重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终359号 上诉人（原审原告、案外人）：颜勇，男，1971年1月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：杨帆，重庆海力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵国，重庆海力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆宏耀建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路二段969号，统一社会信用代码915001012079076030。 法定代表人：丁航，董事长。 委托诉讼代理人：梁耀，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座，统一社会信用代码91500107736567114B。 法定代表人：吴怀昭，总经理。 委托诉讼代理人：刘凤霞，重庆道润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：王强，男，1972年1月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 上诉人颜勇因与被上诉人重庆宏耀建设（集团）有限公司（以下简称宏耀建设公司）、重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称昭军地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月19日、9月11日进行了询问审理。上诉人颜勇及其委托诉讼代理人赵国、杨帆，被上诉人宏耀建设公司的委托诉讼代理人梁耀，被上诉人昭军地产公司的法定代表人吴怀昭及其委托诉讼代理人曾玉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 颜勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持颜勇的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宏耀建设公司、昭军地产公司承担。事实和理由：1.颜勇提交的《房屋登记信息查询证明》足以证明案涉房屋的买卖合同签订于人民法院查封之前，一审法院调取的送达回证既无原件，且两份送达回证上的签名明显不一致，该两份送达回证不能作为认定本案法院查封时间的依据。一审法院在法院查封时间的事实认定上存在错误。2.本案所涉执行案件的第一次保全查封为2009年12月28日，一审法院调取的两份送达回证复印件与本案所涉的执行案件没有任何关系，一审法院将该两份送达回证上载明的送达时间作为适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的依据系适用法律错误。3.颜勇在2008年9月5日与昭军地产公司签订房屋买卖合同，支付全款并进行网签备案，是完全符合法律规定的。一审判决不符合保护交易安全原则，不利于市场交易，阻碍社会发展。 宏耀建设公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.宏耀建设公司依法保全案涉房屋合法有效，颜勇在宏耀建设公司保全之后与昭军地产公司签订的购房合同是无效合同；2.颜勇在宏耀建设公司保全之后对案涉房屋进行网签也是无效的。即使购房合同有效，也应当是在解除案涉房屋的查封之后颜勇继续办理网签才是有效的。 昭军地产公司辩称，昭军地产公司与阜泰公司签订的《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》已经解除，不存在任何以房抵债的问题，颜勇没有支付案涉三套房屋的房款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 颜勇向一审法院提出诉讼请求：1.判决不得对位于重庆市九龙坡区房屋强制执行；2.解除对位于重庆市九龙坡区房屋的查封；3.确认位于重庆市九龙坡区房屋属颜勇所有；4.本案诉讼费由宏耀建设公司、昭军地产公司承担。 一审法院认定事实如下：宏耀建设公司与昭军地产公司、王强合作开发合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2010年7月16日作出（2009）渝仲字第696号调解书，该调解书的主要内容是：一、昭军地产公司分得朝阳花园小区C栋竣工合格套内面积约2901.77㎡的房屋（详见所分房号面积表附后，昭军地产公司所分房屋若因宏耀建设公司、王强两方工程款冻结，昭军地产公司有权选择其他未冻结房号转足2901.77㎡）。C栋其余房屋套内面积约7312.47㎡（不含已销售的59套房屋）和银行约480万元C栋按揭款归宏耀建设公司和王强监管（销售房屋专户由宏耀建设公司和王强签章）。C栋已销售房屋59套按售房合同约定的违约金由王强承担，超过合同约定部分的违约金由昭军地产公司承担，王强在享有本协议约定的C栋房屋7312.47㎡销售款支配权时，必须承担C栋全部、A栋移交时及B栋基坑的全部工程费用（从开工至竣工）和承担今后C栋全部业主延期交房的违约责任、工程质量责任并负责交房。本协议签订之后，昭军地产公司、王强各方名下的收益及所含所得税、营业税等税金各自承担，互不牵扯。二、三方承诺：从朝阳花园C栋剩余的7312.47㎡房屋采取按市场价“以房抵债、多退少补”的原则由宏耀建设公司优先偿还相关债务。三、480万C栋按揭款三方确认先用于完成C栋房屋部分后续工程、业主赔付及小区环境工程，本调解书生效并480万C栋按揭款分批资金到达王强帐户或王强指定的施工单位帐户，480万元按揭款到位王强后两个半月内C栋达到交房标准。具体施工工作由王强负责实施，昭军地产公司、宏耀建设公司双方监控并及时盖章（含交房盖章）予以配合。如果王强在480万元中第一批资金到位王强之日起6个月内，没有实现C栋独栋竣工验收交房（因A栋未竣工而影响C栋交房除外），王强除赔偿业主购房合同约定的全部损失外，另赔偿500万元违约金给昭军地产公司及宏耀建设公司（昭军地产公司和宏耀建设公司各得50%）。若昭军地产公司不按本调解书约定的条款办，不配合王强进行销售、办理银行按揭、不按约定支付王强售房款、办证等签字盖章事宜，昭军地产公司赔偿500万元给宏耀建设公司和王强（宏耀建设公司和王强各得50%）并用昭军地产公司分得C栋房屋套内面积1000㎡进行担保。四、B栋因重庆仲裁委员会（2009）渝裁仲字第296号裁决书确认没有办理有效的施工证和正式施工，已由政府另行处置，不在本协议的范围内，互不追究违约责任。五、本调解书生效后15日内，昭军地产公司、宏耀建设公司、王强三方共同努力解除查封（宏耀建设公司对小区C栋的查封视房屋销售情况逐步解除查封。昭军地产公司的2901.77㎡一次性解除查封，由王强诉昭军地产公司的查封由王强负责解除。昭军地产公司对本案当事人之外的查封申请提出异议，由昭军地产公司和王强办理，昭军地产公司无偿盖章及签字，王强承担法律事务相关费用，直至全部解除查封）。昭军地产公司、宏耀建设公司、王强三方应严格履行本调解书第五条约定的各方义务，尽快实现朝阳花园C栋房屋的销售。昭军地产公司、宏耀建设公司、王强三方中的任何一方不得以任何理由设置障碍、阻止销售，违者承担相关责任。C栋套内面积7312.47㎡可售房屋以昭军地产公司名义销售，售房价格由王强确定并由宏耀建设公司、王强负责销售和留印件监管。昭军地产公司确保按协议约定售房并监控本协议的履行和售房款的支付。所售房款在扣除应缴纳的税款后由宏耀建设公司、王强双方监章共管，售房款优先支付宏耀建设公司名下的差欠工程款，在宏耀建设公司和王强确定的债务范围内每次支付数额由宏耀建设公司和王强（或王强的委托代理人）共同签字确认后支付，在双方确认的债务清偿完毕后，宏耀建设公司不再享有监章和监管的权利，所售房款由王强支配。六、所有售房款在支付完毕在宏耀建设公司名下的差欠款和损失赔偿以及相关税费后，除按销售比例留足500万元履行宏耀建设公司、王强义务的保证金和国家法定税金后，每半月支付王强一次。七、本调解书生效后王强以宏耀建设公司名义承建的朝阳花园小区A栋，由宏耀建设公司（仅限于盖章）和王强按现状将A栋移交给昭军地产公司。A栋移交之前的工程款及本工程债务在王强享有C栋套内面积7312.47㎡售房款支配权时由王强承担，与昭军地产公司无关。移交之后直到竣工所有费用、工程款由昭军地产公司承担。以宏耀建设公司名义承担部分，已包括在本调解书第二条第1款清偿之列。本调解书生效后王强将A栋的全部权属归昭军地产公司，与宏耀建设公司、王强无关。至此宏耀建设公司、昭军地产公司、王强三方无任何债权债务。昭军地产公司承诺：A栋在本调解书生效后半年内竣工。小区环境工程、消防设施、供水、供电等分摊费用按A、B、C、D栋建面进行分摊工程费用（C栋分摊资金，由昭军地产公司在C栋套内面积7312.47㎡售房款中扣除）。资金到位之后昭军地产公司必须在半年内完成。宏耀建设公司不承担小区所有扫尾工程的任何费用。八、由于C栋是以昭军地产公司名义卖房，因此昭军地产公司承担向业主交房、纳税等相关责任，鉴于此种情况，昭军地产公司在C栋竣工验收合格并收到2901.77㎡房屋以及宏耀建设公司和王强对A、C栋债务与相关单位结清、C栋赔偿业主已结清、王强售房已依法纳税并由税务机关确认结清的前提下，如昭军地产公司无故违约，应承担相应的违约责任。C栋房屋以宏耀建设公司名义（仅限于盖章，其余的所有工作和费用概由王强负责）竣工验收交房并办理相关手续，宏耀建设公司应无条件、无偿配合，反之，如果宏耀建设公司、王强违背上述约定也应承担相应的责任。九、本案反请求仲裁费95,914元由昭军地产公司承担，宏耀建设公司的本请求仲裁费382,400元由王强承担。十、本调解书生效后，违约者承担由此产生的经济责任和法律责任。因昭军地产公司、王强未履行上述生效调解书所确定的义务，宏耀建设公司向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。 一审法院另查明，2008年9月5日，昭军地产公司（甲方）与颜勇（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区房屋出卖给乙方，建筑面积88.67平方米，套内面积72.71平方米，总成交金额312653元，付款方式为一次性付款。同日，昭军地产公司出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方：颜勇，收款方：昭军地产公司，销售的不动产楼牌号：XX，套内面积：72.71平方米，金额：312653元，款项性质：购房款。 2008年9月5日，昭军地产公司（甲方）与颜勇（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区房屋出卖给乙方，建筑面积88.71平方米，套内面积72.74平方米，总成交金额312782元，付款方式为一次性付款。同日，昭军地产公司出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方：颜勇，收款方：昭军地产公司，销售的不动产楼牌号：XX，套内面积：72.74平方米，金额：312782元，款项性质：购房款。 2008年9月5日，昭军地产公司（甲方）与颜勇（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区房屋出卖给乙方，建筑面积88.67平方米，套内面积72.71平方米，总成交金额312782元，付款方式为一次性付款。同日，昭军地产公司出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方：颜勇，收款方：昭军地产公司，销售的不动产楼牌号：XX，套内面积：72.71平方米，金额：312782元，款项性质：购房款。 上述三份《重庆市商品房买卖合同》签订同日办理了网签，但昭军地产公司未向颜勇交付合同原件，且至今未向颜勇交付房屋。 一审庭审中，颜勇举示房屋登记信息查询证明，载明：案涉三套房屋网签权利人为颜勇，网签时间2008年9月5日，首次查封法院重庆市第五中级人民法院；首次查封时间2009年1月4日。经一审法院调取卷宗核实查明，宏耀建设公司因与昭军地产公司建设工程施工合同纠纷一案，向重庆仲裁委员会申请仲裁，并申请对昭军地产公司的财产采取保全措施。重庆仲裁委员会将宏耀建设公司的保全申请提交重庆市第五中级人民法院后，该院于2008年9月2日作出（2008）渝五中民保字第27号民事裁定书，冻结昭军地产公司在金融机构的存款2500万元或查封其他相应价值的财产。2008年9月4日，重庆市第五中级人民法院向重庆市高新区房地产管理局、重庆市高新区房地产交易所送达了（2008）渝五中民保字第27号民事裁定书、协助执行通知书及查封房产清单，查封了昭军地产公司名下的包括位于重庆市九龙坡区房屋在内的共计155套房屋。 一审法院再查明，重庆市高新区XX号房屋与重庆市九龙坡区XX号房屋系同一标的物，重庆市高新区XXX号房屋与重庆市九龙坡区XXX号房屋系同一标的物，重庆市高新区X号房屋与重庆市九龙坡区X号房屋系同一标的物。昭军地产公司举示的不动产权证载明，昭军地产公司现仍为重庆市九龙坡区XX层的登记权利人。 一审法院还查明，颜勇对重庆市第五中级人民法院强制执行案涉房屋提出异议，该院于2018年5月18日作出（2018）渝05执异197号执行裁定，驳回颜勇的异议请求。颜勇不服该裁定，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，颜勇在2008年9月5日就案涉房屋与昭军地产公司签订了书面买卖合同，但重庆市第五中级人民法院在2008年9月4日即向房地产管理部门送达民事裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房屋，故颜勇就案涉房屋签订买卖合同的时间应在法院保全查封之后，其提交的案涉房屋首轮查封时间为2009年1月4日的房屋登记信息查询证明与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。因此，颜勇作为买受人提出异议的情形不符合前述规定排除执行的第（一）要件。另外，颜勇称本案应参照其他案件作出判决，于法无据，一审法院不予支持。综上，颜勇对案涉房屋所享有的权利不足以排除强制执行，故其请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）、《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定，判决驳回颜勇的诉讼请求。本案案件受理费26810元，由颜勇负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明：1.本院（2019）渝民终241号案件民事判决书载明：2019年3月25日，本院向重庆市九龙坡不动产登记中心去函，请该中心协助调查案涉房屋查封的问题。2019年4月1日重庆市九龙坡不动产登记中心向本院回函（九龙坡不动产函［2019］11号）如下：“1.送达回证签收和查询信息时间差异的原因：经我中心查档核实，贵院协助调查的三套房屋首次查封时间为2008年9月4日，查封法院：重庆市第五中级人民法院，案号：（2008）渝五中民保字第27号，并于2009年3月18日解除查封。因当时查封业务未启用信息系统，后该查封已全部解除，故原高新区未在信息系统中补录该查封业务电子记录。我中心在2018年5月23日出具的房屋登记信息记载的查封时间为2009年1月4日，查封法院：重庆市第五中级人民法院，案号：（2008）渝五中民初字第440号，系另一个案件。2.签收人谢辉身份：谢辉现系我中心档案科工作人员。”经与九龙坡不动产登记中心确认，前述2009年1月4日的查封也已经注销。重庆市九龙坡不动产登记中心在回函后附上相关文书及送达回证，其中（2008）渝五中民立保字第27-2号民事裁定书载明：解除被申请人重庆昭军房地产开发有限责任公司所有的位于重庆市高新区房屋的查封。2009年3月18日，重庆市第五中级人民法院向原重庆市高新区土地房屋管理所送达了该裁定书以及《协助执行通知书》。 2.2009年12月28日重庆市第五中级人民法院作出（2010）渝五中法民立保字第1号民事裁定书，该裁定书载明：“申请人重庆市宏耀建设（集团）有限公司于2009年11月5日因与重庆昭军房地产开发有限责任公司、王强建筑工程施工合同纠纷一案向重庆仲裁委员会申请仲裁，同年12月17日，申请人重庆市宏耀建设（集团）有限公司以为使本案裁决能够执行为由，向重庆仲裁委员会请求依法对被申请人所有的位于重庆市高新区‘朝阳花园’小区价值3000万元Ａ、Ｃ栋房屋进行查封。重庆仲裁委员会依据相关法律规定将申请人重庆市宏耀建设（集团）有限公司的财产保全申请书及财产保全担保书提交本院。本院经审查认为，申请人重庆市宏耀建设（集团）有限公司的申请符合法律规定，应予准许。……裁定如下：一、查封被申请人重庆昭军房地产开发有限责任公司所有的位于重庆市高新区‘朝阳花园’小区价值3000万元Ａ、Ｃ栋房屋（查封清单附后）……。”查封清单上载明查封的房屋为“重庆市高新区‘重庆朝阳花园小区’Ａ栋全部及Ｃ栋包含XX在内的房屋。后经宏耀建设公司申请，重庆市第五中级人民法院对案涉房屋进行续查封至今。 本院二审期间，颜勇陈述其在一审时提交了重庆市九龙坡区无房证明，在重庆市其他区有登记在其名下的房屋。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本案二审的争议焦点为：颜勇对案涉三套房屋是否享有排除执行的民事权益。 本院认为，颜勇对案涉三套房屋不享有排除执行的民事权益。具体评述如下： 一、依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条关于：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《执行异议和复议案件规定》第二十九条关于：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人颜勇针对执行标的为商品房的执行异议，需要符合前述第二十八条或者第二十九条中任意一条规定的所有要件，才可认定为异议理由成立而排除执行。反之，如果有任一要件不成立则不能排除执行。 二、颜勇能否依据《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条的规定的排除案涉三套房屋强制执行的问题。首先，根据二审查明的事实，重庆市第五中级人民法院在2008年9月4日对案涉三套房屋采取的查封措施已于2009年3月18日解除，因此应当以重庆市第五中级人民法院送达（2010）渝五中法民立保字第1号民事裁定书的时间（最早为2009年12月28日）认定本案查封时间。一审法院对人民法院查封时间的事实认定错误，本院予以纠正。2008年9月5日昭军地产公司与颜勇签订案涉三套房屋的《重庆市商品房买卖合同》三份，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，结合前述人民法院查封时间最早为2009年12月28日的事实，可以认定颜勇在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据本案查明的事实，颜勇至今未占有案涉三套房屋，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，因此不能依据该规定排除对案涉三套房屋的强制执行。最后，颜勇在一审时提交了其在重庆市九龙坡区范围内名下无房产的档案查询证明，但未举示证据证明其在重庆市其他区无房产，且二审期间颜勇陈述其除九龙坡区外在重庆市其他区有登记在其名下的其他房屋，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，因此颜勇亦不能根据该规定排除对案涉三套房屋的强制执行。 关于颜勇是否对案涉三套房屋享有所有权的问题。颜勇与昭军地产公司签订的《商品房买卖合同》系债权合同，并不产生物权变动效力，故其主张对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。 关于颜勇请求解除案涉三套房屋查封的问题。因解除查封系执行程序解决的问题，该诉讼请求不属于本案审理范畴，本院不予支持。 综上，颜勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽对人民法院查封时间认定有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13182.17元，由颜勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田晓梅 审 判 员 徐 宾 审 判 员 周 倩 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 周 琪 书 记 员 谢雨含