湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1381民初1907号原告：肖亮，男，1956年4月23日出生，汉族，住冷水江市。委托诉讼代理人：李文其，山西得民律师事务所律师。被告：唐铁民，男，1961年11月26日出生，汉族，住新化县。被告：冷水江市鹏诚房地产开发有限公司，住所地冷水江市锑都南路12号。法定代表人：李军。上列被告的委托诉讼代理人：杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。第三人：姜勤，男，1958年7月10日出生，汉族，住冷水江市。原告肖亮与被告唐铁民、冷水江市鹏诚房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“鹏诚公司”）、第三人姜勤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖亮及其委托诉讼代理人李文其，被告唐铁民、鹏诚公司的委托诉讼代理人杨平玲，证人陈某、蔡某到庭参加诉讼；第三人姜勤经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖亮向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付房租36000元（2012年7月24日至2018年7月，按500元/月计算）；2、判令两被告补偿150000元；3、判令两被告支付只交付车位而未交付车库的差价。事实与理由：2008年7月24日，原告与第三人姜勤签订了《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》，约定由姜勤对集中粮站的房屋进行整体拆除，姜勤补偿原告住房一套、车库一个，补偿房租500元/月至交付房屋时止。签订协议后，原告按约定腾了房，姜勤支付四年房租后未再支付。因姜勤无力开发建设房屋，致使迟迟不能交房。2014年8月18日，姜勤又与原告签订了补充协议，房屋面积变更为128.5平方米，补偿车库不变，再由姜勤补偿150000元。2015年5月25日，被告与姜勤签订了《土地使用权转让合同》，姜勤将其取得的土地使用权转让给了被告，同时《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》的义务由被告承担。2018年，被告开发建设的房屋进行了竣工验收，但被告要求原告放弃房租和补偿款，原告在被逼无奈的情况下，领取了房屋钥匙和车位。被告没有交付车位，也没有补偿房租和150000元的补偿款，被告的行为严重损害了原告的合法权益。在开庭审理时，肖亮将诉讼请求第三项车位与车库的差价明确为40000元。被告唐铁民、鹏诚公司共同辩称：1、原告的诉讼请求没有事实依据与法律依据。2018年8月6日，原、被告签订了协议，约定租金、补偿费由姜勤负责，与被告无关。2、虽然约定违约金由姜勤负责，但原告主张的违约金150000元明显过高。因姜勤延期交房给原告造成的损失只有房租36000元，违约金最多只能认定为10800元（36000×30%）。3、原告与姜勤约定补偿的是楼梯房，但被告实际交付的是电梯房，经双方协商楼梯房、电梯房的差价与车位、车库的差价进行折抵。如果原告一定要车库，被告也可以为其建车库，但原告应补偿楼梯房、电梯房的差价。第三人姜勤未作陈述。经审理查明：原告肖亮系原冷水江市粮食局集中粮站的住户。2008年7月24日，第三人姜勤与肖亮签订了《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》，双方约定：1、市粮食局原集中粮站以公开拍卖方式，报请市人民政府批准，由冷水江市财政局组织委托娄底市集利拍卖行公开现场拍卖，姜勤于2008年7月8日以1800000元举牌应价成交购买，计划在该地段建设开发住宅小区，现粮站八套住房搬迁拆除。2、姜勤于2008年7月26日至8月26日开始对原集中粮站所有仓库、机房和一栋三层住房、煤房、传达室整体拆除，希原有八户住户在2008年8月26日以前全部搬迁到位。3、搬家安置费二次，姜勤付每户2000元。4、按开发工期为15个月每月每户补偿租房费500元，每户应补7500元。如延期，姜勤按第四条协议执行。5、该项目整体配套工程按24个月交付使用，如延期按双倍赔偿住房价值，其余原有八户住户搬家以甲方书面通知为准，在15天内搬完，姜勤等原有八户住户搬完之后开始计算工期，如其中有住户没有按时搬完，工期顺延。6、面积补偿：拆除现有住房，姜勤同意补偿一套住房，面积为120平方米，另补车库一个，姜勤不收肖亮任何费用，结构为三室二厅一厨二厕，室内带内阳台一个。7、规划合作改造后住宅楼八层，一层八层为住房，层高按设计要求为3米，砖混结构（后面一层为车库）。协议签订之后，姜勤向肖亮支付了搬家费2000元，并按照每月500元的标准补偿了房租至2012年7月24日，之后未再补偿房租。2014年8月18日，姜勤与肖亮达成了《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议的补充协议》，双方约定：1、2008年7月24日双方所签订的原协议生效。2、因无法按期交房和双倍赔偿住房价值，达成以下共识：（1）肖亮有优先选房权，按现计划的图型结构，肖亮选定Ｆ户型，128.58平方米住房一套，楼层12层；（2）原协议签订的车库1个；（3）姜勤补偿肖亮150000元。由于资金紧张，待主体工程完工时，姜勤全款一次性付清；（4）本补充协议条款履行完毕后，原协议中姜勤承诺双倍赔偿住房条款作废。2015年5月25日，姜勤与被告鹏诚公司、唐铁民签订了《土地使用权转让合同》，约定：1、姜勤将位于冷水江市集中居委会地段（地号13-42-5）、面积为2260.5平方米的土地使用权作价1800000元转让给鹏诚公司、唐铁民；2、原2008年所签订的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》中的唐艳阳、陈某、欧阳益、欧阳丽、肖亮、周先岱、周次莲、蔡某等八套住户的拆迁补偿协议中的全部内容由鹏诚公司、唐铁民承担。2018年8月6日，姜勤、肖亮、鹏诚公司、唐铁民签订了协议，约定：1、由鹏诚公司、唐铁民按姜勤与原集中粮站8户住户达成的《拆迁补偿协议》交付肖亮一套新房，新房选址为铂林公馆3-1201房，面积按原《拆迁补偿协议》补偿，超出面积按现营销价格由肖亮补偿给鹏诚公司、唐铁民；2、姜勤与原集中粮站8户住户达成的《拆迁补偿协议》、《补充协议》中约定的房租及延期补偿费用由姜勤负责，与鹏诚公司、唐铁民无关。签订上述协议后，鹏诚公司、唐铁民将面积为123.58平方米的3-1201房屋交付给肖亮；因未规划、建设车库，鹏诚公司、唐铁民将地下停车场的11号车位交付给肖亮。在审理过程中，鹏诚公司、唐铁民将11号车位的四周砌好、墙壁抹平，并安装了卷闸门。上述事实，有经庭审质证、认证的企业注册登记信息、《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》、《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议的补充协议》、《土地使用权转让合同》、《协议书》、照片、原告肖亮的陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告肖亮与第三人姜勤签订的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》、《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议的补充协议》，姜勤与被告鹏诚公司、唐铁民签订的《土地使用权转让合同》，肖亮、姜勤、鹏诚公司、唐铁民签订的《协议书》均系各方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。肖亮、姜勤、鹏诚公司、唐铁民2018年8月6日签订的《协议书》中明确约定了房租、延期补偿款等均由姜勤负责，但肖亮认为2018年8月6日签订的《协议书》是在受胁迫的情况下所签，虽然证人陈某、蔡某出庭作证，但陈某2019年8月1日在冷水江市公共法律服务中心咨询了出庭作证按胜诉的标的金额给付相应款项的约定是否合法有效的问题，且陈某在开庭审理时陈述没有在其他案件中作证，不排除陈某与肖亮约定有偿作证的情形，故对陈某的证人证言，本院不予采信；蔡某的证人证言也不足以证明肖亮是在受胁迫的情形下签订的《协议书》，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，肖亮应承担举证不能的不利后果，肖亮、姜勤、鹏诚公司、唐铁民2018年8月6日签订的《协议书》合法有效。肖亮要求鹏诚公司、唐铁民承担房租36000元、补偿款150000元没有事实依据，对肖亮的第一项、第二项诉讼请求，本院不予支持。关于车库的问题，虽合同中约定了车库在8层住宅楼后，但铂林公馆的建设过程中对房屋由8层住宅楼已经变更为电梯房，肖亮对此是明知的，且肖亮实际也于2018年8月签订协议后接收了3-1201房屋和11号车位，双方在履行合同的过程中实际上对部分内容已进行了变更，肖亮接收车位后，在近一年的时间内亦无异议；且在本案的审理过程中，唐铁民、鹏诚公司对车位进行了改造，现车位已具备了车库的功能，故对肖亮提出的要求被告支付车位与车库差价的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告肖亮的诉讼请求。案件受理费4690元，由原告肖亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  郑 立人民陪审员  梁荷清人民陪审员  郭 倩二〇一九年十一月二十五日书 记 员  张人旺书 记 员  周小丽