福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3939号 原告：禹洲物业服务有限公司，统一社会信用代码：91350200260131525Q，住所地厦门市思明区禾祥西二路37号裙楼。 法定代表人林聪辉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：简麟鹤、马巍武，福建铁马律师事务所律师。 被告：高梅芳，女，1981年12月16日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：朱金峰，系高梅芳之夫，男，1976年3月27日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告禹洲物业服务有限公司（以下简称禹洲公司）与被告高梅芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲公司之委托诉讼代理人简麟鹤、被告高梅芳之委托诉讼代理人朱金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹洲公司向本院提出诉讼请求：一、被告高梅芳立即向原告支付自2016年8月起至2018年12月31日止累计拖欠的物业管理费7453元、公维金1132元、垃圾处理费27元、自用水费950.4元、公摊水费36.1元、公摊电费812.7元及逾期付款滞纳金2333.54元（滞纳金计算至2019年6月20日），以上合计12744.74元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月27日，被告与厦门禹洲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同-合同号（030***32）》，合同附件四：前期物业服务合同（以下称合同附件四）约定原告对禹洲·溪堤尚城（5#地块）提供前期物业管理服务事宜。被告均知悉合同附件四各条款，并在每页末尾签名确认。合同附件四第三条约定本物业管理区域物业服务收费以包干制的方式收取：物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准为：1、物业综合管理服务费（洋房）3元/㎡·月；2、物业综合管理服务费（高层住宅）2.2元/㎡·月；3、房屋公共维修金(住宅)0.5元/㎡·月；4、装修土头清运费用8元/㎡；5、车位管理服务费为80元/车位·月；6、房屋公共维修金（车位）5.00元/㎡·月;8、水、电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》执行；第四条约定业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费。物业服务费用按两月交纳，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；第十六条约定业主或者物业使用人违反本合同第三条、第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金。2013年11月19日，禹洲物业服务有限公司与厦门禹洲房地产开发有限公司签订《禹洲·溪堤尚城（5#地块）前期物业服务合同》，为禹洲·溪堤尚城（5#地块）提供物业服务。合同第三条约定，本物业管理区域物业服务收费以包干制的方式收取，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：1、物业综合管理服务费（多层住宅）3元/㎡·月；2、物业综合管理服务费（高层住宅）2.2元/㎡·月；3、房屋公共维修金(住宅)0.5元/㎡·月；4、装修土头清运费用8元/㎡；5、车位管理服务费为80元/车位·月；8、水、电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》执行；第四条约定业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费，物业服务费按两月交纳，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；第十六条约定，业主或者物业使用人违反本合同第三条、第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金。合同签订后，原告依约履行相关服务，小区的绝大多数业主也能依约缴纳管理服务等各项费用。被告自2016年8月起无故拒缴物业管理费、房屋公共维修金、垃圾处理费、自用水费、公摊水费、公摊电费等费用构成违约。被告的使用场所坐落于禹洲·溪堤尚城（5#地块）5-6#楼6#楼14层04单元,面积116.82㎡。自2016年8月起至2018年12月31日止累计拖欠的物业管理费7453元、公维金1132元、垃圾处理费27元、自用水费950.4元、公摊水费36.1元、公摊电费812.7元。原告多次向其催讨，被告均无故拖延不予缴交。原告认为，被告的行为损害了禹洲·溪堤尚城（5#地块）全体业主和原告合法利益，对原告正常的物业管理服务也产生消极影响。为此，特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告高梅芳辩称，事情的发生是因为原告禹洲公司违约在先，物业方的工作人员对被告的租户动手，之后我方以及租户和原告进行协商，要求物业方对这一事件进行处理并给出合理方案，现在协商未果。原告也承认这个事情存在，原告若把事情处理完了，给租户一个满意答复即当事人向租户赔礼道歉，我们就可以缴交物业费了。被告要交电费及其他费用，但原告不让交，要求和物业费一起交；延期申请让租户作为共同被告；滞纳金不可能由我们来缴交，因为不是我们自身问题产生的，是原告违约我们才会发生纠纷，才有后来一系列事情，我与租户协商是否原告可以少收一年物业费。 针对被告高梅芳抗辩，原告禹洲公司反驳称，原告与其租户之间的纠纷，与物业费交纳无关。 在本案审理过程中，原告禹洲公司提供以下证据以证明其主张：1、《商品房买卖合同》（合同号030***32）及附件四：《前期物业服务合同》一组，证明被告高梅芳系禹洲·溪堤尚城（5#地块）5-6#楼6#楼14层04单元,面积116.82㎡房产的业主，是物业管理服务费等费用的交纳义务人。2、禹洲溪堤尚城（5#地块）《前期物业服务合同》一份，证明原告为禹洲·溪堤尚城（5#地块）提供物业服务，合同第三条约定业主缴费依据、方式、标准；第四条约定缴费时间；第十六条约定违约责任。3、《业主房屋接管验收记录表》、《业主家庭成员情况登记表》一组，证明被告于2014年6月15日接收禹洲·溪堤尚城（5#地块）5-6#楼6#楼***房产，被告是物业管理服务费等费用的交纳义务人。4、禹洲物业溪堤尚城服务中心《缴费通知单》一组，证明被告分别于2016年10月10日，2017年10月14日，2018年10月17日向被告发出缴费通知单进行催缴。5、《照片》一组，证明经原告多次催缴，被告无故拖延，不予交纳费用，2019年1月16日物业工作人员上门催缴。6、同安所《水费查询清单》，证明自2016年1月1日起自2019年4月8日止小区产生的公共水费。7、《历月电费明细》，证明自2014年7月起自2018年12月止小区产生的公共电费。8、《欠费明细》，证明2016年4月起2018年12月至欠费本金明细及总金额。 被告高梅芳质证认为，被告要交电费及其他费用，但原告禹洲公司不让交，要求和物业费一起交；因为原告工作人员对被告的租户动手，当时我和租户与原告针对上述事件进行协商，原告也说这个事情解决了再补交物业费。 被告高梅芳提供以下证据以证明其主张：1、《手机电话录音》一段，证明原告禹洲公司也承认工作人员对被告的租户动手，原告若把事情处理完了，给租户一个满意答复即当事人向租户赔礼道歉，被告就可以缴交物业费了。2、《租赁合同》一份，证明我方于2016年8月已经将房屋出租给熊永东，现申请我的租户为共同被告，由熊永东支付物业费用。 原告禹洲公司则质证认为，对录音的对象无法确认，对被告高梅芳是否与原告或者其他工作人员存在纠纷或其他什么纠纷也无法确认，即使有存在纠纷也与被告不缴纳物业费没有关联，这不是被告拒绝缴交物业费的理由，所以对被告的这组证据三性均不予以认可。租赁合同是被告与其他人签订的，与本案没有关联性。 根据原被告的举证和质证意见，本院认证如下：1、关于原告禹洲公司提供的9份证据，被告高梅芳对证据三性均未提出异议，本院予以确认。2、关于被告提供的2份证据，原告对手机电话录音的证据三性予以否认，对租赁合同与本案的关联性予以否认。本院认为，对于手机电话录音，首先，被告并没有在本院指定的期限内将手机电话录音整理成文字材料提交；其次，手机电话录音不能确认原告授权其工作人员与被告进行电话协商解决有关和租户的纠纷问题；最后，手机电话录音也不能确认原告同意被告待原告工作人员向被告租户赔礼道歉后，被告才交纳物业费。因此，本院不予采纳。对于租赁合同，因被告没有在答辩期限届满前提出追加承租人熊永东为被告，租赁房屋时也没有向原告告知由熊永东承担物业费用，原告也没有同意，根据合同相对性原则，原被告是合同相对方，被告仍然是物业费用的交纳主体，并且熊永东不是必须参加的共同被告，本院也可以不追加熊永东为被告。因此，本院亦不予采纳。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月27日，被告与厦门禹洲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号030***32），合同附件四：《前期物业服务合同》（以下称合同附件四），约定原告对禹洲·溪堤尚城（5#地块）小区业主提供前期物业管理服务事宜。被告均知悉合同附件四各条款，并在每页末尾签名确认。合同附件四第三条约定本物业管理区域物业服务收费以包干制的方式收取：物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准为：1、物业综合管理服务费（洋房）3元/㎡·月；2、物业综合管理服务费（高层住宅）2.2元/㎡·月；3、房屋公共维修金(住宅)0.5元/㎡·月；4、装修土头清运费用8元/㎡；5、车位管理服务费为80元/车位·月；6、房屋公共维修金（车位）5.00元/㎡·月;8、水、电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》执行；第四条约定业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费。物业服务费用按每两个月交纳一次，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；第十六条约定业主或者物业使用人违反本合同第三条、第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金。2013年11月19日，禹洲公司与厦门禹洲房地产开发有限公司签订《禹洲·溪堤尚城（5#地块）前期物业服务合同》，为禹洲·溪堤尚城（5#地块）小区业主提供物业服务。合同第三条约定，本物业管理区域物业服务收费以包干制的方式收取，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：1、物业综合管理服务费（多层住宅）3元/㎡·月；2、物业综合管理服务费（高层住宅）2.2元/㎡·月；3、房屋公共维修金(住宅)0.5元/㎡·月；4、装修土头清运费用8元/㎡；5、车位管理服务费为80元/车位·月；8、水、电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》执行；第四条约定业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费，物业服务费按每两个月交纳一次，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；第十六条约定，业主或者物业使用人违反本合同第三条、第四条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金。2014年6月15日，被告接收禹洲·溪堤尚城（5#地块）5-6#楼6#楼***房产，面积116.82㎡。合同签订后，原告依约提供物业相关服务，被告也依约交纳物业费等各项费用。2016年8月1日，原告将禹洲·溪堤尚城（5#地块）5-6#楼6#楼***房屋出租给熊永东使用。后原告与熊永东因隔壁业主房屋渗水而产生纠纷。自2016年8月起，被告即以此纠纷尚未解决为由拒绝交纳物业费、房屋公共维修资金、垃圾处理费、水费、公摊水费、公摊电费等费用。自2016年8月起至2018年12月31日止，被告累计拖欠物业费7453元、房屋公共维修资金1132元、垃圾处理费27元、水费950.40元、公摊水费36.10元、公摊电费812.70元。原告多次催讨，被告均以上述理由拒绝交纳。原告遂向本院起诉，请求判令如上请求。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告禹洲公司与厦门禹洲房地产开发有限公司签订《禹洲·溪堤尚城（5#地块）前期物业服务合同》，为禹洲·溪堤尚城（5#地块）小区业主提供物业服务。合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对原告禹洲公司与被告高梅芳均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。禹洲公司系厦门市同安区禹洲·溪堤尚城（5#地块）小区物业服务单位，高梅芳系该小区业主之一，被告接受了原告的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业服务费、房屋公共维修资金、垃圾处理费、水费、公摊水费、公摊电费等相关费用。现原告请求被告支付物业服务费等相关费用，有事实和法律依据，本院依法予以支持；请求被告支付滞纳金（滞纳金应为逾期付款违约金），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于被告高梅芳抗辩原告禹洲公司违约在先，应向其租户赔礼道歉，其才同意交纳物业费用，因禹洲公司和租户之间的纠纷，双方可另寻途径解决，不是高梅芳拒绝交纳物业费用的法定理由，也没有合同约定；申请追加租户熊永东作为共同被告，由其承担物业费用，因高梅芳与禹洲公司是合同相对方，高梅芳仍然是物业费用的交纳主体，禹洲公司向其主张，符合合同约定，也不违反法律规定，同时，熊永东不是必须参加的共同被告，本院也可以不追加熊永东为被告；抗辩滞纳金不可能由其支付，是禹洲公司违约才会发生纠纷，因高梅芳没有提供充分的证据加以证明，缺乏事实依据。因此，被告的抗辩理据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告高梅芳应于本判决生效之日起三日内支付原告禹洲物业服务有限公司2016年8月至2018年12月31日期间的物业服务费7453元、房屋公共维修资金（专项维修资金）1132元、垃圾处理费27元、水费950.40元、公摊水费36.10元、公摊电费812.70元及逾期付款滞纳金2333.54元，以上各项合计12744.74元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费118.62元，减半收取59.31元，由被告高梅芳负担，款于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇一九年十一月八日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。