河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初8097号原告：张继东，男。委托诉讼代理人：张冬霞，系原告姐姐。委托诉讼代理人：葛清林，河南涛声律师事务所律师。被告：济源市时代商业广场发展有限公司，住所地：济源市。法定代表人：尚松梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宗文，河南艳阳天律师事务所律师。原告张继东与被告济源市时代商业广场发展有限公司（以下简称时代广场公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张继东的委托诉讼代理人张冬霞、葛清林，被告时代广场公司的委托诉讼代理人赵宗文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继东向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告租金收益损失376719.97元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年10月12日，原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号：FG07030210），购买了位于济源国际时代广场一层的W19号预售商品房，合同约定建筑面积共54.4㎡，原告按照房屋建筑面积每平方14705.8元，支付了房屋总价款80万元。2007年10月12日，原、被告签订了《委托租赁协议》，原告将购得的W19号建筑面积为54.4平方米的商品房租赁给时代广场公司统一经营，返租期限从2008年1月1日至2012年12月31日止。2012年7月份，在原告多次强烈要求办理产权证的情况下，发现被告出具的原告购买的时代广场W19分户图产权面积仅32.01平方，比购房合同约定面积减少了22.39平方米。2012年10月8日，原告向济源仲裁委员会申请仲裁，经（2012）济仲裁字第71号裁决：“被告将位于国际时代广场商业商务楼一层W19号建筑面积为54.4平方米的商品房交付申请人张继东，并将办理房屋权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2013年原告向济源中级人民法院申请执行，济源中级人民法院作出（2013）济中执字第29-2号裁定，要求“被告按照商品房合同（合同编号：FG07030210）的约定，向申请人张继东在现有实得面积的基础上向南扩展补足商品房建筑面积至54.4㎡，并办理房屋权属登记。”原告申请执行后，案外人周武光提出执行异议之诉，认为(2013）济中执字第29-2号裁定，侵犯了其编号为N1的房屋所有权，经河南省高级人民法院（2017）豫民终320号终审判决“不得执行济源市国际时代广场N1号房屋”。2019年7月22日，济源中级人民法院作出（2018）豫96执恢12号之一裁定，终结（2018）豫96执恢12号案件的执行。原告购买的是商铺，靠对外出租收益，其购买时每平方的单价是同期商品房几倍，购买54.4㎡少22.39㎡，将近减少一半，被告的不诚信行为严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院。被告时代广场公司辩称，原告要求赔偿租金收益的理由不充分，1、根据济源中级人民法院2018豫96执恢12号之一执行裁定书中法院认为，原告申请执行被告现有实际得到面积周边四至不具备可执行条件，裁定终结执行。那么根据民事诉讼法275条的规定，人民法院裁定不予执行的案件，当事人可以就该民事纠纷重新达成仲裁协议，申请仲裁，也可以向人民法院起诉。但原告接到该裁定书后，并未按照此规定实行法律救济。原来的仲裁裁决也不具备可执行的条件，而原告仍以此来主张收益损失是没有法律依据和事实依据的；2、济源市仲裁委员会2012济仲裁字第71号裁决书认定W19分户图的面积计算是错误的，W19合同约定的建筑面积为54.4平方米。原告提供的分户图，证明套内建筑面积30.96平方米，而与其相邻的W20合同约定的面积是48.55平方米，套内建筑面积是33.62平方米，比较一下，W19的总面积54.4平方米，W20的总面积48.55平方米，按照原告提供的分户图公摊面积1.1平方米计算，那么应该是W19的套内面积大于W20套内面积，但分户图上显示的是W19套内面积小于W20套内面积，即使按照原告认可的该两份分户图来看，W19和W20面积的计算也是错误的。因此原告要求以该分户图上确定的缺少的面积来要求赔偿租金收益损失也是错误的；3、原告据以要求赔偿租金收益损失的两张分户图分摊系数的确定也是错误的。W19、W20是相邻的两套房屋，根据原告提供的两张分户图，W19的分摊系数是3.6%，W20的分摊系数是4.2%。相邻的两套房屋，根据房地产测户要求，系数必须是同等的。但在本案中，紧邻的两套房屋分摊系数不一致，原告以此来要求赔偿租金收益损失是错误的；第四，商品住宅的公摊面积已经达到了20%到30%，同样在原告W19旁边的W14到W18（所有的外铺），分摊系数为58.6%，作为一个商场，不可能原告的两套房屋独立于其他房屋的分摊系数之外，W19公摊面积仅1.1平方米，W20公摊面积仅1.35平方米，即使不懂建筑常识的人，一看就知道这个分摊系数是不对的。所以综上几点，原告在本案中要求租金收益的损失赔偿不应得到法院的支持，作为被告也非常愿意就该纠纷通过合法公正的途径达到妥善解决，原告应就该两套房屋的买卖纠纷与被告达成新的仲裁协议，或者原告就该纠纷重新向人民法院提起诉讼。由人民法院根据相关事实和证据，作出是否缺少面积，作出赔偿的有效判决，再来解决租金收益是否赔偿的问题。本院经审理认定事实如下：2007年10月12日，张继东与时代广场公司签订了商品房买卖合同（合同编号FG07030210），购买了位于济源国际时代广场一层的W19号预售商品房，合同约定建筑面积共54.4平方米，房屋价款按套计算，总价款为80万元；该合同所附的房屋平面图载明张继东购买的W19号房屋整体呈梯形，西邻W20，东临时代广场公司西厅通道，北面通外，南面是通道，通道南面是N1。合同签订后，张继东于2007年10月12日支付时代广场公司购房款80万元，时代广场公司将该合同在济源市房地产管理局登记备案。2007年10月12日，张继东与时代广场公司签订了一份委托租赁协议，约定张继东将购得的W19号建筑面积为54.4平方米的商品房自愿租赁给时代广场公司统一经营，返租期限从2008年1月1日至2012年12月31日止。时代广场公司委托济源市正祥房地产测绘有限公司对张继东购买的W19房屋现有产权进行分户测算，显示该房屋套内建筑面积为30.96平方米，共有分摊面积1.05平方米，产权面积32.01平方米，比《商品房买卖合同》上显示的房屋面积少22.39平方米。2011年左右，被告把该分户图交给原告。张继东以实得的W19号房屋面积比在济源市房地产管理局备案的商品房买卖合同确定的面积少22.39平方米为由，向济源仲裁委员会申请仲裁，请求裁决时代广场公司全面履行商品房买卖合同，按照该合同约定的房屋位置和面积交付房屋，并限期拆除相关障碍物，同时将办理房屋权属登记需要时代广场公司提供的全部资料报济源市产权登记管理机关。济源仲裁委员会于2013年4月19日作出（2012）济仲裁字第71号仲裁裁决书，裁决时代广场公司于该裁决生效之日起90日内将位于国际时代广场商业商务楼一层W19号建筑面积为54.4平方米的商品房交付张继东，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。时代广场公司不服该仲裁裁决，向济源中级人民法院申请撤销该裁决。在济源中级人民法院审理过程中，时代广场公司于2013年10月18日撤回申请，济源中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）济中民一撤字第14号民事裁定书，裁定准许时代广场公司撤回申请。张继东即向济源中级人民法院申请执行，济源中级人民法院于2014年7月22日作出（2013）济中执字第29-2号执行裁定书，裁定时代广场公司按照商品房买卖合同（合同编号FG07030210）的约定，向张继东在现有实得面积的基础上向南扩展补足商品房建筑面积至54.4平方米，并办理房屋权属登记。在济源中级人民法院执行过程中，案外人周武光于2014年7月31日对执行标的提出书面异议，认为（2013）济中执字第29-2号执行裁定书，侵犯了其编号为N1的房屋所有权，要求撤销（2013）济中执字第29-2号执行裁定，并停止对上述裁定的执行。济源中级人民法院于2014年9月19日作出（2013）济中执字第29-3号执行裁定书，裁定驳回周武光提出的执行异议。周武光遂向济源中级人民法院提出执行异议之诉。河南省济源中级人民法院作出（2014）济中民一初字第44号民事判决，周武光不服，向河南省高级人民法院提起上诉。该院作出（2015）豫法民二终字第225号民事裁定，发回重审。河南省济源中级人民法院依法另行组成合议庭，作出（2016）豫96民初5号民事判决，周武光、时代广场公司不服，向河南省高级人民法院提起上诉，该院作出（2017）豫民终320号民事判决，判决“不得执行济源市国际时代广场N1号房屋”。2019年7月22日，济源中级人民法院（2018）豫96执恢12号之一裁定，认为“在执行过程中，原告要求被告济源市时代商业广场发展有限公司按照生效法律文书确定的内容，向其在现有实得面积的基础上补足商品房建筑面积至54.4平方米，并办理房屋权登记。经查明：目前本案中原告现有实得面积周边四至不具备可供执行条件，本院多次组织当事人双方对案件的执行进行协商，并就提出的补足面积或经济补偿方案进行协商，但当事人双方均未达成一致意见”，裁定终结（2018）豫96执恢12号案件的执行。庭审中，原告提供租赁合同，证明w19号商铺租赁给被告到期后，原告将该商铺收回，本人对外出租。其中，2013年1月1日至2013年8月19日租金是47580元；2013年8月20日至2014年8月19日租金是86000元；2014年8月20日至2015年8月19日租金是88000元；2015年8月20日至2016年8月19日租金是85000元；2016年8月20日至2017年8月29日租金是78000元；2017年8月30日至2018年8月29日租金是77000元；2018年8月30日至2019年8月29日租金是77000元，按照合同面积54.4平方米，被告实付32.01平方米，少付面积22.39平方米，计算2013年1月1日至2019年8月29日期间少付面积的租金损失共计376719.97元。被告认为，原告提供租赁合同与本案没有关系，原告对外约定租金的多少主观性很大，在未解决双方之间是否面积缺少，是否应该补足面积的纠纷之前，原告以自己对外租赁的协议来要求被告赔偿依据不足。庭后被告向本院邮寄申请书一份，请求对该房屋面积重新测绘。另经济源中级人民法院现场勘验，W19和N1房屋紧邻，W19和N1的实际占据位置和商品房买卖合同确定的位置都不一致，N1目前所占据的位置与商品房买卖合同所附的房屋平面图纸中的位置相比向北转移，致使张继东实得商品房面积比商品房买卖合同确定的面积减少。本院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,不违背法律规定,合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。合同生效后，原告按照合同履行了自己的付款义务，但按照被告提供给原告的分户图，即由被告委托济源市正祥房地产测绘有限公司对张继东购买的W19房屋现有产权进行分户测算，显示该房屋套内建筑面积为30.96平方米，共有分摊面积1.05平方米，产权面积32.01平方米，比《商品房买卖合同》上显示的房屋面积少22.39平方米。该事实已由生效的（2012）济仲裁字第71号仲裁裁决书和济源中级人民法院现场勘验结果确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告要求被告赔偿因违约给原告造成的损失符合法律规定，原告计算损失的依据和标准也符合常理，本院予以支持。被告认为，根据民事诉讼法275条的规定，原告在未经法院裁决被告违约的情况下，直接起诉要求损失没有事实和法律依据。因民事诉讼法275条系涉外民事诉讼程序的特别规定中关于仲裁的条款，与本案无关，且原告持有的分户图系被告提供给原告，故被告的辩称理由不能成立，其要求对该房屋面积重新测绘的申请，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：被告济源市时代商业广场发展有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告张继东2013年1月1日至2019年8月29日期间的租金损失共计376719.97元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6951元，减半收取3475.5元，由被告济源市时代商业广场发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  程利明二〇一九年十一月二十八日书记员  王鑫丹