河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初9656号原告：郭彦锋，男，1971年10月22日生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：刘新红，河南攀威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赛南，河南攀威律师事务所实习律师。被告：郑州市方圆典当有限责任公司，住所地郑州市金水区东风路南、老107国道西3号楼1层3105。法定代表人：芦敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈军，该公司员工。委托诉讼代理人：李文昊，该公司员工。被告：河南银江实业有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路22号。法定代表人：孙东旭，职务：总经理。原告郭彦锋与被告郑州市方园典当有限责任公司（以下简称方园公司）、河南银江实业有限公司（以下简称银江公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭彦锋委托诉讼代理人刘新红，被告方园公司委托诉讼代理人陈军、李文昊到庭参加诉讼。被告银江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭彦锋向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1010号房屋（郑房权证字1401121539）的执行，并解除对上述房屋的查封；2.判令位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1010号房屋（郑房权证字1401121539）归原告郭彦锋所有；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年9月10日，原告郭彦锋购买被告河南银江实业有限公司所有的位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1007-1010号房屋四套，于当日支付购房定金20万元，2013年9月13日支付下余全部购房款1561800元、于2013年9月12日向银江公司支付购房配套费15376元(包括维修基金、有线电视、测绘费、办证工本费等)。上述购房款及费用支付完毕后，银江实业公司将涉案房屋的钥匙等交付原告，原告随即对房屋进行装修使用，并按时交纳物业费、水电费等。期间多次催促银江公司办理涉案房屋的过户登记手续，但银江公司均以其公司系统被锁等理由推诿不予办理。2014年12月4日，被告方园公司与银江公司签订《借款合同》及《郑州市房地产抵押合同》，银江公司向方园公司借款并将涉案房屋抵押给方园公司。2016年4月，方园公司向法院申请强制执行，郑州市金水区人民法院对涉案房屋进行了查封，后郑州市中级人民法院作出(2018)豫01执监1451号执行裁定书将案件移送中原区人民法院执行。原告郭彦锋提出执行异议，郑州市中原区人民法院于2019年8月5日，作出(2019)豫0102执异34号执行裁定书，驳回案外人郭彦锋的异议请求。原告认为，原告与被告银江公司就位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1010号房屋存在真实有效的房屋买卖关系，原告已经履行完毕交付房款的义务，被告银江公司也将房屋向原告进行了交付，原告对涉案房屋实际享有了占有、使用和收益的用益物权。而被告方园公司此时还未对被告银江公司形成相应债权及抵押权。原告与被告银江公司虽未及时办理房屋过户，但原告己经对该房屋形成物权期待权，享有物权变动登记请求权，且未办理过户是被告银江公司原因而非郭彦锋的原因造成。原告因买卖合同纠纷于2014年5月4日起诉银江公司，请求解除房屋买卖合同被驳回，后上诉至郑州市中级人民法院，二审判决生效的时间是2015年1月22日。而在2014年12月4日，涉案房屋己被银江公司抵押，尽管原告多次要求被告银江公司尽快办理房屋过户手续，但因涉案房屋上设定了抵押权已无法正常办理过户，很明显，造成涉案房屋无法过户的责任在银江公司。郑州市中原区人民法院于2019年8月5日作出(2019)豫0102执异34号执行裁定书所认定，是因为原告未要求银江公司及时办理涉案房屋过户手续，造成该房屋至今未过户，明显不符合案件事实。同样涉案的房屋纠纷还有多家，至今也因抵押未办理过户。郑州市中原区人民法院以原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，驳回郭彦锋异议请求，明显违背案件客观事实，且违背相关法律规定。综上，原告与被告银江公司房屋买卖行为有效，并己实际履行完毕。被告方园典当与银江公司债务发生时，原告郭彦锋与被告银江公司的房屋买卖行为已经完成，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故诉至法院，请求依法判决停止对位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1010号房屋(郑房权证宇:1401121539)的执行，位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1010号房屋(郑房权证字:1401121539)归原告郭彦锋所有。被告方园公司辩称，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求。一、涉案房产所有权人已将涉案房产为答辩人设置抵押担保，并办理了抵押登记，答辩人对涉案房产依法享有抵押权。2014年12月4日答辩人与银江公司签订借款合同，答辩人借款给银江公司，为担保债务的履行银江公司又与答辩人签订的《郑州市房地产抵押合同》将登记在其名下的涉案房产抵押给答辩人。根据《中华人民共和国物权法》第17条规定不动产权属证书是权利人享有物权的证明。答辩人基于对房产部门颁发的权属证书及物权公示行为的信赖，相信银江公司是涉案房产的所有权人而与之设立了抵押担保物权，答辩人不可能也无义务知道该涉案房屋是否已出卖给被答辩人。《中华人民共和国物权法》第19条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。抵押合同签订后答辩人在银江公司的配合下在房地产管理部门依法办理了抵押登记，且在办理抵押登记的过程中答辩人也并没有发现涉案房产登记或设立有其它他项权利。答辩人履行了不动产物权登记和公示行为，抵押权依法设立并生效。二、答辩人有权在法定或约定的抵押权实现的情形出现后请求法院对涉案房产进行查封、变卖或者拍卖并对涉案房产变卖、拍卖所得享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第195条规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。《中华人民共和国担保法》第53条也规定有债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。涉案房产的抵押人在约定的债务履行期限届满后未能按时归还抵押权人借款本金及利息等，约定的实现抵押权的情形出现，答辩人依据抵押担保合同的约定及《物权法》、《担保法》等法律法规的规定依法请求人民法院查封并拍卖涉案房产，该种行为于法有据，合理、合法。三、被答辩人与银江公司是否签订有《房屋买卖合同》及合同是否合法有效与答辩人无关，涉案房产所担保的答辩人的债权未获得清偿前，不应解除对涉案房产的查封。被答辩人是否与银江公司签订有房屋买卖合同答辩人不得而知，且在答辩人根据抵押合同为涉案房产办理抵押登记时，在房屋管理部门的登记簿上也未发现涉案房屋登记有房屋买卖备案等公示信息。即使被答辩人与银江公司签订有房屋买卖合同，而根据《中华人民共和国合同法》第8条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同的规定即合同的相对性原则，答辩人也应要求银江公司履行合同义务。如作为房屋买卖合同相对方的银江公司未能按合同约定履行，被答辩人也只能要求银江公司承担违约责任。在此情形下被答辩人可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已归还付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;要求银江公司承担违约责任，赔偿其损失，而不应要求与房屋买卖合同无关的答辩人履行房屋买卖合同中约定的属于合同相对方的义务。在答辩人被担保的债权获得清偿前涉案房屋不应解除查封。四、答辩人因抵押登记对涉案房产享有担保物权，如涉案房屋买卖合同有效被答辩人合同对涉案房产享有债权，而物权却优先于债权实现。答辩人因与涉案房产的登记所有权人签订有房地产抵押合同并在房管部门办理有抵押登记而对涉案房产依法享有担保物权，该物权已经登记和公示，符合物权变动的公示公信原则应为有效。被答辩人与银江公司签订房屋买卖合同的行为属债权行为，因未办理房屋产权过户登记而未产生物权变动的效力。答辩人的物权应依法优先于被答辩人的债权受法律保护。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。综上所述:答辩人对涉案房产依法享有抵押权，在约定的抵押权实现的情形出现时答辩人有权请求人民依法查封并拍卖涉案房产，并就涉案房产所得价款享有优先受偿权。答辩人不是涉案房产买卖合同的相对方，无义务履行该合同约定的义务。被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告银江公司未答辩。经审理查明：2013年9月10日、2013年9月12日原告郭彦锋分四次以刷卡的方式向被告银江公司付款共计1777176元,银江公司出具收据三份,分别写明“兹收到郭彦锋交来购房订金人民币200000元”、“兹收到郭彦锋交来购房款人民币1561800元”、“兹收到郭彦锋交来购房配套费人民币15376元”。另郭彦锋于2013年9月12日交纳垃圾清运费4366元、物业费1264元,于2014年2月26日缴纳物业费1264元,银江公司在收据中分别写明“兹收到郭彦锋交来垃圾清运费人民币4366元”、“兹收到郭彦锋交来物业费9月13日—11月12日人民币1264元”、“今收到1007、1008、1009、1010郭彦锋人民币壹仟贰佰陆拾肆圆整系付2014年第一季度物业费(2014年1月1日至3月31日)”。银江公司将涉案房屋钥匙交付至原告,原告对涉案房屋装修并使用至今,原告要求被告银江公司办理过户登记,被告一直未予办理。原告曾于2014年5月起诉被告银江公司，要求确认双方房屋买卖合同无效并双倍返还购房款及相应利息，河南省郑州市惠济区人民法院于2014年7月28日作出(2014)惠民二初字第279号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2014年12月10日作出(2014)郑民三终字第1621号民事判决书，驳回原告上诉，维持原判。2014年12月4日,被告方园公司与被告银江公司签订《借款合同》七份(编号分别为郑方典字第008号至014号),主要约定:被告方园公司借款给被告银江公司,金额分别为29万元、27万元、30万元、36万元、37万元、30万元、29万元,共计218万元;借款期限均为90天,自2014年12月4日至2015年3月3日止;月综合费千分之二十五,月利息为零;费用在借款时按借款期限一次结清,利息还款或续期时偿还;被告银江公司保证在合同约定的期限内偿还借款,若被告银江公司因特殊原因不能按期还款,须在借款到期前向被告方园公司申请办理延期手续,经被告方园公司同意后方能延期,并付清息费。被告银江公司逾期还款时,处息费按约定执行外,还应支付被告方圆公司本金日万分之五违约金。就上述七笔借款,被告银江公司以其名下的七套房产作为抵押,并于2014年12月8日分别办理了七份他项权证。被告方圆公司诉被告银江公司借款合同纠纷一案,郑州市金水区人民法院于2015年12月3日作出(2015)金民二初字第4867号民事判决书,判决银江公司于本判决生效后十日内偿还方圆公司借款218万元及综合费。因银江公司未履行该生效判决书，方圆公司申请强制执行。2016年3月29日,河南省郑州市金水区人民法院作出(2016)豫0105执1658号执行裁定书,裁定:一、将被执行人河南银江实业有限公司名下位于郑州市惠济区银江商务综合楼6层607(产权证证号1401121472)、10层1007、1008、1009、1010、1011、1012(产权证号1401262446、1401262447、1401262448、1401121537、1401121538、1401121539)共七套房产予以查封;二、限被执行人河南银江实业有限公司于本裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务,逾期不履行,本院将依法评估、拍卖上述房产。2016年4月20日,该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了(2016)豫0105执1658号执行裁定书和协助执行通知书,将被执行人河南银江实业有限公司名下位于郑州市惠济区共七套房产予以查封,查封期限自2016年4月22日至2019年4月21日止。后河南省郑州市中级人民法院于2018年11月23日将此案指令河南省郑州市中原区人民法院执行。执行过程中，原告向本院提起执行异议申请,2019年8月5日,本院作出(2019)豫0102执异34号执行裁定书,裁定驳回原告的执行异议申请。后原告于2019年8月28日向本院提起执行异议之诉。上述事实，有转账凭证、收据、借款合同、民事判决书及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,原告向被告银江公司支付了房屋价款,被告银江公司将房屋交付了原告，原告与被告银江公司存在真实有效的房屋买卖关系。原告对房屋已实际享有了占有、使用和收益的用益物权，并且双方的房屋买卖关系已有河南省郑州市中级人民法院作出的生效判决确认，而被告方圆公司此时还未对被告银江公司形成相应债权及抵押权。原告与被告银江公司虽未办理房屋过户，但原告已经对该房屋形成物权期待权，享有物权变动登记请求权，原告已经举出充分有效证据证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益,对涉案房屋享有物权,原告的诉请，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下：一、停止对位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1010号房屋(产权证证号1401121539)的执行;二、位于郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼10层1010号房屋(产权证证号1401121539)归原告郭彦锋所有。案件受理费7559元，由被告郑州市方园典当有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  冯莹丽人民陪审员  许 丹人民陪审员  杜 影二〇一九年十一月二十九日书 记 员  张永忠