云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2200号原告：朱旭芳，女，1967年9月27日生，汉族，小学文化，云南省禄丰县人，农民，现住云南省禄丰县。委托诉讼代理人：杨文华，男，1964年10月1日生，汉族，小学文化，云南省禄丰县人，农民，现住址同上，代理权限为特别授权（系杨文华丈夫）。被告：楚雄志善物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇鹿城西路兆顺财富中心1幢1层S-1-110号，统一社会信用代码：915323015527137038。诉讼代表人：楚雄志善物业管理有限公司管理人。委托诉讼代理人：杨元平，北京德恒（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李其濛，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。原告朱旭芳与被告楚雄志善物业管理有限公司（以下简称志善物业公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告朱旭芳及其委托诉讼代理人杨文华，被告志善物业公司管理人的委托诉讼代理人杨元平、李其濛到庭参加诉讼。诉讼过程中，经原告朱旭芳与被告志善物业公司同意，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告朱旭芳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告除享有管理人确认的93459.77元外，还应确认原告享有的合法债权143775.23元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月5日，原告与被告签订了《委托经营管理合同》，将原告位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺·第一城项目B幢2层106号商铺（面积为45.63平方米）委托给被告进行经营和管理。合同约定：委托经营管理期限为3年，即2014年4月1日至2017年3月31日止，无论被告提前或延后经营及经营情况如何，均应按委托经营管理时间计算租期，由被告向原告支付3年委托经营管理租金279025元（税前租金），扣税后的租金由被告分三个阶段向原告支付。合同还规定，若被告不能按约定足额支付租金收益，则每日应按逾期应付款额的5%承担违约金，逾期付款达90日的，原告有权单方解除合同；合同对等的也对原告做了违约规定。按照合同约定，被告三个阶段应支付的税后租金为163332元，而被告三个阶段结束时，仅支付了130257元，欠下原告33075元；委托经营管理合同期满后，被告未将原告的商铺交回原告，也未支付延期租金。按第三阶段应支付的租金数计算，算至法院受理该公司破产案规定的时间为止（2018年8月11日），被告应支付延期租金81664元（5104元×16个月）。再按合同规定的违约金计算方式，从2017年4月开始计算，算至2018年8月11日，违约金为122496元（5104元×5%×16个月×30天），故原告对被告的债权数为237235元。原告按规定向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司等八家公司管理人申报了债权，志善物业公司管理人于2019年4月2日将债权审查情况通知原告，确认原告的普通债权金额仅为93459.77元，其中本金86985.77元，其他金额6474元。原告对此通知不服，于2019年4月26日提出异议，破产公司管理人于2019年4月27日通知原告所提异议不成立，仍维持管理人审核意见。为此原告只好依法提起债权确认之诉，请求确认原告对被告的债权数为237235元。被告志善物业公司辩称：一、租金。（一）原协议期间（2014年4月1日至2017年3月31日）税前租金总额应为163332元而非279025元。《委托经营管理合同》第四条第一款约定：三年税前租金为279025元，但根据合同第四条第二款第一项的约定，计算得三年租金为163332元（3970×12+4537×12+5104×12）。原告主张279025元是税前租金，163332是税后租金，对此管理人不认可。管理人经审查认为该两笔金额均为税前租金，其中合同中第四条第一款约定的279025元或因笔误等原因误填，并非双方真实意思表示，而合同第四条第二款第一项中约定的租金金额和支付方式才是双方真实的意思表示。理由如下：第一、原告此套房购房价为680548元，该购房款的7%（680548×7%=47638元）、8%（680548×8%=54444元）、9%（680548×9%=61249元），恰好与合同第四条第二款第一项中约定的各阶段年租金吻合，故可合理推定合同第四条第二款第一项中填写的金额才是双方真实的意思表示。第二、管理人审查其他同类型《委托经营管理合同》时，其他同类型合同第四条第一款约定的金额与第四条第二款第一项约定金额一致，且均与其购房款对应，故根据交易习惯可合理推定本案中合同第四条第一款约定的279025元或因笔误等原因误填，而该合同第四条第二款第一项中约定的租金金额和支付方式才是双方真实的意思表示。第三、从税率分析，合同第五条第一款约定被告代缴税金，根据原告提供的第六组证据银行流水，可以看出流水上到账的月租金金额比合同第四条第二款第一项约定的月租金少12%，同时管理人查询到被告向税务部门代缴的税率为12%，故可合理的推定合同第四条第二款第一项约定的租金为税前租金；被告正是根据此条约定的金额向原告支付租金，支付至原告账户上的金额系扣除12%税款后的税后租金。而如果按照原告的主张计算税率，则原告承担了41.46%[（279025-163332）÷279025×100%]的税率，我国并无相关的法律法规规定原告应承担如此高比例的房产税。当同一份合同中有两项条款相互矛盾时，根据合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等来确定条款的真实意思，故管理人综合上述的三条理由，认定2014年4月1日至2017年3月31日期间的税前租金总金额为163332元，对应税后租金为143732.16元[163332×（100%-12%）]。根据原告提交证据《银行流水》，计算出被告已向原告支付税后租金130257.6元（3493.6×12+3992.56×12+4491.52×5）。原告将错误的税前租金总额减去已付租金得33075元，且未统一涉税单位，故对原告主张不予认可。（二）不定期租赁期间（2017年4月1日至2018年8月11日）应按税后标准计算尚欠付金额。原合同的租赁期虽于2017年3月31日届满，但届满后被告未向原告归还房屋。则根据《合同法》第二百三十六条和《破产法》第十八条的规定，原、被告继续履行《委托经营管理合同》至2018年8月11日，此期间租金按照合同最后一期租金的标准执行，计算得应付税前租金为：5104×16+5104÷30×11=83535.47元，对应税后租金为：83535.47×（100%-12%）=73511.21元。原告申报债权时系按税后租金申报，故管理人最终确认税后金额为73511.21元。根据一事不再理原则，对于原告在起诉状中又按税前标准计算租金的方式和金额不予认可。综上所述，两个期间被告尚欠付原告的税后租金为13474.56+73511.21=86985.77元，此即为管理人确认的租金债权，因此不存在少确认的情形。二、违约金。原告在申报债权时申报的违约金金额为6474元，管理人已对该部分金额予以全部确认。后原告向管理人提交的《债权异议表》中请求将违约金金额变更为122496元，原告对已经全额确认的债权再次申报属于重复申报，因此对原告在起诉状中变更违约金计算方式和金额的请求不予认可。原告朱旭芳针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：一、债权申报表，欲证明原告向被告志善物业公司管理人申报债权的事实；二、债权审查通知，欲证明被告志善物业公司管理人对原告债权审查的通知；三、债权异议表，欲证明原告对债权审查结论提出异议的事实；四、债权异议审查通知，欲证明被告志善物业公司管理人对原告所提异议审查的回复；五、委托经营管理合同，欲证明原告债权的计算依据；六、银行交易明细，欲证明被告支付租金的情况。经质证，被告志善物业公司对原告朱旭芳提交的证据一的三性和证明目的无异议；对证据二中原告提交债权审查通知中有部分碳素笔写和画的地方，对于人工添加部分不予认可，其他部分予以认可；对证据三、四、五、六的三性和证明目的均予以认可。被告志善物业公司当庭提交二组证据：一、商品房购销合同，欲证明原告与被告的关联公司（楚雄兆顺房地产开发有限责任公司）就兆顺第一城B-2-106号房签订《商品房购销合同》，合同第四条第二款约定购房价为680548元；二、完税证明及附件，欲证明2014年2月24日，被告向楚雄市税务局代缴含原告在内的多位业主在2014年2月期间的税款，完税证明显示税率合计为12%的事实。经质证，原告朱旭芳对被告志善物业公司提交的证据一的三性和证明目的无异议，对证据二中的完税证明三性无异议，对附件（商铺税后返表）有异议，不予认可。本院认为，原告朱旭芳提交的证据一、二、三、四证实原告朱旭芳向被告志善物业公司管理人申报债权，被告志善物业公司管理人对原告申报的债权进行审查通知后，原告提出债权异议，被告志善物业公司管理人对原告异议进行审查的事实，本院予以采信；证据五证实原、被告双方签订《委托经营管理合同》的事实，除合同第四条第一项中“叁年委托经营管理租金：贰拾柒万玖仟零贰拾伍元整（279025元）”计算书写金额错误，本院不予采信，对合同其余内容本院均予以采信；证据六证实被告向原告支付租金的事实，本院予以采信。被告志善物业公司提交的证据一证实原告朱旭芳购买兆顺第一城B-2-106号房购房款为680548元的事实，本院予以采信；证据二证实被告志善物业公司代缴税率为12%的事实，本院予以采信。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2012年11月5日,原告朱旭芳与被告志善物业公司签订了《委托经营管理合同》，合同约定：“原告将其拥有的产权位于楚雄市（鲁班阁）的兆顺?第一城项目B幢2层106号商铺委托给被告进行经营和管理，被告向原告支付固定的租金收益；委托经营管理期限为叁年，委托经营管理时间自2014年4月1日至2017年3月31日止，在上述期间，鉴于原告向被告的不可撤销的授权，原告不得因为任何事由，收回授予被告对该商铺的相关权利，否则视为原告违约，原告须向被告赔偿所有损失；原、被告双方约定，无论被告提前或延后经营及经营状况如何，均应按本合同约定的起止时间计算租期，被告志善物业公司向原告朱旭芳支付租金的方式为分期支付，该合同约定的房屋总价款680548元的7%、8%、9%作为三个阶段的年租金，合同总租金为279025元（该处要填写的金额系计算错误所致，实际税前金额应为163331元）。租金支付约定如下：第一阶段：2014年4月至2015年3月，年租金为房屋总价款的7%，每年税前租金为47638元，每月支付税前租金为3970元，共计12个月，第二阶段：2015年4月至2016年3月，年租金为房屋总价款的8%，每年税前租金为54444元，每月支付税前租金为4537元，共计12个月，第三阶段：2016年4月至2017年3月，年租金为房屋总价款的9%，每年税前租金为61249元，每月支付税前租金为5104元，共计12个月，每月应付租金由被告在当月25日前存入账户（如以月度租金为基数，则计算得税前总租金为163332元，与前述税前总租金相差1元，此系双方当事人将各期间月度租金金额取整至个位数导致）；为了保障原、被告双方的利益，无论被告何时开始经营，计租时间固定从2014年4月1日开始计算；原告取得的委托经营管理收益（租金），由原告承担税收政策规定的应缴税金，被告根据税收政策规定代扣代缴税金；续租：委托经营管理期限到期前，需要续租的，被告应提前三个月通知原告，双方一致同意续租后重新签订合同，交纳租金，不续租，则在合同期满后一个月内结清账务，归还租用商铺；若被告不能按本协议约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付租金金额每日5%标准向原告计付违约金，逾期付款超过90日的，甲方有权单方面解除本合同。”合同签订后，被告志善物业公司从2013年2月开始按照合同约定向原告朱旭芳支付租金，至2015年11月，共计支付33个月税后租金130257.6元（其中2015年10月租金未付）。2015年10月后，被告志善物业公司未按合同约定向原告朱旭芳支付租金。《委托经营管理合同》于2017年3月31日到期后，被告志善物业公司未与原告朱旭芳协商续租或归还原告房屋，仍继续使用原告朱旭芳的房屋。2018年6月11日，本院根据楚雄志善物业管理有限公司的申请，裁定受理楚雄志善物业管理有限公司破产清算一案，并指定北京德恒（昆明）律师事务所担任楚雄志善物业管理有限公司管理人。原告朱旭芳在债权申报期限内向原告朱旭芳申报如下债权：1、2012年11月5日，经兆顺房地产公司牵头，与被告签订《委托经营管理合同》，将购买楚雄市（鲁班阁）的兆顺·第一城项目B幢2层106号商铺租给被告经营，经营期限为三年，从2014年4月11日至2017年3月31日；2、合同约定租金分三期支付：2014年4月至2015年3月一年租金47638元，2015年4月至2016年3月一年租金54444元，2016年4月至2017年3月一年租金61249元，以上三期应付原告163327，但被告从2013年3月至2015年11月共向原告支付130257.6元，按约定欠付原告租金33075.4元；3、因委托经营管理合同是兆顺公司牵头办理，交房接房是两家公司在办，被告从2017年3月31日经营期满后没有与原告协商续租，商铺没有归还原告，造成原告自2017年3月31日至2018年8月，17个月的损失，租金应以签约时第三阶段计算，应付租金96407元；4、商铺接房是两家公司在办，按商品房购销合同套内设施不完善归还原告，现在原告还要施工产生费用大约还要支付80000元；5、以上事实由于被告不遵守协议，使原告造成很大的经济损失及生活负担，被告向原告赔偿所有损失：违约金6474元、利息16958元，综上，被告共欠原告232912.4元。管理人经审查后于2019年4月2日作出关于债权审查情况的通知，经管理人确认，原告朱旭芳的债权为租金86985.77元、违约金6474元，共计93459.77元。原告朱旭芳对债权表记载的债权有异议，于2019年4月26日向管理人提出异议，管理人经审查后于2019年4月27日作出关于债权异议审查情况的通知，维持管理人的原审核意见。本院认为，原、被告明确约定无论被告提前或延后经营情况如何，被告均应按照委托经营管理开始时间（即2014年4月1日）开始计算租金收益，但未明确约定租金自何时开始支付，故本院根据被告自2013年2月25日起每月向原告支付租金且原告对此未提出异议的事实，本案《委托经营管理合同》的支付期间为2013年2月25日至2016年2月25日；《委托经营管理合同》于2017年3月31日到期后，被告志善物业公司并未按照合同约定与原告协商续租问题，一直使用原告朱旭芳房屋，并且未支付租金，原告朱旭芳向被告志善物业公司管理人申报债权时，按第三阶段每月租金5104元计算2017年4月至2018年8月的租金。本院于2018年6月11日裁定受理被告破产申请，且被告管理人未在本院受理被告的破产申请之日起二个月内向原告发出继续履行合同的通知，故本案不定期租赁期间自2018年8月11日视为解除，即不定期租赁期间的租金计算截止日为2018年8月11日。因被告志善物业公司已向原告支付33个月的税后租金共计130257.6元，以双方约定的月度租金为基数计算得总税后租金为143732.16元，在《委托经营管理合同》约定期间内尚欠原告税后租金13474.56元，2017年4月1日至2018年8月11日不定期租赁期间按《委托经营管理合同》第三阶段约定的租金计算，税后租金为73511.21元[（5104×16+5104÷30×11）×（100%-12%）]，被告志善物业公司共计差欠原告朱旭芳租金86985.77元（13474.56+73511.21），故本院认定管理人对原告朱旭芳的租金债权的审查结论合法有据，对原告朱旭芳要求确认对被告志善物业公司享有114739元债权的主张，本院不予支持。对原告朱旭芳要求确认的违约金。原告朱旭芳申报债权时，申报违约金6474元，管理人对此部分债权已经予以确认，原告朱旭芳提交债权异议表时变更申报违约金为122496元并向本院提起确认之诉的行为缺乏事实和法律依据，故对于原告变更违约金债权金额并主张予以确认的诉请请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款、第四十八条、第四十九条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告朱旭芳的诉讼请求。案件受理费1588元（已减半收取），由原告朱旭芳承担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  朱毅二〇一九年十一月二十五日书记员  王宇