安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初4110号原告（反诉被告）：沈伏，男，1990年2月出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。原告沈伏与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序审理，在案件审理过程中，德城公司提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告沈伏的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人任清华、袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈伏向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司立即支付逾期办证违约金5193.14元；2、依法判令德城公司立即返还沈伏缴纳的契税、维修基金、办证费合计20772.28元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月19日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：沈伏与德城公司系商品房买卖合同关系。沈伏于2014年8月11日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，沈伏购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场9幢房屋，购房金额为519314元，并已经按照合同约定履行了付款义务。2014年11月18日将房屋交付给沈伏使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为沈伏办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了沈伏的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了沈伏的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。德城公司辩称，德城公司未能及时办理产权登记手续不是德城公司本身的原因造成的，而是由于相关政策原因导致，属于不可抗力因素，沈伏要求德城公司支付逾期办证违约金不应得到支持。近期德城公司将能办理房屋总产权证并办理分户产权证，要求返还契税、维修基金等费用无事实和法律依据，请求驳回沈伏的诉讼请求。德城公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令沈伏支付逾期付款违约金3272元（519314元×0.03%×21天=3272元）；2、诉讼费等费用由沈伏承担。事实与理由：2014年8月11日，沈伏与德城公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，沈伏存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。合同约定德城公司将新天地广场9幢房屋出售给沈伏，涉案房屋总价款为519314元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”根据该约定，沈伏应当在25日内办妥按揭贷款，但直至2014年9月26日，沈伏才将贷款手续办妥，实际违约21日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金3272元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务，请求法院支持其反诉请求。沈伏针对德城公司的反诉辩称，德城公司的反诉请求超过法律规定的诉讼时效，且德城公司主张的违约金数额过高，逾期付款非购房者的原因所致，请求驳回德城公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，沈伏与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场9幢X室出售给沈伏，房屋总价519314元，采用按揭方式付款，2014年8月11日前支付全部房款的30%，即159314元，剩余房款360000元于2014年8月19日前申请办理商业贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条第（2）款约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……。”合同签订当日，沈伏首付159314元，2014年9月26日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款。2014年11月18日房屋交付给沈伏，同日沈伏向德城公司缴纳了契税、维修基金等费用共计20772.28元，德城公司至今未按合同约定期限协助沈伏办理涉案房屋权属登记，沈伏遂诉至本院。因沈伏未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向本院提起反诉，请求判令沈伏支付逾期支付购房款的违约金。另查，沈伏于2018年4月27日从德城公司领取了400元逾期办证违约金。以上事实，有沈伏、德城公司提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房款发票、收据、《申请》以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，沈伏与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，沈伏交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对沈伏要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5193.14元（519314元×1%），沈伏已领取了400元应予扣除，德城公司还应支付4793.14元，对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。关于沈伏请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向沈伏收取契税、维修基金等费用20772.28元，属于双方自愿行为。但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，沈伏请求返还上述费用并无不当，本院予以支持，沈伏未提供维修基金等收据，对该部分诉求不予支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月19日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，沈伏请求支付资金占用利息有理，应予支持，超出部分不予支持。关于德城公司请求沈伏支付逾期付款违约金的问题。沈伏于2014年9月26日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，沈伏抗辩有理，应予采信，对该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈伏逾期办理房屋所有权证书违约金4793.14元，返还契税、维修基金等费用20772.28元及利息（自2016年11月19日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告沈伏的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费449元，因本案适用简易程序审理，减半收取224.5元，由被告安徽省德城投资发展有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告安徽省德城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  朱晓瑜二〇一九年十一月二十八日法官助理王宇婷书记员杨慧翠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。