黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初2330号 原告（反诉被告）：谭春香，女，1961年10月30日出生，住宁安市。 委托诉讼代理人：杨福义，宁安市宁安镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：徐世忠，男，1951年2月25日出生，住宁安市。 原告（反诉被告）谭春香与被告（反诉原告）徐世忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，于2019年6月3日作出（2019）黑1084民初1368号民事判决，谭春香不服提出上诉，牡丹江市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）黑10民终939号民事裁定，发回重审。本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭春香及其委托诉讼代理人杨福义、被告徐世忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告谭春香向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告徐世忠协助原告将坐落于宁安市宁安镇育林一巷、丘（地）号为12.0-38.0-2、建筑面积39.49平方米的房屋产权变更登记到原告名下；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告是亲属关系（原告是被告的妻妹）。1989年10月，被告与原告丈夫张兴友（已去世）签订一份房屋买卖契约书，约定被告将39.49平方米房屋所有权有偿转让给张兴友，当时口头约定房款8000元，因双方存在亲属关系，被告同意收取6000元购房款。后来，被告一直推脱，未协助原告办理该房屋的产权过户登记手续。 被告徐世忠辩称，1.被告与原告谭春香及其丈夫张兴友存在亲属关系，1985年左右，被告将本案诉争房屋借给原告夫妇居住。1989年10月，被告向张兴友表示将该房屋出售给张兴友，并向其出具了要约性质的契约书，征询张兴友是否购买房屋以及对房屋价格的意见。张兴友将契约书拿走后，未再提起过此事，也未确定房屋价格及支付款项。被告单方面出具的契约书为要约，张兴友未在契约书上签字，也未以书面形式对该要约进行承诺，因此双方间并未成立有效的房屋买卖关系。2.被告也没有收到过张兴友交付的任何款项。原告原一审时主张交给被告8000元房款，在二审时又说交给被告6000元，其陈述前后矛盾。原告主张房屋买卖合同成立及交给被告房款，应承担举证证明责任，否则将承担不利的后果。3.原告的主张超过法律规定的最长20年诉讼时效，因为从1989年10月契约书形成到2019年10月已30年时间，即使原告主张成立也不再受法律保护。 被告徐世忠向本院提出反诉请求：1.请求原告谭春香搬出侵占被告所有、登记证号为黑（2019）宁安市不动产权第0004486号、坐落于宁安镇育林一巷、面积为39.49平方米的平房；2.请求原告按照宁安市宁安镇房屋租赁平均价格每月150元的标准计算，给付被告自2014年6月初至2019年5月末共计5年的房屋租赁费9000元；3.反诉案件受理费由原告承担。事实和理由：原告及其丈夫张兴友与被告系亲属关系，由于原告夫妇没有房屋居住，就蹭住在案涉房屋中。被告碍于亲属关系，未与其签订书面租赁合同，原告夫妇也未支付房费。被告要求原告腾房，并按市场价格支付使用期间的房租，但原告拒绝搬离，也不支付房租费用，给被告造成损失，故提起反诉。 原告谭春香对被告的反诉辩称，被告徐世忠要求原告搬出房屋及给付其5年的房屋租赁费没有依据。原告不存在侵占被告房屋问题，原告的丈夫与被告于1989年10月签订的房屋买卖协议合法有效，原告的丈夫当时已交给被告购房款，当时约定是8000元，由于是亲情关系被告同意就收了6000元，让了2000元。另被告也已将房屋交给原告夫妇居住使用30年，现在被告主张房屋买卖合同不成立及要求5年租赁费9000元，均不具有法律和事实依据。 根据诉辩双方的陈述意见，归纳本案争议焦点为：1.被告与原告的丈夫张兴友是否达成房屋买卖协议，被告应否协助原告办理房屋产权变更登记手续；2.原告的主张是否超过诉讼时效；3.原告是否构成对被告的房屋侵权，是否应搬出该争议房屋；4.被告要求近五年的房屋租赁费9000元是否具有法律和事实依据。 原告谭春香依法向本院提交了证据，经当事人质证，本院认定如下： 1.契约书1份。结合庭审中原告及被告的陈述，该证据能够证明1989年10月原告的丈夫张兴友与被告徐世忠协商，形成买卖案涉房屋的契约书，并由被告书写契约书，内容为：“甲方（徐世忠）将幢号2458，间数1.5，建筑结构砖瓦木，层数平房，面积39.49的房屋所有权有尝（偿）转卖给乙方张兴友同志。甲方徐世忠子孙后代不能与此房产权发生法律诉讼，以此书为据，及发生法律效律（力）。”徐世忠在该契约书上签字盖章，张兴友没有签字。之后被告将该契约书及案涉房屋的原所有权证书交给张兴友，双方曾到宁安市房地产管理部门办理产权变更登记手续，因涉及契税等问题双方没有办理变更登记手续。 2.房屋所有权证1份。结合被告在庭审的陈述，该证据能够证明，1999年8月案涉房屋更换了房屋所有权登记证书，该证书是被告于1999年8月更换后又交给张兴友的。该证书登记的房屋所有权人仍为被告。 3.遗产放弃继承协议、户口本复印件、张兴友户口注销证明各1份。该组证据能够证明张兴友于2016年12月2日因病去世，原告及张兴友的二个女儿张莉莉、张晶晶自愿放弃对本案案涉房屋的继承。 被告徐世忠依法向本院提交了证据，经当事人质证，本院认定如下：黑（2019）宁安市不动产权第0004486号的房屋产权证书一份。该证据仅能证明被告以案涉房屋产权证书丢失为由，于2019年4月补办了新的房屋所有权证书。房屋所有权人仍为被告。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告谭春香系被告徐世忠的妻妹，张兴友（已去世）与谭春香原为夫妻关系。1985年，被告将其所有的坐落于宁安市宁安镇育林一巷、面积39.49平方米的房屋借与张兴友和原告居住。1989年10月，原告的丈夫张兴友与被告协商，形成买卖案涉房屋的契约书，并由被告书写契约书，内容为：“甲方（徐世忠）将幢号2458，间数1.5，建筑结构砖瓦木，层数平房，面积39.49的房屋所有权有尝（偿）转卖给乙方张兴友同志。甲方徐世忠子孙后代不能与此房产权发生法律诉讼，以此书为据，及发生法律效律（力）。”徐世忠在该契约书上签字盖章，张兴友没有签字。该契约书中没有约定房屋的价款。之后，被告将该契约书及案涉房屋的原所有权证书交给张兴友，双方曾到宁安市房地产管理部门办理产权变更登记手续，因涉及契税等问题双方没有办理产权变更登记。1999年8月，被告对案涉房屋更换了新的房屋所有权证书，产权证号为：宁安房权证宁安镇字第202458号，房屋所有权人仍为被告，被告在更换后又将证书交给张兴友，现该证书原告持有。原告一直占有案涉房屋使用至今。 2019年农历正月十五，原告的二个女儿张莉莉、张晶晶到被告家中，要求被告协助原告办理案涉房屋的变更登记手续，被告要求原告给付100000元，双方产生冲突。2019年4月，被告以案涉房屋产权证书丢失为由，补办了新的房屋所有权证书，产权证号为：黑（2019）宁安市不动产权第0004486号，房屋所有权人仍为被告，宗地面积137.50平方米、建筑面积39.49平方米。 张兴友于2016年12月2日因病去世，原告的二个女儿自愿放弃对本案案涉房屋的继承。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告谭春香的丈夫张兴友与被告徐世忠于1989年10月经过协商由被告亲自书写契约书，双方约定被告将案涉房屋的所有权有偿转卖给张兴友；双方在签订协议后，被告将契约书及该房屋的所有权证书交给了张兴友，并一起到宁安市房地产管理部门欲办理房屋产权变更登记手续，还咨询了应交纳的契税、过户费等；另1999年10月被告在更换了案涉房屋的所有权证书后，又将该证书交给张兴友，且原、被告之间存在亲属关系，原告及其丈夫一直居住使用该房屋达30年。从以上事实可以认定张兴友与被告形成了房屋买卖的合意并已实际履行，所以张兴友与被告签订的契约书即是双方达成的房屋买卖合同，依法成立并生效，双方应严格按照合同的约定履行自己的义务。因协助进行产权变更登记是房屋出卖方的附随义务，又加之本案原告的丈夫张兴友已去世，其继承人二个女儿表示放弃继承，故原告要求被告将案涉房屋所有权变更登记到其名下的请求符合法律规定，本院予以支持。 关于被告认为该契约书只是被告的要约行为，张兴友在契约书上没有签字、没有承诺，故合同不成立的主张。本院认为，被告将双方协商的契约书及所有权证书交给张兴友，张兴友对被告书写的契约书未提出异议，且张兴友与被告双方到房屋管理部门咨询并欲办理变更登记手续，张兴友的行为应认定为对该房屋买卖合意的承诺行为，双方达成了房屋买卖的合意并生效。故对被告的反驳意见本院不予采信。 另《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案张兴友与被告达成的房屋买卖协议成立并生效，被告协助对案涉房屋办理产权变更登记是被告应履行的法定义务和行为，原告要求被告协助办理产权变更登记具有物权期待性质，所以原告的该请求不受诉讼时效期间的约束，被告主张原告的该项请求超过诉讼时效的辩解本院不予支持。 因张兴友与被告于1989年10月已达成房屋买卖协议，且已实际履行，原告占有使用该房屋具有合法性。被告主张借给原告及其丈夫张兴友使用该房屋，无证据支撑，故被告要求原告搬出案涉房屋的反诉请求本院不予支持。被告要求原告给付租赁费9000元，但其不能提供充分证据证实与原告之间存在房屋租赁关系，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告的反诉请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告徐世忠于本判决发生法律效力之日协助原告谭春香将位于宁安市宁安镇育林一巷、产权证号黑（2019）宁安市不动产权第0004486号、宗地面积137.50平方米、建筑面积39.49平方米的砖木结构房屋所有权变更登记到原告谭春香名下； 二、驳回被告徐世忠的反诉请求。 案件受理费912元，由被告徐世忠负担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  刘瑞成 审 判 员  张玉环 人民陪审员  王慧敏 二〇一九年十一月五日 书 记 员  金光宇