湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1398号原告（反诉被告）：张运茂，男，汉族，1965年8月10出生，现住江永县。原告（反诉被告）：秦继秀，女，汉族，1973年11月5出生，现住江永县，系原告张运茂的妻子。被告（反诉原告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托诉讼代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。原告（反诉被告）张运茂、秦继秀与被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，被告鸿泰公司当庭提起反诉，经本院审查符合规定，本院遂决定本案本诉和反诉合并审理，并于2019年11月21日依法公开开庭进行了审理。原告张运茂、秦继秀，被告鸿泰公司的法定代表人李康及其委托诉讼代理人李真万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张运茂、秦继秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿泰公司承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金34383元（335125×0.03%×342天）；2判令被告承担擅自变更号房规划、设计，没有预留空调外机机位的违约责任，向原告支付违约金5000元；3、判令被告承担未按约定帮原告入户花园封窗的违约责任，向原告支付封窗费用3139元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月28日原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告应于2016年12月28日前交房，否则被告每日按已交房款万分之三向原告支付违约金，原告以分期的方式向被告缴纳了全部房款，被告直至2017年12月4日才向原告交付房屋，逾期342天，被告应承担相应的违约责任。被告交付的房屋与双方签订的预售合同所附的图纸不一致，入户阳台应预留空调外机机位，但被告未告知原告擅自变更设计，没有建造空调外机机位，影响原告对房屋的使用，应承担相应的违约责任。被告鸿泰公司承诺，业主自己封窗的，支付给原告封窗费用。被告应当支付封窗费用3139元给原告。原告为保障合法权益不受侵害，特诉至法院，请求支持原告诉请。被告（反诉原告）鸿泰公司的反诉请求：1、判令原告（反诉被告）张运茂、秦继秀向被告（反诉原告）支付按合同约定单价房屋实测面积超出合同面积的补差款；2、本案反诉费用由（反诉被告）张运茂、秦继秀承担。被告（反诉原告）鸿泰公司答辩及反诉的事实与理由：1、原告诉请被告支付逾期交房违约金34383元不能成立。被告鸿泰公司开发的涉案房屋已于2017年3月开始交房，多次通知原告收房，原告也到现场查看了房屋，却以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋，拒不签署房屋交接确认书。依照合同约定，买受人应在通知之日起7日内办理房屋交接手续，否则，视为出卖人已在规定交房期限交房，并由买受人承担责任；被告鸿泰公司延期交房有正当理由，双方合同约定，如遇特殊原因可延期交房，但不得超过90天，被告鸿泰公司在开发建设中遇到了合同约定可以延期交房的情形，理应可以延期交房。2、原告诉请支付没有预留空调外机机位违约金不能成立。空调外机机位的取消，是根据设计单位湖南省机械工业设计研究院的批准同意才变更的，并非被告擅自变更。3、房产部门作出的《房产实测报告》实际测量面积148.35平方米，购房合同暂约定面积143.88平方米，该实测面积于2017年7月24日出具，原告需按实测面积补交面积差价款，但原告一直拖延未付。综上所述，原告的诉请缺少事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的身份证、结婚证复印件、《万佳名城商品房预售合同》及预售合同附件一至三、万佳名城房屋交接确认书、付款收据、2栋楼外观照片、《住宅设计规范》、李义兴承诺书、封窗费用收据；被告提交的万佳名城房屋交接确认书、请求报告、危及电力设施安全通知书、气象资料、房产面积测量报告、设计更改通知，本院予以确认并在卷佐证，所证相关案件事实，结合证据的合法性、关联性以及相互印证关系予以综合认定。对双方有异议的证据，本院认证如下：被告提交的江永县房产局关于“永州江永县万佳名城物业费太贵，规定不合理”办理情况的回复，江永房信复（2017）9号，江永房信复函（2017）6号以及《关于万佳名城不按相关法规建设以及违反与业主约定的报告》，原告认为该证据不能达到证明目的。本院认为，该组证据系房产部门对匿名网友的回复以及部分买房人反映所购房屋的问题的报告，本院依法确认其真实性，对其关联性在说理部分予以评述。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年6月被告经湖南省机械工业设计研究院通知更改商品房设计。2015年12月28日，原告张运茂、秦继秀与江永鸿泰置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告张运茂、秦继秀购买被告开发的位于万佳名城小区第2栋11层05号房，建筑面积143.88㎡，套内建筑面积123.93㎡，实际面积以房产部门测量为准，价格2588元／㎡，合计总金额372361元，采用分期付款方式付款，首付款90%，金额335125元。被告江永鸿泰置业发展有限公司在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告张运茂、秦继秀，所约定的装修、设计标准见附件；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同约定，买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过60日，自合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金；如逾期超过60日，出卖人有解除合同权利，买受人应按应付款的5%支付违约金；出卖人解除合同的，在45日内将已付房款扣除违约金后退还给买受人。出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金。出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任基本一致，如出卖人逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人按买受人已交房款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款万分之三支付违约金。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图的在《商品房预售合同》签订前已经被取消了1-Ｑ轴空调搁板。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款335125元，办证费用5723元，剩余37236元于2017年12月4日付清。2017年12月4日，原告张运茂签署万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区2栋1105号房。2017年4月5日江永万佳名城一期1＃2＃楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2017年7月24日，江永县房地产测绘事务所对万佳名城一期2＃楼进行产权登记测绘，确认原告所购第2栋11层11Ａ05号房屋面积为148.14平方米。2018年1月22日，江永万佳名城一期1＃2＃楼消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。因购房户反映所购房屋入户花园未封窗的问题，被告代表于2017年10月22日承诺，万佳名城一期按施工图纸上说明在两个月之内封好窗，业主已做好的按成本价补偿。本院认为，原告张运茂、秦继秀与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及其附件、《杂房协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。综合原、被告诉请的事实与理由，本院认为原、被告的争议焦点是被告是否存在逾期交房的情况以及具体交房时间的确认。首先，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案”。第二十六条规定“建设工程的消防设计、竣工验收未依法报公安机关消防机构备案的，公安机关消防机构应当依法处罚，责令建设单位在五日内备案，并确定为检查对象；对逾期不备案的，公安机关消防机构应当在备案期限届满之日起五日内通知建设单位停止施工或者停止使用”。江永万佳名城一期1#2#楼2017年4月5日经竣工验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2018年1月22日，消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。同时，购房合同约定被告应在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告，对于“符合合同约定交付标准”双方有不同理解，房屋消防验收备案虽未在合同中明确为交房条件，但根据《建设工程消防监督管理规定》的上述规定，在建设工程竣工验收合格后，被告应在七日内及时办理消防备案。在未经相关部门消防验收备案的情况，即使被告在此期间通知了原告收房，原告出于消防安全的担忧和自身安全考虑拒绝收房有一定的合理性，但应限制在必要的范围。其次，原告张运茂在反映逾期交房、房屋质量、房屋面积问题报告上签名的时间为2017年10月18日，但签署房屋交接确认书的时间为2017年12月4日，被告提交的证据从侧面可反映原告在2017年10月18日已知可以收房的事实，被告虽无其他直接证据证明在2017年10月18日前已通过媒体或电话的方式通知原告可以收房的事实，但根据合同约定买受人应在通知之日起7天内办理房屋交接手续，故本院依法认定原告应收房的时间为2017年10月25日。被告实际延期交房299天（2016年12月29日-2017年10月24日）。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，本院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天。据此，本院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告张运茂、秦继秀违约金为：335125元×0.0003×209天=21012元。被告提供证据证明取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位湖南省机械工业设计研究院对附属部分的变更，并未对房屋主体部分进行更改，原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付违约金5000元，本院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约，酌情由被告给付原告违约金2000元。原告诉请要求被告支付原告自行封窗的损失3139元，因被告交付的房屋不符合约定，且被告代表承诺万佳名城一期按施工图纸上说明在两个月之内封好窗，业主已做好的按成本价补偿，故本院酌情支持原告自行封窗的损失1715元。对于被告（反诉原告）鸿泰公司要求原告（反诉被告）张运茂、秦继秀支付面积补差款的诉请，本院认为，因双方合同约定所购房屋实际面积以房产部门测量为准，故应按房产测绘部门实测房屋面积结算房款，故对原告要求所购房入户阳台按一半面积计算的诉请不予支持。经江永县房地产测绘事务所进行产权登记测绘，确认原告所购房屋面积为148.14㎡，比合同约定的多4.26㎡，故原告应补差价款11024元，本院对此依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张运茂、秦继秀逾期交房违约金21012元；二、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张运茂、秦继秀支付因取消《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板的违约金2000元；三、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告张运茂、秦继秀自行封窗费用1715元；四、原告（反诉被告）张运茂、秦继秀于本判决生效之日起十日内向（反诉原告）被告江永鸿泰置业发展有限公司补交所购房屋面积差价款11024元；五、驳回原告（反诉被告）张运茂、秦继秀的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费863元，减半收取431.5元，由原告张运茂、秦继秀负担200，被告江永鸿泰置业发展有限公司负担231.5元；反诉受理费减半收取38元，由原告张运茂、秦继秀负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋公查二〇一九年十一月二十七日法官助理谭飞书记员欧阳佳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。