云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5471号 原告（反诉被告）：云南天发物业管理有限公司保山分公司，住所地：保山市隆阳区兰城街道九龙路与下水河交汇处（佳龙园综合楼铺面），统一社会信用代码：91530502599316510K。 法定代表人：李军，任总经理。 委托诉讼代理人：李嵘乐，隆阳法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：保山华隆置业有限公司，住所地：保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城—商墅15栋，统一社会信用代码：915305025945950392。 法定代表人：许文鹏，任董事长。 委托诉讼代理人：杨清清、岳永发，云南天利达律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告云南天发物业管理有限公司保山分公司（以下简称“天发物业公司”）与被告保山华隆置业有限公司（以下简称“华隆置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，被告保山华隆置业有限公司于2019年10月8日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）天发物业公司法定代表人李军及其委托代理人李嵘乐，被告（反诉原告）华隆置业公司及其委托代理人杨清清，岳永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天发物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即将拖欠原告的物业费1852265元、水电费68456元，合计人民币1920721元支付给原告；2、请求法院依法判令被告停止侵权、因其派人换锁、强行搬走原告物业管理用房中主机、显示器、物业底单、针式打印机等予以返还，不能返还的赔偿损失（详见物品清单）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，保山华隆置业有限公司选聘天发物业公司为锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务，达成一份《前期物业服务合同》，其中约定了双方的权利和义务，违约责任、管理服务期限等事项。双方交接后，在2018年4月12日原告依合同第3条对相关公共设备进行验收、维护，同年4月13日，对不符合质量、建筑要求的设施通报了整改内容并呈送被告公司及相关部门。2019年1月28日，因小区业主梅鑫鑫信访案（详见隆住建发【2019】46号），经住建局核实的情况载明：由于开发商原因，小区配套设施不完善，门禁系统未安装，并给予了答复意见及处理措施，奈何直至2019年3月17日被告公司都未按合同第16条约定交付符合国家规定的验收标准的物业，原告发催告函（详见工作联系函），均未得到回应。2019年3月20日在五个部门的主持召开下，针对业主、物业、社区专项问题处理会议上，原被告代表都达成了一致处理意见，但是，被告并没有按照合同、处理意见进行整改落实，小区整体环境没有得到改善，遭多名业主多次向原告处投诉和主管部门信访，无奈之下，2019年6月21日原告发出解除合同的通知函。同时，根据《合同法》第96条第1款的规定：当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而被告公司也于2019年6月22日回复：不同意解除合同，若要解除，应当与业主、被告公司三方协商。但是后续因被告公司财务的原因，相关物业被查封，一直拖欠自2018年2月一2019年8月期间一年半的物业管理费用，为此原告多番找到被告公司负责人协商，均以公司财务吃紧为由，搪塞原告，久拖不决。直到2019年8月1日18时在原告公司办公人员相继离开后，被告公司派人将物业管理用房房门偷换了门锁，临近第二日，原告公司办公停滞，且被告公司派人明目张胆的将办公区域内的办公用具、写字桌、物业机密资料等一并搬走，原告工作人员多次报警无效。原告认为，因被告公司不能提供符合国家规定的验收标准的物业，违约在先，导致原告物业管理工作停滞、经济受损，且事后单方解除合同，强行将原告所在的物业管理用房的办公用品、财务机密等材料搬离，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国合同法》第8条、60条、96条、113条，《物业管理条例》25条、28条、40条、41条、64条，《前期物业服务合同》第6条第1款、7条、16条、17条、28条、29条，《保山市物业服务收费管理实施细则》的通知第22条，《中华人民共和国侵权责任法》第3条、6条、15条的规定，现依法向法院提起诉讼，恳请人民法院依法审清查明事实真相后，支持原告的前述诉请。 被告华隆置业公司辩称，请求人民法院判令驳回原告全部诉讼请求,本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年12月9日，华隆置业公司选聘天发物业公司为锦绣兰城三期（锦绣家园）提供前期物业管理服务，达成一份《前期物业服务合同》，其中约定了双方的权利和义务、违约责任、管理服务期限等事项。双方交接后，在2018年4月12日原告依合同对公共设备进行验收、维护，次日被告工程技术管理部作出整改计划，同时主动抄送原告。同年11月27日，被告将经过竣工验收的电梯移交给原告管理，原告接受了该电梯，根据电梯移交单及《前期物业服务合同》第十四条的约定，交接以后，所发生的问题应当由原告承担。2019年1月28日小区业主梅鑫鑫到隆阳区信访局反映锦绣家园物业不作为。2019年3月20日，在市住建局、区住建局、街道、社区、辖区派出所的主持下，业主代表与被告代表及原告代表就业主上访问题召开处理会议并达成会议纪要，达成一致处理意见。但原告并没有按照达成的会议纪要进行整改，业主多次向主管部门及被告要求更换物业。2019年6月21日，被告发函给原告要求解除《前期物业服务合同》，次日原告回函称不愿意解除合同，认为被告解除不合法，要求被告、原告及业主代表三方协商再解除。应原告的要求，2019年6月27日隆阳区永昌街道办事处再次召集相关当事人对该问题进行研究处理，并形成会议纪要一，纪要约定：由白塔社区牵头，从2019年6月28日下午2点至6月30日下午5点在小区内公开征求小区业主对原告去留意愿。2019年7月1日，街道办事处再次召集各方当事人进行会议，形成会议纪要二，纪要指出，民主征求意见结果为同意留下原告的业主有9户，不同意留下原告的业主有625户。同时，通过协商，会议决定2019年7月15日上午九时，由原告移交相关手续，终止服务。但原告在会议决定规定期间，拒绝移交相关手续，并拒绝接听电话，向其员工发出通知，要求任何人不得离岗，以工资威胁逼迫员工闹事。后拒交收取的水电费，导致2019年7月31日锦绣家园小区停电，业主包围了被告工作楼。被告在通知了永昌街道办事处、永昌街道派出所，在得到授权并在全程记录的情况下，强制收回了物业用房，并将天发物业公司办公用品搬离并妥善保管。综上所述，合同解除是因原告不作为，被告符合行使合同约定解除权的权力，原告恶意拒绝解除合同，并恶意拖欠水电费，故意给被告造成经营混乱，有违民法诚实信用原则。其次，原告随意打几帖物业费、水电费欠款单，盖个自己的公章就声称被告欠其一百多万物业费及水电费更是可笑至极。在其提供的水电明细及物业综合服务费明细中，大部分房屋被告已经出卖给业主个人并办理了备案登记，有部分房屋已交付业主，但因处于查封状态下，无法办理备案登记。同时，原告提供的明细中，有的连房屋的面积都是错的，无法想象其是如何算出的物业费。综上所述，原告拒不履行合同义务，违背诚实守信原则，在其分明还未支付原告帮其垫付的水电费的情况下，恶人先告状，滥用诉讼权力，浪费司法资源，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 被告华隆置业公司向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判令原告支付被告为其垫付的锦绣家园水电费、电梯检测费用844240.42元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年12月9日，保山华隆置业有限公司选聘天发物业公司为锦绣兰城三期锦绣家园）提供前期物业管理服务，达成一份《前期物业服务合同》，其中约定了双方的权利和义务、违约责任、管理服务期限等事项。双方交接后，按约定应当由原告按锦绣家园水电总表将水电费交到昌源水务及永昌电力，再由原告向业主或物业使用人按各户水电表收取水电费。但原告在接手后，并未按约定向昌源水务及永昌电力交纳水电费，在2018年2月11日至2019年9月3日期间，被告为原告垫付2017年12月7日至2019年7月31日期间的水电费共计788597.32元,2019年6月19日，因锦绣家园物业公用设备需要维修检测，原告请求被告为其垫付电梯检测费用55645.1元，原告向被告出具了借条。综上所述，原告在管理锦绣家园期间，有义务收取住户水电费，其也已经收取了住户水电费，其收取的水电费应当交由昌源水务及永昌电力，但因其拒绝交纳，被告为防止锦绣家园小区被停水停电，同时，也为了避免交滞纳金，被告在被水电公司催告后，选择为原告先垫付。现因原告拒绝向被告支付被告为原告垫付的水电费及公用设备维修检测费，特诉至法院，望判如所请。 原告天发物业公司针对反诉请求辩称，1、请求人民法院依法驳回被告的不实之诉，并支持原告的答辩请求；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由:一、原告因被告自2019年6月21日发出解除合同的《通知函》开始，至2019年8月1日止，原告就退出，不再为锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供物业管理服务。另据2018年8月3日原告与供电局、昌源水务、华隆置业公司三方达成代收代缴水电费合同，2018年8月14日经华隆置业公司总经理戴宏同意批准，自2018年6月30日之前的水电费归华隆置业公司负责，从2018年7月1日起归天发物业公司负责，由天发物业公司由2018年7月1日一2019年7月2日承担锦绣家园小区业户的水电费代收代缴业务。也就是说自2019年7月2日起，天发物业不再为小区业主代收代缴水电费业务。另查明，该小区10栋、11栋住宅商铺在2018年6月30日之前的水电费，是由华隆置业公司收取的，天发物业2018年6月25日交华隆置业公司按实际代收代缴水电费8443元、2018年8月1日的15777元、2018年8月14日的21407.94元，也表明其公司2018年6月30日之前小区水电费业务的收缴跟原告公司是无关的，结合被告提交的证据中《代天发物业垫付水电明细》表，该表载明的2019年7月份、8月份以及表格前九项的费用就不是原告应承担的部分，因2019年8月1日原告就退出物业服务小区，且据原告提交的证据中——《收据》3张及小票表明，原告截至抄表日为2019年7月2日，进而说明上述费用不应由原告承担。故原告应承担的是2019年5月份电费70327.59元、水费46009元；6月份电费101771.49元、水费67575.60元，总计285683.68元。二、关于电梯检测费55643元，这笔费用不应由原告承担，因被告在2019年4月份向质检中心提交检测报告未检验合格，至8月份才通过，属于2019年8月份至2020年电梯检验费，也就是原告不应承担电梯检验费。被告以诓骗的形式让原告出具《借条》，后着手单方解除合同，强行抢走属于原告的办公资料、财务资料及电梯资料、办公家具等恶劣行径，这就是该《借条》的由来。那么被告主张所谓的电梯检测审验费让原告承担于理不合、于法无据。综上，原告认为被告所诉事实不实，恳请人民法院依法审清查明事实，驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告天发物业公司针对其本诉诉讼请求及反诉抗辩一并提交以下证据： （一）1、《前期物业服务合同》，欲证实2017年12月9日原被告双方达成《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，应合法有效；进而证明原告系合法投标被选聘的物业方，享有本案小区进行物业管理的合法行使主体的事实。2、电梯验收整改内容、工作联系函、隆住建发【2019】46号文件，欲证实被告开发商未按合同及《物业管理条例》的规定交付能够正常使用、符合国家及相关行业标准的物业的事实；因被告公司的原因导致业主梅鑫鑫信访至隆阳区住建局，隆阳区住建局对此进行核实的情况，也证明本案物业小区系开发商的原因，配套设施不完善等物业不符合要求的事实。3、白塔社区处理会议决议、《关于解除的通知》、回复函，欲证实锦绣家园小区物业问题经白塔社区等五个部门处理决议，原被告公司也到场，并一致接受该处理决议；结合证据1、2，被告公司都未能实质性的解决物业小区配套设施等物业问题，原告公司才依法向被告主张解除合同的事实。4、《保山市物业服务收费管理实施细则》，欲证实根据该实施细则第二十二条，结合本案物业服务合同第七条，原告主张的物业费及水电费的依据合理合法。5、水电明细、物业综合服务费明细，欲证实被告自2018年7月至2019年7月拖欠水电费68456元、自2018年2月至2019年8月拖欠物业费1852265元的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1无异议。对证据2中的电梯验收整改内容证明目的不予认可，认为该组证据刚好能证实整改已经完成，是被告内部整改；对工作联系函的三性及证明目的均不认可，该组证据只有天发物业公司的印章；对隆住建发【2019】46号文件的三性予以认可，对证明目的不认可，认为该组证据能够证实小区业主对物业不满意。对证据3的三性认可，对证明目的不认可，原告在收到决议后拒不整改，导致业主不满，被告才依据合同约定解除合同。对证据4的三性认可，对证明目的不认可，原告在计算物业费时是随意计算，并自己加盖公章，没有依据。对证据5的三性及证明目的均不认可，该明细是原告方自己打的，并加盖公章，没有第三方的核算。 本院认为，原告提交的以上证据1至4，能证明本案待证事实，本院予以采信。对原告提交的证据5，因该费用明细系原告单方自行制作，未经被告认可和结算，本院不予采信。 （二）1、供电合同、供水合同，欲证实原告与电力公司达成供用电合同的事实及原告与昌源水务、华隆置业公司三方达成供水合同，明确原告代缴水电费的事实。2、《关于解除的通知》、回复函、申请报告，欲证实华隆置业公司未能实质性解决物业小区配套设施等物业问题，无奈原告依法向被告主张解除合同的事实，结合申请报告落款时间2018年8月2日，原告就不再为该小区进行代收代缴水电费事宜。3、一般付款审批单，欲证实经原被告双方认可，天发物业公司应付给华隆置业公司21407.94元水电费的事实。4、2018年7-12月电费明细、2018年7-12月水费明细、2019年1-4月电费明细、2019年1-4月水费明细，欲证实原告已经交纳了2018年7月-2019年4月的锦绣家园小区所有水电费，2019年5月至7月2日产生水电费是由华隆置业公司垫付的。5、收据及小票，欲证实原告天发物业公司2018年6月25日、8月1日、8月14日交付给被告华隆置业公司水电费总计45627.94元已收的事实，该45627.94元系原告替被告代收的2018年6月30日之前的水电费，该费用由三笔组成：2018年8月14日付了21407.94元，2018年8月1日15777元，2018年6月25日付了8443元。6、收据，欲证实截至2019年7月2日，原告天发物业公司抄水电表的情况，进而证明自2019年7月2日开始原告未再收取锦绣家园小区业主的水电费的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1的三性及证明目的无异议，但认为并非供水供电合同签订后原告才代收代缴水电费。对证据2的三性认可，对解除通知及回复函的证明目的不认可，理由同本诉一致，对申请报告的证明目的认为原告存在自相矛盾的情况，与第4组证据相冲突。对证据3的三性认可，对证明目的不予认可，刚好可以证实原告尚欠被告水电费，该组证据为原告提供，说明原告对其三性认可，刚好可以证实原告要返还被告为原告垫付的水电费。对证据4的三性认可，对锦绣家园的水电费全都由原告支付的证明目的不予认可。对证据5的三性认可，对证明目的不予认可，认为该收据刚好可以证实在2018年7月以前，原告就已经在代收水电费。对证据6的三性及证明目的均不认可，2019年7月2日双方前期物业服务合同还未失效，原告尚在被告管理物业期间，水表电表仍然注册在原告名下，对原告称2019年7月2日未再收取水电费的事实不予认可。 本院认为，原告提交的以上证据来源合法、客观真实、能证实本案待证事实，本院予以采信，但对于证据2的证明目的不予采纳，因《关于解除的通知》系被告华隆置业公司向原告天发物业公司发出的解除合同的通知。 （三）1、《锦绣家园小区2018年度商业物业收费明细表（包括商业住宅）》，该组证据的来源是由被告提供给原告的，欲证实整个锦绣家园小区商业加住宅共计2133户。2、2019年7月华隆置业公司提供给原告被查封、已售、未售以及已接房、未接房的全部信息表及依法向保山市隆阳区住建局调取保山义乌国际商贸城锦绣兰城三期4#地块一期至六期已备案房源信息明细表一份，欲证实该小区实际备案1715户。 经质证，被告对原告提交的证据1的三性及证明目的不予认可，根据被告公司的查询记录，所有锦绣家园小区房源2012套，其中住宅1567套、商住房346套、安置房99套。对证据2不持异议。 本院认为，原告提交的证据1因被告不予认可，故本院不予采信。对于证据2，系依法向保山市隆阳区住建局调取的数据，具有真实可信性，本院予以采信。 二、被告华隆置业公司针对本诉提交以下证据：1、关于锦绣家园物业的情况说明、隆阳区发展和改革局回复、白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议、会议纪要一、会议纪要二、意见征求表，欲证实业主对原告物业管理不满，觉得原告不作为，经多方协商达成调解意见，但原告依旧拒绝履行，最终经业主投票，业主不同意原告继续进行管理，合同解除是被告依据前期物业服务合同约定来进行解除，未违反约定。2、《前期物业服务合同》，欲证实被告依据合同约定，有权利单方解除合同，即按照前期物业服务合同的约定第七条第二项证明原告方放弃已出售房屋、未交房房屋向被告要求支付物业费的权利，即对2018年12月31日未售出房屋物业费按50%的金额收取。3、交接单及99套安置房名单，欲证实原告诉称的尚欠物业费的房屋中有部分已交接给当事人，应当由物业公司向业主收取，不应当向被告索要。4、商品房已备案明细表，欲证实原告诉称尚欠物业费的房屋已卖给业主并办理了备案登记。5、测绘成果报告，欲证实原告提供的物业综合费明细中的房屋面积与实际房屋面积不符，故其征收物业费的数额标准不符。 经质证，原告对被告提交的证据1中除锦绣家园物业情况说明、会议纪要一、会议纪要二、意见征求表外的其他证据的真实性认可，对证明目的不认可，理由是隆阳区发改委的回复清楚的说明造成纠纷的原因是华隆置业公司没有完成相关的配套设施，导致业主与物业公司之间的矛盾，后续的征求意见表均是出自一人，故对其真实性不认可。对证据2中的物业合同三性无异议，对证明目的不认可，认为华隆置业公司依据合同法第19条单方解除合同，但合同是双方的，应当有相对方的确认方可解除。对证据3，认为该组证据与原告方无关，与本案也无关，故不发表质证意见。对证据4无异议。对证据5的证明目的不认可，只认可华隆置业公司提供给原告方的已备案、已查封等的信息表。 本院认为，被告提交的以上证据，能证实原被告双方的物业服务合同履行经过和履行情况，本院予以采信。 三、被告华隆置业公司针对其反诉请求提交以下证据：1、被告代原告垫付的水电费统计表，欲证实被告代原告垫付了水电费788597.32元，垫付电梯检测费用55645.1元。2、中国建设银行单位用户专用回单、计算清单、付款审批表、欠条，欲证实被告对证据一统计表的真实性及统计表具体数额明细，同时该组证据证实并非在水电表过户以后即2018年8月原告才代收水电费的事实，在付款审批单中原告法定代表人已经承诺代收水电费。 经质证，原告对被告提交的证据1的质证意见为：从2019年7月2日以后的水电费都不应由原告来承担，因为原告已经离场，原告只认可被告替原告缴纳的2019年5月、6月的水电费，以发票为准285683.68元；认为电梯检测费用不应由原告承担，因为被告在2019年4月向质检中心提交检测报告，未检验合格，8月份才通过，至今检验合格证都还没有拿到，2019年8月-2020年的电梯检测费用就不属于原告承担，因为按被告与原告双方认可的2019年8月-2020年原告已不再为被告提供物管服务。对证据2的三性无异议，对证明目的不予认可，欠条实为借条，借条上载明的金额实为电梯检测费，质证意见同上。 本院认为，对被告提交的以上证据，结合原告提交的水电费相关的证据，本院认为原告的质证意见成立，对于原告自认的事实，本院予以采信，对其余证明目的，本院不予采信。 为查明案件事实，本院责令被告华隆置业公司提交2018年12月31日之后售出的房屋具体信息包括房号、房型、面积、是否交房等，以及2018年12月31日之后售出的房屋依据合同约定的被告应当承担的物业费清单，后被告向本院提交了《保山华隆置业有限公司锦绣家园已接房未备案房源》，证实案涉物业其中139套房屋虽然没有备案，但业主已接房并实际入住，该139户的物业费应当由原告向业主收取；提交了《保山华隆置业有限公司空置房欠物业管理费用明细》，证实经核实尚在被告公司名下未交房房屋有346套，欠费时间段按照双方签订的《前期物业服务合同》约定自2019年1月1日起至2019年7月31日止，该346套房屋共应当由被告交付的物业费为179413元，因以上346套房屋均未交房，故不存在二次加压费、生活垃圾清运费以及其他物业服务费用。经质证，原告对以上两组证据的三性及证明目的均不认可，因是被告单方面提供，请求法院不予采信。本院认为，被告作为房地产开发公司，理应提交与案涉小区相关的房屋销售情况、是否交房等物业信息，责令被告提交的该证据，能证实部分本案争议事实，故本院作为本案定案依据使用。 根据庭审及当事人陈述，综合以上证据分析认定，本院确认如下法律事实： 2017年12月9日，被告保山华隆置业有限公司作为甲方与原告云南天发物业管理有限公司保山分公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定被告选聘原告为锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务事宜，合同对物业基本情况、服务内容与质量、物业服务相关费用及交纳、物业经营与管理、违约责任、管理服务期限等作了约定。其中《前期物业服务合同》第六条第一款约定：“交房之日起，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准由乙方向相关管理部门报批后在小区进行公示，双方约定：1、电梯房物管费收费标准不高于1.2元/月/平方（含基础服务费、电梯维保、年检、运行费用等）;2、二次供水加压收费标准10元/月/户；3、生活垃圾清运费收费标准按政府规定；4、地下车位物管费收费标准不高于50元/月/个；5、联排、别墅物管费收费标准不高于1.2元/月/平方；6、商铺物业管理费收费标准不高于2元/月/平方；……。”第七条约定“物业服务费用交纳：1、甲方不向乙方支付前期物业开办费及其他任何费用；房屋交接后，业主应于甲方公示房屋交接之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。2、交房后由物管公司自负盈亏，物业管理范围内已竣工但尚未售出的房屋，2018年12月31日之前售出的，甲方不再向乙方支付任何费用；2018年12月31日以后，甲方按物业服务费收费标准的50%以现金方式支付给乙方，直至房屋售出。”合同签订后原告即按约定对锦绣家园小区提供前期物业管理服务。2019年1月28日因小区业主向隆阳区信访局反映锦绣家园物业不作为的问题，后白塔社区于2019年3月20日召开了关于业主、物业、社区专项问题处理会议，就锦绣家园业主信访问题进行了处理，并要求物业公司及房地产开发公司针对存在的问题进行整改。2019年6月21日，被告向原告发出《关于解除的通知》，次日原告向被告发出《回复函》，认为被告单方提出解除合同不合法，不同意解除合同，如果坚持解除合同，应当与业主及原被告公司三方协商解除合同相关事宜，并就有关物业费用进行结算并及时支付。2019年6月27日隆阳区永昌街道办事处再次召集市住建局、区住建局、社区、原被告代表等人召开处理会议、并达成《关于协调处理锦绣家园小区物业管理存在问题的会议纪要（一）》，会议决定：由白塔社区牵头，从2019年6月28日下午2点至6月30日下午5点在锦绣家园小区内公开征求业主对原告去留意愿，并按照少数服从多数的原则处理。2019年7月1日，街道办事处再次召集各方当事人进行会议，形成《关于协调处理锦绣家园小区物业管理存在问题的会议纪要（二）》，纪要指出，民主征求意见结果为同意留下原告的业主有9户，不同意留下原告的业主有625户。同时，通过协商，会议决定：“一、2019年7月15日上午9时，由天发物业公司移交物业管理服务相关手续，并自行停止物业管理服务活动。二、为保障小区水电正常供应，维护小区业主正常的生产生活秩序，由华隆置业公司先行垫付绣家园小区拖欠的水电费。三、7月1日至7月15日上午9时前的物业管理服务全权由云南天发物业管理有限公司负责，7月15日上午9时后，锦绣家园小区物业管理服务全权由华隆置业公司负责管理。……”同时对物业交接的其他事项进行了明确。但原被告双方并未按上述会议纪要规定的时间和程序办理交接手续，直到2019年7月31日锦绣家园小区停电，业主情绪激动，被告遂强制收回了物业用房，并将原告天发物业公司办公用品搬离。新的物业公司已于2019年8月2日进驻锦绣家园小区。另查明，经被告确认搬走的属于原告的办公用品清单如下：办公桌2张、办公椅20个、办公沙发3个、茶盘1个、电脑显示器3台、电脑主机2台、键盘3个、电风扇1台、验钞机1台、插线板2个、复印机2台。 再查明，2018年8月3日原告与保山电力公司、昌源水务公司、华隆置业公司三方达成供电、供水合同，且从原告提交的付款审批单中可以看出，原告主张的自2018年6月30日之前的水电费由被告华隆置业公司负责，从2018年7月1日起由原告天发物业公司负责的事实成立，本院予以确认，故案涉水电费由原告天发物业公司自2018年7月1日起至2019年7月2日承担锦绣家园小区业主的水电费代收代缴业务。被告华隆置业公司交纳了2017年12月至2018年7月，2019年5月至7月的水电费。被告华隆置业公司于2019年6月19日为原告垫付了锦绣家园小区电梯检测费55645.1元，原告于2019年6月19日向被告出具《借条》，载明借款金额为55643元，原被告均认可该借条上载明的金额实为上述电梯检测费。庭审中，原告认可2019年5月至7月2日锦绣家园小区产生的水电费确由被告华隆置业公司垫付，金额合计285683.68元（2019年5月份电费70327.59元、水费46009元；6月份电费101771.49元、水费67575.60元）。被告华隆置业公司认可2018年12月31日之后售出的房屋依据合同规定其应当承担的物业费（50%）为179413元。庭后，本院给予原被告15天的期限就双方的物业费问题进行结算，确认结算物业费依据的交接房屋的物业基础数据，但原被告双方仍未进行结算。 本院认为，物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即合同法所规定的“附随合同义务”。本案依会议纪要商议决定，原被告于2019年7月15日终止物业服务合同，但原告未按时进行物业交接，被告遂强制收回了物业用房，新的物业公司已于2019年8月2日进驻锦绣家园小区，原被告双方已以实际行动表明不再继续履行物业服务合同，案涉《前期物业服务合同》应依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，关于原告要求被告支付尚欠的物业费1852265元的诉讼请求，原告提交的物业费计算清单因未经被告结算认可，且计算清单中的物业基本情况亦无其他证据佐证其真实性，无法证实其主张。根据双方签订的《前期物业服务合同》对物业费交纳进行了约定，被告不向原告支付前期物业开办费及其他任何费用，房屋交接后，由业主自被告公示房屋交接之日起交纳物业服务费用，对于物业管理范围内已竣工但尚未售出的房屋，2018年12月31日之前售出的，被告不再向原告支付任何费用，2018年12月31日以后，被告按物业服务费收费标准的50%支付给原告，上述约定未违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应遵守，被告按上述约定计算并认可尚欠原告物业费179413元，本院予以确认，故对于原告的此项主张，本院予以部分支持，若原告认为被告还有除合同约定外的其他物业费未支付，依据《保山市物业服务收费管理实施细则》第二十二条：“物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额缴纳”主张权利的，应与被告就尚未交房的物业数据进行确认或结算后，可另行主张权利。由于原被告并非采取平和的方式进行物业交接，对于被告强行搬离的属于原告的办公用品，被告亦同意返还的，本院予以支持。 对于案涉锦绣家园小区水电费的问题，结合原告提交的供电、供水合同、付款审批单，原被告终止物业服务的时间以及水电费收缴经验规则，可以确认原告代收代缴锦绣家园小区水电费业务的时间段为2018年7月1日起至2019年7月2日。被告华隆置业公司交纳了2017年12月至2018年7月，2019年5月至7月的水电费，原告认可被告华隆置业公司为其垫交了2019年5月至7月2日锦绣家园小区产生的水电费285683.68元，对于该自认的事实，本院予以确认，故对被告反诉要求原告支付代为垫付的水电费的请求，本院予以部分支持。对于原告主张被告拖欠2018年7月1日至2019年7月2日期间水电费68456元的诉请，因2018年7月1日起至2019年7月2日期间的水电费确由原告代收代缴，被告未提交证据证实其交纳了华隆置业公司办公楼等在此期间自行产生的水电费，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告反诉要求原告支付其代为垫付的电梯检测费55645.1元，根据双方合同的约定，该笔费用应由原告物业公司承担，但该电梯检测费用产生的时间为2019年6月19日，鉴于原被告双方实际于2019年7月终止物业服务合同，此费用判由原告承担显失公平，故本院不予支持被告的此项反诉请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、由被告保山华隆置业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告云南天发物业管理有限公司保山分公司物业费179413元、水电费68456元、合计247869元。 二、由被告保山华隆置业有限公司于本判决生效后二十日内归还原告云南天发物业管理有限公司以下办公用品：办公桌2张、办公椅20个、办公沙发3个、茶盘1个、电脑显示器3台、电脑主机2台、键盘3个、电风扇1台、验钞机1台、插线板2个、复印机2台。 三、由原告云南天发物业管理有限公司保山分公司于本判决生效后二十日内支付被告保山华隆置业有限公司水电费285683.68元。 四、驳回原告云南天发物业管理有限公司保山分公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告保山华隆置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计11043元，由原告云南天发物业管理有限公司保山分公司负担；反诉案件受理费6121元，由被告保山华隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  储换英 二〇一九年十一月二十五日 书记员  刘 欣