吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终5191号 上诉人（原审原告、案外人）：林丽霞，女，1960年1月29日生，汉族，住山东省胶南市。 委托诉讼代理人：陈延辉，黑龙江森林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任恩嵊，海林市城区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张喜汉，男，1970年12月1日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：韩广军，榆树市正源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）:吉林省展图房地产开发有限公司，住所地吉林省榆树市五棵树镇五棵树经济开发区长安路（鑫德塑胶公司六楼）。 法定代表人：杨荣，该公司经理。 上诉人林丽霞因与被上诉人张喜汉、吉林省展图房地产开发有限公司（以下简称展图公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省榆树市人民法院（以下简称榆树法院）（2019）吉0182民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人林丽霞的委托诉讼代理人陈延辉、任恩嵊，被上诉人张喜汉及其委托诉讼代理人韩广军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林丽霞上诉请求：一、依法撤销榆树法院（2019）吉0182民初2879号民事判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、榆树法院(2018)吉0182民初2243号民事调解书生效后，经张喜汉申请榆树法院作出(2018)吉0182执1038号执行裁定书，查封了上诉人购买的展图公司的商品房(香山怡林小区4号楼1层3号门市)。该房是上诉人在2014年5月8日购买的，双方签订了商品房买卖合同，上诉人交纳了全部购房款1254736元，在海林市房产管理办公室进行了销售登记备案。上诉人已实际占有了该房屋，只是因该房屋没有经过验收合格，不能办理产权证照。二、在一审中上诉人已经向法院提交了商品房买卖合同、购房款收据、商品房销售登记表。该组证据证明：上诉人在法院查封前四年，已经与展图公司签订商品房买卖合同，并且缴纳了全部房款，在房产部门办理了销售登记备案。但一审法院在本案查明部分没有对此进行详细阐述。三、上诉人已经占有案涉房屋，但一审法院以上诉人未占有该房屋为由驳回上诉人诉讼请求，既无事实根据，也无法律依据。一审法院引用的法律条文中均没有关于“购房人需要占有的法律规定”。商品房销售登记具有公示作用和公信力，上诉人购买的房屋已经确定为香山怡林小区4号楼1层3号门市，它已由种类物变成特定物，在签订合同的那一刻已经特定化，开发商再交付其它房产已经不可以了，所以不是“普通债权”，上诉人认为应是“准物权”而不是“不享有物权”。本案上诉人2014年买房，张喜汉诉讼在2018年，如果在此期间展图公司开发的案涉项目交工验收合格，上诉人的房产证照早已办理完毕。四、一审法院适用法律错误。一审法院引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条判决驳回上诉人一审诉讼请求，该法条与案件事实不相匹配；引用《物权法》第九条也不正确，其内容是“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，按照该条规定，不动产设立应经登记发生物权转移，案涉门市房未登记在上诉人名下物权未转移。但是一审法院忽略了“但法律另有规定的除外”的但书规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条就是但书所指的法律规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同：(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条规定，一审法院应判决上诉人胜诉。理由是：1、最高人民法院的司法解释属于“法律范畴”，中国各级法院在审理案件时均需运用最高人民法院的司法解释判案；2、上诉人举证已经满足28条规定各项要求。在商品房买卖合同法律关系中双方主体身份确定，标的物确定，所购商品房是特定物，在商品房买卖合同履行过程中，如果购买的标的物非因买受人原因未过户，被他人查封而使购买人丧失案涉房屋，势必导致所签订的商品房买卖合同不具有约束力，不具有法律效力；销售登记对外不具有公示作用，必然造成经济秩序混乱。这不符合国家关于民商事法律行为签订合同的法定目的。如果在商品房买卖合同履行过程中，在没有完成登记之前，所有的商品房买卖合同均处于非法律保护状态既不符合签订合同的目的性，也不符合国家维持经济秩序的要求，更有悖于当事人对特定物买卖交付的期待。综上所述，上诉人对案涉房屋享有实体权利，完全可以阻却法院执行案涉房屋。根据本案事实综合分析，不难看出一审法院存在偏离事实、偏离法律的问题，为此请求二审人民法院依据事实和法律撤销一审判决，支持上诉人一审、二审诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 张喜汉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有法律依据，应予以驳回，理由如下：一、其与展图公司之间的债务纠纷取得了合法有效的执行依据，榆树法院据此对展图公司所有的案涉房屋进行查封及司法处置符合法律规定；二、上诉人与展图公司之间签订的商品房买卖合同，不具有对抗执行的法律效力，上诉人与展图公司签订的房屋买卖合同及所提供的购房收据、销售登记表仅能证明上诉人林丽霞与展图公司之间存在债权关系，不能由此推导出上诉人已经取得案涉房屋的所有权；三、上诉人与展图公司签订了商品房买卖合同，办理了销售登记备案，该备案不是物权法意义中的物权登记，仅是按照相关行政法规规章履行开发单位的职责，但不能产生物权的法律效力，办理备案的合同仅能取得优先购买权和期待权，即期待开发单位交付房屋并转移房屋所有权的权利，其实质应为一种债权；四、按照法律规定，不动产物权取得存在原因行为和登记公示行为相结合才能产生物权效力，林丽霞的债权不能优于其他普通债权人；五、林丽霞主张其占有和使用房屋不符合事实，展图公司所开发香山怡林小区属于烂尾状态，小区内至今没有取暖，基本生活设施至今没有开通，案涉房屋根本不符合居住条件，在此情况下上诉人是如何占有使用房屋的；六、上诉人与展图公司之间是借贷关系，不是真实买卖关系，所以上诉人不享有案涉房屋的物权和所有权，上诉人的主张不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，所以上诉人阻却执行无事实和法律依据，请依法驳回上诉请求。 林丽霞向榆树法院一审起诉请求：1中止对位于海林市香山怡林小区4号楼3号门市的执行，确定该执行标的物归原告所有；2.诉讼费用由张喜汉、展图公司承担。 榆树法院一审认定事实：2016年10月25日，林丽霞与展图公司签订了坐落于黑龙江省海林市香山怡林小区4号楼3号门市的商品房买卖合同，同日在海林市房地产交易所办理了商品房销售备案。该小区工程现未竣工验收。2018年张喜汉起诉展图公司买卖合同纠纷一案，该院作出（2018）吉0182民初2243号民事调解书。调解书生效后，该院于2018年5月15日作出（2018）吉0182执1038号执行裁定书，查封了展图公司在海林市香山怡林小区门市房十二处，包含林丽霞诉请的4号楼3号门市。案外人林丽霞对该裁定提出异议，该院经审查驳回了林丽霞的异议请求。林丽霞不服，现要求中止对案涉房屋的执行，确认该执行标的物归其所有并诉讼至榆树法院。 榆树法院一审认为，不动产的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。案涉房屋仅是依据行政法规履行房屋买卖合同备案，房屋并未登记在原告名下。故原告对案涉房屋仅享有债权请求权，而非物权请求权。且原告未合法占有案涉的房屋。故原告不享有排除强制执行的民事权益，原告的诉请于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告林丽霞的诉讼请求。案件受理费16093元由原告林丽霞负担。 二审期间，经本院审理查明的事实与榆树法院一审认定的事实一致。另查明，根据2016年10月25日上诉人林丽霞与展图公司签订的《商品房买卖合同》记载，案涉房屋总价款为1254736元；上诉人委托诉讼代理人自述案涉房屋为展图公司抵给刘佳东，用于支付展图公司所欠刘佳东的工程款及工人工资，其是从刘佳东处以88万元的价格购买案涉房屋，上诉人提供了一份刘佳东出具的收到林丽霞88万元购房款的收据用以证明其缴纳了全部购房款，但其并未向法庭提供刘佳东与展图公司之间存在债权债务关系的相关证据，亦未提供其占有案涉房屋的证据。 本院认为，一、虽然上诉人林丽霞与展图公司在法院查封前已签订了《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，但该合同中约定的购房款数额为1254736元，上诉人仅向法庭提供了一份刘佳东出具的收到林丽霞88万元购房款的收据，未能提供该款来源的相关证据，不能证明上诉人向刘佳东支付了88万元及缴纳了全部购房款；二、上诉人未向法庭提供刘佳东与展图公司之间存在债权债务关系及展图公司以案涉房屋抵偿所欠刘佳东的工程款、工人工资的相关证据，不能证明上诉人案涉房屋系展图公司抵给刘佳东，用于支付展图公司所欠刘佳东的工程款及工人工资，其从刘佳东处购买案涉房屋的主张；三、香山怡林小区至今未验收合格，不具备入住条件，上诉人亦未提供其占有案涉房屋的证据，不能认定上诉人在法院查封之前已合法占有案涉房屋。综上，根据上诉人林丽霞提供的相关证据，不能认定其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的保护房屋买受人物权期待权的情形，林丽霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16093元，由上诉人林丽霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  蒋振华 审判员  邢春鹤 二〇一九年十一月二十九日 书记员  赵若冰