上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初8741号原告：张煜，男，1977年8月12日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：夏宇纲，上海市鲤庭律师事务所律师。被告：万城金控有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘翠苹，职务不详。原告张煜、高艳玲与被告万城金控有限公司、第三人上海泓旭教育科技有限公司、上海轩悦律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。两原告申请两第三人退出诉讼，原告高艳玲申请撤回起诉，本院予以准许。原告张煜的委托诉讼代理人夏宇纲到庭参加诉讼。被告万城金控有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张煜向本院提出诉讼请求：1.被告及两第三人将上海市长宁区宣化路XXX号南塔2203室房屋(以下简称涉讼房屋)恢复原状，返还原告；2.被告给付租金48,585.60元(截止至2019年3月10日止)；3.被告给付违约金60,732元；4.被告、两第三人共同支付房屋占用期间的占用费(以1012.20元/天为计算基数，从2019年3月11日起计算至实际返还之日止)；5.被告、两第三人给付房屋使用、占用期间的水费、电费、物业费(按实结算，计算至实际返还房屋之日止)。审理中，原告变更第一、二、五项诉讼请求为：1.原告与被告之间签订的租赁合同于2019年3月10日解除；2.被告支付房屋占用期间的房屋占用费71,866.20元，以1,012.20元每天计算，自2019年5月21日计算至2019年7月31日共71天；5.被告支付2019年4月至2019年7月共四个月的物业费12,479元。原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原告为涉讼房屋权利人之一，被告为承租人。2017年5月20日，原告与被告签订房屋租赁合同。后被告将涉讼房屋转租。履行过程中，被告多次拖欠原告租金，单方提出下调租金，原告为减少矛盾，在被告承诺按时支付租金后，同意下调房屋租金，故在2018年9月20日，重新签订了租赁合同。之后被告仍未按新的租赁合同约定的期限支付租金。原告多次委托律师函告被告，被告未理睬。2019年3月9日，原告根据合同约定，正式函告被告解除租赁合同，并要求被告返还房屋，结清欠付租金等费用，同时将情况告知了次承租人。经核算，被告尚欠租金48,585.60元。现原告已与次承租人建立租赁关系，租金自2019年8月1日起算。原告处有被告押金30,366元，愿在本案中一并处理，同意被告在支付占用费、物业费、违约金之日返还。据此，原告提出本案诉讼。被告万城金控有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的上海市房地产权证、两份房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知函及邮寄凭证、合同解除协议、交易明细、物业费情况说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋为张煜与高艳玲所有，建筑面积为207.99平方米，用途为办公。2017年5月20日，原告张煜(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订房屋租赁合同一份(以下简称旧租赁合同)，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积为207.99平方米，租赁期自2017年8月21日至2022年8月20日(每月按30日计)，2017年7月1日前交付，2017年7月1日至2017年8月20日为免租期，租金标准为33,126元/月，免租期为150天，每年免租期为30天，为每年的8月21日至9月20日。每三个月支付一期租金，列明了每期应支付的明细,……第五期于2018年8月21日支付扣除免租之后的房租金额为66,252元，第六期于2018年11月21日支付扣除免租之后的房租金额为99,378元……。乙方支付给甲方的押金为30,366元，此押金不得晚于首付房屋租金支付时间，押金作为乙方诚信履行本合同各项条款之规定，向甲方支付的保证金，除本合同特别约定外，本合同项下租赁期限届满，甲方须全额退还乙方押金。甲方同意并确认，乙方可在本合同履行期间将标的房屋转租给他人使用，并对受转租方的情况拥有知情权。合同签订后，原告向被告交付涉讼房屋。2018年9月20日，被告支付上述合同中第五期2018年8月21日应支付的租金66,252元。同日，原告张煜(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订合同解除协议一份，约定双方2017年5月20日就涉讼房屋签订的房屋租赁合同解除，双方不再因原合同条款产生任何争议；乙方应于2018年11月20日将房屋交付给甲方；甲方应于本协议签署之日将原合同项下押金退还乙方。同日，原告张煜(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就涉讼房屋签订房屋租赁合同一份(以下简称新租赁合同)，租赁期限自2018年11月21日至2022年8月20日，2018年11月21日前交房。租金标准30,366元/月，日租金按月租金除以30天计。免租期为90天，每年的免租期为30天，自8月21日至9月20日。租金每三个月支付一次，列明了支付的明细，第一期于2018年11月21日支付扣除免租之后的房租金额为91,098元，第二期于2019年2月21日支付扣除免租之后的房租金额为91,098元，……。以上所支付的金额不包含物业费，乙方承担。第十条(二)乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回标的房屋：经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的……因第十条第(二)款原因导致双方解除合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋届时月租金的两倍向甲方支付违约金，若违约金不足以承担甲方损失的，甲方有权追偿。因被告未按时支付新租赁合同中第一期2018年11月21日应支付的租金，原告张煜多次向被告发函催讨。2018年12月29日，被告向原告支付租金30,366元。因被告未付清第一期2018年11月21日及2019年2月21日应支付的租金，原告张煜再次发函催讨。2019年3月6日，被告向原告支付租金30,366元。2019年3月8日，原告向被告发送解除房屋租赁合同通知函：一、2018年9月20日签订的房屋租赁合同于函告之日解除；二、2019年3月15日前，搬离涉讼房屋，将房屋返还本人；三、2019年3月15日前联系本人，结清欠付的租金及物业费、水、电、煤等相关费用；四、根据合同约定承担相应的违约责任。该函于2019年3月10日送达被告。2019年6月11日，案外人上海古北物业管理有限公司向原告发送物业管理费催缴之情况说明：涉讼房屋被告尚未缴纳2019年4月1日至2019年6月30日的物业费9,359.70元(物业费标准：15元/平方/月)，请以业主身份敦促被告尽快支付拖欠款项。审理中，原告确认，被告于2019年4月1日支付60,366元，2019年4月16日支付61,098元，租金实际支付至2019年5月20日；之后未再支付租金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方当事人均应恪守履行。被告逾期支付租金超过3个月，已满足合同约定的解除合同的条件，原告据此解除合同并无不当。原告向被告发送的解除函于2019年3月10日送达被告，故对原告要求确认双方就涉讼房屋签订的合同于2019年3月10日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，违约方应向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未向原告履行交还涉讼房屋的义务，应向原告支付房屋占有使用费。原告主张以1,012.20元每天的标准计算，未超过合同约定的租金标准，本院予以准许。故对原告要求被告支付2019年5月21日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费71,866.20元的诉讼请求，本院予以支持。基于同样理由，原告要求被告支付2019年4月至2019年7月共四个月的物业费12,479元的诉讼请求，本院亦予以支持。双方合同因被告未按约支付租金解除，原告要求被告支付相当于两个月租金的违约金，具有合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张煜与被告万城金控有限公司之间就上海市长宁区宣化路XXX号南塔2203室房屋签订的房屋租赁合同于2019年3月10日解除；二、被告万城金控有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张煜支付2019年5月21日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费71,866.20元；三、被告万城金控有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张煜支付违约金60,732元；四、被告万城金控有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张煜支付2019年4月至2019年7月期间的物业费12,479元；五、原告张煜应于被告万城金控有限公司履行上述第二至四项义务后当日向被告万城金控有限公司返还押金30,366元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,201.54元，由被告万城金控有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  俞云飞二〇一九年十一月十三日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。