约定：租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的履约保证金或任何其他费用，并应当支付相当于自甲方解除合同之日起至本合同约定期满之日止全部租金2倍的违约金，且应承担甲方的损失。该合同第11条第11款约定：由于乙方违约，甲方采取维权措施所产生的费用诉讼费、律师费等由乙方承担。反诉原告为维护自身利益，故提起反诉，要求依法处理。 反诉被告钟小菲针对反诉部分辩称，1、合同法是尊重合同双方的意思的自治，所以无论是书面的合同还是口头的约定，都应当得到双方当事人的遵守；2、涉案租赁合同已因反诉原告叫答辩人搬走及新租户已于2019年8月4日入驻的事实，而当然的解除；3、答辩人并未构成根本性违约，反诉原告无权要求答辩人承担违约责任，涉案合同第四条第二款虽然约定乙方应当在本合同签订时先行向甲方支付三个月租金，但与第十条第二款第三项约定的乙方逾期不支付租金超过三十日的，守约方有权单方解除合同，没有当然的联系，首先是答辩人与物业签订了租赁合同，合同期限到2019年7月15日，2019年6月24日答辩人与物业的合同还没有到期，答辩人与反诉原告签订的合同是物业公司提供的格式合同，仅是答辩人与反诉原告预先签订的租赁合同，并没有实际履行，关于合同的解除第十条第二款第三项，逾期不支付租金的起算时间应该是2019年7月16日；4、答辩人与反诉原告协商退出，在反诉原告的强烈要求下，答辩人将商铺东西搬离，双方是经过友好协商退租，现有承租户也是答辩人找的；5、如果反诉原告执意认为是答辩人违约，在未达到根本性违约的情况下，反诉原告提前收回房屋，答辩人保留向反诉原告要求双倍返还履约保证金的权利。 原告钟小菲为证明其主张的事实成立，针对本诉与反诉部分向本院提交了如下证据： 证据1、原告身份证复印件，证明原告具备诉讼主体资格； 证据2、被告身份证复印件，证明被告具备诉讼主体资格； 证据3、《商铺租赁合同》、收条等复印件，证明原告租赁被告位于赣州国际时代广场7号楼28号商铺；原告支付了被告履约保证金1.5万元； 证据4、原、被告微信聊天记录截图，证明原告与被告解除了租赁合同，原告与被告约定租金为每月4500元；被告答应在扣除未付租金后，退还剩余履约保证金。 被告罗爱华为证明其反驳以及反诉主张成立，针对本诉与反诉部分向本院提交了如下证据： 证据1、反诉原告身份证复印件，证明反诉原告主体资格； 证据2、《商铺租赁合同》复印件，证明租赁权利义务； 证据3、微信聊天记录，证明被告多次向原告催收房租，原告以种种理由拒绝支付，双方并没有口头变更合同； 证据4、委托代理合同及发票，证明被告因诉讼而支付的律师费用，根据合同约定也是有原告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月24日，原告钟小菲（乙方，承租方）与被告罗爱华（甲方，出租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于赣州市章贡区国际时代广场xx号楼xx号商铺出租给乙方用于经营美容美发使用；建筑面积共52.4㎡；租赁期为自2019年7月16日起至2020年12月15日止；租金标准为98.1元/月/㎡；乙方应当在本合同签订时，先行向甲方支付叁个月租金，计15421元。租金每叁个月支付一次，在第三个月前7天内支付下三个月租金，以此类推。乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳履约保证金15000元；非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权单方解除本合同：1、甲方未按时交付商铺，经乙方书面催告后15日内未交付的；2、乙方逾期不支付租金超过30日内，或乙方逾期不支付水、电费、物业管理等相关费用超过30日的；乙方逾期支付租金超过15日的，甲方有权向乙方自应交租金之日起每天按实欠租金的10%加收滞纳金；租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已缴纳的履约保证金和预付租金不予退回，且应向甲方赔偿未到期租金的30%作为违约金；租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的履约保证金或者任何其他费用，并应当支付相当于自甲方解除合同之日起至本合同约定期满之日止全部租金2倍的违约金，且应承担甲方的损失；由于乙方违约，甲方采取维权措施所产生的费用包括但不限于调查费、差旅费、诉讼费、保全费、律师费、公证费、鉴证费、评估费等等，由乙方承担。……。合同签订后，被告依约提供了租赁物，原告向被告缴纳了履约保证金15000元。2019年6月底，双方经协商，原、被告同意提前解除双方签订的租赁合同并共同寻找下个租赁人。被告罗爱华并于2019年8月1日、2日均通过微信聊天方式要求原告钟小菲将店内物品搬离。原告于2019年8月5日搬离商铺并将店铺返还给被告。 另查明，在原告与被告签订《商铺租赁合同》前，原告与被告的委托人签订过《商铺租赁合同》，已经正在使用案涉商铺，原租赁期至2019年7月15日，且商铺租金已缴至2019年7月15日，原告于2019年7月16日开始未缴租金。 本院认为，本案争议焦点如下：1、案涉《商铺租赁合同》是否解除；2、原告是否存在违约；3、原告缴纳的履约保证金是否应退还；4、反诉原告的反诉请求是否成立。 首先，关于《商铺租赁合同》是否解除的问题，案涉《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。需要说明的是，案涉的《商铺租赁合同》签订之时，原告已实际占用使用该商铺，且原租赁合同的租赁期限尚未到期，即原、被告之间签订的《商铺租赁合同》应视为附期限生效的合同，在原租赁期未到期之前，属于效力待定。从原、被告双方的微信聊天记录来看，在案涉合同生效之前，原、被告就协商解除合同并转租给他人。自2019年7月16日起，原、被告合同生效，原告并未实际搬离并解除合同，故合同生效，自此，原、被告应当按照合同约定履行双方的义务。但从原告钟小菲帮助被告罗爱华找寻新租户及被告罗爱华催促原告钟小菲搬离店面的物品之行为来看，说明双方已达成提前解除合同的合意，故案涉《商铺租赁合同》已于原告实际搬离商铺已解除，原告钟小菲实际于2019年8月5日搬离店面，故案涉合同应视为于2019年8月5日正式解除。 关于被告罗爱华是否构成有违约，首先，原告已将租赁案涉商铺的租金缴至2019年7月15日，根据合同支付租金的约定，原告需在每三个月前7天内支付下三个月租金，在本案中，原告租金已缴至2019年7月15日，根据合同约定，原告应于2019年7月9日之前缴纳2019年7月16日至2019年9月15日的租金，但原告至今未向被告缴纳租赁物的租金，虽原告钟小菲未及时缴纳租金，已构成违约。但原告主张应当在2019年6月24日支付租金，虽然案涉合同有约定，但因该合同在签订之时，尚未生效，且该约定与支付租金的每三个月前7天支付相矛盾，故对于原告的该主张，本院不予认可。关于原告应承担违约责任的问题，原告钟小菲尚欠被告罗爱华自2019年7月16日至2019年8月5日的商铺租金3420元（15421元÷90天×20天），故被告要求原告支付逾期支付租金的违约金请求，根据合同的约定，应按每天实欠租金的10%加收滞纳金，该违约金过高，根据双方的过错程度以及给双方造成的损失，本院酌定违约金为3580元。 关于原告缴纳的履约保证金是否应退还问题，首先，履约保证金不同于定金，履约保证金的目的是担保合同相对方完全履行合同而作的一个担保行为。在本案中，原告逾期未缴纳房屋租金，虽构成违约，但在本案中，原、被告属合意解除合同，不构成没收履约保证金的要件；其次，支付违约金及没收履行保证金均系对违约而承担违约的一种惩罚措施，被告主张了要求原告支付逾期违约金，故不能同时主张没收原告缴纳的履约保证金，因此，对反诉原告的该项反诉请求不予支持，但履约保证金可优先抵扣反诉被告应付款项。 关于原告是否承担被告应诉权而支付律师费8000元的问题，根据合同的约定，由于乙方违约，甲方采取维权措施所产生的费用包括但不限于调查费、差旅费、诉讼费、保全费、律师费、公证费、鉴证费、评估费等等，由乙方承担。本案中，反诉原告为主张自己的权益，已实际支付该笔费用，用已向法院提交正式票据予以佐证，故对反诉原告的该项请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告钟小菲与被告罗爱华于2019年6月24日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月5日解除； 二、被告罗爱华向原告钟小菲返还履约保证金15000元； 三、反诉被告钟小菲向反诉原告罗爱华支付房屋租金3420元； 四、反诉被告钟小菲向反诉原告罗爱华支付逾期支付租金的违约金3580元； 五、反诉被告钟小菲向反诉原告罗爱华支付为实现债权而支付的律师费8000元； 上述第二、三、四、五项互相抵扣后，原、被告互不承担支付义务。 六、驳回原告钟小菲的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告罗爱华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106元，减半收取53元；反诉费439元（已减半收取），共计492元，由原告（反诉被告）钟小菲负担246元，由被告（反诉原告）罗爱华负担246元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  吴菁菁 二〇一九年十一月二十日  法官助理刘丽萍 书记员 刘颖