重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0230民初3431号原告：邱兴华，男，1980年3月1日出生，汉族，居民，住重庆市忠县。原告：秦江，女，1983年6月22日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：杨川，重庆创辉律师事务所律师。被告：张廷祥，男，1956年10月4日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：崔红东，重庆王华律师事务所律师。原告邱兴华、秦江与被告张廷祥房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱兴华、秦江及其委托诉讼代理人杨川，被告张廷祥及其委托诉讼代理人崔红东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱兴华、秦江向本院提出诉讼请求：判决1、解除邱兴华、秦江与张廷祥签订的《租房协议》；2、张廷祥返还租金52500元及资金占用损失；3、张廷祥承担违约责任，赔偿邱兴华、秦江损失178522元（其中安装天然气费用24511元，房屋装修按五折计148411元，堵门期间的货品损失5600元）；4、张廷祥承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月，邱兴华、秦江与张廷祥达成租房合意后，其于同月27日支付张廷祥租金35000元。同年3月1日，邱兴华、秦江与张廷祥的委托人陈明芹（系张廷祥的岳父）签订《租房协议》，约定:甲方（张廷祥）将坐落在丰都XX号楼二层（现丰都县XX镇XX路XX号）租给乙方（邱兴华、秦江）;租金壹年35000元，租期从2014年3月1日起计算，每年递增租金的10%；签合同之日起，年租金一次性付清，次年租金于次年3月1日一次性付清等合同条款。张廷祥交付上述租赁房屋后，邱兴华、秦江委托秦奋对其准备开业的餐馆（XX农夫山庄）进行装修设计及造价预算，支付装修费296822元，安装商业用燃气24511元，餐馆于2014年5月开业经营。2018年，因政府装修原丰都宾馆，对餐馆经营影响较大，张廷祥口头同意2019年度租金可延期3个月缴纳，邱兴华、秦江于2019年4月3日支付租金52500元，但张廷祥于两天后给通知解除租赁合同，并限于4月15日前搬出租赁房屋。从4月20日起，张廷祥邀约亲属在餐馆对邱兴华、秦江威胁、恐吓，强行关闭餐馆，收回房屋未果，又采取关闭卷闸门、封堵餐馆通道等手段，造成邱兴华、秦江餐馆无法经营，关门至今，且多次报警，解决无果。邱兴华、秦江认为，双方签订的《租房协议》合法有效，张廷祥采取非法手段强迫邱兴华、秦江腾房，签订合同的目的已无法实现，只能解除合同。同时，张廷祥的行为系违约行为，并给邱兴华、秦江造成损失，理应承担赔偿责任并退还租金52500元。张廷祥辩称，1、请求人民法院同意解除双方的租房协议；2、邱兴华、秦江应补足按照合同约定少交的租金7546元，邱兴华、秦江将租赁房屋交还张廷祥时若还剩余有租金，其愿意返还；3、邱兴华、秦江诉称的损失并不存在。一是天然气安装费损失不存在，在合同中有约定；二是装修费用问题，邱兴华、秦江在租赁讼争房屋时该房屋已经是精装修，其根据自己的需要进行装修的投入不能算作其损失；三是货品损失不存在，若客观上存在货品的损失，也应由存在过错的邱兴华承担；4、2014年3月1日签订的租房协议属实，由于双方系亲戚关系，所以租房协议只是意向性的达成，租赁期间都没有约定；5、2018年11月1日，兴丰公司给张廷祥发了书面通知，要求其对讼争房屋进行整改，张廷祥在接到通知后就给邱兴华打电话，告知今年租满后就不再出租，要进行整改。邱兴华接到通知后不但不返还房屋，还要将讼争房屋转租，后张廷祥通过各种方式要收回房屋，导致双方发生纠纷，并报警处理。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，张廷祥的岳父陈明芹作为其代理人以自己的名义（甲方）与邱兴华、秦江（乙方）签订《租房协议》，约定：甲方将坐落于丰都XX号楼二层租给乙方；租金：壹年35000元，租期从2014年3月1日起计算。每年递增租金的10%；租金付款办法：签合同之日起，年租金一次性付清。次年租金于次年3月1日一次性付清；房屋结构改变需经甲方同意后施设；水电气由乙方自行解决，所安水电气设施若不续租，乙方不能撤除，水电气户头必须以甲方户头名安装为准，所发生的费用由乙方负责；乙方在租赁期间，可以转租，甲方不得干涉，但必须让甲方知道等内容。合同签订后，为经营需要，邱兴华对所租赁的房屋进行改造、装修，购置了餐具、餐桌、空调、厨具等设施，其全部改造、装修、设施预算金额为296822元。同时，邱兴华以自己的名义申请安装天然气，支付费用24511元。其后，邱兴华租赁期间分别支付2014年至2018年的租金35000元、38500元、42000元、45500元、49000元，张廷祥予以接受。2018年11月1日，丰都县兴丰资产管理有限公司发出通知书，载明：丰都县XX路X号附X号业主：接丰都县机关事务管理局通知，你房与丰都县政府第二行政办公楼相邻，房前堆放的玻璃、木条、杂物等垃圾及屋面（正面）乱搭设施，严重影响周围环境美观。环境卫生大家有责任维护，希你接通知后尽快清除垃圾及房屋整改，清除垃圾及房屋整改所发生的费用由你自己承担。2019年3月12日、3月14日，邱兴华在网络上发布转让租赁房屋的信息。同年4月3日，张廷祥短信通知秦江之夫邱兴忠及邱兴华收回房屋，其不主张3月至4月15日的租金，要求其于4月15日之前搬出。同日，邱兴华转账支付张廷祥租金52500元。同年4月5日，张廷祥又给邱兴华、秦江发出了“通知”，载明：邱兴华、秦江：因2014年3月1日签订的《房屋租赁协议》你两人有以下违约行为：1、未按协议履行；2、违反市场规则，已构成根本违约，现通知你两人在2019年4月10日前终止《房屋租赁协议》，于2019年4月15日前搬出租赁房屋。但邱兴华、秦江一直未将租赁房屋交还张廷祥，由于协商无果，张廷祥岳父陈明芹等人以堵门等方式要求其将房屋交还，双方为此多次发生纠纷，经公安机关调解无果。至今邱兴华、秦江未将租赁房屋交还给张廷祥。上述事实，有当事人的陈述、《租房协议》、转账记录、终止租赁协议的通知、照片、公安机关出警视频资料、公安机关案（事）接报回执及调解记录、邱氏农夫山庄装修设计方案及预算表、证人证言、丰都县兴丰资产管理有限公司通知书、微信及短信截图、邮寄回执单、转账记录、照片、天然气安装资料、视频资料等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，张廷祥与邱兴华、秦江于2014年3月1日签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对于有效的合同，可以经当事人协商一致而解除。本案中，邱兴华、秦江起诉请求解除租赁合同，张廷祥同意解除，双方对于解除合同的意思表示一致，故本案《租房协议》应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，邱兴华、秦江一并提出赔偿损失、退还租金等请求事项，对此，本院认为：首先，关于补偿装修费用损失的问题。邱兴华、秦江认为其没有违约行为的情况下，张廷祥单方收回房屋并阻拦其经营，张廷祥存在违约行为，应赔偿其损失。从本案所涉《租房协议》的内容来看，双方只约定了租赁开始时间，对于租赁期间未作明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，租赁期限没有约定的，应视为不定期租赁，合同当事人可以随时解除合同。故张廷祥提前通知邱兴华、秦江解除合同，随后收回租赁房屋于法有据，并无违约行为，应视为租赁合同已经到期，双方对于装饰装修的处理也未作约定，张廷祥作为出租人依法不应对承租人的装饰装修承担补偿的责任。另一方面，根据邱兴华、秦江举示的装修设计方案及预算表，其预算金额包括了与租赁房屋形成附合的装饰装修物、未形成附合的物品（如：餐桌、餐椅、空调等）以及拆除原装修的费用。对于未形成附合的物品承租人可以自行拆除和处理，不应视为承租人的装修损失；对于已经形成附合的装饰装修物，是邱兴华、秦江为经营需要的投入，在当事人对此未作明确约定的情况下，张廷祥系合法解除租赁合同，不应承担装饰装修残值损失。故对于邱兴华、秦江在诉讼中申请对租赁房屋的装修残值损失进行评估鉴定的申请不予准许。其次，对于天然气安装费用赔偿问题。《租房协议》约定：“水电气户头必须以甲方户头名安装为准，所发生的费用由乙方负责。”故该费用应由邱兴华、秦江自己承担，虽然其称以自己名义办理天然气户头得到了张廷祥的同意，但并无相应的证据予以证明。第三，对于赔偿货物损失5600元的问题。因租赁房屋至今被邱兴华占有，货品的损坏是否系因张廷祥家人的阻碍行为所导致无法认定。且从邱兴华、秦江举示的购买货物的收款收据来看，收据的时间是2019年4月19日，也就是张廷祥要求收回房屋，双方已经产生争议之后。邱兴华明知双方已经产生争议，没有营业，还大量购买货物存放于租赁房屋内，其自身存在过错，若存在损失，该损失由其自行承担。第四，对于租金52500元是否应返还的问题。因邱兴华支付的52500元租金系自2019年3月起1年的租金，张廷祥解除租赁合同、收回房屋，其对于邱兴华、秦江未占有使用租赁房屋期间的租金应当予以返还，但由于邱兴华、秦江现仍占有房屋，故应扣除其占有房屋期间的使用费。且张廷祥解除不定期租赁合同并无违约行为，不承担资金占用损失的赔偿责任。对于使用费的计算期间，因张廷祥向邱兴华、秦江发出终止租赁合同的通知时明确表示不收取2019年3月、4月15日前的租金，此后，双方因租赁关系解除产生纠纷，张廷祥的家人采取的方式不当使矛盾激化，本院认为应给予适当的迁出房屋宽限期，该期间可不承担房屋使用费，但邱兴华、秦江向本院诉请解除租赁合同时其已经应当将租赁房屋交还，故本院确定邱兴华、秦江从2019年7月1日起承担占有房屋的使用费，使用费的计算标准为143.83元/天（52500元÷365天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告邱兴华、秦江与被告张廷祥于2014年3月1日签订的《租房协议》；二、被告张廷祥于原告邱兴华、秦江交还租赁房屋之日起2日内返还原告邱兴华、秦江的房屋租金（返还的租金金额以52500元为限，并扣除原告占用租赁房屋期间的使用费；房屋使用费从2019年7月1日起，按143.83元/天计算至租赁房屋交还之日止）；三、驳回原告邱兴华、秦江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777元，减半收取2388.5元，由原告邱兴华、秦江负担2000元，被告张廷祥负担388.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 秦庆国二〇一九年十一月十一日法官助理 范家成书 记 员 周 银