重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0106民初19322号 原告：李坪吉，男，1988年11月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托代理人：蒋伯勇，重庆中钦国彦律师事务所律师。 原告：黎颖，女，1988年7月1日出生，汉族，重庆市渝北区。 委托代理人：蒋伯勇，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告：重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。 法定代表人：熊敏，该公司经理。 原告李坪吉、黎颖与被告重庆同景宏航置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李坪吉、黎颖的委托诉讼代理人蒋伯勇到庭参加了诉讼。被告重庆同景宏航置地有限公司因下落不明，依法律规定的送达方式仍无法送达，本院依法公告送达，期限届满后，仍未到庭应诉，依法可以缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告李坪吉诉称，2015年10月13日，原、被告签订购房合同，被告宣传等信息显示该楼盘为高档小区，入户大堂为精装修，绿化及游泳池等设施一应俱全。被告通告接房时间延迟，交房条件不具备，存在众多质量问题。现要求一、确认被告所售标楼房不具备交房条件；二、判令被告继续履行合同，整改内容如下，按图纸为将楼道消防箱建设到设计位置；按《住房室内防水工程技术规范》标准整改房间防水层，达到标准规定的厚度、宽度。《规范》适用于新建住宅卫生间、厨房、浴室、设有配水点的封闭阳台、独立水容器等室内防水工程的设计，施工和质量验收，《规范》第.2.1条强制性条文，必须严格执行——卫生间、浴室的楼、地面应设置防水层墙面、顶棚应设置防潮层，门口应有阻止积水的外溢的措施，5.1.1条楼地面的防水层在门口处应水平延展，且向外延展的长度不应小于500MM，向两侧延展的宽度不应小于200MM；现场测量图片可见，该楼房所有的卫生间、浴室的楼、地面防水层门口处水平延展均未达到到向外500MM、向两侧延展200MM，地标。三、调整延期交房违约金标准为按同地段同类型同等面积租金计算延期交房违约金（拟为每月每平方20元，最终以重庆市物价部门价格认证咨询的方式确定，（现合同约定按已付款的的万分之0.5天支付延期交房违约金过低，不足弥补原告损失、不能对被告产生约束和压力。本案诉讼费由被告承担。 被告重庆同景宏航置地有限公司未作出答辩意见。 经审理查明，2015年10月13日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方（原告）购买甲方（被告）开发建设的位于重庆市沙坪坝区西永组团L分区某处房屋，建筑面积94.78平方米，总成交金额455398元；属预售商品房的，甲方应当在2017年1月18日前，依照国家和地方政府的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同…；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自改变，甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑面积率。附件五：《合同补充协议》约定甲方为该商品房及该商品房所属项目制作的样板间、模型、沙盘及广告宣传资料等，仅供参考，甲乙双方之间的权利义务，及乙方所购房屋的具体情况以购房合同、附件及本补充协议为准；甲方设置之样板间的装修设施配置标准不作为该商品房的装修标准，实际交付的该商品房的装修标准以合同附件三规定的内容为准。附件三：（交付标准）约定外墙：外墙材料为涂料或其他外墙装饰材料；地面：卫生间为防水面层，其余房间楼地面为混凝土面层；厨房：设排烟井道，楼地面做局部防水处理；卫生间：预留排水口，楼面做防水处理，墙面做部分防水处理；住宅入户大堂及前室：精装修；公共楼梯间：地面为混凝土面层，墙、顶面均为涂料饰面等条款。2017年6月23日，被告向原告发出《重庆恒大优活城收（验）楼通知书》，通知业主带上身份证、《重庆市商品房买卖合同》及已付房款、税费发票和收据等，现场集中办理收（验）楼时间为2017年6月30日-2017年7月30日。此后，原告认为被告所交付的房屋存在问题，不符合要求，遂起诉来院，要求判如所请。庭审中，原告陈述其未接房。 上述事实，有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、照片、《重庆恒大优活城收（验）楼通知书》、平面图等及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原、被告自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》，内容不违法法律法规的强制性规定，应属有效。依双方合同约定，“甲方应当在2017年1月18日前，依照国家和地方政府的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。该约定为商品房交付的条件，被告在未取得竣工验收备案登记证前的交房行为，应属不符合双方约定交房条件。被告出售给原告的房屋楼、地面的防水未达到《住宅室内防水工程技术规范》的要求，原告要求被告予以整改的请求，本院予以支持。建筑物楼道消防栓的设置位置、安装等均应当经过相关部门的审批和验收通过，而非本案所处理的范畴。《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的调整应当根据违约程度大小及造成损失的大小予以确定，本案原告在诉请中并未要求被告承担违约责任，对违约金标准的调整，可在原告要求被告承担违约责任中，再根据被告违约程度大小及造成损失的大小再行确认调整幅度为宜。被告因下落不明，依法律规定的送达方式仍无法送达，本院依法公告送达，期限届满后，仍未到庭应诉，依法可以缺席进行判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆同景宏航置地有限公司出售给原告李坪吉、黎颖位于重庆市沙坪坝区西永组团L分区某处房屋，在未取得竣工验收备案登记证前不具备交房条件。 二、被告重庆同景宏航置地有限公司于本判决发生法律效力后十五日内，按《住宅室内防水工程技术规范》的标准，对原告李坪吉、黎颖位于重庆市沙坪坝区西永组团L分区某处房屋楼、地面的防水予以整改。 三、驳回原告李坪吉、黎颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16262元（原告已预交8131元），由被告重庆同景宏航置地有限公司负担。此款限被告重庆同景宏航置地有限公司于本判决发生法律效力后十日内迳付原告李坪吉、黎颖8131元，向本院交纳8131元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  王 正 审 判 员  刘 淇 人民陪审员  万清祥 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  张 东