辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12664号上诉人（原审原告）：侯玉华，女，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：鲁长林，系辽宁盛恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市大东区荣鹏成房产中介所，住所地：沈阳市大东区。经营者：杨小容。委托诉讼代理人：张世来，男，汉族，住沈阳市沈河区，系该中介所员工。上诉人（原审被告）：杨小容，女，汉族，住沈阳市大东区。上诉人侯玉华、杨小容、沈阳市大东区荣鹏成房产中介所居间合同纠纷一案，因不服沈阳市大东区人民法院作出（2019）辽0104民初7680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日受理此案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侯玉华上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判由被上诉人返还房屋交易费用64843.96元或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，一审法院认定被上诉人收取的20万元为固定价格错误，实际中介费是双方根据沈阳市房屋买卖中介收费标准口头约定的1万元，该房屋的实际成交价格是110万元，按照沈阳市房屋买卖中介费为成交价的1%计算，本案中介费应为1.1万元，双方口头约定中介费1万元，被上诉人在扣除房屋交易需缴纳的税费及中介费1万元以外，剩余64843.96元应予以返还。杨小容、沈阳市大东区荣鹏成房产中介所上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方协议中约定的20万元包括办理房屋产权更名过户所需的各种交易税费、办理过户手续的代办费、我方提供房产信息的中介费等，该20万元价格为固定价格，即在办理房屋交易过程中实际产生的费用超过该价格，侯玉华也无须另行补交，由我方自行承担。同时如果实际产生的费用未超过20万元，我方也无须返还。故一审法院判决由我方酌情返还3万元没有法律依据，请求二审法院依法改判驳回侯玉华的诉讼请求。侯玉华向一审法院起诉请求判令：1、请求判令被告返还多收取的购房交易费用64843.96元；2、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月20日，侯玉华与沈阳市大东区荣鹏成房产中介所及案外人梁洪妲签订《沈阳市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定侯玉华购买案外人梁洪妲所有的坐落于沈阳市大东区1门一处，沈阳市大东区荣鹏成房产中介所作为居间方。双方未在该《居间合同》约定中介费用。当日，杨晓容为侯玉华出具《协议》一份，载明“杨晓容承诺侯玉华代办更名过户手续为贰拾万以里。包括中介费。”2018年9月25日，侯玉华交付给杨小容人民币200000元。杨小容为侯玉华代缴了契税等相关交易费用，共缴费105156.04元。后杨小容退还侯玉华20000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.中介费数额；2.关于沈阳市大东区荣鹏成房产中介所收取的200000元，扣除中介费后及代缴费用后，是否应退还侯玉华相应款项。首先，沈阳市大东区荣鹏成房产中介所为侯玉华购买房屋提供中介服务，双方形成居间合同法律关系。现沈阳市大东区荣鹏成房产中介所完成中介服务及代缴费用后，即已经履行了相关义务，沈阳市大东区荣鹏成房产中介所有权向侯玉华收取中介费用。从杨小容为侯玉华出具的200000元《协议》看，杨小容的意思表示侯玉华已经接受，双方达成了合意。且按文义解释，应理解为沈阳市大东区荣鹏成房产中介所负责为侯玉华代缴相关费用，收取中介费，且不再要求侯玉华另交费用。此200000元是对双方的约束，应为包死价，若沈阳市大东区荣鹏成房产中介所支出费用超过此额度，其无权再向侯玉华主张。反言之，沈阳市大东区荣鹏成房产中介所若支出费用含中介费未超出此额度，侯玉华无权要求退还。且双方因费用缴纳及中介费问题发生争议后，沈阳市大东区荣鹏成房产中介所已退还侯玉华两万元。据此，侯玉华要求沈阳市大东区荣鹏成房产中介所、杨小容返还相应款项缺乏依据。其次，参照国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费通知》：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。本案中，双方未约定中介费数额，考虑到沈阳市大东区荣鹏成房产中介所确实履行了相应义务、付出了相应劳动。其有权为付出的劳动获得相应报酬，但根据前述论述，若沈阳市大东区荣鹏成房产中介所只支付侯玉华中介费10000元，将64843.96元全额返还，有失公平。根据诚实信用原则和公平原则。酌定沈阳市大东区荣鹏成房产中介所退还侯玉华人民币30000元。一审法院判决：一、被告沈阳市大东区荣鹏成房产中介所于本判决发生法律效力后30日内返还原告侯玉华人民币30000元；二、驳回原告其他诉讼请求及被告抗辩。案件受理费1422元，减半收取711元，由原告侯玉华承担400元，被告沈阳市大东区荣鹏成房产中介所300元。本院二审另查明，沈阳市大东区荣鹏成房产中介所在其营业场所悬挂的中介服务收费标准显示，门市房中介费按成交价格的1%收取。本院查明的其他事实与一审法院一致。本院认为：该合同系居间合同，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中沈阳市大东区荣鹏成房产中介所作为居间人促成了房屋的交易，其有权要求委托人支付报酬。本案的争议焦点为居间费用如何确定。首先，双方签订的协议载明“杨晓容承诺侯玉华代办更名过户手续为贰拾万以里。包括中介费。”一审法院按文义解释将该价格认定为包死价，即沈阳市大东区荣鹏成房产中介所办理房产过户时支出费用超出此额度，其无权再向侯玉华主张，支出费用未超出此额度，侯玉华也无权要求退还。但该协议中的价格并非确定的价格，仅是约定了房屋更名过户所有费用的上限是20万，故一审法院将20万元认定为固定价格有误。同时一审法院将该价格认定为固定价格亦违反了居间合同的法律规定，沈阳市大东区荣鹏成房产中介所作为居间人或中介机构，其收取费用的依据仅是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，中介机构并非真正的买卖合同当事人，其没有承担买卖合同风险的义务，当然也不应享有买卖合同的收益。故一审法院将20万元认定为固定价格，认为沈阳市大东区荣鹏成房产中介所在承担风险的同时也应享受中介费以外的额外收益违反了居间合同的性质。其次，根据上诉人侯玉华提交的沈阳市大东区荣鹏成房产中介所在其营业场所悬挂的收费标准照片显示，中介费（包括门市房）都按房屋成交价格的1%收取，该收费标准亦符合国家相关标准及本地区实际情况，本院予以采纳。该房屋的实际成交价格是110万元，按照该收费标准中介费应为1.1万元，双方口头约定中介费为1万元符合实际情况。最后，一审法院根据诚实信用原则和公平原则判决沈阳市大东区荣鹏成房产中介所酌情返还侯玉华3万元不当，虽然沈阳市大东区荣鹏成房产中介所提出在办理房屋更名过户过程中产生了额外费用，但并未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人侯玉华的上诉成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初7680号民事判决第二项；二、变更沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初7680号民事判决第一项为：沈阳市大东区荣鹏成房产中介所于本判决发生法律效力之日起30日内返还侯玉华人民币64843.96元；三、驳回上诉人沈阳市大东区荣鹏成房产中介所、杨晓容的其他上诉请求。一审案件受理费1422元、减半收取711元，由沈阳市大东区荣鹏成房产中介所负担。二审案件受理费2844元，由沈阳市大东区荣鹏成房产中介所负担。本判决为终审判决。审判长 刘 波审判员 葛 钧审判员 邰越群二〇一九年十一月七日法官助理张加磊书记员高秀丽本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；