内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）内0625民初1560号 原告：陈某，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：冯某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：杨某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 二被告诉讼委托代理人：刘某1，内蒙古蒙南律师事务所律师。 二被告诉讼委托代理人：薛某，内蒙古蒙南律师事务所律师。 原告陈某诉被告冯某、杨某房屋买卖合同纠纷一案。本案原审由杭锦旗人民法院作出（2018）内0625民初2395号民事判决书，被告冯某、杨某不服一审判决提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）内06民终730号民事裁定书，以上诉人提交了新证据，导致原审判决认定事实不清，同时原审判决存在程序违法情形为由，裁定撤销杭锦旗人民法院（2018）内0625民初2395号民事判决，发回杭锦旗人民法院重审。本案在重审时依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭审理了本案。原告陈某，被告冯某、杨某委托诉讼代理人刘某1、薛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1.解除二被告与原告于2013年11月27日签订的《房屋买卖合同》；2.二被告连带向原告偿还购房款300000元及赔偿违约金（违约金按照中国人民银行同类贷款利率从2014年1月27日起计算至实际偿还之日止）；3.二被告承担诉讼费用等。事实和理由：2013年11月27日，二被告将自己所有的的位××区一套175.38平米电梯住宅（毛坯），以总价300000元卖给了原告，并且二被告在杭锦旗锡尼镇与原告签订《房屋买卖合同》，同时在签写合同后，当日原告在锡尼镇给二被告一次性付清房款300000元，当时二被告给原告出具了收条。按合同约定二被告应在2014年1月27日前将所卖房屋交付给原告，可至今未给原告交付所卖房屋，原告起诉后发现该房屋已经被查封，现原告诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告冯某、杨某的委托诉讼代理人辩称：根据本案二审、发回重审中被告方出示的证据及庭审查明的事实足以认定本案的基础法律关系为民间借贷，并非房屋买卖合同关系，所签订的房屋买卖合同系对民间借贷的让与担保，理由如下： 一、虽签写案涉房屋买卖合同，但二被告与原告并未就案涉房屋达成买卖合意。 第一，从原告的各种表现可以证明其并无购买案涉房屋的真实意思。二审庭审中原告陈述从签订房屋买卖合同至今从来没有去过案涉房屋中，签订合同时没去系因房屋还在建设中，电梯不通，没有上去，也就是说从2013年购买至今从未进去该房屋查看，从该房屋开发商出具的证明可以证实在签订案涉合同时，该小区整体已经交工并开始领钥匙，此时已有住户入住。根据二审当庭原告陈述之后于2018年起诉前方才去过案涉房屋也仅是屋外查看。 从生活经验和常理来说，购买房屋系重大的财产交易，购房人对房屋的自然情况、开发情况、权属情况等应进行积极的查看。但是原告的种种表现说明其对上述情况漠不关心。关于房屋交易的契税承担案涉合同上有此条款，但对于具体由谁负担空白未作约定，原告在二审庭审中称未考虑因此没有签写，亦不符合常理。合同签订前房地产开发商已向二被告交付房屋钥匙，签订合同时原告既不实地查看房屋也不要求交付钥匙，亦不符合常理。本案原一审原告的诉讼请求为交付房屋，后变更为解除房屋买卖合同，理由是房屋进行了装修，跟他购买时不一样，价格有所上涨，也就是说原告是在一审已经提交了诉状后才知道案涉房屋进行了装修，这同样表现出原告对案涉房屋的漠不关心。从签订合同2013年11月至一审起诉前，原告从未向被告依据房屋买卖合同主张过权利。因此，原告的种种客观行为表现与其所称购买房屋的意思表示严重不符，违背常理。 第二，二被告没有出卖案涉房屋的意思表示。 该房屋系以被告杨某的名义与房地产开发公司签订商品房买卖合同，该房屋为二被告的婚房，房屋装修系在案涉合同签订后。若二被告有出卖案涉房屋的意图，根据常理判断就不可能对已出卖房屋出资进行装修且居住至今，由此可以说明二被告没有出卖房屋的意思表示。 二、案涉房屋买卖合同所列房屋交易价格显著低于市场价格，不符合常理，双方并非真实的房屋买卖合同关系。 根据本案证据《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》的签写日期及房屋交易价格来看，被告杨某于2013年9月与房地产开发公司签订合同，以每平米3600元，总金额63万余元的价格购买案涉房屋。在购买两个月后，2013年11月，二被告与原告以每平米约1710元，总金额30万元整，不足房屋购买价一半的价格签订案涉房屋买卖合同。该交易价格显著低于市场价格，有悖常理，也与此时二被告家庭财产状况不符，双方并非真实的房屋买卖合同关系，系对借贷的担保。 三、被告冯某为获得原告出借的30万元借款，签订案涉房屋买卖合同作为借款担保，借款到期后按月陆续还款并且现已还清。 被告冯某于2013年10月至11月期间陆续向原告借款30万元，约定于2014年2月份还款，原告为保证债权得以实现提出与二被告签订房屋买卖合同。原告作为出借方，处于强势一方，被告冯某为获得的借款按照原告的要求办理借款手续，案涉的房屋买卖合同和收条都是按照原告的要求签写，原告当时经营的二手车交易公司，二手车交易公司有一个交易习惯，只要是借款均需提供房产、车辆等作为质押或者担保，但实际签订的均是要求签写买卖合同，其目的就是为了保证将来债权的实现。从2014年2月份至2014年10月份，被告冯某按月陆续还款，还款方式为现金交付、银行转账、用信用卡至原告经营公司POS机刷入等。二审庭审中及本次庭审中被告提供了证据证明2014年2月、6月、7月、8月被告冯某向原告还款的事实。原告对交易的真实性均认可，但辩称系双方之间的其他交易，且与本案无关，但从二审庭审至今均未提供任何证据佐证，该抗辩主张不能成立。本案原告在被告已经还清相关款项的情况下，又对被告进行了起诉，严重违背了诚实信用原则。 四、原告对于交付30万元的交付方式、时间的陈述几次在庭审中都是相互矛盾的，与客观情况也不符。 原告在二审庭审中说30万元是现金支付的，且是一次性付的款，今天庭审中关于30万元如何支付前后矛盾，开始说30万元是签订合同当日一次性支付的，后又改称之前冯某向其借款不到5万元作为定金，剩余款项是当天一次性支付，有现金也有银行转账。客观证据显示，原告在签写合同当天给了13万，签写合同后第三天支付了2万。这么重大的交易，原告前后陈述相互矛盾也违反客观情况，被告代理人认为原告陈述是虚假的，同样也违背了诚实信用原则和禁止反言原则。 综上所述，不同意原告的诉讼请求，双方无真实的房屋买卖合同关系，签写房屋买卖合同实际是为民间借贷提供让与担保，双方没有达成买卖房屋的合意。根据《最高人民法院关于民事诉讼问题若干规定》第二条、三十五条、七十三条之规定及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，代理人认为本案的基础法律关系为民间借贷，被告冯某向原告借款30万元，所签订的房屋买卖合同为借贷关系的让与担保，应当依法驳回原告的诉讼请求。 原告陈某为支持其诉讼请求，向本院提供并出示以下证据： 证据一：《商品房买卖合同》一份、《房屋买卖合同》一份、收条一张。拟证明：原、被告双方房屋买卖关系成立。 被告代理人质证称，原告所举的三份证据是冯某与杨某签名捺印的，对证明的目的不认可。因为双方签订的房屋买卖合同是对民间借贷的让与担保，商品房买卖合同是2013年9月份以每平米3600元的价格购买的，2013年11月以每平米1700元的价格出卖，不符合常理，此时被告杨某父亲是做房地产开发的，冯某是经营了一家电信工程公司，家庭经济比较宽裕，不可能低价出卖房屋。另外，该商品房买卖合同是房管局的网签合同，能做网签合同的房子是能够在一级市场交易流通的，并不属于原告所说的该房屋将来不能办理房产证所以低价出卖。 被告冯某、杨某向本院提供并出示以下证据： 证据一：《房地产估价报告》一份、《商品房买卖合同》一份、《房屋买卖合同》一份。拟证明2013年9月6日，被告杨某以3600元/平米，总价款631386元购买了涉案房屋，2013年11月原、被告签订的房屋买卖合同价款为300000元，每平米为1710元，而2018年9月案涉房屋被评估为887247元，每平米为5059元。原告与二被告签订的房屋买卖合同房屋价格明显不符合常理，双方并未就案涉房屋达成买卖合意，签订房屋买卖合同的目的就是为向原告借款300000元提供的让与担保。 原告质证称，对评估报告不认可，因为原告是2013年购买的案涉房屋，2018年出具的评估报告，不能以2018年的房价认定，可以网签和有房产证的房屋的价格是两种价格，现在案涉房屋也没有房产证，原告当时买房时没有交工，也可以作为期房购买，所以价格便宜。 证据二：被告冯某杭锦旗农村信用社银行卡明细一份、杭锦旗人民法院协助查询通知书及原告陈某杭锦旗农村信用社银行卡信息情况一份（原一审案卷49-50页）。拟证明：2014年7月8日被告冯某使用本人银行卡给陈某本人锦旗农村信用社尾号8787银行卡还款20000元，双方系民间借贷关系。 原告质证称，对该组证据真实性认可，证明问题不认可，原告认为不能证明是被告冯某给原告的还款，只是原告与被告冯某的资金往来。 证据三：冯某工商银行卡小票一张（30000元）、冯某工商银行卡明细清单一份（7000元）、调取证据申请书一份、鄂尔多斯市中级人民法院协助查询存款通知书及陈某本人工商银行卡明细各一份。拟证明：工商银行尾号为2137的银行卡系陈某本人银行卡，被告冯某分别于2014年6月24日、2014年8月13日使用本人银行卡给陈某工商银行尾号为2137的账户还款7000元和30000元，共计37000元，双方系民间借贷关系。 原告质证称，对证据真实性认可，对证明问题不认可，只能证明原告与被告有资金往来，不能证明是被告给原告的还款。 证据四：证人刘某23、二审庭审中刘某222证人证言（开庭笔录9-10页）、浩伟二手车交易有限责任公司企业信用信息公示报告一份。拟证明：被告冯某于2014年1月14日借用证人刘某222工商银行信用卡向浩伟二手车公司以POS机刷卡形式刷入49960元，该公司此时由原告陈某百分之百持股，该款项性质为被告向原告还款。 原告质证称，对该组证据真实性认可，对证明问题不认可，被告冯某的刷卡记录是利用我公司POS机套现，不能证明是给原告还钱。 出示证据五：鄂尔多斯市中级人民法院开庭笔录【（2019）内06民终730号】、证明一份（富盛房地产公司出具）。拟证明：案涉房屋于2013年6月份已经交工，此后二被告已经入住该房屋，原、被告于2013年11月27日签订房屋买卖合同，原告在二审庭审中称（笔录12页），该房屋在购房时仍在建设中，未交工。原告陈述与客观事实不符，互相矛盾，原告并不了解案涉房屋开发、权属等基本情况，并无购买案涉房屋的真实意思，二被告也并未有出卖案涉房屋的真实意思，签订案涉房屋买卖合同只是作为30万元借款的担保。 原告质证称，对证据的真实性认可，对证明问题不认可，看不看房跟想不想买房没关系，原告要炒房不是要住房，所以不关心房屋结构，只关心房屋价格，好卖就行，原告当时去的时候房屋确实没完工，没有电梯原告上不去，交付房屋跟工程完善不是一回事。 证据六：冯某尾号为8577的工商银行卡账户流水单一张。拟证明：2013年11月30日，原告陈某向被告冯某转账2万元，该2万元包含在原告给冯某借款的30万元内，原告给被告冯某借款的这30万元不是一次性在2013年11月27日支付的，在让与担保的房屋买卖合同签订前支付了一部分，签订后支付一部分。 原告质证称，对证据的真实性认可，对证明问题不认可。这2万元是冯某向原告另外借的钱。 证据七：张国军、袁广智的证人证言。拟证明被告冯某向原告借款30万元的事实及借款后被告冯某向原告还款的事实。 原告质证称，认可证人证言，但与原告无关。 本院对原、被告双方当事人出示的证据综合认定如下： 首先，原告陈某出示的证据《商品房买卖合同》一份，来源合法，内容真实，与本案待证事实相关联，且被告代理人对该证据的真实性亦认可，故本院予以采信；《房屋买卖合同》一份、收条一张，来源合法，但该合同内容意思表示不真实，故本院不予采信，具体理由将在本院认为部分进行详述。 其次，对于被告冯某、杨某七组证据综合认定意见为：1.《房地产估价报告》一份，其评估时间为2018年9月15日，与案涉合同签订的时间间隔近五年时间，而房地产市场价格变动较大，故在本案中不具有参考价值，本院不予采信；《商品房买卖合同》一份与原告陈某提供的一致，本院予以采信；《房屋买卖合同》一份与原告陈某提供的一致，来源合法，对于该合同内容意思表示为民间借贷担保证明目的予以采信，将在本院认为部分进行详述。2.证据二、证据三，能够证明被告冯某向原告陈某分别于2014年6月24日转账7000元、2014年7月8日转账20000元、2014年8月13日转账30000元的事实，原告陈某对真实性认可，对证明问题不认可且认为是其他的资金往来，但未提供其他证据证明也未能合理说明，故本院对该两组证据均予以采信。3.证据四，关于此次的刷卡行为性质是什么，二被告并未能有效说明，与本案待证事实不具有关联性，故本院不予采信。4.证据五，鄂尔多斯市中级人民法院开庭笔录，均有原、被告双方当事人的签名捺印，本院予以采信；鄂尔多斯市富盛房地产开发有限责任公司的证明，虽未能说明房屋钥匙交付予杨某的具体时间以及二被告的入住时间，但是能够辅助证明案涉房产所在的小区建设情况，故本院予以采信。5.证据六，能够证明2013年11月30日，原告陈某向被告冯某转账20000元的事实，本院予以采信。6.张国军、袁广智出庭作证的证人证言，二证人的陈述言词概括且模糊，未能体现出陈述事实与原告陈某之间具有关联性，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下： 1.2013年9月6日，被告杨某与鄂尔多斯市富盛房地产开发有限责任公司签订合同编号为2011-0042574的《商品房买卖合同》一份，房产位置为鄂尔多斯市××街，用途为住宅，面积为175.38平方米，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为3600元人民币，价款为631368元，于2013年9月6日前一次性付款。 2.2013年11月27日，被告冯某与杨某属于夫妻关系存续期间，二人作为甲方与乙方原告陈某签订《房屋买卖合同》一份，合同内容为将上述房产卖予陈某，甲方已收取乙方购房定金人民币五万元，甲乙双方商定成交价格为人民币300000元，付款方式为现金，付款时间为2013年11月27日前。该合同尾部有甲方冯某、杨某与乙方陈某的签名捺印。 3.2013年11月27日，被告冯某给原告陈某出具收条一张，收条中载明：今收到××区）叁拾万元整（300000元），收款人：冯某，2013年11月27日。 4.原告陈某于2013年11月30日给被告冯某转账20000元。 5.被告冯某向原告陈某分别于2014年6月24日转账7000元、2014年7月8日转账20000元、2014年8月13日转账30000元。 6.2016年12月份，被告冯某与杨某解除婚姻关系。 本院认为，有效的民事法律行为需要具备以下三个条件：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中原、被告双方当事人签订《房屋买卖合同》的行为亦应受上述三个条件约束。故关于《房屋买卖合同》意思表示是否真实，是房屋买卖的意思表示还是为民间借贷提供担保的意思表示是本案的争议焦点。 首先，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而在本案中需要确认出卖人冯某、杨某是否具有转移案涉房产的所有权于陈某的意图以及陈某是否具有取得案涉房产所有权的意图。第一，被告杨某以总价款631368元购得案涉房屋，仅时隔两个多月就以300000元卖予陈某，而陈某与冯某、杨某并未有其他较为亲近的关系，这不符合房地产市场的价格规律。第二，被告冯某给原告陈某出具的收条中备注的的房产位××区，与《房屋买卖合同》中案涉房产的位置区别明显。第三，原告陈某陈述其在签订购房合同时并未对案涉房产相关情况进行过详细了解且关于房款的支付情况也在三次庭审中陈述不一致。综上，可以看出双方当事人在签订合同时，并未有买卖特定房屋的真实意思表示。 最后，需要鉴别双方当事人是否存在民间借贷的关系。原告陈某在庭审中认可双方之间存在民间借贷关系，但是并未能提供证据证明存在哪几笔借贷关系，而被告冯某本人及其代理人在原审二审和本审中均对300000元的借款事实认可。根据被告冯某在2013年11月27日以后陆续向原告陈某转账的过程，可以认定原告陈某与被告冯某之间存在至少300000元的民间借贷。结合民间有以签订房屋买卖合同的形式作为民间借贷担保的实际情况，可以确认本案的当事人签订的房屋买卖合同的目的是为了约束冯某还款，双方买卖房屋的意思表示不真实。 综上所述，本院对二被告抗辩称《房屋买卖合同》的签订是为民间借贷提供担保的意见予以采纳。对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。经本院向原告陈某释明后，陈某拒绝变更诉讼请求。故本院对双方之间的民间借贷关系现不予审查，原告陈某可通过另案进行主张。但对于陈某依照房屋买卖合同关系主张的诉讼请求不予支持。 依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，裁定如下： 驳回原告陈某的起诉。 案件受理费5800元，退还原告陈某。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长 高 永 华 审 判 员 夏 美 萍 人民陪审员 乌仁图雅 二〇一九年十一月九日 书 记 员 徐 亚 男 附法律条文： 一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； … 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。