广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4422号原告:深圳市星越影院发展管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道办事处万众城第二栋万盛百货四楼，统一社会信用代码91440300MA5DE2X77E。法定代表人：罗恒。委托诉讼代理人：王北明，广东强邦律师事务所律师。被告：广州市东泽盛投资咨询有限公司，住所地广州市花都区新华街迎宾大道181号1幢401商铺自编之一，统一社会信用代码914401015679353926。法定代表人：PunChungManLeon，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡文祥，该公司员工。原告深圳市星越影院发展管理有限公司（以下简称深圳星越公司）与被告广州市东泽盛投资咨询有限公司（以下简称东泽盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭审理了本案。原告深圳星越公司的委托诉讼代理人王北明，被告东泽盛公司的委托诉讼代理人胡文祥到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请一个月的调解期，期限届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告深圳星越公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《花都拉丁茂广场星越影院租赁合同》；2.被告返还原告履约保证金239400元及逾期利息（逾期利息以239400元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至全部款项付清之日止）；3.被告赔偿原告违约金378000元；4.被告赔偿原告直接经济损失1075923元；5.被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年12月28日签订《花都拉丁茂广场星越影院租赁合同》，约定被告将位于广州市花都区迎宾大道拉丁茂广场商业物业3层商铺租赁给乙方作为影院经营，该租赁商铺面积约1400㎡，双方约定租赁期限为12年。租金按递增方式计收，租赁12年平均租金40.5元/月/㎡，（含物业管理费）；并约定影院隔墙起坡建设由被告完成，时间需在四个月内完成，完成后由原告根据影院使用标准验收，如不合格需重建而导致原告工期后延及损失由被告负责。一次消防由被告完成，二次消防由原告负责，被告需协助配合原告完成二次消防验收工作。双方约定了履约保证金为239400元及违约责任条款，违约金为租赁期内两个月的平均租金126000元的叁倍。《租赁合同》于2018年12月28日双方签字盖章之日起生效。租赁合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金239400元，并全面及时地履行合同约定的各项义务。为全面履行合同投入大量的人力、物力、时间和付出巨额费用，具体如下：1.《消防工程合同》，总价268000元，已支付影城消防工程项目费用80400元；2.《室内装饰施工合同》，总价2700000元，已支付影城室内装饰工程项目费用810000元；3.《钢结构图纸设计合同》，总价4200元，并已支付影城钢结构设计费用4200元；4.《室内装饰设计合同》，总价140000元，需支付影城室内平面设计费用84000元；5.已支付影城前期的宣传广告设计安装费用1350元；6.已支付影城营业执照办理及刻章费用1785元；7.工作人员的差旅费用10000元；8.人员薪资80500元（6000元×3.5个月+8000元×3.5个月+9000元×3.5个月）；9.宿舍租赁费用3688元（押金900元+租金900元×3个月及水电、垃圾费）。以上九项直接经济损失为1075923元。2019年3月后，被告无故拒绝履行双方签订的《租赁合同》，完全不配合原告的各项工作，至今没有动工影院隔墙起坡建设等工作。被告要求双方重新签订租赁合同，并将新版《拉丁茂广场星越影院租赁合同》、《拉丁茂广场物业服务合同》、《拉丁茂广场物业管理公约》等文件要求原告一并签订。被告提供的新版《租赁合同》对原《租赁合同》内容和条款进行了大范围的更改，完全单方改变了双方之前已经达成的合同内容和条款，大大加重了原告的责任与义务，减轻被告的责任与义务，已完全改变了原租赁合同的实质要件，令原告当初签订合同的目的将无法实现。原告已经多次到被告场所磋商并对被告提出交涉及异议，而被告仍然一意孤行，态度强硬不予改变。原告多次表明对被告提供新版《租赁合同》内容是完全不可接受的，并多次口头及书面告知要求被告继续履行双方原《租赁合同》约定的内容，但被告于2019年3月22日书面回函原告，因原告不与被告签订新《租赁合同》而没收原告支付的履约保证金239400元，并将原合同租赁位置另作出租。被告以实际行动表明将不履行双方于2018年12月28日签订的《花都拉丁茂广场星越影院租赁合同》，已构成根本性违约，从而导致原告不能实现合同的目的，并导致原告巨大财产损失。原告认为，双方《租赁合同》签订后，原告一直依约全面履行各项合同义务，而被告却出尔反尔，毫无诚信，以实际行为表明将不履行合同。被告的行为已经严重违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益，租赁合同已经无法继续履行；同时，被告的行为给原告造成了巨大的财产损失和可得预期利益等在内的重大经济损失。被告东泽盛公司辩称，一、对于原告第一项诉请我方同意其主张，因为我方认为场地还没有交付给原告使用，双方签订合同只是意向书，同时根据双方签订的合同第九条其他约定，租赁项目的具体商铺位置原则上按具体规划位置为准，证明双方对租赁的具体位置还没有明确。二、原告签订合同之后也没有按照约定在5个工作日内支付履约保证金。三、合同第六条6.12项层高约定大于7.3米，实施上租赁物整个层高是5.3米，这是重大误解，无法实施。四、其他诉请我方均不同意。关于第二、三项诉请，由于原告签订合同之后也没有在5个工作日内支付履约保证金，所以我方不同意返还保证金及利息和违约金。至于第四项诉请根据原告提供的所有合同的主体都不是被告，都是第三方，我方认为不真实，由法院核实。消防咨询协议，承、发包人是自然人没有资质承包。包括转账记录都是私人之间的记录，应该是公账对公账才真实有效。原告证据八是2019年1月7日才支付刻章费用，说明在2019年1月之后才领取印章，但是在原告提供证据九中是于2019年1月3日签订，这份合同已经加盖广州星越电影院的公章，请求法院采纳被告的意见。本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，深圳星越公司作为乙方，东泽盛公司作为甲方签订《花都拉丁茂广场星越影院租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于广州市花都区拉丁茂广场项目3层约1400平方米的商铺。具体项目的租赁物业位置、面积将在本合同附件图纸中进行约定。乙方承租甲方物业的用途必须为影院。租赁期为12年，装修期、免租期除外，即自乙方交付租金日起算，如乙方从2019年12月1日起交付甲方租金，则租赁期到2031年11月30日止。2.1装修免租期：自租赁物业交付乙方之日起开始计算，自甲方给予乙方的装修免租期截止日为止。装修免租期8个月，免租期内，乙方无需支付房屋租金及物业管理费，但实际使用租赁物产生的水、电、通讯等公共事业费、垃圾清运费、审图费等费用，由乙方自行承担并按要求支付给甲方或甲方指定或甲方委托方。在乙方装修期间，如因甲方原因导致影响装修进度的，则装修期和交付租金日起按实际延误时间往后顺延。2.2因甲方原因（如政府限制令整个项目无法正常开业的）而影响乙方的装修无法正常进行和工期的延误超过一年以上，甲方需赔偿乙方投资此项目的直接及经济损失。2.3经营免租期4个月，自装修免租期届满之次日起开始计算：免租期间，乙方无需支付房屋租金，但实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费由乙方自行承担并支付。3、装修进场时间以项目实际进度确定并以甲方最终的书面通知为准；正式开业时间不晚于项目指定的计划开业时间，以甲方最终的书面通知为准。4、具体租赁物业的交付日以甲方最终的书面通知为准，暂定的交付标准最终以双方签订的《影院租赁合同》附件记载为准。四、租金及支付方式：1、本合同所述租赁费用按规划使用面积约1400平方米，租赁12年平均租金40.5元/月/平方米；（含物业管理费，物业管理由甲方直营物业管理公司或者授权委托的物业公司负责）；2、租金约定：免租期后正式计租之日起以后租金按以下进行递增：含税平均租金40.56元/月/平方米（暂定1400平方米）。交付日起12个月为装修期和试营业期。第1年至第3年：月租金合计42000元；第4年至第6年，月租金合计49000元，递增16.6%；第7年至第9年，月租金合计63000元，递增28.5%；第10年至第12年，月租金合计72800元，递增15.5%。3、租金费用支付方式：每个月10日前一次性支付月度租金，先付后用。4、租金自租赁期起开始计算，自甲方给予乙方的装修、免租期截止日的第二天开始起算，交场时间以本合同第七条为准。6、其他约定：影院隔墙起坡建设由甲方完成，时间需在四个月内完成，完成后由乙方根据影院使用标准验收（乙方应在本合同签订生效后10个工作日内给出标准和图纸，由甲方按图纸施工），如不合格需重建而导致的乙方工期后延及损失由甲方负责。一次消防由甲方完成，二次消防由乙方负责，甲方需协助配合乙方完成二次消防验收工作。6、甲乙双方商定的影院交付标准如下：6.1影院区域建筑标准：6.1.1、墙面荷载：楼面﹥450kg；（放映机房﹥300kg）；6.1.2、柱距：﹥8-20m；层高：﹥7.3m；（只有一个影厅合符即可）；6.1.3、厅长、宽：按影院标准隔墙尺寸工艺的方案交付；6.3、影城消防需求标准：6.3.1由甲方完成包括由乙方提供的影城平面布置方案在内的楼层平面图进行整体的消防设计报建、报验，包括全部消防系统的安装调试和报验工作；一次的甲方负责，界定好一二的消防；6.3.2影城内部装修的消防报建、报验工作则由承租方负责完成（不包括由甲方施工完成的消防系统及消防终端追位），甲方应全力配合。一次消防由甲方完成，二次消防由乙方负责，甲方需协助配合乙方完成二次消防验收工作。6.4影城甲方责任：6.4.1保证其租赁给乙方的场地已获得当地政府有关部门合法出租的物业为商业用途。6.4.2负责按照承租方提供的设计方案和该影城的基建工程标准。6.4.3负责根据当地消防局的要求并结合承租方提供的该影城设计图，为该影城提供满足“土建一次消防”要求的必要消防设备，并负责完成该影城的“土建一次消防”验收工作。包括符合影院要求的消防疏散通道，及向承租方提供相关报告，所有相关费用由出租方承担，尽力协助承租方完成“二次装修消防”的报批验收工作。6.5影城乙方责任：6.5.1负责提供该影城的平面布局设计、内部装修设计、并提供土建（隔墙起坡等）设计要求及工艺。6.5.2承租方负责该影城的内部装修、座椅、银幕及音响、放映设备等设计及工程费用投入。6.5.3负责装修完成后的“二次装修消防”报批验收工作。6.5.4负责设计、提供及安装影院区域内的末端空调系统。6.5.5负责承租区域内设施设备等正常运营所发生的水、电等费用。6.5.6负责影城内招牌的制作及维护，并支付招牌制作费用、使用及维护所引起的相关费用。6.5.7关于项目三楼南门两电梯间的公共通道装修风格设计乙方提供效果图，需要双方协商共同确认才可施工。五、履约保证金：保证金相当于租赁期内两个月的平均租金（含管理费）加免租期后的前三个月月租金即共计239400元。乙方同意在签订本合同之日起5个工作日内，向甲方支付239400元的履约保证金；在影城正式开业后，其中113400元的履约保证金转为租赁房屋押金（相当于租赁期内两个月的平均租金），剩余126000元履约保证金转为租赁租金，在乙方应向甲方支付的租赁租金中抵扣，直至抵扣完毕为止。合同期限届满或合同提前解除、终止之日起5个工作日内，甲方应将租赁房屋押金全额无息返还给乙方（即租赁期内两个月的平均租金113400元）的保证金。七、交场时间：甲方同意于以乙方二次消防审核意见书通过之日起，三个月后（90日）按双方约定的场地交付条件将物业交给乙方作为装修之用；如甲方未能按时交付出租物业给乙方装修的，则免租装修期、免租期和租赁期限相应顺延。十、违约责任：任何一方违反在本合同项下的义务，则应赔偿守约方因此受到的损失：a)本合同签订后，如果乙方单方解除本合同，则乙方应以乙方应缴纳给甲方的履约保证金总额即相当于租赁期内两个月的平均租金126000元履约保证金的三倍赔偿给甲方，并需赔偿甲方的直接经济损失，并且，甲方可以没收乙方已缴纳的履约保证金。b)本合同签订后，如果甲方单方解除合同，则甲方应以乙方已缴纳给甲方的履约保证金总额即相当于租赁期内两个月的平均租金126000元履约保证金的三倍赔偿给乙方，并需赔偿乙方的直接经济损失，并且，甲方应退还乙方已缴纳的履约保证金。2018年12月25日，深圳星越公司法定代表人向东泽盛公司法定代表人名下账户转账239400元，附言“电影院二个月押金三个月租金”。深圳星越公司认为是东泽盛公司要求其将保证金239400元支付至其法定代表人账户，东泽盛公司确认其法定代表人已收到该笔款项，但表示其未要求深圳星越公司将款项支付至其法定代表人账户，该笔款项与东泽盛公司无关。深圳星越公司认为其已依约提供了场地施工图纸给东泽盛公司施工，对此，提供如下证据予以证明：1、广州星越电影院管理有限公司（以下简称广州星越公司）的法定代表人钟远帆与东泽盛公司法定代表人的微信聊天记录；2、广州星越公司的法定代表人钟远帆与东泽盛公司工程部员工王明芳的微信聊天记录；3、广州星越公司法定代表人钟远帆与东泽盛公司工程部的潘总的微信聊天记录；4、深圳星越公司法定代表人罗恒与东泽盛公司法定代表人的微信聊天记录；5、《广州市花都区拉丁茂广场改造加固工程（结构加固施工图）》，证明东泽盛公司委托广州名阳建筑设计有限公司出具的结构加固施工图，双方就租赁场地改建的设计方案。深圳星越公司表示其公司的员工就在东泽盛公司隔壁，在现场也有提供过图纸给东泽盛公司，但未有书面交接证据。东泽盛公司认为深圳星越公司至今未向其提供过施工图纸，对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为上述证据1-3是案外人钟远帆的聊天记录，与本案无关，即使在微信中发送文件，但东泽盛公司均无收到深圳星越公司发送的图纸，双方未对图纸进行确认，应当以双方签字确认的图纸为准，而不是以协商方式在聊天记录发送的电子图纸作为确认；同时，2019年1月4日的微信记录中钟远帆提到“明天我会打印出来图纸拿过去给你签字确认”，印证深圳星越公司未提供图纸，双方仅是对租赁场地的意向；2019年1月4日的微信记录中，钟远帆提到“三层结构改造平面”、“潘总，这是下沉加固的图纸，你看下”，但深圳星越公司提供的上述证据5证明内容是“被告委托第三方出具的结构加固施工图”，是歪曲事实。对于上述证据5，东泽盛公司对其真实性、合法性和关联性均不予认可，认为是打印件，未加盖公章，其未收到过该图纸。2019年3月18日，东泽盛公司向深圳星越公司发出知会函，要求深圳星越公司在收到函件3日内与其重新签订租赁合同，附件包括新的租赁合同、物业管理合同等。新的租赁合同约定租赁场地面积为1789平方米，保证金为144910元，附件商铺交付标准约定天花/地面/墙身由甲方（东泽盛公司）按现状交付，乙方（深圳星越公司）自行设计装修，并遵守管理公司装修管理的有关规定。深圳星越公司于2019年3月21日向东泽盛公司回复《继续履行催告函》，表示不接受东泽盛公司重新拟定的租赁合同内容，要求继续履行双方于2018年12月28日签订的《租赁合同》，否则应当赔偿其损失等。深圳星越公司于2019年3月26日向东泽盛公司发出《关于重新签订新的告知函》，要求在只变更乙方主体由深圳市星越影院发展管理有限公司变更为广州市星越电影院管理有限公司外签订新租赁合同，关于租赁面积问题，同意从原合同1400平方米变更为1789平方米，东泽盛公司于2019年3月22日回复《违约知会函》表示，因深圳星越公司未与按时与其签订租赁合同，故没收星越公司所支付的履约保证金239400元，原合同租赁位置将另行出租处理。关于涉案租赁物的位置和范围，深圳星越公司表示涉案租赁物位于租赁物业的三楼西南角，面积1400平方米，由双方工作人员现场测量确定后制作了平面图，对此，深圳星越公司提交一份方案平面图以及原、被告的公司法定代表人的微信聊天记录予以证明。东泽盛公司对深圳星越公司提交的上述证据不予确认，认为平面图是原告单方确认，没有经被告签字认可，不能证明涉案租赁场地的具体位置；微信聊天记录发生的时间是2018年12月21日，但双方于2018年12月28日才签订租赁合同，双方对于租赁场地的具体位置没有确认，场地至今未交付原告使用，也证明了双方签订的租赁合同只是一份租赁意向书。东泽盛公司认为其出租给深圳星越公司的为租赁物业第三层中的1400平方米，但双方未明确具体的位置。双方当事人均确认涉案租赁场地未交付深圳星越公司使用，场地已由东泽盛公司另行出租给大地电影院。东泽盛公司表示其出租给大地电影院的面积约2000平方米。深圳星越公司认为大地电影院承租的位置即涉案租赁物的位置。深圳星越公司认为因东泽盛公司拒绝履行合同义务，造成其经济损失，具体包括：1、因室内装饰施工，向深圳市鸿德源工程建设有限公司支付了装修预付款810000元，对此，提交《花都星越电影城装修工程报价表》、《室内装饰施工合同》、转账凭证、收款收据予以证明；2、支付影院消防工程咨询款项80400元，对此提交《消防咨询协议》、转账凭证、收据、《建设工程消防设计审核意见书》予以证明；3、因影院室内装饰设计，需向广州市思影建筑装饰工程有限公司支付设计费84000元，对此，提交《室内装饰设计合同》、设计图纸、部分效果图予以证明；4、因注册广州星越公司支付的代办注册费用、刻章费用共计1785元，对此，提交广州星越公司营业执照、收据予以证明；5、因影院看台钢结构工程设计支付设计费4200元，对此，提交《钢结构图纸设计合同》、收据予以证明；6、外墙广告制作费1350元，对此，提交照片、发票予以证明；7、为开展工作工作人员租房支付的押金及2019年1-3月的租金、水电、垃圾费等共计3688元，对此，提交收据予以证明；8、支付给广州星越公司员工的差旅费用10000元、员工薪资80500元，对此，提交工资签收表、工资表予以证明。以上1-8合计1075923元。东泽盛公司对上述证据发表如下质证意见：1、对《花都星越电影城装修工程报价表》的真实性、合法性和关联性不予确认，认为报价表是广州星越公司与深圳市鸿德源工程建设有限公司签订的，发包人是广州星越公司，不是原告，不能证明原告要证明的内容；对《室内装饰施工合同》、转账凭证、收款收据的真实性、合法性和关联性不予确认，合同发包人是广州星越公司，不是原告，租赁合同第六条约定影院隔墙起坡建设由被告在四个月内完成，原告至今未对租赁场地施工，原告以第三方名义与他人签订施工合同不符合逻辑。对付款记录有异议，付款人是罗恒，不是原告，因为装修合同是含税，所以应该以公账对公账才能开具增值税发票；付款凭证中2019年2月22日有一笔100000元、一笔200000元都是罗恒支付，一笔转账200000元余额是10000多元，另外一笔转账100000元余款是70000多元，罗恒应该是走流水，请求法院要求罗恒提供建行尾号6758银行卡2019年1-3月的流水账；2、《消防咨询协议》的甲方是广州星越公司，不是原告，承包人是自然人，没有资质，该合同应是无效，我方对该协议不予确认；转账凭证不能显示原告转账，我方不予认可；收据写收到广州星越的公司消防咨询款，不是原告；对《建设工程消防设计审核意见书》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该意见书是出具给广州星越公司，不是出具给原告，与本案无关，该审核没有产生任何费用；3、对于《室内装饰设计合同》，我方收到的合同复印件的地址是空白的，原件上有地址，所以对原件有异议；合同第3条约定实际勘验后提出设计方案，我方一直有人管理场地，至今没有设计方去过现场勘察，如果去过现场，设计中有个厅是7.6米，但实际是5.3米，我方认为该合同是虚构的；对设计图纸、效果图不予确认，设计具体位置原、被告是没有确认的，6号厅高度是7.7米，现场高度是5.3米，图纸不适合实际场地；4、对于广州星越公司营业执照的真实性、合法性无异议，但不是原告，与本案无关。刻章费收据的付款人是广州星越公司，不是原告，与本案无关；对收据的真实性确认，但是内容证实广州星越公司在2019年1月之后支付款项给收款人，收款人才将公章给广州星越公司；5、对《钢结构图纸设计合同》、收据的真实性、合法性和关联性不予确认，主体是广州星越公司，不是原告，设计人是个人，没有设计资质，合同无效；2019年1月3日已经加盖广州星越公司公章，但广州星越公司于2019年1月7日之后才取得公章，互相矛盾；6、对外墙广告的照片、发票的真实性、合法性和关联性不予确认，是广州星越公司支付款项，不是原告；7、对租房收据的真实性、合法性和关联性不予确认，收据记载的内容与本案无关；8、对工资签收表、工资表不予确认，工资表没有显示制表人，最低工资是6000元以上，应该有纳税证明，但无反映，工资表写的是广州星越公司制作，不是原告，我方不予确认，不能证明原告已经支付工资。另查，涉案租赁物位于广州市花都区迎宾大道181号1幢301商铺，登记权利人为东泽盛公司，不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第08212653号，面积5263.9平方米。本院于2019年4月19日向东泽盛公司送达了本案的起诉状副本、证据等材料。本院认为，深圳星越公司与东泽盛公司于2018年12月28日签订的《花都拉丁茂广场星越影院租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。东泽盛公司认为双方未约定租赁物的具体位置和范围，涉案合同只是租赁意向书，对此，本院认为，关于租赁物的位置和范围，深圳星越公司已提交场地平面图以及原、被告法定代表人的微信聊天记录予以证明，且对场地的工程消防设计已经相关部门批准同意，东泽盛公司对上述证据不予认可，但未提交相反证据予以推翻或反驳，故东泽盛公司认为租赁物位置无法确定依据不足。因涉案租赁合同已对租赁标的、租赁期限、租金、交付标准、交场时间、违约责任等内容进行了详细约定，且合同内容并未表明双方的约定仅是一种缔结协议的意向或需要再签订正式协议，故东泽盛公司认为涉案租赁合同只是意向书理据不足，本院不予采纳。根据合同第四条第6点的约定，影院的隔墙起坡建设由东泽盛公司在四个月内完成，完成后由深圳星越公司根据影院使用标准验收，深圳星越公司应在合同签订生效后10个工作日内给出标准和图纸，东泽盛公司按图纸施工，第6点约定的影院交付标准，其中至少有一个影厅的层高需大于7.3米。上述约定是双方的真实意思表示，并不存在认识上的显著缺陷，东泽盛公司认为关于层高的约定属于因重大误解订立的条款理据不足，本院不予采纳。东泽盛公司抗辩深圳星越公司未向其提供施工图纸，根据深圳星越公司提交的证据显示，深圳星越公司以及广州星越公司的人员曾与东泽盛公司的人员就图纸交接问题在微信上进行过沟通，且多次提到将打印的图纸交给东泽盛公司人员签字确定，东泽盛公司虽对此不予认可，但未提交相反的证据予以反驳，且东泽盛公司称一直未收到深圳星越公司交付的图纸，但未以任何方式催促要求深圳星越公司向其提交图纸，亦不符合常理，故对东泽盛公司的该项抗辩意见本院亦不予采纳。因东泽盛公司未向深圳星越公司交付符合合同约定交付标准的场地，合同目的无法实现，东泽盛公司构成根本违约，深圳星越公司要求解除双方签订的《花都拉丁茂广场星越影院租赁合同》合理合法，东泽盛公司亦同意解除合同，故本院认定上述合同于本院向东泽盛公司送达起诉状副本等材料之日即2019年4月19日解除。关于深圳星越公司支付保证金的情况，东泽盛公司确认其法定代表人已收到深圳星越公司支付的保证金239400元，且在2019年3月22日发出的《违约知会函》中称没收深圳星越公司向其支付的履约保证金239400元，可知，东泽盛公司亦确认已收到深圳星越公司支付的保证金239400元。根据涉案租赁合同第五条、第十条的约定，因东泽盛公司原因导致合同解除，东泽盛公司应退还深圳星越公司支付的履约保证金239400元，并支付违约金378000元（126000元×3个月），故对于深圳星越公司的该两项诉讼请求，本院予以支持。关于履约保证金利息，根据合同第五条约定，合同期限届满或合同提前解除、终止之日起5个工作日内，东泽盛公司应将租赁房屋押金退还给深圳星越公司，因东泽盛公司未及时向深圳星越公司返还履约保证金，实际造成深圳星越公司的利息损失，故利息应从2019年4月27日（2019年4月19日+五个工作日）起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。关于深圳星越公司主张的经济损失，根据深圳星越公司的举证，其中设计费84000元，深圳星越公司尚未向设计方支付，损失尚未发生，其要求东泽盛公司向其赔偿缺乏依据；关于深圳星越公司主张的其因《室内装饰施工合同》支付的810000元装修预付款，因涉案场地尚未交付深圳星越公司使用和装修施工，东泽盛公司对于深圳星越公司的该项损失难以预见，且深圳星越公司向他人支付的装修款能否部分或全额退还尚不确定，深圳星越公司要求东泽盛公司赔偿依据不足。关于深圳星越公司主张的其他损失，考虑合同履行的实际情况，基于违约金补偿为主，惩罚为辅的性质和功能，涉案合同已约定了违约金金额，深圳星越公司亦未举证证明约定的违约金金额不足以弥补其他损失，故对于深圳星越公司主张的其他经济损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市星越影院发展管理有限公司与被告广州市东泽盛投资咨询有限公司于2018年12月28日签订的《花都拉丁茂广场星越影院租赁合同》于2019年4月19日解除；二、被告广州市东泽盛投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳市星越影院发展管理有限公司返还履约保证金239400元；三、被告广州市东泽盛投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳市星越影院发展管理有限公司支付履约保证金239400元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月27日起计至付清款之日止；四、被告广州市东泽盛投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳市星越影院发展管理有限公司支付违约金378000元；四、驳回原告深圳市星越影院发展管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68953.6元，由原告深圳市星越影院发展管理有限公司负担9086.4元，被告广州市东泽盛投资咨询有限公司负担59867.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  段纯惠人民陪审员  李汉清二〇一九年十一月七日书 记 员  邓国靖朱婷欣