北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初30100号原告（反诉被告）：衣恋，女，1990年6月8日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：衣林（系衣恋之母），女，1930年4月23日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵伟，男，1970年9月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王慧芳，北京市华文通用律师事务所律师。第三人：北京卓一行房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区古城南街9号院6号楼1层3-16。法定代表人：杜新鸽，经理。原告衣恋与被告赵伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告衣恋之委托诉讼代理人衣林、林焜，被告赵伟之委托诉讼代理人王慧芳到庭参加了诉讼，第三人北京卓一行房地产经纪有限公司（以下简称卓一行公司）经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）衣恋向本院提出以下诉讼请求：1.依法确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月6日解除；2.判令被告将房屋恢复原状并返还房屋，同时向原告支付自合同解除之日起至2019年6月12日期间房屋占有使用费72000元，按租金8000元每月计算；3.判令被告向原告支付违约金8000元；4.依法判令被告向原告赔偿破坏屋内装修造成的装修损失及空调损失费19925.1元；5.依法判令被告向原告支付未结清水费304元、未交还门禁卡费用120元及未交电卡费用30元，以上合计454元；6.依法判令被告向原告支付鉴定费3500元；7.依法判令被告赔偿原告中介费6000元；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方在第三人的居间服务下于2018年1月8日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于北京市石景山区某1、某2室房屋，租赁用途：居住接待，居住人数为2人，最多不超过3人。房屋租赁期自2018年1月15日至2020年1月14日，房屋租金标准为每月8000元；原告于合同签订当日向被告交付房屋，履行了合同义务，但原告于2018年6月从物业处得知，被告未经原告同意擅自将房屋转租给他人，并擅自将房屋多次用于民宿对外日租经营，改变了合同租赁用途，被告的上述行为已经构成严重违约，侵犯了委托人的合法权益，因此原告于2018年9月6日向被告发出律师函，通知其解除合同并要求承担违约责任，被告拒绝承担。故起诉至法院。被告赵伟（反诉原告）答辩称：同意解除合同，但不同意解除合同理由及时间。不同意其他诉讼请求。1.被告不存在转租和改变房屋用途的情形。在签订合同时，明确告知原告其承租的3套房屋不是用于自住，而是用于公司的居住接待。该公司指的是暖屋未来（北京）科技管理有限公司（以下简称暖屋公司）。被告作为暖屋公司员工，负责为公司寻找开发合适房源。原、被告签约后，涉案房屋的租金及相关费用均由暖屋公司实际支付。因此不存在原告所述被告将房屋进行转租一事。双方签订合同约定房屋用途为居住接待。被告从原告处同时租赁3套房屋，从常理判断也不可能将承租房屋用于自住，而且被告签约时也向原告明确说明，房屋是公司使用并不是个人使用，同时保证每套房屋居住的人数为3人，最多不超过3人，因此不存在改变房屋用途的情形。2.原告知晓且认可涉案房屋目前的运营模式。原告的母亲衣林于今年6月通过微信和实地看房与被告就涉案房屋目前的具体运营模式进行详细沟通，通过微信记录可知，被告于6月18日将公司的公众号推送给衣林，衣林于6月19日回复被告要求到公司面谈，双方于19日在公司进行面谈。6月20日被告将公司营业执照和法人的身份证照片发送给衣林。6月21日衣林要求实地看房屋，被告积极配合原告看房，原告于6月27日联系房屋管理员对房屋进行实地查看，原告实地看房后表示房屋干净整洁，管理也正规，未对房屋现状提出异议。被告和公司沟通后7月9日将第3季度房租支付给衣林。衣林收到房租后第2个月对房屋进行断电，导致公司无法正常使用房屋。原告上述行为可以认定，原告对公司实际运营并使用房屋的事实表示认可，如果原告在6月通过详细调查房屋实际现状后表示异议，就不会发生7月催促支付租金和实际收取租金的情况，因此被告认为其不存在违约情形。3.被告同意解除合同。不同意解除合同的原因和时间，被告认为原告于7月9日收取第3季度租金后，擅自于8月中旬断电致使房屋无法正常使用，双方租赁合同应该于10月1日解除。关于空调问题赵伟同意找新的师傅将空调重新安装，原告可以继续使用，中介费系由承租方交纳的，不同意承担。同时赵伟提出反诉：1.判令确认双方签订的北京市房屋租赁合同于2018年10月8日解除；2.判决原告支付9月的房屋收益16176元；3.判决原告支付违约金8000元；4.判决被赵伟退还房屋押金8000元；5.判决赵伟支付中介费8000元；6.判决原告返还屋内家具家电等物品；7.判决原告承担诉讼费。事实与理由：双方于2018年1月8日签订房屋租赁合同，赵伟承租了中海金鑫阁3号楼1118、1119房屋，房屋租赁用途为居住接待。月租金为8000元。同年7月9日赵伟支付了第3季度的房租后，原告于8月中旬将某1、某2室房屋断电，导致房屋无法正常使用。经双方多次协商后，原告仍然未恢复房屋正常供电。根据合同约定，原告交付的房屋严重不符合合同约定，赵伟有权单方解除合同。本案中，原告于8月中旬将房屋进行断电导致房屋无法正常使用，其行为违反了上述合同约定，已经构成违约，现赵伟要求自2018年10月8日解除双方之间的租赁合同。原告于8月中旬强制将房屋断电后，房屋一直处于空置状态，赵伟要求原告支付9月该套房屋的运营收益。因原告构成违约，根据合同约定，原告需向赵伟支付违约金8000元。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，原告应向赵伟返还房屋押金8000元，合同约定的租期为2年，赵伟向本案第三人中介公司支付了8000元中介费，而赵伟实际租用房屋的时间仅仅为7个月，因原告违约提前解除合同，赵伟要求原告承担中介费8000元，房屋承租后赵伟给房屋配备了部分家具、家电，合同解除后赵伟应该将屋内家具家电予以返还。原告衣恋（反诉被告）针对被告（反诉原告）赵伟的反诉答辩称：不同意10月8日解除，赵伟违约在先，衣恋于9月6日已经向赵伟发送了解除合同的律师函，因此双方合同在2018年9月6日解除。不同意第2项反诉请求。双方签订租赁合同的房屋使用用途是接待居住，并没有约定用于经营性的对外出租，所谓的房屋收益不存在，违反合同约定。不同意第3项反诉请求，衣恋不存在违约，是赵伟违约在先，应当由其向衣恋支付违约金。对第4项反诉请求，因赵伟违约在先，在合同解除之后，房屋一直由赵伟使用，相关押金也不足以支付房屋占用使用费，所以也不同意该项诉讼请求。对第5项反诉请求，中介费不是赵伟的损失，是赵伟的违约造成的双方合同无法履行，因此，针对该损失应当由赵伟支付相应的中介费损失。对第6项反诉请求，合同解除之后，家具、家电可以一并拉走。赵伟违约在先，相关反诉诉讼费用应由赵伟承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月8日，甲方衣恋与乙方赵伟在丙方卓一行公司居间下签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：赵伟租赁衣恋所有的坐落于北京市石景山区某1、某2室房屋。租赁用途为居住接待；如租赁用途为居住的，居住人数为2人，最多不超过3人。租赁期限自2018年1月15日至2020年1月14日。甲方应于2018年1月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及交付房租后视为交付完成。租金标准8000元/月，年租金96000元，押一付三，押金8000元。第八条除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条合同解除第4款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。2.欠缴各项费用达3000的。3.擅自改变房屋用途的。……6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。……第十二条其他约定事项：第一年租金为4000元每套每月，第二年租金为4300元每套每月，乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金。逾期十五日未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方的违约责任。合同签署后，赵伟支付押金8000元及3个月房租24000元。2018年6月18日，原告获知被告将上述租赁房屋用于民宿、日租经营。原告母亲衣林与赵伟微信聊天记录显示双方就房屋租赁用途改变事宜进行了协商，被告就其公司与暖屋公司合并，在不接待会议的情况下由暖屋民宿平台接受短租和日租方面向衣林进行了告知并向衣林推送了暖屋民宿公寓公众号，后原告母亲衣林现场查验了房屋。2018年7月7日，衣林催要房租，7月9日，赵伟支付了3个月房租（庭审中双方确认租金支付至2018年10月7日）。2018年8月28日，衣林采取断电行为，后双方于9月5日、6日进行了微信沟通，其中赵伟表示衣林就涉案房屋用于民宿、日租后，了解房屋现状，后衣林催要房租说明，衣林对房屋租赁现状是认可的。赵伟表示其一直表明身份系暖屋公司员工，职责就是帮公司租赁合适的房源，并未转租涉案房屋，系公司行为。同时，赵伟表示签署租赁协议时即表示租房用于公司接待使用，若衣林不认可作民宿，可以通过协商解约或者法律途径解决，而不是一边催要房租，一边让物业停电。衣林表示不认可被告擅自将房屋转租将其改做民宿日租的事情，7月初面谈过解约的事情，明确告知行为已经严重违反了合同约定，要求被告履行合同义务，否则将解除合同。鉴于被告仍将房屋在网站上对外出租，只能再次提出解除合同。赵伟回复面谈时衣林提出每个月涨房租1000元的要求，赵伟拒绝了，衣林查看房屋现状后，7月初联系交纳房租，说明衣林认可了赵伟租房性质和运营模式。赵伟表示签租房协议时明确过房子不是自住是商务接待使用，不是转租。2018年9月6日，衣林向赵伟发送律师函，函件载明收到律师函之日，解除双方签订的两份《租赁合同》并要求赵伟交还房屋，支付违约金12300元，将房屋恢复原状并赔偿损失及支付占用房屋使用费。赵伟同日收到上述律师函。本案诉讼过程中，原被告均确认被告于2018年11月15日将涉案房屋钥匙交付原告，但房屋没有腾退完毕。因存在房屋破损情况，双方未达成一致，未办理交接。后原告与被告于2019年3月30日办理了房屋交接，但仍就涉案房屋中破损情况存在争议。另交接单载明三套房屋中属于承租方的全部家具和家电，承租方于2019年4月2日腾空。暖屋公司于2018年11月5日出具证明，用以证明赵伟租赁涉案房屋系公司行为，原告不予认可。另双方交接过程中被告有未结清水费304元、未交还门禁卡折价120元及未交电卡费用折价30元。被告主张原告违约提前解除合同，造成9月的房屋收益损失16176元，原告不予认可，被告亦未提交充分证据予以证明。另诉讼中，原告就涉案房屋某1、某2室及另案某室房屋装修破坏损失及空调设备损失申请评估造价。经本院高院摇号选择立信中德勤（北京）工程咨询有限公司进行造价鉴定，该鉴定机构于2019年6月12日出具[2019]第80418号造价鉴定意见书。鉴定结论为房间装修破损鉴定金额8200元，6台空调设备鉴定金额21594元。其中分部分项工程中某1、某2室金额3045.85元，某1室551.42元，某2室金额2727.22元，空调17536.44元。措施项目2345.57元。规费635.11元，税金23042.58元。原告于2019年6月4日向鉴定机构支付鉴定费3500元。再查，赵伟因租赁涉案房屋向第三人支付中介费8000元。衣恋因出租涉案房屋及另案1104室房屋向第三人支付中介费6000元。上述事实有双方当事人提交的有效证据及当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：衣恋与赵伟于2018年1月8日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规等强制性规定，应为合法有效。合同双方均应依约全面履行，赵伟负有实际使用承租房屋，不得转租、转让给他人经营使用的义务。依据双方合同约定，未经原告同意，被告不得转租，不得擅自改变房屋用途。本案中，赵伟擅自改变房屋用途，将涉案房屋转让他人用于民宿经营使用，构成违约。原告有权解除合同。原告于7月份催收租金的行为，现有证据不能证明原告同意被告按照其现有的使用方式使用涉案房屋。鉴于解除权是形成权，原告于2018年9月6日向被告发送律师函，明确解除涉案房屋租赁合同，本院确认涉案《北京市房屋租赁合同》于2018年9月6日解除。原告8月28日断电行为，系履行同时履行抗辩权，不构成违约，本院对赵伟要求原告承担相应的违约责任的诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告交付租金押金8000元，实际交纳租金至2018年10月7日，上述费用应在原告主张的房屋占有使用费中予以相应扣减。对于原告主张的房屋占有使用费，鉴于涉案房屋租赁合同于2018年9月6日解除，原告诉至法院请求损失赔偿，2018年11月15日被告已经向原告交还涉案房屋钥匙，双方直至2019年3月30日办理了房屋交接，但仍然未就损失达成一致。双方在房屋交接过程中均存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故双方均应就房屋被占用期间造成的损失按照过错承担相应责任。对于原告主张的房屋占有使用费本院予以酌定计算，扣除押金8000元及被告已经交付至10月7日租金，本院对原告主张的房屋占有使用费支持32000元。此外，因承租人违约，其还应当按照约定向原告支付违约金，现原告主张被告给付违约金8000元，符合合同依据，于法有据，本院亦予以支持。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。经本院委托评估机构造价，对造价鉴定结论损失部分本院综合另诉案件，就本案损失金额本院认定为19550.15元。此外，双方交接涉案房屋未结水费304元、未交还门禁卡费用120元及未交还电卡费用30元，被告依法亦应予以赔偿。对被告主张的中介费损失，因原告不存在违约行为，依法不承担相应责任。对于原告主张要求被告承担中介费的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一二条及第二百十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告衣恋与被告赵伟于2018年1月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月6日解除；二、被告赵伟于本判决生效之日起十日内给付原告衣恋违约金8000元、房屋占有使用费32000元并赔偿损失20004.15元；三、驳回原告衣恋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵伟的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2498元，由原告衣恋负担1134元（已预交325元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告赵伟负担1364元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费402元，由赵伟负担（已交纳）。鉴定费3500元（原告衣恋已预交），由被告赵伟负担（于本判决生效后七日内直接给付原告衣恋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马 勇人民陪审员 李 文人民陪审员 段桂菊二〇一九年十一月四日书 记 员 邓 爽