辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽01民终14497号上诉人（原审原告）：沈阳市安亮物业服务有限公司，住所地沈阳市大东区观泉路272号1-1-3。法定代表人：何志生，该公司经理。被上诉人（原审被告）：刘长胜，男,1964年12月7日出生,汉族,住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：刘虹妤（刘长胜女儿），女，1992年5月3日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人沈阳市安亮物业服务有限公司（以下简称“安亮物业公司”）因与被上诉人刘长胜物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5921号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。安亮物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人作为善意的、实际履行合同的一方，有权要求被上诉人给付物业费。一、选举业主代表、选聘物业业主大会是与物业签订合同前社区所做的程序，非物业参与之程序，上诉人是被社区邀请进驻到该园区进行物业服务的，整个沈北新区像上诉人这样由社区或业委会邀请进驻，并未经过招投标的物业不在少数。上诉人作为泉涌新镇的物业在社区、街道、区里办理了相关手续，并多次参与区政府会议，无任何部门对上诉人作为泉涌新镇服务的物业单位提出异议。上诉人基于对政府公信力的信任，与社区及社区选定的业主代表签订了物业服务合同，又切实履行了合同，有权要求被上诉人给付物业费。二、一审时上诉人提供的合同是有明确的双方签章、坐落位置、物业服务期限、物业服务标准等，合同是在社区会议室签订的，签订后社区直接给了上诉人一份，其余并未向上诉人公示。会议记录、实时录像当时在社区均有记录，社区现无法提供不是上诉人过错，也不能作为上诉人不具备主体资格的依据。一审法院在社区调查时，被调查的工作人员明确说自己是2018年以后调入冯道社区的，并不清楚当时情况，其所作调查无任何意义，上诉人要求社区作为第三人参加诉讼，一审法院也未予准许。三、上诉人在进驻园区前，园区已无法正常生活，上诉人改造园区内管线、道路、绿化、路灯、监控、设备等时，被上诉人无人向上诉人提出异议，既已实际享受了事实服务，就不应拒绝交纳物业费。刘长胜辩称，一、双方不存在合法有效的物业服务合同，上诉人不具备诉讼主体资格。二、上诉人不具备物业服务企业资质，无权收费。三、物业服务公司未尽职责，侵害业主利益。四、上诉人物业服务水平不达标。安亮物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令被告支付拖欠的从2017年6月15日至2019年6月15日的物业费5872元及本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月14日沈阳市沈北新区辉山街道办事处冯道社区委员会（以下简称冯道社区）作为合同台头处记载（甲方）、沈阳市安亮物业服务有限公司作为合同台头处记载（乙方）签订《物业服务合同》一份，合同末尾签章处甲方为孔繁飞、温丽、赵峰等7名泉涌新镇小区业主签字，乙方为沈阳市安亮物业服务有限公司。经法庭从沈阳市沈北新区辉山街道办事处冯道社区委员会调取的合同原件中显示，该合同条款除打印部分外，合同中有关的坐落位置、物业服务期限、物业费收费标准部分均为空白。泉涌新镇小区共有728户业主，常住业主116户。原告安亮物业公司于2017年2月26日进驻泉涌新镇小区后，一直为该园区提供物业服务。被告居住在沈阳市沈北新区，房屋建筑面积163.12平方米。一审法院认为，房屋所有权人为业主，一个物业管理区域成立一个业主大会，选聘和解聘物业服务企业应按照法律规定由业主共同决定，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责”第二十三条第三款规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。根据《沈阳市物业服务招投标管理办法》第二条：“本办法适用于本市行政区域内非政府采购类的物业服务招标投标活动及其监督管理”。第六条：“本办法所称招标人是指依法提出物业服务招标项目并组织招标的建设单位、业主大会及其他拥有物业所有权的法人或组织。任何单位和个人不得将招标项目化整为零规避公开招标或为不具备投标资格的物业服务企业创造投条件。”本案中原告进驻泉涌新镇小区进行物业管理未经过招投标，选聘物业服务企业没有召开业主大会，在进驻程序上存在瑕疵。原告与冯道社区签订的物业服务合同，合同甲乙双方前后不一致，物业合同中签字的“业主代表”孔繁飞、温丽、赵峰等7人，没有经过法定程序选举，无法认定具有业主代表的资格。原告向一审法院提供的物业服务合同形式存在严重瑕疵，基于上述原因安亮物业公司以原告身份起诉，诉讼主体资格条件欠缺，不符合法定起诉条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、《物业管理条例》第三条、第六条、第九条、第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定：驳回原告沈阳市安亮物业服务有限公司的起诉。案件受理费50元，减半收取25元，由沈阳市安亮物业服务有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人安亮物业公司当庭展示手机里的照片，证明物业公司为园区服务，参加政府组织的物业会议。被上诉人刘长胜对照片证据真实性没有异议，对关联性有异议。提供的创城服务以及组织的会议与物业服务无关。某一次的清洁服务并不代表其履行了物业职责。被上诉人刘长胜提供网页打印件，证明上诉人物业服务不达标，被通报的事实。上诉人安亮物业公司认为当时政府开会通报了17家，被通报后我们进行了整改，有整改的照片，且已经通过了。本院对上述证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据上诉人安亮物业公司提供的2017年6月14日签订的《物业服务合同》显示，落款处除有部分业主签字外，还加盖有沈阳市沈北新区辉山街道办事处冯道社区委员会公章，与被上诉人刘长胜所述一审法院至冯道社区调取的合同内容不符。且一审法院至冯道社区取证时询问的工作人员，陈述其是在2018年调入冯道社区，对之前的情况不了解，但并未对上诉人是否对涉诉园区提供物业服务以及进驻的整个过程予以否定。重审时，应在查清上诉人是否实际为涉诉园区提供了物业服务，根据物业服务实际情况，结合举证证明责任分配，依法裁判为宜。另，一审裁定对于上诉人名称书写有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5921号民事裁定；二、本案指令沈阳市沈北新区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一九年十一月六日法官助理刘冰青书记员张潇元本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条规定：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。