山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋01民再70号   上诉人（原审原告）李来发，男，1963年4月14日出生，汉族，太原市焦化厂职工，住太原市。   委托诉讼代理人霍婷婷，山西晋闻律师事务所律师   委托诉讼代理人郎瑜，山西晋闻律师事务所律师   上诉人（原审原告）李喜爱，女，1950年5月12日出生，汉族，山西省太原市江阳化工厂退休职工，住太原市。   上诉人（原审原告）李凤爱，女，1954年6月22日出生，山西省太原市酿造厂退休职工，住太原市。   上诉人李新爱，女，1960年9月25日出生，汉族，山西航空有限责任公司退休职工，住太原市。   被上诉人（原审被告）李喜发，男，1952年4月23日出生，汉族，太原市喜发食品公司经理，住太原市。   被上诉人苏雪银，男，1961年3月9日出生，汉族，无业，住太原市。   委托诉讼代理人李慧青，山西世锦律师事务所律师。   原审第三人太原市城乡管理委员会，住所地太原市杏花岭区新建路85号。   原告李来发与被告李喜发、苏雪银买卖合同纠纷一案，太原市迎泽区人民法院作出（2010）迎民初字第789号民事判决，李来发不服该判决，向本院提出上诉，本院作出（2011）并民终字第9号民事判决，已经发生法律效力。后苏雪银不服该判决向检察机关提出申诉，山西省人民检察院作出晋检民抗（2013）107号民事抗诉书，向山西省高级人民法院提出抗诉。山西省高级人民院作出（2013）晋民抗字第86号民事裁定，指令本院进行再审。本院经审理作出（2014）并民再终字第14号民事裁定，撤销本院（2011）并民终字第9号民事判决和太原市迎泽区人民法院（2010）迎民初字第789号民事判决，发回太原市迎泽区人民法院重审。太原市迎泽区人民法院重审中追加李喜爱、李凤爱、李新爱、马淑芬、李燕廷为共同原告参加诉讼，该院于2016年3月10日作出了（2015）迎民再初字第7号民事判决。李来发不服向本院提起上诉，本院经审理作出（2016）晋01民再41号民事判决，撤销太原市迎泽区人民法院（2015）迎民再初字第7号民事判决，再次将本案发回重审，并要求追加太原市市政工程建设开发公司为当事人。经查太原市市政工程建设开发公司已注销，太原市迎泽区人民法院追加了其主管部门太原市城乡管理委员会作为第三人参加诉讼，经审理作出（2017）晋0106民初3294号民事判决。李来发仍不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。   原告李来发、李喜爱、李凤爱、李新爱重审中出诉讼请求：1、确认被告的房屋买卖协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李来发，李爱发（已去世）与被告李喜发系同胞兄弟。1973年，原告李来发，李爱发与被告李喜发之父李双兴（1995年9月1日故），购买了齐振儒位于太原市朝阳街二条3号院的平房二间，当年翻盖成三间，和其妻（1989年故）及长子李喜发、次子李爱发、三子李来发、长女李冬爱、次女李喜爱、三女李凤爱、四女李新爱共同居住。1974年2月在该院加盖三间平房（南房）。1985年将此三间南房翻盖成带地下室的小二楼。1988年在南房楼前盖了三间门面房。1989年，原告李来发，李爱发与被告李喜发之母病故，未分割其母遗产。1990年2月22日，李双兴在原告李来发、李爱发、被告李喜发及证人李某、黄某、张某在场作证的情况下，就原南房翻盖成带地下室的小二楼以及三间门面房订立了房屋析产分单。分单写明：李来发、李爱发、李喜发按三股均分该房，并写明房屋产权办在父亲李双兴名下才有效，李来发、李爱发、李喜发以及在场证人均签字按印，但该房未办理房屋产权证。2009年原告李来发到太原市房地局办理房产手续时被房地局工作人员告知该房屋已经大约于2009年出售了。经过多方了解得知，被告李喜发未经原告同意私自将共有财产出售于被告苏雪银，该事实也得到了被告苏雪银的认可。四原告认为，李双兴已经将该财产进行了分割，该房屋实际为按份共有的家庭财产，并非被告李喜发的个人财产，被告李喜发未经四原告同意，擅自将四原告共有财产出售他人的行为，严重侵犯了原告的合法权益。   被告苏雪银辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。被告苏雪银和李喜发签订的买卖协议合法有效，被告苏雪银在向被告李喜发购买房屋时，被告李喜发提供了其系朝阳街二条3号合法所有权人的相关手续，且双方在完成买卖协议后通过太原市房产局办理了合法的房屋产权变更手续，因此被告苏雪银购买房产的行为符合法律规定，即使被告李喜发所出售的房产存在争议，但是从物权法的角度被告苏雪银属于法律上的善意第三人，其购买房产的行为合情合理合法，各原告的诉请没有任何法律依据。   被告李喜发未作答辩。   第三人太原市城乡管理委员会未作陈述。   为证明自己的主张，原告李来发提供如下证据：1、太原市南城区人民委员会准建许可执照。2、《契约》。证据1、2共同证明：⑴齐振儒于1959年经批准修建了位于原郝庄103号的北平房二间，后由原告李来发的父亲李双兴及其全家人租住、购买。现该院已经变更为朝阳街二条3号院，原二间北房几经翻建成现在的北面小二楼、南面带地下室的小二楼及三间门面房；⑵1986年，在中间人的见证下，原告李来发的父亲李双兴支付400元给齐振儒，将此房屋购得；⑶以上证据主要证明了诉争房屋朝阳街二条3号院的来源经过以及来源的合法性。3、《协议书》复印件，证明朝阳街二条3号院的南院于1992年已经由李双兴、原告李来发、被告李喜发与太原市政开发公司协议拆迁补偿。4、《房屋所有权证》复印件。5、《房屋宅院买卖协议》复印件。6、《房屋转移登记申请表》复印件。7、照片。证据3-7证明：⑴被告李喜发于2001年将置换给市政开发公司的南面房屋，办理到了自己名下，上下两层房屋面积共计186.59平方米。但该房产证已经被太原市中级人民法院（2002）并民再字第53号判决书否认；⑵从该房屋所有权证的平面图中，可以看出，朝阳街二条3号院分为北面和南面，被告李喜发仅仅就南面部分办理了房产证；⑶《房屋宅院买卖协议》证明，被告李喜发将朝阳街二条3号院南北长22平方米，东西宽12平方米，共计264平米的院落及北面小二楼整体卖给了苏雪银。该协议中表达李喜发将朝阳街二条3号院（186.9平米）的南北长22平米，东西宽12平米的宅院出售给被告苏雪银，但是经过计算共计264平米，并非186.9平米，实际上被告李喜发是将264平米的院落以及约150平米的北面小二楼连同186.9平米的南面小二楼整体卖给苏雪银，双方对朝阳街二条3号院不仅是186.9平米是明知的，并非善意，同时该协议约定房价为100万元，被告李喜发若在四个月内回购，需补偿苏雪银每月5%的损失，共计20万，该协议是名为房屋买卖，实为以房抵债的协议，被告李喜发、苏雪银不具有真实的房屋买卖的意思表示；⑷《房屋转移登记申请表》证明，被告李喜发办理的仅仅是3号院南面小二楼的房产登记证，面积为186.59平米，无权将3号院整个院落连同北面房屋一同出手。被告苏雪银在明知购买面积为186.59平米的情况下，将整个院落及北面房屋一并拆除并重建也并非出于善意；⑸被告苏雪银已经将朝阳街二条3号院南、北两面全部拆除。8、太原市中级人民法院（2002）并民再字第53号《民事判决书》。9、山西省高级人民法院（2003）晋立民监字第172号《驳回再审申请通知书》。证据8-9证明：⑴该判决于2002年12月17日生效，确认了朝阳街二条3号院的房产全部属于李来发父母所有，被告李喜发于2001年就南面房屋办理的房产证也被该判决所否定，该判决确认南面房屋不是被告李喜发的个人财产，而是父母的财产；（2）该判决同时确认了3号院中的原三间北房，经被告李喜发用94305.8元补偿翻盖成的北面小二楼，也属于遗产范围，在没有分割之前，该财产属于家庭成员的共有财产，不得擅自处分；（3）被告李喜发不服太原市中级人民法院（2002）并民再字第53号民事判决书，向山西省高级人民法院申请再审，但该院驳回了被告李喜发的再审申请。10、山西省高级人民法院（2011）晋民申字第817号《民事裁定书》，证明该院于2011年12月16日以“李喜发不具有出卖人的主体资格”为由，裁定驳回了被告苏雪银的再审申请，从而确认了太原市中级人民法院（2011）并民终字第9号判决书的终审判决效力。   原告李喜爱、李凤爱、李新爱的证据同原告李来发的证据。   被告苏雪银对原告提供证据的质证意见为：1、证据1、2真实性无法核实，若证据真实只能证明房屋之前的状况，不能证明现状，与本案诉争房屋缺少必然联系。2、证据3是否有原件由法庭来核实，假设有原件说明本案诉争的买卖协议涉及到朝阳街二条3号的南房。如果原告要把《协议书》作为证据提交，而认为《协议书》是真实有效的，根据协议书可以证明南房已经不属于李家财产。那么作为被告李喜发和被告苏雪银所签订的协议，和各原告更没有关系，根据该协议这部分财产应当是已获得补偿，也获得各自的财产，既然和该财产没有关系，原告再来主张权利，在法律上行不通。3、证据4、5、6、7真实性无异议，该证据恰恰说明被告李喜发和被告苏雪银之间的买卖行为通过相关的产权登记机关办理了合法的产权变更手续，被告苏雪银的买卖行为合理合法，如果原告认为太原市房产局给苏雪银颁发的产权证有异议，那么可以通过行政诉讼解决。如果颁证机关没有撤销给被告苏雪银颁发的产权证，那么被告苏雪银所持有的产权证就是合法的，也能证明被告苏雪银是朝阳街二条3号的合法产权人。4、证据8、9真实性无异议，但是需要说明在2002年太原市中级人民法院已经就各原告和被告李喜发之间的争议事实有相关表述，而后被告李喜发为被告苏雪银办理了出卖产权的手续，但是各原告却怠于行使自己的权力，导致被告李喜发持有合法的手续出卖房屋，由此产生对原告不利的后果应由原告自行承担，不能转嫁给被告苏雪银。5、证据10真实性无异议，但证明不了原告所证明的内容。   被告苏雪银为证明自己的主张，提供如下证据：1、2009年8月19日被告苏雪银和被告李喜发签订的《房屋买卖协议》，证明被告苏雪银以人民币100万元购买了被告李喜发位于朝阳街二条3号的186.9平方米的房屋，同时作为房屋附属的院落也一并由被告苏雪银使用。2、2009年8月14日《收条》一份，证明被告苏雪银已经将房款100万元交付给被告李喜发。3、《房屋产权证》，证明双方已经通过太原市房产局办理了合法的产权变更手续，被告苏雪银是朝阳街二条3号房屋的合法所有人。   原告李来发对被告苏雪银提供证据的质证意见为：1、证据1：⑴从该协议中显示的数字计算得知是264平米，而且是将整个宅院出售给苏雪银，不仅仅是南面的小二楼；⑵从该协议的字里行间可以体现出当时被告李喜发是用该房屋作为抵押向被告苏雪银借的高利贷，双方并没有房屋买卖的意思表示。2、证据2真实性有异议，想进一步核实100万元的付款方式是通过银行转账还是现金，是否是真实的交易。3、证据3：⑴从该房产证平面图中可以看出朝阳街二条3号院是分为南北两面的，是一个整体院落，但仅就186.59平米的面积办理了房产证；⑵该房产证的签发日期是2009年7月28日，而《房屋宅院买卖协议》是2009年8月19日，房款的《收条》是2009年8月14日，同样能够体现出当时被告李喜发是将该房产证进行的抵押向被告苏雪银借高利贷，双方的房屋买卖意思表示不真实，没有真实的交易行为。4、从房产证的日期以及房屋买卖协议的日期可以看出是以房抵债，且办房产证的时间在所签协议之前的一个月。5、办理房屋产权证,正常是向房地局有关部门提供房屋买卖合同，由房地局备案后再办理有关的房屋产权手续，至今没有看见被告苏雪银提供房屋买卖的合同，因此原告对双方的交易不予认可。   原告李喜爱、李凤爱、李新爱对被告苏雪银提供证据的质证意见同原告李来发。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，太原市迎泽区人民法院认定如下事实：2009年8月19日，被告李喜发（甲方）与被告苏雪银（乙方）签订了《房屋宅院买卖协议》，协议约定：甲乙双方经友好协商，甲方将位于朝阳街二条3号的房屋（186.9平米）南至北长22米，东西宽12米的宅院出售给乙方。甲方对该房屋所提供的手续必须真实，如有虚假，甲方将承担一切责任。甲乙双方议定的该房屋的成交价格为人民币壹佰万元整，乙方于2009年8月19日将该房款交给甲方。如甲方想将该房屋回购时，甲方自愿在原成交价格壹佰万元的基础上，向乙方补偿每月5%的损失。如甲方在2009年12月19日没有向乙方提出回购该房屋将视为放弃。（期限为四个月）到期房屋搬空交房。协议一经签字生效，双方子孙后代和亲戚族人不反悔。甲方要协助乙方办理宅院的所有权（土地证）及房屋翻修时的邻里纠纷等。甲方处有被告李喜发签字按印，乙方处有被告苏雪银签字按印。   被告李喜发给被告苏雪银出具的《收条》显示：“今收到苏雪银购房（朝阳街二条3号）款人民币壹佰万元整。1000000元。收款人李喜发。2009年8月14日”。   《房屋所有权证》显示：“房屋所有权人苏雪银，房屋坐落朝阳街二条3号，幢号1，结构混合，房屋总层数2，所在层数1-2，建筑面积（平方米）186.59，设计用途住宅；共有人王秀珍，共同共有”。   太原市迎泽区人民法院认为，被告苏雪银与被告李喜发就本案涉案房屋签订了《房屋宅院买卖协议》，四原告共同要求确认二被告签订的上述协议无效，经审查，被告苏雪银与被告李喜发签订的《房屋宅院买卖协议》对当事人姓名、标的、数量等内容约定明确，未发现存在法律规定的合同无效等情形，亦未违反当事人的约定，且双方当事人已经将合同全部履行完毕。四原告共同诉称，李双兴已经将该财产进行了合理分割，该房屋实际为按份共有的家庭财产，并非被告李喜发的个人财产，被告李喜发未经原告同意，擅自将属于原告份额的共有财产出售他人的行为，严重侵犯了原告的合法权益。根据《物权法》第十五条的规定，物权效力是与合同效力相区别的，物权效力不影响合同效力。即便如原告所述，涉案房屋为共有的家庭财产，被告李喜发的出售行为系擅自处分、无权处分，但本案中作为变更不动产物权的《房屋宅院买卖协议》的合同是否生效，应依据《中华人民共和国合同法》判断，如果《房屋宅院买卖协议》已具备法律规定的生效要件且不违反当事人的约定，则不论被告李喜发属于有权处分亦或无权处分，都应当认定合同关系已经生效。涉案房屋的所有权登记在被告李喜发的名下，被告苏雪银有理由相信被告李喜发对上述房屋有处分权，故受让人对受让房产为善意，同时被告苏雪银向被告李喜发支付了约定的价款，且已变更了所有权转移登记。此外，被告李喜发虽对转让房产不具备完全的处分权，但符合最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定。据此，被告苏雪银属于善意第三人，四原告主张的被告李喜发侵犯其合法权益的事实应通过另案起诉解决，第三人的权利如被侵犯，亦应通过另案主张予以解决，均不属于本案审理范围。此外，庭审中，四原告提供的证据不足以证明二被告签订的《房屋宅院买卖协议》存在法定的合同无效情形。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。综上所述，四原告要求确认被告李喜发与苏雪银签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求没有法律上和事实上的依据，本院无法支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第８９条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决驳回原告李来发、李喜爱、李凤爱、李新爱的诉讼请求。案件受理费二百元由原告李来发、李喜爱、李凤爱、李新爱共同负担。   李来发上诉称，李喜发没有经过其他人同意私自和苏雪银签订协议，私自出卖房屋，其侵犯了上诉人的合法权益；请求撤销原审判决，确认其与苏雪银所签房屋买卖协议无效，诉讼费用由被上诉人承担。   被上诉人苏雪银辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决。苏雪银和李喜发签订的买卖协议合法有效，苏雪银在向李喜发购买房屋时，李喜发提供了其系朝阳街二条3号合法所有权人的相关手续，且双方在完成买卖协议后通过太原市房产局办理了合法的房屋产权变更手续，因此苏雪银购买房产的行为符合法律规定，即使李喜发所出售的房产存在争议，也应另案处理，与苏雪银没有关系，应当驳回上诉人的上诉。   本院二审查明的事实与一审一致。   另本院（2002）并民再字第53号生效判决查明，本案涉及房屋买卖协议的标的物即太原市朝阳街2条三号院的南楼已于1992年至1996年间，由李喜发等与太原市政开发公司签订拆迁补偿协议，约定对南楼进行拆除并给予相应的房屋及货币补偿，且已补偿到位。该判决还查明，朝阳街2条三号院的原北房三间，经李喜发用94305.8元补偿款翻盖成的小二楼，也应属遗产范畴。原一审庭审中，被上诉人李喜发到庭参加诉讼，其虽然认可该房屋买卖协议的真实性，但主张没有拿到钱，此后一直缺席历次庭审。   本院认为，我国《合同法》第132条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》的若干问题的意见（试行）第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。依据上述法律条款及司法解释，被上诉人李喜发将自己本以没有处分权的南楼及尚属于共同财产的北楼私自出售给苏雪银，且事后未取得处分权，也未取得房产权利人及其他房产共有人的追认，其与被上诉人苏雪银签订的房屋宅院买卖协议应认定无效。虽然此后最高人民法院于2012年3月颁布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该解释第三条第一款的规定了“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的内容，但本案原二审生效判决是在2011年作出的，故本案作为依再审程序程序启动后的案件，不应适用该解释。关于苏雪银购买该房屋是否属于善意取得，因本案讼争买卖协议的出卖人李喜发只在原审第一次审理时到庭，而该次庭审苏雪银缺席，此后历次诉讼，李喜发再未到庭，双方未曾在法庭对质，且本案历次审理也均未就苏雪银是否符合善意取得应“以合理价格转让”等法定情形进行审查，故不在本案中处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初3294号民事判决；   二、被上诉人李喜发与被上诉人苏雪银所签《房屋宅院买卖协议》无效。   一二审诉讼费用共计200元由被上诉人李喜发、苏雪银共同负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨晓宇   审判员 郭晓军   审判员 原俊婧     二O一九年十一月二十五日   书记员 徐鲜萍