江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1291民初2201号 原告：尤方才（曾用名尤芳才），男，1940年6月20日生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。 被告：泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会，统一社会信用代码54321202ME2423358L,住所地泰州市开发区寺巷镇寺巷村。 法定代表人：尤爱民,该委员会主任。 委托诉讼代理人：窦训飞，江苏烨铭律师事务所律师。 第三人：泰州市环球棉麻化纤有限公司，统一社会信用代码91321291141319525Q，住所地泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道寺巷村。 法定代表人：尤方才。 委托诉讼代理人：全鹏玉，安徽明和律师事务所律师。 原告尤方才与被告泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会（以下简称寺巷居委会），第三人泰州市环球棉麻化纤有限公司（以下简称环球化纤公司）不当得利纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尤方才及其委托诉讼代理人全素华，被告寺巷居委会的委托诉讼代理人窦训飞，第三人环球化纤公司的委托诉讼代理人全鹏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尤方才向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还不当得利28000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月28日，第三人的法定代表人即原告尤方才，以其个人名义与被告寺巷居委会签订了房屋租赁合同。该合同中约定，被告寺巷居委会将坐落于寺巷街道寺巷居委会19组口泰路西侧房屋出租给原告方生产经营所用，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，年租金为40000元。但该被告认为原告年纪近80岁高龄老人，系不当地采取与理与法均不符的手段，将仅有210平方米出租房屋虚称为约700平方米。该被告的行为是想多收取租金，其行为明显损害了原告等人的合法权益。按照实际出租房屋只有210平方米，经计算210平方米的租金只有12000元（40000元除以700平方米乘以210平方米等于12000元），但被告明显多收了28000元（40000元减去12000元等于28000元）。根据《民法总则》的有关法律规定，被告应当向原告返还不当得利即返还多收的2017年度房租计人民币28000元。原告对被告多收的钱款多次向被告主张返还，被告置若罔闻。 原告尤方才为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据： 1.2015年12月28日签订的房屋租赁合同，证明被告虚构出租房屋面积，多收取原告租金的事实； 2.江苏省泰州经济开发区社会事业局2008年5月28日作出的泰开社【2008】31号关于“泰州市环球棉麻化纤厂”企业改制的批复文件，证明泰州市环球棉麻化纤厂系原告所有的私营企业，该私营企业的房屋等资产属于购买者即原告所有； 3.集体资产界定确认书复印件，证明被告仅有210平方米的出租房屋； 4.寺巷居民委员会出具的江苏省农村合作经济组织结算凭证（编号0156942）复印件，证明被告已经实际多收取了租金的事实； 5.工资单若干，系自2008年5月改制后至今的，证明在改制后作为原告必须承担原被告方干部原告、会计帅银娣、车间修理工黄国平、车间主任尤兰华原有的干部待遇，由原告方所改制后开办的公司发放工资等待遇； 6.资产负债表，证明厂房的固定资产属于原告及第三人，不属于被告所有； 7.户口本，证明原告曾用名为尤芳才。 被告寺巷居委会辩称：1.被告认为原、被告双方于2015年12月28日签订了房屋租赁合同，该合同没有被撤销或者宣告无效，且双方已实际履行，被告按照该合同约定收取租金，合法有据，收取的租赁不属于不当得利；2.原告诉讼认为自己年迈，被告采取于理于法均不符的手段，将仅有210平方米的房屋虚称约700平方米出租，意想多收取租金，此表述与事实严重不符，约700平方米厂房本系被告村民的集体资产，全部由被告在自己享有土地使用权的集体土地上出资新建，从建成起至今，一直出租给承租人使用，原告一直给付租金至2017年底；3.原告向法院提供了企业改制批复文件作为证据，意在证明被告对出租房屋只享有210平方米所有权，700平方米另外部分不属于被告所有，被告无权收益，被告认为此与事实不符，是原告想歪曲事实，混淆集体资产所有权；4.本案是不当得利纠纷，属于给付之诉，而是否不当得利，关键在于双方2015年12月28日签订的租赁合同是否合法有效，所以被告认为上述合同在没有经法院确认无效之前，不当得利一说不能成立；5.原告没有诉讼主体资格，原告在诉状事实和理由部分讲第三人的法定代表人以个人名义与被告签订租赁合同，我们可以理解为原告的行为是代表第三人，所以既然其代表公司签订了租赁合同，那么因租赁合同产生的纠纷，应当以公司的名义提起诉讼；6.第三人与本案不当得利纠纷没有关联性。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 被告寺巷居委会为支持其抗辩主张向本院提交了以下证据： 1.租赁合同六份，时间分别为2001年2月24日，合同双方为：泰州市寺巷镇健康村经济合作社与泰州市环球棉麻化纤厂（代表：尤芳才）；2002年3月22日，合同双方为：泰州市寺巷镇健康村经济合作社与泰州市环球棉麻化纤厂（代表：尤芳才）；2005年5月21日，合同双方为：泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与泰州市环球棉麻化纤厂（代表：尤方才）；2008年1月15日，合同双方为：泰州市寺巷镇寺巷村村民委员会与尤方才；2012年12月17日，合同双方为：泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会和尤方才；2015年12月28日，合同双方为：泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会和尤方才。证明案涉房屋一直属于被告所有，并由被告出租给承租人使用，原告知情，且每份租赁合同都有原告签字； 2.2011年4月28日集体资产界定书及附图，证明2011年4月28日，企业改制后双方一致确认案涉房屋属于被告所有； 3.2008年5月16日资产出售合同及2008年5月12日产权说明各一份，证明案涉房屋属于被告所有，原告在5月12日出具了产权说明，说明厂区的土地属于寺巷村集体所有，其上约400平方米均属于集体所有。在原告出具了产权说明的情况下，才有了5月16日的资产出售合同，但是该出售合同出现的目的是原告为了成立公司需要，村委会给予原告的便利，出于帮忙才盖了章。资产出售合同中所说的会计事务所评估的总资产、总负债及净资产有评估报告，出售合同中提到的出售金额为零是不属实的，实际评估资产中房屋及原有棉麻化纤厂的机械设备都是属于集体资产； 4.1993年9月18日补充协议一份及记账凭证13份复印件，证明案涉700平方米房屋除了210平方米以外部分都是村委会在1993年发包给承包人新建的，补充协议签订后，承包人同村委会通过付款凭单的方式陆续将承建厂房的款项支付完毕； 5.2015年11月20日，由原告作为证明人签订的发放工资结算单一份，证明案涉房屋的屋面维修人工工资材料费均由被告支付，证明案涉房屋属于被告所有，如果属于原告所有，就不存在维修的行为； 6.1987年、1990年证明各一份、验资报告5页、寺集办【2008】1号请示、泰开农集【2008】1号批复、2008年5月16日资产出售合同、评估报告、1997年5月15日变更登记申请报告、2008年8月6日准予变更登记通知书、泰开社【2008】31号批复、泰寺政【2008】33号报告、2008年寺巷村村民委员会证明、2008年5月16日净资产鉴定报告、2013年5月28日股东决定、2013年5月28日股权转让协议、2016年4月21日第三人的营业执照。其中1987年、1990年两份证明，证明涉及的建筑面积约300平方米房屋，其产权属于健康村，棉麻厂只有使用权。验资报告5页、寺集办【2008】1号请示、泰开农集【2008】1号批复、2008年5月16日资产出售合同、评估报告、1997年5月15日变更登记申请报告、2008年8月6日准予变更登记通知书、泰开社【2008】31号批复、泰寺政【2008】33号报告，证明当时棉麻厂的净资产是110万余元，改制的内容也仅仅是针对最终评估的110万余元，而该110万余元中不包括案涉被告出租给原告的房屋，即案涉房屋不在改制范围内。2008年寺巷村村民委员会证明，该证明的内容是棉麻厂登记注册的是村集体企业，该厂的所有投资是原告个人投资，我村无投资，该企业资产全属于原告个人所有，该证明中未提及案涉房屋属于原告或棉麻厂所有。根据评估报告第1页，其中建筑物账面价值、评估价值均是0，能够说明棉麻厂改制时未涉及到建筑物部分，而本案不当得利纠纷也与改制无关。评估报告关于固定资产的说明部分提及到房屋建筑物的原值是70100元，调整后账面价值为59600元。评估报告第56页提到该部分房屋是织机车间，面积是87.5平方米，能够说明评估时有房屋存在，该房屋即集体资产界定确认书中平面图上的4间车间（长16米，宽5.4米）。资产评估报告证明2008年化纤厂改制的时候其资产当中建筑物评估价值为零，也就是改制财产不包括房屋。当时企业改制是针对评估的净资产1106093.83元，其中不包括房屋，即租赁合同中的租赁物没有牵涉到企业改制。 第三人环球化纤公司述称，同意原告的诉讼请求及事实理由。 经审理查明：2001年2月24日，泰州市寺巷镇健康村经济合作社与泰州市环球棉麻化纤厂（以下简称化纤厂）签订《寺巷镇健康村办企业2001年租赁承包经营合同书》，将厂房、设备等村集体资产交由化纤厂经营。2002年3月22日，泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与化纤厂签订《资产租赁协议书》，约定由化纤厂租用其在口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，以及其他车间厂房，机械设备、配电设施等固定资产）用于生产经营，租赁期间自2002年1月1日起至2004年12月31日止，租金为每年2万元。2005年5月21日，泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与化纤厂签订《资产租赁协议书》，约定由化纤厂租用其在口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，以及其他车间厂房等固定资产）用于生产经营，租赁期间自2005年1月1日起至2007年12月31日止，租金为每年2万元。2008年1月15日，泰州市寺巷镇寺巷村村民委员会（以下简称寺巷村委会）与尤方才签订《资产租赁协议》，约定由尤方才租用其位于口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，楼下两间、楼上三间，以及其他车间厂房约十间约340平方米）用于生产经营，租赁期间自2008年1月1日起至2012年12月31日止，租金为2008年16000元，2009年20000元，2010年25000元，2011年31250元，2012年39062元。 因化纤厂改制需要，泰州兴瑞会计师事务所于2008年5月6日对化纤厂2008年1月31日的全部资产负债、净资产进行评估，评估资产合计1287068.33元（其中，87.5平方米的织机车间房屋建筑物评估价值为59600元），流动负债为180974.5元，净资产为1106093.83元。2008年5月12日，尤方才在一份《产权说明》上签名，《产权说明》的主要内容为：“因化纤厂改制，对现有资产权属作如下说明。厂区土地属寺巷村集体所有，其上十间厂房、门面房一幢，合计约400平方米，均属村集体所有，机械设备、动力设施及路南四间临时车间约80平方米为尤方才个人投资。尤方才租赁期满后，机械设备自行处理、自行搬走。临时车间、动力设施由村集体按帐面残值收归集体。”2008年5月16日，寺巷村委会与尤方才签订《资产出售合同》，其中约定，寺巷村委会将原所属村办性质“泰州市环球棉麻化纤厂”出售给尤方才改制为私营，经泰州兴瑞会计师事务所评估核定，总资产为1287068.33元，总负债为180974.5元，净资产为1106093.83元，由于资本为尤方才主出资，故出售金额为零。2008年5月28日，江苏省泰州经济开发区社会事业局向寺巷镇人民政府作出《关于“泰州市环球棉麻化纤厂”企业改制的批复》，同意以零资产改制出售给尤芳才同志转为私营，企业改制后，原企业一切债权债务及其经济责任由购买者承担。 2011年4月28日，甲方泰州市寺巷街道寺巷村集体经济股份合作社与乙方尤方才签订《集体资产界定确认书》，主要内容有：“甲、乙双方曾丁2008年元月15日签订了资产租赁协议，因乙方在租用期内生产扩大的需要，经与甲方协商一致，在厂区内空闲地增砌部分厂房，由甲方出资，乙方负贡彻造，甲方为永久性所有权，租期内乙方享有使用权，为确保集体资产的管理，现就有关事项订立如下协议：一、甲方将乙方在厂区内砌建的一幢长16m*5.4m平房和11.2m*4.8m染色有间及办公楼西侧9.3m*7m平房，合计平方为210㎡，以及厂区内所有基础配套设施在内，一次性折价按照双方商定为人民币壹拾肆万元整。付款方法为：乙方在租期内逐年扣除上缴款部分，如乙方不再续租时甲方一次性结清所欠余款，乙方无条件将办公设施、机械及产成品搬出，将集体资产完好交给甲方。二、甲、乙双方约定，资产界定后，乙方应确保集体所有资产的维护，不得改变房屋结构和转租他人使用，严格执行2008年1月15日所签租赁协议内容。三、甲、乙双方在附件平面图上签字确认。”《集体资产界定确认书》下方附房屋平面示意图。 2012年12月17日，出租方寺巷居委会与承租方尤方才签订《房屋租赁合同》，约定将居委会建筑或所有的坐落于口泰路西侧、寺巷邮局南侧的房屋（房屋资产以双方确认书为准）出租给尤方才使用，租赁期间自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金总计36000元。 2015年12月28日，出租方寺巷居委会（甲方）与承租方尤方才（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容有：“甲方将其建筑或所有的坐落于寺巷街道寺巷社区19组口泰路西侧的房屋（建筑面积按原资产界定图，约定700平方米）继续出租给乙方使用。租赁期间自2016年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为4万元。付款方式为缴款后使用。甲方于本合同生效之日起五日内，将该房屋交付给乙方。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋无条件退还甲方。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，且固定的装潢所有权属于甲方。乙方不得乱搭乱建，确实需要建设的，必须书面申请，附上图纸，经甲方同意后，报寺巷街道农经站批准，由甲方出资并负责施工，新建的建筑物归甲方所有，乙方租用新建房屋的期间不得超过原租赁合同约定的截止时间，新房的租金及支付方式另行约定。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，甲方最迟在合同期满前10日内向乙方正式答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租权。任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。”合同签订后，寺巷居委会向尤方才交付了租赁房屋。根据2011年4月28日集体资产界定确认书中约定的14万元折价款折抵房屋使用费（按租赁合同约定的租金金额计算）后，截至2018年12月31日，被告尚欠原告房屋使用费25000元。 另查明，泰州市寺巷镇健康村经济合作社、泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社、寺巷村委会均是寺巷居委会前身的名称。泰州市环球棉麻化纤厂是泰州市环球棉麻化纤有限公司的曾用名。原告述称案涉租赁房屋未取得产权证或建设工程规划许可证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告以被告将仅210㎡的出租房屋面积虚称为约700㎡及其作为80岁高龄老人签订协议时视力不好、没仔细看为由，认为被告收取租金过多，属于不当得利并要求返还。对此，具体分析如下：首先，关于原告高龄签订协议的问题，通过原、被告当庭陈述及所举证据，原告于2001年起就作为化纤厂的负责人陆续与被告签订租赁协议，并一直经营着上述企业，应当认为原告本人或者第三人环球化纤公司是有着丰富经验的商事主体，在签订案涉租赁合同时理应尽到审慎审查义务。且自2001年起原、被告一直存在房屋租赁关系，并非第一次合作，应当对各自的情况较为熟悉，故原告陈述的相关理由不合常理；其次，原告称租赁房屋仅210㎡，资产界定图中的其余房屋均为原告的自有固定资产，并要求按照上述面积计算应收的租金。对此，本院认为，原告并未提交充分证据证明210㎡外的房屋系归其所有。结合本案查明事实，在化纤厂改制后，原、被告分别于2012年12月17日签订租赁合同（年租金36000元）、2015年12月28日签订租赁合同（年租金40000元），2012年12月17日的租赁合同中虽未注明租赁房屋的面积，但结合租金数额来看，可认定系因物价、房价等上涨所导致的合理租金上浮范围，据此推定，两份租赁合同中所载房屋面积应为一致。本案原告并未对2012年12月17日的房屋租赁合同提出异议，而在本案中亦未就其对210㎡以外房屋拥有所有权提供充分证据，对其所持观点，本院难以采信。综上，原告主张被告多收28000元租金，并进而以不当得利主张返还，无事实及法律依据，本院难以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 驳回原告尤方才的诉讼请求。 本案受理费500元，由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  毛宏涛 人民陪审员  江茂广 二〇一九年十一月八日 法官 助理  丁 琴 书 记 员  叶晓竹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。