广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2491号原告：广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行，住所地广东省肇庆市高要区金利镇新中心城区（高要区金盛大酒店东侧副楼首层至四楼），统一社会信用代码91441283794678904N。负责人：梁锐文，该行行长。委托代理人：龙金明、黄颂贤，该行员工。被告：杜均雄，男，1979年12月13日出生，汉族，住肇庆市高要区，被告：肇庆市高要区金南房地产开发有限公司，住所地肇庆市高要区金利镇城北路，统一社会信用代码91441283675179133A。法定代表人：陈达超，该公司经理。委托代理人：彭杰，该公司员工。原告广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行（下简称高要农商行金利支行）诉被告杜均雄、肇庆市高要区金南房地产开发有限公司（下简称金南房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告高要农商行金利支行的委托代理人黄颂贤，以及被告金南房地产公司的委任代理人彭杰均到庭参加诉讼；被告杜均雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。高要农商行金利支行向本院提出诉讼请求：⒈解除高要农商行金利支行与杜均雄之间签订的《个人购房按揭贷款合同》；⒉杜均雄偿付结欠高要农商行金利支行按揭贷款本金70084.46元及计至2019年7月19日止的利息1217.31元（以后利息按本行《个人购房按揭贷款合同》有关规定另计，直至贷款本息还清之日止）；⒊高要农商行金利支行对杜均雄位于高××市××大道东南侧××南××房屋的拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；⒋金南房地产公司对杜均雄上述借款本息承担连带清偿责任；⒌本案涉及的一切诉讼费用及实现债权等费用均由杜均雄、金南房地产公司承担。事实与理由：杜均雄购买高××市××大道东南侧××南××房时，向本行申请按揭贷款420000元，并提供身份证、户口簿、未婚证、个人收入证明、《广东省商品房买卖合同》等资料原件及抵押物复印件。经申报审批同意后，本行与杜均雄于2014年11月12日签订《个人购房按揭贷款合同》，约定采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共60期；本行依约于同年12月25日向杜均雄发放了按揭贷款420000元，双方并签订了《广东高要农村商业银行股份有限公司个人购房按揭贷款借据》及办理了抵押预告登记手续，约定借款期限截止2019年12月22日并按年利率6%计息，每月20日为还款日。同时，金南房地产公司与本行签订《楼宇按揭合作协议书》，约定：该公司是个人住房贷款业主的保证人，保证方式为连带责任保证，保证期限从贷款发放之日起到抵押房产竣工交付使用，办妥正式《房地产权证》，并将《房地产他项权证》移交本行保管，且借款人已偿还贷款本金达5%以上（含）后，该公司的担保责任免除；如果个人住房贷款业主在保证期限内不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，保证人即承担全部连带责任，本行有权向该公司直接追偿或从该公司的任何账户直接扣收，直至还清借款人结欠本行的款项。但是，杜均雄在获得上述借款后，未按约偿还到期借款本息；截止2019年7月19日，结欠借款70084.45元、利息1217.31元，金南房地产公司至今未依约办妥《房地产权证》《房地产他项权证》。本行派员多次向杜均雄、金南房地产公司催收未果，故起诉。杜均雄未作答辩。金南房地产公司辩称：一、高要农商行金利支行对涉案房屋的拍卖或变卖所得价款不享有优先受偿权。理由是：涉案房屋仅办理了抵押预告登记，但至今未办理不动产权证和抵押登记手续，依物权法第二十条规定，该行不因办理了抵押预告登记而取得抵押权，无权要求享有优先受偿权。二、该行没有证据证实其实现债权而支出的费用，且该费用依法应由本公司承担。综上，请求驳回该行对本公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人尚存争议的部分，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年12月1日，金南房地产公司与高要农商行金利支行签订了一份《楼宇按揭合作协议书》，约定的主要条款包括：金南房地产公司是个人住房贷款业主的保证人，保证方式为连带责任保证，保证期限从贷款发放之日起到抵押房产竣工交付使用，办妥正式《房地产权证》，并将《房地产他项权证》移交高要农商行金利支行保管，且借款人已偿还贷款本金达5%以上（含）后，该公司的担保责任免除；如果个人住房贷款业主在保证期限内不按合同规定如数支付贷款本息及其他相关费用，保证人即承担全部连带责任，该行有权向该公司直接追偿或从该公司的任何账户直接扣收，直至还清借款人结欠本行的款项。2014年3月24日，杜均雄向金南房地产公司支付首期购房款187011元后，于同日与该公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定杜均雄以首付187011元、余款42万元办理银行按揭的方式，购买该公司建设开发的预售商品房—坐落于高××市××大道东南侧××南××房，房屋交付期限为同年12月31日前。同年7月1日，就上述余下购房款42万元，杜均雄向高要农商行金利支行提供其居民身份证、未婚证、个人存折复印件，金南房地产公司向高要农商行金利支行出具《供楼意向书》及上述《广东省商品房买卖合同》、杜均雄支付上述首期购房款的《发票联》《现金缴款单》等按揭借款手续材料；由杜均雄在落款“申请人”栏签名捺印，金南房地产公司在落款“借款保证人”栏盖章，填写并向向高要农商行金利支行递交了一份《个人购房借款申请书》。高要农商行金利支行经审批同意后，杜均雄同为借款人、抵押人，金南房地产公司作为保证人，于同年11月12日与该行签订了一份《个人购房按揭贷款合同》（含附件《抵押物清单》），约定以下主要条款：杜均雄向该行借款42万元用于购买上述房屋，借款期限60个月、每月为一期并自贷款人将借款划入本合同约定的账户之日起算，借款借据等凭证为本合同的组成部分；借款年利率为6.40%并实行一年一定；还款方法为等额本息还款法，每月的20日为还款日；借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项的即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期、要求借款立即归还借款本息及相关费用并行使担保权利；杜均雄用上述房地产作为上述借款的抵押担保；金南房地产公司为以上借款提供连带责任保证担保，保证期间为本合同生效之日起至本合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止；保证及抵押担保范围均为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。上述合同签订后，高要农商行金利支行与杜均雄于2014年12月17日，就上述房地产到不动产管理部门办理了抵押权预告登记手续（房地产预告登记证明：粤房地预登高字第D-17666/0000023532号）。同年12月25日，高要农商行金利支行依约向杜均雄发放了贷款42万元，并由杜均雄在落款“借款方”栏签名捺印，金南房地产公司在落款“担保方”栏盖章，签订了一份《广东高要农村商业银行股份有限公司个人购房按揭贷款借据》；该借据记载的借款期限自同年12月25日起至2019年12月22日止，年利率为6%，还款方式为等额本息还款，共分60期。杜均雄在获取上述借款并用于支付余下购房款后，至2018年10月31日前均能依约向高要农商行金利支行偿付到期借款本息，但之后则未能偿付到期借款本息并拖欠至今；截止2019年7月19日，结欠借款70084.46元、利息1217.31元。高要农商行金利支行以其向杜均雄多次催收尚欠借款本息但未果，金南房地产公司亦未依约履行保证义务为由，遂诉至本院。此外，本院根据高要农商行金利支行的申请，依法于2019年9月6日作出（2019）粤1204民初2491号民事裁定书并交付执行，查封了杜均雄名下的位于肇庆市××区××大道东南侧××南××房[产权证号：00021924]，查封期限至2022年10月10日止。高要农商行金利支行为此预交了财产保全费733元。本院认为：本案系金融借款合同纠纷。杜均雄经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其放弃抗辩及举证质证等诉讼权利并对高要农商行金利支行的诉求及证据没有异议，且不影响本院在查明事实基础上依法缺席审判。杜均雄与高要农商行金利支行之间签订的《个人购房按揭贷款合同》《广东高要农村商业银行股份有限公司个人购房按揭贷款借据》没有违反法律规定，上述合同自双方签名、捺印时成立并发生法律效力，受法律保护，各方当事人在行使合同权利的同时均应自觉履行合同约定的义务。但是，杜均雄自2018年11月起未能依约偿付到期借款本息给高要农商行金利支行，其行为显属违约。现高要农商行金利支行要求解除上述借款合同及杜均雄清偿尚欠借款本金70084.46元、利息1217.31元（暂计至2019年7月19日，以后利息依合同约定及中国人民银行规定另计至还清借款之日止）的诉请，符合双方上述合同约定及《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，理据充分，本院予以支持。关于抵押责任问题：杜均雄作为抵押人，以其所有的坐落于肇庆市××区××大道东南侧××南××房[产权证号00021924]的房地产作为本案借款的抵押担保，与抵押权人高要农商行金利支行签订《个人购房按揭贷款合同》《广东高要农村商业银行股份有限公司个人购房按揭贷款借据》。抵押双方已就上述房地产办理了抵押权预告登记手续，该抵押担保合同合法有效，且本院（2019）粤1204民初2491号民事裁定书交付执行的回执证实上述房地产已办理产权登记手续[产权证号：00021924]。因此，根据上述合同约定、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条、第四十九条的规定，对高要农商行金利支行要求在本案债务范围内对上述抵押物享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。对金南房地产公司认为高要农商行金利支行对涉案房屋的拍卖或变卖所得价款不享有优先受偿权的抗辩意见，属于对物权法第二十条规定的错误理解，且理据不足，本院不予采纳。关于保证责任问题：金南房地产公司自愿在上述《个人购房按揭贷款合同》《广东高要农村商业银行股份有限公司个人购房按揭贷款借据》落款处“保证人”栏盖章，约定为案涉借款提供连带责任保证，其应当履行保证义务而没有，故依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八的规定，该公司应对上述抵押担保以外的本案债务承担连带清偿责任。同时，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，该公司在承担还款义务后，有权向杜均雄追偿。对该公司认为应驳回对其的诉请的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于高要农商行金利支行要求本案涉及的一切诉讼费用及实现债权等费用均由杜均雄、金南房地产公司承担的诉请，除本案受理费、财产保全费该行确已支出之外，没有证据证实该行另有支出为实现债权等其他费用，故对该行该项诉请相应超出部分，本案予以驳回。对于当事人没有提出的主张及其他问题，本案不予审查和处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条、第四十九条的规定，判决如下：一、原告广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行与被告杜均雄于2014年11月12日签订的《个人购房按揭贷款合同》、于同年12月25日签订的《广东高要农村商业银行股份有限公司个人购房按揭贷款借据》，在本判决发生法律效力之日予以解除；二、被告杜均雄在本判决发生法律效力之日起十日内，其实欠原告广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行的本金70084.46元及利息1217.31元（暂计至2019年7月19日，以后利息依《个人购房按揭贷款合同》《广东高要农村商业银行股份有限公司个人购房按揭贷款借据》的约定及中国人民银行规定另计至还清借款之日止）清偿给原告广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行；三、原告广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行有权对处置（折价、变卖或拍卖）被告杜均雄所有、坐落于肇庆市高要区金利镇金龙大道东南侧金南豪庭B5座2103房[产权证号：00021924，房地产抵押权预告登记证明：粤房地预登高字第D-17666/0000023532号]的房地产的所得价款优先受偿；四、被告肇庆市高要区金南房地产开发有限公司对第三项判决以外被告杜均雄尚欠的本案债务承担连带清偿责任；该公司承担连带责任后，有权向被告杜均雄追偿；五、驳回原告广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1583元，财产保全费733元，合计2316元（原告广东高要农村商业银行股份有限公司金利支行已预交），由被告杜均雄、肇庆市高要区金南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赵凡宜人民陪审员  黄巧英人民陪审员  徐玉桂二〇一九年十一月二十九日法官助理冼润茜书记员黄绮妮