四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初4673号 原告（反诉被告）：李力，男，1975年5月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：范小峰，男，1974年12月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：汪孝才，四川孝正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘毅凯，四川兴蓉律师事务所律师。 原告李力与被告范小峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月2日立案后，被告范小峰于2019年8月1日提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2019年10月9日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李力及其委托诉讼代理人植艳君、范小峰及其委托诉讼代理人汪孝才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李力向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2016年10月25日签订的编号CDRD16S0000277《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》以及2017年5月3日签订的《情况说明》有效；2、判令被告继续履行编号CDRD16S0000277《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》及《情况说明》，配合原告办理成都市高新区世纪城路920号3栋1单元4层2号房屋的过户手续。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年10月25日，李力与范小峰签订编号CDRD16S0000277《房屋买卖合同》，约定：范小峰将其位于成都市高新区世纪城路920号3栋1单元4层2号的房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给李力，房屋总价为1100000元；付款方式为合同签订当日支付定金10万元，首付款70万元李力于范小峰取得产权证且双方办完借款公证、全权委托公证、顺位抵押后当天支付，部分房款362000元为范小峰的剩余银行贷款，由李力偿还，尾款38000元于房屋达到免增值税后2个月内支付；房屋过户时间为房屋产权证满两年达到免增值税的条件下二月内前往房管部门办理过户手续。同日，双方签订《房屋买卖补充协议书》，约定2017年4月24前办好房产证并协助乙方办理好房产抵押和全权委托公证、借款合同公证，办理完毕后，原告支付二期款项60万元；合同签订之日，该房产的一切权益属于李力，包括但不限于出租、出售、收益、转让等，同时范小峰将所有房产相关合同和资料转交给李力。合同签署后，李力即按约定向范小峰支付10万元定金。2017年5月3日，范小峰联系李力，要求办理房产抵押手续并支付部分购房款60万元。双方当日签订《情况说明》一份，约定：为保证买卖双方的交易安全，范小峰配合李力到成都市房屋管理局办理房屋抵押手续，在办理抵押当日，李力向范小峰支付购房款60万元；2019年5月25日之前，支付范小峰剩余尾款38000元，且李力需在2019年5月25日之前归还尚余的银行按揭贷款，并办理完该房屋的过户手续，范小峰应配合李力办理过户手续。上述《情况说明》签署后，双方即前往不动产登记中心办理房产抵押，办理完抵押后当日，李力即向范小峰支付60万购房款，并一直按约归还范小峰银行按揭贷款。2019年5月8日，李力到范小峰按揭贷款银行结清所有贷款，2019年5月14日，李力向范小峰支付剩余购房尾款38000元。至此，原告已经按约向范小峰履行完毕所有购房款的支付义务。然而，当李力持公证文书前往房管局咨询办理房产过户时，被告知因受限购政策影响，需通过法院认定双方的交易事实才能办理过户。根据成都市限购政策规定，上述《房屋买卖合同》合法有效，且合同的签署及交易均发生在限购政策之前，且符合购买时的购房政策，不应受到政策的限制，范小峰应当配合原告办理房屋过户手续。 范小峰辩称，对《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》、《情况说明》有效无异议。因原、被告在2016年10月25日签订协议后，买方仅支付了10万元订金，故双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》、《情况说明》属于预约合同，不属于本约合同。成都市商品住宅（二手房）限购令于2017年3月24日零时开始实施后，原告没有购房资格，无法签订本约合同，即使签订了本约合同，合同目的也不能实现，故双方签订的协议应当解除。此外，被告早已于2017年2月28日取得案涉房屋不动产登记证，按照正常交易流程，在限购前是能够办理案涉房屋的产权变更登记的，但原告为了逃避增值税，将案涉房屋办理过户登记的时间设置为被告取得产权证后一个月内过户，故因限购政策导致不能过户完全是原告的原因所致。在限购政策实施后，原告一直隐瞒其无资格购房的真相，导致被告还配合原告办理抵押登记等手续，将交易弄得更加复杂化，给被告造成了极大的损失。被告没有任何违约行为，此次双方的交易不能实现是原告没有购房资格造成，且原告一直隐瞒该事实，负有完全责任，根据《房屋买卖补充协议书》第六条及《情况说明》的约定，原告应向被告承担违约责任，即支付房屋总价30%的违约金。合同解除后，被告同意无息退还原告所支付的款项，但不应承担利息。 同时，范小峰向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除范小峰与李力于2016年10月25日签订的编号CDRD1650000277《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》、2017年5月3日签订的《情况说明》，解除租赁合同和借款协议。2、判令李力支付违约金330000元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由李力承担。4、要求李力配合范小峰解除案涉房屋因虚假借款所办理的抵押登记。事实和理由：2016年10月25日，范小峰与李力签订了编号CDRD1650000277《房屋买卖合同》，约定范小峰将案涉房屋出售给李力，房屋总价为1100000元。该合同同时约定了详细的付款方式及违约责任，双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的30%向对方支付违约金。同日，双方签订《房屋买卖补充协议书》。2017年5月3日，双方签订《情况说明》，约定：如因买方的原因导致不能过户，则视为买方违约，违约方应按照原合同约定向守约方支付违约金。上述合同签订后，范小峰多次要求李力过户，并于2017年5月3日，对李东海出具授权委托书，授权其配合办理过户的一切事宜。但是在成都市不动产中心配合办理过户事宜时，被告知因受限购政策影响，李力被限购，并不符合过户政策，因此，因李力的原因导致合同履行不能，同时也侵害了范小峰的合法权益，应当解除案涉合同并由李力支付违约金。另外，租赁合同和借款协议，不是双方真实意思表示，当时签订租赁合同和借款协议，仅仅是范小峰为了套路李力，不将房屋出租、使用、出售等，租赁关系以及借款本身没有真实的发生，所以应当解除这两份协议。 针对范小峰的反诉诉讼请求，李力辩称，李力与范小峰签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》、《情况说明》真实合法有效，李力在合同履行过程中不存在违约，范小峰没有合同约定的解除权利，也没有法定解除权，因此范小峰主张解除合同的诉讼请求不成立。案涉合同签订以后，李力和范小峰签订《房屋租赁合同》，并办理抵押登记，是为了防止在房屋过户之前，范小峰将房屋再行出租、出售、抵押而作出处分的担保措施，因此该协议签订，实际上是范小峰为保障双方签订的买卖合同及补充协议能够顺利进行，也是对原房屋买卖合同的继续履行，范小峰无权要求解除，并且本案属于房屋买卖合同纠纷，范小峰主张的租赁及借贷关系不属于同一法律关系，不应该在本案当中进行处理。李力在合同履行过程当中，没有违约情况，已经按照合同约定履行了全部房款支付义务，并且合同最终没有顺利过户，是因为成都市限购政策的出台，而政策出台是原被告双方签订合同之后才发生的，因此，后期出台的政策，不应约束之前签订的合同，范小峰要求李力支付违约金的要求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2016年10月25日，范小峰（甲方、出售方）与李力（乙方、买受方）签订编号CDRD16S0000277的《房屋买卖合同》，主要约定：范小峰将案涉房屋出售给李力，房屋总价为1100000元。付款方式为，合同签订的同时支付定金10万元，待该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款；首付款70万元，李力在范小峰取得产权证且双方办完借款公证、全权委托公证、顺位抵押后当天支付给范小峰；部分房款362000元为范小峰在合同签订时的剩余银行贷款，由李力偿还；尾款38000元于房屋达到免增值税后2个月内支付给范小峰。房屋产权证满两年达到免增值税的条件下二月内前往房管部门办理过户手续。范小峰在办理产权证后腾出该房屋。甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的30%向对方支付违约金。李力在支付尾款后2年内，通知范小峰在房管局办理交易过户手续，李力与范小峰须全力配合。同日，范小峰（甲方）与李力（乙方）签订了《房屋买卖补充协议书》，约定：“二、甲乙双方同意甲方负责在2017年4月24日之前办理好房产证并协助乙方办理好房产抵押和全权委托买卖公证、借款合同公证及长期租赁合同备案；办理完毕之后，乙方应向甲方支付二期款项60万元。三、签订合同之日起，该房产的一切权益属于乙方，包括但不限于出租、出售、收益、转让等，同时甲方负责将所有房产相关合同和资料转交给乙方......五、本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。” 2017年2月22日，案涉房屋取得不动产权证书。 2017年5月3日，双方签订《情况说明》一份，就案涉房屋的交易作出补充约定：李力承诺于2019年5月25日之前，支付范小峰剩余尾款38000元，且李力需在2019年5月25日之前归还尚余的银行按揭贷款，并办理完该房屋的过户手续，范小峰应配合李力办理过户手续。如因买方的原因导致不能过户，则视为买方违约；如因卖方原因导致不能过户交易，则视为卖方违约。任一方违反上述约定，都视为违约，违约方应按照原合同约定向守约方支付违约金。 2017年5月3日，四川省成都市高新公证处出具《公证书》，载明范小峰因欲将案涉房屋出售给李力，委托李东海为其代理人，办理包括“代为偿还借款及相应利息，领取房屋他项权证、签署相关文件”、“在办理完毕注销手续后，代为出售上述房屋给李力，包括与买方李力，签订买卖合同、网签合同、收取售房款、代为办理存量房交易资金监管业务相关手续等事宜”等房屋买卖相关手续。2017年5月12日，案涉房屋设立了抵押权登记，抵押权人为李力。 另查明，李力于2016年10月25日向范小峰银行转账100000元，注明为“成达佳园402购房定金”。2017年5月3日，范小峰出具《收条》，载明“今收到李力购买范小峰位于成都市高新区世纪城920号3栋1单元4楼2号，购房款600000元。”2019年5月14日，李力向范小峰银行转账38000元，注明为“成达佳园3-1-402尾款”。另外，李力与案外人陈明江从2016年10月30日起至2019年4月21日期间，共计向范小峰尾号为2381的中国银行账户转账31笔，金额3450元、3455元、3452元、3453元、3460元不等，均备注为案涉房屋按揭款。2019年5月8日，中国银行开具《贷款还款回单》，载明案外人李东海付款295787.83元为借款人为范小峰的贷款还款。同日，中国银行又就该笔贷款开具《贷款还款（已结清）凭证》。庭审中，范小峰认可已收到李力房款73.8万元，至于银行按揭贷款的还款情况不清楚。 又查明，李力分别与案外人陆颖、赵芳就案涉房屋签订了《房产租赁合同》，约定的租赁期分别为2018年4月28日至2019年4月27日、2019年6月3日至2020年6月2日。 2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，规定：“……四、实行区域住房限购。成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）……” 上述事实有原、被告身份信息材料、《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》、不动产权证书、《情况说明》、《公证书》、成都市不动产登记信息摘要、银行转账流水、个人账户对账单、银行业务回单、《收条》、《贷款还款回单》、《贷款还款（已结清）凭证》、《房产租赁合同》以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，李力与范小峰签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》以及《情况说明》中的补充约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李力主张确认上述协议有效，范小峰亦无异议，本院依法予以确认。由于双方在房屋买卖合同及补充协议中已就出售房产的位置、价格、付款方式、过户及交房流程进行了具体明确的约定，故上述协议并不属于预约合同，范小峰该辩称意见并不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，房屋买卖合同及补充协议签订于2016年10月25日，根据当时的限购政策，李力享有购房资格，其后的限购政策虽进一步收紧并将二手房亦纳入限购范围，但在后的限购政策对在先签订的合同并不具有溯及力，案涉房屋买卖合同及补充协议不应受限购政策影响，能够继续履行。因此，本案并不符合法定解除权的行使条件，范小峰主张解除案涉房屋买卖合同及补充协议等，本院不予支持。同理，范小峰基于案涉合同不能继续履行主张李力支付违约金的诉讼请求，亦不成立。现买卖双方约定的办理房屋过户手续的期限已经届满，故对于李力主张范小峰配合办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。此外，范小峰虽提出反诉诉讼请求，主张解除买卖双方签订的租赁合同和借款协议，并由李力配合范小峰解除案涉房屋因虚假借款所办理的抵押登记，但由于租赁和借款与本案房屋买卖属于不同的法律关系，不应在本案中一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认李力与范小峰2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》以及2017年5月3日签订的《情况说明》中的补充约定有效。 二、范小峰在本判决生效后十日内协助李力办理成都市高新区世纪城路920号3栋1单元4层2号房屋的产权过户手续，将该房屋的不动产权过户登记至李力名下。 三、驳回范小峰的反诉诉讼请求。 案件受理费7350元、保全费5000元，由李力负担。反诉案件受理费8835元，由范小峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 方 嘉 二〇一九年十一月十七日 书记员 王韵菡