重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终274号 上诉人（原审原告、案外人）：陈联雍，女，1956年12月6日出生，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鸣君，重庆钜沃律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人陈联雍因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。陈联雍的委托诉讼代理人邓丹叶、刘鸣君，华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，盛景旅游公司的委托诉讼代理人**宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈联雍上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号X幢X单元XXX号、X幢X单元XXX号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行;3.本案一审、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司和盛景旅游公司承担。事实和理由：1.陈联雍在一审中举示了与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》以及由盛景旅游公司出具的购房款收据，与陈联雍同样情形的购房人通过同样的方式购买了与案涉房屋同一小区的其他房屋，一审法院作出了中止执行的判决，但在本案中却认定陈联雍未实际支付购房款，一审法院在同一事实的认定上存在矛盾之处。2.陈联雍的付款受托人蒋雨杉在陈联雍与盛景旅游公司订立买卖合同后，用案涉房屋的购房款冲抵了蒋雨杉与盛景旅游公司的借款债权，不足部分也由蒋雨杉补足支付，一审法院认定陈联雍没有支付购房款属于事实认定错误。3.陈联雍已举证证明于2015年5月2日占有案涉房屋，陈联雍系在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。 华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.案涉房屋系蒋雨杉与海丰公司抵债之标的物，后抵给陈联雍，但陈联雍未提供证据证明蒋雨杉与海丰公司存在真实的债权债务关系，不能证明已支付全部购房款。2.陈联雍系通过以房抵债的方式获得案涉房屋，不能获得物权期待权的保护，不能对抗华融资产重庆分公司的合法设立的抵押权。3.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十七条之规定，驳回其异议请求。即使认为执行异议复议规定第二十八条、二十九条属于第二十七条的但书规定，陈联雍的权益也不足以排除执行。4.本案查封时间应当认定为重庆市渝中区人民法院对案涉房屋首轮查封时间即2015年6月8日。 盛景旅游公司述称：1.盛景旅游公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景旅游公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司或盛景旅游公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款项时间以盛景旅游公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，盛景旅游公司与买受人依法签订了购房合同，盛景旅游公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景旅游公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景旅游公司股东和法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景旅游公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.盛景旅游公司与各分包商产生工程款、货款，因盛景旅游公司无法支付工程款、货款，经协商盛景旅游公司所欠款项用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景旅游公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景旅游公司各出各的收据。8.因盛景旅游公司欠蒋雨杉借款，故将案涉房屋抵给蒋雨杉用于清偿借款债务。 陈联雍向一审法院起诉请求：停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封扣押。 一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为**安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年3月起，盛景旅游公司陆续取得案涉房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年2月。 再查明：2014年9月10日，陈联雍与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，两套房屋价款分别为181871元。同日，陈联雍就案涉两套房屋分别与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定每套装修工程造价为49181元。合同签订当日，盛景旅游公司分别就案涉两套房屋给陈联雍出具收条二张，每张收条载明收到陈联雍总购房款231052元，收款方式为转账。2014年9月6日，陈联雍给蒋雨杉出具付款委托一份，表示愿意参与团购“明月绿洲”小区房屋，委托蒋雨杉将应付陈联雍的130万元作为购房款直接支付给开发商，多退少补。庭审中陈联雍陈述，因案外人蒋雨杉差陈联雍钱，陈联雍从蒋雨杉处抵案涉的二套房屋。陈联雍在得知案涉房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异105号执行裁定书，裁定驳回陈联雍提出的中止执行请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：陈联雍能否依据执行异议复议规定第二十八条或二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。 一、关于执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议复议规定第二十八条规定，但符合执行异议复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，陈联雍向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于陈联雍请求排除执行是否符合执行异议复议规定第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，陈联雍提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据陈联雍主张的事实，陈联雍虽然与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其主张购房款委托蒋雨杉支付，并未提供有效证据证明蒋雨杉实际支付了涉案两套房屋的购房款；仅凭付款委托并不能认定向盛景旅游公司支付了购房款。故陈联雍所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断陈联雍实际向盛景旅游公司支付了涉案两套套房屋的购房款，陈联雍购买的涉案房屋不满足执行异议复议规定第二十八条第（三）项的规定。 再次，关于本案能否适用执行异议复议规定第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陈联雍应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定陈联雍已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。并且陈联雍在“明月绿洲”小区购买了签订商品房买卖合同的房屋有2套，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用执行异议复议规定第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。 三、关于陈联雍请求解除查封问题。本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，一审法院不予审查，陈联雍可另寻它途解决。 综上，陈联雍请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据执行异议复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回陈联雍的诉讼请求。案件受理费6756.13元，由陈联雍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈联雍举示以下证据：中国农业银行已销户活期账户明细清单(4页)、营业执照、法定代表人身份证明书、陈正雍出具的《情况说明》、盛景旅游公司以及**安出具的《情况说明》、盛景旅游公司出具的两份《情况说明》、庭审笔录、（2019）渝民终299号《民事判决书》。拟证明蒋雨杉对盛景旅游公司享有真实债权，陈正雍已付清案涉房屋购房款，并将案涉房屋赠与其姐姐陈联雍，陈联雍与盛景旅游公司已完成房屋交易行为，支付案涉房屋全部房款，在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，享有足以排除案涉房屋强制执行的物权期待权。华融资产重庆分公司举示了《业主资料卡》，拟证明陈联雍对于案涉房屋的真实接房时间是2017年8月25日，系在人民法院查封案涉房屋之后。 本院经审查认为，陈联雍举示的上述证据来内容客观真实，与本案具有关联性，本院对以上证据予以采信。华融资产重庆分公司举示的《业主资料卡》仅能证明在资料上载明的落款时间（即2017年8月25日）时，“明月绿洲”小区X幢X单元XXX号房屋（案涉房屋之一）的业主系陈联雍，不能达到华融资产重庆分公司的证明目的，本院不予采信。 本院二审查明：1.陈联雍与陈正雍系姐弟关系，陈正雍系重庆天铝铝业有限公司的法定代表人。2013年2月28日，陈正雍委托重庆天铝铝业有限公司向蒋雨杉转账130万元，2014年9月6日，陈正雍给蒋雨杉出具付款委托一份，表示愿意参与团购“明月绿洲”小区房屋，委托蒋雨杉将应付陈正雍的130万元作为购房款直接支付给盛景旅游公司，多退少补。后陈正雍将案涉房屋赠与陈联雍。2.陈联雍于2015年5月3日为案涉房屋购置了窗帘。陈联雍于2015年6月9日为“明月绿洲”小区X幢X单元XXX号房屋（案涉房屋之一）购买了家电，2016年6月25日为上述房屋缴纳了天然气入户费。3.一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。4.（2019）渝民终299号《民事判决书》查明：蒋雨杉于2013年2月28日向盛景旅游公司员工张叶娟转账500万元，银行流水明细上摘要为借款，2013年3月1日，张叶娟向蒋雨杉打款200万元，盛景旅游公司认可张叶娟收款和转账的行为系代表公司。蒋雨杉主张依据剩余的300万元借款本金及利息抵扣盛景旅游公司名下12套房屋（含案涉房屋），其后蒋雨杉又与盛景旅游公司达成另外4套房屋的购买意向，于2013年11月19日向张叶娟打款116.4万元补足了该4套房屋的房款。 本院对一审查明的其他无争议事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：陈联雍对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据执行异议复议规定第二十八条之规定，陈联雍对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 1.陈联雍与盛景旅游公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。首先，关于本案查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，案外人对执行标的提出的异议是针对负责执行的人民法院的执行行为而提出的异议，故不负责执行的人民法院作出的执行行为的时间不能作为案涉房屋的查封时间。案涉房屋的执行裁定书及协助执行通知书于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，故应以该时间作为案涉房屋的查封时间。一审法院将前述执行裁定书及协助执行通知书的送达时间错误认定为2017年8月2日，本院予以纠正。其次，陈联雍与盛景旅游公司于2014年9月10日就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，时间在人民法院查封之前，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。 2.陈联雍在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。陈联雍举示的2015年5月3日为案涉房屋购置窗帘收据，证明陈联雍已于2015年5月3日占有案涉房屋。一审法院查封案涉房屋的时间为2017年7月14日，陈联雍对案涉房屋的占有时间早于一审法院的查封时间。 3.陈联雍已支付全部价款。根据本案查明的事实，结合（2019）渝民终299号《民事判决书》载明的事实，可以认定陈正雍于2013年2月28日委托重庆天铝铝业有限公司向蒋雨杉转账130万元，后蒋雨杉将其从盛景旅游公司处购买的16套房屋中的其中5套房屋（含涉案房屋）抵给陈正雍用以消灭130万元的借款债权，而后陈正雍将涉案房屋赠与其姐姐陈联雍，陈联雍与盛景旅游公司签订书面买卖合同，盛景旅游公司亦向陈联雍出具了相应的购房款收据。由此可以认定陈联雍已实际支付了案涉房屋的购房款。 4.案涉房屋未办理过户登记非因陈联雍自身原因。陈联雍与盛景旅游公司签订购房合同的时间早于案涉房屋被抵押及人民法院查封的时间，案涉房屋未能办理过户登记手续系由于盛景旅游公司将房屋为他人担保所致，系盛景旅游公司的原因，而非基于陈联雍自身原因。 综上所述，陈联雍就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，本院予以支持。一审法院依据其查明的事实所作判决并无不当，但因二审出现新证据，足以认定陈联雍支付了案涉房屋的购房款，故本院依法予以改判。依照执行异议复议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初129号民事判决； 二、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号、X幢X单元XXX号房屋。 一审案件受理费6756.13元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担；二审案件受理费6756.13元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭振亚 审 判 员 姜圆圆 审 判 员 汤君丽 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 胡 梦 书 记 员 庞雪梅