北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初11651号原告（反诉被告）：北京东方天远投资管理有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：吉国华，经理。委托诉讼代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛楠楠，女，1988年6月2日出生，汉族，北京东方天远投资管理有限公司职员，住公司宿舍。被告：边久立（反诉原告），男，1964年4月23日出生，满族，无业，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：甘巍宏，北京市两高律师事务所律师。原告北京东方天远投资管理有限公司（以下简称东方天远公司）与被告边久立租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员宋玉希担任审判长，与人民陪审员张淑珍、王永祥组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告边久立提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。东方天远公司的委托诉讼代理人段吉胜、丛楠楠，边久立及其委托诉讼代理人甘巍宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东方天远公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付租赁费475675.30元；2、边久立给付2019年3月18日至2019年8月17日期间的占有使用费666666.65元。事实与理由：2018年10月8日，双方签订了《房屋租赁服务合同》，约定原告将位于北京市昌平区总建筑面积800平米的房屋出租给被告使用，合同对租金、租期等事项进行了详细约定。合同签订后，原告如约将房屋交给被告使用，被告亦按照合同交纳了2018.11.10-2018.11.30期间的租金，但未交纳后续租金。因被告欠付租金，2019.3.17日，根据合同第九条第二款的约定，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，故自该日起，双方的租赁合同关系解除。经原告核算，截止2019年3月17日，被告累计拖欠租金475,675.30元，上述租金原告通过多种方式向被告索要，被告以种种理由拖延至今，现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法裁决。被告边久立辩称，一、东方天远在与边久立签订《房屋租赁服务合同》前就存在隐瞒真相、虚构事实的欺诈行为，因此导致已签订的《房屋租赁服务合同》不能实现承租人边久立变更公司住所（已有的办公面积太小，为了扩大经营等）等合同目的（东方天远不是房屋的所有权人，其无权处分涉案房屋）。二、1、《房屋租赁服务合同》是由东方天远预先拟定的未与边久立协商的格式合同，《房屋租赁服务合同》的第八条第3项、第九条、第十一条、第十二条在订立时未采用足以引起边久立注意的文字、符号、字体等特别标识，并未按照边久立的要求对格式条款予以说明，前述条款从整体上存在免除东方天远的责任、加重边久立的责任、排除边久立的主要权利，因此前述格式条款应无效。2、《房屋租赁服务合同》的许多条款不是边久立的真实意思表示，其显失公平。3、《房屋租赁服务合同》第十条违反《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二十八条规定的专属管辖，该条应无效三、东方天远的负责人廖革华故意隐瞒真相地称“此房是军产，但能办理营业执照，迁入一两个公司没问题，办理营业执照的事包在我身上！”东方天远的欺诈行为属于根本违约。在东方天远与边久立签订《房屋租赁服务合同》后，边久立和韩忠英去北京市工商局昌平分局和回龙观工商所就涉案房屋能否办理营业执照问题咨询了相关工作人员，相关工作人员明确回复不能办理。但，东方天远的负责人廖革华还声称自己能办理营业执照。北京市工商局昌平分局的两位工作人员来查涉案房屋的前任酒店，因此查到边久立所在公司没有进行住所变更。两位工作人员说：“您们租的这个房是军产，办不了营业执照，这个不能开业！”两位工作人员还和边久立照了两张照片。四、涉案房屋的室内温度不能满足约定用途。租赁涉案房屋的目的是用于健康咨询等公司的业务运营，东方天远因此应确保冬季室内温度可以进行相关美容美体等业务运营。在边久立投入大量的精力装修完后的试营业期间，因室内温度不达标导致所租赁房屋根本不能满足为客人进行正常的美容美体服务等。五、对东方天远提交的证据的具体代理意见如下：1、仅对《房屋租赁服务合同》上边久立签字的真实性认可，对除此以外的条款的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。2、对其真实性认可，但对其合法性、关联性及证明目的均不认可。边久立与东方天远签订的《房屋租赁服务合同》已于2019年1月9日解除，而不是东方天远所指的解除时间。3、对其真实性认可，但对其合法性、关联性及证明目的均不认可。边久立2019年1月8日搬家。在边久立搬家期间，东方天远的负责人廖革华派丛楠楠、杜师傅、谢师傅阻拦边久立搬家，丛楠楠还拿了一条带锁的铁链锁了大门。边久立当时就说：“被你们锁住的东西不要了！我们签订的房屋租赁合同明天起解除！因东方天远的过错导致边久立的部分物品不能搬出，边久立保留追究东方天远法律责任的权利。不能出租的原因在于东方天远有过错，边久立无过错，因此东方天远就损失无权要求赔偿。4、对《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》（未经公证）的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。东方天远作为二手房东应明确告知边久立在当时不能办理营业执照的法律事实，而不是拿本身未明确同小区商务配套服务用房能办理工商营业执照的法律文件来主张自己不成立的观点：在当时能不能办理工商营业执照应以北京市工商局昌平分局的工作人员的回复为准，而不是以其他有关部门未明确相关事宜的法律文件为准！这恰好证明东方天远截至目前仍不知悔改、隐瞒真相的根本违约行为。5、对《关于为中央军委机关事务管理总局第三保障处楼商务配套服务用房办理工商营业执照的函》的真实性不清楚，对其合法性关联性及证明目的均不认可。除此之外，前述的出具时间为2019年1月1日，这晚于边久立已签订的《房屋租赁服务合同》的时间和边久立已解除的《房屋租赁服务合同》的时间，因此恰好证明东方天远存在欺诈的法律事实。综上所述，请求贵院查明法律事实后依法驳回东方天远的所有诉讼请求反诉原告边久立向本院提出反诉请求:一、请求法院判令双方2018年10月8日签订的《房屋租赁服务合同》已于2019年1月9日解除；二、请求法院判令反诉被告返还反诉原告的房屋租金人民币92054.76元、物业费人民币4992元、押金人民币100000元，共计人民币197046.76元；三、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告的室内装修损失人民币210000元及安装室内外牌匾损失人民币40500元、店内环境布置损失人民币50000元、开荒保洁费人民币5000元，以上共计人民币305500元（装修的实际损失以反诉原告认可的鉴定意见为准）；四、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告因此支付员工工资的损失，其中店长工资人民币4615元、美容师工资人民币4237元、两名康复理疗师工资人民币10525元、饭店保洁人员工资人民币5846元、员工餐费人民币4000元，水电费损失人民币8800元、取暖费人民币28200元：店内产品及仪器损失人民币138000元，养生保健品220000元，化妆品30000元，以上共计人民币454223元；五、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告因此另行寻找替代房屋周转期间所受的损失800000元（按照六个月租金的标准计算），前述费用共计1756769.76元；六、请求法院判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告2018年9月26日看到涉案房屋的门上张贴有出租房屋的广告,反诉原告于是打电话联系看房。在看房期间，接待反诉原告的有反诉被告的丛楠楠、廖革华。反诉原告向丛楠楠和廖革华明确说明：“租房的目的是将房用于公司运营，所租的房屋必须能办公司迁入手续、公司变更住所等目的。”廖革华当时说：“此房是军产，但能办理营业执照，迁入一两个公司没问题，办理营业执照的事包在我身上！”廖革华当时带反诉原告到处转了转，并对反诉原告说：“这些公司都有营业执照，能正常办理迁入手续等！”反诉原告当时也仔细看了看，其他商户的确都有营业执照。反诉被告对反诉原告隐瞒了军产房在当时到工商局不能办理营业执照的真相，欺骗反诉原告说能办理营业执照。因此，反诉原告就在2018年9月30日预交了定金人民币2万元，反诉原告与反诉被告于2018年10月8日签订了由反诉被告预先拟定的未与反诉原告协商的格式合同《房屋租赁服务合同》（以下简称“格式合同”）。租赁标的为北京市昌平区的底商房屋。格式合同约定，租赁面积为800平方米，年租金为人民币160万元。在双方签订格式合同后，反诉原告于当日支付了2018年11月10日至2018年11月30日的房屋租金人民币92,054.76元、押金人民币10万及物业费人民币4992元。廖革华当时对反诉原告说：“我们有两个老板，租房的这个事情不要和小老板讲，我和他不合。”廖革华当时给反诉原告一个月的装修时间。反诉原告在装修期间找代办公司办理营业执照，这需要反诉被告提供相应手续才能办理。反诉被告的人事丛楠楠给反诉原告提供了北京鑫福达酒店管理有限公司的营业执照副本及加盖北京鑫福达酒店管理有限公司公章的住所证明。代办公司拿前述手续去北京市工商局昌平分局和工商所都办不了营业执照。反诉原告在试营业期间去北京市工商局昌平分局和工商所办理营业执照地址变更时，北京市工商局昌平分局和工商所都回复该底商房产为军产不能出租，不给予地址变更，除非是军方提供相关产权证明（租赁许可证）等手续。反诉原告找到反诉被告要求其提供同意出租的书面材料及军方房屋产权信息等，但反诉被告无法提供，因此导致反诉原告的营业执照地址无法变更，反诉原告因此也就无法经营。反诉原告找到反诉被告的负责人廖革华，廖革华说：“你们先干着，我们和工商局有关系，保证能把你们公司迁过来，营业执照没问题！有什么事由我负完全责任！”反诉被告在签订格式合同后，除其提供的军产房不能办理营业执照外，其提供的房屋室内温度不达标（供暖温度在零下10℃左右）等，因此导致反诉原告的合同目的不能实现。2018年12月20日9:40,北京市工商局昌平分局的两位工作人员来查涉案房屋的前任酒店（欠老百姓钱）,因此查到反诉原告所在公司没有进行住所变更。两位工作人员说：“您们租的这个房是军产，办不了营业执照，这个不能开业！”两位工作人员和反诉原告照了两张照片。反诉原告2019年1月8日搬家。在反诉原告搬家期间，反诉被告的负责人廖革华派丛楠楠、杜师傅、谢师傅阻拦反诉原告搬家，从楠楠还拿了一条带锁的铁链锁了大门。反诉原告当时找的货拉拉搬家公司的张师傅,货拉拉搬家公司的张师傅很生气，对从楠楠说：“耽误工作时间遭投诉由你们负责！”反诉原告见事态严重，准备报警，反诉被告一看反诉原告要报警才让反诉原告搬走已搬出的物品，反诉原告当时就说：“被你们锁住的东西不要了！我们签订的房屋租赁合同明天起解除！”因反诉被告的过错导致反诉原告的部分物品不能搬出。反诉原告找到中央军委机关事务管理总局及第三保障处了解，该租赁物是其单位的军产，依据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，该意见指出要准确把握军队全面停止有偿服务重大战略决策意图，到2018年年底前全面停止军队一切有偿服务活动。依据该指导意见，涉案房屋不能有偿出租。中央军委机关事务管理总局及第三保障处的行为严重违反该指导意见。反诉原告了解到，中央军委机关事务管理总局及第三保障处没有出具《房屋租赁许可证》等书面文件，并在2016年后就不再办理《房屋租赁许可证》。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及其他有关法律、司法解释等之规定，反诉被告在与反诉原告签订《房屋租赁服务合同》前和签订《房屋租赁服务合同》后都存在隐明真相、虚构事实的欺诈行为，反诉被告的不诚信导致已签订的《房屋租赁服务合同》不能满足反诉原告变更公司住所的合同目的,反诉被告提供的涉案房屋也不能满足反诉原告用于公司正常运营的基本需求，反诉被告的根本违约致使反诉原告不能实现合同目的，反诉被告因此应赔偿反诉原告遭受的所有损失。反诉被告东方天远公司辩称，反诉请求全部没有事实和法律依据，不同意退还和赔偿，请求法庭予以驳回，理由如下：1,关于反诉人所述“室温不能满足约定用途，导致其合同目的不能实现”问题。首先，答辩人从没就室温问题向反诉人进行过承诺，反诉人也没有证据证明供暖不达标。其次，涉案房屋是由北京燃气公司统一供暖的，答辩人对供暖费只是代收代缴，即便供暖不达标也不是答辩人的原因。另外，据答辩人向燃气公司了解，层高超过四米的房屋对供热没有强制要求。因此，反诉人该项解除合同理由不能成立。2,关于反诉状所述我公司在签订租赁合同过程中“存在隐瞒真相、虚构事实的欺诈行为”问题.反诉人上述言论完全是无中生有、恶意底毁。双方是经过充分协商订立的合同，在此过程中我公司没有任何隐瞒、欺骗，如实的向反诉人介绍了涉案房屋的情况，合同第一条明确写明“乙方对甲方出租的房屋做了充分了解”，充分了解包括涉案房屋性质是军产、目前正处于军改期间、剩余租期等等，反诉人对此都是明知的，反诉人做为商事主体，充分清楚房屋情况，我公司对此没有任何欺骗和隐瞒。3.关于反诉状所述“阻止其2019.1.8搬家以及被你们锁住的东西不要了，租赁合同明天起解除”的问题。我公司没有阻止其搬家，且反诉人也没有说过租赁合同第二天起解除的话，而实际上，根据反诉人自己写的反诉状所述，其于2019.1.23向我公司发送了律师函提出解除合同,其前后陈述显然是矛盾的。另外，时至今日，反诉人还在租赁房屋内堆放大量物品，实际占有房屋，导致我公司无法对外出租。4.关于反诉状所述“涉案房屋为军产，不能有偿出租”问题。首先，涉案房屋产权方是原总政房地产管理局,答辩人与部队有租赁合同，在合同期内答辩人有权对外出租。其次，反诉人根据《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，认为该军产不能再租赁，更不能有偿出租的观点错误。指导意见明确规定，对复杂敏感项目，区分不同情况，主要采取委托管理、资产置换、保障社会化等方式进行处理，国家和地方政府在政策上给予支持。对已融入驻地城市发展规划，直接影响社会经济发展和民生稳定，合同协议期限较长、承租户投资大，确实难以关停收回的项目可以实行委托管理。根据上述规定，指导意见并非是一刀切的，涉案房屋是完全可以继续对外租赁的，且答辩人并没有收到任何关于不允许出租的通知。5.关于反诉状所述涉案房产“无法办理营业执照导致其无法实现合同目的”问题。首先，在签订合同时反诉人没有明确提出要求办理营业执照，双方没有就营业执照的办理问题进行过协商，双方签订的合同中也没有关于办理营业执照的约定，因为他这个是分店，在总店是有营业执照的，分店是否需要办理营业执照我们并不清楚。其次，我们自始至终没有就办理营业执照问题给他做过承诺，比如多长时间办下来等等。做为出租方，在他提出办照后我们可以给予协助，事实上也进行了积极协助，部队于2019.1.11给昌平工商部门发了函，在这个函上明确写明了根据军地联合下发的《委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记》的通知，军队房地产可由部队委托管理方进行工商登记，因此办理工商执照是没有问题的，时至今日，当着法庭我们仍然可以说涉案房屋是完全可以办理营业执照的。第三，反诉人在反诉状中说“2018.12.20,昌平工商局两名工作人员来到涉案房屋告诉这个房是军产办不了营业执照等等”，经过我们了解，上述两名工作人员此次是到涉案房屋了解之前的承租人经营情况的，与反诉人毫无关系，该两名工作人员也没有就涉案房屋是否可以租赁发表过任何言论，如有，请反诉人出示证据或处罚、整改文件。另外，反诉状还说到“昌平工商分局和工商所都回复该底商房产为军产不能出租，不给予地址变更，除非军方提供相关产权证明”，我们认真看了反诉人提供的与工商人员的对话，该工商人员主要表达了以下几个意思，一是具体政策他不太清楚，二是如果要办，也应该让部队出示相关手续。从上述对话中完全看不出来涉案房屋无法办理营业执照，人家反复说需要部队出手续，而不是绝对无法办理。另外，从法律角度说，申请营业执照是一种行政许可行为，反诉人应提供其向工商部门申请办理营业执照的正规手续，工商部门不予办理营业执照的法律文书，现在仅凭一些所谓工商工作人员的录音即认定无法办理营业执照，显然证据并不充分。第四，他提出不干之后，我们也进行了详细的了解，他不干的真实原因并不是办不了照或者房子是军产等原因，这些都是托词。真实的原因是经营上的风险，主要有几个原因，第一是年前他招不上人，他是做健康方面生意的，一些技师啊等技术人员招不上来，第二是他的店长也辞职了，新人招不上，原有的又辞职了，所以经营上就出现了很大困难，第三呢，当时又赶上快过年了，过年期间基本上没有什么生意，房租还要正常交，他考虑成本问题就不想干了，第四个据我们了解，他爱人本身对投资这个店就不太同意，他自己非要干，在这样的情况下他爱人不给他拿钱，夫妻俩为此还闹离婚，所以因为上述种种原因吧，他才决定不干的，根本不是什么军产和营业执照问题。6.因反诉人的违约行为造成房屋空置至今，给答辩人造成的重大损失反诉人应给予赔偿。目前涉案房屋还堆放反诉人很多物品，涉案房屋实际还由反诉人占有，导致至今无法对外出租，对房屋空置产生的损失反诉人应给予赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年10月8日，出租方东方天远公司（甲方）与边久立（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：房屋租赁期限自2018年10月10日起至2019年12月31日止；租赁用途为健康咨询；年租金1600000；乙方自签订合同后于2018年10月8日向甲方支付第一次租金及房屋租赁押金192054.76元；乙方自租期开始之日起每年向甲方支付租赁房屋所在楼宇公共区域的水、电、暖、气等相关公共事业代收服务费，物业服务费；自本合同签订生效之日起二日内，乙方向甲方支付房屋租赁押金，人民币100000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时一周内将房屋租赁押金无息退还给乙方；乙方无故未履行合同约定义务或无故未按时交纳租金或服务费超过十个工作日的，在给甲方造成了实际发生的经济损失后，甲方有权不退还房屋租赁押金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金并足额赔偿甲方因此遭受的所有实际发生的经济损失；租赁期内乙方用水、电、暖、气、通讯、网络等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后解除合同时，必须无偿移交给甲方。合同第八条，合同的变更、终止与解除中，双方约定：甲乙双方可以协商书面变更或提前终止本合同，提前终止的情况，双方如有合理理由，需至少提前两个月协商解决。合同第九条违约责任中，双方约定：乙方拖欠房租或服务费累计十个工作日以上的，甲方有权解除合同，同时甲方有权扣除乙方租赁押金作为违约损失，租赁押金不足以赔偿甲方的所有损失的，乙方应另行赔偿甲方未受赔偿部分的损失。合同第十二条补充条款中，双方约定：如乙方未按合同约定履行的，提前提出退租、终止解除租赁合同等行为，甲方不予退还租赁保证金；同时不追究乙方提前退租、终止解除租赁合同违约责任。合同签订后，边久立交纳2018年11月10日至2018年11月30日期间的房屋租金92054.76元、2018年10月10日至2018年12月31日物业费人民币4992元、押金人民币100000元。2019年1月8日，边久立搬离租赁房屋，东方天远公司工作人员因其欠付租金，将租赁房屋房门上锁。2019年1月12日，边久立与东方天远公司的工作人员沟通营业执照地址变更问题，东方天远公司员工廖革华曾陈述：“能迁呀，拿来，这儿就给你迁去，你问题是没找我，你找你代办公司好不好，你给我我给你迁去，我也给别人办照，这的哪个照不是我办的”。边久立表示工商曾过来查过，廖革华陈述“我知道……你甭管他……你给我，我去给你办去……”2019年3月17日，东方天远公司向边久立送达《解除房屋租赁服务合同通知书》，主要内容为：“1、依据合同第九条第二款的约定，逾期十个工作日交付房租的，我公司有权解除合同，故我公司正式通知您，自2019年月日（原文出未填写日期）起，我公司与您解除2018年10月8日签订的《房屋租赁服务合同》，请您在2019年月日（原文出未填写日期）前将房屋中属于您的物品清离；2、对您欠缴的房租我公司将保留继续追缴的权利。”东方天远公司认为2019年3月17日应为合同解除时间，边久立对该通知书的真实性认可，但认为因搬家已告知对方，因此合同解除时间为2019年1月9日。本案庭审中，2019年6月19日边久立称租赁房屋内的可移动物品都不要了。案件审理过程中，边久立申请对租赁房屋内装饰装修的价值进行鉴定。北京广达精捷信工程咨询有限公司于2019年8月26日出具不予受理通知书，经审查，因鉴定申请人无法提供造价鉴定计算工作所需图纸等资料，且本案中涉及电线、管道、隔墙轻钢龙骨等暗埋部分，无法进行实地测量，因此不予受理。2019年9月5日，本院审理过程中告知原告可自行收回房屋，对房屋内的可移动物品自行处置。2019年1月11日，中央军委机关事务管理总局第三保障处向北京市市场监督管理局昌平分局出具《关于为中央军委机关事务管理总局第三保障处×号楼商业配套服务用房办理工商营业执照的函》，内容为：中央军委机关事务管理总局第三保障处×号楼商业配套服务用房为军队房地产，军队2016年全面开展停止有偿服务工作以来，已暂停办理《军队房地产租赁许可证》。2018年，经全军停偿办审核，该项目被列为特殊项目暂维持运行；同年，军地联合下发《委托管理和保障社会化房地产使用许可和工商登记》通知，规定军队房产可由部队委托管理方进行工商登记。由于当前该项目由我处管理，现申请以我处名义出具证明材料，为其办理营业执照，有效期自2019年1月1日至2019年12月31日止。此期间若管理单位发生变化，我处将告贵局新单位名称，并由新单位为其进行工商登记。为保证该项目正常经营，恳请贵局协助办理工商营业执照为盼。另查，北京回龙观龙锦三街总政机关×号楼2019年6月12日取得军队房地产使用许可证。许可证中登记的管理方（委托方）为中央军委机关事务管理总局第三保障处，运营方（受托方）为北京东方天远投资管理有限公司，有效期限自2019年6月12日至2019年12月31日。关于该房屋是否可以办理营业执照，经向工商管理部门联系，工作人员答复我院，该房屋现阶段具备办理营业执照的相应条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，东方天远公司与边久立签订的《房屋租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。边久立未按照合同约定交纳房屋租金、于合同未到期限即搬离承租房屋，违反合同约定，东方天远公司有权解除合同。合同应自通知到达对方时解除，现边久立于2019年3月17日收到东方天远公司的解除租赁合同通知书，双方的合同于当日解除。合同解除前，边久立应向东方天远公司支付房屋租金，但2019年1月8日东方天远公司在边久立搬离后上锁，虽然东方天远公司称该行为系对边久立违约行为的抗辩，但亦会妨碍承租人对房屋的使用，因此对2019年1月8日至2019年3月17日期间边久立应负担的租金，本院予以酌减。边久立辩称系因该房屋无法办理营业执照，故提前搬离房屋。但双方在合同中并未明确约定办理营业执照迁入的具体时间，根据边久立提交的录音，2019年1月12日东方天远公司工作人员陈述为，如提交相关材料，其可以代为办理。现未有证据证明边久立于搬离前向东方天远公司工作人员提交办理营业执照的相关材料，结合中央军委机关事务管理总局第三保障处出具的函件，工商管理部门对本院的答复，现阶段房屋已具备办理营业执照的条件，因此边久立以该房屋不具备办理营业执照的条件为由要求解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。边久立辩称该房屋供暖不达标，但对其主张并未提供充分证据，本院不予采信。合同解除后，边久立未将房屋腾空，其虽然在2019年6月19日法庭询问中表示“可移动物品不要了”，但在审理过程中提出鉴定申请，影响了出租人对该房屋的占有使用。东方天远公司主张2019年3月18日至2019年8月17日的占有使用费有事实依据，但东方天远公司在送达解除通知后，亦有自行止损的义务。本院综合考虑涉案房屋的控制情况、实际使用情况、双方的过错程度，对该期间的占有使用费酌情予以确定，对东方天远公司主张的过高部分不予支持。边久立以房屋无法办理营业执照及供暖不达标为由要求解除合同并要求东方天远公司退还已交纳的租金、物业费并赔偿损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于退还保证金100000元，因双方在合同中约定如乙方未按合同约定履行的，提前提出退租、终止解除租赁合同等行为，甲方不予退还租赁保证金，因此对边久立的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认边久立与北京东方天远投资管理有限公司之间签订的《房屋租赁服务合同》于2019年3月17日解除；二、边久立于本判决生效之日起十日内给付北京东方天远投资管理有限公司房屋租金380443元；三、边久立于本判决生效之日起十日内向北京东方天远投资管理有限公司支付房屋占有使用费199999.5元；四、驳回北京东方天远投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回边久立的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15081元，由北京东方天远投资管理有限公司负担6201元（已交纳），由边久立负担9600元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费20611元，由边久立负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  宋玉希人民陪审员  王永祥人民陪审员  张淑珍二〇一九年十一月二十五日书 记 员  王婵娟