九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初1678号原告：九江市冠宸置业有限公司，住所：江西省九江市开发区九瑞大道54号，统一社会信用代码：91360400558468032M。法定代表人：杨建华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕梦诗，江西惟民律师事务所律师，执业证号：13604201611482196，特别授权。被告：吴瑾，女，1993年10月19日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告九江市冠宸置业有限公司与被告吴瑾商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法由审判员陈驰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江市冠宸置业有限公司诉讼代理人吕梦诗，被告吴瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江市冠宸置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2．判令被告向原告支付违约金35000元；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月30日，被告因购房之需同原告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于九江·八里翡翠A区D7号楼二单元403号房。根据《商品房买卖合同》第七条第二项第4款之规定：被告在签订合同当日支付首期购房款184607元，其余购房款700000元由被告办理按揭贷款。被告应于合同签订当日提交银行要求的相关资料，并在本合同签订后60日内获得贷款放款（指贷款到达出卖人账户）。合同签订后，被告却未能按期履行支付足额首期购房款以及办理其余购房款的按揭贷款义务。原告曾向被告发放律师函要求被告及时履行支付剩余购房款义务，但被告至今未能履行。根据《商品房买卖合同》第八条第1项第2款、补充协议第九条之约定，原告有权解除合同并主张被告支付累计应付款的5%作为违约金。被告吴瑾辩称，同意解除与原告九江市冠宸置业有限公司之间的《商品房买卖合同》，原告需退回被告首付款184607元，并按2分利息支付被告自2018年4月-2019年11月18.8个月利息，共计69412元，本案诉讼费由原告承担。原告诉称被告未能按期履行支付足额首期购房款以及办理其余购房款的按揭义务与事实不符。2018年4月5日，被告在保利销售员周宏的介绍下，了解到九江市冠宸置业有限公司现在可以做两成首付，于2018年4月6日缴纳1万元入会诚意金获得抢房资格，2018年4月7日抢到房源，2018年4月10日到保利八里翡翠售楼中心缴纳首付，保利销售员周宏告知先缴纳部分首付9万元，被告当日缴纳9万元，并在现场与九江冠宸置业有限公司合作银行农业银行八里湖支行完成按揭贷款个人签字手续。2018年4月26日被告在约定时间内交齐两成首付，并于2018年5月4日与共同还款人去九江市冠宸置业有限公司指定的农业银行八里湖支行交齐按揭贷款所需材料及办理签字手续。2018年7月11日，保利销售员周宏微信通知被告去保利八里翡翠售楼中心签商品房预售合同，当天下午被告就去保利八里翡翠售楼中心签订了商品房预售合同，合同约定首付款为两成（两成首付为176921.4元，由于银行按揭贷款金额为700000元，故多缴纳7685.6元首付，最终缴纳首付总金额为184607元）。在此次商品房交易中，九江冠宸置业有限公司销售方存在欺诈。2018年4月15日，农业银行客户经理戴舟微信通知被告首付必须三成以上，被告将此消息反馈给保利销售员周宏，保利销售员周宏却说两成首付可以，被告交清两成首付，签订商品房预售合同后，第二天农业银行客户经理戴舟马上微信告知两成首付做不过，首付款最少三成，且贷款利率上调。2019年11月1日，被告去农业银行八里湖支行找客户经理戴舟拿回按揭材料，被告知当时被告的条件根本不符合贷款上报条件，材料根本就没有做。作为开发商及销售，九江市冠宸置业有限公司和保利销售员周宏对合作的按揭银行政策及客户按揭条件都比购房者清楚，明知被告无能力付三成首付，却哄骗被告交两成首付，最终导致贷款不能。一纸诉状起诉被告违约，让被告为开发商及销售员的错误买单，这是不道德，有违诚实信用原则的行为，不应该得到法律的支持。商品房作为商品之一，受市场因素的影响，由买卖双方协商进行买卖，属于消费者为生活消费需要购买、使用的商品，应当适用《消费者权益保护法》。九江市冠宸置业有限公司作为销售方存在欺诈行为，依照该法第55条，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。被告与原告九江市冠宸置业有限公司签订商品房预售合同后，2018年7月26日，银行告知现在贷款政策最低三成首付，被告联系保利销售员周宏，告知实在无能力追加一成首付，保利销售员拒不给被告走退房流程，在被告第一次收到催告函，联系保利销售周宏，周宏告知被告这个没有关系，不用担心，让被告不用急。银行政策的收紧及变动，不是买受人能左右的。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。自始至终，被告在这次商品房交易过程中，一直都是积极主动的态度。九江市冠宸置业有限公司让被告交钱就交钱，让被告去银行就去银行。现在一个普通家庭买一套房子本来就很艰难，好不容易凑够首付之后，还要面对开发商的层层销售套路。民法总则规定，民事交易应当遵循平等、自愿、公平原则，合理约定各方的权利和义务。买房者作为消费群体，本身就处于弱势一方，因不可归责于被告的原因，导致合同不能履行，要求被告承担过错责任并要求承担违约责任，这本身就有违公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对于原告提交的律师函复印件及邮寄单，以证明原告已向被告履行书面催收义务。被告认为，其收到律师函后，与销售经理反映了这一情况，销售经理让其不要担心，让其等，被告当时提出了没有能力支付三成首付，并提出了解除合同，销售经理没有同意。因被告对该证据的真实性未提出异议，故本院对该证据的真实性予以认定。2．对于被告提交的2018年7月26日与农业银行客户经理微信聊天记录，以证明其已经在银行办理贷款按揭手续，未违约。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为聊天对方的身份无法确认，且不能证明办理了按揭贷款手续。因被告提交的聊天记录为截屏图片打印件，存在可编辑改变的可能性，故本院对该证据的真实性不予认可。3．对于被告提交的2018年4月15日被告与农业银行客户经理微信聊天记录、2018年4月23日被告与保利销售周宏微信聊天记录，以证明银行要求首付款必须三成以上，原告明知首付款必须三成以上，保利销售周宏却告知可以付两成首付，哄骗被告，存在欺诈。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为聊天对方的身份无法确认，且置业顾问的任何承诺也不能作为公司的承诺。因被告提交的聊天记录为截屏图片打印件，存在可编辑改变的可能性，故本院对该证据的真实性不予认可。4．对于被告提交的2018年7月11日被告与保利销售周宏微信聊天记录，以证明2018年7月11日保利销售周宏通知被告签订商品房预售合同。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。因被告提交的聊天记录为截屏图片打印件，存在可编辑改变的可能性，故本院对该证据的真实性不予认可。5．对于被告提交的被告与保利销售周宏及与农业银行客户经理戴舟微信聊天记录（2018年7月12日-2018年12月02日），以证明银行首套房贷款利率上调，首付款必须三成以上，保利销售周宏已经知晓被告无能力追加一成首付，在收到保利财务的催告函后却告诉被告没关系，这个不用担心。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，并认为根据聊天记录，周宏也曾告知被告政策调整，要补充三成首付，且在合同中没有约定原告对办理贷款有任何义务（包括通知义务），原告在2018年已经通知被告尽快补齐后续购房款，银行经理曾告知被告在不能补充三成首付的情况下，可以提供高收入证明或者是追加共同的出借人，但被告未提供相关材料。因被告提交的聊天记录为截屏图片打印件，存在可编辑改变的可能性，故本院对该证据的真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为购买住房，于2018年4月6日向原告支付10000元“保利入会诚意金”，随后通过微信选房方式选定被告开发的九江·八里翡翠A区D7号楼二单元403号房，2018年4月10日被告向原告支付90000元定金并与保利地产投资顾问有限公司（原告的销售代理公司）签署了“购房客户温馨提示”，该提示第3条内容为：“请务必清楚了解本市限购限贷政策，确认本人目前具备购房资格、贷款按揭资格，清楚了解签约、按揭、产权办理等流程，如因个人原因、银行政策等原因，造成首付比例及对应的优惠政策调整，均由您个人承担”，2018年4月26日被告向原告支付剩余84607元首付款，被告合计支付首付款184607元。2018年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为9000254288，约定被告购买原告开发的位于九江市八里湖大道399号九江·八里翡翠A区D7号楼二单元403号房，房屋建筑面积126.98平方米，房屋单价6966.5元、总价884607元，并在该合同第七条第二项第4小项约定付款方式：“按揭贷款。买受人在签订本合同当日支付首期购房款184607元整，其余购房款700000元整由买受人办理按揭贷款。买受人应于本合同签订当日提交完成银行要求所需的相关资料，并在本合同签订后60日内获得贷款放款（指贷款到达出卖人账户）”，在合同第八条约定了逾期付款责任：“逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”，在合同附件十一补充协议第18条第2项约定：“因买受人不符合国家及地方政策规定或其他因买受人原因导致本合同不能备案或交易无法完成的，本合同自动解除，出卖人书面解除通知日期即为合同解除日期，买受人应向出卖人支付购房总价款5%的违约金。但如在本合同签订后，因国家及地方政策规定发生变化导致本合同不能备案或交易无法完成的，买受人无需支付本项之违约金”。后因被告所购涉案房屋的首付比例必须达到三成，银行才能承贷剩余款项，而被告未能支付三成首付，该房屋按揭贷款未能办理成功，2018年12月29日，原告向被告发出律师函，告知被告在收到律师函后七日内支付剩余700000元购房款，否则将追究违约责任等，被告于2019年1月9日收到该律师函，被告至今未支付剩余700000元购房款。另查明，2019年7月25日，中国人民银行征信中心出具被告个人信用报告，该报告显示被告无逾期及违约信息。本院认为，依法签订的合同受法律保护，对于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000254288），因被告同意解除该合同，故本院对原告该诉请予以支持。对于原告主张被告应承担违约责任，本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同第七条第二项第4小项约定首付款为184607元（两成首付），贷款金额为700000元，被告依约支付了首付款，后因涉案房屋的首付比例需三成，导致贷款未能审批成功。原告认为，其在《购房客户温馨提示》中已告知被告贷款按揭资格及首付比例调整相关风险，根据《商品房买卖合同（预售）》第七条第二项第4小项：“买受人应于本合同签订当日提交完成银行要求所需的相关资料，并在本合同签订后60日内获得贷款放款（指贷款到达出卖人账户）”，应由被告依据《商品房买卖合同（预售）》第八条第1项第2款、补充协议第九条之约定承担支付35000元违约金的责任。房屋是价值重大的消费品，很多普通家庭倾其所有也无法全款支付购买一套住房，正因此出现了按揭买房这种交易方式，在这种交易中，贷款银行是由开发商确定的合作银行，首付款比例由贷款银行确定，消费者根据开发商告知的首付比例作出预算、签订合同，在整个交易中消费者处于弱势地位。本案中，原、被告双方签订的合同约定首付比例为两成，说明原告对于贷款首付比例是清楚并且同意的，被告依约支付了两成首付，且被告征信无逾期及违约记录，在原告不能举证证明被告存在其他违约行为导致贷款未获审批的情况下，由于银行提高首付比例，致使贷款未获审批而逾期付款，此种责任如由作为消费者的被告承担，有违公平原则，虽然被告在《购房客户温馨提示》第3条告知了相关贷款按揭资格及首付比例调整风险，但参照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条关于格式条款的规定，此种用小五号字打印长达一页的格式化购房提示加重了消费者责任，免除了其自身责任，应属无效，故本院对原告要求被告承担违约金责任的主张不予支持。银行提高首付比例，属于贷款政策的调整，属于合同附件十一补充协议第18条第1项规定的国家及地方政策规定发生变化导致合同不能备案或交易无法完成的情形，故本院对被告主张根据该条其不承担违约责任的答辩意见予以采信。对于被告主张的原告应退回首付款186407元，并按2分利息支付自2018年4月-2019年11月18.8个月利息69412元，因被告未提起反诉，本院不予处理，就相关事项被告可与原告协商处理或另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告九江市冠宸置业有限公司与被告吴瑾所签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000254288）；二、驳回原告九江市冠宸置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费12996.07元，减半收取6498.04元，由原告九江市冠宸置业有限公司负担1497.46元，由被告吴瑾负担5000.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  陈驰二〇一九年十一月十八日法官助理刘家奇书记员陈冬梅