吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0381民初4444号原告（反诉被告）：姜军，男，汉族，1979年9月9日出生，吉林省四平市人，住四平市。委托诉讼代理人：李瑛，吉林满誉律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：公主岭市鑫扬物业管理有限公司，办公场所公主岭市。法定代表人：杨浩宇，系总经理。委托诉讼代理人：姜静波，系该公司经理。委托诉讼代理人：朴海明，吉林辩法律师事务所执业律师。原告姜军与被告公主岭市鑫扬物业管理有限公司（以下简称鑫扬物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，在2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告姜军及委托诉讼代理人李瑛、被告鑫扬物业公司委托诉讼代理人姜静波、朴海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜军向本院提出诉讼请求：1、请求判令鑫扬物业公司返还姜军缴纳的物业费22929元；2、请求判令本案诉讼费用由鑫扬物业公司承担。事实和理由：2014年6月23日，姜军与鑫扬物业公司分别签订《某装饰城物业管理服务合同》、《某装饰城运营管理合同》，姜军承租鑫扬物业公司名下某装饰城X区X层精品家具区X-X号场地,租赁面积477.685平方米,租赁期自2014年7月21日至2017年7月20日止。上述合同签订后姜军向鑫扬物业公司缴纳物业管理服务费22929元。2014年10月18日商城开业，实际开业日期比约定开业日期逾期3个月。商城开业后鑫扬物业公司并未按招商承诺迁入“婚姻登记处”、“房地产交易中心”等,还未经姜军同意就擅自更改商城电梯布局,甚至在未取得消防安全合格证的情况下就开业运营,致使商城在开业后不久就被消防部门查封。鑫扬物业公司种种违约行为造成姜军经营惨淡损失严重。由于不能实现预期合同利益，姜军多次找鑫扬物业公司协商解除合同均遭到拒绝。在沟通无果后,鑫扬物业公司强行搬离并扣留姜军货物。鑫扬物业公司上述违约行为严重侵害了姜军的合法利益，姜军故此诉至法院,请求依法裁判。鑫扬物业公司辩称，鑫扬物业公司已依法提供符合要求的物业服务，因此不同意返还姜军诉请的物业服务费，诉讼费应由姜军自行承担。针对姜军的告诉，鑫扬物业公司同时提出了反诉请求，1、判令姜军给付物业管理费21910元；2、判令姜军给付运营管理费128656元；3、反诉费由姜军负担。事实与理由：2014年6月23日，姜军与鑫扬物业公司签订了《某装饰城物业管理服务合同》、《某装饰城运营管理合同》。合同签订后，鑫扬物业公司提供了相应的物业管理服务和运营管理服务，但姜军未按约定交纳相应的物业管理费和运营管理费，截止到2016年11月14日，姜军尚欠鑫扬物业公司物业管理费21910元和运营管理费128656元。现提起反诉，请求依法裁判。针对鑫扬物业公司的反诉请求，姜军辩称，1、我方于2014年6月23日向鑫扬物业公司缴纳物业管理费22929元，在我方缴纳物业管理费后，鑫扬物业公司并未按照合同规定履行其合同义务，因此根据相关法律规定我方有权拒绝支付其余物业管理费用；2、2014年6月23日，双方签订了运营管理合同，但在合同签订后，鑫扬物业公司并未按照合同约定履行其合同义务，因此根据相关法律规定我方有权拒绝支付其余运营费用；3、我方不同意承担案件反诉费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定以下事实：鑫扬物业公司与姜军于2014年6月23日签订了运营管理合同，合同中姜军的经营场地位置是某装饰城X区X层精品家具区X-X号；收取代收取收费内容为公共照明、电梯运营维护保养费、公共服务区间水电费、取暖费、场地内公共设施维护费、装饰装修费和其他不可预见费用等；收费标准为每平米每月20元，场地总面积477.685平米；运营管理费收取自2014年7月21日起至2017年7月20日，起算时间2014年7月21日；第一年免费期自2014年7月21日起至2015年1月20日，计费期自2015年1月21日起至2015年7月20日，第一年应收运营管理费57322元；第二年免费期自2015年7月21日起至2015年11月20日，计费期自2015年11月21日起至2016年7月20日，第二年应收运营管理费76430元；第三年免费期自2016年7月21日起至2016年9月20日，计费期自2016年9月21日起至2017年7月20日，第三年应收运营管理费95537元；三年运营管理费总额229289元；每季度运营管理费提前15天缴纳，逾期加收每季度费用总额内日3%的滞纳金。同日，双方还签订了物业管理服务合同，合同中姜军的经营场地位置是某装饰城X区X层精品家具区X-X号，建筑面积477.685平米，物业管理服务费标准为每平米每月4元，收取期限自2014年7月21日至2015年7月20日，应收物业管理服务费22929元。当日，姜军向鑫扬物业公司交纳了物业管理服务费22929元，鑫扬物业公司为其出具了收款收据。2014年10月14日，姜军收到某家居城所发的书面通知，通知中写明商户的租赁费、运营管理费用、物业管理费用计租、计费时间为2014年12月1日，姜军在通知上签字。2014年11月15日，某装饰城正式开业。2015年1月14日至2015年3月15日期间，公主岭市质量技术监督局将某家居城全部电梯封停。2015年4月30日至2015年5月22日期间，因未经消防验收某家居城X层停业整改。2015年初，某家居装饰城内的电梯曾经发生改动，在三楼直达电梯旁增设一部达二楼电梯，将原来两侧的二楼电梯撤掉一侧。除交纳22929元物业服务费外，姜军在某家居城经营期间未再交纳其他物业服务费、运营管理费。2016年11月14日，因姜军始终未再交纳物业服务费、运营管理费，鑫扬物业公司将姜军货物搬离经营场地。认定上述事实的依据有姜军庭审中提交的物业服务合同、物业费收据、电梯布局修改前后照片，鑫扬物业公司提交的运营管理合同，以及姜军、姜军方证人笪某、刘某、鑫扬物业公司委托诉讼代理人在本案庭审中的相关陈述。本院认为，一、鑫扬物业公司诉请的运营管理费问题。本案中姜军、鑫扬物业公司签订运营管理合同的目的是姜军在其位于某装饰城X区X层的经营场所经营时获得鑫扬物业公司提供的运营管理服务，鑫扬物业公司则就提供的服务自姜军处获得相应服务费用。依双方间的运营管理合同，鑫扬物业公司提供的运营管理服务具体包括公共照明、电梯运营维护保养、公共服务区间水电、取暖、场地内公共设施维护、装饰装修等，可以看出，运营管理合同实质是由各商户依其经营场所面积来分担鑫扬物业公司支出的某装饰城整体的公共运营维护费用。姜军签订运营管理合同即表示其对运营管理服务的内容及每平米每月20元的服务价格与鑫扬物业公司达成一致意思表示。签订合同的鑫扬物业公司及姜军具有相应民事行为能力，意思表示真实，所签订合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方均应按合同全面履行己方的合同义务。姜军应按合同按时足额交纳运营管理费，鑫扬物业公司应依约为商户提供运营管理服务。在具体履行过程中，双方都存在违约行为。首先是鑫扬物业公司电梯不合格、未通过消防验收，致使姜军无法在前述电梯停运、消防整改期间在经营场地进行经营活动；姜军也存在未按时交纳运营管理费的情况。双方发生争议以后，应当通过合法途径解决纠纷，尤其不应当的是鑫扬物业公司由于姜军未交费就将其货物搬离租赁场地，导致姜军无法从事经营活动，不能实现合同目的，鑫扬物业公司的违约行为是根本违约。本案中，2016年11月14日鑫扬物业公司将姜军货物搬离租赁场地，双方合同目的已无法实现，故双方间运营管理合同应视为于该日解除。双方签订的合同中写明计费时间自2014年7月21日起，而某装饰城确实在2014年11月15日才正式开业，但鑫扬物业公司2014年10月14日的书面通知明确写明2014年11月18日正式开业，计租、计费时间为2014年12月1日。姜军在通知上签名，且庭审中没有证据表明姜军对此曾提出异议，应视为双方达成一致意思表示，对原运营管理合同、物业管理服务合同的内容进行变更，运营管理费、物业服务费的计费开始时间均向后顺延至2014年12月1日。结合双方间达成运营管理费计费时间自2014年12月1日开始计算合意的事实、双方间运营管理合同中运营管理费计费标准、免费期、计费期的相关约定及运营管理合同解除的时间，本院认定姜军应承担的运营管理费为2015年6月1日至2015年11月30日期间六个月计57322元及2016年4月1日至2016年11月14日期间7个月又14天计71334元，共计128656元。姜军庭审中称鑫扬物业公司招商承诺没有实现、电梯布局修改、二楼商户维权严重影响其经营活动等，均属违约。首先，鑫扬物业公司招商期间发布的某装饰城《运营管理篇（一）、（二）》内容宽泛，未说明各项运营措施的具体落实时间，本案双方签订合同时也未将《运营管理篇（一）、（二）》列入合同。因此，《运营管理篇（一）、（二）》对鑫扬物业公司并不具有法定或约定的约束力。其次，姜军庭审中提交的销货清单只是过往发生销货行为的自书记载，不足以证明经营损失发生的必然性、确定性、合理性以及销货收入与电梯布局修改、商户维权间存在的关联性，故姜军应自行承担举证不能的法律后果。姜军庭审中所称的2015年1月14日至2015年3月15日电梯停运期间、2015年4月30日至2015年5月22日消防整改期间，因属于顺延开业后的免租期之内，故不能成为支持其不交纳运营管理费的抗辩事由。姜军庭审中另称鑫扬物业公司2015年1月29日至2016年11月14日期间限制姜军使用货梯，但未就该抗辩事由举相关证据佐证，鑫扬物业公司委托诉讼代理人则称2015年10月，货运电梯因维护费交不上而被迫停用。本院认为，货运电梯正常运行是鑫扬物业公司提供的运营管理服务其中一项内容，在货运电梯停用后运营管理费应当相应扣减，因双方运营管理合同中就此分项服务未具体约定计费方式，故本院酌定因货运电梯停用姜军应承担的运营管理费相应扣减9044.17元（477.685平米×2元每平米×9个月又14天（2015年10月份、11月份、2016年4月1日至2016年11月14日）），即姜军应给付鑫扬物业公司的运营管理费数额最终应为119611.83元。鑫扬物业公司运营管理费反诉请求中多出的数额部分，本院不予支持。2、物业管理费问题。双方间签订的物业服务合同期限为一年，合同变更、计费开始时间顺延后，物业费收费期间为2014年12月1日至2015年11月30日。一年合同到期后，姜军继续接受鑫扬物业公司提供的物业管理服务至2016年11月14日。这期间应扣除2015年4月30日至2015年5月22日某家居城消防整改期间，结合双方间签订的物业服务合同中物业费计价面积及计价标准的约定，姜军应交纳物业费数额为43437.49元（477.685元×4元每平米×22个月又22天），扣除姜军2014年6月23日已交的22929元，姜军应给付鑫扬物业公司的物业管理费数额最终为20508.49元。鑫扬物业公司物业服务费反诉请求中多出的数额部分，本院不予支持。姜军在浙江家居城经营期间，已经实际接受了鑫扬物业公司提供的物业服务，其要求鑫扬物业公司返还已交22929元物业费的诉请没有法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）姜军的诉讼请求；二、姜军于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）公主岭市鑫扬物业管理有限公司物业管理费20508.49元；三、姜军于本判决生效后立即给付公主岭市鑫扬物业管理有限公司运营管理费119611.83元；四、驳回公主岭市鑫扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由姜军负担；反诉费3311元，由姜军负担3081元，由公主岭市鑫扬物业管理有限公司负担230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长  卜祥瑞人民陪审员  李桂仙人民陪审员  左英光二〇一九年十一月二十二日书 记 员  赵 璐