浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初4261号 原告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良，董事长。 委托诉讼代理人：雷婷婷、郑誉嘉（实习），浙江红船律师事务所律师。 被告：贺兆兵，男，1975年6月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。 被告：刘其芳，女，1973年12月13日出生，汉族，住重庆市云阳县。 二被告共同委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。 原告浙江美林房地产开发有限公司（以下简称“美林公司”）为与被告贺兆兵、刘其芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷婷婷、二被告共同委托诉讼代理人赵新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2016年3月30日，原告作为出卖人，二被告作为买受人签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告将海盐县城北分区美林.金色港湾三期19幢1单元801室的房屋出售给二被告，价款为668780元，买受人需于合同签订当日支付房款首付款168780元，剩余房款500000元于2016年4月30日前通过商业贷款方式支付。合同另约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费；超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同可售他人，买受人承担总价款的10%的违约金，剩余款项退还。但二被告至今仅支付505000元，至今未支付剩余款项。原告认为，合法的商品房买卖合同应当受到法律保护。二被告一直未支付剩余房款，已构成违约。原告为维护自身的合法权益，诉请判令：1、二被告立即向原告支付房款163780元、违约金19424元、保管费75907元（暂计至2019年7月31日）；2、本案的诉讼费用由二被告负担。 二被告答辩称，一、本案商品房的购房款总额为668780元，首付款168780元，银行按揭贷款50万元。首付款资金由二被告向原告支付5000元，因承建美林金色港湾三期工程的浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称“中达公司”）以其欠付二被告工程款163780元作债务抵销，中达公司再以原告对其所欠工程款作债务抵销处理，故经二重债务抵销，二被告已履行购房首付款义务。原告也提供相应手续，由二被告向银行办理按揭贷款，500000元购房贷款已由银行直接支付给原告。对于该商品房，原告已向二被告完成交房结算，收取办理不动产转移登记手续的各项税费，二被告已收领商品房实物并装修入住。目前尚遗留的问题是原告尚有应当办理的不动产转移登记、权证交付事宜未完成。二、原告因其与中达公司之间的建设工程施工结算争议未能顺利解决而迁怒于二被告，试图否定其与二被告之间商品房买卖合同项下的购房款结算，是违背客观事实的。三、为有利厘清二被告、中达公司、原告三方主体之间因二重债务抵销产生的本案商品房买卖合同购房款结算，查明客观事实，二被告请求追加中达建设公司、2015年11月之后处置美林.金色港湾三期烂尾楼盘的嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达公司”）为本案被告参加本案诉讼，以便查明二被告是否尚欠原告购房款。 本院经审理查明，2016年3月30日，原告和二被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：原告将位于海盐县城北分区的房屋出售给二被告，房屋总价款为668780元，买受人于签订合同当日支付房款首付款168780元，剩余房款500000元于2016年4月30日前通过贷款方式支付给出卖人；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当于2016年5月20日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。交房期限届满，买受人银行按揭贷款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费。超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同另售他人，买受人承担总价款10%的违约金，剩余款项退还。合同还就其他内容作出约定。 另查明，美林三期房产系由中达公司施工建设，肖国生为中达公司美林三期项目建设工程的项目经理。伟达公司系由中达公司组建，于2016年初起对美林三期的房产控盘销售，肖国生系伟达公司的法定代表人。2016年10月27日，被告贺兆兵向肖国生出具美林三期抹灰工的结算，载明其中163780元工程款抵付美林三期19幢801室购房款首付。2017年9月25日，原告与中达公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》一份，约定：因中达公司与原告对美林三期工程款结算存在争议，故双方一致同意原告暂付中达公司工程款人民币1.8亿元，加上原告按照合同约定应付给中达公司或者伟达公司销售分享款1000万元（暂定），共计1.9亿元，扣除原告已支付的工程款16578万元（暂定，以双方最终财务核对数额为准）、质量保修金900万元及以房抵款暂定800万元、水电费暂定100万元（前述应扣款项共计18378万元）后应暂付工程款为622万元；原告与伟达公司确认已销售商品房已盖具原告公章的商品房买卖合同或原告财务专用章的收据为准，双方同意于2017年9月26日之前核对已销售商品房（含车库）和未销售商品房的数据，超过该期限仍未核对的，以附件一列明的数据为准；中达公司、伟达公司双方一致同意伟达公司名下的账户存款及网签备案商品房（含车库，出卖人为原告）在扣除上述应扣款项后，其余款项及网签备案商品房全部归还给原告。《备忘录附件一》中列明美林.金色港湾三期未售房源信息，本案所涉房屋未在上述未售房源信息清单中。审理过程中，中达公司、伟达公司共同向本院出具情况证明意见一份，明确本案所涉房产在《备忘录》800万元以房抵付工程款范围内，二被告抵付工程款额度为163780元。 再查明，被告贺兆兵于2016年1月29日向原告支付预售房款5000元，于同年5月24日向中国农业银行股份有限公司海盐县支行申请办理个人购房贷款500000元，并由原告于2016年4月28日向银行出具了金额为168780元的预售房款发票。同年5月25日，中国农业银行股份有限公司海盐县支行发放贷款500000元，并转入原告账户。另，2016年5月16日，原告向二被告发出《交房通知书》一份，同年6月1日，原、被告办理收房及结算手续，二被告于同日缴清代办费、物业费等款项。现，涉案房屋二被告已装修入住。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。本案争议焦点为二被告与中达公司抵付的工程款是否可作为本案房款的组成部分？ 就争议焦点，本院作如下分析：第一，原告与中达公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订的《备忘录》合法有效，中达公司将其与被告贺兆兵结算的部分工程款抵付首付款的事实发生在签订该《备忘录》之前，且《备忘录附件一》中列明的美林.金色港湾三期未售房源信息中未出现本案所涉房屋，故本院认为中达公司将其与被告贺兆兵结算的部分工程款抵付首付款的情况得到了原告的认可。第二，原告在二被告支付了首付款5000元后协助其办理银行贷款，并开具了价款为168780元的首付款发票，其开具发票的行为应当视为对二被告以工程款抵付房款的确认。第三，原告向二被告履行了交付手续，且二被告已装修入住，现原告主张二被告未付清房款，不符合常理。综上，本院认为，二被告与中达公司抵付的工程款可作为本案房款的一部分，二被告已付清了房款。对于原告主张违约金的诉请，本院认为原告于2016年4月28日开具了价款为168780元的首付款发票，即视为其对前述工程款抵购房款的情况予以确认，故原告请求自2016年5月1日起计算逾期付款违约金，本院不予支持。对原告请求的保管费，二被告与原告已于2016年6月1日办理收房及结算手续，二被告于同日缴清代办费、物业费等款项，现二被告也已实际使用该房屋，原告实际也没有对该房屋承担保管责任，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的全部诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告浙江美林房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费2593元、财产保全费1820元，合计4413元，由原告浙江美林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王东月 二〇一九年十一月二十五日 法官助理陆一卿 书??记?员马亚军 ??5?