广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初16188号原告：赖连兵。委托诉讼代理人：蔡梓谦，广东莞同律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡庆寅，广东莞同律师事务所辅助人员。被告：柯朝旭。被告：祝胜。两被告的共同委托诉讼代理人：周清圣，广东秦仪律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：宋超，广东秦仪律师事务所实习律师。原告赖连兵与被告柯朝旭、祝胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，于2019年8月26日作出（2019）粤1972民初16188号民事裁定，保全两被告价值43139元的财产，并予以实施。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡梓谦，被告祝胜及两被告的共同委托诉讼代理人周清圣到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付占有使用费（按每月28000元从2019年7月1日起计算至实际搬离之日，暂计至起诉之日为43139元）；2.判令两被告向原告支付滞纳金（以未支付占用使用费为基数，按每日3‰从2019年7月7日起计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为2573元）；3.判令两被告承担本案受理费、保全费。事实和理由：2017年12月1日，原告与两被告签订《租赁合同书》，约定两被告承租原告所有的厂房用于开设工厂，租期自2017年12月1日至2020年12月31日，每月税后租金为28000元，如两被告逾期交租，原告可向两被告收取总额2％的滞纳金。两被告自2019年7月起，仅支付了12861元租金后一直未再支付其余租金，构成违约，故原告诉至法院解决。两被告辩称：1.两被告已于2019年9月30日退场，并于2019年10月1日请村委清洁工人清理厂房垃圾，但原告不让打扫，并将厂房上锁。2.案涉厂房存在浸水问题，且在水源保护区，没有土地证，不能办理环评，环保局等政府工作人员到两被告处要求被告搬离，导致两被告不能生产。两被告于2019年上半年多次就上述问题与原告沟通，但原告一直未能解决。3.案涉厂房属于违章建筑，双方签订的租赁合同属于无效合同，原告收取的押金应在扣除租金后退还给两被告。4.承租时原告向两被告出示地图，主张案涉厂房不在水源保护区，故原告存在重大过错。综上，请驳回原告的诉讼请求，并要求原告退回押金。本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，原告作为出租人，两被告作为承租人，签订《租赁合同书》，主要内容为：原告将位于东莞市××犀牛××横××号的厂房出租给两被告使用；租期自2017年12月1日起至2020年12月31日止，其中2017年12月1日起至2017年12月31日止为免租装修期，2018年1月1日起至2020年12月31日的税后租金为28000元/月；每月租金在当月5日前支付，如超过当月6日仍未交租，原告可向两被告按每天计收取总额2%的滞纳金；两被告需在签订合同书时向原告支付押金84000元。《租赁合同书》签订后，原告向两被告交付了案涉厂房，两被告向原告支付了押金84000元。原被告确认案涉厂房未取得建设工程规划许可证或房产证。两被告向原告支付了2019年6月之前的租金。2019年7月的租金，两被告支付了16861元，尚欠11139元未付。2019年8月的租金，两被告支付了21000元，尚欠7000元未付。2019年9月起，两被告未向原告交租。两被告确认2019年7月之后案涉厂房未发生浸水事件。两被告于2019年9月30日搬离案涉厂房。2019年10月1日，两被告通知原告其搬离厂房的事实，原告表示不接受，并对厂房上锁。2019年10月6日，原告以厂房现场留下大量垃圾，需要巨大处理费用为由，要求两被告跟进处理。为此原告拍摄视频发给被告祝胜，被告祝胜否认有关垃圾及杂物是其留下的。2019年10月21日庭审中，两被告确认厂房内的垃圾及杂物是其留下的，但主张原告将厂房上锁，拒绝其清理。经本院当庭协调，两被告同意派人清理厂房内垃圾及杂物，原告开门予以配合。后两被告于2019年10月25日清理完毕。根据双方提交的照片、视频可知，清理后的厂房已经基本打扫干净，但仍留下少量垃圾及灰尘未彻底清理，有两处天花板被损坏未修复，原告已在厂房外挂出招租横幅。本案中，两被告要求原告将其收取的押金在折抵占有使用费后退还给两被告，原告则认为押金应先抵扣清理垃圾的费用，不同意抵扣占有使用费。原告在本案中申请财产保全，本院保全了两被告的机器设备，存放在案涉厂房内，占地约1-2㎡，原告明确表示无需被告支付该部分的占有使用费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方确认案涉厂房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同书》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故此，原告收取两被告的84000元押金应退还给两被告，两被告应向原告返还厂房。两被告主张其已于2019年9月30日将厂房返还给原告，本院认为，两被告向原告返还厂房时，应保证厂房可以正常使用，现根据已查明的事实可知，两被告在2019年9月30日搬离厂房时，现场留下大量垃圾及杂物，已严重影响厂房的正常使用，故本院认定两被告在当日未完成返还厂房的义务。两被告又主张是原告将厂房上锁，拒绝其及时清理垃圾及杂物，本院认为，如该主张属实，两被告对及时清理垃圾及杂物是持积极态度的，但根据已查明的事实可知，被告祝胜在2019年10月6日否认有关垃圾及杂物是其留下的，可见两被告并无及时清理垃圾及杂物的意愿，并找理由推脱，故本院对两被告的上述主张不予采信。2019年10月21日，经本院协调，两被告同意派人清理厂房内垃圾及杂物，原告开门予以配合。后两被告于2019年10月25日清理完毕。清理后的厂房已经基本打扫干净，虽然仍留下少量垃圾及灰尘未彻底清理，有两处天花板被损坏未修复，但从原告已在厂房外挂出招租横幅的情况可知，上述情况对厂房的正常使用影响不大，故本院认定两被告已于2019年10月25日将厂房返还给原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告要求两被告按照28000元/的标准支付占有使用费，本院予以支持。2019年6月之前的租金两被告已经支付；2019年7月的租金两被告已支付了16861元，尚欠11139元；2019年8月的租金两被告已支付了21000元，尚欠7000元；2019年9月的占有使用费为28000元，2019年10月1-25日的占有使用费为22581元（25天÷31天×28000元），均未付；以上共计68720元，两被告应支付给原告。两被告主张厂房存在浸水现象，因该现象未发生在上述期限内，故不影响上述占有使用费的应付数额。原告要求两被告支付占有使用费的滞纳金，本院认为，虽然《租赁合同书》约定逾期交租需支付滞纳金，但《租赁合同书》为无效合同，自始不得履行，对双方不具有约束力，而占有使用费性质上为合同无效时承租人支付给出租人的折价补偿，自合同被本院确认无效时才产生，故原告诉请占有使用费的利息，没有法律依据，本院不予支持。两被告于2019年10月25日向原告返还厂房后，厂房内仍留下少量垃圾及灰尘未彻底清理，有两处天花板被损坏未修复，故本院酌定两被告需补偿原告1000元，并由原告自行清扫剩余垃圾及灰尘，修复天花板。综上，两被告需向原告支付占有使用费68720元，并补偿1000元，原告应退还两被告押金84000元，互相折抵后，两被告无需再向原告支付占有使用费，故对原告有关诉讼请求，本院不予支持。折抵后仍有押金14280元未退还，两被告要求原告予以退还，属于一个独立的诉讼请求，因两被告未提出反诉并预交反诉费，故本院不作处理，两被告可以另案向原告主张权利。依照上述援引之法律及《中华人民共和国合同法》第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告赖连兵的全部诉讼请求。案件受理费471元、保全费451元，共计922元，原告赖连兵已预交，由原告赖连兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  梁美华二〇一九年十一月二十一日书记员  陈清梅彭慧荣