广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初1940号 原告：桂林鹏程物业服务有限公司，住所地：灵川县八里街“水谢花都”风景国际8栋10层1006号。 法定代表人：喻伟赞，公司总经理。 委托诉讼代理人：李瑞明、张天富，公司员工。 被告：黄冬兰，女，1973年11月9日出生，汉族，湖南省衡阳县人，系灵川县业主。 被告：伍建军，男，1972年12月15日出生，汉族，湖南省衡阳县人，系灵川县业主。 原告桂林鹏程物业服务有限公司诉被告伍建军、黄冬兰物业服务合同纠纷一案于2019年9月29日立案，本院依法适用简易程序由审判员廖润强独任审判，于10月22日公开开庭进行了审理,书记员李颂薇担任法庭记录。原告委托诉讼代理人李瑞明、张天富、被告伍建军、黄冬兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告是灵川县定江镇福利北路鹏程金色城市小区3栋11层6号房屋业主，2014年12月25日原告与桂林鹏程房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，原告对小区物业履行了服务义务，但被告拖欠2016年12月1日至2019年8月31日期间物业费4521.06元、代收生活垃圾费198元。因被告违约，产生违约金4737.94元。为维护原告的合法权益，请求法院判令由被告给付上述费用和承担案件诉讼费。 被告辩称：原告对小区没有尽到保安保洁义务，收取生活垃圾处理费无依据；2016年10月至2017年10月期间的物业费被告已缴纳；2018年7月被告车辆在小区地下车库被水泡造成损失，原告应当承担相应赔偿责任。请求法院驳回原告不合理不合法的诉讼请求。 经审理查明： 1、原告为依法登记的物业服务企业，经营范围含物业管理服务、家政服务等。2014年12月25日，原告与桂林市鹏程房地产开发有限公司签订了《金色城市前期物业管理服务合同》，合同约定，鹏程金色城市小区物业（建筑面积约105709㎡）委托原告进行服务管理。2015年1月15日，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定被告在该小区3栋1单元11层1-11-6号房屋（86.71㎡）委托原告管理。约定：物业服务费收取实行包干制，按建筑面积交纳，电梯住宅1.58元/月/㎡，业主应按交房通知确定交房之日起缴纳物业服务费，收楼之日起一次性预缴1年物业管理服务费，之后物业费按年度缴纳，业主或物业使用人在每年度的前三个月内缴纳物业费，业主不按约定收费标准和时间缴纳有关费用的，原告方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。 2、2016年至2019年，灵川县县城环境卫生管理站为方便小区住户缴交生活垃圾处理费，委托原告按灵价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准，即住户按每户6元/月（72元/年）向鹏程金色城市小区住户业主代收生活垃圾处理费。 3、合同履行期间，原告依约对鹏程金色城市小区进行物业服务管理，尽了合同义务，该小区多数业主向原告交纳了物业服务费、生活垃圾处理费；同时查明，合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用。 4、二被告系鹏程金色城市小区3栋11层6号房屋所有人，该房屋建筑面积为86.68㎡，产权证号为桂（2018）灵川县不动产权第0000369号。2016年12月1日起至2019年8月31日，被告未交纳物业费，根据合同约定缴费标准，计拖欠物业费4519.50元（房屋实际面积86.68㎡×1.58元/月/㎡×33个月，原告诉请为4521.06元），拖欠生活垃圾处理费198元（6元/户/月×33个月）。2018年、2019年，原告向被告发出催费通知，要求其交清所欠物业等费用未果，遂于2019年9月向本院提起诉讼，请求判令被告立即支付2016年12月1日至2019年8月31日期间的物业费4521.06元、生活垃圾处理费198元、违约金4737.94元（逾期后按日以欠费总额的1‰计算，包括生活垃圾处理费），并负担本案诉讼费。 上述事实，有经本院庭审举证、质证的下列证据证实：原告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告的身份证复印件、不动产登记查询结果证明、《金色城市前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》、《委托代收生活垃圾处理费委托书》、原告员工履行物业管理义务的材料（巡逻登记表、来访登记表、工作照片）、其他业主缴费登记表、催费通知书。该证据客观真实，与案件具有关联性，符合民事诉讼法律证据要求，本院予以确认。 关于被告认为原告没有尽到保安保洁义务、2016年10月至2017年10月期间的物业费其已缴纳的辩解意见。本院认为，针对该辩解，被告没有向法庭提供相应证据证实，对该意见本院不予采信。关于被告认为原告收取生活垃圾处理费缺乏依据的意见，经庭审查明，原告代收生活垃圾处理费有灵川县县城环境卫生管理站的《委托代收生活垃圾处理费委托书》为依据。关于被告认为，2018年7月其车辆在小区地下车库被水泡造成损失，原告应当承担相应赔偿责任的辩解意见。本院认为，针对该意见被告未能提供相应证据证实，如其车辆在小区地下车库确实被水泡造成损失且与原告物业服务活动有关，可以持相应证据通过法律渠道及时维权，但不能以此为由拒缴物业等费用。 本院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，其与桂林市鹏程房地产开发限公司签订的《金色城市前期物业管理服务合同》及与被告签订的《前期物业管理服务合同》符合法律、法规的规定，合同针对相应业主具有约束力。被告作为在由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业等费。在合同已实际履行情况下，被告拖欠原告2016年12月1日至2019年8月31日期间在小区3栋1单元11层1106号房屋的物业费4519.50元、生活垃圾处理费198元的事实成立。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，原告依据物业合同中约定逾期缴纳物业服务费按每日3‰的比例计算违约金，本次诉请按欠费总额以1‰计算违约金仍过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，可按业主所欠物业费总额（不含生活垃圾处理费）作为损失以30%计算违约金为宜。本案合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用，违约金计算基数应扣减被告在2019年1月至8月期间应缴物业费1095.64元，即被告应支付违约金为（4519.50元-1095.64元）×30%=1027.16元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告伍建军、黄冬兰给付原告桂林鹏程物业服务有限公司2016年12月1日至2019年8月31日期间其在灵川县房屋物业服务费4519.50元、生活垃圾处理费198元及违约金1027.16元； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖润强 二〇一九年十月二十八日 书记员  李颂薇