上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2019）沪7101行初298号原告王菊生，女，1962年10月31日出生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人葛恒玉(系原告丈夫、监护人)，1960年2月17日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人葛振强(系原告儿子)，1988年10月11日出生，住上海市宝山区。被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局，住所地上海市虹口区。法定代表人**。参加诉讼行政机关负责人杨坪，该局副调研员。委托代理人苏建新。委托代理人邹德佳，上海市龙光律师事务所律师。第三人王伟新，男，1957年2月18日出生，汉族，住上海市奉贤区。第三人王菊英，女，1960年12月24日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。第三人王菊娣，女，1955年11月17日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。第三人王菊芳，女，1964年2月19日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告王菊生诉被告上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口房管局)房屋征收补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，于法定期限内向被告送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。因王伟新、王菊英、王菊娣、王菊芳与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭审理了本案。原告王菊生的法定代理人葛恒玉及其委托代理人葛振强，被告虹口房管局的负责人杨坪及委托代理人苏建新、邹德佳律师，第三人王伟新到庭参加诉讼。第三人王菊英、王菊娣、王菊芳经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王菊生诉称，本市虹口区虹镇老街XXX弄XXX号房屋(以下简称被征收房屋)是其父亲王志高与母亲黄庆莲解放后建造，产权人为王志高。王志高、黄庆莲病故后，被征收房屋由原告与四位第三人共同继承，每人份额相同。被征收房屋类型为旧里，土地面积为19.00平方米，测绘面积为95.30平方米，征收认定面积为64.10平方米，未认定面积31.20平方米，阳台过道、三楼自搭自建简房未计算面积。原告是智障人士，其监护人葛恒玉多次与被告沟通协商要求：按被征收房屋测绘面积计算，对阳台过道、三楼简房给予适当补偿；不认可43,713.00元/平方米的评估价，要求重新评估；对计算方法未按照旧里系数计算提出异议；要求产权置换，未果。2018年8月2日，被告与第三人王伟新签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(编号：J-122312，以下简称《征收补偿协议》)，侵害了原告的权利。同征收地块有其他被征收人房屋建筑面积比原告和四位第三人户(以下简称本案被征收户)小，却给予了4套置换房屋，且安置对象中有非户籍在册人员。因此，请求法院判决确认被告虹口房管局与第三人王伟新签订的《征收补偿协议》无效。被告虹口房管局辩称，其与第三人王伟新签订的《征收补偿协议》合法有效。被征收房屋的权利人为原告及四位第三人，因五位共有人无法协商一致，经两次调解，除原告提出自行签约外，其余共有人均委托第三人王伟新签约。出于保护该户整户征收补偿利益的考虑，被告与第三人王伟新签订了《征收补偿协议》。被征收房屋共三层，其中第一层、第二层根据房屋修建单认定面积各22.55平方米，第三层根据土地证认定面积19平方米，故认定合法建筑面积为64.10平方米，其余面积给予残值补偿。本案被征收户选择的是货币补偿，共计7,155,677.34元，第三人王菊英、王菊芳、王菊娣各领取1,420,000.00元，第三人王伟新分别领取685,643.80元、780,137.34元，剩余补偿款留存在征收事务所待日后本案被征收户分割使用。另四位第三人在调解协议中明确表示，若经分割确定原告实际应当领取的补偿款多于被告处留存的补偿款，由四位第三人自行协商解决。原告坚持自行签约，要求选择置换房屋给自己，但其并非被征收房屋屋内的户籍在册人员，即使本案被征收户内部协商一致可以选择置换房屋，也不能保证所置换的房屋归原告所有。《征收补偿协议》已经包含了对原告的补偿，没有侵犯其合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人王伟新述称，王志高曾用名是顾继林，办理土地证使用证时因错将权利人登记为顾继林。被征收房屋由原告和四位第三人共有，每人份额相同。在征收协商过程中，原告坚持要自行与被告签约，王菊娣、王菊芳同意委托其签约，王菊英的临时监护人由其担任，故其与被告在2018年8月初签订了《征收补偿协议》，该协议合法有效。当时签收了分户评估报告，没有提出异议。因共有人没有达成一致，故没有申请居住困难保障。考虑到本户只能产权置换一套房屋，无法平衡共有人之间利益，故选择货币补偿。不知道被告认定被征收房屋建筑面积为64.10平方米的计算方式，不清楚合法面积与不合法面积的认定方法。现《征收补偿协议》已经履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，因原告、第三人王伟新对被征收房屋建筑面积认定为64.10平方米的计算方式提出异议，被告于庭后提交了居民房屋修建申请单并陈述，被征收房屋只有国有土地使用证，载明用地面积19.00平方米。根据居民房屋修建申请单，批准修建的层数为2层，部位为公用灶间，面积为11.34平方米(3.15*3.60)，高度为4.50米。因原公用灶间实测面积为7.79平方米，故认定一层、二层的建筑面积均为：用地面积19.00平方米+允许翻建的公用灶间面积11.34平方米-原有灶间面积7.79平方米=22.55平方米。因第三层没有被批准翻建，但征收地块征收政策允许认定三层面积，故将第三层的建筑面积按照用地面积认定为19.00平方米。因此，认定被征收房屋的建筑面积为：一层22.55平方米+二层22.55平方米+三层19.00平方米=64.10平方米。对此，原告及第三人均表示无异议，但认为被征收房屋的违建面积有31.20平方米属于《虹口区122街坊房屋征收与补偿方案》中第七点不予认定建筑面积的残值补偿第(一)项第3点“未记入房地产权证、租用公房凭证但经房屋管理部门批准，实际用于居住的阁楼、独用晒台搭建、独用天井搭建等”的情形，不应当按照每平方米600.00元的标准补偿，而应当以居住房屋评估单价乘以残值补偿面积给予残值补偿(没有居住建筑面积的，以本地块居住房屋评估均价乘以残值补偿面积给予残值补偿)。针对原告及第三人就不予认定建筑面积的残值补偿提出的异议，被告陈述，被征收房屋有国有土地使用证及相关翻建许可文件，故应当以此为准作出认定，不适用其他规定予以补偿。经审理查明，被征收房屋的国有土地使用证[沪国用(虹口)字第006290号](以下简称土地证)载明,土地使用者顾继林，用地面积19.00平方米。2011年2月15日，顾继林亡故，被征收房屋由其子女即原告和四位第三人继承，共同所有。其中，王菊生及王菊英均系XXX残疾人。2015年7月17日，上海市虹口区人民政府作出虹府房征[2015]2号房屋征收决定(以下简称征收决定)，被征收房屋位于被征收范围内。2018年7月31日，王伟新、王菊娣、王菊芳于讨论确定在被征收房屋征收过程中由王伟新对王菊英临时承担监护义务，上海市虹口区嘉兴路街道自建居民委员会对此予以确认。同日，王菊娣、王菊芳、王菊英(王伟新代)签署委托书，委托王伟新处理被征收房屋的征收补偿事项，后推选王伟新作为签约代表，但王菊生的法定代理人葛恒玉要求自已签订征收补偿协议。经调解，本案被征收户未能就该户的签约代表达成一致。2018年8月2日，王伟新承诺，为确保该户征收补偿利益不受损失，其愿意作为代理人代表该户签订征收补偿协议，协议生效后再申请调解或起诉。同日，被告虹口房管局与王伟新签订《征收补偿协议》，约定：甲方为被告，乙方为原告和四位第三人；被征收房屋类型为旧里，性质为私房，土地使用面积19.00平方米，房屋测绘面积95.30平方米，认定建筑面积64.10平方米，未认定建筑面积31.20平方米；被征收房屋的评估单价为43,713.00元/平方米，房屋征收范围内被拆除房屋评估均价为51,121.00元/平方米；房屋征收价格补贴系数为0.30，套型面积补贴为建筑面积15.00平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为19,000.00元/平方米；被征收房屋价值补偿款为5,026,727.93元，装潢补偿为32,050.00元；居住房屋搬迁费、居住房屋家用设施移装费、无不予认定建筑面积残值补偿、居住房屋签约面积奖、签约比例奖、均衡实物安置补贴等合计1,316,761.50元；乙方不符合居住困难户的条件；乙方选择货币补偿；协议经甲乙双方签字或盖章后成立，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，协议生效。2018年8月9日，被征收房屋所在征收地块达到85%的协议生效比例，《征收补偿协议》生效。2018年8月25日，本案被征收户搬离被征收房屋并同意拆房。2018年9月29日，虹口区旧改基地人民调解委员会对本案被征收户的征收补偿分配事宜进行调解，四位第三人一致同意：优先保留1,429,896.20元至征收事务所，若王菊生通过调解或诉讼主张征收补偿款最终所得款项小于1,429,896.20元，则扣除后余款由四位第三人均分，若大于1,429,896.20元，则不足部分有四位第三人共同承担，与他人无关；扣除优先保留款后的补偿款由王菊娣、王菊芳、王菊英各得1,420,000.00元，余款均归王伟新所得；各自家庭户籍在册实际使用人由各权利人自行负责安置，与其他权利人无关。2018年12月21日，王菊英(王伟新代)、王菊芳、王菊娣分别领取了1,420,000.00元，王伟新领取了685,643.80元。2019年1月16日，王伟新领取了签约比例奖超比例递增部分差额、按期搬迁奖、临时安置费补贴、早签早搬加奖、增发临时安置费补贴、签约搬迁计息奖、促迁促搬奖差额、签约搬迁计息奖差额等合计780,137.34元。现原告认为被告未按照被征收房屋的测绘面积予以补偿，未重新进行评估，未给予产权置换，侵犯其权益，故诉至本院，请求判如所请。另，原告及第三人王伟新一致确认王志高的曾用名为顾继林，系原告及四位第三人的父亲。1981年，经王志高申请，获准对被征收房屋的第一、二层进行修建，修建部位为原灶间，同意修建的核定面积为11.34平方米，高度为4.50米。以上事实，由原、被告提供的《征收补偿协议》、房屋补偿方案告知单、结算单，被告提供的房屋征收决定、房屋征收范围公告、土地证及附图、查阅证明、居民死亡医学证明书、上海市公安局户籍证明、房屋征收户籍情况摘录表、具结书、户籍资料、私房建筑面积认定通知书、待征建筑面积表、评估分户报告、评估均价公告、残疾人证2张、居委会证明、委托书、短信告知截图、调解记录2份、协议生效比例公告、签约选房等有关事项的公告、拆房(补偿费用结算)申请单及拆房任务单、调解协议书、本案被征收户补偿费用发放签收单5张、资料送达签收单2张、房屋征收与补偿方案、居民房屋修建申请单等证据以及各方当事人陈述予以证明。本院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定，征收人应当与被征收人、公有房屋承租人订立房屋征收补偿合同。本案中，被征收房屋土地证所载明的权利人顾继林在征收决定作出前亡故，被告将其子女即原告和四位第三人作为被征收房屋的被征收人并无不当。经调解，本案被征收户就签约代表未能达成一致，故被告与四位第三人一致推举的王伟新签订《征收补偿协议》。现王菊英、王菊芳、王菊娣也未就该协议提出异议，可见该协议的签订及其内容符合被征收房屋五分之四共有产权人的意思表示。原告认为，被告应当按被征收房屋的测绘面积认定建筑面积。对此，本院认为，被征收房屋仅有土地证，载明用地面积19.00平方米而并未载明建筑面积。被告经测绘后，结合本案被征收户取得的修建许可，认定被征收房屋建筑面积为64.10平方米，未认定建筑面积为31.20平方米，符合《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征﹝2014﹞243号)第一条第一款第(三)项、第(四)项等相关规定。因本案被征收户不符合《虹口区122街坊房屋征收与补偿方案》中第七点不予认定建筑面积的残值补偿第(一)项第3点的规定，故被告未按此作出补偿并无不当。原告提出，不认可被征收房屋43,713.00元/平方米的评估价，要求重新评估，要求产权置换。对此，本院认为，王伟新当时收到评估分户报告后并未提出异议，要求重新评估。且，因被征收房屋的评估单价低于房屋征收范围内被拆除房屋评估均价，故被征收房屋的价值补偿款按照评估均价计算而非评估单价。被告根据王伟新的选择，对本案被征收户予以货币补偿而未予以房屋产权调换，并未损害该户的征收补偿利益。综上，被告与本案被征收户签订的《征收补偿协议》于法无悖且已经履行，四位第三人亦为原告保留了相应补偿款并作出承诺，未侵犯原告合法权益，故原告诉请要求确认《征收补偿协议》无效，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告王菊生的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告王菊生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  童娅琼人民陪审员  范丽蓉人民陪审员  祁汉萍二〇一九年十一月二十六日书 记 员  **琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。