广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初29763号原告：廖剑全，男，汉族，1969年7月13日出生，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：吴秀峰，广东鹏城阳光律师事务所律师。被告：蔡振江，男，汉族，1981年4月22日出生，住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈世军、林美顺，广东强邦律师事务所律师。原告廖剑全与被告蔡振江居间合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告廖剑全及其委托诉讼代理人吴秀峰，被告蔡振江的委托诉讼代理人陈世军、林美顺，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖剑全诉称：被告蔡振江于2017年7月16日向原告咨询赖瑞文位于广州市白云区大源北路百足桥1号房屋1栋共19层，并于2017年8月15日以范贵胜名义支付了50万元定金给赖瑞文，于2017年8月30日签订转让协议，于2017年9月11日通过村委由赖瑞文过户至范贵胜名下。此后，蔡振江和范贵胜等人以合资建房的方式通过范足富的名义向外拆分售卖。在2017年9月7日，蔡振江和范贵胜承诺一次性支付200万元作为原告等人关于此楼的劳务费，该费用实质为原告等人来回协调此楼交易过程所垫付的费用、辛苦费，即工资。但蔡振江、范贵胜一直没有支付。2017年12月25日，范贵胜与蔡振江决定，由蔡振江负责支付原告劳务费65万元，于2017年12月28日支付5万元，于2018年1月17日支付15万元，于2018年3月24日支付5万元，之前承诺于2018年2月底前付清，但没有兑现。直到2018年7月20日，由蔡振江出具欠条，承诺于2018年9月20日前还清以上款项，逾期不还则以40万元为基数按月利率1.5%计付，直至全额还清为止。在2018年10月1日，原告再次到该楼房处催收，蔡振江承诺于2018年10月10日支付，但此后则无法联系。故原告诉至法院，请求判令：1、被告归还本金40万元及利息（以本金40万元为基数按月利率1.5%计付，从2018年9月21日起计至还清全款之日止）；2、本案受理费由被告承担。被告蔡振江答辩称：被告以及案外人范贵胜经原告介绍认识了第三人赖瑞文，范贵胜与赖瑞文就涉案房屋达成的物业转让协议是无效合同，原告据此主张居间费用是没有法律依据的，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，并要求原告返还被告已经支付的25万元介绍费。涉案房屋所属的土地是宅基地的性质，而被告还有范贵胜并非是涉案宅基地所属集体经济组织的成员，赖瑞文将涉案房屋转让给被告已经违反了法律强制性规定，是无效行为。实际转让的涉案房屋的面积并不符合协议上的约定，协议上约定涉案转让房屋的面积应该是17000平方米，而实际所交付的是12000多平方米，赖瑞文将部分的楼层抵押给了他人，实际上双方签订的物业转让协议没有得到完全履行，被告认为原告隐瞒了订立合同有关的重要事实，原告不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。原告主张居间费用过高，原告仅仅将赖瑞文介绍给被告认识，并未做过其他工作或办理过任何的手续，其要求60万元的居间费用过高，如果居间行为成立，请求法院对居间费用予以调整。经审理查明：2017年8月30日，案外人范贵胜及赖瑞文签订《物业转让协议》，约定由赖瑞文将广州市白云区大源北路百足桥1号（日顺物流大厦）转让给范贵胜，该房屋结构为框架十九层，建筑面积约21000平方米，其中17000平方米转让给范贵胜。2017年9月11日，广州市白云区太和镇石湖村民委员会在该协议中加盖公章表示同意。庭审中，原告廖剑全与被告蔡振江均确认，系由原告廖剑全居间介绍被告蔡振江及范贵胜与赖瑞文认识、协商案涉房屋的转让事宜；同时，原、被告双方亦确认案涉转让房屋属于宅基地房屋，且被告蔡振江及案外人范贵胜均非该宅基地所在集体经济组织的成员。诉讼中，原告廖剑全称其与被告蔡振江等约定居间费用为200万元且约定在村委盖章确认后支付，但被告蔡振江实际占有使用案涉房屋后却拖欠不给，经催告和协商后被告承诺支付65万元居间费用。虽被告蔡振江对原告的上述主张不予认可，但原、被告双方均确认被告蔡振江于2017年12月28日、2018年1月17日、2018年3月24日分别向原告支付了5万元、15万元及5万元居间费用。原告廖剑全称其在案涉房屋转让中，提供了丈量、谈判协商、与村委交涉等居间服务，而被告蔡振江则不予确认，并表示原告仅仅是介绍其与卖方赖瑞文认识。2018年7月20日，被告蔡振江出具欠条，称：本人蔡振江，于2017年8月15日与范贵胜等人向廖剑全等人咨询赖瑞文位于广州市白云区太源北路百足桥1号房屋1栋（共19层），并于2017年9月份通过村委手续由赖瑞文过户至范贵胜名下，经范贵胜与蔡振江一致决定，现由蔡振江全权负责支付所欠廖剑全等人的房屋使用权劳务费共40万元；本人承诺于2018年9月20日前还清，如逾期未还，则以40万元为基数，按月利率1.5%计付逾期利息，直至全额还清为止。对于该欠条中的40万元，被告蔡振江确认其尚未向原告廖剑全给付。上述事实，有《物业转让协议》、欠条、银行流水明细及当事人陈述等证据证实。本院认为：虽案涉广州市白云区大源北路百足桥1号（日顺物流大厦）的《物业转让协议》系由案外人赖瑞文、范贵胜所签订，但原告廖剑全与被告蔡振江均确认系由原告居间介绍被告蔡振江及案外人范胜贵与赖瑞文相识，再由被告方等人与赖瑞文协商签订转让协议，且被告蔡振江所出具的欠条亦对前述事实进行了确认，并承诺由被告本人负责相关居间费用的给付。因此，虽原告廖剑全未能提交书面的居间合同，但其与被告蔡振江等人的居间合同关系亦事实存在。现原告廖剑全起诉要求被告蔡振江支付费用40万元，所依据的即是被告蔡振江出具的案涉欠条，即其向被告蔡振江主张的系案涉居间合同项下的居间服务费用。但《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。根据上述法律规定，宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。而本案中，原告廖剑全知悉涉案转让的房屋标的属于宅基地房屋性质，且被告蔡振江等人并非该宅基地所属集体经济组织成员，应当知道被告蔡振江等向案外人赖瑞文购买涉案宅基地房屋违反了上述法律规定，却依然选择为涉案宅基地房屋转让提供居间服务，故其居间行为亦因居间服务内容违反了法律、行政法规定的强制性规定而无效。现原告廖剑全基于无效的居间行为要求被告蔡振江支付居间服务费用，于法无据，本院不予支持。对于被告蔡振江所提出的返还25万元已支付居间费用的主张，首先该主张系其以抗辩的形式所提出，并未单独在本案中提出反诉；其次，虽然原告廖剑全的居间行为无效，但其已经促成了被告方与赖瑞文签订了转让协议，并实际占有使用着转让的宅基地房屋，截至目前被告已经实际受益，同时原告廖剑全在提供居间过程中发生必要的居间成本支出后可收取合理的报酬，而该25万元系被告蔡振江在出具案涉欠条之前已向原告支付，应视为其对原告廖剑全已完成服务报酬的认可和给付自愿，故其要求原告在本案中予以返还，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告廖剑全的全部诉讼请求。本案受理费4055元、财产保全费2790元，由原告廖剑全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇一九年十一月六日书记员 陈芷清