江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初9666号原告：陈翔，男，1988年12月30日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑沥为，江苏新高的律师事务所律师。被告：汪婷婷，女，1989年6月16日生，汉族，住江苏省滨海县。原告陈翔与被告汪婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告陈翔的委托诉讼代理人李伟龙到庭参加诉讼。被告汪婷婷经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈翔向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的位于南京市秦淮区档口的房屋租赁合同已于2019年7月10日解除；2.判令被告返还原告租金18417元、履约保证金8500元、委托办证费用1680元；3.判令被告向原告支付违约金25500元；4.判令本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告明确要求被告返还委托办证费用为1500元。事实与理由：2018年9月6日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将南京市秦淮区档口（以下简称诉争商铺）租赁与原告，租赁期自2018年9月15日起至2019年9月14日止，租金约定为一年102000元，履约保证金为8500元，即一个月租金，并约定违约责任为原、被告双方任何一方如未按房屋租赁合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，违约方应赔偿守约方三个月租金。原告已将一年租金及履约保证金支付至被告名下账户中。被告向原告交付诉争商铺后，原告用该场地经营餐饮。2019年6月29日，原告收到南京红杜鹃农业科技集团有限公司秦淮分公司（以下简称红杜鹃秦淮分公司）通知，要求原告搬离诉争商铺，该通知上说明被告作为位于红杜鹃羊皮巷美食汇内场地的承租人，因拖欠红杜鹃秦淮分公司水电费和房租，红杜鹃秦淮分公司已终止了与被告的租赁合同，即被告已不再拥有诉争商铺的使用权，原告也无法继续租赁诉争商铺。后因红杜鹃秦淮分公司于2019年7月10日停水停电，最终原告被迫搬离诉争商铺。原告认为，由于被告原因致使原、被告之间的租赁合同无法继续履行，合同目的已经无法实现，按照合同法规定，该租赁合同应当自原告搬离诉争商铺之日予以解除，被告应当返还合同履约保证金、水电押金、委托办证费用及向原告多收取的租金；且由于被告的违约，也致使原告无法继续经营餐饮生意，给原告造成了巨大损失，按照合同约定，被告也应当承担相应的违约责任，向原告支付违约金（按照合同约定为3个月租金）。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告汪婷婷辩称，首先，被告认可合同已经于2019年7月10日解除，但被告在合同履行过程中并不存在违约，红杜鹃秦淮分公司主张被告欠付款项，只是该公司单方认为，被告实际并无任何违约行为；其次，关于原告主张的损失，被告确认收到了原告支付的相关款项，也同意退还多余部分的租金及1500元的代办费用；再次，被告认为实际违约方是红杜鹃秦淮分公司，被告不应承担任何违约责任，但若法院判决被告承担违约金，被告就合同约定的违约金标准申请酌减。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日，红杜鹃秦淮分公司与汪婷婷签订《房屋租赁合同》，将南京市秦淮区洪武路166号羊皮巷农贸市场一楼美食城现有的面积出租给汪婷婷使用，租期自2018年7月10日至2023年7月9日止。2018年9月6日，汪婷婷（甲方）与陈翔（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将诉争商铺出租给乙方使用，租期自2018年9月15日至2019年9月14日止；乙方应于本合同签订后2日内付清全额履约保证金，甲方在收到保证金后应予以出具收款凭证，若乙方在签订合同后超过2日仍未付清全额履约保证金，甲方有权单方面终止本合同；诉争商铺年租金为102000元，此租金为不开票价格；乙方需支付物业费标准为600元/月；房屋租金及物业管理费的付款为半年支付一次，每一付款季前一个月支付；为确保房屋及所属设施的安全与完好及租赁期内相关费用如期结算，甲乙双方同意履约保证金为一个月租金，即8500元；甲乙双方任何一方如未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，违约方应赔偿守约方三个月租金。2018年9月6日，汪婷婷出具《收条》，载明收到陈翔支付的半年房租、履约保证金59500元及三个月物业费1800元，共计61300元。同日，陈翔向汪婷婷支付营业执照代办费用1500元。2019年1月15日，汪婷婷出具《收条》，载明收到陈翔预存租金60000元，（水电费、房租、物业费）都可从中扣除。2019年6月29日，红杜鹃秦淮分公司向羊皮巷美食城商户发出《通知》，载明因汪婷婷拖欠水电费及房租，红杜鹃秦淮分公司将终止与汪婷婷的租赁协议，并于2019年7月1日停水停电，要求商户做好撤场准备。2019年7月8日，红杜鹃秦淮分公司再次向羊皮巷美食城商户发出《通知》，载明将于2019年7月10日起停止供应水电，羊皮巷美食城商户应于2019年7月10日零点前完成清场。后陈翔于2019年7月10日闭店停业。2019年7月14日，羊皮巷美食城商户因撤场搬迁问题与红杜鹃秦淮分公司在南京市公安局秦淮分局进行协商，包括陈翔在内的羊皮巷美食城商户与红杜鹃秦淮分公司负责人倪爱成达成调解协议，双方约定倪爱成在2019年7月14日上午11时先行垫付各商户剩余房租及押金的50%，剩余部分6个月内倪爱成承诺无条件支付给商户，羊皮巷美食城商户在起诉胜诉后，应无条件返还红杜鹃秦淮分公司垫付的剩余房租及押金，商户同意在2019年7月16日早晨6时前搬清。案件审理过程中，陈翔还提供其自行制作的营业流水清单一组，以证明因汪婷婷违约导致合同提前解除，给陈翔造成了经营损失，故汪婷婷应当按照合同约定赔偿三个月租金金额的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求确认双方租赁合同已于2019年7月10日解除的诉讼请求，本院认为，因被告与红杜鹃秦淮分公司之间存在租赁纠纷，导致红杜鹃秦淮分公司多次通知原告等商户撤场，并于2019年7月10日起停止羊皮巷美食城的水电供应，原、被告之间的租赁合同实际已无法履行，且被告亦认可双方合同已于2019年7月10日解除，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告退还剩余租金及履约保证金的诉讼请求，本院认为，原告已向被告缴纳租金至2019年9月14日，而原告已于2019年7月10日闭店，双方合同亦已解除，故被告应当退还2019年7月10日至2019年9月14日期间租金18417元（8500元/月×2个月+8500元/月÷30天×5天）及履约保证金8500元。关于原告要求被告返还办证费用1500元的诉讼请求，被告对该笔款项亦同意返还，本院对此予以确认。关于原告要求被告支付违约金25500元的诉讼请求，本院认为，合同解除系被告违约所致，被告理应承担相应违约责任，现被告申请对合同约定的违约金标准予以酌减，本院综合考虑本案案情及双方合同履行情况，酌定被告支付违约金8500元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈翔与被告汪婷婷就南京市秦淮区档口签订的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除；二、被告汪婷婷于本判决生效之日起十五日内返还原告陈翔租金18417元、履约保证金8500元、代办费1500元，并赔偿原告陈翔违约金8500元；三、驳回原告陈翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1198元，减半收取为599元，由原告陈翔负担25元，被告汪婷婷负担574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇一九年十一月十二日见习书记员  朱秋萍