上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初22150号原告：上海贝肯建设发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘次圣，执行董事。委托诉讼代理人：潘增伟。委托诉讼代理人：董野，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：新疆广融汇金基金管理有限公司，注册地新疆乌鲁木齐经济技术开发区溶纳斯湖北路XXX号B座层2016室。法定代表人：黄伟，董事长。委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晨，上海市华诚律师事务所律师。原告上海贝肯建设发展有限公司诉被告新疆广融汇金基金管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海贝肯建设发展有限公司的委托诉讼代理人潘增伟、董野，被告新疆广融汇金基金管理有限公司的委托诉讼代理人周雪爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海贝肯建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间上海市商品房租赁合同自2018年9月5日起解除；2、判令被告向原告支付自2018年9月1日至2018年11月16日的租金及占用费人民币421,162元；3、判令被告向原告支付自2018年9月1日至2018年11月16日管理费人民币56,861.43元；4、判令被告向原告支付自2018年6月1日至2018年11月16日的电费人民币3,097.60元(以上2-4项扣除实际已支付的18万元，尚欠301,121.03元)；5、判令被告向原告支付滞纳金，以301,121.03元为基数，按24%的年利率计算，自2018年11月17日起计算至实际付款之日止；6、判令被告支付诉讼费。事实与理由：2018年5月8日，原、被告签订上海市商品房租赁合同，合同第1条约定，原告将上海市浦东新区银城中路XXX号XXX楼XXX室(以下简称租赁房屋)出租给被告，房屋面积577平方米。合同第16条约定，租赁期至2018年5月21日至2020年5月20日。第17条约定，每月租金为人民币(以下币种同)166,729元，管理费为22,445.30元，首期租金及管理费于合同签订后3日内支付，之后被告应当在每期结束前当月的20日之前向原告支付下期租金、管理费。电费等费用按实际发生计算，被告在原告根据抄表通知之日起三个工作日内支付。据此，被告应当在2018年6月20日、7月20日、8月20日之前分别支付2018年7月、8月、9月的租金和管理费。但被告每月应付费用均存在逾期，且均需要原告对此催促。其中，被告2018年8月费用实际支付日期为8月8日，逾期19天，2018年9月费用逾期至今未付。合同第31-1条约定，每逾期一天，被告应按逾期金额的百分之一支付违约金，若被告拖欠支付任一费用超过15日，被告除继续支付违约金外，原告可按约解除合同。合同第31-2条约定，被告违反本合同项下任何付款责任且经原告要求整改后未整改到位的，即使未满15天，原告也可解除合同并追究被告违约责任。鉴于被告上述每次逾期付款行为均已经构成根本性违约，原告依约于2018年9月4日下班时向被告发出《通告函》，通知被告解除合同，故双方租赁合同应视为2018年9月5日起即解除。被告一直未按照合同约定交付租金，且直至2018年11月16日才最终归还租赁房屋，故被告应支付2018年9月1日至11月16日的租金及占用费(合同约定占用费为租金的2倍，原告自愿按照租金标准计算)421,162元、管理费56,861.43元以及自2018年6月1日至2018年11月16日电费3,097.60元。被告于2018年9月26日支付180,000元，故上述费用尚欠301,121.03元。根据合同第31-1约定，每逾期一天，被告应向原告按逾期金额的百分之一支付违约金，现原告自愿按照年利率24%标准，主张自2018年11月17日其至实际付款之日止的违约金。被告新疆广融汇金基金管理有限公司辩称：同意合同于2018年9月5日解除，那天原告发出解除函，但不同意租金及管理费。关于电费，如果存在欠费，愿意支付。2018年9月17日，由于原告将门锁住后，被告人员无法进入场地，至此双方合同不再履行。9月26日被告支付了一笔9月份的租金，当时被告是希望原告将门打开，恢复供电，被告能继续办公。但原告拒绝通电，所以被告没有再进去过系争房屋。家具都是原告提供的，被告只有一些绿化在里面，电脑也都是笔记本电脑。原告提出的滞纳金标准太高，如果法院支持，应当调整。审理中，被告又称因为原告于2018年9月17日采取锁门措施后被告再未进入租赁房屋，故双方合同应于该日解除。本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，原、被告签订上海市商品房租赁合同，约定由被告承租租赁房屋，建筑面积577平方米，租赁房屋交付日为2018年5月20日，起租日为2018年5月21日，租赁期限为起租日起算2年；租金为每月166,729元(即每日每平方米9.5元，租金价格为包含增值税的含税价格)，首期租金应于合同签订后3日内与租赁保证金一同支付，之后被告应当在每期结束前当月的20日之前向原告支付下期租金，如最后一期不满一个月的，按日计算；管理费为38.9元/月/平方米(不含税费)，合计每月22,445.30元，自交付日开始起算，管理费按月为一期支付，首期管理费应当在合同签订之日起3日内支付，之后每期管理费应当在上个月20日前支付，且不得以任何方式进行扣除、抵扣；电费、水费及其他公用事业费用按实际发生计算，在原告根据抄表通知被告之日起三个工作日内由被告支付；租赁保证金500,187元，应于本合同签署之日起3日内一次性支付。合同第31-1条约定，若被告拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、保证金、其他费用等任何一项费用的，在不影响原告其他权利或补救的前提下，每逾期一天，被告应向原告按月租金额的百分之一支付违约金，直至被告付清所有前述费用的本金、违约金和其他相关费用，若被告拖欠上述任何一项费用超过15日的，被告除继续支付违约金外，原告还可以按31-2、31-3条解除合同并要求被告承担其他违约责任。第31-2条约定，除本合同另有约定外，在租赁其内若被告违反本合同项下任何付款责任或31-1列明的任何一项或多项违约行为且经原告书面通知要求在限定时间内整改但未整改到位或满足原告要求的，原告有权采取如下一种或同时采取几种或全部措施追究被告违约责任：(1)原告事先通知被告后有权切断该房屋水、电、燃气、网络供应或其他服务或者采取其他措施、行动，直到被告前述的违反得到改正，且因此产生的一切损失及所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水电供应的费用)均由被告负责；(2)被告已支付的保证金作为违约金予以没收；(4)违约金不足以补偿原告损失的，原告可继续要求被告赔偿原告造成的损失；(5)原告可立即单方解除本合同。第31-3条约定，被告违约行为包括但不限于：(1)被告未能按照本合同规定支付租金、管理费、保证金及其他费用中的任何一项，且逾期超过15日……第32-1条约定，原告按本合同约定形式解除合同权利的，被告无权要求原告进行任何经济补偿且被告同意原告可以采取如下一种或同时采取如下几种或全部措施追究被告违约责任，被告无异议：(1)原告经事先通知被告后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取其他措施，行动；(3)被告已支付的保证金作为违约金予以没收；(4)被告应按比例支付剩余租赁期对应的免租期租金；(5)违约金不足以补偿原告损失的(包括但不限于律师费、诉讼费等为追索和实现债权所支出的费用)，原告可继续要求被告赔偿。第32-2条约定，原告按本合同约定或法律规定行使解除合同权利的，被告无权要求原告进行任何经济补偿。合同签订后，原告于2018年5月30日将租赁房屋交付被告，被告亦向原告支付合同约定的租赁保证金500,187元。之后被告支付原告租金至2018年8月31日。2018年9月26日，被告再次向原告支付180,000元。审理中，原告提交通告函、催款函、微信聊天记录、邮件等证据，以证明原告向被告催要租金等以及原告在采取停电措施前告知过被告。被告对上述证据真实性均不予确认。原告明确称其于2018年9月7日采取停电措施，但停电后被告仍继续使用租赁房屋，9月17日原告将门锁上，后双方协商并达成一致意见，原告将补充协议交被告盖章后被告未将协议返还原告；原告至9月26日将锁上的门打开，被告一直使用到2018年11月16日。上述事实，由上海市商品房租赁合同、转账凭证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《上海市商品房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。本案双方争议在于：1、租金支付时间。原告认为根据双方合同约定，被告应在每期结束前当月的20日之前向原告支付下期租金，而被告认为因为原告延期交付房屋，故租金不应按照原合同约定支付。本院认为，原告虽延期交付房屋，但双方并未达成新的协议调整租金支付时间，故被告仍应依据合同约定按时向原告支付租金。2、原告在采取停电措施前是否通知被告，被告未进入并使用租赁房屋截止日期。原告称其于停电前已通知被告，且被告实际使用租赁房屋至2018年11月16日；被告则表示未收到相应通告函、催款函，2018年9月17日原告锁门后，被告就未再进入租赁房屋内。本院认为，原告虽提交通告函、催款函、微信记录、邮件等证明其向被告催款及告知将采取停电措施等，但被告对该部分证据真实性均不予确认；原告提交微信记录、邮件等，但其未提供相对方身份证明，故本院难以认定其相应的通告函、催款函已有效送达被告；同时，对于被告在原告锁门之后仍继续使用房屋至11月16日的主张，原告亦未提交充足证据，故对于原告主张被告实际使用租赁房屋至2018年11月16日的主张，本院难以采信。综上，本院认为，按照合同约定按时支付租金是被告的主要义务，原告虽未提交充足证据证明其已向被告发出书面通知要求整改，但原告于9月7日采取停电措施的真实目的即要求被告履行支付租金的义务，而被告直至原告采取锁门措施仍未支付租金，故本院认为被告的行为已构成根本性违约，原告以锁门的实际行为行使合同解除权并无不当，被告主张以原告锁门时间为合同解除时间的主张，本院予以采信。被告违约造成合同解除，原告有权依据合同没收被告已支付的租赁保证金。对于租金及管理费的截止日期，因原告无充足证据证明9月17日之后被告仍继续占用租赁房屋，故相应费用计算至2018年9月17日止;被告于2018年9月26日向原告支付过180,000元，即使如原告所主张标准计算租金、管理费及电费，该180,000元金额也已远超被告应付金额，故原告再行要求被告支付费用及相应的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海贝肯建设发展有限公司与被告新疆广融汇金基金管理有限公司于2018年5月8日签订的《上海市商品房租赁合同》于2018年9月17日解除；二、驳回原告上海贝肯建设发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费6,122元，由原告上海贝肯建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年十一月十二日书 记 员  陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。