上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初16880号原告：上海平祥企业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：蔡兵，执行董事。委托诉讼代理人：付润辉、倪伊琳，上海市罗顿律师事务所律师。被告：上海家盒子菲儿文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：马文军，总经理。被告：新疆家盒子文化有限公司，住所地新疆喀什地区喀什经济开发区深喀大道总部经济区浙商大厦第23层第14号。法定代表人：马菁，总经理。两被告之共同委托诉讼代理人：甄凌，女。原告上海平祥企业管理有限公司(以下简称上海平祥公司)诉被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司(以下简称上海家盒子公司)、新疆家盒子文化有限公司(以下简称新疆家盒子公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海平祥公司之委托诉讼代理人付润辉、倪伊琳、被告上海家盒子公司及新疆家盒子公司之共同委托诉讼代理人甄凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海平祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告就上海市杨浦区大连路XXX号裙房一层104单元和二层203单元(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》于2019年7月16日解除；2.判令被告上海家盒子公司从系争房屋迁出，将房屋交付给原告；3.判令被告上海家盒子公司支付自2018年8月26日起至2019年7月16日止的租金、管理费、市场推广费3,060,173元；4.判令被告上海家盒子公司支付2018年9月至2019年2月的水电费488,480.14元；5.判令被告上海家盒子公司支付逾期缴付相关费用的滞纳金，自逾期之日起计算至相关费用全额给付之日止；6.判令被告上海家盒子公司支付因违约导致合同提前解除的违约金1,104,057元，扣除被告上海家盒子公司支付的保证金900,000元后，计204,057元；7.判令被告上海家盒子公司支付逾期迁出系争房屋的滞纳金(相当于两倍的日基本租金、日管理费及日市场推广费)，按照710,512元/月为标准，自2019年7月17日起计算至被告上海家盒子公司实际迁出并交付房屋之日止；8.判令被告上海家盒子公司支付原告律师费2万元；9.判令被告新疆家盒子公司对第2-8项中被告上海家盒子公司的付款义务承担连带保证责任；10.判令被告上海家盒子公司将公司注册地址从系争房屋迁出。事实与理由：2013年，原告与被告新疆家盒子公司签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给新疆家盒子公司，租期从2013年6月14日起至2023年6月13日止。后双方约定将《租赁合同》项下新疆家盒子公司的权利义务全部转移给上海家盒子公司，并于2013年9月3日签订了《补充协议》。后原、被告三方又签订《租赁合同补充协议》，约定新疆家盒子公司对上海家盒子公司作为承租人的义务承担连带责任。被告上海家盒子公司自2018年下半年起拖欠租金、水电费，原告多次发函催讨，但被告拒不支付。故原告现诉至法院，作如上诉请。被告上海家盒子公司、新疆家盒子公司辩称，诉请1我们一直在协商合同能否继续履行。诉请2，无异议。诉请3有异议，原告在2019年2月26日停水停电并锁门，被告从2019年2月27日起就无法正常经营，对于2019年2月26日之前所欠租金、管理费，被告同意支付，其后原告主张的费用，被告不同意支付。从被告租赁房屋开始，原告从来没有做过市场推广，故市场推广费，被告认为不应该支付。诉请4金额没有异议，被告愿意支付。诉请5滞纳金的计算时间点被告有异议，2019年2月27日之后被告完全无法进入系争房屋，双方一直在政府部门的组织下进行沟通，所以被告认为滞纳金不应该支付。诉请6、7、8被告也不同意。被告上海家盒子公司是独立法人，应该由被告上海家盒子公司承担责任，故不同意诉请9。如果租赁合同解除的话，被告同意诉请10。经审理查明，被告新疆家盒子公司原名称为北京家盒子文化有限公司(以下简称北京家盒子公司)，名称变更日期为2017年11月10日。2013年6月14日，原告(甲方)与北京家盒子公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将自己所有的系争房屋出租给乙方，面积为1911.12平米。第3.1条约定，租期自2013年6月14日至2023年6月13日，共10年。第4.1条约定，第六年的月租金为255,256元；第4.2条约定，管理费每月6万元；第4.4条约定，市场推广费每月4万元；第4.5条约定，乙方应当承担除基本租金、管理费、市场推广费、中央空调使用费之外的其他水、电、煤气/天然气、电话、网络等相关公共事业费(如有)。第4.6条约定，乙方须在每个基本租金之缴租期的开始日前5日内向甲方支付基本租金、管理费、市场推广费。第5.1条约定，乙方应于本合同签订之日向甲方支付总金额相当于承租场所三个月基本租金和相当于承租场所三个月管理费及市场推广费之和的款项，即90万元的租赁保证金。第5.2条约定，在租期届满或本合同提前终止后的二个月内，甲方应将承租场所不计利息的租赁保证金或租赁保证金余额退还乙方，前提是乙方已全部支付所有应付而未付的费用(如有)且完成本合同第10.7款所列内容。第6.1条约定，乙方应于本合同签订之日向甲方支付50,000元的装修保证金，作为乙方适当地进行装修工程的担保。第11.5条约定，本合同解除或终止时，甲方有权选择要求乙方将承租场所的装修恢复到甲方交房时的标准状态，或维持乙方承租时的装修状态。第12.5条约定，甲方保证乙方正常经营期间的水、电、燃气、供暖等正常供应。如因甲方原因，发生供应中断导致乙方不能正常经营，则由甲方负责及时给予维修，超过三天仍不正常供应，则乙方有权就中断供应三日后第一天开始，至恢复正常供应期间免于交纳基本租金、管理费和推广费。第12.6条约定，在乙方经营期间，无论甲乙双方发生任何意见或纠纷，甲方均不能直接或间接借用停水、停电等方式影响乙方正常经营。第14.2.1条约定，乙方未按约定支付基本租金、管理费、市场推广费、中央空调使用费、能源费或其他费用的，应按到期未缴付费用总额的千分之一(0.1%)按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止(到期日及实际还款日均计算在内)。第14.2.4条约定，在租期内，因乙方违反本合同导致合同提前解除的，应向甲方支付违约金，乙方应支付的违约金为提前解除时月基本租金、月管理费、月市场推广费之和的三倍。……如因此而引起仲裁或者诉讼，则乙方应承担甲方的仲裁或者诉讼费用(包括甲方支出的合理的律师费用)。第15.1条约定，在乙方发生下列行为时，甲方在书面通知乙方的七天内尚未获纠正的，甲方有权立即单方面解除合同，且视为乙方提前解除本合同：……15.1.4，乙方未按合同约定时间交纳基本租金、管理费、市场推广费、中央空调使用费超过四十五日的。2013年9月3日，原告与北京家盒子公司签订《补充协议》，约定北京家盒子公司已就上海新公司名称予以核准，为上海家盒子公司。双方一致同意，上海家盒子公司营业执照颁发后将与原告签订与原《租赁合同》内容完全一致的新《租赁合同》，并承担和享有原《租赁合同》的全部权利义务。其后，原告、被告上海家盒子公司、北京家盒子公司三方签订《租赁合同补充协议》，鉴于：2、原告同意原合同中由北京家盒子公司承担和享受的一切义务和权利均转由上海家盒子公司承担和享受，上海家盒子公司承诺依照约定履行租赁合同，北京家盒子公司承诺为上海家盒子公司在租赁合同项下的一切义务承担连带保证责任。2018年10月8日，原告向被告上海家盒子公司发出《催款通知书》，催讨2018年8月26日起至2018年10月25日止的租金、管理费、市场推广费、水电费共计843,697.93元。2018年11月7日，原告向被告上海家盒子公司发出《通知》，言明因上海家盒子公司未能按时缴纳租金及水电费用，且多次催缴仍未支付，现所欠费用较多。经本公司决定，将于2018年11月7日下午16：00时起停水停电，直至付清所有费用，对此造成的不良影响由贵公司承担。2019年1月5日，原告再次向被告上海家盒子公司发出《催款通知书》，催讨2018年8月26日起至2019年2月25日止的租金、管理费、市场推广费、水电费共计1,691,331.67元。2019年2月13日，原告向被告上海家盒子公司发出《付款通知书》，要求被告在2019年2月21日前支付2019年2月26日至4月25日的租金、管理费、市场推广费共计710,512元。2019年2月25日，原告向被告上海家盒子公司发出《催款通知书》，催讨2018年10月26日至2019年4月25日的租金、管理费、市场推广费、2018年9月至2019年1月的水电费共计2,688,083.44元。并在该份通知书上手写：“已按照合同约定提前告知于2019年2月26日晚停水停电”。被告上海家盒子公司收到上述函件后，仍未支付所欠款项。2019年2月26日，原告停水停电，被告不再经营使用。2019年3月20日，原告向两被告分别发出一份《催告函》，要求被告收函后7天内支付拖欠款项，否则将起诉，并按照合同约定视被告提前解除合同并采取相关措施。其后，因涉及众多在被告处购买幼儿游泳课程的情况，相关部门对原、被告租赁事宜进行协调，但未能达成一致意见。2019年7月，原告具状来院，作如上诉请。2019年7月10日，原告发函给被告上海家盒子公司，称已于2019年7月2日向法院提起诉讼，要求被告上海家盒子公司在2019年7月16日前拆除相关装修、清空物品、返还房屋。原告将于2019年7月17日对物业进行接收，请求被告上海家盒子公司予以配合。若被告上海家盒子公司未按照通知对装修进行拆除或清空物品，原告将按照相关约定处理。2019年9月6日，被告收到起诉状副本。另查，原告为本次诉讼聘请律师，已按《聘请律师合同》的约定支付了部分律师费2万元。以上事实，由原告提供的租赁合同、补充协议、租赁合同补充协议、企业信用信息公示报告、上海市房地产权证、产调信息、催款通知书、通知、付款通知书、催告函、通知函、微信聊天记录截图、租赁合同解除及义务履行告知书、聘请律师合同、收付款业务回单等证据与当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，被告上海家盒子公司未按期支付2018年8月26日起的租金等费用，经原告多次催讨，被告上海家盒子公司仍未支付，故原告诉请要求解除租赁合同，符合合同约定，本院予以支持；解除日期应为被告上海家盒子公司收到起诉状副本之日。因租赁合同约定，无论什么情况，原告均不能采取停水停电方式，而原告却在2019年2月26日对系争房屋采取了停水停电措施，致被告上海家盒子公司无法营业，违反合同约定。根据租赁合同约定，原告停水停电的，被告上海家盒子公司有权不付中断供应三日后第一天开始至恢复正常供应期间的基本租金、管理费和推广费，故被告应当支付2019年2月28日之前欠付的租金、管理费、推广费。被告上海家盒子公司现对原告主张的市场推广费有异议，认为不应当支付。但租赁合同中明确约定被告上海家盒子公司应当支付该项费用，且在签约后，被告上海家盒子公司实际上也一直支付该笔费用，故被告上海家盒子公司此项抗辩意见，本院不予采信。租赁合同解除后，被告上海家盒子公司应当返还租赁物。因租赁合同约定在租赁合同解除的情况下，被告上海家盒子公司负有恢复原状的义务，审理中，被告上海家盒子公司也陈述如果租赁合同解除愿自行恢复原状，故被告上海家盒子公司在将房屋返还原告时应将房屋恢复原状。租赁合同约定被告上海家盒子公司应当支付使用期间发生的水电费，现被告上海家盒子公司对原告主张的金额不持异议，应按约支付。租赁合同明确约定被告上海家盒子公司未按约定期限支付租金、房屋使用费、市场推广费的，应当支付滞纳金，故原告主张的滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。租赁合同约定，因被告上海家盒子公司原因导致合同提前解除的，应当支付违约金，故对原告主张扣除保证金后的违约金的请求，本院予以支持。租赁合同约定，因合同解除而引发的诉讼，违约方应当承担对方律师费、诉讼费。现本案合同解除的责任确在被告方，故对原告主张的律师费，本院予以支持。合同解除后，被告上海家盒子公司同意将营业地址进行变更，本院予以准许。被告新疆家盒子公司书面承诺对被告上海家盒子公司的上述义务承担连带责任，应遵守承诺。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海平祥企业管理有限公司与被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司、新疆家盒子文化有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》及《租赁合同补充协议》于2019年9月6日解除；二、被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区大连路XXX号裙房一层104单元和二层203单元房屋返还给原告上海平祥企业管理有限公司；三、被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海平祥企业管理有限公司支付2018年8月26日至2019年2月28日的租金、管理费、市场推广费1,416,576元；四、被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海平祥企业管理有限公司支付2018年8月26日至2019年2月26日的水电费488,480.14元;五、被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海平祥企业管理有限公司按日0.1%的标准支付滞纳金(以40万元为本金，从2018年8月22日至2018年11月23日；以10万元为本金，从2018年8月22日至2018年12月14日；以510,512为本金，从2018年12月22日至实际支付日止；以25,176为本金，从2019年2月22日至实际支付日止；以12万元为本金，从2018年10月22日至实际支付日止；以12万元为本金，从2018年12月22日至实际支付日止；以5,919元为本金，从2018年2月22日至实际支付日止；以8万元为本金，从2018年8月22日至2018年12月28日止；以3万元为本金，从2018年10月22日至实际支付日止；以8万元为本金，从2018年12月22日至实际支付日止；以3,945元为本金，从2019年2月22日至实际支付日止；以38,255.37元为本金，从2018年10月26日至实际支付日止；以47,329.94元为本金，从2018年11月26日至实际支付日止；以61,541.20元为本金，从2018年12月26日至实际支付日止；以133,317.32元为本金，从2019月1月26日至实际支付日止；以108,271.67元为本金，从2019年2月26日至实际支付日止；以99,764.64元为本金，从2019年3月26日至实际支付日止)；六、被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海平祥企业管理有限公司支付提前解除租赁合同的违约金1,104,057元(被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司已交纳的保证金900,000元可从中抵扣)；七、被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海平祥企业管理有限公司支付律师费20,000元；八、被告新疆家盒子文化有限公司应对上述第二项至第七项中被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司所承担的义务负连带责任；九、被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内将公司注册地址从上海市杨浦区大连路XXX号裙房一层104单元和二层203单元迁出；十、驳回原告上海平祥企业管理有限公司其余诉请。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费22,856元、诉讼保全费5000元，由被告上海家盒子菲儿文化传播有限公司、新疆家盒子文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一九年十一月二十九日书记员 姜厚敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。