广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0105民初12898号原告：广州市海珠区英豪花园业主委员会，住所地广州市海珠区盈丰路英豪花园业委会。法定代表人：严桂梅，主任。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市兰花物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路英豪花园内2号楼首层。法定代表人：陈忠联，董事长。委托诉讼代理人：唐高翔，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市海珠区英豪花园业主委员会诉被告广州市兰花物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月31日，原告方召开第二次业主大会，会议表决：是否同意续聘广州市兰花物业管理有限公司；是否同意《物业服务合同（征求意见稿）》；是否同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业等七项内容，2018年5月22日，经过业主共同参与，最终表决结果是不同意续聘被告，同意《物业服务合同（征求意见稿）》。2018年12月，原告组织召开了第三次业主大会，投票表决通过“英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权原告与该公司商议并签订新物业服务合同，合同期自2019年5月1日开始”。2019年3月28日、4月30日，原告分别向被告发出《撤场通知函》（英业委[2019]16号）、《关于依法勒令广州市兰花物业管理有限公司如期撤离英豪花园小区的通知》（英业委[2019]26号），要求被告方于2019年4月27日前按《交接所需文件》做好移交项目，并于2019年4月30日下午18时全面撤离小区。期间，部分小区业主起诉要求撤销第二次业主大会的决议事项，经过广州市海珠区人民法院一审以及广州市中级人民法院二审判决，驳回了该部分业主的诉讼请求，目前法院判决已经生效，英豪花园小区业主不续聘被告作为物业服务企业，已经有了最终的司法认定，被告为拖延撤场时间，非法继续滞留在物业服务区域内，并在物业服务合同关系终止后，继续非法向全体业主要求收取物业服务费用，严重违反了法规规定，直接损害了全体业主的合法权益。原告提起本案诉讼后，广州市海珠区住房和建设局于2019年7月8日作出《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》，该意见载明责令被告于2019年7月5日前退出涉案小区物业管理区域，并做好物业管理资料和财务移交工作。海珠区住房与建设局发布该通知当日，被告仍然未退出小区，海珠区住房与建设局对被告进行了处罚。原告提起本案诉讼后，原告针对被告管理小区期间内违法侵占的公共收益向广州市海珠区人民法院提起诉讼，广州市海珠区人民法院已经受理此案。被告未经法定程序将小区物业管理范围内停车场进行外包，严重损害业主权利。被告在小区范围内在原告作出要求其退出管理区域，提交物业管理用房等设施设备后仍要求全体业主缴纳物业管理费，对不愿意缴纳物业管理费的业主进行威胁恐吓，严重侵害了业主的权益。《关于全面加强业主组织建设、规范业主组织行为的通知》（穗建物业[2019]640号）第23条规定，业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当及时书面告知原物业服务企业，并与原物业服务企业协商物业管理移交相关事宜，协商不成的，业主委员会、新物业服务企业可以向街道办事处（镇政府）申请调解，业主委员会、新物业服务企业不得强行接管物业管理项目。经调解，原物业服务企业未在（前期）物业服务合同终止之日起15日以内退出物业管理区域，由区住房建设部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条规定查处,并按照《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》（穗建规字[2018]20号）规定，对原物业服务企业进行失信惩戒，原物业服务企业逾期仍拒不执行行政决定的，区住房建设部门应当按照《中华人民共和国行政强制法》规定向法院申请强制执行。本案中，被告在业主大会决议终止物业服务合同之日起早已超过15日，目前海珠区住房建设部门未按照该规定依据行政强制法申请法院强制执行。综上，原告认为海珠区住房建设部门对于被告应当依法退出涉案小区管理区域在事实与法律适用方面已经依法作出了认定，广州市中级人民法院（2019）粤01民终174号民事判决书已经对原告第二次业主大会表决事项进行了合法性审查，并出具生效判决。根据《物业管理条例》第二十九条、第五十八条，《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十条、第五十一条、第六十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷问题的解释》第十条的规定，起诉请求判令：1、被告立即移交英豪花园小区物业管理权并退出小区物业服务区域；2、被告移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料等；3、本案受理费由被告承担。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条第三款规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。可见，原告执行英豪花园小区业主大会的决定事项，其职责范围并不包括不经业主大会授权即可迳行提起诉讼。本案中，《英豪花园第二次业主大会最终决议公告》载明第二次业主大会表决不同意续聘广州市兰花物业管理公司，同意《物业服务合同（征求意见稿）》,同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业；《关于英豪花园第三次业主大会表决结果的公告》载明第三次业主大会表决通过英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同；但第二、三次业主大会并未明文授权原告代表全体业主提起诉讼的权利。原告未提交证据证明其已经过涉案小区的业主共同决定由其提起本案诉讼并主张相关权利，原告不符合本案起诉的条件。原告主张其提起本案诉讼前已经过业主委员会临时工作会议决议，对聘请律师通过司法途径强制要求被告退出英豪花园小区并办理交接手续进行了公告,公告期间没有收到业主的反对意见，其是依法行使职权提起本案诉讼。原告的该主张不符合上述法律规定，本院不予采纳。故原告提起本案诉讼，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款（三）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告广州市海珠区英豪花园业主委员会的起诉。如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  刘卫宁二〇一九年十一月二十八日书 记 员  于悦姗何国卫