四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1418号上诉人（原审原告）：邓胜平，男，1967年8月3日出生，汉族，住四川省达州市达川区。上诉人（原审原告）：何宇，女，1968年11月12日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：廖江辉，四川天仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省达州市恒阳实业有限公司，住所地：四川省达州市通川区阳平路88号。法定代表人：姜健，董事长。委托诉讼代理人：赵文志，四川法之缘律师事务所律师。上诉人邓胜平、何宇因与被上诉人四川省达州市恒阳实业有限公司（以下简称恒阳实业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓胜平、何宇上诉请求：撤销（2019）川1702民初1367号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定被上诉人违约原因系存在改变建设条件等，并据此驳回上诉人诉讼请求错误。被上诉人存在违法占用原道路建设和超容积率建设的行为，从而导致被上诉人需要补交土地出让金。被上诉人在修建时存在违法违规、超占土地等行为，怠于完善各种审批手续，缺乏资金致涉案房屋在2016年3月才竣工验收备案。被上诉人未按约定履行办证义务，不能免除其违约责任。一审法院适用法律错误，应根据合同法及相关规定承担违约责任。恒阳实业公司辩称，已于2019年6月4日为上诉人办理了房产证。被上诉人已在合同约定的时间前向行政部门申请办理房产证，因政府区划调整导致延迟办证，责任不在被上诉人，应当驳回上诉，维持原判。邓胜平、何宇向一审法院提出诉讼请求：１、请求判令被告给付原告迟延办证违约金76121.1元，并支付自2019年4月1日起至初始登记证件办好的违约金，并在合理期限内为原告办妥该商品套房的产权证书；2、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2013年6月14日，原告邓胜平、何宇夫妻二人与被告恒阳实业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告恒阳公司以出让方式取得位于达州市通川区朝阳西路团包梁居委建设的商品房“恒阳骊都”E3幢第9层1－9－1号房屋，房屋为预售商品房，建筑面积为96.32平方米，每平方米为人民币5322.43元，总价款为512656元，原告采取贷款方式付款，首期支付购房总款69%，其余价款向银行借款支付。出卖人应当在2014年12月31日前交付房屋，除不可抗力外，出卖人应当承担违约责任。合同第二十条产权登记中约定，出卖人应当在2016年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人从应取得权属证明之日起按日计算向买受人支付房款万分之一点五的违约金。当日，双方签订《购房补充协议》，约定：首付款为352656元，按揭贷款16万元，签订合同时需支付购房契税，契税和费用10679元，房屋专项维修金5779元，由出卖人向有关部门代缴。接房时预交12个月的物业管理费1392元、装修保证金1000元、垃圾清运费193元、装修期间的物业管理费193元，以上费用2778元。事后，原告作为借款人、被告作为保证人与贷款人达县农村信用合作联社签订《个人住房借款合同》，原告在该信用联社贷款16万元用于购置恒阳骊都的房屋，贷款月利率为5.4583‰，借款期限120个月，从2013年7月3日至2023年7月3日止。2013年6月14日，原告向被告交纳购房首付款352656元、契税140253元、印花税261元、房屋维修基金5779元、按揭费用900元、工本费165元，合计支付500014元。同时查明，在建设中“恒阳骊都”一组团与二组团之间的市政规划道路调整，导致小区实际用地的80.44平方米占用了原道路。同时，原达川市统一征地办公室修建的拆迁安置房住户坚持将拆迁安置房纳入统一建设，为实现西外新区开发建设总体规划部署，将占地面积796.59平方米的拆迁安置房纳入了恒阳骊都一组团的整体修建，以及小区占用国有存量土地198.68平方米的原因，存在土地规划变更。2015年7月23日，恒阳骊都一组团E1、E2、E3、E5、E6幢及地下车库竣工验收，2016年3月23日完成竣工验收备案。被告于同年4月28日向达州市房产管理局提交申请，要求办理恒阳骊都住宅小区E1、E2、E3、E5、E6幢商住楼和车库房产大证。房产管理局收到被告办证申请，在受理办证申请后的办理过程中经到现场查看，发现图纸与现场不符，要求被告完善后予以办理。被告事后又多次向相关部门反映，要求及时办理。2018年5月17日，经达州市第四届人民政府第30次常务会议研究，作出达市府土函[2018]32号《关于“恒阳丽都”一组团项目改变建设条件补缴土地出让价款方案的批复》，内容为：一、原则同意收回原达川市征地办公室安置房划拨土地796.59平方米国有建设用地使用权，并将其与国有存量土地278.52平方米（共计1075.11平方米）国有建设用地使用权协议出让给达州市恒阳实业有限公司，由该公司依法补缴土地出让价款82.3295万元，用地范围以《达州市恒阳实业有限公司（恒阳骊都一组团）用地现状图》为准。二、协议出让土地利用建设条件与“恒阳骊都”一组团建设项目规划调整后的用地条件保持一致。三、地块内所有拆迁安置补偿费用及矛盾纠纷调处等事宜概由达州市恒阳实业有限公司自行负责。2018年6月4日，被告按政府批复全额补缴土地出让价款823295元，并于2019年3月21日取得通川区朝阳西路448号恒阳骊都E3一单元1楼1号等224处房屋的（2019）达州市不动产权第***号不动产权证书。2019年6月4日，原告办理通川区朝阳西路448号恒阳骊都E3一单元9楼1号房屋的不动产登记证书（2019）达州市不动产权第***号。一审法院认为，原告邓胜平、何宇与被告恒阳实业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭方式购买被告开发的恒阳骊都商住楼E3幢第9层1－9－1号房屋。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行。合同签订后，原告按合同约定交纳了首付款、契税、房屋维修基金等费用。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能取得则应从应取得权属证明之日起按日计算向原告支付房款万分之一点五的违约金。根据本案查明的事实，被告于2015年7月23日已完成商品房工程的建设并竣工验收合格，并于2016年4月28日向相关部门申请办理权属登记，相关职能部门受理了被告的办证申请。但由于“恒阳骊都”小区一组团项目在建设过程中存在改变建设条件，以及西外新区统一规划部署，将达川市征地办公室安置房纳入“恒阳骊都”予以统一安置的客观实际，导致不能在合同约定时间内办理权属登记，该情形直至2018年5月17日经政府批复方得以解决，故被告未在合同约定时间内办理房屋初始登记，并非被告能办理而拒不办理，其过错责任不在被告。合同约定被告承担违约责任的前提是因出卖人的原因未能取得初始登记，但本案并非系出卖人的原因造成，故原告诉讼请求被告承担逾期办理初始登记的违约责任，与双方合同约定不符，其请求依法不能成立。原告购买商品房，被告理应及时向相关职能部门申办产权证书于原告名下，原告诉讼请求被告在合理期限内为其办妥该商品套房的产权证书，原告现已经取得所购商品房的不动产权证书，该项请求亦不能成立。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条之规定，判决：驳回原告邓胜平、何宇的诉讼请求。案件受理费1703元，减半收取851.5元，由原告邓胜平、何宇负担。二审中，双方均无新证据提交。二审经审理，对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》约定，恒阳实业公司应于2016年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因恒阳实业公司的责任未能在约定期限内取得，则该公司从应取得权属证明之日起按日计算向邓胜平、何宇支付房款万分之一点五的违约金。本案中，恒阳实业公司在案涉项目竣工验收后已于2016年4月28日向相关行政管理部门申请办理权属登记，相关行政管理部门受理了办证申请。结合恒阳实业公司提交的申请和报告、一审法院向达州市房产管理局调查了解的情况以及达市府土函[2018]32号《关于“恒阳丽都”一组团项目改变建设条件补缴土地出让价款方案的批复》的内容，“恒阳骊都”小区一组团项目在建设过程中确实存在土地规划调整，将达川市征地办公室安置房纳入“恒阳骊都”予以统一安置等客观情况致未能在合同约定时间内办理权属登记，其过错不在恒阳实业公司。故邓胜平、何宇主张恒阳实业公司承担逾期办理初始登记的违约责任，缺乏合同依据，不能成立。本院认为，邓胜平、何宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1703元，由邓胜平、何宇负担。本判决为终审判决。审判长  段添天审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇一九年十一月二十五日书记员  刘卓林