四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0923民初1615号 原告：吴顺刚，男，1952年6月27日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘少君，遂宁市大英县蓬莱法律服务所法律工作者。 被告：陈朝辉，男，1968年11月24日出生，汉族，住四川大英县。 被告：唐素兰，女，1968年7月13日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋素蓉（系唐素兰嫂子），1965年12月1日出生，汉族，住四川省大英县。 原告吴顺刚与被告陈朝辉、唐素兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序由审判员赵光华独任审判，于2019年11月12日公开开庭缺席进行了审理。原告吴顺刚及其委托诉讼代理人刘少君、被告唐素兰及其委托诉讼代理人蒋素蓉到庭参加诉讼。被告陈朝辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴顺刚向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判决被告继续履行协议，协助原告办理产权过户手续；3、判决被告按协议约定支付违约金（当庭明确违约金是购房款30%）；4、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实与理由：2015年1月19日,原、被告签订了《房屋买卖协议》，协议约定：被告将位于大英县×××住房卖予原告，价款为26万元，被告协助办理过户手续。双方约定了违约责任及其他相关合同内容。协议签订后原告履行了购房款给付义务以及安装水、电、气相关费用并入住该房。现被告无理拒绝履行协助过户义务。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告特诉至贵院，请求依法支持原告的诉请。 被告陈朝辉未到庭参加诉讼，亦未作口头或书面答辩和向本院提交证据，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。 被告唐素兰辩称：1、房屋买卖合同不成立，房屋是2012年4月份分下来的，房屋的门锁是2013年由唐太平私自更换的;2、2015年，在唐素兰、陈西不知情的情况下，强制找陈朝辉签订的买卖合同；3、在2015年签订房屋买卖合同时，陈西已经24岁，是成年人，买家有义务通知唐素兰、陈西共同协商成交；4、唐素兰、陈西根本不认识原告，也没有见过面；5、房屋产权不属于陈朝辉个人，是陈朝辉、唐素兰、陈西共同所有，陈朝辉没有权利变卖，而且国家有政策不允许安置房买卖，这是农民的基本生活保障；6、关于房屋买卖委托书，是在唐素兰、陈西不知情的情况下，陈朝辉个人签订的，委托书不成立，其买卖合同已经剥夺了唐素兰、陈西的合法权利，现在唯一的一套房子是唐素兰、陈西的共同财产，请求驳回原告的诉请。但在举证期限内未向本院提交证据。 原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交的证据，经庭审质证和本院分析、认定如下： 1、原告身份证复印件、被告陈朝辉身份证复印件，被告唐素兰户籍证明，证实原、被告基本情况系本案适格主体。被告唐素兰质证无异议。被告陈朝辉虽未到庭质证，但本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。 2、房屋买卖协议、房屋登记信息查询情况说明、收款收据、收款委托书、房屋污水缴费本及机打发票、购电卡，证实原、被告成立合法有效的房屋买卖关系；被告委托他人收取了购房款，原告按约付清了购房款，并居住使用至今；被告应按照约定履行协助过户义务，并承担违约责任。被告唐素兰质证认为，对于房屋买卖协议，因为是唐素兰、陈朝辉的共同财产，陈朝辉没有权利个人处理，要经过唐素兰、陈西同意才能处理，在不知情的情况下处理的，买卖合同无效；对房屋登记查询信息，无异议；对收款收据，与陈朝辉签订的买卖合同，应该把钱给陈朝辉，我们没有收到钱，该买卖合同不属实；对收款委托书，不成立，陈朝辉借了唐太平的钱，他不可能委托唐太平处理该房屋，既然委托了唐太平处理这房屋，就应该陈朝辉收钱；对房屋污水缴费本及机打发票、购电卡，虽然是真实的，但该房屋没装修，也没住人，房屋没有过户，房屋是陈朝辉、唐素兰的，就应该他们二人办理本卡后再过户给原告。被告陈朝辉虽未到庭质证，但本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。 3、大英县转轮街社区居委会出具的说明、证人伍某关于房屋买卖情况的证明材料，证实原告代被告陈朝辉向大英县转轮街社区居委会给付66745.6元的房款的事实，以及房屋买卖是双方自愿的，不存在欺诈胁迫。被告唐素兰质证认为，认可原告向居委会交纳66745.6元，但对找中介看房不认可，二被告之子陈西已经成年，买家有义务通知唐素兰、陈西一起协商。被告陈朝辉虽未到庭质证，但本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。 4、证人伍某的当庭证言，证实原、被告签订的房屋买卖协议真实有效；陈朝辉与房屋中介说明了他妻子知晓房屋买卖的情况；房屋买卖不存在胁迫欺诈，是真实意思表示。被告唐素兰质证认为，中介应该知道买卖合同一个人签字不作数，应该把我喊着一起，我没有签字不作数，因为我不知情。被告陈朝辉虽未到庭质证，但本院经审查，对证人证言予以采信。 对本案法律事实认定如下：被告陈朝辉、唐素兰系夫妻关系。案涉房屋系拆迁安置房屋。2012年4月陈朝辉分得该房。2013年2月，被告陈朝辉准备出售案涉房屋，但因与债权人唐太平之间的借贷纠纷而售卖未果。2015年1月3日，被告陈朝辉为偿还唐太平的借款，遂通过房屋中介公司售卖案涉房屋。2015年1月19日，在中介公司工作人员组织下，原告与被告陈朝辉签订《房屋买卖协议》，约定：“出卖方：陈朝辉（以下简称甲方）购买方：吴顺刚（以下简称乙方）本协议在甲乙双方平等、自愿，并协商一致的情况下签定，为保障双方各自权利及义务，特达成以下协议：一、房屋位置：大英县×××。二、房屋面积及价格：房屋面积107.2平方米（以房管所测绘公司测绘为准），房屋总价格为260000元，大写（贰拾陆万元正）。三、付款方式：协议签订后，乙方付给甲方10万元，余下16万元，在两证进入微机、甲方签字盖章完毕时，或更名完毕时一次性付清。四、甲方保证房屋产权证、土地使用证真实、合法、有效，位置、面积等信息准确、清楚，若发生与甲方有关的法律、法规纠纷或债券、债务问题，概由甲方负责；并赔偿因此给乙方造成的经济损失。五、甲方签字盖章完毕时，或更名完毕时，乙方应一次性付清甲方所有房款。若乙方拖欠房款，给甲方造成的经济损失，概由乙方负责。若情况特殊，甲、乙双方可在附记栏约定。六、办证过户所需的各种税、费由甲方承担，更名所需的各种费用由甲方承担，半个月内必须过户或更名或公证。七、交房时间：（空白）。八、甲、乙双方应积极配合，不得以各种理由妨碍本次房屋买卖顺利完成。九、违约责任：本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，介绍方一份。经甲、乙双方签字生效，如有违约，由违约方向对方按房屋总价的30%赔付违约金。十、附记：水、电、气户口费用由乙方负责。甲方签字：陈朝辉身份证号码：5109231968××××××××乙方签字：吴顺刚身份证号码：5109211952××××××××”同日，被告陈朝辉出具房屋买卖委托书，载明：“委托人陈朝辉是位于大英县×××房屋的所有权人（房屋所有权证编号：空白，建筑面积107.2平方米）。现我同意出售上述房产。因为我长期在外打工所以不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托张民英为我们的合法代理人，全权代表我办理如下事项：1、在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续；代为签署以上房屋的买卖合同；2、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；3、代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；4、协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；5、代为收取相关售房款。受托人在上述范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。代理人有转委托权。委托人：陈朝辉2015年元月19日” 当日，原告以被告陈朝辉的名义向大英县蓬莱镇转轮街社区居民委员会交纳应交房屋基建款等费用共计66745.6元（含水、电、气上户费用5730元），并通过银行向张民英的丈夫唐太平的银行账户转款100000元。同月22日，被告陈朝辉将案涉房屋交付原告实际占有及使用。同月25日，原告再次通过银行向张民英的丈夫唐太平的银行账户转款98900元。案涉房屋的水、电用户户主为原告。2019年7月2日，案涉房屋产权登记在被告陈朝辉、唐素兰名下[川（2019）大英县不动产权第×××号]。 本院认为，本案主要争议焦点是：1、原告与被告陈朝辉签订的《房屋买卖协议》是否合法有效；2、原告要求被告继续履行协议，协助办理产权过户手续是否应予支持；3、原告要求被告按协议约定支付购房款30%违约金即78000元是否应予支持。 关于焦点一。本院认为原告与被告陈朝辉签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且无证据证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任一合同无效的情形，因此，该协议合法且自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。原告已通过代被告陈朝辉向大英县蓬莱镇转轮街社区居民委员会交纳房款等费用和向被告陈朝辉委托的代收房款的受委托人丈夫转账的形式，实际支付购房款259915.6元，被告陈朝辉亦将案涉房屋交付原告占有、使用逾四年。协议约定的主要权利义务已履行完毕。被告唐素兰辩称案涉房屋属于共有财产，被告陈朝辉个人无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告唐素兰的抗辩理由不能成立。 关于焦点二。因原告与被告陈朝辉签订的《房屋买卖协议》合法有效。房屋出售方有义务协助买受人办理过户手续。鉴于本案案涉房屋产权已登记在被告陈朝辉、唐素兰名下，故被告陈朝辉、唐素兰有义务协助原告办理过户手续。原告要求被告继续履行协议，协助办理产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。但在办理过户手续完毕后，原告应及时向被告陈朝辉、唐素兰支付房屋剩余价款84.4元。 关于焦点三。原告以被告未在合同签订后十五日内完成过户手续为由，要求被告按协议约定支付购房款30%的违约金。但根据双方签订的《房屋买卖协议》，虽约定“半个月内必须过户”，但对从何时起计算半个月未作约定。而在协议签订后，被告陈朝辉已将房屋交付原告，不存在根本性违约。而原告未提供证据证实因被告不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给其造成了损失。因此，原告要求被告按协议约定支付购房款30%的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴顺刚与被告陈朝辉于2015年1月19日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、被告陈朝辉、唐素兰于本判决生效之日起10日内协助原告吴顺刚办理座落于大英县×××[川（2019）大英县不动产权第×××号］房屋的不动产权过户登记，即将上述房屋不动产权登记至原告吴顺刚名下； 三、驳回原告吴顺刚的其它诉讼请求。 案件受理费5200元，减半收取2600元，由被告陈朝辉、唐素兰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  赵光华 二〇一九年十一月二十九日 书记员  陈 应