北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初101002号原告：罗冰梓，女，1983年11月19日出生，汉族，住湖南省桂阳县龙潭街道高码头社区。委托诉讼代理人：李阳，北京证金律师事务所律师。被告：景龙，男，1978年1月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张雨，男，1986年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱天成，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。原告罗冰梓与被告景龙、张雨委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理，原告罗冰梓的委托诉讼代理人李阳，被告景龙、被告张雨的委托代理人朱天成、王曦到庭参加了诉讼。后本院于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告罗冰梓的委托诉讼代理人李阳，被告张雨及其委托诉讼代理人白雪梅到庭参加了诉讼。被告景龙经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告罗冰梓向本院提起诉讼请求：1.判令景龙、张雨连带向罗冰梓支付182万元及利息（以182万元为基数，自2013年12月5日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令景龙、张雨连带向罗冰梓赔偿75万元及利息（以75万元为基数，自2013年12月5日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：罗冰梓为位于北京市朝阳区广渠路xx号1901号房屋（以下简称1901号房屋）所有权人。2013年9月2日罗冰梓公证委托景龙出售房屋，2013年10月14日景龙未经罗冰梓同意，转委托张雨出售该房屋。2013年10月，张雨未与罗冰梓沟通，以严重低于市场价的价格出售给谢某某。谢某某称系曹某某借名买房，要求罗冰梓搬离，罗冰梓方知房屋被低价出售。罗冰梓曾以房屋买卖合同纠纷为由诉至朝阳法院，朝阳法院作出（2016）京0105民初47573号民事判决书，按照曹某某自认的245万元价款进行了判决，认定谢某某、曹某某已经向罗冰梓受托人张雨支付了182万元，判决谢某某、曹某某继续支付尚未支付的63万元。被告景龙辩称，不同意罗冰梓的诉讼请求，接受委托是王某某和罗冰梓授意。公证的委托书中明确说明景龙有转委托的权利。景龙转委托张雨有当事人确认，有公证。案件中所有的人，景龙只认识王某某。无论购房款如何分配，景龙没有经手一分钱，转委托后完全不知道后续情况。被告张雨辩称，不同意罗冰梓的全部诉讼请求。王某某、罗冰梓共同委托景龙，景龙转委托张雨，张雨有权买卖房屋。张雨只认识王某某，办理房屋出售手续是根据王某某的意思办理的。因为王某某与罗冰梓有关于债权债务的关系和偿还的意思，对于房屋的定价以及钱款的支付都是根据王某某的指示办理的。房款定价数额，是罗冰梓与王某某确定的，张雨不知情。罗冰梓与王某某之间的债权债务关系也是办理完卖房手续后才知道的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月18日起，罗冰梓拥有1901号房屋所有权。2013年9月2日，王某某与罗冰梓签订《抵押借款合同》，约定罗冰梓以1901号房屋作为担保自王某某处借款210万元。2013年9月11日，王某某向罗冰梓的银行账户汇款210万元。2013年9月2日，罗冰梓委托景龙代为办理1901号房屋买卖手续等事项，明确受托人有转委托权，并在北京市方正公证处办理了委托公证。2013年10月14日，景龙转委托张雨办理1901号房屋买卖手续等事项，并在北京市方正公证处办理了委托公证。2018年6月29日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初47573号民事判决书，查明：涉案房屋在建委备案的《存量房屋买卖合同》编号为C822619,签署日期为2013年12月4日，签署人为罗冰梓的代理人张雨和谢某某。约定售房人为罗冰梓、购房人为谢某某，成交价格182万元。2013年12月5日，谢某某账户向张雨账户汇款182万元。张雨在庭审中表示其将该款项转给了王某某。法院认为：通过庭审查明的情况可知，罗冰梓与曹某某就位于北京市朝阳区广渠路21号7号楼19层1901号房屋形成实际的房屋买卖关系，谢某某作为名义上的购房人与罗冰梓签署了建委网签备案的合同。曹某某已经将网签合同中的价款182万元支付了罗冰梓的代理人张雨。结合签订合同的经手人张雨的陈述，本院认为245万元交易价格具有高度的盖然性。关于罗冰梓与谢某某承诺书中的280万价格，亦不当然就是曹某某与罗冰梓房屋买卖合同的价格。因此，本院按照曹某某提交的房屋买卖合同复印件中的245万元认定双方的实际交易价格。现曹某某通过谢某某将其中182万元支付给了罗冰梓的代理人，关于的剩余的款项，曹某某并能向本庭提交付款的证据，故其应继续支付罗冰梓房款63万元。谢某某作为名义上且登记备案的购房人，应对于上述付款义务承担共同的付款责任。法院判决：被告曹某某、谢某某于本判决生效之日起十日内支付原告罗冰梓房款六十三万元；驳回原告罗冰梓的其他诉讼请求。庭审中，张雨提交一份由罗冰梓出具的《购房款支付确认函》，载明：根据卖方罗冰梓与买方（空白）所签《房屋买卖合同》的约定，房屋买、卖双方现就购房款的支付事宜确认如下；按房屋买卖合同约定，买方应支付给卖方的全部购房款为210万元整；卖方签署本函时已收到买方交来的购房首付款（空白）元整；买卖双方同意，其余购房款优先用于偿还卖方所转让房屋涉及的债务（所偿还的债务以卖方实际披露的为限），买方因此支付的款项相应折抵应支付给卖方的购房款；卖方将房屋买卖合同约定之房屋权属变更至买方名下后十日内，买方将剩余购房款支付给卖方。上述说明中多处有捺印，包括首付款空白处。罗冰梓认为上述文件均为空白，为无效文件。张雨提交凌晨出具的情况说明，载明：2013年9月罗冰梓需要资金周转来我处借款210万元，当时询问罗冰梓资金用途，他说生意周转，问她还款来源她说卖房还钱；现该房屋已签完房屋买卖合同房屋定价245万元你可以委托别人代收房款；因当时本人事忙委托王某某办理此事，于2013年9月3日到北京市方正公证处办理抵押借款公证和委托出售公证受托人景龙；期间受托人景龙有事于2013年10月14日转委托张雨办理此事；出售房屋后共收到房款182万元优先偿还本人债务，至今尚未收到28万欠款；期间受托人张雨打架被判刑买房人至今有68万元未付。本案审理过程中，本院委托xxxx房地产土地资产评估（北京）有限公司（以下简称xxxx公司）对1901号房屋在2013年12月4日的价值进行评估，xxxx公司于2019年7月8日出具《房地产估价报告》，评估价值为312.87万元。本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。罗冰梓向景龙出具委托书，明确授予景龙转委托的权利，景龙将受托事项转委托张雨，张雨代为出售1901号房屋，并无不当。《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，委托人应当按照委托人的指示处理委托事务；第四百零六条第一款规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。张雨提交的有罗冰梓签字的《购房款支付确认函》，未载明签订时间，载明的出售价款210万元与实际出售价格不符，首付款空白处捺印的做法与常理不符，该份确认函形式及内容上存在重大瑕疵，本院对该份确认函的效力不予确认。本案中，1901号房屋的评估价格为312.87万元，张雨代为出售价格为245万元，并称该价格由王某某确定。张雨以严重低于市场价值的价格出售涉案房屋，存在故意或者重大过失的情节，没有本着诚实信用原则尽到勤勉义务，给委托人罗冰梓造成了损失，应当予以赔偿，赔偿的数额应当为房屋的差价金额及相关利息损失。《中华人民共和国合同法》第四百零六条第二款规定受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。本案中，张雨主张售房款依照罗冰梓的指示支付给了罗冰梓的债权人，但张雨未将款项给付王某某，而是给付凌晨，且张雨未提交证据证明罗冰梓指示张雨将售房款给付凌晨。现罗冰梓与案外人凌晨的债权债务未经确认，张雨未将售房款转交罗冰梓构成违约，其应当予以返还。张雨逾期给付购房款还应当承担相应的利息损失，罗冰梓主张的损失计算标准符合法律规定，本院予以确认。因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款基准利率已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院对相关利息计算标准的表述予以调整。景龙经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本院依据查明的事实作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张雨于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗冰梓182万元及利息（以182万元为基数，自2013年12月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告张雨于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗冰梓67.87万元及利息（以67.87万元为基数，自2013年12月5日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告罗冰梓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27360元，由被告张雨负担（于判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 鑫人民陪审员  张红英人民陪审员  周艳玲二〇一九年十一月二十五日书 记 员  李昊洋