重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初5685号 原告:熊栖苓，女，汉族，1986年8月1日生，住重庆市渝北区。 原告：杨某1，女，汉族，2011年6月3日生，住重庆市渝北区。 法定代理人：杨某2，住重庆市渝北区，系原告杨某1的父亲。 被告：重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码915000000661765194。 法定代表人：陈孝伟，经理。 委托诉讼代理人：侯伟莉，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗先杰，重庆钜沃律师事务所实习律师。 原告熊栖苓、杨某1与被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司(以下简称：九鼎浙商公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊栖苓以及原告杨某1的法定代理人杨某2，被告九鼎浙商公司的委托诉讼代理人侯伟莉、罗先杰到庭参加了诉讼。后本案依法转为普通程序由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员王先容、王建军组成合议庭公开开庭进行了审理，原告熊栖苓以及原告杨某1的法定代理人杨某，被告九鼎浙商公司的委托诉讼代理人罗先杰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告熊栖苓、杨某1的诉讼请求为：1、请求法院依法解除原被告于2016年4月28日签订的重庆市商品房买卖合同；2、请求法院依法判令被告立即退还原告支付的购房款177563元，代收税费18987元，房屋认购金50000元，团购金30000元，违约金17756元（已付房款的1%），及利息（以购房款、代收税费、认购金、团购金总计276550元为本金，从2016年11月16日起至判决之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年4月28日,原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》(以下简称“合同”)。根据该合同的约定,被告应当在2016年12月31日前,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用,否则原告有权按照合同约定维权。2016年4月28日,原告向被告支付了首期房款,但被告未按合同约定时间交付房屋,导致原告迟迟未能获得银行贷款,逾期期间被告从未主动向原告作任何解释、协商或签订其他补充协议,原告多次前往询问,均被前台人员各种理由搪塞,未能得到真正答复,原告提出退房申请也始终没有结果。按照合同第五条第(三)条办理按揭贷款违约责任的约定1、因被告的原因导致原告未能获得银行贷款的,原告可单方解除本合同,被告应于解除合同书面通知到达之日起30日内,将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给原告,并按照原告已付房价款0.10%赔偿原告。按照合同第九条,被告逾期超过90日后,原告有权解除合同,原告要求解除合同的,被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按照银行同期贷款利率计算),并按原告已付房价款百分之1向原告支付违约金。综上所述,为维护合法权益,原告根据我国法律的相关规定,向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决,维护原告的权利。 被告九鼎浙商公司辩称：原告无权要求解除合同，被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，请求驳回全部诉请：1、从程序看，原告未在合同约定及法定期限内主张解除合同，解除权已经消灭。根据附件五第五条第六款约定，甲方逾期交房超过90日，如要求解除合同应于逾期90日后的15日内书面要求解除合同，否则视为愿意继续履行，因此，原告应在2017年4月15日前书面提出。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，原告的合同解除权应在一年之内行使，即2017年12月31日前行使，但截至原告提起本案诉讼前，被告未收到任何解除合同的通知，且原告提起诉讼的时间已超过时限。2、从实体看，原告要求逾期交房来主张解除合同理由不成立。按揭办理是因为案涉项目的竣工验收办理完毕，现在竣工验收正在办理之中，并未影响原告办理按揭贷款等事宜。3、目前案涉房屋所在项目已经取得产权栋证，原被告双方继续履行《商品房买卖合同》已无客观障碍。4、案涉房屋尚在委托第三方艺展公司经营管理期限内，且原告已经获得对应收益，虽产权证办理有所延误，但并未影响原告购房目的以及投资收益的实现。5、即使原告要求解除商品房买卖合同，其主张的退还金额与利息计算方式也是错误的。首先，原告实际交付被告的房款为177563元，被告未收到原告所称的30000元团购费；其次，原告主张利息计算的基数为已付房款加违约金金额是错误的，起算时间2016年11月16日也无合同依据，双方对合同是否应当解除存在争议，即使法院判决原告应该退房，也应从生效判决确定原告应该退款而未履行之日才计算利息；最后，原告主张违约金过高，与合同约定不一致，合同约定违约金最多为已付房款177563元的1%即1775.6元。 经审理查明：2015年11月8日，原告熊栖苓为乙方与被告九鼎浙商公司为甲方签订重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地房屋认购书，约定乙方认购房号为2栋LG层26号，建筑面积约38.05平方米，优惠前房屋总价612084.96元，房屋认购金为5万元整。当日，原告向被告支付认购金5万元，后又于2015年11月16日向被告支付146550元。 2016年4月28日，二原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区龙兴镇两江大道586号4幢1-206的房屋，建筑面积为38.05平方米，套内面积为27.14平方米，总成交金额为352563元；本商品房用途为非住宅，属于其他用房；乙方以按揭方式按期付款：乙方于2016年4月28日向甲方支付首期房款，计人民币177563元整，余款计人民币175000元整由乙方申请银行按揭；因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的……乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.10%赔偿乙方。属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件；合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。第十三条第2款，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，双方签订补充协议，第三条第二款第5项，主合同第五条第（三）款第1项约定……上述条款中的“甲方原因”是指在甲乙双方签署主合同前或签署主合同时，乙方所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向乙方提供按揭贷款。第五条第一款约定，甲方将该房屋交付乙方使用的日期为2016年12月31日，乙方应在该日到重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地项目处与甲方办理接房手续。第五款，甲方有权拒绝向乙方实际交付房屋（但不影响视为交付），直至乙方下列情形中的义务已全部履行完毕：1、尚未付清全部应付房价款、违约金（如有）、面积差价款。第六款，按照主合同第九条的约定，甲方逾期向乙方交付房屋超过90日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同，届时，如乙方要求解除合同的，应于甲方逾期交付房屋第90日起的15日内书面向甲方提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行本合同。第十一条第三款第3项若出现法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权；第5款……甲方行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年。2015年11月16日，被告向原告开具代收款18987元的收据；2016年4月28日，被告向原告开具购房款177563元的发票。 以二原告为甲方（委托人）与案外人重庆艺展商业管理有限公司为乙方（受委托人）签订了《委托招商经营管理协议》，约定，甲方通过乙方渠道合作，向乙方的合作单位重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司购买其开发的位于重庆市渝北区龙兴镇两江大道586号重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地项目2楼LG层26号的房屋，经乙方向开发商协商争取到总购房款31%的优惠政策，乙方将该优惠政策直接转由甲方享受，由此甲方可直接在向开发商支付购房房款时一次性减少总购房款的31%，但甲方享有该优惠政策的前提条件是自愿以将所购房屋交由乙方统一招商经营及管理五年，甲方不再附件其他任何条件。甲方全权委托乙方与开发商办理接房手续并授权乙方可自主对房屋装修、转租、招商等。委托招商经营管理期限为5年，从2017年1月1日起至2021年12月31日止；甲方享受上述优惠政策后，在约定的委托租赁期间，乙方不再向甲方支付任何租金或房屋使用费用。尾部盖章落款时间甲方为2016年4月28日，乙方为2017年1月1日。 规划公安编号对应表显示：案涉房屋的销售编号为1-206，公安编号系附206号；关于幢号，公安编制为4幢，规划编制为2#楼。2019年1月31日，案涉楼栋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2019年5月20日，案涉房屋所在楼栋取得不动产权证书，权利人为九鼎浙商公司。 庭审中，原告还举示了以下证据： 1、“重庆艺展中心﹒软装饰品城”合同确认表，载明：产权人为二原告，房号为2-LG-26，标准总价612084.96元，团购折扣80000元，按揭3%（旁边手写内容为“3万抵8万：30000”），实付总价352563元。原告拟证明从该表中可以看出有“先缴纳3万元抵8万元”的优惠，团购金额3万元没有发票。被告质证认为该证据系复印件，对真实性不予认可，且从内容中也无法证明原告已缴纳3万元团购金。 2、行政处罚决定书，主要内容为，2016年7月18日，重庆市工商行政管理局就九鼎浙商公司在销售“重庆艺展中心”房地产项目中的宣传行为违反了《中华人民共和国广告法》之相关规定而作出行政处罚。原告举示这一证据拟证明被告与第三方艺展公司之间系同一主体。被告认为该证据与本案无关，无法达到原告证明目的。 3、被告在2018年7月10日出具的关于7月5日业主问题的答复、以及《致九鼎国际﹒重庆艺展中心业主的承诺书》、2019年1月17日出具的《告知承诺书》，显示：被告告知因施工总包单位原因导致竣工验收滞后，延误办证时间，拟证明被告承诺春节前办证以及承担违约责任。由于均系复印件，被告对该组证据的真实性不予认可。 4、照片，拟证明第三方并未对案涉房屋进行管理。因没有门牌号无法看出是否为案涉房屋，被告质证对关联性不予认可。 5、3万元POS刷卡单，显示商户名称为“吉屋”，拟证明向被告支付了3万元团购金。被告质证载明的收款人并非被告，该笔款项与其无关。 审理中，被告自认是由其落实了按揭贷款银行之后通知原告提交资料，合同签订后还没有落实银行，但也可以马上安排银行；认可没有发过交房通知书，没有交付房屋，且原告已经缴纳了大修基金，没有办证是因为公司没有将整个项目的大修基金缴纳完毕。原告陈述曾在2017年4月15日前提出过书面退房申请，但没有证据。 另查明，2019年8月15日，原告熊栖苓向重庆市两江新区不动产登记中心自行查询，结果显示其在该中心无住房登记信息。 上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、认购书、POS单、发票、收据、确认表、行政处罚决定书、答复、承诺书、照片、委托招商经营管理协议、竣工验收备案登记证、门牌对应表、不动产权证书、自助档案查询结果等证据在案佐证。 本院认为：原告熊栖苓、杨某1与被告九鼎浙商公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 关于被告是否构成逾期交房，合同签订后，二原告按约支付了首期房款177563元。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”以及案涉合同之约定，二原告支付房款为先合同义务，被告交付房屋为后合同义务，二原告未付清房款，被告有权拒绝交房。但根据被告庭审中的陈述，系由于被告自身未落实按揭贷款银行,故还没通知二原告提交办理按揭贷款的资料，因此，视为被告对二原告推迟履行付款义务的同意和认可。被告认可二原告暂不履行先合同义务的行为并不能推断出被告可据此拒绝履行其交房义务，被告仍应在合同约定的交房时间内将已取得竣工验收备案登记证的房屋交付二原告使用。事实上，案涉房屋于2019年1月31日才取得竣工验收备案登记证，且至今未交房，被告的行为已构成违约。合同约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，但应在15日内行使权利而二原告未行使。 关于尚未办理银行按揭贷款的责任，根据被告庭审陈述，系由被告为二原告安排按揭贷款银行，因被告未落实银行，未通知原告提供办理贷款的资料，导致银行按揭贷款至今尚未办理，属于合同约定因被告原因导致未能获得银行贷款的情形，二原告有权据此解除合同。关于银行按揭何时办理，按揭部分房款何时支付，合同未有明确约定，截至二原告起诉之日，被告仍未替二原告落实银行，被告陈述可马上安排，亦无证据证明其已找好按揭贷款银行，因此，原告有权行使合同约定的解除权，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，被告应退还原告已付房款177563元，代收款18987元，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于房屋认购金50000元，已于签订重庆市商品房买卖合同时转为购房款；关于团购金30000元，原告举示的证据仅能证明其于2015年11月16日向商户名为“吉屋”的账户POS刷卡支付30000元，但并不足以证明该笔款项系支付给被告，故对原告主张被告退还认购金50000元、团购金30000元的诉讼请求，本院不予支持。关于因被告原因未获得银行按揭贷款而解除合同，合同约定被告应按已付房价款0.1%赔偿，即177563元×0.1%＝177.56元，故对原告超出部分诉讼请求不予支持。对于已付房价款的资金占用利息，按照合同约定，应从房价款收取之日即2015年11月8日、2015年11月16日分别起算，以已付房价款为基数，二原告要求从2016年11月16日起算至算至判决之日止，系对其自身权利的处分，本院予以认可。故被告应从2016年11月16日起至判决生效之日止，以177563元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付利息。对于代收款的资金占用利息，二原告要求算至判决之日止，系对其权利的处分，但起算时间应为二原告起诉主张解除合同之日即2019年3月1日起，故被告应从2019年3月1日起至判决生效之日止，以18987元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付利息。综上，对原告主张利息的超出部分诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告熊栖苓、杨某1与被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司于2016年4月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》； 二、被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在本判决生效后立即退还原告熊栖苓、杨某1购房款177563元及代收款18987元； 三、被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在本判决生效后立即支付原告熊栖苓、杨某1违约金177.56元； 四、被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司在本判决生效后立即支付原告熊栖苓、杨某1资金占用利息（计算方式分别为：从2016年11月16日起至判决生效之日止，以177563元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年3月1日起至判决生效之日止，以18987元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 五、驳回原告熊栖苓、杨某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6590元，由被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  陶 立 人民陪审员  王先容 人民陪审员  王建军 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  叶小丫