甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终719号上诉人（原审被告）：戴某，住平凉市。委托诉讼代理人：甘某，甘肃胜友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，住平凉市。委托诉讼代理人：姜某，甘肃律杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，甘肃律杰律师事务所律师。上诉人戴某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日受理后，依法组成合议庭,经过询问当事人，不开庭进行了审理，现已审理终结。戴某上诉请求：撤销平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初3330号民事判决主文第三项、第四项，改判李某赔偿戴某经济损失555668.67元，并驳回李某要求戴某支付2018年7月15日之后的租赁费及违约金的诉讼请求。事实及理由：一、李某交付的房屋不符合约定用途，尚未办理竣工验收且不符合规划，导致戴某无法办理消防备案，合同目的无法实现，李某的行为构成违约，应赔偿戴某的装修损失。一审法院按40%计算装修现值错误。装修造价经评估为653727.85元，戴某实际使用1.5年，现值应为653727.85元×（1-15%）=555668.67元。二、一审判令戴某支付2018年7月15日之后的租赁费错误，心随天籁KTV因消防不合格于2018年7月15日被消防部门罚款5000元，当月即停止营业，之后的租赁费不应支付。三、戴某在装修过程中，李某未按承诺在房屋北侧开出消防通道，之后虽在试营业过程中协调开通，但由于李某与相邻关系未处理好，导致消防通道门始终闭锁，无法正常使用。更致命的是房屋因规划不符、工程未竣工验收等原因无法办理消防备案手续，无法正常经营。戴某得知这一情况后及时告知了李某并停止支付租金，是行使法定的不安抗辩权，不构成违约。相反，李某的上述行为构成严重违约。所以，一审法院判令戴某支付违约金22260元错误。李某辩称，一、双方签订合同时，李某从未隐瞒房屋用途。相反，在合同第十条中明确约定房屋用途是金融、办公，并在此前提下又在第一条中注明租赁用途是休闲、娱乐，而戴某经营的KTV明显突破了房屋用途的前提条件。双方的合同是在平等协商并明确告知相关内容的情形下签订的，不符合格式合同的特征。房屋的规划、验收及消防手续完备，戴某无法经营是由于其公职人员的身份导致的，与李某无关。二、戴某将房屋中所有电器、灯具等可移动的设备全部拆除带走，又对墙面、屋顶进行了恶意破坏，装修残值已不存在，一审判决由李某补偿的装修费用也没有履行的前提。三、戴某仅交了一年的房租，而房屋一直使用至今，存在违约，应当支付违约金。四、戴某主张的损失赔偿无任何依据。五、要求戴某赔偿因其恶意损毁房屋装修，需支付原装修拆除并恢复原状而产生的工时费及垃圾清运费3万元。李某向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的租赁合同，并交回租赁房屋；2.要求戴某清偿2017年和2018租赁费37.1万元；3.要求戴某支付物业管理费、卫生费6956.30元，2017年和2018年采暖费16308.40元，2018年垃圾清运费3561.60元，水费500元，合计27326.30元；4.要求戴某支付2019年6月至交付房屋时的租赁费,2019年1月至交付房屋时的物业管理费、垃圾清运费，2018年7月12日到其交付时的水费；5.要求戴某承担违约金22260元。戴某向一审法院提出反诉请求：1.要求解除双方租赁合同；2.要求李某赔偿损失653727.85元；3.本案鉴定费、诉讼费用由李某承担。一审认定事实：平凉市崆峒区兴北路以东、柳湖路以南中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼地下1层、地上19层（裙楼5层），平凉市规划局核定其中2－18层为办公性质，2016年2月1日平凉市公安消防支队以办公用途评定该工程消防验收合格。2016年6月13日，李某与戴某签订租赁合同1份，约定李某将中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼南裙楼三楼整层463.75平方米租赁给戴某，用途为休闲、娱乐，租赁期限5年，从2016年6月13日到2021年6月13日，租赁保证金1.9万元，租赁费18.55万元/年。免租期2个月，即首年租金按十个月计算，以后每年租赁费正常计算。签订合同之日起乙方一次性交清所有费用，下次租金应提前一月前交清下年的租费，以后依次类推。如果戴某超过六个月未交租赁费，李某有权收回房屋，所造成的一切损失均由戴某承担。戴某同意李某委派的管理公司进行物业管理，戴某按照标准按时交纳管理费、水电费、垃圾清运费等其他费用，物业管理费按建筑面积计算，1.20元/月/平方米，每年一次性交清，下年物业管理费提前一月缴纳。采暖费按21.5元/平方米收取。从李某交付场地之日起开始计算租期。如戴某擅自改变所租赁的房屋用途，李某有权单方面终止合同并没收租赁保证金，租金不予退还。如有任何一方违约，赔付对方年租金10%的违约金，即22260元。该房屋为金融、办公用房，戴某必须了解该房屋的用途，若戴某改变该房屋的用途给双方造成的一切损失均由戴某承担。合同签订后，戴某支付了第一年租赁费及保证金，李某将房屋交给戴某使用，戴某装修了租赁房屋并于2017年1月9日在租赁场地设立了甘肃心随天籁娱乐有限公司（以下简称心随天籁公司），经营范围有：KTV娱乐服务、餐饮服务、文艺演出等，戴某任该公司法定代表人。戴某经营心随天籁公司期间支付了2016－2017年度的采暖费。2017年6月9日，平凉市规划局作出平规责通[2017]第26号建设行政执法责令改正通知书，其中要求中国人寿保险股份有限公司平凉分公司在一个月内将裙楼二层以上商业部分及主楼7层恢复为办公用房。2018年7月15日，心随天籁公司因安全出口锁闭被平凉市公安局消防支队崆峒区消防大队罚款5000元。当月心随天籁公司停止经营。租赁房屋现仍由戴某占有。诉讼中，一审法院依戴某申请委托甘肃德瀚工程造价咨询有限责任公司对平凉市崆峒区心随天籁音乐KTV装饰工程造价进行评估，该公司作出甘德瀚【2019】司鉴字第013号司法鉴定意见书，确定平凉市崆峒区心随天籁音乐KTV装饰工程造价653727.85元。戴某支出鉴定费15000元。一审法院认为，李某与戴某签订的租赁合同是当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的效力性强制性规定，对该合同的效力予以认定。现戴某经营的心随天籁公司已经停止营业，双方均要求解除合同，所以对双方要求解除合同的诉讼请求予以支持。李某以戴某未按时支付租赁费为由要求解除合同，戴某以李某提供的房屋不符合约定用途为由要求解除合同，关于履行租赁合同过程中哪一方存在违约行为问题。双方签订的租赁合同明确约定租赁房屋为金融、办公用房，虽然双方约定戴某使用租赁房屋的用途为休闲、娱乐，但未约定具体明确的休闲、娱乐项目，戴某使用租赁房屋设立心随天籁公司经营KTV娱乐服务、餐饮服务、文艺演出等，明显与租赁房屋被相关职能部门核定的“办公”用途不符，属于改变房屋用途的情形。戴某在签订合同时已明知租赁房屋为金融、办公用房，合同也明确约定若戴某改变房屋用途需承担相应损失。所以对租赁房屋不符合戴某经营心随天籁公司KTV娱乐服务、餐饮服务、文艺演出的用途，李某不存在违约情形，而戴某未按时支付租赁费则违反合同约定，应承担相应的违约责任。由于合同约定免租2个月，首年租赁费按10个月计算，戴某作为付款义务人也未提供证据证明已付租赁费的数额，所以确定戴某已经支付了2016年6月13日至2017年6月12日期间的房租。按双方约定的租赁费标准，戴某应向李某支付2017年6月13日至2019年5月28日期间的租赁费363270元。2019年5月29日至实际交还房屋期间的房屋使用亦按185500元/年的标准支付。李某主张的2017－2018年、2018－2019年采暖费未超过按合同约定应支付的数额，予以支持。李某主张的物业费、水费、垃圾费无有效证据证明，应待李某实际支出或再行举证后再行解决。李某依据合同约定要求戴某承担违约金22260元不违反法律规定，予以支持。一般营业用房装修使用期限为3至5年，本案双方租赁期限为5年，戴某已使用租赁房屋近3年，所以装修现值约261491元（653727.85元×40%）。对戴某主张的装修损失，停业并要求解除合同非李某违约行为所致。但考虑到戴某租赁时房屋系毛坯，合同解除后，戴某装修的水、电暖等设施对李某具有一定的价值和使用价值，对戴某要求的装修损失根据装修现值酌情予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除李某与戴某签订的租赁合同；二、戴某于判决生效后五日内向李某交还位于平凉市××区交接处中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼南裙楼三楼整层463.75平方米；三、戴某于判决生效后五日内向李某支付2017年6月13日至2019年5月28日期间的租赁费363270元、采暖费16308.40元、违约金22260元，合计401938元。2019年5月29日至实际交还房屋期间的房屋使用费亦按18.55万元/年的标准支付；四、李某于判决生效后五日内向戴某补偿装修现值261491元的25%，即65373元。五、驳回李某的其他诉讼请求；六、驳回戴某的其他反诉请求。案件受理费7544元，减半收取3772元，李某承担372元，戴某承担3400元；反诉费5168元，李某承担520元，戴某承担4648元。鉴定费15000元，李某承担2000元，戴某承担13000元。本院在二审过程中，李某提交照片三张及照相馆的证明一份，证明一审庭审后戴某对房屋部分装修进行破坏。戴某质证认为，对证据的真实性有异议，戴某仅拆除了电器等可移动设施，未对装修进行恶意损坏。而且，可移动设施也不在司法鉴定的范围之内，对装修赔偿不产生影响。本院认为，以上证据所证明事项为一审庭审后新发生的事实，不属于二审审理范围，本院不予审查。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另据李某的自认查明，戴某于2019年7月10日交付房屋。本院认为，关于李某要求戴某赔偿因其恶意损毁房屋装修，需支付原装修拆除并恢复原状而产生的工时费及垃圾清运费3万元的主张，系在二审期间新增加的请求，不属于二审审理范围。关于本案租赁用途与房屋用途不符的责任认定问题。根据租赁合同约定内容可知，双方对房屋用途为金融、办公的事实是明知的，同时，对房屋出租用于休闲、娱乐的事实也是明确约定的。所以，双方对租赁用途与房屋用途不符的缔约行为是以盈利为目的、违背诚实信用原则的，均存在过错且责任相当。李某主张房屋用途的约定系前提约定，租赁用途应确保与房屋用途一致。首先，合同对租赁用途与房屋用途的约定本就不一致。其次，租赁用途的合同条款在先，而房屋用途的合同条款在后，所以，李某关于房屋用途系前提约定的主张与合同约定的条款顺序也不相符。最后，双方并未就休闲、娱乐的具体项目进行约定，而戴某实际经营的KTV项目也未超出双方约定的租赁用途范围，并不违背双方的缔约本意。故此，李某关于戴某单方违约及李某不存在过错的主张缺乏事实依据。关于违约损失的认定及责任的承担问题。自2016年6月13日签订合同至2017年6月12日，戴某租赁的房屋正常经营，租赁费用亦如约交纳，双方均不存在违约；自2017年6月13日至2018年7月14日，平凉市规划局已下发了责令改正通知书，租赁合同虽不符合规划要求，但是，戴某的实际经营并未受实质影响，应向李某足额交纳该期间的租赁费用201756元、采暖费8154.2元。戴某未予交纳，构成违约，应承担违约金22260元，且李某可依据合同约定不予返还租赁保证金。另外，该期间戴某的房屋装修为其自行使用、收益，李某不应承担相关损失；2018年7月15日，戴某经营的KTV被消防部门处罚，停业，合同目的无法实现。李某起诉，戴某反诉，双方均要求解除合同。对于此时戴某的装修损失即剩余装修残值，应根据双方的缔约过错，由双方平均分担。一审法院以5年计算装修折旧年限，与合同约定的租赁期限一致，符合本案实际。自合同签订至2018年7月14日，戴某实际使用房屋两年，装修残值应按原值的60%认定为392237元，双方各分担一半为196118.5元；同时，自2018年7月15日至2019年7月10日房屋实际交付之日，李某的损失为：房租182960元、采暖费8154.2元，亦应由双方各承担一半，即95557.1元。一审法院对双方的过错责任划分错误，予以纠正。综上，戴某的部分上诉请求成立。一审法院查明事实清楚，但处理结果不当。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初3330号民事判决主文第一、二项；二、撤销平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初3330号民事判决主文第三、四、五、六项；三、戴某于判决生效后五日内向李某支付2017年6月13日至2018年7月14日期间的租赁费201756元、采暖费8154.2元、违约金22260元，合计232170.2元；四、戴某于判决生效后五日内赔偿李某自2018年7月15日至2019年7月10日房屋交付之日的损失：房租182960元、采暖费8154.2元的一半95557.1元。其余损失由李某自负；李某于判决生效后五日内赔偿戴某2018年7月15日之后的房屋装修损失：房屋装修残值392237元的一半196118.5元，其余由戴某自负。以上三、四给付内容相互折抵后，戴某实际给付李某131608.8元。五、驳回李某的其他诉讼请求；六、驳回戴某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7544元，减半收取3772元，李某承担830元，戴某承担2942元；反诉费5168元，李某承担1550元，戴某承担3618元。鉴定费15000元，李某承担2000元，戴某承担13000元；二审案件受理费10371元，由戴某负担7882元，李某负担2489元。本判决为终审判决。审 判 长 李 凌审 判 员 张兴平审 判 员 白皎洁 二〇一九年十一月十四日法官助理 高 军书 记 员 董明明