辽宁省沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初3520号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：张识，职务：行长。委托诉讼代理人：曾令夫，系辽宁盛恒律师事务所律师。被告：王友强。被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地：沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧德迎，职务：总经理。委托代理人：王静。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王友强、阳光一百置业（辽宁）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾令夫，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼，被告王友强未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告王友强偿还贷款本金272748.85元、利息38847.61元，共计311596.46元（利息、罚息暂计至2019年1月21日，以后利息，罚息按照合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告王友强的房产享有优先受偿权；4、判令被告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担连带保证责任；5、判令被告共同承担相关诉讼费用。事实与理由：2014年3月12日作为借款人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额为29万元人民币，用于购买沈阳市于洪区汪河路43-2号1-12-8，建筑面积57.95平方米的房产，借款期限为360个月（即2014年3月12日至2044年3月12日），并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。阳光一百置业（辽宁）有限公司所谓保证人，对该笔贷款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不赔偿债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守，被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有有限受偿权，同时要求被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对该笔欠款承担连带保证责任。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司辩称：经过答辩人申报及相关房屋土地主管部门审核，涉案房屋早已初始登记完毕，即取得了所谓的大产权证，完全可以办理抵押登记，设立抵押权，也就是说该房屋已满足取得他项权证及合同约定的其他所有文件的条件。因此，本应实现而未实现，过错根本不在答辩人，答辩人于此日期后，保证责任期间终止。债务人自己提供物的担保的，债权人理应依法就该物的担保优先实现债权，更何况原告在诉请中也已明确选择了优先实现债权的顺序，不应再要求答辩人承担保证责任。依据《物权法》的相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当首先就该物的担保实现债权。本案中，王友强已提供物保（即涉案房屋），原告理应据此优先实现债权，而不是要求答辩人承担连带保证责任。再退一步讲，暂且不论该物保是债务人提供还是第三人提供，在物保与人保并存的情况下，原告已在诉请中优先列明，明确要求要对抵押房产即物保优先受偿。因此，应视为原告明确选择了优先实现债权的顺序，答辩人的保证责任应免除。关于原告诉请的相关诉讼费用，无证据证明，且均与答辩人无关，答辩人无义务承担。更何况在《个人住房（商业住房）借款合同》已经约定借款人违约时需承担给付罚息的违约责任，此惩罚性约定及产生的数额足以弥补原告的实际损失，原告无权再主张此类费用。如本案判决答辩人承担连带保证责任，恳请贵院依据《担保法》及相关司法解释在判决书中注明答辩人依法享有追偿的权利。被告王友强未答辩，亦未提供任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、原告与阳光一百置业（辽宁）有限公司的签订的最高额保证合同、预告登记证、对账单等证据材料佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月12日，原告与被告王友强签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额为29万元人民币，用于购买沈阳市于洪区汪河路43-2号1-12-8，建筑面积57.95平方米的房产，借款期限为360个月（即2014年3月12日至2044年3月12日），并将所购买的房产办理了预告抵押登记，作为借款合同的担保。阳光一百置业（辽宁）有限公司所谓保证人，对该笔贷款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告王友强未能按约定还款，出现多次逾期，截至2019年1月21日，被告王友强尚欠贷款本金272748.85元，利息、罚息合计38847.61元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告王友强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告王友强签订的借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告王友强未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息、罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张被告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司在与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定了保证方式为连带保证且约定了保证期间，现原告的请求未超过保证期间，故本院对原告的上述主张应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王友强于2014年3月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告王友强于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款贷款本金272748.85元，利息、罚息合计38847.61元（截止2019年1月21日）；三、被告王友强于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行利息及罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年1月22日起以本金272748.85元为基数至借款本金付清之日止）；四、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任，但阳光一百置业（辽宁）有限公司替被告王友强偿还原告上述款项后，有权向被告王友强追偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5974元，保全费2078元，公告费800元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 张 婷审判员 袁 玲审判员 李炳玲二〇一九年十一月二十五日书记员 吕晨曦