安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0621民初1155号原告（反诉被告）：中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处，住所地安徽省宿州市。法定代表人：郑忠献，该处处长。委托诉讼代理人：施维杰，男，1981年10月24日出生，汉族，该处工作人员，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：张文，安徽辰元律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮北市裕泰工贸有限公司，住所地安徽省濉溪县。法定代表人：周鲁华，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐继斌，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝朝皖，安徽亚星律师事务所律师。原告中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处（以下简称中煤三建三十处）与淮北市裕泰工贸有限公司（以下简称裕泰工贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，裕泰工贸公司向本院提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，分别于2019年4月15日、2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告中煤三建三十处的委托诉讼代理人施维杰、张文，被告裕泰工贸公司法定代表人周鲁华及其委托诉讼代理人徐继斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中煤三建三十处向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2007年1月1日签订的《租赁协议》；2．判决被告向原告补交自2008年1月1日起至2018年1月1日期间共计10年的租赁费20万元；3．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年1月1日，原、被告之间签订租赁协议一份。协议约定由被告承租原告位于安徽省濉溪县临涣镇临南村（现高皇村高皇中学对面）的一处闲置仓库及附设房屋，租期一年，年租金为2万元。协议签订后，被告随即开始利用上述场地开展经营活动。上述租赁期满后，被告仍然继续使用上述租赁物至今。但自2008年1月1日起至今，被告一直没有向原告交付相应租金20万元。期间，原告数次要求被告归还租赁物，补交租金，但被告一直不予理睬。综上所述，被告的违约行为已经侵犯了原告的合法权益。为此，特依据有关法律法规之规定，具状起诉，请求依法判决。裕泰工贸公司辩称，一、对涉案租赁事实被告无异议，但是对于租赁标的物的具体情况原告在诉状中所述不属实，原告提供给被告的租赁物仅有一处仓库和两间房屋，现有的租赁物房屋及道路、围墙均是被告方在租赁期限内经原告同意予以加盖建设和维修。二、对上述维修加盖产生的费用应当由原告予以承担，被告已据此提出了反诉。三、被告并不拖欠原告的租赁费，在合同签订之初，原告将其所有的300根左右的玻璃钢风筒放置在案涉租赁土地上，交由被告进行保管。保管费用折抵被告应当支付的租赁费用。这也是为什么原告在合同签订之后的十年之内不提起诉讼的原因。四、据被告了解，原告提起涉案诉讼的原因是原告将案涉的租赁物在被告不知情的情况下租赁给案外人。五、原告的诉讼时效早已超过，丧失了胜诉权。综上，建议法庭依法驳回原告诉请。本案在审理过程中，裕泰工贸公司向本院提起反诉，反诉诉讼请求：1．依法判令反诉人与被反诉人之间的租赁合同继续履行；2．依法判令被反诉人立即向反诉人支付自2008年至2018年的玻璃钢风筒保管费200000元，请求至反诉人保管结束之日止；3．依法判令被反诉人立即向反诉人支付维修费259709.22元；4．依法判令被反诉人立即向反诉人支付扩建车间、厂房等产生的费用2032055元；5．依法判令被反诉人立即向反诉人支付租赁期间车库、宿舍、食堂等设施的装饰装修费501736元；6．本诉、反诉费用以及由于诉讼产生的一切费用均由被反诉人承担。事实和理由：2007年1月1日，反诉人与被反诉人签订《协议书》，约定反诉人承租被反诉人临涣仓库，租赁期为一年，租金每年两万元。2008年，被反诉人与反诉人进行协商占用约900平方米仓库，用于放置300根左右玻璃钢风筒。被反诉人考虑看管费过高，为防止丢失，遂与反诉人协商一致，由反诉人代为保管，以保管费折抵全部租金。2013年7月8日，被反诉人的材料员宋效举持被反诉人出具的证明，提走放置在临涣仓库的长为五十五米的十一根玻璃钢风筒。反诉人承租期间，因被反诉人的仓库已经建成三、四十年，房屋老旧，墙头倒塌，部分场地无法使用，反诉人遂与被反诉人协商整改维修。经被反诉人同意后，反诉人对于厂房、食堂、宿舍、土地、厂内道路等进行装饰、扩建、维修施工。其后，反诉人多次协商被反诉人支付保管费、维修费、扩建费，被反诉人均不予理睬。被反诉人的行为给反诉人造成严重的经济损失，为维护反诉人的合法权益，故具状起诉，望判如所请。中煤三建三十处针对裕泰工贸公司的反诉辩称，反诉人诉求租赁合同继续履行无事实和法律依据，案件双方当事人签订的租赁合同期限是1年，合同期满日是2008年1月1日，在11年前合同因期满而终止，反诉人一直使用至今主要原因是租赁物为被反诉人当年建设临涣煤矿而设置的材料中转仓库，临涣煤矿建设完毕后该租赁物即基本闲置，处于无人监管状态，这是合同期满后10年来被反诉人没有向反诉人主张权利的主要原因。综上，场地基本是闲置状态，合同早已于11年前因期满而终止，反诉人的请求没有事实和法律依据。反诉人请求事项的第2、3、4、5项无事实和法律依据，该4项请求所陈述的以保管费折抵租金及反诉人在租赁场地上的装饰、扩建、维修等添附既未经三十处同意，反诉人也无证据证明添附物的存在及价值，依据相关法律规定，承租人擅自在租赁物上进行的添附，租赁期满双方不能协商一致的应当予以拆除。综合以上两点答辩意见，被答辩人认为反诉人的全部诉讼请求均应判决驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中煤三建三十处举证：1．原告企业登记信息、营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件及书面证明各一份，证明原告在本案中作为原告的主体资格是适格的，三十处下设器材供应公司名为公司，实为三十处的内设部门，不具有法人资格，也未在工商系统设立登记，称为公司主要是方便对外开展业务，器材供应公司对外签订的所有合同在主体上均应由三十处来承担合同主体责任；2．被告企业登记信息，证明被告在本案中的诉讼主体资格；3．协议书1份，证明原、被告之间自2007年1月1日起建立起案涉场地的租赁关系，且合同期限是1年，2008年1月1日原告进行收回，合同第8条特别约定乙方如续租应于当年1月1日交清租赁费，否则甲方有权无条件收回租赁物；4．（2014）第001号国有土地使用权证书及附图，证明案件涉及的场地位置、产权性质及面积和使用权人。裕泰工贸公司举证：1．三十工程处出具的证明、图片四张，证明原告占用被告租赁的临涣仓库约900平方米，用于放置300根左右玻璃钢风筒的事实；原告与被告协商一致，由被告代为保管钢风筒并以保管费折抵全部租金。2．三十工程处仓库与改建工程结算清单、照片十四张，证明经原告同意后，被告对于临涣仓库的厂房、食堂、宿舍、土地、厂内道路等进行装饰、扩建、维修施工的事实；原告应当向被告支付维修费259709.22元、扩建车间、厂房等产生的费用2032055元、租赁期间内车库、宿舍、食堂等设施的装饰装修费501736元。3．证人证言四份，证明被反诉人中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处占用反诉人承租的临涣仓库约900平方米，用于放置300根左右玻璃钢风筒的事实；反诉人承租案涉租赁物时，租赁物破旧不堪、门窗损坏严重、围墙倒塌等情况；经被反诉人同意后，反诉人对于临涣仓库的厂房、食堂、宿舍、土地、厂内道路等进行装饰、扩建、维修施工的事实；反诉人因案涉租赁物与案外人李明夫发生纠纷的事实。4．调取的接处警情况登记表，证明反诉人因案涉租赁物与案外人李明夫发生纠纷的事实。5．证人刘某1、李某、刘某2出庭作证。经庭审举证、质证，裕泰工贸公司对中煤三建三十处所举证据发表质证意见为：对证据1中除了书面证明外，其他证据均无异议，对书面证明真实性有异议，理由：该份证明是原告方自己出具，从证据形式上属于当事人陈述，其应提供其他证据来予以佐证；关于器材公司是否属于登记设立的法人单位，应以工商部门的相关说明为准，不能原告自说自证，通过合同上的公章名称反映，器材公司应属于独立法人单位。综上，建议法庭对该份证据不予采信，对被告抗辩的原告诉讼主体不适格的主张予以支持。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，我们认为该份合同关于租赁物部分有效，部分无效，案涉租赁物包括厂房及土地，现在原告方仅举证了其名下的土地使用权证，但没有举证租赁厂房的所有权证，依据最高院相关司法解释规定，关于房屋这方面的租赁是一种无效约定。合同期限虽然只约定1年，但是在合同到期后原告对被告继续使用案涉租赁物没有提出异议，双方租赁合同继续履行，没有终止。对证据4真实性无异议，土地使用权的获得时间是2014年7月20日，是否系案涉土地使用权证，请求法庭进行核实。中煤三建三十处对裕泰工贸公司所举证据发表质证意见为：对证据1中证明的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，照片显示的玻璃钢风筒属于三十处所有，但这些器材是在原被告租赁合同到期后，原告需要使用场地存放玻璃钢风筒，但被告拒不撤离，况且300根（具体多不知道）风筒所利用场地非常有限。2013年7月9日原告因孙疃矿项目部需要使用部分风筒前往临涣仓库提取，遭被告法定代表人拒绝，在不得已的情况下，由三十处器材公司出具证明，被告才同意原告提货。原、被告签订协议时，仅约定对原告的厂房、场地作为租赁物，其他设施并没有出租给被告，且协议签订时被告也已明知原告部分物品仍在租赁场地，但已集中堆放，该物品所占用的场地范围，显然不在租赁范围之内，从未与被告约定以保管费折抵租赁费。对证据2该组证据全部为被告自行制作，不具有证据的“三性”，不能作为认定案件事实的依据，同时，租赁场地外围原有三十处设立的围墙，内有仓库及办公用房，办公、住宿、食堂、浴池等设备，现场西院墙已被被告拆开，所以被告主张建围墙等建造、装饰、维修等费用没有任何依据。该添附如果存在，依据规定，双方没有协商一致，也应由被告在合同解除后自行拆除，恢复原状，返还租赁原物。对证据3、5，均认为证人证词内容没有客观性。证据4与本诉和反诉都不存在关联性，该组证据也不能证明被告的反诉观点，不能证明被反诉人有违约事实，事实是原、被告之间合同约定的租期是1年，合同第3条明确约定当年1月1日交清租金，否则甲方收回场地，也就是合同约定的是先付租金，后用地，自2008年1月1日原告就有权收回租赁物，原告至于何时收回是原告对自身权利的处分。于2018年明确提出仍然是原告对自身权利的合法行使，不存在违约行为。本院对双方当事人所举证据审核认定如下：对双方均无异议的中煤三建三十处所举证据1除书面证明的部分、证据2、3、4，裕泰工贸公司所举证据1中的证明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：中煤三建三十处所举证据1中的书面证明，器材供应公司自认其为中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处内设部门，实为材料科，不具有独立法人资格，故本院对该书面证明予以认定。裕泰工贸公司所举证据1中的图片四张以及证据2、3、4、5，中煤三建三十处均认为与本案无关，或内容没有客观性，或不能证明其主张。本院经审核认为，裕泰工贸公司所举的上述证据，除能证明中煤三建三十处在该场地上存放300根左右玻璃钢风筒及新建、维修厂房、道路、宿舍等事实外，不能证明中煤三建三十处同意以保管费折抵全部租金，亦不能证明中煤三建三十处同意其新建、维修厂房、道路、宿舍等。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月1日，中煤三建三十处作为甲方与裕泰工贸公司作为乙方签订租赁协议书，协议约定第一条乙方租赁甲方临涣仓库；第二条租期为一年，自2007年1月1日起将租赁厂房及场地交乙方使用，至2008年1月1日收回；第三条租金每年两万元，必须于当年1月1日交清仓库租金，否则，甲方收回场地；第四条乙方租赁甲方场地，房屋所发生的任何费用由乙方承担，并不得损坏甲方房屋等原有的构造，租赁期满，乙方无条件将房屋等交回甲方……第六条租赁期间，乙方必须对甲方居住的居民予以关照，并对甲方居民提出的条件，经双方协商给予解决……第八条约定乙方如有续约，需付租金，必须于租赁期满后的当年1月1日交清租赁费，如违约，甲方有权无条件收回场地、房屋，并终止协议。中煤三建三十处代表孙宏所在协议上签字，并加盖中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处器材供应公司印章，周鲁华在协议上签字并加盖淮北市裕泰工贸有限公司公章。裕泰工贸公司按协议支付了2007年的租金2万元后，即开始使用上述场地。在租赁期间，中煤三建三十处的居民仍在该处生活，中煤三建三十处在该场地存放300根左右玻璃钢风筒。租赁期满后，裕泰工贸公司未交下一年的租金，中煤三建三十处亦未提出解除租赁协议，继续由裕泰工贸公司使用至今。在此期间，中煤三建三十处的职工陆续全部撤出该仓库，裕泰工贸公司对该仓库内的道路、房屋等进行了维修、装饰，并新建了厂房。2013年7月9日，中煤三建三十处派人到该仓库提取11根玻璃钢风筒，下余玻璃钢风筒仍在该仓库场地上存放。2018年，中煤三建三十处要求收回该仓库，裕泰工贸公司要求中煤三建三十处支付其新建、维修、装饰费用，双方发生争议。中煤三建三十处于2019年3月6日向本院提起诉讼，裕泰工贸公司随即提出了反诉，庭审结束后，本院组织双方进行了调解，但调解未能达协议。本院认为，中煤三建三十处与裕泰工贸公司于2007年1月1日签订的租赁协议，不违反法律、法规的规定，是双方真实意思表示，为合法有效协议，双方均应按协议约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方之间的租赁合同关系一直存续至今，租赁期限为不定期。该法第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，裕泰工贸公司没有按协议约定支付相应的租赁费，裕泰工贸公司称以保管费折抵租赁费，但没有提供充分证据证明其主张，中煤三建三十处有权解除租赁协议。对中煤三建三十处提出的解除与裕泰工贸公司之间的租赁协议，本院予以支持。对于裕泰工贸公司拖欠的租赁费，裕泰工贸公司应当支付。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”对于未超过诉讼时效期间的租赁费，即2016年至2018年的租赁费6万元，本院予以支持。超过诉讼时效期间的租赁费，本院不予支持。裕泰工贸公司反诉要求中煤三建三十处支付2008年至2018年玻璃钢风筒保管费200000元，根据双方2007年1月1日签订的《协议书》第二条约定“自2007年1月1日起将租赁厂房及场地交乙方使用”及第六条“租赁期间，乙方必须对甲方居住的居民予以关照，并对甲方居民提出的条件，经双方协商给予解决”，可以看出裕泰工贸公司只是租赁中煤三建三十处厂房及场地，并不是租赁中煤三建三十处临涣仓库的所有房屋及其他设施，协议中并没有排除中煤三建三十处对该仓库内其他房屋及场地的合理使用，且在签订协议时，裕泰工贸公司已明知中煤三建三十处有300根左右玻璃钢风筒存放该仓库院内，协议中没有关于玻璃钢风筒保管费的约定，裕泰工贸公司亦未提供充分证据证明双方有以保管费折抵租赁费的约定，故对该项反诉请求，本院不予支持。裕泰工贸公司反诉要求中煤三建三十处支付维修费259709.22元，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，本案中，裕泰工贸公司未提供证据证明其要求中煤三建三十处维修，裕泰工贸公司虽对租赁物进行了维修，但维修目的是为了自己的经营需要，该维修费用不是必须支出的费用，故对该项反诉请求，本院不予支持。裕泰工贸公司反诉要求中煤三建三十处支付扩建车间、厂房等产生的费用2032055元，及租赁期间内车库、宿舍、食堂等设施的装饰装修费501736元，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，裕泰工贸公司未提供充分证据证明其扩建车间、厂房及对车库、宿舍、食堂等设施进行装饰装修取得了中煤三建三十处的同意，中煤三建三十处对扩建及维修明确予以否认，裕泰工贸公司扩建车间、厂房及对车库、宿舍、食堂等设施进行装饰装修，是为了自己的生产经营，且未取得中煤三建三十处的同意，因此，裕泰工贸公司要求中煤三建三十处支付扩建车间、厂房等产生的费用2032055元及租赁期间内车库、宿舍、食堂等设施的装饰装修费501736元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处与被告（反诉原告）淮北市裕泰工贸有限公司于2007年1月1日签订的租赁协议；二、被告（反诉原告）淮北市裕泰工贸有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告（反诉被告）中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处租赁费6万元；三、驳回原告（反诉被告）中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）淮北市裕泰工贸有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费4300元，由原告（反诉被告）中煤第三建设（集团）有限责任公司三十工程处负担3010元，由被告（反诉原告）淮北市裕泰工贸有限公司负担1290元；反诉费15374元，由被告（反诉原告）淮北市裕泰工贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员 陈 文二〇一九年十一月十八日书记员 赵新泥附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十四条第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。