北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初38521号原告（反诉被告）：刘芳，女，1977年2月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：邵蔚，女，1973年3月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高丹丹，山东公浩律师事务所律师。原告（反诉被告）刘芳与被告（反诉原告）邵蔚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘芳、被告（反诉原告）邵蔚之委托诉讼代理人高丹丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘芳向本院提出诉讼请求：1、判令邵蔚支付提前解约的违约金16000元；2、本案诉讼费由邵蔚负担。事实和理由：刘芳自邵蔚处承租了北京市海淀区知春路X号院X号楼X单元X号房屋（以下简称涉诉房屋），约定租期至2019年9月13日。租期内，邵蔚意图出售涉诉房屋并要求提前终止租赁合同。双方自2019年3月4日开始协商，确认邵蔚应向刘芳支付违约金16000元，约定2019年3月13日至4月13日的房租等费用可使用押金及违约金抵扣。刘芳已于2019年4月13日搬离涉诉房屋，而邵蔚拒绝支付违约金。故请求法院判如所请。邵蔚辩称，我提前一个月通知、解除了双方的租赁合同，按照续租协议无需支付违约金，且原合同（即《公寓租赁合同》）约定的违约金标准过高，应予酌减。另，刘芳未按期交纳2019年3月13日至4月13日的租金，且未向我交还停车位，致使我向购买涉诉房屋的案外第三方支付了违约金。故我不同意刘芳的诉请，并在此提起反诉，请求法院判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月13日解除；2、刘芳给付迟延支付租金的违约金16000元；3、刘芳赔偿家具损失、垫付水电费损失及违约金损失13570元；4、本案诉讼费均由刘芳负担。刘芳针对邵蔚的反诉辩称，双方交接时已经确认涉诉房屋内装饰玻璃损失、橱柜把手损失及水费等合计2070元，我同意从对方应付的违约金中扣减上述款项。停车位是我与小区物业签订租赁合同后承租的，与邵蔚无关。本院经审理认定事实如下：2014年7月10日，刘芳与邵蔚签署《北京市房屋租赁合同》，约定由刘芳承租涉诉房屋，租期自2014年7月13日至2015年7月12日。2015年7月8日，邵蔚（甲方）与刘芳（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉诉房屋，期限为2015年7月13日至2016年7月12日，租金为每月6200元，押金为6200元；因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方已经结清使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金和押金，并赔偿乙方相当于二个月的房租的违约金；乙方未按期交纳本合同约定的各项费用，累计金额超过一个月房租的，甲方有权解除合同、无须退还乙方押金，如押金不能赔偿因此而给甲方带来的经济损失，甲方有权向乙方追偿；甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反合同约定，应支付未违约方两个月房租为违约金。此后，双方陆续签订四份为期一年的续租协议，涉诉房屋的租期被延至2019年9月13日，双方并约定2018年9月14日至2019年9月13日的月租金为8000元。上述四份续租协议均记明：如停止出租或提前退租需提前一个月告知对方，“其他与原合同一致”。刘芳已依约交纳截至2019年3月13日的房租，按照续租协议，刘芳应于2019年3月13日交纳此后三个月的房租。刘芳认可应向邵蔚支付涉诉房屋内装饰玻璃及橱柜把手损失、租住期间水费等共计2070元，并要求自邵蔚应付的违约金中抵扣。现邵蔚仍持有刘芳交纳的押金8000元。2019年4月13日，邵蔚提前收回了涉诉房屋，双方当庭确认租赁合同已于2019年4月13日解除。承租涉诉房屋期间，刘芳与小区物业签订合同，承租了小区内的停车位一个，租期截至2019年9月13日。由于涉诉房屋仅拥有一个停车位租赁名额，因刘芳拒绝解除停车位租赁合同，涉诉房屋的所有权人暂无法承租小区内停车位。就上述情况，邵蔚在收回涉诉房屋前既已知晓。庭审中，邵蔚主张刘芳使用不当致使涉诉房屋内吊顶脱落、椅子扶手损坏、冰箱无法使用，刘芳应分别赔偿300元、500元及1200元，另应赔偿室内清扫费200元。刘芳仅同意赔偿椅子破损的费用300元，不同意赔偿其他损失。而邵蔚未就吊顶受损原因、冰箱破损状况、清扫费支出情况以及椅子损失超出300元一节提交充分证据。刘芳主张其与邵蔚约定使用押金、违约金抵扣3月13日至4月13日的租金。就此，刘芳向法庭提交与邵蔚的微信聊天记录为证，上述记录显示：2019年3月6日，刘芳问“1个月的房租，我就不转了，折扣押金了，还有两个月的补偿，水费690折算里好了，行吗？”邵蔚答复“可以”；2019年3月26日，邵蔚提起“本来咱们应该3月13号交房租的。当时你说，你钱紧张，要找新房。我说按说不行的。后来我说行吧。你要求我先赔付。我认为不符合流程”；2019年3月26日，邵蔚又提出刘芳应先交房租，刘芳提出“抵扣押金，您同意过的呀”，邵蔚回复“现在我不同意”。邵蔚认可上述聊天记录的真实性，但不认可证明目的。邵蔚主张，因刘芳拒绝交还停车位，其向购买涉诉房屋的案外人支付了车位使用费9000元。就此，邵蔚提交2019年8月23日与案外人签订的《和解协议》及向案外人存款的客户回单为证。刘芳认为上述证据与其无关。邵蔚另主张续租协议已免除提前解约的违约金，且公寓租赁合同约定的违约金标准过高。但邵蔚未就其上述主张提交证据。经询问，刘芳称其因邵蔚提前解约而遭受的损失为已交纳的网费和搬家、租房产生的费用，但刘芳未就其实际损失提交证据。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘芳、邵蔚均认可邵蔚要求提前解约后，双方的租赁合同已于2019年4月13日解除，则本院对此不持异议。邵蔚在租期内提前解约，应依约向刘芳支付违约金，故对刘芳请求邵蔚支付违约金的主张本院予以支持。双方剩余租期为5个月，而刘芳未就其实际损失提交证据，则邵蔚主张调减违约金标准具备事实及法律依据，本院结合案情将违约金酌减为8000元。现有证据显示，邵蔚曾同意刘芳以押金抵扣房租的提议，则双方已就此达成协议，则邵蔚此后的反悔表示并不影响双方该项协议的效力。故邵蔚主张刘芳应另行支付租金、承担迟延支付租金的违约责任，均于法无据，本院不予支持。双方对装饰玻璃、橱柜把手及水费的结算已达成一致，本院对此予以确认。邵蔚未就其所称其他损失提交充分证据，但刘芳认可应赔偿椅子损失300元，则本院仅对椅子损失300元予以确认。应刘芳要求，本院在邵蔚应赔付的违约金中扣减上述款项。至于停车位的问题，停车位的承租系属刘芳与案外人的其他法律关系，并不必然随房屋租赁合同的解除而终止，刘芳亦不负有法定或约定的停车位返还义务，而邵蔚明知刘芳拒绝交付停车位及其相应后果，则邵蔚请求刘芳赔偿其与案外人和解协议项下的款项于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认刘芳与邵蔚的房屋租赁合同于2019年4月13日解除；二、邵蔚于本判决生效后七日内向刘芳赔偿违约金5630元；三、驳回刘芳的其他本诉请求；四、驳回邵蔚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（刘芳已预交），由邵蔚负担，于本判决生效后七日内给付刘芳。反诉案件受理费270元，由邵蔚负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇一九年十一月八日书记员  那 辰