辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0522民初2797号原告：桓仁精诚物业管理有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇天后街4组5栋3单元2-2号。法定代表人：姜春波，系该物业公司经理。委托诉讼代理人：周立君，系该公司职员。被告：王谯喆，女，2011年5月18日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系儿童，住桓仁满族自治县。法定代理人：王立苹（系王谯喆母亲）,女，1980年6月4日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，无业，住桓仁满族自治县。原告桓仁精诚物业管理有限公司与被告王谯喆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告桓仁精诚物业管理有限公司委托诉讼代理人周立君，被告王谯喆的法定代理人王立苹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桓仁精诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告交纳自2016年12月1日起至2018年11月30日止期间共24个月的物业费1875.84元，并承担每日千分之五的滞纳金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系桓仁县汇景华苑小区物业管理有限公司，2016年12月1日起至今为止，该小区的物业管理均由原告独自担任。原告为小区物业管理投入巨额资金，但仍有部分业主拒不交纳物业费，该小区自入住以来，一直都是按照每平米每月8毛钱物业费标准收取。一年来，诸多觉悟较高的业主都是按照每平米每月8毛钱及时交纳物业费。但是被告以各种理由进行塘塞，拒不交纳自2016年12月1日起至2018年11月30日止期间共24个月的物业费1875.84元。而这些理由都是在物业公司经营管理范围之外的责任。所以现诉至法院，请求法院支持我的诉求。被告王谯喆辩称，我不同意交2016年至2017年的物业费，2018年的物业费我要看是否达到标准，如果达到标准我就同意交2018年的物业费。比如小区的草坪绿化、环境卫生、保安巡逻等，如果这些标准都可以达到，我才能交费。小区的卫生脏乱差，垃圾经常成堆没有人清理，楼道灰尘蜘蛛网特别多，地下室堆积各种垃圾还有煤气罐，停车棚也全部是垃圾，小区的监控系统全部瘫痪，也没有人维修。小区不封闭，闲杂人等都可随意进出，没有门卫也没有保安巡逻，小区门岗杂乱无章没有人执勤。小区内路灯常年漆黑一片，没有人修理，2017年一点都不亮。门道感应锁和灯损坏，没有人修理，楼道热网箱里面都是垃圾还有烟头，有安全隐患容易着火，小区杂草丛生，绿化特别不好，树死了都没有人管，物业办公地点多次转移，我们都不知道在哪，物业名头也多次更换，到底哪个物业管我也不知道。前几天给我们9号楼、4号楼、14号楼停水，我们也不知道什么原因。我们有1200元押金（装修押金1000元、有限电视押金200元）,都没有给我们解决，也不知道谁给我们。经审理查明，原告桓仁精诚物业有限公司系汇景华苑一、二期物业服务公司，汇景华苑一、二期由桓仁盛汇置业发展有限公司开发建设。2014年5月，桓仁盛汇置业发展有限公司选聘原告桓仁精诚物业有限公司为该小区的前期物业服务企业。因该小区至今没有成立业主委员会，桓仁精诚物业有限公司未与该小区业主签订物业服务合同，没有订立收费标准，从2014年5月至今原告桓仁精诚物业公司按0.8元/月/㎡标准收取物业费。2016年12月1日至2017年12月31日期间桓仁精诚物业有限公司经理姜春波与周立君、桓仁为民物业公司经理孟凡泽协商合伙经营汇景华苑小区物业管理，物业公司仍然为原告桓仁精诚物业管理有限公司。孟凡泽以桓仁为民物业公司名义开展物业管理事宜，收费按0.8元/月/㎡标准收取物业费，并以为民物业公司名义出具发票。2018年1月1日，孟凡泽退出合伙股份，不再参与汇景华苑物业管理业务。该小区的物业公司一直是原告桓仁精诚物业管理有限公司。被告王谯喆现住桓仁满族自治县，房屋面积85.7平米，从2016年12月1日起被告王谯喆未交纳过物业服务费。现原告桓仁精诚物业有限公司诉至本院，要求被告王谯喆。另查明，2018年10月17日，城建局、街道办事处、汇景华苑业主代表、开发商代表、物业公司于城建局四楼召开协商会，会议一致认为：汇景花苑0.8元/月/㎡的物业费收取标准与物业服务质量不相符，共同建议业主主动交纳物业费下降为0.5元/月/㎡，如不主动交纳物业费被起诉到法院，物业费仍按原标准0.8元/月/㎡执行。上述事实，有原告桓仁精诚物业有限公司陈述，关于汇景华苑业主上访情况汇报”一份、关于汇景华苑物业费收取标准的说明一份，物业公司承包合同一份，合伙协议两份，散伙协议书一份等证实材料，经当庭质证及本院审查具有证明效力，本院予以确认。本院认为，(一）2014年5月，桓仁盛汇置业发展有限公司选聘原告桓仁精诚物业有限公司为该小区的前期物业服务企业，虽然该小区至今未成立业主委员会，也未签订物业服务合同，但事实上属于订立前期物业服务合同。在业主委员会未与原告桓仁精诚物业有限公司签订物业服务合同时，该前期物业服务合同对新入住小区的业主具有法律效力；(二）现原告桓仁精诚物业有限公司提供了相应的物业服务，被告王谯喆应按时交纳物业服务费。被告王谯喆未能及时交纳物业费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告桓仁精诚物业有限公司在为被告王谯喆等业主服务期间服务质量有瑕疵，原告应主动改正完善，如原告不主动改正完善服务质量被告可另案诉讼，要求原告履行物业服务合同或赔偿损失；(三）被告王谯喆，现住恒仁满族自治县，房屋面积97.7平米，从2016年12月1日起至原告桓仁精诚物业管理有限公司起诉时即2018年11月30日止共拖欠24个月的物业费1875.84元；(四）对于原告桓仁精诚物业管理有限公司要求王谯喆承担滞纳金的请求，因双方没有约定，本院不予支持。（五）对于被告代理人提出交纳1200元房屋装修押金问题，因其押金是交给开发商，应找开发商解决，如开发商不予解决，可另案诉讼；（六）本案被告王谯喆系限制行为能力人，其民事责任应由其母亲王谯喆承担。依照国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告王谯喆于本判决生效后立即给付原告桓仁精诚物业有限公司物业服务费1875.84元，王谯喆的法定代理人王立苹对上述物业费承担给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁精诚物业有限公司预交）,由被告王谯喆负担，由被告王谯喆的法定代理人王谯喆负责给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  宋德福代理审判员  杜景升人民陪审员  杜鸿致二〇一九年十一月二十七日书 记 员  马晓彦附：本判决适用的法律条款。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。