湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1081民初1133号原告：王细毛，男，1969年4月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：黄昆明，湖南银光律师事务所律师。被告：曹平坤，女，1976年5月18日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：朱龙彬，湖南宇剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽花，湖南宇剑律师事务所律师。被告：刘嘉敏（曹平坤之子），男，1997年10月26日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：曹平坤，女，1976年5月18日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：杨荣，男，1981年1月28日出生，汉族，住江苏省溧阳市。原告王细毛与被告曹平坤、刘嘉敏、杨荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王细毛及委托诉讼代理人黄昆明，曹平坤及委托诉讼代理人朱龙彬到庭参加诉讼，杨荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王细毛向本院提出诉讼请求：解除房屋租赁合同；判令刘嘉敏、曹平坤、杨荣连带支付房屋租金18200元（计算至2019年7月14日止），直至判决解除合同之日；判令刘嘉敏、曹平坤、杨荣连带支付房屋恢复原样费30000元；诉讼费由刘嘉敏、曹平坤、杨荣承担。庭审中，王细毛向本院提出增加诉讼请求:判令曹平坤交纳的租房押金5000元不予退还。事实与理由：2017年10月14日，刘嘉敏、曹平坤、杨荣租赁王细毛位于资兴市的房屋，用于开设“瑶浴之家”。双方约定租期为五年，每月租金2600元，每半年支付一次租金。合同签订后，曹平坤等人对房屋进行了大力改造，装修完毕后开始营业。起初，刘嘉敏、曹平坤、杨荣还能按时交纳租金，从2018年12月开始，刘嘉敏、曹平坤、杨荣开始拖欠租金，直至今日。2019年1月，“瑶浴之家”停止营业。2019年7月4日，王细毛收到曹平坤寄送的《解除租赁合同通知书》后，则要求刘嘉敏、曹平坤、杨荣支付剩余租金，并将房屋恢复原样，因双方未达成协议，故王细毛诉至法院。刘嘉敏、曹平坤辩称，刘嘉敏不是本案适格主体，租赁合同是曹平坤签订的，合同终止的过错责任在王细毛，终止时间是2018年12月。王细毛扣押店中设备至今，其诉请更无法律依据，请求依法驳回王细毛的诉讼请求。杨荣辩称，王细毛违约在先，合同有欺诈成分，其要求支付七个月的房屋租金无事实依据，且装修过的房屋比之前的好，没有恢复的必要性。本院经审理认定事实如下：曹平坤与刘嘉敏系母子关系。2017年10月14日，曹平坤以刘嘉敏的名义（乙方）与王细毛（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将资兴市东江沿江东路xx号门面一间、住房一套（二楼）出租给乙方使用，租赁期限从2017年10月14日起至2022年10月14日止，租期为五年；每月租金2600元整，每半年支付一次，且须先交后用，租期未满中途退房，租金和押金不退。合同签订时，乙方交纳租房押金5000元整……；甲方在租房前提供了完好的房屋、水电设施给乙方。乙方在使用期必须爱护甲方的设施、设备，如有损坏由乙方赔偿或负责修好，否则由甲方从押金中扣除予以维修。退房时乙方需将房屋恢复至原样的80%，且经甲方验收其完好情况。合同签订后，曹平坤对房屋进行了装修改造，并以“瑶浴之家”的名义从事洗浴服务，刘嘉敏、曹平坤任该店经理，杨荣任主管。2018年12月，王细毛、曹平坤因用电问题发生矛盾，双方均向东江派出所、电力公司举报对方有盗电行为，但该举报内容至今未作认定。2019年1月，“瑶浴之家”停止营业。2019年7月4日，曹平坤向王细毛送达了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同，并要求王细毛开门准许其将出租屋内的物品搬出。王细毛则要求曹平坤等人支付剩余租金，并将房屋恢复原样。因双方未达成一致意见，故王细毛于2019年7月12日诉至本院。另查明，2017年10月31日，刘嘉敏为店铺办理了营业执照，登记名称为“资兴市南岭老瑶养生馆”，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。2019年8月7日，王细毛向本院提出鉴定申请，要求对案涉房屋恢复工程量及恢复费用进行鉴定。2019年11月5日，因王细毛未缴纳鉴定费用而终止鉴定程序。上述事实，有房屋租赁合同、房产证、解除房屋租赁合同通知书、店铺装修照片、租金收据、营业执照、名片、装修合同及收条、东江派出所的询问笔录、现场勘察情况、事情经过说明等证据证实，并经本院查证属实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、被告诉讼主体资格；二、租金是否支付；三、恢复原样的费用。一、关于被告诉讼主体资格《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第五十九规定：“个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，……营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”本案中，曹平坤自认是“资兴市南岭老瑶养生馆”的经营者，且有装修合同、收条、名片、当事人陈述等证据佐证，本院予以认定，可确认曹平坤系“资兴市南岭老瑶养生馆”的实际经营者。曹平坤主张《房屋租赁合同》是借用刘嘉敏的名义签订的，刘嘉敏并不知情，不是适格主体。经查，曹平坤与刘嘉敏系母子关系，曹平坤先以刘嘉敏的名义与王细毛签订《房屋租赁合同》用于开店，后该店办理了个体工商户营业执照，登记经营者为刘嘉敏，且店铺对外发放的销售名片中“刘经理”的电话又与刘嘉敏电话相符，故本院认为，王细毛有理由相信曹平坤有权代理刘嘉敏与王细毛签订房屋租赁合同，该代理行为有效，刘嘉敏系登记经营者且参与经营，应属本案适格主体。曹平坤主张杨荣是“资兴市南岭老瑶养生馆”的合伙人，因曹平坤未提交合伙协议等证据佐证，故本院不予采信。二、关于租金是否应当交纳《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。刘嘉敏、曹平坤租赁使用案涉房屋，理应向王细毛支付租金，现刘嘉敏、曹平坤在租赁期间内违反合同约定欠付租金数月，且店铺已停止营业，其行为已明确表示不再履行租赁合同，故对王细毛主张解除《房屋租赁合同》，要求支付房屋租金的诉请，本院予以支持。曹平坤辩称，王细毛违约在先，有盗电行为，但未向本院提交盗电认定依据予以佐证，本院对曹平坤的上述辩称不予采信。曹平坤虽于2019年7月4日向王细毛送达了《解除房屋租赁合同通知书》，但曹平坤主张合同解除的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的行使法定解除权的情形，且曹平坤于2018年12月开始欠缴租金，作为违约方，曹平坤也不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。为此，本院认为，《解除房屋租赁合同通知书》并不发生解除合同的效力，欠缴的房屋租金应从2018年12月15日计算至判决之日，即刘嘉敏、曹平坤应支付王细毛的房屋租金28600元。另外，《房屋租赁合同》第二条约定：“租期未满中途退房，租金和押金不退”。因刘嘉敏、曹平坤在租赁合同期内，先行违约，致使租赁合同解除，其情形符合上述合同约定，故本院对王细毛主张租房押金不予退还的诉请予以支持。三、关于恢复原样的费用案涉《房屋租赁合同》约定：“退房时刘嘉敏需将房屋恢复到原样的80%，且经王细毛验收其完好情况”。合同签订后，曹平坤、刘嘉敏对租赁房屋进行了装修改造。现双方解除《房屋租赁合同》，王细毛主张刘嘉敏、曹平坤恢复房屋原样符合合同约定，庭审中，双方对房屋恢复原样的费用各执已见，故根据谁主张谁举证的原则，王细毛应承担房屋恢复原样的费用的举证责任。王细毛向本院递交了房屋装修前后的对比照片，并提出鉴定申请，要求对案涉房屋恢复工程量及恢复费用进行鉴定，但之后因王细毛未缴纳鉴定费用而终止鉴定程序。本院认为，王细毛放弃鉴定申请，仅凭装修照片，无法证实案涉房屋恢复原样所需费用，故本院对王细毛要求刘嘉敏、曹平坤支付恢复原样费的诉请不予支持。杨荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，属于放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第二款、第九十六条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王细毛与被告刘嘉敏于2017年10月14日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告曹平坤在签订《房屋租赁合同》时向原告王细毛交纳的租房押金5000元不予退还；三、限被告刘嘉敏、曹平坤于本判决书生效之日起十日内支付原告王细毛房屋租金28600元；四、驳回原告王细毛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1130元，减半收取565元，由原告王细毛负担266.51元，由被告刘嘉敏、曹平坤负担298.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  许译匀二〇一九年十一月二十五日法官助理唐明菲书记员吴丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。