贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5681号上诉人（原审被告）：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012814。被上诉人（原审原告）：张奇洛，男，1989年10月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：吴哲熠（特别授权）、王兴，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司（以下简称：天厦房开公司）因与被上诉人张奇洛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行审理了本案，现已审理终结。天厦房开上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案《商品房买卖合同》约定由上诉人交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，上诉人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被上诉人也未对上诉人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。二、上诉人逾期办证系由于行政不可抗力导致。被上诉人与上诉人于2012年签订《商品房买卖合同》，当时办证适用的法律规定为《房屋登记办法》，但2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，由此，房屋所有权证变更为不动产权证书，办理初始登记及移转登记的程序发生了很大变化，政府因机构合并原因停止办理房产证。由于前述原因，上诉人无法按期办理房产证。由此，逾期办证的法律责任由作为企业的上诉人承担明显不公。三、即使被上诉人认为上诉人违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未做出对应选择。一审法院判决上诉人以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付被上诉人逾期办证违约金，适用法律错误。被上诉人未作答辩。原审原告张奇洛向一审法院起诉请求：1、判决被告为原告办理双方签订的《商品房买卖合同》约定的毕节市望城花园第1幢26单元22-2号房屋的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理毕节市望城花园第1幢26单元22-2号房屋转移登记有文书的违约金暂计10,000.00元（以购房款以286,754.00元为基数，从2013年12月31日起按日0.1%的标准计算至实际交付转移登记有关文书为止），庭审中，原告将该项诉讼请求明确（变更）为判令被告向原告支付逾期办理毕节市望城花园第1幢26单元22-2号房屋转移登记有关文书的违约金111,926.00元，并以购房款286,754.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算从2013年12月31日起至实际办理不动产权证书之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市，房号为26-22-2号，建筑面积101.37平方米，套内建筑面积84.9平方米；房屋总价款286754.00元，交付时间：2013年3月30日前。转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列Ｘ项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房总款286754.00元。并支付了购房税，代办证费等相关税费。被告未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告在庭审中表示，涉案房屋因消防验收不合格，不具备办证条件，被告收到原告办证的相关税费，视为同意接受原告委托为原告办证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未履行该义务，已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证（被告表示同意接受原告委托）违约金的诉讼请求，有合同约定，一审法院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，对逾期60日后违约金的计算，合同虽没有选择，但已明确载明：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。故应认定为有合同约定，鉴于该约定过高，依法应予以调整，原告主动要求按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算支付，原告的该主张符合法律规定，也较为适宜。合同中约定涉案房屋的总价款为286,754.00元，且原告实际支付被告的购房款亦为286,754.00元，故依照合同约定，被告应当以286,754.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算支付原告逾期办证的违约金。对被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年1月1日起开始计算违约金。原告不能举证证明诉讼时效有中止、中断、延长等的情形，原告于2019年6月13日向一审法院提起诉讼，按三年诉讼时效的规定，2016年6月13日前确已超过诉讼时效，原告要求被告支付从2013年12月31日起至2016年6月13日期间的违约金的诉讼请求，一审法院不予保护，从2016年6月13日后的违约金还未超过诉讼时效，一审法院应予以支持，故本案原告诉请逾期办证的违约金的起算时间为2016年6月13日。因被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；对被告主张不存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，在法庭辩论终结前，被告未在合同约定的期限内取得商品房综合验收备案证明书，不具备办证条件，故已违反合同的约定，所以对被告的该抗辩理由，一审法院不予以支持；对被告主张只对逾期60日的违约金有约定，逾期60日的违约金未约定，对被告的该主张，从原告提供的《商品房买卖合同》载明：“约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列X项处理：2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。合同载明该内容，虽未作具体选定，但该约定是明确具体的，应认定为有合同约定。故对被告的该主张，一审法院不予以支持，且原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，符合法律规定，一审法院应予以支持；对被告主张应以损失为依据，因双方合同已有明确的约定，该约定不违反法律法规的规定，故对被告的该主张，一审法院不予以支持。综上所述，被告应当承担支付原告逾期办证违约金，计算违约金的标准为中国人民银行同期同类贷款利率的130%，基数为已付购房款286,754.00元，起止时间为2016年6月13日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，原告诉讼请求超过的部分，一审法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张奇洛逾期办证违约金（违约金以原告已付房款286,754.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2016年6月13日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告张奇洛的其他诉讼请求。案件受理费人1,269.00元，由被告原告张奇洛负担579.00元，毕节市天厦房地产开发有限公司负担690.00元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》约定，上诉人负有取得涉案商品房所有权初始登记，并于2013年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人之义务。被上诉人未依约向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书，其违约事实确已发生且在实行不动产统一登记政策的一年多以前，因此，上诉人违约与实行不动产统一登记政策无涉，实行不动产统一登记政策导致上诉人应向被上诉人提交办理商品房转移登记的有关文书发生变化，不能成为上诉人依法应向被上诉人承担违约责任的阻却事由，上诉人以实行不动产登记政策致其向被上诉人提供的办理商品转移登记有关文书发生变化主张其不存在违约情形，其不承担违约责任的上诉理由不成立，不予采纳。由于双方在《商品房买卖合同》中对上诉人逾期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任未进行约定，一审根据被上诉人请求上诉人承担违约责任之请求，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，判决上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人承担违约责任，并无不当。上诉人关于案涉《商品房买卖合同》对被上诉人逾期交付办理商品转移登记有关文书列名其应承担违约责任的选项未作选择，被上诉人已放弃追究其违约责任之主张与本案客观事实不符，进行主张一审适用法律错误的上诉意见不能成立，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定上诉人承担违约责任的情形不以买受人存在损失为前提，因此，上诉人以房屋已交付被上诉人使用，被上诉人未举证证明上诉人违约已给被上诉人造成损失，主张其不承担违约责任的上诉理由亦不成立，不予采纳。综上所述，天厦房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2538元，由上诉人毕节市天厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十一月三十日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮