四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初1466号 原告：中国工商银行股份有限公司邛崃支行，住所地：四川省邛崃市。 负责人：徐海东。 委托诉讼代理人：彭姜，女，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈骏，男，系该公司工作人员。 被告：曾学锦，男，1962年11月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被告：陈蓉，女，1969年6月8日出生，汉族，住四川省重庆市南岸区。 被告：成都川博房地产开发有限公司，住所地：四川省邛崃市。 法定代表人：曾大柱，职务不详。 委托诉讼代理人：李彦进，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梅，四川光时律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行（以下简称工行邛崃支行）与被告曾学锦、陈蓉、成都川博房地产开发有限公司（以下简称川博公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告工行邛崃支行委托诉讼代理人彭姜、陈骏，被告川博公司委托诉讼代理人李彦进到庭参加诉讼，被告曾学锦、陈蓉经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行邛崃支行向本院提出诉讼请求：1、曾学锦、陈蓉立即归还工行邛崃支行贷款本金950182.52元及至实际清偿之日起的利息（含复利）、罚息；2、判令川博公司对上述债务承担连带担保责任；3、确认工行邛崃支行对曾学锦、陈蓉所购得邛崃市临邛镇君平大道638号“海博春天”4幢1楼32号房屋享有优先受偿权。 事实和理由：2013年9月23日，工行邛崃支行与川博公司签订《按揭贷款业务合作协议》；2015年5月12日，工行邛崃支行又与曾学锦、陈蓉、川博公司签订了《个人购房借款/担保合同》。合同贷款金额为1230000元，期限10年，贷款用于购买邛崃市临邛镇君平大道638号“海博春天”4幢1楼32号房屋。并约定：在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他向权证》交工行邛崃支行保管之前，川博公司对曾学锦、陈蓉购买的上述房屋的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。 合同签订后，工行邛崃支行按约定向曾学锦、陈蓉发放了该笔贷款，该笔贷款的预抵证号为邛房预抵字第0036294。2018年5月起曾学锦、陈蓉未按期归还本息，经工行邛崃支行多次催收，仍不履行还款义务。截止2019年8月4日，曾学锦、陈蓉尚欠工行邛崃支行贷款本金950182.52元，利息、罚息、复利共计83416.29元。 川博公司辩称：对于曾学锦、陈蓉未按期付贷款的事实及金额、工行邛崃支行主张的利息、罚息、复利计算标准无异议，认可工行邛崃支行对曾学锦、陈蓉所购案涉房屋享有优先受偿权。但认为案涉债务已有曾学锦、陈蓉所购房屋作为抵押担保，川博公司应在物保范围之外承担担保责任。 曾学锦未作答辩。 陈蓉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人商用房贷款申请表、个人借款凭证、预购商品房抵押预告登记（复印件）、个人逾期贷款催收通知书、快递单，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 本院经审理认定事实如下：2013年9月23日，工行邛崃支行与川博公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定工行邛崃支行作为川博公司开发的“海博春天”项目的按揭贷款办理银行。合同第四条约定：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行邛崃支行收押之前，川博公司为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”。 2015年5月12日，工行邛崃支行、曾学锦、陈蓉、川博公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定曾学锦、陈蓉从工行邛崃支行处申请贷款金额1230000元，用于购买邛崃市临邛镇君平大道638号“海博春天”4幢1楼32号房屋，川博公司为保证人，并以该案涉房屋作为抵押物。合同约定贷款期限10年，利率为贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30％确定。如基准利率调整，则从每次基准利率调整之日的次年1月1日起执行调整后基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次及两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。采用按月等额本息的方式偿还贷款本息。 《个人购房借款/担保合同》第9.1条约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。”；对于担保人，第10.2条约定：“阶段连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他向权证书。”；第14.2条约定：借款人未完全、适当遵守履行本合同贷款人可宣布和借款人之间合同项下未偿还的借款和其他款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；第21.1条约定：若贷款到期或宣布到期，借款人未予清偿，贷款人可与抵押人协商，若协商不一致可请求人民法院拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。 合同签订后，工行邛崃支行按约足额发放了贷款，并对案涉房屋办理了抵押预告登记。2018年5月12日起，曾学锦、陈蓉未按约定履行还款义务。工行邛崃支行分别于2018年6月25日、2018年10月24日向曾学锦邮寄送达个人逾期贷款催收通知书，曾学锦、陈蓉未回函、未还款，截止2019年8月4日，曾学锦、陈蓉尚欠工行邛崃支行贷款本金950182.52元、利息69961.89元、罚息8520.97元、复利4933.43元。工行邛崃支行自认以2019年8月4日法院向曾学锦、陈蓉公告送达起诉状及副本之日为宣布借款到期之日。 本院认为，各方当事人签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。曾学锦、陈蓉未按期归还借款本息，应承担相应的违约责任。根据《个人购房借款/担保合同》约定，工行邛崃支行有权宣布贷款提前到期，故工行邛崃支行请求曾学锦、陈蓉归还贷款本金950182.52元、截止2019年8月4日的利息、罚息、复利共计83416.29元及至实际清偿之日止的复利、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据合同约定，贷款利率为贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30％确定，贷款人有权按在贷款利率基础上加收50％的罚息利率计收罚息、复利。故罚息、复利的利率以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的1.95倍（1.30×1.50）为标准进行计算。因《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》均约定在曾学锦、陈蓉办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交工行邛崃支行收押之前，川博公司为曾学锦、陈蓉提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，还约定了担保范围和担保期间。因该商品房目前办理了预告抵押登记，但尚未办理抵押登记，故川博公司应对前述债务承担连带保证责任。工行邛崃支行目前无证据证实有实现债权的费用，故对相关请求不予支持。案涉房屋只办理了预告抵押登记，未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，工行邛崃支行尚未取得抵押权，故对其关于对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曾学锦、陈蓉于本判决生效之日起五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行借款本金950182.52元、截止2019年8月4日的利息、罚息、复利共计83416.29元及2019年8月5日起至清偿之日罚息、复利，罚息计算方式：以所欠本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为计算标准，复利计算方式：以所欠利息为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为计算标准，如中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率在2019年7月2日起至本息实际清偿之日发生调整，则从调整之日的次年1月1日起按调整后基准利率的1.95倍计算（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）； 二、被告成都川博房地产开发有限公司对第一项判决确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费13302元，由被告曾学锦、陈蓉、成都川博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  舒 畅 人民陪审员  王绍玉 人民陪审员  何志勤 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  彭力家