上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初48974号原告(反诉被告)：上海市恒业律师事务所，住所地上海市静安区。负责人：张慧卿，职务主任。委托诉讼代理人：陈然，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：周佳栋，上海市恒业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海市上海宾馆有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：施建中，职务董事长。委托诉讼代理人：吴辰，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。原告上海市恒业律师事务所(以下简称恒业所)与被告上海市上海宾馆有限公司(以下简称上海宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告上海宾馆提起反诉。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。，本院依法组成合议庭，于2019年7月16日对两案公开、合并开庭进行了审理。原告(反诉被告)恒业所的委托诉讼代理人陈然、周佳栋、被告(反诉原告)上海宾馆的委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒业所向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租赁保证金13万元；2、被告赔偿原告装修损失1，,515,，039.35元。(合同内XXXXXXX.12元+合同外424289.23元)事实和理由：2016年7月，原告恒业所与被告上海宾馆签订《租赁合同书》，约定恒业所承租被告所有的上海市乌鲁木齐北路XXX号上海宾馆主楼二层(以下简称系争房屋)作为办公使用。实际租赁建筑面积约800平方米，按建筑面积520平方米计费，年租金531,440元，年物业安保等服务费227,760元，租赁保证金13万元。为满足被告内部管理要求，在被告负责人多次承诺保证原告无条件续约的情况下，双方订立《租赁合同书》时将租赁期限书写为2016年7月1日至2017年12月31日。由于租赁场地原为浴室，在建立租赁关系后，原告花费巨资实施拆除及装修工作。2017年10月26日，应被告要求，原、被告签订《租赁合同书补充协议》，由于该协议内容严重损害原告权益，故在签署该补充协议的同时，原、被告还另行签署《会议纪要》一份，约定因被告原因导致原告无法续租的，被告应对原告作出补偿，补偿事宜双方另行协商，并明确《租赁合同书补偿协议》与《会议纪要》不一致时，以《会议纪要》为准。2018年5月，被告发函通知原告不再续约。2018年6月6日，原、被告就租赁事宜再次形成《会议纪要》，约定租赁关系终止时间不确定，自2018年6月起(含6月)原告暂停支付租金；若租赁关系终止，被告应当对原告装修予以补偿；若续签租赁合同的，原告希望签订的租赁合同租期不少于2年。2018年11月21日，原告向被告发函请求签订3年期租赁合同或明确租赁关系终止，由被告返还原告租赁保证金、补偿原告装修损失，并免除未收取的租金。2018年11月28日，被告撕毁先前的承诺发函拒绝对原告作出补偿，并要求原告搬离系争房屋。原告认为，原告之所以租赁被告出租场地并花费巨资实施拆除和装修工程，是建立在被告不断保证无条件保障原告续租，且承诺若因被告原因导致租赁关系终止时将对原告作出补偿的基础上，现被告要求原告搬离却拒绝履行对原告进行补偿的承诺，其行为已严重损害原告的合法权益。故原告诉至法院，望判如所请。被告上海宾馆辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告不同意返还原告保证金，因原告尚欠被告租金、使用费、服务费等费用，保证金应当抵扣这些欠费。第二，原告要求被告赔偿装修损失没有依据。根据补充协议第三条、第五条，双方已就租赁关系终止后的补偿赔偿责任有过明确约定，被告不向原告承担任何补偿或赔偿责任。另外，根据相关法律法规，租赁合同届满时，承租人向出租人主张装饰装修费用的，不予支持。本案双方的合同是在租赁期限届满时终止，原告作为理性的民事行为主体，其对租赁期间投入的装修可能存在的风险应当有理性的鉴定，其所谓的装修已在租期届满时使用完毕。且根据法律规定，被告也无任何义务责任承担原告的装修损失。原告所谓的双方通过会议纪要进行的补偿约定也不存在。被告上海宾馆向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付自2018年6月1日起至2018年7月28日的租金82,922元、物业安保等服务费35,568元，合计118,490元；2、判令反诉被告向反诉原告支付自2018年7月29日起至2018年12月15日的房屋占有使用费202,384元(使用费标准参照租金标准计算)、物业安保等服务费86,736元，合计289,120元；3、判令反诉被告向反诉原告支付合同外面积280平方米房屋自2016年7月1日起至2018年12月15日的房屋占有使用费703,428元(使用费标准参照租金标准)、物业安保等服务费301,392元，合计1,004,820元(未计租部分面积暂定280平方米)；4、判令反诉被告向反诉原告支付自2018年12月16日起至2019年1月16日司法鉴定期间的房屋占有使用费138,880元、物业安保等服务费59,520元，合计198,400元(应根据市场价格标准计算，现按原租金标准的两倍主张)；5、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告承租反诉原告系争房屋用于办公，双方于2016年7月20日签订《租赁合同书》，约定租赁期限自2016年7月1日起至2017年12月31日止，每年租金531,440元、物业安保等服务费227,760元，反诉被告应于每月5日前向反诉原告支付当月租金及物业安保等服务费。后双方于2017年12月28日订立《租赁合同补充协议》，约定原《租赁合同书》到期后为不定期租赁，反诉原告可提前2个月通过书面方式向反诉被告提出解除或终止双方的租赁关系且无需承担违约金以及其他任何赔偿损失的责任；该协议还约定，在双方解除租赁关系时，反诉被告自愿放弃以任何形式要求反诉原告进行补偿或赔偿损失的请求。2018年5月28日，反诉原告向反诉被告发出书面通知，告知反诉被告不再续签租赁合同，由反诉原告收回租赁房屋，并要求反诉被告做好交接及费用结算等工作。反诉原告认为，双方的租赁关系已于2018年7月28日解除，但反诉被告至今尚有租金及物业安保等服务费未支付，严重损害了反诉原告的合法权益。此外，在双方租赁合同外反诉被告还使用了约280平方米的房屋面积，应承担相应使用费，第三项诉请就是针对这部分的但反诉被告从未向反诉原告支付该笔费用。现反诉原告要求被告承担该笔使用费，使用费标准参照合同租金标准计算。因反诉被告起诉了本案，反诉原告同意配合司法鉴定工作的开展，但鉴定期间房屋空置，给反诉原告造成了空置损失，故该期间的费用也应由反诉被告承担。故两反诉原告提起反诉，望判如所请。反诉被告恒业所辩称，不同意反诉原告的反诉请求。对第一、二项诉请，反诉原告被告曾答应免除原告反诉被告自2018年6月至实际返还房屋之日的系争房屋租赁费用。对第三项诉请，原告反诉被告实际使用的面积确实不止双方租赁合同书中的520平方米，而是800平方米左右，现对合同外的使用面积为280平方米予以认可，但。这280平方米位置在其原告租赁的520平方米的后面，没有门窗，就是一个小黑屋，与520平方米的场地只有一扇小门连接。一开始原告只租赁了520平方米，装修时将连接的小门也封掉了，但因为小黑屋原来用来是对方堆放杂物，时常发出恶臭，所以被告反诉原告让反诉被告原告对这块场地一并进行清理装修，条件是给恒业所原告无偿使用，作为原告对其清理装修的对价。第四，司法鉴定期间系争房屋并不在已经脱离了恒业所原告控制之下，恒业所原告也没有实际使用。鉴定是法定程序，原告恒业所当时同意若鉴定期间超过两个月的，超过部分的使用费其原告同意支付，被告静安宾馆也表示同意，现在不应出尔反尔。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，上海宾馆(甲方、出租方)与恒业所(乙方、承租方)签订《租赁合同书》。该合同约定，甲方将系争房屋(上海宾馆)二层原频俪缘洗浴中心位置建筑面积520平方米出租给乙方作为办公用房。租赁期为一年零六个月(自2016年7月1日起至2017年12月31日止)，合同生效并由甲方交付场地之日为起租日，自起租日开始计算租金；甲方应于2016年7月1日将房屋交付乙方；如乙方需要装修且获得甲方同意的，甲方同意给予乙方60天(2016年7月1日至2016年8月31日)装修期，起租日从装修期届满的次日即2016年9月1日起算；合同双方中之任何一方欲延长租赁期，应在租赁期满前三个月以书面形式告知对方，经双方同意后续签合同；如双方未能续签合同，乙方应按时退还该房屋。年租金为531,440元，年物业安保等服务费为227,760元,年共计759,200元，折合每日每平方米约4元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金及物业安保等服务费。本合同签署后7个工作日内，乙方应向甲方支付相当于租期两个月租金的履约保证金13万元；甲方有权在乙方违反本合同的情况下，抵扣乙方的保证金以弥补甲方所遭受的一切损失；乙方应按时向甲方交纳应付费用，不得以已交付保证金为由，拒绝(或延期)支付本合同规定之乙方应付款项；本合同终止时，在乙方如约将该房屋按约定要求归还甲方(经甲方验收)时，则甲方应在验收后10日内，经扣除乙方应付而未付的款项后，将剩余的保证金无息退还给乙方。乙方逾期不支付租金及其他费用连续超过10天的，甲方可书面通知乙方解除合同，但应提前一个月给予对方书面通知。该合同落款处，甲方为上海宾馆合同专用章及案外人徐某某签名，乙方为恒业所公章及法定代表人张慧卿签名。上述合同签订后，双方均依约履行。2016年11月17日，上海宾馆向恒业所出具租赁保证金13万元的收据。2017年10月26日，恒业所在上海宾馆拟定的《租赁合同书补充协议》(以下简称《补充协议》)上盖章。该《补充协议》上载明，甲方为上海宾馆，乙方为恒业所，甲方在2017年10月26日通告《2017年租赁合同到期不再续租通知》。现甲方根据上级公司战略转型发展需要的变化，经与乙方友好协商，达成本补充协议条款内容如下：一、甲乙双方于2016年10月26日签订《租赁合同书》(下称：原合同)，约定乙方租赁甲方位于上海市乌鲁木齐北路XXX号上宾楼二楼，建筑面积520平方米的租赁场地。原合同有效期将在2017年12月31日截止。二、双方同意：在原合同到期后，乙方继续租用原合同约定场地和交付年租赁费759,200元(其中场地租金费531,440元，含税5%，物业安保费227,760元，含税6%)。承担原合同约定权利和义务。乙方租赁期限由双方签订本补充协议予以调整。三、双方同意：本补充协议中对乙方租赁期不设定期限。在此租赁期内，甲方可提前2个月通过书面方式向乙方提出解除或终止双方的租赁关系而无需承担违约金以及其他任何赔偿损失责任。四、乙方同意：甲方在提前2个月以书面方式通知的前提下，乙方无条件与甲方终止租赁关系，同时在10个工作日内搬离租赁场地。否则乙方应按原合同约定承担赔偿责任。五、乙方同意：在双方解除租赁关系时，乙方自愿放弃以任何形式要求甲方进行补偿或赔偿损失的请求。同年12月28日，上海宾馆在上述《补充协议》上甲方落款处盖章，徐某某并在此处签字。2018年5月28日，上海宾馆向恒业所发出《通知》，称关于系争房屋租赁合同至2017年12月31日期满，现根据补充协议上的约定不再续约，由其收回该场地，望恒业所根据《租赁合同书》的约定做好相关场地交接、物品清理、费用结算等工作。2018年11月21日，恒业所向上海宾馆发出《公函》。其上载明，2016年7月双方就系争房屋签订《租赁合同书》，当时上海宾馆负责人表示，因上级公司的授权限制，上海宾馆对外出租的房屋仅能签订一年期的租赁合同，因此双方租赁合同有效期至2017年12月31日止，但上海宾馆负责人多次表示，租赁期限届满后上海宾馆将按年与恒业所多次续签。恒业所基于对上海宾馆的信任，在承租系争房屋后花费巨大的资本进行装修装潢。然因上海宾馆上级公司战略调整，在租赁期限即将届满之际，要求不再与恒业所续签固定期限的租赁合同，改为不定期租赁。恒业所在上海宾馆的要求下于2017年10月26日与上海宾馆签订了《补充协议》，同日就双方的商谈结果达成了《会议纪要》，明确之后双方的权利义务及补偿问题的处理方式。2018年5月8日，上海宾馆向恒业所发出《通知》，明确不再将系争房屋出租给恒业所，要求恒业所做好相关场地交接、物品清理、费用结算等工作。2018年6月6日，针对上海宾馆发出的《通知》，双方就租赁关系终止以及补偿协议达成《会议纪要》，主要内容如下：……现针对本次租赁所涉的诸多事项，向上海宾馆提出如下请求：1、若租赁关系不终止，则希望与上海宾馆签订三年期的租赁合同，且租金标准与原《租赁合同书》一致。如上海宾馆提前解除合同的，应承担违约金100万元及装修搬迁补偿100万元。2、若租赁关系终止的，则(1)恒业所将在2018年12月进行搬迁，装修补偿问题交由法院依法判决；(2)根据《会议纪要》的内容，2018年6月起(含6月)至恒业所搬迁之间暂缓支付的租金，上海宾馆不再向恒业所主张；(3)履约保证金13万元上海宾馆应在恒业所搬迁之前返还。2018年11月28日，上海宾馆向恒业所出具《复函》，称恒业所承租系争房屋用于办公，根据双方租赁合同约定，租赁期限自2016年7月1日至2017年12月31日止，后经双方于2017年12月28日订立《补充协议》，约定原租赁合同到期后为不定期租赁，上海宾馆可提前2个月通过书面方式向恒业所提出解除或终止双方的租赁关系且无需承担违约金及其他任何赔偿损失责任，《补充协议》还约定，在双方解除租赁关系时，恒业所自愿放弃以任何形式要求上海宾馆进行补偿或赔偿损失的请求。上海宾馆已于2018年5月28日发出书面通知，告知不再续签租赁合同，收回系争房屋，要求做好交接及费用结算等相关工作，但恒业所至今仍未搬离系争房屋。上海宾馆始终以积极的态度处理双方的租赁关系，也感谢恒业所以合法理性的方式解决问题，但上海宾馆坚决不同意恒业所提出的免于支付自2018年6月(含6月)起至恒业所搬离期间的租金之请求。现再次函告恒业所，于收到本函后10日内搬离系争房屋并结清欠付费用，逾期上海宾馆将通过诉讼途径解决。后因协商未成，恒业所诉至本院，上海宾馆提起反诉。2018年12月15日，双方就系争房屋完成交接手续。另查明审理中，上海市高级人民法院委托司法中介机构函【沪高法(2018)委工审第1081号】委托上海正弘建设工程顾问有限公司(以下简称正弘公司)对于上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号上海宾馆主楼二层系争房屋的装修价值进行司法鉴定(并由恒业所垫付鉴定费525,00元)。2019年1月16日，正弘公司至系争房屋进行现场实测。同年4月9日，正弘公司出具《司法鉴定意见书》，其鉴定意见结果为：1、该合同约定范围租赁用房装修工程造价为1,090,750.12元，其中装饰造价为484,364.89元、安装造价为524,682.17元、原租赁场地拆除造价为81,703.06元。2、合同外用房装修工程造价为424,289.23元，其中装饰造价为236,808.87元、安装造价为151,315.74元、原租赁场地拆除造价为36,164.62元。审理中，关于装修补偿问题，恒业所向本院提供落款时间为“2017年10月26日”、由徐某某和张慧卿分别作为“上宾代表”和“恒业所代表”签名的《会议纪要》(以下简称2017年《会议纪要》)一份。该《会议纪要》载明：会议时间：2017年10月26日上午11点15分，会议地点：上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号上海宾馆2楼恒业所贵宾室，与会人员：恒业所张慧卿主任、施扬合伙人，上宾胡含荣副总经理、史狄驻店经理、徐某某总监。上海宾馆与恒业所曾于2016年就系争房屋签订《租赁合同书》。上宾负责人当时表示，基于上级公司的授权，上宾对外出租的房屋仅能与承租方签订为期一年的租赁合同，故上宾与恒业所之间的租赁合同有效期至2017年12月31日止，但上宾负责人曾多次表示，合同期满后能够按年与恒业所再多次续签。系争房屋原为浴场，且为毛坯状态，存有大量杂物及废品，清理存在巨大难度，不仅要铲除大量的存留垃圾，还要改变原有的不适宜办公的建筑风格，光清理费用就高达15万元，恒业所承租后又斥资百万进行精装修，花费了大量的人力、物力及财力。现上宾因其上级公司战略调整，不再与恒业所签订固定期限的租赁合同，而是改为不定期租赁。同时，上宾要求恒业所签订《租赁合同书补充协议》，鉴于该补充协议为上宾的上级公司所单方拟定的格式合同，恒业所无法进行修改，且该补充协议中双方的权利义务完全不对等，恒业所明显处于不利位置。为妥善解决各项问题，双方负责人就租赁期满后双方的权利义务进行磋商，达成本会议纪要。一、因上宾的上级公司战略转型发展，欲对上宾楼进行改造，改造方案尚未披露。上宾确认，在其得知改造方案后，将第一时间告知恒业所，双方信息将经常进行沟通。二、若最终的改造方案为整体资产转让、整体商业业态调整等重大根本性变更，完全改变了原来的房屋用途及经营模式，导致恒业所事实无法再承租系争房屋的，恒业所对此也表示理解，并愿意配合上宾搬离系争房屋，双方就补偿问题另行协商。三、若最终的改造方案仅为房屋改造及整修，不影响恒业所继续承租的，上宾愿意就系争房屋继续与恒业所履行租赁关系。在改造期间上宾将妥善处理各项问题，尽可能满足恒业所的办公需求，届时，双方就改造所涉的补偿问题另行协商。四、双方确认，本《会议纪要》与《租赁合同书补充协议》不一致之处，以本《会议纪要》为准。此外，恒业所还向法庭提供另一份《会议纪要》(以下简称2018年《会议纪要》)，其上载明，会议时间2018年6月6日下午4点至5点，会议地点为上海宾馆二楼恒业所会议室，参会人员为上海宾馆驻店经理史总、副总经理胡总、办公室主任杭伟、恒业所张慧卿、施扬。因上海宾馆将于今年进行改造，与恒业所的租赁关系将要终止，双方就租赁关系终止以及补偿事宜进行会谈磋商，现达成如下合意：1、鉴于租赁关系终止时间还不确定，因此自2018年6月起(含六月)恒业所暂停支付租金，若租赁关系继续的，恒业所应补交租金并按同期银行存款利率承担利息；2、若租赁关系终止，则上海宾馆应对恒业所进行装修补偿，根据恒业所自行初步鉴定，装修(包括空调系统、消防系统)投入在300万元左右(不含家具)，可按一年进行折旧，双方同意届时可以请第三方评估机构进行评估。3、鉴于租赁关系终止时间不确定给予恒业所日常经营带来负面影响，恒业所希望上海宾馆在三个月内确定是否搬迁。上海宾馆表示争取早日确定并告知恒业所。4、如届时租赁关系不终止，恒业所继续租赁此场地，则恒业所希望签订两年以上的租赁合同以确保租赁关系的稳定。如任何一方提前解除合同的，应承担违约金100万元，装修搬迁补偿100万元。双方均不表示异议。5、恒业所表示已经在找寻其他租赁场地，如确定场地后需指定租赁定金的，恒业所会提前七日告知上海宾馆，如届时租赁关系不终止，则此定金应由上海宾馆予以承担。但该份《会议纪要》落款处，双方均无签章。后2019年8月7日当庭询问中，审理中，证人徐某某到庭对双方《租赁合同书》、《补充协议》及2017年《会议纪要》的签署情况进行陈述。其述称，其自2009年上海宾馆成立发展部后担任该部门总监，负责管理宾馆物业的租赁项目，系争房屋的租赁事宜系其操作，《租赁合同书》、《补充协议》和2017年《会议纪要》都是其签名的。恒业所租赁部位大约500多平方米，考虑到该层有老鼠且垃圾堆积，恒业所需要重新装修，最终协商下来是按照单价4元每平方来租的，还有一块面积不算租金，给恒业所免费使用，但若日后可以租赁给他人，恒业所要无偿将该面积返还给上海宾馆。根据双方合同中的租期约定，若要续签合同，需在合同到期前两三个月准备，但因上海宾馆公司战略发展规划调整，不允许和租户再签订新的合同，故经过公司内部协商后拟定了《补充协议》。其将《补充协议》交给恒业所，一开始恒业所张主任不愿签字，其就主动去恒业所找张主任谈(《会议纪要》上记载的三个代表都到场了)，恒业所草拟了一份《会议纪要》，其阅看并将不合适的内容删除后，在上面签了名，恒业所再将盖好章的《补充协议》交给了其。其认为这样的会议纪要与合同是不同的，不需要向上级报告，因为只是反映当时的谈话内容，基本上还是以合同为准。关于装修补偿一节，当时企业转型方案还没有最终确定，一般来说不会逼迫恒业所迅速搬离，双方可以慢慢谈，如果让恒业所租满三年，那也可以了，如果协商补偿，也会有外部出资，不需要上海宾馆自行出资。像恒业所这样的情况上海宾馆没有遇到过，有可能会以减免租金的方式补偿，但也需要报公司决定，双方可以在搬离的时候协商。对此，恒业所称，2017年《会议纪要》与《补充协议》形成于同一日，徐某某是双方《租赁合同书》及《补充协议》上上海宾馆的签约代表，其有理由相信徐某某代表上海宾馆做出了意思表示。恒业所是律师事务所，上海宾馆是国有集团旗下的酒店，双方身份都具有特殊性，恒业所不可能伪造事实，上海宾馆也不应否认2017年《会议纪要》的真实性及双方约定的存在。上海宾馆则表示，其对两份会议纪要的真实性均不予认可，对其形成过程也完全不知情，双方从未就两份会议纪要内容进行协商，其也从未授权徐某某签署2017年《会议纪要》，该《会议纪要》对其无任何约束力。且该《会议纪要》上仅有徐某某一人签名而无公司印章，明显不符合上海宾馆乃至商事主体签署文件的一般原则。即使该会议纪要存在，其中记载的“双方就补偿问题另行协商”的意思也并非双方已就补偿问题达成明确意向，在此情形下，应严格按双方共同签署且就补偿问题已有明确约定的《补充协议》执行，故上海宾馆无需对恒业所进行任何赔偿或补偿。至于2018年《会议纪要》，该会议纪要是恒业所单方制作的，其上无上海宾馆的任何签章确认，对其三性均不认可。此外，关于装修补偿的金额，上海宾馆表示，《司法鉴定意见书》的结论依据不足，因为该结论显示的是预算造价，无法客观反映出装修的实际价值，而恒业所并未提供任何票据；鉴定结论显示的也不是残值，若计算残值应根据租赁期限进行折旧，现双方租赁期限已届满，不存在所谓残值，也没有必要对残值进行鉴定。对此恒业所则表示，对鉴定结论无异议，本案司法鉴定的方式是现场勘验，更具客观真实性。关于280平方米面积的使用费问题。上海宾馆表示，280平方米面积的房屋在出租给原告之前，系由上海宾馆出租给案外人上海频俪缘沐浴有限公司对外经营；其从未同意将该面积房屋免费提供给恒业所使用，亦从未免除该面积房屋在恒业所实际占有使用期间(2016年7月1日至2019年1月16日)的使用费；原告实际占有使用该面积房屋，与上海宾馆构成事实租赁关系，根据公平原则，理应承担使用费。双方在磋商过程中上海宾馆就此反复向恒业所提出主张，只是没有书面证据。对此，恒业所则表示，恒业所对系争房屋进行装修期间始终处于上海宾馆的监管之下，如果上海宾馆不同意恒业所装修并无偿使用该面积，恒业所不可能顺利装修，且恒业所实际使用系争房屋办公的两年多期间，上海宾馆从未提出过280平方米的费用问题，2018年5月28日的《通知》上也只提到520平方米进行结算，再次印证当时280平方米是无偿提供给恒业所使用的。关于司法鉴定期间的房屋使用费问题。上海宾馆称，虽然双方在2018年12月15日办理了交接手续，但因恒业所坚持司法鉴定，故该房屋在2018年12月16日至2019年1月16日期间仍保留原状，上海宾馆无法使用该房屋，因此恒业所应承担该期间段的使用费。对此，恒业所则表示，司法鉴定期间只要求保留现场，上海宾馆并非无法使用系争房屋，其未再使用系争房屋，不应承担使用费。审理中，对上海宾馆主张的2018年6月1日至2018年12月15日期间的租金和使用费金额，恒业所表示认可。对上海宾馆反诉请求中涉及日租金标准的，双方均认可以年租金标准/365天/520平方米为准。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实和当事人陈述，双方租赁合同应于2017年12月31日到期，到期后，恒业所继续使用系争房屋并向上海宾馆支付租金，双方形成不定期租赁合同关系。现上海宾馆于2018年5月28日书面通知恒业所要求收回房屋，并主张双方合同于2018年7月28日解除，尚属合理，予以确认。合同解除后，恒业所应及时支付欠付的租金、返还房屋并支付返还房屋之前的房屋占用使用费、物业安保等服务费，上海宾馆应返还租赁保证金。恒业所认为上海宾馆已承诺免除其2018年6月(含6月)至实际搬离期间的租金，但上海宾馆对此予以否定，恒业所对该节未能进一步提供充分证据予以证明，本院对此不予采纳。审理中双方当事人均确认，双方已于2018年12月15日完成交接，故上海宾馆主张此前的房屋占用使用费和物业安保服务等费用由恒业所承担，并无不当，计费标准参照原合同标准，尚属合理，予以支持。至于上海宾馆主张以租赁保证金抵扣恒业所欠费，此系款项之间的结算问题，可在本案履行过程中解决。关于上海宾馆主张的合同外280平方米面积的房屋使用费一节，上海宾馆主张其一直向恒业所主张该笔费用，恒业所则主张该部分面积系双方约定由其免费使用。对此本院认为，从在案证据及当事人陈述来看，该部位紧邻系争房屋，且在恒业所进行拆旧、装修之前亦属浴场的一部分，结合恒业所在对系争房屋进行拆旧、装修的过程中对该部位一并进行了施工的事实、上海宾馆在双方租赁期内亦从未主张过该部分使用费的事实，以及证人到庭对双方签订《租赁合同书》时对该部位由恒业所附条件无偿使用的相关陈述，本院认为恒业所主张的事实更具有高度盖然性，予以确认，对上海宾馆的相关诉讼请求，不予支持。关于恒业所主张的装修补偿一节，本院认为，其一，根据2017年《会议纪要》的内容，结合审理中证人就《租赁合同书》、《补充协议》及2017年《会议纪要》签署过程的陈述来看，该份《会议纪要》的形成系发生在双方就上海宾馆要求恒业所签署《补充协议》、双方就解除不定期租赁关系及搬离事宜进行协商谈判的过程中，即徐某某在签署该份由恒业所拟定的《会议纪要》之后，才换取了恒业所签署由上海宾馆拟定的《补充协议》，亦即恒业所系在取得该份《会议纪要》之后，才同意在《补充协议》上盖章。而徐某某系当时代表上海宾馆负责系争房屋租赁事宜的经办人员，从其代表公司参与将系争房屋出租给恒业所、由其出面与恒业所协商签署《补充协议》等一系列过程来看，本院认为，恒业所认为其有理由相信徐某某可以代表上海宾馆的主张，尚属合理。其二，从2017年《会议纪要》中载明的双方签订《租赁合同书》的协商过程，以及审理中当事人和证人的相关陈述来看，本院有理由相信，双方在签署《租赁合同书》时确曾达成口头约定，将在合同到期后进行续约，恒业所基于对此约定的信赖而对系争房屋投入了较多拆旧、装修成本。之后，因上海宾馆对系争房屋的商业规划有所调整需收回系争房屋、不再与恒业所续约，双方之间于同一日形成《补充协议》和2017年《会议纪要》，其中《会议纪要》记载对装修补偿问题“另行协商”。基于以上双方就租期和装修补偿等问题的磋商过程，本院认为，上海宾馆现主张双方之间既然只有“另行协商”的约定而无关于如何补偿的具体约定，则仍应以《补充协议》为准，即无需进行补偿，该主张有违诚信原则，本院难以采纳。其三，关于补偿金额。首先，既然恒业所无需承担合同外280平方米部位的使用费，其主张该部位的装修补偿则有违公平原则，不予支持。其次，恒业所主张其与上海宾馆曾约定可多次续约，但双方对具体续约期限确无明确约定。再次，从恒业所提供的2018年《会议纪要》来看，恒业所在就搬迁补偿事宜与上海宾馆进行协商时，其提出的方案仅装修金额一节已远高于司法鉴定机构所做出的鉴定结论。故本院认为，虽上海宾馆拒绝补偿有悖诚信原则，但恒业所对双方未能就补偿问题达成一致亦应负有一定责任。综合考虑以上因素，结合双方合同履行情况、证人对《租赁合同书》签署过程中其曾向公司申请3年租期的陈述，本院现根据公平原则，参考司法鉴定机构对系争房屋拆旧和装修造价做出的鉴定结论，酌情确定上海宾馆需向恒业所支付补偿款38万元。此外，关于上海宾馆主张的自2018年12月16日起至2019年1月16日司法鉴定期间的房屋使用费，鉴于恒业所已于2019年1月15日将房屋交还给上海宾馆，故并不存在所谓“使用费”问题；但为配合鉴定，上海宾馆在客观上确实无法对房屋进行正常使用，因此上海宾馆主张的“使用费”实为该期间段的房屋空置损失。对此本院认为，司法鉴定系恒业所为确定其装修损失的具体金额而提出，而关于装修补偿双方曾约定“另行协商”，因协商未成，最终涉讼。基于对上述装修补偿问题的分析，本院现酌情认定双方对该段房屋空置损失的发生应各承担一半责任，即恒业所需向上海宾馆支付33,280元。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告上海市上海宾馆有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告上海市恒业律师事务所租赁保证金13万元；二、被告上海市上海宾馆有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告上海市恒业律师事务所补偿款38万元；三、反诉被告上海市恒业律师事务所应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告上海市上海宾馆有限公司自2018年6月1日起至2018年7月28日的租金82,922元、物业安保等服务费35,568元，合计118,490元；四、判令反诉被告上海市恒业律师事务所应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告上海市上海宾馆有限公司自2018年7月29日起至2018年12月15日的房屋占用使用费202,384元、物业安保等服务费86,736元，合计289,120元；五、反诉被告上海市恒业律师事务所应于本判决生效之日起三日内支付反诉原告上海市上海宾馆有限公司自2018年12月16日起至2019年1月16日司法鉴定期间的房屋空置损失33,280元；六、驳回反诉原告上海市上海宾馆有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,840元(原告上海市恒业律师事务所已预缴)，由原告上海市恒业律师事务所承担17,860.49元，被告上海市上海宾馆有限公司承担5,979.51元；反诉案件受理费9,648.74元(反诉原告上海市上海宾馆有限公司已预缴)，由反诉原告上海市上海宾馆有限公司承担7,007.84元，反诉被告上海市恒业律师事务所承担2,640.90元；司法鉴定费53,500元(原告上海市恒业律师事务所已预缴),由双方各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴 双人民陪审员 慎 颖人民陪审员 单国珍二〇一九年十一月二十二日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。