山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初4307号原告：赵明亮，男，1986年12月14日生，汉族，住郯城县。委托诉讼代理人：王然鹏，山东元开律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐强，山东元开律师事务所律师。被告：孙婉婉，女，1992年10月12日生，汉族，住郯城县。委托诉讼代理人：郁雅文，临沂河东九曲法律服务所法律工作者。原告赵明亮与被告孙婉婉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵明亮及其委托诉讼代理人王然鹏，被告孙婉婉及其委托诉讼代理人郁雅文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵明亮向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行合同，支付剩余房款391000元；2、请求法院判令被告支付违约金104000元；3、请求法院判令被告承担原告为主张权利支付的律师费等相关费用20000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用、保全费用等。事实与理由：2019年3月13日，原被告双方签订了《房屋买卖合同书》，原告将位于临沂市河东区产出售给被告，售价为520000元整。合同签订后被告支付了购房款129000元，后续房款迟迟未交，且原告已按照合同约定办理了房屋过户手续，被告的违约行为严重损害了原告方的利益。为维护合法权益特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告孙婉婉答辩称，原告所诉无事实及法律依据，原告所依据诉讼的主要证据房安地产房屋买卖合同系无效且已撕毁，并被合同三方认定为作废的合同文本，且该合同书第三条第一项两个数字7的填写均是原告在自行自房产中介处偷偷拿回扔进垃圾桶的作废合同后自行添加的合同内容，该合同自始无效不应成为本案原告主张其权益的合法依据，且因原告以无效合同提起本案诉讼采取的保全措施，查封了涉案房产，导致本案被告在办理房贷过程中贷款数额已全部审批通过，却无法发放至被告账户，又以被告履行相关支付相关剩余房款的义务，本案剩余房产余款应为324000元，不是本案原告诉讼主张的数额，请求人民法院依法查明事实，驳回原告的不当诉求。相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告赵明亮提供以下证据：1、身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2、房屋抵顶人工费协议书，拟证明涉案房屋系原告所有；3、房屋买卖合同，拟证明原、被告之间房屋买卖的事实及被告违约的情形；4、收款收据，拟证明原、被告签订该房屋买卖合同后被告支付购房款的数额129000元；5、案件受理费发票、保全费发票、律师费发票、诉讼财产保全责任险发票，拟证明原告为主张权利支出了案件受理费等相关费用；6、微信聊天记录，拟证明原告通过中介多次向被告索要购房款的事实。被告孙婉婉质证后，对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，同时证实原告与第三人签订协议时即达成与被告的房屋买卖协议，自愿将该涉案房产办理至被告名下；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据签订日期是虚假的，实际签订日期是2019年7月底8月初，该合同载明的日期是2019年3月13日，该合同第三条第一项7个工作日内的数字系原告将作废并认定为无效的合同捡回后自行添加的内容并未取得合同另外两方的认可和同意，至今被告也不认可相关内容，同时被告有相关证明证实该合同系作废并无效的合同，被告请求人民法院要求原告对该合同为何是撕裂的作出合理解释及说明，并说明第三条第一款数字7是由谁在什么条件下书写的；对证据4系复印件，不能证实原告的主张，被告已实际支付的房款数额为156000元；对证据5，本案诉讼系由原告全部原因造成，所有的支出均应由原告自行承担和负责，对律师费及保全责任险的费用系原告的选择性支出费用，更应由原告自行承担负责；对证据6，对真实性有异议，本案的房产中介并没有出庭，该证据不能证实原告的主张，同时能够证实原告与被告并没有直接的相关的联系。被告孙婉婉提供以下证据：（1）山东省新建商品房买卖合同一份，拟证明由被告和涉案房产开发商签订的该合同，涉案房产的单价为5411.93元/平方，总价款为480092元，被告已支付房款156092元的事实，剩余房款余款应为324000元的事实；（2）涉案房屋房产证，拟证明该涉案房产已实际交付被告使用并在房产局办理产权证至被告名下；（3）录音光盘一份，拟证明原告依据起诉的房安地产房屋买卖合同系原、被告及第三方房安地产经纪公司三方均不予认可并撕毁作废的无效合同，合同第三条第一项的两个数字7系由原告自中介处偷取回该撕毁作废无效合同后又自行添加相关内容，并起诉至法院的，原告不能依据该无效合同取得不正当利益；（4）银行放款审批通知，拟证明被告一直在积极履行办理房产银行贷款相关手续及流程，且被告的贷款申请已被获批通过，因原告诉讼采取的保全措施导致该款项无法及时入账，系因本案原告的不当行为导致本案诉讼的发生，应由本案原告承担一切风险及法律后果；（5）房款交款收据三张，拟证明被告已支付156000房款的事实；（6）房安房地产房屋买卖合同（该合同系被告在收到本案法院传票后自房产中介处取得），拟证明该事实由被告录音证据据以证实，该合同上的撕裂与原告所举证的该合同的相关撕裂，系由中介公司业务办理人员在三方确认该合同作废后统一予以撕毁的，证实该合同系作废的无效合同。原告质证后，对证据（1）系复印件，对其真实性不予认可，该证据并不能证明被告支付房款的数额；对证据（2）的真实性无异议，通过该证据恰能证明原告已经履行自己义务，将涉案房屋过户到被告名下，原告并无任何违约情形；对证据（3），该录音并非被告与原告之间的通话与本案没有关联性，退一步讲，即使该录音是被告与中介通话，从内容中可以看出我方提交的房屋买卖合同系原告、被告本人签字确认的，被告作为成年人应该知道签字的法律意义，该合同应认定为合法有效，双方签字后单方主张无效没有任何法律依据，虽然被告不认可7天支付的期限，但录音中被告认可双方支付期限为30天，从5月份银行贷款未获批准到起诉之日止，已经远远超过了30日的期限，并且到现在原告仍然没有收到剩余的房款，被告违约的事实非常清楚，应当承担相应法律责任；对证据（4），真实性不认可，通过对方提交的上述证据复印件可以看出上述证据申请时间为2019年8月19日，但原、被告之间签订的房屋买卖合同系3月份，从贷款审批到合同签订之间相差差不多6个月，足以证明被告存在严重的违约；对证据（5），真实性无异议，但该房款原告仅仅收到了129000元，希望法庭予以调查核实；对证据（6）的真实性无异议，但是并不存在被告所说的三方确认无效的情形，该合同签字处均系原、被告双方本人签字，并且加盖中介公司的公章，应当认定为合法有效的合同，任何一方不得主张合同无效，双方均应按照合同的约定履行自己义务。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院综合评判认定如下：对于原告提供的证据3，只是原告自己添加了两个“7”，除此之外没有更改的内容，双方也是按照合同约定的涉案房屋、总价款520000元、首付款156000元、被告亦就剩余房款办理银行按揭、原告交付房屋、被告已经办理房产登记等主要合同内容履行，被告称该合同无效，并未提供存在合同无效的证据，本院对该合同的真实性予以确认（原告自行添加的两个“7”部分除外）；被告虽对原告提供的证据4、5提出异议，但并未提供相应的证据予以支持，本院对该两份证据的真实性予以确认；对于被告孙婉婉提供的证据（1），系其与案外人签订，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，赵明亮与天元建设集团有限公司第一建筑工程公司签订《房屋抵顶人工费协议书》，约定天元建设集团有限公司第一建筑工程公司将其施工建设的临沂市河东区三江领秀二期可可公寓6号楼1010室抵顶所欠赵明亮的部分人工费，赵明亮自愿将6号楼1010室房屋产权办理至孙婉婉名下，由此产生的纠纷均由赵明亮自行承担，与天元建设集团有限公司第一建筑工程公司无关。原告赵明亮与被告孙婉婉通过中介临沂市河东区房安地产经纪有限公司买卖房屋，2019年3月13日，原告赵明亮（甲方、卖方）与被告孙婉婉（乙方、买方）、中介临沂市河东区房安地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《房安地产房屋买卖合同》，约定：甲方将位于临沂市河东区产出售给乙方，建筑面积88.75平方米，售价为52万元整，甲乙两方同意以首付款及银行贷款方式支付房款，首付款为交易金额的30%即人民币15.6万元整，剩余房款36.4万元申请银行按揭，银行贷款审批通过后，甲乙双方应相互配合办理房产抵押手续并待贷款银行放款后与首付款一并交付给甲方；甲方应于收到乙方全部房款之日起日内将交易的房产全部交付给乙方，同时在交房当日应将水电，物业费等费用结清，若甲方未按约定缴付，所产生的后果由甲方负责，与乙方无关；本合同签订后，乙方中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并按照总房价的20%对甲方进行赔偿，甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并按照总房价的20%对乙方进行赔偿，（甲方已收取乙方购房款的还应退还乙方支付的房款或是无条件配合乙方做好资金退出手续），本合同边同附件一式三份，甲、乙、丙等三方各执一份，均具有同等法律效力，等等。后原告赵明亮自己买卖合同上的两个空白格上添加“7”，变为“……自本合同签订之日起，如因国家金融调控、银行政策变化、银行额度影响、房产和土地性质或不可抗力因素等非乙方原因导致乙方在7个工作日内……乙方应在得知银行无法批贷（盖临沂市河东区房安地产经纪有限公司公章）之日起7个工作日内自行……”对于赵明亮的私自添加行为，被告孙婉婉、中介临沂市河东区房安地产经纪有限公司均不认可。2019年3月7日、3月13日、5月15日，被告孙婉婉分别向居间方交购房定金20000元、首付款84000元、首付款52000元。原告赵明亮认可从居间方收到购房款129000元。原告赵明亮向被告孙婉婉交付涉案房屋，2019年8月6日，被告孙婉婉办理了不动产权证书。孙婉婉提供的证据显示（宅易通（循环），申请金额（元）400,000.00），其申请的银行按揭贷款于2019年8月19日审批通过。原、被告双方在履行买卖合同过程中，产生争议。原告赵明亮起诉后，申请对被告孙婉婉的该涉案房屋进行财产保全。原告赵明亮因本案支出律师代理费20000元。本院认为，原告、被告双方之间的买卖房屋行为，并不违反法律法规的强制性规定，系合法行为，本院予以确认。原告赵明亮在《房安地产房屋买卖合同》中添加“7”的行为，未经被告孙婉婉及居间方的同意及认可，不发生法律效力。被告孙婉婉已经将交购房定金20000元、首付款84000元和52000元交付给居间方，而原告赵明亮认可从居间方收到购房款129000元，因此，双方对于被告将首付款交给居间方并由居间方再给原告方的方式无争议，鉴于双方对于定金20000元是抵顶购房款还是不抵顶购房款没有明确约定，且合同中明确约定居间方优先从定金中扣除居间费用，该20000元不宜作为购房款，可由被告孙婉婉与居间方另行解决；被告孙婉婉共计支付购房首付款为136000元，剩余购房款为384000元。原告要求被告支付剩余购房款的数额为384000元，超出部分，本院不予支持；超出部分，可由原告与居间方另行解决。《房安地产房屋买卖合同》对于被告支付首付款、剩余购房款的付款时间没有明确约定，被告办理的银行按揭贷款已获得批准，因原告申请查封涉案房产导致银行不能为被告发放按揭贷款，从而不能向原告履行支付剩余购房款的义务，根据原告提供的现有证据，不能充分证明被告存在根本悔约行为，其要求被告承担违约责任、支付律师代理费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙婉婉向原告赵明亮支付剩余购房款384000元，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵明亮的其他诉讼请求。案件受理费8950元，减半收取计4475元，由原告赵明亮负担945元，由被告孙婉婉负担3530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  夏春鸿二〇一九年十一月五日书记员  刘大龙