福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初1359号 原告：福清融辉置业有限公司，住所地福建省福清市宏路街道机关大院内，统一信用代码91350181691914046B。 法定代表人：董晟，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕、陈静，福建拓维律师事务所执业律师。 被告：陈俊，男，1986年1月3日出生，住福建省福清市。 原告福清融辉置业有限公司（以下简称“融辉公司”）与被告陈俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。融辉公司的委托诉讼代理人陈燕到庭参加诉讼，陈俊经公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告融辉公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签署的《商品房买卖合同》；2.判决被告将位于福清市金辉华府17号楼9层904单元房返还原告；3.判决被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案的注销手续；4.判决被告协助原告办理案涉商品房预告登记的注销手续；5.判决被告向原告返还销售不动产统一发票；6.判决被告向原告支付代为清偿的按揭款项本息689271.99元并按日千分之五支付违约金，其中90528.68元自2018年1月7日起，598743.31元自2018年10月26日起，计算至还清代偿款项之日止，暂计至2019年1月28日违约金为451603.27元；7.判决被告向原告支付解除合同的违约金98797.70元（按全部购房款987977元的10%计算）；8.判决被告向原告支付因本案所支出的律师费15000元；9.原告有权在被告已付的房价款中直接抵扣被告应承担的第6项、第7项、第8项请求中的金额；10.判决被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。事实和理由：2011年11月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于福清市金辉华府17号楼9层904单元号商品房，建筑面积为126.62平方米，总价为987977元，付款方式为银行按揭贷款，其中房屋首期款（含定金）共计297977元，其余房款690000元通过向银行办理按揭贷款支付；交房时间为2015年3月10日前。合同附件六合同补充协议第九条第4款约定：“在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五（5‰）向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方解除合同，要求买受人支付购房总价百分之十（10%）的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行提前启动还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。”合同附件六合同补充协议第八条约定：“由于买受人原因导致合同解除的，出卖人有权要求买受人按本合同约定支付违约金，违约金不足以赔偿因此给出卖人造成损失（包括但不限于另售的差价损失）的，买受人还应据实赔偿。出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担。”合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款297977元。此后，原、被告又与中国光大银行股份有限公司福州福清支行（以下简称“光大福清支行”）签订了编号为79821216000043《个人贷款合同》，约定被告向光大福清支行贷款690000元，贷款期限为240个月，被告以按月等额本息方式偿还贷款本息；原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。光大福清支行已按约定支付了全部贷款本金。原告为被告办理了合同备案登记以及案涉商品房的预告登记，且已按合同约定将房屋交付给被告。现由于被告未按照《个人购房借款／担保合同》的约定向光大福清支行支付按揭款，导致原告承担连带保证责任，原告已代为清偿按揭款本息合计689271.99元。原告已多次催促被告要求偿还代垫的按揭款项，但被告至今仍未按照约定履行还款义务。请求支持原告的诉讼请求。 被告陈俊未作答辩，也无举证质证。 经审理查明：2011年11月22日，原告融辉公司（出卖人）与被告陈俊（买受人）签订了《商品房买卖合同》及其附件，双方约定买受人购买出卖人开发的位于福清市金辉华府17号楼9层904单元商品房，建筑面积为126.62平方米，总价款为987977元，首期购房款（含定金）共计297977元于2011年12月2日内交清，余下购房款690000元买受人申请办理银行按揭贷款；合同第八条约定交房时间为2015年3月10日前；合同第九条约定逾期交房超过90日买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交房最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付购房款万分之一点五的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同附件六第九条约定：“出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保……在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五（5‰）向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方解除合同，要求买受人支付购房总价百分之十的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行提前启动还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。”合同附件六第八条约定：“由于买受人原因导致合同解除的，出卖人有权要求买受人按本合同约定支付违约金，违约金不足以赔偿因此给出卖人造成损失（包括但不限于另售的差价损失）的，买受人还应据实赔偿。出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担。”签订合同当日，陈俊向融辉公司支付了首期购房款297977元。 2012年6月14日，融辉公司、陈俊与光大福清支行签订了编号为79821216000043《个人贷款合同》，约定陈俊向光大福清支行贷款690000元，贷款期限为240个月，以按月等额本息方式偿还贷款本息；约定融辉公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。之后，光大福清支行按约向融辉公司支付了全部贷款本金，融辉公司为陈俊办理了合同备案登记及商品房预告登记。因陈俊自2018年1月起未按约向光大福清支行偿还贷款，该行于2018年7月31日宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿未还款项及利息等其他费用，并要求保证人融辉公司承担连带保证责任，截止至2018年10月26日，融辉公司代为清偿借款本息合计689271.99元。 另查明，《商品房买卖合同》及附件签订后，融辉公司于2014年9月10日办理案涉商品房所有权初始登记，但之后未按约告知买受人并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》及其附件、《个人贷款合同》、保证责任履行通知书、保证人代偿欠款结清证明、初始登记通知书、购房款付款凭证、销售不动产统一发票、代偿款支付凭证、初始预登记通知书等证据以及当事人陈述为证，本院予以确认。原告另提交法律服务委托协议、律师费发票、付款凭证等，证明原告于2019年4月9日因本案诉讼支付律师费15000元，本院予以采信。原告另提交《关于17-904接楼通知函》快递面单，经审查，该通知函均未经被告签收，不能证明原告已通知被告办理收房手续。原告另提交《关于解除合同的通知函》，经审查，原告未提交证据证明其已向被告邮寄或以其他方式送达该“通知函”，故不能证明原告已告知被告解除合同。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》和《个人贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人应当按约履行。本案中，融辉公司的诉讼请求主要有两个方面：一是基于代偿借款提出返还代偿款本息、支付违约金及赔偿损失；二是基于商品房买卖合同提出行使合同解除权并返还商品房、注销备案、注销预告登记、返还销售发票、支付解除合同违约金等。现分析认定如下： 1.关于返还代偿款项、支付违约金及赔偿损失问题。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，但融辉公司的此部分诉讼请求是基于担保借款合同法律关系提出的，本质上属于保证人行使追偿权的纠纷，因案涉《个人贷款合同》与《商品房买卖合同》为两份独立而又密切关联的合同，为避免当事人诉累，本院予以一并处理。案涉《个人贷款合同》签订后，因借款人陈俊自2018年1月起未按约向贷款银行还款，导致贷款银行宣布借款提前到期，融辉公司作为保证人代为清偿借款本息合计689271.99元，融辉公司请求陈俊向其支付代偿款项，本院予以支持。融辉公司同时依据《商品房买卖合同》附件六的约定，请求陈俊按照代偿款项的日千分之五支付违约金。对此本院认为，该约定属于借款担保合同的组成部分，该约定违约金相当于月利率15%，过分高于实际损失，且融辉公司之所以承担保证责任并造成损失，与其自身过错有关。《商品房买卖合同》第十四条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，融辉公司于2014年9月10日办理房屋所有权初始登记，此后若能按约及时履行上述约定义务，则借款人于2018年1月开始逾期还款时，融辉公司的阶段性保证责任或已免除。综合双方过错及合同履行情况，本院酌定陈俊以代偿本息总额为基数，按年利率6%向融辉公司赔偿相关损失。 2.关于行使约定解除权及相关诉讼请求问题。融辉公司提出行使约定解除权是依据案涉《商品房买卖合同》附件六的相关约定，本院认为，首先，附件六是在合同示范文本之外另行预先拟定而多次重复使用的格式条款，在案并无证据表明该格式条款的提供者对该条款作了必要的提醒和说明。其次，附件六约定：“买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方解除合同……”，对此本院认为，根本性违约应指不履行合同主要义务的情形，在买卖合同中，买受人的主要义务是支付价款，而该条款将贷款合同中按约还款的义务约定为买卖合同的主要义务，有悖法理；将贷款合同中逾期还款累计或连续超过3个月的违约行为约定为买卖合同中的根本性违约，加重了买受人的责任，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，以及第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方的责任、排除对方的主要权利的，该条款无效”之规定，附件六中关于约定解除权条款应认定为无效条款，不能作为解除合同的依据。退一步说，即便该条款有效，但因本案约定解除条件的成就与融辉公司自身过错有关，即融辉公司未按约通知并协助买受人办理产权登记，导致融辉公司的阶段性保证责任延续到借款人违约之后，融辉公司的过错促成了约定解除条件的成就，故其不得行使约定解除权而从自己的过错行为中获利。 综上，融辉公司提出行使约定解除权及相关的诉讼请求，本院不予支持。此外，在案亦无证据表明案涉合同存在法定解除或协商一致解除的情形。出卖人出售房屋的目的是收取购房款，融辉公司已于2011年11月收到首期购房款，又于2012年6月收到相关的贷款，至此已全额收取购房款；2018年7月贷款银行宣布借款提前到期时，买受人已连续还贷多年，融辉公司作为阶段性保证人虽代偿了部分借款本息，但买卖合同法定解除条件并不因此成就，其代偿借款造成的损失可通过行使追偿权获得救济。况且买卖合同签订至今已有9年之久，案涉房屋的房价已大幅上涨是众所周知的事实，若轻易解除买卖合同定然不利于商品房交易秩序的稳定，且出卖方将可能因房价上涨而从违约行为中过分受益，导致当事人之间以及当事人与案外债权人之间的利益失衡，有违公平原则。 本案中，融辉公司另请求陈俊赔偿律师费15000元，本院认为，融辉公司解除合同的主张虽不能成立，但融辉公司因追偿代偿款项而支付的律师费陈俊按约应当赔偿，该请求本院予以照准。陈俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈俊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告福清融辉置业有限公司支付代偿借款本息689271.99元； 二、被告陈俊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告福清融辉置业有限公司赔偿因代偿借款本息造成的损失（其中90528.68元自2018年1月7日起、598743.31元自2018年10月26日起按年利率6%计算至还清款项之日止）； 三、被告陈俊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告福清融辉置业有限公司赔偿律师费15000元； 四、驳回原告福清融辉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16092元，由原告福清融辉置业有限公司负担6924元（已交纳），被告陈俊负担9618元（限本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 才 人民陪审员  吴祥华 人民陪审员  林锦霞 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  林阳凯 -12-