吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5033号上诉人（原审被告、案外人）：牡丹江世恒商贸有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区东新荣街101号。法定代表人：姜鹏飞，该公司经理。委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：史化玉，男，1963年7月15日生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：李卫国，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:吉林省展图房地产开发有限公司，住所地吉林省榆树市五棵树镇五棵树经济开发区长安路（鑫德塑胶公司六楼）。法定代表人：杨荣，该公司经理。上诉人牡丹江世恒商贸有限公司（以下简称世恒公司）因与被上诉人史化玉、原审第三人吉林省展图房地产开发有限公司（以下简称展图公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省榆树市人民法院（以下简称榆树法院）（2019）吉0182民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人世恒公司的委托诉讼代理人方春光，被上诉人史化玉及其委托诉讼代理人李卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世恒公司上诉请求：一、依法撤销榆树法院（2019）吉0182民初921号民事判决，发回重审或改判中止对案涉13套房屋的执行。二、本案上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一、本案已经榆树法院多次审理，定格在(2019)吉0182执异10号裁定上。被上诉人在与展图公司民间借贷纠纷一案胜诉并发生法律效力后，因展图公司未按调解书确定的义务给付欠款，被上诉人请求查封案涉的13套房屋，榆树法院是在该13套房屋仍然是展图公司财产的基础上作出(2018)吉0182执546号执行裁定。上诉人知道自己的财产被查封后，即向榆树法院提出执行异议，要求解除查封，停止执行。榆树法院审查后作出(2019)吉0182执异10号执行裁定：撤销本院(2018)吉0182执546号执行裁定，至此本案事实已经清楚。二、本案事实是：1、展图公司开发的海林香山怡林二期工程发包给牡丹**欣建筑安装有限公司（以下简称华欣公司）并无违反法律强制性规定。2、华欣公司是有资质的建筑单位，至于华欣公司请谁具体施工那是建筑公司内部问题，在本案中只需要宋占春是自然人就行。3、在本案中展图公司只是名义上的开发商，实际投资人是**莲，而**莲在本案已经确认用沙石、混凝土等建筑材料换取楼房的协议。4、华欣公司在建筑海林香山怡林二期时使用的是世恒公司的沙石、混凝土等建材，上诉人也是用这些建材换取的案涉13套房屋。5、展图公司抵顶材料款的事实，属于以物易物的性质，即用沙石、混凝土等建材换取楼房。6、以物易物后，双方开具了购楼发票，签订了商品房买卖合同，并在海林市房地产管理部门办理了备案登记。三、上诉人已对案涉13套房屋取得了物权。1、案涉的13套房屋，是用上诉人自己的沙石、混凝土等建材换取的，这种以物易物的交易形式，自交易之日起物权发生了转移。因此，上诉人己取得了案涉13套房屋的物权。2、上诉人用自己的沙石、混凝土等建材建造的楼房自建造之日起物权就是属于上诉人的。3、海林市房产管理部门备案登记的目的就是为了实现登记人的物权。从这个意义上讲备案登记是一种准物权的证明，在本案中本来应该办理正式的登记手续，使准物权变为物权，但由于开发商的原因不具备登记条件而未办理登记手续，并不能影响上诉人的物权效力。四、被上诉人主张案涉13套房屋权力的依据是债权，如果人民法院支持被上诉人查封并执行的请求，就与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》24条相矛盾，因此(2019)吉0182民初921号判决书依应予撤销。最高院的规定就连双方已经签订房屋买卖协议的，都应该按照债权、债务处理。在本案中被上诉人根本没有和任何人签订房屋买卖协议，仅凭被上诉人一纸请求，就把本来属于上诉人己取得物权的财产裁给被上诉人，与法相悖。综上所述，(2019)吉0182民初921号民事判决属于事实认定错误，因此必然导致适用法律错误，故请求二审法院依法撤销(2019)吉0182民初921号民事判决，将本案改判或发回重审。史化玉辩称：原审判决认定事实清楚，适用的法律适当，应驳回上诉，维持原判。史化玉向榆树法院一审起诉请求：对被执行人展图公司（合同备案在世恒公司名下）所有的座落在海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米的13套房屋继续执行。榆树法院一审认定事实：2018年2月5日，经该院调解并作出（2018）吉0182民初603号民事调解书：“被告吉林省展图房地产开发有限公司偿还原告史化玉借款本金450万元及利息（利息按年利率24%计算，其中本金200万元的利息自2011年5月3日起至实际给付之日止，本金100万元的利息自2011年7月13日起至实际给付之日止，本金150万元的利息自2011年8月9日起至实际给付之日止），此款于2018年2月8日前给付。案件受理费21400元由被告承担。”原告在调解协议生效后，向榆树法院申请执行，该院作出（2018）吉0182执546号执行裁定书，裁定：“查封被执行人吉林省展图房地产开发有限公司（合同备案在牡丹江世恒商贸有限公司名下）所有的座落在海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米。二、查封期间任何人不得对被查封的财产进行处分、不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。”被告世恒公司收到裁定后，提出执行异议，榆树法院作出（2019）吉0182执异10号执行裁定书，裁定：“撤销本院（2018）吉0182执546号执行裁定对被执行人吉林省展图房地产开发有限公司（合同备案在牡丹江世恒商贸有限公司名下）所有的座落在海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米的查封。”原告在法律规定的期间内向该院提出执行异议之诉，要求继续查封并执行。经查，2017年7月，展图公司与华欣公司签订《建设工程施工合同》：展图公司作为发包人将其开发的香山怡林二期工程发包给华欣公司，工程期自2017年7月22日至2018年10月31日。7月20日，华欣公司将此工程转包给案外人宋占春。工程期自2017年7月20日至2018年7月20日，宋占春无建筑施工资质。在合同履行中，展图公司用案涉房屋抵顶宋占春部分工程款。2017年9月5日，宋占春与世恒公司签订《购销协议书》：世恒公司向宋占春供应混凝土、水泥、沙子、石子，宋占春用海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米，总价9845902元结算世恒商贸货款。9月6日，展图公司与世恒公司签订案涉13套房屋的买卖合同，并在海林市房地产交易所备案，但世恒公司并未对案涉房屋实际占有使用。榆树法院一审认为，本案所争议的焦点是世恒公司对案涉房屋是否有足以对抗强制执行的权利。庭审中，被告所主张的两次以物抵债均未满足原债务履行期限届满、债权额确定的受让人可以排除执行的条件，且被告世恒公司虽对案涉房屋办理了预售商品房登记备案，但根据《城市商品房预售管理办法》第十条一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，商品房预售登记备案系房地产管理部门对商品房买卖合同的一种行政管理措施，不具有《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的不动产买卖合同的受让人为保障其将来实现物权进行的预告登记的排他性。因此，世恒公司与展图公司办理的商品房预售合同登记备案与不动产预告登记性质不同，世恒公司基于案涉13份《商品房买卖合同》对展图公司仍然是普通债权，不足以阻却人民法院执行行为的效力。且世恒公司在人民法院查封案涉房屋前并未合法占有案涉房屋。故对世恒公司的主张不予支持，对案涉房屋应当继续查封，并予以执行。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行榆树市人民法院（2018）吉0182执546号执行裁定书对海林市香山怡林小区20#楼1单元三层01室面积98.27平方米、02室面积97.84平方米、四层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、五层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米、六层01室98.27平方米、02室面积97.84平方米；21号楼01号底商面积277.72平方米、02号底商245.19平方米、03号底商275.70平方米底商、05号底商275.70平方米、06号底商245.19平方米房屋的查封并继续执行。案件受理费50300元，由被告承担。二审期间，经本院审理查明的事实与榆树法院一审认定的事实一致。本院认为，虽然上诉人世恒公司在法院查封前已分别与宋占春、展图公司签订《购销协议书》、《商品房买卖合同》，约定以展图公司抵顶给宋占春的案涉13套房屋，用于抵顶宋占春所欠世恒公司的材料款9845902元，但香山怡林小区至今未验收合格，案涉13套房屋不具备入住条件，上诉人未实际占有案涉房屋，以房抵债的行为并未完成，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的保护房屋买受人物权期待权的情形，世恒公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50300元，由上诉人牡丹江世恒商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  蒋振华审判员  邢春鹤二〇一九年十一月二十九日书记员  赵若冰