广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初31957号原告：何伟森，男，X年X月X日出生，汉族，身份证住址：广州市。原告：何永顺，男，X年X月X日出生，汉族，身份证住址：广州市。两原告共同委托诉讼代理人：盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。被告：广州兴胜房地产有限公司，住所地广州市沙面南街50号夜明珠酒店四楼。负责人：官有仁。被告：广州禾城房地产有限公司，住所地：广州市文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。第三人:海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。第三人：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。第三人：戴洪穗，男，X年X月X日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告何伟森、何永顺诉被告广州兴胜房地产有限公司（以下简称兴胜公司）、广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司），第三人海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、戴洪穗房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人盛雅琴、被告禾城公司的委托代理人周冬云、丰盛昌公司委托诉讼代理人邓定永、华鑫公司委托诉讼代理人郭法到庭参加诉讼。被告兴胜公司、第三人戴洪穗经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：要求被告协助原告办理广州市越秀区××202号的房屋权属过户至原告何伟森名下。事实和理由：原告何永顺原租住广州市文德北路116号二横巷7号房屋，1985年7月26日，原告何永顺与中国康华实业公司南方图书公司签订《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》，约定由中国康华实业公司南方图书公司征用原告原所租住的房屋，安排回迁至广州市长塘街9-65号六楼。协议签订后，原告何永顺户迁出上述房屋。1998年1月12日，两原告与广东省长城建设总公司文德北拆迁办公室签订《补充协议》，约定：甲乙双方于1985年7月28日签订房屋拆迁安置协议，甲方安置乙方回迁广州市文德北路仁康里B幢第二层第3202单元，产权属甲方自有的，建筑面积50平方米。现乙方愿意以每平方米3000元及6500元结算付给甲方163195元等。1998年12月7日，由承接该地段开发建设的被告兴胜公司向原告出具购房发票。1998年7月20日，被告兴胜公司向原告发出收楼须知。房屋现门牌号为××202房，但一直未能办理产权登记手续。原告经了解，该小区回迁楼建设义务于1996年落实由被告兴胜公司承担，1998年原市国土局发文，将回迁楼地块转给被告兴胜公司，后因其无法维持运作，自2003年起，涉案房屋所在的拆迁地块由被告禾城公司接管，为已回迁的被拆迁人办理产权证以由其负责。两原告是父子关系，原告何永顺的妻子潘金凤于1997年7月已经去世，原告何永顺共生育两个儿子何伟森和何伟泉，何伟泉于1988年因意外去世。原告何永顺明确不对涉案房屋的产权提出任何主张，同意将涉案房屋所有权转移过户到原告何伟森名下。两原告认为，根据上述补充协议的约定，两被告虽然被吊销营业执照，但其民事主体资格并未丧失，两被告仍具有一定的承担民事责任的能力，应当为原告办理产权过户手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告禾城公司辩称：我方不同意原告的诉请。1.我方认为原告与被告二签署的补充协议是虚假的，提供的缴付房款的发票与被告一出具的其他发票使用的印章不一致，不能视为双方存在就拆迁房屋进行买卖的事实；2.根据合同相对性原则，即使原告主张的合同关系成立，本案应当承担责任的为两被告，原告要求我方承担办证责任没有法律依据。被告兴胜公司无作答辩。第三人华鑫公司述称：一、涉案房屋禾城公司已转让给海南公司，海南公司又转让给华鑫公司，华鑫公司依法享有涉案房屋的处分权，涉案房屋已出卖给戴洪穗。二、原告提供的证据，无法证明其为涉案房屋的产权人，涉案房屋产权地址、产权面积均与补充协议约定内容不符。三、由于涉案项目背景复杂，项目多次流转，拆迁安置工作也有多个主体参与，禾城公司至今未完成涉案房屋的不动产登记，原告提供的材料无法证明禾城公司应当承接涉案补充协议的合同义务。综上，请求予以驳回。第三人海南丰盛食品有限公司述称：与第三人华鑫公司陈述的意见一致。第三人戴洪穗无述称。经审理查明：1985年7月26日，原告何永顺与中国康华实业公司南方图书公司签订《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》，约定：何永顺户原居116号二横巷7号房，安排人数：5，房屋性质：公有，定居地址为X街X号X楼，居住面积25㎡，厨房、厕所使用面积另作计算，等。上述协议签订后，何永顺户迁出上述房屋。1998年1月12日，两原告（乙方）与兴胜公司、广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于1985年7月28日签订房屋拆迁安置协议，甲方安置乙方回迁广州市X路X里X幢第二层第X单元，产权属甲方自有的，建筑面积50平方米的房屋（包括分摊楼梯、走廊面积）。现乙方要求购买该套间产权，甲方同意；乙方愿意以每平方米3000及6500元结算付给甲方163195元；上述款项必须于1998年1月16日一次性付清给甲方80000元正，余款在甲方交楼前付清；乙方购买产权面积，待甲方办妥房地产证，再分割给乙方，所需交易费用，按房管局有关规定各自承担；乙方应回迁安置25平方米居积（建积46.23平方米），现回迁的套间实际居积27.2826平方米（建积50平方米），比应安置多了3.77平方米建积，该面积乙方愿意以6500元/㎡购买产权，其余有使用权的46.23㎡建积按3000元/㎡购买产权，合计应付给甲方163195元，签定协议5天内乙方付给甲方8万元正后本协议生效，余款在甲方支付房屋前一次性付清。该补充协议甲方落款处盖有兴胜公司的印章，受委托单位处盖有广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室的印章。1998年7月20日，兴胜公司向原告发出《收楼须知》。1998年12月7日，兴盛公司开具发票，载明何伟森、翟晓兰购买X路回迁楼X幢第二层第3202单元的购房款163195元。此后，何伟森户回迁入住涉案房屋。另查明：广东省福利南方图书公司的前身是中国南方图书公司。该公司于1987年经批准挂靠中国康华实业有限公司领导，改名为中国康华实业公司南方图书公司。1988年中国康华发展总公司发文:中国康华实业公司南方图书公司与中国康华实业有限公司脱钩。此后，原广东省工商行政局于1992年7月21日核准中国康华实业公司南方图书公司重新登记注册，并更名为广东省福利南方图书公司（以下简称南方公司）。广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）因与禾城公司、兴胜公司、南方公司侵权责任纠纷一案，向本院提起（2013）穗越法民三初字第6号民事诉讼，要求判令禾城公司对兴胜公司、南方公司在（2002）穗中法民二初字第121号民事判决书判决项下的债务即拆迁工程款19332763.67元及利息28792070.26元（以欠付工程款为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的双倍标准，支付从2002年9月4日起至2014年2月20日止）和案件受理费106674元承担连带清偿责任。案经审理后查明：位于广州市文德北路大塘街地段的地块原分别由广州市城市建设开发总公司（以下简称市城建总公司）和南方公司使用[（84）城地批字第521号及（85）城地字1041号规划许可证]……1992年8月28日，长城公司与南方公司签订了《承包文德北路工程拆迁合同书》，双方约定：位于广州市文德北路78-142号地段面积共20107平方米，有拆迁居民992户，共3920人，南方公司在1990年11月30日前已经搬迁了683户，计2793人；现由长城公司垫资承包该地段992户、3920人（以实际人数为准）的拆迁工作，拆迁内容包括动迁、临迁、拆迁、回迁安置及拆迁地上物、实现三通一平，不留任何手尾，南方公司对长城公司工作的全过程参与管理，实现监督；长城公司负责对该地段的居民、工厂、商店、仓库、个体户等建设物进行动迁、临迁及回迁安置等工作，还应负责回迁区的回迁房建筑工作，包括对该地区的居民动迁、拆迁、安置在内等。合同签订后，长城公司遂进场施工，并内设广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室（以下简称文德北拆迁办），专门负责上述地块的拆迁安置工作……1995年4月5日，南方公司与澳门辉煌国际地产有限公司（以下简称辉煌公司）经广州市人民政府批准[外经贸穗合作证字（1995）47号]，由南方公司提供土地使用权，辉煌公司出资，共同成立了中外合作经营企业兴胜公司，经营文德北路大塘小区南片地段的开发、建造、销售及出租管理商品楼宇。1995年6月兴胜公司取得了工商营业执照。1997年6月18日，长城公司与兴胜公司签订了《文德北路大塘小区回迁安置补充协议》，约定由长城公司负责大塘小区被拆迁户的回迁安置工程，兴胜公司提供回迁房46000平方米给长城公司承办安置大塘小区回迁户，所有安置对象及协议面积须由兴胜公司先行确认，此外合同还约定工程内容、工期、付款方法及有关工程费用等。1998年7月23日，广州市建设委员会向南方公司发出《关于转移文德北路大塘小区回迁楼用地红线问题的复函》[穗建开函（1998）460号]。该复函认为同意将回迁楼用地转到兴胜公司名下，有关具体转移用地手续问题，按有关规定、程序到市规划、国土、房管部门办理相关手续。次月25日，广州市规划局向兴胜公司发出《关于用地更名问题的复函》[穗规地复字（1998）1188号]，该函同意根据市建委上述文件，将穗城规东片地字（1994）第399号《建设用地规划许可证》中的用地单位从南方公司转由兴胜公司负责开发建设，兴胜公司应保证按照市建委上述文件的要求进行回迁安置及补偿。1998年10月26日，广州市国土局向兴胜公司发出《关于土地使用权问题的复函》[穗国土建用函（1998）288号]。该函同意将原（1994）建用通字1224号文核准给南方公司使用的文德北路大塘街地段9土地改由兴胜公司使用，用于建设回迁安置房，接通知后应抓紧办理征地拆迁、土地有偿使用等相关手续。2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院（以下简称韶关中院）致函禾城公司，内容为：根据广州市政府要求和权利人广东发展行的意见，为尽快安置位于广州市东山区X路X街文德商业综合大楼地块回迁户，稳定回迁户情绪，使其不再到政府上访。本院同意该地块回迁楼手尾工作回迁户安置由你公司先出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付（总额不超过粤衡评报字[2001]第F371、372评估报告中确定回迁安置尚需费用2030万元）。2003年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局致函禾城公司出具关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函称：根据韶关中院来函及协助执行通知书关于你公司“办理位于广州市东山区文德北路大塘小区回迁户登记、安置工作”的要求协助你司，请你司尽快与被拆迁人签订回迁变更协议，并到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。2004年4月13日，广州市城市房屋拆迁管理办公室致函禾城公司同意文德路大塘小区回迁楼地块拆迁结案，函件称同时禾城公司必须做好以下工作：（一）按照承诺在今年内完善公房产权补偿有关手续；（二）尽快妥善处理好41户未回迁入住拆迁安置问题（三）尽快为已回迁的被拆迁人办理产权证；（四）日后若发生的有关用地纠纷，拆迁补偿等遗留问题，禾城公司须负责妥善处理。2004年6月10日，韶关中院向广州市国土资源和房管局发函称：“本院在执行广东发展银行韶关分行诉兴胜公司、禾城公司借款合同纠纷案。因原负责该地块回迁安置工作的兴胜公司已名存实亡，其法定代表人也被逮捕，无法完成回迁安置工作。为顺利拍卖位于广州市东山区文德北路755、758号两幅土地和安置该地块的回迁户，本院于二OO一年十一月二十日指定禾城公司负责该地块的后续回迁安置工作，并将有关函件送达贵局，请贵局协助办理有关事宜。现禾城公司已完成回迁结案工作[穗房拆函（2004）168号]，但因该地块用地不是禾城公司，至今无法办理回迁户产权登记，使回迁工作遇到障碍。为了使该地块回迁户顺利办理房产确权手续，请贵局将该回迁楼直接确权给禾城公司，由该公司尽快完成该地块回迁户的产权登记手续和相关的安置工作，防止群众在此上访。”同日，韶关中院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）韶中法执字第11-2号《协助执行通知书》，内容为：“广东发展银行韶关分行诉兴胜公司、禾城公司借款合同纠纷案。本院于二OO四年一月十二日作出的（1998）韶中法执字第71号、（2001）韶中法执字第51号、（2002）韶中法执字第11号民事裁定书已经发生法律效力，请协助办理：将位于广州市东山区X路X号两幅土地回迁安置楼确权给予禾城公司。以尽快完成该地块回迁户房产确权手续。”本院于2014年10月30日作出判决：驳回长城公司的诉讼请求。长城公司对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2015年11月16日以(2015)穗中法民五终字第64号民事判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。再查明:2018年1月16日，禾城公司（甲方）与第三人丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区X路X里X号至X号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助等。2018年5月21日，第三人丰盛昌公司（甲方）与华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区XX里X号至X号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，分别按每平方米27000元或32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区X路X里的下列房屋（包含本案所涉房屋在内）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月27日，第三人丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区X路X里的下列房屋（包含本案所涉房屋在内），现登记在第三人禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年8月17日，第三人戴洪穗（乙方、买方）与丰盛昌公司、华鑫公司（甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路××202房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积51.5306平方米，通过诉讼或仲裁方式办理产权证；等。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会向禾城公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为：禾城公司于2018年1月16日与丰盛昌公司签约，转让广州市越秀区X路X里X号至X号共166套房屋，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第19条的规定，该机关依据该条规定责令禾城公司立即停止违法行为。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向华鑫公司及丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为华鑫公司及丰盛昌公司销售广州市越秀区X路X里X号至X号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令被告华鑫公司及丰盛昌公司立即停止违法行为。庭审中，两原告共同表示：何永顺共有2个子女，一个是何伟森，一个是何伟泉，何伟泉已经于1986年去世，当时去世时是14岁，其也没有子女；翟晓兰是何伟森的妻子；两原告使用的涉案房屋，现地址为广州市越秀区××202号。对此两原告提交了户籍档案查询摘抄记录及户口簿、地址说明、管理费收据、电费发票等材料。本院认为：原告与中国康华实业公司南方图书公司签订的上述《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》、及与广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室签订的上述《补充协议》均出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。根据现已查明的事实，中国康华实业公司南方图书公司为广东省福利南方图书公司的前身，被告禾城公司作为接手涉案地块的开发建设方，故上述《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》应由南方公司继续履行。广东长城建设集团有限公司向南方公司承包了涉案地块的拆迁工作，广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室作为其内设机构，专门负责涉案房屋所在地块居民的动迁、拆迁、安置工作，故上述《补充协议》的法律后果应由南方公司承担。被告兴胜公司作为涉案地块曾经的用地单位，其将涉案房屋交给原告回迁后，至今未为其办理房屋的不动产权证，已构成违约。因目前涉案地块的回迁户的产权登记手续和相关的安置工作由被告禾城公司负责完成，故被告兴胜公司、禾城公司应向两原告履行上述合同的义务。关于禾城公司转让涉案房屋给第三人的情况，房管部门已认定禾城公司及第三人华鑫公司及丰盛昌公司转让、销售房屋为违法行为，且原告属于合法回迁户，早已入住使用涉案房屋，故原告的权利应优先保障。现两原告要求将涉案房屋办理至原告何伟森名下，是两原告对自身权利的处分，本院予以照准。故两原告现要求被告办理涉案房屋的不动产权转移登记手续的诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州兴胜房地产有限公司、广州禾城房地产有限公司应为原告何伟森办理将广州市越秀区仁康里26号202房的不动产权登记至原告何伟森名下的手续。本案诉讼费11820元（含受理费8800元、保全费3020元），由被告广州兴胜房地产有限公司、广州禾城房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  黎满华人民陪审员  陈玉枝二〇一九年十一月八日书 记 员  戚志滨黄金铭