上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初2159号原告：王某，男，1982年1月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：梁某，女，1982年5月1日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。两原告共同委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：原丹，上海英恒律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，该公司董事长。委托诉讼代理人：向磊，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。原告王某、梁某与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)间商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王某及两原告共同委托诉讼代理人杨新峰、被告绿茵公司委托诉讼代理人向磊、陈焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某、梁某向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《上海市商品房出售合同》于2018年9月27日解除；2．被告绿茵公司退还原告王某、梁某已支付的购房款人民币(以下币种同)1,487,853元；3．被告绿茵公司支付原告王某、梁某解约违约金221,640.10元。事实与理由：原告王某、梁某系夫妻关系。2017年3月26日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》一份，约定原告王某、梁某向被告绿茵公司购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号地下1层59室房屋(下称“系争房屋”)，价格为2,216,401元，并约定因被告原因导致两原告无法在2018年3月26日前取得房地产权证，被告应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年3月26日之日起的180日内，原告仍无法取得房地产权证(小产证)，则原告有权单方面解除合同。原告解除合同的，被告应退还全部已支付的房价款，并支付原告违约金为总房价款的10%。现因被告原因，无法办理系争房屋房地产权证，原告认为，被告的行为侵害了原告的合法利益，原告遂诉至法院。被告绿茵公司辩称，不同意两原告的全部诉讼请求。1.两原告没有取得产证的原因不在于被告，而在于原告没有全额支付购房款。原告至今未能付清房款，无权要求被告为其办理产权证，更无权单方面解除合同；2.出售合同明确约定了收款账户为绿茵公司的宁波银行嘉定支行的账户，但两原告并未将房款付至该账户，绿茵公司也没有收到原告所称的1,487,853元，应属原告违约在先，其要求被告支付违约金，缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年3月26日，绿茵公司(甲方)与王某、梁某(乙方)签订一份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积37.59平方米，总房价款2,216,401元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2017年9月26日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年3月26日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年3月26日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2017年3月26日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款300,000元；2、乙方于2017年4月30日支付给甲方房款首付款816,401元；3、乙方以贷款方式于2017年6月30日前应支付房款1,100,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。关于付款：2017年3月18日，王某、梁某在绿茵商业广场售楼处财务室以POS机刷卡方式支付2万元；2017年3月26日，王某、梁某在绿茵商业广场售楼处财务室以POS机刷卡方式再次支付28万元；2017年4月23日，王某、梁某再次以POS机刷卡方式分别支付816,401元、7万元。以上合计付款1,186,401元。2017年5月3日，绿茵公司向王某、梁某开具了金额为1,186,401元的购房发票。2017年6月3日，王某、梁某再次以POS刷卡方式支付23万元，该POS签购单商户名称为：“上海绿茵置业”，并取得收据一张，载明为首付款补款，该收据加盖了“绿茵商业广场营销中心”印章。同日，王某、梁某以POS刷卡方式支付71,452元，该POS签购单商户名称为：“上海绿茵置业”，并取得收据一张，载明为代办产证费，该收据加盖了“绿茵商业广场营销中心”印章。经查，上述款项，除2017年3月26日支付的28万元实际进入了绿茵公司账户外，其余款项均进入了上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称“彰荣公司”)账户。本院另查明：1.本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。2.2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。审理中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。王某、梁某表示其已将贷款材料交由绿茵公司，因绿茵公司原因贷款尚未获批，考虑到涉案楼盘现已停工，无法正常开业，要求解除合同。本院认为，王某、梁某与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于王某、梁某已付房款的认定，虽然《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大众商品消费，购买方通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，系商品房买卖的交易惯例。王某、梁某在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款，其无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，彰荣公司收取购房款的行为后果应及于绿茵公司，且绿茵公司亦向王某、梁某开具了大部分房款发票。故本院认定王某、梁某已经向绿茵公司支付了购房款1,416,401元。绿茵公司称未收到房款，其可向彰荣公司另行主张。根据《上海市商品房出售合同》约定，若贷款未能办出或贷款不足的情况下，王某、梁某应自行补足房款，然，王某、梁某明确表示不愿自筹资金支付剩余款项，综合绿茵商业广场目前的经营现状，以及贷款未能办出亦有绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》以解除为宜。因王某、梁某对合同的解除自身存在过错，故对其主张的解约违约金的诉请，本院不予支持。合同解除后，绿茵公司应将王某、梁某已付的购房款1,416,401元予以返还。关于代办产证费71,452元，并非系争《上海市商品房出售合同》约定的内容，该部分费用实际由彰荣公司收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，办证费用及税费应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该71,452元的后果及于绿茵公司，故要求绿茵公司返还缺乏依据，该款王某、梁某可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王某、梁某与被告上海绿茵置业有限公司于2017年3月26日签订关于上海市嘉定区银翔路XXX号地下1层59室房屋的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王某、梁某已付房款1,416,401元；三、原告王某、梁某的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20,185元，减半收取10,092.50元，由原告王某、梁某负担1,730.50元，由被告上海绿茵置业有限公司负担8,362元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一九年十一月二十二日书记员  韩 坤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。