大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初2719号原告：大连豪佳房屋中介有限公司，住所地大连市旅顺口区迎春街147号。法定代表人：耿成琳，该公司经理。委托诉讼代理人：王婷，辽宁方槊律师事务所律师。被告：丁林，男，1963年4月30日出生，汉族，个体工商户，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：周建华（被告妻子），1963年9月26日出生，汉族，退休干部，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：马俊，女，1971年11月20日出生，汉族，大连市旅顺口区中心法律服务所法律工作者，现住大连市旅顺口区。原告大连豪佳房屋中介有限公司与被告丁林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序审理，因案情需要转为普通程序公开开庭进行审理。原告大连豪佳房屋中介有限公司法定代表人耿成琳、委托诉讼代理人王婷，被告丁林委托诉讼代理人周建华、马俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连豪佳房屋中介有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方租赁合同，被告立即返还房屋；2.请求判令被告支付拖欠的自2018年10月1日起至2019年7月31日（共304天，按每年租金3万元计算，即30000元÷365天×304天）的租金24986元和违约金7496元，并要求继续支付至房屋返还日止的租金和违约金；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告将位于旅顺口区建筑面积77.94平方米的房屋出租给被告，约定租金每年10月支付，逾期支付按应交租金1%支付违约金，超过30日仍未足额交付租金的，原告有权解除合同，被告还应按租金30%支付违约金。被告自2018年10月起拖欠原告租金，截至2019年7月31日，拖欠房租和违约金暂计32482元，现原告起诉至法院，请求判如所请。被告丁林辩称，不同意原告诉讼请求，原告起诉依据的合同是无效合同，被告对该合同不知情，被告没有见过该合同，承租房屋期间每年10月末被告向房管所交房租，其他时间从不涉及交房租事宜，原告依据的合同是2013年3月22日签订，不符合双方交易习惯。2012年10月末原、被告与产权单位签订了2013年的房屋租赁合同，被告没有必要重复签订合同，且原告不是房屋产权单位，原告即使承租，也无权签订超过自己租期的合同，超过部分是无效的；第二、原告于2008年被吊销营业执照，合同签订时其营业执照已经被吊销，营业执照被吊销后签订合同的行为不是以清算为目的，属于无效法律行为，所以其签订的合同是无效合同；第三、该合同标的是公有房产，原告并非是自己使用，而是转租，其转租行为违背城市房屋管理条例的规定，即公有房产不得擅自转租，其转租协议无效，故被告认为原告提供的合同无效。对原告诉讼请求的第二项，被告不同意支付，原告不是房屋产权人，被告房租一直向产权单位交付，没有向原告交付的理由。2018年10月末被告去房管所交房租，被告知被告不是真正承租人，承租人是耿成琳，被告不同意向耿成琳交租金，所以发生纠纷，并且房管所的人告诉被告代理人原告方没有权利转租，房屋是国家的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交房屋租赁合同五份，其中，原、被告之间合同一份、原告与房屋产权单位之间合同三份、原告法定代表人与房屋产权单位之间合同一份，被告对原、被告之间合同的真实性不认可，因该合同上有被告丁林签名，被告无据否定该合同的真实性，本院对原告提交的五份合同真实性予以确认。原告提交载有通知内容的照片、原告法定代表人与被告丁林的手机短信截图、原告及其法定代表人支付租金的收据、房屋产权单位出具的证明，被告对证据真实性没有异议，对证据证明事项有异议；被告提交企业查询卡、记载租赁期限为2012年12月1日至2013年11月30日的租赁合同、租金收据，原告对证据真实性没有异议，对证明事项有异议，本院对这些证据真实性予以确认，原、被告对证据证明事项认识不同，不影响本院依据证据自身的客观性对案件事实进行审查判断。被告提交辽宁省电脑体育彩票2010年销售协议书、原告不认可该证据，认为该证据与本案不具有关联性，因该协议书上载有案涉房屋所在地址“旅顺口区得胜街69号”，该证据与本案具有关联性，但该证据仅证明被告在案涉房屋中经营彩票站。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系经营房屋买卖、租赁代理、房地产信息咨询的公司，成立于2002年5月14日，因未按规定参加年检于2008年12月11日被吊销营业执照。坐落于旅顺口区建筑面积77.94平方米的房屋（以下简称案涉房屋）系公有非住宅房屋。2006年1月1日至2017年11月30日原告自产权管理单位承租案涉房屋，每年原告与产权管理单位签订租期一年的房屋租赁合同。2010年1月被告自原告处租用案涉房屋经营彩票站。2013年3月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租用案涉房屋，租赁期间自2013年1月1日至2022年12月31日，2013年租金22000元，租金每年支付一次，于每年10月支付，被告逾期支付租金按日按应交租金1%支付违约金，超过30日未足额交付租金，原告有权解除合同，被告还应按租金30%支付违约金。合同签订后，被告一直租用案涉房屋经营彩票站，每年将租金直接支付给房屋产权管理单位，收款收据记载付款单位（交款人）为原告，记载租金交付期为上一年度的12月1日至当年的11月30日。2018年10月，被告未支付租金，10月10日原告在案涉房屋张贴通知要求被告于租赁期满前搬离，10月29日原告向房屋产权管理单位支付2017年12月1日至2018年11月30日租金23000元。2019年1月，原告法定代表人耿成琳与案涉房屋产权管理单位签订《公有非住宅房屋租赁合同书》，约定耿成琳自2018年12月1日起承租案涉房屋，租赁期限至2019年11月30日，耿成琳支付租金25000元。耿成琳与被告就案涉房屋租赁问题进行沟通，双方商定变更租金为每年3万元，之后，原告以被告未按双方合同约定支付应于2018年10月支付的租金为由诉至本院，形成本案诉讼。庭审中，原告法定代表人耿成琳作为案涉房屋现承租人追认原告与被告签订的《房屋租赁合同》。本院认为，本案的争议焦点：一、原、被告于2013年签订的房屋租赁合同是否有效；二、原告诉讼请求是否成立。针对争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”，第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案，原告自2006年起承租案涉房屋，每年与房屋产权管理单位签订租期一年的租赁合同，2013年原告将案涉房屋转租被告,房屋产权管理单位未向原告提出异议,至2017年每年仍与原告签订房屋租赁合同，2018年虽未签订合同但收取原告交付租金，2019年又与原告法定代表人签订房屋租赁合同，案涉房屋产权管理单位的上述行为可视为其对原告转租行为的认可，根据前述法律和司法解释的规定，原告将案涉房屋转租被告，与被告签订的《房屋租赁合同》成立并生效，但转租租赁期限至2022年12月31日，而按原告法定代表人2019年租赁合同，原告承租案涉房屋期限至2019年11月30日，原告未取得2019年11月30日之后的房屋承租权，转租合同超过2019年11月30日的约定部分无效。针对争议焦点二、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效”。原、被告签订房屋租赁合同，除2019年11月30日之后的转租期超出原告承租期无效外，其他内容仍然有效，对双方仍有法律约束力。被告未于2018年10月支付租金，违反合同约定构成违约，应承担违约责任，原告要求解除转租合同返还案涉房屋、要求被告按每年租金30000元支付2018年10月1日起至2019年7月31日的租金24986元（30000元÷365天×304天）和违约金7496元（24986元×30%），符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原、被告转租合同解除后，被告实际返还房屋时间不确定，而且原告尚未取得案涉房屋2019年12月1日之后的承租权，因此原告要求被告于2019年7月31日之后继续支付至房屋返还日止的租金和违约金，本案不宜处理，原告可另案诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六之规定，判决如下：一、解除原告大连豪佳房屋中介有限公司与被告丁林于2013年3月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告丁林于本判决生效之日起十日内将坐落于旅顺口区建筑面积77.94平方米的房屋返还原告大连豪佳房屋中介有限公司；三、被告丁林于本判决生效之日起十日内给付原告大连豪佳房屋中介有限公司租金24986元、违约金7496元，合计32482元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由被告丁林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  远立华人民陪审员  武仁超人民陪审员  周爱娣二〇一九年十一月二十七日书 记 员  孙 爽附：相关法律条文《中华人民共和国劳动合同法》《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条