贵州省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019）黔民申3147号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：普定福乐多购物有限责任公司。住所地：贵州省普定县城关镇市场路。 法定代表人：王涛，该公司执行董事、总经理。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：贵州安顺家喻房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区东关办事处黄果树大街旁。 法定代表人：胡家玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毛蓉，贵州法以正律师事务所律师。 一审第三人：安顺西秀区福乐多购物有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区家运天城7-10楼一层。 法定代表人：***。 再审申请人普定福乐多购物有限责任公司（以下简称普定福乐多）因与被申请人贵州安顺家喻房地产开发有限公司（以下简称家喻公司）、一审第三人安顺西秀区福乐多购物有限公司（以下简称西秀福乐多）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04民终951号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 普定福乐多申请再审称，二审判决解除涉案《房屋租赁合同》无事实与法律依据。因为次承租人西秀福乐多愿意代承租人普定福乐多支付欠付的租金和违约金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”在次承租人西秀福乐多愿意代付租金的情况下，出租人解除合同的请求应当不予支持。普定福乐多也不是不愿意支付租金，而是因为双方互负债务，普定福乐多多次要求家喻公司来结算，待互相抵扣结算清楚之后，普定福乐多愿意支付所欠所有款项。家喻公司交付的房屋一直存在消防问题，致使福乐多超市一直无法正常经营。因家喻公司阻挠，普定福乐多所租赁的面积中有1600平方米无法正常使用，该部分不应计算租金。合同解除将给西秀福乐多造成1000余万元的装修损失。二审认为家喻公司仅违约招租了一家生活超市，给普定福乐多造成的影响很小，因此酌情判决家喻公司承担合同约定责任的30%，该判决违背客观事实。经实地考察，涉案小区一共发现8家生活超市、便利店等，这8家生活超市、便利店均系家喻公司出租，家喻公司已严重违反双方合同约定“甲方不能在本小区招租第二家生活超市，不包含大百货专卖及其他行业专业零售卖场，否则，赔偿乙方100万元。”判决西秀福乐多对租金和违约金承担连带责任无事实与法律依据。据此，普定福乐多依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第二项之规定申请再审。 家喻公司提交意见称，判决解除5份《房屋租赁合同》是合法的，应予维持。请求驳回普定福乐多的再审申请。 本院经审查认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条“人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查。”的规定，本院围绕普定福乐多提出的再审事由进行了审查。 关于合同是否应当解除问题。经查，普定福乐多与家喻公司签订的五份《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和履行义务。一审查明，普定福乐多在经安顺市中级人民法院作出（2017）黔04民终298号民事判决书生效且经贵州省高级人民法院作出（2017）黔民申2748号民事裁定书驳回普定福乐多及西秀福乐多对该案的再审申请后，普定福乐多仍未向家喻公司履行支付2016年8月1日起到2016年12月31日租金及违约金的义务至家喻公司申请强制执行，且2017年1月1日起至今也未向家喻公司履行过支付租金的义务，普定福乐多不支付租金的行为致使家喻公司出租房屋的合同目的不能实现，已构成根本违约。根据合同约定，普定福乐多不支付租金超过15日的，家喻公司可解除租赁合同，故判决解除普定福乐多与家喻公司签订的五份《房屋租赁合同》并无不当。至于普定福乐多称在西秀福乐多表示愿意承担租金支付后不应解除合同的问题。二审查明，因该请求普定福乐多并未在上诉状中列明，西秀福乐多又未提起上诉，家喻公司就该请求也不同意调解，二审对该问题未予审查，故该项理由不在本案审查范围。 关于消防问题。根据安顺市中级人民法院（2017）黔04民终298号民事判决认定的事实，双方在租赁合同约定的消防验收与安顺市出具《不同意投入使用、营业决定书》载明的普定福乐多在投入使用前、营业前因消防安全检查不合格而被消防支队不同意投入使用、营业并非同一事项；并非因家喻公司交付给其的房屋消防验收不合格导致其不能正常营业。本院（2017）黔民申2748号民事裁定书载明：2015年6月19日《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》［安公消竣复字（2015）第0006号］载明，安顺福乐多购物广场（内部装修）工程竣工验收消防复查合格，同意该工程恢复使用。二审判决据此认定涉案工程消防验收合格时间为2015年6月19日有事实依据。而福乐多公司提供的安顺市公安消防支队2015年9月9日的《不同意投入使用、营业决定书》载明：该支队根据福乐多公司关于投入使用、营业前的消防安全检查的申请，对该场所进行了消防安全检查，经检查存在部分办公室、仓库、加工库室等区域使用泡沫夹心彩钢板搭建；外侧安全出口处设置影响疏散逃生的卷帘；消防控制室无人员值守，控制柜存在故障信息等消防安全问题，根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。从《不同意投入使用、营业决定书》内容看，普定福乐多在投入使用、营业前因消防安全检查不合格而被消防支队不同意投入使用、营业，与双方当事人在《房屋租赁合同》中约定的房屋竣工消防验收并非同一事项。 关于是否因家喻公司阻挠，导致1600平方米不能出租问题。原审查明，家喻公司不让普定福乐多招租的其他人装修使用是基于普定福乐多未支付租金，家喻公司要求解除合同，为避免解除合同导致后续问题故不让普定福乐多招租的其他人装修使用。从家喻公司提供的《告知书》内容“贵户若执意与福乐多租户签约装修，因此造成的一切后果及损失由贵户自行承担”可以看出，该告知书的内容是针对普定福乐多及西秀福乐多以外的人。家喻公司认为2016年1月1日起到2016年12月30日租金还在法院强制执行，且2017年之后普定福乐多一直未支付租金，家喻公司将要解除合同，为避免解除合同引起后续问题故不让其他租赁该闲置商铺的案外人使用装修，是为了防止案外人产生损失，或普定福乐多及西秀福乐多扩大装修损失，其行为合法有理。而普定福乐多在签订合同后，一直占用该部分物业，判决其承担相应租金亦无不妥。 至于西秀福乐多的装修损失在原审过程中未提出过相应诉请，不在本案审查范围。 关于普定福乐多旁边是否有8家生活超市、便利店问题。经二审查明，位于案涉小区30栋1楼7号、15栋1楼11号、三期6-9号楼负1楼3号、三期6-9号楼负1楼8号安顺市西秀区家旺购物经营店、安顺市西秀区晨阳便利店、安顺市西秀区金贝贝孕婴生活馆家运天城店、安顺市西秀区香约食品商行等4家商铺、位于案涉小区6-9号楼负一层1、2号两个商铺的安顺市西秀区恒安超市系家喻出售给案外人；位于案涉小区16栋一层、12-13栋一层的安顺市西秀区旺角烟酒便利店、安顺市西秀区凯悦名烟名酒茶商行，上述两处房屋均系家喻整层出租给案外人，且租赁用途为酒店、餐饮、娱乐会所及茶餐厅。根据本案双方当事人所举证据，家喻公司仅违反约定将一间商铺出租给案外人用于经营便利店，考虑其规模及与本案租赁商铺位置相隔距离，给普定福乐多带来的影响，一审酌情将家喻公司应支付的违约金调整为合同约定的30%属于法官的自由裁量权。 综上，普定福乐多的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回普定福乐多购物有限责任公司再审申请。 审判长  李静 审判员  冉飞 审判员  周朴 二〇一九年十一月二十一日 书记员  谭垒