四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12665号 上诉人（原审被告）：成都雅驿空间酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉翠龙街66号。 法定代表人：罗富良。 委托诉讼代理人：李华，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付江，男，1984年10月14日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张元堃，四川圆周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付能请，四川圆周律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王丽敏，女，1985年1月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：张元堃，四川圆周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付能请，四川圆周律师事务所律师。 原审被告：四川雅星酒店管理有限公司。住所地：成都市高新区益州大道中段722号。 法定代表人：唐桂英，执行董事。 上诉人成都雅驿空间酒店管理有限公司（以下简称雅驿公司）因与被上诉人付江、王丽敏、原审被告四川雅星酒店管理有限公司（以下简称雅星酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雅驿公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判雅驿公司向被上诉人支付租金32744元、违约金6548.8元、律师费1965元；二、判决被上诉人承担本案一审诉讼请求未被支持部分对应的案件受理费以及本案二审案件受理费。 事实和理由：一、被上诉人未举证证明实际损失的情况下，一审法院判决的违约金金额缺乏事实和法律依据。二、一审法院支持过高的违约金金额、律师费金额，不利于稳定房屋租赁市场交易秩序、不符合鼓励交易原则，极大可能导致雅驿公司与152位出租人的合同陆续解除。三、未被支持的违约金所对应的律师费、案件受理费应当由被上诉人承担。综上所述，请支持被上诉人的诉讼请求。 付江、王丽敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉人理由不能成立，上诉请求应予驳回。上诉人称被上诉人未举证证明实际损失的情况下，一审法院判决的违约金金额缺乏事实和法律依据。双方对房屋租赁合同约定及合法性无异议，对违约支付租金的事实也无异议。 雅星酒店未发表意见。 付江、王丽敏向一审法院起诉请求：1、判令解除雅星公司与付江、王丽敏于2013年7月13日所签订的《房屋租赁合同书》，并判令雅星公司、雅驿公司立即支付解除合同违约金120130元（暂以2018年10月31日起计算，实际以解除合同之日计算）；2、判令雅星公司、雅驿公司立即支付拖欠租金26569元及迟延支付租金违约金17908元（暂计至2018年10月31日，实际计算至腾退房屋之日）；3、判令雅星公司、雅驿公司赔偿付江、王丽敏维权所支付的律师费10230元；4、诉讼费由雅星公司、雅驿公司承担。诉讼过程中，经一审法院询问后，付江、王丽敏明确要求雅驿公司腾退房屋。 一审法院审理查明：2013年7月12日，付江、王丽敏与成都市闽台中天投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定付江、王丽敏购买位于成都市龙泉驿区房屋。同日，付江、王丽敏（出租方）作为甲方与作为乙方的雅星公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于成都市龙泉驿区，租赁期限为15年，即从2015年8月5日至2030年8月14日止。第4.1条约定租金按每满3年递增一次，按9%的标准递增，递增基数为上一年度的租金水平（按四舍五入法以整元计算）；房屋租金为：第1-3年租金为41元／平方米／月（2266元／套／月），第4-6年租金为44.69元／平方米／月（2470元／套／月），第7-9年租金为48.71元／平方米／月（2692元／套／月），第10-12年租金为53.09元／平方米／月（2934元／套／月），第13-15年租金为57.87元／平方米／月（3198元／套／月）。租金支付从2015年8月15日起开始计收租金，乙方应按每3个月为一期提前10天向甲方支付房屋租金。第8.2条约定房屋租赁期间，乙方不按期支付房租，拖欠房租累计60天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。但甲方未在合同解除情形发生之日起60日内行使合同解除权，或合同解除情形发生之日起60日内，乙方向甲方付清拖欠房租本金及违约金的，则甲方不享有合同解除的权利。第10条约定乙方逾期给付租金的，以逾期期间应付租金金额计按每日千分之三给付违约金，逾期达60日以上，按本合同相应条款处理。本合同履行过程中，任何一方违反合同约定导致合同终止或解除的，违约方应当按合同剩余租期内应缴租金总额的百分之三十计算给付违约金，若支付的违约金不足弥补因违约行为给对方造成的损失，则还应承担相应的赔偿责任。违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用。 2015年2月11日，雅星公司与雅驿公司签订了《酒店项目转让协议》，约定雅星公司将位于成都市龙泉驿区间房，含付江、王丽敏在内的所有业主均与雅星公司签订了《房屋租赁合同》）约8000平方米以及一楼公共大堂的酒店项目转让给了雅驿公司。雅驿公司承诺在协议签订后，原雅星公司权利和义务由雅驿公司继受。诉讼过程中，付江、王丽敏对此表示同意。 合同履行过程中，付江、王丽敏以雅星公司未按约定支付租金为由两次诉至法院，现均已进入执行程序。付江、王丽敏至今仍未收到雅驿公司自2017年11月15日后的租金。 另查明，付江、王丽敏为主张租金，委托四川圆周律师事务所提起涉案诉讼，产生律师费10230元。 一审法院认为，付江、王丽敏与雅星公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。付江、王丽敏同意雅星公司将《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给雅驿公司，故应由雅驿公司承担雅星公司在《房屋租赁合同》中的义务，雅星公司不再向付江、王丽敏承担相应义务，故对付江、王丽敏要求雅星公司承担相应责任的诉讼请求本院不予支持。雅驿公司多次未按照合同约定支付租金累计60天以上已构成违约，根据合同第8.2条约定，付江、王丽敏享有合同解除权，且雅驿公司同意解除合同，故付江、王丽敏要求解除合同、支付欠付租金、律师费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。付江、王丽敏以向本院提出诉讼的方式要求解除合同，《房屋租赁合同》自起诉状副本送达雅驿公司即2019年1月15日予以解除。 关于欠付租金数额，按合同约定，雅驿公司应于2017年11月5日前向付江、王丽敏支付2017年11月15日至2018年2月14日的租金6798元，雅驿公司应于2018年2月5日前向付江、王丽敏支付2018年2月15日至2018年5月14日的租金6798元，雅驿公司应于2018年5月5日前向付江、王丽敏支付2018年5月15日至2018年8月14日的租金6798元，雅驿公司应于2018年8月5日前向付江、王丽敏支付2018年8月15日至2018年11月14日的租金7410元，雅驿公司应于2018年11月4日前向付江、王丽敏支付2018年11月15日至合同解除日即2019年1月15日的租金4940元，上述租金共计32744元。合同解除后，雅驿公司应当将案涉房屋退还给付江、王丽敏，雅驿公司仍占有使用案涉房屋，应当自2019年1月16日起参照每月2470元的租金标准支付占有使用费至房屋实际腾退之日止。 关于解除合同违约金，付江、王丽敏诉请按照合同剩余租期内应缴租金总额的百分之三十计算，雅驿公司抗辩违约金过高并请求调减。本院认为，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以实际损失为基础，并综合雅驿公司违约程度及解除合同后可能给付江、王丽敏造成的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为39423.4元。 关于逾期付款的违约金，付江、王丽敏主张的逾期付款违约金与解除合同违约金系同一违约行为所致，不应当重复主张，且解除合同违约金已足以弥补其损失，故本院对该项主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除付江、王丽敏与成都雅驿空间酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》；二、成都雅驿空间酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将位于成都市龙泉驿区房屋腾退给付江、王丽敏；三、成都雅驿空间酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向付江、王丽敏支付解除合同违约金39423.4元、租金32744元及、律师代理费10230，共计82397.4元；四、成都雅驿空间酒店管理有限公司于本判决生效后十日内按每月2470元的标准（不足一月的，以月租金标准除以该月自然天数据实计算）向付江、王丽敏支付自2019年1月16日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、驳回付江、王丽敏的其余诉讼请求。一审案件受理费3797元，减半收取计1898.5元，由成都雅驿空间酒店管理有限公司负担。 二审中，雅驿公司向本院提交了以下证据：证据一：关于房屋租金支付的协议。拟以此证明在上诉过程中陈秀芳、李蜀芸与雅驿公司就合同继续履行、租金支付方式达成了新的协议，该协议内容对一审法院查明的事实发生冲突。在本案中应当作为新证据予以查明，并就被上诉人的诉讼请求是否应予以支持予以充分评判。证据二:房屋腾退确认单，拟以此证明在上诉过程中雅驿公司与熊莉薇、刘详、郑谢宇就房屋腾退签订的房屋腾退确认单，被上诉人已于2019年4月21日收回房屋，并自主出租，被上诉人不存在房屋租金损失。 付江、王丽敏发表质证意见称：对房屋租金支付的协议、房屋腾退确认单没有异议。 雅星公司未发表质证意见。 本院经审查认为：本院经审查认为：租金支付协议、房屋腾退确认单的签订主体分别为陈秀芳、李蜀云、郑谢宇、熊莉薇而非本案当事人，故与本案无关联性，本院不予采纳。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人雅驿公司的上诉请求与被上诉人付江、王丽敏的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对雅驿公司应当给付的违约金、律师费金额是否正确。现就该争议焦点的认定做如下论述。 本院认为，付江、王丽敏与雅星酒店所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。因亚星酒店的合同权利义务一并转让给雅驿公司，故应由雅驿公司承继案涉合同的相关权利义务。根据本案查明的事实，雅驿公司未按照约定支付相应的租金，已构成违约，则应当按照合同约定或法律规定承担相应的违约责任。 关于违约金金额的确定。本院经审查认为，双方合同中对逾期支付租金、解除合同的违约金的计算方式进行了约定，该约定系双方当事人约定的合同内容，双方应当遵照执行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，付江、王丽敏根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求后，雅驿公司在原审中主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对付江、王丽敏造成的损失远低于双方合同约定的违约金。一审法院根据雅驿公司违约程度、解除合同后可能给付江、王丽敏造成的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则已对付江、王丽敏主张的逾期付款违约金与解除合同违约金进行了调整，较为充分的考虑了双方权利义务，故调整后的违约金金额恰当，本院予以确认。雅驿公司提出一审判决违约金过高的上诉请求，本院不予支持。 关于雅驿公司应当给付律师费的金额。本院经审查认为，根据案涉合同中，违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用的约定，付江、王丽敏在合同权利遭受侵害的情况下，按照法律规定聘请律师并支付相应的费用系正当行使诉权，符合法律规定；并且，付江、王丽敏按照合同约定提出应当由违约方承担律师费的请求具有合同依据。一审法院按照双方合同约定判决由雅驿公司承担律师费正确，本院予以确认。雅驿公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费831元，由成都雅驿空间酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年十一月二十七日 书记员 龙春光