阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初6421号原告：阳江东鹏东辉物业管理有限公司。住所地：阳江市江城区安宁路翠贤一街15号。法定代表人：阮进辉，该公司经理。委托诉讼代理人：黄成伟，该公司员工。被告：关如娟，女，1985年2月9日生，汉族，住阳江市。原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司诉被告关如娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄成伟，被告关如娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费、住户水费、代收卫生处理费、公共水费分摊、公共照明智能弱电分摊、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新及设备成本费、柴油发电成本费共3363.71元给原告；2.判令被告支付第一项滞纳金累计3952.86元给原告；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年8月10日，原告与阳江市新江北路898号威尔登堡花苑1座1102房双方签订了《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《业主承诺书》，被告接受原告的物业服务及约定的代收代缴等其他服务；约定物业服务费收取标准为：于每月5日前缴纳，逾期交纳物业管理费用的按照千分之五收取违约金。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积107.81平方米，每月按每平方米1.5元等方式计费向原告支付物业管理服务费用。被告是阳江市新江北路898号威尔登堡花苑1座1102房的业主，按合同约定应当向原告缴纳从2018年4月1日至2019年6月18日的物业管理服务费用、住户水费、代收卫生处理费、公共水费分摊、公共照明智能弱电分摊、二次供水电费分摊、电梯电费分摊、维修更新及设备成本费、柴油发电成本费共3363.71元以及滞纳金依法计算3952.86元，合计7316.57元。合同履行至今，原告按合同约定，依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，被告却拒不履行自己的缴费义务，一直以各种借口为由拒绝缴费，违反与物业公司签订的《前期物业服务管理合同》约定的规定，原告多次催缴，未有效果。被告关如娟辩称，一、不交物业费的理由：1.根据2013年8月10日与阳江东鹏东辉物业管理有限公司签的《威尔登堡花苑前期物业服务协议》第二章第二条定期服务1.每日进行公共楼梯保洁一次。我所在楼层基本上是一星期都不清理一次，多次反映均不执行。2.我门前的照明灯坏了，打电话给物业，一会说电工休假，—会说灯用完了还没买回来，导致后来我自己请电工来更换。3.我妈早上被困电梯，我打电话给物业说有人困电梯了，快叫人来处理，结果物业直接回了句，电梯是开发商的不归他们管就挂了，后还是我跑到一楼找到了电梯维保电话叫人过来处理的。原告根本就没有按照合同约定履行管理职责，所以我才会不交物业费。二、物业费存在多收的情况：1.代收卫生费，从2013年8月起该公司的代收卫生费均为8.9元，而实际的费用为5.1元，每月多收3.8元，截止2018年12月，多收65个月。2.水费分摊及公共照明智能弱电分摊，根据前期物业服务协议约定，所交的物业已包括公用水费用。所以该两项费用不应由业主承担。水电分摊每月5元，统计2017年5月至2018年12月所支付的公共照明智能弱电分摊费用共计20个月金额305.83元，月均费用305.83/20＝15.29(元)，两项费用共计每月多收5-15.29＝20.29(元)，共多收65个月。三、原告多计算欠费。原告与开发商的合同有效期至2018年12月，并且全体业主已成立业委会并同意解聘原告，原告于2019年1月开始就停止了服务，但一直不肯移交。本人根据业委会的公告自2019年2月开始向业委会缴交物业费，所以欠原告的物业费只能计算到2018年12月。经审理查明：原告东鹏物业公司是从事物业管理、园林绿化工程、市政道路工程、房地产中介服务的有限责任公司。2013年8月10日，原告东鹏物业公司（乙方）与被告关如娟（甲方）签订了《威尔登堡花苑前期物业服务合同》，合同主要约定：根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方已购买的由阳江同心房地产开发有限公司负责开发建设的威尔登堡花苑物业中的所购房销售合同编号：12010024号，建筑面积107.81平方米1座1102号商品房。第一条甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施（前期）物业管理服务（期限为五年）。第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和其他物业使用人提供物业服务：房屋建筑共用部位的维护和管理、共用设施设备和相关场地的维护、运行和管理、公共供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备的维护和管理、公共娱乐、文化设施的维护和管理、公共绿化与园艺小品的维护和管理、公共环境卫生的管理；每日进行公共楼梯保洁一次、每日清理日常生活垃圾二次、按有关规定定期清洗公共生活用水水池、每6个月检查公共化粪池一次，根据需要及时采取清疏、每3个月检查公共排水系统一次……第五条本物业的一切管理服务费支出及共用部位、共用设施设备的维护、维修、更新、改造等费用由全体业主共同承担，费用来源于全体业主交纳的物业服务费及专项维修资金。物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，物业服务费乃维持本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交。第六条业主交纳的物业服务费包括物业管理服务的成本、法定税费等支出和乙方的利润，具体支出项目如下：1.乙方和管理、服务人员工资、资金、社会保险和按规定提取的福利费；2.本物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.本物业管理公共区域绿化管理费用；4.本物业管理公共区域清洁卫生费用；5.本物业管理公共区域安全防范及秩序维护费用；6.乙方的办公费用；7.乙方固定资产折旧费用；8.社区文化活动费用；9.法定税费；10.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；11.其他物业管理服务应支出的费用；12.除以上支出外若有剩余的，则为乙方的利润。第七条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费；1.甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：每月每平方米1.5元……。第八条甲方应自开发公司将商品房交楼通知交付时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业费均由甲方交纳，甲方应在缴费账户存有足够金额以交纳物业服务费……第十一条该商品房交付后，其共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等费用支出，保修期内的，由开发公司承担；保修期届满后由全体业主共同承担，在专项维修资金中支出……第十三条水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其它费用由相关部门按规定标准向甲方或其他物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收缴水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费、生活垃圾处理费及其它费用……第二十二条甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉。如甲方拖欠由乙方代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由乙方代收代缴，由乙方有权向甲方追讨，甲方应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金），违约金（滞纳金）按相关行业的具体标准计收……等内容。被告关如娟在协议上签名并捺指模，原告东鹏物业公司在协议上签字盖章确认。原告主张被告拖欠2018年4月1日至2019年6月18日的物业费2361.11元（107.81平方米×1.5元/月×14个月+97.03元），2018年3月1日至2018年11月30日的自用水费431.75元、卫生处理费45.9元、公用水费分摊45元，2018年4月1日至2019年1月30日的公共照明智能弱电146.84元、二次供水电费分摊121.26元、电梯电费分摊66.34元、维修更新及设备成本费140.3元、柴油发电成本费5.21元，合共3363.71元未交。关于欠费时段问题，原、被告均确认被告从2018年4月开始欠费，但被告认为欠费截止时间是2018年12月，而原告主张截止时间是2019年6月18日。原告提供了《关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告》拟证明其于2019年6月18日撤场，被告欠费应当计至其撤场之日。上述公告由阳江市威尔登堡花苑小区业主委员会、阳江市东鹏东辉物业管理有限公司和阳江市江城区城北街道办银湾居民委员会三方共同签署，显示的主要内容是，威尔登堡花苑小区业委会已于2019年2月1日合法解除与阳江市东鹏东辉物业管理有限公司物业服务合同，由于存在纠纷尚未移交完善，经协调，确定物业公司于2019年6月18日9时撤离该小区并终止物业公司的管理服务权限及一切安全责任关系；做好相关缴收欠费、退还预收、多收、不合理的收费等；物业公司撤离前需依照相关条例向业委会移交小区的相关资料及设备设施，配合新聘物业公司对水电表更名工作等。被告辩称原告于2019年1月已停止物业服务，物业费应计至2018年12月，2019年2月1日－2019年6月18日期间由业委会聘请人员管理小区，该期间的物业费已交给了业委会。原告称撤场前其仍向提供物业服务，但没有提供相关证据证实。另查明，现行阳江市商品房住宅生活垃圾处理费收费标准为5.1元/月/户。被告2018年11月30日前的自用水费、垃圾处理费、公摊水费已由原告代为垫付。以上事实，有原告提供的营业执照、《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、《业主（前期）规约》、《业主承诺书》、物业费清单、《关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告》、2018年3月－12月期间分摊费用公示；被告提供的《威尔登堡花苑前期物业服务协议》、物业缴费清单、关于请求协助做好威尔登堡花苑小区解聘和选聘物业服务公司移交工作的函、公告、收据等证据及庭审笔录等证据相互印证，经综合分析，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，原告与被告签订的《威尔登堡花苑前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同的约定对当事人具有约束力。原告依据该合同的约定，为被告提供物业服务，被告应按《威尔登堡花苑前期物业服务协议》的约定向原告缴纳物业管理费。关于欠费时段的问题，《关于物业管理公司撤出威尔登堡小区管理的公告》虽反映原告的撤场时间是2019年6月18日，但同时也反映了原、被告之间的物业服务合同已于2019年2月1日解除，且原告未能提供证据证明合同解除后其仍为被告提供物业管理和服务，另外，从原告提供的物业费清单来看，该清单亦反映原告于2018年12月起已停止为小区业主代为垫付自用水费、垃圾处理费、公摊水费，自2019年1月起已不再向业主收取公共照明智能弱电分摊费用、二次供水电费分摊费用、电梯电费分摊费用、以及维修更新及设备成本费等。而被告提供了相关的票据反映其于2019年2月1日至2019年6月18日期间向业委会缴交物业费的事实，这与被告主张的该期间由业委会聘请人员提供物业服务相吻合。因此，综合本案证据以及原、被告的意见分析，本院认为，原告主张合同解除后仍提供物业服务，理据不足，本院不予采信。本院确认被告的欠费时段应计至双方合同解除前一日，即自2018年4月1日起至2019年1月30日止。被告的房屋建筑面积是107.81平方米，尚欠原告2018年4月1日至2019年1月30日期间的物业费为1617.15元（107.81平方米×1.5元/平方米/月×10个月）。对于原告东鹏物业公司请求被告支付公共照明智能弱电分摊费用、二次供水电费分摊费用、电梯电费分摊费用、柴油发电成本费问题，根据《物业服务管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用”，《阳江市物业服务收费管理实施细则》第十四条也明确了小区范围的路灯用电费用，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施用水、电费用，由本楼住（用）户合理分摊。现原告请求被告支付上述公摊费用合理，应予支持。对具体公摊费用，原告每月对此作了公示，公示中明确应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额，还提供了相关发票证实其已支付该部分分摊费用。故原告请求被告支付公共照明智能弱电146.84元、二次供水电费分摊121.26元、电梯电费分摊66.34元和柴油发电成本费5.21元，理据充分，应予支持。关于维修更新及设备成本费问题，由于该项费用属专项维修基金支付费用，用户已缴纳专项维修基金，故原告再请求被告支付维修更新及设备成本费140.3元不当，应不予支持。至于业主自用水费、垃圾处理费及水费分摊问题，原告已为被告向有关部门垫付了上述费用，现原告请求被告支付该三项费用合法有理，本院予以支持。对于代收卫生费，原告主张按5.10元/月/户收取，被告亦无异议，故被告应支付自用水费431.75元、生活垃圾费45.9元（5.1元/月×9个月）、公用水费分摊45元给原告。对于原告请求的违约金，鉴于双方对于是否存在乱收费的存在争议，综合原告亦未按时向供水部门缴交水费的行为，被告未按时交纳物业管理服务费及其它费用并非恶意，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十五条的规定，判决如下：一、限被告关如娟在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1617.15元、住户自用水费431.75元、代收卫生费45.9元、公用水费分摊45元、公共照明智能弱电分摊146.84元、二次供水电费分摊121.26元、电梯电费分摊66.34元、柴油发电成本费5.21元给原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司；二、驳回原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，已减半收取25元（原告已预缴），由原告阳江东鹏东辉物业管理有限公司负担12元，被告关如娟负担13元。本判决为终审判决。审判员 曾 杰二〇一九年十一月二十七日书记员 黄晓婷附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。