北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初9903号原告：北京豪宅网房地产顾问有限责任公司，住北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼1层11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，女，1982年2月19日出生，汉族，该公司员工。被告：鲁冰，男，1988年4月12日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：吕琴，女，1960年3月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告及第三人的委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。原告北京豪宅网房地产顾问有限责任公司（以下简称为豪宅网公司）与被告鲁冰、第三人吕琴服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告豪宅网公司的委托诉讼代理人王琳琳，被告鲁冰及第三人吕琴共同的委托诉讼代理人冉德志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。豪宅网公司向本院提出诉讼请求：1.被告、第三人向原告连带支付经纪服务费280000元，并向原告支付违约金84000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月4日，原告与被告签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（合同编号：HCG0000191），合同约定，原告接受被告的委托，为其购买房屋提供经纪服务，合同约定的经纪服务费为人民币28万元，被告应当在与原告介绍的房屋出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》当日向原告支付。同日，被告与原告介绍的房屋出卖人李展昆就位于昌平区立汤路9号九区72号楼—1至2层的房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号：HZC-000315)，但被告并未按照合同约定支付经纪服务费，后因为被告的原因导致房屋买卖合同解除，原告又协助买方与房屋出卖人签订了合同解除协议。原告认为，我方已经按照《北京市存量房屋承购经纪服务合同》的约定，履行了全部的合同义务，被告没有理由不支付我方的经纪服务费，被告的行为己构成违约，故诉至法院。鲁冰、吕琴辩称，一、原告起诉的案由错误。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据本案《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称“经纪合同”）内容，是原告向答辩人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故应为居间合同纠纷。二、原告使用作废公章签订的合同无效。本案经纪合同的签订方为鲁冰和北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司，但本案原告为北京豪宅网房地产顾问有限责任公司。经查工商登记，2018年6月20日北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司更名为北京豪宅网房地产顾问有限责任公司。原告使用作废的公章签订合同，违反《企业名称登记管理规定》、《国务院关于国家行政机关和企业事业单位社会团体印章管理的规定》、《印章治安管理办法》等相关规定，因此，双方签订的经纪合同无效。三、原告涉及虚假宣传，违背诚实信用原则，诱导答辩人签订合同，已造成答辩人40万元的损失。答辩人前往原告处咨询时，经查询其网站宣传为“买房0中介费，从豪宅网开始”、“首家购房0中介费的高端地产020”，但原告工作人员向答辩人介绍涉案房屋后，隐瞒周边垃圾处理厂影响居住及房屋价格的真实信息情况，违背诚信原则，以极低价格、机会难得等诱导答辩人签订经纪合同和房屋买卖合同。《北京市存量房屋承购经纪服务合同》第七条（二）乙方违约责任第2项：“乙方因隐瞒、虚构信息侵害甲方利益的，乙方应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。”因原告的上述违法、不诚信行为。已造成答辩人40万元的财产损失，应承担答辩人财产损失赔偿责任。四、原告明确不收取居间费并写入其起草的《合同解除协议》。答辩人在发现涉案房屋周边存在垃圾场影响的情况下，及时（第三天）通知原告工作人员，并要求解除房屋买卖合同，要回已支付的合同定金。当时工作人员表示，当时因双方没把垃圾场的事说清楚，可以要回40万定金，但后来又说卖房人不同意，居间费可以不收取了。在此情况下，答辩人与卖房人同意由原告办理解除协议的手续，原告向答辩人及卖房人出具了《合同解除协议》文本并由双方签字（原告未签字盖章），该解除协议第3条约定，“买卖双方不得通过除北京豪宅网房地产顾问有限责任公司之外的任何经纪机构或个人以各种形式再次交易，否则按照双倍返还买受人所签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》约定的经纪服务费用支付给居间方”。原告工作人员就该合同条款向答辩人解释，仅在买卖双方排除其另行交易时才双倍支付居间费，否则不用再支付，答辩人根据该解除协议不应当再支付任何居间费用。五、原告就涉案房屋已另外居间成交，未造成任何损失。经查原告网站，涉案房屋已于2018年12月7日成交，未造成原告任何损失，其要求答辩人支付居间费用没有事实和法律依据。很明显，原告将涉案房屋另行居间成交，前提是原被告之间的居间协议解除，否则其将涉案房屋另行居间属于违约行为。六、原告违法居间，明知吕琴无授权委托情况下，以诱导、误导方式签约，原告应承担过错责任损失赔偿责任。吕琴前往原告处咨询时，明确告知其子在国外，现在只是想给儿子回国后准备一套房子，只是想现在看一下，但原告工作人员在明知吕琴没有授权代理手续的情况下，以涉案房屋价格较低，可能随时被别人买走为诱惑，说服答辩人吕琴代为签订协议，并说不会有什么问题。原告工作人员在签订及收费的驱使下，根本不在乎答辩人的利益，恶意隐瞒周边存在垃圾场影响的事实情况，在当晚10点左右促成答辩人与其签订经纪合同，与卖房人签约并支付了40万元的合同定金。答辩人认为，原告作为经纪机构，其工作人员为专业的经纪服务人员，应恪守职业道德，尽心尽责的为答辩人提供经纪服务，但在利益驱使下，明知答辩人无签约主体资格和相应授权委托文件前提下误导签约，并恶意隐瞒周边垃圾场影响居住及房屋价格的事实，导致答辩人失去正确判断能力并签约，原告的违法行为是造成答辩人财产巨额损失的主要原因，其应承担违约及违法责任。七、原告未诚信、完全履行经纪合同。根据经纪合同第六条第（二）项第4约定，原告应当书面告知承购意向房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项。但在原告服务中，未向答辩人告知承购意向房屋的相关风险，更未提及周边垃圾场影响的真实信息情况。另，经纪合同中约定的经纪服务人员并未提供答辩人进行看房等相关服务，而是由其他人员带领看房、介绍，现答辩人并不知道该人员是否属于原告职工。同时，经纪合同第二条约定的委托服务事项原告并未完全履行。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕琴与鲁冰系母子关系。豪宅网公司原名为北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅天下公司），于2018年6月20日变更名称为豪宅网公司。2018年11月4日，吕琴以委托代理人身份以鲁冰（甲方）名义与豪宅天下公司（乙方）签订《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称《经纪服务合同》），约定甲方为了承购意向房屋，委托乙方提供下列服务：（一）提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询。（二）初步核查购房家庭资格核验申请材料，如实填报核验信息。（三）发布意向房屋需求信息，寻找意向房源。（四）查看意向房屋权属情况。（五）实地看房，核对房屋状况说明书信息。（六）按甲方需要报告服务进度信息。（七）陪同甲方实地看房。（八）协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约。上述服务事项以甲方与乙方介绍的房屋出售人签订北京市存量房屋买卖合同时为完成标准。在上述合同的第五条“经纪服务费用及支付方式”载明“（一）甲方应当在与乙方介绍的房屋出售人签订北京市存量房屋买卖合同时，按照房屋成交价2%的标准向乙方支付房地产经纪服务费。经甲乙双方协商一致终止合同的，对已完成的委托服务事项，甲方应当按照房屋承购价格2%的标准向乙方支付房地产经纪服务费，但对乙方未完成委托服务事项己支出的必要费用由乙方自行承担。（二）甲方采取下列1种方式支付房地产经纪服务费：1.一次性付款贰拾捌万元整（￥280000元）……”。第六条“权利义务”载明“……（二）乙方权利义务……4.乙方应当向甲方书面告知承购意向房屋的市场参考价格、存量房屋买卖的一般程序及可能存在的风险及涉及的税费等政策法规要求告知的事项……”。第七条“违约责任”载明“……（三）乙方与甲方之间有付款义务而迟延履行的，应当按照迟延天数乘以应付款项的百分之一（小写1%）计算迟延付款违约金支付给对方，但不超过应付款项总额的30%”。第十三条“其他约定事项”载明“佣金为贰拾捌万元整（￥280000.00）”。同日，经豪宅网公司居间介绍，李昆展（出卖人）与鲁冰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于昌平区立汤路9号九区72号楼1至2层全部出售给鲁冰。房屋成交价16500000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金400000元。2018年11月7日，李昆展（万涛代）与鲁冰（吕琴代）签订《合同解除协议》，约定买卖双方于2018年11月4日签署的关于昌平区立汤路9号九区72号楼—1至2层全部房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，由于买受人原因导致本合同无法履行，现买卖双方自愿解除，达成如下协议：1.出卖人在签订本解除协议前收到的该房屋的购房定金肆拾万元整，不予退还，并不再追究买受人任何违约责任；2.双方所持对方证件原件以及复印件全部退还；3.买卖双方不得通过除豪宅网公司之外的任何经纪机构或个人以各种形式再次交易，否则按照双倍返还买受人所签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》约定的经纪服务费用支付给居间方；4.豪宅网有权保留追究本次交易的合法权益的权利；5.本协议签订后，原合同即宣告解除。诉讼过程中，经本院询问，鲁冰表示同意追认吕琴2018年11月4日签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋承购经纪服务合同》、《合同解除协议书》以及本案双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。关于本案《经纪服务合同》的效力，本院认为豪宅网公司使用其变更前的名称及公章签订合同虽然违反了法律法规中关于更名企业名称和印章使用的相关规定，但究其实质，由于更名前与更名后的企业实属同一主体，且对于合同约定的权利义务，更名后的公司予以认可，故不应因豪宅网公司在使用公章及名称上具有表面瑕疵而否定《经纪服务合同》的效力。另一方面，鲁冰亦明确表示同意追认吕琴签订的《经纪服务合同》，故《经纪服务合同》虽然在形式上存在瑕疵，但不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照《经纪服务合同》约定，虽然豪宅网公司的服务事项以甲方与乙方介绍的房屋出售人签订北京市存量房屋买卖合同时为完成标准，且其已经进行了一些居间服务，但是房地产经纪行业是特殊行业，国家有关部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪人员有特殊业务规则,经纪人的职责即使合同中没有约定，豪宅网公司作为居间人，亦应当遵守。本案中，鲁冰已在豪宅网公司的居间服务下与案外人签订《房屋买卖合同》，但是根据查明的事实，涉案房屋买卖行为尚未进行完毕，网签、过户等内容均未实施。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。豪宅网公司收取经纪服务费，应当与其从事的服务相对应。故豪宅网关于经纪服务费的诉讼请求，本院根据其提供的服务，酌情予以确定。至于鲁冰和吕琴辩称的豪宅网公司存在恶意隐瞒信息、诱导吕琴签订合同、服务瑕疵及豪宅网公司在《合同解除协议》中明确不收取居间费等，因未提交有效证据予以证明，本院不予采纳。因此，豪宅网公司关于服务费的诉求于法有据，本院予以支持。但有关连带责任的诉求，无事实和法律依据，本院无法支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案鲁冰迟延支付居间服务费，构成违约，应当按照合同约定支付相应的违约金。但鲁冰主张此金额过高，请求本院予以酌减。鉴于豪宅网公司未对其实际损失举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、鲁冰于本判决生效后七日内支付北京豪宅网房地产顾问有限责任公司居间服务费140000元；二、鲁冰于本判决生效后七日内支付北京豪宅网房地产顾问有限责任公司违约金10000元；三、驳回北京豪宅网房地产顾问有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元，由鲁冰负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊审 判 员  王丽媛人民陪审员  冯淑敏二〇一九年十一月十八日书 记 员  李 杰