广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1627号上诉人（原审原告）：关天奎，男，1983年6月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：关瑞洪（关天奎的父亲），住贵州省都匀市。被上诉人（原审被告）：刘添良，男，1981年3月2日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人关天奎因与被上诉人刘添良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。关天奎上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，本案房屋买卖双方签订了正式的房屋买卖合同，是出卖人因房屋价格上涨而违约。一、关于双倍返还定金的问题，一审法院认定“关天奎按照合同约定向刘添良支付了定金，但刘添良未按合同约定履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任，故关天奎要求解除双方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于房屋买卖合同部分和双倍返还定金合理有据，本院予以支持。”但在判决中又作出“刘添良于本判决生效之日起七日内向关天奎双倍返还定金12000元”的判决，导致关天奎的请求从根本上不能实现。二、关于关天奎的经济损失是否应予赔偿的问题。一审法院在刘添良经本院合法传唤拒不到庭的情况下认定双倍返还定金足以弥补关天奎的损失，对关天奎要求刘添良赔偿房屋上涨造成的损失二十万元及赔偿翻修损失20000元及赔偿中介费损失17940元的主张不予支持错误。上述损失属于关天奎的实际损失和预期利益损失，均应予以支持。三、刘添良无故缺席一审判决，在此情形下一审法院确定的诉讼费分担方式不合理。刘添良经本院合法传唤拒不到场，亦未发表答辩意见。关天奎向一审法院起诉请求：刘添良履行《中山市二手房买卖及居间服务合同》，协助关天奎办理房屋过户手续。一审庭审中，关天奎变更诉求为：1.确认解除关天奎与刘添良于2015年6月5日签订的中山市二手房买卖合同及居间服务合同中关于房屋买卖合同部分；2.刘添良双倍返还定金共计120000元；3.要求刘添良赔偿翻修损失费20000元；4.刘添良赔偿关天奎已支付的中介费17940元；5.刘添良退还7000元租金；6.刘添良赔偿因房屋上涨而造成的损失200000元。一审法院认定事实：2015年6月5日，关天奎（买方）与刘添良（卖方）在中山市家家顺房地产经纪有限公司的居间下签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》，主要约定：一、卖方以598000元的价格将中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区1幢202房（以下简称涉案房产）转让给买方，交易定金为60000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金15000元，本合同签订后5日内再向卖方支付定金45000元。二、买方须于2015年10月31日之前支付除定金之外的首期款238000元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为300000元（具体以银行批复为准），并于2015年9月20日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的资料，配合银行办理按揭贷款手续。双方不得借故拖延，否则视为违约。涉案房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起80日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。三、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记卖方实际交付涉案房产后五个工作日内结算。四、鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订合同当日向居间方支付17940元。五、如卖方逾期未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解决合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让价款20%的违约金；如买方逾期未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解决合同并没收定金或要求买方支付转让价款20%的违约金。六、买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按日千分之五向居间方支付延期付款违约金；如出现买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解决合同，或因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金。居间方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于居间方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等。七、买卖双方同意将以下款项交由居间方免息托管：定金60000元，交房保证金5000元。当日，关天奎与刘添良再签订了补充协议，约定：双方知悉涉案房产是未出证状态，双方一致同意等房产证出来后再办理按揭申请、过户等相关手续，原合同约定相关手续办理时间按出房产证时间相应顺延。同日，关天奎通过转账方式向中山市家家顺房地产经纪有限公司的账号支付了定金15000元。2015年6月8日，关天奎与刘添良签订了《提前交房协议》，约定：1.交房日期变更为2015年6月15日前交房。居间方已告知买卖双方提前交房存在交易无法继续履行时，卖方收回房地产会产生争议的风险。买卖双方确认居间方已尽到合理的查明告知义务，并知晓提前交房的风险。但买卖双方执意提前交房，并承诺因此产生的责任与风险由买卖双方自行承担，与居间方无关。2.其他补充：客户入住前支付5000元给业主，按每个月1000元收租，收电费、管理费由客户承担，待完成交易结算相关费用，多退少补。同日，关天奎向刘添良支付了提前入住费5000元，刘添良出具相关的收据交由关天奎收执。关天奎再次通过转账方式向中山市家家顺房地产经纪有限公司的账号支付了定金45000元，刘添良出具一份收据，载明：今收到关天奎交来中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区1幢202房定金肆万伍仟元整（45000元）。2015年11月8日，上海浦东发展银行股份有限公司中山分行出具了同意贷款意向书，同意向关天奎发放个人二手住房贷款300000元。2015年6月中旬，关天奎搬进涉案房产居住，且于2016年9月搬离涉案房产。2015年11月12日，关天奎通过微信转账方式向刘添良支付了5000元租金。2017年8月15日，关天奎将刘添良诉至一审法院，主张上述实体权利。2017年12月13日，关天奎申请对涉案房产于2017年12月8日的价值进行评估。中山市中展房地产土地估价有限公司于2018年3月30日出具了涉案房屋的评估报告，涉案房产于2017年12月8日的市场价值为1666680元，且该评估价值是在无法进入估价对象进行勘察，估价对象室内为样板房，水、电、燃气等设备齐全，为精装修，室内布局为3房2厅1卫1厨2阳台的假设情况下得出的。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。关天奎与刘添良签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议》及《资金托管协议》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。关天奎按照合同约定向刘添良支付了定金，但刘添良未按合同约定履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任，故关天奎要求解除双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》中关于房屋买卖合同部分和双倍返还定金，合理有据，一审法院予以支持。因关天奎未举证证明其损失数额已经超出定金数额，刘添良双倍返还定金，已足以弥补关天奎的损失，故对关天奎要求何刘添良赔偿房屋上涨造成的损失200000元、赔偿翻修损失20000元，以及赔偿中介费损失17940元的主张，一审法院均不予支持。关天奎于2015年6月至2016年9月期间居住在涉案房产，且先后两次向刘添良支付了共计10000元的租金。按《提前交房协议》约定的每月1000元计算租金，关天奎在涉案房产居住了超过十个月的时间，故关天奎要求刘添良退还7000元租金的诉求，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除关天奎与刘添良于2015年6月5日签订的《中山市二手房买卖合同及居间服务合同》中关于房屋买卖合同部分；二、刘添良于本案判决生效之日起七日内向关天奎双倍返还定金12000元；三、驳回关天奎提出的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5369元，（关天奎已预交），由关天奎负担3604元，刘添良承担1765元，刘添良于一审判决生效之日起七日内迳付关天奎。评估费6667元，由关天奎承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：对于案涉房屋状况，关天奎称刘添良购买案涉房屋时案涉房屋为带精装修的样板房，房屋建筑面积98.04平方米。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案一审法院认定关天奎按照合同约定向刘添良支付了定金，但刘添良未按合同约定履行义务，构成违约，对此刘添良并未提起上诉，故本院对上述认定予以维持。在刘添良构成违约的情形下，如何认定关天奎一审诉求的赔偿是本案的焦点问题。首先，从法律适用上看，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，刘添良因违约应承担相应的违约责任，若双倍返还定金不足以弥补关天奎的损失，关天奎仍有权向刘添良主张其他实际损失或可得利益损失。其次，关于事实认定问题。关于房屋差价损失，关天奎主张案涉房屋为带精装修的样板房，对此刘添良经一审法院合法传唤未到庭应诉视为放弃抗辩的权利，且案涉房屋建筑面积98.04平方米，结合2015年至2017年中山房地产市场房屋价格直线上涨的行情，本院对一审法院委托评估机构对案涉房屋以带精装修为标准所作的评估报告予以采纳。经过一审法院委托鉴定机构对案涉房屋进行评估，截至2017年12月8日案涉房屋的市场价值为1666680元，关天奎于2015年6月5日签订的房屋买卖合同约定的房屋交易价格为598000元，房屋差价损失为1068680元。关于中介费损失，根据双方房屋买卖合同的约定，关天奎在合同订立时向居间方支付居间费用17940元，对此刘添良并未提出抗辩，本院对该损失予以认定。关于关天奎主张的翻修损失20000元及退还租金的问题，关天奎并未提交翻修费用发生的任何证据，退还租金亦没有法律依据，故本院对关天奎主张的上述两项费用依法不予支持。关天奎主张的双倍返还定金120000元及房屋差价损失200000元，加上中介费损失17940元，均未超过其实际及预期损失总额，故本院对上述损失予以支持。一审法院认定不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人关天奎的上诉有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。一审法院处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15233号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初15233号民事判决第二项、第三项；三、刘添良于本判决生效之日起七日内向关天奎双倍返还定金120000元、赔偿房屋差价损失200000元、赔偿中介费损失17940元，以上费用合计337940元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6774元（关天奎已预交5369元），评估费6667元（关天奎已预交），共计13441元，由关天奎负担990元，刘添良负担12451元（刘添良于本判决生效之日起七日内迳付关天奎11046元，刘添良于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费1405元）。二审案件受理费5369元（关天奎已预交），由关天奎负担376元，刘添良负担4993元（刘添良于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十一月八日书记员  廖博睿