湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2006号上诉人（原审原告）：尹文发，男，1973年7月13日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：田桂妍，湖南启沃律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：芷江生茂房地产开发有限公司，住所地：芷江侗族自治县岩桥乡小河口村。法定代表人：李平华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡群宏，芷江县凯旋法律服务所法律服务工作者。上诉人尹文发因与上诉人芷江生茂房地产开发有限公司（以下简称生茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2019）湘1228民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹文发上诉请求：1、撤销原判第一项，改判生茂公司向尹文发支付逾期交房违约金17241元（自2017年11月28日起至2018年7月11日止，每日按已付房款的万分之二计算）；2、撤销一审判决书第二项；3、判决生茂公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院依职权调查收集证据（五方主体验收合格材料）并以此为判决依据不符合程序规定；二、涉案房屋不具备法定的交房条件。涉案房屋未达到竣工验收的条件，未进行分户验收，未通过消防、规划、环保等强制性规定的专项验收，至今更未取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋不具备可居住使用的条件。所以涉案房屋不具备法定交房条件；三、逾期交房违约金应当计算至尹文发实际接收房屋之日（2018年7月11日）止；四、一审法院在开发商不请求降低违约金的情况下主动将上诉人诉请的万分之二标准降低为万分之一，不符合《合同法》第十四条第二款的规定，亦违反了不告不理原则与《合同法》合同双方意思自治原则。上诉人请求的日万之二标准不属于过分高于造成的损失范围，应当被支持。生茂公司未作书面答辩。上诉人生茂公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人不予支付违约金或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实事理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。1、一审法院认定证据不当，认定事实错误。上诉人没有过错。本案属于因政府原因导致延期交房，属于合同中约定的责任免除的绝对条款；2、一审法院认定基本事实不清。以2018年5月25日经五方主体验收合格的《主体工程竣工验收备案表》的时间为标准，确定上诉人应支付违约金的截止日，不合法也不合理。2017年3月31日，涉案房屋已由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方验收合格，达到了交房条件。故上诉人并未违约，不应支付违约金。尹文发辩称：生茂公司提出因政府原因导致延期交房而主张免责的理由不成立。原审法院未采信相关证据并无不当，不存在认定事实错误的问题。判决生茂公司承担逾期交房违约责任的定性不存在错误。理由：一、上诉人提出因政府原因导致延期交房，从而主张免责的理由不能成立。上诉人虽在2016年7月9日申请延期一年开工，但在申请次日即与施工单位签订了施工合同，约定2016年7月14日开工，事后也如期开工。之后，上诉人申请预售许可证过程中向房管部门提交了施工进度和竣工交付日期说明，双方签订房屋预售合同在申请延期开工之后，签订合同时充分考虑了延期开工的事实，此后仍约定交房日期为2017年11月28日。可见本案不存在对方所述的政府原因影响。二、上诉人提交的2017年3月31日楼栋主体工程质量验收记录，仅能证明该栋楼的主体工程质量是否合格，不能证明尹文发购买的商品房经验收合格，也不能证明尹文发所购买的商品房具备法定的、合同约定的交房条件。原审法院认定上诉人构成违约没有错误。三、“五方主体验收合格”的证明不能作为验收合格的标准。商品房经验收合格应当以经过主管部门备案为验收合格的标准。上诉人尹文发向一审法院起诉请求：1、判令芷江生茂房地产开发有限公司继续履行合同约定的交房义务；2、判决芷江生茂房地产开发有限公司向尹文发支付延期交房违约金共计30777元（自2017年11月28日起至2019年1月15日止，剩余的逾期交房违约金计算至实际交付验收合格的房屋之日止，每日按已付房款的万分之二计算）；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：尹文发与芷江生茂房地产开发有限公司于2017年2月18日签订了芷金城B3栋902号房屋的《商品房买卖合同》。双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3129.17元，总金额（人民币）叁拾捌万叁仟壹佰叁拾伍元整。”第六条约定:“一、买受人按下列第3种方式按期付款：3.买受人已付首期购房款壹拾贰万叁仟壹佰叁拾伍元整，余款贰拾陆万元整向银行申请贷款支付……”第八条约定:“出卖人应当在2017年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因芷江侗族自治县有关部门的原因影响交房的。”第九条约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，尹文发在约定期限内已付清全部购房款381135元。合同约定的房屋交付期限届满时，芷江生茂房地产开发有限公司尚未取得验收合格证明文件。且至法庭辩论终结时，芷江生茂房地产开发有限公司仍未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。本院经庭审后核实，芷江生茂房地产开发有限公司于2018年5月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格。原审法院认为：尹文发与芷江生茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。尹文发按照合同的约定，履行了支付购买商品房价款的义务，芷江生茂房地产开发有限公司应当按照合同约定的交付房屋期限于2017年11月28日前履行交付达到验收合格的房屋给尹文发，芷江生茂房地产开发有限公司未能按照合同约定在2017年11月28日前履行交房义务,已构成违约,其应于2017年11月29日起向尹文发承担支付逾期交房违约金责任。芷江生茂房地产开发有限公司在2018年5月25日经五方主体验收合格，该验收合格可认定其已达到了法定的交房条件，且双方在合同中约定的交房条件为经验收合格，该约定条件符合法定交房条件也已达到了约定的交房条件，不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力。故芷江生茂房地产开发有限公司的违约交付房屋的期限应当计算至2018年5月25日止，延迟交房共计178天。在庭审过程中双方表示同意继续履行合同，芷江生茂房地产开发有限公司应当履行继续交付房屋的义务，并承担逾期交付房屋的违约金。由于双方在合同中约定的违约金标准为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，尹文发在诉讼时主张按日支付交付房价款万分之二的标准计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合目前房地产交易市场现状，法院酌情调整违约金标准为按日支付已交付房价款的万分之一，经计算，芷江生茂房地产开发有限公司应向尹文发支付逾期交房违约金6784.2元（383135元×0.0001×178天），超出部分法院依法不予支持。芷江生茂房地产开发有限公司提出的延期交房系因政府、电力公司等原因严重影响涉案房屋的建设施工造成，属不可抗力的意见，理由不成立，因为该情形不属于法定的不可抗力情形的范围，且发生在商品房合同签订以前，不存在芷江生茂房地产开发有限公司提出的遭遇不可抗力的因素和其他原因影响，故法院对其该项抗辩意见依法不予采纳。综上所述，对于尹文发要求判令芷江生茂房地产开发有限公司支付逾期交房违约金17241元的诉讼请求，法院依法支持6784.2元，超出部分依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、芷江生茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向尹文发支付逾期交房违约金6784.2元；二、驳回尹文发的其他诉讼请求。案件受理费231元，减半收取计115.5元，由尹文发负担70.1元，芷江房地产开发有限公司负担45.4元。经审理查明：原审法院认定事实属实。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据已生效文书查明的事实，芷金城项目第1、2、3、16、17、18栋，每栋房屋入住率均超过50％，且绿化及路面硬化均已完成。本院认为：根据双方房屋买卖合同第八条约定，出卖人向买受人交房的条件是“该商品房经验收合格”。验收合格通常是指经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位验收合格，而不是指取得建设工程综合验收备案表（书）。原审法院根据生茂公司举证，在庭审结束后进一步核实，涉案房屋于2018年5月25日已经过上述五方主体验收合格。据此原审法院认定五方主体验收合格时间为符合交房条件的时间是正确的。同时，原审法院依职权核实证据，符合民事诉讼法的规定，程序合法。此前，生茂公司已于2017年11月26日张贴通知，将合同约定的交房时间更改为2017年12月31日之前。该通知虽未得到购房户的认可而未能具备相应的效力。但通知之后房屋已经验收合格的情况下，购房户仍未收房。由此造成的延误不能再视为生茂公司违约。所以原审法院将本案逾期交房违约金的计算截至在2018年5月25日是合理合法的。尹文发上认为生茂公司未取得竣验收综合备案表、未达到交房条件，从而要求计算违约金至其实际收房日的上诉理由不能成立；生茂公司上诉提出房屋主体工程验收的时间即2017年3月31日应为符合条件的交房时间的理由也不能成立，依法不予支持。将逾期交房违约金的支付标准调整为每日按照已付房款的万分之一计付，是怀化法院针对本地经济发展欠发达、影响房地产市场发展的因素较多的客观实际，为保护本地房地产市场健康有序发展而做出的审判指导意见。原审法院据此做出判决并无不当，依法应予支持。生茂公司是在取得预售许可证后与尹文发签订的房屋买卖合同。拆迁困难及经政府相关部门批准延期一年开工的事实均发生在取得预售许可证之前。在签订房屋买卖合同时，生茂公司对各项影响交房的因素已经过充分考量。现逾期后仍以合同签订前的因素推脱责任，理由显然难以成立。依法不予支持。综上所述，尹文发与生茂公司的上诉理由均不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176.5元中，上诉人芷江生茂房地产开发有限公司预交的115.5元，上诉人尹文发预交的61元，均由上诉人芷江生茂房地产开发有限公司与尹文发自行负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  欧晓林审判员  彭湘平二〇一九年十一月一日法官助理颜利华书记员张宝珍