北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初20255号原告（反诉被告）：陈红梅，女，1969年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭磊，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。原告（反诉被告）陈红梅与被告（反诉原告）北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈红梅及委托诉讼代理人曹剑锋、郭磊、被告（反诉原告）彩色环球公司之法定代表人王军生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈红梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令彩色环球公司赔偿我自2018年11月28日起至2028年11月28日期间另行租赁房屋所支付租金的差价损失（每月2000元），共计人民币24万元；2、判令彩色环球公司赔偿我装修损失人民币20000元；3、请求判令鉴定费、诉讼费由彩色环球公司承担。事实与理由：双方于2002年4月28日签订《房屋租赁合同》，约定我承租位于北京市海淀区X院内X排X号房屋，租赁期限至2028年11月28日。彩色环球公司于2018年7月16日向法院提起诉讼，经法院审理认定双方间签订的合同无效，同时法院判决租金计算至2018年11月28日，并判令我自房屋中腾出。我认为，我原本可以依据合同使用房屋至2028年，现房屋被收回，我需另行租赁房屋居住，并需要支付远高于原租赁合同约定的租金标准的房租，该后果是由于彩色环球公司的过错行为导致的，因此给我造成的经济损失应当由彩色环球公司承担，故请求法院查明事实，维护我的合法权益。彩色环球公司辩称，双方间签订的协议经法院生效判决确认为无效合同，我公司不同意陈红梅的诉讼请求。彩色环球公司向本院提出反诉请求：1、要求陈红梅向我公司支付2018年5月至今的水费及卫生费共1200元，支付自2019年1月起至其实际搬离时止的水费及卫生费用（按照每月100元支付水费及卫生费，其中水费每月90元，垃圾费每月10元。暂计算水费、卫生费共600元）；2、请求判令陈红梅向我公司按每月2000元的标准支付房屋使用费（自2018年12月至实际搬离时止），标准是对外零租的标准（暂计算6000元）；3、请求判令陈红梅支付场地占用费（包括阳台、煤棚，阳台和煤棚均按照每月1000元的标准计算，每月共2000元）暂计16000元；4、本案诉讼费由陈红梅承担。事实与理由：双方就北京市海淀区X院内X排X号房屋租赁一事法院已作出生效判决，判决由我公司退还陈红梅24452元，并判令陈红梅腾退房屋。陈红梅在判决生效后未腾退房屋，并拖欠我公司水费、卫生费共计1200元。我公司将院内同规格房屋对外出租每月2000元，故请求陈红梅向我公司按照2000元标准支付房屋占有使用费。陈红梅对彩色环球公司的反诉辩称，我不同意彩色环球公司的反诉请求。对于水费及卫生费，双方间并未有约定，标准不确定。且对于2019年（水费、卫生费）涨价的情况，没有相关依据。如果彩色环球公司垫付了相关费用，应当提交相应证据证明。对于房屋使用费没有相关法律依据。对于其要求支付占用费用，在双方就合同效力案件法院作出的判决是按照原合同计算的费用，现也应当按照合同约定的标准支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行加建了平房,该房屋无建设工程规划许可证。2002年4月28日，出租方彩色环球公司与承租方陈红梅签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋座落在第X排X号壹室壹厅33平方米。使用期限从交款之日起至2018年12月31日。因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。同日，双方又签订了《补充协议》，就有关北京彩色环球公司单位房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。承租方：同意第1种情况，特定补充协议。协议签订后，陈红梅支付了房屋租金65000元，彩色环球公司向陈红梅交付了房屋。2017年12月23日，彩色环球公司发出退房公告称，因遇到政府占用场地需要腾退，现通知租户在接到本通知后，于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退并交还环球公司。环球公司按与租户签订的合同，退还剩余租金。特此通知。此后，陈红梅未腾房，彩色环球公司诉至法院要求陈红梅腾房，经本院及北京市第一中级人民法院审理后，确认了双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；陈红梅退还房屋，彩色环球公司退还陈红梅使用至2018年11月28日止的剩余房屋租金24452元。现该判决已生效。判决生效后，陈红梅未搬离。本案中，陈红梅主张其承租涉案房屋后对房屋进行了装修，其申请对涉案房屋阳台造价及屋内装修现值进行评估。经本院委托，首信（北京）国际资产评估有限公司于2019年5月15日作出资产评估报告，载明涉案房屋阳台造价及屋内装修现值，无争议项目11068元；有争议项目为8953元。陈红梅对评估报告无异议，彩色环球公司对此不予认可，主张评估报告所涉全部装修项目除暖气外陈红梅承租涉案房屋前即已存在，且不认可阳台为陈红梅所建，陈红梅只是加装了门窗，其他为其找人进行建造，但未提交为其所建的相应证据，亦不能说明钱款的支付情况。对于彩色环球公司的反诉，陈红梅同意按原判决标准支付此后的占用费。对于水费及卫生费的标准，陈红梅认可在2018年12月前是每月50元，2018年12月之后为每月100元，其自2018年5月起未交纳。对于场地占用费，陈红梅认为无依据，不同意支付。本院认为，关于陈红梅诉请彩色环球公司赔偿的因合同被确认无效所受损失问题，一、应综合考虑双方举证情况、陈红梅实际居住使用房屋多年的事实、装修价值鉴定所涉项目及现状情况等，对于陈红梅主张的其对涉案房屋进行了鉴定所涉装修及加建阳台的事实，本院予以采信，彩色环球公司应予赔偿陈红梅的装修损失，具体数额本院酌情判定；二、陈红梅以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现陈红梅诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿陈红梅的损失金额，本院酌情判定。房屋租赁合同无效，彩色环球公司的要求陈红梅支付继续占用的使用费一节，于法有据，本院予以支持，但彩色环球公司主张过高，本院予以调整，具体数额参照双方约定的租金标准支付。对于在占用房屋期间产生的水费、卫生费，虽然合同无效，但陈红梅作为实际使用人，应当支付此项费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿陈红梅损失33200元；二、陈红梅于本判决生效后七日内按每月204元的标准支付北京彩色环球技术开发有限公司自2018年12月至搬出时止的房屋使用费；三、陈红梅于本判决生效后七日内支付北京彩色环球技术开发有限公司2018年5月至12月的水费及卫生费400元；四、陈红梅于本判决生效后七日内支付北京彩色环球技术开发有限公司自2019年1月起至搬出时止的水费及卫生费，每月按100元标准计算；五、驳回陈红梅的其他诉讼请求；六、驳回北京彩色环球技术开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费5000元，由北京彩色环球技术开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费4750元（陈红梅已预交），由陈红梅负担4120元，已交纳；由北京彩色环球技术开发有限公司负担630元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费50元，由陈红梅负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  白雪松人民陪审员  李 丽二〇一九年十一月二十九日书 记 员  董彦君