济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初717号 原告：房玉华，男，1965年6月6日出生，汉族，住山东省济南市,公民身份号码：。 原告：程红，女，1968年7月4日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。 以上两原告共同委托诉讼代理人：宁鲁，山东衡昌律师事务所律师。 被告：刘彬，男，1968年9月2日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市，公民身份号码：。 被告：鲁伟忠，男，1970年1月26日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。 被告：王东清，男，1971年11月11日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。 原告房玉华、原告程红（以下简称两原告）与被告刘彬、被告鲁伟忠、被告王东清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告王东清下落不明，无法向其直接送达诉讼文书，本院作出（2019）鲁0104民初717号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理。本院向被告王东清公告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法于2019年7月3日公开开庭进行了第一次审理，原告房玉华及两原告的共同委托诉讼代理人宁鲁到庭参加诉讼，被告刘彬、被告鲁伟忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王东清经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本次开庭审理后，两原告向本院申请变更诉讼请求，本院审查后予以准许。因被告王东清下落不明，本院向其公告送达了变更诉讼请求申请书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法于2019年11月15日公开开庭进行了第二次审理，原告房玉华及两原告的共同委托诉讼代理人宁鲁到庭参加诉讼，被告刘彬、被告鲁伟忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王东清经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与第一被告签订的《济南存量房买卖协议》（以下简称“协议”）是无效的协议、各被告间的房屋买卖及抵押贷款的行为均是无效的法律行为；2.三被告返还“协议”记载两原告所有的济南市房屋一套；3.三被告支付本案律师代理费及诉讼费用。事实和理由：两原告系夫妻，因家庭生活需要，用自有的坐落于济南市槐荫区经十路X号1-2-203室房屋一套（济房权证槐字第014542号《房屋所有权证》，以下简称“诉争房屋”）向齐鲁银行贷款。2008年8月，第一、第二被告找到原告房玉华，第一被告刘彬告诉原告：第二被告鲁伟忠要办一个公司，需要投资，并让原告当股东，给原告分红。当时，两原告急需钱还贷款，没有钱。于是，原告房玉华说：我没钱。第一、二被告要求原告房玉华用“诉争房屋”抵押贷款，原告告知他们：“诉争房屋”已经抵押给银行，还有七万余元没有还上，贷不出来了。最后，鲁伟忠让原告与第一被告签订一个假的“买卖协议”，将“诉争房屋”以20万元的价格假过户出售给第一被告，第一被告还上贷款后，用诉争房屋贷款20万元。两原告要求：“诉争房屋”不能再进行买卖，两原告仍有居住权。第一、第二被告同意后，第一被告还上原告的本金、利息和复利共计74376.73元后，双方签订了《济南存量房买卖协议》，并办理了“假过户手续”，将“诉争房屋”“假过户”给第一被告，第一被告用“诉争房屋”贷款20万元，扣下74376.73元后，余款私自交给了第二被告，开办所谓的公司。事实上，第二被告所谓的“公司”，只有一个空名，并未办理相关的经营许可手续，（事后原告才知道，该“公司”的主营业务是处理洋垃圾），所以，第二被告鲁伟忠的“公司”根本无法经营。事实上，该“公司”也没有实际经营，原告房玉华既没有成为“公司”的股东，更没有得到他们许诺的分红。后来，第一被告在未经两原告同意的情况下，将诉争房屋过给了第二被告，第二被告又过给了第三被告，第三被告擅自将诉争房屋抵押给中国工商银行济南高新支行，所得款项第一、第二被告二人分了，第三被告以此房屋的名义，将东北户口落在济南。在得知这一事实后，原告多次找第一、第二被告，要求将“诉争房屋”过回到两原告名下，但是，第一、第二被告被告一再相互推诿，并要求原告支付80万元，才能摆平此事，将诉争房屋过户给两原告。无奈，提起诉讼，请求依法判如所请。 两原告在本案诉讼中变更第二项诉讼请求为：将诉争的济南市房屋一套折价1005200元予以赔偿。事实与理由：涉案的诉争房屋已被济南市历下区人民法院依法拍卖，无法返还，故申请变更第二项诉讼请求。 刘彬、鲁伟忠、王东清未作答辩。 两原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《济南市存量房买卖协议》、房屋所有权证、询问笔录两份、齐鲁银行交易历史查询明细复印件、《委托代理合同》；两原告另向本院提出申请，本院依两原告的申请调取了《房地产评估报告》、济南市历城区人民法院拍卖成交确认书、《济南市存量房买卖协议》三份。刘彬、鲁伟忠、王东清未到庭质证，亦未提交书面质证意见。对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据两原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系夫妻关系。 坐落于济南市槐荫区经十路X号1号楼2-203号房屋（以下简称203号房屋）为房改房，由房玉华申请房改取得，原登记在房玉华个人名下。 二、2008年9月9日，房玉华作为甲方（买房），程红作为甲方共有人，刘彬作为乙方（买方），双方签订《济南市存量房买卖协议》（编号：020002408090900161），协议约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价款为200000元。协议还对其他事项进行了约定。该协议签订后，两原告将203号房屋不动产权转移登记至刘彬名下。 三、2014年5月20日，刘彬作为甲方（卖方），鲁伟忠作为乙方（买方），双方签订《济南市存量房买卖协议》（编号：010000120140520066）。协议约定，刘彬将涉案房屋出售给鲁伟忠，房屋价款为350000元。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，刘彬将203号房屋不动产权转移登记至至鲁伟忠名下。 2014年5月27日，交通银行股份有限公司山东省分行作为抵押权人，鲁伟忠作为抵押人、债务人，提出《房屋抵押权登记申请书》，债权金额为35万元。双方还共同向济南市房管局出具《房产抵押登记抵押物面积及抵押物价值确认书》，载明双方共同申请办理203号房屋的房产抵押登记手续，根据借款人签订的《商品房买卖合同》中记载的抵押物面积及成交价格，双方同意抵押物价值确为52万元整。如因上述面积及价值产生的纠纷，概由抵押双方承担。同年5月30日，济南市住房保障和房产管理局出具审核意见：手续齐备，同意登记。同年6月3日，该局就抵押设立登记缮证。 四、2014年12月9日，鲁伟忠作为甲方（卖方），王东清作为乙方（买方），双方签订《济南市存量房买卖协议》（编号：010000120141209076）。协议约定鲁伟忠将涉案房屋出售给王东清，房屋价款为350000元。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，鲁伟忠将203号房屋不动产权转移登记至王东清名下。 五、王东清于2014年11月10日以购买203号房屋为由向中国工商银行股份有限公司济南高新支行（以下简称工行高新支行）提出个人贷款申请。同年12月15日，王东清与该行签订合同，贷款36万元。12月23日，工行高新支行就王东清抵押的203号房屋办理了抵押登记。以上借款合同履行过程中，王东清自2016年7月1日起未按期偿还借款本息。工行高新支行后向济南市历城区人民法院提起诉讼，该院于2016年12月23日立案。经审理，该院作出（2016）鲁0112民初8068号民事判决，解除工行高新支行与王东清的借款合同，判决王东清向工行高新支行偿还借款本息，并判决工行高新支行有权就王东清抵押担保的203号房屋申请法院拍卖、变更，就所得价款优先受偿。 以上判决发生法律效力后，济南市历城区人民法院对203号进行评估、拍卖。在此过程中，由山东众合土地房地产评估有限公司于2018年9月17日出具《房地产估价报告》，确定价值时点为2019年9月13日（实地查勘之日）房屋评估价格为1005200元。后203号房屋于2019年3月30日被案外人竞买，成交价为643328元。济南市历城区人民法院出具《拍卖成交确认书》。 六、本案诉讼中，两原告陈述，房玉华与刘彬签订的《济南市存量房买卖协议》并不是双方真实的意思表示，当时刘彬和鲁伟忠是为了抵押贷款，房玉华也没有参与投资分红，直到房屋被查封，其都住在涉案房屋中。房屋拍卖后，将房屋腾出来了。刘彬在其不知情的情况下将房子卖给了鲁伟忠，鲁伟忠又卖给了王东清。刘彬和鲁伟忠预谋用涉案房屋来抵押贷款。鲁伟忠想用王东清名义贷款，王东清想把户口从东北迁到济南来，他们之间都有恶意串通。 两原告为证实其主张，提交了《询问笔录》两份、《委托代理合同》。《询问笔录》载明，2018年10月10日9时49分至11时12分，济南市公安局槐荫分局振兴街派出所工作人员对鲁伟忠进行了询问。鲁伟忠在询问中陈述“2007年还是2008年我记不清了，当时我是济南环展商贸有限公司法人，我和孙淑琴、刘彬、房玉华在一起（我记得好像是一个饭店了，具体位置记不得了）商量开个塑料加工厂的事，但是没有钱，房玉华说他在九中宿舍（九中后边2楼西户）有套房子，但是他有几万块钱贷款还不上了，我们就商量让刘彬先把房玉华的贷款还上，然后把房子过户给刘彬，让刘彬再贷款下来用于公司经营”、“还上房玉华贷款后，把房子过户给刘彬，刘彬拿这个房子抵押又贷了20万还是25万我忘记了，贷款下来，孙淑琴和刘彬就到我公司当股东了”、“孙淑琴入股10万多，刘彬把贷款下来中的9万多拿走后把剩下的钱入股了，有10多万”、“房玉华因为当时他有单位，他是我们成了的加工厂的合作伙伴，他房子贷款下来除去刘彬的9万，剩下的钱算房玉华入股加工厂的，也算刘彬入股公司的”、“因为加工厂和公司是两个钱，在经营上不参合，具体怎么回事时间太长了”、“后来加工厂干了大约有一年多，就亏损没干，公司也没法经营了，当时想找房玉华算账但是房玉华联系不上了，电话不接，九中不让进，到他九中后边家里也没人。到2014年还是2015年，刘彬就说他对象在政府单位上班，他名下不能有房子太多，房玉华还借过他10万块钱，他想把房子过户到我名下，当时就把房玉华的房子过户到我名下了，过户后我用这个房子贷款35万元（具体哪个银行忘记了），当时是我们找了一个中介公司他们把这个房子以前的贷款还上，我贷下35万后再还中介的钱，把剩下的钱给刘彬了，大约半年后，刘彬说算算刘彬已经给房玉华35万了，也够这个房子钱了”、“刘彬过给我后大约半年，我公司的办公室主任叫王东清是外地户口，他想落户济南，我就把房子过给王东清，在同（通）过中介把贷款还上了，又拿房子抵押贷了35万。2016年（也可能是2017年）我用这个房子又二押借我战友曹青武25万元，直到今年夏天房玉华联系我说银行来封他房子，问我什么事。我说你有钱就把房子赎回来就行啊。他说没钱。我说你借刘彬的钱什么的也差不多够房子的数了。房玉华问为什么是60万。我是贷款35万，还有个二押25万”、“因为我现在没有钱还不上那25万，我想让房玉华先给我还上，我再给房玉华打欠条，我以后有钱再还给房玉华，我当时也和房玉华说了。因为我知道房玉华在吴家堡房子拆迁了，他有钱”、“房玉华签的协议，我不记得了，具体内容我也不记得了，当时签字应该有我、房玉华、孙淑琴、刘彬”、“当时是签了几份我不记得了，房玉华拿没有我不记得了，我手里有一份，但是我找不到了，在什么地方签的我也不记得”。 2018年10月10日11时24分至12时23分，济南市公安局槐荫分局振兴街派出所工作人员对刘彬进行了询问。询问中，刘彬陈述“2008年的时候，我通过鲁伟忠认识的房玉华，鲁伟忠公司（环展商贸有限公司）没钱，鲁伟忠想建个塑料加工厂，我和鲁伟忠、孙淑琴，还有房玉华商量，因为房玉华九中宿舍的房子有8.5万的贷款，房玉华还不上，让我给房玉华把8.5万（6万多的贷款，再加上三年的银行利息，一共8.5万）还上，房玉华再把房子过户给我，在用这个房子贷款20万”、“签过一个协议，大体意思就是，房玉华把房子过户给我，用房子贷款下来用于公司经营，贷款由公司还”、“当时协议应该是在鲁伟忠机床一厂宿舍的家里，协议签了两份，房玉华一份，鲁伟忠一份，签字的有我，鲁伟忠，房玉华，孙淑琴（公司会计）”、“我和房玉华拿的现金到银行给房玉华还的贷款，后来房玉华把房子过户给我，鲁伟忠找的人到银行办下来20万贷款，8.5万给了，剩下的钱11.5万元就投到公司建塑料加工厂了。这11.5万元算房玉华投的钱，我前前后后也投了20多万元，我整的钱是鲁伟忠有一个股东不干了，我给那股东5万元，那股东退了，剩下就是平时吃吃喝喝的钱，鲁伟忠当时没有钱。后来工厂干了一年半就亏损没法干了，鲁伟忠还想找我投钱，我就没管了。中间我和鲁伟忠、房玉华也经常一起开会，后来工厂不行了，房玉华就联系不上了，电话没人接，家里找不到人，后来到2014年我老婆是政府单位，他们单位要统计房子，我就想找房玉华让房玉华把贷款还上我在把房子过户给房玉华，但是我也找不到房玉华，我就给鲁伟忠说过给鲁伟忠，这样我就过给鲁伟忠，鲁伟忠把我还的贷款还给我。我过给鲁伟忠以后这房子的事儿我就不知道了。2010年有房玉华担保我借给韩武（我也认识，是房玉华朋友，是房玉华带韩武找我借）10万元，韩武也没有还我，我让房玉华还我。到今年3-4月份，房玉华找我说他有钱了，想把房子要回来。我说我过给鲁伟忠了，我们三个见面看怎么解决。后来因为鲁伟忠一直有事三个人也没有聚到一块”。 七、2018年12月24日，房玉华与山东衡昌律师事务所签订《委托代理合同》。合同约定房玉华为本案诉讼委托该所指派律师担任代理人，律师服务费约定为60100元，房玉华先行预付4000元。合同还对其他委托代理事项进行了约定。 本院认为，涉案房屋虽原登记在房玉华个人名下，但在刘彬与房玉华签订的《济南市存量房买卖协议》中，程红也作为房屋的共有人签字，且两原告为夫妻关系，因此203号房屋应为两原告的夫妻共同财产。两原告均有权利就该房屋主张权利。 两原告在本案中提出多项诉讼请求，第一项为请求确认其与刘彬签订的《济南市存量房买卖协议》是无效的协议，各被告间的房屋买卖及抵押贷款行为均是无效的法律行为，理由为房玉华与刘彬签订的合同并非双方真实的意思表示，刘彬、鲁伟忠、王东清恶意串通，损害其利益。本院认为，刘彬、鲁伟忠未到庭参加本案审理，但通过两原告在本案中提供的证据，包括济南市公安局槐荫分局振兴街派出所工作人员对刘彬、鲁伟忠的询问笔录，体现出房玉华、刘彬与鲁伟忠等人达成协议，刘彬为房玉华偿还房玉华的房屋抵押贷款，房屋转移登记至刘彬名下，再由刘彬用房屋作抵押去银行办理贷款，然后投资开办塑料加工厂。由此说明房玉华与刘彬签订的《济南市存量房买卖协议》虽记载的是双方买卖203号房屋的内容，但双方并无真实的买卖房屋的意思表示，在所谓的买卖过程中刘彬既未向两原告支付购房款，两原告也未向刘彬交付203号房屋。双两原告与刘彬的目的仅仅是为了用203号房屋作抵押，以取得银行的贷款用来投资。因此，房玉华与刘彬签订的《房屋买卖合同》名为买卖，实则是为了办理银行抵押贷款。《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，房玉华与刘彬之间签订的《济南市存量房买卖协议》因意思表示虚假，应为无效。另，房玉华、刘彬、鲁伟忠等人协商达成的意见是将203号房屋过户至刘彬名下，后用房屋作抵押进行贷款。但通过本案审理，查明刘后又在房玉华不知情的情况下与鲁传忠合谋，将203号房屋的不动产权利转移登记至鲁伟忠名下，刘彬与鲁伟忠的该行为超出了与房玉华或两原告原协商意见的范围。同时，按刘彬、鲁伟忠在公安机关的陈述，刘彬将房屋转让给鲁伟忠，双方之间也并没有真实的买卖房屋的意思表示。由此说明，203号房屋原虽登记在刘彬名下，但刘彬、鲁伟忠对两原告与刘彬之间并无真实的房屋买卖关系均为明知。后刘彬、鲁伟忠为实现个人目的，将房屋又转移登记至鲁伟忠，鲁伟忠又将该房屋抵押贷款、转让给王东清。刘彬、鲁伟忠两人之间存在着恶意串通，其共同实施的行为侵害了两原告的权益。民法总则第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此，刘彬与鲁伟忠之间的房屋买卖行为亦为无效。基于以上，本院对两原告要求确认其与刘彬签订的《济南市存量房买卖协议》是无效的协议，刘彬与鲁伟忠之间的房屋买卖行为无效予以支持。 两原告还要求确认鲁伟忠与王东清之间的房屋买卖行为亦为无效，但两原告在本案诉讼中提供的证据并未显示出鲁伟忠与王东清之间就203号房屋买卖的相关情况。本案查明显示的情况是203号房屋确实由鲁伟忠名下转移至了王东清名下，因鲁伟忠、王东清均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。仅凭两原告提交的公安机关对鲁伟忠的询问笔录无法证实鲁伟忠与王东清之间恶意串通转让房屋的情形。因此，两原告要求确认鲁伟忠与王东清之间的房屋买卖行为无效，没有事实依据，本院不予支持。 另，两原告还要求确认刘彬、鲁伟忠及王东清抵押用涉案房屋进行抵押贷款款的行为均为无效，对此本院认为，203号房屋的不动产权利由两原告分别转移至刘彬、鲁伟忠及王东清名下，两原告并无证据证明在以203号房屋办理抵押贷款的过程中，贷款银行与刘彬、鲁伟忠及王东清之间存在着恶意串通的行为，因此，即使刘彬、鲁伟忠或王东清存在恶意，贷款银行的合法权益仍然应当予以依法保护。两原告请求确认各被告的抵押贷款行为无效缺乏依据，本院不予支持。 两原告还要求各被告将济南市房屋折价1005200元予以赔偿。经本案审理，已经查明并确认刘彬、鲁伟忠明知两原告并无出卖房屋的真实意思，依然将房屋进行处分，侵害了两原告的合法利益。民法总则第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。203号房屋最终登记至王东清名下后，因王东清所负债务，该房屋已被济南市历城区人民法院依法拍卖，由此导致203号房屋不存在向两原告返还的可能性。因此两原告要求予以赔偿有事实根据和法律依据，关于该房屋的价值，济南市历城区人民法院在拍卖过程中委托进行了评估，确定为1005200元，此即两原告要求赔偿数额的依据，对此本院予以确认。因本院通过审理确认刘彬及鲁伟忠存在恶意行为，因此刘彬及鲁伟忠应向两原告进行赔偿。同时因本院不能确认王东清存在恶意，本院对两原告要求王东清承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。 两原告在本案诉讼中还提出要求支付律师代理费，但两原告与刘彬、鲁伟忠及王东清之间并无关于诉讼中律师代理费承担的相关约定，两原告的该主张缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、房玉华、程红与刘彬签订的《济南市存量房买卖协议》（编号：020002408090900161）无效； 二、刘彬与鲁伟忠之间就济南市槐荫区经十路394号1号楼2-203号房屋的买卖行为无效； 三、刘彬、鲁伟忠于本判决生效之日起十日内赔偿房玉华、程红济南市槐荫区经十路X号1号楼2-203号房屋不能返还的损失1005200元； 四、驳回房玉华、程红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14250元，由刘彬、鲁伟忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  杨春疆 人民陪审员  高金华 人民陪审员  张乐菊 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  刘书宁