广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20069号原告：中山粤冠交通科技股份有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道竹苑广场三楼19-25轴A区，统一社会信用代码91442000665001462H。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梅桂，广东保信律师事务所律师。被告：梁武兴，男，1966年9月7日出生，汉族，住广东省中山市，被告：许少游，男，1979年6月27日出生，汉族，住广东省中山市，两被告共同委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：邱秀数，广东盛泽知博律师事务所律师助理。原告中山粤冠交通科技股份有限公司(以下简称粤冠公司)与被告梁武兴、许少游土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告粤冠公司委托诉讼代理人殷坤仪，被告梁武兴、许少游共同委托诉讼代理人欧社城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤冠公司向本院提出以下诉讼请求：1.两被告自行清除位于中山市××口村“虎池围、将军下围”的政府储备（预控）用地内[租赁地块面积约1723.3792亩，并由其临时管理剩余东侧填土面积3034.3309亩，合共4757.7101亩]的养殖物、种植物、构建物及其他附着物，并将土地清理后交还给原告；2.原告没收两被告交纳的租赁保证金171132元；3.被告向原告支付自2019年7月1日起按662元/亩/年的标准计算至土地交还之日止的土地占用费（按计租面积1723.3792亩计算，暂计至2019年7月31日为95073元）；4.被告向原告支付自2019年7月1日起按租金总额570439元每日万分之五的标准计算至土地交还之日止的违约金（暂计至2019年7月31日为8841元）；5.被告向原告支付律师费45000元。事实与理由：2019年2月21日，原告与两被告签订土地租赁协议书[粤冠发HTB（2019）061号]（以下简称“租赁协议”），约定：原告将位于中山市××口村“虎池围、将军下围”的政府储备（预控）用地出租给两被告作农业养殖使用[租赁地块面积约1723.3792亩]，并由两被告临时管理剩余东侧填土面积3034.3309亩（以下统称为“租赁地块”）；租赁期限截至2019年6月30日；租赁保证金为171132元；半年租金总额为570439元；若两被告逾期或未做清理交还土地的，视作违约行为，原告有权按协议中的租金总额570439元为基础以每日万分之五的标准计收两被告违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；逾期30天未交还土地的，原告有权没收保证金等。协议租赁期限届满前，因市政府建设需要，原告于2019年4月16日向两被告发出收回出租土地通知，告知两被告在租赁期满后不再续租，并要求两被告在租赁期限届满前自行清理租赁范围内的私人物品，将租赁土地清理后交还给原告。然而，截至目前，租赁期限已经届满，两被告仍未向原告返还租赁地块。在此期间，原告得知租赁地块中的约1300亩用地实际上被分租户占用，且分租户对交还该部分租赁地块存在异议。依据租赁协议第六条第六款约定，两被告对分租户的一切行为承担连带责任；在本协议期满或原告在租赁期内要求收地时，两被告应当立即清退分租户并按时向原告交还土地，否则一切相关责任由两被告承担，且原告有权根据本协议的约定追究两被告的违约责任。原告遂诉至法院，希望判如所请。原告粤冠公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.国有土地使用证；2.不动产权证书粤（2015）中山市不动产权第0027518号（权利人：中山市土地储备中心）、广东省国土资源厅关于中山市2008年度第四批次城镇建设用地的批复[粤国土资（建）字(2009)539号]、广东省国土资源厅关于中山市2011年度第十五批次城镇建设用地的批复[粤国土资（建）字(2012)828号]；3.中山市不动产登记资料查询结果若干（权利人：中山市土地储备中心）；4.中山市不动产登记资料查询结果（权利人：中山市交通发展集团有限公司）；5.储备用地委托管理协议（甲方：中山市交通发展集团有限公司）；6.关于延续储备用地委托管理关系的函、委托管理协议；7.土地租赁协议书（签约时间：2019年2月21日）；8.收回出租土地通知；9.律师函[京哲律函字(2019)第0058号]；10.律师函及两份快递单（2019年7月10日）；11.租赁地块图；12.民事委托代理合同；13.律师费发票；14.2018年土地租赁协议书。被告梁武兴、许少游辩称，1.两被告认为租赁土地其中的485亩及原告交付给两被告进行管理的3034亩在2019年7月1日已经具备了交还条件，且两被告也曾联系原告要求交还部分土地但未理会。2.关于保证金、违约金、律师费等损失，两被告认为应按比例折算，不应全额由两被告承担。3.由于本案部分土地因客观原因被第三方龙顺波、高镜明占有，但剩余的485亩土地是可以返还，因此同意按1238亩计算占用费。4.由于其中的1238亩现由龙顺波、高镜明两人占有，法院也已经判了分租户向该两人返还土地，因此两被告认为该1238亩应由龙顺波、高镜明返还。5.违约金及保证金性质都是惩罚性的，违约责任不能两者同时主张。被告梁武兴、许少游为其辩解和主张向本院提交如下主要证据：1.土地租赁协议书；2.（2019）粤2071民初第2953-2996号民事判决书。本院经审理认定事实如下：粤冠公司原企业名称为中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通开发公司）。座落于中山市“虎池围”，不动产权证号为粤（2015）中山市不动产权第0027518号的土地权利人为中山市土地储备中心。座落于中山市“虎池围”，不动产权证号为国（2013）2500125、国（2013）2500126、国（2013）2500127、国（2013）2500128、国（2013）2500141、国（2013）2500142、国（2013）2500143、国（2013）2500144、国（2013）2500145、国（2014）2500196、国（2014）2500203的土地权利人为中山市交通发展集团有限公司。2017年，中山市土地储备中心、中山市交通发展集团有限公司均与交通开发公司签订了委托管理协议，委托交通开发公司管理其名下相应土地，含涉案土地在内。2019年2月21日，粤冠公司（甲方）与梁武兴、许少游（乙方）签订土地租赁协议书，约定甲方将位于位于中山市××口村“虎池围、将军下围”的政府储备（预控）用地出租给乙方作农业养殖使用[租赁地块面积约1723.3792亩，并由两被告临时管理剩余东侧填土面积3034.3309亩]（以下统称为“租赁地块”）。租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日。租赁保证金为171132元。该地块综合单价为662元/亩/年，6个月租金合计570439元。若乙方逾期或未做清理交还土地的，视作违约行为，甲方有权按协议中的租金总额570439元为基础以每日万分之五的标准计收乙方违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金。逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，甲方有权没收保证金。未经甲方同意，乙方不得将租赁土地分租、转租、抵押或移交给他人。在签订本协议时，甲方同意乙方在本协议租赁期内将租赁地块分租给他人管理，乙方在此保证：乙方对分租户的一切行为承担连带责任；在本协议期满或甲方在租赁期内要求收地时，乙方应当立即清退分租户并按时向甲方交还土地，否则一切相关责任由乙方承担，且甲方有权根据本协议的约定追究乙方的违约责任。若乙方违反上述约定，视为违约行为，甲方有权解除本协议，无条件收回该地块，已收取的租金和保证金不予退还给乙方。如一方违约导致另一方遭受损失的，违约方应赔偿守约方相应损失。履行过程中若发生争议甲乙双方应及时协商解决，协商不成有权提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括律师费、差旅费、调查费、评估费等）。2019年4月16日，粤冠公司向梁武兴、许少游发出回收出租土地告知书，告知其租赁期（2019年6月30日前）不再续租，并要求其在租赁期届满之前自行清理租赁范围内的私人物品，将涉案租赁土地交还粤冠公司。2019年7月10日，粤冠公司发律师函告知梁武兴、许少游，租赁期限届满，梁武兴、许少游仍未交还租赁土地，且部分用地实际被分租户占用，分租户对马上交还的部分租赁土地存在异议，违反协议约定。针对分租户的事宜，在收到本函7日内自行妥善处理。粤冠公司以梁武兴、许少游违约未交还租赁土地为由，遂诉至法院，主张上述实体权利。粤冠公司为本案诉讼已支出律师费45000元。诉讼过程中，本院曾给予双方当事人15天时间用于交接梁武兴、许少游称可以交接的部分土地。2019年11月25日，粤冠公司向本院书面回复称梁武兴、许少游主张土地未能交接，故仍坚持其原本诉讼请求。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。粤冠公司对案涉租赁地块享有合法的管理使用权，是本案的适格原告，其与梁武兴、许少游签订的土地租赁协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应恪守履行。土地租赁协议中明确约定租赁的期限为2019年1月1日起至2019年6月30日止。现租赁期限届满，且粤冠公司在租赁期届满之前向梁武兴、许少游发出对租赁地块不再续租和回收的意思表示。梁武兴、许少游未依约返还土地，并以案外人龙顺波、高镜明将部分租赁土地实际占用未向其返还为由，主张粤冠公司应向实际占用人请求返还，同时主张本案租赁保证金、律师费等损失过高。本院经审查后认为，根据合同相对性原理，租赁协议约束协议双方，与本租赁协议无关案外人导致的违约并非法定的抗辩事由，若因案外人导致的相关损失，梁武兴、许少游可以另循途径进行救济。而且土地租赁协议明确约定，“在本协议期满时，梁武兴、许少游应当立即清退分租户并按时交还土地，否则一切相关责任由其承担，且粤冠公司有权根据本协议的约定解除本协议，无条件收回该地块，已收取的租金和保证金不予退还”，故梁武兴、许少游的抗辩不能成立，其逾期交还土地的行为已经构成违约。粤冠公司主张梁武兴、许少游自行清除租赁地块中的养殖物、种植物、构建物及其他附着物，并将清理后的租赁土地返还的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于其他违约责任问题。土地租赁协议明确约定梁武兴、许少游逾期30天未交还土地，粤冠公司有权按协议中的租金总额570439元为基础以每日万分之五的标准计收违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金及没收租赁保证金。梁武兴、许少游至今未能向粤冠公司交还土地，已然违约，粤冠公司主张违约金、没收租赁保证金及自2019年7月1日起的土地占有使用费，于法有据，即本院对于其第2、3、4项诉讼请求均予以支持。关于律师费问题。虽然双方在土地租赁协议中约定由违约方需赔偿守约方一切经济损失及律师费由败诉方负担，但本院结合本案难易程度、开庭次数及已支持粤冠公司违约金等相关因素，酌定由梁武兴、许少游向粤冠公司赔偿30000元律师费较为适宜。综上所述，粤冠公司的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告梁武兴、许少游于本判决发生法律效力之日起三十日内自行清除位于中山市南朗镇崖口村“虎池围、将军下围”的政府储备（预控）用地内[租赁地块面积约1723.3792亩，并由其临时管理剩余东侧填土面积3034.3309亩，合共4757.7101亩]的养殖物、种植物、构建物及其他附着物，并将清理后的土地交还给原告中山粤冠交通科技股份有限公司；二、原告中山粤冠交通科技股份有限公司无需向被告梁武兴、许少游返还租赁保证金171132元；三、被告梁武兴、许少游于本判决发生法律效力之日起七日向原告中山粤冠交通科技股份有限公司支付涉案土地的占用使用费（计算方式：自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按计租面积1723.3792亩及662元/亩/年计算）；四、被告梁武兴、许少游于本判决发生法律效力之日起七日向原告中山粤冠交通科技股份有限公司支付违约金（以570439元为基数，自2019年7月1日起至涉案土地交还之日止，按每日万分之五计算）；五、被告梁武兴、许少游于本判决发生法律效力之日起七日向原告中山粤冠交通科技股份有限公司赔偿律师费30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取计3050元（原告中山粤冠交通科技股份有限公司已预交），由被告梁武兴、许少游负担，并于判决生效之日起七日内迳付原告中山粤冠交通科技股份有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇一九年十一月二十八日书记员  刘浩峰孙永辉