重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初11013号原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路4号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：吴章焰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。被告：李海才，男，汉族，1978年2月13日出生，住重庆市江北区。被告：陶春凡，男，汉族，1965年3月3日出生，住重庆市忠县。二被告共同委托诉讼代理人：邓晓容，重庆渝敏律师事务所律师。原告保利（重庆）投资实业有限公司诉被告李海才、陶春凡商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利（重庆）投资实业有限公司的委托诉讼代理人胡明，被告李海才、陶春凡的共同委托诉讼代理人邓晓容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利（重庆）投资实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同向原告支付剩余房款426695元；2、判令被告向原告支付逾期付款的违约金，计算标准为：第二期首付房款逾期违约金以94821元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年8月9日起计算至付清之日止，第三期首付房款逾期违约金以94874元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年2月9日起计算至付清之日止，剩余房款逾期违约金以237000元为基数，按照每日万分之五的标准，从本案起诉之日即2019年4月29日起计算至付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月8日，原告与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告将位于重庆市巴南区渝南大道9号附101号保利林语溪的房屋出售给二被告。合同约定房屋总价款474106元，付款方式为首付款分期、余款按揭付款的方式。第一期，被告应于签订合同当日付清总房款的10%即47411元；第二期，被告应于2017年8月8日内缴付总房款的20%即94821元；第三期，被告应于2018年2月8日内缴付总房款的20%即94874元；剩余房款237000元向银行申请按揭贷款。经原告多次催收，被告至今未支付第二期、第三期及剩余房款。被告逾期支付房款违反合同约定。为维护原告合法权益，故诉至法院。庭审中，原告陈述二被告已于2019年8月8日向原告支付剩余房款426695元。原告变更诉讼请求为：1、判令二被告共同向原告支付逾期付款的违约金，计算标准为：第二期首付房款逾期违约金以94821元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年8月9日起计算至2019年8月8日止，第三期首付房款逾期违约金以94874元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年2月9日起计算至2019年8月8日止，剩余房款逾期违约金以237000元为基数，按照每日万分之五的标准，从本案起诉之日即2019年4月29日起计算至2019年8月8日止；2、本案诉讼费用由被告承担。被告李海才、陶春凡辨称，案涉房屋实际面积与合同约定面积差异过大，对被告后期使用、处分、房屋价值、得房率等影响很大；案涉房屋于2016年竣工后一直不能办理网签，更无法办理按揭贷款手续。被告因担心原告无法确定网签时间将导致合同目的无法实现，故行使不安抗辩权，待网签时间确定后再继续履行合同；原告对被告承诺待网签时间确定后再缴纳二期首付款并且不追究违约责任；房屋尾款还未到支付时间，支付条件未成就；原告主张违约金依据的补充协议为格式条款，加重了购房者责任、免除自身义务，显失公平；原告主张的违约金过高，请求法院调整违约金计算标准为银行同期贷款利率。经审理查明，2017年2月8日，原告保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与被告李海才、陶春凡（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同补充协议》，其中《重庆市商品房买卖合同》约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利林语溪三标段。第三条，（一）乙方所购商品房座落为重庆市巴南区渝南大道9号附101号，（四）本商品房建筑面积48.32平方米，其中套内建筑面积45.54平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.78平方米。本商品房用途为非住宅，属于商业服务。第四条，购房价款，总成交金额474106元整。第五条，付款方式及期限，3、按揭付款，（1）乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之十即47411元，于2017年8月8日内缴付总房款的百分之二十即94821元，于2018年2月8日内缴付总房款的百分之二十即94874元，作为首付款。向银行申请237000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分。（2）乙方应于签订合同当日付清首付款（乙方已付定金转为本期购房首付款），并缴清由甲方代收的相关税费（包括但不限制于契税、印花税、权证工本费等）。（3）乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任。第六条，面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。2017年2月8日，原、被告签订的合同附件五《补充协议》约定：第五条、关于按揭付款的约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。（八）乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方在上述期限内未收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款。第二十五条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下：（一）乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款项期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。2017年2月8日，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：一、乙方确认应付甲方的房屋首付款总额为协议所载明房款总额的50%，即237106元，具体付款期限为：1、2017年2月8日前支付47411元，2、2017年8月8日前支付94821元，3、2018年2月8日前支付94874元。二、如乙方未按本补充协议约定的时间付款，乙方构成违约。四、在乙方未按本协议约定付清首付款前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关事宜。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约、赔偿责任等。乙方付清首付款当日，开始计算网签办理期限。七、合同未办理网上签约手续及备案登记的原因在于乙方无法完全履行支付首付款的先合同义务，且因乙方未付清首付款导致无法办理按揭手续，进而影响甲方及时收回房价款的权利。因此，乙方同意于首付款付清后，双方按照合同约定办理相关手续。2017年2月8日，被告李海才、陶春凡向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付案涉房屋首付房款第一期47411元。2017年6月21日，原告保利（重庆）投资实业有限公司向被告李海才、陶春凡发出《关于办理按揭贷款相关事宜的通知》，载明：“请您收悉本通知后及时向我司付清首付款，并于付清首付款当日与我司共同办理买卖合同网签手续”。2019年7月26日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《证明》，载明：“座落为巴南区渝南大道9号附101号、巴南区渝南大道9号附102号房屋，巴南区渝南大道9号附101号建筑面积为68.79平方米，套内面积为45.54平方米，巴南区渝南大道9号附102号建筑面积为172.56平方米，套内面积为114.24平方米，房屋用途为商服用房，无抵押登记，无查封登记。”2019年8月8日，被告李海才、陶春凡向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付包括首付房款第二期、第三期在内的案涉房屋剩余房款426695元。庭审中，被告李海才、陶春凡举示录音、短信等证据并陈述截至2017年8月底，原告仍不能办理案涉房屋的网签手续，亦不能办理按揭贷款手续。因原告规划设计变更导致案涉房屋不能办理网签手续。原告向被告承诺待案涉房屋可以办理网签手续后再通知二被告支付第二期首付款。原告保利（重庆）投资实业有限公司否认上述录音、短信证据的真实性、合法性和关联性并辨称原、被告的权利义务应根据双方签订的书面合同确定，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定在二被告付清首付款后，案涉房屋的网签以及合同备案手续才能办理。以上事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同补充协议》、《关于办理按揭贷款相关事宜的通知》、《证明》、录音、短信、收款收据等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同及补充协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。对本案争议的问题，分述如下：一、关于房屋面积差异的问题。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议约定产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。根据重庆市国土资源和房屋管理局出具的《证明》内容，案涉房屋的套内面积为45.54平方米。该房屋的产权登记面积与原、被告签订的商品房买卖合同载明的房屋套内面积45.54平方米一致。故就被告关于案涉房屋实际面积与合同约定面积差异过大的抗辩，本院不予采信。二、关于办理房屋网签的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》约定在乙方（被告）未按本协议约定付清首付款前，甲乙（原、被告）双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关事宜。待乙方（被告）付清首付款后，由甲乙（原、被告）双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续。乙方（被告）付清首付款当日，开始计算网签办理期限。故就被告关于行使不安抗辩权，待案涉房屋网签时间确定后再继续履行合同的抗辩，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告举示的录音、短信证据中对话的相关人员未出庭作证，该证据内容的真实性以及与本案的关联性无法确认。被告举示的上述证据尚不能证明原、被告对案涉房屋房款的付款时间以及网签办理相关问题另行协商一致并对商品房买卖合同及补充协议的约定进行了变更。故就被告关于原告对被告承诺待网签时间确定后再缴纳二期首付款并不追究违约责任的抗辩，本院不予采信。三、关于按揭贷款办理以及房款支付时间的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定了被告向原告分期支付首付款的具体付款期限，并且约定合同未办理网上签约手续及备案登记的原因在于乙方（被告）无法完全履行支付首付款的合同义务，且因乙方（被告）未付清首付款导致无法办理按揭手续，进而影响甲方（原告）及时收回房价款的权利。因此，乙方（被告）同意于首付款付清后，（原、被告）双方按照合同约定办理相关手续。故就被告关于申请按揭贷款能否通过尚不能确定，案涉房屋尾款未到支付时间以及付款条件未成就的抗辩，本院不予支持。四、关于违约金的问题。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议对房款的支付数额、支付时间及逾期付款的违约责任均有明确约定，被告应当按照约定的金额和期限向原告支付房款。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，合同内容亦未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对双方均产生约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。故就被告关于原告主张违约金依据的补充协议为格式条款以及违约金过高的抗辩，本院不予采信。综上所述，被告未按照合同约定金额及期限向原告支付剩余购房款，被告已构成违约。被告应承担买卖合同及补充协议约定的违约金责任。约定的应付款项期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。第二期首付房款逾期违约金以94821元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年8月9日起计算至2019年8月8日止，第三期首付房款逾期违约金以94874元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年2月9日起计算至2019年8月8日止，剩余房款逾期违约金以237000元为基数，按照每日万分之五的标准，从本案原告起诉之日即2019年4月29日起计算至2019年8月8日止。二被告共同应向原告支付的逾期付款违约金为72645元（94821元×0.0005×730天+94874元×0.0005×547天+237000元×0.0005×102天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李海才、陶春凡于本判决生效之日起十日内共同向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付违约金72645元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4228元，由被告李海才、陶春凡共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇一九年十一月二十日法官助理 王 超书 记 员 向恺霖