福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初3273号 原告：廖燕锋，男，1982年1月5日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：周少玲，女，1982年3月22日出生，汉族，住福建省尤溪县，系廖燕锋妻子。 原告：周少玲，女，1982年3月22日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：福建朝晖房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇民主路11号201室，统一社会信用代码：91350426079756272R。 法定代表人：梁维坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱兰钰，女，福建朝晖房地产开发有限公司员工。 原告廖燕锋、周少玲与被告福建朝晖房地产开发有限公司（以下简称“朝晖公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖燕锋的委托诉讼代理人周少玲、原告周少玲到庭参加诉讼，被告朝晖公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖燕锋、周少玲向本院提出诉讼请求：1.判令朝晖公司支付逾期交房违约金按房款总价日万分之三计算，从2016年12月31日的第二日起至实际交房之日2017年5月30日止共150天，为27,935元；2.判令朝晖公司支付逾期交付产权证违约金按房款总价日万分之三计算，从2017年12月31日的第二日起至实际交付产权证之日止，暂算至2018年8月22日止共232天，为43,207元；3.判令朝晖公司赔偿未铺设燃气管道费用5,000元；4.判令朝晖公司赔偿未安装门禁费用1,200元；5.判令朝晖公司赔偿未安装中空玻璃费用2,000元；6.本案的诉讼费用由朝晖公司负担。庭审中，廖燕锋、周少玲只要朝晖公司支付逾期交房违约金20,00元、逾期办证违约金20,00元，合计4,000元,放弃其他诉讼请求。事实和理由：2014年4月，廖燕锋、周少玲与朝晖公司签订《商品房买卖合同》一份。廖燕锋、周少玲按合同条约定支付了购房款620,799元。合同约定：朝晖公司应于2016年12月31日前交房，交房后360日内交付房屋不动产权证。但朝晖公司于2017年5月31日才将房屋交给廖燕锋、周少玲，房屋不动产权证于2018年8月22日才交付。在合同履行过程中，因该楼盘的许多楼板发生裂缝，且未安装门禁系统、监控、燃气管道等，在未经验收合格不具备交房条件的情况下，朝晖公司欲向业主交房，后在广大业主不断交涉下，朝晖公司出具一份《关于东滨花园交房的承诺》，承诺要及时对门禁、监控、路灯、燃气管道、楼板裂缝等进行整改施工，达到验收合格具备交房条件再交房。该承诺书有县建设局作为监督单位盖章，因朝晖公司的承诺是在包括廖燕锋、周少玲在内的业主发出要约后作出的，这一要约和承诺即是订立合同，相当于订立了一个补充合同，因此具有合同效力，朝晖公司应予履行，但朝晖公司未履行，构成违约。朝晖公司为减轻自己的违约责任，对同一个楼盘制作不同版本的合同。直到交房时，廖燕锋、周少玲才知道合同在朝晖公司的违约责任与其他合同存在很大差异。廖燕锋、周少玲要求朝晖公司承担一样的违约责任，即逾期交房，应按日向廖燕锋、周少玲支付已付款万分之三的违约金；逾期交付房屋不动产权证，应按日向廖燕锋、周少玲支付已付款万分之一的违约金。朝晖公司的行为已经违约，为此，廖燕锋、周少玲提起诉讼。 朝晖公司辩称，廖燕锋、周少玲要求朝晖公司支付逾期交房、逾期办理产权证及未安装天燃气管道、门禁、中空玻璃等赔偿请求不能成立。主要理由：一、1.根据《商品房买卖合同》附件六，补充协议第四条第3，因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成影响，双方同意如遇下列情形之一，交房期限据实顺延。造成朝晖公司延期交房的原因有：因天气延误69天；因变压器位置塌方、电网并电延误5天；供电公司停电延误5天；因政府限价房未能及时分配，故朝晖公司逾期交房并非主观造成，同时朝晖公司于2016年12月25日已取得五方验收合格同意交付。因户数过多，无法一次性完成交房，朝晖公司于2017年1月22日通知买受人前来交房，买受人因个人原因实际交房时间为2017年9月4日。2.根据《商品房买卖合同》第十八条约定，专项维修资金应于2016年12月31日前缴交指定主管账户，附件六补充协议第四条第4点第3小点，买受人未付清全额购房款或专项维修资金之前出卖人有权拒绝交房而不构成违约，廖燕锋、周少玲在朝晖公司催促下才交，交完当天朝晖公司立刻给廖燕锋、周少玲办理交房手续，逾期交房为买受自身责任，不构成逾期。廖燕锋、周少玲逾期交房赔偿诉讼请求不能成立。二、1.根据《商品房买卖合同》附件六，合同补充协议第七条第2点约定，双方同意出卖人办理房屋权属初始登记，最长时间为自商品房使用之日起360日内，因廖燕锋、周少玲及部分业主提出过分要求，导致交房之间顺延到2017年5月31日以后，朝晖公司从2017年5月31日开始交房，前后因户数过多按每天交房办理手续5-10户计算，需要35-70天才能完成，同时朝晖公司以最快速度于2018年5月28日完成全体的初始登记在360天内，不构成违约。2.产权证委托朝晖公司代办需要多部门配合，本县2017年-2019年间政府体制改革，办证大厅搬迁及买受人不能及时到位，导致办证时间延长。廖燕锋、周少玲要求交付产权证违约金诉讼请求不能成立。三、1.根据《商品房买卖合同》第八条，商品房交付条件第2点，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报等设施达到设计要求条件；本栋楼施工图未设计管道燃气。玻璃施工图设计为住宅普通玻璃，商业为中空玻璃。楼道门禁施工图未设计，安装会影响消防疏散要求。附件六，合同补充协议第十二条第四行，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。廖燕锋、周少玲的诉求不能成立。2.廖燕锋、周少玲要求2017年4月11日关于东滨花园交房承诺，作为补充合同。廖燕锋、周少玲及部分业主2017年4月8日-2017年4月11日期间聚众在建设局闹事，提出合同外要求，是被迫性的，与《商品房买卖合同》无关，不能当作合同使用。为此朝晖公司增加监控77,000元、路灯35,000元、三个出入口门禁36,000元，合计148,000元。现因天然气主管道目前未达到小区，无法进行施工。廖燕锋、周少玲要求赔偿未安装燃气管道、门禁、中空玻璃的诉讼请求不能成立。四、根据《商品房买卖合同》争议及冲突事项，附件六，合同补充协议第十四条已明确，本协议与合同一并生效，若其与合同条款发生冲突的以本协议补充协议的约定为准。综上，廖燕锋、周少玲要求朝晖公司支付逾期交房、天燃气、门禁、中空玻璃、产权证逾期办理等赔偿请求不能成立，请求法院查明事实，驳回廖燕锋、周少玲的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2015年5月16日，廖燕锋、周少玲与朝晖公司签订编号为201501057的《商品房买卖合同》，主要约定：（一）买受人廖燕锋、周少玲购买由朝晖公司投资建设的位于尤溪县，房屋建筑面积为96.53平方米，单价每平米6431.15元，总价620799元。（二）出卖人应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。若逾期交房，买受人同意《商品房买卖合同》继续履行，出卖人一次性支付买受人2000元违约金。合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成的影响，双方同意，如遇下列情形之一，交房期限据实顺延：（1）经有权部门认定影响施工停止或进展缓慢的气象原因，包括：日降雨量累计超过50ｍｍ或8级以上风力或6级以上地震；一周内非出卖人原因停水停电累计超过8小时……。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的交付条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在买受人未付清全额购房款（含按揭贷款未经由按揭银行实际付至出卖人账户）或在买受人未按规定付清专项维修资金之前，出卖人有权拒绝交房，而不构成违约。（三）出卖人应及时为买受人办理房屋权属初始登记，买受人同意出卖人办理房屋权属初始登记为自商品房使用之日起360日内，如因出卖人原因不能按时办理房屋权属证书，买受人不退房，出卖人一次性支付买受人2000元违约金等。 《商品房买卖合同》签订后，廖燕锋、周少玲向朝晖公司交付购房款620,799元。2016年12月25日，尤溪县城关镇埔头工业路31号东滨花园工程地基与基础工程、主体工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、给排水及采暖工程、建筑电气工程、智能工程、通风与空调工程、电梯工程经验收合格，验收机构作出“本工程已按合同约定内容按图纸设计施工完成；单位工程质量评定合格，内业资料齐全，同意验收，交付使用”的竣工验收结论。2017年4月11日，朝晖公司作出《关于东滨花园交房的承诺》的书面承诺，主要内容为：一、承诺2017年5月31日前验收合格并开始交房。二、门禁、监控、路灯等配套设施在2017年5月15日前完成。三、由开发企业联系燃气管道公司及时进场施工，2017年5月31日达到验收条件……六、停止当前一切交房活动手续，企业保证具备合同约定条件后交房。2017年4月20日，朝晖公司向尤溪县公安消防大队申报了东滨花园工程的竣工验收消防备案，尤溪县公安消防大队依法核发备案凭证。2017年9月4日，朝晖公司与廖燕锋、周少玲办理交房手续。2018年5月29日，朝晖公司对尤溪县城关镇埔头村工业路31号4幢（项目名称：东滨花园4号楼）办理了开发项目首次登记（总确权）。当前，东滨花园4号楼住户仍未能使用管道燃气。 另查明，东滨花园项目施工期间，日降雨量大于50mm的天数为17天，一周内停电累计超过8小时的天数为3天。 本院认为，廖燕锋、周少玲与朝晖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，朝晖公司开发的东滨花园项目的管道燃气等设施应达到设计要求条件，东滨花园小区尚不具备交房条件，廖燕锋、周少玲有权拒绝交房。朝晖公司未能在《商品房买卖合同》及补充协议约定的期限内向廖燕锋、周少玲交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房，朝晖公司应承担逾期交房的违约责任。廖燕锋、周少玲付清购房款后，朝晖公司应在2016年12月31日前将验收合格并具备入住条件的房屋交付廖燕锋、周少玲。根据合同补充协议，对日降雨量累计超过50mm以及一周内非因朝晖公司的原因停电累计超过8小时可据实顺延交房期限进行了约定，东滨花园项目施工期间日降雨量累计超过50mm的天数计17天，一周内停电累计超过8小时的天数计3天，故朝晖公司交付讼争房屋的时间应由2016年12月31日顺延20天即至2017年1月20日。廖燕锋、周少玲于2017年9月4日与朝晖公司办理交房手续，据此，朝晖公司逾期交房时间共计230天。根据《商品房买卖合同》约定，若逾期交房，买受人同意《商品房买卖合同》继续履行，出卖人一次性支付买受人2,000元违约金。故朝晖公司应向廖燕锋、周少玲支付逾期交房违约金2,000元。合同约定买受人应在办理交房手续前缴纳专项维修资金，但是讼争房屋符合交房条件并通知买受人交房是朝晖公司的合同义务，亦是买受人缴纳专项维修资金的前提，在讼争房屋符合合同约定的交付条件之前，朝晖公司以廖燕锋、周少玲未缴纳专项维修资金为由抗辩其有权拒绝交房无需承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予采纳。关于朝晖公司提出的其他未记录的台风大雨天气，春季放假暂停施工以及变压器位置塌方、并线、停电等原因延误的工期应予以顺延的抗辩主张，因双方在合同中未约定上述事由可以顺延交房期限，故对该抗辩主张不予采纳。 关于逾期办证违约金的问题。朝晖公司作为出卖人，应该依照合同约定按时办理商品房所有权初始登记。本案中，《商品房买卖合同》补充协议约定买受人同意出卖人办理房屋权属初始登记为自商品房使用之日起360日内，案涉房屋于2017年9月4日交付使用，朝晖公司应于2018年8月30日前办理房屋权属初始登记。朝晖公司于2018年5月29日对尤溪县城关镇埔头村工业路31号4幢（项目名称：东滨花园4号楼）办理了开发项目首次登记（总确权），不存在逾期办理房屋权属初始登记，故廖燕锋、周少玲主张支付逾期办证违约金2,000元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。 综上所述，廖燕锋、周少玲提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建朝晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付廖燕锋、周少玲逾期交房违约金2,000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回廖燕锋、周少玲的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由廖燕锋、周少玲负担12.5元，福建朝晖房地产开发有限公司负担12.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李德林 二〇一九年十一月二十八日 法官助理曾玉水 书记员吴鑫 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-