广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5090号原告：吴汉枝，男，1971年9月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：欧阳建新，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭琳，广东庄阳律师事务所实习人员。被告：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房，统一社会信用代码914401126832587394。法定代表人：单雪平，总经理。委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东杰，广东润科律师事务所律师。原告吴汉枝诉被告广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称“金佳信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告吴汉枝及其委托诉讼代理人欧阳建新、谭琳，被告金佳信公司的委托诉讼代理人刘辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴汉枝向本院提出诉讼请求：1.判令被告金佳信公司立即协助将广州市黄埔区大沙地东6号801房产权过户登记至原告吴汉枝名下；2.被告金佳信公司支付逾期办证违约金560万元；3.判令被告金佳信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月29日，吴汉枝与金佳信公司签订《买卖合同协议书》，约定金佳信公司向吴汉枝出让位于广州市黄埔区大沙地港湾北路与大沙东路交汇处的黄埔裕港购物中心（又称裕港大厦）八楼、十六楼、十七楼、十八楼、十九楼，对应门牌号分别为：黄埔区大沙地东6号801房、黄埔区港湾路516号1601房、黄埔区港湾路489号1701、1801、1901房[其中黄埔区港湾路516号1601房、黄埔区港湾路489号1701、1801、1901房已经在黄埔法院（2018）粤0112民初4250号案中处理]，出让金额为2560万元。在合同签订后吴汉枝已依约向金佳信公司付清了全部购房款，依约金佳信公司应积极办理过户手续，然而金佳信公司在签订《买卖合同协议书》后不断将涉案房屋办理抵押贷款妨碍过户，恶意阻挠合同履行，导致涉案房产至今仍未过户到吴汉枝名下。根据《买卖合同协议书》约定，若任何一方逾期或不履行协议约定的义务，应承担违约责任，违约方应支付出让总金额即2560万元的违约金给对方。吴汉枝早已完全履行合同义务，而由于金佳信公司恶意拖延拒不履行合同义务，涉案房产至今仍未依约过户给吴汉枝。据此金佳信公司已构成违约，应立即协助将广州市黄埔区大沙地东6号801房产权过户登记至吴汉枝名下，并按照合同约定承担违约责任。上述事实已为广州市黄埔区人民法院作出的（2018）粤0112民初4250号《民事判决书》、（2017）粤0112执异3412号《民事判决书》和广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终9430号《民事判决书》所确认。为维护合法权利，吴汉枝特向法院具状起诉，望判如所请。被告金佳信公司辩称，1.涉案房屋双方已经书面约定由金佳信公司回购，实际双方于2013年12月22日解除本案的买卖关系，协议约定回购时间和金额。因此，金佳信公司对买卖不负有过户义务；2.吴汉枝主张违约金缺乏相应的依据，双方在买卖协议书中并未约定涉案房屋办理过户的具体时间，而买卖协议书第3条第2款约定违约责任注明逾期是针对协议已明确约定的履行情况，这种情况逾期才承担违约责任，吴汉枝所述情形不包含在内，故金佳信公司逾期过户不构成违约；3.涉案房屋已经抵押给黄埔区农商银行，黄埔区农商银行已经起诉，判决支持其对涉案房屋享有抵押权，并且涉案房屋已经被黄埔区人民法院查封，目前处于被拍卖情形，因此涉案房屋不具有办理过户的法律条件；4.涉案房屋处于拍卖情形，债权人或者案外第三人有利害关系，因此金佳信公司应当追加黄埔区农商银行、运通公司作为本案第三人，综上所述，请求法院依法驳回吴汉枝的诉讼请求。经审理查明：2010年11月29日，金佳信公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订《买卖协议书》，约定：甲方经拍卖取得广州市黄埔区大沙地港湾北路与大沙东路交汇处的黄埔裕港购物中心（又称裕港大厦）的所有权，乙方为裕港大厦施工方及原物业承租人，拥有该物业有关资料；甲方向乙方出让裕港大厦八楼、十六楼、十七楼、十八楼、十九楼（共计五层，除八楼面积为919平方米外，其余四层楼每层面积818平方米），出让金额为2560万元；乙方全力协助甲方办理该大厦产权过户相关手续，并承担办理该大厦产权过户过程中发生的相关费用。第一条甲方责任及义务第1款约定，甲方在乙方全额交付所购楼层款项后，应积极办理相关证照，产权归属。买卖、过户所需的一切税、费、金（包括相应比例的土地出让金）均由乙方承担；第4款约定，甲方提供谢福恩及金佳信公司的两个特定银行账号作为接受本合同乙方支付款项的专用账户。第二条乙方责任及义务第5款约定，乙方同意按照所购面积占裕港大厦总面积（以国土房管部门核定的为准）的比例承担甲方办理裕港大厦产权、证照所发生的一切税、费、金，上述费用在甲方出具正式的交款凭证后乙方按所分摊的款项在十个工作日内转账给甲方；第6款约定，乙方同意甲方因办理裕港大厦产权所发生的代理费分摊给乙方，乙方在2011年2月17日前额外一次性将所分摊的代理费100万元支付给甲方；第7款约定，乙方应在2010年11月29日将保证金100万元支付给甲方；第8款约定，乙方承诺在2010年12月2日12:00前将500万元支付至甲方在本协议中指定的账号作为交易订金；第9款约定，乙方应在2010年12月5日12:00前将出让金1200万元支付至甲方在本协议中指定的账号；第10款约定，乙方应在2010年12月28日前将出让金200万元转账至甲方在本协议中指定的账号；第11款约定，剩余出让金560万元，甲方同意从甲方应付给乙方2011年1月1日起裕港大厦1-7层租金中抵扣。第三条风险承担第2款约定，乙方知悉并认可裕港大厦目前尚内未办理用地变更手续，未办理预售合同备案登记，未办理初始登记（大确权），未交清尚欠的土地出让金及由此产生的滞纳金，未办理该大厦的工程验收，并将产生暂时无法预计的税、费、金和房屋交易税费，愿意接受由此带来的风险和损失。第三条违约责任第二款约定，甲乙双方任何一方逾期或不履行本协议约定的义务（逾期是针对协议已明确约定了履行期限的情况），应承担违约责任，违约方应向对方支付本协议出让金总额的违约金给对方；甲方办理产权、证照时间不限，不需承担违约责任。2010年12月3日，金佳信公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订了《＜买卖协议书＞补充协议书》，协议中甲方提供了谢福恩另一特定银行账号作为接受本合同乙方支付款项的专用账户。2013年12月22日，金佳信公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订《＜买卖协议书＞补充协议》，约定：一、甲方必须在2014年2月28日前退出裕港大厦十八楼、十九楼的银行抵押；在2014年3月30日前（最迟4月底前）退出裕港大厦十六楼、十七楼的银行抵押。上述退押手续办妥后，甲方应将上述房地产权证交由乙方保管，并立即全力配合乙方办理上述楼层产权过户手续。上述办理过户的费用按2010年11月29日签订的《买卖协议书》及《关于裕港大厦第16层至19层产权过户税费确认意向书》（2013年11月5日）的约定执行，但如在2013年9月30日之后由于政府在此期间基准房价调高而造成的多缴政府税费由甲方承担（以政府相关部门公布的标准）。二、上述过户手续办妥后一个月内，乙方应立即将裕港大厦八楼按1140万元（560万本金＋560万元补偿金＋20万元办证费）返售给甲方，具体事项双方另行签订买卖协议。回购后，如乙方要继续承租第八楼，或要求甲方与第三方金沙湾宾馆签订租赁合同，甲方承诺租金按照签约当时市场价的六折计算，租赁期限从2016年9月1日起至2023年8月31日止，租赁期间租金不递增。相关事宜另行签订协议。三、如裕港大厦十六楼、十七楼、十八楼、十九楼的过户手续是非因甲方单方原因导致无法办理过户手续的，乙方可让甲方回购裕港大厦十六楼、十七楼、十八楼、十九楼，回购价格依照甲方回购时的市场价为准。四、违约责任：2.如乙方拖延与甲方签订关于第八楼的买卖协议，每迟延一个月，支付100万违约金给甲方。五、本补充协议书与《买卖协议书》有同等的法律效力，《补充协议书》与《买卖协议书》内容不一致，以本补充协议书为准，本补充协议无约定的，以《买卖协议书》约定的内容为准。2016年7月28日，金佳信公司取得涉案房屋的所有权，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第06203995号。庭审中，双方确认吴汉枝已付清购房款2560万元，包含涉案房屋的购房款；双方未就涉案房屋约定单价、总价和计价方式；双方未签订涉案房屋的回购协议，金佳信公司没有向吴汉枝支付涉案房屋的回购款；双方没有约定办理涉案房屋过户手续的时间；双方未签订解除涉案房屋买卖合同的协议；涉案房屋一直由吴汉枝占有使用。吴汉枝主张涉案房屋在2011年3月28日已经办理房屋产权初始登记手续。金佳信公司确认上述初始登记时间。对于上述《买卖协议书》第三条第二款中“甲方办理产权、证照时间不限，不需承担违约责任”如何理解，吴汉枝主张该约定是约定金佳信公司办理大确权的时间不受限；金佳信公司认为该约定的意思是涉案房屋产权过户登记时间不受限，该条款出现在双方买卖合同违约责任条款中，应当是双方之间办理产权过户时间不受限的约定，且合同签订已达8年，吴汉枝不急于办理涉案房屋过户手续，说明吴汉枝并未把办理产权证的时间作为金佳信公司违约行为考虑。另查明：根据吴汉枝提交的2019年11月5日的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋处于轮候查封状态，第一次查封为本院查封，查封时间为2016年10月9日至2019年10月8日，其后有二十三次轮候查封的来函；同时，广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行对涉案房屋享有抵押权，该抵押权尚未涂销。上述事实有《买卖协议书》《＜买卖协议书＞补充协议书》、《＜买卖协议书＞补充协议》《广州市不动产登记查册表》及双方的陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，吴汉枝与金佳信公司签订的《买卖协议书》《＜买卖协议书＞补充协议书》《＜买卖协议书＞补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。关于吴汉枝请求办理涉案房屋过户的主张。由于涉案房屋存在抵押权尚未涂销，且处于轮候查封状态，尚未解除查封，吴汉枝请求金佳信公司将涉案房屋过户登记至其名下的条件不成就，吴汉枝的上述请求在本案中依法暂不予处理，待相关条件具备后，吴汉枝可另行主张。关于逾期办证违约金。双方当事人在《买卖协议书》第三条第二款中约定，双方“任何一方逾期或不履行本协议约定的义务（逾期是针对协议已明确约定了履行期限的情况），应承担违约责任，违约方应向对方支付本协议出让金总额的违约金给对方；甲方（金佳信公司）办理产权、证照时间不限，不需承担违约责任。”从该条款内容和书写顺序可以看出，该条前半部分约定是双方的违约责任，后半部分约定的是违约除外责任，即后半部分约定的情况不需承担违约责任。但因上述条款后半部分“甲方（金佳信公司）办理产权、证照时间不限，不需承担违约责任”约定不明确，意思表示不清晰，无法确认是“金佳信公司办理涉案房屋的初始产权登记手续和证照的时间不限”还是“金佳信公司为吴汉枝办理涉案房屋产权转移手续和房地产权属证书的时间不限”，庭审中双方当事人对该部分内容主张的意思表示不同；且双方当事人未就逾期办理产权过户的违约责任在《买卖协议书》及其相关的补充协议中进行约定，也未另行达成一致意见；根据上述分析以及在涉案房屋已经取得初始产权登记后吴汉枝一直没有提出办理涉案房屋产权证书的事实，在双方当事人对“甲方（金佳信公司）办理产权、证照时间不限，不需承担违约责任”的解释不一致的情况下，本院根据对该部分内容常规理解确认该部分约定的真实意思表示为：涉案房屋产权过户手续的办理时间不限，金佳信公司不承担逾期办理房屋产权转移手续的违约责任。故吴汉枝要求金佳信公司承担逾期办理房产证的违约责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴汉枝的全部诉讼请求。案件受理费51000元，由原告吴汉枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  潘新标人民陪审员  张文寅二〇一九年十一月七日书 记 员  孙晓华林碧婷