北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初39587号原告：北京茜嘉文化传播有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇。法定代表人：王茜，总经理。委托诉讼代理人：韩玮，北京市高科律师事务所律师。被告：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，1994年8月22日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。原告北京茜嘉文化传播有限公司（以下简称原告）与被告北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩玮，被告委托诉讼代理人宋修鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2、判令被告向原告返还购房款3630554元；3、判令被告向原告支付由于其违约行为给原告造成的实际损失300547元；4、判令被告向原告支付自2016年11月1日直至2018年12月26日解除商品房买卖合同日的同期同地段房租损失230106元；5、判令被告向原告支付自2018年12月27日至实际返还之日的利息（以4031101元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。事实和理由：2016年10月28日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》。约定：原告购买被告开发的位于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目*公建楼（配套商业）*层*号。房屋性质为商业用房。原告依约支付房款，被告未在约定日期交付房屋，造成原告损失，请法院依法支持原告诉讼请求。被告辩称，不同意原告诉讼请求。第一、被告不存在违约行为，一直遵守合同约定，履行合同义务。2016年10月28日双方签订合同，约定原告购买被告房屋，房屋总价517万元。针对起诉状所述，被告应在2016年10月30日前交付房屋，该房屋在2016年10月30日之前已经完全具备合同第12条、第13条约定交付条件，按照合同约定，已经取得工程竣工验收备案表等文件，之所以原告未收房，原因在于原告没有付清全部购房款。在此情况下，依据合同约定，被告无法向原告交付房屋，造成违约系原告原因。针对起诉状所述，合同21条约定被告应在2017年10年30日前，完成初始登记，即取得产权证，被告已经于2017年10月27日取得大产权证书，法院可向房管局等部门进行查证，因此并不存在原告所述被告违约的情形。第二、原告与被告签订未网签版商品房预售合同，系经原告承诺，产生的一切法律责任，由原告自行承担，在此基础上，被告才与其签订纸质版的房屋买卖合同。且原告同意在被告通知网签七个工作日内，与被告签订网签商品房预售合同。可见，之所以签订纸质合同而非网签合同，系双方达成的合意，并非被告的过错。第三、对于原告出具的补充协议，系对被告进行胁迫下，被告被迫出具的。2018年4月12日，原告来到被告办公区域，扬言要在被告的办公楼跳楼，被告出于人道主义考虑，将房屋买卖合同纸质版交给了原告，并且出具了补充协议。因此，该份补充协议内容应属于无效。综上，被告不存在违约情形，不应该承担原告所诉请的解除合同等诉讼请求，合同应该继续履行，请法院驳回原告的诉讼请求。第四、关于租金损失，原告主张自2016年11月1日至2018年12月26日的租金损失，但是2018年2月28日起原告就不再缴纳房款，至今仍欠付房款，房屋不具备交付条件。其次上述房屋未交付系未能满足网签条件，而依据原告于2016年12月28日出具的承诺书因未能办理网签，一切损失责任由原告承担与被告无关，同时承诺在可办理网签7日内，与被告签订网签合同。但当被告通知原告时，原告却置之不理。需要向法庭再次声明的是双方签订纸质合同，系基于原告请求。同时被告认为鉴定报告租金数额过高。经审理查明：2016年9月18日，原告股东之一王楠为购买被告房屋，与北京团房信息科技有限公司（以下简称团房公司）签订了《北京团房信息科技有限公司（新浪）会员入会申请单》，约定案外人王楠于2016年9月18日，自愿申请加入团房公司会员，缴纳20万元会员服务费，成为会员，可享受项目相关优惠政策。王楠签字，团房公司盖章确认。原告向团房公司交纳了20万元，团房公司给原告开具了收据一张，内容为：“今收到王楠交来富力惠兰星光大道C08-112团购服务费人民币贰拾万元整，收款人王微宾，交款人王楠。”被告不认可该费用与其有关，亦不认可是其工作人员介绍原告向团房公司交纳上述费用。2016年9月19日，王茜（原告成立后的法定代表人）向北京住和兴盛财务咨询有限公司为成立原告交纳代理费4500元。被告认为该笔支出与其无关。2016年10月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《合同》），约定被告将坐落于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）*公建楼（配套商业）*层*号房屋出售给原告。《合同》载明的预售依据为：“该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为：京房售证字（2015）160号。”被告向本院提交了涉案房屋的商品房预售许可证、许可证延期截图及商品房现房销售备案证明，经本院核实，上述内容均为真实有效。《合同》约定，预测建筑面积共81.57平方米。其中，套内建筑面积77.42平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.15平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为66785.77元。《合同》第六条付款方式及期限约定：“买受人采取分期付款方式付款。”第十二条交付条件：“（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。所列条件”。《合同》第十四条约定：“逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列1方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内……自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金……并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日……买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰……的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”《合同》附件五：付款方式及期限的约定：“1、定金：买受人于2016年9月18日交纳定金……50000元。2、首期房款：买受人于签署《北京市商品房预售合同》当日，即2016年10月28日，交纳总房款的20%（含定金）……1040554元。3、二期房款：买受人于2016年12月28日，交纳总房款的20%……1040000元。4、三期房款：买受人于2017年2月28日前，交纳总房款的10%……510000元。5、四期房款：买受人于2017年8月28日前，交纳总房款的20%……1040000元。6、五期房款：买受人于2018年2月28日前，交纳总房款的20%……1030000元。7、六期房款：买受人于2018年8月28日前，交纳总房款的10%……510000元。8、如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可依据《北京市商品房预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金，买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按合同第十一条的约定解除合同。”《合同》签订后，2016年10月28日，原告分两次支付购房款1000000元和40554元，被告给原告开具发票两张。原告向被告支付代收印花税2586元，被告给原告开具房款收款收据一张。2016年10月28日，原告向被告出具承诺书，内容为：“……本人承诺在贵司通知网签之日起7个工作日内与贵司签订网签《北京市商品房预售合同》/《北京市商品房现房合同》。如因此产生的一切法律责任及无法办理后续手续而生产的损失，本人自愿承担与贵司无关……”2016年12月16日，原告为房屋贷款支付公证费1860元，北京市中信公证处为原告开具发票一张。被告认为该费用与其无关。2017年1月6日，原告支付被告购房款1040000元，被告给原告开具发票一张。原告支付被告购房款违约金1872元，被告给原告开具发票一张。2017年2月28日，原告支付被告购房款510000元，被告给原告开具发票一张。2017年8月9日，原告向代理记账公司北京利晟宏会计师事务所有限公司（以下简称会计师事务所）支付了代理费2400元，会计师事务所给原告开具金额为2400元的收据。被告认为原告该项花费与其无关。2017年9月5日，原告支付被告购房款740000元，被告给原告开具发票一张。原告向被告支付违约金1664元，被告给原告开具发票一张。2017年9月29日，原告支付被告购房款300000元，被告给原告开具发票一张。原告向被告支付违约金1440元，被告给原告开具发票一张。原告支付刷卡手续费25元，被告给原告开具房款收款收据一张。2017年10月20日，原告为房屋贷款支付公证费1800元，北京市中信公证处为原告开具发票一张。被告认为该费用与其无关。2018年4月12日，被告给原告出具《补充协议》一份，内容为：“由于北京富力惠兰美居项目*号房屋未办理完成期转现手续，造成*号房屋业主无法办理网签手续，客户暂停支付第五期、第六期房款共计154万元，截止2018年4月12日产生违约金8858元，给予减免。客户应于办理网签当日支付剩余全部房款，自2018年4月12日起至客户签订网签合同之日，期间不再产生违约金。”被告主张该《补充协议》是在原告法定代表人王茜的胁迫下出具的，原告不认可，但被告对此并未举证。2018年9月18日，原告委托北京市高科律师事务所韩玮律师，向被告以邮寄方式发出律师函，内容为原告通知被告解除《合同》，返还购房款。被告主张没有收到该律师函，原告认可该邮件被退回。2018年10月18日，被告办理完成期房转现房的手续。案件审理过程中，原告向本案申请了对涉案房屋2016年11月1日至2018年12月26日期间可以出租并正常使用情况下的房屋租金的评估。经北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为北京国融兴华房地产土地评估有限公司（以下简称评估公司）。2019年7月5日，评估公司就委托事项出具评估报告书（报告编号：（京）国融兴华【2019】（房SF）字第06125号），结论为：“自2016年11月1日至2018年12月26日同期同地段租金价格如下：建筑面积：83.08平方米，估价总价：人民币230106元……”原告认可鉴定报告相关结论。被告认为报告评估的租金价格过高。上述事实，有合同、收据、发票、鉴定报告及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告于2016年10月28日签订《合同》，系双方真实意思表示，被告有涉案房屋出售的合法预售手续，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，该《合同》应为合法有效。原被告双方应按照《合同》约定的相关条款，履行各自的合同义务。《合同》约定被告的交房时间为2016年10月30日前，该交付条件应符合《合同》第十二条第二款约定的所列条件，除此之外，《合同》未约定其他条件。根据被告答辩，2016年10月30日前《合同》第十二条第二款约定所列条件已经成就，之所以没有交付房屋是因为原告没有付清房款。但在庭审过程中，被告又陈述即使原告在2016年10月30日前一次性付清房款，也不能交付，因为被告没有完成期房转现房的手续。但双方签订的《合同》交付房屋并不以付清房款为前提，且双方约定的交付房款方式是分期付款，在原告完全按照约定付款的情况下，2016年10月30日前，原告不存在付清全款的可能，所以对于被告的该答辩意见，本院不予采纳。本院认为，被告在原告已经于2016年10月28日付清首期房款的情况下，没有在2016年10月30日前交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同》第十四条约定了逾期交房的责任，只有不可抗力的情况下，不适用该条款。但本案中被告并未就出现不可抗力进行主张或者举证，故应按照双方约定，在逾期交房超过60日后，原告有权退房，实际含义为解除《合同》。买受人退房的，应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。关于《合同》具体的解除时间，虽然原告主张其已经给被告发出了解除《合同》的律师函，但被告并未签收，故本院以向被告送达起诉书时间作为原告正式通知被告解除《合同》的时间，即2018年12月17日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的退还购房款3630554元的诉讼请求，因《合同》已经解除，该诉求合理合法，本院予以支持。关于原告主张的实际损失300547元，对于其中的印花税2586元，刷卡手续费25元本院予以支持。对于原告在履行合同过程中逾期付款向被告支付的违约金4976元，因原告在履行合同过程中违约应支付的违约金，原告主张为损失，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的其他损失，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的2016年11月1日至2018年12月26日期间同期同地段房租损失，本院认为，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告放弃按照双方约定主张违约金，而是主张租金损失，对于该种主张方式本院予以认可。关于合同解除前，涉案房屋出租的损失，评估公司出具的报告金额为230106元，考虑到合同解除时间本院上文已依法确认，故该部分损失本院确定为226938元。关于原告主张的利息损失，由于确有房款在被告处，现双方解除合同，被告应支付占有该部分资金期间的利息。关于起算日期，原告主张自2018年12月27日起，本院不持异议。关于具体数额，应以3630554元为计算基数，原告主张过高部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京茜嘉文化传播有限公司与北京东方长安房地产开发有限公司2016年10月28日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2018年12月17日解除；二、北京东方长安房地产开发有限公司退还北京茜嘉文化传播有限公司购房款3630554元；三、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿北京茜嘉文化传播有限公司经济损失2611元；四、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿北京茜嘉文化传播有限公司租金损失226938元；五、北京东方长安房地产开发有限公司赔偿北京茜嘉文化传播有限公司房款利息损失，计算方式如下：以3630554元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月27日起计算至实际给付之日止。六、驳回北京茜嘉文化传播有限公司的其他诉讼请求。以上二、三、四、五项，均于本判决生效后七日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20045元，由北京茜嘉文化传播有限公司负担1205元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担18840元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费15000元，由北京茜嘉文化传播有限公司负担1000元（已交纳）；由北京东方长安房地产开发有限公司负担14000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李士刚二〇一九年十一月十五日法官助理 刘析鹭书 记 员 张奕轩