山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1329民初6499号 原告：吴晓东，男，1991年4月17日生，汉族，居民，住临沭县。 委托诉讼代理人：李南军，山东嘉锐律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：上官丽芳，山东嘉锐律师事务所执业律师。 被告：张博，男，1969年11月25日生，汉族，居民，住临沭县。 被告：袁佳帅，男，1991年2月10日生，汉族，居民，住临沭县。 原告吴晓东与被告张博、袁佳帅执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓东的委托诉讼代理人李南军、上官丽芳，被告张博均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吴晓东向本院提出诉讼请求：依法准许执行被告袁佳帅名下所有的临沭县杏林御园6号楼2单元202室、6号楼-2层-232室的房产。事实与理由：被告袁佳帅向原告吴晓东借款190000元，后因袁佳帅拒不偿还，原告起诉至临沭县人民法院，起诉时，原告在诉讼前依法向临沭县人民法院提出保全申请，临沭县人民法院于2018年4月9日作出(2018)鲁1329财保343号民事裁定书及协助执行通知书，查封袁佳帅位于临沭县杏林御园6号楼2单元202室，6号楼--2层--232室，临沭房管局预登字第46953号房屋一套，查封期限为三年，自2018年4月9日起至2021年4月8日止。同年8月16日，临沭县人民法院对本案原告吴晓东诉袁佳帅民间借贷纠纷一案作出(2018)鲁1329民初2749号民事判决书，后袁佳帅不服一审判决提起上诉，临沂市中级人民法院于2018年1月23作出（2018）鲁13民终8104号民事判决。后因袁佳帅未按判决履行还款义务，吴晓东向临沭县人民法院依法申请强制执行。被告张博以袁佳帅已于2017年6月18日将涉案查封的临沭县杏林御园6号楼2单元202室，6号楼-2层-232室售卖给其为由提出执行异议。2019年10月25日，临沭县人民法院作出(2019)鲁1329执异56号民事裁定书，认为“异议人张博对涉案房产享有的权利能够排除执行”，裁定异议人的异议成立。原告认为裁定书认定事实有误，被告张博提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应依法认定临沭县杏林御园6号楼2单元202室，6号楼-2层-232室仍为袁佳帅个人财产。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用 张博辩称，我就相信执行裁定书的判决，因为法院的法官经过半年的调查，我去了法院两三次，也提交了相关的证据，法官也去银行和物业做了调查，这个裁定也是近半年的时间做出来的，也是很谨慎的，我就坚持这个裁定的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。吴晓东为证明自己的主张，提交了以下证据： 一、原告吴晓东身份证复印件一张、临沭县人民法院(2019)鲁1329执异之号执行裁定书一份，证明原告诉讼主体适格。 二、临沭县人民法院(2018)鲁1329财保586号卷宗财产保全申请书、2017年10月15日袁佳帅向张博出具的借条复印件、申请保全财产清单、临沭县人民法院(2018)鲁1329财保586号民事裁定书、送达回证各一份，张博以民间借贷纠纷为由于2018年7月26日向临沭县人民法院申请对袁佳帅财产予以保全，该申请书请求事项中，明确请求查封、扣押袁佳帅位于临沭县杏林御园6号楼2单元202室楼房一套及其他财产。上述证据证实：2018年7月26日，张博认可位于临沭县杏林御园6号楼2单元202室楼房为袁佳帅个人财产，并向临沭县人民法院申请查封、扣押包含本案涉案的楼房及其他财产，张博称已于2017年6月18日购买涉案房产，与其自行出具的财产保全申请书、申请保全财产清单相矛盾，张博称于2017年2月10日租赁后购买该涉案房产不属实，其主张不能成立。 三、临沭县人民法院(2018)鲁1329财保586号、(2018)鲁1329执保1136号法律文书送达回证一份，送达回证显示两份法律文书的送达地址为临沭县杏林御园6号楼2单元202室，收件人标注袁佳帅之妻，邮件收到时期2018年8月30日。该证据证实：袁佳帅在2018年8月30日前始终在本案涉案楼房中居住，张博称2017年2月10日租赁后购买袁佳帅楼房并实际居住不属实，其主张不能成立。 四、临沭县不动产登记中心出具的房屋产权交易查档证明及购房合同复印件各一份。该证据证实：2016年3月8日，袁佳帅购买本案涉案房产的建筑面积为169.84平方米.每平方米2498.33元，及编号232的配房一处，总价款为473922元，袁佳帅首付款94922元，银行抵押按揭贷款本金379000元，张博称以360000元购得该楼房，该数额既不属实，也不符合法律规定的合理对价。 五、临沭县不动产登记中心出具的房屋产权交易查档证明一份。该证据证实：张博及其妻袁兰彩于2010年购买临沭县光明北路玉华亭小区4号楼3单元401室楼房一套，并实际在该房屋居住，其主张自2017年2月10日租赁后购买袁佳帅楼房并实际居住不属实，其主张不能成立。 六、原告吴晓东代理人依法向法院申请调查令向临沭县供电公司调取的袁佳帅在本案涉案房产电费缴纳账户名称变更登记一份，该证据证实2019年3月5日本案涉案房产由袁佳帅变更为张博，该证据证实最迟在2019年3月5日前该房屋始终在袁佳帅名下，并由袁佳帅实际居住，不存在张博所主张的租赁后再购买的事实。 七、证人陈杰的证言，证实2017年袁佳帅结婚时本人开婚车到杏林御园小区。 对于吴晓东提供的证据，张博发表以下质证意见：证据一属实。第二组是我买袁佳帅的房子，有合同事先约定房贷由袁佳帅继续还，到了2018年6、7月房贷袁佳帅不还了，我就催他，就找不到人了，我就找他父母，他父母说管不了也找不着，因为2017年10月15日借了我20万元，我就起诉了，我在法院问的这个房子的情况，法院人说自己的东西也可以保全，所以我就起诉保全了，到现在也没给我，我也找不着这个人。第三组据我所知袁佳帅2018年之前就已经离婚了，他应该没有老婆，也没住在杏林御园，这个我不理解，说不清。第四组袁佳帅的房子买的时候他自己就交了90000元买的，我是拿了360000元的现金给他，如果我是买期房的话我几万块钱就能买一个，但是利息是翻倍的，所以我买的并不便宜。第五组我2008年就在那里住，事实房产也是我的，我跟我家属的，我开始租他房子，因为我孩子27岁了，他找了个对象想结婚，也需要房子，这个房子我是买了打算给孩子住的，孩子说亲没有房子也说不过去。第六组供电局我是2019年3月5日去变更的，原来用电很少，也没想到去变更这个东西，因为我原来包括房子想变更我找的金明寓物业财务和建行的人员，他说这个东西大本还没批下来，已经在袁佳帅的名下，无法变更，大本就是不动产权登记证，是2019年5月28日才批下来，之前不能办理房产证或过户，就因为这个原因我就把这个单子没当回事。 张博为证明自己的主张，向法庭提交以下证据： 一、执行裁定书及不动产权登记证，证明整个杏林御园6号楼140处房产的，只有这个证下来才能办理房产证登记和过户。 二、提供的租赁合同、楼房买卖协议书、收到条、银行转账凭证，证实自己租赁了袁佳帅的房屋，后来花了360000元购买的事实。 针对张博提供的证据，吴晓东发表如下质证意见： 首先被告提供的证据是复印件并且没有出具单位的公章，对于该证据的真实性有异议，第二该证据只能证实临沭县金明寓房地产开发有限公司对临沭县杏林御园6号楼140处楼房的所有权，与本案及被告的请求及主张没有关联性，并且本案涉案的房产始终登记在袁佳帅的名下，本案涉案的楼房就是袁佳帅的个人财产。被告提供的租赁合同、楼房买卖协议书、收到条、银行转账凭证一并进行质证，首先二被告签订房屋租赁合同一次性租赁16年，租赁费一次性付清，不符合房屋租赁交易习惯，第二通过租赁合同第三条看，袁佳帅购买房屋后对该楼房进行了装修，2017年6月即使如张博所述购买该楼房，考虑市场自然增值以及装修增值两项因素，交易时的价格应当在600000元以上，张博以360000元的价格购买明显过低，不符合法律规定的合理对价，同时该合同所显示的装修与证人陈杰佐证2017年5月1日袁佳帅在本案涉案房产中结婚居住是可以相互印证的，另外通过2018年7月26日张博曾起诉袁佳帅民间借贷纠纷一案来看，基于被告张博是袁佳帅亲姑父这一亲属关系，不排除张博向袁佳帅360000元的转款仍然是袁佳帅向张博的借款，同时不能排除袁佳帅在吴晓东申请执行袁佳帅拍卖该楼房期间，袁佳帅为逃避执行与其姑父张博将借款虚构为购房款，并且在事后签订目前质证的该组证据对抗执行这一事实。在刚才被告张博对原告提供的证据质证意见中，张博陈述向袁佳帅支付的是360000元现金，因此该收到条与被告陈述的事实相互矛盾。对于被告张博提供的收到条，该收到条明确约定双方签订购房合同后，袁佳帅继续负责偿还房屋贷款，直至全部还清，被告刚才也声称该房屋贷款及利息将翻倍，其总值是远远高于购房款360000元，也就是说袁佳帅出卖此房屋不仅没有任何盈利，并且还要背负大额债务，这明显是与正常交易习惯不符的，不能排除双方存在互相串通，虚构买卖关系的可能。 对于张博提交的临沭县供电公司电费收据提出如下异议：该证据不能证实张博在本案涉案楼房中居住，通过原告方提供的2019年3月5日电费缴纳账户变更情况来看，2019年3月5日由袁佳帅缴纳账户名变更为张博，但是张博提供的电费收据载明的客户名称在2019年3月之前的缴纳账户仍然为张博，并且该电费收据的打印时间全部为2019年6月12日，也就是说在2019年3月5日张博变更了电费缴纳账户后，在2019年6月12日打印时，2019年3月5日之前的电费缴纳账户名称全部变更为张博，因此2019年3月5日之前即使缴纳电费的账户显示的是张博，该电费也不是张博缴纳，对被告提供的临沭金明寓物业专用收费票据，通过被告提供的收据，该收据从缴纳时间记载不完整，其次通过收据显示的内容看，2019年1月27日以后虽然缴纳人为张博，但是在该日期之前的缴款人是袁佳帅，记明了缴款人是袁佳帅，只是在2019年1月27日以后又将交款人袁佳帅改为了张博，而金明寓物业收费通过该物业收费看，2019年1月27日以前实际缴款人为袁佳帅，因此张博主张自2017年2月10日租赁2017年6月18日转购买并居住，与其提供的证据是相互矛盾的。 对被告提供的中国建设银行个人贷款还款凭证提出如下质证意见：对于该证据的真实性与原件确认后再发表质证意见，该证据与本案审理的涉案楼房的权属不具有关联性和有效性，如果张博在购房之时约定的是由袁佳帅偿还该涉案楼房的贷款的话，张博替袁佳帅偿还楼房贷款应当向袁佳帅另行主张权利，与本案张博的主张没有关联性，同时，根据张博在上述陈述2018年7月26日起诉袁佳帅是因为袁佳帅不再偿还楼房贷款，那么在2017年10月15日仍向袁佳帅又借了200000元的借款，这两次的陈述是相互矛盾的。对于特别签订条款即袁佳帅向建设银行借款抵押合同，该合同约定了袁佳帅就购买该楼房贷款379000元，远远高于二被告双方卖房款360000元，这明显与常理不符，并且双方均知道该房屋已在建设银行做了抵押，根据《最高人民法院适用民法通则若干意见》第一百一十五条的规定，抵押物转让未经抵押权人同意其转让行为无效，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。 对被告张博提供的临沭县人民法院（2018）鲁1329民初5155号收款收据、（2018）鲁1329财保字586号收款收据、特快专递邮件收据两份，对上述证据的真实性没有异议，通过被告提供的特快专递邮件收据看，张博起诉袁佳帅民间借贷纠纷诉讼标的200000元，与原告提供的第二组证据是相互印证的，可以看出原告提供的第三组证据是张博通过邮寄的方式邮寄到临沭县杏林御园6号楼2单元202室，并且已经签收，说明2018年8月30日之时，袁佳帅仍住在本案涉案房产内是属实可信的，对于（2018）鲁1329民初5155号民事调解书没有异议。对于被告提供的向袁佳帅主张200000元权利的诉状、借条、传票、购买诉讼责任险保单，与本案没有关联性，原告方不再发表质证意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴晓东与袁佳帅民间借贷纠纷一案，在诉讼前，经吴晓东申请，本院于2018年4月9日作出（2018）鲁1329财保343号民事裁定书及协助执行通知书，裁定：一、查封被申请人袁佳帅房屋一套位于临沭县杏林御园6号楼2单元202室，6号楼-2层-232室，临沭房管局预登字第46953号；二、查封期限为三年，自2018年4月9日起至2021年4月8日止。本院于2018年8月16日作出（2018）鲁1329民初2749号民事判决书，确定：袁佳帅于本判决生效后十日内返还吴晓东借款本金19万元及利息（其中4万元本金的利息自2016年9月3日起计算至付清之日止，按月息2%计算；6万元本金的利息自2016年10月14日起计算至付清之日止，按月息2%计算；4万元本金的利息自2016年11月4日起计算至付清之日止，按月息2%计算；5万元本金的利息自2016年12月26日起计算至付清之日止，按月息2%计算）。案件受理费4100元，保全费1470元，合计收取5570元，由袁佳帅负担。袁佳帅不服，向临沂市中级人民法院提起上诉，临沂市中级人民法院于2019年1月23日作出（2018）鲁13民终8104号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人袁佳帅负担。本判决为终审判决。后因袁佳帅未及时履行生效法律文书确定的义务，吴晓东向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2019）鲁1329执2025号。本院在执行吴晓东与袁佳帅民间借贷纠纷一案中，张博提出书面异议，本院于2019年10月25日作出（2019）鲁1329执异56号裁定：中止对袁佳帅所有的位于临沭县杏林御园6号楼2单元202室，6号楼-2层-232室房产的执行。吴晓东对该裁定不服，在法定期限内向本院提起诉讼。 本院认为，最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，袁佳帅已将涉案房屋转让给张博，张博于次日支付剩余全部价款，并实际入住至今，虽未办理过户登记，但其原因并非张博人自身原因。综上，依法应当确认异议人张博对涉案房产享有的权利能够排除执行，因此，张博的异议理由成立，本院予以支持。吴晓东主张执行涉案房屋，但并未提供充分的证据排除张博对涉案房产所享有的权利，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回吴晓东的诉讼请求。 案件受理费100元减半收取50元，由被告吴晓东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向我院预交上诉案件受理费。 审判员  李森 二〇一九年十一月十五日 法官助理姚永峥 书记员杨栋