重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民初16号 原告（案外人）:邬志斌，男，1966年11月27日出生，汉族，户籍地浙江省奉化市。 委托诉讼代理人：陈晓燕，浙江正雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洁，浙江正雅律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区北城一路6号1-1、2-1、3-1，统一社会信用代码91500000202830053J。 法定代表人：李桂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告（被执行人）：叶罕嗣，男，1968年1月28日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。 被告（被执行人）：叶忠真，男，1930年9月29日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。 被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区南山路184号。 法定代表人：叶罕嗣，该公司董事长。 原告邬志斌与被告新华信托股份有限公司（以下简称“新华信托公司”）、叶罕嗣、叶忠真和宁波市强人置业发展有限公司（以下简称“宁波强人置业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邬志斌的委托诉讼代理人陈晓燕，被告新华信托公司的委托诉讼代理人赵阳、屈浩到庭参加了诉讼，被告叶罕嗣、叶忠真和宁波强人置业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邬志斌向本院提出诉讼请求：1.停止对位于江西省南昌市湾里区房屋的强制执行；2.确认邬志斌与宁波强人置业公司就案涉十五套房屋订立的《X内部购房签约协议》合法有效；3.确认位于江西省南昌市湾里区的房屋归邬志斌所有；4.宁波强人置业公司协助邬志斌办理案涉房屋的过户登记手续。事实和理由：邬志斌于2012年11月15日至2014年1月15日期间向宁波强人置业公司共计支付房款1933748元，其中转账支付1416500元，通过陆南民账户转账支付501626元，现金支付15622元。2014年5月16日至5月17日，邬志斌与宁波强人置业公司就案涉十五套房屋补充订立《X内部购房签约协议》（其中十四套房屋买卖合同系邬志斌委托符文萍订立），该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。前述协议签订后宁波强人置业公司向邬志斌交付了房屋。本案同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异复规定》）第二十八条和第二十九条规定的情形，邬志斌对案涉房屋享有物权期待权，可以排除执行。 新华信托公司辩称，邬志斌的诉讼请求不能成立，应予驳回。事实和理由：1.邬志斌支付案涉房屋购房款证据不足，诉讼中邬志斌举示的转款凭证的支付时间在2012年，而其就案涉房屋订立合同时间在2014年，明显与常理不符；其次案涉十五套房屋购房款约定金额为190万余元，而邬志斌举示转款凭证载明总金额仅为140余万元，通过陆南民账户转款50余万元，邬志斌对此未作出合理解释；2.案涉房屋未办理过户登记系邬志斌自身原因，在邬志斌与宁波强人置业公司订立的《X内部购房签约协议》中明确约定：“因国家限购，暂不做房管局备案手续。”以至于查封时候案涉房屋仍登记在宁波强人置业公司名下，双方签订该协议是为了规避限购政策，其缔约具有违法性，不应得到保护；3.邬志斌一次性购买十五套房屋，明显不符合《执行异复规定》第二十九条关于唯一住房的规定；4.邬志斌起诉请求确认《X内部购房签约协议》合法有效，确认案涉房屋归邬志斌所有，以及宁波强人置业公司协助办理过户登记手续均不属于案外人执行异议之诉审理范畴，应当予以驳回。 被告叶罕嗣、叶忠真和宁波强人置业公司未答辩。 本院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真和宁波强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对宁波强人置业公司名下位于江西省南昌市湾里区的相关房屋（包括案涉房屋在内）予以查封。在执行申请执行人新华信托公司与被执行人叶罕嗣、叶忠真和宁波强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院依据2015年4月8日作出的已经发生法律效力的（2014）渝高法民初字第00045号民事判决书，于2016年5月27日作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，邬志斌就案涉房屋向本院提起执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝执异75号执行裁定书，裁定驳回案外人邬志斌的执行异议。 另查明：2014年5月16日，宁波强人置业公司（甲方）与邬志斌（乙方）订立《X内部购房签约协议》，主要约定：经甲乙双方友好协商，在平等、自愿、互惠互利的基础上，就乙方购买甲方位于南昌市湾里区X号房屋，面积为55.63平方米，因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续。该房总价为251948元。契税、维修基金，交房时交付。该协议尾部甲方处盖有宁波强人置业公司销售合同专用章，乙方处有邬志斌签字按印。同日，宁波强人置业公司向邬志斌出具房款收据一张，金额为251948元。 2014年5月17日，宁波强人置业公司（甲方）与邬志斌（乙方）订立十四份《X内部购房签约协议》，主要约定，经甲乙双方友好协商，在平等、自愿、互惠互利的基础上，乙方购买甲方位于南昌市湾里区（X会所）X号楼X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X号房屋（其中X号楼X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号、X号房屋面积均为42.52平方米、价格均为127560元；X号楼X号、X号、X号、X号房屋面积均为42.53平方米、价格均为127590元；X号楼X号、X号房屋面积均为25.16平方米、价格均为75480元），以上费用合计1681800元。因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续。契税、维修基金，交房时交付。十四份协议尾部甲方处均盖有宁波强人置业公司销售合同专用章，乙方处有符文萍签字按印。同日，宁波强人置业公司向邬志斌出具房款收据一张，金额为1681800元。 2016年6月3日，南昌市湾里区地方税务局二分局就案涉十五套房屋开具《江西省地方税务局通用机打发票》，付款方为邬志斌；收款方为宁波强人置业公司南昌分公司。 2018年12月13日，宁波市国土资源局奉化分局出具《不动产登记查询证明》，主要载明，2018年12月13日，邬志斌提出不动产登记资料查询申请。经查询，邬志斌无登记记录。 2018年12月19日，南昌市不动产档案信息中心出具《不动产登记资料查询结果告知单》，主要载明，截至2018年12月19日，在南昌市不动产统一登记系统平台内未查询到邬志斌不动产登记信息。 另查明：2012年11月15日，邬志斌通过中国农业银行XXXX账户向叶罕嗣工商银行账户转款9.65万元；2013年4月24日，邬志斌通过其妻董霞儿浙江省农村信用社账户XXXX向叶罕嗣转款10万元；2013年5月24日，邬志斌通过浙江省农村信用社账户XXXX向叶罕嗣转款10万元；2013年5月25日，邬志斌通过浙江省农村信用社账户XXXX向叶罕嗣转款10万元；2013年9月2日，邬志斌通过中国邮政储蓄银行账户XXXX向竺筱妹农业银行账户XXXX转款50万元；2013年11月22日，邬志斌通过中国邮政储蓄银行账户XXXX向竺筱妹农业银行账户XXXX转款5万元；2013年11月26日，邬志斌通过中国农业银行账户XXXX向竺筱妹农业银行账户XXXX转款50万元；2014年1月15日，邬志斌通过其妻董霞儿中国银行账户XXXX向竺筱妹农业银行账户XXXX转款2万元。 以上事实有新华信托公司提交的(2015)渝高法民执字第00015号《执行裁定书》，邬志斌提交的(2018)渝执异75号《执行裁定书》《X内部购房签约协议》《江西省地方税务局通用机打发票》《收据》《不动产登记资料查询结果告知单》《不动产登记查询证明》和银行转款凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。 诉讼中邬志斌围绕争议焦点还举示了《情况说明》，主要载明：本人吴红辉，公民身份号码XXXX，曾在宁波强人置业公司担任副总一职，宁波强人置业公司在湾里区的X售房事项均由我办理，包括签订合同。2014年5月16日，由我经办，宁波强人置业公司与邬志斌签订一份房屋《X内部购房签约协议》，之后，邬志斌授权公司员工符文萍代为签订了剩余十四份《X内部购房签约协议》如下：X号楼X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X号。购房协议均在我的见证下签订。以上房屋2014年5月开始交付给邬志斌使用，情况属实。落款日期为2018年12月19日。本院认证如下：吴红辉出具的《情况说明》系证人证言，不能单独作为定案依据，不足以证实邬志斌在人民法院查封前即对案涉房屋进行了占有使用，本院不予采信。 本院认为，根据双方诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：案外人邬志斌对位于江西省南昌市湾里区房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《执行异复规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异复规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”邬志斌主张本案同时符合《执行异复规定》第二十八条和第二十九条的构成要件，足以排除执行的理由不能成立。事实和理由如下： 首先，关于邬志斌与宁波强人置业公司订立十五份《X内部购房签约协议》的效力问题。新华信托公司主张该协议约定内容表明邬志斌规避限购政策，据此订立的《X内部购房签约协议》无效。本院认为，限购政策不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规的强制性规定，邬志斌与宁波强人置业公司订立的《X内部购房签约协议》应属有效，至于邬志斌在订立协议时是否符合南昌市当时限购政策所确定购买人的条件，属于合同履行的问题，不影响合同的效力。故本院认定，在人民法院查封前（2014年6月18日）邬志斌与宁波强人置业公司订立了合法有效的书面买卖合同。 其次，关于占有的问题。本案中邬志斌仅举示吴红辉出具的《情况说明》，并无交接房手续、缴纳水电费、物管费收据等证据予以佐证，不足以证明邬志斌在人民法院查封前就占有了案涉房屋。 再次，关于购房款的问题。1.虽然诉讼中邬志斌举示了银行转款凭证，证实其向宁波强人置业公司法定代表人叶罕嗣账户转款39.65万元，向竺筱妹账户转款107万元，但是案涉十五套房屋购房款总计为1933748元，与前述转款金额相差巨大，邬志斌陈述尾款由案外人陆南民代其支付了501626元，其余为现金支付，邬志斌该项陈述缺少证据予以佐证；2.公司具有独立人格，向宁波强人置业公司法定代表人叶罕嗣转款不能当然视为向公司的转款，现无证据表明邬志斌向叶罕嗣转款39.65万元、向竺筱妹转款107万系其接受宁波强人置业公司指令支付案涉房屋的购房款；3.前述八次转款时间最早发生在2012年11月15日，远远早于2014年5月邬志斌与宁波强人置业公司订立《X内部购房签约协议》的时间，邬志斌陈述先支付全部购房款，随后补签《X内部购房签约协议》不符合常理，且八次转款金额均为整数，与案涉房屋价款金额不符，不排除前述转款行为系基于其他法律关系而产生的。综上，本院认定，邬志斌举示的证据不足以证明其已全额支付案涉购房款。 再次，邬志斌与宁波强人置业公司订立《X内部购房签约协议》中约定：“因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续。”前述合同条款表明邬志斌在订立合同时，知道南昌市的限购政策，存在对政策限制的忽略，应当认定邬志斌对案涉房屋不能办理过户登记手续存在过错。 最后，关于邬志斌名下有无其他用于居住房屋的问题。虽然邬志斌举示的南昌市不动产档案信息中心出具《不动产登记资料查询结果告知单》和宁波市国土资源局奉化分局出具《不动产登记查询证明》，证实邬志斌名下未登记有其他房屋，但邬志斌陈述一次性购买十五套房屋用于居住不合常理，故本院认定本案不符合《执行异复规定》第二十九条第二项唯一住房的规定。 综上，本案不符合《执行异复规定》第二十八条关于占有、付款和非因买受人自身原因的构成要件，亦不符合《执行异复规定》第二十九条关于付款和唯一住房的构成要件，邬志斌主张对案涉房屋享有物权期待权的理由不能成立。 至于邬志斌关于确认《X内部购房签约协议》的效力、确认案涉房屋归其所有以及宁波强人置业公司协助办理过户登记手续的诉讼请求，不属于本案执行异议之诉处理范畴，予以驳回。 综上，依照依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第一项、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回邬志斌的诉讼请求。 案件受理费22203.73元，由邬志斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇一九年十一月十二日 法官助理 黄 巍 书 记 员 刘 丹