成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7797号 原告:龙嘉房地产开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市双流县双楠大道中段633号时代奥特莱斯2122室。 法定代表人：陈国邦，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张宇恒、梁平，四川迪泰律师事务所律师。 被告：陈月平，男，1986年10月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告龙嘉房地产开发（成都）有限公司（以下简称“龙嘉公司）与被告陈月平商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙嘉公司的委托诉讼代理人梁平、被告陈月平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙嘉公司向本院提出诉讼请求：1、确认龙嘉公司与陈月平签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件已于2019年5月19日解除。2、判令陈月平以1363321元为基数，自2019年1月8日起按每日万分之二点一的标准向龙嘉公司支付逾期违约金至买卖合同备案注销之日止，截止2019年8月7日逾期违约金暂计为60695.05元。3、判令陈月平向龙嘉公司支付定额违约金272664.2元。事实与理由：2018年12月8日，陈月平与龙嘉公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，购买位于双流区“九龙仓·时代上城”第X栋X单元X层X号房屋。该合同约定陈月平于2018年12月8日前支付首期房价款513321元，余款850000元向银行申请贷款支付，按揭抵押贷款手续应于《四川省商品房买卖合同（预售）》签订后15个工作日内办妥。合同签订后，陈月平分别于2018年12月5日、2018年12月8日、2019年3月4日分别支付200000元、213321元、100000元，共计513321元首付款，但未按约定办妥按揭抵押贷款手续，且经龙嘉公司2019年3月1日催告后仍未履行。龙嘉公司依据《买卖合同》附件十三《补充协议》第二条第二款与第三款的约定，于2019年5月14日通过邮政特快专递向陈月平在《买卖合同》中载明的地址发出《解除及附件（编号：X）系列购房法律文件及注销网签的通知》。根据《买卖合同》第三十六条及《补充协议》第十二条的规定，该通知于2019年5月19日视为已送达陈月平。因陈月平已违约且龙嘉公司已依合同规定行使解除权，依据《补充协议》第二条第三款的规定，陈月平应按商品房总价款的20％向龙嘉公司支付定额违约金，以及从合同签订后第21个工作日起算，按日向龙嘉公司支付该商品房总价款万分之二点一的逾期违约金，直至办理完注销合同备案及其他买卖合同及补充协议的终止手续之日止。陈月平的行为违反《买卖合同》的约定，龙嘉公司为了维护自身的合法权益，故诉至本院。诉讼中，龙嘉公司主张以未付金额为基准、按年利率24%计算违约金。 陈月平辩称,双方签订商品房买卖合同后，陈月平向中信银行申请按揭贷款，该行最初告知可以办理。后因陈月平的征信问题，该行要求增加首付款后办理贷款。陈月平增加首付后，仍未通过按揭贷款。龙嘉公司的销售顾问遂向陈月平另行推荐贷款银行。该过程中，龙嘉公司发出解除合同通知书，陈月平收到后与龙嘉公司的销售顾问沟通确认。该销售顾问告知此系龙嘉公司的正常流程，并让陈月平继续与该银行对接。2019年9月，陈月平致电龙嘉公司另行推荐的银行，却被银行告知双方签订的商品房买卖合同早已解除。故陈月平对龙嘉公司主张的商品房买卖合同早已解除一事不清楚。现双方发生纠纷，陈月平也不愿再继续履行合同且不同意支付违约金。如果法院认定陈月平违约，应当承担违约金，龙嘉公司主张的违约金过高，请求法院调整减少。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年12月8日，陈月平作为买受人与作为出卖人的龙嘉公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件。该合同约定：1、陈月平购买龙嘉公司开发的位于双流区“九龙仓·时代上城”第X栋X单元X层X号住宅，该房屋预测建筑面积共108.02㎡，套内建筑面积85.87㎡，分摊的共有建筑面积22.15㎡。2、双方约定按如下方式计算价款：按套内面积计算，该商品房单价为每平方米15876.57元，总价款为1363321元。3、买受人采取贷款方式付款，于2018年12月8日前支付首期房价款513321元，占全部房价款的37.65％；余款850000元向中信银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，期限为30年。4、因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者。不解除合同的，双方于Ｘ日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。5、出卖人在2021年7月31日前向买受人交付该商品房。 该合同附件十三补充协议第二条第一款约定：除不可抗力外，买受人未能依照买卖合同第九条及附件四约定的时间和金额向出卖人足额支付任意一期款项，双方同意按如下方式处理：1、逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，并于实际支付应付款时向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，出卖人有权解除买卖合同及本补充协议。出卖人继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款时向出卖人支付违约金；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的20％向出卖人支付违约金。本款所称逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二条第三款约定：如因买受人的原因（包括但不限于贷款银行不认可买受人的资信条件或偿还能力、买受人怠于提供按揭贷款所需资料或缴纳相关费用、买受人怠于办理按揭抵押贷款相关手续）致使买受人申请的按揭抵押贷款无法获得贷款银行的批准，导致买受人未能在买卖合同及本补充协议签订后15个工作日内办妥按揭抵押贷款手续的，买受人应选择一次性付清购房款余额或者解除买卖合同及本补充协议。如买受人不在买卖合同及本补充协议签订后20个工作日内一次性付清购房款余额，也不书面通知出卖人解除买卖合同及本补充协议，则出卖人有权解除买卖合同及本补充协议。出卖人解除买卖合同及本补充协议的，买受人应按该商品房总价款的20％向出卖人支付定额违约金，此外从买卖合同及本补充协议签订后第21个工作日起，买受人还应按日向出卖人支付该商品房总价款万分之二点一的逾期违约金直至办理完毕注销买卖合同备案及其他买卖合同及本补充协议的终止手续之日止；出卖人不解除买卖合同及本补充协议的，买受人还应按日向出卖人支付该商品房总价款万分之二点一的逾期违约金直至出卖人足额收取到该商品房总价款之日止。第六款约定：因不可归责于双方当事人的原因（仅限于买卖合同及本补充协议签署后，因国家、省市贷款政策变化，导致根据签约时的贷款政策可以办理购房贷款的买受人在政策变化后无法办理购房贷款，且买受人客观上无经济能力可以继续支付剩余购房款的情形）导致买受人申请的按揭抵押贷款无法获得贷款银行的批准，导致买受人未能在买卖合同及本补充协议签订后15个工作日内办妥按揭抵押贷款手续的，按揭抵押贷款的办理时限作相应顺延。如买受人在买卖合同及本补充协议签订后20个工作日内仍未办妥按揭抵押贷款手续的，买受人可以选择解除买卖合同及本补充协议或与出卖人另行协商其他付款方式。买受人选择解除买卖合同及本补充协议的，在买受人与出卖人办理完毕注销买卖合同备案及其他买卖合同及本补充协议的终止手续之日起15日个工作日内，出卖人无息退还买受人已支付的房价款。买卖合同第十条第二款约定与本款约定不一致的，以本约定为准。 上述合同签订后，陈月平分别于2018年12月5日、2018年12月8日、2019年3月4日分别支付200000元、213321元、100000元，共计513321元首付款，但未按约定办妥按揭抵押贷款手续，后经龙嘉公司催告后仍未履行。2019年5月14日，龙嘉公司经四川省成都市蜀都公证处公证，以邮政特快专递的方式向陈月平在《四川省商品房买卖合同（预售）》中载明的通讯地址发出《关于：解除及附件（编号：X）系列购房法律文件及注销网签的通知》，要求解除双方所签合同。该邮件被陈月平于2019年5月签收。 另查明，2018年5月15日，成都市人民政府办公厅出台《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》。该通知规定，在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上；本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。 陈月平于2015年12月25日登记结婚。截止2019年11月6日，成都个人住房信息系统内显示陈月平及其妻在成都市22个区县无住房。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、催告函、EMS快递单、催告函签收凭证、公证书、解约函签收凭证等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据庭审查明的事实，陈月平与龙嘉公司就涉诉房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按约履行各自的权利、义务。根据合同约定，陈月平支付首付款后应当在签订案涉合同及补充协议后的15个工作日内办妥按揭抵押贷款手续，陈月平未按约定办妥抵押贷款手续且未按约定支付剩余购房款已构成违约，龙嘉公司可以依据合同约定行使解除权。陈月平辩称自身在收到解约通知书后与龙嘉公司的销售顾问确认，该销售顾问告知此系公司正常流程并另行推荐银行办理按揭贷款。但陈月平并未提交相关的证据进行证明该事实，应承担举证不能的法律后果，故本院对该辩称意见不予采纳。龙嘉公司于2019年5月14日向陈月平发出《关于：解除及附件（编号：X）系列购房法律文件及注销网签的通知》，陈月平于2019年5月签收该邮件后并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院认为双方所签合同和附件已经解除。因陈月平未明确其实际收到该邮件的具体日期，且龙嘉公司提交的投递明细载明该邮件于2019年5月15日被他人签收，故本院认为合同解除时间以2019年6月1日较为恰当。 关于违约金的金额，补充协议第二条第三款约定：“出卖人解除买卖合同及本补充协议的，买受人应按该商品房总价款的20％向出卖人支付定额违约金，此外从买卖合同及本补充协议签订后第21个工作日起，买受人还应按日向出卖人支付该商品房价款万分之二点一的逾期违约金直至办理完毕注销买卖合同备案及其他买卖合同及本补充协议的终止手续之日止。”该约定中涉及两项违约金，一为定额违约金，二为逾期违约金。根据对该约定上下文的理解，本院认为逾期违约金产生的基础为陈月平逾期支付定额违约金，定额违约金产生的基础为陈月平未按约定办妥按揭抵押贷款手续后既不一次性付清购房款余额也不书面通知出卖人解除买卖合同及本补充协议，现双方并未约定定额违约金的支付期限，故本院认为龙嘉公司要求其支付逾期违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，陈月平违约事实清楚，证据充分，应当向龙嘉公司支付定额违约金。但陈月平庭审中认为该违约金过高，要求调整减少，本院考虑其主张并结合合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，同时该司未举证证明自身因陈月平逾期付款所产生的实际损失的金额，酌情确定陈月平应支付的违约金以30000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告龙嘉房地产开发（成都）有限公司与被告陈月平就位于四川省成都市双流区房屋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件于2019年6月1日解除； 二、被告陈月平于本判决生效之日起十日内向原告龙嘉房地产开发（成都）有限公司支付违约金30000元； 三、驳回原告龙嘉房地产开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3150元，由原告龙嘉房地产开发（成都）有限公司负担2750元，由被告陈月平负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 杜凤琳 书 记 员 聂 华