四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初3673号 原告（反诉被告）：陈俊宇，男，1988年6月2日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：陈学高（陈俊宇之父），住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：吴星宇，四川厚海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川雅居乐房地产开发有限公司，住所地四川省成都市天府新区麓山大道二段19号。 法定代表人：于吉福，总经理。 委托诉讼代理人：胡艳，女，该公司员工。 原告（反诉被告）陈俊宇与被告（反诉原告）四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈俊宇委托诉讼代理人陈学高、吴星宇，被告（反诉原告）雅居乐公司委托诉讼代理人胡艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈俊宇本诉向本院提出诉讼请求：判令雅居乐公司立即向陈俊宇支付租金、物业费、违约金共计370952.27元，并从2019年4月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金利息。事实与理由：陈俊宇在2011年9月购买了雅居乐公司开发的成都雅居乐花园项目3号楼x号的房屋。雅居乐公司租用上述房屋作为项目售楼部使用。为此双方在2014年12月19日签订了《房屋租赁合同》一份，租期为3年。2017年10月27日，鉴于雅居乐公司仍需继续使用该房屋，双方再次签订了《房屋租赁合同补充协议》。2018年12月31日租赁到期后，雅居乐公司约定2019年1月9日为租赁房屋交还之日。双方在收房过程中发现雅居乐公司将16套房屋的水表、电表更换为临时统一户头。致使16套房屋没有独立的水表、电表，无法对外独立出租。陈俊宇要求雅居乐公司对此进行整改。雅居乐公司随后完成了整改并于2019年4月10日交还房屋。雅居乐公司延期交还房屋应当承担相应违约责任。 雅居乐公司本诉辩称，双方约定的合同到期时间为2018年12月31日。其公司已经根据双方的约定于2018年12月1日向陈俊宇发出接受房屋通知书。合同到期后，因陈俊宇迟迟不接收房屋，其公司已经将房屋钥匙移交物业单位。案涉房屋已经改动的电表，根据合同约定，在向陈俊宇交付房屋时系现状交付，故而交付时未作恢复。其公司按照合同约定的时间交付房屋，故不应当承担逾期交房的违约责任。 雅居乐公司反诉向本院提出诉讼请求：判令陈俊宇返还房屋租赁合同保证金127841元。事实与理由：雅居乐公司与陈俊宇签订了《房屋租赁合同》及补充协议。约定雅居乐公司向陈俊宇交纳合同保证金127841元。2018年12月31日合同到期后，雅居乐公司已经将租用房屋钥匙移交至物业中心保管，并多次催促陈俊宇返还保证金，陈俊宇未予退还。 陈俊宇反诉辩称，雅居乐公司存在迟延交付租金、迟延交付房屋的客观事实，故应当承担相应的违约责任。同意退还保证金，但应当在租赁费用中予以扣除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月19日，陈俊宇与雅居乐公司签订《房屋租赁合同》，主要约定：（1）陈俊宇为出租方，雅居乐公司为承租方；（2）雅居乐公司租赁位于天府新区的房屋；（3）租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。合同签订后交一个月的租金作为保证金，到期移交后退还；（4）第一年月租金为127841元，第二年月租金为134233元，第三年月租金为140625元；（5）雅居乐公司应于上一半年的最后一个月内向陈俊宇支付下一半年的租金。2015年1月1日支付第一个半年的租金；（6）本租赁合同期限届满且雅居乐公司不续租的，雅居乐公司逾期交回房屋的，每逾期一日，应按每半年租金总额的0.5‰的标准支付违约金；（7）在房屋可供正常使用且陈俊宇未违约在先的前提下，如雅居乐公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按欠付部分租金的0.5‰向陈俊宇支付违约金，直至付清之日止；（8）案涉房屋的物业费用（包括物业管理费、水电费、垃圾清运费、电话费）由雅居乐公司承担；（9）其他事项。 2014年12月19日，陈俊宇与雅居乐公司签订《租赁合同补充协议》，主要约定：第一年租金基价为每月113636元，第二年租金基价为每月119318元，第三年租金基价为125000元。 2017年10月27日，陈俊宇与雅居乐公司签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：（1）延长租期一年，延长租赁期为2018年1月1日至2018年12月31日；（2）租赁年租金150万元（不含税），雅居乐公司于2018年1月30日前一次性支付；（3）房屋租赁期满后，雅居乐公司在搬离房屋时均无需且不应拆除已与房屋形成添附或依附的装饰装修，按照租赁到期日本租赁房屋的现状进行交付。 2018年12月1日，雅居乐公司向陈俊宇致《租赁房屋到期退租通知函》，主要载明租赁合同将于2018年12月31日到期，该公司决定退租案涉房屋，并通知陈俊宇2018年12月31日办理房屋接收手续。经双方协商一致，约定2019年1月9日到现场办理交接。 2019年1月1日，雅居乐公司将案涉房屋的钥匙移交物业公司。 2019年1月9日，陈俊宇在交接过程中发现雅居乐公司将案涉16套房屋的水表、电表均集中改造为一个临时总表，使每套房屋没有独立的水表、电表。陈俊宇遂拒绝收房，并要求雅居乐公司对水表、电表进行改造。雅居乐公司同意进行整改。 2019年1月28日，陈俊宇委托四川厚海律师事务所向雅居乐公司致送律师函，要求雅居乐公司继续进行整改并按照《房屋租赁合同补充协议》的租金标准支付逾期交还租赁房屋的租金，并承担违约金等。 2019年2月20日，雅居乐公司函复陈俊宇，主要载明：（1）该公司无义务恢复16套房屋的一户一表；（2）2018年12月31日前已将房屋钥匙移送至物业中心保管；（3）该公司已经按期完成退租手续，要求陈俊宇尽快退还履约保证金；（4）鉴于双方长期的友好合作，该公司可在后期就一户一表进行改造。 2019年4月10日，雅居乐公司完成整改并与陈俊宇办理案涉房屋移交，陈俊宇从物业公司处领出案涉房屋钥匙。 2019年4月17日，雅居乐公司向陈俊宇致送《关于退还我司租赁押金的函》，要求陈俊宇在7个工作日内退还押金127841元。 另查明，雅居乐公司在合同期内向陈俊宇多次支付租金。2015年1月5日支付租金681816元。2015年1月16日支付保证金127841元。2015年7月9日支付租金681816元。2016年1月29日支付租金715908元。2016年7月12日支付租金714896.36元。2017年1月20日支付租金750000元。2017年6月23日支付租金749999.8元。2018年1月31日支付租金990000元。2018年2月2日支付租金510000元。 案涉房屋的物业管理费为每月每平方米2.8元。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。陈俊宇与雅居乐公司间的房屋租赁合同自双方当事人在合同上签字或盖章即成立生效。双方在2019年4月10日移交房屋，合同终止。租赁期内，雅居乐公司自行改造了案涉16套房屋的水表、电表，租赁期满后，雅居乐公司退还的房屋虽按照约定应原状交付，但独立的水表、电表作为独立房屋单元的基本附属设施应予恢复。雅居乐公司未能按照合理标准交付房屋系违约行为。故陈俊宇在2019年1月1日拒绝接收房屋有合理依据，并可要求雅居乐公司进行整改并赔偿损失。 关于违约金和赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。陈俊宇可要求雅居乐公司赔偿2019年1月1日至2019年4月10日期间的损失。双方在合同中约定有雅居乐公司逾期交房违约金的计算方式。庭审中，经本院释明，陈俊宇坚持同时主张损失赔偿和违约金，并主张不调高违约金。陈俊宇作为出租人的实际损失，本院参照双方合同约定的租金标准及物业费承担进行计算，确定为432739.65元。对陈俊宇要求雅居乐公司支付违约金本院不予支持。 关于逾期支付违约金。雅居乐公司在合同期内未能按约定时间支付租金，应根据合同约定支付逾期违约金。2015年上半年租金逾期支付4天，应付违约金1363.63元。2015年下半年租金逾期支付9天，应付违约金3068.17元。2016年上半年租金逾期支付29天，应付违约金10380.67元。2016年下半年租金中714896.36元逾期支付12天，1011.64元陈俊宇仅主张逾期109天，应付违约金4344.51元。2017年上半年租金逾期支付20天，应付违约金7500元。2017年下半年租金未逾期支付。2018年租金中990000元逾期支付1天，510000元逾期支付3天，应付违约金1260元。合计27916.98元。 关于利息。资金利息系陈俊宇的损失之一。双方并未约定损失赔偿部分的付款时间。陈俊宇要求雅居乐公司就损失赔偿的部分支付逾期付款的资金利息，没有法律依据，本院不予支持。 双方一致同意退还保证金127841元，本院对雅居乐公司的反诉请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）陈俊宇赔偿损失432739.65元，支付逾期支付违约金27916.98元； 二、原告（反诉被告）陈俊宇于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）四川雅居乐房地产开发有限公司退还保证金127841元； 三、驳回原告（反诉被告）陈俊宇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3500元、保全费2420元，由被告（反诉原告）四川雅居乐房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1428元，由原告（反诉被告）陈俊宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  解文阳 二〇一九年十一月十四日 书记员  王 琴