广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初8796号原告：赵保平，女，1982年3月12日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：郑业企，广东莲馨律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾秋月，广东莲馨律师事务所律师辅助人员。被告：黄桃，女，1988年7月3日出生，汉族，住广东省高州市。被告：冯层声，男，1987年1月23日出生，汉族，住广东省高州市。二被告共同委托诉讼代理人：邬超洲，广东海法（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市开门红置业有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区连升路379号客天下布料城一楼C3栋1006号铺，统一社会信用代码为9144190031523387XD。法定代表人：兰满林。原告赵保平与被告黄桃、冯层声房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。后发现有不适宜使用简易程序的情形，依法裁定转为适用普通程序，并根据被告的申请追加东莞市开门红置业有限公司（以下简称：开门红公司）作为第三人参加诉讼，并于2019年8月14日第二次公开开庭进行审理。原告赵保平的委托诉讼代理人郑业企，被告黄桃、冯层声及其共同委托诉讼代理人邬超洲到庭参加两次庭审，第三人开门红公司的法定代表人兰满林到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告赵保平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年12月18日签订的《房地产买卖合同》；2.判令两被告立即向原告返还购房定金100000元；3.判令两被告向原告支付违约金160000元；4.本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年12月18日，经开门红公司介绍，两被告以被告黄桃的名义与原告签订一份《房地产买卖合同》，合同约定两被告将其尚在银行抵押的位于东莞市××镇××岗社区××马路丰泰东海城堡一区7栋4单元1003号房（房产证号码：粤2017东莞不动产权第0020774号）转让给原告，转让价格为1600000元。合同附件第二条第2款规定，申请提前还款手续，卖方或卖方之委托人应在签订本合同后15个工作日内，向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行通知还贷之日起15个工作日内还清贷款。合同第七条约定，因买方或卖方违反本合同约定，无正当理由逾期办理交易相关手续，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告交付了定金100000元。然而，两被告收到定金后却怠于履行合同义务，其没有按照合同约定时间办理提前还款手续并还清贷款。原告以及经纪方曾多次通知催促两被告办理提前还款手续并还清贷款，以便交易能够按照合同约定继续进行下去。但是，至今将近一年多，两被告以言行表明其不再继续履行合同义务。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，其行为严重侵害了原告的合法权益。原告据此有权解除合同，并要两被告退还定金和支付违约金。在与两被告多次协商未果的情况下，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告黄桃、冯层声辩称，一、被告没有违约。（一）根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《附件》，双方的交易流程是：合同签订后买方支付定金100000元；对于首期楼款支付，买方再支付含定金内48万元，按担保公司规定作冻结或监管处理；对于楼价余款的112万元，适用附件及结合《房地产买卖合同》中税费、担保费由买方支付的约定，由买方申请按揭付款，采用快速担保贷款，即由担保公司向银行提供担保，使银行提前放款到卖方贷款账户，贷款银行直接在卖方贷款账户中划扣卖方原来欠银行的抵押担保贷款，然后完成“赎楼”；房屋产权过户后，首期楼款监管资金解冻，并支付给卖方。（二）结合上述交易流程，被告是不需要预先拿出资金去银行“赎楼”的，“赎楼”责任由买方办理快速担保银行提前放款来完成。原告未交付首期楼款380000元（不含定金）到担保公司进行监管，故未成功办理快速担保完成“赎楼”。（三）附件中第二款第3项是关于卖方申请提前还贷手续的约定，本条款注明“另有约定除外”，而附件中第一款第3项第B②条为“另有约定”，即买方办理快速担保银行提前放款到卖方贷款账户来提前还贷，完成“赎楼”。原告利用被告“买卖不分”，切割微信记录，曲解附件中第二款第3项，将责任归责给被告，是错误的。二、原被告双方至今没有完成履行合同的根本原因不在于被告，结合《房地产买卖合同》《附件》以及被告与经纪人的微信通话记录，买卖双方均委托经纪方办理一切手续，包括快速担保银行提前放款、按揭贷款、产权过户等。经纪方以“东莞就这几个月的政策一直在变，所以搞得银行那边全部额度不敢乱放，搞得现在整个二手市场像瘫痪了一样，卡死在这里（原话）”，经纪人原来讲2018年1月可以办妥，一直推到9月，以致双方不能完成交易。经纪方在案涉合同上签字盖章，是合同当事人之一，因此应当追加经纪方为本案第三人参加诉讼。综上所述，被告没有违约，请法院依法判决。庭审中，被告明确表示同意解除案涉合同并退还已收取定金。第三人述称，三方约定的交易流程是签订中介合同后，原告向被告支付定金，后双方到担保公司办理担保赎楼。由于当时的银行政策原因，不能办理担保赎楼。当时第三人有向原、被告双方介绍一种“转无忧”的贷款方式，由原、被告双方共同向一家银行贷款，原告贷款用于支付购房尾款，被告贷款用于赎楼，由担保公司提供担保，但由于“转无忧”的贷款方式对征信的要求较高，被告由于征信原因无法从银行贷款，故原、被告双方未协商一致采用“转无忧”的贷款方式。后来三方又协商通过第三方垫资的方式进行赎楼，但该种方式的费用太高，原、被告最终未能协商一致，因此导致交易无法继续进行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2017年12月18日，原告赵保平作为买方，被告黄桃作为卖方，开门红公司作为中介方，三方共同签订一份《房地产买卖合同》约定：被告将其名下的位于东莞市××镇××岗社区××马路丰泰东海城堡一区7栋4单元1003号售予原告；交易总价为1600000元，为本次交易而按目前规定、标准及交易，需要向有关部门、担保公司等支付其他税、费，由买方承担；物业的交付时间为卖方收齐全部楼款的当天。合同第七条约定，因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的，则：（1）守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金；（2）守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按总楼价余款的千分之一支付违约金；（3）合同履行过程中，如因房管局或银行等三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。合同第十条约定，本合同在履行过程中，如因政府行为或其他不可抗力因素致合同目的无法实现，则参照相关法律规定执行，若需要变更的，可另行补充协议。经查，两被告为夫妻关系，案涉物业登记在被告黄桃名下。同日，原告作为买方，两被告作为卖方，签订案涉合同的《附件》，约定了交易价款的支付方式及办理手续的要求。其中，定金20000元于2017年12月18日支付，定金80000元于2017年12月20日前支付；首期楼款480000元，买方申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司至规定作出冻结或监管处理；楼价余款1120000元，采用按揭付款的方式，具体为采用快速担保贷款，由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账户内，到账则视为卖方已收取。《附件》第二条第2点约定，申请提前还款手续：卖方或卖方之委托人应在签订本合同后十五个工作日内，向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行通知还贷之日起十五个工作日内还清贷款。开门红公司解释称，该《附件》实际约定担保公司担保赎楼，具体流程如下：买方向银行申请贷款，银行同意贷款并出具同贷书后，卖方将首期款支付至担保公司指定的监管账户，后担保公司向贷款银行出具保函，银行提前放款至卖方账户，再由担保公司操作该账户将赎楼款转入卖方的赎楼账户，银行收到赎楼款后注销抵押，剩余的款项由担保公司继续监管至过户时交给卖方。2017年12月18日，原告向被告支付定金20000元。2017年12月20日，原告再向被告支付定金80000元。被告黄桃向原告出具了收款收据予以确认。庭审中，三方一致确认，案涉《房地产买卖合同》签署后，因银行政策调整，无法通过担保公司担保赎楼的方式注销案涉房产的抵押登记，其后三方曾就新的赎楼方式进行协商，但由于费用过高等原因，未能达成一致意见。原告认为，在担保公司担保赎楼的方式因银行政策原因无法继续进行后，三方协商采用“转无忧”的贷款方式赎楼，后因被告征信原因无法贷款，故被告理应自筹资金赎楼或找第三方垫资赎楼，但被告自始未能赎楼，其已经构成违约。被告主张，三方并没有协商过“转无忧”的贷款方式，但第三人确实向被告建议采用第三方垫资的方式，由于费用过高，且交易双方就费用分担未能达成一致意见，故未能继续进行。第三人则称，担保公司担保赎楼未能进行后，第三人曾提出选择“转无忧”的赎楼方式，但担保公司查询被告征信后发现不符合条件，故未能继续履行，后第三人也建议由第三方垫资赎楼，但该赎楼方式的费用较高，各方最后未能协商一致。2018年5月底，被告与第三人的工作人员就案涉交易进行协商。根据被告提交的录音显示：关于政策原因无法贷款问题，第三人的工作人员称“如果其他人办事能迅速放到款，就我这张单搞不定银行放款，你可以怪我。现在是整个东莞没款放”、“东莞就这几个月的政策一直在变，所以搞得银行那边全部额度不敢乱放，搞得现在整个二手市场像瘫痪了一样，卡死在这里。”关于首期款问题，被告问：“可不可以叫房东给他的首付款我用着先”，第三人的工作人员回复：“现在买卖双方，按照正常流程去走，是因为银行的政策收紧，审批慢放款慢，就不存在买家要你怎么怎么样的。比如你这一次，说要拿房产证去抵押所产生的所有费用，都是你自己自愿拿去搞的，明白吗？不是买家逼你去搞这笔账的，所以你这些数是不能算进买家那里去的”2019年4月，原告通过微信催促被告办理赎楼手续，被告则回复称应由原告负责赎楼。2019年4月12日，原告委托广东莲馨律师事务所向被告发出律师函，催促被告在收到函件之日起十日内办理案涉房屋的提前还款手续并还清贷款。另，诉讼过程中，原告提出财产保全申请，请求查封、扣押或冻结被告价值260000元的财产，本院审查后予以同意，并裁定予以执行。以上事实，有原告提供的不动产登记信息查询结果单、房地产买卖合同、收款收据、微信转账记录、微信记录、律师函、结婚证，被告提供的微信记录、通话录音及其文字资料、当事人陈述以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》及《附件》系合同各方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应遵守约定，诚信、全面地履行各自的合同义务。综合原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：被告是否存在违约行为，原告要求解除合同、返还定金及支付违约金是否合法有据。关于违约问题。第一，根据案涉《房地产买卖合同》及《附件》的约定及三方承认的事实可知，案涉物业的赎楼方式原为担保公司担保赎楼，赎楼款来自于买方支付的首期款和买方向银行申请的贷款中的一部分款项，但是由于银行政策调整，该种贷款方式无法进行，导致合同无法继续履行，上述结果的发生不能归责于原、被告任何一方。第二，原告主张因为被告征信问题导致“转无忧”的贷款方式也无法进行，被告存在违约。但是，原告并无证据证明双方就选择“转无忧”贷款方式作出新的约定，第三人也承认仅是提供了相关建议，故不能推定原、被告双方变更了合同，约定了新的“转无忧”贷款赎楼方式，也不能基于被告的征信不符合“转无忧”贷款方式的事实而认定被告存在违约。第三，原告又主张被告在无法通过银行贷款赎楼的情况下，应自筹资金或通过第三方垫资赎楼。案涉《房地产买卖合同》并未约定卖方毋论是否能够贷款均要完成赎楼，在此情况下，不考虑未能赎楼的原因以及其他赎楼方式的成本和难度，推定被告在任何情况下都必须完成赎楼，显然加重了被告的合同义务，导致双方的利益严重失衡，与公平原则相悖。第四，原告自身受当时银行政策的影响，也无法支付首期款以及从银行申请提前放贷至双方指定的担保公司监管账户，这也在相当程度上影响了案涉物业的赎楼进程。综上，本院认为，案涉合同之所以不能继续履行，是因为当时的银行政策发生了调整，以致于双方原来约定的合同履行方式无法进行，双方又一直未能就新的履行方式达成一致意见。上述政策变化已经超出了合同双方签订合同时能够合理预见的范围，不能归责于其中任何一方，故双方均不构成违约，无需向对方承担违约责任。关于合同解除问题。虽然被告不构成违约，但由于双方未能就合同的继续履行达成一致意见，合同已无继续履行的基础，现原告提出解除合同，被告亦当庭表示同意，故本院对此予以确认。合同解除后，被告理应将其收到的定金100000元足额退还给原告。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告赵保平与被告黄桃、冯层声于2017年12月18日签订的《房地产买卖合同》已经解除；二、限被告黄桃、冯层声于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告赵保平退还定金100000元；三、驳回原告赵保平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5200元，保全费1820元，以上合计7020元（原告已预交），由原告赵保平承担4320元，由被告黄桃、冯层声承担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  陈玉梅人民陪审员  卢宇炜二〇一九年十一月七日书 记 员  郑曼华强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。