四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1111民初598号 原告：陆燕琼，女，1978年12月20日出生，汉族，农民，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：黄禄奎，四川众能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范雨舟，四川众能律师事务所律师。 被告：乐山市晋亨市政建设开发有限公司（统一社会信用代码：91511111MA62831G9U），住所地四川省乐山市沙湾区铜河路。 诉讼代表人：乐山市晋亨市政建设开发有限公司管理人。 负责人：罗成银，乐山市晋亨市政建设开发有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：费旭燕，四川沫若律师事务所律师。 第三人：张伟，男，1972年12月22日出生，汉族，农民，住四川省乐山市五通桥区。 原告陆燕琼与被告乐山市晋亨市政建设开发有限公司（以下简称晋亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，于2019年7月1日作出（2019）川1111民初229号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服，上诉至乐山市中级人民法院，乐山市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）川11民终1029号民事裁定书，撤销本院（2019）川1111民初229号民事裁定，指令本院审理。本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年8月28日依职权追加张伟为本案第三人，并于2019年10月14日、2019年11月1日两次公开开庭进行了审理。原告陆燕琼的委托诉讼代理人黄禄奎、范雨舟、被告晋亨公司的委托诉讼代理人费旭燕、第三人张伟在两次开庭，原告陆燕琼在第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆燕琼向本院提出诉讼请求：一、确认被告管理人对《商品房买卖合同》（合同编号：9115、6337、6338、6341、6342、6343、6344、6345、6346、6347、6348、6349、6350、6351、6352、6353、6354、6355、6356、6357、6358、6359、6360、6361、6362、6363、6364、6365、6366、6367、6368）的解除合同通知无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月13日，原告与被告签订了30份《商品房买卖合同》，合同编号分别为6337、6338、6341、6342、6343、6344、6345、6346、6347、6348、6349、6350、6351、6352、6353、6354、6355、6356、6357、6358、6359、6360、6361、6362、6363、6364、6365、6366、6367、6368号。2016年1月10日，原、被告签订了1份《商品房买卖合同》，合同编号为9115。上述合同约定原告向被告购买沙湾区鑫若苑商业中心商品房，购房总价款为23,259,225.00元,原告分别于2015年2月13日、2015年3月31日向被告转账共计5,000,000.00元。2018年7月11日，乐山市沙湾区人民法院作出（2018）川1111破申3号民事裁定书，裁定受理四川省乐山市沙湾区地方税务局对被告的破产清算申请，并于同日作出（2018）川1111破3号决定书，指定乐山市晋亨市政建设开发有限公司清算组担任被告公司的管理人。债权申报中，原告于2019年1月16日收到被告管理人发送的《解除合同通知》，通知原告解除《商品房买卖合同》（合同编号：9115、6337、6338、6341、6342、6343、6344、6345、6346、6347、6348、6349、6350、6351、6352、6353、6354、6355、6356、6357、6358、6359、6360、6361、6362、6363、6364、6365、6366、6367、6368），理由是原告没有支付相应合同对价，双方合同并未实际履行。但本案《商品房买卖合同》在被告破产申请受理前即成立生效，且原告已按约履行部分付款义务，被告或管理人不能单方面决定解除合同。原告认为，原、被告双方依法订立《商品房买卖合同》，双方当事人享有合同中约定的权利和承担合同中约定的应当履行的义务，任何一方不得擅自变更和和解除合同。同时，原告已经履行了付款义务，且案涉合同均在原乐山市沙湾区房地产管理局进行了备案，应视为被告已履行其部分合同义务。故案涉合同并非《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定可以由管理人决定解除双方签订的合同的情形，被告或被告管理人不能单方面决定解除合同。现原告为维护其合法权益诉至本院。 被告晋亨公司辩称，原告的诉讼请求不应得到支持。原、被告双方本身系基本的债权债务关系，原告诉称其为被告支付材料款等各种现金，应是普通债权债务关系。该债权债务关系应当得到基本确认之后，才能以房抵债，但并没有经过法院的确认，该债权债务是否真实有效存在问题；原、被告签订《商品房买卖合同》约定以房抵债，没有相关书面约定，以房抵债本身就不合法，《商品房买卖合同》本身涉及的房产，超出了消费购房的法律调整范畴，故以房抵债不成立；原、被告双方的商品房买卖关系是不成立的；原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，但双方并没有实际履行，被告管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除双方签订的《商品房买卖合同》，其也在通知书上告知了双方没有实际履行合同。 第三人述称，原、被告签订《商品房买卖合同》是真实的，被告在原乐山市沙湾区房地产管理局进行了签约备案，备案金额是两千多万元，但实际上第三人仅收到7,500,000.00元（现金2,500,000.00元，转账5,000,000.00元）；被告项目开发需要资金，其作为被告的实际投资控股人协商上述两千多万元作为借款，双方约定若不能偿还借款，被告将以其开发的商品房抵偿借款；其余意见同被告的答辩意见一致。 本院经审理查明事实如下： 被告的法定代表人系张良刚，第三人张伟（实际出资人）与张良刚（名义出资人）、彭晓萍（名义出资人，张良刚之母）于2015年1月5日签订《名义出资与实际出资协议书》，明确张良刚、彭晓萍为晋亨公司的名义出资人，但实际出资人为张伟，张伟作为被告的实际控制人，实际经营管理公司。 2015年2月13日，原告以银行转账的方式向第三人张伟支付了3,000,000.00元，并在银行交易凭证“摘要”栏内填写为“借款”；同日，原、被告双方签订了30份《商品房买卖合同》（合同编号：6337、6338、6341、6342、6343、6344、6345、6346、6347、6348、6349、6350、6351、6352、6353、6354、6355、6356、6357、6358、6359、6360、6361、6362、6363、6364、6365、6366、6367、6368），约定原告购买被告开发的乐山市沙湾区鑫若苑商业中心1幢1层580号、563号、536号、574号、575号、576号、577号、578号、566号、567号、568号、569号、537号、538号、547号、548号、549号、550号、551号、553号、554号、555号、556号、557号、552号、558号、559号、560号、561号、562号30套商铺，合同约定该30套商铺的总价款为23,259,225.00元，合同约定的付款方式及期限为一次性付款。上述30份《商品房买卖合同》在原乐山市沙湾区房地产管理局进行了备案，备案号分别为：乐沙预售2015年04-中预-0164号、0151号、0163号、0156号、0152号、0154号、0158号、0160号、0144号、0146号、0155号、0170号、0166号、0147号、0157号、0150号、0143号、0148号、0159号、0169号、0142号、0145号、0141号、0168号、0161号、0153号、0149号、0167号、0162号、0165号。2015年3月31日，原告以银行转账的方式向被告的法定代表人张良刚支付2,000,000.00元，并在银行交易凭证“摘要”栏内填写为“转支”。2016年1月10日，原告与被告一份《商品房买卖合同》（合同编号：9115），约定原告购买被告开发的乐山市沙湾区鑫若苑商业中心1幢2单元23层1-2-23-4号住宅一套，合同约定该住宅的价款为274,975.00元，合同约定的付款方式及期限为一次性付款。该份《商品房买卖合同》在原乐山市沙湾区房地产管理局进行了备案，备案号为乐沙预售2015年04-中预-1340号。 2018年7月3日，四川省乐山市沙湾区地方税务局向本院申请被告破产清算。2018年7月11日，本院作出（2018）川1111破申3号民事裁定书，裁定受理四川省乐山市沙湾区地方税务局对被告的破产清算申请，并指定管理人，此后被告进入破产清算程序。2018年8月13日，原告陆燕琼向被告管理人提交《债权申报表》，申报债权总额28,597,783.00元：原始债权23,159,225.00元、孳息债权5,438,558.00元。被告管理人接到原告的《债权申报表》后，于2018年9月7日向原告发出《告知函》，载明：“乐山市晋亨市政建设开发有限公司（以下简称晋亨）管理人按照债权申报审查流程和债权审查原则的要求，通过对贵方申报债权的初步审查，认为贵方需进一步补充证据材料。贵方应在收到本函之日起十五个工作日内向晋亨管理人提交证据材料。贵方如逾期不提交证据材料，视为放弃举证权利。如贵方证据材料不足以证明贵方主张的债权的，债权将不予认定，贵方应承担债权无法认定的不利后果。”，原告于当日签收。2018年9月27日，原告陆燕琼向被告管理人提交《债权人情况说明表》，内容为:“申报人姓名陆燕琼；债权分类财务债权；支付方式现金支付（收款人姓名：张伟），转账附银行流水（收款人户名：62XXX16张伟62XXX14张良刚；事情经过简单介绍——2015年2月13日前，陆燕琼多次为张伟支付材料款、货款等，也曾多次支付现金给张伟，但因时间久远且次数多、金额杂，具体次数和金额已记不清，但后来和张伟对过一次账2015年2月13日前张伟共欠陆燕琼500万元，2015年2月13日，陆转账300万元给张伟，2015年3月31日，陆转账200万元给张良刚，2015年2月13日，张伟给陆签订数份购房合同以此抵债；说明人陆燕琼（范雨舟代）；说明日期：2018年9月27日。”2018年11月27日，被告管理人作出《债权确认表》，认定原告的债权金额为0。2018年12月29日，被告管理人向原告发出《解除合同通知》，该通知载明：根据现有资料显示，合同签订后，原告并无支付相应合同对价，双方合同并未实际履行。被告管理人依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，决定解除双方签订的合同。自本通知到达原告的同时，即解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6337、6338、6341、6342、6343、6344、6345、6346、6347、6348、6349、6350、6351、6352、6353、6354、6355、6356、6357、6358、6359、6360、6361、6362、6363、6364、6365、6366、6367、6368）。原告如对合同解除持有异议，应在本解除合同通知到达之日起90天内向乐山市沙湾区人民法院提起诉讼。2019年1月16日，被告管理人向原告发出《解除合同通知》，该通知载明：根据现有资料显示，合同签订后，原告并无支付相应合同对价，双方合同并未实际履行。被告管理人依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，决定解除双方签订的合同。自本通知到达原告的同时，即解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：9115）。原告如对合同解除持有异议，应在本解除合同通知到达之日起90天内向乐山市沙湾区人民法院提起诉讼 以上事实有被告的营业执照、公司工商登记信息、授权委托书、银行交易明细单、被告与原告签订的商品房买卖合同、被告管理人向原告出具的解除合同通知书、债权申报表、告知函、债权人情况说明表、债权确认表、本院（2018）川1111破申3号民事裁定书及（2018）川1111破3号决定书等证据予以佐证。 本院认为，本案争议焦点为以下几点： 一、原告与被告之间签订的商品房买卖合同是什么性质？是否合法有效？ 根据庭审查明：原告与第三人张伟间形成的是民间借贷关系，在第三人张伟不能偿还原告借款时，被告将其开发的预售商品房抵扣第三人张伟的借款。原告与被告签订的商品房买卖合同是为了抵偿第三人张伟差欠原告的债务，该合同的本质是一种以房抵债协议，属于当事人对债务履行方式的变更调整，此种调整变更不违反法律、行政法规定的禁止性规定，应认定合法有效。 二、被告管理人向原告发出的解除商品房买卖合同通知是否合法有效？ 根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”之规定，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定原告应支付购房总价款23,259,225.00元，根据庭审查明：案涉《商品房买卖合同》约定的购房款为被告以房抵债的款项即第三人张伟向原告的借款，而经查实原告仅向第三人张伟交付借款5,000,000.00元，本院据此认定原告未向被告履行完毕支付购房款的义务，案涉商品房买卖合同中涉及的沙湾区鑫若苑商业中心项目已停工多年，至今没有竣工验收，更没有交付使用。故原、被告双方之间的商品房买卖合同系双方当事人均未履行完毕的合同，被告管理人有权依法向原告发出对案涉商品房买卖合同的解除合通知，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陆燕琼的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陆燕琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  马太庆 审 判 员  干吉沫 人民陪审员  杨 静 二〇一九年十一月一日 法官 助理  易世琼 书 记 员  高 敏 附：本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。