广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3390号上诉人（原审被告）：中山市威望实业发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇景观大道10号海晖园12卡，统一社会信用卡代码91×××70Q。法定代表人：杜楚英，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐超余，广东百臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘丽琳，广东百臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宾荣，男，1959年8月19日出生，汉族，住广西平南县。原审第三人：刘宁，女，1977年5月23日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。原审第三人：张健，男，1973年2月2日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市威望实业发展有限公司（以下简称威望公司）因与被上诉人李宾荣、原审第三人刘宁、张健居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。威望公司上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审。事实和理由：（一）涉案房屋买卖合同中，上诉人作为居间方已完成居间任务，无额外承担付款的义务，在一审法院（2018）粤2071民初26749号民事判决中，判决上诉人须将代收的购房款40000元支付给卖方即原审第三人的情况下，上诉人不存在另行向买方即被上诉人返还购房款40000元的义务，否则，将造成上诉人无故多付40000元的不公平后果。（二）在房屋买卖合同中，卖方的主要义务是交房和过户，迁出户口是附随义务，在合同无约定，且买方也无证据证明迁户时间延长给其造成损失的情况下，卖方何时迁出户口，不构成买方拒不支付购房款的理由，被上诉人对于未付的40000元购房款仍具有支付义务，原审第三人已要求上诉人支付代收的40000元购房款的情况下，被上诉人无权要求返还40000元。（三）被上诉人与原审第三人的买卖合同纠纷案件已生效，上诉人已向原审第三人支付了被上诉人的购房款40000元，本案为居间合同纠纷，上诉人仅是中介方，要求给付房款没有事实依据。李宾荣辩称，房屋买卖合同没有时间约束。原审第三人既然将房屋出售给被上诉人，其就应该迁出户口。原审第三人没有迁出户口导致法院、银行都来被上诉人家贴传票，也有来讨债人，这样严重骚扰被上诉人家庭生活。之前的合同没有约定迁出户口的时间，这样原审第三人就可以长期赖在被上诉人的家里，或者还会出现原审第三人以此跟被上诉人讨价还价。如果没有这份承诺书，被上诉人也不会留40000元作押金。另外，被上诉人买房为家人落户中山，原审第三人没有迁出，被上诉人家人无法迁入，造成了被上诉人很大的损失。刘宁、张健在法定期间内没有向法院提交书面答辩意见，也没有到庭应诉。李宾荣向一审法院起诉请求：1.判令威望公司向其退回40000元，并以40000元为基数，自起诉之日起按年利率6%支付逾期付款利息至付清之日；2.判令威望公司承担违约金31500元。卖一审法院认定事实:2017年10月23日，刘宁（卖方）、张健（卖方）、李宾荣（买方）、威望公司（经纪方）三方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：买卖双方通过经纪方售购位于x房（以下简称该物业）；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1050000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交之全部杂费；方应于过户当天将该物业交付给买方，并且卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费；卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口、查封以及接触抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无需对上述事项负责；合同签订当日，买方应向卖方支付100000元定金，卖方在签订合同后当天，将该物业房屋产权证原件及相关资料托管于经纪方作过户转让之用，经纪方开具《房产权证收条》卖方；买方须于过户当天向卖方付清余款900000元，过户手续需在2018年2月28日前完成；合同还约定了其他事项。李宾荣、第三人刘宁、张健在落款处签名及捺印确认，威望公司在落款处盖章确认。签订合同当日，李宾荣（甲方、佣金支付人）与威望公司（乙方、佣金收受方）签订《佣金确认书》一份，确认书载明：基于甲方独家委托乙方提供中介服务，成交位于中山市××乡镇x城x房，同意与过户当天向经纪方支付31500元作为咨询及中介费；甲方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。直至上述咨询及中介服务费支付完毕支付止。李宾荣在落款处签名及捺印确认，威望公司在落款处盖章确认。卖2018年1月8日，威望公司向李宾荣出具《承诺书》一份，承诺书载明：“承诺原业主在取得新的房产证次日起的60个工作日内，原业主必须办理迁出户口；承诺若原业主在限期内为办妥户口迁移，本公司必协助现业主将原业主户口迁移，限期为原业主办理迁出户口到期之日起的30个工作日；承诺未按以上期限迁出户口，本公司原银（愿意）退还现业主预交的40000元楼款给现业主，并将不再替原业主追索现业主未付楼款40000元；现业主必须于今日内将欠付原业主的楼款40000元交于本公司保存”。同日，威望公司向李宾荣出具《收据》一份，证明其已收到李宾荣支付的楼款保证金40000元。另查，李宾荣已于2018年1月12日办理了中山市××乡镇x城x房的不动产权证书。第三人确认其于2018年11月才将户籍迁移出涉案房产处。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。本案的主要争议焦点为：1.威望公司是否应该向李宾荣退还40000元并支付逾期付款利息；2.威望公司是否应该向李宾荣承担违约金31500元。关于焦点一，李宾荣主张涉案房屋原业主张健的户口没有按约定迁出，给李宾荣造成了很大的困扰，依照李宾荣、威望公司之间承诺书的规定，威望公司需退回李宾荣预交楼款40000元；威望公司主张40000元是楼款，并愿意依照法院判决。一审法院认为，涉案的40000元是楼款，应该是李宾荣向第三人刘宁、张健支付的楼款，该款40000元是李宾荣暂由威望公司保管的。按照威望公司向李宾荣出具的《承诺书》的约定，威望公司应于李宾荣办理涉案房产权属证书后2018年1月12日后的9日内，协助第三人办理户口迁移手续，否则威望公司应向李宾荣退还预交的40000元楼款，而第三人户口迁出的时间为2018年11月份。故一审法院认为，威望公司应按承诺向李宾荣返还40000元。关于李宾荣主张以40000元为本金，从起诉之日即2018年11月1日起按年利率6%计至清偿之日止，一审法院认为，李宾荣、威望公司并未约定利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。威望公司未按照承诺退还40000元，确实会给李宾荣造成一定的利息损失，故一审法院酌情认定利息的损失自2018年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。关于焦点二：李宾荣主张威望公司没有按照规定全部履行居间义务，威望公司收取的佣金应该退还李宾荣；威望公司主张其完成了义务，对之后的手续办理是都是威望公司免费赠送的义务劳动。一审法院认为，威望公司也协助第三人完成了过户手续，现李宾荣已经取得涉案房屋的合法产权，威望公司基本完成了《房屋买卖合同》、《佣金确认书》中的义务。故李宾荣的主张，缺乏理据，一审法院不予支持。关于第三人主张，李宾荣、威望公司《承诺书》的约定侵害了第三人的合法权益，属于无效约定。对此，一审法院认为，本案中审理的争议纠纷，主要为李宾荣、威望公司在2018年1月8日《承诺书》中约定的权利义务关系，与李宾荣、威望公司及第三人之间的居间关系，并非同一法律关系，本案中威望公司按自身承诺向李宾荣返还40000元，并不影响第三人依据《房屋买卖合同》向李宾荣、威望公司主张付款义务和合法权利。故对于第三人该主张，一审法院不予支持。第三人可另寻合法途径向李宾荣、威望公司主张自己的合法权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、威望公司应于判决生效之日起三日内向李宾荣返还40000元及利息（计算方式：以40000元为本金，从2018年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；二、驳回李宾荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1588元，减半收取为794元（该款李宾荣已预交），由李宾荣承担350元，威望公司负担444元（威望公司负担部分应于判决生效之日起三日内向一审法院缴纳或迳付李宾荣）。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。威望公司提交：1.（2018）粤2071民初26749号民事判决书及（2019）粤20民终3258号民事裁定书；2.确认书、张健身份证复印件、个人电子回单及收据。证明威望公司已按生效判决将涉案的40000元支付给原审第三人张健。李宾荣质证称：确认证据1的真实性、合法性、关联性，认为其不是证据2的当事人，故对证据2的真实性无法确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2019年2月19日，一审法院作出（2018）粤2071民初26749号民事判决，判决威望公司向张健、刘宁支付购房款40000元。该案现已生效。2019年3月26日，威望公司向张健支付涉案房产尾款40000元。本院认为,本案为居间合同纠纷。威望公司向李宾荣承诺，原业主在取得新的房产证次日起计60个工作日内，原业主必办理迁出户口，若原业主在限期内未办妥户口迁移，威望公司必协助现业主将原业主户口迁移，期限为原业主办理迁出户口到期之日起计30个工作日内，否则威望公司向李宾荣退还其预交给张健、刘宁的剩余房款40000元。按照上述约定，原业主未能在2018年5月29日前将户口迁出，此时威望公司应及时向李宾荣退还李宾荣保存在其处的购房尾款40000元。威望公司未及时向李宾荣退款，构成违约。但鉴于已生效（2018）粤2071民初26749号民事判决已判决威望公司将上述款项直接支付给卖方张健、刘宁，威望公司也于2019年3月26日向张健支付了该40000元，故威望公司无须再向李宾荣返还该40000元。但威望公司于2018年5月30日至2019年3月25日期间占用该40000元缺乏依据，其应向李宾荣赔偿该期间占用资金的利息损失。本案中，李宾荣诉求从起诉之日（2018年11月1日）起计算利息损失，属于其自由处分权利的行为，本院予以准许。因此，利息损失应以40000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年11月1日起计算至2019年3月25日，即为700元。综上所述，威望公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23219号民事判决；二、中山市威望实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向李宾荣支付利息损失700元;三、驳回李宾荣的其它诉讼请求。如果中山市威望实业发展有限公司未按本判决指定的期间向李宾荣履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1588元，减半收取为794元，由李宾荣负担744元，由中山市威望实业有限公司负担50元；二审案件受理费800元，由李宾荣负担750元，由中山市威望实业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  陈亦和审判员  阮碧婵审判员  刘运充二〇一九年十一月二十九日法官助理麦琳书记员莫琰