广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5972号原告：广州市房掌柜网络技术有限公司，住所地广州市天河区金穗路3号2203房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440106063308483K。法定代表人：张伟，职务经理。委托诉讼代理人：袁晓彬，男，1990年5月5日出生，汉族，系原告员工。委托诉讼代理人：莫晓淳，男，1982年3月3日出生，汉族，系原告员工。被告：广州市富晟房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇麒龙东路中心里四横17号304房（临时经营场所），统一社会信用代码9144011556398340XY。法定代表人：孙通文，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，女，1985年1月16日出生，汉族，系被告员工。原告广州市房掌柜网络技术有限公司诉被告广州市富晟房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁晓彬，被告的委托诉讼代理人王伟伟，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市房掌柜网络技术有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告广州市富晟房地产开发有限公司向原告广州市房掌柜网络技术有限公司支付合同佣金247978.43元；2．被告广州市富晟房地产开发有限公司向原告广州市房掌柜网络技术有限公司支付违约金共100431.26元（以247978.43元为本金，按照每天千分之一的标准，自2018年6月30日起计算至2019年7月15日止共计405天）；3．本案诉讼受理费由被告广州市富晟房地产开发有限公司承担。原告当庭变更第二项诉讼请求为：被告广州市富晟房地产开发有限公司向原告广州市房掌柜网络技术有限公司支付违约金共120765.5元（以247978.43元为本金，按照每天千分之一的标准，自2018年6月30日起计算至开庭之日即2019年10月30日止共计487天）。事实与理由：2018年5月1日，原告（丙方）、被告（甲方）以及广州xxxx公司（乙方）三方签订了《项目平台销售合作协议》（合同编号)，约定合作期内，乙、丙为甲方蓝光.林肯公园（批复命名为“通大旭日园”，以下简称涉案项目）项目的商品房（仅指所有未售住宅，不含商铺及车位)提供居间服务。乙、丙方为甲提供3个月的服务，自2018年4月1日起至2018年6月30日止，由甲方向该方支付该方成交客户该套商品房总房价款1%的佣金。佣金以每一自然月为结算周期。并且约定为违约责任：如果甲方逾期付款，则每逾期支付一天按照应付逾期部分款项的千分之一支付违约金。原告照依照合同约定，完成了所有服务，截止目前为止，被告还欠付原告九套客户成交合同佣金共计247978.43元。根据《项目平台销售合作协议》的约定，被告应于一次性付清上述合同尾款。如被告逾期付款，原告有权按合同约定向被告追讨违约责任。原告工作人员多次对被告进行催收，但被告以各种理由至今仍拒不履行付款义务。被告拖欠合同款的事实清楚、证据充分，己经构成严重违约，原告特提起本案诉讼，请求判决被告履行合同义务以及承担相应的违约责任。被告广州市富晟房地产开发有限公司辩称：１．根据双方签订的《项目平台销售合作协议》约定，计提佣金的前提为被告与原告介绍的客户签署相应协议及配套协议并支付所购商品房的首期款（不低于商品房总价款的20%)，即被告与客户所签署认购书中列明的首期款。现原告未能提供证据证明哪些客户是原告介绍，以及被告已经与原告介绍的客户签署了相应协议，且客户已支付了相应款项等，故原告不存在主张计提佣金的基础。２．根据合作协议约定，对符合约定条件的按照商品房总房价款1%计提佣金，搁置是否应计提佣金的争议，现原告未能提供证据证明总房价款、未能提供证据证明其应提取的佣金金额，故原告要求被告支付佣金247978.43元的诉求没有依据。３．根据合作协议约定，佣金结算时间及方式为：自客户成交后结算应支付佣金的70%，待成交客户与被告签署《商品房买卖合同》并付清全部总房价款后结清剩余30%。佣金以每一自然月为结算周期，每个结算周期次日将应结算的成交结算单和请款函提交给被告确认，双方书面确认成交结算单。双方书面确认的结算单无误后，原告就应收取佣金出具等额有效发票及付款审批表给被告，被告收到正式发票确认无误后三个月内以转账方式支付佣金。被告未收到发票前，可延期支付相应款项。搁置是否应计提佣金以及佣金金额的争议，现原告未能提供证据证明其应收佣金已满足约定付款条件并达到约定的付款时间等，故原告无权要求被告支付佣金。４．如上所述，原告未举证证明被告应向其计提佣金、未举证证明其应计提佣金金额、未举证证明已达到合同约定付款条件及付款时间等，被告不存在应支付佣金而未支付的情况，原告无权主张逾期付款违约金。另，原告要求按照日千分之一计算违约金，违约金过高，不应得到支持。经审理查明：2018年5月1日，被告（甲方）与原告（丙方）、广州xxxx公司（乙方）签订了《项目平台销售合作协议》（合同编号)，约定：“一、服务项目：合作期内，乙、丙方为甲方涉案项目的商品房(仅指所有未售住宅，不含商铺及车位，下同）销售提供居间服务。二、合作期限及其他：1．乙、丙方为甲方提供3个月的服务,自2018年4月1日起至2018年6月30日止。三、服务内容：1．乙、丙方利用自身的各类资源为合作项目项下房产进行线上、线下客户拓展，并为甲方组织“购房优惠活动”，如：通过网站进行项目及购房优惠活动推广，数据营销平台进行客户邀约，启动所签约经纪公司导入客户等……5．为协助甲方进行相应的认购工作，提高甲方项目的成交量，甲方同意每周与乙、丙方核对与客户成功认购相关的房屋信息。四、费用及付款方式：1．在合作期内，项目所有成交客户均需交5万元电商费用，由乙、丙方驻场统一办理收取电商费用的手续（具体收取方式见本协议第四条第2点的约定。2．本协议约定合作期限内，乙、丙方所得收益（含电商费以及佣金），具体如下：（1）本合同约定合作期限内，乙方或丙方成交客户，即乙方或丙方介绍成交客户，由相对应乙、丙方中居间介绍成交的一方（以下简称“该方”）收取5万元电商费以及由甲方向该方支付该方成交客户该套商品房总房价款1%的佣金……3．乙方或丙方成交客户，即乙方或丙方介绍客户购买甲方商品房的成交标准为：客户与甲方签署相应协议及客户与甲方指定公司签署相应配套协议并支付所购商品房的首期款(不低于商品房总价款的20%），即甲方与客户所签署认购书中列明的首期款。4．佣金结算时间及方式：（1）自客户成交后，由甲方向乙方或丙方结算应支付佣金的70%，待成交客户与甲方签署《商品房买卖合同》并向甲方付清全部总房价款后结清剩余30%佣金。（2）佣金以每一自然月（指每自然月1日至30/31日）为结算周期，每个结算周期次日将应结算的成交结算单和请款函提交给甲方确认，双方书面确认成交结算单。（3）双方书面确认的成交结算单无误后，乙、丙方就应收佣金出具等额有效发票及付款审批表给甲方。甲方在收到乙、丙方的正式发票确认无误后三个月内以转账方式向乙、丙方支付该佣金。甲方未收到发票前，可延期支付相应款项。九、合同的变更、解除及违约处理：4．如甲方逾期付款，则每逾期支付一天，向乙方或丙方支付逾期部分款项的千分之一作为逾期违约金。”合同还对各方的其他权利义务进行了约定。原告主张其曾转介并促成杨xx、杨xxx华、罗xx、毛xx、陈xx、卢xx、刘xx、曹xx、岑xx九名客户（以下统称：杨xx等九名客户）向被告购买房屋，但被告未按期支付佣金。为此，原告提供了《房掌柜联动成交退款明细表》《蓝光林肯公园成交明细》复印件、《服务协议》《收据》《商品房定购书》以及杨爽等九名客户的身份证明材料。根据《房掌柜联动成交退款明细表》记载，杨xx等九名客户的佣金金额共计为218878.89元。根据《蓝光林肯公园成交明细》记载，杨xx等九名客户均为导客成交、且为已下定、可结算佣金状态。明细表上分别有陈xx、林xx的签名。原告另提供两张名片，证明陈xx、林xx为被告员工。原告提供的《服务协议》《收据》《商品房定购书》等材料表明，杨xx等九名客户就购买蓝光·林肯公园物业与原告签订《服务协议》，并分别向原告支付50000元预存服务费（电商服务费），且签订了《商品房定购书》，原告未提供岑威林的服务费支付《收据》和《商品房定购书》。被告确认原告收取了电商服务费，但认为《商品房定购书》是复印件，也没有被告的公章，对此文件不予认可。原告同时提供由陈xx出具的两份《说明函》载明：客户杨xx、杨xx于2018年4月23日通过原告报备来访蓝光林肯公园项目，当天中介报备有效，客户当天认购成交，客户归属项目自来客。客户于2018年5月2日交电商费用50000元，由于各种原因，费用支付至广州xxxx公司账号，并由李xx、王xx分别于2018年5月5日、2018年6月10日补刷至原告账户。对于上述两份《说明函》，被告不确认负责人签名的真实性，认为该函载明客户归属项目为自来客，且原告介绍的客户应当在当天向被告报备，经被告确认才能认定该客户是原告介绍的客户。《房掌柜联动成交退款明细表》及相关的《商品房定购书》显示杨xx、杨xx华、罗xx、毛xxx、陈xx、卢xx、刘xx、曹xx、岑xx的房屋成交价分别为2156299元、2142898元、2098579元、2702201元、3024488元、3164481元、2491508元、2022200元、2085235元，共计为21887889元。被告确认除卢xx以外其余8人的房屋成交价，被告主张卢xx的房屋成交价应为3132836元。原告提供的被告与卢xx签订的《商品房定购书》落款日期为2018年5月26日；被告提供的其与卢xx签订的《商品房定购书》落款日期为2018年6月3日，原告对该《商品房定购书》的三性均无异议。另外，被告主张双方签订的《项目平台销售合作协议》对总房价款的范围约定不清晰，实际上成交价包括购房款和装修款，鉴于装修款并非被告收取，被告认为应该在原告提交的成交总价中扣减装修款，除毛xx外，其余8人都应扣减装修款。另查明，杨xx等九名客户均与被告签订了房屋买卖合同并已缴清房款。原告主张其在促成交易后通过销售人员向被告提交结算单和请款函，但被告未予回复，故其未开具发票。原告另提供一份《关于要求立即支付拖欠款项的法务警告函》，证明其曾向被告进行催收。被告表示未收到上述材料，原告亦未提供证据证明被告已收到上述材料。本院认为：原、被告签订的《项目平台销售合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。根据协议约定，原告为涉案项目的销售代理公司，双方存在居间合同关系。本案的争议焦点为：1.被告应否向原告支付杨xx等九名客户的转介佣金及佣金数额如何确定；2.被告应否向原告支付违约金。关于第一个争议焦点问题。根据原告提供的《服务协议》，可以确认杨xx等九名客户曾就购买被告开发的涉案项目房屋与原告签订了居间服务协议，被告亦确认原告曾分别收取杨xx等九名客户50000元的电商服务费，且杨xx等九名客户均与被告签署了房屋买卖合同并付清了全部房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，综合原告提供的全部证据以及证据内容之间的相互关联，原告关于其转介杨xx等九名客户向被告购买房屋的主张具有高度盖然性，本院予以确认。被告作为掌握中介公司推介情况、房屋销售情况以及确定是否结算佣金的一方，具有比原告更强的举证能力，但被告没有提交相反证据证明杨xx等九名客户是自行或经由其他人介绍向其购买房屋的事实，以及原告存在不符合合同约定和行业惯例结算佣金的情形。因此，被告的答辩意见不足以推翻原告证据所反映的事实，被告应当向原告支付杨xx等九名客户的转介佣金。对于原告主张杨xx等九名客户所购房屋的成交价，被告除卢华以外均予确认。虽然原、被告双方均提供有被告与卢xx所签订的《商品房定购书》，但鉴于被告提供的《商品房定购书》的签订时间晚于原告提供的《商品房定购书》的签订时间，且原告对被告所提供的《商品房定购书》的三性均无异议，故本院采纳被告关于卢xx房屋成交价的主张。对于被告主张房屋成交价应减去装修款的意见，本院认为，在杨xx等九名客户已与被告签订正式买卖合同并支付全部房款的情况下，作为开发商的被告应当具有充分的举证能力，但其却未就此举证证明，故本院对于其该项主张不予支持。据此，原告为促成杨xx等九名客户与被告的交易提供了转介服务，被告应当按照双方约定的佣金结算标准，按照杨xx等九名客户所购房屋的成交价合计金额21856244元的1%向原告支付佣金218562.44元。关于第二个争议焦点问题。依据《项目平台销售合作协议》约定，被告在收到原告提交的发票前，可延期支付相应款项。现双方未书面确认成交结算单，原告未就应收佣金出具等额有效发票给被告，原告亦未举证证明其已向被告提交成交结算单及请款单，故不能认定被告存在逾期支付佣金的情形，对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市富晟房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市房掌柜网络技术有限公司支付佣金218562.44元；二、驳回原告广州市房掌柜网络技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3263元，由原告广州市房掌柜网络技术有限公司负担1216元，由被告广州市富晟房地产开发有限公司负担2047元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年十一月二十日书记员  梁 艺