广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8848号原告（反诉被告）：广州某某物业租赁有限公司，住所地广州市番禺区法定代表人：陈某某，职务经理。委托诉讼代理人：冼志明，广东南冠律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区石楼镇某某村股份合作经济社，住所地广州市番禺区。负责人：陈某某，职务社长。委托诉讼代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓杰，广东诺臣律师事务所实习律师。广州某某物业租赁有限公司（以下简称百冠公司）与广州市番禺区石楼镇某某村股份合作经济社（以下简称某某村经济社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。百冠公司的委托诉讼代理人冼志明，某某村经济社的负责人陈某某村、委托诉讼代理人曾祥敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百冠公司提出本诉诉讼请求：1.请求法院确认双方签订的“简易厂房租赁合同”无效；2.请求法院判令某某村经济社向百冠公司退还保证金40万元；3.本诉讼费由某某村经济社承担。事实与理由：百冠公司、某某村经济社在2018年4月20日签订“简易厂房租赁合同”[合同编号某某村（联社）2018002]，并在签订合同当天百冠公司向某某村经济社支付了40万保证金。后因办牌领证等有关事项要求某某村经济社提供租赁物的报建手续及相关证件，才得知该租赁物并未取得建设工程规划许可证，后要求其退还40万元保证金，但某某村经济社未予答复。百冠公司认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收及格后，方可交付使用，未经验收或者验收不及格的不得交付使用”。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故双方签订的《简易厂房租赁合同》应属无效，某某村经济社应当返还百冠公司向其支付的40万元保证金。为保障百冠公司的合法权益，请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。某某村经济社辩称，1.本案租赁合同合法有效，本案涉讼的租赁场地是属于村的自用工业建设用地，涉案土地已经经过国家相关部门进行了行政罚款允许保留使用，可以实施建设项目。最高院有关城镇房屋租赁的司法解释适用于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，本案租赁土地的性质不属于城镇房屋租赁，仅是参照该法并结合具体的法律法规认定村集体用地的租赁合同的性质。根据广东省高院的相关意见，由于本案已经经过了相关部门的行政处罚允许使用，实际上已经认可了涉案物业的用地手续，故没有法律的禁止性行为，本案的租赁合同应当合法有效。2.如果法院认定该合同无效，该合同并非不能履行，并不影响双方签订合同的目的，在涉案的物业上可以取得营业执照，进行合法的经营。之所以产生本案的纠纷是由于百冠公司本身是属于炒租的性质，即在其承租后希望通过转租获得租赁差价收益，百冠公司进行了多方面的租赁招商，并没有寻找到下一手的承租人，本案双方的合同在2018年3月通过三资平台就进行了招投标，合同约定是9月开始交付租金，在长达六个月时间内，百冠公司一直在进行招租的行为，但租金没有达到其期望的价格，故企图利用法律的规定规避其应当承担的责任，并且对于涉案物业原告是以现状承租的，对物业的产权情况是非常清楚的，故即使法院认定合同无效，过错方也在于百冠公司。对于造成村集体经济的损失，百冠公司应当予以承担。而非由某某村经济社向原告返还保证金。3.根据广州市农村集体资产交易管理办法，村集体的所有资产都必须经过三资平台公开的招租，百冠公司是非常知道这点的，其也通过三资平台招租的，百冠公司在未与村协商的情况下便进行起诉，至今为止某某村经济社向三资平台申请进行招租，三资平台的回应是必须原告书面的确认不再承租之后才能对外进行招租，所以在本案审理过程中某某村经济社也希望百冠公司向三资平台提供书面的文件表明其不再履行经过三资平台招租的合同，根据合同法的规定，合同双方都有义务避免损失的扩大，百冠公司未采取任何合理的行为导致某某村经济社的损失扩大，相关责任应当由百冠公司承担。某某村经济社提出反诉诉讼请求：1.判令百冠公司支付某某村经济社租金损失627348元。（合同约定每月租金104558元，租金23元/平方米/月，厂房面积4546平方米，自2018年10月1日起计至2018年11月的租金共计209116元，自2018年12月开始至2019年3月止的场地闲置损失418232元）；2.依法判令百冠公司承担本案的诉讼费。事实与理由：某某村经济社与百冠公司通过三资平台招租，在2018年4月20日，在农村集体资产交易中心见证下，投得某某岗X号厂房经营使用权，签订《简易厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），由某某村经济社将位于广州市番禺区石楼镇某某村某某岗自编X号的简易厂房出租给百冠公司，合同中约定了租金等条款，同时约定百冠公司向某某村经济社交纳保证金40万元。合同签订后，某某村经济社依约将场地移交百冠公司营业，百冠公司也实际占有控制了该物业，并对外从事招商招租。但百冠公司一直以经济困难为由迟迟未缴2018年10、11月租金。在11月5日，某某村经济社收到百冠公司提交的起诉状，方知百冠公司主张租赁合同无效，提出要求退还保证金40万元。根据某某村物业发包招标简章第13条规定，凡缴纳保证金后，即已完全了解和接受本竟投公告的全部内容，了解标的物的现状，不限于竟投公告中所描述的标的物基本情况。因此，在案涉物出租项目的竞投成功且签订租赁合同后，百冠公司无权以各种借口要求变更或撤销相关交易条款，因此百冠公司起诉要求退还保证金的主张缺乏事实和法律依据。同时，百冠公司拒绝缴纳租金行为是违约行为，其已经实际占有使用该场地，按照合同约定，百冠公司应在每月5日前缴纳当月租金，则至11月5日，其应向某某村经济社所缴纳的租金共计209116元。鉴于百冠公司既不缴租又向法院起诉确认合同无效的行为，已实际行动表明不履行合同，为避免损失扩大，某某村经济社只能在2018年12月收回场地。按照《广州市农村集体资产交易管理办法》第十一条“农村集体资产应当进入农村集体经济组织所在地的交易服务机构进行交易”以及第十二条“农村集体资产应当采取公开竞投方式进行交易”的规定，案涉物业必须再次通过三资平台招租才能有效，而提交平台招租需要提交村民代表会议等资料（村准备相应文件依据），则势必造成案涉物业闲置，造成某某村经济社损失。通常完成一次招租最快也要三个月时间，又因其中包括了春节期间，即使最顺利的招租也需要四个月，故某某村经济社要求因百冠公司的不诚信行为导致的某某村经济社的损失参照双方合同中的租金标准，主张四个月的闲置损失418232元。为了维护合法权益，某某村经济社现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，具状诉请贵院依法审理，判如所请。百冠公司辩称，请求驳回某某村经济社的反诉诉讼请求，理由如下：由于反诉人明知自己的出租物业没有相应的房产证或者规划许可证仍出租给本案百冠公司，至此的损失应当由某某村经济社自行承担。且其提供证据恰好证明其厂房未经许可也未取得相应的房产证，根据最高法的相关解释非常清晰，只要出租人没有取得建设工程许可证建设房屋，与承租人订立的合同无效，其过错由某某村经济社承担，故应当由某某村经济社承担相应的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2018年3月21日，番禺区农村集体资产交易和管理平台发出《石楼镇某某村某某岗自编5号简易厂房-4546平方米招租公告》，载明某某村经济社定于2018年3月30日对位于某某岗自编5号建筑面积约4546平方米的简易厂房进行出租竞投，拟出租年限从2018年10月1日至2028年9月30日，拟出租底价为16月/平方米/月，按每5年为一个周期在中标价基础上递增每月每平方米20%；投标保证金为40万元/标，暗标竞投，价高者得；竞投人交纳交易保证金后，表明竞投人已完全了解和接受本竞投公告的全部内容，了解标的物的现状情况，并认可出租方提供的租赁合同文本内容并自愿参与竞价招租，自愿承担一切投资风险；标的物采用现状交付形式；等等。该公告附件为《简易厂房租赁合同》文本。2018年3月29日，陈某某签署《竞投人承诺书》，载明竞投人经考察现场和研究招租文件及其他相关资料后，认同并接受招租文件所显示内容；等等。2018年3月30日，陈某某在现场竞价中以23元/月·平方米的价格竞得，并与某某村经济社、农村集体资产管理交易中心共同签署《石楼镇农村集体资产交易成交确认书》予以确认相关事项。2018年4月19日，广州市番禺区石楼镇某某村经济发展公司开具编号为5209595的《收据》，确认收到陈某某交某某岗自编5号合同保证金40万元。2018年4月20日，某某村经济社（出租方、甲方）与百冠公司（承租方、乙方）签订一份《石楼镇某某村某某岗自编5号厂房承包合同书》[《简易厂房租赁合同》，合同编号某某村（联社）20180002]，约定：乙方向甲方承租标的物位于广州市番禺区石楼镇某某村某某岗自编5号简易厂房（以下简称涉讼物业），面积约4546平方米；租赁期限从2018年10月1日至2028年9月30日；每月每平方米中标价为23元，租金五年为一个递增周期，每期递增按中标价基础上递增20%，乙方必须在每月5日前向甲方交清当月租金；乙方于签订本合同当天交纳合同履约保证金40万元，租赁期满后（交清水电费45天内），如乙方无违约，保证金全额无息退回给乙方；甲乙双方应严守合同，单方不能中途解除合同，若甲方中途违约，双倍赔偿合同保证金和由此对乙方造成的损失；若乙方中途违约，甲方有权没收合同保证金并要求乙方赔偿由此产生的损失；乙方必须按期交租给甲方，每超期十天按拖欠部分罚3‰给甲方作滞纳金，若超期三十天仍无法交清拖欠租金及滞纳金则视作乙方中途违约，甲方有权没收合同保证金并收回该简易厂房另行处理；等等。2018年9月13日，百冠公司以其与某某村经济社签订的《简易厂房租赁合同》无效为由诉至本院，要求退回保证金。某某村经济社提起反诉要求百冠公司赔偿损失。庭审中，双方均确认百冠公司的法定代表人陈某某已向某某村经济社交纳保证金40万元，此外，百冠公司未向某某村经济社支付其他费用。双方对该租赁合同的效力及是否对使用造成影响的争议较大。某某村经济社述称：涉讼物业所在土地经行政处理，补办《建设用地规划许可证》后进行建设，并于2019年1月2日取得了不动产权证书，故《简易厂房租赁合同》合法有效；涉讼物业的前手承租人已腾空场地，故该物业为空置状态；签订租赁合同后，百冠公司便对外招租，某某村经济社亦已通知百冠公司接收场地，但其对外招租不成功而明确表示不入场；涉讼物业的出租一直为某某村带来稳定收益，该物业及周边物业均可以办到营业执照及正常经营使用；涉讼物业经三资平台对外出租，百冠公司清楚涉讼物业的整体情况，其称办理牌照时才得知物业未取得建设工程规划许可证的说法与事实不符；由于涉讼物业出租必通过三资平台，百冠公司的行为导致须重新招租，闲置期间产生的租金损失应由百冠公司承担。某某村经济社为其上述主张提交了如下证据：1.《土地违法案件行政处罚决定书》（2000年9月28日），载明案由为未批先用，处罚包括责令补办用地手续、对违法占用的36342平方米处以罚款；2.罚款收据；3.与案外人朱伟光签订的《承包赤岗空地合同》（2003年6月20日），载明将某某岗（土名）面积2500平方米的土地发包给朱伟光自建临时厂房之用，承包期自2003年10月1日起至2018年9月30日止，期满后朱伟光兴建的一切建筑物等无偿归某某村经济社所有；4.番计[2003]278号立项批复（2003年8月12日）及附图，载明项目为石楼镇某某村经济合作社兴建厨具设备生产厂区工程，占地面积36342平方米，建筑总面积1060平方米，等等；5.《关于历史用地办补的申请报告》（2003年9月27日），载明某某村经济社向广州市城市规划局申请补办位于石楼镇市××路段北侧土地一块（土名某某岗）面积31606.16平方米的《建设用地规划许可证》，用于建设厂房；6.穗规番地证复字[2003]第0435号《关于申请用地许可证复函》（2003年11月18日），并载明办理要求；7.发证日期为2019年1月2日的《不动产权证书》，载明坐落番禺区石楼镇某某村面积为36576.19平方米的集体土地所有权权利人为广州市番禺区石楼镇某某村股份合作经济社农民集体，后附宗地图；8.照片，显示某某岗街1号（自编5号）外墙贴有“厂房招租”字样并有联系方式；9.营业执照及企业信用信息公示报告若干；10.《广州市番禺区农村集体经济组织“三资”管理办法》（节选）。百冠公司述称：由于某某村经济社出租的物业没有房产证或规划许可证，有明显瑕疵，导致百冠公司利益无法实现；百冠公司没有收到任何接管现场的通知，某某村经济社也没有将涉讼物业的钥匙交付其司，故认为合同没有履行；即使双方之间的合同为有效，某某村经济社因未及时通知百冠公司接管场地导致的相关损失亦应由其自行承担。百冠公司对某某村经济社提交的上述证据质证后认为，某某村经济社虽依法依规在三资平台上招标，但上述各证据所显示标的物的面积与双方之间的合同约定的标的物面积不一致，不足以证明与本案涉讼物业有关，而其他物业的出租使用情况与本案涉讼物业没有可比性。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，某某村经济社虽主张其与百冠公司于2018年4月20日签订的《简易厂房租赁合同》有效，但其所提交的证据不足以证明涉讼物业已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故某某村经济社应承担举证不能的不利后果。因此，百冠公司诉请确认合同无效，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，某某村经济社已向百冠公司收取的保证金40万元应予返还。某某村经济社明知涉讼物业未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，仍将涉讼物业对外出租，而百冠公司作为承租人，对涉讼物业是否具有合法产权或按规定办理报建手续未尽谨慎审查义务，故某某村经济社与百冠公司对合同无效负有的过错相当，应各自承担相应的责任。再者，百冠公司在庭审中否认接收了涉讼物业，某某村经济社作为交付租赁物的义务方，既无举证证明其已将涉讼物业交付百冠公司使用，亦自认百冠公司明确向其表示过不入场，故某某村经济社未对场地及时另作处分所导致的损失应由其自行承担。因此，对于某某村经济社要求百冠公司支付其租金损失的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认广州市番禺区石楼镇某某村股份合作经济社与广州某某物业租赁有限公司于2018年4月20日签订的《石楼镇某某村某某岗自编5号厂房承包合同书》[《简易厂房租赁合同》，合同编号某某村（联社）20180002]无效；二、广州市番禺区石楼镇某某村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州某某物业租赁有限公司返还租赁保证金400000元；三、驳回广州市番禺区石楼镇某某村股份合作经济社全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96320元，由广州某某物业租赁有限公司负担48160元，由广州市番禺区石楼镇某某村股份合作经济社负担48160元；反诉费5037元由广州市番禺区石楼镇某某村股份合作经济社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  简弟恒人民陪审员  陈鹏辉二〇一九年十一月六日书 记 员  杜嘉华