北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初31410号原告（反诉被告）：北京一得阁墨业有限责任公司，住所地北京市西城区南新华街25号。法定代表人：夏钢寨，董事长。委托诉讼代理人：于卓，北京市友邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白冰，河南子午律师事务所律师。被告（反诉原告）：林玉柱，男，1980年11月24日出生，汉族，北京天大云华文化传播有限公司经理，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：吕志录，北京易准律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳丽，北京易准律师事务所律师。原告（反诉被告）北京一得阁墨业有限责任公司（以下简称一得阁公司）与被告（反诉原告）林玉柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）一得阁公司委托诉讼代理人于卓、白冰，被告（反诉原告）林玉柱委托诉讼代理人吕志录、徐艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一得阁公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2017年8月21日至2018年6月15日（实际返还房屋日）止的租金及占用费1280000元（一共9个多月，我们只主张7个月，剩余时间作为合理的装修期间，予以扣除）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月8日，原告与被告签署《商铺承租合同》，约定被告承租原告所有的南新华街25号第4层房屋，租赁面积715平方米，租赁期限自2014年8月21日至2024年8月20日，年租金200万元；租赁期间分三次支付租金，第一次签订合同时支付三年租金600万元，第二次交付租金为一次性交付三年（租金上浮10%），第三次交付租金为一次性交四年（租金上浮10%至30%）；被告应在租金相应的期限到期前一个月按时交付下期租金。合同签署后，原告如约向被告交付了租赁物，但被告未能按照合同约定，在2017年7月21日前向原告支付第二期租金660万元。经原告多次发函催缴，被告仍未能支付，故原告依据《合同法》94条3款及96条之规定向被告发送了“解除通知”，被告于2017年9月23日收到该通知。原、被告间的租赁合同已于2017年9月23日依法解除，被告应当向原告支付占用房屋期间的租金及使用费。被告林玉柱辩称，被告不同意原告的所有诉讼请求。第一，被告享有先行履行抗辩权。涉案房屋在合同租赁期间，因原告的原因致使房屋被淹，导致涉案房屋不能满足被告的营业要求。涉案房屋在被淹后，原告依法享有维修、修复的义务，但原告并未就此及时进行修复、维修。被告有权依此主张先行履行抗辩权。第二，因原告的原因致使涉案房屋一直不具备经营条件，且在此期间需要原告履行维修义务，因此产生的相关费用不属于被告占用费，被告无需支付占用费。因此，原告的主张无事实和法律依据。涉案的房屋自2017年6月22日以后，被告未使用房屋。相关的房屋已由原告实际接收并使用。反诉原告林玉柱向本院提出反诉请求：1．判令双方签订的《商铺承租合同》于2018年6月8日解除；2．判令被反诉人返还反诉人2017年6月22日至2017年8月21日已支付的房屋租金333300元（计算方式：2000000元/年÷12个月×2个月=333300元）；3．判令被反诉人返还反诉人保证金160000元；4．判令被反诉人赔偿反诉人经济损失1045097．8元（具体明细：书籍受损金额：86162元；展览费：221015．8元；仓库使用费：60000元；家具修复费：183500元；茶叶浸泡：437000元；其他损失：57420元）；5．判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失550000元；6．判令被反诉人向反诉人支付违约金2000000元；7．由被反诉人承担本案的诉讼费、评估费、鉴定费。事实和理由：2014年7月8日，反诉人与被反诉人签订《商铺承租合同》，合同约定反诉人承租被反诉人位于北京市西城区南新华街25号第四层商铺用于反诉人的经营，建筑面积约715平方米，租赁期共20年，自2014年8月21日起至2024年8月20日止，年租金为200万元整，支付方式为分三次支付租金，第一次签订合同时支付三年租金即600万元整，第二次交付租金为一次性交付三年（租金上浮10%），第三次交付租金为一次性交付四年（租金上浮10%至30%）。签订合同同时，乙方（即反诉人）须向甲方（被反诉人）交纳房屋、设施保证金16万元整。合同签订后，反诉人即按合同约定向被反诉人支付了三年房屋租金人民币600万元及保证金人民币16万元。2017年6月22日夜间，因被反诉人的拆除行为，且未采取任何告知及其他措施，而导致大量雨水由租赁建筑五层地面直接渗入反诉人租赁商铺，高峰时屋内积水高达三十厘米，将反诉人屋内收藏的字画、书籍、名贵家具等全部被浸泡，且房屋内的装饰、设施、设备严重损坏，屋顶、墙皮大面积浸湿并有脱落现象，造成反诉人巨额财产损失。事故发生后，反诉人曾多次要求被反诉人予以维修，但被反诉人不但找各种理由不予配合，甚至一度将反诉人承租的房屋上锁，阻止反诉人进入。同时，由于被反诉人的原因，致使反诉人至今无法进行经营活动。根据双方签订的《商铺承租合同》第八条违约责任约定，因甲方（即被反诉人）原因致使乙方（即反诉人）无法正常营业的，甲方应按双倍退还乙方已交纳租金。事故发生后，反诉人曾多次找被反诉人协商维修、租期顺延及赔偿等事宜，被反诉人均找各种理由推脱。反诉人无奈，特向法院提起诉讼，以维护反诉人的合法权益。反诉被告一得阁公司辩称，我们不同意被告提的第一项诉讼请求，我们仍然坚持这个租赁合同是依据原告向被告发送的解除通知，在2017年的9月23日起已经发生解除的效力。然后，关于被告请求返还租金，原告也不予认可。原告认为，涉案的房屋在租赁合同有效期间一直处于被告的实际控制和使用之下，那么这个租期期间的租金应当由被告缴纳承担，不应予以退还。关于第三项诉讼请求保证金条款，原告认为，保证金如果在冲抵了被告应向原告支付的欠付租金及占用费之后仍有剩余，原告愿意将余额返还，但如果冲抵之后已无余款，则被告不应再主张返还保证金。第四项判令经济损失，原告认为，首先在合同期间原告不构成违约，涉案房屋因浸水而无法正常使用系因案外第三人的直接原因造成。根据本案租赁合同的相关约定，由第三人原因造成的损失，如果第三人无法承担责任的，才由原告承担相应的责任。但是，被告一直拒绝街道提出来的修补方案，同时一直拒绝协调配合原告与第三人要求及时修复房屋的建议，所以涉案房屋在租赁合同有效期间无法正常使用系由案外第三人及被告本身的原因造成。因此，被告所谓的损失不应当由原告来进行赔偿，同时，原告认为被告在本案当中提供的证据不足以证明其遭受了其请求金额的损失。第五项装修损失费原告也不予认可，理由是：第一被告没有提供充分直接的证据证明其装修支出。第二，被告的装修支出已经经过三年的正常使用，不应当是全额进行赔偿。应当按照他们账目上的折旧予以精确的计算。关于第六项违约金的请求，根据合同法违约金和损失赔偿，只能择一而主张的原则，被告应当明确是主张赔偿经济赔偿还是主张违约金赔偿。同时，对方关于违约金的计算标准，按照合同的约定是按照已付租金的双倍，原告认为当这样理解。合同的违约金就是按照不能正常使用期间已付租金的双倍，而不是按照其所支付的全部租金金额的双倍进行计算。第七项请求法院根据最终的结果予以处理。本院经审理认定事实如下：北京市西城区南新华街25号房屋的所有权人为一得阁公司。2014年7月8日，一得阁公司物业生产管理部（出租人、甲方）与林玉柱（承租人、乙方）签订《商铺承租合同》，内容有：第一条、商铺基本情况。商铺位于北京市西城区南新华街25号第四层。商铺面积715平方米。租赁期限2014年8月21日至2024年8月20日。第二条、商铺用途。乙方承租该商铺主要用于字画、艺术品展示。第三条、租金管理费及支付方式。商铺年租金为2000000元。乙方分三次支付租金，第一次签订合同同时支付三年租金即6000000元，第二次交付租金为一次性交付三年（上浮10%），第三次交付租金为一次性交四年（租金上浮10%至30%）。签订合同同时乙方须向甲方交纳房屋、设施保证金160000元。……第七条、盗抢责任。因在营业时间内发生的盗抢事件而导致的乙方损失由乙方自行承担；因在营业时间外，非乙方原因发生盗抢、水、火、电等事件而导致乙方损失，如盗抢、水、火、电等事件是由于完全或者部分甲方管理不善所致且无法自直接责任人获得赔偿，则由甲方承担相应的赔偿责任。第八条、违约责任。甲、乙双方要遵守合同约定的事项，若发生单方违约，违约方要赔偿对方相应的损失。乙方中途无故退组的，甲方可以没收乙方已交纳租金。因甲方原因致使乙方无法正常营业的，甲方应按双倍退还乙方已交纳租金。……。《商铺承租合同》签订后，林玉柱交纳了2014年8月21日至2017年8月20日期间的房屋租金6000000元及保证金160000元。林玉柱在租赁房屋注册成立了北京天大云华文化传播有限公司（以下简称云华公司）进行经营。2017年6月22日，因拆除租赁房屋上层的违章建筑导致租赁房屋发生严重漏水，租赁房屋无法正常经营，屋内部分物品遭受雨水浸泡，林玉柱将部分物品搬离了租赁房屋。漏水事件发生后，双方就维修、赔偿事宜进行了沟通，但未能达成一致意见。2017年9月22日，一得阁公司通过顺丰速运向林玉柱邮寄《关于解除的通知》，以林玉柱未按合同约定交纳租金构成根本违约为由，通知林玉柱自2017年9月25日起，解除双方签订的《商铺承租合同》。该通知的邮寄地址为山东省日照市济南路156号，锦绣前程沿街天大美术馆，快递查询显示2017年9月23日签收。2017年9月25日，林玉柱向一得阁公司送达了《关于解除的通知之回函》，主张：2017年9月23日已收到《关于解除的通知》，但一得阁公司无权解除《商铺承租合同》。本案审理中，由于林玉柱反诉要求一得阁公司维修房屋并继续履行合同，经本院协调，双方对维修房屋达成一致意见：2018年3月23日前林玉柱将租赁房屋交由一得阁公司进行维修。2018年6月8日，本院组织双方谈话，一得阁公司表示租赁房屋已经维修完毕，可以交付林玉柱使用。林玉柱当天提出要求变更反诉请求为解除合同。一得阁公司表示同意。一得阁公司认可租赁房屋除三个房间存放林玉柱的物品外，其与部分已由该公司使用。一得阁公司、林玉柱共同确认：三间房间其中一间存放的是需要进行鉴定的物品，其余两间为林玉柱的物品。林玉柱承诺除存放鉴定物品的房间外，其余两间于2018年6月15日腾空。林玉柱主张解除合同的理由为：一得阁公司与案外人宋万新之间就租赁房屋存在争议并且相关案件正在仲裁，宋万新也向其发送函件要求其腾退房屋，为了公司经营的稳定性，故要求解除合同。林玉柱针对该项主张，向本院提交了一得阁公司与宋万新于2011年6月1日签订的《物业租赁经营合作合同》及宋万新、张淑敏于2018年5月21日向林玉柱发送的《关于“南新华街25号四层房屋租赁事宜”之函告》予以证明。一得阁公司对上述证据的真实性予以认可。2018年6月15日，林玉柱依约腾空了除存放鉴定物品房间外其余两间房屋。审理中，林玉柱申请对漏水造成的财产损失（包括字画、书籍、家具等）进行评估。本院委托北京中必达资产评估有限责任公司进行评估，在该评估过程中，北京中必达资产评估有限责任公司要求另行对字画的真伪、家具的材质进行鉴定。经双方当事人同意，本院委托中国检验认证集团北京有限公司对字画的真伪和家具的材质进行鉴定。由于林玉柱未在本院及鉴定机构通知的时间内交纳鉴定费，鉴定机构按照退案处理。2019年9月17日，北京中必达资产评估有限责任公司出具资产评估报告，载明：由于评估申请人不能提供名人字画真伪鉴定及家具材质鉴定，故委托评估的字画及家具未在本次评估范围内。评估结论：林玉柱受损资产价值总值为86162元。林玉柱支出鉴定费5000元。一得阁公司对评估结论不予认可。林玉柱主张评估结论价值过低。北京中必达资产评估有限责任公司针对一得阁公司提出的异议出具了书面答复意见。针对书面答复意见，一得阁公司仍有异议，但明确表示不申请鉴定人出庭作证。一得阁公司主张：一、鉴定机构以“是否可以销售”作为判断“全部损失”的标准，但事实上此次鉴定中的大部分印刷品因无书号而根本不能销售，故鉴定机构判断损失的标准设置存在重大失误。二、鉴定机构以林玉柱单方提供的印刷单据作为评估印刷品价值的依据，但鉴定机构并未将该些所谓单据向一得阁公司进行披露并经一得阁公司质证，鉴定机构依据未经双方认可的材料得出的评估结论，程序有误，且直接影响其结论的客观性和可信性。审理中，林玉柱主张其还存在下列损失：一、展览费损失221015．8元。林玉柱主张原本定于2017年6月25日在租赁房屋举办“古墨林泉-张世刚、刘荣书书画作品展”，由于租赁房屋漏水，其另行租赁场地举行该展览。林玉柱针对其主张，向本院提交以下证据予以证明：1、云华公司与北京市东城区三品美术馆签订的《三品美术馆展览场地租赁协议》，协议约定：租赁场地用于举办“古墨林泉-张世刚、刘荣书书画作品展”，面积为1000平米，期限14天，自2017年6月30日至2017年7月13日，租赁费每天20000元，共计280000元，开幕式当天茶饮接待费用6000元，共计286000元，优惠后206000元。2、云华公司微信平台发布的展览信息；3、银行电子回单及发票共计15016．1元，林玉柱主张该笔费用是布置展览场地及广告宣传的费用。审理中，林玉柱未提交其实际交纳租金的证据。二、仓库使用费损失60000元。林玉柱主张由于房屋漏水，其另行承租了仓库存放屋内的物品。林玉柱针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：1、云华公司（乙方）与北京今日新雅彩印制版技术有限公司（甲方）签订的《仓库有偿使用协议》，协议约定：因乙方场馆无法使用，现暂将甲方部分场地有偿提供给乙方，用于存放书画作品及一些办公用品，场地地址：驼房营南里甲6号东风艺术区南院26号，使用面积200平方米。每月费用5000元，全年合计60000元，预付20000元，期限自2017年6月25日至2018年6月24日。2、北京今日新雅彩印制版技术有限公司于2017年7月1日出具的收据，内容为：今收到天大云华美术馆仓库使用费预付款贰万元整。3、网上银行电子回单，显示2018年1月9日，沧州市名人美术馆向北京今日新雅彩印制版技术有限公司转账40000元，摘要为仓库使用费。三、家具修复费用183500元。林玉柱针对该项损失，向本院提交了以下证据予以证明：1、石磊与青县龙宝居古董珍藏古典装饰行签订的《古家具修复合同》，合同约定修复费用为183500元；2、拍卖家具截图。审理中，林玉柱未提交其实际交纳修复费的证据。四、茶叶浸泡损失437000元。审理中，林玉柱针对该项损失未向本院提供证据予以证明。五、其他损失57420元。林玉柱主张该损失指的是办公家具损失，林玉柱针对该项损失提交了发票予以证明。六、房屋装修损失550000元。林玉柱针对该损失向本院提交了以下证据予以证明：1、委托书，内容为：林玉柱委托沧州市名人美术馆代为支付北京市西城区南新华街25号第四层商铺的装修装饰费用；2、银行电子回单。本院认为：一得阁公司物业生产管理部与林玉柱签订的《商铺承租合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务。一得阁公司物业生产管理部不能独立承担民事责任，相应责任应由一得阁公司承担。一得阁公司作为出租方，应当保证租赁房屋可以正常使用，由于租赁房屋上层违章建筑的拆除导致租赁房屋漏水，相应的责任应由一得阁公司承担。因为租赁房屋漏水导致林玉柱无法正常经营使用租赁房屋，一得阁公司构成违约，林玉柱据此未向一得阁公司交纳下期租金，具有正当理由，不构成违约，一得阁公司不具有合同解除权，发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。林玉柱起诉时要求维修房屋并继续履行合同，经本院协调，一得阁公司对房屋进行了维修，房屋维修完毕后，2018年6月8日林玉柱提出变更反诉请求要求解除合同，理由为一得阁公司与宋万新之间的纠纷会影响其使用租赁房屋，但该理由并不能成立，故林玉柱此时也不具有合同解除权，鉴于一得阁公司同意解除合同，故应视为双方当日经协商一致解除合同，对林玉柱要求确认合同于2018年6月8日解除的反诉请求，本院予以支持。漏水事件发生后至一得阁公司将房屋维修完毕期间，林玉柱无法使用租赁房屋，不应支付房屋租金及使用费，维修完毕后，房屋实际由一得阁公司使用，其中两间房屋林玉柱也在合理的期限内腾空，故林玉柱也不应支付房屋租金及使用费。综上，对一得阁公司要求林玉柱支付2017年8月21日至2018年6月15日期间房屋租金及使用费的诉讼请求，本院不予支持。因漏水导致林玉柱无法正常经营，一得阁公司应承担违约责任。根据合同约定：因一得阁公司原因致使林玉柱无法正常营业的，一得阁公司应按双倍退还林玉柱已交纳的租金。显然，双倍退还已交纳的租金应当指的是无法正常营业期间的租金。林玉柱已交纳租金而无法正常营业的期间为2017年6月22日至2017年8月20日，一得阁公司应当双倍退还此期间的房屋租金657534．25元，此数额应为一得阁公司应承担的违约金数额，故对林玉柱要求一得阁公司支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。因一得阁公司已承担双倍退还租金的违约责任，其中已包含退还2017年6月22日至2017年8月20日的租金，2017年8月21日的租金，林玉柱并未交纳，故对林玉柱要求一得阁公司返还2017年6月22日至2017年8月21日租金的反诉请求，本院不予支持。林玉柱要求一得阁公司返还保证金的反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。对于林玉柱主张的各项损失，本院分别认定如下：一、书籍损失。该项损失经过司法评估，虽然双方对评估报告均提出异议，但理由并不足以推翻评估结论，本院对评估结论予以采信，书籍损失系林玉柱的合理损失。二、展览费损失。林玉柱并未举证证明其实际支付了另行租赁场地的租金，且一得阁公司已承担退还不能使用期间房屋租金的责任，故林玉柱要求一得阁公司赔偿另行租赁场地房屋租金，缺乏依据。林玉柱主张的布展和宣传支出费用，属于其正常经营支出，不应属于其损失。三、仓库使用费损失。林玉柱提供的证据可以证明其实际支出了该项费用，该损失属于林玉柱的合理损失。四、家具修复费损失。林玉柱针对该项损失未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。五、茶叶损失。林玉柱针对该项损失未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。六、办公家具损失。林玉柱针对该项损失未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。七、装修费损失。林玉柱针对该项损失未提供充分的证据予以证明，且一得阁公司维修完毕房屋后，房屋已可以正常使用，林玉柱无正当理由要求解除合同，也无权要求一得阁公司赔偿装修费损失。综上所述，林玉柱主张的损失中书籍损失及仓库使用费损失系其合理损失，但由于一得阁公司支付的违约金已足以弥补该项损失，故对林玉柱要求一得阁公司赔偿各项损失的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认北京一得阁墨业有限责任公司与林玉柱于二○一四年七月八日签订的位于北京市西城区南新华街25号第四层房屋的《商铺承租合同》于二○一八年六月八日解除。二、本判决生效之日起七日内，北京一得阁墨业有限责任公司返还林玉柱保证金160000元。三、本判决生效之日起七日内，北京一得阁墨业有限责任公司支付林玉柱违约金657534．25元。四、驳回北京一得阁墨业有限责任公司的诉讼请求。五、驳回林玉柱的其他反诉请求。如果北京一得阁墨业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，由北京一得阁墨业有限责任公司负担（已交纳）；反诉费19754元，由林玉柱负担15804元（已交纳），由北京一得阁墨业有限责任公司负担3950元（本判决生效之日起七日内交纳）；鉴定费5000元，由北京一得阁墨业有限责任公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 俊人民陪审员 贺 清人民陪审员 李丽华二〇一九年十一月十三日法官 助理 王德林书 记 员 戴 琪