贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初8156号 原告：唐朝琼，女，1987年1月14日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。 原告：龙永江，男，1985年5月24日生，苗族，户籍地址：贵州省松桃苗族自治县，现住贵州省贵阳市白云区。 被告：普安县房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼，统一社会信用代码：91522323709546588U。 法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨亚勇，男，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201810046070。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：陈明楷，男，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201910134521。代理权限：特别代理。 原告唐朝琼、龙永江诉被告普安县房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐朝琼、龙永江，被告之委托诉讼代理人杨亚勇、陈明楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付办理位于贵阳市××××号白金壹号C2栋23层2号房已转登记的有关文件；2、请求判令被告向原告支付逾期交付办理房屋转移登记相关文件的违约金34509元（以原告已付购房款338991元为基数，按日万分之一为标准，从2016年12月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，暂计算至2019年10月15日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年2月1日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于贵阳市白云区××单元××商品房××套，总价款338991元。合同对付款方式、交房、办理转移登记等进行约定，合同签订后原告依约付款。合同约定，被告承诺于2016年12月30日前取得商品房所得权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给原告，但被告至今没有将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，故原告诉至本院诉请如前。 被告辩称，一、原告唐朝琼向被告提交《提前接房申请》，承诺自实际接房之日起涉及的相关违法事宜终止，唐朝琼并与被告签订了《对账结算协议》，协议约定再与普安房开公司对违约金等费用对账结算后不再追究普安房开公司的相关违约等经济责任，这是原告对普安房开公司违约责任的免除，属于对自身权利的处分、放弃。该处分行为不违反法律法规强制性规定，合法有效，对原告具有法律约束力。根据《合同法》第一百零五条“债权人免除债务人部分或全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”之规定，原告无权向普安房开公司主张逾期提供办理房产转移登记文件的违约金，其主张依法不应支持。二、合同约定违约金计算方式是按工作日进行，原告按自然日计算违约金没有事实根据。 根据原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、借款借据、收款收据和被告提供的《提前接房申请》、《对账结算协议》等证据，本院认定的事实如下：原告于2015年2月1日与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于贵阳市白云区××单元××商品房××套，总价款338991元。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180个工作日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2016年8月9日，原告唐朝琼书写《提前接房申请》后接收了案涉房屋。2018年7月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《对账结算协议》，载明“甲、乙双方根据合同约定对逾期交房违约金及房屋结构板改造费用，经双方核对，达成本协议。一、乙方确认，甲方支付乙方逾期交房违约金合计2373元。（交房截止时间2016年8月9日）；二、乙方确认，甲方根据购房合同约定收取乙方所购房屋结构板改造费用共计960元（改造面积2㎡，改造费用480元/㎡）……四、乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任。……”。另查明，案涉项目被告至今未取得所有权初始登记。 本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：1、原告第一项诉讼请求是否明确；2、双方签订的《对账结算协议》是否免除了被告的全部违约责任；3、违约金应按自然日计算还是按工作日计算。对此，本院分析认定如下： 关于焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，合同对于有关文书并没有具体约定，因此无法明确“有关文书”具体指什么文书，只能依据合同约定诉请被告向其交付“办理商品房转移登记的有关文书”，本院认为原告的该项诉请明确，至于在办理商品房转移登记时需要被告提供哪些文书，被告作为房地产开发企业，具备相关专业知识，在双方合同未具体指明为哪些文书的情况下，应由被告根据办理商品房转移登记的实际需要向原告提供其应当提交的文书，因此对原告的该项诉请本院予以支持。 关于焦点二，《对账结算协议》是原告根据被告的《通知》要求对逾期交房违约金进行的对账结算，《对账结算协议》也开宗明义记载清楚双方对逾期交房违约金和房屋结构板改造费用进行对账结算，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因此被告辩称根据《对账结算协议》第四条约定原告免除了被告的违约责任没有事实依据，对被告的该辩解意见本院不予采纳，被告应当向原告支付逾期履行该义务的违约金。 关于焦点三，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限和违约金的计算方式进行了明确约定，即逾期期限按工作日计算，超过约定的期限后，则从合同约定的履行义务期限届满次日起按日计算违约金，故被告辩解应按工作日计算违约金没有事实依据，本院不予采纳。双方合同约定被告应于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告至今未取得该商品房初始登记，已超过合同约定的180个工作日，因此被告应从2016年12月31日起每日按已付房款万分之一向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止2019年10月15日，共计1018日，违约金为338991元×万分之一/日×1018日=34509元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告唐朝琼、龙永江交付贵阳市××××号白金壹号C2栋1单元23层2号房屋办理商品房转移登记的有关文书； 二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告唐朝琼、龙永江逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年10月15日为34509元，2019年10月16日起继续按33.8991元/日向原告计付违约金至其向原告唐朝琼、龙永江交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费331元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  安秀 二〇一九年十一月二十日 法官助理祝文君 书记员张立婧