山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1312民初5336号 原告：马淑华，女，1964年9月9日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：姜军，山东力维律师事务所律师。 被告：临沂市河东区九曲街道赵家庄社区居民委员会。 法定代表人：李鸿任，村委主任。 委托诉讼代理人：王旭，山东金雀山律师事务所律师。 被告：临沂市河东区人民政府九曲街道办事处，住所地：临沂市河东区解放东路河东国土分局办公楼。 法定代表人：许田运，主任。 委托诉讼代理人：刘大伟，山东芳名律师事务所律师。 原告马淑华与临沂市河东区九曲街道赵家庄社区居民委员会（以下简称赵庄居委）、临沂市河东区人民政府九曲街道办事处（以下简称九曲街道办）占有物返还纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马淑华的委托诉讼代理人姜军、被告赵庄居委的法定代表人李鸿任及委托诉讼代理人王旭、被告九曲街道办的委托诉讼代理人刘大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马淑华向本院提出诉讼请求：1、判令或调解被告返还占有的房屋40平方米；2、赔偿自2013年8月至2019年8月的租金损失12万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告仲裁各被告拆迁合同纠纷一案，原告于2016年6月8日向临沂仲裁委员会申请仲裁，后仲裁委以（2016）临仲裁字第142号裁决：一、确认位于临沂市河东区.7平方米的门头房（长9.5米、宽8.4米，三层结构房屋，目前作为卡洛拉蛋糕、鲜花店使用）所有权归马淑华所有；二、赵庄居委、九曲街道办于裁决送达之日起三十日内为申请人马淑华办理上述第一项房屋产权证书；三、赵庄居委于裁决书送达之日起十日内向马淑华支付水、电、门安装费13906元；仲裁费697元。仲裁书生效后，原告依法申请执行，被告已将仲裁书第三项履行完毕，但第一项房产中第三层的40平方米房产一直由被告占有并出租给他人使用，未向原告支付租金。为维护原告权益，诉至法院。 赵庄居委辩称，马淑华的诉讼请求无事实与法律依据：一、依据原、被告于2010年7月6日签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》第五条约定：被拆迁置换后的沿街房，必须由社区统一管理租赁给九州集团使用，赵庄居委不存在侵权行为；二、根据上述协议，原、被告之间形成委托管理关系，但原告违反该约定，未经赵庄居委同意擅自使用涉案房屋，造成被告损失；三、根据协议，原告不享有涉案房屋的使用权，仅享有领取租金的权利；四、九州集团作为善意第三方租赁使用了涉案房屋，其租赁关系合法有效，应予保护；五、原告主张的租金超过诉讼时效。 九曲街道办辩称：九曲街道办不存在侵占原告房产的行为，也未自己租赁或租赁给他人使用。原告主张九曲街道办返还占房屋及租金的请求，无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据及案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月6日，赵庄居委与马淑华签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，载明：赵庄居委依据临东政办发[2006]81号文件及《赵庄社区农贸市场拆迁安置补偿实施方案》，拆除马淑华位于门面房及市场内房屋，其建筑面积为103.54平方米；协议第五条约定：马淑华置换后的沿街房，必须由社区统一管理租赁给九州集团使用；协议第六条约定：置换后的沿街房每平方米每年租金180元，前十五年每五年递增10%，后十五年每年递增20%，租金金额按建成后实际面积予以计算并重新签订房屋租赁协议；协议第七条约定：新置换沿街楼2011年7月1日起开始计算租金；协议第十一条约定：在协议其它条款不变的情况下，本户租金由九州集团直接兑付，租金协议与九州集团签订。赵庄社区农贸市场拆迁后，2010年11月17日，赵庄居委与山东九州商业集团有限公司（以下简称九州集团）签订《租赁合同书》，九曲街道办作为合同监督单位在合同中盖章，合同载明：赵庄居委将其投资兴建的商场（位于被拆迁的赵庄社区农贸市场）租赁给九州集团使用，租期为30年；租金沿街房内房屋每平方米每年租金150元，每五年递增10%，沿街房每平方米每年租金180元，前十五年每五年递增10%，后十五年每五年递增20%，租金金额按建成后实际丈量面积予以计算。赵庄社区农贸市场拆迁后新建成商场，出租给九州商业集团使用。2016年6月8日，马淑华因拆迁合同纠纷一案向临沂仲裁委员会申请仲裁，2017年1月6日，临沂仲裁委员会作出（2016）临仲裁字第142号裁决书，裁决确认位于临沂市河东区.7平方米的门头房（长9.5米、宽8.4米，三层结构房屋，目前作为卡洛拉蛋糕、鲜花店使用）所有权归马淑华所有。该裁决书已生效。 另查明，仲裁裁决马淑华所有的三层结构房屋，其中一、二层由马淑华自行出租给卡洛拉蛋糕店、鲜花店使用，第三层即涉案房屋由九州集团出租给他人使用。马淑华一直未收到涉案房屋的租金。 本院认为，本案争议焦点有三：一是涉案房屋是否应予以返还；二是原告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三是被告应否向原告支付租金及租金数额。 关于争议点一，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。”第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”占有物返还请求权成立的条件即构成要件应具备三个基本条件：1、请求权的主体应为原占有人;2、须有侵占行为或事实,且侵占行为的结果导致原占有人丧失占有;3、侵占具有违法性。本案中，马淑华与赵庄居委签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议要求全面履行义务。协议第五条约定了置换后的沿街房由社区统一管理租赁给九州集团使用；第六条约定了租赁期限及租金。故赵庄居委将涉案房屋租赁给九州集团使用，系基于合同约定，并非系侵占，故马淑华主张占有物返还诉讼请求，不符合占有物返还请求权的构成要件，故对其主张由被告返还占有房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议点二，本院认为，自涉案房屋建成之日起至马淑华起诉之时，赵庄居委一直将涉案房屋租赁于九州超市使用,其租赁行为及租金费用的产生均属于持续状态,在租赁合同持续履行的前提下，基于同一债权产生的分期履行的债务，应以最后履行期限为诉讼时效起算点为宜。故马淑华主张2013年8月至2019年8月期间的租金，未超过诉讼时效。 关于争议点三，本院认为，双方在协议第五条中约定，包括涉案房屋在内的置换后的沿街房由赵庄居委统一管理租赁给九州集团使用。虽然在第十一条中约定租金由九州集团兑付，但九州集团并非系协议的相对人，故应由赵庄居委支付。关于租金数额，本院认为，双方在协议第六条、第七条中约定：租金计算起始日期为2011年7月1日，沿街房每平方米每年租金180元，前十五年每五年递增10%。马淑华主张2013年8月至2019年8月期间的租金，2013年8月至2016年7月期间，每平方米每年为180元；2016年8月至2019年8月期间，每平方米每年198元，涉案房屋面积约为40平方米，故马淑华沿街房租金为46020元。 九曲街道办并非《房屋拆迁产权调换安置协议书》当事人，故其不负有向马淑华支付租金的义务。 综上所述，赵庄居委应向马淑华支付租金46020元，马淑华的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十条、第二百四十一条、第二百四十五条之规定，判决如下： 一、临沂市河东区九曲街道赵庄社区居民委员会向原告马淑华支付租金46020元。 二、驳回原告马淑华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告马淑华负担832.27元，由被告临沂市河东区九曲街道赵庄社区居民委员会负担517.73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。 审判员  高金伟 二〇一九年十一月十四日 书记员  马鸣璐