广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初1092号原告（反诉被告）：王铁军，男，1976年5月2日出生，汉族，住湖南省华容县，委托诉讼代理人：陈锦荣，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂俊玲，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市金建物业发展有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙头街大罗村银建路123号（厂房）一楼之一，统一社会信用代码914401137711760989。法定代表人：胡结媚，职务总经理。委托诉讼代理人：**能，广东同协律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绮琦，广东同协律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王铁军与被告（反诉原告）广州市金建物业发展有限公司（以下简称金建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王铁军及其委托诉讼代理人陈锦荣，被告金建公司的委托诉讼代理人**能、黄绮琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王铁军向本院提出诉讼请求：1.金建公司减免王铁军从2018年8月1日至2018年12月31日的租金70560元；2.金建公司赔偿王铁军经营损失200000元；3.金建公司向王铁军退回31560元的租赁押金；4.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由金建公司承担。事实与理由：2013年7月22日，王铁军与金建公司签订《房屋租赁合同书》，确定由王铁军承租广州市南沙区南沙街岭北路合成工业园Ⅱ排3座6、7、8、9号铺，合同第7条约定“租赁期间，如房屋发生非乙方原因造成的自然损坏，乙方应立即书面通知甲方，甲方经鉴定原因属实后，应在鉴定结果确认起7天内予以修缮，所发生修缮费用由甲方负责”。2018年6月初，王铁军承租场地地面下沉，屋面漏雨，多次寻求金建公司给出解决方案，按合同约定履行修缮义务，但金建公司一直拖延至今没有履行修缮义务，造成王铁军办公室天花墙面地板全部发霉，损失严重。金建公司作为出租方在未与王铁军协商一致情况下，打着政府的旗号从2018年7月初到2018年10月底这期间，对王铁军承租场地区域进行大规模施工，私自搭建围栏，设置门禁，导致王铁军承租场地出入不便，客源流失严重，完全失去原有交通优势。在王铁军无数次追问下，金建公司始终拿不出相关政府单位文件通知，为推卸责任后又声称与他无关。王铁军依据合同约定履行了义务，但是金建公司却迟迟不履行合同约定义务，并以各种理由推辞。金建公司的行为严重侵害了王铁军的合法权益，应当承担相应法律责任。金建公司辩称：王铁军在本案中所诉请的事实与请求完全违背本案的客观事实，借故掩饰其违约行为，理应驳回其请求：一、租赁房屋并非由于地面下沉而导致漏水，而因为在租赁房屋楼上二层经营的骏怡连锁酒店员工忘记关水龙头而导致水渗漏，事情发生后，金建公司立刻为双方协调事件，并已由骏怡连锁酒店负责修缮完毕，且酒店方答应赔偿王铁军的损失，但由于王铁军一直没有实事求是，对酒店方要价太高而导致事情发展如此，反而被王铁军以此作为金建公司的过错，实属无理。二、关于出入口门禁的问题，门禁并非金建公司所设置。由于王铁军所租赁的位置及周边几栋楼房作为政府机关综合规范出租屋管理房屋的重点项目之一，为了加强南沙的出租屋管理的建设需要而设置的门禁，不是金建公司所增设的。况且，增设的门禁对王铁军并没有影响，反而政府的该行为增强了王铁军的安全性、规范性。该事实被王铁军歪曲变味成其拖欠金建公司租金的借口，无理的掩饰其严重的违约行为，理应受到制裁。王铁军诉请的无理事实，理应全案驳回其全部诉讼请求。金建公司与王铁军于2013年7月22日签订了《房屋租赁合同书》及其补充协议，约定由王铁军承租金建公司有权使用出租的广州市南沙区南沙街金岭北路合成工业园×××号铺，租赁期限自2016年5月l日至2021年4月30日。双方约定2018年5月1日至2019年4月30日的租金为每月14112元，王铁军应于每月的5号前交纳当月租金。合同同时约定，若王铁军逾期支付租金的，自逾期之日起每日按应付租金的5%向金建公司支付罚金，逾期超过30日的，金建公司有权单方解除合同并收回房屋。且违约方应承担守约方为维护自己合法权益所支出的差旅费、诉讼费、律师费等费用。合同签订后，金建公司依约履行了合同义务，但王铁军自2018年8月起就无故逾期支付租金，截止至2018年12月，王铁军已拖欠租金及水电费共71479元。金建公司为此曾多次与王铁军协商，并于2018年10月19日委托广东武平律师事务所发送《律师函》催促其尽快交纳拖欠的租金，未果。王铁军逾期支付租金及水电费的行为已构成根本违约，严重损害了金建公司的利益并无故占用场地给金建公司造成了巨大的经济损失。为此，金建公司向本院提出反诉请求：1.解除金建公司与王铁军签订的《房屋租赁合同书》及其补充协议；2.王铁军立即向金建公司支付自2018年8月起至实际退场交还场地之日即2019年6月27日止拖欠的租金157561元（2018年8月至2019年4月30日，按照每月14112元计算；2019年5月1日至2019年6月27日，按照每月14817元计算）及2018年8月1日至2018年12月31日的水电费919.4元；3.王铁军支付逾期缴纳2018年8月1日至2018年12月31日租金的违约金70000元（以欠缴的租金70560元为本金，按日5%计算，从2019年2月1日起计算至2019年6月27日止，只主张70000元的违约金）；4.王铁军向金建公司支付律师费13000元；5.金建公司没收王铁军缴纳的租赁押金31560元；6.本案全部的诉讼费用由王铁军承担。经审理查明：南沙合成工业厂房××为框架五层3400平方米建筑，已取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，建设单位及用地单位均为南沙房地产开发公司。2013年7月22日，金建公司（出租方、甲方）与王铁军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“现乙方王铁军与甲方于2011年5月1日签定的承租甲方位于广州市南沙区南沙街×××号铺面合同。由于乙方经营发展需要，向甲方申请租赁期限延长5年至2021年4月30日，经双方同意于2013年7月22日签定续租协议。现双方同意协商如下：1、续租协议为远期合同，也是原签定租赁合同的延续。甲乙双方愿意共同遵原合同条款直到合同期满；如因乙方中途未能按原定合同履行职责，造成违约，则续租协议自动失效。2、因目前铺面楼上装修的影响，甲方已在原合同应交的租金总款中给予减免部分，当楼上酒店开业后的第二个月，乙方需按原定合同足额交付租金。”同日，金建公司（甲方、出租人）与王铁军（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同书》，约定：房屋地址为广州市南沙区×××号铺，面积为320平方米，用途为商铺。租赁期限为自2016年5月1日至2021年4月30日止，租金为每月12800元，并按每年5%递增，具体为2016年5月1日至2017年4月30日的月租金为12800元，2017年5月1日至2018年4月30日的月租金为13440元，2018年5月1日至2019年4月30日的月租金为14112元，2019年5月1日至2020年4月30日的月租金为14817元，2020年5月1日至2021年4月30日的月租金为15558元；租金按月支付，自本合同生效之日乙方应支付给甲方当月的租金，以后应在每月的1-5日内交付该月度的租金，租金支付方式为现金。自本合同生效之日乙方应向甲方支付1个月的租金及管理费，3个月的租赁押金。租赁期间，乙方所用的水、电的有关费用由乙方自行承担。甲方收回代垫的水电费时只提供收据。租赁期间，乙方每月按合成工业园物业管理处的标准向甲方支付物业管理费。租赁期内，如房屋发生非乙方原因造成的自然损坏，乙方应立即书面通知甲方，甲方经鉴定原因属实后，应在鉴定结果确认起7天内予以修缮，所发生修缮费用由甲方负责。租赁期间，如乙方需要提前退房，必须提前3个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方所交租赁押金不予退还。任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。乙方在3个月内未能领取营业执照，则视作乙自行违约处理，甲方有权立即收回房屋，不退回乙方租赁押金及水电通讯费保证金。任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在15日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。在此情形下，甲乙双方应对此问题进行协商，协商不成的，按本协议争议条款解决。违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的5%向甲方支付处罚金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权收回房屋并有权扣留乙方租赁押金及水电通讯费保证金。乙方先期投入的各类费用（如：有线电视安装费、电话互联网安装费、电器设备安装费用、电线电表安装费、中央空调通道安装费、煤气管道安装费、网络安装费等）甲方不予以补偿。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。”合同履行过程中，王铁军向金建公司缴纳了31560元租赁押金，支付了2018年7月31日前的租金和水电费。2019年6月27日，王铁军向金建公司交还涉案商铺，双方确认涉案合同于当日解除。王铁军确认涉案商铺2018年8月至2018年12月欠缴水电费共计919.4元，但双方未就涉案商铺渗水问题、围蔽问题协商一致，且商铺实际已无法经营，所以其一直未缴纳2018年8月1日至2019年6月27日的租金、水电费。2018年6月，因涉案6号铺第二层租户广州迪派酒店有限公司装修导致水管渗漏造成6号铺天花板、墙壁、地面发霉，金建公司至今没有维修，金建公司主张6号铺漏水面积只有10平方米。双方确认涉案6号铺建筑面积为80平方米，涉案商铺每月每平方米租金为44.1元。王铁军主张涉案商铺周边道路自2018年8月9日起设置门禁影响其正常经营，金建公司则主张2018年11月20日才设置门禁，双方确认门禁至今尚未拆除。为此，王铁军向本院提交了广东省广州市南沙公证处于2019年1月10日出具的保全证据公证书，记载了拍摄于2019年1月3日的涉案商铺现场照片52张。金建公司认为涉案6号铺渗水非其造成，修缮责任不在金建公司，且已经组织王铁军与广州迪派酒店有限公司进行协调处理渗水事宜，因为双方无法达成一致意见才导致涉案6号铺一直未能得到修缮，并非金建公司的责任。涉案商铺建设门禁系因涉案商铺位于粤港澳青年文创社区“创汇谷”范围内，该区域被广州市南沙区来穗人员服务管理局纳入出租屋门禁系统建设项目，因此该围蔽建设门禁系统的行为系政府部门行为，且门禁建好后并未影响王铁军涉案商铺的经营，反而提升涉案商铺周围环境安全性。2018年10月19日，金建公司委托广东武平律师事务所通过EMS向王铁军发出催缴租金的《律师函》，要求王铁军在2018年10月28日前向金建公司支付拖欠的租金、水电费及违约金。王铁军确认收到该《律师函》。2019年1月29日，金建公司就本案诉讼与广东同协律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支付律师费13000元。2019年2月3日，广东同协律师事务所出具相应的律师费发票。王铁军为证明因商铺渗水及门禁设施造成其经营损失200000元，向本院提交了其自制的涉案商铺2018年1月至12月的进货单列表及2018年1月至11月的销售单列表的打印件，金建物业对该证据真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为，金建公司与王铁军于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。关于合同解除问题。双方均确认涉案合同已于2019年6月27日解除，王铁军已于当日将涉案商铺返还给金建公司，故金建公司再行诉请要求判令解除涉案《房屋租赁合同书》及其补充协议，理据不足，本院不予支持。关于租金问题。金建公司作为涉案租赁合同的出租方，有义务提供符合租赁目的的租赁物给王铁军，且在租赁物出现质量瑕疵时，依法应当及时履行修复义务。涉案6号商铺于2018年6月出现漏水问题，金建公司至今未履行维修义务，金建公司抗辩涉案6号铺的漏水并非金建公司造成，其不应当负责修缮的抗辩，本院不予接纳。王铁军诉请减免涉案6号商铺2018年8月1日至2018年12月31日的租金，于法有据，本院予以支持。王铁军主张减免涉案7、8、9号铺在上述期间的租金，没有事实依据，本院不予支持。双方确认涉案6号铺面积为80平方米，涉案商铺每月每平方米租金为44.1元，即涉案6号铺每月租金为3528元。综上，金建公司应当免除王铁军租赁涉案6号铺2018年8月1日至2018年12月31日的租金17640元。周边道路设置门禁只是对涉案租赁物周边加强管理，并非对涉案商铺进行围蔽，亦未限制人员和车辆进出，王铁军主张周边设置门禁对其正常经营造成影响，本院不予采纳。王铁军作为承租人，应当依照合同约定支付租金，扣除王铁军主张的免除涉案6号铺2018年8月1日至2018年12月31日的租金17640元，王铁军应向金建公司支付自2018年8月1日起至2019年6月27日止的租金共计137520.3元。关于迟延支付租金违约金、租赁押金及律师费问题。王铁军未按时交纳租金并非出于主观故意，系金建公司拒不履行维修义务在先，属于对抗金建公司消极作为的合理措施，故金建公司主张王铁军支付迟延支付租金违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。金建公司对涉案合同解除存在过错，其诉请没收王铁军交付的租赁押金31560元，理据不足，本院不予支持。同理，王铁军诉请金建公司返还31560元租赁押金，本院予以支持。因金建公司存在违约行为，故金建公司诉请王铁军支付其因本案诉讼支出的律师费13000元，理据不足，本院不予支持。王铁军确认涉案商铺于2018年8月1日至2018年12月31日产生的水电费为919.4元，水电费系王铁军经营过程中产生的实际支出，金建公司主张王铁军支付上述水电费，符合合同约定，本院予以支持。关于王铁军诉请金建公司赔偿其经营损失200000元，其仅提供自制的进销表，无其他证据予以佐证，金建公司对该证据亦不予认可，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王铁军应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市金建物业发展有限公司支付租金137520.3元及水电费919.4元；二、广州市金建物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王铁军返还租赁押金31560元；三、驳回王铁军的其他诉讼请求；四、驳回广州市金建物业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5832元、反诉受理费2698元，由王铁军负担6250元，由广州市金建物业发展有限公司负担2280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈金好人民陪审员  郭顺潮二〇一九年十一月二十九日法官助理徐丽民书记员陈洁莹