广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7548号原告：广州市荔湾区学校教育服务公司（以下简称教育服务公司），住所地：广州市荔湾区黄沙大道140号二楼203室。法定代表人：**，职务：经理。委托诉讼代理人：黄勇、陈诗琪，广东君厚律师事务所律师、实习人员。被告：广州市荔湾区向阳花艺术幼儿园（以下简称向阳花幼儿园），住所地：广州市坑口金道花苑金通街11号。法定代表人：高玉，职务：校长。被告：高玉，女，1957年10月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：邓雅丽、张衍明,广东安国律师事务所律师、实习人员。原告广州市荔湾区学校教育服务公司诉被告广州市荔湾区向阳花艺术幼儿园、高玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄勇、陈诗琪，被告广州市荔湾区向阳花艺术幼儿园及高玉的委托代理人邓雅丽、张衍明，被告高玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告教育服务公司诉称：2002年6月25日，被告高玉与芳村区教育局签署《承办芳村金道花苑小区幼儿园协议》（以下简称“《协议》”）。《协议》约定：芳村区教育局提供位于芳村区金道花苑小区配套幼儿园的全部园舍于2002年7月1日前交给高玉作办幼儿园之用；使用期限为十五年（从2002年9月1日至2017年9月1日止）。《协议》期满时，除园舍属于芳村区教育局的财产外，高玉投入的一切设施设备及其他财产归高玉所有，由高玉处理，或折价给芳村区教育局。2002年7月1日，芳村区金道花苑小区配套幼儿园正式开园，2006年6月28日，广州市荔湾区向阳花幼儿园（以下简称“向阳花幼儿园”）获得民办非企业单位登记证书，2009年6月4日，广州市荔湾区雁星校园后勤服务部（以下简称“雁星后勤服务部”）与向阳花幼儿园签订《补充协议》（一），约定由雁星后勤服务部接受荔湾区教育局的委托，对向阳花幼儿园进行租赁管理。2014年12月26日，本案原告广州市荔湾区学校教育服务公司、雁星后勤服务部、向阳花幼儿园三方签订《补充协议》（二），约定《补充协议》（一）中确定的雁星后勤服务部的权利、义务全部转为本案原告享有和承担，向阳花幼儿园继续按《协议》和《补充协议》（一）约定的内容对本案原告履行相关义务。2017年9月1日，《协议》到期，经公开招标，第三方北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司取得荔湾区金通街11号幼儿园的承办权。被告向阳花幼儿园参与竞标但未中标，依据《协议》、《补充协议》约定，被告向阳花幼儿园应于协议到期后立即向原告归还园舍，但截至本案起诉之时，被告仍拒绝搬离。原告认为：原告合法享有案涉幼儿园地块的承租权，被告作为承租人，于合同到期后拒绝搬离的行为属于无权占有不动产，原告有权要求其返还原物。同时，被告拒绝搬离的行为同样违反了《合同法》的相关规定，被告应就其违约行为给原告造成的损失进行赔偿。被告的行为已严重违反合同约定，侵害原告的合法权益，为保障自身合法权益，现起诉请求判令：一、两被告返还荔湾区金通街11号幼儿园物业；二、两被告向原告支付案涉场地自2017年1月至8月的国有资产占用费31291.78元，每年按照合同第四条第九款确定的标准即按照被告收取的2017年保教费的10%收取，即每月3911.47元；三、两被告赔偿原告损失，包括原告因本案支出的律师费30000元，以及从2017年9月1日起至归还日止的案涉场地占用费（占用费的标准是每月1.8万元）。被告向阳花幼儿园、高玉辩称：我方同意第一项诉讼请求，但原告不愿意按现状接收园区，责任不在我方。对于第二项诉讼请求，被告被评为规范园和普惠园，按政策每年有财政补贴，补贴用于幼儿园的租金等开支，故2017年1月至8月的国有资产占用费理应由荔湾区教育局负责。另原告与被告约定国有资产占用费按保育费总额10%收取，但幼儿园已经在2017年9月之后停搬办，不存在收取保育费的事实，故我方不同意第二项诉讼请求。我方不同意第三项诉讼请求，因为合同约定期满后我方可将设备折价给原告，幼儿园很多设备都是定制的，搬到别处用处不大，我方要求原告折价给原告，但双方对价格一直谈不拢，所以幼儿园一直没有把投入的设备搬走，因此，我方不存在占用园区的事实。原告所主张的场地占用费的标准依据的是红黄蓝公司中标时所确定的中标价，价格过高，且原告与红黄蓝公司之间并未形成新的租赁事实。原告诉请中的律师费是没有法律依据的，我方不同意支付。经审理查明：1994年6月4日，广州市地下铁道总公司与原广州市芳村区教育局签订协议约定无偿将广州市坑口金道花园金通街11号房屋（即金道花苑小区幼儿园园舍）交给原芳村区人民政府交付给原××区教育局作为小区配套幼儿园使用。该协议经原芳村区人民政府及主管区长监签。2002年6月25日,原××区教育局（甲方）与高玉（乙方）签订《承办芳村金道花苑小区幼儿园协议》，协议约定：甲方提供位于芳村区金道花苑小区配套幼儿园的全部园舍于二〇〇二年七月一日前交付给乙方作办幼儿园之用；乙方使用该园址承办幼儿园，使用期限为十五年（从二〇〇二年九月一日至二〇一七年九月一日止），期满后，在同等条件下优先给乙方续约；乙方依时向甲方缴纳国有资产占用费，前三年按保教费收入的3%缴交，第四、五年按5%缴交，第六年开始以后均按10%缴交。（第五条第2点）本协议届满时，除园区属于甲方的财产外，乙方投入的一切设备及其他财产归乙方使用。由乙方处理，或折价给甲方。之后，被告高玉在上址开办了广州市荔湾区向阳花艺术幼儿园。2009年6月4日，广州市荔湾区雁星校园后勤服务部（甲方）与向阳花幼儿园（乙方）签署《补充协议》，约定：原××区教育局与乙方在2002年6月25日就芳村坑口金道花园金通街11号幼儿园物业签订《承办芳村金道花苑小区幼儿园协议》。根据荔湾区教育局的委托，从2009年1月份开始，由局直属企业（甲方）对该物业进行租赁管理；……其余条款不变，按原合同执行。荔湾区教育局从2015年1月1日起委托区属企业即原告负责涉案幼儿园物业的管理和租赁业务。2014年12月26日，原告（甲方）、广州市荔湾区雁星校园后勤服务部（乙方）及被告向阳花幼儿园（丙方）三方签订《补充协议》，约定：乙方与丙方签订的位于荔湾区××口金道花园××号幼儿园物业的租赁合同，因企业改革的需要，现变由甲方继续与丙方合作，丙方对此给予认可，不作异议；原租赁合同和补充协议（乙丙方）所确定乙方的权利、义务，全部转由甲方享有和承担。丙方继续按原租赁合同及补充协议（乙丙方）约定的内容对甲方履行相关义务。等等。向阳花幼儿园开办期间，向原告支付场地占用费至2016年12月，从2017年1月起至使用期限届满即2017年8月31日前的费用尚未支付。原告根据被告提供的2017年度纳税申报表所列总收入金额312917.75元确定2017年1月至8月的应交费用为31291.78元。2017年8月，向阳花幼儿园对广州市荔湾区金通街11号幼儿园承办权进行了投标，投标报价为每月32689元，但没有中标。第一中标候选人为案外人北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司，投标报价为每月18000元。另查：高玉已另案起诉教育服务公司、荔湾区教育局要求赔偿涉案幼儿园装修及设施设备的损失120万元及确认享有优先承租经营权，案号为（2018）粤0103民初540号。该540号案件作出一审判决后，高玉不服上诉，该案件被发回重审。重审案号为（2018）粤0103民初6448号。在发回重审案件中，高玉撤回了确认享有优先承租权的诉讼请求，要求教育服务公司、教育局赔偿原告装修及设施设备损失、预期经营收益损失。本院于2019年5月31日作出一审判决，由教育服务公司在判决生效之日起五日内对高玉的不可移动装修损失进行折价赔偿为68795元；驳回了高玉预期经营收益损失的请求。之后，高玉、教育服务公司均不服提出了上诉，广州市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）粤01民终15214号民事判决书，维持了一审结果。双方在2019年10月31日办理了场地移交手续。另查，广州市荔湾区教育局规定对评为规范园和普惠园的幼儿园可享受资金奖励。本院认为：原广州市芳村区教育局通过与广州市地下铁道总公司签署协议的方式，在原芳村区人民政府及主管区长监证下接收涉案幼儿园场地使用，该使用权来源合法。在此基础上，广州市荔湾区教育局（即原广州市芳村区教育局）与被告高玉签订的《承办芳村金道花苑小区幼儿园协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议内容实际上是关于涉案场地出租使用和收益的约定，符合法律关于租赁合同内容的规定，应依法认定为租赁合同。该合同签订后，高玉在涉案场地开办经营向阳花幼儿园，且原告与广州市荔湾区雁星校园后勤服务部、向阳花幼儿园通过签订《补充协议》方式约定原租赁合同及补充协议确定的权利义务全部转由原告享有和承担，对此荔湾区教育局也予以认可，因此对于原告依据上述协议起诉主张权利的主体资格本院予以确认。在诉讼期间，被告已将场地交还给原告，故对于第一项诉讼请求，本案不再处理。租赁期间，向阳花幼儿园拖欠原告2017年1月至8月的租金构成违约，原告要求其按照2017年度纳税申报表中收入总额的10%支付国有资产占用费31291.78元符合合同及补充协议约定，本院予以支持。被告抗辩的奖励资金问题，属于教育行政管理部门与幼儿园之间的行政管理关系，与本案不属于同一法律关系，被告以此抗辩不同意缴纳国有资产占用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因荔湾区教育局并没有与向阳花幼儿园约定将原租赁合同的权利义务全部转由向阳花幼儿园享有和承担，因此高玉作为承租主体之一应与向阳花幼儿园共同向原告承担责任。至于租赁关系终止后至交付场地期间向阳花幼儿园、高玉是否构成占用场地问题，因双方就不可移动的固定设备是否应当补偿问题一直在进行诉讼，双方的权利义务尚未确定，因此，双方在合同终止后对设备的协商、诉讼期间，向阳花幼儿园、高玉没有将设备搬离园区并不构成占用场地。故原告要求被告支付场地占用费缺乏事实依据，本院不予支持。对于律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市荔湾区向阳花艺术幼儿园、被告高玉向原告广州市荔湾区学校教育服务公司支付自2017年1月1日起至2017年8月30日止的国有资产占用费31291.78元。二、驳回原告广州市荔湾区学校教育服务公司的其他诉讼请求。本案诉讼费5730元由广州市荔湾区学校教育服务公司负担5130元，由被告荔湾区向阳花艺术幼儿园、高玉负担600元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  卢嘉乐人民陪审员  吴穗娇二〇一九年十一月四日书 记 员  李 婷