天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7003号上诉人（原审被告）：天津帝景房地产开发有限公司，住所地天津市河东区海河东路与昆仑快速路交口恒景园物业楼。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：杨虹昱，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王天德，男，1949年1月25日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：李尤，天津融耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张芊，男，1973年7月3日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李尤，天津融耀律师事务所律师。上诉人天津帝景房地产开发有限公司（以下简称帝景公司）因与被上诉人王天德、张芊房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初4208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。帝景公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，不予支付被上诉人逾期交房违约金；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人不存在未按合同约定交付房屋的违约行为，亦没有要求被上诉人交纳物业费才可收房，被上诉人也未提供任何直接证据加以证实。上诉人并未委托案外人金碧物业有限公司天津分公司（以下简称金碧公司）向被上诉人收取物业费用，该公司员工亦未曾表示过受上诉人委托向业主收取物业费用。金碧公司与上诉人为独立的法人，上诉人仅为被上诉人所购房屋的开发商，并非物业提供方，金碧公司是否存在要求被上诉人交纳物业费而拒绝交付房屋的事实，与上诉人无关。一审中，被上诉人未提交任何证据证明其主张，一审法院据此支持被上诉人主张，属于认定事实存在瑕疵。2.一审关于逾期交房违约金的计算标准存在错误，应当按照《商品房买卖合同补充协议》约定，支付逾期交房违约金。王天德、张芊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。王天德、张芊向一审法院起诉请求：1.请求判令帝景公司自2018年11月1日起至2019年4月25日止以王天德、张芊购买房屋已付款合计6584226.23元为基数按照中国人民银行同期贷款利率（半年期4.35%）向王天德、张芊支付利息损失138106.4元；2.请求判令帝景公司自2019年4月26日起至向王天德、张芊实际交付房屋之日止，以王天德、张芊购买房屋已付款合计6584226.23元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向王天德、张芊支付利息损失；3.请求判令帝景公司以向王天德、张芊实际交付房屋之日起计算房屋及其附属设施的保修期限，并自实际交房之日起计算物业费及取暖费的缴费期限；4.诉讼费由帝景公司承担。一审法院认定事实：2016年7月6日，王天德、张芊与帝景公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定王天德、张芊购买后者开发的天津市河东区房屋一套，总价款6398292元，约定2018年10月30日前交付房屋。合同第五条对于逾期交房的约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：......3、见补充协议第四条。《合同补充协议》四、双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同第八条商品房质量及保修责任约定：甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。2018年10月26日，帝景公司取得河东区海河东路与昆仑路交口恒景园1号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。庭审中，王天德、张芊认可同年10月30日前收到帝景公司的《天津恒大帝景收楼通知书》，并于11月1日前往帝景公司收房，由于该份通知书中要求交纳物业费、取暖费、预存电费等项费用，该日二人未收房。2019年5月18日，帝景公司向王天德、张芊邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求二人5月25日前办理收房手续，该份通知书中不再要求二人交纳各种费用，且帝景公司当庭表示办理收房手续过程中，亦不再额外收取。2019年5月23日，一审法院开庭期间，王天德、张芊承认收到上述通知书，且没有物业费、取暖费、预存电费等备注，一审法院要求二人5月25日办理相关收房手续。诉讼中，一审法院向案外人金碧公司询问，该公司答复，该公司系帝景公司的自持物业，是恒景园小区的物业管理企业，2018年11月1日系受帝景公司委托，为包括王天德、张芊在内的业主办理交房手续，收取相关费用。一审法院认为，王天德、张芊与帝景公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应予认定，双方均应依约履行合同。合同第三条约定了交付房屋的时间，并未约定房屋交付时，王天德、张芊应支付其他费用的附加条件，案外人金碧公司明确表示系受帝景公司委托于交房日向王天德、张芊收取相关费用，此行为显然与合同约定不符，王天德、张芊有权拒绝收房，并有权要求帝景公司依约承担违约责任。由于帝景公司向王天德、张芊邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求二人5月25日前办理收房手续，且该份通知书中不再要求二人交纳各种费用，一审法院亦要求王天德、张芊于该日收房，因此，帝景公司的违约时间应从2018年11月1日计算至2019年5月25日,同时按照双方合同第五条第一款约定，帝景公司应以6398292元为基数，按照银行同期贷款利率计算逾期交房利息。关于王天德、张芊将契税、房屋维修基金、房屋所有权登记费计入到已付款基数中，因上述款项的收款单位非帝景公司，不应计入到基数中。关于王天德、张芊主张的房屋及设施保修期限问题，因房屋交付时开发商应提供《天津市商品住宅质量保证书》，对相关设施的保修期限，如发现问题，二人亦应在房屋交付时提起，而本案中二人所提问题尚未发生，一审法院更无从得知该保证书中的相关内容，因此，王天德、张芊此项主张不予支持。关于王天德、张芊提出的物业费、取暖费的缴费期限问题，因款项应向不同机构缴纳，且与本案不属同一法律关系，因此，该项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，天津帝景房地产开发有限公司赔偿王天德、张芊自2018年11月1日至2019年5月25日的已付款利息，以已付房款6398292元为基数，按人民银行规定的同期贷款利率计算；二、驳回王天德、张芊的其他诉讼请求。如果天津帝景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3062元，减半收取1531元，由天津帝景房地产开发有限公司负担。”二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：1、帝景公司是否存在交房违约行为；2、帝景公司是否应向被上诉人支付逾期交房违约金及违约金的计算标准。本院认为，双方所签《天津市商品房买卖合同》真实合法有效，双方应依约履行各自所负义务。本案中，被上诉人已足额支付购房款，上诉人应按合同约定期限交付涉案房屋。因双方并未在合同中约定交房需提前交纳物业费等相关费用，也未就预交物业费等费用签订其他协议，帝景公司一方在交房过程中单方增加购房的交费义务，其行为构成违约，被上诉人有权予以拒绝。上诉人虽抗辩其未委托金碧公司收取物业费，金碧公司要求被上诉人预交物业费否则拒绝交房与上诉人无关，但金碧公司作为上诉人的自持物业公司，系受上诉人委托与业主办理交房手续，且上诉人向被上诉人发出的收楼通知书中，亦明确载明被上诉人需交纳一年物业费等款项，故对其该项抗辩，本院不予支持。因上诉人违约造成涉案房屋逾期交付，应依约向被上诉人支付逾期交房违约金。关于违约金的计算标准，依据双方《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，上诉人逾期交付房屋在180日内的，被上诉人有权向上诉人追究已付款利息，利息自合同约定交房之日次日计算至实际交付之日，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，被上诉人在向上诉人追究已付款利息的同时，还有权按照双方补充协议第四条的约定追究上诉人的违约责任。现上诉人主张补充协议第四条对合同第五条进行了替代变更，不符合《天津市商品房买卖合同》的上下文意，该补充协议为其集团公司的固定版本，因该条款减轻了上诉人的违约责任，上诉人亦无证据证实对该重大合同变更向被上诉人进行了明示与解释，故其主张以补充协议第四条为违约金计算依据，本院不予支持。一审法院依据双方合同第五条确定违约金计算方式并无不当，本院予以维持。综上所述，帝景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3062元，由上诉人天津帝景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 李会芝审判员 张静怡二〇一九年十一月二十日书记员 韩 鹏