云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1904号原告：邹建，男，汉族，1958年9月25日出生，云南省腾冲市人，大专文化，瑞丽市人民法院退休干部，住瑞丽市。原告：麦桂连，女，傣族，1959年12月30日出生，云南省芒市人，高中文化，畹町镇政府退休员工，住瑞丽市。委托诉讼代理人：邹建，男，汉族，1958年9月25日出生，云南省腾冲市人，大专文化，瑞丽市人民法院退休干警，系原告麦桂连的丈夫，住瑞丽市。代理权限为特别授权代理。被告：德宏州房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码915331002190512912，住所地芒市人保路9号。法定代表人：李维忠，系德宏州房地产开发有限责任公司董事长。原告邹建、麦桂连与被告德宏州房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，瑞丽市人民法院于2019年6月3日立案后，因该院与本案有利害关系，故报请云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院指定管辖，云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）云31民辖8号民事裁定书，指令本案由芒市人民法院审理。本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行审理。原告邹建到庭参加诉讼，被告德宏州房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告邹建、麦桂连向本院提出诉讼请求：1、判令被告完善办理广拉路2号（金泉小区）303号不动产权属登记所需的条件（包括但不限于广拉路2号小区内的消防、车库、通道等硬件设施），并按照瑞房（2013）金泉花园第018号合同约定的产权登记义务将金泉花园第3层303号房的权属登记至二原告名下；2、判令被告承担因不能按时完成产权登记给原告造成的损失，以房款314594元为基数，按年利率6%的标准计付自2015年6月1日起至完成产权登记之日止的利息（至2019年5月1日共计76554元）；3、判令被告将代收的契税、印花税、维修基金共计11168元退还二原告，并按年利率6%的标准计付自2015年6月1日起至退还之日止的利息（至2019年5月1日共计2625元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2013年8月6日，原、被告在瑞丽市人民法院内签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定购买金泉花园303号商品房一套，该房屋销售价格为314594元。原告已于合同签订前分三次以现金形式支付房款共计88000元，并于签订合同后的2013年8月8日通过中国农业银行转账的形式向被告公司支付剩余房款26594元，同年10月21日通过中国建设银行贷款200000元向被告支付剩余房款，并根据《合同补充协议》将契税、印花税、房屋维修基金共计11168元一并转至被告公司的账户内。根据上述合同约定，被告应于签订合同后18个月内向相关政府部门代交办理该套商品房所需的维修基金及房屋契税、印花税，办理完成并交付该房屋的权属证书。2015年2月10日，原、被告约定交付权属证书的期限届满，经瑞丽市人民法院与被告多次协商，原、被告约定由被告在2015年5月31曰交付产权证。时至今日，原告至今未能取得金泉小区303号不动产的权属证书。2017年5月11日，原告与其他业主一同向瑞丽市人民法院提起诉讼，经瑞丽市人民法院出面协商，原告只好暂时撤回起诉等待被告行动起来。时至今日，近两年过去了，产权证照的办理没有任何进展，但是被告的经营境况愈发窘迫，原告利益损失愈发重大。由于被告经营不善，其尚在开发的多处房地产均被人民法院查封、执行。原告有充分理由相信被告已处于资不抵债的境地，合同履行能力严重不足，极有可能损害原告于2013年交由被告代交的税费资金，原告认为被告应将其收取的11168元代收代交税费退还原告。由于被告无正当理由持续占用上述资金，其还应以年利率6%支付上述资金自2015年6月1日之后的占用利息。原告认为自己不仅已全数交清购房款，还将相应税费交付被告，已经完成了合同约定的全部义务，被告不但不能按期交付不动产权证书，还持续占用代收代缴税费迟迟不予退还，该行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告德宏州房地产开发有限责任公司未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交书面证据材料，依法视为其自动放弃答辩、举证、质证的权利。综合原告诉讼主张，本案应查明及解决的问题为：1、被告是否应按瑞房（2013）金泉花园第018号合同约定为原告办理房屋的不动产权证；2、被告是否应承担因不能按时进行产权登记给原告造成的损失；3、被告是否应退还原告契税、印花税、维修基金共计11168元并按年利率6%计算承担利息。原告邹建、麦桂连为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：瑞房（2013）金泉花园第018号《商品房购销合同》一份、收据四份、中国农业银行进账单一份、中国建设银行个人贷款支付凭证复印件一份、房屋交接书一份、《住宅质量保证书》一份，欲证明1、二原告向被告购房并支付契税、印花税、房屋维修基金事实及被告未办理涉案房屋产权证，应承担违约责任；2、被告已收到原告交付的全额房款及契税、印花税、房屋维修基金，但未在合同约定及双方另行约定的时间内交付权属证书。本院认为，原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。本院依职权调取以下证据：1、瑞丽市自然资源局于2019年9月4日出具《关于芒市人民法院调取金泉花园相关规划资料通知书的复函》及总平面规划图、设计图纸；2、瑞丽市行政审批局建设审批股于2019年11月5日出具《瑞丽市行政审批局建设审批股关于云南省芒市人民法院协助调取证据通知书的回复》。经质证，原告对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2011年第三人瑞丽市人民法院将位于瑞丽市的土地（总用地8934.30平方米）划出一块宅基地（占地面积912.60平方米）建盖职工住房。被告德宏州房地产开发有限责任公司以出让方式取得该块地的土地使用权，该土地位于瑞丽市，土地规划用途为城镇单一住宅用地。土地使用权证号：瑞国用（2012）第681号。被告经批准在该地块上建设商品房，项目名称：金泉花园。建设工程规划许可证号：建字第533102201200082号。原告邹建于合同签订前分三次支付购房款88000元。2013年8月6日，原告邹建、麦桂连与被告德宏州房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》（合同编号：瑞房[2013]金泉花园第018号）及《合同补充协议》，合同约定：原告向被告购买金泉花园第1幢第3层303号商品房一套（建筑面积137.98平方米），该房屋单价为2280元每平方米，总价款为314594元；被告在办理商品房交接手续后18个月内办理房产证、土地证，原告负责提供办理产权相关的手续资料。原告邹建于2013年8月8日通过中国农业银行账户向被告转账支付购房款26594元，支付契税、印花税、房屋维修基金共计11168元，合计支付37762元。剩余房款200000元通过中国建设银行按揭贷款支付给被告。该商品房于2013年9月13日备案至原告邹建、麦桂连名下。2013年11月30日原、被告双方办理了房屋交接手续。现原、被告双方约定交付相关权属证书的期限已经届满，但被告未按约定交付房屋权属证书。原告认为，被告逾期不履行《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定义务的行为违反相关法律规定，为维护自身合法权益，原告诉至法院要求：1、判令被告完善办理广拉路2号（金泉小区）303号不动产权属登记所需的条件（包括但不限于广拉路2号小区内的消防、车库、通道等硬件设施），并按照瑞房（2013）金泉花园第018号合同约定的产权登记义务将金泉花园第3层303号房的权属登记至二原告名下；2、判令被告承担因不能按时完成产权登记给原告造成的损失，以房款325762元为基数，按年利率6%的标准计付自2015年6月1日起至完成产权登记之日止的利息（至2019年5月1日共计76554元）；3、判令被告将代收的契税、印花税、维修基金共计11168元退还二原告，并按年利率6%的标准计付自2015年6月1日起至退还之日止的利息（至2019年5月1日共计2625元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方于2013年8月6日在平等自愿的基础上协商一致签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原告已按合同约定向被告支付了房款、契税、印花税、维修基金等费用，且已向被告交付了办理产权证的相关资料，双方已办理了房屋交接手续，而被告德宏州房地产开发有限责任公司未能按合同约定时间为原告房屋办理不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，故对原告要求被告按照合同约定办理房屋不动产权证的诉讼请求本院予以支持；对原告要求被告承担因不能按时进行产权登记给原告造成的损失本院予以部分支持，按购房款总额的10%计算，即314594×10%=31459.40元；原告按照合同补充协议支付给被告的契税、印花税、维修基金是办理房屋不动产权证的必要费用，故对原告要求被告退还契税、印花税、维修基金共计11168元并按年利率6%计算承担利息的诉讼请求本院不予支持。综上，对原告诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告德宏州房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日起九十日内为原告邹建、麦桂连办理瑞丽市金泉花园第1幢第3层303号房屋的不动产权证书，并于办理完毕之日起五日内交付给原告邹建、麦桂连；二、由被告德宏州房地产开发有限责任公司承担因未按时办理房屋不动产权证给原告邹建、麦桂连造成的损失31459.40元，限于本判决书生效之日起三十日内一次性付清；三、驳回原告邹建、麦桂连其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2059元，由原告邹建、麦桂连负担1028元（已付），被告德宏州房地产开发有限责任公司负担1031元（未付），限于本判决生效之日一次性缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  罗乔文人民陪审员  张春林人民陪审员  张宗楼二〇一九年十一月十九日书 记 员  孔亿蓉