福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0425民初2074号 原告：林万春，男，1990年2月18日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：黄清水，福建协胜律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张美秀，福建协胜律师事务所执业律师。 被告：三明福裕房地产有限责任公司，住所地福建省大田县均溪镇福田路136号，统一社会信用代码：913504255692881334。 法定代表人：林盛，该公司执行董事兼总经理。 原告林万春与被告三明福裕房地产有限责任公司（以下简称福裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告林万春的委托诉讼代理人黄清水、张美秀到庭参加诉讼，被告福裕公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林万春向本院提出诉讼请求：1.解除林万春与福裕公司于2014年12月5日签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为：201402673,201402674）；2.福裕公司返还给林万春已付购房款1508580元及违约损失475768.42元［以1508580元为基数，从2014年12月5日起至2019年10月4日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年4.35%×（1＋50%）＝6.525%计算］，合计1984348.42元;3.判令福裕公司支付从2019年10月5日起至实际返还已付购房款之日止的违约损失［按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即同期贷款利率上浮50%）计算］；4.福裕公司承担本案诉讼费用。事实和理由：林万春购买福裕公司开发的位于大田县。2014年12月5日，林万春与福裕公司签订两份商品房买卖合同，合同编号分别为201402673、201402674，约定林万春购买福裕公司开发的上述两套房产，并由林万春全额支付总价款1508580元。2015年12月14日，大田县人民法院作出（2015）大执字第1241号《执行裁定书》，查封上述两套房产。2016年7月8日，林万春向大田县人民法院提起案外人执行异议之诉，大田县人民法院作出（2016）闽0425民初1741号《民事判决书》，确定林万春与福裕公司双方签订的商品房买卖合同合法有效，但林万春不享有足以排除强制执行的民事权益。目前，涉案房产已进入执行拍卖程序，福裕公司客观上无法向林万春交付涉案房产。因林万春购买房屋的合同目的无法实现，福裕公司构成违约行为，林万春可依法解除合同，福裕公司应当返还已付购房款，并承担林万春因此而遭受的经济损失。 福裕公司未作答辩。 围绕诉讼请求林万春提交了商品房买卖合同（合同编号：201402673、201402673）两份，（2016）闽0425民初1741号《民事判决书》、（2018）闽0425民申4号《民事裁定书》各一份。福裕公司未予质证。本院经审查认为，林万春提供上述证据能够证明本案案件事实，依法予以采信并在卷佐证。 根据林万春的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，陈春峰向林万春借款140万元，并出具一份借据给林万春，双方约定借款利息按月利率2.5%计算，借款期限为一年，福裕公司作为担保人在该借据上盖章。2014年6月15日，陈春峰重新向林万春出具一份借据，双方继续约定借款利息按月利率2.5%计算，未约定借款期限，福裕公司仍作为担保人在该借据上盖章。因陈春峰和福裕公司未能向林万春偿还借款及其相应的利息，同年12月5日，林万春与福裕公司签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为201402673、201402674），双方约定福裕公司将大田县均溪镇福田路158号福裕名城6号楼1401室、1404室两套房产出售给林万春，两套房产价格均为754290元，购房款总额为1508580元，福裕公司应当在2017年12月30日前将商品房交付林万春使用，福裕公司如未按规定将商品房交付林万春使用，逾期超过90日后，林万春有权解除合同，福裕公司应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的10%向林万春支付违约金等。林万春还与福裕公司达成口头协议，陈春峰和福裕公司应向林万春偿还的上述借款本息直接抵扣林万春应向福裕公司支付的上述购房款1508580元。尔后，福裕公司将上述两份商品房买卖合同办理网签手续，但未到大田县房地产管理所进行备案。 2015年6月12日，本院作出（2015）大民初字第593号《民事判决书》，确定：林乐云应向方辉偿还借款本息共计507696元，福裕公司对上述林乐云应偿还款项承担连带清偿责任。上述判决生效后，林乐云和福裕公司未履行还款义务，同年9月1日，方辉向本院申请强制执行。同年12月14日，本院作出（2015）大执字第1241号执行裁定，查封福裕公司名下的福裕名城4号楼37套、福裕名城5号楼22套、福裕名城6号楼41套，共计100套房产，上述房产包括本案讼争的6号楼1401室、1404室两套房产。 2016年7月8日，林万春向本院提起案外人执行异议之诉，请求确认林万春与福裕公司签订的两份商品房买卖合同（合同号分别为201402673、201402674）合法有效，同时要求停止对林万春购买的位于大田县均溪镇福田路158号福裕名城6号楼1401室、1404室两套房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。本院经审理认为，林万春与福裕公司于2014年12月5日签订的两份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律规定，合法有效。同时认为林万春并非为了居住而向福裕公司购买商品房，而是为了实现债权才与福裕公司签订上述两份商品房买卖合同，且林万春和福裕公司未将双方已签订的上述两份商品房买卖合同提交房管部门备案，林万春对登记在福裕公司名下讼争的两套房产不享有足以排除强制执行的权利，并于2016年12月28日作出（2016）闽0425民初1741号《民事判决书》，确定：林万春与三明福裕房地产有限责任公司于2014年12月5日签订的两份商品房买卖合同（合同号为201402673、201402674）合法有效；驳回林万春的其他诉讼请求。因林万春不服该判决并向三明市中级人民法院申请再审，2018年2月11日，三明市中级人民法院作出（2018）闽04闽民申4号民事裁定，驳回林万春的再审申请。 另查明，2019年中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（一年以内）为年利率4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）。2019年8月20日一年期贷款市场报价利率为4.25%，2019年9月20日一年期贷款市场报价利率为4.20%。 本院认为，因林万春的到期债权未获清偿，福裕公司作为该债务的担保人与林万春于2014年12月5日签订两份商品房买卖合同，双方口头约定以陈春峰和福裕公司应偿还的借款本息1508580元抵扣林万春应支付的福裕名城6号楼1401室、1404室两套房产的购房款，该约定并不违反法律、行政法规禁止性规定，上述两份商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。由于福裕名城6号楼1401室、1404室两套房产已于2015年12月14日被查封，并进入执行程序，致使标的物所有权不能转移，福裕公司无法向林万春交付涉案房产的行为已构成违约，故林万春要求解除合同并返还已付购房款1508580元的诉讼请求，其理由成立，予以支持。关于林万春主张福裕公司应支付从2014年12月5日起至实际返还已付购房款之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即同期贷款利率上浮50%）计算违约损失的诉讼请求。根据双方签订的商品房买卖合同的约定：福裕公司如未按规定将商品房交付林万春使用，逾期超过90日后，林万春有权解除合同，福裕公司应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的10%向林万春支付违约金。因福裕公司无法向林万春交付涉案房产,致使林万春不能实现合同目的,并给林万春造成了一定损失,但双方约定的违约金数额明显低于损失数额,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，林万春的该项主张，不违反法律规定，予以支持。但截止至2019年10月4日，福裕公司应支付给林万春违约损失为475438.41元（以1508580元为基数，从2014年12月5日起至2019年8月19日，计56.5个月，按年利率4.35%×（1+50%）计算，违约损失为463464.06元；从2019年8月20日起至2019年9月19日，按年利率4.25%×（1+50%）计算，违约损失为8014.33元；从2019年9月20日起至2019年10月4日，计0.5个月，按年利率4.20%×（1+50%）计算，违约损失为3960.02元，合计475438.41元），超出部分不予支持。福裕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除林万春与三明福裕房地产有限责任公司于2014年12月5日签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为201402673、201402674）； 二、三明福裕房地产有限责任公司应在本判决发生法律效力后二十日内返还给林万春已付购房款1508580元及违约损失475438.41元，合计1984018.41元，并支付从2019年10月5日起至实际返还已付购房款之日止的违约损失（按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算）； 三、驳回林万春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22659元，减半收取计11329.50元，由林万春负担1.50元，三明福裕房地产有限责任公司负担11328元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓锦军 二〇一九年十一月二十七日 书记员  郭景昉 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1、相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。