湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民初395号原告：樊锦航，香港特别行政区居民，男，1965年3月10日出生，现住广东省东莞市。委托诉讼代理人（特别授权）：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：莫舒淇，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：芷江凯旋房地产开发有限公司，住所地湖南省芷江县凯旋南路和平商厦五楼，统一社会信用代码91431228707474138X。法定代表人：黄才健，系公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张树清，湖南紫鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：张秀，湖南紫鑫律师事务所实习律师。原告樊锦航与被告芷江凯旋房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年9月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张家齐、莫舒淇，被告委托诉讼代理人张树清、张秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:1、依法判令原告与被告解除《商品房住宅销售合同书》；2、依法判令被告双倍返还购房款共计2574000元；3、依法判令被告支付在占用购房款1287000元期间的利息至其实际支付完毕双倍购房款之日止，该利息暂计至起诉之日为24452元(利息以1287000元为本金，自2015年10月14日起，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算，日利息为18元)，以上第2、3项诉请暂计至起诉之日；4、本案所有诉讼费用由被告承担。原告当庭申请变更请求为：1、(2019)湘12民初395号案原诉讼请求1不变，即为：依法判令原告与被告解除《商品房住宅销售合同书》；2、变更(2019)湘12民初395号案的诉讼请求，将原诉讼请求2变更为依法判令被告向原告返还购房款1287000元；3、变更(2019)湘12民初395号案的诉讼请求，将原诉讼请求3变更为：依法判令被告支付在占用购房款1287000元期间的利息至其实际返还所有购房款之日止，该利息暂计至起诉之日为24452元(利息以1287000元为本金，自2015年10月14日起，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计利息为168元；4、(2019)湘12民初395号案原诉讼请求4不变，即为：本案所有诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年10月14日，原告与被告签订《商品房住宅销售合同书》，约定原告以1287000元的价格购买被告位于凯旋花园门卫旁1-5号门面(面积234平方米，造价5500元/平方米)，同时，该合同第五条约定由被告负责办理房产证、土地证等。原告于合同签订当日收到了由被告出具的1287000元的收据在被告交付案涉房屋后，原告一直催促被告协助办理该房的房产证，但被告至今仍诸多推托，始终以各种理由拒绝协助原告办理房产证。后经原告到相关房管局机构查册发现，该房屋已经登记在第三人名下。原告认为被告隐瞒原告将房屋再次出售给第三人的行为已构成根本违约，严重践踏了合同双方的契约精神。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第18条和第19条的规定，原告有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院维护公正，依法判如诉请。另经申请人调查并结合凯旋公司提交的答辩材料及证据材料，申请人发现涉案合同《商品房住宅销售合同书》所约定的房屋面积并非为实际面积，其约定面积与实际面积存在较大误差。《商品房住宅销售合同书》约定的房屋面积为234平方米，而根据凯旋公司提交的证据4，其显示的房屋面积总和为225.95平方米；根据凯旋公司提交的证据5及其答辩陈述，其显示的面积为262.56平方米。无论其面积为225.95平方米还是262.56平方米，其与合同约定的234平方米的面积误差比绝对值均超过3%。因此，为维护申请人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14、15条规定，申请人有权要求解除合同、返还已付购房款及利息。被告辩称：一、因原告变更诉讼请求，以前是双倍返还，变更为返还购房款，重新列举了返还的事实和理由，不存在双倍返还，针对新的事实，被告方认为原告起诉的事实和法律依据不符合本案的客观事实。首先，原告变更了诉讼请求事实是面积误差超过3%，使用的法律是商品房买卖合同司法解释第14条、15条之规定，该两条规定是指面积没有约定或者是约定不明，按照本条款处理。根据本案事实来看，原告与被告方签订的合同第一条明确约定，建筑面积以实际面积为准（以房产部门测绘为准），因此，本案事实不符合原告所主张的客观事实，本案是按照实际面积来计算；二、本案被告不存在违反合同的约定，原告要求解除合同没有事实依据。为支持自己的诉讼请求，原告提交了以下证据：证据一、《商品房住宅销售合同书》，证明内容：证明就案涉房屋的合同约定情况。证据二、《收据》，证明内容：证明被告已收到原告的所有购房款并向原告出具了收据。为支持自己的主张，被告提交了以下证据：证据一、营业执照，法定代表人身份证明。证明内容及对象：证实被告的主体身份资格。证据二、商品房住宅销售合同。证明内容及对象：证实双方已签订合同，买卖标的房屋已交付原告实际占有，合同已履行完毕，未办理产权证系原告未交纳相关办证费用的事实。证据三、房屋租赁合同及证明书。证明内容及对象：证实原告已实际占有和处分买卖标的物，并将其出租他人经营的事实。证据四、芷江侗族自治县不动产权属登记查询结果证明。证明内容及对象：证实被告所出售给原告的商品房未出卖和登记于其他第三人的事实。证据五、芷江侗族自治县建设工程规划核实证明书。证明内容及对象：证实原告所购门面实际面积262.56㎡。证据六、芷江侗族自治县房产测绘图。证明内容及对象：证实原告所购门面实际面积262.56㎡。对原告提供的证据一、证据二，被告对真实性、关联性均无异议。对被告提供的证据，原告提出质疑，但未提供反证予以推翻。本院认为，原告提供证据一、证据二及被告提供的证据均符合真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月14日，原告与被告签订《商品房住宅销售合同书》，约定原告以1287000元的价格购买被告位于凯旋花园门卫旁1-5号门面(面积234平方米，造价5500元/平方米)，建筑面积以实际面积为准（以房产部门测绘为准）。同时，该合同第五条约定由被告办理该房的房产证、土地证，原告于合同签订当日收到了由被告出具的1287000元的收据。在被告交付案涉房屋后，原告将其已实际占有的房屋出租他人经营，该房屋房产证、土地证至今仍未办理。另查明，《商品房住宅销售合同书》双方约定的房屋面积为234平方米，而根据被告凯旋公司提交的证据显示的房屋面积为262.56平方米，与双方约定的234平方米的面积误差比绝对值均已超过3%。由于该房屋房产证至今仍未办理，原告认为被告隐瞒原告将房屋再次出售给第三人已构成根本违约，且面积误差比绝对值均超过3%，遂诉至本院请求解除合同、返还已付购房款及利息。本院认为:本案双方当争议的焦点是原、被告双方签订的《商品房住宅销售合同书》是否因被告凯旋公司根本违约而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告与被告于2015年10月14日签订的《商品房住宅销售合同书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规，合法有效。合同签订后，原告已全部支付1287000元的房款，被告也已交付案涉房屋，双方均已履行了合同主要义务。原告在诉讼中主张被告存在隐瞒原告将房屋再次出售给第三人的事实，已构成根本违约。经查，被告不存在隐瞒原告将房屋再次出售给第三人，且已交付案涉房屋并出租，故原告主张被告已构成根本违约的理由不能成立。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。尽管案涉房屋实际面积并非原、被告双方签订的《商品房住宅销售合同书》约定的面积234平方米，而是262.56平方米，与双方约定的234平方米的面积误差比绝对值均已超过3%，但原、被告双方明确约定，建筑面积以实际面积为准（以房产部门测绘为准）。故原告以面积误差比绝对值超过3%事实主张解除合同、返还已付购房款及利息依法也不能成立，本院不予支持。此外，双方约定由被告办理该房的房产证、土地证，但双方在提交办证所需的税费票据等资料及对办证时间未作明确约定，导致该房屋产权证至今仍未办理，对此，原、被告双方可相互配合，完全履行《商品房住宅销售合同书》并依法办理产权登记。综上所述，原告樊锦航的诉讼请求不能成立，本院依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定之规定，判决如下：驳回原告樊锦航的诉讼请求。案件受理费47630元，由原告樊锦航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  王文胜审判员  李东恒审判员  武春毅二〇一九年十一月十二日法官助理尹俊书记员彭亚婷