河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7368号上诉人（原审被告）：桐柏县盛源贸易有限责任公司。住所地：桐柏县城关镇大同街中段。统一社会信用代码：91411330798204562B。法定代表人：万成奎，任该公司总经理。委托诉讼代理人：李政，河南桐大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳市烟草公司桐柏县分公司。住所地：桐柏县城关镇淮河路。统一社会信用代码：91411330615336854B。法定代表人：朱景明，任该公司经理。委托诉讼代理人：张帆，河南召栋律师事务所律师。原审被告：吕文革，女，1967年7月12日出生，汉族，住桐柏县。上诉人桐柏县盛源贸易有限责任公司（以下简称桐柏盛源公司）因与被上诉人南阳市烟草公司桐柏县分公司（以下简称桐柏烟草公司）、吕文革租赁合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2018）豫1330民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桐柏盛源公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：被上诉人一审诉请返还的房屋（租赁物）已经灭失，现状是无法返还，无法鉴定价值；且被上诉人内部资产账面上已经核销了该房产，该证据申请法院调取。被上诉人持有的产权证书系毫无意义的空头证件，应当报请有关部门及时注销，其对本案争议房产是否享有实体权利有待查证。一审法院应当向被上诉人释明变更其诉请，不应按其一审诉求径行裁判。2.争议土地系划拨土地，桐柏县政府拟将该房产土地收回、另作他用，一审判决为政府收回土地设置了司法障碍。综上，一审法院认定事实错误，判决结果不当。桐柏烟草公司辩称，上诉人在原房屋上进行加盖，原房屋并未扒除。上诉人使用房屋十几年，未经答辩人同意进行改建，后双方因此签订了协议，对房屋改建及归属进行了约定。即使原房屋被扒除，也应该按照协议约定，现房屋归答辩人。答辩人内部对房产进行管理的行为，不对外部产生效力，不影响房屋物权。吕文革未提交答辩意见。桐柏烟草公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告腾出位于桐柏县××镇新华街××号的房产并交付给原告；2、判令被告自2015年6月26日按市场价向原告支付房屋占有费用至交付之日；3、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告桐柏烟草公司拥有位于桐柏县××镇新华街××号的房地产院落一处，分别办有土地使用证一份和房权证6份。在2006年许，原告将该房屋出租其它单位使用。因距离被告公司较近，在2008年经原、被告协商，由被告租赁该处房屋作储物和职工住宿所用。并之后一直由被告租赁使用，双方每年订立租赁协议，之前年租金1200元，2013年双方协议租金升至12000元。到期后，原、被告双方于2014年6月27日又续订房地产租赁合同，约定租期自2014年6月26日至2015年6月25日，租金12000元，原告公司在协议上加盖有公章，被告公司委托代理人处有吕文革个人签名，吕文革系被告公司的员工，代表被告公司在协议上签名（之前的几份协议中也有吕文革的个人签名）。2008年被告承租房屋有漏雨倒塌现象，被告将四间坐西朝东砖瓦房屋改、扩建为二层房屋，双方于2008年10月达成《房屋结构改变协议》，约定因被告自身需要改建房屋，改建费用由被告负担，合同到期后，被告应当迁出房屋交付给原告。2012年被告将承租的坐东朝西六间砖瓦房屋，坐西朝东二间砖瓦房屋，改建成砖混房屋4层及砖混房屋3层，原、被告分别于2012年7月及2013年5月订立《房屋维修协议》和《关于房屋结构改变的协议》，约定改建和维修费用由被告负担，并在合同到期后，被告保证房地产完好（改建后现状）交付原告，原告不向被告支付该项费用。租赁合同于2015年6月25日到期，被告支付了当年的租金。之后未向原告支付占有房屋费用。到期后原告不愿再对外租赁，双方未续签合同，原告于2017年3月和7月向被告邮寄发出《解除合同书》，认为双方没有续订租赁合同，视为不定期租赁，通知被告解除合同，90日内腾退房屋。2017年7月被告向原告发函，认为双方存在多年租赁关系，并对租赁物进行了改、扩建及道路硬化，进行了大量投资，愿继续租赁，如解除合同应予赔偿。在诉讼过程中，原告提出对2015年6月至2019年3月被告占有房地产的市场租金进行评估，评估人员现场勘查后，认为委托评估的证载房屋大部分被拆除并进行了扩建，外观变化较大，原告出具回复后，以所列房屋及土地使用权进行评估，评估值为147780元（包含土地租金）。被告对评估报告质证认为，双方是不定期合同，租金未有约定的，按原价格交付。被告提出对租赁期间的2008年和2012年度两次改、扩建修缮的投入价值进行评估，期限内未交纳评估费用，也未在法定期限内交纳本案的反诉费用。一审法院认为，原、被告双方为房屋租赁发生纠纷，合同到期后，原告要求收回租赁物，并要求被告支付超期占有费用，被告考虑生产经营，愿继续双方租赁关系，经调解未果。原告作为诉争房屋的所有人和土地使用者，持有合法的证书，在合同到期后，有权收回租赁房屋。被告不迁出，应支付占有房屋费用。被告吕文革系职务行为，不承担责任。被告提出让原告赔偿租赁期内对改建、修缮的相关费用，对此费用，双方多次有协议约定，由被告负担，被告未交纳评估费和反诉费用，视为未提出反诉。考虑被告对租赁房屋投入大量费用改建及评估依据，对被告到期后，占有诉争房屋的费用（双方均认可为不定期租赁），比照原合同租赁价格支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告桐柏县盛源贸易有限责任公司于本判决生效后三个月内腾出位于桐柏县××镇新华街××号的租赁房屋并交付给原告南阳市烟草公司桐柏县分公司；二、被告桐柏县盛源贸易有限责任公司按照年租金12000元的标准自2015年6月26日向原告南阳市烟草公司桐柏县分公司支付房屋占有费用至房屋交付之日止；三、驳回原告南阳市烟草公司桐柏县分公司对被告吕文革的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，评估费5000元，原告南阳市烟草公司桐柏县分公司负担2925元，被告桐柏县盛源贸易有限公司负担3000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，被上诉人桐柏烟草公司将其所有的房地产院落一处租赁给上诉人桐柏盛源公司使用，系双方真实意思表示，签订的房地产租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满后，上诉人桐柏盛源公司继续使用租赁物，被上诉人桐柏烟草公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同，被上诉人桐柏烟草公司可以随时解除合同，其已在合理期限之前通知了上诉人桐柏盛源公司，故对其解除合同并将租赁物返还的主张，本院予以支持。租赁合同履行期间，上诉人桐柏盛源公司对原租赁房产进行了维修及改建，对此，双方另行签订《房屋维修协议》和《关于房屋结构改变的协议》，约定租赁合同到期后，上诉人桐柏盛源公司应将房地产完好（改建后现状）交付被上诉人桐柏烟草公司，桐柏烟草公司不支付维修及改建费用。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故被上诉人桐柏盛源公司应当按照协议约定将租赁土地上包含其改建后的房产返还被上诉人桐柏烟草公司。上诉人桐柏盛源公司称因诉请返还的原租赁房产已经灭失而无法返还的理由无事实及法律依据，本院不予支持。其另称上诉人桐柏烟草公司对本案争议房产是否享有实体权利有待查证的理由，与被上诉人桐柏烟草公司对争议土地办理有土地使用证及对原租赁房产办理有房权证的事实相悖，本院不予采纳。本案系租赁合同纠纷，政府是否将土地收回系其行政权力行使行为，判决结果并不改变本案争议土地的性质，也不影响政府权力的行使。上诉人桐柏盛源公司称本案判决为政府收回土地设置了司法障碍，无法律依据，本院不予采纳。综上所述，桐柏县盛源贸易有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人桐柏县盛源贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李新华审判员孙娟审判员张艳霞二〇一九年十一月二十八日书记员 杨            太